4. Отказ от покупки / КонсультантПлюс
4.1. Сделка по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу удостоверяется нотариусом до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности в случае, если они откажутся от покупки такой доли.
4.2. Бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки является представление нотариально удостоверенного отказа.
Отказ от покупки является действием, влекущим прекращение вытекающего из отношений общей собственности права отказавшегося лица, и, соответственно, обязанности продавца продать именно ему отчуждаемую долю, а равно возникновение у продавца права на отчуждение доли в общей собственности постороннему лицу.
Таким образом, отказ от покупки отвечает признакам сделки. Следовательно, при обращении к нотариусу сособственников недвижимости для оформления отказа от использования преимущественного права покупки, свидетельствование подлинности подписи на таком документе не допускается (статья 80 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате). Такой отказ удостоверяется по правилам, установленным для односторонней сделки.4.3. Если нотариусу предоставляется отказ сособственников, совершенный в простой письменной форме, нотариус вправе воспользоваться нормами статей 15 и 41 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (отложение совершения нотариального действия и направление соответствующего запроса сособственникам) с целью обеспечения законности заключаемого договора продажи.Наличие такого разрешения в случаях отказа законного представителя (выдачи законным представителем несовершеннолетнему согласия на отказ) от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, должно быть установлено нотариусом, удостоверяющим отказ, или нотариусом, удостоверяющим договор продажи при представлении такого отказа в простой письменной форме.
4.5. При удостоверении отказа от покупки нотариус истребует полученное сособственником извещение о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи и отражает данные условия в удостоверяемом отказе.
Нотариус, удостоверяющий договор продажи при представлении отказа от покупки в простой письменной форме также истребует полученное сособственником извещение о намерении продать свою долю постороннему лицу в целях проверки содержания отказа условиям, указанным в извещении.
4.6. Срок действия отказа от покупки, извещений участников долевой собственности и свидетельства нотариуса о передаче извещения законодательно не установлен. При определении срока действия указанных документов необходимо руководствоваться требованиями принципа разумности, и при возникновении сомнений в действии представленного отказа, свидетельства или извещения нотариус вправе воспользоваться нормами статей 15 и 41 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (отложение совершения нотариального действия и направление соответствующего запроса сособственникам) с целью обеспечения законности заключаемого договора продажи.Открыть полный текст документа
Преимущественное право покупки доли в доме
]]>Подборка наиболее важных документов по запросу Преимущественное право покупки доли в доме (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов: Преимущественное право покупки доли в домеСтатьи, комментарии, ответы на вопросы: Преимущественное право покупки доли в доме Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Статья: Отдельные проблемы реализации преимущественного права покупки доли (акций)
(Чупрунов И.С.)
(«Вестник гражданского права», 2020, N 6)В разъяснениях высших судебных инстанций с советского времени рассматриваемый вопрос разрешается не до конца точно и последовательно. Как Пленум 1927 г, так и Пленум 1980 г. указывают на необходимость уплаты правообладателем не только цены, но и иных расходов контрагента. Так, абз. 5 п. 1.2 Пленума 1980 г. (применительно к преимущественному праву покупки доли в общей собственности на дом) говорит об обязанности правообладателя внести в депозит суда в том числе «сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов» . В литературе также порой можно встретить мнение, в соответствии с которым правообладатель должен уплатить контрагенту не только покупную цену, но и компенсировать его иные расходы .Нормативные акты: Преимущественное право покупки доли в доме Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 30.04.2021)
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»
(с изм. и доп., вступ. в силу с 21.06.2021)В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.
Преимущественное право покупки доли: квартиры, дома, земельного участка
Всем владельцам долевой собственности по закону нужно знать, что такое преимущественное право покупки доли? Далее детально в этом разберемся и поможем вам понять, кто имеет преимущество при выкупе долевой собственности.
Что такое преимущественное право покупки
Когда имущественную базу делят несколько владельцев, они связаны особыми взаимоотношениями. Когда кто-то из собственников планирует продать принадлежащую ему часть, он должен оповестить совладельцев. У них есть законное право в определенные сроки принять решение о выкупе продаваемой доли.
Таким образом, преимущественное право покупки недвижимости – это субъективное гражданское право, предоставляемое определенному лицу в форме требований к действиям иного собственника. Если говорить простыми словами, у совладельцев есть преимущество перед другими людьми, которые могут претендовать на покупку доли в квартире.
Доля в квартире
После распределения площади квартиры на доли и перехода во владение нескольким лицам, граждане должны считаться с совладельцами как при совместном проживании, так и при сделках с недвижимостью в будущем.
Если лица, проживающие здесь же, не изъявят желание выкупить долю, совладелец сможет спокойно продать свою часть на законных основаниях. Оповещать совладельцев с преимущественным правом покупки нужно официально в письменном виде. Документ составляется с двух или более экземплярах. Если совладельцы не желают выкупать долю, они должны проставить там подпись и вернуть бумагу продавцу.
Преимущественное право покупки комнаты в коммуналке
С коммунальными квартирами преимущественное право покупки комнат действует иначе. Владельцы комнат могут распоряжаться ими по статье 289 из ГК России. Норм совместного владения здесь нет. Дело в том, что комнаты коммунальной квартиры – это не совместная собственность, то есть каждое помещение – это отдельный объект недвижимости.
Преимущественное право покупки продаваемой доли земельного участка
С земельными наделами действуют аналогичные правоотношения и преимущественные права владения. Приоритетность при сделках зависит от формы собственности, а к таким случаям относятся:
- Имеет место совместное долевое владение наследников или супругов.
- Земля делится между несколькими наследниками по завещанию.
- Дачным участком владеют сразу несколько членов товарищества или кооператива.
- При аренде земель с капитальными строениями.
- В случае аренды земли у муниципалитета, если участок подвержен целевому использованию.
Преимущественное право при выкупе доли в данных ситуациях действует, только когда на арендуемой земле есть объекты или насаждения арендатора.
Арендуемые помещения
При продаже собственниками своих площадей право первоочередной покупки доли для арендаторов не действует. При этом арендодатель обязан уведомить о запланированной продаже минимум за 2 месяца до разрыва договора. У нанимателя есть право предложить выкуп площадей, но собственник может отказать на законных основаниях.
Какие сроки распространяются на преимущественное право?
Многие любопытствуют, можно ли обойти закон о преимущественном праве покупки доли? Все обозначено в статье 250 ГК России. Единственный вариант для продавца является получение отказа от совладельца или совладельцев на приобретение объекта.
При этом действуют определенные сроки для реализации права – 3 месяца. Отсчет начинается с момента отправки продавцом официального извещения. Если по прошествии срока вразумительного ответа не будет получено, он может продавать долю, кому пожелает.
Агентство недвижимости Вотчина поможет правильно продать Вашу долю, а также окажет весь спект услуг рынка недвижимости. К нам часто обращаются с подобными вопросами, и за 18 лет своего существования мы накопили большой опыт в данной сфере. Также обращайтесь к нам, если Вам необходимо обеспечить юридическое сопровождение сделки с недвижимостью.
Преимущественное право покупки доли, комнаты в квартире.
Продажа доли или комнаты связана с определенными трудностями. Помимо расширенного пакета документации это еще и необходимость соблюдения преимущественного права покупки.
Что это такое, как его нужно оформлять и чем грозит его несоблюдение, будет рассмотрено в представленной статье.
○ Что такое преимущественное право на покупку доли или комнаты в квартире?
Это право другого собственника или соседа получить предложение о покупке реализуемой квартиры до того, как она будет предложена стороннему покупателю. Оно регулируется Гражданским кодексом РФ.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п.1 ст.250 ГК РФ).
Прежде чем выставлять квартиру на продажу, продавец должен убедиться в том, что все сособственники или соседи по коммуналке уведомлены о планируемой сделке и не хотят использовать свое право преимущественной покупки. Отказ должен быть зафиксирован в письменной форме.
Вернуться к содержанию ↑
○ Какие проблемы могут возникнуть при продаже доли?
Общая долевая собственность предполагает риск возникновения разногласий между совладельцами недвижимости.
Например, они могут создавать препятствия при продаже доли, мешая ее реализации. Рассмотрим, с какими проблемами чаще всего сталкиваются дольщики при планировании сделки купли-продажи.
✔ Другие дольщики отказываются принять уведомление о продаже.
В этом случае нужно иметь доказательство соблюдения необходимых условий с вашей стороны. Для этого уведомление о планируемой продаже нужно направить заказным письмом с уведомлением о получении.
