157 — МФЦ города Мичуринска

Филиал ТОГКУ «МФЦ» в г. Мичуринске  информирует, что в настоящее время вопрос о выделе доли в натуре из общего имущества является очень актуальным, поскольку такой выдел возможен в отношении не каждой недвижимой вещи.

При выделе доли в праве общей долевой собственности в натуре (разделе имущества) в индивидуальном жилом доме необходимо помнить, что:
1. выдел доли в праве общей долевой собственности в виде части жилого дома (помещения) не предусмотрен законом, так как имеется запрет на осуществление государственного кадастрового учета жилых помещений в индивидуальном жилом доме;
2. жилой дом может быть разделен на несколько индивидуальных жилых домов при наличии технического заключения о возможности использовать эти образованные дома автономно, в таком случае изменение вида разрешенного использования земельного участка (участков) не требуется;
3. жилой дом может быть разделен на несколько блокированных жилых домов. Для этого необходимо изменить наименование здания с «индивидуального жилого дома» на «жилой дом блокированной застройки». При этом каждый блок должен отвечать требованиям Градостроительного кодекса РФ и находиться на отдельном земельном участке с видом разрешенного использования «для размещения жилого дома блокированной застройки». Если для территориальной зоны, в которой располагается земельный участок, градостроительным регламентом такой вид не предусмотрен, то необходимо внести изменения в правила землепользования и застройки соответствующего муниципального образования;

4. жилой дом может быть разделен на несколько квартир. С этой целью необходимо изменить назначение здания (жилого дома) на «многоквартирный дом», присвоить статус квартир оставшимся после выдела жилым помещениям, а также изменить вид разрешенного использования земельного участка на «под многоквартирный дом».
Следует учитывать, что при исполнении решения суда в случае раздела недвижимого имущества могут возникнуть проблемы, если кто-либо из собственников всех образованных объектов недвижимости уклоняется от обращения в регистрирующий орган. В таком случае истцу следует дополнять исковые требования об обязании ответчика произвести регистрацию права с одновременной постановкой на кадастровый учет своего объекта, образованного после раздела, либо устранить препятствия со стороны ответчика, выражающиеся в уклонении от обращения в регистрирующий орган.

9346/2014 — Архив судебных решений

об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции

г.Краснодар «10» сентября 2014 г.

Судья Краснодарского краевого суда Корныльева И.Г., рассмотрев кассационную жалобу Шамрай В.И., поступившую в краевой суд 04 сентября 2014 г., на решение Адлерского районного суда от 01 апреля 2014 г. и на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 мая 2014 г. по делу по иску Асланян Л.С. к Шамрай В.И. о реальном разделе земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Асланян Л.С. обратилась в суд с иском к Шамрай В.И. о реальном разделе земельного участка.

В обосновании исковых требований Асланян Л.С. указывала, что решением Адлерского районного суда г. Сочи от 21 ноября 2013 г. произведен реальный раздел двухэтажного дома литер А, право общей долевой собственности Шамрай В.И. и Асланян Л.С. прекращено.

Однако, не произведен реальный раздел земельного участка площадью <…> кв. м с кадастровым номером <…>, расположенный по адресу: <…> принадлежит ей на праве общей долевой собственности, <…> доли на основании решения Исполнительного комитета Адлерского районного совета Депутатов трудящихся <…> от <…>; договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство от <…>; договора о разделе наследственного имущества от <…>, удостоверенного нотариусом <…>, свидетельством о регистрации права серии <…>, выданным 02 апреля 2011 г. Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по КК и записью в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 02 апреля 2011 г. № <…>

Так как к соглашению о разделе земельного участка между ней и совладельцем <…> доли указанного земельного участка Шамрай В.И. не пришили, она просила суд выделить в натуре ее долю из общего имущества.

Решением Адлерского районного суда <…> Краснодарского края от 01 апреля 2014 г. исковые требования Асланян Л.С. удовлетворены.

Произведен реальный раздел земельного участка, площадью <…> кв.м, с кадастровым номером <…>, расположенный по адресу: <…> согласно варианту № 2, приложения № 3, судебной строительно-технической экспертизы, выполненной судебным экспертом НП «<…>» (СУДЭКС) < Ф.И.О. >5

Выделен в собственность Асланян Л.С. земельный участок № 1, площадью <…> кв. м, выделенный красным цветом и обозначенный координатами межевых знаков <…>

Выделен в собственность < Ф.И.О. >3 земельный участок № 2, выделенный зеленым цветом и обозначенный координатами межевых знаков 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8.

Выделен общее пользование сторонам с целью обеспечения доступа к участкам № 1, № 2, земельный участок № 3, площадью <…> кв. м, выделенный серым цветом и обозначенный координатами межевых знаков <…>

Прекращено право общей долевой собственности Асланян Л.С. и Шамрай В.И. на указанный земельный участок, погашено свидетельство о государственной регистрации права.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 мая 2014 г. решение суда первой инстанции от 01 апреля 2014 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

В кассационной жалобе Шамрай В.И. просит отменить состоявшиеся судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указывает, что площадь земельного участка была уменьшена на <…>. м, при разделе земельного участка в натуре по варианту <…> на земельном участке Асланян Л.С. осталась металлическая лестница принадлежащая ответчику, также площадь земельного участка ответчика значительно уменьшена.

Согласно статьи 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Таких нарушений судебными инстанциями при рассмотрении дела не допущено.

Суд установил, что Асланян Л.С. и Шамрай В.И. на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, площадью <…> кв.м, с кадастровым номером <…>. расположенный по адресу: <…> по <…> доли за каждым, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

В добровольном порядке соглашение о реальном разделе земельного участка между истцом и ответчиком не достигнуто.

На основании статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Статьей 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В силу положений ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда.

Вступившим в законную силу решением Адлерского районного суда <…> от <…> произведен между Шамрай В.И. и Асланян Л.С. реальный раздел двухэтажного жилого дома литер А, расположенного по адресу: <…>, прекращено право общей долевой собственности на жилой дом.

Раздел спорного земельного участка произведен не был, поскольку истцом таких требований заявлено не было.

Из материалов кассационного производство видно, что в основу решения судом первой инстанции было положено заключение экспертизы строительно-технической экспертизы назначенной и проведенной в рамках рассмотрения спора по гражданскому делу <…> по иску Шамрай В.И. к Асланян Л.С. о выделе жилого дома и земельного участка в натуре.

В силу положений ст. 67 ГПК РФ заключение эксперта является допустимым доказательством по делу, его объективность и достоверность сомнений не вызывает, поскольку заключение выполнено квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности.

Из заключения строительно-технической экспертизы < Ф.И.О. >5 от 13-<…> следует, что было предложено два варианта реального раздела спорного земельного участка по фактически сложившемуся порядку пользования и в соответствии с размером идеальных долей.

Вариант <…> предлагает раздел с учетом сложившегося порядка пользования жилым домом литер А, в результате которого образуются: земельный участок № 1, площадью <…> кв. м, выделяемый в натуре Шамрай В.И.; земельный участок № 2, площадью <…> кв. м, выделяемый в натуре Асланян Л.С.; земельный участок № 3, площадью 72, 53 кв. м, общего пользования для обеспечения доступа к участкам № 1, № 2.

Вариант <…> предлагает раздел с учетом долей в праве собственности на строение и земельный участок, в результате которого образуются: земельный участок № 1, площадью <…> кв. м, выделяемый в натуре Шамрай В.И.; земельный участок № 2, площадью <…> кв. м, выделяемый в натуре Асланян Л.С.; земельный участок № 3, площадью <…> кв. м, общего пользования для обеспечения доступа к участкам № 1, № 2.

На основании изложенного, суд обосновано удовлетворил исковые требования Асланян Л.С. и принял вариант <…> раздела земльного участка в натуре, поскольку при разделе земельного участка по варианту <…> права ни одной из сторон не нарушаются, так как площади выделяемых земельных участков равнозначны, а при разделе по варианту <…> нарушаются права Асланян Л.С, поскольку площадь ее земельного участка значительно уменьшается.

Доводы кассационной жалобы Шамрай В.И. направлены на иную оценку обстоятельств и опровергаются материалами дела.

Нарушений закона судом при рассмотрении дела не допущено, а доводы жалобы в силу ст. 387 ГПК РФ не могут повлечь отмену судебного постановления в кассационном порядке.

