Право собственника на ремонт общедомового имущества

Здравствуйте Роман.

В данном случае необходимо руководствоваться соответствующими положениями установленными Правительством РФ, которые регулируют порядок ремонта общедомового имущества.

Обращался с соответствующей жалобой в Жилищную инспекцию, которая подтвердила факт необходимости проведения данного ремонта, выдав соответствующее предписание ТСЖ

Так, согласно Постановлению Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»:

16. Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается:
а) собственниками помещений:
путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией — в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;
путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (
при непосредственном управлении многоквартирным домом), — в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации
б) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):
путем членства собственников помещений в указанных организациях — в соответствии с разделами V и VI Жилищного кодекса Российской Федерации;
путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями — в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации.
20. Если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством Российской Федерации о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества,
что подтверждается предписанием, выданным соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации,уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов.

В Вашем случае, ремонт необходимо проводить через ТСЖ, при чем есть соответствующее предписание жилинспекции, т.к. в Вашем случае нет непосредственного управления при котором возможно привлечение сторонней организации.

Требуйте передать Ваше заявление на рассмотрение правлению ТСЖ если данный вопрос согласно уставу ТСЖ не относится к компетенции общего собрания собственников жилья и в случае отказа, т.е. вынесения соответствующего решения и оформления протокола, принятое решение Вы вправе обжаловать в судебном порядке.

Статья 147 Жилищного кодекса РФ:

6. Правление товарищества собственников жилья правомочно принимать решения, если на заседании правления товарищества присутствует не менее чем пятьдесят процентов общего числа членов правления товарищества. Решения правления товарищества принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, присутствующих на заседании, если большее число голосов для принятия таких решений не предусмотрено уставом товарищества.
Решения, принятые правлением товарищества, оформляются протоколом заседания правления товарищества и подписываются председателем правления товарищества, секретарем заседания правления товарищества.

pravoved.ru

Ст. 39 ЖК РФ. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

4. В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно.

См. все связанные документы >>>

1. Собственники жилых помещений в многоквартирных домах как участники общей долевой собственности на общее имущество дома имеют не только права на общее имущество дома, но и несут обязанности по его содержанию и эксплуатации.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК). Обслуживание и ремонт помещений в многоквартирном доме осуществляются за счет средств их собственников. Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме участвуют в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими площади в этом доме.

2. Утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме регулируют отношения по содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:

а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме — в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с ч. 6 ст. 155 ЖК РФ.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электротепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

Обязанность оплаты собственниками помещений в многоквартирном доме услуг по содержанию общего имущества выражается во внесении ими соответствующих платежей. Общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе учета единых правил и норм и обеспечивают возмещение издержек на обслуживание, текущий и профилактический ремонты, а также возмещение издержек на капитальный ремонт общего имущества. Размер обязательных платежей каждого собственника помещения в многоквартирном доме на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Собственник помещения в многоквартирном доме должен своевременно вносить плату за содержание, техническое обслуживание, ремонт общего имущества и коммунальные услуги. Срок внесения названных платежей устанавливается договором управления или товариществом собственников жилья, а также жилищным кооперативом.

3. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и в том случае, если они не используют принадлежащие им помещения (не проживают в жилых помещениях, не сдают внаем, в аренду).

4. Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме несут конституционную обязанность по уплате установленных налогов и сборов (ст. 57 Конституции). Граждане, являющиеся собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, уплачивают налог на имущество физических лиц. Собственники помещений, сдающие принадлежащие им помещения внаем или в аренду для извлечения прибыли, должны уплачивать подоходный налог. Юридические лица — собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают налог на имущество предприятий. Приведенный перечень налогов, подлежащих уплате собственниками помещений в многоквартирном доме, не является исчерпывающим, и собственники помещений несут обязанность по уплате иных налогов, установленных законодательством.

rulaws.ru

Одно на всех и все на одно: хитрости общедомового имущества

На первый взгляд, при покупке квартиры в новостройке приобретают действительно лишь квартиру. Ведь именно она будет фигурировать и в договоре с застройщиком, и в свидетельстве о праве собственности, что выдается по завершении строительства. Однако на самом деле имущества у покупателей оказывается значительно больше. Просто остальное – совместное для всех жильцов дома. Что с ним можно делать и чего нельзя?

 

Кому принадлежат стены дома?

Во многих странах квартиры принято измерять по внешнему периметру. Поэтому фрагменты внешних стен являются собственностью владельцев примыкающих к ним квартир, а стены, отделяющие одну квартиру от другой, а также полы и потолки поровну «делятся» между соседями. То есть каждой квартире они принадлежат на ½ глубины. Каждый владелец вправе распоряжаться таким имуществом как угодно, ограничиваясь лишь рамками местного законодательства, а также не нарушая надежность и безопасность всего дома в целом. В России ситуация совершенно иная.

У нас границы личных владений в многоквартирных домах ограничены внутренним периметром квартиры.

Убедиться в этом несложно. Достаточно взглянуть на документ о праве собственности, в котором указываются именно внутренние габариты жилья. Поэтому ни стены, ни плиты перекрытий (то есть полы и потолки), ни даже их фрагменты принадлежать одному владельцу не могут и считаются общедомовым имуществом.

Что такое общедомовое имущество и чье оно?

