ЭЛКОД: Физлицо сдает в аренду нежилое помещение: что с НДС

По общему правилу физлица не являются налогоплательщиками НДС. Но это не относится к ситуации, когда физлица ведут предпринимательскую деятельность, не зарегистрировавшись в качестве ИП в нарушение требований законодательства. В этом случае при исполнении налоговых обязанностей они не вправе ссылаться на то, что не являются ИП.

В Письме от 21.08.2019 N 03-07-14/63870 Минфин России разъяснил, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

Ведомство делает вывод, что квалификация деятельности в качестве предпринимательской зависит от совокупности факторов, в частности, от цели использования сдаваемых в аренду нежилых помещений, их функционального назначения, целей и оснований их приобретения и т.д. В случае если сдача в аренду недвижимого имущества с учетом всех обстоятельств не признается предпринимательской, то арендодатель – физическое лицо не признается налогоплательщиком НДС, в противном случае – признается.

Такой подход соответствует позиции ВС РФ в Определениях от 20.07.2018 N 16-КГ-18-17, от 11.12.2018 N 302-ЭС18-20366, от 31.08.2017 N 307-КГ17-11240, от 24.05.2016 N 302-КГ16-5502.

Например, в Определении от 20.07.2018 N 16-КГ18-17 Верховный Суд РФ подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве ИП.

Суть дела: у физического лица в собственности были нежилые помещения, которые он сдавал в аренду организации для коммерческой деятельности. С дохода по сделке физлицо уплачивало НДФЛ. ИФНС провела налоговую проверку и решила, что гражданин занимается предпринимательской деятельностью и должен платить НДС. Доводы налогового органа поддержал Верховный суд РФ: помещения изначально предназначены для коммерческой деятельности, земельные участки, на которых они расположены – тоже, а значит, сдача этих помещений в аренду – это предпринимательская деятельность, облагаемая НДС. 

На заметку: о том, вправе ли организация-арендатор требовать от физлица (не ИП) счет-фактуру, если она арендует у него нежилое помещение, рассказал один из ведущих юристов России Алексей Гуев в видеоцикле «Актуальные вопросы. Часть 1».

Полный текст документа смотрите в СПС КонсультантПлюс Ссылки на документы доступны только пользователям КонсультантПлюс — клиентам компании «ЭЛКОД». Дополнительную информацию по приобретению СПС КонсультантПлюс Вы можете получить ЗДЕСЬ.

К вопросу о налоговых последствиях деятельности по сдаче недвижимого имущества в аренду физическим лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя

Статьей 35 Конституции Российской Федерации (далее – Конституция РФ) закреплено право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им.

Право собственности, являясь одним из основополагающих правовых институтов, раскрывается, прежде всего, в нормах гражданского законодательства.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Наличие права на сдачу имущества в аренду обуславливается исключительно наличием права собственности на данное имущество. Законом не предусматривается осуществление собственником каких-либо дополнительных действий перед сдачей имущества в аренду, как, например, получение лицензии или государственная регистрация.

Сдача имущества в аренду предполагает получение арендодателем платы от арендатора за пользование имуществом.  А в соответствии с подп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц (далее – НДФЛ).

Таким образом, гражданин может осуществлять деятельность по сдаче имущества в аренду как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем (далее — ИП), так как закон не содержит требование о регистрации физического лица в качестве ИП как необходимое условие сдачи в аренду принадлежащего ему имущества и уплате с доходов от арендной платы НДФЛ.

Однако, в последнее время участились случаи, когда налоговые органы квалифицируют деятельность физических лиц, сдающих принадлежащее им на праве собственности недвижимое имущество и уплачивающих с полученных от этого доходов НДФЛ в размере 13 %, как предпринимательскую деятельность, осуществляемую без соответствующей регистрации в качестве ИП.

Подобная переквалификация чаще всего является результатом проведенной в отношении  физического лица выездной налоговой проверки и сопровождается доначислением на доходы от арендной платы, полученные в проверяемый период, налога на добавленную стоимость (далее – НДС), пеней в соответствии со ст. 75 НК РФ, а также привлечением лица к налоговой ответственности по ст. 122 НК РФ за неуплату НДС, а также по ст. 119 НК РФ за непредставление деклараций по НДС. В итоге налогоплательщику необходимо перечислить в бюджет внушительную сумму, что становится неприятным сюрпризом, в особенности в случае добросовестного декларирования в проверяемом периоде доходов от сдачи имущества в аренду и уплаты с них причитающегося НДФЛ. При этом налоговые органы исходят из следующего.

В соответствии со ст. 143 НК РФ налогоплательщиками НДС признаются организации, индивидуальные предприниматели, а также лица, признаваемые налогоплательщиками налога на добавленную стоимость в связи с перемещением товаров через таможенную границу Таможенного союза.

Согласно п. 2 ст. 11 НК РФ для целей налогообложения к индивидуальным предпринимателям относятся физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении налоговых обязанностей не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

Таким образом, из указанных положений налогового законодательства и коррелирующих им положений гражданского законодательства (ст. 23 ГК РФ) следует, что физическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, при отсутствии регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, не вправе ссылаться на то, что он не является индивидуальным предпринимателем.

Подобный подход соответствует конституционно-правовому смыслу положений п. 2 ст. 11 НК РФ,   сформулированному Конституционным судом Российской Федерации. В частности, им была рассмотрена ситуация, когда постановлениями судов общей юрисдикции заявителю было отказано в признании незаконным решения налогового органа, которым установлен факт осуществления им предпринимательской деятельности без образования юридического лица и без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, а также доначислены суммы налога к уплате (в том числе НДС) и предложено уплатить пени и штраф. Суд пришел к выводу, что п. 2 ст. 11 НК РФ содержит определение понятия «индивидуальный предприниматель» для целей налогообложения, а также указание на невозможность ссылаться на отсутствие статуса индивидуального предпринимателя в случае, если лицо не было зарегистрировано в соответствующем качестве в нарушение норм гражданского законодательства Российской Федерации. Таким образом, оспариваемое законоположение содержит правило, позволяющее обеспечить безусловное исполнение налогоплательщиками обязанности платить законно установленные налоги и сборы, как того требует ст. 57 Конституции РФ (Определения КС РФ от 23 октября 2014 г. N 2298-О).

В соответствии с п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, за исключением операций, не подлежащих налогообложению, согласно ст. 149 НК РФ, а также операций, не признаваемых объектом налогообложения согласно пункту 2 ст. 146 НК РФ.

Услуги по сдаче в аренду недвижимого имущества не освобождены от налогообложения, следовательно, данные операции облагаются НДС в общеустановленном порядке.

Не будем останавливаться на том, почему налоговые декларации по НДФЛ, в которых заявлены доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества (в том числе нежилых помещений), принадлежащего физическому лицу на праве собственности, проходят камеральные проверки без каких-либо замечаний или вопросов со стороны налоговых органов, а лишь через несколько лет, постфактум происходит переквалификация полученной арендной платы в доход от предпринимательской деятельности.

Также оставим за рамками настоящей статьи вопрос о том, как подобное поведение налоговых органов соотносится с установленной ст. 32 НК РФ обязанностью налоговых органов бесплатно информировать (в том числе в письменной форме) налогоплательщиков, плательщиков сборов и налоговых агентов о действующих налогах и сборах, законодательстве о налогах и сборах и о принятых в соответствии с ним нормативных правовых актах, порядке исчисления и уплаты налогов и сборов, правах и обязанностях налогоплательщиков, плательщиков сборов и налоговых агентов.

Больший интерес вызывают критерии, по которым налоговые органы оценивают деятельность физических лиц по сдаче имущества в аренду в качестве предпринимательской.

Согласно легальному определению, закрепленному в гражданском законодательстве, предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

В соответствии с официальными разъяснениями Министерства финансов Российской Федерации в случае, если сдача физическим лицом в аренду недвижимого имущества отвечает вышеуказанным признакам предпринимательской деятельности, физическое лицо должно быть зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя с указанием соответствующего вида деятельности. При этом доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, подлежат налогообложению как доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности (Письма Минфина РФ от 22 июля 2016 г. N 03-11-12/43108, от 24 июня 2016 г. N 03-11-11/37017, от 7 августа 2015 г. N 03-04-05/45733).

В обоснование позиции относительно предпринимательского характера деятельности по сдаче имущества в аренду налоговые органы ссылаются на то, что «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом» прямо поименована в разделе 68.2 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2), утвержденного Приказом Росстандарта от 31.01.2014 N 14-ст.

Как представляется, наличие данного вида экономической деятельности само по себе не может свидетельствовать о том, что любая деятельность по сдаче недвижимого имущества в аренду с систематическим извлечением из этого прибыли в виде арендной платы, будет являться для физического лица  предпринимательской.

В соответствии с данным Классификатором, экономическая деятельность имеет место тогда, когда ресурсы (оборудование, рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия, информационные ресурсы) объединяются в производственный процесс, имеющий целью производство продукции (предоставление услуг). Экономическая деятельность характеризуется затратами на производство продукции (товаров или услуг), процессом производства и выпуском продукции (предоставлением услуг).

В связи с изложенным вспоминается разделяемая ранее налоговыми органами и судами позиция, согласно которой по существу сдача в аренду (наем) принадлежащего физическому лицу на праве собственности имущества является юридическим актом, удостоверяющим факт использования собственником своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом, и потому не содержит необходимых элементов, характеризующих приведенное выше понятие «экономической деятельности» (Письмо МНС РФ от 06.07.2004 N 04-3-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)», Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 10.03.2015 по делу N 33-1451-2015).

Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.

Как представляется, сдача физическом лицом собственного недвижимого имущества в аренду может быть квалифицированна в качестве предпринимательской деятельности, если данные арендные правоотношения сопровождаются сопутствующей деятельностью, например:

— реклама сдаваемого в аренду имущества;

— заключение договоров с риэлторами на поиск потенциальных арендаторов;

— обращение к юристами для подготовки проекта договора аренды, учитывающего интересы и возможные риски арендодателя;

— страхование имущества;

— проведение ремонтных и строительных работ;

— оказание арендаторам дополнительных услуг;

— проведение периодических осмотров состояния сданного в аренду имущества с фиксированием выявленных нарушений в эксплуатации и взысканием убытков;

— взыскание неустойки за просрочку внесения арендной платы, расторжение договора в случаях нарушения его существенных условий арендаторами и иные судебные споры в случае нарушения договорных обязательств.

Некоторые из приведенных выше доводов нашли отражение в судебной практике арбитражных судов (см.: Постановления Федеральных арбитражных судов Западно-Сибирского округа от 16.12.2009 N А70-4191/2009, Центрального округа от 31.08.2009 N А64-6950/08, Восточно-Сибирского округа от 09.09.2009 N А33-6383/09, Центрального округа от 15.08.2007 N А36-2300/2006).

