Договор купли-продажи квартиры на вторичном рынке

Договор купли-продажи – это документ, регламентирующий стороны продавца и покупателя на право обладания и пользования недвижимостью. Вторичный рынок жилья – это недвижимость уже находящаяся в собственности.

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке регулируется Гражданским Кодексом РФ. В 30 главе ГК РФ договор купли-продажи определен, как основополагающая генеральная договорная конструкция.

В соответствии ГК участниками купли-продажи выступает продавец и покупатель. При этом продавец не обязательно является собственником имущества, а может представлять интересы собственника – агентство по недвижимости.

Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону 8 804 333 16 88 или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!

Требования к квартире на вторичном рынке при покупке

Покупка квартиры на вторичном рынке требует определенных условий. Недвижимость должна быть приватизирована. Не прошедшая приватизацию жилплощадь по закону считается муниципальной собственностью, а проживающие люди в ней являются нанимателями. Такую собственность невозможно продать по договору. Единственный способ получить прибыль – обмен.

Приобретаемая недвижимость по ипотеке должна обладать ликвидностью, т.е. быть востребованной на рынке. Также обязательное условие – наличие обособленной от других жильцов дома кухни и санузла. В ином случае одобрение выбранной жилплощади банком может быть затруднено.

Порядок оформления договора купли-продажи

Порядок оформления покупки квартиры на вторичном рынке заверяется нотариусом или без него. Нотариальное заверение, хотя и предпочтительнее, является не обязательным. Оформление покупки без нотариуса требует меньше расходов, но обладает определенными рисками.

Нотариальная контора устанавливает и проверяет лица, участвующие в оферте, на соответствие законодательства. В таком случае уполномоченное лицо является гарантом осуществления законной сделки.

В договоре купли-продажи квартиры обязательно должна содержаться следующая информация:

• Паспортные данные участников правового отношения.
• Описание рассматриваемого объекта, адрес квартиры, ее площадь.
• Перечень документов, удостоверяющих правомочность обладания жильем у владельца.
• Место и дата совершения сделки.
• Стоимость недвижимости в числовом и буквенном формате.
• Правовая ответственность сторон.
• Порядок передачи собственности.
• Подписи сторон с указанием полной ФИО.

Статья 558 пункт 2 ГК РФ повествует, что договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента государственной регистрации сделки. С 2013 года сам договор не подлежит обязательной регистрации. С точки зрения закона, покупатель квартиры вступает в фактическое обладание только после записи в РосРеестр.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Правила для регистрации:

1. Сбор необходимой документации. В зависимости от алгоритма действий и особенностей приватизации жилья перечень документации может быть различен.
2. Подготовка заявления в государственный орган. Нотариально удостоверенный документ подается представителем из нотариальной конторы. При обоюдной сделке, подается два письменных заявления от покупателя и продавца.
3. При несоответствии определенным требованиям, собирается дополнительный пакет документов. Например, согласие супруга продавца или договор о поручительстве.
4. Однократная уплата госпошлины. Она различна для физических и юридических лиц. Регулируется Налоговым кодексом РФ.
5. Подача заявления с пакетом документов в регистрирующий орган. При процедуре подачи заявления регистрирующий орган должен добавить запись в учетную книгу и присвоить порядковый входящий номер.
6. Получение расписки от регистрирующего органа о начале делопроизводства. Здесь должна быть отмечена дата поступления заявления, перечень предоставленной документации, количество листов в каждом акте, реквизиты, номер учетной книги и присвоенный номер для делопроизводства.

В соответствии ст. 551 ГК РФ регистрация проходит в местном управлении Федеральной службы кадастра с занесением записи в РосРеестр.

Срок регистрации – не более одного месяца со дня подачи искового заявления. Обычный срок – 10 дней за наличный расчет, 5 дней – для приобретения жилья под ипотеку.

Список необходимых документов

Согласно порядку покупки квартиры на вторичном рынке, сторонам потребуются следующие документы:

• Заявление на регистрацию (при нотариальной сделке – одно от нотариуса, при обоюдной – два, от каждой из сторон).
• Акт на квартиру (договор купли продажи, акт о наследовании, судебный вердикт).
• Количество прописанных жильцов (выписка из домовой книги).
• Справка от коммунальных структур о наличии задолженности.
• Нотариально удостоверенное соглашение супруга.
• Чек об уплате госпошлины.
• Письменное разрешение органов попечительства (в случае участия в оферте несовершеннолетних и недееспособных лиц).
• Копии учредительных документов (в случае участия юридического лица).
• Письменное согласие банка (при покупке квартиры под ипотеку).

Порядок передачи денег за квартиру

Передача денег – завершительный этап заключения сделки. Покупка квартиры на вторичном рынке может быть осуществлена за наличный или безналичный расчет. Схема оплаты наличными проста. Покупатель оплачивает покупку в момент государственной регистрации. Но процедура регистрации занимает некоторое время.

При передаче средств в момент подачи регистрации рискует покупатель. Процедура может быть прервана. И продавец мошенник оставит деньги себе.

Передача денег после завершения регистрации опасна для продавца. Потенциальный покупатель получает акт о приобретении недвижимости и фактически может уклониться от уплаты.

Действия во избежание рисков: воспользоваться услугами третьей стороны или осуществить безналичный расчет с протекцией по времени и коду.

При передаче средств наличными следует получить расписку. Желательно присутствие свидетелей. Идеально применить видеосъемку момента оплаты за квартиру.

Дополнительная страховка – прибегнуть к услуге третьей стороны – банка. Банк принимает наличности во временное хранение, пока не закончится регистрация. При этом оговаривается срок услуги и вопросы передачи денег продавцу недвижимости.

Риски, связанные с покупкой квартиры на вторичном рынке

Вторичное жилье не новое и возможно не соответствует необходимому техническому состоянию. Также жилье, как минимум имело не одного собственника, у которого могут быть претенденты на раздел имущества. Неприятных нюансов может всплыть множество. Рассмотрим распространенные риски при покупке квартиры на вторичном рынке:

• На приобретаемое жилье наложен арест или оно находится в залоге. Во избежание проблемы следует направиться в Федеральную регистрационную службу (ФРС) и сделать запрос.
• По адресу квартиры прописаны третьи лица либо есть наследники. Наследники не обязательно могут быть у продавца, а претендующие на наследство бывшего хозяина, или находящиеся в местах лишения свободы и за рубежом. Обезопаситься от риска: сделать выписку в ФРС и в правоохранительных органах.
• Неудовлетворительное состояние жилья. При первичном осмотре клиент не увидел трещин за обоями и перекрытиями. Расторжение сделки возможно только в судебном порядке.
• Долги. Перед заключением сделки следует попросить у продавца справку из налоговой службы и выписку об отсутствии долгов в коммунальной организации.
• Жилье под снос. Покупаемая квартира находиться в аварийном доме, для которого необходима реконструкция либо снос. Следует узнать в местном городском органе о планах реконструкции относительно вашего дома.
• Неопределенность в нотариальных затратах. Перед заключением сделки необходимо заранее определиться, кто понесет финансовую нагрузку за оплату нотариальных услуг, оплату государственной пошлины и подобные расходы.

Пример по порядку купли-продажи квартиры на вторичном рынке

При покупке квартиры на вторичном рынке выяснилось, что по квартире имеются долги за коммунальную сферу и собственность разделена на четыре доли. Две доли у супругов, две – у несовершеннолетних детей.

Продавец – риелтор представлял интересы супруги, муж которой находится в заключении. Документы на квартиру были в норме, и на первоначальном этапе необходимо было разрешение супруга и отдела попечительства.

С заключенным супругом много проблем не возникло. Супруга получила от него доверенность на право перерегистрации. На основании этой доверенности супруга выписали из продаваемой квартиры.

Что касается несовершеннолетних детей, то отдел попечительства обязал предоставить им равные доли от стоимости продаваемого жилья. Мать детей получила согласие органов опеки на прописку их в другом месте. Также она обязалась перевести на счета детей половину суммы продажи квартиры в равных долях.

После сбора необходимой документации и подачи заявления на регистрацию сделки купли-продажи – квартира была благополучно переоформлена. Что качается долга за коммунальные платежи – он автоматически остается за бывшими хозяевами. Новый владелец по закону обязан оплачивать коммунальные услуги со дня приобретения прав на недвижимость.

Заключение

Необходимо внимательно выбрать квартиру среди обширного рынка жилья. Подводные камни возможны не только в техническом состоянии, в юридической составляющей «чистоты» приобретаемого жилья, а также на любом другом этапе порядка покупки квартиры на вторичном рынке.

В заключение следует привести основополагающие советы по порядку покупки-продажи жилья на вторичном рынке:

• Договор купли-продажи составляется между продавцом и покупателем. Посредником отношений может быть риелтор – агентство по продаже недвижимости. Подготовка договора может быть самостоятельной или посредством работы нотариальной конторы.
• Приобретаемая недвижимость должна быть приватизирована.
• Процессуальные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ, в соответствии этого любые вопросы решаются через судебные органы.
• При заключении сделки нужно следить за подлинностью реквизитов и паспортных данных обеих сторон.
• Согласно ГК РФ договор вступает в силу с момента регистрации. До момента регистрации выплата денег чревата финансовыми махинациями.
• Передачу денег лучше фиксировать на камеру при свидетелях, а также воспользоваться услугой третьей стороны – банка.
• При подаче заявления в регистрирующий орган вам обязаны выдать расписку с полным перечнем принятых документов и присвоенным номером делопроизводства.
• Перед подачей заявления следует убедиться в юридической «чистоте» квартиры. За этим необходимо обратиться в государственные органы для предоставления подробных сведений.

Нюансов грамотного оформления сделки купли-продажи множество. Если есть время и знания можно довериться на собственные силы. Если есть неуверенность, то следует обратиться за помощью в юридическую компанию.

Список законов

Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону 8 804 333 16 88 или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!

Новостройка или вторичка: за и против

Когда перед потенциальным счастливым обладателем собственного жилья встает вопрос выбора, многие люди теряются, что же лучше: квартира в новостройке или на вторичном рынке? У каждого из этих вариантов есть объективные плюсы и минусы, какие — рассказываем в нашем обзоре.

Новая жизнь в новом жилье: плюсы и минусы новостроек

Первичное жилье — это квартиры в строящихся или уже введенных в эксплуатацию домах, у которых пока еще нет регистрации в Росреестре и собственника. Часто в продаже появляются квартиры в новых домах, уже имеющие реального собственника и приобретенные по договору купли-продажи: так называемая «новая вторичка». Рассматривая такие предложения, стоит понимать, что они также относятся к новостройкам, немного различаться будут лишь юридические моменты. Цена на такие квартиры, как правило, будет выше, чем на этапе строительства или среди имеющихся предложений от застройщика.

Плюсы покупки квартир в новостройках

Во многих аспектах квартиры на первичном рынке выигрывают аналогичным на вторичном. Самый главный фактор очевиден — дата постройки. Для многих людей играет роль факт новизны: приятно чувствовать себя первым и единственным хозяином квартиры. Есть и другие объективные преимущества.

• Долговечность. Если вы выбрали надежного застройщика, в качестве строительства которого вы уверены, то новый дом прослужит вам максимально долго. Например, построенные по современным технологиям монолитные дома простоят до 200 лет, кирпичные и крупноблочные — до 125 лет, крупнопанельные и блочные — до 100 лет. 
• Чистота и порядок. Дворы, прилегающая территория, подъезды, лифты, лестничные клетки — все новое и чистое: приятно будет возвращаться домой.
• Современная архитектура и благоустройство. Девелоперы большое внимание уделяют созданию безопасных, функциональных и красивых дворов и продуманных общественных зон. Во всех новых жилых комплексах обязательно есть парковки. Радуют и архитектурные проекты, выгодно отличающиеся, например, от безликих «хрущевок».
• Юридическая чистота. Поскольку квартирой никто не владел ранее, можно не переживать о наличии обременений или неожиданных сюрпризов, вроде незаконно выписанных жильцов. 
• Цена. Квартиры в строящемся доме обычно дешевле аналогичных в готовом жилье. Разница может доходить до 30-50%.
• Легкая ипотека. Банки с большей охотой одобряют ипотеку на новостройки, также именно этому сегменту рынка посвящены многие государственные программы субсидирования. Проще оформление и с практической стороны: часто можно подать заявку прямо в офисе застройщика. Сама сделка будет дешевле — например, предлагают более бюджетную страховку.
• Разнообразие планировок. На вторичном рынке выбор планировочных решений хоть и богат, но найти подходящий вариант часто бывает сложно. Девелоперы же с каждым годом стараются предложить клиентам максимальное разнообразие планировок.
• Проще сделать ремонт. Не придется тратить лишние средства на демонтаж, если вы хотите сделать ремонт «под себя».
• Легче сделать выбор. Довольно точное представление о новостройке складывается даже без визита на объект. Что касается вторички, тут фотографии в объявлениях далеко не всегда отражают полную картину.
• Соседи. Как правило, из-за цены и других особенностей проектов, конкретные жилые комплексы выбирают похожие по финансовому и социальному положению люди. Кроме того, все вы будете новенькими: легче подружиться.

Минусы покупки квартир в новостройках

При покупке квартиры в новом доме существуют как объективные неудобства, с которыми сталкивается большинство новоселов, так и моменты, которые станут проблемой лишь для определенного круга покупателей.

• Ожидание. Наиболее выгодно покупать жилье в строящемся доме, но из этого вытекает весомый минус: часто до момента заселения приходится ждать несколько лет. Особенно это напрягает тех, кто взял квартиру в ипотеку, а до момента сдачи дома живет в съемном жилье: расходы могут оказаться непомерными, если строительство затянется.
• Можно потерять все. Предыдущая причина ведет за собой еще один минус: дом просто могут не достроить. Современные законы защищают обманутых дольщиков, но согласитесь, что потратить несколько лет и кучу нервов впустую — удовольствие малоприятное. Еще и вложенные в проект деньги через пару лет из-за инфляции серьезно подешевеют: скорее всего, на покупку нового жилья их уже не хватит.
• Некачественное строительство. В каждом городе есть жилой комплекс, о котором ходят страшилки: настолько он посредственно построен. Проблемы могут быть со всем: некачественная отделка, плохие лифты и коммуникации, дыры в стенах, протекающая крыша. Также дом в первые 3 года будет давать усадку: это может вызвать проблемы с коммуникациями, а также нанести вред ремонту в квартире.
• Стоимость ремонта. Если покупать квартиру с черновой или предчистовой отделкой, затраты на ремонт все равно будут серьезными.
• Шум от ремонта. Готовьтесь, что ближайшие 3-4 года, а то и больше, засыпать и просыпаться вы будете от шума перфоратора: ремонты будут делать все вокруг. А это не только шум, но и постоянная пыль, посторонние люди в подъезде и куча строительного мусора на прилегающей территории.
• Отсутствие инфраструктуры. На планах благоустройства застройщики рисуют все максимально красиво и продуманно. На деле же часто оказывается так, что озеленение и оформление дворов откладывают до завершения строительства всего жилого комплекса, состоящего из нескольких корпусов. Если идет комплексное освоение новых территорий вне уже сложившихся жилых районов, долгое время вокруг может не быть дорог, освещения, выездов на крупные магистрали, остановок общественного транспорта, школ, детских садов и поликлиник.
• Неопределенность. Из предыдущего пункта следует и важный с психологической точки зрения минус: беспокойство о том, а как здесь в итоге будет? В старых районах всегда понятна их атмосфера, репутация, инфраструктура и благоустройство. В новостройках же страх есть за все: от вида из окна до переживаний о том, успеют ли построить школу к моменту взросления детей.

Проверенное жилье: плюсы и минусы «вторички» 

Многие люди принципиально рассматривают для себя только вторичное жилье.

Плюсы покупки квартир на вторичном рынке

Безусловно, если говорить о вторичке, то ее главное преимущество — возможность въехать сразу после покупки. Это особенно важно для тех, кто оформляет недвижимость в ипотеку и живет в съемной квартире: такой вариант значительно сокращает расходы. 
Плюсы «вторички»:

• Широкий выбор. Если не зацикливаться на районе, а брать в расчет весь рынок, то выбор квартир на вторичном рынке куда больше, чем не первичном. Здесь можно задать четкие параметры по площади, типу дома, планировке и подобрать подходящий вариант. 
• Можно сразу въехать. Во вторичку даже с «бабушкиным» ремонтом можно заехать и какое-то время жить, постепенно делая ремонт. Если говорить о новостройках, то в голых бетонных стенах без коммуникаций на этот вариант решатся только экстремалы.
• Обжитой район. Все проблемы новостроек с инфраструктурой сразу отпадают: сможете выбрать район с теми социальными и коммерческими объектами, что вам интересны: от бассейна до детского сада.
• Не покупаете кота в мешке. Никакого воображения — только ваши глаза, которые увидят состояние дома, реальное благоустройство, контингент, озеленение, дворы, парковки, и саму квартиру.
• Прописка. В такой квартире вы можете сразу же прописаться, это особенно важно для семей с детьми.
• Коммунальные платежи. Вы будете точно знать размер коммунальных платежей, ведь в новостройках цифры в платежках часто оказываются неприятным сюрпризом.
• Экономия на ремонте и мебели. Часто по совокупной стоимости всех оставляемых в квартире предметов мебели и техники, а также качества отделки и сантехники, цена недвижимости оказывается в разы более выгодной.
• Можете выбрать дом, о котором мечтали с детства. Например, историческое здание с уникальной архитектурой или то, в котором жил ваш любимый актер.

