что нужно знать перед покупкой

Рассказываем, какие бывают обременения и что делать, если они наложены

Фото: Klaus Ohlenschläger/DPA/TASS

Собираясь приобрести ту или иную квартиру, нужно обязательно проверять, нет ли у нее обременений. Так называются права других лиц (как частных, так и юридических и государственных) на владение или пользование объектом, из-за которых права владельца оказываются ограниченными. В частности, он не может продать жилье, пока не снимет обременение.

Рассказываем, что нужно знать об обременениях, какие бывают разновидности и чем опасна покупка жилья, владельцу которого удалось скрыть факт обременения.

Обременение в виде залога по ипотеке

Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Соответственно, без его разрешения заложенное жилье не может быть продано. Чтобы приобрести такую квартиру, покупатель должен либо переоформить ипотечный кредит продавца на себя и продолжить его выплачивать, либо договориться с продавцом о досрочном погашении им кредита за счет задатка и снятии обременения.

Сделки с продажей ипотечных квартир — не редкость, и обычно они проходят без проблем. Риск заключается только в том, что владелец, погасив кредит за счет средств продавца, может отказаться от сделки. Впоследствии суд вправе обязать собственника вернуть покупателю деньги, но если сумма уже потрачена, он может выплачивать их частями, а на это уйдет много времени.

Обременение в виде ренты

По договору ренты права собственности на жилье переходят от одного человека (обычно пожилого и нуждающегося в уходе) к другому (готовому взять на себя пожизненное содержание бывшего владельца). В результате объект недвижимости получает обременение.

Что такое рента

Рента — особый вид сделки, который предусматривает передачу недвижимости взамен на материальное обеспечение владельца до его смерти. Собственник проживает в квартире до конца жизни и получает ренту в виде денежных выплат, а после его смерти квартира переходит к плательщику ренты, с которым заключен соответствующий договор. Продать жилье без его письменного и заверенного согласия нельзя до прекращения действия договора ренты (то есть до смерти рентополучателя).

Если бывший собственник не против, договор ренты можно перезаключить на другого человека — в частности, на покупателя. Естественно, потенциальный покупатель должен быть уведомлен, что у квартиры есть такое обременение. В этом случае он может стать и собственником жилья, и рентодателем — то есть возьмет на себя все обязательства по содержанию получателя ренты. Но такие случаи очень редки.

Однако случается, что недобросовестные рентодатели пытаются продать жилье без ведома своих подопечных. Во избежание подлогов и последующих неприятностей юристы не рекомендуют рассматривать покупку жилья, обремененного рентой.

Обременение в виде ареста

Наложение ареста на квартиру означает, что с ней нельзя совершать никаких юридических действий: ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить ее невозможно. Информация о наложении ареста отражается в ЕГРН, и для регистрационных органов этот факт незамеченным не останется. Арест может быть наложен, если жилье является предметом судебных разбирательств (в том числе при разделе имущества при разводе или дележе наследства) либо если у владельца есть долги. Суд может как наложить арест на недвижимость, так и снять его — тогда квартиру можно будет продать.

Обременение в виде аренды

Такой тип обременения означает, что продаваемая квартира сдается в аренду и срок арендного договора еще не истек (то есть до этого выселить арендаторов нельзя). Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то пометка о том, что квартира сдана, будет и в ЕГРН. Владелец может снять это обременение, досрочно расторгнув договор аренды (выполнив все указанные там условия расторжения). Он может также предложить покупателю купить квартиру вместе с арендаторами (перезаключить на себя договор с ними) и продолжать ее сдавать — в этом случае новый владелец берет на себя обязательства по предоставлению жилплощади и обременение не снимается.

Обременения, которые сложно обнаружить

Большинство обременений (залог по ипотеке, рента, аренда, арест) легко обнаружить, даже если продавец о них не предупредил. Для этого нужно ознакомиться с выпиской из ЕГРН.

Однако некоторые обременения отследить сложно, поскольку сведения о них в выписку не попадают и нужно внимательно изучать другие документы. Например, это может быть, если в квартире зарегистрирован человек, который отказался от приватизации — по закону он имеет пожизненное право пользоваться жилплощадью. Также может оказаться, что человек получил право проживания в квартире по завещанию, и его тоже нельзя выселить даже при смене владельца.

Наконец, жилье может быть приобретено с использованием материнского капитала, а это значит, что права на доли в квартире имеют дети продавца.

Чем опасны квартиры с маткапиталом

Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, значит по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жилье можно продавать, если возникла такая необходимость. Также требуется согласие органов опеки и попечительства. Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной. И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно, если их успели потратить.

Что делать с неочевидными обременениями

Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.

Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.

Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.

Как снять обременение с квартиры

Квартира с обременением: что это значит и чем грозит при покупке жилья

Недвижимость с обременением — дом, квартира, участок или другой объект недвижимости, на который наложены ограничения прав собственности. Ограничения появляются после получения другими людьми, либо государством права владения жильем.

«В России действует понятие „добросовестный приобретатель“, т. е. еще до сделки человек сам либо с помощью специалистов юристов должен убедиться в том, что жилье по закону может быть продано, а прежний собственник имеет право это жилье продавать. Собственник квартиры с обременением не вправе самостоятельно распоряжаться своей жилплощадью, т. е. решение о продаже квартиры будет согласовываться с другими лицами или с государственными органами», — пояснил эксперт Кадастровой палаты по Псковской области Владимир Платонов.

Причины для обременения квартиры, а также риски для покупателя могут быть, например:

1. Ипотека. Если квартира приобретена с помощью ипотечного кредита, то на нее будет наложено залоговое обязательство, гарантирующее выполнение обязательств перед банком. Продавец может получить аванс и погасить кредит средствами покупателя, а потом сразу отказаться от сделки.

2. Договор безвозмездного пользования. В 1991 году россияне получили право приватизировать свое жилье, находящееся в муниципальной собственности. Кто-то воспользовался возможностью, а кто-то отказался от приватизации в пользу другого человека, сохраняя право бессрочного пользования, т. е. такого жильца невозможно выселить из квартиры и лишить его права проживания. Снять обременение по договору безвозмездного пользования можно только после выписки жильца или его смерти.

3. Арест. Обременение имущества может наступить в результате судебного разбирательства. Судья выносит такое решение, основываясь на том, что собственник жилья злостно нарушает свои долговые обязательства или приговорен к тюремному заключению. С этого момента все действия с арестованной квартирой должны согласовываться с членами специальной комиссии, которая формируется судебными органами. Судебная комиссия вправе принять решение о конфискации недвижимости и ее продаже. Если продавец использовал подлог документов и все-таки продал квартиру, сделку признают недействительной. Покупатель лишится жилья и будет долго возвращать свои деньги.

4. Квартира с несовершеннолетним ребенком. Несовершеннолетние собственники или просто прописанные в квартире уже являются обременением данной недвижимости. Государство ставит на первое место защиту прав детей, в том числе защиту их интересов в вопросах купли-продажи жилья. После продажи недвижимости несовершеннолетний должен получить равное или лучшее по условиям жилье. Иначе органы опеки и попечительства, контролирующие соблюдение прав ребенка, могут наложить запрет на сделку. Обременение снимается, если все требования выполнены и получены доказательства, что условия проживания несовершеннолетнего не ухудшились. Если органы опеки не одобрят выписку ребенка из квартиры, то сделка будет признана недействительной, а покупателю придется вернуть недвижимость.

5. Аренда. Краткосрочный договор аренды не регистрируется в Росреестре. Если продавец скроет эту информацию, то покупатель не сможет выселить арендаторов досрочно. Продать квартиру с обременением по договору аренды можно, но только вместе с жильцом, т. е. квартиросъемщик имеет право проживания на вашей новой жилплощади до окончания срока действия договора аренды.

6. Рента. В мошеннических схемах часто используется жилье с обременением по договору ренты. Сделки заключаются с подложными документами, из-за чего покупатель получает квартиру с жильцом, которого невозможно выселить.

7. Завещательный отказ не регистрируется в Росреестре. Покупатель рискует получить вместе с квартирой жильца с правом пожизненного проживания.

Кроме того, обременением является доверительное управление, сервитут.

Все вышеперечисленные виды обременения должны быть зарегистрированы в Росреестре. Исключение составляют права пользования, проживания и регистрации.

Узнать, есть ли обременение на квартире, можно самостоятельно, не прибегая к услугам специалистов. Для чего можно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости через МФЦ, на сайте Росреестра www.rosreestr.ru или Кадастровой палаты spv.kadastr.ru.

В выписке будет указано, кто собственник квартиры, какова доля в праве собственности, есть ли обременение и т. д.

Покупка квартиры с обременением — Полезные советы : Domofond.ru

Покупатель, приобретающий недвижимость с обременением, должен знать, что это такое и какие риски подразумевает подобная сделка. Подробно о них рассказывает специалист по недвижимости федеральной риелторской компании «Этажи» в Новосибирске Татьяна Долганова.

Жилье с ограничением

Обременение — это ограничение, наложенное на имущество (жилье), которое приобретается в ипотеку. При регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная, в которой прописываются условия предмета залога (покупаемая квартира). В ЕГРП обязательно должна быть отметка об обременении. Объектом с обременением также считается недвижимость, приобретенная с частичным расчетом. В результате у покупателя остается обязательство выплатить до определенного срока остаточную стоимость квартиры, прописанную в договоре. В записи ЕГРП ставится отметка об обременении в пользу конкретного физического или юридического лица.

Возможные риски

Для того чтобы продать квартиру с обременением, нужно его снять, а точнее, погасить задолженность перед банком или продавцом и сдать подтверждающие документы в Росреестр для внесения изменений в запись ЕГРП. Погасить задолженность продавец квартиры может как за счет собственных средств, так и за счет покупателя. Во втором случае сумма задолженности (обременения) передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения. Сумма может быть значительной, и риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему по праву собственности.

Продавец после погашения задолженности (снятия обременения) обязан предоставить по условиям предварительного договора купли-продажи новую выписку из ЕГРП в указанные сроки с отметкой «Обременение отсутствует». Уже после этого заключается основной договор купли-продажи. Если эти пункты нарушены и продавец, закрывший задолженность, передумал продавать квартиру, с него можно взыскать всю переданную сумму и сумму задатка, но уже только через суд. Юридическим основанием взыскания являются предварительный договор купли-продажи, расписки, приходный ордер по зачислению денежных средств от имени покупателя на кредитный или иной счет ипотечного займа и свидетели, если таковые потребуются.

Материнский капитал

Еще один риск при покупке квартиры с обременением возникает в том случае, если жилье было приобретено в ипотеку с использованием материнского капитала. В обязанность собственника квартиры после погашения кредита и снятия обременения с недвижимости входит выделение доли детям в продаваемой квартире. Ему необходимо будет получить разрешение органов опеки для продажи одной квартиры и покупки другой и только после этого заключать основной договор купли-продажи. Одновременно документы сдаются в Росреестр для регистрации прав собственности на продаваемую и покупаемую квартиры.

Фото: YakobchukOlena/Fotolia

Не пропустите:

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

3 способа продать квартиру в ипотеке

Что пишут мелким шрифтом в договорах?

«Сдам квартиру с мебелью»: как составить опись к договору найма?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Покупка квартиры с обременением — советы юристов по сделке

Вы хотите продать квартиру с обременением, но не знаете, как совершить данную сделку? В таком случае, прочтите данную статью. Мы подробно рассмотрим все нюансы сделки, дадим полезные советы, которые помогут выгодно реализовать недвижимость.

Очень многие заемщики, оформившие ипотечный кредит, переоценили свои финансовые возможности. Это привело к тому, что они не могут своевременно выполнять взятые долговые обязательства. Чтобы рассчитаться с долгами заемщики вынуждены продавать свое имущество с обременением по ипотеке.

Выкуп квартиры за наличные

В сделке по продаже имущества с обременением будут участвовать три стороны: покупатель, продавец и банк. Купля продажа состоится только в том случае, если финансовое учреждение даст свое согласие на эту сделку.

