Регистрация права собственности на квартиру по договору долевого участия

Подборка наиболее важных документов по запросу Регистрация права собственности на квартиру по договору долевого участия (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

О правах собственности на помещения в новых многоквартирных домах

В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об учас­тии в долевом строительстве многоквар­тирных домов и иных объектов недвижи­мости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федера­ции» (далее — закон о долевом строитель­стве), застройщик по заданию участника долевого строительства на основании дого­вора за плату строит объект недвижимости и передает результат работы (в виде конк­ретного помещения) участнику долевого строительства. Затем участник долевого строительства представляет в подразделе­ние Федеральной регистрационной службы необходимые документы: передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, а застройщик — разрешение на ввод в эксплуатацию мно­гоквартирного дома. Право собственности на конкретное жилое (или нежилое, так как дольщики могут быть разными) помещение возникает у дольщика только после получе­ния свидетельства о праве собственности. Таким образом, неправильным было бы го­ворить о передаче права собственности застройщиком дольщику.

В этой ситуации также невозможно гово­рить о приватизации. Приватизация имеет место только в том случае, когда нечто на­ходится в государственной собственности, а потом становится частной (приватной) собственностью. С целью прояснения этих вопросов одновременно с принятием зако­на о долевом строительстве были внесены поправки и в статью 122 Федерального за­кона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О ре­гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — закон о регистра­ции прав). Как в законе о долевом строи­тельстве, так и в законе о регистрации прав содержатся перечни документов, которые застройщики должны представлять на на­чальном этапе строительства, а дольщики — при регистрации прав. Единообразный под­ход территориальных органов Федеральной регистрационной службы при проведении государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, прав собственности и уступки прав, залога объ­ектов недвижимого имущества в связи с долевым строительством обеспечит Инструкция, утвержденная приказом Ми­нистерства юстиции Российской Федера­ции (Минюст России) от 9 июня 2005 года № 82, в основном предназначенная для ра­ботников регистрирующих органов. Многие положения этого документа не представля­ют интереса для широких слоев застройщиков и заказчиков, однако важно то, что в Инструкции четко определены перечни до­кументов (не так общо как в законах) и ука­заны конкретные требования к ним.

Возможность регистрации жилого дома как объекта недвижимости в случае, если застройщик (подрядчик) не передал по окончании строительства все квартиры дольщикам (заказчикам)

Представляется не совсем правильным ставить вопрос о регистрации права собственности на весь дом. Конечно, теоре­тически возможна ситуация, когда многок­вартирный дом строит и приобретает в этом доме абсолютно все помещения (и жилые, и нежилые) одно физическое лицо или одна организация. Тогда в регистрационной па­лате права собственности на все индивиду­ально определенные помещения должны быть зарегистрированы только на этого че­ловека или организацию. В доме есть поме­щения, которые предназначены для инди­видуального использования: жилые (квар­тиры) и нежилые (например магазин), а есть помещения общего пользования — лестничные клетки, колясочные, техничес­кие подвалы, чердаки. Именно индивиду­ально определенные помещения будут за­регистрированы на одно лицо, и на них же будет оформлено право собственности это­го лица, а вот право собственности на весь дом регистрироваться не будет, потому что объектами индивидуальных прав (объекта­ми отчуждения) являются только индивиду­ально определенные помещения. Напри­мер, если собственник всех помещений в доме решит продать часть квартир, тогда в государственный реестр не надо будет вно­сить какие-либо учетные изменения, касаю­щиеся объектов недвижимого имущества как предметов сделок, а надо будет в отно­шении каких-то определенных квартир из­менить лишь сведения о титульном вла­дельце. Иными словами, если до момента сделки владельцем всех помещений в доме пыл, условно говоря, Иванов, то после со­вершения купли-продажи у Иванова оста­нется 90 процентов квартир, а у 10 процентов квартир появятся новые собственники (Петров, Сидоров, Васильев и т. д.). Регист­рационный учет будет вестись в отношении индивидуально определенных объектов недвижимости, которыми являются жилые помещения.

Непростая юридическая ситуация может сложиться, если некоторые собственники зарегистрируют свои права на какую-то часть жилых или нежилых помещений и по­лучат свидетельства о праве собственнос­ти, а застройщик не передаст оставшиеся помещения и не оформит право собствен­ности на себя. Это может произойти в том случае, если застройщик выполнил свое обязательство и построил объект недвижи­мости, а отдельные дольщики не выполни­ли свои обязательства по полной оплате объекта. Естественно, таким дольщикам застройщик не будет передавать построен­ные для них объекты. С юридической точки зрения такие помещения не могут считать­ся индивидуально определенными объекта­ми недвижимости и будут иметь неопреде­ленный юридически статус, и застройщик как владелец объектов строительства не может осуществлять с ними какие-либо операции, пока они не приобретут статус объекта недвижимости. Когда у застройщи­ка возникнет необходимость совершить ка­кую-либо сделку, он будет вынужден или зарегистрировать свое право собственнос­ти, или передать объект долевого строи­тельства дольщику. Таким образом, на пос­леднем этапе, когда дом уже фактически построен, и часть собственников уже заре­гистрировала свои права, придет некий дольщик, на начальной стадии не участво­вавший в финансировании строительства, внесет необходимые средства, и застрой­щик передаст ему построенный объект. Причем помещения в построенном доме еще не считаются квартирами, так как квартирой помещение называется только после его регистрации и появления соотве­тствующей учетной записи, то есть после того, как новый дольщик зарегистрирует свои права собственности на эти еще не имеющие хозяев жилые помещения. До наступления этого момента дом в какой-то мере можно назвать незавершенным стро­ительным или строящимся объектом.

Законодательное определение термина «возводимый или строящийся (создаваемый) объект»

Иногда по каким-то причинам строитель­ство прекращается, договор подряда растор­гается, то есть тот субъект, который оплачи­вал стоимость работ, строительных материа­лов и т. п. решает это имущество кому-то про­дать. В этом случае осуществляется описа­ние незавершенного строительного объекта. В реестре прав появляется запись о том, на каком этапе остановлено строительство (сколько этажей построено и т. д.). Согласно статье 25 закона о регистрации прав такой объект будет называться незавершенным строительным объектом. Объект, строитель­ство которого закончено, будет называться построенным многоквартирным домом после его государственного технического учета и государственной регистрации прав собствен­ности на две и более квартиры. Многоквар­тирный дом юридически «возникает» именно в момент государственной регистрации права дольщика собственности на вторую квартиру в этом доме. Хотя в настоящее время не су­ществует такого легитимного определения как «многоквартирный дом», исходя из смыс­ла этого термина принято считать, что это дом, в котором находятся две или более квар­тир. В статье 15 Жилищного кодекса Рос­сийской Федерации (ЖК РФ) дается опреде­ление жилого помещения. В статье 16 ЖК РФ под понятием «жилой дом» понимается инди­видуально определенный дом, где нет квар­тир, а есть комнаты и подсобные помещения. В этой же статье определено и понятие «квар­тира» — жилое помещение, состоящее из ком­нат и подсобных помещений, которые имеют выходы в места общего пользования (напри­мер на лестницу). Таким образом, в статье 16 ЖК РФ через понятие «квартира» определя­ется понятие «многоквартирный дом».

