как и когда платить налоги, налоговая отчетность

Уплата законно установленных налогов в соответствии со ст. 35 Конституции Республики Казахстан является долгом и обязанностью каждого!

Если вы получаете доход от сдачи жилья в аренду (наем), то обязаны уплатить с этого дохода налог. При этом у вас есть право самостоятельно выбрать механизм уплаты налога по одному из предложенных вариантов.

Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя

Арендодатель – индивидуальный предприниматель, т.е. вы можете зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

В настоящее время действует уведомительный порядок регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Согласно статье 79 Налогового кодекса для постановки на регистрационный учет в качестве индивидуального предпринимателя физическое лицо направляет в налоговый орган уведомление в порядке, определенном законодательством Республики Казахстан о разрешениях и уведомлениях. При этом необходимо в день постановки на регистрационный учет в качестве индивидуального предпринимателя  определиться с выбором специального налогового режима.

Преимущества для лиц трудоспособного возраста – исчисляется пенсионный стаж, гарантируется пенсионное обеспечение, участие в системе социального и медицинского страхования.

Преимущества для пенсионеров – уплата только индивидуального подоходного налога, не облагаемого у источника выплаты (в размере 1% от  суммы дохода при применении специального налогового режима на основе патента, либо 3% налогов (по 1,5%  индивидуального подоходного налога, не облагаемого у источника выплаты и социального налога).

Важно!

Следует учесть, что индивидуальные предприниматели, работающие по патенту или упрощенной декларации, освобождены от уплаты налогов на прибыль до 31 декабря 2022 года. 

Если Вашей предпринимательской деятельностью является только сдача в аренду своего имущества, то применяя патент или упрощенную декларацию, Вы скорее всего будете освобождены от уплаты налогов в рамках трехлетнего моратория для МСБ.

Но при этом необходимо ежемесячно производить уплату социальных платежей за самого ИП (пенсионные и медицинские взносы, социальные отчисления).

Патент

Специальный налоговый режим на основе патента. 

Одним из условий применения данного вида режима является отсутствие наемных работников, также доход за год не должен превышать 3 528-кратный размер МРП (в 2021 году 10 291 176 тенге (3 528 * 2 917 тенге)).  

Исчисление индивидуального подоходного налога производится путем применения ставки 1% к объекту налогообложения.

Упрощенная декларация

Специальный налоговый режим на основе упрощенной декларации. Доход за полугодие не должен превышать 24 038-кратный размер МРП

(в 2021 году: МРП 2 917 тенге, предел по доходу 70 118 846 тенге). 

Исчисление индивидуального подоходного налога производится путем применения ставки 3% к объекту налогообложения.

При этом вам необходимо представлять в установленные сроки налоговую отчетность, исчислять и уплачивать налоги, а также социальные отчисления (пенсионные и социальные отчисления, отчисления на медицинское страхование).

Без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя

Декларация по ИПН (форма 240.00)

Арендодатель – физическое лицо, представляющее по итогам года декларацию по индивидуальному подоходному налогу (далее – ИПН), т.е. вы можете не регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, а как физическое лицо один раз в год декларировать полученный доход и производить уплату налога в размере 10% от полученного дохода.

В случае если вы не желаете регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, то по итогам года, в котором был получен доход, вам необходимо будет представить в налоговый орган по месту жительства (прописки) в срок до 31 марта Декларацию по ИПН (форма 240.00). В этом случае ставка ИПН составит 10% со всего дохода, полученного в календарном году, от сдачи в аренду (наем) недвижимости.

Преимущества – предоставление отчетности и уплата исчисленного налога один раз в год.

Единый совокупный платеж

Арендодатель – физическое лицо не является индивидуальным предпринимателем, осуществляет уплату единого совокупного платежа.

В качестве плательщиков единого совокупного платежа (далее – ЕСП) признаются физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, которые одновременно соответствуют следующим условиям:

1. уплатили единый совокупный платеж;
2. не используют труд наемных работников;
3. оказывают услуги исключительно физическим лицам, не являющимися налоговыми агентами, и (или) реализуют исключительно физическим лицам, не являющимися налоговыми агентами, сельскохозяйственную продукцию личного подсобного хозяйства (ЛПХ) собственного производства, за исключением подакцизной продукции.

Размер дохода плательщика ЕСП за календарный год не должен превышать 1 175 МРП или 3 427 475 тенге (МРП 2021 года – 2 917 тенге).

Физические лица признаются плательщиками ЕСП со дня, в котором произведена уплата такого платежа, до последнего дня месяца, за который производилась уплата ЕСП. В ЕСП включаются подлежащие уплате суммы индивидуального подоходного налога и социальных платежей.

Сумма ЕСП за один месяц составляет – 1 МРП или 2 917 тенге – в городах республиканского и областного значения, столице, – 0,5 МРП или 1 459 тенге – в других населенных пунктах и распределяется автоматически. То есть физическому лицу самостоятельно делить сумму по платежам не нужно.

Преимущества – исчисляется пенсионный стаж, гарантируется пенсионное обеспечение, участие в системе социального и медицинского страхования, налоговая отчетность не представляется, сумма ЕСП не зависит от размера полученного дохода (главное, доход за календарный год не должен превышать 1175-кратный размер МРП или 3 427 475 тенге в 2021 году).

Источник: ДГД по Павлодарской области.

Доход от сдачи в аренду жилого помещения налоги

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Доход от сдачи в аренду жилого помещения налоги (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Доход от сдачи в аренду жилого помещения налоги Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 346.15 «Порядок определения доходов» главы 26.2 «Упрощенная система налогообложения» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Налоговый орган доначислил предпринимателю налог по УСН, поскольку счел, что им при сдаче жилых помещений в аренду неправомерно в качестве налогооблагаемого дохода не была учтена сумма компенсации стоимости коммунальных услуг, полученная от арендатора. Суд отклонил довод налогоплательщика о том, что во взаимоотношениях между ресурсоснабжающей организацией и арендатором он выступает в качестве посредника, указав, что имеющееся в договоре между налогоплательщиком и арендатором условие о возможности арендатора самому заключить договор с ресурсоснабжающей организацией само по себе не свидетельствует об осуществлении налогоплательщиком деятельности во взаимоотношениях с данной организацией в качестве посредника или агента. Квалифицируя оплату стоимости коммунальных услуг в качестве переменной части арендной платы, суд указал, что исходя из анализа подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ компенсация расходов по содержанию сдаваемого в аренду имущества не входит в перечень доходов, не учитываемых при определении налоговой базы по УСН.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Доход от сдачи в аренду жилого помещения налоги

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Ситуация: Как облагаются НДФЛ доходы от сдачи жилья (квартиры) внаем (в аренду)?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2021)В правоприменительной практике существует подход, согласно которому физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и не зарегистрированные в качестве ИП, при определении налоговой базы по НДФЛ имеют право на профессиональный налоговый вычет в виде фактический понесенных при сдаче жилья в аренду расходов. Он применяется, в частности, при доначислении налоговым органом НДФЛ физическому лицу, не представившему декларацию по доходам от сдачи жилья в аренду и не уплатившему налог самостоятельно (п. 7 Обзора, направленного Письмом ФНС России от 06.04.2021 N БВ-4-7/4549@).

Нормативные акты: Доход от сдачи в аренду жилого помещения налоги Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Минтруда России от 19.04.2021 N 28-6/10/В-4623
Таким образом, должностные лица (за исключением государственных и муниципальных служащих) вправе применять режим НПД в отношении доходов от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав). Согласно пункту 4 части 2 статьи 6 Федерального закона N 422-ФЗ в отношении доходов государственных и муниципальных служащих объектом налогообложения признаются исключительно доходы от сдачи в аренду (наем) жилых помещений.

Налогообложение доходов полученных от сдачи в аренду жилья

В соответствии со ст. 810 Гражданского кодекса Украины (ГКУ) по договору найма (аренды) жилья одна сторона — собственник жилья (наймодатель) передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату.

Хотелось бы сразу обратить внимание на то, что существуют некоторые особенности и отличия в налогообложении круга лиц, которые участвуют в арендных правоотношениях.

Рассмотрим наиболее распространённую ситуацию — когда арендодателем и арендатором выступают физические лица, не имеющие статус предпринимателя.

Пользуйтесь консультацией: Высококвалифицированный адвокат по жилищным вопросам

Так, если физическое лицо-арендодатель в 2015 году сдает квартиру в аренду физическому лицу-арендатору, который не является субъектом хозяйствования, то налог на доходы физических лиц арендодатель должен платить ежеквартально в течение 2015 года. При этом налоговую декларацию следует подать до 01.05.2016 года. Такие доходы от предоставления в аренду квартиры подлежат налогообложению по ставке 15% (в соответствии с п.167.1 ст.167 Налогового кодекса Украины (НКУ), если же сумма доходов в календарном месяце превышает десятикратный размер минимальной заработной платы (для 2015 года – 12180 гривен), к сумме такого превышения применяется ставка 20 %.

