риски покупателя жилья в 2021 году

Наследственное имущество не изымается из оборота. После смерти владельца оно переходит новым собственникам по завещанию или закону, которые вправе распорядиться им по своему усмотрению. Однако покупка квартиры по наследству у таких граждан сопряжена с риском аннулирования сделки. Сегодня рассмотрим, какие опасности несет в себе приобретение унаследованного жилья, и как их избежать.

Общая информация о наследовании квартир

После смерти собственника жилье не становится бесхозяйным. Оно переходит новому владельцу (или группе новых владельцев) по следующим основаниям приобретения:

• нотариальное завещание, составленное на специальном государственном бланке;
• если завещания нет, происходит наследование по закону в порядке очередности;
• если наследников нет, имущество переходит по наследству на баланс поселка или города и приобретает статус социального жилья.

Хозяин квартиры, полученной по наследству, не ограничен в своих правах независимо от оснований приобретения – он может продать недвижимость без ограничений. Поэтому может случиться, что администрация города продает имущество, полученное по наследству. Сделки покупки квартиры по наследству у муниципалитета можно признать самыми безопасными. Остальные продавцы вполне могут злоупотреблять своими правами, предлагая заведомо обремененное или проблемное жилье.

Внимание! Квартира, приобретенная по ренте, не считается полученной по наследству. Смерть бывшего владельца лишь освобождает ее от обременения, но не является основанием для перехода права собственности. Однако наследники умершего могут попытаться оспорить рентное соглашение и вместе с ним отменить все последующие сделки. Читайте на нашем портале подробнее о договоре ренты и спорах с наследниками.

Если продавец утверждает, что приобрел квартиру в наследство по договору дарения – скорее всего, это мошенник. Заключение дарственных, вступающих в силу после смерти дарителя, запрещено законом. Читайте подробнее о таких сделках здесь.

Риски покупателя наследственной квартиры

Есть несколько основных рисков покупки квартиры по наследству:

• отмена ДКП через суд – самый существенный риск;
• выявление пожизненных жильцов, которых нельзя выселить;
• обнаружение долгов умершего, с которыми придется разбираться новому владельцу.

Вероятность их реализации в жизни зависит от ряда факторов, к которым относится срок владения квартирой, основания ее наследования (закон или завещание), и иногда даже причина смерти владельца.

Аннулирование договора купли-продажи

Основная опасность для нового владельца жилья, полученного продавцом по наследству, – аннулирование договора купли-продажи через суд и изъятие квартиры. Конечно, в случае признания сделки недействительной покупателю должны вернуть уплаченные деньги, но, как правило, это либо невыполнимо на практике, либо очень долго. Судебное разбирательство длится несколько месяцев. За это время продавец успеет потратить крупную сумму, которую потом будут частями взыскивать с его официальной зарплаты.

Потребовать аннулирования сделки через суд могут:

• Наследники, права которых были нарушены при распределении имущества. Особенную опасность представляют владельцы обязательной доли в наследстве – иждивенцы умершего, нетрудоспособный супруг, родители и дети.
• Супруг, которому не выделили супружескую долю.
• Наследники, которые не успели принять наследство в течение положенных 6 месяцев по уважительным причинам (тяжелая болезнь, служба и так далее).
• Граждане, доказавшие свое родство уже после смерти наследодателя. Если бы этот факт был установлен вовремя, имущество распределилось бы по-другому.

Судебных процедур отмены покупки квартиры по наследству тоже может быть несколько. В зависимости от требования заинтересованного лица:

• оспаривание завещания;
• обжалование действий нотариуса;
• восстановление срока на принятие наследства;
• признание наследника (продавца) недостойным;
• аннулирование самого ДКП.

В результате любой из перечисленных процедур покупка отменяется, квартира возвращается в наследственную массу и происходит новое распределение имущества.

Отказополучатели

Существенным риском при покупке квартиры, полученной в наследство является выявление пожизненных жильцов:

• отказополучателей – по завещательному отказу;
• получателей ренты – по договору ренты, который не прекратился смертью плательщика.

Отказополучатели могут не только пожизненно проживать в квартире, но и осуществлять любые другие права. Например, пользоваться ей временно.

Формулировка «завещательный отказ» имеет мало общего с какими-то негативными последствиями. По отказу человек (отказополучатель) получает определенную выгоду – в данном случае связанную с проживанием в квартире. Эта выгода не обусловлена его родством с умершим или наличием у него право на наследство. Достаточно только воли наследодателя, чтобы наделить кого-либо по его усмотрению правом пожизненного проживания в квартире.

Внимание! Выселить отказополучателя принудительно не получится даже после нескольких продаж квартиры.

Отказ излагается в завещании и выглядит следующим образом:

Если нет завещания – то нет и отказа. При этом в завещании может быть указан один только отказ.

Долги умершего

Риск, который может возникнуть при любой покупке, не только квартиры, полученной по наследству, – обнаружение долгов бывшего владельца. Чаще всего это долги по коммунальным платежам. Распределяется бремя погашения задолженности так:

• коммунальные платежи – ЖЭУ, вода, канализация, тепло, газ – оплачиваются продавцом;
• взносы по капитальному ремонту следуют за квартирой и после покупки погашаются новым владельцем.

Читайте подробнее: «Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам: как проверить задолженность».

Оцениваем вероятность рисков

Вероятность реализации рисков покупки квартиры по наследству зависит от следующих факторов:

• по закону или завещанию получено жилье;
• сколько времени прошло с момента оформления прав продавца;
• в некоторых случаях – какова причина смерти наследодателя.

Внимание! Оценивать риски нужно в совокупности. Например, если квартира находится в собственности сына наследодателя, который получил ее по завещанию, меньше года – нужно посмотреть, есть ли другие наследники первой очереди. Если таких нет, можно оформлять покупку, не опасаясь отмены.

Наследство по закону

Считается, что если квартира получена в наследство по завещанию, риск ее покупки стремится к нулю. Однако это не так. Риски примерно одинаковые, собирается человек покупать завещанное жилье или унаследованное по закону.

По закону имущество распределяется между наследниками той очереди, которая ближе всего по родству к умершему. Например, если наследников первой очереди нет, квартиру получит вторая очередь и так далее. Всего очередей семь, и есть еще восьмая – «сквозная», которая наследует вместе с текущей очередью. Сложности возникают когда:

• некоторых родственников сложно разыскать;
• имеется наследование по праву представления – то есть племянник получает квартиру взамен своей умершей матери (тетки наследодателя), которая получила бы долю, будучи живой к моменту открытия наследства;
• внезапно выявляется завещание.

Покупка квартиры, унаследованной по закону, тем рискованнее, чем более дальняя степень родства была призвана к наследованию.

Наследство по завещанию

По завещанию наследство получает тот, кто в нем упомянут. Сложности возникают, если:

• завещание составлено не по закону, либо завещатель находился в спутанном состоянии сознания;
• имеются получатели обязательной доли, которые наследуют независимо от завещания;
• обнаруживается более поздняя версия завещания, которая имеет приоритет.

Риск покупки квартиры, приобретенной в наследство по завещанию, повышается, если наследник не состоял в родстве с наследодателем и получил квартиру «в обход» кровных родственников. Последние попробуют высудить жилье в суде через отмену завещания.

Квартира в собственности меньше 3 лет

Три года – общий срок исковой давности. На него рекомендуют ориентироваться при покупке квартиры, полученной в наследство, поскольку именно три года дается наследникам на оспаривание любых сделок, связанных с отчуждением жилья.

Покупка квартиры по наследству менее 3 лет в собственности порождает очень высокий риск. Если жилье находится во владении меньше года – риск еще выше.

Квартира во владении дольше 3 лет

Риски в данном случае существенно снижаются, однако не исчезают полностью. По ГК максимально срок исковой давности может быть продлен до 10 лет при условии, что заявитель не знал о нарушении своих прав. Если такой заявитель объявится, сделки отменят.

Интересный материал о сроках исковой давности по оспариванию сделок, в том числе завещания и ДКП, ищите здесь.

Причина смерти владельца

Это обстоятельство имеет значение, когда выясняется, что гражданин умер не фактически, а «юридически» – то есть его признали умершим через суд. В такой ситуации есть риск, что наследодатель когда-нибудь объявится живым и постарается вернуть свое имущество назад.

Как снизить риски

Существенно уменьшить риски при покупке квартиры по наследству помогут следующие действия:

1. Проверить документы. Как минимум нужно заказать расширенную выписку из ЕГРН о переходах прав собственности, обременениях, а лучше – попросить продавца показать свидетельство о праве на наследство. В последнем будет указан завещательный отказ, если есть. По документам можно понять срок владения жильем и состав наследников.
2. В ДКП прописать гарантии продавца относительно наличия прав иных наследников и третьих лиц на квартиру. Для полной безопасности прописывают обязательство продавца в случае изъятия у покупателя недвижимости предоставить ему аналогичное жилье.
3. Проверить, не занижена ли цена имущества. Если стоимость квартиры подозрительно низкая, это может говорить об имеющихся скрытых проблемах с правами. Кроме того, покупка по заниженной цене говорит о недобросовестности самого покупателя – защитить свои интересы в суде в случае необходимости будет сложно.
4. Удостоверить ДКП у нотариуса. Сотрудники нотариальной конторы обязаны проверить юридическую благонадежность квартиры. У них есть доступ к внутренним реестрам системы ФНП. Если выявится проблема – сделка просто не состоится. Кроме того, если нотариус ошибется, с него можно будет взыскать убытки в будущем за счет его страховки.
5. Застраховать титул в любой страховой компании. Такая страховка поможет покрыть убытки, возникшие в связи с аннулированием покупки по иску наследников.

Внимание! К сожалению, нотариус, который вел наследственное дело, не вправе выдавать информацию о наследниках и содержании завещания. Узнать подробности у него практически нереально.

Защита в суде

Если дело дошло до суда, придется простроить серьезную стратегию защиты. Самый весомый аргумент для этого – Постановление Конституционного Суда № 6-П от 21 апреля 2003 года. В данном постановлении Суд выявил, что жилье нельзя изъять у добросовестного покупателя, который не знал и не мог знать о препятствиях к покупке квартиры.

Подтвердить добросовестность помогут:

• пакет документов, которые покупатель получил от продавца на сделке – подтвердят, что он искал и проверял информацию;
• выписки и справки, которые покупатель заказывал сам при покупке;
• факт нотариального удостоверения договора;
• пункт в ДКП о гарантиях продавца в плане отсутствия прав третьих лиц на квартиру.

Суд усомнится в добросовестности, если обнаружит явно заниженную цену и ДКП, составленный с явными ошибками, «на коленке».

Покупка квартиры по наследству сопровождается рядом рисков, которые нужно оценивать в совокупности. Некоторые из них существенные, другими можно пренебречь. Снизить риски покупки проблемной квартиры помогут рекомендации редакции нашего портала.

Внимание! В статье изложена общая информация. Решить индивидуальную ситуацию и разобраться в нюансах нового законодательства можно на онлайн-консультации у нашего дежурного юриста. Окно расположено в правом нижнем углу экрана.

Если статья была полезной, поставьте 5 звезд! Сохраните материал на своей страничке в соцсети с помощью кнопки «Поделиться».

Вам будет интересно: как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой.

Покупка квартиры, полученной в наследство. Какие могут быть риски?

Покупка квартиры, полученной в наследство. Какие могут быть риски?

Есть еще одна распространенная схема. При жизни собственник квартиры оставляет завещание на дальнего родственника, к примеру, по причине плохих взаимоотношений с близкими родственниками. После смерти близкие родственники вступают в наследство по закону, а дальний родственник вовсе не знает о смерти наследодателя. Дело в том, что нет единой базы завещаний и нотариусы, выдавая наследство по закону, ориентируются на показания пришедших на открытие наследства родственников. Родственники зачастую в порыве наживы дают нужные для них сведения. В своей практике я не встречал, чтобы кого-то за подобную схему посадили, все, как правило, решается в гражданско-правовом порядке. Поэтому многие и пользуются различными схемами при наследовании имущества.

Если в истории квартиры есть наследство по закону или по завещанию, то покупать подобную квартиру лучше с юристом. Именно с наследственными квартирами больше всего юридических рисков, обнаружить которые не всегда может даже квалифицированный специалист. Поэтому многие риелторы, услышав, что в истории квартиры есть наследство, бегут от подобных вариантов как черт от ладана. Чтобы качественно проверить подобную квартиру, нужно обладать юридическими знаниями, да и еще держать постоянно руку на пульсе и быть в курсе свежей юридической практики и вновь принятых законов. У риелторов на это часто нет ни времени, ни знаний, они же не юристы. Если по остальным аспектам юридической проверки все несколько проще и многие риелторы проводят подобные сделки на «отлично», то покупку квартиры, в истории которой есть наследство, я искренне рекомендую проводить через юриста. И вот почему. Как я уже сказал, проверить наследственную квартиру досконально не всегда бывает возможно, но защита от признание сделки недействительной все же есть. В юриспруденции есть такое понятие, как 

добросовестный покупатель квартиры. И если суд сочтет, что вы являетесь добросовестным покупателем, то истребовать квартиру у вас не имеют права.

 

В соответствии со ст. 302 ГК РФ добросовестный приобретатель это тот, кто приобрел квартиру возмездно, а также не знал и не мог знать о том, что продавец квартиры не имел права продавать ее.

Суды понятие добросовестный приобретатель толкуют чуть шире.

И к этому понятию добавляется формулировка: «сделал все возможное для проверки квартиры и выявления юридических рисков». Незнание законов не освобождает от ответственности. Говорить в суде о том, что вы не юрист и не знали, что проверять, не стоит. К подобным аргументам судьи относятся холодно, так как слышат их практически от каждого. Судью нужно убедить, что вы провели весь возможный комплекс юридической проверки, предоставить юридический отчет о произведенной проверке, заверенный дипломированным юристом, предоставить все документы, по которым производилась юридическая проверка. Только подобные действия характеризуют покупателя как добросовестного приобретателя. Обратите внимание, что в понятии добросовестный приобретатель есть слова «не знал и 

не мог знать и принял все разумные меры!» Стандартно на суде юристы этим и бравируют. Допустим, вы покупаете квартиру у ненадлежащего продавца и утверждаете в суде, что «ну я же не мог знать, что документы, которые мне предоставили поддельные». На что ваш оппонент заявит: «Но вы же могли пойти в Росреестр и запросить выписку из Росреестра и узнать, кто является собственником квартиры? — Могли, следовательно, вы не являетесь добросовестным покупателем».

Для наглядности, приведу пример из судебной практики, где суд истребовал имущество, и аргументация, что покупатель является добросовестным приобретателем, не сработала по причинам, указанным выше.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 1 апреля 2015 г. по делу N 33-7494/2015

Конечно, покупка наследственной квартиры, — это определенный риск, но вовсе исключать подобные квартиры из поиска я бы не стал! По многим наследственным квартирам можно со 100% вероятностью гарантировать отсутствие каких-либо рисков. Да и цену хозяева подобных квартир более охотно скидывают.

Рекомендации при покупке квартиры с наследственным имуществом.

 

1.    Проводите сделку с юристом.

Саму сделку может вести и риелтор, но в таком случае у вас должен быть отчет о произведённой юридической проверке, подписанный именно дипломированным юристом. Риелтор, прослушавший трехмесячные курсы, не является юристом! К отчету в обязательном порядке должны быть подшиты все проверяемые документы.

 

2.    Указывайте полную стоимость квартиры в договоре.

Это как раз не тот случай, когда стоит экономить на налогах. Вообще, сделки, где стоимость квартиры не соответствует рыночным ценам, оспоримы! Тем более вас нельзя никак назвать добросовестным покупателем.

3.    Оформлять договор через нотариуса.

В соответствии с законодательством о Нотариате, Нотариус обязан проверить сделку на соответствие ее законодательству Российской Федерации. Нотариус за свои действия несет ответственность всем своим имуществом. В совокупности два ваших шага могут дать вам хорошую защиту в суде при доказывании того, что вы действительно являлись добросовестным приобретателем. Фактически вашу сделку проверят два юриста. Но юрист юристу рознь. Важно, чтобы юрист произвел комплексную проверку сделки, а не ограничился стандартными действиями.

Помните, что в соответствии с п. 38 Пленума ВС от 29.04.2010 г. добросовестный приобретатель принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца.

Требуйте, чтобы юрист произвел весь комплекс мероприятий для выявления возможных рисков (об этом подробнее смотрите в наших следующих статьях).

4.    Запрос нотариусу.

Необходимо сделать запрос нотариусу, выдавшему свидетельство о наследстве, а еще лучше, если это возможно, ознакомиться с наследственным делом. Таким образом, вы проверите на подлинность выданное свидетельство о наследстве, а в случае ознакомления с делом проверите, не было ли нарушений при наследования имущества.

5.    Рассматривайте квартиры с истекшим сроком исковой давности.

Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет 1 год.

Для всех остальных общий срок исковой давности 3 года.

Предельный срок, в течении которого срок исковой давности может быть восстановлен, составляет 10 лет.

Как сказано в статье 181 ГК РФ, срок исковой давности начинает течь с момента, как лицо узнало о нарушении своих прав. В этом и есть самый скользкий момент. Многие могут не знать, что умер их родственник, ну или по крайне мере будут так говорить в суде. Из практики скажу, что восстановить срок исковой давности не просто, и не во всех случаях это можно сделать. По поводу сроков исковой давности можно писать целую диссертацию. Если не вдаваться в юридические тонкости, смело можно покупать квартиру, в которой было наследство более 10 лет назад. Хорошо, если истек годичный срок исковой давности; отлично, если истек трехгодичный срок исковой давности; и уж совсем не о чем беспокоится, если истек десятилетний срок. Не забудьте только про остальные юридические аспекты.)

В любом случае искренне советую покупать квартиры с наследством хотя бы по истечению годичного срока!

В пользу этого утверждения могу привести 3 аргумента.

1.

Исходя из п 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. и вышеуказанной практики можно сделать вывод, что если после принятия срока на наследство объявляется новый наследник, а квартира к этому моменту уже продана, то новый наследник имеет право

только на денежную компенсацию. Срок на принятие наследства составляет 6 месяцев в отдельных случаях может быть увеличен.

2. Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет 1 год. Если вы добросовестный приобретатель, то выждав годичный срок вы на 95% снимите возможные риски, связанные с утратой права собственности. Выждав трехгодичный срок, вы снимете риски на 99%, а выждав 10 лет вы снимите риски на 100%.

3. Из анализа мошеннических схем с недвижимостью можно сделать вывод, что квартиры по серой схеме реализовывались в течении 1-3 месяцев. Чем дольше будет продаваться квартира, тем больше вероятность, что могут объявиться реальные наследники или собственники квартиры и схема потеряет смысл. Вот и торопятся мошенники продать недвижимость как можно скорее. Выждав хотя бы годичный срок вы в значительной степени обезопасите себя от утраты права собственности.

6.    Титульное страхование от утраты права собственности.

Для тех, кто перестраховывается во всем, существует страховка на случае утраты права собственности. Стоимость подобной услуги составляет от 0,2% до 0,5% от стоимости объекта страхования. Страховать можно не на все время, пока вы владеете квартирой, а только, к примеру, первый год или первые три года, до того момента, когда истечет срок исковой давности. Если вы решитесь воспользоваться указанным способом снятия риска, то позаботьтесь, чтобы страховая компания в свою очередь была надежной.

Ну и в конце внесу немного хаоса в описанную выше стратегию покупки наследственных квартир. Хоть и судебная практика однозначно говорит, что квартиру нельзя истребовать от добросовестного приобретателя, но п. 1 ст. 302 ГК РФ гласит:

Скажу сразу, в данной статье не идет речь о наследниках, которые не знали, что они являются наследниками квартир и их права нарушены. Эта статья защищает тех, кто был собственником квартиры, но помимо своей воли лишился её. Чтобы лучше понять данную статью приведу пример: Допустим, у вас есть квартира в собственности и вы решили ее сдать и уехать, к примеру, в Индию, пожить год-другой. Когда деньги за сдаваемое жилье перестали вам приходить, вы вернулись в Россию и узнали, что мошенники подделали документы о собственности и продали вашу квартиру добросовестному покупателю. В такой ситуации суд скорее всего на основании ст. 302 ГК РФ вернет вам вашу квартиру, а добросовестному приобретателю останется только требовать деньги с мошенников.

Если кто-то    , узнав о статье 302 ГК РФ, испугается и тут же откажется от наследственной квартиры, то поспешу вас не делать этого! Подобный риск относится ко всем квартирам и не присущ исключительно к наследственным квартирам. Я специально привел пример, в котором и речи не шло про наследство. Более того, существуют способы проверки поддельных документов и устранения рисков, связанных со статьей 302 ГК РФ (об этом будет подробно написано в следующих статьях).

Наша компания готова предложить вам проведение сделки под ключ. Сделку ведут только дипломированные юристы. Предоставляем письменный юридический отчет и пожизненную гарантию по приемлемым ценам.

Свежее наследство

Продать унаследованную квартиру можно не раньше 6 месяцев после смерти наследодателя

Это правда

Наследство можно получить по закону (в порядке очереди, в зависимости от родственной близости к умершему) или по завещанию — в нём наследодатель вправе указать кого угодно — хоть друзей, хоть соседей.

И в том, и в другом случае нотариус выдаёт свидетельство о праве на наследство через 6 месяцев после смерти наследодателя. Обычно в эти полгода наследники решают все проблемы между собой, в том числе через суд. Пока на руках у них нет свидетельства о праве на наследство и их право собственности не зарегистрировано в Росреестре, продавать им просто нечего. 

Поэтому самый ранний срок продажи унаследованной квартиры — через 6 месяцев со дня смерти наследодателя (если покупателей стали искать раньше, а бумаги оформили практически молниеносно).

Я могу не узнать обо всех наследниках

Это правда

Если вы собираетесь купить квартиру, которая была получена в наследство, нужно уточнить много деталей и запросить дополнительные документы.

Если жильё досталось наследникам по завещанию, попросите его показать. Если в документе фигурирует только имя продавца — прекрасно. Если вы видите новые для себя ФИО, попросите нотариально заверенные отказы от наследства. Не стоит верить рассказам «Потерял связь с братом», «В договоре купли-продажи возьму на себя риски» — всё это чревато для вас как минимум походами в суд и потрёпанными нервами.