Управление многоквартирным домом, право собственности на часть помещений в котором зарегистрировано, а на оставшуюся часть нет

Многоквартирный дом, право собствен­ности, например, на 90 процентов квартир, которого уже зарегистрировано, а на 10 процентов квартир нет, безусловно, должен управляться и обслуживаться, то есть долж­ны заключаться договоры на его содержа­ние и предоставление коммунальных услуг. Законодательством предусмотрены поло­жения об управлении только полностью сформированным объектом, в котором 100 процентов помещений имеют своих собственников. Специального регулирова­ния процесса управления многоквартирным домом, в котором не оформлены права собственности на часть квартир (на время переходного этапа, пока не оформлены права собственности на часть квартир), за­конодательством не предусмотрено. Но ес­ли 90 процентов квартир уже имеют своих собственников, то они сами могут прини­мать решения. Статьей 161 ЖК РФ предус­мотрена возможность управления многок­вартирными домами тремя способами:

1. непосредственное управление самими собственниками, когда не создается това­рищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищный кооператив и не привлекается управляющая организация;
2. управление товариществом собствен­ников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потреби­тельским кооперативом;
3. управление управляющей организацией.

Для принятия общим собранием собственников помещений решения о вы­боре способа управления многоквартир­ным домом необходимо простое большин­ство голосов от общего числа голосов, при­нимающих участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома имеет кворум, если в нем участвуют собственники помещений, обладающие более чем 50 про­центами голосов от их общего числа (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). При отсутствии кворума для того, чтобы годовое общее собрание собственников помещений в многоквартир­ном доме состоялось, должно быть прове­дено повторное общее собрание собствен­ников. На общем собрании каждый собственник помещения обладает количе­ством голосов, пропорциональным его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ), поэ­тому в идеальном случае решение о выбо­ре способа управления домом при единог­ласном голосовании могут принимать собственники помещений, обладающие бо­лее чем 51 процентом долей в праве общей собственности на общее имущество в мно­гоквартирном доме. Для сравнения: приня­тие решения о проведении ремонта многок­вартирного дома принимается большин­ством не менее двух третей голосов от об­щего числа голосов собственников поме­щений.

В случае непосредственного управления многоквартирным домом (п. 1 ч. 2 ст. 161, ст. 164 ЖК РФ) общим собранием собствен­ников жилья решаются такие вопросы, как: с какими организациями заключать догово­ры на содержание и ремонт дома, предос­тавление коммунальных услуг, кого нани­мать для вывоза мусора и т. д. Затем заклю­чаются договоры с организациями (может быть, одной организацией), одна из которых будет, например, обслуживать инженерные сети, другая — заниматься ремонтом крыш, третья — вывозом мусора и т. п. Подобные договоры имеют двусторонний характер: с одной стороны, они подписываются всеми или большинством собственников (на дан­ный момент) помещений, а с другой — предс­тавителями соответствующих организаций (ст. 164 ЖК РФ). При этом каждый из подпи­савшихся собственников квартир должен иметь свой экземпляр договора.

Что касается коммунальных услуг, то ЖК РФ предусматривает для этого способа управления несколько иную схему отноше­ний. Договор на предоставление комму­нальных услуг заключает каждый собствен­ник в отдельности. В этом случае так же заключается 2-сторонний договор, но он бу­дет подписываться, с одной стороны, нап­ример представителем водоканала, а с дру­гой — одним из собственников помещения жилого или нежилого фонда. Если это му­ниципальное помещение, то как собствен­ник и сторона договора выступит муниципа­литет, если помещение находится в частной собственности физического лица, то — фи­зическое лицо, если организации, то — орга­низация.

Жилищный кодекс Российской Федера­ции определяет процедуру отношений и для других способов управления. При выборе способа управления управляющей органи­зацией (п. 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ) все услуги по содержанию, работы по ремонту и ком­мунальные услуги выполняются и предос­тавляются только одной управляющей орга­низацией (ст. 162 ЖК РФ). При выборе спо­соба управления уже существующим мно­гоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищ­ным кооперативом или иным специализи­рованным потребительским кооперативом (п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ) за содержание и ремонт многоквартирного дома отвечает ТСЖ (кооператив), причем как перед чле­нами ТСЖ (кооператива), так и перед лица­ми, не являющимися их членами (части 5 и 6 статьи 155ЖКРФ).

Бремя же содержания помещений, кото­рые еще не переданы дольщикам (в нашем примере — 10 процентов), остается лежать на застройщике, несмотря на то, что его права как владельца помещений не зафик­сированы. Гражданским кодексом Российс­кой Федерации (ГК РФ) и законом о доле­вом строительстве установлено, кто и в ка­кой момент несет риски. После подписания акта передачи все риски содержания пере­ходят к дольщику. Согласно части 6 статьи 4 закона о долевом строительстве риск слу­чайной гибели или случайного поврежде­ния объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строитель­ства несет застройщик. При отношениях строительного подряда риск случайной ги­бели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет до­говора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик (п. 1 ст. 741 ГК РФ).

Помимо этого, для управления вновь построенным домом ЖК РФ также допуска­ет возможность создания товариществ собственников жилья еще до фактического появления самих собственников. В этом случае ТСЖ создают будущие собственни­ки помещений, то есть именно те дольщи­ки, которые финансируют строительство (ст. 139 ЖК РФ). Решение о создании ТСЖ в строящемся многоквартирном доме долж­но приниматься на общем собрании буду­щих собственников, которое проводится в общем порядке, установленном для собра­ния собственников помещений. Это очень перспективный вариант управления, так как дает возможность создать организа­цию, имеющую правление и председателя, который будет выражать интересы собственников. Самое важное то, что такая организация будет участвовать в приемке дома, фиксировать недостатки, вести рабо­ту по их устранению и т. д. По мере регист­рации прав собственности на жилые поме­щения члены товарищества будут приобре­тать статус собственников помещений, и все вопросы, связанные с управлением до­ма, организацией его содержания, комму­нального обслуживания, будет решать то­варищество собственников жилья. В перс­пективе ТСЖ будет заключать договоры с выбранными им организациями относи­тельно содержания, ремонта дома и комму­нального обслуживания, в число которых теоретически может войти и застройщик, если для товарищества предложенные им условия окажутся выгодными. Товарищест­во может заключить договор управления с управляющей организацией. В этом случае обязательственные отношения возникнут между управляющей организацией и ТСЖ, а собственники, независимо от членства в товариществе, будут иметь отношения с ТСЖ (соответственно членские или дого­ворные).

