Кто может рассчитывать на новое жилье взамен аварийного — Российская газета
С этого года в стране стартовала новая программа переселения граждан из аварийного жилья. В редакцию поступает много писем читателей, которые хотели бы знать, расселят ли их дом и на какое жилье они могут рассчитывать. Мы задали самые важные вопросы специалистам «горячей линии» Фонда содействия реформированию ЖКХ, который является федеральным оператором расселения аварийного жилья в регионах.
Какие дома будут расселены по программе, которая стартовала с начала 2019 года?
С этого года началась реализация федерального проекта «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» (это часть нацпроекта «Жилье и городская среда»). Он предусматривает, что с 2019 года по 1 сентября 2025 года будут расселяться дома, признанные аварийными в связи с физическим износом в срок до 1 января 2017 года.
Сколько людей могут рассчитывать на улучшение жилищных условий и какое количество домов удастся расселить за это время?
Торжественное вручение ключей от новой квартиры семье миллионного переселенца по программе переселения граждан из аварийного жилья в городе Дегтярске Свердловской области.
Фото: Предоставлено Фондом ЖКХ
На 2019-2025 годы поставлена задача переселить более 660 тысяч человек. Из них 530,9 тысячи должны переехать в новое жилье к 2024 году, еще 135,8 тысячи человек — до 1 сентября 2025 года. Всего под расселение попадет почти 12 миллионов кв. метров аварийного жилья.
Региональные власти часто жалуются на отсутствие средств на расселение. Могут ли мой дом не расселить из-за этого?
При исполнении предыдущей программы среднее распределение финансовых средств между Фондом ЖКХ и регионами составляло 50:50. По новой программе, согласно решению президента РФ, в среднем Фондом ЖКХ будет финансироваться 86 процентов общего объема работ. Регионам остается найти в своем бюджете оставшиеся 14 процентов, чтобы профинансировать программу. При этом размер финансирования установлен в зависимости от возможностей региона, для многих субъектов РФ уровень федеральной поддержки увеличен до 93-99%.
Как узнать, попал дом в новую программу или нет?
Многие регионы публикуют развернутые списки домов, попавших в новую программу. Но если этого не было сделано, проверить свой дом можно в информационной системе «Реформа ЖКХ» в разделе «Переселение граждан».
Если нет доступа к интернету, можно позвонить на «горячую линию» Фонда ЖКХ по телефону 8-800-700-89-89 (звонки по России бесплатны). Специалисты «горячей линии» работают по будням с 7.00 до 18.00 (время московское).
Если дом признан аварийным, но на сайте «Реформа ЖКХ» информации о нем нет, что делать?
Торжественное вручение ключей новоселам по программе переселения граждан из аварийного жилья в городе Вилюйске Республики Саха (Якутия). Фото: Администрация Вилюйского района
Такие факты встречаются. В прошлом году Фондом ЖКХ в 10 регионах по поручению президента РФ были профинансированы мероприятия по расселению дополнительно выявленного в 2017 году аварийного жилья.
Поэтому если ваш дом является аварийным, можно добиться его включения в программу. Для этого следует сообщить о проблеме в Фонд ЖКХ на «горячую линию». Возможно, необходимо будет предоставить соответствующие документы.
Предоставлено Фондом ЖКХ
Как сделать, чтобы дом признали аварийным?
Есть два пути. Большинство домов признаются аварийными на основании заключения органов госнадзора. Статус аварийного присваивает дому орган местного самоуправления на основании решения созданной им межведомственной комиссии.
Но также это может быть сделано и по письменному заявлению собственника помещения, его представителя или нанимателя. То есть жильцы дома, если считают, что проживание в нем угрожает их жизни, могут инициировать процесс признания здания аварийным сами.
Для этого им надо подать заявление в исполнительный орган местной власти — жилинспекцию региона или местную администрацию.
К заявлению прилагается заключение специализированной организации, которая должна провести обследование дома и оценить изношенность его конструкций. Проведение обследования многоквартирного дома специализированной организацией осуществляется за счет средств собственников жилья.
На принятие решения у межведомственной комиссии должно уйти не более 30 дней. И в течение 30 дней со дня получения решения орган местного самоуправления издает распоряжение с указанием сроков отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Многоквартирный дом №16/2 по улице Транспортной в городе Оренбурге, в котором получили новые квартиры граждане, ранее проживавшие в аварийном жилье. Фото: Предоставлено Фондом ЖКХ
Типовые вопросы граждан, возникающие в связи с переселением из аварийного жилищного фонда
Если Ваш дом не признан аварийным (см. вопрос Как узнать, является ли мой дом аварийным?), но находится в плохом состоянии, Вы можете обратиться в муниципальные органы власти с заявлением о признании его аварийным (с приложением документов, подтверждающих ваши права собственности на помещение в таком доме). Копию заявления рекомендуем направить в государственную жилищную инспекцию.Примерный текст заявления: «В связи с наличием дефектов строительных конструкций (рекомендуется указать основные дефекты), непосредственно влияющих на возможность безопасной эксплуатации дома по адресу (адрес), просим провести его обследование и признать аварийным в порядке, установленном постановлением Правительства РФ №47».
Примерный перечень типовых дефектов: частичное разрушение, трещины, отклонение от вертикали, выпучивание фундаментов и несущих стен; разрушение и прогиб балок или плит перекрытий; поражение гнилью несущих элементов деревянных конструкций.
Если Ваш дом будет признан аварийным, вы должны получить соответствующее уведомление и сведения о признании дома аварийным в течение 10 дней должны появиться в реестре аварийных домов (см. вопрос Как узнать, является ли мой дом аварийным?)
Ответ о результатах рассмотрения Вашего заявления может содержать информацию о проведенных по заказу органов власти обследованиях, по результатам которых аварийное состояние дома не установлено. Если Вы не согласны с такой оценкой состояния дома, необходимо за свой счет заказать обследование состояния дома специализированной организацией и, если оно будет содержать выводы об аварийном состоянии дома, повторно направить обращение о признании дома аварийным с приложением акта указанного обследования.
Ответ местного органа власти может также содержать требование самостоятельно провести обследование дома с привлечением специализированной организации за счет заявителя. Муниципалитеты часто ссылаются при этом на отсутствие средств в местном бюджете на оплату таких услуг.
Если у Вас отсутствует возможность заказать и оплатить такое обследование, Вы можете обратиться в суд с требованием о понуждении местного органа власти за свой счет провести обследование дома.
О предоставлении жилого помещения взамен аварийного
]]>Подборка наиболее важных документов по запросу О предоставлении жилого помещения взамен аварийного (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: О предоставлении жилого помещения взамен аварийногоСтатьи, комментарии, ответы на вопросы: О предоставлении жилого помещения взамен аварийногоНормативные акты: О предоставлении жилого помещения взамен аварийного «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019)»(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019)Разрешая спор и возлагая обязанность на ответчика предоставить истцам жилые помещения, суд первой инстанции со ссылкой на п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее — Федеральный закон от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ) указал, что, поскольку жилой дом, в котором находится принадлежащее истцам жилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу и включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, истцами избран способ обеспечения своих прав путем предоставления иного жилого помещения в собственность взамен аварийного, следовательно, требования местной администрации о выплате собственниками разницы между изымаемым и предоставленным за счет муниципальной казны жилыми помещениями являются незаконными, в связи с чем удовлетворил заявленные требования частично. «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)»
Защита прав собственников аварийного жилья
Распространённые нарушения при расселении аварийных домов
Нанимателям по договору соцнайма взамен аварийной квартиры предоставляется равнозначная по договору соцнайма (площадью не менее занимаемой с не меньшим количеством комнат). Собственникам предоставляется денежная компенсация стоимости аварийного жилья (по рыночным ценам), а если дом включен в региональную программу расселения аварийного жилья, то на выбор собственника: либо денежная компенсация, либо равнозначное жильё
КОМУ И ЧТО ПРЕДОСТАВЛЯЕТСЯ
1. и нанимателям, и собственникам:
При превышении стоимости между аварийной и предоставляемой квартирами нельзя требовать с граждан доплату разницы, т.к. обязанность по оплате не возложена на них ни федеральным, ни региональным законодательством (Архангельская обл.) – определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 16 апреля 2019 г. № 1-КГ19-2, определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 23 апреля 2019 г. № 1-КГ19-3
Внимание: изменениями в федеральное законодательство 18 февраля 2020 г. органам власти субъектов РФ предоставлено право устанавливать возможность доплаты за разницу в площадях аварийного и нового жилья
В случае признания жилья очередника непригодным для проживания другое жилье ему предоставляется вне очереди независимо от того, является ли он нанимателем либо собственником, а также независимо от наличия других внеочередников — определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 14.01.2014 г. № 56-КГ13-10
Очереднику, жилье которого признано непригодным для проживания, что автоматически означает невозможность его восстановления, вне очереди предоставляется равнозначное жилье по договору соцнайма — определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 28.05.2013 г. № 34-КГ13-2
Право быть обеспеченным другим жильем по договору соцнайма взамен признанного аварийным принадлежит любому малоимущему очереднику, в т.ч. и собственнику. Признание жилого дома аварийным и подлежащим сносу подтверждает и непригодность для проживания всех расположенных в нем жилых помещений — определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 01.04.2014 г. № 12-КГ14-2
В случае опасности для проживания в доме, признанном аварийным, другое жилое помещение предоставляется независимо от наличия утвержденных плана и срока сноса дома – определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 06.02.2018 г. № 70-КГ17-22
2. нанимателям по договору соцнайма:
Суды двух инстанций постановили предоставить нанимателям аварийного жилья другое жилое помещение соответственно по норме предоставления (на состав семьи из
16 чел.), а апелляционный суд — лишь состоящим на жилищном учете членам семьи (6 чел.). Верховный Суд постановления отменил, определив предоставить всем одну РАВНОЦЕННУЮ 2-комнатную квартиру — определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 12.01.2016 г. № 69-КГ15-8Взамен сгоревшей квартиры, занимаемой по договору социального найма, другое жилое помещение по договору социального найма предоставляется лишь объективно нуждающимся (это требование не предъявляется к очередникам, принятым на жилищный учет до 1 марта 2005 г.). Кроме того, учтено обеспечение семьи заявителя жилым помещением в маневренном жилищном фонде — определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 14.03.2017 г. № 74-КГ17-2
Взамен сгоревшей квартиры, занимаемой по договору соцнайма, другая квартира по договору соцнайма предоставляется лишь малоимущим —
Предоставление другого жилого помещения взамен сгоревшего, занимаемого по договору соцнайма, не ставится в зависимость от факта получения и размера денежной компенсации в связи с пожаром, а также независимо от непроживания в указанном жилом помещении (в связи с его фактической непригодностью для проживания) — определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 16.08.2016 г. № 80-КГ16-7
Взамен квартиры в доме, признанном аварийным, предоставляется другое равнозначное жилое помещение (а не по норме предоставления), в т.ч. при угрозе обрушения аварийного дома – определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 30.01.2018 г. № 10-КГ17-7
При расселении аварийного дома переселение разнополых детей в одну комнату возможно лишь если они не являются жилищными очередниками и до переселения проживали в одной комнате — определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 09.04.2013 г. № 8-КГ13-3
Региональная программа расселения аварийного жилья может предусматривать дополнительные гарантии предоставления жилых помещений жителям сносимых аварийных домов по сравнению с установленными федеральным законодательством – определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 81-КГ14-16
При наличии реальной угрозы жизни и здоровью нанимателя другое жилое помещение взамен аварийного предоставляется ему сразу – определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 17.04.2018 г. № 41-КГ18-7
3. собственникам:
Собственник квартиры в аварийном доме, включенном в региональную программу расселения аварийного жилья, имеет право выбора между предоставлением другого жилья и получением рыночной компенсации за аварийную квартиру –
При расселении аварийного жилья собственника нельзя принудить к получению в собственность другого жилья помимо его воли, — ему следует выплатить компенсацию рыночной стоимости аварийной квартиры – определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 24.04.2018 г. № 5-КГ18-19
Собственнику квартиры в доме, признанном аварийным, другое жилое помещение предоставляется в собственность лишь при включении дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья — определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 12.07.2016 г. № 16-КГ16-25
В случае превышения стоимости между предоставляемым и аварийным жилыми помещениями нельзя требовать с граждан доплату разницы, т.к. такая обязанность не возложена на них ни федеральным, ни региональным законодательством – определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 16 апреля 2019 г. № 1-КГ19-2, определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 23 апреля 2019 г. № 1-КГ19-3
Другое жилое помещение взамен аварийного предоставляется собственнику площадью из расчета только его собственника (собственников), а не членов его семьи — определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 22.11.2016 г. № 25-КГ16-13
Жилое помещение, предоставляемого собственнику взамен аварийного, должно быть равнозначным занимаемому — определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 11.09.2018 г. № 57-КГ18-6
Собственник квартиры в сносимом доме при желании может получить другое жилое помещение по договору социального найма (например, отдельную квартиру вместо двух комнат в коммуналке). К отношениям по предоставлению собственникам жилья в доме, признанном непригодным для проживания, другого жилья по договору социального найма, применяется п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ по аналогии закона — определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 10.06.2014 г. № 56-КГ14-2
Другое жилье взамен сносимого может быть предоставлено и гражданам, не состоящим на жилищном учете, не имеющим статуса малоимущих и занимающим жилое помещение на праве собственности при их объективной нуждаемости в жилом помещении, поскольку изложенные обстоятельства вытекают из содержания ч. 2 ст. 49, ч. 1 ст. 52 ЖК РФ и п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ — определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 09.12.2014 г. № 33-КГ14-12, а также Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 02.12.2014 г. № 58-КГ14-15.
Эта позиция представляется нам обоснованной лишь для случаев законодательной невозможности предоставить данным лицам другое жилье (напр., отсутствие соглашения о предоставлении жилья собственнику при сносе дома, не включенного в региональную программу сноса аварийного жилья и др.). При отсутствии таких случаев действует п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ как специальная норма права, не предусматривающая никаких вышеназванных условий для внеочередного предоставления другого жилья по договору социального найма любым собственникам, переселяющимся из непригодного для проживания жилья.
Потребительские свойства жилых помещений определяются, в первую очередь, размером жилой площади, количеством комнат, а также полом переселяемых лиц — определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 09.04.2013 г. № 8-КГ13-3
Размер другого жилья, предоставляемого взамен признанного непригодным для проживания, определяется количеством состоящих на жилищном учете очередников — определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 12.03.2013 г. № 85-КГ12-4
Нельзя предоставить собственнику аварийной квартиры, которому по состоянию здоровья рекомендовано проживание не выше 2 этажа, другую квартиру на 5 этаже в доме без лифта, т.к. это существенно ухудшает его жилищные условия – определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.04.2018 г. № 5-КГ18-19
4. нарушения процедуры:
Незаконность переселения собственника в другое жилье при нарушении местной администрацией процедуры, предусмотренной ст. 32 ЖК РФ
Установив отсутствие со стороны местной администрации предложения о выкупе занимаемого ответчиками на праве собственности жилья, суд обоснованно отказал администрации в удовлетворении иска об их переселении в данное жилье (п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 о применении Жилищного кодекса РФ) — определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 02.12.2014 г. № 24-КГ14-8
Аналогичны правовые последствия и ненаправления администрацией предложения о сносе дома и реконструкции — определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 04.03.2014 г. № 18-КГ13-198
В случае признания жилья очередника-собственника непригодным для проживания другое жилье ему предоставляется вне очереди по п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ, а не по длительной процедуре расселения аварийных домов, предусмотренной ч. 10 ст. 32 ЖК РФ — определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 14.01.2014 г. № 56-КГ13-10
При недостижении с собственником жилого помещения в сносимом доме согласия на предоставление другого жилого помещения, а также по выкупной стоимости (неответ), нет оснований для прекращения права собственности и выселения — определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 04.02.2014 г. № 18-КГ13-154; от 04.03.2014 г. № 18-КГ13-198
Незаконность бездействия местной администрации во включении жилого дома в региональную адресную программу по переселению из аварийного жилья
При невключении аварийного и подлежащего сносу многоквартирного дома в адресную региональную программу по переселению из аварийного жилья и отсутствии соглашения о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого, собственник квартиры имеет только право на выкуп по ст. 32 ЖК РФ — п. 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Верховным Судом РФ 29.04.2014 г. Размер выкупа зависит от рыночной цены изымаемого помещения в аварийном доме, на которую маловероятно приобрести равноценное жилье даже с учетом возмещения всех убытков (при том, что их еще надо доказать). Поэтому целесообразно добиться включения местной администрацией аварийного дома в региональную программу переселения из аварийного жилья, оспорив бездействие администрации в суде.
При включении аварийного и подлежащего сносу многоквартирного дома в адресную региональную программу по переселению из аварийного жилья собственник вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности, причем по своему выбору (п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ, ст.ст. 32, 86, ч.ч. 2, 3 ст. 88 ЖК РФ, п. 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Верховным Судом РФ 29.04.2014 г.
Оспаривание бездействия местной администрации в обследовании дома межведомственной комиссией
При очевидном наличии у жилого дома признаков непригодности для проживания (аварийности) и непринятии по жалобам жителей мер по обследованию жилого дома межведомственной комиссией можно оспаривать бездействие местной администрации в принятии решения о непригодности дома для проживания (в порядке главы 25 ГПК РФ). Здесь требуется доказать наличие признаков непригодности для проживания. Доказательствами могут быть выявленные специализированной организацией по результатам обследования нарушения по многочисленным жалобам граждан, официальный износ дома по БТИ и др. При этом статус жилья не имеет значения. В частности, можно обязать МВК обследовать на предмет пригодности для проживания и жилое помещение частного жилищного фонда (п. 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Верховным судом 29.04.2014 г.). Сразу обязать местную администрацию представить жилье нельзя, поскольку решение о расселении принимается только на основании соответствующего заключения МВК (там же)
Оспаривание решения межведомственной комиссии о пригодности или непригодности дома для проживания (порядок принятия, анализ видов и результатов проведенных обследований, выводы)
При недействительности решения МВК можно обязать ее повторно провести в определенный срок надлежащее обследование, не предрешая его результата (п. 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Верховным судом 29.04.2014 г.).
Бывает, наоборот, когда требуется признать незаконным решение местной администрации об аварийности реально неаварийного многоквартирного жилого дома
Обжалование решения местной администрации о признании аварийным жилого дома, у которого реально отсутствуют объективные признаки аварийности, производится в административно-процессуальном порядке (по Кодексу административного судопроизводства РФ), а не в исковом — определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 14.12.2016 г. № 41-КГ16-40
В случае полного уничтожения жилья в результате пожара МВК все равно рассматривает заявление владельца и выносит решение о его непригодности для проживания – определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 11.04.2018 г. № 1-КГ18-6
5. особенности применения срока исковой давности и др.
Если нарушенное право лица может быть восстановлено несколькими способами, то подача в суд даже неверно сформулированного иска свидетельствует об использовании лицом одного из способов защиты, что является уважительной причиной восстановления срока исковой давности в случае его пропуска ко дню обращения в суд с правильным иском —
определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 09.12.2014 г. № 53-КГ14-18Дача экспертом подписки о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения уже после подготовки заключения влечет его недействительность как недопустимого доказательства — постановление президиума Московского областного суда от 28.01.2015 г. № 41
ВС счел невозможным вывод дома из адресной программы по переселению из аварийного жилья
Одна из экспертов отметила, что включение МКД в региональную программу по переселению является ключевым моментом при определении способа обеспечения прав собственников жилых помещений при переселении из аварийного жилья. Вторая добавила, что при наличии региональной адресной программы по переселению, где предметом является жилищный фонд как совокупность многоквартирных домов, выделить отдельное жилое помещение из нее, применив по отношению к нему общий порядок, не является верным.
В Определении от 27 января № 48-КАД20-12-К7 Верховный Суд разобрался, можно ли вывести из региональной адресной программы квартиру и отказать в предоставлении жилья взамен аварийного.
Зоя Осолодкова является единственной наследницей матери, которая до момента смерти 5 мая 2007 г. являлась собственником квартиры в многоквартирном доме.
На основании заключения межведомственной комиссии о признании жилого дома аварийным и подлежащим сносу и акта обследования многоквартирного дома от 7 декабря 2011 г. жилой дом был признан аварийным и подлежащим сносу. Объект недвижимости указан в перечне аварийных МКД, расположенных на территории Пластовского муниципального района и включенных в областную адресную программу «Переселение в 2013–2017 годах граждан из аварийного жилищного фонда в городах и районах Челябинской области». Постановлением администрации муниципального района дом включен в муниципальную программу «Переселение в 2015 году граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пластовского муниципального района».
30 декабря 2016 г. администрация района приняла решение об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка под многоквартирным жилым домом. Зое Осолодковой было отказано в предоставлении жилого помещения взамен изъятого аварийного жилья, поскольку у администрации на то отсутствуют законные основания. При этом, согласно свидетельству о праве на наследство по закону, женщина является собственником данной квартиры, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Посчитав, что после смерти матери она является наследником первой очереди и со дня открытия наследства обладает имущественными правами и обязанностями наследодателя, которому должно быть предоставлено жилье взамен аварийного в соответствии со списком жителей, Зоя Осолодкова обратилась в Пластовский городской суд с иском к администрации района о признании отказа незаконным.
Удовлетворяя требования административного истца, суд первой инстанции исходил из того, что многоквартирный дом, в котором расположено жилое помещение, признан аварийным, включен в соответствующие муниципальную и региональную программы переселения, фактически изъят у владельцев, ссылаясь на специальный характер норм права, содержащихся в Законе о Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (по отношению к положениям ст. 32 Жилищного кодекса), пришел к выводу о наличии у заявителя по его выбору права требования выкупа жилого помещения либо предоставления другого жилого помещения в собственность.
