Раздел в натуре: ГК РФ Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли 

Содержание

Раздел имущества, выдел доли в натуре

В рамках судебной или досудебной экспертизы эксперты ГБУ «МИЦ» г. Москвы проведут раздел имущества и выдела доли в натуре. Для данных видов работ в арсенале учреждения имеются все необходимые приборы, поверенные в лабораториях, лицензионное ПО. Эксперты, проводящие данные работы, являются сертифицированными специалистами, имеют высшее образование и богатый опыт.

Задачи, поставленные в рамках раздела, выдела доли имущества

1) Оценка технических и правовых возможностей раздела, выдела доли квартиры, дома, земельного участка.

2) Оценка критериев делимости имущества в части отсутствия законодательных запретов, сохранения целевого назначения, в том числе удобства пользования.

3) Работа с планировкой дома (создание чертежного плана), квартиры, дома, земельного участка с целью достижения "идеального" раздела, при котором разделенные части будут соразмерны долям сторон.

4) Определение доли в праве общей собственности квартиры, дома, земельного участка.

5) Детальное знакомство с документами, подтверждающими право собственности на квартиру, дом, земельный участок.


Основы раздела имущества и выдела из него доли

1) Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

2) Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

3) При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

4) Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

5) Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.

6) При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными.

Раздел жилого дома в натуре :: Адвокат Маринич Л.И.

Разделить жилое помещение или выделить долю в жилом помещении в натуре можно, если жилое помещение представляет собой домовладение.

 

Квартиру разделить в натуре нельзя, так как при разделе или выделе доли собственнику необходимо передать в собственность не только жилые комнаты, но и каждому сособственнику предоставить отдельно подсобные помещения (кухню, туалет, ванную, коридор и т. п.). В обычной квартире это сделать невозможно, сособственники квартиры могут только определять порядок пользования жилым помещением.

 

Раздел домовладения может производиться как в судебном порядке, так и добровольно путем заключения всеми сособственниками соглашения, которое подлежит государственной регистрации. После регистрации раздела дома в натуре право общей долевой собственности прекращается.

 

При разделе дома в судебном порядке истцу необходимо к заявлению приложить свой вариант раздела домовладения. Для этого не нужно обращаться к эксперту, достаточно на копии плана из технического паспорта домовладения очертить границы возможного раздела.

 

Раздел общего имущества и выдел из общего имущества доли различаются тем, что в первом случае общее имущество делится между всеми участниками общей долевой собственности, во втором случае участник долевой собственности выделяет свою часть домовладения, соразмерную его доле, а другая часть имущества продолжает находиться в общей долевой собственности оставшихся сособственников. Выдел доли в праве собственности применяется, когда участников долевой собственности более двух.

 

При разделе (выделе доли) в натуре сособственнику передается в собственность часть жилого дома и нежилых построек, соответствующая по размеру и стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений.

 

Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т. п.

 

Возможные варианты раздела (выдела доли) домовладения определяются на основании строительно-технической экспертизы.

 

Эксперт устанавливает в первую очередь возможность раздела дома в точном соответствии с размером долей сторон. Если такой раздел невозможен, то эксперт представляет варианты раздела домовладения с отступлением от размера долей. В этом случае эксперт должен определить размер денежной компенсации, подлежащей выплате участнику долевой собственности, чьи права будут ущемлены.

 

Размер компенсации устанавливается исходя из действительной стоимости дома на момент разрешения спора. При этом учитываются объяснения сторон, заключения экспертов, цены на строительные материалы, тарифы на их перевозку, затраты по оплате рабочей силы применительно к расценкам, существующим в данной местности, удобства и месторасположение дома (город, село, курортная зона и т. п.), степень его износа, а также другие обстоятельства, имеющие значение для правильной оценки дома.

 

При несоразмерном разделе домовладения, суд в решении указывает об изменении долей в праве собственности на дом. Если для раздела дома необходимо произвести переоборудование, то эксперт должен описать объем работ и материалов по переустройству. Если варианты раздела предусматривают установку дополнительного отопительного оборудования, санитарно-технических устройств, то об этом указывается в экспертном заключении и до вынесения судом решения проект таких оборудований дома должен быть согласован с соответствующими компетентными органами (пожарная служба и т. п.).

 

Суд, вынося решение о разделе по определенному варианту, должен в нем указать, почему выбран именно этот вариант раздела (выдела). Если доли сособственников равные и по экспертному заключению дом разделен на равные части, суд определяет, кому из участников общей долевой собственности какую часть дома предоставить.

 

При этом учитывается сложившийся порядок пользования домовладением, нуждаемость каждой из сторон в определенных помещениях, в отдельных случаях суд принимает во внимание состояние здоровья и другие заслуживающие внимания обстоятельства.

 

Большое значение в деле о разделе (выделе доли) дома играет строительно-техническая экспертиза. От ее результатов зависит исход дела. Если эксперт установит, что раздел (выдел доли) невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, суд вправе отказать в иске о разделе дома.

 

При невозможности раздела или выдела дома в натуре участник общей долевой собственности вправе требовать от других сособственников выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой он утрачивает право на долю в общем имуществе.

 

Между тем, если такое требование истцом не заявлено, то навязать ему эту компенсацию суд не вправе. То же самое в отношении ответчиков: они вправе сами требовать выплаты компенсации, лишить же их принудительно собственности путем выплаты компенсации нельзя.

 

Однако из этого правила есть исключение. Когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

 

Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае.

 

Решение принимается на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т. д.

 

При разделе домовладения сособственник, который произвел за счет собственных средств и сил неотделимые от основного объекта общей собственности улучшения, вправе требовать соразмерного увеличения своей доли в праве общей собственности.

 

При решении этого вопроса важное значение имеет тот факт, что такие улучшения были осуществлены им с согласия других участников общей долевой собственности или по решению суда, которым ему была разрешена перепланировка жилого помещения.

 

На увеличение доли влияют не все произведенные сособственником улучшения, а только те, которые отразились на площади дома. Такие работы, как замена кровли, укрепление фундамента и прочие работы, связанные с поддержанием технического состояния дома, не влияют на размеры долей в праве общей собственности.

 

Если участник общей долевой собственности построил на земельном участке за счет собственных средств и сил другие подсобные постройки (баню, душ и т. п.), то это также не является основанием для увеличения его доли в праве общей собственности на домовладение, однако при разделе они переходят в его собственность целиком.

 

Квалифицированную помощь при разделе жилого дома и защиту ваших прав в суде окажет адвокат Маринич Л.И., к которой можно записаться на прием, позвонив по тел.: +7 961 252 44 45

Раздел дома и участка, домовладения или выдел доли дома в натуре

Доля и часть - в чем разница?

Зачастую к нам обращаются клиенты, желающие разделить жилые дома и земельные участки с соседями, то есть выделить свои доли в домовладении и участке в отдельные жилые дома (участки). Целью такого раздела, как правило, является прекращение права общей долевой собственности и возникновение права на отдельные объекты.

Хотя законом предусмотрено право долевого собственника на выдел своей доли в натуре, такой раздел возможен не всегда.

Если дом фактически разделен на два и более самостоятельных объекта, то есть имеются отдельные системы коммуникаций и отдельные выходы на придомовой участок, либо имеется техническая возможность такого раздела без значительного ущерба существующему строению, то произвести документальный раздел жилого дома можно и нужно.

Подобная ситуация и с земельным участком, находящимся в долевой собственности.

Разделить участок можно только при наличии отдельных входов (доступа) на каждый участок после раздела с земель общего пользования, либо возможности организации такого доступа.

Почему раздел стоит осуществить, рассмотрим далее:

1. Стоимость отдельного жилого дома с отдельным участком при продаже гораздо выше, чем цена доли в доме и земельном участке.

2. Желающих купить отдельный объект гораздо больше, чем охотников до долевой собственности. И это обоснованно, так как согласно законодательству, участники общей долевой собственности осуществляют свои права по соглашению и если такое соглашение не достигнуто, то разрешают спор в суде. Существуют предусмотренные законом ограничения долевых собственников при владении, пользовании и распоряжении своим недвижимым имуществом: продаже, определении проживающих на территории домовладения, сдаче внаем (аренду), проведении капитального ремонта, реконструкции, сноса, строительства и т.п. Все эти действия требуют участия абсолютно всех сособственников. Очень трудно разрешить проблему, если собственник отсутствует, либо умер, а в наследство никто не вступил.

3. Большинство сделок с недвижимостью в настоящее время осуществляется с привлечением заемных средств - ипотеки. Банки очень неохотно идут на оформление ипотечных кредитов под залог долевой собственности, поэтому желающие такую собственность продать, теряют время при поиске подходящего покупателя.

4. При осуществлении и оформлении даже незначительной реконструкции дома, придется спрашивать согласия соседей.

5. Споры о порядке пользования общим участком между долевыми собственниками - это самые продолжительные, дорогостоящие и деструктивные, а порой и неразрешимые судебные споры, как показывает практика.

Таким образом, всех вышеперечисленных негативных ситуаций можно избежать, если разделить домовладение и земельный участок, отказавшись от режима общедолевой собственности.

В существующей застройке Саратова немало индивидуальных жилых домов, правообладателями которых являются собственники долей, при этом фактически каждая доля в домовладении представляет собой отдельно стоящий жилой дом с изолированным входом, крышей и капитальными стенами. С выделением долей в праве общей долевой собственности на такие дома, как правило, проблем не возникает. Раздел домовладений можно осуществить во внесудебном порядке, если есть на это желание всех долевых собственников – соседей, и отсутствует спор о границах земельного участка и домовладения. В случае отсутствия соглашения о разделе земельного участка и дома, либо нет волеизъявления всех собственников, такой раздел производится в судебном порядке. Гражданский кодекс позволяет долевому собственнику выделить свою долю в натуре и получить денежную компенсацию при выделении в случае несоответствия выделяемой доли идеальной доле.