Если сособственников не будет дома в момент доставки письма, они получат извещение, что им необходимо забрать его в почтовом отделении в течение 30 дней. Если и этой возможностью они не воспользуются, можно приступать к продаже доли третьим лицам, потому что свою обязанность по соблюдению преимущественного права покупки вы выполнили.
Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п.1 ст. 165.1 ГК РФ).
✔ Другие дольщики сначала не хотели покупать долю в квартире, а после продажи подали в суд.
В этом случае вам также нужно доказать факт соблюдения преимущественного права покупки. Если сособственники отказались от покупки доли в письменном виде, это является доказательством того, что вы выполнили свои обязательства по их уведомлению.
А если письменного отказа нет, суду нужно предъявить почтовые квитанции об отправке уведомлений и соблюдении положенного срока ожидания ответа (30 дней).
✔ Продажа при условии, что один из дольщиков несовершеннолетний.
В этом случае для возможности совершения сделки купли-продажи, нужно получить согласие органов опеки и попечительства, доказав, что права несовершеннолетнего не нарушаются. А для этого нужно приобрести для несовершеннолетнего собственника долю, не меньше продаваемой.
Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного (п.2 ст.37 ГК РФ).
✔ Несколько дольщиков проявили желание на покупку.
В этом случае продавец вправе сам сделать выбор, потому что для заключения сделки требуется согласие обеих сторон. Если продавец изначально решил, кому будет продавать свою долю из совладельцев, он может даже не уведомлять остальных дольщиков. Объясняется это тем, что необходимость соблюдения права преимущественной покупки появляется только тогда, когда в роли покупателя выступает стороннее лицо, не входящее в число совладельцев.
Вернуться к содержанию ↑
○ Как избежать рисков?
Чтобы минимизировать возможность оспаривания сделки, нужно не только соблюсти преимущественное право покупки, но и иметь доказательства своей добросовестности. Рассмотрим подробнее, как это сделать.
✔ Правильное извещение собственников.
Крайне не рекомендуется ставить в известность сособственников устно или по телефону. В этом случае никаких доказательств соблюдения права преимущественной покупки у вас не будет. Самый надежный способ – направить заказное письмо с уведомление о продаже и условиями сделки.
Не стоит забывать о том, что у дольщиков есть 3 месяца на оспаривание продажи с момента подписания договора. А почтовые квитанции станут доказательством того, что преимущественное право покупки было вами соблюдено.
✔ Письменный отказ.
Если остальные собственники не хотят приобретать вашу долю, им необходимо написать письменный отказ от покупки и заверить его нотариально. Наличие такого документа будет доказательством добросовестности сделки.
Вернуться к содержанию ↑
○ Можно ли обойти преимущественное право?
Если вы хотите продать свою долю конкретному лицу не из числа совладельцев, вы можете обойти преимущественное право покупки несколькими путями:
- Оформлением договора дарения. Преимущественное право покупки действует только для возмездных сделок, поэтому подарить свою часть квартиры вы можете кому угодно. Но здесь нужно учитывать, что если договор дарения будет прикрывать факт получения денег от продажи, такая сделка будет признана притворной (п.2 ст.170 ГК РФ).
- Завышением стоимости доли. В договоре указывается одна цена, а фактически передается другая. При обнаружении подобного факта сделка также будет признана ничтожной.
- Оформлением залога. Продавец берет заем у будущего покупателя, подписывая официальный документ. Затем он пишет отступное, в результате чего займодавец отказывается от средств, переданных в долг, а продавец взамен передает ему свою долю. Здесь нужно учитывать, что государственной регистрации подлежит как договор залога, так и соглашение об отступном.
Таким образом, продажа доли связана со многими нюансами, несоблюдение которых грозит риском признания сделки недействительной.
Вернуться к содержанию ↑
○ Советы юриста:
✔ Соседи уведомили о продаже комнаты, предложили нам купить комнату, но сумму указали гораздо большую, чем стоимость комнаты. Что делать?
Продавец должен предложить вам равные условия, т.е. такую же цену, за которую он планирует продавать ее стороннему лицу (п.1 ст.250 ГК РФ). Вы можете отказаться от покупки и затем оспорить сделку, если она будет заключена по цене меньше предложенной вам.
✔ Продали комнату в квартире, но потом соседи заявили о том, что им не предлагали ее купить, как доказать обратное?
Это можно доказать при наличии почтовых квитанций об отправке уведомлений заказным письмом. Также уведомления могут быть заверены нотариально, если передаются лично в руки.
Вернуться к содержанию ↑
Специалист юридического ликбеза от Правового бюро недвижимости «ПАРТНЕР» раскажет о преимущественном праве покупки объекта, находящегося в общей долевой собственности.
Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ
Перевод прав покупателя при нарушении преимущественного права покупки в Киеве и Украине
Объект недвижимости (квартира, дом) может пребывать в общей совместной либо общей долевой собственности. Совместная собственность предполагает обязательное согласие других владельцев на продажу части имущества. Продавать без такого согласия разрешается только в том случае, если производился выдел долей в натуре (то есть имеет место долевая собственность).
Однако продажа части в долевой собственности тоже связана с ограничением. Речь идет о преобладающем (преимущественном) праве покупки, которому посвящена ст. 362 Гражданского кодекса Украины (ГКУ).
Законодатель возлагает на продавца доли обязательство предложить эту долю в первую очередь другим совладельцам. Лишь после их отказа разрешается совершать сделку купли-продажи с третьим лицом.
Несоблюдение данного требования закона – обоснование для судебного спора. Ущемленные в правах совладельцы в зависимости от обстоятельств располагают определенными шансами отстоять свою позицию. Адвокаты АО «АЛТЕКСА» готовы помочь в решении данного вопроса. Главное – не пропустить срока, установленного законодательством на подачу иска, а также подготовить для внесения на депозит судебной инстанции определенную сумму в соответствии со стоимостью доли.
Какой алгоритм действий применяет адвокат для разрешения споров по переводу прав покупателя при нарушении преимущественного права покупки?
Законом четко обозначены шаги, которые должен совершить продавец доли собственности. Предусматривается уведомление других совладельцев с помощью отправки официальных писем. Подобное сообщение должно содержать цену и прочие условия продажи. На ожидание ответа от совладельцев отводится один месяц. Только по истечению данного срока можно совершать сделку с третьим лицом.
Произвести перевод прав покупателя при нарушении преимущественного права покупки в судебном порядке можно при наличии таких нарушений:
- Продажа без предварительного извещения других собственников
- Совершение сделки до истечения сроков, определенных законом
- Продажа по более низкой цене, чем предлагалась другим собственникам
- Несоблюдение процедуры отказа от приоритетного права несовершеннолетнего совладельца
- Внесение других изменений в условия продажи (создание более выгодных условий для третьего лица по сравнению с совладельцами)
Юридическая консультация по вопросам перевода прав покупателя при нарушении преимущественного права покупки дает возможность определить перспективы подачи иска, а также разработать рациональную стратегию действий.
Иски о несоблюдении преимущественного права покупки доли в квартире (доме) имеют три ключевые особенности:
- Истцу следует документально подтвердить свои права в долевой собственности.
- Необходимо также доказать факт невыполнения продавцом (ответчиком) требований закона по одному или нескольким пунктам.
- Истец обязан подтвердить наличие у него возможности приобретения доли (внести соответствующую сумму на депозит судебной инстанции).
Перевод прав покупателя нередко связан с трудностями определения оплаты, которая реально получена продавцом от третьего лица за продажу доли. Однако при любых обстоятельствах в судебном разбирательстве будет фигурировать сумма, указанная в договоре купли-продажи, который заверен нотариусом.
В каких случаях преимущественное право приобретения доли не применяется?
Приоритетное право покупки доли в общей долевой собственности распространяется не на все сделки по отчуждению недвижимости. Такое право не применяется в случае осуществления следующих сделок:
- Дарение
- Мена (обмен)
- Пожизненное содержание
Помимо этого, данным правом нельзя воспользоваться в случае, когда доля продается с помощью процедуры публичных торгов или передается по наследству.
Законом не допускается передача (уступка) совладельцем своего преимущественного права покупки доли другому лицу.
Имущественные права не всегда легко отстаивать. Будьте готовы к борьбе, а команда профессионалов АО «АЛТЕКСА» вас поддержит!
