Государственные услуги в Республике Татарстан. / Услуги / Постановка на государственный учет объекта капитального строительства
Описание:
Государственным учетом объектов учета признаются действия по внесению в Государственный кадастр недвижимости сведений об объектах учета, которые подтверждают существование таких объектов с характеристиками, позволяющими определить соответствующий объект учета в качестве индивидуально-определенной вещи.
С заявлениями о постановке на учет объектов учета вправе обратиться собственники таких объектов учета или любые иные лица (далее — Заявитель).
Заявители представляют документы лично в Подразделение органа кадастрового учета по месту нахождения объекта учета либо почтовым отправлением. По результатам приема заявления заявителю на руки выдается расписка о приеме заявления (копия заявления) с указанием даты готовности документов.
По результатам государственного учета ОКС выдаются кадастровые паспорта, решения о приостановлении учета или решения об отказе в учете ОКС. Документы выдаются заявителям в форме электронных документов посредством сетей общего пользования. При указании в заявлении о необходимости получения документов в бумажном виде такие документы выдаются заявителю или его представителю лично под расписку.
Расчётное время:
Не более 18 календарных дней.Результат предоставления услуги:
1. Кадастровый паспорт.Основания для отказа:
Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении государственного учета в случае, если:1) имущество, о кадастровом учете которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, кадастровый учет которого осуществляется в соответствии с законом;
2) объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными законом требованиями;
3) объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образован из объекта недвижимости, внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о котором носят временный характер;
5) истек срок приостановления осуществления кадастрового учета и не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении;
6)технический план заверен подписью неуправомоченного лица;
7) ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для кадастрового учета, и соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе.
8) Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения также в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.
Способы обжалования:
1. Письменное обращение в орган кадастрового учета. 2. В судебном порядкеПрием и регистрация документов
Прием и регистрация представляемых и предъявляемых заявителями документов.
Ввод информации в базу данных ГКН
Ввод информации в базу данных ГКН на основании технических планов (технических паспортов).
Проверка документов
Принятие решения
Принятие решения о государственном учете либо об отказе в учете объекта капитального строительства.
Внесение учетных записей в ГКН
Внесение учетных записей в ГКН о возникновении нового объекта учета путем присвоения кадастрового номера.
Формирование выходных документов
Формирование выходных документов по результатам принятого решения.
Выдача документов заявителям
Выдача Заявителям кадастровых паспортов или решений об отказе в учете объекта капитального строительства.Постановка объекта на кадастровый учет, объекта недвижимости, гаража в Москве и области
Постановка на кадастровый учет объекта недвижимости в Москве и Московской области (МО)
Кадастровый учет объектов недвижимости – это обязательная мера для того, чтобы зафиксировать их уникальность и закрепить право собственности владельца. После того, как сведения о недвижимом имуществе внесены в государственный реестр, гражданин получает гарантии, что кроме него никто не вправе распоряжаться его собственностью без его ведома. Помимо этого, постановка на учет является определяющим моментом для начисления налога на имущество, и важно иметь достоверные документы, чтобы не переплачивать за «лишние» метры.
Порядок кадастрового учета объектов недвижимости
Законодательством Российской Федерации определено, что постановкой объектов недвижимости на государственный учет занимается Росреестр. Эта процедура необходима для того, чтобы собственник имел возможность осуществлять юридические процедуры в виде продажи, обмена или аренды. Обязательно подлежат регистрации земельные участки, здания, комплексы построек. Все они подразделяются на две группы – вновь созданные или построенные, либо видоизмененные (когда они были зарегистрированы, но затем оказались разделены или объединены).
Пакет документов заявитель может подать лично, придя в отделение Росреестра или многофункциональный центр. Второй вариант – направить пакет документов по почте с уведомлением и описью вложения. И третий, самый быстрый, способ – дистанционно через портал государственных услуг или сайт Росреестра.
Наши лицензии и документы:
Документы для кадастрового учета объектов недвижимости
Процедура постановки на кадастровый учет в Москве и Московской области начинается после получения уполномоченным органом заявления, оформленного по специальному образцу. В обязательный пакет входит еще несколько важных документов:
Паспорт заявителя
Документ, подтверждающий право собственности на данное имущество
Межевой план (если на учет ставится земельный участок, либо производится изменение его конфигурации или площади).
Технический план (если на учет ставится объект капитального строительства или каким-то образом меняется его целостность и другие характеристики)Учредительные документы (для юридических лиц)
Квитанции об оплате государственной пошлины
Подачей документов может заниматься как заявитель, так и его доверенные лица, но в этом случае потребуется доверенность, подтверждающая полномочия. В том случае, если предоставляются копии тех или иных документов, они должны быть нотариально заверены.
Закажите бесплатную консультацию по постановке объекта недвижимости на кадастровый учет
Снятие с кадастрового учета объекта недвижимости
Если по каким-то причинам возникла необходимость снять принадлежащий Вам объект недвижимости с кадастрового учета, процедура действий практически такая же, как и при постановке. Но причина, по которой это делается, должна быть веской – как правило, это касается случаев, когда объект был разрушен или утрачен в силу форс-мажорных обстоятельств или стихийных бедствий. Для того, чтобы исключить недвижимый объект из реестра, потребуется подать заявление с указанием причины и уникального кадастрового номера. Помимо заявления понадобятся копии паспорта и правоустанавливающего документа, а также кадастровый паспорт и акт обследования, фиксирующий разрушения.
Стоимость услуг кадастрового учета
Помимо оплаты госпошлины, заявитель несет и другие расходы. На окончательную стоимость влияет необходимость оформления тех или иных документов (если по каким-то причинам они отсутствуют или устарели), а также оплата работы кадастрового инженера, который отвечает за подготовку межевых и технических планов. Удаленность объекта, его площадь и сложность конфигурации также сказываются на итоговой сумме.
Отзывы о нас:
25.02.2020
Благодарственное письмо от ООО «ГЕОГИС»
Уважаемый Илья Валерьевич! ООО «ГЕОГИС» в лице директора МАЗУРИКА АЛЕКСАНДРА ВАСИЛЬЕВИЧА благодарит Вас и Ваших коллег за прекрасно проделанную работу. Хотим отметить профессиональный подход и ответственное отношение к делу Ильменского И.В.Желаем Вам успехов и дальнейшего процветания!
28.02.2019
Благодарственное письмо от ООО «ЭлектроСеть»
Уважаемый Денис Александрович!ООО «ЭлектроСеть» выражает благодарность сотрудникам ООО «Верста» за выполнение работ по договору №87 от 01.02.2019г.
ООО «Верста» зарекомендовало себя как организация, оказывающая услуги в области кадастровой деятельности и проектирования на высоком уровне и с ответственным подходом к делу. Работы были выполнены качественно, без каких-либо нареканий или замечаний со стороны заказчика.
Будем надеяться на дальнейшее сотрудничество.
С уважением, генеральный директор ООО «ЭлектроСеть» А.П. Сахнов
25.02.2019
Благодарственное письмо от ООО «МАК-Лоджистик»
ООО «МАК-Лоджистик» выражает благодарность сотрудникам ООО «Верста» за профессиональное выполнение геодезических работ. На протяжении нескольких лет сотрудничество наших компаний было весьма успешным и плодотворным.Мы будем рекомендовать Вашу организацию нашим партнерам.
Желаем ООО «Верста» дальнейшего профессионального роста и больших успехов!
25.02.2019
Благодарственное письмо от ООО «Гефест-Групп»
Уважаемый Денис Александрович! ООО «Гефест-Групп» в лице генерального директора Нефедова Андрея Александровича благодарит Вас и Вашу организацию за качественное выполнение работ в рамках договора №84 от 01.02.2019г. Сотрудники ООО «Верста» профессионально подошли к делу, оказали полный комплекс услуг, запрашиваемых нашей организацией, и показали себя с самой лучшей стороны.ООО «Гефест-Групп» будет в дальнейшем рекомендовать фирму ООО «Верста» нашим партнерам и клиентам как надежную организацию, предоставляющую большой спектр услуг.
22.02.2019
Благодарственное письмо от ООО «Экономико-правовой консалтинг»
Уважаемый Денис Александрович! Общество с ограниченной ответственностью «Экономико-правовой консалтинг» выражает благодарность всему коллективу ООО «Верста» за оперативное и качественное решение поставленных задач. В рамках заключенного между нашими компаниями договора №119 от 06.02.2019 был выполнен комплекс работ по подготовке заключений о фактическом расположении объектов недвижимого имущества в границах земельных участков. Сотрудники ООО «Верста» ответственно подошли к делу и показывали себя отличными специалистами.Будем надеяться на дальнейшее сотрудничество.
Кадастровый учет объектов недвижимости
Администрация Гурьевского городского округа информирует, что в рамках муниципальной программы поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства на бесплатной основе будет проводиться обучение субъектов малого и среднего предпринимательства, самозанятых Гурьевского городского округа с целью повышения квалификации по курсу: «Организация управления предприятием (менеджмент)» с выдачей соответствующего удостоверения о прохождении курса обучения на бесплатной основе.
Подробнее +
Вниманию заинтересованных профильных организаций! Администрация Гурьевского городского округа информирует о работе Консультационного совета по цифровой трансформации торговли.
Подробнее +
Вниманию граждан и представителей бизнес-сообщества!
В соответствии с Указом Президента Российской Федерации «Об основных направлениях государственной политики по развитию конкуренции» от 21.12.2017 г. № 618, в рамках работы по внедрению стандарта конкуренции в Калининградской области (распоряжение Правительства Российской Федерации от 17.04.2019 г. № 768-р, распоряжение Губернатора Калининградской области от 02.09.2019 г. № 535-р) Министерством экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области проводится мониторинг состояния и развития конкурентной среды на рынках товаров, работ и услуг Калининградской области. Предлагаем Вам принять участие в проведении онлайн-опроса, перейдя по ссылке.
Шестой международный бизнес-форум «Неделя Ритейла» пройдет 9-13 ноября 2020 года.
Впервые форум пройдет в гибридном формате: офлайн и онлайн, что значительно расширяет возможности для участников — присоединиться смогут все желающие как из России, так и из других стран. Офлайн часть пройдет традиционно в ЦМТ в закрытом формате, к онлайн-событиям можно присоединиться через digital платформу на retailweek.ru
Подробнее +
Администрация Гурьевского городского округа информирует, что в рамках муниципальной программы поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства на бесплатной основе будет проводиться обучение субъектов малого и среднего предпринимательства Гурьевского городского округа с целью повышения квалификации по курсу «Организация управления предприятием (менеджмент)» с выдачей соответствующего удостоверения о прохождении курса обучения.
Подробнее +
Уважаемые работодатели! В соответствии с Постановлением Правительства Калининградской области от 27.07.2020г. № 523 с учетом изменений и дополнений по предоставлению СУБСИДИЙ, обращаем ваше внимание на возможность получения субсидий, в случае трудоустройства безработных граждан на временные работы. У работодателя есть возможность получить компенсацию в размере минимальной оплаты труда (с учетом взносов во внебюджетные фонды) на каждого трудоустроенного сотрудника (в срок до 3-х месяцев) в 2 этапа
Подробнее +
Администрация Гурьевского городского округа сообщает Вам, что Минпромторг России в третий раз проводит конкурс «Торговля России», главной задачей которого является выявление и популяризация передового отраслевого опыта и лучших практик многоформатной торговли России
Подробнее +
Администрация Гурьевского городского округа информирует, что в рамках муниципальной программы поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства на бесплатной основе будет проводиться обучение субъектов малого и среднего предпринимательства Гурьевского городского округа с целью повышения квалификации по курсу «Организация управления предприятием (менеджмент)» с выдачей соответствующего удостоверения о прохождении курса обучения
Подробнее +
цена от 3000 рублей — «СитиПроф»
В соответствии с действующим законодательством, объекты недвижимости любого назначения (в том числе жилого) должны быть официально зарегистрированы и поставлены на госучет. Юридическое оформление права собственности на жилье возможно только в учтенных домах. При постановке на учет объект вносится в Единый реестр, данные которого принимаются во внимание при расчете налога на недвижимость. Кроме того, он создан для регулирования прав на недвижимое имущество, защиты законных интересов владельцев.
Регистрация и постановка на учет объектов жилого назначения проводится в таких случаях:
- завершение строительных работ и сдача объекта в эксплуатацию;
- для ранее зарегистрированных объектов – после проведения реконструкции, переоснащения, внесения значительных изменений в структуру требуются корректировки данных реестра;
- для выведенных из эксплуатации и прекративших физическое существование объектов необходимо снятие с госучета. С момента снятия налог на данный объект не насчитывается.
После постановки дома на госучет оформляется право собственности. Оно дает владельцу недвижимого имущества возможность распоряжаться им по своему усмотрению.
Документы для постановки на учет
- заявление;
- паспорт заявителя;
- правоустанавливающая документация;
- технический план объекта жилого назначения;
- разрешительный документ на строительств или акт ввода объекта в эксплуатацию.
Что также нужно для постановки дома на кадастровый учет
- Земельный участок должен иметь кадастровый номер, для чего его нужно зарегистрировать в ЕГРН — Едином государственном реестре недвижимости.
- У постройки должны быть окна, двери и крыша, чтобы она была квалифицирована как пригодная для проживания. В противном случае она относится к объектам незавершенного строительства, о чем в ЕГРН вносятся сведения с указанием процента готовности и координат основных точек его контура.
- Кадастровый инженер должен составить технический план, где указываются все необходимые данные, которые вносятся в реестр недвижимости, в том числе размер общей площади — основной характеристики жилого объекта недвижимости.
Что получает собственник объекта
При постановке объекта жилого назначения на госучет его собственник получает выписку из Единого госреестра недвижимости. Она содержит такие данные:
- кадастровый номер объекта;
- месторасположение, адрес;
- назначение объекта, технические характеристики;
- дата сдачи в эксплуатацию;
- информация о владельцах;
- информация о специалисте, который подготовил технический план.