Именно банк является залогодержателем, поэтому он и будет руководить всем процессом. Если вы решили продать квартиру или дом, которые находятся под обременением, то необходимо выполнить следующие действия:

1. Найти покупателя, который согласится на данную сделку.
2. Получить разрешение банка на продажу недвижимости и узнать есть ли штрафные санкции за досрочное погашение кредита.
3. Проконсультироваться с нотариусом по планируемой сделке и перечне необходимых документов. Обращаться нужно к тому нотариусу, который оформлял договор ипотеки. Только он может снять наложенный арест.
4. Заключить предварительный договор купли-продажи.
5. Покупатель вносит денежные средства на погашение остатка задолженности по ипотечному кредиту.
6. Сотрудник банка готовит все документы для нотариуса для снятия обременения с залогового имущества.
7. Нотариус оформляет бумаги на выведение недвижимости из-под ареста. После этого заключается договор купли-продажи. Далее покупатель может зарегистрировать свои права собственника согласно действующему законодательству.

Если вам очень повезет, и банк пойдет навстречу клиенту, то сделку можно оформить в один день. Но чаще всего, этот процесс растягивается на один –три дня.

Совет юриста: перед тем, как оформить сделку обязательно проверьте все документы на имущество на юридическую чистоту. Проведение этой процедуры лучше доверить настоящим профессионалам.

Покупатели неохотно соглашаются на данную процедуру. Фактически деньги за квартиру они отдали сегодня, а в права собственника вступят только через три года. Именно поэтому имущество, которое находится в аресте у банка, продается с хорошим дисконтом.

Если у покупателя нет денег

Вы нашли покупателя, но у него нет необходимой суммы денег? В таком случае он может переоформить на себя ваш кредит.

Данная сделка называется переуступкой долга. Найти покупателя, который располагает необходимой суммой денег очень сложно. Намного проще и быстрее будет переоформить на него свой кредит и только после этого продать квартиру.

Но это возможно только в том случае, если банк одобрит кандидатуру нового заемщика. К нему будут предъявлять стандартные требования: возраст 25-65 лет, положительная кредитная история, официальное место работы, стабильное финансовое состояние.

Если выдача ипотеки одобрена, то все документы переоформляются на нового заемщика и заключается договор купли-продажи. В зависимости от суммы задолженности по кредиту и стоимости имущества, продавец получает свои деньги.

Возьмите на заметку: с особой тщательностью отнеситесь к выбору риэлтора. От этого человека во многом зависит успех будущей сделки.

При оформлении ипотеки большинство банков требуют оплату полиса титульного страхования. Что он дает? Страховое возмещение клиент получает в случае потери права собственности на приобретенное имущество.

Итак, вы купили квартиру. В течение трех лет данная сделка может быть признана недействительной. Например, у застройщика не было всех разрешающих документов на сооружение здание. Подобные ситуации встречаются, к сожалению, нередко.

Смотрите в следующем видео советы юриста по продаже и покупке ипотечных квартир:

Внимание!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
+7(499) 703-42-21 — Москва
+7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург
+7(800) 500-27-29 доб. 482 — Россия (общий)
или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!
Все консультации у юристов бесплатны.

Еще статьи по теме:

Сделка с обременением — в чем заключается из сложность

Покупка квартиры с обременением — плюсы и минусы

Приобретение квартиры с каким-либо обременением означает, что оно накладывается не на собственника, а непосредственно на сам объект недвижимости. Именно по этой причине требуется внимательно изучить все условия договора, так как в отдельных случаях такое ограничение может принести больше вреда, чем пользы.

Что такое обременение

О том, что такое обременение можно подробно узнать в действующем на территории страны законодательстве. Таким образом, обременение – это некоторые существенные условия, из-за которых происходит стеснение прав действующего владельца подобным недвижимым имуществом при непосредственном процессе распоряжения.

Существует несколько видом обременения, которые могут быть наложены на квартиру:

1. Сервитут.
2. Произведен залог данного имущества.
3. Аренда этой квартиры.
4. Производится доверительное управление подобным недвижимым имуществом.
5. На данную квартиру был наложен арест.
6. Существует рента, которая ограничивается пожизненным содержанием.
7. Существует опека.
8. Дом, в котором располагается данное недвижимое имущество находиться под охраной государства как объект наследия или памятник культуры.

Таким образом, можно сделать вывод, что обременение представляет собой ограничение, наложенное на любое действие с недвижимым имуществом. Обременение может возникнуть как в момент непосредственного заключения договора, так и после вступления решения суда в законную силу.

Запись о возникновении такого, нежелательного для каждого владельца недвижимости действия, обязательно должна содержаться в едином реестре прав на недвижимое имущество. Именно поэтому узнать о наличии обременения можно получив справку в профильном органе.

Получите бесплатную юридическую консультацию, задав вопрос в форме ниже!

Плюсы и минусы покупки недвижимости с обременением

Перед тем как осуществить покупку квартиры, которая находится под обременением, потребуется изучить все положительные и отрицательные стороны от проведения подобной сделки. Ни в коем случае нельзя принимать такое решение скоропалительно, следует обо всем поразмыслить и взвесить все за и против.

Плюсы:

1. Стоимость ипотечной недвижимости чаще всего гораздо ниже обычной рыночной.
2. Так как объект недвижимости находится в залоге у банка, покупатель может не опасаться того, что продавец будет проводить какие-либо сомнительные аферы.

Минусы:

1. Достаточно неприятен сам факт того, что вместе с квартирой покупатель получает какие-либо обременения.
2. Существует определенные сложности, связанные с регистрацией и оформлением такой недвижимости.
3. Банк вправе навещать жильцов и проверять заложенное имущество.
4. Потребуется соблюдать все условия банка.

Конечно, минусов в такой ситуации гораздо больше чем плюсов, однако многих покупателей достаточно часто привлекает невысокая стоимость от приобретения такой недвижимости, а также то, что квартира полностью проведена на предмет махинаций.

Это является даже более значительным фактором, ведь в эпоху такого большого количество черных агентств и нечистых на руку людей, человеку очень хочется быть уверенным в том, что приобретаемое недвижимое имущество будет абсолютно чистым.

Варианты обременений

Существует несколько основных видов обременения:

1. Ипотека, проводимая под залог непосредственно данного недвижимого имущества.
2. Арест недвижимого имущества.
3. Существует рента, которая сопровождается пожизненным содержанием.
4. Существует опека.
5. Конкретная квартира сдается в аренду.

Самый простой вид обременения, при котором совсем несложно проводить разнообразные сделки с данным жилым помещением – арест. Простота объясняется тем, что если на квартиру налагается арест, то продать или купить ее нет никакой возможности. Таким образом, если существует арест – значит, сделку не провести.

Однако самым распространенным видом обременения на данный момент является ипотека. Покупка подобной квартиры связана с большим количеством нюансов, так как фактически она находится в залоге у банка-кредитора.

Здесь огромное значение имеет сразу несколько ключевых факторов:

1. Остаток непогашенного кредита.
2. Существующая политика данного банка.
3. Есть ли у покупателя достаточная сумма денежных средств для приобретения жилья, или же он также хочет приобрести недвижимое имущество за ипотечные средства.

Покупка с сервитутом

Сервитут на самом деле относится, скорее всего, к приобретению не всей квартиры в целом, а какой-либо ее части, иначе говоря, доли. Чтобы узнать всю информацию о существующем сервитуте, потребуется заказать специальную выписку из единого реестра профильной организации.

Сервитут в качестве обременения на квартиру возникает достаточно редко и назначается только в следующих случаях:

1. Договоренность между всеми содольщиками данной недвижимости.
2. Вступление в силу соответствующего решения суда.

Сервитут обозначает, что содольщик может воспользоваться вашей долей в недвижимости. Чтобы избежать этого, можно воспользоваться двумя вариантами:

1. Выкупить у него долю.
2. Переоборудовать вход (что не всегда возможно).

Покупка квартиры с обременением ипотекой

Информацию о том, что приобретаемое жилое помещение обременено ипотекой, можно узнать из справки, выданной Росреестром. При ипотеке квартира будет находиться в залоге у банка непосредственно до тех пор, пока не будет полностью погашена вся ипотечная сумма.

Перед осуществлением покупке подобной квартиры потребуется уточнить у продавца и получить у него письмо-разрешение от банка, с его согласием на осуществление подобной сделки с недвижимостью.

Приобрести такую квартиру можно, ведь после этого новый собственник вполне сможет прописать там себя или любого из своих родных.

Однако при этом квартира будет продолжать находиться под обременением:

1. Однако ограничение сразу же будет снято после того, как новый покупатель полностью погасит всю сумму долга.
2. Если кредит полностью погашен не будет, после приобретения новый собственник будет обязан вносить определенную установленную сумму. Для этого потребуется предварительно согласовать все существенные условия по кредитному договору и подписать новый экземпляр.

Покупка арендованной квартиры

Договор аренды в Росреестре не регистрируется, поэтому получить существенную информацию о наличии какого-либо нанимателя через выписку из реестра не получится.

Выявить аренду можно только самостоятельно – придя в квартиру несколько раз без ведома хозяина.

При этом можно также уточнить подобную информацию у соседей о том, проживают ли на установленной площади какие-либо посторонние лица.

Если данная квартира все-таки находится в аренде, нужно внимательно изучить условия и сроки расторжения договора аренды.

Квартира в доверительном управлении

Если собственник недвижимого имущества решает уехать на длительное время или не желает самостоятельно ухаживать за свой жилой площадью, он может оформить доверительное управление своей недвижимостью.

В такой ситуации обязательно заключается договор доверительного управления. Подобный договор обязательно регистрируется у действующего на месте нотариуса.

Если занимается продажей не сам непосредственный собственник жилья, а человек, замещающий его, то он должен представить нотариальную доверенность.

После регистрации договора купли-продажи, доверительное управление перестает действовать и подобное обременение снимается.

Арест квартиры

Купить арестованное недвижимое имущество невозможно – такая сделка зарегистрирована не будет. В такой ситуации, можно потерять все свои денежные средства, затраченные на непосредственное оформление такой покупки. Именно поэтому требуется для начала получить выписку из реестра и удостовериться, что данное недвижимое имущество не находится под арестом.

Арест оформляется в следующих ситуациях:

1. Продавец имеет большую задолженность.
2. Продавец на текущий момент находится под следствием.

Рента или опека

1. Достаточно часто встречается такое обременение, как рента имущества. Его также можно заметить в специальной выписке из государственного реестра. Данный факт означает что на протяжении всей жизни рестополучателя новый собственник будет обязан его содержать.

   Если покупатель согласен нести подобное существенно бремя, ему потребуется внимательно изучить все существующие условия договора. Достаточно часто условия договора ренты становятся просто неподъемными для нового собственника.

2. Часто рента не является пожизненной, а признается постоянной.

   В такой ситуации обязательно нужно будет выплачивать установленные рентные платежи на протяжении нескольких. Иногда все это затягивается на тридцать и более лет.

3. Если производится приобретение недвижимого имущества, находящегося в собственности несовершеннолетнего, придется получить не только согласие его опекуна, но и органа опеки.

    Чтобы узнать информацию о том, находится ли продавец под непосредственной опекой, ему потребуется обратиться за помощью в опекунский совет, который чаще всего располагается в администрации.

Договор покупки недвижимого имущества с обременением

Непосредственно перед процедурой заключения договора купли-продажи недвижимости, от продавца требуется представить всю информацию о том, есть ли на приобретаемом имуществе какое-либо ограничение. Самое часто встречающееся такое ограничение – присутствие в жилье каких-либо третьих лиц, которые по каким-либо причинам были зарегистрированы в конкретной продаваемой квартире.

Именно поэтому очень важно непосредственно при заключении такой сделки предусмотреть срок, в течение которого все зарегистрированные лица будут обязаны покинуть данное недвижимое имущество.

