Выселение из муниципального жилья (ч.3 ст.83 ЖК РФ)
Решение суда по делу о выселении из муниципального (неприватизированного) жилого помещения (квартиры, комнаты) довольно сложно предсказать. На одной чаше весов – право выселяемого на жилище, закрепленное в Конституции. Да и причин, по которым гражданин не проживает по адресу регистрации может быть много. На другой – злоупотребления граждан, длительное время не проживающих по месту регистрации и не несущих расходов по содержанию жилого помещения, но, тем не менее, желающих «застолбить» за собой право проживания в нем, в надежде на участие в приватизации.
Собственно, рабочая норма для выселения одних граждан другими из спорного жилого помещения – ч.3 ст.83 ЖК РФ. Из этой нормы следует, что гражданин, выехавший на другое место жительства из муниципального жилья, утрачивает право пользования этим жильем. Норма лаконичная, а причин для отсутствия по месту регистрации – масса, поэтому Пленум Верховного Суда РФ в постановлении №14 от 02.07.2009г. (п.32) внес существенные уточнения в применение указанной нормы.
В частности, судам надлежит выяснить носит ли выезд выселяемого гражданина постоянный или временный характер, является ли выезд добровольным или вынужденным, не чинились ли препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц и т.п. Отмечу интересный нюанс – в п.32 говорится о «признании утратившим право пользования жилым помещением», то есть, по логике, требование в иске, при ссылке на ч.3 ст.83 ЖК РФ, должно звучать именно так. Однако, в Челябинской области повсеместно используют именно требование о выселении, которое воспринимается как тождественное и никаких возражений у судей не вызывает.
Теперь о трудностях, которые возникают при рассмотрении подобных дел в судах.
Девять из десяти выселяемых по ч.3 ст.83 ЖК РФ будут сопротивляться – то есть, доказывать, что выезд носил временный характер, был связан с конфликтными отношениями с другими жильцами, в жилье остались личные вещи и т.п. Независимо от того, правда это или ложь. Конфликтные отношения/наличие личных вещей очень удобно подтверждать свидетелями (в том числе и лже-). Вообще в таких делах часто опрашиваются свидетели, с обеих сторон, и говорят они прямо противоположные вещи. Если дополнительно выселяемый не может похвастаться иным жильем, приобретенным в собственность, и срок не проживания по месту регистрации довольно небольшой (в пределах нескольких лет), то перспективы его выселения довольно смутны. А если он еще и сможет предъявить несколько квитанций по оплате коммунальных услуг за спорное жилье (оплаченных до подачи иска о выселении в суд) – то перспектив выселить такого гражданина и вовсе почти нет.
Рекомендации истцу по иску о выселении по ч.3 ст.83 ЖК РФ:
— преимущество на стороне выселяемого. Поэтому, нужно объективно оценить перспективу предъявления подобного иска. Одно дело – когда человек «пропал» и не показывается по месту жительства 10 лет. И совсем другое – когда в результате конфликта выселяемый не проживает в квартире всего несколько месяцев.
— не предоставлять суду дополнительных сведений, позволяющих связаться с ответчиком (номер телефона, фактический адрес проживания и т.п.). Поскольку иск о выселении при подаче в суд должен быть направлен по адресу регистрации ответчика (по которому последний не проживает), есть вероятность, что ответчик не будет извещен о суде и не сможет мотивированно возражать против выселения. Правда, скорее всего суд все равно его разыщет, самостоятельно, но облегчать ему работу не стоит.
— не менять замки в жилище после выезда выселяемого (а если и сменили, то стоит подумать, признаваться ли в этом). Смена замков всегда трактуется как препятствие в проживании выехавшему гражданину.
— обеспечить участие в суде свидетелей, формально незаинтересованных в исходе дела (лучший вариант – соседи по подъезду/дому), способных подтвердить, что выселяемый длительное время не проживает по месту регистрации и не имеет там личных вещей. Свидетели также могут подписать акт о не проживании выселяемого по месту регистрации. Помимо акта можно получить и документ от официального лица – рапорт участкового о не проживании зарегистрированных лиц в спорной квартире.
Рекомендации ответчику по иску о выселении по ч.3 ст.83 ЖК РФ:
— Заявить встречный иск о вселении (это обязательно!). Если возражаете против выселения и доступа в квартиру нет (а во время суда в квартиру вас уже не пустят), значит нужно требовать вселения в судебном порядке. Суд получит подтверждение заинтересованности в жилом помещении, а вы- исполнительный лист о вселении в квартиру (в случае успеха).
— Нужно оплачивать коммунальные платежи и сохранять квитанции. Если не проживаете в спорной квартире – хотя бы изредка оплачивайте небольшие суммы. Впоследствии это убедит суд в сохранении интереса в спорном жилом помещении и, возможно, спасет от выселения из него. Насчет того, стоит ли платить коммуналку уже после предъявления иска о выселении (при том, что ранее она не оплачивалась) – вопрос спорный, я считаю, что смысла нет.
— Если причиной выезда действительно послужил конфликт с другими жильцами – не стесняйтесь обращаться в уполномоченные органы, например, в полицию. В дальнейшем это можно будет использовать как письменное доказательство попыток защитить свои права на спорное жилье, хоть и во внесудебном порядке. Также можно направить письмо/телеграмму, с требованием обеспечить доступ в жилое помещение (и сохранить доказательства отправки и текст!). Указанные меры следует принимать до того, как предъявлен иск о выселении. После этого – смысла нет. Суд будет их воспринимать исключительно как защиту своей позиции в суде.
— Свидетели. Лучше соседи. Могут подтвердить тот факт, что в спорном жилье остались личные вещи/наличие конфликта с другими жильцами/попытки вселения во внесудебном порядке/временный характер выезда.
— предоставить доказательства отсутствия иного жилья на праве собственности (справка из Росреестра).
Основания для выселения из муниципальной квартиры
]]>Подборка наиболее важных документов по запросу Основания для выселения из муниципальной квартиры (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Основания для выселения из муниципальной квартиры Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 35 «Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением» ЖК РФ»Суд апелляционной инстанции с выводами суда не согласился, руководствуясь положениями статьи 40 Конституции Российской Федерации, статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениями п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», пришел к выводу, что оснований для выселения Р. в соответствии с действующими положениями жилищного законодательства не имеется, поскольку она вселена в приспособленное для проживания строение на законном основании, невключение ответчика в качестве участника муниципальной программы с целью приобретения субсидии на приобретение жилого помещения не является основанием для выселения из спорного помещения, кроме того, срок реализации программы рассчитан на период до 2030 года, и на момент разрешения спора, не истек.»
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 95 «Назначение жилых помещений маневренного фонда» ЖК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Руководствуясь статьей 95 ЖК РФ и установив, что спорное жилое помещение предоставлено ответчику на состав семьи 2 человека (он, супруга) для временного проживания на период капитального ремонта в муниципальной квартире, которую ответчики занимали по договору социального найма, на основании договора найма жилого помещения маневренного фонда сроком до завершения работ в муниципальной квартире, суд правомерно признал прекращенным договор найма жилого помещения и выселил их без предоставления другого жилого помещения, поскольку приемочной комиссией подписан акт приемки выполненных работ по капитальному ремонту квартиры; ответчиками не было предоставлено доказательств, подтверждающих непригодность муниципальной квартиры после проведения капитального ремонта для постоянного проживания; своими действиями ответчики нарушают права муниципального образования как собственника имущества, а также права граждан, которые имеют право на проживание в жилых помещениях маневренного фонда.Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Основания для выселения из муниципальной квартиры Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Ситуация: Как переселиться из аварийного жилья?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2021)В зависимости от оснований выселения вы имеете право на выкуп у вас аварийного жилья путем заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд с выплатой возмещения за изымаемое помещение либо на заключение договора о предоставлении жилого помещения (ст. 32 ЖК РФ).Нормативные акты: Основания для выселения из муниципальной квартиры
Выселение несовершеннолетнего из муниципального жилья
]]>Подборка наиболее важных документов по запросу Выселение несовершеннолетнего из муниципального жилья (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Выселение несовершеннолетнего из муниципального жилья Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 65 «Осуществление родительских прав» СК РФ
(Р.Б. Касенов)Частично удовлетворяя требования администрации муниципального района к ответчику, действующему за себя и в интересах несовершеннолетнего сына, суд выселил ответчика из занимаемого им жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, взыскал с ответчика госпошлину. При этом суд отказал в удовлетворении требования администрации о признании несовершеннолетнего сына ответчика утратившим права пользования жилым помещением. Как указал суд, по смыслу п. 3 ст. 65 Семейного кодекса РФ, п. 2 ст. 20 ГК РФ несовершеннолетние дети приобретают право на жилую площадь, определяемую им в качестве места жительства соглашением родителей, форма которого законом не установлена. Заключение такого соглашения, одним из доказательств которого является регистрация ребенка в жилом помещении, выступает предпосылкой приобретения ребенком права пользования конкретным жилым помещением, возникающего независимо от факта вселения ребенка в такое жилое помещение, в силу того, что несовершеннолетние дети не имеют возможности самостоятельно реализовать право на вселение. Сам по себе факт непроживания несовершеннолетнего ребенка ответчика в спорном жилом помещении не может служить основанием к удовлетворению исковых требований. Несовершеннолетний был зарегистрирован в установленном законом порядке в спорном жилом помещении по месту жительства своей матери, приобрел право пользования спорным жилым помещением, которое было определено его родителями в качестве его постоянного места жительства.Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Выселение несовершеннолетнего из муниципального жилья
«Семейный статус ребенка: проблемы теории и практики: Монография»
(Летова Н.В.)
(«Проспект», 2018)Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Аничкиной О.И. к Кузнецовой В.А., действующей также в интересах несовершеннолетнего Аничкина В.Д., о признании не приобретшими право пользования жилым помещением и выселении, по встречному иску Кузнецовой В.А. действующей в интересах несовершеннолетнего Аничкина В.Д., к администрации муниципального образования «город Мирный», Аничкиной О.И. о сохранении права пользования жилым помещением, признании незаконным отказа в заключении договора социального найма жилого помещения, возложении обязанности заключить договор социального найма жилого помещения по надзорной жалобе Кузнецовой В.А. действующей в интересах несовершеннолетнего Аничкина В.Д., на решение Мирнинского районного суда Республики Саха (Якутия) от 14 февраля 2011 г. и Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 30 марта 2011 г. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Вопрос: По договоренности с владельцем дома проживаю в муниципальном жилье девять лет, владелец умер. В доме я и моя дочь не зарегистрированы. На данный момент муниципальные власти предупредили о решении по выселению меня и моей несовершеннолетней дочери. Работаю социальным педагогом в бюджетной организации (школе-интернате). Могу ли я оспорить данное решение? Что мне делать? Играет ли роль проживание в доме несовершеннолетнего ребенка?
(«Юрист спешит на помощь», 2014, N 12)Вопрос: По договоренности с владельцем дома проживаю в муниципальном жилье девять лет, владелец умер. В доме я и моя дочь не зарегистрированы. В течение девяти лет в доме мной были заменены деревянные оконные рамы (на пластиковые), отопительный котел, входная дверь, в дом проведена вода, произведена замена электрического счетчика, частично отремонтирована крыша дома, сделан в доме капитальный ремонт одной комнаты и косметический двух других комнат, кухни и коридора. Сделан в доме капитальный санузел. На данный момент муниципальные власти предупредили о решении по выселению меня и моей несовершеннолетней дочери (воспитываю ребенка одна, муж умер). Работаю социальным педагогом в бюджетной организации (школе-интернате). Могу ли я оспорить данное решение? Что мне делать? Играет ли роль проживание в доме несовершеннолетнего ребенка?Нормативные акты: Выселение несовершеннолетнего из муниципального жилья
Судебная практика по выселению из квартиры, решение суда
Процессуальное положение: представитель Ответчика
Гражданское дело № 2-5200/2012
Производство в суде первой инстанции: Останкинский районный суд г. Москвы
Требование нематериального характера
Отказано в удовлетворении иска
Стоимость услуг составила 40 000 Р
ЮК «Nobele» предлагает Вам ознакомиться с судебной практикой по гражданскому делу по иску о выселении из муниципальной квартиры (жилого помещения) и снятии с регистрационного учета.
Обстоятельства дела:
Истец «А» обратилась к Ответчику «Б» с иском о признании утратившей право пользования жилым помещением последней, снятии с регистрационного учета. На момент обращения Ответчика «Б» в нашу юридическую компанию, исковое заявление Истца «А» было только подано, рассмотрение гражданского дела по существу не начиналось.
Из пояснений Ответчика «Б» стало известно, что она является родной внучкой Истца «А», с которой она зарегистрирована и проживает в спорной муниципальной квартире. В квартире также был зарегистрирован и проживал родной отец Ответчика «Б». Семейные отношения в семье носили неуступчивый и конфликтный характер.
Позиция Истца «А» состояла в том, что по ее мнению Ответчик «Б» не проживала в спорной муниципальной квартире, добровольно выехала на иное место жительство, в квартиру, расположенную в Московской области, по месту жительства родной матери Ответчика «Б». Кроме того, Ответчик «Б» не оплачивает коммунальные и эксплуатационные платежи.
Наша позиция:
Позиция нашего юриста по жилищным вопросам и делам по защите законных интересов Ответчика «Б» с момента подачи искового заявления и до момента вынесения Останкинским районным судом г. Москвы решения сводилась к тому, что Истцом «А» не было представлено доказательств в обоснование своих исковых требований и как следствие — отсутствием оснований для удовлетворения исковых требований Истца «А». В свою очередь, нами был доказан факт проживания Ответчика «Б» в спорной муниципальной квартире, несению Ответчиком «Б» обязательств по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг и иных существенных обстоятельств по делу.