Минусы покупки квартир на вторичном рынке

Не обойтись во «вторичке» и без минусов, причем некоторые из них могут довольно серьезно повлиять на итоговое решение о покупке.

• Сложности с ипотекой. Вторичное жилье банк проверяет более тщательно: особые требования есть к состоянию дома и самой квартиры, часто выбранные клиентами объекты не проходят согласование.
• Юридические риски. Вторичку проверить на юридическую чистоту сложнее, ведь надо учесть историю не только текущих жильцов, но и предыдущих, не забыв про несовершеннолетних, судимых, наследников. Также квартира может находиться в обременении или, вообще, сделку проводят аферисты.
• Сложная сделка. Часто сделки бывают альтернативными, с участием нескольких продавцов и покупателей: цепочки могут доходить до 10 и более клиентов. Часто приходится ждать, когда продавец найдет подходящий для себя вариант для переезда — это затягивает время. В самый неожиданный момент продавец может отказаться или повысить цену только по ему одному известным причинам.
• Состояние здания. Дома могут иметь высокую степень износа, а за недавно оштукатуренными фасадами будут скрываться прогнившие полы и бегущие трубы. Обязательно проверяйте документы по аварийности, степени износа и капитальному ремонту, а лучше возьмите с собой специалиста, который оценит состояние здания на практике. Особенно это относится к домам постройки до 1950-х годов. Добавим к этому грязные подъезды, старые лифты и несвежие фасады.
• Устаревшие архитектура и благоустройство. Конечно, некоторые старинные дома — настоящие произведения искусства, но большинство типовых проектов выглядят несовременно и уныло. Также в старых районах есть проблемы с парковками и оснащением дворов.
• Соседи. Даже в элитных старых домах соседи могут быть не из приятных: например, получившие некогда шикарную квартиру по наследству и опустившиеся со временем люди. Кроме того, попадая в дом, где все друг друга давно знают и имеют собственный уклад, многие могут чувствовать неприятный «комплекс новичка».
• Снижение стоимости. Первые годы квартиры, купленные в «новой вторичке», будут дорожать. Вторичка же обычная — неизбежно дешевеет, если дом не обладает исторической ценностью.
• Ремонт. Во-первых, добавляются расходы на демонтаж. Во-вторых, часто не получится сделать перепланировку, как вы хотите. А если получится, то узаконить ее будет сложнее и дороже, чем в новостройках. 

Конечно, сразу разобраться, новостройка вам нужна или вторичка, может быть сложно. Чтобы систематизировать свои эмоции и потребности, выпишите в разные колонки важные именно для вас плюсы и минусы и посмотрите, что перевесит. Также важно обратиться к профессиональному и грамотному риелтору, который даст вам практические советы и поможет определиться.

Покупка квартиры с несовершеннолетними собственниками — Вторичное жильё

Кого закон считает несовершеннолетними и когда они могут участвовать в сделках сами 

По закону, все несовершеннолетние делятся на 2 группы — до 14 лет (малолетние) и младше 18 лет, но старше 14 лет. За малолетних все сделки с недвижимостью совершают их родители или другие законные представители: опекуны или усыновители. Дети постарше могут заключать сделки сами, но им нужно письменное согласие своих законных представителей.

Но если подросток эмансипирован (то есть считается взрослым и дееспособным), то вправе сам продать квартиру без участия родителей и органов опеки. Решение об эмансипации принимают органы опеки и попечительства или суд.

Согласие органов опеки на продажу квартиры 

Если несовершеннолетний не эмансипирован, то на продажу квартиры или его доли понадобится разрешение от органа опеки и попечительства. Его должны получить представители ребёнка. Обычно для получения разрешения нужно гарантировать, что у ребёнка есть альтернативное жильё, условия жизни в котором не окажутся хуже, чем в продаваемой квартире, либо что это альтернативное жильё будет куплено. 

Основное требование к альтернативному жилью для несовершеннолетнего — чтобы оно было равноценным (или лучше) по площади и по стоимости. При этом доля ребёнка в праве на новую квартиру должна быть не меньше той, какой он владел в продаваемой квартире.

Если альтернативное жильё для ребёнка уже есть 

Получить одобрение органа опеки будет проще — главное, чтобы продавец показал, что у ребёнка есть условия для комфортной жизни.

Если доля ребёнка в продаваемой квартире небольшая, орган опеки может разрешить не тратить эти деньги на покупку нового жилья, а положить их на специальный счёт для несовершеннолетнего. 

В такой ситуации покупатель защищён больше: можно не переживать о том, купят ли продавцы-родители альтернативное жильё для сына или дочери.

Если продают одну квартиру, чтобы купить другую 

В таких случаях орган опеки и попечительства выдаёт разрешение на сделку только при условии, что несовершеннолетнему обеспечат жильё взамен проданного. Как правило, требуют, чтобы сделки по продаже старой квартиры и покупке новой проходили одновременно. В новой квартире доля ребёнка выделяется сразу же, при подписании договора купли-продажи. 

Такое одновременное проведение сделок защищает и права несовершеннолетнего собственника, и права покупателя — он может быть уверен, что дети не останутся без нового жилья, а он — без квартиры и денег. 

Орган опеки может давать два согласия: предварительное — когда квартиру собрались продать, но альтернативу ещё не нашли, и окончательное — когда подыскали квартиру для покупки.

Как снизить риски при покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками

Главное — проверить и убедиться в том, что все права детей соблюдены, а документы в порядке.

Узнайте, есть ли в квартире несовершеннолетние

Есть разница между ситуацией, когда ребёнок просто зарегистрирован (прописан) в квартире, а когда — является её собственником или сособственником. Регистрация в квартире не даёт квартиранту прав на квартиру при её продаже.

Проверьте документы на квартиру — выписку из Единого государственного реестра недвижимости и выписку из домовой книги. В первом документе будут перечислены все собственники жилья, а во втором — зарегистрированные в нём люди. Эти списки могут вообще не иметь пересечений — это нормально.

Если несовершеннолетнего нет в списке собственников, но он зарегистрирован в квартире, узнайте, есть ли у продавцов другое жильё, в которое можно «выписать» ребёнка. Желательно до сделки. Если это по каким-то причинам невозможно (например, ребёнка собираются зарегистрировать в квартире, покупаемой вместо прежней), можно попросить у родителей нотариально заверенное обещание выписаться в течение определённого срока после регистрации сделки и указать это условие в договоре купли-продажи. 

Узнайте историю квартиры и получал ли продавец маткапитал

То, что ребёнка нет в числе собственников, ещё не означает, что его не должно там быть. При покупке квартиры на материнский капитал от родителей требуется выделить долю своим детям в этом жилье — это обязательное условие господдержки. 

Бывает так, что родители не выполняют это требование, например, если квартиру приобретали в ипотеку. Банки неохотно соглашаются на оформление кредита с несовершеннолетними собственниками, поэтому берут с родителей обязательство оформить доли после выплаты долга. Не все помнят о такой процедуре, а кто-то — игнорирует намеренно. Выполнение этих обязательств никто не контролирует.

Если при покупке квартиры продавец использовал материнский капитал, но ребёнку не выделена доля, покупка такой квартиры — рискованная сделка. Продажу доли ребёнка могут признать недействительной, потому что на это не получено согласие органа опеки. К тому же есть риск, что сам обделённый несовершеннолетний в будущем предъявит свои права, когда станет дееспособным и узнает о нарушении.

Как узнать, использовался ли маткапитал при покупке квартиры

Обычно это прописано прямо в договоре купли-продажи, особенно, если квартиру брали в кредит. Если даже в договоре нет информации об этом, но вы сомневаетесь в продавце, то попросите его взять справку из Пенсионного фонда о размере оставшегося материнского капитала — если ему нечего скрывать, то проблем с такой справкой не возникнет.

Проверьте, что получено разрешение органа опеки и попечительства

Обычно «прохождение опеки» занимает до 15 дней. Орган опеки не может запретить сделку просто так,  для этого должны быть веские причины. Если продавцы в состоянии доказать, что действуют в интересах детей, то с получением согласия не возникает проблем.

Уточните условия согласия органа опеки

Обычно орган опеки и попечительства не просто даёт согласие, но и описывает дополнительные требования, при которых это согласие работает. В исключительных случаях разрешение могут дать и на получение денег на счёт ребенка, но чаще орган опеки требует, чтобы несовершеннолетнему взамен была куплена равноценная доля, если такой доли ещё нет на момент сделки.

Будьте внимательны: если продавец не выполнит условия разрешения и не приобретёт альтернативное жильё, получив деньги, то сделку могут признать недействительной, и на этот счёт уже есть судебная практика. 

Проверьте, есть ли равноценное жильё для ребёнка

Если у несовершеннолетнего уже есть другая квартира, то с продажей и получением согласия от органа опеки не должно возникнуть проблем. Права ребёнка не нарушаются, а значит, договор на покупку квартиры можно смело подписывать.

Спросите у продавца, где живёт ребенок сейчас и есть ли на нём другая недвижимость. После того, как вы получили адрес второй квартиры, закажите выписку из ЕГРН, это поможет вам убедиться в словах продавца.

Если квартиру только планируют покупать, узнайте все детали сделки: когда и как она будет проходить, почему продавец решил продать эту квартиру и купить новую. Если цена новой квартиры или её площадь меньше нынешней, а продавец не может чётко объяснить, для чего покупает такое жильё, — это повод задуматься, не нарушает ли он интересы ребёнка и не ставит ли под угрозу вашу сделку. Не всегда лучшими условиями для ребёнка признают квартиру большей площади — это может быть квартира пусть и меньше размером, но расположенная в лучшем районе. Например, ближе к центру или хорошей школе, рядом с парком, детскими площадками или другой инфраструктурой, заметно улучшающей жизнь детям. Органы опеки учитывают и другие обстоятельства: например, если супруги новую квартиру покупают из-за раздела жилья при разводе и ребёнок остаётся с одним из них — в таких ситуациях новая квартира тоже может быть меньше прежней.

Если доля ребёнка в праве на квартиру зарегистрирована, согласие органа опеки получено и у семьи продавцов уже есть квартира больше и лучше нынешней, либо они покупают её одновременно с продажей, то сделки можно не бояться. Но если вас все равно пугает перспектива потерять право собственности, воспользуйтесь титульным страхованием — оно как раз страхует от утраты права собственности.  

Сложные случаи с покупкой квартиры с несовершеннолетними собственниками 

Если согласие опеки получили, но не купили равноценную квартиру для ребёнка

Такая ситуация способна обернуться отменой сделки. 

Если родители продали квартиру с долей ребёнка в ней, но не обеспечили равнозначную замену доли сына или дочери, то сделку по продаже квартиры могут признать недействительной. Верховный суд разъяснил, что договор по продаже жилья будет недействительным сразу по двум основаниям: потому что он заключён без согласия госоргана и противоречит закону.

После признания сделки недействительной каждая сторона должна вернуть друг другу всё, что она получила по сделке: продавец отдаёт покупателю деньги, а покупатель — квартиру.

Но на практике всё не так просто: продавцы могли потратить деньги, в том числе деньги за долю ребёнка, и получить их обратно будет сложно. 

Внимательно проверяйте условия сделки и следите за тем, чтобы несовершеннолетний получил свою долю взамен проданной. Ещё лучше — соглашайтесь только на одновременное проведение всех сделок.

Если продавец — несовершеннолетний инвалид

В этой ситуации играет роль не инвалидность сама по себе, а то, признан ли этот ребёнок недееспособным. 

·       Если инвалидность вызвана заболеванием, которое никак не влияет на способность несовершеннолетнего понимать смысл своих действий, то сделки с долями таких детей ничем не отличаются от сделки с долями любого другого несовершеннолетнего. Для этого всё так же потребуются согласие органа опеки и попечительства и выделение равноценной доли в новом жилье. 

Если ребёнку исполнилось 14 лет, то он заключает договор сам в присутствии законного представителя. За детей младше 14 лет подпись ставят законные представители от имени несовершеннолетнего.

·       Если инвалидность вызвана заболеванием, которое привело к тому, что ребёнок не понимает смысл своих действий, то несовершеннолетнего признают недееспособным в судебном порядке. Все решения за него принимают его законные представители — опекуны, которых назначит суд. Сделки за него тоже проводят опекуны, получив согласие органов опеки, и это не зависит от возраста ребёнка. Опекуны совершают сделки и подписывают договор от имени недееспособного ребёнка, даже если ему уже исполнилось 14 лет.

Совершение сделки зависит от заболевания ребёнка, которое привело к инвалидности. Если суд не лишил его дееспособности, то сделка ничем не отличается от обычной покупки доли у несовершеннолетнего. Если ребёнок-инвалид признан недееспособным, то все сделки от его имени проводят его опекуны.

Если родители-продавцы не выделили долю ребёнку и продали квартиру

Если родители должны были выделить долю ребёнку (например, при покупке жилья на материнский капитал), но не сделали это и продали квартиру, то такую сделку могут признать частично недействительной.

При продаже подобной квартиры продавец нарушает закон и право ребёнка на долю: суд может признать продажу доли несовершеннолетнего недействительной, и дети станут сособственниками квартиры наравне с покупателем. 

За доли детей продавец должен вернуть деньги. Но вряд ли такая ситуация устроит добросовестного покупателя, который рассчитывал стать полноправным собственником всей квартиры. 

Внимательно изучайте историю квартиры перед покупкой: если у продавца есть несовершеннолетние дети, уточните, получали ли они материнский капитал и на что использовали его. Если по документам видно, что маткапитал пошёл на покупку квартиры, проверьте, что детские доли выделены в ней, и не начинайте сделку до тех пор, пока продавцы не оформят эти доли. 

Коротко о покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками

1. Сделки с покупкой долей несовершеннолетних не так страшны, как об этом рассказывают.
2. Перед сделкой проверьте документы на квартиру и наличие согласия органов опеки. 
3. Убедитесь, что несовершеннолетний получит равноценную замену своей доли. 
4. Если у продавцов ещё нет альтернативного жилья для ребёнка, проводите сделки продажи и покупки новой квартиры одновременно.
5. Если квартиру купили с использованием материнского капитала, ребёнку должны выделить долю. 
6. Ребёнок участвует в сделке, если он — собственник. Регистрация несовершеннолетнего в квартире никак не влияет на сделку, но лучше убедиться, что родителям есть, куда его «выписать».

Авторы: команды Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Оля Левина.

8 учреждений, которые надо посетить обязательно

Итак, ваша мечта осуществилась и вы стали обладателем собственной жилплощади. После того, как договор купли-продажи подписан, и вы получили ключи на руки, наступает окончательная стадия оформления квартиры в собственность. Поэтому так важно знать, какие действия необходимо сделать после покупки квартиры.

Регистрация собственности: самый важный шаг

Прежде всего, необходимо зарегистрировать право собственности на приобретенную квартиру, так как наличие договора и ключей еще не делает человека собственником жилья с точки зрения законодательства. Для этого следует передать в Росреестр соответствующее заявление и копии документов: договора купли-продажи, ДДУ (если речь идет о квартире от застройщика), или иных правоустанавливающих документов и копию паспорта.

Это можно сделать, обратившись напрямую в территориальное отделение или передать документы через МФЦ. После того, как сотрудниками Росреестра будут выполнены соответствующие действия, в реестре появится запись о том, что теперь вы являетесь законным владельцем. Только после этого можно приступать к процедурам, описанным в этой статье.

Запасаемся копиями документов

После оформления сделки по покупке квартиры, у вас на руках окажутся следующие документы:

• паспорт на квартиру, с указанием общего метража;

• договор купли-продажи (долевого участия в строительстве);

• свидетельство о праве собственности.

Необходимо снять несколько копий каждого документа, они вам понадобятся для оформления договоров со всеми коммунальными службами, обслуживающими ваш дом.

Учреждения, которые нужно посетить как можно быстрее

Следующие учреждения необходимо посетить безотлагательно, в противном случае собственника могут ожидать весьма серьезные неприятности в виде ошибочно начисленных платежей, штрафа за отсутствие регистрации.

Итак, мы отправляемся в:

1. РКЦ (расчетный кассовый центр)

Со свидетельством про право собственности на приобретенную квартиру, вы приходите в центр, где должны составить и подать заявление о переоформлении лицевого счета уже на ваши данные (фамилия, имя, отчество), как нового владельца жилья. После оформления всех документов, обязательно нужно взять выписку из лицевого счета.

Это необходимо сделать для того, чтобы при наступлении случая ошибочного начисления платежей, вы могли документально доказать отсутствие у вас задолженности по квартирной плате, непосредственно на момент приобретения жилья.