Однако иногда отдельные категории граждан могут пользоваться такой недвижимостью и после непосредственной процедуры регистрации смены собственника.

К примеру, такая ситуация может возникнуть при ренте или при наличии какого-либо завещательного отказа.

В такой ситуации наниматель будет сохранять все свои права на пользование недвижимостью непосредственно до конца действия установленного договора найма.

Особое внимание уделяется заключению договора купли-продажи между покупателем и несовершеннолетним ребенком. Продажа такого жилого помещения будет возможна, только если будет получена информация от органов опеки, что они согласны на проведение такой сделки.

Договор купли-продажи обязательно составляется в 3 одинаковых экземплярах. Выдаются:

1. Покупателю.
2. Продавцу.
3. Росреестру.

В отдельных случаях потребуется составить еще один экземпляр для передачи его учреждению, которое дало свое непосредственное согласие.

Риски покупки квартиры с обременением в 2019 году – все за и против

Жилье, находящееся под обременением, не может быть продано или подарено по закону.

Этот постулат известен как продавцам, так и покупателям. Именно поэтому, выбирая помещение, покупатели избегают таких вариантов.

Однако обремененная жилплощадь имеет один несомненный плюс – оценивается дешевле, чем аналогичные объекты, не находящиеся в залоге.

Именно этот фактор и толкает людей проходить многоэтапную, а иногда и довольно рисковую процедуру покупки обремененной собственности.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке возможна, несмотря на то, что она будет находиться под залогом вплоть до полной выплаты кредита.

У заемщика могут возникнуть обстоятельства, которые не позволят ему продолжать выплачивать взятый заём и принудят расстаться с недвижимостью.

Такие сделки сегодня не редкость, и прежде чем что-то покупать, стоит уточнить, какие трудности ожидают, а главное, сколько времени придется потратить на оформление сделки.

Сущность обременения

Движимое и недвижимое имущество, которое находится в личной собственности, может быть предметом залога. Чаще всего данная процедура производится по отношению к недвижимости, потому что она имеет более высокую ликвидность.

При оформлении жилплощади в залог собственник получает денежные средства на свои нужды, которые обязуется выплатить в установленный срок. Возврат долга сопровождается неизменным начислением процентов за пользование ими.

При этом право на пользование заложенным имуществом остается за владельцем. На заложенное имущество накладывается обременение.

Обременением называется ограничение прав на распоряжение тем или иным имуществом. Оно возникает на основании заключенного договора либо в силу соблюдения принятого законодательства.

Оно может стать следствием добровольного участия в какой-нибудь сделке или производится без согласия владельца, как в случае с арестом имущества.

Если подытожить сказанное, то сущность этого понятия сводится к значительному ограничению прав собственника по отношению к его имуществу.

Приобретение ипотечной квартиры

Ипотечная жилплощадь находится под обременением до того момента, пока заемщик не выплатит взятый кредит полностью.

Данные о том, что квартира под залогом, фиксируются в Росреестре, поэтому продать такое помещение не представляется возможным без согласия кредитора. Купить ипотечную жилплощадь можно, но стоит быть готов к сложностям процедуры.

Они выражаются в сборе дополнительных документов, участии банка в виде третьей стороны сделки, а также сроке заключения договора и вступления в права владения.

Купить обремененную недвижимость можно несколькими способами:

1. Дать продавцу недостающую часть денежных средств для погашения кредита в банке и только после снятия обременения оформить ее на себя доплатив оставшуюся сумму. Такой порядок считается не то чтобы незаконным, но довольно рискованным.
2. Оформить сделку через банк, внеся наличные средства за всю квартиру. Стоимость помещения делится на две суммы – кредитору и заемщику.
3. Переоформить ипотечный заём на покупателя. Этот вариант наиболее сложный, так как банк может не одобрить новую кандидатуру.

Любой вид купли-продажи сопряжен с трудностями и рисками, но имеет бонус в виде экономии денежных средств за счет сниженной стоимости ипотечной недвижимости.

Условия для совершения сделки

Главным условием для проведенияя сделки по обремененной недвижимости является получение согласие той стороны, которая является держателем залога. При покупке ипотечной квартиры кредитор должен быть поставлен в известность в первую очередь. Конечно, делать это обязан заемщик, так как продавцу важен конечный результат.

Кредитная организация, поставленная в известность о том, что заемщик желает продать обремененную жилплощадь, принимает решение о том, каким образом будет произведена процедура. Есть два стандартных варианта:

1. Заемщик сам ищет покупателя, при этом он может провести сделку по более выгодной стоимости.
2. Кредитор берет функцию реализатора на себя. Такой вид невыгоден собственнику, потому что банк может серьезно занизить стоимость квартиры, стремясь найти покупателя как можно скорее.

Первый вариант возможен только в том случае, если заемщик обратился в банк до того, как накопил серьезную просрочку и дело его было передано в судебную инстанцию.

При продаже обремененного жилья в ипотеку кредитная организация обязывает нового заемщика вносить большой первоначальный взнос. Часто речь идет о половине стоимости квартиры, а оставшаяся часть разбивается на ежемесячные платежи.

Основные риски покупателя

Основные риски при приобретении квартиры, находящейся в залоге, ложатся на покупателя. Сама сделка может оформляться различными путями, а потому и разновидности рисков в каждом случае свои.

Покупателю стоит избегать ситуаций, когда продавец предлагает внести аванс для погашения ипотечного займа.

В этом случае высока вероятность того, что деньги будут потрачены не по назначению или продающая сторона вообще откажется от заключения сделки. Конечно, задаток можно вернуть через суд, но процесс это длительный, а сам возврат может производиться частями, что невыгодно обманутой стороне.

При переоформлении ипотечного кредита покупатель защищен со всех сторон, но риски подстерегают его совсем в другом месте. Банк может просто не одобрить кандидатуру и не согласиться на заключение с ним кредитного договора. Деньги покупатель не потеряет, но потратит время.

Необходимо учитывать и иные риски:

1. Квартира, приобретенная по договору долевого строительства, может находиться в двойном залоге – у кредитора и в банке, который финансировал возведение, при условии, что застройщик будет признан банкротом.
2. Продавец может умолчать о том, что в очередь на арест его жилья стоят иные учреждения.
3. Жилье было куплено с использованием материнского капитала. По закону дети имеют в нем свою долю, и продать его можно только при письменном согласии опеки.

Чтобы минимизировать риски, необходимо максимально серьезно отнестись к ситуации, а лучше обратиться к опытному специалисту, который поможет проверить сделку на чистоту.

Процедура

Процесс покупки обремененной недвижимости состоит из нескольких этапов. Для того чтобы защитить себя от необоснованных рисков и максимально отстоять свои интересы, необходимо соблюдать такую последовательность:

1. Производим самостоятельную оценку ситуации. Для этого требуем от продавца документы правоустанавливающего характера, технические бумаги и выписку из ЕГРН, сделанную недавно.
2. Знакомимся с кредитным договором. Важно обратить пристальное внимание на условия предоставления займа, суммы выплат, процентную ставку, особые условия и т.д.
3. Интересуемся, существуют ли особые критерии, которые способны серьезно усложнить ситуацию, как-то наличие созаемщиков, несовершеннолетних детей, зарегистрированных на жилплощади лиц.
4. Выбираем оптимальную схему купли-продажи.
5. Составляем и подписываем предварительный договор. Для покупателя будет лучше, если соглашение оформиться с участием нотариуса, хотя для данного бланка это не является обязательным условием.
6. Передаем документы в банк для одобрения дальнейших действий.
7. Подписываем основной договор купли-продажи и вносим денежные средства за помещение.
8. Проходим регистрацию прав собственности в Росреестре.

Процесс даже на бумаге выглядит трудоемко, а уж на деле он и вовсе отнимает немало сил и времени. Но итогом усилий может стать довольно выгодный по цене объект недвижимости.

Получение согласия банка

Только кредитная организация может дать разрешение на проведение сделки, она же имеет полномочия отказать в ней. В общем, для кредитора не столь важно, кто будет владельцем квартиры, но для нее имеет решающее значение, получит ли она прибыль по итогу сделки.

Если банк видит, что заемщик больше не справляется со своими обязательствами, то ему выгодно переложить обязательства на другое лицо. Но новый заемщик должен не просто соответствовать стандартным требованиям кредитования, а значительно превышать их.

Таким образом, финансовые учреждения страхуются от повторения ситуации.

Если покупатель платит всю сумму стоимости, то особых проблем не возникнет. А в случае с переоформлением кредитных обязательств понадобится внести серьезный первоначальный взнос и иметь высокий уровень доходов для погашения последующих ежемесячных выплат.

Внесение денег

Сделка, совершаемая открыто через банк, подразумевают особую процедуру передачи денежных средств.

Продавец, выставляя свою квартиру на продажу, желает не только снять с себя бремя платежей по кредиту, но и вернуть вложенные им ранее средства.

Конечно, рассчитывать на полный возврат уплаченных банку средств не приходится. Большой удачей будет, если вернется хотя бы половина денег. Все финансовые вопросы урегулируются до подписания основного договора.

В частности, стороны определяются, какие суммы будут перечислены продавцу, а какие банку.

Покупатель обязан внести оговоренную сумму денежных средств в ячейку или открыть два депозитных счета:

1. Один на имя продавца.
2. Второй на счет банка.

После подписания основного договора счета разблокируют, и получатель может снимать с них деньги.

Снятие обременения

При единовременном выкупе ипотечного жилья покупателю необходимо провести процедуру снятия обременения с квартиры. Для этого банк должен дать письменное разрешение, обычно получить его можно в течение 30 дней после погашения займа. Кредитор отдает погашенную закладную и ставит подпись на заявлении в Росреестр, где излагается просьба о снятии обременения.

А вот при переоформлении кредита с одного лица на другое о снятии обременения речь не идет. Закладная переписывается на имя нового владельца и будет считаться погашенной только после того, как заемщик внесет последний взнос.

Снять обременение можно в Росреестре. Для этого собирается пакет документов и заполняется стандартный бланк заявления.

Регистрация права собственности

Регистрация права собственности производится вне зависимости от того куплена жилплощадь по полному расчету или оформлена в новый заём. Внести свои данные в государственный реестр недвижимости обязан каждый покупатель после завершения сделки.

Переоформление владения производится на основании поданных документов. В их список входит:

1. Договор купли-продажи.
2. Кредитное соглашение.
3. Кадастровый и технический паспорт. Выписка из ЕГРН.
4. Паспорт нового собственника.

Документация может быть подана как напрямую в Росреестр, так и через отделение МФЦ.

Особенности сделки с участием Сбербанка

Квартира, купленная в ипотеку через Сбербанк, также может быть продана, но следует учитывать некоторые особенности таких сделок.

Для покупателя участие Сбербанка является дополнительной гарантией успешной и прозрачной купли-продажи.

В этом финансовом учреждении работает целая команда высоких специалистов, которые досконально выверяют сделки, определяя их чистоту. Сбербанк заинтересован в том, чтобы при проведении таких операций не было никаких накладок.

Переоформляя ипотеку с одного заемщика на другого, необходимо учитывать, что обязательным условием новых кредитных отношений будет внесение 50% стоимости жилья в качестве первоначального взноса.

Документы для оформления

Покупатель обремененного жилья, который желает стать не только новым владельцем квартиры, но и заемщиком банка под залог помещения, должен предоставить в банк следующий пакет документов:

1. Паспорт гражданина РФ.
2. Свидетельство о браке/разводе.
3. Свидетельства о рождении детей.
4. Согласие супруги на покупку обремененной квартиры.
5. Справку о доходах по форме 2-НДФЛ за последние шесть месяцев.
6. Выписку из трудовой книжки.
7. Выписку из банка о наличии средств для первоначального взноса.

Кроме прочего, банк проверит кредитную историю покупателя и при обнаружении негативных моментов в займе будет отказано.

Получите бесплатную юридическую консультацию, задав вопрос в форме ниже!