Суд апелляционной инстанции, сославшись на положения ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса, указал на отсутствие заключенного с административным истцом соглашения, а также решения администрации об изъятии квартиры, принадлежащей Зое Осолодковой, и ее заявления о выборе способа обеспечения своих жилищных прав в период действия региональной адресной программы по переселению граждан. Суд пришел к выводу о возможности защиты прав Зои Осолодковой исключительно в общем порядке, предусмотренном Жилищным кодексом, и, следовательно, законности оспариваемого решения органа муниципальной власти. Судебная коллегия по административным делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции согласилась с выводами апелляции.
Рассмотрев жалобу Зои Осолодковой, Верховный Суд заметил, что вывод апелляции и кассации о том, что женщина в связи с отсутствием соглашения об изъятии спорной квартиры не имеет права на предоставление другого жилого помещения взамен жилья, признанного аварийным, является ошибочным, поскольку земельный участок, на котором расположен указанный дом, был изъят в соответствии с ч. 1, 2 ст. 32 Жилищного кодекса.
Кроме того, обратил внимание ВС, учитывая, что объектом региональной адресной программы является жилищный фонд как совокупность жилых помещений многоквартирных домов, признанных в установленном порядке аварийными, подлежащих сносу и расселению, административный ответчик был не вправе произвольно выводить за рамки действия указанной программы квартиру, принадлежащую на праве собственности заявителю.
Вместе с тем, указал Суд, Зоя Осолодкова избрала способ обеспечения своих жилищных прав, предусмотренный Законом о Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и действующий в рамках реализации региональной адресной программы, – предоставление другого жилого помещения взамен жилья, признанного аварийным. ВС заметил, что на момент обращения истицы с заявлением в администрацию она была лишена возможности проживать в квартире, поскольку дом частично разрушен. Это свидетельствует о том, что жилое помещение фактически изъято из собственности.
«Учитывая изложенное, отказ администрации Пластовского муниципального района Челябинской области в предоставлении заявителю жилого помещения взамен фактически изъятого аварийного жилья нельзя признать законным», – резюмировал ВС, оставив в силе решение первой инстанции.
Адвокат АП г. Москвы Анна Минушкина назвала позицию ВС верной, поскольку законодательством в случае включения дома в региональную адресную программу по переселению из аварийного жилья предусмотрено предоставление либо иного жилого помещения, либо его выкуп. Этот выбор является правом лица – невозможно ограничить его в указанных в законодательстве вариантах.
Адвокат указала, что суды второй и кассационной инстанций не учли, что первоначально жилой дом включен в региональную адресную программу по переселению из аварийного жилья. Позднее же земельный участок, на котором был расположен жилой дом, признан подлежащим изъятию, а дом – сносу. Ориентируясь на указанное решение, суды определили, что применим общий порядок, предусмотренный ЖК РФ, а не специальный, как изначально указал суд первой инстанции.
«Однако указанное не представляется верным. По сути, ВС РФ в определении указал применимый порядок в ситуациях, когда имеются основания для двух способов реализации жилищных прав граждан при признании жилья аварийным. Так, ВС указал, что при наличии региональной адресной программы по переселению, где предметом является жилищный фонд как совокупность многоквартирных домов, выделить отдельное жилое помещение из данной совокупности, применив по отношению к нему общий порядок, не является верным», – заключила Анна Минушкина.
Помощник юриста в Содружестве Земельных Юристов Арина Шмойлова отметила, что включение МКД в региональную программу по переселению является ключевым моментом при определении способа обеспечения прав собственников жилых помещений при переселении из аварийного жилья. Если МКД в такую программу не включен, то в предоставлении нового жилого помещения может быть правомерно отказано. В таком случае в качестве возмещения собственнику будут предоставлены денежные средства.
«В рассматриваемом деле истец приобрел право на квартиру в порядке наследования, при этом квартира уже была включена в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Реализуя свое право на выбор способа возмещения за изымаемое жилье, истец выбрал предоставление другого жилого помещения. Суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о возложении обязанности предоставить жилое помещение на районную администрацию. Такой способ защиты жилищных прав законен и правомерен, в полной мере соответствует устоявшейся практике Верховного Суда. Кассационная и апелляционная инстанции, несмотря на распространенную практику, неправомерно отменили решение первой инстанции, лишив истца предусмотренного Законом о Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства права выбора способа обеспечения прав собственников», – указала эксперт.
Арина Шмойлова отметила, что Верховный Суд отменил определения апелляции и кассации, в очередной раз указав на незаконность лишения собственников права выбора способа возмещения. Решение суда первой инстанции оставлено в силе, что подтверждает устоявшуюся практику по разрешению споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников.
Госдума одобрила новые правила расселения аварийного жилья :: Бизнес :: РБК
Фото: Сорокин Донат / ТАСС
Госдума во втором чтении приняла законопроект о новых механизмах расселения аварийного жилья. Финальное, третье чтение законопроекта запланировано на среду, 18 декабря.
Законопроект вносит поправки в жилищный кодекс и федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Согласно законопроекту, Фонд станет агентом правительства по предоставлению социальных выплат на приобретение жилья гражданами. Раньше федеральные субсидии распределяли в том числе региональные власти.
Минстрой разработал первую версию законопроекта в феврале, а в ноябре он был принят в первом чтении. Одна из мер законопроекта — привлечение инвесторов к расселению аварийных домов. Девелоперы, которые будут предоставлять жилье переселенцам из аварийного фонда, расположенного на территории развития, получат субсидии. Для этого застройщики должны заключить с местными властями договоры развития застроенных территорий (РЗТ) или комплексного освоения территорий.
Первоначально предлагалось компенсировать застройщикам до 25% понесенных затрат на расселение жителей аварийных домов. Ко второму чтению норма предоставления субсидий изменилась — теперь застройщики смогут вернуть до 25% «нормативной стоимости переселения». Нормативная стоимость рассчитывается исходя из площади аварийных домов и нормативной стоимости квадратного метра, которую Минстрой определяет для каждого региона отдельно.
Законопроект предполагает возможность создания в регионах маневренного фонда, но проживать в нем переселенцы смогут не больше двух лет, после этого им должны будут предоставить постоянное жилье. Кроме того, собственники квартир в аварийных домах могут рассчитывать на денежное возмещение. Если человек владеет несколькими квартирами в аварийных домах, новую квартиру он сможет получить только взамен одной из квартир, в остальных случаях он может рассчитывать только на денежную компенсацию. Также получить деньги, но не новую квартиру смогут те, кто купил недвижимость в доме уже после признания его аварийным.
Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции — Верховный Суд Российской Федерации
ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ С ОБЕСПЕЧЕНИЕМ
ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ ГРАЖДАН В СЛУЧАЕ ПРИЗНАНИЯ ЖИЛОГО ДОМА АВАРИЙНЫМ
И ПОДЛЕЖАЩИМ СНОСУ ИЛИ РЕКОНСТРУКЦИИ
Верховным Судом РФ проведено изучение судебной практики
рассмотрения дел по спорам, связанным с обеспечением жилищных прав
граждан в случае признания жилого помещения либо многоквартирного
жилого дома непригодным для проживания, аварийным и подлежащим
сносу или реконструкции.
Изучение судебной практики показало, что в основном споры
указанной категории возникают в связи с ненадлежащим исполнением
органами местного самоуправления обязанностей, возложенных на них
жилищным законодательством.
В связи с этим судами рассматривались дела об оспаривании
решений, действий (бездействия) органов местного самоуправления,
межведомственных комиссий по вопросам, связанным с признанием
жилого помещения непригодным для проживания, определением сроков
расселения многоквартирных жилых домов, признанных аварийными и
подлежащими сносу, о внеочередном предоставлении жилого помещения,
о выселении, об обеспечении жилищных прав собственника жилого
помещения в связи с изъятием земельного участка и жилого помещения
в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим
сносу и другие споры.
Анализ судебной практики рассмотрения дел указанной категории
свидетельствует о том, что суды в основном правильно определяют
закон, подлежащий применению к спорным правоотношениям,
руководствуются положениями Конституции Российской Федерации,
Жилищного кодекса РФ, Федерального закона от 29 декабря 2004 г.
N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской
Федерации", Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ
"О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального
хозяйства", Положения о признании помещения жилым помещением,
жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома
аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного
постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47,
учитывают правовые позиции Конституционного Суда РФ, разъяснения,
содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля
2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике
при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".
1. Некоторые вопросы рассмотрения дел
об оспаривании решений, действий (бездействия)
органов местного самоуправления и межведомственных
комиссий, связанных с признанием жилого помещения
непригодным для проживания, многоквартирного дома
аварийным и подлежащим сносу или реконструкции,
определением сроков расселения таких домов
Частью 4 ст. 15 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ)
установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным
для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены
уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной
власти.
Во исполнение данной нормы Правительством РФ принято
постановление от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о
признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным
для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу
или реконструкции" (далее - Положение), действие которого
распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения
независимо от формы собственности, расположенные на территории
Российской Федерации (п. 2 Положения).
В соответствии с п. 7 Положения уполномоченным органом, к
компетенции которого относится признание помещения жилым
помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также
многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или
реконструкции, является межведомственная комиссия, порядок создания
которой урегулирован данной нормой.
Оценка соответствия помещения установленным в Положении
требованиям и признание жилого помещения пригодным (непригодным)
для проживания, а также многоквартирного дома аварийным и
подлежащим сносу или реконструкции производится межведомственной
комиссией на основании заявления собственника помещения или
заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения
органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным
к их компетенции.
В силу п. 47 Положения по результатам работы комиссия
принимает одно из следующих решений:
о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому
помещению, и его пригодности для проживания;
о необходимости и возможности проведения капитального ремонта,
реконструкции или перепланировки (при необходимости с
технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в
процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие
с установленными в Положении требованиями и после их завершения - о
продолжении процедуры оценки;
о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому
помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается
непригодным для проживания;
о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим
сносу;
о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим
реконструкции.
В соответствии с п. 49 Положения на основании полученного
заключения соответствующий орган исполнительной власти либо орган
местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с
указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения
физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и
подлежащим сносу или реконструкции или о непризнании необходимости
проведения ремонтно-восстановительных работ.
Таким образом, Правительством РФ установлена процедура
принятия решения о признании помещения непригодным для проживания,
многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или
реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения
межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о
дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов.
Вопросы признания жилых помещений непригодными для проживания
и многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или
реконструкции отнесены к исключительной компетенции
межведомственной комиссии, создаваемой в зависимости от
принадлежности жилого дома к соответствующему жилищному фонду
федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной
власти субъекта Российской Федерации или органом местного
самоуправления. Решение межведомственной комиссии, органа местного
самоуправления по вопросам, связанным с признанием жилого помещения
непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и
подлежащим сносу, а также действия (бездействие) указанных органов
по принятию соответствующих решений могут быть оспорены в суде в
порядке, установленном положениями главы 25 ГПК РФ.
Так, Г. обратилась в суд с иском к администрации
муниципального образования о признании квартиры непригодной для
проживания, не подлежащей восстановлению путем реконструкции или
ремонта, о признании права на внеочередное обеспечение жилым
помещением по договору социального найма, возложении на ответчика
обязанности предоставить жилое помещение на условиях договора
социального найма.
Определением городского суда, оставленным без изменения
определением судебной коллегии по гражданским делам краевого суда,
в принятии искового заявления Г. в части требований о признании
квартиры непригодной для проживания, не подлежащей восстановлению
путем реконструкции или ремонта отказано. В остальной части исковое
заявление принято к производству суда первой инстанции.
Отказывая Г. на основании п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ в принятии
искового заявления в части требования о признании квартиры
непригодной для проживания, не подлежащей восстановлению путем
реконструкции или ремонта, судебные инстанции правомерно исходили
из того, что решение вопроса о признании жилого помещения
непригодным для проживания действующее законодательство относит к
исключительной компетенции межведомственной комиссии, создаваемой в
зависимости от принадлежности жилого дома к соответствующему
жилищному фонду федеральным органом исполнительной власти, органом
исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом
местного самоуправления, и не входит в полномочия судебных органов.
Одновременно Г. было разъяснено, что в целях защиты своих
законных прав и интересов она вправе оспорить бездействие
межведомственной комиссии и органа местного самоуправления по
принятию решения, связанного с признанием жилого помещения
непригодным для проживания, обратившись в суд в порядке,
предусмотренном ст. 254 ГПК РФ.
При рассмотрении другого дела апелляционным определением
областного суда отменено решение районного суда по иску Д. и других
к администрации городского округа о признании жилого здания
аварийным, жилых помещений непригодными для проживания и
предоставлении жилых помещений, которым были частично удовлетворены
исковые требования граждан, признаны непригодными для проживания
жилые помещения, на администрацию городского округа возложена
обязанность предоставить истцам в черте городского округа по
договору социального найма благоустроенные жилые помещения.
Отменяя решение суда в части удовлетворения заявленных
требований, суд апелляционной инстанции правильно исходил из того,
что в силу ч. 4 ст. 15 ЖК РФ, пп. 7, 42, 51, 52 Положения решение
вопроса о признании жилого помещения непригодным для проживания
отнесено к исключительной компетенции межведомственных комиссий,
принятие решения производится в порядке, установленном Положением.
Поскольку решения по вопросу о соответствии занимаемых истцами
помещений установленным требованиям не принималось, действия
(бездействие) органов местного самоуправления при разрешении
постановленного вопроса не обжалованы и незаконными не признаны,
судебная коллегия по гражданским делам областного суда пришла к
обоснованному выводу, что судом разрешен вопрос, относящийся к
исключительной компетенции межведомственной комиссии, заявленное
требование о признании жилого помещения непригодным для проживания
не может быть разрешено в порядке искового производства и
производство по делу в указанной части подлежит прекращению на
основании ст. 220, п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ.
При рассмотрении дела об оспаривании заключения
межведомственной комиссии необходимо проверять как соблюдение
порядка принятия такого заключения, так и соответствие выводов
комиссии положениям нормативных правовых актов, устанавливающих
требования к оценке пригодности помещений для проживания граждан.
Как показывает анализ судебной практики, чаще всего граждане
обжалуют заключения межведомственных комиссий с целью признания
незаконным заключения комиссии, возложения на нее обязанности
составить заключение в соответствии с установленными законом
требованиями.
При рассмотрении данной категории дел судами, в частности,
проверялось, вынесено ли заключение компетентным составом
межведомственной комиссии, включались ли в ее состав лица,
указанные в п. 7 Положения, - представители органов, уполномоченных
на проведение государственного контроля и надзора в сфере
санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической
и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия
человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов
недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других
муниципальных образованиях, в необходимых случаях представители
органов архитектуры, градостроительства и соответствующих
организаций, привлекался ли к работе комиссии собственник жилого
помещения либо уполномоченное им лицо, а также эксперты
проектно-изыскательских организаций. Кроме того, судами выяснялось,
производилась ли оценка фактического состояния жилого помещения на
предмет его соответствия требованиям, установленным Положением, для
чего в необходимых случаях назначались экспертизы.
Распределяя бремя доказывания, суды руководствовались
положениями ч. 1 ст. 249 ГПК РФ, согласно которым обязанность по
доказыванию законности оспариваемого заключения возлагается на
принявший его орган.
Например, решением районного суда, оставленным без изменения
определением судебной коллегии по гражданским делам областного
суда, удовлетворено заявление П. и других лиц о признании
незаконным заключения межведомственной комиссии, назначенной
постановлением мэра города, о признании многоквартирного жилого
дома пригодным для проживания и подлежащим ремонту. На
межведомственную комиссию возложена обязанность рассмотреть вопрос
о признании жилого дома пригодным (непригодным) для проживания в
течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.
Судом установлено, что заявители являются как нанимателями,
так и собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме.
Заключением межведомственной комиссии, назначенной
постановлением мэра города, по результатам обследования помещений
дома установлена возможность проведения капитального ремонта дома.
Удовлетворяя требования заявителей о признании заключения
межведомственной комиссии незаконным, судебные инстанции исходили
из того, что оно не соответствует требованиям действующего
законодательства.
Согласно п. 43 Положения при оценке соответствия находящегося
в эксплуатации помещения установленным в Положении требованиям
проверяется его фактическое состояние. При этом проводится оценка
степени и категории технического состояния строительных конструкций
и жилого дома в целом, степени его огнестойкости, условий
обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара,
санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов,
содержания потенциально опасных для человека химических и
биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня
радиационного фона и физических факторов источников шума, вибрации,
наличия электромагнитных полей, параметров микроклимата помещения,
а также месторасположения жилого помещения.
Процедура проведения оценки соответствия помещения
установленным в Положении требованиям включает: прием и
рассмотрение заявления и прилагаемых к нему обосновывающих
документов; определение перечня дополнительных документов
(заключения (акты) соответствующих органов государственного надзора
(контроля), заключение проектно-изыскательской организации по
результатам обследования элементов ограждающих и несущих
конструкций жилого помещения), необходимых для принятия решения о
признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим)
установленным в Положении требованиям (п. 44 Положения).
Комиссия, произведя визуально осмотр конструкции дома, сочла,
что требуется ремонт свайного основания, стен (частично замена
бруса, пораженного гнилью), цокольного перекрытия, чердачного
перекрытия (частичный ремонт в местах протечек), межэтажного
перекрытия; лестниц (укрепление перил и окраска), кровли, крыши,
системы электрооборудования, текущий ремонт печей, ремонт окон,
падовых стояков, покрытия пола.
Судом установлено, что процедура оценки жилого помещения и
оспариваемое заключение межведомственной комиссии не соответствуют
приведенным требованиям Положения, поскольку при проведении
комиссионного обследования дома какое-либо оборудование или
специальные замеры комиссией не проводились, осмотр проводился
визуально. Акт обследования жилого дома и заключение
межведомственной комиссии не соответствуют форме, установленной
приложениями N 1 и 2 к Положению.
Кроме того, заявители в обоснование требований ссылались на
заключение эксперта, согласно которому отдельные конструкции и
помещения многоквартирного жилого дома (в частности, помещения
техподполья, чердака, подъездов, коридоров, общих кухонь и
туалетов, жилых комнат) не отвечают требованиям, указанным в
разделе II Положения.
При этом экспертом дополнительно выявлены вредные факторы
среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить
безопасность жизни и здоровья проживающих в указанном доме
гражданам вследствие ухудшения технического состояния дома в связи
с физическим износом (обрушение цокольного перекрытия, уменьшение
рабочего диаметра свай из-за разрушения оголовков тела свай и
поражения гнилью, повреждение инженерно-технических систем
отопления и электроснабжения), изменения параметров среды и
параметров микроклимата жилого помещения, не позволяют обеспечить
соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований
(несоответствие санитарным нормам параметров влажности древесины
забирки, древесины свай, древесины прогонов крыши, влажности
воздуха жилых помещений; наличие плесневелых грибков, гнили на
деревянных конструкциях несущих стен; распространение фекальных
масс по затопленному помещению техподполья и придомовой территории;
высыпание утеплителя цокольного перекрытия).
Комиссией, располагавшей указанным заключением эксперта на
момент проведения обследования жилого дома, указанные выводы
эксперта о наличии вредных факторов среды обитания человека,
которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья
проживающих в этом доме граждан, в том числе заявителей,
опровергнуты не были.
К материалам дела не были приобщены документы, в том числе
заключения (акты) соответствующих органов государственного надзора
(контроля), из которых было бы видно, что деформации конструкции
цоколя дома, а также фундамента соответствуют требованиям СНиП
3.02.01-87 "Земляные сооружения, основания и фундаменты",
техническое состояние наружных стен и перегородок соответствует
требованиям СНиП 3.03.01-87 "Несущие и ограждающие конструкции",
что выявленные факты поражения плесневелым грибком несущих стен,
распространения фекальных масс по затопленному помещению подполья и
придомовой территории соответствуют санитарно-эпидемиологическим
требованиям и гигиеническим нормативам.
Установив, что осмотр жилого дома проводился только визуально,
без применения вообще каких-либо измерительных приборов и
приспособлений, суд пришел к правильному выводу о нарушении
процедуры проведения оценки соответствия помещения установленным в
п. 44 Положения требованиям. Также суд признал необоснованным вывод
комиссии о возможности проведения капитального ремонта, поскольку
он не подтверждался ни техническим заключением о целесообразности и
стоимости ремонтных работ, ни каким-либо иным документом.
Удовлетворяя заявление о признании незаконным решения
межведомственной комиссии, суд вправе возложить на такую комиссию
обязанность в определенный срок провести оценку соответствия
помещения установленным в Положении требованиям, не предрешая ее
существа.
Как показало изучение судебной практики, при рассмотрении дел
по заявлениям граждан об оспаривании заключений межведомственных
комиссий суды в целом правильно применяют положения ч. 1 ст. 258
ГПК РФ и разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума
Верховного Суда РФ от 10 февраля 2009 г. N 2 "О практике
рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий
(бездействия) органов государственной власти, органов местного
самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных
служащих".
Последствия вынесенного судом решения о признании заключения
межведомственной комиссии незаконным заключаются в том, что
недействительное заключение рассматривается как акт, не имеющий
юридической силы и не подлежащий применению, следовательно, у
принявшего его органа в соответствии с функциональными полномочиями
возникает обязанность повторного рассмотрения относящегося к его
компетенции вопроса и принятия по нему нового решения.
При принятии решения о признании незаконным заключения
межведомственной комиссии о соответствии жилого помещения
требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности
(непригодности) для проживания суды возлагали на межведомственную
комиссию обязанность провести обследование жилого помещения (жилого
дома) на предмет соответствия требованиям, установленным
Положением, а также, как правило, устанавливали определенный срок
для такого обследования, исчисляемый с момента вступления решения
суда в законную силу.
Возлагая на межведомственную комиссию такую обязанность, суд
не вправе предрешать существо решения, которое должно быть принято.
