Правила покупки квартиры на вторичном рынке самостоятельно: 13 шагов к безопасной покупке квартиры на вторичном рынке — Рынок жилья

Содержание

Шесть главных правил покупки жилья в России, которые спасут ваши деньги

Приобретение квартиры – невероятно волнительный и довольно трудоемкий процесс, как с практической, так и с психологической точек зрения. Сайт «РИА Недвижимость» решил напомнить вам шесть главных правил покупателя жилья, которые помогут вам не только сохранить нервы, но и защитить свои интересы и права.

Проверяйте правоустанавливающие документы

При покупке квартиры всегда лучше обращаться к профессионалам рынка, настаивает руководитель управления реализации объектов недвижимости ОАО «Главмосстрой-недвижимость» Сергей Конюхов. Впрочем, если покупатель все же решил действовать самостоятельно, тогда эксперт советует ему полностью проверять сделку, начиная с правоустанавливающих документов.

«Если говорить о первичном рынке, обязательно нужно уточнить историю застройщика, как давно он на рынке, в порядке ли у него документы на землю, на строительство. Посмотрите, все ли нормально у него с исходно-разрешительной документацией: для этого нужно выписать номер договора аренды на землю, либо номер свидетельства на землю, и сделать запрос в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП)», — объясняет собеседник агентства. Из ЕГРП в течение двух дней вам должны выдать справку о том, что земля находится у застройщика либо в собственности, либо в аренде, что подтвердит достоверность предоставленных документов и право организации вести строительство на этом участке.

Конюхов обращает внимание на то, что необходимо проверить название и реквизиты застройщика в разрешении на строительство и в проектной декларации. «Они должны соответствовать друг другу – в проектной декларации указывается то же юридическое лицо, что и в разрешении на строительство», — уточняет он. Также стоит проверить разрешения на присоединение к сетям коммуникаций.

Если продажа квартир идет по требованиям закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то, по словам эксперта, лучше попросить у застройщика для ознакомления весь пакет документов в соответствии со статьями 20 и 21 этого закона, которые регламентируют состав обязательной документации о застройщике и о проекте строительства.


Четыре важных совета тем, кто покупает жилье на побережье >>>

Контролируйте «чистоту сделки»

В случае сделок на вторичном рынке руководитель управления реализации ОАО «Главмосстрой-недвижимость» советует обратить внимание на то, на каком основании квартира досталась собственнику, кто в ней был прописан ранее. Основанием, на котором квартира досталась собственнику, может служить ранее заключенный договор купли-продажи квартиры, где, кстати, должны быть указаны и предыдущие владельцы жилплощади. Также подобным основанием могут быть договоры, которые заключаются при приобретении квартиры в новостройке, замечает Конюхов.

При покупке квартиры на вторичном рынке также важно получить техпаспорт БТИ. «Обратите внимание на его актуальность, так как данные быстро устаревают. Паспорт БТИ бессрочный, но комиссия по технической инвентаризации квартир должна проходить раз в 5 лет. Если инвентаризация проводилась более 5 лет назад, то нужно обновить его в территориальном бюро технической инвентаризации, которое располагается в округе проживания заявителя», — инструктирует эксперт.

Собеседник агентства советует покупателю также в обязательном порядке проверить задолженности за квартиру. «Требуйте у продавца выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета, а также квитанции по уже оплаченным коммунальным услугам за прошедшие периоды. Внимательно осмотрите счетчики на предмет пломб», — поясняет он.


Особое внимание, по словам Конюхова, стоит обратить на наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей. По закону, дети должны быть выписаны из продаваемой квартиры и сразу же вписаны во вновь приобретенную, причем желательно, чтобы она была больше по площади, чем предыдущая. В 2013 году были ужесточены правила оборота квартир, и теперь в соответствии с ними органы опеки в обязательном порядке согласовывают сделки купли-продажи недвижимости.


Будьте внимательны к представителю собственника

Особенно внимательно стоит отнестись к квартирам, которые продают по доверенности, замечает Конюхов. «У представителя должны быть заверенные нотариально полномочия по ведению сделки, включая подписание договора купли-продажи и получения денежных средств», — замечает он.


Не забывайте, что в компетенцию риелтора могут не входить постпродажные аспекты сделки: передача ключей, въезд или выезд из квартиры, отсрочки, заниженная стоимость договора.

Уточняйте психическое здоровье продавца 

Не нужно стесняться просить у собственника справку о его психическом здоровье, во избежание проблем в будущем. Ведь сделка, заключенная с человеком, у которого есть психические отклонения, может быть признана недействительной, замечает руководитель управления реализации ОАО «Главмосстрой-недвижимость».

Эксперты назвали 10 признаков квартир, которые опасно покупать

МОСКВА, 15 янв — ПРАЙМ. К выбору недвижимости, особенно на вторичном рынке, стоит отнестись очень внимательно. Эксперты предупредили, что если неосмотрительно подойти к этому вопросу, то покупка новой квартиры может превратить жизнь в череду судов и разбирательств, а само жилье и вовсе может оказаться абсолютно непригодным для жизни.

Риелторы и юристы назвали для «РБК» десять признаков проблемного жилья, от покупки которого лучше отказаться.

ПРИЗНАК № 1  Незаконная перепланировка

Один из важных критериев, на которые стоит обратить внимание при покупке квартиры, — наличие перепланировки.

Руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды сервиса «Авито-Недвижимость» Руслан Закирьянов предупредил о том, что «в том случае, если изменения в планировке не были узаконены владельцами квартиры, покупателю придется делать это самостоятельно. Оформление таких изменений займет дополнительное время и потребует немалых денежных затрат, а также есть риск, что придется вернуть старую планировку, если новую не согласуют уполномоченные органы».

Риелторы рассказали, когда выгоднее купить жилье

ПРИЗНАК № 2  Неблагополучный район

Эксперты рекомендуют заранее изучить район, в котором находится квартира, и отказаться от сделки, если дом расположен в неблагополучном месте.

«Неблагоприятная экологическая обстановка, действующие промзоны, скудная социальная инфраструктура или внушительное количество крупных автомобильных автомагистралей поблизости — в таких районах не стоит приобретать жилье аллергикам, людям с хроническими заболеваниями дыхательных путей. Постоянное пребывание в экологически неблагоприятной зоне может принести ощутимый вред их здоровью», — пояснил Закирьянов.

Готовясь к покупке, по его словам, стоит изучить информацию о районе и окрестностях дома на форумах в интернете и поговорить с жителями дома (потенциальными соседями) или окрестных домов, которые расскажут о проблемах, которые на первый взгляд незаметны.

ПРИЗНАК № 3. Наследство или подарок

Внимательно следует относиться к покупке той недвижимости, которая перешла к продавцам по договору дарения или по наследству.

Адвокат Виктория Данильченко (Коллегия адвокатов Виктории Данильченко) сказала, что «если, например, продавец получил квартиру по наследству меньше трех лет назад, есть риск, что владение этой квартирой может кто-то оспорить. Кроме того, если 15 августа продавец стал наследником, 25 августа получил свидетельство о собственности, а 26 августа уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно присутствует мошенническая схема».

ПРИЗНАК № 4. Отказ от приватизации

Квартиру, которая была приватизирована в недавнем прошлом, также лучше не покупать. Тем более если в приватизации не участвовал кто-то из прописанных в ней на тот момент жильцов. Данильченко пояснила, что «по закону, отказавшийся от приватизации жилец имеет право на пожизненное проживание в квартире».

ПРИЗНАК № 5. Много переходов прав

Еще один признак «плохой» вторичной недвижимости — большое число переходов прав собственности.

Руководитель офиса «Миэль» «В Крылатском» Ирина Бербенева рассказала, что «в этом случае необходимо проверять в Росреестре историю квартиры и всех ее владельцев. В большинстве случаев документы на подобные объекты нечисты. За такой историей может скрываться какая-нибудь неприятная ситуация, которая может вызвать расторжение всех последующих сделок». 

Названа минимальная стоимость аренды жилья в Москве

ПРИЗНАК № 6. Материнский капитал

От покупки квартиры, в которую вложен материнский капитал, также лучше отказаться.

«В случае использования маткапитала при покупке квартиры обязательно выделяются доли на несовершеннолетних детей. Проверить это можно через выписку из ПФР об использовании средств маткапитала. Если дети не являются собственниками квартиры, значит их права ущемлены, а сделка будет признана незаконной», — пояснила Бербенева.

ПРИЗНАК № 7. Заниженная стоимость

Когда цена квартиры слишком занижена, это скорее всего тревожный признак.

«Довольно часто собственники квартир хотят прописать в договоре купли-продажи меньшую сумму. Такое желание связано не только с попыткой уклониться от налогов со стороны продавца. За этим может скрываться мошенническая схема. При признании судом сделки недействительной продавец будет обязан вернуть только указанную в договоре сумму», — пояснила эксперт «Миэля».

ПРИЗНАК № 8. «Убитый» ремонт

Стоит отказаться от приобретения квартир, которые риелторы называют «убитыми» (то есть в таком плохом состоянии, что им требуется капитальный ремонт), рекомендует директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Стало известно, какой квартирный ремонт россияне любят делать сами

Он сказал, что, хотя «такие объекты продаются с большой скидкой, однако здесь практически невозможно жить. Наиболее сложные для дальнейшей реализации варианты — жилье, в котором был пожар, так как надолго остающийся после этого запах гари, а также вид обугленных окон и балкона сильно отпугивают потенциальных покупателей». Куликов добавил, что нередко привести в порядок такие квартиры оказывается существенно дороже, чем сразу купить квартиру со схожими характеристиками и свежим ремонтом. Кроме того, за хаосом можно не заметить существенных изъянов жилья, напомнил эксперт.

ПРИЗНАК № 9. Дом под снос

Неблагоприятным фактором считается также нахождение дома в списке объектов реновации. «Если власти города планируют снести дом, в котором вы приобретаете квартиру, есть опасность, что вас переселят в другой объект, который может располагаться не там, где вы планировали поселиться, — в другом районе, вдали от необходимой вам инфраструктуры, к примеру школы или поликлиники. И выбирать вам придется из нескольких квартир, которые вам предложат по программе реновации», — пояснил Закирьянов.

ПРИЗНАК № 10. Владелец на учете

Стоит отказаться от покупки квартиры, когда продавцом жилья является человек, состоящий на учете в психдиспансере, отметил Куликов.

Он уточнил, что «это одна из популярных схем аферистов и такую сделку легко расторгнуть, в результате покупатель остается без денег и без квартиры». Эксперт отметил, что в этом случае доказать свою правоту бывает непросто, так как родственники собственника специально в день сделки обращаются за помощью с жалобами, что состояние здоровья собственника продаваемого жилья ухудшилось.

На что обратить внимание при покупке квартиры

Рассказываем, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры в новостройке, на вторичном рынке, в ипотеку и по ДДУ.

Рассказываем, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры в новостройке, на вторичном рынке, в ипотеку и по ДДУ.

Содержание: 

 

Приобретение новой квартиры или жилья на вторичном рынке может быть связано с реальными проблемами. Это зависит не только от вида покупаемой недвижимости, но и от особенностей проводимой сделки. Вы можете нарваться на настоящих мошенников, у которых уже отработаны схемы обмана. А можете иметь дело просто с неосведомлёнными в тонкостях проводимых продаж собственниками жилья. В каждом конкретном случае необходимо выработать свою тактику действий.

Рекомендуем при выборе жилья воспользоваться услугами профессионалов – риэлтеров, юристов или представителей девелоперских компаний.

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Как показывает практика, до 80% приобретателей жилья в первую очередь обращаются к возможностям вторичного рынка. Считается, что здесь можно купить квартиру дешевле, к тому же избежать массу трудностей, которые возникают с новостройками. Однако и в этом случае, в случае ошибок по заключению сделки, покупка может обернуться печальными последствиями. Вплоть до выселения по судебному решению. Поэтому перед тем, как совершать приобретение жилья на вторичном рынке, необходимо согласовать все документы в надлежащих инстанциях. И уточнить историю квартиры, которую можно определить по нескольким моментам:

  • Выяснить, является ли продавец собственником жилья;
  • Уточнить прописку и отсутствие других собственников;
  • Убедиться в отсутствии задолженностей по коммунальным услугам;
  • Ознакомиться с историей предыдущих сделок по этой квартире;
  • Определить, не находится ли жильё в залоге.

В России существует Единый государственный реестр прав на недвижимость, сокращённо ЕГРП. В него вносятся все собственники жилья – информацию о них можно узнать на официальном сайте «Росреестра». Там же содержатся сведения о том, кто ещё прописан на интересующей вас жилплощади и имеют ли они право собственности. Так, в квартире могут быть прописаны дети, не являющиеся собственниками. Но даже в этом случае необходимо их согласие на продажу жилья. Для этого получается справка в органах опеки.

Часто достаточно серьёзным препятствием к заключению договора купли-продажи может быть задолженность по услугам ЖКХ. Поэтому так же надо потребовать собственника предоставить справку о подобных задолженностях. Особое место среди перечня жилищно-коммунальных услуг занимает взимание платы за капитальный ремонт здания. Выплаты за него считаются новыми, а потому часто не принимаются во внимание.

Так же важно ознакомиться с историей по всем предыдущим сделкам по квартире. В 7 из 10 случаев мошенники используют схемы, по которым последняя продажа оформляется по всем правилам, и вроде претензий к сделке нет. Но в момент, когда вы уже передали деньги, в судебном порядке может быть установлено, что предыдущие продажи были совершены с нарушением законодательства. В этом случае вы останетесь и без квартиры, и без денег.

Так же важным моментом считается получение справки о том, что недвижимость не находится в залоге. И не проводится ли в отношении собственников процедура банкротства.  

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке?

Приобретая жильё в новостройке, вы так же можете столкнуться с серьёзными проблемами. Хорошо, если дом уже построен и прошёл государственную регистрацию. В этом случае вы можете быть уверены, что пусть с недоделками, но квартира достанется вам.

Другое дело, когда сделка оформляется на стадии строительства. В этом случае есть большой шанс столкнуться с «недостроем» или «долгостроем». По этой причине рекомендуется узнать следующую информацию:

  • Обладает ли застройщик положительной репутацией;
  • На какой стадии находится строительство;
  • Лично ознакомиться с расположением дома;
  • Какие варианты оформления договора предлагает девелопер.

Хорошие отзывы о строительной компании играют большое значение. Застройщики, обладающие положительной репутацией, как правило, заканчивают строительные работы в срок и с большой долей вероятности проходят государственную регистрацию.

Далее следует узнать, на какой стадии находится возведение дома. Если присутствует не только котлован под фундамент, а уже возведены стены, можно начинать оформление покупки.

Важное значение имеет и расположение строящегося дома. Если он планируется к постройке в благоустроенной части города и имеет доступ к основным элементам инфраструктуры – приглашайте агента по недвижимости. Его услуги пригодятся вам для оперативного сбора необходимых документов. Он же может подсказать вам наилучший вариант договора. После этого можно приступать к подписанию предварительного соглашения со строительной компанией. И не забудьте зарегистрировать выбранный вами вариант договора в «Росреестре».  

На что обратить внимание при покупке квартиры в ипотеку?

Изначально ипотечное кредитование ставило своей целью повышение покупательской способности граждан. Ведь далеко не каждая семья имеет возможность внести сразу всю сумму за покупку квартиры. Однако, по причине появления различных махинаторов и слабости законодательства ипотека превратилась в настоящий бич нашего времени. 27 лет ждать, пока вы станете собственником жилья, – морально тяжело. Поэтому россияне обычно выбирают вариант выплаты за 8-10 лет. Но и в этом случае вам грозит такая опасность, как невозврат внесённого задатка. Это может произойти даже при банкротстве застройщика или при неодобрении кредита банком. Поэтому необходимо в предварительном соглашении со строительной компанией или банком внести пункт о гарантированном возврате задатка.

Могут встретиться и другие «подводные камни», при которых вы останетесь без первоначального взноса. Это может быть:

  • Неодобрение супруга или других прописанных родственников сделки;
  • Если отсутствует справка от органов опеки о согласии проживающих детей;
  • Если жильё получено в наследство и на него претендуют другие наследники.

Для того, чтобы избежать подобных неприятностей, необходимо внимательно изучить договор и получить все справки о квартире. Особенно это касается недвижимости, покупаемой на вторичном рынке. Квалифицированные юристы подскажут вам, на какие пункты договора купли-продажи стоит обратить внимание. А также согласуют с застройщиком или банком внесение соответствующих поправок. Что же касается сбора необходимого справочного материала, то об этом мы уже писали выше, в разделе вторичного жилья.