Подобный подход также согласуется с позицией, озвученной  в п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 24 октября 2006 г. N 18 «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях»: решая вопрос о том, образуют ли действия лица состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.1 «Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения (лицензии)»  КоАП РФ, необходимо проверять, содержатся ли в них признаки предпринимательской деятельности, перечисленные в п. 1 ст. 2 ГК РФ. Учитывая это, отдельные случаи продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, не образуют состав данного административного правонарушения при условии, если количество товара, его ассортимент, объемы выполненных работ, оказанных услуг и другие обстоятельства не свидетельствуют о том, что данная деятельность была направлена на систематическое получение прибыли. Доказательствами, подтверждающими факт занятия указанными лицами деятельностью, направленной на систематическое получение прибыли, в частности, могут являться показания лиц, оплативших товары, работу, услуги, расписки в получении денежных средств, выписки из банковских счетов лица, привлекаемого к административной ответственности, акты передачи товаров (выполнения работ, оказания услуг), если из указанных документов следует, что денежные средства поступили за реализацию этими лицами товаров (выполнение работ, оказание услуг), размещение рекламных объявлений, выставление образцов товаров в местах продажи, закупку товаров и материалов, заключение договоров аренды помещений.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты (Письмо ФНС РФ от 8 февраля 2013 г. N ЕД-3-3/412@, Письмо Минфина РФ от 17 ноября 2009 г. N 03-04-05-01/808):

— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

— хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

— взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;

— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Как указывает Министерство финансов Российской Федерации, при наличии достаточных оснований считать, что вышеуказанные признаки имеются в наличии, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица. При отсутствии вышеуказанных признаков физическое лицо имеет право заключить договор о сдаче имущества в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В этом случае физическое лицо должно будет уплачивать налог на доходы физических лиц в общем порядке (Письмо Минфина России от 28.12.2012 N 03-04-05/10-1454).

Вместе с тем, учитывая, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности (Письмо ФНС РФ от 8 февраля 2013 г. N ЕД-3-3/412@).

Безусловно, подобная информация должна собираться в рамках мероприятий налогового контроля. Однако, специфика деятельности по сдачи недвижимого имущества в аренду не позволяет, опираясь исключительно на данные признаки, квалифицировать ее как предпринимательскую. Не говоря уже о трудно доказуемости перечисленных обстоятельств.

Например, для предпринимательской деятельности характерно выделение чистой прибыли (т.е. исключение из доходов от предпринимательской деятельности, а именно суммы арендных платежей, расходов, связанных с осуществлением данной деятельности). Однако, даже большинство лиц, зарегистрированных в качестве ИП, не ведут хозяйственный учет поступлений арендных платежей. Поэтому доказать наличие данного признака в ходе налоговой проверки физического лица представляется практически невозможным.

В п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 18 ноября 2004 г. N 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве» разъяснено, что в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.

В связи с изложенным встает целый ряд вопросов: Каким образом подлежит доказыванию цель приобретения недвижимого имущества? Свидетельствует ли сдача имущества, полученного в дар или по наследству, об отсутствии предпринимательской деятельности?

Налоговыми органами также не раскрывается, что следует понимать под взаимосвязанностью всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок. Если лицо сдает два и более объекта недвижимости, то можно предположить, что данный признак присутствует при заключении договоров одинакового содержания, на одинаковый срок, с одним арендатором (или взаимозависимыми арендаторами), под одинаковое целевое использование и т.п.

Таким образом, как справедливо отмечено в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29 октября 2013 г. N 6778/13, от оценки судами доказательств и установления фактических обстоятельств зависит правовая квалификация характера осуществляемой деятельности, которая определяет применяемую систему налогообложения и, как следствие, правомерность вынесенного налоговым органом решения.

Учитывая, что окончательная квалификация деятельности по сдаче недвижимого имущества в аренду производится судом, до вступления соответствующего решения в законную силу налогоплательщик вынужден находиться в состоянии правовой неопределенности относительно того, какие налоги ему платить с полученного дохода.

Несправедливым представляется и привлечение такого физического лица к налоговой ответственности за уклонение от уплаты налогов, в связи с переквалификацией его деятельности в предпринимательскую, так как до этого момента он не мог предполагать, что уплате подлежит какой-либо другой налог, кроме НДФЛ.

В настоящее время наметилась тенденция, в соответствии с которой налоговые органы даже в случае многолетней добросовестной уплаты физическим лицом НДФЛ с доходов от сдачи недвижимого имущества в аренду, производят переквалификацию его деятельности в предпринимательскую и перерасчет подлежащих уплате налогов. При этом следует отметить, что чаще всего такие физические лица, в случае их регистрации в качестве ИП, имели бы право на применение упрощенной системы налогообложения и, соответственно, уплаты 6 % от полученного дохода. Однако, налоговые органы, не информируя об этом налогоплательщика, на протяжении нескольких лет получают 13 % от дохода в виде НДФЛ, а в дальнейшем производят перерасчет за все эти годы по общей системе налогообложения со взысканием дополнительно 18 % НДС.

Судебная практика по данному вопросу в последнее время стала склоняться на сторону фискальных органов. Так, в Определении ВС РФ от 8 апреля 2015 г. N 59-КГ15-2 была рассмотрена следующая ситуация: гражданин являлся собственником земельного участка и нежилого помещения на основании договора купли-продажи, согласно которому названный объект недвижимости приобретался как административное здание, не предназначенное для проживания либо иных личных нужд, является нежилым помещением и сдавался в аренду филиалу ОАО «МТС» в соответствии с договорами аренды. ВС РФ согласился с нижестоящими инстанциями:  гражданин сдавал принадлежащее ему на праве собственности нежилое административное здание юридическому лицу для использования в производственной деятельности арендатора, целью сдачи помещений в аренду было систематическое получение прибыли, следовательно, гражданин являлся плательщиком НДС, в связи с неуплатой которого законно привлечен к ответственности за совершение налогового правонарушения.

Означает ли это, что приобретение любого нежилого помещения свидетельствует о намерении лица осуществлять предпринимательскую деятельность? Для сдачи подобного имущества в аренду необходимо регистрироваться в качестве ИП?

Подобный подход представляется ошибочным, так как ограничения права собственности, имущественных прав, а также свободы договора в гражданско-правовом обороте должны отвечать требованиям справедливости, быть соразмерны конституционно значимым целям защиты соответствующих прав и законных интересов и основываться на законе.

Гражданское законодательство устанавливает в качестве основных начал неприкосновенность собственности, свободу договора, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав  (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

Таким образом, факт сдачи принадлежащего физическому лицу недвижимого имущества в аренду не должен обязывать его к регистрации в качестве ИП во избежание негативных налоговых последствий. А для налоговых органов произвольная переквалификация в качестве предпринимательской деятельности добросовестного налогоплательщика НДФЛ по сдаче имущества в аренду на основании оценочных признаков, не должно становиться способом пополнения бюджета в силу имеющейся правовой неопределенности по рассмотренному вопросу и отсутствия в законодательных актах четких критериев для подобной переквалификации.

Поскольку нормативного разрешения обозначенной проблемы в ближайшее время не предвидится, остается надеяться на формирование единообразного подхода к разрешению споров данной категории у судов, чья практика пока не устоялась.

Ответ Председателя КГД МФ РК от 08.06.2020 года на вопрос от 25.05.2020 года № 618965

Комитет государственных доходов Министерства финансов Республики Казахстан (далее – КГД МФ РК) рассмотрев Ваш вопрос, поступивший на блог Председателя КГД МФ РК сообщает следующее.

В соответствии п.2 ст.35 Предпринимательского кодекса Республики Казахстан от 29 октября 2015 года № 375-V ЗРК (далее – Предпринимательский кодекс) обязательной государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя подлежат физические лица, которые отвечают одному из следующих условий:

1) используют труд наемных работников на постоянной основе;

2) имеют от частного предпринимательства годовой доход, исчисленный в соответствии с налоговым законодательством Республики Казахстан, в размере, превышающем 12-кратный минимальный размер заработной платы, установленный законом о республиканском бюджете и действующий на 1 января соответствующего финансового года.

Деятельность перечисленных индивидуальных предпринимателей без государственной регистрации запрещается, за исключением лиц, указанных в пунктах 3 и 4 ст. 35, а также случаев, предусмотренных налоговым законодательством Республики Казахстан.

Согласно п.3 ст.35 Предпринимательского кодекса физическое лицо, не использующее труд работников на постоянной основе, вправе не регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя при получении видов доходов, установленных Кодексом Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет».

Однако сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом юридическому лицу не относится к имущественному доходу физического лица, подлежащему налогообложению, указанного в ст.330 Кодекса Республики Казахстан от 25 декабря 2017 года «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (далее – Налоговый кодекс).

Вместе с тем, физическое лицо, осуществляющее деятельность по сдаче в аренду нежилого помещения юридическому лицу, также не вправе применять ст.774 Налогового кодекса.

Таким образом, осуществление деятельности сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом юридическому лицу подлежит обязательной государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Председатель Комитета
государственных доходов
Министерства финансов РК                                                    Султангазиев М.Е.

Источник: https://dialog.egov.kz/blogs/all-questions/618965

Сдача физлицом нежилого помещения в аренду и уплата НДС

Если вы сдаёте собственное нежилое помещение в аренду как физлицо, без регистрации собственника в качестве ИП, вы обязаны уплатить налог на добавленную стоимость (НДС).

Мы уже писали здесь о том, что если вы сдаете своё нежилое помещение, вам нужно зарегистрироваться в качестве ИП или взять патент, чтобы избежать дополнительного налогообложения в виде НДС.

Сейчас появилось подтверждение данного тезиса.
На сайте налоговой службы РФ приведен документ, объясняющий позицию ведомства и подтверждение со стороны Верховного Суда РФ.

Сдаёте в аренду помещение как физлицо — уплатите НДС, пени и штраф

Итак, если гражданин владеет нежилым помещением, сдает его в аренду как физлицо и не зарегистрирован как индивидуальный предприниматель, ему светит оплатить налог на добавленную стоимость (НДС), пени и штраф.

То есть, если вы рассчитываете сдавать собственное помещение в рамках гражданско-правовых сделок и не считаете это предпринимательской деятельностью, заплатив налог на доходы физических лиц, то вы опасно ошибаетесь.

Обращение в суд по сути вопроса привел в итоге к решению суда апелляционной инстанции, гласившему, что сдавая помещение юридическому лицу для ведения коммерческой деятельности, вы обязаны уплатить налог на добавленную стоимость. Требования налоговой службы признаны обоснованными.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ по этому вопросу добавляет, что действия по сдаче помещений в аренду являются предпринимательством, поскольку назначение помещений нежилое, и разрешенное использование земельных участков, на которых они расположены, соответствует ведению коммерческой деятельности.

