Что должны учитывать суды при рассмотрении дел, касающихся порядка пользования земельным участком?

20 августа 2019 года Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации рассмотрела дело, касающееся порядка пользования земельным участком (№ 127-КГ19-12). ВС предложил судам учитывать возможность установления порядка пользования спорным участком в соответствии с долями в праве собственности на дом, учесть, что участок является объектом права бессрочного пользования, имеет указанную в документах площадь, а вопрос о его границах относится к обстоятельствам, подлежащим доказыванию, в том числе на основании заключений экспертов.

В основу иска положено обоснование того, что истцу на праве общей долевой собственности принадлежит домовладение, в том числе истцу принадлежит 34/100 доли, а двум ответчикам 66/100 долей соответственно. 

Истец просит определить порядок пользования земельным участком, площадью 485 кв. м., соответственно данным ЕГРН. Решением суда первой инстанции была назначена судебно-техническая экспертиза. По заключению эксперта площадь фактически используемого участка равна 545 кв. м., на земельном участке расположены два жилых литера «А» и «З». Каждый из домов расположен на обособленной части участка. Эксперт также установил, что истец пользуется участком площадью 246 кв. м., а часть земельного участка площадью 299 кв. м. находится в пользовании двоих ответчиков. Также истец ссылается на заключение эксперта, в котором сказано, что часть участка, которая находится в фактическом пользовании истца, обладает существенными недостатками — доступ к участку возможен по узкому проходу общей площадью 42 кв.м., одна из сторон которого является подпорной стеной к косогору с перепадами высоты около трех метров, а под вымощенной бетонными плитами дорожкой устроена система для отвода ливневых вод с вышерасположенного участка.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что предложенный экспертом вариант не соответствует долям собственников в праве общей собственности на домовладение, исходя из фактической площади земельного участка 545 кв. м., и в иске отказал.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставил без изменения. Однако были даны дополнительные пояснения. Так, он указал, что земельный участок находится в бессрочном пользовании всех сособственников жилого дома, при этом фактическая площадь земельного участка 545 кв. м не соответствует площади, указанной в кадастровом паспорте, – 485 кв. м, а порядок пользования домами не определен. По мнению суда апелляционной инстанции, определение порядка пользования земельным участком возможно только вместе с установлением порядка пользования домовладением или после него. Таким образом, суд апелляционной инстанции отказал в иске по обстоятельствам, не имеющим юридического значения, однако решения оставил без изменения, сославшись на то, что иск составлен преждевременно, сторонам необходимо определить порядок пользования домовладением, оформить право пользования земельным участком и его границы.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что с обжалуемыми решениями согласиться нельзя, так как:

1. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Приведенная норма не говорит о том, что части земельного участка должны полностью совпадать с размером доли в праве собственности на строение. Отступление может быть компенсировано денежной суммой. Таким образом, решение суда первой инстанции о несоответствии частей земельного участка их долям, как безусловного основания для отказа в иске, является неверным.
2. Касательно суда апелляционной инстанции, в материалах отсутствуют какие-либо сведения о том, что между сторонами есть спор о порядке пользования домами, поэтому вывод апелляционного суда о том, что определение порядка пользования участком возможно только после определения порядка пользования домами или одновременно с ним, является неверным.
3. При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции сторонами ставился вопрос о проведении по делу дополнительной экспертизы. Так, суд в случае недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта может назначить дополнительную экспертизу (ст. 87 ГПК). В п. 29 постановления Пленума ВС от 19 июня 2012 года «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» сказано, что если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, то суду необходимо поставить вопрос о возможности предоставления дополнительных доказательств. Отказывая в иске об определении порядка пользования по мотиву неопределенности границ участка и «преждевременности иска», суд апелляционной инстанции не учел, что участок является объектом права бессрочного пользования, имеет указанную в документах площадь, а вопрос о его границах относится к обстоятельствам, имеющих значение для разрешения дела, подлежащих доказыванию, в том числе при помощи заключений экспертов.

С учетом вышеизложенного Судебная коллегия по гражданским делам отправила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определение порядка пользования земельным участком

   Часто определение порядка пользования земельным участком урегулировать мирно не представляется возможным.

   Наш адвокат по земельным вопросам подскажет Вам как все сделать правильно и без лишних ошибок. С помощью специалиста своего дела Вы не только определитесь с порядком пользования землей, но и устраните препятствия в пользовании земельным участком, которые чинят Вам третьи лица.

Порядок определения порядка пользования земельным участком

   Собственник каждой квартиры общего дома имеет право получить определенную долю на окружающей территории, независимо от того, что на ней уже расположились постройки соседей.

   Главным критерием, которым будет руководствоваться должностное лицо (судья) станет определение долевого соотношения всех участников процесса в праве пользования конкретной территорией. Все права и обязанности сторон расписаны в ГК РФ и Земельном кодексе страны, где указано, что собственник половины дома имеет право на половину доли земли вокруг него, а тот, что владеет 1/5 дома – получает право на 1/5 части земельного участка вокруг.

   Вторым критерием в разрешении данного земельного вопроса будет сложившийся годами порядок, который определялся из удобства каждого землепользователя, расположения его построек на земельном участке, а также с учетом  насаждений кустов и плодово-ягодных деревьев. Так, в основу решения кладется уже определившаяся годами традиция использования земли, даже в том случае, если она не соответствует равному соотношению в общей собственности, все неравенство компенсируются урезкой или прирезкой в ином месте участка, где спор наименее отчетлив. Установленный долгим временем порядок пользования землей часто признается закономерным, в том числе при смене владельцев жилья. Повторное обращение в суд по одному и тому же вопросу запрещено законом.

Кто может подавать в суд на определение порядка пользования земельным участком?

1. Граждане частных домов. Подобные споры отличаются от тех, что начинаются при невозможности определить границы участков или для доказательства права собственности. В данном случае обращаться за помощью к судьям могут абсолютно все граждане страны.
2. Жильцы многоквартирных домов. Определения порядка пользования земельным участком чаще всего требуют владельцы домов, рассчитанных на пользование сразу несколькими хозяевами т.к. и земля у них общая, часто не имеющая определенного разделения. Еще вопросы порядка возникают при переводе категории земель, не всех смежных землепользователей устраивает принятое решение об изменении цели земельного участка, начинаются судебные тяжбы по данному вопросу. 

ВНИМАНИЕ: адвокат по земельным спорам в суде с соседями и третьими лицами дает советы в видео. Подпишитесь на наш канал YouTube и юридическая консультация по земельным вопросам в комментариях ролика станет для Вас бесплатной.

Соглашение об определении порядка пользования земельным участком

   В случае, когда у нескольких собственников одного земельного участка имеются споры по порядку пользования землей, можно определить порядок пользования заключив соответствующее соглашение. Такое соглашение является хорошим способом внесудебного урегулирования спора связанного с порядком пользования земельным участком.

   Нужно помнить, что порядок пользования земельным участком в долевой собственности может быть изменен. Более того, менять его можно опять же во внесудебном порядке, и снова путем заключения соглашения или приложения к нему. Хотелось бы отметить, что такое соглашение не подлежит регистрации в каких-либо государственных органах и начинает действовать с момента его подписания (если им не предусмотрено что-то другое).

   Стоит также помнить и то, что определение порядка пользования землей не является разделом земельного участка и, соответственно, не имеет тех же правовых последствий.

Важно помнить, что соглашение составляется в письменном виде и обязательно должно содержать в себе:

1. Дату и место его составления;
2. Данные всех правообладателей земельного участка;
3. Общие права и обязанности всех собственников участка;
4. Конкретные права и обязанности конкретных собственников участка;
5. Порядок пользование коммуникациями (если таковые имеются и являются общими).

   Стоит отметить, что если собственники участка не пришли к соглашению об определении пользования землей, то на помощь может прийти судебный порядок, главной целью которого будет изменение порядка пользования земельным участком, такая категория споров является достаточно распространенной. Если прийти к соглашению не удалось — наши юристы помогут составить грамотное исковое заявление об определении порядка пользования земельным участком, которое увеличит шансы на успешное разрешение дела в суде.

Иск об определении порядка пользования земельным участком

1. План-схема пользования участком. Мы рекомендуем подготовиться к суду обоснованно и приходить в судебное заседание с заранее подготовленными вариантами схем предполагаемого раздела земельного участка. Данные схемы делаются на основе данных геодезических служб специалистами имеющими допуск к работам данного вида. Так Вам будет проще объяснить суду и другим участникам процесса, как Вы себе представляете возможным совместное пользование землей.
2. Возражения. Вторая сторона земельного спора по границам земельных участков не лишена возможности предоставлять свои варианты, а также ходатайствовать о назначении судебной землеустроительной экспертизы, в рамках которой будет поставлена точка в многолетнем земельном конфликте враждующих.
3. Докажите сложившийся порядок. Для доказывания Вашей позиции не лишним будет поднять все планы БТИ, которые имеет место быть. Схемы старых лет хотя и не являются точными, но дают представление о том, как ранее располагались постройки, какой угол наклона имела граница между участками и т.п.

ПОЛЕЗНО: смотрите еще советы по составлению иска в нашем видео на канале YouTube

Помощь адвоката по земельным спорам в Екатеринбурге

   Каждая сторона старается доказать свое право на больший метр. Вопрос о правильности постановки забора становится самым обсуждаемым в споре соседей. В таких случаях следует подавать исковое заявление в суд и доказывать свою правоту в рамках правового поля, а не продолжать бессмысленную дискуссию, которая кроме траты времени ничего не дает.

   Стоит понимать и то, что при разрешении дел такой категории очень существенное значение имеют принципы определения порядка пользования земельным участком:

• принцип равенства прав на земельный участок;
• принцип разумности и справедливости.

   Чтобы защитить свои земельные права и получить поддержку государственных судебных органов, следует заручиться поддержкой опытного земельного адвоката, в частности такого Вы можете найти в нашей организации. Только юридически подкованный человек способен как-то поменять традицию владения земельным участком и подарить владельцу право использовать свою долю по своему желанию.

Отзыв о работе нашего земельного адвоката

Читайте еще по вопросу земельных споров:

Узнайте процедуру перевода земли в ИЖС по ссылке

Автор статьи: © адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» А.В. Кацайлиди

Об установлении порядка пользования земельным участком — PRAVO.UA

Согласно пункту 22 постановления Пленума Верховного Суда Украины «О практике применения судами земельного законодательства при рассмотрении гражданских дел» от 16 апреля 2004 года № 7, в резолютивной части решения об установлении порядка пользования земельным участком суд должен указать размеры и границы тех участков, которые должна использовать каждая из сторон, и тех, которые выделены для общего пользования, а также указать, как должны стороны проходить к дому, зданиям, сооружениям и на улицу

26 октября 2011 года коллегия судей Верховного Суда Украины, рассмотрев в судебном заседании дело по иску гр-на Л. к гр-ну П., гр-ке О., гр-ну В.  — об установлении порядка пользования земельным участком и возмещении материального вреда, по кассационной жалобе гр-на П. на решение Орджоникидзевского районного суда г. Запорожья от 27 ноября 2009 года и определение Апелляционного суда Запорожской области от 11 марта 2010 года, установила следующее.

