(см. текст в предыдущей редакции)

3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, агролесомелиоративные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды (в том числе образованные водоподпорными сооружениями на водотоках) и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

(см. текст в предыдущей редакции)

4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

2. Собственник земельного участка имеет право собственности на:

1) посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное пользование;

(см. текст в предыдущей редакции)

(см. текст в предыдущей редакции)

Открыть полный текст документа

Как гражданину отказаться от права собственности на земельный участок в случае отсутствия возможности передачи другому лицу

В настоящее время очень часто возникают случаи, когда гражданин имеет в собственности землю, которой фактически не пользуется. Подобное может произойти по разным причинам: состояние здоровья, расположение участка в глухих природных зонах, вдали от дорог и коммуникаций, низкое качество почвы и другие факторы.

Как показывает практика, о таких землях, например, доставшихся по наследству, собственники нередко забывают до момента, пока не приходит налоговое уведомление об оплате налога на имущество, либо административный штраф за неиспользование или нецелевое использование земли.

В подобной ситуации оптимальным решением была бы продажа неиспользуемой земли, но поиск покупателя может вызвать затруднения.

В случае, если продажа, дарение и другие варианты передачи земли другому лицу, недоступны для собственника, он может отказаться от земельного участка.

Какие действия необходимо предпринять собственнику земельного участка и как правильно  оформить отказ от права собственности разберёмся в данной статье.

1. Отказ от собственности – предусмотренное законом основание для прекращения права собственности на землю.

Гражданский кодекс РФ содержит специальную норму ( ст. 236), предусматривающую право граждан и юридических лиц отказаться от права собственности на объекты и вещи, им принадлежащие, в том числе и земельные участки. Закон гласит, что отказ от этого права может быть осуществлен путем объявления об этом либо совершения иных действий, явно и недвусмысленно свидетельствующих об устранении лица от владения, пользования и распоряжения конкретным имуществом и об отсутствии намерения сохранить за собой в будущем какие-либо права на него. В данном случае речь идет, естественно, о добровольном отказе.

Отказ собственника от права собственности является одним из добровольных оснований прекращения права собственности на земельный участок ( п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ).

Возможность отказа собственника от права собственности на землю также напрямую предусмотрена в ст. 53 Земельного кодекса РФ, в которой определены условия и порядок такого отказа.

В обязательном порядке отказ от права собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации в Росреестре ( ст. 56 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; далее — Закон о регистрации), и право собственности на земельный участок будет прекращено с момента внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений о прекращении такого права.

Отказаться можно только от права, которым Вы обладаете на законных основаниях. Поэтому у Вас на руках должен быть правоустанавливающий документ на земельный участок, т.е. документ, на основании которого у Вас возникло право на такой участок (договор купли-продажи, дарения, решение органа власти, свидетельство о праве на наследство и т. д.) либо правоподтверждающий документ (государственный акт на землю, свидетельство на право собственности на землю).

2. Как отказаться от собственности на земельный участок: порядок действий.

Для того, чтобы отказаться от собственности на земельный участок, необходимо совершить следующие действия:

1) Закажите выписку из ЕГРН и проверьте, зарегистрировано ли право собственности на земельный участок, от которого Вы желаете отказаться.

Ваш земельный участок должен быть учтен в кадастре недвижимости, то есть иметь кадастровый номер.

В случае если сведения о Вашем участке в ЕГРН отсутствуют, необходимо обратиться в Росреестр с заявлением о внесении сведений о земельном участке как о ранее учтенном, приложив к такому заявлению документы, подтверждающие возникновение права на земельный участок до 31.01.1998 (до даты вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав и сделок с ним»).

За внесение в ЕГРН сведений о ранее учтенном земельном участке государственная пошлина не уплачивается.

 2)

К заявлению необходимо приложить правоустанавливающий документ на земельный участок. Предоставление такого документа не требуется в случае, если право собственности на этот земельный участок ранее было зарегистрировано в ЕГРН.

Заявление может быть подано через МФЦ, посредством почтового отправления, а также в электронной форме через Интернет, посредством Единого портала государственных и муниципальных услуг «Госуслуги» или официального сайта Росреестра.

За государственную регистрацию прекращения прав в связи с отказом от права собственности государственная пошлина не уплачивается.

3) Дождитесь уведомления из Росреестра о государственной регистрации права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок, от права собственности на который Вы отказались.

Ваше право собственности на земельный участок прекращается с момента, когда данный факт будет зафиксирован Росреестром (с даты государственной регистрации прекращения указанного права).

Обращаем Ваше внимание, что при государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от такого права сразу же осуществляется государственная регистрация права собственности муниципального образования, на территории которого расположен такой земельный участок или субъекта Российской Федерации, если земельный участок расположен на территории городов федерального значения – Москвы, Санкт – Петербурга, Севастополя,.

При этом предусмотрен упрощенный порядок такой регистрации, который заключается в том, что от уполномоченного органа государственной власти (субъекта Российской Федерации или муниципального образования) не требуется заявление о государственной регистрации права ( ч. 4 ст. 56 Закона о регистрации ).

В течение 5 рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок Росреестр направит уведомления об этом в соответствующий орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, и Вам, как лицу, подавшему заявление об отказе от права собственности на такой земельный участок.

Отказаться можно не только от права собственности на земельный участок, но и на принадлежащую Вам земельную долю в земельном участке сельскохозяйственного назначения. Порядок действий аналогичен порядку при отказе от права на земельный участок.

3. Важные нюансы, которые необходимо учесть при отказе от права собственности на земельный участок.

Процедура отказа собственника от права собственности на землю в целом достаточно проста, но и здесь имеются некоторые особенности.

В частности, спорным моментом является факт наличия на участке строений любого целевого назначения. Согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ, отчуждение земли недопустимо без расположенных на ее территории построек, в случае если таковые принадлежат одному и тому же собственнику и в целом имеют место быть.

Таким образом, отказаться от земельного участка невозможно в том случае, если на земельном участке расположены принадлежащие Вам постройки (дом, гараж, баня, иные постройки), поскольку в силу норм действующего законодательства за собственником построек на земельном участке сохраняется право пользования землей ( ст. 271 Гражданского кодекса РФ). Следовательно, одно только формальное заявление собственника об отказе от права собственности на земельный участок при фактическом сохранении права пользования участком в связи с нахождением на нем построек не может рассматриваться как отказ от права собственности и являться основанием для прекращения права на такой земельный участок.

Иными словами, если Вы планируете отказаться от земельного участка, а на нем имеются принадлежащие Вам различные постройки, необходимо будет отказываться и от права собственности на такие постройки. Избавиться от земли, сохранив при этом право собственности на постройки, не получится.

Еще одним нюансом является то, что действующее законодательство не содержит каких-либо указаний относительно того, возможен ли отказ собственника от земельного участка, обремененного правами третьих лиц, например, сервитутом. Исходя из принципа гражданского законодательства, согласно которому субъекты гражданского права могут совершать любые действия, не запрещенные законом, отказ от права собственности на земельный участок, обремененный правами третьих лиц, возможен. В данном случае обременения участка правами третьих лиц сохраняются и переходят вместе с участком в публичную собственность.

Однако не следует забывать о том, что если Ваш участок находится в ипотеке, отказ от права собственности на такой участок допустим только при согласии кредитора.

И в завершение хотелось бы отметить следующее: если после регистрации в Росреестре прекращения права на земельный участок в связи с отказом Вы передумаете и захотите вернуть «отказной» участок, то сделать это будет невозможно. Для приобретения права собственности на такой земельный участок Вам необходимо будет обратиться в орган власти в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, за выкупом.

Кадастровая палата разъясняет как отказаться от права собственности на земельный участок

В настоящее время нередки случаи, когда владелец земельного участка фактически им не пользуется. Как показывает практика, о таких земельных участках, например, доставшихся по наследству, собственники нередко забывают до момента, пока не приходит налоговое уведомление об оплате земельного налога.

В случае если продажа, дарение и прочие варианты передачи участка другому лицу недоступны для собственника, он может отказаться от своего права собственности на земельный участок. Согласно действующему законодательству, гражданин не должен объяснить причину отказа, а просто заявляет об этом, соблюдая определенную процедуру. Кадастровая палата по Ростовской области объяснит, каким образом это сделать.

Гражданский кодекс содержит специальную норму, предусматривающую право граждан и юридических лиц отказаться от права собственности на объекты недвижимости, в том числе и земельные участки. Поскольку отказ от права собственности подлежит обязательной государственной регистрации, необходимо обратиться с соответствующим заявлением в ближайший офис МФЦ. Если право собственности на конкретный земельный участок ранее не было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), то к указанному заявлению необходимо приложить правоустанавливающий документ на земельный участок. За государственную регистрацию прекращения прав в связи с отказом от права собственности государственная пошлина не взимается.

Право собственности на земельный участок прекращается с момента, когда данный факт будет зафиксирован Росреестром, то есть с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

Отказаться можно не только от права собственности на земельный участок, но и на долю в земельном участке сельскохозяйственного назначения. Порядок действий аналогичен порядку при отказе от права на земельный участок.

Несмотря на то, что процедура отказа от земельных владений в целом достаточно проста, в ней имеются нюансы. В частности, отказ от права на земельный участок, на котором имеются какие-либо строения, возможен только при одновременном отказе от права собственности на такие постройки. Избавиться от земли, сохранив при этом право собственности на постройки невозможно. И следует помнить о том, что если участок находится в ипотеке, отказ от права собственности на него допустим только при согласии кредитора.

Дом без участка: почему в России разделили права собственности на недвижимость

Авторы: Ирина Кондратьева, Алина Михалева

Современное российское законодательство предусматривает раздельный правовой режим для земельных участков и для находящихся на них объектов. В таком случае земля и здания на ней рассматриваются как отдельные вещи, а не одна. «Право.Ru» разбирается в истории этого «разделения», в чем его уникальность в России и нужно ли уходить от него к модели развитых юрисдикций, где все построенное на земельном участке – его составная часть, а не самостоятельная вещь.

Осенью до Экономколлегии ВС дошел спор домовладелицы из Тульской области. Еще в 2013 году она приобрела дом в дачном поселке, но с участком, на котором он располагался, дело застопорилось. Пока она заключала договор купли-продажи с собственником земли и оформляла документы, тот обанкротился, и его имущество, включая спорный участок, арестовали (см. «Возможен ли арест имущества уже после его продажи и начала регистрации»). Как такое стало возможным?

Корнями в советское законодательство

Отдельное право собственности на землю и расположенные на ней строения берет свои истоки в советское время: после Октябрьской революции в 1917 году был принят Декрет «О земле», который отменил частную собственность на землю, и все последующее советское законодательство подчеркивало принципиальное ее недопущение. Таким образом утверждался новый согласующийся с идеологией большевиков правопорядок, при котором земля становилась «всенародным достоянием» и «переходила в пользование всех трудящихся на ней».

Принятие Декрета «О земле» для крестьян обернулось новыми поборами в виде грабительской продразверстки, и они, движимые голодом и террором, восстали против большевистской власти.

«В то же время ликвидировать частную собственность на находящиеся на земле постройки было значительно сложнее, хотя советское законодательство сделало шаг и в этом направлении», – отмечает Александр Латыев, к. ю. н., руководитель практики Группы правовых компаний «Интеллект-С». В ГК РСФСР 1922 года не было предусмотрено личной собственности на строения на земле, зато было заменявшее его право застройки. «Однако в 1948–1949 гг. в законодательство были внесены изменения, вследствие которых право застройки было ликвидировано, а взамен его было допущено существование личной собственности на индивидуальные жилые дома, – рассказывает Латыев. – При этом, естественно, земля под этими домами оставалась в общенародной собственности, чем создавалось разделение права собственности на землю и на строение».

Ситуацию можно было изменить в 1990-х гг., когда принимался Гражданский кодекс РФ. Однако этого не произошло: земля в оборот так и не поступила. Помешало этому «активное противодействие со стороны сильной тогда коммунистической оппозиции в Госдуме», поясняет Латыев. «То есть получается, что в России формально земля осталась публичной, в собственности государства, – комментирует Роман Бевзенко, к. ю. н., профессор Российской школы частного права при Правительстве РФ, партнер «Пепеляев групп». Тогда разработчику ГК РФ нужно было придумать, как сделать так, чтобы в России все-таки начался оборот недвижимости. Поэтому в кодексе написано, что здание является вещью». Так, в нашей стране и создалась ситуация, когда в большом числе случаев здание принадлежит одному лицу, а земельный участок под ним – другому, как правило – государству, добавляет Латыев.

«Уникальная» судьба

В 2000-х годах появляется еще один шанс упорядочить этот вопрос – в связи с разработкой Земельного кодекса РФ. «Тогда нужно было сделать одну простую вещь, – делится Бевзенко. – Написать в Земельном кодексе норму о том, что если собственник построил здание, то это здание не является самостоятельной недвижимостью, а рассматривается как составная часть земельного участка». Но этого сделано не было, и получилась ситуация, когда и земля, и здание на ней рассматриваются как две самостоятельные недвижимые вещи, хотя по сути они являются одним объектом, указывает он.

В 90-х годах, когда Госдума принимала все новые и новые законы, часто возникали стихийные митинги, на которых люди требовали реформ.

Именно поэтому – для того чтобы устранить проблему раздельного оборота – и был закреплен в ст. 1 Земельного кодекса РФ «уникальный» принцип «единства судьбы» земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому постулату «все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков». Предусмотрены были и другие меры, направленные на «соединение» собственности на землю и расположенные на ней объекты: например, преимущественное право собственника здания на покупку или аренду занятого им земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

Окно в Европу: единый объект для развитых юрисикций

Вопрос о том, рассматривать ли здание как составную часть участка, в разных юрисдикциях решается по-разному. Классическая юриспруденция исходила из того, что объектом недвижимости является земельный участок – причем в классическом понимании трех-, а не двухмерный. При этом все построенное на земельном участке рассматривается как его составная часть, а не самостоятельная вещь. Такова ситуация в большинстве развитых юрисдикций стран Западной Европы (Франции, Испании и других). Подобный подход способствует простому обороту недвижимости: юридически требуется договор купли-продажи земельного участка, за покупку которого платишь с учетом всех составляющих.

Однако это лишь одна из возможных моделей, принятая в юрисдикциях, где есть частная собственность на землю. Во многих странах Азии и арабского мира ситуация иная – вся земля публичная, принадлежит она суверену или государству, и оборот земли не происходит. Типичные примеры – Таиланд или ОАЭ. В таких случаях, если частное лицо строит на земле дом, то собственностью признается только здание.

Опыт показывает, что относительно безболезненный переход от одной модели к другой возможен. Пожалуй, самым ярким примером стал переход ГДР от «советской» модели к более современным законодательным нормам ФРГ. Так, в ГДР был введен принцип раздельной собственности на землю и на здания. При объединении Германии в переходных положениях к ГК ФРГ были предусмотрены правила по соединению в один объект права на землю и на здание – например, если земля находилась в народной собственности, то собственники зданий получали право преимущественного приобретения земли; если земля находилась в собственности третьих лиц, то собственники зданий получали долгосрочное право пользования землей с обязательством выплачивать компенсацию за пользование в соответствующем рыночным требованиям размере. Если же речь шла о компаниях со 100%-ным госучастием, то народная земля, на которой стояли эти предприятия, становилась их собственностью.

При объединении Западной и Восточной Германии были предусмотрены правила по соединению в один объект прав на землю и на здание.

В некоторых европейских странах переход к «единому объекту» затянулся. Так произошло в Чехии, где реформы в области земельного права были начаты с момента образования Чешской Республики в 1993 году. На подготовку нового Гражданского Кодекса потребовалось более 20 лет – он вступил в силу 1 января 2014 года. Только с появлением нового ГК постройка стала неотъемлемой частью земельного участка, на котором была возведена – до этого земля и строение рассматривались как отдельные объекты.

Естественный отрыв от развитых правопорядков

Несмотря на то, что сейчас в России «полного отрыва» земли от расположенных на ней объектов не происходит, «разделение» до сих пор имеет место в большом количестве случаев, говорит Латыев. Такая ситуация – когда собственниками земельного участка и расположенного на нем объекта являются разные лица – с учетом объективных условий развития российского права «естественна» и в особенности характерна для Москвы, где очень большой процент земли находится в собственности государства и муниципалитетов, добавляет Виталий Можаровский, партнер практики «Недвижимость и строительство» Goltsblat BLP.

Это положение дел опрошенные «Право.Ru» юристы оценивают по-разному. «Безвыходных ситуаций» быть не должно – есть правила, которые их регулируют (глава 17 ГК РФ), говорит Можаровский, и существуют не «массовые», а лишь «точечные» проблемы. В частности, он вспоминает дело № А32-29673/2011, в рамках которого решался вопрос о том, можно ли считать недвижимой вещью футбольное поле. Согласен с ним и Игорь Чумаченко, партнер, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» VEGAS LEX. Особых проблем в «раздельном» праве собственности за землю и объекты он не видит, а, наоборот, находит в этом даже некоторые преимущества. «Например, когда в собственности находятся несколько зданий на одном большом участке: следуя логике единства титула, собственник должен передавать права на весь участок. Но в нашей ситуации он может выделить один участок со зданием».

По мнению же партнера «Инфралекс» Артема Кукина, все это приводит к необходимости использовать сложные конструкции ограниченных вещных прав (пользование, сервитут) и может понижать цену недвижимости. «На практике, в частности, проблемы вызывает залог здания, расположенного на неприватизированном земельном участке, – рассказывает он. – Единый же объект недвижимости, укоренившийся в развитых правопорядках, позволяет четко регулировать отношения собственности, повышает правовую определенность, упрощает налогообложение».

