Расторжение дду 214 фз: Статья 9. Расторжение договора / КонсультантПлюс

Содержание

Статья 9. Расторжение договора / КонсультантПлюс

Статья 9. Расторжение договора

(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 9

1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) утратил силу. — Федеральный закон от 13.07.2020 N 202-ФЗ;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

(часть первая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;

(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

(часть первая.1 введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

1.2. В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

(часть 1.2 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

КонсультантПлюс: примечание.

С 03.04.2020 до 01.01.2021 не начисляются проценты, подлежащие уплате дольщику по ч. 2 ст. 9. По требованиям об уплате процентов, предъявленным к исполнению застройщику до 03.04.2020, предоставляется отсрочка до 01.01.2021 (Постановление Правительства РФ от 02.04.2020 N 423).

2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

(часть вторая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

3. В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

(часть третья введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

4. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

(часть четвертая введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

5. В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

(часть пятая введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

КонсультантПлюс: примечание.

С 03.04.2020 до 01.01.2021 не начисляются проценты, подлежащие уплате дольщику по ч. 6 ст. 9. По требованиям об уплате процентов, предъявленным к исполнению застройщику до 03.04.2020, предоставляется отсрочка до 01.01.2021 (Постановление Правительства РФ от 02.04.2020 N 423).

6. В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

(часть шестая введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

7. При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.

(часть седьмая введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

Открыть полный текст документа

Может ли дольщик вернуть деньги за квартиру в новостройке :: Жилье :: РБК Недвижимость

В каких случаях можно вернуть квартиру, что для этого нужно сделать и когда такой возврат невыгоден — ответы на эти и другие вопросы читайте в нашем материале

Фото: fizkes/shutterstock

Расторжение договора долевого участия — финальный способ прекращения отношений с застройщиком. Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) дает дольщику право расторгнуть договор долевого участия на любом этапе строительства. В этом смысле закон полностью стоит на стороне дольщиков.

Расторгнуть договор и вернуть квартиру обратно застройщику дольщик может как через суд, так и во внесудебном порядке. Рассмотрим каждый из вариантов.

Без суда

Случаи внесудебного расторжения договора долевого участия (ДДУ) перечислены в законе (ст. 9, 214-ФЗ). Во-первых, дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, если застройщик допустил просрочку обязательств по договору более чем на два месяца. В случае задержки сдачи объекта покупатель может рассчитывать на выплату неустойки, рассказывает руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

Во-вторых, если застройщик не исправляет предъявленные ему недоделки или не возмещает дольщику расходы на их устранение после передачи квартиры. Покупатель может потребовать от застройщика устранить выявленные недостатки. Для этого нужно составить акт, в котором прописаны все замечания.

В-третьих, дольщик вправе расторгнуть договор, если застройщик допустил существенное нарушение требований к качеству квартиры. Например, если объект построен с недостатками, приведшими к ухудшению качества квартиры. В данной ситуации дольщик также может потребовать устранить недостатки, соразмерно уменьшить цену договора или возместить расходы.

Договор может содержать дополнительные основания для его расторжения в одностороннем порядке. «Во всех упомянутых случаях одностороннего отказа от договора застройщик обязан вернуть дольщику деньги, уплаченные по договору долевого строительства», — отметил юрист.

Через суд

В судебном порядке одностороннее расторжение дольщиком ДДУ возможно в нескольких случаях, они также указаны в ст. 9 Закона о долевом строительстве. Первое — это заморозка проекта: когда строительство останавливается и становится ясно, что застройщик не сможет передать квартиру в установленный по договору срок.

Второе — если застройщик значительно изменил проектную документацию в процессе возведения дома, в частности изменил общую площадь квартиры более чем на 5%.

Третье — если застройщик изменил назначение общего имущества или нежилых помещений в многоквартирном доме. В договоре могут быть предусмотрены и дополнительные основания для его расторжения.

По словам главы юридической практики компании «Интерцессия», судебная практика в большинстве случаев складывается в пользу дольщиков как слабой стороны этих отношений.

Дольщик может вернуть квартиру застройщику в досудебном и судебном порядке (Фото: wutzkohphoto/shutterstock)

Диана Нилиповская, директор по продажам ГК «Пионер»:

— Сейчас средства дольщиков находятся на эскроу-счетах до того момента, пока застройщик не сдаст дом в эксплуатацию. После оформления жилья в собственность деньги с эскроу-счета перечисляются застройщику. Если объект не сдается в срок, дольщик имеет право расторгнуть договор и вернуть деньги. В свою очередь, застройщик может взимать пени за нарушение сроков и размеров оплаты со стороны дольщика в размере 1/300 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Застройщик также может расторгнуть договор с дольщиком, если последний не соблюдает график платежей.

Как расторгнуть договор и вернуть квартиру

Если дольщик хочет расторгнуть договор и вернуть квартиру, то первое, что ему нужно сделать, — предложить застройщику расторгнуть его по обоюдному согласию. В данном случае нужно указать сумму, которую застройщик обязан вернуть дольщику, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Само соглашение о расторжении ДДУ регистрируется в Росреестре.

Если же застройщик отказался, то необходимо подготовить официальное уведомление о расторжении ДДУ и направить его по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. В тексте нужно указать фактические обстоятельства, привести нормы закона, подтверждающие право дольщика на односторонний отказ от договора. К уведомлению прилагается расчет суммы к возврату и реквизиты счета дольщика для перевода ему денег.

«Деньги должны быть переведены застройщиком в течение 20 рабочих дней. Договор ДДУ считается расторгнутым со дня отправки официального уведомления застройщику, тем не менее, как и в первом случае, сам факт расторжения договора необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление на регистрацию расторжения ДДУ подается вместе с ксерокопией отправленного застройщику уведомления об одностороннем отказе», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

При расторжении ДДУ по суду дольщику следует обратиться с исковым заявлением в суд по месту нахождения компании-застройщика. В суд нужно также обращаться с заявлением, если застройщик в течение 20 дней после расторжения договора не перевел деньги покупателю квартиры. В заявлении необходимо указать требование о расторжении договора, о возврате денег, взыскании процентов (за пользование деньгами) и компенсации убытков (если убытки имели место).

«Вместе с исковым заявлением в суд дольщик должен приложить документы. Первое — копию договора участия в долевом строительстве. Второе — документы, подтверждающие нарушение обязательств застройщиком или неисполнение им требований закона. Третье — расчет итоговой суммы, требуемой с застройщика», — уточнила Ирина Доброхотова.

Ко всем названным требованиям дольщик может добавить моральный вред, компенсацию расходов на оплату услуг юристов, добавил Кирилл Стус. После получения положительного решения суда и его вступления в законную силу следует получить исполнительный лист и обратиться в службу судебных приставов для исполнения решения и взыскания с застройщика присужденных дольщику сумм.

Риски для дольщика

Основной риск для дольщика при расторжении договора — ситуация, при которой застройщик не может вернуть ему деньги. «До момента, пока ДДУ не расторгнут, у дольщика есть право залога на незавершенный объект недвижимости. Расторгая договор, он это право утрачивает. Следовательно, в случае банкротства застройщика дольщик не только не увидит своих денег (до его очереди в банкротстве, как правило, деньги не доходят), но и лишится объекта незавершенного строительства, последующая реализация которого могла бы хотя бы частично компенсировать его денежные потери», — пояснил юрист Кирилл Стус.

Помимо этого сценария, есть и другой — долгие судебные процессы, расходы на юристов, исполнительное производство, работа с приставами, дополнительные издержки и потеря времени. Поэтому эксперты рекомендуют дольщику дождаться завершения строительства, получить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и уже потом выходить к застройщику с требованиями о выплате неустойки и прочих выплатах компенсационного характера.

Основным риском расторжения договора для дольщика эксперты называют невозможность застройщика вернуть уплаченные за квартиру деньги из-за финансовой нестабильности (Фото: Elizaveta Galitckaia/shutterstock)

Как происходит на практике

По словам экспертов, на практике дольщики редко расторгают договор и возвращают застройщику квартиру — такой сценарий невыгоден покупателю. «Дольщик получает обратно лишь ту сумму, которая указана в ДДУ. А этой суммы ему уже может не хватить на покупку квартиры. Ведь цены на новостройки со временем только растут. С учетом инфляции он фактически теряет часть вложенных средств», — говорит Ирина Доброхотова.

Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group:

— В целом, в последние годы ситуации «возврата» квартиры случаются крайне редко. Как правило, клиенты подходят к выбору недвижимости ответственно: присматривают варианты, взвешивают все «за» и «против», изучают информацию о застройщике и отзывы о других его проектах. Кроме того, если участник долевого строительства приобрел недвижимость на ранних этапах реализации комплекса, то ему выгоднее продать квартиру самостоятельно и выиграть на росте цены квадратного метра.

Читайте также

Нюансы 214-ФЗ: как расторгнуть договор долевого участия — Рынок жилья

Мало кто из покупателей жилья в новостройках знает, что до момента подписания акта приема-передачи квартиры ее еще можно вернуть застройщику и порой даже с выгодой для себя. Такое возможно сразу в нескольких ситуациях.

Главным документом, регламентирующим сделки со строящимся жильем и работу застройщика, является 214-ФЗ, в котором отдельная статья посвящена расторжению договора долевого участия. Сделать это можно как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Внесудебное расторжение ДДУ

Самый простой вариант – дело до служителей Фемиды, конечно, не доводить. Закон отмечает, что если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед дольщиками и соответствует предусмотренным 214-ФЗ требованиям, покупатель не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке. Так что единственный выход в ситуации, когда претензий к застройщику нет, – договариваться.

Чаще всего внесудебное расторжение ДДУ встречается в ситуациях, когда у дольщика за время строительства изменились жизненные обстоятельства и ему понадобилась квартира большей площади.

«У нас был такой случай. Изначально дольщик покупал однокомнатную квартиру, но вскоре ему понадобилась двухкомнатная. Мы пошли клиенту навстречу, расторгли первый договор долевого участия и заключили новый», – рассказал генеральный директор строительной компании «Красная стрела» Николай Урусов.

Аналогичная практика есть и у других застройщиков. Как сообщил генеральный директор агентства недвижимости «Метры» Андрей Вересов, в таких случаях дольщик просто доплачивает разницу между стоимостью старого и нового жилья.

Разумеется, от получения дополнительной прибыли любой застройщик вряд ли откажется. Но что если ситуация обратная и покупателю требуется квартира поскромнее? Оказывается, и такое бывает. Особенно с теми, кто покупал квартиру в рассрочку, но свои силы не рассчитал и платить не может.

«С большинством покупателей, у которых возникали сложности, мы находили компромисс, – рассказывает директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев. – Например, перезаключали с ними договор на квартиры меньшей площади. Это уменьшает размер ежемесячных выплат для покупателя и позволяет решить ситуацию мирным путем. Почти всегда ни девелоперу, ни клиентам невыгодно расторжение договора».

К вопросу о цене. В этих ситуациях стоимость предыдущей квартиры считается ровно такой, какая была прописана в договоре долевого участия. Пересчитывать ее по рыночному курсу с учетом возросшей строительной готовности объекта застройщик не станет. Можно привести в пример возврат бытовой техники: за сколько вы ее купили, столько вам в магазине и вернут.

Казнить, нельзя помиловать

Второй, более сложный вариант, – расторжение договора в одностороннем порядке. В ряде случаев дольщик может направить в адрес застройщика уведомление об одностороннем выходе из сделки. Первая причина для такого шага – задержка в передаче ключей от квартиры более чем на два месяца свыше срока, указанного в ДДУ. Вторая – существенные претензии к качеству квартиры.

Хотя на практике большинство дольщиков не отказываются от жилья, а требуют от застройщика устранения недоделок. «Я даже не знаю, какие должны быть дефекты, чтобы дольщик расторг договор, – удивляется Николай Урусов. – Тут речь должна идти о чем-то действительно глобальном: нет окна в комнате, стена стоит не там, где надо, или трещина во всю стену. Все остальное – недостатки в отделке, отсутствие сантехники – застройщик может быстро устранить».

Однако какими бы ни были задержки и недостатки квартиры, застройщик может не согласиться на одностороннее расторжение договора. В таком случае выход из сделки будет возможен только в судебном порядке. Есть и другие основания для того, чтобы подать на застройщика в суд. Все они прописаны в ст. 9 214-ФЗ.

Первый повод для расторжения ДДУ в судебном порядке – если есть очевидные свидетельства того, что дом не будет достроен, а квартиру в нем не передадут дольщику в оговоренный в договоре срок. Например, за три месяца до предполагаемой даты ввода в эксплуатацию из 25 этажей построено только три. Или застройщик строит жилой дом уже десять лет со скоростью один этаж в год.

Вторая причина для составления иска – если имеется факт существенного изменения проектной документации строящегося объекта, например, отклонение площади квартиры составляет более 5% от указанной в ДДУ.

Третье основание идти к юристам – изменено назначение нежилых помещений в доме или общего имущества. Допустим, застройщик обещал создать в доме встроенный детский сад, а после сдачи объекта открыл в нем ночной клуб. «Но в Петербурге подобные примеры уже не встречаются, это что-то из 1990-х», – успокаивает Николай Урусов.

Но если что-то из перечисленного все-таки произошло, дольщик может претендовать не только на возврат суммы по договору, но и на уплату процентов за пользование своими деньгами, а также на оплату судебных издержек. Согласно ст. 9 214-ФЗ, для исчисления процентов берется 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент возврата средств.

Проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денег или их части в счет договора и до момента возврата средств застройщиком. Таким образом, если дом строится несколько лет, сумма компенсации может быть гораздо выше изначально уплаченной. Хотя здесь все, в конечном счете, остается на усмотрение судьи. Он может уменьшить сумму процентов за пользование деньгами дольщика.

Однако судебные разбирательства длятся долго. В связи с этим многие дольщики предпочитают не ждать несколько месяцев, а взять решение проблемы в свои руки. «Учитывая, что в судебном порядке возврат денег может занимать до полугода, дольщики чаще реализуют квартиры по переуступке. Обычно такая продажа занимает меньше времени, при этом дольщик получает адекватную рыночную цену за свое жилье», – уточняет Николай Урусов. Так что вариантов решения проблемы несколько. Какой из них выбрать, остается на усмотрение дольщика.

Справка БН

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Статья 9. Расторжение договора (в ред. Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ)

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 № 119-ФЗ)
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
(часть первая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ)

1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;
(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ)
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
(часть первая введена Федеральным законом от 18.07.2006 № 111-ФЗ)
1.2. В случае если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.
(часть 1.2 введена Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ)

Текст: Ольга Мурашко Фото: Алексей Александронок

Расторжение договора участия в долевом строительстве по инициативе застройщика: срок исковой давности

Добрый день, коллеги!

Прошу высказать мнение по вопросу исчисления срока исковой давности при расторжении договора участия в долевом строительстве (далее – договор).

Ситуация следующая.

В апреле 2017 года заключен договор между застройщиком (ООО) и гражданином С. (дольщик). По условиям договора оплата цены договора должна быть произведена в течение двух дней после гос.регистрации договора путем внесения денежных средств на расчетный счет ООО. Договор зарегистрирован в мае 2017 года.

C 2017 по 2019 годы в ООО происходит смена участников и деректора.

В ходе «инвентаризации» новое руководство ООО установило, что гражданин С. не уплатил цену договора, и в мае 2019 года направило в его адрес предупреждение о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Требование адресатом получено, но оставлено без рассмотрения.

В октябре 2019 года (спустя более тридцати дней с момента получения дольщиком предупреждения о задолженности) ООО направило дольщику уведомление о расторжении договора и подало соответствующее заявление в территориальный орган Росреестра. Однако в регистрации расторжения договора было отказано*, т.к. еще в 2017 году была осуществлена уступка и в деле имеется справка ООО об полной оплате гражданином С. цены договора. (*первоначально Росреестр внес в ЕГРН запись о расторжении договора, но в последствии исключил её, внес запись об уступке и отказал в регистрации расторжения договора).

В связи с этим в июле 2020 года ООО обратилось в суд к гражданину С. и цессионарию с иском о признании договора расторгнутым, о недействительности цессии в связи с неуплатой цены договора.

В октябре 2020 года районный суд вынес решение об отказе в удовлетворении иска. Своё решение суд обосновал, тем, что оплата по договору произведена, а справка об оплате, подписанная руководителем ООО (доказательств иного не представлено) и скрепленная оттиском печати ООО является надлежащим доказательством такой оплаты, а также применил срок исковой давности – три года с даты, определенной как = дата гос.регистрации договора + два дня для оплаты по договору + два месяца просрочки платежа.

Вопрос о справке ООО как надлежащем доказательстве уплаты цены договора, предусматривающим безналичный расчет, я опущу (но буду рад комментариям).

Волнует другое: с какого момента начал течь срок исковой давности для расторжения договора по инициативе застройщика, и правильно ли суд исчислил его? Мы полагаем что нет.

В соответствии с п. 4 ст. 5 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 Закона № 214-ФЗ.

При этом в п. 3 ст. 9 Закона № 214-ФЗ установлено, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 Закона № 214-ФЗ, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 данной статьи.

Согласно ч. 4 ст. 9 Закона № 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Законом № 214-ФЗ предусмотрен внесудебный порядок одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве по инициативе застройщика ввиду просрочки уплаты цены договора дольщиком. При этом законодатель ограничил право застройщика для направления соответствующего уведомления, установив минимальный срок просрочки платежа по договору в случае единовременной уплате – два месяца, т.е. договор может быть расторгнут застройщиком в случае двухмесячной просрочки платежа в любое время в течение действия договора по своему усмотрению – и через два месяца, и через год, и через три года и т.д., при условии предварительного предупреждения дольщика не менее чем за тридцать дней.

В описываемом случае застройщик предупредил дольщика о задолженности через два года с момента прострочки и еще через пять месяцев уведомил его о расторжении договора. Все сроки, установленные законом соблюдены. И только отказ Росреестра зарегистрировать расторжение договора послужило причиной обращения в суд. О пропуске срока давности не может идти и речи.

А если считать срок давности, то с учетом положений п. 2 ст. 452 ГК РФ считать его следует от даты получения дольщиком предупреждения о необходимости произвести уплату, или от даты отказа Росреестра.

Что думаете, коллеги, по этому поводу? Поделитесь, пожалуйста, своими соображениями, а если есть, то и практикой.

Заранее всех благодарю.

PS: по логике суда получается, если застройщик в течение трех лет после просрочки платежа не расторг договор, то дольщик вполне может рассчитывать на получение объекта недвижимости без оплаты, т.к. истек срок давности по требованию о расторжении договора, основанное на не уплате цены договора, а значит истек срок давности и для требования об уплате цены договора.

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика

В наше агентство регулярно обращаются участники долевого строительства, которые возмущены поведением застройщика, затягивающего строки и не исполняющего в полной мере своих обязательств. Некоторые из них уже неоднократно излагали свои требования в письменном виде и направляли их застройщику на юридический адрес, однако, не получили ответа.

Юристы нашего агентства знают, как правильно расторгнуть договор долевого участия, а главное – получить денежные средства от застройщика.

Следует сразу же оговориться, что для расторжения ДДУ необходимы причины, а именно – несоблюдение своих обязательств одной из сторон. Одностороннее расторжение договора дольщиком невозможно по причине того, что он просто передумал приобретать ту или иную недвижимость. Если же такое желание появилось, то первым делом следует внимательно изучить договор и узнать, какие причины расторжения в нём указаны.

Когда можно расторгнуть договор в одностороннем порядке

Дольщик может разорвать договор, отправив соответствующее уведомление застройщику, если тот:

Превысил срок сдачи объекта на 2 месяца и более.
Отказался от устранения недостатков. В том случае, если были выявлены нарушения в строительстве или отделке помещения, можно потребовать уменьшение суммы договора. При отказе от компенсации, дольщик может расторгнуть договор.
Нарушил строительные нормы.

Вышеописанные случаи являются общепринятыми для всех дольщиков, однако есть ещё рад причин, по которым дольщик может расторгнуть договор. Например, если ДДУ был заключен с использованием экскроу-счета, то дольщик может прервать действие договора, если при его заключении застройщик был признан банкротом.

Для того, чтобы определить, можно ли расторгнуть ДДУ в вашем конкретном случае – обращайтесь в юридическое агентство «MAXPRAVO» за бесплатной консультацией!

Наши специалисты имеют большой опыт в расторжении договоров долевого участия на всех этапах строительства объекта, а потому смогут оказать помощь и достичь желаемой цели. В тех случаях, когда ДДУ был оформлен до 2018 года (без использования эскроу-счета), мы поможем взыскать неустойку с застройщика, если есть такая возможность.

Наше агентство ведёт работу от начала и до конца, самостоятельно подготавливая документацию и принимая активное участие в судебном процессе.

Преимущество нашего агентства в том, что мы закончим с вами работу только после того, как на ваш счёт поступят денежные средства. Мы работаем за процент, а потому являемся заинтересованными в том, чтобы вы получили все возможные компенсации, положенные по закону.

Звоните и записывайтесь на бесплатную консультацию – мы поможем вам отстоять свои права!

Прежде чем расторгать ДДУ (договор долевого участия в строительстве) необходимо все как следует «взвесить».

Обычно, главным основанием для одностороннего отказа от ДДУ служит пп. 1 п. 1 ст. 9 закона 214-ФЗ: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

Отказываясь от ДДУ в одностороннем порядку дольщик по факту отказывается от права требования объекта долевого строительства и получает право требования с застройщика стоимости объекта, процентов и штрафа.

Внимание! Категорически нельзя отказываться от ДДУ если есть признаки того, что ваш застройщик не сможет произвести выплаты по исполнительному листу, надежды на добровольную выплату крайне малы.