Как уже ясно из предыдущего ответа, общедомовое имущество – это то, что находится за пределами внутренних габаритов всех квартир. И оно далеко не ограничивается одними стенами, потолками и потолками. Полный его перечень прописан в нескольких документах. Например, в статье 36 Жилищного кодекса, а также в утвержденных постановлением правительства РФ «Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме».

Во-первых, это все помещения общего пользования: тамбуры, коридоры, эвакуационные пути, межквартирные площадки, лестницы, лифты, коридоры, встроенные гаражи, технические подвалы, котельные, чердаки и т.д.

Во-вторых – крыша и ограждающие несущие конструкции: фундаменты, несущие стены, балконные плиты.

В-третьих – ограждающие ненесущие конструкции: окна и двери общедомовых помещений и перила.

В-четвертых – инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, водоотведения, системы отопления и электроснабжения, в том числе общедомовые счетчики.

В-пятых

– информационно-телекоммуникационные сети: линии телефонной связи, сети кабельного телевидения, проводного радиовещания и т.д.

В-шестых – земельный участок, на котором находится дом, а также любые расположенные на нем объекты: зеленые насаждения, элементы благоустройства.

В-седьмых – иные объекты, необходимые для обслуживания дома и находящиеся на том же земельном участке: трансформаторные подстанции, тепловые пункты, автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки.

Согласно Жилищному кодексу все это имущество принадлежит всем владельцам квартир на правах общей долевой собственности.

Должны ли платить за общедомовое имущество те, кто им не пользуется?

Согласно закону «О защите прав потребителя» оплачиваться должны лишь те услуги, которые гражданину оказываются, причем качественно и по воле самого потребителя. Из этого, на первый взгляд, следует, что, скажем, проживающие на первых этажах и практически не пользующиеся лифтом оплачивать его содержание и ремонт не должны. Как не должны волновать и траты на чистоту всех этажей, что расположены выше их квартиры, а уже тем более за уборку в соседних подъездах. По той же логике те, кто не пользуется мусоропроводом, детскими и спортивными площадками, парковочными местами, тоже не должны нести никаких затрат на их содержания. Однако это не так. Ведь в случае с жильем в первую очередь используются не нормы закона «О защите прав потребителя», а Жилищный кодекс и смежные с ним документы. А согласно им вне зависимости от использования общедомового имущества оплачивать его содержание обязаны все жильцы на том основании, что владеют им в общих долях. Исключение составляет лишь ситуация, когда на общем собрании жильцов будет принято решение об ином способе распределении расходов. Но на практике такое случается редко.

Можно ли общедомовое имущество использовать в личных целях?

Необходимость использования общедомового имущество в личных целях может возникать по разным причинам. Например, если в доме отсутствует центральное кондиционирование (а оно есть, как правило, лишь в дорогих объектах), а проектом исходно не были предусмотрены ни корзины на фасаде, куда жильцы каждой квартиры могут устанавливать наружные блоки личных кондиционеров, ни каналы в наружных стенах, через которые они легко подключаются. Тогда тем, кто захочет-таки обзавестись климатическим оборудованием, придется вторгаться на чужую территорию: сверлить не принадлежащую лично им стену дома и вывешивать на не принадлежащий им фасад блок кондиционера. Аналогичная ситуация возникает тогда, когда жильцы смежных квартир решают установить общую тамбурную дверь, отделяющую их жилье от любого остального. За счет такого приема они захватывают часть общедомового имущества – межквартирной площадки.

То, что они это делают на двоих (или на троих, или на четверых – в зависимости от конфигурации подъезда), ничего не меняет. Как неважно и то, что остальные жильцы дома скорее всего никогда не окажутся на этой площадке. Однако право свободного доступа на эту территорию у них должно быть всегда, поскольку она тоже имущество совместное и платят за нее тоже совместно. Поэтому по умолчанию все подобные и прочие случаи использования общего имущества в личных целых незаконны. А чтобы узаконить, их нужно сначала согласовать как перепланировку (а по сути, это и есть перепланировка). Причем одно из условий согласования – получить разрешение от собственников всех помещений дома. Если остальные жильцы не против, а изменения не затрагивают надежность конструктива дома и не являются фактором риска для жизни и здоровья проживающих в нем, перепланировку, скорее всего, разрешат. Правда, на практике законным путем идут немногие, куда чаще никакого согласования не делается. До поры до времени такая избыточная самостоятельность может «прокатить», но это всегда фактор риска. При выявлении такого нарушения придется всю ситуацию откатывать назад и приводить совместное имущество в его первоначальный вид. Да еще и штраф заплатить за незаконную перепланировку. А возможно, и не только штраф. Ведь жильцы дома в судебном порядке тоже могут потребовать компенсацию за незаконное пользование личным имуществом. И нарушителю придется выполнять и эти требования.

 

Зачем мне это знать?

Те, кто приобретают будущее жилье в новостройках, редко задумываются о том, зачем в договоре с застройщиком подробно описывается не только квартира, которую покупатель в дальнейшем получит в собственность, но и сам дом в целом. Но в этом есть своя логика. Все, что находится за периметром квартиры, станет совместным имуществом всех будущих жильцов. Чем такого имущества больше и чем оно сложнее, тем выше будут расходы на его содержание. Но в то же время – тем комфортнее будет обитать в таком доме. Об этом лучше знать заранее, поэтому портал МосДольщик.рф советует внимательнее вчитываться в договор, а если потребуется – изучить  и проектную документацию. В конце концов знания никогда не бывают лишними.