«Покупка квартиры с обременением»

Несомненно, что лучше покупать недвижимость без каких-то притязаний со стороны третьих лиц. Однако такие сделки заключаются. Причин тому несколько: цена — жилье «с историей» дешевле, в чем можно убедиться, если просмотреть, например, базы приставов. Цены там на 15-20% ниже рыночных. Иногда недобросовестный продавец умалчивает о некоторых «особенностях» продаваемой недвижимости.

Какие риски несет покупка квартиры с обременением? Что делать потенциальному покупателю обезопасить себя от притязаний со стороны посторонних?

Покупка заложенного жилья.

Ипотека – весьма распространенное явление. Как утверждают эксперты, пятьдесят процентов квартир покупается с использованием заемных средств и числится в залоге, пока долг не погашен. Для кредитора – это служит дополнительной гарантией, что должник вернет деньги. Поэтому ипотечные кредиты – дешевые и выгодны заемщикам.

А что насчет покупки квартиры с обременением банка? Распространено мнение, что это весьма рискованное мероприятие. Однако риски сделки сильно преувеличены. Действительно, закон «Об ипотеке» настаивает, что банк сохраняет право залога при смене законного владельца недвижимости. Более того, он вправе выставить жилье на публичные торги, для возврата долга. Это пугает, ведь получается, купив ипотечную квартиру, новому собственнику придется или надеяться на порядочность заемщика или платить еще и банку. Но закон позволяет сторонам договориться. На практике все происходит так: должник и потенциальный покупатель приходят к залогодержателю, подписывают трехстороннее соглашение. Деньги с продажи поступают на кредитный счет, погашая долг, а банк отказывается от права залога.

Если заложенная недвижимость покупается с публичных торгов, риски минимальные — залог прекращается по завершению аукциона. Банк не сможет предъявить к новому владельцу никаких претензий, даже, если долг до конца не выплачен.

Проблемы возникнут, когда банк не уведомили о сделке, но такая ситуация из области фантастики. Залог регистрируется в Регистрационной палате и проверка, даже по бесплатным сервисам это выявит. Регистратор не пропустит сделку без одобрения заимодавца. Купить квартиру с обременением по ипотеке, чтобы об этом не узнал кредитор – невозможно. Как маловероятна ситуация, чтобы о залоге не узнал приобретатель. Ему о нем сообщит Регпалата (или МФЦ)

Тем не менее, чтобы не потерять деньги, стоит потратить пару минут и проверить недвижимость на сайте Регистрационной палаты. Достаточно просто вписать кадастровый номер или адрес, система выдаст результаты. Если жилье в залоге – об этом появится информация. Проверка бесплатна, но убережет потенциального приобретателя от судебных тяжб.

В квартире прописаны жильцы

Выходя на сделку, продавцы выписывают себя и домочадцев из продаваемого жилья. Закон этого не требует, поэтому сделку можно оформить даже, если проживающие не выписались. Хотя новым собственникам спокойней, когда в выписке из домовой книги значится, что все старые жильцы снялись с регистрационного учета. Иногда на выписку нет времени. А бывает – родственник уехал, связь с ним оборвалась, а без его заявления с регучета не снимут. Чем это грозит покупателю? В отличие от покупки квартиры с ипотечным обременением, приобретение жилья с прописанным жильцом может доставить массу забот:

1. Выписывают человека через суд. Шансы на удовлетворение иска высоки, ведь члены семьи продавца теряют право жить в квартире. Однако, это время и беготня по судам. Хотя, при наличии неснявшихся с регучета родственников, у продавца можно потребовать скидку, чтобы оплатить услуги юристов.
2. Из правила, что после продажи семья собственника теряет право жить в квартире, есть исключение. Если человек отказался от приватизации, он вправе проживать в квартире и после замены собственника. В этом опасность покупки квартиры с таким обременением. Прописанный человек правомочен жить с Вами: расположиться в комнате, мыться в ванной, готовить на кухне. Даже прописать своих детей (и заселить их. Без вашего согласия). В этом солидарны и жилищный кодекс, и комментарии юристов. Придя купленную квартиру, вы можете обнаружить там неожиданного сожителя. В договоре написано, что все выпишутся? Но ведь обитатель квартиры его не подписывал.

Как уменьшить риски при оформлении покупки квартиры с таким своеобразным «обременением»:

• До подписания договора проверьте, кто прописан в квартире.
• Посмотрите, как продавец получил жилье. Если приобрел право собственности по договору приватизации – проверьте, не живут ли в квартире те, на кого выдавали ордер/заключали договор соцнайма.

Квартира, купленная на материнский капитал.

В рамках поддержки семьи, парам, у которых родилось 2 и более детей предоставляют сертификат, который можно потратить на приобретение жилья или гашение ипотеки. Программа существует с 2007 г., бывает уютное гнездышко, купленное со средствами господдержки, продается. Нюанс в том, использовав сертификат следует выделить в квартире доли всем, в том числе детям. Но не все родители выполняют это правило.

Между тем, если мать не разделила квартиру, члены семьи и прокуратура может потребовать это через суд. ГК РФ устанавливает трехлетний срок исковой давности, однако, в отношении детей действует негласное правило – три года исчисляются после того, как детям стукнет 18. Т.е. ребенок, долю которому не выделили, повзрослев может потребовать признать сделку купли-продажи недействительной, заявив о том, что его права нарушены.

Сложность в том, что человеку известно, когда он, например, покупает квартиру с обременением залогом. Использование материнского капитала Регпалатой не фиксируется. Поэтому выяснить, что семья потратила средства господдержки сложно.

Конечно, новый собственник может сослаться на то, что он добросовестный приобретатель. Но фокус в том, что им может считаться человек, который «проявил разумную осторожность», заключая сделку. И оценивать степень «разумности» будет суд. Чтобы исключить возможные претензии со стороны детей продавца в будущем, стоит придерживаться правил:

• При оформлении договора купли-продажи следует прописать, что квартира не покупалась за счет маткапитала
• Если у продавца двое детей, попросите предоставить справку о том, что он не получал сертификат на средства господдержки.

Конечно, это не даст гарантию, что в будущем вы не получите иск от выросших детишек продавца, решивших, что их обделили. Однако шансы на положительный исход дела это повысит

Жилье, купленное в браке.

Приобретение квартиры, купленной продавцом в браке — ситуация, когда юридически обременения нет, но после заключения сделки могут появиться неприятные сюрпризы.

Все имущество супругов общее. Это аксиома, с которой не спорят. Для совместной недвижимости семейный кодекс устанавливает правило – ею распоряжаются, только, если второй супруг даст нотариальное согласие. Что это значит для покупателя? Нарушение правила делает сделку недействительной. Возможно суд примет в качестве «нотариального» простое письменное согласие. Но, когда и его нет — покупатель рискует потерять купленную недвижимость. Поэтому подписывается договор купли-продажи с женатым продавцом, когда он продемонстрирует бумагу от нотариуса. Перед заключением сделки проверьте паспорт собственника, чтобы выяснить семейное положение.

Договор покупки квартиры с обременением, хотя и несет риски может быть выгодной сделкой. Соблюдение простых правил позволит уменьшить потенциальные угрозы и стать собственником, не опасаясь, что ваши права кто-то оспорит в суде.

Есть вопросы?

Оставьте номер телефона и мы с Вами свяжемся в течении 15 минут!

Получить бесплатную консультацию

о чем не рассказал Росреестр

Росреестр объяснил, как оформить сделку купли-продажи квартиры. Адвокаты дополнили базовые правила полезными советами

Росреестр рассказал, какие документы собрать и какую информацию проверить при продаже и покупке квартиры. Адвокаты по просьбе «АГ» дополнили разъяснения ведомства и дали советы продавцам и покупателям недвижимости.

(Полезные рекомендации вы найдете также в статье «Риски продавца и покупателя недвижимости».)

Росреестр: что делать, если вы продавец

• Если вы не можете присутствовать на сделке, необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры и представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.
• Если среди собственников квартиры есть лица, находящиеся под опекой и попечительством (например, дети, совершеннолетние недееспособные или ограниченно дееспособные граждане), необходимо запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
• Если в квартире кто-то прописан, нужно решить вопрос о снятии человека с регистрационного учета. Это можно сделать на портале госуслуг или обратившись в МФЦ. Потом там же следует заказать выписку из домовой книги, которая позволит покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан.
• Приобретенная в браке квартира является совместно нажитым имуществом мужа и жены. Поэтому потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.

На сайте Росреестра доступен сервис «Жизненные ситуации». Ведомство советует воспользоваться им при подготовке пакета документов. Сервис подскажет, какие документы необходимы в вашей ситуации, и обозначит порядок действий.

Обязательно проверьте покупателя

Адвокат МКА «Тимофеев, Фаренвальд и партнеры» Мария Милюкова:

Продавцу необходимо установить личность и финансовое положение покупателя. Эта несложная процедура может сэкономить силы и время в случае, если покупатель окажется «проблемным».

Если покупатель – гражданин РФ, рекомендуем проверить, действителен ли его паспорт, с помощью сервиса МВД России.

Если покупатель – юридическое лицо и договор купли-продажи предусматривает рассрочку оплаты, нужно внимательно проверить документы, в частности устав юрлица, и получить выписку из ЕГРЮЛ. В выписке должна насторожить информация о наличии недостоверных сведений об учредителях компании-покупателя или о ее юридическом адресе. Налоговая инспекция может начать процедуру исключения юрлица из реестра уже через полгода после внесения сведений о недостоверности. При пропуске трехмесячного срока на представление возражений в случае начала такой процедуры восстановить покупателя в реестре и получить оплату будет крайне проблематично (ст. 21.1 Закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ).

Устав юридического лица может предусматривать необходимость получения согласия учредителей на совершение сделок по приобретению недвижимости или сделок, превышающих определенную сумму. На основании финансовой отчетности компании можно установить, не является ли такая сделка крупной (является, если стоимость квартиры превышает 25% балансовой стоимости активов компании). Если указанные критерии соблюдаются, крайне важно получить письменное согласие учредителей на совершение сделки в виде заверенной копии протокола общего собрания участников или акционеров. В противном случае сделка может быть оспорена (см., например, п. 4 ст. 46 Закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ), а продавец должен будет вернуть полученные денежные средства покупателю и вновь оформлять на себя квартиру.

Также желательно через сайт ЕФРСБ удостовериться, что в отношении покупателя – физического или юридического лица не возбуждено дело о банкротстве. Если это все-таки случилось, он, скорее всего, не сможет купить у вас квартиру без согласия арбитражного управляющего. А база судебных приставов позволит установить, не возбуждено ли исполнительное производство, которое может стать основанием для ареста банковских счетов покупателя и существенно затруднить расчеты по сделке.

Отнеситесь серьезно к выбору способа расчета по сделке

Адвокат Адвокатской палаты г. Москвы Ирина Язева:

Хотелось бы обратить внимание продавцов недвижимости на ситуацию, когда денежные средства по договору купли-продажи квартиры передаются после регистрации перехода права собственности на имущество и когда покупка оплачивается не посредством аккредитива или использования банковской ячейки, а путем передачи наличных или перевода средств со счета покупателя на счет продавца. В таком случае у продавца нет никаких гарантий, что покупатель передаст денежные средства в срок, установленный договором купли-продажи. Если же для расчетов по сделке используется аккредитив или банковская ячейка, то продавец уже до передачи документов в уполномоченный орган на регистрацию уверен, что нужная сумма ждет его в банке и он без проблем сможет получить деньги при предоставлении договора с отметкой о регистрации перехода права собственности.