Также стоит уточнить, были ли у умершего несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, нетрудоспособный супруг, родители или иждивенцы — эти люди вправе получить свою долю даже в обход завещания.

Если квартира наследовалась по закону (то есть завещания не было), запросите данные о семье умершего. Конечно, в этом случае о брате или старенькой маме умершего и вовсе могут умолчать. Как и о завещании, которое, возможно, всё-таки было, но о нём предпочли «забыть», чтобы получить квартиру, не уведомляя о смерти других наследников. А они могут объявиться в любой момент.

В маленьких городах узнать о «сыне от первого брака», как правило, не составляет труда, а вот проверить данные о родственниках совершенно незнакомого человека самостоятельно очень сложно (иногда этим занимаются риелторы, у которых есть связи в ЗАГСах или «органах», однако такие проверки, хоть зачастую и эффективны, но незаконны).

Именно поэтому многие не хотят связываться со «свежим» наследством. Ведь чем дольше наследник распоряжается квартирой, тем меньше шансы, что объявятся другие претенденты. На практике такое происходит очень редко, так что бояться этого не стоит. Главное — внимательно проверить документы.

Объявятся пропавшие наследники, и всё «переиграют»

Маловероятно (если другие наследники всё сделали правильно)

Пропасть в современном мире довольно сложно. Но если это произошло, то другие наследники (или наследники следующей очереди, если наследование происходит по закону, а не по завещанию) могут через год после «потери» одного из них через суд объявить пропавшего безвестно отсутствующим. А через 5 лет — умершим.

Если человек, который мог претендовать на интересующую вас квартиру, признан умершим, шансы, что он объявится и начнёт претендовать на наследство, минимальны. И даже в этом случае высока вероятность, что суд встанет на вашу сторону как добросовестного приобретателя. А «воскресшему» придётся приложить немало усилий, чтобы объяснить свое отсутствие, быстро социализироваться в мире живых и начать защищать свои интересы в суде. 

Возможно, миф о том, что унаследованные квартиры лучше покупать только через 5 лет после смерти наследодателя, появился именно поэтому.

Это может быть не последнее завещание. Вдруг есть более позднее?

Это неправда

Все завещания заверяются нотариусом и вносятся в единую базу (доступ к которой есть только у других нотариусов). Когда наследники придут для оформления наследства, нотариус проверит, является ли его завещание последним по дате. Если в базе обнаружатся данные о более позднем завещании, то наследование будет проводиться по нему.

Вступившее в силу завещание может быть признано недействительным

Это правда, но для этого должны быть очень серьёзные основания

У наследников есть 6 месяцев, чтобы принять наследство. Как правило, этого достаточно, чтобы мирно получить свои доли или оспорить завещание, переругаться всей семьей и сходить в суд.

Чтобы уже вступившее в силу завещание было признано недействительным, нужны очень серьёзные основания. Например, появились доказательства, что его подписал недееспособный человек, страдающий психическим расстройством, или человека заставили сделать это угрозами или обманом. Чем больше времени проходит со смерти человека, тем сложнее доказать, что в момент написания завещания с ним было что-то не так. По закону, если завещание подписано недееспособным человеком, у наследников есть 3 года, чтобы оспорить его через суд, если наследодателя обманом заставили написать завещание — год.

Оспорить наследство через суд можно только в течение трёх лет

Неправда

Срок, в течение которого можно подать в суд и оспорить наследство, не всегда отсчитывается с момента оформления наследства.

Он начинается с момента, когда наследник узнал или должен был узнать, что его права нарушены: что он может получить наследство, но по какой-то причине этого не произошло. Например, сестра эмигрировала в другую страну, потеряла связь с семьей и только через несколько лет узнала о смерти родителей, наследство которых уже оформил на себя её брат. Не исключено, что женщину признают недостойной наследницей и лишат прав на квартиру. Но и шанс получить свою долю у неё совсем не призрачный.

К тому же оспаривать наследование могут не только наследники, но и другие люди, которые посчитали, что их права нарушены. А узнать об этом они могут гораздо позже, чем вы думаете, и это может быть не связано с датой открытия и оформления наследства. Например, человеку сообщили, что наследодатель 7 лет назад завещал ему квартиру, а её уже поделили наследники по закону и успели продать. 

Так что фактически о своих правах на квартиру кто-то может заявить и через 5, и через 10 лет. Но ему придётся доказывать, что он не знал о наследстве и что его права были нарушены.

Наследники могут заявить о своих правах в течение 6 месяцев после смерти наследодателя

Неправда

Этот срок, как и срок оспаривания наследства, может быть восстановлен по решению суда.

Если наследник, несправедливо лишённый квартиры, во время открытия наследства жил в недоступном для связи месте, тяжело болел годами или почему-то ещё не узнал о нарушении своих прав, то он может потребовать восстановить срок исковой давности (так же, как и срок для принятия наследства, в зависимости от обстоятельств).

Лучше вообще не покупать квартиру, полученную по наследству!

Это неправда

Во-первых, подавляющее число людей вполне честно и прозрачно наследуют имущество.

Во-вторых, срок исковой давности в любом случае не может превышать 10 лет с момента нарушения права. Это значит, что если с даты оформления наследства прошло 10 лет, то можно быть совершенно спокойным — это уже никто не оспорит.

Заключение

Новые собственники унаследованных квартир часто вынуждены продавать их чуть дешевле, так как покупателей отпугивают «свежие» документы и возможные проблемы. Поэтому для некоторых это прекрасная возможность купить квартиру чуть дешевле.

Но никогда нельзя соглашаться на занижение цены в договоре (так как с продажи квартиры наследники должны заплатить налоги, а им этого совсем не хочется). Даже если цену обещают сделать ещё ниже, стойте на своём — сумма должна быть полностью указана в договоре. Если что-то пойдёт не так, у вас будет больше шансов отстоять свои интересы.

Риски покупателя при покупке квартиры, полученной по наследству

В юридической практике покупку недвижимости, полученной по наследству, относят к высокорисковым сделкам. Покупатели и вовсе стараются обходить подобные сделки стороной, чтобы не столкнуться с судебными разбирательствами и спорами с наследниками, которые по каким-либо причинам вовремя не вступили в права наследования. В связи с этим закономерен их вопрос: стоит ли покупать такую недвижимость?

Мы поможем разобраться с данным вопросом и выясним, с какими проблемами можно столкнуться при покупке квартиры, полученной по наследству, и как их избежать.

Стоит ли покупать наследственную квартиру 

Главная проблема и опасность с покупкой наследственной квартиры – это возможное приобретение и претензии на имущество со стороны обделенных наследников. Ведь если в судебном порядке будет признано право на наследство, то сделка купли-продажи автоматически будет признана недействительной.

Поэтому покупатель должен понимать, кто и при каких обстоятельствах имеет право предъявить притязания на приобретаемую квартиру и очередность наследования, исходя из того, каким образом последнее произошло.

Имущество может быть унаследовано:

• по закону РФ – вступление в наследство происходит в порядке очередности по степени близости родства, определяемой согласно ст. 1142-1148 Гражданского кодекса РФ.
• по завещанию – имущество уже распределено, и риск покупки значительно уменьшается. Но, к сожалению, этот вид передачи прав на имущество пока является больше исключением, чем правилом.

Покупая квартиру, доставшуюся по наследству, не исключено столкнуться с неконтролируемым риском. Конечно в некоторых случаях этот риск можно считать допустимым, приняв меры безопасности.

Сроки давности и риски 

Законом предусмотрен срок 6 месяцев для вступления в наследство. Но в силу обстоятельств (не знали о смерти, далеко проживают, проходили лечение, отбывали наказание в местах лишения свободы) эти сроки могут быть пропущены. Если же причина несвоевременного обращения будет доказана как уважительная, у новоявленного родственника есть все шансы получить право наследования имущества.

Согласно законодательной базе, наследник, не вступивший в наследственные права по уважительным причинам, имеет право обратиться в суд на протяжении полугода с момента уведомления о смерти наследодателя. Срок же исковой давности не должен превышать десять лет со дня нарушения права наследования.

Таким образом, купив квартиру, ожидать появления наследников можно десять с половиной лет с момента, когда умер первоначальный собственник.

Продавая квартиру, где после вступления в наследство прошло менее 3 лет, владелец должен заплатить налог в размере 13% от суммы сделки. Поэтому, с целью уменьшения суммы налога, покупателям часто предлагают в договоре указать заниженную стоимость. Стоит помнить, это выгодно только продавцу! В случае признания договора недействительным при обнаружении новых наследников покупатель вернет только сумму, заявленную в договоре.

С приобретением жилья, где после вступления в наследство прошло более 3 лет, судебная практика показывает, что появление родственников, предъявляющих свои права наследования, является крайне редким событием. Но и это не исключено!

Как снизить риски 

Имея намерение приобрести квартиру, полученную по наследству, покупатель должен быть предельно внимательным и следовать тщательному изучению продаваемой недвижимости, а именно:

• Низкая цена и желание срочно продать квартиру должны насторожить, несмотря на правдоподобные объяснения со стороны продавца.
• Удостоверьтесь в факте смерти владельца, запросив свидетельство о смерти.
• Запросите для ознакомления завещание, согласно которому квартира перешла в собственность продавца.
• Максимально соберите информацию о наследниках и по возможности получите подтверждающую информацию – свидетельства о рождении, браке, смерти родственников.
• Попросите выписку из домовой книги или справку о составе семьи, желательно расширенную, и техническую документацию БТИ на квартиру.
• До подписания договора купли-продажи сверьте данные про недвижимость, сопоставив с информацией в правоустанавливающих и технических документах.
• Договор должны подписать все наследники, если таковые имеются. Если подписывает кто-то один по доверенности, ознакомьтесь, на совершение каких действий имеются полномочия. В случае подписания мужем/женой должно быть согласие второго на совершение сделки, заверенное нотариально.
• В договоре настоятельно рекомендовано указывать полную стоимость квартиры.

Юридическая неграмотность, доверчивость и желание сэкономить могут стать причиной крупных потерь. Если вы не хотите рисковать, заручитесь поддержкой квалифицированных юристов АН МИЭЛЬ. Имея большой опыт работы с высокорисковыми операциями на рынке недвижимости, мы поможем грамотно сопроводить сделку покупки наследственной квартиры в правовом поле, проверим продавца и подлинность документов, а также наследников всех очередей, имеющих право претендовать на наследство. Мы готовы решить самые сложные задачи и свести ваши риски к нулю.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Загрузка…

Маткапитал, налоги и наследство: 6 мифов о правах детей на недвижимость

Может ли ребенок самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему жильем? Должны ли несовершеннолетние платить налоги на недвижимость? Ответы на эти и другие вопросы читайте в нашем материале

В начале июня в России прошла акция по оказанию правовой помощи для защиты имущественных прав детей, организованная Федеральной кадастровой палатой Росреестра. Во время горячей линии россияне задали около 300 различных вопросов. Вместе с экспертами развеиваем самые распространенные мифы, связанные с правами детей на жилье.

Миф 1. Ребенок может сам распоряжаться недвижимостью

Законные представители несовершеннолетнего ребенка — его родители или усыновители. Если несовершеннолетние остались без родительского попечения (включая лишение родительских прав), законным представителем для малолетних становится опекун, а для детей от 14 до 18 лет — попечитель. Именно они представляют интересы несовершеннолетних, в том числе в вопросах распоряжения недвижимостью.

Самостоятельно распоряжаться недвижимым имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители, усыновители или опекуны. Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов). Вместе с тем несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью эмансипированным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Миф 2. Нельзя продать квартиру, собственником которой является ребенок

Если ребенок имеет право собственности на квартиру или долю в ней, то родители не могут распоряжаться его имуществом по собственному усмотрению. Тем не менее продать квартиру, оформленную на ребенка, можно — но только с согласия органов опеки и попечительства.

«Опека не просто дает разрешение на совершение сделки, а следит за тем, чтобы права детей соблюдались. К примеру, органы опеки одобрят продажу квартиры, если покупка новой улучшит жизнь ребенка либо его доля в приобретаемой недвижимости увеличится. Таким образом, все сделки с недвижимым имуществом ребенка должны осуществляться в его интересах», — отметили в Кадастровой палате Росреестра.

Если законные представители решат приобрести новое жилье для ребенка, то обязаны доказать, что он будет обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся. Существует ряд дополнительных ограничений при совершении подобных сделок. Например, запрещены сделки по отчуждению или мене недвижимости между несовершеннолетним и его опекунами, попечителями или близкими родственниками.

Миф 3. Квартирой, купленной с использованием маткапитала, родители могут распоряжаться по своему усмотрению

Один из самых популярных способов использования средств материнского капитала — покупка квартиры или строительство дома, в том числе в ипотеку. Но ключевым условием таких сделок является наделение детей долями, дети в данном случае становятся собственниками наравне с родителями.

Если квартира была куплена с использованием материнского капитала, при ее продаже или обмене потребуется согласие органов опеки, отмечает юрист Юрий Капштык. В новом доме или квартире детям также нужно будет выделить доли. При этом у детей жилищные условия должны как минимум сохраниться, но в приоритете — улучшиться. Так что продать жилье, купленное с помощью маткапитала, можно, только получив согласие органов опеки и попечительства.

Александр Иноядов, адвокат адвокатской палаты города Москвы: — Вопрос распоряжения недвижимостью с детскими долями сейчас актуальнее всего для объектов, приобретенных с привлечением средств маткапитала. Не всегда выделение доли ребенка оформляется своевременно, это влечет отсроченные риски и для продавца, и для покупателя такой квартиры. Сделку могут признать недействительной. Так что подготовка к сделкам с маткапиталом требует своевременных действий и всегда связана со значительными издержками.

Миф 4. Несовершеннолетние могут сами вступать в наследство

От имени несовершеннолетних граждан, которые еще не достигли 14 лет, наследство принимают их родители, усыновители или опекуны. Лица в возрасте от 14 до 18 лет принимают наследство с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.

«Чтобы принять наследство несовершеннолетнему, предварительного разрешения органов опеки и попечительства на это не требуется. Для принятия наследства в течение шести месяцев со дня открытия наследства необходимо обратиться к нотариусу с заявлением о его принятии по последнему месту жительства наследодателя», — пояснила ведущий юрисконсульт Кадастровой палаты по Республике Хакасия Ирина Синюкина-Балацкая.

Миф 5. Несовершеннолетнему нельзя подарить недвижимость

Дарить недвижимость несовершеннолетним можно, но здесь есть свои нюансы. Особенность договора дарения квартиры такова: если ребенку нет 14 лет, то договор подписывается его законными представителями; если ребенку от 14 до 18 лет, то договор подписывается самим ребенком с согласия законных представителей (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28 ГК РФ).

При дарении квартиры единственным родителем своему малолетнему ребенку родитель выступает одновременно на двух сторонах договора. Передача третьему лицу полномочий на принятие в дар имущества от имени ребенка в данной ситуации не требуется. Чтобы оформить такую сделку, нужно подписать договор дарения и зарегистрировать его. После чего дети станут собственниками недвижимости. 

Миф 6. Дети не должны платить налоги за недвижимость

Сами дети не должны платить налоги, но эту обязанность за них должны выполнять их законные представители — родители или опекуны. Налог на квартиру — это налог на имущество физических лиц. Порядок его обложения установлен гл. 32 Налогового кодекса России. «Положения о том, что дети — владельцы облагаемого имущества освобождаются от его уплаты, глава не содержит. В связи с этим дети по налогу на квартиру несут ту же налоговую обязанность, что и взрослые», — отметил член Ассоциации юристов России Николай Пивоваров.

Родители и опекуны — это представители детей в силу закона, в том числе и перед налоговыми органами. Поэтому, хотя дети и наделены обязанностью платить налог на квартиру, к ответственности за его неуплату с большой долей вероятности будут привлечены именно их родители или опекуны, пояснил Николай Пивоваров.

«Родители или опекуны (попечители) несут полную ответственность за своих детей, и, если квартира оформлена на их ребенка, они обязаны оплачивать расходы по ее содержанию. И это надо помнить», — добавил юрист Юрий Капштык.

Бесплатные консультации

Россияне могут получить консультацию специалистов Росреестра по вопросам жилищных прав несовершеннолетних не только в ходе проведения тематических горячих линий, но и круглосуточно по телефону контактного центра 8 (800) 100-34-34 (звонок по России бесплатный). Также можно оставить обращение специалистам на сайте Росреестра в разделе «Обратная связь».

Покупка квартиры полученной по наследству менее и более 3 лет, риски

Автор Забродин Александр На чтение 25 мин. Просмотров 2.1k.

Покупка квартиры, полученной по наследству – особая процедура, требующая тщательной подготовки. Следует учесть все возможные риски и сопоставить их с получаемой выгодой. Если изучить информацию, собранную в статье, сделать это будет несложно. Здесь вы найдете разъяснения любых интересующих вопросов, а также рекомендации и советы практикующих юристов, что позволит избежать ошибок и оформить все правильно. Тогда дом останется ваш, и никто не сможет опротестовать покупку.

Наследование квартиры: общая информация

Под этим термином следует понимать смену собственника на основании прав, возникших в процессе наследования. Основанием перехода недвижимости является завещание. Имущество передается по закону, если волеизъявление не составлялось. Риски при покупке квартиры по наследству кроются именно в том, что без тщательной проверки не всегда можно установить, что продавец – единственный правопреемник.

Основания перехода недвижимости наследникам

Покупка возможна только у владельца. Правопреемник считается хозяином жилья, если получил его:

1. По завещанию, составленному при жизни наследодателя.
2. По закону, когда призываются первоочередные родственники.
3. Фактически, если преемник проживал на указанной жилплощади.

Покупать ли наследственную квартиру, решать, конечно же, вам. Бояться, что ее отберут, или кто-то потребует долю, тоже не стоит. Главное, изучить все тонкости процедуры. Продавец обязан предоставить свидетельство о вступлении в наследство, а также бумаги, доказывающие, что он является единственным наследником.

Нотариальное заверение

Любая сделка с недвижимостью, и все, что связано с ней, требует подтверждения, что документы подписывает лицо, имеющее достаточно полномочий, участники дееспособны, а предоставленная документация и информация, изложенная в тексте, достоверна. При покупке квартиры у наследников все, что они показывают, должно быть заверено в нотариате, а подписи полномочных лиц скреплены оригинальной печатью инстанции, в юрисдикцию которой входит выдача.

В порядке очередности по закону

Если задокументированной воли усопшего нет, ценности, включенные в наследственную массу, распределяются среди первоочередных родственников. Это супруга, дети, родители. Если из первой очереди никого нет, или они отказались, призывается вторая, затем третья, и так до восьмой, в которую входят иждивенцы, находившиеся на обеспечении наследодателя. При покупке квартир, полученных в наследство, учитывают возможность появления обязательных наследников.

В данную категорию правопреемников входит, например, малолетний ребенок. Сам он бумаги не подписывает, но даже если после покупки квартиры, полученной по наследству его отец, мать или опекун заявят о правах подопечного, сделку отменят, а условия покупки пересмотрят. Поэтому перед подписанием договора убедитесь, что лицо, выставившее теперь уже свой дом на продажу, действительно является единственным неоспоримым правопреемником.

Когда родственников и иждивенцев нет, по истечению 6 месяцев квартира переходит государству. Допускается покупка жилья у местных муниципальных органов самоуправления. При этом учитывают, кто проживает в квартире в настоящее время. Сожитель наследодателя имеет право фактически вступить в наследство, пропущенные сроки восстанавливаются судом.

Если наследники не найдены

Данный факт свидетельствует о безопасности сделки, если оформить ее в соответствии с действующим законодательством. Единственной угрозой является фатальная ошибка, допущенная при покупке, когда договор на квартиру оформлен с нарушениями: без подписи продавца, нотариального заверения и т.д. Имущество, полученное по наследству, подлежит продаже, только если есть свидетельство, где сказано, что владелец является таковым на законных основаниях. Покупка квартиры не всегда позволяет пользоваться ценностями, находящимися в ней.

Что безопаснее: купить наследственную квартиру у муниципалитета или наследников?

Процедуры идентичны, и риски остаются прежними. Если объявятся претенденты на квартиру, договор купли-продажи могут отменить. Альтернатива – оплатить долю законного преемника, сохранив право собственности. Срок давности – 3 года с момента переоформления. В течение этого периода нет никаких гарантий, что подобного не случится. Поэтому покупка у муниципальных органов также требует тщательной перепроверки всех данных по квартире.

Наследственная недвижимость: возможные риски покупателя

Появление преемников, не учтенных при вступлении в права на наследство – не единственная опасность. Обязательные наследники тоже могут появиться неожиданно. Принимая квартиру по завещанию, наследник мог принять на себя обязательства поселить гражданина, если такое условие указано в волеизъявлении. В этом случае придется уживаться вместе с ним. Отказаться зарегистрировать квартиранта не всегда получается. В любом случае придется действовать в судебном порядке.

Отмена договора купли-продажи через суд

Подается исковое заявление, инициируется делопроизводство. Назначается дата слушания, рассматриваются приведенные доказательства истца и доводы ответчика. Если риск стал явью, купить квартиру недостаточно. Придется участвовать в изнурительной процедуре разбирательства, тратить деньги, и не факт, что решение окажется положительным. Увеличить шансы несложно – привлеките адвоката по наследственным делам, сделав его доверенным лицом по доверенности.

Выявление пожизненных жильцов, которых нельзя выселить

Чтобы обезопасить покупку, перед перерегистрацией наследственной квартиры убедитесь, что подобных лиц нет в завещании. Документ передайте юристу для ознакомления. В случае выявления подобного факта заставьте продавца решить проблему до покупки. Он обязан предоставить документы, указывающие на то, что нежелательный квартирант не будет претендовать на сожительство при любых обстоятельствах.

Долги умершего, с которыми придется разбираться новому владельцу

Подобные неприятности также следует предусмотреть. Дело даже не в том, что квартира может оказаться кредитной. Перед покупкой настоящий факт следует проверить. Но первичный собственник мог заложить жилье. Была ли внесена отметка в Росреестр, неизвестно, а недвижимость окажется собственностью МФО или банка, если не погасить задолженность. Для востребования имущества, полученного по наследству, менее 3 лет дается законодательством, но и этого достаточно, потому что за это время долг увеличивается. В большинстве случаев начисляются штрафы за просрочку.