В апреле 2008 года гр-н Л. обратился в суд с уточненным со временем иском к гр‑ну П. об установлении порядка пользования земельным участком и возмещении материального вреда.

Отмечал, что он является собственником ** частей дома по адресу *. Другими сособственниками дома являются: гр-н П., гр‑н В., гр-ка О.

Ссылаясь на то, что ответчик гр-н П. постоянно нарушает его и других сособственников дома право на пользование земельным участком и порядок пользования этим земельным участком, который был установлен между ними, гр-н Л. просил исковые требования удовлетворить.

Определением Орджоникидзевского районного суда г. Запорожья от 26 ноября 2008 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Запорожский городской совет, а определением от 5 октября 2009 года — в качестве ответчиков привлечены гр-н В. и гр-ка О.

Решением Орджоникидзевского районного суда г. Запорожья от 27 ноября 2009 года, оставленным без изменений определением Апелляционного суда Запорожской области от 11 марта 2010 года, исковые требования удовлетворены частично: установлен порядок пользования земельным участком по адресу * согласно заключению эксперта, а именно: выделен в пользование гр-ну Л., гр-ке О. земельный участок площадью 724 м2, выделен в пользование гр-ну В. земельный участок площадью 273 м2, выделен в пользование гр-ну П. земельный участок площадью 273 м2; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В кассационной жалобе гр-н П. просит отменить принятые по делу судебные решения, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и нарушение норм процессуального права, и передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Согласно пункту 2 раздела XIII «Переходные положения» Закона Украины «О судоустройстве и статусе судей» от 7 июля 2010 года № 2453-VI, кассационные жалобы (представления) на решения общих судов по уголовным и гражданским делам, поданные в Верховный Суд Украины до 15 октября 2010 года и назначенные (принятые) им к кассационному рассмотрению, рассматриваются Верховным Судом Украины в порядке, действовавшем до вступления в силу этого Закона.

В связи с этим дело подлежит рассмот­рению в порядке Гражданского процессуального кодекса (ГПК) ­Украины от 18 марта 2004 года в редакции, которая была действующей до изменений, внесенных согласно Закону Украины «О судоустройстве и статусе судей» от 7 июля 2010 года.

Кассационная жалоба подлежит удовлетворению на таких основаниях.

Принимая решение и удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции, с выводами которого согласился и суд апелляционной инстанции, исходил из того, что порядок пользования земельным участком между сторонами необходимо установить согласно заключению эксперта.

Однако с такими выводами суда полностью согласиться нельзя.

Суд установил, что собственниками дома по адресу * являются: гр-н Л., которому принадлежит ** частей этого дома, гр‑ка О. — *** часть дома, гр-н П. — **** частей дома, гр-н В. — *** частей дома. Между бывшими сособственниками дома существовало соглашение о порядке пользования земельным участком, который действует и до настоящего времени.

Согласно требованиям части 1 статьи 377 Гражданского кодекса (ГК) Украины, к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), постройки или сооружение, переходит право собственности, право пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землесобственника (землепользователя).

Согласно требованиям статьи 120 Земельного кодекса (ЗК) Украины, в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, которые находятся в собственности, пользовании другого лица, прекращается право собственности, право пользования земельным участком, на котором расположены эти объекты. Если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, который находится в пользовании, то в случае приобретения права собственности на эти объекты к приобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором они размещены, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у предыдущего землепользователя.

В случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение несколькими людьми, право на земельный участок определяется пропорционально долям лиц в праве собственности жилого дома, здания или сооружения.

Учитывая то, что порядок пользования общим земельным участком, в том числе тем, на котором расположены принадлежащие сособственникам жилой дом, хозяйственные здания и сооружения, устанавливается, прежде всего, их соглашением в зависимости от размера их долей в общей собственности на дом, суд, согласно статье 88 ЗК Украины, принимает во внимание это соглашение во время разрешения споров как между ними самими, так и при участии лиц, которые позднее приобрели соответствующую долю в общей собственности на землю или на жилой дом и для которых указанное соглашение также является обязательным.

Суд может не признать соглашение о порядке пользования земельным участком, если придет к выводу, что соглашение ущемляет законные права кого-то из сособственников, лишает его возможности надлежащим образом пользоваться своей частью дома, фактически исключает его из числа пользователей общего земельного участка, противоречит архитектурно-строительным, санитарным или противопожарным нормам (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Украины «О практике применения судами земельного законодательства при рассмотрении гражданских дел» от 16 апреля 2004 года № 7).

Решая спор, суд в нарушение статей 213—214 ГПК Украины на указанное внимания не обратил, доводов сторон надлежащим образом не проверил, не установил и не указал в решении действительный размер спорного земельного участка, какие хозяйственные здания и сооружения на ней расположены и кто является их собственниками, установив, что между бывшими сособственниками существовало соглашение о порядке пользования земельным участком, не выяснил, какая площадь земельных участков выделялась каждому из них, соглашались ли новые сособственники с этим соглашением, соблюдали ли его надлежащим образом, и не указал, были ли правовые основания не принимать указанное соглашение ко вниманию при рассмотрении дела.

Кроме того, суд не обратил внимания на разъяснение, которые содержатся в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Украины «О практике применения судами земельного законодательства при рассмотрении гражданских дел» от 16 апреля 2004 года № 7, согласно которым в резолютивной части решения об установлении порядка пользования земельным участком суд должен указать размеры и границы тех участков, которые должна использовать каждая из сторон, и тех, которые выделены для общего пользования, а также указать, как должны стороны проходить к дому, зданиям, сооружениям и на улицу.

В нарушение таких требований суд в резолютивной части решения ограничился лишь указанием общего размера земельных участков, которые были выделены сторонам.

Апелляционный суд в нарушение требований статей 303, 315 ГПК Украины надлежащим образом не проверил доводы апелляционной жалобы, в определении не указал конкретные обстоятельства и факты, опровергающие такие доводы, и оставил решение суда первой инстанции без изменений.

При таких обстоятельствах принятые по делу судебные решения подлежат отмене как принятые с нарушением норм материального и процессуального права с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 336, 338 ГПК Украины, коллегия судей Верховного Суда Украины постановила:

— кассационную жалобу гр-на П. удовлетворить;

— решение Орджоникидзевского районного суда г. Запорожья от 27 ноября 2009 года и определение Апелляционного суда Запорожской области от 11 марта 2010 года отменить;

— дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определение обжалованию не подлежит.

(Определение Верховного Суда ­Украины от 26 октября 2011 года. Дело № 6-15987св10. ­Председательствующий — Пат­рюк Н.В. Судьи — Гуменюк В.И., Ля­щен­ко Н.П., Жайворонок Т.Е., Онопенко В.В.)

Раздел, выдел доли или определение порядка пользования земельным участком и дома

Согласно ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

Статьей 11.5 ЗК РФ предусмотрено, что выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Указанные положения земельного законодательства Российской Федерации не регулируют в полной мере правоотношения, возникающие при выделе земельного участка, являющегося долей одного или нескольких участников общей долевой собственности (определение Верховного Суда РФ от 1 августа 2017 № 83-КГ17-15 по делу о разделе земельного участка).

Поэтому при рассмотрении споров применяется также ст. 252 ГК РФ, в соответствии с которой имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Из приведенных выше норм следует, что, если Вы хотите выделить себе земельный участок и установить его границы, то в суде нужно заявлять исковое требование о выделе Вашего участка (доли) из общего земельного участка, а не о разделе последнего.

2. Перед подачей иска в суд следует определить, возможен ли в принципе в данной ситуации выдел земельного участка с учетом требований закона.

Такие требования установлены в ст. 11.9 ЗК РФ. В частности, при образовании земельных участков, в том числе путем выдела должны соблюдаться установленные предельные минимальные размеры земельных участков.

Кроме того, не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные ЗК РФ, другими федеральными законами.

Чаще всего выделу земельного участка препятствует невозможность соблюсти установленные предельные минимальные размеры земельных участков. Так, в п. 2 раздела «I. Разрешение споров, возникающих в связи с защитой права собственности и других вещных прав» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 20 декабря 2016 г.) разъяснено, что выдел доли в натуре одним из собственников земельного участка возможен только в том случае, если все образуемые при выделе земельные участки имеют площадь не менее установленных предельных минимальных размеров земельных участков соответствующего целевого назначения и вида целевого использования.

3. В своей практике я сталкиваюсь с тем, что в долевой собственности, как правило, находится не только земельный участок, ставший предметом спора, но и расположенный на этом участке жилой дом с надворными постройками.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу названного принципа выдел земельного участка возможен только одновременно или после выдела доли жилого дома.

На этот счет в определении Верховного Суда РФ от 13 января 2015 г. № 73-КГ14-5 по делу о выделе в натуре доли земельного участка разъяснено, что «…выдел в натуре земельного участка с оставлением находящихся на нем жилого дома и надворных построек в общей долевой собственности участников противоречит требованиям действующего законодательства, поскольку в этом случае не происходит выделения каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц».

Поэтому, если имеются сомнения в возможности выдела Вашей доли из общего жилого дома, лучше сначала подайте иск о выделе только доли дома. И уже после того, как будет выделена доля дома можете подать иск о выделе земельного участка.

4. При невозможности выдела земельного участка в натуре можно заявить требование об определении порядка пользования общим земельным участком. Удовлетворение такого требования не зависит от размера выделяемых сторонам в пользование земельных участков и от выдела доли жилого дома.

Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 1 июля 1996 г. (редакция от 24 марта 2016 г.) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Суть определения порядка пользования земельным участком президиум Московского областного суда разъяснил в п. 11 Бюллетеня судебной практики Московского областного суда за третий квартал 2014 года (утвержден президиумом Московского областного суда 24 декабря 2014 г.) следующим образом: «При определении порядка пользования земельный участок как объект имущественных отношений не претерпевает изменений, так как суд определяет лишь внутренние границы частей единого земельного участка согласно землеотводным документам, которые передаются сторонам в пользование. Решение о порядке пользования участком не влечет прекращения права общей долевой собственности на участок, не приводит к возникновению новых объектов недвижимости, а потому порядок пользования не требует государственной регистрации в ЕГРП и нового кадастрового учета. Таким образом, несоответствие фактической площади земельного участка землеотводным документам на возможность определения порядка пользования не влияет».

Другими словами, Вам будет выделена в пользование отдельная часть общего земельного участка, Вы сможете ее огородить, но отмежевать и поставить ее на кадастровый учет как самостоятельный участок по закону нельзя.

Росреестр

Гражданский Кодекс РФ предусматривает два вида общей собственности (находящейся в собственности нескольких лиц) — долевая и совместная.