Постановка объекта недвижимости на кадастровый учет: Инструкция и сроки
В соответствие с ФЗ №221 объекты недвижимости должны стоять на кадастровом учете. Это касается как земельных участков, так и жилых или нежилых зданий. Процедура постановки недвижимости на кадастр регламентирована законом, пройти ее можно самостоятельно. Как это сделать? — Разбираемся вместе.
Постановка объекта недвижимости на кадастровый учет
Понятие «недвижимость» закреплено в ст. 130 ГК РФ. Согласно кодексу, под недвижимостью понимаются объекты, неразрывно связанные с землей.
Отличительной особенностью недвижимого объекта является невозможность его переноса в другое место без серьезного ущерба, в результате которого его использование по прямому назначению становится абсолютно невозможным.
К понятию «недвижимые объекты» относят землю, жилые и нежилые здания и сооружения.
Когда требуется учет недвижимости
По ФЗ №221 любая недвижимость должна стоять на кадастре. Все сведения об учитываемом объекте вносятся в единый реестр, и только после этого на него оформляется право собственности. Без этого свободное и беспрепятственное распоряжение недвижимым владением невозможно. В законе есть и исключения – не все объекты подлежат постановке на кадастр. К ним относятся:
- Земли, используемые для госнужд. Это могут быть, например, участки, необходимые для служб безопасности или вооруженных сил.
- Земли, которые относятся к природоохранным зонам. Это не только заповедники или национальные парки, но и любые объекты, имеющие культурную (историческую) ценность.
Категорию земли можно узнать в Росреестре.
Обязательно нужно ставить на учет:
- Вновь создаваемые объекты. Это могут быть впервые выделенные или искусственно созданные участки.
- Объекты, образованные при разделении земельного участка или выделении из него доли. В этом случае исходный участок перестает существовать, а новые становятся самостоятельными единицами и ставятся на учет.
- Вновь построенные здания. В очень упрощенной форме процедура выглядит следующим образом. Сначала вы получаете разрешение на строительство, по окончании строительных работ дом вводится в эксплуатацию, на основе этих документов он ставится на кадастр. Это же касается переоборудованных или реконструированных объектов. Если требуется поставить на учет недостроенный ОКС, основанием будет разрешение на строительство.
Как пройти процедуру постановки объекта на кадастровый учет?
Постановка недвижимости на кадастровый учет, в целом, не представляет серьезной сложности. Она хорошо регламентирована и прозрачна. Все можно сделать самостоятельно, но если вам не хочется заниматься рутинными процедурами, можно оформить доверенность на специалиста, который будет представлять ваши интересы.
Инициировать процедуру постановки на кадастр может:
- Его собственник.
- Арендатор, заключивший с собственником договор не менее, чем на пять лет.
- Пользователи, имеющие право пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования.
Из этого правила тоже есть исключения. Они связаны с тем, что многие объекты старой застройки не стояли ранее на учете, так как право собственности на них оформлялось еще до того, как в силу вступил закон о кадастре. Если такой участок переходит к новому собственнику по наследству, он должен сначала поставить его на кадастровый учет, а только затем оформлять свои права. В этом случае заявителем при постановке на кадастр будет наследник, а не собственник.
Еще одной часто встречающейся ситуацией, когда постановкой на кадастр занимается не собственник, является процедура выделения муниципальных земель частному лицу. В этом случае проводить все работы, в том числе, ставить объект на кадастр, нужно гражданину, который впоследствии выкупит эту землю или получит ее в пользование.
Еще больше нюансов при постановке на учет строительных объектов. По закону на кадастре должны стоять ОКС, то есть – здания и сооружения, неразрывно связанные с землей. Соответственно, нередко возникают вопросы о том, нужно ли регистрировать, например, хозяйственные постройки или бани.
Если вы сомневаетесь в том, требуется ли ставить объект на учет, проконсультируйтесь со специалистами компании «Геомер групп».
Документы необходимые для постановки на учет
Первый шаг в постановке любого объекта недвижимости на кадастр – сбор документов. Перечень необходимой документации может различаться в разных ситуациях. Например, для регистрации земли и дома вам потребуются разные документы. Уточнить этот вопрос вы также можете у наших специалистов.
Внимание! Сбор документов, пожалуй, самый ответственный для заявителя этап. Неполный пакет документов или допущенные ошибки – законное основание для приостановления или отказа.
Перечень документов будет отличаться в зависимости от типа и категории объекта. Общими являются паспорт заявителя и документы основания. При постановке на кадастр земли потребуются геодезический и межевой план земли. Для учета и регистрации дома – разрешение на ввод в эксплуатацию и техплан. Это также является весьма условным и примерным перечнем, так как сотрудники Росреестра могут попросить предоставить дополнительную документацию.
Например, в некоторых случаях могут потребоваться дополнительные разрешения:
- Когда земля передается частному лицу от муниципалитета, необходимо согласие органов местной власти.
- При постановке на кадастр объекта, на который заключен договор аренды, необходимо дополнительно предоставить письменное согласие арендатора.
- В том случае, если заявителем является арендатор, предоставляется согласие владельца.
В том случае, если интересы заявителя представляет третье лицо, необходима действующая нотариально заверенная доверенность.
Подача документов
Раньше можно было подать заявление непосредственно в Росреестр. Сейчас все документы подаются через многофункциональные центры. Сотрудник МФЦ выдаст вам расписку и скажет, когда можно прийти за документами о постановке на кадастр.
Сроки выполнения кадастровых процедур регламентированы законом. Постановка на учет выполняется в течение 5 дней, но здесь есть нюанс. Нужно учитывать, что этот срок отсчитывается не от того момента, как вы подадите заявление в МФЦ, а с даты поступления заявления в Росреестр.
Поэтому к установленному законом периоду нужно прибавить еще 2-5 дней. Этот срок определяется особенностями взаимодействия между отдельными ведомствами.
Окончание процедуры постановки
В назначенную дату в МФЦ, вы приходите за готовыми документами. Раньше объект ставился на учет временно. После этого требовалось в течение двух лет зарегистрировать право собственности. Сейчас обе процедуры проводятся одновременно, все документы сдаются одним пакетом. Свидетельство о праве собственности теперь не выдается, и документом, подтверждающим ваше право, является выписка из ЕГРП.
Внимание! Если вы ставите на учет землю, образованную при разделении одного участка на несколько частей, все вновь образованные единицы должны быть зарегистрированы одновременно. Это связано с тем, что сначала будет снят с учета старый участок, а затем, как самостоятельные объекты, регистрируются новые.
Когда Росреестр может отказать в постановке на учет?
Закон определяет случаи, когда в постановке на учет будет отказано. Законными основаниями для такого решения являются:
- Заявление подает человек, который не имеет на это право. То есть, заявитель не является правообладателем и не имеет доверенности от собственника.
- Объект по закону не подлежит кадастровому учету. Выше уже были перечислены категории земель. Также нельзя ставить на учет объекты, приватизация которых запрещена законом.
- Площадь земли не соответствует нормам. Закон устанавливает максимально допустимые и минимально возможные размеры земли. Когда площадь участка выходит за эти пределы, вам откажут.
- Новый объект был образован из нескольких участков земли с разной категорией использования. По закону нельзя объединить земли, например, ИЖС и сельхозназначения.
- На постановку на кадастр объединенных участков существует еще одно ограничение – объединяемые земли должны находится в пределах одного административного образования. То есть, если через участок будет проходить территориальная граница, в постановке на кадастр откажут.
Несмотря на довольно обширный перечень оснований для отказа, чаще всего отрицательное решение принимается по причине неполного пакета документов, представленных вместе с заявлением. Избежать отказа просто. Прежде чем подавать заявление, проконсультируйтесь у специалистов «Геомер групп». Также мы можем пройти все необходимые процедуры, выступив в качестве вашего законного представителя.
Что делать в случае отказа?
Отказ всегда оформляется в письменном виде. Решение вы получите в МФЦ, в нем будут указаны причины отказа. После этого существует два возможных способа решения:
- Исправление препятствий. Основания для отказа всегда указываются в решении. Например, если вам отказали из-за неполного пакета документов, достаточно повторно подать заявление, предварительно подготовив недостающую документацию.
- Суд. Если вы считаете, что вы полностью соблюли требования закона, и Росреестр не имел права вам отказать, обращайтесь в суд. Но помните, суд встанет на сторону истца только в том случае, если вы предоставите доказательства, что сотрудники госорганов нарушили закон.
Помимо положительного и отрицательного решения о постановке на учет, сотрудники Росреестра могут приостановить процедуру. Самое частое основание – неточности в технических документах. Решение также оформляется письменно, с указанием причин. Максимальный срок приостановления процедуры – три месяца. За это время вы должны устранить выявленные ошибки. Если вы это не сделали, через три месяца вы получите отказ и процедуру придется проходить заново.
Стоимость постановки объекта на кадастровый учет
Сама по себе процедура постановки на кадастр не требует больших затрат. По сути, ее стоимость равна размеру госпошлины. Тем не менее, заявитель несет другие затраты, без которых просто невозможно инициировать процедуру кадастрового учета. Самая большая статья расходов – подготовка технической документации, так как сделать это может только кадастровый инженер. Мы рекомендуем заказывать подготовку всего пакета документов у одного надежного подрядчика. Так вы не только будете уверены в качестве работ, но и сможете сократить расходы.
Заказать подготовку технической документации, а также помощь в постановке недвижимости на кадастровый учет, вы можете в нашей компании, оставив заявку на сайте или позвонив по тел: ☎ +7 (495) 481-49-21 — консультация бесплатная!
Источник: https://geomergroup.ru/article/postanovka-obekta-nedvizhimosti-na-kadastrovyj-uchet.html
Обязательность проведения государственного кадастрового учета
05.08.2020 12:27 (ред.05.08.2020 12:34)
Понятие кадастрового учета закреплено в п.7 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Государственный кадастровый учет недвижимого имущества — внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных законом сведений об объектах недвижимости.
Целью кадастрового учета является внесение сведений об имуществе в реестр объектов недвижимости. Таким образом, подтверждается факт существования недвижимого имущества, или факт прекращения его существования. Так как только в результате постановки на кадастровый учет, возможно индивидуализировать объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи. Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в ЕГРН, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав.
Для постановки на учет объекта недвижимости необходима техническая документация. Без документов, содержащих привязку объектов недвижимости к земельным координатам, кадастровый учет невозможен. Кадастровый учет земельных участков осуществляется на основании межевого плана. Для остальной недвижимости необходим технический план. Техническая документация изготавливается специалистами в области кадастра – кадастровыми инженерами.
Кадастровый учет непосредственно связан с государственной регистрацией прав. Поскольку государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.
Таким образом, если сведения об объекте недвижимости не внесены в ЕГРН, государственная регистрация прав не представляется возможным.
Заместитель начальника Северского отдела Д.В. Авдеев
Контакты для СМИ
Пресс-служба Управления Росреестра по Томской области
Телефон +7(3822) 65-19-39 (доб.2121)
E-mail: [email protected]
www.rosreestr.ru
Адрес: г. Томск, ул. Пушкина, 34/1
Кадастровый учет объектов недвижимости (О.А. Жаркова)
Жаркова Ольга Александровна, доцент кафедры правовой охраны окружающей среды юридического факультета СПбГУ, кандидат юридических наук.
В настоящей статье анализируются проблемы, возникшие в связи с введением с 01.01.2013 кадастрового учета объектов недвижимости. Основной проблемой, по мнению автора, является несогласованность гражданского законодательства, регулирующего положения о недвижимости, законодательства о кадастровом учете, о государственной регистрации и градостроительного законодательства. Противоречия между нормами этих отраслей породили, в частности, проблемы взаимоотношения технического плана объекта недвижимости и разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, технического плана и технического паспорта, регистрации договоров аренды части объекта недвижимости и др.
Ключевые слова: технический план, технический паспорт, разрешение на ввод в эксплуатацию, аренда части объекта недвижимости, объекты кадастрового учета, объекты гражданских прав.
Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) установил, что объектами государственного кадастрового учета являются не только земельные участки, но и объекты недвижимости — здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения. Однако для объектов недвижимости Закон о кадастре определил переходный период до 01.01.2013, и до этой даты в отношении объектов недвижимости проводились государственный технический (а не кадастровый) учет и техническая инвентаризация, причем не во всех регионах такие процедуры были единообразными.
В целях осуществления государственного технического учета Приказом Минэкономразвития России от 08.09.2006 N 268 были утверждены Правила ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства (далее — Правила ведения ЕГРОКС), которые вводились на территории Российской Федерации поэтапно. Они должны были начать действовать на территории всех субъектов РФ до 01.07.2010, однако Приказом Минэкономразвития России от 18.02.2009 N 51 нормы об этом были исключены.
В итоге в регионах, на территории которых Правила ведения ЕГРОКС были введены, технический учет объектов недвижимости включал две стадии:
— инвентаризацию объекта органами технической инвентаризации (ОТИ/БТИ) с подготовкой технического паспорта;
— государственный технический учет объекта в территориальном органе Росреестра (ранее — Роснедвижимости).
В тех субъектах РФ, на территории которых Правила ведения ЕГРОКС в силу не вступили, технический учет происходил за один этап: ОТИ (БТИ) по результатам технической инвентаризации подготавливали кадастровый паспорт объекта недвижимости, в котором указывался инвентарный, а не кадастровый номер объекта, без постановки объекта на государственный технический учет в органах Росреестра.
С 01.01.2013 в связи с окончанием переходного периода ситуация изменилась и в отношении объектов недвижимости стал осуществляться государственный кадастровый учет, что вызвало ряд трудностей на практике.
Первая проблема обозначилась сразу. Она касалась замены технического паспорта на технический план. Для осуществления кадастрового учета объекта недвижимости по аналогии с учетом земельного участка по результатам кадастровой деятельности кадастровый инженер должен подготовить технический план (для земельного участка — межевой план). Положения, касающиеся технического плана, содержатся в ст. 41 Закона о кадастре. Как показала практика, редакция этой статьи, действовавшая до 01.10.2013, была крайне нечеткой, что и породило определенные сложности.