Гораздо сложнее разделить домовладение, под единой крышей которого сосуществуют двое и более собственников долей. Такие сособственники имеют право на выдел своих долей как в доме, так и в земельном участке в натуральном виде. При наличии согласия они могут заключить соглашение о таком разделе, а при его отсутствии – разделиться в судебном порядке. Однако, прекратив право общей долевой собственности на основании соглашения или решения суда о разделе, собственник столкнется с проблемой при регистрации объекта в Росреестре.

После раздела домовладения на отдельные дома в судебном порядке либо путем заключения соответствующего соглашения, необходимо осуществить кадастровый учет каждого объекта и регистрацию права собственности на отдельно стоящий объект - индивидуальный жилой дом. При этом обращаться с заявлением о постановке на кадастровый учет и государственной регистрации права собственности в Росреестр следует одновременно всем собственникам.

Наши специалисты помогут грамотно разрешить проблему раздела домовладения и земельного участка, предоставив полноценное юридическое сопровождение всего процесса оформления вплоть до получения документа о зарегистрированных правах на земельный участок и (или) жилой дом (выписка из ЕГРН).

Как произвести раздел имущества в натуре?

Да, можно.

Статьей 252 Гражданского кодекса РФ установлено, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Из содержания приведенных положений закона следует, что участникам долевой собственности принадлежит право путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения такого соглашения – обратиться в суд за разрешением возникшего спора.

По смыслу абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК РФ юридически значимым для дела обстоятельством является наличие технической возможности реального раздела недвижимого имущества, принадлежащего сторонам на праве общей долевой собственности, с учетом его состояния и характеристик, а также соразмерности ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности.

Как разъяснено в п. 35, 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с п. 3 ст. 252 ГК РФ суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п. При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

В определении от 26.10.2020 № 56-КГ20-10-К9 Верховный Суд РФ разъяснил, при каких условиях выделяющийся собственник имеет право на выплату стоимости доли за счет других участников долевой собственности. Сославшись на ст. 209, 247 и 252 ГК РФ, Верховный Суд РФ отметил, что сособственник вправе требовать от других участников выплаты ему денежной компенсации в случае отсутствия соглашения между всеми участниками об использовании имущества и при невозможности выделения доли. Суд подчеркнул, что право выделяющегося собственника на выплату стоимости доли может быть реализовано лишь при изучении судом всех юридически значимых обстоятельств: незначительности доли такого собственника, его возможности пользоваться спорным имуществом, возражений других участников по поводу принятия ими в собственность доли выделяющегося собственника. В последнем случае важно выяснить, имеют ли такие лица материальную возможность приобрести долю. Иначе искажаются содержание и смысл ст. 252 ГК РФ, призванной обеспечить соблюдение необходимого баланса интересов всех участников долевой собственности.

Раздел в натуре (выдел) земельного участка, дома


Раздел земельного участка часто бывает предметом спора. Это происходит по разным причинам. Например, супруги во время брака купили земельный надел, а после развода решили его разделить. Либо заинтересованные лица покупают землю и сразу принимают решение о его разделе, т.к. его площадь велика для одного землепользователя и т.д.

Разница между разделом и выделом доли земельного участка

Выдел доли предполагает, что земля остается в общей долевой собственности, кроме выделенной части ей будет владеть один из собственников.

Раздел земельного участка — это полное прекращение права общей долевой собственности на объект недвижимости. Образуются нескольких самостоятельных наделов. Они принадлежат конкретному правообладателю. Присваиваются новые кадастровые номера и проводится межевание, устанавливаются границы. Бывшие сособственники становятся смежными пользователями.

Раздел дома в натуре, означает прекращение его как целостного здания. После раздела образуются несколько независимых объектов недвижимости. К ним применяется закон как об отдельных зданиях. Если участники общедолевой собственности не согласны с разделом, то собственник который этого желает, в праве обратиться в суд.

Суд выносит определение о назначении судебной экспертизы. Эксперт в своем заключении предлагает варианты раздела дома, а суд с учетом мнения сторон принимает решение по утверждению варианта раздела.

Не подлежит разделу дом или выделении его части, в случае если он имеет износ более 70%.

Разделить дом возможно при отсутстви отдельного (дополнительного) входа в него. Эксперт может указать какие переустройства должны выполнить собственники для реализации раздела.

После вступления в законную силу судебного решения, участники процесса должны его исполнить. Проводится переустройство дома, согласно заключению эксперта. Специалист изготавливает технически паспорт, после чего можно сдавать документацию на регистрацию в Росреестр. 

Каким образом возможно разделить земельный участок? 

И как его делить, если один из собственников против?

Раздел земельного участка возможен, если он делим. Неделимым участком признается земля, на которой расположен многоквартирный дом, либо административное здание с другими жилыми (нежилыми) строениями.

Неделимый земельный участок - это надел, который по площади не соответствует минимально разрешенному размеру земельного участка в определенной местности. Например, в сельском поселении «N» минимальный размер земельного участка не может составлять меньше 600 кв.м. Землю, общей площадью 1000 кв.м. невозможно разделить на две равные части, поскольку они будут составлять 500 кв.м., а это меньше допустимой нормы.

Но и здесь есть свои тонкости. Если участок по факту разделен, то возможно привести доказательства к его разделу де юре, но уже в суде. Нормы минимальных и максимальных допустимых пределов площади земельных участков содержаться в утвержденных местных регламентах.

При разделе земельного участка образуются несколько самостоятельных участков, они должны отвечать целевому назначению. Например, земля выделена «для видения садоводства», значит образованные наделы должны отвечать этим требованиям.

Если земля в собственности нескольких правообладателей, и они согласны на раздел, то перераспределить ее будет проще. Кадастровый инженер должен сделать замеры и провести межевание. После этого, собственники могут подавать документы в регистрационный орган, где происходит их оформление.

Если выделиться желает один из собственников, значит необходимо получить согласие от остальных правообладателей.

В каких случаях требуется обратиться в суд?

  1. Один из сособственников земельного участка может обратиться в судебные органы при наличии разногласий относительно его раздела.

  2. Если земля располагается в садовом товариществе, а председатель не выдает справку о согласовании раздела.

  3. В случае отказа в согласовании раздела земельного участка регистрационным органом и т.д.

Перед подачей иска следует иметь в виду, что раздел невозможен при условии, наличия на земельном участке здания (дома, сооружения) и оно находится в общедолевой собственности, а один из правообладателей не желает его раздела. В таким случае, сначала производится раздел дома, и только потом возможен раздел земельного участка.

Исковое заявление подается в районный или городской суд по месту нахождения недвижимого имущества. В иске указываются обстоятельства дела и почему невозможен внесудебный вариант раздела земли.

После принятия иска к производству, судья назначает по ходатайству сторон судебную землеустроительную экспертизу. Эксперт делает замеры спорного участка и представляет варианты его раздела. Суд, с учетом мнения сторон выбирает вариант раздела.

После вступления в законную силу судебного акта, стороны проводят межевание и регистрируют вновь образуемые земельные участки в Росреетре. После регистрации, вновь образованным наделам присваиваются кадастровые номера. Правообладатели могут получить документ о правах на недвижимое имущество.

Процесс раздела земельного участка не прост, поэтому важно выбрать надежного и опытного юриста по земельным вопросам. Юристы «Юстиции» имеют опыт в решении земельных вопросах и подготовят для вас оптимальные варианты по разделу, выделу земли и дома.

Нужна консультация Адвоката?

Звоните +7 (915) 097-02-67
Или оставьте заявку и я перезвоню Вам в течение 5 минут!

Виктория Черняева
Юридическая помощь!
Опыт работы 13 лет!

Раздел жилого дома (квартиры) в натуре между собственниками

Весьма распространенной является ситуация, когда у одной квартиры или жилого дома есть несколько совладельцев. При этом отношения между собственниками этого жилья могут быть далеко не самые лучшие. Зачастую возникают конфликты, и даже создание препятствий в пользовании различными помещениями, отключение воды, отопления и так далее. При такой ситуации оптимальным решением проблемы станет выделение в натуре доли из общего имущества.

Как происходит выделение доли в натуре?

Выделение в натуре доли из общего имущества это, по сути, разделение жилого дома или квартиры на полностью автономные, самостоятельные объекты недвижимости. При таком выделении каждый совладелец получает отдельную часть дома или квартиры, со своим собственным входом и дополнительными бытовыми помещениями.

Оптимальным вариантом разделения жилого дома или квартиры в натуре естественно является добровольное согласие на это совладельцев, при котором изготавливается вся необходимая техническая документация и нотариус регистрирует выделение в натуре частей жилища как отдельных жилых объектов. С учетом невероятной редкости добровольного раздела такого имущества большинство жилищных споров такого типа решаются исключительно в судебном порядке.

В связи с рядом сложностей, которые возникают перед гражданами совладельцами квартир (жилых домов), во избежание дополнительных финансовых трат, а так же с целью достижения максимально качественного, эффективного и быстрого результата правильным решением будет привлечение к делу профессионала, а именно адвоката по жилищным вопросам.

Какие особенности выделения в натуре части дома в судебном порядке?

Итак, для разделения в натуре жилого дома или квартиры, необходимо в первую очередь учитывать следующие обстоятельства:

  • 1. Должна быть техническая возможность разделение имущества на самостоятельные объекты согласно государственным строительным нормам.
  • 2.Само по себе разделение в натуре жилого дома возможно, если право собственности на него оформлено в установленном законом порядке.
  • 3.Если в жилом доме или квартире сделаны незаконные пристройки или перепланировки, то выделение в натуре части в таком случае невозможно до узаконения этих пристроек.

Какой порядок обращения с иском в суд?