Долевая собственность предполагает разделение имущества между собственниками на доли. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (п. 3 ст. 244 ГК РФ).
Правила ГК РФ о долевой собственности применяются и к долевой собственности на земельные участки. Специальные правила предусмотрены земельным законодательством.
Необходимо учитывать, что при рассмотрении вопросов долевой собственности учитываются так называемые идеальные доли — делится право, а не земельный участок. В случае если собственникам необходимо определить, кому принадлежат конкретные части земельного участка, следует произвести раздел или выдел участка (ст. ст. 11.4, 11,5 ЗК РФ, ст. 252 ГК РФ). В случае если выдел доли невозможен, собственники могут определить порядок пользования имуществом (ст. 247ГК РФ).
Общая собственность на земельный участок возникает в следующих случаях:
— в собственность двух или нескольких лиц поступает имущество, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Например, при наследовании неделимого земельного участка несколькими наследниками; приобретении в собственность одного земельного участка несколькими лицами, не являющимися супругами или участниками крестьянского (фермерского) хозяйства; при продаже (дарении) единоличным собственником доли в принадлежащем ему земельном участке;
— по соглашению сторон происходит определение долей в общей совместной собственности (например, при заключении супругами брачного договора) – п. 5 ст. 244 ГК РФ;
— происходит раздел имущества, находящегося в общей совместной собственности, по решению суда (например, при разделе совместно нажитого имущества супругов, выделе доли в праве общей собственности) – п. 5 ст. 244 ГК РФ.
Определение долей в праве общей долевой собственности на земельный участок производится в соответствии с общим порядком, установленным ст. 245 ГК РФ.
Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными ( п. 1 ст. 245 ГК РФ).
Законом предусмотрены случаи, когда размер долей собственников может быть изменен. В процессе владения и пользования земельным участком он (как и любое другое имущество) может преобразовываться и улучшаться за счет вкладов сособственников.
Пункт 2 ст. 245 ГК РФ предусматривает, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
Также необходимо учитывать, что участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество ( п. 3 ст. 245 ГК РФ).
В отношении отделимых улучшений действует правило о поступлении их в собственность того участника, который эти улучшения произвел.
Владение, пользование и распоряжение земельными участками, находящимися в долевой собственности, регулируются общими положениями ГК РФ о долевой собственности (ст.ст. 246, 247 ГК РФ).
Владение и пользование имуществом осуществляются по соглашению всех участников долевой собственности, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Каждый участник долевой собственности имеет право на владение и пользование частью общего имущества наравне с остальными участниками долевой собственности. Часть имущества, предоставляемая в пользование, должна быть пропорциональна принадлежащей собственнику доле. В случае если это невозможно, он вправе требовать компенсации.
В случае если на земельном участке находится недвижимое имущество, необходимо учитывать права собственника указанного имущества (независимо от того, является ли он собственником одной из долей земельного участка). Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право (п. п. 1, 3 ст. 271 ГК РФ):
— пользоваться земельным участком;
— владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью по своему усмотрению (в том числе сносить соответствующие здания и сооружения).
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, также осуществляется по соглашению собственников.
Закон предоставляет право участнику общей собственности распорядиться принадлежащей ему долей по своему усмотрению (продать, подарить, завещать, отдать в залог и т.д.). В случае если предполагается возмездное отчуждение, необходимо соблюдение правил ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки.
Земельное законодательство содержит также специальные нормы, связанные с распоряжением земельными участками. Так, предусмотрено дополнительное основание применения правила о преимущественной покупке в случае, если на земельном участке находятся постройки. Собственник здания, сооружения имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка по аналогии с порядком, установленным гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).
При распоряжении земельным участком могут возникнуть особенности, связанные с субъектным составом собственников. Например, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и иных особых территориях (п. 3 ст. 15 ЗК РФ). Следовательно, невозможно продать (или иным образом передать) им долю такого участка.
Особый статус имеют земли сельскохозяйственного назначения (к ним не относятся расположенные на землях сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества) – п. 1 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», далее — Закон N 101-ФЗ).
Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (ст.14 Закона N 101-ФЗ).
На участника долевой собственности на земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения налагаются определенные ограничения. Он может по своему усмотрению без выдела доли:
— завещать долю;
— отказаться от права собственности на земельную долю;
— внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, которая использует данный земельный участок;
— передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности;
— передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, которые используют данный земельный участок.
В случае если собственник хочет распорядиться долей иным образом (например, продать третьему лицу), он должен предварительно произвести выдел принадлежащей ему доли (ст. 12 Закона N 101-ФЗ).

Образцы процессуальных документов — Натариус Д.М. адвокат Самары по гражданским, уголовным, административным делам, процедуры банкротства, защита интересов в суде, юридическая помощь, консультации.

 

ОБРАЗЕЦ Искового заявления об определении порядка пользования земельным участком

                               В ________________________________________

                                   (наименование суда первой инстанции)

                               Истец: ___________________________________

                                         (сведения об истце, указанные в п. 2 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ)

                               Ответчик: _________________________________

                                        (сведения об ответчике, указанные в п. 3 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ)

                               Цена иска ________________________________

                                           (сумма в рублях, если иск подлежит оценке)

 

Исковое заявление

об определении порядка пользования земельным участком

 

     Мне и ответчику на праве  общей  долевой  собственности  принадлежит жилой дом _______________________________________________________________ (краткая характеристика жилого дома) по  адресу: ____________________________________________________________.

     Право   собственности   на   жилой   дом     подтверждается _________________________________________________________________________________(указать сведения о правоустанавливающем документе  — наименование, дата, номер, когда и кем выдан и др.)________________________________________________________________________

      В установленном законом  порядке  в  20__  г.    были   определены и зарегистрированы в  ___________________________________________ (наименование  органа) следующие доли каждого из нас в праве общей собственности:

     Доля истца ________________________________________________________.

     Доля ответчика ____________________________________________________.

     Указанный    размер    долей    подтверждается    ___________________________________________________________________________________________   (указать сведения о документе — наименование, дата, номер, когда и кем выдан и др.). _________________________________________________________________________

Под  строительство  принадлежащего  мне  и  ответчику    жилого дома решением  главы  администрации  __________  района  ________   области от

«__»________ 20__ г. N_____ нам был предоставлен на  праве  (указать  вид  права) ___________________________________ земельный  участок  общей  площадью   ________ га, кадастровый N _______________.

     Фактически  каждый  из  нас  длительное  время  пользовался  частями земельного участка по границам:

     истец ______________________________________________________________

     ответчик ___________________________________________________________

     Такой   порядок   использования    земельного       участка сложился ________________________________________________________________________. (указать, с какого времени).

     В настоящее время ответчик фактически  использует  часть  земельного участка,    находящуюся    в    моем             пользовании, по границам __________________________. Такое  использование  участка   ответчиком не соответствует его доле в общей собственности на жилой дом и  сложившемуся порядку пользования земельным участком. В  связи  с  этим  между   мною и ответчиком возникают споры о порядке пользования земельным участком.

     Между тем  в  соответствии  со  ст. 35  ЗК  РФ  при   переходе права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким  собственникам порядок пользования земельным участком  определяется  с  учетом   долей в праве собственности на  здание,  строение,  сооружение  или  сложившегося порядка пользования земельным участком.

     На основании изложенного, руководствуясь ст. 35 ЗК РФ,

     прошу:

     1. Определить порядок пользования земельным участком общей  площадью _________ га,      кадастровый N _____________, расположенным ______________________  и  в  соответствии   с   моей       долей в общей собственности на жилой дом выделить мне  в  _____________________________(указать вид   права) земельный      участок      площадью      __      га      в      границах _______________________________________._        (указать границы)

     2. Вызвать в суд в качестве свидетелей ____________________________. (Ф.И.О., адреса)

 

     Приложения:

     1. Правоустанавливающие документы на жилой дом — на ____ стр.;

     2. Документы, подтверждающие права сторон  на  существующие   доли в общей собственности, — на ____ стр.;

     3. Правоустанавливающие документы на земельный  участок  —  на  ____ стр.;

     4. План границ земельного участка — на ____ стр.;

     5. Документ, подтверждающий оплату  государственной  пошлины,   — на ____ стр.;

     6. Копия искового заявления.

 

     Дата подачи заявления:                      «___»___________ 20__ г.

 

     Подпись истца                               ________________________ 

 

 

 

 

 

 

Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 28.02.2017 N 38-КГ17-1

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 февраля 2017 г. N 38-КГ17-1
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Киселева А.П.,
судей Марьина А.Н. и Романовского С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Емельяновой Э.М., Сапожникова М.М. к Щербаковой Л.П., Тарасову Д.В., Тарасовой В.Н. о возложении обязанности снести строения, определении порядка пользования земельным участком
по кассационной жалобе Емельяновой Э.М., Сапожникова М.М. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 6 июня 2016 г.,
заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В., выслушав объяснения Сапожникова М.М. и его представителей Сапожникову З.П. и Дорошенко Я.А., поддержавших доводы жалобы, представителя Щербаковой Л.П. Ларину Н.В., просившую жалобу отклонить,
установила:
Сапожников М.М. и Емельянова Э.М. обратились в суд с иском к Щербаковой Л.П., Тарасову Д.В. и Тарасовой В.Н. о возложении обязанности снести надворные постройки и определении порядка пользования земельным участком.
В обоснование иска указали, что являются собственниками жилого дома N <…> по улице <…> в городе <…>. Ответчики являются собственниками жилого дома N <…> по указанному адресу.
Оба жилых дома расположены на земельном участке площадью <…> кв. м, который находится в совместном постоянном (бессрочном) пользовании сторон.
Ссылаясь на то, что Щербакова Л.П., Тарасов Д.В. и Тарасова В.Н. без согласия истцов возвели на земельном участке надворные постройки Г1, Г5, Г6, Г7, а также на то, что последние находятся в охранной зоне газопровода, проходящего по спорному участку, чем создают угрозу жизни и здоровью истцов, Сапожников М.М. и Емельянова Э.М. просили обязать ответчиков снести указанные постройки.
Кроме того, Сапожников М.М. и Емельянова Э.М. указали, что ответчики в течение длительного времени препятствуют им пользоваться общим земельным участком, в связи с чем просили определить порядок пользования земельным участком, предоставив каждой из сторон часть участка, соответствующую площади жилых домов N <…> и N <…> по состоянию на момент их первичной технической инвентаризации.
Решением Центрального районного суда г. Тулы от 28 декабря 2015 г. исковые требования Сапожникова М.М. и Емельяновой Э.М. в части определения порядка пользования земельным участком удовлетворены: определен порядок пользования земельным участком в соответствии с третьим вариантом плана границ земельного участка, изготовленного кадастровым инженером. Исковые требования о возложении обязанности снести надворные постройки оставлены без удовлетворения.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда 6 июня 2016 г. по жалобе Щербаковой Л.П. и Тарасовой В.Н. решение суда первой инстанции отменено в полном объеме. По делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Сапожникова М.М. и Емельяновой Э.М. об определении порядка пользования земельным участком отказано.
В кассационной жалобе Сапожников М.М. и Емельянова Э.М. просят отменить апелляционное определение.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 31 января 2017 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, объяснения относительно кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Судом установлено и из материалов дела усматривается, что собственниками жилого дома N <…> по ул. <…> являются Сапожников М.М. и Емельянова Э.М.
Собственниками жилого дома N <…> по ул. <…> являются Щербакова Л.П., Тарасов Д.В. и Тарасова В.Н.
Оба жилых дома расположены на земельном участке площадью <…> кв. м, кадастровый N <…>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальный жилой дом. Схема расположения земельного участка на кадастровой карте (плане) территории утверждена постановлением администрации города Тулы от 4 марта 2014 г. N 583.
Земельный участок находится в совместном постоянном (бессрочном) пользовании сторон.
На указанном земельном участке Щербакова Л.П., Тарасов Д.В. и Тарасова В.Н. возвели надворные постройки: Г1, Г7, Г6 и Г5.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Сапожникова М.М. и Емельяновой Э.М. о сносе построек, суд первой инстанции исходил из того, что указанные строения возведены Щербаковым Л.П., Тарасовым Д.В. и Тарасовой В.Н. на той части земельного участка, которая в соответствии со сложившимся порядком находится в пользовании ответчиков. Доказательств того, что указанные постройки создают угрозу безопасности жизни и здоровью истцов, суду представлено не было.
Разрешая исковые требования в части определения порядка пользования земельным участком, суд пришел к выводу о том, что каждой из сторон необходимо предоставить часть участка, соответствующую площади жилых домов N <…> и N <…> по состоянию на момент их первичной технической инвентаризации. Оценив представленное истцами заключение кадастрового инженера, которым предложено четыре возможных варианта пользования земельным участком, суд пришел к выводу о том, что более других интересам обеих сторон будет отвечать вариант N 3.
Щербаковой Л.П. и Тарасовой В.Н. подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда первой инстанции в части определения порядка пользования земельным участком.
В остальной части решение суда сторонами не обжаловалось.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда 6 июня 2016 г. решение суда первой инстанции отменено в полном объеме. По делу постановлено новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Сапожникова М.М. и Емельяновой Э.М. об определении порядка пользования земельным участком отказано.
Данное определение является незаконным и подлежит отмене по следующим основаниям.
Согласно частям 1 и 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Однако суд второй инстанции в нарушение положений статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о пределах проверки судебного решения судом апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в полном объеме, в то время как обжаловалась только часть решения.
Также суд вынес новое решение, которым в удовлетворении исковых требований в части требований Сапожникова М.М. и Емельяновой Э.М. об определении порядка пользования земельным участком отказал. Какого-либо нового решения в части исковых требований о сносе надворных построек судом второй инстанции вынесено не было, чем были нарушены положения статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и спор в этой части не разрешен.
Отменяя решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований об определении порядка пользования земельным участком, судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда указала, что все предлагаемые истцами варианты не соответствуют сложившемуся порядку пользования земельным участком. Поскольку требований об определении порядка пользования по иным вариантам, в том числе по сложившемуся порядку пользования, сторонами не заявлено, коллегия отказала в удовлетворении иска в указанной части.
С данными выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.
Задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений (статья 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 64 Земельного кодекса Российской Федерации земельные споры, в том числе об определении порядка пользования земельным участком, рассматриваются в судебном порядке.
По аналогии судам следовало применить положения абзаца 2 пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Судами установлено и из материалов дела усматривается, что между сторонами, являющимися собственниками двух жилых домов на одном земельном участке, имеется спор по поводу порядка пользования данным земельным участком.
Истцы Сапожников М.М. и Емельянова Э.М., ссылаясь на то, что ответчики препятствуют им пользоваться всем земельным участком, просили определить порядок пользования им, предоставив каждой из сторон часть участка, соответствующую площади жилых домов N <…> и N <…> по состоянию на момент их первичной технической инвентаризации.
Суд апелляционной инстанции, отказывая истцам в удовлетворении указанных исковых требований, оставил возникший между сторонами спор фактически неразрешенным, тем самым нарушив положения статьи 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд не учел, что спор подлежал разрешению в любом случае, поскольку оснований для отказа в определении порядка пользования земельным участком не имелось. При этом, суд не был связан доводами сторон о конкретных вариантах порядка пользования участком и мог определить самостоятельно такой порядок, который, отличаясь от предложенных сторонами вариантов, был бы оптимальным с точки зрения соблюдения закона и заслуживающих внимания интересов совладельцев.
С учетом изложенного апелляционное определение подлежит отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 6 июня 2016 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
——————————————————————
 Процесс землепользования 
  Модуль 4: Земля
Использование процесса 
  Обзор процесса 
 В первых трех модулях мы обсудили
истоки городского планирования как части землепользования и комплексного планирования и
рассмотрели функции, которые постановления о зонировании выполняют в переводе городского
цели планировщика в реальность. В этом модуле мы рассмотрим некоторые из
юридические вопросы, которые могут решить проектировщики, муниципальные органы власти и потенциальные застройщики
встреча в процессе разработки земли.
 Будет ли предлагаемое развитие приобретать
земля для строительства стадиона на 75000 мест или ремонта старого склада в центре города
в квартиры с высокой арендной платой, каждая идея землепользования пересекается с законом: местным,
законы штата, а иногда и федеральные законы могут влиять на то, может ли предлагаемое использование
иди вперед. Вопрос для каждого
предложение — насколько обширным и сложным будет это пересечение с законом.
стать.
 Законы и правила землепользования обычно
установить процедуры, с помощью которых разработчики получают свои предложения от
первоначальное рассмотрение посредством одобрения или апелляции об отклонении.Эти
процедуры не основаны на единых законах, а имеют общие рамки, которые мы
остановлюсь на.
 Поскольку законы о городском планировании и землепользовании
местные, названия, по которым муниципальные отделы, комиссии и комитеты
относиться к себе могут по-разному. Для простоты мы используем общие термины для обозначения этих
организации.
 Разработчик   — физическое или юридическое лицо.
субъект, который должен взаимодействовать с муниципальным правительством для осуществления землепользования
задача. Сюда входят предложения по новой застройке, перепланировке,
подразделение, ревитализация, запросы на изменение зонирования и разрешения на строительство.
 В любом муниципалитете, развитие землепользования
процесс сопровождается крайними сроками, к которым разработчик, муниципалитет и
заинтересованные представители общественности должны действовать или видеть, что их интересы подлежат
отсрочка или отказ. Эти сроки могут значительно отличаться.
 Комплексная проверка застройщика 
 С юридической точки зрения процесс землепользования начинается
когда застройщик представляет муниципальному правительству предлагаемое землепользование и
оплачивает соответствующие сборы за подачу заявления. Однако в более широком смысле процесс
начинается заранее с должной осмотрительностью со стороны разработчика.
 Сложность и продолжительность предварительного
обзор и весь процесс во многом зависят от того, насколько внимательно разработчик
придерживается практики должной осмотрительности. Исследования — одна из таких практик. Этот
включает исследование:
 собственности, ее границ, истории владения и использования, а также
то же самое с соседними объектами,
 местные законы о землепользовании, в частности постановления о зонировании,
 требования к срокам, такие как крайние сроки подачи, юридическое уведомление
периоды и даты встреч,
 местный комплексный план, если таковой существует, и
, применяются ли какие-либо федеральные законы или постановления к
предложение, такое как Федеральный закон о жилищных поправках 1988 г., американцы
Закон об инвалидах 1990 года или
Закон о религиозном землепользовании и институционализированных лицах 2000 года.
 Сегодня разработчики могут проводить большую часть этого исследования
онлайн. Многие муниципалитеты посвящают часть своих веб-сайтов предложению
информация для потенциальных застройщиков, в том числе текст постановлений о зонировании,
карта зонирования, комплексный план, ответы на часто задаваемые вопросы и дополнительные
Ресурсы. Часто разработчик может начать подачу заявки онлайн,
хотя некоторые муниципалитеты поощряют или требуют неформальной личной встречи
перед подачей предложения.
 Еще один важный шаг во время комплексной проверки
период можно связавшись с отделом планирования.Выращивание хорошего
профессиональные отношения с сотрудниками отдела планирования на ранних этапах процесса
может выплачивать дивиденды во время предварительного просмотра. Во-первых, штатный персонал может
иметь многолетний опыт работы с разработчиками и анализа
предложения. Их ответы на вопросы предварительного предложения, включая вопросы
они спрашивают разработчика, могут ли они указать, что они будут искать во время
обзор. Это может помочь разработчику доработать предложение перед отправкой.
Это. Кроме того, пока персонал не делает утверждение предложения
решения, они действительно представляют свои результаты проверки людям, которые будут, например,
плановая комиссия или городской совет.Эти лица, принимающие решения, часто
уделять значительное внимание рекомендациям обзора персонала.
 Предварительная проверка 
 Встреча сотрудников отдела планирования
вместе с разработчиком для предварительного рассмотрения предложения. Обзор
цель — увидеть, насколько хорошо предложение соответствует подробному руководству плана,
законы и постановления о зонировании и, при необходимости, другие факторы, такие как пересмотр
возможные экологические последствия застройки. Несколько
встречи могут потребоваться, если предварительная проверка выявит области несоответствия
с постановлением о зонировании или комплексным планом.
 Комиссары графств и городские советы создают  комплексных
планы  для управления предпочтительными долгосрочными физическими, экономическими и экономическими
социальное развитие.
Сообщества обычно составляют комплексные планы в соответствии с местными или
законы штата об административных процедурах, которые предусматривают публичные слушания
собрать общественное мнение. Эти административные законы также требуют, чтобы городской персонал и
вход комиссии по планированию в создание плана, который должен получить формальные
одобрение комиссии или совета.Использование комплексного плана варьируется в США.
Они есть в штатах, а не во всех сообществах. Там, где они есть, локальное зонирование
постановления, вероятно, будут точно отражать цели всеобъемлющего плана.