В соответствии с ч. 3, 4, 5, 7 ст. 41 Закона о кадастре технический план состоит из графической и текстовой частей. Графическая часть технического плана — новое явление для нашего государства. В ней воспроизводятся сведения о местоположении объекта недвижимости на земельном участке посредством определения координат характерных точек контура этого объекта. Текстовая же часть технического плана по существу представляет собой технический паспорт. В ней указываются сведения об объекте недвижимости, необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости (далее — ГКН), т.е. его индивидуализирующие характеристики. При этом первоначальная редакция ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре не определяла, как соотносятся технический паспорт и технический план. В Законе было установлено лишь то, что сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, проектной документации или технического паспорта. Поэтому из текста статьи было непонятно, можно ли после 01.01.2013 подготавливать технический план объекта на основании технического паспорта, выполненного после этой даты.
Органы технической инвентаризации, которые после окончания переходного периода получили статус кадастровых инженеров, восприняли эту норму однозначно: для подготовки технического плана объекта недвижимости после 01.01.2013 необходимо сначала составить его технический паспорт. Представители Ростехинвентаризации заявили, что процедура оформления технического плана мало отличается от предшествующей процедуры, да и сам документ претерпел лишь некоторые изменения. По их мнению, технический план содержит тот же самый технический паспорт, дополненный графическим листом, на котором предлагается изображать расположение объекта недвижимости на земельном участке <1>.
———————————
<1> ссылка
Аналогичную позицию заняли и региональные органы. Например, в Санкт-Петербурге на сайте ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» появилась информация, что оно приступило к кадастровой деятельности на территории Санкт-Петербурга, одновременно продолжив работы по технической инвентаризации объектов недвижимости с изготовлением технических паспортов, которые в соответствии с Законом о кадастре используются при составлении технических планов.
В итоге заказчики столкнулись с такой ситуацией, когда за подготовку технического плана приходилось платить, по существу, двойную цену — за сам технический план и за технический паспорт, который, по мнению кадастровых инженеров, необходим для изготовления технического плана. Подобная ситуация наблюдалась повсеместно и была подвергнута критике Минэкономразвития России <2>.
———————————
<2> См.: письмо Минэкономразвития России от 22.02.2013 N Д23И-449 «О рассмотрении обращения «О деятельности органов и организаций по государственному техническому учету и технической инвентаризации объектов капитального строительства после 1 января 2013 г.».
В своем письме Минэкономразвития России указало, что с 01.01.2013 на территории РФ производится государственный кадастровый учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Кадастровые инженеры ведут в отношении их кадастровую деятельность и действующим законодательством порядок осуществления государственного технического учета, и технической инвентаризации объектов капитального строительства не предусмотрен. Соответственно, подготовка технического плана на основании сведений технического паспорта на объект капитального строительства, изготовленного после 01.01.2013, не предусмотрена. Исключение сделано только для объектов жилищного фонда, поскольку ст. 19 ЖК РФ предусмотрено проведение учета жилищного фонда в РФ в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти <3>.
———————————
<3> В период издания рассматриваемого письма таким органом являлся Госстрой, но Указом Президента РФ от 01.11.2013 N 819 «О Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации» Госстрой был преобразован в Минстрой России.
Поскольку Минстроем России порядок осуществления государственного учета жилищного фонда не утвержден, продолжает действовать Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 и, следовательно, ОТИ для целей учета жилищного фонда вправе осуществлять техническую инвентаризацию его объектов и выдавать на них технические паспорта.
На законодательном уровне обозначенная нами проблема не была решена до 01.10.2013, и подготовка технических паспортов, несмотря на письмо Минэкономразвития России, продолжалась.
Федеральным законом от 23.07.2013 N 250-ФЗ (далее — Закон N 250-ФЗ) были внесены изменения в Закон о кадастре и в Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» (далее — Закон о государственной регистрации). Значительные корректировки были внесены в ст. 41 Закона о кадастре. Поправки вступили в силу с 01.10.2013, и в настоящее время действует следующая редакция ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре: сведения о здании или сооружении указываются в техническом плане на основании разрешения на ввод таких объектов в эксплуатацию, их проектной документации или изготовленного до 01.01.2013 технического паспорта. Сведения о помещении указываются в техническом плане на основании разрешения на ввод в эксплуатацию здания, сооружения, проектной документации здания, сооружения, а также изготовленного до 01.01.2013 технического паспорта помещения или здания, сооружения, в котором оно расположено.
Таким образом, из новой редакции ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре однозначно следует, что если объект был введен в эксплуатацию и прошел технический учет до 01.01.2013, то подготовка его технического плана осуществляется на основании технического паспорта, изготовленного до 01.01.2013 (технический план необходим, чтобы зарегистрировать права на объект, поскольку после 01.01.2013 сделать это получится только в том случае, если был осуществлен кадастровый учет объекта, который возможен только при наличии технического плана). В отношении новых объектов, вводимых в эксплуатацию после 01.01.2013, технический учет теперь не происходит, а технический план может быть изготовлен только на основании разрешения на ввод в эксплуатацию и проектной документации.
Следующая проблема (гораздо более серьезная, чем предыдущая) возникла в связи с принятием Постановления Правительства РФ от 01.03.2013 N 175 «Об установлении документа, необходимого для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» (далее — Постановление Правительства РФ N 175).
Как уже было указано выше, технический план объекта недвижимости изготавливается на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре). В соответствии с формами технических планов, утвержденных Приказами Минэкономразвития России <4>, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и проектная документация фигурируют в качестве приложений к техническому плану. То есть из законодательства о кадастровом учете вытекает следующая очередность: сначала нужно получить разрешение на ввод в эксплуатацию по правилам Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ), а затем подготовить технический план.
———————————
<4> См.: Приказы Минэкономразвития России от 01.09.2010 N 403 «Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке» (вместе с Требованиями к подготовке технического плана здания), от 29.11.2010 N 583 «Об утверждении формы технического плана помещения и требований к его подготовке».
Постановление Правительства РФ N 175 эту очередность нарушило, вступив в противоречие со ст. 41 Закона о кадастре. В ч. 3 ст. 55 ГрК РФ приводится исчерпывающий перечень документов, которые застройщик должен представить для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства. В ч. 4 этой же статьи закреплено, что Постановлением Правительства РФ могут быть предусмотрены иные документы, необходимые для получения разрешения на ввод в эксплуатацию, помимо перечисленных в ч. 3 ст. 55 ГрК РФ. Воспользовавшись этой нормой, Правительство РФ в своем Постановлении N 175 указало, что документом, необходимым для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, является технический план, подготовленный в соответствии с требованиями ст. 41 Закона о кадастре. То есть согласно градостроительному законодательству (ч. 3, 4 ст. 55 ГрК РФ с учетом положений Постановления Правительства РФ N 175) предусмотрена следующая очередность: сначала нужно получить технический план в соответствии со ст. 41 Закона о кадастре, а уже затем на его основании будет выдано разрешение на ввод в эксплуатацию.
После выхода этого Постановления Правительства РФ органы, выдающие разрешения на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию, начали ориентироваться исключительно на позицию градостроительного законодательства. В итоге получить разрешение на ввод в эксплуатацию новых объектов капитального строительства без технического плана стало невозможно. На практике из этой ситуации было найдено три возможных выхода.
Один из вариантов заключался в том, что кадастровый инженер готовил технический паспорт, на основании которого застройщик получал разрешение на ввод в эксплуатацию. После этого изготавливался технический план объекта. Такой путь формально противоречил и Закону о кадастре, и ГрК РФ, но на практике его использовали довольно часто.
Второй вариант выхода из создавшейся ситуации был распространен гораздо больше и не так очевидно шел вразрез с действующим законодательством. Состоял он в том, что сначала готовился технический план без приложения в виде разрешения на ввод в эксплуатацию. Потом на основании такого неполноценного с точки зрения кадастрового законодательства технического плана выдавалось разрешение на ввод в эксплуатацию, которое впоследствии прилагалось к техническому плану.
Был предложен и третий способ решения проблемы, основанный на формулировке ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре. Как закреплено в этой норме, в случае отсутствия разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию и проектной документации сведения о нем указываются в техническом плане на основании декларации на объект недвижимости, которая прилагается к техническому плану. Следовательно, третий возможный вариант заключался в том, что исходя из данных декларации на объект недвижимости, заполняемой застройщиком самостоятельно, готовился технический план. На основании плана выдавалось разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, после чего это разрешение прилагалось к техническому плану. Чтобы понять неправомерность такого подхода, необходимо выяснить правовую природу декларации на объект недвижимости и причины появления этого документа.
Появление в российском законодательстве декларации на объект недвижимости связано с так называемой дачной амнистией. С 01.09.2006 граждане в противоречие со ст. 51 ГрК РФ приобрели возможность возводить индивидуальные жилые дома без получения разрешения на строительство. В связи с этим возник вопрос: какие документы необходимы, чтобы зарегистрировать права на вновь созданный объект недвижимости? В соответствии с п. 1 ст. 25 Закона о государственной регистрации регистрация прав на такие объекты осуществляется на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но получить его невозможно, если нет разрешения на строительство. В итоге в Законе о государственной регистрации появилась ст. 25.3, в соответствии с которой граждане получили возможность до 01.03.2015 возводить индивидуальные жилые дома без разрешения на строительство и регистрировать права на них на основании нового документа — декларации на объект недвижимости. Впоследствии эти положения были распространены на все объекты, перечисленные в ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, т.е. объекты, на строительство которых не требуется получать разрешение. В случае если они обладают характеристиками недвижимого имущества (например, вспомогательные сооружения), государственная регистрация прав на эти объекты осуществляется на основании декларации, заполняемой застройщиком самостоятельно.
Следовательно, декларация на объект недвижимости составляется только в отношении объектов, для возведения которых не требуется получать разрешение на строительство и, соответственно, в отношении которых получить разрешение на ввод в эксплуатацию в принципе невозможно. Именно о таких объектах говорится в ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре применительно к подготовке технического плана. Поэтому применять этот документ для подготовки технического плана в отношении тех объектов, для возведения которых требуется разрешение на строительство, невозможно, даже несмотря на возникшее в законодательстве противоречие.
Законодатель предпринял попытку привести Закон о кадастре в соответствие с градостроительным законодательством все в том же Законе N 250-ФЗ, однако в этом случае противоречие не было устранено до конца.
Согласно новой редакции ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре, действующей с 01.10.2013, сведения об объекте, за исключением данных о его местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Сведения о местоположении объекта на земельном участке представляют собой графическую часть технического плана. Таким образом, исходя из новой редакции ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре сначала готовится технический план объекта без графической части, т.е. только его текстовая часть (которая, по существу, аналогична прежнему техническому паспорту). Надо полагать, что далее на основании текстовой части технического плана выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, после чего составляется графическая часть плана.
Такой вывод, однако, противоречит ч. 4.2 ст. 25 Закона о кадастре, введенной все тем же Законом N 250-ФЗ. В соответствии с этой нормой орган кадастрового учета при поступлении в порядке информационного взаимодействия копии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию осуществляет его постановку на учет в течение 18 дней. Безусловно, это очень прогрессивная норма, которая делает ненужным обращение с заявлением о кадастровом учете объекта в Росреестр. Но орган кадастрового учета не может поставить объект на кадастровый учет только на основании разрешения на ввод в эксплуатацию. Для этого необходим полноценный технический план. Значит, к моменту получения разрешения на ввод в эксплуатацию технический план уже должен быть полностью подготовлен, иначе орган кадастрового учета не сможет реализовать приведенную норму Закона. Получается, что все-таки сначала должен быть составлен технический план, а потом выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Но следует отметить, что ч. 4.2 ст. 25 Закона о кадастре вступит в силу только с 01.03.2015, до этой даты можно ориентироваться на ч. 8 ст. 41 названного Закона.
Следующая проблема, касающаяся кадастрового учета объектов недвижимости, возникла в связи с вступлением в силу Закона N 250-ФЗ, хотя ее корни кроются в отсутствии положений о соотношении зданий и помещений в ГК РФ.
Дело в том, что ст. 130 ГК РФ не выделяет в качестве самостоятельных объектов гражданских прав такие виды недвижимого имущества, как помещения (жилые и нежилые). В ГК РФ не приводится толкование понятия «помещение», а также не раскрывается соотношение здания как первичного объекта недвижимости и помещения как вторичного. Принадлежность жилых помещений к недвижимому имуществу установлена ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ. В том, что касается нежилых помещений, в законодательстве наблюдается правовой вакуум. Ранее опубликованный проект внесения изменений в ГК РФ предусматривал выделение жилых и нежилых помещений как самостоятельных объектов недвижимого имущества. Однако Федеральным законом от 02.07.2013 N 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 142-ФЗ) не было сделано никаких корректировок ст. 130 ГК РФ. Таким образом, проблема соотношения здания и нежилого помещения на законодательном уровне осталась неразрешенной. Вполне естественно, что этому вопросу весьма серьезное внимание уделено в судебной практике.
Например, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа традиционно исходил из того, что права могут быть зарегистрированы либо на здание или сооружение в целом, либо на самостоятельные вторичные объекты — нежилые помещения, входящие в его состав. Регистрация права собственности одного лица на нежилое помещение, входящее в состав здания, исключает возможность регистрации права иного лица на все это здание <5>.
———————————
<5> См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.07.2003 N А21-71/03-С2.
Аналогичную позицию занял и ВАС РФ, указав, что если собственник здания в соответствии со ст. 24 Закона о кадастре принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты им правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись <6>.
———————————
<6> См.: Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64.