2. Паспортный стол (территориальный орган МВД)

3. Управляющую компанию

В этом учреждении вы заключаете общий договор на дальнейшее обслуживание вашей жилплощади. Если по вашему дому было принято решение (общедомовым собранием) о том, что собственники квартир рассчитываются напрямую с поставщиками воды, электричества и газа, тогда придется заключить договоры в следующих организациях:

• Облэнерго. Эта компания занимается обеспечением и поставкой электроэнергии в вашу квартиру, поэтому здесь вы подписываете договор на электроснабжение вашего жилья;

• Водоканал. Сначала посмотрите, стоят ли у вас в квартире счетчики на воду, затем проверьте есть ли у вас в наличие документы на них (не обязательно, но желательно, чтобы были), обязательно снимите показания и только после этого можете отправляться в водоканал для оформления нового договора;

• Горгаз. Договор заключается только в том случае, если у вас в квартире установлена газовая плита или газовый отопительный котел.

4. Городские телефонные линии

Если у вас есть необходимость в установлении в квартире стационарного телефона, то вам следует обратиться в ближайший офис выбранной телефонной компании для последующего оформления точки доступа. Если же вам повезло, и в приобретенном жилье уже есть проведенная телефонная связь, тогда вам останется лишь взять в РКЦ данные о бывшем владельце и предоставить их оператору для переоформления телефонной линии на свое имя.

Современные реалии: сервисы, без которых обходиться не принято

Необходимо сразу же обеспечить свое жилье такими благами современной цивилизации, как интернет, цифровое телевидение. Кроме того, в большинстве случаев, качество питьевой воды, к сожалению, оставляет желать лучшего, поэтому необходимо позаботиться и об этом.

Интернет-провайдер, цифровое телевидение

В настоящее время мало кто согласится проживать в квартире без доступа в интернет и без привычных телевизионных каналов. Обычно территорию, где расположена квартира, обслуживают сразу несколько провайдеров интернета, которые, чаще всего, по совместительству являются также и провайдерами цифрового ТВ. Для выбора одного из них, вам нужно лишь выяснить какие именно фирмы обслуживают ваш район, сравнить цены на их услуги и прочитать отзывы пользователей. После этого можно заключать договор и подключаться к сети интернет и продолжать смотреть свои любимые программы по телевизору.

Доставка питьевой воды

Вода, текущая из водопроводных кранов обычно не очень хорошо очищена, загрязнена различными осадками, поэтому для приготовления пищи и питья лучше заказывать воду доставкой. Но в ряде случаев можно обойтись бытовыми системами фильтрации, а чтобы понимать, насколько безопасна и пригодна для питья вода из-под крана, можно заказать экспертизу воды. До получения результатов лучше не рисковать, и пользоваться привозной водой. Прочитайте отзывы в интернете о поставщиках, и сразу оформите договор о долгосрочном сотрудничестве, это выйдет намного дешевле, чем разовые заказы.

Заботимся о безопасности: страхование, сигнализация

Когда основные шаги по оформлению своей жилплощади вы уже сделали, стоит остановиться на мерах, которые позволят уверенно себя чувствовать при наступлении неприятностей, которые вполне могут произойти. Заключать данные договора не обязательно, но рассмотреть, как вариант обезопасить свое жилье и сделать проживание в нем более комфортным, необходимо.

Страхование

В жизни случаются различные казусы, например, попадутся нерадивые соседи сверху, которые могут вас случайно затопить. В редких случаях вы сможете спокойно договориться о возмещении стоимости ремонта, зачастую все заканчивается скандалом и отказом платить. Договор страхования не только обезопасит вас от подобных ситуаций, но и поможет в более тяжелых случаях (пожар, землетрясение и т.п.), поэтому лучше сразу заключить такое соглашение. Страховые взносы — это не те траты, на которых стоит экономить.

Кстати, застраховать жилье можно и от проникновения злоумышленников, а также – гражданскую ответственность. Последнее иногда оказывается весьма полезным, например, в случае, если затопят не вас, а вы зальете соседей снизу или же в вашей квартире произойдет возгорание, которое станет причиной крупного пожара. Без такой страховки вас ждут весьма серьезные расходы в перечисленных случаях.

Охранная сигнализация

Все когда-нибудь уезжают в отпуск, а потом начинают переживать, что квартира осталась без присмотра. Чтобы минимизировать риск быть ограбленными, установите в квартире сигнализацию. Согласно статистическим данным, выведенные датчики сигнализации отпугивают воров в 85% случаев. Собственно, такая мера является достаточно действенной, если квартира пустует с утра до вечера, пока все на работе.

Пора приступать к ремонту? Не торопитесь

Наряду с оформлением документов собственники планируют сделать ремонт в новом жилье, оформить квартиру соответственно своим вкусам и потребностям. Приятно, когда вас окружает именно такая обстановка, которая вам нравится. Однако мы рекомендуем не слишком торопиться с ремонтом, так как есть вероятность, что довольно скоро вам придется его переделывать. Первым делом нужно еще кое-что проверить (особенно это актуально для квартир на вторичном рынке), а именно:

Электросистема

Алюминиевая проводка, особенно в старых домах, имеет свойство изнашиваться со временем, в результате мы можем наблюдать такие явления, как мерцание светильников или искрящиеся розетки. Старое электрооборудование может не справляться с потребностями в электричестве всех бытовых приборов, поэтому придется выбирать между кипячением чайника и работой стиральной машины. Изношенные розетки и выключатели также могут обеспечить вас сюрпризами.

Если все это обнаружится уже после ремонта, вам придется мириться с описанными неприятностями или прокладывать новую проводку и менять электрооборудование, в результате чего придется затевать ремонт повторно. Кроме того, дефекты в электросистеме могут привести к пожару. Рекомендуется пригласить специалистов, которые смогут проверить всю электрику с помощью соответствующего оборудования.

Теплоизоляция

Еще один момент, который стоит проверить до проведения ремонта. Необходимо выяснить источник потенциальных теплопотерь, чтобы впоследствии для его ликвидации не пришлось портить отремонтированные поверхности стен, пола или потолка. Причиной потерь тепла могут быть щели в оконных и дверных конструкциях, плохая изоляция при установке окон, сквозняк из-под подоконника, не загерметизированные как следует стыки панелей. Визуально, или с помощью подручных средств источники установить невозможно, поэтому для этого также стоит пригласить специалиста с тепловизором, который проведет обследование квартиры.

Заключение

Приобретение собственной жилплощади — это, несомненно, радостное событие в жизни каждого человека. Поэтому постарайтесь не затягивать с оформлением вышеописанных договоров, чтобы быстрее покончить с бумажной волокитой и начать наслаждаться жизнью в своей новой квартире. С самого начала обеспечьте себя всеми необходимыми сервисами и заранее продумайте все ситуации, которые могут произойти с вашим новым жильем.

Покупка жилья на вторичке: типичные ошибки

Покупатели жилья на вторичном рынке нередко совершают ошибки, которые дорого им обходятся, как в прямом, так и переносном смысле. Вот несколько самых распространенных из них.

Эмоциональная покупка квартиры

Создать у покупателя положительные эмоции и приятно его удивить продвинутому продавцу совсем несложно.

Но когда проходят первые восторги, их место занимает разочарование. Люди нередко самостоятельно покупают квартиру, как им кажется, в хорошем месте и по хорошей цене, при этом изначально ориентируясь на ее продажу в будущем.

И многие через год-два с удивлением узнают, что на самом деле они купили неликвид. Потому что ликвидность – это не ощущение, а практически математическая величина, основанная на десятках факторов.

Проверка документов

Едва ли не дороже всего обходится покупателю пренебрежение вопросами проверки пакета документов продавца и юридической чистоты квартиры. Впрочем, эта задача рядовому покупателю обычно вообще не по силам. Большинства рисков можно избежать, доверив проверку документов и истории квартиры опытному специалисту.

Переговоры с продавцом

Многие думают, что если они при просмотре квартиры будут ее усиленно «ругать», рассказывая, как им не нравится ремонт, состояние, расположение, то это поможет им добиться очень большой, просто огромной скидки. Однако продавцы при этом занимают оборонительную позицию, а покупателя воспринимают негативно. В итоге они могут из принципа отказаться не только снижать цену (что, скорее всего, при другом стиле ведения переговоров сделали бы), но и вообще продавать квартиру этому неприятному человеку.

В противоположную крайность впадают те покупатели, которые с порога начинают восторгаться квартирой. Все усилия риэлтора, направленные на получение хорошей скидки, будут напрасны, если покупатель по неосмотрительности уже проявил перед продавцом свою сильную заинтересованность в квартире.

Сотрудничество с агентом продавца

Многие покупатели склонны считать, что в ходе подготовки и обсуждения условий сделки им поможет тот риэлтор, который представляет интересы продавца.

В чем-то он, безусловно, поможет, но вот чьи интересы станет в первую очередь отстаивать? Конечно же, того, кто платит ему деньги. Соответственно, он вряд ли расскажет покупателю, к примеру, о скрытых дефектах недвижимости или сомнительных местах в истории квартиры. Да и весь договор купли-продажи будет составляться тоже с максимальной выгодой именно для продавца.

Отказ от помощи риэлтора

Считается, что выбрать себе квартиру каждый может. Но большинство людей делает выбор, основываясь на двух факторах: цене и собственном ощущении, понравилось – не понравилось. Риэлтор, выбирая жилье для клиента, оценивает не менее десяти позиций. Среди них ликвидность, расстояние до метро и иная транспортная доступность, наличие и качество образовательных и лечебных учреждений, условия и сроки сделки, юридическая чистота документов, техническое состояние дома и подъезда, социальная обстановка.

Как работает вторичный ипотечный рынок

Вторичный ипотечный рынок — это огромный рынок банков, инвесторов и финансовых учреждений, который торгует ипотечными кредитами, правами обслуживания и ценными бумагами, обеспеченными ипотекой. Хотя многие покупатели жилья не знают об этом, вторичный ипотечный рынок оказывает огромное влияние на то, как вы получаете ипотеку, ставку, которую вы платите, и стандарты, которым вы должны соответствовать для этого.

Хотя кредитор изначально мог предоставить вам ссуду, сегодня во многих случаях он не удерживает ссуду.Вместо этого он продает ссуду на вторичном ипотечном рынке, где ее можно разделить на любое количество ценных бумаг с ипотечным покрытием, чтобы удовлетворить потребности инвесторов.

Вот как работает вторичный ипотечный рынок и кому на самом деле может принадлежать ваш жилищный кредит.

Как работает вторичный ипотечный рынок

Большинство людей знает, как работает основной процесс ипотеки. Заемщик просит у банка ссуду, и банк передает деньги покупателю жилья и сохраняет ссуду в бухгалтерских книгах на весь срок ссуды.Это 101 банковское дело, но на ипотечном рынке все реже.

После предоставления ссуды банк часто продает ее на вторичном ипотечном рынке, хотя банк может сохранить права на обслуживание. Многие ссуды продаются спонсируемым государством предприятиям Fannie Mae и Freddie Mac или другим агрегаторам, которые могут переупаковывать ссуды в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, или MBS, или держать их в своих собственных книгах и собирать проценты с заемщиков.

Для продажи агентствам ссуда должна быть «соответствующей», то есть ссуда должна соответствовать определенным стандартам, установленным агентствами.Эти факторы включают:

• Максимальная сумма кредита в размере 510 400 долларов США (на 2020 год) в большинстве штатов США, хотя в других штатах она выше
• Первоначальный взнос относительно размера ссуды, обычно не менее 3 процентов
• Кредитный рейтинг заемщика, обычно от 630 до 650
• Отношение долга к доходу заемщика, которое не должно превышать 41 процент

Спрос на соответствующие ссуды помогает снизить ставки по ипотеке для заемщиков, которые могут соответствовать стандартам.Обратите внимание, что крупные ссуды обычно не считаются соответствующими ссудами.

Государственные агентства являются одним из типов ипотечных агрегаторов, но другие крупные организации (включая самого ипотечного кредитора) могут быть агрегаторами и также создавать свои собственные MBS.

Что такое ценные бумаги с ипотечным покрытием?

Как только агрегаторы покупают ипотечные ссуды, они могут разделить их и переупаковать в облигации, называемые ценными бумагами с ипотечным покрытием.

Думайте об ипотеке как о денежном потоке со специфическими характеристиками, основанными на ссуде.Агрегаторы могут переупаковывать эти денежные потоки — обычно тысячи ипотечных кредитов в одну ценную бумагу — различными способами для создания облигаций, отвечающих инвестиционным потребностям определенных типов инвесторов.

Например, ипотечные кредиты могут быть разделены на транши с разной степенью надежности — и чем надежнее облигация, тем ниже ее доходность, как правило. Таким образом, инвесторы, ищущие более высокие процентные выплаты, могут покупать несколько более рискованные ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, в то время как те, кто должен покупать облигации с более высоким рейтингом (например, страховые компании или государственные пенсионные инвесторы), могут покупать более безопасные транши.

Инвесторы, ищущие другие характеристики, например, основанные на риске или времени поступления денежных средств, могут найти другие облигации MBS для удовлетворения своих конкретных потребностей. Это широкий рынок, предлагающий широкий выбор облигаций.

Как и обычные облигации, эти ценные бумаги с ипотечным покрытием оцениваются рейтинговыми агентствами, включая Standard & Poor’s, Moody’s и Fitch, которые взимают плату за свои услуги.

После создания и присвоения рейтинга облигациям они продаются инвесторам, которые могут удерживать их для своих собственных портфелей или продавать позже на вторичном рынке.Сами банки также могут быть покупателями MBS, которые могут предложить большую диверсификацию, чем ссуды, выданные только в их сфере обслуживания.

Почему существует вторичный рынок ипотеки?

Конгресс создал вторичный ипотечный рынок в 1938 году с образованием Fannie Mae, которая приобрела ипотечные кредиты FHA. Fannie Mae предоставляла ликвидность первоначальным кредиторам, которые не хотели связывать свой капитал на длительные периоды, и позволяла им генерировать больше кредитов. Имея возможность продавать ссуды, банки могли выписывать больше ипотечных кредитов и поощрять домовладение.

Freddie Mac был создан Конгрессом в 1970 году с теми же целями, что и Fannie Mae.

Создание совершенно нового обеспечения из ипотечных кредитов — сложный процесс, так зачем же это делать игрокам на ипотечном рынке? Вторичный рынок создает преимущества для каждого экономического игрока — заемщиков, инвесторов, банков / кредиторов, агрегаторов и рейтинговых агентств:

• Заемщики — Заемщики, которые могут претендовать на получение соответствующей ссуды, получают выгоду от потенциально более низких затрат и большего доступа к капиталу и займам на более длительные периоды времени.
• Инвесторы — Инвесторы (в том числе институциональные игроки, такие как банки, пенсионные фонды, хедж-фонды и др.) Получают доступ к определенным видам ценных бумаг, которые лучше соответствуют их потребностям и толерантности к риску.
• Банки / кредиторы — Кредиторы могут снимать определенные ссуды со своих бухгалтерских книг, сохраняя при этом другие ссуды, которые они предпочли бы иметь. Это также позволяет им эффективно использовать свой капитал, позволяя им генерировать комиссионные за андеррайтинг ипотечных кредитов, продажу ипотеки, а затем снова использовать свой капитал для выдачи новой ссуды.Кредитор может сохранить за собой право обслуживать ипотеку, что также может быть прибыльным потоком комиссионных. Банк также может получить выгоду как инвестор, купив MBS, которые диверсифицируют его собственные активы.
• Агрегаторы — Агрегаторы, такие как Fannie и Freddie, получают вознаграждение за объединение и переупаковку ипотечных кредитов и структурирование их с определенными привлекательными характеристиками.
• Рейтинговые агентства — Эти фирмы увеличивают продажи, оценивая ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, и гарантируя, что они обладают определенными чертами и рискованностью.

Поскольку вторичный рынок позволяет кредиторам разделить ипотечные кредиты, он также позволяет финансовым фирмам специализироваться в различных областях рынка. Например, банк может предоставить ссуду, но продать ее на вторичном рынке, сохранив за собой право обслуживать ипотеку.

Как кредитор банк обеспечивает гарантию ссуды, обрабатывает ссуду, финансирует ипотеку и закрывает ссуду. Он собирает плату за эти услуги, а затем может удерживать или не удерживать ссуду.

Как обслуживающий ссуду банк получает комиссию за обработку ежемесячного платежа, отслеживание остатков по кредиту, создание налоговых форм и управление счетами условного депонирования, а также другие функции.

Даже если кредитор решит выдать ссуду и удерживать ее, он получает выгоду от наличия активного и ликвидного вторичного рынка, на котором он может продавать свои ссуды или права на обслуживание, если захочет или будет необходимо.

Короче говоря, рынок существует для повышения эффективности и лучшего удовлетворения потребностей игроков.