Например, решением городского суда были частично удовлетворены
исковые требования С. и В., признаны незаконными заключение
межведомственной комиссии о признании жилого помещения пригодным
для постоянного проживания и постановление главы администрации
городского округа в части необходимости проведения капитального
ремонта. На администрацию городского округа была возложена
обязанность признать жилое помещение непригодным для проживания.
Отменяя решение городского суда и направляя дело на новое
рассмотрение, судебная коллегия областного суда пришла к следующим
выводам.
Согласно оспариваемому акту обследования помещения
межведомственной комиссией жилое помещение, занимаемое истцами,
было признано пригодным для проживания, вместе с тем признана
необходимость капитального ремонта данного жилья.
В ходе рассмотрения гражданского дела была проведена судебная
строительно-техническая экспертиза, согласно результатам которой
спорное жилье не является пригодным для проживания, создает угрозу
для жизни и здоровья граждан, при этом капитальный ремонт не сможет
исправить существующую ситуацию, а реконструкция в данной ситуации
нецелесообразна ввиду несоразмерности затрат стоимости жилого
помещения.
С учетом совокупности исследованных доказательств судебная
коллегия правомерно согласилась с выводами суда первой инстанции о
незаконности заключения межведомственной комиссии и постановления
главы администрации городского округа в части необходимости
проведения капитального ремонта.
Вместе с тем судебная коллегия обоснованно указала, что,
возлагая на орган местного самоуправления обязанность признать
спорное жилье непригодным для проживания, суд первой инстанции не
учел, что решение вопроса о признании жилых помещений непригодными
для проживания и многоквартирных домов аварийными и подлежащими
сносу или реконструкции действующее законодательство относит к
исключительной компетенции межведомственной комиссии. Понуждение
ответчика к совершению указанных действий является ограничением
права органа местного самоуправления на самостоятельное решение
вопросов местного значения в пределах предоставленных
законодательством полномочий и нарушает установленный ст. 10
Конституции Российской Федерации принцип разделения властей.
Вопросы признания жилых помещений частного жилищного фонда
пригодными (непригодными) для проживания граждан отнесены к
компетенции межведомственной комиссии, создаваемой органами
местного самоуправления.
Апелляционным определением областного суда было отменено
решение районного суда об отказе в удовлетворении заявления Р. о
возложении обязанности на администрацию муниципального образования
делегировать комиссии по признанию жилых помещений муниципального
жилищного фонда города непригодными для проживания полномочия по
признанию непригодным для проживания жилого дома, находящегося в
его собственности.
Судом установлено, что Р., являющийся собственником жилого
дома, обратился в администрацию муниципального образования с
заявлением о создании комиссии для признания указанного жилого дома
аварийным.
Управлением жилищно-коммунального хозяйства администрации
муниципального образования отказано в удовлетворении заявления Р. с
указанием на то, что принятие решения по признанию частных домов
пригодными (непригодными) для проживания является правом органа
местного самоуправления, но не обязанностью.
С учетом ч. 4 ст. 15 ЖК РФ, пп. 2, 5, 8 Положения суд
апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что
законодателем не предусмотрено иного порядка обследования частных
жилых помещений в целях признания их пригодными (непригодными) для
дальнейшего проживания, кроме обследования создаваемыми на уровне
муниципального образования межведомственными комиссиями.
При таких обстоятельствах, установив бездействие администрации
муниципального образования по рассмотрению заявления Р., суд
апелляционной инстанции обоснованно принял новое решение о
возложении на администрацию муниципального образования обязанности
произвести обследование жилого дома, принадлежащего на праве
собственности Р.
2. Обеспечение жилищных прав
собственников жилых помещений, признанных
непригодными для проживания
Если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим
сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из
аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого
помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном
ст. 32 ЖК РФ, т. е. путем выкупа изымаемого жилого помещения.
В связи с возникающими в судебной практике вопросами о
возможности возложения обязанности на орган государственной власти
или местного самоуправления, принявший решение об изъятии
земельного участка и жилого помещения, предоставить собственнику
жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и
подлежащим сносу, но не включенном в региональную адресную
программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда,
другое пригодное для проживания жилое помещение на праве
собственности следует исходить из разъяснений, которые даны в подп.
"и" п. 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля
2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике
при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".
Правильной является практика судов, учитывающих, что в случае,
если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу,
не включен в региональную программу по переселению граждан из
аварийного жилищного фонда, суд не вправе обязать органы
государственной власти или местного самоуправления обеспечить
собственника изымаемого жилого помещения в таком доме другим жилым
помещением, поскольку из содержания ст. 32 ЖК РФ следует, что на
орган государственной власти или орган местного самоуправления,
принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается
обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого
помещения.
Так, X., обращаясь в суд с иском к администрации города о
предоставлении благоустроенного жилого помещения, равнозначного
занимаемому ее семьей, свои исковые требования обосновала тем, что
является собственником 43/98 доли в праве общей долевой
собственности квартиры в доме, признанном аварийным и подлежащим
сносу.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, районный суд
указал, что администрацией города приняты постановления об изъятии
жилого помещения, находящегося в аварийном многоквартирном доме, и
об изъятии земельного участка для муниципальных нужд, X. поставлена
в известность о принятых решениях. При рассмотрении дела суд
исходил из положений ст. 32 ЖК РФ, согласно которым на орган
государственной власти или орган местного самоуправления, принявший
решение об изъятии земельного участка и жилого помещения,
возлагается обязанность по выплате выкупной цены изымаемого жилого
помещения.
Поскольку соглашения сторон о предоставлении другого жилого
помещения взамен изымаемого не имелось, суд был не вправе обязать
орган местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого
жилого помещения другим жилым помещением.
Собственник жилого помещения в признанном аварийным и
подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в
региональную адресную программу по переселению граждан из
аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной
цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого
благоустроенного жилого помещения на праве собственности.
По общему правилу, жилищные права собственника жилого
помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и
подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32
ЖК РФ, т. е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком
доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или
реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение
об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный
аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии
каждого жилого помещения в доме путем выкупа.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может
быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего
соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и
только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).
Вместе с тем если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим
сносу, включен в региональную адресную программу по переселению
граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого
помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального
закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия
реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на
предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.
При этом собственник жилого помещения имеет право выбора
любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
Например, определением судебной коллегии областного суда было
отменено решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении
иска В. и Д. к мэрии города о предоставлении вне очереди жилого
помещения на праве собственности.
Судом установлено, что В. и Д. являются сособственниками в
равных долях жилого помещения, расположенного в многоквартирном
доме, признанном в 2005 году непригодным для проживания.
Материалами дела подтверждено, что данный жилой дом в рамках
реализации программы переселения граждан из ветхого и аварийного
муниципального жилищного фонда на 2004-2010 гг. был включен в
перечень многоквартирных домов, признанных до 1 января 2007 г. в
установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, однако ко
времени рассмотрения дела требований к собственникам жилых
помещений в многоквартирном жилом доме о его сносе или
реконструкции, в том числе к истцам, в порядке ст. 32 ЖК РФ
предъявлено не было.
Учитывая длительное бездействие администрации муниципального
образования, выразившееся в непринятии мер, определенных ч. 10
ст. 32 ЖК РФ, и то, что аварийный многоквартирный дом, в котором
находится спорное жилое помещение, включен в региональную адресную
программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в
соответствии с Федеральным законом "О Фонде содействия
реформированию жилищно-коммунального хозяйства", судебная коллегия
пришла к обоснованному выводу, что истцы по своему выбору имеют
право требовать либо выкупа жилого помещения, либо предоставления
другого жилого помещения в собственность.
В связи с этим и учитывая заявленные требования, судебная
коллегия приняла по делу новое решение о возложении на мэрию
муниципального образования обязанности предоставить истцам в общую
долевую собственность в равных долях равнозначное благоустроенное
жилое помещение взамен помещения, признанного аварийным и
непригодным для проживания.
Требование органа государственной власти или органа местного
самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о
выселении собственника такого жилого помещения и членов его семьи с
предоставлением другого жилья на праве собственности не может быть
удовлетворено, если между этими органом власти и собственником не
достигнуто соглашение о предоставлении иного жилого помещения
взамен изымаемого.
Анализ судебной практики рассмотрения дел по искам
администрации муниципальных образований о переселении собственников
аварийного жилья в другие жилые помещения, предоставляемые им на
праве собственности (о понуждении к заключению договора мены жилых
помещений, о выселении с предоставлением другого жилого помещения),
свидетельствует об отсутствии сложившейся единообразной
правоприменительной практики.
Ряд судов полагает возможным удовлетворение исков о
принудительном переселении собственников жилых помещений в
многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и
членов их семей в предлагаемые органами местного самоуправления
жилые помещения, ссылаясь на равноценность и благоустроенность
предлагаемого жилья.
Другие суды исходят из того, что предоставление собственнику
непригодного для проживания жилого помещения другого жилого
помещения на праве собственности возможно исключительно при наличии
достигнутого об этом соглашения с органом государственной власти
или местного самоуправления, принявшим решение о сносе дома.
Позицию последних следует признать правильной, она нашла
отражение и в судебной практике Верховного Суда РФ.
Так, решением суда первой инстанции, оставленным без изменения
определением судебной коллегии по гражданским делам краевого суда,
были удовлетворены исковые требования администрации муниципального
образования к С. и Е. о прекращении права собственности, признании
права собственности, выселении из жилого помещения в другое жилое
помещение.
Как было установлено судом, С. и его супруге Е. администрацией
муниципального образования была предложена мена квартиры общей
площадью 35,6 кв. м в аварийном доме на однокомнатную квартиру
общей площадью 46,7 кв. м, находящуюся в муниципальной
собственности, в новом многоквартирном доме, однако ответчики
отказались от переселения в предложенное жилое помещение.
Рассматривая дело, суды пришли к выводу о необходимости
выселения супругов П. по основаниям, предусмотренным ст.ст. 86-89
ЖК РФ, в предложенное жилое помещение, поскольку оно является более
благоустроенным по сравнению с занимаемым, указав, что
многоквартирный дом, в котором находится принадлежащая С. квартира,
включен в адресную программу края по переселению граждан из
аварийного жилищного фонда, которой предусмотрено предоставление
жилых помещений гражданам, переселяемым из аварийного жилищного
фонда.
Отменяя состоявшиеся по делу судебные решения и направляя дело
на новое рассмотрение, Судебная коллегия по гражданским делам
Верховного Суда РФ отметила, что в порядке, установленном
ст.ст. 86-89 ЖК РФ, жилые помещения предоставляются гражданам,
занимающим жилые помещения в подлежащем сносу доме по договору
социального найма, в связи с чем указанные нормы права не подлежали
применению при рассмотрении спора о выселении собственника
подлежащего сносу жилого помещения.
Кроме того, из содержания положений ст. 32 ЖК РФ и
разъяснений, содержащихся в пп. 20, 22 постановления Пленума
Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах,
возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса
Российской Федерации", следует, что у собственника, проживающего в
доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение
может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с
собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с
зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения
предварительной процедуры как по направлению органом местного
самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе
аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию
органом местного самоуправления решения об изъятии земельного
участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого
помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых
помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или
реконструкции.
То обстоятельство, что многоквартирный дом, в котором
находится принадлежащая ответчикам квартира, включен в перечень
многоквартирных домов, в отношении которых планируется
предоставление финансовой поддержки в соответствии с указанным выше
законом на переселение граждан в рамках адресной программы края по
переселению граждан из аварийного жилищного фонда, не исключает
обязанности соблюдения при переселении граждан, проживающих в
домах, включенных в указанную программу, их прав с учетом положений
жилищного законодательства, в частности ст. 32 ЖК РФ.
Поскольку данных о том, что С. предлагалось выкупить
принадлежащую ему на праве собственности квартиру в порядке,
определенном ст. 32 ЖК РФ, не имелось, то С, как собственник жилого
помещения в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, был
лишен права на получение стоимости изымаемого имущества
(определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда
РФ N 18-КГ12-88).
В другом деле по иску администрации города к У. о прекращении
права собственности на изымаемое жилое помещение, признании права
собственности ответчика на предоставляемое взамен жилое помещение и
выселении в предоставляемое жилое помещение и по встречному иску У.
к администрации города о взыскании выкупной цены за квартиру
судебные инстанции, установив, что между сторонами не было
достигнуто соглашение о предоставлении У. другого жилого помещения
взамен изымаемого, возложили на администрацию города обязанность
выплатить выкупную цену жилого помещения, а также пришли к выводу о
наличии правовых оснований для прекращения права собственности У.
на принадлежащую ей на праве собственности квартиру и выселении
ответчика из аварийного жилого дома в связи с принятием решения о
его сносе.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по
правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя
рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные
собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также
сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Как показывает анализ судебной практики, суды в целом
правильно применяют положения ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и при определении
выкупной цены руководствуются примерным перечнем возможных убытков
собственника, приведенным в указанной норме.
Например, при рассмотрении иска администрации района к В. о
выкупе жилого помещения и по встречному иску В. к администрации
района об установлении и взыскании выкупной цены жилого помещения
судебные инстанции признали обоснованным включение в выкупную цену
жилого помещения расходы В. на переезд, оплату услуг агентства
недвижимости по подбору жилого помещения, оформление договора
купли-продажи иного жилого помещения.
В другом деле суд признал необоснованными требования истцов о
взыскании убытков, выразившихся, по их мнению, в расходах на оплату
за наем двухкомнатной и однокомнатной квартир в период решения
вопроса о выплате выкупной цены, поскольку решение об изъятии было
принято в отношении одной комнаты площадью 24,4 кв. м в доме
коридорной системы. При этом суд указал, что по смыслу положений
ст. 15 ГК РФ возмещению подлежат расходы, которые лицо, чье право
нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления
нарушенного права. В данном случае суд пришел к выводу о
чрезмерности произведенных истцами расходов.
Кроме того, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием
жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены
жилого помещения, суды обоснованно относят суммы компенсации за
непроизведенный капитальный ремонт.
Статьей 16 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I
"О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"
предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности
производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами
содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был
произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме,
требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в
соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона "О Фонде содействия
реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том
числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-,
газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового
оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при
необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных
помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству
капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение
уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления
собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в
порядке приватизации либо по иному основанию, требований о
включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт
многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании
ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.
Например, определением судебной коллегии по гражданским делам
областного суда было оставлено без изменения решение районного суда
о частичном удовлетворении исковых требований администрации
муниципального образования к А. и членам его семьи об изъятии
жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении
права собственности, признании права муниципальной собственности,
признании утратившими право пользования жилым помещением.
Судом установлено, что А. и Г. на праве собственности,
возникшем на основании договора передачи квартиры в собственность,
принадлежит трехкомнатная квартира в доме, признанном аварийным и
подлежащим сносу.
Рассматривая возражения ответчиков относительно размера
предложенной администрацией муниципального образования выкупной
цены, который не включал сумму компенсации за непроизведенный
капитальный ремонт дома, суды первой и апелляционной инстанций
указали следующее.
Изымаемое жилое помещение расположено в доме 1930 года
постройки. Сведений о том, что с этого времени проводился
капитальный ремонт дома, не представлено. Вступившим в законную
силу решением районного суда, принятым по заявлению А. об
оспаривании бездействия администрации муниципального образования по
проведению работ по реконструкции дома, установлено, что
планировалось произвести капитальный ремонт жилого дома с
отселением граждан, однако каких-либо действий для его
осуществления не произведено.
Установив, что обязанность по производству капитального
ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент
приватизации ответчиками жилого помещения дом нуждался в проведении
капитального ремонта, однако обязанность по производству
капитального ремонта не была выполнена, суд пришел к выводу, что
невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального
ремонта дома, в результате которой произошло снижение уровня
надежности здания, является основанием для включения суммы
компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного
дома в выкупную цену жилого помещения.
При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения
должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее
имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве
собственности на земельный участок.
По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и
другие условия выкупа определяются соглашением с собственником
жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная
стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам,
предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ
"Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Правоприменительная практика свидетельствует, что
единообразный подход к определению выкупной цены в судах на данное
время не сложился, поскольку не все суды принимают во внимание, что
собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей
долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном
доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ), а также может
принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен
государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 Федерального закона
от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного
кодекса Российской Федерации").
Поскольку положениями ст.ст. 36-38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ
установлена взаимосвязь между правом собственности на помещения в
многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее
имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли
в праве собственности на такое имущество должна включаться в
рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не
может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
С учетом изложенного следует признать обоснованной практику
тех судов, которые при определении выкупной цены изымаемого жилого
помещения учитывают в ее составе стоимость доли в общем имуществе
многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.
Например, при разрешении дела по иску администрации города к
Д. об изъятии жилого помещения с выплатой выкупной цены,
прекращении права собственности на жилое помещение, признании права
муниципальной собственности на жилое помещение, выселении из жилого
помещения без предоставления другого жилого помещения судом при
определении выкупной цены были учтены возражения ответчика,
подтвержденные представленными доказательствами, о несогласии с
предложенной администрацией выкупной ценой изымаемого жилого
помещения, определенной без учета стоимости земельного участка.
Согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на
общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в
этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое
помещение.
Поскольку администрацией города было заявлено требование о
переходе права собственности на помещение - квартиру ответчика в
многоквартирном доме, то с переходом права собственности на
помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей
собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный
участок, в отношении которого был проведен государственный
кадастровый учет.
Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что отдельно
стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не
определяется, ибо предназначен он для обеспечения возможности
пользования жилым помещением, суды первой и апелляционной инстанций
пришли к выводу, что при определении выкупной цены необходимо
учитывать рыночную стоимость принадлежащей ответчику доли в праве
общей собственности на земельный участок под домом.
Возможность предоставления во внеочередном порядке жилых
помещений по договору социального найма гражданам, проживавшим в
признанном непригодным для проживания жилом помещении на основании
договоров поднайма, коммерческого найма, безвозмездного
пользования, действующим законодательством не предусмотрена.
Например, решением суда, оставленным без изменения судом
апелляционной инстанции, было правомерно отказано в удовлетворении
исковых требований А. и П. к администрации города о предоставлении
однокомнатной благоустроенной квартиры, поскольку в ходе судебного
разбирательства было установлено, что указанные граждане, хотя и
состоят на учете нуждающихся в получении социального жилья, однако
жилое помещение, признанное непригодным для проживания,
принадлежало на праве собственности В., членами семьи которого
истцы не являются. Собственнику непригодного для проживания жилого
помещения В. предоставлено другое благоустроенное жилье.
Истцы проживали в помещении, принадлежащем В., на условиях
коммерческого найма, не обладали ни правом собственности, ни правом
владения и пользования жилым помещением по договору социального
найма, в связи с чем не приобрели внеочередного права на
предоставление жилого помещения по договору социального найма.
При рассмотрении дела о предоставлении жилого помещения
собственнику, утратившему пригодное для проживания жилье,
необходимо принимать во внимание весь комплекс юридически значимых
обстоятельств, в том числе характер действий, приведших к
уничтожению жилого помещения, наличие договора о страховании жилого
помещения, объем страховых выплат.
Например, отказывая в удовлетворении исковых требований
прокурора в защиту прав и интересов П. к администрации
муниципального образования о предоставлении П. и членам его семьи
вне очереди жилого помещения по договору социального найма,
судебные инстанции исходили из того, что причиной пожара, в
результате которого был уничтожен принадлежавший П. жилой дом,
явились умышленные действия третьих лиц - Д. и К., вина которых
установлена приговором районного суда, однако истец не пожелал
воспользоваться правом предъявления иска к виновникам пожара, о чем
свидетельствует имеющийся в материалах дела отказ от иска,
вследствие чего на орган местного самоуправления не может быть
возложена ответственность за неправомерные виновные действия
третьих лиц (виновников пожара) в отношении потерпевшего.
Было учтено и то обстоятельство, что истец получил разрешение
на строительство дома взамен сгоревшего и на вырубку леса для
восстановления дома, однако дом П. построен не был, а заготовленный
лес продан истцом.
3. Обеспечение жилищных прав нанимателя
по договору социального найма жилого помещения,
признанного непригодным для проживания
При рассмотрении дел по искам о выселении граждан из
занимаемых жилых помещений, заявленным по основаниям,
предусмотренным ст.ст. 86, 87 ЖК РФ, необходимо проверять
соблюдение установленного Положением порядка признания жилого
помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома
аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Так, районным судом рассмотрен ряд дел по искам
государственного бюджетного образовательного учреждения среднего
профессионального образования о выселении граждан из жилых
помещений с предоставлением других жилых помещений. В
удовлетворении заявленных требований по всем делам судом отказано,
поскольку при разрешении требований образовательного учреждения
было установлено, что принадлежащее истцу на праве оперативного
управления здание общежития в установленном порядке аварийным не
признано. При этом был признан необоснованным довод истца о том,
что аварийное состояние здания подтверждено заключением ОАО
"Калининградпромпроект", поскольку в силу п. 7 Положения, действие
которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые
помещения независимо от формы собственности, расположенные на
территории Российской Федерации (п. 2), признание помещения
непригодным для проживания граждан, многоквартирного дома аварийным
и подлежащим сносу относится к исключительной компетенции
межведомственной комиссии, создаваемой в этих целях.
Если при рассмотрении дела будет установлено, что помещение, в
котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и
здоровья по причине его аварийного состояния или по иным
основаниям, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего
санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для
проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана
и срока сноса дома. Суд может обязать орган местного самоуправления
предоставить истцу другое благоустроенное жилое помещение во
внеочередном порядке.
В судах рассматривается большое количество жалоб граждан на
решения органов местного самоуправления в части определения сроков
расселения многоквартирных жилых домов, признанных аварийными и
подлежащими сносу, а также переноса уже установленных сроков.