Решение Останкинского районного суда г. Москвы:
В удовлетворении исковых требований Истца «А» к Ответчику «Б» о признании утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, отказано в полном объеме.
Суд апелляционной инстанции:
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда.
Вынесено определение:
Решение Останкинского районного суда г. Москвы оставлено без изменения, апелляционная жалоба, без удовлетворения.
Записаться на прием в юридическую компанию «Nobele» можно по телефону: +7 (495) 741-84-78 или по e-mail: [email protected]
С уважением, ЮК «Nobele».
ВС объяснил, можно ли выселить из квартиры конфликтных родственников — Верховный Суд Российской Федерации
Верховный суд РФ рассмотрел дело родственников, получивших право проживать в двухкомнатной квартире по договору социального найма, но имеющих конфликтные отношения, в результате чего часть членов семьи вынуждена была обосноваться в другом месте. Тогда единственный реальный житель попросил суд признать, что 6 его родственников, в том числе и несовершеннолетние дети, утратили право пользования жилым помещением. На это требование был подан встречный иск о вселении и возложении обязанности не чинить препятствий в пользовании жилым помещением.
Суды трёх инстанций первоначальные исковые требования удовлетворили, а в удовлетворении встречных исковых требований отказали.
Суд первой инстанции исходил из того, что ответчики по первоначальному иску в спорную квартиру не вселялись, в ней не проживали, расходов на ее содержание не несли, проживают со своими семьями по другим адресам.
Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с этими выводами, однако ВС счел их ошибочными.
Юридически значимые факты
Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечёт за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма (статья 71 ЖК).
ВС отмечает, что юридически значимым по спорам о признании утраты право пользования жилым помещением по договору соцнайма вследствие постоянного отсутствия жильцов «является установление того обстоятельства, по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг».
Намерение же гражданина отказаться от пользования жилым помещением может подтверждаться различными доказательствами, «в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения», указывает ВС.
Без произвола
ВС также подчеркивает, что суд обязан исследовать по существу все фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, а выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости (статьи 67, 71, 195 — 198 ГПК).
Оценка доказательств и отражение ее результатов в судебном решении являются проявлением дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, что, однако, не предполагает возможности оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом, указывает ВС.
Он считает, что приведенные обстоятельства, с которыми законодатель связывает возможность признания гражданина утратившим право пользования жилым помещением, применительно к настоящему делу судом хоть и устанавливались, но не получили надлежащей оценки при разрешении спора.
«Удовлетворяя исковые требования о признании ответчиков утратившими право пользования спорным жилым помещением, суды сослались на их добровольный выезд из квартиры в другое место жительства. Однако судами не были приняты во внимание доводы ответчиков о наличии длительных конфликтных отношений с истцом по первоначальному иску, который препятствовал им в проживании в спорной квартире», — удивляется ВС. Между тем эти доводы ответчиков подтверждаются показаниями свидетелей.
Судами, кроме того, не учтено, что ответчики по первоначальному иску не проживают в спорной квартире непродолжительное время, при этом ссылаются на то, что их непроживание носит временный и вынужденный характер ввиду невозможности пользоваться двухкомнатной квартирой несколькими разными семьями, состоящими из непрямых родственников. От своих прав пользования жилым помещением никто из них не отказывался, они несколько раз предпринимали попытки вселения и проживания, однако выезжали через непродолжительное время из квартиры ввиду конфликтов с истцом, говорится в материалах дела.
Суд также не принял во внимание позицию местной администрации, которая поддержала в споре ответчиков.
Таким образом, у суда не имелось оснований для вывода о добровольном выезде ответчиков из спорного жилого помещения и применении к возникшим отношениям статьи 83 Жилищного кодекса, считает ВС.
Права несовершеннолетних
ВС напоминает, что в деле были затронуты права нескольких детей, которым прекратили регистрацию в спорной квартире из-за того, что их родителей лишили права пользования жилыми помещениями.
Однако данное решение идёт в разрез с нормами Конституции РФ и положениями Конвенции ООН «О правах ребенка»: материнство и детство, а также семья находятся под защитой государства, во всех действиях в отношении детей первоочередное внимание уделяется наилучшему обеспечению интересов ребенка.
При этом по смыслу законодательных норм (пункт 2 статьи 20 ГК и части 2 и 3 статьи 69 ЖК) несовершеннолетние дети приобретают право на жилую площадь, определяемую им в качестве места жительства соглашением родителей, форма которого законом не установлена. Заключение такого соглашения, одним из доказательств которого является регистрация ребенка в жилом помещении, выступает предпосылкой приобретения ребенком права пользования конкретным жилым помещением, возникающего независимо от факта вселения ребенка в такое жилое помещение, отмечает ВС.
При рассмотрении дела суды не учли, что дети приобрели право пользования спорным жилым помещением в качестве членов семьи своих родителей, но в силу возраста лишены возможности самостоятельно реализовать свои жилищные права. Судами также не установлено, что дети приобрели право пользования каким-либо иным жилым помещением, в связи с чем выводы о производности прав несовершеннолетних от прав их законных представителей являются ошибочными, подчеркивает ВС.
В связи с чем Судебная коллегия определила отменить решения апелляционной и кассационной инстанций и направить дело на новое апелляционное рассмотрение.
Алиса Фокс
| 384873 | Решение суда о выселении Полищук А.В. обратился с исковыми требованиями к Полищук О.В. о выселении, о взыскании судебных издержек, в обоснование которых указал, что Полищук А.В. является собственником трехкомнатной квартиры, назначение: жилое, площадь 133,8 кв.м., этаж 1-… Суд: Октябрьский | Октябрьский | Решение |
| 384277 | Решение суда о признании прекратившим права пользования жилым помещением, выселении Бойков Н.В. обратился в суд с иском к Сашенко И.Н. о признании прекратившим права пользования жилым помещением, выселении.В обоснование заявленных требований истец указал, что является сособственником , расположенной по адресу: г. Краснодар, Карас… Суд: Советский | Советский | Решение |
| 384265 | Решение суда о признании прекратившим право пользования жилым помещением и выселении ФИО8 обратилась в суд с требованиями к ответчику о признании прекратившим право пользования жилым помещением – квартирой № по и выселении.В обоснование иска указала, что она является собственником квартиры. Ответчик, ее бывший муж. Квартиру она пр… Суд: Советский | Советский | Решение |
| 384162 | Решение суда о признании утратившим право пользования жилым помещением и выселении Истец обратился к ответчикам с иском о признании лица прекратившим право пользования жилым помещением и выселении. Требования мотивированы тем, что ответчики являются бывшими членами истца. На данный момент отношения прекращены. Сейчас возникли ко… Суд: Прикубанский | Прикубанский | Решение |
| 383280 | Решение суда о признании прекратившими права собственности жилым помещением, признании утратившими права пользования жилым помещением, признании права муниципальной собственности, выселении из жилого помещения Представитель администрации г.Перми обратился в суд с исковыми требованиями о прекращении права собственности Можаева А.Ю. на комнату общей площадью 24,6 кв.м. в трехкомнатной квартире по адресу: , признании Можаева А.Ю. и Можаевой А.А. утратившим… Суд: Орджоникид. | Орджоникид. | Решение |
| 383260 | Решение суда о выселении, снятии с регистрационного учета Истец Плотникова О.Г. обратилась в суд с исковыми требованиями о выселении Коротаевой Л.И. из жилого помещения по адресу: , снятии отвечтика с регистрационного учета по указанному адресу.В обоснование заявленных требований истец указала, что 30.05… Суд: Орджоникид. | Орджоникид. | Решение |
| 383157 | Решение суда о признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении Барышникова Н.И. обратилась в Индустриальный районный суд г. Перми с иском о признании Барышникова В.Л. утратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: , выселении и снятии ответчика с регистрационного учета по указанному а… Суд: Индустриальный | Индустриальный | Решение |
| 383121 | Решение суда о признании договора дарения недействительным и выселении Истец Денисов В.М. обратился в суд с иском к Вологдиной А.П., Вологдиной Е.М., Вологдину П.В. и Вологдину П.П. о признании недействительным договора дарения квартиры, выселении их из жилого помещения и снятии с регистрационного учета, мотивируя св… Суд: Кировский | Кировский | Отказано |
| 382896 | Решение суда об изъятии имущества для государственных нужд с возмещением, прекращении права собственности, выселении и снятии с регистрационного учета, признании права государственной собственности Муниципальное образование Х обратилось в суд с вышеуказанным иском, мотивируя требования тем, что ответчики Артемьева Н.П., Каев А.П., Каев П.З., Каев В.З. являются сособственниками Х, расположенной в стр. 1 по адресу: Х, общей площадью 37,1 кв.м…. Суд: Октябрьский | Октябрьский | Решение |
| 382706 | Решение суда о признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета Федорова С.А. обратилась в суд с иском о признании Минакова М.И. утратившим право пользования жилым помещением по адресу: — 166, выселении и снятии его с регистрационного учета по указанному адресу.В обоснование иска указано, что истец на основани… Суд: Калининский | Калининский | Отказано |
| 381796 | Решение суда о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета Истец Шаповалова Н.А. обратилась в суд с вышеуказанным иском к ответчику, указав, что на основании договора дарения от дд.мм.гггг, она является собственником жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: , сто подтверждается выпиской из ЕГ… Суд: Промышленный | Промышленный | Решение |
| 381752 | Решение суда о признании утратившими права пользования, выселении и снятии с регистрационного учета Быков С.А. обратился в суд с указанным иском, указав, что ему на праве собственности принадлежит жилой дом, расположенный по адресу: адрес. кроме истца по данному адресу зарегистрированы его бывшая супруга Быкова Е.Б. и ее дочь Неценко Н.Б., Быков… Суд: Октябрьский | Октябрьский | Решение |
| 381419 | Решение суда о выселении Долганов К.В. обратился в суд с иском к Долгановой С.Е. указывая, что на основании договора дарения от 12.07.2010 года является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: . В указанном жилом помещении зарегистрирована и проживает ег… Суд: Центральный | Центральный | Решение |
| 381025 | Решение суда о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета Лоиков А.М., Лоикова Н.Э. обратились в суд с иском к Займидинову С.Н. о признании его утратившим право пользования жилым помещением по адресу: , и снятии ответчика с регистрационного учета по адресу: , ссылаясь в обосновании своих требований на то… Суд: Тракторозавод. | Тракторозавод. | Решение |
| 380286 | Решение суда о признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, взыскании судебных расходов Романова Е.В. обратилась в суд с иском к Вороному А.В. о признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, взыскании судебных расходов. В обсонование заявления указала, что она является собственни… Суд: Ленинский | Ленинский | Отказано |
| 380032 | Решение суда о выселении Терентьев В.А. обратился в суд с иском к Терентьевой Г.В., в котором просил выселить Терентьеву Галину Викторовну дд.мм.гггг г.р. из .В обоснование заявленных требований истец указал, что он и Козина Людмила Александровна являются сособственниками… Суд: Калининский | Калининский | Решение |
| 379991 | Решение суда о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» обратилось в суд с иском к Краевой Наталье Анатольевне, Краеву Виктору Викторовичу, в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Краевой Виктории Викторовны, Краевой Ульяны Викторовны о признании утр… Суд: Калининский | Калининский | Решение |
| 379791 | Решение суда о признании утратившим право пользования жилым помещением и выселении Истец обратился в суд к ответчику с вышеупомянутым иском. В обоснование указал. что дд.мм.гггг между ОАО АКБ «ФИО1» в лице Екатеринбургского филиала ОАО АКБ «ФИО1» и ФИО2 был заключен кредитный договор № ******, в соответствии с которым истец пред… Суд: Октябрьский | Октябрьский | Решение |
| 379504 | Решение суда о выселении из жилого помещения Шипицын В.Л. обратился в суд с иском к Бондаренко А.В. о выселении из жилого помещения по адресу: комиссаров , без предоставления другого жилого помещения.В обоснование заявленных требований указано, что Шипицын В.Л. является со… Суд: Орджоникид. | Орджоникид. | Решение |
| 378578 | Решение суда о выселении Банк ВТБ 24 (ПАО) обратился в суд с иском к Семенниковой Е.А. о выселении из жилого помещения по адресу: …, взыскании судебных расходов в размере … Иск обоснован тем, что решением Ленинского районного суда г.Кемерово от **.**,**, вступившим в … Суд: Ленинский | Ленинский | Решение |
За что суд может выселить из квартиры — Российская газета
Свежая тенденция судебной практики: суды стали гораздо смелее выселять граждан из квартир за вопиющую антисанитарию или долги по ЖКХ. По данным Судебного департамента при Верховном суде России, за полгода суды вынесли 8,6 тысячи решений о выселении граждан.
Свежий пример: буквально на днях в Новосибирске судебные приставы выставили гражданина, занимавшегося буквально коллекционированием мусора. Иногда в доме заводятся такие замечательные соседи, которые превращают свои квартиры в клоаку. В какой-то момент антисанитария перестает быть их личным делом, так как запахи и тараканы начинают активно осваивать весь дом.
В данном случае, как рассказывают судебные приставы, жилец не просто не убирал за собой. Он приносил мусор домой из урн и контейнеров.
«Администрацией Кировского района г. Новосибирска в адрес гражданина направлялось предупреждение об устранении нарушений и приведении квартиры в надлежащее состояние, однако мужчина проигнорировал данные требования, — рассказывают в Федеральной службе судебных приставов. — В результате районная администрация обратилась в суд с иском о выселении данного гражданина».
Когда судебный пристав пришел к гражданину и вручил уведомление о выселении, мужчина не скрывал возмущения. Больше всего, как ни странно, он беспокоился о сохранности своих вещей.