Основанием для обращения с иском в суд служит ст. 364 ГК Украины, согласно которой совладелец имеет полное право на выделение в натуре доли имущества, которое является объектом общей долевой собственности.

Естественно, что иск нужно четко и грамотно обосновать, указав на техническую возможность выделения вашей доли. Одним из достоверных способов выступает проведение судебной строительно - технической экспертизы. Для экономии времени такая экспертиза может бить заказана истцом в частном порядке до непосредственного обращения в суд.

Часто суд требует доказательства нарушения прав истца, поскольку статьей 3 ГПК Украины определено, что суд может защищать только оспариваемые, нарушены или непризнанные права гражданина. Поэтому необходимо приложить к иску письменные подтверждения того, что другой (другие) собственник жилья отказывается давать свое согласие на выделение части истца в натуре.

Повторяя ранее упомянутую мысль, не стоит забывать, что если право собственности есть только на жилой дом, в судебном порядке можно выделить лишь часть этого дома. Но в ситуации, когда земельный участок под домом также принадлежит на праве собственности - то выделять нужно и часть из дома, и часть земельного участка.

Зачем Вам нужен юрист?

Как итог, всего выше сказанного, процедура выделения в натуре доли из жилого дома или квартиры является очень сложной, требует длительного времени и специальных знаний. Судебный порядок решения такого спора имеет множество нюансов, только с учетом которых можно получить положительный результат.

Поэтому полностью оправданным в такой ситуации будет обращение за профессиональной помощью к адвокату по жилищным вопросам.

Варианты раздела жилого дома в натуре между собственниками

  • Оглавление статьи:
  • 1. Виды жилых помещений, которые могут быть образованы в результате раздела жилого дома в натуре;
  • 2. Варианты раздела жилого дома в натуре между собственниками.

Добрый день, уважаемые читатели.

Продолжаем обсуждать выдел долей натуре.

Основная статья: «Выдел доли в натуре из права долевой собственности на недвижимость».

В этот раз мы поговорим о том, какие могут быть варианты раздела жилого дома в натуре между собственниками. Именно с жилыми домами таких вопросов возникает больше всего. Цель статьи — рассказать о возможных вариантах. Углубляться в подробности условий, которые необходимо соблюдать, не станем.

Тему разберем на примере раздела жилого дома пополам между двумя собственниками, у которых по ½ доле в праве.

В результате раздела жилого дома будут образованы новые объекты недвижимости. Каждый такой объект будет автоматически признан жилым помещением. Но, просто поставить на кадастровый учет объект как «жилое помещение» без указания его вида нельзя, т. к. вид жилого помещения относится к основным сведениям об объекте в кадастре недвижимости (пп. 23 п. 4 ст. 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.2015)

Поэтому, для начала вспомним, какие виды жилых помещений определяет Жилищный Кодекс РФ в пункте 1 статьи 16:

К жилым помещениям относятся:

  1. жилой дом, часть жилого дома;
  2. квартира, часть квартиры;
  3. комната.

В свою очередь жилые дома могут быть индивидуальными или блокированными.

На мой взгляд, виды жилых помещений, на которые возможно разделить жилой дом в натуре, бывают следующими:

  1. Индивидуальный жилой дом;
  2. Жилой дом блокированной застройки, состоящий из жилых блоков;
  3. Квартира.

Индивидуальный жилой дом это (п. 39 ст. 1 ГрК РФ):

Отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Жилой дом блокированной застройки (пп. 2 п. 2 ст. 49 ГрК РФ) это:

Дом с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования

Квартира это (п. 3 ст. 16 ЖК РФ):

Структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Многоквартирный дом это (п. 6 Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47):

Совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Именно эти варианты мы будем рассматривать. Про «часть жилого дома» будет написан отдельный материал.

Как видно, каждый вид жилого помещения имеет свое законодательное определение и правовой статус. В том числе и требования к расположению на земельном участке. В свою очередь, образование земельных участков под размещение возможных видов жилых помещений зависит от градостроительных регламентов, установленных правилами землепользования и застройки.

Схема жилого дома и участка для примера, от которой мы будем отталкиваться:
А теперь рассмотрим каждый вариант подробнее.

2. Варианты раздела жилого дома в натуре между собственниками.

1) Раздел жилого дома на индивидуальные жилые дома:

Индивидуальный жилой дом (далее – ИЖД) должен стоять обособленно. Это его отличительная особенность. То есть каждая стена ИЖД должна относится только к нему и не быть несущей стеной другого ИЖД.

Поэтому, произвести раздел одного жилого дома на несколько самостоятельных жилых домов возможно только в двух случаях:

А) Изначальный дом с самого начала представляет собой пристроенные друг к другу жилые дома с отдельными стенами, крышами и т. п., которые были поставлены на кадастровый учет как один объект и на который зарегистрировано право долевой собственности как на один объект.

Пример такого раздела:

Б) Будут произведены строительно-монтажные работы по разделу изначального дома на обособленные дома с разносом несущих стен. Это подразумевает создание новых несущих внешних стен, крыш и т. д. для каждого из новых домов.

Пример итога раздела:

Судьба земельного участка:

  • Если есть возможность – участок необходимо делить на два самостоятельных участка одновременно с домом;
  • Если участок нельзя разделить, то его придется оставлять в общей долевой собственности и определять порядок пользования.

2) Раздел жилого дома на жилой дом блокированной застройки:

Отличительной особенностью жилых блоков является смежная стена между ними и расположение каждого блока на отдельном земельном участке. Жилые блоки не зависимы друг от друга.

Такой вариант раздела на схеме будет выглядеть так:

Обратите внимание, что если исходный земельный участок нельзя разделить, то раздел ИЖД на жилые блоки невозможен.

3) Раздел жилого дома на квартиры:

Этот вариант имеет следующие нюансы.

Во-первых, квартира – это структурная часть многоквартирного дома и не может существовать сама по себе. Стены, крыши и, в большинстве случаев, инженерные коммуникации — это общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Полной независимости друг от друга достичь не удастся.

Во-вторых, п. 7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прямо запрещает кадастровый учет жилых помещений внутри индивидуальных или садовых домов. Придется менять назначение изначального дома на многоквартирный, что не всегда возможно из-за градостроительных норм.

Как правило, в тех территориальных зонах, в которых можно строить ИЖД, градостроительные регламенты либо вообще не предусматривают возможность размещения многоквартирных домов, либо предусматривают их в условно разрешенных видах использования.

Может получиться, что суд разделит дом на квартиры, а исполнить решение суда не удастся, так как Россреестр будет отказывать в регистрации. Подобный случай был у меня в практике. Исправляли ситуацию очень и очень долго.

В-третьих, один из признаков многоквартирного дома – расположение на одном участке. Нельзя поделить жилой дом на квартиры с образованием многоквартирного дома и разделить участок под ним так, чтобы каждая квартира была расположена на отдельном участке (по сути, это будет дом блокированной застройки). А собственники, как правило, хотят и раздела участка тоже.

Поэтому, если делить жилой дом на квартиры как положено по закону и при этом делить земельный участок так, чтобы у каждого в собственности был отдельный участок, то должна получится такая сумасшедшая схема:

При таком варианте раздела, на выходе у нас будет следующее:

  • Изначальный дом станет многоквартирным, внутри которого будут образованы две квартиры.
  • Под многоквартирным домом должен быть образован один земельный участок, который будет относится к общему имуществу.
  • Если собственники захотят делить изначальный участок так, чтобы у каждого остался самостоятельный участок, то границы этих участков будут «обтекать» границы участка под многоквартирным домом;
  • При этом, размеры вновь образованных участков должны соответствовать предельным размерам земельных участков, установленных правилами землепользования и застройки.

Конечно, если собственники будут согласны на раздел дома на квартиры и без раздела участка в натуре либо раздел участка вообще невозможен, то схема будет выглядеть проще:

Подведем итоги:

Вариант раздела жилого дома зависит от конкретной ситуации и пожелания собственников. Каждый из вариантов имеет свои плюсы и недостатки.

Конфигурация раздела может меняться в зависимости от конфигурации дома и его внутренних помещений, местоположения дома на участке и конфигурации самого участка.

Спасибо, что прочитали статью. Буду рад, если изложенная информация оказалась вам полезной.

Публикация была полезной? Ставьте . Тогда другие люди, у которых есть земельные проблемы, смогут ее быстрей найти и прочитать.

В публикации нет нужной информации? Оставьте комментарий ниже и мы обязательно на него ответим. Подписывайтесь на Instagram и ВКонтакте.