В целом существование отдельных правовых режимов для земельных участков и объектов недвижимости – это как минимум неудобно, считает и Артем Сафонов, юрист юридической фирмы «Nektorov, Saveliev & Partners». «При совершении любых сделок с объектами недвижимости нужно регистрировать права как на сам приобретаемый объект, так и на земельный участок под объектом, – поясняет он. – Однако такая система сложилась в России исторически и в настоящий момент достаточно успешно работает». Поэтому резко отказываться от нее и переходить на систему с единым правовым режимом для земли и объектов недвижимости на ней, на его взгляд, нецелесообразно.

«Сближение» объектов

Основная тенденция развития законодательства и судебной практики сегодня – не делить собственность на земельный участок и расположенную на нем недвижимость, отмечает Латыев. Однако быстро это сделать не получится. Должны пройти десятилетия, считает Можаровский: «Собственники объектов будут постепенно выкупать землю у государства. И мы придем к той же ситуации, которая сформировалась в развитых юрисдикциях».

Проект ГК содержит концептуальные изменения Гражданского кодекса РФ, касающиеся в том числе понятия недвижимого объекта и вещных прав – так, в п. 2 ст. 130 ГК РФ в редакции Проекта ГК предлагается введение понятия «единый объект»: «Земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь».

Если планируемые изменения ГК РФ будут приняты, то это будет означать частичный уход от характерной для отечественного правопорядка ситуации, при которой в обороте находятся как земельные участки, так и находящиеся на них объекты, и сближение с принципами римского и современного европейского права.

Чужая земля

Модель, в рамках которой здание рассматривается не как отдельная недвижимая вещь, а как составная часть земельного участка, а права на здание не подлежат самостоятельной регистрации, и при этом оно обращается вместе с земельным участком, хорошо подходит только для случаев, когда собственники земли строят здания на своей земле, отмечает Бевзенко. На практике же часто встречается ситуация, когда здание строится на чужой земле.

В итоге полностью исключить разделение собственности на земельный участок и расположенную на нем недвижимость невозможно, соглашается и Латыев, и даже самые последовательно проводящие политику единства правовой судьбы здания и земли под ним законодательства, вроде немецкого, предлагают инструменты для предоставления возможности строить на чужом участке. «Таково, например, право застройки, согласно которому застройщик может не только построить здание на чужом земельном участке, но и приобрести на него – в разных странах – либо формальное право собственности, либо такие права владения, пользования и распоряжения зданием, которые фактически исчерпывают все полномочия собственника, но только лишь по идеологическим соображениям правом собственностью не называются», – поясняет он.

Проект реформы ГК РФ предусматривает введение в Кодекс права застройки. Оно представляет собой «право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации». «По смыслу законопроекта право застройки должно заменить распространенную в настоящее время аренду земельного участка в целях осуществления строительства, – комментирует новеллу Чумаченко. – Особенно это касается строительства на земельных участках из государственной и муниципальной собственности». Предполагается, что оно будет устанавливаться на срок, который не может быть менее пятидесяти и более ста лет, а ключевым моментом является то, при прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу, поступают в собственность собственника земельного участка, указывает Чумаченко, отмечая, что спешить с этими изменениями, на его взгляд, все же не стоит.

***

Наличие отдельного права собственности на земельный участок и расположенные на нем объекты сложилось в России исторически и было обсуловлено объективными реалиями развития правовой системы в стране. Все началось с изъятия земли из частной собственности после Октябрьской революции и акцента на ее недопущение в советский период. С началом рыночных реформ в 1990-е годы земля в частную собственность так и не поступила, и раздельный правовой режим стал единственной возможностью вовлечения недвижимости в оборот. А чтобы смягчить последствия такого «разделения» в Земельном кодексе РФ был закреплен принцип «единства судьбы» земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Как отмечают опрошенные «Право.Ru» эксперты, такая модель, конечно, «утяжеляет» российский гражданский оборот, однако резко переходить к подходу развитых юрисдикций – когда все построенное на земельном участке рассматривается как его составная часть, а не самостоятельная вещь – все же не стоит. Тенденция к объединению сегодня есть, но процесс этот будет длиться долго, предполагают они.

Признание права общедолевой собственности на земельный участок

«Признано право общедолевой собственности на земельный участок (с первоначальным признанием наличия права постоянного бессрочного пользования) за собственниками жилого дома в отсутствие у них землеотводных документов и наличии договора аренды на этот участок между Администрацией города и неким застройщиком». 

      Заочное решение районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области

Требование:

     Признать право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: г.Екатеринбург, ул….

Обстоятельства:

     Впервые собственником домовладения по ул…. на праве единоличной собственности была зарегистрирована г-жа У на основании протокола регистрации строений №…По договору купли-продажи, удостоверенному..г. реестровый №.. ГНК г.Свердловска, У произвела отчуждение доли в праве собственности К. По договору купли-продажи, удостоверенному, реестровый номер ГНК г.Свердловска, К произвела отчуждение доли в праве собственно­сти Ш (регистрация в БТИ …).По договору дарения, удостоверенному … реестровый №.. ГНК  г.Свердловска У произвела отчуждение доли в праве собственности П (регистрация в БТИ).По договору купли-продажи, удостоверенному …. реестровый № ГНК г.Свердловска, Ш произвела отчуждение доли в праве собственности З (регистрация в БТИ…).Соглашением об изменении размера доли, удостоверенным …. реестровый № ГНК г.Свердловска, установлено следующее новое долевое участие: П — 2/3 доли; З — 1/3 доли (регистрация в БТИ …).По договору купли-продажи, удостоверенному …. реестровый № ГНК г.Свердловска, П, произвел отчуждение 2/3 доли в праве собственности Ус (регистрация в БТИ …).По договору купли-продажи, удостоверенному …. реестровый № г.Свердловска, Ус произвела отчуждение 2/3 доли в праве собственности С (регистрация в БТИ …).По договору дарения, удостоверенному … реестровый № ГНК г.Свердловска, С, произвел отчуждение 2/3 доли в праве собственности N (регистрация в БТИ …).По договору купли-продажи, удостоверенному …. реестровый № ГНК г.Свердловска, З произвела отчуждение 1/3 доли в праве собственности О (регистрация в БТИ …).По договору купли-продажи, удостоверенному … реестровый № ГНК  г.Свердловска, О произвела отчуждение 1/3 доли в праве собственности Бк (регистрация в БТИ …).По договору купли-продажи Пе, получившая 1/3 долю в праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону, оставше­гося после смерти Бк. от 15.07.2003г., выданного нотариусом г.Екатеринбурга, зарегистрированного  в реестре за №, произвела отчуждение 1/3 доли в праве собственности В, А, X,Y, Б по 1/15 доли каждому (регистрация в УФРС по СО ….).

     Таким образом, в настоящее время собственниками домовладения по ул.Татищева, 122 являются истцы в следующих долях: N — 2/3 доли в праве собственности, В, А, X, Y, Б по 1/15 доли в праве собственности каждый, что подтверждается правоустанавливающими документами и правоподтверждающими документами и никем не оспорено.В соответствии со свидетельством о переменен имени Б изменил свою фамилию на Б.

     Истцы обратились в суд с исковым заявлением, в котором просят признать за ними право общедолевой собственности на земельный участок площадью 1 620 кв.м., располо­женный по ул… пропорционально долям в домовладении.

     В судебном заседании истцы Б, N исковые требования поддержали, просили иск удовлетворить в полном объеме, указывая на то, что к ним как и к остальным истца перешло в порядке универсального правопреемства право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, которое они в силу действующего законо­дательства вправе переоформить на право собственности. Согласились на рассмотрение дела в порядке ч.4 ст. 169 ГПК РФ.

     Остальные истцы в судебное заседание не явились о времени, месте и дате судебного заседания были извещены надлежащим образом и своевременно. Просили дело рассмотреть в свое отсутствие.

     Ранее представитель истцов М, действующая на основании доверенности, на исковых требованиях настаивала, указывая на то, что к истцам в порядке универсального правопреемства перешло право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, возникшее ранее у первоначального собственника домовладения в силу положе­ний законодательства, существующего на тот период. В соответствии с действующим законодательством (п.9.1 ст.З Закона «О введении в действие ЗК РФ») истцы имеют право переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности. Считает, что предоставление земельного участка ООО «Ж» в массив, которого входит и спорный земельный участок, не может явиться основанием для отказа истцам в иске, поскольку истцы на момент предоставления участка ООО «Ж» в аренду уже обладали правом постоянного (бессрочного) пользования земель­ным участком, данное право у них не прекращалось.

     Представитель ответчика Администрации г.Екатеринбурга в судебное заседание не явился, о времени, месте и дате судебного заседания был извещен надлежащим образом и своевременно, в суд своего представителя не направил, не просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, с учетом мнения истцов, суд полагает возможным рас­смотреть дело в заочном порядке. Ранее представитель ответчика Е, дейст­вующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признава­ла, указывая на то, что у истцов отсутствуют землеотводные документы, подтверждающие возникновение права постоянного (бессрочного) пользования, в связи с чем доказательств возникновения такого права и его перехода нет. Считает, что истцы осуществляют фактическое землепользование. Подтвердила, что право постоянного (бессрочного) пользования зе­мельным участком не прекращалось по той причине, что оно и не возникало. Кроме того, указала, что спорный земельный участок в массиве другого предоставлен в аренду ООО «Ж». Сам спорный земельный участок не обладает индивидуальными при­знаками, соответственно, не является объектом прав. Площадь земельного участка считает неустановленной в связи с тем, что по КПЗУ площадь участка 1 620 кв.м. ориентировочная. Указала, что озаявлению истцов Администрацией г.Екатеринбурга подготовлен проект гра­ницы участка, по которому площадь составляет 1 623 кв.м., однако он не утвержден.

     Третьи лица Ку, являющийся смежным землепользователем земельного участка, расположенного по ул…, И, являющаяся смежным земле­пользователем земельного участка, расположенного по ул… и Ма, яв­ляющаяся смежным землепользователем земельного участка, расположенного по ул…, в судебном заседании не возражали против удовлетворения заявленных исковых требований, указывая на отсутствие спора по фактическим границам между земель­ными участками, которое сложилосьдавно и существует продолжительное время.

     Остальные третьи лица, являющиеся смежными землепользователями земельных участков по ул…., а также представитель третьего лица отдел опеки и попечительства,отделРоснедвижимости  в судебное заседание не явились, извещались о времени, месте и дате судебного заседания надлежащим образом и своевременно. Явившиеся третьи лица подтвер­дили, что названные выше в качестве третьих лиц физические лица являются их родственни­ками и о настоящем судебном заседании извещены, о чем расписались в приложении к про­токолу №1. Ранее в судебном заседании представитель третьего лица ООО «Ж» оставил вопрос о разрешении исковых требований на усмотрение суда. Подтвердил, что ответчиком ООО «Ж» передан в аренду земельный участок, в массив которого входит спорный земельный участок. Договор аренды заключен на неопределенное время, в связи с чем, регистрации не подлежитне был зарегистрирован.

     Суд, заслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав доказатель­ства по делу, приходит к следующему.

     В судебном заседании установлено, что впервые собственником домовладения по ул. … была зарегистрирована У на основании протокола регистрации строений № параграф  от….

     Согласно ответа БТИ землеотводные документы на земельный участок по ул….в материалах инвентарного дела отсутствуют. Согласно справе МУ «ЦПРДС» от …ул… в районе г.Екатеринбурга до 1921г. называлась ул…., в 1921г. она была переименована в ул….. После, на основании Постановления Президиума Свердлов­ского Городского Совета Р.К. и К.Д. №…., переименована в ул…., в 1962г. улица получила название ул… на основании Решения ис­полкома Свердловского городского совета депутатов трудящихся №…Согласно сведениям из Кадастрового плана земельного участка зе­мельный участок по ул… зарегистрирован, определен как земельный участок с разрешенным использованием индивидуальная жилая застройка, кадастровый номер …, имеет ориентировочную площадь 1 620 кв.м.. Без каких-либо ограничений (обременений) право пользования земельным участком перешло к истцам.Согласно справке ответчика им подтвержден адрес существования домовладения по ул….. Согласно сведениям ФГУ «ЗКП»  сведений оземельном участке с адресным ориентиром — ул…. отсутствуют. Согласно ответа Администрации г.Екатеринбурга от … на планах города значится ад­рес: ул…Адрес строения а отсутствует. Этот же факт подтвержден отве­том БТИ. Согласно топографической съемке, изготовленной … домовладения по ул…..строениеа не существует. Ошибочно домовладение истцов было указано с адресным ориентиром — ул. Строение а, в дальнейшем данная не­точность в съемке была устранена, о чем свидетельствует печать МУ «ЦПРДС».

     Исходя из указанной неточности в внесении адреса, а также учитывая отсутствие домовладения по ул….а, а также земельного участка, суд приходит к выводу о том, что Кадастровый план земельного участка по ул….а, из­готовлен на спорный земельный участок по ул… Указание литера «а» произве­дено ошибочно.

     Ранее действовавшее законодательство не представляло возможности представления земельных участков в собственность, гражданам они могли быть предоставлены только в постоянное или временное пользование.

     Во время первичного предоставления земельного участка, возникшие правоотноше­ния по предоставлению земельного участка регулировались ГК РСФСР 1922г., предусматри­вающим возможность предоставления гражданам земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования.

     В силу ст.11, 12 Земельного кодекса РСФСР 1922г. право на землю, предоставленное в трудовое пользование, в том числе в виде права на земельный участок в одном или не­скольких местах, являлось бессрочным.

     В соответствии с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26.08.1948г. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов», отвод гражданам земельных участков как в городе, так и вне города для строительства индивидуальных жи­лых домов производится в бессрочное пользование.

     Данное право также закрепляли Указ Президиума Верховного Совета РСФСР от 01 февраля 1949 года «О внесении изменений в законодательство РСФСР в связи с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26.08.1948г. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов», ст.71 ГК РСФСР, на основании которых земельные участки для строительства жилого дома следовало считать предоставленным в постоянное (бессрочное) пользование.

     Поскольку жилой дом, собственниками которого являются истцы, задолго был по­строен первоначальным застройщиком на земельном участке, предоставленном под строи­тельство индивидуальной жилой застройки, а в соответствии с п.2 Указа Президиума Вер­ховного Совета СССР от 26.08.1948г. «О праве граждан на покупку и строительство индиви­дуальных жилых домов» отвод земельных участков для строительства индивидуальных до­мов производился в бессрочное пользование, то и последующие собственники дома, чье пра­во собственности основано на купле-продажи, наследовании, дарении и пр. также приобрели право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и первоначальный собственник недвижимости.

     Таким образом, из анализа вышеперечисленных норм, регулирующих правоотноше­ния того периода, суд приходит к выводу о том, что земельным участком У владе­ла на праве постоянного (бессрочного) пользования. Иного не доказано, хотя ст.56 ГПК РФ обязывает стороны представлять доказательства своих доводов и возражений.

     Факт отсутствия землеотводного документа не может умалять само право, возникшее в соответствии с законом.

     В дальнейшем в ходе проведения указанных выше сделок право собственности на указанное домовладение перешло к истцам.

     В соответствии со ст. 87 ЗК РСФСР 1970г., действовавшей на момент приобретения прав N был предусмотрен переход права пользования земельным участкомили его частью при переходе права собственности на строение в городах. Данное же поло­жение было закреплено и в последующем в ст.37 ЗК РСФСР 1991г.

     Статья 35 ЗК РФ 2001г., действующая на момент приобретения прав на дом осталь­ными истцами предусматривала переход права пользования земельным участком или его ча­стью при переходе права собственности на строение в городах.

     Принципом земельного законодательства согласно ст.1 п.п.5 ЗК РФ является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков.

     В силу ст.20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до ведения в действие ЗК РФ, т.е. до 29.10.2001г., сохраняет­ся.

     Таким образом, земельный участок, расположенный по адресу: г.Екатеринбург, ул…, в соответствии с ранее действующим законодательством, был предоставлен первоначальному собственнику для жилищного строительства в установленном законом по­рядке до 2001г., у первоначального пользователя данного участка возникла право постоянно­го (бессрочного) пользования, поскольку сведений о предоставлении в пользование земель­ного участка на определенный срок не имеется, а ранее действовавшее законодательство, в частности ст. 11 ЗК РСФСР 1922г., ст. 109 ЗК РСФСР 1991г., не предусматривало возможно­сти предоставления земельных участков в собственность граждан. Они могли быть предос­тавлены в постоянное или временное пользование. Это право переходило в последствии к иным собственникам дома в результате законных сделок.

     При таких обстоятельствах суд считает доказанным факт перехода права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком к истцам.

     В судебном заседании установлено, что согласно постановлению Главы г.Екатеринбурга от …. ООО «Ж» был передан в аренду на неопре­деленный срок массив земельного участка, в который входит земельный участок истцов.

     На момент заключения данного договора от… истцы обладали правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, входящим в массив предоставленного в аренду земельного участка. Каких-либо ограничений, обременений прав на спорный земельный ответчиком не производилось.

     Основания и порядок прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком установлены Земельным кодексом Российской Федерации.

     Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в силу п. 1 ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации прекращается при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на земельный участок либо прекращается принудительно по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации.

     При отказе лица от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участ­ком исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимают решение о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земель­ным участком (п. 4 ст. 53 Земельного кодекса Российской Федерации).