При рассмотрении таких дел судами, как правило, учитываются
разъяснения, данные Верховным Судом РФ в Обзоре законодательства и
судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2009 г. Согласно
данным разъяснениям определение срока сноса многоквартирного дома,
признанного аварийным и подлежащим сносу, а также срока отселения
физических и юридических лиц является компетенцией органа местного
самоуправления. Однако в ситуации, когда дальнейшее проживание в
аварийном жилом помещении, предоставленном по договору социального
найма, создает угрозу для жизни и здоровья нанимателя и членов его
семьи, суд вправе обязать орган местного самоуправления
предоставить указанным лицам другое благоустроенное жилое помещение
во внеочередном порядке на основании ч. 2 ст. 57 ЖК РФ, учитывая и
то, что помещение, не соответствующее санитарным и техническим
правилам и нормам, не может быть отнесено к категории жилых (ч. 2
ст. 15 ЖК РФ).
Например, районным судом был удовлетворен иск прокурора в
интересах Т.
Суд установил, что многоквартирный дом, в котором проживает
истец, признан аварийным и подлежащим сносу в декабре 2007 г. Срок
расселения дома установлен органом местного самоуправления до
30 ноября 2008 г.
Однако уже на момент обследования в 2007 году состояние
фундамента, стен, крыши и других конструктивных элементов здания
оценивалось как недопустимое. Тем не менее сроки расселения
неоднократно переносились, и в 2012 году расселение отложено до
31 декабря 2013 г.
По результатам экспертизы установлено, что на момент
рассмотрения дела существует опасность обрушения чердачного
перекрытия в жилые помещения. Возникла реальная угроза жизни и
здоровью проживающих в доме граждан.
При таких обстоятельствах суд обоснованно признал незаконным
постановление администрации о переносе сроков расселения и обязал
предоставить Т. жилое помещение во внеочередном порядке.
Если объектом найма является комната в коммунальной квартире,
расположенной в доме, признанном непригодным для проживания и
подлежащим сносу, то при определении общей площади предоставляемого
в связи с выселением другого жилого помещения необходимо учитывать
общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры, включая
жилую площадь самой комнаты и площадь вспомогательных помещений,
которые могут находиться при такой комнате и использоваться
исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая),
а также долю площади вспомогательных помещений всей коммунальной
квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т. д.), используемых для
обслуживания более одной комнаты.
Например, при рассмотрении дела по иску В. и О. к
администрации города о возложении обязанности предоставить вне
очереди жилое помещение установлено, что истцы по договору
социального найма занимают комнату площадью 10,8 кв. м в
трехкомнатной коммунальной квартире, состоящей из трех жилых комнат
площадью 17,3 кв. м, 11,4 кв. м и 10,8 кв. м, коридора площадью
5 кв. м, кладовой площадью 1,4 кв. м и кухни площадью 9,6 кв. м.
Заключением межведомственной комиссии города многоквартирный
дом, в котором расположена указанная квартира, признан аварийным и
подлежащим сносу.
Суд первой инстанции, определяя размер жилого помещения,
подлежащего предоставлению в связи с выселением (ч. 1 ст. 89 ЖК
РФ), исходил из того, что истцы пользуются в коммунальной квартире
вспомогательными помещениями общей площадью 16 кв. м (площадь
коридора, кладовой, кухни). Сложив общую площадь вспомогательных
помещений квартиры (16 кв. м) и площадь жилого помещения,
занимаемого истцами (10,8 кв. м), суд пришел к выводу о возложении
на администрацию города обязанности предоставить истцам вне очереди
комнату в коммунальной квартире общей площадью не менее 26,8 кв. м,
в том числе жилой не менее 10,8 кв. м.
Суд апелляционной инстанции не согласился с данным выводом
суда и указал, что при расчете общей площади жилого помещения,
представляющего комнату в коммунальной квартире, в ее размер не
подлежат включению площади вспомогательных помещений коммунальной
квартиры, а только те вспомогательные помещения, которые находятся
в пределах такой комнаты, полагая, что это вытекает из положений
ч. 5 ст. 15 ЖК РФ.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ,
рассматривая дело в кассационном порядке, пришла к выводу, что
судом апелляционной инстанции допущено неправильное толкование и
применение положений ч. 5 ст. 15 ЖК РФ.
Отметив, что ЖК РФ не содержит определения того, что
составляет общую площадь комнаты, расположенной в коммунальной
квартире, и не регулирует порядок определения доли площади
помещений вспомогательного использования коммунальной квартиры,
приходящейся на лиц, занимающих комнаты в такой квартире по
договору социального найма, Судебная коллегия указала на
необходимость применения в данном случае в соответствии с ч. 1
ст. 7 ЖК РФ по аналогии положений ст.ст. 15, 16, 42 ЖК РФ.
Исходя из содержания положений названных статей ЖК РФ в их
взаимосвязи следует, что в общую площадь комнаты как части
коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой
комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут
находиться при такой комнате и использоваться исключительно для
обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также доля
площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в
целом (кухни, туалета, ванной и т. д.), используемых для
обслуживания более одной комнаты.
В связи с этим был признан несостоятельным вывод суда
апелляционной инстанции о том, что исчисление размера площади мест
общего пользования в коммунальной квартире, приходящейся на долю
каждой комнаты, производится в других целях - для определения доли
расходов собственника (нанимателя) комнаты в коммунальной квартире
на содержание общего имущества в коммунальной квартире, а также для
определения размера платы за содержание и ремонт жилья. Указанные
выше правила исчисления общей площади комнаты как части
коммунальной квартиры применяются и в целях определения общей
площади жилого помещения в виде комнаты в коммунальной квартире как
отдельного объекта прав (определение Судебной коллегии по
гражданским делам Верховного Суда РФ N 43-КГ13-2).
Площадь жилого помещения, находящегося в собственности
нанимателя или члена его семьи, не подлежит учету при определении
площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального
найма в связи с выселением из аварийного жилья.
По делу по иску прокурора в интересах Л., М., А., К. судом
было принято решение о признании незаконным бездействия
администрации муниципального района по непредоставлению истцам
благоустроенного жилого помещения, возложении обязанности
предоставить М., А. и К. по договору социального найма жилое
помещение в виде квартиры, отвечающей санитарным и техническим
требованиям, в черте населенного пункта, благоустроенное
применительно к условиям данного населенного пункта, общей площадью
не менее 39,6 кв. м.
При рассмотрении дела в апелляционном порядке судебная
коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики правомерно
не согласилась с выводами районного суда о том, что жилое помещение
должно быть предоставлено только троим из истцов, поскольку у Л. в
собственности имеется однокомнатная квартира. Обоснованно указала,
что в данном случае благоустроенное жилое помещение по договору
социального найма должно быть предоставлено всем истцам, поскольку
предоставление жилого посещения по договору социального найма в
связи со сносом дома носит компенсационный характер.
В отличие от случаев предоставления жилого помещения по
договору социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве
нуждающихся в жилых помещениях (ст. 57 ЖК РФ), наличие в
собственности нанимателя по договору социального найма или члена
его семьи другого жилого помещения не может служить основанием для
отказа в предоставлении взамен жилого помещения, пришедшего в
непригодное для проживания состояние, равнозначного
благоустроенного жилого помещения по договору социального найма на
основании ст. 89 ЖК РФ.
Требования органа местного самоуправления о выселении
нанимателя и членов его семьи из аварийного жилого помещения не
могут быть удовлетворены, если будет установлено, что предлагаемое
для переселения жилое помещение не отвечает уровню
благоустроенности, достигнутому в данном населенном пункте, или
может привести к ухудшению жилищных условий.
По делам о выселении граждан из жилых помещений в аварийных
домах, подлежащих сносу, суды при оценке степени благоустроенности
предлагаемого для переселения жилого помещения в основном правильно
руководствуются требованиями, определенными в Положении, а также
нормативными актами органов местного самоуправления, которыми не
могут быть снижены установленные Правительством РФ минимальные
гарантии.
В судебной практике имеются примеры отказа в удовлетворении
исковых требований о выселении граждан из жилых помещений,
находящихся в жилых домах, признанных аварийными и подлежащими
сносу, если предлагаемые помещения не отвечали уровню
благоустроенности жилых помещений применительно к условиям данного
населенного пункта.
Например, городским судом было отказано в удовлетворении иска
администрации муниципального образования к Т. и членам ее семьи о
выселении из жилого помещения в связи с признанием его непригодным
для проживания.
Проанализировав положение об определении уровня
благоустройства жилищного фонда муниципального образования, в
соответствии с которым жилищный фонд считается благоустроенным,
если он оборудован в том числе центральным отоплением независимо от
источника поступления тепла (от ТЭЦ, котельной, индивидуального
котла заводского изготовления или котла, вмонтированного в
отопительную печь), суд пришел к выводу, что жилое помещение, в
которое истец просит переселить ответчиков, не является
благоустроенным применительно к условиям соответствующего
населенного пункта ввиду отсутствия в квартире центрального
отопления (имелось только печное), в связи с чем оно не
соответствует требованиям, предъявляемым ст. 89 ЖК РФ.
В другом деле судом было отказано в удовлетворении исковых
требований администрации муниципального образования о выселении Е.
и членов ее семьи из признанного непригодным для проживания жилого
помещения, оборудованного центральным отоплением, в жилое помещение
с печным отоплением. При этом суд указал, что хотя предложенное для
переселения жилое помещение с печным отоплением и является
благоустроенным применительно к условиям конкретного населенного
пункта, в котором уровень благоустройства центральным
теплоснабжением муниципального жилищного фонда достигнут только в
24,74% жилых помещений, однако данное жилое помещение не отвечает
компенсационному характеру предоставления жилья в порядке ст. 89 ЖК
РФ и ухудшит условия проживания ответчиков.
В случае если ответчик, возражающий против переселения в
конкретное жилое помещение, ссылается на его непригодность для
проживания, то юридически значимым обстоятельством, которое входит
в предмет доказывания и подлежит исследованию судом, является
установление соответствия предлагаемого жилого помещения санитарным
и техническим правилам и нормам.
Например, разрешая исковые требования администрации городского
округа о выселении Б. из занимаемого жилого помещения с
предоставлением благоустроенного жилого помещения в связи со сносом
дома и о возложении обязанности на Б. заключить с муниципальным
унитарным предприятием "Городское управление жилищно-коммунального
хозяйства" договор социального найма на предоставленное жилое
помещение, суд исходил в том числе из того, что жилое помещение,
предлагаемое для переселения ответчика, представляет собой
квартиру, созданную в результате перепланировки и переоборудования
нежилых помещений в жилые, которая не соответствует установленным
требованиям по естественному освещению, так как имеет отношение
площади световых проемов к площади пола комнат и кухни менее
параметров, предусмотренных п. 25 Положения. Кроме того, судом было
установлено, что в нарушение пп. 7 и 43 Положения в обследовании
спорного жилого помещения представители органов, уполномоченных на
проведение государственного контроля и надзора в сфере
санитарно-эпидемиологической безопасности, защиты прав потребителей
и благополучия человека, участие не принимали, заключение о
соответствии жилого помещения санитарно-эпидемиологическим
требованиям и гигиеническим нормативам не представляли.
С учетом изложенного, а также принимая во внимание отсутствие
достоверных и допустимых доказательств, подтверждающих завершение
переустройства и перепланировки нежилых помещений в жилое, и
возможность использования такого помещения в качестве жилого,
несоответствие спорного жилого помещения установленным требованиям,
суд пришел к правильному выводу об отсутствии предусмотренных
законом оснований для удовлетворения исковых требований.
Предоставляемое в связи с выселением из аварийного жилья
другое жилое помещение должно по общему правилу находиться в
границах того же населенного пункта, что и ранее занимаемое жилое
помещение.
Рассматривая вопросы, связанные с таким предъявляемым законом
требованием к предоставляемому в связи с выселением жилому
помещению, как нахождение его в границах данного населенного
пункта, следует отметить, что не все суды проводят различие между
понятиями "границы населенного пункта" и "границы муниципального
образования".
Под населенным пунктом понимается населенное место
(поселение), первичная единица расселения людей в пределах одного
застроенного земельного участка (город, поселок, поселок городского
типа, село).
Согласно подп. 1 п. 1 ст. 85 Федерального закона от 6 октября
2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного
самоуправления в Российской Федерации" в целях организации местного
самоуправления в Российской Федерации в соответствии с требованиями
названного Закона органы государственной власти субъектов
Российской Федерации устанавливают границы муниципальных
образований и наделяют соответствующие муниципальные образования
статусом городского, сельского поселения, городского округа,
муниципального района.
Статьей 11 указанного Федерального закона предусмотрено, что в
территорию городского округа входят территория, состоящая из земель
внутри городской черты соответствующего городского населенного
пункта, прилегающие к территории городского населенного пункта
земли общего пользования, территории традиционного
природопользования населения соответствующего городского
населенного пункта, рекреационные земли, земли для развития
городского населенного пункта. Населенные пункты, расположенные на
указанных землях, могут быть включены в состав территории
городского округа.
В соответствии с ч. 1 ст. 2 названного Закона муниципальный
район представляет собой несколько поселений или поселений и
межселенных территорий, объединенных общей территорией, в границах
которой местное самоуправление осуществляется в целях решения
вопросов местного значения межпоселенческого характера, а городской
округ является городским поселением, которое не входит в состав
муниципального района и органы местного самоуправления которого
осуществляют полномочия по решению вопросов местного значения
поселения и вопросов местного значения муниципального района, а
также могут осуществлять отдельные государственные полномочия,
передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами
и законами субъектов Российской Федерации.
Таким образом, понятие "населенный пункт" применительно к
ст. 86 и ч. 1 ст. 89 ЖК РФ, регулирующим порядок предоставления
благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в
связи со сносом дома, не является равнозначным понятиям
"муниципальное образование", "городской округ" или "муниципальный
район", в связи с чем следует признать правильной практику тех
судов, которые отказывают в удовлетворении исков администраций
муниципальных образований о выселении граждан из непригодных для
проживания жилых помещений в такие жилые помещения, которые хотя и
находятся в границах городского округа или муниципального района,
но расположены за пределами населенного пункта, в котором находится
ранее занимаемое помещение.
По вышеуказанным основаниям, например, Судебная коллегия по
гражданским делам Верховного Суда РФ отменила в кассационном
порядке определение судебной коллегии по гражданским делам
областного суда, указав, что занимаемое ответчиками по договору
социального найма жилое помещение в доме, признанном аварийным,
расположено во внутренней черте г. Благовещенска (городское
поселение), тогда как предоставляемое жилое помещение находилось на
территории, прилегающей к городскому поселению - в с. Белогорье
(сельское поселение), отстоящем от городской черты Благовещенска на
52 км, в связи с чем оно не отвечает такому необходимому в
соответствии с ч. 1 ст. 89 ЖК РФ критерию, как нахождение в
границах данного населенного пункта (определение Судебной коллегии
по гражданским делам Верховного Суда РФ N 59-В10-14).
К аналогичному выводу пришел областной суд, отменяя решение
районного суда по делу по иску Ш. к администрации города о
возложении обязанности предоставить жилое помещение в границах
населенного пункта - г. Омска. При рассмотрении дела установлено,
что решением суда администрация города была обязана предоставить Ш.
жилое помещение в связи с выселением из признанного непригодным для
проживания жилого дома. Исполняя решение суда, ответчик принял
постановление, которым предоставил истцу жилое помещение,
соответствующее всем требованиям, изложенным в решении, но
расположенное в микрорайоне "Крутая Горка".
Принимая по делу новое решение об удовлетворении заявленных
исковых требований в части возложения на ответчика обязанности
предоставить Ш. жилое помещение в границах г. Омска, коллегия
указала, что микрорайон "Крутая Горка", хотя и отнесен
административно к территории г. Омска, однако является обособленным
населенным пунктом - от территории города его отделяет 50 км
территории Омского муниципального района Омской области. С учетом
особенностей расположения микрорайона "Крутая Горка" (ранее имел
статус рабочего поселка, поселка городского типа) коллегия пришла к
выводу о том, что предоставленное Ш. жилое помещение не отвечает
установленному ст. 89 ЖК РФ требованию, поскольку не находится в
границах населенного пункта как территориального образования,
имеющего сосредоточенную застройку в пределах установленной
границы. При этом суд второй инстанции указал, что переселение (при
отсутствии на это согласия нанимателя и членов его семьи) в другой
населенный пункт в рамках реализации мер по ликвидации аварийного
жилого фонда законом не предусмотрено.
При оценке потребительских свойств жилых помещений,
предлагаемых для переселения граждан, помимо обстоятельств,
перечисленных в ст. 89 ЖК РФ, необходимо учитывать и иные
обстоятельства, свидетельствующие о равнозначности или
неравнозначности предоставляемого конкретным лицам определенного
жилого помещения.
Так, апелляционным определением судебной коллегии по
гражданским делам городского суда было отменено решение районного
суда об удовлетворении иска администрации района о выселении
граждан из трех комнат в коммунальной квартире в отдельную
трехкомнатную квартиру.
При рассмотрении дела судом установлено, что занимаемая
ответчиками квартира расположена на первом этаже аварийного дома, а
предложенная для выселения - на 17 этаже жилого дома.
Из выписки из амбулаторной карты одного из ответчиков
следовало, что он является инвалидом второй группы с нарушением
опорно-двигательного аппарата, нуждается в инвалидном
кресле-коляске (с электроприводом), в связи с чем по состоянию
здоровья ему рекомендовано проживание на нижних этажах
многоквартирных домов.
Руководствуясь положениями ст. 89 ЖК РФ и законными интересами
ответчика, являющегося инвалидом, суд апелляционной инстанции
пришел к правильному выводу, что хотя предоставляемая ответчикам
квартира по площади и количеству жилых комнат и соответствует
нормам действующего законодательства, однако с учетом состояния
здоровья ответчика выселение в нее может привести к ухудшению его
жилищных условий по сравнению с предыдущими условиями проживания.
В другом деле, напротив, судом были отвергнуты выдвигавшиеся
ответчиками возражения против переселения в угловую квартиру,
расположенную на первом этаже, поскольку суду не было представлено
доказательств того, что по состоянию здоровья этим лицам
противопоказано проживание в такой квартире.
В качестве оснований для возражения против переселения в
предлагаемое жилое помещение гражданами зачастую приводятся доводы
о том, что, например, недостаточное количество в районе
предлагаемого проживания детских образовательных учреждений или
лечебных учреждений определенного профиля, отдаленность от центра
населенного пункта, мест обучения или работы приведет к ухудшению
жилищных условий. Как показывает анализ судебных постановлений,
доводы такого характера правомерно не принимаются во внимание
судами при рассмотрении дел данной категории.
(Обзор утвержден Президиумом
Верховного Суда Российской Федерации
29 апреля 2014 г.)
Казначействовыпустило руководство для ускорения предоставления экстренной помощи в аренде жилья и поддержки стабильности жилья для арендаторов, которым угрожает выселение
ВАШИНГТОН — Сегодня Министерство финансов США выпустило руководство в виде обновленных часто задаваемых вопросов (FAQ) и фактов. лист, чтобы продолжить поддержку быстрого развертывания Emergency Rental Assistance штатами, территориями, населенными пунктами и правительствами племен. Часто задаваемые вопросы основываются на предшествующих действиях по предоставлению правительствам штата и местного самоуправления инструментов, необходимых для оказания помощи нуждающимся арендаторам, помогая получателям грантов в реализации и передовых методах.
Информационный бюллетень находится ниже и доступен здесь.
Здесь можно найти ответы на часто задаваемые вопросы.
Информационный бюллетень по экстренной помощи в аренде жилья: Казначейство объявляет о дальнейших действиях по поддержке стабильности жилья для арендаторов, которым грозит выселение
Сегодня, в рамках более широких межучрежденческих усилий по поддержке арендаторов и предотвращению выселений, Казначейство предприняло новые шаги для продолжения поддержки быстрого развертывания экстренной помощи при аренде (ERA) штатами, территориями, местностями и правительствами племен.Эти шаги, в том числе новые часто задаваемые вопросы (FAQ), которые помогут получателям грантов в реализации, а также опубликованные перспективные методы, будут основываться на предыдущих действиях по предоставлению получателям грантов ERA инструментов, необходимых для оказания помощи нуждающимся арендаторам.
К 10 февраля 2021 года Министерство финансов США выплатило все 25 миллиардов долларов, выделенных в соответствии с Законом о консолидированных ассигнованиях от 2021 года, штатам, территориям, населенным пунктам и племенам с целью оказания экстренной помощи в аренде домохозяйствам в их юрисдикциях.Как указано в законе, Казначейство также предоставило 40 процентов — более 8,6 миллиардов долларов — дополнительного финансирования для штатов, территорий и населенных пунктов для оказания экстренной помощи в аренде жилья, предусмотренной в Американском плане спасения. До этого года у немногих правительств были надежные программы по оказанию помощи в аренде такого типа, и ни одно из них не работало в масштабах, которые теперь стали возможными благодаря ресурсам ERA. В последние месяцы получатели грантов наняли персонал, наняли подрядчиков, разработали веб-порталы и установили политику и процедуры для реализации этих программ.Сейчас многие программы увеличивают объем финансирования, выстраивая ряд многообещающих практик, которые могут реализовать все получатели грантов для удовлетворения потребностей своих арендаторов — и сегодняшнее объявление призвано поддержать это увеличение.
Кратко изложенные ниже, обновленные часто задаваемые вопросы Казначейства обеспечивают дополнительную ясность для получателей грантов и работают в соответствии с указаниями и действиями, предпринимаемыми другими федеральными агентствами.