Текст сообщения можно найти на сайте налоговой службы по дате размещения 05.10.2018.

Нюансы сдачи в аренду нежилого помещения :: BusinessMan.ru

Многие люди обладают разными нежилыми объектами недвижимости, которые не используются для каких-либо целей. Оптимальной возможностью считается их сдача в аренду, так как при таких условиях обеспечивается постоянный и высокий доход. Для этого арендодатель может выступать в качестве физлица, ИП или владельца бизнеса. Процедура сдачи в аренду нежилого помещения должна выполняться грамотно, для чего с арендаторами составляются официальные контракты. Учитывается необходимость уплаты налогов с полученных доходов.

Правила предоставления объектов в аренду

Многими владельцами недвижимости используется такая деятельность. Сдача в аренду нежилых помещений позволяет получать высокий пассивный доход. При этом арендодателем может выступать:

• физлицо, являющееся непосредственным собственником объекта, поэтому у него должны иметься официальные документы на эту недвижимость;
• ИП, специально зарегистрировавшийся в ФНС для ведения данной деятельности, причем обычно для уплаты налогов выбирается предпринимателями УСН, ПСН или ЕНВД, так как за счет использования упрощенных режимов не составит труда рассчитать и уплатить налог, а также сдать декларацию;
• компания, представленная юридическим лицом, причем предприятия могут, как и ИП пользоваться упрощенными системами для расчета налога.

При составлении контракта любым вышеуказанным собственником учитываются разные нюансы. Если сдача в аренду нежилого помещения производится без официального оформления и регистрации доходов в ФНС, то это является незаконной деятельностью, за которую собственники помещений привлекаются к ответственности.

Правила сдачи объектов в аренду физлицами

Частные граждане могут обладать разными объектами недвижимости. Они применяются для разных целей, таких как:

• создание офиса;
• организация склада;
• формирование производственного предприятия;
• создание магазинов.

Гражданин может выступать в качестве стороны арендного договора. Люди должны являться непосредственными собственниками объектов, поэтому они обязаны обладать соответствующими правоустанавливающими документами и выпиской из ЕГРН. К особенностям сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом относится следующее:

• граждане должны заранее сделать запись в Росреестре о том, что имеющееся помещение является нежилым объектом, причем дополнительно должны указываться технические и кадастровые параметры;
• если помещение не состоит на кадастровом учете или является неучтенным, то не допускается официальным образом передавать его для использования другим лицам;
• сдача объекта в пользование компаниям или иным гражданам выступает имущественной сделкой, поэтому непременно заключается с владельцем гражданско-правовой договор;
• чтобы документация была оформлена официально и грамотно, соглашение составляется исключительно в письменном виде, после чего заверяется нотариусом и регистрируется в Росреестре.

Нередко составляется соглашение на срок, не превышающий одного года. При таких условиях не требуется регистрировать документ в Росреестре.

Какие требуются документы от физлица для заключения сделки?

Если реализуется сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом, то гражданин должен заранее подготовить определенную документацию. К ней относятся такие бумаги:

• паспорт гражданина, являющегося собственником помещения;
• свидетельство о праве собственности, которое может заменяться новой выпиской из ЕГРН, где указывается непосредственный владелец объекта;
• технический паспорт;
• иные технические документы, выдаваемые собственнику работниками БТИ;
• выписка из Росреестра, подтверждающая, что на объекте отсутствуют какие-либо обременения, представленные арестом, залогом или иными ограничениями.

Допускается для участия в сделке привлекать представителя, но у него должна иметься нотариально заверенная доверенность.

Уплачиваются ли налоги физлицами?

Достаточно часто гражданами, владеющими недвижимостью, используется для заработка такой вид деятельности. Сдача в аренду нежилых помещений приносит людям достаточно значительный пассивный доход.

Если осуществляется регистрация договора в Росреестре, то сведения из этого учреждения направляются в ближайшее отделение ФНС для учета дохода граждан. Поэтому сдача в аренду физ. лицами нежилого помещения требует расчета и уплаты налога на доходы.

Для этого требуется ежегодно сдавать в ФНС декларацию 3-НДФЛ, где указываются все доходы гражданина от сдачи объекта в аренду. Дополнительно в этом документе приводится правильный размер НДФЛ. Поэтому с полученных сумм придется уплачивать 13 %. За счет такой высокой налоговой нагрузки граждане часто предпочитают оформлять ИП или открывать компанию, чтобы значительно снизить размер сбора, так как при использовании упрощенных режимов размер налога может уменьшаться до 6 % от всех доходов.

Нюансы для ИП

Многие граждане, являющиеся владельцами недвижимых объектов, которые они предпочитают сдавать в аренду, специально открывают для этих целей ИП. В этом случае они могут пользоваться упрощенными режимами при расчете размера налога. Сдача в аренду нежилого помещения ИП происходит при учете нюансов:

• обязательно фиксируется заключение контракта с арендаторами официальным соглашением, в котором прописывается срок действия договора, особенности недвижимости, стоимость аренды и другие важные особенности;
• если срок действия соглашения превышает год, то контракт регистрируется в Росреестре;
• за полученные доходы непременно уплачиваются налоги ИП, для чего предприниматель может выбрать патентную систему, УСН или ЕНВД;
• непосредственная передача средств должна фиксироваться, для чего составляются расписки, но наиболее часто осуществляется перевод денег на расчетный счет, поэтому доказать получение денег можно с помощью банковских выписок.

За счет использования упрощенных налоговых систем удается гражданам избежать уплаты значительного налога. Наиболее часто при сдаче в аренду нежилого помещения ИП выбирают ЕНВД, так как при использовании этого налога уплачивается ежеквартально одинаковая сумма. Налог в этом случае зависит от размера помещения, поэтому на него не влияет стоимость аренды.

Обязательно должна официально осуществляться сдача в аренду нежилых помещений ИП. Налогообложение зависит от выбранного режима, но при этом важно не только грамотно рассчитывать и своевременно уплачивать налоги, но и составлять декларации, необходимые для работников ФНС.

Какие требуются документы от ИП?

Если собственником нежилой недвижимости выступает предприниматель, то для составления контракта с арендатором должны подготавливаться документы:

• свидетельство о регистрации и постановке на учет;
• паспорт гражданина;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
• технические бумаги на объект.

Правильно составленный договор непременно передается в ФНС совместно с декларацией, так как он выступает подтверждением ведения конкретной деятельности.

Специфика сдачи помещений компаниями

Нередко разные нежилые объекты принадлежат не частным лицам, а предприятиям. Фирмы нередко принимают решение о сдаче в аренду нежилого помещения. Процедура в этом случае обладает следующими особенностями:

• компания может не являться собственником объекта, так как может выступать в качестве посредника;
• с арендаторами составляется гражданский договор, к которому прикладывается разная документация от фирмы;
• организация с полученного дохода должна уплачивать налог, рассчитывающийся на основании применяемого налогового режима, причем компании могут совмещать сразу несколько систем, чтобы экономить средства на сборах.

Если предприятие не является непосредственным владельцем объекта, то оно может сдавать его в субаренду. При таких условиях требуется получить разрешение на эту деятельность от собственника.

Какие документы требуются от фирмы?

Если арендодателем выступает компания, то для составления договора требуется подготовить фирмой документацию:

• справка из ЕГРЮЛ;
• учредительная документация предприятия;
• правоустанавливающие бумаги на объект, подтверждающие, что у фирмы действительно имеются права на сдачу этого помещения в аренду;
• если передается объект в субаренду, то у компании должно иметься разрешение от владельца на такую деятельность;
• учредитель, являющийся владельцем бизнеса, может оформить доверенность на своего работника, в результате чего у него появляются соответствующие полномочия для осуществления сделки.

Наиболее часто фирмы, обладающие значительными площадями, сдают их в аренду, так как не пользуются ими самостоятельно для каких-либо целей. Сдача в аренду нежилого помещения обеспечивает поступление значительного пассивного дохода, поэтому к этому способу получения заработка прибегают многие фирмы. При составлении соглашения с компанией непременно следует зарегистрировать его в Росреестре.

Сдача объектов в аренду муниципалитетом

Администрации любого города принадлежит множество разных объектов недвижимости, которые могут быть жилыми или нежилыми. В этом случае власти города могут принимать решение о необходимости сдачи этих объектов в аренду непосредственным пользователям. Средства, полученные от такой деятельности, будут направляться в местный бюджет.

При таких условиях требуется соблюдать правильный порядок сдачи объектов. Для этого учитываются нюансы:

• для определения арендатора непременно проводятся официальные торги;
• заключается арендный договор с тем участником торгов, который предлагает самую высокую арендную плату;
• торги проводятся в виде аукциона, причем участие в нем могут принимать физлица, ИП или организации;
• для участия в торгах требуется подавать специальную заявку на сайте администрации региона;
• только после регистрации все участники приглашаются к аукциону;
• уплачивается всеми претендентами залог, представленный вступительным взносом, причем обычно он равен 10% от стоимости объекта;
• стоимость аренды рассчитывается на основании кадастровой цены недвижимости;
• если подается заявка только одним претендентом, то торги не проводятся, поэтому заявитель оформляет арендный договор без аукциона.

Администрация может предоставлять возможность оформить контракт на длительный срок, превышающий 10 лет.

Правила составления договора

Независимо от того, кто выступает арендодателем, важно грамотно составить арендный договор. Именно с его помощью осуществляется грамотное оформление имущественной сделки. Договор сдачи аренды нежилого помещения обязательно содержит следующие сведения:

• указывается место и дата его составления;
• прописываются стороны, участвующие в сделке;
• если участниками выступают физлица, то прописываются их Ф. И. О., даты рождения и сведения из паспортов;
• если арендатором или арендодателем является компания, то указываются ее реквизиты;
• прописываются технические особенности объекта недвижимости, а также адрес его места расположения;
• перечисляются условия, на основании которых может использоваться недвижимость;
• указывается срок и стоимость аренды;
• допускается включать пункт, на основании которого в будущем у арендатора будет иметься возможность выкупить недвижимость;
• приводятся права и обязанности, имеющиеся у каждого участника сделки;
• указывается ответственность сторон, так как если они будут по разным основаниям нарушать пункты договора, то к ним будут применяться разные санкции или иные меры воздействия;
• приводятся условия, на основании которых может расторгаться досрочно контракт;
• перечисляются ситуации, когда придется обращаться в суд для решения разных конфликтных вопросов;
• вписываются разные форс-мажорные обстоятельства, при которых участники сделки должны вести себя конкретным образом.