Необходимо отметить, что доходы от предоставления имущества в лизинг, аренду или субаренду (срочное владение и / или пользование) включается в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход плательщика налога. В случае, если арендатор является физическим лицом, которое не является субъектом хозяйствования, лицом, ответственным за начисление и уплату налога в бюджет, является плательщик налога — арендодатель.

Арендодатель самостоятельно начисляет и уплачивает налог в бюджет в течение 40 календарных дней после последнего дня такого отчетного квартала. При этом, сумма полученного дохода, сумма уплаченного в течение отчетного налогового года налога и налогового обязательства по результатам такого года отражаются в годовой налоговой декларации об имущественном состоянии и доходах.

В случае нотариального удостоверения договора аренды объектов недвижимости нотариус обязан направить информацию о таком договоре контролирующему органу по налоговому адресу налогоплательщика-арендодателя. При этом, нотариус несет ответственность, предусмотренную законом за нарушение порядка и / или сроков представления указанной информации.

Особенности начисления и налогообложения доходов от предоставления недвижимости в аренду (субаренду), жилой наем определен ст. 170 Налогового кодекса Украины.

Вспомните новость: И когда же начнут расти цены на квартиры? Может пора перестать вкладывать в них деньги?

Важно также обратить внимание на то, что:

пп. 170.1.2 ст. 170 НКУ предусмотрено, что при аренде у физического лица дома, квартиры, нежилых помещений и других объектов недвижимости объект налогообложения определяется исходя из величины арендной платы (согласно договору аренды), при этом он не может быть меньше минимальной суммы арендного платежа за полный или неполный месяц аренды. Минимальная сумма арендного платежа рассчитывается в соответствии с Методикой, утвержденной постановлением КМУ от 29.12.10 г. № 1253, по формуле

П = Об х Р

где П – минимальная сумма арендного платежа за недвижимое имущество, грн.;

Об – общая площадь арендованного недвижимого имущества, м2;

Р – минимальная стоимость месячной аренды 1 м2 общей площади недвижимого имущества с учетом его местонахождения, других функциональных и качественных показателей, которая должна быть установлена органом местного самоуправления, на территории которого расположена арендуемая недвижимость, и обнародована в СМИ до начала отчетного налогового года.

К примеру, в столице, решением Киевского городского совета “Об определении минимальной стоимости месячной аренды 1 кв. метра общей площади недвижимого имущества физических лиц” от 2 октября 2013 года N 42/9630 (с изменениями и дополнениями, внесенными решением Киевского городского совета от 21 апреля 2015 года N 420/1285) установлена минимальная стоимость месячной аренды 1 кв. метра общей площади недвижимого имущества физических лиц в размере 8,91 грн. (с НДС).

Указанным решением, в зависимости от местонахождения объекта недвижимого имущества в зонах охраны культурного наследия, который определяется в соответствии с историко-архитектурным планом города Киева, а также в зависимости от функционального использования объекта недвижимого имущества установлены дополнительные коэффициенты к минимальной стоимость месячной аренды.

Вспомните новость: Семинар «Арендованные основные средства: расходы, ремонты и улучшения»

К тому же, установлен минимальный размер платы за пользование жилым помещением по договору поднайма в размере 6,13 грн. (с НДС) за 1 кв. метр, с учетом статьи 95 Жилищного кодекса Украинской ССР.

Таким образом, минимальный размер налога от сдачи в аренду собственного жилья, для г.Киева составляет:

Квартиры	Площадь жилья, кв.м.	Минимальный ежемесячный размер арендной платы, грн.	Минимальный ежемесячный размер налога, (15%) грн.
однокомнатные	30 -70	267,3-623,7	40,10 – 93,56
двухкомнатные	40 — 90	356,4 -801,9	53,46 – 120,28
трьохкомнатные	60 — 120	534,6-1069,2	80,20- 160,40

Рассмотрим иную распространённую ситуацию — когда арендодателем является и физическое лицо имеющее статус предпринимателя.

Как утверждают налоговики, эти лица, имеют право оптимизировать своё налогообложение путём избрания упрощенной системы – единого налога (третьей группы). Единственным исключением из этого является сдача в аренду жилых помещений, общая площадь которых превышает 100 квадратных метров (в соответствии с п.291.5. НКУ — такие предприниматели не могут быть плательщиками единого налога).

Ставка единого налога для плательщиков третьей группы установлена в размере 4% дохода ( п.293.3 ст.293 НКУ)

При этом, плательщики единого налога третьей группы должны также ежеквартально уплачивать единый социальный взнос в размере 1434,51 гривны (пример: 4 квартала 2015 года), что составляет 478,17 гривен в месяц.

Вспомните новость: Налог на недвижимость будет расти и может стать непосильным для большинства украинцев — эксперт

Таким образом, можно без лишних сравнений ответить на вопрос, что для минимальной арендной платы уплата налогов в статусе предпринимателя плательщика единого налога третьей группы не является оптимальной, в связи с тем, что размер уплаты единого социального взноса превышает размер налога с дохода физического лица не имеющего статус предпринимателя.

Однако, если подойти к рыночным цифрам, ситуация по налогообложению имеет другой вид.

Информацию о стоимости аренды квартир в Шевченковском районе г. Киева, можно произвести расчет размера налога от сдачи в аренду жилья

квартиры	ежемесячный размер арендной платы.	ежемесячный размер налога, (15%) грн.
однокомнатные	$362 – 7900 гривен	1185
двухкомнатные	$604 -13200 гривен	1980
трёхкомнатные	$683 -14500 гривен	2175

Для сравнения, предприниматель — плательщик третьей группы единого налога, из указанных выше размеров арендной платы будет вынужден провести отчисления в следующих размерах:

квартиры	ежемесячный размер арендной платы.	ежемесячный размер единого налога (4%), грн.	единый социальный взнос, грн	Всего:
однокомнатные	7900 гривен	316	478,17	794,17
двухкомнатные	13200 гривен	528	478,17	1006,17
трёхкомнатные	14500 гривен	580	478,17	1058,17

Таким образом, как говорит ведущий телепрограммы «Ревизор»: “я бы рекомендовал” гражданам занимающимся сдачей в аренду собственного жилья оптимизировать своё налогообложение путём регистрации в статус предпринимателя и избрания упрощенной системы налогообложения – единого налога (третьей группы).

Автор консультации: Петр Поздняков, DL partners

Вспомните новость: Как проверить застройщика при покупке квартиры в новостройке

Ответственный прием гостей в России

Этикет

Ответственный хозяин помогает гостям понять культурные нормы сообщества. Рассказывая о местных правилах и обычаях, вы заботитесь и о гостях, и о соседях.

Правила здания

Если в здании есть общие помещения или удобства, объясните гостям правила пользования.

Правила дома

Правила дома можно указать в разделе Другие важные подробности на странице Детали объявления. Гости оценят, если вы поделитесь ожиданиями заранее.

Соседи

Лучше сообщить соседям, что вы планируете принимать гостей. Они смогут задать вопросы или поделиться опасениями.

Шум

Гости бронируют жилье через Airbnb по многим причинам, в том числе для отпуска и на праздники. Чтобы всё прошло гладко, объясните путешественникам заранее, что шум помешает соседям.

Если беспокоитесь об отношениях внутри сообщества, установите ограничения по шуму:

• введите «тихие часы»;
• не разрешайте гостям привозить домашних животных;
• укажите, что жилье не подходит для детей и младенцев;
• запретите вечеринки и визиты незарегистрированных гостей.

Помните, что в России действуют региональные законы, охраняющие покой граждан. В течение определенного периода времени шуметь запрещено. Примеры:

• «тихие часы» в Москве — с 23:00 до 7:00;
• «тихие часы» в Санкт-Петербурге — с 22:00 до 8:00.

Уточните в местных органах власти, какие ограничения по шуму они накладывают.

Парковка

Ознакомьте гостей с правилами парковки здания и района. Примеры:

• транспорт следует оставлять только в отведенном месте;
• нельзя парковаться на западной стороне улицы по вторникам и четвергам: ведется уборка;
• уличная парковка доступна только с 19:00 до 7:00.

Домашние животные

Сначала проверьте правила арендодателя или здания в отношении домашних животных. Если вы разрешаете путешественникам привозить питомцев, расскажите, где их выгуливать и куда выбрасывать отходы. Продумайте запасной вариант на случай, если питомец будет мешать соседям (например, найдите номера ближайших зоогостиниц).

Помните, что домашние животные должны содержаться в жилых помещениях таким образом, чтобы не нарушались санитарные нормы, интересы других жильцов и правила управляющей компании.

Право на личную жизнь

Уважайте личное пространство гостей. В правилах по устройствам видеонаблюдения четко указано, чего мы ожидаем от хозяев. В некоторых местах действуют дополнительные законы и нормы, о которых вы должны знать.

Курение

Если вы не разрешаете курить в жилье, повесьте предупреждающие знаки. Если вы не против курения, поставьте пепельницы в отведенных для этого местах.

Проинформируйте гостей, что согласно Федеральному закону №15-ФЗ от 23 февраля 2013 года «Об охране здоровья граждан от воздействия табачного дыма» курение в лифтах и в помещениях общего пользования многоквартирных домов запрещено.