Вполне естественно, что если здание выступает объектом гражданских прав, то оно же является объектом кадастрового учета. Необходимость постановки на кадастровый учет помещений в этом здании возникает лишь в том случае, если его владелец пожелает зарегистрировать права на помещения как на самостоятельные объекты гражданских прав. До недавнего времени необходимость кадастрового учета одновременно здания и расположенных в нем помещений не возникала. Однако Закон N 250-ФЗ внес в Закон о кадастре изменения, повлиявшие на эту ситуацию.
В соответствии с новой редакцией ст. 7 Закона о кадастре в состав сведений ГКН в части дополнительных характеристик объекта недвижимости вошли новые показатели: кадастровые номера помещений, расположенных в здании или сооружении, если объектом недвижимости является здание или сооружение. Таким образом, с 01.10.2013 при постановке на кадастровый учет здания или сооружения необходимо одновременно осуществить и кадастровый учет помещений, расположенных в нем, и регистрировать права на них. Аналогично следует поступить даже в том случае, если собственник здания не собирается переводить его во вторичные объекты недвижимости — помещения. При этом следует учитывать, что в настоящее время нормативное толкование помещения содержится лишь в Федеральном законе от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»: помещение — часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями. Такие объемы, ограниченные строительными конструкциями, могут быть практически в любом объекте недвижимости, даже в незначительном производственном объекте (например, в тепловой подстанции). Естественно, что подобные новации потребуют весьма серьезных расходов со стороны лиц, обратившихся за постановкой на кадастровый учет.
Помимо этого, Закон N 250-ФЗ изменил ч. 4 ст. 25 Закона о кадастре, которая действует с 01.10.2013. Согласно новой редакции, если здание или сооружение не поставлено на кадастровый учет, постановка помещения, расположенного в нем, осуществляется при условии одновременной постановки на учет такого здания или сооружения. Но эти правила не применяются при кадастровом учете жилых помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 4.1 ст. 25 Закона о кадастре, также введенной Законом N 250-ФЗ, орган кадастрового учета при постановке на учет многоквартирного дома осуществляет постановку на учет всех расположенных в нем помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме). В развитие этой нормы Закон N 250-ФЗ дополнил ст. 41 Закона о кадастре ч. 11, согласно которой технический план многоквартирного дома содержит информацию, необходимую для кадастрового учета помещений (в том числе составляющих общее имущество), расположенных в таком многоквартирном доме.
Таким образом, в настоящее время при постановке на кадастровый учет здания или сооружения, не относящегося к многоквартирным домам, кадастровый учет осуществляется в том числе и в отношении помещений, т.е. одновременно как объекты кадастрового учета могут существовать и здания, и расположенные в них помещения. Что же касается здания и расположенного в нем помещения как объектов недвижимости, объектов гражданских прав, то исходя из судебной практики, в том числе и ВАС РФ, одновременное их существование невозможно, хотя вполне вероятно, что суды могут пойти по другому пути.
В отношении же многоквартирного дома ситуация иная. В свете изменений, внесенных Законом N 250-ФЗ, сам многоквартирный дом теперь нельзя поставить на кадастровый учет <7>. Объектами кадастрового учета являются только помещения, расположенные в многоквартирном доме, в том числе и относящиеся к общему имуществу. На практике это привело к тому, что стали встречаться случаи постановки на кадастровый учет не только помещений, относящихся к общему имуществу (т.е. объемов, ограниченных строительными конструкциями), но и коридоров, лестничных пролетов и т.п. А это не соответствует Закону о кадастре даже в новой редакции.
———————————
<7> Хотя, как показывает практика, органы Росреестра толкуют эту норму иначе и кадастровый учет многоквартирных домов продолжается.
В вопросе кадастрового учета объектов недвижимости следует обратить внимание также на определенную несогласованность положений ГК РФ, касающихся объектов недвижимости, и Закона о кадастре. Дело в том, что регистрация прав на объект недвижимости возможна в настоящее время только в отношении тех объектов, которые прошли кадастровый учет, т.е. только в отношении объектов кадастрового учета. В соответствии с Законом о кадастре в их число входят здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства и земельные участки. Перечень этот исчерпывающий и расширительному толкованию не подлежит, действующим законодательством утверждены формы кадастровых паспортов только этих объектов.
В то же время в ст. 132 ГК РФ закреплен такой вид недвижимости, как предприятие. Возможность исключения предприятий из числа недвижимых вещей была одной из наиболее обсуждаемых проблем в связи с изменением ГК РФ. В Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе и государственной регистрации отмечалось: «…практика показала, что ст. 132 ГК РФ, в силу которой предприятие как имущественный комплекс следует рассматривать в качестве недвижимой вещи (недвижимости), фактически не была осуществлена. Входящие в состав предприятия здания, строения, сооружения регистрируются как отдельные объекты недвижимости, а регистрация предприятия в качестве недвижимости порождает трудноразрешимые вопросы, какое именно имущество входит в состав этой недвижимости». При этом следует отметить, что если ранее регистрация прав на предприятие в принципе была возможна, то в настоящее время ситуация изменилась. Такого объекта кадастрового учета, как предприятие, не существует, а следовательно, и зарегистрировать права на него невозможно. Это было учтено в Законе N 250-ФЗ, которым ст. 22 Закона о государственной регистрации была изложена в новой редакции. В соответствии с п. 1 ст. 22 Закона зарегистрированные переход права на предприятие, ограничение (обременение) права на предприятие являются основанием для внесения в ЕГРП записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса.
Как уже говорилось выше, большинство изменений, внесенных Законом N 250-ФЗ в Закон о кадастре и Закон о государственной регистрации, вступили в силу с 01.10.2013. С этой же даты стали действовать и изменения, внесенные Законом N 142-ФЗ в подраздел 3 раздела I части первой ГК РФ «Объекты гражданских прав». Логично было бы предположить, что параллельная разработка изменений в такие взаимосвязанные законодательные акты, как Закон о кадастре, Закон о государственной регистрации и положения ГК РФ о недвижимых вещах, должны идти в одном направлении. Однако вместо того, чтобы исключить предприятие из недвижимых вещей, Закон N 142-ФЗ ввел новый объект недвижимости — единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 ГК РФ). В соответствии с новеллой недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.), либо расположенных на одном земельном участке, если в ЕГРП зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.
Смысл этого нововведения не совсем ясен. В некоторых комментариях оно рассматривается как направленное прежде всего на решение проблем, связанных с отнесением к недвижимому имуществу линейных объектов <8>. Но несмотря на то, что с линейными объектами в силу определенного правового вакуума проблем действительно много (оформление прав на земельные участки, разработка документации по планировке территории и др.), вопросов об отнесении таких объектов к недвижимому имуществу не возникало. На самом деле, в ГК РФ и Законе о государственной регистрации линейные объекты в качестве объектов недвижимости прямо не названы. Тем не менее Федеральные законы от 07.07.2003 N 126-ФЗ «О связи», от 08.11.2007 N 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» прямо относят некоторые виды линейных объектов к недвижимому имуществу. Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 N 921 были утверждены Методика и порядок проведения технического учета линейно-протяженных объектов как объектов недвижимого имущества. В своем письме Минэкономразвития России указало, что должна быть рассмотрена возможность технической инвентаризации линейного объекта для признания его объектом капитального строительства <9>. До введения кадастрового учета объектов недвижимости с регистрацией прав на линейные объекты сложностей с точки зрения их возможного учета также не было. Органы технической инвентаризации выдавали кадастровый паспорт на линейный объект как на сооружение, в него заносился инвентарный (учетный) номер. Государственная регистрация права на линейный объект осуществлялась на основании инвентарного номера, и в свидетельстве о государственной регистрации указывался условный номер. Проблема возникла с кадастровым учетом линейных объектов, но она была разрешена в письме Минэкономразвития России от 29.05.2013 N 10571-ПК/Д23и «О порядке осуществления государственного кадастрового учета отдельных типов сооружений (линейных и тому подобных)». Минэкономразвития указало, что положения Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42, не применяются в отношении линейных объектов, занимающих территорию более чем одного кадастрового округа. Основная идея этого письма сводится к тому, что для подготовки технического плана линейного объекта такое сооружение необходимо разделить на условные части, каждая из которых расположена в пределах одного кадастрового округа.
———————————
<8> См.: Хоменко Н.А. Что важного для бухгалтера в очередном блоке поправок, внесенных в Гражданский кодекс // Российский налоговый курьер. 2013. N 17.
<9> См.: письмо Минэкономразвития России от 06.11.2009 N Д23-3650.
Следовательно, введение такого нового вида объектов недвижимого имущества, как единый недвижимый комплекс, не может быть оправдано трудностями, связанными с отнесением линейных объектов к недвижимости. Наоборот, в свете действующего законодательства о государственной регистрации и кадастровом учете регистрация прав на такой объект, который включает в себя не только совокупность зданий, сооружений, но и иных вещей (которые, надо полагать, относятся к движимому имуществу), как на единый объект недвижимого имущества в принципе невозможна, поскольку невозможна его постановка на кадастровый учет.
Но, пожалуй, самая серьезная проблема, порожденная введением кадастрового учета объектов недвижимости, возникла в связи с регистрацией договора аренды части объекта недвижимости.
Действительно, каждая недвижимая вещь должна представлять собой единый самостоятельный объект гражданских прав. По общему правилу предметом гражданского оборота и объектом вещных и обязательственных прав может быть только целый объект недвижимости, а не его часть. Однако действующие правила о регистрации (ст. 26 Закона о государственной регистрации) допускают государственную регистрацию договора аренды части земельного участка и объекта недвижимости, указывая на ее особенности.
До вступления в силу Закона о кадастре проблем с регистрацией договора аренды части объекта недвижимости практически не возникало: участники оборота, как правило, графически отображали на поэтажном плане границы и размер арендуемой площади. В тех случаях, когда регистрирующие органы отказывали в регистрации таких договоров, мотивируя свой отказ невозможностью индивидуализации объекта аренды, суды поддерживали позицию сторон о возможности идентификации части объекта недвижимости (в основном предметом спорных договоров аренды выступала часть помещения) следующим образом. Они отмечали, что для регистрации таких договоров в соответствии с п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации в регистрирующий орган следует представлять приложение к договору аренды с поэтажным планом БТИ и указанием размера арендуемой площади <10>.
———————————
<10> См., напр.: Постановление ФАС Московского округа от 27.09.2007 N КГ-А40-9390/07.
Пока Закон о кадастре не вступил в силу, проблемы возникали в основном с регистрацией договора аренды части земельного участка. Большинство судов (кроме ФАС Северо-Западного округа) поддерживали позицию государственных органов, отказывающих в регистрации договоров аренды части земельных участков, если стороны в соответствии с п. 2 ст. 26 Закона о государственной регистрации прилагали для этого кадастровый план земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. Однако с принятием Закона о кадастре ситуация изменилась. В развитие этого Закона Минэкономразвития России приняло Приказ от 04.02.2010 N 42, который содержит правила, позволяющие идентифицировать часть земельного участка. В соответствии с п. 65 Приказа в реестр вносятся сведения об учетном номере части земельного участка и дате его присвоения, о площади части земельного участка, описание местоположения границы части земельного участка. С возможностью заключения договора аренды части земельного участка согласился в итоге и ВАС РФ, указав, что такая аренда допустима, если часть земельного участка сформирована в установленном законом порядке и ее границы определены <11>. С окончанием переходного периода в отношении кадастрового учета объектов недвижимости ситуация изменилась.
———————————
<11> См.: Определение ВАС РФ от 02.11.2010 N ВАС-14408/10.
В соответствии с ранее действовавшей редакцией п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации к договору аренды прилагались поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначались сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Это позволяло регистрирующему органу при проведении правовой экспертизы определенно установить имущество, передаваемое в аренду.
Согласно ныне действующей редакции п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемого на государственную регистрацию прав, прилагаются их кадастровые паспорта с указанием размера арендуемой площади. В настоящее время законодательство не предусматривает составление поэтажных планов зданий, сооружений и помещений. При этом возник вопрос о способе индивидуализации сдаваемой в аренду части объекта недвижимости.
Один из возможных вариантов был предложен в письме Минэкономразвития России и Росреестра, где было указано, что в графе «Примечание» кадастрового паспорта здания, сооружения, помещения может быть указана иная информация, необходимая для целей государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества <12>. Соответственно, если в аренду сдается часть здания, сооружения, помещения, то могут быть представлены подписанные сторонами документы, содержащие графическое описание арендуемой части объекта недвижимости с указанием в этой графе размера арендуемой площади и иных сведений (например, номера комнаты). Такая информация может быть внесена в кадастровый паспорт по инициативе сторон договора аренды.
———————————
<12> См.: письмо Минэкономразвития России и Росреестра от 09.11.2012 N 14-5086/12.
Предложенный подход позволял идентифицировать объект договора аренды и, соответственно, регистрировать договоры аренды части объекта недвижимости. Однако позднее вышло письмо Федеральной кадастровой палаты (далее — ФКП), которое уже иначе представило данную ситуацию <13>. Сначала ее разъяснения идут по тому же пути, что и разъяснения Минэкономразвития и Росреестра. Кадастровая палата указывает, что части здания (помещения) не являются объектами недвижимости, подлежащими учету в ГКН. Сведения о части объекта недвижимости должны быть в ГКН только для определения пределов действия ограничения (обременения) прав и при условии, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости. Они вносятся в ГКН на основании заявления о государственном кадастровом учете изменений и технического плана здания или помещения, подготовленного в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием части здания или помещения.
———————————
<13> См.: письмо ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» от 07.05.2013 N 08-0421-ВБ «О направлении разъяснений».
Если сдаваемую в аренду неизолированную часть помещения можно идентифицировать в качестве объекта недвижимости как часть объема здания или сооружения, ограниченную строительными конструкциями, орган кадастрового учета принимает решение о ее постановке на государственный кадастровый учет. Если часть объекта недвижимости не ограничена строительными конструкциями, постановка на государственный кадастровый учет нецелесообразна, а сведения о части объекта недвижимости вносятся в ГКН только в целях определения пределов действия установленного или устанавливаемого ограничения (обременения) права. В этом случае в графе «Примечание» кадастрового паспорта объекта недвижимости указывается иная информация, необходимая для государственной регистрации прав на него. Эти данные не являются кадастровыми сведениями.