     Решения о принудительном прекращении прав на земельные участки принимаются судом в соответствии со ст. 54 Земельного кодекса Российской Федерации.

     Иной порядок прекращения прав на земельный участок законом не предусмотрен.

     Как видно из материалов дела, решение о прекращении права постоянного (бессроч­ного) пользования спорным земельным участком ни органом местного самоуправления, ни судом, в частности, не принималось, стороны на наличие таких обстоятельств не ссылались, иного ответчиком не доказано, в связи с чем право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, возникшее ранее и перешедшее к землепользователям спорного зе­мельного участка является действительным и не прекращенным.

     Само по себе решение Администрации г.Екатеринбурга о предоставлении ООО «Ж» земельного участка на праве аренды не может являться правовым ос­нованием для прекращения ранее возникшего права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, поскольку прекращение права постоянного (бессрочного) пользования должно производиться либо путем волеизъявления самого землепользователя, либо в су­дебном порядке.

     Таким образом, администрация г.Екатеринбурга, принимая решение о предоставлении спорного земельного участка ООО «Ж» на праве аренды, грубо нарушила права землепользователей этого участка, на котором расположено их домовладение. Требо­вания действующего земельного законодательства (ст. 45 ЗК РФ) соблюдены не были. Изъя­тия произведено не было, что подтверждается фактическими обстоятельствами дела.

     До предоставления земельного участка Администрация города обязана за свой счет изъять земельный участок у прежних землепользователей и изъять их имущество путем вы­купа и только после этого предоставлять юридически и фактически свободный участок под застройку.

     Как установлено ранее к землепользователям истцам по делу перегшло право постоян­ного (бессрочного) пользования, в связи с чем нельзя говорить о том, что они самовольно заняли участок. Пользование земельным участком собственниками домовладения осуществ­ляется на праве, фактического бесправного пользования ими не осуществляется.

     Действующее законодательство не допускает владение одним участком на разном титульном владении (праве аренды и праве постоянного (бессрочного) пользования), что, по сути, в настоящее время возникло в отношении спорного участка.

     Поскольку право постоянного (бессрочного) пользования у истцов не прекращалось в установленном законом порядке, суд констатирует, что право аренды у ООО «Ж» в части спорного участка не возникло, противное бы противоречило закону.

     Как установлено ранее к землепользователям истцам по делу перешло право постоян­ного (бессрочного) пользования, в связи с чем нельзя говорить о том, что они самовольно заняли участок. Пользование земельным участком собственниками домовладения осуществ­ляется на праве, фактического бесправного пользования ими не осуществляется.

     В силу абз.1 п.9.1 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001г. №137 -ФЗ «О введении в действие Земель­ного кодекса РФ» если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огород­ничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строи­тельства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе за­регистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предостав­ляться в частную собственность.

     Согласно п.3 ст.3 указанного закона не ограничено каким-либо сроком предоставле­ние в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных на праве постоян­ного (бессрочного) пользования.

     Право постоянного (бессрочного) пользования возникло до введения в действие Земельного кодекса РФ уУ, от которой оно в порядке универсального правопреем­ства переходило к последующим собственникам.

     Статьей 25.2 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред.ФЗ от 30.06.2006г. №93-Ф3) предусматривается государственная регистрация права собственности гражданина на зе­мельный участок, предоставленный до введение в действие Земельного кодекса РФ для ве­дения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуально­го гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, по­жизненно наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

     В силу п.п.2,4 ст.28 ЗК РФ представление земельных участков, находящихся в госу­дарственной и муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях предусмотренных настоящим кодексом, феде­ральными законами и законами субъектов РФ.

     По смыслу закона приватизация гражданами земельных участков на добровольной и безвозмездной основе означает не что иное, как передачу (перерегистрацию или переоформление) в собственность ранее предоставлений им земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования.

     Судом установлено, что у истцов (ранее у предыдущих собственников дома) возникло правопостоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, в связи с чем считает, что истцы имеют право переоформить свое право на право собственности.

     Несостоятельна ссылка ответчика и на то, что земельный участок не индивидуализи­рован, не имеет установленных границ и соответственно не является объектом прав. Так, как видно из КПЗУ земельный участок является ранее учтенным, имеет кадастровый номер. Провести же установление границ земельного участка истцы, не имея правоподтверждающего документа на земельный участок, не могут.

     Исходя из отсутствия оснований для отказа в переоформлении титула владения земельным участком, суд признает требования истцов о признании за ними права собственно­сти на земельный участок обоснованными и подлежащими удовлетворению.

     Истцы просят признать за ними право собственности на земельный участок площадью 1 620 кв.м., ссылаясь при этом на КПЗУ, сведения ИФНС, а также сведения о площади зе­мельного участка из договоров.

     При этом, истцы согласны с тем, что земельный участок имеет ориентировочную площадь, согласны на ее уточнение при межевании по фактическим границам, с чем также соглисны третьи лица, о чем стороны расписались в приложении к протоколу судебного заседания. Согласно сведениям из ИФНС по  г.Екатеринбурга истцы оплачивают земельный налог из площади 1 620 кв.м. Представитель ответ­чика указала, что в проекте схемы расположения земельного участка установлена площадь участка как 1 623 кв.м.

     При таких обстоятельствах, суд считает возможным признать за истцами право обще долевой собственности на земельный площадью 1 620 кв.м., указав пи этом, на необходи­мость ее уточнения при межевании участка.

     По действующему законодательству истцы вправе переоформить титул своего владе­ния участком на право собственности. Земельный участок свободен от прав третьих лиц, обременений не имеет. Истцы согласны на возникновение права общедолевой собственности на земельный участок.

     Иных исковых требований, как и требований по иным основаниям не заявлялось, от предоставления иных доказательств стороны отказались, посчитав возможным рассмотреть дело при наличии имеющихся в деле доказательств.

     На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-198, 233 ГПК РФ,суд

Решение:

     Исковые требования N, X, Б, В, Y, А к Администрации г.Екатеринбурга о признании права собственности на земельный участок удовлетворить в полном объеме.

     Признать право общедолевой собственности на земельный участок площадью 1 620 кв.м., подлежащей уточнению при межевании, расположенный по адресу…., категории земель: населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальная жилая застройка, кадастровый номер: …..

за N2/3 доли в праве общедолевой собственности,

за X1/15 доли в праве общедолевой собственности,

за Б 1/15 доли в праве общедолевой собственности.

за В 1/15 доли в праве общедолевой собственности.

за Y 1/15 доли в праве общедолевой собственности,

за А 1/15 доли в праве общедолевой собственности

Заказать представительство в суде или консультацию юриста вы можете
по телефону: +7 (343) 237-27-27
или по e-mail: [email protected]
Позвоните или напишите, мы обязательно с вами свяжемся, чтобы уточнить все детали.

Право собственности на земельный участок

Согласно условиям п. 1 ст. 25 ЗК РФ, права физических и юридических лиц на владение земельными участками регламентируются федеральными законами и гражданским законодательством, в соответствии с которыми земля подлежит государственной регистрации (ФЗ от 13.07.2015 г №218-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ст. 8 ГК РФ).

Поводом для появления права собственности на землю могут стать различные юридические основания. Так, в соответствии с условиями п. 1 ст. 8 ГК РФ, право на владение имуществом, попадающим под требования об обязательной государственной регистрации, возникает с момента утверждения соответствующих прав на данное имущество, если это не противоречит текущим законодательным нормам.

Следует выделить несколько юридических фактов, которые становятся основанием для получения права собственности на землю.

Факт №1

К наиболее простым и популярным формам перехода имущества в частную собственность являются следующие основания:

• договор купли-продажи;
• договор дарения;
• договор мены;
• договор на пожизненное содержание с иждивением.

Статьей №8 ГК РФ предусмотрены и другие возможные основания для возникновения прав собственности, однако они не распространяются на вопросы, связанные с земельными участками.

Факт №2

Здесь в качестве основания могут выступить соответствующие акты, исходящие от государственных и муниципальных органов. Возникновение прав собственности на землю в этом случае предполагает взимание в пользу государства соответствующей платы, однако в некоторых случаях земельные участки могут быть предоставлены в собственность и бесплатно, что оговорено в следующих кодексах и законах:

• ЗК РФ;
• законы субъектов РФ;
• Федеральные законы.

В частности, в соответствии с условиями п. 4 ст. 3 Закона об утверждении ЗК РФ, право собственности на земельные участки может действительно возникать на безоплатной основе. Как физические, так юридические лица, не имеющие российской регистрации, могут получить право собственности исключительно за плату.

Процесс предоставления земельных участков в собственность предполагает указание будущим собственником целей использования этих участков. Такими целями могут стать:

• возведение частного дома;
• ведение сельскохозяйственной деятельности;
• дачное, гаражное строительство, и т. д.

Земельные участки, находящиеся в муниципальном или государственном владении, могут быть переданы в собственность физических или юридических лиц на основании соответствующего решения, исходящего от исполнительных органов государственной или муниципальной власти, которые обладают полномочиями в отношении распределения конкретной земли.

При возникновении права собственности на платной основе, вместе с получением решения от уполномоченных органов, должен быть составлен соответствующий договор купли-продажи.

Факт №3

Основанием для возникновения права собственности на землю становится судебное решение. Таковым, в том числе, может стать решение о признании права на конкретный земельный участок, что предусмотрено в п. 1 ст. 59 ЗК РФ и п. 1 ст. 8 ГК РФ. При наличии такого судебного решения органы государственной регистрации осуществляют регистрацию права на землю в установленном законом порядке (п. 2 ст.59 ЗК РФ).

Факт №4

Основанием может стать:

• наследование;
• правопреемство;
• приобретательная давность.

Процесс передачи земельного участка по наследству регулируется ст. 1181 ГК РФ. Вместе с землей в собственность переходят находящиеся в зоне конкретного участка растения, водоемы и т.п. При наличии нескольких наследников возникает право общей собственности, а процедура раздела регулируется требованиями ст. 1182 ГК РФ.

Прекращение права собственности на землю

Право на владение земельным участком может быть прекращено на основании требований ст. 44 ЗК РФ, а именно:

• в случае отчуждения имущества в пользу третьих лиц;
• в случае добровольного отказа от имущества со стороны его владельца;
• по иным основаниям, предусмотренным ГК и ЗК РФ.

Чаще всего юридическая практика сталкивается с фактом прекращения прав собственности на основании отчуждения, которое осуществляется в установленном законом порядке. Процесс отчуждения может происходить в соответствии с условиями договора купли-продажи, мены или пожизненного содержания с иждивением.

Собственник может добровольно отказаться от своих прав на владение земельным участком, подав соответствующее заявление в орган, регулирующий процесс государственной регистрации недвижимого имущества. Право собственности теряет силу с момента регистрации решения о его прекращении. После этого, если иное не предусмотрено законом, конкретный земельный участок переходит в собственность городского округа, сельского поселения или муниципального района, в рамках которого он расположен (п. 1.1 ст. 19 ЗК РФ).

Права на земельный участок и расположенное на нем имущество

Действующие законодательные нормы РФ указывают на то, что земельный участок является самостоятельным объектом права, так же как и находящиеся на нем объекты (здания, сооружения). При этом закон предусматривает наличие между ними прочной юридической связи, определяющейся описанными ниже условиями.

Условие №1

Для возникновения прав на объект, расположенный на конкретном земельном участке, должны иметься права на этот самый участок. Статья № 222 ГК РФ указывает на то, что для получения права собственности на объекты имущества, находящиеся на участке, необходимо соблюсти соответствующие условия. Первое из таких условий – наличие правовой возможности на размещение на участке конкретного недвижимого имущества. Такие возможности должны быть у собственника. Из положений ст. 263 ГК РФ и ст. 40 ЗК РФ следует, что собственник участка имеет право осуществлять на его территории строительную деятельность, в частности, возводить здания и сооружения, а также проводить в их отношении реконструкционные и демонтажные работы.

Реализовать это право собственник может лишь с учетом градостроительных нормативов, а также с соблюдением санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных и экологических требований. При этом категория земельного участка и его назначение должны соответствовать направлениям его фактического использования.

Собственник имеет право передавать участок в пользование третьим лицам в целях, не противоречащих нормам действующего законодательства. При этом за ним останется право собственности на этот земельный участок. Владельцем построенных в рамках этого периода объектов недвижимости становится лицо, получившее участок во временное пользование, но не являющееся при этом собственником самого участка. При этом в п. 1 ст. 271 ГК РФ сказано, что владелец такого объекта недвижимости имеет право на использование земельного участка, который был выделен его собственником под эту недвижимость. То есть лицо, имеющее право собственности на участок и передающее этот участок под возведение на нем объекта недвижимости другому лицу, передает ему и правовые полномочия использования части земельного участка, расположенного непосредственного под этим объектом. Такие полномочия квалифицируются как вещные или обязательственные права.

Возможность наличия прав на земельный участок или его часть со стороны собственника построенного объекта недвижимости определяется тем, кто является собственником этого объекта, а кто имеет право собственности на сам участок. Если это физические лица, то здесь уместен лишь вариант с обязательственным правом (аренда или безвозмездное пользование). При условии же, если право собственности на землю принадлежит муниципальному или государственному органу, наряду с обязательственными правами появляются также ограниченные вещные права.

Лицо, построившее на земельном участке, на которое он не имеет прав собственности, здание или сооружение, никак не ограничен в правах на это здание или сооружение. Пункт №3 ст. 271 ГК РФ регулирует право владельца объекта недвижимости на пользование и распоряжение ею, включая проведение любых реконструкционных и демонтажных работ. При этом такие действия не будут противоречить условиям использования земельного участка, установленным законом или прописанным в договоре.

При прекращении права пользования выделенным участком, на котором находится построенный объект, порядок перехода прав собственности на этот объект регулируется в соответствии с условиями соглашения, подписываемого между собственником построенной недвижимости и собственником земли, на которой она расположена. Если такое соглашение не было достигнуто мирным путем, определение права собственности на недвижимое имущество осуществляется в судебном порядке, а в качестве инициатора этого процесса может выступить каждая из сторон. При этом собственник земли может потребовать от владельца недвижимости приведения земельного участка в его первоначальный вид.

Если демонтаж здания или сооружения, расположенного на конкретном земельном участке, является памятником архитектуры, жилым домом, предметом культурной или исторической ценности, а также любым объектом, защищенным законом от сноса, в соответствии с требованиями сторон суд может принять следующие решения:

• наделение владельца объекта недвижимого имущества правом на приобретение в собственность участка, на котором находится этот объект;
• наделение собственника участка правом на приобретение расположенной на этом участке недвижимости;
• определение новых условий и периода пользования землей для собственника объекта недвижимого имущества.

Такое решение суда возможно при условии, если стоимость здания или сооружения в значительной степени превышает цену выделенного под него земельного участка.

Вместе с наличием права на пользование землей, на которой расположен объект недвижимости, собственник этого объекта может купить или арендовать необходимый ему участок, что осуществляется в соответствии с положениями земельного кодекса (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

Условие №2

После того, как оба объекта начинают квалифицироваться как общий имущественный оборот, возможны два сценария:

1. Вступление в силу принципа следования, согласно которого земля, на которой находится постройка, следует судьбе этой постройки.
2. Вступление в силу принципа сохранения, согласно которому права собственности на построенный объект сохраняются с переходом прав на участок.

Первый вариант предусматривает сохранение прав собственности третьими лицами, имеющими ограниченное право владения, при переходе основных прав на имущество к другому собственнику. В частности, п. 3 ст. 216 гражданского кодекса указывает на то, что факт перехода права владения имуществом не служит основанием для лишения вещных прав тех лиц, которые их имели ранее.

Такое же правило работает и в отношении обязательственного права. Так, в п. 1 ст. 617 ГК РФ сказано, что переход прав собственности к другому лицу на имущество, находящееся в аренде, не служит поводом для внесения изменений в договор аренды, а также не является основанием для прекращения его действия. Применительно к объектам недвижимости это условие регламентировано статьей 653 ГК РФ, а ст. 675 ГК РФ рассматривает аналогичную ситуацию с учетом наличия договора найма.

Таким образом, переход права собственности на землю не влечет за собой автоматического лишения или ограничения прав пользования собственником этой землей (п. 2 ст. 271 ГК РФ).

Второй вариант, предполагающий сохранение прав на недвижимое имущество с переходом прав на землю другому лицу, рассмотрен довольно подробно во многих нормах ЗК РФ и ГК РФ. В частности, в п. 2 ст. 271 ГК РФ сказано, что с переходом прав на недвижимость, расположенную на не принадлежащем прежнему собственнику участке земли, новый владелец может использовать имущество на тех же условиях, что и предыдущий.

Условие №3

Отчуждение объекта недвижимости, не сопровождающееся отчуждением земли, на которой он расположен, не является возможным (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Под действие этого правила не подпадают отдельные части построек, расположенных на участке, который был изъят из оборота на основании ст. 27 ЗК РФ.

Таким образом, в случае заключения сторонами сделки, направленной на отчуждение здания, сооружения или строения, при отсутствии права на земельный участок, на котором они расположены, или отчуждение земельного участка, в случае, когда он и находящиеся на его территории постройки пребывают в собственности одного лица, такая сделка считается ничтожной.

ВС пояснил порядок возникновения права собственности владельца всех квартир в МКД на землю под ним — Верховный Суд Российской Федерации

Верховный Суд опубликовал Определение № 308-ЭС20-18388 по делу № А32-17099/2019 касательно возникновения права собственности на землю под многоквартирным жилым домом у юрлица – собственника всех квартир в нем.