В случае продажи недвижимости с оплатой наличными или путем банковского перевода средств после регистрации перехода права собственности я бы рекомендовала пользоваться п. 5 ст. 488 ГК РФ и прописывать в договоре купли-продажи условие о том, что до момента полной оплаты недвижимое имущество будет находиться в залоге у продавца. Лучше потратить день на снятие залога после оплаты, чем остаться без денежных средств и недвижимости. Может быть такое, что деньги покупатель вам не отдаст, а имущества, кроме приобретенной у вас квартиры, у него не окажется. Тогда получить от него средства не получится. В таком случае можно требовать расторжения договора купли-продажи через суд, но, возможно, придется дойти до Верховного Суда, защищая свои права, и прилично потратиться на адвоката (например, как в ситуации, изложенной в Определении ВС РФ от 15 мая 2018 г. № 4-КГ18-27). При этом никто не даст гарантии, что суд вам не откажет в возврате квартиры. Иная ситуация с залогом: если вы не получите деньги по договору купли-продажи, сможете инициировать процесс обращения взыскания на заложенное имущество. Так защитить свои права будет куда проще.

Помните о налогах

Адвокат МКА «СЕДЛЕКС» Людмила Утюжанина:

Я бы советовала покупателям подумать о вопросах налогообложения. Со ст. 217.1 Налогового кодекса знакомы не все, а потому многие не знают об особенностях освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости с учетом сроков владения ею. Налог не придется платить, если вы продали недвижимость, которой владеете не менее 5 лет, а в некоторых случаях – не менее 3 лет. Сейчас многие во избежание начисления налога ждут 5 лет, хотя это не всегда нужно. Так, если квартира подарена, перешла по наследству, приватизирована или на дату продажи является единственным жильем, то трехлетнего срока владения будет достаточно, чтобы налог не платить (читайте об этом в материале «Продали недвижимость или получили ее в дар – не забудьте уплатить налог»).

Расскажу еще об одном поучительном случае из практики: сделку купли-продажи сопровождал риелтор, и она была нотариальной. Но никто не объяснил продавцу, что он не является налоговым резидентом РФ, так как более 6 месяцев в году проживает на Кипре. В итоге для продавца стало неожиданностью, что он должен уплатить налог с дохода от продажи недвижимости в размере 30%. Продавец потерял 1/3 стоимости квартиры. Причем он мог этого избежать, просто въехав в Россию раньше.

Росреестр: что делать, если вы покупатель

• Убедитесь, что продавец является законным собственником квартиры. Для этого нужно получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Также можно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав, которая позволит понять, как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались. Получить выписку можно с помощью сервиса на сайте Росреестра, на сайте Федеральной кадастровой палаты и на портале госуслуг. Дополнительно попросите у продавца правоустанавливающий документ, подтверждающий основание приобретения или получения квартиры в собственность: договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.
• Уточните семейный статус продавца. Если на момент приобретения недвижимости он состоял в браке, требуйте согласие супруга на продажу квартиры. Если оно не будет представлено на государственную регистрацию прав вместе с договором купли-продажи, то в ЕГРН внесут отметку, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия супруга. Исключение из ЕГРН такой отметки законодательством не предусмотрено.
• Проверьте, кто зарегистрирован в квартире. Настаивайте, чтобы жильцы были выписаны до совершения сделки. Это избавит вас от конфликтов и необходимости обращаться в суд.
• Узнайте, нет ли у продавца долга по коммунальным платежам. Справку об отсутствии задолженности по форме ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, в управляющей компании или на портале госуслуг.
• Проверьте, была ли в квартире перепланировка. Для этого нужно запросить у продавца технический паспорт. Все изменения в квартире должны быть узаконены, иначе после ее покупки это придется делать вам.
• Для составления договора купли-продажи и представления его на государственную регистрацию потребуются в числе прочего документы, удостоверяющие личность сторон договора (их представителей), и свидетельство о рождении ребенка, если среди собственников – несовершеннолетний. Если квартира приобретается с использованием кредитных средств, для оформления договора купли-продажи понадобится кредитный договор.
• Имейте в виду, что в отдельных случаях, установленных законом, договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального удостоверения. Например, если продавцом или одним из них является ребенок, не достигший 14 лет, недееспособный или находящийся под опекой гражданин; если супруги, приобретая в долевую собственность квартиру, заключают договор купли-продажи, содержащий элементы брачного договора.

Обязательно проверьте продавца

Адвокат МКА «Тимофеев, Фаренвальд и партнеры» Мария Милюкова:

Порядок действий при покупке квартиры зависит от того, у кого она приобретается – у застройщика или на вторичном рынке. Процедуры проверки продавца в первом и во втором случаях существенно разнятся.

Если квартира приобретается не у застройщика, важно установить личность и финансовое положение продавца, не ограничиваясь проверкой правового статуса квартиры и права собственности продавца на нее. Если продавец – гражданин РФ, рекомендуем убедиться, что его паспорт действителен, с помощью сервиса МВД России. Но следует понимать, что даже такая проверка не дает 100-процентной гарантии благонадежности контрагента. Так, в нашей практике мы столкнулись с необходимостью признания в судебном порядке незаключенными договоров залога квартиры. Сделки были совершены от имени доверителя по украденному паспорту, в который была вклеена чужая фотография. Все спорные сделки без проблем прошли удостоверение нотариусом, МФЦ и Росреестром, а сам гражданин-«продавец» узнал о них только после получения претензии о возврате долга.

Проверить продавца – юридическое лицо можно так же, как и покупателя (см. выше).

Также крайне важно удостовериться, что в отношении продавца – физического или юридического лица – не возбуждено дело о банкротстве (информация доступна на сайте ЕФРСБ) и отсутствуют сведения о намерении лица обратиться в суд с заявлением о банкротстве продавца. Необходимо проверить картотеку арбитражных дел на предмет поданных заявлений о банкротстве или крупных исков в отношении продавца, которые могут привести к возбуждению такого дела. Перед сделкой мы также осуществляем поиск по делопроизводству районных судов по всем адресам, где был когда-либо зарегистрирован продавец¹, на предмет удовлетворенных или находящихся в производстве исковых заявлений, которые могут повлиять на его платежеспособность. База судебных приставов позволит установить, не возбуждено ли исполнительное производство, которое может стать основанием для ареста банковских счетов продавца и в дальнейшем привести к банкротству. К чему такая тщательная проверка? Если цена квартиры будет признана существенно ниже рыночной, то в случае банкротства продавца сделка может быть оспорена, и квартира перейдет в конкурсную массу должника. Вернуть деньги за нее будет проблематично: покупателя включат в реестр требований кредиторов, и вряд ли он получит всю сумму, уплаченную за квартиру.

Также мы рекомендуем выяснить, не обременена ли квартира правами третьих лиц (аренда, залог, рента и проч.), не является ли предметом судебного разбирательства. Следует понимать, что обременения не обязательно будут отражены в выписке из ЕГРН. Некоторые обременения, например право пожизненного проживания третьих лиц в квартире, могут фигурировать только в тексте документов ¬– оснований перехода прав на квартиру (договор купли-продажи, договор дарения и проч.).

Если квартира приобретается у застройщика, необходимо не только удостовериться в его правовом статусе, но и проанализировать лицензию, проектную документацию на объект, сроки сдачи дома в эксплуатацию, проверить наличие в базах судебных дел исков к застройщику о защите прав потребителей (многочисленность подобных исков может свидетельствовать о недобросовестном отношении застройщика к срокам передачи квартир в собственность дольщиков).

(Полезные советы для участников долевого строительства вы найдете в подборке статей на тему «Защита прав дольщиков».)

Проверьте бывших жильцов и не торопитесь с покупкой наследственного имущества

Адвокат МКА «СЕДЛЕКС» Людмила Утюжанина:

В разъяснениях Росреестра указано, что нужно проверить цепочку прежних владельцев квартиры, но не сказано, что должно вызвать опасения. Если среди собственников или просто зарегистрированных ранее в квартире есть лица, состоящие на учете в психоневрологическом диспансере, находящиеся в местах лишения свободы или проходящие срочную военную службу, то следует заручиться дополнительными гарантиями, что эти лица не претендуют на проживание в квартире. Такие случаи судебной практике известны. Стоит пообщаться с соседями – возможно, они знают о прежних жильцах квартиры.

Также с осторожностью стоит отнестись к квартире, которая получена последними собственниками по наследству, если прошло менее 3 лет. Я бы не рекомендовала заключать договор, так как всегда возможно появление нового наследника, который не знал о смерти наследодателя (например, родственники не захотели ему об этом сообщить или не смогли, так как он живет за границей). Суды часто восстанавливают в правах таких наследников. В этом случае вам придется вернуть квартиру.

Проверьте наличие жильцов, которых выселить из квартиры не получится

Адвокат Адвокатской палаты г. Москвы Ирина Язева:

Я бы рекомендовала быть осмотрительнее при покупке ранее приватизированных квартир. Следует проверить, не отказался ли кто из жильцов участвовать в приватизации.

По закону такие лица сохраняют право пользования квартирой даже в случае смены собственника. Если по условиям договора купли-продажи жильцы обязаны сняться с регистрационного учета по месту жительства уже после перехода права собственности, то могут всплыть неожиданные проблемы: лицо, отказавшееся от приватизации, передумает выписываться из квартиры, а судебная практика по таким делам не в пользу покупателя.

Оксана Оноприенко

---

¹ Поиск судов по территориальной подсудности доступен на сайте ГАС РФ «Правосудие».

Обременений

Обременение — это тип транзакции, создаваемый в Главной книге при завершении оформления заказа на покупку (ЗП), разрешения на поездку (ТА) или предварительного обременения (РЕ). Транзакция обременения свидетельствует о невыполнении обязательств со стороны организации. При возникновении обременения финансовый менеджер организации должен обеспечить наличие средств для оплаты операции в соответствии с общим жизненным циклом контракта.

Целью и основным преимуществом учета обременений является избежание перерасхода бюджета за счет отображения открытых обязательств как части прогнозируемых расходов.Обременения важны при определении того, сколько средств доступно в качестве инструмента планирования прогнозируемых расходов.

В отчетах об остатках можно включать и выключать обременения, чтобы отразить доступные остатки. Пользователи отчета могут использовать этот индикатор обременения для оценки имеющихся у них остатков и проблем платежеспособности в конце бюджета или финансового года.

Обременения по сравнению с фактическими расходами

Обременения — это открытых обязательств транзакции. Обременения не считаются фактическими расходами и не включаются в сальдо фактических расходов.С Обременениями никакие платежи не покидают университет, и никакие фактические расходы не будут создаваться в бухгалтерской книге, поскольку это ожидание будущей фактической транзакции.

Это различие особенно важно во время закрытия финансового года, поскольку бухгалтерский отдел и бюджетное управление UCI смотрят только на «бюджет за вычетом фактических данных», чтобы определить, является ли счет или фонд платежеспособным. Обременения в расчет не включаются.

Обременения могут быть установлены для многолетних контрактов, когда не весь бюджет доступен / получен в первый год.Для многолетних контрактов Организация должна, по крайней мере, обеспечить наличие средств для платежей (фактических), которые, как ожидается, попадут в главную бухгалтерскую книгу в течение текущего бюджетного периода. Оставшаяся непогашенная сумма каждого обязательства во время закрытия финансового года будет переноситься с одного года на другой в качестве отдельного процесса от процедур переноса бюджета. (Фонды завода могут быть исключением, поскольку они требуют наличия достаточных свободных средств для проекта, чтобы покрыть обременения авансом.)

Управление препятствиями

Департаменты должны включать свои транзакции обременения в свое прогнозируемое планирование расходов (отчет о накладных расходах показывает все текущие открытые обязательства) и корректировать свое фактическое планирование расходов на основе ожидаемого бюджета по сравнению с ожидаемыми фактическими данными.

Для обременений по заказу на закупку и разрешению на поездку, когда поставщику или сотруднику выплачивается оплата, часть или все обязательства освобождаются в соответствии с этим платежом.Отдел увидит транзакцию, которая появится в разделе «Фактические данные» (AC), отдельно от дебетовых / кредитных транзакций «Обременение» (EX / IE / CE).