На что обратить внимание при покупке квартиры по ДДУ?

Одной из наиболее простых и эффективных форм приобретения во всём мире считается заключение договора долевого участия (ДДУ). Но только не в России, ведь у нас строительная отрасль считается одной из самых криминальных. Не случайно армия обманутых дольщиков в нашей стране насчитывает уже сотни тысяч человек. Однако потеря вложенных денежных средств и прав на квартиры происходит не только по причине существования мошеннических схем. Часто сами дольщики в силу слабых знаний правовой базы ставят себя в затруднительное положение. Существует две основные формы заключения ДДУ: основной договор и предварительное соглашение.

Основной договор долевого участия заключается, когда дом уже построен, прошёл государственную экспертизу и внесён в «Росреестр». В этом случае риски приобретателей жилья сводятся к минимуму.

Другое дело, что далеко не всегда застройщики обладают собственными капиталами, позволяющими проводить строительные работы до самого конца. В этом случае они вынуждены обращаться за кредитом в банк или заключать предварительное соглашение с будущими собственниками жилья. Однако далеко не все знают, что предварительное соглашение на долевое участие даёт право лишь на заключение основного договора ДДУ в будущем. При этом такое соглашение не проходит процедуру государственной регистрации. А значит в случае отказа от строительства или банкротства компании покупатель просто теряет свои деньги. Лучшим способом избежать подобной неприятности станет заключения ДДУ с застройщиками, давно работающими на рынке недвижимости. Как правило, они имеют хорошую репутацию и в большинстве случаев доводят строительство до конца.

Стоит еще обратить внимание и на то, аккредитован ли дом в банке и в каком именно, – в этом случае ваши риски становятся минимальными. И, разумеется, следите за грамотным составлением договора долевого участия.

Только учитывая всё вышеперечисленное, вы можете быть уверены, что в скором времени станете счастливым обладателем собственного жилья. И не будете испытывать никаких проблем после приобретения квартиры.

Дайджест Квартблога

Квартира в новостройке: с отделкой или без? — Квартира с отделкой или без, что лучше? Разбираемся, какие плюсы и минусы есть в покупке квартиры с дизайнерской отделкой.

Типы домов: условия жизни в сталинках, хрущевках и брежневках — Плюсы и минусы серий домов старой застройки. Расскажем не только о сталинках и хрущёвках, но ещё и о брежневках.

На чем можно сэкономить во время ремонта — Хитрости от дизайнеров: где можно немного ужаться с бюджетом ремонта без потери качества? Как сэкономить на ремонте квартиры? Расскажем в нашей статье!

Как и зачем покупать дизайнерскую мебель — В эту мебель сложно не влюбиться! Дизайнерская мебель в квартиру: делимся полезными фактами и советами, которые помогут спланировать покупку и не переживать из-за ее цены.

Настоящий экодизайн: все правила «зеленого» дома — Как жить в гармонии с природой? Шесть простых идей, которые помогут спасти мир.

Покупка, квартира

Что надо знать при покупке жилья на вторичке? Нюансы и особенности покупки квартиры.

Популярность вторичного жилья позволяет рассчитывать на покупку недорогой, но уже готовой квартиры. Заключить договор купли-продажи несложно – куда важнее не нарваться на мошенников и купить действительно стоящую квартиру. Из нашей статьи вы узнаете, на что обратить внимание при покупке жилья на вторичном рынке.

 

 

○ Особенности покупки жилья на вторичном рынке.

Вторичный рынок жилья – это уже готовые квартиры, передаваемые из рук бывшего собственника в распоряжение нового владельца. Гражданско-правовые отношения предполагают обязательное заключение договора купли-продажи. Покупатель должен проверить:

  • Юридическую чистоту квартиры.
  • Личность продавца.
  • Отсутствие обременений (ареста, наследников, несовершеннолетних владельцев).
  • Технические характеристики жилища.
  • Честность риелтора, нотариуса или юриста.

По сравнению с новостройками, вторичное жилье уже имеет обжитой вид. Немаловажно обратить внимание на инфраструктуру района, а также на отсутствие «вредного» производства вблизи от дома.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Что говорит закон?

Российское законодательство закрепляет право владения, пользования и распоряжения недвижимостью при наличии правоустанавливающих документов на жильё. Процедура купли-продажи квартир на вторичном рынке регламентируется Гражданским кодексом РФ, Налоговым кодексом РФ, а также ФЗ «О материнском капитале». Правоотношения требуют оформления специального соглашения:

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке?

Покупка жилья происходит между покупателем и продавцом. Последний должен являться собственником квартиры. В противном случае стороны не смогут заключить гражданско-правовую сделку.
Пошаговая инструкция покупки недвижимости:

  1. Выбор квартиры на рынке вторичного жилья.
  2. Изучение правоустанавливающей и технической документации на объект собственности.
  3. Проверка личности продавца.
  4. Заключение договора внесения аванса
  5. Подготовка документов для оформления сделки.
  6. Составление и подписание договора купли-продажи квартиры.
  7. Регистрация нового собственника в государственном органе.
  8. Подписание акта приёма-передачи недвижимости.

Безопасность предстоящей сделки зависит от обоих участников. Поэтому, прежде чем ставить подпись под договором купли-продажи, рекомендуется проверить юридическую чистоту недвижимости.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Какие риски могут возникнуть на вторичке?

Распространенным видом рисков является наличие обременений. Продавец может не проинформировать покупателя о наследниках на квартиру. Порой на недвижимость накладывается арест, что создает препятствия для продажи квартиры. Покупая обремененное жильё, покупатель рискует остаться ни с чем и потерять деньги.
Второй проблемой считают отсутствие согласия второго супруга на продажу совместной квартиры. В соответствии со ст. 35 СК РФ, сделка может быть зарегистрирована только при наличии нотариально заверенного согласия второго супруга. Соответственно, купля-продажа скорее всего будет оспорена в суде.

✔ Мошеннические схемы

Полностью обезопасить себя от мошенников вряд ли удастся, но зато можно пресечь обман со стороны продавцов. Несколько советов, которые пригодятся вам на будущее:

  1. Откройте оригинал паспорта продавца. Проверьте, чтобы участник сделки являлся дееспособным совершеннолетним лицом.
  2. Изучите доверенность. Если от имени продавца действует его представитель, потребуйте доверенность и изучите его права. Представитель должен участвовать в сделке на основании круга оговоренных прав (например, заключение договора без финансовых операций).
  3. Остерегайтесь низких цен. Занижение реальной стоимости квартиры – явный признак присутствия обременения или «черной» истории.

Не рекомендуется вступать в сделки, если продавец вызывает недоверие или умалчивает о некоторых деталях.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как правильно составить договор купли-продажи.

Свободное изъявление воли сторон закрепляется в соглашении на покупку недвижимости. На основании ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи имеет строго письменную форму со следующими сведениями:

  • Дата и место подписания.
  • ФИО участников сделки, включая представителей (по паспорту).
  • Информация о квартире с указанием технических характеристик.
  • Правоустанавливающие сведения продавца.
  • Стоимость квартиры, порядок и сроки совершения платежа.
  • Иные сведения о сделке.
  • Подписи обоих участников.

По правилам, договор купли-продажи квартиры считается действительным только после регистрации в государственном реестре прав. Вместе с договором стороны заключают передаточный акт и договор аванса.

✔ Договор аванса

Предварительный платёж (аванс) служит гарантией совершения дальнейших платежей покупателя в пользу продавца. Обычный авансовый договор заключается в письменной форме.
Содержание соглашения сторон предусматривает:

  • Адрес и цену квартиры.
  • Сумму передаваемого аванса.
  • Дату и время уплаты.
  • Сведения о прописанных в квартире лицах (до выписки).
  • Информацию о банке-посреднике.
  • Данные об участниках.
  • Иные сведения.

Аванс передается в денежной валюте и возвращается обратно, если сделка не состоялась. Отказ в возврате денег со стороны продавца обжалуется в суде на основании договора аванса.

✔ Что должно быть зафиксировано обязательно?

Совершение сделки купли-продажи квартиры предполагает подлинность всех документов. Присутствие не заверенных у нотариуса копий должно насторожить потенциального покупателя. Продавец предоставляет сведения об отсутствии ареста квартиры, т.е. запрета продажи.
Кроме того, в домовой книге должен быть зафиксирован факт выписки жильцов. Если собственников жилья несколько, потребуется письменное согласие каждого на продажу квартиры. Причем несовершеннолетние распорядители недвижимостью заручаются разрешением со стороны органов опеки.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Проверка квартиры и собственника.

Определившись с вариантом квартиры, самое время проверить юридическую чистоту объекта и собственника.
Перечень проверяемых документов:

  1. Свидетельства на право собственности квартирой (акт государственного органа или дарственная). Удостовериться в факте принадлежности помогает выписка из ЕГРН по запросу покупателя. Также можно обратиться в БТИ.
  2. Доверенность (если объект передаётся представителем собственника).
  3. Паспорт продавца (подлинность, отсутствие исправлений, наклеек, стёртой информации, вырванных вкладышей и т.д.).

Покупка квартиры на вторичном рынке жилья имеет неоспоримые преимущества. Проверив документы на подлинность, покупатель может обзавестись готовой квартирой в районе с развитой инфраструктурой.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

✔ Что делать если продавец поднял цену перед покупкой?

Распространенная практика: стороны заключают предварительный договор купли-продажи с одной ценой, а через некоторое время продавец сообщает, что квартира стоит дороже и нужно доплатить. Вариантов действий два: отказаться от покупки по завышенной цене или настаивать на старой цене и возврате аванса (через суд). Во втором случае сделка перехода прав собственности будет заблокирована, что явно невыгодно продавцу (особенно, если на квартиру имеются другие покупатели). Таким образом, покупателю удастся либо сбить цену, либо вернуться к первоначальному варианту.

✔ Продавец не выписывается из квартиры после получения аванса

Согласно п.2 ст. 292 ГК РФ, основанием для выписки продавца из квартиры служит продажа жилья новому собственнику. При использовании аренды банковской ячейки можно недоплатить продавцу часть суммы за квартиру. Перевод остатка будет осуществлен только после фактического снятия прежних жильцов с регистрационного учёта.
Но лучше всего сразу обратиться в суд и осуществить выписку прежнего собственника в принудительном порядке. Получив решение суда, покупателю останется отнести лист в паспортный стол и выписать продавца из квартиры без его согласия.

Вернуться к содержанию ↑

 

Адвокат Олег Сухов расскажет, как правильно купить квартиру на вторичном рынке недвижимости.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Покупка квартиры на вторичном рынке в Украине: проверка, подготовка к сделке

Выбор жилья именно на вторичном рынке недвижимости Украины, то есть уже бывшего в пользовании хотя бы у одного собственника после застройщика, может быть обусловлен разными причинами. Многие выбирают такое жилье по причине быстрого доступа. Не нужно ждать конца стройки или ремонта — заехать можно практически сразу же.

Некоторые хотят, например, купить квартиру в Киеве, Львове или Одессе в конкретном районе, где может и не быть новостроек, если мы говорим об историческом центре города.

Как бы то ни было, покупка квартиры на вторичном рынке имеет свои плюсы, но и свои подводные камни:

  • В квартире могут быть прописаны несовершеннолетние дети. При этом квартиру Вам могут даже продать, а вот выписать детей оттуда без согласия Вы не сможете;

  • Квартира может иметь запрет об отчуждении, о котором Вам может быть неизвестно, например, находиться в залоге. 

  • Квартира может принадлежать нескольким людям, и тут важно учесть все доли, сложить их вместе и получить согласие всех собственников квартиры;

  • Собственником квартиры может оказаться недееспособное лицо, а квартиру продавать его родственник, уверяя, что никаких проблем не будет.

Как видим, основные проблемы связаны с историей квартиры и личностью ее собственника. Также важно правильно оформить договор покупки квартиры и предварительный договор (договор задатка), если Вы хотите покупать квартиру с его использованием. 

Избежать проблем можно очень просто — мы предлагаем Вам профессиональную проверку всей истории квартиры, а также организацию сделки по покупке недвижимости с нашим партнером-нотариусом.

Интересно: Как вернуть сбор, уплаченный ПФУ при покупке жилья?

Консультация юриста по покупке квартиры на вторичном рынке в Украине

Если Вы пока сомневаетесь, стоит ли брать квартиру на вторичном или первичном рынке, хотите понимать, как именно будет происходить передача права собственности на квартиру, и как защитить себя в процессе — обращайтесь к нам за консультацией юриста по недвижимости.

Важно! При заказе любого из пакетов по сопровождению покупки квартиры в Украине консультация и предварительная проверка недвижимости будут включены в стоимость услуги.

Если же Вы хотите только проверить квартиру, а сам процесс покупки собираетесь провести самостоятельно — здесь Вы можете увидеть стоимость предварительной проверки недвижимости в Украине.

Правила покупки квартиры на вторичном рынке Украины в 2021 году

Давайте коротко пройдемся по основным правилам покупки недвижимости на вторичном рынке Украины. Соблюдая эти правила, пользуясь подсказками, Вы сможете и сами позаботиться о безопасности сделки. Если же хотите получить 100% гарантию — мы готовы Вам помочь.

Проверка объекта недвижимости.

Первым пунктом проверки квартиры на вторичном рынке будет точно определить, кто является собственником квартиры. Продавцом квартиры может быть и родственник по доверенности, но докопаться нужно именно до истоков — в идеале, связаться с собственником, уточнить его желание продать квартиру и согласие на то, чтобы продавцом было указанное лицо.

Собственник квартиры проверяется на то, не состоит ли он, например, в реестре должников, не является ли участником судебного процесса, не числится ли в реестре должников по алиментам — это все могут быть тревожные звоночки.

Далее проверяются документы на квартиру:

  • Требуйте только оригиналы правоустанавливающих документов собственности на квартиру;

  • Проверяйте наличие права собственности в Государственном реестре прав на недвижимое имущество — в идеале получить справку;

  • Технический паспорт на квартиру.

Кроме указанного реестра нужно проверить Реестр судебных решений, что покажет, не является ли квартира предметом спора, а также обратиться в Центр предоставления административных услуг, чтобы узнать, сколько людей прописано в квартире, и нет ли среди них несовершеннолетних или временно выписанных.

Обращение в Единый реестр должников в этом случае также поможет определить, нет ли за квартирой коммунальных долгов. Также мы проверяем реестр обременений.

Одним из важных пунктов проверки является проверка на несогласованные перепланировки в квартире. Для этого можно обратиться в БТИ.

Поскольку мы говорим о покупке квартиры на вторичном рынке, то есть дом может быть в эксплуатации уже несколько лет, важно обратить внимание и на техническое состояние квартиры: трубы, плесень, электричество. Самым простым способом является просто поспрашивать у соседей. Также можно искать информацию на форумах и сайтах-отзовиках.

Подробно о том, как проходит проверка первичной недвижимости мы писали тут.

Проверка договора и организация сделки у нотариуса.

Отдельное внимание нужно уделить вычитке и составлению договора о продаже квартиры.

Договор обязательно подписывается у нотариуса. Наш же юрист проверит его составление и все приписки “мелким шрифтом”. Важно верно указать предмет договора, сумму, условия возврата залога, если он есть, и многие другие нюансы.

Важно! Если у квартиры несколько собственников, Вам понадобится нотариально заверенное согласие каждого из них. Если же собственником является несовершеннолетнее лицо — сделку можно провести только с разрешения местного органа опеки и попечительства.

Перевод денег за квартиру.

Передачу денег за покупку недвижимости необходимо проводить исключительно через банковский счет и в национальной валюте — в гривне.

Да, продавец может просить в долларах, да, знакомые могут сказать: “Да мы так делали, все нормально было”. Это не значит, что если кого-то “пронесло”, Вам повезет так же. 

Денежный перевод необходимо провести через украинский банк. Что касается суммы, то переводы от 250000 грн могут попасть под финмониторинг, но наши юристы проконсультируют Вас относительно верного процесса перечисления суммы за квартиру.

Сэкономить на налогах при покупке квартиры.

При покупке квартиры в Украине Вам придется заплатить налог в Пенсионный фонд Украины в размере 1% от суммы сделки.

Существует достаточно распространенная схема, когда при предварительной оценке недвижимости (без нее, кстати, нотариус Вам сделку не заверит), указывается заведомо заниженная стоимость квартиры. Дескать, мы поставим цену поменьше, а значит, и сумму налога получится уменьшить. 