 Комплексные планы побуждают разработчиков
включить руководство по плану в процесс принятия решений по проекту на раннем этапе. Для
Например, план может требовать от разработчика определения значимых экологических
особенности собственности и обеспечить их сохранность. Они могут
предоставить объективные критерии и стандарты в случаях, когда необходимы отклонения.Тщательное понимание всеобъемлющего плана закладывает прочную основу для
разработчику создать предложение, которое пройдет предварительное рассмотрение.
 Далее разработчик должен подумать, есть ли
ему нужно искать изменение зон или отклонение. Некоторым муниципалитетам требуются застройщики
подать заявку на получение сертификата соответствия, прежде чем приступить к рассмотрению. В
Сертификат определяет допустимые варианты использования имущества, на которое он распространяется. Если это
становится очевидным, что предлагаемое использование будет несовместимо с текущим
классификация земель, которая не обязательно фатальна для
предложение.Застройщик может включить в состав земельного участка
предложение использования предложение изменить зонирование собственности, чтобы сделать новое использование последовательным.
Или, в некоторых случаях, менее радикальное решение получения разрешения на отклонение может
быть попыткой.
 Некоторые предложения по развитию, например, жилые
жилищное строительство, требует разделения больших земельных участков на более мелкие
много. Это часто является предварительным условием для утверждения предварительного обзора. Будь то
девелопер намеревается разделить, необходимо учитывать на этом этапе.
 В зависимости от муниципалитета и проекта
размер, разработчику может потребоваться представить на рассмотрение план участка  . Сайт
план предоставляет подробную информацию об улучшениях проекта, которые могут включать текущие
и предполагаемое использование, следы строительства и неудачи, инженерные и
архитектурные особенности, ландшафтный дизайн, парковка и доступ к инженерным сетям, канализации и
услуги водоснабжения.
 Помимо требований к зонированию, застройщик
необходимо знать, подпадает ли рассматриваемая земля под действие каких-либо ограничительных правил  ковенанты  или , сервитуты , которые могут повлиять на предлагаемое развитие.
 Ограничительные условия — это условия на земле
название, которое, если они законны (например, договор, запрещающий продажу
лицам определенной расы являются недействительными), ограничьте, какие виды использования доступны для
покупатели собственности или запрещают некоторые виды использования.
 Сервизы являются юридически признанными правами
другим использовать собственность для определенных целей. Легкость
долгое время использовались для обеспечения доступа к коммунальным услугам, таким как электрические,
водопровод, природный газ и канализация.Некоторые муниципалитеты используют сервитуты как
применяемые извне ограничительные условия, используя сервитуты, чтобы требовать открытых
пространства или зеленые зоны, где невозможно развитие.
 Наконец, обзор может учитывать влияние на
близлежащие общественные объекты, такие как улицы, водопровод, канализация и канализация, школы,
транзит, наличие парковок и мощность электроснабжения. Если
предполагаемое использование приведет к тому, что спрос на объекты превысит мощность,
условием утверждения может быть включение разработчиком мощности
улучшения в своем проекте.
 Роль выдающегося домена 
 Если предложение землепользования уже касается земли
в пределах юрисдикции муниципалитета, то успешная предварительная проверка будет
приводят к проверке того, допустимо ли использование по праву или
застройщику необходимо получить разрешение или отклонение. Если муниципалитет не
владеть землей, тогда застройщик и город должны решить, стоит ли аннексировать
земля для проекта через процесс  именитого домена .
 Исторически правительства использовали видных
домен для частичного или полного приобретения частной собственности для общественного пользования,
включая дороги, сервитуты, коммунальные услуги и правительственные здания.В
обмен, правительство должно предоставить землевладельцу то, что Пятый
Поправка предусматривает «справедливую компенсацию», которая обычно является расчетом
рыночной стоимости.
 Вариант выдающегося домена, используемый в некоторых
дело заключается в том, чтобы муниципалитет приобрел частную землю и передал ее
третья сторона для разработки, когда третье лицо может лучше передать собственность
общественное использование. Этот вариант изначально применялся к так называемым
«испорченные» свойства, которые в противном случае могли бы отрицательно повлиять на
окружающие объекты, но Верховный суд постановил, что дело  Kelo v.Город Нью
Лондон ,
что муниципалитет также может использовать выдающийся домен для передачи земли от одного
частный владелец другому, чтобы оживить коммерческую собственность без «общественного пользования»
кроме финансовой выгоды для города.
 В деле  Кело  суд разрешил городу
Новый Лондон обвинил собственность в городском районе Форт Трамбулл в
разрешить другим частным компаниям строить коммерческую недвижимость, чтобы
оживить прибрежные районы этого города. Верховный суд отложил рассмотрение
Решение Нью-Лондона о том, что отбираемая собственность была достаточно проблемной
чтобы дать право на его приобретение выдающимся доменом, и что «общественное использование»
требование Пятой поправки фактически не требовало, чтобы собственность
так принято быть поставлено в общественное пользование.Суд отметил, что «как и в случае с другими
упражнения в городском планировании и развитии, город пытается координировать
разнообразные коммерческие, жилые и рекреационные виды землепользования, а также
надеюсь, что они образуют единое целое, большее, чем сумма его частей … Потому что
этот план, несомненно, служит общественным целям, выручка здесь оспаривается
удовлетворить Пятую поправку ».
 Решение  Kelo  подлежало
критика за растягивание выдающихся владений властью.В
Федеральное правительство отреагировало изданием распоряжения, ограничивающего федеральные
выручка от выдающихся доменов для общественных целей, кроме
интересы частных лиц,
и многие законодательные собрания и суды штатов стремились ограничить доступ  Kelo  постановив, что конституции их штатов по-прежнему требуют публичного использования, кроме
экономическая выгода.
Тем не менее, не все штаты предприняли шаги по ограничению охвата этого дела. Итак, в
в некоторых местах и ​​ситуациях разработчики все еще могут убедить города
взять на себя выдающуюся область, основанную на экономической выгоде, даже в
отсутствие публичного использования.
 Сертификация, общественные слушания и решение 
 После завершения предварительной проверки и
отдел планирования подтверждает, что предложение составлено и адресовано
все юридические требования, сотрудники отдела планирования перешлют предложение
в муниципальную плановую комиссию или ее аналог. Содействовать всестороннему
экспертиза, муниципалитеты часто назначают представителей из нескольких
отделов в плановую комиссию, в том числе управление движением, рост
управленческие и коммунальные услуги.
 В рамках проверки и в соответствии с
требований, комиссия по планированию обычно назначает общественные слушания на
предложение, после чего члены комиссии проголосуют за то, следует ли
утвердить его. Муниципалитет может применять условия или ограничения к
Предлагаемое использование в обмен на одобрение.
 Если комиссия по планированию утверждает
предложения, последний шаг — это его рассмотрение городским советом. В зависимости от
муниципалитет, городской совет не будет рассматривать каждое предложение.Например, предложения
которые могут изменить постановление о зонировании или карту или привести к изменению зонирования или изменению
комплексный план с большей вероятностью привлечет внимание городского совета, чем
заявки на приобретение собственности или утверждение разрешений на условное использование. В некоторых
дела, процесс пересмотра может потребовать проведения еще одного публичного слушания до
Совет выносит свое решение. Разработчики, получившие одобрение предложения, могут
начать с процедур получения разрешений на строительство и других необходимых разрешений.
Отклоненные предложения могут быть отправлены обратно в комиссию по планированию для дальнейшего
рассмотрение.
 Апелляции 
 Если муниципалитет не одобряет землю
использовать предложение и не отправлять его обратно в плановую комиссию для дальнейшего
рассмотрения и изменения, отклонение предложения станет окончательным, если
застройщик инициирует обращение в надлежащей форме и своевременно. Сходным образом,
третья сторона, которая выступила против предложения на стадии рассмотрения и слушания
может обжаловать одобрение предложения.
 Помимо обжалования отклонения предложения по
фактические основания, другие возможные основания для апелляции включают невыполнение
муниципалитет, чтобы следовать своим собственным правилам (например, неспособность обеспечить общественное
слушание), бездействие в установленные законом сроки или муниципалитет
действовали произвольно или капризно.
 Некоторые постановления о зонировании включают положения о
административные апелляции, но другие ссылаются на отдельные законы, регулирующие
обращения. Соответствующим законом может быть предусмотрено обжалование в плановую комиссию.
или в городской совет, или в отдельную апелляционную коллегию
рассматривать претензии о том, что плановая комиссия или совет действовали произвольно
или недобросовестно отклонив предложение. Апелляция может включать слушание в
который разработчик может представить доказательства и аргументы в свою пользу, после чего
другим голосованием поддержать или отклонить апелляцию.
 Весь процесс рассмотрения и утверждения предложения
подлежит срокам, применимым к разработчику (или третьей стороне,
обращение) и муниципалитет. Установленные законом сроки, в течение которых
застройщик должен подать административную или судебную апелляцию, в частности
важно соблюдать, потому что, пропуская административный срок во время
процесс проверки может привести к задержке рассмотрения, невозможности начать
своевременная апелляция может полностью лишить права на апелляцию.
 Последняя инстанция, если административная апелляция
не обеспечивает желаемого результата, может заключаться в официальном обжаловании решения в
суд, обладающий юрисдикцией в отношении предмета спора и
стороны. В зависимости от
по регулирующим статутам сторона, обращающаяся за судебной защитой через апелляцию, может
необходимо показать, что он сначала исчерпал свои административные средства защиты.
 В нашем последнем модуле мы обратимся к большому
фото — и обсудите влияние правил зонирования, их эффективность и
альтернативы, с которыми экспериментировали различные муниципалитеты.
 Типы процедур землепользования 
 Типы процедур землепользования определяют процесс, используемый для принятия решения о землепользовании в соответствии с  SRC Глава 300 .
 Тип I 
 Этот тип решения используется, когда существуют четкие стандарты и критерии, а интерпретация политики не требуется. Примеры включают разрешения на вывоз деревьев, корректировку границ собственности, разрешение на подписание и т. Д.
 Администратор планирования принимает решение.
 Публичное уведомление и слушание не требуются.
 Как правило, только заявитель может обжаловать решение.
 Тип II 
 Этот тип решения используется, когда стандарты и критерии требуют ограниченного усмотрения или судебного решения при их применении. Примеры включают перегородки, подразделения, корректировки зонирования и т. Д.
 Администратор планирования принимает решение.
 Публичное уведомление и возможность комментировать предоставляются до принятия решения.
 Открытое слушание требуется только в случае обжалования решения.
 После местной апелляции окончательное решение города может быть обжаловано в
 Апелляционный совет по землепользованию штата Орегон.
 Загрузите руководство по процессу типа II.
 Тип III 
 Этот тип решения используется, когда стандарты и критерии требуют усмотрения или судебного решения при их применении. Примеры включают изменение зоны, новое строительство в историческом районе, вариации и т. Д.
 Тип IV 
 Этот тип решения используется для действий по землепользованию на конкретном участке, запрошенных заявителем, Комиссией по историческим достопримечательностям,
 Комиссия по планированию, или
 Городской совет. . Примеры включают определение исторического ресурса, изменение границ городской зоны обслуживания и т. Д.
 Комиссия по планированию или Комиссия по историческим достопримечательностям дает рекомендации городскому совету.
 Решение принимает городской совет.
 Публичное уведомление, возможность комментировать и публичные слушания необходимы для слушания, на котором делается рекомендация, и слушания, на котором принимаются окончательные меры.
 Решение может быть обжаловано в
 Апелляционный совет по землепользованию штата Орегон.
 Сборы за проверку землепользования и виды проверки землепользования 
 Продолжительность времени, необходимого для каждой проверки землепользования, зависит от типа процедуры. Это также зависит от того, содержит ли исходная заявка все необходимые материалы и другие факторы.В целом проверка землепользования занимает от двух до шести месяцев. Задержки могут возникать, когда необходимо предоставить дополнительные материалы, когда проверка откладывается для решения различных проблем или когда на проверку подана апелляция.
 Существует пять типов проверки землепользования. Требования к пошаговой обработке содержатся в Кодексе зонирования в главе 33.730 — Квазисудебные процедуры. Назначение конкретного типа процедуры (I, II, IIx, III или IV) обычно делается в главе, устанавливающей обзор.Пожалуйста, свяжитесь со Службой землепользования для получения дополнительной информации о следующих шагах по проверке землепользования.
 Заявки на экспертизу землепользования и важные формы 
 Соответствующие веб-страницы содержат:
 заявки
 важные формы
 информацию о конкретных проверках и процедурах землепользования
 инструкции по подаче апелляций на экспертизу землепользования
 требования к подаче
 сроки
 Вот несколько быстрых ссылок на формы:
 Посетите Land Use and Final Plat Applications для получения инструкций о том, как подать заявку на обзор землепользования.
 Процедура типа I 
  Эта процедура проверки требуется для некоторых исторических обзоров ресурсов, которые имеют небольшой объем или влияние. 
  Ранняя помощь  — Необязательно, подробнее см. На соответствующей веб-странице
  Подача и полнота  — Персонал уведомляет заявителя о любой недостающей информации или материалах в течение 14 дней с момента подачи
  Публичное уведомление  — После получения заполненное заявление, публичное уведомление рассылается по почте всем владельцам собственности в пределах 100 футов и признанным организациям, в которых расположен объект.Общественное обсуждение дается не менее 14 дней.