К положительным моментам расторжения ДДУ можно отнести следующее.

Помимо цены договора застройщик обязан выплатить проценты за пользование денежными средствами. Это взыскание имеет преимущества перед взысканием неустойки за нарушение сроков:

— проценты за пользование начисляются с даты оплаты вами цены договора. Размер процентов равен процентам за просрочку. Ключевая ставка с 09 сентября 2019 г. равна 7,00 % годовых. Таким образом, при расторжении договора по истечении двух, трех лет строительства, можно требовать проценты в размере половины от стоимости объекта ДДУ.

Порядок расторжения договора долевого участия:

Участнику долевого строительства необходимо направить на адрес застройщика, указанный в договоре, уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. Нелишним будет убедится в правильности адреса застройщика на сайте ФНС РФ https://egrul.nalog.ru.

Уведомление направляется по почте заказным письмом с описью вложения.

Договор считается расторгнутым со дня направления дольщиком уведомления об отказе застройщику, при этом у застройщика возникает обязанность в течение 20 рабочих дней обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Для граждан указанные проценты удваиваются.

Если застройщик игнорирует требование участника ДДУ, необходимо направить ему претензию с требованием возврата цены договора и процентов за пользования денежными средствами.

В случае отказа застройщика от удовлетворения претензии, дольщику следует обратиться в суд с исковым заявлением.

Наличие ипотечного договора не препятствует участнику долевого строительства воспользоваться своим правом на расторжение ДДУ (Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.08.2012 по делу № 11-16466).

Допускает ли 214-ФЗ расторжение договора долевого участия по инициативе застройщика?

Законом предусмотрен внесудебный порядок одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве по инициативе застройщика ввиду просрочки на два месяца уплаты цены договора дольщиком, при условии предварительного предупреждения дольщика не менее чем за тридцать дней.

Может ли дольщик расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке?

Согласно статье 9 ФЗ-214 расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика способом одностороннего отказа дольщика от исполнения возможно при любом из вариантов:

просрочка передачи квартиры/помещения на 2 месяца и более,
неисполнение застройщиком обязанностей по устранению недостатков или их компенсации,
существенное нарушении требований к качеству объекта.

Где найти образец заявления о расторжении ДДУ?

Расторжение ДДУ это очень ответственный шаг и чтобы не остаться без денег и без квартиры необходимо его принимать посоветовавшись с юристом и проверив застройщика на надежность.

И еще, если дольщиков несколько, то подписывают уведомление о расторжении все. Указывайте в уведомлении номер счета для перечисления денежных средств, ФИО получателя полностью, наименование банка, БИК, к/с банка.

Если Вы решите отстаивать свои права, добиваясь справедливой компенсации с недобросовестного застройщика, Юридическое Агентство MaxPravo всегда готово помочь и поддержать Ваши требования в судебных инстанциях.

Смотрите также раздел: Защита прав дольшика.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика: 214-ФЗ в 2021 году

Приобретая недвижимость на первичном рынке на этапе строительства дома, покупатели заключают с застройщиком договор долевого участия. Данный договор даёт возможность покупателю приобрести жильё по выгодной цене с минимальными рисками.

Этот договор также подлежит обязательной государственной регистрации и может быть расторгнут до момента подписания акта приема-передачи квартиры.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика (ФЗ 214) возможно только по строго определённым в законодательстве основаниям. Одного желания со стороны дольщика здесь не достаточно.

Договор долевого участия также может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон, по инициативе застройщика или через участие суда. Инициированный дольщик к расторжению договор даёт ему возможность вернуть назад свои денежные средства, уплаченные в счёт приобретения квартиры.

Зачем дольщикам расторгать ДДУ?

Чаще всего договоры долевого участия расторгаются именно по инициативе дольщиков, а не застройщика. Застройщик может расторгнуть договор только по одному основанию, если дольщик не внесёт вовремя оплату за купленную им квартиру. А вот у дольщика достаточно много оснований, по которым он может изменить своё решение о приобретении жилья в новостройке.

В 2021 году с помощью введения системы эскроу счетов планируется полностью решение проблемы обмахнутых дольщиков. Теперь инициатив о расторжении договора со стороны дольщиков должно стать в разы меньше.

Ведь затягивать сроки строительства застройщику больше не выгодно. Чем дольше он будет строить дом, тем позднее он получит доступ к деньгам дольщика, хранящимся на специальном счете в банке.

Права дольщика-гражданина защищаются в стране ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» и ФЗ « О защите прав потребителей».

Обычно дольщики расторгают договоры долевого участия при затягивании или нарушении сроков строительства объектов, при нарушении норм строительства и других незаконных действиях со стороны застройщика.

Иногда добровольно возвращать деньги застройщики не торопятся даже после расторжения договора. Тогда приходится решать проблему уже через суд.

Риски для дольщика

Как расторгнуть договор долевого участия и вернуть деньги, мы расскажем далее. Для начала следует определиться с тем, действительно ли стоит идти на это решение, и чем грозит расторжение самому дольщику.

Минимальный риск для дольщика при расторжении ДДУ – это простая потеря времени, максимальный же риск может обернуться реальной потерей своих денежных средств и квартиры.

Перед принятием решения о расторжении договора дольщик должен учесть следующие факторы:

текущее финансовое состояние застройщика;
его возможность вернуть деньги;
сроки судебных разбирательств и сроки взыскания долга.

При расторжении договора дольщик утратит право залога на незавершённый объект недвижимости. Это относится только к тем случаям, когда при покупке квартиры дольщиком использовались собственные средства. Ведь при покупке квартиры в ипотеку право залога сохраняется за банком.

Таким образом, при банкротстве застройщика дольщик потеряет возможность получить выплаты от компании и обеспечение, реализация которого могла бы частично вернуть вложенные средства.

Поэтому дольщику иногда выгоднее дождаться окончания строительства объекта и уже после возместить по закону неустойку или убытки, если сможет доказать их в суде.

Основания для расторжения ДДУ дольщиком

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке дольщиком возможно только по определённым основаниям, регламентированным нормами ФЗ № 214.

В одной ситуации дольщик имеет право расторгнуть договор самостоятельно без привлечения суда, просто направив застройщику письменное уведомление о расторжении договора. В другой ситуации расторгнуть договор без суда у дольщика не получится.

Во внесудебном порядке расторгнуть ДДУ дольщик может по следующим основаниям:

Если застройщик задержал передачу объекта дольщику на более чем два месяца от того срока, что зафиксирован ДДУ.
После передачи квартиры застройщик не устраняет выявленные дольщиком нарушения или не выплачивает ему расходы на самостоятельное их устранение.
Застройщик допустил нарушения к требованиям качества квартиры.

Дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ и по другим основаниям, если они прописаны в самом договоре. Чтобы расторгнуть договор по таким основаниям достаточно лишь направить заказное письмо с описью вложения на адрес застройщика с уведомлением о расторжении договора. После этого договор будет считаться расторгнутым.

В судебном порядке дольщик сможет расторгнуть по следующим основаниям ДДУ:

расторжение договора ДДУ в связи с невыполнением сроков строительства;
расторжение в связи с изменением общей площади квартиры более чем на 5%;
расторжение в связи с изменением назначения общего имущества или нежилых помещений дома.

Договором могут быть предусмотрены и иные основания расторжения договора долевого участия через суд.

Можно ли расторгнуть ДДУ после регистрации? Можно, главное сделать это до момента подписания акта приема-передачи квартиры. Своей подписью дольщик соглашается с полученным объектом и выражает свою позицию о том, что никаких претензий к работе застройщика он не имеет.

После отправки застройщику уведомления о расторжении ДДУ дольщик по прошествии 20 дней может явиться в Росреестр и зарегистрировать закрытие ДДУ.

Порядок расторжения ДДУ

Дольщик по закону имеет право расторгнуть договор долевого участия одним из трёх способов:

В одностороннем порядке.
По соглашению сторон.
При участии суда.

Дольщик может расторгнуть только зарегистрированный в Росреестре договор, и факт его расторжения также регистрируется.

В одностороннем порядке

В одностороннем порядке дольщик должен расторгать ДДУ в соответствии с определенной последовательностью действий, в частности:

Дольщик должен предложить застройщику расторгнуть договор по обоюдному согласию с указать необходимую к возврату сумму с учётом процентов за пользование его деньгами по ставке 1/150 ставки рефинансирования за каждый день пользования средствами.
При согласии застройщика на сделку, договор расторгается по процедуре обоюдного согласия. Если застройщик не согласен, расторжение происходит через направление ему официального уведомления.

К направляемому уведомлению дольщик должен приложить расчёт суммы возврата и реквизиты счета, на которые нужно направить средства.

Застройщик обязан перевести деньги на счёт дольщика в течение 20 рабочих дней. Если застройщик деньги так не вернул, можно смело обращаться в суд и требовать с него дополнительно компенсацию.

Для регистрации расторжения ДДУ предоставляется также копия направленного уведомления. Госпошлина при регистрации по суду и в одностороннем порядке не взимается.

По обоюдному согласию

При согласии застройщика расторгнуть договор по инициативе дольщика, стороны заключают между собой соглашение о расторжении. Это соглашение после регистрируется в Росреестре.

В этом соглашении оговаривается и порядок возврата средств. Если такое соглашение будет заключено, основание требования закона о возврате средств действовать уже не будут.

Этим пользуются многие застройщики, оттягивая момент возврата денежных средств дольщику.

Если расчёт по ДДУ производился через эскроу счёт, при расторжении договора требования о выплате процентов к застройщику не применяются.

По суду

Если договориться мирно с застройщиком не получается, дольщик всегда можете прибегнуть к помощи суда. Тогда уже суд определит порядок расторжения договора и возврата дольщику денежных средств.

Обращаться с иском в суд нужно по месту нахождения застройщика. В заявлении нужно указать требование о расторжении договора, о возврате средств, взыскании процентов и убытков, если таковые имели место быть.

Вместе с иском нужно представить в суд следующие бумаги:

копия договора долевого участия;
документы, подтверждающие нарушение требований законодательства или договора застройщиком;
расчёт итоговой суммы возврата средств.

Если суд удовлетворит иск, застройщик обязан будет вернуть деньги дольщику в срок 10 дней после вступления решения в законную силу. Вступают решения по гражданским делам через месяц после их вынесения. В случае невозврата средств застройщиком будут заниматься судебные приставы.

Современная судебная практика по данному вопросу свидетельствует о том, что суды активно встают на защиту дольщиков и удовлетворяют их иски по расторжению договоров даже при незначительных нарушениях со стороны застройщиков. В конце концов даже при отказе суда в удовлетворении иска дольщик будет иметь возможность обжаловать решение в вышестоящей инстанции.

Расторжение договора с ипотекой

Обычно квартиры в новостройках граждане покупают не за свои средства, а с помощью займов банка. В такой ситуации в договоре ДДУ уже участвует три стороны, не только застройщик и дольщик.

Как расторгнуть ДДУ с ипотекой? В этом случае сложности заключаются в том, что в такой ситуации ДДУ находится в залоге у банка, и без его одобрения дольщик не может совершить в рамках договора ни одного значимого юридического действия.

Осложняется ситуация и тем, что дольщику приходится платить постоянно проценты по ипотеке, смысл которой для него теряется в тот момент, когда он желает отказаться от жилья.

Сама процедура расторжения ДДУ будет отличаться тем, что перед уведомлением застройщика дольщику нужно будет получить согласие на такое решение отъезд банка.

В исковом заявлении придётся указать два счета, на которые должны будут быть возвращены деньги: счёт дольщика и счёт банка. Банк, как правило, участвует в судебных спорах по такому вопросу.

Ипотечный договор также регистрируется в Росреестре, где запись о его аннулировании тоже нужно будет произвести дольщику.

Договор долевого участия может быть расторгнут по инициативе дольщика в одностороннем порядке, по обоюдному согласию или при содействии суда.

При этом для расторжения ДДУ должны быть документально зафиксированы реальные нарушения со стороны застройщика. Произвести расторжение договора долевого участия можно до момента подписания акта приема-передачи квартиры от застройщика к дольщику.

О расторжении договора участия в долевом строительстве застройщиком

О расторжении договора участия в долевом строительстве застройщиком

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 214-ФЗ), в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 указанной статьи.

Частью 4 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что, в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Направление застройщиком участнику долевого строительства уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора до наступления обстоятельств, изложенных в части 3 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ, является нарушением процедуры одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, поскольку влечет нарушение прав участника долевого строительства.

Управление Росреестра по Астраханской области информирует

на что обратить внимание? Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»

Покупка новой квартиры — шаг серьезный и ответственный. Перед тем, как купить дом в новостройке, нужно все взвесить и хорошенько обдумать. Продажа помещения предполагает заключение ДДУ (214-ФЗ). На что следует обратить внимание при подписании этого документа? Об этом и пойдет речь в нашей статье.

Первые строки договора

Прежде чем брать на себя обязательства перед бетонной строительной компанией, стоит внимательно изучить DDU (214-ФЗ).На что обратить внимание с самого начала? Прежде всего, необходимо установить, кто в документе зарегистрирован как разработчик. В тексте обязательно указывается полное название строительной компании. Не помешает и более подробная информация — дата и место регистрации застройщика, свидетельство свидетельства о внесении предприятия в Единый государственный реестр и так далее.

Договор должен быть заключен от имени застройщика, указанного в проектной декларации, разрешении на строительство и договоре аренды или купли-продажи земельного участка под строительство объекта.При этом от имени компании может выступать генеральный директор. Именно его подпись должна быть в документе. Если контракт подписывает другой менеджер, во время судебных разбирательств могут возникнуть непредвиденные трудности. Другой сотрудник имеет возможность представлять интересы компании только по доверенности, и он должен быть прикреплен к DDU.

О чем будет разговор?

Предмет договора должен быть указан полностью четко, без возможности разночтений.Доля в строительстве многоквартирного дома предполагает получение определенного объекта недвижимости в заранее оговоренные сроки. Это необходимо исправить в документе. Остальные вопросы — участие в инвестиционной деятельности, софинансирование строительства, уступка права требования помещения после сдачи объекта в эксплуатацию — не имеют отношения к предмету DDU. Закон 214-ФЗ прямо указывает на это. И не важно, написано в названии документа «договор долевого участия» или нет.

Детальное описание — залог успеха

Закон 214-ФЗ об участии в долевом строительстве предписывает, что DDU должен содержать все возможные характеристики объекта. В ней должен быть указан адрес дома, кадастровый номер земельного участка, предлагаемый номер квартиры, этаж, на котором она расположена. Кроме того, обязательным является пункт о финансовых гарантиях, предоставляемых застройщиком своим клиентам.

В документе также должен быть гарантийный срок на недвижимость и ее инженерные услуги.Как правило, гарантия на жилое помещение составляет 5 лет, на его оборудование — 3 года. Застройщик не вправе уменьшить срок ответственности за переданный объект на законных основаниях.

Вопрос о стоимости квартиры

Договор долевого участия должен содержать точное техническое описание будущего жилья. Следует указать площадь квартиры, размер балкона, лоджии или террасы с учетом понижающего коэффициента. Строительные компании традиционно стараются включить в DDU пункт о том, что если по результатам замеров БТИ площадь жилища меньше указанной в договоре, то акционер обязан доплатить за дополнительная площадь или застройщик вернет часть денег за недостроенные квадратные метры.Иногда в документе говорится, что каким бы ни был конечный результат, никто никому ничего не должен делать.

Опытные юристы напоминают, что закон 214-ФЗ не запрещает включение в договор пункта о пересмотре цены. Однако в соответствии с законом о праве потребителя покупатель вправе потребовать от застройщика деньги за недостающую площадь, а за лишние квадратные метры строительная компания не может получить ничего. В судебной практике этот вопрос рассматривается по-разному.

Подробный «портрет» квартиры

Заключая договор долевого участия, покупатель лучше обращает особое внимание на детали. Например, застройщик должен включить в DDU подробное техническое описание объекта недвижимости. В документе указываются все атрибуты — оконные блоки, входные и межкомнатные двери, стяжка пола, отделка стен и потолка и т.д. стены.В 214-ФЗ об участии в долевом строительстве прямо не говорится, но устное обязательство застройщика в суде не предъявляется. Поэтому будьте бдительны и требуйте, чтобы полное техническое описание квартиры было в DDU.

Иногда строительная компания стремится внести свой вклад в пункт договора о праве вносить изменения в проектную декларацию, планировку и технические характеристики объекта без согласия инвестора в недвижимость.Однако с точки зрения закона это недопустимо: покупатель должен получить полную информацию о приобретаемом товаре.

Когда ждать исполнения обязательств?

Должны быть четко прописаны сроки исполнения всех обязательств, заявленных в DDU (214-ФЗ). На что обращать внимание при изучении этого раздела договора? Прежде всего, в нем должен быть указан срок действия самого документа. Причем из формулировки следует, что она действует до тех пор, пока стороны не выполнят все взятые на себя обязательства.

Дополнительно в ДДУ должна быть указана дата передачи квартиры заказчику. Строительная компания часто оговаривает не конкретный срок, а квартал, в котором она планирует передать ключи от жилья инвестору в недвижимость. Это не считается нарушением закона, но доставляет клиенту определенные неудобства. Дело в том, что защита его интересов в случае нарушения сроков четко прописана в 214-ФЗ. Краткое содержание законодательного акта включает очень важный пункт — заказчик может расторгнуть договор только через два месяца после истечения указанного в нем срока передачи объекта.Это означает, что потребителю придется подождать до конца квартала, а затем еще 2 месяца, чтобы подать претензии разработчику.

А строительная компания активно ищет возможность обойти 214-ФЗ. Штраф за несоблюдение сроков может стать тяжелым бременем для разработчика, поэтому он всегда пытается подстраховаться. Например, он включает в договор условие, согласно которому он несет ответственность только в случае его собственной вины, или необоснованно расширяет список обстоятельств непреодолимой силы.Так что будь осторожен! Традиционно форс-мажор подразумевает террористические акты, военные действия или стихийное бедствие природного характера. Изменения законодательства, неблагоприятные погодные условия и бездействие контрагентов на него не распространяются.

Quality — еще один подводный рокер.

214-ФЗ об участии в долевом строительстве предписывает, что в случае возникновения дефектов в квартире компания обязана устранить их в разумные сроки или выплатить соответствующую компенсацию заказчикам.

Некоторые застройщики пытаются предусмотреть возможные недоразумения и включают в дошкольное учреждение пункт о том, что разрешение на ввод в эксплуатацию приравнивается к подтверждению соответствия объекта проектной документации. Таким образом, девелопер пытается минимизировать свою ответственность за некачественное жилье. Возможность предъявления претензии со стороны владельца по-прежнему не исключает этого пункта, но может вызвать проблемы во время судебного разбирательства.

Как сэкономить?

Денежная сторона сделки — важнейший пункт DDU (214-ФЗ).Что искать в этом вопросе? Во-первых, в договоре должна быть четко указана стоимость недвижимости. Лучше, если он будет указан в рублях. К сожалению, цена квадратного метра часто определяется в условных единицах, а не закрепляя конкретный курс в документе. Это значительно ухудшает условия контракта.

Во-вторых, в DDU (образец можно найти в любом офисе, мы приводим ниже) следует оговорить, в какие сроки и за счет каких средств будет выплачиваться.Например, это могут быть ваши собственные сбережения или ипотечный кредит. При этом следует внимательно изучить пункт, в котором обязательства заказчика по контракту будут считаться выполненными. Застройщики настаивают, что это происходит после перечисления средств строительной компании. В результате акционеры берут на себя большие риски. Ведь перевод денег через банк происходит в течение нескольких дней, и все это время покупатель находится в подвешенном состоянии. Решение этой проблемы довольно простое — в договор долевого участия следует включить пункт о том, что обязательства перед застройщиками считаются выполненными на момент депонирования денег в банке.

Кто несет сопутствующие расходы?

Важно уточнить вопрос, какая из сторон будет платить за регистрацию собственности в Управлении Росреестра. Кроме того, следует решить, в какой момент покупатель должен оплачивать счета за коммунальные услуги.

Часто девелоперы пытаются включить в DDU точку, в которой заказчик оплачивает счета за воду и свет с момента ввода жилого дома в эксплуатацию. Однако передача квартиры по акту может произойти только через несколько месяцев.Получается, что, не поселившись в новой квартире, хозяину придется платить за коммуналку. В этом нет ничего справедливого, поэтому настоятельно рекомендуем внимательно изучить данный пункт соглашения.

Как завершить DDU?

Долевое участие подразумевает не только заключение договора, но и возможный отказ от застройщика. Если это происходит по инициативе заказчика, то он должен уплатить штраф. При подписании договора следует обратить внимание на его размер.Обычно он колеблется в пределах 1-15 процентов от стоимости недвижимости. Строгих рамок наказания для участников долевого строительства в данном случае в 214-ФЗ нет. Краткое содержание законодательного акта предполагает, что этот вопрос оставлен на усмотрение сторон. Помните о возможных финансовых потерях при расторжении договора и обратите внимание на размер штрафа — это поможет вам сэкономить.

В заключение хочу отметить, что инвестору в недвижимость не обязательно настаивать на подробном описании всех пунктов договора.В ходе судебного разбирательства будет учитываться закон о защите прав потребителей, который полностью защищает интересы физических лиц.

С кем заключен договор акций? Как правильно оформить договор долевого участия в строительстве? Что должно быть в детском доме

Жилищный вопрос сегодня как никогда актуален. В настоящее время россияне, как правило, отдают предпочтение приобретению жилья в новостройках. Самый популярный вариант покупки недвижимости — заключение учебного заведения на разных стадиях строительства.Что это за договор? Какие нюансы стоит знать покупателю?