Такая схема сильно чревата последствиями, особенно если саму квартиру или ее собственника Вы не проверили достаточно глубоко. Мы встречали примеры, когда после свершившейся сделки по в два-три раза заниженной цене появлялся, например, недееспособный родственник, на которого оказывалась записана часть квартиры и договор признавали недействительным. При этом сумма возвращалась та, что указана в договоре — то есть попросту мошенническая схема.

Конечно, можно судиться, но доказать свою правоту с подписанным договором с четкой суммой будет очень сложно.

Важно! Если Вы являетесь гражданином Украины и жилье покупаете в первый раз — злосчастный 1% в ПФУ можно вернуть. Как это сделать мы писали тут.

Дальнейшая продажа квартиры.

Покупая квартиру, помните, что с ее дальнейшей перепродажей лучше подождать. Ведь если с момента покупки прошло менее трех лет, придется заплатить дополнительный налог в 5% стоимости квартиры если Вы резидент Украины, и 18% — если Вы иностранец. 

Юридические услуги по сопровождению покупки квартиры на вторичном рынке Украины

Понимая всю сложность процедуры и точно зная, как все это работает на практике, мы предлагаем свои услуги тем Клиентам, кто хочет быть уверен в безопасности покупки недвижимости в Украине. 

Юристы нашей фирмы проводят следующий комплекс услуг при покупке жилья в Украине:

  • Консультирование по процессу покупки квартиры на вторичном рынке в Украине, подбор оптимального алгоритма действий;

  • Если Вы иностранец — мы получим для Вас идентификационный код и поможем с открытием счета в украинском банке;

  • Предпродажная проверка квартиры на вторичном рынке;

  • Проверка договора купли-продажи квартиры в Украине;

  • Организация и сопровождение заключения сделки по покупке квартиры у проверенного нотариуса.

Приходите к нам, расскажите о своей потребности, и мы подберем для Вас оптимальный пакет услуг. Купить квартиру с нами — просто и надежно!

Хотите приобрести квартиру на вторичке в Украине? Обращайтесь к нам! Мы проверим историю квартиры и позаботимся о том, чтобы вся сделка прошла без проблем. 

Не нашли ответ на свой вопрос?

Как проходит проверка квартиры перед покупкой.

Про юридические услуги по сопровождению покупки квартиры или дома в Украине.

Что нужно знать при покупке квартиры: советы эксперта

Дата добавления: 11 декабря 2020 Категория: Недвижимость

Содержание статьи

В этой статье эксперт по недвижимости Александр Цвигун поделиться секретами: Как правильно купить квартиру в престижном районе, в отличном состоянии, недорого? А также как «сбить» цену и снизить риск попасть на мошенников. В статье — ответы на вопросы покупателей.

Первичный или вторичный рынок?

В первую очередь — покупателям необходимо определиться: квартира в новостройке (первичный рынок) или на вторичном рынке (б/у)? Для корректного выбора, необходимо определиться с бюджетом и собственными желаниями касательно состояния жилья, инфраструктуры и прочего.

Интересный факт: По официальным данным в крупных городах дешевле приобрести новостройку, в маленьких – квартиру со вторичного рынка.

Для большей наглядности динамики цен на рынке недвижимости Украины наша редакция подготовила таблицу-сравнение (2018-2020г).

Первичный рынокВторичный рынок
2016г.2017г.2018г.2019г.2020г.2016г.2017г.2018г.2019г.2020г.
102,1%104,1%105,1%107,9%104,5%103,4%106,2%108,0%108,9%107,7%

*Таблица 1. Динамика изменения цен на первичном и вторичном рынке в %. Статистика Министерства юстиции Украины

Проанализировав эти данные, становиться понятно, что квартиры на вторичном рынке — растут в цене интенсивнее. Если Вы выбираете квартиру зная, что будете продавать её в дальнейшем — стоить отдать должное внимание данному факту.

У каждого варианта – преимущества, недостатки, особенности. Рассмотрим, какое жилье выигрывает в плане комфорта, экономии, надежности сделки купли-продажи.

Полезно: Налоги при операциях с недвижимостью в Украине в 2021 году

Квартиры в новостройках — недостатки и преимущества

Новые дома застройщики возводят по разным строительным технологиям: используют материалы разного качества, разной теплоизоляции, шумоподавления и так далее. Это напрямую влияет на уровень нового дома: эконом, комфорт, бизнес, премиум класс. Проанализируем плюсы и минусы новостроек.

Преимущества:

  • Современные технологии, строительные материалы;
  • Пластиковые окна;
  • Новые инженерные сети, коммуникации;
  • Электропроводка, выполненная по современным стандартам;
  • Наличие нескольких электрических точек в комнате;
  • Мощность, позволяющая включать бытовые приборы одновременно;
  • Свободная планировка;
  • Ремонт, соответствующий индивидуальным предпочтениям;
  • Широкий выбор квартир в одном корпусе;
  • Видеонаблюдение, консьерж в подъезде;
  • Доступные цены на старте строительства;
  • Наличие рассрочки, ипотека.

Существенный плюс – нормы, обязывающие застройщика обеспечить инфраструктуру жилого комплекса. В проекты входят парковки, детские, спортивные площадки, озеленение. Обычно рядом – магазины, детские сады, школы, остановки.

Недостатки:

  • Длительное ожидание сдачи объекта;
  • Выбор квартиры по планам, схемам, буклетам;
  • Сложное оформление документов;
  • Высокая стоимость квадратного метра.

Значительный минус – риск изменения сроков строительства, банкротства застройщика. Но, выбирая жилье в новостройке можно исключить данные минусы, обратившись к надежному застройщику и риэлторскому агентству 1REALTY.

Вторичные квартиры — недостатки и преимущества

Объекты вторичного рынка привлекают внимание расположением, планировкой, готовым ремонтом.

Преимущества:

  • Большой выбор: в отличии от новостроек — предложения есть во всех районах.
  • Косметический ремонт — не обязателен, переезд возможен сразу;
  • Стоимость коммунальных услуг — зачастую ниже.
  • Развитая инфраструктура;
  • Снижение цены при срочной продаже.

Недостатки:

  • Изношенные системы отопления, водоснабжения, канализации;
  • Необходимость обновить электропроводку;
  • Риск признания здания аварийным.

Для подведения итогов выбора квартиры, обратите внимание на сравнительную таблицу расходов при покупке квартиры:

*Важно! Необходимо учесть факт того, что при приобретении квартиры в новостройке — необходимо где-то проживать во время строительства и ремонта, обычно — покупатели прибегают ко временной аренде, а это дополнительная статья расходов. В квартиру на вторичном рынке — переезжают сразу.

Категория жильяИпотекаИпотечная страховкаОценка кв. при ипотекеЧерновой ремонтЧистовой ремонтТраты на аренду кв.Оформление
Первичный рынокДаНетНетДаДаДаДа
Вторичный рынокДаДаДаНетДаНетДа

Из таблицы видно, ипотеку можно оформить на новостройку и вторичку. В первом случае оплата страховки не понадобится, во втором – обязательно.

Как найти квартиру дешевле?

Цены на объекты недвижимости колеблются в зависимости от района, сезона, жизненной ситуации владельца.

Источники информации:

Агентство недвижимости всегда владеет наиболее точной, актуальной информацией. Обратившись к специалистам — вы получите оптимальный вариант по стоимости.

Расходы на покупку квартиры

В рамках планирования бюджета, нужно знать о сопутствующих расходах, которые необходимы при покупке квартиры:

  • Ремонтные работы.
  • Покупка и перевозка мебели.
  • Оформление документации — услуги юриста / нотариуса.
  • Услуги риэлторской компании.

1REALTY рекомендует обращаться к опытным специалистам, которые помогут подобрать квартиру и снизить риски потери денег, сократить затраты времени и максимально упростить процесс покупки квартиры.

Как сэкономить при покупке квартиры?

Экономия при покупке квартиры — это важный момент, о котором множество покупателей забывают. Сэкономленные деньги можно вложить в ремонт приобретенного жилья, улучшив условия жизни.

Несколько интересных фактов: В центре жилье дороже, в удаленных районах – дешевле. Однокомнатные квартиры популярнее трехкомнатных, цена квадратного метра однушки – выше. Площадь кухни, наличие/отсутствие лоджии, этаж – значительно влияют на стоимость.

Торгуемся с продавцом

Торг. Большинство продавцов охотно торгуются. Попытаться стоит, даже если пометка «торг уместен» отсутствует. Владелец уступит, если проявить настойчивость. Мощный аргумент – сравнение цены квартиры с конкурентами.

Полезный лайфхак – скидки, акции на стройварианты:
В периоды спада продаж (лето, новогодние каникулы) застройщики снижают цены, дарят черновой ремонт, отменяют первоначальный платеж и т.д.

Пример из практики данного лайфхака:
Александр, житель Одессы, купил квартиру в новостройке на 30% дешевле, заключив договор на старте продаж, на «котловане». Он живет с родственниками, ожидая сдачи объекта, и не тратит на аренду жилья.

Планировка квартиры

Чем меньше квартира, тем дешевле. Разумнее выбрать рациональную планировку меньшей площади, без широких коридоров, нестандартных и проходных комнат. Стоимость объекта недвижимости снижается, если в нем маленькая кухня, совмещенный санузел.

Выбор этажа

Грамотный выбор этажа. Квартиры на первых, последних и 13-х этажах – дешевле. Скидку предлагают на жилье, расположенное выше 4-го этажа домов без лифта.

Пример из практики:
Важно расположение. Выбирая квартиру в новостройке, Юрий поинтересовался, есть ли в многоэтажке жилье той же площади, но дешевле. Застройщик предложил вариант рядом с лифтом. Юрий сэкономил $4000.

Риски при покупке квартиры: будьте осторожны

Покупатель, оформляющий сделку купли-продажи самостоятельно, значительно рискует. Строительство жилого комплекса могут заморозить, сделку по покупки квартиры вторичного рынка – опротестовать.

Родственники продавца

Распространенное явление – появление родственников продавца, имеющих право на квартиру. Согласие на продажу отсутствует, значит, договор легко аннулировать. Сделку признают недействительной, квартиру отберут.

Сроки строительства

Приобретение жилья до старта продаж иногда оборачивается изменениями сроков строительства, уменьшением фактической площади квартиры, отсутствием обещанных коммуникаций. Худший вариант – банкротство застройщика, при котором дольщикам непросто вернуть кровные средства.

Подложные документы

Заключение сделки купли-продажи по подложным документам. Продавец показал доверенность? Ее могут отозвать. Если доверитель скоропостижно скончался, документ становится недействительным.

Как лучше купить квартиру — самостоятельно или с риэлтором?

Самостоятельное приобретение недвижимости требует длительной подготовки и оценки рисков. Алгоритм поиска и покупки:

  1. Обзвон по объявлениям. Координирование даты, места, времени просмотра квартиры. Назначение встреч;
  2. Самостоятельная оценка состояния жилья;
  3. После 5-20 просмотров – выбор оптимального варианта;
  4. Торг;
  5. Проверка документов, обременения, арестов, истории, незаконных перепланировок и т.д;
  6. Исключение рисков оспоримости: нарушение прав несовершеннолетних, проверка наличия лиц, имеющих право проживания и т.д;
  7. Оформление предварительного договора, соглашения о задатке. Передача задатка с распиской от продавца;
  8. Составление договора купли-продажи с учетом спорных моментов. Нотариальная заверка договора. Расчет;
  9. Составление, подписания акта приема-передачи;
  10. Оформление в органах государственной регистрации;
  11. Получение документа о собственности.

Покупка с помощью риэлторского агентства:

  1. Просмотр вариантов, подобранных специалистом, в удобное для Вас время;
  2. Передача задатка за покупку жилья;
  3. Сам процесс сделки;
  4. Расчет;
  5. Получение документа о праве собственности.

Агентство недвижимости отвечает за исключение рисков и оформление документов. 1REALTY рекомендует обращаться за помощью к специалистам, которые помогут на всех этапах приобретения жилья, минимизируют риски и проверят всю юридическую сторону вопроса.

Статья по теме: На что обращать внимание при покупке квартиры?

Юридические нюансы: на что обратить внимание?

При покупке квартиры, немаловажным фактором является проверка всех документов. Существует множество случаев, когда покупатели в силу слабой подкованности в данной сфере сталкиваются с серьезными проблемами:

  • Незаконная перепланировка квартиры;
  • Претензии супругов;
  • Недееспособность продавца;
  • Заниженная стоимость имущества в договоре;
  • Скрытые наследники.

Не меньше “подводных камней” существует и в сценарии, когда квартира покупается у застройщика:

  • Продажа квартиры покупателю без права её на реализацию;
  • Затягивание сроков введение в эксплуатацию нового дома;
  • Наличие открытых судебных дел относительно жилищного объекта;
  • Отсутствие разрешения на строительство.

Это только часть “скрытых проблем”, которые могут ожидать потенциального покупателя. Не проверив какой-либо из вышеперечисленных факторов, Вы рискуете потерять свои деньги и купленное жилье.

Заключение: подводим итоги статьи

Как правильно купить квартиру, чтобы не столкнуться с непредвиденными сложностями?

Определиться с выбором: первичный или вторичный рынок. Узнать актуальные цены, найти грамотного посредника, чтобы ускорить сделку. Снизить риски и сэкономить, используя советы риэлтора.

Последний этап – наслаждаться спокойной жизнью в комфортной, уютной квартире.

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

Недвижимость можно приобрести на первичном или вторичном рынке. Выбрав второй вариант, гражданин существенно сэкономит. Дело в том, что частные лица продают помещения значительно дешевле. Однако подобная сделка может быть связана с рядом рисков. Поэтому необходимо заранее выяснить, на что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке.

Дополнительно стоит ознакомиться со всеми особенностями осуществления сделки. Внимательно подходя к процедуре, человек сможет обезопасить себя. О поиске квартиры на вторичном рынке, об информации, которую обязательно необходимо изучить, нюансах проведения проверок поговорим далее.

Приобретение жилья через риелтора или самостоятельно

В первую очередь необходимо ознакомиться с особенностями покупки квартиры, а также выяснить, какие документы на вторичку и самого гражданина потребуются для выполнения процесса.

После этого стоит ознакомиться с уловками, которые используют мошенники, чтобы ввести покупателя в заблуждение для реализации неликвидного имущества или незаконного получения денежных средств.

Зная правила проведения процедуры, человек откажется от покупки жилья с обременением или оспариванием соглашения.

Непосредственно сама купля-продажа квартиры осуществляется по следующей процедуре:

  • Лицо анализирует предложения или обращается к риелтору, выбирает подходящую квартиру, договаривается с продавцом и проводит осмотр объекта.
  • Стороны ведут переговоры о стоимости жилья, сроках заселения и перерегистрации квартиры.
  • Потенциальный покупатель проводит проверку документов и самого продавца. Если требуется, можно привлечь юриста.
  • Осуществляется заключение предварительного договора купли-продажи жилья. В документе фиксируют намерения сторон о покупке квартиры. Если требуется, документ может быть изменён в последующем.
  • Предоставляется аванс, если стороны договорились о выплате. Обязательно нужно заключить соглашение, подтверждающее факт передачи денежных средств.
  • Стороны проверяют документы, а затем готовят основной договор и подписывают его.

На каждом этапе можно столкнуться с мошенниками. Нужно научиться распознавать их.

Видео

Поиск объявления о продаже жилья

Самостоятельно подобрать квартиру, удовлетворяющую все требования гражданина, проблематично. Поэтому к процедуре в 90% случаях привлекают риелтора. Специалист не всегда добросовестно выполняет свои обязательства. Он стремится извлечь из сделки максимальную выгоду.