Итог

За кулисами ипотечного рынка происходит многое, о чем заемщики могут не знать. Поскольку он покупает огромную часть жилищных ссуд, вторичный рынок определяет большую часть поведения на первичном рынке, например, желание банков выписывать соответствующие ссуды. Хотя вы можете продолжать вносить ежемесячный платеж в банк, выдавший ссуду, на самом деле деньги могут поступать разным инвесторам, владеющим вашей ипотечной ссудой или ее частью.

Подробнее:

Все, что нужно знать о вторичном ипотечном рынке

Когда вы финансируете дом с помощью ипотечной ссуды, вы и ваш кредитор ведете бизнес на первичном ипотечном рынке. Но есть вторичный рынок, на котором кредитор полностью возмещает ссуду, обращаясь к внешним инвесторам. Эти инвесторы определяют процентные ставки и стандарты андеррайтинга в еще большей степени, чем первоначальный кредитор.Базовое понимание вторичных рынков может помочь любому, кто рассматривает ипотеку. А если вы ищете надежного руководства, которое поможет вам в этом процессе, воспользуйтесь инструментом подбора финансового консультанта SmartAsset, чтобы найти фидуциарного финансового консультанта.

Когда выдается ипотечный кредит, он объединяется с другими ипотечными кредитами с той же ставкой и сроком. Например, все фиксированные ипотечные кредиты на 30 лет по ставке 4.25% оказались бы вместе. Более крупный кредитор создаст пул собственных займов, соответствующих определенным критериям. Более мелкие кредиторы могут объединяться в пул друг с другом.

Затем кредиторы упаковывают ссудную группу как ценную бумагу, обеспеченную ипотекой (MBS), и продают ее инвестору. Крупнейшие ипотечные инвесторы — Fannie Mae и Freddie Mac. Они устанавливают руководящие принципы в отношении того, как должны быть гарантированы покупаемые ссуды. Пул ссуд, отвечающий требованиям Fannie или Freddie, полностью продается предприятиям, поддерживаемым государством.

MBS также могут состоять из займов, не соответствующих рекомендациям Fannie Mae или Freddie Mac, например крупных займов. Такие MBS покупают хедж-фонды или частные инвесторы. Для одного MBS характерно иметь несколько инвесторов, подобно тому, как у акции много владельцев.

Покупка MBS частным капиталом была обычным явлением, которое привело к финансовому краху рынка субстандартного ипотечного кредитования с 2007 по 2008 год. Однако с тех пор частный капитал в основном отсутствовал на вторичном ипотечном рынке.Фактически, федеральное правительство инвестирует более 90% ипотечных кредитов в США. Опять же, это делается в основном через Fannie Mae и Freddie Mac, хотя FHA и VA также участвуют.

Важно не путать продажу ценных бумаг с ипотечным покрытием с продажей обслуживания кредита. Часто вы получаете ипотеку через кредитора или брокера. Затем, после закрытия, вы платите другой компании.Обычно это более крупный банк, такой как Chase или Wells Fargo. Этот второй банк купил права на обслуживание вашей ссуды, но не профинансировал всю сумму. Финансирование по-прежнему поступало со вторичного рынка, будь то Fannie Mae, Freddie Mac или другой источник. Инвестор платит обслуживающему персоналу за сбор платежей по кредиту. Затем инвестор получает процентный доход по ссуде.

Ценная бумага, обеспеченная ипотекой, работает так же, как и обычная облигация. Курс движется обратно к цене.Другими словами, MBS с более высокой ставкой платит больше инвестору, который считает, что он с большей вероятностью выплатит досрочную выплату за счет рефинансирования. С другой стороны, ипотека с более низкой ставкой, хотя и платит меньше, с большей вероятностью будет удерживаться на протяжении всего срока погашения. По этой причине ипотечный обслуживающий персонал рассматривает ипотеку с более низкой процентной ставкой как более ценный актив из-за низких шансов на досрочную выплату. Каждый раз, когда ссуда выплачивается, обслуживающая организация теряет комиссионный доход от инвестора.

Когда частные инвесторы выводят ипотечные ссуды на вторичный рынок, конкуренция и риск становятся гораздо большей частью игры.Они начинают повышать ставки и сборы по ипотечным кредитам. Например, если у вас есть ссуда с низким кредитным рейтингом, кредитор считает вас рискованным. Из-за этого кредитор будет взимать более высокие ставки и сборы, чтобы привлечь инвесторов.

Ставки по ипотеке попадают в баланс между тем, что заемщик может позволить себе заплатить по ссуде, и тем, что инвестиционное сообщество готово принять в качестве возврата на инвестиции (ROI). После кризиса субстандартного ипотечного кредитования индивидуальные инвесторы стали неохотно рисковать своим капиталом по ипотечным ценным бумагам с низкими ставками.В результате федеральное правительство вмешалось, чтобы заполнить пробел на вторичном ипотечном рынке. Это предотвратило резкий рост ставок до такой степени, что вряд ли кто-то мог позволить себе владеть домом. Еще неизвестно, сможет ли правительство изящно уйти с ипотечного рынка, а частные инвестиции смогут вернуться, чтобы заполнить образовавшуюся пустоту.

• Прежде чем вы углубитесь в поиски второго дома, вы должны понять, на что вы можете позволить себе потратить.Калькулятор доступности дома SmartAsset значительно упрощает это решение. Все, что вам нужно знать, чтобы использовать его, — это местоположение дома, ваше семейное положение, ваш годовой валовой доход, размер вашего первоначального взноса и ваш текущий уровень долга.
• Если у вас есть дополнительные вопросы о вторичном внутреннем рынке, не стесняйтесь проконсультироваться с финансовым консультантом. Инструмент подбора финансовых консультантов SmartAsset упрощает поиск консультанта, который соответствует вашим потребностям. Сначала вы ответите на ряд вопросов о своем текущем финансовом положении и целях.Затем программа сузит ваши варианты до трех консультантов, которые соответствуют вашим потребностям. Затем вы можете прочитать их профили, чтобы узнать о них больше, взять интервью по телефону или лично и выбрать, с кем работать в будущем. Это позволяет вам найти подходящий вариант, в то время как программа делает за вас большую часть тяжелой работы.

Фото: © iStock.com / G0d4ather, © iStock.com / simarik, © iStock.com / TerryJ

Покупка квартиры по ипотеке в Польше [рынок б / у]

Вы живете и работаете в Польше? Вы решили купить квартиру или дом и вам понадобится ипотека ? Я покажу вам шаг за шагом, как выглядит весь процесс.

Этот пост о покупке вторичного (подержанного) рынка , то есть когда вы покупаете полностью готовую недвижимость, которая уже была заселена.Если вы хотите купить недвижимость у застройщика ( первичный рынок ), перейдите на двойной пост: Новая квартира от застройщика и ипотечный кредит — за 7 шагов

Это должно быть отправной точкой. Встретившись с ипотечным брокером, вы прежде всего узнаете, какова ваша доступность кредита, другими словами , сколько кредита вы можете получить , чтобы вы знали, какая квартира находится в пределах вашей досягаемости.

Вам также следует знать , какой размер первоначального взноса вам необходимо внести и какие дополнительные расходы вы понесете в связи с предоставлением кредита и покупкой .Если у вас уже есть кредитная история в Польше, вам следует загрузить отчет BIK (Бюро кредитной информации) и посмотреть, какой у вас кредитный рейтинг.

Чем раньше вы проверите доступность кредита, тем лучше. Однажды я встретил клиента, который уже подписал предварительный договор на покупку квартиры. Это была наша первая встреча. Оказалось, что ему не хватало финансовой доступности, и ему пришлось закрыть кредитную карту, а погашение карты было связано со значительными расходами, к которым он не был готов. Если бы мы встретились, например, двумя месяцами ранее, у него было бы больше времени, чтобы подготовить дополнительные деньги, и он избавил бы себя от неприятностей . Это всего лишь один пример.

Если вы не пользуетесь услугами ипотечного брокера , вам нужно будет самостоятельно выделить несколько банков с лучшими предложениями, а затем пойти в каждый из них на встречу, чтобы проверить вашу кредитоспособность и получить всю необходимую информацию.

Не торопитесь! Чем больше квартир вы увидите, тем лучше .Однако, прежде чем отправиться на экскурсию по квартире, вы обязательно начнете с Интернета. Otodom.pl , gratka.pl , OLX.pl — это примеры сайтов с большим количеством предложений.

Когда вы начнете сравнивать предложения, вы скоро поймете, что большую часть этих объявлений размещают агентов по недвижимости . Прежде чем агент покажет вам первую квартиру, он попросит вас подписать договор. Агент также подготовит и представит вам индивидуальные предложения с учетом ваших потребностей.

Агент также поможет вам разобраться с документами , относящимися к сделке покупки, и проверит юридический статус собственности . Если вы не говорите по-польски и не знаете рынок, это может иметь для вас большую ценность. Сколько будет стоить нанять агента ? Ищите того, кто не взимает комиссию с покупателя. В противном случае вы можете рассчитывать, что комиссия будет в пределах 1-3% (помните, что вы можете договориться об этом).

Если вы найдете предложение, в котором не участвует агент по недвижимости, вы должны знать, как самостоятельно проверить правовой статус собственности .

Если вы уже нашли недвижимость своей мечты, мои поздравления. Вы можете перейти к следующему шагу.

Подписывая с вами предварительный договор , продавец обязуется зарезервировать для вас недвижимость на определенный период, например 2 месяца. Это крайний срок , до которого вы и продавец обязаны встретиться в нотариальной конторе и подписать договор купли-продажи.

Вы соглашаетесь на сумму депозита с продавцом (обычно около 10% от общей стоимости).

Депозит обеспечивает обе стороны сделки. Если вы не явитесь к нотариусу в установленный срок, вы потеряете залог. Если продавец не выполнит свои обязательства по передаче вам недвижимости, вы имеете право на двойной возврат вашего депозита.

Могут быть заключены два вида предварительного договора: в форме обычного гражданско-правового договора или в форме нотариального акта . Соглашение в форме нотариального акта лучше защищает ваши интересы как покупателя, но вам придется оплатить услуги нотариуса.

Когда вы держите подписанный предварительный договор в руке, вы можете подать заявку на получение ссуды. Фактически, заявки, потому что большинство людей обращаются более чем в один банк.

Вместе с клиентом обращаюсь одновременно в три банка. Обращение в три банка защитит вас от риска, что один из них отклонит вашу заявку, потому что в соответствии с польским банковским законодательством банк может отклонить заявку в любое время без объяснения причин.

Я также предполагаю, что вы уже подготовили все дополнительных документов , которые вам нужно будет подать вместе с заявкой на ипотеку .Вы получите список документов от своего консультанта по ипотеке или из банка, если вы не пользуетесь услугами ипотечного брокера.

Заявки на получение ипотечной ссуды необходимо подавать сразу после заключения предварительного договора, чтобы ссуда была завершена до истечения крайнего срока. Вы ведь не хотите потерять свой депозит?

Процесс подачи заявки на получение кредита (от подачи заявки до подписания соглашения с банком) должен занять не более 4-6 недель .Имея на руках договор об ипотеке , вы можете перейти к последнему этапу, то есть , подписав окончательный нотариальный акт .

В день завершения вы явитесь к нотариусу с договором об ипотеке. Нотариус подскажет, какие документы подготовить и какие сборы придется заплатить. Основными расходами, связанными с покупкой недвижимости, является налог PCC ( гражданско-правовых сделок) в размере 2% от покупной цены .

Нотариальный акт необходимо сдать в банк, затем банк переведет деньги из ссуды на номер счета продавца, указанный в акте . Как только продавец получает оплату, ключи передаются. Просто, не правда ли? 🙂

В этом посте я хотел дать вам лишь общее представление о том, как выглядит весь процесс покупки квартиры в кредит в Польше. Я знаю, что у вас есть масса вопросов по этой теме — ответы вы найдете в других статьях этого блога.Если у вас все еще возникают какие-либо вопросы, не стесняйтесь присылать свои электронные письма по адресу: [email protected] — я обязательно отвечу или просто оставлю ваш вопрос в комментарии.

Наконец, я хотел бы попросить вас об одолжении. Если вы нашли этот пост полезным, поделитесь им, если вы знаете кого-нибудь, кто заинтересован в получении ипотеки в Польше в качестве иностранца. Буду признателен.

Как купить дом на рынке экстремальных продавцов (это происходит во время пандемии) — советник Forbes

От редакции. Советник Forbes может получать комиссию с продаж по партнерским ссылкам на этой странице, но это не влияет на мнения или оценки наших редакторов.

Весна обычно является началом сезона покупки жилья, но 2021 год может бросить вызов старой модели, основанной на сезонности, и традиционным способам покупки дома.

Пандемия открыла новые правила для покупок и покупок для дома. Вместо того, чтобы появляться без предупреждения на переполненном дне открытых дверей — с тарелками с закусками, которые выбирают все, — потенциальные покупатели планируют личные посещения или даже проводят пошаговые инструкции через Facetime и Zoom.О, и закуски теперь нет.

Помимо пандемических изменений, большая часть страны оказалась на сверхконкурентном рынке продавцов. Все это может сделать покупку дома сложной задачей, если не невозможной.

Forbes Advisor попросил более 20 экспертов по недвижимости, включая брокеров и кредиторов, дать лучший совет для покупателей на текущем рынке. Эксперты взвесили, с чем вы можете столкнуться этой весной, о стратегиях покупки и о том, как найти лучшего агента по недвижимости.

Не удивляйтесь, если вы заплатите больше, чем запрашиваемая цена

Активность покупок жилья высока — и, вероятно, она станет еще более горячей по мере приближения весеннего сезона покупок. Вместо предпандемического весеннего всплеска покупок нетерпеливые покупатели уже выстраиваются в очередь, чтобы купить дом в течение нескольких месяцев, в том числе в течение обычно медленного зимнего сезона. Это происходило, несмотря на то, что из-за чрезвычайно низкого уровня запасов было сложнее заключить сделку, не говоря уже о получении скидки на дом.

«Мы определенно увидим больше покупок и продаж, но это не будет типичный весенний всплеск, потому что рынок уже занят, а пандемия продолжает влиять на то, как люди покупают и продают дома», — говорит Дэниел Бир, генеральный директор Beer Домашняя команда eXp Realty в Сан-Диего.«Хотя процентные ставки начинают расти, запасы по-прежнему остаются низкими. Я думаю, мы продолжим видеть множество предложений и домов, которые продаются намного выше запрашиваемой цены ».

Даже несмотря на то, что цены на жилье и ставки по ипотеке неуклонно растут (средняя ставка по 30-летней ипотеке с фиксированной процентной ставкой все еще более чем на полпроцента ниже, чем в прошлом году), покупатели не остаются без внимания.

Продажи домов на вторичном рынке выросли в январе по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 23,7%, в то время как средняя цена листинга на дома выросла на 14%.1%. Между тем, количество выставленных на продажу домов на рынке побило рекордные минимумы в январе (1,04 миллиона единиц), упав на 25,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

«Пандемия действительно изменила то, как люди смотрят на дома и расставляют приоритеты, и это мышление не изменится в ближайшее время», — говорит Крис Линдал, генеральный директор и основатель Kris Lindahl Real Estate в Миннеаполисе.

Большинство покупателей (51%) ранее владели домом, согласно отчету Национальной ассоциации риэлторов о тенденциях в развитии покупателей и продавцов жилья за 2021 год, в то время как 37% арендовали дом перед покупкой.Большинство людей заявили, что их решение о покупке было принято из-за желания владеть домом (27%), за которым следовало желание иметь дом побольше (10%). Некоторые (9%) заявили, что хотят быть ближе к семье и друзьям.

География может помочь диктовать порядок покупки жилья

Многие инсайдеры в сфере недвижимости, с которыми беседовал советник Forbes, говорят, что то, что когда-то было «нормальным», может никогда больше не быть, в то время как другие говорят, что это вопрос географии. Для штатов, которые подверглись более длительным блокировкам и обязательному закрытию школ, последствия пандемии острее, чем в странах с более мягкими правилами в отношении коронавируса.Это также распространяется на то, как люди покупают и продают дома.

Флорида широко открыта

Во Флориде, где школы открыты, а в ресторанах и барах больше нет ограничений по заполнению, наблюдается большой бум открытых домов. Местные агенты по недвижимости говорят, что они ожидают, что эта весна будет во многом похожей на прошлую с личными турами на дом.

«В Майами дела уже почти нормализовались, поэтому я чувствую, что эта тенденция сохранится и в весенний сезон», — говорит Тони Родригес-Теллахече, управляющий брокер и соучредитель Prestige Realty Group.«Мы не заметили и намека на замедление темпов роста. По большей части люди носят маски. Некоторым покупателям iInternational все еще запрещен выезд из страны, но большинство из них смогли выехать ».

Точно так же Эрин Сайкс, главный экономист и агент по недвижимости компании Nest Seekers International, базирующейся в Палм-Бич, Флорида, говорит, что протокол покупки жилья зависит от вашего местоположения. Поэтому неудивительно, что рынок недвижимости Саншайн-Стейт работает скорее так, как до пандемии, чем в других регионах страны.