  Решение  — Принято персоналом в административном порядке в течение 21 дня после того, как заявка считается завершенной.
  Апелляция  — В Государственный апелляционный совет по землепользованию (LUBA)
 Процедура типа Ix 
  Эта процедура проверки требуется для улучшения экологических ресурсов, анализа простейших проектов и предварительных обзоров планов деления земель. 
  Ранняя помощь  — Необязательно, подробнее см. На соответствующей веб-странице
  Подача и полнота  — Персонал уведомляет заявителя о любой недостающей информации или материалах в течение 21 дня с момента подачи
  Публичное уведомление  — После получения заполненное заявление, публичное уведомление рассылается по почте всем владельцам собственности в пределах 100 футов и признанным организациям, в которых расположен объект.Общественное обсуждение дается не менее 30 дней.
  Решение  — Принято персоналом в административном порядке в течение 45 дней после того, как заявка будет признана полной.
  Апелляция  — В Апелляционный совет по землепользованию (LUBA)
 Процедура типа II 
  Эта процедура проверки требуется для корректировок (аналогичных отклонениям), большинства экологических экспертиз, некоторых условных видов использования и некоторых проверок проектирования . 
  Ранняя помощь  — Необязательно, подробнее см. На соответствующей веб-странице
  Подача и полнота  — Персонал уведомляет заявителя о любой недостающей информации или материалах в течение 14 дней с момента подачи
  Публичное уведомление  — После получения заполненное заявление, публичное уведомление рассылается по почте всем владельцам собственности в пределах 150 футов и признанным организациям в пределах 400 футов от объекта.Для общественного обсуждения предоставляется не менее 21 дня
  Решение  — Принято персоналом в административном порядке в течение 28 дней после того, как заявка будет признана завершенной
  Апелляция  — В местные органы слушания, такие как Комитет по корректировке или сотрудник по слушаниям, в зависимости от обзора землепользования
 Процедура типа IIx 
  Эта процедура обзора требуется для крупных земельных участков или земельных участков на уязвимых землях или когда в одной заявке запрашиваются 4 или более обзоров землепользования.
  Ранняя помощь  — Необязательно, подробнее см. На соответствующей веб-странице
  Подача и полнота  — Персонал уведомляет заявителя о любой недостающей информации или материалах в течение 14 дней с момента подачи
  Публичное уведомление  — После получения заполненное заявление, публичное уведомление рассылается по почте всем владельцам собственности в пределах 150 футов и признанным организациям, в которых расположен объект. Для общественного обсуждения предоставляется не менее 14 дней
  Решение  — Принято персоналом в административном порядке в течение 42 дней после того, как заявка будет признана завершенной
  Апелляция  — В местные органы слушания, такие как Комитет по корректировке или Сотрудник по слушаниям, в зависимости от проверки землепользования
 Процедура типа III 
  Эта процедура проверки требуется для более сложных проверок, таких как некоторые подразделения земли, условное использование, поправки к карте зонирования и поправки к всеобъемлющей карте плана, экологические нарушения и проверки проекта.
  Предварительная конференция  — Требуется перед подачей обзора землепользования, подробнее на соответствующей веб-странице
  Подача и полнота  — Персонал уведомляет заявителя о любой недостающей информации или материалах в течение 21 дня с момента подачи
  Размещение  — Заявитель должен опубликовать сайт как минимум за 30 дней до слушания.
  Публичное уведомление  — После получения полной заявки публичное уведомление рассылается по почте всем владельцам собственности в пределах 400 футов и признанным организациям в пределах 1000 футов от участка.Уведомление отправляется по почте не менее чем за 20 дней до слушания.
  Слушание  — Происходит в течение 51 дня после того, как заявка считается завершенной. В случаях внесения поправок в карту комплексного плана и исключений из целей планирования в масштабе штата, в Городском совете проводится второе слушание.
  Решение  — Принято контрольным органом после публичных слушаний
  Апелляция  — В городской совет. Апелляция на решение типа III, принятое городским советом, подается в Апелляционный совет по землепользованию (LUBA).
 Процедура типа IV 
  Эта процедура проверки требуется для анализа сноса. 
  Предварительная конференция  — Требуется перед подачей обзора землепользования, подробнее на соответствующей веб-странице
  Подача и полнота  — Персонал уведомляет заявителя о любой недостающей информации или материалах в течение 21 дня после подачи
  Публикация  — Заявитель должен опубликовать сайт не менее чем за 30 дней до слушания
  Публичное уведомление  — После получения полной заявки публичное уведомление отправляется по почте всем владельцам собственности в пределах 400 футов и признанным организациям в пределах 1000 футов участка.Уведомление отправляется по почте не менее чем за 20 дней до слушания.
  Открытое собрание  — Проводится перед Комиссией по историческим достопримечательностям
  Слушание  — Проходит перед городским советом в течение 71 дня после того, как заявка считается завершенной
  Решение  — Принято городским советом после публичных слушаний
  Апелляция  — В Апелляционный совет по землепользованию (LUBA)
 Сборы за рассмотрение землепользования 
 За каждый вид проверки землепользования взимается отдельная плата.Плата включает в себя доли, выделяемые на услуги по развитию, транспорт, водоснабжение, экологические услуги, пожарную охрану, парки и сотрудника по слушаниям.
 График платежей города Портленд и округа Малтнома
 Единая процедура проверки землепользования (ULURP) — Хантер-колледж 
 Наша заявка в Комиссию по городскому планированию была подтверждена Департаментом городского планирования 18 марта 2013 года как завершенная, официально начав рассмотрение ULURP. Приложение состоит из запросов на следующие шесть отдельных действий, каждое из которых имеет собственный номер отслеживания ULURP, который общественность может отслеживать на веб-странице LUCATS Комиссии по городскому планированию.
 130214 ЗММ. Была запрошена поправка к карте зонирования, чтобы преобразовать текущее промышленное зонирование для поддержки развития общественных объектов с максимальным соотношением площадей FAR 10.
 N130215 ZRM. Поправка к тексту зонирования была запрошена, чтобы принять новое положение, которое расширит тип общественных открытых пространств, для которых может быть получена дополнительная площадь, чтобы включить вклады в улучшение общественного парка.
 130216 ZSM. Требуется специальное разрешение в соответствии с положениями о крупномасштабном общем застройке, которое (1) предоставит определенные права двора и отступления, чтобы разрешить плиты перекрытия, необходимые для обоих зданий, и (2) увеличить максимально разрешенную площадь зонирования пола с FAR 10 до FAR 12 до признать вклад в улучшение общественного парка Эндрю Хасуэлла Грин-Парк (Восточная 59-я улица — Восточная 63-я улица в Ист-Ривер).В 2010 году Общественный совет 8 и Комиссия по общественному дизайну единогласно одобрили план реконструкции и озеленения этого парка. В 2011 году работы на уровне набережной были приостановлены на неопределенный срок, когда инженерные исследования показали, что сваи, поддерживающие платформу под частью парка, потребовали значительной реконструкции. Парк, самая широкая часть Эспланады Ист-Ривер, был определен Департаментом парков и отдыха Нью-Йорка как подходящее место для получения этого взноса.
 130217 ZSM. Требуется специальное разрешение на установку опознавательных знаков и ориентиров, аналогичных установленным в соседних медицинских учреждениях.
 130218 ZSM. Запрашивается специальное разрешение на увеличение количества парковочных мест на стоянке МСК со 166 до 248.
 130219 ч. / Млн. Это действие отслеживает заявку Департамента городских административных служб г. Нью-Йорка о передаче сайта в CUNY и MSK.
 Комиссия по городскому планированию поддерживает отличную справочную страницу в Интернете по ULURP, CEQR и терминологии зонирования, используемой в этом тексте.
 Быстрые факты о ULURP 
 Слушания ULURP иногда привлекают протестующих. На этой фотографии 2017 года жители Бруклина не одобряют изменения зонирования, предложенные для Индустриального города в Сансет-парке. Фотография из файла Eagle: автор: Lore Croghan
 Немногие фрагменты бюрократического жаргона столь же широко распространены в отчетах Нью-Йорка, как ULURP — Единая процедура проверки землепользования. Вероятно, кажется, что каждый раз, когда вы просматриваете ленту новостей в Бруклине, вы видите очередную историю ULURP — и это потому, что все она о разработке.
 Всякий раз, когда разработчик хочет построить больше, чем позволяет местное зонирование, он должен пройти через этот процесс, который может занять год или больше. Это также важный канал для обратной связи с сообществом, поэтому знание того, как он работает и как принять участие, дает горожанам преимущество в поддержке или противодействии проекту в своем районе.
 Для чего нужен ULURP? 
 Процесс ULURP происходит, когда застройщики хотят построить более высокие и громоздкие здания, чем позволяет зонирование города.Прежде чем они смогут втыкать лопаты в землю, они должны попросить город изменить зонирование их собственности.
 Несколько государственных органов Нью-Йорка внимательно изучают эти предложения и выносят по ним решения, а общественный вклад требуется по закону.
 Еще одна вещь, которая запускает процесс ULURP, — это предложение Департамента городского планирования или другого городского агентства изменить зонирование во всем районе.
 Большая драма может вспыхнуть, когда жители района будут возражать против планов ULURP.На публичных слушаниях есть пламенные свидетельства. Общественные группы организуют акции протеста.
 Процесс ULURP занимает несколько месяцев, а для крупных проектов часто больше года.
 Мы синтезировали наше описание того, как это работает, с помощью материалов с веб-сайта DCP и «Что такое ULURP? Путеводитель », изданный Центром городской педагогики.
 ->
 Центр — некоммерческая организация, которая поощряет недопредставленные сообщества к участию в решении вопросов городской политики.
 Кто играет исключительно консультативные роли? 
 Организация, стремящаяся изменить зонирование, составляет приложение ULURP с такими материалами, как заявление о воздействии на окружающую среду. Заявление о воздействии на окружающую среду — это не совсем то, как звучит — это не обязательно экологическое воздействие проекта, но его влияние на окрестности, такие как движение транспорта, канализация, коммунальные услуги, перемещение жилых домов, местный характер и т. Д.
 Часто разработчики перед подачей заявки проводят на доске объявлений свои предложения по зонированию.На этих собраниях жители могут не разговаривать.
 Когда предлагается изменение зонирования соседства, DCP проводит общественные слушания до начала процесса ULURP.
 Жители Нью-Йорка, которые возражают против планов по изменению зонирования, должны выйти вперед на этой ранней стадии игры.
 «Лучший способ оказать реальное влияние на предложение ULURP — это принять участие до того, как появится официальное предложение», — говорится в руководстве Центра городской педагогики.
 Когда DCP принимает заявку, запускается процесс ULURP.
 Сначала общественный совет в районе проекта ULURP рассматривает предложение. Он проводит публичные слушания, а затем решает, поддержать ли план, выступить против него или поддержать его в ожидании изменений.
 Общественный совет не имеет юридического влияния на предлагаемое изменение зонирования. Его роль носит исключительно рекомендательный характер.
 Член городского совета в этом районе часто принимает во внимание рекомендацию совета при принятии решения по рассматриваемому предложению.
 Во-вторых, президент района дает рекомендацию по предложению ULURP, которая также носит чисто рекомендательный характер.Перед принятием решения он может провести публичные слушания.
 Кто имеет право принимать решения по приложениям ULURP? 
 После получения рекомендаций от общественного совета и президента района Комиссия по городскому планированию рассматривает предложение ULURP и обязана провести публичные слушания. Его голос является юридически обязательным и определяет, перейдет ли он в городской совет.
 Если это разрешено Комиссией по городскому планированию, городской совет голосует по всем основным вопросам ULURP.Совет по закону обязан проводить публичные слушания перед голосованием.
 Члены городского совета обычно следуют примеру своего коллеги, который представляет район, в котором будет происходить изменение зонирования. Это дает этому члену совета значительные рычаги воздействия на переговоры с застройщиками, чтобы заставить их уменьшить высоту и объем проекта — хотя бы немного — или увеличить количество доступного жилья, которое он будет иметь.
 Если мэр желает принять участие, у него есть пять дней после голосования городского совета, чтобы утвердить или наложить вето на эту меру.По закону мэр не обязан выносить решения по вопросам ULURP.
 Если есть вето мэра, городской совет должен собрать большинство в две трети голосов, чтобы отменить его.
 Как я могу принять участие в проекте ULURP в моем сообществе? 
 Есть несколько возможностей принять участие, если вы хотите поддержать или противостоять проекту, или просто хотите узнать больше о планах.
 Лучший способ узнать о проектах на раннем этапе — связаться с советом местного сообщества и попросить включить его в их список рассылки, особенно если у них есть комитет по землепользованию.Найдите свою доску сообщества здесь.
 Часто спонсоры проекта разработки обращаются к совету директоров перед подачей заявки. Это вежливость, которая помогает вызвать доброжелательность, а также дает сообществу возможность выявлять серьезные проблемы, которые могут спровоцировать сопротивление.
 DCP предоставляет жителям отличный цифровой инструмент для поиска проектов ULURP в их районе, а жители Нью-Йорка могут найти расписание общественных слушаний ULURP на его веб-сайте и подписаться на RSS-канал.
 Как только вы узнаете об общественных слушаниях, у вас будет возможность явиться или подать свидетельские показания непосредственно в Комиссию по городскому планированию, организацию, которая имеет огромную власть над судьбой проекта. Встреча с большой группой соседей — одна из самых эффективных тактик для поддержки или противодействия проекту.
 Еще один важный шанс быть услышанным — напрямую связаться с членом или членами совета, в округе которых находится проект. Вы можете найти здесь своего представителя.
 Если у вас есть какие-либо вопросы о ULURP, на которые мы не ответили, дайте нам знать в комментариях ниже. Вы также можете спросить своего члена совета сообщества или члена совета.
 