Мы видим, что точка зрения ФКП мало чем отличается от позиции Минэкономразвития России и Росреестра и не содержит препятствий для регистрации договора аренды части объекта недвижимости. Но в том же письме ФКП содержится еще одна вроде бы незначительная фраза, которая перечеркивает все вышесказанное: если часть объекта недвижимости не ограничена строительными конструкциями, регистрация права аренды на него не проводится (принимается решение об отказе в силу п. 3 ст. 20 Закона о государственной регистрации). На основании этой позиции регистрирующие органы отказывают в регистрации договоров аренды части объекта недвижимости. Прежде всего это касается договоров аренды части помещения.
Выход из ситуации был предложен ВАС РФ <14>. В Постановлении Пленума N 13 ВАС РФ указал, что положения ГК РФ не ограничивают право сторон заключать такой договор, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если права на здание, сооружение, помещение ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором. Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
———————————
<14> См.: Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 (далее — Постановление Пленума N 13).
Следует иметь в виду, что позиция ВАС РФ, даже отраженная в Постановлении Пленума, не рассматривается регистрирующими органами как обязательная. Гораздо больше внимания они уделяют мнению Минэкономразвития России или Росреестра, высказанному в соответствующих письмах. Хотя ни разъяснения ВАС РФ, ни письма госорганов не относятся к источникам российской системы права. Таким образом, следуя позиции ВАС РФ, закрепленной в Постановлении Пленума N 13, сторонам договора аренды части объекта недвижимости нужно обратиться в органы Росреестра с заявлением о его регистрации, приложив документ, содержащий графическое описание части объекта недвижимости, а при отказе по причине отсутствия кадастрового паспорта объекта аренды — обратиться в арбитражный суд и обжаловать отказ как незаконный. Получается, что заключение такого договора возможно только в судебном порядке.
Правда, в том же Постановлении Пленума N 13 предлагается еще более радикальный способ решения проблемы — вообще отказаться от государственной регистрации договора аренды. Как указывает ВАС РФ, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Арбитражные суды после 2006 г. исходили из следующего: если договор аренды, подлежащий регистрации (на определенный срок более одного года), не зарегистрирован, то в случае обращения арендодателя в суд по причине задержки внесения арендных платежей арендатором суд признавал такой договор незаключенным. Арендодатель в такой ситуации вместо взыскания задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежа мог рассчитывать только на взыскание неосновательного обогащения. С учетом новой позиции ВАС РФ теперь арендодатель может обращаться в суд с иском о взыскании задолженности, не рискуя лишиться причитающейся ему по такому договору неустойки. Однако следует учитывать, что помимо ГК РФ существуют иные законы, содержащие положения о необходимости регистрации договора аренды, — Федеральные законы от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Соответственно, если придерживаться позиции ВАС РФ и не регистрировать такой договор аренды, то впоследствии арендатор не сможет, например, заложить право аренды, что при аренде коммерческой недвижимости часто бывает необходимо.
Итак, практика показала, что уже за такой незначительный промежуток времени (с 01.01.2013) выявилось большое количество проблем, связанных с введением кадастрового учета объектов недвижимости, которые крайне негативно сказываются на коммерческой деятельности и требуют скорейшего разрешения.
Оформление прав на объекты недвижимости
Оформление прав на объекты недвижимости — вопрос, с которым может столкнуться каждый. Например, вашей компании необходимо зарегистрировать права на земельный участок под строительство, либо вам необходимо легализовать пристройку на своем приусадебном участке — в каждом из этих случаев необходимо пройти процедуру оформления прав на конкретный объект недвижимости. .
Команда VigoLex имеет большой опыт сопровождения проектов разного масштаба в области регистрации прав на объекты недвижимости и предлагает разобраться в основных нюансах этого процесса.
Зачем регистрировать права на объект недвижимости?
Основная причина, по которой VigoLex рекомендует всегда регистрировать свои права на объект недвижимости, будь то земельный участок или самовольное строительство, — это право распоряжаться таким объектом. До тех пор, пока вы не зарегистрируете право собственности на объект недвижимости и не будете считаться его собственником, вы не будете иметь права распоряжаться таким объектом, а это значит, что вы не сможете:
- продать / унаследовать такой объект;
- использовать такой объект в качестве залога; ,
- проложить к такому объекту жилищные коммуникации и др.
Кроме того, не забывайте, что в некоторых случаях вы также можете получить штраф от инспектора, например, в случае использования незаконного самовольного строительного объекта.
Какие есть варианты регистрации прав?
Все зависит от того, о каком объекте недвижимости идет речь.
Например, предположим, что вам необходимо зарегистрировать права на незавершенное строительство. В этом случае процедура будет достаточно простой — вам нужно будет подготовить необходимый пакет документов, подать их государственному регистратору в CNAP или нотариусу и получить решение о регистрации прав на строящийся объект.
Рассмотрим другой сценарий — вам необходимо зарегистрировать права на земельный участок. В этом случае процедура будет более сложной, так как вам необходимо:
- получить разрешение на изготовление, заказать изготовление и согласовать проект землеустройства для такого земельного участка;
- проходят процедуру присвоения земельному участку кадастрового номера, а
- готовят необходимый пакет документов для подачи заявки на регистрацию прав на такой земельный участок.
Только после выполнения всех этих процедур вы сможете обратиться к государственному регистратору в CNAP или к нотариусу для регистрации ваших прав на земельный участок.
Зачем вам нужна помощь юриста?
Как и в любом другом вопросе, вам необходимо обратиться за помощью к юристу, если вы хотите, чтобы весь процесс был завершен быстро, надежно и с минимальным вовлечением вас в процесс регистрации прав на объект недвижимости.
VigoLex может не только помочь вам зарегистрировать ваши права на объект недвижимости, но также проконсультировать или предоставить юридическую помощь по вопросам, которые могут сопровождать процесс регистрации таких прав, например:
- консультируя по налоговым аспектам регистрация таких прав;
- оказание помощи в получении необходимой разрешительной документации;
- Сопровождение споров, связанных с оформлением прав на объект недвижимости.
Команда VigoLex обладает сформированной качественной экспертизой в области юридического сопровождения процессов оформления прав на объекты недвижимости и с радостью поможет оформить право собственности на земельный участок, объект строительства или перепланировки / реконструкция.
Порядок регистрации недвижимости
Порядок регистрации собственности
Все действительно просто: вы берете свой паспорт и небольшую сумму денег в залог и, самое главное, свою мечту «купить недвижимость в Турции» — это значит иметь настоящий дом на берегу настоящего моря.И тогда все очень просто! Давайте внимательно все прочитаем:
Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости
В стране действует единая система оформления необходимых документов на право собственности на недвижимость. Кадастровый отдел — главный государственный орган, который занимается реализацией процедур, связанных с оформлением документов на недвижимое имущество. Действительность и законность сделки гарантируются непосредственно на государственном уровне.Каждая сделка купли-продажи обязательно регистрируется в специальном реестре, где приобретающее лицо или организация получает регистрационный номер, позволяющий идентифицировать приобретенную недвижимость. Документы, отражающие факт продажи или покупки жилья, хранятся в определенных архивах государственного управления земельного кадастра и государственной регистрационной палаты.
Единственный действительный документ, подтверждающий право собственности на конкретную собственность, — это «свидетельство о праве собственности на недвижимость», или тапу по-турецки.Собственники объектов недвижимости вправе выступать как физические лица или группы лиц, так и юридические лица.
Нотариальные конторы в Турции, как и турецкие нотариусы, не имеют специальных полномочий для заключения, оформления сделок купли-продажи недвижимости, а также их регистрации. Нотариусу разрешается удостоверять только те договоры купли-продажи, в которых оговариваются условия оплаты, а также сумма сделки.
Порядок оформления приобретения недвижимости
Для совершения любой сделки купли-продажи квартиры необходимы следующие документы:
- 1
Договор купли-продажи дома, квартиры или иного имущества.
Этот договор заключается между продавцом и покупателем недвижимости. Как посредники при купле-продаже, консультанты подтвердят факт совершения сделки.
Договор обязательно должен содержать такие условия как:
- Информация о продавце и покупателе
- Информация об объекте недвижимости, являющемся предметом договора (планировка этажа, особенности строительства, дата ввода здания в эксплуатацию и др.))
- Условия оплаты
- Обязательства продавцов и покупателей
- Законодательные и правовые процедуры
Необходимые документы:
- Три фотографии (размер 3х4 см)
- Две копии паспорта или ID-карты
- Фамилии матери и отца, их имена как со стороны покупателя, так и со стороны продавца
- 2
Получение так называемого индивидуального номера налогоплательщика
Когда можно получить индивидуальный номер налогоплательщика? Обычно его можно получить сразу после предъявления паспорта в любой местной налоговой инспекции.Наличие такого номера является обязательным условием при регистрации любого объекта недвижимости, при открытии банковского счета, а также при заключении договоров на оказание необходимых нам телефонных услуг и так далее.
- 3
Открытие банковского счета
Банковский счет на имя покупателя может быть открыт в любом турецком банке. В результате процедура перевода денег на оплату купленного товара значительно упрощается.Кроме того, можно свести к минимуму различные рутинные хлопоты по оплате счетов за воду, электричество и телефон, указав банку автоматически производить такие платежи с вашего банковского счета.
- 4
По желанию клиента может быть оформлена нотариальная доверенность
Любой покупатель недвижимости имеет возможность доверить ведение всех дел (официальных процедур) от своего имени консультанту по недвижимости.Это может быть подача документов в государственную регистрационную палату, оплата всех абонентских счетов, например, за телефонные услуги и электричество. Помимо консультанта доверенность может быть оформлена на другое лицо, указанное в качестве самого представителя покупателя. Главное, чтобы на консультанта или другое лицо была оформлена нотариально заверенная доверенность.
- 5
Необходимые разрешения различных государственных органов
Речь идет об официальном заявлении об отчуждении права собственности на определенный объект недвижимости, которое подается в государственную регистрационную палату (ее местное отделение) района или административно-территориального образования, в пределах которого находится согласованный объект.Целью подачи такого запроса является подтверждение того, что приобретаемое имущество не находится на территории, принадлежащей армии, и не используется ею для собственных нужд. В настоящее время отпала необходимость в получении разрешения военного ведомства на территории Турции, если запрос на покупку объектов на этом же участке уже рассматривался по чьей-либо просьбе хотя бы один раз с 5 мая 2011 года. Таким образом, , в подавляющем большинстве случаев процесс получения разрешения носит формальный характер и занимает не 6-8 недель, как раньше, а несколько дней.
- 6
Переход права собственности на имущество собственнику
После получения всех необходимых разрешительных документов, которые выдают государственные органы, долгожданное право собственности на определенное имущество передается покупателю от продавца непосредственно в офисах государственной регистрационной палаты. Присутствие официально аккредитованного переводчика обязательно. Аналогичную процедуру может провести представитель, уполномоченный покупателем или продавцом, либо обеими сторонами, при наличии нотариально заверенной доверенности.
Продажа имущества и передача его в наследство
В любой удобный момент приобретенную недвижимость можно продать по желаемой цене, а полученные от продажи средства можно беспрепятственно перевести за границу. Решение вопросов, связанных с перераспределением имущественных прав, возникающих в результате, например, смерти собственника имущества, осуществляется в соответствии с завещанием, составленным в присутствии аккредитованного переводчика на месте. государственный земельный кадастр.
разбираем все нюансы
Кадастровый учет объекта недвижимости — обязательная и необходимая процедура регистрации прав собственности. В результате ключевая информация о здании заносится в ЕГРН.
Основные задачи процесса
Чтобы стать полноправным собственником и иметь возможность продать объект недвижимости (продать, оставить в наследство или аренду), собственнику необходимо зарегистрировать его. Если не произведен кадастровый учет недвижимости, собственнику категорически запрещается отчуждать участок или постройки на нем.
Такую процедуру могут оформить следующие лица:
- собственников недвижимости;
- собственников объектов, получивших их по наследству;
- арендаторов при эксплуатации здания более пяти лет;
- правообладателей долгосрочного пользования.
В том числе, кадастровый учет объекта недвижимости может быть осуществлен представителем от имени каждого из указанных лиц, но только после подачи доверенности.
Также законодательством Российской Федерации предусмотрены способы подачи документов для прохождения процедуры регистрации:
- личное посещение кадастровой службы,
- отправка по почте заполненного заявления с описью всей необходимой документации и квитанцией о получении.
Способы подачи заявки будут описаны ниже.
Схема процедуры
На законодательном уровне определено, что кадастровый учет объекта недвижимости должен занимать не более 18 дней.Более того, этот срок не может регулироваться даже в том случае, если требуется запрос необходимой документации от других служб. Осуществление абсолютно любых сделок с недвижимостью (продажа, аренда, дарение) подразумевает наличие у собственника кадастрового паспорта. Это означает, что бухгалтерскому учету подлежат все без исключения объекты.
При регистрации любого вида недвижимости необходимо:
- заполнить и подать заявление в установленном порядке в соответствующие органы — ближайшее отделение Росреестра;
- приложить к заявке весь перечень необходимой документации;
- получить официальное подтверждение приема документов — квитанцию;
- ждать уведомления о регистрации или отказа в подаче;
- на предварительно зарегистрированный объект для получения кадастрового паспорта.
Каждый документ, предоставленный в процессе регистрации, имеет дату. Более того, при личной подаче документов органы кадастровой регистрации обязуются выдать собственнику расписку, содержащую не только дату, но и перечень всей документации, представленной собственником.