«Гражданину был дан срок для вывоза имущества, по истечении которого установлено, что квартиру он покинул, однако весь мусор так и остался в помещении, рассказывают в службе судебных приставов. — Решение суда о выселении гражданина исполнено. Районная администрация решает вопрос о вывозе мусора из захламленной квартиры».
Надо понимать: инициаторами таких дел являются прежде всего соседи антисанитарных граждан. Именно они, а не чиновники, начинают борьбу за чистоту дома.
Десять лет назад всероссийской сенсацией стало решение суда в Свердловской области: в городе Первоуральске был выселен из квартиры диджей, измучивший соседей громкой музыкой.
Многих людей решение воодушевило. «Наконец-то! Неужели можно будет найти управу? У меня тоже есть такой сосед и он всех достал», — говорили одни. Другие сомневались. Мол, слишком много нюансов, так что дело скорее всего останется единичным. Третьи возмущались: неужели можно выселить кого угодно, а как же железное право собственности? Прошло время, и подобные дела становятся обыденностью. По данным Судебного департамента, 1,9 тысячи решений о выселении было принято в отношении граждан, живущих в муниципальном жилье. 6,7 тысячи решений о выселении касаются владельцев квартир. В таком случае жилье продается, деньги возвращаются собственникам.
По словам адвоката Галины Пономаренко, выселение человека является самой крайней мерой, применяемой судами.
«Принятию судами такого решения предшествует всесторонняя оценка тяжести поведения выселяемого лица», — говорит Галина Пономаренко.
Она поясняет, что выселить могут за постоянно повторяющиеся действия по нарушению прав соседей, например, антисанитарию, громкое прослушивание музыки и т.п. Если люди живут в муниципальном жилье, то их кроме всего прочего могут выселить еще и за долги по ЖКХ. Правда, в таком случае на улицу не выбрасывают, а предоставляют другое жилье, меньшее по площади.
Судя по статистике, из всех рассмотренных дел о выселении удовлетворено 84 процента исков. В остальных был отказ. При этом еще 1,4 тысячи дел были прекращены, их надо прибавить к числу тех, когда в выселении было отказано. Так что суды действительно не рубят с плеча.
Например, в городе Усинске Республики Коми суд отказался выселить по иску соседей из муниципального жилья семью М., собравшую, кажется, все возможные нарушения. Во-первых, на них жаловались за ночной шум, музыку, мат, драки. Во-вторых, грязь. Соседи в суде рассказали, что клопы из нехорошей квартиры постоянно перелезали к ним через розетку. Экспертиза подтвердила: клопы и вправду живут в квартире ответчиков.
«Обои в коридоре и комнатах старые, грязные, во многих местах отошли от стен, в помещении имеется неприятный затхлый запах» — так описали квартиру эксперты. Кроме того, там много хлама. В-третьих, жильцы накопили долги по ЖКХ. Однако суд не увидел доказательств, что жильцов неоднократно предупреждали о необходимости устранить нарушения и предупреждения не действовали. Клопов же потравили пока шло судебное разбирательство. Что же касается долгов за коммуналку, то здесь иск должны были подавать местные власти, и они же должны позаботиться о другом жилье. Так что семья М. получила второй шанс.
Суды приняли 8,6 тысячи решений о выселении граждан, удовлетворено 84 процента таких исков
Вряд ли соседи могут назвать это хеппи-эндом. Тем не менее, если нарушители не исправятся, к вопросу, как говорят юристы, можно будет вернуться. Важный урок дела: процедура выселения непростая, надо соблюсти массу условий и прежде всего — доказать, что отвратительный жилец неисправим. Эксперты подчеркивают, именно какие-то нарушения процедуры часто становятся основанием для отказа в иске о выселении. Поэтому страдающие соседи должны запастись терпением и шаг за шагом пройти все формальности: предупредить, зафиксировать, перенервничать из-за того, что ничего не изменилось, опять зафиксировать и так далее.
Например, в Мурманске в начале ноября выселили женщину, превратившую квартиру в грязный притон. Как рассказывают соседи, весь процесс занял около десяти лет. За это время много юридической воды утекло, но теперь квартира свободна. А жилице подыскали социальный приют. Это благотворительная организация, жить можно бесплатно, но пить и дебоширить нельзя.
Постановление суда Филадельфии изменяет правила выселения
Арендодатели в Филадельфии не могут подать заявление о выселении, не обратившись сначала за помощью в аренде жилья и не пройдя программу замены выселения на основании нового постановления суда. Беспрецедентный приказ, изданный поздно вечером в среду после месяцев упорных переговоров между защитниками арендаторов и домовладельцами, вступил в силу в четверг.
Клаудия Эйкен — директор жилищной инициативы в Пенсильвании. Она изучила 15 городов по всей стране, которые с начала пандемии внедрили программы экстренной помощи в аренде жилья.
«Филадельфия выделяется тем, что в ней говорится, что вам нужно подать заявление на получение помощи в аренде, прежде чем вы сможете выселить, а я этого раньше не видела», — сказала она.
Хелен Тренажерный зал, член совета, внесший в законопроект, который сделал возможной программу альтернативного выселения в прошлом году, гордится тем, что Филадельфия является одной из первых, кто установил связь между арендной помощью, программой диверсии и судебной системой.
«Мы показываем, что можем преобразовать систему», — сказал Гим. «Почему мы вообще должны начинать с выселения? Нет никаких причин.”
Программа альтернативного выселения привела к соглашению или продолжению посредничества для большинства арендаторов и домовладельцев, которые прошли этот процесс в первые три месяца, согласно записям программы. При поддержке городского совета эта инициатива обеспечила финансирование до августа 2022 года, что сделало ее программой, которая выйдет за рамки пандемии.
Последняя версия программы помощи в арендеPhiladelphia позволяет арендодателям подавать заявки от имени арендаторов с их согласия, что ранее было недоступно.Городской портал только что открылся для домовладельцев, и чиновники получили 97 миллионов долларов из федерального бюджета, которые они потратят на программу. По словам городских властей, арендаторы также могут подать заявку самостоятельно при запуске онлайн-портала для арендаторов, что должно произойти через несколько дней.
Что для меня означает этот новый заказ?
Ваш домовладелец не может подать заявление о выселении по делу о неуплате, если он сначала не обратится за помощью в аренде из города, а затем не подождет 45 дней. Когда домовладелец обращается за помощью в аренде, он автоматически включается в программу альтернативного выселения.
Идея состоит в том, что в течение этого 45-дневного периода ожидания домовладелец и арендатор уже прошли программу альтернативного выселения и / или получили помощь в аренде.
Если арендатор может доказать, что его домовладелец не добивался оказания помощи в аренде или выселения своевременно и добросовестно, у него есть законная защита от выселения.
Этот приказ защищает арендаторов до 16 мая, когда срок его действия истекает.
Почему 16 мая? Разве запрет CDC на выселение действует до 30 июня?
Да.После 16 мая суды по умолчанию примут решение CDC, которое по-прежнему предоставит вам некоторую защиту, но не такую большую.
Согласно приказу CDC, запрещающему выселение за неуплату, арендатор должен подписать декларацию, в которой говорится следующее:
- Пытались получить помощь в аренде
- Их доход составляет 99 000 долларов или меньше — 198 000 долларов или меньше для пар —
- Они не могут позволить себе платить за квартиру, несмотря на попытки, и рискуют остаться без крова.
CDC также защищает арендаторов от выселения за неуплату только в том случае, если арендатор подписал заявление о защите от выселения CDC и отправил его домовладельцу.
Арендаторам рекомендуется сделать копию и сохранить доказательство того, что декларация была отправлена.
Напротив, муниципальные суды Филадельфии имеют более широкую защиту от локаута при рассмотрении дел по месту жительства.
Неуплата арендной платы | Библиотека народного права Мэриленда
Если арендатор не платит арендную плату, домовладелец может обратиться в суд за разрешением выселить арендатора. Эта процедура выселения называется «выселение без надлежащего судебного разбирательства». Дела о выселении подаются и рассматриваются в районном суде округа, в котором находится недвижимость.
Эти законы применяются на всей территории штата Мэриленд. В штате Мэриленд некоторые округа и муниципалитеты вносят небольшие изменения в законы штата. Не забудьте ознакомиться с местным жилищным законодательством.
Тем на странице:
Порядок выселения
Если арендатор не платит причитающуюся квартплату, домовладелец может подать письменную жалобу в Окружной суд с просьбой вернуть недвижимость во владение на сумму причитающейся арендной платы и судебные издержки. Арендодатель должен иметь действующую лицензию на ведение деятельности, если того требует округ и / или муниципалитет, чтобы использовать процедуры суммарного выселения.
Требование уведомления — Перед подачей жалобы о неуплате арендной платы в районный суд домовладелец должен предоставить арендатору письменное уведомление о намерении арендодателя подать жалобу. Это уведомление предусматривает, что у арендатора есть 10 дней после получения уведомления для оплаты причитающейся арендной платы.
Прочтите закон: Md. Code, Real Property § 8-401
Прочтите дело: McDaniel v. Baranowski, 419 Md. 560 (Апелляционный суд, 2011)
Затем суд выдает «повестку».«Шериф уведомит арендатора, отправив повестку и жалобу на имущество, а также отправив документы арендатору по почте. В повестке говорится, что арендатор должен предстать перед судьей районного суда на судебном заседании. Судебный процесс состоится на пятый день после арендодатель подает жалобу. Арендатор должен будет «ответить» на жалобу арендодателя, чтобы «указать причину», почему требование арендодателя о возврате собственности не должно быть удовлетворено.
По запросу шериф также должен лично вручить повестку арендатору, субарендатору или другому лицу, фактически владеющему недвижимостью.Если ни одно из этих лиц не может быть обнаружено на участке, шериф может повесить копию повестки на видном месте на участке. Этот метод обслуживания достаточен только для того, чтобы арендодатель получил решение по умолчанию в отношении арендатора за владение помещением и судебные издержки, а не в отношении суммы причитающейся арендной платы. Арендатора необходимо лично обслужить для обоснования любого решения относительно причитающейся арендной платы.
Судья имеет право отложить рассмотрение дела на 1 день, чтобы позволить арендатору или домовладельцу получить необходимых свидетелей, или на более длительный срок, если обе стороны согласны.
Прочтите закон: Md. Code, Real Property § 8-401
Представительство на слушаниях по аренде
Обычно в суде кого-либо может представлять только адвокат. Что касается действий, обсуждаемых в этой статье (исключение в судебном порядке в Окружном суде), существуют другие варианты действий для домовладельцев и арендаторов.
Арендодатели
Арендодатель может выбрать, чтобы его представлял не юрист в иске об освобождении или условном депонировании арендной платы в Окружном суде. Арендодателям свойственно то, что их агенты по недвижимости представляют их в таких действиях.
Арендаторы
Арендаторы могут выбрать, чтобы их представлял не юрист в процедурах условного депонирования арендной платы или упрощенного высылки в Окружном суде, если это лицо
- студент юридического факультета, практикующий по программе клинического права в аккредитованной юридической школе под судебным надзором преподавателя; или
- сотрудник определенных типов некоммерческих организаций, который прошел обучение и находится под надзором юриста.
Прочтите закон: Кодекс штата Мэриленд, Деловые занятия и профессии § 10-206
Решение в пользу арендодателя
Если домовладелец выигрывает дело, суд предписывает арендатору покинуть собственность в течение 4 дней.Если арендатор не выехал в установленный срок, арендодатель может потребовать, чтобы суд выдал «ордер на реституцию», предписывающий шерифу разрешить арендодателю вернуть собственность во владение и вывезти вещи арендатора из помещения. При выселении должен присутствовать шериф.
Если домовладелец не потребует ордера на реституцию в течение 60 дней с даты вынесения судебного решения (или с даты истечения срока приостановки исполнения), решение о владении теряет силу.Если домовладелец не реализует ордер на реституцию в течение 60 дней с даты выдачи ордера, решение о владении теряет силу.
Прочтите закон: Md. Code, Real Property § 8-401
Продление срока выезда из помещения
Судья может продлить срок сдачи помещения максимум на 15 дней после суда, если он получит справку, подписанную врачом, в которой говорится, что сдача помещения в течение 4-дневного периода может поставить под угрозу здоровье или жизнь человека. арендатор или другой арендатор.
В случае «экстремальных погодных условий» административный судья местного районного суда может отложить запланированное выселение за неуплату арендной платы со дня на день. Когда погода позволит возобновить выселение, отложенное выселение будет иметь приоритет и должно быть завершено в течение 3 дней после прекращения суровой погоды.
Прочтите закон: Md. Code, Real Property § 8-401
Апелляции
Арендатор или домовладелец могут обжаловать решение суда в окружном суде в течение 4 дней после его выдачи.Если арендатор подает апелляцию, он должен будет внести залог с 1 или несколькими поручителями, которые являются владельцами достаточной собственности в Мэриленде, с условием, что он будет старательно рассматривать апелляцию и выплатить любое судебное решение, включая любые дополнительные убытки, понесенные по причине апелляции.
Прочтите закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-401 (f)
Право арендатора оставаться в собственности путем выплаты причитающейся суммы
В случае произвольного выселения (выселения) за неуплату арендной платы, когда арендодатель получает решение, разрешающее арендодателю вернуть арендованное помещение во владение, арендатор имеет право остаться в арендованном помещении, предоставив наличные деньги, заверенный чек или деньги. приказ домовладельцу или его агенту покрыть всю просроченную арендную плату и штрафы за просрочку платежа, а также установленные судом расходы и сборы в любое время до фактического исполнения постановления о выселении.Это называется «право на искупление».