Юридическая помощь от автора:

Еще публикации по теме:

% PDF-1.5 % 1 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 2 >> эндобдж 4 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 3 >> эндобдж 7 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 4 >> эндобдж 10 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 5 >> эндобдж 13 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 6 >> эндобдж 16 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 7 >> эндобдж 19 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 8 >> эндобдж 22 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 9 >> эндобдж 25 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 10 >> эндобдж 28 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 11 >> эндобдж 31 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 12 >> эндобдж 34 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 13 >> эндобдж 37 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 14 >> эндобдж 40 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 15 >> эндобдж 43 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 16 >> эндобдж 47 0 obj> эндобдж 48 0 obj> эндобдж 49 0 obj> эндобдж 50 0 obj> эндобдж 51 0 obj> эндобдж 52 0 obj> эндобдж 53 0 obj> эндобдж 55 0 obj> эндобдж 56 0 obj> эндобдж 58 0 объект >>> эндобдж 59 0 obj> / Шрифт >>> / DA (/ Helv 0 Tf 0 g) >> эндобдж 60 0 obj> / Font> / ProcSet [/ PDF / Text] / ExtGState >>> / StructParents 0 >> эндобдж 61 0 obj [62 0 R] эндобдж 62 0 obj> / StructParent 17 / Ff 4194304 / TU (Дата статьи) >> эндобдж 66 0 obj> эндобдж 67 0 obj> эндобдж 68 0 obj> эндобдж 69 0 obj> эндобдж 71 0 объект> эндобдж 72 0 obj> / ProcSet [/ PDF / Text] >>>> поток / Tx BMC 0 г BT / Helv 11.8306 Тс 2 3.462 тд 13,6761 TL (1994 \ 040EO \ 040CPE \ 040Text) Tj ET ЭМС конечный поток эндобдж 73 0 объект [/ CalRGB>] эндобдж 76 0 obj> эндобдж 77 0 obj> эндобдж 81 0 объект> эндобдж 91 0 объект> эндобдж 115 0 obj> эндобдж 116 0 obj [1122 0 R 1122 0 R 1124 0 R 1125 0 R 1126 0 R 1127 0 R 1128 0 R 1129 0 R 1130 0 R 1131 0 R] эндобдж 133 0 объект> / CM1> / CM2> / CM3> / CM4> / CM5> / CM6> / CM7> / CM8> / CM9> / CM10> / CM11> / CM12> / CM13 >>> эндобдж 134 0 obj> эндобдж 168 0 obj [1132 0 R 1133 0 R 1134 0 R 1135 0 R 1136 0 R 1137 0 R 1138 0 R 1139 0 R 1140 0 R 1141 0 R 1142 0 R 1143 0 R 1144 0 R 1145 0 R 1147 0 R] эндобдж 193 0 объект> эндобдж 195 0 obj> эндобдж 210 0 obj [1148 0 R 1149 0 R 1150 0 R 1151 0 R 1151 0 R 1152 0 R 1153 0 R 1154 0 R 1155 0 R 1156 0 R 1157 0 R 1158 0 R 1159 0 R 1160 0 R] эндобдж 247 0 obj [1163 0 R 1164 0 R 1166 0 R 1167 0 R 1169 0 R 1170 0 R 1172 0 R 1173 0 R 1174 0 R 1175 0 R 1176 0 R] эндобдж 261 0 объект> эндобдж 262 0 объект> эндобдж 263 0 obj [1 / дефис 2 / пробел 3 / пробел] эндобдж 264 0 obj 565 эндобдж 265 0 obj> поток HTˎ0E 2 ([Bl & ^ $ {1-Ћ0 \ | P / [Us5fCTxjoS ׷ eehGUUYu ~ S ~ u} \> '6 MV ^ 7qXfR7?}} To "m cɇ8UuUk * N ۙ [m ~ mC {

26 U.S. Кодекс § 1031 - Обмен недвижимого имущества, предназначенного для продуктивного использования или инвестирования | Кодекс США | Закон США

Поправки

2017 — Pub. L. 115–97, §13303 (b) (5), заменил «недвижимое имущество» на «имущество» в разделе «ловушка».

Подсек. (а) (1). Паб. L. 115–97, §13303 (a), заменено «недвижимое имущество» на «имущество», где бы оно ни появлялось.

Подсек. (а) (2). Паб. L. 115–97, § 13303 (b) (1) (A), пар. (2) в общем. До внесения поправок текст гласил: «Этот подраздел не применяется к любому обмену -

.

«(A) акции в торговле или другом имуществе, предназначенном в основном для продажи,

“(B) акции, облигации или векселя,

«(C) прочие ценные бумаги или доказательства задолженности или процентов,

“(D) доли в товариществе,

“(E) сертификаты доверительного управления или бенефициарного интереса, или

“(F) выбирает в действии.

Для целей данного раздела, доля участия в партнерстве, имеющего действительное право выбора в соответствии с разделом 761 (a), которое должно быть исключено из применения всех положений подраздела K, должна рассматриваться как доля в каждом из активов такого партнерства. а не как заинтересованность в партнерстве ».

Подсек. (е). Паб. L. 115–97, § 13303 (b) (2), (3), добавлен подст. (e) и вычеркнуты бывшие подст. (е). До внесения поправок текст гласил: «Для целей этого раздела домашний скот разного пола не является имуществом аналогичного типа.”

Подсек. (час). Паб. L. 115–97, § 13303 (b) (4), подст. (h) в целом. До внесения поправок в подст. (h) относящиеся к особым правилам для иностранной недвижимости и движимого имущества.

Подсек. (я). Паб. L. 115–97, § 13303 (b) (1) (B), вычеркнутый подст. (я). Текст гласил: «Для целей подпункта (a) (2) (B) термин« акции »не должен включать акции во взаимной канаве, водохранилище или ирригационной компании, если на момент обмена -

«(1) компания по строительству траншей, водохранилищ или ирригационных компаний - это организация, описанная в разделе 501 (c) (12) (A) (определяемая без учета процента ее дохода, собираемого с ее членов для целей покрытие убытков и расходов), и

«(2) акции такой компании были признаны судом высшей инстанции государства, в котором такая компания была учреждена, или применимым государственным статутом, как составляющие или представляющие недвижимое имущество или долю в недвижимом имуществе.”

2008 — Подст. (я). Паб. Л. 110–246 добавлен пп. (я).

2005 — Подраздел. (з) (2) (В). Паб. Л. 109–135 во вводных положениях заменил «подпункты» на «подпункт».

1999 - п. (г). Паб. L. 106–36, в последнем предложении, заменил «принял (как определено в соответствии с разделом 357 (d)) ответственность налогоплательщика» на «принял на себя ответственность налогоплательщика или приобрел у налогоплательщика имущество, подлежащее обязательству» и исключил из «или приобретение (в размере обязательства)» после «такое допущение».

1997 - п. (час). Паб. L. 105–34 изменены заголовок и текст подп. (h) в целом. До внесения поправок текст гласил: «Для целей этого раздела недвижимость, расположенная в Соединенных Штатах, и недвижимость, расположенная за пределами Соединенных Штатов, не является собственностью подобного рода».

1990 - п. (а) (2). Паб. L. 101–508, §11703 (d) (1), добавлен в конце «Для целей этого раздела, доля участия в партнерстве, имеющая действительные права на выборы в соответствии с разделом 761 (a), должна быть исключена из применения все, что указано в подразделе K, следует рассматривать как долю в каждом из активов такого партнерства, а не как долю в партнерстве.”

Подсек. (е) (3). Паб. L. 101–508, §11701 (h), заменено «раздел 267 (b) или 707 (b) (1)» на «раздел 267 (b)».

1989 — Подсек. (f) - (h). Паб. Л. 101–239 добавлены подразделы. (f) - (h).

1986 - п. (а) (3) (А). Паб. L. 99–514 заменено «до или до дня» на «до дня».

1984 — Подст. (а). Паб. L. 98–369, §77 (a), в подст. как правило, существующие положения обозначены как абз. (1) заменено «Никакие прибыли или убытки не признаются при обмене собственности, предназначенной для производительного использования в торговле или бизнесе, или для инвестиций, если такая собственность обменивается исключительно на собственность подобного рода, которая должна храниться либо для производительного использования. в торговле или бизнесе или для инвестиций »на« Никакие прибыли или убытки не признаются, если имущество, предназначенное для производительного использования в торговле или бизнесе, или для инвестиций (не включая акции в торговле или другое имущество, предназначенное в основном для продажи, а также акции, облигации, векселя, выборы в действии, сертификаты доверительного управления или бенефициарного интереса, или другие ценные бумаги или свидетельства задолженности или интереса) обменивается исключительно на имущество аналогичного вида, которое будет храниться либо для производительного использования в торговле или бизнесе, либо для инвестиций », и добавил парс.(2) и (3).

1969 — Подсек. (е). Паб. Л. 91–172 добавлен пп. (е).

1959 — Подсек. от (б) до (г). Паб. L. 86–346 добавлены ссылки на раздел 1037 (a) в подразделах. (b) и (c) и в первых двух предложениях подп. (г).

1958 — Подраздел. (г). Паб. L. 85–866 вставил в первое предложение запятую между «обменен» и «уменьшил» и «или уменьшил в размере убытка» и заменил «параграф» во втором предложении «подраздел».

Дата вступления в силу поправки 2017 г.

Паб.L. 115–97, раздел I, §13303 (c), 22 декабря 2017 г., 131 Stat. 2124, при условии, что:

«(1) В целом.

Если иное не предусмотрено в этом подразделе, поправки, внесенные в этот раздел [поправки в этот раздел], применяются к обменам, завершенным после 31 декабря 2017 года.

«(2) Правило перехода. - Поправки, внесенные в этот раздел, не применяются к любому обмену, если - «(А)

имущество, отчужденное налогоплательщиком при обмене, реализовано не позднее 31 декабря 2017 года, или

«(B)

имущество, полученное налогоплательщиком в обмен, получено не позднее 31 декабря 2017 года.”

Дата вступления в силу поправки 2008 г.

Изменение данного раздела и отмена пуб. L. 110–234, изд. Pub. L. 110–246 с 22 мая 2008 г., дата вступления в силу Pub. L. 110–234, если не указано иное, см. Раздел 4 Pub. L. 110–246, установленный в качестве примечания к дате вступления в силу в соответствии с разделом 8701 раздела 7 «Сельское хозяйство».

Паб. L. 110–234, раздел XV, §15342 (b), 22 мая 2008 г., 122 Stat. 1518 и Pub. L. 110–246, §4 (a), раздел XV, §15342 (b), 18 июня 2008 г., 122 Stat. 1664, 2280, при условии, что:

«Поправка, внесенная в этот раздел [поправка к этому разделу], применяется к обменам, совершенным после даты вступления в силу настоящего Закона [18 июня 2008 г.].”

[Pub. Л. 110–234 и Pub. L. 110–246 вводит в действие идентичные положения. Паб. L. 110–234 был отменен разделом 4 (а) Pub. L. 110–246, изложенный в виде примечания к разделу 8701 Раздела 7, Сельское хозяйство.]