В случае, когда все необходимые бумаги, а в частности заявление на предъявителя, поступят в регистрирующий орган по почте, сотрудники этой организации отправят квитанцию на следующий рабочий день по адресу, указанному в документе.При этом копия зарегистрированного заявления считается квитанцией. В дальнейшем эти бумаги формируются в бухгалтерское дело и маркируются индивидуальным номером зарегистрированного лица.
Кадастровый учет недвижимого имущества: документы
Для проведения процесса вам потребуется:
- заявление по форме, утвержденной Приказом Минэкономразвития России от 14 октября 2011 г. № 577;
- чек об уплате государственной пошлины;
- граничный план объекта;
- технический план зарегистрированной недвижимости;
- свидетельство о праве собственности на собственника.
Для получения технического плана владельцу необходимо предоставить хотя бы один из следующих документов:
- допуск к эксплуатации недвижимого имущества;
- проект объекта;
- технический паспорт БТИ, полученный до 01.01.2013г.
Кадастровый учет объекта недвижимости по декларации
Декларация — это документ установленной формы, который выступает своего рода дополнением к техническому плану.В декларации содержится основная информация об объекте: параметры, основное назначение, наличие и количество построек на участке. Кроме того, он содержит информацию о собственнике и его правах на земельный участок.
По большей части декларация оформляется в печатном виде. Однако время не стоит на месте, и в настоящее время все чаще используется электронный способ подачи всей необходимой документации. То есть технический план создается на компьютере, а затем заверяется электронной печатью специалиста кадастровой организации.
В данном случае документация оформляется на обычном бумажном листе без опечаток, неточностей и ошибок синими чернилами. После этого владелец подписывает документ и сканирует его в достаточно высоком качестве (не менее 350 dpi). Отсканированный файл отправляется кадастровому инженеру.
Сроки
Долгий процесс — это кадастровый учет недвижимости. Сроки процедуры оговариваются на законодательном уровне. Осуществление процесса кадастровой регистрации не может быть осуществлено более 1 месяца со дня подачи официального заявления о регистрации объекта недвижимости.Последним днем процесса считается день присвоения земельному участку индивидуального кадастрового номера.
Способы проведения процедуры
Если собран полный пакет вышеуказанных документов, объект недвижимости регистрируется в кадастровом реестре. Росреестр определяет 3 способа подачи заявки:
- лично;
- по почте;
- через Интернет.
Во втором случае подпись заявителя должна быть нотариально удостоверена.То же касается и онлайн-приложений, то есть электронная подпись подтверждена.
Процесс регистрации довольно прост и понятен. Главное — своевременно и в полном объеме собрать всю необходимую документацию.
С 2017 года установлены новые очереди заказов на объекта недвижимости. Раньше к учету квартир, нежилых помещений и земельных участков привлекались различные органы — ПИБ (), администрации города, органы местного самоуправления, РРК и др.
Тот факт, что учет на сегодняшний день велся разными лицами, привел к тому, что номера объектов недвижимости не ясны, на каком основании они были присвоены, свидетельства о праве собственности выглядят по-разному, в зависимости от даты их вопрос и авторитет. Никто не мог точно определить, какие документы полностью дополняют право собственности на объект …
С 01 января 2013 года все изменилось. Постепенно внедрялись концепции и реестры, объединяющие все массы недвижимости в нашей стране. Сейчас один реестр — Единый государственный реестр недвижимого имущества.
Только при регистрации и наличии вашей собственности в реестре , ваше право на нее полностью законно. При отсутствии необходимой информации хотя бы в одном из них вы не сможете в полной мере использовать свое имущество, например, банк не примет этот объект от вас в залог, а если вы решите его продать, там возникнут проблемы с регистрацией прав нового владельца и сделка может не состояться.
За последние месяцы банка полностью прекратили прием технических паспортов от собственников … Юристы «» столкнулись с огромным количеством вопросов от наших клиентов, связанных с отсутствием информации об объекте в Госкомимуществе. При этом у каждого из них есть свидетельство о праве собственности, содержащее соответствующую информацию, но в кадастре информация об объекте либо отсутствует, либо неверна.
Проконсультировавшись с ведущими специалистами Росреестра, мы получили подробную информацию о новых правилах работы с учетом недвижимого имущества в Российской Федерации. Процедура довольно сложная и трудоемкая. , но необходим каждому правообладателю. В этой статье мы постарались кратко объяснить причины ошибок в Госкомимуществе и, а также в простейшей форме описать процедуру регистрации объекта недвижимости.
Какие документы являются основанием для регистрации недвижимостиС этого года в каждой собственности должно быть , только ! Альтернативного документа нет.только выражает объект спецификации. Дальнейших регистрационных действий и оснований для них препарат не имеет.
Это означает, что инженер ПИБ либо зафиксировал факт наличия объекта недвижимости, произвел его замеры и составил документ описательного характера. Во время этих событий PIB немедленно вводит информацию об объекте в свою собственную базу данных, но она полностью отличается от нее, и данные между ними не синхронизируются сами по себе.
Следующим шагом является регистрация в УФРС соответствующей информации об объекте — если он новый, то необходимо подать заявление и правоустанавливающие документы в органы Росреестра для получения кадастрового паспорта, и только после этого объект будет быть зарегистрированным в.
В случае перепланировки вам также необходимо сначала зарегистрировать изменения в техническом плане, старом кадастровом паспорте, заявлении и титуле. После получения выписки с новой информацией необходимо внести изменения в.
Сколько стоит регистрация собственности?
Госпошлина за совершение действий по регистрации объектов недвижимости не взимается. Те. Вам нужно будет оплатить только подготовку технической документации… Мы связались с руководством ПИБ практически во всех районах Санкт-Петербурга. Единых цен, как и сроков, нам не сообщали. Стоимость паспортов и планов квартир зависит от их площади. И, конечно же, время также влияет на цены.
То же самое и с нежилым фондом — чем больше площадь и короче сроки, тем дороже вам обойдется работа технических инженеров. На стоимость также влияет необходимость посещения объекта техническим специалистом.
Для проведения технических мероприятий можно привлечь кадастрового инженера — совершенно нового человека, который принимает участие в кадастровом учете недвижимости. Обращаем ваше внимание, что для этого необходимо специальное разрешение на кадастровую деятельность — справку.
Госпошлина облагается налогом только кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности.
Условия регистрации в кадастровом реестре и в Едином государственном реестре юридических лицКак всегда, термины для госорганов в этом вопросе являются примерами.По расчетам специалистов компании «» срок внесения информации в Госкомимущество составляет от 10 календарных дней (без учета периода получения кадастрового паспорта). Соки ввода информации очень условны. Они варьируются от 5 рабочих дней.
Буквально сегодня в СМИ появилась информация о том, что граждане нашей страны, владеющие недвижимостью, напрасно опасаются больших налогов на нее, вводимых с 2013 года.По данным Росреестра, большая часть объектов не прошла инвентаризацию в ПИБ и не переведена в единые реестры … Т.е. Собственники недвижимости не получат расчет налога из-за того, что государственные органы не работали должным образом в срок и не приводили в порядок информацию о недвижимости.
С одной точки зрения, это хорошо, потому что налоги были обещаны значительные, но с другой стороны, законные правообладатели фактически не имеют полных прав на свою собственность, и государство не признает их права.А также банки, которые не будут принимать к сведению документы в случае ошибок в.
Рано или поздно проблема с кадастровым учетом и регистрацией в реестре прав обнаружится и ее лучше предотвратить в спокойном режиме. и без лишних затрат, чем позже в случае острой необходимости быстро решить все возникшие препятствия.
Как быстро зарегистрировать недвижимость?Точный алгоритм действий и событий подскажет только профессионал.Консультации госорганов, а точнее их отсутствие, только запутают их в правилах оформления недвижимости. Более того, сейчас в этой сфере не работает принцип «одного окна».
Советуем доверить работу с Росреестром специалистам компании «» … В этом случае вам понадобится только нотариально заверенная доверенность на нашего сотрудника и копии правоустанавливающих документов на объект. Обратившись в «», вы получите полную консультацию с доступным изложением того, что мы будем делать для решения вашей проблемы, отчеты о проделанной работе, приблизительные сроки действий по регистрации и возможные способы их ускорения.
На каждом этапе работы наши специалисты ответят на любые ваши вопросы и прояснят все спорные ситуации с государственными органами. Недвижимость имеет большую ценность, и мы сделаем все возможное, чтобы вы получили полное право владеть ею.
Кадастровый учет объектов недвижимости необходим для систематизации всей информации о самом объекте с целью внесения этой информации в государственный кадастр (речь идет обо всей недвижимости: земельные участки, различные помещения, здания, жилая).
Кадастровый учет земельного участка
Кадастровый учет земельных участков осуществляется в связи с образованием нового земельного участка, произошедшим после разделения крупного земельного участка на несколько, объединения нескольких земельных участков в один или передела земельных участков.
В спектр наших услуг входят:
- Уточнение границ местности на новом земельном участке.
- Работы по составлению городского плана, необходимого для кадастрового учета.Этот план содержит текст и графику. В процессе его подготовки определяется стоимость объекта, что затрагивает интересы как нынешних, так и будущих владельцев. Поэтому к выполнению данного вида работ предъявляются очень высокие требования. Все действия выполняются строго в рамках действующего законодательства РФ. По окончании подготовки документа кадастровый инженер, занимавшийся им, ставит свою подпись.
- Составление технического плана, отражающего конкретную информацию, которая вносится в государственный кадастр недвижимости. Кроме того, в этот план добавляется информация, которую необходимо ввести.
- Отчет об осмотре. Данный акт представляет собой документ, в котором специалист, а именно кадастровый инженер, подтверждает (после проведения предварительного осмотра объектов недвижимости на местности) факт того, что этих объектов больше нет. Такой документ должен быть оформлен в строгом соответствии с требованиями органа, регулирующего кадастровые отношения.
Данные документы подаются для внесения земельных участков на государственный кадастровый учет объектов недвижимости в новой Москве и Московской области.
Оставьте свой номер телефона и получите бесплатную консультацию!
Хотите задать вопрос эксперту?
Отправить вопрос
Кадастровый учет строений
Каждый собственник должен знать, как зарегистрировать здание. Данная процедура позволяет на основании договора купли-продажи или инвестиционного договора присвоить объекту уникальный номер, дающий право совершать с ним любые операции: продавать, дарить, обменивать, наследовать и т. Д. Также необходим застройщикам многоквартирных домов, так как позволяет передавать квартиры собственникам.Процедура не займет много времени, если вовремя подготовить все необходимые документы.
Для присвоения объекту кадастрового номера собственнику необходимо собрать пакет документов. В него войдут:
- Заявление собственника дома. Оформляется по типовой форме по готовому образцу.
- Копия нотариального акта.
- Технический план объекта. Составляется для квартиры, дома, офисного здания или любого другого помещения.
- Документ, удостоверяющий личность владельца (копия). Если заявление будет подавать уполномоченное лицо, в пакет документов должна быть включена доверенность.
С октября 2013 года в кадастровый учет претерпел ряд изменений многоквартирный дом … Теперь кадастровый учет многоквартирного дома целиком подразумевает регистрацию всех помещений, в том числе находящихся в общей собственности.
Далее собственнику следует обратиться в местное отделение кадастровой палаты.До недавнего времени заявку и другие документы можно было подать лично, но теперь появилась возможность подать заявку через Интернет. Также собственник может обратиться в МФЦ — сотрудники МФЦ примут документы и отправят в кадастровую палату … Если в документации допущена ошибка, в регистрации будет отказано. Чтобы этого не произошло, следует обратиться в одну из компаний, специализирующихся на оформлении таких документов.
Органы присвоения кадастрового номера
К данной процедуре привлекаются органы кадастрового учета, филиал палаты присутствует в любом городе или районном центре.Это бесплатная услуга, за которую не взимается плата. Что касается сроков постановки, то в течение 10 дней сотрудники должны зарегистрировать объект, после чего кадастровый паспорт выдается заявителю лично или отправляется по почте. Также есть возможность отправить электронную версию документа. Стоит отметить, что кадастровый паспорт на квартиру собственник может получить только при условии оформления документов на весь многоквартирный дом.
Благодаря кадастровому учету можно максимально точно описать не только сам объект, но и его местонахождение.Техническая справка о домах и других объектах недвижимости дает наиболее полное представление о них самих и их характеристиках, архитектурных особенностях и многом другом. Государственный кадастровый учет недвижимости также определяет юридическую принадлежность объектов в Москве. Информация, вносимая в Государственный реестр, учитывает изменения, произошедшие с объектами в результате смены собственника, реконструкции, исправления непредвиденных ошибок технического характера и т. Д.
Специалисты ООО «Техинвентаризация — БТИ» профессионально в короткие сроки выполнят все работы, связанные с оказанием такой востребованной сегодня услуги, как осуществление кадастрового учета объектов: земельного участка, помещений, частей нежилых помещений. , новостройки, многоквартирные дома в Москве, идентификация объектов недвижимости, не включенных в кадастровый реестр. Все работы выполняются по доступным ценам. Ждем вашего звонка!
Сервис | Цена | ||
Технический план | корпус | от 48600 руб. | |
строений | от 48000 руб | ||
связь | от 48000 руб | ||
помещение | от 7 450 руб. | ||
квартир | от 7 450 руб. | ||
Ящик гаражный | от 7 450 руб. | ||
Отчет об осмотре | от 15 000 руб. | ||
Технический отчет о состоянии несущих конструкций, ограждающих конструкций, допустимости и безопасности проведенной перепланировки. | до 100 кв.м. | 20 000 руб. 90 410 руб. |
Трехмерное моделирование данных объектов недвижимости в Китае
Трехмерная геометрическая модель на основе выдавливания базовой карты
Для большинства обычных единиц недвижимости, таких как обычные здания и простые земельные участки, основана трехмерная модель на существующих 2D-данных (плоскости застройки или 2D-земельные участки). Для простых земельных участков у них есть только верхняя часть, но нет подземного сложного землепользования.Для обычных зданий структура и высота каждого этажа одинаковы, поэтому, зная иерархическую карту любого этажа и общее количество этажей, мы можем быстро выполнить трехмерное моделирование. То есть быстрое и массовое автоматическое моделирование основано на вытеснении по высоте. Высота зданий измеряется или записывается как атрибуты. Для земельных участков верхняя и нижняя отметки регистрируются на основе соответствующих данных городского планирования, а верхняя и нижняя границы прав на землю определяются как высота верха и низа здания.