Для этого используют следующие уловки:

  • подают объявление о продаже квартир, которых не существует. Цена такой недвижимости сильно занижена, а фото взяты из соцсетей. Разговаривая со специалистом, нужно уточнять стоимость и местоположение жилья, а также нюансы перепланировки. Если записи об объекте отсутствуют, показания специалиста путаются, это может говорить о мошенничестве;
  • клиенту показывают самые низколиквидные квартиры. Желая быстрее найти жилье, клиент сообщает информацию о желаемом помещении. При этом риелтор поступает наоборот. Он приводит покупателя в самые неликвидные помещения. В результате человек впадает в отчаяние. А затем ему показывают квартиру, соответствующую параметрам;
  • создаётся ажиотаж. Чтобы человек быстрее принял решение, на него оказывают давление. Риелтору начинают постоянно звонить с просьбами не показывать жилье. На осмотр квартиры приезжают другие покупатели. В результате у человека создается впечатление, что жилье скоро заберут;
  • требование о предоставлении задатка. Просьба должна насторожить. Если сделка сорвется из-за действий покупателя, денежные средства не вернут. Аванс можно предоставить, оформив соглашение официально;
  • использование удачного времени показа квартиры. Риелтор специально приводит потенциального покупателя в момент, когда соседи спят или шумные дети, живущие рядом, находятся в саду. Чтобы составить полную картину о недвижимости, нужно смотреть помещение в разное время суток;
  • копирование объявлений. Если квартиру изначально продавали по одной цене, а затем выставили объявление со стоимостью значительно ниже, доверять подобному не стоит. Риелтор выполняет такие действия с надеждой, что участники процедуры смогут договориться, а он получит свой процент;
  • в адресе квартиры допущена ошибка. Схема считается грязной. Её используют, чтобы продать неликвидные помещения по завышенной цене. Метод рассчитан на доверчивого покупателя. Риелтор показывает потенциальному собственнику квартиру, которую сдают в аренду. При этом недвижимость расположена по похожему адресу. Покупатель соглашается на сделку, рассчитывая, что риелтор самостоятельно проверит все документы.

Видео

Что необходимо проверять при покупке жилья

Чтобы понять, как безопасно купить квартиру на вторичном рынке, нужно знать все нюансы процедуры. Так, у квартиры может быть несколько законных владельцев. Если помещение продает только один из них, а другие не знают о подобном действии, сделку могут оспорить. Поэтому важно знать историю помещения. Для этого стоит ознакомиться с пакетом документов.

Изучение выписки из ЕГРН

Бумагу можно запросить у продавца. Подача справки возможна в электронном виде. Для этого необходимо воспользоваться возможностями сайта Росреестра или портала Госуслуги.

Изучение технических характеристик и качества жилья

Приобретая недвижимость, можно столкнуться с незаконной перепланировкой. Если внесенные изменения не несут угрозу, новый собственник должен будет оформить все документы самостоятельно. Когда внесенные коррективы способны спровоцировать аварийную ситуацию, их придется устранять. Поэтому важно сверять фактическую планировку с официальными данными.

Изучение кадастрового паспорта квартиры

Чтобы совершить сделку безопасно, стоит запросить кадастровый план. Изучая информацию, важно обращать внимание на особые отметки. Они демонстрируют момент внесения изменений и их основания. Дополнительно стоит заказать поэтажный план жилого помещения.

Если выяснится, что произошло нарушение целостности системы, отмеченной красным, узаконивание перепланировки будет связано с целым перечнем сложностей. Поэтому рекомендуется предварительно обратиться в жилищную инспекцию и выяснить, законно ли выполнены изменения.

Получение техпаспорта жилья

Если человек хочет приобрести квартиру в ипотеку, необходим обновленный техпаспорт.

В нём отражают следующую информацию:

  • дата ввода помещения в эксплуатацию;
  • материал, использованный при строительстве;
  • количество комнат в помещении;
  • инвентаризационная стоимость объекта;
  • поэтажный план недвижимости.

Чтобы получить бумагу, необходимо обратиться в БТИ или МФЦ. Документ позволяет выяснить факт незаконного переустройства нежилого помещения.

Видео

Особенности проверки участников соглашения или третьих лиц

Разбираясь, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, нужно изучить репутацию продавца и третьих лиц. Если организация или человек находятся в розыске или на них заведено уголовное дело, получить информацию не составит труда. Если человек не выполняет обязательства по кредитам или является злостным неплательщиком, сведения также максимально просто обнаружить.

Знакомство с продавцом квартиры

Чтобы минимизировать риски при покупке квартиры, в первую очередь нужно изучить продавца недвижимости, найденного риелтором или самостоятельно. Предстоит установить личность человека и изучить его паспорт.

Если лицо не выполняет обязательства по задолженностям, будет заведено исполнительное производство, чаще всего на имущество накладывают обременение. В результате заключать сделку купли-продажи нельзя.

Дополнительно стоит выяснить, не находится ли продавец или риелтор в розыске или не фигурирует ли в качестве подозреваемого. Узнать сведения можно, воспользовавшись возможностями сайта ФССП.

Проверка третьих лиц

Лицо может столкнуться со сложностями, если имущество находится в долевой собственности, а также владельцами помещения являются несовершеннолетние дети.

В сложившейся ситуации хозяин недвижимости не сможет реализовать квартиру без разрешения жены. Если доля в квартире принадлежит детям, обязательно потребуется получить разрешение органов опеки и согласие родителей.

Выяснить перечень лиц, зарегистрированных в недвижимости, можно, ознакомившись с домовой книгой.

Проверка доверенного лица

Если продавец квартиры по какой-либо причине не может принять участие в сделке самостоятельно, он имеет право подключить к процедуре доверенное лицо. Однако эксперты советуют с подозрением относиться к подобным сделкам.

Если планируется получение ипотеки, банк откажется выдавать денежные средства, если продавец самостоятельно не принимает участия в процедуре.

Осуществлять покупку недвижимости через доверенное лицо стоит только в том случае, если личность хозяина известна, и он не находится в федеральном розыске, на помещение не наложен арест, а общая чистота купли-продажи сомнений не вызывает.

Видео

Проверка риелтора

Купля-продажа квартиры на вторичном рынке привлекает так называемых черных риелторов. Они могут продавать один объект несколько раз, обманом выманивать оригинал паспорта и заключать сделку, подставляя людей. Такие риелторы используют большое количество уловок. Поэтому эксперты советуют сотрудничать только с крупными агентствами.

Практический совет: Начинать проверку риелтора необходимо еще на этапе первоначальной беседы. Во время неё нужно выяснить, как долго компания присутствует на рынке и имеет ли статус юридического лица. Стоит посетить сайт ФНС и выяснить, присутствует ли у компании официальная регистрация. Лучше заранее определить срок просмотра вариантов.

Возможные подводные камни при покупке квартиры

Эксперты советуют заранее ознакомиться со всеми подводными камнями, чтобы исключить риск обмана. Так, если помещение находится в долевой собственности, продажу не удастся осуществить быстро. Предстоит договориться о сделке с каждым из владельцев недвижимости. Иногда осуществляется заключение нескольких договоров купли-продажи.

Решив купить квартиру через риелтора и изучая тонкости расчёта, лучше отдать предпочтение аккредитиву. Суть метода состоит в том, что покупатель вкладывает нужную сумму в банк, а продавец получает денежные средства только после того, как сделка оформлена должным образом. Если расчёт планируется наличными, лучше воспользоваться банковской ячейкой.

При этом между сторонами необходимо заключить договор, в котором отражено, на каких условиях удастся получить доступ к денежным средствам. Не нужно соглашаться на произведение расчёта в местах массового скопления людей. Дополнительно стоит привлекать свидетелей. Нередко мошенники опровергают факт получения денежных средств или инициируют ограбление.

Видео

Важно обратить внимание на присутствие у хозяина квартиры детей и на их возраст. Если отпрысков два и более, скорее всего, помещение приобретено с использованием материнского капитала. В этом случае несовершеннолетним обязательно выделяют долю в недвижимости. Не все придерживаются этого правила. Если в последующем нарушение выяснится, сделку признают незаконной.

Стоит изучить перечень совладельцев. Если в списке присутствуют граждане, отбывающие тюремный срок или пропавшие без вести, существует риск, что они могут вернуться. Когда это произойдет, лицо имеет право оспорить ранее заключенную сделку.

Если квартиру продают юридические лица, стоит выяснить, как она перешла к ним в собственность. Иногда прежний владелец может восстановить свои права и оспорить отчуждение имущества. Внимательный подход к процедуре минимизирует возникновение негативных последствий. Поэтому стоит детально изучать продавца и иных лиц, фигурирующих в сделке.

Источник: https://YurPortal.info/zhilishhnoe-pravo/na-chto-obratit-vnimanie-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Подводные камни вторичного жилья

Квартирный вопрос – благодатная сфера для разгула мошенников и совершения черных схем. Как купить жилье без истории и потери денег?

Современных россиян все реже удается сбить с толку: мы стали более подкованными в юридических вопросах, более осторожными и внимательными и менее наивными. Но даже самого информированного и аккуратного покупателя легко обвести вокруг пальца в сложном процессе приобретения вторичного жилья.

Ни для кого не секрет, что проверить любой объект недвижимости можно на сайте https://rosreestr.net, получив подробную выписку в течение 6-12 часов. Но кроме этой информации важно обращать внимание и на другие документы, которые может – и должен! –предоставить потенциальный продавец.

Образец выписки из Росреестра

Общаясь с риелторами и частными лицами, не стесняйтесь выяснять подробную информацию о рассматриваемом объекте недвижимости. Ваш интерес – не праздное любопытство, а закономерное желание приобрести чистое жилье. Поэтому при первой встрече, помимо выписки из Росреестра, необходимо изучить следующие документы:

  • 1. Свидетельство о государственной регистрации права (при наличии бумажного варианта в случае приобретения жилья, построенного до 2016 года): наравне с выпиской позволяет установить владельца рассматриваемого жилья
  • 2. Правоустанавливающие документы на квартиру: договор купли-продажи, наследования, дарения, приватизации: помогут установить историю рассматриваемого жилья
  • 3. Выписка из домовой книги или справка из управляющей компании: поможет установить наличие или отсутствие зарегистрированных в квартире жильцов
  • 4. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам: в случае наличии долга продавец может предложить вам приобретение такого жилья по сниженной цене
  • 5. Справка из наркологического/психоневрологического диспансера о том, что продавец является дееспособным лицом и не состоит на учете

Подводные камни вторичного жилья

Насторожитесь, если перед вами не собственник предлагаемого жилья.

Продавец действует по доверенности, а владелец упорно уходит от встречи? Такая квартира – в зоне риска: вы можете потерять свои деньги, которые уплывут в лапы хитрых злоумышленников, действующих по подложным документам.

Обезопасьте себя, попросив контакты собственника продаваемой квартиры, и предложите личную встречу для получения точной информации о продаже недвижимости и условиях сделки.

Иногда бывают случаи выставления на продажу жилья, которое было получено в порядке наследования, в то время как сроки вступления в наследство еще не прошли. Не стоит рисковать и тратить деньги на сомнительное жилище, потому что есть вероятность, что в течение трех лет в вашей новой квартире раздастся звонок, и на пороге появится один из наследников, который желает оспорить сделку.

Чтобы избежать подобной ситуации, всегда обращайте внимание на сведения в выписке из Росреестра, где могут быть указаны другие собственники приобретаемого жилья, а также нахождение квартиры в залоге, что отобразится в графе «Обременение».

В статье https://rosreestr.net/info/pereplanirovka-kvartiry-ndash-problema-dlya-prodaji мы рассматривали юридические аспекты перепланировки в квартире. Если вы покупаете вторичное жилье, обязательно ознакомьтесь с техническим планом и экспликацией выбранного объекта недвижимости во избежание проблем с незаконным перенесением стен или газового оборудования. В противном случае бремя расходов по приведению имущества в первоначальный вид ляжет на ваши плечи.

Какой бы привлекательной ни казалась перспектива приобретения дешевого неликвидного жилья с дальнейшей перспективой получить новое – лучше не рисковать. Полуразрушенные дома и бараки, аварийное жилье под снос, старые панельки в промзонах могут не оправдать ваших надежд и лишь вытянут нервы и деньги на ремонт и обустройство.

Следует быть аккуратным при выборе жилья, которое было многократно перепродано за последние год-два, а также с наследством от умершего мужчины: всегда есть риск появления внебрачных детей, которые будут долго и упорно доказывать свои права на имущество, судиться, выставлять претензии и мотать вам нервы.

Подозрительно низкая цена – еще один повод усомниться в чистоте проводимой сделки: вполне возможно, что через месяц под вашими окнами развернется масштабное строительство шумной магистрали, или по соседству живут наркоманы-алкоголики. Опросите соседей, не постесняйтесь пообщаться с участковым, поищите информацию в интернете о рассматриваемом районе и улице, где вы выбрали жилье.

Конечно, идеальным вариантом приобретения недвижимости будет покупка квартиры в новостройке от застройщика или уполномоченной компании-продавца.

Однако высокая стоимость такого жилья заставляет россиян присматриваться к вторичному рынку.

Чтобы ваша сделка прошла чисто и безопасно, а проживание на новом месте было счастливым и безоблачным – не забывайте следовать советам из нашей статьи и всегда быть настороже.

Источник: https://rosreestr.net/info/podvodnye-kamni-vtorichnogo-jilya

Покупка квартиры на вторичном рынке: что нужно знать и как себя обезопасить от обмана?

ГлавнаяНедвижимостьЖилая собственностьКвартираКупля-продажа квартирыИнструкция по купле-продаже квартирыНовостройки и вторичка

Покупка квартиры – серьёзный шаг, который попадает в сложнейшую категорию гражданско-правовых отношений. Перед приобретением недвижимости следует заранее позаботиться о «чистоте» квартиры, узнать обо всех этапах и сроках проведения сделок и расчётов, грамотно оформить имущество.

Ведь большая сумма денег, которая неизбежно сопровождает покупку квартиры, является приманкой для большого числа аферистов и мошенников.

Как обезопасить себя и что нужно спрашивать при приобретении квартиры на вторичке, а также каковы нюансы проверки чистоты сделки перед подписанием договора?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что нужно знать и на что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

При покупке квартиры на вторичном рынке следует уделить особое внимание некоторым моментам, чтобы не подвергнуть опасности свои денежные средства не стать жертвой обмана.

Какие существуют риски и нюансы?

Все существующие проблемы, которые могут возникнуть при покупке квартиры на вторичном рынке, можно условно разделить на несколько категорий:

  • Сложности юридического характера, зависимые от «чистоты» квартиры. Обуславливаются достаточно сложной процедурой купли-продажи вторички, а также низкой степенью юридической подкованности покупателя.
  • Проблемы, которые возникают из-за несоответствия технических характеристик самой квартиры с официальными документами на неё. Они не смогут повлиять на права собственника, но способны создать значительные проблемы для проживания. Подобные вопросы обычно влекут за собой траты значительных сумм. В качестве примера можно привести несанкционированную перепланировку.

Как обезопасить себя и проверить чистоту сделки?

Для успешной покупки квартиры без рисков нужно действовать по следующей схеме:

  1. Проверить личность продавца и его способность подписывать сделки о купле-продаже – его документы, доверенность (если владельца представляет другое лицо), а также право собственности на квартиру. Из документов владелец должен предоставить свидетельство о праве собственности и договор купли-продажи. Также сам владелец должен обладать полной дееспособностью.
  2. Проверить объект сделки. Следует внимательно изучить договор и убедиться, что при совершении сделки продаётся именно та квартира, которую покупатель выбрал. Следует заранее запомнить или записать адрес и метраж и сверить их со сведениями в документе.
  3. Проверка на залог. Зачастую владельцы пытаются продать собственность, которая находится в обременении, не уведомляя об этом покупателя. В данном случае поможет получение свежей выписки ЕГРН на квартиру или онлайн запрос в Росреестр.
  4. Проверка на арест. Если владелец попытается продать такую собственность, то сделка будет признана недействительной. Проверить можно также через Росреестр онлайн или получением выписки.
  5. Проверка на права третьих лиц. Это могут быть несовершеннолетние дети, совладельцы, инвалиды. Узнать о них можно из справки о составе семьи или выписки из домовой книги.
  6. Проверка бывших владельцев. Если за последние несколько лет владельцы часто менялись, значит, возможно, таким образом люди пытались замаскировать незаконность первой продажи. Среди владельцев могли находиться недееспособные люди или несовершеннолетние, которые не имели права принимать участие в сделке. Также можно узнать из домовой книги.

При встрече с продавцом следует подробно расспросить его о квартире. Добросовестный владелец недвижимости с удовольствием ответит на все вопросы, а злоумышленник начнёт нервничать и путаться в ответах.