 
 Alloy получает финансирование в размере 240 млн долларов на энергоэффективное развитие центра города 
 19 июля |
Скотт Энман
 Подлежит проверке: Brooklyn Spaces and Issues 
 3 июня |
Автор: Brooklyn Eagle Staff
 Поддержка частного развития вернет обществу хорошо оплачиваемые рабочие места 
 12 мая |
Гэри Джонс,
 Подлежит проверке: Brooklyn Spaces and Issues 
 14 января |
Brooklyn Eagle Редакция
: Городское планирование :: Устав города Нью-Йорка :: Кодекс Нью-Йорка 2006 года :: Кодекс Нью-Йорка :: Кодексы и законы США :: Законодательство США :: Justia 


 
    § 197-с.Единая процедура рассмотрения землепользования. а. Если не указано иное
  предусмотренных в этом уставе, заявки любого лица или агентства на
  изменения, утверждения, контракты, согласия, разрешения или авторизации
  из них, в отношении использования, развития или улучшения недвижимого имущества
  в соответствии с городским регулированием, пересматриваются в соответствии с униформой
  порядок рассмотрения в следующих категориях:
    (1) Изменения в карте города согласно разделу сто
  девяносто восемь и раздел сто девяносто девять;
    (2) Карты деления или разбивки земли на улицы, проспекты.
  или общественные места в соответствии с разделом двести два;
    (3) Обозначения районов зонирования согласно постановлению о зонировании,
  включая преобразование из одного землепользования в другое землепользование в соответствии с
  разделы двести двести один;
    (4) Особые разрешения в рамках градостроительства.
  комиссия по решению о зонировании, согласно разделам двести
  и двести один;
    (5) Выбор площадки для капитальных проектов в соответствии с разделом два.
  сто восемнадцать;
    (6) Отзывные согласия в соответствии с разделом триста шестьдесят четыре,
  запросы предложений и другие предложения по франшизе в соответствии с
  к разделу триста шестьдесят три, и крупные уступки, как определено
  в соответствии с разделом триста семьдесят четыре;
    (7) Улучшения недвижимого имущества, затраты на которые подлежат оплате
  кроме города в соответствии с разделом двести двадцать;
    (8) Планы и проекты обновления жилищного фонда и города в соответствии с городом,
  государственные и федеральные жилищные законы;
    (9) Санитарные свалки или свалки на берегу в соответствии с действующей хартией.
  положения или другие положения закона;
    (10) Продажа, аренда (кроме аренды офисных помещений), обмен или
  иное распоряжение недвижимым имуществом города, в том числе продажа
  или аренда земли под водой в соответствии с разделом шестнадцатьсот два,
  глава пятнадцатая и другие применимые положения закона;
    (11) Приобретение городом недвижимого имущества (кроме
  приобретение офисного помещения под офис или здания под офис
  использование), в том числе приобретение путем покупки, отказа, обмена или аренды
  и в том числе приобретение земли под водой в соответствии с разделом
  шестнадцатьсот два, глава пятнадцатая и другие применимые положения
  закон; и
    (12) Такие другие вопросы, связанные с использованием, развитием или улучшением
  недвижимости, как предложено городской планировочной комиссией и введено в действие
  советом в соответствии с местным законодательством.б. Следующие документы необходимо подать в городской департамент.
  планирование: (1) заявки в соответствии с этим разделом, (2) любые поправки
  к нему, которые подаются до утверждения таких заявок в соответствии с
  данной главе, (3) любая письменная информация, представленная заявителем
  для целей определения того, является ли заявление о воздействии на окружающую среду
  будет требоваться по закону, и (4) документы или записи, предназначенные для
  определить или существенно переопределить общий объем проблем, которые необходимо
  учитывается в любом проекте отчета о воздействии на окружающую среду, требуемом законом.Департамент градостроительства направляет копии любых материалов ему.
  получает в соответствии с этим подразделением (независимо от того,
  были сертифицированы как завершенные) в течение пяти дней каждому пострадавшему
  президент района, совет сообщества или совет района.
    c. Департамент городского планирования несет ответственность за сертификацию
  что заявки в соответствии с подразделом а этого раздела являются полными
  и готовы пройти единую процедуру рассмотрения землепользования
  предусмотрены в этом разделе.После сертификации заявки
  Департамент должен уведомить совет о такой сертификации. Если
 
 заявка по этому разделу не была сертифицирована в течение шести
  месяцев после подачи заявки и заявитель, и, если землепользование предлагается в
  заявка соответствует политике землепользования или стратегической
  заявление о политике президента пострадавшего района, пострадавшего района
  Президент имеет право в любое время после этого подать апелляцию
  Градостроительная комиссия по аттестации.Комиссия должна
  незамедлительно, но в любом случае в течение шестидесяти дней с момента подачи такого
  апелляцию, либо заверить заявку, либо письменно указать, что дальше
  информация необходима для заполнения заявки. Если такой
  апелляция подана президентом пострадавшего района, голосование "за"
  пяти членов комиссии достаточно для удостоверения
  применение.
    d. Если созывается встреча с участием городского агентства и заявителя
  для определения или существенного переопределения общего объема проблем, которые должны быть
  рассматривается в любом проекте отчета о воздействии на окружающую среду, требуемом законом
  для заявки, подлежащей рассмотрению в соответствии с этим разделом, каждый затронутый
  общественный совет и президент каждого пострадавшего района должны получить
  предварительное уведомление о такой встрече, и каждый имеет право направить
  один представитель на встречу.е. Правление каждого затронутого сообщества не позднее шестидесяти дней
  после получения заявки, заверенной в соответствии с
  подраздел c этого раздела,
    (1) уведомить общественность о заявке в порядке, установленном
  градостроительной комиссии согласно подразделу i настоящего раздела, и
    (2) либо (а) провести публичные слушания по этому вопросу и подготовить и представить
  письменную рекомендацию непосредственно в градостроительную комиссию и в
  президент пострадавшего района или (b) если это разрешено настоящим уставом,
  подать письменный отказ от права проводить публичные слушания и
  предоставить такие письменные рекомендации комиссии и пострадавшим
  президент городка.f. Копия рекомендации или отказа совета сообщества в соответствии с
  к подразделению е этого раздела, который включает земли, расположенные в пределах двух
  или несколько муниципальных округов в городском округе также должны быть поданы в
  пострадавший районный совет в течение того же периода времени, как указано в
  подразделение e. Не позднее, чем через тридцать дней после подачи заявления
  рекомендация или отказ от правления района всеми затронутыми
  Правления сообщества, или, если какой-либо из затронутых правлений сообщества бездействует,
  тридцать дней после истечения срока, отведенного для такого сообщества
  Правление района может провести публичные слушания по
  заявление и любые такие рекомендации и представить письменный
  рекомендация или отказ от нее в градостроительную комиссию.г. Не позднее, чем через тридцать дней после подачи рекомендации или
  отказ от прав с президентом района всеми затронутыми советами сообщества, или,
  если какой-либо затронутый совет сообщества бездействует, через тридцать дней после
  по истечении времени, отведенного для действий такого совета сообщества,
  Президент района должен представить письменную рекомендацию или отказ от
  из них в городскую комиссию по планированию.
    час Не позднее шестидесяти дней по истечении срока, отведенного для
  подача рекомендации или отказа в градостроительную комиссию
  президентом района комиссия утверждает, утверждает вместе с
  изменения или отклонить заявку.Любое такое одобрение или
  утверждение с изменениями комиссии требует
  "за" проголосовали не менее семи членов, за исключением того, что
  Для утверждения или утверждения требуется голос девяти членов "за".
  с изменениями заявление в соответствии с абзацами пять, десять или
  одиннадцать подразделения а этого раздела, относящегося к новому городскому объекту
  если президент пострадавшего района не рекомендует одобрять такие
  заявка в соответствии с подразделом g этого раздела и предложила
 
