2017 — Pub. L. 115–97, §13303 (b) (5), заменил «недвижимое имущество» на «имущество» в разделе «ловушка».

Подсек. (а) (1). Паб. L. 115–97, §13303 (a), заменено «недвижимое имущество» на «имущество», где бы оно ни появлялось.

Подсек. (а) (2). Паб. L. 115–97, § 13303 (b) (1) (A), пар. (2) в общем. До внесения поправок текст гласил: «Этот подраздел не применяется к любому обмену —

«(A) акции в торговле или другом имуществе, предназначенном в основном для продажи,

“(B) акции, облигации или векселя,

«(C) прочие ценные бумаги или доказательства задолженности или процентов,

“(D) доли в товариществе,

“(E) сертификаты доверительного управления или бенефициарного интереса, или

“(F) выбирает в действии.

Для целей данного раздела, доля участия в партнерстве, имеющего действительное право выбора в соответствии с разделом 761 (a), которое должно быть исключено из применения всех положений подраздела K, должна рассматриваться как доля в каждом из активов такого партнерства. а не как заинтересованность в партнерстве ».

Подсек. (е). Паб. L. 115–97, § 13303 (b) (2), (3), добавлен подст. (e) и вычеркнуты бывшие подст. (е). До внесения поправок текст гласил: «Для целей этого раздела домашний скот разного пола не является имуществом аналогичного типа.”

Подсек. (час). Паб. L. 115–97, § 13303 (b) (4), подст. (h) в целом. До внесения поправок в подст. (h) относящиеся к особым правилам для иностранной недвижимости и движимого имущества.

Подсек. (я). Паб. L. 115–97, § 13303 (b) (1) (B), вычеркнутый подст. (я). Текст гласил: «Для целей подпункта (a) (2) (B) термин« акции »не должен включать акции во взаимной канаве, водохранилище или ирригационной компании, если на момент обмена —

«(1) компания по строительству траншей, водохранилищ или ирригационных компаний — это организация, описанная в разделе 501 (c) (12) (A) (определяемая без учета процента ее дохода, собираемого с ее членов для целей покрытие убытков и расходов), и

«(2) акции такой компании были признаны судом высшей инстанции государства, в котором такая компания была учреждена, или применимым государственным статутом, как составляющие или представляющие недвижимое имущество или долю в недвижимом имуществе.”

2008 — Подст. (я). Паб. Л. 110–246 добавлен пп. (я).

2005 — Подраздел. (з) (2) (В). Паб. Л. 109–135 во вводных положениях заменил «подпункты» на «подпункт».

1999 — п. (г). Паб. L. 106–36, в последнем предложении, заменил «принял (как определено в соответствии с разделом 357 (d)) ответственность налогоплательщика» на «принял на себя ответственность налогоплательщика или приобрел у налогоплательщика имущество, подлежащее обязательству» и исключил из «или приобретение (в размере обязательства)» после «такое допущение».

1997 — п. (час). Паб. L. 105–34 изменены заголовок и текст подп. (h) в целом. До внесения поправок текст гласил: «Для целей этого раздела недвижимость, расположенная в Соединенных Штатах, и недвижимость, расположенная за пределами Соединенных Штатов, не является собственностью подобного рода».

1990 — п. (а) (2). Паб. L. 101–508, §11703 (d) (1), добавлен в конце «Для целей этого раздела, доля участия в партнерстве, имеющая действительные права на выборы в соответствии с разделом 761 (a), должна быть исключена из применения все, что указано в подразделе K, следует рассматривать как долю в каждом из активов такого партнерства, а не как долю в партнерстве.”

Подсек. (е) (3). Паб. L. 101–508, §11701 (h), заменено «раздел 267 (b) или 707 (b) (1)» на «раздел 267 (b)».

1989 — Подсек. (f) — (h). Паб. Л. 101–239 добавлены подразделы. (f) — (h).

1986 — п. (а) (3) (А). Паб. L. 99–514 заменено «до или до дня» на «до дня».

1984 — Подст. (а). Паб. L. 98–369, §77 (a), в подст. как правило, существующие положения обозначены как абз. (1) заменено «Никакие прибыли или убытки не признаются при обмене собственности, предназначенной для производительного использования в торговле или бизнесе, или для инвестиций, если такая собственность обменивается исключительно на собственность подобного рода, которая должна храниться либо для производительного использования. в торговле или бизнесе или для инвестиций »на« Никакие прибыли или убытки не признаются, если имущество, предназначенное для производительного использования в торговле или бизнесе, или для инвестиций (не включая акции в торговле или другое имущество, предназначенное в основном для продажи, а также акции, облигации, векселя, выборы в действии, сертификаты доверительного управления или бенефициарного интереса, или другие ценные бумаги или свидетельства задолженности или интереса) обменивается исключительно на имущество аналогичного вида, которое будет храниться либо для производительного использования в торговле или бизнесе, либо для инвестиций », и добавил парс.(2) и (3).

1969 — Подсек. (е). Паб. Л. 91–172 добавлен пп. (е).

1959 — Подсек. от (б) до (г). Паб. L. 86–346 добавлены ссылки на раздел 1037 (a) в подразделах. (b) и (c) и в первых двух предложениях подп. (г).

1958 — Подраздел. (г). Паб. L. 85–866 вставил в первое предложение запятую между «обменен» и «уменьшил» и «или уменьшил в размере убытка» и заменил «параграф» во втором предложении «подраздел».