Руководствуясь ст.383 ГПК РФ, судья

ОПРЕДЕЛИЛ:

В передаче кассационной жалобы Шамрай В.И., на решение Адлерского районного суда от 01 апреля 2014 г. и на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 мая 2014 г. по делу по иску Асланян Л.С. к Шамрай В.И. о реальном разделе земельного участка для рассмотрения в заседании суда кассационной инстанции отказать.

Судья Краснодарского краевого суда И.Г.Корныльева

Электронный текст документа
подготовлен ЗАО «Кодекс» и сверен по:
файл-рассылка

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО по вопросу осуществления ГКУ и (или) ГРП собственности на основании решения суда о выделе доли в натуре в праве общей долевой собственности на ОН

 

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО

 

В целях формирования единообразной практики по вопросу осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права собственности на основании решения суда о выделе доли в натуре в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости сообщаем следующее.

Вещь, находящаяся в долевой собственности, может быть разделена между ее участниками по соглашению между ними (п. 1 ст. 252 ГК РФ). Такой раздел между всеми сособственниками означает прекращение общей долевой собственности.

При выделе доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГК РФ) оно уменьшается в объеме, однако, на него сохраняется право общей собственности оставшихся участников. Выделяющийся сособственник вправе требовать передачи ему части этого имущества в натуре, соответствующей его доле. При этом возможная несоразмерность имущества, выделяемого в натуре, доле участника в праве общей собственности устраняется выплатой ему соответствующей денежной суммы или иной компенсацией (например, предоставлением аналогичного имущества).

Таким образом, в результате раздела или выдела возникают разные последствия.

В результате выдела доли право общей долевой собственности всех участников не прекращается, право общей долевой собственности прекращается только у выделившегося собственника, у остальных участников сохраняется право общей долевой собственности на уменьшенное в результате выдела имущество.

В результате раздела объекта недвижимости право общей долевой собственности на объект прекращается, за исключением земельных участков, указанных в п.п. 4 и 6 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ. Вновь образованные объекты являются самостоятельными объектами прав.  

В настоящее время в соответствии с содержанием статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ) постановка на государственный кадастровый учет объекта недвижимости в результате выдела доли в натуре предусмотрена исключительно для земельных участков (ч. 4. ст. 41 Закона № 218-ФЗ).

Случаи образования объектов капитального строительства в результате выдела доли в натуре, при котором преобразуемый объект капитального строительства сохраняется в измененных границах, действующим законодательствам не предусмотрено.

В соответствии с ч. 1 ст. 41 Закона 218-РФ в данном случае возможен только раздел объекта недвижимости.

Таким образом, в случае, если в решении суда указано на выдел доли в натуре, решение суда исполняется с учетом особенностей, установленных ст. 41 Закона 218-ФЗ, т.е. производится раздел объекта недвижимости.

Особого внимания заслуживает вопрос исполнения решения суда о выделе доли в праве общей долевой собственности в жилом доме.

Согласно ч. 7 ст. 41 Закона 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения в жилом доме или в жилом строении не допускаются.

С учетом изложенного с 01.01.2017 постановка на государственный кадастровый учет помещений в индивидуальном жилом доме и последующее их введение в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов гражданских прав в качестве самостоятельных объектов гражданских прав не представляется возможным.

Вместе с тем, в случае если в отношении здания, в силу его архитектурно-конструктивных особенностей, не может быть осуществлен раздел, следует принимать во внимание, что здание, являясь объектом капитального строительства, может быть реконструировано таким образом, чтобы его раздел стал возможным.

В силу положений Закона № 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, что и исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, т.е. независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет    и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Таким образом, а также с учетом пункта 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, в целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга.

В зависимости от того, каким образом квалифицировать образованные в результате реального раздела жилого дома объекты, жилой дом может быть отнесен либо к жилому дому блокированной застройки, либо к многоквартирному дому.

Однако при проведении государственной регистрации прав на основании вступившего в законную силу решения суда о выделе доли в натуре возникает вопрос о возможности осуществления действий по прекращению прав на исходный объект, государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав на вновь образованные объекты без одновременного обращения всех сособственников.

При разрешении данного вопроса полагаем возможным исходить из следующего:

— если в резолютивной части судебного решения содержится формулировка о прекращении существующих прав на исходный объект, то права всех участников долевой собственности прекращаются без заявления, вне зависимости от того, все ли участники общей долевой собственности привлекались к участию в деле;

— если в резолютивной части судебного решения не содержится указания на прекращение прав на исходный объект, а лишь признаются права на выделенные части объекта, и при этом к участию в деле привлекались все участники общей долевой собственности, то права всех участников долевой собственности прекращаются без заявления.

В рассматриваемых ситуациях исходный объект недвижимости прекращает свое существование в качестве объекта гражданского оборота, но при этом не снимается с кадастрового учета, а указывается в качестве предыдущего для образованного объекта (п. 5 ч. 4 ст. 8 Закона № 218-ФЗ).

При этом способ образования части жилого дома (блока жилого дома блокированной постройки) в техническом плане указывается «выдел». После постановки на учет и регистрации права последней части жилого дома возможно снятие с кадастрового учета и присвоение статуса «архивный» исходному объекту.

Прекращение существования исходного объекта (снятие с кадастрового учета, присвоение статуса «архивный») возможно лишь в случае одновременного раздела дома между всеми участниками общей долевой собственности. При этом должен быть составлен один технический план (п. 17 Приказа Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953) и способ образования частей жилого дома (блоков жилого дома блокированной постройки) в техническом плане указывается «раздел».

 

Управление Росреестра по УР

 

Создана: 13.02.2018 17:35, обновление 19.02.2018 18:52

Раздел земельного участка при разводе супругов

Сейчас практически каждая семья стремится приобрести жилье или дачный домик с земельным участком. Кто-то покупает дом в деревне с огородом, кто-то — огромный коттедж с личным садом, а кто-то – дачу на законных шести сотках.

А если семейная жизнь вдруг не залаживается, возникает вопрос о том, как правильно осуществить раздел земли при разводе.

Вопрос такого раздела сложный, и разрешить его одно семейное законодательство не поможет, нужно будет обратиться за разъяснениями к нормам Земельного и Гражданского Кодексов РФ .

Земельный участок: делится — не делится

Статья 11.1 Земельного Кодекса РФ определяет понятие земельного участка, как часть поверхности земли, границы которой устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Границы участков земли на местности устанавливает процесс землеустройства. Описываются и индивидуализируются земельные участки в порядке ведения Земельного кадастра, и каждому из них в результате присваивается личный кадастровый номер.

Земельные участки в зависимости от возможности их раздела бывают:

• делимые,
• неделимые.

Первые – это такие, которые по своим размерам соответствуют минимальным нормам предоставления участков определенного целевого назначения по конкретному региону России. Неделимые – земельные участки, которые таким нормам не соответствуют, а потому не смогут быть поставлены на кадастровый учет.

Раздел земельного участка при разводе станет возможным лишь при том условии, что он является делимым. Статья 1182 Гражданского Кодекса РФ чётко определяет признак делимости земельного участка – при его разделе каждая часть должна укладываться в рамки минимальных норм предоставления участков для соответствующего целевого назначения.

Некоторые факты

При разделении участков земли суды должны учитывать размер долей сторон, которые предусмотрены в праве общей собственности. Только в качестве исключения допустимо отступление от этого. И то, в данном случае несоразмерность раздела компенсируется денежной выплатой.

Нормы эти определяются в каждом регионе Российской Федерации по-разному. Минимальные размеры участков земли, предоставляемых в собственность жителям Московской области, определены статьей первой Закона Московской области №63/2003-ОЗ от 17 июня 2003 года. Согласно ему наименьший размер земельного участка для крестьянских или фермерских хозяйств должен быть не менее 2 гектаров, для садовых и дачных участков – не менее 0,06 гектара, для огородов – не менее 0,04 гектара.

Если земельный участок, который супруги хотят разделить при разводе, соответствует установленным нормам, то никаких проблем по его разделу возникнуть не должно. Если же участок земли является неделимым, то суд его не разделит, а кадастровая контора не возьмет на учет. Но у супругов есть три выхода:

• продать этот земельный участок целиком, а деньги разделить пополам,
• одному супругу отказаться от выделения доли в данном участке земли безвозмездно или истребовать со второго супруга компенсацию, равную размеру стоимости своей части,
• оставить участок в совместной собственности и установить режим использования его каждым из супругов.

Даже делимый участок не всегда делится

Когда установлено, что земельный участок соответствует всем нормам и размерам, нужно установить, как он появился в собственности у супругов, будет ли являться общим.