В марте 2018 г. за Краснодарским краем в ЕГРН было зарегистрировано право собственности на земельный участок категории земель особо охраняемых территорий и объектов с видом разрешенного использования «курортное строительство» площадью 852 кв. м, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежащий ООО «Кубаньсантехмонтаж». В свою очередь общество подало несколько исков о признании права собственности на данный участок за собой.

В рамках дела № А32-25129/2013 было установлено, что право собственности на многоквартирный дом возникло у истца на основании договора купли-продажи с ООО «Виза», а сам переход права собственности был зарегистрирован в ЕГРН 11 октября 2002 г. При этом суд признал кадастровой ошибкой ранее содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о спорном земельном участке. В деле № А32-4030/2018 суды установили, что земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно, а соответствующий иск следует предъявлять Краснодарскому краю. В свою очередь, в деле № А32-47190/2018 обществу было отказано в признании незаконным отказа Управления Росреестра по Краснодарскому краю в госрегистрации права собственности на указанный земельный участок. Тогда суд исходил из того, что в отношении спорного земельного участка зарегистрировано право собственности Краснодарского края, поэтому между обществом (собственником помещений в многоквартирном доме) и вышеуказанным субъектом РФ существует спор о праве на названный земельный участок, который подлежит разрешению в порядке искового производства с иным субъектным составом сторон.

В связи с этим общество «Кубаньсантехмонтаж» обратилось в суд с иском к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края о признании отсутствующим права собственности субъекта РФ на земельный участок и о признании права собственности на спорный объект. По мнению истца, спорный участок был поставлен на кадастровый учет 18 марта 2013 г. за счет общества по рекомендации Департамента на основании его писем о выделе участка под дом. Поэтому именно «Кубаньсантехмонтаж» является собственником участка, на котором расположен этот дом, с момента формирования участка независимо от государственной регистрации права на него в силу закона.

Три судебные инстанции отказали обществу в иске со ссылкой на то, что спорный участок земли расположен на землях курорта краевого значения и относится к землям особо охраняемых территорий, поэтому он не может быть передан в частную собственность. Суды добавили, что право общей долевой собственности на спорный земельный участок не могло возникнуть на основании норм жилищного законодательства, поскольку истец является единственным собственником квартир в жилом доме, расположенном на спорном участке, а положения ч. 1 ст. 16 Закона о введении Жилищного Кодекса РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ не применяются к вопросу перехода такого земельного участка в собственность единственного владельца МКД.

Они также сочли, что по смыслу ряда положений ГК РФ возникновение права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, предполагает обязательное наличие множественности сособственников помещений, расположенных в таком доме, а двухквартирные дома не относятся к многоквартирным, сособственники помещений в которых приобретают право общей долевой собственности на земельный участок под таким домом в специальном порядке. В свою очередь, требование общества о признании отсутствующим права собственности на земельный участок ответчика является ненадлежащим способом защиты, поскольку за истцом не зарегистрировано право собственности и нет оснований для признания за ним такого права.

После изучения материалов дела Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда со ссылкой на ряд нормативных правовых актов, собственную практику и правовые позиции КС РФ напомнила, что квалифицирующим признаком индивидуального жилого дома является наличие в нем комнат (а не квартир), основными критериями отнесения жилого дома к многоквартирному являются совокупность нескольких квартир с самостоятельными выходами на прилегающий земельный участок либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.

Как пояснил ВС, нижестоящие суды не применили соответствующие нормы права в рассматриваемом деле и не исследовали наличие или отсутствие у спорного объекта признаков многоквартирного жилого дома, при том что в свидетельствах о государственной регистрации права собственности общества спорный объект поименован как жилой двухквартирный дом, в выписке из ЕГРН – как двухэтажный жилой многоквартирный дом. «Суды сделали необоснованный вывод о том, что если у всех квартир в многоквартирном жилом доме собственник один, то на него правила п. 4 ч. 1 ст. 36 и ст. 16 Жилищного кодекса не распространяются», – подчеркнуто в определении.

Коллегия добавила, что при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента госрегистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме, когда земельный участок уже поставлен на кадастровый учет, становится собственником всего участка.

«Суд также сделал необоснованный вывод о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, не может быть передан в частную собственность, в случае если этот участок находится на землях особо охраняемых природных территорий», – отмечено в судебном акте. Как пояснил Верховный Суд, по общему правилу не предоставляются в частную собственность ограниченные в обороте земли особо охраняемых природных территорий, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, установленных федеральными законами. При этом право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу закона – положений Жилищного кодекса и Вводного закона, в том числе и в случае, если многоквартирный жилой дом расположен в границах особо охраняемой природной территории, независимо от того, введен дом в эксплуатацию до создания особо охраняемой природной территории или после (за исключением случаев возведения самовольных построек), что соответствует правилам п. 2 ст. 27 ЗК РФ.

Как указал Суд, учитывая, что право собственности на сформированный для многоквартирного жилого дома земельный участок возникает в силу закона и на него же зарегистрировано право собственности в ЕГРН за другим лицом, а в рамках конкретного спора многочисленные способы защиты права, избранные судом, не разрешили правовой конфликт о правопритязаниях на объект вещных прав, то избранные истцом в данном деле способы защиты права соответствуют разъяснениям, содержащимся в п. 52 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г., и являются надлежащими. В связи с этим ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Комментируя определение ВС, председатель КА «Минушкина и партнеры» Анна Минушкина отметила, что оно восполнило законодательный пробел в части того, как быть с правом собственности на участок под МКД, если собственником всех квартир является одно лицо. «Логично предположить, что если собственник всех квартир – одно и то же лицо, то возникает “единоличная” собственность. Однако истцу по данному делу понадобилось много лет, чтобы подтвердить свое право “единоличной” собственности на земельный участок под многоквартирным домом, в связи с чем вполне разумен вывод Суда о том, что если у всех квартир в многоквартирном жилом доме собственник один, то на него распространяются правила жилищного законодательства о праве собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного жилого дома», – полагает эксперт.

По словам адвоката, ВС также сделал немаловажный вывод, согласно которому право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в том числе и в случае, если многоквартирный жилой дом расположен в границах особо охраняемой природной территории, поскольку действующим законодательством предусмотрено возникновение права собственности на такой земельный участок в силу прямого указания закона. «Полагаю, что такой вывод сделан с учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, а также в целях обеспечения прав собственников помещений в многоквартирных домах», – предположила Анна Минушкина.

Адвокат, старший партнер ЮК «Альтависта» Валерия Аршинова поддержала выводы Верховного Суда о том, что истец имел право на рассмотрение данного спора по его требованию, поскольку юридически и фактически связан как с земельным участком так и с объектами строительства на нем. «Отказывая в иске, суд первой инстанции, ссылаясь на судебные акты по связанным делам, указывал на многоквартирный дом, но при этом не установил признаки жилого дома. На это обратил внимание ВС РФ, так как суду первой инстанции надлежало детальнее проанализировать правоустанавливающие документы. Важный вывод в определении касается и того, что земли курортного назначения могут быть в праве общей собственности “многоквартирных собственников”, – для практики это имеет существенное значение», – заключил эксперт.

форм собственности на землю | UMass Amherst MassWoods

Еще одним важным юридическим фактором при принятии решения о будущем вашей земли является определение типа юридической собственности на вашу землю. Это определяет, кто контролирует землю, как она передается, как облагается налогом и, помимо прочего, как будет распределяться ответственность.

Определение того, какая форма собственности лучше всего подходит для вас, зависит от нескольких факторов, включая количество людей, которые будут делить собственность, проблемы ответственности, то, как доход от земли облагается налогом, пока вы живы, и как земля облагается налогом, когда она переведен.Есть несколько вариантов владения землей. Доведение ваших целей или целей вашей семьи к поверенному по планированию недвижимости, имеющему опыт сохранения земель, — отличный способ разобраться, какой тип личной или деловой собственности подходит лучше всего. Ниже приведены некоторые формы собственности, которые семьи использовали для достижения своих целей:

• Индивидуальная собственность. Земельный участок находится в собственности одного лица. В случае смерти собственника земля передается по его завещанию.
• Совместные арендаторы. Право собственности на землю принадлежит двум или более лицам. После смерти владельца доли в собственности автоматически переходят к выжившим владельцам.
• Общие арендаторы. Имущество принадлежит двум или более лицам определенными акциями. Если один человек умирает, его доля переходит по его воле.

Учитывая, что многие землевладельцы владеют своей землей для личного пользования и уединения, а не для получения дохода, может показаться странным рассмотреть вопрос о передаче права собственности на землю бизнес-структуре.Тем не менее, владение бизнесом может обеспечить эффективный механизм передачи права собственности на вашу землю от вас к вашей семье при одновременном снижении налогов и ограничении ответственности. Ниже приведен список некоторых форм собственности, которые семья Shave использовала для достижения своих целей:

• Полное товарищество. Право собственности на землю совместное: между двумя и более людьми. Владельцы разделяют прибыль, убытки и ответственность.
• Семейные товарищества с ограниченной ответственностью. Между членами семьи существует соглашение о юридическом партнерстве по управлению и контролю над землей.Иногда это используется для минимизации налогов на дарение и наследство.
• Общество с ограниченной ответственностью. Право собственности делится на акции, а правила, регулирующие деятельность компании, заключаются в договор и согласовываются со всеми первоначальными акционерами. Иногда это используется для минимизации налогов.

Землевладение — обзор | Темы ScienceDirect

Промышленный город

Формулировка понимания промышленного города обязательно требует сравнения с его доиндустриальным аналогом.Последний был форпостом в море сельской местности. Обычно обнесенный стенами, с узкими улочками и плотно застроенными зданиями, он поддерживал тесные связи с сельской местностью, в частности, через узы землевладения и служа рынком. Доиндустриальный город был социально расслоен, с властью, сосредоточенной в руках правящих семей или профессиональных групп (особенно гильдий), которые сами были связаны с давно сложившимися районами («кварталами») города. В его ремесленной экономике ремесла сосредоточивались в определенных кварталах, но не было функциональной дифференциации в землепользовании с смешением домов, магазинов, мастерских и рынков.

С наступлением индустриализации, быстрого демографического роста и урбанизации (относительного роста населения, проживающего в городах по сравнению с сельскими районами), произошли необратимые изменения. Город стал главным форумом модернизации — процесса социальных преобразований, вызванного переходом от аграрных к промышленным, особенно механизированным, способам производства. Ослабление классовых границ, характерных для доиндустриального города, позволило процветать новым сетям социальных отношений, вытекающим из профессиональной специализации труда.В этих обстоятельствах образ жизни рабочего класса стал диктоваться заводскими часами, когда люди забирали свою идентичность из своего места в рабочей силе.

Взаимодействие количественных и качественных аспектов современной городской жизни увлекло социальных теоретиков. Горожане будут контактировать, прямо или косвенно, с тысячами других людей, а не с несколькими сотнями, как в сельском обществе. Считалось, что такое увеличение масштабов городской жизни оказало глубокое, хотя и в основном пагубное, влияние на образ жизни людей.Немецкий социальный теоретик Фернанд Тоннис, например, противопоставил сельский и городской образ жизни, утверждая, что первый характеризовался теплыми первичными социальными отношениями сообщества ( Gemeinschaft ), а второй — холодными, безличными и договорными отношениями в обществе ( Gesellschaft ). Его соотечественник Георг Зиммель признал, что в городской жизни есть положительные элементы, в частности, за счет устранения ограничений жизни в маленьком городке и предоставления людям возможности заявить о своей уникальности, но выразил обеспокоенность по поводу цены адаптации к новой среде.Он утверждал, что более медленный темп сельского общества допускает бессознательные и привычные модели поведения, тогда как современный город вынуждает людей разрабатывать сознательные стратегии, если они хотят справиться с сенсорной перегрузкой, вызванной ускоренным темпом жизни. Зиммель утверждал, что это состояние порождает особую «метрополичную личность», проявляющуюся в отстраненном и высокомерном подходе, который люди использовали в отношениях со своими согражданами.

Его идеи, в свою очередь, повлияли на американских социальных теоретиков, особенно на Роберта Пак, который посещал лекции, которые Зиммель читал в Берлине в 1899 году.Парк воспринял идею о том, что отдельные люди и группы должны приспосабливаться, чтобы примириться с современностью, хотя, в отличие от Зиммеля, считал, что город также является продуктом природы, особенно человеческой природы. С этой точки зрения Парк предположил, что человеческое общество можно изучать с использованием концепций, аналогичных тем, которые используются экологами при изучении растительных сообществ. Парк переехал в Чикагский университет в 1914 году, где его предложение по изучению «экологии человека» сильно повлияло на подход к социологическому исследованию, принятый факультетом социологии и антропологии Чикагского университета.Так называемая Чикагская школа социальных исследователей использовала свой родной город в качестве лаборатории, применяя экологические концепции к полевым исследованиям , в том числе , формирования сообществ, банд, бродяг, социальных движений и расовых отношений. Они признали, что отдельные сообщества, идентифицируемые по общим социальным характеристикам, были сгруппированы в географически разграниченных частях города. Согласно экологической теории, они были названы «природными территориями» и представляли собой «ниши», которые различные сообщества занимали в пределах города.

Идея природных территорий послужила краеугольным камнем для обобщений о пространственной организации, лежащей в основе внешне хаотичного облика современного города. Самым известным изложением этих принципов была теория концентрических зон, разработанная Эдвардом Берджессом в 1924 году (рис. 1). Чикаго, расположенный на береговой линии озера Мичиган, более века неуклонно расширялся. Берджесс интерпретировал этот опыт, чтобы предложить модель пяти постоянно расширяющихся концентрических колец.В основе ее лежал центральный деловой район (CBD), известный в Чикаго как «Петля», хотя модель была обобщена для учета тенденций любого города или города к расширению радиально от его центра. Берджесс отметил, что рост Чикаго был вызван прибытием бедных иммигрантов, у которых не было другого выбора, кроме как соглашаться на более дешевое жилье в захудалых районах, расположенных недалеко от центра города. В этом районе, известном как «переходная зона», не только находились временные элементы города и низшие слои населения, но и наблюдалась самая большая конкуренция за землю и ресурсы из-за давления на землю, вызванного ростом бизнеса и легкой промышленности.Со временем бедные могли воспользоваться преимуществами своего растущего уровня жизни, чтобы переехать в места, где жилье было лучше и без преступности, а их место заняли новые иммигранты, которые, как и их предшественники, были вынуждены брать то, что им предлагалось. Следовательно, более бедные районы располагались недалеко от центра, а более благополучные районы — вблизи периферии города. Процессы изменений происходили через последовательности «вторжения» (распространение сообщества на территорию, ранее занятую другим) и «преемственности» (возникающих в результате изменений в составе или структуре экологического сообщества).

Рисунок 1. Рост города. Источник: Парк Р. Э., Берджесс Э. У. и Маккензи Р. Д. (1925). Город. 51п. Чикаго: Чикагский университет.

Модель концентрических зон показала, что современный город имеет основную социопространственную структуру, жизненно важную для его функционирования, а не представляет собой зарождающуюся массу слабо связанных частей. Позднее теоретики попытались пересмотреть и расширить формулировку Берджесса. В 1939 году Гомер Хойт добавил секторальные принципы (застройка клиньями от центра города), хотя его больше интересовало расположение более дорогого жилья, чем разработка общих моделей.В 1945 году Чаунси Харрис и Эдвард Ульман предположили, что города могут иметь несколько ядер, а не один центр. В совокупности их идеи повлияли на размышления о структуре современного города и, действительно, вдохновили другое поколение урбанистических теоретиков в 1960-х и 1970-х годах с появлением пространственного анализа.

Тем не менее, у моделей имелись затянувшиеся отрицательные комментарии по поводу их дарвинистской и экологической основы, причем критики утверждали, что они чрезмерно упрощают модели городского землепользования и не могут объяснить, как вообще образовались природные территории.Кроме того, хотя экологические модели были реализованы с опозданием, они эффективно описывали прошлое. Для большинства городов США КБР достиг своего пика к концу 1920-х годов и больше не служил двигателем, с помощью которого динамика коммерческой экономики порождала волны вторжения и преемственности. Позже начало деиндустриализации еще больше подорвало ценность экологических моделей, устранив другие ключевые факторы роста. Однако задолго до того времени возникли новые разработки в области планирования и архитектуры, которые сами по себе укоренились в логике индустриализма, которые присвоили термин «современный город» периоду послевоенного развития, характеризовавшемуся радикальной городской реконструкцией.Эта практика уходит корнями в рост модернизма.

Государственная земельная собственность в США

Около 40% территории Соединенных Штатов — это государственные земли, поддерживаемые налогоплательщиками и управляемые федеральными, государственными или местными органами власти. База данных охраняемых территорий США (PADUS), управляемая Геологической службой США, представляет собой официальный перечень охраняемых территорий Америки, который был недавно обновлен. Инструмент карты ниже предоставляет подробную информацию для каждого округа в США. Наведите указатель мыши на округ, чтобы увидеть распределение собственности на землю.Подробные отчеты можно скачать, щелкнув по округу. В диаграмме и таблице ниже представлены сводные данные на уровне штатов.

Государственная собственность на землю

Государственные земли включают обширные пространства национальных лесов и дикой природы, национальные парки и памятники, заповедники дикой природы, пастбищные угодья, земли государственного фонда, государственные парки и места отдыха, а также городские и окружные парки. Хотя защита федеральных земель может со временем измениться, решения, принимаемые управляющими государственными землями, могут иметь долгосрочное влияние на местные сообщества.