Паб.L. 115–97, раздел I, §13303 (c), 22 декабря 2017 г., 131 Stat. 2124, при условии, что:

Если иное не предусмотрено в этом подразделе, поправки, внесенные в этот раздел [поправки в этот раздел], применяются к обменам, завершенным после 31 декабря 2017 года.

имущество, отчужденное налогоплательщиком при обмене, реализовано не позднее 31 декабря 2017 года, или

имущество, полученное налогоплательщиком в обмен, получено не позднее 31 декабря 2017 года.”

Изменение данного раздела и отмена пуб. L. 110–234, изд. Pub. L. 110–246 с 22 мая 2008 г., дата вступления в силу Pub. L. 110–234, если не указано иное, см. Раздел 4 Pub. L. 110–246, установленный в качестве примечания к дате вступления в силу в соответствии с разделом 8701 раздела 7 «Сельское хозяйство».

Паб. L. 110–234, раздел XV, §15342 (b), 22 мая 2008 г., 122 Stat. 1518 и Pub. L. 110–246, §4 (a), раздел XV, §15342 (b), 18 июня 2008 г., 122 Stat. 1664, 2280, при условии, что:

«Поправка, внесенная в этот раздел [поправка к этому разделу], применяется к обменам, совершенным после даты вступления в силу настоящего Закона [18 июня 2008 г.].”

[Pub. Л. 110–234 и Pub. L. 110–246 вводит в действие идентичные положения. Паб. L. 110–234 был отменен разделом 4 (а) Pub. L. 110–246, изложенный в виде примечания к разделу 8701 Раздела 7, Сельское хозяйство.]

Паб. L. 105–34, раздел X, §1052 (b), 5 августа 1997 г., 111 Stat. 941, при условии, что:

Поправка, внесенная в этот раздел [поправка к этому разделу], должна применяться к переводам после 8 июня 1997 г., в налоговые годы, заканчивающиеся после такой даты.

предусматривает продажу вместо обмена, или

имущество, которое будет приобретено в качестве замещающего имущества, не было идентифицировано по такому контракту до 9 июня 1997 года.”

Паб. L. 101–508, раздел XI, §11701 (h), 5 ноября 1990 г., 104 Stat. 1388–508, при условии, что поправка, внесенная в этот раздел, вступает в силу в отношении переводов после 3 августа 1990 г.

Паб. L. 101–508, раздел XI, §11703 (d) (2), 5 ноября 1990 г., 104 Stat. 1388–517, при условии, что:

«Поправка, внесенная в параграф (1) [поправка к этому разделу], применяется к переводам после 18 июля 1984 года».

Паб.L. 101–239, раздел VII, §7601 (b), 19 декабря 1989 г., 103 Stat. 2371, при условии, что:

За исключением случаев, предусмотренных в пункте (2), поправки, внесенные в этот раздел [поправки в этот раздел], применяются к переводам после 10 июля 1989 г., в налоговые годы, заканчивающиеся после такой даты.

Поправки, внесенные в этот раздел, не применяются к любой передаче в соответствии с письменным обязательным контрактом, действующим 10 июля 1989 г., и в любое время после этого до передачи.”

Паб. Л. 98–369, разд. A, раздел I, §77 (b), 18 июля 1984 г., Закон 98. 596, с изменениями, внесенными Pub. L. 99–514, §2, 22 октября 1986 г., 100 Stat. 2095, при условии, что:

Если иное не предусмотрено в этом подразделе, поправка, внесенная в подраздел (а) [поправка к этому разделу], применяется к переводам, осуществленным после даты вступления в силу настоящего Закона [18 июля 1984 г.] в налоговые годы, заканчивающиеся после такой даты.

к переводам после даты вступления в силу настоящего Закона [18 июля 1984 г.] и

для передачи в такую ​​дату вступления в силу или до нее, если имущество, которое должно быть получено при обмене, не получено до 1 января 1987 года.

В случае любой передачи в дату вступления в силу настоящего Закона или до нее, которую налогоплательщик рассматривал как часть обмена аналогичного вида, период для оценки любого дефицита налога, связанного с поправкой, внесенной в подпункт (а) [ внесение поправок в этот раздел] не истекает до 1 января 1988 г.

, заменив «1 января 1989 г.» на «1 января 1987 г.» и

, заменив «1 января 1990 г.» на «1 января 1988 г.».

Паб. L. 91–172, раздел II, §212 (c) (2), 30 декабря 1969 г., 83 Stat. 571, с поправками, внесенными Pub. L. 99–514, §2, 22 октября 1986 г., 100 Stat. 2095, при условии, что:

Для положений, регулирующих, что если какие-либо поправки, внесенные подзаголовком A или подзаголовком C раздела XI [§§1101–1147 и 1171–1177] или заголовка XVIII [§§1800–1899A] Pub.L. 99–514 требуют внесения поправки в любой план, такую ​​поправку не требуется вносить до первого года плана, начинающегося 1 января 1989 г. или после этой даты, см. Раздел 1140 Pub. L. 99–514 с поправками, изложенными в примечании к разделу 401 этого заголовка.

Обмен лайков

Библиотека и архив NAR уже провели для вас исследование. Справочные материалы (бывшие полевые руководства) содержат ссылки на статьи, электронные книги, веб-сайты, статистику и многое другое, чтобы дать исчерпывающий обзор перспектив.Статьи EBSCO ( E ) доступны только членам NAR и требуют входа в систему нар.реалтора.