Можно ли аннулировать договор купли-продажи

Покупка любого имущества – сделка, которая отменяется, если совершена с нарушениями. Главным требованием является покупка квартиры у действующего владельца с разрешением всех проживающих и супруги, если имущество является совместно нажитым. Следует еще раз проверить текст соглашения. Ошибки, разночтения, отсутствие обязательных реквизитов – повод для отмены действия договорных взаимоотношений.

Покупка у недееспособного лица запрещена законодательством. Споры возникают, когда квартира передана ребенку, а родители или опекуны уверяют, что имеют право ее продать. Покупка у этой категории граждан запрещена. Только владелец, достигнув совершеннолетия, может распоряжаться недвижимостью по собственному усмотрению. В собственность можно вступить только после покупки у дееспособного лица.

Кто может инициировать судебное разбирательство?

Законодательство конкретно не ограничивает перечень истцов, но в нем упоминается, что исковую жалобу имеют право подавать заинтересованные лица. При оспаривании покупки в деле о квартире истцом могут выступать:

1. Правопреемники, не успевшие заявить о своих правах в период проведения нотариального наследственного дела.
2. Обязательные наследники, не имевшие возможностей вовремя обратиться в нотариат за получением обязательной доли наследства.
3. Кредиторы. Это банки, предоставившие жилье в ипотеку, микрофинансовые организации, выдавшие кредит наследодателю, и т.п.
4. Жильцы, которых назначил завещатель на условиях завещательного распоряжения с требованием зарегистрировать человека.

В любом случае подобных ситуаций можно избежать, если оформление покупки доверить юристам в рамках услуги «Сопровождение покупки недвижимости».

На основании нотариальной доверенности профессиональный юрист производит все необходимые мероприятия, связанные с переоформлением квартиры. Доверителю нужно лишь подписать договор с юридическим бюро и получить выписку из реестра о том, что отныне он владелец собственного жилья.

Наследники, чьи права нарушены

Стоит ли бороться с появившимися наследниками, или предъявить требование продавцу, решать вам. Но покупка не является абсолютной гарантией, если производится без специальных проверок. С иском обращаются граждане, которые имеют возможность доказать наличие прав претендовать на квартиру. Если речь идет о пропуске наследственного периода, срок восстанавливается при наличии веских, уважительных причин, подкрепленных документальными доказательствами:

1. Родственная связь с первичным собственником.
2. Упоминание в завещании в качестве наследника.

Учтите, что покупка у единственного правопреемника может происходить в условиях, когда другие претенденты отказались в его пользу. Подобное действие не опасно для покупателя. Иное дело – когда преемника не призвали, а сам он не знал, что ему положено наследство в виде доли квартиры.

Муж или жена наследодателя

Законами России установлено, что владельцы распоряжаются исключительно собственным имуществом. Совместно нажитое к такому не относится. Если завещатель назначил преемника на всю квартиру, а имел в ней половину, супруг (супруга) погибшего лица вправе требовать раздела доставшейся по наследству квартиры с выделением принадлежащей половины. Избежать подобного возможно, если проверить документы на приватизацию и затребовать справку о составе семьи усопшего.

Правопреемники, пропустившие сроки вступления в наследство по уважительным причинам

Для восстановления в правах обращаются в районную судебную инстанцию по месту раскрытия наследственного дела. Достаточным поводом для оспаривания доли в квартире, когда покупка уже оформлена, является:

1. Длительная командировка. Доказывается по предъявлению командировочного листа, выданного на производстве.
2. Проживание за пределами Российской Федерации или в удаленном регионе страны. Предъявляется паспорт с регистрацией.
3. Продолжительная поездка с выездом за рубеж. В загранпаспорте ставятся отметки о прохождении таможенного досмотра.
4. Затяжное заболевание, требующее госпитализации. Доказательство – медицинская справка, заключение, выписка из истории болезни.

Если вы решили покупать квартиру, произведите юридическую проверку всех предшествующих событий, связанных с жильцами и хозяевами.

Виды судебных процедур по отмене покупки

Есть несколько способов изменить условия порядка распределения прав собственника:

1. Мировое соглашение. Истцы, получившие наследство по закону, договариваются по-хорошему разрешить ситуацию с нынешними владельцами на определенных условиях, устраивающих все стороны.
2. Изъятие. Квартира выводится из состава собственности и передается действующему владельцу на основании решения суда РФ и исполнительного делопроизводства. При этом продавец обязан вернуть деньги.
3. Выплата. Законному наследнику выплачивается денежный эквивалент причитающейся доли в квартире. А тот, кто предложил такую покупку, погашает понесенные расходы. Действия производятся на основании судебного постановления.

Все зависит от ситуации, выбранной стратегии, юридической подкованности и готовности сторон договариваться.

Выявление пожизненных жильцов: риск или нет?

В данной ситуации есть противоречие. Требование завещателя обязательно для вступления в наследство. Покупка квартиры произведена законным образом, но жилец не учтен в договоре купли-продажи, и значит, наследник не обеспечил исполнение правоопределяющего распоряжения усопшего. Стало быть, квартира ему не принадлежит, и покупка признается недействительной. Но при оформлении, если не было нарушений, нет оснований для изъятия объекта сделки.

[expert]Исход такого дела зависит от подготовки и опыта юриста, представляющего интересы покупателя. Ситуация усугубляется, если подобное развитие событий было предусмотрено завещателем, и он указал подназначенного правопреемника, который должен вступить в наследство, став хозяином жилплощади, полученной по завещанию по подназначению.[/expert]

Отказополучатели по завещательному отказу

Это категория граждан, обязанная нести на себе материальную повинность, чтобы принять квартиру. Лица, которым, например, назначено обеспечение, могут в течение трех лет обратиться в суд и потребовать положенное. При покупке с продавца эта обязанность не снимается, но некоторые пытаются перевести права требования на нового владельца. Снова придется разбираться в суде.

Получатели ренты

Рента предполагает, что квартира переходит плательщику. Воспользоваться правом можно при полной выплате по условиям договора. Когда совершена покупка, а продавец не посчитал нужным сообщить об обременении и учесть ренту в условиях сделки, речь идет о мошенничестве. Решать проблему придется в судебном порядке. Однозначной пошаговой инструкции не существует. Чтобы жилье осталось в собственности после покупки, привлеките опытного юриста.

Обнаружение долгов бывшего владельца: кто должен заплатить?

Подобные случаи частые. Кредиторы не успевают подать требование перед покупкой, не зная, что должника уже нет в живых. Следует различать две ситуации:

1. Оформляя наследство по завещанию, выгодополучатель принимает на себя обязательства о выплате долгов покойного.
2. Спустя время оказалось, что произведена покупка обремененной квартиры, включенной в состав залогового имущества.

В первом случае речь идет о денежных выплатах, взимаемых с правопреемника. Во втором недвижимость является залогом, который переходит в собственность кредитора в случае невыплаты или реализуется для погашения. В последнем случае претензия направляется лицам, совершившим покупку, а не наследнику, продавшему имущество.

Коммунальные платежи

Данная повинность ложится на плечи хозяина. Умерший мог оставить за собой просроченные платежи. Но элементарная проверка их выявит. После подписания договора при регистрации в Росреестре данный факт обязательно выявится. Но лучше заблаговременно запросите отчет коммунальных служб. После получения выписки из реестра обязанность полностью перекладывается на лиц, совершивших покупку.

Взносы по капитальному ремонту

Проверять необходимо не человека, выставившего квартиру на продажу, а ныне покойного гражданина. Он мог не успеть оплатить капремонт, и задолженность передадут тому, кто производит покупку. Полученный долг подлежит оплате в обязательном порядке, что по сути справедливо, ведь пользоваться отремонтированным строением будут новые жильцы. Но чтобы учесть эту сумму при обсуждении цены, запросите сведения коммунальщиков или управляющей компании.

Лица, доказавшие родство с наследодателем после его смерти

Это люди, обратившиеся в суд с иском о восстановлении наследования и выигравшие дело. Покупка не является поводом для отказа в законных правах, если имеются неоспоримые доказательства того, что заявитель является наследником квартиры:

1. По закону. Это кровные родственники или лицо, вступившее в брак с членом семьи усопшего.
2. По завещанию. Это может быть назначенный или подназначенный правопреемник, пропустивший сроки вступления.

Риск потерять квартиру минимальный, но присутствует, если повести дело, пользуясь неправильно избранной тактикой и стратегией. Чтобы не допустить такого разрешения спора, обращайтесь к юристу по наследственным делам.

Оспаривание завещания

Завещание усопшего отменяется, если найдены нарушения в процедуре оформления волеизъявления. Суд примет сторону истца, если доказательства будут убедительными. Покупка не служит поводом для оставления исковой жалобы без рассмотрения, и если в процессе оспаривания появится правопреемник, не тот, с которым оформлялась покупка, а стороннее лицо, получается, что квартира принадлежит ему. Придется взыскивать деньги с продавца.

Подается иск, проводится слушание, а по результатам издается постановление. Оно является поводом для инициации исполнительного делопроизводства, в рамках которого приставы взыскивают деньги с виновного в пользу лица, совершившего покупку, не знавшего о последствиях. Исковая давность для подобных разбирательств – 36 месяцев.

Обжалование действий нотариуса

Результатом наследственного дела является выдача свидетельств всем, кто обретает право переоформить ценности, оставшиеся после ухода из жизни собственника. Если нотариат допустил ошибку или случилось досадное недоразумение, полученные документы лишаются юридической силы. При отмене свидетельства, на основании которого совершалась покупка, договор признается недействительным, так как продающая сторона не имела достаточно полномочий, чтобы распоряжаться квартирой.

Восстановление срока на принятие наследства

По такому пути идут люди, не успевшие вовремя подать заявление на принятие квартиры. После окончания нотариального делопроизводства она переходит в собственность правопреемника, который и подписал соглашение о покупке. Но затем появился истинный наследник и заявил о своих притязаниях. Если от момента покупки до подачи исковой жалобы прошло не более 3 лет, и суд сочтет доказательства неопровержимыми, собственность придется вернуть или выкупить. Но деньги должен предоставить гражданин, продавший недвижимость.

Признание наследника-продавца недостойным

Вопрос решается в судебном зале. Недостойность имеет место, когда преемник с целью получить квартиру преступил закон по отношению к конкурентам или завещателю. Покупка уже оформлена, но после открылись обстоятельства, и стали известны все основания и факты преступления. Судья признает наследника недостойным, и собственность умершего распределяется между другими претендентами.

Аннулирование ДКП

Признав договор купли-продажи квартиры недействительным, вы отменяете сделку покупки. Но результатом данного шага является передача покупаемой квадратуры продавшей стороне. Порядок наследования при этом не нарушается, а поводом для аннулирования ДКП может быть грубое нарушение или неисполнение обязанностей, оговоренных соглашением. Также учитывается отсутствие нотариального заверения, отказ о передаче денег в порядке, указанном в соответствующем разделе договора.

Вероятность рисков: какие факторы их провоцируют?

Внезапность возникновения трудностей пугает многих, и некоторые даже отказываются от покупки, хотя она выгодная. Но те, кто понимает, что если внимательно и последовательно перепроверить данные по квартире, можно оформить сделку так, чтобы никто и никогда не смог ее отсудить. Наличие грамотного адвоката в процессе подобно частному лечащему врачу, который помогает в случае появления проблемы. Поэтому не пренебрегайте участием юриста на всех этапах.

Когда оформлены права продавца?

От этого фактора зависит немного. Было ли это сделано в течение наследственного дела, или же наследник восстанавливал сроки, неважно. Риск появления конкурентов присутствует всегда. Иное дело, если имеет место покупка квартиры, доставшейся по дарственной при жизни первичного хозяина. Тогда опасность нулевая. Главное, проверить, чтобы принятие в дар оформлялось в соответствии с нормами действующего законодательства. Тоже касается случаев, когда права собственника сформированы покупкой или договором обмена.

Как получена недвижимость: по закону или завещанию?

Опять же способ вступления не гарантирует отсутствие риска, если продавец не единственный претендент по воле усопшего. Тогда шансы оспорить покупку квартиры минимальны. Единственное, что необходимо сделать – передать на анализ юристу текст завещания, чтобы он проверил наличие обязательных наследников и провел юридический мониторинг соответствия. Также выясняется, взята ли недвижимость в ипотеку, нет ли на ней обременения.

Иногда: причина смерти наследодателя

Речь идет о ситуациях, когда наследодатель (мужчина или женщина) указывает в завещательном акте, что квартира передается в случае ненасильственной смерти. В противном случае порядок наследования меняется. В судебной практике есть случаи, когда уже после продажи удалось доказать, что самоубийство (причина смерти) спровоцировано, что говорит об убийстве. Здесь в действие вступает подназначенный преемник, который через суд заявил о своих правах.

Какие сложности могут возникнуть?

Единого пошагового алгоритма не существует, и случаи возникновения сложностей отличаются. Но чаще всего люди в результате покупки сталкиваются с одними и теми же сложностями. По статистике, споры по квартире появляются по разным причинам, которые классифицируются в зависимости от способа принятия наследства: по завещанию или в порядке очередности, если распределение производится между родственниками усопшего.

При покупке недвижимости, наследуемой по закону

Когда квартира достается по очереди, приходится устанавливать всех возможных конкурентов и проверять порядок обретения прав на собственность, по результатам которого покупка стала возможной. При этом сложности чаще всего связаны с трудностями по установлению конкурентов, восстановлению хронологии событий и определению наличия письменной воли наследодателя.

Трудно разыскать родственников

Фактически приходится провести розыскные мероприятия. Найти родню недостаточно. Необходимо понимать, имеет ли место осознанный отказ, или претенденты просто не знали или не смогли своевременно обратиться к нотариусу. Также непонятно, не захотят ли они опровергать правомерность наследования и покупки жилья в дальнейшем. В идеале они должны отказаться в пользу нынешнего правопреемника, вступившего в наследство.

Наследование по праву представления

Отдельно посвятите время установлению порядка перехода прав на квартиру. Перепроверьте, как именно ее получил продавец. Дело в том, что покупку признают недействительной, если, оформляя отказ, один из претендентов указал в отказной не его, а другого человека, который может в любой момент в течение трех лет подать исковую жалобу о признании покупки недействительной.

Существует три варианта отказа, послуживших предпосылками для покупки:

1. Конкурент отказался в пользу продавца, что указано в отказной.
2. Претендент никого не указывал, но методом исключения он является единственным наследником.
3. Правопреемник решил проигнорировать явку в нотариальную контору в течение полугода, что приравнивается к отказу.

Степень риска при покупки квартиры увеличивается в той же последовательности.

Обнаружение завещания после продажи квартиры

Данный факт будет препятствовать покупке, так как в новых обстоятельствах раздел наследства будет произведен на новых условиях. Если квартира достанется другому, сделка аннулируется, и придется приобретать новое жилье. Выход: подать запрос в единый реестр нотариата и дождаться ответа о том, что волеизъявления от первичного владельца жилья не зарегистрировано, а значит, не существует.

При наследовании по завещанию

Купивший квартиру в таких условиях также не находится в абсолютной безопасности. Существует ряд критериев, нуждающихся в юридической и нотариальной проверке. Помните, что всегда есть возможность ошибки ввиду человеческого фактора, да и мошенники все же встречаются. Но противостоять им можно и нужно, тогда покупка станет безопасной. Все, что нужно, это знать несколько нюансов.

Неадекватность завещателя на момент составления волеизъявления

Это основной довод тех, кто решает поставить покупку под сомнение. Недееспособное лицо оформлять завещание не может, и если доказывается, что при подписании человек не вступил в совершеннолетие или был психически болен, документ аннулируют и все последствия устранят, вернув квартиру действующим наследникам по закону. Это будут первоочередные родственники усопшего. Обязательно определите возраст человека, завещавшего квадратные метры, или постарайтесь изучить медицинские карты..

Выявление обязательных долей

К числу обязательных наследников, способных расстроить покупку, относятся несовершеннолетние дети, родители, неспособные трудиться, а также иждивенцы, получавшие материальное обеспечение в течение года до наступления смерти наследодателя. Они не просто наделяются правами на имущество, но и получают долю, даже если собственник не указал их в завещании. Перед тем, как приобрести недвижимость, проверьте, чтобы такого не могло произойти.

Обнаружена приоритетная поздняя версия завещания

Изъявив волю с новыми требованиями, завещатель автоматически отменяет предыдущие сделки. Если окажется, что на продажу выставлена квартира, полученная по прежней бумаге, но есть еще одна, оформленная позже, то покупка аннулируется. Обратитесь в единую государственную базу данных нотариата и убедитесь, что преемник-продавец является участником последней односторонней сделки, совершенной наследодателем.

Ситуация с кредитами имеет свои особенности, так как появляется еще один участник процесса – банк, предоставивший ипотеку. Купленная на таких условиях квартира является имуществом приобретателя только после погашения задолженности. До этого момента квадратные метры являются залогом, и покупка оформляется с учетом передачи прав требования. Это касается сделок с вторичным жильем и квартир, приобретенных в новостройках.

Исковая давность и риски

Данные термины означают:

1. Ограниченный период, установленный законодательными органами, когда можно подавать жалобу. Также регламентировано, кто это может сделать.
2. По истечению оговоренного времени опасности перестают быть актуальными, и ни никто не вправе жаловаться, что покупка якобы незаконная, и ее нужно отменить.

Общий срок исковой давности истекает через 3 года после переоформления.

Квартира в собственности менее 3 лет

В это время может произойти какой-нибудь казус, и придется отстаивать квартиру в рамках судебного процесса. Покупка оспаривается, если первичный владелец не указал в завещании своих детей, и поэтому они, будучи несовершеннолетними, имеют право на обязательную долю. Подается иск, покупка признается ничтожной. Вы спросите, кто это может сделать? Родители или опекуны малолетних отпрысков.

Владение недвижимостью более 3 лет

Возможность сохранить квартиру минимальна. Опасность пересмотреть законность покупки ничтожна. Считается, что 36 месяцев достаточно, чтобы в любом случае узнать о наследстве и отреагировать на известие. Если реакции не последовало, считается, что правопреемник осознанно отказался от принятия наследуемой массы, и это позволило вступить продавцу во владение недвижимостью. Значит, покупка совершена на законных основаниях.

На какое время может быть продлен срок исковой давности?

Необходимо отметить, что изменение реально только в большую сторону. Возможно это по согласованию сторон. Если имеет место прерывание, то период продлится на столько, на сколько срок был урезан. Узнать о тонкостях продления можно у адвоката. Дело в том, что данная тема заслуживает отдельного рассмотрения ввиду обширности, и не может быть разъяснена в рамках этой публикации.

В практике подобные проблемы с покупкой возникают редко. Переоформляя квартиру, задайтесь вопросом о том, не было ли по ней судебных тяжб. Дело в том, что увеличить срок вправе только суд. Востребуйте копию судебного решения. Если продающий оформил жилье с подобной оговоркой, учитывайте этот фактор. Меньше времени не отводится.

Причина смерти владельца как риск

Ранее уже описывались обстоятельства, когда завещатель предусмотрел изменения порядка оформления наследства на случай наступления, скажем, насильственной гибели. Но это не единственное, чего нужно опасаться. Обратите внимание, кем засвидетельствован факт ухода из жизни. Одно дело, если заключение выдали медицинские работки при констатации, и совершенное иное – признание мертвым без вести пропавшего.

Если наследодатель признан умершим через суд

Спустя пять лет после исчезновения на основании судейского акта человека признают умершим. Датой гибели назначается день выдачи постановления. Но что делать, если пропавший завещатель объявился и не признает покупку действительной, требуя квартиру назад? Придется судиться. Однако можно гарантировать, что деньги, затраченные на содержание строения и помещений в должном состоянии, вы получите. То же коснется и расходов на выплаты по коммунальным платежам.

Можно ли снизить риски?

Все, о чем писалось ранее, не означает, что проблемы будут и от квартиры нужно срочно отказываться. Покупка станет безвредной, если действовать согласно рекомендациям. Придется потратить время и немного денег (в Москве тарифы на госпошлины выше, чем в регионах). Иногда продавец сам идет за подтверждениями безопасности, в других случаях это делает покупатель. В любом случае заниматься этим вопросом надо.

Тщательная проверка документов на недвижимость

Без этого не заключается ни одна сделка, предполагающая материальные взаимоотношения сторон. Цель – установить:

1. Возможность покупки. Как досталась квартира продавцу?
2. Наличие конкурентов в процедуре передачи квартиры по закону.
3. Составлялось ли завещание на квартиру, что в нем указано, где хранится?
4. Факт наличия долговых обязательств перед кредиторами и обременения квартиры.
5. Прочие факторы, имеющие отношение к квартире.

Любой нюанс, коснувшийся покупки, перепроверяется. Но нужно и самому не допустить ошибок в процедуре переоформления.

Юридически грамотно составленный договор купли-продажи

Это ключевой момент покупки квартиры, и отнестись к нему необходимо с полной ответственностью. Документ, не обладающий обязательными атрибутами, признают незаключенным. Данное обстоятельство является достаточным поводом для отзыва квартиры и возврата денег. Покупка невозможна без указания:

• даты, места, названия документа;
• реквизитов участников сделки;
• стоимости приобретаемой квартиры;
• информации об объекте соглашения;
• подписей участников с расшифровкой;
• отметки о нотариальном заверении.

Текст, не содержащий всех необходимых разделов и пунктов, касающихся квартиры и участников, также является свидетельством несоответствий требованиям действующих законов. Чтобы не запутаться и сделать покупку правильно, обращайтесь в юридическое бюро, специализирующееся на наследственных делах, так как угроза идет именно с этой стороны.

Проверка стоимости квартиры: не занижена ли она?

Это важно, так как судья выразит недоверие, если сделка предполагает уход от налогов. Предлагая искусственно занизить цену покупки, партнер мотивирует решение тем, что сумма налоговых выплат за квартиру будет снижена. Но это запрещено законодательством и влечет за собой административную и уголовную ответственность.

Проверка через нотариуса по внутренним реестрам системы ФНП

С помощью сервиса ФНП производят анализ документации, оформленной нотариально. Здесь можно узнать о завещании, доверенностях, сделках с квартирами и т.д. Воспользоваться ресурсом может не каждый, если речь идет о конфиденциальных сведениях. Но нотариусы и юристы имеют доступ и готовы сделать это для вас. Для обращения доверенного лица гражданин подписывает доверенность и заверяет ее в нотариате.