К началу

---

Лица, сдающие в наем недвижимую собственность, и в дальнейшем смогут платить налоги по упрощенному режиму

В 2018 году основные условия сдачи в наем недвижимой собственности останутся без изменений. В следующем году жители, получающие доход от сдачи в наем или аренду принадлежащей им недвижимой собственности, до сих пор смогут платить налоги, используя упрощенный режим, т. е. без регистрации хозяйственной деятельности. В свою очередь те, кто предпочтет зарегистрировать хозяйственную деятельность, как и прежде смогут выбрать наиболее выгодный для себя режим уплаты налогов.

Сдача в наем или аренду недвижимой собственности за вознаграждение классифицируется как хозяйственная деятельность, поэтому доход от сдачи в наем или аренду облагается подоходным налогом с населения (ПНН). Жители, получающие доходы от сдачи в наем недвижимой собственности, могут выбрать наиболее подходящий для себя режим уплаты налогов.

Упрощенный режим уплаты налогов

В этом случае регистрация хозяйственной деятельности не требуется, однако в Службу государственных доходов (далее — СГД) необходимо представить копию договора, заключенного со съемщиком или арендатором. Это можно сделать в Системе электронного декларирования (СЭД). В этом случае ПНН составляет 10 % и уплачивается с доходов от сдачи в наем или аренду. При расчете уплачиваемого налога от наемной платы можно отнять только налог на недвижимость и нельзя отнять расходы на хозяйственную деятельность.

Если недвижимая собственность сдается в наем коммерсанту (также юридическому лицу), который зарегистрировался в качестве лица, ведущего хозяйственную деятельность, то ПНН в размере 10 % удерживается и уплачивается в государственный бюджет коммерсантом, которому собственность сдается в наем. В свою очередь если недвижимая собственность сдается в наем физическому лицу, которое не зарегистрировано в качестве лица, ведущего хозяйственную деятельность, налог рассчитывается и уплачивается лицом, сдающим квартиру в наем.

Лицо, сдающее собственность в наем, рассчитывает и уплачивает налог в резюмирующем порядке — подав налоговую декларацию за предыдущий календарный год. Рассчитанный налог уплачивается в государственный бюджет в течение 15 дней со дня подачи декларации.

Уплата налогов при регистрации хозяйственной деятельности

При регистрации хозяйственной деятельности в СГД лицо, сдающее недвижимую собственность в наем, может выбрать один из следующих режимов уплаты налогов:

• уплачивается ПНН с доходов от хозяйственной деятельности в общем порядке. В этом случае налог уплачивается только с разницы доходов и расходов, а не со всей наемной или арендной платы, которую получает лицо. Кроме того, налогоплательщик вправе применять к полученному доходу необлагаемый минимум, налоговые льготы и оправданные расходы. С 1 января 2018 года, ставка ПНН будет снижена. К годовому доходу до 20 000 евро применяется ПНН в размере 20 %, в свою очередь к части годового дохода, которая превышает 20 000 евро, но не превышает 55 000 евро, применяется ПНН в размере 23 % (до сих пор ко всем доходам применялся ПНН в размере 23 %). К доходам, превышающим 55 000 евро, применяется ПНН в размере 31,4 %.

• налог рассчитывается и уплачивается путем, подавая налоговую декларацию за предыдущий календарный год. С 2018 года, если месячный доход составляет менее 430 евро, будет необходимо осуществлять обязательные взносы для пенсионного страхования в размере 5 % от фактического дохода. Если месячный доход превышает 430 евро, лицо осуществляет взносы государственного социального страхования в прежнем порядке, а также дополнительно делает взносы для пенсионного страхования в размере 5 % от свободно выбранного объекта взносов и разницы фактических доходов. Если доходы составляют менее 50 евро в год, обязательные взносы не осуществляются.

• уплачивается налог на микропредприятия с доходов от хозяйственной деятельности. В этом случае налог на микропредприятия применяется к полной сумме наемной или арендной платы без вычета из нее расходов. В период, в течение которого лицо платит налог на микропредприятия, лицо не имеет права применять к доходу (также полученном в другом месте) годовой необлагаемый минимум и налоговые льготы. При оценке, применяется ли такой режим уплаты налога, следует учитывать, что с 1 января 2018 года лицо, являющееся плательщиком налога на микропредприятия, сможет одновременно быть работником только одного микропредприятия.

В 2018 году налог на микропреприятия будет применяться по ставке в 15 %. С 2018 года будет установлено ограничение оборота — при превышении 40 000 евро будет применяться ставка в 20 %. Плательщик налога на микропредприятия в 2018 и 2019 таксационных годах вправе не применять 20 % ставку к обороту, не превышающему 52 000 евро, если оборот плательщика налога на микропредприятия в 2016 и 2017 годах превышает 40 000 евро.

Налоговые платежи осуществляются четыре раза в год до пятнадцатого числа следующего за кварталом месяца, т. е. до 15 апреля, 15 июля, 15 октября и 15 января, подав в СГД налоговую декларацию микропредприятия.

Когда лицо должно регистрироваться в регистре НДС

С 2018 года снижен порог регистрации налога на добавленную стоимость (НДС). Если общая сумма доходов, полученных лицом в течение предыдущих 12 месяцев, превышает 40 000 евро, лицо должно зарегистрироваться в Регистре плательщиков НДС СГД, и осуществленные сделки облагаются НДС независимо от порядка и размера, в котором уплачивается ПНН или налог на микропредприятия.

Как подать налоговую декларацию

Напоминаем, что лица, ведущие хозяйственную деятельность, обязаны подать годовую декларацию о доходах, используя СЭД СГД. Чтобы стать пользователем СЭД, больше не требуется заключать договор с СГД, вместе этого любой может подключиться и использовать СЭД, используя имя пользователя и пароль своего интернет-банка, eID смарт-карту, выданную Управлением по делам гражданства и миграции, или смарт-карту безопасной электронной подписи, выданной ГАО «Латвийский государственный радио-телевизионный центр» (е-подпись).

На сайте СГД в Базе данных публикуемой информации в разделе «Лица, ведущие хозяйственную деятельность, зарегистрированные в СГД юридические лица и другие лица» любой может убедиться в том, зарегистрировалось ли лицо, у которого планируется снимать квартиру, как лицо, ведущее хозяйственную деятельность.

Более подробная информация опубликована также на сайте СГД в разделе «Частным лицам» – «Лица, ведущие хозяйственную деятельность»; «Частным лицам» – «Первые шаги для будущих предпринимателей».

В случае вопросов или неясностей приглашаем жителей звонить по информационному телефону СГД +371 67120000, проконсультироваться в любом центре обслуживания клиентов СГД или прислать свой вопрос в письменной форме, воспользовавшись разделом «Задать вопрос СГД» на сайте СГД.

Тема 415 — Сдача в аренду жилого помещения для проживания или отдыха

В случае, если вы получаете доходы от сдачи в аренду жилого помещения, как например, дома или квартиры, вы можете вычесть из налоговой базы определенные расходы. Эти расходы, в число которых могут входить процентные платежи по ипотеке, налоги на недвижимость, убытки от повреждения имущества, расходы на содержание помещения, коммунальные платежи, расходы на страхование и амортизацию, приведут к снижению налогооблагаемого арендного дохода. Обычно вы представляете информацию об этих доходах и расходах в Форме 1040 или Форме 1040-SR, «Декларация о выплате индивидуального подоходного налога США» (Английский),  «Налоговая декларация США для пожилых лиц» и в Таблице «E» Формы 1040 или Формы 1040-SR «Дополнительный доход и убыток» (Английский). В случае, если вы сдаете недвижимое имущество в аренду с целью получения прибыли и не пользуетесь этим жилищем для проживания, ваши расходы на сдачу внаем могут превысить ваш валовой арендный доход. Однако такие потери, как правило, будут ограничены «рисковыми» и (или) правилами, касающимися убытков от пассивной активности. Информация по этим ограничениям приводится в Публикации № 925 «Пассивная активность и рисковые правила» (Английский).

Аренда имущества и его использование в личных целях

В случае, если вы сдаете другим лицам жилоe помещениe, которoe вы также используете в качестве своего личного жилища, объем расходов, связанных со сдачей собственности в аренду и разрешенных к вычету из налоговой базы, может быть ограничен. Считается, что вы используете недвижимость в качестве жилища, если вы пользуетесь ею для личных целей в течение налогового года на протяжении периода, превышающего

1. 14 дней или
2. 10% от общего числа дней, в течение которых недвижимость сдана вами в наем другим лицам по справедливой рыночной стоимости.

Возможно, что вы пользуетесь более, чем одной единицей жилого фонда, как жилищем в течение года. Например, если вы проживаете в вашем основном доме на протяжении 11 месяцев, то ваш дом — единица жилого фонда, используемая как жилище. В случае, если вы проживаете в доме, который вы используете для отдыха, в течение оставшихся 30 дней года, то эта собственность также считается жилищем, используемым в качестве жилища, за исключением случаев, когда вы сдаете указанную используемую для отдыха недвижимость в аренду по справедливой рыночной стоимости на протяжении 300 или более дней в году в этом примере.