 

Фото: shutterstock.com

xn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai

Содержание общего имущества многоквартирного дома

Что входит в общее имущество дома и как его содержать? Если Вы являетесь собственником жилого помещения в многоквартирном доме, то помимо своих квадратных метров ещё владеете и частью общего имущества в доме пропорционально пощади своей квартиры. В связи с этим бремя содержания общего имущества многоквартирного дома лежит на каждом собственнике. В этом есть свои плюсы и свои минусы. Главное правильно уметь распорядиться этими знаниями и использовать их для улучшения качества проживания в многоквартирном доме.

Что входит в общее имущество многоквартирного дома

Многоквартирный дом — это организм, который не может жить сам по себе. Всё, что не относится к Вашей личной собственности в доме, входит в состав общего имущества многоквартирного дома, а это крыша, подвалы, технический этаж, лестничные марши, лифты, общие коридоры, балконы, все инженерные коммуникации, которые проходят в местах общего пользования и транзитом через квартиры собственников до отключающих устройств, все ограждающие несущие конструкции дома, земельный участок под многоквартирным домом и элементы благоустройства на нём, включая зеленые насаждения и другие объекты, которые на нём расположены. Также системы видеонаблюдения, пожаротушения и другие системы, которые обслуживают несколько помещений в доме. Прежде всего это означает, что вы являетесь владельцем части всего того, что находится в доме, а необходимость по содержанию и поддержанию в работоспособном состоянии общего имущества дома лежит на всех собственниках.

Так из плюсов этого можно привести такой пример: общим собранием можно принять решение о размещение на фасаде дома (который также является общим имуществом дома) рекламы. Все денежные средства, поступившие от этого заработка, будут принадлежать всем собственникам и могут быть потрачены на проведение дополнительных ремонтных работ, благоустройства или уменьшения оплаты за содержание жилья. Управляющие компании по- разному дополнительно зарабатывают на использовании общедолевого имущества, самый распространенный способ — это размещение рекламы в лифтах и предоставление разрешений на проведение линий интернета и кабельного телевидения.

Обязанности собственников по содержанию общего имущества дома

Но владение общим имуществом дома несет и свои обязательства. Именно от собственников помещений зависит содержание общего имущества дома и проведение ремонтных работ. Например, в Вашем доме протекает крыша. Конечно обязанность по её ремонту лежит на управляющей компании и это регулируется многими законодательными актами, но данные работы должны быть проведены за счет средств собственников и именно они должны утвердить смету по её ремонту и тариф сбора средств. Обязанность в данном случае управляющей компании это инициировать проведение собрания и составить смету расходов. Так всё имущество дома, которое находится в общедолевой собственности должно находится в исправном состоянии, а раз владеют им все собственники, то и содержать его должны общими усилиями. Проведение ремонтных работ общего имущества дома можно проводить из средств капитального ремонта или из средств статьи расходов «ремонт жилья», здесь главное провести правильный расчет использования денежных средств собственников и определить техническое состояние каждого объекта в доме.

Все вышеуказанные вопросы регулируются Постановлением Правительства РФ №491 от 13.02.2006 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность». В нём указаны точные определения общего имущества многоквартирного дома и правил его содержания.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме

Чтобы общее имущество находилось в удовлетворительном состоянии его необходимо правильно эксплуатировать. В связи с этим были разработаны требования к содержанию общего имущества в многоквартирном доме, направленные на эксплуатацию жилищного фонда в соответствии с нормативным состоянием. Все мероприятия должны производится своевременно, чтобы не допускать приведения общего имущества в негодность.

Собственники или представители управляющей компании, с которой заключен договор на управление многоквартирным домом обязаны периодически проводить осмотры общего имущества, составлять акты осмотров. И в соответствии с ними планировать проведение мероприятий по устранению нарушений содержания общего имущества многоквартирного дома.

В многоквартирном доме всё общее имущество должно содержаться в состоянии, которое должно обеспечивать надежное и безопасное проживание в нём, сохранность личного имущества собственника, а также доступность использования общего имущества дома.

Мероприятия по содержанию общего имущества дома

В целях соблюдения технических норм и правил содержания общего имущества в многоквартирном доме необходимо своевременно проводить следующие мероприятия:

• Обеспечивать полную готовность инженерных коммуникаций к приему коммунальной услуги от ресурсоснабжающей организации и предоставления её собственнику. Особенно важно проводить проверку коммуникаций и их ремонт, отвечающих за теплоснабжение дома при подготовке дома к осенне-зимнему периоду;
• Обеспечивать работоспособное состояние всех общедомовых счетчиков, которые необходимы для предоставления коммунальной услуги;
• Обеспечивать в надлежащем состоянии все помещения, которые находятся в общем пользовании собственников, а также земельного участка: проводить уборку их и поддерживать санитарно-гигиеническое состояние. Недопустимым является залитие подвалов водой или канализационными стоками, поддержанием в нём высокого процента влажности, которое может привести к различным заболеваниям жителей дома;
• Обеспечить организацию вывоза твердых и жидких бытовых отходов с территории земельного участка дома;
• Организовать проведение всех мер пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации;
• Проводить работы по содержания и уходу зеленых насаждений на земельном участке многоквартирного дома;
• Проведение обязательных мероприятий по энергосбережению в доме и повышения его энергетической эффективности;
• Своевременно определять необходимость проведения капитального ремонта в многоквартирном доме.