Страхование титула

Есть особый вид полиса, предполагающий в качестве страхового случая возможность утраты статуса владельца квартиры. Если подобное происходит, страховой агент выплачивает компенсацию – стоимость квартиры. Правда, придется платить, но данная мера требуется до истечения срока исковой давности. После его истечения угроза исчезает, и тратить деньги на титульную страховку становится нецелесообразным.

Реальна ли защита в суде?

При правильно избранной стратегии защиты и тактики участие в прениях будет эффективным. Работа адвоката увеличивает шансы получения положительного решения по квартире. Лично присутствовать не обязательно, если есть доверенное лицо, готовое представлять ваши интересы на основании нотариально заверенной доверенности. Это может быть любой гражданин, но лучше, если в прениях участвует юрист, специализирующийся на наследственных делах и сделках с покупкой недвижимости.

Документы, подтверждающие добросовестность покупателя

Важно убедить судей в своей добропорядочности. Также важно предоставить документацию, указывающую на то, что обязанности по соглашению о покупке полностью исполнены. Для этого предъявляют чек, квитанцию, расписку или банковскую выписку об уплате цены квартиры в полном объеме. Объяснять источник средств не придется. Все внимание переключите на доказательство собственной надежности как покупателя.

Что вызывает сомнения суда?

Добросовестность покупки доказывается документально. Но бумаги есть разные, и нужно правильно сформировать мнение, не вызвав недоверия со стороны судьи. Если этого не сделать, исход слушания по делу о квартире может оказаться непредсказуемым. Обращают внимание на аккуратность, проявленную при оформлении квартиры, а также на ценообразование, что свидетельствует о порядочности и честности.

Явно заниженная цена недвижимости

Если покупка произведена по заниженным ценам, возникает подозрение, что имеет место преступный сговор участников сделки. Перепродажа квартиры сопровождается уплатой налога на доходы физических лиц. Занизить стоимость квартиры означает сэкономить незаконным путем. Деньги получает продавец, он же несет налоговую повинность. Но подпись покупателя свидетельствует, что он знал о происходящем, а значит, является соучастником.

Налогообложение РФ предполагает выплату 13% НДФЛ, если покупку оформляет физлицо с Российским гражданством. Нерезиденты тратят 30%. Уклонение преследуется по закону. Ответственность – от штрафных санкций до лишения свободы, если имеются отягчающие обстоятельства.

Грубые ошибки в договоре купли-продажи

Проявив невнимательность, можно поставить под удар покупку квартиры. Размытые формулировки, отсутствие требуемых данных о жилье, указание неверных сведений косвенно указывают на заранее подготовленное мошенничество. Получается, что грубые нарушения не случайны, а запланированы. Конечная цель – расторгнуть покупку и получить незаконную прибыль. Это могут быть суммы, выплаченные в рамках сделки, или квартира как ценный объект. Результат – предвзятое отношение судей.

Оспорить решающее постановление можно в арбитражном порядке. Для этого подается исковая жалоба. Придется дополнительно потратиться на пошлину. Но главное – время и нервы. Заявлять о проведении повторного слушания по тому же иску нельзя.

Чтобы не попасть в неловкое положение и не рисковать квартирой, доверьте покупку юристу, который проконтролирует ход процедуры на всех этапах вплоть до выдачи выписки из реестра объектов недвижимости РФ.

Риски при покупке квартиры, полученной по наследству

по доверенности, с обременением и признание сделки недействительной

В настоящее время мошенничество в сфере недвижимости имеет достаточно распространенный характер, и встречается в оформлении сделки купли-продажи нередко. Обмануть могут на любой стадии сделки, начиная от показа квартиры заканчивая передачей денежных средств. Чаще всего, встречаются такие виды обмана в случае покупки или продажи квартиры:

Существуют и иные способы обмана лиц, желающих приобрести или продать жилье, при этом мошенники придумывают взамен или в дополнение к ним другие тактики.

Как обманывают при покупке квартиры

Обман покупателей может быть на любой стадии сделки. Начиная от предъявления документов и заканчивая передачей денежных средств. Особое внимание следует обратить на квартиры, которые являлись предметом наследства. Спустя некоторое время в гости могут прийти «неожиданные наследники».

Кроме этого, лучше узнать историю интересующей квартиры заранее до совершения покупки, заказав выписку из ЕГРП.

Благодаря этой выписке будет известно, какими способами квартиры переходила из рук в руки. Частая перепродажа квартиры должна насторожить покупателя.

Указанная цена в договоре купли-продажи тоже может быть уловкой мошенника. Продавец просит указать в документе цену меньше фактической, для снижения налогов с продажи квартиры или вовсе их неуплаты, а доверчивые покупатели соглашаются. В итоге, если продавец в последствии захочет через суд признать сделку недействительной — другая сторона будет иметь право только на ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.

Таким образом, на любой стадии сделки следует быть внимательным, а лучше не экономить на юридической помощи и дополнительно консультироваться с высококвалифицированными специалистами.

Продажа квартиры нескольким покупателям

Продажа недвижимого имущества нескольким покупателем является частым видом мошенничества. Схема такой операции проста: владелец квартиры изготавливает дубликаты документов на квартиру, и в нескольких разных нотариальных конторах заверяет договоры купли-продажи, а после получения с нескольких покупателей денежных средств — скрывается, к примеру, покидает страну.

Покупателю, чьи документы в первую очередь будут зарегистрированы в органах Росреестра, будет принадлежать купленная квартира, а вот остальным лицам откажут в совершении регистрационных действий.

Чтобы избежать такой ситуации, необходимо не передавать денежные средства до момента регистрации перехода права собственности.

Лучше указать в договоре купли-продажи квартиры способ передачи денежных средств — через банковскую ячейку. В таком случае, покупатель в присутствии продавца кладет туда необходимую сумму, предварительно проверив деньги на подлинность и пересчитав их в присутствии другой стороны.

После государственной регистрации перехода права, продавец получает доступ к банковской ячейке, предъявив сотрудникам банка договор купли-продажи квартиры с печатью Росреестра на имя покупателя. Такая форма расчета в настоящее время является наиболее безопасной для обеих сторон сделки.

Покупка квартиры по доверенности со стороны продавца

Часто люди, которые экономят свое время или не готовы заниматься такими серьезными сделками, передают свои полномочия доверенному лицу, посредством заключения нотариально удостоверенной доверенности. Этот документ дает право представлять интересы в рамках указанных полномочий. Статьи 185—189 ГК РФ регулируют все вопросы, связанные с такими документами.

Покупка квартиры у представителя по доверенности является риском для покупателя. Если процесс сделки пытаются осуществить поскорее, не дают увидеться покупателю с настоящим собственником жилья — это признак схемы мошенничества.

Риск покупки квартиры через доверенность состоит в том, что доверенное лицо может присвоить себе денежную сумму, оставленную на покупку квартиры и исчезнуть, либо доверенный в полном объеме не выполнит условия договоренности.

Также доверенность может быть подложной и не отвечать своим требованиям.

В любом случае при покупке квартиры лучше всего увидеться с собственником.

Продажа квартиры по поддельным документам

Обман, связанный с продажей квартиры, часто проводится мошенниками благодаря поддельным документам. К сожалению, в настоящее время приобрести различные бланки и справки, подделать печати организаций не составляет мошенникам особого труда.

Часто вместе с преступными лицами в сговор вступают «лженотариусы», которые осуществляют свою деятельность по поддельным документам во временно арендуемых офисах.

Кроме этого, бывают случаи, когда покупателю показывают одну квартиру, а в действительности мошенники оформляют сделку на совсем другую жилплощадь.

В судебной практике был случай, когда во всем подъезде перед проведением осмотра квартира мошенники заменили номера квартир.

Во время осмотра квартиры и просмотра необходимых документов необходимо максимально внимательно ознакомиться со всеми необходимыми документами. Проверить паспорт собственника можно на официальном сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России. Помимо этого, покупатель вправе заказать выписку из ЕГРП, которая позволит узнать о собственниках недвижимого имущества, историю квартиры и обременениях.

Выписка из домовой книги даст понять, кто проживал в данной квартире и проживает по настоящее время. Если имеется необходимость проверить не состоит ли собственник квартиры на учете в нарко- психиатрическом диспансере — можно заранее заказать справку из этих учреждений.

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам

Исходя из смысла ст. 210 ГК РФ следует, что новый собственник квартиры не несет ответственности по долгам предыдущего собственника, так как эта обязанность по оплате за помещение и коммунальные услуги лежит на каждом владельце.

Исключением является уплата за капитальный ремонт в доме. Но если у прежнего хозяина имелись долги по этим взносам, то нынешний собственник должен будет их оплатить (п. 3 ст. 158 ЖК РФ).

Покупателю необходимо обратить особое внимание на такие моменты как:

• оплачивались ли коммунальные услуги за расчетный период на момент, когда переходит право собственности;
• предоставлены ли справки, которые подтверждают факт оплаты.

Во время проведения осмотра квартиры необходимо узнать сумму долга по коммунальным услугам, если продавец откажет предоставлять такие сведения, то необходимо самостоятельно обратиться в ТСЖ или управляющую компанию.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ, новый владелец купленной недвижимости может согласиться оплатить долг по коммунальным услугам только после совершения сделки по переводу такого долга, которая осуществляется при согласии двух сторон. Если он отказывается брать на себя задолженность, то в договоре купли-продажи и акте приема-передачи необходимо прописать сведения о том, что все обязательства по неуплате коммунальных услуг остаются на продавце.

Покупка квартиры, полученной по наследству

Покупать квартиру, которая была приобретена лицом посредством наследования, также является рискованной сделкой. Связано это с тем, что появляется вероятность дополнительно приобрести претензии лиц, законные права которых были нарушены в результате выделения доли наследства.

Бывают случаи, когда родственники, которые первые узнали о смерти наследодателя, не желают делить имущество с другими наследниками и могут скрывать от них этот факт.

Покупателю стоит учесть, что «обманутые» законные наследники имеют право восстановить данный срок или установить факт принятия наследства через суд.

В таком случае сделка купли-продажи такой квартиры признается судом недействительной.

Подделка завещания является частой уловкой мошенников. Они заранее выслеживают подходящих граждан, у которых нет близких родственников, и через знакомых нотариусов подделывают завещание. После смерти наследодателя квартира оформляется в собственность и продается.

Также мошенники после смерти наследодателя делают договор дарения или купли-продажи, который якобы еще оформили при жизни наследодателя. При наличии таких документов недвижимость, переданная посредством таких договоров, не входит в наследственную массу. Но если родственники постараются доказать факт подлога, то сделка будет расторгнута.

В любом случае необходимо тщательно изучить всю историю покупаемой квартиры и документы на нее. Необходимо знать с кем проживал наследодатель, состоял ли в браке и сколько у него детей. Кроме этого, нужно узнать были ли у наследодателя наследники с обязательно долей (ст. 1149 ГК РФ) — нетрудоспособные дети, супруг(а), родители. Изучив все обстоятельства наследования и проверив чистоту сделки, покупатель снизит риск при покупке квартиры, полученную посредством наследования.

Если квартира в собственности менее 3 лет

Если недвижимость находится в собственности менее 3 лет, то риски для покупателя несколько возрастают, по таким причинам как:

• даритель имеет право возвратить подаренную им квартиру в свою собственность в течение трех лет если для этого имеются веские основания, перечисленные в ст. 578 ГК РФ
• квартира может находиться под обременением (прописанные недееспособные или несовершеннолетние граждане), из-за которого в последствие сделка продажи будет аннулирована;
• отсутствие возможности получить налоговый вычет с недвижимости, находящей в собственности менее 3-х лет.

Стоит ли покупать квартиру с обременением?

Перед тем как покупать жилье, следует внимательно изучить историю квартиры и проверить все правоустанавливающие документы на нее. Бывает так, что права на это имущество могут иметь организации и другие частные лица. Обязательства продавца перед такими лицами принято называть обременениями. Поэтому необходимо взять в территориальном органе Росреестра выписку из ЕГРП, в которой будет указаны сведения о наличии или отсутствии обременений. Обременения могут быть в виде ипотеки, ренты, ареста и т.д.

Прежде всего, перед покупкой квартиры с обременением нужно предварительно взвесить все условия. Стандартная ситуация: у человека часто не хватает денежных средств, чтобы выкупить квартиру целиком, и он берет ипотеку.

Наличие ограничений прав на жилье обычно сопровождается значительным снижением цены.

Судебная практика признания сделки купли-продажи недействительной

Судебная практика показывает, что срок, в течение которого договор можно оспорить зависит от категории сделки: ничтожная она или оспоримая. Исковые заявления в суд по оспоримым сделками подаются в течение одного года после подписания договора о купли-продажи квартиры (п. 2 ст. 181 ГК РФ). По ничтожным сделкам договор можно оспорить в течение 3 лет после его заключения. Кроме этого, гражданин имеет право подать иск о признании договора незаключенным в течение трех лет с того момента, как ему стало известно о его недействительности.

В судебной практике существует некоторые базовые основания, которые становятся реальным поводом для оспаривания договора купли-продажи квартиры:

• если оформление договора не соответствует тем требованиям, которые предусмотрены в законах;
• если договор оформляется для прикрытия другой сделки;
• если нарушены права несовершеннолетних, вызванных подписанием договора;
• если выявились факты, которые влияют на законность сделки, уже после момента подписания;
• недееспособность одной из сторон сделки;
• если договор составлялся под угрозой, принуждением.

Не всегда обманутый покупатель сможет доказать в суде факт нарушения своих прав. Если у него будут неопровержимые доказательства — суд окажется на его стороне, но в настоящее время мошенники действуют так профессионально, заранее продумав все до мелочей, что у суду сложно найти основания для признания договора купли-продажи недействительным.

Заключение

Покупка недвижимости — серьезное, волнительное дело для каждой стороны сделки. В настоящее время мошенничество в сфере купли-продажи недвижимого имущества не редкость, поэтому прежде чем осуществлять покупку жилья, необходимо знать как уберечься от рук мошенников и не стать жертвой обмана.

В любом случае, чтобы не стать жертвой мошенников, необходимо тщательно подойти к изучению всех правоустанавливающих документов, а также провести консультацию с квалифицированными юристами.

Вопрос

Как предостеречься от мошенников на рынке недвижимости?

Здравствуйте! Хочу купить вторичное жилье, но опасаюсь попасть в руки мошенников, на что стоит обратить внимание? Как мне следует поступить?

Ответ

Здравствуйте! Процесс покупки недвижимости очень непрост и опасен в настоящее время по причине мошеннических действий. Прежде всего, необходимо ознакомиться с самим продавцом, проверив его паспорт на достоверность (через официальный сайт МВД России). Кроме этого, заказать выписку из ЕГРП об интересующей квартире, выписку из домовой книги. Эти документы дадут понять каким образом квартира перешла к собственнику, находится ли она под обременением, сколько человек прописаны и проживают в ней. Если от продавца выступает представитель по доверенности, стоит насторожиться. Необходимо внимательно проверить доверенность, и указанные в ней полномочия. В любом случае, в такой серьезной ситуации лучше не экономить, а обратиться к проверенным высококвалифицированным юристам, которые проведут вашу сделку.

проблем, когда двое братьев и сестер наследуют дом

Если вы недавно потеряли одного из родителей, возможно, вы имеете дело с разделением их имущества между вами и вашими братьями и сестрами. Эта ситуация может быть довольно сложной, особенно если вы унаследовали семейный дом. Дальнейшие сложности возникают, если один из вас не согласен с тем, что должно произойти с домом.

Завещание — это юридический процесс по распределению имущества и погашению любого долга умершего. Большинство имений должны пройти процедуру завещания, особенно если они включают недвижимость.Если наследники не могут договориться о том, что происходит с домом, скорее всего, потребуется участие суда.

Может ли кто-нибудь жить в доме?

Если вы и ваш брат наследует дом вместе, каждый из вас имеет равное право голоса, если в завещании не указано иное. Чтобы один человек жил в доме, другой человек должен был согласиться. Хотя для обоих братьев и сестер часто непрактично жить в доме вместе, в определенных сценариях это не редкость. Вам нужно будет решить, как вы хотите справиться с ситуацией, если в доме будет проживать только один человек.Один может выкупить другого брата или сестру или заплатить им арендную плату за долю другого человека, если они решат жить в доме.

Варианты, доступные для наследников

Существует несколько вариантов того, что можно сделать с домом. Прежде чем принимать какие-либо решения, вам необходимо знать, есть ли у дома ипотечный кредит. Если это так, об этом нужно будет позаботиться, прежде чем вы сможете принимать какие-либо другие решения о том, кто будет держать дом или что с ним будет. В этой ситуации вам, вероятно, придется погасить ипотечный кредит или взять его на себя и продолжать платить за недвижимость.

Если дом находится в свободном владении, у вас будет больше гибкости в том, что вы можете делать с домом. Однако вам потребуется согласие между братьями и сестрами, если каждый из них является равноправным наследником имущества.

Выкуп

Если один из братьев и сестер хочет сохранить дом, а другой хочет продать, они могут выкупить долю другого лица. Им нужно будет определить стоимость собственности и договориться о ее стоимости. Если один брат платит другому за свою долю, то они становятся единственным владельцем.

Частное соглашение о долевом участии

Другой вариант, если ни один из вас не хочет продавать собственность, — это поделиться ею. Вы можете заключить собственное соглашение и указать в документе оба своих имени как равных совладельцев. Это может быть лучшим вариантом, если у вас обоих есть ностальгические причины для сохранения собственности. Следующее ваше решение — как разделить использование собственности. Во многих случаях он используется как дом для отдыха, и любой из вас может проводить там время в любое время. Вы также должны решить, кто несет ответственность за содержание, стоимость и принятие решений или работы по техническому обслуживанию.

Продать и разделить прибыль

Если ни один из вас не привязан к дому, вы можете продать его и разделить прибыль. Это лучший вариант, если вы хотите освободиться от ответственности и двигаться вперед по жизни. Вам нужно будет решить, нанять ли вы агента по недвижимости или будете продавать недвижимость самостоятельно. Решите, кто будет выставлять дом на продажу и показывать его. Это может быть сложнее, если никто из вас не живет поблизости.

Сдайте в аренду и разделите прибыль

Если вы не хотите продавать дом, но не хотите в нем жить, вы можете превратить его в доходную собственность. Сдайте его в аренду и поделите прибыль между собой. Это идеальный вариант, если вам нравится мысль о ежемесячном доходе. Просто имейте в виду, что вам нужно будет содержать дом, находить жильцов и собирать арендную плату. Убедитесь, что кто-то из вас готов стать арендодателем и что вы можете договориться об ответственности.

Ремонт жилого помещения для двоих

Еще один приемлемый вариант для семейной собственности, если вам обоим нужно жилье, — это сделать его домом для каждого брата или сестры. Многие дома можно переоборудовать в апартаменты, которые дадут каждому из вас индивидуальное пространство. Вам нужно будет договориться о том, кто получит какую часть дома и как будут разделены затраты на ремонт. Например, один человек может получить кухню, а другой человек должен будет добавить вторую кухню для своей жилой площади.

Костюм для перегородки

Если вы и ваш брат или сестра не можете договориться о том, что происходит с домом, вам может потребоваться подать иск о так называемом разделе. Это процесс, когда вы просите судью приказать продать дом. Кто-то будет назначен, чтобы подготовить дом к продаже, за что вы и ваш брат или сестра должны будете заплатить. Прибыль от продажи будет уменьшена, и вы получите меньше, чем если бы вы оба изначально согласились продать.

Можно ли заставить брата или сестру продать?

Короткий ответ на этот вопрос — да.Если двое братьев и сестер не могут договориться о том, как обращаться с собственностью, один из них может подать иск о разделе в суд. Суд решит, что делать с имуществом. В большинстве случаев дом будет продан с разделением выручки между братьями и сестрами. Если один человек хотел сохранить дом, он мог выкупить его обратно на распродаже или через листинг недвижимости.

Участие в суде

Поскольку многие штаты требуют, чтобы поместья проходили завещание, если речь идет о недвижимом имуществе, унаследованный дом, скорее всего, будет проходить формальный судебный процесс.Однако большинство судов не будут участвовать в распределении собственности до тех пор, пока соблюдается завещание и все соглашаются. С другой стороны, суд будет задействован, если двое братьев и сестер не могут договориться о том, что следует делать с домом.

Письменные соглашения

Что бы вы ни решили делать с домом, обязательно укажите это в письменной форме. Письменные соглашения могут уменьшить конфликт, потому что все написано черным по белому. Один человек не может передумать или утверждать, что кто-то сказал ему что-то, кроме написанного.Если вы решите сохранить собственность, письменное соглашение имеет решающее значение для уменьшения вероятности недоразумений. Обязательно перечислите обязанности и обязанности каждого человека.

Налог на наследство

Вам нужно будет учитывать налог на наследство на дом, если вы живете в штате, где все еще действует такой налог. Налог основан на разнице между тем, за что вы продаете дом, и его стоимостью на момент смерти владельца. Если вы продадите дом по цене ниже его стоимости, вы не заплатите налог на наследство.Если стоимость дома превышает его стоимость, и вы, и ваш брат / сестра должны будете платить налог с прибыли.

Унаследовать дом с братом или сестрой может быть довольно сложно. У вас есть несколько вариантов того, что делать с домом, и вы можете поговорить с поверенным по недвижимости, чтобы помочь вам принять лучшее решение для вашей ситуации.

Источники:
https://homeguides.sfgate.com/happens-inherit-house-sibling-72237.html
https://newsroom.cnb.com/en/personal-finance/managing-inheritance/inherited-property -с-братьями и сестрами.html
https://info.legalzoom.com/article/questions-ask-attorney-your-rights-if-you-inherited-house-siblings
https://finance.zacks.com/sell-inheritance-property- siblings-1304.html

Инвестирование вашего наследства: руководство, которое поможет вам увеличить недавний финансовый доход

Наследство встречается не так уж часто — только около 20 процентов домохозяйств получают его. Хотя это далеко не у большинства, оно все же влияет на финансы миллионов людей. Фактически, согласно отчету управляющего активами United Income за 2019 год, десятки триллионов долларов будут переданы по наследству в течение следующих 30 лет.

Итак, что такое наследование? Наследование — это просто переход имущества от одного человека к другому после того, как кто-то умирает. Эти активы могут включать в себя такую ​​собственность, как дом, наличные деньги, инвестиции, драгоценности и другие ценные предметы. Наследство передается либо бенефициару (лицу, указанному в завещании), либо наследнику, которым может быть ребенок или оставшийся в живых супруг.