Надо учитывать важное новое положение ЖК РФ, устанавливающее момент возник­новения обязанности собственника жилого помещения в многоквартирном доме вно­сить плату за жилое помещение и комму­нальные услуги. В соответствии со статьей 153 ЖК РФ такая обязанность возникает у собственника жилого помещения с момен­та возникновения права собственности на жилое помещение. Причем у любого собственника: гражданина, организации, муниципального образования, субъекта Российской Федерации, Российской Феде­рации. До заселения жилых помещений, на­ходящихся в государственной и муници­пальной собственности, расходы на их со-

держание и коммунальные услуги несут ее ответствующие органы государственно власти и органы местного самоуправления или лица, которым указанные органы пере дали на это право. Для собственников речь идет об оплате содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома. Такое имущество возникает только после появления нескольких собственников помещений в многоквартирном доме.

Из этого положения следует, что сложившаяся практика вменения приобретателям квартиры обязанности оплачивать содержание, ремонт жилья и коммунальные услуги с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или с момента передачи квартиры по акту, или вручения ключей не соответствует положению статьи 153 ЖК РФ. В общем случае все подобные расходы должны нести застройщики за счет средств, выделенных на строительство объекта недвижимости.

Если после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию управление его содержанием осуществляет ТСЖ, то его взаимоотношения застройщиком могут складываться непросто. Возможно, застройщик откажется заключить договор с ТСЖ в качестве заказчика (потребителя) и не будет оплачивать расходы на содержание многоквартирного дома (обслуживание лифта, вывоз бытовых отходов и т. п.). Поскольку главное для застройщика — построить квартиры, передать их и приступать к строительству нового объекта, скорее всего, он не будет вступать в товарищество, хотя такой вариант не исключен в случае, если он хочет влиять на принятие решений или намеревается приобрести право собственности на часть квартир. Если застройщик не стал членом товарищества, то по возмездному договору он должен будет вносить средства на отопление и освещение своих (не переданных) общих помещений, а члены товариществ будут платить взносы. В любом случае застройщик вправе предложить дольщика урегулировать в договоре вопросы распре деления расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома. Расходов на ремонт дома в принципе быть не должно, разве что застройщик построит не­качественный объект, а при получении раз­решения на ввод объекта в эксплуатацию этот факт по каким-то причинам не будет выявлен.

Налогообложение предприятия и физических лиц при переходе имущества по договорам дарения и продажи по льготной цене

В настоящее время продажа квартир не облагается налогом на добавленную стои­мость (НДС). Такая норма содержится в па­кете законодательных актов, призванных содействовать созданию рынка доступного жилья. Согласно новым подпунктам 22 и 23 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) в редакции Федерального закона от 20 августа 2004 го­да № 109-ФЗ с 1 января 2005 года не под­лежат обложению НДС операции по реали­зации жилых домов, жилых помещений, до­лей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир. Эти нормы расп­ространяются как на граждан, так и на орга­низации.

Что касается дарения, то 1 июля 2005 го­да принят Федеральный закон № 78-ФЗ «О признании утратившими силу некоторых законодательных актов (положений зако­нодательных актов) Российской Федера­ции и внесении изменений в некоторые за­конодательные акты Российской Федера­ции в связи с отменой налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения», который с 1 января 2006 года предусматривает освобождение от налого­обложения объектов дарения близким родственникам. В соответствии с этим за­коном в пункт 181 статьи 217 НК РФ вно­сятся изменения, согласно которым осво­бождаются от обложения налогом на дохо­ды физических лиц доходы, полученные в порядке дарения, в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответ­ствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и деть­ми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имею­щими общих отца или мать) братьями и сестрами). Этим же законом признаны ут­ратившими силу Закон Российской Феде­рации от 12 декабря 1991 года № 2020-I «О налоге с имущества, переходящего в по­рядке наследования или дарения» и другие законодательные акты.

На наш взгляд, это очень разумные шаги, так как ранее люди были вынуждены приду­мывать разнообразные схемы ухода от на­логов, чтобы вступить в права наследова­ния или стать собственником квартиры, пе­редаваемой им по договору дарения. Во многих случаях суммы налогов становились непреодолимым препятствием к приобрете­нию прав собственности. Благодаря изме­нениям в законодательстве родственники сами смогут выбирать, какой вариант ре­шения жилищной проблемы их устраивает больше: через наследование или дарение недвижимого имущества. Например, роди­тели, имеющие двух взрослых детей, хотят, чтобы принадлежащая им квартира отошла одному из детей. Если квартира будет пода­рена ему при жизни родителей, то она вы­бывает из наследуемой массы, и второй ре­бенок уже не сможет претендовать на эту квартиру. Если же будет написано завеща­ние, и в нем будет указано, что наследует квартиру именно первый ребенок, то вто­рой ребенок может оспорить завещание, поставив вопрос о дееспособности родите­лей на момент составления завещания или заявить права на обязательную долю нас­ледства, например, как инвалид. Таким об­разом, истинная воля родителей будет ис­кажена. Имея возможность выбора, люди смогут свободнее принимать выгодное для них решение.

Надо иметь в виду, что новые собствен­ники жилых домов и квартир после перехо­да к ним права собственности станут пла­тельщиками налога на имущество физи­ческих лиц. Кроме того, при наличии задол­женности по поимущественным налогам умершего лица либо лица, признанного умершим, она погашается в пределах стои­мости наследственного имущества (пп. 3 п. 3 ст. 44 НК РФ), то есть наследником.

Передача дома и регистрация права собственности

В буквальном смысле слова «передача» дома не осуществляется. Большим заблуж­дением является то, что после завершения строительства дом надо обязательно «пе­редавать на баланс». Это последствия по­рочной практики социалистического поряд­ка управления «жилищным фондом». Как известно, ранее все многоквартирные до­ма, за исключением домов жилищно-строи­тельных и жилищных кооперативов, явля­лись государственной собственностью и составляли «государственный жилищный фонд». В соответствии со статьей 3 Жи­лищного кодекса РСФСР «находящиеся на территории РСФСР жилые дома, а также жилые помещения в других строениях об­разуют жилищный фонд. В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жи­лых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного ха­рактера». Позднее «государственный жи­лищный фонд» был передан в муниципаль­ную собственность и стал «муниципальным жилищным фондом». При этом многоквар­тирные дома «числились на балансе» госу­дарственных и муниципальных предприя­тий и учреждений как переданные им на праве хозяйственного ведения или опера­тивного управления. После начала привати­зации и «выбытия» квартир из публичной собственности соответствующие бухгалте­рские проводки, за редким исключением, не делались. И многоквартирные дома про­должали «висеть» на балансе государ­ственных и муниципальных унитарных предприятий. Как ни странно, такая ситуа­ция существует в отдельных муниципалите­тах по сей день. Новые дома по договорен­ности застройщиков с органами местного самоуправления передаются «на баланс» муниципальных управляющих организаций, а последние привлекают в качестве подряд­чиков аффилированные с застройщиком организации. Для управления многоквар­тирным домом «передачи на баланс» не требуется. Речь должна идти о предостав­лении услуг по управлению и содержанию, а также о выполнении работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома на основании возмездного договора управле­ния (ст. 162 ЖК РФ). При этом допустимо понимание «передачи» многоквартирного дома как описания состава общего имуще­ства (для установления взаимных обяза­тельств) и фиксации его технического сос­тояния (для определения результатов дея­тельности по управлению).