  1. Кто собственник помещения? Если продавец отвечает, что он собственник (и подтверждает это документами), значит всё в порядке. Если продавец является посредником, который продаёт квартиру по доверенности – это повод насторожиться и добиться встречи с хозяином квартиры. Если собственников несколько, следует познакомиться со всеми и удостовериться в том, что никто не против продажи.
  2. Как квартира была получена в собственность (на каком основании)? Было ли зарегистрировано право собственности? Если право собственности зарегистрировано в Росреестре, а квартира переведена в собственность после сделки купли-продажи, значит всё в порядке. Если выясняется, что она получена в наследство недавно, то от покупки лучше отказаться. В противном случае в любое время могут объявиться дополнительные наследники и отсудить имущество.
  3. Сколько человек прописано в квартире? Идеальный для покупки вариант – когда собственник является единственным человеком, прописанным в квартире. Если это не так, перед покупкой следует встретиться со всеми прописанными и получить от них расписку, что после продажи они обязаны выписаться из квартиры. В противном случае эти люди смогут пользоваться квартирой даже после перехода права собственности.
  4. Среди собственников или пользователей есть несовершеннолетние лица? Если продавец ответил твёрдое «Нет», то волноваться не о чем. Если да, то для продажи квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний ребёнок, необходимо согласие органов опеки или попечительства. Без этого документа сделка будет признана недействительной.
  5. Женат (разведён) ли собственник? Если он ответил отрицательно на оба вопроса, значит проблем возникнуть не должно. Если же продавец женат (или был в браке в момент покупки квартиры), то для её продажи требуется разрешение второго супруга. В противном случае сделку признают недействительной.
  6. Есть ли обременения/ограничения прав на квартиру? Иногда она бывает заложена под кредит, или идут судебные споры. Отрицательный ответ продавца позволит не беспокоиться о дополнительных выплатах. А вот если он утверждает, что квартира арестована, но он с удовольствием продаст её после выплаты небольшого аванса (для погашения долга), то стоит отказаться от покупки. Подобная сделка предполагает огромный риск и не гарантирует, что после уплаты аванса квартира будет продана.
  7. Сколько длится право собственности? Если продавец утверждает, что проживает тут всю жизнь (или хотя бы 3-5 лет), то волноваться не стоит. А вот малый срок собственности и частая смена владельцев за несколько лет должны насторожить. Подобные схемы обычно используют мошенники.
  8. Предполагается прямая или альтернативная сделка? При прямой сделке волноваться не о чем. Альтернативная продажа при уже найденном жилье для дальнейшей покупки – тоже хороший вариант. Если же продавец планирует длительный подбор встречного жилья, то лучше отказаться от сотрудничества с ним. Такой человек значительно усложняет весь процесс и может затянуть его на несколько месяцев.
  9. Есть ли скрытые дефекты в квартире (недочеты по отоплению, электрике, водоснабжению, счетчикам, сантехнике и прочим неотъемлемым составляющим жилья). Если продавец уверенно отвечает отрицательно и предлагает покупателю самому убедиться при внешнем осмотре (либо даже сам указывает на некоторые недостатки), то ему стоит верить. Если же человек уходит от ответа или не дает полностью осмотреть квартиру, отвлекает, то стоит насторожиться.

Ответы на вопросы лучше записывать для дальнейшей проверки.

Распространенные ошибки покупателей

Покупатели жилья на вторичном рынке зачастую совершают ошибки, которые дорого им обходятся в дальнейшем. Ниже приведены основные из них:

  1. Покупка на эмоциях. Грамотный продавец способен создать приятное и даже восторженное впечатление о себе и собственной квартире. Покупатели часть попадают на эту «удочку», считая, что купили недвижимость по отличной цене и в удобном месте. А через некоторое время оказывается, что они приобрели неликвид с неудобной планировкой.
  2. Проверка документов. Никогда не стоит пренебрегать вопросами с документами и полагаться на честность продавца. Обычный покупатель вряд ли может предсказать все возможные риски, поэтому вопрос с документами рекомендуется доверить риелтору или юристу.
  3. Переговоры с продавцом. Нельзя с порога начинать хвалить желаемую квартиру или ругать её за каждый недостаток в надежде получить скидку. При особенно восторженном отношении и заинтересованности у продавца не появится причины делать скидку. А при резких выражениях в адрес квартиры владелец может вообще отказаться от продажи и отношений с неприятными хамами.
  4. Сотрудничество с агентом продавца. Многие покупатели почему-то считают, что наилучшим решением для них будет обсуждение сделки с риелтором продавца. На самом деле это не так. Такой риелтор в первую очередь нацелен на получение прибыли от владельца недвижимости и не станет в красках расписывать недостатки квартиры потенциальному покупателю.
  5. Отказ от помощи риелтора. Считается, что любой человек может самостоятельно выбрать себе квартиру и оформить её. Но, если покупатель плохо разбирается в юридических аспектах подобных процедур, то без услуг грамотного риелтора не обойтись.

    Специалист поможет оценить все достоинства жилья (расположение, ликвидность, стоимость на рынке) и проверить чистоту документов.

Схемы мошенничества и обмана

Существует 5 самых распространённых схем, которыми пользуются мошенники, желающие получить деньги на продаже квартир:

  1. Отчуждение квартиры по подложному паспорту. Злоумышленники снимают квартиру у собственника, делают копию его паспорта, куда потом вклеивают свою фотографию. После этого делается поддельный паспорт, а по нему получаются копии документов на квартиру, с которыми можно её продать. Способ дорогостоящий, используется для продажи редко. При столкновении с таким мошенником покупатель остаётся без денег и квартиры, а доказать ничего не может.
  2. Отчуждение квартиры по договору купли-продажи или дарения у лиц группы социального риска. Злоумышленники обманом выкупают квартиры у одиноких пенсионеров, психически больных людей, наркоманов и алкоголиков, которые не отдают отчёт о своих действиях. После этого квартира перепродаётся несколько раз. Насторожить покупателя в этом случае должно большое количество сделок с жильём за последние несколько лет. Если после покупки выяснится, что изначально квартира принадлежала недееспособному лицу, её отнимут.
  3. Сокрытие законных наследников. После наследования могут открыться новые завещания, факт недееспособности наследодателя, а также появиться неизвестные ранее наследники по закону. Зачастую даже сам продавец может не знать о такой возможности и продать квартиру без намерений обмана. В таком случае вернуть полную стоимость квартиры при её новом разделе вред ли удастся.
  4. Отчуждение квартиры по поддельной доверенности. Злоумышленники пытаются продать квартиры по отозванным доверенностям, а также по тем, после написания которых владелец умер. В случае покупки недвижимости по такой бумаги следует лично встретиться с собственником и пообщаться с ним.
  5. Сделки при нарушении прав несовершеннолетних. Если квартира продаётся без ведома органов опеки, либо несовершеннолетние дети не получили доли в квартире после использования материнского капитала, сделка может быть аннулирована.

Советы экспертов

Эксперты по недвижимости рекомендуют покупателям придерживаться следующих советов, как безопасно купить недвижимость:

  • Определить чёткие требования к квартире (цена, расположение дома, общая площадь, категория дома, состояние квартиры).
  • Тщательно проверить документы (особенно для квартир с низкими ценами).
  • Правильно торговаться (если квартира продаётся давно, владелец может значительно снизить цену).
  • Задавать много вопросов. Чем больше подробностей будет выяснено, тем лучше.
  • Внимательно осмотреть помещение и подъезд. На наличие недостатков лучше указать сразу, чтобы выбить скидку, чем пытаться потом доказать свои права.
  • Общаться с соседями. Хозяева не раскроют всей информации о доме и своей личности, а вот соседи с удовольствием поделятся данными.
  • Не подписывать договор без проверки. Все бумаги следует тщательно просматривать.
  • Сохранять благоразумие. При слишком заниженной цене следует искать подвох.
  • Получить справку с БТИ, выписку из ЕГРН.
  • Удостовериться, что дом не в аварийном положении.

Приобрести квартиру на вторичном рынке без рисков не так сложно, как кажется на первый взгляд. Необходимо лишь внимательно изучить все документы, осмотреть выбранное помещение, не действовать на эмоциях и не пренебрегать услугами риелтора.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/zhilaya-sobstvennost/kvartira/kuplya-prodazha/instrutsiya/novostrojki-i-vtorichka/podvodnye-kamni.html

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке

Последние изменения: Февраль 2020

Приобретение нового жилья – радостный и волнующий момент. Однако процесс таит риски, начиная от уловок мошенников и заканчивая появлением наследника, заявившего о своих правах или освободившегося из мест лишения гражданина, претендующего на пожизненное проживание.

На что обратить внимание при покупке квартиры, чтобы получить желаемый результат, полностью соответствующий соотношению цены и качества? По отношению к объекту недвижимости и сделке применяется понятие «чистота», включающая «чистоплотность» продавца, посредников и документации.

Поиск жилья на вторичном рынке

Не зная конъюнктуры рынка недвижимости и правового поля оформления документов, что нужно знать при покупке квартиры, перспективный покупатель спешит довериться риелтору. Играя роль посредников, риелторы заинтересованы в получение максимальной прибыли от участия, зачастую используя наработанные «нечистоплотные» схемы:

  • Привлечение внимания. Размещая информацию о несуществующем объекте, риелторы надеются заполучить клиента, откликнувшегося на объявление. В процессе беседы выясняется, что жильё реализовано, но риелтор готов предложить варианты замены.
  • Создание искусственного ажиотажа. Тонкости продажи квартиры заключаются в психологическом воздействии на покупателя, вызванном частыми звонками якобы конкурентов, желающих приобрести именно это жильё.
  • Взятие «измором». Риелтор вводит покупателя в заблуждение показом неликвидных объектов, сопровождая рассказами о падении предложений и рисками при покупке квартиры. Вдруг неожиданно поступает информация о только что поступившей в продажу квартире с приемлемыми условиями, а подготовленный клиент уже не в состоянии объективно оценивать информацию.
  • Выбор времени просмотра. По разным причинам квартира может выигрывать в одно время суток (отсутствие шумных скандальных соседей, неугомонных детей этажом выше и т.д.) и проигрывать в другое.
  • Внесение задатка. Со ссылкой на требование руководства, в противном случае квартира будет продана другому клиенту, риелтор требует именно задаток, а не аванс, который возврату не подлежит, если покупатель откажется от сделки.

Заключая договор с посредниками, следует изучить «зону ответственности» риелтора и имидж агентства, поскольку желание сэкономить приводит к обратному результату. Рассуждая, как не прогадать при покупке квартиры и не переплатить посредникам, незатейливый покупатель забывает об избитой справедливой фразе о глупом, платящем дважды.

Проверка документов перед покупкой квартиры

Минимизировать риски при покупке вторичного жилья поможет изучение истории квартиры с акцентом на важные «исторические» события: смена собственников, прописка и выписка граждан, проведение перепланировки и её отражение в документации, основание получения в собственность.

Правоподтверждающий документ

Выписка из ЕГРН – единственный документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости. Это первое, на что смотреть при покупке квартиры, поскольку розовое свидетельство с середины 2016 года о праве собственности больше не свидетельствует. Советы по покупке квартиры специалистов по недвижимости – заказать выписку самостоятельно.

Из стандартной выписки можно узнать информацию на текущий момент времени:

  • ФИО всех собственников;
  • размеры долей, принадлежащих каждому владельцу;
  • дату получения жилого помещения в собственность;
  • наличие или отсутствие обременений или ограничений.

Из расширенной выписки можно узнать всю историю сделок с квартирой, начиная с 1998 года, с отражением правоустанавливающих документов. Если собственники менялись чаще одного раза в три года, то это однозначное зачисление объекта в группу риска при покупке вторичного жилья.

Сопоставляя, какие документы нужно смотреть при покупке квартиры, главенствующую роль следует отдать не выписке из ЕГРН, подтверждающей только право собственности, а именно документам, на основании которых это право возникло.

Риски при покупке квартиры

Ряд оснований чревато рисками при покупке квартиры, на которые следует обратить внимание, изучив и проанализировав дополнительную информацию:

  1. Договор купли-продажи. Если продавец приобрёл квартиру за денежные средства и оформил на себя, как на единственного хозяина, то на первый взгляд – это безопасная покупка квартиры для покупателя. Однако следует проверить семейное положение, чтобы свести риски при покупке квартиры к минимуму. Если на момент покупки квартиры настоящий продавец состоял в браке, то имущество считается нажитым совместно и принадлежащим наполовину каждому, независимо от семейного положения в текущий момент времени. Дополнительно следует потребовать один из документов:
    • нотариально заверенное согласие супруги на продажу квартиры;
    • брачный контракт, содержащий пункт относительно недвижимости.
  1. Приватизация. Риски при покупке недвижимости сопряжены с «отказниками» — лицами, прописанными на момент приватизации, добровольно отказавшимися от участия в ней. Отказники имеют право пожизненного проживания с утерей при выписке добровольно. Нужно потребовать от продавца архивную выписку из домовой книги и изучить на предмет выписанных лиц:
    • осуждённых и отбывающих наказание в местах лишения свободы;
    • безвестно отсутствующих;
    • признанных судом умершими.

Любой из вышеперечисленного круга лиц при обращении в суд безоговорочно восстановит своё право проживания, поскольку добровольно не выписывался, а факт смены собственника при этом не будет иметь значения. Возможность столь замечательного соседства – вот что нужно учитывать при покупке квартиры с подобной историей.

  1. Наследование по закону. На что обратить внимание при унаследованной квартире – сопоставление сроков вступления в наследство и продажи. Например, если один из претендентов по уважительной причине не вступил в права наследования в течение шести месяцев, то суд продлит сроки, а недвижимость на тот момент вступившие в права наследники стремятся срочно продать.
  2. Договор дарения. От продавца следует потребовать технический паспорт, поскольку нюансы при покупке квартиры могут заключаться в перепланировке, о которой одаряемому не известно. Перепланировкой считается замена ванны на душевую кабину и наоборот. Для проверки узаконенности нужно сверить квартиру с техническим планом – приложением техпаспорта, выдаваемого БТИ.

Дополнительно следует потребовать справку с финансово-лицевого счёта об отсутствии задолженности перед предприятиями жилищно-коммунального хозяйства за предоставленные услуги.

Проверка участников и посредников сделки купли-продажи

 

Помимо документации на объект недвижимости важно, что проверить при покупке квартиры – это личности продавца и физических или юридических лиц, сопровождающих сделку.

Проверка продавца

Удостоверение личности продавца (общегражданский паспорт) – первый документ, который нужно проверить при покупке квартиры на официальном сайте МВД РФ по списку недействительных паспортов.

Следующий шаг – сверка ФИО в паспорте с ФИО собственника, значащемся в выписке ЕГРН.

Ошибочное занесение хотя бы одной буквы чревато проблемами, которые продавцу придётся решать в суде, поскольку документально он не является владельцем из-за чужой ошибки.

На сайте федеральной службы судебных приставов следует узнать информацию:

  • о невыполнении кредитных обязательств;
  • о задолженности по штрафным санкциям и алиментным платежам;
  • об ограничении права распоряжения имуществом;
  • о возбуждении процедуры банкротства;
  • не находится ли в розыске по подозрению в совершении преступления.

Советы при покупке квартиры на вторичном рынке специалистов – потребовать справку из психоневрологического диспансера о состоянии психического здоровья у собственника. Отсутствие документа позволяет родственникам оспаривать сделку в судебном порядке по причине недееспособности продавца.

Проверка поверенного

Риски покупки квартиры, которая реально не продаётся, возрастают при действии от имени продавца доверенного лица. Даже оформив доверенность с определённым сроком действия, доверитель на следующий день вправе её аннулировать, а документ на руках доверенного лица не отражает сущности.

Каждый день снятую копию доверенности необходимо проверять на официальном сайте нотариальной палаты на предмет отмены. Паспорт подлежит проверке на статус недействительных российских паспортов аналогично удостоверению личности продавца.

Имидж агентства, опыт на рынке недвижимости – вот на что нужно обратить внимание при сотрудничестве с риелторскими компаниями. Для того, чтобы узнать зарегистрирована ли компания, необходимо зайти на сайт ФНС.

При желании и возможности можно обратиться в Российскую Гильдию Риелторов – сертифицированную организацию, постоянно отслеживающую изменения законодательства в сфере недвижимости.

Абсолютной гарантии «чистоты» сделки риелторы не дают. Прямая обязанность – посредническая «миссия», заключающаяся в подборе жилья и заканчивающаяся оформлением документов и получением гонорара за оказанные посреднические услуги.