День использования единицы жилого помещения в качестве личного жилища — это любой день, в течение которого недвижимость используется:

• Вами или любым другим лицом, владеющим долей в ней, если вы не переуступаете ваши права собственности другому владельцу в качестве основного жилища, и этот другой владелец платит соответствующую арендную плату в рамках соглашения о совместном финансировании собственности;
• Членом вашей семьи или членом семьи любого другого лица, владеющего долей в ней, если только данный член семьи не использует эту недвижимость в качестве своего основного жилища с выплатой справедливой арендной платы;
• Любым иным лицом в рамках соглашения, по которому вы используете иную единицу жилого фонда;
• Любым иным лицом по цене ниже справедливой арендной платы.

Минимальное использование для арендой имущества

Особое правило действует в случае, если вы сдаете часть недвижимости, в которой вы проживаете, в аренду на срок менее 15 дней. В этом случае не сообщайте о доходах, полученных от аренды, и не вычитайте каких-либо расходов, связанных со сдачей собственности внаем.

Разделение расходов между арендой имущества и личным пользованием

В случае, если вы используете недвижимость как для сдачи внаем, так и в личных целях, как правило, вы должны разделить общую сумму понесенных вами расходов между деятельностью, связанной с арендой имущества, и личным пользованием, исходя из количества дней, на протяжении которых недвижимость используется по этим назначениям. Вы не сможете вычесть расходы по сдаче имущества внаем на сумму, превышающую ограничение, относящееся к валовому арендному доходу (ваш валовой доход от аренды за вычетом арендной доли процентных платежей по ипотеке, налогов на недвижимость, а также суммы ущерба, причиненного имуществу, и расходов по организации аренды, таких, как стоимость услуг агентов по недвижимости и расходов на рекламу). Однако возможно, вы сможете перенести на следующий год часть этих расходов с учетом ограничения, относящегося к валовому доходу от аренды за этот год. В случае, если вы разбиваете ваши вычеты по позициям в Таблице «А» Формы 1040 или Формы 1040-SR «Постатейные вычеты» (Английский), вы все же сможете вычесть вашу личную долю процентных платежей по ипотечному кредиту, налогов на недвижимость и затрат в связи с ущербом, причиненным имуществу стихийным бедствием, признанным федеральными органами, в этой таблице ставок.

Использование жилища для ведения коммерческой деятельности

Еще одно особое правило применяется в случаях, когда вы сдаете часть вашего жилища в аренду вашему работодателю и оказываете услуги вашему работодателю в этом сданном в аренду помещении. В этом случае следует сообщать о доходах, полученных от сдачи внаем, но не следует вычитать расходы, связанные со сдачей собственности. Вы можете вычесть из суммы дохода ипотечные проценты, налоги на недвижимость и личные расходы в связи с ущербом, причиненным стихийным бедствием, признанным федеральными органами сдаваемой внаем части жилища, с учетом любых ограничений. Однако никакие расходы, связанные с предпринимательской деятельностью, не вычитаются. Для получения информации об этих ограничениях см. Публикацию № 587 «Использование вашего жилища в коммерческих целях (включая сдачу внаем для использование в качестве детского учреждения» (Английский).

Налог на чистый доход от инвестиций

Если вы получаете доход от сдачи внаем, вы, возможно, должны уплатить налог на чистый доход от инвестиций (NIIT). Дополнительная информация приведена в разделе Тема 559.

Дополнительная информация

Для получения дополнительной информации по предложению жилища внаем см. Публикацию № 527 «Сдача внаем недвижимости (в том числе временно занимаемой или используемой для отдыха)» (Английский).

Для получения дополнительной информации о доходах от предоставления жилья внаем и соответствующих расходах обращайтесь по ссылке «Подлежит ли мой доход от сдачи жилья внаем обложению налогом и (или) вычитаются ли мои доходы из налогооблагаемой базы?» (Английский).

 

Налог при сдаче в аренду недвижимости в Турции

Доход от сдачи недвижимости в аренду облагается налогом в Турции или же в стране собственника объекта недвижимости.

Турецкое законодательство предусматривает налогообложение в зависимости от суммы получаемой прибыли.
Если годовой доход собственника от сдачи недвижимости в аренду не превышает суммы в 7000 турецких лир (около 700 евро), прописанной в законодательстве, данный налог не взимается. Для коммерческой недвижимости данный предел годового не облагаемого налогом дохода составляет 30.000 турецких лир (около 7.732 евро).

Размер налога варьируется от 15%, в случае если Ваш доход от сдачи недвижимости в Турции в аренду не более 24.000 турецких лир (около 2.400 евро) в год, до 35%, если Ваш годовой доход от сдачи недвижимости в аренду более 650.000 турецких лир (около 65.000 евро).

В том случае если собственником недвижимости в Турции, сдаваемой в аренду, является юридическое лицо, размер налога всегда составляет 20%.

Налогом облагается сумма дохода за минусом 7.000 турецких лир для жилой недвижимости и за минусом 30.000 турецких лир для коммерческой недвижимости.

Если Вас интересует более подробная информация по данному вопросу, пожалуйста, свяжитесь с нами.

---

Законодательство

Если Вы решили приобрести недвижимость в Турции, Вам, безусловно, необходимо знать всю специфику приобретения недвижимости для иностранных граждан. Что должно быть прописано в Тапу, сколько собственников может быть у одного объекта, какова процедура наследования, а если Вы планируете переехать в Турцию на постоянное место жительство, каким образом Вы сможете получить вид на жительство? Ответы на эти вопросы Вы найдете в данном разделе.

Налоги на недвижимость в Турции

Турция известна как страна с благоприятным инвестиционным климатом и низкими ставками налогов. И все же… Во сколько Вам обойдется налог с дохода от сдачи в аренду или продаже недвижимости в Турции? Какие еще налоги предстоит оплатить при покупке и дальнейшем содержании недвижимости? Информацию об основных налогах Вы можете найти в нижеприведенных разделах.

Если Вы так и не нашли ответа на интересующий Вас вопрос о законодательстве или налогообложении в Турции, свяжитесь с нами, и мы будем рады предоставить необходимую Вам информацию.

---

В данном разделе представлена подробная информацию по следующим темам:

 

Как облагается налогом доход от аренды? Преимущества владения недвижимостью

Задумывались ли вы, почему недвижимость часто называют налоговым убежищем?

Хотя большинство из нас не любит платить налоги, некоторые инвесторы в недвижимость действительно ждут налогового времени. Это потому, что налоговое законодательство в США очень дружелюбно к инвесторам в недвижимость. Существует множество налоговых вычетов по налогу на недвижимость, которые позволяют уменьшить размер уплаченного подоходного налога на законных основаниях.

В этой статье мы обсудим, как инвесторы традиционно снижают ставку налога на доход от аренды и налогооблагаемую чистую прибыль от сдачи в аренду собственности.

Заявление об ограничении ответственности: это не налоговая консультация. Вам следует проконсультироваться со своим налоговым, юридическим и бухгалтерским консультантом, прежде чем совершать какие-либо операции.

Как работает подоходный налог с аренды

Недвижимость, которой вы владеете и сдаете в аренду арендаторам на 15 или более дней каждый год, считается арендуемой собственностью Налоговой службой. Арендованная недвижимость определяется IRS как отдельный дом, квартира, кондоминиум, дом на колесах, дом для отдыха или подобное жилище.

Любой чистый доход, получаемый от сдачи в аренду недвижимости, подлежит налогообложению как обычный доход в вашей налоговой декларации. Например, если ваш чистый доход от аренды составляет 10 000 долларов в год, и вы попадаете в группу 22% налога, вы должны 2200 долларов в виде налогов.

Это краткая версия того, как работает налог на доход от аренды. Однако вы, вероятно, слышали об инвесторах в недвижимость, которые владеют недвижимостью на сотни или даже миллионы долларов, но почти ничего не платят в виде налогов.

То, что они делают, совершенно законно.Фактически, любой владелец арендуемой недвижимости, включая вас, может владеть инвестиционной недвижимостью, которая генерирует солидный денежный поток каждый месяц, при этом сообщая об убытках в вашей налоговой декларации. Все, что вам нужно сделать, это следовать правилам, установленным IRS для сдачи в аренду жилой недвижимости.

Как рассчитать доход и расходы от аренды

Начнем с доходной части уравнения. Ваша недвижимость может иметь несколько видов дохода от аренды:

• Обычные арендные платежи
• Авансовые арендные платежи (например, за первый и последний месяц)
• Дополнительная ежемесячная арендная плата, включая плату за домашних животных, парковку или аренду бытовой техники
• Единовременные платежи или штраф за расторжение договора аренды
• Расходы, оплачиваемые арендатором вместо арендной платы, например, озеленение, которое вы обычно нанимаете продавца
• Часть страхового депозита, которую вы не возвращаете арендатору, например, для оплаты ущерба, причиненного арендатору.