Долевое строительство — это …

Долевое строительство — это особая форма инвестирования. В его рамках строительная компания занимается привлечением средств граждан или организаций, необходимых для строительства недвижимости. Граждане, инвестирующие в строящееся жилье, напрямую участвуют в долевом строительстве. Компания-разработчик заключает с ними DDU. Что это? Аббревиатура означает договор долевого участия.

Таким образом, процесс строительства объекта недвижимости выглядит следующим образом:

Строительная компания сдает в аренду или приобретает земельный участок для строительства объекта.
Застройщик заключает дошкольное образовательное учреждение с гражданами.
Каждый участник долевого строительства оплачивает стоимость своей доли в процессе строительства.
Вместе с гражданами, поступившими в дошкольное образовательное учреждение, они становятся собственниками жилья.

Участники

Участниками долевого строительства являются:

Застройщик.Это юридическое лицо, которое имеет право использовать или владеть земельным участком и разрешением на строительство. Он может иметь любую организационно-правовую форму. Основные задачи девелопера — привлечение капитала, строительство недвижимости.
гражданин, решивший вложить собственные средства в строительство. Иногда юридическое лицо также может выступать акционером.

Регулирование правоотношений

Отношения участников долевого строительства регулируются на уровне федерального законодательства.Согласно закону о ДДУ (214 ФЗ), договор, заключаемый между гражданином-инвестором и застройщиком, должен содержать:

, который определяется согласно существующему и после завершения строительства переходит в собственность акционера.
Стоимость объекта.
Платежное поручение.
Срок, в течение которого объект будет построен и передан дольщикам.

Важно отметить, что этот закон определяет довольно жесткие рамки относительно сроков завершения строительства.В частности, согласно 214 ФЗ ДДУ, договор может быть расторгнут по инициативе акционера при несоблюдении сроков строительства. Акционеры имеют право получать достоверную и полную информацию о ходе строительства.

Строительный объект

Согласно 214 ФЗ, DDU должен содержать информацию о строительном объекте. Объектами могут быть как жилые, так и нежилые помещения домов. К ним также относится общее имущество (чердаки, подвалы, лестничные клетки).

Регистрация дошкольных образовательных учреждений

Все дошкольные учреждения должны пройти обязательную регистрацию в Росреестре. Контракт, прошедший через эту инстанцию, считается заключенным. При этом возможно заключение DDU на те объекты, на которые он был выдан не ранее 1 апреля 2005 года.

Закон также определяет этапы регистрации дошкольных учреждений:

Сборник необходимая документация, оплата госпошлины.
Подача документов на регистрацию в территориальное отделение Росреестра. Там участнику дошкольного образовательного учреждения выдается квитанция с указанием даты приема документов с их перечнем, контактными данными, ФИО и подписью сотрудника Росреестра.
Оформление зарегистрированного договора.

Срок регистрации первого акционера не может превышать 18 дней, а следующего — 5 дней. При получении зарегистрированного дошкольного учреждения вам понадобится паспорт акционера и квитанция.

Стоимость

DDU — договор, в котором должна быть указана цена объекта недвижимости, а также порядок выплаты суммы. Застройщик несет ответственность за определение стоимости. Оплата по договору должна производиться только после регистрации DDU. Часто дольщикам предоставляется рассрочка платежа. Стоимость может быть изменена. Причиной тому может быть изменение площади объекта недвижимости по результатам замера.Обычно в договоре прописываются минимально возможные отклонения.

Важно отметить, что в договоре цена должна быть указана в рублях (вместе с копейками). Когда применяется валюта другой страны, курс фиксируется. До регистрации DDU некоторые разработчики настаивают на выплате определенной суммы, такие действия считаются незаконными. В этом случае застройщика могут оштрафовать до миллиона рублей.

Документы

В случае приобретения квартиры для дошкольного образовательного учреждения пакет документов, предоставляемых акционером, будет следующим:

DDU вместе с надстройками и приложениями.
Заявление строительной организации о регистрации ДДУ.
Заявление акционера о регистрации договора.
Паспорт акционера (при подаче лично).
Нотариально заверенная доверенность (при подаче документов через представителя).
Нотариально заверенное согласие супруга на покупку недвижимости.
Договор залога (при привлечении кредитных средств).
Краткое описание строящегося объекта.
Квитанция об оплате госпошлины.

Если заявитель несовершеннолетний, опекуны подают документы за него. В этом случае необходимо предоставить документы, подтверждающие опекунство.

Застройщику необходимы:

декларация проекта;
разрешение на строительство;
договор страхования или поручительства.

Как проверить?

Росреестр несет ответственность за регистрацию этого документа. DDU, в соответствии с действующим законодательством, подлежат обязательной регистрации.В них не должно быть предметов, так или иначе ущемляющих права дольщиков. При покупке квартиры в строящемся доме необходимо ознакомиться с документацией на земельный участок. В пункте договора о форме участия обязательно указывается тип строения (многоквартирный или многоэтажный дом, малоэтажное строительство). Другой формулировки быть не должно, иначе такие действия будут расценены как мошеннические.

Чтобы убедиться, что DDU действительно зарегистрирован, вы должны внимательно прочитать его при получении.Это должно быть отмечено. Вы также можете получить выписку из ЕГРП.

Назначение

У DDU, как и у любого контракта, есть подводные камни. Это особенно актуально, если акционер полностью заплатил застройщику деньги по договору и хочет продать объект. В большинстве случаев стоимость такого жилья становится выше. Уступка также называется соглашением о переуступке. Вы можете оформить его несколько раз до

Покупателям стоит обратить внимание на то, что их просят приобрести не только недвижимость, но и обязательства по системе дошкольного образования.Поэтому перед покупкой необходимо ознакомиться с технической и проектной документацией. Также желательно убедиться в действительности самого договора.

Прекращение действия DDU

При определенных обстоятельствах вы можете прекратить действие DDU. Что это за процедура и в чем ее суть? Причиной расторжения может быть только невыполнение застройщиком или участником обязательств по договору. Прекращение действия может быть инициировано обеими сторонами.Условия одностороннего расторжения могут быть следующими:

Участник просрочил платеж более чем на 2 месяца.
Построенный объект имеет существенные недостатки.
Застройщик задержал сдачу дома более чем на 2 месяца.

Также акционер имеет право подать иск в суд, если строительная организация произвольно внесла изменения в проектную документацию или условия договора.

Что учитывать

Итак, как и любой договор, в нем есть много нюансов и DDU. Подводные камни можно найти на каждом этапе его заключения. Вот основные моменты, на которые следует обратить внимание:

Информация о строительной организации в дошкольном образовательном учреждении должна быть полной (адрес, наименование, уполномоченные лица) и совпадать с данными в проектной и разрешительной документации.
Если регистрация осуществляется представителем разработчика, у него должна быть документация о передаче этих прав.
DDU должно содержать подробное описание объекта и сроки сдачи.
Гарантийный срок должен быть подписан (5 лет для жилых помещений).
В ДДУ должна отражаться информация о площади квартиры, условиях оплаты в случаях ее изменения.
В контракте не допускается наличие пунктов, указывающих на несанкционированное изменение документации разработчиком.
Договор считается действующим до полного исполнения сторонами своих обязательств.
Сроки ввода в эксплуатацию должны быть точными.
Перечень форс-мажорных обстоятельств, прописанных в DDU, не может быть длинным. Допускаются следующие формулировки — война, теракт, стихийные бедствия.
Строящийся объект не считается качественным, если он не сдан в эксплуатацию. Этот момент следует прописать в договоре.
Стоимость жилья должна быть указана за 1 квадратный метр в российской или другой иностранной валюте по фиксированной ставке.
Обязательства акционера считаются исполненными с момента зачисления денежных средств в банк на счета застройщика.
Порядок расторжения договора, размер штрафных санкций должен быть описан.
DDU должен содержать условия возмещения затрат акционера при наличии существенных недостатков объекта.
По договору застройщик имеет право использовать средства дольщика только на строительство объекта.
Пунктов о заключении договоров с третьими организациями (например, с управляющей компанией) быть не должно.

Самым распространенным способом приобретения жилья в последнее время является дошкольное образование. Что это? Это договор долевого участия в строительстве. Его необходимо заключить с компанией-разработчиком. В этом документе много подводных камней. Однако процедура его заключения подробно описана в Федеральном законе, получившем номер 214.Поэтому, чтобы избежать неприятных ситуаций в будущем, следует тщательно продумать процедуру его заключения. Ни в коем случае он не должен тем или иным образом ущемлять права акционера. В противном случае ваши права могут быть защищены в судебном порядке. Но если покупатель сомневается или не разбирается в действующем законодательстве, он всегда может обратиться за помощью к юристу.

Федерального закона № 214, односторонний передаточный акт оформляется застройщиком при:

акционер уклоняется от приема квартиры;
Участник долевого строительства отказывается принять объект.

Применяются такие меры:

только по истечении 2 месяцев с даты, предусмотренной договором долевого участия для передачи объекта;
, если у застройщика имеется достоверная информация о том, что акционеру поступило сообщение о завершении строительства многоквартирного дома;
сообщение было возвращено почтовой службой, так как акционер отказался его получить или отсутствует по указанному адресу.

При передаче в одностороннем порядке квартира считается переданной участнику дошкольного учреждения. В этом случае все обязательства по содержанию жилища, в том числе ответственность за ущерб в случае его случайной гибели, возлагаются на принимающую сторону.

Какие действия после подписания ddu

Вернуться к содержанию ○ Как составить договор DDU. Обязательно оформить договор в письменной форме с указанием:

Идентификационная информация о доме и купленной квартире (точный адрес местонахождения, технические характеристики).
Срок окончания строительства, указываются две даты: сдача в эксплуатацию и передача ключа от квартиры.
Условия гарантии на инженерно-техническое состояние дома и квартиры.
График платежей с указанием срока платежа и общей стоимости имущества.
Права и обязанности сторон, а также ответственность за несоблюдение.

Правильно оформленный договор — гарантия защиты от различных неприятных сюрпризов в процессе совершения сделки.

Передача квартиры по договору долевого участия

Что это за процедура и в чем ее суть? Причиной расторжения может быть только невыполнение застройщиком или участником обязательств по договору. Прекращение действия может быть инициировано обеими сторонами. Условия одностороннего расторжения могут быть следующими:

Участник просрочил платеж более чем на 2 месяца.
Построенный объект имеет существенные недостатки.
Застройщик задержал сдачу дома более чем на 2 месяца.

Также акционер имеет право подать иск в суд, если строительная организация произвольно внесла изменения в проектную документацию или условия договора.
На что следует обратить внимание Итак, как и в любом контракте, в нем есть множество нюансов и DDU. Подводные камни можно найти на каждом этапе его заключения.

Как не упустить важные моменты при входе в дду

Поправки, внесенные в закон в 2017 году, предотвратили такую возможность, теперь допустимыми считаются отклонения не более 5% от общей метража жилья.Показатели, превышающие указанные пределы, могут служить основанием для расторжения договора в судебном порядке. Часто дошкольное образовательное учреждение прописывает дольщикам штрафы за совершение определенных действий, например, за расторжение договора по их инициативе.

Данные условия противоречат законодательству, согласно которому граждане имеют законное право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным ст. 9 214 ФЗ, а также взыскать с застройщика штраф.Еще одно условие, на которое нужно обратить особое внимание, — это юрисдикция по соглашению DDU. В соответствии с законом об ОЗПП акционер может выбрать суд для подачи иска.

Соглашение о капитале — как избежать ошибок

При обнаружении подобных недостатков акционер вправе потребовать от застройщика либо уменьшения стоимости договора, либо устранения недостатков за свой счет. Претензии по качеству недвижимости могут быть предъявлены только в течение гарантийного срока, указанного в DDU.В случае отказа застройщика акционер вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Расторжение договора долевого участия осуществляется следующим образом: застройщику направляется заказное письмо с уведомлением о расторжении договора акционером в одностороннем порядке. Договор считается расторгнутым с момента отправки письма. После отправки заказного письма застройщик обязан вернуть акционеру потраченные средства в течение 20 календарных дней, и он возвращает не только уплаченную по договору сумму, но и проценты в размере 1-150 ЦБ. ставка рефинансирования.

Как принять квартиру от застройщика и подписать акт приема-передачи?

Порядок и нюансы оформления прав собственности на ДДА Новостройки являются наиболее привлекательными объектами для инвестирования, 80% жилой недвижимости приобретается на этапе строительства. При этом покупка квартиры всегда сопряжена с определенными трудностями и рисками, особенно если речь идет о приобретении жилья в недостроенном доме. Это требует особой бдительности и внимания.

Не стоит надеяться, что заключая договор долевого участия, покупатель автоматически избавляется от возможности быть обманутым. 214 ФЗ хоть и защищает права граждан, но отнюдь не панацея от всех рисков. И сегодня у разработчиков еще достаточно возможностей для различных манипуляций с текстом ДДУ 214 ФЗ, на что обращать внимание при заключении договора, какие его условия требуют детального и тщательного анализа, и мы поговорим об этом.

Дду — что это? договор долевого участия: заключение. нюансы ddu

Важно

Порядок расторжения договора долевого участия Процедура расторжения договора долевого участия возможна в нескольких случаях: 1. Застройщик не соблюдает сроки строительства и ввода недвижимости, указанные в договоре. Эти условия в обязательном порядке указываются в DDU.

Внимание

Если с даты, указанной в соглашении, прошло более двух месяцев, акционер может расторгнуть договор в одностороннем порядке.Если девелопер предусматривает увеличение сроков строительства, он должен уведомить об этом акционера как минимум за два месяца. В этом случае у акционера есть два варианта: либо расторгнуть договор, либо согласиться с новыми условиями.

2. Качество сданного объекта не соответствует заявленным нормам и проектной документации.

Порядок заключения договора на участие в долевом строительстве

Федеральный закон «Об участии… »от 30.12.2004 № 214-ФЗ, пер. № 214-ФЗ).» Данный вид сделки имеет свои особенности. Прежде всего, это необходимость регистрации дошкольного образовательного учреждения. Только после заключения договора внесен в Росреестр, он будет признан действительным. Еще одной особенностью метода покупки дома является срок получения в собственность квартиры. Покупатель получает его только после сдачи дома в эксплуатацию и подписания передаточного акта. Поэтому стоит учесть тот факт, что квартира не будет передана в собственность сразу и всегда есть риск срыва сроков строительства или его полной остановки.
Поэтому очень важно выбирать разработчика особенно тщательно. Вернуться к содержанию ○ Сравнение дошкольного образования и договора купли-продажи. Договор долевого участия не является договором купли-продажи.

Условия договора и обстоятельства непреодолимой силы При оформлении договора долевого участия в строительстве особое внимание следует уделять условиям, указанным в договоре. В первую очередь выглядит сам срок DDU: он должен действовать до тех пор, пока стороны не выполнят свои обязательства.Еще один важный термин — дата передачи недвижимости от застройщика застройщику.

В большинстве случаев в контракте указывается квартал, в течение которого предполагается сдача объекта. Закон разрешает это, но такое решение не совсем выгодно для акционера. Часто застройщик включает в договор пункт о том, что он несет ответственность за нарушение условий только в случае его вины, что является прямым нарушением Федерального закона-214.

Еще один вариант — существенно расширить список причин форс-мажора. Форс-мажор обычно включает стихийные бедствия, войны, теракты.

Состояние и наличие общего имущества:

лифт, освещение в подъезде и на улице, благоустройство двора, парковочные места, детские площадки, шлагбаумы и др.

Качество объекта долевого строительства Согласно ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»… »качество передаваемого объекта долевого строительства должно соответствовать, в первую очередь:

условия заключенного договора;
требований технических регламентов;
проектной документации;
Градостроительных правил.

Некоторые недочеты в строительстве многоквартирного дома, в частности квартиры, сразу не обнаруживаются (например, утечка связи, техническое состояние не соответствует требованиям).

Сегодня договор долевого участия — это документ, способный защитить интересы акционера при приобретении жилья у девелоперской компании. В законе прописаны четкие требования к содержанию документа, регулируются права и обязанности сторон, но договор может защитить акционера от многих проблем только в том случае, если документ зарегистрирован в Росреестре.

При подписании пульта девелопер сам регистрирует договор (это дополнительная услуга) , но при этом требует от акционера плату за это, причем довольно высокую.Сегодня мы поговорим о том, сможет ли акционер самостоятельно сэкономить и зарегистрировать дошкольное учреждение в Росреестре. Вы узнаете, имеет ли на это право акционер, разрешает ли закон саморегистрацию и насколько охотно девелопер соглашается на такой вариант взаимодействия с акционером.

Что говорит закон о саморегистрации

Начнем с того, что существует сам договор (DDU) , в котором отсутствует какое-либо упоминание о том, кто будет регистрировать документ.К договору прилагается дополнительное соглашение, в котором речь идет о различных услугах, предоставляемых застройщиком за отдельную плату, в частности, регистрация документа — это как раз та дополнительная услуга, которую застройщик предоставляет собственнику капитала.

Федеральный закон (ФЗ-214) определяет, что отношения между акционером и застройщиком регулируются положениями Закона «О защите прав потребителей» (ЗоЗПП) … Статья 16 ЗоЗПП гласит что покупка определенных товаров или услуг не может заставить потребителя покупать другие товары и услуги.

Другими словами, девелопер не может навязать акционеру услугу регистрации DDU (оформление недвижимости в собственность, а также другие услуги) , если он этого не хочет, акционер имеет полное право самостоятельно зарегистрировать договор с застройщиком в Росреестре.

Однако сегодня регистрация DDU девелопером — обычная практика, подавляющее большинство дольщиков, не задумываясь, платят разработчику за регистрацию.В некоторых случаях акционеру действительно проще заплатить, чтобы все было сделано за него, особенно если ему никогда не приходилось сталкиваться с такими проблемами. Но чаще всего клиенты риелторских компаний просто не подозревают, что могут отказаться от услуги регистрации и сделать все самостоятельно, сэкономив при этом.

Сколько? Сколько на самом деле стоит регистрация контракта?

Сразу скажу, что за эту услугу застройщик просит немалые суммы., стоимость регистрации (по не совсем понятным причинам) начинается где-то в пределах 30 тысяч рублей, а стоимость всего пакета дополнительных услуг вполне может превышать 300 тысяч рублей. Как правило, застройщики привязывают размер платы за регистрацию дошкольного учреждения к стоимости квартиры, к сумме оплаты берется процент от стоимости приобретенного жилья. Итак, сегодня строители и девелоперы берут до 1% от стоимости квартиры.

Кстати, разработчики начали постепенно отходить от этой практики, беря за стоимость своей услуги некую фиксированную величину.

Возможно, это связано с тем, что дольщики в последнее время стали более грамотными, и менеджерам становится все труднее отвечать на неудобные вопросы. Действительно, сложно объяснить, как площадь и стоимость жилья могут повлиять на стоимость услуги. (по сути, набор одинаковых действий, выполняемых в стандартной последовательности) .

На самом деле цена услуги, которую так или иначе навязывают разработчики, завышена даже с минимальным ценником. Вся процедура регистрации сводится к подаче пакета документов (со стороны застройщика и акционера) , причем делается это, как правило, «оптом», на регистрацию отправляются одновременно несколько десятков договоров. . И да — застройщик обязан подать полный пакет документов со своей стороны только один раз, при заключении и регистрации первого дошкольного образовательного учреждения (в строящемся жилом комплексе).После подачи проектной документации, разрешений и т. Д., А затем вместе с пакетом акционеров, застройщик подает заявку на согласие на заключение договора и т. Д.

После «открытия регистрации» повторная подача всего пакета поданных документов не требуется, нужна, в основном, информация, которая касается каждого акционера.

Как же тогда приучили потребителя платить достаточно серьезные суммы за такую легкую для разработчика задачу? Застройщику очень выгодно получать хорошие деньги, по сути, даром… Если на этапе строительства основные средства, выплачиваемые дольщиками, идут на приобретение стройматериалов, оплату труда рабочих, обеспечение работы оборудования, спецтехники, то на этапе регистрации вложения минимальны.

Собственно все расходы, которые возникнут у акционера, будут ограничиваться только госпошлиной (до 200 рублей) , ну и транспортные расходы (и это не факт: документы можно подать в ближайший МФЦ или даже через интернет) .

Состояние дел с регистрацией дошкольных образовательных учреждений на современном рынке

Застройщик выигрывает от отсутствия четкой и структурированной информации о том, в каком порядке должна проходить процедура регистрации и какие документы необходимо предоставить. Операторы Росреестра и МФЦ часто сами о себе не знают, поскольку такие запросы сейчас крайне редки. Соответственно, представители самого разработчика тоже не горят желанием никого консультировать по этому поводу.Поэтому при самостоятельной регистрации дошкольного учреждения действительно придется приложить определенные усилия.

Часто руководители разработчиков настаивают на том, чтобы оформлением договора занималась компания, если все же до этого доходит, поскольку большинство клиентов продолжают считать услугу обязательной. Соответственно, для клиентов, которые склонны платить запрашиваемые суммы за регистрацию DDU, предоставляются различные преференции. (при выборе квартиры и др.) … Для самих продавцов также предусмотрены различные бонусы, если они навязывают услугу, поэтому при хорошем потоке клиентов они могут отказать тем, кто не хочет доплачивать под разными предлогами.

Никто официально не откажется подписать дошкольное образовательное учреждение, так как это явно противоречит закону (описанному выше) . Например, «жадному» клиенту предоставляется возможность купить дом, но без бронирования конкретной квартиры, мол, застройщик не знает, когда клиент зарегистрирует договор и произойдет ли это вообще.В результате клиент может получить, мягко говоря, не самые выгодные условия.