Не требуется данную документацию заверять нотариусом. С помощью этого официального документа регулируется процедура сдачи в аренду жилого и нежилого помещения. Составляется документация в трех экземплярах, так как один остается у арендодателя, второй передается арендатору, а третий используется для регистрации в Росреестре. Вступает в силу договор только после регистрации. Допускается при наличии соглашения между сторонами пролонгация контракта. Образец договора представлен ниже.

Правила составления акта приема-передачи

Как только будет составлен договор, на основании которого осуществляется сдача в аренду нежилого помещения индивидуальным предпринимателем, частным лицом или компанией, требуется передать объект арендатору.

Передача осуществляется непосредственно в сроки, указанные в договоре. Для этого целесообразно составлять акт приема-передачи. Формируется документ в присутствии третьих лиц, подтверждающих, что действительно участники сделки являются добросовестными и дееспособными.

В документе перечисляются все параметры имеющейся недвижимости, к которым относится:

• состояние напольных и настенных покрытий;
• наличие сантехнических приборов;
• места расположения и технические особенности коммуникаций.

Если в помещении имеется мебель, то следует ее перечислить, а также указать, в каком она находится состоянии.

Какие налоговые режимы используются арендодателем?

Владельцы имущества, сдающие в аренду недвижимость, получают от этого процесса определенный доход, с которого требуется уплачивать налог. Частные лица уплачивают 13% со всех доходов. За счет такой высокой налоговой нагрузки предпочитают арендодатели открывать ИП или фирму. Для расчетов могут выбираться разные налоговые режимы:

• УСН. По такому режиму уплачивается 6 % от всех денежных поступлений или 15 % от чистой прибыли. Местными властями могут увеличиваться ставки для офисной или торговой недвижимости. В качестве налоговой базы выступает доход за год работы или прибыль от деятельности. Для малого бизнеса некоторыми регионами вводятся льготы. Дополнительно за счет налоговых перечислений снижается сумма, уплачиваемая предпринимателями за себя в ПФ и другие фонды.
• Патент при сдаче в аренду нежилых помещений. Такая система налогообложения считается наиболее выгодной для многих предпринимателей. Могут применять только ИП патент. Сдача в аренду нежилого помещения при таких условиях не требует составления и сдачи в ФНС разных отчетов. Поэтому достаточно только изначально приобрести патент за оптимальную стоимость на конкретный период времени. Могут приобретать на разные периоды патент ИП. Сдача в аренду нежилого помещения с помощью такого режима считается выгодным процессом.
• ОСНО. Редко эта система выбирается для сдачи объектов в аренду, так как приходится уплачивать большое количество налогов и заниматься бухгалтерским учетом. Обычно такой режим используется фирмами, которые не желают совмещать несколько систем.
• ЕНВД. Сдача в аренду нежилых помещений по такому режиму выбирается обычно только при наличии небольшого по размеру объекта. Если помещение обладает значительной площадью, то более целесообразно выбрать УСН или патент. При расчете ЕНВД учитывается физический показатель, представленный площадью недвижимости. Поэтому оптимально выбирать этот режим, если объект по размеру не превышает 30 кв. м.

Выбор конкретной системы зависит от непосредственных арендаторов. Некоторые фирмы и ИП предпочитают вовсе совмещать несколько режимов, что обеспечивает возможность снизить налоговую нагрузку.

Заключение

Сдача разных нежилых помещений в аренду считается выгодным процессом. Он может осуществляться частными лицами, ИП или компаниями. Фирмы могут вовсе не являться собственниками объектов, поэтому выступают только посредниками.

Процедура предоставления недвижимости в аренду предполагает грамотное оформление сделки, для чего между участниками непременно составляется официальный договор, регистрируемый в Росреестре.

Возникает ли у физического лица обязанность в регистрации в качестве индивидуального предпринимателя при сдаче в аренду двух нежилых помещений? | Вопросы — ответы, разъяснения актов налогового законодательства

05.03.2015

Вопрос: Физическое лицо владеет нежилым помещений и сдает его в аренду организации. Организация – налоговый агент при выплате дохода физическому лицу удерживает подоходный налог с физических лиц. В текущем году планирует приобрести второе нежилое помещение, также для сдачи его в аренду организации. 

Возникает ли у физического лица обязанность в регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (далее – ИП)? После регистрации в качестве ИП и заключения второго договора аренды нежилого помещения, следует ли доходы, получаемые от сдачи нежилого помещения в аренду как физическим лицом, облагать в рамках предпринимательской деятельности?  

Ответ: В соответствии с пунктом 2 статьи 210 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству, общественной пользе и безопасности, не наносящие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям и не ущемляющие прав и защищаемых законом интересов других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, а также распоряжаться им иным образом.

Таким образом, физическое лицо, имеющее в собственности нежилые помещения, вправе по своему усмотрению сдавать их в аренду другим лицам, при этом соблюдая нормы действующего законодательства.

Понятие предпринимательской деятельности, ее признаки содержатся в статье 1 ГК.

Так, согласно части 2 пункта 1 статьи 1 ГК предпринимательская деятельность – это самостоятельная деятельность юридических и физических лиц, осуществляемая ими в гражданском обороте от своего имени, на свой риск и под свою имущественную ответственность и направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи вещей, произведенных, переработанных или приобретенных указанными лицами для продажи, а также от выполнения работ или оказания услуг, если эти работы или услуги предназначаются для реализации другим лицам и не используются для собственного потребления

Учитывая положения части 2 пункта 1 статьи 1 ГК у физического лица намеревающегося сдавать в аренду нежилые помещения одновременно нескольким юридическим лицам по нескольким гражданско-правовым договорам возникает обязанность в регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Соответственно, изменения существенных условий первого договора в отношении статуса арендодателя являются основанием для его изменения (статья 421 ГК).

На основании вышеизложенного, доходы, получаемые от сдачи имущества в аренду одновременно нескольким юридическим лицам по нескольким гражданско-правовым договорам, подлежат налогообложению в рамках осуществления физическим лицом предпринимательской деятельности в порядке, установленном Налоговым кодексом Республики Беларусь для индивидуальных предпринимателей (общеустановленный порядок налогообложения либо упрощенная система налогообложения).  

Инспекция Министерства по налогам и сборам 

Республики Беларусь по Гродненской области

Физическое лицо имеет в собственности нежилое помещение. Это же лицо является индивидуальным предпринимателем. Может ли индивидуальный предприниматель сдавать в аренду нежилое помещение, если право собственности оформлено на него как на физическое лицо?

Ответ: Индивидуальный предприниматель имеет право сдавать в аренду нежилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности и оформленное на него как на физическое лицо.

Обоснование: Согласно абз. 3 п. 4 Постановления Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 N 20-П гражданин (в случае, если он является индивидуальным предпринимателем без образования юридического лица) использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод. Имущество гражданина в этом случае юридически не разграничено.

Вместе с тем наличие у собственника имущества в свидетельстве о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя такого вида экономической деятельности, как «Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг», не может изменить определенный гражданским законодательством статус принадлежащего ему как физическому лицу недвижимого имущества, даже если такое имущество сдается собственником в аренду в качестве индивидуального предпринимателя (Письмо МНС России от 06.07.2004 N 04-3-01/398). Аналогичный вывод содержит Постановление ФАС Уральского округа от 12.01.2010 N Ф09-5369/09-С2 по делу N А07-14957/2008: предприниматель использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве личного имущества, необходимого для личных нужд, поэтому его имущество не может быть разграничено.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 Гражданского кодекса РФ). Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Таким образом, индивидуальный предприниматель имеет право сдавать в аренду нежилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности и оформленное на него как на физическое лицо.

При этом, по мнению налоговых органов, отнесение физическим лицом нежилого (жилого) помещения, принадлежащего ему на праве собственности, к основным средствам с последующим погашением его стоимости путем начисления амортизации неправомерно даже в том случае, когда такое физическое лицо имеет статус индивидуального предпринимателя (Письмо УФНС России по г. Москве от 09.02.2007 N 18-11/3/[email protected]).

Данный вывод налогового органа уточняет Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2010 по делу N А56-86276/2009 (Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 06.10.2010 по делу N А56-86276/2009 данное Постановление оставлено без изменения). По мнению суда, нормами налогового законодательства не предусмотрена возможность отнесения физическим лицом принадлежащего ему на праве собственности жилого (или нежилого) помещения к основным средствам с последующим погашением его стоимости путем начисления амортизации после получения гражданином статуса индивидуального предпринимателя. В этой связи суд согласился с обоснованностью действий инспекции по исключению таких расходов из состава затрат, уменьшающих облагаемый доход.

Таким образом, указанный вывод налогового органа (Письмо УФНС России по г. Москве от 09.02.2007 N 18-11/3/[email protected]) справедлив в том случае, если физическое лицо приобрело указанное помещение до получения статуса индивидуального предпринимателя.

Следует также отметить:

— Решение Арбитражного суда Московской области от 01.09.2005, 08.09.2005 по делу N А41-К2-4924/05, в котором суд указал, что физическое лицо, сдающее в аренду (наем) принадлежащее ему нежилое (жилое) помещение, не осуществляет при этом предпринимательской деятельности. Доход, получаемый им в виде арендной платы, является объектом обложения НДФЛ;

— Постановление ФАС Поволжского округа от 17.05.2007 N А49-6719/2006-317А/8, в котором суд, исходя из п. 1 ст. 2 ГК РФ, признал, что индивидуальный предприниматель, сдающий нежилое помещение в аренду, осуществляет предпринимательскую деятельность. Его доходы от предпринимательской деятельности подлежат обложению НДФЛ на общих основаниях.

При этом предприниматель имеет право уменьшить полученный доход на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов (по оплате электроэнергии, услуг водоканала, охранно-пожарной сигнализации и т. п.), непосредственно связанных с извлечением доходов от осуществляемой деятельности в связи с исполнением договора аренды нежилого помещения.

В. В.Михайлов

ЗАО «Сплайн-Центр»

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

28.02.2011

——————————————————————

договоров коммерческой аренды | UpCounsel 2021

Контракты коммерческой аренды используются, если бизнес-недвижимость хочет сдавать в аренду компании или физическому лицу или у нее. Читать 3 мин.

1. Альтернативные названия
2. Существуют ли различные типы коммерческой недвижимости?
3. За что отвечает арендодатель с коммерческой недвижимостью?

Договоры коммерческой аренды используются, если коммерческое имущество желает сдавать в аренду компании или физическому лицу. Это дает арендатору или арендатору разрешение использовать собственность, если она используется в коммерческих целях в течение срока аренды.Это в обмен на то, что они платят домовладельцу. Практически каждому бизнесу нужна витрина или офисное помещение. Наличие коммерческой аренды позволяет арендодателю быть защищенным в случае, если владелец бизнеса несет ответственность за свои действия.