На самом деле от застройщика дольщику передается право на конкретный объект, конкретное построенное помещение, в ре­зультате которого у собственника помещения возникает право на долю в общем имуществе в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК РФ). Не­обходимо отметить, что в соответствии со статьей 289 ГК РФ право на долю в общем имуществе в многоквартирном доме возни­кает только у собственника жилого поме­щения, а собственники нежилых помеще­ний таким правом формально не обладали. Другими словами, принимая квартиру, лю­бой участник долевого строительства дол­жен принимать не только помещение, в ко­тором он будет проживать или использо­вать для иных допускаемых законодатель­ством целей (например для сдачи внаем гражданам, торговли, бытового обслужива­ния потребителей), но фактически и весь дом. Он имеет право обследовать состоя­ние всех подъездов, крыши, фундамента, лифтов, потому что в каждой составной части дома он имеет свою долю, которая легко вычисляется путем деления площади конкретного принадлежащего ему помеще­ния на площадь всех индивидуальных по­мещений. Если, например, площадь кварти­ры владельца составляет, условно говоря, 1 процент от общей площади всех индиви­дуально определенных помещений многок­вартирного дома (то есть за исключением помещений общего пользования, относя­щихся к общему имуществу), то это значит, что в каждом элементе общего пользова­ния дома 1 процент принадлежит владель­цу конкретной квартиры. Таким образом, даже стена квартиры, находящейся в дру­гом подъезде, на 1 процент также находит­ся в общей долевой собственности вла­дельца конкретной квартиры. Поэтому вла­дельцу следует проверять состояние («принимать») всех элементов дома. Однако многие люди не понимают, насколько это важно, и заботятся только о том, чтобы именно их квартира была хорошо отделана и лишь впоследствии, когда начинается пе­риод эксплуатации, а застройщик уходит, начинают замечать существенные недодел­ки. Какой бы добросовестной и профессио­нальной ни была комиссия, она не будет ос­матривать каждый элемент здания так до­тошно, как собственники помещения, поэ­тому есть смысл создавать ТСЖ, привле­кать добросовестных и грамотных экспер­тов для определения качества строитель­ства. Чем больше требований к застройщи­ку сформулируют эксперты, чем больше шансов, что эти требования будут выполне­ны застройщиком, тем лучше будет качест­во дома и тем надежнее и дешевле он будет в эксплуатации.

Регистрация права собственности осуще­ствляется добровольно каждым дольщи­ком. К сожалению, российским законода­тельством не установлена обязанность ре­гистрировать право собственности. Напри­мер, если человек по акту приема-передачи получил построенное помещение, то он имеет право зарегистрировать свои права в едином государственном реестре прав (ЕГРП), но в принципе он может и не делать этого. В таком случае гражданин ограничит свои возможности распоряжения принадле­жащим ему имуществом, но заставить его зарегистрировать права фактически невоз­можно, хотя это может привести ко многим негативным последствиям для других собственников и управляющей организа­ции. В частности, в соответствии со статьей 153 ЖК РФ владелец, не оформивший пра­ва собственности из-за нежелания или по причине постоянного проживания в другом населенном пункте, не обязан оплачивать содержание и ремонт жилья. Мы уже гово­рили, что эта обязанность возникает лишь с момента возникновения права собствен­ности. Может возникнуть и следующая коллизия — в распоряжении гражданина имеет­ся квартира, он ее отремонтировал, живет в ней, ходит по лестнице, пользуется лифтом, мусоропроводом, но обязанности оплачи­вать содержание дома не возникло, пос­кольку им не произведена регистрация пра­ва собственности. Конечно, добросовест­ные граждане осуществляют такую регист­рацию, поскольку они заинтересованы в закреплении своих прав.

Если лицо, не оформив права и не став собственником, не будет вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, но будет пользоваться жилой площадью, энерго-, водоснабжением и остальными элементами дома, то это фактически будет неосновательным обогащением за счет дру­гих лиц, потому что, если, например, 70 про­центов жильцов дома платят за обслужива­ние лифтов, то, значит, 30 процентов жиль­цов пользуются им бесплатно. Обязатель­ства вследствие неосновательного обога­щения урегулированы главой 60 ГК РФ. По­терпевшими от таких действий могут быть и добросовестные собственники помеще­ний в доме (если управляющая организа­ция будет вынуждена снизить перечни, объ­емы и качество своих услуг и работ из-за недостаточного финансирования), и управ­ляющая организация (если она будет пол­ностью выполнять свои обязательства пе­ред добросовестными собственниками по­мещений при недофинансировании). При­обретатель — лицо, которое без законных оснований сберегло имущество (денежные средства) за счет других лиц (потерпев­ших), обязан возвратить последним неосно­вательно сбереженное имущество (неосно­вательное обогащение). При этом ГК РФ не связывает отнесение лица к категории «приобретателя» с наличием у него права собственности на помещение в многоквар­тирном доме. В случае невыполнения этой обязанности потерпевшим надо обращать­ся в суд с требованием о взыскании с при­обретателя необходимых средств.

ДДУ что это в новостройке

Договор долевого участия при приобретении квартиры в новостройке Санкт-Петербурге

Строительство многоквартирного жилья на вкладываемые финансовые средства их будущими владельцами стало в РФ достаточно частой практикой. Но россиянам известны далеко не все существующие особенности покупки недвижимости с помощью такого способа.

По этой причине в нашем материале рассказано об оформлении долевого участия, имеющихся преимуществах и разных недостатках подобного способа приобретения квартиры, а также о том, на что именно рекомендуется обращение внимания при тщательном выборе надежного застройщика.

База новостроек по ДДУ

ДДУ — что это такое?

ДДУ, или договор долевого участия, сегодня является вариантом приобретения недвижимости, возводимой на финансовые средства непосредственных владельцев.

По ДДУ в осуществляемом долевом строительстве участвующая сторона, именуемая застройщиком, берет обязательство в оговоренный и указанный срок собственными силами или при необходимости с привлечением каких-либо других лиц провести строительство высотного дома или другой пригодной для проживания недвижимости. Затем, после оформления разрешения на полную эксплуатацию возведенного объекта, нужно выполнить его передачу непосредственному участнику проводимого долевого строительства.

Вторая сторона сделки обязана уплатить присутствующую в договоре цену, а также обязательно принять готовый объект, если есть разрешение на его эксплуатацию (ФЗ No214).

Такой вид проводимой сделки обладает своими особенностями, одной из которых является необходимость процедуры регистрации договора ДДУ. Лишь после процедуры внесения такого договора в действующий Росреестр подготовленный документ признается полностью действительным.

Еще одной важной особенностью такого метода является срок получения полного права собственности именно на ту квартиру, которая передается покупателю лишь после возведения дома с его сдачей в полную эксплуатацию и с обязательным подписанием специального акта передачи. Также достаточно важным считается тщательный выбор надежного застройщика и предотвращение сотрудничества с мошенниками.