Очень важно расставить приоритеты в использовании наследования. Если у вас есть долг под высокие проценты, например, по кредитным картам или личным займам, имеет смысл сначала погасить их.То же самое применимо, если у вас мало или совсем нет фонда на случай чрезвычайных ситуаций, который должен покрывать расходы примерно за шесть месяцев.

После того, как вы позаботитесь о самом необходимом, вам следует подумать об инвестировании оставшейся части вашего наследства. Поступая так, вы можете накопить богатство, которое иначе было бы недостижимо. Если вы решите вложить значительную сумму денег из-за своего наследства, убедитесь, что ваши вложения разнообразны.

Это означает вложение денег в различные акции, облигации и фонды.Вы также можете рассмотреть возможность инвестирования в дополнительные классы активов, такие как недвижимость, золото, криптовалюты или другие альтернативные инвестиции. Хотя многие инвесторы вкладывают основную часть своих инвестиций в внутренние акции, добавление некоторых других инвестиций может выступить в качестве ценного хеджирования.

Что делать с унаследованными инвестициями

Унаследованные инвестиции — это любые инвестиционные активы, переданные бенефициару или наследнику. Это может быть любой тип инвестированного актива, включая акции, облигации, IRA и т. Д.Таким образом, вы можете унаследовать отдельные акции и облигации или инвестиционный портфель, содержащий некоторую комбинацию отдельных акций и облигаций, или, возможно, паевые инвестиционные фонды и ETF. Некоторые компании имеют программы долевого участия, в рамках которых они выпускают акции своих собственных акций для сотрудников в качестве пенсионных пособий; это также может быть унаследованная инвестиция.

Возможно, вы опытный инвестор, который был бы не против, чтобы у вас на коленях был брошен целый инвестиционный портфель — а может, и нет. Получение всех этих инвестиций может быть ошеломляющим, особенно если вы не опытный инвестор.Таким образом, наем финансового консультанта может быть хорошей идеей, по крайней мере, до тех пор, пока вы не разберетесь с инвестициями.

Одним из шагов этого процесса может быть реструктуризация инвестиций в соответствии со стратегией, которая соответствует вашим целям. Хорошая новость заключается в том, что как только этот процесс будет завершен, вы сможете полностью автоматизировать портфолио.

В отношении унаследованных инвестиций следует помнить о потенциальных налоговых последствиях. Во-первых, хорошая новость: вы сами не обязаны платить налоги с унаследованных акций, поскольку налоговые обязательства ложатся на имущество.У них также есть повышенная налоговая база, то есть вы платите налоги только с того, что первоначальный владелец заплатил за акции. Однако если вы продаете акции, вы должны будете уплатить налоги.

Еще одним важным моментом является требование минимального распределения (RMD), если вы унаследовали IRA от кого-либо, кроме своего супруга. В таком случае вы должны использовать полную стоимость IRA. И если IRA является традиционной IRA, а не Roth, эти RMD будут облагаться налогом как доход. Таким образом, вы можете столкнуться с большими налоговыми обязательствами перед вами, если унаследуете традиционный IRA с высоким балансом.

Что делать с унаследованной недвижимостью

Еще одним распространенным унаследованным активом является собственность, например дом, который передается следующему поколению. Решить, что делать с этим домом, не всегда легко, тем более что эмоции могут накалиться. В конце концов, дом может иметь значительную сентиментальную ценность. Тем не менее, наследование дома может иметь ряд преимуществ и проблем.

Три основных варианта: продать дом, сдать его в аренду или жить в нем.Опять же, у каждого из этих вариантов есть свои плюсы и минусы; давайте кратко рассмотрим каждый из них.

Продам: Продажа дома имеет очевидное преимущество в виде авансового притока денежных средств. Вы можете использовать эти деньги для любых целей, упомянутых ранее, например, для погашения долга или его инвестирования. Вы даже можете использовать наличные для инвестирования в другую недвижимость.

Кроме того, для унаследованных домов действует повышенная налоговая база, что означает, что вы не платите налоги на всю стоимость дома.Вместо этого вы платите налоги только в том случае, если дом продается по цене, превышающей его стоимость на момент наследования. Таким образом, если вы унаследовали его и продали за 250 000 долларов, он стоил 200 000 долларов, вы платите налоги только с 50 000 долларов.

Аренда: Аренда дома, который вы унаследовали, не сильно отличается от сдачи любого другого дома. Самая большая разница, вероятно, заключается в эмоциях, которые все еще могут быть связаны с домом. Тем не менее, аренда домов может обеспечить приток денежных средств, что является привлекательным вариантом. Кроме того, этот денежный поток создает большую диверсификацию, поскольку вы работаете над накоплением богатства.

Однако помните, что дом будет нуждаться в обслуживании, что будет означать посещение дома вашего детства, если вы не заплатите кому-то, чтобы тот содержал его за вас. Налоги тоже могут быть сложными.

Проживает там: Решение остаться в унаследованном доме может быть хорошим вариантом, если вы желали иметь домовладение, но, возможно, не имели для этого финансовых средств. Многие банки требуют значительного первоначального взноса перед выдачей ипотеки; Проживание в унаследованном доме может помочь вам преодолеть это препятствие.Однако не забывайте о налогах на недвижимость и, казалось бы, постоянном содержании, которое иногда может быть связано с владением домом.

Готовы вложить деньги в наследство? Рассмотрим акции, облигации и фонды.

Хотя теоретически можно хранить наличные деньги или хранить непредвиденные доходы от наследства на счете денежного рынка, это не было бы идеальной стратегией.

Чтобы получить максимальную выгоду от непредвиденных доходов, вам следует обратить внимание на инвестиции в акции, облигации и фонды.

Если у вас нет большого опыта инвестирования, возможно, вы не знаете, с чего начать. Чтобы ответить на этот вопрос, вы должны ответить на несколько основных вопросов, а именно:

• Какова ваша толерантность к риску?
• Когда вам понадобятся деньги?

Толерантность к риску важно определить, потому что, как говорится, важно «оставаться в курсе». Если потеря 10 или 20 процентов стоимости вашего портфеля вызовет у вас сильный стресс, тогда инвестиции с меньшим риском, вероятно, будут лучшей идеей.

Когда вам понадобятся деньги, это важно по нескольким причинам. Во-первых, он может определить, где вы держите деньги; например, деньги, хранящиеся на пенсионном счете, обычно не могут быть сняты до достижения возраста 59 1/2 лет без 10-процентного штрафа, за некоторыми исключениями. Таким образом, если вы делаете взносы на пенсионный счет, как правило, это должны быть деньги, которые вам не понадобятся до этого возраста.

Но есть еще один аспект вашего временного горизонта: инвестиции с высоким риском обычно не являются хорошей идеей, если вам понадобятся деньги менее чем через пять лет.Это потому, что, в зависимости от вашего времени, стоимость инвестиций может упасть, и на их восстановление уйдут годы. Они вполне могут в конечном итоге подняться намного выше, чем были до падения, но если ваш временной горизонт короткий, у вас может не хватить времени, чтобы дождаться, когда они снова поднимутся.

Такова природа инвестиций с низким уровнем риска по сравнению с высоким уровнем риска. Вот краткая разбивка двух:

• Инвестиции с низким уровнем риска: Эти вложения обычно более стабильны и могут обеспечить умеренный краткосрочный рост.Их долгосрочный потенциал роста ниже, но это не проблема, если вам понадобятся деньги менее чем через пять лет. К инвестициям с низким уровнем риска относятся казначейские облигации, корпоративные облигации и фонды денежного рынка.
• Инвестиции с высоким риском: Эти вложения могут быть более нестабильными, и поэтому для их роста требуется больше времени. Хотя они имеют более высокий уровень риска, в долгосрочной перспективе они могут расти еще больше. Существует множество примеров инвестиций с высоким риском, но некоторые из них включают в себя инвестиции в первичные публичные предложения (IPO), высокодоходные облигации, отдельные акции, криптовалюту и многое другое.Даже портфель, состоящий на 100 процентов из паевых инвестиционных фондов, считается относительно высокорисковым.

Как использовать учетные записи с льготным налогообложением для минимизации налогов

При инвестировании в наследство целесообразно по возможности использовать счета с льготным налогообложением. К ним относятся пенсионные счета, такие как индивидуальный пенсионный счет (IRA), Roth IRA, 401 (k), 403 (b) и т. Д. В зависимости от типа учетной записи снятие средств или взносы могут сопровождаться ценными налоговыми льготами.

Вот краткое изложение преимуществ пенсионных счетов с налоговыми льготами:

• IRA: Взносы могут не облагаться налогом; рост не облагается налогом. Снятие средств облагается налогом как обычный доход.
• Roth IRA: Взносы облагаются налогом как обычный доход; прирост капитала не облагается налогом. Квалифицированный вывод не облагается налогом.
• 401 (k): Взносы не облагаются налогом; рост не облагается налогом. Снятие средств облагается налогом как обычный доход.

Как видите, самая большая разница между счетами Roth и не-Roth заключается в том, когда деньги облагаются налогом.Для традиционных счетов снятие средств облагается налогом как доход; для счетов Roth взносы равны. Однако все эти счета имеют безналоговый рост, что является их самым большим преимуществом. В конце концов, вы можете оставлять в них деньги на десятилетия, продолжая увеличивать счета, не облагаясь ни копейкой налогов.

Вопрос о том, лучше ли положить деньги на счет Roth или на традиционный, — это постоянные споры, но это также зависит от ваших обстоятельств. Следовательно, нельзя сказать, что один «лучше» другого.В общем, если ваш доход на пенсии будет выше, чем сейчас, учетная запись Roth может быть лучше.

Однако есть одну вещь, которую невозможно предсказать: предельные налоговые категории. Если в будущем предельные налоговые ставки будут выше, чем сегодня, Рот снова выиграет. Это потому, что с Roth вы платите налоги сегодня, но не платите их в будущем. Конечно, если в будущем упадут налоги, лучше использовать традиционный пенсионный счет. Поскольку мы не можем знать, какими будут предельные налоговые ставки в будущем, единственное, что мы можем попытаться предсказать, — это размер нашего дохода на пенсии.

Итог

Получение наследства может быть сложной задачей по нескольким причинам. Вы можете получить крупную сумму денег, инвестиций, имущества и других ценностей одновременно с потерей родителя или другого близкого человека. Таким образом, может быть не менее сложно узнать, как правильно обращаться с наследством.

Хорошая новость заключается в том, что большая часть или, по крайней мере, многие вещи, которые вы можете унаследовать, являются общими активами, к которым применяются основные принципы личных финансов.Другими словами, использование наследства для выплаты долга, создание резервного фонда и инвестирование, вероятно, являются вашим лучшим курсом действий.

Все может немного усложниться, если вы унаследуете дом своего детства, но в конечном итоге дом остается домом. Вы можете продать его, сдать в аренду или решить жить в нем. Каждый выбор имеет свои преимущества и недостатки.

Хотя вещи, которые вы унаследовали, в значительной степени не отличаются от любого другого финансового актива, для некоторых это может быть ошеломляющим опытом.Не бойтесь работать с финансовым консультантом, если чувствуете, что вам нужна помощь. Наследование может стать большим подспорьем для ваших финансов, но только при правильном управлении.

Подробнее:

От редакции: всем инвесторам рекомендуется провести собственное независимое исследование инвестиционных стратегий, прежде чем принимать инвестиционное решение. Кроме того, инвесторам сообщают, что результаты прошлых инвестиционных продуктов не являются гарантией повышения цен в будущем.

Наследование собственности | Налоговые последствия и способы получения займа

При наследовании имущества необходимо учитывать налоговые вопросы.

Ваш окончательный счет по налогу на прирост капитала (CGT) зависит от того, для чего использовалась недвижимость и для чего она будет использоваться.

Наследование собственности после 1985 года

Давайте рассмотрим жилую недвижимость, принадлежащую вашей бабушке, которая сейчас скончалась. Исполнитель ее наследства передаст вам это имущество согласно завещанию. Что произойдет дальше?

Если ваша бабушка использовала недвижимость в качестве основного места жительства и приобрела ее после 19 сентября 1985 года , то налоговых последствий нет.Вы просто наследуете собственность, а в целях налогообложения вы также наследуете ее базовую стоимость на нее по цене, по которой она впервые приобрела ее.

Когда вы в конечном итоге продадите его, вам нужно выяснить, свободна ли часть прибыли от CGT, что зависит от того, как долго вы использовали его в качестве дома.

А как насчет недвижимости, купленной до 1985 года?

Если это имущество использовалось ею в качестве основного места жительства и было куплено до 19 сентября 1985 г., то последствия были аналогичными. Вам дается базовая стоимость, равная рыночной стоимости имущества на дату смерти.

Когда вы в конечном итоге продадите его, вам нужно выяснить, свободна ли часть прибыли от CGT, что зависит от того, как долго вы использовали его в качестве дома.

Если собственность использовалась ею в качестве основного места жительства, и вы не хотите в ней жить, у вас есть два года со дня смерти, чтобы продать ее и не беспокоиться о налоге на прирост капитала.

---

Наследование инвестиционной собственности

Рассмотрим инвестиционную недвижимость (коммерческую / жилую / промышленную), принадлежащую вашей покойной бабушке.Исполнитель ее наследства передаст вам это имущество согласно завещанию.

Что будет дальше?

Если недвижимость была инвестиционной собственностью и была куплена после 19 сентября 1985 г., то налоговые последствия отсутствуют. Вы просто наследуете ее базу затрат. Когда вы в конечном итоге продадите его, вам нужно будет заплатить CGT.

Если недвижимость была инвестиционной собственностью и была куплена до 19 сентября 1985 г., то налоговые последствия отсутствуют. Вам просто дается базовая стоимость, равная рыночной стоимости собственности на дату смерти.Когда вы в конечном итоге продадите его, вам нужно будет заплатить налог на прирост капитала.

---

Заем для завершения наследства

Что произойдет, если вы унаследуете одну треть собственности? Другие бенефициары могут решить, что хотят продать, в то время как вы можете решить, что хотите сохранить собственность.

Вы можете подать заявку на получение ипотечной ссуды для выкупа других бенефициаров / владельцев, однако, если у вас нет 5% -ного депозита в виде реальных сбережений, то большинство банков откажется от вашей ссуды, даже если у вас есть значительная часть капитала в собственности. .

Реальность такова, что когда получено унаследованное имущество, вы можете быть не готовы взять новый жилищный заем, поэтому вы можете оказаться не в состоянии претендовать на ипотеку. К счастью, есть специализированные кредиторы, которые могут принять ваше заявление, даже если у вас нет реальных сбережений, проблем с работой, свидетельств о доходах или даже плохой кредитной истории.

Наши ипотечные брокеры являются экспертами в оказании помощи людям в финансировании имущества, которое они унаследовали. Позвоните нам по телефону 1300 889 743 или запросите онлайн.

ПОЛУЧИТЕ БЕСПЛАТНО

Курс для покупателей жилья

Думаете о покупке дома?

Узнайте, как купить дом и избежать дорогостоящих ошибок менее чем за 2 часа.

Что нужно учитывать при покупке братьев и сестер из унаследованного дома?

Иногда братья и сестры, совместно наследующие имущество, не могут прийти к соглашению о том, вступать в совместную собственность или продавать.

Если один из вас хочет продать, а другой нет, есть несколько вариантов:

• Выкупите долю своего брата или сестры в унаследованном имуществе: Вы можете подать заявление на ипотеку, чтобы выкупить долю вашего брата или сестры в унаследованном доме. Имущество обычно делится 50:50 между вами и вашим братом или сестрой, если иное прямо не указано в завещании. Это лучше всего работает, если один бенефициар хочет продать, а другой хочет сохранить собственность.
• Превратить дом в инвестиционную собственность: Если оба или все братья и сестры согласны быть совладельцами, вы можете превратить дом в инвестиционную собственность и сдать его в аренду.Затем арендный доход можно разделить соответствующим образом.
• Частное соглашение: Если вы один не можете позволить себе ипотеку для выплаты доли вашего брата или сестры, вы можете составить вексель своему брату на их долю. Затем вы можете платить им ежемесячные взносы плюс проценты, чтобы выкупить их долю со временем. Вам необходимо проконсультироваться с юристом, чтобы обсудить частную договоренность.
• Продать дом: Если все братья и сестры не могут прийти к соглашению, может не быть подходящего решения, кроме простой продажи дома и выплаты доли каждого бенефициара.
• Обратиться в суд: Если все бенефициары спорят и соглашение не может быть достигнуто, тогда нет другого выбора, кроме как привлечь к суду, что обычно приводит к принудительной продаже имущества. Судебная процедура может быть сложной и дорогостоящей, поэтому лучше ее избегать.

---

Как выкупить долю своего брата или сестры

Процесс довольно прост, если вы пришли к обоюдному соглашению о выкупе их доли в унаследованном доме:

• Заказать оценку имущества по справедливой рыночной стоимости дома.
• Определить долю дома другого бенефициара на основании последней воли и завещания.
• Подайте заявление на получение ипотеки или рефинансируйте ипотеку для выплаты доли вашего брата или сестры.
• Сделайте предложение.
• Проконсультируйтесь с юристом и сделайте его юридически обязательным.

---

Обратитесь к бухгалтеру

Эта информация является общей и предоставлена ​​Lucentor Pty Ltd, бухгалтером, специализирующимся на налогообложении для инвесторов в недвижимость. Мы рекомендуем инвесторам получить финансовую консультацию, касающуюся их ситуации, прежде чем делать какие-либо инвестиции или принимать решение относительно своих финансов.

---

Можете ли вы купить родительский дом по рыночной стоимости?

Каковы налоговые последствия покупки родительского дома? Зин Аль Атроши, солиситор в Duncan Lewis Solicitors, объясняет риски при дарении собственности.

Каковы налоговые последствия покупки родительского дома?

Если вы покупаете дом своих родителей по цене ниже рыночной, вы, по сути, получение остальной части имущества в подарок.Например, если недвижимость стоит 300 000 фунтов стерлингов, а вы покупаете его за 250 000 фунтов стерлингов, это означает, что 50 000 фунтов стерлингов были подарены. Как в результате возникнут различные налоговые последствия, которые следует учитывать, прежде чем принимать решение. продолжить продажу.

Если родители владеют своим основным жилым имуществом без ипотеки, то у них есть возможность подарить его своим детям целиком, даже если они все еще живут в Это.Этот вариант означает, что гербовый сбор за землю не взимается. Однако если родители желая занять собственность, она все равно будет нести ответственность за налог на наследство после их смерти, если они не будут платить арендную плату по рыночной ставке. Впоследствии доход налог должен быть объявлен и уплачен с этого дохода.

Каковы риски дарения недвижимости?

Подчеркнем, что дарение недвижимости сопряжено с определенными рисками.Эти риски включают:

Физическое лицо имеет ежегодное освобождение в размере 3000 фунтов стерлингов за каждый налоговый год. Это означает, что любой Подарки в течение жизни на сумму до этой суммы немедленно освобождаются от налога на наследство. Вы можете перенести неиспользованное ежегодное освобождение на следующий год (но только на один год).

Любые подарки (не в доверительное управление), превышающие эту сумму, считаются потенциально освобожденными от налогообложения. переводы (ПЭТ) и не влекут немедленных налоговых сборов, но подлежат налогу на наследство в случае смерти человека, если он умирает в течение 7 лет после совершения подарок.

Подарки используют надбавку за нулевую ставку до зачисления остатка на наследство.

Подарки, сделанные за 3–7 лет до смерти человека сверх установленного нулевого диапазона, являются облагается налогом по следующей шкале «облегчения конуса»:

Годы между подарком и смертью	Налог уплачен
менее 3	40%
от 3 до 4	32%
4–5	24%
от 5 до 6	16%
от 6 до 7	8%
7 или более	0%

Следовательно, если кто-то скончался в течение семи лет после дарения собственности («передача в качестве подарка »), то рассматриваемое имущество будет облагаться налогом на наследство.

• Подарок с сохранением льготных правил

Кроме того, если вы делаете подарок, но «зарезервируете выгоду» в данном имуществе, он будут по-прежнему рассматриваться как часть вашего имущества для целей IHT после вашей смерти, независимо от того, как долго вы проживете с подарком.

Например, если родитель подарил свою собственность детям, но продолжает жить там дата смерти стоимость дома после смерти родителя будет взиматься в IHT.

Если арендная плата выплачивается по рыночной стоимости, то это предотвратит получение подарка с оговоркой. применения правил льгот.

• Налог на подержанные активы (POAT)

Если по какой-либо причине правила подарка с оговоркой о льготах не применяются, «бывшие в употреблении налог на активы (POAT) применяется, когда физическое лицо удаляет актив из своего Estate для целей IHT и продолжает получать от этого выгоду.Это ежегодный начисление подоходного налога с физического лица, которое передало имущество и которое впоследствии извлекает выгоду из этой собственности (или собственности, полученной из нее).

Рассчитывается исходя из выгод, получаемых донором от продолжающихся использование актива. Это было введено, чтобы избежать схем искусственного ухода от налогов, разработанных чтобы обойти подарок, сохранив правила льгот (например, схемы жилищного кредита).

При передаче основного места жительства выплата CGT не взимается, только по второму месту жительства. недвижимость, включая, помимо прочего, дома для отдыха или недвижимость для сдачи в аренду. В В этих обстоятельствах HMRC рассчитает задолженность по ВКТ на основе рыночной стоимости стоимость собственности, а не цена, по которой она была продана.

Следует иметь в виду, что рыночная стоимость недвижимости зависит от цены которые можно разумно ожидать при продаже на открытом рынке.

Если плательщик объявлен банкротом в течение пяти лет («соответствующий период времени») дарения имущества, то сделка может быть признана недействительной. Этот в соответствии с разделом 239 Закона о несостоятельности 1986 года.

При дарении недвижимости необходимо тщательно продумать все последствия.В случае если родитель (и) остается в собственности, переданной в дар ребенок, ребенок может попытаться выселить родителей, поскольку теперь он / она является законным владельцем собственности. У родителя (ей) будет мало прав, и им придется бороться за вернуть свой дом. Соответственно, этот фактор необходимо тщательно учитывать перед тем, как любые решения принимаются при дарении имущества, оставаясь в указанном имуществе.