Перечень задач по содержанию общего имущества очень велик, поэтому собственники обязаны определиться с тарифом на содержание и ремонт жилья исходя из реалий, чтобы управляющая компания имела возможность обеспечить проведение таких работ.

Все сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме должны содержаться в технической документации дома. В неё входят:

• Документы на приборы учёта;
• Документы о проведении всех работ, которые проводились по дому;
• Акты проверок готовности дома к осенне-зимнему периоду;
• Также в этот перечень входят все документы, которые несут информацию о доме: информация о площади жилых и нежилых помещениях дома, земельного участка, кадастровых номерах и т.д.

Ответственность за выполнение мероприятий по содержанию и ремонту общего имущества дома лежит на лицах, осуществляющих управление дома. Выполнение всех требований по содержанию общего имущества дома позволят обеспечить благоприятное проживания в многоквартирном доме.

Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме

Одним из важнейших вопросов в эксплуатации жилищного фонда и поддержании его в соответствии с правилами содержания общего имущества многоквартирного дома является вопрос о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Если физический износ какого-либо элемента общего имущества превышает допустимые нормы, а проведение ремонта за счет статьи содержания или ремонта жилья невозможно, то необходимо проведение капитального ремонта данного элемента общего имущества.

Какие работы входят в состав капитального ремонта общего имущества дома?

Жилищным Кодексом определены всего несколько видов капитального ремонта, которые могут быть произведены:

• Все виды инженерных коммуникаций;
• Ремонт или замена лифтов;
• Ремонт кровельного покрытия;
• Ремонт подвального помещения;
• Ремонт фасада дома;
• Ремонт фундамента дома.

При проведении капитального ремонта производится полная замена изношенных элементов общего имущества, частичная замена запрещена. Например, полная замена кровельного покрытия или полная замена системы холодного водоснабжения, включая лежаки и стояки в квартирах. Конечно, если говорить о замене лифтового оборудования, то в этом случае будет разрешена замена по одному лифту. Так как произвести замену всех устаревших лифтов сразу очень дорого. Также под капитальным ремонтом фасада, кроме его утепления и покраски можно понимать замену пластиковых окон в местах общего пользования и капитальный ремонт балконных плит.

Органы региональной власти могут принять дополнительный перечень видов работ по которому можно провести работы. Это может быть, например, замена асфальтового покрытия во дворе или установка детской площадки. Приняты такие дополнения или нет уточняйте в своих регионах.

Как провести капитальный ремонт общего имущества жилого дома

Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме возможно только после решения общего собрания собственников на котором определяется способ формирования фонда капитального ремонта и последовательность проведения видов капитального ремонта. Способ формирования фонда капитального ремонта возможен в трех вариантов: на счете регионального оператора, специальном счете регионального оператора и специальном счете дома. Чтобы возможность управления взносами на капитальный ремонт была более удобной, лучше определить средства на специальном счете дома. В этом случае будет проще вносить изменения в программу капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома.

Программа капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома составляется в региональных структурах, которые отвечают за работу с жилищно-коммунальным хозяйством. Поэтому знать все проблемы дома, чтобы определить очередность видов капитального ремонта просто не может. В связи с этим была создана возможность переноса тех видов работ, которые нуждаются в первую очередь на более ранний срок. Например, в программе стоит более ранний срок капитального ремонта кровли, а в первую очередь необходимо провести замену инженерных коммуникаций отопления.

Особенно востребована эта функция у многоквартирных домов, где созданы специальные счета. Так как в них собственники сами отвечают за расходование взносов на капитальный ремонт. Если в программе капитального ремонта общего имущества дома год проведения работ совпадает с тем, который необходим собственникам, то после накопления необходимой суммы на счете можно приступать к работам. Если Ваши взносы на капитальный ремонт аккумулируются у регионального оператора, то год проведения работ и виды работ решает за Вас региональный оператор. Перенести сроки в таком доме в теории возможно, но при активности управляющей компании по данному вопросу.

Проводить такой ремонт может только специализированная организация с необходимыми допусками и лицензиями. Обязательно при его проведении между заказчиком работ и подрядчиком составляется смета работ и заключается договор. По окончании работ составляется акт выполненных работ.

Управление общим имуществом многоквартирного дома

Собственникам очень важно, чтобы общее имущество многоквартирного дома находилось в исправном состоянии и не создавало угрозы проживания в нём. Чтобы этого добиться необходимо, чтобы управлением общим имуществом многоквартирного дома осуществлялось надежной управляющей компанией. Управление общим имуществом может осуществляться тремя способами:

• Непосредственным управлением собственниками;
• Товариществом собственников жилья или жилищно-строительным кооперативом в лице правления и его председателя;
• По договору управления между собственниками и управляющей организацией или между ТСЖ и управляющей организацией.

Во всех случаях кроме непосредственного управления ответственность за содержания общего имущества будет лежать на той организации, которая управляет домом. Другими словами, Ваша управляющая компания обязана следить за порядком в подъездах, на дворовой территории, содержанием деревьев на земельном участке, исправности инженерных систем для подачи коммунальной услуги до собственника, работоспособности общедомовых счетчиков и всего того, что описано в правилах содержания общего имущества многоквартирного дома. Именно за эту работу управляющая компания получает денежные средства из тарифа содержания и ремонта жилья, которые оплачивает собственник ежемесячно.