Новостройки по ДДУ с отделкой

Пошаговая инструкция при покупке жилья по ДДУ

При процедуре покупки жилья по сделке ДДУ непосредственными дольщиками осуществляются следующие важные действия:

1.       Выбор подходящего банка при использовании заемных средств.

2.      Проведение выбора надежного застройщика с хорошей репутацией, а также тщательная проверка всех собранных документов, например, проверяется действительность важных учредительских документов, подготовленное и полученное разрешение на ведение жилищного строительства, проводится обсуждение условий предстоящего сотрудничества.

3.     Выбор соответствующей компании, занимающейся оказанием услуг собственникам квартир после их заселения в построенные дома. Причем принятие решения осуществляется на проводимом собрании проживающих жильцов.

4.     Проведение оформления подготовленной документации.

На всех этапах осуществления сделки ДДУ очень важно проявление внимательности, помогающей избежать в будущем различных неприятностей.

Квартиры построенные по ДДУ в сданных домах

Отличие договоров

Существующая разница между заключаемыми договорами ДДУ и ЖСК находится в юридической плоскости. Например, работу с ДДУ регулирует ФЗ-214 «О принятии долевого участия при возведении многоквартирных домов…», а проводимую работу с ЖСК – действующий Федеральный Закон No 215, то есть «Закон о ЖСК». Также для понимания осуществляемой работы кооператива перед сделкой рекомендуется изучение пятого раздела российского ЖК.

Заключаемые договора ДДУ являются схемой, при использовании которой жилые квартиры в возводимых новостройках могут быть проданы после регистрации документа в Росреестре. После процедуры регистрации договора покупатель становится инвестором осуществляемого долевого строительства жилья и начинает называться дольщиком.

Заключаемые договора ЖСК являются схемой продажи пока не возведенных квадратных метров при помощи специальных паев и осуществляемых паевых взносов. Но разговор идет о вхождении в созданное сообщество всех будущих жильцов, собирающихся построить дом. После заключения необходимого договора с ЖСК покупатель становится пайщиком. После прочтения нашей статьи все желающие могут изучить и скачать ДДУ или договор ЖСК.

Новостройки комфорт-класса по ДДУ

Преимущества и некоторые недостатки ДДУ и ЖСК

 Новостройки по ДДУ в ипотеку

Регистрация ДДУ

Договор ДДУ заключается для защиты многочисленных дольщиков от разных рисков, которые связаны с покупкой жилой недвижимости. При произошедшем срыве положенного срока сдачи жилого объекта в точном соответствии с действующим договором ДДУ действует система штрафных санкций, которой может воспользоваться покупатель недвижимости.

Сроки регистрации ДДУ в Росреестре зависят от количества обращений.

Электронная регистрация договора ДДУ

С постепенным развитием новейших современных технологий гражданам стала доступна регистрация заключенного договора ДДУ удаленно в электронной форме. Это позволяет занятым людям не терять время на очереди и многочисленные поездки в государственные структуры.

Порядок прохождения удаленной регистрации договора ДДУ:

−     Вход на сайт Росреестра

−     Выбор раздела под названием «Электронные услуги»

−     Следующим шагом становится выбор пункта «Государственная регистрация прав»

−     В открывшемся пункте «Подача заявления на проведение регистрации прав» выбирается «Регистрация прав собственности»

−     Нажимается клавиша под названием «Выбор деталей осуществляемого запроса»

−     Выполняется переход в пункт «Подача заявления на проведение регистрации прав»

−     Затем заполняются пустые графы, причем кадастровый присвоенный номер берется в пункте ДДУ «Предмет основного договора»

−     Выбирается вид оформляемого объекта

−     Указывается адрес такого объекта с размещением данных непосредственного застройщика

−     Проставляется галочка о необходимости выписки из ЕГРН

−     Для получения выписки в бумажном виде покупатель должен посетить МФЦ или оставить данные действующей электронной почты, а полученный документ распечатывается самостоятельно

−     Выполняется прикрепление сканированных копий подготовленных документов

−     Последним этапом становится использование электронной подписи после предварительного приобретения права на нее

Преимуществом использования новейших технологий становятся взимаемые 70% государственной пошлины от общей стоимости

Преимущества электронного варианта регистрации ДДУ:

1.       Электронная регистрация выполняется за пять дней.

2.      Снижение госпошлины и финансовых затрат на доставку пакета документов курьерской службой.

3.     Минимальное влияние возможного человеческого фактора.

Недорогие новостройки по ДДУ

Как проверяется регистрация ДДУ в росреестре?

В любом выполненном деле могут присутствовать некоторые недоработки, поэтому при получении выписки из ЕГРН осуществляется проверка зарегистрированного документа.

Поэтому выполняется вход на сайт Госреестра и переход в раздел под названием «Электронные услуги». В графы вносится кадастровый номер зарегистрированного документа и другие важные необходимые данные. После выбора графы «Поиск» появляется список всех договоров, среди которых присутствует подтверждение произошедшей регистрации по присвоенному ранее кадастровому номеру. При отсутствии в списке необходимого документа рекомендуется повторение процедуры поиска через неделю.

Новостройки в рассрочку

Затягивание срока сдачи квартир по ДДУ

ДДУ в своем роде является риском, ведь могут быть сорваны сроки сдачи строящегося жилья, к чему не всегда приводит вина застройщика. Достаточно часто сроки срываются по разным независимым причинам, что мало интересует будущих владельцев недвижимости.

Совет! Если в подготовленном договоре не отображаются сроки сдачи готового жилья, то он считается недействительным.

Каждый из дольщиков может при необходимости рассчитывать на полное финансовое возмещение произошедших неудобств, но только после принятия судебного решения.

При подготовке иска дольщик должен помнить о том, что:

§ судом принимается необходимое решение на основании некоторых доказательств, причем им не проводится личное расследование;

§ аргументируется причина подачи претензии и наступившие для дольщика негативные последствия;

§ размер неустойки должен быть рассчитан дольщиком самостоятельно.

Также к застройщику применяются остальные актуальные способы воздействия, например:

·      внесение сбора за предстоящее судебное разбирательство;

·      выплата полученного морального ущерба с приведением аргументации;

·      штрафные суммы, указанные в договоре.

Если в поданном иске отсутствует просьба об отмене договора, он по-прежнему остается действующим. В этом случае в суде обязательно оговариваются дальнейшие сроки выполнения передачи здания для постоянной эксплуатации. Если просрочен срок сдачи возводимого дома, возможно повторное обращение в судебный участок для взыскания положенной неустойки. Расчет неустойки может быть проведен самостоятельно в режиме онлайн на специализированных сайтах, но суд чаще всего не назначает решение о выплате полной суммы.

Новостройки с использованием материнского капитала

Расторжение ДДУ

Сегодня расторжение заключенного ДДУ считается радикальным принимаемым решением, обладающим своими преимуществами и недостатками. При отказе дольщика от имеющегося права требования передачи квартиры очень трудно получить от застройщика сумму заключенного договора вместе с процентами без долгой судебной тяжбы. Так что в этом случае есть риск потери недвижимости и денежных средств.