Далее процедура регистрации подразумевает подачу документов сразу двумя сторонами, если девелопер может подать документы на акционера (по доверенности) , то шансы, что девелопер напишет аналогичную доверенность на акционеров практически ноль.

Как правило, менеджеры поясняют, что для того, чтобы акционер самостоятельно зарегистрировал договор, необходима встреча представителя девелопера и акционера по месту подачи документов (в этом случае девелоперу требуется выписка его согласие на заключение договора с акционером, так как остальные документы уже поданы девелопером) .

Соответственно, девелопер может сослаться на невозможность выбора управляющего, который лично работал бы с отдельным акционером, таким образом, процесс регистрации может быть отложен до того момента, когда будут проданы лучшие квартиры. Однако мало кто знает, что на самом деле девелопер может подавать документы со своей стороны и без присутствия акционера.

Самостоятельная регистрация дошкольных образовательных учреждений

Выход есть.Перед акционером, который не хочет доплачивать и может найти время для самостоятельной регистрации, стоит задача, состоящая из двух этапов. Сначала нужно убедиться, что застройщик предоставляет возможность клиенту реализовать свое законное право, а затем достаточно передать пакет документов в Росреестр.

«Уговариваем» разработчика

А теперь представим способ, который поможет акционеру отказаться от дополнительной услуги. На этапе подписания дошкольного образования (это происходит в офисе продаж) не нужно задавать лишних вопросов, а просто подписать сам DDU, а также дополнительное соглашение — договор об оказании платных услуг, в котором будут перечислены различные услуги, порядок их предоставления, размер оплаты, в том числе услуга регистрации ДДУ в Росреестре.После подписания клиент получает перечень документов, которые необходимо предоставить компании-застройщику, чтобы ее представитель мог выполнить обязательства по двум контрактам.

На следующий день необходимо явиться в отдел продаж с заявлением о желании расторгнуть дополнительное соглашение (в этом случае подтверждается согласие на выполнение условий основного документа) … Заявление пишется в двух экземплярах, один передается ответственному лицу (в отдел обслуживания транзакций) , а на втором делается отметка о принятии заявки.

Теперь осталось дождаться результата в виде получения официального ответа от компании-разработчика. Возможны два сценария развития событий — либо разработчик соглашается расторгнуть договор на дополнительные услуги, либо отказывается сделать это (письменно) … В первом случае вы можете продолжить оплату и регистрацию договор. Во втором случае нужно заплатить запрашиваемую застройщиком сумму, взять официальный ответ застройщика, договор долевого участия и обратиться в суд с исковым заявлением.Письменный ответ послужит убедительным доказательством того, что застройщик нарушает закон и вымогает деньги за дополнительные услуги.

Если суд вынесет решение в пользу акционера (а шансы достаточно высоки), то сумма, уплаченная по второму соглашению, будет возвращена. При этом девелопер будет обязан выполнять обязательства по DDU, так как причин для расторжения этого контракта просто нет.

Готовим документы

В любом случае к моменту вынесения решения судом договор не будет зарегистрирован, так как застройщик не получил от акционера необходимый для этого комплект документов.Поэтому на данном этапе акционеру необходимо подготовить необходимые документы со своей стороны (застройщик со своей стороны сам предоставит необходимые документы в Росреестр) , и перейти на регистрацию своего DDU.

Для регистрации вам понадобятся следующие документы:

Удостоверение личности или доверенность, если кто-то регистрирует договор от имени акционера. Если в сделке участвует лицо, представляющее интересы ребенка, требуется свидетельство о рождении, для недееспособного сделку может оформить его опекун, в этом случае потребуется справка о назначении опекуном;

Соглашение о долевом участии.Документ должен быть предоставлен в трех экземплярах (для акционера, Росреестра и девелоперской компании) при наличии нескольких соглашений акционеров должно быть соответствующее количество копий;

Заявка на регистрацию, это должна быть заявка от акционера и заявка от разработчика. В случае самостоятельной регистрации последний предоставит ее самому Росреестру;

Если в сделке задействованы заемные средства, необходимо предоставить договор залога, так как одновременно с регистрацией DDU будет регистрироваться обременение прав требования;

Документы на недвижимость — план объекта с указанием месторасположения квартиры, площади и других параметров жилья.Документы составляются застройщиком и на момент подписания DDU согласовываются с акционером;

Документ о согласии супруга (супруги) на совершение сделки, заверенный нотариально. Не требуется, если в сделке участвуют муж и жена.

В связи с тем, что в законодательстве периодически происходят изменения, представленный список может быть изменен, поэтому необходимо внести его уточнение в Федеральный реестр.При подаче документов необходимо оплатить пошлину (до 200 руб.), Квитанцию предоставлять не нужно, просто при отсутствии информации об оплате в течение пяти дней (рабочие) Росреестр приостановит регистрацию и вернет пакет документы без его рассмотрения.

Регистрация в Росреестре ДДУ с ипотекой

Если сделка связана с привлечением заемных средств, необходимо предоставить в Росреестр договор об ипотеке с банком. Кроме того, потребуется договор о залоге, поскольку одновременно с регистрацией DDU будет происходить регистрация обременения прав требования.

Подаем документы и собираем зарегистрированный договор

Подать документы можно в территориальном отделении Росреестра, через МФЦ, через Интернет (сайт Росреестра или Единый портал госуслуг) , по почте. Кроме того, есть возможность передать документы представителю Росреестра, на выездной приемной (если возможность передвижения ограничена, это бесплатно, в остальных случаях на возмездной основе) .

чек (по закону) должен быть завершен в течение семи рабочих дней, если документы были поданы через МФЦ, то это займет на пару дней больше времени (включая доставку) … По истечении указанного времени необходимо получить в руки зарегистрированный договор, на документе появится регистрационная надпись.

Заключение

Мы описали последовательность действий, которые необходимо выполнить при самостоятельной регистрации дошкольного образовательного учреждения. Надеемся, что предоставленная информация поможет вам сэкономить при оформлении недвижимости у застройщика. Помните о своем праве отказаться от дополнительных услуг, это касается не только оформления договора, но и оформления жилья в собственность.В заключение хочу напомнить о необходимости внимательно изучить договор, а в случае возникновения различных трудностей обращаться к профессиональным юристам.

Игорь Василенко

По статистике, каждый третий покупатель недвижимости не внимательно читает договор долевого участия, который он подписал с застройщиком. Профессиональные участники рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Москвы рассказали, на что обращать внимание при покупке квартиры в новостройке.

Закупочная позиция

Первый параметр, который необходимо внимательно изучить, — это, собственно, предмет покупки.

Самое главное — проверить и перепроверить, что в итоге куплено по договору. Покупателю необходимо тщательно проанализировать предмет договора, — говорит Екатерина Артёмова, директор департамента консалтинга и аналитики «Азбука Жиля».

По словам Евгении Владимировой, менеджера проекта Rambler & Co, Rambler & Co, одним из важнейших пунктов договора долевого участия является описание приобретаемой квартиры.

Адрес объекта, номер квартиры, состояние, в котором квартира сдается — с отделкой или без, должны быть зарегистрированы в дошкольном образовательном учреждении. И чем детальнее будут характеристики объекта, тем лучше », — предполагает она.

Кроме того, важно обращать внимание на площадь квартиры. В контракте указывается площадь проекта, которая может отличаться от реальной, которая станет известна после сдачи дома в эксплуатацию, подчеркивает эксперт.Поэтому в договоре должно быть указано, что в случае несоответствия площади заявленной застройщик вернет деньги за недостающие квадраты.

Фиксированная цена

Убедившись, что вы покупаете именно то, что хотели, вы также должны убедиться, что цена объекта фиксированная.

В контракте должно быть указано, что цена может измениться только в случае выявления несоответствия фактической площади после замера БТИ перед сдачей дома в эксплуатацию, — говорит Владислав Мельников, старший вице-президент банка ВТБ, финансирующего проект МФЦ MatchPoint.

Руководитель юридического департамента ГК «Премьер» Ирина Маевская рекомендует уточнить, что именно входит в стоимость квартиры и какие скрытые доплаты могут быть предусмотрены.

Практически всегда, помимо цены, указанной в контракте, у вас будут расходы на регистрацию DDU. Поэтому покупатель должен заключить дополнительный договор на оказание платных услуг. Стоимость услуги девелопера по оформлению договора может варьироваться от 20 до 100 тысяч рублей (в зависимости от компании и местоположения объекта).Поэтому необходимо заранее оценить размер затрат и свои финансовые возможности, — предупреждает эксперт.

Также многие застройщики предусматривают оплату коммунальных услуг с момента подписания акта ввода дома в эксплуатацию до момента получения ключей и составления акта приема-передачи квартиры. Этот срок может составлять от 3 месяцев до полугода, а сумма «коммуналки» за этот период может составлять от 10 до 50 тысяч рублей (в зависимости от локации, в которой расположен жилой комплекс, и стоимости услуг обслуживающей организации. ).

Передача квартиры

Большое значение при подписании дошкольного образовательного учреждения, безусловно, имеет срок передачи объекта долевого строительства.

Нередко в рекламной кампании объявляется срок сдачи дома в эксплуатацию, а в договоре указывается срок передачи квартир, как минимум на шесть месяцев дольше заявленного. Поэтому при заключении договора необходимо понимать, сколько времени девелопер несет юридическую ответственность, — говорит Виталий Правдухин, начальник юридического отдела AAG.

В целом многие покупатели жилья в новостройках не разделяют таких принципиально разных понятий, как «ввод дома в эксплуатацию» и «передача квартиры участнику долевого строительства». К чему это приводит Юлия Ружицкая, региональный директор по продажам недвижимости Группы ЛСР на Северо-Западе:

При сдаче дома в эксплуатацию некоторые дольщики, забывая о том, что написано в договоре, требуют ключи от квартир, хотя до их получения остается еще много времени.И если срок сдачи объекта в эксплуатацию по каким-то причинам переносится, покупатели делают поспешные выводы о проблемах застройщика. Поясню: сроки сдачи дома в эксплуатацию планируются, застройщик устанавливает сам. В определенных ситуациях эти условия могут быть изменены, то есть перенесены на более поздний срок.

Но передача квартир дольщикам должна быть осуществлена не позднее даты, зафиксированной в договоре долевого участия, подчеркивает эксперт.Несоблюдение этого срока может быть истолковано как невыполнение застройщиком своих обязательств перед покупателями и нарушение закона.

Именно поэтому застройщики, учитывая возможность форс-мажорных обстоятельств, планируют сдать дом заранее — чтобы не допустить нарушения условий дошкольного образовательного учреждения. Так, «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» обычно планирует сдавать дома за 6 месяцев до даты передачи квартир покупателям.

Регистрация и ответственность

Что еще нужно знать при покупке недвижимости для DDU? Перед подписанием договора стоит изучить так называемые организационные вопросы, связанные, в частности, с регистрацией договора, а также юридические вопросы, касающиеся ответственности застройщика перед акционером.

Обратите внимание, как в DDU фиксируется порядок регистрации договора. Если девелопер сам передает договор о регистрации, то в договоре должен быть четко указан срок подачи девелопером документов в Федеральный реестр и обязанность передать зарегистрированное соглашение собственнику капитала.И если девелопер не подаст вовремя регистрационные документы, акционер будет вправе потребовать возмещения убытков — например, упущенной выгоды в виде процентов за использование средств, которые он положил по аккредитиву, — комментирует Виталий Правдухин из AAG.

Также крайне важно проверить пункты, которые касаются ответственности застройщика в случае нарушения его обязательств перед собственником капитала.

По словам Евгении Владимировой из Rambler & Co, условия выплаты неустойки должны быть прописаны в контракте.Согласно закону взимается штраф в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от контрактной цены за каждый день просрочки. Если участник — физическое лицо, то штраф уплачивается в двойном размере — 1/150 ставки ЦБ.

Кризисные изменения

Не секрет, что кризисные явления связаны с финансовыми затруднениями в деятельности многих компаний, в том числе девелоперских.Поэтому сегодня некоторым параметрам дошкольных образовательных учреждений следует уделить особое внимание.

В условиях кризиса вероятность сдачи объектов строительства в эксплуатацию возросла, поэтому имеет смысл внимательно изучить пункты договора, отражающие способы обеспечения выполнения обязательств застройщика по передаче жилого помещения. 214-ФЗ, регулирующий передачу прав собственности покупателям на основании DDU и уступку прав, предусматривает несколько способов обеспечения обязательств застройщика перед покупателями.Среди них — залог земельного участка или права аренды, банковская гарантия и страхование гражданской ответственности, — говорит общий Наталья Шаталина, директор МИЭЛЬ-Новостройки .

Кроме того, следует учитывать, что на фоне кризиса девелоперы стараются быть гибкими и собираются менять стандартные контракты.

В связи с общим снижением покупательной способности населения ситуация на рынке недвижимости становится все более напряженной, количество потенциальных покупателей застройщиков сокращается.Сегодня строительные компании все больше готовы рассматривать предложения заказчиков по корректировке некоторых условий договора и готовы изменить стандартные формы дошкольного образования, — отметила Ирина Маевская из «Премьер Групп».

Однако изменения в договорах не всегда направлены на пользу покупателя. Некоторые девелоперы пытаются внести дополнительные положения, не соответствующие действующему законодательству, предупреждает управляющий партнер Metrium Group Мария Литинецкая:

Например, в некоторых дошкольных учреждениях застройщик может изменить окончательную сумму сделки.Покупатель должен знать, что это может произойти только с согласия обеих сторон.

В заключение отметим: покупатели в целях защиты должны внимательно прочитать договор и проверить все вышеперечисленные параметры. А если у вас возникнут противоречия или вопросы, лучше всего обратиться за консультацией к профессиональному риэлтору.

Покупка жилья в строящемся объекте сегодня не редкость. Покупатели одновременно являются инвесторами, и в результате получают квартиры по сниженной цене.С 2004 года действует закон, регулирующий долевое участие в строительстве. Именно на его основе составляется договор, который впоследствии будет основным документом, защищающим права покупателя. И это очень важно, поскольку читерство и срыв дедлайнов — обычное дело для большинства разработчиков.

Зачем заключать DDU

Задача инвестора — настоять на том, чтобы договор долевого участия был правильно составлен и подписан. Поскольку строительная компания получает деньги сразу и не нуждается в дальнейшей помощи со стороны клиентов, она не против принять средства «под честное слово».«Но другая сторона несет риски, в том числе риск остаться без средств, которые уже вложены.

DDU, или договор долевого участия, дает следующие преимущества:

Ответственность застройщика перед акционером. В частности, финансовые. «Замороженные» стройки не редкость, и юридически заставить компанию продолжать строительство дома невозможно. Но во многих случаях получается вернуть средства, если квартира не была предоставлена.
Официальная регистрация. Согласно пункту 3 статьи 4 ФЗ-214 (о долевом строительстве) договор дошкольного образовательного учреждения проходит государственную регистрацию. Только тогда он будет действителен. Это подтверждает сделку. Кроме того, исключается мошенническая схема: объект нельзя продать дважды.
Гарантийный срок. Государство обязывает застройщика устранять дефекты строительства, выявленные в течение 5 лет с момента завершения работ.
Четко прописаны права и обязанности. Все детали учтены в правильно заполненном DDU. Это значительно снижает шансы на обман строительной фирмы.

Конечно, изначально не стоит смотреть на разработчика как на мошенника. Большинство из них действительно хотят построить отличный жилой комплекс, и это выгодно им не меньше, чем дольщикам. Но ситуации бывают разные: от экономического кризиса до типичных ошибок в расчетах.В данном случае речь идет о крупных суммах. Поэтому для подстраховки необходимо заключение и регистрация дошкольного учреждения.

Особенности оформления ДДУ

В большинстве случаев у застройщика уже есть готовый договор долевого участия в строительстве, и он ожидает, что дольщики автоматически согласятся со всеми условиями. Но не стоит подписывать его, если какие-то моменты вам не подходят. Инвестор или группа инвесторов всегда могут попытаться договориться об изменении любого из пунктов.В крайнем случае можно отказаться: здесь на случай не рассчитывать.

Юристы

советуют обратить внимание на следующие пункты в DDU:

Однозначное описание объекта. Он должен содержать наиболее полную информацию по документации — площадь общего и отдельного помещения, расположение, номер квартиры, этаж.
Дата завершения строительства. Указывается с датами.
Сумма и порядок выплаты. Все дополнительные взносы, если таковые имеются, требуются. Особенно важно наличие подписанного графика платежей, если сумма выплачивается не единовременно.
Гарантия. Федеральный закон предусматривает 5-летнюю гарантию. Разработчик может дать больше, но на свое усмотрение.

Ответственность сторон. В частности, это касается строительной компании, но также и акционера. Инвестору, как правило, остается лишь соблюдать порядок оплаты и вовремя внести полную сумму.У разработчика намного больше обязательств. Этот пункт включает штраф за DDU, размер компенсации в случае задержки или остановки строительства, возможность расторжения контракта и причины этого.

При этом следует учитывать, что любое соглашение не может противоречить законодательству. В данном случае, в частности, я имею в виду 214-ФЗ. Все обязанности застройщика прописаны в этом законе, но все же они должны быть включены в договор. Вы можете требовать от него большего, но если это противоречит Федеральному закону от 28.07.2012 г.214, то даже через суд доказать свою правоту не удастся. При этом по всем остальным пунктам он будет отвечать.

Как заключить и зарегистрировать договор долевого участия?

Соглашение DDU должно быть заключено в письменной форме. Он должен содержать указанную выше информацию. Полный перечень данных на дату заключения договора можно проверить в ФЗ-214 об участии в долевом строительстве, в п. 4 ст. 4. Если документ не содержит всей необходимой информации, он будет признан недействительным.В интернете можно скачать образец DDU, но проверить на соответствие правилам заполнения все же стоит. Типовой договор состоит из нескольких страниц.

Исследование

показывает удивительную картину — хотя такой ответственный шаг, как приобретение недвижимости, требует предварительного изучения всех деталей процесса, на самом деле картина выглядит следующим образом:

1. Акционеры не разбираются в законах и очень смутно знают, что им нужно делать.
2. Разработчики продвигают мнение, что акционер должен зарегистрировать договор либо через своего юриста, либо через себя. Но платите заранее.
3. Таким образом, акционеры почти всегда платят до регистрации контракта, хотя обычно не имеют представления, где его регистрировать и почему.
4. При этом, закон не запрещает регистрировать договор самостоятельно. Более того, в нем четко указано, что предоплаты НЕТ.
5. Акционер имеет полное право после заключения договора, но ПЕРЕД оплатой настоять на поездке в Росреестр. Необязательно делать это в один и тот же день, поэтому разработчику не стоит беспокоиться о «отговорках». Он не может сразу — пусть приедет в оговоренные дату и время. Придет и акционер.
6. Кроме того, вы можете самостоятельно оформить договор без участия разработчика, когда он уже все подписал.Поэтому, опять же, все препятствия — мифы.

Варианты регистрации дошкольного образования

Итак — после заключения договора в офисе застройщика его необходимо зарегистрировать в Росреестре или через МФЦ. Он будет считаться действительным только с момента регистрации. Стоимость госпошлины для физических лиц сегодня составляет 350 рублей, разделенных на количество сторон договора. Стоимость госпошлины для юридических лиц составляет 6000 рублей, она также делится на количество сторон договора.Размер госпошлины одинаков для любого региона. Основные документы: заявление акционера о регистрации, сам договор с приложениями, копия паспорта. Разработчик предоставляет дополнительную информацию.

Сам процесс регистрации после подачи заявки обычно не превышает нескольких дней, и вам должна быть выдана квитанция о принятии с перечнем предоставленных вами документов, датой подачи и т. Д. Обычно вы можете подключить юриста разработчика к процесс регистрации путем выдачи разовой доверенности на регистрацию.В этом случае DDU с регистрацией можно получить у юриста примерно за неделю, но лично я советую делать все действия самостоятельно. Бог защищает закон.

Относительно новый вариант регистрации — это электронная регистрация дошкольных учреждений, которая действует с 2015 года. Она позволяет сэкономить время, но содержит солидный минус в виде необходимости дорогостоящей электронной подписи — стоит около 4 евро. -5 тысяч рублей и производится в удостоверяющем центре вашего города — поисковики в помощь.Небольшой плюс только в оплате 70% госпошлины — но поскольку для физических лиц это 350 рублей (см. Выше), то скидку с этой суммы не делает погода.

С помощью электронной подписи вы можете перейти на страницу оказания электронных услуг https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/reg_rights и приложить отсканированные копии всех документов, заверив их полученной электронной подписью .

Также указаны данные о застройщике и кадастровый номер объекта.Проверка регистрации ДДУ осуществляется по кадастровому номеру в разделе «Электронные услуги» — «Справочная информация по объектам недвижимости онлайн». Текущая ссылка — https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request. Кроме того, для подтверждения регистрации вы можете обратиться в Росреестр лично с паспортом и кадастровым номером, указанными в договоре DDU.

Кстати, девелопер не должен платить наличными, так как здесь возрастают риски: от банального ограбления на пути к месту транзакции (в месте ее совершения) до последующего обвинения в передаче поддельных банкнот.В стандартном безналичном варианте в банке создается специальный аккредитивный счет, с которого разработчик может снять деньги, представив зарегистрированный договор DDU. Понятно, что банк-посредник должен быть надежным, но в целом рисков меньше, чем с девелопером. Однако, если соглашение DDU зарегистрировано, вы можете переводить деньги со своего банковского счета прямо на счет разработчика.

Чего опасаться при составлении DDU?