Однако право арендатора на выкуп (т.е. право остановить выселение) недоступно, если 3 (4 в Балтимор-Сити) или более судебных решений о владении причитающейся и невыплаченной арендной платой были вынесены против арендатора за 12 месяцев до начала. ожидающего решения о выселении.
Прочтите закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-401 (e)
Арендодатель — Арендаторы
Чтобы снять арендатора (-ов) с арендуемой собственности, домовладелец может подать в канцелярию заявление о принудительном въезде и задержании.В первой части принудительного въезда и действий задержанного (выселение) магистрат определяет, кто имеет право владеть имуществом (домовладелец или арендатор) и должен ли суд выдавать судебный приказ о реституции. В другой части действий о принудительном проникновении и задержании (вторая причина) магистрат определяет, имеет ли домовладелец право на взыскание убытков с арендатора (-ов), и если да, то сколько в денежном эквиваленте. Слушания о выселении проводятся утром в понедельник, вторник, четверг и пятницу в комнате 715 Центра правосудия Стаббса.Слушания по второй причине, когда это необходимо, обычно проводятся после того, как арендатор (-ы) покидает арендуемую собственность. Судьи слушают вторые дела с понедельника по четверг во второй половине дня в комнате 715 Центра правосудия Стаббса.
Арендатор (-ы), который считает, что его или ее арендодатель не соблюдает законы штата или условия договора аренды, может после надлежащего уведомления арендодателя о предполагаемой проблеме (-ах) подать заявление об условном депонировании арендной платы в офисе секретаря. . После подачи иска об условном депонировании арендной платы арендатор (-ы) платит арендную плату суду, а не арендодателю, пока дело не будет разрешено.В случае условного депонирования арендной платы сумма арендной платы может быть уменьшена, и домовладелец может попросить суд освободить часть арендной платы для ремонта. Судьи слушают дела об условном депонировании арендной платы в комнате 715 Центра правосудия Стаббса.
Помощь в аренде:
С 27 августа 2021 года приказ CDC о моратории о выселении больше не действует для арендаторов.
У арендатора, отвечающего критериям, по-прежнему есть государственные средства, которым нужна помощь в оплате аренды.
И арендаторам, и домовладельцам настоятельно рекомендуется изучить возможность получения помощи в аренде, чтобы избежать выселения за неуплату арендной платы.
Summit County объявило, что заявки на аренду и коммунальные услуги будут снова приниматься с 8 сентября 2021 года. Свяжитесь с 2-1-1 или посетите www.summitcountycares.org для получения дополнительной информации о ресурсах, доступных через Summit County Cares.
Жилищный суд
Административное распоряжение — 27 августа 2021 г.
SCOTUS отменяет мораторий CDC на выселение — Жилищный суд отменил пребывание CDC
(Отказ от ответственности: этот процесс является гибким и может быть изменен, чтобы он был более доступным для всех, кто ищет помощь в аренде.)
Щелкните ЗДЕСЬ, чтобы прочитать полный заказ
Судья В. Мон á Скотт обсуждает расширенное использование технологий в жилищном суде
Щелкните ЗДЕСЬ, чтобы прочитать статью полностью.
ПРИНЯТИЕ СВЕДЕНИЯ О БЕЗОПАСНЫХ ЗАКОНАХ
Стремясь продвигать свинец безопасных домов в наших общинах, Жилищный суд Кливленда объединился с Городским судом Кливленда, чтобы начать исполнение Закона о безопасности свинца.Жалобы на выселение теперь должны включать во время подачи документальные свидетельства от Департамента строительства и жилищного строительства города, подтверждающие статус сертификации свинцовой безопасности всех единиц, построенных до 1 января 1978 года, если иное не исключено в соответствии с Кодифицированным постановлением Кливленда. Щелкните ЗДЕСЬ, чтобы открыть приложение для сертификации безопасности свинца. Нажмите ЗДЕСЬ, чтобы получить аффидевит, подтверждающий ваш статус сертификации Lead Safe. Щелкните ЗДЕСЬ, чтобы получить дополнительную информацию о процессе защиты от свинца.
CLEVELAND HOUSING COURT ZOOM PROCEDINGS
Из-за ограничений зала заседаний в связи с пандемией COVID-19 Жилищный суд Кливленда предоставляет доступ к судебным разбирательствам для общественного наблюдения через Zoom. Всем, кто хочет присутствовать на виртуальном слушании, следует позвонить по телефону (216) 664-4295. Вам будет предложено предоставить идентифицирующую информацию, включая ваш адрес электронной почты. Если вы хотели бы рассмотреть конкретный случай, сообщите об этом персоналу Жилищного суда Кливленда.Щелкните здесь, чтобы получить информацию о том, как подготовиться к разбирательству в Жилищном суде Zoom.
ДОСТУП К ВИРТУАЛЬНЫМ СЛУШАНИЯМ УГОЛОВНИКА
Чтобы получить доступ к виртуальным слушаниям судьи Скотта, щелкните ЗДЕСЬ. Обратите внимание, что эта ссылка предназначена ТОЛЬКО для уголовного дела по понедельникам и четвергам, а не для любых случаев личного или гражданского выселения. Если вам нужен доступ к делам о гражданском выселении, пожалуйста, свяжитесь с нашим офисом по телефону 216-664-4295.
Идентификатор встречи: 899 5365 0666
Код доступа: 556718
ПРАВО НА КОНСУЛЬТАЦИЮ
В октябре 2019 года городской совет Кливленда под руководством президента Кевина Келли предложил и единогласно принял закон, который закрепил право на бесплатную юридическую консультацию для семей, живущих на уровне федеральной бедности или ниже и находящихся под угрозой выселения.Благодаря уникальному государственно-частному партнерству, включая City of Cleveland, United Way и Legal Aid, родился RTC-C.
Право на консультацию — Кливленд (RTC-C) предоставляет имеющим на то право жильцам Кливленда с низким доходом бесплатное юридическое представительство на слушаниях по выселению в Жилищном суде Кливленда. Чтобы соответствовать критериям, доход арендатора должен быть на уровне или ниже федерального норматива бедности, и арендатор должен иметь хотя бы одного ребенка в своей семье. Арендаторам, имеющим право на RTC-C, будет назначен адвокат, который будет представлять их интересы при выселении.Юрист явится в суд вместе с арендатором и представит дело арендатора. Юрист RTC-C также может заключить соглашение с арендодателем для разрешения дела без судебного слушания. Юрист RTC-C также может помочь арендатору получить доступ к помощи по аренде и другим ресурсам. Щелкните здесь, чтобы получить дополнительную информацию о праве на адвоката: https://freeevictionhelp.org/
Проблемы с арендодателем / арендатором | Судебная власть Северной Каролины
Арендодатель должен передать арендатору судебные документы заказным письмом с уведомлением о вручении или заплатив шерифу за доставку документов.Если арендодатель принимает меры к тому, чтобы шериф обслуживал арендатора, шериф должен сначала попытаться связаться с арендатором, чтобы обслужить его или ее лично. Если это не удается, шериф может обслуживать арендатора, развешивая документы на двери дома. Это правильное уведомление, даже если арендатор на самом деле не видит документов. Однако, если арендатор обслуживается только по почте и не явился в суд, суд не может обязать арендатора выплатить арендодателю какие-либо деньги, включая просроченную арендную плату.
Дела о выселении обычно рассматриваются в суде мелких тяжб, где решение по ним принимает мировой судья. Если домовладелец или арендатор подадут апелляцию, дело будет передано в районный суд, где будет новое слушание перед судьей.
Суд мелких тяжб может проводиться в зале суда или в офисе мирового судьи. У магистрата обычно есть много дел, запланированных на один день и время.Магистрат сначала назовет имена всех, кому назначено дело, чтобы выяснить, кто находится в суде, а затем будет рассматривать дела по одному.
Поскольку домовладелец подал иск, магистрат сначала выслушает его. Арендатор имеет право задавать вопросы домовладельцу и любым свидетелям после того, как они закончат давать показания. Затем магистрат разрешит арендатору дать показания, вызвать свидетелей и представить любые другие доказательства, такие как фотографии или документы. И арендодатели, и арендаторы могут нанять адвокатов для представления их интересов в суде мелких тяжб, если они пожелают, но они не обязаны это делать.
После слушания дела магистрат принимает решение. Мировой судья обычно объявляет решение в суде, но позже подпишет письменное постановление. Вы можете получить копию по почте или копию письменного постановления у секретаря суда.
Поскольку дела о выселении являются гражданскими, а не уголовными, никто не подвергается аресту за неявку в суд. Если домовладелец не явится в суд мелких тяжб, дело будет прекращено.Если арендатор не явится, магистрат будет рассматривать дело только на основе версии фактов, представленной домовладельцем. Судья может распорядиться о выселении в отсутствие арендатора и может приказать арендатору уплатить деньги в его отсутствие только в том случае, если арендатор не был обслужен, разместив уведомление на участке.
Магистраты могут предоставить отсрочку по уважительной причине, но не могут предоставить отсрочку более чем на пять дней, если стороны не договорятся.Вы должны быть готовы представить свое дело в первый день суда.
У обеих сторон есть 10 дней после решения мирового судьи для подачи апелляции в районный суд. Арендодатель не может выселить арендатора из дома до истечения срока подачи апелляции, независимо от того, подает ли арендатор апелляцию по делу. По прошествии 10 дней домовладелец может вернуться в суд и попросить клерка издать приказ, называемый «Распоряжение о владении», которое позволяет шерифам заблокировать дом.После этого офис шерифа должен удалить арендатора в течение 5 дней. Местные шерифы часто уведомляют арендаторов заранее о дате, когда они намереваются заблокировать дом.
Нет. Однако шерифы удаляют жильцов из дома, а домовладелец запирает двери или меняет замки. Это означает, что может пройти несколько часов или дней, прежде чем вы сможете вернуться внутрь, чтобы забрать все, что вы оставили в доме.
В зависимости от стоимости ваших вещей, оставленных в доме, у вас есть от 5 до 7 дней после закрытия дома на висячий замок, чтобы договориться с домовладельцем о времени вывоза ваших вещей. Арендодателям требуется только разрешить арендаторам один раз посетить дом, чтобы забрать все имущество. Если вы оставите в доме имущество на общую сумму 500 долларов или меньше, у вас будет 5 дней, чтобы забрать его; если он стоит более 500 долларов, у вас есть 7 дней.Если вы еще не договорились о перемещении ваших вещей в этот период времени, домовладелец может избавиться от них.
Общие вопросы о выселении — Закон штата Огайо о выселении
Распространенные вопросы и ответы о выселении
1. Я арендодатель за пределами штата и владею недвижимостью в Огайо. Вы можете мне помочь?
Мы можем помочь вам и, по сути, помогли многим арендодателям за пределами штата в их выселении из Огайо. Помимо округа Франклин, мы осуществляем выселение и в других округах.В связи со спадом рынка продажи жилья мы наблюдаем рост числа домовладельцев, которые сдали свою недвижимость в аренду и выехали за пределы штата. Если вы это сделали и теперь столкнулись с арендатором, который отказывается платить арендную плату или выполнять обязательства по аренде, свяжитесь с нами, и мы сможем помочь.
2. Как мне рассчитать, когда истечет трехдневное уведомление об освобождении?
День публикации не считается. Выходные и официальные праздничные дни не учитываются при определении срока истечения трехдневного уведомления.Например, если вы разместили трехдневное уведомление в пятницу, пятница, суббота и воскресенье не будут учитываться. Срок действия трехдневного уведомления истекает в конце дня в среду (при условии, что официальный выходной не наступил в понедельник, вторник или среду). Вы можете подать жалобу о выселении в четверг. Если вы подаете жалобу о выселении до истечения трехдневного уведомления, суд может отклонить вашу жалобу, и вам придется начинать все сначала.
В некоторых юрисдикциях в Огайо день отправки, выходные и праздничные дни ДЕЙСТВИТЕЛЬНО учитываются при расчете 3 дней.В других юрисдикциях засчитывается день публикации, но не выходные и праздничные дни. На всякий случай вы можете не учитывать день отправки, выходные и праздничные дни при расчете за 3 дня.
3. Какие судебные издержки связаны с подачей заявления о выселении в округе Франклин?
Существует сбор за регистрацию в размере 123 долларов за жалобу на выселение по одной причине / подсчету и 160 долларов за жалобу на выселение по двум причинам (ставки различаются в других округах), сбор за красный ярлык в размере 35 долларов и установленный сбор в размере 45 долларов.Это сборы, которые взимает суд за процесс выселения. Обычно я рекомендую арендодателю подождать с уплатой установленного сбора в размере 45 долларов, пока это не станет абсолютно необходимым. Большинство арендаторов выезжают самостоятельно после слушания дела о выселении и вручения красной метки. Если вы заплатите за изложенный заранее, а позже в нем не будет необходимости, суд не вернет вам установленный сбор.
4. Сколько времени занимает типичный процесс выселения? Каковы типичные сроки выселения?
В округе Франклин (после истечения трехдневного уведомления) вы можете подать жалобу о выселении.Обычно слушание о выселении проводится в течение 2–3 недель после подачи жалобы о выселении в суд.
Из-за Covid-19 слушания назначены на 3 недели после даты подачи заявки; однако суд ежедневно рассматривает лишь определенное количество дел. Ваше дело может быть рассмотрено через 3 недели и один или два рабочих дня с даты подачи, если ограничение на количество слушаний по выселению в день соблюдено. Кроме того, секретарь суда округа Франклин не разрешает лично подавать документы в ближайшее время.Это означает, что ваше дело будет отправлено по почте США. Примите во внимание эту задержку, когда пытаетесь определить, когда состоится слушание.