- Настоятельно поощрять партнерские отношения с судами для активного предотвращения выселений и разработки программ замены выселений.Фонды Emergency Rental Assistance могут использоваться, чтобы помочь семьям, которым угрожает выселение, оставаться в своих домах, включая работу с судами, чтобы связать такие семьи и их домовладельцев с посредническими ресурсами и ресурсами для оказания экстренной помощи в аренде, привлекая поставщиков услуг по обеспечению стабильности жилья для активной поддержки, и заключение соглашений с судами о покрытии расходов на мероприятия по замене мест выселения. В новых часто задаваемых вопросах казначейства также четко указывается, что средства из государственного и местного фондов восстановления налогов могут быть использованы для поддержки этой деятельности и широкого спектра других услуг по предотвращению выселений и обеспечению стабильности жилья.
- Помогите бездомным семьям получить доступ к помощи. Для уязвимых семей, у которых нет текущих обязательств по аренде — что является требованием для права на получение помощи в чрезвычайной аренде — Казначейство создает процесс письма с обязательством, чтобы помочь этим семьям получить доступ к помощи. ERA может помочь семьям, которые потеряли или находятся в непосредственной опасности потерять свое жилье, путем оплаты помощи при переезде, предполагаемой арендной платы, гарантийных депозитов и временного проживания в гостиницах.
- Стремиться к равному доступу за счет устранения языковых и культурных барьеров при получении экстренной помощи при аренде. Казначейство настоятельно рекомендует получателям грантов предоставлять услуги по обеспечению стабильности жилья с учетом культурных и языковых аспектов и проводить информационную работу на нескольких языках, чтобы соответствующие семьи не сталкивались с ненужными препятствиями для доступа. Грантополучатели, которые не могут предоставить такие услуги сами, должны привлекать партнеров, способных сделать это, чтобы обеспечить равный доступ к экстренной помощи в аренде для всех правомочных домохозяйств.
- Обеспечьте упрощенный вариант оплаты для поставщиков коммунальных услуг и крупных арендодателей, чтобы сделать доступ к экстренной помощи при аренде от имени нескольких арендаторов более легким и привлекательным. Казначейство разъясняет, как получатели грантов могут добиться экономии за счет масштабов за счет массового получения информации от поставщиков коммунальных услуг и арендодателей с несколькими квартирами, чтобы ускорить определение права домохозяйства на участие и объединить в один платеж утвержденные суммы в пользу нескольких правомочных арендаторов. .
- Поощрять координацию получателей грантов для уменьшения бремени и задержек в предоставлении помощи, вызванных различиями в местных требованиях между программами, работающими в одних и тех же регионах. Грантополучатели, предоставляющие услуги в пересекающихся или соседних районах, должны сотрудничать, чтобы разработать последовательную или взаимодополняющую политику, чтобы избежать ненужной путаницы или бремени для семей или домовладельцев, обращающихся за помощью.
- Привлечение грантополучателей к внедрению эффективных методов для обеспечения того, чтобы помощь быстро доходила до арендаторов, которые в ней больше всего нуждаются.Казначейство выделяет многообещающие практические методы работы на местах, в том числе успешные примеры партнерства с местными судебными системами и юридическими службами для предотвращения выселений и предотвращения небезопасного жилья, а также программы, использующие возможности для снижения документальных барьеров, которые не позволяют семьям, имеющим право на получение помощи, получать выгоду от ERA, в том числе автоматизация обработки приложений и подходов к проверке дохода для упрощения и ускорения определения права на участие, например, использование ориентированных на конкретные факты прокси, таких как медианный доход по региону.
Сегодняшнее объявление следует за усилиями, которые Казначейство предприняло в последние месяцы — в консультации с получателями грантов, защитниками арендаторов и владельцами собственности — для ускорения оказания помощи. В марте 2021 года Казначейство существенно пересмотрело правила программы ERA, чтобы предоставить получателям грантов гибкость и стимулировать быструю помощь. 7 мая Казначейство объявило о запуске второго раунда экстренной помощи в аренде жилья, доступной в соответствии с Законом о американском плане спасения от 2021 года, и внесло значительные дополнительные обновления в правила программы, чтобы позволить получателям грантов ускорить оказание помощи домохозяйствам, имеющим на это право.Отзывы получателей грантов показывают, что руководство Казначейства ускорило темпы использования средств для поддержки арендаторов — например, многочисленные грантополучатели штата и местные внедрили прокси-серверы с учетом фактов, как описано в Часто задаваемых вопросах Казначейства, чтобы ускорить проверку доходов, что часто является наиболее эффективным. отнимающая много времени часть процесса проверки приемлемости.
Опубликованные сегодня многообещающие методы отражены в активизации деятельности в этой области, при этом количество домохозяйств, получающих помощь в аренде жилья, в мае существенно выросло по сравнению с предыдущими месяцами.Казначейство ожидает дальнейшего ускорения предоставления помощи — особенно до этой осени, когда казначейство будет иметь законные полномочия перераспределять средства от получателей грантов, которые не демонстрируют стремление действовать быстро для оказания экстренной помощи в аренде.
###
Различий между государственным и субсидированным жильем
Различные жилищные программы имеют разные особенности. Хотя все они помогают сделать вашу аренду более доступной, важно понимать особенности каждой программы, чтобы вы могли подать заявку на те, которые лучше всего подходят для вашей семьи.Если у вас есть вопросы о жилищной программе, обратитесь в местное жилищное управление или программу действий местного сообщества. Вот что нужно знать:
Кто ваш домовладелец?
Если вы живете в государственном жилищном фонде , жилищное управление владеет вашим зданием и является вашим арендодателем. В некоторых случаях частная компания может управлять зданием для жилищного управления или может быть частью собственности, но здание по-прежнему контролируется жилищным управлением. 1 Жилищные органы работают в большинстве городов штата Массачусетс.Они были созданы по закону штата для предоставления доступного жилья малообеспеченным слоям населения. 2
Если вы живете в субсидируемом жилье , жилищное управление будет , а не вашим домовладельцем. Субсидируемое жилье принадлежит и управляется частными владельцами, которые получают субсидии в обмен на сдачу в аренду людям с низкими и средними доходами. Владельцами могут быть отдельные домовладельцы, коммерческие или некоммерческие корпорации.
Субсидируемое жилье можно получить с помощью ваучеров , где субсидия используется арендатором для поиска арендуемого жилья на частном рынке и выплачивается частному домовладельцу.Эта субсидия остается за арендатором. Или это может быть многоквартирного субсидируемого жилья , где субсидия предоставляется собственнику, который предоставляет доступное жилье. Эта субсидия остается с собственностью.
Кто имеет право
Чтобы иметь право на получение государственного и субсидируемого жилья, ваш доход должен быть ниже определенного предела дохода. Вы также должны соответствовать другим требованиям. Пределы дохода для государственных жилищных и ваучеров устанавливаются правительством и меняются каждый год.Пределы дохода для многоквартирных домов, субсидируемых жилищного фонда , варьируются от застройки к застройке. Для получения дополнительной информации см. Кто имеет право.
Куда обращаться
Чтобы подать заявление на получение государственного жилья , вы должны подать заявление в жилищное управление города или поселка, в котором вы хотели бы жить. В штате Массачусетс 237 жилищных властей. Вы можете подать заявку в любое количество кандидатов. В некоторых случаях вы можете обратиться в индивидуальную застройку и / или в частную управляющую компанию, которая управляет застройкой.
Чтобы подать заявление на получение ваучера Section 8 , вы можете подать заявление в любое жилищное управление, которое запускает программу ваучеров Section 8. Около 130 жилищных властей имеют программу по Разделу 8. Вы также можете подать заявление в один централизованный список Раздела 8, в котором в настоящее время участвуют 40 жилищных органов. Кроме того, вы можете подать заявление в любое из девяти региональных некоммерческих жилищных агентств, где доступны ваучеры по Разделу 8.
Чтобы подать заявление на получение многоквартирного субсидируемого жилья или , вы должны подать заявление в каждом жилом комплексе, в котором вы хотите жить (или в управляющей компании, которая управляет этим жилым комплексом).Для получения дополнительной информации см. Как подать заявку.
Где жить
Если вы получите ваучер , вы можете использовать его в любом месте штата; если это ваучер по разделу 8, вы можете использовать его за пределами штата. Если вы попадаете в государственного жилья , вы должны проживать в сообществе, в которое вы подали заявление. Если вы попали в многоквартирное жилье , вы должны проживать в том районе, куда вы подали заявление.
Если у вас есть ваучер и вы хотите переехать, вы можете взять его с собой.Если вы переезжаете из государственного или многоквартирного субсидируемого жилья, вы не можете взять субсидию с собой.
Кто имеет приоритет
Поскольку больше людей обращается за государственным и субсидированным жильем, чем имеется квартир, закон может потребовать или разрешить различные жилищные программы, чтобы одни люди отдавали предпочтение или отдавали предпочтение другим. Какие преференции требуются или разрешаются, зависит от того, получает ли жилье федеральное или государственное финансирование.
Когда вы подаете заявление на получение жилья, очень важно знать, каковы приоритеты для этой конкретной программы, жилищного управления и / или владельца.Если вы соответствуете приоритету, вы можете повысить свои шансы на получение жилья. Подробнее об этом см. Кто имеет приоритет.
Списки ожидания
В целом очереди на государственного жилья короче, чем на ваучеров. Многие списки ожидания длинные, а некоторые закрытые. Но многие жилищные управления будут принимать заявки на государственного жилья круглый год. Централизованный лист ожидания Раздела 8, который ведет MassNAHRO, и листы ожидания в региональных некоммерческих жилищных агентствах, открыты бессрочно.Для получения дополнительной информации о списках ожидания см. Как работают списки ожидания.
Как вас проверяют
Жилищные органы и владельцы субсидированного жилья имеют право проводить проверку арендаторов. Они делают это, проверяя различные записи, наиболее распространенными из которых являются прошлые рекомендации домовладельцев, кредитные отчеты и сведения о судимости. Правила, касающиеся доступа к сведениям о судимости, отличаются для государственного жилья и ваучеров , чем для многоквартирного субсидируемого жилья .Для получения дополнительной информации см. Проверка арендаторов.
В поисках квартиры
Как только вы поступите в государственного жилищного фонда или многоквартирного субсидируемого жилья , вы получите квартиру. Вам не нужно искать собственную квартиру.
Имея ваучер , вы должны найти себе квартиру на частном рынке. Если в течение определенного периода времени вы не найдете квартиру с разумной арендной платой и в хорошем состоянии, срок действия вашего ваучера истечет, вы потеряете его, и вам придется подавать заявку повторно.
Как рассчитывается и пересчитывается арендная плата
Арендаторы государственного жилья обычно платят за аренду около 30% своего дохода, если коммунальные услуги включены, и менее 30%, если коммунальные услуги не включены. 3 Для государственного семейного государственного жилья этот процент немного выше в результате принятия закона в 2003 году. 4 В государственном жилье каждый год жилищное управление определяет размер вашей арендной платы, исходя из вашего дохода и определенных вычетов. и исключения, на которые вы имеете право. 5 Если вы сообщаете об изменении вашего дохода или удержаний в течение года, ваша арендная плата обычно корректируется таким образом, чтобы вы платили такой же процент от своего дохода за аренду. 6 Дополнительную информацию об аренде государственного жилья см. В разделе «Аренда государственного жилья».
В программах ваучеров арендаторы иногда в конечном итоге платят до 40% своего дохода за аренду (для программы ваучеров Раздела 8 это может быть больше после первого года аренды), потому что рыночная арендная плата превышает максимальную субсидию. жилищное управление может заплатить. 7 Жилищное управление должно убедиться, что арендная плата, взимаемая арендодателем, является разумной, сравнивая ее с арендной платой за другие аналогичные квартиры. 8 Если вы впервые сдаете квартиру в аренду по ваучеру Раздела 8, и предлагаемая арендная плата и коммунальные услуги, оплачиваемые арендатором, сделают вашу часть арендной платы более 40% вашего дохода, жилищное управление не согласится утвердить квартиру, и вы будете вынуждены найти другую квартиру.
В многоквартирном доме №, субсидируемом на несколько семей, арендная плата рассчитывается по-разному для разных программ.В некоторых программах арендная плата арендаторов устанавливается на уровне дохода, аналогичном доходу от государственного жилья. В некоторых программах арендная плата может быть установлена на фиксированном уровне, основанном на количестве спален, что ниже рыночной ставки арендной платы. В этой ситуации арендная плата не изменится, даже если изменится ваш доход или отчисления. 9 В некоторых программах ваш доход может давать вам право на корректировку арендной платы, даже если вы все еще должны платить базовую арендную плату, которая может составлять более 30% вашего дохода.Поскольку различные правила программы могут иметь большое значение в том, доступна ли вам квартира, важно спросить арендодателя, как рассчитывается арендная плата и как она изменяется при изменении вашего дохода, когда вы решаете, следует ли подавать заявление на конкретное развитие.
Если некоторые или все члены вашей семьи являются иммигрантами и вы участвуете в определенных типах федеральных жилищных программ, ваша арендная плата может быть пропорционально увеличена, поскольку один или несколько членов семьи не имеют иммиграционного статуса, признанного HUD. 10 См. «Иммигранты и жилье».
Каковы ваши права после того, как вы перейдете в
Если вы попадаете в государственное жилье или многоквартирное жилье, субсидируемое на несколько семей, или если вы получаете ваучер, у вас есть другие права в отношении выселения, подачи жалоб, участия арендаторов и многих других вопросов. Чтобы получить информацию о своих правах после того, как вы станете участником программы, перейдите по ссылке: Public Housing.
Размер вашей семьи меняется
Во всех жилищных программах вы должны незамедлительно сообщать об изменениях в размере вашей семьи.Если кто-то покинул вашу семью, жилищное управление или владелец могут запросить подтверждение его нового адреса. Если несовершеннолетний ребенок добавлен в семью в связи с рождением, усыновлением или опекой по решению суда, предварительное одобрение добавления не требуется до того, как ребенок переедет. Во всех других случаях вам необходимо будет получить предварительное разрешение перед новым въезжает член семьи. Кроме того, жилищное управление или владелец могут проверять лиц, прибывающих в домохозяйстве, на предмет криминального прошлого и (в большинстве федеральных программ) на предмет иммиграционного статуса. 11
В государственном доме многоквартирном или многоквартирном доме , если размер вашей семьи изменится, вы сможете переехать в другое государственное жилье или субсидируемую квартиру более подходящего размера. Эти переводы часто занимают много времени. 12 В государственном государственном жилищном фонде, если вы проживаете в квартире, слишком большой для размера вашей семьи (у вас слишком много жилья), и вы не переезжаете в квартиру меньшего размера, предлагаемую жилищным управлением, ваша арендная плата может быть снижена. увеличен до 150% от обычного уровня. 13
При использовании ваучера , если размер вашей семьи изменится, субсидия по ваучеру изменится до даты вступления в силу вашей ежегодной переаттестации в отношении вашего дохода и состава семьи. Это необходимо для того, чтобы вы могли найти квартиру, которая лучше всего соответствует размеру вашей семьи. Это означает, однако, что в дополнение к корректировке с увеличением размера семьи, если есть уменьшение размера вашей семьи, субсидия уменьшается во время вашей ежегодной переаттестации, поэтому вам придется платить большую часть своей арендовать или переехать.Вы можете попросить жилищное агентство разрешить вам использовать другой «стандарт субсидии» (размер спальни для субсидии), чем он обычно применяется в связи с медицинскими потребностями вашей семьи или другими особыми обстоятельствами.
Выселение и потеря субсидии
Единственная причина, по которой вас могут выселить из государственного жилья или любого многоквартирного дома , — это нарушение вами правил аренды или программы. Пока вы соблюдаете условия аренды, вы можете оставаться в своей квартире. 14 Если вас выселяют из государственного или субсидируемого многоквартирного жилья, вы теряете субсидию.
В программах ваучера на основе арендаторов в течение первого года аренды или в любое время после этого вы можете быть выселены за нарушение условий аренды. В конце первого года или в конце любого дальнейшего периода продления арендодатель может отказать в продлении договора аренды, и вам, возможно, придется переехать, даже если вы не сделали ничего плохого. Кроме того, после первого года аренды арендодатель может прекратить вашу аренду, уведомив о выходе за 30 дней, хотя это должно быть по уважительной причине, которая не является вашей виной (например, продажа недвижимости, необходимость повышенная квартплата, ремонт или потребность в квартире для члена семьи).Если выселение произошло не по вашей вине, вы можете сохранить субсидию и использовать ее для переезда в новую квартиру. Если вы проиграете дело о выселении по вашей вине, вы можете лишиться субсидии. 15
Для программ MRVP и ваучера Раздела 8, если домовладелец прекращает договор аренды или отказывается возобновить субсидию, жилищное агентство должно продолжать выплачивать свою часть арендной платы до завершения процесса выселения (включая любую апелляцию по делу о выселении или отсрочка казни) или пока вы не двинетесь. 16 Однако могут быть случаи, когда жилищное агентство прекращает выплачивать субсидию или прекращает договор с владельцем, потому что владелец не произвел ремонт. В этом случае вы не несете ответственности за долю жилищного управления в арендной плате. 17 Однако жилищное агентство может потребовать от вас переехать с ваучером, чтобы и дальше получать помощь.
Если вас выселяют по вашей вине, жилищное управление может отказать вам в выдаче талона на переезд, если сочтет, что есть основания для прекращения вашей помощи.Это может произойти из-за того, что домовладелец утверждает, что вы нарушили договор аренды. Если это произойдет, обратитесь в местную программу юридических услуг или в агентство общественных действий, чтобы узнать, могут ли они вам помочь. 18
Обзор жилищных условий и положения бездомных в Законе о героях
Спикер палаты представителей Нэнси Пелоси (штат Калифорния) опубликовала 12 мая Закон о героях. В законопроекте на 3 триллиона долларов предлагается почти 200 миллиардов долларов дополнительного финансирования программ жилищного строительства и борьбы с бездомностью, чтобы помочь общинам отреагировать на кризис, связанный с коронавирусом.Для получения дополнительной информации см. Обновленную диаграмму бюджета NLIHC.
Благодаря вашей поддержке и поддержке наших сторонников Конгресса, предложение включает в себя все наши главные приоритеты, в том числе 100 миллиардов долларов в виде экстренной помощи в аренде через «Закон о чрезвычайной помощи в аренде и Закон о стабилизации рынка аренды», а также дополнительные 11,5 миллиардов долларов. предотвращать и реагировать на вспышки среди бездомных, а также ввести единый национальный мораторий на выселение для всех арендаторов. Законопроект также включает финансирование 100000 новых ваучеров на предоставление жилья в чрезвычайных ситуациях, 5 миллиардов долларов для субсидий на развитие сообществ, более 300 миллионов долларов для помощи в аренде жилья в сельской местности, а также дополнительное финансирование государственного жилья и других поставщиков жилья HUD, чтобы покрыть возросшие расходы и скорректировать помощь в аренде жилья для домохозяйства с пониженными доходами.
Это предложение — важный шаг вперед, но нам предстоит еще много работы! NLIHC призывает защитников продолжать связываться со своими членами Конгресса и просить их поддержать эти важные ресурсы в окончательном пакете помощи. Ниже приводится полный анализ положений законопроекта о жилье и информация о том, как действовать.
Экстренная помощь в арендеЗакон HEROES включает предложение экстренной помощи в аренде на сумму 100 миллиардов долларов, известное как «Закон о экстренной помощи в аренде и Закон о стабилизации рынка аренды».Законопроект о предоставлении экстренной помощи в аренде жилья был недавно внесен сенатором Шерродом Брауном (округ Колумбия) и представителями Максин Уотерс (округ Колумбия) и Денни Хеком (округ Колумбия), а также 135 соучредителями Палаты представителей и 29 соучредителями Сената. NLIHC решительно поддерживает этот закон и призывает Конгресс включить его в любой пакет помощи от коронавируса. Для получения более подробной информации о законодательстве см. Информационный бюллетень NLIHC. Здесь вы найдете список текущих соучредителей. Продемонстрируйте свою поддержку Закона о чрезвычайной помощи при аренде, подписав свою организацию на этом письме и широко поделившись им со своими сетями.
Согласно законопроекту, экстренная помощь в аренде будет распределяться через программу грантов McKinney-Vento Emergency Solutions Grants (ESG). Это финансирование может быть использовано для краткосрочной и среднесрочной помощи в аренде и связанных с арендой расходов, включая коммунальные платежи, арендную плату и задолженность за коммунальные услуги, задолженность по платежам, а также залог и депозиты за коммунальные услуги.
По крайней мере, 40% выделенного финансирования должно быть использовано для помощи отдельным лицам или семьям, испытывающим или находящимся под угрозой бездомности, с доходами менее 30% от среднего дохода по региону (AMI).По крайней мере, 70% финансирования должно быть использовано для обслуживания людей или семей, которые испытывают или подвергаются риску бездомности, зарабатывающих менее 50% AMI. Получатели смогут использовать оставшуюся часть средств для обслуживания лиц или домохозяйств с доходом до 80%, которые находятся в группе риска или испытывают бездомность. Получатели могут использовать финансирование для помощи домохозяйствам, зарабатывающим до 120% AMI при некоторых обстоятельствах.
Два процента средств зарезервированы для племенных наций, включая требование, чтобы 0.3% средств зарезервированы для коренных гавайцев, а также требуется, чтобы 0,3% средств выделялись для Гуама, Виргинских островов, Американского Самоа и Северных Марианских островов.
Гранты на экстренные решенияВ счет включено финансирование грантов на экстренные решения (ESG) в размере 11,5 миллиардов долларов для реагирования и предотвращения вспышек среди бездомных людей.
Эксперты из Пенсильванского университета, Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе и Бостонского университета оценили общую сумму в 15 долларов.5 миллиардов необходимо, чтобы позволить приютам практиковать социальное дистанцирование и удовлетворять потребности тех бездомных, которые не защищены. Конгресс выделил 4 миллиарда долларов из этой суммы в «Законе о помощи, чрезвычайной помощи и экономической безопасности в связи с коронавирусом» (Закон CARES). Предложение Демократической палаты включает оставшиеся 11,5 млрд долларов в виде необходимых фондов ESG.