Согласно улучшенной модели LADM (рис. 3), объект недвижимости 2D или 3D может быть представлен граничной точкой, граничной линией и граничной поверхностью. На рис. 4 показано, что граничная линия L на рис. 4a может быть растянута для получения граничной грани f 1 на рис. 4b. Аналогичным образом могут быть созданы другие грани. Затем на основе высотных отметок сверху и снизу создаются параллельные грани земельного участка f 2 и f 3 .Затем разрабатывается и анализируется метод, с помощью которого граничная грань f 1 создается из граничной линии L . Предположим, что двухмерная граничная линия L ( L = < P 2 ( x 2 , y 2 ), P 1 ( x 1 ( x 1 x ) y 1 )>) на рис. 4c расположен на высоте 0 м от горизонтали. Для этого простого земельного участка высота верха составляет 10 м, а высота низа — 10 м; направление линии границы — от точки границы P 1 до P 2 ; граничная грань f1 создается посредством вертикального выдавливания и имеет четыре граничные точки: P ′ 1 , P ′ 2 , P ″ 1 и P ″, и включает четыре граничные линии ( L 1 = < P ′ 1 , P ′>, L 2 = < P ′ 2 , P 2 >, L = < P ″ 2 , P ″> и L 4 = < P ″ 1 , P ′>), как показано на рис.4г.
Рис. 4Экструзия по высоте из 2D земельного участка
Если два земельных участка имеют общие грани и линии, их граничная грань может быть разделена. Возьмем в качестве примера общую грань, как показано на рис. 5а для соседних земельных участков A и B , хотя L = < P 1 , P 4 > — прямая линия , поскольку два земельных участка являются смежными, граничная точка должна быть определена на пересечении граничной линии, чтобы разделить исходную граничную линию на три участка, т.е.е., L 1 = < P 1 , P 2 >, L 2 = < P 2 , P 3 > и L 3 = < P 3 , P 4 >. Предположим, что верхняя и нижняя высоты земельного участка A равны 0 м и 10 м, соответственно, а верхняя и нижняя высоты земельного участка B составляют — 2 м и 5 м, соответственно, тогда граничная грань, созданная через границу Линия экструзии показана на рис.5б. На рис. 5b, f 1 и f 2 должны быть разложены на три граничные грани: f 3 , f 4 и f 7 на рис. 5c , среди которых два земельных участка разделяют ф 5 . Наконец, три грани, f 3 , f 4 и f 7 , объединяются в одну граничную грань f 8 , как показано на рис.5г.
Рис. 5Сценарии граничных граней, созданных растяжением граничной линии
На рисунке 6 показана трехмерная геометрическая модель недвижимого имущества в области, созданная из двухмерных земельных участков и данных зданий путем растяжения базовой карты. Однако этот метод требует, чтобы нижняя и верхняя грани были идентичны и параллельны, что не имеет строгой геометрической топологии.
Рис. 6Пример геометрической модели трехмерного объекта недвижимости, полученной с помощью метода выдавливания по высоте
Трехмерная модель граней и элементов объема на основе триангуляции выпуклого корпуса
Для некоторых объектов недвижимости с нерегулярной структурой, в первую очередь строить строительные объекты, экструзия невозможна, и координаты точек следует собирать аналитическим методом.Однако сбор данных и создание модели для каждой единицы недвижимости технически сложен и требует больших усилий. Поэтому локальное моделирование — лучшее решение. В данной статье предлагается метод триангуляции выпуклой оболочки. Основанный на триангуляции метод или так называемая сеть тетраэдров (TEN), используемый в 3D-моделировании, можно увидеть у Ли и Ли (1997), Пеннинга (2008) и Вербри и ван Остерома (2003).
Выпуклая оболочка — наиболее распространенная и элементарная конструкция в вычислительной геометрии.Двумерная выпуклая оболочка набора точек — это наименьшее выпуклое множество, которое содержит точки (Barber et al. 1996). Для набора дискретных точек в пространстве трехмерная выпуклая оболочка определяется как минимальный замкнутый многогранник, состоящий из треугольных сетей. Линия между любыми двумя точками в наборе содержится в многограннике, а треугольники удовлетворяют правилу Делоне, как показано на рис. 7. Выпуклая оболочка набора трехмерных точек — это набор выпуклых комбинаций четырех точек, каждая из которых набор выпуклых комбинаций определяет тетраэдр.
Рис. 7Диаграмма выпуклой оболочки (Li and Li 1997)
Но в ГИС пространственная геометрия также может быть вогнутой оболочкой с вогнутыми краями. Например, набор точек, образующих заглавную букву «C», не будет правильно представлен выпуклой оболочкой, потому что разрыв в букве будет закрыт (Jones 2015). И Чау и др. (2013) также назвали этот тип пространственной геометрии выпукло-вогнутой оболочкой, поскольку минимальную выпуклую оболочку также можно найти из наборов точек вогнутой оболочки, и они также дали алгоритмы для поиска и обнаружения ее выпуклых наборов точек и вогнутых части.3D-объект также может иметь вогнутую форму (Hahn and Han 2006), которую можно назвать полостью. Трехмерный физический объект недвижимости, показанный на рис. 10, представляет собой что-то вроде трехмерного выпукло-вогнутого корпуса, который можно уменьшить в трехмерном выпуклом корпусе (рис. 8b) с двумя полостями (рис. 9). Затем мы делаем следующие четыре шага для моделирования трехмерного физического объекта недвижимости.
Рис. 8Трехмерная выпуклая оболочка, созданная из всех граничных точек объекта недвижимости
Рис. 9Полости, созданные из вогнутых граничных точек
Шаг 1.На основе наборов точек объекта недвижимости A (рис. 8a), координаты которых могут быть получены с помощью геодезических и картографических инструментов, создается минимальное выпуклое замыкание в трехмерном пространстве для образования выпуклой оболочки a (рис. 8b), согласно алгоритму, введенному Ли и Ли (1997). Выпуклая оболочка a — это минимальный замкнутый многогранник, состоящий из треугольных сетей, удовлетворяющих условию Делоне.
Шаг 2.На основе точек вогнутых кромок A создаются две полости, то есть выпуклая оболочка 1 (рис. 9a) и выпуклая оболочка 2 (рис. 9b). Затем обрабатывается проблема с вогнутыми краями и создаются выпуклые оболочки для всех содержащихся вогнутых краев.
Шаг 3. Если мы избавимся от двух полостей (также выпуклой оболочки) из трехмерной выпуклой оболочки a , то мы можем получить правильный неправильный пространственный объект A , состоящий из треугольных сетей, как показано на рис.10а. Метод состоит в том, чтобы удалить общую поверхность двух выпуклых оболочек (например, выпуклой оболочки , и корпуса 1) и найти объединенное множество. Поскольку выпуклая оболочка образована триангуляцией Делоне, при отсутствии четырехточечной со-окружности, триангуляция общей поверхности должна быть согласованной, если общая поверхность найдена и удалена путем определения того, равен ли треугольник или нет. .
Рис. 10Модель представления элемента лица нерегулярного трехмерного физического объекта A
Шаг 4.Чтобы упростить хранение топологических отношений и представлений на более поздних этапах и уменьшить объем хранилища, модель упрощается, и смежные треугольники с общими гранями объединяются в плоскость. После упрощения модели каждая плоскость становится граничной гранью пространственного объекта A недвижимости. После упрощения модель представлена на рис. 10б.
Сетевая модель элемента грани и неправильного тетраэдра, созданная этим методом, удовлетворяет требованиям моделирования грани и пространственного анализа.Однако недостатком является то, что применение алгоритма к сложным зданиям с большим количеством полостей требует чрезмерного количества шагов расчета.
Трехмерная модель на основе структурного каркаса
Другой метод моделирования основан на структурных каркасах, как показано на рис. 11. Принцип этой модели заключается в следующем: когда моделируется набор трехмерных физических объектов (рис. 11а) , задача трактуется как разложение набора нерегулярных пространственных целевых объектов на набор правильных призм в вертикальном измерении (рис.11б). Все призмы в этом наборе имеют неперекрывающиеся вертикальные плоскости проекции. (Однако допускается совпадение.) Форма плоскости проекции призмы и атрибуты высоты призмы сохраняются как элементы владения физическими объектами 3D и топологические отношения. Для призм с идентичными проекционными плоскостями сохраняется только одна диаграмма, и на эту диаграмму отображаются высоты сечения. В конце концов, эта модель записывает набор пространственно исключающих 2D плоских диаграмм (рис. 11c) и соответствующую таблицу топологических отношений.
Рис. 11Трехмерные объекты недвижимости, хранящиеся с данными более низкого измерения (Охори и др., 2015)
На диаграмме выше показано, что в этой модели трехмерное пространство прав на недвижимость сегментировано в структуру столбцов. Базовая форма минимального представления — это обычная призма, верхняя и нижняя грани которой получены путем присвоения отметки базовой плоскости владения, а боковые грани — вложения трехмерных граничных точек и линий, полученных путем присвоения отметок точкам и линиям через базу владения. самолетный анализ.Среди этих боковых граней некоторые представляют собой трехмерные границы физического объекта, а некоторые — сегменты трехмерного физического объекта или продольные сечения. В этой статье в разделе, посвященном геометрическим образцам трехмерных физических объектов, предполагается, что, поскольку пространственные формы трехмерных физических объектов представляют собой внутренне связанные и несегментированные многогранники, нет необходимости создавать эти боковые грани. На рисунке 12a показано, что плоскости { P 16 , P 6 , P ʹ, P 17 } и { P 16 , P 18 , ″, P 17 } — это два продольных сечения, созданные во время вертикальной сегментации трехмерного физического объекта, и не создаются во время моделирования.Точно так же, поскольку объект недвижимости сегментируется по вертикали, граница фасада, а также верхняя и нижняя грани могут быть созданы при создании обычной призмы. Следовательно, алгоритм должен быть разработан для объединения топологий этих плоскостей. На рис. 12b показана граница фасада с рис. 12а, которая создана как два объекта и должна быть объединена. На рис. 12b необходимо объединить следующие граничные плоскости трехмерных физических объектов: верхняя граничная грань { P 1 , P 15 , P ʹ, P 8 , P ″, P 9 , P 10 , P 17 } и фасад { P 7 , P 18 , P 13 , 14 , P 9 , P 10 , P 17 }.
Рис. 12Правила формирования и объединения элементов собственности на трехмерный физический объект
Информация из Государственного реестра прав
Информация о существующих вещных правах лица на недвижимое имущество и реквизиты по каждому объекту недвижимости
Данные Государственного реестра прав на недвижимое имущество позволят вам получить актуальную информацию о существующих вещных правах на объекты недвижимого имущества физического или юридического лица
с возможностью уточнения информации по каждому недвижимому имуществу. объект.
Типы запросов: по ИНН / ЕГРПОУ субъекта и по номеру объекта.
По запросу ИНН / ЕГРПОУ субъекта вы получите:
Перечень объекта недвижимой собственности:
Номер объекта, описание объекта (адрес недвижимого имущества или кадастровый номер земельного зонирования)Запрос от номер объекта вам выдаст:
Блок информации об объекте недвижимой собственности.
Регистрационные данные объекта, Расположение объекта, Общее описание объекта.
Блок информации о правах собственности
Описание прав собственности, Возникновение права собственности, Список владельцев.
Блок информации об обременениях
Регистрационные данные обременений, Происхождение обременений, Информация о сторонах обременения.
Блок информации об ипотечных обязательствах
Регистрационные данные ипотеки, Описание ипотечных обязательств, Возникновение ипотечных обязательств, Стороны ипотечного договора.
Блок информации об иных правах собственности
Регистрационные данные, происхождение собственности справа, Описание любого другие проприетарные Правильно, Стороны собственных Правильно.
Блок сведений из реестра запретов на отчуждение недвижимого имущества (до 2013 г.)
Регистрационные данные обременения, происхождение обременение Информация о обременение сторон.
Блок сведений из государственного реестра ипотечных кредитов (до 2013 года)
Регистрация ипотеки данные, Описание ипотечные обязательства, Происхождение ипотеки обязательств, Стороны договор об ипотеке
Блок сведений из реестра прав собственности на недвижимое имущество (до 2013 года)
Описание объект, Список собственников
Обратите внимание:
информацию о вещных правах, которые были зарегистрированы до 2013 года, можно найти в отдельных блоках отчета,
Информация о вещных правах, которые были зарегистрированы до 2004 года, может отсутствовать в реестр.
Обработка отчетов
После подписания Соглашения-Заявки и получения логина и пароля, отчет можно запросить через:
WEB
Этот метод позволяет обрабатывать запросы вручную. Для запроса отчета достаточно указать идентификационный номер налогоплательщика, а также ЕГРПОУ.
XML
Этот метод отчетности позволяет автоматизировать обработку запросов и предоставляет отчеты в любом формате по вашему выбору.
Общая структура взаимодействия:
Http Method
POST
Request URL
https://secureml/ubki.ua/secureml/ubki.ua/secureml/ubki
Тестовый URL
https://secure.ubki.ua:4040/b2_api_xml/ubki/xml
Запрос
9000Ответ на запрос 2 возможно без согласия человека.
Регистрация компании по недвижимости | Подать заявку в агентство недвижимости
Real Estate — это «недвижимость», такая как земля и вещи, связанные с землей. Говорят, что стоимость земли никогда не снижается, и в долгосрочной перспективе может быть получена значительная прибыль, и это считается одним из самых безопасных вложений. Недвижимость также включает в себя вещи, связанные с землей, такие как деревья, вода, минералы, мосты, дома. Недвижимость также приносит реальный смысл и удовлетворение владельца собственности, поскольку мы видим ее реальную ценность.