Также ценность объекта на первоначальной стадии строительства является более низкой по сравнению со стадией завершения. Поэтому при отказе от заключенного договора дольщик получит денежную сумму гораздо меньше текущей стоимости на отечественном рынке.

Преимуществом расторжения ДДУ является возможность для дольщика взыскания положенных процентов за использование застройщиком денежных средств. Также расторжение заключенного договора становится выгодным при небольшом росте цен на жилую недвижимость или их произошедшем падении, что в некоторых случаях позволяет прилично заработать.

Совет! Очень важной перед заключением ДДУ является проверка компании-застройщика на уровень платежеспособности.

Квартиры студии в новостройках.

Оформление недвижимости в полную собственность по ДДУ

Недвижимость по ДДУ в обязательном порядке должна быть зарегистрирована в ЕГРН. В результате полученной выпиской из ЕГРН при необходимости будет подтверждено право собственности на купленное жилье.

Участники выполняемого долевого строительства не станут полноправными собственниками недвижимости, пока застройщиком не будут выполнены следующие условия:

1.       Составление застройщиком протокола с четким распределением в доме площадей под квартиры и коммерческие помещения.

2.      Заказ в БТИ техпаспорта новостройки, в котором указывается поэтажный план всего здания и его важные технические характеристики.

3.     Оформление акта приема-передачи жилого объекта.

4.     Получение требуемого разрешения на ввод построенного здания в эксплуатацию.

5.     Внесение дома в ЕГРН и на обязательный кадастровый учет.

6.     Подача запроса на присвоение жилому дому необходимого почтового адреса.

Только после таких действий дольщики могут зарегистрировать положенное право собственности на недвижимость, которая была куплена на этапе строительства по заключенному ДДУ.

Квартиры в центре Петербурга

Налоговый вычет по ДДУ

Право на положенный налоговый вычет считается прекрасной возможностью возвращения крупной денежной суммы, в результате затраченной на приобретение жилья. Но многие дольщики с трудом понимают, как выполняется положенный налоговый вычет по заключенному договору ДДУ.

Для получения такого вычета необходимо выполнение ряда следующих требований:

1.        Человек, претендующий на получение вычета, должен являться гражданином РФ.

2.       Человек должен иметь постоянное место деятельности в организации, выполняющей перечисление налогов в российский бюджет.

3.      Налоговый вычет по действующему договору ДДУ может быть получен при независимости сторон.

Также имеющимся правом на такой вычет обладает дольщик и остальные лица, купившие квартиру. В подобной ситуации становится важным следующее условие:

Ø Дольщик должен являться собственником квартиры

Ø Законные супруг или супруга дольщика также должны являться собственниками жилья по ДДУ

По-другому, правом на положенный налоговый вычет при необходимости могут воспользоваться оба супруга. При этом сумма вычета будет увеличена пропорционально количеству собственников. То есть муж с женой получат в результате большее количество денег при выполнении всех положенных требований.

Важно! Для получения положенного вычета по ДДУ ожидается подписание необходимого акта передачи и последующее оформление квартиры в полную собственность. За недостроенный дом получение вычета невозможно.

Новостройки эконом-класса

Многих граждан интересует вопрос о том, взимается ли налог при продаже приобретенной квартиры по так называемой переуступке ДДУ. Процедура переуступки прав стала способом, при котором изменяется покупатель в договоре ДДУ, с которого налог не взимается. В соответствии с российским действующим законодательством облагается налогом только продавец. Лишь после оформления жилья и полного завершения этой процедуры с покупателя взимается налог на собственность.

Есть вопросы?

Оставьте номер телефона и мы с Вами свяжемся в течении 15 минут!

Регистрация ДДУ в Росреестре

Позиция закона

• надежная связь с землей и невозможность перемещения без разрушения конструкции;
• незавершенность строительных работ из-за остановки, консервации или отсутствия средств;
• индивидуальное назначение сооружения.

Особенности признания прав: важные моменты для суда

1. Стадия, на которой заморожено возведение сооружение, его степень готовности перед окончательной сдачей.
2. Категория здания. Здесь возможно несколько вариантов — долевой объект, самовольная постройка. С учетом этих факторов принимается окончательное решение.
3. Права заявителя. В качестве истца может выступать непосредственно должник, владелец доли или судебный пристав.

Условия признания прав собственности незавершенного объекта

Как действовать для признания права собственности

1. Оформите документ с претензией и отправьте его в строительную компанию. В обращении потребуйте разрешить ситуацию путем мирных переговоров. Застройщик обязан изучить бумагу и дать ответ. В нем должны быть указаны сроки, когда вопрос незавершенного строительства будет решен. Здесь же должны описываться причины возникшей задержки. После прохождения этого этапа у дольщика должна быть четкая дата, когда строительная фирма планирует сдать сооружение.
2. Если рассмотренный выше шаг не дал ожидаемых результатов, спор решается в суде. Для этого оформляется исковой документ. Также необходимо собрать и передать пакет бумаг. Как только документация подготовлена, отправьте ее для изучения в судебный орган.

Как оформить иск

• название суда, который рассматривает дело.
• данные о заявителе и строительной компании (ответчике).
• описание возникшей ситуации, вынудившей человека обратиться в суд.
• указание нарушений закона или договора, которые допустила строительная фирма.
• требования по отношению к застройщику с указанием законодательные нормы (одной или нескольких).
• список актов, прилагаемых к заявлению и т. д.

Какие нужны бумаги

• паспорт гражданина РФ
• чек о выплате всей суммы госпошлины
• договор долевого участия
• акты, свидетельствующие о внесении определенной суммы (всей или части)
• сведения, подтверждающие попытки решить вопрос мирно (к примеру, ответ застройщика на претензию)
• технические характеристики здания и его текущий вид

Итоги

Консультация юриста по вопросам признание права собственности на объект незавершенного строительства

Задайте вопрос с помощью формы ниже и получите бесплатную консультацию.

Покупка квартиры по договору долевого участия (ДДУ): особенности и порядок оформления.

Строительство многоквартирных домов на средства будущих владельцев является частой практикой. Несмотря на такую распространенность, гражданам известны не все особенности процедуры приобретения жилья таким способом. Поэтому мы подготовили для вас статью, в которой подробно рассказано, как оформить долевое участие, какие плюсы и минусы у подобного способа покупки квартиры и на что обращать внимание при выборе застройщика.

○ Что такое ДДУ.

ДДУ (договор долевого участия) – вариант приобретения квартиры в новостройке, построенной на средства будущих покупателей.

• «По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии…» от 30.12.2004 №214-ФЗ,алее №214-ФЗ)».

Данный вид сделки имеет свои особенности. В первую очередь, это необходимость регистрации ДДУ. Только после внесения договора в Росреестр, он будет признан действительным.

Другая особенность способа покупки жилья заключается в сроке получения права собственности на квартиру. Покупатель получает ее только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию и будет подписан акт передачи. Поэтому стоит учитывать тот факт, что квартира перейдет в собственность не сразу и всегда есть риск срыва сроков строительства или полное его остановка.  Поэтому очень важно выбирать застройщика особенно тщательно.