Округ Франклин предоставит отсрочку (обычно до одной недели), если арендатор попросит ее (обычно в целях обеспечения юридического консультирования). После слушания дела о выселении домовладелец подает заявление о реституции (красный ярлык). Судебный исполнитель вывешивает красную бирку в течение 2 рабочих дней после слушания дела о выселении / подачи заявления на красную бирку.После размещения красной метки у арендатора есть 5 дней, чтобы покинуть помещение (включая выходные и праздничные дни). Если арендатор не уезжает, домовладелец должен связаться с судебным приставом, чтобы назначить выезд. Изложение обычно назначается на 2-3 рабочих дня после того, как домовладелец позвонит в офис судебного пристава.
Обратите внимание, что доставка красной метки и выходов может быть отложена из-за опасений по поводу коронавируса Covid-19.
4а. Есть ли способ ускорить процесс и получить слушание о выселении раньше, я тороплюсь?
В большинстве судов нет способа ускорить процесс выселения, особенно после того, как дело было возбуждено.Секретарь суда должен оформить повестку и жалобу арендатору. Судебный пристав должен вручить арендатору повестку и жалобу. Услуга необходима, потому что арендатор имеет право уведомить о выселении. Выдача и вручение повестки и жалобы требует времени. Имейте в виду, что одновременно с вашим случается несколько других дел о выселении. В некоторые суды каждый день подаются несколько сотен дел о выселении. Суды меньшего размера могут проводить слушания по выселению только один раз в неделю.В округе Франклин ежегодно регистрируется почти 50 000 дел о выселении. Это в среднем почти 200 человек в день. Итак, у вас есть много других дел о выселении, конкурирующих с вашим делом. Суд не будет отдавать предпочтение вашему делу над другими, поданными одновременно. Кроме того, арендатор может ходатайствовать об отсрочке рассмотрения дела в суде. Обычно такая отсрочка бывает всего на неделю. Таким образом, арендатор может отложить рассмотрение дела после того, как дело будет подано. Как правило, лучший способ ускорить процесс выселения — это вручить арендатору уведомление о выселении, как только произойдет нарушение договора аренды.Арендодатели и управляющие недвижимостью обычно ждут несколько недель или даже месяцев, прежде чем сделать это, и это значительно задерживает процесс выселения. Жалоба на выселение не может быть подана до тех пор, пока арендатору не будет вручено трехдневное уведомление о выселении, и срок его действия истек. После того, как уведомление о выселении будет вручено, домовладелец или управляющий имуществом должен связаться с юристом, чтобы юрист мог начать процесс как можно скорее.
5. Как арендатора уведомляют о слушании дела о выселении?
Судебный исполнитель отправит копию повестки и заявления о выселении по адресу аренды.Секретарь суда также отправит арендатору копию судебной повестки и жалобы обычной почтой. Ваш адвокат по выселению не участвует в уведомлении арендатора о слушании по выселению. Это работа суда. Суд делает это по своему собственному графику, о котором мне ничего не известно. Достаточно сказать, что арендатор будет уведомлен о слушании задолго до даты слушания. Арендатор может заявить, что не получил судебного извещения. Арендатор, вероятно, утверждал, что и раньше платил за квартиру.
Суд также направит уведомление о слушании адвокату или арендодателю, если арендодатель не имеет адвоката. Вы также можете уточнить дату слушания, посетив веб-сайт муниципального суда и просмотрев свое дело.
5б. Я зашел в Интернет, чтобы проверить свое заявление о выселении, и обнаружил, что в сети указано только имя одного арендатора. Где другой арендатор?
Когда клерк первоначально вводит информацию, он / она вводит имя первого арендатора.Другой арендатор в конечном итоге будет добавлен в онлайн-записи. Я не знаю, как работает этот процесс, поскольку я не работаю секретарем судов. За дополнительной информацией обращайтесь к секретарю судов.
6. Должен ли я (домовладелец) присутствовать на слушании дела о выселении?
Обновление 21 сентября 2020 г. — Округ Франклин (а также городской суд Дейтона) больше не принимает письменные показания под присягой, и домовладелец должен иметь свидетеля на слушании, чтобы дать показания по всем требованиям о выселении.
Если вы местный, я обычно рекомендую арендодателю также присутствовать на слушании о выселении. Хотя я могу быть вашим адвокатом и представлять вас в суде, я не могу давать показания от вашего имени. Существует общий запрет на выступление в качестве поверенного и свидетеля по одному и тому же делу. Вы можете отказаться от участия. Если это так, я представлю вам письменные показания, в которых вы подтверждаете, что вы вручили трехдневное уведомление в такой-то и такой-то день; что в то время арендатор задерживал аренду; арендатор все еще не выплачивает арендную плату; и что арендатор все еще находится в собственности.
Если вы находитесь за пределами штата и владеете недвижимостью в Огайо, я попытаюсь продолжить работу с моим сервером уведомлений (если вы наняли его для отправки уведомления за 3 дня) или письменным показанием арендодателя. Не все суды допускают, чтобы письменные показания под присягой заменяли живые свидетельские показания. В некоторых судах требуются живые показания. Округ Франклин позволит предъявить письменные показания, подтверждающие определенные факты. Мой сервер уведомлений обычно может просто свидетельствовать о том, что он отправил уведомление. Он не знает тонкостей ваших отношений с арендодателем и арендатором, кроме этого.
Если арендатор явится на слушание и засвидетельствует, что он или она никогда не получал трехдневное уведомление, или дает свидетельские показания, противоречащие каким-либо другим существенным фактам, указанным в письменных показаниях арендодателя, то мне придется попросить продление срока, чтобы арендодатель может присутствовать на слушании и давать живые показания по оспариваемым фактам (и нет, вы не можете давать показания по телефону, и нет, вы не можете отправлять текстовые сообщения, электронные письма или другую документацию, не присутствуя в суде, чтобы аутентифицировать эти предметы.Если мой сервер уведомлений находится со мной в суде, он, конечно, может опровергнуть арендатора при отправке уведомления. Как правило, он не может опровергнуть фантастическую ложь арендатора, касающуюся того, как арендатор получает текущую арендную плату или как арендатор заключил какую-то сделку с арендодателем, чтобы позволить ему остаться и т. Д. Если аффидевит и / или показания моего сервера уведомлений оказываются недостаточными, тогда арендодатель должен будет явиться в суд позже. При этом я обычно могу обработать хороший процент выселений без участия домовладельца на слушании.
Почему это? Судьи часто предпочитают живые показания показаниям под присягой, и противная сторона может задавать вопросы свидетелю. Показания под присягой не могут отвечать на поставленные перед ними вопросы, и противная сторона имеет право допросить свидетелей арендодателя, так же как арендодатель имеет право задавать вопросы арендатору и его свидетелям. Так что вы рискуете не поехать, но это может задержать процесс выселения.
7. Я нанял вас в качестве адвоката, не можете ли вы дать показания в мою пользу?
Как поверенный, я представляю вас в суде.Это значит, что я представляю ваше дело в суд. Я не даю свидетельских показаний от вашего имени, потому что я НЕ ПЕРВОГО осведомлен о вашей ситуации. Я узнаю о вашей ситуации из ваших уст, из писем или просто от вас в целом. Суды хотят получить ПЕРВОЕ знание, подтверждающее любые показания. Суды хотят, чтобы свидетельские показания исходили прямо из уст, то есть из источника. Почему? Потому что вы, домовладелец, лично разбираетесь с ситуацией и с арендатором. А вы, домовладелец, знаете все относящиеся к делу факты не понаслышке.
Значит, судья не позволит мне свидетельствовать от вашего имени. Я могу только представлять вас. Представительство не означает — свидетельствовать от вашего имени. Представительство означает представление вашего дела в суде через свидетелей (таких как вы сами) и доказательства (например, документы, фотографии и т. Д.). Представительство означает доведение до суда юридических доводов. Свидетели должны свидетельствовать о фактах — о том, что они непосредственно наблюдали. Об этом могут свидетельствовать только люди, непосредственно наблюдающие что-либо.Как юрист, я не наблюдаю напрямую за тем, что произошло между вами и вашим арендатором.
8. Где находится суд по выселению округа Франклин и когда начинается суд?
Увеличить карту
375 С. Хай Стрит, Колумбус, Огайо 43215, зал суда 11B, 11-й этаж. Суд по выселению начинается в 8:30 или 10:30.
В уведомлении о слушании будет указано, что суд начинается в 9:00. Если вам нравится ждать, приходите в 9:00.или даже раньше. Суд по выселению обычно не начинается до 9:45 утра. Это означает, что дела о выселении не будут рассматриваться примерно до 9:45 утра
.Почему это? Одна из причин может заключаться в том, что если арендатор явится в суд в 10:30 и дело арендатора уже было вызвано, судья может указать на уведомление о слушании и сказать: «Вы должны были быть здесь в 9:00 утра. . Сейчас 10:30, ваше дело было вызвано в 10:15 ». Арендатор может ответить: «Моя поездка была на 45 минут позже, когда меня забрали.”
После этого судья может сказать: «Мы не позвонили по нашему первому делу до 9:45 утра, поэтому у вас было 45 дополнительных минут, чтобы прибыть сюда, но вы все равно не смогли прийти вовремя».
Кроме того, в настоящее время при суде по выселению работают несколько агентств, помогающих арендаторам. Судьи могут быть склонны начать слушания по выселению позже, чтобы арендаторы могли встретиться с представителями этих агентств, чтобы обсудить защиту от выселения или подать заявку на финансовую помощь для оплаты своей задолженности.
ДО 30 июня 2021 года в конференц-центре Колумбуса проходят слушания по выселению из округа Франклин.Начиная с 6 июля слушания по делу о выселении округа Франклин будут перенесены в Муниципальный суд округа Франклин по разделенной досье. Первый начинается в 8:30, а второй — в 10:30.
8б. Что делать, если арендатор съедет до слушания дела о выселении?
Если арендатор полностью освободит место до слушания дела о выселении, то в слушании дела о выселении нет необходимости, поскольку выселять некого. Я отклоню иск о выселении на слушании дела о выселении.Поздравляю! Вы смогли получить квартиру в аренду на несколько недель раньше, если арендатор ушел до слушания. Если вы хотите взыскать денежную компенсацию за неоплаченную арендную плату и связанные с ней предметы, необходимо будет назначить другое слушание; вынесено судебное решение и возбуждено дело о взыскании, как правило, в порядке удержания заработной платы. Такие действия могут занять до двух лет и более, чтобы полностью взыскать причитающуюся сумму. Иногда ничего не собираешь.
9. Может ли арендатор отложить слушание?
Округ Франклин обычно разрешает каждой стороне выселения продолжить / отложить слушание один раз. Если арендатор явится и предоставит разумное оправдание для отсрочки рассмотрения дела, суд почти всегда удовлетворит этот первый ходатайство. Фактически, можно сказать, что арендатор получит по крайней мере одно автоматическое продление, независимо от причины. Арендаторы (особенно представляющие себя) редко просят отсрочки до фактического слушания о выселении.Это потому, что они не знакомы с формальной судебной процедурой. В подавляющем большинстве случаев арендатор появляется на слушании и впервые обращается с просьбой о продлении срока на слушании.
Несколько агентств созданы за пределами зала суда, чтобы предоставить арендатору юридическую помощь. Арендатор впервые встретится с этими агентствами в день слушания. Таким образом, одна из распространенных причин для запроса о продлении срока — либо поговорить с адвокатом, либо попросить недавно нанятого адвоката рассмотреть дело.Муниципальный суд округа Франклин, скорее всего, удовлетворит первое заявление арендатора о продлении почти по любой причине. Арендодатель может возражать против просьбы о продлении, но суд все равно примет решение о продлении. Основная причина для автоматического удовлетворения запросов арендаторов о продлении срока заключается в том, что отсрочка судебного разбирательства дает арендаторам больше времени для поиска альтернативных условий проживания, а также больше времени для достижения урегулирования с арендодателем. Дополнительная неделя может позволить арендатору получить средства, которые не были доступны на дату первого слушания.
Если вы подаете заявление о выселении в округе Франклин, и арендатор явился на слушание, вы должны ожидать, что арендатор потребует отсрочки, а суд удовлетворит это ходатайство.
10. Что происходит на слушании дела о выселении?
Как арендодатель, вас спросят, разместили ли вы трехдневное уведомление в определенный день, просрочил ли арендатор арендную плату в это время и находится ли арендатор еще в помещении. В целом, ответы на все эти вопросы положительные.Рекомендуется проверить арендуемую квартиру как можно ближе к дате слушания, чтобы определить, находится ли арендатор в помещении, или просто позвоните арендатору и узнайте. Арендатора спросят, есть ли у него какие-либо средства защиты от выселения, и ему будет предоставлена возможность представить эти средства защиты. Как правило, арендаторы совершают ошибку, поднимая необходимый ремонт. Это не является защитой от невыплаты арендной платы за выселение, если арендатор не выполнил процедуры, изложенные в отношении письменного уведомления арендодателя о ремонте и депонирования арендной платы.Однако, если у арендатора есть законная защита, суд требует от арендодателя ответа.
11. Что не произойдет на слушании дела о выселении?
Действие о выселении обычно состоит из двух отдельных частей. Первое слушание проводится с единственной целью определить, останется ли арендатор в квартире или он будет вынужден уйти. Если вы решите преследовать своего арендатора о возмещении ущерба, это будет происходить на втором слушании. Второе слушание назначается в большинстве судов, если арендатор подает ответ на жалобу в суд или если домовладелец подает ходатайство о вынесении решения по умолчанию.Дело делится на две части, потому что арендодатель не будет знать полную степень своего ущерба до тех пор, пока он / она не вернется во владение помещением (после выезда арендатора) и не осмотрит квартиру.