1031 Биржи: основы

Подобные обмены стали более ясными ( Journal of Accountancy , 1 октября 2020 г.) E

Что такое подобная недвижимость? ( The Balance , 17 сентября 2020 г.)

1031 Правила обмена: что нужно знать ( Investopedia , 15 сентября 2020 г.)

Что такое биржа 1031 и что вам нужно знать в 2019 году? ( Улица , мар.14, 2019)

Как сделать 1031 обмен, чтобы отложить налоги ( The Balance , 9 января 2019 г.)

Правила, формы и рекомендации IRS

О форме 8824 «Like-Kind Exchanges» ( Служба внутренних доходов США, , 19 сентября 2020 г.)

Like-Kind Exchanges — Советы по налогу на недвижимость ( Служба внутренних доходов США , 22 мая 2020 г.)

Что такое форма IRS 8824: Обмен аналогичных товаров ( TurboTax , 2020)

1031 Биржи на REALTORS®

РИЭЛТОРОВ® в 2016–2019 гг.4, 2020)

1031 Подобные обмены, аналитика и обновления ( Национальная ассоциация РИЭЛТОРОВ® , 29 июня 2020 г.)

Письмо НАР в IRS (Национальная ассоциация РИЭЛТОРОВ®, 17 марта 2020 г.)

Этот поворот на 1031 бирже открывает новые возможности ( Chicago Agent Magazine , 2 августа 2019 г.)

Обмены 1031 экономят IRS и налоги штата, даже покидая Калифорнию ( Forbes, , 1 августа 2019 г.)

Руководство инвестора в недвижимость по обратному обмену 1031 ( Bigger Pockets , 3 июня 2019 г.)

Обмены единомышленников помогают создавать сообщества ( Forbes , 21 марта 2019 г.)

Понимание различий между зонами возможностей и 1031 аналогичными биржами ( MCM CPA & Advisors , 1 марта 2019 г.)

Законодательные трасты Делавэра (DST)

Что такое статутный траст Делавэра в 1031 Like-Kind Exchange ( The Motley Fool , Jun.18, 2020)

Kay Property and Investments, инвестиционная компания Национального фонда штата Делавэр (DST), объявила сегодня о завершении обмена DST 1031 на 14 миллионов долларов ( PR Newswire , 16 марта 2020 г.) E

Упростите владение арендуемой недвижимостью с помощью уставных трастов штата Делавэр ( LSL CPA and Advisors , 17 июня 2019 г.)

Государственный фонд штата Делавэр ( The Balance , 25 января 2019 г.)

Сайтов

Справочник по биржам 1031: основы, ресурсы и посредники ( BiggerPockets.com ) — быстрый обзор работы биржи 1031 со ссылками на рекомендуемые ресурсы и списком квалифицированных посредников.

Федерация обменных операторов (FEA) — профессиональная организация для специалистов по обмену. Включает каталог обменных компаний и специалистов по США

Электронные книги и другие ресурсы

Наша коллекция электронных книг содержит множество аудио и электронных книг для изучения разнообразных иностранных языков и стандартов культурного этикета.Ниже вы найдете образцы доступных материалов; Чтобы найти дополнительные материалы, посетите нашу страницу расширенного поиска в библиотечном каталоге и выполните поиск по запросу Subject: International or Subject: Foreign .

Как инвестировать в недвижимость и платить небольшие налоги или вообще не платить: используйте умные лазейки для налогов, чтобы увеличить свою прибыль на 40% (электронная книга)

Лазейка на безналоговой бирже: как инвесторы в недвижимость могут получить прибыль на бирже 1031 (электронная книга)

Книги, видео, отчеты об исследованиях и многое другое

Ресурсы, указанные ниже, доступны для взаймы через Службу поддержки участников.До трех книг, кассет, компакт-дисков и / или DVD-дисков можно взять в библиотеке на 30 дней за номинальную плату в размере 10 долларов США. Для получения помощи позвоните в службу поддержки участников по телефону 800-874-6500.

Повышение благосостояния с помощью 1031 биржи , (Exchange Facilitator, LLC, 2006)

1031 Биржи: как они работают , (ООО «Профессиональные обменники, ООО, 2005»)

Лазейка безналогового обмена , (Wiley, 2005)

Есть идея по теме недвижимости? Присылайте нам свои предложения.

Включение ссылок на эту страницу не означает одобрения со стороны Национальной ассоциации РИЭЛТОРОВ®. NAR не делает никаких заявлений относительно того, соответствует ли содержание любых внешних сайтов, на которые могут быть ссылки на этой странице, государственным или федеральным законам или постановлениям или применимым политикам NAR. Эти ссылки предоставляются только для вашего удобства, и вы полагаетесь на них на свой страх и риск.

Шаблоны страниц раздела | Хьюго

Добавить контент и передний план в шаблоны разделов

Чтобы эффективно использовать шаблоны страниц разделов, вы должны сначала понять организацию содержания Хьюго и, в частности, цель _index.md для добавления контента и заставки к разделам и другим страницам списков.

Порядок поиска в шаблоне раздела

См. Поиск по шаблону.

Виды страниц

Каждые страницы в Hugo имеют атрибут .Kind .

Kind можно легко комбинировать с , где функция используется в ваших шаблонах для создания списков контента для конкретных типов. Этот метод идеально подходит для создания списков, но бывают случаи, когда вам может потребоваться получить только индексную страницу одного раздела по пути к разделу.

Функция .GetPage ищет страницу индекса с заданным типом и путем .

Вы можете вызвать .Site.GetPage с двумя аргументами: вид (одно из допустимых значений из вида сверху) и вида значение .