Этот недавний сборник эссе, написанный некоторыми из наиболее уважаемых ученых в области общественных земель, представляет состояние знаний об экономике огромных природных ресурсов Америки. Эссе демонстрируют, как государственные земли формируют местные сообщества во многих отношениях, в том числе экономически, демографически и посредством налоговой политики.

Скачать схему как изображение

Государственные земли влияют на местную экономику

Государственные земли — от обширных охраняемых федеральных территорий до общественных парков и троп — могут во многом влиять на социально-экономическую ситуацию в местных сообществах и могут быть важными экономическими активами.Помимо привлечения туристов, общественные земли привлекают предприятия, пенсионеров и рабочих, которые ищут возможности для отдыха, пейзажи и комфортные условия жизни, которые создают общественные земли.

Например, сельские западные округа с большим количеством федеральных земель в среднем показывают лучшие показатели прироста населения, занятости, личного дохода и дохода на душу населения, чем их сверстники. Графства с национальными парками или национальными памятниками поддерживают темпы роста занятости выше среднего и коррелируют с более высокими уровнями дохода на душу населения.

Влияние общественных земель Местная демография

Значительные демографические изменения произошли в местах с большим количеством федеральных государственных земель. В графствах с государственными землями наблюдается в целом положительная чистая миграция. У них также, как правило, больше этнического и расового разнообразия, чем в графствах без государственных земель, хотя расовые меньшинства не используют государственные земли с такой же скоростью, как белые американцы.

Пенсионеры и пожилые американцы, в частности, переезжают в места с охраняемыми государственными землями, принося увеличенную долю нетрудового дохода от инвестиций и пенсионных фондов.Американцы трудоспособного возраста также растут в районах с государственными землями, находя работу в сфере здравоохранения, недвижимости, розничной торговли и других секторах.

Общественные земли Влияние на местную фискальную политику

Графства с федеральной землей получают компенсацию от федерального правительства за освобождение от налогов федеральных земель в пределах их границ через программу PILT («Платежи вместо налогов») и платежи с разделением доходов, такие как Безопасные сельские школы (SRS). Округа со значительной долей федеральной земли могут в значительной степени полагаться на платежи со стороны федерального правительства, что может замедлить рост и увеличить экономические риски, связанные с переходной сельской экономикой.

Будущее федеральных земель и местных сообществ связано

Управление государственными землями напрямую влияет на местные сообщества. На фискальную политику округа, социально-экономические изменения и качество жизни влияют решения по управлению государственными землями. Чтобы узнать больше об экономике государственных земель, прочтите соответствующие исследования и найдите данные на уровне округа в настраиваемых отчетах из системы экономических профилей.

Методы и источники данных

Данные о собственности на землю предоставлены У.Геологическая служба, Программа анализа пробелов, 2018, База данных по охраняемым территориям США (PADUS), версия 2.0. PADUS стремится составить полный перечень государственных земель и других охраняемых территорий, собирая «наилучшие доступные» данные, предоставленные управляющими агентствами и организациями. Полнота данных варьируется в зависимости от управленческих агентств и штатов. Местные данные (на уровне городов и округов) наименее полны.

Данные нельзя сравнивать между версиями PADUS из-за изменений в сборе данных и категориях владения между версиями.Headwaters Economics пересекает данные PADUS с географическими границами, установленными Бюро переписи населения США, для расчета распределения собственности на разных географических уровнях (например, округов). Для получения более подробной информации, пожалуйста, свяжитесь с нами.

Грядут большие изменения в землевладении и операторах ферм? | 2019-02-05

Примечание редактора: это первая из семи частей нашей обширной редакционной серии, в которой мы подробно рассматриваем «Farm & Food 2040». Мы изучим тенденции, формирующие не только сельскохозяйственное производство, но и цепочку поставок, пищевые компании, экспортеров и многое другое.В первой части рассматриваются предстоящие изменения в сфере собственности на сельскохозяйственные угодья в США, с дополнительным акцентом на «Деструкторы: шесть тенденций, которые будут определять будущую структуру сельского хозяйства США».

Разберитесь в землевладении в США, чтобы увидеть, что происходит и что может произойти в будущем, и 87-летний отец Карсона Фатча, Элвин, очень типичен.

Карсон, агент по недвижимости, специализирующийся на сельхозугодиях для компании Saunders Real Estate из Лейкленда в центральной и южной Флориде, говорит, что его отец был фермером в пятом поколении, и никто из членов семьи не хотел заниматься сельским хозяйством, поэтому он отдал свою землю семье корпорация и сдавала его на десятилетия в аренду другому крупному управляющему землей для выращивания клубники.

Часто случается, говорит он: «Фермеры инвестировали в свою землю и в свою деятельность все эти годы, поэтому на их земле они будут получать пенсионные деньги».

Другие вероятные тенденции на ближайшие годы:

• Ожидается, что в течение следующих десяти или двух лет средний возраст владельцев сельхозугодий будет продолжать расти.
• Фактически, как и старший Фатч, многие передают свою землю в завещания, семейные корпорации или трасты, а затем просто сохраняют ее до пенсионных лет, избегая серьезных налоговых последствий продажи или дарения ее при жизни.
• Фермеры по-прежнему будут наиболее типичными покупателями сельскохозяйственных земель, но их доминирование снизится.
• Нефермерам будет принадлежать все больше и больше земли, особенно арендованных площадей.
• Также стоит ожидать продолжения движения, особенно со стороны средних и крупных фермерских хозяйств, в сторону аренды большей площади и владения меньшим.
• Также будет больше женщин-владельцев и операторов, даже если в целом фермеров будет меньше.
• Пищевые компании требуют большей прослеживаемости и устойчивости — часто без дополнительных затрат на это.Это может затруднить поддержание прибыльности для малых и средних предприятий без увеличения масштабов и инвестиций в новые технологии.

Тим Февольд, ASFMRA

Как быстро произойдут изменения?

Из поколения в поколение оборот американских ферм и ранчо был медленным и обычно стабильным, и некоторые эксперты говорят, что этот темп вряд ли сильно изменится в ближайшем будущем.

«Я не ожидаю увеличения текучести кадров.Я думаю, что это будет продолжением тенденции, которую мы наблюдали последние несколько десятилетий, — говорит Тимоти Феволд, президент Американского общества менеджеров ферм и оценщиков сельских районов.

Фатч соглашается. Несмотря на неоднократные избиения со стороны государства, в том числе ураган на полях и в садах и ужасную катастрофу, вызванную озеленением цитрусовых рощ, «сельхозугодья по-прежнему будут пользоваться спросом», — говорит он, и ценности будут продолжать расти, как и раньше. в «прибрежных районах, где существует большая потребность в развитии.

Кроме того, по его словам, «у нас слишком хороший климат (для того, чтобы сельхозугодья не пользовались спросом)», и он говорит, что у покупателей по-прежнему есть бесконечные причины вкладывать средства в сельхозугодья, в том числе в солнечные фермы в последнее время. Таким образом, по его словам, «я не вижу кардинальных изменений» в количестве продаж земли.

Тем не менее, ситуация для владельцев и операторов ферм может измениться быстрее, чем многие ожидали, говорит Бретт Скиотто, генеральный директор Aimpoint Research, глобальной маркетинговой исследовательской фирмы, которая провела обширную работу по анализу текущих сельскохозяйственных тенденций и определению «фермеров». будущего.Он выделил шесть тенденций, которые могут ускорить структурные изменения в сельском хозяйстве, оказывая сильное давление на фермеров и традиционные сельскохозяйственные учреждения. (См. « The Disruptors: шесть тенденций, которые будут определять будущую структуру сельского хозяйства США», ниже).

Хотя темп может быть неопределенным, вам следует искать не менее 370 миллионов акров сельскохозяйственных земель в 48 сопредельных штатах, которые должны переходить из рук в руки, по крайней мере, один раз в течение 10–20 лет, закончившихся в 2034 году .

Это наиболее расчетное предположение American Farmland Trust (AFT), которое фокусируется на том, кто, почему и как получить доступ к сельскохозяйственным землям и владеть ими, а также как их защитить.Аналитики AFT собрали цифры, включая возраст землевладельцев и основных операторов ферм, а также то, что сами владельцы и операторы ферм сообщили Министерству сельского хозяйства США, что они ожидают от своей земли в ближайшие пять лет, как сообщается в пятилетних переписях Министерства сельского хозяйства и в отчете Службы экономических исследований за 2014 год. по землепользованию и передаче.

AFT применил некоторую актуарную логику к данным, и « предполагал, что, учитывая их возраст, (владельцы и операторы) должны будут предпринять некоторые действия в следующие 10-20 лет», — сказала Дженнифер Демпси, директор. Информационного центра сельскохозяйственных угодий AFT.Или передачи могут произойти после того, как они уйдут, и, таким образом, ее центр прогнозирует, что владельцы 40 процентов из 991 миллиона акров фермы и ранчо в 48 штатах перейдут из рук в руки с 2015 года примерно до 2035 года .

Ежегодно передача сельхозугодий будет составлять в среднем только около 2 процентов всех сельскохозяйственных угодий США, сообщает AFT. Кроме того, среди акров, подлежащих передаче, большинство, вероятно, перейдет из рук в руки в результате частных сделок, таких как подарки, завещания или трасты, а еще 14 процентов будут проданы между членами семьи.Таким образом, AFT сообщает, что остается только около 25 процентов, проданных на открытом рынке, что составляет менее 1 процента всех сельскохозяйственных угодий в США.

Между тем, Рэнди Дикхут, старший вице-президент по операциям с недвижимостью в Farmers National Company из Омахи, отмечает , что 1 процент сельскохозяйственных угодий в год, поступающих на рынок, теперь наталкивается на «крупную передачу богатства из поколения в поколение» — гора активов, таких как сельхозугодья, накопленные поколениями времен Второй мировой и Корейской войн.

Рэнди Дикхут, Национальный фермерский дом

«У большинства людей, владеющих сельхозугодьями, они есть какое-то время», — сказал он, и они склонны держаться за них. По его словам, около 70 процентов клиентов, для которых Farmers National управляет сельскохозяйственными угодьями, считают семейное наследие главной причиной сохранения своей земли, и такие клиенты, как правило, являются крупными землевладельцами.

Аналогичным образом, недавно опубликованное обширное исследование землевладения и землевладения Университета штата Айова за 1982–2017 годы показывает, что 29 процентов всех землевладельцев Айовы говорят, что «семейные или сентиментальные причины» «очень важны» для их владения землей — по сравнению с 22 процентами в исследовании ISU 2012 года.

Помимо склонности к сохранению сельскохозяйственных угодий, Конгресс значительно расширил стимулы для этого посредством изменений в федеральных налогах на наследство и дарение.

Джерри Косгроув, советник программы AFT «Наследие фермерских хозяйств», объясняет, что с тех пор, как Конгресс действовал, «если вы будете удерживать (активы фермы) до самой смерти, база (для налога на прирост капитала) будет увеличена, и капитал будет равен нулю. налог на прибыль. И, с практической точки зрения, сейчас нет налога на наследство, если вы не очень богатый человек.Сумма исключений из федерального налога на недвижимость (для супружеской пары) в настоящее время составляет более 22 миллионов долларов ».

«Сейчас действительно существует сильное препятствие для передачи любого оцененного актива , включая сельхозугодья, в течение вашей жизни, либо в подарок, либо путем продажи», — сказал Косгроув.

Этот сдерживающий фактор может спровоцировать новый рост общего количества субъектов, находящихся в собственности сельскохозяйственных земель, таких как трасты, поместья, корпорации (обычно семейные корпорации), по сравнению с частными лицами или совместной арендой фермерских пар .Число этих предприятий постоянно росло, практически удвоившись с 72 063 в 1982 году до 142 370 в 2012 году, в то время как общее количество ферм снизилось, а результаты переписи 2017 года, ожидаемые в апреле, могут содержать новый рекорд.

Кроме того, фермеры и землевладельцы сообщили ERS в ходе опроса 2014 года, что они ожидают, что 62 процента земель их ферм и ранчо перейдут из рук в руки через трасты, завещания или подарки семье или другим лицам.

Результаты обследования владения и пользования, проведенного ГИП по мере завершения налоговых изменений, также предполагают, что больше сельскохозяйственных угодий припарковано в собственности, принадлежащей указанным выше типам организаций.В обследованиях с 2002 по 2017 год доля сельскохозяйственных угодий в индивидуальной и совместной аренде (или в общей аренде) сократилась с 77 процентов до 58 процентов, соответственно, в то время как земли, зарегистрированные в трастах, имениях, корпорациях и компаниях, увеличились с 20 процентов до 39 процентов. Сельскохозяйственные угодья Айовы.

Источник: Расширение Университета штата Айова

Однако этот поворот к пожизненному владению создает экономический барьер для молодых и начинающих фермеров, пытающихся купить землю, объясняет Косгроув, потому что любой землевладелец, продающий им землю, сталкивается с высокими налогами на прирост капитала.«Итак, люди просто держатся за землю и сдают ее в аренду операторам ферм», — говорит он.

В качестве частичного средства правовой защиты AFT и другие участники покупают предложение среди членов Конгресса и защитников природы, которое позволит единовременно исключить налог на прирост капитала в размере до 500 000 долларов на человека при продаже земли начинающему фермеру.

Некоторые, однако, думают, что влияние налоговых изменений может быть преувеличено.

Февольд из ASFMRA говорит: «Я не думаю, что налоговая политика имеет такое большое значение, как некоторые думают.Есть много факторов, по которым люди владеют землей. Думаю, у большинства помещиков их больше. . . вещи, которые их беспокоят, кроме налоговой политики. Если они собираются владеть землей, они будут владеть землей «.

Конечно, преемственность семьи важна для некоторых землевладельцев, — говорит Февольд, который с 1982 года работал профессиональным управляющим фермой в Hertz Farm Management в Неваде, штат Айова. продайте землю, возьмите деньги и бегите.К тому же, отмечает он, «чуть более половины земли в Айове принадлежит нефермерам».

Действительно, доля неоператоров в сельскохозяйственных угодьях США составляет , и она выходит за рамки того, что традиционно принадлежало фермерам-пенсионерам и их наследникам.

В обзоре ISU, доля не фермеров во всех сельскохозяйственных угодьях предлагается в подсчете нерезидентов среди владельцев сельскохозяйственных земель Айовы, который постепенно увеличился с 6 процентов в 1982 году до 20 процентов в 2017 году.

Кроме того, доля не фермеров в арендованных землях намного больше: в исследовании ISU 86 процентов арендованных акров принадлежат землевладельцам, которые не занимаются сельским хозяйством, и только 6 процентов тем, кто занимается сельским хозяйством полный рабочий день.

По всей стране неоператоры (включая фермеров-пенсионеров) владеют 31 процентом сельскохозяйственных угодий США, значительной частью, согласно отчету ERS 2014 года, но им принадлежит 80 процентов арендованных земель. (Тем не менее, обратите внимание, что фермеры-пенсионеры составляют почти половину арендодателей, не занимающихся сельским хозяйством, и их наследники, не занимающиеся сельским хозяйством, безусловно, хорошо представлены в этой категории.)

Кто покупатели сельхозугодий? По традиции в первую очередь фермеры. Они уже давно купили большую часть крошечной (менее 1 процента) доли сельскохозяйственных угодий, которая, как можно ожидать, будет ежегодно появляться на открытом рынке, и в значительной степени будут продолжать это делать.

Дикхут говорит, что Farmers National торгует сельскохозяйственными угодьями от Тихоокеанского Северо-Запада до Среднего Запада и Равнин, Джорджии и Нью-Йорка на Востоке и в других местах, и «во-первых, — говорит он, — на продажу выставляется не так много земли. . » Плюс «фермеры покупают 70-80 процентов, а иногда и больше, хороших сельскохозяйственных угодий, которые выставляются на продажу», если скидки на продажи для охоты и других рекреационных угодий.

Февольд в Айове и Фатч во Флориде согласны с тем, что фермеры уже давно являются типичными покупателями, и говорят, что быстро это не изменится.

Но Дикхут также считает, что в последние годы ситуация начала меняться. Он говорит, что фермеры были агрессивными покупателями земли, в то время как сельское хозяйство было очень прибыльным для большинства примерно до 2013 года. Но в последние годы, особенно в некоторых секторах и в некоторых регионах, таких как молочные фермы на севере и северо-востоке, фермеры действуют медленнее. прыгнуть на свободную землю. «Когда все перевернулось. . . веселье вышло из этого », и все больше фермеров выходят на пенсию, не расширяя свои владения, отмечает он.

Но теперь «инвестиционные фонды, такие как пенсионные фонды и венчурный капитал, проявляют больше интереса к покупке сельхозугодий», — говорит Дикхут, по крайней мере, в штатах, где разрешена такая покупка. По его словам, в последние несколько лет так обстоит дело в большей части страны, когда цены на землю упали, а количество ферм, конкурирующих за сельхозугодья, снизилось.

Хотя несколько лет низкой прибыльности фермерских хозяйств могут подтолкнуть фермеров к обочине рынка земли, по его словам, «инвесторы-покупатели имеют капитал, потому что это их бизнес.. . пенсионный фонд или что-то еще. . . так что они могут купить в любое время », что долгосрочные инвестиционные перспективы благоприятны для этого.

Фатч из Флориды соглашается. «Кажется, что институциональных людей больше, чем самих фермеров, которые ищут сельхозугодья», — говорит он. «Они покупают сельхозугодья более высокими темпами, чем, скажем, 15 лет назад. За последние пять лет он стал более популярным ».