Виды обременений

Имя	Код типа весов	Описание
Внешнее ограждение	EX	Обязательства по денежным средствам, генерируемым заказами на поставку, регистрируются с использованием типа сальдо EX.
Обязательства по распределению затрат	CE	Обязательства по разделу затрат по контракту и гранту создаются для заказов на покупку, которые финансируются за счет долевого участия
Внутреннее препятствие	IE	Внутренние обременения представляют собой обязательство денежных средств, генерируемых документом о разрешении на поездку.
Предварительное обременение	PE	Предварительные обременения, созданные и снятые с помощью электронного документа о предварительных обременениях, позволяют отделам дополнительно выделять средства для облегчения финансового управления.

Инструменты отчетности для обременений:

Финансовые менеджеры могут использовать следующие отчеты для анализа своих обременений.

Обременений и заказов на закупку | Fordham

Обременения

После обработки заявки в Banner средства или обязательства снимаются из бюджета и удерживаются в ожидании, пока заказ не будет оплачен.Когда счет-фактура обрабатывается Отделом расчетов с поставщиками по заказу на поставку, обременение ликвидируется, и средства используются для оплаты. Если счет-фактура отправляется в Отдел расчетов с поставщиками без ссылки на правильный Заказ на покупку, со счета будет дважды списана оплата за покупку, и обременение необходимо будет ликвидировать вручную. Пожалуйста, избегайте этой проблемы, убедившись, что все счета имеют правильный номер Заказа на закупку, присвоенный им для надлежащей оплаты.

Все обременения операционного фонда будут закрыты в конце каждого финансового года.

Заказы на поставку

Заказы на закупку — это юридическая форма, которую отдел закупок выдает поставщику для заключения контракта на закупку товаров и / или услуг. Продавцы ищут заказы на закупку, поскольку они подтверждают участие отдела закупок и являются авторизованными транзакциями, которые обеспечат оплату после получения товаров. Заказы на закупку — это контракты.Они были одобрены юридическим отделом Фордхэмского университета и не могут быть изменены или модифицированы без специального разрешения отдела закупок.

После обработки заявки вся необходимая информация вводится в баннерную систему.

Баннер, затем:

• выдает заказ на закупку номер
• Подтверждает информацию FOAPAL
• Обременяет фонды
• Проверяет бюджет
• Создает документ заказа на поставку

Примечание : Заказ на поставку не может быть выполнен, если какая-либо из приведенных выше данных отсутствует или неверна.Если средств недостаточно, обращаются в Бюджетное управление для получения помощи, одобрения и очистки удержания баннера.

Отдел закупок затем распечатывает три копии заказа на закупку:

• Одна копия отправляется поставщику по почте, факсу или электронной почте.
• Одна копия отправлена ​​в Департамент отправления для его учета.
• Один экземпляр прилагается к заявке на файл закупки.

Наши заказы на поставку печатаются вместе с нашими Условиями и положениями, которые образуют договорное соглашение о сделке.Они не могут быть изменены или изменены.

После того, как отдел закупок отправит заказ на закупку, необходимо связаться с отделом закупок, если в исходный заказ необходимо внести какие-либо изменения.

Предварительное обременение (PE) | Отдел финансов Корнельского университета

Стандартная рабочая процедура

Другие ресурсы

Этот электронный документ используется для добавления местных обременений для выделения средств, в отношении которых были приняты неофициальные обязательства. Его также можно использовать для освобождения от открытых препятствий, созданных с помощью PE e-doc.

Советы для электронных документов PE | Функциональность | Действия перед обременениями в конце финансового года | Открытый поиск препятствий

Советы по электронной документации PE

Электронный документ PE используется для добавления местных обязательств по расходам (обременений) или снятия обязательств с местных открытых предварительных обременений.

Примечание: Этот электронный документ нельзя использовать для снятия обязательств по заказу на закупку (ЗП).

• Вы можете обременять и освобождать по одному и тому же электронному документу
• Вы можете запланировать дату сторнирования в будущем для всех обременений в электронном документе

Верх

Функциональность

Вы можете запланировать несколько отключений для одного и того же электронного документа на основе фиксированного расписания.Каждое из расписаний связано с одиночным предварительным обременением , но вы можете иметь несколько обременений в документе, каждое со своим собственным графиком освобождения.

• Если вы используете функцию множественного отключения, вы должны сохранить электронный документ перед отправкой, чтобы сгенерировать множественные даты сторнирования.
• Вы можете просмотреть запланированные даты сторнирования с помощью сведений, представленных на вкладке «Ожидающие записи в Главной книге», прежде чем отправлять или утверждать электронный документ.
• Обязательные поля ввода включают Auto DisEncumber Type , который вы используете, дату начала расписания, Count, и частичную сумму на освобождение
• Параметры фиксированного расписания:
  • Полумесяц — следует за полугодовым сроком выплаты заработной платы
  • Ежемесячно — один и тот же календарный день каждый месяц
    • Рекомендуемая дата начала — 15-й или последний день месяца.

Внимание: Если вы установите дату начала как 5 июля, полумесячное расписание назначит отключение на 5 июля, 15 июля, 31 июля и т. Д.

• Дважды в неделю — каждые 14 дней с даты начала
• Одноразовый — указанная дата

Пример сохраненного электронного документа PE с несколькими инструкциями:

Верх

Действия перед обременениями на конец финансового года

• Предварительные обязательства по контрактам и грантам (C&G) переносятся на новый финансовый год
• Предварительные обязательства, не связанные с C&G, в настоящее время не переносятся на новый финансовый год

Верх

Поиск открытого препятствия

Вы можете использовать запрос Open Encumbrances на вкладке главного меню KFS , чтобы просмотреть сальдо до обременения.

• Тип весов должен быть PE
• В запросе Open Encumbrance представлена ​​сводка открытых остатков: по номеру электронного документа и итоговые данные по счету, субсчету, коду объекта, комбинациям кода субобъекта
• Запрос Open Encumbrance извлекает PE и «сопоставляет» номер документа с номером документа ссылки в транзакции освобождения, чтобы связать его с исходной транзакцией предварительного ограничения.

Сальдо до обременения по-разному отображаются в поиске открытого обременения в зависимости от того, как они были освобождены.

• Если вы выполняете PE и вводите дату сторнирования, обременение будет отображаться как открытое обязательство до тех пор, пока оно не будет автоматически сторнировано. Когда он обратится, транзакция отмены:

• Использует тот же номер документа, что и исходный
• Использует ту же дату транзакции, что и исходный
• Не создает номер справочного документа, но, поскольку он использует тот же номер документа, он связывается с исходным обременением в запросе
• PE с автоматическим переворачиванием показывает нули как в открытом, так и в закрытом количестве

• Если вы выполняете PE, а не используете как дату отмены, позже создайте еще один документ PE и используйте вкладку Disencumbrance.

• Справочный номер в строке учета является обязательным полем
  • Если вы используете исходный номер документа, то запрос Open Encumbrance покажет исходное обязательство в столбце Open Amount и это освобождение в столбце Closed Amount.
  • Если вы не используете исходный номер документа (поле ссылочного номера не проверяется), тогда в запросе Open Encumbrance будет показано исходное обязательство в столбце Open Amount, НО это освобождение появится в отдельной строке в столбце Закрытая сумма — i.е. он не связывает вместе обременение и освобождение.

• В конце финансового года все остатки до обременения, не связанные с C&G, не переносятся на новый финансовый год.

Верх

Обременений и открытых остатков | MyFinancial.desktop

Темы, рассматриваемые ниже:

---

Что такое обременения и открытые остатки?

Обременения — это невыполненные обязательства по бюджету для транзакций, обработанных через систему финансового учета (FAS).В настоящее время наиболее распространена обременение по заработной плате.

Открытые остатки — это невыполненные бюджетные обязательства по заказам или контрактам, размещенным через систему закупок Ariba.

Отчет об обязательствах и открытых остатках:

Отчет «Обременения и открытые остатки» включает подробную информацию об оставшихся обременениях от FAS и оставшихся суммах открытого остатка от заказов Ariba. Он включает в себя описание, ссылочный номер (который часто является номером заказа на поставку), дату обременения и / или дату последнего действия, сумму открытого остатка, расчетный налог (на основе даты последнего действия) и общую сумму.

• Доступ к этому отчету не ограничен; любой, у кого есть доступ к MyFD, может просмотреть Отчет о препятствиях и открытых остатках для любого бюджета.
• Это отчет о деятельности на текущий момент. Выбор временного периода ограничен текущей датой или прошлым двухлетним периодом.

Обновления:

• Информация об обременении заработной платы отправляется в ФАС два раза в месяц с рабочего дня, пересчитывается и публикуется на следующий день после публикации фактических расходов
• Обновление информации об открытом балансе Ariba MyFD по ночам
• Если по какой-либо причине данные обременения или открытого баланса не актуальны, MyFD отобразит в заголовке сообщение, предупреждающее пользователей о несоответствии данных

Для просмотра отчета об обязательствах и открытых остатках:

1. В раскрывающемся меню «Отчеты» выберите «Обременения и открытые остатки».
2. Введите номер бюджета в поле View Budget #, выберите период времени (прошедшие двухлетние или текущую дату) и нажмите GO
3. Просмотрите либо обременения, либо открытые остатки по отдельности, установив или сняв соответствующий флажок.

Чтение отчета об обязательствах и открытых остатках

Прочтите отчет «Обременения и открытые остатки» слева направо.Нажмите «+» под Кодом счета, чтобы просмотреть отдельные суммы по кодам дополнительных счетов.

• В поле Описание отображается описание транзакции. Для заработной платы и льгот, обременений, это обычно имя сотрудника. Для открытых остатков это поле заголовка из заказа Ariba.
• В столбце Ссылка отображается идентификационный код обременения или номер заказа на поставку.
• Только для обременений в поле «Дата обременения» отображается дата, когда транзакция была первоначально обременена FAS. Примечание: для открытых остатков Ariba нет даты обременения, потому что в FAS нет учетной записи до тех пор, пока не произойдет платеж.
• Дата последней активности указывает дату последнего обновления, корректировки или ликвидации.
• Сумма открытого остатка — это сумма, оставшаяся до налогообложения по заказу Ariba.
• Расчетный налог — это сумма налога с продаж, рассчитанная для оставшейся суммы Открытого баланса.
• Сумма показывает общую оставшуюся сумму, открытую по транзакции, на выбранную дату.

Данные обременения

Данные обременения заработной платы основаны на информации, которая поступает из Workday и затем передается в Систему финансового учета (FAS). MyFD получает информацию об обременении из ФАС. Поскольку транзакции обрабатываются через эти системы на обремененную сумму, обремененная сумма уменьшается в FAS. Как только FAS получит обновление обременения, MyFD отобразит обновленные данные на следующий день. С внедрением Workday обременения по заработной плате изменились как с точки зрения того, когда они будут проводиться, так и с точки зрения обременения различных типов бюджета.Дополнительную информацию об обременениях по заработной плате можно найти на веб-странице ресурсов центра интегрированного обслуживания (ISC) в административной области в разделе «Обременения по заработной плате». Другие типы обременений вводятся вручную GCA и производственными объектами (см. Ниже коды справочных полей).

Данные открытых остатков

Данные открытого баланса основаны на информации, полученной от Ariba. Заказы на закупку (EI) и контракты (BPO), не оплаченные полностью, собираются каждую ночь и передаются в MyFD.MyFD суммирует данные и отображает оставшиеся открытые остатки по номеру бюджета и коду счета. Поскольку счета оплачиваются по заказу Ariba, открытый остаток уменьшается на уплаченную сумму. Заказы, оплаченные полностью, еще не вступившие в силу или прошедшие дату истечения срока, больше не будут отображаться в отчете «Обременения и открытые остатки». Оплаченные суммы затем будут отображаться как разнесенные транзакции в отчетах «Сводка транзакций» и «Выверка».

Ссылки на исходный документ для заказов Ariba в отчете «Обременения и открытые остатки» доступны для заказов на закупку (EI), но не для общих заказов на закупку (BPO).Ссылки на исходные документы как для заказов на покупку, так и для BPO доступны в отчетах MyFD Transaction Summary и Reconciliation или непосредственно из Ariba.