Использование общего имущества многоквартирного дома управляющей компанией может быть только с согласия общего собрания собственников. В это входит использование подвальных помещений, любых мест общего имущества под рекламу, земельного участка под автостоянку для конкретных жителей и т.д.

В случае нарушения прав собственника необходимо обращаться в надзорные органы или судебные с исковым заявлением в защиту своих прав.

Определение доли в общем имуществе многоквартирного дома

Рассчитать долю в общем имуществе дома очень просто. Достаточно знать общую площадь дома, которая состоит из площади жилых и нежилых помещений и площади остальных общих помещений (лестничных клеток, подсобных помещений). А потом разделить площадь своей квартиры на общую площадь дома. Например, площадь квартиры составляет 70 кв. м., а площадь многоквартирного дома 10000 кв. м. Соответственно, доля квартиры составит 70/10000=0,007. Такую долю нельзя выделить в натуре, и Вы не сможете сказать, что Вам принадлежат конкретные 0.007 крыши дома, но доля есть, а значит и собственность тоже.

Доля земельного участка под многоквартирным домом

Собственник помещения в многоквартирном доме является владельцем и части земельного участка, на котором расположен дом и его дворовая территория и всё что на нем расположено также является общедолевым имуществом. Собственники являются владельцами деревьев, детской площадки и любых других конструкций, расположенных на земельном участке дома пропорционально площади своей квартиры. Также, как и с общим имуществом долю на земельном участке нельзя выделить в натуре и продать вам разрешение на строительство торгового объекта общее собрание не может. Но решить вопрос о строительстве детской площадки или посадки деревьев это в Ваших силах. В любом случае благоустройством земельного участка должна заниматься управляющая компания исходя из денежных средств, которые ей выделили жители.

Расчет доли земельного участка под многоквартирным домом

Чаще всего расчет доли земельного участка под многоквартирным домом производится в целях определения сбора налога на земельный участок, и чтобы Ваши права не были нарушены мы произвели этот расчет.
Расчет доли земельного участка под многоквартирным домом происходит аналогично расчету доли общего имущества в многоквартирном доме. Например, общая площадь многоквартирного дома составляет 10000 кв. м., а площадь Вашей квартиры 70 кв. м. Тогда доля в общей площади дома составляет 70/10000=0,007. Это означает, что и Ваша доля в составе земельного участка составляет 0,007 от площади земельного участка. То есть если площадь земельного участка составляет 4000 кв. м., то площадь Вашего земельного участка составит 4000*0,007= 28 кв. м.

data-full-width-responsive=»true»

mir-zhkh.ru

Возмещение расходов на ремонт общедомового имущества

---

Вопрос:

Один из собственников МКД самовольно заменил стояк отопления и батарею в своей квартире, не дождавшись, когда это сделает управляющая компания. После этого собственник, который произвел ремонт, выставил счет на оплату стоимости ремонта управляющей компании. По нашему мнению, стояк отопления и батарея являются элементам инженерной системы, т.е. общим имуществом МКД и собственник не имеет право без согласования с собственниками и управляющей организацией производить замену элементов общего имущества.

Насколько правомерны требования собственника квартиры в МКД возместить ему стоимость ремонта стояка отопления и батареи?

 

Ответ:

Стояк отопления в квартире является общим имуществом собственников МКД.

Радиатор отопления в квартире собственника МКД входит в состав общего имущества МКД в том случае, если он не имеет отключающего устройства.

Требования собственника жилого помещения в МКД оплатить расходы, понесенные при замене инженерно-технического оборудования правомерны только в том случае, если замена оборудования была необходимой и не терпящей отлагательств.

Внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, являются общедомовым имуществом (п.5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491).

Таким образом, если радиаторы не оборудованы отключающим устройством, они входят в состав общедомового имущества.

Управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязана выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме (ч.2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ)).

Из приведенных п. п. 2-7 Правил 491 видно, что общедомовое имущество может находиться, в том числе внутри жилых и нежилых помещений собственников.

Управляющая компания обязана ремонтировать такое имущество в случае его выхода из строя в силу договора управления многоквартирным домом.

Собственники помещений в МКД несут бремя содержание общего имущества в доме, соразмерно своей доли в праве общей долевой собственности, путем внесения платы за содержание жилого помещения (п.28 Правил).

Вопросы о проведении текущего и капитального ремонта общего имущества в МКД решаются на общем собрании собственников помещений в МКД (п.1,4.1 ст. 44 ЖК РФ).

При необходимости провести ремонт общедомового имущества, собственник МКД должен был согласовать ремонтные работы с другими собственниками МКД и обратиться в управляющую организацию.

Исходя из судебной практики, если собственник помещения в МКД по своему желанию произвел ремонт общедомового имущества, у него нет оснований требовать возмещения понесенных расходов.

Это связано с тем, что нормы жилищного законодательства не содержат указания на самостоятельные действия собственника по ремонту и содержанию общего имущества, а предусматривают обязанность нести расходы соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (Постановление ФАС Дальне-Восточного округа от 09.11.2010 N Ф03-7847/2010, Определение Судебной коллегии по Гражданским делам от 27. 04. 2015 г. N 33-1964/2015).

Таким образом, управляющая организация обязана возместить расходы на ремонт общедомового имущества только в случае если собственник, производивший ремонт за свой счет, докажет, что такой ремонт был необходим и безотлагателен.

---

perekos.net

Текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме — какие работы включают в себя?

Обязанность оплачивать ремонт и содержание дома заставляет жильцов задумываться о том, чем отличается текущий ремонт от капитального.