Совершение сделки требует тщательного изучения и анализа документации, проверки личностей продавца и посредников. Существуют подводные камни при покупке вторичного жилья:

  1. Программа реновации. Собственники о готовящемся расселении узнают за год до сноса. Ряд владельцев вторичных квартир пытаются избавиться от недвижимости в кратчайшие сроки, поэтому покупателю следует ознакомиться с информацией о программе сноса в конкретном регионе.
  2. Долевая собственность. При покупке квартиры необходимо заключение отдельного договора с каждым совладельцем. Один из сособственников вправе действовать от лица остальных по нотариально заверенной доверенности.
  3. Наличие несовершеннолетних детей. Покупка квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние, имеет нюансы и особенности:
    • ребёнка когда-то не включили в процесс приватизации, а достигший совершеннолетия гражданин желает восстановить права;
    • ребёнок был несовершеннолетним на момент открытия наследственного дела и не смог вступить в наследование;
    • если квартира приобреталась за счёт средств материнского капитала, а родители не выделили несовершеннолетним долю в недвижимости.

До конца 2019 года материнский капитал выделялся на второго ребёнка и последующих детей, поэтому риски при покупке квартиры возникали при наличии двоих детей в семье и более. С 01.01.2020 года материнский капитал выделяется на первого ребёнка.

Если не учитывать юридические тонкости при покупке квартиры, то можно приобрести объект недвижимости, в лучшем случае, не соответствующий финансовым вложениям, а в худшем остаться без денежных средств и без жилья. Поэтому на юридическом сопровождении сделки не стоит экономить, ведь квартиру только счастливчики приобретают несколько раз в жизни.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/na-chto-obratit-vnimanie-pri-pokupke-kvartiryi/

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

1. Покупка по фальшивой доверенности

Черные риелторы не дремлют, их жертвами могут стать одинокие старики, люди, зависимые от алкоголя или наркотиков, дети-сироты.

Это их квартиры мошенники переоформляют на подставных лиц и выставляют на продажу, в хозяев выписывают и переселяют в глухомань. Так как мошенникам надо действовать быстро, цены они обычно занижают.

Хотя низкая стоимость жилья ― только первый знак для покупателя.

Второй повод насторожиться – продажа по доверенности. Мало того что она может быть фальшивой, так еще и действует документ до момента его отмены. Договор купли-продажи вступает в силу только после его регистрации в Росреестре. Если продавец отменит действие доверенности раньше, то такую сделку могут признать недействительной.

С чего начать покупку вторичного жилья?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

2. Незаконная приватизация

Каждая квартира на вторичном рынке имеет свою историю. Начинать проверку следует с момента приватизации жилья. Дело в том, что в этой процедуре должны были участвовать все, кто зарегистрирован в квартире.

И если о правах одного из членов семьи забыли, например, мать приватизировала недвижимость, пока сын отбывал наказание, то в итоге пострадаете вы как покупатель. Сделку могут признать недействительной из-за незаконной приватизации.

Насторожитесь, если на момент совершения сделки супруг или супруга собственника квартиры признаны исчезнувшими. Отсутствующий родственник может объявиться через несколько лет и заявить о своих правах на квартиру.

3. Несогласованная продажа

Выясните, сколько у квартиры собственников. На продажу должны быть согласны оба супруга (или бывшие супруги, которые состояли в браке на момент покупки квартиры).

Если среди собственников недвижимости есть несовершеннолетние дети, то сделку должны одобрить органы опеки и попечительства. Иными словами, абсолютно все собственники квартиры должны сказать решительное «да».

Если кто-то из них этого не сделает и после сделки заявит о своих правах, ее признают недействительной.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?

4. Неучтенное наследство

Проверьте, сколько раз ту квартиру покупали и продавали, каким образом она досталась последнему собственнику. Квартира могла быть подарена или перейти по наследству. Следует четко проверить по документам, не могут ли другие родственники также оказаться наследниками этой квартиры. Если права этих людей при продаже недвижимости будут нарушены, сделку могут признать недействительной.

5. Долги по взносам за капремонт

Наконец, после покупки квартиры может выясниться, что предыдущий хозяин задолжал приличную сумму за капитальный ремонт дома. Неуплаченные взносы за капремонт моногоквартирных домов переходят на нового собственника жилья. Поэтому проверяйте наличие задолженностей до оформления сделки.

Что касается долгов по счетам за коммунальные услуги и телефонную связь, то они не распространяются на нового собственника. Однако в договоре купли-продаже и акте лучше указать, что задолженность не переходит покупателю.

  • Viacheslav Iakobchuk — Fotolia
  • Не пропустите:
  • 5 вещей, которые не должны отпугнуть от покупки квартиры
  • В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?
  • 10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье
  • 3 признака квартиры, которую потом вы сможете выгодно продать

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/5_glavnyh_riskov_pri_pokupke_kvartiry_na_vtorichnom_rynke/1957

Плюсы и минусы покупки недвижимости на вторичном рынке

46-летний Капилдев Бхагат, руководитель туристического агентства, планирует купить квартиру в Национальном столичном регионе (NCR). Он сосредоточился на предстоящей скоростной автомагистрали Дварка, где цены находятся в пределах его бюджета. Недавно один брокер посоветовал ему подумать о покупке на вторичном или вторичном рынке, так как таким образом он может получить большую скидку. Не подумав об этом раньше, Бхагат хочет взвесить все «за» и «против», прежде чем продолжить.

Преимущества

Главное преимущество покупки на вторичном рынке заключается в том, что цена ниже девелоперской. Говорит Нишант Сингхал, директор по стратегии и альянсам, Investors Clinic Infratech: «Сейчас хорошее время для покупки квартиры на вторичном рынке. Во многих частях Гургаона ставки перепродажи на 20% ниже, чем ставки застройщика ». На многих микрорынках по всей стране, где продажи снизились, разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках увеличился.


«Инвесторы, купившие несколько квартир несколько лет назад, когда цены росли, сталкиваются с трудностями при их продаже. У них также нет возможности удержать их. Теперь они хотят уйти, даже если им придется продавать с большой скидкой », — говорит Прадип Мишра, глава Sainik Estates из Гургаона. Поскольку инвестор также конкурирует с застройщиком за продажу на узком рынке, его цена должна быть более конкурентоспособной. Однако действовать придется быстро. «Мы ожидаем, что цены на вторичном рынке вырастут на 15-20% в следующем году», — говорит Сингхал.

Вторым преимуществом покупки на вторичном рынке является то, что вы можете получить квартиру в течение 6-12 месяцев.


Если покупать у застройщика на ранней стадии строительства, возможно, придется подождать 3-4 года. «Покупая на вторичном рынке, вы можете избежать риска развития — риска того, что проект может быть отложен или вообще не будет завершен», — говорит Мишра. В настоящее время многие покупатели также стремятся получить раннее владение, чтобы избежать одновременной оплаты аренды и EMI.

Сегодня вы тоже не голодаете по выбору на вторичном рынке. Саджид Мустафа Байг, менеджер по жилищным услугам в Silverline Realty, базирующейся в Бангалоре, говорит: «В 2015 году большое количество квартир в Бангалоре будет предлагаться во владение, так что есть множество вариантов».

Недостатки и риски

Самым большим недостатком покупки квартиры на вторичном рынке является то, что продавец может потребовать оплату наличными, чтобы избежать уплаты налога на прирост капитала с премии — суммы, на которую выросла цена.Чтобы обойти его, продавцы требуют, чтобы покупатель заплатил премию наличными. Спрос на наличные деньги не только является незаконным, но и служит сдерживающим фактором для многих.

«Класс заработной платы зависит от банковского кредита. Они не могут получить ссуду под денежную составляющую », — говорит Байг. Когда вы покупаете у застройщика, он предлагает вам тарифный план, адаптированный к вашим потребностям, даже если проект был запущен 2–3 года назад. Это позволяет вам производить платежи в шахматном порядке. На вторичном рынке вам придется сразу оплатить часть стоимости, которую первый покупатель уже заплатил застройщику.Если бы проект был запущен на 2-3 года раньше, он оплатил бы 70-80% от общей стоимости.


Вам придется заплатить эту стоимость и премию сразу же. «Когда вы покупаете на вторичном рынке, ваш немедленный отток намного больше», — говорит Санджай Шарма, управляющий директор Qubrex, консалтинговой компании по недвижимости из Гургаона. Наконец, вы также можете оказаться в сложной ситуации, если не проверите заранее и не купите проект, который по какой-то причине застрял.

Проверки, которые необходимо выполнить

Перед оплатой продавцу получите последнюю выписку со счета от разработчика.В этом документе указывается сумма, которую заплатил предыдущий покупатель, и причитающаяся сумма. «Не должно быть никаких штрафов за просрочку или просрочку платежа», — говорит Сингхал.

Чтобы предотвратить отток, застройщики взимают комиссию за перевод, если покупатель продает квартиру до ее сдачи. В Мумбаи комиссия за перевод составляет 10% и более. В NCR он варьируется от 100 до 400 за кв. Фут. Во время сделки выясните, кто будет платить этот сбор. Если вам придется нести бремя, это сведет на нет ценовое преимущество, которое вы получаете от покупки на вторичном рынке.

Когда вы покупаете на вторичном рынке, вы должны произвести символическую оплату продавцу. Только после этого он покажет вам документы на право собственности. Как только вы получите эти документы, попросите застройщика их проверить, чтобы убедиться, что квартира действительно оформлена на имя человека, претендующего на роль собственника.

Иногда квартира уже продана, и покупатель оказывается в ловушке с набором поддельных документов.

Затем проверьте, взял ли первоначальный покупатель жилищный заем.Если у него есть ссуда, узнайте, есть ли у него средства для ее выплаты. Если вы тоже собираетесь взять ссуду, уточните в своем банке, поможет ли это закрыть ссуду первому покупателю. «Процедура перевода ссуды из его банка в ваш может оказаться утомительной», — говорит Шарма. Узнайте, как имущественные документы перейдут из банка продавца в ваш.

Наконец, запустите регулярные проверки. Убедитесь, что застройщик, в проекте которого вы покупаете квартиру, имеет право собственности на землю, лицензию на разработку проекта и все другие согласования.Либо юрист может провести эти проверки за вас, либо вы должны купить в проекте, в котором по крайней мере четыре или пять банков предоставляют жилищные ссуды. «Если многие банки предоставляют ссуды, то все они должны были бы провести комплексную проверку, и все бумаги, вероятно, будут на месте», — говорит Сингхал.

8 вещей, на которые следует обратить внимание при инвестировании во вторичные рынки | Блог

Как многие из нас уже знают, инвестирование в многоквартирные дома широко считается разумным вложением, но могут быть области, которые немного умнее других.Первичные рынки богаты объектами и полны людей, но это не гарантирует, что вы сможете инвестировать в недвижимость, которая будет приносить хорошую прибыль или даже иметь низкий уровень вакантных площадей. По мере того как рынки меняются, единицы на первичных рынках становятся недоступными для людей со средней средней заработной платой из-за доступности, а большое количество роскошных квартир и кондоминиумов пустуют из-за этой проблемы. Это заставляет жителей искать места, которые они могут позволить себе жить, — районы, представляющие наибольший потенциал для инвесторов в квартиры.

Что такое вторичные рынки?

Вторичные рынки — это города среднего размера, в которых начался рост. Этот рост обычно состоит из устойчивого роста местной экономики, новых рабочих мест и предприятий, а также новых технологий. Эти области роста привлекают людей к переезду в эти места, что создает повышенный спрос на жилье.

Но как вы определяете, считается ли область вторичным рынком, и, что более важно, как вы определяете, подходят ли они для вас?

Сравните прирост населения в стране и на местном уровне

Первый шаг — посмотреть на процент прироста населения области и сравнить его со средним показателем прироста населения по стране.В 2019 году темпы роста населения США составили 0,5%. Сравнение этих двух чисел может дать вам представление о количестве людей, переехавших в этот район. Кроме того, было бы дополнительным преимуществом посмотреть на уровень населения и темпы прироста населения в возрасте от 15 до 34 лет. Это будут ваши нынешние и будущие жители, если вы решили инвестировать.

Наблюдайте за рынком вакансий

Из-за растущих операционных затрат многие предприятия переносят свои отрасли с густонаселенных первичных рынков в города среднего размера и даже в некоторые сельские районы.Это повысит уровень занятости в этом районе и даст вам представление о том, сможет ли рынок выдержать арендные расходы с течением времени из-за того, что отрасли останутся стабильными. Однако не стоит просто смотреть на последние несколько месяцев или даже на прошедший год. Вам нужны данные о росте рабочих мест по крайней мере за пять лет, прежде чем вы сможете сделать точный прогноз стабильности рабочих мест в этом районе. Вам также может быть полезно следить за местными новостями, чтобы узнать, какие предприятия переехали в интересующий вас район. Неизвестные компании могут не обеспечить такой финансовой стабильности в этом районе, но крупные компании из списка Fortune 500, скорее всего, это сделают.

Сколько стоят дома?

Текущая средняя цена продажи дома составляет 320 000 долларов. Если средняя цена продажи дома в районе равна или выше, чем в среднем по стране, есть большая вероятность, что этот район будет заполнен людьми, которые не могут позволить себе купить дом, но могут позволить себе его арендовать. Фактически, 12% поколения миллениалов (60% рынка аренды) считают, что они будут арендовать на неопределенный срок из-за выдающихся цен на дома.

Цены на жилье растут?

Может показаться, что это то же самое, что и средняя цена продажи дома, но это не так. Рост цен на жилье продвигает эти данные еще дальше, показывая, как рынок рос или уменьшался с течением времени. Как правило, если цены на жилье имеют тенденцию к росту в течение нескольких лет, это связано с увеличением стоимости в этом районе или увеличением спроса. Используя эти данные, вы можете предсказать, будет ли в этом районе и дальше наблюдаться рост цен на жилье и сохранится ли потребность в аренде домов.

Кто может позволить себе дома в этом районе?

Индекс доступности жилья измеряет способность семьи, получающей средний доход в зависимости от района проживания, позволить себе приобрести дом. Оценка 100 означает, что семья со средней заработной платой имеет достаточно денег, чтобы позволить себе дом, включая 20% первоначальный взнос. Районы, в которых индекс ниже, могут быть выгодным местом для инвестиций, поскольку это означает, что большинство населения этого района не может позволить себе купить дом. Однако число более 100 также может быть полезным, поскольку число более 100 может свидетельствовать о том, что население хорошо зарабатывает и может позволить себе более дорогие и роскошные квартиры.Лучше всего сопоставить эту информацию с другими факторами, указанными выше, и взглянуть на различные проценты местной заработной платы. (Например, группа «X» состоит из 17% людей, которые зарабатывают от 0 до 25 000 долларов в год.)

Траектория рынка аренды часов

Рост домохозяйств дает представление о количестве домохозяйств, создаваемых в результате старения населения. рынок аренды, а также переезд в связи с популярностью района, возможностями трудоустройства и т. д. Используйте эту статистику наряду с ростом населения для получения наилучших сравнительных данных о домохозяйствах, переезжающих в интересующий вас район.

Сколько доходов идет на аренду?

В 2018 году общая арендная плата как процент от дохода семьи составляла в среднем 40,6%. На вторичных рынках аренда обычно составляет меньший процент дохода, чем их аналоги на первичном рынке. Эта доступность выгодна инвесторам двумя способами. Во-первых, доступность — это запрос номер один для арендаторов, и это поможет удержать резидентов и уменьшить количество вакансий. Во-вторых, из-за меньшего процента больше возможностей для роста арендной платы.Фактически, вторичные рынки привели к росту арендной платы в марте 2020 года.

Блокады строительства

Последнее, на что вам следует обратить внимание, прежде чем вникать в инвестиционную недвижимость, — это местные законы и постановления, а также природный ландшафт района. На некоторых вторичных рынках действуют правила и правила, которые не позволяют инвесторам строить в определенных областях. Рассматривая район, обязательно поговорите с кем-нибудь, кто знает местную политику в области земли и строительства до того, как вы купите .Кроме того, учитывайте затраты при строительстве на труднопроходимой местности. Хотя некоторые области могут поражать все области, перечисленные выше, если местность затрудняет строительство, стоимость строительства может не оправдывать вложенных средств.

Вторичные рынки предоставляют инвесторам широкие возможности для расширения своего бизнеса, а также предоставляют жилье тем, кто переезжает в новые населенные пункты. Следите за тенденциями на рынках и потратьте время на изучение области, в том числе на посещение ее самостоятельно, прежде чем принимать решение о покупке.

Должны ли вторичные рынки стать вашим следующим шагом инвестиций в недвижимость?

В этом нет никаких сомнений: идет миграция. Я вижу это каждый день на каждом рынке, на котором работает моя фирма: все больше и больше молодых специалистов, семей из рабочего класса и пожилых людей выбирают переезд на юг, в более теплый климат, с меньшими затратами на жизнь.