При добровольном разделении, с учетом общих положений о свободе договора, участвующие стороны могут не придерживаться размера принадлежащих долей на земельный участок.

Если он достался одному из супругов в наследство, был подарен, приватизирован им, или куплен до заключения брака, да к тому же за период совместной семейной жизни никак не облагородился и не вырос в стоимости, то вопрос о его разделе не стоит. Второй супруг никаких притязаний на него иметь не должен, это будет личная собственность.

Другой вопрос, если земельный участок был унаследован (подарен, приватизирован) в запущенном виде, а за время брака и совместных усилий супругов на нем появился сад, дом, постройки, что увеличило его стоимость в разы. Тогда уже за раздел наследства, полученного в браке, стоит побороться при разводе (подробнее об этом вы можете узнать  нашей статье — https://divorceinfo.ru/2252-razdel-nasledstva-pri-razvode-suprugov)

Как поделить постройки на земельном участке

Знаете ли Вы, что

Важное условие делимости земельного участка регулирует ст. 1182 ГК РФ. Где говорится, что при разделении участка земли, каждая часть его должна соответствовать определенным нормам предоставления участков целевого назначения, деление меньше этих норм не допустимо.

Статья 1 Земельного Кодекса РФ говорит о единстве земельного участка и расположенных на нем постройках. Поэтому какие-либо сложности при разделе возведенного на участке дома возникают редко. Основное условие, чтобы участок этот был делимым. Тогда и дом можно поделить. По семейному законодательству каждый супруг имеет права на его половину.

Даже если дом полностью не построен и не зарегистрирован в качестве жилого объекта, он все равно будет отнесен к разряду недвижимости, как объект незавершенного строительства. При том лишь условии, что это не фундамент и полстены, а минимум строение с готовыми полом, стенами и крышей. Между супругами он, как и земельный участок, будет разделяться в равных долях.

По соглашению или по суду

Раздел земли при разводе супруги смогут осуществить как по соглашению, так и в судебном порядке. Это зависит от добровольного согласия обоих на раздел.

Если разводящиеся супруги полюбовно договорились и заключают мировое соглашение при разводе о разделе имущества или о выделении долей в общей собственности, то должны убедиться, что земельный участок является делимым.

Соглашение о добровольном разделе земельного участка при разводе оформляется в письменной форме и его нужно согласовать и завизировать у нотариуса. Ведь на основании этого документа будут регистрироваться права на доли земельного участка.

В случае раздела участка земли через суд в судебном заседании также будет в приоритете вопрос о делимости-неделимости участка, будет рассматриваться, каким способом у супругов появились права собственности на это участок, какие на этом участке есть постройки, и каков их статус.

Коттедж, жилой дом или дача могут быть поделены в натуре, в случае, если на долю каждого собственника-супруга возможно выделить изолированную площадь (часть дома) с отдельными входами.

Нередко суды прибегают к назначению землеустроительной экспертизы, результаты которой помогают разрешить спор супругов о разделе земельных участков наиболее квалифицированно.

Если участок делим и оба супруга имеют права на выделение доли в нем, то суд часто принимает решение о разделе его между мужем и женой в одинаковых долях. Если же произвести раздел участка земли не удается, то суд оставляет его в совместной собственности супругов, определяя порядок пользования им.

В разделе долевой собственности есть свои нюансы, и обязательно должны учитываться интересы всех сторон, особенно, если с одним из супругов остаются несовершеннолетние дети. Подробнее о разделе долевой собственности при разводе читайте на страничке.

Супруги сами смогут решить дальнейшую судьбу земельного участка, придя к единому мнению о его разделении и заключив мировое соглашение.

Как оформить раздел земельного участка при разводе

Для переоформления частей земельного участка в свою собственность супругам в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, или попросту Росреестр, нужно предоставить пакет следующих документов:

• заявление определенного образца от каждого из супругов о государственной регистрации прав на доли, выделенные в земельном участке, указанные в соглашении или решении суда о разделе имущества,
• паспорта личности супругов,
• соглашение о разделе общего имущества или о выделении долей в праве на земельный участок (если оно добровольно заключено между супругами),
• решение суда о разделе или выделении долей супругов в праве на земельный участок (если дело о разделе рассматривалось в судебном порядке),
• документ о заключении брака или копию актовой записи о регистрации брака (чтобы подтвердить, что участок приобретен в период брака),
• свидетельство о расторжении брачного союза (если развод уже зарегистрирован),
• документы о праве собственности на земельный участок,
• документы, подтверждающие постановку на кадастровый учет построек, имеющихся на участке,
• квиток об уплате госпошлины.

Заявление рассматривается в Росреестре в течение десяти рабочих дней, после чего супруги смогут получить на руки документы, подтверждающие государственную регистрацию их права на законную долю земельного участка.

Если у вас остались вопросы о том, как разделить земельный участок при разводе, то задайте их в комментариях

Законен ли снос здания в которой находится ООО частной неотложной скорой помощи?, Волгоград | вопрос №18621258 от 03.08.2021

Марина! Если Вы либо ООО приобрели здание, то Вы (ООО) его собственник (ст.209 ГК РФ), а это значит, что только собственнику решать, что с ним делать. Согласно части 3 статьи 35 Конституции РФ «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда». Согласно ст.209 ГК РФ:

Цитата:

Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Т.е. собственник земельного участка не вправе лишить Вас имущества не иначе как по решению суда. Так что если он намерен снести здание, то имеет смысл в этом случае вызывать полицию и подавать заявление о покушении на преступление по статье 167 УК РФ — умышленная порча чужого имущества. А до тех пор имеет смысл подать жалобу в прокуратуру в соответствии со ст.10 Федерального закона от 17 января 1992 г. N 2202-I «О прокуратуре Российской Федерации»:

Цитата:

1. В органах прокуратуры в соответствии с их полномочиями разрешаются заявления, жалобы и иные обращения, содержащие сведения о нарушении законов. Решение, принятое прокурором, не препятствует обращению лица за защитой своих прав в суд. Решение по жалобе на приговор, решение, определение и постановление суда может быть обжаловано только вышестоящему прокурору.

2. Поступающие в органы прокуратуры заявления и жалобы, иные обращения рассматриваются в порядке и сроки, которые установлены федеральным законодательством.

3. Ответ на заявление, жалобу и иное обращение должен быть мотивированным. Если в удовлетворении заявления или жалобы отказано, заявителю должны быть разъяснены порядок обжалования принятого решения, а также право обращения в суд, если таковое предусмотрено законом.

4. Прокурор в установленном законом порядке принимает меры по привлечению к ответственности лиц, совершивших правонарушения.

5. Запрещается пересылка жалобы в орган или должностному лицу, решения либо действия которых обжалуются.

Если же дойдет до сноса здания, требуйте возмещения убытков на основании ст.15 и 1064 ГК РФ. Согласно ст.15 ГК РФ

Цитата:

Статья 15. Возмещение убытков

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Согласно статье 1064 ГК РФ:

Цитата:

Статья 1064. Общие основания ответственности за причинение вреда

1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.

Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда.

2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда.

3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом.

В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.

Вам помог ответ?ДаНет

Гордеюк и партнеры

Новости законодательства

Постанова Кабінету Міністрів України від 28.07.2021 № 772

Про внесення змін до Порядку прийому на навчання за освітньо-професійною програмою підготовки магістрів за спеціальністю “Публічне управління та адміністрування” галузі знань “Публічне управління та адміністрування”

Постанова Верховної Ради України; Висновок, Звіт від 14.07.2021 № 1642-IX

Про звіт Тимчасової слідчої комісії Верховної Ради України з питань розслідування випадків та причин порушення прав дитини під час здійснення децентралізації повноважень з питань охорони дитинства, реформування системи закладів інституційного догляду та виховання, реалізації права дитини на сімейне виховання та усиновлення, розвитку (модернізації) соціальних послуг

Закон України від 14.07.2021 № 1649-IX

Про внесення зміни до розділу XI «Перехідні положення» Закону України «Про основні принципи та вимоги до органічного виробництва, обігу та маркування органічної продукції»

Закон України від 29.06.2021 № 1582-IX

Про внесення змін до Кодексу України про адміністративні правопорушення щодо окремих питань здійснення габаритно-вагового контролю