Некоторые домовладельцы опасаются, что сумма, запрошенная в жалобе, должна быть изменена, если наступит и пройдет еще один срок выплаты арендной платы до того, как состоится слушание о выселении, или если накапливаются дополнительные счета за коммунальные услуги. Как правило, это не проблема, так как сумма, запрошенная в жалобе, все равно изменится, потому что на момент подачи жалобы никто не знал, какой ущерб может быть нанесен квартире, поскольку владение недвижимостью не было передано домовладельцу.Другими словами, во время подачи жалобы и до нее осмотр помещений не проводился. Кроме того, арендатор, скорее всего, нанесет больший ущерб между моментом подачи жалобы и его освобождением, например, оставленный мусор, убытки в результате переезда, использование дополнительных коммунальных услуг и т. Д. Арендатор также запустит дополнительные коммунальные услуги. сборы и дополнительная плата за аренду и пени за просрочку платежа. Ничто из этого не может быть предсказано с точностью до доллара на момент подачи жалобы о выселении.Тем не менее, вы можете попросить суд о дополнительных расходах, если решите преследовать арендатора за них.
12. Что происходит после слушания дела о выселении?
Если выселение разрешено, то домовладелец подает заявку на получение красной отметки (судебного приказа о реституции). Судебный исполнитель вывешивает красную бирку через 1-2 дня после ее оплаты домовладельцем. С момента размещения у арендатора есть пять дней на то, чтобы освободить помещение. Если арендатор не сможет освободить квартиру в это время, домовладелец может оплатить и запланировать выезд.Если арендатор освобождает самостоятельно в течение 5-дневного периода, то арендодатель может снова вступить во владение помещением без помощи изложенного.
Арендатор может и, скорее всего, удалит красную метку. Так что, если вы проедете мимо, чтобы определить, была ли размещена красная метка, возможно, арендатор удалил ее. Удаление арендатором красной метки не влияет на действительность его публикации.
Иск о выселении обычно состоит из двух слушаний. Первое слушание — определить, кто станет владельцем помещения.Поскольку арендодатель не может полностью оценить свой ущерб до тех пор, пока он / она не вступит во владение помещением, второе слушание часто назначается после первого слушания, чтобы определить, что арендатор должен в качестве компенсации за ущерб (просроченная арендная плата, будущая арендная плата, просроченные платежи, ремонт сверх нормального износа). и слеза и т. д.). Суды обычно назначают второе слушание, если арендатор подает ответ на жалобу домовладельца о выселении. Как правило, если ответ не поступает вовремя, домовладелец принимает решение по умолчанию в отношении причитающейся суммы.Дата второго слушания не обязательно означает, что арендатор подал в суд на арендодателя.
После того, как арендодатель вступит во владение помещением, он / она должен составить подробный список повреждений, чтобы подготовиться ко второму слушанию. Я настоятельно рекомендую сообщить об этом арендатору в течение 30 дней после переезда, чтобы арендодатель мог избежать любых претензий о неправомерном удержании залога. Конечно, арендатору также необходимо предоставить письменное уведомление о своем адресе пересылки.
13. Если срок действия красной метки истек, а арендатор все еще находится в помещении, могу ли я войти в помещение?
Если арендатор полностью выехал из помещения, то в это время вы можете вновь вступить во владение им. Если по-прежнему выясняется, что арендатор проживает там или все еще находится в процессе переезда, вам нужно будет запланировать встречу с судебным приставом и завершить ее до того, как снова вступить во владение помещением.
Вы всегда можете войти в помещение в любое время при условии, что вы за 24 часа письменно уведомили о своем намерении сделать это.В экстренной ситуации вы можете войти в помещение без уведомления или с таким уведомлением, которое вы можете предоставить, если уведомление было сделано менее чем за 24 часа.
14. Должен ли я преследовать своего арендатора за ущерб, такой как неоплаченная арендная плата, пени за просрочку платежа, ремонт и т. Д.?
Большинство арендодателей довольствуются тем, что возвращают квартиру во владение, и это потому, что легко получить решение о том, что арендатор должен вам x долларов, но это совсем другое дело, которое нужно взыскать на основании этого решения. Вам нужно будет отслеживать местонахождение арендатора после выселения или знать, где арендатор работает, если вы планируете попытаться получить причитающуюся сумму.Большинству выселенных арендаторов также трудно сохранить стабильную работу, и они с радостью уволились бы со своей работы за 8 долларов в час, как только начнется процедура принудительного выселения, вместо того, чтобы доставить домовладельцу удовлетворение от просмотра какой-либо задолженности.
15. Я не видел красной бирки на собственности, несмотря на то, что проверял ее несколько раз. Как узнать, выдан ли он?
Посетите веб-сайт муниципального суда округа Франклин и найдите свое дело в системе общественного доступа Courtview.Как только вы найдете свое дело, нажмите на него и прокрутите вниз до Docket. Он покажет вам, когда был выдан приказ о реституции (красный ярлык). Как указано выше, арендатор мог удалить красную метку до того, как вы ее заметили.
Например:
Здесь веб-сайт суда указывает, что судебный приказ о реституции (также известный как красный ярлык) был выдан 8 ноября. Это означает, что красный ярлык был вывешен на двери арендатора 8 ноября, и вы можете начать отсчет пяти дней с этот момент.
16. Каков процесс планирования встречи в округе Франклин?
После подачи заявления на изложенное в канцелярии судов домовладелец обычно может позвонить судебным приставам на следующий день. Их количество: (614) 645-7780. Звоните с 8:00 до 9:30, чтобы запланировать выезд. Вас спросят, находится ли еще арендатор в помещении и когда вы в последний раз проверяли его. В запланированное время вам понадобится четыре человека, готовых вывезти вещи арендатора вместе с ящиками, мешками для мусора и (если грозит дождь) брезентом.
17. Где мне найти людей, которые помогут мне выполнить поставленную задачу?
Если у вас нет обслуживающей бригады, подумайте о найме известной транспортной компании. Объясните им ситуацию и укажите, что вы не будете знать точную дату и время постановления, пока не вызовете судебного пристава.
18. Есть ли способ запланировать немедленную отправку в округ Франклин, чтобы мне не приходилось ждать, пока истечет срок действия красной метки через 5 дней после публикации?
Если обстоятельства того требуют, вы можете потребовать немедленного изложения у мирового судьи, рассматривающего дело во время слушания о выселении.Имейте в виду, что каждый домовладелец и управляющий недвижимостью хочет немедленно приступить к работе. Подозрения в том, что арендатор продает наркотики, нанесет ущерб собственности до выселения или что арендатор представляет угрозу для соседних арендаторов, являются просто подозрениями и обычно не требуют немедленного выезда. Все эти проблемы можно решить, просто позвонив в полицию, когда и если возникнет проблема. Если арендатор жил рядом с соседними арендаторами в течение последних нескольких лет и никаких проблем не возникало, еще меньше причин для немедленного предоставления жилья.Однако, если арендатор отреагировал на угрозы и был подан отчет в полицию, у вас может быть более веское дело для немедленного рассмотрения. Немедленные выходы предоставляются редко.
Как и в случае с любым другим делом в муниципальном суде, «незамедлительно» по-прежнему означает, что вам нужно подождать. Например, мне удалось получить немедленную информацию о том, где арендатор согласился выехать на определенную дату (через 3 недели после слушания по первоначальному выселению), не смог выехать, согласился на немедленное, изложенное в первоначальном соглашении об урегулировании. и продавал мебель и другое имущество домовладельца (находившееся в квартире), чтобы поддержать пристрастие к наркотикам.Второе слушание по вопросу о выселении состоялось в четверг, и мы смогли позвонить и запланировать его на следующий понедельник. Красный ярлык по-прежнему должен быть размещен на собственности. Судебный пристав по-прежнему хочет уведомить арендатора как минимум за 24 часа о том, что будет происходить изложение. Вам также придется заплатить как за красную бирку, так и за набор. Столь немедленное изложенное в этом конкретном случае все же означало четыре дня спустя. В муниципальном суде ничего не происходит немедленно, как бы они это ни называли.
19.Служба судебных приставов округа Франклин, похоже, не реагирует, а арендаторы угрожают уничтожить мою собственность, если им не дадут больше времени на выезд. Что я могу сделать?
У меня была ситуация, когда домовладелец не мог запланировать выезд, потому что судебный исполнитель в его районе вызвал дневную больницу. Тем временем жильцы угрожали уничтожить его собственность, если им не дадут больше времени на выезд, а жильцы уже выбили парадную дверь ногой и пробили дверь гаража ножом мясника.Сытый по горло, домовладелец позвонил в полицейское управление Колумбуса, чтобы помочь ему с выездом. Он рассказал им об угрозах арендаторов и о том, что собирается защищать свою собственность. Полиция могла появиться сейчас или позже, когда арендатор сделал ложный вызов службы экстренной помощи (что она, собственно, и сделала позже). Арендодатель прибыл в собственность вместе с восемью или девятью другими людьми, готовыми выселить арендатора. К счастью, в то же время приехала полиция. После разговора с жильцами полиция определила, что им пора выезжать (срок действия красной метки тоже истек).Хозяин поменял замки, запер входную дверь на засов и выставил вещи жильцов во двор. Жильцы переночевали на подъездной дорожке, а на следующее утро наконец-то получили ухаул. Арендатор ранее откладывал слушание дела о выселении, и первоначальное трехдневное уведомление о выселении было отправлено более месяца назад. Иногда жесткая пощечина реальности — это то, что нужно, чтобы заставить людей что-то сделать. В этом случае полиция Колумбуса помогла с изложением. Они могут не делать этого в вашей ситуации.
20. Как я могу отслеживать, что происходит по моему делу о выселении?
Вы можете перейти на сайт www.fcmcclerk.com и щелкнуть ссылку «Открытый доступ». Оттуда вы можете выполнить поиск по своему имени, имени арендатора, номеру дела или другим критериям. Как только вы найдете свое дело, щелкните вкладку «Досье» или «События», и вы увидите предстоящие слушания и то, что было сделано по вашему делу. Лучшее время для доступа к разделу общего доступа — в нерабочее время.
21. Я задал несколько вопросов секретарю судов, и они сказали, что не могут дать мне юридическую консультацию. Почему это?
Обычно лица, работающие в судах, не являются адвокатами и поэтому не могут давать юридические консультации. Даже если бы они были адвокатами, они все равно не давали бы юридических консультаций, поскольку прежде чем давать юридические консультации, необходимо было бы установить отношения с клиентом. Наконец, если вы неправильно поймете их совет или они неправильно поймут ваш вопрос, они не захотят, чтобы вы подошли к судье и в качестве оправдания указали: «Ну, клерк суда сказал мне сделать это таким образом». за ошибку в процессе выселения.Секретарь суда также не может направить вас к адвокатам.
22. Как арендатор узнает о подаче заявления о выселении?
Секретарь суда вручает копию повестки и жалобы арендатору вскоре после подачи заявления о выселении.
23. Должен ли я предлагать арендатору деньги за выселение вместо подачи заявления о выселении?
Я знаю нескольких домовладельцев, которые сообщают своим проблемным арендаторам, что они заплатят им x долларов, если они съедут к определенной дате и оставят квартиру в хорошем состоянии.Эти домовладельцы делают это в надежде, что они смогут сэкономить деньги и время, отказавшись от выселения. Это может сработать для вас; однако некоторые арендаторы могут рассматривать это как признак слабости и неверно истолковать предложение как отсутствие у вас решимости подать заявление о выселении.
24. Я жду даты слушания по делу о выселении, которое состоится через 2–3 недели. Что я могу сделать тем временем?
Как домовладелец, вы можете связаться с арендаторами и указать, что вы подали против них заявление о выселении.Вы можете сказать своим арендаторам, что если они съедут до слушания, вы откажетесь от иска о выселении (только в отношении первой причины) против них. Отвергая часть дела о выселении, вы даете своим жильцам больше шансов найти другую квартиру. Если это не является достаточным стимулом для ваших арендаторов, вы можете подумать о том, чтобы предложить им деньги, чтобы они уехали раньше (см. Выше). Часто арендаторы не могут уехать раньше срока, так как им нужны деньги для внесения залога на новом месте. Другой вариант может заключаться в том, чтобы указать арендаторам, что, если они уедут раньше, вы не будете преследовать их за ущерб после выселения.
25. Мой арендатор нанял адвоката юридической помощи. Как это повлияет на процесс выселения?
Юридическая помощь обычно старается отложить рассмотрение дела на сколько сможет, добиваясь отсрочки рассмотрения дела на одну неделю на первом слушании. Они также попытаются перенести дело в конец утреннего списка в надежде, что домовладелец станет более разумным, если будет ждать дольше. Они укажут на слабые места в деле и попытаются добиться разрешения. Они могут попытаться угрожать проведением показаний под присягой или апелляцией в надежде запугать домовладельца и заставить его устроить поселение.Как правило, вы можете ожидать, что первое слушание будет продлено на более поздний срок, и вам следует соответствующим образом спланировать это. Скорее всего, первое слушание продлится до недели.
26. Я хотел бы продолжить сбор по решению. Что задействовано в этом процессе?
Если арендатор не представил ответ на жалобу о выселении, то в суд будет подано ходатайство о неисполнении приговора. Если это разрешено, вам нужно будет продолжить процедуры сбора.Если вы знаете, где работает арендатор, вы можете продолжить удержание заработной платы. Первый шаг этого процесса включает вручение арендатору 15-дневной формы требования, которая представляет собой уведомление о судебном разбирательстве по взысканию долга. Вы можете обслужить арендатора по месту его работы с помощью этой формы или по его текущему адресу. Если арендатор не отвечает с 15-дневным сроком подачи этой формы, вы продолжаете удержание заработной платы. В округе Франклин суд взимает штраф в размере 85 долларов.Узнайте в суде вашего округа конкретную плату за вынесение приговора.