Вернуться к содержанию ↑

○ Сравнение ДДУ и договора купли-продажи.

Соглашение о долевом участии не является договором купли-продажи. Несмотря на то, что в каждом случае предметом соглашения является недвижимость, приобретаемая на возмездной основе, между двумя сделками есть существенные различия. Сравнение приводится в представленной ниже таблице.

Вернуться к содержанию ↑

○ Преимущества и недостатки покупки квартиры по ДДУ.

Как и любая сделка, ДДУ характеризуется как минусами, так и плюсами. К преимуществам относится:

• Гарантия получения нового жилья.
• Невозможность изменения стоимости жилья в одностороннем порядке застройщиком.
• Наличие возможности расторжения договора и предусмотрение штрафных санкций.
• Гарантийные обязательства застройщика.

При этом недостатки такого вида сделки являются существенными:

• Задержка оформления документов из-за обязательной регистрации.
• Необходимость возмещения ущерба застройщику при досрочном внесении всей суммы оплаты.
• Сроки выплаты ограничены – полная сумма должна быть внесена на счет покупателя до сдачи многоквартирки.
• Рассрочка имеет максимальный срок для выплаты – 5 лет.

Перед принятием решения о заключении ДДУ важно тщательно взвесить все плюсы и минусы.

Вернуться к содержанию ↑

○ Как избежать возможных рисков.

Заключение ДДУ предполагает следующие риски для дольщика:

• Изменение сроков сдачи дома в эксплуатацию.
• Внесение изменений в планировку здания в одностороннем порядке застройщиком (изменение количества этажей, комплектации квартиры, отделочные работы и т.д.).

Эти риски можно свести к минимуму, если особенно внимательно читать текст соглашения перед его подписанием. Но ДДУ предполагает наличие других рисков, которые не могут быть ликвидированы вниманием к договору:

• Замораживание строительства (как правило, в случае банкротства застройщика).
• Обременение на жилье – его возникновение возможно, если застройщики привлекают для строительства не только деньги дольщиков, но и кредитные средства. В последнем случае дом выступает залогом, который может быть затребован в случае неуплаты долга.
• Двойная продажа, чаще всего подобный риск возникает, если договор заключается с посредником, а не прямым застройщиком.

Чтобы избежать подобных рисков, важно правильно выбрать застройщика.  При принятии решений следует обращать внимание на время существования строительной фирмы и отзывы о ее деятельности.

Вернуться к содержанию ↑

○ Процедура покупки по договору долевого участия.

Алгоритм действий при приобретении жилья по ДДУ следующий:

• Выбор банка (в случае покупки с привлечением заемных средств) по условиям предоставления кредита.
• Выбор застройщика с обязательной проверкой пакета документов: действительность учредительских документов, наличие разрешения на строительство, условия сотрудничества.
• Выбор обслуживающей компании, услугами которой владельцы будут пользоваться после въезда в новые дома, решение применяется по общему собранию будущих жильцов.
• Оформление документации.

На каждом этапе сделки важно проявлять особую внимательность, которая поможет избежать неприятных последствий.

Вернуться к содержанию ↑

○ Как составить договор ДДУ.

Обязательно оформление соглашения в письменном виде с указанием:

• Идентифицирующей информации о здании и приобретаемой квартире (точный адрес расположения, технические характеристики).
• Срок завершения строительства, следует указывать две даты: сдачи в эксплуатацию и передача ключа от квартиры.
• Сроков гарантии на инженерно-техническое состояние здания и квартиры.
• График выплат с обозначением каждого срока внесения платежа и общей стоимости жилья.
• Права и обязанности сторон, а также ответственность за их несоблюдение.

Правильно оформленный договор – гарантия защиты от различных неприятных сюрпризов в процессе завершения сделки. Заключение любых других договоров кроме ДДУ (в том числе и договора предварительного соглашения) не может выступать основанием для обращения в суд в случае нарушения своих прав.

Вернуться к содержанию ↑

○ Переуступка квартиры по ДДУ.

Для передачи своих прав на жилплощадь необходимо составить новый договор о переуступке прав. Согласно нему новый владелец получает тот же объем прав, который был у предыдущего дольщика. В согласии со ст. 11 №214-ФЗ, заключение подобного соглашения возможно при наличии следующих условий:

• Взносы по оплате жилья произведены в полном объеме либо оформляется одновременный перевод долга вместе с данным соглашением.
• Наличие согласия застройщика – его участие в сделке является обязательным.
• Проведение государственной регистрации договора по переуступке, только после него сделка будет считаться действительной.

Важно учитывать основной минус подобного соглашения – в случае расторжения ДДУ,  лицо, в отношении которого была совершена процедура переуступки прав, может рассчитывать только на ту сумму, которая прописана в договоре, а не на уплаченную фактически.

Таким образом, покупка жилья через ДДУ является удобным инструментом получения недвижимости. Главное учитывать все особенности процедуры и проявлять внимательность при заключении соглашения.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Как узнать информацию о застройщике?

Для этого нужно провести небольшое исследование рынка и обратить внимание на:

• Репутацию строительной фирмы (наличие положительных отзывов и их количество).
• Опыт строительства (ознакомиться с результатами работы).
• Финансовую устойчивость (возможность привлечения инвестиций в строительство, их объем и надежность.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Можно ли заставить платить застройщика за просрочку сдачи объекта?

Это возможно при помощи обсуждений или подачи искового заявления в суд. Первым шагом является составление досудебной претензии в адрес застройщика, в которой отражено требование о сдаче дома и получении ключа от телефона. В случае отказа или игнорирования претензии, следует обращаться в суд.

Вернуться к содержанию ↑

Переуступка прав требования по ДДУ. Рассказывает нотариус Алексей Комаров.

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Плюсы и минусы участия в долевом строительстве

Долевое строительство объектов недвижимости давно стало популярным у наших граждан. Этот вид приобретения имеет свои положительные и отрицательные стороны. Важнейшим плюсом является стоимость приобретённого жилья, она значительно ниже, чем готовое. Проблема «обманутых дольщиков» всеравно остаётся в России, хотя пострадавших людей стало намного меньше. В этой статье мы рассмотрим, как граждане могут себя обезопасить от рисков долевого строительства.

Дольщики — это инвесторы в строящееся жильё. Заключение договора долевого участия (ДДУ) гарантирует человеку получение квартиры в строящемся доме. Основная проблема — недостроенная недвижимость, банкротство застройщика либо его непорядочность в отношении дольщиков. Например, застройщик знает, что скоро объявит себя банкротам, но всеравно собирает деньги с новых дольщиков, заведомо их обманывая. Застройщиком может быть только юридическое лицо. По закону дольщик приобретает не право собственности, а право требования. Это главнейший риск, ведь вкладчик имеет право потребовать оформить квартиру на себя, только после сдачи новостройки в эксплуатацию.

Рассмотрим плюсы приобретения такой квартиры. Кроме выгодной цены, приятным дополнением является более современная и удобная планировка жилья в отличие от старых многоэтажек, которым уже по 20-30 лет. Это жильё не имеет юридической истории, поэтому продать его будет проще.