Преимущественное право покупки
Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Гражданское право — разделы » Собственность » Преимущественное право покупкиЭто гражданские права субъективного характера, которые предоставляются конкретному лицу в виде возможности требования относительно действий другого лица.
Для всех участников долевой собственности законодательство предусматривает такой процесс, как преимущественное право покупки. Это означает, что в том случае, когда один из собственников решил продать свою часть имущественных ценностей, он обязан в первую очередь поставить об этом в известность своих совладельцев имущества, которые в установленные законом сроки должны принять решение, хотят ли они выкупить долю.
Понятие преимущественного права покупки
Законодатель устанавливает, что в случае, когда имущественная масса разделена между несколькими владельцами на правах долевого участия, то в такой ситуации между ними устанавливаются особые взаимоотношения. И если какой-то из владельцев решает избавиться от своей доли, он предварительно обязан уведомить об этом всех совладельцев. Это необходимо для того, что они могли реализовать свое право на преимущественную покупку доли.
Под преимущественным правом покупки понимают гражданские права субъективного характера, которые предоставляются конкретному лицу в виде возможности требования относительно действий другого лица.
Таким образом, данный субъект получает преимущество перед возможностями других лиц.
Главная особенность такого вида права, как преимущественное право покупки заключается в том, что оно не может существовать самостоятельно без применения других абсолютных прав. В отечественном законодательстве все вопросы, которые касаются этого процесса подчиняются действиям ст.250 ГК РФ.
Преимущественное право покупки доли
В той ситуации, когда собственниками определенного имущества выступают сразу несколько граждан, которые реализовывают свои права в соответствии с договоренностями о долевом владении имущественными ресурсами, законодательство тщательно регулирует отношения между ними.
В ст.250 ГК РФ указано, что в том случае, когда один из совладельцев решает продать свою долю имущества, он обязан поставить об этом в известность других совладельцев, которые в установленные сроки примут решение относительно выкупа доли. Это делается для того, чтобы не допускать появления в долевом праве собственности новых участников, которые могут своими действиями спровоцировать конфликтные ситуации.
О том, что собственник принял решение о продаже, должно быть уведомлено в установленный срок и в определенном порядке. Если совладельцы отказываются от своих прав на преимущественный выкуп доли, то в таком случае имущество может быть продано любому человеку, который выразит желание его приобрести.
Извещение о намерении продать долю
В том случае, когда участник долевого владения решает избавиться от принадлежащей ему имущественной массы, он обязан учитывать интересы и права других граждан, которые выступают совладельцами. В ст.250 ГК РФ указано, что перед тем, как принять решение о продаже своей доли, он обязан уведомить об этом всех собственников конкретного имущества. Таким образом, в их отношении будет реализовано право преимущественной покупки.
Для того чтобы соблюсти все формальные моменты, продавец должен направить всем совладельцам письменное извещение, в котором должна содержаться информация относительно объекта продажи, его стоимости и прочих особенностей.
Данное извещение может быть совершено любым способом, который предельно удобен для продавца. Среди способов извещения, наиболее популярными считаются:
- личное вручение совладельцам писем с извещением о намерении продать свою долю;
- отправка уведомления при помощи заказной телеграммы с уведомлением о получении. Здесь отправка может быть осуществлена как самим продавцом, так и риелтором, который помогает ему оформить сделку. Причем в последнем случае у риелтора на руках должно быть письменное разрешение от собственника на проведение подобной операции;
- проведение процедуры при активном участии нотариальных контор.
В ст.250, ГК РФ указано, что извещение в обязательном порядке должно иметь письменную форму, но при этом уведомление по электронной почте, с использованием соцсетей или по СМС не будет считаться надлежащим образом выполненным.
Преимущественное право покупки продаваемой доли акционерного общества предусматривает, что все совладельцы конкретного имущественного объекта должны принять решение о целесообразности данной покупки. В том случае, если имеет место отказ от преимущественного права покупки, владелец продаваемой части имущества получает право передать его в собственность постороннему лицу, не являющемуся одним из участников долевых соглашений.
Срок преимущественного права покупки
У многих пользователей возникает вопрос: «Как обойти преимущественное право покупки, и можно ли это сделать в законном порядке?». Наиболее исчерпывающий ответ на эту проблему предоставляют положения ст.250 ГК РФ. Здесь указано, что преимущественное право собственников на конкретное имущество, принадлежащее им в равных долях, является приоритетным.
И единственной возможностью для продавца реализовать свое право на распоряжение имуществом относительно третьего лица, это полный отказ от преимущественного права покупки со стороны всех совладельцев.
Что касается конкретных сроков для реализации приоритетного права на покупку долевой собственности, то закон устанавливает конкретный срок на уровне в 3 месяца. Если продавец отправил извещения, и не получил вразумительного ответа в течении 3-месячного срока, он имеет право продать свою долю посторонним лицам.
Что касается совладельцев имущественной массы, то они имеют право в течении 3-х месяцев обдумывать предложение и принять соответствующее решение. Этот срок выделяется в законодательном порядке для того, чтобы владелец долевой части имущества оценил целесообразность сделки и принял окончательное решение.
При этом стоит обратить внимание, что срок может быть откорректирован. В законодательном порядке определено, что если продавец изменяет условия покупки, то новый 3-месячный срок начинает свой отсчет с того момента, как было уведомлено об изменении.
Отказ от преимущественного права покупки
Если совладельцы не считают целесообразным выкупать долю имущества общества, то в таком случае они обязаны оформить отказ от реализации преимущественного права покупки. Он оформляется в обязательном порядке в письменной форме и заверяется нотариально.
Законодатель устанавливает, что все собственники долевых паев на конкретное имущество могут отказаться от исполнения своих приоритетных прав на выкуп имущественных ценностей.
Однако для этого, им необходимо в письменной форме ответить на извещение и указать, что они отказываются от осуществления своих прав и не имеют никаких возражений относительно свободной реализации доли.
Если же несколько сособственников решают выкупить долю продавца, то выбор между ними он совершает самостоятельно, или же между ними заключается уступка преимущественного права покупки доли в отношении конкретного гражданина.
Нарушение преимущественного права покупки
П.3 ст.250 ГК РФ утверждает, что процесс реализации приоритетных прав на выкуп доли акционерного общества должен проходить по тем нормам, которые установлены законом. В противном случае все нарушения будет отмечены в законодательном порядке и в отношении нарушителей будет определена мера ответственности за игнорирование норм закона.
Нарушением преимущественного права покупки может выступать игнорирование законодательно установленных принципов совершения сделок относительно имущества, находящегося в долевой собственности. Также в качестве нарушения выступает игнорирование 3-месячного срока, в течении которого совладельцы принимают окончательное решение.
Автор статьи
Кузнецов Федор Николаевич
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.Преимущественное право при банкротстве | Lextorium
Супругам Кучинским на праве общей долевой собственности принадлежало нежилое помещение в г. Казани.
В деле № А65-40314/2018 о банкротстве Валерия Кучинского встал вопрос о порядке реализации участником долевой собственности (сособственником) преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на нежилое помещение с должником-банкротом.
В определении от 04.06.2020 № 306-ЭС19-22343 Верховный Суд РФ указал следующее.
Каких-либо законных оснований для вывода о том, что при банкротстве должника его сособственник лишается преимущественного права покупки доли (статья 250 ГК РФ), не имеется.
Цена доли должника в праве общей собственности на нежилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов, а не на основании отчета оценщика.
После определения в отношении доли должника победителя торгов сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора.
В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов.
При этом Верховный Суд РФ отметил, что арбитражному суду необходимо предварительно исследовать вопрос о том, является ли спорное нежилое помещение общей собственностью супругов или нет.
Положительное решение данного вопроса дает основание для применения пункта 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве и открывает возможность для реализации спорного имущества как единого объекта с выплатой супруге должника части средств от его продажи, соответствующей ее доле.
Это дело и другие самые интересные банкротные кейсы 2020 года мы будем рассматривать на нашем новом онлайн-курсе «Банкротство — казусы», который стартовал 18 марта. Присоединяйтесь.
Банкротство — казусы
Курс прямо противоположен всему тому, что было раньше в Лексториуме: мы проходили общие вопросы и подкрепляли их примерами из судебной практики; в этот раз будет наоборот: мы берём самые интересные дела 2020 года и учимся на них применять теорию.
Вы участвуете в формировании программы! Каждый слушатель может дать один судебный акт суда любого уровня для разбора лектором в рамках заявленной темы!
Гарантированно и подробно разбирается 41 определение ВС РФ. Остальное – по инициативе слушателей!