27. Возместит ли суд нам все расходы, связанные с этим выселением, включая гонорары адвокату, и как насчет неоплаченных счетов за электричество или воду?
Помните, что дело о выселении состоит из двух судебных заседаний. Первое слушание касается как раз того, кто имеет право владеть помещением. Второе слушание (если оно назначено) касается возмещения убытков. Выселение делится на два слушания, так что, как только арендодатель вступает во владение арендуемым помещением, он или она может определить все свои убытки в это время.Если вы добьетесь успеха на слушании по делу о возмещении ущерба, суд также возместит вам расходы (например, регистрационный сбор, красный ярлык и установленные сборы), но, как правило, не присуждает гонорары адвокату. Вы также можете попросить неоплаченные счета за коммунальные услуги в рамках решения суда. К другим типичным убыткам относятся неуплаченная арендная плата, пени за просрочку платежа, повреждение помещения и т. Д.
На слушании дела о выселении или после подачи заявления о выселении вы можете договориться с арендатором. Если вы достигнете мирового соглашения, не приступив к слушанию, это соглашение может включать гонорары адвокату, судебные издержки, невыплаченную арендную плату и другие суммы.Такое соглашение, как правило, позволяет арендатору продолжать жить в арендуемой квартире, если он или она платит согласованную сумму. Если вы приступите к слушанию о выселении, суд, как правило, не присуждает арендатору гонорар адвоката в рамках слушания о выселении.
28. Считается ли объявление о выселении на моей двери выселением в моей кредитной истории?
Чтобы что-либо могло считаться выселением в вашей кредитной истории, это должно быть подано в суд.Размещение извещения о выселении на двери — это не дело суда. Арендодатель должен будет подать против вас официальную жалобу о выселении в суд, прежде чем выселение станет частью вашей кредитной истории.
Борьба с выселением в суде
Центры по контролю за заболеваниями объявили мораторий, который не позволяет арендодателям выселять некоторых арендаторов. См. COVID-19 и жилье.
Случаи выселения технически называются суммарными действиями процесса. Это связано с тем, что процедуры рассмотрения дел о выселении предназначены для «обработки» дел в «краткой форме» или в быстрой форме. 64 Цель упрощенного процесса состоит в том, чтобы судья определил, кому должна принадлежать ваша квартира — вам или вашему домовладельцу. Только суд может заставить вас покинуть дом до того, как вы будете готовы. В конце этой главы приведена временная шкала, которая даст вам общий обзор процесса выселения. График предоставит вам важные временные рамки, которые нужно отслеживать. 65 Как видите, домовладелец должен сделать много шагов, прежде чем он сможет заставить шерифа или констебля выселить вас из дома; помните, вам не нужно выезжать, когда вы получите уведомление о выходе из .
К сожалению, арендаторы не имеют права на адвоката в делах о выселении (как это обычно бывает в уголовных делах). Однако адвокаты-добровольцы приходят в некоторые суды в дни выселения и предлагают советы и ограниченную помощь непредставленным лицам. Эти волонтеры пришли не для того, чтобы стать вашим адвокатом по делу, а для того, чтобы предложить краткие советы и помощь в день судебного разбирательства. Если вы увидите, что в день вашего слушания в суде присутствуют адвокаты-волонтеры, обязательно обратитесь к ним и попросите о помощи.
Чтобы возбудить дело о выселении в суде, домовладелец должен вручить вам повестку и жалобу. В этом документе должно быть указано, почему арендодатель выселяет вас и почему арендодатель прекратил вашу аренду. 66 Вызов и жалоба не могут быть вручены вам до тех пор, пока ваше право аренды не будет надлежащим образом прекращено. 67 См. Образец копии итоговой судебной повестки и жалобы (форма 19). Этот образец покажет вам информацию, на которую следует обратить внимание при вызове.
Вызов и жалоба должны быть поданы шерифом или констеблем, который по закону уполномочен вручать судебные документы. 68 Шериф или констебль должен лично вручить вам повестку и жалобу или оставить ее в вашей квартире. 69 Вы можете найти его под дверью, в холле или в почтовом ящике. Если повестка и жалоба остались в вашей квартире, а не вручены вам лично, домовладелец также должен отправить вам копию почтой первого класса. 70 Если повестка и жалоба не поданы лицом, имеющим законные полномочия для вручения судебных документов, вы можете попросить суд прекратить рассмотрение дела. 71
Внимательно прочтите, когда вы получите повестку или жалобу. Он сообщит вам причину, по которой арендодатель пытается вас выселить. В повестке и жалобе должна быть указана та же причина выселения, которая указана в вашем уведомлении о выходе. В противном случае суд может принять решение о прекращении дела. 72
В повестке может быть указано, что вы задерживаете арендную плату. Если это так, в нем должны быть указаны месяцы и суммы задолженности на момент подачи иска, но не могут быть включены штрафы за просрочку платежа, любые невыплаченные части гарантийного депозита или другие сборы за обслуживание собственности или констебля. 73 Он может сказать, что вы нарушили договор аренды или аренды каким-либо иным образом, или что вы являетесь арендатором по своему желанию, и что ваш домовладелец выселяет вас «без вины», что означает, что она не утверждает, что вы это сделали. что-то не так, но она все равно хочет вернуть свою квартиру.
В вашей повестке и жалобе будет указана дата записи . После получения повестки и жалобы вы получите уведомление из суда, в котором будет указано:
Дата вашего первого обращения в суд.Это можно сделать по видеоконференции, по телефону или лично. См. Обновление Суда по выселению COVID-19
5. Передача дела в Жилищный суд
Если ваш домовладелец подает иск о выселении в районный суд, вы имеете право передать дело в жилищный суд. 82 Преимущество передачи дела о выселении в жилищный суд состоит в том, что судьи жилищного суда лучше знакомы с жилищным законодательством, чем судьи районных или вышестоящих судов, которые рассматривают множество различных типов дел.Жилищные суды также имеют персонал и опыт, чтобы лучше помочь людям, у которых нет адвоката, завершить процесс.
В Массачусетсе пять жилищных судов. 83 Чтобы узнать, есть ли в вашем районе такая система, см. Главу 14: Использование судебной системы. Чтобы передать свое дело, вам нужно сделать только две вещи:
Если вы передадите свое дело в жилищный суд, рассмотрение вашего дела может быть отложено, и жилищный суд свяжется с вами по поводу перенесенной даты судебного разбирательства. 85 Однако даже если вы передадите дело о выселении в жилищный суд, вы все равно должны подать свой ответ и открытие в день ответа, указанный в повестке. Если дело не было передано до даты ответа, вы должны подать свой ответ и открытие в районный суд.
После получения повестки и жалобы необходимо заполнить документ, который называется ответом. 86 В ответе рассказывается ваша точка зрения и указывается, какие законы защищают вас. Ответ включает:
Вы можете получить бланк ответа в суде, написать свой ответ или использовать бланк из Буклета 3. 87 В этой форме для ответа перечислены наиболее распространенные средства защиты и встречные иски, которые арендаторы могут использовать для предотвращения выселения. Заполняя форму ответа, не бойтесь перечислить все аргументы, подтверждаемые фактами. Если вы хотите добавить дополнительные средства защиты после того, как подадите свой ответ в суд, вам придется спросить разрешения у судьи, и она может не дать его. Для получения дополнительной информации см. Важные правовые возражения и встречные иски.
Дата ответа также является крайним сроком для запроса суда присяжных .Суд присяжных над вашими коллегами является конституционным правом, но вы должны подать свой запрос (называемый «требованием») до крайнего срока ответа, чтобы иметь право на него. Суд присяжных над вашими коллегами может привести к лучшему результату, хотя это не гарантия. Обязательно сообщите судье в день слушания, что вы запросили суд присяжных, потому что, если судья проведет судебное разбирательство (так называемое «судебное разбирательство»), не будучи проинформированным о вашем запросе присяжных, вы можете потерять свое право на суд присяжных. 88
Примечание
Так как суду иногда бывает трудно провести судебное заседание присяжных, на его составление может уйти некоторое время.В период между вашим требованием и судебным разбирательством ваш домовладелец имеет право попросить суд обязать вас заплатить арендную плату до судебного разбирательства. 89 Это называется движением по использованию и занятию. Если ваш домовладелец подает это ходатайство, обязательно объясните суду, сколько, по вашему мнению, стоит квартира с учетом ее текущего состояния (то есть, сообщите судье о любых проблемах в квартире и о том, как они влияют на вашу способность пользоваться своим домом). 90 Суд установит сумму, которую вам необходимо заплатить, и если вы не сделаете этого, вы можете потерять свое требование присяжных.
Вы должны подать свой ответ в суд, а затем передать копию своему домовладельцу или, если у нее есть адвокат, адвокату до даты ответа. Если дата ответа приходится на официальный выходной день, вы можете подать свой ответ на следующий день в суде. 91
7. Явка в суд
Даже если вы не отправили ответ, вы все равно должны явиться в суд. Когда вы идете в суд, принесите свой ответ и попросите судью разрешить вам его подать.Будьте готовы рассказать судье, почему вы еще не подали его. Если судья разрешит вам подать ответ в день судебного разбирательства, домовладелец будет иметь возможность продолжить рассмотрение дела в тот же день или отложить судебное разбирательство на одну неделю. 92
Если вы не явитесь в суд в день судебного разбирательства, вы будете объявлены дефолтом. Внесение решения по умолчанию в протоколы суда означает, что вы автоматически проиграете дело, если только вы не добьетесь того, чтобы суд «отменил» решение по умолчанию. 93
Если вы допустили невыполнение обязательств, суд должен отправить вам уведомление о том, что против вас вынесено заочное решение. 94 Вам следует как можно скорее обратиться в суд и попросить судью удалить дефолт. В большинстве случаев судья отменит дефолт, если вы немедленно обратитесь в суд, если у вас есть веская причина не явиться в суд в день судебного разбирательства и у вас есть действительные возражения или встречные иски против арендодателя. Примеры веских причин для неявки в суд включают неполучение уведомления о слушании, серьезную и задокументированную болезнь или то, что ваш домовладелец сообщил вам, что дело рассмотрено и что вам не нужно было обращаться в суд.Судья может не рассматривать отсутствие транспорта, уход за детьми или нежелание пропускать работу достаточно вескими причинами для пропуска судебного заседания. Для получения информации о том, как удалить значение по умолчанию, см. Удаление суждения по умолчанию.
Если вы явитесь в суд в день судебного разбирательства, но арендодатель не явится, суд должен прекратить дело. 95 Если вы подадите ответ и ни вы, ни ваш арендодатель не явитесь в суд, дело будет отклонено через 7 дней после даты судебного разбирательства, если ни одна из сторон не потребует новую дату судебного разбирательства в течение 7-дневного периода. 96 Если никто не запрашивает новую дату судебного разбирательства, вы выигрываете и остаетесь в квартире. Если вы подали встречные иски, а арендодатель не явился в суд, он должен быть признан виновным, и вам должна быть присуждена компенсация ущерба по вашим встречным искам. Вы также можете решить отклонить свои встречные иски и возражения без ущерба, то есть вы можете предъявить их снова в будущем, если арендодатель возбудит против вас еще одно дело о выселении.
8. Получение информации через Discovery
Как арендатор, которому грозит выселение, вы имеете право получить от арендодателя информацию и документы, которые помогут вам подготовиться и доказать свое дело.Это называется открытием. Открытие — важный юридический процесс. Если вы запросите раскрытие, суд отложит слушание по делу о выселении на 2 недели, чтобы дать домовладельцу время ответить на ваши вопросы и отправить вам документы. Если вы не требуете раскрытия информации, вы должны явиться в суд в дату первоначального судебного разбирательства, указанную в повестке.
Есть три типа открытий, которые вы можете получить:
Опросы: письменный список из 30 вопросов, на которые арендодатель должен ответить письменно и под присягой.
Запрос на предоставление документов: письменный запрос на получение копий документов, находящихся в собственности арендодателя.
Запрос о допуске: письменный запрос, в котором домовладелец просит признать или опровергнуть определенные утверждения. 97
В Discovery есть образец формы Discovery (Буклет 4). Вы должны подать документы о вскрытии в суд и доставить копию арендодателю или ее адвокату не позднее даты ответа. В ваших документах также должно быть уведомление домовладельцу о том, что судебное разбирательство отложено на 2 недели. 98
а. Получение информации
Ваш арендодатель должен ответить на ваше открытие в течение 10 дней с момента его получения. 99 Если ваш домовладелец не ответит в течение 10 календарных дней или не полностью ответит на вопросы или не предоставит вам запрошенные документы, у вас есть 5 рабочих дней, чтобы попросить суд обязать домовладельца предоставить вам эту информацию. Для этого вы должны подать так называемое «ходатайство об открытии дела» в конце буклета 4. Если судья удовлетворяет ваше ходатайство, а домовладелец не выполняет его постановление, суд может наложить на вас различные юридические наказания. арендодателя, в том числе запретить арендодателю выступать против определенных возражений или встречных требований, полностью отклонить дело, 100 или отложить его до тех пор, пока арендодатель не выполнит ваш запрос. 101
г. Просмотр информации
Когда вы получите запрашиваемое вами открытие от арендодателя, внимательно прочтите все документы. Прочитав все, попробуйте:
- Укажите утверждения или информацию, подтверждающую ваше дело . Например, если вы спросите домовладельца, предлагали ли вы выплатить всю причитающуюся вам арендную плату, она может признать, что вы действительно пытались исправить невыплату.
- Следите за противоречиями в рассказе домовладельца .Например, домовладелец может отрицать, что знает о плохих условиях, но при обнаружении предоставит вам квитанции, свидетельствующие о том, что он нанял людей для выполнения определенного ремонта.