Примеры:

• {{.Site.GetPage "раздел" "сообщения"}}
• {{.Site.GetPage "page" "search"}}

Пример: создание шаблона раздела по умолчанию

макетов / _default / section.html

  {{define "main"}}
  <основной>
      {{.Содержание }}
          

          {{диапазон .Paginator.Pages}}
              
 {{.Title}}
                  

                    {{частичный "summary.html". }}
                  
              
          {{ конец }}
          
      {{частичный "pagination.html". }}
  
{{end}}  

Пример: использование

В следующем примере .Site.GetPage предполагается следующая структура каталогов проекта:

 .└── содержание
    ├── блог
    │ ├── _index.md # "title: My Hugo Blog" в начале статьи
    │ ├── post-1.md
    │ ├── post-2.md
    │ └── post-3.md
    └── events # Обратите внимание, что в "событиях" нет файла _index.md
        ├── event-1.md
        └── event-2.md
  

.Site.GetPage вернет nil , если страница _index.md не найдена. Следовательно, если content / blog / _index.md не существует, шаблон выведет имя раздела:

   
 {{с.Site.GetPage "section" "blog"}} {{.Title}} {{end}} 
 
  

Поскольку blog имеет страницу индекса раздела с заголовком content / blog / _index.md , приведенный выше код вернет следующий результат:

   
 Мой блог Hugo 
 
  

Однако, если мы попробуем тот же код с разделом событий , Хьюго по умолчанию выберет заголовок раздела, потому что нет content / events / _index.md , из которого можно было бы извлечь контент, и главный вопрос:

   
 {{с.Site.GetPage "раздел" "события"}} {{.Title}} {{end}} 
 
  

Что затем возвращает следующее:

   
 События 
 
  

Раздел 1031 Обмен аналогичных товаров под угрозой

На прошлой неделе президент Байден обнародовал подробности своего Плана американской семьи на сумму 1,8 триллиона долларов, который включает ограничение на аналогичные обмены в размере 500 000 долларов в качестве средства оплаты предложения. Результаты исследования обменов, проводимых IPE 1031 и другими квалифицированными посредническими компаниями за пятилетний период, показывают, что это предложение эффективно устранит обмен коммерческой недвижимости, а также большой процент обменов ферм и ранчо.

Предложение администрации основано на ошибочном представлении о реальной цели и преимуществах подобных обменов. Раздел 1031 - это инструмент отсрочки налогов, а не лазейка для уклонения от уплаты налогов. Раздел 1031 поощряет операции с недвижимостью и тем самым является мощным стимулом для экономики США, штатов и местных экономик. Он не является ни несправедливым, ни оскорбительным, и был признан прошлыми Конгрессами в качестве критически полезного экономического инструмента с тех пор, как впервые был принят 100 лет назад.

Подобный обмен широко используется налогоплательщиками, начиная от лиц среднего класса, обменивающихся арендуемыми домами и небольшими многоквартирными домами; фермеры; малый и средний бизнес; и налогоплательщики, обменивающие крупную коммерческую недвижимость в крупных мегаполисах. Отраслевые исследования показали, что отмена Раздела 1031 приведет к депрессии в экономике коммерческой и сельскохозяйственной недвижимости. Кроме того, учитывая предложение администрации повысить федеральную ставку налога на прирост капитала до 43% и отменить повышенную основу, раздел 1031 становится незаменимым.

Раздел 1031 - это относительно небольшой инструмент для сбора доходов, экономические выгоды которого намного превышают его стоимость. Недавнее исследование, проведенное EY, LLP, показало, что подобные обмены, как ожидается, создадут 568000 рабочих мест в этом году, в том числе 27,5 млрд долларов трудового дохода и в общей сложности 55,3 млрд долларов добавленной стоимости в экономику США. Экономическое воздействие подобных обменов в их нынешней форме - гораздо лучшая «плата», чем устранение этого мощного стимула.

Сейчас необходимы действия на низовом уровне: Ниже приведены некоторые способы, которыми вы можете помочь в адвокации, проводимой в соответствии с Разделом 1031:

1) Отправьте письмо в Конгресс: Вы можете отправить письмо своим членам Конгресса с призывом сохранить Раздел 1031.Вы можете получить доступ к этому письму на странице «Принять меры» на веб-сайте 1031taxreform.com: Сообщите Конгрессу: Раздел 1031 о взаимных обменах имеет значение (1031taxreform.com).

2) Обратитесь к членам Конгресса напрямую: Заинтересованные стороны и лидеры общественного мнения, имеющие связи с членами Конгресса, особенно с демократами, должны инициировать прямые обсуждения с членами и их персоналом, чтобы выступить в пользу сохранения Раздела 1031. Информация о преимуществах Раздела 1031 можно найти на сайте www.1031taxreform.com.

3) Свяжитесь с вашей ассоциацией: Широкая коалиция ассоциаций по недвижимости, фермерским хозяйствам, природоохранным организациям и бизнесу решительно поддерживает Раздел 1031. Поддержите усилия вашей ассоциации по демонстрации силы цифрами.

4) Следите за дополнительными новостями и предупреждениями от IPE 1031: Дэвид Браун, президент IPE 1031, является сопредседателем комитета по делам правительства Федерации биржевых операторов. По мере появления новых деталей и разработок IPE 1031 будет продолжать информировать заинтересованные стороны.

Спасибо за вашу поддержку в сохранении подобных обменов согласно Разделу 1031.