Futch отмечает рост в последние годы «специализированных инвестиционных групп. . . диверсифицированы во многие состояния и товары, покупая и арендуя фермы.Он работает с одной такой группой, у которой есть фермы в 13 штатах — от хлопка в Арканзасе до черники в Джорджии и клубничных ферм во Флориде. . . даже миндаль в Калифорнии ».

Чаще всего, говорит он, «покупатели инвестиций хотят обратной аренды. Они пойдут и купят ту ферму, но они купят ее только тогда, когда тот или другой фермер выстроится в очередь, чтобы сдать ее обратно ». Они не хотят заниматься сельским хозяйством. «Они просто хотят вернуть свои инвестиции.. . что-то около 5 процентов ».

Кто институциональные инвесторы в сельскохозяйственные угодья?

Институциональные инвесторы имеют разный опыт и интересы в сельском хозяйстве. Например, Ассоциация страхования и аннуитета учителей (TIAA) закрыла партнерский фонд сельскохозяйственных земель в размере 3 миллиардов долларов в 2015 году после того, как в 2012 году фонд сельскохозяйственных земель составил 2 миллиарда долларов. Партнерский фонд TIAA, Nuveen, инвестирует в высококачественные сельскохозяйственные угодья на четырех континентах, включая более 251 000 акров в США.S. и почти 739000 акров в Бразилии, согласно их отчету за 2018 год. Расположение ферм см. На карте ниже или щелкните здесь.

Другая группа инвесторов, Ceres Farms, приобретает недвижимость и сдает ее в аренду местным фермерам, которые выращивают кукурузу, сою, пшеницу или специальные культуры в запланированном севообороте. Менее чем за десять лет Церера приобрела более 100 000 акров в десяти штатах и ​​выросла до более чем полмиллиарда долларов в активах под управлением.

Сохранение сельскохозяйственных угодий

Еще одна важная тенденция — это сервитуты , которые быстро увеличивают притязания на U.С. Право собственности на землю сельскохозяйственного назначения.

Сервитуты представляют собой частичную собственность на землю, которая запрещает или ограничивает застройку и направлена ​​на защиту дикой природы, ландшафта или других видов природоохранного использования. Они финансируются различными национальными, государственными или местными органами власти и природоохранными организациями и обычно приобретаются земельными фондами, созданными для их владения и управления.

Некоторые земельные трасты в первую очередь или исключительно стремятся сохранить сельскохозяйственное использование земли. На национальном уровне Служба охраны природных ресурсов Министерства сельского хозяйства США присуждает гранты Программы облегчения сохранения сельского хозяйства (ACEP) для спонсирования постоянных сервитутов на сельскохозяйственных угодьях.Фактически, законопроект о фермерских хозяйствах 2018 года увеличил финансирование, требуя 450 миллионов долларов в год для ACEP до 2023 года, по сравнению с 250 миллионами долларов в 2018 году.

Фатч говорит, что среди владельцев сельскохозяйственных земель Флориды продажа сервитутов «является хорошей сильной тенденцией. люди, которые сейчас стареют и делят свое имущество ». Многие продают сервитуты, «чтобы земля по-прежнему оставалась в собственности семьи», — говорит он, а продажа означает, что «они получают деньги для работы», даже если земля в таком случае будет продаваться по значительно меньшей цене — часто примерно наполовину от ее прежней стоимости. стоимость — из-за ограничений сервитута.

Земельные фонды и государственные программы накопили 6,5 млн акров сервитутов на данный момент специально для защиты сельскохозяйственных земель США, что представляет собой рост на 38 процентов за последние пять лет.

Это результат исследования ATF почти 700 земельных трастов в 2017 году, результаты которого были добавлены в список сервитутов по защите сельскохозяйственных земель, принадлежащих государственным агентствам и представленных в декабре.

Земельные трасты контролируют и управляют сервитутами, но в значительной степени полагаются на государственное финансирование и деньги от природоохранных и других общественных организаций для приобретения сервитутов, говорит Демпси из AFT.«Если бы у них не было государственного финансирования. . . они не смогут покупать сервитуты у владельцев сельскохозяйственных земель », — пояснила она.

Женщины также добиваются успехов в владении сельхозугодиями , как и в других частях американской экономики.

Женщины долгое время владели и контролировали большую часть американских ферм и ранчо. Данные сельскохозяйственной переписи о владении землей женщинами отсутствовали в течение последних десятилетий, но исследование ERS 2014 года показывает, что 37 процентов арендодателей, не являющихся операторами, составляют женщины, и им принадлежит 46 процентов из примерно 283 миллионов арендованных акров, или около 130 миллионов акров.

Между тем обследование в Айове в 2017 году показало, что женщины владеют 55 процентами арендованных сельскохозяйственных земель по сравнению с 52 процентами всего пятью годами ранее, но они также владеют 47 процентами всех сельхозугодий в штате. По данным опроса, в 2017 году женщины старше 80 лет владели 13 процентами сельхозугодий.

Обычно женщины унаследовали свою землю от родителей или владели фермой вместе с мужьями и, поскольку они чаще всего переживают своих мужей, в конечном итоге получают большую долю земли, чем мужчины среди пенсионеров.

Дженнифер Филипьяк руководит программой AFT «Женщины за землю» и говорит, что «на самом деле никто не знает. . . просто не так много данных »о владении сельхозугодиями пожилыми женщинами. Она проводит встречи на Среднем Западе с женщинами-фермерами и говорит: «Большинство приезжающих женщин унаследовали свои сельскохозяйственные угодья». На Среднем Западе, по ее словам, «сохранение земли в семье очень ценно. . . с тех пор, как он так долго был в семье «.

Дженнифер Филипьяк, American Farmland Trust

Рост числа и доли американских ферм, управляемых женщинами, также указывает на рост собственности.Это правда, что, согласно данным Министерства сельского хозяйства США, фермы, принадлежащие женщинам, в среднем намного меньше, чем в среднем, а валовой объем продаж составляет лишь около четверти от среднего показателя по стране. Имейте в виду, что Министерство сельского хозяйства США определяет ферму как любое место, где в течение года производилось и продавалось сельскохозяйственной продукции на сумму не менее 1000 долларов США.

Однако перепись Министерства сельского хозяйства США фиксирует резкое увеличение числа женщин в качестве основных операторов: с одной из 20 ферм полвека назад до одной из семи в 2012 году. Кроме того, «более мелкие операторы семейных ферм с большей вероятностью будут полноправными владельцами земли. они действуют », — говорится в сообщении Министерства сельского хозяйства США.

Также критически важным для сцены собственности является земля, оставляющая сельскому хозяйству — в среднем более 1,5 млн акров в год пахотных земель, а с 1992 по 2012 год — . По данным AFT, более 70 процентов городской застройки и 62 процента всей застройки приходятся на сельскохозяйственные земли, включая лесные массивы, которые были частью ферм.

При тех же темпах более 43 миллионов акров сельскохозяйственных угодий в США — около 5 процентов сельскохозяйственных угодий страны — больше не будут принадлежать ни одному фермеру, а с 2012 по 2040 год станут городскими, промышленными, коммерческими, жилыми объектами и автомагистралями. .

Наконец, вряд ли что-то сильно изменится: арендуемая доля сельхозугодий .

По всей стране «арендуется более половины пахотных земель по сравнению с чуть более 25 процентами пастбищ», — говорится в отчете ERS за 2014 год. Как правило, арендная деятельность сосредоточена там, где выращиваются зерновые, масличные, хлопок и другие основные полевые культуры, и более 50 процентов сельскохозяйственных угодий арендуются на таких территориях.

Но перепись Министерства сельского хозяйства США зафиксировала в общей сложности 38% арендованных в США фермерских и ранчо земель, которые были сданы в аренду в 1964 и 1969 годах.По данным переписи 2012 года, эта доля по-прежнему составляла 38 процентов, а в исследовании ERS 2014 года эта доля составляет 39 процентов.

Разрушители: шесть тенденций, которые будут определять будущую структуру сельского хозяйства США

Фермеры и владельцы ранчо уже давно известны своей адаптацией и инновациями, но новые исследования ставят под сомнение, смотрят ли они достаточно глубоко, чтобы действительно выиграть в будущее.

«В отрасли есть шесть сил изменений, которые весьма убедительны, — говорит Бретт Скиотто, генеральный директор Aimpoint Research, компании, занимающейся глобальными маркетинговыми исследованиями, которая провела обширную работу по анализу текущих тенденций в сельском хозяйстве и определению« фермера будущего ».

«Если вы посмотрите на них вместе, это довольно показательно, что мы переживаем период преобразований, который только ускоряется». Рассмотрим эти шесть тенденций:

Консолидация: С 1930-х годов количество ферм сократилось, средний размер увеличился, а количество сельскохозяйственных угодий в сельском хозяйстве в целом осталось на прежнем уровне. Из 2,1 миллиона ферм по последней сельскохозяйственной переписи только около 15 процентов являются крупными производственными фермами, и они контролируют 80 процентов акров земли. «Мы думаем, что к 2040 году будет менее 100 000 производственных ферм, и 5 процентов ферм будут производить более 75 процентов сельскохозяйственной продукции», — говорит Скиотто. «Средние фермы испытывают наибольшее финансовое давление и быстрее всего приходят в упадок по мере того, как их скупают более крупные предприятия».

Генеральный директор Aimpoint Бретт Скиотто

«Тем не менее, это еще не все, и утверждение о том, что« большие становятся больше », слишком упрощено. Возникают два класса фермерских хозяйств — производственные сельскохозяйственные и фермерские хозяйства, производящие прямые поставки.По данным Министерства сельского хозяйства США, в США с 1992 по 2012 год количество мелких фермерских хозяйств увеличилось на 61%. Не каждый фермер вписывается в сегодняшнее определение производственного сельского хозяйства, и сельскохозяйственные учреждения должны будут подумать о том, как они будут обслуживать оба класса фермеров », — поясняет Sciotto.

Психология фермера : Данные показывают, что больше фермеров могут не захотеть или не смогут продолжать свой бизнес, если текущие экономические условия сохранятся. В 2019 году долг США в сфере сельского хозяйства составил 410 миллиардов долларов — такого уровня не наблюдалось с 1980-х годов.

Фермерские операции «в значительной степени поддерживаются низкими процентными ставками и более высокой, чем в среднем, стоимостью земли. Мы начинаем видеть, что операционная рентабельность этих ферм снижается, и из-за этого становится все труднее и труднее выплачивать ссуды », — говорит Скиотто.

Прошлой осенью исследование, проведенное Aimpoint Research, показало, что почти 60 процентов фермеров были обеспокоены своей способностью погашать текущие ссуды.

«Все больше кредиторов думают о своих рисках, и все больше фермеров столкнутся с трудностями в выплате того, что они уже взяли в долг», — говорит Скиотто.

Ситуацию усугубляют переход сельскохозяйственных земель и планирование наследования. По оценкам Министерства сельского хозяйства США в период с 2015 по 2019 год 10 процентов сельхозугодий сменит владельцев.

«В 2017 году фермеры сказали нам, что 28 процентов акров перейдут к новому владельцу в следующие пять лет, а 22 процента будут иметь кто-то, кроме нынешнего лица, принимающего решения, который будет принимать решения по методам возделывания, вводимым ресурсам и урожаю. Таким образом, многие фермеры ощущают более высокие темпы изменений, чем предполагалось Министерством сельского хозяйства США », — добавляет он.

«Шестьдесят пять процентов говорят, что у них есть план наследования, но для многих это часто надежда, что член семьи вернется на ферму», — говорит Скиотто. план преемственности.

«Существует взаимосвязь между тем, вернется ли член семьи производителя или нет, и тем, насколько он мотивирован. Например, если член вашей семьи возвращается на ферму, вы, как правило, продолжаете вкладывать средства в производство. Вы открываете новые возможности, расширяетесь и растете.Если к вам никто не возвращается на ферму, вы, как правило, раньше убираете ногу с педали газа ».

Технологии: Многие молодые люди интересуются сельским хозяйством, и когда Aimpoint Research спросили, что их больше всего волнует, новые технологии возникли громче всех. По данным Министерства сельского хозяйства США, почти 69 процентов молодых фермеров имеют высшее образование.

«Те, кто вернется на ферму, будут более образованными, чем их родители, бабушки и дедушки до них. Они намерены делать что-то по-другому.Они выросли в революционную эпоху. Они не обязательно так ценят образ жизни, как их родители, бабушки и дедушки. Они не хотят просыпаться однажды утром, работать на ферме весь день, ужинать и делать это снова на следующий день. Они хотят вести очень эффективную деятельность, они хотят зарабатывать деньги. Они хотят иметь другие интересы и заниматься другими делами », — добавляет он.

Семьдесят пять процентов фермеров в возрасте 35 лет и младше заявили: «Как только я возьму на себя ответственность, я собираюсь внедрить новые технологии», согласно данным Aimpoint Research.В то же время 71% планируют повысить эффективность, 63% планируют улучшить маркетинг и 48% планируют расширить площади.

Технологии влияют на сельское хозяйство иначе, чем в прошлом, — говорит Скиотто.

«Как и в случае с марафоном, когда стреляет ружье, огромная стая старается не споткнуться друг о друга. Но эта группа бегунов в значительной степени разрастается. Мы видим, что фермеры, которые хотят и могут внедрять новые технологии, продвигаются вперед, а те, кто не может или не хочет этого делать, все больше и больше отстают.Это влияет на то, кто, вероятно, добьется успеха в будущем ».

Потребители: Потребители — это центр тяжести, который способствует значительным изменениям в сельском хозяйстве, и около двух третей заявили, что они думают о том, откуда берутся продукты питания, согласно недавнему опросу Aimpoint Research. «Что действительно движет потребителями при принятии решений, так это цена, полезность для здоровья и свежесть», — говорит Скиотто. «И то, что воспринимают потребители, во многом является тем, к чему приспосабливаются розничные торговцы.Потребители считают, что не-ГМО лучше, чем ГМО, и что органическое лучше, чем неорганическое. Они также считают, что местный лучше, хотя определение местного варьируется от «фермы в моем сообществе» до «фермы в США». Мы, в аг, знаем, что многие из этих систем убеждений могут быть необоснованными или нереалистичными, но, тем не менее, розничные торговцы откликаются.

«Органический продукт продолжает расти, и мы наблюдаем появление новых инноваций в области протеина, таких как Impossible Burger и Memphis Meats .Многие традиционные белковые компании вкладывают средства, потому что — даже несмотря на то, что лабораторные источники белка все еще могут появиться через 5-10 лет, они могут стать серьезным нарушителем и оказать давление на рынки кукурузы и сои в США, если некоторые из животноводческих производств изменятся ».

Интерес потребителей к электромобилям может стать еще одним нарушителем, считает Скиотто.

«К 2040 году вполне вероятно, что мы увидим значительное сокращение количества двигателей внутреннего сгорания. Если вы потеряете этанол, который потребляет около 40 процентов U.Урожай кукурузы S. сегодня — это приведет к значительным изменениям », — добавляет он.

«Между альтернативными белками, регуляторным давлением на животноводство, изменением потребительских предпочтений и потенциальной потерей этанола, я думаю, что значительное количество акров земли может находиться под определенным уровнем риска», — говорит Скиотто.

Sciotto ожидает, что больше продуктовых компаний и розничных продавцов будут удовлетворять то, что, по мнению их потребителей, они хотят, независимо от того, основано ли это на хорошей науке или знаниях, или нет. И эти решения в конечном итоге остаются на ферме.

«Мы увидим, как розничный торговец будет оказывать все большее давление на то, как управляются фермы. Когда вы спрашиваете потребителей, кому они доверяют больше — пищевым компаниям или фермерам, 58% ответят фермерам. Но фермер, похоже, все больше и больше теряет контроль », — добавляет Скиотто.

Рынки: Цены на сырьевые товары были относительно низкими, но это не остановило фермеров во многих частях мира от увеличения производства. По оценкам аналитиков, по мере того, как население мира продолжает расти, нам потребуется 70-процентное увеличение запасов продовольствия.

«Южная Америка, вероятно, станет житницей будущего. Американские фермеры находятся в более жесткой конкурентной среде, так как рынки меняются и появляются новые игроки, способные удовлетворить мировой спрос », — говорит Скиотто.

Правительство: Законопроект о фермерских хозяйствах исторически играл важную роль в предоставлении поддержки многим фермерам и сельским районам посредством товарных программ, страхования урожая, сохранения и развития сельских районов. Бюджетное управление Конгресса прогнозирует, что законопроект о сельском хозяйстве 2018 года будет стоить 428 миллиардов долларов в течение следующих 5 лет.

Однако другие аспекты государственной политики, такие как торговая и денежно-кредитная политика, также могут подвергать операции риску. Согласно последним прогнозам Министерства сельского хозяйства США, в результате торговой войны ожидается, что в 2019 году стоимость общего сельскохозяйственного экспорта США упадет до 141,5 миллиарда долларов, что на 1,9 миллиарда долларов меньше, чем в 2018 году.

Помимо постоянной озабоченности по поводу торговли, трудовая и нормативная реформа по-прежнему остаются главными проблемами. По данным Aimpoint Research, большинство производителей считают, что федеральные правила в целом наносят вред сельскому хозяйству.

Sciotto говорит, что все шесть этих тенденций сходятся, и скорость увеличивается. «Это оказывает сильное давление на фермеров и традиционные сельскохозяйственные институты».

«Мы как отрасль должны признать, что собираемся обслуживать раздвоенный рынок. У нас будут крупные, сложные вертикально-интегрированные операции, которыми будут управлять фермеры с высоким бизнес-IQ, а также небольшие операции, ориентированные на потребителей, которые будут обслуживать их нишу ».