В этой статье мы обсудим регистрацию компании по недвижимости, где вы можете покупать, удерживать и продавать недвижимость в качестве акций в торговле как таковые или путем внесения каких-либо обновлений, таких как строительство проектов жилой и коммерческой недвижимости, если мы рассмотрим и увидим индийскую Рынок В Индии по-прежнему большая часть населения живет в деревнях, и здесь меньше возможностей для трудоустройства по сравнению с крупными городами, доступа к большим удобствам и многим другим преимуществам, люди, как правило, переезжают в города, где эти объекты доступны.
Основным источником дохода для риэлторской компании является доход от продажи акций недвижимого имущества или доход от аренды недвижимого имущества.
Как начать бизнес в сфере недвижимости в Индии
Чтобы начать бизнес с недвижимостью, вам необходимо выбрать бизнес-схему в Индии, в соответствии с которой вы хотите вести бизнес, следующие бизнес-стратегии, по которым можно вести бизнес с недвижимостью:
- Собственник / физическое лицо
- Товарищество
- ТОО (Товарищество с ограниченной ответственностью)
- Частная компания с ограниченной ответственностью
- Открытая компания с ограниченной ответственностью
Поскольку вы можете вести бизнес в любой из вышеперечисленных бизнес-структур, частная компания с ограниченной ответственностью является самым популярным бизнесом. юридическое лицо в Индии, поскольку большинство компаний, занимающихся недвижимостью, зарегистрировано как частная компания с ограниченной ответственностью, регистрация в качестве частной компании с ограниченной ответственностью дает право на ограниченную ответственность для владельцев и чувство уверенности для клиентов, поскольку она строго регулируется положениями Закона о компаниях и Подробностями, касающимися директоров и Акционеры легко доступны на веб-сайте MCA21 путем уплаты комиссии в размере 100 рупий, с этой информацией клиенты также могут проявить должную осмотрительность.
Ниже мы обсудим регистрацию бизнеса в сфере недвижимости в качестве частной компании с ограниченной ответственностью, каковы основные требования для регистрации, документы, необходимые для регистрации, требования к капиталу и RERA
.Регистрация бизнеса в сфере недвижимости в качестве частной компании с ограниченной ответственностью в Индии
Минимальные требования для регистрации компании по недвижимости:
- Требуется минимум 2 директора
- Требуется минимум 2 акционера, и директор, и акционеры могут быть одними и теми же лицами
- Отсутствие требования к минимальному размеру капитала для регистрации компании
- Название компании должно быть уникальным, компании не должно быть, ТОО или товарный знак в классе недвижимости должен быть зарегистрирован на имя предлагаемой компании
- Право собственности на компанию будет основываться на количестве принадлежащих акций
- Компания должна иметь юридический адрес в Индии
Документы, необходимые для регистрации компании по недвижимости :
- PAN директоров и акционеров
- Aadhar директоров и акционеров
- Выписка из банка или счет за коммунальные услуги на имя Заявителя (не старше 2 месяцев)
- Идентификатор электронной почты
- Номер мобильного телефона
- Видео для проверки цифровой подписи
Получить электронную книгу о строительной компании
Юридическое руководство
- Выбор юридического лица
- Процедура регистрации строительной компании в Индии
- Как зарегистрироваться в компаниях с ограниченной ответственностью для строительной компании в Индии
- Подготовка профиля компании Строительной компании в Индии Индия
- Поиск руководителя проекта компании и запись на прием
Объект пункта Меморандума о регистрации ассоциации компаний по недвижимости
Для покупки любой земли, земельных участков или недвижимого имущества или любых прав или интересов в них по отдельности или совместно или в партнерстве с любым лицом (лицами), юридическим лицом или партнерской фирмой, а также для застройки и строительства на них жилого, коммерческого комплекса или комплекс (-ы) по отдельности, совместно или в партнерстве, как указано выше, включая офисы для продажи или самостоятельного использования или для получения дохода от аренды путем сдачи в аренду отдельных единиц, входящих в такое здание (-а).
Для покупки любого движимого или недвижимого имущества, включая промышленные, коммерческие, жилые или сельскохозяйственные земли, участки, здания, дома, квартиры, квартиры или районы в пределах или за пределами Муниципальной корпорации или других местных органов, в любом месте в пределах домена Индии, разделить то же самое на подходящие участки, а также сдать или продать участки под строительство / строительство жилых домов, бунгало, коммерческих помещений и колоний, а также сдать или продать то же самое и реализовать стоимость единовременно или легко в рассрочку или по системе покупки в рассрочку и иным образом .
Покупать, продавать или иным образом вести бизнес, например, строителям, подрядчикам, архитекторам, инженерам, агентам по недвижимости, декораторам и геодезистам.
Покупать для перепродажи и торговать землей, домом и другим недвижимым имуществом любого владения и любыми интересами в нем, а также создавать, продавать и торговать земельной арендой без права собственности и аренды, а также вести торговлю посредством продажи или иным образом. с землей, домом и любым другим недвижимым имуществом, будь то недвижимое или личное.
Для строительства, выполнения, выполнения, оснащения, поддержки, обслуживания, эксплуатации, улучшения, работы, разработки, администрирования, управления, контроля и надзора внутри или за пределами страны в любой точке мира все виды работ, общественных или иных, зданий, домов и другие конструкции или удобства всех видов, которые выражаются в этом меморандуме, включают дороги, железные дороги и трамвайные пути, доки, гавани, пирсы, причалы, каналы, серийные взлетно-посадочные полосы и ангары, аэропорты, водохранилища, набережные, раздражения, восстановление, улучшения, сточные воды , сантехника, вода, газ, электронное освещение, электроснабжение, гостиницы, холодильные камеры, склады, кинотеатры, рынки, общественные и другие здания и все другие объекты и объекты общественного или частного пользования, для подачи заявки на покупку или приобретения иным образом любые контракты, уменьшение, уступки в отношении или в отношении строительства, выполнения, выполнения оборудования, улучшения, администрирования или контроля всех таких работ и удобств, как указано выше, и принимать, исполнять, выполнять, распоряжаться или иным образом обращаться к ответственности за то же самое.
Требования к капиталу для регистрации компании по продаже недвижимости
В соответствии с Законом о компаниях не существует минимального требования к капиталу для ведения бизнеса, но, как вы видите, бизнес в сфере недвижимости основан на капитальном стимулировании, и вам нужен большой капитал в соответствии с вашими требованиями, но сначала вы можете создать компанию. с меньшей суммой и в будущем в соответствии с требованиями бизнеса вы можете влить капитал в компанию. Важно отметить, что вы можете либо финансировать капитал в своем бизнесе в форме собственного капитала, привилегированного капитала, либо в форме заемного капитала или комбинаций. из этих.
Регистрация RERA для агентства недвижимости
Существует два основных типа регистрации, которые компания по продаже недвижимости потребует в соответствии с положениями RERA
.- Регистрация проекта недвижимости
- Регистрация агента
Регистрация проекта
При регистрации проекта RERA каждый проект в сфере недвижимости, разработанный или планируемый компанией по недвижимости, потребует регистрации в соответствии с положениями Закона RERA, регистрация RERA будет осуществляться в соответствии с законами разных штатов о проектах в области недвижимости
Регистрация агента
Агенты, действующие в качестве брокеров или дилеров недвижимости, требуют регистрации в соответствии с положениями различных законов штата RERA. Если компания по недвижимости занимается такими активами, то компания должна получить такую регистрацию в соответствующем органе.
Fastlegal предоставляет услуги по регистрации компаний по всей Индии, если вам нужна помощь, отправьте запрос ниже
Ведение основных данных IRE — SAP-документация
На экране SAP Easy Access
выберите Учет
Гибкое управление недвижимостью
Контракт
Контракт на обработку
.
На экране Договор о недвижимости
введите балансовую единицу, расположенную в Италии, номер договора о недвижимости и выберите Изменить
.
Система генерирует договор с вкладкой IRE Data
страница.
Перейдите на закладку IRE Data
(эта закладка есть только для договоров с итальянскими балансовыми единицами) и выберите значок Documentation
в диалоговом окне IRE Overview Data
для обзора
Налоговые функции IRE.
Чтобы зарегистрировать налог IRE в системе, введите данные в поля, относящиеся к регистрации.
Чтобы рассчитать налог IRE, установите флажок Рассчитать IRE
.
Система предлагает начальную дату расчета IRE ( IRE Start Date
) как значение от Contract Start Date
of
договор, указанный на закладке Общие данные с быстрым входом
или Срок
.
Примечание
Вы можете выбрать другую дату начала IRE, если налог IRE должен быть уплачен позже даты начала контракта (то есть при преобразовании технических объектов в объекты аренды).
Конец заметки.
Примечание
После того, как вы установили флажок Calculate IRE
, вы не можете отменить его.
Конец заметки.
В диалоговом окне IRE Overview Data
система автоматически создает первую запись IRE в соответствии с датой начала IRE
. Дата начала IRE
отображается в поле IRE Date
,
статус контракта — B
.
Введите код объекта аренды и вид расчета в соответствии с вашим контрактом.
Затем создаются записи для всех последующих дат IRE на основе этого вида расчета, даты окончания контракта и статуса.
Note
Если вы создаете дополнительные продления или уведомления на закладке Term
, система автоматически пересчитывает данные IRE.
Конец заметки.
Если вы покупаете объект недвижимости, взяв арендаторов, то вы рассматриваете это как передачу права собственности, которая должна быть зарегистрирована вручную пользователем в поле Передача права собственности
с Приобретение
(A )
ценить.
Примечание
В случае ежегодного платежа начальная запись IRE имеет значение Статус контракта: I
( Промежуточный год
), и система рассчитывает сумму налога IRE с соответствующим видом расчета.
В случае единовременного платежа начальная запись IRE имеет значение Статус контракта: B
( В начале контракта
).
Конец заметки.
Когда в течение срока действия договора новый арендатор сдает в аренду объект недвижимости, вам (как арендодателю) не нужно прекращать договор и создавать новый.Вместо этого вы можете передать договор новому арендатору (деловому партнеру) на вкладке Партнеры
страница.
В этом случае необходимо присвоить контракту нового делового партнера. Затем система создает новую запись IRE со статусом C ( Перенос
) и использует срок действия нового делового партнера в качестве даты записи.
Фиксированная сумма IRE для записи вызывается из пользовательской настройки Flexible Real Estate Management
(RE-FX), Настройки для конкретной страны
Италия
Расчет налога для Италии
Регистрационный налог (IRE)
Ведение параметров, зависящих от времени
.
Примечание
Эта функция применима только к деловым партнерам с ролью делового партнера TR0600 ( Главный арендатор с клиентским актом
).
Конец заметки.
Сохраните ваши данные.
Чтобы вести налоговые данные IRE для каждого статуса контракта, выполните следующие действия:
Выберите строку в диалоговом окне IRE Overview Data
.
Примечание
Вы можете вести только незаблокированные записи IRE.Однако вы можете разблокировать каждую запись IRE, сняв флажок Record Active
.
Каждый раз, когда вы обращаетесь к разблокированной записи времени IRE, система пересчитывает все данные IRE записи времени только на основе основных данных. Таким образом, изменения пользовательской настройки, влияющие на расчет налоговых данных IRE, видны только при использовании функции пересчета (кнопка Активный / Неактивный
)
в кабине IRE.
Конец заметки.
В диалоговом окне Зависящие от времени данные
введите дату IRE, код объекта аренды, тип расчета и укажите значение В начале контракта
в поле Статус контракта
.Это значение определяет тип расчета последующих записей.
При необходимости установите флажок Активная запись
, чтобы гарантировать, что любые последующие изменения суммы налога IRE не применяются к вашим данным.
Система автоматически определяет основной налоговый код IRE и сумму налога, отображаемую в поле Налоговый код
, исходя из типа расчета, статуса контракта и типа платежа. Вы должны вести дополнительные налоговые коды IRE и суммы налогов в Налоговом кодексе .
2
и Налоговый код 3
полей вручную.
Примечание
Если вы выбрали вид расчета, который используется для единовременного платежа, и для кода объекта аренды разрешено удержание платежа, система вычисляет сумму удержания единовременного платежа на основе ваших параметров в пользовательской настройке. Система отображает рассчитанную сумму в Единовременном
Pymnt Deduc. Amt.
поле.
Конец заметки.
Установите флажок Summ
(сводная сумма налога IRE), если вы хотите добавить сумму налога соответствующего налогового кода или значение регистрационного бюро к общей сумме налога IRE, которая отображается в IRE Total Amount
поле.
Установите флажок Payback
, если арендатор должен вернуть сумму.
После установки флажка Payback
вы можете ввести разные проценты окупаемости для каждого налогового кода и сборов в регистре.
соответствующего налогового кодекса или в ЗАГСе. Если вы не укажете процентное значение для налогового кода, система будет использовать процент окупаемости, введенный вами в операции пользовательской настройки Ведение зависящих от времени параметров
, как описано в пользовательской настройке.
для регистрационного налога (IRE) для расчета суммы возврата для данного налогового кода.
Вы можете редактировать любые данные, относящиеся к расходам в ЗАГСе, только после того, как вы ввели дату регистрации в поле группы Регистрационные данные
.
Система может проводить суммы возврата только после того, как вы активировали запись. Сумма окупаемости также отображается в поле IRE Payback Amount
.
Для получения дополнительной информации об использовании метода разноски на основе денежного потока для разноски сумм возврата IRE см. Разноска возврата налога на регистрацию (IRE).
Если вы продаете свои объекты недвижимости клиенту, оставив арендаторов, вы рассматриваете это как передачу права собственности, которая обрабатывается как уведомление с указанием причины уведомления в системе. Вы должны выбрать Причину уведомления
, которое вы указали в
После настройки система создаст новое уведомление на закладке Срок
.