Есть ли способ прекратить финансирование из своего кармана этих позиций в счетах за коммуналку?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам бесплатной консультации:

Законно ли отключение коммунальных услуг в квартире за неуплату? Ответ узнайте прямо сейчас.

к содержанию ↑

Понятие и законодательное регулирование

Суть капитального ремонта освещена в ст. 166 ЖК РФ, Градкодексе РФ (в ред. от 18.07.2011 г. №215-ФЗ).

Это действия, направленные на замену и восстановление строительных конструкций дома или их частей (исключая несущие).

Сюда же относятся и работы по инженерным системам. Если требуется заменить некоторые элементы несущих конструкций на подобные с целью их восстановления или улучшения показателей, то затраты на эта работы также относят на статью «кап. ремонт».

Здесь также указаны источники финансирования вышеперечисленных работ, Федеральным законом от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ регламентируются сроки и периодичность проведения таких емких и серьезных ремонтных работ, ст. 15 этого законодательного акта обобщает перечень конкретных операций.

Что касается перечня, то он приводится и в ВСН 58-88(р). Постановлением Госстроя России № 15/1 от 05.03.2004г. уточнена методика подсчета стоимости глобальных ремонтов.

Что такое текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме? Что касается текущего ремонта, то его характеристики определены ПП РФ № 491 от 13.08.2006г. Понятие текущего ремонта дается и в МДК 2-04.2004, а в приложении 2 к этому документу перечисляются сами наименования ремонтных работ.

Какие работы входят? К работам, которые реально причислить к текущему ремонту, относят профилактические меры против износа дома и оборудования в нем, а еще – ликвидация локальных проблем незначительного масштаба.

Важно понимать, что конкретного разграничения между капитальным и текущим ремонтами не существует, толковать суть работ можно по-разному, и порой не так просто определиться, к какой же статье расходов могут быть причислены те или иные ремонтные операции. Одну и ту же работу недопустимо проводить по обеим статьям.

к содержанию ↑

Что включает в себя текущий ремонт?

Осмотры общего имущества МКД, а также аварийные ситуации приводят к немедленному или плановому вмешательству с целью поддерживать нормальное состояние дома.

По этой статье расходов могут быть проведены такие работы:

• очистка поверхности стен подъезда и фасада от отслоившейся побелки, окраски, плитки, штукатурки с последующим восстановлением;
• остекление выбитых стекол, ремонт или установка новых рам окон и дверей в случае их отсутствия или порчи;
• заделка трещин, расшивка швов, заделка и герметизация межпанельных швов, замена водосточных труб отливов;
• ремонт крыш – устранение протечек, восстановление водоизоляционного ковра отдельными местами, а также крыш из штучных элементов отдельными местами;
• ремонт деревянных конструкций слуховых окон, стропил и пр.;
• замена отдельных ступеней, ремонт лестниц и пр.;
• замена отдельных участков систем водопровода, канализации, вентиляции, электротехнического хозяйства, и т.п.

Всех действий упомянуть нельзя, но они однозначно должны помогать поддерживать нормальное состояние строения и обеспечивать его долговечность.

к содержанию ↑

Что включает в себя капитальный ремонт?

Эта статья расходов затрагивает более глобальные проблемы, список которых включает:

• ремонт или полную замену лифтов, для дальнейшего пользования признанных непригодными;
• ремонт систем водо-, тепло-, электро-, газоснабжения, а также канализации;
• ремонт подвалов, фасадов, фундаментов;
• утепление фасадов;
• ремонт крыш;
• установка приборов учета жизнеобеспечивающих ресурсов на весь комплекс, а не на квартиру.

Капитальный ремонт в сроках, периодичности, графиках проведения поручено контролировать Региональному оператору, определенному законом как технический заказчик ремонтных работ (ст. 180 ЖК РФ).

Кап. ремонт имеет две разновидности – комплексный или выборочный, зависит это от накопленной суммы и срочности, то есть наличия угрозы нормальной эксплуатации МКД.

к содержанию ↑

Где должен быть прописан полный перечень?

Список операций по одному и другому видам ремонтов должен быть приведен в контракте с фирмой, осуществляющей обслуживание МКД.

О том, куда и кому можно пожаловаться на работу ЖКХ, вы можете узнать из нашей статьи.

к содержанию ↑

В чью обязанность входят работы?

Организационные действия по ремонту общего имущества МКД относится к прерогативе УК или ТСЖ, ЖСК (п. 1,2 ч. 1, 2. ст. 154 ЖК РФ).

Для выполнения операций могут быть привлечены специализированные фирмы, при наличии у них СРО на конкретную деятельность.

Источником финансирования этих работ являются взносы по таким пунктам:

• за содержание и текущий ремонт;
• за капитальный ремонт.

В реальности выходит, что владельцы из своих карманов финансируют все виды работ по поддержанию беспроблемной эксплуатации общего имущества.

к содержанию ↑

Стоимость содержания и ремонта многоквартирного дома

По этой графе в платежках на коммуналку учитываются такие действия (Распоряжение ДЖКХиБ № 05 14 427-2 от 31.10.2012г.):

1. Содержание МКД в должном санитарном состоянии по нормативам.
2. Поддержание инженерных систем и конструктивных деталей МКД в нормальном рабочем состоянии, в том числе и удовлетворение заявок по срочным вызовам.
3. Сезонные и внеочередные осмотры, подготовка МКД к осенне-зимнему или весеннему периодам эксплуатации.
4. Текущие ремонты.