Возвращаемый гарантийный депозит не считается доходом, поскольку вы намереваетесь вернуть его арендатору в конце срока аренды.Вместо этого он отображается в балансе вашего арендуемого имущества как краткосрочное обязательство. Однако, если арендатор не выполняет условия аренды, а вы оставляете себе весь или часть гарантийного депозита, он становится доходом от аренды в этом налоговом году.

Теперь давайте рассмотрим некоторые из наиболее распространенных вычетов расходов, связанных с арендуемой недвижимостью, которые вы можете вычесть из всего дохода, полученного в течение налогового года:

• Расходы на очистку, ремонт и техническое обслуживание
• Комиссионные за управление недвижимостью и лизинг
• Стоимость ландшафтного дизайна
• Коммунальные услуги, такие как водоснабжение, уборка мусора или борьба с вредителями
• Страховые расходы
• Проценты по ипотеке
• Налоги на аренду или с продаж
• Налоги на недвижимость
• ТСЖ или сборы за кондоминиум
• Юридические и профессиональные гонорары, такие как оплата вашего бухгалтера или адвоката

Следующим шагом является вычитание всех ваших расходов из полученного дохода для получения налогооблагаемого дохода до вычета амортизации.

Например, если вы получили 18 000 долларов в год в виде валового дохода, а расходы, связанные с владением и эксплуатацией собственности, составляют 8 000 долларов за год, ваш налогооблагаемый доход до вычета износа составит 10 000 долларов.

Тем не менее, вы можете воспользоваться другим вычетом налога на арендуемую недвижимость, чтобы уменьшить сумму налогооблагаемой чистой прибыли.

Вычитание амортизации

Амортизация — это неденежные расходы, которые вы можете вычесть из своего чистого дохода в качестве компенсации за обесценивание или износ арендуемого имущества.Публикация IRS 946 предоставляет подробное объяснение того, как работает амортизация арендуемой собственности. В этом примере мы упростим ситуацию.

IRS позволяет амортизировать арендуемую жилую недвижимость на срок более 27,5 лет. Итак, если вы заплатили 125 000 долларов за аренду дома на одну семью, а земля стоит 25 000 долларов, вычет амортизации составит 3636,36 долларов в год (100 000 долларов / 27,5 лет). Стоимость земли не считается износом, потому что земля никогда не изнашивается.

За вычетом амортизационных расходов в размере 3636 долларов.36 от налогооблагаемого дохода до амортизации в размере 10 000 долларов, налогооблагаемый доход после амортизации составляет 6363,64 доллара.

Вместо того, чтобы платить 2200 долларов в виде налогов, вы теперь заплатите 1400 долларов при той же налоговой ставке 22%. Это означает, что вы только что сэкономили 800 долларов на налогах благодаря расходам на амортизацию, что дает вам больше денег для реинвестирования в недвижимость.

Удержание квалифицированного коммерческого дохода

Квалифицированное удержание дохода от бизнеса (QBI), также известное как Раздел 199A или сквозное удержание дохода, — это еще одна налоговая льгота, которую могут использовать инвесторы в сфере недвижимости.

Вычет QBI позволяет дополнительно вычесть до 20% квалифицированного сквозного дохода от бизнеса после того, как вы вычли все операционные расходы и расходы на владение своим имуществом, а также амортизацию. Владельцы индивидуальных предпринимателей, товариществ, S-корпораций и некоторых трастов и поместий могут иметь право на вычет из дохода от бизнеса.

Правила вычета QBI могут быть сложными, поэтому обязательно прочтите, что IRS говорит о QBI, или проконсультируйтесь со своим налоговым консультантом, чтобы убедиться, что вы получаете все вычеты, на которые имеете право.

Пример расчета налога на прибыль от аренды

Наконец, давайте рассмотрим подробный пример расчета налога на доход от аренды. Мы не будем использовать QBI в этом примере, потому что не каждый инвестор имеет право на дополнительный сквозной вычет из дохода.

Доходы и покупка имущества

• Приобретенная в аренду недвижимость 1 января за 125 000 долларов
• Выплачено 1500 долларов США на страхование правового титула и регистрацию сборов, не подлежащих вычету из налогооблагаемой базы
• Стоимость участка (земельного участка) 25 000 $
• Доход от аренды 1500 $ в месяц
• База имущества, использованная для амортизации = 101 500 долларов (цена покупки 125 000 долларов + не вычитаемые расходы 1500 долларов — стоимость лота 25 000 долларов)
• Общий годовой доход от аренды = 18 000 долларов США

Операционные расходы и стоимость владения

• 1200 долл. США на уборку, ремонт и техническое обслуживание
• 1440 долл. США за управление имуществом и лизинговые сборы
• 600 долларов на благоустройство территории
• 100 долларов за борьбу с вредителями с арендатором, оплачивающим все остальные коммунальные услуги
• $ 960 Расходы на страхование имущества и ответственности арендодателя
• Выплата процентов по ипотеке 2640 долл. США
• 1200 долларов США по налогу на недвижимость
• Плата за подготовку налогов 500 выплачивается вашему бухгалтеру
• $ 1,200 дорожные расходы, непосредственно связанные с посещением загородной собственности
• Общие годовые вычитаемые расходы = 9840 долларов США в год

Расчет арендного налога на прибыль

• Шаг № 1: Вычтите общие вычитаемые расходы в размере 9840 долларов из вашего общего годового дохода от аренды в размере 18 000 долларов = 8 160 долларов чистой прибыли до вычета износа.
• Шаг № 2: Рассчитайте амортизацию — 101 500 долларов на основе собственности / 27,5 лет = 3691 доллар ежегодных расходов на амортизацию.
• Шаг № 3: Рассчитайте налогооблагаемую прибыль — 8 160 долларов чистая прибыль до амортизации — 3 691 доллар ежегодные расходы на амортизацию = 4469 долларов налогооблагаемой прибыли.
• Шаг № 4: Рассчитайте налог на доход от аренды — 4469 долларов x 22% (вместе с подачей заявления о браке с доходом от 80 251 до 171 050 долларов) = 983 доллара.

Как указать доход от аренды в налоговой декларации

Инвесторы в недвижимость сообщают о доходах или убытках от сдачи в аренду недвижимости, товариществ, S-корпораций, поместий и трастов, используя Таблицу E: Дополнительные доходы и убытки, форму 1040 или 1040-SR.Вам также понадобится форма 4562, чтобы сообщить о расходах на амортизацию или истощении.

Schedule E имеет место для трех объектов недвижимости. По мере расширения вашего бизнеса по аренде недвижимости у вас может в конечном итоге быть более трех единиц аренды. Когда вы дойдете до этого момента, вы можете заполнить дополнительную форму Приложения E, если у вас их больше трех.

Важно предоставить IRS точную информацию, поэтому обязательно ведите записи о своей собственности, включая чеки арендной платы, квитанции о расходах и финансовые отчеты.Управляющий недвижимостью предоставит вам отчет о прибылях и убытках на конец года, который вы сможете использовать для налоговых целей.

Всегда просматривайте отчет о прибылях и убытках и включайте любые дополнительные расходы, о которых ваш руководитель может не знать, например, уплаченные вами сборы за налоговое планирование, связанные с вашими инвестициями, или командировочные расходы, связанные с вашей собственностью.

Чем точнее вы будете вести записи, тем лучше вы сможете претендовать на все вычеты, на которые у вас есть право, и избежать уплаты дополнительных налогов или штрафов.Если вы когда-либо проходили аудит, наличие точных подробных записей демонстрирует IRS, что вы ведете свой бизнес в сфере недвижимости профессионально.

Последняя мысль о налогообложении арендного дохода

Владение арендуемой недвижимостью дает множество преимуществ, а налоговые вычеты и получаемые вами льготы считаются одними из самых больших. Налоговое законодательство в США чрезвычайно дружелюбно к инвесторам в недвижимость, что является одной из причин, почему сегодня так много людей вкладывают средства в арендуемую недвижимость.

Благоприятные налоговые правила, которые получают инвесторы в недвижимость, также являются важной причиной того, почему так много богатых людей владеют недвижимостью, приносящей доход. Разумно используя кредитное плечо, вы можете использовать свой инвестиционный капитал для покупки более чем одной арендуемой собственности, вычитая процентные расходы по ипотеке. Вы перестанете платить меньше налогов, пополнив свой инвестиционный портфель в сфере недвижимости.

Если задуматься, становится понятно, почему так много людей считают недвижимость идеальным налоговым убежищем.

Каковы налоговые последствия аренды моего дома? | Домашние гиды

Мэри Галлахер Обновлено 27 декабря 2018 г.

IRS по-разному относится к домам, занимаемым владельцами, и к арендуемой собственности. Когда вы владеете и живете в своем доме, ваши проценты по ипотеке вычитаются из налогов. Когда вы арендуете недвижимость, все расходы, включая проценты по ипотеке, вычитаются. Со временем вы обесцениваете здание и улучшения и учитываете арендную плату как доход. Амортизация — это налоговый вычет, который позволяет производить вычеты в течение срока полезного использования актива.