«Во Флориде мы наблюдаем беспрецедентную активность и проводим дни открытых дверей… в течение нескольких месяцев», — говорит Сайкс. «Основное отличие от [жизни] до пандемии заключается в том, что открываются более длительные сроки, и мы не подаем еду и напитки. Я считаю, что большинство штатов будут в таком же состоянии к весне, и ускорение к «нормальности» вернется к лету ».

Нью-Йорк более строгий

Путешествуйте на 1000 миль к северу от Флориды до Манхэттена, и атмосфера здесь совершенно другая.Агенты по недвижимости в Нью-Йорке сообщают, что покупателям необходимо записаться на прием, чтобы совершить поездку по дому, а некоторые агенты даже не покажут дом без предварительного одобрения ипотеки.

Столкнувшись с основной тяжестью пандемии и по-прежнему опережая остальные США по количеству новых случаев в день — согласно базе данных New York Times о случаях коронавируса — агенты по недвижимости в Нью-Йорке проявляют осторожность.

«На мой взгляд, дни открытых дверей с людьми, которые только что появляются, не возвращаются по крайней мере год, а, скорее всего, больше года», — говорит Кристофер Тотаро, агент по недвижимости в Warburg Realty на Манхэттене.«Процедура предварительной записи с предварительно подписанными формами Covid» [процедура] в некоторой степени проверяет уровень приверженности покупателя. Это также создало ситуацию, когда многие агенты, включая меня, не будут проводить показ, если покупатель не был предварительно одобрен для получения ипотеки.

«Подумайте об этом, люди по сути рискуют серьезным заболеванием и, возможно, своей жизнью; разумно знать, что покупатель всерьез ищет квартиру или дом ».

Нью-Йорк не одинок. В Калифорнии и некоторых других штатах не было открытых дверей в течение года, вместо этого должны быть запланированы показы для защиты всех вовлеченных сторон от вируса.

Как подготовиться к виртуальному домашнему туру

Если вы раньше покупали дом, вы можете быть удивлены некоторыми изменениями, связанными с пандемией, с которыми вы можете столкнуться. Например, многие агенты по недвижимости (часто по запросу продавца) проводят виртуальные обходы в качестве первой точки контакта с домом.

Виртуальные инструменты варьируются от простых до сложных. Пошаговое руководство Zoom довольно распространено, тогда как 3D-технология, такая как Matterport, — это захватывающий опыт, обычно предназначенный для роскошной недвижимости.

«С точки зрения агента, это был утомительный год, но он оказался плодотворным, поскольку мы узнали новые способы работать в условиях новой нормы», — говорит Тамар Аскен, агент по недвижимости на авеню 8 в Беверли-Хиллз. «Мы создали видеотуры по домам на наших мобильных телефонах и, вероятно, продолжим внедрять некоторые из этих методов».

Для покупателей виртуальные туры могут быть отличным способом увидеть многие дома, экономя время и сводя к минимуму воздействие Covid-19. Это особенно актуально для покупателей, выезжающих из своего города или штата и желающих поохотиться, прежде чем собираться.

Вот четыре вещи, которые вы должны знать перед виртуальным домашним туром:

1. Заранее знайте, какое приложение вам нужно, чтобы у вас было время установить его и опробовать. Например, если у вас телефон Android, вы не сможете использовать Facetime, поэтому вам придется найти альтернативное видео-приложение, такое как What’s App, которое не зависит от бренда.
2. Зарядите телефон или планшет.
3. Имейте хорошее интернет-соединение.
4. Убедитесь, что вы находитесь в месте, где вы можете слышать агентов, и они могут слышать вас (например, шумный ресторан или открытая площадка с ветром могут быть не идеальными).

Это ваш шанс решить, хотите ли вы двигаться дальше с этим домом, поэтому не бойтесь попросить агента открыть двери туалета, увеличить что-то, подробно описать конкретные особенности или любой другой запрос, который вы могли бы обычно не получается, если бы вы были там лично. Агент во многих отношениях выступает в роли вашего доверенного лица.

7 стратегий покупки для использования на конкурентном рынке

Первое, что должны знать покупатели, — это то, что они выходят на рынок продавца.Это означает, что вы вряд ли заключите сделку или получите скидки — иногда даже если дом нуждается в капитальном ремонте. Это потому, что предложение сильно отстает от спроса.

Очень важно отточить инструменты для покупки дома, если вы хотите успешно конкурировать. Вот лучшие стратегии покупки, которые рекомендуют эксперты.

1. Получите предварительное одобрение ипотеки

Несмотря на то, что продавцы могут использовать различные методы, чтобы захватить дом на сегодняшнем бешеном рынке, все эксперты согласились с одним неоспоримым правилом: получить предварительное одобрение ипотеки, прежде чем начинать поиск жилья.

Предварительное одобрение показывает продавцам, что кредитор проверил ваши финансы и кредитоспособность, и вы готовы к переезду. Например, всего за последние пару месяцев количество предварительных одобрений в Bank of America резко возросло: около двух третей соискателей являются покупателями впервые, говорит Энн Томпсон, руководитель отдела потребительского кредитования в Bank of America.

2. Ищите дома в рамках своего бюджета, чтобы можно было повышать ставки

Рассказы о нескольких, а иногда и десятках участников торгов на один дом не являются преувеличением.Это реальная жизнь на рынках жилья в США. Для покупателей это означает, что вам, вероятно, не следует искать дома с максимальной бюджетной ценой, поскольку вы можете рассчитывать на то, что кто-то другой перебьет вас. Просто убедитесь, что это верно для вашего региона.

Если вы серьезно настроены купить дом сейчас, хорошей стратегией будет поиск домов с бюджетом ниже установленного вами лимита. Таким образом, у вас будет возможность повышать цену, не экономя и не выходя за рамки целевой цены.

3. Если вы занимаетесь деньгами, уделите себе дополнительное время

Не редкость, когда покупатели жилья впервые берут взаймы деньги для внесения первоначального взноса.Однако это следует учитывать в вашей временной шкале. Поговорите со своим кредитором о любых средствах, которые вы ожидаете получить, чтобы они могли помочь вам в этом процессе. Например, если кто-то дает вам деньги в качестве первоначального взноса, они должны будут написать подарочное письмо, в котором объяснят, что вам не нужно возвращать деньги.

Кроме того, многие ипотечные брокеры захотят видеть банковские выписки со счета, с которого поступают эти средства, — говорит Явар Чарли, директор отдела недвижимости Aaron Kirman Group в Лос-Анджелесе.

«Они захотят убедиться, что средства« приправлены », — говорит Чарли.«Это означает, что средства находятся на банковском счете не менее двух-трех месяцев; это делается для того, чтобы они могли определить источник этого дохода и убедиться, что он действительно действителен ».

4. Найдите лучшего агента по недвижимости из возможных

Отличный агент по недвижимости — секретное оружие каждого покупателя. Они не только отличные переговорщики и хорошо разбираются в интересующем вас районе, но и имеют отличные связи, которые принесут вам пользу.

Перед тем, как нанять агента, обязательно ознакомьтесь с его отзывами, поговорите с людьми, с которыми он работал, и узнайте их опыт. Эксперты говорят, что после того, как вы сузите список основных претендентов, вам следует задать важные вопросы, прежде чем заключать сделку.

Перед тем, как нанять агента по недвижимости, большинство экспертов, опрошенных Forbes Advisor, сказали, что вам следует спросить об опыте агента, в том числе о том, сколько объектов недвижимости они продали за последний год. Вам также следует прочитать отзывы об агентах в Google и Yelp и получить рекомендации от людей, которые с ними работали.

Тогда обязательно задайте следующие вопросы:

• Насколько вы знакомы с интересующим меня районом?
• Какой у вас есть доступ к свойствам, которых еще нет в списке?
• Какая из заключенных вами сделок была самой сложной?
• Как сделать мое предложение сильнее / выделиться на конкурентном рынке?
• Каковы ваши сборы?

5. Не влюбляйся в один дом — но и не сдавайся

Большинство экспертов не советуют зацикливаться на одном доме, так как это может привести к серьезному разочарованию или, что еще хуже, к плохим финансовым решениям, принятым в отчаянии.Однако это не обязательно означает, что вам следует бежать в другую сторону при первом же знаке, что кто-то перебил вашу ставку или пришел с заманчивым предложением полностью наличными.

Как могут подтвердить все агенты по недвижимости с определенным опытом, сделки срываются каждый день.
«Будьте готовы быть вторым выбором», — говорит Бир. «Это может сработать для вас».

6. Дело не только в цене

Не ограничивайтесь стоимостью дома, когда вы пытаетесь выиграть дом. Вы и ваш агент должны выяснить, что (помимо объявленной цены) важно для продавца, что может дать вам преимущество.

«Вы можете выиграть за счет других непредвиденных обстоятельств или удобств для продавца», — говорит Райан Диббл, главный операционный директор Flyhomes, стартапа в сфере недвижимости из Сиэтла. «Одним из примеров может быть досрочное закрытие и предложение продавцу короткой арендной платы, чтобы им было легче переехать в свой следующий дом».

7. Расширьте область поиска

Самые популярные районы имеют самые высокие цены. Если вы хотите иметь дом и жить в определенном, но небюджетном районе, вам, возможно, придется выбирать между ними.Для тех, кто предпочитает домовладение желанным почтовым индексом, это означает поиск в других областях.

Начните с определения того, что вам нравится в районе вашей мечты. Есть ли поблизости местные рестораны и предприятия? Есть зеленые насаждения? Это рядом с остановками общественного транспорта? Какие бы функции вы ни ценили, постарайтесь найти их в тех областях, которые вы, возможно, не изучали раньше.

Зачем вам делать все возможное? Часто люди упускают из виду «красивые районы с отличными школами только потому, что они не шумные», — говорит Диббл.

Все плюсы и минусы сделок с недвижимостью, финансируемых продавцом

Когда дело доходит до финансирования жилой недвижимости, большинство транзакций проходят знакомый процесс. Продавец находит желающего покупателя с необходимым доходом, трудовой историей и кредитным рейтингом, чтобы претендовать на ипотеку, а кредитное учреждение вкладывает деньги для финансирования сделки.

Но что, если традиционное финансирование недоступно, а покупатель и продавец по-прежнему хотят провести продажу в частном порядке? Они входят в так называемое финансирование продавца.Как подразумевает термин, человек, который продает дом, финансирует покупку.

Ключевые выводы

• В сделках с жилой недвижимостью одним из вариантов является финансирование продавца, при котором продавец финансирует покупку для покупателя.
• Сделки, финансируемые продавцом, могут быть быстрее и дешевле обычных.
• Покупатели должны подтвердить, что продавец свободен в финансировании (у них нет ипотеки или ее ипотечный кредитор позволяет), и они должны быть готовы внести первоначальный взнос.
• Финансирование продавца обычно длится более короткий период, чем традиционная ипотека.
• Обе стороны в сделке должны нанять профессионалов для предоставления рекомендаций и составления контракта и простого векселя.

Плюсы и минусы сделок с недвижимостью, финансируемых продавцом

Как работает финансирование продавца?

Банк не участвует в продаже, финансируемой продавцом; покупатель и продавец договариваются сами. Они составляют вексель, в котором указываются процентная ставка, график платежей покупателя продавцу и последствия неисполнения покупателем этих обязательств.В отличие от продажи, связанной с ипотекой, здесь не происходит передачи основной суммы от покупателя к продавцу, а есть только соглашение о выплате этой суммы с течением времени.

При участии только двух основных игроков финансирование собственника может быть быстрее и дешевле, чем продажа дома обычным способом. Не нужно ждать кредитного специалиста банка, андеррайтера и юридического отдела, и покупатели часто могут попасть в дом за меньшие деньги.

Преимущества финансирования продавца

Эта альтернатива традиционному финансированию может быть полезна в определенных ситуациях или в местах, где трудно получить ипотеку.В таких жестких условиях финансирование со стороны продавца предоставляет покупателям доступ к альтернативной форме кредита.

Продавцы, в свою очередь, обычно могут продавать быстрее и без необходимости делать дорогостоящий ремонт, который обычно требуется кредиторам. Кроме того, поскольку продавец финансирует продажу, недвижимость может иметь более высокую продажную цену.

Снижение затрат на закрытие

Затраты на закрытие действительно ниже для продажи, финансируемой продавцом. Без участия банка транзакция позволяет избежать затрат на ипотеку или дисконтные баллы, а также сборов за оформление и множество других сборов, которые кредиторы обычно взимают в процессе финансирования.Также существует большая гибкость, по крайней мере, якобы, в отношении условий кредита, от требуемого первоначального взноса и процентной ставки до срока действия соглашения.

Финансирование продавца обычно осуществляется только на довольно короткий срок, например на пять лет, при этом в конце этого периода должен быть выплачен крупный платеж. Теория — или, по крайней мере, надежда — заключается в том, что покупатель в конечном итоге рефинансирует этот платеж у традиционного кредитора, вооруженного улучшенной кредитоспособностью и накопившего часть собственного капитала в доме.

Продавец финансирует покупателей

Несмотря на все потенциальные преимущества финансирования со стороны продавца, транзакции с его использованием сопряжены с рисками и реальностью для обеих сторон. Вот что покупатели должны учитывать, прежде чем заключить сделку, финансируемую продавцом.

Не ждите лучших условий, чем с ипотекой

По мере выработки условий сделки, финансируемой продавцом, гибкость часто становится реальностью. Продавец переваривает свои финансовые потребности и риски, в том числе возможность дефолта покупателя по кредиту, с перспективой потенциально дорогостоящего и беспорядочного процесса выселения.

Результат может отрезвлять покупателя. Например, возможно, что вы получите более выгодную процентную ставку, чем предлагают банки, но более вероятно, что вы заплатите больше, возможно, на несколько дополнительных процентных пунктов выше преобладающей ставки.

Как покупатель, вам, вероятно, придется внести первоначальный взнос, сопоставимый по размеру с размером обычной ипотечной ссуды, то есть 20% или более от стоимости недвижимости.

Может потребоваться продать себя продавцу

Разумно говорить открыто и прямо о причинах, по которым вы не соответствуете требованиям для получения традиционной ипотеки.Часть этой информации может появиться в любом случае, когда продавец проверит вашу кредитную историю и другие справочные данные, включая вашу занятость, активы, финансовые требования и рекомендации.

Но также убедитесь, что вы указали на любые ограничения вашей возможности заимствовать, которые могут не проявиться во время комплексной проверки продавца. Потенциальный покупатель, у которого есть солидный кредит и значительный первоначальный взнос, возможно, недавно начал новый бизнес, и поэтому не сможет претендовать на ссуду на срок до двух лет.

Будьте готовы предложить продавцу финансирование

Домовладельцы, предлагающие финансирование от продавца, часто открыто заявляют об этом факте в надежде привлечь покупателей, которые не имеют права на получение ипотечной ссуды. Если вы не видите упоминания о финансировании продавца, не помешает узнать. Однако вместо того, чтобы спрашивать, возможно ли финансирование со стороны собственника, вы можете представить конкретное предложение. Вы можете сказать, например: «Мое предложение — полная цена с 20% -ной скидкой, финансирование продавца в размере 350 000 долларов под 6%, амортизируемое в течение 30 лет с помощью пятилетней ссуды.Если я не рефинансирую через два-три года, я увеличу ставку до 7% через четвертый и пятый годы ».

Подтвердите, что продавец может финансировать продажу

Финансирование продавца является самым простым, когда продавец полностью владеет недвижимостью; ипотека на имущество вносит дополнительные сложности. Оплата поиска по названию собственности подтвердит, что она точно описана в акте и свободна от ипотечного или налогового залога.

По словам Джейсона Буркхолдера, риэлтора Weichert, Realtors в Ланкастере, штат Пенсильвания, «в большинстве ипотечных кредитов есть пункт« подлежащий оплате », который запрещает продавцу продавать дом без выплаты ипотеки.Таким образом, если продавец финансирует собственник, и ипотечная компания узнает об этом, она сочтет дом «проданным» и потребует немедленную выплату долга в полном объеме, что позволяет кредитору лишить его права выкупа ».

Финансирование продавцов для продавцов

Помните об этих советах и ​​реалиях, если вы думаете о финансировании продажи дома.

Необязательно финансировать продажу на долгое время

Как продавец, вы можете в любой момент продать вексель инвестору или кредитору, которому покупатель затем отправит платежи.Это может произойти в тот же день, что и закрытие сделки, чтобы продавец мог сразу получить наличные.

Другими словами, продавцам не нужны ни наличные, ни кредиторы. Однако имейте в виду, что вам, вероятно, придется принять вексель стоимостью меньше полной, чтобы продать ее, что снизит вашу доходность от собственности. По данным Amerinote Xchange, компании, специализирующейся на финансировании вторичного рынка, векселя на недвижимость обычно продаются по цене от 65% до 90% от их номинальной стоимости.

Сделайте финансирование продавца частью вашего предложения по продаже недвижимости

Поскольку финансирование со стороны продавца является относительно редким, продвигайте тот факт, что вы его предлагаете, начиная с объявления о собственности. Добавление к тексту слов «доступное финансирование продавца» предупредит потенциальных покупателей и их агентов о том, что этот вариант находится на рассмотрении.