Что нужно знать

В сфере недвижимости обмен 1031 - это обмен одной инвестиционной собственности на другую, что позволяет отложить налоги на прирост капитала. Термин, получивший свое название от раздела 1031 кода Налоговой службы (IRS), используется риэлторами, титульными компаниями, инвесторами и футбольными мамами. Некоторые люди даже настаивают на том, чтобы превратить это в глагол, например: «Давайте 1031 это здание для другого."

Раздел 1031 IRS имеет много движущихся частей, которые инвесторы в недвижимость должны понять, прежде чем пытаться использовать его. Обмен может быть произведен только с подобными объектами недвижимости, а правила IRS ограничивают использование недвижимости для отпуска. Есть также налоговые последствия и временные рамки, которые могут быть проблематичными. Тем не менее, если вы рассматриваете вариант 1031 или просто любопытно, вот что вам следует знать о правилах.

Ключевые выводы

• Обмен 1031 - это обмен недвижимостью, предназначенной для деловых или инвестиционных целей.
• Обмениваемая собственность должна рассматриваться как подобная в глазах IRS для отсрочки налога на прирост капитала.
• При правильном использовании нет ограничений на количество и частоту выполнения 1031 обмена.
• Правила могут применяться к бывшему основному месту жительства при очень определенных условиях.

Что такое статья 1031?

В общих чертах, обмен 1031 (также называемый аналогичным обменом или обменом Старкера) - это обмен одной инвестиционной собственности на другую.Хотя большинство свопов облагаются налогом как продажи, если ваш своп соответствует требованиям 1031, у вас либо не будет налога, либо ограниченного налога, подлежащего уплате во время обмена.

Фактически, вы можете изменить форму своих инвестиций без (по мнению IRS) обналичивания или признания прироста капитала. Это позволяет вашим инвестициям продолжать расти без учета налогов. Нет никаких ограничений на то, сколько раз и как часто вы можете делать 1031. Вы можете переносить прибыль с одного объекта инвестиционной недвижимости на другой, на другой и другой.Хотя вы можете получать прибыль от каждого свопа, вы избегаете налогов, пока не продадите за наличные много лет спустя. Затем, если все сработает, как планировалось, вы заплатите только один налог, и этот налог по ставке долгосрочного прироста капитала (в настоящее время 15% или 20%, в зависимости от дохода - и 0% для некоторых налогоплательщиков с низкими доходами).

Большинство обменов должно быть просто «похожим» - загадочная фраза, которая не означает того, что вы думаете. Вы можете обменять многоквартирный дом на сырую землю или ранчо на торговый центр. Правила на удивление либеральны.Вы даже можете обменять один бизнес на другой. Но для неосторожных есть ловушки.

Положение 1031 касается инвестиционной и деловой собственности, хотя правила могут применяться к бывшему основному месту жительства при определенных условиях. Есть также способы использовать 1031 для обмена загородным домом - подробнее об этом позже, - но эта лазейка намного уже, чем была раньше.

Для того, чтобы претендовать на обмен 1031, оба объекта недвижимости должны находиться в США.

Особые правила для амортизируемого имущества

При обмене амортизируемого имущества действуют особые правила.Это может привести к получению прибыли, известной как возврат амортизации, которая облагается налогом как обычный доход. В общем, если вы поменяете одно здание на другое, вы можете избежать повторного захвата. Но если вы обменяете улучшенную землю со зданием на неулучшенную землю без здания, амортизация, которую вы ранее заявили на здание, будет возвращена в качестве обычного дохода.

Из-за таких осложнений вам нужна профессиональная помощь, когда вы делаете 1031.

Изменения в правилах 1031

До принятия нового Закона о сокращении налогов и занятости (TCJA) в декабре 2017 года некоторые обмены личным имуществом - например, лицензии на франшизу, самолеты и оборудование - соответствовали условиям обмена 1031.Теперь подпадает только недвижимость (или недвижимость), как определено в Разделе 1031.

Стоит отметить, что полная компенсация расходов TCJA на определенное материальное личное имущество может помочь компенсировать это изменение в налоговом законодательстве.

TCJA включает правило перехода, которое разрешало обмен 1031 квалифицированного личного имущества в 2018 году, если первоначальное имущество было продано или новое имущество было приобретено до 31 декабря 2017 года. Правило перехода относится к налогоплательщику и не разрешает обратный обмен 1031 где новая недвижимость была куплена до продажи старой.

Обмен корпоративными акциями или долями товарищества никогда не соответствовал критериям - и до сих пор не имеет - но интересы в качестве общего арендатора (TIC) в недвижимости все еще имеют значение.

Отсроченные обмены и правила времени

Обычно обмен включает в себя простой обмен одного имущества на другое между двумя людьми. Но шансы найти кого-то с именно тем имуществом, которое вам нужно, кто захочет именно то, что у вас есть, невелики. По этой причине большинство обменов являются отложенными, трехсторонними или обменами Старкера (названными в честь первого налогового случая, в котором они разрешены).

При отложенном обмене вам нужен квалифицированный посредник (посредник), который будет удерживать деньги после того, как вы «продадите» свою собственность, и использует их для «покупки» замещающей собственности для вас. Этот трехсторонний обмен рассматривается как своп.

Есть два ключевых правила выбора времени, которые вы должны соблюдать при отложенном обмене.