Нет документов вместо не должно быть договора долевого участия.Недобросовестные разработчики, особенно посредники, могут предложить другие варианты. Например, популярная схема — так называемый «предварительный договор о дошкольном образовании».

он не имеет ту же юридическую силу, что и настоящий. Чаще всего ее используют мошенники, и схема довольно популярна. Необходимо помнить, что государственная регистрация договора DDU является обязательной. За все остальные документы вы не можете платить ни копейки.

Еще одна схема — это регистрация заемных средств под вексель.Звучит хорошо, инвестору предлагают ценные бумаги компании … Но на самом деле это совсем не то. После завершения строительства застройщик может просто вернуть деньги инвестору вместо квартиры. Даже без процентов. И добиться большего будет невозможно.

Когда договор будет готов, лучше всего обратиться к хорошему юристу по недвижимости. Меняется законодательство, далеко не каждый может разобраться в тонкостях самостоятельно. Этот шаг убережет вас от лишних проблем.

В то же время никакой договор не защитит покупателя дома на 100%. В законодательстве есть множество нюансов, позволяющих девелоперам затягивать сроки без значительных штрафных санкций.

Также, объявляя себя банкротом, строительная компания может оставить без денег всех дольщиков. Тогда не только взыскание неустойки по DDU, но и возврат собственных средств станет невозможным. Банкротство девелопера — тема отдельной статьи. Поэтому самым надежным вариантом остается тщательный выбор разработчика и анализ его деятельности за последние годы.Для безопасной покупки недвижимости по всему миру можно использовать обменные фонды недвижимости, о которых написано.

214 Ставка рефинансирования ФЗ. Как рассчитать штраф по дду

Для самостоятельного расчета договорных штрафов за участие в капитале используйте форму ниже. Просто введите цену вашего договора, указанную в нем дату, до которой квартира должна была быть вам передана, и дату фактического подписания акта приема-передачи

Панель загружается

В нашей статье вы можете найти образец иска к застройщику, в котором говорится, что помимо этой суммы вы также можете потребовать моральную компенсацию, штраф (50% от суммы неустойки, рассчитанной выше в калькуляторе), компенсацию за арендованное жилье. , так далее.(подробности см. в инфографике).
Также напоминаем, что при прекращении действия DDU неустойка рассматривается по тому же принципу.

Принципы работы с калькулятором неустойки за несвоевременную сдачу квартиры по ДДУ (214-ФЗ) для физических лиц:

Изменение ставки рефинансирования (ключевой ставки ЦБ РФ) учитывается калькулятором при расчете.

С 14.09.2018 ставка рефинансирования (ключевая ставка ЦБ РФ) — 7.5%.

1. Какое значение следует ввести?

Здесь все просто: если вы первыми установили договор долевого участия с застройщиком, то вводим полную стоимость объекта, указанную в DDU. Неважно, купили ли вы квартиру в рассрочку или по переуступке.

2. Дата сдачи объекта по договору и по факту

Укажите срок сдачи квартиры по договору … Например, в вашем контракте написано «до 31.01.2017» и введите его. Или «конец 3 квартала 2018 года», тогда это будет 30.09.2018.
Фактическая дата передачи : для получения точных результатов необходимо ввести дату из акта Прием и передача объекта DDU, если таковой имеется. Дата ввода дома в эксплуатацию или окончания строительства для вас не имеет значения. Если квартира еще не передана, то ставим сегодняшний номер.

Формула расчета штрафа по 214-ФЗ

В законодательном акте «Об участии в долевом строительстве …» 214-ФЗ указано, что застройщик, задержавший сдачу квартиры акционеру в срок, указанный в договоре, должен понести денежный штраф в виде неустойка. Иными словами, платить участнику долевого строительства минимальные проценты за пользование его деньгами (ведь гипотетически можно было положить эти же деньги в банк и получать проценты).

Для физических лиц формула:

Штраф = цена DDU / 100 * курс ЦБ / 300 * 2 * количество дней просрочки

После упрощения получаем формулу, изображенную на картинке. Так что для правильного самостоятельного расчета можно его использовать. Если вы хотите проверить наш онлайн-калькулятор у себя дома.

Пример расчета неустойки по формуле для физических лиц:

В договоре указано, что строительство и передача объекта дольщику (физическому лицу) будет осуществляться до 31 года.10.2017. Однако фактически акт приема-передачи был подписан только 11 декабря 2017 года. Начисление начисляется с 01.11.2017. В этом случае сумма договора долевого участия составляет 3 000 000 рублей. Ключевая ставка на тот момент составляла 8,25%.

Стоимость неустойки = 3 000 000 * 8,25% / 15 000 * 41 день = 67 650 руб.

Кроме того, штраф в размере 50% неустойки может быть взыскан с оштрафованного застройщика, если квартира куплена физическим лицом. лицо с целью проживания.В нашем примере это тоже + 33 825 руб. отлично.

Пример расчета для юридического лица:

Цена ДДУ 10 000 000 руб. Крайний срок по договору 14.02.2018, а собственно 15.02.2018. Да, вы также можете потребовать оплату в течение одного дня. Акционер — юридическое лицо (здесь фирма получает в 2 раза меньше суммы, чем физическое лицо).

Стоимость неустойки = 10 000 000 * 7,75% / 30 000 * 1 день = 2583,33 руб.

Данные калькулятора носят ознакомительный характер и помогают понять размер штрафа, который придется заплатить разработчику.

Долевое строительство подразумевает заключение договора между двумя сторонами — застройщиком и прямым участником строительства. У каждой из сторон есть свои обязательства, нарушение которых влечет за собой штрафные санкции. Если застройщик нарушает сроки сдачи объекта, то по нормам законодательства он обязан выплатить штраф будущему собственнику недвижимости. Размер штрафа устанавливается нормативными документами на государственном уровне, уменьшению не подлежит.

Для предъявления материальной претензии участнику необходимо произвести предварительный расчет неустойки.

Это можно сделать с помощью специального калькулятора неустойки для DDU, который можно легко найти на различных интернет-порталах или самостоятельно. Формула неустойки поможет вам правильно рассчитать окончательную сумму.

Капитальное строительство — очень популярный вид приобретения новой квартиры … Удобен для обеих сторон. Застройщик получает финансирование напрямую от потенциального покупателя, а участник вкладывает деньги поэтапно, что позволяет ему не выдавать огромных кредитов и сэкономить на процентах по кредитам.К тому же такое жилье имеет меньшую стоимость на выходе для участников долевого строительства.

Данный вид правоотношений регулируется соглашением, заключенным на предварительной стадии. Этот документ составлен в условно произвольной форме, но должен содержать определенные пункты, без которых он считается недействительным. Правила оформления взаимоотношений сторон регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости… в Российской Федерации »от 30 декабря 2004 г. Согласно данному нормативному документу договор долевого участия в строительстве (ДДУ) должен включать следующие основные пункты:

Цена договора и порядок выплаты индивидуальных сумм с указанием временных рамок.
Дата передачи готового объекта участнику.
Гарантийный срок на недвижимость.

Помимо этих пунктов, договор также содержит много важных нюансов, в том числе условия соблюдения прописанных пунктов.Для покупателя долевой собственности чрезвычайно важным аспектом является именно срок завершения готовности объекта недвижимости. Исходя из этой даты, он строит собственные планы. Если застройщик нарушает установленные сроки, участник несет убытки, причем не только моральные.

Штрафная концепция

Неустойка — это сумма, определенная законом или договором, которая выплачивается стороной, которая не выполнила свои обязательства или исполнила их ненадлежащим образом.

Исходя из того, что каждый участник обязан соблюдать пункты договора. В случае нарушения указанных сроков готовности объекта застройщик должен выплатить потерпевшему штраф. Штраф используется в качестве обеспечения взятых на себя обязательств. Для сторон договора долевого участия размер штрафных санкций установлен Федеральным законом № 214-ФЗ.

Если девелопер не включил в договор с участниками пункт о необходимости уплаты пени за несоблюдение сроков, это не освобождает его от ответственности по его оплате.Взыскать штраф может любой участник договора, не получивший свою недвижимость в готовом виде.

Для девелоперов неустойка — довольно серьезная проблема, потому что сам процесс строительства невозможно спрогнозировать с точностью до суток. Но штрафы могут быть отменены, если строительная компания заранее, не позднее, чем за два месяца до планируемого завершения, уведомит участников о возникших трудностях и внесет изменения в пункт договора о дате сдачи объекта.

Правила расчета

Формула расчета неустойки выглядит следующим образом:

SD × 1 / 300SR × DP = N,

СД — цена договора,

1 / 300СР — одна трехсотая ставки рефинансирования, которая берется в день расчета по данным ЦБ РФ,

DP — просрочка дней после даты сдачи объекта, указанной в договоре,

Н — полученная сумма штрафа.

Вы можете рассмотреть формулу на более конкретном примере.Участник дошкольного образовательного учреждения заключил договор на 5 000 000 рублей. Заявитель просрочен на 30 дней. Гражданин является участником дошкольного образовательного учреждения, поэтому формула умножается на 2. Ставка рефинансирования ЦБ, действующая на день расчета, составляет 7,25%. Легко подсчитать:

5 000 000 * 1/300 * 7,25 / 100 * 30 * 2 = 72 428 руб.

В случае полного расторжения договора с застройщиком будет выплачено 5 074 428 рублей.

Порядок взыскания

Участники долевого строительства обязаны отстаивать свои права самостоятельно.

Конечно, сам девелопер не будет добровольно рассчитывать неустойку и отдавать ее покупателю. У каждого участника есть два законных способа взыскания штрафов:

Договорная, при разрешении разногласий на добровольной основе.
Судебный, если другая сторона отказывается уплатить требуемый штраф.

Обратите внимание, что подача иска может включать не только начисление процентов.Кроме того, граждане могут взимать штрафы за материальный ущерб, понесенный из-за несвоевременной сдачи недвижимости. Ярким примером основания для начисления штрафа является необходимость аренды жилья для проживания сверх расчетного срока. Стоимость аренды может взиматься с недобросовестного застройщика.

Большинство споров такого рода решаются исключительно в судебном порядке, но это не исключает необходимости сначала направить претензию строительной компании с предложением урегулировать вопрос полюбовно в досудебном порядке.

Подача претензии

Составление претензии — очень ответственный момент. Для грамотного изложения фактов лучше всего обратиться к юристам, которые практикуют данный раздел юриспруденции и смогут лучше всего описать ситуации и сформулировать требования. Руководствуясь прилагаемым образцом документа, претензию можно составить самостоятельно. В статью необходимо включить следующие пункты:

Реквизитами сторон DDU являются наименование строительной компании, имя участника, адреса и телефоны.
Название документа.
Изложение фактов начала сотрудничества с указанием номера договора долевого участия и ссылки на его пункты.
Ссылка на законодательный акт № 214-ФЗ, статья 6.
Расчет суммы неустойки.
В случае наложения штрафов указаны суммы их исчисления.
Подача претензий с указанием окончательной суммы и срока урегулирования вопроса.
Предупреждение о том, что в случае невыполнения требований будет подан иск в суд.

Заявление заверяется гражданином его подписью и датой его составления.

Постановление

Исходя из сложившейся практики, можно сказать, что решать проблемы мирным путем со строительными компаниями довольно сложно. Материальное удовлетворение иска — скорее исключение, чем правило. Часто направление этого документа считается лишь необходимым шагом перед обращением в суд.

Наличие ранее направленного иска при подаче искового заявления в суд является обязательным условием. Кроме того, требование подтверждается основополагающими документами, основным из которых является договор долевого участия. Исковое заявление составлено по примеру искового заявления и содержит следующую информацию:

Название суда, в который подан иск. По правилам необходимо обращаться по адресу регистрации ответчика.
Данные разработчика и участника.
Краткое изложение сути текущей ситуации.
Подача претензий.
Основания взыскания денежного взыскания.
Расчет пеней и штрафов к уплате.

Помимо иска и пакета документов, заявитель представляет в суд квитанцию об уплате государственной пошлины за рассмотрение дела. Эти расходы также могут быть включены в заявленную сумму.

Арбитражная практика

В конце 2017 года Октябрьский районный суд города Пензы рассмотрел иски участников долевого строительства к застройщику. Сразу два истца возбудили дело в отношении недобросовестного застройщика, который на несколько месяцев задержал сдачу объекта. В иске изложены требования следующего порядка:

Оплатить штраф в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.Приведены расчеты штрафов.
Оплатить штрафы за причиненный моральный ущерб.

При покупке квартиры по договору долевого участия (ДДУ) отношения между покупателем и продавцом, а также другие моменты регулируются законом, а именно Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214- Вступает в силу ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В частности, законом предусмотрено, что, если передача квартиры покупателю задерживается по вине застройщика, покупатель вправе потребовать выплаты денежной компенсации, неустойки. Размер и порядок определения неустойки (пени) определяется статьей 6, которая называется «Срок передачи девелопером объекта долевого строительства участнику долевого строительства» , а точнее в его части 2, которая гласит:

«В случае нарушения договорных сроков передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства. установление неустойки (пени) в размере трехсот ставок рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от контрактной цены за каждый день просрочки.Долевое строительство является гражданином, неустойка (неустойка), предусмотренная настоящей частью, оплачивается застройщиком в двойном размере. «

Днем исполнения обязательства считается дата подписания акта приема-передачи объекта недвижимости.

Таким образом, расчет неустойки и отношения между продавцом и покупателем, заключившими договор долевого участия, строго регулируются, и для расчета неустойки используется четкая формула.Кроме того, как было сказано выше, для физических лиц штраф рассчитывается в двойном размере. Покупатель имеет право получить неустойку, даже если объект ему еще не передан; для этого в расчете используется дата, на которую он хочет рассчитать неустойку, например текущая дата. Таким образом, он может требовать неустойку повторно, в течение разных периодов времени.

Наш калькулятор позволяет произвести точный расчет неустойки с учетом периодов действия ставки рефинансирования.Необходимо ввести дату передачи объекта, которая указана в DDU, стоимость объекта, а также дату, на которую вы хотите рассчитать неустойку. Если объект уже передан, то необходимо ввести дату подписания акта приема-передачи. Кроме того, если вы физическое лицо, то вы должны это указать, потому что для физических лиц, в отличие от юридических, штраф считается двойным. Кстати, постановлением Банка России от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» значение ставки рефинансирования с 1 января 2016 года соответствует значению ключевой ставки Банка России. Россия на соответствующую дату, поэтому, начиная с этой даты, в расчете используется ключевая ставка.

В этой статье мы решили собрать все самые популярные вопросы дольщиков о получении неустойки от застройщика за нарушение сроков передачи квартиры по договору долевого участия.Ответы на вопросы подготовил юрист сайта с учетом существующей судебной практики и законодательства.

Обязательно ли писать застройщику иск о неустойке, или можно сразу подать иск в суд?

Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве» не предусмотрен обязательный досудебный порядок рассмотрения споров о неустойке за несвоевременную передачу квартиры. Однако мы, , настоятельно рекомендуем вам всегда подавать такую претензию, и вот почему.

Всегда есть шанс, что разработчик добровольно удовлетворит вашу претензию.
Не факт, что застройщик согласится выплатить весь запрошенный штраф, но, по крайней мере, вы можете получить определенную сумму сразу, без каких-либо судов и затрат на юристов. Да, суд, скорее всего, потребует большего, но это несколько месяцев ожидания. Плюс ко всему нужно понимать, что могут возникнуть проблемы со взысканием неустойки, особенно если у застройщика не все ладится с финансовой ситуацией.
Иск помогает отстоять в суде пеню и штраф.
Наличие претензии с подтверждением ее доставки разработчику (отметка о принятии, почтовое уведомление о получении и т. Д.) Снимает в суде множество неудобных вопросов. Например, юристы застройщика непременно сослаются в суде на отсутствие досудебного иска как на повод для уменьшения штрафа и отказа в взыскании штрафа по п.6 ст. 13 ЗоЗПП. По закону отсутствие претензии не является основанием для уменьшения штрафа.Тем не менее, на самом деле суд вполне может согласиться с застройщиком и снизить штраф. Также может пострадать потребительский штраф по пункту 6 статьи 13 Закона «О защите прав потребителей». Обжалование несправедливого решения суда о сокращении штрафа и отказе от штрафа займет несколько месяцев без гарантии успешного результата.

Судебная практика Верховного суда:
Если суд установит, что потребитель до обращения в суд подал иск о выплате штрафа, и ответчик не удовлетворил его добровольно во внесудебном порядке , последний влечет наложение штрафа, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей.
Из Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 года (п.12)

Как подать иск о взыскании штрафа застройщику, если у DDU два дольщика?

Если в соглашении о долевом участии указано несколько держателей акций, необходимо написать требование каждому из держателей долей. Вы можете подать одно требование для всех, но каждый взрослый акционер должен будет его подписать. Для несовершеннолетних акционеров требования могут быть написаны и подписаны их законными представителями (любым из родителей). Рассчитайте полный размер неустойки и разделите эту сумму поровну между всеми держателями акций.

При подаче претензии необходимо сделать всех дольщиков соистцами (истец 1, истец 2 и т. Д.). Каждый из них, опять же, должен подписать исковое заявление и участвовать в суде.Однако при желании один акционер может предоставить второй доверенность на представление своих интересов в суде, включая право подписать исковое заявление и подать его в суд, частичный или полный отказ от иска, уменьшение исковых требований , обжалование решения и предъявление исполнительного листа к исполнению (см. ст. 54 ГПК РФ). Конечно, вы можете указать в доверенности право на подачу досудебных претензий.

Если по каким-то причинам вы не хотите оформлять доверенность на второго акционера, но не можете участвовать в суде, обязательно напишите в суд ходатайство о рассмотрении дела в ваше отсутствие.

Как рассчитать неустойку по 214-ФЗ, если квартира еще не оплачена полностью?

Неустойку по 214-ФЗ необходимо засчитать от общей стоимости объекта, независимо от размера фактически произведенных платежей за квартиру.Дело в том, что Федеральный закон об участии в долевом строительстве предусматривает расчет неустойки только от цены договора. Закон не предусматривает исключений для квартир, оплачиваемых в рассрочку. Способ оплаты квартиры — за счет собственных или кредитных средств, материнского капитала или субсидии — тоже не имеет значения.

Судебная практика Верховного суда:
Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 4 декабря 2013 г. (п. 22) : штраф рассчитывается от полной цены контракта, несмотря на то, что часть цены была уплачена за счет субсидии.

Можно ли рассчитать штраф по 214-ФЗ при разных ставках рефинансирования?

Нет, это неправильно. В Федеральном законе об участии в долевом строительстве четко прописано, что штраф уплачен:

в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства.

То есть 214-ФЗ не предусматривает начисления штрафов по разным ставкам.Необходимо рассчитывать только одну ставку. Если не хотите самостоятельно возиться с расчетами, воспользуйтесь нашей, где уже учтены все необходимые ставки рефинансирования, а красивый расчет можно скачать для суда или иска в формате PDF.

Следует ли брать ставку рефинансирования на дату фактической передачи квартиры по акту или на дату из DDU?

Наша личная судебная практика подсказывает, что нужно брать ставку рефинансирования (ключевую ставку) на дату фактической передачи квартиры, тех.подписание акта приема-передачи. Однако есть такая интересная практика по мнению Верховного суда РФ, который считает, что ставка рефинансирования должна быть снята в последний день передачи квартиры по условиям DDU.

Судебная практика Верховного суда (октябрь 2017 г.):
При расчете неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с задержкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, применяется неустойка, которая действует в последний день исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта (с учетом правил исчисления сроков, заканчивающихся в нерабочие дни).
Определение № 41-KG17-26

Предлагаем этот вариант. Вы можете рассчитать неустойку по ставкам на день фактической передачи и в день передачи квартиры по условиям DDU и сравнить. Выберите наиболее выгодный для вас штраф и попробуйте требовать его на свой страх и риск. Перед подачей иска мы также рекомендуем ознакомиться с судебной практикой в вашем регионе и выбрать ставку согласно этой практике. Также можно включить ссылку на практику Верховного суда при расчете неустойки.Возможно, это положительно повлияет на мнение судьи по вашему делу.

Застройщик уведомил о передаче квартиры в одностороннем порядке. Можно ли потребовать неустойку?

Да, можно, если вы не подписывали дополнительное соглашение о переносе срока и не регистрировали его в Росреестре. Дополнительного согласования и регистрации нет — действует первоначальный срок из договора на участие в долевом строительстве. В случае его нарушения может потребоваться штраф.Все изменения в DDU могут быть внесены либо путем подписания акционером и застройщиком дополнительного соглашения к договору, либо через суд, но в этом случае застройщик обязан доказать существенное изменение обстоятельств (согласно ст. 451 ГК РФ, что сложно и маловероятно).

Несмотря на это правило, разработчики часто включают такой пункт в DDU:

Застройщик вправе в одностороннем порядке отложить передачу квартиры на Х месяцев.Застройщик обязан известить об этом акционера. В случае отсутствия ответа от акционера в течение X дней, DDU считается измененным с точки зрения переноса срока.

Если такое условие есть в вашем контракте, не дайте себя обмануть, это уловка разработчика. Таким образом, разработчик хочет отговорить вас от подачи заявления о неустойке. Иногда подобная оговорка используется юристами застройщика для уменьшения штрафа в суде. К сожалению, иногда это срабатывает.Со своей стороны можно сослаться на статью 16 Закона «О защите прав потребителей», согласно которой все условия договора с потребителем, нарушающие его права по сравнению с законодательством Российской Федерации, считаются недействительными.

Судебная практика Верховного Суда по теме:
Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 г. , абзацы 4 (определение №5-КГ15-156), 5 (определение №5-КГ16-45).