Из общей предоставленной суммы 4 миллиарда долларов будут распределены в соответствии с существующей формулой ESG в течение 30 дней, а оставшееся финансирование будет распределено с использованием формулы, разработанной секретарем HUD на основе риска передачи коронавируса в районе, количества людей, находящихся в приюте. и незащищенная бездомность, а также экономические условия и условия на рынке жилья.
Помимо услуг по профилактике и ликвидации бездомных, для которых обычно используются ESG, закон разрешает использовать финансирование для обучения и оплаты труда персонала; для возмещения затрат, связанных с предотвращением коронавируса, подготовкой к нему или реагированием на него; и предоставлять ваучеры на проживание в гостиницах или мотелях бездомным. Законопроект отменяет федеральные стандарты обитаемости и экологической экспертизы в приютах с оказанием помощи, если они не определены как необходимые для предотвращения и смягчения распространения коронавируса.На эти средства не распространяется обычное ограничение на действия в приютах.
В законопроекте также предлагается отменить Уведомление о доступности финансирования (NOFA) на 2020 финансовый год для программы Continuum of Care в соответствии с Законом о помощи бездомным McKinney-Vento. Секретарю HUD будет разрешено отменить или указать альтернативные требования к нормативным актам, за исключением тех, которые связаны с справедливым жилищным фондом, недискриминацией, трудовыми стандартами, запретом на предварительные условия, минимальным объемом представления данных и окружающей средой.Однако никакие средства не могли быть использованы для того, чтобы потребовать от лиц, получающих помощь, пройти лечение или выполнить необходимые действия для получения жилья, убежища или других услуг.
Мораторий на выселение и потерю права выкупаЗакон HEROES заменит нынешний 120-дневный мораторий, введенный в действие в Законе CARES для арендаторов в объектах, находящихся под федеральной поддержкой, новым 12-месячным мораторием на выселение за неуплату практически из всего арендуемого жилья.Арендодатели также должны будут уведомить арендаторов о выселении за 30 дней после истечения моратория.
Точно так же домовладельцы, у которых покрытая ипотека просрочила платеж на 60 дней в период с 13 марта 2020 года до даты вступления в силу законопроекта и которые еще не получили отсрочку, автоматически получат 60-дневную отсрочку. Домовладельцы могут запросить первоначальное продление на 120 дней, которое может быть увеличено до 360 дней, если заемщик испытывает финансовые трудности.
Владельцы многоквартирного жилья, получившие отсрочку, не могут взимать с арендаторов пени или штрафы, а также не могут сообщать негативную информацию в рейтинговые агентства.Арендаторы, проживающие в этой собственности, не могут быть выселены за неуплату арендной платы.
Новые ваучеры на случай экстренной помощиВ счет включен 1 миллиард долларов на финансирование в первый год 100 000 новых ваучеров на экстренное жилье, предназначенных для бездомных, находящихся под угрозой бездомности, или спасающихся или пытающихся спастись от домашнего насилия, насилия во время свиданий, сексуальное насилие или преследование. Средства будут выделены государственным жилищным агентствам (PHA) по формуле, которая учитывает способность агентств быстро использовать ваучеры, а также географические потребности, основанные на риске коронавируса, количестве людей, страдающих бездомностью, и другом экономическом или жилищном рынке. условия.Эти ваучеры будут «истекать», что означает, что они не могут быть перевыпущены, когда исходное домохозяйство больше не нуждается в помощи.
Фонд помощи домовладельцамЗакон HEROES предусматривает выделение Фонда помощи домовладельцам в размере 75 миллиардов долларов для предоставления домовладельцам помощи для покрытия ипотечных платежей, налогов на недвижимость, коммунальных платежей или других ресурсов, чтобы помочь им оставаться в своих домах. Средства будут распределяться через государственные агентства жилищного финансирования, которые должны будут разработать и представить план управления финансированием.
По крайней мере 60% финансирования будет нацелено на домовладельцев ниже 80% AMI. Формула распределения будет включать количество заявок на пособие по безработице в каждом штате по отношению к общенациональному числу, с минимумом 250 миллионов долларов для каждого штата.
Чтобы помочь обслуживать территории, 200 миллионов долларов будут распределены в зависимости от численности населения на Гуам, Американское Самоа, Виргинские острова США и Северные Марианские острова. Кроме того, 5% средств будет зарезервировано для коренных племен, а 0,3% — для коренных гавайцев.
Дополнительное финансирование программ HUD и USDAПомощь в аренде на основе арендатора
В законопроекте предусматривается 4 миллиарда долларов на помощь арендаторам в аренде жилья, чтобы помочь государственным жилищным агентствам (PHA) поддерживать нормальную работу и принимать другие необходимые меры для реагирования на коронавирус . Из этой суммы 500 миллионов долларов можно было бы направить на административные расходы. Оставшиеся 2,5 миллиарда долларов будут использованы для корректировки финансирования обновления для государственных жилищных агентств, которые столкнутся со значительным увеличением удельных затрат на ваучеры и в противном случае должны будут прекратить оказание помощи в аренде для семей из-за нехватки средств.Оставшийся 1 миллиард долларов будет предоставлен для финансирования в течение первого года дополнительной помощи в виде ваучеров на аренду для лиц и семей, потерявших кров, находящихся под угрозой бездомности или переживших домашнее насилие (более подробная информация приведена выше в разделе «Новые талоны на экстренную помощь»).
Это финансирование будет иметь те же условия, что и ресурсы, указанные в Законе CARES.
Помощь в аренде на основе проекта
В счете предусмотрено 750 миллионов долларов на помощь в аренде на основе проекта для поддержания нормальной работы и принятия любых других необходимых действий в период, когда программа затронута коронавирусом.Это финансирование будет иметь те же условия и полномочия, которые установлены в Законе CARES.
Государственное жилье
Законопроект предоставляет 2 миллиарда долларов операционному фонду государственного жилищного фонда для поддержания нормальной работы и принятия любых других необходимых мер для реагирования на коронавирус.
Эти фонды будут иметь те же условия и гибкость, что и предусмотренные в Законе CARES.
Блочные гранты развития сообществ (CDBG)
Конгресс выделяет 5 миллиардов долларов на CDBG городам и штатам.Большая часть финансирования будет выделена в течение 30 дней по формуле на 20 финансовый год, хотя до 100 миллионов долларов может быть использовано для новых или увеличенных вознаграждений для существующих поставщиков технической помощи. В законопроекте также предлагается продлить трехмесячный срок использования CDBG для оказания экстренной помощи в аренде жилья до 121 месяца. Применяются условия и возможности гибкости, включенные в Закон CARES.
Жилье для людей со СПИДом (HOPWA)
В рамках предложения HOPWA будет выделено 15 миллионов долларов на операции, помощь в аренде и другие действия по подготовке к коронавирусу и реагированию на него.
Финансирование будет предоставлено по формуле, использованной в ФГ20, и будет иметь те же условия, что и ресурсы, включенные в Закон CARES.
Другие программы HUD
В счете предусмотрено 500 миллионов долларов по разделу 202 «Жилье для престарелых», включая 300 миллионов долларов в виде единовременных грантов для координаторов услуг и 200 миллионов долларов по разделу 811 «Жилье для лиц с ограниченными возможностями». Предложение также включает 100 миллионов долларов на консультационную помощь по жилищным вопросам.
В общей сложности 14 миллионов долларов выделяется на мероприятия по обеспечению справедливого жилищного строительства, в том числе 4 миллиона долларов США на гранты Инициативы организации справедливого жилищного строительства и 10 миллионов долларов США на образование и информационно-просветительскую деятельность в рамках Программы справедливого жилищного строительства.
Сельские жилищные программы USDA
Закон HEROES предусматривает выделение 309 миллионов долларов на некоторые жилищные программы USDA, включая 284 миллиона долларов на помощь в аренде жилья по Разделу 521. Оставшаяся часть (25 миллионов долларов) предоставит ваучеры на сельское жилье для домохозяйств с низкими доходами, в том числе тех, которые в настоящее время не получают помощи в аренде, на недвижимость, финансируемую за счет ссуд по разделу 515, которые были либо предоплачены после 30 сентября 2005 г., либо погашены после 30 сентября 2019 г. Поскольку закон разрешает только это финансирование, Конгрессу все равно потребуется ассигновать это финансирование, чтобы сообщества могли получить к нему доступ.
Программы FEMA
Закон о ГЕРОЯХ предписывал FEMA предоставлять полное возмещение штатам, местным органам власти, территориям и племенам за экстренные защитные меры государственной помощи (PA), включая предоставление убежища для людей, страдающих бездомностью, и других людей, живущих в места скопления людей, включая людей с ограниченными возможностями. В настоящее время компаниям, имеющим право на участие, возмещается только 75% -ная доля федеральных расходов. Кроме того, законопроект также позволяет FEMA заранее выделять средства для PA, если невыполнение этого требования может помешать штату или местности осуществлять приемлемую деятельность.
В законопроекте также уточняется, что финансирование должно предоставляться в рамках программы FEMA по оказанию юридической помощи в случае стихийных бедствий, управлению делами в случае стихийных бедствий и консультационной помощи в кризисных ситуациях по всей стране. Законопроект также предписывает Программе FEMA для частных лиц и домохозяйств предоставлять финансовую помощь для покрытия похоронных расходов, связанных с пандемией.
Племенное жилищеЗакон HEROES предусматривает выделение 100 миллионов долларов через Бюро по делам индейцев племенам на улучшение жилищных условий. В дополнение к резервам на экстренную помощь в аренде жилья и вышеупомянутому фонду помощи домовладельцам, законопроект предоставляет племенным правительствам 20 миллиардов долларов через Государственный фонд финансовой помощи.
Дополнительные ресурсыПредложение также включает 540 миллиардов долларов для Фонда финансовой помощи штата и 375 миллиардов долларов для Местного фонда финансовой помощи, чтобы помочь правительствам штатов, местным, территориальным и племенным органам снизить потерю доходов и другие финансовые ограничения, возникшие в результате кризис общественного здравоохранения.
Законопроект также включает 10 миллиардов долларов для грантов по ссуде в связи с чрезвычайными экономическими травмами и стихийным бедствием Администрации малого бизнеса, которые могут помочь в предоставлении помощи некоторым поставщикам жилья.
Примите мерыСвяжитесь с вашим представителем СЕГОДНЯ и убедите его передать эти критически необходимые положения о жилье и бездомных!
Затем примите еще 3 действия, чтобы гарантировать, что жилищные ресурсы и ресурсы для бездомных являются главным приоритетом для следующего пакета помощи от коронавируса:
- Твитнуть с благодарностью спикеру Пелоси, председателю Максин Уотерс, председателю Дэвиду Прайсу, представителю Денни Хеку и все первоначальные соавторы Закона о чрезвычайной помощи в аренде жилья и стабилизации рынка аренды для определения приоритета #RentReliefNow и финансирования помощи бездомным в законопроекте Дома.
- Попросите своих сенаторов и представителя стать соавтором Закона о чрезвычайной помощи в аренде и стабилизации рынка аренды. Более 170 членов Конгресса являются соавторами этих законопроектов, но нам нужно больше, чтобы они вступили в силу! Является ли ваш член Конгресса одним из первых соавторов? Если да, то благодарите их! Если нет, призывайте их стать соавтором СЕГОДНЯ! Свяжитесь с членами Конгресса через Центр законодательных действий NLIHC. Узнайте больше о счете здесь.
- Продемонстрируйте свою поддержку Закона о чрезвычайной помощи в аренде и стабилизации рынка аренды, подписав свою организацию на , это письмо и широко поделившись им со своими сетями.Приглашаем к подписанию национальные, государственные и местные организации и правительственные чиновники!
Какие типы программ жилищного субсидирования для многоквартирных домов существуют?
Многосемейное субсидируемое жилье принадлежит и управляется частными владельцами. Если вы являетесь арендатором многоквартирного дома, вы не можете получить субсидию в другом месте. Он остается в развитии.
Право собственности может быть коммерческим или некоммерческим. Владельцы получают субсидии от государства для снижения стоимости их ипотечных кредитов или для восстановления существующего жилья или строительства новых квартир.Взамен они должны выделить определенный процент квартир как доступный для людей с низким и средним доходом.
Большинство многоквартирных домов относятся к разным доходам. Это означает, что некоторые квартиры субсидируются, а некоторые являются квартирами по рыночной цене. Однако иногда все квартиры субсидируются. Многосемейное жилье также может субсидироваться по нескольким программам. Например, может быть сочетание субсидий, таких как глубокая субсидия, при которой арендная плата установлена примерно на уровне 30% вашего дохода, и мелкая субсидия, при которой арендная плата ниже рыночного уровня, но не основана на процент от вашего дохода.Лучший способ выяснить размер арендной платы за квартиру — это связаться с владельцем или менеджером и спросить, какие программы субсидируют жилье и какой вид субсидии используется (глубокая или мелкая). Вы также можете проверить свой договор об аренде, свои ежегодные документы о переосвидетельствовании и любые другие документы, которые арендодатель дал вам при первом въезде. Иногда это поможет вам выяснить, какая у вас субсидия.
В Массачусетсе существует множество различных типов программ многоквартирного жилья, каждая из которых имеет свои правила, ограничения дохода и ограничения доступности.Ниже приводится краткое изложение основных многосемейных программ.
Федеральное жилищное субсидирование многоквартирных домов
В федеральном многоквартирном доме владелец имеет договор напрямую с Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD). HUD предоставляет субсидии на аренду, финансирование под проценты ниже рыночных, ипотечное страхование или другие формы помощи. Взамен собственник соглашается с тем, что в течение срока такой помощи на имущество распространяются ограничения на использование для лиц с низким доходом. В Массачусетсе имеется около 71 000 недорогих квартир, финансируемых за счет федеральных программ для многоквартирных домов.Вы можете связаться с региональным офисом HUD в Бостоне по телефону 617-994-8200, чтобы получить полный список многоквартирных домов с контактной информацией для каждого проекта. HUD также может отправить вам буклет, содержащий много этой информации.
Если владелец не соблюдает требования HUD, с HUD можно связаться, но обычно он обеспечивает лишь ограниченный контроль. В справочниках HUD описывается форма аренды и подробно описываются многие процедуры, которым необходимо следовать при приеме заявителей и определении арендной платы. 68 Все многоквартирные дома HUD следуют аналогичным требованиям о выселении, и у владельца должна быть веская причина для выселения на основании нарушения договора аренды. 69 HUD также имеет требования к участию арендаторов, предоставляя арендаторам и их организациям определенные права и защиту. 70 Основными федеральными программами жилищного строительства многоквартирных домов являются:
Раздел 221 (d) (3) и (d) (4) (BMIR) для многоквартирных домов
HUD субсидирует ипотеку собственника за счет снижения процентной ставки по ипотеке.Недвижимость, субсидируемая в рамках этой программы, иногда называется недвижимостью ниже рыночной процентной ставки (BMIR). Арендная плата не основана на процентном соотношении дохода арендатора, а является фиксированной суммой, утверждаемой HUD. 71 Тем не менее, в некоторых из этих событий может быть другая помощь в аренде в рамках надбавки к квартплате или программ помощи на основе проектов Раздела 8 для некоторых или всех квартир, которые изменят эти правила аренды. В районе 221 (d) (3) в Массачусетсе насчитывается приблизительно 9 700 квартир; некоторые также получают многосемейную помощь по разделу 8 на основе проектов (см. ниже).
Секция 236 Многоквартирный дом
HUD субсидирует проценты по ипотеке собственника. HUD устанавливает базовую арендную плату, и арендатор должен платить как минимум либо базовую арендную плату, либо 30% дохода, в зависимости от того, что больше. 72 Тем не менее, застройка может получать другие формы арендной субсидии в рамках программ помощи на основе проектов, связанных с арендной платой, разделом 236 ПДП или разделом 8. В застройках Секции 236 в Массачусетсе около 26 000 квартир; некоторые также получили многосемейную помощь по разделу 8 на основе проектов (см. ниже).
- См. Информационный бюллетень HUD по разделу 236 в формате PDF о том, как рассчитывается арендная плата для обычной программы по разделу 236.
Раздел 236 Программа помощи в аренде (RAP)
Это ранняя форма субсидии на аренду, которая использовалась для 20% квартир в застройках Раздела 236 до программы Раздела 8. Некоторые разработки все еще имеют помощь по Разделу 236 ПДП. С этой субсидией ваша арендная плата составляет 30% от дохода. 73
Доплата за аренду
Это ранняя форма субсидии на аренду, которая использовалась в застройках, предусмотренных Разделом 221 (d) (3) и Разделом 236, до программы Раздела 8.В некоторых застройках до сих пор есть помощь в надбавке к квартплате. Ваша арендная плата больше либо 30% дохода, либо 30% валовой арендной платы. 74
Проектная помощь по разделу 8 для многоквартирных домов
Начиная с середины 1970-х годов, HUD предоставил помощь по разделу 8 на основе проектов для многоквартирных домов — для нового строительства, для существенного восстановления существующих зданий, для дополнительной помощи в застройках, предусмотренных Разделом 221 (d) (3) и Разделом 236, которые были финансовые трудности (также называемые отложенным управлением ссудой), а также для продажи многоквартирных домов (отчуждение собственности), которые HUD приобрел, когда владельцы объявили дефолт.Срок действия этих договоров субсидии по Разделу 8 может варьироваться от 5 до 40 лет. Арендная плата установлена в размере 30% от вашего дохода. 75 Это очень большой и важный ресурс. В Массачусетсе около 33 000 квартир с проектной помощью по 8-й программе.
Примечание
Эта программа отличается от Ваучера на проектную основу по Разделу 8 (PBV), описанного выше. Программы легко перепутать из-за схожести названий. Эта помощь по Разделу 8, однако, исходит не из регулярной инвентаризации ваучера Раздела 8 жилищного агентства, а по прямому контракту владельца Раздела 8 с HUD.
Раздел 202 Жилье для пожилых людей и людей с ограниченными возможностями
HUD предоставляет гранты или ссуды некоммерческим организациям на строительство или восстановление жилья для пожилых людей и людей с ограниченными возможностями. Программа Раздела 202 превратилась в программу, которая была переименована в «Поддерживающее жилье для пожилых людей» и предназначалась только для пожилых людей, когда одному или нескольким членам семьи было 62 года и старше. Обычно существует форма помощи по разделу 8, основанная на проектах, связанная с развитием, а арендная плата устанавливается в размере 30% от дохода. 76 В районе 202 в Массачусетсе насчитывается около 9650 квартир.
Раздел 811 Жилье для инвалидов
Эта программа предоставляет вспомогательное жилье для людей с ограниченными возможностями с очень низким доходом. Здесь опять же, как правило, есть форма помощи по разделу 8, основанная на проектах, связанная с развитием, а арендная плата установлена в размере 30% от дохода. 77 В районе 811 Массачусетса около 670 квартир.
Срок годности
Многие многоквартирные дома сталкиваются с так называемой проблемой устаревшего использования. Эти разработки получили ипотечное страхование или финансирование или подписали контракты о субсидировании проектов, которые требовали от собственников сохранения приемлемой арендной платы на срок до 40 лет. В некоторых случаях владельцы могут погасить субсидируемую ипотеку раньше (досрочное погашение) или срок ипотеки подходит к концу. В других случаях владелец и HUD могут не согласиться продлить договор о субсидии. Если произойдет что-либо из этого, ограничения, обеспечивающие доступность арендной платы, могут быть потеряны, и арендная плата может быть повышена до рыночной ставки.Ряд владельцев в Массачусетсе сделали предоплату или попытались внести предоплату. Для других разработок заканчивается период ограничения использования или контракты на субсидии.
Истечение срока использования может привести не только к перемещению арендаторов, но и к потере возможностей доступного жилья для заявителей. Вы не бессильны в этой ситуации. Сочетание юридических стратегий и организационных усилий может быть успешным. 78 Если вы столкнулись с этой проблемой, вам следует обратиться в местную программу юридических услуг.
- Посетите базу данных с истекающим сроком использования на веб-сайте Citizen’s Housing and Planning Association, чтобы получить список объектов с истекающим сроком использования в Массачусетсе.
Расширенные ваучеры
Если у федерального многоквартирного дома была предоплачена ипотека или если владелец отказался продлить контракт на субсидию на основе проекта, существует также программа, называемая Enhanced Voucher program. Он призван помочь защитить арендаторов, уже находящихся в застройке, от перемещения.Ваучер очень похож на обычный ваучер для арендатора по Разделу 8 и управляется жилищным агентством. Тем не менее, он может платить более высокую ренту, чем обычно, если бы он использовался при застройке. Пока вы находитесь в стадии разработки со своим улучшенным ваучером, у владельца всегда должна быть веская причина, чтобы выселить вас или не продлевать договор аренды. Если вы выезжаете, стоимость ваучера изменится на стоимость обычного ваучера по Разделу 8, и будут применяться обычные правила о выселении по Разделу 8. К улучшенным ваучерам применяются некоторые особые правила аренды, поэтому арендная плата арендаторов в целом аналогична ранее действовавшим.Арендаторы в застройке будут уведомлены о необходимости подать заявку на ваучеры, чтобы иметь право на дальнейшую помощь. 79 По состоянию на 2009 год, около 7 500 ваучеров повышенной комфортности находились в ведении около 30 жилищных органов штата Массачусетс. 80
Раздел 8 Программа средней реабилитации
Ряд квартир субсидируются в рамках программы средней реабилитации (или «модернизированной реабилитации») Раздела 8. В обмен на обеспечение умеренного уровня восстановления собственности владельцу предоставляется субсидия на аренду на несколько лет от местного жилищного управления или регионального некоммерческого жилищного агентства. 81 Некоторые фонды модернизированной реабилитации по Разделу 8 являются частью программы McKinney и предназначены для размещения в одноместных комнатах (SRO) для бездомных. 82 В Массачусетсе более 1 500 единиц модернизированного реабилитации Раздел 8; более 900 из этих единиц являются единицами McKinney SRO.