Дата вступления в силу поправки 1997 г.

Паб. L. 105–34, раздел X, §1052 (b), 5 августа 1997 г., 111 Stat. 941, при условии, что:

«(1) В целом.

Поправка, внесенная в этот раздел [поправка к этому разделу], должна применяться к переводам после 8 июня 1997 г., в налоговые годы, заканчивающиеся после такой даты.

«(2) Обязательные контракты. - Поправка, внесенная в этот раздел, не применяется к любой передаче в соответствии с письменным обязательным контрактом, действующим 8 июня 1997 года, и в любое время после этого до отчуждения собственности. Контракт не может не соответствовать требованиям предыдущего предложения только потому, что: «(А)

предусматривает продажу вместо обмена, или

«(B)

имущество, которое будет приобретено в качестве замещающего имущества, не было идентифицировано по такому контракту до 9 июня 1997 года.”

Дата вступления в силу поправки 1990 г.

Паб. L. 101–508, раздел XI, §11701 (h), 5 ноября 1990 г., 104 Stat. 1388–508, при условии, что поправка, внесенная в этот раздел, вступает в силу в отношении переводов после 3 августа 1990 г.

Паб. L. 101–508, раздел XI, §11703 (d) (2), 5 ноября 1990 г., 104 Stat. 1388–517, при условии, что:

«Поправка, внесенная в параграф (1) [поправка к этому разделу], применяется к переводам после 18 июля 1984 года».

Дата вступления в силу поправки 1989 г.

Паб.L. 101–239, раздел VII, §7601 (b), 19 декабря 1989 г., 103 Stat. 2371, при условии, что:

«(1) В целом.

За исключением случаев, предусмотренных в пункте (2), поправки, внесенные в этот раздел [поправки в этот раздел], применяются к переводам после 10 июля 1989 г., в налоговые годы, заканчивающиеся после такой даты.

«(2) Обязательный контракт.

Поправки, внесенные в этот раздел, не применяются к любой передаче в соответствии с письменным обязательным контрактом, действующим 10 июля 1989 г., и в любое время после этого до передачи.”

Дата вступления в силу поправки 1984 г.

Паб. Л. 98–369, разд. A, раздел I, §77 (b), 18 июля 1984 г., Закон 98. 596, с изменениями, внесенными Pub. L. 99–514, §2, 22 октября 1986 г., 100 Stat. 2095, при условии, что:

«(1) В целом.

Если иное не предусмотрено в этом подразделе, поправка, внесенная в подраздел (а) [поправка к этому разделу], применяется к переводам, осуществленным после даты вступления в силу настоящего Закона [18 июля 1984 г.] в налоговые годы, заканчивающиеся после такой даты.

«(2) Исключение из обязательного договора для передачи долей партнерства.- Параграф (2) (D) раздела 1031 (a) Налогового кодекса 1986 года [ранее I.R.C. 1954] (с поправками, внесенными в подпункт (а)) не применяется в случае любого обмена в соответствии с обязательным контрактом, действующим на 1 марта 1984 г., и в любое время после этого до обмена. «(3) Требование, чтобы собственность была идентифицирована в течение 45 дней и этот обмен был завершен в течение 180 дней. - Применяется параграф (3) статьи 1031 (а) Налогового кодекса 1986 года (с поправками, внесенными в подраздел (а)). - «(А)

к переводам после даты вступления в силу настоящего Закона [18 июля 1984 г.] и

«(B)

для передачи в такую ​​дату вступления в силу или до нее, если имущество, которое должно быть получено при обмене, не получено до 1 января 1987 года.

В случае любой передачи в дату вступления в силу настоящего Закона или до нее, которую налогоплательщик рассматривал как часть обмена аналогичного вида, период для оценки любого дефицита налога, связанного с поправкой, внесенной в подпункт (а) [ внесение поправок в этот раздел] не истекает до 1 января 1988 г.

«(4) Специальное правило, когда имущество, указанное в обязательном договоре. - Если имущество, которое должно быть получено при обмене, указано в обязательном договоре, действующем 13 июня 1984 г. и в любое время после этого до передачи, пункт (3) применяется - «(А)

, заменив «1 января 1989 г.» на «1 января 1987 г.» и

«(B)

, заменив «1 января 1990 г.» на «1 января 1988 г.».

«(5) Специальное правило для равноправного обмена партнерскими интересами. Параграф (2) (D) статьи 1031 (a) Налогового кодекса 1986 года (с поправками, внесенными в подпункт (a)) не применяется к любому обмену долей в качестве генерального партнера в соответствии с планом реорганизации долей владения. по контракту, который вступил в силу 29 марта 1984 г. и который был заключен не позднее 31 марта 1984 г., но только в том случае, если все обмены, предусмотренные планом реорганизации, будут завершены не позднее 31 декабря 1984 г.” Дата вступления в силу поправки 1969 г.

Паб. L. 91–172, раздел II, §212 (c) (2), 30 декабря 1969 г., 83 Stat. 571, с поправками, внесенными Pub. L. 99–514, §2, 22 октября 1986 г., 100 Stat. 2095, при условии, что:

«Поправка, внесенная в параграф (1) [поправка к этому разделу], применяется к налоговым годам, к которым Налоговый кодекс 1986 года [ранее I.R.C. 1954 г.] применяется ». Поправки к плану не требуются до 1 января 1989 г.

Для положений, регулирующих, что если какие-либо поправки, внесенные подзаголовком A или подзаголовком C раздела XI [§§1101–1147 и 1171–1177] или заголовка XVIII [§§1800–1899A] Pub.L. 99–514 требуют внесения поправки в любой план, такую ​​поправку не требуется вносить до первого года плана, начинающегося 1 января 1989 г. или после этой даты, см. Раздел 1140 Pub. L. 99–514 с поправками, изложенными в примечании к разделу 401 этого заголовка.

Обмен лайков

Библиотека и архив NAR уже провели для вас исследование. Справочные материалы (бывшие полевые руководства) содержат ссылки на статьи, электронные книги, веб-сайты, статистику и многое другое, чтобы дать исчерпывающий обзор перспектив.Статьи EBSCO ( E ) доступны только членам NAR и требуют входа в систему нар.реалтора.


1031 Биржи: основы

Подобные обмены стали более ясными ( Journal of Accountancy , 1 октября 2020 г.) E

Что такое подобная недвижимость? ( The Balance , 17 сентября 2020 г.)

1031 Правила обмена: что нужно знать ( Investopedia , 15 сентября 2020 г.)

Что такое биржа 1031 и что вам нужно знать в 2019 году? ( Улица , мар.14, 2019)

Как сделать 1031 обмен, чтобы отложить налоги ( The Balance , 9 января 2019 г.)

Правила, формы и рекомендации IRS

О форме 8824 "Like-Kind Exchanges" ( Служба внутренних доходов США, , 19 сентября 2020 г.)

Like-Kind Exchanges - Советы по налогу на недвижимость ( Служба внутренних доходов США , 22 мая 2020 г.)

Что такое форма IRS 8824: Обмен аналогичных товаров ( TurboTax , 2020)

1031 Биржи на REALTORS®

РИЭЛТОРОВ® в 2016–2019 гг.4, 2020)

1031 Подобные обмены, аналитика и обновления ( Национальная ассоциация РИЭЛТОРОВ® , 29 июня 2020 г.)

Письмо НАР в IRS (Национальная ассоциация РИЭЛТОРОВ®, 17 марта 2020 г.)

Этот поворот на 1031 бирже открывает новые возможности ( Chicago Agent Magazine , 2 августа 2019 г.)

Обмены 1031 экономят IRS и налоги штата, даже покидая Калифорнию ( Forbes, , 1 августа 2019 г.)

Руководство инвестора в недвижимость по обратному обмену 1031 ( Bigger Pockets , 3 июня 2019 г.)

Обмены единомышленников помогают создавать сообщества ( Forbes , 21 марта 2019 г.)

Понимание различий между зонами возможностей и 1031 аналогичными биржами ( MCM CPA & Advisors , 1 марта 2019 г.)

Законодательные трасты Делавэра (DST)

Что такое статутный траст Делавэра в 1031 Like-Kind Exchange ( The Motley Fool , Jun.18, 2020)

Kay Property and Investments, инвестиционная компания Национального фонда штата Делавэр (DST), объявила сегодня о завершении обмена DST 1031 на 14 миллионов долларов ( PR Newswire , 16 марта 2020 г.) E

Упростите владение арендуемой недвижимостью с помощью уставных трастов штата Делавэр ( LSL CPA and Advisors , 17 июня 2019 г.)

Государственный фонд штата Делавэр ( The Balance , 25 января 2019 г.)

Сайтов

Справочник по биржам 1031: основы, ресурсы и посредники ( BiggerPockets.com ) - быстрый обзор работы биржи 1031 со ссылками на рекомендуемые ресурсы и списком квалифицированных посредников.

Федерация обменных операторов (FEA) - профессиональная организация для специалистов по обмену. Включает каталог обменных компаний и специалистов по США

Электронные книги и другие ресурсы

Наша коллекция электронных книг содержит множество аудио и электронных книг для изучения разнообразных иностранных языков и стандартов культурного этикета.Ниже вы найдете образцы доступных материалов; Чтобы найти дополнительные материалы, посетите нашу страницу расширенного поиска в библиотечном каталоге и выполните поиск по запросу Subject: International or Subject: Foreign .

Как инвестировать в недвижимость и платить небольшие налоги или вообще не платить: используйте умные лазейки для налогов, чтобы увеличить свою прибыль на 40% (электронная книга)

Лазейка на безналоговой бирже: как инвесторы в недвижимость могут получить прибыль на бирже 1031 (электронная книга)

Книги, видео, отчеты об исследованиях и многое другое

Ресурсы, указанные ниже, доступны для взаймы через Службу поддержки участников.До трех книг, кассет, компакт-дисков и / или DVD-дисков можно взять в библиотеке на 30 дней за номинальную плату в размере 10 долларов США. Для получения помощи позвоните в службу поддержки участников по телефону 800-874-6500.