Аренда до двух недель

Вы можете воспользоваться вычетом процентов по ипотеке и сдать свой дом без уплаты налогов на срок до 14 дней в году. Не так много других предприятий, позволяющих зарабатывать деньги, позволяют зарабатывать деньги без уплаты налогов. Однако вы не можете даже на один день превысить правило 14 дней, или вы не только должны требовать всю арендную плату в качестве дохода, но также теряете право требовать вычета процентов по ипотеке, и вы не можете требовать коммерческих расходов или амортизации. Таким образом, хотя правило 14 дней является благом для домовладельцев, за его нарушение взимается серьезный штраф.

Полная аренда

Если вы переезжаете, но сохраняете свой дом в качестве арендуемой собственности, вы перестаете вычитать проценты по ипотеке на здание в день вашего переезда, и вы начинаете вычитать арендную собственность и амортизировать ее при въезде арендаторов. Амортизация Формула — это стоимость актива, разделенная на срок его полезного использования. Срок полезного использования сдаваемой в аренду жилой недвижимости — 27,5 года. Если вы покупаете здание за 950 000 долларов и выделяете 200 000 долларов на стоимость земли, поскольку сама земля не подлежит амортизации, амортизация составит 27 273 долларов в год за 27.5 лет. Из-за обесценения можно получить фактическую прибыль, но показать убыток в бумажных целях для целей налогообложения. Ваш доход от аренды в этом случае не облагается налогом.

Аренда на неполный рабочий день

Аренда дома на неполный рабочий день или более 14 дней и проживание в нем неполный рабочий день влечет наихудшие из возможных налоговых последствий. Арендная плата — это доход, как и ваша заработная плата. Вам не разрешается требовать проценты по ипотеке, расходы или амортизацию. Если вы планируете жить в своем доме только неполный рабочий день, вы можете рассчитать разницу между тем, чтобы оставить его пустым, когда вас нет дома, но иметь возможность требовать вычета процентов по ипотеке, и получением налогооблагаемой арендной платы без каких-либо налоговых списаний. .Еще одно сравнение, которое вы могли бы добавить к этому сочетанию, — это превращение дома в аренду на полный рабочий день с возможностью требовать возмещения расходов и амортизации и проживание в квартире на неполный рабочий день.

Калькулятор подоходного налога с арендной собственности

Финансирование:

Это сумма денег, предоставленная вам банком, выраженная в процентах от первоначальной стоимости вашей собственности. Оставшаяся сумма — это ваш первоначальный взнос.

Амортизация: (количество лет):

‍ Это когда вы делите ссуду на последовательность регулярных последовательных платежей.Однако состав платежа со временем меняется, поскольку часть идет на проценты, а другая часть — на основную сумму. Если вы составите таблицу амортизации, вы увидите, сколько еще основной суммы и процентов вам осталось выплатить с течением времени, что может быть полезно для принятия решений, начиная от составления бюджета и заканчивая рефинансированием.

Процентная ставка:

Ваша процентная ставка — это комиссия, которую банк взимает с вас за ссуду денег. Это процент от вашей основной суммы, который вы платите каждый месяц.Основная сумма — это сумма, которую дает вам банк.

Финансовая прибыль (ROI):

‍ Ваш ROI рассчитывается как отношение убытка или прибыли к размеру ваших инвестиций. Обычно выражается в процентах.

Выплата основной суммы:

‍ Выплата основной суммы происходит тогда, когда вы производите платежи только в счет своей основной суммы. Выплачивая большую часть своей основной суммы, вы в конечном итоге платите меньше процентов, поскольку чем меньше времени у вас уходит на выплату основной суммы, тем меньше процентов вы платите, поскольку проценты — это процент от вашей основной суммы.

Чистый денежный поток:

‍ Это сумма дохода, которую операционная деятельность получает за период времени.

Денежный поток от объекта недвижимости, инвестируемого в недвижимость, — это расчет суммы денег, которые уходят и приходят от объекта недвижимости. Владельцу арендуемой недвижимости важно отслеживать эту информацию по двум причинам. Во-первых, он определит, является ли собственность денежным успехом или неудачей. Во-вторых, он определит, когда недвижимость окупит свои первоначальные вложения.

Чистый денежный поток рассчитывается путем вычитания чистого операционного дохода из изменения чистого операционного баланса, как показано ниже:

Чистый денежный поток = денежные поступления — денежные выплаты

Денежный доход при возврате денежных средств:

‍ Это показатель вашего валового дохода от аренды по сравнению с выплатами по ипотеке за определенный год.

Ваша эффективная налоговая ставка:

‍ Это сумма налогов, которую вы платите с налогооблагаемого дохода.Это среднее значение всех налоговых категорий, которым подвергается ваш доход, в сочетании с вычетами и кредитами, которые уменьшают ваш потенциально налогооблагаемый доход. Ваша эффективная налоговая ставка применяется только к федеральным подоходным налогам, поэтому, например, она не включает налоги штата и местные налоги. Альтернативой вашей эффективной налоговой ставке является ваша предельная налоговая ставка, которая представляет собой самую высокую ступень, по которой облагается налогом ваш доход. Эффективная налоговая ставка рассчитывается путем деления общего дохода на общий налогооблагаемый доход.Результат выражается в процентах.

Стоимость земли в% от покупной цены:

‍ Это цифра, которую важно знать по нескольким причинам. Земля, например, не подлежит амортизации, поэтому вы должны вычесть стоимость своей земли при расчете ежегодного амортизационного вычета. Есть много разных способов рассчитать процентную долю вашей покупной цены на землю, но быстрое и грязное предположение состоит в том, что стоимость вашей земли составляет 20% от вашей покупной цены

Чистая операционная прибыль (NOI):

Чистая операционная прибыль доход — это все деньги, которые вы получаете от своей собственности после вычета всех разумно необходимых операционных расходов.Ваш NOI является цифрой до уплаты налогов. Некоторые примеры операционных расходов включают страхование, судебные издержки, расходы на ремонт и т. Д. Ваш доход может включать не только ежемесячную арендную плату. Парковка, торговые автоматы и прачечная — другие примеры того, как ваша собственность может приносить вам деньги.

Cap Rate:

Ваша ставка капитализации — это ваш NOI, деленный на текущую рыночную стоимость вашей инвестиционной собственности. Он обеспечивает вам процентную окупаемость инвестиций в течение одного года (ипотечные кредиты не учитываются при расчетах).Хотя этот показатель полезен, его не следует использовать независимо от других показателей оценки, поскольку он недостаточно надежен, чтобы дать полное представление о стоимости вашей собственности. Например, год, который вы использовали для расчета, мог бы быть особенно удачным для вас и, как следствие, дать неполное представление о стоимости вашего актива. Таким образом, может быть полезно построить график капитализации с течением времени.
Узнайте больше о высшем управлении недвижимостью и условиях инвестирования в аренду, которые вам следует знать как инвестору в недвижимость.

Налоговые правила для дохода от аренды второго дома

Налоговые правила в отношении дохода от аренды второго дома могут быть сложными, особенно если вы сдаете дом в аренду на несколько месяцев в году, а также используете дом самостоятельно.

Однако есть одно несложное положение. Домовладельцы, которые сдают свою недвижимость в аренду на 14 или менее дней в году, могут получить доход от аренды, не облагаемый налогом. Другими словами, если вы живете недалеко от места отдыха, такого как пляж или горы, вы можете заработать дополнительные деньги, сдавая в аренду свой дом (основное место жительства) на время отпуска — при условии, что это две недели. или менее.Хотя вы не можете получить амортизацию или вычет на техническое обслуживание, вы можете вычесть проценты по ипотеке, налоги на имущество и убытки от несчастных случаев в Приложении A (1040), Детализированные вычеты .

В целом, однако, доход от аренды дома для отдыха на 15 дней или более должен указываться в вашей налоговой декларации в Приложении E, Supplemental Income and Loss . Ваш доход от аренды также может облагаться налогом на чистый инвестиционный доход. Вы также должны иметь в виду, что определение «загородный дом» не ограничивается домом.Квартиры, кондоминиумы, мобильные дома и лодки также считаются домами для отдыха в глазах IRS.

Кроме того, IRS заявляет, что дом для отпуска считается местом проживания, если личное использование превышает 14 дней или более 10 процентов от общего количества дней, которые он сдается в аренду другим лицам (если это число больше). Когда вы используете загородный дом в качестве места жительства, а также сдаете его в аренду другим лицам, вы должны разделить расходы между арендным и личным использованием, и вы не можете вычесть арендную часть расходов, превышающую доход от аренды.

Пример: Допустим, у вас есть пляжный домик (ваш «второй дом») и вы сдаете его в аренду летом с середины июня до середины сентября. Вы и ваша семья также отдыхаете дома одну неделю в октябре и две недели в декабре. В остальное время дом не используется.

Семья использует дом 21 день, и он сдается другим лицам на 121 день, всего 142 дня использования в течение года. В этом сценарии 85 процентов расходов, таких как проценты по ипотеке, налоги на имущество, техническое обслуживание, коммунальные услуги и амортизация, могут быть списаны против арендного дохода в Графике E.Что касается оставшихся 15 процентов расходов, в Таблице А вычитаются только проценты по ипотеке и налоги на недвижимость.