Правило 45 дней

Первый относится к назначению заменяющего имущества. После продажи вашей собственности посредник получит наличные.Вы не можете получить наличные, иначе 1031 лечение испортится. Кроме того, в течение 45 дней с момента продажи вашей собственности вы должны письменно указать посреднику заменяющую собственность, указав ту собственность, которую вы хотите приобрести.

IRS сообщает, что вы можете назначить три объекта недвижимости, если в конечном итоге вы закроете одно из них. Вы даже можете назначить более трех, если они подпадают под определенные оценочные тесты.

Правило 180 дней

Второе правило времени при отложенном обмене относится к закрытию.Вы должны закрыть новую собственность в течение 180 дней после продажи старой.

Два временных периода идут одновременно, что означает, что вы начинаете отсчет, когда заканчивается продажа вашей собственности. Например, если вы назначите замену собственности ровно через 45 дней, у вас будет всего 135 дней, чтобы закрыть ее.

Налоговые последствия: денежные средства и задолженность

У вас могут остаться наличные после того, как посредник приобретет новое имущество. В таком случае посредник выплатит его вам по истечении 180 дней.Эти денежные средства, известные как «ботинок», будут облагаться налогом как частичная выручка от продажи вашей собственности, как правило, как прирост капитала.

Один из основных причин, по которым люди попадают в затруднительное положение с этими транзакциями, - это игнорирование ссуд. Вы должны учитывать ипотечные ссуды или другую задолженность по собственности, от которой вы отказываетесь, а также любую задолженность по замененной собственности. Если вы не получите кэшбэк, но ваши обязательства уменьшатся - это тоже будет считаться для вас доходом, как и наличными.

Предположим, у вас есть ипотека в размере 1 миллиона долларов на старую собственность, но ваша ипотека на новую собственность, которую вы получаете взамен, составляет всего 900 000 долларов.У вас есть прибыль в размере 100 000 долларов, которая также классифицируется как «прибыль», и она будет облагаться налогом.

1031s для домов отдыха

Возможно, вы слышали рассказы о налогоплательщиках, которые использовали положение 1031, чтобы поменять один загородный дом на другой, возможно, даже на дом, в котором они хотят уйти на пенсию, а Раздел 1031 отсрочил признание прибыли. Позже они переехали в новую собственность, сделали ее своим основным местом жительства и в конечном итоге планировали использовать исключение на прирост капитала в размере 500 000 долларов. Исключение позволяет вам продать свое основное место жительства и вместе с супругом защитить от прироста капитала 500 000 долларов, если вы прожили там два года из последних пяти.

В 2004 году Конгресс закрыл эту лазейку. Да, налогоплательщики по-прежнему могут превращать дома для отдыха в арендуемую недвижимость и совершать 1031 обмен. Пример: вы перестаете использовать свой пляжный домик, сдаете его в аренду на шесть месяцев или год, а затем обмениваете на другую недвижимость. Если у вас есть арендатор и вы ведете себя по-деловому, вы, вероятно, превратили дом в инвестиционную собственность, что должно сделать ваш обмен 1031 нормальным.

Согласно IRS, предложение недвижимости для отдыха в аренду без арендаторов дисквалифицирует недвижимость для обмена 1031.

Переезд в 1031 Swap Residence

Если вы хотите использовать недвижимость, которую вы обменяли, в качестве вашего нового второго или даже основного дома, вы не можете въехать сразу. В 2008 году IRS установило правило безопасной гавани, в соответствии с которым оно заявило, что не будет оспаривать, квалифицируется ли новое жилище как инвестиционная собственность для целей Раздела 1031. Для соблюдения этого правила безопасной гавани в каждый из двух 12-месячных периодов сразу после обмена.

• Вы должны сдать жилище другому лицу для получения справедливой аренды на 14 дней или более.
• Ваше личное использование жилого помещения не может превышать 14 дней или 10% от количества дней в течение 12-месячного периода, в течение которого жилое помещение сдается в аренду по справедливой цене.

Более того, после успешного обмена одной недвижимости для отпуска или инвестиционной недвижимости на другую вы не можете сразу же преобразовать новую недвижимость в свой основной дом и воспользоваться исключением в размере 500 000 долларов.

До изменения закона в 2004 году инвестор мог передать одну арендуемую недвижимость в обмен на 1031 другую арендуемую недвижимость, сдать новую арендуемую недвижимость на определенный период, переехать в собственность на несколько лет, а затем продать ее, воспользовавшись преимуществом исключение прибыли от продажи основного места жительства.

Теперь, если вы приобретаете недвижимость в рамках обмена 1031, а затем пытаетесь продать эту недвижимость в качестве основного места жительства, исключение не будет применяться в течение пятилетнего периода, начинающегося с даты приобретения собственности в рамках обмена аналогичного вида 1031. Другими словами, вам придется ждать намного дольше, чтобы воспользоваться налоговой льготой на прирост капитала по месту жительства.

Итог

Обмен 1031 может быть использован опытными инвесторами в недвижимость в качестве стратегии увеличения доходов с отсрочкой налогов.Многие сложные движущиеся части требуют не только понимания правил, но и привлечения профессиональной помощи даже для опытных инвесторов.