Кроме того, если ребенок объявлен банкротом и / или если он разводится, это будет означать имущество находится под угрозой, и родитель (и) окажется в уязвимом положении и в риск потери дома для удовлетворения кредиторов или финансового урегулирования расторжение брака.

Наконец, после смерти, если есть претензия к наследству в соответствии с Законом 1975 года о наследовании (положение о семье и иждивенцах), и суд считает, что подарок был сделан с намерением отклонить иск в разумных пределах статья 10 Закона разрешает захват актива обратно в поместье.

Термин «лишение имущества» используется местными властями (LA), когда они считают кто-то умышленно подарил или передал активы третьей стороне, обычно родственник, чтобы избежать или уменьшить их обязательства по оплате ухода.

Если у кого-то есть активы ниже 23 250 фунтов стерлингов, что является текущим порогом, то Лос-Анджелес имеет обязанность помогать человеку с его расходами на социальное обслуживание, включая оплату услуг на дому.Таким образом, если LA решит, что человек намеренно «лишил» себя активы, то они должны рассматривать это лицо как все еще владеющее стоимостью этого актива.

Стоит ли покупать родительский дом по рыночной стоимости?

Подводя итог, следует проявлять особую осторожность при дарении активов, чтобы обеспечить соблюдение всех законодательных норм. соблюдается, иначе могут быть тяжелые последствия.

Перед тем, как приступить к продаже собственности, каждая сторона должна проконсультироваться с независимым адвокат, чтобы избежать конфликта интересов. Также важно, чтобы каждая сторона профессиональная консультация юриста-специалиста с опытом работы в сфере недвижимости и недвижимости планирование.

Об авторе

Зин Аль Атроши — поверенный в команде по вопросам завещания, завещания, трастов и имущественного планирования. в Duncan Lewis Solicitors.

См. Также

Обязанности исполнителя: что делать, если кто-то умирает

Как платить налог на наследство (IHT)

Как группы с нулевой ставкой снижают налог на наследство?

Каковы ваши законные права в Шотландии на наследство?

Узнать больше

Налог на наследство (GOV.СОЕДИНЕННОЕ КОРОЛЕВСТВО)

Оплатите счет по налогу на наследство (GOV.UK)

Налог на прирост капитала (GOV.UK)

Закон о несостоятельности 1986 года (Законодательство)

Закон 1975 года о наследовании (положение о семье и иждивенцах) (Законодательство)

Изображение: Getty Images

Дата публикации: 21 мая 2021 г.

Любое мнение, выраженное в этой статье, принадлежит автору и только автору, и не обязательно представляет собой газету.

Руководство по продаже унаследованного дома от А до Я [Обновлено в 2021 году] HouseCashin

Несмотря на то, что информация на этой веб-странице предоставлена ​​квалифицированным отраслевым экспертом, ее не следует рассматривать как юридическую, налоговую, финансовую или инвестиционную консультацию. Поскольку ситуация каждого человека уникальна, перед принятием финансовых решений следует проконсультироваться с квалифицированным специалистом.

Продажа унаследованного дома может быть сложной задачей.Ваш дом может задержаться в завещании. Или у вас могут возникнуть проблемы с урегулированием отношений с другими братьями и сестрами. Это подробное руководство поможет вам шаг за шагом преодолеть трудности, связанные с продажей унаследованной собственности.

Я получил дом и хочу его продать — с чего начать?

Существует четыре возможных сценария превращения унаследованного дома в наличные. Дом в наследство можно продать:

1. Во время процесса завещания исполнителем или администратором.Они могут распределить выручку от продажи между бенефициарами и наследниками, когда завещание завершено. Исполнителем может быть ближайший родственник умершего или другое лицо, указанное в завещании, например, оплачиваемый профессиональный поверенный.
2. После того, как право собственности будет передано вам через завещание или другую процедуру, и вы станете новым законным владельцем.
3. Если собственность находится в доверительном управлении (объяснено далее в этом руководстве) — доверительным управляющим без завещания. Доверительный управляющий может продать дом, пока он еще находится в доверительном управлении, и передать выручку вам.
4. После передачи вам имущества по наследству. Если вы делитесь наследством с другими, процесс усложняется. Это будет обсуждаться более подробно позже в руководстве.

Вам нужно завещание для продажи унаследованного дома?

Что такое завещание?

После смерти человека его имущество обычно распределяется между наследниками и назначенными бенефициарами под надзором суда.Этот процесс называется завещанием. Дом, унаследованный вами, будет иметь наследство, если наследство не было создано таким образом, чтобы избежать завещания.

Когда требуется завещание

Правильное имущественное планирование может упростить продажу семейного дома после смерти родителя, супруга или спутника жизни. Но без надлежащей планировки унаследованный дом должен будет пройти через судебную систему.

Например, наследник не может ожидать, что местная титульная компания предоставит ему право собственности на семейный дом — без каких-либо вопросов.Они не могут предполагать, что дом принадлежит им только потому, что они единственный оставшийся в живых член семьи. Их законные претензии на дом должны быть определены в судебном порядке. И если родитель не оставил завещания или другого обязательного заявления, наследник решит, кто является законным наследником. Когда умерший не оставляет завещания, это называется смертью без завещания .

Однако завещание не освобождает собственность от завещания. Например, единственный выживший ребенок приносит в титульную компанию собственноручное завещание.Дом умершего оставлен в завещании ребенку. Ребенок просит передать титул. Но титульная компания не будет передавать право собственности на основании рукописного документа. Завещание должно быть подтверждено путем завещания. Когда у умершего было завещание с указанием бенефициаров, он упоминается как умирающий завещание .

Если требуется завещание, есть два варианта продажи дома. Вы можете продать его, находясь в завещании. Или вы можете продать дом после того, как он получит завещание — после того, как вы станете законным владельцем.

Для продажи дома по завещанию должен быть назначен исполнитель (в завещании) или администратор (в завещании). Если покойный никого не назначил в завещании, суд назначит ближайшего родственника исполнителем. Детали продажи завещания будут обсуждаться позже в этом руководстве.

Продажа семейного дома после прохождения завещания аналогична любой другой сделке с недвижимостью. Наследник будет иметь четкое право собственности и сможет продавать свою собственность по своему усмотрению.

Когда завещание не требуется

Если завещание не требуется для вашего унаследованного дома, его можно передать вам гораздо раньше. И вы можете продать дом без завещания, если существуют определенные юридические требования.

Имущество в доверительном управлении

Траст — это фидуциарные отношения, при которых владелец актива передает другому лицу право владеть своим титулом в интересах бенефициара.

Например, умирающий родитель (учредитель) может передать недвижимое имущество дяде (попечителю) этого сына (бенефициара) до своей смерти.Дядя будет управлять имуществом так, как он считает лучшим для траста, пока родитель не умрет. После смерти родителя дядя передает имущество бенефициару. Во многих случаях доверительный управляющий владеет недвижимостью в течение многих лет после смерти родителя, пока ребенок не достигнет совершеннолетия.

Если собственность, которую вы унаследовали, находится в доверительном управлении, назначенный доверительный управляющий будет заниматься ее передачей вам. Унаследованное имущество можно продать одним из двух способов.

1. Доверительный управляющий продает имущество, пока оно еще находится в доверительном управлении. И активы траста переходят к вам.
2. Доверительный управляющий передает право собственности на ваше имя. И вы продаете недвижимость по своему усмотрению.

Если доверительный управляющий продает ваш унаследованный дом, еще находясь в трасте, ожидайте следующую цепочку событий:

• Необходимо провести поиск по праву собственности, чтобы убедиться, что собственность была надлежащим образом передана лицу, предоставившему право.
• Доверительный управляющий-преемник должен удостовериться, что смерть первоначального доверительного собственника зарегистрирована — и переданы полномочия на продажу собственности.
• Унаследованный дом должен быть оценен для установления его стоимости на дату смерти учредителя (для целей налогообложения).
• Доверительный управляющий наймет агента по недвижимости для продажи дома.
• Покупатель дома подпишет договор купли-продажи с доверенным лицом, инициируя процесс закрытия.
• После закрытия деньги от продажи унаследованного дома будут переданы вам или останутся на хранении в доверительном управлении.

Собственность в совместной собственности

Три типа совместно находящейся собственности не подлежат завещанию. Если одно из этих требований относится к вам, имущество, которым вы владеете вместе с супругом, будет передано вам напрямую без завещания.

1. Совместная аренда с правом наследования — это способ владения недвижимостью во всех штатах. Совладельцы имеют равную долю во всем имуществе. Если один совладелец умирает, его доля переходит к другому совладельцу — с минимальным оформлением документов.В некоторых штатах выживший совладелец должен только подать заверенную копию свидетельства о смерти умершего владельца. В других штатах требуется больше юридических документов. Но имущество легко может быть передано пережившему супругу без прохождения завещания.
2. Владение домом в качестве арендаторов в целом означает, что супружеская единица, а не муж или жена, владеет 100% дома. Ни один из супругов не может продавать или будет продавать недвижимость как физическое лицо. Имущество может быть продано или завещано бенефициару только при согласии обоих супругов.В случае аренды полностью, если один из супругов умирает, оставшийся в живых супруг автоматически становится владельцем всей собственности. И дом не должен проходить завещание. Только определенные штаты разрешают этот тип собственности.
3. В ограниченном количестве штатов супружеские пары могут владеть недвижимостью как общественной собственностью с правом наследования. Совместное владение собственностью означает, что собственность была приобретена супружеской парой после заключения брака (за исключением случаев, когда она была передана по наследству), и поэтому оба супруга имеют на нее равные права.Каждому из супругов принадлежит половина имущества. Супругам не разрешается завещать свою долю общественной собственности кому-либо, кроме своего супруга. В результате смерть одного из супругов гарантирует, что оставшийся в живых супруг получит долю имущества умершего. Имущество, находящееся в этой форме собственности, не подлежит передаче по завещанию.

Аффидевит малого поместья

Процесс завещания может быть значительно ускорен, если имущество квалифицируется как « small estate ».Размер небольшого поместья варьируется в зависимости от штата. Но небольшие поместья обычно стоят 150 000 долларов или меньше.

Например, поместье вашей покойной матери считается «небольшим имением». Она не оставила завещания, но назвала вас своим личным представителем. Вы подаете небольшой аффидевит по наследству (SEA) в завещание, что значительно ускоряет процесс завещания. Но если у нее не было завещания или личного представителя, вы (как близкий родственник) также можете подать небольшой аффидевит по наследству. В любом случае, дом вашей матери не будет оставаться в наследстве так долго, как это было зарегистрировано в SEA.

3 способа продать унаследованный дом после того, как вы станете законным владельцем

Прежде всего, мы обсудим возможные варианты, которые у вас есть, если вам не нужно проходить завещание или вы решите продать собственность после этого.

В этом случае у вас есть три варианта продажи дома: продажа инвестору в недвижимость, через риэлтора или себя (FSBO) заинтересованному покупателю.

1) Продать инвестору в недвижимость

Компании по покупке жилья покупают дома вне зависимости от состояния.Когда покупатель принимает денежное предложение от инвестора, закрытие дома занимает считанные дни. Продавец уходит с закрытия с наличными в руках.

Выгоды от продажи инвестору

Когда покупатель жилья за наличные делает предложение на вашу унаследованную собственность, он включает в него обязательства дома — прошлые и настоящие. Они учитывают любые долги, подлежащие выплате, и любой ремонт, который должен быть произведен, в своем предложении. Вы продаете дом КАК ЕСТЬ — в текущем состоянии.

Ремонт требует времени и денег. Поскольку инвестор покупает ваш дом КАК ЕСТЬ, вам не нужно делать дорогостоящий ремонт или улучшать недвижимость…

Инвесторы не используют инспекторов, поэтому вам не придется ждать отчета об инспекции. Обычно предложение наличными может быть сделано вам на следующий день или даже на месте, во время визита инвестора, чтобы увидеть ваш дом. Время от предложения наличных до закрытия составляет всего несколько дней. При закрытии вы получаете свои деньги в полном объеме.

В традиционной сделке с недвижимостью участвуют многие люди, которые усложняют и задерживают закрытие сделки: продавец, агент продавца, покупатель, агент покупателя, инспекторы, ипотечные кредиторы и подрядчики по ремонту.Когда домашний инвестор покупает ваш дом, вы работаете в первую очередь с ним. Следовательно, бумажная работа на протяжении всего процесса минимальна.

Недостатки продажи инвестору

Вы не получите справедливой рыночной стоимости своего дома, если продадите его домашнему инвестору. Инвестор берет на себя всю ответственность за ваш дом. Они должны учитывать все свои затраты в денежном предложении, которое они вам делают. Но в обмен на более низкую продажную цену вы не несете ответственности за состояние дома, если только вы не сообщите об известных проблемах с имуществом в соответствии с законами вашего штата.

Многие мошенники смешиваются с законными домашними инвесторами. Эти мошенники не заинтересованы в построении долгосрочных отношений внутри сообществ. И они воспользуются ничего не подозревающими и ничего не подозревающими продавцами. При выборе надежного инвестора в недвижимость необходимы исследования и проницательность.

Как найти подходящего инвестора

Сделайте свою домашнюю работу, делая покупки для компании по покупке дома. Начинающий покупатель жилья за деньги может не иметь достаточного финансирования и не предложит вам хорошую цену.Или у компании может быть мало опыта, что создает для вас проблемы во время закрытия.

Поищите в Интернете компании с высоким рейтингом, которые покупают дома за наличные. Получите денежные предложения от нескольких авторитетных компаний. Прежде чем принять предложение, убедитесь, что компания с лучшим предложением за наличные имеет подтвержденный послужной список.

В HouseCashin мы работаем с несколькими инвесторами во всех регионах США. Мы сотрудничаем только с уважаемыми и законными инвесторами. Поэтому, когда вы, , запрашиваете выгодное предложение для вашего дома через HouseCashin, вы можете быть уверены, что находитесь в надежных руках.

2) Продам с агентом по недвижимости

Продажа дома через агента по недвижимости должна в конечном итоге помочь вам получить лучшую цену за свой дом. Однако это не всегда так, потому что есть много некомпетентных риэлторов. При этом риэлтор поможет вам установить запрашиваемую цену, продать дом и договориться о продаже.

Как правильно выбрать риэлтора

Ваша местная ассоциация недвижимости может направить вас на веб-сайты, которые оценивают риэлторов.Проведя небольшое исследование, вы сможете найти информацию о продажах, удовлетворенности клиентов и другую полезную статистику. Возьмите интервью у нескольких ведущих агентов по недвижимости в вашем районе. Попросите их оценить ваш дом. Хорошие риэлторы будут иметь аналогичные оценки. Выберите риэлтора из тех, кто так же ценит ваш дом.

Преимущества продажи с риэлтором

Трудно установить правильную цену на недвижимость. Вы не хотите недооценивать дом. Но в то же время вы не хотите, чтобы он лежал на рынке месяцами из-за завышенной цены.Опытный риэлтор может помочь вам установить запрашиваемую цену, которая привлечет покупателей, но при этом оценит ваш дом такой, какой он стоит.

Хороший риэлтор представляет ваши интересы при продаже дома. Они знают, как ваш дом сравнивается с другими домами, выставленными на продажу в вашем районе. Они будут продавать дом, делая его выгодным для потенциального покупателя.

Они понимают как финансовую, так и эмоциональную точку зрения покупателя. Традиционный покупатель хочет максимально выгодной сделки.Но если традиционный покупатель собирается жить в доме, он также получит эмоциональное вложение. Хороший риэлтор знает, как решать финансовые и эмоциональные проблемы с потенциальными покупателями.

Недостатки продажи с риэлтором

Традиционная сделка с недвижимостью занимает недели или месяцы. Со сложным имуществом на это может уйти больше года. Количество людей, вовлеченных в традиционную продажу, замедляет процесс. Кредиторы, домашние инспекторы, оценщики, подрядчики — все увеличивает время от включения дома в список до его закрытия.

Практически невозможно предвидеть все сборы, связанные с традиционной продажей. Гонорар риэлтора может быть заблокирован. Но оценка заключительных расходов от вашего риэлтора редко бывает точной. Скрытые комиссии — это обычные сюрпризы с момента листинга до момента закрытия.

Традиционный покупатель уйдет из любого дома, нуждающегося в серьезном ремонте. Придется потратить время и деньги, чтобы дом стал приемлемым для потенциального покупателя. Например, если в унаследованном доме есть какие-либо проблемы с плесенью, вам придется заплатить за осмотры, восстановление, восстановление повреждений, нанесенных водой, и меры по предотвращению, которые могут даже включать модернизацию системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха.

Агент по недвижимости, скорее всего, захочет оформить дом так, чтобы он был наиболее привлекательным для потенциального покупателя. Помимо ремонта, агент может предлагать обновления. Они могут предложить вам перекрасить эту розовую спальню или заменить потрескавшийся пол в подсобном помещении. Обновления и постановка помогут вам получить лучшую цену за дом. Но эти улучшения требуют времени и денег.

Наконец, неудобство постоянного показа вашего дома потребует от вас и вашей семьи освобождать дом каждый раз, когда потенциальный покупатель хочет увидеть вашу собственность.

3) Продажа от собственника (ФСБО)

Вы также можете технически продать дом самостоятельно. Знаки «Продажа от собственника» (FSBO) — привычное зрелище в большинстве районов. При продаже FSBO вы устанавливаете запрашиваемую цену, продаете дом, показываете дом и самостоятельно обсуждаете окончательную цену с покупателем.

Преимущества самостоятельной продажи

Комиссионные за недвижимость платить не нужно. Теоретически продажа FSBO может принести вам больше денег, чем продажа домашнему инвестору или продажа через риэлтора.Однако в среднем дома, проданные риэлторами, приносят больше денег, чем дома, проданные ФСБО. Таким образом, вполне возможно, что продажа дома самостоятельно не принесет вам больше денег, чем то, что вы заплатили бы риэлтору за его продажу, если вы не разбираетесь в этой отрасли.

Недостатки самостоятельной продажи

Вы должны сами установить цену продажи. Если он будет слишком высоким, дом может простоять на рынке месяцами. Если он слишком низкий, вы можете получить за дом меньше, чем оно того стоит. Стоимость продажи FSBO и традиционной продажи аналогична, за исключением комиссии на недвижимость (всего около 6%).И вам придется делать все, что делал бы риэлтор — показывать, рекламировать, вести переговоры, иметь дело с юридическими документами и т. Д.

Продажа дома в завещании

Оценка наследства

Прежде чем процесс завещания может быть завершен, необходима точная оценка наследства. Оценка должна отражать его стоимость на момент смерти умершего. При оценке наследства учитываются все активы и все обязательства для определения стоимости имущества. Все обязательства должны быть оплачены до того, как суд сможет освободить какие-либо активы для распределения.

Долги и ремонт

Если вы также являетесь исполнителем наследственного дела, все обязательства наследственного имущества должны быть раскрыты. Должны быть оплачены такие долги, как ипотека, неуплаченные налоги или коммунальные услуги. Также следует произвести ремонт, который отпугнет потенциальных покупателей.

Уход за долгами унаследованного дома и ремонт может оказаться трудоемким и дорогостоящим процессом. Если не позаботиться об этих обязательствах, традиционного покупателя будет невозможно найти, и ваш унаследованный дом будет стоять на рынке неопределенно долго.

Однако профессиональные инвесторы в недвижимость предлагают альтернативу. Когда инвестор делает денежное предложение за вашу унаследованную собственность, он принимает ее как есть. Резерв, который они делают для погашения всех обязательств — как долгов, так и ремонта, — включен в их денежное предложение.

Иногда бывает, что ипотека дома «перевернута» или «под водой». Это означает, что рыночная стоимость дома ниже, чем сумма ипотеки, все еще причитающейся кредитору.Если вы попали в такую ​​ситуацию, прочтите нашу статью «Что делать, если я унаследую дом по подводной ипотеке?» где мы предлагаем 8 вариантов решения этой проблемы.

Кто может ценить дом по завещанию

В качестве исполнителя недвижимости наймите профессионального оценщика для определения справедливой рыночной стоимости недвижимости. Вы также можете попросить как минимум трех риэлторов оценить справедливую рыночную стоимость дома. Основывайте оценку наследства на среднем из этих оценок.

Как получить оценку дома для завещания

Найдите профессионального оценщика недвижимости с хорошей репутацией в отношении домов, подобных тому, который вы унаследовали.

В качестве альтернативы попросите трех или более риэлторов осмотреть дом и оценить его справедливую рыночную стоимость.

Отправьте отчет об оценке (или среднюю рыночную стоимость от риэлторов) в суд по наследственным делам.

Оценка стоимости дома для завещания

Если профессиональный оценщик недвижимости проводит оценку дома, он взимает определенную плату. В зависимости от местоположения, размера и других факторов, это может стоить от 250 до 450 долларов.

Риэлторы не будут взимать комиссию, так как каждый из них надеется, что вы будете наняты вами для продажи собственности с их помощью.Но по той же причине они могут назвать вам более высокую цену, чем на самом деле стоит недвижимость.

Завещательный процесс

Исполнитель наследства указан в завещании умершего и должен быть одобрен судом. Если исполнитель не назван, суд назначит близкого члена семьи в качестве личного представителя имущества. Если вы действуете в качестве исполнителя наследства, вы несете ответственность за передачу наследства через завещание, пока наследство не будет урегулировано.

Что можно, а что нельзя как исполнителю, прописано в завещании. Узнайте, имеете ли вы право продать дом без подтверждения суда. В таком случае вы можете продать дом через риэлтора или напрямую инвестору.

Если продажа должна быть подтверждена судом, вы не можете принять ставку ниже 90% оценочной стоимости дома. Это предложение должно быть подано в суд. Затем суд откроет дом для процесса завышения ставок. Превышение ставки означает, что конкурирующие покупатели подают постепенно более высокие ставки в течение определенного количества дней.

Право исполнителя завещания о продаже имущества

Если завещание умершего не запрещает продажу, исполнитель наследства имеет право продать дом по своему усмотрению и без судебного подтверждения. Продажа исполнителя не так прозрачна, как аукцион по завещанию. Следовательно, бенефициары недвижимости могут не иметь уверенности в продаже, которую они имеют на аукционе. Но если завещание умершего не запрещает продажу, исполнитель может продать собственность без одобрения всех бенефициаров.