Повышение благосостояния с помощью 1031 биржи , (Exchange Facilitator, LLC, 2006)

1031 Биржи: как они работают , (ООО «Профессиональные обменники, ООО, 2005»)

Лазейка безналогового обмена , (Wiley, 2005)


Есть идея по теме недвижимости? Присылайте нам свои предложения.

Включение ссылок на эту страницу не означает одобрения со стороны Национальной ассоциации РИЭЛТОРОВ®. NAR не делает никаких заявлений относительно того, соответствует ли содержание любых внешних сайтов, на которые могут быть ссылки на этой странице, государственным или федеральным законам или постановлениям или применимым политикам NAR. Эти ссылки предоставляются только для вашего удобства, и вы полагаетесь на них на свой страх и риск.

Шаблоны страниц раздела | Хьюго

Добавить контент и передний план в шаблоны разделов

Чтобы эффективно использовать шаблоны страниц разделов, вы должны сначала понять организацию содержания Хьюго и, в частности, цель _index.md для добавления контента и заставки к разделам и другим страницам списков.

Порядок поиска в шаблоне раздела

См. Поиск по шаблону.

Виды страниц

Каждые страницы в Hugo имеют атрибут .Kind .

Вид Описание Пример
дом Целевая страница для домашней страницы /index.html
стр. Целевая страница для данной страницы my-post страница ( / posts / my-post / index.html )
раздел Целевая страница раздела сообщения раздел ( /posts/index.html )
таксономия Целевая страница таксономии тегов таксономия ( /tags/index.html )
срок Целевая страница для термина одной таксономии термин awesome в тегах taxonomy ( / tags / awesome / index.html )

.Site.GetPage с разделами

Kind можно легко комбинировать с , где функция используется в ваших шаблонах для создания списков контента для конкретных типов. Этот метод идеально подходит для создания списков, но бывают случаи, когда вам может потребоваться получить только индексную страницу одного раздела по пути к разделу.

Функция .GetPage ищет страницу индекса с заданным типом и путем .

Вы можете вызвать .Site.GetPage с двумя аргументами: вид (одно из допустимых значений из вида сверху) и вида значение .

Примеры:

  • {{.Site.GetPage "раздел" "сообщения"}}
  • {{.Site.GetPage "page" "search"}}

Пример: создание шаблона раздела по умолчанию

макетов / _default / section.html

  {{define "main"}}
  <основной>
      {{.Содержание }}
          
    {{диапазон .Paginator.Pages}}
  • {{.Title}}
    {{частичный "summary.html". }}
  • {{ конец }}
{{частичный "pagination.html". }} {{end}}

Пример: использование

.Site.GetPage

В следующем примере .Site.GetPage предполагается следующая структура каталогов проекта:

 .└── содержание
    ├── блог
    │ ├── _index.md # "title: My Hugo Blog" в начале статьи
    │ ├── post-1.md
    │ ├── post-2.md
    │ └── post-3.md
    └── events # Обратите внимание, что в "событиях" нет файла _index.md
        ├── event-1.md
        └── event-2.md
  

.Site.GetPage вернет nil , если страница _index.md не найдена. Следовательно, если content / blog / _index.md не существует, шаблон выведет имя раздела:

  

{{с.Site.GetPage "section" "blog"}} {{.Title}} {{end}}

Поскольку blog имеет страницу индекса раздела с заголовком content / blog / _index.md , приведенный выше код вернет следующий результат:

  

Мой блог Hugo

Однако, если мы попробуем тот же код с разделом событий , Хьюго по умолчанию выберет заголовок раздела, потому что нет content / events / _index.md , из которого можно было бы извлечь контент, и главный вопрос:

  

{{с.Site.GetPage "раздел" "события"}} {{.Title}} {{end}}

Что затем возвращает следующее:

  

События

Раздел 1031 Обмен аналогичных товаров под угрозой

На прошлой неделе президент Байден обнародовал подробности своего Плана американской семьи на сумму 1,8 триллиона долларов, который включает ограничение на аналогичные обмены в размере 500 000 долларов в качестве средства оплаты предложения. Результаты исследования обменов, проводимых IPE 1031 и другими квалифицированными посредническими компаниями за пятилетний период, показывают, что это предложение эффективно устранит обмен коммерческой недвижимости, а также большой процент обменов ферм и ранчо.

Предложение администрации основано на ошибочном представлении о реальной цели и преимуществах подобных обменов. Раздел 1031 - это инструмент отсрочки налогов, а не лазейка для уклонения от уплаты налогов. Раздел 1031 поощряет операции с недвижимостью и тем самым является мощным стимулом для экономики США, штатов и местных экономик. Он не является ни несправедливым, ни оскорбительным, и был признан прошлыми Конгрессами в качестве критически полезного экономического инструмента с тех пор, как впервые был принят 100 лет назад.

Подобный обмен широко используется налогоплательщиками, начиная от лиц среднего класса, обменивающихся арендуемыми домами и небольшими многоквартирными домами; фермеры; малый и средний бизнес; и налогоплательщики, обменивающие крупную коммерческую недвижимость в крупных мегаполисах. Отраслевые исследования показали, что отмена Раздела 1031 приведет к депрессии в экономике коммерческой и сельскохозяйственной недвижимости. Кроме того, учитывая предложение администрации повысить федеральную ставку налога на прирост капитала до 43% и отменить повышенную основу, раздел 1031 становится незаменимым.

Раздел 1031 - это относительно небольшой инструмент для сбора доходов, экономические выгоды которого намного превышают его стоимость. Недавнее исследование, проведенное EY, LLP, показало, что подобные обмены, как ожидается, создадут 568000 рабочих мест в этом году, в том числе 27,5 млрд долларов трудового дохода и в общей сложности 55,3 млрд долларов добавленной стоимости в экономику США. Экономическое воздействие подобных обменов в их нынешней форме - гораздо лучшая «плата», чем устранение этого мощного стимула.

Сейчас необходимы действия на низовом уровне: Ниже приведены некоторые способы, которыми вы можете помочь в адвокации, проводимой в соответствии с Разделом 1031:

1) Отправьте письмо в Конгресс: Вы можете отправить письмо своим членам Конгресса с призывом сохранить Раздел 1031.Вы можете получить доступ к этому письму на странице «Принять меры» на веб-сайте 1031taxreform.com: Сообщите Конгрессу: Раздел 1031 о взаимных обменах имеет значение (1031taxreform.com).

2) Обратитесь к членам Конгресса напрямую: Заинтересованные стороны и лидеры общественного мнения, имеющие связи с членами Конгресса, особенно с демократами, должны инициировать прямые обсуждения с членами и их персоналом, чтобы выступить в пользу сохранения Раздела 1031. Информация о преимуществах Раздела 1031 можно найти на сайте www.1031taxreform.com.

3) Свяжитесь с вашей ассоциацией: Широкая коалиция ассоциаций по недвижимости, фермерским хозяйствам, природоохранным организациям и бизнесу решительно поддерживает Раздел 1031. Поддержите усилия вашей ассоциации по демонстрации силы цифрами.

4) Следите за дополнительными новостями и предупреждениями от IPE 1031: Дэвид Браун, президент IPE 1031, является сопредседателем комитета по делам правительства Федерации биржевых операторов. По мере появления новых деталей и разработок IPE 1031 будет продолжать информировать заинтересованные стороны.

Спасибо за вашу поддержку в сохранении подобных обменов согласно Разделу 1031.

Что нужно знать

В сфере недвижимости обмен 1031 - это обмен одной инвестиционной собственности на другую, что позволяет отложить налоги на прирост капитала. Термин, получивший свое название от раздела 1031 кода Налоговой службы (IRS), используется риэлторами, титульными компаниями, инвесторами и футбольными мамами. Некоторые люди даже настаивают на том, чтобы превратить это в глагол, например: «Давайте 1031 это здание для другого."

Раздел 1031 IRS имеет много движущихся частей, которые инвесторы в недвижимость должны понять, прежде чем пытаться использовать его. Обмен может быть произведен только с подобными объектами недвижимости, а правила IRS ограничивают использование недвижимости для отпуска. Есть также налоговые последствия и временные рамки, которые могут быть проблематичными. Тем не менее, если вы рассматриваете вариант 1031 или просто любопытно, вот что вам следует знать о правилах.

Ключевые выводы

  • Обмен 1031 - это обмен недвижимостью, предназначенной для деловых или инвестиционных целей.
  • Обмениваемая собственность должна рассматриваться как подобная в глазах IRS для отсрочки налога на прирост капитала.
  • При правильном использовании нет ограничений на количество и частоту выполнения 1031 обмена.
  • Правила могут применяться к бывшему основному месту жительства при очень определенных условиях.

Что такое статья 1031?

В общих чертах, обмен 1031 (также называемый аналогичным обменом или обменом Старкера) - это обмен одной инвестиционной собственности на другую.Хотя большинство свопов облагаются налогом как продажи, если ваш своп соответствует требованиям 1031, у вас либо не будет налога, либо ограниченного налога, подлежащего уплате во время обмена.

Фактически, вы можете изменить форму своих инвестиций без (по мнению IRS) обналичивания или признания прироста капитала. Это позволяет вашим инвестициям продолжать расти без учета налогов. Нет никаких ограничений на то, сколько раз и как часто вы можете делать 1031. Вы можете переносить прибыль с одного объекта инвестиционной недвижимости на другой, на другой и другой.Хотя вы можете получать прибыль от каждого свопа, вы избегаете налогов, пока не продадите за наличные много лет спустя. Затем, если все сработает, как планировалось, вы заплатите только один налог, и этот налог по ставке долгосрочного прироста капитала (в настоящее время 15% или 20%, в зависимости от дохода - и 0% для некоторых налогоплательщиков с низкими доходами).