Мінреінтеграції; Наказ, Положення, Форма, Критерії від 21.05.2021 № 119

Про затвердження Положення про комісію з відбору громадської організації — одержувача бюджетних коштів, передбачених на організацію та виконання програм, реалізацію проектів та здійснення заходів, спрямованих на особистісний та патріотичний розвиток молоді з числа осіб, місцем проживання яких є тимчасово окупована територія окремих районів Донецької та Луганської областей, територія населених пунктів, розташованих на лінії зіткнення, тимчасово окупована територія Автономної Республіки Крим та м. Севастополя

Опубликовано 03.08.2021 12:41

Раздел в натуральном виде получает еще один удар

Закон штата Айова был ясен, и, возможно, сегодня он стал еще более ясным. В отличие от большинства других штатов, Айова «недвусмысленно выступает за раздел путем продажи». Ньюхолл против Ролла, 888 NW2d 636, 640 (Айова, 2016 г.). В декабре 2016 г. Верховный суд Айовы вынес решение об изменении раздела в вид и порядок продажи недвижимости. В деле Newhall Суд рассмотрел закон штата Айова, заявив, что согласно Iowa R. Civ. P. 1.1201 (2) сторона, претендующая на раздел натурой, обязана доказать, что это будет и справедливый и практичный .В деле Newhall Суд постановил, что раздел семейной фермы натурой по просьбе сестры не будет практичным или справедливым. В частности, суд постановил, что предложенное сестрой разделение натурой должно быть отклонено, «потому что разделение на отдельные участки приведет к снижению их совокупной стоимости».

Сегодня суд полагался на Newhall , чтобы отменить другой раздел в натуре, который был предписан Апелляционным судом Айовы. В сентябре 2016 года апелляционный суд отменил решение районного суда и распорядился о натуральном разделе еще одной семейной ссоры.В деле участвовали трое братьев и сестер, двое из которых хотели раздел по продаже, а один (сестра) потребовал раздела натурой. Сертифицированный оценщик, с которым согласились все стороны, засвидетельствовал, что «дом» можно отделить от более крупного участка, не влияя на продажную стоимость оставшейся части. Владелец аукционного бизнеса также засвидетельствовал, что разделение запрошенного участка сестрой имело бы «ограниченное влияние» на общую стоимость земли. Владелец бизнеса по продаже недвижимости, который не был сертифицированным оценщиком, свидетельствовал от имени двух других братьев и сестер, что участки должны продаваться вместе, чтобы максимизировать их продажную цену.Окружной суд отклонил ходатайство сестры о разделе в натуре, посчитав, что она не смогла доказать, что это будет «справедливо и практически», особо заявив, что «неустойчивый характер сельхозугодий под влиянием цен на урожай сделал раздел в натуре просто догадки, учитывая природу и качество земли ». Апелляционный суд не согласился с этой оценкой, посчитав, что мнение сертифицированного оценщика хорошо подтверждается рейтингами КСО и сопоставимыми данными о продажах и что оно учитывает текущие рыночные условия.Апелляционный суд не нашел оснований для того, чтобы районный суд отклонил концепцию справедливой оценки. Апелляционный суд также установил, что раздел в натуре будет справедливым, поскольку собственность, которую просила сестра, была семейной фермой, состоящей из нескольких поколений. сентиментальная привязанность , которую она могла иметь к собственности, имела вес в пользу разделения ее интереса на натуру.

В неопубликованном мнении на одной странице Верховный суд Айовы сегодня отменил решение апелляционного суда и восстановил постановление окружного суда о разделе путем продажи.В своем заключении Суд просто заявил, что «ответчик не выполнила своего бремени доказать, что раздел недвижимости был справедливым и практически осуществимым» и сослался на Newhall и Spies v. Prybil , 160 NW2d 505, 508 (Айова, 1968).

Из этого последнего мнения ясно, что будет очень трудно для будущих тяжущихся сторон получить раздел в натуральной форме в Айове, что почти невозможно, если суд первой инстанции вынесет решение против вас. Если владельцы собственности хотят, чтобы их дети сохранили «дом», они должны действовать, пока они живы, и разработать план, который обеспечит это.В противном случае, если все стороны не согласятся, скорее всего, произойдет раздел в продаже.

Дело Вильм против Кэмпбелла , № 15–0011 (Iowa Ct. App. 12 января 2018 г.).

Раздел

путем продажи по сравнению с разделом в натуральном выражении [California Real Estate]

Как калифорнийский суд принимает решение о разделе имущества путем продажи по физическому разделу?

Один из распространенных споров между совладельцами заключается в том, следует ли разделить имущество путем продажи или физически разделить имущество, известное как раздел натурой.В этой статье представлены советы опытного юриста по разделу из Калифорнии о том, как суды принимают решение о выборе между этими двумя исходами дела о разделе.

Что такое действие раздела в Калифорнии?

Иск о разделе — единственная процедура, предписанная судом в соответствии с законодательством Калифорнии, для прекращения споров о чрезмерном совместном владении недвижимостью. В соответствии с разделом 872.210 Гражданского процессуального кодекса Калифорнии суд должен разделить недвижимость в Калифорнии на равных правах между ее совладельцами. Более подробную информацию о действиях с разделами в целом можно найти в Ultimate Guide to Partition Actions в Калифорнии.

Имейте в виду, что вся эта информация, скорее всего, не относится к собственности, которой супружеская пара владеет как совместные арендаторы. Супругам, которые ищут информацию о том, как продать совместно находящуюся в собственности собственность при разводе, следует обратиться к этой статье о продаже собственности при разводе, написанной адвокатом по разводам в Калифорнии.

В чем разница между разделением по продаже и физическим разделением (разделение по натуре)?

Жалоба на раздел путем продажи может быть удовлетворена, если суд распорядится о продаже совместно находящейся в собственности собственности, и все владельцы получат свои соответствующие доли.Физическое разделение или раздел по натуре происходит, когда собственность делится таким образом, что каждый владелец получает безраздельный интерес в своей доле земли. В целом суды предпочтут физическое разделение перед разделом путем продажи при прекращении споров о совместном владении недвижимостью. Раздел осуществляется путем физического разделения, если стороны не договорятся о продаже или суд не определит, что раздел путем продажи будет «более справедливым». Code Civ. Proc §§ 872.810, 872.820; см. 12 Witkin , Резюме 11-го Реального предложения § 73 (2020).

Как суд выбирает между разделом путем продажи или разделом в натуральном выражении?

Ведущий трактат по закону о недвижимости в Калифорнии, Miller & Starr , объясняет, что «бремя доказывания лежит на стороне, которая добивается продажи, а не физического разделения, чтобы доказать, что это будет« больше ». справедливо «продать собственность, а не разделить ее и распределить части натурой среди арендаторов». Право раздела — раздел путем продажи имущества, 4 Cal. Real Est.(4-е изд.) § 11:17. «Чтобы вызвать продажу, а не физическое разделение, необходимо показать, что либо: (1) разделение на участки равной стоимости не может быть произведено, либо (2) раздел земли существенно снизит стоимость каждого из них. интересы стороны, так что часть, полученная каждым из арендаторов, будет иметь существенно меньшую ценность, чем денежные средства, полученные от продажи ». ид.

Основополагающее дело Ранчо острова Бьютт Крик против Крима (1982) 136 Cal.Приложение. 3d 360, 366–67:

Есть два типа доказательств, которых было достаточно для оправдания продажи имущества по разделу, а не физического раздела. Во-первых, это свидетельство того, что объект расположен так, что разделение на участки равной стоимости невозможно. Этот тест не соответствует свидетельству того, что часть свойства не равна целому, поскольку это всегда имеет место в действии разделения. Это испытание также не подтверждается свидетельством того, что земля не является «взаимозаменяемой» или однородной по своему характеру.(См. Williams v. Wells Fargo Bank , выше. , 56 Cal.App.2d на стр. 647-648.) Для того, чтобы соответствовать этому тесту, сторона, желающая продать раздел, должна показать, что земля не может быть разделена на равных. ( East Shore Co. против Richmond Belt Railway (1916) 172 Cal. 174, 180). Пример такого типа ситуации представлен в деле Sting v. Beckham (1949) 94 Cal.App.2d 823, где было показано, что основная ценность земли состояла из колодца, а без колодца земля имела небольшую ценность.В этом случае физическое разделение земли потребовало бы присуждения подпункта с колодцем одной стороне в явном ущербе другой стороны. Другой пример представлен в деле Priddel v. Shankie (1945) 69 Cal.App.2d 319, где речь идет о небольшом (40 футов на 140 футов) внутреннем участке с конструкциями, расположенными таким образом, чтобы исключить равное разделение.