Открытые остатки Ariba суммированы в MyFD, однако Ariba включает подробный отчет, который включает подробные сведения о том, как рассчитывается открытый остаток. Чтобы просмотреть этот отчет, в Ariba выберите «Управление»> «Отчеты»> «Выбрать категорию заказов»> «Выбрать отчет об открытом балансе по бюджету»> «Фильтр по бюджету или коду организации»> «Выполнить».Формат отчета может быть изменен для поддержки Excel, CSV или HTML. Понимание источника расчета открытого баланса может помочь понять, есть ли какие-либо товары или услуги в неоплаченном состоянии и что необходимо для его закрытия.

Как закрыть открытые остатки

Ссылки для отчетов

В следующем списке подробно указано, что означают справочные коды отчета, и будут ли в отчете об обременениях и открытом балансе быть ссылки на исходные документы для обременения или открытого остатка.

Код ссылки	Описание	Ссылка на источник из MyFD?	Нужна помощь?
BPO	Открытый остаток по заказу на закупку бланкетов Ariba	№	[email protected]
EI	Открытый остаток по заказу на закупку Ariba (каталог / не по каталогу)	Есть	[email protected]
JEE	Обременение льгот	№	isc @ uw.edu
т	PAS Обременение заказа на поставку	№	[email protected]
XXX-XXX-XXX	Заработная плата (идентификационный номер сотрудника)	№	[email protected]
ZB	Обременение косвенных затрат	№	[email protected]

Нужна дополнительная информация?

Выписка: часто задаваемые вопросы об открытых остатках и обременениях.Или просмотрите электронное обучение по отчету об ограничениях и открытых остатках.

Размещенных транзакций обременения

Источник транзакции	Тип операции документа: ENC для обременений или ENL для ликвидации обременений.
Идентификатор сеанса	Идентификатор сеанса, присвоенный этому пакету документов. Этот идентификатор был введен при вводе транзакции.
Дата сеанса	Дата сеанса из формы сеанса.
Описание сеанса	Описание из формы сеанса.
Статус сеанса	Статус сеанса — Batch-To Post (BP) или Online Posting (OL).
Дата / время последнего обновления сеанса	Дата и время последнего сохранения сеанса.
Дата публикации	Дата публикации сеанса.
Размещено пользователем	ID пользователя, разместившего сеанс.
Порядок ввода документов	Порядок разноски документов.Система отображает дату и время.
Номер документа	Номер документа из формы ввода транзакции.
Дата документа	Дата документа, например дата обременения или дата ликвидации.
Описание документа	Описание указанного документа.
Сумма документа	Сумма документа, например сумма обременения или ликвидационная сумма.
Соответствующий источник транзакции	Источник транзакции, присвоенный связанному документу.
Соответствующий идентификатор сеанса	Идентификатор сеанса, присвоенный связанному документу.
Соответствующий номер документа	Номер, присвоенный соответствующему документу.
ID поставщика	ID, выбранный в форме ввода транзакции.
Имя поставщика	Идентификатор, присвоенный Продавцу.
Документ создан пользователем	ID пользователя, создавшего документ.
Документ, созданный на компьютере	Компьютер, на котором был создан документ.
Дата и время создания документа	Дата и время создания документа.
Документ изменен пользователем	ID пользователя, который изменил документ.
Документ изменен на компьютере	Компьютер, на котором был изменен документ.
Дата и время изменения документа	Дата и время изменения документа.
Дата вступления в силу	Дата вступления транзакции в силу.
Ордер на ввод транзакции	Порядок совершения операций.Он контролирует печать записей заказов в отчете.
Описание транзакции	Описание позиции транзакции.
{Название сегмента} Код	Код, присвоенный сегменту, например 01, 201 или 11001.В отчете печатается по одному столбцу для каждого сегмента.
{Название сегмента} Название	Заголовок, связанный с каждым приведенным выше кодом, например заголовок фонда, заголовок гранта или титул GL.Система отображает по одному столбцу для каждого из этих типов кода.
{Segment Name} Краткое название	Краткое название, связанное с каждым приведенным выше кодом, такое как Краткое название фонда, Краткое название гранта или Краткое название GL.Система отображает по одному столбцу для каждого из этих типов кода.
Увеличение	Сумма увеличения, введенная в таблицу ввода транзакций.
Уменьшение	Сумма уменьшения, введенная в таблицу ввода транзакций.
Вложения	Обозначение «Да» или «Нет» в зависимости от наличия каких-либо вложений.
Приложенных документов	Количество прикрепленных документов. Чтобы уменьшить дублирование, выберите «Суммировать суммы» на вкладке «Параметры».
{Пользовательское поле} — Поставщики	Пользовательское поле типа поставщика и его данные. Для каждого поля, созданного администратором, есть отдельный столбец, выбрав «Организация»> «Настроить поля, определенные пользователем».
{Пользовательское поле} — документы транзакции	Тип документа транзакции, определяемое пользователем поле и его данные.Для каждого поля есть отдельный столбец.
{Пользовательское поле} — строки транзакции	Тип строки транзакции, определяемое пользователем поле и его данные.Для каждого поля есть отдельный столбец.

Расходы средств — Центр знаний экслибриса

..

Номер заказа	Хранит бизнес-идентификатор заказа на поставку, относящегося к строке заказа на покупку.	См. Расположение поля в Alma на рисунке «Страница сводной информации по строке заказа на поставку» ниже.
ЗП Номер ERP	Номер ERP заказа на поставку	Используется клиентами, которые хотят, чтобы заказ на поставку был утвержден системой ERP перед его отправкой поставщику
PO Line Ссылка	Сохраняет бизнес-идентификатор строки заказа на поставку	Это номер POL в Алме.См. Расположение поля в Alma на рисунке Страница сводной информации по строке заказа на поставку ниже.
Код библиотеки инвентаря строки PO	Код библиотеки заказываемого инвентаря
Описание позиции	Описание товара	Описание, введенное для строки заказа на поставку. Обратите внимание, что это поле не взято из библиографических данных. Это полезно, когда ни один элемент не связан со строкой заказа на поставку.См. Расположение поля в Alma на рисунке Страница сводной информации по строке заказа на поставку ниже.
Статус	Сохраняет бизнес-статус строки заказа на поставку как Активный, Отмененный или Закрытый. Бизнес-статус «Активен» включает ряд подстатусов. См. Поле Статус (Активно).
Статус (Активный)	Указывает под-статус поля «Статус».Например: Ожидание счета, Ожидание продления вручную, Ожидание продления, В стадии оценки, Отправлено, На рассмотрении, Готово к отправке, Ожидание упаковки и Ручная упаковка
Строка заказа Тип	Тип строки заказа, как он отображается в заказе в Alma	См. Расположение поля в Alma на рисунке «Страница сводной информации по строке заказа на поставку» ниже.
Код типа строки заказа	Сокращенный код для типа строки заказа	См. Расположение поля в Alma на рисунке «Страница сводной информации по строке заказа на поставку» ниже.
Дата отправки	Сохраняет дату отправки строки заказа на поставку поставщику	См. Расположение поля в Alma на рисунке «Страница сводной информации по строке заказа на поставку» ниже.
Валюта	Валюта транзакции.	См. Расположение поля в Alma на рисунке «Страница заказа на поставку Alma — Информация о ценах» ниже.
Прейскурантная цена	Прейскурантная цена за единичный экземпляр позиции	См. Расположение поля в Alma на рисунке Страница линии заказа Alma — Информация о ценах ниже.
Цена нетто	Расчет общей цены для строки заказа на поставку на основе прейскурантной цены за копию, скидки и количества заказанных копий	См. Расположение поля в Alma на рисунке Страница линии заказа Alma — Информация о ценах ниже.
Количество в расчете на цену	Количество предметов, подлежащих оплате.	Количество для ценообразования и количество элементов для создания могут отличаться в случае ценообразования со скидкой в ​​рамках сделки, такой как «купите два элемента и получите третий элемент без дополнительной оплаты».»См. Расположение поля в Alma на рисунке Страница строки заказа Alma — Информация о ценах ниже.
Скидка	Размер скидки.	См. Расположение поля в Alma на рисунке Страница линии заказа Alma — Информация о ценах ниже.
Название поставщика	Имя поставщика, как определено в определениях сведений о поставщиках Alma.	См. Расположение поля в Alma на рисунке «Страница сведений о поставщике Alma — Общие сведения о поставщике» ниже.
Код поставщика	Код поставщика, как определено в определениях сведений о поставщиках Alma.	См. Расположение поля в Alma на рисунке «Страница сведений о поставщике Alma — Общие сведения о поставщике» ниже.
Описание счета поставщика	Описание поставщика, как определено в определениях учетной записи поставщика Alma.	См. Расположение поля в Alma на рисунке Страница сведений о поставщике Alma — Учетные записи ниже.
Код счета поставщика	Описание поставщика, как определено в определениях учетной записи поставщика Alma	См. Расположение поля в Alma на рисунке Страница сведений о поставщике Alma — Учетные записи ниже.
Идентификационный номер контактного лица поставщика	Сохраняет ID связанного контактного лица с поставщиком
Ссылочный номер поставщика Тип	Сохраняет тип ссылочного номера	См. Расположение поля в Alma на рисунке Страница линии заказа Alma — Информация о ценах, ниже
Регистрационный номер поставщика	Сохраните ссылочный номер для строки заказа на поставку в Alma, предоставленный поставщиком.Служит точкой сопоставления для идентификации строки заказа на поставку в Alma	См. Расположение поля в Alma на рисунке Страница линии заказа Alma — Информация о ценах ниже.
Поставщик материалов	Поставщик, поставляющий заказываемый материал	Поле поставщика материала, как показано на странице строки заказа на поставку Alma. Это объединение: имени (кода) / описания учетной записи (кода учетной записи). См. Расположение поля в Alma на рисунке Страница строки заказа на поставку Alma — Подробности строки заказа на поставку, ниже.
Тип материала	Тип материала строки заказа на поставку
Примечание продавцу	Примечания к продавцу.	См. Расположение поля в Alma на рисунке Страница строки заказа на поставку Alma — Подробности строки заказа на поставку, ниже.
Метод приобретения	Сохраняет метод получения строки заказа на поставку со значением по умолчанию, установленным как Покупка.Это значение может повлиять на отправку строки заказа на поставку.	См. Расположение поля в Alma в Alma на рисунке Страница строки заказа на поставку Alma — Подробности строки заказа на поставку, ниже.
Пик	Указывает, нужно ли срочно перебросить линию заказа на поставку.	См. Расположение поля в Alma на рисунке Страница строки заказа на поставку Alma — Подробности строки заказа на поставку, ниже.
Ограничение отмены	Указывает, настроено ли отображение примечания об ограничении отмены, содержащего предупреждение об отмене строки заказа на поставку.	См. Расположение поля в Alma на рисунке Страница строки заказа на поставку Alma — Подробности строки заказа на поставку, ниже.
Записка об ограничении отмены	Предупреждение, которое будет отображаться при отмене строки заказа на поставку.	См. Расположение поля в Alma на рисунке Страница строки заказа на поставку Alma — Подробности строки заказа на поставку, ниже.
Причина отмены	Сохраняет причину отмены строки заказа на поставку и отображается только на отмененных строках.Значения указаны в кодовой таблице POLineCancellationReasons
Заявлено	Помечает строку заказа на поставку, если есть открытая претензия к поставщику. Строка заказа на покупку запрашивается, если товары не были получены.
Способ доставки	Сохраняет способ доставки заказа поставщиком.	По значениям в таблице кодов метода доставки, определенных в меню конфигурации сбора данных
Доставка по адресу ID	Хранит адрес доставки библиотеки, который должен использоваться поставщиком	См. Расположение поля в Alma на рисунке «Страница сведений об адресе поставщика» ниже.
Отправлено по адресу, линия 1-5	Отправлено по адресным строкам.	См. Расположение поля в Alma на рисунке «Страница сведений об адресе поставщика» ниже.
отправлено по адресу город	Отгружено в город.	См. Расположение поля в Alma на рисунке «Страница сведений об адресе поставщика» ниже.
Отправлено в страну по адресу	Отправлено в страну.	См. Расположение поля в Alma на рисунке «Страница сведений об адресе поставщика» ниже.
Дата создания строки заказа	Хранит метку времени даты создания строки заказа на поставку.
Дата утверждения на поставку	Дата утверждения ЗП
Дата изменения строки заказа	Сохраняет временную метку даты модификации строки заказа на поставку
Новинка декабря! Примечания к абонентской линии	Примечания к строке заказа на поставку	Несколько примечаний разделяются точкой с запятой
Код библиотеки владельца телефонной линии	Код библиотеки владельца линии PO
Имя библиотеки владельца линии PO	Имя библиотеки владельца линии PO
Идентификатор линии PO	Идентификатор строки ЗП
Титульный номер линейного поставщика на поставку	Номер названия поставщика строки заказа на поставку
PO Line Ручная упаковка	Указывает, была ли строка заказа на поставку вручную упакована в заказ на поставку
Маршрутизация линии PO во время приема	Указывает, что линия заказа на поставку помечена для маршрутизации во время приема
Привязка строки PO при получении	Указывает, что строка заказа на поставку помечена для привязки во время приема
Название строки PO	Название строки заказа на поставку
Имя КПК	Имя записи КПК
КПК Код	Код записи КПК
Дата создания заказа на поставку	Сохраняет отметку времени даты создания заказа на поставку
Дата изменения заказа на поставку	Сохраняет отметку времени даты изменения заказа на поставку
Ожидаемая дата активации	Сохраняет ожидаемую дату активации ресурса поставщиком для электронных строк на поставку	См. Расположение поля в Alma на рисунке Страница строки заказа Alma — Информация о поставщике ниже.
Ожидаемый интервал активации	Для электронных линий на поставку — количество дней после заказа, в течение которого вы ожидаете активации электронных заказов.	Значение по умолчанию берется со страницы сведений об учетной записи поставщика. См. Расположение поля в Alma на рисунке Страница строки заказа Alma — Информация о поставщике ниже.
Дата предъявления претензии	Количество дней от ожидаемой даты получения / активации до даты, когда строка заказа на поставку отправляется в список задач претензий	Значение по умолчанию взято из поля Заявление о льготном периоде в Реквизитах учетной записи поставщика
Подписка с даты	Сохраняет дату начала подписки для непрерывных заказов
Подписка на сегодняшний день	Сохраняет дату окончания подписки для непрерывных заказов
Ожидаемая дата получения	Сохраняет ожидаемую дату получения физических товаров от поставщика для физических строк заказа на поставку	Значение по умолчанию берется со страницы сведений об учетной записи поставщика.См. Расположение поля в Alma на рисунке Страница строки заказа Alma — Информация о поставщике ниже.
Ожидаемое получение после интервала заказа	Для физических линий на поставку — количество дней после заказа, в течение которого вы ожидаете получения физических заказов.	См. Расположение поля в Alma на рисунке Страница строки заказа Alma — Информация о поставщике ниже.
Расписка о получении	Текст, позволяющий оператору по закупкам указать Оператору-получателю предполагаемое местонахождение позиций серийного заказа, в которых не создаются складские позиции.
Статус получения	Сохраняет информацию о том, были ли получены все физические предметы.
Интервал возврата (дни)	Интервал в днях, в течение которого Alma будет отправлять письма с претензиями после отправки первоначального письма с претензиями.
Дата обновления	Сохраняет дату следующего обновления строки заказа на поставку для непрерывных заказов	См. Расположение поля в Alma на рисунке «Страница строки заказа Alma — информация о продлении» ниже.
Период напоминания о продлении	Определяет, за сколько дней до продления будет отправлено письмо о продлении.	См. Расположение поля в Alma на рисунке «Страница строки заказа Alma — информация о продлении» ниже.
Цикл продления	Сохраняет цикл задания автопродления для непрерывных заказов. Например, если он установлен на один год, линия на поставку обновляется через один год.	Определено в кодовой таблице RenewalCycle.См. Расположение поля в Alma на рисунке Страница строки заказа Alma — Информация о продлении ниже.
Продление вручную	Сохраняет индикацию того, что линия на поставку обновляется вручную или автоматически	См. Расположение поля в Alma на рисунке «Страница строки заказа Alma — информация о продлении» ниже.
Создатель заказа на поставку	Сохраняет имя пользователя, создавшего заказ на поставку
Создатель строки заказа	Сохраняет имя пользователя, создавшего строку заказа на поставку
PO изменен на	Сохраняет имя пользователя, который изменил PO
Строка PO изменена на	Сохраняет имя пользователя, изменившего строку заказа на поставку
Заинтересованные пользователи	Показывает заинтересованных пользователей для строки заказа на поставку.в случае, если в строку PO добавлено более одного пользователя, значения объединяются	Список заинтересованных пользователей в Alma отображается на вкладке заинтересованных пользователей в строке PO. Обратите внимание, что для поиска определенного пользователя вы должны использовать фильтр содержания, чтобы найти также случаи, когда в заказ на покупку было добавлено более 1 пользователя.
Дата получения (последняя в POL)	Это поле позволяет получить самую последнюю дату получения позиции в строке заказа на поставку.	Это поле полезно, поскольку в строке заказа на поставку может быть несколько позиций, и каждая из позиций может иметь разную дату получения.
Назначено	Сохраняет пользователя, назначенного для заказа	Это уникальный внутренний идентификатор пользователя, доступный в меню «Пользователи»> «Сведения о пользователе»> «Идентификатор пользователя».
Приложение	Используется для идентификации перемещенных строк
ЦКБ ID	Сохраняет ссылку на PID электронного сбора для электронных линий PO
Номер лицензии	Хранит идентификатор лицензии линии на поставку, которая актуальна для электронных линий на поставку.
Тип источника	Хранит источник, из которого возникла строка заказа на поставку.Например, значения: EOD, Manual, Migration и т. Д.
Идентификатор источника	Сохраняет идентификатор исходного файла, используемый для строк EOD.
Ассоциированная линия на поставку	строка PO, связанная с текущей
Тип ассоциации	Тип связи между строками заказа на поставку, например, определенный пользователем, процессом или заданием.
Код отчетности — 1-5	Пять полей, в которых хранятся коды отчетов.	Взято с з.п.
Код отчетности Описание -1-5	Пять полей, в которых хранится описание 5 полей кода отчетности
Статус счета	Статус накладной
Дополнительный номер для заказа	Дополнительный идентификатор для строки ЗП
Поставщик доступа к поставщику	Провайдер доступа поставщика.