Скиотто говорит, что агробизнес, обслуживающий традиционное сельское хозяйство, должен будет двигаться быстрее и создавать добавленную стоимость.

«Концепция универсальности для всех исчезает в каналах фермы. Фермы будущего будут разнообразными, иметь разные потребности и будут надеяться, что их продавцы и поставщики предложат индивидуальные решения и будут постоянно внедрять инновации ».

Дополнительные новости: www.Agri-Pulse.com

Land Ownership

Введение

Открытые данные часто называют неконкурентным хорошим и неиссякаемым ресурсом. Если я возьму цифровую копию набора данных, для вас не останется меньше данных.Это эффективное и не требующее затрат совместное использование открытых данных является центральным элементом логики, согласно которой они должны быть доступны бесплатно и повторно использоваться, а не рассматриваться как ограниченный ресурс, который необходимо накапливать. Однако земля как ресурс — это совсем другое дело. Любое использование земли исключает использование другими. Земля конечна, и есть конкуренция, чтобы контролировать и эксплуатировать ее. Потенциальные пользователи земли часто исключаются из-за расстояния, физических и юридических препятствий. Данные также играют в эту конкуренцию за землю. Эффективный доступ к земельным данным для одного пользователя может дать значительное преимущество первопроходцу и, таким образом, помешать другим пользователям предпринимать действия в отношении земельного участка, даже если они в конечном итоге получат доступ к тем же данным.

Если мы также рассмотрим природные ресурсы, которые земля обеспечивает от минералов под землей до почвы и посевов наверху, мы увидим, что землей можно хорошо управлять, или они могут деградировать из-за чрезмерной эксплуатации. В отличие от набора цифровых данных, где каждое отдельное использование может принести кумулятивную выгоду, с землей необходимо соблюдать гораздо более тонкий баланс. Тем не менее, когда дело доходит до понимания того, кто владеет или владеет правами на землю, операций, которые на нее влияют, или того, как ею управляют, чаще всего используется слово «неясно». ^{Исчерпывающая и подробная информация о собственности на землю отсутствует.}

В этом нет ничего удивительного. Модели владения землей развивались на протяжении многих веков с частично совпадающими системами владения, и во многих странах они могут включать феодальные структуры, традиционные права, общие земли, арендованное владение и безусловное владение. Первые реестры прав собственности на землю появились только в 1850-х годах в условиях колониальных административных затруднений, и во многих странах до сих пор отсутствуют централизованные реестры, не говоря уже о системах, которые оцифровали полные записи по всей стране.В отличие от многих других государственных баз данных, которые могут быть рождены цифровыми, например, созданных с помощью электронного мониторинга распределения социальных услуг, данные о земле (собственности) часто хранятся в устаревших, доцифровых информационных системах. Оцифровка и проверка таких унаследованных данных — это очень дорогостоящее и обширное мероприятие, особенно в более крупных странах, которые все еще переходят от системы регистрации земли на бумажных носителях. Это означает, среди прочего, что создание и поддержание данных о землевладении является дорогостоящим процессом, хотя обмен данными после оцифровки относительно не требует больших затрат.Кроме того, во всем мире владельцы, хранители и сообщества имеют широкий спектр, часто сложных и частично совпадающих, прав и обязанностей в отношении земли, которые часто не отражаются автоматически с помощью упрощенных представлений данных, используемых при переносе систем земельной информации с бумажных носителей. -на основе цифровых записей.

Однако за последние десятилетия рынки земли приобрели глобальный характер, и земля все чаще становится ценным классом активов. Это привело к обширным и часто секретным сделкам с землей, совершаемым по всему миру, при этом многое остается неизвестным об их масштабах и масштабах. ^{В то же время на национальном и местном уровнях развернулись дебаты о правах на землю, при этом местные общины часто ведут аналогичные битвы в параллельных географических разрозненных местах. Дебаты и движения национального масштаба также привлекли внимание к важности понимания земли и землевладения. Например, Конституционный суд Южной Африки недавно объявил два знаменательных решения, подтверждающих земельные права женщин и общин, пострадавших от горнодобывающей деятельности.}

В конечном счете, отсутствие прозрачности в земельных сделках и фрагментированный информационный ландшафт, связанный с землевладением, создают проблемы, которые испытывают правительство, граждане, организации гражданского общества и частный сектор.Например, без четкой информации правительства не могут выявлять и оценивать меры политического вмешательства, направленные на стимулирование жилищного строительства, застройщики не могут определять участки земли для строительства, а общины не могут отслеживать, соблюдаются ли меры защиты окружающей среды, или отстаивать свои права на географические районы, населенные поколениями. Взятые вместе, все эти проблемы привели к призывам к большей открытости в отношении собственности на землю и акцентируют внимание на идее о том, что открытые данные могут использоваться в качестве важного инструмента для устранения пробелов в прозрачности владения землей.

Владение землей и открытые данные уже имеют историю. Когда в 2011 году Майкл Гурштейн написал свою широко цитируемую статью «Открытые данные: расширение прав и возможностей или эффективное использование данных для всех?», Именно к публикации информации о собственности на землю он обратился, чтобы задать свои критические вопросы. ^{На основе отчета Соломона Бенджамина и др. (2007) проекта земельной реформы Бхуми в Бангалоре, он описал, как «оцифровка и связанный с ней цифровой доступ к земельным титулам оказали прямое влияние на передачу власти и богатства тем, у кого есть финансовые ресурсы и навыки для использования этой информации в личных интересах. пути ». Хотя Гурштейн осторожно подходил к этому аргументу не как к аргументу против открытых данных, а как к аргументу о дополнительных мерах, необходимых наряду с этим, дело Бхуми стало культовым в дискурсе открытых данных, часто используемым для представления потенциальных недостатков открытости.}

Как далеко продвинулись идеи открытых данных в отношении владения землей и управления? Каково текущее состояние дел? И какие уроки преподало последнее десятилетие? В следующих разделах этой главы эти вопросы исследуются через четыре аспекта: во-первых, рассматриваются кадастры и земельные реестры, затем данные о земельных сделках и сделках, затем данные о землепользовании и, наконец, как сообщество, занимающееся управлением земельными ресурсами. занимается открытыми данными.При этом в главе делается попытка осветить, как тема владения землей и открытых данных дает уникальный взгляд на проблемы построения инфраструктур и экосистем открытых данных в контексте неравномерно распределенной власти и богатства, а также на то, что динамика власти вокруг данных не может быть изменена. игнорируется.

Кадастры и земельные книги

Понимание собственности на землю обычно опирается на два типа данных: кадастры, в которых фиксируются границы (формальные или неофициальные) земельных участков, и земельные кадастры, в которых регистрируются права и интересы собственности, а также сведения о собственности на определенные земельные участки. ^{В то время как некоторые страны имеют унифицированные системы, в других существуют отдельные системы для каждой функции, разные системы на каждом уровне правительства или отдельные кадастры и реестры, поддерживаемые отдельными ведомствами, такими как правительственные ведомства, связанные с природными ресурсами и горнодобывающей промышленностью.}

С тех пор, как они начали отслеживать данные о собственности на землю, как Индекс открытых данных ^{, так и Барометр открытых данных заявили, что это одна из наименее доступных категорий данных. Это остается неизменным выводом даже после того, как определение набора данных индекса открытых данных было обновлено в 2016 году, чтобы удалить требование о том, чтобы открытые данные о собственности на землю включали идентифицируемых владельцев собственности. Эта редакция, основанная на работе с Cadasta Foundation, представляет более зрелое понимание в сообществе открытых данных сложной динамики власти и административных структур, связанных с владением недвижимостью в разных странах, и тщательный баланс между конфиденциальностью и прозрачностью, когда дело доходит до записи о собственности на землю.}

Например, в Новой Зеландии подробный кадастр, показывающий участки и тип владения каждым участком, был доступен с 2011 года по лицензии Creative Commons, ^{, но для доступа к данным, которые включают информацию о праве собственности, пользователи должны согласиться с отдельной лицензией для личных данных . В Соединенном Королевстве (UK) доступ к индивидуальной информации о праве собственности можно получить только для отдельных участков путем покупки документов о праве собственности, но единый набор данных о земле, принадлежащей коммерческим, корпоративным и государственным владельцам, был предоставлен бесплатно в виде массовых данных в 2017 году. хотя и в соответствии с ограничительными условиями лицензирования, в которых подчеркивается, что он должен использоваться только для личного и некоммерческого использования, эффективного управления землей и предотвращения преступности. Помимо требований прозрачности и конфиденциальности, значительная коммерческая ценность данных о земле, особенно дезагрегированных данных, включающих информацию о собственности и землепользовании, определяет решения органов управления земельными ресурсами в отношении открытия данных, как показывают примеры Новой Зеландии и Великобритании.}

Хотя аргументы Руфуса Поллока подтверждают мнение о том, что модель взимания платы с пользователей за доступ к земельным титулам является экономически неэффективной и ведет к потере социальных выгод (а также к неравенству между теми, кто может позволить себе построить свой собственный участок за землей). земельный участок и те, кто не может), ^{других рассматривают продажу доступа к данным от участка к участку как разумное ограничение, полагая, что открытый доступ к полному набору данных будет вредным в отличие от выборочного доступа к записям.Анализ открытых данных о землевладении, проведенный Cadasta Foundation, показывает, однако, что приемлемый уровень прозрачности землевладения, вероятно, будет зависеть от контекста от страны к стране, отмечая, что «Великобритания является высокоразвитой и относительно справедливой страной со 150-летним опытом. старая система управления земельными ресурсами, имеющая 24 миллиона титулов. Открытие данных об именах владельцев собственности в этом контексте имеет совсем другие риски и последствия, чем в стране с менее официальной документацией или где лишение собственности, похищение людей и / или смерть являются реальными и повсеместными проблемами.”}

Кто использует данные о земле?

Платформа по недвижимости в США (США) Zillow использует данные о транзакциях с жильем в США для оценки стоимости покупки и аренды жилья и предоставляет открытый прикладной программный интерфейс (API) государственных документов, которые он оцифровал и преобразовал в структурированные данные. На момент IPO в 2011 году компания была оценена в 540 миллионов долларов США.

В Новой Зеландии разработчики ветряных электростанций воспользовались машиночитаемыми кадастровыми данными и данными о собственности на землю, чтобы ускорить процесс определения и планирования новых участков.

Расследование New York Times раскрыло истинных владельцев дорогих квартир в Нью-Йорке, приобретенных через анонимные подставные компании. Расследование привело к действиям правительства США по изъятию активов, предположительно купленных на деньги, украденные из суверенного фонда благосостояния Малайзии в ходе скандала с 1MDB.

Примечание: текущее использование земельных данных сильно ограничено их доступностью. В ряде случаев, демонстрирующих, что можно сделать с данными о земле в этой главе, данные были получены через запросы о праве на информацию (RTI) или другие исследования, вместо того, чтобы иметь прямой доступ к открытым наборам данных о земле.Из 17 стран, набравших более 0% за открытую публикацию данных о собственности на землю в последнем Индексе открытых данных, пять находятся в Азии, 11 — в Европе и одна — в Карибском регионе.

Помимо вопросов конфиденциальности и безопасности, одним из самых больших препятствий на пути повышения доступности записей о собственности на землю является тот факт, что многие из них до сих пор не оцифрованы. На протяжении многих десятилетий банки развития, включая Всемирный банк, оказывали обширную финансовую поддержку национальным и субнациональным усилиям по развитию кадастров и земельных реестров в развивающихся странах и странах со средним уровнем дохода.Примечательно, однако, что ни один из этих проектов, даже недавно созданных, похоже, не имеет какого-либо явного компонента открытых данных, говоря в лучшем случае только об онлайн-порталах. ^{Стоит также отметить, что многие проекты по оформлению титулов на землю в цифровом формате заняли десятилетия дольше, чем планировалось, и изо всех сил пытались преодолеть значительные технические и логистические проблемы, связанные с преобразованием миллионов бумажных документов в цифровые формы.}

Крупномасштабные проекты оцифровки земли также сталкиваются с критическими вопросами об их тенденции к принятию узких онтологий и представлению земли с точки зрения простой собственности, а не сложной сети прав. ^{Исследования показывают, что инициативы по оцифровке реструктурируют не только данные, но и бюрократию вокруг них. В первую очередь это беспокойство по поводу того, как происходила оцифровка, игнорирование традиционного землепользования в пользу только ограниченного класса документально подтвержденных прав на землю и централизация власти над земельными решениями на более высоких уровнях правительства, что, возможно, было в основе Bhoomi случай, с открытым доступом в ситуациях низкой грамотности или низкой способности пользователей эффективно использовать оцифрованные данные, что представляет собой вторичное, хотя и важное, осложнение.}

Для миллионов людей во всем мире, не имеющих гарантированного права собственности на свою землю, официальные наборы данных и структуры данных, используемые для разрешения земельных споров, представляют собой главный источник власти. Но если под открытыми данными понимается нечто большее, чем односторонний поток данных от правительств, и вместо этого, как средство, позволяющее гражданам создавать и публиковать данные о своей собственности на землю, существуют возможности для изменения этого баланса сил и создания записей, которые может использоваться для поддержки земельных претензий. Например, инструменты, разработанные Cadasta Foundation, поддерживают сообщества в документировании их собственных данных о землепользовании и правах, применяя гибкие модели данных и предлагая детальный контроль над тем, что является, а что нет, открытым. ^{Там, где такие системы совместимы с местными правовыми режимами, они могут дать общинам больший контроль над доказательствами владения землей и предложить путь к большему расширению прав и возможностей.}

За последние несколько лет также был анонсирован ряд анонсов блокчейнов или распределенных реестров, альтернатив или дополнений к системам государственного земельного реестра. Хотя они теоретически могут обеспечить доступ к криптографически защищенным и открытым земельным данным, ^{они не избавляются от необходимости определять происхождение информации, добавляемой в реестр, и свидетельства того, что какие-либо реестры земли на основе блокчейн работают или достигают ударяется о землю, исчезающе тонкий.}

Даже когда данные земельного кадастра собираются и обновляются, обычно обнаруживаются еще три препятствия на пути к открытому доступу к данным: стоимость, инфраструктура и обнаруживаемость. В Южной Африке, например, можно просмотреть подробную кадастровую карту границ собственности и типов владения онлайн через бесплатный портал ^{, но для доступа к подробным данным требуется оплата пошлин за каждые 100 или 200 участков.}

Рене Зибер в главе 9: Геопространственные данные также отмечает растущее присутствие частных предприятий в предоставлении кадастровых услуг, иногда в обмен на исключительные права на монетизацию полученных данных.В Европе Директивы INSPIRE 2007 года по геопространственным данным (см. Главу 32: Европейский Союз) привели к определенному прогрессу в обеспечении доступности кадастровых записей в виде стандартизированных открытых данных ^{, хотя пользователи, стремящиеся объединить данные из разных стран, вероятно, столкнутся с многочисленными технические ошибки, несовместимые метаданные и неработающие API. Техническая сложность как производства, так и использования кадастровых данных также может помочь объяснить, почему выборочные проверки оценок Индекса открытых данных и Барометра открытых данных выявляют недостатки в точности их измерений в отношении собственности на землю, а их исследователи, по-видимому, изо всех сил пытаются последовательно определять местонахождение и оценивать открытость кадастровых данных.}

Таким образом, идеи открытых данных являются относительно новыми в давно устоявшейся и политически напряженной сфере регистрации земли. Хотя в некоторых странах с более высоким уровнем доходов, похоже, был достигнут первоначальный баланс между «открытием по умолчанию» кадастровых данных и защитой прав на неприкосновенность частной жизни индивидуальных владельцев, для большинства стран еще предстоит пройти долгий путь, прежде чем этот баланс будет достигнут. когда способность использовать данные также распределяется неравномерно. Хотя возможность использования открытых данных, позволяющих маргинализированным группам взять под контроль представление своих собственных прав на землю, заслуживает более целенаправленного исследования, сейчас ключевой технологической потребностью, по-видимому, являются навыки сбора данных на низовом уровне и управления ими, а не инновации в конкретных областях. технология баз данных, такая как блокчейн или другие решения для распределенного реестра.

Земельных участков

Данные о собственности на землю собираются не только через статические реестры. В последнее десятилетие также наблюдается значительный интерес к данным о транзакциях, связанных с покупкой и продажей земли. Такие данные могут выявить стоимость земли, показать меняющиеся модели владения землей и ее использования, а также выявить риски, связанные с отмыванием денег и коррупцией.