Судья, назначенный по договоренности сторон, пришел к выводу, что посылка B может быть физически разделена и что это является наиболее справедливым решением.Этот участок можно разделить на северный и южный участки примерно по 90,5 акра каждый, и можно будет предусмотреть сервитуты доступа по существующим тропам. Истец первоначально признал справедливость такого разделения до изменения мнения, основанного на факторах, не связанных с осуществимостью физического разделения. После такой перемены мнения истец должен был доказать, что земля не может быть разделена на равные доли; тем не менее, записи в этом отношении недостаточны. Можно допустить, как фактически признал ответчик, что право собственности на весь участок B было бы более выгодным для истца.Эта уступка, однако, не означает, что собственность не подлежит равному разделу. Более того, любой потенциальный ущерб из-за неточного разделения был устранен предложением ответчика разрешить истцу выбрать, какой из участков он желает. Таким образом, продажа собственности не подтверждается этим первым типом доказательств.

Второй тип доказательств, которые подтверждают продажу раздела, а не физическое разделение, — это экономические доказательства того, что в связи с особым положением земли раздел земли существенно снизит стоимость доли каждой стороны.Общепринятый критерий в этом отношении заключается в том, приведет ли раздел в натуре к получению сарендатором части земли, которая будет стоить значительно меньше той денежной доли, которая может быть получена от продажи земли в целом. Это чисто экономический тест. Если истец, требующий продажи земли, может получить часть земли в результате физического раздела, и эта часть может быть продана за сумму, равную сумме, которую он мог бы реализовать в результате продажи всего земельного участка, то по закону нет могут быть показаны экономические предрассудки.Явная несправедливость изгнания не желающего сожителя с земли, где не причинен экономический ущерб, недопустима. Пример такой ситуации представлен в деле Formosa Corp. v. Rogers (1951) 108 Cal.App.2d 397, где киностудия площадью 17,4 акра была построена таким уникальным образом, что физическое разделение может привести к повреждению. к общей стоимости земельного участка в размере 1,5 миллиона долларов США.

Как объясняет Witkin , «великое предубеждение» из-за физического разделения (бывшее C.C.P. 752 et seq.) Больше не является предпосылкой для продажи. (Law Rev. Com. Комментарий к CCP 872.820; см. B utte Creek Island Ranch v. Crim (1982) 136 CA3d 360, 365, 186 CR 252 [хотя «великое предубеждение» не нужно показывать перед продажей, презумпция в пользу физического разделения над продажей по-прежнему контролирует].) »Определение способа раздела., 12 Witkin , Краткое содержание 11-го Реального предложения (2020) § 73; см. в целом 48 Cal. Юр. 3-й раздел, § 65. Witkin продолжает, что «продажа может быть более справедливой, если, например, стоимость целого будет превышать стоимость разделенных участков или ограничения зонирования сделают физическое разделение невозможным.”

Проконсультируйтесь с опытным юристом в Калифорнии

Совладельцам недвижимости в Калифорнии лучше всего проконсультироваться с юристом по недвижимости, имеющим опыт ведения судебных споров по недвижимости. Понимание стратегий и средств защиты от действия раздела позволит вам получить наилучший возможный результат. Свяжитесь с Тальковым Лоу по телефону (844) 4-ТАЛКОВ (825568) или по адресу info (at) talkovlaw.com.

Публикации в блоге раздела Талькова Лоу:

Раздел

путем продажи по сравнению с разделом в натуральном выражении

Разделение — это раздел недвижимого или личного имущества между совладельцами.Обычно это происходит, когда собственность передается по наследству или наследникам. Существует два типа разбиения: раздел по типу и раздел по продаже. Они описаны в главе 46 Общего статута Северной Каролины.

Разделение по типу (также известное как фактическое разделение) происходит просто, когда собственность делится на равной и справедливой основе между несколькими владельцами. Каждому совладельцу будет принадлежать определенный процент собственности. Суды склонны поддерживать этот подход, потому что он не требует, чтобы кто-то продавал свою собственность против их воли.

Разделение путем продажи происходит в двух случаях. Во-первых, раздел путем продажи может произойти, если рассматриваемая недвижимость не может быть физически (или справедливо) разделена между совладельцами. Раздел путем продажи может также произойти, когда раздел в натуральном выражении не может быть произведен без существенного ущерба для любой из заинтересованных сторон. Это означает, что, если раздел собственности между совладельцами нанесет существенный вред одному или всем совладельцам, суд вынесет постановление о продаже всей собственности, а выручка от продажи будет разделена между совладельцами. и распределены соответственно.При определении того, что является «существенным телесным повреждением» в соответствии с §46-22 Общего статута Северной Каролины, суд рассмотрит следующие вопросы:

• Будет ли справедливая рыночная стоимость доли каждого совладельца в фактической собственности существенно меньше суммы, которую каждый совладелец получил бы от продажи собственности в целом.
• Приведет ли раздел собственности посредством раздела в натуре к существенному ущемлению прав любого совладельца.

Если вы являетесь стороной, стремящейся к разделу путем продажи, а не к разделу в натуральном выражении, на вас ложится бремя доказательства того, что в противном случае был бы нанесен существенный ущерб.Обычно не одобряется принуждение кого-то продать свою собственность, поэтому раздел в натуральном выражении является наиболее предпочтительным и наиболее часто используемым путем. Однако, если собственность передается по наследству или по закону, а совладельцы не могут договориться об определенных вещах, разделение путем продажи дает выход. В любом случае, пожалуйста, свяжитесь с нами для консультации с компетентным юристом King Law Offices, чтобы обсудить вашу конкретную ситуацию и варианты.

Раздел собственности Техаса — LoneStarLandLaw.com

Что такое раздел?

«Раздел» — юридический термин, относящийся к разделу недвижимого имущества между совладельцами. Это может быть добровольно, по соглашению или по разделу, но это легко осуществить и нас здесь не касается. В этой статье мы сосредоточимся на том, что происходит, когда соглашение не может быть достигнуто. Разногласия могут быть относительно мирными, когда один или несколько партнеров вежливо отказываются идти вместе, или партнеры могут буквально грызть друг друга.Супруг партнера, возможно, решил, что он или она будет выступать против продажи актива, возможно, предпочитая сохранить его для детей, а не ликвидировать его сейчас. Есть бесчисленное множество причин для оппозиции, в том числе и явная злоба.

Средство правовой защиты в такой ситуации состоит в том, чтобы один или несколько совладельцев подали иск о разделе по решению суда. Также можно подать иск о «дружественном» разделе, если стороны желают судебного постановления, подтверждающего их соглашение.Обратите внимание, что разделение не является подходящим средством правовой защиты, если нет общего титула или титул оспаривается.

Существует два вида раздела, установленного в судебном порядке: раздел по натуре, который относится к фактическому физическому разделу земли по метрам и границам; и продажа имущества в судебном порядке, когда раздел в натуре невозможен или не может быть осуществлен на справедливой и равноправной основе.

Право на раздел

Закон штата Техас не будет заставлять сопротивляющегося совладельца недвижимости сохранять совместную собственность с другими лицами, если он или она не хочет этого — по любой причине.Вместо этого совладельцы недвижимости могут добиться раздела. «Разделы могут быть в натуре (это означает, что имущество разделено на отдельные участки, и каждый участок передается отдельному владельцу) или путем продажи (это означает, что имущество продается, а выручка от продажи делится между владельцами)». Bowman v. Stephens, 569 S.W.3d 210 (Техас, приложение — Хьюстон [1-й округ] 2018, без домашних животных). Код собственности Раздел 23.001 и след. применяется:

Совладелец или истец недвижимого имущества или доли в недвижимом имуществе или совладелец личной собственности может потребовать раздела доли или собственности между совладельцами или истцами в соответствии с настоящей главой и Правилами гражданского судопроизводства Техаса.

Право на раздел является абсолютным до тех пор, пока сторона, подающая петицию, является совладельцем земли, подлежащей разделу, и имеет равные права владеть ею с другими совместными собственниками при условии любых договоров аренды. Нет эффективной защиты от такого иска, который должным образом подан кем-то, кто соответствует требованиям. Спирс против Гувера , 466 S.W. 2d 344, 346 (Техасское приложение — Эль-Пасо, 1971, справка №№). Однако обратите внимание, что от права на раздел можно отказаться или отказаться от него по соглашению сторон. Dimock v. Kadane , 100 S.W.3d 622, 625 (Tex.App. — Eastland 2003, pet. Denied).