- Найдите информацию, которая поддерживает дело вашего арендодателя, и подумайте о способах противодействия этой информации . Например, если ваш домовладелец утверждает, что вы нарушили договор аренды, оставив домашнее животное, вы можете доказать, что арендодатель знал о вашей собаке, когда вы впервые въехали в квартиру, и фактически дал вам разрешение на содержание домашнего животного.
9. Подготовка к слушанию
Прежде чем ваше дело о выселении будет передано в суд, вы должны подготовить свое дело. Чем лучше вы будете подготовлены, тем лучше вы сможете изложить судье свою точку зрения. Вот несколько вещей, которые вы можете сделать, чтобы подготовиться:
- Сфотографируйте любые серьезные дефекты или нарушения кодекса в вашей квартире. Отметьте на обратной стороне каждой фотографии дату, когда был сделан снимок.
- Соберите все документы, необходимые для доказательства вашей правоты, и принесите их с собой в суд.Принесите оригиналы, если можете, и сохраните копии для себя.
- Получите копии любых отчетов о проверках Департамента здравоохранения. Убедитесь, что в протоколах указано, что они подписаны «под страхом наказания за лжесвидетельство» лицом, осматривавшим помещения. 102
- Подготовьте список вопросов, которые вы хотите задать арендодателю. 103
- Если у вас есть свидетели, сообщите им время и место, где они должны быть в суде. 104
- Подготовьте для суда краткое изложение того, как арендодатель нарушил закон и почему вас нельзя выселить.Используйте форму ответа, чтобы помочь вам.
- Подумайте о том, чтобы обратиться в суд с требованием о том, чтобы арендодатель произвел ремонт еще до того, как назначен судебный процесс, если в этих условиях вам очень трудно жить. 105
Если у вас есть время, может быть полезно понаблюдать за некоторыми делами о выселении за неделю до даты суда. Дополнительные советы по подготовке к суду см. В разделе «Подготовка к судебному разбирательству» в главе 14 «Использование судебной системы».
10. Обращение в суд
Обращение в суд — это не то, чего многие из нас ждут.Для тех, кто не знаком с судом, это может быть устрашающее место. Когда вы войдете в зал суда, вы увидите адвокатов в деловых костюмах, сидящих впереди рядом с судьей, отдельно от ответчиков и истцов. Несмотря на то, что это может показаться сложным, помните, что суды существуют для того, чтобы служить обществу, и у вас есть право на то, чтобы ваша версия истории была услышана. Говорите за себя и обязательно расскажите судье, что для вас важно в вашем деле.
Если вы представляете себя (pro se), вам нужно будет очень внимательно следить за тем, что происходит.Прочтите главу 14 «Использование судебной системы», где вы найдете несколько практических советов, которые помогут вам в суде. Вот еще несколько вещей, которые следует учитывать в случаях выселения.
11. Подготовка кейса
Подготовка к суду — 90% битвы. Остальные 10% — это то, что происходит в день вашего обращения в суд. Чем лучше вы будете подготовлены, тем лучше будет. Воспользуйтесь контрольным списком «Что приносить в суд», который вы найдете в Буклете 1, и прочтите «Подготовка к судебному разбирательству» в главе 14 «Использование судебной системы» для получения дополнительной информации о подготовке к судебному разбирательству.Планируйте провести день в суде, когда ваше дело рассматривается, потому что очень трудно узнать, когда будет объявлено ваше дело. Обязательно заранее спланируйте свободное время от работы или ухода за детьми.
Ответьте, когда ваше имя называется
Первое, что произойдет в суде, это то, что клерк назовет имена всех дел. Когда она называет ваше имя, скажите, что вы там. Если вы не ответите, вам будет объявлен дефолт, и вы проиграете свое дело.
Если ваш арендодатель не появляется
Если арендодатель не явится, дело следует закрыть.Спросите секретаря, можете ли вы подать свою явку (лист бумаги, который сообщает суду, что вы явились в правильный день). Затем попросите клерка дать вам копию приказа об увольнении.
Терпение — это главное в игре
После того, как клерк обзвонит весь список дел, запланированных на день, начинается судебное разбирательство. Одна из самых неприятных вещей в суде — это ожидание. Возможно, вам придется подождать несколько часов, прежде чем вызовут ваше дело. Вы можете оказаться в суде три или четыре раза, возможно, каждый раз теряя заработную плату.
12. Рассмотрение вашего дела
Очень часто, когда вы ждете судьи в суде, домовладелец или ее адвокат подходят к вам в холле и хотят поговорить об урегулировании вашего дела. Это называется переговорами. Переговоры — это когда стороны и / или их поверенные обсуждают проблемы с целью достижения компромисса и достижения соглашения, которое урегулирует вопрос. Четко говорите другой стороне, чего вы хотите, и не заключайте никаких соглашений, которые вы не уверены, что сможете выполнить.Если вы начнете переговоры с домовладельцем или его поверенным, помните, что вы должны быть собственным адвокатом, потому что они будут защищать интересы арендодателя.
Используйте буклет 10: Переговоры по урегулированию вашего дела. В нем есть рабочий лист, общие вопросы и образцы форм.
В некоторых судах, пока вы ждете рассмотрения вашего дела, сотрудники суда могут спросить вас, заинтересованы ли вы во встрече с посредником (также называемым «специалистом по жилищным вопросам»). Медиатор — это человек, который работает в суде или работает волонтером.Посредник попытается помочь вам и вашему арендодателю выявить и обсудить проблемы с целью достижения урегулирования, приемлемого для вас обоих. Посредник может задавать вопросы и предоставлять информацию, но должен быть беспристрастным и не принимать сторону ни одной из сторон. Все сказанное в ходе медиации является конфиденциальным и не должно обсуждаться в суде, если слушание состоится позже. 106 Если ни вы, ни ваш домовладелец не желаете посредничества, дело будет передано в суд с участием судьи (или присяжных, если вы запросили суд присяжных до указанного срока).
Разница между посредничеством и переговорами в жилищном деле заключается в том, что посредничество осуществляется лицом, связанным с судом, а переговоры происходят напрямую между сторонами без беспристрастной третьей стороны. Что важно при посредничестве или переговорах, так это четко понимать, что вы хотите сказать другой стороне, и быть уверенным, что не заключите какое-либо соглашение, которое вы не уверены, что сможете выполнить.
а. Плюсы и минусы посредничества и переговоров
Преимущества использования посредничества или переговоров заключаются в том, что вы можете составить соглашение, адаптированное к точным потребностям сторон.Вопросы, которые могут быть трудными для судьи, могут быть решены компромиссом. Например, вы можете просто договориться с домовладельцем о том, что стоимость одежды, которую вы потеряли, когда протекла крыша, была равна стоимости ремонта домовладельцу после того, как ваш ребенок спустил несколько небольших деревянных игрушек в унитаз, без вызова свидетелей и доказательств. точная стоимость этих предметов. Посредничество или переговоры обычно обеспечивают более быстрое и дешевое решение проблем. Это также может дать возможность наладить зачастую очень личные отношения между арендодателями и арендаторами, открывая каналы связи и способствуя более тесному сотрудничеству в будущем.
Следует также признать недостатки использования посредничества или переговоров. Часто вы не на равных со своим арендодателем, поэтому вы не можете вести переговоры с позиции силы. Если вы боитесь мести или чувствуете страх со стороны арендодателя или его поверенного, посредничество или переговоры могут привести к неблагоприятному для вас исходу. Кроме того, многие посредники не имеют подготовки в области права арендодателя-арендатора, и, в отличие от судьи, посредник не обязан знать закон.Хотя может быть приемлемым игнорировать юридические вопросы в поисках мирового соглашения, вам следует делать это только после того, как вы полностью поймете, в чем заключаются эти проблемы. Вы не хотите оказаться в ситуации, когда вы отказываетесь от многого из-за того, что не знаете, что может быть связано с вами в соответствии с законом. 107
Успешное посредничество или переговоры приведет к письменному соглашению между сторонами. Если вы не можете разрешить свой спор посредством посредничества или переговоров, вы все равно сможете провести слушание перед судьей (или присяжными).
г. Советы при выборе дела
При посредничестве или переговорах:
- Перед тем, как подписать договор, внимательно прочтите его.
- Убедитесь, что вы понимаете его условия и можете их выполнить.
- Если вы не понимаете, что что-то означает, попросите посредника или другую сторону переписать соглашение, используя более четкие условия, которые вы понимаете.
- Будьте осторожны, не подписывайте никаких соглашений, которые, как вы знаете, вы не сможете выполнить.
- Не соглашайтесь на переезд в ближайшее время, если у вас нет другого жилья.
- Если вы согласились с планом оплаты просроченной квартплаты, убедитесь, что вы можете себе это позволить и что он реалистичен, потому что, если вы не будете соблюдать соглашение, домовладелец может выселить вас.
г. Мировые соглашения
Если вы достигнете мирового соглашения, вы должны изложить его в письменной форме и подать в суд в качестве соглашения. После того, как вы подписали Соглашение, внести какие-либо изменения будет очень сложно. Фактически, в большинстве случаев Соглашение может быть изменено позже, только если обе стороны согласны с изменением. 108 Кроме того, по требованию стороны соглашение может быть исполнено в судебном порядке.
Многие домовладельцы настаивают на том, чтобы любое урегулирование было соглашением о вынесении решения, в котором вы соглашаетесь с тем, что домовладелец выиграл свое дело, но обе стороны соглашаются с тем, что вам не придется сразу выезжать (или что вам не придется выезжать на все, если вы выплачиваете всю задолженность по арендной плате по графику и вовремя оплачиваете всю текущую арендную плату).
Важно знать, что Соглашение о вынесении судебного решения, скорее всего, повредит вашему кредитному рейтингу и жилищной истории, потому что это решение суда.Кроме того, несмотря на то, что вам могут сказать, Соглашение о судебном решении — не единственная структура, доступная для урегулирования. Вам следует попытаться договориться с домовладельцем или его поверенным о заключении соглашения (в отличие от соглашения о судебном решении t) о том, что дело будет закрыто, если вы сделаете все, на что согласились. Соглашения не являются суждениями и не должны отражаться в качестве суждения по кредитному отчету.
13. Наденьте чемодан
Когда ваше дело будет передано в суд, вы, ваши свидетели и арендодатель будете приведены к присяге.Ваш домовладелец сначала представит свое дело. 109 Она может изложить свою позицию, дав показания сама или вызвав вас или кого-то еще в качестве свидетеля. Вы имеете право задавать вопросы (перекрестный допрос) арендодателя или любого другого свидетеля, которого она вызывает для дачи показаний.
После того, как домовладелец закончит свое дело, настала ваша очередь представить ваше дело. Вы должны рассказать свою историю судье и предоставить ей все документы, подтверждающие то, что вы говорите. Чем больше у вас будет документов, подтверждающих то, что вы говорите, тем убедительнее будут ваши доводы.(Убедитесь, что вы сохранили копии всего для себя.)
Тщательно подумайте о том, что вы хотите сказать судье, и подумайте о том, чтобы написать себе несколько коротких заметок. Важная правовая защита и встречные иски предоставят вам конкретную информацию о том, как доказать свои претензии. Помните, что иногда есть факты, которые важны для вас, но не имеют такого же юридического значения, как другие факты. Сосредоточьтесь на фактах, которые помогут вам выиграть дело. Будьте готовы к перекрестному допросу и ответам на вопросы домовладельца, ее адвоката или судьи.
Если у вас нет адвоката, судья может подтолкнуть вас, чтобы ускорить рассмотрение дела, и вам может быть трудно рассказать всю свою историю. Некоторые судьи хотят знать только размер арендной платы и всегда ли вы ее платите вовремя. Если вы хорошо организованы и будете придерживаться сути дела, вам будет легче привлечь внимание судьи и рассказать свою историю. Хотя у вас есть право быть услышанным, не ожидайте, что суд будет вашим адвокатом. На самом деле, может быть полезно обратиться к друзьям в суд за поддержкой.
14. Решение суда
После того, как вы и ваш домовладелец расскажете свою версию истории, судья примет решение. Это решение называется суждением. Судья может объявить решение сразу после суда или сказать, что дело будет «принято к рассмотрению», и направит вам письменное решение по почте. Если вы не получите приговора в течение нескольких дней после суда, позвоните секретарю суда. Сообщите ей номер дела и день, когда вы были в суде, и спросите, было ли вынесено решение.Официальное решение будет введено или вступит в силу в 10:00 на следующий день после вынесения решения судом (а не в день его получения). 110
Внимательно прочтите решение.
Если вы проиграете дело и хотите оспорить решение, вы имеете право подать апелляцию в течение 10 дней с даты вынесения решения. 111 Например, если решение вынесено 8 мая, ваши апелляционные документы должны быть поданы в суд и доставлены домовладельцу или ее адвокату до 18 мая.Если десятый день приходится на выходные или праздничные дни, вы должны подать апелляцию до конца следующего дня суда. См. Обращение.
Если вы проиграете дело и не подадите апелляцию на решение суда, служащий отправит домовладельцу казнь примерно на 11-й день после вступления приговора в силу. Казнь — это постановление суда о выселении.
Если ваш домовладелец выигрывает дело, казнь дает ей разрешение на то, чтобы шериф или констебль физически выселили вас. Если вы выиграете какую-либо защиту, домовладелец не добьется казни, и вы будете иметь право остаться в своем доме. Если вы выиграете встречный иск по делу, вы можете получить исполнение, в котором говорится, что вы имеете право на денежную компенсацию от арендодателя. Информацию о том, как получить деньги от арендодателя, см. В разделе «Приведение в исполнение судебных решений» в главе 14 «Использование судебной системы».
.
alexxlab