Большинство обменов должно быть просто «похожим» - загадочная фраза, которая не означает того, что вы думаете. Вы можете обменять многоквартирный дом на сырую землю или ранчо на торговый центр. Правила на удивление либеральны.Вы даже можете обменять один бизнес на другой. Но для неосторожных есть ловушки.

Положение 1031 касается инвестиционной и деловой собственности, хотя правила могут применяться к бывшему основному месту жительства при определенных условиях. Есть также способы использовать 1031 для обмена загородным домом - подробнее об этом позже, - но эта лазейка намного уже, чем была раньше.

Для того, чтобы претендовать на обмен 1031, оба объекта недвижимости должны находиться в США.

Особые правила для амортизируемого имущества

При обмене амортизируемого имущества действуют особые правила.Это может привести к получению прибыли, известной как возврат амортизации, которая облагается налогом как обычный доход. В общем, если вы поменяете одно здание на другое, вы можете избежать повторного захвата. Но если вы обменяете улучшенную землю со зданием на неулучшенную землю без здания, амортизация, которую вы ранее заявили на здание, будет возвращена в качестве обычного дохода.

Из-за таких осложнений вам нужна профессиональная помощь, когда вы делаете 1031.

Изменения в правилах 1031

До принятия нового Закона о сокращении налогов и занятости (TCJA) в декабре 2017 года некоторые обмены личным имуществом - например, лицензии на франшизу, самолеты и оборудование - соответствовали условиям обмена 1031.Теперь подпадает только недвижимость (или недвижимость), как определено в Разделе 1031.

Стоит отметить, что полная компенсация расходов TCJA на определенное материальное личное имущество может помочь компенсировать это изменение в налоговом законодательстве.

TCJA включает правило перехода, которое разрешало обмен 1031 квалифицированного личного имущества в 2018 году, если первоначальное имущество было продано или новое имущество было приобретено до 31 декабря 2017 года. Правило перехода относится к налогоплательщику и не разрешает обратный обмен 1031 где новая недвижимость была куплена до продажи старой.

Обмен корпоративными акциями или долями товарищества никогда не соответствовал критериям - и до сих пор не имеет - но интересы в качестве общего арендатора (TIC) в недвижимости все еще имеют значение.

Отсроченные обмены и правила времени

Обычно обмен включает в себя простой обмен одного имущества на другое между двумя людьми. Но шансы найти кого-то с именно тем имуществом, которое вам нужно, кто захочет именно то, что у вас есть, невелики. По этой причине большинство обменов являются отложенными, трехсторонними или обменами Старкера (названными в честь первого налогового случая, в котором они разрешены).

При отложенном обмене вам нужен квалифицированный посредник (посредник), который будет удерживать деньги после того, как вы «продадите» свою собственность, и использует их для «покупки» замещающей собственности для вас. Этот трехсторонний обмен рассматривается как своп.

Есть два ключевых правила выбора времени, которые вы должны соблюдать при отложенном обмене.

Правило 45 дней

Первый относится к назначению заменяющего имущества. После продажи вашей собственности посредник получит наличные.Вы не можете получить наличные, иначе 1031 лечение испортится. Кроме того, в течение 45 дней с момента продажи вашей собственности вы должны письменно указать посреднику заменяющую собственность, указав ту собственность, которую вы хотите приобрести.

IRS сообщает, что вы можете назначить три объекта недвижимости, если в конечном итоге вы закроете одно из них. Вы даже можете назначить более трех, если они подпадают под определенные оценочные тесты.

Правило 180 дней

Второе правило времени при отложенном обмене относится к закрытию.Вы должны закрыть новую собственность в течение 180 дней после продажи старой.

Два временных периода идут одновременно, что означает, что вы начинаете отсчет, когда заканчивается продажа вашей собственности. Например, если вы назначите замену собственности ровно через 45 дней, у вас будет всего 135 дней, чтобы закрыть ее.

Налоговые последствия: денежные средства и задолженность

У вас могут остаться наличные после того, как посредник приобретет новое имущество. В таком случае посредник выплатит его вам по истечении 180 дней.Эти денежные средства, известные как «ботинок», будут облагаться налогом как частичная выручка от продажи вашей собственности, как правило, как прирост капитала.

Один из основных причин, по которым люди попадают в затруднительное положение с этими транзакциями, - это игнорирование ссуд. Вы должны учитывать ипотечные ссуды или другую задолженность по собственности, от которой вы отказываетесь, а также любую задолженность по замененной собственности. Если вы не получите кэшбэк, но ваши обязательства уменьшатся - это тоже будет считаться для вас доходом, как и наличными.

Предположим, у вас есть ипотека в размере 1 миллиона долларов на старую собственность, но ваша ипотека на новую собственность, которую вы получаете взамен, составляет всего 900 000 долларов.У вас есть прибыль в размере 100 000 долларов, которая также классифицируется как «прибыль», и она будет облагаться налогом.

1031s для домов отдыха

Возможно, вы слышали рассказы о налогоплательщиках, которые использовали положение 1031, чтобы поменять один загородный дом на другой, возможно, даже на дом, в котором они хотят уйти на пенсию, а Раздел 1031 отсрочил признание прибыли. Позже они переехали в новую собственность, сделали ее своим основным местом жительства и в конечном итоге планировали использовать исключение на прирост капитала в размере 500 000 долларов. Исключение позволяет вам продать свое основное место жительства и вместе с супругом защитить от прироста капитала 500 000 долларов, если вы прожили там два года из последних пяти.

В 2004 году Конгресс закрыл эту лазейку. Да, налогоплательщики по-прежнему могут превращать дома для отдыха в арендуемую недвижимость и совершать 1031 обмен. Пример: вы перестаете использовать свой пляжный домик, сдаете его в аренду на шесть месяцев или год, а затем обмениваете на другую недвижимость. Если у вас есть арендатор и вы ведете себя по-деловому, вы, вероятно, превратили дом в инвестиционную собственность, что должно сделать ваш обмен 1031 нормальным.

Согласно IRS, предложение недвижимости для отдыха в аренду без арендаторов дисквалифицирует недвижимость для обмена 1031.

Переезд в 1031 Swap Residence

Если вы хотите использовать недвижимость, которую вы обменяли, в качестве вашего нового второго или даже основного дома, вы не можете въехать сразу. В 2008 году IRS установило правило безопасной гавани, в соответствии с которым оно заявило, что не будет оспаривать, квалифицируется ли новое жилище как инвестиционная собственность для целей Раздела 1031. Для соблюдения этого правила безопасной гавани в каждый из двух 12-месячных периодов сразу после обмена.

  • Вы должны сдать жилище другому лицу для получения справедливой аренды на 14 дней или более.
  • Ваше личное использование жилого помещения не может превышать 14 дней или 10% от количества дней в течение 12-месячного периода, в течение которого жилое помещение сдается в аренду по справедливой цене.

Более того, после успешного обмена одной недвижимости для отпуска или инвестиционной недвижимости на другую вы не можете сразу же преобразовать новую недвижимость в свой основной дом и воспользоваться исключением в размере 500 000 долларов.

До изменения закона в 2004 году инвестор мог передать одну арендуемую недвижимость в обмен на 1031 другую арендуемую недвижимость, сдать новую арендуемую недвижимость на определенный период, переехать в собственность на несколько лет, а затем продать ее, воспользовавшись преимуществом исключение прибыли от продажи основного места жительства.

Теперь, если вы приобретаете недвижимость в рамках обмена 1031, а затем пытаетесь продать эту недвижимость в качестве основного места жительства, исключение не будет применяться в течение пятилетнего периода, начинающегося с даты приобретения собственности в рамках обмена аналогичного вида 1031. Другими словами, вам придется ждать намного дольше, чтобы воспользоваться налоговой льготой на прирост капитала по месту жительства.

Итог

Обмен 1031 может быть использован опытными инвесторами в недвижимость в качестве стратегии увеличения доходов с отсрочкой налогов.Многие сложные движущиеся части требуют не только понимания правил, но и привлечения профессиональной помощи даже для опытных инвесторов.

IRC Section 1031 Like-Kind exchange - Wells Fargo Commercial

Преимущества IRC Раздел 1031 Обмен подобного типа

  • Отсутствие немедленных налоговых обязательств и потенциальное избежание возврата амортизации
  • Консолидация или диверсификация бизнеса или владения инвестиционной недвижимостью
  • Улучшение денежного потока за счет отсрочки уплаты налогов
  • Использование всего капитала в покупка новой собственности

Преимущества использования Wells Fargo в качестве квалифицированного посредника

  • Знания.В Wells Fargo работает преданная своему делу команда знающих профессионалов. Наша опытная команда готова работать с вашими юридическими и налоговыми консультантами, чтобы помочь в разработке стратегического плана, который максимизирует выгоды от вашего обмена.
  • Обязательства по обслуживанию. Wells Fargo привносит опыт, понимание и профессионализм в процесс обмена, чтобы предоставить каждому клиенту непревзойденный сервис. Объем наших повторных заказов свидетельствует о нашей приверженности нашим клиентам.
  • Обменная выручка хранится на отдельном биржевом счете для каждой биржи
  • Wells Fargo выступает в качестве Квалифицированного посредника, а валютная выручка хранится как прямой депозит Wells Fargo Bank, а не в аффилированном лице за пределами материнской корпорации Квалифицированного посредника, как многие используют свои отложенные обменные услуги в качестве дочерней компании, которая изолирует эту функцию.
  • Любой выпуск средств со счета биржи требует одобрения налогоплательщика
  • Безопасные и надежные депозиты.Wells Fargo - это регулируемое финансовое учреждение, подпадающее под действие федерального законодательства, и призвано обеспечивать безопасность и сохранность вкладов.
  • Как ваш квалифицированный попечитель, в случае банкротства кредиторы посредника, скорее всего, не смогут получить доступ к средствам

Чтобы помочь вам вместе с вашим налоговым консультантом при выборе квалифицированного посредника, пожалуйста, ознакомьтесь с оценочной картой QI: Шесть вопросов, которые должен задать налоговый консультант.