IRC Section 1031 Like-Kind exchange - Wells Fargo Commercial

Преимущества IRC Раздел 1031 Обмен подобного типа

• Отсутствие немедленных налоговых обязательств и потенциальное избежание возврата амортизации
• Консолидация или диверсификация бизнеса или владения инвестиционной недвижимостью
• Улучшение денежного потока за счет отсрочки уплаты налогов
• Использование всего капитала в покупка новой собственности

Преимущества использования Wells Fargo в качестве квалифицированного посредника

• Знания.В Wells Fargo работает преданная своему делу команда знающих профессионалов. Наша опытная команда готова работать с вашими юридическими и налоговыми консультантами, чтобы помочь в разработке стратегического плана, который максимизирует выгоды от вашего обмена.
• Обязательства по обслуживанию. Wells Fargo привносит опыт, понимание и профессионализм в процесс обмена, чтобы предоставить каждому клиенту непревзойденный сервис. Объем наших повторных заказов свидетельствует о нашей приверженности нашим клиентам.
• Обменная выручка хранится на отдельном биржевом счете для каждой биржи
• Wells Fargo выступает в качестве Квалифицированного посредника, а валютная выручка хранится как прямой депозит Wells Fargo Bank, а не в аффилированном лице за пределами материнской корпорации Квалифицированного посредника, как многие используют свои отложенные обменные услуги в качестве дочерней компании, которая изолирует эту функцию.
• Любой выпуск средств со счета биржи требует одобрения налогоплательщика
• Безопасные и надежные депозиты.Wells Fargo - это регулируемое финансовое учреждение, подпадающее под действие федерального законодательства, и призвано обеспечивать безопасность и сохранность вкладов.
• Как ваш квалифицированный попечитель, в случае банкротства кредиторы посредника, скорее всего, не смогут получить доступ к средствам

Чтобы помочь вам вместе с вашим налоговым консультантом при выборе квалифицированного посредника, пожалуйста, ознакомьтесь с оценочной картой QI: Шесть вопросов, которые должен задать налоговый консультант.

Вы и ваши консультанты должны отказаться от полного контроля над средствами обмена и полагаться на обещание Квалифицированного посредника выплатить полную сумму выручки от обмена.

Wells Fargo Bank, будучи квалифицированным посредником, обеспечивает высочайшую безопасность ваших транзакций.

Ниже приведены шесть вопросов, которые вам и вашему налоговому консультанту следует задать перед тем, как выбрать квалифицированного посредника.

1. Кто является квалифицированным посредником (QI)?

• Институциональная или независимая
• Регулируемая или нерегулируемая
• Материнская корпорация или дочерняя компания

2. Раздельные валютные поступления или объединенные фонды?

• Обособленные счета: хранятся ли выручка от обмена каждого налогоплательщика на независимом и обособленном счете в банке или инвестиционной фирме?
• Объединенные средства: объединены ли средства налогоплательщика с другими поступлениями на одном счете под контролем посредника?
• Действительно ли QI хранит средства на отдельных счетах или просто предоставляет отдельный учет средств каждому налогоплательщику?

3.Создает ли связь безопасность средств?

• Что покрывает залог - ограничивается ли покрытие только преступными действиями?
• Кто покрывает залог - исключены ли из покрытия должностные лица и руководители?
• Кто выпустил облигацию - есть ли оценка финансовых возможностей эмитента?

4. Какие события могут повлиять на биржу?

• Что произойдет с выручкой от обмена, если QI будет продана?
• Что произойдет с выручкой от обмена, если QI выйдет из строя или умрет?
• Что произойдет с биржевой выручкой, если QI объявит о банкротстве?
• Что произойдет, если QI не сможет выполнить финансовые обязательства перед налогоплательщиками?

5.Есть ли надзор за индустрией QI?

• Нет всестороннего регулирования отрасли QI
• Нет всеобъемлющих лицензионных или этических требований для работы в качестве QI
• Отраслевые торговые ассоциации не обеспечивают авторитетного надзора или обеспечения соблюдения

6. Каковы риски и обязанности налогового консультанта в отношении плохой реферал?

• Репутационный риск
• Юридическая и финансовая ответственность
• Обязательства по комплексной проверке

Вся недвижимость, классифицируемая как недвижимость в соответствии с законодательством штата, является «такой же», как и вся другая недвижимость, включая землю, квартиры, офисные здания, торговые площади и прочее.

Как Wells Fargo работает вашим квалифицированным попечителем

Мы также можем выступать в качестве доверительного управляющего вашего Квалифицированного траста, который является дополнительной безопасной гаванью согласно Разделу 1031. Мы можем хранить средства налогоплательщика в Квалифицированном трасте, чтобы в случае банкротства кредиторы посредника, скорее всего, не могли связаться с средства.

Отложенный и обратный обмен

Wells Fargo выступает в качестве квалифицированного посредника, который получает и удерживает выручку от обмена, полученную от продажи переданной собственности.При обычном обмене аналогичного типа с отсрочкой налогообложения налогоплательщик продает коммерческую или инвестиционную собственность, а затем приобретает заменяющую собственность равной или большей стоимости в течение 180 дней.

Wells Fargo также помогает налогоплательщикам в так называемых обратных обменах. Обратный обмен включает в себя последовательность, противоположную отсроченному обмену, когда в большинстве ситуаций покупка заменяющего имущества должна происходить до продажи отказанного имущества. Такая структура транзакций дает налогоплательщику высокую степень гибкости при выполнении транзакции обмена согласно Разделу 1031.

Образовательные семинары

В дополнение к предоставлению услуг обмена 1031, Wells Fargo проводит обучение налогоплательщиков и налоговых консультантов, заинтересованных в обменах по Разделу 1031. Мы представили признанные на национальном уровне семинары по непрерывному обучению, посвященные подобным обменам в соответствии с Разделом 1031.