Договор аренды включает информацию об арендаторе и арендодателе, которая включает арендную плату, продолжительность срока аренды, поручителя и любую важную информацию, которая является частью условий договора аренды. Более длинная версия контракта дает более подробную информацию и является более всеобъемлющей.Краткая версия не содержит лишних условий или положений и представляет собой общий договор аренды.

Каждый раз, когда коммерческая недвижимость арендуется у арендатора или арендодателя, следует использовать договор коммерческой аренды. Этот договор аренды следует использовать для владельцев производственного помещения или склада, которые хотят сдать в аренду другое здание, при аренде коммерческого помещения у арендодателя, а также при владении офисным зданием и желании сдать рабочее пространство в аренду другим людям или предприятиям.

Альтернативные имена

У договоров коммерческой аренды есть другие названия, под которыми они известны.К ним относятся:

• Производственная аренда.
• Аренда офисных помещений.
• Аренда коммерческой недвижимости.
• Аренда коммерческой недвижимости.
• Аренда бизнеса.

Существуют ли различные типы коммерческой недвижимости?

Офисное помещение — это тип коммерческой недвижимости, состоящей из разных офисов, используемых в одном здании для представителей самых разных профессий и профессий. Также могут быть включены свойства с одним арендатором.Офисное помещение может составлять юридические конторы, бухгалтерские фирмы или другие виды торговли.

Ресторанные и торговые площади часто можно найти в торговых центрах, торговых центрах и торговых центрах. Он также может охватывать специализированные закусочные, сетевые магазины, рестораны быстрого питания, магазины одежды или физические магазины предприятий, найденных в Интернете. Промышленные помещения обычно сдаются в аренду компаниям, которым нужны складские помещения, склады, компаниям, которым нужны производственные площади, производственным зданиям или фабрикам.

Коммерческое помещение также может состоять из других нежилых объектов. Примерами этого являются медицинские клиники, отели и склады самообслуживания. Договор аренды парковки или гаража — это место, которое используется для парковки транспортных средств. Договор аренды помещения для проведения мероприятия используется для сдачи в аренду помещения для проведения мероприятия.

За что отвечает арендодатель с коммерческой недвижимостью?

Арендодатель отвечает за то, чтобы разрешить коммерческое использование собственности и что эта собственность соответствует требованиям для коммерческого использования для проводимой деятельности.Например, человек не может управлять рестораном в офисном здании, если он не соблюдает определенные подзаконные акты и нормы.

Арендодатель должен решить, что арендатор будет делать с недвижимостью, и разрешить ему это сделать. Они должны выяснить, какой бизнес они будут вести, например, финансы, недвижимость и т. Д. Арендодатель решает, имеет ли арендатор исключительное право пользования, что означает, что он единственный, кому разрешено вести этот бизнес в здании. Примером может служить разрешение кофейне вести свой бизнес в торговом центре.

Условия коммерческой аренды могут быть еженедельными, ежемесячными, ежегодными или на более длительный срок с периодической арендой или фиксированным продлением. Арендатор может решить платить фиксированную ставку в дополнение к своей арендной плате или процент от эксплуатационных расходов и коммунальных услуг. Арендодатель решает, как распределять затраты, и платит ли арендатор коммунальным компаниям или арендодателю. Некоторые домовладельцы попросят арендатора заплатить часть налога на недвижимость.

Если парковка возможна, она может быть бесплатной, частью арендной платы или добавленной в качестве дополнительной платы.У арендатора могут быть определенные улучшения, которые он хочет внести в собственность, чтобы помочь ему вести бизнес на повседневной основе. Арендодатель отвечает за утверждение изменений, а также за их оплату и завершение. Любые сделанные улучшения передаются арендатору по окончании срока аренды.

Если вам нужна помощь с договорами коммерческой аренды, вы можете опубликовать свои юридические потребности на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы UpCounsel являются выпускниками юридических школ, таких как Harvard Law и Yale Law, и имеют в среднем 14 лет юридического опыта, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

Иллинойс обеспечивает дополнительную защиту COVID от выселения из жилых домов

С начала марта весь Иллинойс находится под объявлением губернаторской катастрофы; но в то время как существенные и второстепенные деловые ограничения увеличивались и ослабевали по ряду показателей, существовала вечная константа — запреты на выселение.

Режим запрета предварительного выселения

20 марта Указом президента 2020-10 (Оставайтесь дома), во-первых, была предусмотрена защита от выселения, но только для арендаторов жилых помещений.Он проинструктировал всех сотрудников правоохранительных органов Иллинойса прекратить исполнение приказов о выселении жилых помещений на время действия Постановления о губернаторском бедствии. Однако обязательства по выплате арендной платы и ипотеки, а также соблюдение договоров аренды и аренды остались нетронутыми.

Однако, следуя приказу оставаться дома в период с 23 по 30 апреля, губернатор быстро расширил режим запрета на выселение, чтобы (i) запретить начало действий по выселению в соответствии с Законом Иллинойса о принудительном въезде и задержании, если арендатор не представляет прямой угрозы для здоровья и безопасности других арендаторов, непосредственный и серьезный риск для собственности или нарушение любого строительного кодекса, постановления о здоровье или аналогичного постановления (вместе « Bad Acts »), и (ii) проинструктировать все правоохранительные органы штата Иллинойс должностные лица прекратить исполнение постановлений о выселении жилых и нежилых помещений, если только Недобросовестные действия не были найдены — предположительно в суде.Обязательства по выплате арендной платы и ипотеки, а также соблюдение договоров аренды и аренды продолжались как в отношении жилых, так и нежилых помещений. Исполнительный указ 2020-30 (разъясняет о прекращении выселений) и -33 (переиздает исполнительные указы).

Впоследствии сотрудникам правоохранительных органов Иллинойса больше не было запрещено приводить в исполнение распоряжения о выселении из нежилых помещений после 22 августа в соответствии с Указом 2020-48 (Переиздание распоряжений) (дополнительно поддержанным Указом 2020-52).

Новый режим запрета выселения

13 ноября был введен совершенно новый процесс выселения из жилых помещений в соответствии с Постановлением Правительства 2020-72 (продлевает мораторий на выселение). До начала процедуры выселения или выдачи уведомления о прекращении аренды арендодатель должен предоставить арендатору бланк заявления арендатора, который арендатор может подписать под страхом наказания за лжесвидетельство и вернуть отправителю. Если арендатор предоставляет декларацию в соответствии с Правительственным указом 2020-72, то он является «Защищенным лицом», и в отношении него не может быть начато выселение из жилого помещения, за исключением случаев, когда это лицо представляет прямую угрозу здоровью и безопасности других арендаторов или непосредственное и серьезный риск для собственности.Обратите внимание на то, что здесь исключаются недобросовестные действия, которые исключаются из более ранних исполнительных распоряжений и исключают « нарушений любого кодекса разработки приложений, постановления о здоровье или аналогичных правил. ». Однако даже без декларации всем сотрудникам правоохранительных органов Иллинойса по-прежнему запрещается приводить в исполнение приказы о выселении из жилых помещений, за исключением случаев сдержанных плохих действий. Таким образом, домовладельцы могут начать действия по выселению из жилых помещений в отношении лиц, не охваченных страхованием, чтобы получить постановление о выселении, когда запрет со стороны правоохранительных органов прекращается или отменяется.Обязательства по оплате аренды и ипотеки, а также соблюдение требований договоров аренды и аренды остаются в силе.

«Покрытый период» — это обозначение с несколькими квалификационными факторами. Таким образом, лицо соответствует требованиям, если (а) такое лицо испытывает экономические трудности из-за COVID (включая получение платежа за экономические последствия в соответствии с Законом CARES) или тех, кто, как ожидается, заработает не более 99000 долларов США (заявитель единой налоговой декларации) или 198000 долларов США ( лицо, подающее совместную налоговую декларацию) в годовом доходе за 2020 календарный год, (b) такое лицо не может полностью вносить арендную плату или жилищные платежи из-за связанных с этим трудностей, но прилагает все усилия для своевременных платежей, максимально приближенных к полным, с учетом обстоятельства, и (c) выселение, вероятно, сделало бы человека бездомным или вынужденным жить в тесноте в новой многолюдной, коммунальной или совместной жизни.

Обратите внимание, что если домовладелец получил приказ о выселении из жилого помещения до первоначального постановления о пребывании дома в марте, то он может быть исполнен только в том случае, если будет установлено, что арендатор представляет прямую угрозу здоровью и безопасности других арендаторов или непосредственное и серьезный риск для собственности.

Правительственный указ

2020-72 (продлевает мораторий на выселения) истекает с истечением срока действия нынешнего Постановления губернатора о стихийных бедствиях 12 декабря 2020 года, если губернатор Притцкер не продлит или не внесет в него поправки.

Правила местного суда могут предусматривать дополнительные меры защиты от выселения для арендаторов.

Акерман всегда готов помочь, и мы будем продолжать быть в курсе любых обновлений и дополнительных действий в связи с COVID. Пожалуйста, свяжитесь с нами для любых комментариев, вопросов или проблем.

Добро пожаловать в онлайн-бар штата Орегон

Есть ли мораторий на коммерческое выселение?

Да, 1 апреля 2020 года губернатор Браун издал Указ 20-13 («приказ»), который заморозил выселение как жилых, так и нежилых помещений на 90 дней.Приказ будет действовать до 30 июня 2020 года, если он не продлен на более длительный срок или не отменен ранее губернатором.

Каковы подробности приостановления выселения нежилых помещений?

Порядок отделяет аренду нежилых помещений (к которой подпадает подавляющее большинство коммерческих договоров аренды) от аренды жилья (когда человек сдает в аренду недвижимость для проживания).

В течение всего срока действия приказа арендодатели нежилой недвижимости не должны прекращать договор аренды с арендатором и / или предпринимать какие-либо судебные или иные действия для выселения арендатора за неуплату арендной платы.Приказ запрещает домовладельцу «подавать, обслуживать, доставлять или действовать в соответствии с любым уведомлением, приказом или приказом о расторжении договора или аналогичным; или иным образом вмешиваются в право арендатора владеть арендованной собственностью во время действия приказа.

Как я могу претендовать на защиту от выселения для моей нежилой аренды в соответствии с приказом?

Чтобы иметь право на защиту от выселения в соответствии с приказом, арендатор нежилого помещения должен в течение 30 календарных дней с момента уплаты арендной платы предоставить арендодателю документы или другие доказательства, которые показывают, что его неуплата арендной платы полностью или частично, прямо или косвенно вызвана: пандемия COVID-19.Если арендатор нежилого помещения должен платить ежемесячно, арендатор должен предоставлять домовладельцу документацию каждый месяц, когда действует постановление, для обеспечения защиты от выселения.