Вы и ваши консультанты должны отказаться от полного контроля над средствами обмена и полагаться на обещание Квалифицированного посредника выплатить полную сумму выручки от обмена.

Wells Fargo Bank, будучи квалифицированным посредником, обеспечивает высочайшую безопасность ваших транзакций.

Ниже приведены шесть вопросов, которые вам и вашему налоговому консультанту следует задать перед тем, как выбрать квалифицированного посредника.

1. Кто является квалифицированным посредником (QI)?

  • Институциональная или независимая
  • Регулируемая или нерегулируемая
  • Материнская корпорация или дочерняя компания

2. Раздельные валютные поступления или объединенные фонды?

  • Обособленные счета: хранятся ли выручка от обмена каждого налогоплательщика на независимом и обособленном счете в банке или инвестиционной фирме?
  • Объединенные средства: объединены ли средства налогоплательщика с другими поступлениями на одном счете под контролем посредника?
  • Действительно ли QI хранит средства на отдельных счетах или просто предоставляет отдельный учет средств каждому налогоплательщику?

3.Создает ли связь безопасность средств?

  • Что покрывает залог - ограничивается ли покрытие только преступными действиями?
  • Кто покрывает залог - исключены ли из покрытия должностные лица и руководители?
  • Кто выпустил облигацию - есть ли оценка финансовых возможностей эмитента?

4. Какие события могут повлиять на биржу?

  • Что произойдет с выручкой от обмена, если QI будет продана?
  • Что произойдет с выручкой от обмена, если QI выйдет из строя или умрет?
  • Что произойдет с биржевой выручкой, если QI объявит о банкротстве?
  • Что произойдет, если QI не сможет выполнить финансовые обязательства перед налогоплательщиками?

5.Есть ли надзор за индустрией QI?

  • Нет всестороннего регулирования отрасли QI
  • Нет всеобъемлющих лицензионных или этических требований для работы в качестве QI
  • Отраслевые торговые ассоциации не обеспечивают авторитетного надзора или обеспечения соблюдения

6. Каковы риски и обязанности налогового консультанта в отношении плохой реферал?

  • Репутационный риск
  • Юридическая и финансовая ответственность
  • Обязательства по комплексной проверке

Вся недвижимость, классифицируемая как недвижимость в соответствии с законодательством штата, является «такой же», как и вся другая недвижимость, включая землю, квартиры, офисные здания, торговые площади и прочее.

Как Wells Fargo работает вашим квалифицированным попечителем

Мы также можем выступать в качестве доверительного управляющего вашего Квалифицированного траста, который является дополнительной безопасной гаванью согласно Разделу 1031. Мы можем хранить средства налогоплательщика в Квалифицированном трасте, чтобы в случае банкротства кредиторы посредника, скорее всего, не могли связаться с средства.

Отложенный и обратный обмен

Wells Fargo выступает в качестве квалифицированного посредника, который получает и удерживает выручку от обмена, полученную от продажи переданной собственности.При обычном обмене аналогичного типа с отсрочкой налогообложения налогоплательщик продает коммерческую или инвестиционную собственность, а затем приобретает заменяющую собственность равной или большей стоимости в течение 180 дней.

Wells Fargo также помогает налогоплательщикам в так называемых обратных обменах. Обратный обмен включает в себя последовательность, противоположную отсроченному обмену, когда в большинстве ситуаций покупка заменяющего имущества должна происходить до продажи отказанного имущества. Такая структура транзакций дает налогоплательщику высокую степень гибкости при выполнении транзакции обмена согласно Разделу 1031.

Образовательные семинары

В дополнение к предоставлению услуг обмена 1031, Wells Fargo проводит обучение налогоплательщиков и налоговых консультантов, заинтересованных в обменах по Разделу 1031. Мы представили признанные на национальном уровне семинары по непрерывному обучению, посвященные подобным обменам в соответствии с Разделом 1031.

Процесс 1031 обмена недвижимым имуществом

Использование квалифицированного посредника является наиболее распространенным методом быстрого и легкого выполнения действительного обмена с отсроченным налогом.Как квалифицированный посредник Wells Fargo обычно удерживает средства в ходе отложенных обменов.

В соответствии с разделом 1031 вся недвижимая собственность (в соответствии с определением законодательства штата) считается «подобной» другой недвижимой собственности того же характера или характера. Имущество должно быть предназначено для инвестиций или производственного использования в торговле или бизнесе.


Ниже приведены примеры квалифицированных обменов недвижимостью «аналогичного типа»:

  • Необработанная земля для сдачи в аренду
  • Аренда на одну семью для аренды нескольких семей
  • Торговые помещения для мотеля / гостиницы
  • Фермы / ранчо для поле для гольфа
  • 30-летняя арендная плата за простой процент
  • Не приносящая доход необработанная земля для приносящей доход арендной собственности

Как облегчить отложенный обмен 1031 с Wells Fargo в качестве квалифицированного посредника:

  1. Вы подписываете контракт на продажу актива (ов) покупателю.
  2. До закрытия собственности вы сохраняете Wells Fargo в качестве квалифицированного посредника.
  3. При закрытии переводятся средства обмена или чек отправляется в Wells Fargo.
  4. Налогоплательщик заполняет выставку «Идентификация заменяющего имущества» и возвращает его в Wells Fargo в течение первых 45 дней после передачи отказанного имущества.
  5. У вас есть максимум 180 дней с даты передачи отчужденной собственности, чтобы приобрести любую заменяющую собственность.
  6. При закрытии покупки недвижимости Wells Fargo переводит обменные средства или отправляет чек для завершения обмена.

Чтобы помочь вам понять концепцию обмена лайками 1031, вот глоссарий терминов, используемых при обмене.

Основа. Это отправная точка для определения прибыли / убытка по сделке. Как правило, за основу берется стоимость отчуждаемого имущества.

Загруз. При обмене недвижимого имущества выкуп - это любое вознаграждение, полученное обменивающим лицом, кроме недвижимого имущества.Существует два вида загрузки:

  1. Загрузка наличными: Загрузка наличными - это наличные деньги или что-либо другое, имеющее ценность, полученное обменником в результате обмена.
  2. Ипотечная загрузка: Ипотечная загрузка - это любое освобождение от долга, полученное обменником в результате обмена. Если обменник получает выгоду в любой форме, он или она будет облагаться налогом на сумму полученного ботинка.

Покупатель. Сторона, приобретающая отчужденное имущество у обменника.

Прирост капитала. В общем, это разница между продажной ценой отчужденного имущества за вычетом расходов на продажу и скорректированной базой имущества.

Конструктивная расписка. Критический вопрос при отложенном обмене заключается в том, имеет ли обменник контроль над выручкой в ​​течение периода обмена. В течение периода обмена контроль или доступ обменника к выручке от обмена должны быть существенно ограничены и ограничены, чтобы избежать запрета на обмен со стороны IRS.

Отсрочка. Налог на обменную операцию не уплачивается в момент совершения операции. Скорее всего, он выплачивается при окончательной продаже замещающей собственности. Отсрочка осуществляется путем переноса права собственности, отказавшейся от обменника, на заменяющую собственность, с внесением любых необходимых корректировок в отношении уплаченного дополнительного вознаграждения.

Прямое дело. Обычно используется для передачи собственности от обменника к покупателю, а затем от продавца к обменнику.По указанию Квалифицированного посредника право собственности переходит непосредственно к конечным владельцам, при этом Квалифицированный посредник не входит в цепочку титулов

Период обмена. Период, в течение которого обменник должен приобрести заменяющее имущество при обмене. Период обмена начинается в день, когда обменник передает первое имущество, от которого отказались, и заканчивается на более ранний из 180-го дня после этого или в срок (включая продление) налоговой декларации обменника за год передачи отказанного имущества.

Обменный пункт. То же, что и налогоплательщик.

IRC 1031. Раздел Налогового кодекса, определяющий условия, на которых обменник может обменивать определенные типы собственности без учета налогов на прирост капитала.

Период идентификации. Период, в течение которого обменник должен идентифицировать заменяющее имущество при обмене. Период идентификации начинается в день передачи обменником первой брошенной собственности и заканчивается в полночь 45-го дня после этого.

Собственность. Этот термин относится к характеру или характеру собственности, а не к ее классу или качеству. Как правило, недвижимость является «подобной» любой другой недвижимости, если она предназначена для инвестиций или производственного использования в торговле или бизнесе.

Квалифицированный посредник. Квалифицированный посредник - одна из безопасных гаваней, созданных правилами IRC, также называемая «QI». QI действует от имени обменника в качестве посредника при обмене 1031.QI должен быть независимой третьей стороной и назначен обменником для получения выручки от продажи отказавшейся собственности обменника. Фактически, QI продает оставленную собственность и использует вырученные средства для покупки новой собственности.

Квалифицированное имущество. Любой подобный объект. Примеры собственности, на которую не распространяется право 1031, включают: акции, облигации, частные дома, доли LLC или акции в торговле или запасах.

Выброшенное имущество. Имущество, принадлежащее обменнику на момент начала обмена. Это собственность, которой обменник желает продать при обмене.

Замещающая собственность. Это собственность, которую обменник намеревается приобрести при обмене, и собственность, которой обменник завершает обмен.

Обратный обмен. Обратный обмен происходит, когда обменник закрывает заменяющую собственность до закрытия отказанной собственности.

alexxlab

*

*

Top