Крупные южные города, такие как Атланта, Шарлотта и Тампа, уже давно приветствуют постоянный приток новичков, но они больше не одиноки.Поскольку цены на жилье в этих мегаполисах выросли, более доступные вторичные рынки на юго-востоке стали последним магнитом для вновь прибывших в поисках лучшего качества жизни. Люди стекаются в Спартанбург, Южная Каролина; Гринсборо, Северная Каролина; Литл-Рок, Арканзас; Брансуик, Джорджия; и Джексонвилл, Титусвилл и Палм-Кост, Флорида.

Означает ли это, что инвесторам в недвижимость следует подумать о перемещении части своих денег в том же направлении? Чтобы ответить на этот вопрос, вам необходимо понять, что движет этой миграционной тенденцией и что может ей помешать.

Что движет миграцией

Цена на жилье на рынках первого уровня является основной причиной того, что люди активно выбирают переход на второстепенные. По данным ATTOM Data Solutions, на покупку дома в Нью-Йорке уходит ошеломляющие 115% среднего дохода. Более того, средний американец не может позволить себе дом по средней цене на подавляющем большинстве (71%) рынков США. Для сравнения, покупателям жилья нужно гораздо меньше их дохода для покупки дома в юго-восточных районах, таких как Мейкон, Джорджия (11.1%) или Монтгомери, штат Алабама (13,9%).

Эти статистические данные помогают объяснить текущую миграцию населения, но это еще не все. Вторичные рынки также могут похвастаться более низкой стоимостью жизни. В частности, их граждане меньше платят подоходный налог и налог на имущество. А во Флориде, Теннесси и Техасе вообще не платят подоходный налог.

Рабочие места — еще один ключевой фактор. Как указывает Washington Post : «Хорошо оплачиваемые рабочие места в области науки, технологий, инженерии и математики (STEM) перемещаются в некоторые второстепенные регионы», а Юго-Восток и Техас предлагают более благоприятную для регулирования среду, в которой можно начинать и поддерживать свой бизнес. .По мере того, как все больше предпринимателей приезжают и устоявшиеся фирмы переезжают на эти вторичные рынки, они создают более высокооплачиваемые рабочие места.

Помимо заботы о своих кошельках, все, от миллениалов до пожилых людей, хотят меньше стресса и более высокого качества жизни. Более теплая погода, менее загруженные улицы и более короткие поездки в эти юго-восточные города серьезно привлекают тех, кто устал от холодного и непрерывного движения в крупных северных городах.

Даже миллениалы, осевшие на крупных рынках, таких как Нью-Йорк, в большем количестве предпочитают вернуться в свои меньшие родные города, чтобы быть ближе к семье.Как объясняет Курбед, они предпочитают «более доступную версию городского образа жизни, ориентированную на район», которая теперь доступна им дома.

Что произойдет, если обстоятельства изменятся

Совершенно очевидно, что вторичные рынки, особенно на юго-востоке, сейчас представляют огромную стоимость недвижимости. Но могло ли это измениться? Да, и есть три конкретных непредвиденных обстоятельства, которые инвесторы должны учитывать при изучении возможностей инвестирования в недвижимость:

• Сжатие капитализации: Растущая популярность вторичных рынков неизбежно приведет в конечном итоге к росту цен на жилье.Это, в свою очередь, снизит норму прибыли для инвесторов. Наибольшая ценность сегодня наблюдается в областях, где рост все еще имеет тенденцию к повышению, а не в тех, которые близки к пику или уже достигли его.

• Экономический спад: Посмотрим правде в глаза. По состоянию на июль мы переживаем самый продолжительный экономический рост в истории США. Рецессия или спад неизбежны; вопрос только в серьезности. В зависимости от того, когда и насколько значительно замедлится экономика, возможности трудоустройства на вторичных рынках могут сократиться, а увольнения могут привести к росту случаев потери права выкупа домов.Обратите внимание на предупреждения о том, что некоторые рынки уже склоняются к территории пузыря на рынке жилья. Что характерно, наиболее подверженные риску города в основном находятся за пределами Юго-Востока.

• Концентрированная промышленность: В отличие от крупных городских рынков, на которых представлено множество отраслей, вторичная рыночная экономика обычно полагается на меньшее количество концентрированных отраслей. Остерегайтесь рынков, которые в основном зависят от одной или двух отраслей. В случае рецессии или без нее, выход из такой отрасли или ее сокращение нанесет ущерб занятости и перспективам рынка жилья на вторичном рынке, который от нее зависит.

Инвестиции в недвижимость требуют взвешенного подхода

Люди, переходящие на вторичные рынки, ищут и находят более высокую стоимость своего доллара. Инвесторы найдут там ценность по тем же причинам, если они будут осторожны и рассудительны. Имейте в виду, что инвестирование в недвижимость требует гораздо большего количества нюансов, чем инвестирование в акции, облигации или паевые инвестиционные фонды. Конечным результатом является, как правило, стабильный и простой актив, который, вероятно, со временем будет расти в цене, но это холдинг, от которого, как правило, невозможно быстро или легко избавиться.

Учитывая нестабильность рынка, инвесторы должны учитывать эту относительную неликвидность при проведении торгов на инвестиционную недвижимость или при покупке акций частного фонда недвижимости, инвестированного на этих вторичных рынках или в других областях.

В частности, сделайте свою домашнюю работу по любой инвестиционной собственности или фонду недвижимого имущества, который вы рассматриваете. Будьте готовы откланяться, если количество сделок не совпадает или эффективность управления фондом находится под вопросом. Наконец, с самого начала помните о конце игры: всегда продумывайте исполняемую и гибкую стратегию выхода, прежде чем заключать любую сделку с недвижимостью.

Руководство по покупке дуплекса для начинающих

Автор: Грант Кардоне


Существует несколько вариантов выбора типа инвестиционной недвижимости для покупки. Подходит ли вам дуплекс?

Инвестирование в любую арендуемую недвижимость — отличный способ начать инвестирование, и, как начинающий инвестор в недвижимость, вам может быть интересно, с какого типа арендуемой собственности вам следует начать.Вы можете не осознавать, что дуплексы — отличная недвижимость для начинающих инвесторов, поэтому давайте поговорим о том, почему.

В отличие от другой сдаваемой в аренду недвижимости, дуплексы могут быть домом для двух семей. Сама по себе эта функция создает множество причин, по которым они являются идеальным вложением средств в недвижимость для начинающих. Но прежде чем мы перейдем к этому, давайте разберемся, что такое дуплекс. Позже мы обсудим плюсы и минусы покупки дуплекса и процесс инвестирования в него.

Что такое дуплекс?

Дуплекс — это многоквартирный дом с двумя квартирами, которые либо сложены друг над другом, либо разделены бетонной стеной.Каждый блок имеет свой вход. Жители не могут получить доступ к другой стороне, если они не выйдут из своего текущего помещения и не перейдут к входной двери другой стороны.

  • Двухуровневый дом, разделенный бетонной стеной
  • Два отдельных входа
  • Арендаторы разделены

Дуплексы не очень популярны, поскольку люди обычно хотят иметь собственное пространство. Тем не менее, они являются отличным выбором для жилья, пока человек работает в кредит или работает над покупкой собственного дома.Они более популярны в густонаселенных районах с рабочим классом ниже среднего.

Зачем покупать дуплекс?

Дуплексы отлично подходят для начинающих инвесторов в недвижимость. Покупка дуплекса может быть более выгодной и менее рискованной, чем покупка дома на одну семью.

С дуплексом вы получаете доход от аренды от двух арендаторов в одной собственности. Стоимость капитального ремонта, например, новой крыши или сайдинга, оплачивается из доходов двух арендаторов, а не одного.

Наличие дополнительной квартиры в собственности также защищает вас от вакансий.При аренде на одну семью, если ваш арендатор уезжает, вы остаетесь покрывать стоимость всей собственности без получения арендной платы. С дуплексом вы по-прежнему получаете арендную плату с одного арендатора, даже если одна из квартир временно свободна.

Покупка дуплекса также дает вам возможность остаться в одной квартире, сдавая другую в аренду. Это, естественно, привлекает более уважительных арендаторов.

Вот почему:

Арендаторы, которые готовы сдавать в аренду рядом со своим домовладельцем, как правило, более осторожны в своем поведении в отношении собственности.

Покупка и аренда дуплекса — отличный источник дохода от аренды. И когда вы будете готовы продать недвижимость, вы можете рассчитывать на то, что она будет иметь большую стоимость при перепродаже из-за ограниченного количества дуплексов в стране.

Плюсы покупки дуплекса

Покупка дуплексной недвижимости в аренду дает множество преимуществ. Дуплекс обеспечит вам больше, чем просто доход от аренды — он позволит вам научиться как начинающий инвестор в недвижимость, одновременно увеличивая долю в своих инвестициях.

Еще одним преимуществом покупки дуплекса является то, что они могут служить отличной арендуемой недвижимостью Airbnb, если они имеют на это право. Если вы живете на рынке с спросом на краткосрочную аренду, вы можете пополнять свой доход от аренды между арендаторами.

Дуплексы также имеют большую стоимость недвижимости. Поскольку дуплекс всегда будет обеспечивать инвестору денежный поток, на них всегда будет спрос.

  • Знакомит начинающих инвесторов с недвижимостью
  • Увеличивает капитал
  • Получает доход от аренды
  • Имеет хорошую стоимость при перепродаже
  • Возможность Airbnb

Минусы покупки дуплекса

Некоторые дома построены как дуплексы, но многие другие переоборудованы из домов на одну семью.Подобная переоборудованная недвижимость может иметь некоторые проблемы, которых вы не встретите в других типах сдаваемой в аренду собственности.

Инвестор, переоборудовавший дом, возможно, не измерял отдельно электроэнергию для обоих домов. Это нормально, если вы намереваетесь включить электричество в арендную плату, но это оставляет вас приверженным этой модели.

Дуплексы, которые были построены как дом на две семьи, обычно строились с учетом звукоизоляции, но те, которые раньше были домами на одну семью, печально известны жалобами на шум между арендаторами.В некоторых свойствах арендаторы могут слышать, что говорит их сосед, если они стоят в определенном месте. Это может привести к увеличению текучести арендаторов и увеличению количества вакансий.

Кроме того, хотя дуплекс обычно обеспечивает больший поток денежных средств, чем аренда для одной семьи, он все еще очень ограничен по сравнению с более крупной многоквартирной недвижимостью. Чем больше единиц у вас под одной крышей, тем меньше ваши затраты на единицу. Наличие более двух единиц также лучше защитит вас от вакансий.

Продажа дуплекса

В большинстве случаев найти дуплекс не так просто, как найти дом на одну семью. На рынке их не так много, и они часто быстро продаются другим инвесторам.

Вы можете искать многоквартирные дома для сдачи в аренду на таких сайтах, как Zillow, и вы даже можете найти их на сайтах, перечисляющих коммерческую недвижимость, таких как Loopnet.

Однако многие арендные объекты, которые находятся на рынке достаточно долго, чтобы их можно было найти на этих сайтах, имеют завышенные цены или находятся в плохом состоянии.Это потому, что хорошие сделки обычно заключаются еще до того, как до них дойдут.

Если вы обратитесь к агенту по недвижимости в поисках хорошей инвестиционной собственности, будьте готовы предъявить доказательства наличия средств или возможности получить финансирование. У агентов, которые работают с инвестиционной недвижимостью, часто есть другие клиенты-инвесторы, желающие купить эту недвижимость, поэтому вы должны быть уверены, что они знают, что вы серьезны и способны.

Один из лучших способов найти выгодную сделку на дуплекс — это наладить контакты с другими инвесторами.В большинстве городов есть группы местных инвесторов, на которых проводятся регулярные встречи. Начните посещать их сетевые мероприятия и расскажите другим инвесторам, что вы ищете. Скорее всего, они знают кого-то, у кого есть такой, который они готовы продать.

Финансирование покупки дуплекса

Если у вас уже есть достаточный доход для оплаты аренды недвижимости, вы должны иметь возможность получить обычную ссуду на покупку дуплекса. Если квартиры уже сданы в аренду, кредитор может засчитать арендный доход в счет вашего дохода.Тем не менее, они, вероятно, уменьшат его часть из-за наличия вакансии.

Первоначальный взнос часто может быть самой сложной частью покупки инвестиционной собственности для нового инвестора, а первоначальный взнос за дуплекс, вероятно, будет составлять от 20% до 25%. Некоторые кредиторы могут разрешить продавцу профинансировать часть первоначального взноса, но заранее обсудите это с кредитором.

Процесс ссуды может быть проще, если вы работаете с кредитором, который специализируется на ссуде на аренду недвижимости. Ипотека для инвестиционной собственности считается коммерческой ссудой, если она не занята владельцем.Коммерческие ссуды обычно выплачиваются в виде раздумий через 5-10 лет, и они могут иметь штраф за досрочное погашение в течение первых нескольких лет.

Владельцы дуплексов, имеющие как минимум один год опыта работы в качестве инвестора в недвижимость, обычно могут более легко получить финансирование для дополнительной сдачи в аренду, поэтому процесс становится проще по мере накопления опыта.

Купить дуплекс путем взлома дома

Дуплексы предоставляют уникальную стратегию покупки недвижимости в качестве инвестиции.Вы можете потенциально купить дуплекс в качестве основного места жительства, чтобы воспользоваться такими вариантами финансирования, как ссуды FHA или ссуды VA. Эту стратегию обычно называют «домашним взломом».

Эта стратегия работает путем покупки дуплекса в качестве основного места жительства, проживания в одной квартире и сдачи другой квартиры в аренду арендатору. Ссуды FHA и VA позволяют это сделать, поскольку это будет дом, в котором проживает владелец.

Преимущество взлома домов заключается в том, что вы можете получить ссуду FHA с минимальной ставкой всего 3,5% и ссуду VA с минимальной ставкой в ​​0 долларов.Вы также получите более низкую процентную ставку, чем при использовании других обычных займов.

После того, как вы владеете дуплексом в течение года, вы можете засчитать доход от аренды второй квартиры как доход от покупки новой собственности. Если вы соответствуете требованиям Федеральной жилищной администрации, вы можете рефинансировать первый дуплекс и использовать еще одну ссуду FHA для покупки еще одного многоквартирного дома. Вам просто нужно будет жить во втором доме в качестве основного места жительства.

Вот шаги:

  • Шаг 1: Найдите дуплекс по цене, которую вы можете позволить себе выплатить по ипотеке.
  • Шаг 2: Купите недвижимость с помощью ссуды FHA или VA.
  • Шаг 3: Живите в собственности один год, собирая арендную плату за вторую квартиру.
  • Шаг 4: Рефинансируйте дуплекс с помощью обычного кредита.
  • Шаг 5: Купите другой дуплекс с другой ссудой FHA или VA.
  • Шаг 6: Переместитесь во второй дуплекс.
  • Шаг 7: Найдите второго арендатора для первого дуплекса.
  • Шаг 8: Сдайте вторую квартиру в вашем новом дуплексе.
  • Шаг 9: Собирайте арендную плату за три квартиры, живя в одной.
  • Шаг 10: Сумма дохода от аренды, которую вы собираете сейчас, должна позволить вам легко финансировать покупку большего количества арендуемой недвижимости.

Прежде чем сдавать дуплекс в аренду, узнайте, как правильно оформить процесс аренды. Это включает в себя составление договора аренды, прием депозитов, настройку платежей и другие деловые вопросы. Если есть возможность, найдите кого-нибудь, с кем можно поговорить о процессе — возможно, того, кто раньше покупал и сдавал в аренду дуплекс. В противном случае читайте как можно больше и учитесь на ходу.

Управление новой арендуемой недвижимостью

Управлять дуплексом будет довольно просто, если вы живете в одном из домов.Управление недвижимостью становится более трудным, когда вы еще не на месте.

Вы захотите регулярно посещать отель, чтобы убедиться, что нет никаких видимых проблем. Арендаторы часто не сообщают о таких вещах, как повреждение крыши, забитые желоба или сломанные экраны. Эти мелкие проблемы могут впоследствии превратиться в большие дорогостоящие проблемы.

Вы также должны внимательно собирать ренту. Если вы сделаете привычкой допускать просрочку арендной платы, это может быстро стать стандартом. Часто проще и дешевле избавиться от арендатора, у которого возникли проблемы с оплатой аренды.Процесс выселения требует времени, поэтому ожидание, пока они уже отстают, может отсрочить время, необходимое для поиска арендатора, который заплатит.