Приказ определяет приемлемую документацию или другие доказательства, включающие доказательство потери дохода из-за каких-либо правительственных ограничений, принятых в попытке смягчить распространение COVID-19.

Что означает заказ под «невыплатой арендной платы»?

Термин «невыплата арендной платы» включает в себя неуплату арендной платы, пени за просрочку платежа, коммунальные платежи или любую другую плату или плату за обслуживание, как описано в договоре аренды или в ORS 91.090, 91.210 или 91.220.

Снимает ли приказ с арендодателя обязанность платить арендную плату или другие сборы?

Нет, приказ запрещает домовладельцам выселять нежилых арендаторов только на период действия приказа. Это не отменяет обязанности арендатора нежилого помещения по уплате арендной платы, коммунальных платежей или любых других сборов за услуги или сборов, причитающихся по его аренде.

Однако в приказе конкретно отменяются штрафы за просрочку платежа, связанные с COVID-19, и другие штрафы, связанные с неплатежами, на период его действия.

Что делать, если я могу оплатить часть, но не всю причитающуюся арендную плату?

Согласно приказу, от арендатора нежилого помещения, который не может или не сможет внести полную арендную плату, когда она подлежит выплате по договору аренды или договору аренды, требуются две вещи. Во-первых, арендатор должен как можно скорее уведомить арендодателя о невозможности выплатить полную сумму. Во-вторых, арендатор должен вносить частичные арендные платежи в той мере, в какой арендатор имеет финансовые возможности для этого.

Защищает ли приказ нежилых арендаторов от прекращения аренды по причинам, отличным от невыплаты арендной платы?

Нет, приказ не защищает нежилых арендаторов от прекращения аренды по причинам, помимо невыплаты арендной платы.

Юридический редактор: Джон Карли

договоров аренды коммерческой недвижимости во Флориде

Договор аренды коммерческой недвижимости во Флориде дает арендодателю необходимые документы для заключения договора аренды с физическим или коммерческим лицом на собственность арендодателя. Договоры аренды коммерческой недвижимости, как правило, более сложны, чем договор аренды жилого помещения, и к ним следует относиться с осторожностью на этапе переговоров. Перед заключением договора аренды коммерческой недвижимости важно действительно понять, во что вы ввязываетесь.Одним из примеров является то, что коммерческое предприятие не имеет такой же защиты потребителей, как у отдельных жителей. От подразумеваемых и явных обязанностей каждой соответствующей стороны до соглашения или формальностей, связанных с его исполнением, есть аспекты договора коммерческой аренды, о которых вам следует знать.

Некоторые важные вопросы, которые стороны должны рассмотреть перед заключением договора аренды коммерческой недвижимости:

• Будет ли коммерческий арендатор иметь эксклюзивность в отношении своего вида бизнеса на собственности?
• Будет ли коммерческому арендатору разрешено сдавать помещение в субаренду?
• Какие варианты будут у коммерческого арендатора в случае, если здание арендодателя не соответствует нормам и создаст неоправданные трудности для бизнеса коммерческих арендаторов?

Кроме того, арендодателю, вероятно, потребуются гарантии того, что в течение срока коммерческой аренды арендатор будет соблюдать все законы муниципалитета, а не причинять ущерб собственности из-за внесения изменений, чтобы негативно повлиять на способность арендодателя сдавать в аренду в будущем. Арендатор и его сотрудники не создают никаких противоправных нарушений в помещении или вокруг него.Законы Флориды сложны, эта статья будет полезным руководством и предоставит как арендодателям, так и потенциальным коммерческим арендаторам обзор того, что вам следует знать о договорах аренды коммерческой недвижимости во Флориде.

Терминология, которую следует знать в договорах коммерческой аренды

Аренда коммерческой недвижимости — это интерес к недвижимому имуществу на согласованный период времени. По словам Ф.С. §689.01.

В договорном праве существует правовая доктрина, которая требует, чтобы некоторые договоры составлялись в письменной форме для обеспечения исковой силы. Эта доктрина известна как закон о мошенничестве и требует письменного контракта, подписанного стороной, которой будет предъявлено обвинение, то есть стороной, против которой будет применяться принудительное исполнение контракта. Во Флориде под руководством Ф.С. §725.01, все договоры аренды на срок более одного года считаются недействительными, если они не заключены в письменной форме. Существует исключение из Положения о мошенничестве, согласно которому устный договор коммерческой аренды на срок более одного года может быть исполнен.Это исключение называется «частичным исполнением» и возникает в обстоятельствах, когда одна сторона полагалась на устное соглашение до такой степени, что частично выполняла устное соглашение. В таком случае устное соглашение не может быть аннулировано на основании закона о мошенничестве.

Арендодатель (также известный как арендодатель) — это лицо, которое передает недвижимость в аренду другой стороне, арендатору (арендатору). Арендатор платит арендодателю или арендодателю право пользования недвижимостью в течение определенного периода времени.Юридические лица также могут взять на себя роль арендодателя или арендатора. Согласно F.S. §692.01.

Следующие условия должны быть включены в письменный договор аренды коммерческой недвижимости, в том числе: (1) имена сторон (сегодня при коммерческой аренде большинство арендодателей также называют имя физического лица, связанного с коммерческой организацией), (2) описание объекта недвижимости. , (3) срок аренды (может быть в годах или месяцах), (4) размер арендной платы, (5) формулировка соглашения, демонстрирующая совпадение мнений, что обе стороны намеревались заключить договор аренды недвижимого имущества. , (6) подписи всех сторон договора аренды и (7) залог.В договоре аренды также могут быть дополнительные условия, несмотря на то, что они не требуются законодательством штата. Некоторые из этих дополнительных условий могут включать в себя ограничения на использование для арендатора, изменение арендной платы для договоров аренды на срок более одного года, расходы арендатора на конкретный ремонт и / или услуги, оговорки о возмещении убытков, положения о субарендах и уступках, требования к страхованию для арендатора и арендодателя, а также посредничество / арбитраж. статьи. Кроме того, договор аренды может включать раздел под названием «Ограничение использования предметной собственности», который включает отчет о том, что бизнесу будет разрешено делать в арендованных помещениях.Обычно этот раздел требует написания описания типа бизнеса в помещении и цели бизнеса.

Исключительная оговорка — это также термин, который встречается в договоре аренды коммерческой недвижимости. Целью оговорки о невиновности является освобождение стороны от ответственности за ущерб, причиненный в помещении в результате халатного действия. Как правило, арендодатель включает этот пункт в договор аренды, чтобы дополнительно оградить себя от любой ответственности, связанной с арендой.Хотя суды не поддерживают это положение в договорах аренды, они подлежат исполнению, если это положение четко прописано в договоре. Однако оговорка о невиновности не будет применяться, если травма произошла как нарушение закона.

Личная гарантия — это термин, который обычно используется в договорах аренды коммерческой недвижимости, и, как правило, это положение, которое используется для наложения личной ответственности на лицо, подписывающее договор аренды, обычно на арендатора. Арендатор, который является юридическим лицом, может иметь подпись корпоративного должностного лица и связывает только корпорацию, а не физическое лицо, подписывающее договор аренды.

Обязанности и обязательства арендатора по договорам аренды коммерческой недвижимости во Флориде

Одной из основных обязанностей арендатора является обязанность платить арендную плату. Арендатор обязан поддерживать помещение в таком же состоянии, в каком оно было сдано в аренду арендатору. Арендатор также должен вернуть право владения недвижимостью в конце срока аренды арендодателю, если договор аренды не был продлен автоматически или по явному соглашению с арендодателем. Как и в случае договоров аренды жилого помещения, принцип caveat emptor, означающий «пусть покупатель остерегается», применяется в договорах аренды коммерческой недвижимости.Арендатор должен осмотреть собственность перед оформлением аренды, чтобы быть в курсе любых условий собственности, которые могут снизить ее стоимость. Арендодатель не несет ответственности за дефект имущества, который существовал на момент заключения сторонами договора аренды, если арендатор не выполнил свои обязанности по осмотру имущества перед заключением договора аренды.

Однако есть исключение из применения правила caveat emptor: когда коммерческая аренда включает в себя новое здание, арендодатель имеет ограниченную обязанность подразумеваемой пригодности, если существует подразумеваемая гарантия того, что здание подходит для использования арендатором.В ситуации, когда арендодатель или арендодатель нарушили подразумеваемую гарантию, арендатор или арендатор имеет право покинуть помещение или иметь право защищать неоплаченный иск по арендной плате на основании непригодности помещения.

Обязанности и обязательства арендодателя по договорам аренды коммерческой недвижимости во Флориде

Самая важная обязанность арендодателя — передать имущество арендатору во владение в дату, указанную в договоре аренды. Обязанность спокойного пользования предусматривает, что арендодатель является надлежащим правообладателем собственности, и что арендатор не будет беспокоиться о владении имуществом.Как правило, арендодатель не несет ответственности за травмы, возникшие в результате деятельности арендатора в арендованных помещениях, если арендатор полностью контролирует помещения. Распространенным предположением является то, что арендатор должен осознавать опасность на территории и прилагать разумные усилия для поддержания помещения в безопасном состоянии для приглашенных лицензиатов.

Существует несколько ситуаций, когда арендодатель или арендодатель может нести ответственность, если причиной травмы было нарушение закона, дефект помещений, которые существовали на момент заключения договора аренды, неотъемлемая опасность или ненадлежащий ремонт арендодателем. .

Претензии, защита и средства правовой защиты арендодателя в случае нарушения арендодателем договоров аренды коммерческой недвижимости во Флориде

Арендатор или арендатор может подать иск о нарушении договора аренды против арендодателя или арендодателя о возмещении общего ущерба. Общие убытки рассчитываются как разница между рыночной стоимостью оставшегося срока аренды и стоимостью аренды на оставшийся срок. В ситуации, когда арендодатель вступает во владение помещением незаконно и без судебного разбирательства, арендатор может подать иск о задержании и / или незаконном проникновении в соответствии с F.С. § 82.01. В случае незаконного выселения арендатора арендодатель должен вернуть арендатору гарантийный депозит и все полученные проценты.

Если противоправное действие арендодателя лишает арендатора права владения или препятствует использованию и пользованию помещениями, арендатор может подать иск против арендодателя о конструктивном или фактическом выселении. Арендаторы, пострадавшие от незаконного выселения, могут требовать возмещения общего ущерба, а в некоторых случаях могут дополнительно требовать упущенную выгоду и расходы на переезд. Штрафные убытки возникают редко, но если действия арендодателя будут признаны злонамеренными, мошенническими, умышленными и представляют собой грубую небрежность, арендатору могут быть присуждены штрафные убытки.