Обнаружили ошибку в налоговой декларации? Не пропустите эту статью!

Налоговая реформа и аренда на время отпуска

Согласно налоговой реформе, домовладелец может списать максимум 750 000 долларов по ипотечному долгу. Если вы также владеете вторым домом, интерес от двух владений вместе взятых может превысить лимит в 750 000 долларов.Кроме того, вычеты по налогу на имущество (в сочетании с подоходным налогом штата) не превышают 10 000 долларов. Если вы не сдадите в аренду свой второй дом, вы можете потерять вычеты (налоги и проценты по ипотеке), которые снизят ваш налогооблагаемый доход. Поэтому разумно рассмотреть возможность сдачи вашего второго дома в аренду на время отпуска, поскольку тогда вы сможете вычесть эти и, возможно, другие расходы, такие как сборы Ассоциации домовладельцев, расходы на техническое обслуживание и коммунальные услуги. Кроме того, вы по-прежнему можете использовать дом 14 дней в году (и больше, если вы остаетесь в нем для выполнения работ, связанных с домашним хозяйством) и вычитаете эти расходы.Даже если вы используете его более 14 дней в году, вы все равно можете вычесть эти расходы пропорционально сумме арендного использования.

Вопросы?

Налоговое законодательство сложное. Если у вас есть какие-либо вопросы об аренде вашего второго дома или любые другие налоговые вопросы, пожалуйста, позвоните нам в наш офис по телефону 610-544-5900.

Иностранные владельцы, получающие доход от аренды от недвижимости в США

Налогообложение дохода от аренды в США в целом

Как правило, лицо, не являющееся гражданином США, которое сдает в аренду свой дом в США, облагается налогом в размере 30%, взимаемым с валовая сумма каждого арендного платежа.Это означает, что если иностранное лицо владеет домом в Ирвине, штат Калифорния, и сдает его в аренду за 2000 долларов в месяц, 600 долларов из каждых 2000 долларов ежемесячной арендной платы, подлежащей уплате иностранному владельцу, должны быть отправлены непосредственно в IRS (а не отправлены другим лицам). Владелец США). Кто отвечает за отправку 30% валового налога на ренту в IRS? Иностранный владелец, управляющий недвижимостью в США (то есть любой, кто собирает арендную плату для иностранного владельца) и даже арендатор несут ответственность за отправку 30% налога в IRS.IRS может преследовать любую из сторон (арендатора, управляющего недвижимостью и иностранного собственника), которые не перечисляют 30% валового налога на арендную плату. Владелец, не являющийся гражданином США и получающий арендный доход от недвижимости в США (и не имеющий 30% отправленных в IRS), несет ответственность перед IRS за невыполнение удержания с его дохода от аренды, если они не следуют инструкциям, изложенным ниже. Несоблюдение надлежащих налоговых правил IRS для владельцев недвижимости в США, не являющихся гражданами США, может привести к наложению ареста на их недвижимость в США и даже может негативно повлиять на их иммиграционные права в США.

Но все 30% -ное обязательство по удержанию налога может быть легко снято

Иностранный владелец, получающий доход от аренды, может легко снять 30-процентное удержание. Как? Иностранный владелец должен следовать этой простой формуле, чтобы удалить 30% -ное налоговое обязательство:

1. Иностранный владелец должен подготовить налоговую декларацию в США через год после получения дохода от аренды. Владелец должен задекларировать доход от аренды в США и уплатить соответствующий налог (если таковой имеется). Но будут ли они платить налоги? Во многих случаях ответ отрицательный.Иностранный владелец должен уплатить налог только с чистого дохода от аренды в налоговой декларации США, что означает, что владелец, не являющийся гражданином США, может делать много вычетов (общие вычеты при аренде собственности включают вычеты процентов по ипотеке, расходы на рекламу, расходы на уборку , расходы управляющего недвижимостью и многие другие) . Конечным результатом может быть то, что иностранный владелец платит нулевой налог (или очень небольшой налог). В нашем примере с иностранцем, который владеет домом в Ирвине и зарабатывает 2000 долларов дохода от сдачи в аренду каждый месяц, очень часто этот иностранный владелец после подготовки налоговой декларации в США должен платить налог в Налоговое управление США 0 долларов и больше не требуется. удерживать 30% с каждого арендного платежа.
2. Владелец, не являющийся гражданином США, должен получить индивидуальный идентификационный номер налогоплательщика США («ITIN»), если он еще не был получен.
3. Наконец, владелец, не являющийся гражданином США, должен заполнить форму IRS W-8ECI. Форма IRS W-8ECI не заполняется, если иностранный владелец не получит ITIN. Новую форму IRS W-8ECI следует заполнять каждые 3 года.

Получив ITIN и заполнив форму IRS W-8ECI, иностранный владелец дома в Ирвине, который собирает 2000 долларов в месяц, фактически заключил сделку с IRS: IRS снимает 30% валовых арендных платежей, удерживаемых у источника. требование, если иностранный владелец ежегодно готовит налоговую декларацию США для декларирования дохода от аренды в США.Таким образом, иностранный владелец больше не должен удерживать 30% от каждого арендного платежа каждый год, но он должен подавать налоговую декларацию. После того, как владелец произведет допустимые вычеты (включая, например, проценты по ипотеке, сборы ассоциации домовладельцев, а также ремонт и техническое обслуживание), весьма вероятно (и часто), что иностранный владелец будет должен платить налог в размере 0 долларов США.

DIRECTS может помочь иностранным владельцам недвижимости в США и управляющим недвижимостью в США иностранных владельцев недвижимости в США в надлежащей отчетности и уплате налогов (если таковые имеются) с доходов от аренды в США.

Уплата налогов при сдаче квартиры в аренду — Qasa Support

Возможно, вам придется заплатить налоги с дохода, полученного от сдачи внаем жилья. Это руководство поможет вам во всем, что касается налогообложения вашей субаренды.

---

Стандартные вычеты с арендной платы

Стандартный вычет из арендного дохода в размере 40 000 крон был введен в 2013 году (42 глава 30 § 2 абз. IL). Это означает, что вы платите налоги за доход от аренды, превышающий 40 000 крон (исключительно излишек), и если ваш доход ниже 40 000 крон, ваш доход от аренды не будет облагаться налогом! Вот некоторые вещи, о которых стоит подумать:

Стандартный вычет применяется каждый год и для каждого места жительства

Вы имеете право на несколько вычетов, если вы сдаете в аренду несколько объектов недвижимости. Например, вы можете сдать в аренду и дом для отдыха, и кондоминиум в течение одного года и получить полные налоговые вычеты для обоих. То же самое, если вы сдаете в аренду два домика на одном участке.

Право на вычет основано на праве собственности

Право на вычеты основано на доле собственности арендодателя. Это означает, что если вы являетесь совладельцем дома с другим лицом, вы можете использовать только часть вычета в своей декларации.Например, если вы вместе с соседом по комнате владеете половиной дома, вы можете вычесть только 20 000 крон (половина вычета). Это также означает, что если вы владеете домом наравне с другим человеком и используете его каждый X недель, то вы сможете использовать только 50% от стандартного вычета, если вы решите сдавать свои недели в аренду. Короче говоря, владельцы не могут свободно распределять вычеты между собой.

Исключения при сдаче в аренду многоквартирных домов

Если вы сдаете в аренду более трех резиденций, то такую ​​аренду можно рассматривать как коммерческую деятельность.Здесь правила немного другие.

Исключения при сдаче в аренду собственной компании

Вы можете делать рациональные / разумные вычеты только в отношении сборов, возникающих в связи с арендной платой, при сдаче в аренду работодателю или собственной компании вашего супруга (-и) (42 глава 32§ IL). Это включает увеличение затрат на электроэнергию, воду, тепло, вывоз мусора и т. Д.

Прочие вычеты

Вам разрешены другие вычеты в дополнение к стандартному вычету, указанному выше:

Вычеты за вашу долю арендной платы

Если вы сдаете квартиру в субаренду или сдаете в аренду и оплачиваете ее часть самостоятельно, то вы можете вычесть вычеты за свою долю, пока жилье сдается в аренду (42 гл.31§ 2-3 пар. Иллинойс). Это означает, что вы можете вычесть арендную плату, которую вы платите своему домовладельцу за квартиру, которую вы сдаете в субаренду. Если вы сдаете в аренду кондоминиум , , то вы можете вычесть сборы, которые вы платите ассоциации кондоминиумов.

Прочие вычеты за виллы

Вы можете вычесть 20% арендной платы при сдаче в аренду частной собственности, такой как вилла или дом для отдыха (42 глава 31 § 1 IL).

Что я не могу вычесть?

Вы не можете вычесть такие расходы, как ремонт, дополнительное страхование, электроэнергию или уборку.

По какой ставке облагается налог на доход от аренды?

То, что остается после всех вычетов, должно быть помещено в раздел вашей декларации о приросте капитала и облагаться налогом по ставке 30% (65 глава 7§IL). Это означает, что если вычеты превышают доход от аренды, ваш доход от аренды полностью не облагается налогом.