Сюда же входят и траты на вывозку и утилизацию крупногабаритного мусора и бытовых отходов, приобретение и содержание инвентаря и оборудования, которые нужны для выполнения работ по содержанию МКД.

Текущий ремонт обычно планируют, составляются сметы.

Аварийное обслуживание сюда не входит, но и те, и другие расходы финансируются по одной статье расходов.

О том, обязательно ли заключать договор на обслуживание газового оборудования, читайте здесь.

к содержанию ↑

Имеем ли мы право отказаться от оплаты?

Если действия, подпадающие под определенную статью расходов, выполняются некачественно, то есть услуги оказываются не надлежащего уровня качества, или с перерывами, по длительности больше нормативной, то вариант отказаться от оплаты по этой позиции есть.

Но просто взять и самостоятельно принять такое решение нельзя, это будет нелегитимным.

Существует законодательный акт – Правила, утвержденные ПП РФ от 13.08.2006 № 491, в котором установлены размеры и указана возможность уменьшения уровня оплаты.

В управляющую компанию или ТСЖ, ЖСК нужно подать заявление, в котором подробно обрисовать конкретные факты оказания услуг ненадлежащего качества и обосновать свое требование уменьшить плату (ПП РФ от 6 мая 2011 г. N 354).

Заявление рассмотрят в оговоренные уставом и договором сроки, проверят, имели ли подобные факты место в указанное заявителем время, и примут решение по уменьшению уровня платы за содержание и ремонт МКД.

Это снижение может быть разовой акцией, а может иметь и постоянный характер.

Но собственная инициатива владельца по прекращению оплаты непонятна и необъяснима, поэтому будет расценена как злостное игнорирование правил.

После вынесения положительного решения по снижению уровня тарифа (не стоит рассчитывать на полную амнистию по данной статье затрат) собственник письменно об этом уведомляется, а бухгалтер УК, ТСЖ, ЖСК проведет корректировку платежных квитанций.

Внося из месяца в месяц немалые суммы на содержание и ремонт, а также капитальный ремонт МКД, собственникам нельзя оставаться равнодушными к тому, как эти деньги расходуются.

Нужно посещать собрания, контролировать действия работников ТСЖ и УК, а также и тех, кто привлечен к непосредственному выполнению работ.

Судебная практика — оплата за капитальный ремонт в этом видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

pravapot.ru

Правила содержания общего имущества многоквартирного дома

В данной статье рассмотрим подробно, что входит в состав общедомового имущества, какие виды работ обязана выполнять управляющая организация в рамках содержания общего имущества МКД. Подробно разберём перечень работ по текущему ремонту, а также рассмотрим, из чего формируется оплата за содержание и ремонт общедомового имущества.

Одним из главных условий договора управления МКД является содержание общего имущества, поэтому важно знать, из чего формируется перечень общего имущества МКД, чем, собственно, Вы управляете. Кроме того, это поможет в решении многих спорных моментов с собственниками, а также при составлении сметы расходов.

Все собственники квартир и нежилых помещений в МКД являются и собственниками соответствующей доли общего имущества МКД. Чем большее по площади помещение принадлежит собственнику, тем большая доля собственности в общем домовом имуществе ему принадлежит. Это обстоятельство определяет прямую ответственность собственников за состояние их общедомового имущества. Управляющая организация призвана поддерживать общее имущество в рамках договора управления.

Скачайте и используйте в работе

Общее имущество МКД включает в себя следующий перечень элементов:

1. Все помещения общего пользования, находящиеся за пределами квартир. Основная их функция – обслуживание помещений МКД. К ним относятся: чердачные помещения, коридоры, лестничные клетки и пролёты, балконы и лоджии, лифтовые шахты и оборудование, котельные, электрощитовые, насосные, подвальные помещения и т.д.
2. Помещения, не являющиеся чьей-либо собственностью, но выполняющие функцию организации досуга: фойе, холл, спортивный уголок, детская игровая зона и т.д.;
3. Внутридомовые инженерные системы, находящиеся за пределами помещений жильцов и собственников, но находящиеся в пределах МКД: трубопровод хвс и гвс, теплоснабжение, газоснабжение, электросети, водоотведение, вентшахты, мусоропровод и т.д.
4. Оборудование, предназначенное для обслуживания внутридомовых инженерных сетей: насосы, бойлеры, трансформаторы, генераторы, приборы учёта и т.д.
5. Конструктивные элементы МКД: крыша, фасад, фундамент, перекрытия и плиты, несущие и ненесущие конструкции, ограждения, снегозадержание, пандусы;
6. Земля, находящаяся под зданием МКД, и земельный участок, относящийся к придомовой территории. К общедомовому имуществу относятся все элементы благоустройства и озеленения территории:  детская площадка, урны, беседки, скамейки, газоны, клумбы, вазоны, фонтаны, тротуары, парковки, подземный паркинг, шлагбаум, ограждение, калитки, ворота и т.д.

 

Перечисленные элементы определены законодательством РФ: п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса и Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006.