Вы должны подать заявление через местное жилищное управление или региональное некоммерческое жилищное агентство, и вы должны регулярно сообщать этому агентству о своем доходе и составе семьи. Ваша арендная плата ограничена 30% дохода и не может быть выше, как в случае с обычной программой купонов Раздела 8.Владелец может выселить (или не продлевать договор аренды) только по уважительной причине. Однако жилищное агентство может прекратить действие вашей субсидии, если вы нарушили правила программы Раздела 8 (например, не сообщили должным образом о своем доходе или составе семьи или участвовали в мошенничестве). 83
Как и в случае программы многоквартирного жилья, эта субсидия привязана к зданию и не может быть использована арендатором для переезда в другое место. Если арендатор переезжает или выселяется, она теряет субсидию. Если собственность больше не может субсидироваться в рамках этих программ, потому что она не соответствует требованиям, или владелец или HUD решают не продлевать или продлевать субсидию, арендатор будет иметь право на получение обычного ваучера для арендатора.
HOME Program (кроме помощи арендаторам в аренде)
Штат, город или поселок, получающие помощь HOME, могут использовать ее для помощи в создании или сохранении доступного жилья, а не для помощи в аренде жилья. Это финансирование может быть связано с другими источниками, такими как налоговые льготы или проектные ваучеры по Разделу 8. Существует максимальная арендная плата за ДОМАШНЕЕ жилье, и она не может превышать 30% от 65% среднего дохода по местности. Поэтому, как и в случае с единицами налогового кредита (описанными ниже), большинству арендаторов с низким доходом необходимы другие субсидии, чтобы иметь возможность позволить себе эти единицы.В проектах аренды с пятью или более квартирами, обслуживаемыми HOME, 20% квартир HOME должны быть заняты семьями с доходом не выше 50% от среднего дохода по местности, при этом арендная плата устанавливается либо на уровне 30% от фактического дохода арендатора, либо на уровне 30%. % от 50% среднего дохода по местности. Существуют специальные меры защиты заявителя и арендатора для помощи в ЖИЛЬЕ, включая использование письменных критериев выбора арендатора, требование аренды сроком не менее одного года, защиту от выселения по уважительной причине и требование о 30-дневном уведомлении о прекращении аренды. 84 По состоянию на середину 2009 года в Массачусетсе насчитывалось примерно 10 000 единиц HOME, сдаваемых в аренду без TBRA. 85
Многосемейное субсидируемое жилье Федеральной службы сельского жилищного строительства (РЖС)
Подразделение Службы сельского жилищного строительства (RHS) Министерства сельского хозяйства США также финансирует развитие доступного арендного жилья в сельских районах через свою ипотечную программу по Разделу 515. Программа предоставляет долгосрочные прямые ссуды под низкие проценты некоммерческим и коммерческим застройщикам, которые соглашаются поддерживать доступность единиц жилья не менее 20 лет.В Массачусетсе большая часть единиц находится в жилом комплексе только для пожилых людей. Большинство проектов предусматривают ту или иную форму помощи в аренде на основе проектов (субсидии на аренду по разделу 8 или RHS, некоторые из них финансируются государством в рамках программы MRVP. В Массачусетсе есть 43 жилых дома RHS для пожилых людей с 1481 доступными квартирами. 86
Многосемейное субсидируемое жилищное строительство MassHousing
Через MassHousing, государственное жилищное агентство (ранее известное как Агентство жилищного финансирования штата Массачусетс или MHFA), частные владельцы получают деньги на строительство доступного жилья.Эти средства могут поступать от государства или федерального правительства, а иногда и от того и другого.
MassHousing обеспечивает надзор за строительством, финансируемым через его программы, и напрямую финансирует несколько программ. Он также управляет рядом контрактов по разделу 8 для HUD, но не обеспечивает общий надзор за этими разработками, оставляя это HUD. Чтобы выяснить, финансируется ли жилье через MassHousing, вы можете зайти на их веб-сайт или попросить MassHousing прислать вам книгу со списком всех своих застроек.К сожалению, эта информация не обязательно многое говорит о типах субсидий и о том, как устанавливается арендная плата для разных квартир. Вы можете получить дополнительную информацию о конкретном проекте, связавшись с аналитиком по вопросам управления в MassHousing. Если у вас возник спор с владельцем застройки, вы можете попросить MassHousing вмешаться в его разрешение. 87
Раздел 13A Субсидия на проценты
Субсидия на выплату процентов по ипотеке, предоставленная примерно 60 частным жилым комплексам, позволила снизить арендную плату примерно на 6000 квартир.Количество
квартир 13А уменьшилось в последние годы, потому что некоторые владельцы решили предоплатить свои 30-40-летние ипотечные кредиты через 20 лет и прекратить субсидию и ограничения, которые сохраняют доступность квартир. 88
Ваучерная программа массовой аренды на основе проектов (немобильная)
Как MassHousing, так и некоторые другие жилые комплексы могут полагаться на использование проектной помощи MRVP. Помощь MRVP на основе проекта может включать в себя разработки с умеренной реабилитацией (mod rehab).Ваучеры на основе проекта остаются в конкретном жилом комплексе, а не для арендаторов или мобильных устройств. В частности, в некоторых застройках, где используется MRVP на основе проектов, предусмотрены специальные резервные единицы для малообеспеченных. Программа Раздела 13A (см. Выше), а также программы, связанные с налогообложением (см. Ниже) и ряд более мелких программ, все использовали эту помощь. 89
Кандидаты подают заявку на проектную очередь на MRVP, составленную жилищным агентством. MassHousing также отдает предпочтение существующим арендаторам в своих застройках, которые должны переехать из-за чрезмерной арендной платы или по другой уважительной причине и которым нужна более доступная квартира.Устройства для зачисления средств с низким доходом должны продаваться отдельным лицам и семьям, у которых есть мобильные ваучеры Раздела 8 или MRVP. Если таким образом не удается найти достаточное количество заявителей, жилищное агентство может потребовать, чтобы DHCD и MassHousing утвердили назначение ваучера MRVP на проектную застройку. 90
Если у вас есть MRVP на основе арендатора и вы переезжаете в подразделение с резервированием для лиц с низким доходом, вы можете либо сохранить MRVP на основе арендатора, либо отказаться от него в обмен на ваучер на основе проекта. Если вы откажетесь от ваучера, вы потеряете мобильность, но это может иметь преимущества в отношении вашего уровня аренды.Арендная плата установлена в размере 35% от дохода для проектной программы MRVP, если вы не платите за коммунальные услуги, и 30% от дохода, если вы платите за некоторые или все коммунальные услуги. 91
Вас могут выселить из проектной квартиры MRVP только по уважительной причине, и владелец должен показать уважительную причину, чтобы не продлевать договор аренды. 92
Налоговые программы доступного жилья
Для создания или сохранения доступного жилья было разработано несколько налоговых программ.Эти программы использовались для инициатив в отношении многих различных типов жилья, включая реконструкцию государственного жилья, восстановление или сохранение многоквартирных домов и строительство нового доступного жилья. Вам необходимо знать, какие другие программы и правила субсидирования применяются, чтобы знать свои права.
Федеральная программа налоговых льгот на жилищное строительство для малоимущих (LIHTC)
Федеральная программа налоговых льгот на жилье для малоимущих — это федеральная программа , созданная в 1986 году, в рамках которой было профинансировано около 30 000 недорогих квартир в Массачусетсе. 93 В рамках программы частные собственники собирают деньги для строительства и эксплуатации доступного арендного жилья, продавая инвесторам федеральные налоговые льготы. Эти налоговые льготы распределяются через государственные жилищные агентства, такие как DHCD и MassHousing. В обмен на налоговые льготы участвующие застройщики соглашаются зарезервировать процент квартир для семей с низкими доходами. Существует два альтернативных типа ограничений на аренду: 40% квартир должны быть доступными для людей с доходом не выше 60% от среднего дохода в районе; или 20% квартир должны быть доступными для людей с доходом не выше 50% от среднего по площади.Квартиры, как правило, должны оставаться доступными не менее 30 лет.
В отличие от государственного жилья или ваучеров, арендная плата по налоговым льготам не изменяется в зависимости от изменений в семейном доходе, если к программе не применяются какие-либо другие правила субсидирования. Эти квартиры часто недоступны для людей с низкими доходами. Тем не менее, владелец проекта федеральной налоговой льготы имеет положительную обязанность принимать ваучеры для арендаторов по Разделу 8 на имеющиеся квартиры. 94 Заявки принимаются в каждом частном жилом комплексе или здании.Существуют некоторые специальные правила налогового кредита в отношении права на участие в программе для студентов, но многие студенты с низким доходом могут подпадать под исключения, чтобы иметь право на участие. 95 Вас могут выселить только по уважительной причине из этих застроек. 96
Государственная программа налоговых льгот для малоимущих
В 1999 году Массачусетс принял программу налоговых льгот для лиц с низким уровнем дохода штата . Программа штата реализуется DHCD и имеет функции, аналогичные федеральной программе налоговых льгот на жилье для малоимущих. 97 Государственные налоговые льготы были использованы для развития более 2300 доступных объектов в период с 2001 по 2008 год. 98
Сохранение крупнейшего и наиболее подверженного риску предложения доступного жилья
США столкнулись с кризисом доступного жилья, который усугубляется пандемией COVID-19. Поскольку мы вступаем во второй год пандемии, более десяти миллионов домохозяйств имеют задолженность по арендной плате, что более чем в три раза превышает исторический уровень.Несмотря на то, что продление федерального моратория на выселение арендаторов оказало столь необходимую поддержку арендаторам, американские домохозяйства задолжали примерно 57 миллиардов долларов за арендную плату. и в результате домовладельцы все чаще рискуют задержать выплаты по ипотеке и потерять свою собственность. Хотя на федеральном уровне были предприняты шаги для устранения этого эффекта домино, даже федеральная программа помощи в аренде жилья на сумму 25 миллиардов долларов, принятая Конгрессом в начале года, покроет менее половины задолженности арендаторов.
Аудио
Послушайте эту статьюПоскольку затяжные экономические последствия пандемии COVID-19 продолжают оказывать давление на миллионы домашних хозяйств и их домовладельцев, потребность городов в поддержке доступных вариантов жилья будет как никогда острой. В то время как многие правительства и заинтересованные стороны в сфере жилищного строительства начали сосредотачиваться на том, как увеличить предложение нового доступного жилья, немногие приложили столько усилий для сохранения самого большого существующего предложения доступного жилья — доступного жилья естественного происхождения (NOAH).NOAH — это термин, обозначающий существующие многоквартирные дома для сдачи в аренду, которые доступны без государственных субсидий семьям с низкими доходами. Понимание и идентификация NOAH в сообществах важнее, чем когда-либо, поскольку затяжные экономические последствия пандемии COVID-19 подтолкнут миллионы американских семей к обременению арендной платы. NOAH будет решающим фактором в сохранении доступных вариантов жилья.
По всей стране NOAH представляет собой крупнейшее предложение доступных по цене единиц; тем не менее, NOAH как класс активов не имеет четкого определения, отслеживания и понимания.Арендаторы NOAH — это преимущественно цветные люди с низким доходом, которые непропорционально сильно пострадали от экономических потрясений, вызванных пандемией. Кроме того, сами объекты недвижимости часто являются финансово уязвимыми и более чувствительными к экономическим потрясениям, а оборот собственности может создать нестабильность в сообществах, поскольку арендаторы перемещаются. Активы NOAH также обычно старше и с большей вероятностью будут перестроены при продаже, что увеличивает скорость потери единиц NOAH и еще больше сокращает предложение доступного жилья.
Все эти факторы указывают на растущую потребность в стабилизации и сохранении доступности домов NOAH. Хотя дальнейшее расширение предложения нового доступного жилья остается критически важным приоритетом для городов, сохранение также может быть добавлено к набору решений. Хорошая новость заключается в том, что есть относительно недорогие способы сделать это — стоимость сохранения существующего блока NOAH составляет лишь часть стоимости строительства нового доступного жилья. Комбинация вмешательств арендатора, владельца и финансирования, а также приверженность заинтересованных сторон федеральному, государственному и местному жилищному строительству для поддержки сохранения NOAH может сделать эту насущную проблему более заметной.
Понимание NOAH сейчас важнее, чем когда-либо
НаNOAH приходится львиная доля доступного жилья в Соединенных Штатах, и он является ключевым элементом экосистемы доступного жилья. В 2020 году мы изучили заболеваемость NOAH в округе Лос-Анджелес, штат Калифорния (см. Врезку «Определение и выявление доступного в природе жилья в округе Лос-Анджелес»). Мы обнаружили, что на NOAH приходится 80 процентов всех доступных квартир в регионе — в пять раз больше предложения, чем на субсидируемое доступное жилье.Было подсчитано, что на NOAH приходится аналогичная доля доступного жилья на других крупных рынках и примерно 75 процентов всех единиц доступного жилья в Соединенных Штатах. Успешные усилия по сохранению NOAH требуют привлечения внимания к этим активам и домохозяйствам, которые от них зависят.
Отсутствие ковенантов и субсидий всегда по своей природе делало активы NOAH уязвимыми к перепланировке или разрушению. Теперь экономические последствия пандемии оказывают непропорционально сильное влияние на арендаторов и владельцев NOAH, в основном на цветных людей, что может ускорить потерю доступного жилья в дорогостоящих районах метро.Есть несколько важных причин, чтобы лучше понять и защитить NOAH в Соединенных Штатах:
Арендаторы NOAH — это преимущественно цветные люди с низким доходом. Сочетание устойчивой безработицы и истечения срока льгот по аренде и пособий по безработице поставит под угрозу большее количество домохозяйств NOAH. До пандемии COVID-19 домохозяйства, сильно обремененные арендной платой, составляли 50 процентов домохозяйств с низким доходом в округе Лос-Анджелес, и эта цифра, вероятно, увеличилась во время пандемии.Наше исследование показывает, что в округе Лос-Анджелес 62 процента предложения NOAH — примерно 320 000 единиц — сосредоточено в почтовых индексах, где более половины жителей — цветные.
Недвижимость NOAH представляет собой ключевой источник богатства в сообществах с низкими доходами. В округе Лос-Анджелес отдельные домовладельцы владеют 76 процентами всей собственности NOAH. Эти арендодатели часто являются членами местного сообщества, использующими небольшие многоквартирные дома в качестве основного источника создания благосостояния и, зачастую, единственного источника пенсионного дохода.Когда собственность NOAH приходит в упадок или перестраивается, это представляет собой упущенную возможность для создания богатства в этих сообществах с низкими доходами.
Активы NOAH часто финансово уязвимы и более чувствительны к экономическим потрясениям. Экономика жилья для малоимущих часто оставляет минимальный денежный поток для резервных фондов. Например, если арендодатель не может взимать арендную плату с одной квартиры в восьмиквартирном доме, его доходность после ипотеки уменьшается вдвое. Если две квартиры не могут платить арендную плату, домовладелец может понести чистый убыток за месяц (Приложение 1).Даже до пандемии у собственности NOAH с большей вероятностью не было резервных фондов и недостаточных инвестиций в техническое обслуживание и управление имуществом. Действительно, непредвиденные капитальные затраты — одна из основных причин, по которой владельцы небольшой недвижимости продают свою собственность NOAH.
Приложение 1
Мы стремимся предоставить людям с ограниченными возможностями равный доступ к нашему сайту. Если вам нужна информация об этом контенте, мы будем рады работать с вами.Напишите нам по адресу: [email protected]Оборот собственности NOAH часто приводит к перемещению арендатора. Структура оборота собственности и смещения арендаторов широко задокументирована в Соединенных Штатах. Когда домовладельцы не могут собирать арендную плату за квартиры NOAH, а собственность терпит бедствие, все арендаторы рискуют потерять свои дома. Когда домовладелец продает актив NOAH, застройщики по рыночной ставке могут перестроить собственность, чтобы увеличить арендную плату или создать программу «наличные за ключи» — где вместо выселения арендатора арендодатель предлагает им поощрительную плату за выселение — чтобы заменить существующие арендаторы.
Как защитить активы NOAH
Хотя есть несколько примеров успешных проектов и разовых решений, исследование McKinsey показывает, что в целом городам не хватает целостных стратегий сохранения NOAH. Чтобы поддержать арендаторов и владельцев и стимулировать разработчиков к приобретению и сохранению NOAH, города могут рассмотреть ряд мер.
Сочетание вмешательства арендатора, собственника и финансирования
Сохранение NOAH потребует целостного подхода с различными вмешательствами.Усилия по стабилизации независимых владельцев NOAH представляют собой менее затратные меры для сохранения предложения в ближайшем будущем. Когда продажа актива NOAH неизбежна, финансовые интервенции могут дать целеустремленным разработчикам доступ к капиталу и финансированию, необходимым для конкуренции с застройщиками по рыночным ценам и сохранения долгосрочной доступности. Следующие три вмешательства могут помочь сохранить NOAH:
Вмешательства арендаторов предоставляют прямую помощь арендаторам, сталкивающимся с экономическими трудностями, в стабилизации состояния домашних хозяйств и собственности либо напрямую через местные программы субсидирования аренды, либо косвенно через федеральную поддержку, такую как льготы по Закону 2020 CARES.Например, в 2020 году город Лос-Анджелес создал Программу субсидирования экстренной помощи в аренде жилья, в рамках которой выделено 100 миллионов долларов в виде временных субсидий на аренду малообеспеченным домохозяйствам, пострадавшим от пандемии COVID-19. Программа предусматривала предоставление субсидии в размере до 1000 долларов в месяц, выплачиваемой непосредственно домовладельцу от имени арендатора для покрытия арендной платы, и, по оценкам, для оказания помощи 50 000 домохозяйств в Лос-Анджелесе.
Вмешательство собственников предоставляет местным органам власти и некоммерческим организациям возможность стабилизировать подверженное риску жилье NOAH и сохранить доступность, оставив квартиры в руках одних и тех же владельцев.Наше исследование в Лос-Анджелесе показывает, что большинство объектов недвижимости NOAH состоят из менее 25 квартир и принадлежат отдельным домовладельцам. Поскольку арендаторы не в состоянии платить арендную плату, многие собственники не в состоянии выполнять свои финансовые обязательства. Примеры вмешательства владельцев включают программы энергоэффективности, ссуды под низкие проценты, гранты на техническое обслуживание и функциональную модернизацию, ресурсы для управления недвижимостью, налоговые скидки через некоммерческие партнерства и доступ к привлекательным ресурсам рефинансирования — все с целью стабилизации собственности.
Финансовые интервенции, , когда они проводятся эффективно, могут сохранить NOAH путем прямого финансирования покупки и стабилизации собственности с целью поддержания долгосрочной доступности. По всей стране различные модели повышают конкурентоспособность застройщиков, которые привержены сообществу и стремятся купить или отремонтировать доступную недвижимость. Хорошо капитализированные инвесторы продемонстрировали способность сохранять долгосрочную доступность с помощью фондов приобретения, ориентированных на NOAH, хотя на сегодняшний день эти модели были сосредоточены на крупных объектах недвижимости площадью более 50 единиц, находящимися в профессиональном владении и управлении.Одним из примеров является фонд Turner Multifamily Impact Fund, который имеет цель инвестировать 2 миллиарда долларов в сохранение NOAH и на сегодняшний день приобрел и управляет более чем 10 000 NOAH. единиц на национальном уровне. Эта инновационная модель поддерживает инвестиции в услуги арендаторов, а также проекты по модернизации и техническому обслуживанию, чтобы снизить как оборот, так и эксплуатационные расходы. Хотя финансовые интервенции требуют значительного капитала, с правильным контролем доступности, правильным акцентом на предложение (в отличие от спроса) и надлежащей видимостью и доступностью для местных владельцев, они могут сохранить долгосрочную доступность.
Местные, государственные и федеральные игроки могут действовать в поддержку сохранения NOAH
Существует возможность для местных, государственных и федеральных властей помочь сохранить NOAH. Учитывая исторический недостаток внимания и инвестиций в NOAH, местные, государственные и федеральные игроки имеют возможность воспользоваться моментом, уменьшив барьеры и болевые точки на пути к сохранению (Иллюстрация 2) и стимулируя инновации и участие в этом пространстве. Поскольку смена владельцев собственности приводит к увеличению арендной платы и перемещению арендаторов, правительства могут рассмотреть способы сохранения собственности NOAH у их нынешних владельцев, например, путем увеличения финансовых и операционных возможностей владельцев и разработчиков, приверженных доступности, и путем стимулирования новых финансовых решений и источников капитала.Мы видим широкий спектр возможностей для правительств на местном, государственном и федеральном уровнях для поддержки некоммерческих организаций и оказания влияния на инвесторов, владельцев, приверженных ценовой доступности, и разработчиков в сохранении NOAH.
Приложение 2
Мы стремимся предоставить людям с ограниченными возможностями равный доступ к нашему сайту. Если вам нужна информация об этом контенте, мы будем рады работать с вами. Напишите нам по адресу: McKinsey_Website_Accessibility @ mckinsey.ком1. Местные возможности
Города и агентства по планированию имеют возможность уделять больше внимания полному спектру предложения доступного жилья и разрабатывать планы и политику сохранения, чтобы увеличить возможности развития собственности и управления небольшими владельцами и застройщиками NOAH, приверженными доступности. Местные возможности включают следующее:
- Включите предложение NOAH в цели местного доступного жилья. Только определив и изучив предложение NOAH, регион может создать целостное представление о доступности жилья и начать принимать информированные решения о том, как поддерживать новое и сохранять существующее предложение.Система отслеживания доступности жилья в Атланте — отличный пример постановки и отслеживания целей доступного жилья с четкими и прозрачными целевыми показателями предложения и финансирования, а также актуальным отслеживанием, которое включает как новое, так и сохраненное жилье. Однако на сегодняшний день цель города и база данных включают только доступные по цене единицы, поддерживаемые государством.