Примеры определения разноски — Финансы | Динамика 365

• 30.10.2021
• 4 минуты на чтение

Эта страница полезна?

Оцените свой опыт

да Нет

Любой дополнительный отзыв?

Отзыв будет отправлен в Microsoft: при нажатии кнопки отправки ваш отзыв будет использован для улучшения продуктов и услуг Microsoft.Политика конфиденциальности.

Представлять на рассмотрение

В этой статье

В этой статье представлены примеры, показывающие, как определения разноски используются для обременений заказа на покупку и бюджетных ассигнований.

Прежде чем читать этот раздел, вы должны быть знакомы с определениями разноски и определениями разноски транзакций.Для получения информации см. Определения разноски. Следующие примеры можно настроить на странице Определения разноски . Каждый пример содержит следующие разделы:

• Определение разноски — критерии соответствия
• Определение разноски — Созданные записи
• Операции со счетами, значениями аналитик и суммами
• Записи главной книги, созданные на основе определения разноски

Когда происходит совпадение между счетами и значениями аналитики на панели Критерии соответствия для определения разноски и счетов и значений аналитик в транзакции, записи главной книги создаются на основе панели Сгенерированные записи для определения разноски.

Примечание

Чтобы связать определение разноски с определенным типом транзакции, используйте страницу Определения разноски транзакций . После того, как вы свяжете определение разноски с типом транзакции и выберете Использовать определения разноски на странице Параметры главной книги , все транзакции выбранного типа транзакции должны использовать определения разноски.

Пример: обременения заказа на поставку

При включении обработки обременений путем выбора Включить процесс обременения на странице Параметры главной книги , определения разноски должны использоваться для записи обременений в главную книгу для любых счетов, которые должны быть зарезервированы.В большинстве случаев все расходные счета зарезервированы в балансе.

Определения разноски для обременений настроены для модуля Закупки на странице Определения разноски . Затем в области Закупки страницы Определения разноски транзакций можно выбрать тип транзакции Заказ на поставку , чтобы связать определение разноски с заказами на закупку.

Все транзакции по ваучерам для обременений заказа на покупку должны быть сбалансированы (т. Е. Дебеты должны равняться кредитам) в каждом уникальном измерении ваучера.

Определение разноски — критерии соответствия

Структура счета	Совпадение номера счета	Приоритет
Структура счета — Прибыли и убытки	*	1

Пустое значение в поле * Сопоставление номера счета означает, что все совпадающие учетные записи в определенной структуре счетов являются частью правила сопоставления.

Определение проводки — Созданные записи

Структура счета	Сгенерированный номер счета	Сгенерированный дебет / кредит
Остаток	300143 — — (Счет обременения)	То же
Весы	300144 — — (Резерв под обременение)	Балансировка

Операции со счетами, значениями аналитик и суммами

Значения счетов и аналитик берутся либо из распределений учета, которые вы вводите для строки заказа на покупку, либо из счетов и аналитик, которые автоматически создаются на основе настроек по умолчанию для поставщиков, позиций, категорий и шаблонов аналитик.

Счет + размеры	Дебет	Кредит	Комментарий
606400-OU_1-OU_3566-Training	250,00

Записи главной книги, созданные на основе определения разноски

Сгенерированные записи книги создаются для записи обременений.

Счет + размеры	Дебет	Кредит	Комментарий
300143-OU_1-OU_3566-Training	250.00
300144-OU_1-OU_3566-Training		250,00

В этом примере любой счет, который является частью структуры счета — прибылей и убытков, соответствует критериям определения разноски. Следовательно, при оценке 606500-OU_1-OU_3566-Training создаются сгенерированные записи для счетов, которые определены на панели Сгенерированные записи для определения разноски.

Пример: бюджетные ассигнования

Когда вы включаете бюджетное ассигнование, выбирая Включить бюджетное ассигнование на странице Параметры главной книги , определения разноски должны использоваться для записи записей бюджетного регистра в главную книгу.Когда конфигурация бюджетного контроля активна и включена, определения разноски и определения разноски транзакций могут использоваться для поддержки записи проводок по ассигнованиям, пересмотрам, переносам, проектам, основным средствам, а также прогнозам спроса и предложения в главной книге.

Чтобы настроить определение разноски для записей регистра бюджета с типом бюджета Исходный бюджет и включенными ассигнованиями, выберите модуль Бюджет на странице Определения разноски .Затем в области Бюджет страницы Определения разноски транзакций можно использовать коды бюджета, чтобы связать определение разноски с записями регистра бюджета, которые имеют вид бюджета Исходный бюджет .

Когда включены бюджетные ассигнования и определения разноски, записи регистра бюджета записываются для бюджетного контроля и в главную книгу.

Определение разноски — критерии соответствия

Структура счета	Совпадение номера счета	Приоритет
Структура счета — Прибыли и убытки	*	1

Пустое значение в поле * Сопоставление номера счета означает, что все совпадающие учетные записи в определенной структуре счетов являются частью правила сопоставления.

Определение проводки — Созданные записи

Структура счета	Сгенерированный номер счета	Сгенерированный дебет / кредит
Структура счета	300145 — — (Счет ориентировочной выручки)	То же
Структура счета	300146 — — (Счет ассигнований)	Балансировка

Операции со счетами, значениями аналитик и суммами

Вы вводите счета, значения аналитик и суммы для записи бюджетного счета на странице Запись бюджетного регистра .