Каждый слушатель получает записи курса А. Егорова и П. Семенцова «Введение в банкротство».
Старт курса 18 марта.
Определение права преимущественной покупки
Что такое право преимущественной покупки?
Право преимущественной покупки (ROFR), также известное как преимущественное право отказа, представляет собой договорное право на заключение деловой сделки с физическим или юридическим лицом до того, как это сделает кто-либо другой. Если сторона, имеющая это право, отказывается заключить сделку, должник может принять другие предложения. Это популярная оговорка среди арендаторов недвижимости, поскольку она отдает им предпочтение той собственности, в которой они живут.Однако это может ограничить то, что владелец может получить от заинтересованных сторон, конкурирующих за собственность.
Как работает право преимущественной покупки
Оговорки о праве первого отказа аналогичны опционным контрактам, поскольку держатель имеет право, но не обязан, заключить сделку, которая обычно связана с активом. Лицо с этим правом имеет возможность заключить контракт или соглашение по активу раньше других.
Право первого отказа обычно запрашивается частными лицами или компаниями, которые хотят увидеть, как обернется бизнес или возможность.Правообладатель может предпочесть принять участие позже, а не сразу оплатить расходы и взять на себя обязательство, и право первого отказа позволяет ему это сделать.
Положения о праве преимущественной покупки могут быть изменены для создания вариаций стандартного соглашения. Таким образом, стороны могут вносить изменения, такие как указание срока действия права или разрешение третьей стороне, назначенной покупателем, совершить покупку. Как правило, соглашения о праве преимущественной покупки ограничены временем.По истечении срока продавец может преследовать других покупателей.
Ключевые выводы
- Право преимущественной покупки — это договорное право, дающее его держателю возможность совершить сделку с другой договаривающейся стороной раньше других.
- ROFR гарантирует держателю, что он не потеряет свои права на актив, если другие проявят интерес.
- Право преимущественного отказа может ограничить потенциальную прибыль владельца, поскольку им запрещено обсуждать предложения третьих сторон перед правообладателем.
Преимущества и недостатки права первого отказа
Для уполномоченной стороны право преимущественной покупки — это своего рода страховой полис, гарантирующий, что они не потеряют права на актив, который им нужен или в котором они нуждаются. Например, коммерческий арендатор может предпочесть аренду помещения; однако он может купить это помещение, если это означает, что он будет выселен, если недвижимость будет продана новому владельцу. В таком случае арендатор будет вести переговоры о включении в договор аренды оговорки о праве преимущественной покупки.Таким образом, если аренда станет невозможной, у него будет возможность купить недвижимость до того, как у других появится такая возможность.
И наоборот, право преимущественного отказа является препятствием для владельца собственности, поскольку оно ограничивает возможность ведения переговоров с несколькими покупателями, которые в ходе конкурентной войны могут поднять цену. В приведенном выше примере арендодателю может быть трудно привлечь покупателей, если он знает, что текущий арендатор всегда первым в очереди на покупку. Однако, если для привлечения подходящего арендатора требуется право преимущественной покупки, владелец недвижимости все равно может это сделать.
Особые соображения
В деловом мире право первого отказа обычно встречается в ситуациях совместного предприятия. Партнеры по совместному предприятию обычно обладают правом преимущественной покупки при выкупе долей, принадлежащих другим партнерам, покидающим предприятие. Аналогичным образом, ROFO дает акционерам, не занимающимся продажей, в акционерном соглашении право приобретать акции продающих акционеров до того, как они будут предложены публике.
Право первого отказа характерно для многих других сфер, от недвижимости до спорта и развлечений.Например, издательство может запросить право преимущественной покупки будущих книг нового автора.
Определение права первой оферты
Что такое право первого предложения?
Право первой оферты — это договорное обязательство, которое позволяет правообладателю приобрести актив до того, как владелец попытается продать его кому-то другому. Если правообладатель больше не заинтересован в собственности, продавец может продать ее третьему лицу. Право первой оферты чаще всего используется в сфере недвижимости и при продаже предприятий.
Ключевые выводы
- Право первой оферты означает, что правообладатель может купить актив или сделать ставку на него до того, как владелец попытается продать его третьей стороне.
- Эти права являются общими с недвижимостью и продажей бизнеса и часто записываются в договор аренды или деловое партнерство.
- Таким образом, правообладателями обычно являются либо арендаторы, либо инвесторы.
- Право преимущественной покупки, отличное от права первой оферты, дает правообладателю возможность сопоставить оферту, уже полученную продавцом.
- Считается, что право преимущественной оферты в пользу продавца, а право преимущественной оферты — в пользу покупателя.
Понимание права преимущественной покупки
Право первой оферты обычно записывается в договор, такой как договор аренды или деловое партнерство. Он срабатывает, когда владелец хочет продать актив или недвижимость. По условиям контракта, собственник обязан предоставить обладателю права первой оферты первый шанс купить недвижимость.У правообладателя есть определенный период времени, в течение которого он может сделать предложение, прежде чем истечет срок его действия. Продавец вправе принять или отклонить предложение.
Если продавец отклоняет предложение, владелец может продать его третьему лицу без каких-либо ограничений. Если попытки продажи третьему лицу не увенчались успехом, продавец может вернуться к правообладателю для нового предложения. На этом этапе правообладатель не связан своим первоначальным предложением и, следовательно, может снизить его. Знание того, что продавцу не удалось найти стороннего покупателя, ставит правообладателя в более сильное положение.Продавцами обычно являются арендодатели и владельцы бизнеса, а правообладателями — обычно арендаторы и инвесторы.
Право первого предложения — это обычно быстрый процесс.
Особые соображения
Наиболее распространенная ситуация, когда право первой оферты используется в сфере недвижимости между арендодателем и арендатором. Арендатор может захотеть получить право первого предложения от арендодателя, чтобы избежать принуждения к переезду в случае продажи собственности.Арендатор может пожелать сделать разумное предложение по собственности. Между тем, домовладелец может рассмотреть предложение о быстрой продаже и минимизации юридических и брокерских сборов.
Право первого предложения также используется при продаже бизнеса. Владелец бизнеса может предоставить право первого предложения партнерам или инвесторам, прежде чем выставить его на общий рынок для продажи третьей стороне.
Право первой оферты против права преимущественной покупки
Право первой оферты тесно связано с правом преимущественного отказа, но считается, что первое в пользу продавца, а второе — в пользу потенциального покупателя.Право преимущественного отказа дает правообладателю возможность согласовать предложение, полученное кем-либо, желающим продать актив. Активы с присоединенным правом преимущественного отказа продать сложнее, поскольку потенциальные покупатели могут не хотят утруждать себя переговорами о сделке, которая должна быть сначала предложена другой стороне.
42 Кодекс США § 2348 — Приоритетная продажа многоквартирных домов | Кодекс США | Закон США
Комиссия уполномочена в Лос-Аламосе предоставлять жильцам, связанным с проектом, лицам, проживающим в сообществе, как во время предложения многоквартирного дома на продажу, так и в течение предшествующих шести месяцев, а также любому из вышеперечисленных лиц, действующих вместе, такие приоритетные интересы и приоритетные права на покупку многоквартирного дома, которые Комиссия сочтет справедливыми и разумными: при условии, что право первоочередной покупки может быть предоставлено только жильцу или группе жильцов или правопреемнику (чье членство или собственность состоит из жильцов, лиц, связанных с проектом, или лиц, проживающих в сообществе как на момент предложения многоквартирного дома для продажи, так и в течение предшествующих шести месяцев, или любых из вышеперечисленных лиц) приоритетные интересы таких жильцов, которые или которые получили приоритетный интерес не менее 60 процентов жителей многоквартирного дома: при условии, что второй приоритет право покупки может быть предоставлено только юридическому лицу, членство или собственность которого состоит из жильцов, лиц, связанных с проектом, или лиц, проживающих в сообществе как на момент предложения многоквартирного дома на продажу, так и в течение предшествующих шести месяцев, или любое из вышеперечисленных лиц (при условии, что такое лицо получило приоритетный интерес по крайней мере одного жильца), членство или право собственности которого равно количеству, и занимает или соглашается занимать не менее 70 процентов единиц жилья в квартире дом.15-процентный вычет, указанный в разделе 2325 (а) настоящего раздела, вычет, предусмотренный разделом 2326 (d) этого раздела, финансовые положения раздела 2362 настоящего раздела и возмещение, предусмотренное разделами 2363-2366 настоящего раздела. право собственности распространяется на такие приоритетные продажи многоквартирных домов. Приоритетные проценты, предоставленные Комиссией в соответствии с настоящим разделом, подлежат передаче, если Комиссия может предписать правила или постановления, но никакое приоритетное право на покупку не может быть передано, за исключением случаев, предусмотренных разделом 2333 настоящего раздела.