Когда потенциальные покупатели осматривают ваш дом, расскажите подробнее о механизмах финансирования. Подготовьте информационный лист с описанием условий финансирования.

Продавцы должны дать общее объяснение того, что такое финансирование продавца, потому что многие покупатели с ним не знакомы.

Обратиться за налоговой консультацией и рассмотреть вопрос о помощи в обслуживании ссуды

Поскольку сделки, финансируемые продавцом, могут создавать налоговые осложнения, привлеките для продажи специалиста по финансовому планированию или налогового эксперта. Кроме того, если у вас нет опыта и навыков кредитора, подумайте о том, чтобы нанять компанию по обслуживанию ссуд, которая будет собирать ежемесячные платежи, составлять отчеты и выполнять другие обязанности, связанные с управлением ссудой.

Как структурировать сделку по финансированию продавца

Обе стороны в сделке, финансируемой продавцом, должны нанять поверенного по недвижимости или агента по недвижимости для написания и проверки договора купли-продажи и простого векселя, а также связанных с этим задач. Постарайтесь найти профессионалов, которые имеют опыт работы с домашними сделками, финансируемыми продавцом, и, если возможно, имеют опыт работы в вашей местности, поскольку некоторые соответствующие нормативные акты (например, регулирующие платежи по воздушным шарам) различаются в зависимости от юрисдикции.

Профессионалы также могут помочь покупателю и продавцу определиться с конкретным соглашением, которое им лучше всего подходит, и с условиями продажи.Если это не сделка, финансируемая продавцом, инвестор в недвижимость и риэлтор Дон Теппер указывает, что «на самом деле есть десятки других способов покупки», помимо традиционной ипотечной системы. Эти договоренности, отмечает Теппер, включают опцион на аренду, покупку с правом аренды, земельный договор, договор на сделку, участие в капитале и ипотечные кредиты. «Большинство покупателей и агентов по недвижимости не знают, как все это работает», — говорит он.

Итог

Финансирование продавца — хороший вариант? Каким бы необычным и незнакомым оно ни было для большинства людей, финансирование со стороны продавца может быть полезным вариантом на сложном рынке недвижимости.Тем не менее, такая договоренность создает некоторые особые риски для покупателей и продавцов, и было бы разумно привлечь профессиональную помощь, чтобы смягчить их и позволить процессу протекать гладко.

6 способов купить новый дом перед продажей существующего

Как купить дом при продаже собственного

Некоторые рынки недвижимости очень конкурентны. Если вы хотите купить дом при продаже собственного и нуждаетесь в выручке от продажи существующей собственности для внесения первоначального взноса, вы можете быть разочарованы выбором, с которым столкнулись.

Продавцы на горячих рынках получают выгоду от множества предложений и небольших, быстро перемещающихся запасов. Эти препятствия проблематичны для покупателей, особенно тех, кто находится в сжатые сроки до закрытия своего нынешнего дома. Если вы уверены, что ваш дом будет продаваться очень быстро, вы можете предпочесть купить новый дом, а не продавать старый. Но как собрать достаточно денег для первоначального взноса? Хотя это непросто, вот шесть вариантов для покупателей, желающих купить новый дом перед продажей старого.

Покупка нового дома перед продажей старого

Продажа перед покупкой — это способ, которым большинство людей покупают дом, поскольку выручка от продажи существующего дома обычно требуется для покупки нового. Даже имея наличные деньги для первоначального взноса, гораздо сложнее претендовать на новую ипотеку, имея долг по существующему дому. Для кредиторов ваше намерение продать не меняет текущих фактов.

Лучше покупать наличными или в ипотеку?

Проблема продажи, а затем покупки дома заключается в стоимости и материально-техническом обеспечении промежуточного периода «неопределенности», а также в риске того, что вы не сможете обеспечить себе следующий дом на конкурентном рынке.Обязательно запланируйте следующие соображения:

• Где вы будете жить после продажи дома? Можете ли вы жить с семьей или друзьями? Какие у вас варианты краткосрочной аренды?
• Можете ли вы использовать непредвиденные обстоятельства как покупатель или продавец, чтобы сократить временной разрыв?
• Какой у вас бюджет на переход? Учитывайте краткосрочное жилье, расходы на переезд, хранение, гонорары риелтора и так далее. Потребуются ли эти расходы для внесения авансового платежа?

Как получить первоначальный взнос при покупке дома перед продажей собственного

Покупка дома перед продажей старого — несомненно, рискованное мероприятие.Что, если ваш нынешний дом не будет продаваться так быстро или за столько же, сколько вы планировали? Хотя этот метод сопряжен с внутренним риском, на рынке продавца в большинстве случаев риск меньше.

В этой ситуации часто встречаются два больших препятствия:

• Поступление авансового платежа
• Сохранение приемлемого отношения долга к доходу при владении обоими объектами недвижимости

Имейте в виду, что многие варианты решения проблемы №1 повредят вашим усилиям по решению проблемы №2.Прежде чем предпринимать какие-либо действия, поработайте со своим финансовым консультантом, чтобы рассмотреть возможные варианты и обсудить, как конкретная стратегия может повлиять на вашу ситуацию в целом.

6 способов купить дом при продаже собственного (без особого порядка)

1. Использование капитала вашего нынешнего дома или дома, который вы покупаете
2. 401 (к) заем
3. Выплата рефинансирования
4. Получение подарка
5. Скидка менее 20%
6. Условные обязательства при продаже с обратной арендой

Кредитная линия под залог собственного капитала (HELOC) или ссуда под залог собственного капитала — это способы, с помощью которых покупатели могут использовать собственный капитал своего текущего дома перед его продажей.Ссуда ​​под залог жилого фонда — это, по сути, вторая ипотека, обеспечивающая денежные средства, которые можно использовать для любых целей. Как и ипотека, ссуда под залог собственного капитала будет иметь единовременное получение капитала, как правило, с фиксированной процентной ставкой и ежемесячными выплатами. В рамках кредитной линии собственного капитала вы можете получить доступ ко всей или части своей линии капитала в течение периода использования, но не обязаны снимать всю сумму. Процентные ставки и условия будут отличаться.

В последние несколько лет кредиторы предлагали покупателям кредитную линию под залог собственного капитала на новый дом, который они покупают.По сути, покупатели подают заявку на обычную ипотеку (возможно, 80% от покупной цены) и HELOC (возможно, 10%) одновременно. Вы закрыли бы оба займа в один и тот же день. Пока вы продаете собственный дом, вы оплачиваете все 3 ипотечных кредита. После того, как вы закроете свой нынешний дом, вы можете использовать вырученные средства для выплаты HELOC за свой новый дом. Это не сработает в каждой ситуации, но для квалифицированных покупателей это может быть вариант обсудить с вашим кредитором.

Стоит ли использовать собственный капитал дома?

Сколько вы можете взять в долг? Большинство организаций ссудят только до 80 процентов совокупного отношения ссуды к стоимости недвижимости (CLTV).Вот пример:

Оценочная стоимость имущества: $ 350 000

Текущий остаток по ипотечному кредиту: 250 000 долларов США

Требуемый капитал: 30 000 долларов США

Общая сумма кредита: 280 000 долларов США

CLTV = 80% (остаток кредита + желаемый капитал) / оценочная стоимость

Преимущества и соображения по использованию собственного капитала:

• Самый большой риск при использовании собственного капитала заключается в том, что вы в дальнейшем используете свою собственность и берете на себя дополнительный риск оказаться под водой или потерять собственность, если вы не можете справиться с выплатами.
• Низкие процентные ставки делают использование собственного капитала привлекательным вариантом. Часть выплаченных процентов может даже подлежать вычету из налогооблагаемой базы с учетом ограничений.
• Этот метод уникален тем, что он позволяет вам использовать капитал вашего дома до продажи, а не погашать долг себе (или другому третьему лицу) впоследствии.
• Банки нечасто допускают, что любой из способов дома уже присутствует на рынке. В первую очередь обеспечьте себе ссуду под залог собственного капитала или HELOC на свой нынешний дом. При закрытии вашего старого дома капитал, который вы сняли, подлежит оплате в полном объеме.Убедитесь, что ваша прогнозируемая цена продажи достаточно консервативна, чтобы покрыть ваши долги и расходы на продажу.
• Убедитесь, что вы понимаете, как это влияет на вашу способность покупать. Ваш кредитор по новой собственности будет включать ваш ежемесячный платеж (или расчетный платеж) в коэффициент вашего долга. Кроме того, ваш кредитный рейтинг может пострадать в результате дополнительного кредитного плеча.
• Ознакомьтесь с условиями и тарифами. Часто существует минимальное требование к розыгрышу и плата за досрочное расторжение.

Сдаете старый дом в аренду? Прочтите это в первую очередь.

Получение кредита у вашего 401 (k)

Узнайте у администратора плана или в отдел кадров, разрешены ли ссуды 401 (k) по плану. Если да, узнайте период погашения, процентную ставку и условия, связанные с личным жилищным кредитом. Сумма, которую вы можете заимствовать, также будет зависеть от плана, но не может превышать руководящие принципы IRS, которые предусматривают, что «максимальная сумма, которую план может разрешить в качестве ссуды, составляет (1) больше из 10 000 долларов США или 50% от вашего законного баланса на счете, или (2) 50 000 долларов, в зависимости от того, что меньше.”

401 (k) Преимущества и соображения по кредиту:

• Если вы планируете использовать выручку от продажи вашего существующего дома для погашения себя, заем от вашего 401 (k) для покупки основного места жительства может быть хорошим вариантом. Планы часто позволяют выдавать ссуды довольно быстро, поэтому в идеале вам даже не нужно брать ссуду, пока ваше предложение не будет принято.
• Многие кредиторы рассматривают ссуды 401 (k) как заимствования у самих себя, поэтому на коэффициент вашей задолженности обычно это не влияет.
• Обязательно ознакомьтесь с условиями кредита и предполагаемым ежемесячным платежом.Взносы 401 (k) до налогообложения приведут к ссуде до налогообложения. Следовательно, ежемесячные выплаты (обычно производимые за счет удержаний из заработной платы) будут производиться после уплаты налогов. Если вы планируете выплатить себе единовременную выплату после закрытия, подтвердите, возможно ли это.
• Если вы планируете взять солидную ссуду и не можете позволить себе быстро погасить ее после этого, эта стратегия может принести больше вреда, чем пользы. Исследования показали, что многие люди, берущие ссуду 401 (k), в конечном итоге оказываются в худшем положении.

Подпишитесь на Weekly Investing Insights

Рефинансирование с выплатой наличных очень похоже на ссуду под залог собственного капитала или HELOC в том, что вы используете капитал в своем существующем доме и превращаете его в наличные.В отличие от ранее обсужденных вариантов, которые представляют собой вторичное залоговое право на ваш дом, рефинансирование выплачивает вашу существующую первую ипотеку, и вы начинаете новую. При рефинансировании с выплатой наличных вы берете часть своего капитала (около 80%), и банк выплачивает вам сумму наличными, а затем добавляет выплату к вашей новой, более крупной, рефинансированной ипотеке.

Преимущества и соображения при рефинансировании наличными:

• Рефинансирование может обеспечить более высокую процентную ставку, чем другие способы использования собственного капитала дома.
• Если процентная ставка по существующей ипотеке высока, вы сможете рефинансировать без значительных изменений в ежемесячных платежах.
• Те же соображения, которые применяются к предыдущим опционам, применимы к рефинансированию с выплатой наличных: риск потери права выкупа, коэффициент долга и последствия кредитного рейтинга, а также способность погасить вексель при закрытии.
• Рефинансирование с выплатой наличных может быть довольно дорогостоящим, поэтому убедитесь, что вы понимаете его условия. Затраты на закрытие могут составлять 5% или более от суммы ссуды, что может значительно компенсировать преимущества использования этого метода для сбора денежных средств для первоначального взноса.

Налоговая реформа 2017 года ограничила вычет процентов по ипотеке ссуд до 750 000 долларов по всем ипотечным кредитам, выданным после 15.12.17. Тем не менее, старые ипотечные кредиты могут по-прежнему вычитать проценты по ссудам до старого лимита ссуды в 1 миллион долларов. Рефинансированные ипотечные кредиты, которые в настоящее время подпадают под старый лимит, могут сохранить свой статус дедушкино, при условии, что новый заем не превышает остаток по существующей ипотеке.

Способы избежать отпускной задолженности при накоплении на дом

Многие кредиторы принимают подарок от члена семьи в качестве части первоначального взноса.Для крупных или несоответствующих кредитов подарок не может быть полным первоначальным взносом, но некоторые кредиторы требуют от покупателя внести только 5% своих собственных средств. Чтобы получить подарок, чтобы помочь с первоначальным взносом, дарителю необходимо заполнить подарочное письмо и предоставить некоторую другую финансовую информацию, такую ​​как копии банковских выписок. Условием подарка является то, что он не является ссудой и не подлежит возврату.

Преимущества и рекомендации по получению подарка:

• Свободные деньги! Очевидно, это самая большая выгода от подарка.Это никак не повлияет на ваши долги, так как даритель должен будет подписать соглашение о том, что подарок не будет возвращен.
• Налог на дарение. В зависимости от суммы подарка и налоговой ситуации дарителя IRS может считать это подарком, облагаемым налогом. Убедитесь, что донор проконсультируется со специалистом по налогам, прежде чем подписывать какие-либо документы.
• Некоторые кредиторы могут потребовать, чтобы подарок был «приправлен». Если есть необходимость в приправе, подаренные средства должны быть на вашем банковском счете и отражены в ваших банковских выписках в течение установленного периода времени до того, как вы получите право на участие.

Перенос менее 20%

Для покупателей, желающих приобрести дом в соответствии с соответствующими лимитами ссуды, 20% первоначальный взнос не требуется, и многие учреждения будут гарантировать ссуду. Сложность заключается в том, что у непоследовательных покупателей или покупателей крупной ссуды нет наличных средств для внесения 20% первоначального взноса. В последние годы для этих покупателей снова стало доступно больше возможностей. Ваши варианты будут зависеть от того, где вы хотите совершить покупку. В разных штатах и ​​округах есть разные максимальные суммы кредита, которые определяют, что соответствует, а что нет.Кроме того, некоторые кредиторы имеют лицензию только в определенных штатах.

Более распространенными предложениями для заемщиков с большим бюджетом с минимум 10% спада являются ссуды 80/10/10, где 80% ссуды финансируется в рамках традиционной, часто 30-летней фиксированной ипотеки, а 10% — это линия собственного капитала. кредит на новую недвижимость, а оставшиеся 10% — это первоначальный взнос. Применяются те же соображения относительно HELOC, которые обсуждались ранее. Другие кредиторы могут предложить аналогичную схему, но потребуют как минимум 15% -ную скидку, поэтому ссуда будет составлять 75/15/10.

Покупатели с первоначальным взносом в размере 15% иногда имеют право на получение ипотечной ссуды без кредитной линии собственного капитала, хотя срок ее действия может составлять менее 30 лет и включать частную ипотечную страховку.

Преимущества и рекомендации для покупателей более высокого ценового диапазона и меньшего первоначального взноса:

• Всегда следите за тем, чтобы покупная цена и ежемесячные платежи соответствовали вашему уровню комфорта. Тот факт, что кто-то готов одолжить вам определенную сумму, не означает, что вы можете себе это позволить.Вы знаете свои расходы и денежные потоки лучше, чем кто-либо.
• Покупатели без 20% будут платить более высокую процентную ставку, поскольку их ссуды несут более высокий риск. У них также будет меньше вариантов при выборе кредитора.
• Меньший вклад означает более высокий ежемесячный платеж. Поскольку у вас уже есть старый дом, это может привести к превышению допустимого отношения долга к доходу.
• Возможная выгода от этого подхода (при условии, что он совпадает с вашими финансовыми показателями) заключается в том, что он может позволить вам приобрести дом, не прибегая к некоторым из более рискованных стратегий, связанных с собственным капиталом вашего текущего дома.Когда вы впоследствии продаете существующий дом, вы можете взять часть своей фактической выручки на предоплату HELOC, внести улучшения в создание акционерного капитала или диверсифицировать, инвестируя денежные средства на рынке. При таком подходе вам не придется тратить капитал вашего старого дома на прогнозируемые суммы.
• На конкурентном рынке покупателям с более низким первоначальным взносом может быть особенно трудно выделиться среди более выгодных предложений. Обсудите, как это может повлиять на вашу способность конкурировать с вашим агентом по недвижимости.

Использование условной продажи с обратной арендой

Непредвиденные обстоятельства — это распространенный способ защиты интересов продавцов и покупателей при покупке недвижимости или заключении сделки. Продавец может запросить продажу с обратной арендой, чтобы (буквально) купить им еще немного времени для покупки нового дома после продажи своего. В рамках переговоров покупатель и продавец дома договариваются о продолжительности обратной аренды и ежемесячной арендной платы.