Что делать, если разработчик требует подписать договор об отсрочке срока действия DDU?

Вы можете дать разработчику письменный ответ со своим отказом. Хотя в соответствии с 214-ФЗ у акционера нет такой обязанности, вам следует уточнить свое согласие. Если в нем указано, что вы должны ответить на предложение об изменении контракта с точки зрения крайнего срока передачи в течение ____ дней, вам лучше уложиться в этот срок.Письменный ответ разработчику может быть следующим:

___.____. 2017 поступило Ваше предложение о внесении изменений в договор участия в долевом строительстве № дата в части переноса передачи квартиры с 1 квартала 2017 года на 3 квартал 2017 года. Так как перенос даты передачи меня не устраивает, Я отказываюсь подписывать дополнительное соглашение к договору долевого участия № дата. Напоминаю, что юридических оснований обязать меня подписать данный договор нет.В случае нарушения срока передачи квартиры, указанного в ДДУ (дата), он намерен потребовать неустойку по 214-ФЗ.

По истечении первоначального срока передачи квартиры от ДДУ написать заявление об уплате пени по 214-ФЗ (в него можно вставить предыдущий абзац об отказе от заключения дополнительного соглашения) и перейти к корт. Лучше хорошо подготовиться к суду о взыскании, чтобы не дать юристу застройщика запутать судью.Если ваше требование отклонено, подайте апелляцию.

Как учитывается срок давности пени за несвоевременный перевод квартиры под дошкольное учреждение?

Общий срок давности распространяется на взыскание по 214-ФЗ — 3 года с момента, когда вы узнали о нарушении вашего права. Позиция Верховного Суда РФ заключается в том, что эти 3 года необходимо отсчитывать с даты передачи квартиры, указанной в договоре долевого участия, , а не с даты фактической передачи квартиры согласно к акту приема-передачи.Поэтому, если передача вашей квартиры затягивается почти на 3 года, вам лучше подать иск о неустойке сейчас, не дожидаясь передачи квартиры.

Судебная практика ВС РФ:
На основании пункта 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам с определенным сроком срок давности начинается по истечении указанного срока.
Определение 70-KG17-6

Можно ли просить неустойку вперёд — в день передачи квартиры по акту?

Да, это возможно.Если на момент подачи иска или принятия решения суда вы еще не получили передачу квартиры, в иске вы можете сразу требовать неустойку в день фактической передачи квартиры. Произвести расчет уже начисленной неустойки на дату вынесения решения суда (точную сумму) и дополнительно попросить взыскать неустойку в размере ХХХ рублей с даты вынесения решения суда до дня фактического перечисления. квартиры. С этой опцией судебный пристав или банк рассчитает общую сумму неустойки при взыскании с застройщика.За день передачи квартиры также взимается неустойка.

Позиция Верховного Суда по теме:
При назначении неустойки суд по ходатайству истца в резолютивной части решения указывает размер неустойки, исчисленный на дату принятия решения и подлежащий взысканию, а также то, что такая неустойка взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.
Статья 65 Постановления Пленума Вооруженных Сил РФ от 29.07.2012 г.7 от 24.03.2016

Можно ли получить штраф по 214-ФЗ в случае задержки регистрации права собственности на квартиру?

Скорее всего, нет, если акт приема-передачи квартиры уже подписан и передан Вам. Согласно Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве» (ст. 12) наличие передаточного акта подтверждает исполнение застройщиком своих обязательств по договору. Акт подписан, квартира сдана, договор исполнен.Штраф по 214-ФЗ привязан именно к дате подписания акта приема-передачи, а не к дате, когда акционер окончательно зарегистрировал свое право собственности на квартиру. Разумеется, застройщик не несет ответственности за случаи, когда задержка регистрации права собственности произошла по вине Росреестра или самого акционера, предоставившего неполный пакет документов.

Возможно ли получить штраф от застройщика по п. 6 ст. 13 ЗоЗПП, если штраф не был уплачен по претензии, а после подачи претензии застройщик перечислил деньги на штрафной счет?

Да, в этом случае вы все равно можете потребовать штраф.Довольно часто разработчики пытаются таким образом уменьшить размер выплат в пользу акционера. В иске о неустойке акционеру отказывают, но после получения повестки застройщик может перечислить акционеру по почте, на банковский счет или через нотариальный депозит небольшую часть неустойки. Допустим, 20-30 тысяч рублей при исчисленной сумме неустойки более 100 тысяч. Акционер больше не может отказаться от получения этих денег.

В связи с частичным добровольным удовлетворением требований юрист застройщика может попытаться:

соглашается с акционером отказаться от иска или мирового соглашения. Обратите внимание, что в этом случае после утверждения судом отказа от иска или мирового соглашения вы не сможете повторно подать аналогичный иск к разработчику.
Подать ходатайство об уменьшении штрафа по ст. 333 ГК РФ и написать возражения на свой иск с многочисленными ссылками на пленумы и обзоры судебной практики Верховного суда — если акционер не согласен отозвать иск или поехать в поселок.

Если это случилось с вами, потребуется немного скорректировать свои претензии и подготовьте ссылки на другую практику Верховного Суда РФ, говорящую в вашу пользу. Ни при каких обстоятельствах не исправлять претензию путем частичного отказа от претензий: согласно п. 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 17 от 28.06.2012, это и будет причиной о прекращении производства по делу и отказе в взыскании штрафа.Лучше подать ходатайство об уменьшении требований на сумму, переданную застройщиком, или оставить претензии как есть и попросить зачесть суммы, уже уплаченные застройщиком, против общей суммы, присужденной решением суда. Так вы оставите себе возможность получить еще неустойку, компенсацию морального вреда и штраф.

Позиция Верховного Суда РФ:
Наличие судебного процесса о взыскании неустойки за просрочку объекта долевого строительства после отказа застройщика в удовлетворении аналогичного иска об оплате свидетельствует о том, что застройщик не исполнил обязательство по его оплате в добровольном порядке, поэтому удовлетворение требований участника долевого строительства в период рассмотрения спора в суде не освобождает застройщика от уплаты штрафа.
п.10 Обзора судебной практики по разрешению дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 г., определение № 31-КГ16-1.

Вы купили квартиру не по DDU, но квартира сдается с опозданием? Можно ли взыскать штраф по 214-ФЗ?

Да, если ведь договор предусматривает сбор денег на строящуюся квартиру в многоквартирном доме, который еще не сдан.Название договора (договор купли-продажи, предварительный договор купли-продажи, договор займа и т. Д.) Значения не имеет, судьи во всех случаях должны оценить, прежде всего, суть договора и отношения между акционером и разработчик. Исключением из этого правила является покупка квартир через участие в жилищном кооперативе.

Соответствующая практика Верховного Суда:
1) Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 г., п. 1 (определение No.78-КГ15-15).
2) Обзор практики судебного урегулирования споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости от 4 декабря 2013 года.
3) Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации. Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года (ответ на вопрос 2).

Слышал, что судьи значительно уменьшают наказание по 214-ФЗ по статье 333 ГК РФ.Как этого избежать?

Он выиграл суд по пенальти. Как быстрее получить деньги от застройщика?

Самый удобный и быстрый способ — предъявить исполнительный лист в банк, в котором застройщик имеет расчетный счет. Проще всего узнать реквизиты учетной записи в DDU или на официальном сайте разработчика. Если данные не очень актуальны, есть другие методы отслеживания аккаунтов :.

Этот метод сбора подходит для разработчиков, у которых все в порядке с финансовым положением, есть активные банковские счета с достаточным количеством денег.Если у застройщика много долгов, все счета арестованы, есть только возможность взыскания денег через судебных приставов. В случае банкротства застройщика (включая введение процедур надзора, процедуры банкротства) истребование неустойки возможно только путем включения в реестр кредиторов в рамках дела о банкротстве.

Можно ли индексировать неустойку по решению суда, если застройщик не платит ее длительное время?

Да, есть 2 способа проиндексировать сумму неустойки:

Непосредственно индексация в порядке ст. 208 ГПК РФ.
Для индексации необходимо подать заявление в тот же суд, который рассматривал иск о неустойке. Судья назначает отдельное судебное заседание и приглашает на него всех участников процесса, но может индексировать присужденные суммы без обязательного присутствия сторон.
Повторное требование о недостающей сумме неустойки.
Такой вариант подходит тем, кто подавал иск о неустойке еще до передачи квартиры по акту приема-передачи.Если по решению суда неустойка была взыскана только в день подачи иска / вынесения судебного решения, вы можете подать второй иск о неустойке на период, не указанный в первом решении суда. Претензия подается в том же порядке, что и первоначальная претензия. Единственное отличие состоит в том, что первое решение суда будет обязательным для судьи, который будет рассматривать повторный иск (ч. 2 ст. 61 ГПК РФ).

Можно ли обанкротить разработчика, если он долго не платит мне штраф?

№Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» устанавливает, что неустойки, штрафы, пени, применяемые за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, не учитываются при определении признаков банкротства. Это касается и штрафов по 214-ФЗ, и штрафа по п.6 статьи 13 ЗоЗПП. Если застройщик по собственному заявлению или по заявлению одного из других кредиторов вводит одну из процедур банкротства (надзор, производство по делу о банкротстве), для получения неустойки вам потребуется внесение в реестр арбитражного суда. кредиторов по делу о банкротстве.

Застройщик затягивает сроки возврата денег за недостающие счетчики. Можно ли с него требовать штраф и по какой статье?

Да, можно. В случае нарушения сроков выплаты компенсации за отклонение площади от проектной, у застройщика могут потребоваться процента по ст. 395 ГК РФ за использование чужих средств.

Почему нельзя требовать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков в квартире по части 6 статьи 8 214-ФЗ и статье 23 Закона «О защите прав потребителей»? Дело в том, что судьи не считают уменьшение площади квартиры дефектом и обычно указывают в решениях, что разница в площади не влияет на качество квартиры и степень ее пригодности для использования по назначению. .То есть нельзя сказать, что в этом случае в квартире есть дефект. Однако у разработчика есть денежное обязательство перед вами вернуть переплаченные деньги. В этой ситуации на сумму компенсации начисляются проценты в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса.

Отказался в приеме квартиры по причине неисправности. Срок передачи на DDU уже нарушен. Можно ли требовать штраф от разработчика?

Да, в этом случае вы можете потребовать неустойку до момента подписания акта приема-передачи квартиры.Однако нужно все правильно расставить.

После получения от разработчика уведомления о приемке необходимо, чтобы продолжил приемку в течение периода, указанного в DDU. Если этого срока нет в договоре, то общий срок составляет 7 рабочих дней с 214-ФЗ.
Возьмите бланк с собой для принятия. Оставьте в нем пустые строки, чтобы занести найденные дефекты. Претензия должна содержать 2 требования: устранить дефекты по перечню в течение ____ дней, составить акт о несоответствии объекта условиям договора и обязательным требованиям.
Сдать претензию представителям застройщика под роспись, сохранить второй экземпляр претензии с отметкой разработчика. Иногда разработчик сам предлагает составить на месте дефектную ведомость по обнаруженным недостаткам. Это хорошо, но все же не помешает подать претензию. В этом случае акт приема-передачи не может быть подписан до устранения всех недостатков или внесения в акт пункта о сроках устранения обнаруженных недостатков.
Подождите, пока неисправности не будут устранены. В назначенный день окончательной приемки квартиры по акту забрать с собой и передать застройщику под роспись. Если неустойка по иску не уплачена, обращайтесь в суд.

Верховный Суд РФ в одном из недавних постановлений № 4-КГ17-25 пишет, что застройщик не подлежит освобождению от ответственности в виде неустойки за просрочку передачи квартиры. по ДДУ, если это связано с устранением несоответствий отраженного в акте объекта долевого строительства установленным требованиям.

Квартира куплена в рамках участия в жилищном кооперативе, можно ли получить штраф по 214-ФЗ?

К сожалению, нет. Хотя участие в жилищном строительстве и жилищно-сберегательных кооперативах упоминается в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве» как одна из правовых форм привлечения средств граждан на жилищное строительство, сам закон распространяется только на квартиры, приобретенные на основании договоров. об участии в долевом строительстве.При вступлении в жилищный кооператив между гражданином и кооперативом возникают не обязательства (договорные), а членские (корпоративные) отношения. На такие случаи не распространяются ни 214-ФЗ, ни закон «О защите прав потребителей». Об этом также говорится в «Обзоре практики разрешения судебных споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости»

, что это значит для инвестора.Что обязательно должно быть в дошкольном образовательном учреждении

Привлечение средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилых домов и иного недвижимого имущества, а также возникновение у участников процесса права собственности на такие объекты регулируются специальным федеральным законом № 214 … Он также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и собственности соинвесторов.

Гарантии закона распространяются на тех дольщиков, которые заключили договоры на участие в долевом строительстве (ДДУ).

Таких гарантий несколько:

Устранение возможности мошенничества, при котором с граждан взимаются деньги за строительство несуществующих объектов. Для этого ст. 3 Закона № 214-ФЗ запрещает застройщику заключать с гражданами программу дошкольного образования до:
получение разрешения на строительство,
публикация, размещение и / или подача проектной декларации,
государственная регистрация застройщика права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды данного участка).
Исключение возможности «двойной» продажи квартир. Изобразительное искусство. 4 Закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.
В случае банкротства (умышленного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. Согласно ст. 13 Закона № 214-ФЗ все участники долевого строительства с момента государственной регистрации дошкольного учреждения считаются заложенными:
земельный участок, застройщик на праве собственности (или праве аренды, субаренды данного участка),
и жилой дом и / или другая строящаяся недвижимость на этом участке.

Деятельность девелоперов при привлечении средств граждан на дошкольное образование подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации … В Москве эти функции возложены на структуру Комплекса градостроительной политики и строительства. — Москомстройинвест.

Решение о распределении квартир принимается на общем собрании правления жилищного кооператива. При этом нередко количество квартир в строящемся доме планируется в несколько раз меньше, чем сами пайщики, финансировавшие это строительство, а пайщики, вступившие в кооператив последними, могут быть одними из первых, кто получит вознаграждение. квартира.

Привлечение средств граждан на строительство в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖСК) не обеспечивает гарантированной защиты прав их членов как участников долевого строительства. Деятельность ЖКК и ЖКК регулируется положениями Жилищного кодекса РФ и 215-ФЗ «О жилищно-сберегательных кооперативах» соответственно.

В России с 1 июля 2018 года вступили в силу в отношении долевого строительства , которые закреплены Федеральным законом от 01.07.2018 № 175-ФЗ. Согласно новым правилам, требования к девелоперам ужесточились, как в отношении государственного контроля за их строительной деятельностью, так и в части заключения сделки с дольщиками, а также финансирования строительства жилой недвижимости.

Изменения в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — 214-ФЗ) распространяются только на те объекты, по которым Договоры долевого участия (далее — DDU) будут заключены после 01 июля 2018 года .

Контракты, подписанные и зарегистрированные до указанной даты, продолжают действовать, и застройщики, получившие разрешение на строительство до 1 июля, смогут заниматься строительством по старым правилам.

Федеральным законом от 01.07.2018 № 175-ФЗ принято решение ввести использование счетов условного депонирования, которые с 1 июля 2019 года станут обязательными .

Следует перейти на использование так называемых счетов условного депонирования для размещения денег самих дольщиков.На первом этапе это будут добровольные решения. Но мы исходим из того, что через год такой переход будет уже обязательным.

Д. Медведев

Счета условного депонирования — это специальные банковские счета, предназначенные для хранения при определенных условиях денежных средств граждан, внесенных при покупке жилой недвижимости у застройщика.

Банк в этом случае будет контролировать ход строительства и его стоимость (для предотвращения незаконного присвоения средств), а эскроу-счет является необходимым элементом при кредитовании застройщиков для финансирования проекта.Отмечается, что использование новых механизмов банковского сопровождения строительства позволит лучше управлять большинством рисков долевого строительства типа , чем при заключении сделки на стадии карьера.

Суть escrow в долевом строительстве заключается в следующем:

деньги соинвесторов не передаются напрямую застройщику, как было раньше, а переводятся на отдельный счет новостройки , где находится квартира куплен;
эти средства не могут быть использованы застройщиком до окончания строительства;
после доставки дома наличные деньги, которые находятся на счете условного депонирования, могут быть использованы девелопером для погашения ссуды до того, как банк профинансировал его строительные работы, а оставшаяся часть будет считаться прибылью ;
В случае банкротства застройщика денег будут возвращены гражданам , что устраняет проблему обманутых дольщиков.

Однако переход на счета эскроу не исключает возникновения еще одной проблемы — возможности закрытия банка. Чтобы не допустить этого, деньги дольщиков будут застрахованы Агентством по страхованию вкладов, максимальная сумма возмещения составит 10 млн руб. на одну квартиру в одном доме.

Переход девелоперов на использование эскроу-счетов

Законодатели всячески подталкивают девелоперов сейчас перейти на механизм эскроу-счетов … Для тех, кто совершает переход, он продолжил снижать некоторые требования и предоставлять ряд преимуществ:

Во-первых, если разработчик оформляет и выполняет работу через счет условного депонирования, при увеличении продаж ставка на строительный кредит может быть уменьшен (примерно до 5%). Это связано с тем, что по мере поступления средств на счет (от заключения сделок с гражданами) накапливается сумма, которая в конечном итоге будет гарантированно выплачена в банк.
Во-вторых, переход на счета escrow позволяет вести строительство только в зависимости от финансирования банка, объем продаж не влияет на темпы строительства.
В-третьих, финансируемое банком строительство более привлекательно для покупателей квартир за счет страхования и выгодных условий хранения средств.

По данным РБК, на данный момент утверждены лица, имеющие право открывать эскроу-счета (их список опубликован на сайте ЦБ), в том числе Сбербанк, Бинбанк, Альфа-Банк, Райффайзенбанк и др.

Что будет с долевым строительством и дошкольным образованием с 1 июля 2019 года?

Перейти к Финансирование проекта в жилищном строительстве заканчивается 1 июля 2019 года, что свидетельствует о том, что застройщикам запрещено заключать сделки с дольщиками по старым правилам. Это означает, что привлечение средств от граждан будет возможно только через эскроу-счета (для каждого акционера есть отдельный счет).

К 31 декабря 2020 года планируется, что доля договоров, заключенных с использованием эскроу-счетов, составит 95%.

Однако для проектов, разрешение на строительство которых было получено до внесения изменений в 214-ФЗ , новые правила не применяются, и продажа квартир в таких жилых комплексах будет оформляться на основании заключения дошкольное учебное заведение по старому порядку.

Поскольку невозможно открыть счета эскроу без участия банка, договор капитала также ждут изменений. Данный договор в прежней форме устарел и не соответствует новым требованиям в сфере долевого строительства.Договор становится трехсторонним, — акционер, девелопер, банк — что, соответственно, повлечет изменение и дополнение условий договора. Также вероятно, что документ будет называться иначе.

Переход на проектное финансирование несомненно означает начало процесса отмена долевого строительства , который, по прогнозам законодателей, перестанет существовать к 2021 году.

Как изменится цена на недвижимость после отмены долевое участие

На вопрос — подорожают ли квартиры после отмены долевого строительства — специалисты и специалисты по жилищному строительству отвечают неоднозначно.Мнения по этому поводу разделились:

Некоторые считают, что рост цен на жилье может быть значительным. Объясняется это тем, что участие банков (проценты по кредиту на строительство, стоимость использования эскроу-счетов и т. Д.) Может повлечь за собой ряд дополнительных затрат для застройщика, который может переложить часть затрат на покупателя. за счет повышения цен на квартиры.
Другие склонны считать, что если цены вырастут, то незначительно (не более 8%).По мнению этой группы, все зависит от того, как банки будут формировать цены на жилье и предоставлять льготные ставки при кредитовании застройщиков.

Покупка квартиры в новостройке всегда сопряжена с определенными рисками. В последние годы законодатель ввел несколько норм, которые должны защитить будущих владельцев жилых помещений от различных проблем. Одна из ключевых мер — это регистрация договоров между девелопером и покупателем через DDU (договор долевого участия в строительстве).У этого типа взаимоотношений есть как плюсы, так и возможные минусы — давайте рассмотрим его подробнее.

Определение

Что такое DDU? Договор долевого участия в строительстве — это документ, который должен заключить застройщик и физическое лицо, желающее приобрести квартиру на этапе строительства. DDU заключается только до ввода нового здания в эксплуатацию. Договор долевого участия — это документ, регулируемый законом. Если девелопер планирует работать в правовом поле, он обязан заключить такой договор с каждым человеком, у которого он привлекает деньги на строительство жилого дома.

Федеральный закон № 214

Договор долевого участия в 2019 году регулируется федеральным законом. Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» содержит несколько статей, раскрывающих юридические тонкости таких документов.