- Предлагайте гранты и ссуды под низкие проценты для повышения энергоэффективности и функциональной модернизации. Доступ к капиталу для обслуживания, особенно для профилактического обслуживания, является ключевым вопросом для владельцев NOAH и основной причиной продажи активов.Расширение программ, которые финансируют техническое обслуживание собственности в обмен на соглашения о доступности, могли бы сохранить собственность у местных владельцев, сохраняя при этом доступность. Например, Вашингтон, округ Колумбия, недавно создал программу грантов, ориентированную на маломасштабную недвижимость. Городская программа строительства малых домов предоставляет гранты на техническое обслуживание, ремонт и замену систем владельцам небольших домов с 5–20 доступными по цене объектами. Субсидии на техническое обслуживание в размере до 25 000 долларов США на единицу улучшают жилищные условия для арендаторов, снижая при этом эксплуатационные расходы владельцев и, таким образом, сохраняя запас доступных квартир.
- Расширяйте и упрощайте программы снижения налогов. Одним из способов сохранения NOAH для местных органов власти является повышение финансовых возможностей владельцев и застройщиков, приверженных сообществу. Расширение программ снижения налогов — и, что особенно важно, облегчение доступа к ним — в обмен на сохранение доступности — это один из подходов, который могут рассмотреть юрисдикции. Налоговые льготы часто являются сложными и сложными даже для опытных разработчиков. Девелоперы доступного жилья в Лос-Анджелесе назвали время, стоимость и сложность получения налоговых скидок одним из основных препятствий, ограничивающих их способность расширять свои портфели и сохранять больше единиц жилья.Тем не менее, снижение затрат за счет налоговых льгот является значительным и часто требуется от владельцев и застройщиков для поддержания доступности при эксплуатации недвижимости. Расширение программ снижения налогов при одновременном снижении трений за счет оптимизации процесса утверждения может создать потенциал и стимулировать увеличение инвестиций в сохранение NOAH.
2. Государственные возможности
государства могут внести свой вклад в сохранение NOAH, создав инструменты и базы данных, которые повышают наглядность возможностей сохранения собственности для заинтересованных сторон, и поддерживая целевые инвестиционные фонды, которые стимулируют доступность.Эти шаги описаны ниже:
- Сделайте NOAH более заметным для разработчиков, стремящихся к доступности. Общегосударственный фокус и база данных могут обеспечить более целостное представление о доступности жилья в разных регионах и улучшить координацию между заинтересованными сторонами, приверженными делу его сохранения. Наше исследование показывает, что разработчики сообществ и местные владельцы, способные расширять свои портфели, часто не осведомлены о возможностях приобретения NOAH и в первую очередь полагаются на молву и существующие отношения.Существует возможность привлечь внимание к трубопроводу подверженных риску свойств NOAH и способствовать лучшему сотрудничеству и общению между нынешними владельцами и потенциальными разработчиками, приверженными поддержке доступного предложения.
- Поддержка инвестиционных фондов, выделенных NOAH. Существует множество моделей, позволяющих государственному сектору сотрудничать с хорошо капитализированными некоммерческими организациями и оказывать влияние на инвесторов, чтобы сохранить доступность жилья, включая финансируемые государством фонды, финансовые учреждения, приверженные развитию сообществ, и фонды воздействия государственного и частного секторов.Одним из ведущих национальных примеров является Фонд воздействия NOAH в регионе городов-побратимов. Этот специализированный жилищный фонд NOAH был создан ведущей государственной некоммерческой организацией по жилищному строительству, Жилищным фондом Большой Миннесоты, с инвестициями от государства, округа, фондов и местных банков. Государственно-частное партнерство на сумму 50 миллионов долларов обеспечивает прямые инвестиции в недвижимость NOAH, что позволяет застройщикам получать привлекательную прибыль, сохраняя при этом доступность. Фонд воздействия NOAH поставил цель сохранить 2000 единиц NOAH, подверженных риску, в районе метро Twin Cities, и на сегодняшний день выделил 25 миллионов долларов на сохранение более 1000 единиц.При вложении 25 000 долларов в акционерный капитал на единицу стоимость консервации может составлять лишь небольшую часть инвестиций, необходимых для создания нового предложения.
- Расширить программы налоговых льгот на жилье для малоимущих. Наше исследование выявило 18 штатов, в которых в настоящее время действуют программы налоговых льгот на жилье для малоимущих; однако сегодня субсидии часто предназначены только для увеличения федеральной программы налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC). Например, Калифорнийский комитет по распределению налоговых льгот (CTCAC) ежегодно управляет налоговыми льготами на жилье с низким доходом, чтобы стимулировать частные инвестиции в доступное арендное жилье, и кредиты доступны для новых строительных проектов или сохранения существующей собственности.Однако программа налоговых льгот штата Калифорния в настоящее время доступна только для проектов, уже получивших федеральные субсидии LIHTC. Существуют возможности расширить масштабы государственных программ налоговых льгот, включив в них сохранение собственности NOAH.
3. Федеральные возможности
Федеральные заинтересованные стороны могут побудить владельцев NOAH рефинансировать и стимулировать частный капитал к сохранению путем кодификации NOAH как класса активов и расширения финансовых стимулов следующим образом:
- Определите и стандартизируйте NOAH как класс инвестиционных активов. Институциональные инвесторы, девелоперы доступного жилья и некоммерческие организации исторически уделяли ограниченное внимание NOAH, отчасти потому, что это не был четко определенный и понятный класс активов. Федеральные жилищные программы и страховщики могут предпринять шаги по стандартизации определений NOAH на всех рынках, уточнив соответствующие типы собственности (например, размер, возраст и класс), пороговые значения доступности (например, доступная для домашних хозяйств при 80 процентах среднего дохода в районе) и включение условий доступности (например, местного контроля арендной платы или ограничений).Федеральные усилия по обеспечению большей прозрачности и структурированности класса активов могут высвободить больше ресурсов и поддержки для владельцев, а также стимулировать приток большего капитала на цели сохранения.
- Расширить программы андеррайтинга для сохранения собственности NOAH. Федеральные агентства и жилищные программы могут создать более конкурентные преимущества для владельцев и застройщиков, заинтересованных в приобретении и сохранении NOAH. Рычаги андеррайтинга включают предоставление ссуд под низкие проценты, снижение комиссий за андеррайтинг, ускорение процесса подачи заявок и одобрения, увеличение пособий на обслуживание и восстановление собственности, а также расширение доступа и права на льготное андеррайтинг для более широкого круга разработчиков, приверженных сообществу.Инновационные механизмы финансирования могут стимулировать инвестиции частного сектора, позволяя реализовать привлекательные и масштабируемые инвестиционные стратегии для NOAH в обмен на долгосрочные ограничения доступности.
- Поощрять владельцев NOAH рефинансировать по исторически низким ставкам. Доступ к капиталу и ресурсам рефинансирования был ключевой проблемой для мелких владельцев NOAH. Владельцы NOAH имеют возможность рефинансировать свою собственность при поддержке федеральных многосемейных программ, чтобы воспользоваться средой низких процентных ставок.Снижение уровня обслуживания долга немедленно поможет стабилизировать недвижимость и снизит давление с целью повышения арендной платы. Федеральные заинтересованные стороны могли бы поддержать кампанию по информированию владельцев, чтобы побудить владельцев в сообществах, обремененных арендной платой, принять меры и привязаться к долгосрочным низким ставкам.
Сложность и стоимость строительства нового доступного жилья на дорогостоящих рынках делают поддержание существующего предложения критически важным. В то время как многие города и штаты приняли меры и успешно сохранили доступное жилье из группы риска LIHTC и Section 8, многие рынки в Соединенных Штатах уже потеряли тысячи единиц NOAH за последнее десятилетие и могут потерять еще тысячи, если не будут приняты меры » т поставить на место.
Миллионы семей с низкими доходами по всей стране зависят от NOAH в плане жилищной стабильности. Отсутствие понимания и прозрачности NOAH подчеркивает необходимость того, чтобы заинтересованные стороны на всех уровнях лучше распознавали и поддерживали эту важную часть экосистемы доступного жилья. При правильном сотрудничестве и поддержке влияние может быть значительным. Меньшее количество арендаторов будет перемещено, меньшее количество владельцев небольшой собственности будут вынуждены продать, и меньше доступных квартир будет потеряно.
Краткое изложение основных положений, связанных с жилищным фондом, в пакете мер экстренного стимулирования в отношении коронавируса на 2 триллиона долларов
Вот краткое изложение основных положений, касающихся жилья, в пакете мер экстренного стимулирования в отношении коронавируса на 2 триллиона долларов, который был принят вчера Сенатом. Ожидается, что этот пакет будет принят Палатой представителей и подписан на этой неделе без изменений. На различные программы HUD предлагается более 12,4 миллиарда долларов, которые подробно описаны ниже. Закон также включает положения, позволяющие определенным заемщикам получить разрешение на ссуду, а определенным арендаторам — мораторий на выселение.
Жилищные программы
Помощь в аренде на основе проекта: 1 миллиард долларов США
Эти ассигнования предназначены для поддержания нормальной работы и помощи владельцам или спонсорам собственности по Разделу 8. Это финансирование компенсирует любое сокращение арендных платежей в результате коронавируса. HUD ранее выпустил руководство, побуждающее владельцев PBRA обрабатывать промежуточные повторные сертификаты для жителей, которые сообщают о снижении дохода более чем на один месяц, как подробно описано в нашем предупреждении: «HUD выдает часто задаваемые вопросы владельцам многоквартирного жилья по борьбе с Covid-19.«Такое сокращение доходов арендаторов приведет к сокращению платежей арендаторов и увеличению спроса на счет PBRA.
Раздел 202, жилье для престарелых: 50 миллионов долларов
Эти ассигнования предназначены для поддержания нормальной работы и оказания помощи владельцам или спонсорам объектов недвижимости по Разделу 202 в подготовке и реагировании на пандемию коронавируса. Он выделяет 10 миллионов долларов специально для координаторов услуг и продолжения предоставления грантов на услуги для жителей жилищных проектов, получивших помощь по Разделу 202.<
Жилье для инвалидов по разделу 811: 15 миллионов долларов
Эти ассигнования предназначены для поддержания нормальной работы и помощи владельцам или спонсорам собственности согласно Разделу 811. Это финансирование компенсирует любое сокращение арендных платежей в результате коронавируса.
Гранты блока развития сообщества
По формуле CDBG на 2020 финансовый год получателям грантов предусмотрено до 2 миллиардов долларов в соответствии с разделом 106 Закона о жилищном и общинном развитии 1974 года (индейские племена, дискреционный фонд, мегаполисы и городские округа).Эти средства должны быть выделены в течение 30 дней после принятия закона.
В рамках стимула выделяется 1 миллиард долларов для прямого выделения правительствам штата и местным органам власти для подготовки и реагирования на состояние коронавируса в этом штате или районе. Средства будут выделены в течение 45 дней после вступления в силу. Помимо прочего, эта сумма может быть использована для устранения сбоев на рынке жилья.
Оставшиеся 2 миллиарда долларов будут распределены на постоянной основе среди правительств штата и местных органов власти по усмотрению Секретаря на основе формулы HUD.Секретарь учтет количество случаев коронавируса, приоритет передачи риска коронавируса, а также экономические и жилищные сбои в результате коронавируса. Все документы с заключительными отчетами о деятельности и / или комплексными стратегиями доступности жилья на 2019 и 2020 финансовые годы можно подавать не позднее 16 августа 2021 года.
До 10 миллионов долларов можно использовать для создания новых вознаграждений или увеличения ранее присужденных средств существующим поставщикам технической помощи и обеспечения немедленного увеличения наращивания потенциала и технической помощи для поддержки использования всех предыдущих сумм.
Получатель средств в рамках данного ассигнования освобождается от проведения личных публичных слушаний, но должен предоставить уведомление и возможность высказать свои замечания в течение не менее пяти (5) дней. Получатель гранта может создать виртуальные публичные слушания для выполнения требований публичных слушаний по любым грантам. Эти ассигнования будут доступны до 30 сентября 2022 года. Любая сумма может быть использована для возмещения допустимых затрат со стороны правительства штата и местных властей на предотвращение коронавируса и подготовку к нему.
Общественное жилье и жилье коренных американцев
Помощь в аренде с арендатором: 1 доллар США.25 миллиардов
Из ассигнований выделено 850 миллионов долларов на административные расходы и расходы государственных жилищных агентств, включая ваучеры по Разделу 8. Он также выделяет 400 миллионов долларов на корректировку ассигнований на продление подписки на 2020 календарный год по Разделу 8, чтобы покрыть любое государственное жилищное агентство, которое столкнется с увеличением удельных затрат на ваучеры, связанные с коронавирусом. Любая сумма будет распределяться по усмотрению Секретаря в зависимости от необходимости.
Операционный фонд государственного жилья: 685 миллионов долларов
Эти ассигнования предназначены для предоставления государственным учреждениям дополнительного финансирования для поддержания нормальной работы и принятия необходимых мер в связи с коронавирусом, включая поддержку здоровья и безопасности лиц и семей, которым оказывается помощь, а также образование и уход за детьми для пострадавших семей.
Программы для коренных американцев: 300 миллионов долларов
Не менее 200 миллионов долларов выделено на жилищные субсидии коренных американцев для поддержания нормальной работы и финансирования соответствующей жилищной деятельности, пострадавшей от коронавируса. Эта сумма будет распределена по формуле на 2020 финансовый год. До 100 миллионов долларов выделяется на гранты индейским племенам в рамках программы субсидий на развитие индейских общин, которые будут использоваться в случае неотвратимых чрезвычайных ситуаций в области здравоохранения и безопасности.Эта сумма будет распределена по усмотрению Секретаря. Не более 20 процентов этой суммы будет использовано для планирования и управления развитием и администрированием.
Пособия по оказанию помощи бездомным
До 2 миллиардов долларов зарезервировано для помощи бездомным лицам и семьям, получающим помощь бездомным или программам предотвращения бездомности в рамках Программы грантов на чрезвычайные меры по формуле на 2020 финансовый год, и будет выделено в течение тридцати (30) дней с момента вступления в силу.
Оставшаяся сумма будет распределена между органами власти штата и местными органами власти по усмотрению Секретаря на основе формулы HUD и будет распределена в течение девяноста (90) дней с момента вступления в силу.
Это ассигнование будет доступно до 30 сентября 2022 года. Любая сумма может быть использована для возмещения допустимых затрат со стороны правительства штата и местных властей на предотвращение коронавируса и подготовку к нему.
Жилищные возможности для людей со СПИДом
Не менее 50 миллионов долларов выделяется на поддержание деятельности и оказание помощи в аренде жилья и вспомогательных услуг в рамках программы «Закон о возможностях жилья в связи со СПИДом» с использованием формулы на 2020 финансовый год.
До 10 миллионов долларов выделяется на дополнительные выплаты грантополучателям, которые в настоящее время управляют существующим вспомогательным жильем.
Это ассигнование будет доступно до 30 сентября 2021 года. Любая сумма может быть использована для возмещения допустимых затрат со стороны правительства штата и местного самоуправления для предотвращения и подготовки к коронавирусу.
Также ассигнованы суммы на административные расходы и другие программные офисы: 2,5 миллиона долларов на справедливое жилье; 50 миллионов долларов на административные расходы HUD; и 5 миллионов долларов для офиса генерального инспектора HUD.
Воздержание от многоквартирного кредита
Многосемейным заемщикам по многосемейным ипотечным кредитам с федеральной поддержкой будет предоставлена отсрочка до девяноста (90) дней, если они испытали финансовые затруднения. Применимые ипотечные ссуды включают те, которые предназначены для недвижимости, предназначенной для пяти (5) или более семей и застрахованной, гарантированной, дополненной, защищенной или получаемой при поддержке HUD или другого такого агентства (предположительно, включая USDA Rural Development), Fannie Mae или Freddie Mac. Заемщики, находящиеся под отсрочкой, не могут выселить арендаторов или взимать штрафы за просрочку платежа на время отсрочки.
Действие этого раздела прекращается в самую раннюю дату прекращения действия чрезвычайного положения в стране или 31 декабря 2020 года. Существует также зеркальное положение, позволяющее отказаться от ссуды на одну семью.
Временный мораторий на выселение некоторых домовладельцев
В течение 120-дневного периода, начинающегося с даты вступления в силу, арендодателям запрещается возбуждать судебные иски с целью восстановления права владения арендуемой единицей или взимать плату за неуплату арендатором арендной платы. Это положение закона применяется к арендодателям, имеющим ипотечные кредиты на недвижимость, застрахованную, гарантированную, дополненную, защищенную или получающую помощь от HUD, Fannie Mae, Freddie Mac, программы ваучеров на жилье в сельской местности или Закона о насилии в отношении женщин (VAWA).
Обратите внимание на несоответствие между 120-дневным мораторием для арендаторов и 90-дневным отказом от кредита, что может стать операционной проблемой. Кроме того, есть опасения, что некоторые арендаторы и заемщики будут путать воздержание и мораторий на прощение невыплаченной арендной платы или долга. Мы понимаем, что в настоящее время положения об ипотеке и аренде не прощают.
Мы также замечаем несоответствие между определениями, используемыми для «застрахованной собственности» и «ипотечной ссуды с федеральным обеспечением», в том числе то, что первый основан на VAWA, срок действия которого истек.
Женщина
Федеральному агентству по чрезвычайным ситуациям (FEMA) выделено 45 миллиардов долларов для его Фонда помощи при стихийных бедствиях. Среди других положений — ассигнования на борьбу со вспышкой коронавируса. Пострадавшие жители могут иметь право на различные формы помощи.
Конфиденциальность и доступ арендодателя
Как арендатор вы имеете право эксклюзивного владения арендуемой единицей, что означает, что вы имеете право на конфиденциальность. Однако закон штата Орегон также гласит, что домовладельцы обязаны сдавать в аренду только жилые помещения, находящиеся в безопасном, санитарном и функциональном состоянии.Арендодатели должны произвести ремонт, когда арендуемая квартира становится непригодной для проживания или нуждается в ремонте по иным причинам. Чтобы произвести этот ремонт, арендодатель может войти в ваш дом с соответствующим подрядчиком или специалистом по ремонту. Арендодатели также имеют право время от времени осматривать ваш дом, чтобы убедиться, что квартира находится в хорошем состоянии. Наконец, домовладельцы также имеют право продавать арендуемую собственность или сдавать ее в аренду другим лицам. С этой целью при определенных условиях домовладельцы могут разрешить потенциальным арендаторам или покупателям осмотреть недвижимость.
Чтобы помочь сбалансировать право арендаторов на неприкосновенность частной жизни с обязанностями и правами арендодателя, существуют правила о том, когда и как арендодатели могут войти в вашу квартиру. Как правило, домовладелец должен уведомить вас как минимум за 24 часа до того, как войти в ваш дом или даже выйти во двор дома, который вы арендуете.
Есть несколько исключений из этого общего правила о 24-часовом уведомлении.
Ваш арендодатель и ремонтники должны войти в вашу квартиру в разумные сроки. Вам следует обсудить это время со своим домовладельцем.Ваш арендодатель не может использовать право на въезд, чтобы беспокоить вас или принимать ответные меры против вас. Ваш арендодатель также не может использовать право въезда для осмотра ваших вещей.
У вас есть право отказать во въезде после получения уведомления за 24 часа. Вы можете отказать во въезде, специально уведомив домовладельца о своем решении, или можете прикрепить письменное уведомление об отказе к передней части своей квартиры безопасным способом. Однако так же, как арендодатель не может злоупотреблять правом направлять уведомление за 24 часа, чтобы оскорбить или отомстить арендатору, арендатор не может произвольно отказывать арендодателю в доступе после получения уведомления за 24 часа.Таким образом, если вы не позволяете арендодателю войти в свой дом после того, как он или она надлежащим образом уведомили вас, арендодатель может получить постановление суда, разрешающее доступ в разумных пределах или расторгающее договор аренды. Арендодатель также может подать на вас в суд за убытки, причиненные вашим отказом сотрудничать.
Если ваш домовладелец входит без предупреждения или разрешения, ведет себя необоснованно в вашем доме или преследует вас, неоднократно требуя войти, вы можете обратиться за защитой в суд. В таких ситуациях вы можете получить постановление суда, запрещающее арендодателю совершать подобные незаконные действия.Вы также можете иметь право на получение дополнительных убытков, таких как гонорары адвокату и штраф в размере арендной платы за один месяц. Наконец, вы можете полностью расторгнуть договор аренды.
Буксирные автомобили, брошенные и прочие
Арендодатель может удалить автомобиль (который не оставлен) из арендуемого помещения без уведомления владельца или оператора, если автомобиль:
Кроме того, арендодатель может убрать автомобиль (который не оставлен) из помещения, специально закрепленного за арендатором, только с согласия арендатора во время буксировки. Согласие арендатора необходимо, предположительно, для гарантии того, что автомобиль не принадлежит гостю арендатора. В некоторых случаях и при определенных обстоятельствах арендодатель может также удалить автомобиль с открытого пространства, не закрепленного за конкретным арендатором или арендаторами. Наконец, арендодатель может удалить транспортное средство, которое вышло из строя, но припарковано в соответствии с соглашением об аренде, после письменного уведомления владельца не менее чем за 72 часа, если владелец транспортного средства не может привести транспортное средство в рабочее состояние в надлежащие сроки.
Если вы считаете, что ваш арендодатель въехал или отбуксировал вас незаконно, вы можете позвонить юристу за советом.
Юридический редактор: Трой Пикард, январь 2016 г.
.
alexxlab