При продаже исполнителя исполнитель принимает решение о запрашиваемой цене, нанимает риэлтора или продает недвижимость инвестору, согласовывает цену покупки и т. Д. Однако это верно до тех пор, пока цена и комиссионные справедливы, и нет участие в мошеннической схеме.

Исполнитель уполномочен принимать решения в интересах всего имущества. Завещание запрещает какое-либо преференциальное отношение к одному бенефициару по сравнению с другим.

Исполнитель, безусловно, может заботиться о наилучших интересах бенефициаров, но он не может отдавать предпочтение одному бенефициару перед другим.

Например, может ли один наследник продать собственность, если другие наследники хотят сохранить ее, но наследник жил с больным родителем и заботился о нем? Даже если он убежден, что у него большая доля, ни один бенефициар не может действовать самостоятельно или диктовать свои предпочтения суду. Так что в данном случае последнее слово остается за исполнителем, который при принятии решения должен учитывать интересы всех наследников.

Исполнительный аукцион

Когда исполнитель имеет право продать дом без подтверждения суда, он может провести публичный аукцион.Этот аукцион часто включает в себя как личную собственность, так и недвижимость. Брошюра аукциона будет называться «Аукцион имущества исполнителя» или что-то подобное. И будет рекламироваться и дом, и другая недвижимость.

Этот тип аукциона не следует путать с аукционом под надзором суда. Под надзором суда торги должны начаться с 90% оценочной стоимости дома. На аукционе исполнителя ставки могут начинаться с любой суммы. И исполнитель вправе принять или отклонить высокую ставку.

Аукцион исполнителя — самый быстрый способ продать завещанный дом. Нанимают аукциониста, и дом продается в назначенную дату аукциона. Аукцион под надзором суда может занять несколько недель из-за процесса завышения ставок.

Успех аукциона исполнителя во многом зависит от степени рекламы. Хорошо разрекламированный аукцион может привлечь заинтересованных покупателей, которые предложат дом по его справедливой рыночной стоимости.

До тех пор, пока аукцион исполнителя правильно выставлен на продажу, это наиболее прозрачный способ продажи дома по завещанию.Несколько покупателей делают ставки на сумму, которую они готовы потратить. И тот, кто предложит самую высокую цену, получает дом.

Может ли исполнитель продать дом до выдачи завещания?

Если дом действительно должен пройти процедуру завещания, он не может быть продан до предоставления завещания. Но пока имущество находится в завещании (имущество с завещанием), с указанным исполнителем, маркетинговый процесс может начаться.

Хотя соблазн ускорить процесс велик, это неразумно. Во-первых, наследодатель должен утвердить любого указанного исполнителя в завещании умершего.Что, если названный исполнитель продал имущество только для того, чтобы позже быть дисквалифицирован наследником в качестве исполнителя имущества? Во-вторых, дом должен пройти экспертизу наследства перед продажей. И это не может произойти до тех пор, пока не будет предоставлено завещание.

Однако исполнитель может продать унаследованный дом после предоставления завещания, но до урегулирования завещания. В сделке с недвижимостью можно завершить все, кроме указания покупателя в документе. Но титульная компания не будет передавать титул новому покупателю до тех пор, пока не будет урегулировано завещание.

Поскольку процесс завещания может занять месяцы или даже годы, продажа дома во время завещания может ускорить процесс.

Сколько времени у исполнителя на продажу дома?

Время, которое исполнитель должен продать дом, варьируется от штата к штату. В некоторых штатах есть ограничение от одного до трех лет. В то время как у других штатов нет предела.

Завещательный процесс в кишечнике

Если у умершего не было завещания (умер без завещания), дом все еще может быть продан во время завещания.Поскольку исполнитель в завещании не указан, суд назначит администратора для продажи имущества. Этот процесс аналогичен процессу получения завещания, но суд обычно выполняет более крупную надзорную роль. Администратор имеет ограниченные полномочия и должен подтверждать любую продажу в суде.

Администратор может нанять агента по недвижимости для продажи собственности, но не может принять предложение менее 90% оценочной стоимости дома. Это предложение затем передается в суд, который откроет предложение для предложения с завышенной ценой (более высокие предложения) на определенный период.

Дом также можно продать с аукциона. Но этот вид аукциона отличается от аукциона Исполнителя двумя способами:

1. Начальная ставка должна составлять не менее 90% оценочной стоимости дома.
2. Аукцион фактически не завершается в день продажи. Как и в случае частной продажи, суд откроет выигравшую заявку на повышение ставки (более высокие предложения) на определенный период.

Может ли управляющий имуществом продать имущество без согласования с бенефициаром?

Поскольку управляющий недвижимым имуществом, оставшимся без завещания, не имеет никакого желания следовать, от него требуется только распределить активы имения среди наследников имения.Управляющий недвижимостью может продавать недвижимость по своему усмотрению. В то время как администратор обязан распределить активы наследства между законными наследниками, администратор не может отдавать предпочтение.

Например, один из наследников мог проживать с умершим в доме умершего. Умерший мог обещать дом этому наследнику, но пренебрегал составлением завещания. Этот наследник может пожелать остаться в доме после того, как завещание будет урегулировано. Но администратор может продать дом, распределяя имущество наследников поровну в соответствии с законами штата.При отсутствии завещания администратор может на законных основаниях игнорировать пожелания бенефициаров и наследников.

Сколько времени длится продажа наследства?

Имущество может оставаться в наследстве от 6 месяцев до десятилетий. Это не хорошие новости, если вы являетесь наследником или бенефициаром унаследованного дома.

Если дом, который вы собираетесь унаследовать, является частью наследственного имения, вы мало что можете сделать, чтобы ускорить процесс. Но если вы одновременно являетесь бенефициаром и исполнителем наследственного имущества, процесс может пойти быстрее.

Самый быстрый вариант — продать дом инвестору в недвижимость на частной продаже. Инвестор купит унаследованный дом КАК ЕСТЬ. Вам не нужно будет расплачиваться с домом по долгам или организовывать необходимый ремонт и ждать его завершения. Инвестор позаботится об этих вопросах после продажи недвижимости. Стоимость всего ремонта будет включена в денежное предложение, которое вы получите за недвижимость, которую вы продаете как есть.

Проблемы, когда двое или более братьев и сестер наследуют дом

Раздел унаследованного имущества между братьями и сестрами может усложнить сделку с недвижимостью.Нет проблем, если все братья и сестры хотят обналичить деньги. Дом продается, и каждый брат или сестра получает свою долю выручки. Но проблемы могут возникнуть, когда один или несколько братьев и сестер хотят сохранить дом.

Если дом все еще находится в процессе завещания, братья и сестры должны договориться о взаимоприемлемом решении. Суды обычно не запрещают бенефициарам и наследникам вести переговоры о взаимоприемлемых условиях. Когда конфликты между ними не могут быть разрешены, исполнитель или администратор продаст имущество.И ни у одного брата или сестры не будет возможности сохранить семью дома.

Могут ли братья и сестры принудительно продать унаследованное имущество?

Процесс завещания предназначен для решения любых проблем между двумя или более братьями и сестрами, которые наследуют дом. Исполнитель / администратор не будет передавать дом через завещание, которое один брат или сестра хочет сохранить, а другой хочет продать, пока они не договорятся о том, что делать. Но что происходит, когда дом сохраняется и разногласия возникают после того, как право собственности было передано более чем одному лицу в результате завещания или другой процедуры?

Например, брат и сестра наследуют семейный дом после смерти матери.На момент смерти брат жил с матерью и ухаживал за ней. Сестра хочет продать дом и потратить деньги на новый бизнес. Но брат не съезжает.

Сестра может договориться о выкупе со своим братом. Он сохраняет право собственности на дом, а она получает денежный эквивалент своей части наследства. Этот выкуп можно структурировать по-разному.

Если брат не может или не хочет выкупить ее, она может подать против него в суд, чтобы получить свою долю наследства — иск о разделе .Если суд постановит продать дом, выручка будет разделена между братьями и сестрами. Этот способ дорог для всех сторон, так как деньги для оплаты судебного процесса обычно берутся из прибыли после продажи дома. Не говоря уже о повреждении семейных отношений, вызванном судебным преследованием членов собственной семьи.

Налоговые последствия при продаже наследственной недвижимости

Облагаются ли налогом деньги от продажи унаследованного дома?

Обратите внимание, что наследование дома может повлечь за собой уплату налога на наследство , если поместье достаточно велико.У каждого штата свой порог, в большинстве штатов он довольно высок — около пары миллионов долларов. Налог на наследство основан на стоимости доходов и имущества, полученного вами от недвижимости. Налог на недвижимость не имеет ничего общего с продажей или хранением дома.

В других штатах существует налог на наследство без порога освобождения. То же самое: вы платите только потому, что унаследовали собственность, а иногда вам нужно продать ее, чтобы иметь возможность заплатить налог.

Продажа недвижимости имеет дополнительные налоговые последствия. Вы не будете облагаться налогом на продажную цену дома. Но вы будете облагаться налогом на основе прироста капитала или потери дома.

Унаследованное имущество может воспользоваться повышенной налоговой базой. Например, 25 лет назад ваши родители заплатили за дом 100 000 долларов. С тех пор они отремонтировали дом еще за 50 000 долларов. Это увеличило их базу до 150 000 долларов. Повышенная базовая ставка составляет не 150 000 долларов, а стоимость имущества на момент смерти оставшегося в живых родителя.На момент смерти вашей матери имущество было оценено в 400 000 долларов. Вы потратили еще 20 000 долларов на обновление дома. Когда вы выставляете дом на продажу, ваша базовая ставка будет составлять 420 000 долларов, а не 150 000 долларов.

Если вы продадите дом за 440 000 долларов, вы должны будете заплатить налог на прирост капитала в размере 20 000 долларов за вычетом любых других вычитаемых расходов. Если вы продадите дом за 415 000 долларов, у вас будет убыток капитала в размере 5 000 долларов, который вы можете вычесть из своего подоходного налога.

Исключение налога на продажу дома

Исключение налога с продажи жилья может повлиять на прирост капитала.Например, вы переезжаете в унаследованный дом. Через 18 месяцев вы решаете его продать. Вы думаете, что он будет продаваться за 450 000 долларов — прибыль 30 000 долларов. И вы хотите избежать этого налога, если это вообще возможно.

Если вы подождете, пока вы не проживете в унаследованном доме в течение двух лет, вы не должны будете платить налог на прирост капитала. Исключение налога с продаж дома освободит вас от налога на прирост капитала, если дом был вашим основным местом жительства более двух лет. Это исключение составляет 250 000 долларов для налогоплательщиков единого налога и 500 000 долларов для тех, кто подает совместную налоговую декларацию.

Как сообщить о продаже унаследованного дома

Если вы унаследовали дом и продали его, вы должны указать любой прирост капитала или убыток в форме федерального подоходного налога. Таблица D является приложением к форме 1040 и используется для отчета о приросте капитала. Прибыль / убыток — это увеличение / уменьшение между ценой унаследованного дома на момент продажи и стоимостью дома на момент наследования.

Как быстро продать унаследованный дом

Процесс завещания может занять месяцы или даже годы.Если дом, унаследованный вами, в настоящее время находится в наследстве, возможно, вы не захотите ждать так долго. Вы можете попросить исполнителя недвижимости или администратора продать дом компании, которая покупает дома. Исполнитель / администратор имеет право продавать недвижимость по своему усмотрению. И они могли решить быстро продать дом инвестору в недвижимость — по запросу бенефициаров. Покупатели дома за наличные покупают недвижимость за наличные. Покупатели дома за наличный расчет покупают недвижимость КАК ЕСТЬ. Это значительно ускорит процесс завещания для всех заинтересованных сторон.

Если на недвижимость уже нет наследства, инвестор в недвижимость может купить дом и быстро получить деньги. Унаследованные дома обычно нуждаются в серьезном ремонте и обновлении. С домашним инвестором вы не делаете никаких ремонтов или обновлений. Они покупают дом КАК ЕСТЬ. Вы получаете деньги быстрее.

Обладая более чем 20-летним опытом в области инвестиций в недвижимость и ремонта, Брайан Роббинс привносит обширные знания и инновационные решения в команду HouseCashin. На протяжении многих лет Брайан участвовал в более чем 300 сделках с доходной недвижимостью в США.Наряду с его страстью к недвижимости Брайан привносит в него глубокое понимание рисков, связанных с недвижимостью, и финансирования.

Сделайте шаг за шагом

Шаг 1. Определите статус родительского имущества

Большинство взрослых детей знают, что однажды они унаследуют дом своих родителей, но очень немногие точно понимают, как этот дом перейдет в их руки. Вы должны знать, какие шаги предприняли ваши родители, чтобы передать вам унаследованное имущество, прежде чем вы сможете даже подумать о продаже дома.

«Скорее всего, на следующей неделе нельзя просто развернуться и просто выставить дом на продажу. Вы должны убедиться, что имеете законное право продать дом », — говорит Зауэр.

В основном есть три способа унаследовать дом от родителей: через процесс завещания, путем передачи по делу о смерти или через живой траст.

Завещание

Многие семьи ошибочно полагают, что унаследовать собственность так же просто, как выслушать официальное прочтение завещания своих родителей.Это может работать в фильмах, но на самом деле недвижимость, унаследованная по завещанию, обычно подлежит долгому и сложному процессу завещания.

И если ваши родители не оставили завещания, то завещание в значительной степени является данностью.

Итак, что такое завещание?

Завещание — это процесс под надзором суда, который контролирует распределение всего имущества ваших родителей, включая продажу дома. Это делается для того, чтобы соответствующие люди получили право и ответственность за имущество, и чтобы долги ваших родителей были выплачены как часть процесса.

Источник: (Финансирование наследства)

Хотя законы о завещании различаются от штата к штату, ожидайте, что сложный процесс займет некоторое время, от нескольких месяцев до года или двух.

В зависимости от законов штата, в котором расположен ваш дом, суды могут играть роль в том, когда и как продается дом во время наследства. Поэтому обязательно проведите исследование о завещании и заручитесь помощью поверенного по наследству.

Передача по смертной казни

Есть один способ передачи права собственности на дом ваших умерших родителей так же легко, как это делается в фильмах: передача права собственности на смертный приговор.

Также известный как договор бенефициара, этот тип документа позволяет вам унаследовать собственность напрямую и немедленно, без временных, хлопот и затрат на завещание. Имея такой документ, вы можете приступить к продаже дома своих родителей, как только будете готовы.

Однако этот тип документа действителен только в определенных штатах. Законы, регулирующие эти действия, тоже меняются от штата к штату.

Например, в некоторых штатах все, что вам нужно, — это заполненный документ о смерти, чтобы избежать завещания.В других штатах ваши родители также должны завещать вам имущество в своем завещании, в противном случае передача по акту смерти становится бессмысленной.

Наконец, несмотря на то, что вы можете избежать завещания с передачей наследства по акту смерти, вам все равно придется платить налоги за дом, если вы унаследуете его таким образом (подробнее об этом позже).

Живое доверие

Гораздо проще продать родительский дом, если вы унаследовали его от живого фонда.

Живой траст — это документ, предназначенный для упрощения управления и наследования всего имущества ваших родителей, включая дом.В документе ваши родители называются попечителями (что позволяет им управлять всеми активами, пока они еще живы), а вы — бенефициаром.

Если вы унаследуете собственность, на которую действует доверительный фонд, вы можете обойтись без завещания, избежать некоторых налогов на наследство, и это заставит вас немедленно продать дом.

Доверие — обычно лучший сценарий, когда наследников несколько.

«Если ваши родители передали свой дом живому фонду, то этот фонд должен определять, какой наследник принимает решения относительно продажи дома», — говорит Макки.

Источник: (Art Lasovsky / Unsplash)

Шаг 2: Определите исполнителя недвижимости и уведомите все заинтересованные стороны

Тот факт, что вы являетесь наследником родительского имущества, не обязательно означает, что вы принимаете решение, когда дело доходит до продажи дома.

«Многие люди знают только то, что они унаследовали собственность, но у них нет информации о том, как работает процесс наследования», — говорит Макки.

«Прежде чем вы сможете продать дом, вам необходимо идентифицировать всех наследников и выяснить, кто из них является указанным исполнителем или личным представителем, который затем уполномочен принимать решения о продаже дома.”

Если волей ваших родителей или судом по наследственным делам назначен личный представитель (или исполнитель, или администратор), то этот человек обычно принимает участие в продаже дома ваших родителей.

Наследники — не единственные лица, заинтересованные в распределении имущества ваших родителей. Если на момент смерти у них были долги, этим кредиторам нужно будет заплатить (см. Шаг 5).

«Это обязанность личного представителя — уведомить кредиторов своих умерших родителей и выплатить эти долги, часто за счет части выручки от продажи дома», — объясняет Макки.

Обычно эта информация уже есть у поверенного по наследству. Однако имеет смысл попросить вашего агента по недвижимости также выполнить поиск по названию. Поиск по названию может найти недействительные приговоры, которые вам нужно будет оспорить и которые вы отклоните перед продажей дома.

Единоличное лицо, принимающее решение, — лучший сценарий при продаже дома в рамках урегулирования наследства с несколькими наследниками.

Однако в некоторых случаях такое лицо, принимающее решения, не назначается (или назначается судом по наследственным делам), что означает, что все наследники будут иметь равное право голоса в том, когда и как продается дом.

Когда все наследники имеют равное право голоса в том, что происходит с домом, это может привести к многолетним судебным баталиям и дорогостоящим гонорарам адвокатам.

Источник: (MissMushroom / Unsplash)

Шаг 3. Урегулирование разногласий по поводу наследования до того, как они станут полноценными спорами

Вам нужно будет устранять потенциальные конфликтные точки как можно раньше, чтобы сэкономить время, деньги и стресс для себя и своих братьев и сестер на протяжении всего процесса продажи дома.

Итак, сядьте вместе и примите решение по всем этим деталям:

• Кто отвечает за подготовку дома к продаже
• Кто финансирует расходы на продажу дома (и будут ли они покрываться за счет имущества)
• Как вы разделите выручку
• Сколько стоит дом
• Кто даст добро принять предложение

Лучше всего перечислить обязанности каждого наследника во время урегулирования наследства и прийти к соглашению о справедливом разделе доходов, даже если они не равны.

Если вы не можете прийти к соглашению, возможно, вам понадобится помощь профессионального посредника.

Шаг 4: Наймите агента, имеющего опыт продажи унаследованных домов

Один из способов избежать споров о наследовании и необходимости в профессиональном посреднике — это нанять агента по недвижимости, который нравится всем наследникам и которому они доверяют. Вы также должны убедиться, что агент имеет опыт продажи завещания или унаследованной собственности.

«Когда вы продаете дом своих родителей, вам нужен агент, который действительно завершил сделку в том же направлении, что и ваша конкретная ситуация», — советует Макки.

Помимо опыта продажи унаследованного дома, Зауэр подчеркивает важность работы с агентом, который проявляет сочувствие и терпение в это сложное время. «Допустим, вы собираете или просматриваете все семейные фотографии, которые хранятся в доме». По ее словам, агент должен терпеливо относиться к тому, что вы переживаете. «Я думаю, что это огромная часть всего этого».

Агент, которого вы нанимаете, также должен проживать в том же городе, где находится дом ваших умерших родителей.

Агент за пределами штата не будет иметь лицензии на продажу недвижимости в штате, где проживают ваши родители, и у них не будет доступа к местному MLS, чтобы получить точные данные о ценах на дом.

Или продать самому: Продажа от собственника (ФСБО)

Большинство домовладельцев предпочитают выставлять свои дома на продажу у агента по недвижимости, но некоторые предпочитают идти по пути «сделай сам». По состоянию на 2020 год Национальная ассоциация риэлторов® (NAR) сообщает, что на долю продаж FSBO приходилось 8% проданных домов.

Если вы испытываете искушение продавать в одиночку, знайте, что вы беретесь за титаническую задачу — задачу, которую трудно выполнить, даже не принимая во внимание потерю одного из родителей.

Как продавец FSBO, вы должны не только навести порядок в доме и организовать ремонт. Вам поручено:

• Правильная оценка дома: Это включает изучение тенденций на рынке района и составление объективного мнения о стоимости дома. Слишком высокая цена может привести к тому, что дом будет оставаться на рынке в течение более длительного периода времени, что заставит покупателей скептически относиться к его состоянию.С другой стороны, слишком низкая цена может привести к тому, что вы примете более низкое предложение, чем если бы вы разместили акции по рыночной стоимости.
• Маркетинг дома: Без помощи агента вы не сможете разместить дом в службе множественных списков (MLS) — базе данных, которую агенты используют для помощи клиентам в покупке и продаже домов. Вы несете ответственность за то, чтобы потенциальные покупатели знали, что дом продается. Примеры маркетинговых задач включают создание и печать листовок, рекламу дома, установку вывески «Продается» и проведение дня открытых дверей.
• Ведение переговоров с покупателем: После получения предложения вам нужно будет обсудить условия, например, какая сторона оплачивает затраты на закрытие сделки и дату расчета.
• Заполнение документов и раскрытие информации: Документы о продаже дома включают договор купли-продажи, юридические раскрытия и закрывающие документы.
• Навигация по процессу условного депонирования и закрытия: В зависимости от условий вашего договора купли-продажи от вас может потребоваться выполнение ряда обязанностей при продаже FSBO.Это может включать организацию проверки дома или на наличие вредителей, а также координацию ремонта с подрядчиками.

И хотя вы можете избежать выплаты комиссионных агенту, продав дом самостоятельно, все же вероятно, что вы не получите столько денег, сколько продавали бы с агентом. По данным НАР, дома ФСБО обычно продаются примерно на 26% дешевле, чем дома, проданные с агентом.

Нужно быстро продать? Получите мгновенное предложение от покупателя за наличные

Если вы хотите продать как можно быстрее, вы можете пропустить подготовительные работы, домашний ремонт и дни открытых дверей, продав свой дом за наличные прямому покупателю.

Прямые покупатели взимают плату за обслуживание в обмен на быструю и надежную продажу, поэтому вы не получите столько денег за дом своих родителей, как если бы вы продали его на рынке с помощью агента. Однако разница может окупиться, если учесть, сколько эмоциональной энергии вы сэкономите в процессе.

Чтобы получить выгодное предложение на приобретение унаследованного дома за наличные, выберите Простую распродажу HomeLight. Мы сделаем вам выгодное предложение за наличные без дополнительных комиссий или сборов.Лучше всего то, что вы можете завершить продажу дома всего за 10 дней.