Пример: сдача в аренду кондоминиума

Допустим, вы сдаете в аренду свой кондоминиум на целый год. Он стоит 2,5 миллиона крон и имеет ежемесячную плату в размере 3000 крон.Согласно действующим законам, разумная арендная плата за жилье составляет 11 333 кроны в месяц (см. Руководство по установке арендной платы). Таким образом, налоги будут следующими: Другой пример: сдача виллы в аренду Если вы сдаете в аренду свою виллу, то налоговое законодательство немного другое. Допустим, резиденция стоит 3,5 миллиона крон, а расходы на ее содержание составляют 4000 крон в месяц. Максимальная арендная плата, которую вы можете взимать, составляет 15 666 крон в месяц. Таким образом, налоги составляют:

.

Когда нужно заполнять налоговую декларацию?

Вы декларируете свой доход от аренды — если он превышает вычеты — в налоговой декларации за следующий год (арендная плата за 2015 год декларируется в 2016 году).Может быть хорошей идеей сделать предварительный расчет налога вначале, чтобы избежать дополнительных налоговых выплат. Может быть полезно сохранить договоры аренды, квитанции об уплате взносов ассоциации кондоминиумов и другие важные документы. Таким образом, у вас будет основание для расчета арендных доходов и удержаний, если их попросит Skatteverket. Если вы сдаете аренду через нашу платформу, мы, конечно, сохраним всю эту информацию, чтобы вы могли легко получить к ней доступ при необходимости.

Как декларировать налоги?

Вы декларируете свой доход от аренды в своей обычной декларации о доходах. Проще всего это сделать через электронную службу Skatteverkets. Вы даже можете использовать форму SKV 2199 , чтобы рассчитать дополнительный доход от аренды. Бланк не нужно сдавать в Skatteverket, но сохраните его на тот случай, если у Skatteverket когда-либо возникнут вопросы о ваших доходах от аренды.

Доходы от аренды и расходы во время налогообложения

Ключ к овладению Графиком E Налоговой службы (IRS) для арендодателей — «Дополнительные доходы и убытки» — это систематизация доходов и расходов с помощью электронной таблицы или программного обеспечения для личных финансов.Арендодатели, которые ведут подробные сводки своих расходов на аренду недвижимости, получают наибольшую выгоду при уплате налогов. Правила IRS в отношении дохода от аренды довольно щедры, поэтому вы захотите ими воспользоваться.

Таблица E налоговых советов

Арендодатели должны вести точный учет затрат, доходов и расходов. Лучший способ отслеживать эти элементы — создать электронную таблицу — у вашего налогового бухгалтера может быть даже шаблон, который вы можете использовать. Вот элементы, которые вы хотите отслеживать:

• Покупная цена дома, квартиры или многоквартирного дома, который вы сдаете в аренду
• Накопленная амортизация и текущая годовая амортизация вашей собственности
• Доход от аренды
• Полученный вами гарантийный залог

Помимо отслеживания доходов, вы захотите отслеживать и расходы.Многие расходы, связанные с содержанием арендуемой собственности, могут быть вычтены из вашего арендного дохода. Эти расходы включают:

• Комиссионные или сборы за управление недвижимостью
• Расходы на рекламу
• Расходы на очистку, техническое обслуживание и ремонт
• Страхование собственников жилья и ТСЖ
• Налоги на недвижимость и процентные расходы по ипотеке
• Коммунальные услуги

Если вы отслеживаете эти расходы с помощью программного обеспечения для личных финансов или компьютерной таблицы, ваши ежемесячные и годовые отчеты будут у вас под рукой, и вы сможете легко их распечатать.

Воспользуйтесь ограничением потери пассивной активности

Если одна из ваших сдаваемых внаем объектов недвижимости имеет чистый убыток за год, этот убыток можно вычесть из убытков и прибылей от всех других ваших арендованных объектов недвижимости.

А теперь вот, может быть, не очень хорошая новость: если общая сумма для всех ваших свойств отрицательна — чистый убыток, — этот убыток обычно не может быть вычтен из остальной части вашего годового дохода (но есть исключения). Это связано с тем, что сдача в аренду недвижимости обычно считается пассивным занятием, даже если вы уделяете значительное количество времени выбору подходящих арендаторов, ремонту арендуемой единицы и проверке недвижимости на предмет текущего обслуживания.Убытки от пассивной деятельности ограничиваются компенсацией пассивной прибыли.

Если вы активно участвуете в аренде, любые арендные убытки потенциально могут быть вычтены до 25000 долларов в год в совокупности по всей вашей сдаваемой в аренду собственности. Лица, состоящие в браке, подающие отдельно, имеют предел арендной платы в размере до 12 500 долларов США при условии, что это лицо постоянно проживало отдельно от своего супруга в течение налогового года. Размер потерь от аренды, разрешенный для активных участников арендуемой собственности, зависит от вашего модифицированного скорректированного валового дохода (MAGI):

• Для MAGI на сумму 100 000 долларов или меньше (50 000 долларов или меньше, если женатая подача отдельно), арендные убытки могут быть вычтены полностью в пределах 25 000 долларов (12 500 долларов для тех, кто состоит в браке и подает отдельно).
• Для MAGI от 100 000 до 150 000 долларов (от 50 000 до 75 000 долларов при раздельной регистрации брака) потери от аренды могут быть вычтены до предела 50% разницы между 150 000 долл. США (75 000 долл. При раздельной регистрации брака) и MAGI.
• Для MAGI более 150 000 долларов США (75 000 долларов США при раздельной регистрации брака) ни один из убытков от аренды не может быть вычтен из другого дохода.

Вы можете переносить убытки на будущее

Убытки от аренды, которые ограничены ограничениями по потерям пассивной деятельности, могут быть перенесены на следующий налоговый год, когда они могут компенсировать прибыль от аренды.Ограничения на потери от пассивной деятельности применяются каждый год, но убытки от аренды продолжают переноситься из года в год, пока убытки не будут израсходованы за счет компенсации арендной прибыли или вычтены из других доходов.

Форма 8582 используется для расчета ограничений пассивной активности и отслеживания убытков от аренды, которые накапливаются каждый год для каждой собственности.

Налоговое планирование для арендодателей

Арендодатели могут получать прибыль, когда доход от аренды достаточен для выплаты ипотеки, а также налогов на недвижимость, страхования и ремонта.Однако арендодатели могут амортизировать покупную цену арендуемой собственности, и это часто может превратить экономическую прибыль в налоговый убыток — расходы могут превышать прибыль после учета амортизации.

Однако время от времени домовладельцы сталкиваются с крупными расходами, такими как замена крыши или выпотрошение квартиры после того, как долгосрочный арендатор освободит квартиру. В этих обстоятельствах арендодатель может иметь убыток более 25000 долларов, но правила потери пассивной активности ограничивают убыток ровно 25000 долларов.Остаток будет перенесен на следующий год. Надеемся, что в этот момент арендодатель получит больше прибыли и сможет покрыть избыточные налоговые убытки.

Продажа недвижимости в аренду

Продажа дома, многоквартирного дома или другой арендуемой собственности — это не то же самое, что продажа вашего основного места жительства. Так же, как при расчете прироста капитала, формула расчета прибыли или убытков от сдачи в аренду собственности включает вычитание вашей базовой стоимости из вашей продажной цены.

База скорректированной стоимости арендуемого имущества

Чтобы рассчитать основную стоимость аренды недвижимости, сложите следующие суммы:

• Закупочная цена
• Расходы на покупку (плата за право собственности и условное депонирование, комиссии агента по недвижимости и т. Д.)
• Доработки (замена свода, новая печь и т. Д.)
• Расходы на продажу (плата за право собственности и условное депонирование, комиссии агента по недвижимости и т. Д.)
• Накопленная амортизация (как указано в ваших налоговых формах)

Как только вы узнаете свою основу затрат, вы можете вычесть ее из продажной цены.Если полученное число положительное, вы получили прибыль, продав свою арендуемую недвижимость. Если полученное число отрицательное, вы понесли убыток. Прибыль от продажи сдаваемой в аренду недвижимости может частично облагаться налогом в виде возмещения амортизации (максимальная ставка налога 25%) и частично в качестве прироста капитала (ставка налога зависит от вашего общего дохода). О продажах арендуемой недвижимости сообщается в форме 4797, а любые расчеты прироста капитала — в таблице D.

Недвижимость и ограниченная ответственность

Многие арендодатели рассматривают возможность создания корпораций, компаний с ограниченной ответственностью или товариществ для владения своей арендуемой недвижимостью.Корпорация может быть невыгодной, потому что благоприятные ставки долгосрочного прироста капитала применяются только к налогоплательщикам, а не к корпорациям.

Компания с ограниченной ответственностью сможет передавать своим членам долгосрочную прибыль. Поскольку прибыль облагается налогом в личных налоговых декларациях участников, они имеют право на предпочтительную ставку 15% на долгосрочную прибыль. Арендодателям следует обсудить этот и другие юридические аспекты создания компании по аренде недвижимости с юристом, чтобы понять юридические и финансовые последствия такой стратегии.

.