Поскольку в этом законе упоминается как личное, так и недвижимое имущество, право на разделение распространяется не только на недвижимость, но и на FF&E (мебель, приспособления и оборудование), которые могут находиться в помещениях.

На право разделения не распространяется срок давности. Hipp v. Fall , 213 S.W.2d 732 737 (Tex.App. — Galveston 1948, приказ за исх. №).

Место проведения — это районный суд округа, в котором находится недвижимость.Tex. Prop. Code §23.002 (a). Однако в округах, где окружные суды и окружные суды имеют параллельную юрисдикцию в вопросах титула (как в округе Харрис), окружные суды также могут рассматривать такие дела, если сумма спора находится в пределах их денежной юрисдикции. Eris v. Giannakopoulos , 369 S.W.3d 618, 620-21 (Техас, приложение — Хьюстон [1-й округ], 2012 г., пет.

Настоящая борьба во многих случаях раздела ведется по поводу пропорциональных долей сторон, а также из-за того, должно ли имущество быть разделено натурой или продано.Вообще говоря, закон предпочитает раздел в натуральной форме принудительной продаже. «Если собственность может быть разделена по натуре без существенного уменьшения ее стоимости, продажа не будет заказана, но когда разделение земли на участки приводит к тому, что ее стоимость будет существенно меньше ее стоимости в целом, права владельцев существенно ущемляются. . » Cecola v. Ruley , 12 S.W.3d 848, 855 (Tex.App. — Texarkana 2000, no pet.). Ясно, что ферма в 100 акров может быть выгодно разделена натурой, в то время как односемейная резиденция на участке и блоке — нет.

«Пороговый вопрос в иске о разделе состоит в том, является ли собственность« подверженной разделу »или« не может быть разделена », поскольку« справедливый и равноправный раздел »не может быть произведен. . . . Определение того, является ли разделение в натуре справедливым и равноправным, включает в себя вопрос о том, можно ли разделить имущество в натуре без существенного снижения его стоимости. . . . Сторона, добивающаяся раздела путем продажи, несет бремя доказательства того, что раздел в натуральной форме не будет справедливым и равноправным. . . . Сторона не обязана доказывать, что раздел в натуре физически невозможен, но такой раздел путем продажи будет наилучшим образом служить интересам сторон и восстановить или сохранить максимальную стоимость собственности. Carter v. Harvey , 525 S.W.3d 420 (Tex.App. — Fort Worth [2nd Dist.] 2017, no pet.) И Bowman, Id.

Правило 756 и последующие . Техасских правил гражданского судопроизводства

Другой статутный закон, применимый к разделу, можно найти в Правиле 756 и след. . Техасских правил гражданского судопроизводства. Правило 756 и следующие правила устанавливают процедуру, необходимую для достижения справедливого и равноправного раздела. За исключением особых требований, содержащихся в Разделе 23.001 et seq. и Правилом 756 и след. . дела о разделении регулируются теми же правилами и процедурами, что и другие гражданские дела, включая право на суд присяжных. Все стороны, заинтересованные в собственности, должны участвовать в судебном разбирательстве.

Правило 761 предусматривает, что если собственность может быть справедливо и равноправно разделена на отдельные участки, то суд должен назначить трех или более «компетентных и незаинтересованных лиц», которые будут действовать в качестве уполномоченных при разработке плана по разделу земли, достигнув оценочной стоимости. каждой акции и распределить акции между различными владельцами.Комиссары назначаются на основании «приказа о разделе», который выдается секретарем суда и сопровождается постановлением суда о разделе имущества. Часто это местные юристы или риэлторы. Распоряжение о разделе может также назначить инспектора в помощь комиссарам. Затем составляется отчет комиссара, который направляется на утверждение суда. У сторон иска есть 30 дней для подачи возражений по протоколу. Если возражения поданы, суд должен провести судебное разбирательство по возражениям.Затем суд выносит решение, которое может быть обжаловано, как и в других гражданских делах, но в соответствии с Правилом 781 суд апелляционной инстанции должен отдать предпочтение апелляции на решение о разделе.

Результат

Если раздел осуществляется «натурой», окончательное решение приводит к тому, что стороны получают исключительное право на использование и владение своими соответствующими участками, а также право распоряжаться ими по своему усмотрению без согласия или участия предыдущих совладельцев.Однако судебное решение не дает никаких гарантий правового титула, которых не было раньше.

Продажа разделенного имущества осуществляется шерифом или констеблем, как и при других казнях по судебным решениям. Если недвижимость продается на открытом аукционе, шериф обязан уведомить стороны о дате и времени продажи. Гибсон против Смита , 511 S.W.2d 327, 328 (Tex.App. — Tyler 1974, без судебного приказа). В качестве альтернативы суд может распорядиться о назначении управляющего для продажи собственности на частной или публичной продаже.Любая сторона в иске может делать ставки на собственность вместе с другими представителями общественности. Выручка от продажи возвращается в суд для распределения.

Ущерб и расходы

Хотя действие раздела, как правило, не предусматривает денежного возмещения ущерба (за исключением случая растраты имущества), может потребоваться вспомогательное возмещение, такое как учет арендной платы и прибыли. Вопросы взносов и возмещения могут также возникнуть в отношении уплаченных налогов, произведенных улучшений и расходов, понесенных в связи с недвижимостью.

Затраты на разделение оплачиваются каждой стороной пропорционально в соответствии со стоимостью разделенной доли этой стороны. Однако значительные расходы и задержки, связанные с соблюдением процедурных и основных требований иска о разделе, являются для сторон мощным стимулом к ​​урегулированию спора. Если назначен приемник, затраты (оплачиваемые за счет выручки от продаж) могут быть значительными и даже катастрофическими. Также часто используются сюрвейер и оценщики. Кроме того, поскольку продажи шерифа, как правило, не позволяют получить наилучшую возможную цену на недвижимость, сторонам следует тщательно рассмотреть целесообразность достижения мирового соглашения, которое позволяет избежать вмешательства суда и предусматривает частную продажу собственности по наилучшей доступной цене.

Предупреждение о разделе наследственной собственности

В 2017 году Техас принял Закон о едином разделе имущества наследников, который делает раздел между наследниками особым случаем, не подпадающим под действие обычных правил. Если не менее 20% совокупной доли в собственности принадлежит лицам, связанным друг с другом, то раздел 23A.003 и след. будет регулировать любую попытку принудить к продаже. Закон был разработан, чтобы избежать потери семейной собственности и богатства приусадебных участков среди бедняков и меньшинств, которые исторически были менее склонны выполнять завещания или заниматься имущественным планированием.В результате могут появиться многочисленные наследники, владеющие недвижимостью в самых разных долях, и лишь некоторые из них могут жить на этой собственности. Других может быть трудно или невозможно найти. Инвесторы воспользуются этой ситуацией, приобретя небольшую долю владения и затем попросив суд добиться раздела, что приведет к продаже шерифа по цене, которая обычно была значительно ниже рыночной.

UPHPA предоставляет наследникам возможность выкупить долю арендатора, который пытается добиться продажи.Если этот подход не работает, суд может оценить обстоятельства, связанные с недвижимостью, и лиц, проживающих в ней, в свете соответствующих сентиментальных, культурных и исторических факторов, а затем определить, является ли раздел в натуре или раздел путем продажи подходящим средством правовой защиты. Если в конечном итоге будет заказана продажа, недвижимость должна быть выставлена ​​на продажу у брокера по недвижимости по справедливой стоимости, а не идти на продажу шерифу, которая обычно приводит к неоправданной продаже. В результате инвесторы, преследующие принудительный раздел наследственной собственности в качестве инвестиционной стратегии, теперь имеют больше препятствий, через которые они могут прыгнуть, и с большей вероятностью в конечном итоге заплатят сумму, которая ближе к истинной рыночной стоимости собственности.

Принудительная продажа наследникам для уплаты налогов

Соответствующий статут (Кодекс 29.001 и последующие) позволяет наследнику, который платил налоги на наследственное имущество (когда другие наследники не платили), принуждать к продаже при условии, что наследник, претендующий на продажу, уплатил налоги как минимум на три года в пятилетний период, причем по требованию других наследников и без возмещения затрат.

ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ

Информация в этой статье предназначена только для общих информационных и образовательных целей и не предлагается в качестве юридической консультации, на которую можно положиться.Закон меняется. Прежде чем предпринимать какие-либо действия, имеющие правовые последствия, рекомендуется проконсультироваться с учетом ваших индивидуальных потребностей и обстоятельств. Проконсультируйтесь также со своим налоговым консультантом. Эта фирма не представляет вас, если и до тех пор, пока она не получит явного письменного разрешения сделать это.