Понимание тонкостей совместного использования акций — делитесь и делитесь одинаково
Это самые маленькие кусочки совместной головоломки. Единственный предмет, без которого не могло бы работать все предприятие. Как в корпорации из списка Fortune 500 акции кооператива отражают стоимость и могут быть востребованными призами — конечно, в зависимости от эксклюзивность адреса. Но несмотря на все разговоры акционеров и акций, что на самом деле представляют собой эти предметы и как они функционируют? Даже сами владельцы кооперативов иногда не уверены, что именно средства владения акциями, и как эти акции распределяются.
Определение, пожалуйста
Проще говоря, акции представляют собой доли акций в корпорация. Это различие — то, что отличает кооператив от его настоящего двоюродный брат по недвижимости, кондоминиум. В кооперативе резидент владеет акциями корпорация, которая владеет зданием, объясняет поверенный Гейл Миранда Шмидт. фирмы Milbank Tweed Hadley & McCloy. Есть долгосрочный частная аренда, которая дает физическим лицам их права в качестве акционеров в компания и как арендатор в самой квартире.
«В кондоминиуме вам действительно принадлежит настоящая Estate », — говорит Шмидт. «Вы владеете процентной долей базового здание и часть общих элементов. Вы получаете страхование титула. Вы облагаетесь налогом как физическое лицо. Вы физически владеете коробкой, которую вы купили.»
Или как адвокат Диана Липсиг из Pisapia & Lipsig в Манхэттен говорит: «В кооперативе это сообщество.В кондоминиуме, как будто у каждого есть своя маленькая вотчина.
В то время как владельцы кондоминиумов получают четыре стены и крышу, кооперативная акционеры получают действительные сертификаты акций, хотя они могут только мельком взгляните на них при закрытии. «Банк владеет сертификат, и хозяин не увидит его, пока не расплатится соглашение об обеспечении », — говорит поверенный Роберт Тирман из Юридическая фирма Litwin & Tierman, базирующаяся на Манхэттене.
«Акции представляют вашу собственность правильно — иначе вам ничего не принадлежит », — говорит Шмидт. «Ты просто имеют право проживать в здании ».
Это право закреплено в договоре имущественной аренды. «Этот договор аренды позволяет вам жить в здании», — говорит Липсиг. «Вам нужны акции и аренда, чтобы жить там».
Сколько акций?
Определение количества акций, прикрепленных к каждому квартира или квартира — это решение, которое принимается на ранней стадии кооператива процесс, либо когда строится кооператив, либо сначала строится здание. преобразован.«Когда вы создаете корпорацию в Нью-Йорке, вы можете обозначить количество объявленных акций », — говорит Тирман. «Ты можете выбрать любое количество долей ». Большинство кооперативов состоит из сотен акций, а не из тысяч, но числа отличаться.
«Кооперативы обычные, стандартные корпорации », — говорит Шмидт. Кондо и кооперативы должны подавать свои организационные документы с генеральным прокурором. Эти документы обведет начальное количество долей и начальный объем пространства предлагается в плане.
«Первоначальное количество акций указано в план предложения », — говорит Липсиг. «Так же, как корпорация должна есть план предложения, как и у кооператива ».
В конечном счете, это не общее количество акций. это имеет значение. Это относительная связь между всеми этими акции. Вопрос определения, сколько долей стоит каждая квартира и то, как эти распределения соотносятся друг с другом, является ключевым.
По словам Энтони Сарро из Priority Appraisal Services, Ltd. в Бронксвилле, долларовая стоимость доли в кооперативе равна определяется путем деления остатка по ипотеке комплекса на общую количество строительных долей. Затем эта цифра умножается на паевые доли. «Две одинаковые квартиры должны иметь равные оценки, если не включены дополнительные предметы, такие как парковочное место ».
«Важно то, что акции для с двумя спальнями будет вдвое больше, чем с одной спальней », — добавляет Тирман.«Фактическое количество не имеет значения. Это родственник поделитесь цифрами, которые важны ».
Если здание переоборудовано или переоценено из-за меняя планы этажей, Сарро говорит, что «стоимость акций, общее количество акций и т. д., скорее всего, обусловлены конвертацией компания и / или финансовое учреждение, предоставившее финансирование для сложный. Пропорционально количество паев, скорее всего, останется такой же.Это своего рода серая зона для оценщиков, потому что обычно говоря, «акции» номинально рассматриваются оценщики ».
Таким образом, размер имеет значение при определении распределения долей. «Акции определяются размером», — говорит Шмидт. «По квадрату метраж, балконы и пентхаусы ». Очевидно, что чем больше квартира, тем больше акций она будет стоить.
Эти определения также не могут быть сделаны случайным образом.Кооперативы должны соответствовать требованиям Службы внутренних доходов (IRS), которые заявляет, что должен быть «относительный и разумный взаимосвязь »между акциями и их стоимостью. Эти отношения должен быть учрежден лицензированным брокером по недвижимости или оценщиком. «Вы должны доказать, что относительные значения действительны», — сказал Тирман. говорит.
И важно, чтобы ценности были справедливыми, когда речь идет о сравнениях собственности. Эти определения должны быть сделаны осторожно — если две практически одинаковые квартиры в одном доме даются неравные доли, это вызывает понятное огорчение.В первую очередь, это медвежья услуга тому, кто получает больше репостов, потому что больше акций означает больший процент обслуживания и другие общие расходы, когда на самом деле квартира не имеет большей стоимости, чем тот, что в коридоре.
Больше акций, больше мощности?
Иногда акционеры увеличивают свои доли в кооператив, купив дополнительное место. Если соседская квартира выставляется на продажу, житель может решить скупить его и добавить это логово и вторая ванная, которую они всегда представляли.Если это произойдет, « акции будут объединены, и они получат новый сертификат отражая новое количество акций », — говорит Липсиг.
Но есть ли ценность в том, чтобы иметь больше акций, чем у вас? сосед? Да и нет. «В некотором смысле это аномально», — говорит Тирман. «Если бы это была Microsoft, вы бы хотели больше акций. Но в кооперативе большее количество долей означает, что вы в конечном итоге платите более высокую долю эксплуатационные расходы здания ».
Из плюсов — квартира с более высокой долей. стоимость может окупиться в будущем финансово, по крайней мере, теоретически.«Люди оценивают квартиры по относительному количеству акций », — говорит Тирман. «Брокер по недвижимости мог бы сказать следующее у квартиры есть лишние 50 долей, потому что кто-то когда-то думал об этом был более ценным. Итак, с точки зрения продажи квартиры это может быть полезно позже ».
В небольших кооперативных комплексах выгода от дополнительных акций по словам Липсига, может иметь форму власти. «Это могло быть некоторое значение в относительной силе голоса — с точки зрения таких вещей, как избрание членов правления.Ваше право голоса зависит от количества разделяет вашу собственность «.
Добавление дополнительных акций
Хотя большинство кооперативов сохраняют свой размер годами, иногда появляется возможность, так сказать, расширить бизнес. В Правление может внести поправки в устав для увеличения количества акций в кооперативе. Это может произойти, если — цитируя относительно распространенный пример — единица измерения, ранее использовавшаяся в коммерческих целях, конвертируется для бытового использования.Акции также должны быть увеличены, если решение принято. сделал для покупки соседнего здания, говорит Липсиг. «Тогда доска увеличит количество акций, доступных в здании ».
По словам Тирмана, иногда эти дополнительные акции уже встроены в план совместной игры. Когда кооператив впервые создается, разработчик часто авторизует большее количество акций, чем у него есть к количеству свободных квартир. Это так, что если они решат чтобы превратить общую площадь в здании в покупную единицу, предварительно разрешенные акции уже будут существовать.
Вы не можете взять это с собой
Хотя акции, безусловно, можно покупать и продавать, вопрос о том, что с ними происходит после смерти акционера, может получить немного сложно. Если владелец акций скончался, его или ее супруга может получать стоимость этих акций по завещанию или совместной собственности арендатора без каких-либо затруднений, по договору аренды. Было бы нет необходимости в одобрении правления при передаче.