На рынке продавца покупатели могут быть более склонны принять такой вид непредвиденных обстоятельств, чем они были бы в противном случае.Кроме того, в зависимости от текущей ситуации покупателя это может быть выгодно обеим сторонам. Преимущество продажи с обратной арендой в качестве продавца заключается в том, что вы можете завершить продажу и собрать необходимые денежные средства для покупки новой собственности без необходимости переезжать.

Преимущества и особенности использования обратной аренды с продажей:

• Вы все еще придерживаетесь расписания. Покупателю в популярном районе может потребоваться некоторое время, чтобы найти и обезопасить свой следующий дом. Даже если покупатель согласится, вам все равно может потребоваться переехать до даты закрытия, или вы можете получить как арендную плату, так и ипотеку.
• Если у вас уже есть принятое предложение на новую недвижимость, вы знаете дату закрытия. Предполагая, что ваших покупателей устраивает предложенный вами график, обратная аренда с продажей может работать очень хорошо.
• Имейте в виду, что ежемесячная арендная плата, взимаемая покупателями, вероятно, будет намного выше, чем ваша ипотека. Это будет по текущему рыночному курсу. Вы избавите себя от необходимости переезжать и жить из боксов, пока найдете место, но ваши краткосрочные расходы, скорее всего, возрастут.

6 шагов к покупке нового дома при продаже старого дома

ПОКУПКА ДОМА НА КОНКУРЕНТНЫХ РЫНКАХ

Если у вас есть дом на конкурентном рынке и вы хотите улучшить свой район, вы можете купить новый дом, прежде чем продавать свое текущее место жительства.Хотя здесь, безусловно, есть риски, покупатели с хорошими финансовыми показателями обычно могут заставить его работать. Планируете ли вы получить подарок, внести меньший первоначальный взнос или использовать собственный капитал, убедитесь, что вы полностью понимаете финансовые последствия, особенно если вы собираетесь взять ссуду из своего пенсионного плана или взять переменную ипотеку.

НЕ НАЧАТЬ С ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Независимо от того, планируете ли вы сохранить свой существующий дом, все покупки дома должны начинаться с анализа вашего личного финансового положения и включать обсуждения с кредитором, прежде чем делать предложение.

Чтобы определить, сможете ли вы купить новый дом и оставить себе старый, выполните следующие действия:

Шаг 1. Установите бюджет и рассчитайте первоначальный взнос

Просмотрите свои финансовые показатели и обсудите ситуацию со своим финансовым консультантом. Установите целевой бюджет нового дома, который вам будет удобен с учетом прогнозируемых ежемесячных платежей после продажи существующего дома. Принимая решение о бюджете, посмотрите на свои ликвидные активы, чтобы определить, сколько денег у вас есть для первоначального взноса.Многим покупателям потребуется «крупная ипотека» или несоответствующая ссуда, что означает, что сумма вашей ссуды превышает пределы, установленные Fannie Mae и Freddie Mac. Большинство кредиторов потребуют 20% первоначального взноса по этим займам.

Шаг 2. Проведите домашнее исследование

Теперь, когда у вас есть бюджет на новый дом, зайдите в Интернет, чтобы узнать, что вы можете купить за эту сумму денег. Мы предлагаем покупателям на этом этапе посетить несколько дней открытых дверей, чтобы понять, что можно купить за ваши деньги. Возможно, вам придется пересмотреть бюджет, переоценить свои потребности или оценить возможность проживания в желаемом районе.

Шаг 3. Встреча с агентами по недвижимости

Встречайтесь с несколькими агентами по недвижимости, чтобы найти то, что вам подходит. Пригласите каждого агента совершить поездку по вашему дому (не забудьте навести порядок и убрать!) И запросите рыночную оценку его стоимости и того, какой будет их стратегия продаж и маркетинга. Не все агенты согласятся с прейскурантной ценой, поэтому важно получить несколько мнений. Если вы планируете покупать и продавать, вероятно, имеет смысл использовать одного и того же агента по недвижимости, если это возможно. Многие снизят свои комиссии или предоставят кредит при закрытии.Обязательно спросите, как быстро они думают, что ваша недвижимость будет продаваться и нужны ли какие-либо улучшения или ремонт.

Наконец, обсудите свои планы покупки и продажи с новым агентом. Как они думают, сколько времени потребуется, чтобы продать ваш дом? Есть ли красные флажки? Ваш первоначальный взнос конкурентоспособен? Является ли использование непредвиденных обстоятельств (например, продажа вашего существующего дома) препятствием для большинства продавцов?

Шаг 4. Изучите вопрос финансирования и поговорите с кредиторами

При покупке дома необходимо обязательно присмотреться к нему, прежде чем выбирать кредитора.Процентные ставки, сборы и предлагаемые продукты будут значительно различаться в зависимости от учреждения и часто на несколько процентных пунктов. Проведите онлайн-исследование, чтобы просмотреть опубликованную информацию о ставках и составить список кредиторов, с которыми можно связаться.

Прежде чем обращаться к вам, держите все свои данные под рукой и подумайте о создании электронной таблицы, чтобы вы могли позже оценить дома. Попросите кредиторов предоставить информацию на основе мягкого получения вашего кредита и другой информации, которую вы предоставляете. Жесткое изъятие вашего кредита вредит кредитному рейтингу, и его следует избегать, когда это возможно.Если вы уверены в точности предоставленных вами данных, также должна быть указана информация о ставках и вариантах, которые предоставляет кредитор.

Для этого вам понадобится ваш валовой доход, ежемесячные долги или другие обязательства, такие как плата за кондоминиум и кредитный рейтинг. Также подготовьте хорошие оценки налогов на недвижимость, сборов за кондоминиумы и страховку нового дома. Этот процесс позволяет вам сравнивать ставки и продукты разных кредиторов, не неся комиссии и не нанося ущерба вашему кредиту.

Когда вы в конечном итоге поговорите с кредиторами, помните о максимальной закупочной цене, заложенной в бюджет, для расчетов и суммы первоначального взноса. Поделитесь своими планами покупки, а затем продажи и спросите, каково их соотношение долга к доходу. Основываясь на предоставленных вами данных, кредитор, скорее всего, может довольно быстро сказать вам, можете ли вы соответствовать критериям, пока вы несете свой нынешний дом.

Шаг 5. Посчитайте

Возьмите электронную таблицу с личной информацией со всей информацией о вашем долге и доходе и начните использовать ставки, предоставленные кредитором, с которым вы говорили, у которого была лучшая ставка или продукт для вашей ситуации.Теперь, когда у вас есть достаточно точный прогноз ежемесячного общего платежа, вас это устраивает? Исходя из ваших текущих денежных резервов, удобно ли вам внести первоначальный взнос, покрыть расходы на закрытие и взять с собой оба дома на какое-то время? Наконец, исходя из консервативной оценки продажной цены вашего существующего дома, какая сумма останется после выплаты непогашенной ипотеки, комиссионных сборов риэлтора, налогов и других расходов на продажу?

Шаг 6. Соберите команду

Последний шаг перед тем, как серьезно задуматься о покупке, — это собрать команду по недвижимости, чтобы помочь с покупкой и продажей ваших домов.Выберите агента по недвижимости, поверенного и обратитесь к кредитору, чтобы получить предварительное квалификационное письмо.

Удачи!

Darrow Wealth Management — независимая фирма по управлению активами и фидуциар в районе Бостона. Чтобы узнать больше о том, как мы работаем, чтобы помочь клиентам создавать и приумножать свое богатство за счет частного капитала и управления активами, свяжитесь с нами сегодня.

Подпишитесь на еженедельную аналитику по инвестициям

Покупка жилья и домовладение | Словарь терминов

Этот глоссарий содержит термины, которые вам следует знать, чтобы облегчить процесс покупки дома.

Мы хотели бы поблагодарить Ассоциацию ипотечных банкиров за их ценную помощь в предоставлении определений для этих терминов.

• Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM ). У ARM будут процентные ставки и платежи, которые время от времени меняются в течение срока ссуды. В зависимости от типа ARM, ваша процентная ставка может постепенно увеличиваться каждые несколько лет, пока не достигнет заранее установленного потолка. Когда вы подаете заявку на ARM, вам сообщат, как, когда и почему ставки могут измениться.
• Агент . Агент — это лицо, которое на законных основаниях представляет другого, называемое принципалом, и от которого они получают явные или подразумеваемые полномочия. Другими словами, агент — это тот, кто действует от имени другого лица, например, агента по недвижимости.
• Амортизация . Амортизация — это процесс погашения ссуды посредством серии периодических платежей кредитору. Платежи включают в себя два элемента: проценты, которые стоят вам взаймы денег, и основную сумму, которая представляет собой сумму денег, которые вы взяли в долг.
• Годовая процентная ставка ( годовых). Годовая процентная ставка, указанная в ваших ипотечных документах, представляет собой стандартизированный способ показать вам общую стоимость заимствования денег. Годовая процентная ставка представляет собой комбинацию процентной ставки, взимаемой кредитором, с любыми комиссиями, которые они могут взимать. Сборы выражаются в процентах и ​​добавляются к фактической процентной ставке для получения общей годовой процентной ставки.
• Экспертиза . Оценка — это письменная оценка стоимости чего-либо. В сфере недвижимости это профессиональное мнение о рыночной стоимости собственности (например, дома) на определенную дату.
• Оценка . Оценка — это стоимость недвижимости (вашего дома и земли), которая используется для определения налогов на недвижимость. Оценка также может относиться к процессу определения оценочной стоимости недвижимости. Кроме того, это может быть дополнительный налог для сбора денег на специальные цели. Другими словами, оценка — это способ, которым правительства определяют, сколько налога на недвижимость вы должны заплатить.
• Возврат кредита . Предполагаемая ссуда — это ссуда, при которой покупатель берет на себя ответственность за выплату невыплаченного остатка первоначальной ссуды.
• Отношение внутреннего долга к доходу . Соотношение вашего долга к доходу позволяет сравнить ваши ежемесячные выплаты по долгу с вашим ежемесячным доходом и является широко используемым показателем вашей кредитоспособности. Вы вычисляете отношение долга к доходу, разделив ежемесячные минимальные выплаты по долгу, за исключением арендной платы или ипотеки, на ежемесячную получаемую на руки зарплату.
• Ипотечный шар . Это ипотека с низкой процентной ставкой, которая остается неизменной в течение короткого времени (обычно от пяти до семи лет), с крупным окончательным «воздушным платежом», который вы либо рефинансируете, либо полностью погасите.
• Баллонный платеж . Это плановый платеж (обычно последний платеж) по обеспеченной ссуде, размер которого превышает любой из предыдущих платежей. Кредиторы делают это, чтобы сделать регулярные ежемесячные платежи более доступными. Внимательно проверьте все кредитные соглашения, чтобы убедиться, что вы можете позволить себе оплатить воздушные платежи.
• Агент покупателя . Агент покупателя — это лицо, которое действует от имени и представляет покупателя в сделке с недвижимостью. Если вы планируете купить дом, возможно, вам будет разумно связаться с агентом по недвижимости, который будет действовать в качестве агента вашего покупателя, который будет учитывать ваши интересы и гарантировать справедливое отношение к вам на протяжении всего процесса покупки дома.
• Кэп (процент ). Верхний предел процентной ставки — это гарантия потребителя для ARM, которая ограничивает сумму, которую процентная ставка может изменяться в год и в течение срока ссуды.
• Крышка (Оплата ). Ограничение платежей — это мера защиты потребителя на ARM, которая ограничивает размер ежемесячных платежей, которые могут измениться.
• Денежный резерв . Требование кредитора о том, чтобы после урегулирования заемщика сохранял как минимум двухмесячный платеж по ипотеке.
• Закрытый кредит .Это ссуда определенной суммы денег на определенный период времени. Вы погашаете этот вид ссуды установленным количеством равных платежей, которые обычно производятся ежемесячно. Ипотека и ссуда под залог собственного капитала являются примерами закрытого кредита.
• Закрытие . В сфере недвижимости закрытие — это выдача акта, финансовые корректировки, подписание ноты и выделение средств, необходимых для завершения или закрытия сделки купли-продажи или ссуды. «Расчет» — еще один термин для закрытия.
• Затраты на закрытие . Это расходы, выходящие за рамки продажной цены собственности, которые должны быть оплачены для покрытия расходов по сделке, такие как комиссия за выдачу кредита, пункты дисконтирования, страховые сборы, сборы за обследование и гонорары адвоката. Затраты на закрытие варьируются от места к месту, но должны быть описаны вам при подаче заявки на ипотечный кредит.
• Отчет о закрытии (расчете) . См. Заявление HUD-1.
• Сравнительный анализ рынка .Это анализ, сделанный в процессе оценки. Недвижимость с аналогичными характеристиками сравнивается с недвижимостью, которую вы хотите купить, чтобы определить, сколько стоит дом, который вы хотите купить.
• Кондоминиум . Форма домовладения, при которой покупатель дома получает исключительное право собственности на внутреннее пространство многоквартирного дома (обычно многоквартирного дома или таунхауса) и разделяет право собственности на общие части жилой собственности (например, парковочные места или бассейн).
• Договор купли-продажи . Договор купли-продажи — это договор между покупателем и продавцом недвижимости о передаче права собственности после выполнения определенных условий и осуществления платежей.
• Обычная ссуда . Кредит, который не гарантирован или не застрахован государственным учреждением.
• Кооперативное жилье . В сфере недвижимости кооперативное жилье — это форма множественного владения, при которой корпорация или коммерческий трастовый фонд владеют правом собственности (обычно многоквартирным комплексом) и предоставляют права владения арендаторам-акционерам на основе договоров аренды.
• Кредитное бюро . Кредитное бюро или агентство кредитной информации — это организация, которая собирает данные, содержащиеся в кредитном отчете потребителя, на основе информации, предоставленной кредиторами, финансовыми учреждениями, государственными документами и предприятиями.
• Скоринг кредитного бюро . Ваш кредитный рейтинг — это числовой индекс, используемый лицами, предоставляющими кредит, для определения того, подвержены ли вы кредитному риску. Информация основана исключительно на вашей прошлой кредитной истории, а не на вашей расе, поле или других факторах.Когда вы получите свой кредитный отчет, вы не получите этот рейтинг. Помните, что кредитные бюро не предоставляют кредиты; они предоставляют кредитную информацию потенциальным кредиторам.
• Кредитный лимит . Ваш кредитный лимит — это максимальная сумма денег, которая может быть предоставлена ​​вам в долг, или максимальная сумма кредита, которую вы можете использовать на открытом кредитном счете.
• Кредитный отчет . Кредитный отчет — это запись вашей личной кредитной истории. Он составляется кредитными бюро / агентствами кредитной отчетности на основе информации, представленной кредиторами и содержащейся в публичных записях.Он содержит очень обширную информацию о вашей кредитной истории и, вероятно, является самым важным документом, который кредиторы используют при принятии решения о предоставлении вам кредита.
• Акт . Этот документ показывает, что владелец объекта недвижимости имеет право собственности на эту собственность. После того, как акт зарегистрирован местным правительством, он становится общедоступным.
• Доверительный акт . Доверительный акт — это документ, показывающий, что заемщик передает право собственности на недвижимость третьей стороне (доверительному управляющему), которая будет храниться в качестве обеспечения для кредитора, с условием, что доверительный управляющий вернет титул после выплаты долга.Доверительный управляющий продаст недвижимость и выплатит долг в случае дефолта заемщика. Другими словами, когда вы покупаете дом, доверительный управляющий будет хранить ваш Доверительный акт для вашего кредитора до тех пор, пока вы не выплатите ипотеку или не произведете дефолт по ссуде.
• Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD ). HUD — это государственное учреждение, ответственное за реализацию и управление программами жилищного строительства и городского развития.
• По умолчанию . Невыполнение обязательств — это неуплата своевременно или в соответствии с условиями вашего векселя.Невыполнение обязательств также может быть результатом несвоевременной подачи запросов на отсрочку или отмену. Последствия невыполнения обязательств серьезны.
• Просрочка . Это неспособность заемщика своевременно производить платежи по кредитному договору.
• Дисконтная точка . Дисконтная точка — это сумма денег, которую заемщик платит кредитору или продавец платит кредитору, чтобы увеличить эффективную доходность кредитора. Один балл равен одному проценту кредита. Фактически дисконтная точка выплачивает кредитору аванс в обмен на пониженную процентную ставку.
• Первоначальный взнос . Авансовый платеж — это часть продажной цены, которую вы платите продавцу, чтобы закрыть сделку, при том понимании, что остаток будет выплачен при расчетах. Это также разница между продажной ценой недвижимости и суммой ипотеки.
• Срок продажи . Срок продажи — это пункт в ипотечном договоре, который гласит, что если залогодатель продает, передает или каким-либо иным образом обременяет собственность, то залогодержатель имеет право применить положение об ускорении, в результате чего будет выплачен остаток по ипотеке.Другими словами, если вы продаете свой дом, вы должны немедленно выплатить ипотечный кредит, а затем любые оставшиеся деньги вы можете использовать по своему усмотрению.
• Задаток . Задаток — это залог, который вы платите продавцу недвижимости, чтобы показать свою добросовестность и намерения получить ипотеку для покупки недвижимости. В зависимости от обстоятельств вы можете или не сможете вернуть эти деньги, если решите не совершать покупку.
• Обременение .Обременение — это все, что влияет или ограничивает размер платы за простой титул на собственность, например закладные, договоры аренды, сервитуты или ограничения.
• Закон о равных возможностях кредита (ECOA ). ECOA — это федеральный закон, который требует от кредиторов и других кредиторов предоставлять кредиты в равной степени без дискриминации по признаку расы, цвета кожи, религии, национального происхождения, возраста, пола, семейного положения или получения дохода от программ государственной помощи. Его также называют «Положение Б.»
• Собственный капитал .Собственный капитал — это чистая собственность. Другими словами, это разница между тем, сколько стоит ваша собственность и сколько вы еще должны по ипотеке (рыночная стоимость — остаток по ипотеке = собственный капитал). Собственный капитал также иногда называют долей собственника.
• Условное депонирование . Условное депонирование — это деньги, переданные на «хранение» третьему лицу. Во время покупки недвижимости от покупателя обычно требуется внести часть своего первоначального взноса на счет условного депонирования, где он хранится до закрытия. После покупки дома часть каждого платежа по ипотеке обычно хранится на счете условного депонирования для оплаты налогов и страховки на недвижимость.
• Фанни Мэй . Fannie Mae — крупнейший в стране ипотечный инвестор. Это частная компания, принадлежащая акционерам. Президент США назначает некоторых членов Совета директоров. Это поддерживает вторичный рынок ипотечного жилищного кредитования.
• Федеральное жилищное управление (FHA ). FHA — это федеральное агентство в составе Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD), которое обеспечивает ипотечное страхование жилищных ипотечных кредитов и устанавливает стандарты строительства и андеррайтинга.FHA НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ссудой денег, планированием или строительством жилья.
• Застрахованные ссуды FHA . Ипотечные ссуды, застрахованные Федеральной жилищной администрацией, называются «ссуды, застрахованные FHA».
• Первая ипотека . Первая ипотека дает кредитору обеспечительное право по отношению ко всем прочим ипотечным кредитам на заложенное имущество.
• Фиксированная процентная ставка . Фиксированная процентная ставка никогда не меняется в течение срока ссуды.Например, если у вас есть 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой, вы будете платить одинаковую процентную ставку за весь 30-летний график погашения.
• Этаж . Это минимальная процентная ставка по ARM.
• Терпение . Сдержанность — это действие кредитора, согласно которому кредитор не предпринимает юридических действий, несмотря на то, что ссуда просрочена. Обычно он предоставляется только тогда, когда заемщик принимает удовлетворительные меры по выплате причитающейся суммы в будущем.
• Выкупа .Взыскание права выкупа — это юридическая процедура, которая позволяет вашему кредитору продать ваш дом, чтобы погасить невыплаченную ипотеку. Ваш дом может быть лишен права выкупа, если вы не внесете требуемые платежи за дом.
• Фредди Мак . Freddie Mac — это корпорация, принадлежащая акционерам, которая поддерживает вторичный рынок ипотечных кредитов на жилую недвижимость с помощью программ покупки и секьюритизации ипотечных кредитов. Президент Соединенных Штатов назначает часть его совета директоров. Она также известна как Федеральная ипотечная корпорация жилищного кредитования (FHLMC).
• Отношение начального долга к доходам . Соотношение вашего долга к доходу позволяет сравнить ваши ежемесячные выплаты по долгу с вашим ежемесячным доходом и является широко используемым показателем вашей кредитоспособности. Вы вычисляете отношение долга к доходу, разделив ежемесячные минимальные выплаты по долгу, включая арендную плату или ипотеку, на ежемесячную получаемую на руки зарплату.
• ФСБО . Продажа от собственника — это термин, используемый для описания дома, который продается владельцем без помощи агента по недвижимости или брокера.Продавец пытается сэкономить деньги, избегая комиссионных сборов агента и брокера, но покупатель должен следить за тем, чтобы условия продажи соответствовали всем применимым федеральным, государственным и местным законам.
• Оценка добросовестности (GFE ). В этом документе заемщикам указывается приблизительная стоимость, которую они будут платить при закрытии сделки или до нее, исходя из общепринятой местной практики в сфере недвижимости. Согласно RESPA, ваш ипотечный кредитор или ипотечный брокер должен доставить вам GFE в течение трех дней после принятия вашего заявления на ипотечный кредит.
• Ипотека с постепенными выплатами . Тип ипотеки с гибкими выплатами, при которой выплаты увеличиваются на определенный период времени, а затем выравниваются. Обычно это приводит к отрицательной амортизации.
• Валовой доход . Это ваш общий доход без вычетов, таких как налоги, взносы 401 (k), Medicare или отчисления на социальное обеспечение.
• Страхование рисков . Страховая защита, предусматривающая компенсацию застрахованному лицу в случае утраты или повреждения имущества.
• Кредитная линия собственного капитала . Кредитная линия под залог собственного капитала — это возобновляемая ссуда, в которой ваш дом используется в качестве залога. Вам предоставляется кредитный лимит, и вы можете брать столько или меньше, сколько захотите, против лимита. Этот тип ссуды действует как текущий счет. Ваш кредитор предоставляет вам чеки, и вы можете использовать их в любое удобное для вас время, при условии, что вы не превысите свой кредитный лимит.
• Заем под собственный капитал . Ссуда ​​под залог собственного капитала, также известная как вторая ипотека, представляет собой обеспеченную ссуду с закрытым сроком действия, в которой ваш дом используется в качестве залога.Он может иметь фиксированные или регулируемые (те, которые меняются в зависимости от ключевого индекса) условия, процентные ставки и платежи. Обычно вы занимаете заранее оговоренную сумму у своего кредитора и выплачиваете ее в рассрочку (обычно ежемесячно).
• Домашний осмотр . Тщательное физическое обследование дома для оценки его водопроводной, электрической, отопительной и охлаждающей систем, а также бытовых приборов, крыши, фундамента и структурной устойчивости. Осмотр должен быть завершен до того, как вы купите дом, и в вашем договоре предложения должно быть указано, что покупка будет зависеть от результатов осмотра дома.
• Ассоциация владельцев домов или кондоминиумов (HOA ). ТСЖ — это некоммерческая корпорация или ассоциация, которая управляет общими частями и услугами запланированного проекта жилищного строительства или кондоминиума. В проекте кондоминиума у ​​него нет доли владения в общих частях; при планируемой застройке, он имеет право собственности на общие части.
• Программа гарантии домовладельцев (HOW) . Программа HOW — это программа страхования, в рамках которой участвующие строители предоставляют покупателям жилья гарантию на качество изготовления и материалы дома, а также на серьезные структурные дефекты.
• Акт осмотра . Свидетельство о проверке — это документ, подтверждающий соответствие объекта описанию. Инспекция обычно проводится назначенным агентом и может быть одобрена вместо обследования.
• Проценты . 1) Процент — это стоимость денег. Обычно указывается в процентах за год (например, 7,5%). Вы либо платите проценты, когда занимаете деньги, либо получаете проценты, когда откладываете и инвестируете деньги. 2) Доля — это право, доля или титул собственности.
• Процентная ставка . Процентная ставка — это процент от непогашенного остатка по кредиту, который взимается с вас за заимствование денег, обычно выражаемый в виде годовой процентной ставки.
• Большой заем . Крупная ссуда — это ссуда, размер которой превышает установленный законом лимит, разрешенный для покупки или секьюритизации федеральными агентствами.
• Аренда-покупка . Это метод покупки недвижимости путем постепенных выплат сверх требуемой арендной платы за определенный период.В конце этого периода арендатор использует ипотечный кредит для финансирования покупки недвижимости.
• Кредитор . Кредитор — это финансовое учреждение или агентство, которое ссужает вам деньги.
• Залог . Залог — это юридическое удержание или требование кредитора в отношении собственности другого лица в качестве обеспечения долга. Залог всегда направлен против собственности, обычно недвижимости.
• Комиссия за выдачу кредита . Это плата, взимаемая кредиторами за подготовку документов, проверку кредитоспособности, проверку, а иногда и оценку собственности.Обычно указывается в процентах от номинальной стоимости кредита.
• Обслуживание кредитов . Проще говоря, обслуживание ссуды — это управление ссудой. Он включает сбор платежей по кредитам, управление счетами условного депонирования и выплаты со счетов условного депонирования.
• Соотношение суммы кредита и стоимости (LTV ). LTV — это отношение суммы займа к оценочной стоимости или продажной цене недвижимости. LTV выражается в процентах.
• Период блокировки .Количество дней, в течение которых кредитор гарантирует заемщику определенную процентную ставку и условия по ипотеке.
• Рыночная стоимость . Наивысшая цена, которую покупатель — готовый, желающий и способный, но не вынужденный покупать — будет платить, и самую низкую цену, которую примет продавец — готовый, желающий и способный, но не вынужденный продать. Рыночная стоимость — это основа для «листинговой цены» или «запрашиваемой цены» дома.
• Промышленный корпус . Жилье заводской постройки или сборное жилье, в том числе дома на колесах.
• Ипотека . Это юридический документ, который передает в залог недвижимость (например, дом) кредитору в качестве обеспечения выплаты долга.
• Ипотечный банкир . Физическое лицо, фирма или корпорация, которая выдает, продает и / или обслуживает ссуды, обеспеченные ипотекой недвижимого имущества.
• Ипотечный брокер . Фирма или физическое лицо, которое за комиссию подбирает заемщиков и кредиторов. Ипотечный брокер принимает заявки и иногда обрабатывает ссуды, но обычно не использует собственные средства для закрытия сделки.
• Залогодержатель . Кредитор ипотечной ссуды.
• Мортгагор . Заемщик ипотечной ссуды, который закладывает имущество в качестве обеспечения долга.
• Служба множественного листинга (MLS ). Услуга, предоставляемая Советом риэлторов®, которая предоставляет доступ к спискам объектов недвижимости, выставленных на продажу или в аренду.
• Чистая прибыль . Ваш чистый доход — это ваша зарплата после уплаты налогов. Это деньги, которые вы получаете после удержания всех налогов, включая социальное обеспечение, из вашего валового дохода.(См. Располагаемый доход )
• Открытый кредит (без рассрочки или возобновляемый кредит ). Это предварительно одобренный заем на определенную сумму денег на неограниченный период времени. Вы можете использовать столько или меньше своей кредитной линии, когда захотите. Однако, если вы достигнете своего кредитного лимита, вам придется погасить часть своего баланса, прежде чем вы сможете списать еще какие-либо средства со счета. Кредитная линия под залог собственного капитала является примером бессрочного кредита.
• ПИТИ .PITI — это аббревиатура от основной суммы, процентов, налогов и страхования. Большинство ежемесячных выплат по жилищной ипотеке включают следующие статьи:
• Пункт . Пункт — это один процент от суммы ипотечной ссуды в долларах. Например, если сумма вашего кредита составляет 150 000 долларов, балл составляет 1500 долларов. Выплачивая баллы, вы обычно можете снизить процентную ставку по кредиту, однако не все кредиторы позволяют это. Баллы могут быть оплачены покупателем или продавцом или разделены между ними.
• Предварительное одобрение .Письменное соглашение от ипотечного кредитора о предоставлении ссуды на покупку дома. Предварительная квалификация основана на тщательном расследовании и оценке кредитором дохода потенциального покупателя жилья, кредитной истории, истории занятости, личных активов и долгов. Предварительное одобрение гарантирует продавцу, что предложение покупателя действительно. Это также ускоряет процесс покупки, потому что после того, как предложение сделано, нет необходимости ждать, пока покупатель найдет ссуду.
• Предварительная квалификация . Неформальный расчет для оценки примерной суммы денег, которую покупатель может позволить себе потратить на покупку дома.Предварительный квалификационный отбор, проводимый риэлтором или потенциальным покупателем жилья, сравнивает доход и активы потенциального покупателя с долгами покупателя. Предварительная квалификация помогает риэлтору сосредоточить поиск домов на домах определенного ценового диапазона.
• Предоплаченные товары . Затраты, уплачиваемые при закрытии по налогам, процентам и страховке. Поскольку предоплаченные предметы представляют собой повторяющиеся расходы, не связанные с приобретением самой собственности, они не могут быть профинансированы.
• Штраф за предоплату .Это комиссия, которая может взиматься, если вы полностью или частично погасите ипотечный кредит до установленного срока. Застрахованные FHA ссуды и некоторые ссуды, выданные государственными учреждениями, не допускают штрафов за досрочное погашение.
• Предварительная квалификация . Оценка финансового состояния потенциального заемщика для определения размера и типа ипотечного кредита, доступного ему / ей.
• Заказчик . 1) Основная сумма кредита — это первоначальная сумма кредита без процентов. Проценты начисляются на основе невыплаченной основной суммы ссуды или кредитного счета.2) Остаток по кредиту без учета процентов.
• Частное страхование ипотеки (PMI ). Страхование, оформленное частной компанией, защищающей ипотечного кредитора от финансовых потерь, вызванных невыполнением заемщиком ипотечных обязательств.
• Налог на имущество . Налог на имущество — это деньги, которые вы платите местным властям и органам власти штата за удовольствие владеть недвижимостью в пределах их юрисдикции.
• Квалификационные коэффициенты . Расчеты, которые используются для определения того, может ли заемщик претендовать на получение ипотеки.Они состоят из двух отдельных расчетов: расходы на жилье как процент от отношения доходов и общие долговые обязательства как процент от отношения доходов.
• Закон о порядке расчетов с недвижимым имуществом (RESPA ). RESPA — это федеральный закон, который требует раскрытия всех известных и / или предполагаемых расчетных затрат, которые придется заплатить покупателю жилья. Вы получите эту информацию после того, как подадите заявку на ссуду, и снова, когда перейдете к урегулированию.
• Недвижимость . Земля и постоянно прикрепленные к ней объекты, такие как постройки и заборы.В некоторых штатах этот термин синонимичен термину «недвижимость».
• Рефинансирование . Рефинансирование определяется как погашение долга за счет средств нового займа с использованием того же имущества в качестве обеспечения. Например, вы выплачиваете свою первоначальную ипотеку новой. В большинстве случаев люди осуществляют рефинансирование, чтобы воспользоваться более низкой процентной ставкой для снижения своих ежемесячных платежей.
• Кредит RHS . Это жилищная ипотечная ссуда, гарантированная Службой сельского жилищного строительства.
• Вторая ипотека . Вторая ипотека — это ипотека, права которой подчинены первой ипотеке. Ссуда ​​под залог собственного капитала является примером второй ипотеки.
• Обеспеченный долг . Обеспеченный долг — это долг, привязанный к определенному объекту собственности, например к дому. Имущество, называемое залогом, гарантирует выплату долга. Если вы не заплатите, кредитор может забрать собственность (см. Выкупа ).
• Агент продавца .Агент, действующий от имени продавца недвижимости.
• Поселок . См. «Закрытие».
• Жилой дом . Жилье, построенное на строительной площадке. Хотя часть дома может быть изготовлена ​​из сборных конструкций за пределами площадки, сборка дома осуществляется на месте.
• План расходов . План расходов — это инструмент, который вы можете использовать, чтобы помочь вам управлять своими деньгами. В нем перечислены ваши ежемесячные расходы и ежемесячный доход, и его часто называют бюджетом.В вашем плане расходов указано, куда нужно внести корректировки, чтобы ваши расходы были ниже или в соответствии с вашим доходом. Вам следует часто следить за своим планом расходов, чтобы убедиться, что вы остаетесь в рамках своих целей по расходам.
• Название . Письменное подтверждение права собственности или владения имуществом. В случае с недвижимостью документальным подтверждением права собственности является документ о праве собственности, в котором указывается, кому принадлежит недвижимость, а также история владения и передачи. Право собственности может быть получено путем покупки, наследования, завещания, дарения или обращения взыскания на закладную.
• Титульный страховой полис . Договор, по которому страховщик соглашается выплатить страхователю определенную сумму за любые убытки, вызванные дефектами права собственности на недвижимое имущество, в котором страхователь имеет интерес. Покупатели жилья обычно должны приобрести страховку титула кредитора, чтобы защитить интересы кредитора, и могут выбрать страховку титула покупателя для защиты своих интересов.
• Таунхаус . Двух- или трехэтажный дом, имеющий общую стену хотя бы с одним другим домом.Ряды таунхаусов, которые сгруппированы в городских или пригородных районах, также можно назвать «рядными домами».
• Доверие . Фидуциарные отношения, при которых юридический титул на собственность передается доверительному управляющему с намерением, чтобы такое имущество находилось в ведении доверительного управляющего в пользу другого, бенефициара, который имеет равноправный титул на такое имущество.
• Андеррайтинг . Андеррайтинг ипотечного кредита — это анализ риска, связанного с предоставлением ипотечной ссуды, для определения приемлемости риска для кредитора.Андеррайтинг включает в себя оценку имущества, как указано в отчете об оценке, а также способность и желание заемщика погасить ссуду.