Авторские права © 2020 Дэвид Дж. Уиллис. Все права защищены по всему миру. Дэвид Дж. Уиллис сертифицирован Техасским советом по юридической специализации в области права жилой и коммерческой недвижимости. Более подробная информация доступна на его веб-сайте http: // www.LoneStarLandLaw.com.

Полное руководство по разделу

Действие по разделу в Калифорнии происходит, когда один совладелец недвижимости хочет продать, но другие совладельцы не хотят продавать свои права собственности. Разделение означает разделение. Противоположные совладельцы имеют абсолютное право по закону разделить собственность и продать свою часть с помощью средства правовой защиты «Раздел». Наши юристы предлагают первоклассные юридические услуги о том, как выиграть дело о разделе.

Что такое действие раздела?

Иск о разделе — это иск, который вынуждает продажу собственности в суде.Будь то здание, дом или ферма, все, что связано с недвижимостью, можно разделить и продать в совместном владении в Калифорнии. В законодательстве Калифорнии есть письменная процедура Гражданского кодекса, которой необходимо следовать в случае роспуска или изменения права собственности. Реальная собственность и ее права переходят вместе с землей. Недвижимость включает сервитуты, арендную плату, долги или прибыль, а также все искусственные предметы, такие как приспособления и заборы. Покупатель приобретает недвижимость и / или права собственности. Это также известно как «пакет прав».«Разделение собственности может стать сложным и трудным.

При принятии решения о роспуске или покупке недвижимости у других совладельцев важно убедиться, что каждый собственник полностью понимает, какая доля / процентная доля им фактически принадлежит. Не менее важно определить, какая собственность используется для прибыли или для удовольствия, может быть и того, и другого. Для чего была собственность? Определение точного намерения (фермерская собственность) сэкономит время и деньги, если один из владельцев решит разделиться позже.

Кто может подать заявку на раздел?

Установлен порядок разделения.Раздел 872.210 Гражданского процессуального кодекса Калифорнии гласит, что любой, кто хочет распустить собственность, находящуюся в совместной собственности с другим лицом, имеет законное право продать свою долю при желании. Право на разделение:

● Наследование , которое обычно принадлежит членам семьи, которые наследуют недвижимое и личное имущество.
● Развод / взаимная собственность , находящаяся в собственности супругов.
● Инвестирующие партнеры с раздельными ценностями владения недвижимым и личным имуществом.Разделение по совпадающим интересам — это когда собственники имеют право продавать по закону, если они того пожелают. Это абсолютное право собственности. Есть исключения из этого правила:
1) отказался от права на раздел в письменной форме / по контракту или
2) общественная собственность: принадлежит супружеской паре. Это разделение может произойти, но происходит после развода в суде по семейным делам.

Как избежать судебного процесса о разделе путем понимания типов собственности

Понимание типов собственности, которые могут привести к действиям по разделу, может помочь вам в дальнейшем избежать судебного процесса.Поговорите с нашими поверенными по недвижимости в Калифорнии, чтобы остановить действие раздела, прежде чем оно произойдет.

● Совместная аренда — Совместная аренда может быть создана только по намерению сторон и существует, когда два или более лиц имеют равное право на безраздельное участие в определенной части недвижимого имущества для использования, пользования и владения. Совместная аренда — это право наследования. Это означает, что после смерти одного совместного арендатора его / ее права и интересы переходят к оставшемуся арендатору или арендаторам без необходимости процесса завещания.Помните, что этот тип аренды создается намеренно и понятен всем владельцам / арендаторам.
● Общая аренда — Общая аренда возникает, когда имущество на земле принадлежит двум или более лицам, не имеющим права на наследство. Совместное владение их долей переходит к его наследникам.
● Полностью сдача в аренду — Полностью арендуют только два человека, которые владеют / арендуют и должны состоять в браке. Разделение происходит в результате развода.
● Аренда на несколько частей — Аренда на несколько частей — это когда собственность принадлежит одному лицу.Совместной собственности не существует, кроме других долей, разделенных.

Калифорния Процедуры раздела, определенные законом

В иске о разделе содержится просьба к судам принудительно разделить или продать собственность. Существует три типа разделов:

Разделение по типу:

Это происходит, когда стороны объединяются и достигается соглашение. Они решают справедливо разделить свои права собственности на отдельные части, составляющие часть собственности.

Перегородка при оценке:

Имущество произведено на оценку и продано.Они справедливо делят выручку. Это может произойти с домом для одной семьи, который нельзя разделить пополам. Если один из собственников захочет выкупить другого, это можно будет сделать после проведения оценки недвижимости.

Разделение на основании судебного решения:

Промежуточное решение оставляет решение на усмотрение судьи.
Судья должен определить элементы, прежде чем разрешить раздел собственности.
1) Определить предполагаемую заинтересованность каждой стороны в собственности и заказать раздел; и
2) Тип раздела в натуре или продажи собственности.Иск о разделении дел на основании промежуточного решения (пример прецедентного права):

Лето против Верховного суда Сан-Франциско.

Три совладельца владели инвестиционной недвижимостью в Сан-Франциско. Одна подала заявление о разделе, и на суде судья предоставил ей право продать собственность в частном порядке. Ходатайство было обжаловано двумя другими совладельцами (интерес собственников не оценивался и не будет определен в будущем). Апелляционный суд отменил решение суда низшей инстанции (суд первой инстанции). Почему это дело важно?
1) Наем адвоката для создания бизнес-плана и помощи в создании партнерства / юридического лица может сэкономить время и деньги.В конце концов, адвокат может сделать роспуск товарищества по недвижимости и совместного владения менее обременительным. Вышеупомянутый судебный процесс начался в 2016 году и закончился в 2018 году.
2) В соответствии с процедурой 872.720 (a) Гражданского кодекса, согласно процедуре Гражданского кодекса, до вынесения постановления о разделе должна быть установлена ​​заинтересованность каждого совладельца.

В Stone & Sallus наши поверенные обладают высокой квалификацией и обширными знаниями в следующих областях: бизнес, недвижимость и наследственное право в Калифорнии. Мы понимаем местные и государственные законы, регулирующие раздел собственности.Адвокаты Stone & Sallus готовы оценить и максимально использовать наш опыт, чтобы выбрать лучшую стратегию для разделения вашей собственности и достижения ваших целей в судебном процессе.

Лучший способ избежать раздела

Посредничество — отличный инструмент, который объединяет владельцев, чтобы попытаться решить проблемы без больших судебных издержек. Всегда лучше попытаться протянуть руку помощи, если возможно, чтобы избежать стресса, времени и затрат на судебный процесс о разделе. Если согласие не удается, проконсультируйтесь с опытным юристом и получите рекомендации о том, как выиграть дело о разделе.

Раздел, шаг за шагом | Адвокат по недвижимости в Майами Адвокатское бюро Andrew J. Pascale, P.A.

Раздел — это право собственника на раздел недвижимого имущества, которое он / она владеет, с другим. Глава 64 Устава Флориды позволяет совладельцам, которые владеют недвижимостью вместе с другими, требовать не только раздела этой недвижимости, но и ее продажи. Другими словами, это способ совладельцев земли прекратить свои отношения с другими совладельцами. В случае раздела, суд вынесет постановление о равном разделе имущества, если имущество может быть разделено на равные части равной стоимости или распределено в соответствии с долями собственности.Например, если два человека вместе владеют 3 акрами, Суд может вынести решение, по которому каждый получит документ на свои 1 1/2 акра, и они могут уйти друг от друга, владея своими равными долями.

В обстоятельствах, когда недвижимость не может быть разделена на равные доли, например дом, обычно суд выносит постановление о продаже собственности, а выручка делится поровну или в соответствии с долями собственности. Раздел предлагает справедливое средство правовой защиты, особенно в тех случаях, когда совладелец, стремящийся к разделу, не может позволить себе выкупить у других совладельцев их акции.