Если, однако, акционер уходит из жизни и оставляет или ее доли с потомством, более дальним родственником или несемейным члену, правление должно дать согласие на перевод, как если бы человек продавал квартиру совершенно постороннему человеку. Если наследник не может получить одобрение совета, тогда наследство будет вынуждено продать пай и его акции третьей стороне, одобренной советом директоров. По словам Тирмана, это наихудший сценарий.Важно обратите внимание, что по закону согласие правления не может быть «Необоснованно отказано».
За такие тонкие и тонкие листы бумаги акции держат огромные полномочия для резидентов, членов правления, брокеров, менеджеров и все, кто участвует в кооперативном бизнесе. Акции могут быть проданы и прошел вниз. Они могут дорожать в соответствии с растущим престижем элитный адрес, или держитесь стабильно, измеряя долгосрочную надежность устоявшееся кооперативное сообщество.Самое главное, что эти части бумага представляет собой пункт назначения, метафорический ключ к месту, называемому домом. п
Лиз Лент — писатель-фрилансер и частый участник The Cooperator.
Опцион против права первого отказа
Опцион против права преимущественной покупки
Опцион — это право на покупку собственности по установленной цене на фиксированный период времени, тогда как право первого отказа — это право на покупку собственности, только если она будет выставлена на продажу в будущем.
Опция — Соглашение о сохранении в течение определенного периода срока предложения о продаже или аренде недвижимого имущества. Опцион может быть использован, например, чтобы дать покупателю время для решения вопросов финансирования, права собственности, зонирования и осуществимости, прежде чем совершить покупку. Варианты часто используются в процессе сборки земли. Опцион должен быть подтвержден фактическим рассмотрением, отдельным и независимым от покупной цены собственности. Простого перечисления возмещения недостаточно, за исключением варианта аренды, в котором условия аренды сами по себе являются достаточным возмещением для поддержки опциона.
Опцион просто создает договорное право; он не дает опциону права собственности. На момент подписания опциона ни владелец, ни покупатель не продают недвижимость. Хотя владелец обязан продать, если покупатель уведомит об этом, покупатель не обязан покупать. Возможность покупки также называется «колл»; опцион на продажу известен как пут. Опцион должен содержать все существенные условия основного договора купли-продажи. Обязательный контракт создается сразу после решения опциона исполнить опцион.Необходимая информация включает имена и адреса сторон, дату опциона, компенсацию, слова, обозначающие опцион, дату истечения срока опциона, заявление о закупочной цене и основные условия. Часто копия договора купли-продажи прилагается и включается в виде ссылки.
Опционное соглашение часто включает заявление о методе уведомления, с помощью которого опцион должен быть исполнен, положения о конфискации денег за опцион, если опцион не исполнен, и подтвержденные подписи опциона и получателя опциона (только опционер должен подписать) .Если это не запрещено условиями, опция обычно может быть переуступлена. Если вариант не покрывает все существенные условия и оставляет место для будущего соглашения, он не будет иметь исковой силы. Например, если в опционном соглашении указаны стороны, имущество, цена и метод платежа, но не указана процентная ставка по ипотеке с деньгами на покупку, суд не будет обеспечивать исполнение контракта.
Таким образом, перед заключением опционного соглашения сторонам следует проконсультироваться с опытным юристом по недвижимости.Поскольку брокер часто не получает комиссию за опцион до его исполнения, различие между опционом и контрактом на покупку и продажу имеет практическое значение. Если обе стороны обязаны выполнять обязательства, т.е. существует взаимность обязательств, то соглашение является договором купли-продажи. Если обязана выступать только одна партия, то это вариант. Таким образом, опцион представляет собой односторонний договор, в котором участник опциона / оферент обещает сделать оферту безотзывной в течение определенного времени в обмен на выполнение опционом / оферентом платежа денег по опциону.Когда получатель опциона направляет соответствующее уведомление о намерении исполнить опцион, он или она фактически принимает предложение, и тогда возникает двусторонний договор купли-продажи, в котором обе стороны обязаны исполнить.
Деньги по опциону обычно применяются к цене покупки, но стороны должны учесть этот момент в самом контракте по опциону. Если получатель опциона не исполняет опцион, большинство опционов предусматривают, что опционер сохраняет деньги за опцион, и ни одна из сторон не обязана исполнять опцион.Время играет важную роль в опционном соглашении; таким образом, опцион автоматически истекает, если он не будет исполнен до даты расторжения. Смерть опциона или опциониста обычно не влияет на опцион. Опционар или наследники по-прежнему могут воспользоваться правом покупки. Контракт также является обязательным для наследников и правопреемников опциона. Опцион должен быть зарегистрирован, потому что права опциона будут связаны с датой опциона и будут иметь приоритет над всеми вмешивающимися правами третьих лиц с уведомлением об опционе.Хорошая практика правового титула требует, чтобы выпуск опциона регистрировался в случае неисполнения зарегистрированного опциона. В противном случае пропущенный вариант представляет собой облако на заголовке. Из-за этого риска многие опционы содержат оговорку об аннулировании, в которой говорится, что зарегистрированный опцион автоматически перестанет быть залогом собственности по истечении срока исполнения опциона.
Различные типы опций включают стандартную фиксированную опцию; повышающий опцион, при котором цена покупки увеличивается на определенных этапах периода опциона; и опцион с уменьшающимся кредитом, где процент цены опциона, который может быть зачислен на счет покупной цены, уменьшается с течением времени (в противоположность опциону с полным кредитованием).
Право первого отказа — Право человека иметь первую возможность купить или сдать в аренду недвижимое имущество. Однако, в отличие от опциона, обладатель права преимущественной покупки не имеет права на покупку до тех пор, пока владелец не предложит недвижимость на продажу или не рассмотрит предложение о покупке от какой-либо третьей стороны. В этот момент владелец может подобрать предложение. Если владелец сначала предлагает собственность стороне, имеющей право первого отказа, а это лицо отказывается, то владелец может предложить любую третью сторону по этой или более высокой цене.В случае аренды право преимущественной покупки может дать арендатору право либо купить недвижимость, если она предлагается для продажи, либо продлить договор аренды или сдать в аренду прилегающее пространство.
Это право преимущественной покупки явно более выгодно для арендатора, чем для арендодателя, поскольку эта недвижимость менее востребована, чем недвижимость без такого права. Однако это может побудить арендатора внести улучшения, которые в противном случае он бы не сделал. При наличии опциона на покупку арендатор может решить, исполнять ли опцион по фиксированной цене в течение периода опциона.Однако в праве преимущественного отказа владелец может реализовать право только в том случае, если владелец предложил продать или сдать в аренду собственность или принял добросовестное предложение от третьего лица о покупке или аренде собственности.
Ключом к различию между опционом и правом преимущественной покупки является определение того, какая сторона имеет право инициировать продажу или аренду. Как при опционе, так и при преимущественном праве держатель не имеет доли в земле или справедливом имуществе до тех пор, пока опцион или право не будут реализованы.В некоторых кондоминиумах ассоциация владельцев квартир сохраняет за собой право преимущественной покупки при любой продаже квартиры. Законодательство некоторых штатов дает право преимущественной покупки арендатору, чья квартира должна быть преобразована в кондоминиум.
Право преимущественного отказа распространено в соглашениях между партнерами, акционерами, совместными собственниками (конечным результатом которых является отказ от права раздела), арендодателями и арендаторами.
Что такое кооператив? | Руководство по покупке кооператива
Кооператив — это дом, который вы точно не купите.Вместо этого вы покупаете акции корпорации, которые позволяют вам жить в этом доме.
Это может затруднить финансирование кооператива, поскольку на самом деле это не сделка с недвижимостью. Но если вы живете в районе, где кооперативы распространены, например, в Нью-Йорке или Вашингтоне, округ Колумбия, кооператив может быть более доступным вариантом жилья.
Вот что вам следует знать, если вы думаете о покупке кооператива.
Что такое кооперативный дом?
Кооператив — это жилищная единица в здании или застройке, которая совместно принадлежит всем людям, проживающим в ее разных единицах.Эти совладельцы образуют жилищный кооператив (следовательно, кооператив), который является разновидностью некоммерческой корпорации.
Каждый владелец является акционером, акции которого распределяются на основе рыночной стоимости их пая. Как и в любой корпорации, у жилищного кооператива есть совет директоров. Но, как акционеры, каждый, кто там живет, имеет право голоса в управлении кооперативом.