Преимущества и недостатки

Соглашения о капитале, особенно после изменений, внесенных в 2019 году, несут в себе множество плюсов и минусов. Рассмотрим их подробнее. Начнем с плюсов:

Покупатель, будущий акционер, не сомневается, что покупает реальный объект… Согласно закону будущий инвестор в рамках заключения договора долевого участия в 2019 году должен предоставить данные о декларации проекта и его изменениях, а также обо всех разрешениях, в том числе на строительство многоквартирного дома и на владение или сдать в аренду участок, на котором ведется строительство
Если застройщик планирует продавать квартиры по договорам долевого участия, то он обязан полностью информировать будущих дольщиков о своей деятельности через официальный сайт.Этот сайт должен открываться в любом стандартном современном браузере и содержать как старые версии декларации проекта, так и самые актуальные на момент просмотра.
Акционера проблемы строителей не беспокоят, так как цена контракта повышаться не может. Следовательно, резкая инфляция или просто желание директора не смогут вызвать рост цены. Купили право на миллион — больше платить не придется
Требования к соглашению о долевом участии достаточно строгие.Так, согласно этой схеме, девелопер сможет изменить декларацию проекта только по согласованию с дольщиками — это тоже прописано в договоре долевого участия. Это значит, что дом, в котором вы купили квартиру, не вырастет вдруг на несколько этажей, и не появится в виде пристройки. торговый центр или производственное помещение
Прозрачные схемы исполнения прописаны непосредственно в соглашении о долевом участии — это позволяет вам не тратить время на изучение законодательства для представления доказательств в суде — вы можете напрямую сослаться на соглашение о долевом участии.
Есть обязательство по уплате неустойки, ее размер указан как в ГК РФ, так и в самом ФЗ-214 и соответственно — в договоре долевого участия.

Недостатков тоже много, и некоторые из них также связаны с преимуществами-обязательствами, возложенными на строителей. Итак, это следующие недостатки:

Поскольку цена контракта фиксированная, у застройщика больше рисков перейти в стадию банкротства. (подробнее о том, что делать, если).Договор долевого участия не позволяет изменять цену права требования квартиры, поэтому застройщик должен заложить возможные риски по доступной цене. Демпинг не выходит из-за конкуренции на рынке … Поэтому, например, такая обычная ситуация, как рост цен на кирпич или бетон, может привести к банкротству.
Стоимость квартиры обычно выше, если вы покупаете ее по договору долевого владения. В том числе в связи с обязательством зачисления в компенсационный фонд долевого строительства.Таким образом, участники жилищного кооператива лишены этой обязанности, поэтому на старте могут предложить более выгодные цены.
Требуется договор об участии в капитале. А это значит, что процесс покупки квартиры будет довольно долгим.
Основания для расторжения договора по инициативе застройщика или по инициативе застройщика изложены в самом ДДУ и в федеральном законе. Так что просто расторгнуть заключенный договор долевого участия в 2019 году не получится — необходимые основания.И нельзя просто отказаться от его выполнения, прочтения, от оплаты стоимости контракта.
Получить рассрочку от застройщика на длительный срок достаточно сложно — девелоперы неохотно дают возможность оплачивать квартиры по ДДУ более полугода. Следовательно, вам придется брать ипотеку. А для этого новостройка должна быть аккредитована в банке, в котором вы планируете получить ипотечный кредит.

Двойные продажи

Существенным плюсом в механизме долевого строительства по 214-ФЗ является регистрация договора долевого участия в управлении Росреестра в вашем регионе.Дело в том, что данная регистрация также означает проверку базы данных всех зарегистрированных объектов в этом многоквартирном доме и исключает перерегистрацию права требования. В переводе на человеческий язык это исключает аферы с продажей одной квартиры нескольким людям.

Дело в том, что на самом деле вы не сразу получаете результат от выполнения своих обязанностей. Процесс взаимодействия с разработчиком выглядит так:

Вы указываете, что такое DDU в понимании выбранного разработчика, есть ли подводные камни в объекте
Вы заключаете договор долевого участия
Вы оплачиваете сумму по договору самостоятельно или с помощью ипотечного кредита
Вы ждете сдачи дома

Вот где закрадываются подводные камни.Ведь на самом деле вы дали деньги за то, чего еще нет в природе. И пока законодатель не ввел регистрацию договоров в госорганах, девелоперы использовали лазейку и продавали одну и ту же квартиру разным людям. Да, это мошенничество, но такие схемы до сих пор рассматриваются в суде.

Договор долевого участия 2019 года требует, чтобы лица, заключающие его, полностью описали отличительные особенности квартиры, включая этажность, расположение этой квартиры в плане и декларации проекта, а также ее номер.Практически исключены двойные продажи.

Штраф

Ранее договоры купли-продажи квартир в новостройках не предусматривали четкого алгоритма установления неустойки при расторжении договора. В случае использования договора долевого участия проблема решается. В законе четко прописана ответственность за DDU и схема начисления штрафа. Итак, это возможно в случае:

Срок сдачи новостройки или передачи ключей акционеру нарушен более чем на два месяца с даты, указанной в договоре долевого участия
В построенном доме есть существенные изъяны — например, трещины в стене
Застройщик дает вам квартиру меньшей площади, чем это прописано в договоре

Все эти пункты также являются основанием для расторжения договора.То есть вы можете потребовать от застройщика как всю сумму договора плюс неустойку, так и просто неустойку и свою квартиру. Рассчитать размер неустойки за просрочку достаточно просто:

Вам нужна дата сдачи дома, указанная в договоре контроля — считаем количество дней, прошедших с нее
Узнать ключевую ставку ЦБ РФ на официальном сайте ведомства составляет 8,5%
Далее рассчитываем по формуле: 1/150 Х 8.5% X количество дней X стоимость квартиры

Например, за сутки просрочки при сумме контракта 1 млн руб. Девелопер должен будет заплатить вам чуть меньше 600 руб.

Обязательства разработчика по DDU

Не будем останавливаться на полной структуре ответственности застройщика перед всеми участниками долевого строительства. Остановимся на том, что конкретно интересно акционеру.

По договору долевого участия застройщик обязан подать проектную декларацию в Госстроительский надзор.Это происходит при оформлении первого договора — поэтому, если вы станете первым, кто приобретет квартиру в этой новостройке, хотя такая ситуация бывает редко, вам придется контролировать этот процесс.
Перед заключением договора застройщик обязан предоставить вам всю информацию и документы по новостройке по вашему запросу. Это означает, что у разработчика есть возможность скрыть некоторую информацию, если вы сами не озвучиваете вопрос. Что именно нужно спросить у разработчика, рассмотрим ниже
Если вы заключили договор долевого участия, то вы имеете право контролировать расходование своих средств — застройщик обязан потратить их только на строительство многоквартирного дома, в котором квартира принадлежит вам по праву требования. будет расположен.Фактически, если на строительной площадке возводится торговый центр, вы имеете право, а застройщик обязан ознакомить вас с документами на эту строительную площадку и доказать, что он строит торговый центр не на ваши средства. .
Застройщик обязан завершить строительство собственными силами или иными привлеченными силами третьих лиц, объект, в отношении которого заключен договор долевого участия. Застройщик обязан передать вам квартиру в надлежащем качестве, как и сам объект жилого дома
Застройщик обязан уведомить вас о завершении строительства многоквартирного дома не менее чем за четырнадцать дней до окончания строительства самого объекта.
Соглашение о долевом участии от 2019 года предусматривает обязательство застройщика выплатить вам штрафы и пени, а также вернуть деньги при наличии оснований для прекращения деятельности действующего дошкольного образовательного учреждения.

Уловки разработчика

Несмотря на довольно жесткий контроль в сфере долевого строительства, некоторые девелоперы находят лазейки в законодательстве и пытаются обойти некоторые механизмы обязательной защиты дольщиков. Остальные, не задумываясь, собирают деньги и исчезают в никуда.Сейчас есть две основные схемы уловок, чтобы обойти закон о дошкольном образовании.

Вексель

Довольно запутанная схема, которую сложно понять без знания сопутствующего законодательства. В России существует так называемый «вексель» — залог, который вы можете купить у своей организации. В долевом строительстве девелоперы действуют следующим образом:

Предлагают заключить договор долевого участия и оплатить его переводным векселем — якобы дешевле.Или называется какая-то другая причина.
На самом деле причина в другом — по закону застройщик может получить деньги от дольщиков только после получения разрешения на строительство. Если это не так, то собирать деньги нельзя. Но если очень хочется, есть лазейка — счет
Акционер, покупая переводной вексель, получает красивую бумажку, в которой говорится, что застройщик обязуется заключить с ним DDU и учесть цену векселя в цене этого контракта.

Вот где главный обман. Все положения ФЗ-214, направленные на защиту акционера, не применяются в схеме с переводным векселем. Никаких штрафов, никакой страховки от двойной продажи — ничего. На самом деле вас обманывают, и переводной вексель может превратиться в простую бумажку.

Вы ожидаете, что разработчик заключит с вами договор, но этого может не случиться. Причем по любой причине — как незаконной, например простой уход застройщика со своими деньгами, так и юридической — банкротство компании.Но в последнем случае владельцев дошкольных учреждений защищает компенсационный фонд долевого строительства. Но покупатели векселей — ничего. Не покупайте векселя в ответ на заверения разработчика о заключении с вами DDU через некоторое время

Предварительное соглашение

Еще более простая схема, в которой недобросовестные разработчики играют на невнимательности покупателя. Так называемое предварительное соглашение о долевом участии будет сообщаться от DDU одним словом, но на самом деле это просто фиктивный документ, который ни к чему не обязывает разработчика.Это соглашение не предписывает ничего, что закон требует от DDU. Все риски дошкольного образования предусмотрены законодателем. Это не входит в предварительную договоренность.

Фактически, в этом договоре вы просто соглашаетесь с тем, что в указанный период (если таковой имеется) разработчик обязуется заключить с вами DDU. Что будет указано в этом DDU, неясно. И еще одно отличие — расчеты по договору долевого участия производятся после регистрации документа в Федеральном реестре.Это не очень забавная ситуация:

Вы заключаете предварительный договор
Оплата застройщику
Даже если он честный и вы все равно подписываете настоящий DDU, он не зарегистрирован в Росреестре из-за каких-то нарушений со стороны разработчика
Всё. У разработчика есть ваши деньги. Расчеты производились по предварительной договоренности. Вы можете остаться без поддержки FZ-214 и попытаться обратиться в суд, чтобы доказать, что вас обманули. Не факт, что вернуть хоть часть денег удастся.

Предварительные договоры долевого участия не заключаются. Только легальные дошкольные образовательные учреждения с регистрацией в Росреестре

Как заключить DDU?

Как мы выяснили, федеральный закон предъявляет достаточно жесткие требования к содержанию и механизму заключения и исполнения договора долевого участия. Выполнение всех этих требований отвечает как интересам девелопера, так и акционеру.Поэтому лучше проверить, все ли необходимые баллы есть в той программе дошкольного образования, которую вы планируете завершить. Давайте рассмотрим подробнее.

Обязательные позиции

Обязательно проверьте, нет ли в соглашении неточностей или странных прочтений типа «заранее». Договор долевого участия в строительстве должен быть составлен четко и без двусмысленностей, все должно быть максимально прозрачно. Вот основные моменты, которые должны содержаться в любом контракте:

В преамбуле необходимо указать ФИО, паспортные данные с датой выдачи и адрес регистрации.В соглашении вы называетесь Акционером или Инвестором.
Данные разработчика — юридическое лицо, реквизиты, ссылка на устав и данные руководителя организации. В контракте он будет называться Developer
Строка «Предмет договора». В нем указано, что данный Застройщик обязуется передать Вам квартиру с соблюдением законности процедуры в соответствии с Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».«Ссылка на настоящий ФЗ необходима, поскольку он точно подтверждает, что данный договор является договором долевого участия
Проверить наличие данных по строящемуся жилому дому. Это не должен быть комплекс домов, даже если вы являетесь покупателем квартиры в одном из объектов строящегося микрорайона. Единственными отличительными чертами вашей новостройки являются этажность, наличие балконов и лоджий, адрес, количество жилых помещений и их площадь.
Также необходимы отличительные характеристики приобретаемой квартиры — в ней указан этаж, на котором расположен объект, его площадь, планировка с площадью каждой комнаты — в дальнейшем при доставке эта информация поможет принимаете жилье и обсуждаете с застройщиком неустойку или доплату в случае нарушения кол-ва метров
Цена контракта указана как за квадратный метр, так и полная цена контракта. Здесь важно то, что после строительства вы принимаете квартиру, а площадь квартиры измеряют сотрудники БТИ.Площадь может варьироваться плюс-минус 2-3 метра. Если площадь больше, вы будете знать, сколько нужно заплатить застройщику. Если меньше — сколько вам должен девелопер
Вам необходимо указать точную дату передачи вам имущества, а также дату сдачи самого дома в эксплуатацию. Обязательно проверяйте наличие ровно двух дат — иногда бывает, что застройщик сдает дом вовремя, но при передаче ключей на это уходит полгода и более, устранение недостатков в квартире, чего комиссия при приеме не делает. обрати внимание на.
Должна быть четко указана ответственность разработчика. Гарантийный срок не менее 5 лет. Инженерные системы и коммуникации — минимум 3 года.
Гарантии девелопера на строительство объекта — тут застройщик подтверждает перевод денег по договору долевого участия в компенсационный фонд долевого строительства или демонстрирует страховые обязательства для этой новостройки
Информация о разрешении на строительство и информация о земельном участке — в собственности или аренде.Если второе, то на сколько лет. Проверьте, не отличается ли срок сдачи новостройки от окончания срока аренды — цифры должны совпадать. И обязательно посмотрите фразу о сроке — там должно быть написано именно «Срок», а не «Предварительный срок». Важно
Механизм расчетов — по договору долевого участия вы платите деньги после регистрации договора в Росреестре, но не ранее. Застройщик может попросить оплатить часть контракта заранее, но лучше продемонстрировать ему свою платежеспособность другим способом — например, выпиской из банковского депозита на необходимую сумму или формат расчета через сейф. или аккредитив

Проверить всю информацию в договоре долевого участия перед его подписанием и отправкой документов в Росреестр.

Заключение договора (образец)

Сам договор вам предложат подписать в офисе разработчика. Не соглашайтесь подписывать его в тот же день, когда вы видите его впервые. Вы имеете право дополнить его необходимыми пунктами и предложить разработчику внести эти исправления в окончательную версию. Алгоритм должен выглядеть так:

Вы проверяете всю информацию о застройщиках
Придите к нему в офис, попросите копию DDU и проектную декларацию
Внимательно изучите все пункты договора, лучше всего — с привлечением юриста, практикующего именно в этой сфере
Или внести изменения и договориться с разработчиком
Или вы даете согласие и ставите свою подпись в договоре

Договор оформляет сам застройщик.На нашем сайте вы можете ознакомиться с настоящим договором долевого участия. Возможен образец.

Пакет документов

Пакет документов, который должен собрать акционер, невелик. Вам нужно собрать:

Копия паспорта
Сам договор и приложения к нему
Дополнительные соглашения с застройщиком — при необходимости
Заявление акционера в свободной форме (шаблон предоставляется разработчиком)

Если вы покупаете квартиру через доверенного лица, вам необходимо будет оформить доверенность у нотариуса.Если у вас есть супруг (а) — вам нужно будет получить их согласие на покупку у нотариуса. В случае ипотеки банк должен подготовить трехсторонний договор о заключении договора долевого участия

регистрация

Для оформления договора долевого участия вы можете вместе с представителем застройщика обратиться по нескольким адресам:

Управление Росреестра по вашему региону
Многофункциональный центр доставки коммунальных услуг… Срок регистрации увеличится на сутки, но очередей практически нет
Подайте документы с помощью электронной регистрации — обычно это происходит при покупке квартиры по ипотечной ссуде. Как индивидуально можно сделать самому, но для этого нужна электронная подпись. Сроки значительно увеличиваются, поэтому проще использовать первые два варианта

После подачи документов вы получите квитанцию о том, что документы приняты.Если все прошло успешно, то вам выдадут расписку о заключении договора долевого участия. Осталось только дождаться завершения строительства.

Риски

Несмотря на все прелести соглашений об участии в акционерном капитале в 2019 году, новоиспеченный акционер все еще может столкнуться с тем, что его новое здание станет проблемным. В основном это связано с банкротством компании-разработчика. Законодатель считает, что риски по договорам долевого участия минимальны, поскольку в этой ситуации будет работать компенсационный фонд долевого строительства.Но поскольку прецедентов еще не было, остается только догадываться, как все будет происходить на самом деле.

Адвокатская защита адвокат … Он специализируется на рассмотрении дел, связанных с обжалованием неправомерных действий должностных лиц, жилищными спорами, а также взысканием штрафа с застройщиков. Большой опыт работы с Федеральным законом 214.

Для возмещения затрат на строительство многоквартирных домов девелоперы привлекают средства граждан, в результате предоставляя им долю в будущей недвижимости.Для регулирования взаимодействия строительных компаний и лиц, вкладывающих деньги в приобретение доли в жилом комплексе, был принят соответствующий закон

Что такое закон?

Федеральный закон № 214 регулирует отношения между физическими и юридическими лицами, связанные с привлечением денег для строительства недвижимости. Лица, средства которых привлекаются для строительства, приобретают право общей долевой собственности на строящийся жилой дом или другой недвижимый объект.Закон также гарантирует защиту прав и интересов всех, кто участвует в долевом строительстве.

Действующее законодательство позволяет привлекать средства граждан на строительство многоквартирных домов, находящихся только в стадии строительства, в следующих случаях:

При составлении договора на участие в долевом строительстве;
На основании специальных жилищных сертификатов, закрепляющих за гражданами право на долю в строящемся недвижимом имуществе.Эти документы выдает застройщик, который владеет или арендует земельный участок, на котором ведется строительство, и имеет разрешение на соответствующие работы;
Жилищно-строительные кооперативы, деятельность которых регулируется соответствующим законодательством.

ФЗ-214 запрещает привлечение денег от граждан для строительства по основаниям, нарушающим или обходящим вышеуказанные требования. Если с гражданином была заключена сделка, нарушающая обязательные нормативные акты, он может расторгнуть ее, обратившись в суд с соответствующим исковым заявлением.
Лица, привлекающие средства граждан для строительства недвижимого имущества с нарушением установленных правил, несут ответственность в соответствии со ст.
Настоящий Закон регулирует отношения при строительстве многоквартирных домов, а также жилых домов блочного типа, состоящих более чем из трех блоков. ФЗ-214 не распространяется на юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, которые осуществляют инвестиции в строительство недвижимости и не связаны договором долевого строительства.Эти отношения регулируются и

Федеральный закон № 214 принят Государственной Думой в третьем чтении 22 декабря 2004 г. и одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г. Закон был подписан Президентом и вступил в силу 30 декабря 2004 г.

Какие изменения были внесены?

Последние изменения в ст. 9 о порядке расторжения договора произошли 07.03.2016 г. Федеральным законом № 304-ФЗ. Редакция коснулась абзаца 1.1 , предусматривающий случаи расторжения договора лицами, являющимися участниками долевого строительства. Переписана вторая часть этого абзаца. Предусмотрена возможность расторжения договора в случае существенных изменений планировки жилого дома, которые одновременно изменяют указанную в документах жилую площадь выше допустимого значения (5%). В той же ревизии внесены изменения в п.1,2 , указав следующее: участник долевого строительства не может в одностороннем порядке расторгнуть договор с застройщиком, если он выполняет все установленные обязательства и не нарушает положения действующего законодательства.

Внесены изменения в статью 6 , регулирующую сроки передачи жилья от застройщика участнику долевого строительства, № 304-ФЗ от 03.07.2016. Пункт 2 , с изменениями, предусматривает, что застройщик в случае нарушения сроков сдачи строительства обязан уплатить участнику пая неустойку. Если участник является гражданином (физическим лицом), то размер штрафа увеличивается вдвое. В случае нарушения установленных сроков передачи по вине гражданина, в результате уклонения от подписания передаточного акта застройщик освобождается от обязанности по уплате неустойки.

Изменения в статью 7 , предусматривающую обеспечение качества, внесены Указом Федерального закона № 304-ФЗ от 03.07.2016. Редакция коснулась пунктов 1.1, 6, 7 и 8 . Содержание этих пунктов статьи следующее:

Пункт 1.1 обязывает застройщика передать участнику строительства инструкцию по эксплуатации объекта, в которой содержится информация о правилах и условиях правильного и безопасного использования объекта, условиях использования и включенных в него частях: отделки, инженерные системы , конструкции и другие вещи, с описанием их характеристик и условий эксплуатации.
Абзац шестой т данной статьи предусматривает право участника предъявить иск или направить претензию застройщику, если в течение гарантийного срока были выявлены строительные дефекты. Застройщик обязан устранить обнаруженные недостатки в оговоренный срок, в противном случае участник вправе обратиться в суд.
Пункт 7 снимает с разработчика обязательство исправлять дефекты, обнаруженные в течение гарантийного срока, если он может доказать, что их повреждение является результатом их нормальной эксплуатации или результатом неправильного использования, а также неправильного самостоятельного ремонта.
Восьмая точка Статья 7 обязывает застройщика уплатить штраф гражданам, приобретшим недвижимость с целью проживания, если выявленные недостатки не были устранены в срок, а также предусматривает порядок расчета размера неустойки.

Статья 5. , устанавливающая порядок расчета цены контракта, изменена 29 июля 2017 года Постановлением № 218-ФЗ. Редакция тронула абзац 1 … Таким образом, цена договора определяется как произведение цены общей площади помещения на общую площадь строительного объекта. Если к жилой площади примыкают веранды, балконы, террасы и т. Д., Общая приведенная площадь помещения учитывается с понижающими коэффициентами, которые устанавливаются Минстроем России.

Последние изменения Статья 19 , регулирующая декларацию проекта, произошла 29 июля 2017 г.218-ФЗ, что коснулось пунктов 2 и 6 .
Пункт 2 предусматривает, что до заключения договора между застройщиком и участником долевого строительства необходимо направить проектную декларацию недвижимого объекта на согласование в компетентный орган исполнительной власти. Для ускорения этой процедуры заполните соответствующую форму декларации проекта на веб-сайте, указанном компетентным органом, и используйте электронную подпись для идентификации разработчика.

Шестая точка обязывает разработчика своевременно и регулярно вносить изменения в декларацию проекта на своем официальном сайте, а также отправлять измененную версию декларации в уполномоченный департамент в течение пяти дней.