Процесс раздела, шаг за шагом

1. Хотя законодательные акты Флориды не предписывают его, процесс раздела должен начинаться с официального письменного требования. Совладелец, стремящийся к разделу собственности, должен отправить письменный запрос другому совладельцу (-ам) о разделении прав собственности на недвижимость, потребовать продажи собственности и о том, чтобы полученные доходы были разделены поровну или в соответствии с долями владения. Настоятельно рекомендуется, чтобы копия письма с требованием с подтверждением отправки хранилась в личных делах.
2. Если совладельцы не соглашаются разделить имущество по справедливости после получения письменного требования, первым шагом в судебном иске о разделе является подача ходатайства или жалобы. Жалоба должна содержать правовые элементы раздела, включая описание подлежащей разделу собственности, имена и места жительства владельцев, а также количество или текущий процент собственности, принадлежащей каждому владельцу, что необходимо для суда. определять права и интересы сторон.Для этого может потребоваться описание истории прав собственности на недвижимость.
3. Поскольку раздел является судебным разбирательством, как и другие гражданские иски, ответчикам совладельцев или ответчикам предоставляется возможность подать письменный ответ и ответить на жалобу о разделе.
4. Суд определит права и интересы сторон в судебном процессе, и решение о разделе будет вынесено, если окажется, что стороны имеют на это право. Когда права и интересы истцов установлены или не оспариваются, суд может распорядиться о разделе согласно процентной доле сторон.
5. Статут Флориды, глава 64, поручает Суду назначить трех подходящих лиц в качестве уполномоченных для разработки плана раздела, если стороны не договорятся о том, как следует разделить собственность. Три комиссара выбираются судом, если стороны не согласовали и не назначили их. В обстоятельствах, связанных с разделением участка земли, комиссары имеют право нанять геодезиста, если это необходимо. В конечном итоге уполномоченные должны предоставить Суду письменный отчет о том, как следует разделить собственность.
6. Любая сторона имеет возможность подать возражения против отчета уполномоченных в течение 10 дней после его вручения. Если возражений не поступило или если суд сочтет возражения необоснованными, будет вынесено окончательное решение, дающее сторонам право собственности на недвижимое имущество, переданное им соответственно, и передачу им права собственности и владения. Их титул и право собственности автоматически прекращаются по отношению к другим сторонам в судебном процессе, что означает, что другие стороны больше не могут предъявлять претензии к собственности.
7. Если после подачи жалобы раздел не оспаривается, а имущество, которое предполагается разделить, неделимо и не подлежит разделу без ущерба для всех владельцев, любая сторона может подать ходатайство о том, что суд может назначить специального магистрата или приказать секретарю суда о продаже имущества в частном или судебном порядке.
8. Если комиссары сообщают, что недвижимость является неделимой, что ее нельзя физически разделить без ущерба для всех владельцев, суд может распорядиться о продаже собственности на публичных аукционах лицу, предложившему наивысшую цену, и что доходы от продажа подлежит оплате в суде и делится между сторонами пропорционально их доле.
9. Решение о разделе является обязательным для всех сторон в судебном процессе, и все стороны должны оплатить долю судебных издержек, включая гонорары адвокатов, адвокатам истца или ответчика или каждой из них в соответствии с предоставленными юридическими услугами, согласно заинтересованности сторон в недвижимости. В случае продажи в судебном порядке судебные издержки и сборы будут вычтены из выручки от продажи, уплаченной суду до выплаты.

Поскольку процесс разделения включает в себя сложные этапы, их должен выполнять поверенный.Не оставляйте этот процесс на волю случая и не надейтесь, что он сработает; сделать это правильно. Бизнес-юрист из Майами Эндрю Дж. Паскаль имеет почти десятилетний опыт работы с клиентами, которые стремятся к разделу собственности. Свяжитесь с ним сегодня, чтобы обсудить доступные вам юридические варианты.

Раздел имущества суда

В разделе 2010 Семейного кодекса штата Калифорния

говорится, что в случае развода или юридического раздельного проживания семейные суды имеют право вынести решение в отношении урегулирования вопросов о разделе имущества.Раздел общественной собственности может быть сложным и может потребовать сложных методов и расчетов для правильного раздела общественной собственности.

Важно, чтобы у вас был поверенный по разделу собственности в Риверсайде, который разбирается в Семейном кодексе штата Калифорния и прецедентном праве, предоставляющем судьям и уполномоченным по семейным делам полномочия делить общественное имущество.

Отдел общественной собственности

Раздел 2103 Семейного кодекса

требует, чтобы стороны заполняли декларации о раскрытии информации и обменивались ими.Стороны, как минимум, должны заполнить и обменяться предварительным заявлением о раскрытии информации, прежде чем суд по семейным делам в Риверсайде сможет вынести решение о разделе имущества. В декларации о раскрытии информации каждая сторона должна раскрыть все свои активы и долги и указать, являются ли они общей или отдельной собственностью. Законодательная цель заявления о раскрытии информации состоит в том, чтобы обеспечить точное разделение собственности и предоставить каждой стороне полную информацию обо всех активах и долгах, подлежащих разделу при разводе или юридическом разделении.

Кроме того, штат Калифорния является государственной собственностью. Это означает, что все общественное имущество должно быть разделено между сторонами поровну. Раздел 2550 Семейного кодекса гласит, что, если стороны не договорятся об ином, суд должен поровну разделить общину между сторонами. Это означает, что если стороны не могут договориться о том, как будет разделена общественная собственность, суд должен разделить всю общественную собственность (все активы и долги), присудив каждому супругу по 50 процентов.

Раздел общего поместья

Стороны, как минимум, должны заполнить и обменяться предварительным заявлением о раскрытии информации до того, как суд по семейным делам сможет вынести решение о разделе имущества.

Пример. Муж и жена владеют автомобилем, справедливая рыночная стоимость которого составляет 3000 долларов США, и имеют общий текущий счет со справедливой рыночной стоимостью 2000 долларов США. У них также есть задолженность по кредитной карте в размере 1000 долларов США. Таким образом, общественное поместье имеет стоимость 4000 долларов (3000 долларов + 2000 — 1000 долларов).

Муж и жена не могут договориться о том, как разделить общественное имущество, и поэтому суд по семейным делам должен теперь разделить имущество и присудить каждому супругу по 50 процентов. Муж получает машину и долг по кредитной карте.Жене открывается банковский счет. Каждой партии присуждается 2000 долларов США, что составляет 50 процентов от стоимости муниципального имущества.

Способы раздела имущества

Как указывалось ранее, если стороны не договорятся о том, как будет делиться общественная собственность, суд имеет право делить общественную собственность. Суд может разделить имущество четырьмя способами:

1. Натуральный дивизион:

В отношении имущества, которое можно легко разделить поровну, такого как банковские счета, акции и страховые выплаты, суд разделит сумму поровну между сторонами, и каждой стороне будет присуждена половина.

2. Отдел распределения активов / выдачи наличных:

Этот метод обычно используется, когда актив не может быть легко разделен. Суд по семейному праву присудит один или несколько активов одному супругу и другие активы, равные по стоимости другому супругу. Суды по семейным делам обычно не одобряют этот метод разделения, поскольку он может занимать много времени и требует от суда определения стоимости каждого актива и долга, чтобы добиться равного разделения. Более того, некоторую общественную собственность трудно оценить, поскольку она может быть уникальной или иметь сентиментальную ценность.

3. Продажа и раздел доходов:

При этом методе разделения суд может приказать продать определенный общественный актив, а выручка от этой продажи будет поровну разделена между сторонами. Суды по семейным делам склонны отдавать предпочтение этому методу разделения, поскольку он практичен и недорог.

4. Отложенное разделение путем преобразования в общую аренду:

При отсроченном разделе путем преобразования в общую аренду суд по семейным делам присудит каждому супругу половину доли в общем активе, сделав их совместными арендаторами и затем отложив фактическое разделение актива до тех пор, пока оно не будет продано, и выручка может быть разделена поровну.Этот метод обычно используется, когда есть общественный дом, который нельзя продать сразу.

Прокурор отдела собственности Wallin & Klarich

Мы преодолеем это вместе.

Раздел общественной собственности — сложный процесс, требующий пристального внимания к деталям. Важно, чтобы при разводе или юридическом раздельном проживании вы понимали, как делится общественная собственность и что ваши права собственности защищены. В Wallin & Klarich мы помогаем людям с вопросом раздела собственности более 30 лет.Мы можем помочь вам сегодня.

Офисы компании Wallin & Klarich расположены в Лос-Анджелесе, Оранж, Риверсайд, Сан-Бернардино, Сан-Диего, Викторвилле, Вест Ковина, Шерман-Окс, Торранс и Вентура, где бы вы ни жили. Мы преодолеем это вместе.

Позвоните нам по телефону (888) 749-7428 или заполните форму онлайн-консультации, чтобы связаться с поверенным отдела собственности Wallin & Klarich

Была ли эта статья полезной? Пожалуйста, поделитесь этим.