Обычно нет смысла платить управляющему, если у вас есть только несколько арендованных объектов. По мере роста вашего портфеля хороший управляющий недвижимостью может окупить комиссию за управление, которую они взимают. Наличие кого-то, кто будет быстро выполнять ремонт и собирать арендную плату, может сэкономить вам значительно больше, чем стоимость его гонорара.

Подходит ли мне дуплекс?

Инвестиции в двухуровневую недвижимость предназначены для амбициозных любителей риска, которые хотят начать свой инвестиционный путь. Это для людей, которые понимают преимущества инвестирования в недвижимость и хотят расширить свой портфель за счет нескольких единиц.

Это неправильно для тех, кто не хочет брать на себя ответственность или узнавать о бизнесе. Вложение в дуплекс может быть чрезвычайно полезным и прибыльным для людей, которые вкладывают в него свое сердце.

Независимо от того, подходит ли вам дуплекс или нет, инвестиции в недвижимость оказались одним из самых безопасных и прибыльных доступных вложений.Кроме того, никакие другие инвестиции не имеют налоговых льгот, которые дает недвижимость.

Один из самых быстрых способов добиться успеха в сфере недвижимости — это сотрудничать с кем-то, кто уже прошел через все это раньше и имеет подтвержденный послужной список успеха. Грант Кардоне создал портфель недвижимости, насчитывающий более 7000 единиц, и он знает, как максимизировать денежный поток от каждой из них.

Партнерство с Cardone Capital позволит вам воспользоваться наибольшими доступными возможностями многоквартирного инвестирования.Это самый быстрый способ вырастить прибыльный портфель недвижимости, обеспечивающий стабильный денежный поток при одновременном наращивании капитала.

Если вы хотите изучить другие варианты инвестирования в недвижимость, помимо покупки дуплекса, нажмите ниже, чтобы запланировать звонок с нашей командой !

* Информация предоставлена ​​исключительно для удобства. Это не инвестиционный совет или рекомендация, он не является призывом к покупке или продаже ценных бумаг, и на него нельзя полагаться при рассмотрении вопроса об инвестировании в фонд Cardone.Прошлые результаты не являются гарантией будущих результатов. Любая историческая доходность, ожидаемая доходность или вероятностные прогнозы могут не отражать фактические будущие результаты. Все ценные бумаги сопряжены с риском и могут привести к частичным или полным убыткам. Инвестиции в фонды Cardone доступны только для «аккредитованных инвесторов», прошедших независимую проверку, посредством предложения, сделанного в соответствии с Правилом 506 (c) в соответствии с Положением D Закона о ценных бумагах 1933 года. Перед инвестированием в какой-либо фонд Cardone потенциальные инвесторы должны тщательно рассмотреть вопрос об инвестировании. цель (и), риски, дуги и расходы.Хотя данные, которые мы используем от третьих лиц, считаются надежными, мы не можем гарантировать точность или полноту предоставленных данных. Cardone Capital не предоставляет юридических или налоговых консультаций. Потенциальные инвесторы должны проконсультироваться с налоговым или юридическим консультантом, прежде чем принимать какое-либо инвестиционное решение.

** Целевая IRR и множитель капитала, перечисленные выше, представляют внутреннюю норму доходности (IRR) объекта или множитель собственного капитала на основе прогнозируемых денежных потоков объекта, генерируемых за определенный период времени, и суммы, инвестированной в собственность.Это отличается от прогнозируемой IRR или мультипликатора капитала для инвестора в соответствующий фонд или другой инвестиционный инструмент.

*** Мы временно прекратили распространение на 3 месяца в ответ на COVID-19 в качестве бизнес-решения для защиты Фонда, а также в соответствии с Операционным соглашением. С тех пор мы снова начали выпускать дистрибутивы. В будущем могут быть причины, по которым мы аналогичным образом примем решение о прекращении распределения, если это будет в интересах Фонда.

Веб-сайт может содержать прогнозные заявления. Вы не должны полагаться на прогнозные заявления как на предсказания будущих событий. Эти заявления связаны с известными и неизвестными рисками, неопределенностями и другими факторами, которые могут привести к тому, что фактические результаты инвестиций будут существенно и неблагоприятно отличаться от тех, которые выражены или подразумеваются в этих прогнозных заявлениях. Прошлые результаты не являются гарантией будущих результатов. Любая историческая доходность, ожидаемая доходность или вероятностные прогнозы могут не отражать фактические будущие результаты.Все ценные бумаги сопряжены с риском и могут привести к частичным или полным убыткам. Перед принятием инвестиционного решения в отношении любого предложения потенциальным инвесторам рекомендуется внимательно прочитать соответствующую подписку и меморандумы о предложениях, а также проконсультироваться со своими налоговыми, юридическими и финансовыми консультантами. Cardone Capital не дает советов или рекомендаций по инвестициям в отношении каких-либо предложений, размещенных на веб-сайте.

Покупка небольшой части чего-то большого

Даже если на эти вопросы дан положительный ответ, ТИЦ все равно может не подходить для некоторых инвесторов.

«Если вы хотите инвестировать и забыть, тогда TIC может работать нормально, но если вы практическая личность типа A, которая не любит отказываться от контроля, тогда TIC сведет вас с ума», — сказал Гэри. Горман, управляющий партнер 1031 Exchange Experts в Денвере, посредник для 1031 биржи. Он отметил, например, что владельцы ТИЦ должны согласовывать важные решения, например, когда продавать собственность и делить выручку.

Следует учитывать и другие недостатки.

Во-первых, минимальные вложения могут быть огромными.Часть собственности TIC может стоить 150000 долларов за небольшое пригородное офисное здание и 1 миллион долларов или более за здание класса A в большом городе, например, башня в центре Чикаго, известная как здание 123 North Wacker, приобретенное Triple Net Properties. . (Средняя стоимость собственности TIC составляет 21,63 миллиона долларов, по данным Omni Brokerage.)

Критики утверждают, что, стремясь приобрести активы для перепродажи, некоторые спонсоры могут переплачивать за собственность. Риск, конечно же, заключается в том, что здание в конечном итоге будет продано по цене ниже ипотеки, что приведет к потере капитала.Но Кэти Хешелоу, брокер по недвижимости и зарегистрированный представитель CapWest Securities из Лейквуда, штат Колорадо, которая продает TIC, сказала: «Такой риск существует с любой недвижимостью, даже с недвижимостью, которую вы покупаете самостоятельно».

Сборы и комиссии могут быть высокими, что может еще больше снизить доходность. Среди прочего, спонсоры взимают комиссию за приобретение недвижимости и комиссию за продажу, взимаемую брокерами. В целом затраты могут достигать 25 процентов инвестированного капитала.По словам г-жи Хешелоу, в среднем от 18 до 20 процентов.

И выбраться отсюда может быть непросто. Вторичного рынка не существует, а это означает, что владельцам ТИЦ придется найти квалифицированного покупателя для своих активов и, возможно, придется продавать их со скидкой. По словам отраслевых экспертов, недвижимость перед продажей хранится в среднем от четырех до семи лет.

Спонсоры и брокеры TIC признают эти препятствия и даже принимают их.

«Меня устраивает, что это не все принимают — это действительно не для всех», — сказал Тим Снодграсс, президент Argus Realty Investors, соучредитель и президент Tenant in Common Association, торговой группы, базирующейся в Вашингтон.На этой неделе он проводит свою ежегодную конференцию в Лас-Вегасе.

Что такое третичные рынки? | Millionacres

Клише в инвестировании в недвижимость состоит в том, что тремя наиболее важными факторами при определении стоимости собственности являются «местоположение, местоположение и местоположение». Хотя одним из аспектов этого значения является физическое размещение собственности и ее близость к таким объектам, как удобства, центр города или вода, также важно, чтобы она находилась на правильном рынке. Многоквартирный дом в центре небольшого городка не будет иметь такой же арендной ставки, как дом в непосредственной близости от центрального делового района (CBD) крупного города-ворот.

Из-за этого инвесторы в недвижимость используют три различных классификации для определения желательности городского рынка: первичный, вторичный и третичный. Вот посмотрите на этот третий срок.

Что такое третичные рынки?

Третичные рынки, также известные как рынки уровня III, представляют собой третью классификацию рынков муниципальных районов после первичных (уровень I) и вторичных (уровень II). Хотя стандартного определения нет, как правило, население третичного рынка составляет менее 1 миллиона человек.Для сравнения: на вторичных рынках обычно проживает от 1 до 5 миллионов человек, в то время как на первичных рынках проживает более 5 миллионов человек.

Однако численность населения — не единственный фактор. Инвесторы в недвижимость также определили бы город уровня I как имеющий устоявшийся рынок недвижимости и высокоразвитую инфраструктуру. Из-за этого многие инвесторы в недвижимость не считают такой крупный город, как Детройт, уровнем I уровня, поскольку ему не хватает инвестиционной активности и желательности других основных рынков.С другой стороны, Остин меньше по численности населения, но имеет уровень инвестиционной активности на рынке первого уровня. Из-за этого многие считают, что это как минимум вторичный рынок.

Помимо того, что это, как правило, более мелкие рынки, еще одной характеристикой, которая имеет тенденцию определять третичный рынок, является его перспективы роста. Рынки уровня III часто имеют более высокие темпы роста населения и занятости по сравнению с первичными и вторичными рынками. Однако в высших учебных заведениях нет высокоразвитой инфраструктуры и рынков недвижимости, характерных для крупных мегаполисов, что делает их немного более рискованными.Кроме того, экономический спад имеет тенденцию оказывать большее влияние на рынки уровня III.

Растущее значение третичных рынков для инвесторов в недвижимость

Крупные инвесторы в недвижимость традиционно уделяют основное внимание первичным рынкам. Например, крупнейший офис REIT в стране, Boston Properties (NYSE: BPX), владеет недвижимостью только в городах уровня I (Бостон, Лос-Анджелес, Нью-Йорк, Сан-Франциско и Вашингтон, округ Колумбия). Аналогичным образом, крупномасштабный жилой фонд REIT Equity Residential (NYSE: EQR) в основном ориентирован на первичные рынки (Бостон, Нью-Йорк, Вашингтон, Сиэтл, Сан-Франциско и Южная Калифорния (Лос-Анджелес, округ Ориндж и Сан-Диего)), хотя он также владеет недвижимостью в Денвере, который является вторичным рынком.

Поскольку так много инвесторов, особенно богатых REIT и институциональных инвесторов, таких как фонды прямых инвестиций в недвижимость, сосредоточены на первичных рынках и, в меньшей степени, на вторичных, в этих мегаполисах идет большая конкуренция за инвестиционную недвижимость. Это привело к росту цен на недвижимость и снижению капитальных вложений. В результате недвижимость класса A на первичном рынке, как правило, будет продаваться с более низкой капитальной ставкой, чем аналогичное здание на рынке уровня II. Аналогичным образом, недвижимость на вторичном рынке будет продаваться по более низкой ставке капитализации по сравнению с аналогичной недвижимостью на рынке третьего уровня.

Из-за этого инвесторы в недвижимость в последние годы начали уделять больше внимания вторичным и даже третичным рынкам в поисках более выгодных сделок и более высокой доходности. Небольшие районы метро уровня III, такие как Лас-Вегас, Нашвилл, Чарльстон и Ричмонд, предлагают множество привлекательных качеств для инвесторов в недвижимость, например, население выше среднего уровня и рост занятости. Одним из результатов этих черт является то, что арендные ставки в этих городских районах, как правило, росли быстрее, чем в среднем по США. Это может позволить инвесторам в недвижимость получать более высокую прибыль, тем более что они могут покупать недвижимость с более высокими ставками капитализации.

Что инвесторам в недвижимость следует искать на рынке услуг

При рассмотрении рынков услуг третьего уровня инвесторы в недвижимость должны искать метро со следующими характеристиками:

  • Прирост населения выше среднего.
  • Сильный рост занятости за счет диверсифицированной базы занятости.
  • Здоровый рост арендной платы.
  • Развитая инфраструктура для поддержки роста метро.
  • Желательные характеристики, такие как более низкие налоги или стоимость собственности, множество удобств, хорошие школы, теплая погода и т. Д.

В идеале инвесторы хотели бы видеть на третичном рынке его потенциал роста во вторичный рынок. Хорошим примером этого является Остин, который в последние годы быстро превратился в одно из наиболее привлекательных мест для инвесторов в недвижимость из-за постоянного роста численности населения и рабочих мест выше среднего, что привело к устойчивому росту арендной платы. Город, который находится на более раннем этапе своего цикла роста, но с аналогичным потенциалом роста, может стать идеальным рынком услуг для инвестора в недвижимость.

Третичные рынки предлагают инвесторам в недвижимость более высокий потенциал роста

Третичные рынки не так велики и стабильны, как первичный и вторичный рынки, что делает их немного более рискованными. Однако эти метро предлагают инвесторам больший потенциал роста, а также более высокие ставки капитализации. Поэтому нельзя упускать из виду эти районы метро. Вместо этого им следует искать области, в которых есть потенциал для продвижения вверх по карьерной лестнице, поскольку такое продвижение может привести к получению отличной прибыли от инвестиций.

«Неоткрытые» вторичные рынки

Класс активов

В соответствии с мандатом и опытом вторичные игроки прямых инвестиций сосредотачиваются на фондах, которые содержат контрольные позиции прямых инвестиций. Вторичные фонды, возникающие в других типах альтернативных фондов, могут включать в себя частный капитал, но обычно охватывают несколько классов активов, включая кредиты, судебные разбирательства, недвижимость и недвижимые активы. Кроме того, управляющий фондом (или спонсор) может иметь или не иметь контрольную должность.Вторичные покупатели прямых инвестиций не склонны выходить за рамки своего мандата на основной класс активов, оставляя эти другие альтернативные категории без естественного действующего покупателя.

Структура

Структура фондов прямых инвестиций довольно однородна. Как правило, они закрытые, с инвестиционным периодом, периодом сбора урожая и вариантами продления; они обычно взимают плату за управление и переносят проценты сверх желаемого дохода. Инвесторы обычно владеют пропорциональной частью всех вложений в фонд.Когда в хедж-фондах возникают второстепенные возможности, их структуры весьма различаются. Например, неликвидность может быть результатом первоначальной блокировки, бокового кармана, приостановки погашения или множества других причин. В зависимости от структуры вторичные инвесторы хедж-фонда могут владеть пропорциональной частью фонда или они могут владеть базовыми активами в различных частях. Структура вознаграждения часто изменяется и может различаться для ликвидных и неликвидных активов. Эти переменные требуют тщательной проверки всех нюансов, что создает барьер для входа на рынок для потенциальных покупателей, не привыкших к таким сложностям.

Взаимоотношения и совпадение интересов

Несмотря на то, что существует небольшое количество управляющих активами, которые охватывают альтернативы, по большей части группы управляющих частным капиталом и управляющих хедж-фондами различны. Вторичные игроки прямых инвестиций, как правило, имеют отношения с менеджерами прямых инвестиций, но мало знакомы с менеджерами хедж-фондов. У менеджеров хедж-фондов нет особых стимулов развивать отношения с вторичными покупателями прямых инвестиций.В то время как у управляющих частным капиталом есть стимул находить покупателей, способных выполнить нефинансированные обязательства, инвестиции хедж-фондов полностью финансируются. Следовательно, хедж-фонды, как правило, не столь активны в оказании помощи потенциальным продавцам в поиске покупателей — особенно покупателей, которые вряд ли поддержат рост ликвидной стороны своего бизнеса.

Процесс и прозрачность

Традиционная вторичная сделка с частным капиталом влечет за собой несколько раундов заявок, организованных посредником с хорошо заполненной комнатой данных и доступом к спонсору.После того, как победитель определен, механизм закрытия становится достаточно единообразным. При желании покупатель обычно может получить финансирование. Покупатели и продавцы неликвидных фондов из других альтернативных категорий обычно не могут участвовать в том же процессе. Из-за недостаточного размера, мотивации и вторичного опыта информация не так легко доступна. Покупатели, обладающие историческими знаниями об активах и существующие отношения с управляющим активами, имеют больше возможностей для преодоления этого барьера для входа.

Скидки того стоят

Мы полагаем, что вторичным инвесторам следует расширить свое внимание за пределы уже давно используемого вторичного рынка прямых инвестиций. Хотя переход на неизведанные вторичные рынки сопряжен с трудностями, он может быть полезным. Для покупателей, которые могут ориентироваться в этой более непрозрачной местности и готовы вкладывать меньше капитала в каждую возможность, скидки на NAV могут быть намного больше.

alexxlab

*

*

Top