Кооператив — это не то же самое, что кондоминиум, который представляет собой тип недвижимости, находящейся в независимой собственности.
Как работает жилищный кооператив?
Когда вы покупаете кооператив, вы не покупаете само устройство.Вы покупаете акции, которые дают вам право жить в квартире. Корпорации принадлежат не только общие помещения и экстерьер, но и интерьер кооператива. Это означает, что если вы хотите провести капитальный ремонт, например, переделать кухню, вам может потребоваться одобрение совета кооператива.
Вы будете платить ежемесячную плату, которая покрывает вашу часть расходов кооператива, которая может включать оплату части основной ипотеки за всю собственность.
Прочие расходы жилищного кооператива, такие как налоги на имущество, совместное обслуживание и коммунальные услуги, также обычно распределяются между всеми жителями, а сумма, которую вы платите, определяется стоимостью вашего жилья.Такое разделение расходов иногда может быть выгодным для акционеров.
В то время как кондоминиумы могут иметь более низкую ежемесячную плату, кооперативы часто являются более выгодным вариантом, если учесть все, что покрывает плата, отмечает Карл Бекелар, агент по недвижимости из Детройта с Century 21 Curran and Oberski. «Сборы обычно выше в кооперативе, потому что каждый месяц вы оплачиваете часть своей электроэнергии, газа, налогов, а также затрат на техническое обслуживание», — говорит Бекелар.
Покупка кооператива может накладывать ограничения на то, сколько собственного капитала вы можете накопить, или можете ли вы вообще накопить собственный капитал.В то время как кооперативы с рыночной ставкой накапливают капитал так же, как дома на одну семью, кооперативы с ограниченным и нулевым капиталом ограничивают вашу способность получать прибыль, если и когда вы продаете свои акции.
Получение ссуды для кооператива
Получить ипотеку для кооператива может быть сложно, поскольку на самом деле вы не владеете своей квартирой. Это мрачный способ думать об этом, но кредиторы не будут гарантировать ипотеку для собственности, которую они не могут выкупить. Вместо этого вам понадобится ссуда для покупки акций кооператива, иногда называемая ссудой для кооператива или ссудой на акции.
Ботанический совет: совет директоров кооператива устанавливает правила того, сколько вы можете занять для покупки акций. Кооперативы могут потребовать минимальный первоначальный взнос в размере 20% и более.
Обычно ваш кредитор захочет увидеть, как работает кооператив, и взглянуть на лежащую в основе ипотеку. Он также проверит, как работает совет директоров, проверит любые крупные запланированные расходы и обеспечит наличие достаточных финансовых резервов на случай непредвиденных обстоятельств.
Более крупные кооперативы в районах, где кооперативное жилье является относительно обычным явлением, могут иметь отношения с определенными кредиторами, что может упростить процесс финансирования.
Лицом к доске кооператива
Прежде чем вы сможете участвовать в кооперативе, вы должны быть одобрены его советом директоров. Этот руководящий орган действует аналогично ассоциации домовладельцев, определяя не только порядок управления недвижимостью, но и то, кто может в ней жить.
Хотя закон требует, чтобы советы директоров кооперативов следовали положениям Закона о справедливом жилищном обеспечении, в этих пределах они могут создавать свои собственные стандарты для потенциальных жителей. Чаще всего это финансовые стандарты, но они также могут отказывать кандидатам на основании их предполагаемой способности соблюдать правила кооператива.
Встреча с советом директоров кооператива может быть особенно напряженной, по словам Эвана Металиоса, маклера по недвижимости из Re / Max Team из Квинса, Нью-Йорк. По словам Metalios, хороший брокер постарается понять, что ищет совет директоров, чтобы дать своему покупателю максимальную поддержку.
Кооперативы или квартиры: что лучше?
Кооперативы и кондоминиумы — распространенные варианты для тех, кто надеется стать домовладельцами в городах, где пространство в дефиците. Хотя они могут выглядеть одинаково, у каждого есть свои преимущества.Вот несколько плюсов каждого типа дома.
Плюсы покупки кондоминиума:
Кондо — это недвижимость, поэтому у вас есть титул или документ, и вы можете воспользоваться накопленным собственным капиталом.
Поскольку вы являетесь владельцем кондоминиума, у вас будет больше возможностей для ремонта или сдачи в субаренду.
Кондо может быть проще финансировать и проще продать, поскольку покупатели не должны быть одобрены советом директоров.
Плюсы покупки кооператива:
Вы будете знать своих соседей, поскольку обширный процесс утверждения может означать меньшую текучесть кадров, а кооперативы редко допускают субаренду.
Кооперативы могут иметь более низкие затраты на закрытие, чем кондоминиумы. Например, поскольку договор не переходит к другому владельцу, когда вы покупаете в кооперативе, вы не будете платить налог на передачу.
Как акционер, вы получите право голоса в управлении зданием или комплексом, даже если вы не являетесь членом совета директоров.
Стратегия приоритета залога и взыскания залога между кооперативом и кондоминиумом
Что такое залог?
Залог — это процентная доля или юридическое требование в отношении объекта собственности, которое позволяет держателю залогового права на законных основаниях конфисковывать и распоряжаться имуществом, обеспеченным залогом, в случае невыполнения должником своих финансовых обязательств.Залог обычно помещается против собственности, чтобы обеспечить погашение ссуды, такой как ипотека жилищного ссуды. Если заемщик не выполняет платежи по ссуде, кредитор, как держатель ипотечного залога, может забрать имущество в результате обращения взыскания и продать его, чтобы погасить сумму ссуды.
В дополнение к ипотеке, взятой на покупку собственности, некоторые свойства имеют дополнительные права залога, такие как кредитная линия собственного капитала, залоговое право по судебному решению, залоговое право ассоциации домовладельцев и кондоминиумов, а также залоговое право механика.Когда на объект недвижимости подано более одного залога, приоритет залогового права определяет права держателей залога и порядок, в котором держатели залога получают деньги в случае продажи права выкупа. Если одно залоговое право имеет приоритет перед другим залоговым правом, то преимущественное право удержания имеет преимущественное право и обычно выплачивается первым при продаже собственности перед другими младшими залогами. Согласно законодательству штата Нью-Йорк, общее правило заключается в том, что залоговое право имеет приоритет в том порядке, в котором они регистрируются первыми в государственной земельной книге, что известно как правило «первым вовремя, первым по праву», но есть много исключений из общего правила. правило.
Как обсуждается ниже, в Нью-Йорке кооперативная жилищная корпорация имеет право первого залога в отношении акций и сопутствующих имущественных договоров аренды, обеспечивающих выплату алиментов, выплачиваемых акционерами кооперативов, причем такое право удержания возникает по закону и не регистрируется. В результате при продаже заложенного права выкупа, когда кооперативная корпорация должна содержать алименты от акционера-собственника квартиры, кооператив, как правило, будет первым в очереди, чтобы получить платежи за неоплаченное содержание от продажи права выкупа до того, как будут произведены какие-либо платежи в счет ссуды. остаток, причитающийся ипотечному кредитору или другим младшим правообладателям.
Однако, в отличие от кооператива, ассоциация кондоминиумов не имеет права первого залога за неоплаченные общие расходы в отношении единицы кондоминиума, и ее право удержания должно быть зарегистрировано и является более ранним по сравнению с первой ипотекой кредитора на эту единицу. Таким образом, при обращении взыскания на кондоминиум ипотека кредитора имеет приоритет и, как правило, будет выплачиваться перед залогом кондоминиума за неоплаченные общие сборы. Правовые различия между правом собственности на кооперативную квартиру и кондоминиум и то, как они влияют на приоритет залогового права, будут определять, как правление и руководство кооператива или ассоциации кондоминиума должны решать вопросы взыскания, когда акционер или владелец единицы не оплачивает свое содержание. обычных сборов.
Стратегия приоритета и взыскания залога кооператива
С юридической точки зрения владение кооперативной квартирой считается личной собственностью, а не недвижимостью. Когда кто-то покупает кооперативную квартиру, он или она не покупает отдельный объект недвижимости; скорее покупатель покупает акции. В результате покупатель технически становится одновременно и акционером, и арендатором в отношениях арендодатель-арендатор с кооперативной жилищной корпорацией.Доля акционера кооперативной квартиры в кооперативной жилищной корпорации создается путем выпуска акций кооператива, что подтверждается сертификатом акций и договором частной аренды, которые регулируют права и обязанности акционера. Кооперативная жилищная корпорация взимает с акционеров ежемесячную плату за обслуживание, покрывающую их пропорциональную часть расходов на содержание и эксплуатацию здания, включая налоги на имущество и основную ипотеку для всего здания.