Последнее изменение статьи 4 , устанавливающее правила составления договора на участие в долевом строительстве, состоявшееся 29 июля 2017 года, отменено абзац 2 , как указано в Федеральном законе №218-ФЗ.

Загрузить текущую редакцию FZ 214

Действующая редакция 214 Федерального закона об участии в долевом строительстве с учетом всех последних изменений относится к 29 июля 2017 года.

что это? Договор долевого участия: заключение. Нюансы ddu

Жилищный вопрос сегодня как никогда актуален. В настоящее время россияне, как правило, предпочитают приобретать жилье в новостройках. Самый популярный вариант покупки недвижимости — заключение на разных этапах строительства ДДУ.Что это за договор? Какие нюансы стоит знать покупателю?

Общая застройка — это…

Долевое строительство называется особой формой инвестирования. В его рамках строительная компания занимается привлечением средств от граждан или организаций, необходимых для строительства недвижимости. Граждане, вкладывающие деньги в строящееся жилье, напрямую участвуют в долевом строительстве. С ними компания-застройщик заключает. Что это? Аббревиатура означает договор долевого участия.

Таким образом, процесс строительства объекта недвижимости выглядит следующим образом:

Строительная компания арендует или приобретает земельный участок под строительство объекта.
Застройщик заключает с гражданами DDU.
В процессе строительства каждый участник долевого строительства оплачивает стоимость своей доли.
При вводе объекта в эксплуатацию граждане, вступившие в ДДУ, становятся собственниками жилья.

Участники

Участников долевого строительства:

Разработчик.Это юридическое лицо, которое имеет право использовать или владеть землей и разрешением на строительство. Может иметь любую организационно-правовую форму. Основные задачи девелопера — привлечение капитала, строительство недвижимости.
Держатели акций. Это гражданин, решивший вложить в строительство собственные деньги. Иногда юридическое лицо также может выступать в качестве акционера.

Регулирование правоотношений

Отношения участников долевого строительства регулируются на уровне федерального законодательства.Согласно закону «О ЗДУ» (214 ФЗ) договор между гражданином-инвестором и застройщиком должен содержать:

Предмет договора, который определен согласно существующей проектной декларации и после завершения строительства, переходит в собственность акционера.
Стоимость объекта.
Платежное поручение.
Срок, в течение которого объект будет построен и передан инвесторам в недвижимость.

Важно отметить, что этот закон определяет довольно жесткие рамки относительно сроков завершения строительства.В частности, согласно 214 ФЗ, ДДУ может расторгнуть договор по инициативе акционера при несоблюдении сроков строительства. Дольщики имеют право получать точную и полную информацию о ходе строительства.

Строительный объект

Согласно 214 ФЗ в ДДУ должна быть указана информация об объекте строительства. Объектами могут выступать как жилые, так и нежилые помещения домов. К ним также относится общее имущество (чердаки, подвалы, лестничные клетки).

Регистрация DDU

Все ПДУ должны пройти процедуру обязательной регистрации в Росреестре. Заключается договор, который проходит через этот орган. При этом возможно заключение DDU для тех объектов, разрешение на строительство которых выдано не ранее 1 апреля 2005 года.

Закон также определяет этапы регистрации DDU:

Сбор необходимой документации, оплата госпошлины.
Подача документов на регистрацию в территориальном управлении Росреестра.Там участнику ДДУ выдается квитанция с указанием даты приема документов с их перечнем, контактными данными, ФИО и подписью сотрудника Росреестра.
Выдача зарегистрированного контракта.

Срок регистрации DDU для первого акционера не может превышать 18 дней, а для следующего — 5 дней. При получении зарегистрированного DDU потребуется паспорт акционера и квитанция.

Стоимость

DDU — договор, в котором должна быть указана цена объекта недвижимости, а также порядок выплаты суммы.Застройщик несет ответственность за определение стоимости. Оплата по договору должна производиться только после регистрации DDU. Часто акционеры предусматривают рассрочку платежа. Стоимость может быть изменена. Причиной тому может быть изменение площади объекта недвижимости на основании обмеров. Обычно в договоре прописываются минимально возможные отклонения.

Важно отметить, что в договоре цена должна быть указана в рублях (вместе с копейками).Когда применяется валюта другой страны, указывается фиксированный курс. До регистрации блока предоплаты некоторые застройщики настаивают на внесении определенной суммы, такие действия считаются незаконными. Застройщика в этом случае могут оштрафовать до миллиона рублей.

Документы

Если квартиру приобретает DDU, то пакет документов, предоставляемых акционером недвижимого имущества, будет следующим:

DDU вместе с дополнениями и приложениями.
Заявление строительной компании о регистрации ДДУ.
Заявление акционера о регистрации договора.
Паспорт акционера (при личном представлении).
Нотариально заверенная доверенность (при подаче документов через представителя).
Нотариально заверенное согласие супруга на покупку недвижимости.
Договор залога (при привлечении заемных средств).
Краткое описание строящегося объекта.
Квитанция об оплате госпошлины.

Если заявитель несовершеннолетний, опекуны подают за него.В этом случае необходимо предоставить документы, подтверждающие опекунство.

От застройщика требуется:

декларация проекта;
разрешение на строительство;
договор страхования или гарантия.

Как проверить?

Регистрацией этого документа занимается Росреестр. DDU, согласно действующему законодательству, подлежат обязательной регистрации. В них не должно быть предметов, так или иначе нарушающих права инвесторов в недвижимость.При покупке квартиры в строящемся доме необходимо проверять документацию на земельный участок. В пункте договора о форме участия необходимо указать тип сооружения (многоквартирный дом или многоэтажный дом, малоэтажное строительство). Других формулировок быть не должно, иначе такие действия расценены как мошеннические.

Чтобы убедиться, что DDU действительно был зарегистрирован, вам необходимо внимательно прочитать его при получении. Это должно быть отмечено. Вы также можете получить выписку из ЕГРП.

Переуступка

У него есть подводные камни DDU, как и у любого контракта. Особенно это касается передачи прав. Переуступка возможна, если дольщики полностью выплатили застройщику деньги по договору и хотят продать объект. В большинстве случаев стоимость такого жилья становится выше. Переуступка также называется соглашением о переуступке. Можно несколько раз устраивать перед сдачей дома в эксплуатацию.

Покупателям стоит учесть, что им предлагается приобрести не только недвижимость, но и обязательства по DDU.Поэтому перед покупкой следует ознакомиться с технической и проектной документацией. Также желательно проверить действительность самого договора.

Окончание DDU

При определенных обстоятельствах вы можете прекратить DDU. Что это за процедура и в чем ее суть? Причиной расторжения может быть только неисполнение застройщиком или участником обязательств по договору. Инициатива прекращения может исходить с обеих сторон. Условия расторжения в одностороннем порядке могут быть следующими:

Участник просрочил платеж более чем на 2 месяца.
Построенный объект имеет существенные недостатки.
Застройщик задержал сдачу дома более чем на 2 месяца.

Также дольщик имеет право подать иск в суд, если строительная организация добровольно внесла изменения в проектную документацию или условия договора.

Что следует учитывать

Так что, как и любой договор, есть много нюансов и DDU. Подводные камни можно найти на каждом этапе его завершения.Вот основные моменты, на которые следует обратить внимание:

Информация о строительной компании в DDU должна быть полной (адрес, наименование, уполномоченные лица) и должна совпадать с данными в проектной и разрешительной документации.
Если регистрацию проводит представитель разработчика, у него должна быть документация по передаче этих прав.
DDU должен содержать подробное описание объекта и сроков.
Необходимо подписать гарантийный срок (5 лет для жилых помещений).
Информация о площади квартиры, условиях оплаты в случае ее изменения должна быть отражена в ДДУ.
Не допускается наличие в контракте положений о том, что разработчик внес изменения в документацию без разрешения.
Договор признается действующим до полного исполнения сторонами своих обязательств.
Сроки ввода в эксплуатацию должны быть точными.
Список форс-мажорных обстоятельств, прописанных в DDU, не может быть длинным.Допускаются следующие формулировки — война, теракт, стихийные бедствия.
Строящийся объект без сдачи в эксплуатацию не считается качественным. Этот момент следует прописать в договоре.
Стоимость жилья должна быть указана за 1 квадратный метр в российской или другой, иностранной валюте по фиксированной ставке.
Обязательства акционера считаются исполненными с момента зачисления денежных средств в банк на счета застройщика.
Порядок расторжения договора, размер штрафных санкций должен быть описан.
PII должна содержать условия возмещения интереса соинвестора при наличии существенных недостатков объекта.
По договору застройщик вправе использовать средства дольщиков только на строительство объекта.
Не должно быть пунктов о заключении договоров с третьими организациями (например, с управляющей компанией).

Самый распространенный способ покупки жилья в последнее время — это DDU. Что это? Это договор долевого участия в строительстве. Он должен быть заключен с компанией-разработчиком. В этом документе много подводных камней. Однако процедура его заключения подробно описана в Федеральном законе, получившем номер 214. Поэтому, чтобы избежать неприятных ситуаций в будущем, следует внимательно отнестись к процедуре его заключения.Ни в коем случае он не должен тем или иным образом нарушать права дольщиков. В противном случае их права могут быть защищены в судебном порядке. Но если у покупателя есть сомнения или он не разбирается в действующем законодательстве, он всегда может обратиться за помощью к юристу.

Aktieaftale (ДДУ) 214-ФЗ: hvad skal jeg kigge efter? Forbundslovgivning «Om deltagelse i delt opførelse af boligblokke»

At købe en ny lejlighed er et alvorligt og ansvarligt skridt. Før du køber boliger i et hus under opførelse, skal du veje alt godt og tænke over det.Salg af lokaler должник indgåelse af en DDU (214-ФЗ). Hvad skal man kigge efter, når man underskriver dette dokument? Dette vil blive drøftet i vores artikel.

De første linjer i kontrakten

Før du binder dig til et specific byggefirma, skal du undersøge DDU (214-FZ) omhyggeligt. Hvad skal man kigge efter fra starten? Først og fremmest er det nødvendigt at fastlægge, hvem der er registreret i dokumentet som en udvikler. Byggevirksomhedens fulde navn skal angives i teksten.Просто подробная информация о возможностях поиска — данные и подписаны для регистрации удвиклеров, данных и сертификатов вирксомхедсинтеграции и USRU osv.

Контрактные предложения на вегетарианском рынке, проект и проект, арендованный объект и строительство дома. Samtidig kan administrerende direktør handle på virksomhedens vegne. Det er hans signatur, der skal være i dokumentet. Hvis kontrakten er underskrevet af en anden leder, kan der opstå uforudsete vanskeligheder under retssager.En anden medarbejder har kun mulighed for at repræsentere virksomhedens interesser ved fuldmagt, og den skal være knyttet til DDU.

Hvad vil samtalen handle om?

Kontraktens genstand skal angives klart uden mulighed for uoverensstemmelser. Andel deltagelse i opførelsen af en boligbygning должника на få en bestemt ejendom i en forudbestemt periode. Dette er hvad der skal dokumenteres. Eventuelle andre spørgsmål — deltagelse i investeringsaktiviteter, samfinansiering af byggeri, overdragelse af retten til kræve lokaler, efter at anlægget er taget i drift — har intet at gøre med emnet DDU.Лов 214-ФЗ ангивер явный детте. Det betyder heller ikke, om aftalen om deltagelse i delt byggeri er skrevet i dokumentets title eller ej.

Detaljeret beskrivelse er nøglen til success

Lov 214-ФЗ ом deltagelse и delt konstruktion foreskriver, в DDU skal indeholde all mulige egenskaber ved anlægget. Det skal indeholde husets bygningsadresse, det cadastrale antal af grunden, det anslåede antal af lejligheden, det gulv, det ligger på. Derudover er klausulen om økonomiske garantier, som udvikleren stiller til sine kunder, обязательный.

Dokumentet skal også angive garantiperioden for fast ejendom og dets tekniske services. Som regel fortsætter en garanti для en bolig i 5 år, для dens udstyr — 3 år. Builder kan ikke reducere erstatningsperioden for det overførte objekt med lovlige midler.

Spørgsmål om lejens omkostninger

Aktieaftalen skal indeholde en nøjagtig teknisk beskrivelse af fremtidige boliger. Det skal angive lejlighedsarealet, størrelsen på balkonen, loggiaen eller terrassen под hensyntagen til reduktionsfaktoren.Byggefirmaer har Традиционный Forsøgt at medtage klausulen i DDU om, at hvis resultaterne af målingerne af BTI er boligaret mindre end det, der er angivet i kontrakten, er aktionæren forpligtet til at betale for den ekstra plads, afil pengenere en gherren uafsluttede kvadratmeter. Nogle gange angiver et dokument, at uanset hvilket slutresultat, ingen skylder noget til nogen.

Erfarne Advokater Husker, at lov 214-FZ, ikke forbyder at medtage en prisrevisionsklausul i en kontrakt.I overensstemmelse med loven om abrugerrettigheder har køberen dog ret til and kræve af bygherren penge til det manglende område, mens byggefirmaet ikke kan få noget til de ekstra kvadratmeter. Я повторюсь, чтобы узнать подробности на forskellige måder.

Detaljeret «portræt» af lejligheden

Når der indgås en egenkapitalaftale, er det bedst for køberen at være særlig opmærksom på detaljerne. Для eksempel skal udvikleren indeholde en detaljeret teknisk beskrivelse af ejendommen i DDU.Dokumentet præciserer detaljeret all attributterne — vinduesblokke, indgangs- og indvendige døre, gulvbelægning, væg- og loftsafslutninger osv. Hvis beboelsesområdet overføres med en fin finish, skal kontrakten angive alt, selv klassen tapet på væggene. I 214-FZ siges det ikke eksplicit om deltagelse i delt konstruktion, men du vil ikke fremlægge mundtlige forpligtelser fra bygherren for retten. Vær derfor opmærksom og kræv, в DDU есть полный набор инструментов для поиска и защиты от lejligheden.

Undertiden søger et byggefirma at indføre en klausul om retten til at ændre projekterklring, layout и tekniske egenskaber for et objekt uden aftale med aktionæren.Fra lovgivningens synspunkt er dette imidlertid uacceptabelt: køberen skal modtage komplette oplysninger om det købte produkt.

Hvornår skal man vente på opfyldelse af forpligtelserne?

Fristerne для опций всех англ. Форплителей и DDU (214-FZ) skal være tydeligt angivet. Hvad skal man kigge efter, når man student denne del af kontrakten? Først og fremmest skal det angive gyldighedsperioden for self dokumentet. Desuden bør det følge af ordlyden, at den er gyldig, indtil parterne opfylder all forpligtelser.

Derudover skal DDU angive datoen for overdragelse af lejligheden til kunden. Byggevirksomheden angiver ofte ikke en bestemt tidsperiode, men et kvartal, hvor det planlægger and overføre nøglerne til boligen til ejendomsinvestoren. Dette betragtes ikke som en overtrædelse af loven, men det giver klienten nogle gener. Faktum er, at beskyttelsen af hans interesser i tilfælde af overtrædelse af fristerne klart fremgår af 214-FZ. Resuméet af lovgivningen indeholder et meget vigtigt punkt — kunden kan opsige kontrakten kun to måneder efter datoen for overførsel af det object, der er angivet i det.Dette Betyder, и вы можете найти все, что вам нужно, чтобы открыть для себя квартал и предыдущие версии, 2 человека, которые вам нужны.

Desuden er byggefirmaet aktivt på udkig efter en mulighed for at omgå 214-FZ. Fortabelse for manglende overholdelse af frister kan være en tung byrde på udviklerens skuldre, så han prøver altid at afdække sig selv. Для eksempel inkluderer det en betingelse i kontrakten, hvorefter den kun er ansvarlig i tilfælde af sin egen skyld eller udvider urimeligt слушать over omstændigheder med force majeure.Vær derfor forsigtig! Traditionelt участвует в форс-мажорных обстоятельствах, террорангребе, военнослужащим, военным специалистом по охране окружающей среды. Ændringer i lovgivningen, ugunstige vejrforhold og modparternes passivitet gælder ikke for den.

Квалитетер и др. Фалд и DDU

214-ФЗ ved deltagelse i delt byggeri foreskriver, at hvis der er nogen ufuldkommenheder i lejligheden, er virksomheden forpligtet til at eliminere dem inden, для расширения tid eller til under betale passende kompensation.

Nogle udviklere forsøger and forudse mulige misforståelser og inkluderer i DDU klausulen om, attilladelsen til at sætte i drift svarer til at bekræfte overensstemmelse med projektdokumentationsobjektet. Udvikleren forsøger således at minimere sit ansvar for den dårlige boligkvalitet. Muligheden for et krav fra ejerens side udelukker ikke denne vare alligevel, men det kan forårsage проблема под retssagen.

Hvordan Sparer Du Dine Penge?

Деньги на стороне транзакций с указанием важных пунктов в DDU (214-FZ).Hvad skal man kigge efter i denne sag? Для det første skal værdien af ejendommen tydeligt anføres i kontrakten. Det er bedre, hvis det er angivet i rubler. Desværre bestemmes prisen pr. Kvadratmeter ofte i vilkårlige enheder og uden and fastlægge en bestemt sats i dokumentet. Dette forværrer kontraktbetingelserne markant.

For det andet skal det i DDU (en prøve findes i ethvert juridisk kontor, et vi leverer nedenfor) være angivet i hvilke vilkår og til hvilken bekostning betalingen foretages.Дет кан ф.экс. Være din egen opsparing eller et realkreditlån. Og du skal undersøge det øjeblik, hvorefter kundens forpligtelser i henhold til kontrakten betragtes som opfyldt. Udviklere insisterer på, at dette sker, efter at midlerne er krediteret byggefirmaets konto. Som et resultat er aktionærerne en stor risiko. Når alt kommer til alt overføres penge gennem banken inden for et par dage, og al denne gang er køberen i limbo. Løsningen på dette problem er ganske enkel — en klausul bør indgå i kapitalaftalen om, at forpligtelser overfor udviklere anses for at være opfyldt på tidspunktet для депонирования afpenge til banken.

Статья 9. Расторжение договора / КонсультантПлюс

Может ли дольщик вернуть деньги за квартиру в новостройке :: Жилье :: РБК Недвижимость

Без суда

Через суд

Как расторгнуть договор и вернуть квартиру

Риски для дольщика

Как происходит на практике

Нюансы 214-ФЗ: как расторгнуть договор долевого участия — Рынок жилья

Расторжение договора участия в долевом строительстве по инициативе застройщика: срок исковой давности

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика

Когда можно расторгнуть договор в одностороннем порядке

Порядок расторжения договора долевого участия:

Допускает ли 214-ФЗ расторжение договора долевого участия по инициативе застройщика?

Может ли дольщик расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке?

Где найти образец заявления о расторжении ДДУ?

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика: 214-ФЗ в 2021 году

Зачем дольщикам расторгать ДДУ?

Риски для дольщика

Основания для расторжения ДДУ дольщиком

Порядок расторжения ДДУ

В одностороннем порядке

По обоюдному согласию

По суду

Расторжение договора с ипотекой

Читайте также:

О расторжении договора участия в долевом строительстве застройщиком

на что обратить внимание? Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»

Первые строки договора

О чем будет разговор?

Детальное описание — залог успеха

Вопрос о стоимости квартиры

Подробный «портрет» квартиры

Когда ждать исполнения обязательств?

Quality — еще один подводный рокер.

Как сэкономить?

Кто несет сопутствующие расходы?

Как завершить DDU?

С кем заключен договор акций? Как правильно оформить договор долевого участия в строительстве? Что должно быть в детском доме

Долевое строительство — это …

Участники

Регулирование правоотношений

Строительный объект

Регистрация дошкольных образовательных учреждений

Стоимость

Документы

Как проверить?

Назначение

Прекращение действия DDU

Что учитывать

Какие действия после подписания ddu

Передача квартиры по договору долевого участия

Как не упустить важные моменты при входе в дду

Соглашение о капитале — как избежать ошибок

Как принять квартиру от застройщика и подписать акт приема-передачи?

Дду — что это? договор долевого участия: заключение. нюансы ddu

Порядок заключения договора на участие в долевом строительстве

Что говорит закон о саморегистрации

Сколько? Сколько на самом деле стоит регистрация контракта?

Состояние дел с регистрацией дошкольных образовательных учреждений на современном рынке

Самостоятельная регистрация дошкольных образовательных учреждений

«Уговариваем» разработчика

Готовим документы

Регистрация в Росреестре ДДУ с ипотекой

Подаем документы и собираем зарегистрированный договор

Заключение

Зачем заключать DDU

Гарантийный срок. Государство обязывает застройщика устранять дефекты строительства, выявленные в течение 5 лет с момента завершения работ.

Четко прописаны права и обязанности. Все детали учтены в правильно заполненном DDU. Это значительно снижает шансы на обман строительной фирмы.

Особенности оформления ДДУ

Гарантия. Федеральный закон предусматривает 5-летнюю гарантию. Разработчик может дать больше, но на свое усмотрение.

Как заключить и зарегистрировать договор долевого участия?

Чего опасаться при составлении DDU?

214 Ставка рефинансирования ФЗ. Как рассчитать штраф по дду

Принципы работы с калькулятором неустойки за несвоевременную сдачу квартиры по ДДУ (214-ФЗ) для физических лиц:

1. Какое значение следует ввести?

2. Дата сдачи объекта по договору и по факту

Формула расчета штрафа по 214-ФЗ

Пример расчета неустойки по формуле для физических лиц:

Пример расчета для юридического лица:

Правила расчета