Процесс 1031 обмена недвижимым имуществом

Использование квалифицированного посредника является наиболее распространенным методом быстрого и легкого выполнения действительного обмена с отсроченным налогом.Как квалифицированный посредник Wells Fargo обычно удерживает средства в ходе отложенных обменов.

В соответствии с разделом 1031 вся недвижимая собственность (в соответствии с определением законодательства штата) считается «подобной» другой недвижимой собственности того же характера или характера. Имущество должно быть предназначено для инвестиций или производственного использования в торговле или бизнесе.

Ниже приведены примеры квалифицированных обменов недвижимостью «аналогичного типа»:

• Необработанная земля для сдачи в аренду
• Аренда на одну семью для аренды нескольких семей
• Торговые помещения для мотеля / гостиницы
• Фермы / ранчо для поле для гольфа
• 30-летняя арендная плата за простой процент
• Не приносящая доход необработанная земля для приносящей доход арендной собственности

Как облегчить отложенный обмен 1031 с Wells Fargo в качестве квалифицированного посредника:

1. Вы подписываете контракт на продажу актива (ов) покупателю.
2. До закрытия собственности вы сохраняете Wells Fargo в качестве квалифицированного посредника.
3. При закрытии переводятся средства обмена или чек отправляется в Wells Fargo.
4. Налогоплательщик заполняет выставку «Идентификация заменяющего имущества» и возвращает его в Wells Fargo в течение первых 45 дней после передачи отказанного имущества.
5. У вас есть максимум 180 дней с даты передачи отчужденной собственности, чтобы приобрести любую заменяющую собственность.
6. При закрытии покупки недвижимости Wells Fargo переводит обменные средства или отправляет чек для завершения обмена.

Чтобы помочь вам понять концепцию обмена лайками 1031, вот глоссарий терминов, используемых при обмене.

Основа. Это отправная точка для определения прибыли / убытка по сделке. Как правило, за основу берется стоимость отчуждаемого имущества.

Загруз. При обмене недвижимого имущества выкуп - это любое вознаграждение, полученное обменивающим лицом, кроме недвижимого имущества.Существует два вида загрузки:

1. Загрузка наличными: Загрузка наличными - это наличные деньги или что-либо другое, имеющее ценность, полученное обменником в результате обмена.
2. Ипотечная загрузка: Ипотечная загрузка - это любое освобождение от долга, полученное обменником в результате обмена. Если обменник получает выгоду в любой форме, он или она будет облагаться налогом на сумму полученного ботинка.

Покупатель. Сторона, приобретающая отчужденное имущество у обменника.

Прирост капитала. В общем, это разница между продажной ценой отчужденного имущества за вычетом расходов на продажу и скорректированной базой имущества.

Конструктивная расписка. Критический вопрос при отложенном обмене заключается в том, имеет ли обменник контроль над выручкой в ​​течение периода обмена. В течение периода обмена контроль или доступ обменника к выручке от обмена должны быть существенно ограничены и ограничены, чтобы избежать запрета на обмен со стороны IRS.

Отсрочка. Налог на обменную операцию не уплачивается в момент совершения операции. Скорее всего, он выплачивается при окончательной продаже замещающей собственности. Отсрочка осуществляется путем переноса права собственности, отказавшейся от обменника, на заменяющую собственность, с внесением любых необходимых корректировок в отношении уплаченного дополнительного вознаграждения.

Прямое дело. Обычно используется для передачи собственности от обменника к покупателю, а затем от продавца к обменнику.По указанию Квалифицированного посредника право собственности переходит непосредственно к конечным владельцам, при этом Квалифицированный посредник не входит в цепочку титулов

Период обмена. Период, в течение которого обменник должен приобрести заменяющее имущество при обмене. Период обмена начинается в день, когда обменник передает первое имущество, от которого отказались, и заканчивается на более ранний из 180-го дня после этого или в срок (включая продление) налоговой декларации обменника за год передачи отказанного имущества.

Обменный пункт. То же, что и налогоплательщик.

IRC 1031. Раздел Налогового кодекса, определяющий условия, на которых обменник может обменивать определенные типы собственности без учета налогов на прирост капитала.

Период идентификации. Период, в течение которого обменник должен идентифицировать заменяющее имущество при обмене. Период идентификации начинается в день передачи обменником первой брошенной собственности и заканчивается в полночь 45-го дня после этого.

Собственность. Этот термин относится к характеру или характеру собственности, а не к ее классу или качеству. Как правило, недвижимость является «подобной» любой другой недвижимости, если она предназначена для инвестиций или производственного использования в торговле или бизнесе.

Квалифицированный посредник. Квалифицированный посредник - одна из безопасных гаваней, созданных правилами IRC, также называемая «QI». QI действует от имени обменника в качестве посредника при обмене 1031.QI должен быть независимой третьей стороной и назначен обменником для получения выручки от продажи отказавшейся собственности обменника. Фактически, QI продает оставленную собственность и использует вырученные средства для покупки новой собственности.

Квалифицированное имущество. Любой подобный объект. Примеры собственности, на которую не распространяется право 1031, включают: акции, облигации, частные дома, доли LLC или акции в торговле или запасах.

Выброшенное имущество. Имущество, принадлежащее обменнику на момент начала обмена. Это собственность, которой обменник желает продать при обмене.

Замещающая собственность. Это собственность, которую обменник намеревается приобрести при обмене, и собственность, которой обменник завершает обмен.

Обратный обмен. Обратный обмен происходит, когда обменник закрывает заменяющую собственность до закрытия отказанной собственности.