В дополнение к отношениям арендодателя и арендатора, поскольку кооперативная квартира считается личной собственностью в Нью-Йорке, закон, известный как Единый коммерческий кодекс (UCC), регулирует приоритет кооперативного залога. Статья 9 UCC предусматривает, что если в договоре частной аренды кооператива содержится определенный базовый язык, требующий от акционера оплаты содержания, то кооперативная корпорация автоматически имеет право удержания в отношении акций и аренды за любое неоплаченное содержание. Кооперативная корпорация, в отличие от ипотечного кредитора, не обязана подавать какие-либо дополнительные документы в штат или округ для обеспечения залогового права.Что еще более важно, в соответствии со статьей 9 UCC, обеспечительный интерес кооперативной корпорации в отношении неоплаченного обслуживания имеет приоритет над почти всеми другими правами залога в отношении акций и аренды акционера, такими как залоговое право залога кредитора.
Когда кто-то покупает кооперативную квартиру и получает ссуду от кредитора для финансирования покупки, ссуда обеспечивается залогом права собственности покупателя в кооперативной корпорации, то есть сертификатом акций и частной арендой.Документы по кооперативному кредиту состоят в основном из простого векселя и соглашения об обеспечении по кооперативному ссуде, известного как Финансовое заявление UCC-1, которое при подаче создает залоговое право. Помимо подачи залогового заявления о финансировании UCC-1, кредитор будет физически вступать во владение сертификатом акций кооператива и частной арендой в качестве обеспечения до тех пор, пока не будет выплачена ссудная задолженность.
Поскольку залоговое право кредитора в соответствии с Финансовым отчетом UCC-1 будет подчинено неоплаченному содержанию кооператива, кредитор потребует от кооперативной корпорации подписать соглашение, известное как соглашение о признании.В соответствии с соглашением о признании кооперативная корпорация уведомит кредитора о любом уведомлении о намерении кооперативной корпорации прекратить договор аренды с акционером и предоставит кредитору возможность исправить дефолт акционера, включая выплату алиментов, причитающихся акционеру. В результате, в соответствии с условиями соглашения о признании и приоритетом залога кооперативной корпорации над кредитором, кредитор получает стимул погасить невыплаченную задолженность держателя акций кооператива перед кооперативной корпорацией, чтобы сохранить обеспечительный интерес кредитора в квартире. , который будет погашен, если кооперативная корпорация лишит права залога за неоплаченное содержание.Следовательно, кооперативная корпорация должна уведомлять кредиторов о невыполнении обязательств по выплате долга акционерам в качестве основной части своей стратегии взыскания долгов.
Если кредитор не выплачивает алименты кооперативной корпорации после получения от кооперативной корпорации уведомления о невыполнении обязательств по выплате алиментов акционера, кооперативная корпорация может выселить акционера в рамках разбирательства между арендодателем и арендатором, а затем продать квартиру на аукционе или через реальный договор. маклер по недвижимости.
Стратегия приоритета залога и взыскания залога кондоминиума
В отличие от кооперативной квартиры, где кооперативная жилищная корпорация владеет зданием и дает акционеру исключительное право сдавать в аренду определенную квартиру, расположенную в здании, владение кондоминиумом является владением недвижимостью.Здание кондоминиума разделено на отдельные части, каждая из которых имеет свой налоговый участок. Каждый владелец квартиры несет ответственность за уплату собственных налогов на недвижимость. Общие сборы, взимаемые ассоциацией кондоминиумов, используются для оплаты расходов на содержание и эксплуатацию общих частей здания. В результате отсутствуют отношения арендодатель-арендатор между собственниками квартир и ассоциацией кондоминиумов, а владелец квартиры не получает сертификат акций или договор аренды. Вместо этого право собственности на квартиру передается через документ, а отношения владельца квартиры с ассоциацией кондоминиума являются договорными и регулируются декларацией и подзаконными актами кондоминиума.
Поскольку кондоминиум считается недвижимым имуществом, статья 9-B Закона о недвижимости штата Нью-Йорк («RPL»), также известная как Закон о кондоминиумах Нью-Йорка, регулирует право удержания кондоминиума за неоплаченные общие сборы в отношении других залоговых прав, таких как Залог кредитора. В отличие от покупки кооперативной квартиры, когда кто-то получает от кредитора финансирование для покупки квартиры в кондоминиуме, кредитор обеспечивает свой интерес путем подачи ипотеки, которая затем становится залогом в отношении собственности.Что еще более важно, в отличие от кооперативной корпорации, ассоциация кондоминиумов, как предусмотрено в RPL § 339-z, не имеет права первого залога за неуплаченные общие обвинения в отношении кондоминиума, и ее право удержания является более низким, чем первая ипотека кредитора на эту единицу.
В соответствии с RPL §339-z право удержания ассоциации кондоминиумов за неуплаченные общие сборы имеет приоритет над всеми другими залогами, за исключением (i) налогов на недвижимость, включая применимые школьные и специальные районные налоги; (ii) невыплаченные суммы по первой зарегистрированной ипотеке; и (iii) суммы субординированной ипотеки определенных государственных агентств развития.Когда владелец квартиры не выполняет свои общие обвинения, RPL §339-z и §339-aa позволяет совету менеджеров кондоминиума подать залоговое удержание по общим обвинениям, которое подается в офис окружного секретаря, который является публичный учет и обеспечивает залог кондоминиума за неоплаченные общие сборы. Зарегистрированное право удержания в отношении неоплаченных общих сборов действует в течение шести лет с даты подачи заявки и является продолжающимся удержанием, которое предусматривает, что сумма залога продолжает накапливаться, если платежи не производятся.Кроме того, предъявление права залога не только обеспечивает право удержания ассоциации кондоминиума, но и является предварительным условием для начала действия по обращению за залогом кондоминиума.
После того, как ассоциация кондоминиумов подает заявление об удержании права залога, следующим шагом будет подача совместного денежного решения и иска о лишении права выкупа залога против владельца квартиры в Верховном суде графства. Возбуждение выкупа залога кондоминиума наиболее эффективно в тех случаях, когда владелец квартиры не имеет дефолта по его или ее первой зарегистрированной ипотеке.Часто, когда происходит просрочка платежа по уплате общих сборов, владелец единицы также не выполняет свои обязательства по выплате ипотечного кредита, в результате чего ипотечный кредитор начинает свои собственные иски о потере права выкупа в отношении владельца единицы. Поскольку RPL §339-z предусматривает, что первое залоговое право кредитора имеет приоритет над залоговым правом ассоциации кондоминиума в отношении неоплаченных общих сборов, непогашенный остаток по ипотеке кредитора обычно будет выплачен в первую очередь в результате продажи права выкупа, прежде чем будет произведена оплата залога кондоминиума за невыплаченные общие расходы. обвинения.Следовательно, начало обращения взыскания залога в кондоминиуме является наиболее эффективным и выгодным, когда нет существующей первой ипотеки на квартиру или нет существующих действий по обращению взыскания на ипотеку, потому что при таких обстоятельствах кондоминиум сможет выкупить и продать квартиру и использовать выручку от продажа права выкупа, как правило, для полного удовлетворения неоплаченного залогового права по обычному залогу. Тем не менее, даже если существует существующая первая ипотека или существующее действие по обращению взыскания по закладной в отношении единицы, начало действия по обращению за залогом в кондоминиуме может быть выгодным, если (1) стоимость единицы превышает непогашенный остаток по первой закладной; (2) остаток первой ипотеки минимален; и (3) процесс обращения взыскания на ипотеку находится на ранней стадии, в то время как действия по обращению за залогом в кондоминиуме близятся к завершению для продажи с аукциона.В результате потенциального совпадения действий кондоминиума по взысканию залога и действий кредитора по взысканию ипотечного кредита, кондоминиум должен также проводить денежное суждение одновременно с его действием по взысканию залога, чтобы кондоминиум мог по-прежнему получить денежное решение против собственников единицы лично в случае, если действие обращения взыскания на ипотеку становится вторичным по отношению к действию обращения взыскания на закладную.
Заключение
В заключение, приоритет залогового права является важным фактором, который члены совета директоров кооператива или кондоминиума должны учитывать, прежде чем принимать решение о взыскании неоплачиваемых алиментов или общих сборов в Нью-Йорке.
alexxlab