 альтернативное место в том же районе для такого нового городского объекта
  в соответствии с подразделом f или g раздела двести четыре.В
  Комиссия должна проводить публичные слушания по всем заявкам, которые
  подлежит рассмотрению и утверждению комиссией в соответствии с настоящим
  раздел. Прежде чем предпринимать какие-либо действия в соответствии с этим подразделом на
  вопрос, связанный с размещением капитального объекта, продажей, сдачей в аренду,
  обмен или иное отчуждение или приобретение недвижимого имущества, просьба
  для предложения или другого ходатайства о франшизе или отзывном
  согласия, градостроительная комиссия может получить отчет от
  канцелярия управления и бюджета или общегородское управление
  административные услуги, в зависимости от обстоятельств.Любая акция города
  комиссия по планированию, которая изменяет или отклоняет письменное
  рекомендация общественного совета, президента района или района
  доска должна сопровождаться письменным объяснением причины
  такое действие.
    я. Градостроительная комиссия устанавливает правила, обеспечивающие (1)
  руководящие принципы, минимальные стандарты и процедурные требования для сообщества
  советы, президенты районов, советы районов и комиссия в
  выполнение своих обязанностей и ответственности в соответствии с этим разделом,
  (2) минимальные стандарты сертификации приложений в соответствии с
  подраздел c этого раздела и (3) конкретные периоды времени для проверки
  приложений в соответствии с этим разделом до сертификации.j. Если общественный совет, президент района или совет района терпят неудачу или
  отказывается от своего права действовать в сроки для проверки в соответствии с
  подразделов e, f и g настоящего раздела, заявка должна быть
  относится к следующему уровню обзора. Если градостроительная комиссия
  не принимает меры по заявлению в срок, указанный в
  подраздел h этого раздела, заявка считается имеющей
  было отклонено, если заявка (i) не соответствует абзацу три или
  четыре пункта а этого раздела, и в этом случае приложение может
  быть направлено на рассмотрение совета в соответствии с положениями
  подраздел b раздела двести, если применимо, или (ii) соответствует
  к абзацу восьмому подраздела а этого раздела, и в этом случае
  заявление должно быть передано в совет для рассмотрения и принятия решения как
  предусмотрено законом штата.k. Уведомление о любых слушаниях по заявлению органов городского планирования
  комиссия должна быть опубликована в Городском Рекорде не менее десяти дней.
  непосредственно до даты слушания и копию уведомления
  должны быть отправлены по почте во все общественные или районные советы, затронутые
  приложение.
    л. Комиссия устанавливает порядок авансирования.
  размещение уведомлений о заседаниях комиссии по заявкам. Такие уведомления
  вывешиваются по месту нахождения земли, задействованной таким образом, и
  в отношении таких типов заявлений, которые комиссия считает
  соответствующий.Отсутствие такого уведомления не должно влиять на
  обоснованность любого решения градостроительной комиссии,
  совет или другое агентство или должностное лицо в соответствии с настоящей главой.
    м. Правление общины или района может рассмотреть заявку, которая
  при условии единой процедуры рассмотрения землепользования в соответствии с настоящим
  раздел, но не касается земли, расположенной так, чтобы требовать ссылки на
  такой совет для рассмотрения, если, по мнению совета, приложение может
  существенно повлиять на благосостояние муниципального района или городка
  обслуживается такой платой.В таком случае приложение и связанные с ним
  материалы, представленные пострадавшим советом или досками городским планированием
  департамент также должен быть передан такому совету по требованию
  такой совет, и такой совет может проводить свои собственные публичные слушания по нему, если он
  так желает и может представить свои собственные письменные рекомендации в отношении
 
 к нему на рассмотрение градостроительной комиссии в любое время.
  до того, как градостроительная комиссия примет меры по этому поводу.

 
  Заявление об отказе от ответственности:  Эти коды могут быть не самой последней версией.В Нью-Йорке может быть более свежая или точная информация. Мы не даем никаких гарантий относительно точности, полноты или адекватности информации, содержащейся на этом сайте, или информации, на которую есть ссылки на государственном сайте. Пожалуйста, проверьте официальные источники.
 Заявлений и бланков на землепользование 
  Выберите другие подходящие приложения / формы для вашего проекта: 
 СтроительствоЗемельное использованиеОбщественные работыОгоньСпециальное разрешение на мероприятие
 Приложения — Общие 
  Дополнительное жилище (ADU) 
  Приложение ADU и требования ADU 
 Справочник домовладельца ADU 
 Сертификат занятости ADU
  Приложение 
  Процедуры подачи заявления и аннексии 
 60% Метод прямого обращения 
 Альтернативный метод прямого обращения 
 Часто задаваемые вопросы
  План участка связывания 
  Общие процедуры плана участка связывания / приложение 
 Процедуры плана участка особого связывания / Приложение
  Очистка / оценка 
  Заявка на получение разрешения на очистку 
 Заявка на получение разрешения на оценку
  Условное использование 
  Заявление на получение разрешения на условное использование 
 Форма расчета площади пола
  Критические зоны 
  Заявление на разрешение на критические зоны 
 Заявление на разрешение на второстепенные критические зоны
  Проверка проекта 
  Заявка на проверку проекта 
 Разрешение на исключение при проверке проекта 
 Предварительное совещание по разработке рекомендаций 
 Заявление на получение бонуса FAR в Старом городе
  Обзор дизайна Вспомогательные материалы  
 BMC — Обзор дизайна 
 Стандарты дизайна центра города 
 Стандарты дизайна Fairhaven 
 Справочник по пересмотру многосемейного дизайна
 Исторический заповедник
 Свидетельство о процедурах внесения изменений / Заявление 
 Процедуры местного строительного реестра / Заявление 
 Аффидевит о специальной оценке и стоимости ремонта
  Корпус для заполнения (набор инструментов для заполнения) 
 Приложение Infill Toolkit
  Промежуточный корпус 
 Заявление на временное разрешение на жилье
  Использование и строительство в несоответствующих условиях 
  Заявление о несоответствии использования 
 Расширение процедуры использования в несоответствующих условиях 
 Расчет процента разрушения несоответствующей конструкции
  Запланированная разработка 
  Процедуры, контрольный список плана участка и приложение
  Предварительная заявка 
  Информация о встрече до подачи заявки / Заявка —  недавно пересмотренный  
 Предварительная заявка на отказ от требований
  Закон о государственной экологической политике (SEPA) 
   Обложка землепользования  —  ДОЛЖНА быть включена в контрольный список или дополнительный лист D подача  
 Экологический контрольный список SEPA — версия  word  
 Дополнительный лист D SEPA для непроектных действий —  word версия  
 Просмотреть стандарты предоставления аналитических материалов
  Береговая линия 
  Заявление на получение разрешения на использование береговой линии 
 Береговая линия  Исключение  Заявление
  Краткосрочная аренда  
 Заявление о краткосрочной аренде 
 Аффидевит о продлении краткосрочной аренды
  Подразделение / Короткая площадка 
  Законное определение партии 
 Корректировка линии партии (LLA) 
 Процедуры исключения минимальной площади участка / Заявка 
 Предварительные процедуры платформы / Заявка 
 Процедура короткого подразделения Тип I Процедуры / Заявка 
 Процесс короткого разбиения Тип II и Тип III Процедуры / Заявление 
 Заявление о выезде из подразделения 
 Процедуры отклонения Подразделения / Заявление
  Временное убежище 
 Заявление на получение разрешения на временное убежище
  Отклонение 
  Отклонение Процедуры / Применение
 Приложения — Разное 
  Запрос на административную проверку 
  Апелляция на административное решение 
 Форма проверки невиновного покупателя 
 Заявление об освобождении от уплаты налогов для нескольких семей 
 Запрос на разъяснение директора 
 Процедуры / Заявление о соблюдении зонирования
  Прочее 
  Раздаточный материал о заборах, живых изгородях и стенах 
 Забор: процедуры превышения высоты / Заявление 
 Рабочий лист экологического фактора (форма Excel) 
 Форма заявления на разрешение на работу в доме 
 Заявление на изменение парковки 
 Заявление на разрешение на использование уличных деревьев и утвержденные уличные деревья 
 Руководство по временному использованию права отвода 
 Постановление о соглашении о франчайзинге Verizon (03.05.2019) 
 Процедура беспроводной связи / Заявление
 Кодекс исполнения 
 Запрос на расследование исполнения Кодекса
 Всеобъемлющий план / Поправка к плану соседства и запросы на повторное зонирование 
 Заявка на регистрацию 
 Окончательная заявка 
 Документ процесса 
 Заявка на повторное зонирование
 Собрание местных жителей и материалы для уведомлений по почте 
 (Уведомление для владельцев окружающей собственности) 
 Список уведомлений по району 
 Инструкции и шаблон для списка рассылки
 Инструкции по собранию по району 
 Заявление об отказе от прав перед подачей заявления
 ресурса 
 Департамент планирования и общественного развития
 Муниципальный кодекс Беллингема
 Запрос о расследовании правоприменения Кодекса
 Совет по анализу дизайна
 Стандарты разработки и дизайна
 Слушатель
 Обследование разрешительного центра
 Взносы за разрешение
 Контакты 
  Разрешительный центр 
  Часы работы:  Понедельник-четверг с 8:30 до 15:30 
  Доступен по телефону и электронной почте:  Понедельник-пятница с 8:00 до 17:00 
  Свяжитесь с нами:  (360) 778-8300 или разрешает @ cob.