Источники данных о земельных сделках варьируются от национальных правительственных отчетов, таких как набор данных о платных ценах земельного реестра Великобритании, в котором перечислены сделки с жилой недвижимостью, ^{до наборов данных, полученных от краудсорсинга, таких как GRAIN и Land Matrix, , созданных сетью исследователей, опирающихся на краудсорсинг. и сообщения в СМИ, чтобы предоставить частичное глобальное представление о предполагаемых или завершенных земельных сделках.Этот последний класс данных стал предметом некоторых разногласий, иллюстрирующих противоречия, которые могут существовать при создании наборов данных для поддержки исследований и пропаганды.}

Основанная в 2009 году группой, в состав которой входит Международная земельная коалиция (ILC), в апреле 2012 года LandMatrix.org запустил бета-набор данных о «захватах земель», предлагая загружаемый список мест и инвесторов, а также предполагаемый размер площадь, которую нужно купить. Это, наряду с данными GRAIN, способствовало появлению ряда научных статей и сообщений в СМИ о феномене сделок с землей с особым упором на сделки в Африке.Однако Оя (2013) утверждал, что краудсорсинговым данным не хватало методологической строгости, а сосредоточение внимания на получении «убийственных фактов» с помощью быстрых исследований может в конечном итоге подорвать работу исследователей и правозащитных организаций, стремящихся понять сделки, обеспечивая «ложную точность» и генерируя данные, которым не будут доверять правительства и предприятия. ^{Scoones et al. (2013) описали это как «политику доказательства». К 2013 году изменения методологии LandMatrix и структуры набора данных для более четкой иллюстрации исходной информации отреагировали на некоторые из этих критических замечаний, что свидетельствует о достаточно тесной обратной связи между академическим сообществом и сообществом активистов.Хотя кажется, что работа над открытыми данными о земельных сделках достигла пика в 2012–2013 годах, и GRAIN, и LandMatrix продолжали сбор данных. LandMatrix, в частности, готовится к выпуску новой версии с обновленными данными и функциями, работая через сеть региональных координационных учреждений, включая Университет Претории в Южной Африке, Азиатскую ассоциацию фермеров за устойчивое развитие сельских районов (AFA). ) в Азии и Фонд развития справедливости и мира (FUNDAPAZ) в Латинской Америке.}

Критика Ойя баз данных о захваченных землях также поставила под сомнение уверенность только в наборах данных и призвала к более смешанным методам и более глубоким исследованиям. Одним из инструментов, реагирующих на это, стал OpenLandContracts.org, ^{, который был запущен в октябре 2015 года Колумбийским центром устойчивых инвестиций (CCSI) и основан на платформе, созданной для мониторинга контрактов на добычу полезных ископаемых. Этот инструмент предоставляет полнотекстовые документы по сделке с землей и позволяет добавлять в них комментарии для создания дополнительных структурированных данных.Szoke-Burke (2016) пишет, что платформа может стимулировать «более устойчивые практики землепользования и новые возможности для участия общественности в принятии решений по [земельным] инвестициям».}

Примечательно, однако, что, хотя систематическая публикация контрактов на государственные закупки привлекла значительное международное внимание (см. Главу 1: Подотчетность и борьба с коррупцией), гораздо меньше внимания уделялось упреждающей публикации государственных сделок с землей, даже в в свете значительных программ правительственного землеотвода в ряде стран.Великобритания, например, потребовала от местных органов власти подготовить и опубликовать открытые данные о своих земельных владениях, выявляя излишки земли, которые могут быть проданы для строительства жилья или строительства. Тем не менее, нет соответствующего требования публиковать данные о проданных землях, о том, кому они были проданы, и о том, как они впоследствии развиваются. ^{Это согласуется с акцентом государственной политики на использование данных для поддержки развивающегося сектора PropTech (Property Technology), , а не на поддержку государственной собственности на землю. Пытаясь взглянуть на эту проблему глобально, мы не смогли найти никаких источников, указывающих на степень, в которой разные страны предоставляют структурированные данные о государственных земельных владениях, их покупках и отчуждении.}

В конечном счете, когда дело доходит до сделок с землей, краудсорсинговые открытые данные сыграли важную роль в возникновении споров. Однако его использование также облегчило политику данных, побуждая организации искать баланс между быстрыми исследованиями, основанными на данных, и тщательным сбором данных, сочетающим количественные и качественные аспекты.Особый интерес представляют данные о сделках с государственной землей; однако, в настоящее время, похоже, мало скоординированных призывов к его активной публикации.

Private Eye — Данные о земельных сделках и оффшорной собственности

В 2015 и 2016 годах британский журнал сатирических и текущих событий Private Eye исследовал право собственности на недвижимость в Великобритании через офшорные компании, используя сочетание данных земельного кадастра и земельных сделок, хотя и полученных по запросам о свободе информации, используя в своих интересах журналистское право на получение информации. на некоторую информацию, защищенную авторским правом.Журнал опубликовал интерактивную карту, на которой показано имущество в Великобритании на сумму 170 миллиардов фунтов стерлингов, приобретенное компаниями, зарегистрированными оффшорами, за десятилетний период, с указанием того, как эти структуры использовались для крупномасштабного уклонения от уплаты налогов или обеспечивали секретные механизмы, которые могли способствовать отмыванию денег. ^{Расследование помогло зародиться в планах требовать от иностранных компаний, покупающих недвижимость в Великобритании, декларировать своих бенефициарных владельцев и обнародовать данные о землевладении британской зарубежной компании.}

Рисунок 1: Карта владения недвижимостью в офшоре.Источник: PrivateEye. http://www.private-eye.co.uk/registry

Землепользование

С точки зрения устойчивого развития имеет значение не столько владение землей как таковое, сколько использование земли (хотя и с учетом того, что право собственности оказывает большое влияние на справедливое или искаженное распределение выгод от такого использования). В последние годы произошел скачок в доступности данных дистанционного зондирования о качестве земель и их использовании во всем мире. Это сопровождалось рядом местных проектов с использованием геопространственных инструментов для объединения воедино прав на землю и информации о землепользовании, руководства разработкой политики и поддержки действий сообщества.Мы также отмечаем многообещающие примеры, которые показывают, как открытые данные могут быть использованы для поддержки граждан в получении доступа к государственным землям и пользования ими.

Два источника сыграли важную роль в обеспечении возможности увеличения до любой квадратной мили на Земле и доступа к визуализации и открытым данным о предполагаемом качестве почвы, земном покрове и землепользовании. Открыто лицензированные спутниковые данные являются движущей силой для таких платформ, как gradientgrids.org ^{, которые обеспечивают загрузку в соответствии с лицензией Open Data Commons Open Database License (ODbL).Однако недавние эксперименты также обратились к краудсорсинговым данным OpenStreetMap для создания карт землепользования, комбинируя их со спутниковыми данными, чтобы предложить полезные классификации землепользования по всему миру. Хотя по-прежнему существуют некоторые методологические проблемы при согласовании цифр, полученных из наборов данных краудсорсинга и дистанционного зондирования, с национальными записями, эти данные могут быть использованы как при планировании, так и при измерении мероприятий в области развития, в том числе путем отслеживания воздействия деятельности по развитию на здоровье почвы. и продуктивность земли.}

Инициатива открытого развития (ODI) Восточно-Западного института управления (EWMI) в регионе Меконг ^{также использует геопространственные инструменты и ряд базовых карт в качестве фона для тщательно отобранных наборов данных о концессиях, нефтегазовых блоках и зарегистрированных землях коренных народов. поддержка исследований взаимоотношений между различными землепользователями. Через ODI EWMI действует как парадигматический «информационный посредник» с целями «изменить общественное восприятие информации и создать спрос на большую прозрачность, сместить динамику дебатов по основным данным, поощрять независимый анализ и уравнять правила игры в отношении информации. доступ». Обширность научной литературы со ссылками на источники ODI свидетельствует о том, что эта цель достигается. Примечательно, однако, что данные, доступные на различных картах ODI по всему региону Меконга, различаются в зависимости от подробного государственного землепользования, доступного только для Камбоджи, в то время как участки для Лаоса, Мьянмы, Вьетнама и Таиланда должны опираться на международные источники. Когда дело доходит до концессий, пробелы в данных являются глобальной проблемой: Индекс управления ресурсами за 2017 год показал, что более 50% опрошенных стран не имели какого-либо государственного кадастра концессий и лицензий на нефть, газ или добычу полезных ископаемых.}

Наряду с землей, выделенной для добычи полезных ископаемых, во многих странах выделены земли для национальных парков, заповедников и зон отдыха. В США онлайн-платформа для поиска кемпингов (hipcamp.com), экологическая благотворительная организация с массовым членством (Sierra Club) и Code for America объединились с более чем 50 другими партнерами, чтобы выступить за принятие национальными и государственными парками США открытые данные в их системе бронирования парков. ^{Действующая с 2014 года, группа предложила типовой язык для Parks Services для включения в контракты со сторонними поставщиками и предложила посреднику познакомиться с персоналом национальных парков и экспертами по открытым данным. Проект AccessLand.org надеется побудить все парки создавать открытые API-интерфейсы, которые позволят различным гражданским и предпринимательским платформам подключаться к своим данным для обнаружения доступных объектов и облегчения бронирования парковочных мест.}

Этот последний случай еще раз привлекает внимание к интерактивным возможностям открытых данных о земле путем создания систем, которые не только представляют информацию, но и поддерживают двустороннее взаимодействие через данные.

Сообщество землеустройства

Как описано во вводном разделе этой главы, дебаты по вопросам управления земельными ресурсами часто происходят в очень локальном контексте, что приводит к созданию множества местных сообществ, сетей активистов и групп заинтересованных сторон.Тем не менее, сектор управления земельными ресурсами имеет опыт организации на международном уровне с участием многосторонних сетей, таких как ILC ^{и Глобальная сеть земельных инструментов (GLTN) , которые возникли в 1995 и 2006 годах, соответственно.}

В 2009 году ILC и консорциум, создавший экспериментальную базу данных ^{landtenure.info, приступили к реализации планов по созданию Земельного портала в качестве центра обмена информацией и данными по управлению земельными ресурсами. Земельный портал быстро эволюционировал и стал уделять большое внимание открытым данным и семантически связанным стандартам открытых данных, агрегированию и переупаковке существующих данных индикаторов и развитию LandVoc в качестве гибкого словаря для описания документов и данных по управлению земельными ресурсами. Активно пропагандируя открытые данные в секторе управления земельными ресурсами, Земельный портал занял особую позицию в своем подходе как к источникам своих данных, так и к аудитории получаемой из них информации. В своем бизнес-плане на 2014 год Земельный портал описывает акцент на «поддержке усилий сельской бедноты по получению равного доступа к земле путем решения проблемы фрагментации информационных ресурсов на земле, которая затрудняет и зачастую чрезмерно дорого обходится для сбора надежных и надежных земель». доказательства в поддержку программ, пропагандистских кампаний или формулирования политики, особенно для массовых организаций ». Одним из наборов данных, доступных через сайт, является Индекс прав собственности (Prindex), запущенный в 2016 году и в настоящее время охватывающий 36 стран и предлагающий меры, отражающие представления граждан о том, насколько безопасны их земельные права, и дополняющий или оспаривающий более формальные технические меры национальные системы владения и пользования. Посредством ряда партнерских отношений с низовыми группами в Латинской Америке, Африке и Азии Земельный портал также изучил подходы к заполнению пробелов в доступной информации и данных, стремясь исправить дисбаланс информационной экосистемы, где большая часть данных остается продукт мощных мировых игроков.}

С тех пор, как в 2015 году были установлены Цели устойчивого развития (ЦУР), сообщество по управлению земельными ресурсами отслеживало качество и доступность данных, необходимых для измерения прогресса в достижении целей и показателей, касающихся земли. По состоянию на декабрь 2018 года из 12 показателей, связанных с землей, только три имеют как установленную методологию, так и регулярный сбор данных, а для шести показателей все еще отсутствует установленная методология. Из показателей «уровня 2» (методология установлена, но не проводится регулярный сбор данных), два относятся к гендерным вопросам, а один — к инклюзивному доступу к общественному пространству для людей любого возраста, пола и инвалидности.

Рисунок 2: Карта LandPortal.org состояния индикатора ЦУР и визуализация, показывающая текущее ограниченное количество стран, охваченных данными, которые можно использовать для отчетности по индикатору 5.a.1. Источник: https://landportal.org/book/sdgs

Совсем недавно финансирование работы Земельного портала (и ряда других проектов по управлению земельными ресурсами) в основном поступало из программы LEGEND (Земля: Улучшение управления для экономического развития) Министерства международного развития Великобритании, ^{из Omidyar Network, и партнерство с GODAN (Глобальные открытые данные по сельскому хозяйству и питанию: см. Главу 2: Сельское хозяйство).Однако по сравнению с уровнями поддержки конкретных инициатив в области открытых данных в других секторах, таких как сельское хозяйство или борьба с коррупцией, ресурсы для открытых данных на земле в настоящее время остаются сравнительно ограниченными.}

В целом, открытые данные, по-видимому, все еще остаются относительно нишевой проблемой в сообществе по управлению земельными ресурсами. Все большее число организаций в этом секторе принимают открытые лицензии на свои данные и публикации, а в 2017 году некоторые из них подписали Декларацию земельной информационной экосистемы ^{, однако широкое признание роли открытых данных все еще остается ограниченным.Это может быть связано с особым политическим уклоном, принятым сторонниками открытых данных о земле, или просто потому, что вопросы, связанные с данными, все еще далеки от опасений участников, участвующих в борьбе за местное управление земельными ресурсами.}

Заключение

Когда дело доходит до данных о собственности на землю, мы сталкиваемся с пробелом в прозрачности и беспорядочной реальностью неоднородных и частично совпадающих систем хранения и обработки данных. Однако там, где данные доступны, была заложена прочная основа для применения подхода ^{ответственных данных, признавая, что там, где записи о праве собственности включают личные данные, «открытый по умолчанию» не применяется автоматически.В конечном счете, как сбор данных, так и их публикация должны учитывать политический контекст и динамику власти, в которой они осуществляются, а также понимать, каким образом дистанционное зондирование и краудсорсинг могут быстро преобразовать общий ландшафт данных.}

За последнее десятилетие многочисленные примеры показали, что, когда более качественные данные о владении и использовании земли становятся доступными надлежащим образом и когда они связаны с данными о собственности компаний, сельскохозяйственной практике или правах коренных народов, они могут принести существенную пользу. реализуется посредством журналистских расследований, действий сообщества, академических исследований и информирования о стратегиях правительства.Непрерывное развитие критических и разнообразных исследовательских навыков, необходимых для эффективного использования земельных данных, будет иметь жизненно важное значение для получения дополнительных преимуществ в будущем.

Забегая вперед, можно сказать, что нужно действовать в трех ключевых областях. Во-первых, нам необходимо продолжить работу по пониманию и созданию условий, при которых маргинализированные и обездоленные группы имеют право доступа и использования данных о собственности на землю для защиты своих имущественных претензий, для поиска справедливости и борьбы с коррупцией. Создание потенциала имеет жизненно важное значение не только для максимального использования данных о собственности на землю, но и без наращивания потенциала для выравнивания игрового поля между застройщиками, фирмами PropTech и существующими землепользователями только результаты повышения открытости не могут считаться само собой разумеющимися.

Во-вторых, доноры и правительства, инвестирующие в техническую инфраструктуру управления земельными ресурсами, должны включать условия открытых данных во все свои планы проектов, соглашения о финансировании и контракты. Это не означает, что все данные должны быть открыты по умолчанию, это скорее означает, что системы должны быть готовы к открытию данных, и необходимо исключить проприетарный контроль над данными о собственности и использовании земли. Направление лишь небольшого процента миллионов, ежегодно инвестируемых в системы земельного кадастра, на подходы к открытым данным, может иметь преобразующий эффект.

Наконец, нам необходимо получить гораздо более точные исходные данные и данные мониторинга текущего уровня открытости во всем мире данных кадастра, земельного кадастра и земельных сделок. Текущим исследованиям открытых данных не хватает глубины и географического охвата, необходимых для точного отслеживания прогресса. Как минимум, в исследованиях необходимо проводить различие между данными, охватывающими все формы владения, и данными, которые ограничиваются только корпоративной или государственной землей. Имея лучшую исходную ситуацию, также должно быть возможно усилить пропагандистскую деятельность, призывая к целенаправленной публикации открытых данных о земельных кадастрах и земельных сделках.

В заключение, ключевой урок, который следует извлечь из рассмотрения открытых данных и собственности на землю, заключается в том, что политическая борьба за сбор, обработку и публикацию данных теперь является неотъемлемой частью политической борьбы, связанной с владением и использованием земли. Хотя это особенно заметно в случае с землей, открытые данные в каждом секторе с равной вероятностью будут иметь свою собственную сложную политику, и сторонники, занимающие позицию в отношении открытых данных, всегда должны учитывать более широкий политический контекст, в котором они используются.

Право собственности на землю на федеральном уровне штатом

В следующей статье приводятся данные о федеральной земле для всех 50 штатов. Обзор федеральной земельной политики и управления федеральной землей можно найти здесь.

Федеральному правительству принадлежит около 640 миллионов акров земли (около 28 процентов) из 2,27 миллиарда акров земли в Соединенных Штатах. Около 92 процентов земель, находящихся в федеральной собственности, находятся в 12 западных штатах. ^{[1] [2]}

Четыре федеральных агентства — U.Служба национальных парков (NPS), Служба рыбных ресурсов и дикой природы США (FWS), Бюро управления земельными ресурсами США (BLM) в Министерстве внутренних дел США и Лесная служба США (USFS) в Министерстве сельского хозяйства США — контролируют примерно 95 процентов, или от 608 до 610 миллионов акров федеральных земель. ^{[1] [2]}

ОСОБЕННОСТИ

Федеральные земли по штатам

В таблице ниже приведены общие акры и процентная доля федеральных земель в каждом штате по состоянию на 2013 год (последний год, по которому имеются данные).

На Аляске больше всего федеральных земель (223.8 миллионов акров), в то время как в Неваде был самый большой процент федеральных земель в штате (84,9 процента). Напротив, в Род-Айленде и Коннектикуте было меньше всего акров федеральной земли: 5 157 акров и 8 752 акра соответственно. Коннектикут и Айова имеют самый низкий процент федеральных земель — по 0,3 процента. ^[1]

См. Также

Администрация Байдена инвестирует 67 миллионов долларов в помощь наследникам в решении вопросов, связанных с землевладением и правопреемством