Средства правовой защиты арендодателя в случае нарушения арендатором договоров аренды коммерческой недвижимости во Флориде

Во Флориде использование самопомощи со стороны арендодателя строго запрещено. Это означает, что арендодатель не может насильственно проникать в помещения, арендованные арендатором, даже в обстоятельствах, когда арендатор нарушил договор аренды. Арендодатель должен использовать закон, предусмотренный F.S. §83.05 для получения владения помещением. Несмотря на то, что даже если договор коммерческой аренды содержит положение о вступлении, позволяющее арендодателю войти в собственность, суды не поддержат это положение.

В соответствии с законодательством Флориды существует три варианта, которые арендодатель может использовать, если арендатор нарушает соглашение. Во-первых, арендодатель может считать, что договор аренды прекращен, и вернуть помещение в собственность арендодателя. Во-вторых, арендодатель может сохранить владение помещением от имени арендатора и предъявить иск о возмещении общего ущерба на любую сумму, не подлежащую возмещению при сдаче помещения в аренду новому арендатору. Наконец, арендодатель не может ничего делать и ждать, чтобы подать иск против арендатора в отношении любой будущей арендной платы, которая подлежит уплате, или любого другого метода, предусмотренного в договоре аренды, такого как ускоренная сумма.Общие убытки в качестве средства правовой защиты для арендодателя рассчитываются путем изучения разницы между арендной платой по договору аренды и любой взысканной суммой в результате добросовестной попытки арендодателя повторно сдать помещение в аренду.

Что такое удерживаемый арендатор?

Арендатор становится «временным арендатором», когда он отказывается покинуть помещение по окончании срока аренды. Арендодатель может воспользоваться четырьмя средствами правовой защиты в случае наличия удерживаемого арендатора. Арендодатель может получить двойную арендную плату в месяц, если арендатор не откажется от владения в конце срока аренды, F.С. § 83.06. Считайте арендатора нарушителем и возбуждайте иск о возмещении ущерба в размере разумной арендной стоимости имущества. Другой вариант заключается в том, чтобы арендодатель потребовал увеличения арендной платы по сравнению с первоначальным договором аренды. Наконец, арендодатель может выселить арендатора. Арендодатель / домовладелец может подать иск о выселении в отношении арендатора, который не выплатил арендную плату, после письменного уведомления за три дня.

Законодательное средство правовой защиты от удержания для арендодателей

По данным Ф.С. § 83.20, во всех действиях по выселению арендатор должен внести сумму, указанную в жалобе (невыплаченная сумма арендной платы), в судебный реестр, включая любую арендную плату, накопленную во время действия по выселению, за исключением случаев, когда защита арендодателя требует удовлетворения или выплаты. Под руководством Ф.С. Согласно § 83.08, коммерческие арендодатели имеют законное средство правовой защиты в виде залогового права в отношении собственности на арендованные помещения, принадлежащие арендатору. Законное средство правовой защиты Флориды возможно только в течение срока действия договора коммерческой аренды и аннулируется по окончании срока аренды.Чтобы обеспечить соблюдение установленного законом права удержания в отношении причитающейся арендной платы, арендодатель должен подать установленное законом судебное разбирательство по делу об аренде. Если арендодатель преобладает, суд выдает «судебный приказ» в пользу арендодателя. После выдачи судебного приказа арендодатель может поручить шерифу исполнить судебный приказ в отношении арендатора помещения.

С 1 июня 2013 г. требуется соответствие новым местным правилам доступа для людей с ограниченными возможностями для нежилой собственности в соответствии с разделом 38 Административного кодекса Сан-Франциско

По состоянию на 1 июня 2013 г. владельцы определенных нежилых помещений в Сан-Франциско должны знать, что 4 сентября 2012 г. Наблюдательный совет Сан-Франциско проголосовал за принятие нового закона об инвалидах / доступе.Городские власти заявили, что «существует сильный общественный интерес в защите« арендаторов малого бизнеса »от непредвиденных расходов и обязательств, возникающих в связи с необходимостью улучшения условий доступа для людей с ограниченными возможностями». Вскоре после этого начались определенные обязательства домовладельцев по выполнению законодательных требований, но заключительный этап реализации начался 1 июня 2013 года, как описано ниже. Новый закон озаглавлен «Обязательства арендодателей и арендаторов малого бизнеса по расширению доступа для людей с ограниченными возможностями». Заявленная цель состоит в том, чтобы уменьшить количество судебных исков ADA в Сан-Франциско за счет повышения вероятности того, что коммерческие арендодатели будут информировать арендаторов малого бизнеса об условиях доступа инвалидов к коммерческим помещениям.Согласно постановлению, «малым бизнесом» считается тот, который сдает в аренду 7 500 квадратных футов площади или меньше.

Принятие этого постановления дает нам хорошую возможность напомнить читателям, что выдача разрешения на внесение изменений или разрешения на строительство городом и округом Сан-Франциско указывает только на соблюдение законов города и штата о доступе для инвалидов, а не на соответствие федеральным законам, таким как как Закон об инвалидах американцев (ADA).

Постановление требует, чтобы коммерческие арендодатели, арендующие недвижимость, используемую в качестве общественных помещений, выполняли следующие действия:

(1) Обеспечить доступность существующих общественных туалетов, входов на первый этаж и выходов с первого этажа путем устранения всех архитектурных барьеров для доступа инвалидов в той степени, в которой такие улучшения необходимы и «легко достижимы», т.е.e., «легко выполнимо и может быть выполнено без особых трудностей или затрат» в значении любых применимых положений Раздела 28, Разделов 36.304 и 36.305 Свода федеральных правил; или ,

(2) Предоставить письменное уведомление любому потенциальному арендатору малого бизнеса о том, что недвижимость в настоящее время может не соответствовать всем применимым стандартам доступности, связанным со строительством, включая стандарты для общественных туалетов и входов на первый этаж; и

(3) Перед заключением договора аренды или изменением договора об аренде предоставьте арендаторам письменное и подписанное уведомление в форме, предписанной городскими властями (Уведомления об обязательстве доступа для людей с ограниченными возможностями), а также предоставьте арендатору копию «Уведомления о доступе к информации», которое брошюра, подготовленная Комиссией по малому бизнесу города; и

(4) Включать в каждый договор аренды четкое положение, детализирующее обязательства арендодателя и арендатора по приведению помещения в соответствие с законами о доступе для людей с ограниченными возможностями; и

(5) Включите в каждый договор аренды положение, в котором арендодатель и арендатор соглашаются приложить разумные усилия для уведомления друг друга, если последующие изменения арендованного имущества могут повлиять на доступность в соответствии с законами штата и федеральными законами.

Требования к арендодателям вводились поэтапно в течение 2013 года. По состоянию на 1 января 2013 года постановление применялось к любым новым или измененным договорам аренды от 5 001 до 7 500 квадратных футов коммерческих площадей. Новые или измененные договоры аренды 5 000 квадратных футов или менее коммерческих площадей стали предметом новых требований с 1 июня 2013 года.

Постановление позволяет арендодателям и арендаторам определять свои соответствующие обязательства по обеспечению соответствия пространству, когда они фактически ведут переговоры об аренде или поправке к аренде.Постановление требует, чтобы городские власти уделяли приоритетное внимание заявкам на получение разрешения на строительство для работ, заключающихся в основном в улучшении доступа для людей с ограниченными возможностями.

Законы о доступе для людей с ограниченными возможностями уникальны среди законов о гражданских правах, потому что связанные со строительством препятствия привязаны к строительным нормам и разрешениям. Человек с ограниченными возможностями на самом деле может получить отличное обслуживание в общественном месте, но при этом заявить, что препятствие вызвало у него или ее трудности, дискомфорт или смущение. Вот уже более 20 лет это вызывает недоумение у владельцев недвижимости.

Соответствует ли коммерческая недвижимость законам о доступе для людей с ограниченными возможностями, требует подробного анализа федеральных, государственных и местных законов и постановлений, а также обзора бизнеса коммерческой недвижимости и истории выдачи разрешений. К сожалению, как упоминалось выше, многие коммерческие арендодатели и арендаторы ошибочно полагают, что наличие у них разрешения на реконструкцию, утвержденного городскими властями, или даже свидетельства о заселении, доказывает, что их коммерческое пространство соответствует законам ADA и другим законам о доступе.Не так. Действительно, предположение, что «строительный департамент одобрил мои планы» в качестве защиты от иска ADA, является одним из самых распространенных мифов среди ответчиков ADA.

Требования к раскрытию информации об аренде в Новой Калифорнии — разделы 54–55 и 1938 Гражданского кодекса Калифорнии (SB 1186)

На уровне штата, независимо от размера собственности, новые требования к раскрытию информации об аренде также были введены для арендодателей. Начиная с 1 июля 2013 г. (и при условии, что никакие привилегии не применяются, исключая раскрытие информации), если домовладелец имел лицензированного сертифицированного специалиста по доступу (CASp) для оценки коммерческой собственности и CASp указывал на области, требующие улучшения доступа в соответствии с ADAAG или Title 24, то арендодатель должны сообщать арендаторам и потенциальным арендаторам в договорах аренды (а) что CASp проверил недвижимость, и (b) конкретные улучшения, которые, по мнению CASp, необходимы для приведения объекта в соответствие с законами штата и федеральными законами о доступе.

Что произойдет, если владелец коммерческой недвижимости не выполнит требования к уведомлению в соответствии с разделом 38 Административного кодекса Сан-Франциско или разделом 1938 Гражданского кодекса?

Новый городской закон и статья 1938 Гражданского кодекса не определяют последствия отказа арендодателя предоставить письменное уведомление об известных недостатках доступности или предоставить необходимую информацию при коммерческой аренде. Арендатор может, например, попытаться расторгнуть договор коммерческой аренды (или отказаться от предоставления возмещения по аренде), если ему предъявлен иск за несоблюдение законов о доступе для людей с ограниченными возможностями, и договор аренды явно не соответствует требованиям Раздела 38 Административного кодекса или Гражданского кодекса. Раздел Кодекса 1938 года.В качестве альтернативы арендатор может заявить претензию в виде встречной жалобы о том, что несоблюдение арендодателем законодательства штата подвергло арендатора ущербу, за который арендодатель должен нести ответственность.

Рассмотрите свою страховку

Как правило, полис страхования ответственности по вопросам занятости (EPLI) покрывает защиту от претензий третьих сторон, связанных с нарушением гражданских прав, таких как судебный процесс о доступе к инвалидам. Многие и не подумали бы искать здесь освещение дела ADA. Эти полисы являются наиболее частыми «претензиями», то есть, если претензия не будет подана вовремя, вы можете потерять страховое покрытие.Определения «претензия» и «своевременность» зависят от политики. Таким образом, если вы получили претензию ADA, письмо с требованием или судебный иск, убедитесь, что вы поговорили со своим страховым брокером и сразу же подали претензию страховой компании. Даже если претензия отклонена или существует высокий уровень удержания самострахованных, держите своего страховщика в курсе дела и любых обсуждений урегулирования.