Источник: (Kelly Sikkema / Unsplash)

Шаг 5. Рассмотрите личные финансы своих родителей

Вместе с родительским домом вы наследуете долг собственности и текущие счета. Если вы не будете в курсе этих финансов, вы можете еще больше усложнить процесс продажи дома.

«Выяснение финансовых показателей дома необходимо решать на раннем этапе», — советует Макки. «Ваш агент может помочь вам узнать, существует ли ипотека, кому она выплачивается и как она выплачивается, например, прямым дебетом, или ваши родители платили ее онлайн или выписывали чек.”

Получите доступ к необходимым финансовым счетам

Если все счета ваших родителей будут оплачиваться автоматически прямым дебетом, вам необходимо убедиться, что на их счету достаточно денег, чтобы покрыть эти расходы до тех пор, пока дом не будет продан.

Для этого вам сначала потребуется доступ к банковским счетам ваших родителей, что может потребовать некоторой работы, если вы еще не являетесь совместным владельцем счета или не указаны в качестве получателя выплаты при наступлении смерти.

Вам также понадобится доступ к ежемесячным счетам ваших родителей, особенно связанным с содержанием дома.Итак, вам нужно будет организовать пересылку писем ваших родителей вам и найти их данные для входа в любые онлайн-аккаунты.

При необходимости выполнить поиск по заголовку

Иногда к дому умерших родителей применяются залоговые права или судебные решения, связанные с недвижимостью, такие как просроченные налоги, кредитная линия для обеспечения собственного капитала или обратная ипотека, и в этом случае вам может потребоваться запустить полный титул поиск, чтобы выявить и решить эти финансовые проблемы.

Подать свидетельство о смерти

Вам также необходимо уведомить кредиторов о смерти ваших родителей, и вам может потребоваться предоставить копию свидетельства (свидетельств) о смерти ваших родителей этим кредиторам, кредитным бюро и администрации социального обеспечения.

Вот основной список счетов и счетов, на которые нужно обращать внимание при сортировке финансовых отчетов родителей:

• Доходные и пенсионные счета (текущие и сберегательные счета, 401K, компакт-диски и т. Д.)
• Записи по личному налогу и налогу на имущество
• Записи о выплатах по ипотеке
• Кредитная линия собственного капитала (HELOC)
• Обратные выписки по ипотеке
• Коммунальные услуги (вода, электричество, канализация и т. Д.)
• Медицинские счета
• Выписки по кредитной карте
• Страховые полисы
• Услуги связи (стационарные, мобильные, интернет, кабельное телевидение и т. Д.))
• Учет расходов на домашние услуги (садовник, домработница, уход на дому и т. Д.)
• Платежные документы ТСЖ

Как только дом будет продан, вы сможете закрыть эти счета и перестать оплачивать счета. До тех пор вам нужно будет продолжать вносить платежи (хотя некоторые услуги, такие как кабельное телевидение и Интернет, вы можете сразу же отказаться).

Шаг 6. Изучите страховой полис дома

Если дом ваших родителей будет пустовать до тех пор, пока его не продадут, вам, возможно, придется изменить полис страхования жилья.

Поскольку пустой дом имеет более высокий риск взлома и вандализма, большинство страховых компаний не будут платить для покрытия этого типа ущерба, если у вас нет полиса страхования вакантного дома. Если вы столкнетесь с полисом страхования жилья, за который родители платили напрямую, немедленно свяжитесь с компанией, чтобы узнать, что вам нужно сделать, чтобы получить полис на свободное жилье, пока дом не будет продан.

Шаг 7: Закрепите дом

Заселение родительского поместья могло занять время, а пустой дом мог стать мишенью для грабителей или вандалов.Помимо обеспечения надлежащей страховки, вы можете подумать о том, чтобы обезопасить собственность перед ее продажей.

Отложите важные документы

Найдите и защитите любые финансовые и юридические документы, включая отчеты об активах и полисы страхования жизни. Эти документы могут быть полезны для урегулирования наследства ваших родителей.

Запереть ценные вещи

Работайте с другими наследниками, чтобы идентифицировать и обезопасить любые ценности. Помните о возможных спорах, документируя, какие предметы вы обнаруживаете и где храните ценные вещи.

Регулярно забирать почту

Переполненный почтовый ящик может привлечь кражу почты и уведомить воров о том, что в доме никого нет. Если вам неудобно часто забирать почту, почтовое отделение может хранить почту до 30 дней. Или вы можете переслать почту на другой адрес.

Поменять замки дверей

С годами доверенные поставщики услуг, друзья и соседи могли получать копии ключей, помогая по дому. Хотя маловероятно, что у держателя ключей злоба, тем не менее вы можете предпочесть ограничить доступ к дому.Если что-то окажется пропавшим или поврежденным, вы узнаете, у кого был доступ к дому.

Проверить, заперты ли двери и окна

Злоумышленники могут рассматривать открытую дверь или окно как открытое приглашение. Помимо проверки замков, установка деревянных дюбелей в каждое окно и направляющую раздвижной двери может быть недорогим сдерживающим фактором.

Настроить камеру видеонаблюдения

Если у вас нет возможности проверять дом в течение длительного времени, установка камеры видеонаблюдения позволит вам контролировать дом удаленно.Вам нужно будет и дальше пользоваться доступом в Интернет, чтобы получать доступ к прямой трансляции отеля при периодической регистрации заезда. Камера видеонаблюдения с обнаружением и записью движения также может уведомить вас о любых нежелательных посетителях.

Шаг 8. Узнайте о налоговых последствиях продажи родительского дома

Правительство ожидает получения части любого дохода, который вы получаете, включая выручку от продажи дома ваших умерших родителей.

«Потенциальные налоговые последствия включают налог на прирост капитала и наследство, которые могут быть огромными.Так что не пытайтесь понять это самостоятельно, — объясняет Макки.

«Ваш агент по недвижимости может указать вам правильное направление в отношении налоговых последствий, однако он не является профессиональным налоговым специалистом. Всегда говорите со своими адвокатами, а также со своим налоговым специалистом, чтобы рассмотреть любые налоговые последствия, прежде чем продавать дом своих родителей ».

Хорошая новость в том, что вы также получите налоговые льготы, которые могут уменьшить или устранить задолженность.

Давайте посмотрим на налоги, которые вступают в силу при продаже унаследованной недвижимости:

Налоги на наследство и наследство

Налог на наследство и налог на наследство — это два схожих налога на унаследованное имущество, которые различаются по способу их выплаты и получению.

По сути, налог на наследство — это федеральный налог на общую стоимость имущества ваших родителей, который должен быть оценен и уплачен до того, как оставшаяся выручка будет распределена между наследниками.

Налог на наследство — это государственный налог, который вы (бенефициар) платите государству с доходов, которые вы унаследовали, после того, как имущество ваших родителей будет урегулировано.

Термины «налог на наследство» и «налог на наследство» иногда используются как синонимы на уровне штата, в зависимости от формулировки законов вашего штата.В настоящее время менее половины всех штатов имеют налог на наследство или наследство.

Однако в Мэриленде есть налог на наследство и наследство на уровне штата.

Налог на прирост капитала

Проще говоря, налог на прирост капитала применяется к разнице в долларовой сумме между покупной ценой дома и его окончательной продажной ценой.

Согласно этому определению, любые деньги, полученные вами от продажи дома своих родителей после их смерти, технически подлежат налогообложению в соответствии с налоговым кодексом на прирост капитала.

К счастью, существует налоговая льгота или лазейка, известная как «повышение базисной ставки», которая может значительно снизить сумму налога на прирост капитала. Повышение базиса устанавливает оценку унаследованного имущества на дату смерти, а не первоначальную покупную цену ваших родителей.

Итак, от вас требуется только уплатить прирост капитала с любых доходов, превышающих дату смерти.

Рассмотрим этот упрощенный пример:

Допустим, дом, который ваши родители купили несколько десятилетий назад за 80 000 долларов, теперь стоит 280 000 долларов.Если ваши родители продадут дом до своей кончины, они должны будут выплатить прирост капитала с этих 200 000 долларов. (Хотя они будут иметь право на освобождение от налога с продажи жилья.)

Однако вы наследуете имущество по этой стоимости 280 000 долларов, а это означает, что вам нужно будет только уплатить прирост капитала с любых доходов, превышающих эту сумму унаследованной стоимости. Итак, если вы продадите дом за 300 000 долларов, вам нужно будет заплатить только прирост капитала на 20 000 долларов. Если вы продадите его за 280 000 долларов, вам не нужно будет платить налог на прирост капитала.

И если вы продадите его с убытком, у вас будет право применить капитальный убыток, при условии, что он был продан по справедливой рыночной стоимости в рамках коммерческой сделки (то есть вы не продали его родственнику по сниженной цене) .

Источник: (Andrew Seaman / Unsplash)

Шаг 9: Раздайте личное имущество родителей

После того, как вы разберетесь с большинством юридических и финансовых вопросов, вам нужно будет пройти и утилизировать содержимое дома ваших родителей, прежде чем вы сможете выставить недвижимость на продажу.

Когда вы продаете собственный дом, этот процесс называется расхламлением. Однако, когда вы продаете дом своих умерших родителей, все становится немного сложнее.

Распределить задолженность наследникам

Во-первых, вам нужно найти и передать любое личное имущество, которое ваши родители завещали другим наследникам.

Итак, если вы личный представитель, вы несете ответственность за доставку фарфорового шкафа 1940-х годов своей сестре и дедушкиных часов своему дяде, если это то, что сказано в завещании.

Примечание: в этом процессе может потребоваться участие суда по наследственным делам, в зависимости от законов вашего штата. Фактически, вам может потребоваться инвентаризация всего имущества для судов, прежде чем вы сможете что-либо раздать.

Если нет поименованного исполнителя или личного представителя, вам и другим наследникам решать, что произойдет с содержимым дома. Это может быть немного сложно, особенно если несколько наследников хотят один и тот же предмет.

Если вы не можете прийти к соглашению, вам может потребоваться привлечь посредника для обработки личной собственности ваших родителей, а также принятия решений о продаже дома.

Расчистить остальную часть дома при продаже поместья

После того, как вы раздадите дорогие билеты и заветные вещи, у вас, скорее всего, останется целый дом. Если ваша семья похожа на большинство семей, вы попадете в стену, где вам просто захочется выбросить все это, чтобы закончить работу.

Однако есть альтернатива, которая может принести вам немного дополнительных денег: продажа недвижимости.

«Вместо того, чтобы выбрасывать вещи, которые ни один из наследников не хочет оставлять себе, другой вариант — продажа поместья.Компании по продаже недвижимости могут организовать продажу невостребованной личной собственности ваших родителей, чтобы вы могли получить немного денег за эти предметы », — объясняет Макки.

«Если наследники не могут позволить себе оплату найма компании по продаже недвижимости, иногда мы можем сделать это через процесс условного депонирования, поэтому в конце вычитаются расходы из выручки».

Продажа недвижимости или аукцион также могут быть вашим лучшим вариантом разрешения споров о личной собственности между спорящими наследниками. Если не удается договориться о том, кто что получит, просто выставьте товар на продажу и позвольте лучшей ставке выиграть.

Шаг 10: Подготовить дом к продаже

После того, как вы опустошили дом, продажа унаследованного дома работает так же, как и любая другая.

Завершите основные домашние приготовления

Вам нужно будет тщательно вымыть дом внутри и снаружи, а затем решить, вкладывать ли деньги в любой необходимый ремонт.

Если никто не обновлял кухню и ванные комнаты с 1980-х годов или раньше, вы можете потратить немного денег на то, чтобы привести в порядок эти области, но только если ваша цель — получить максимальную прибыль для дома.

Подготовка к продаже родительского дома в то время, когда вы все еще оплакиваете, может оставить у вас мало сил, чтобы заняться чем-то большим, чем просто уборка дома и, возможно, перекраска стен.

Возможно, это все, что вам нужно сделать.

Или вы можете продать «как есть»

Продать родительский дом «как есть» и получить за него немного меньше — не обязательно плохо, особенно если продажа по справедливой рыночной стоимости или ниже ее помогает избежать большого налога на прирост капитала.

Кроме того, правила раскрытия информации более мягкие для унаследованной собственности — это потому, что вы никогда не были основным резидентом, поэтому вы не знаете из первых рук о каких-либо проблемах, которые могут возникнуть.

С другой стороны, если вы знаете, что в доме ваших родителей есть серьезные проблемы, устранение которых будет стоить дорого, и вы не раскрываете их, вы можете быть обязаны покрыть эти расходы на ремонт. Вся ваша ответственность зависит от того, как вы унаследовали собственность и продали ли вы ее как полноправный владелец или как личный представитель имущества своих родителей.

Сообщить, произошла ли смерть в доме

« По закону, только случаи смерти, которые привели к снижению стоимости собственности, должны раскрываться во время продажи», — говорит адвокат Коллен А.Кларк оф Шмидт энд Кларк, ТОО. Примеры могут включать широко разрекламированную или насильственную смерть в собственности, которая может создать стигму, которая может повлиять на воспринимаемую покупателем ценность дома.

В некоторых штатах есть особые требования к раскрытию информации о смерти собственности. Например, Калифорния требует, чтобы продавцы сообщали, произошла ли смерть в собственности за последние три года. В других штатах, таких как Аризона и Джорджия, закон специально исключает необходимость раскрытия смерти.Если вы не уверены в требованиях вашего штата к раскрытию информации, проконсультируйтесь со специалистом в области юриспруденции в вашем штате.

Провести предварительную инспекцию

Если вы не уверены в состоянии дома ваших родителей, вы можете пройти предварительный осмотр. Однако вы, возможно, не захотите идти на этот риск, так как вам, скорее всего, придется сообщать о любых проблемах, обнаруженных во время проверки.

Подготовить дом своих родителей к продаже намного сложнее, если ни вы, ни кто-либо из других наследников не живете поблизости.В этой ситуации вдвойне важно нанять местного агента по недвижимости, которому вы можете доверять, чтобы он справился с продажей дома на расстоянии.

Источник: (Andy Dean Photography / Shutterstock)

Шаг 11: Установите прейскурантную цену и продайте дом

Нередко иметь нереалистичные ожидания относительно ценности дома своих родителей с сентиментальностью, затуманивающей суждения каждого, и горем, бросающим всех на эмоциональные американские горки.

Вам нужно позволить рынку диктовать прейскурантную цену дома ваших родителей, а не личное мнение.

Получите CMA, чтобы исключить эмоции из ценообразования

Когда вы будете готовы выставить дом на продажу, ваш агент проведет сравнительный анализ рынка (CMA), который оценит справедливую рыночную стоимость дома на основе цен недавно проданных домов (comps).

Тем не менее, когда вы продаете унаследованное имущество, важны не только суммы вознаграждения.

Взвесьте ваши налоговые обязательства

Когда вы продаете собственный дом, получение прибыли является главным приоритетом.Но когда вы устанавливаете прейскурантную цену на унаследованный дом, вам необходимо учитывать налоговые последствия любой выручки от продажи дома.

В конечном итоге вы можете заработать больше денег, если будете продавать по ценам или чуть меньше, если это поможет вам избежать уплаты налога на прирост капитала.

Продажа по более низкой цене также может сэкономить вам деньги — если это поможет дому продать раньше, чем позже.

Помните, время — деньги

Вы будете тратить деньги на покрытие счетов за дом каждый месяц, когда вы продолжаете владеть домом.Чем раньше вы его продадите, тем меньше вы заплатите за эксплуатационные расходы. И вы не хотите, чтобы покупатели смотрели на темный, неосвещенный дом, потому что вы забыли заплатить энергетической компании.

Часы работают против вас, поэтому чем быстрее вы примете решения и чем более реалистично оцените цену и подготовку, тем лучше вам и вашей семье будет в это напряженное время.

Хотя продажа дома умерших родителей всегда является эмоционально сложным шагом, вы можете упростить процесс, выполнив эти шаги с помощью опытных профессионалов.

Источник изображения заголовка: (rSnapshotPhotos / Shutterstock)

Добавление кого-то в вашу сделку по недвижимости? Знайте риски.

Это твой дом. Возможно, вы захотите добавить еще одного человека — возможно, близкого друга или члена семьи. Это относительно простое действие. И вы имеете на это право.

Тем не менее, будь обязательно учтите непредвиденные последствия. Каким бы благонамеренным ни было ваше желание чтобы привести любимого человека в вашу сделку по недвижимости, передача чревата риски и потенциальные разочарования.Имейте в виду, что:

• Документ, подтверждающий вашу заинтересованность в владении недвижимостью («добавляет кого-то»), имеет юридическую силу, предоставляя этому дополнительному лицу тот же набор прав, на которые вы имеете право.
• Как только передача происходит, ее нельзя отменить, кроме как с согласия другого дополнительного владельца.

Рассмотрим внимательно следите за аспектами.

Смерть и налоги: подводные камни при планировании недвижимости, связанные с добавлением детей в качестве совладельцев

Некоторые домовладельцы спрашивают, могут ли они передать право собственности на недвижимость, чтобы чтобы избежать завещания.Но если вы добавите в заголовок еще одного человека, сохраняя при этом собственные интересы в вашей собственности, титул останется в ведении суда по наследственным делам компетенция.

Между тем, добавив ребенка к своему документу, вы сделали подарок для налоговых целей. На момент написания этого подарка кому-либо, кроме супруга, на сумму более 15000 долларов в течение одного года могут взиматься налоги на дарение и наследство. (IRS предоставляет подробности здесь.)

Кроме того, позже ваш ребенок будет облагаться налогом на прирост капитала при условии, что стоимости недвижимости.И ребенок упустит «повышенную» стоимость основание, которое получит наследник, что обычно сводит на нет потенциальный прирост капитала налоги.

Если вы сдадите имя вашего оставшегося в живых ребенка указано в документе, подтверждающем право проживания, ребенок находится под недееспособность. Дети до 18 лет не могут подписывать переплет контракты в большинстве штатов. Это может непреднамеренно заблокировать собственность. Сказать, например, вашему оставшемуся в живых супругу необходимо продать дом. Суд может должны вмешаться и назначить независимого опекуна для защиты законных интересы.

Ваш Подверженность дома финансовым и юридическим обязательствам

Денежный судебное решение против дополнительного правообладателя может поставить дом под угрозу. An Кредиторы вашего совладельца могут привлечь интерес к вашему дому.

Даже если ты значит передать лишь часть вашего интереса к собственности, вы теряете контроль. Новый совладелец получит полный контроль над этой частью имущество. При определенных обстоятельствах ваш совладелец может иметь право заставить продать дом.

Дело может быть созданы, чтобы включить ограничения на дальнейшие перевозки. Тем не менее, обременяя право собственности на недвижимость, скорее всего, не то, что вы имеете в виду, предлагая любимому человеку интерес к вашей посылке.

Могут случаться и странные вещи. Иногда дарителя умирает совладелец. Затем совладелец оставляет доли в недвижимости еще одной стороне. Это может привести к тому, что человек, проявивший интерес к любимому человеку, застрянет в одном доме с неожиданным новым совладельцем.

Даже в в лучшем случае, все важные дела, которые вы хотите сделать со своей собственностью, будут теперь нужно разрешение другого человека. Опять же, наверное, не то, что вы имели в виду когда вы даете любимому человеку интерес к своему дому.

Мы все жил и учился, и знаю, что отношения с близкими могут измениться со временем. Если ваши отношения с совладельцем испортятся, вы можете перестал делать что-либо серьезное со своим домом, если вы не хотите заниматься судебным делом.По этой причине некоторые домовладельцы, ставившие значительные другие по домашнему документу готовятся на законных основаниях к любым непредвиденным изменениям в настроениях. У них есть подготовка к свадьбе. Отказ от брака определяет, что происходит с активы пары в случае разрыва отношений.

Совместное владение и ипотечные кредиты

Если дома имеет ипотеку, кредитор может потребовать всего правообладатели берут на себя ответственность за ссуду. Это имеет смысл. А лицо, владеющее долей участия, но не имеющее ипотеку, имеет все права собственник недвижимости, без каких-либо финансовых обязательств.

Новый совладельца, возможно, можно добавить в ипотеку. Кредитор должен согласиться на это. Если кредитор позволяет это, ожидайте дополнительных сборов и расходов. Если ваш новый совладелец не является кровным родственником, велика вероятность, что изменение вызовет пункт «подлежащий продаже» (DOS), который требует от вас полностью погасить ипотеку когда вы решили выразить интерес к собственности.

Но скажи свой Дом не имеет ипотеки. В этом случае это может быть безопасность, когда вам нужно зависеть от его стоимости для обратной ипотечной ссуды.Имя другого человека на титул жилья усложнит вашу заявку на получение кредита.

Увеличение эффективность без чрезмерного риска. Рассмотрим:

• Отзывный жилой траст . Вы можете передать свою собственность в доверительное управление от имени другого лица. По закону вы теперь не владеете этой собственностью. Он принадлежит трасту. Если вы все так передаете, все ваше имение освобождается от завещания. Вы можете отозвать доверительное управление, если позже передумаете, кому должна принадлежать собственность.
• Акт передачи о смерти (TOD). Вот способ передать интерес к домашнему документу — пока вы живы. Запишите TOD с помощью регистратора документов вашего округа и будьте уверены, что ваш любимый автоматически станет владельцем вашего дома, когда вы уйдете. Это отзывно. Если ваше государство позволяет это, а дом — ваш единственный крупный актив, документ TOD — отличный способ избежать завещания.

Закон о делах и их записи варьируется в зависимости от штата и округа. Наши форматы соответствуют каждой детали правил каждой юрисдикции.Мы включаем дополнительные формы, необходимые регистратору штата или округа. На сайте Deeds.com мы проводим строгие проверки соответствия и постоянно обновляем наши документы.

Вспомогательные ссылки:
https://www.irs.gov/busshops/small-busshops-self-employed/frequent-asked-questions-on-gift-taxes
https://www.washingtonpost.com/realestate/before -добавление-любимого-к-домашнему-деянию-подумай-крепко-первый / 2013/11/27 / b02538c8-51fc-11e3-9fe0-fd2ca728e67c_story.html
https: // www.chicagotribune.com/news/ct-xpm-2002-03-17-0203160287-story.html
https://money.usnews.com/money/personal-finance/articles/2015/03/27/buying-a- Дома вместе, прежде чем говорить-я-делаю-какие-то-причины-сказать-я-не

.