 

Содержание общего имущества: виды работ

Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года №290 утверждён минимальный перечень услуг и работ по содержанию общего имущества МКД. Точный список таких услуг определяется управляющей организацией, утверждается уставом и прописывается в договоре на содержание МКД. К основным видам работ по содержанию общего имущества МКД относят:

1. Поддержание внутридомовой и придомовой территории в чистом виде: уборка лестничных площадок, пролётов, балконов, лоджий, лифтов, подъездов; уборка снега, наледи, листвы с тротуаров и придомовых площадок;
2. Озеленение и облагораживание дворовой территории МКД;
3. Обеспечение вывоза ТБО;
4. Соблюдение норм пожарной безопасности
5. Подготовка МКД к отопительному сезону, в том числе отслеживание соблюдения температурных норм и норм влажности внутри помещений МКД;
6. Регулярный осмотр общего имущества МКД и конструктивных элементов с целью мониторинга их состояния и необходимости проведения ремонта:
7. Текущий ремонт общего имущества;
8. Ведение документации по управлению МКД, технической документации, выставление квитанций, работа с должниками.

 

Рассмотрим подробнее работу УО по техническому осмотру общего имущества, текущему ремонту и ведению документации.

 

 

Проведение регулярных осмотров общего имущества МКД

Главной целью технических осмотров является выявление неисправностей, регулировка работы коммуникаций, исправление мелких недочётов в их работе. Данные мероприятия включают в себя осмотр:

•  системы холодного водоснабжения и водоотведения: проверка систем на герметичность, осмотр арматуры; наладка работы системы в целом, устранение засоров, крепление санитарно-технических приборов;
•  системы горячего водоснабжения и отопления: устранение незначительных протечек, осмотр теплоизоляции, приборов и арматуры; проверка вентилей, кранов, задвижек, очистка системы от накипи и грязи;
•  и наладка работы системы электроснабжения: проверка работы розеток, лампочек, выключателей, в том числе, смена перегоревших лампочек в подъездах и на придомовой территории; устранение мелких неисправностей электропроводки;
•  вентиляционных шахт и каналов;
•  вытяжек;
•  МКД в рамках подготовки к летнему и зимнему периоду эксплуатации и к отопительному сезону.

Осмотры могут подразделяются на плановые и внеплановые, сезонные и ежегодные. Производить осмотры могут собственники, представители управляющей организации, инспекторы ГЖИ, представители органов власти.

 

Текущий ремонт общего имущества МКД 

Особенно важно разграничивать текущий и капитальный ремонты, так как эти работы будут различны по объёму и источникам финансирования.

К текущему ремонту относят плановые работы, направленные на поддержание работоспособности коммуникаций в МКД, устранение текущих неисправностей, частичную замену или восстановление конструктивных элементов МКД, а именно:

•  восстановление, устранение деформации, усиление фундамента;
•  частичный ремонт, восстановление, частичное окрашивание фасада;
•  окрашивание, укрепление, устранение швов и трещин на перекрытиях;
•  устранение протечек кровли, усиление некоторых элементов стропильной системы, замена элементов водосточной системы, ремонт гидроизоляции, утепления, вентиляции на крыше;
•  ремонт и замена элементов окон и дверей в местах общего пользования;
•  ремонт и восстановление участков межквартирных перегородок;
•  восстановление и ремонт лестничных, балконных элементов, ремонт крыльца и козырьков;
•  окрашивание и отделка стен, потолков, полов в местах общего пользования в здании МКД;
•  работы по устранению протечек и прочих неисправностей в системах отопления, хвс, гвс, канализации, электросетей, замена некоторых элементов внутридомовых инженерных систем;
•  ремонт мусоропровода;
•  ремонт участков и замена элементов системы вентиляции;
•  работы по благоустройству придомовой территории.

К капитальному ремонту относят работы, проводимые в том случае, когда выполнение текущего ремонта невозможно, ставит под угрозу безопасность проживания в МКД, износ конструктивных элементов, по оценке специалистов, превышает 60%.

 

Работа с документацией

В перечень мероприятий по содержанию общего имущества входит работа с документацией:

•  заключение договоров с ресурсоснабжающими и подрядными организациями;
•  приёмка выполненных работ у подрядных организаций;
•  хранение и заполнение технической документации;
•  выставление квитанций за коммунальные услуги, работа с должниками;
•  работа паспортиста по регистрации граждан, ведение учёта проживающих лиц, выдача справок.

 

Плата и тарифы на содержание общего имущества МКД

В соответствии с законодательством РФ тариф на содержание и ремонт общего имущества МКД принимается собственниками помещений МКД на общем собрании. Но прежде всего управляющей организации необходимо провести серьёзную работу по экономическому обоснованию предложенного для утверждения размера платы. Для этого необходимо:

•  произвести осмотр общего состояния МКД;
•  составить перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД;
•  утвердить срок выполнения работ и их периодичность;
•  подготовить смету затрат с учётом особенностей состояния и общих характеристик МКД.

Также следует учитывать, что установленный тариф не должен превышать максимальный размер, утверждённый местным законодательством.

Плата за содержание и ремонт общего имущества МКД является обязательным ежемесячным коммунальным платежом.

 

Ответственность за содержание общего имущества

Поскольку общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам, ответственность за его состояние полностью лежит на них. В зависимости от выбранного способа управления, ответственность будет распространяться на соответствующих лиц.

При непосредственной форме управления ответственны за состояние общего имущества организации, с которыми заключены договоры по выполнению соответствующих работ. В случае формы управления ТСЖ, ЖСК ответственность несёт данное юридическое лицо. При управлении управляющей компанией она несёт ответственность перед собственниками за оказанные услуги и выполненные работы.

 

www.gkh.ru