Профилактические стратегии и выводы

По нашим наблюдениям, судебные процессы, связанные с ограничениями доступа, являются наиболее распространенным типом судебных процессов, возбужденных против бизнеса.Один комментатор приходит к выводу, что всего за последние несколько лет было подано от 25 000 до 35 000 исков ADA о доступности — по крайней мере, 10 исков ADA подаются каждый день в Калифорнии. Хотя защита этих дел может быть дорогостоящей, в районе залива до суда доходит менее 1%. Превентивные стратегии включают подготовку ответов на неофициальные жалобы, координацию с архитекторами и CASps, рассмотрение соглашений с архитекторами и подрядчиками, анализ договоров аренды и франшизы, анализ договоров купли-продажи, разработку контрольных списков комплексной проверки, общесистемные оценки и опросы, а также обзор страховых полисов, которые могут покрывать претензии по инвалидности.Когда один и тот же истец предъявляет иск нескольким ответчикам, обширный судебный опыт Хэнсона Бриджетт в этой области права дает нам уникальный опыт оказания помощи в представлении крупных групп защиты, чтобы помочь клиентам минимизировать гонорары и расходы адвокатов.

Когда это происходит, наши юристы работают с самыми опытными консультантами по вопросам доступа для людей с ограниченными возможностями и другими экспертами. Адвокаты по защите гражданских прав и недвижимости Hanson Bridgett по всему штату консультировали, защищали и консультировали сотни клиентов в индивидуальных и коллективных исках о доступе к инвалидам, а также в ходе расследования Министерства юстиции.

Агенты-резиденты для владельцев недвижимости-нерезидентов

Q. Что требует Закон Вирджинии о арендодателях жилого дома («VRLTA») от владельцев недвижимости-нерезидентов, желающих сдать в аренду свою жилую недвижимость в Вирджинии?

§ 55.1-1211 VRLTA требует, чтобы любое физическое лицо или группа лиц-нерезидентов, которые владеют и сдают в аренду жилую недвижимость в Вирджинии, назначили и постоянно поддерживали агента («Агент-резидент») для обслуживания любого процесса, уведомления, приказа. или требовать, чтобы такое требование было предъявлено или разрешено законом в отношении такого владельца собственности-нерезидента.

Важно отметить, что в § 55.1-1211 используется термин «физическое лицо», а не «лицо». В соответствии с законодательством штата Вирджиния «физическое лицо» означает человека, где «лицо» может означать «любое физическое лицо, группу лиц, корпорацию, партнерство, деловой траст, ассоциацию или другое юридическое лицо, или любую их комбинацию». Поскольку в §55.1-1211 используется термин «физическое лицо», нерезидентная коммерческая организация не обязана назначать агента-резидента. Вероятная причина этого различия заключается в том, что нерезидентные коммерческие организации уже должны назначить и постоянно поддерживать зарегистрированного агента для ведения бизнеса в Содружестве.Поскольку агент-резидент и зарегистрированный агент выполняют аналогичные функции, требование о назначении нерезидентами хозяйствующих субъектов в дополнение к зарегистрированному агенту агента-резидента будет излишним.

Q: Кто может выступать в качестве агента-резидента?

Владелец собственности-нерезидента может назначить любое физическое или юридическое лицо (корпорацию, компанию с ограниченной ответственностью, товарищество или другое юридическое лицо) в качестве агента-резидента при условии, что физическое или юридическое лицо имеет офис в Вирджинии и (i) если физическое лицо, он / она является резидентом Вирджинии или (ii) если юридическое лицо имеет право вести бизнес в Вирджинии.

«Деловой офис» — это место, где физическое или юридическое лицо ведет бизнес.

Q: Должен ли агент по листингу выступать в качестве агента-резидента?

Нет. Вне соглашения об управлении недвижимостью агент по листингу не должен выступать в качестве агента-резидента. В соответствии с соглашением об исключительном праве на аренду листинговые отношения агентские отношения листингового брокера заканчиваются при ратификации договора аренды. Поскольку агент-резидент назначается на срок аренды, листинговый агент будет предоставлять услуги, выходящие за рамки письменного брокерского соглашения.Любые ошибки или упущения, которые происходят в этом качестве, скорее всего, не будут покрываться стандартной страховкой E&O агентом по листингу.

Q: Означает ли требование агента-резидента, что владелец недвижимости-нерезидент должен пользоваться услугами управляющего недвижимостью?

A: Нет. Агент-резидент — это установленное законом требование для целей обслуживания любого процесса, уведомления, приказа или требования, требуемых или разрешенных законом для обслуживания такого владельца собственности-нерезидента.Управляющий недвижимостью может предоставлять эти услуги, если управляющий имуществом выполняет требования для постоянного агента. Управляющие недвижимостью могут пожелать проконсультироваться со своей страховой компанией E&O, чтобы обеспечить покрытие этой деятельности. Однако тот факт, что управляющий имуществом может быть агентом-резидентом, не означает, что арендодатель-нерезидент должен пользоваться услугами управляющего имуществом. Управляющие недвижимостью предоставляют услуги, кроме как в качестве агента-резидента, в соответствии с условиями соглашения об управлении недвижимостью.

Q: Каким образом владелец недвижимости-нерезидент правильно назначает агента-резидента?

Обозначение дается в параграфе 8 Договора аренды NVAR VRLTA. Кроме того, имя и адрес офиса агента-резидента должны быть зарегистрированы в «канцелярии секретаря суда, в котором регистрируются дела в округе или городе, в котором находится собственность» (обычно в окружном суде). Клерк может взимать плату в размере 10 долларов за запись этой информации.

Вопрос: Что делать, если владелец недвижимости-нерезидента не может назначить агента-резидента?

Если владелец собственности-нерезидента не может назначить или поддерживать агента-резидента или если агент-резидент не может быть найден с разумной осмотрительностью, то секретарь Содружества считается агентом-резидентом, и ему может быть предоставлен любой процесс, уведомление, приказ или требование. .Затем секретарь Содружества наций направит такую ​​информацию заказным письмом или заказным письмом владельцу собственности-нерезидента по его / ее адресу, указанному в официальных налоговых отчетах, которые ведутся по месту нахождения собственности.

Владельцы собственности-нерезидентов должны дважды подумать, прежде чем полагаться на это положение по умолчанию. Согласно VRLTA, владельцу собственности-нерезидента, который не назначил агента-резидента, запрещается подавать иски в суды Вирджинии в отношении собственности.

В. А как насчет коммерческой недвижимости?

Те же правила распространяются на владельцев коммерческой недвижимости-нерезидентов. Любое физическое лицо или группа лиц-нерезидентов, которые владеют и арендуют жилую недвижимость в Вирджинии, также должны назначить агента. См. § 55.1-1401.

В. Существуют ли какие-либо агенты по списку ресурсов, которые могут предоставить клиентам при назначении постоянного агента?

В Вирджинии нет ничего нового в концепции назначения агента «для обслуживания любого процесса, уведомления, заказа или требования».Предприятия Вирджинии обязаны назначать агентов-резидентов для таких целей, и это уже давно. Простой поиск в Интернете выявит множество компаний, специализирующихся на предоставлении этих услуг. Если у вашего клиента уже есть отношения с адвокатом, большинство юридических фирм предлагают эти услуги за символическую плату. Обратитесь к своему брокеру за дополнительными ресурсами и инструкциями.

Если у вас возникнут дополнительные вопросы, как всегда, обращайтесь на горячую линию по юридическим вопросам. «Мы в Интернете для бизнеса».

Дэниел Б. Харрис, эсквайр является штатным юристом NVAR.

Общее право — Часть II, Раздел I, Глава 186, Раздел 14

---

Раздел 14:

Противозаконные действия арендодателя; помещения жилого или жилого назначения; коммунальные услуги, услуги, спокойное развлечение; штрафы; средства защиты; отказ

Раздел 14. Любой арендодатель или арендодатель любого здания или его части, занятых для проживания, кроме комнаты или комнат в отеле, но включая искусственно изготовленный дом или землю для этого, который требуется по закону или явным или подразумеваемым условиям любого договора, аренды или аренды по своему желанию на снабжение водой, горячей водой, теплом, светом, электроэнергией, газом, лифтом, телефонной связью, услугами уборщика или холодильного оборудования любому жителю такого здания или его части, которое умышленно или намеренно не выполняет обеспечивать такую ​​воду, горячую воду, тепло, свет, электроэнергию, газ, лифт, телефонную связь, услуги уборщика или холодильную службу в любое время, когда это необходимо для надлежащего или обычного использования такого здания или его части, или любого другого арендодатель или арендодатель, который прямо или косвенно препятствует предоставлению другим такими коммунальными услугами или услугами, или который передает ответственность за оплату любых коммунальных услуг арендатору без его ведома или соучастия. Арендодатель или арендодатель или домовладелец, который прямо или косвенно препятствует спокойному пользованию жилыми помещениями жильца или пытается вернуть себе владение такими помещениями силой без судебного разбирательства, подлежат наказанию в виде штрафа в размере не менее от двадцати пяти долларов до трехсот долларов или лишением свободы на срок не более шести месяцев.Любое лицо, совершившее какое-либо действие в нарушение этого раздела, также несет ответственность за фактический и косвенный ущерб или трехмесячную арендную плату, в зависимости от того, что больше, и расходы на иск, включая разумное гонорар адвоката, все из которых могут быть применены в качестве зачета. в счет возмещения любых требований по арендной плате, причитающихся или причитающихся. Вышестоящие и окружные суды обладают юрисдикцией по пресечению нарушений настоящего раздела. Положения раздела восемнадцатого главы сто восемьдесят шестого и раздела два А главы двести тридцать девятой должны применяться к любому действию, предпринятому в качестве репрессалий против любого лица за сообщение или судебное преследование нарушений этого раздела.Любой отказ от этого положения в любом договоре аренды или другом соглашении об аренде, за исключением любых ограничений на предоставление услуг, указанных в этом разделе, наложенных Соединенными Штатами или любым их агентством, или федеральным государством, или любым его агентством или политическим подразделением, и не в результате действий или бездействия арендодателя или арендодателя, за исключением перерывов в предоставлении любых указанных услуг в течение времени, необходимого для выполнения необходимого ремонта оборудования, необходимого для оказания указанных услуг, или перерывов, вызванных естественными причинами, не зависящими от арендодателя, или арендодателя, недействительны и не подлежат исполнению.

.