Рисков немного больше. Например, ДДУ не может Вам гарантировать быстрого заселения. Дольщики могут прождать 1-2 года, иногда и больше, пока завершится строительство. Нет никакой гарантии, что здание будет достроено — это самое неприятное.

Регулируются отношения застройщика и дольщика Федеральным законом №214-ФЗ об участии в долевом строительстве. Это самый безопасный способ приобретения «первички». Есть другие схемы — «серые», но там ещё более высокие риски.

Подписать ДДУ надо внимательно, изучить все абзацы и то, что написано мелким шрифтом. Что же должно быть в договоре?

1.  Инвестору предоставляется вся проектая документация, адрес новостройки, её серия,     

     Этажность здания, этаж Вашей квартиры, её планировка и площадь.

2.  Оплата – разовый платёж или дольщик частями будет оплачивать свою будущую квартиру.

3.  Внимательно ознакомьтесь со сроками введения жилья в эксплуатацию. Также должно в

     В договоре быть указано, когда квартиры будут поставлены на кадастровый учёт и будут    

     зарегистрированы на новых собственников.

4. В ходе строительства застройщик обязан публиковать отчёты о том, как идут работы, о стадиях

     готовности объекта недвижимости.

5. Важно прописать ответственность каждой стороны, если ДДУ будет нарушен.

Минимизировать риски можно и дополнительными методами, напрмер, найти добросовестного застройщика с хорошей репутацией. Проверка репутации состоит из следующих шагов. Изучение всей недвижимости, которую застройщик построил и сдал. Осмотрите эти объекты, пообщайтесь с теми, кто был там дольщиком и узнайте, как это было, возникали ли сложности с застройщиком и какого рода они были. Не обманул ли застройщик с планировкой, с коммуникациями, с детскими площадками, озеленением и пр. Выдержал ли он сроки сдачи объекта?

Изучите партнёров, у которых застройщик покупает стройматериалы. Серьёзные партнёры уже о многом говорят. Поинтересуйтесь, долгосрочное ли у них сотрудничество, если многолетнее – это указывает на активную и надёжную работу застройщика.

Проверьте проектную декларацию у застройщика, ведь там содержатся сведения не только о сданных домах, но и о финансовом состоянии застройщика, о его текущих задолженностях, если таковые имеются. Это даст Вам более глубокое понимание, куда Вы хотите вложить деньги и кому доверяетесь. При всей благонадёжности строительной компании риски есть всегда, даже надёжные застройщики разорялись, хотя сами вели деятельность честно и не хотели никого обманывать. Перед принятием решения взвесьте все «за» и «против», и помните – это Ваше решение, и основная ответственность на Вас, ведь именно Вы решили приобрести жильё именно таким методом, а не уже готовое вторичное жильё.

Поставка с оплатой пошлины (DDP) Определение

Что такое поставка с уплатой пошлин (DDP)?

Поставка с оплатой пошлины (DDP) — это соглашение о доставке, в соответствии с которым продавец принимает на себя всю ответственность, риски и расходы, связанные с транспортировкой товаров, до тех пор, пока покупатель не получит или не передаст их в порту назначения. Это соглашение включает оплату транспортных расходов, экспортных и импортных пошлин, страхования и любых других расходов, понесенных во время доставки в согласованное место в стране покупателя.

• Поставка с оплатой пошлины (DDP) — это соглашение о поставке, в соответствии с которым продавец принимает на себя всю ответственность за транспортировку товаров до тех пор, пока они не достигнут согласованного пункта назначения.
• Продавец обязан оплатить все транспортные и сопутствующие расходы, включая экспортную очистку и таможенную документацию, необходимые для прибытия в порт назначения.
• Риски для продавца широки и включают в себя уплату НДС, взяточничество и расходы на хранение в случае непредвиденных задержек.
• DDP приносит пользу покупателю, поскольку продавец берет на себя большую часть ответственности и затрат по доставке.

Общие сведения о доставке с оплатой пошлины (DDP)

Доставка с оплатой пошлины (DDP) — это соглашение о доставке, которое возлагает максимальную ответственность на продавца. Помимо стоимости доставки, продавец обязан организовать импортную очистку, уплату налогов и импортную пошлину. Риск переходит к покупателю, как только товар становится доступным покупателю в порту назначения.Покупатель и продавец должны согласовать все детали платежа и указать название места назначения до завершения транзакции.

DDP был разработан Международной торговой палатой (ICC), которая стремилась стандартизировать судоходство во всем мире; следовательно, DDP чаще всего используется при международных перевозках. Преимущества DDP опираются на покупателя, поскольку он берет на себя меньшую ответственность и меньшие затраты в процессе доставки, что, следовательно, ложится большим бременем на продавца.

Обязанности продавца

Продавец организует транспортировку через любого перевозчика и несет ответственность за расходы этого перевозчика, а также за таможенное оформление в стране покупателя, включая получение соответствующих разрешений от властей этой страны. Также продавцу может потребоваться получить лицензию на ввоз. Однако продавец не несет ответственности за разгрузку товара.

В обязанности продавца входит предоставление товаров, составление договора купли-продажи и сопутствующих документов, экспортная упаковка, организация экспортной очистки, выполнение всех импортных, экспортных и таможенных требований, а также оплата всех транспортных расходов, включая окончательную доставку в согласованный пункт назначения. .

Продавец должен обеспечить подтверждение доставки и оплатить стоимость всех проверок, а также уведомить покупателя, как только товар будет доставлен в согласованное место. В сделке DDP, если товар поврежден или утерян при транспортировке, продавец несет ответственность за расходы.

Управление таможни

Грузоотправитель не всегда может пройти таможенную очистку товаров в зарубежных странах. Таможенные требования для отправлений DDP различаются в зависимости от страны. В некоторых странах оформление импорта является сложным и длительным процессом, поэтому желательно, чтобы покупатель, хорошо знакомый с процессом, руководил этим процессом.

Если отправление DDP не проходит таможенную очистку, таможня может проигнорировать тот факт, что отправление является DDP, и задержать отправку. В зависимости от решения таможни продавец может использовать другие, более дорогостоящие методы доставки.

Особые соображения

DDP используется, когда стоимость поставки относительно стабильна и легко прогнозируется. Продавец подвержен наибольшему риску, поэтому DDP обычно используют продвинутые поставщики; Однако некоторые эксперты считают, что есть причины, по которым У.Экспортеры и импортеры S. не должны использовать DDP .

Например, американские экспортеры могут облагаться налогом на добавленную стоимость (НДС) по ставке до 20%. Кроме того, покупатель имеет право на возврат НДС. Экспортеры также несут непредвиденные расходы на хранение и простой, которые могут возникнуть из-за задержек со стороны таможни, агентств или перевозчиков. Взяточничество — это риск, который может привести к серьезным последствиям как для правительства США, так и для иностранного государства.

Для импортеров из США, поскольку продавец и его экспедитор контролируют транспортировку, импортер имеет ограниченную информацию о цепочке поставок.Кроме того, продавец может повысить свои цены, чтобы покрыть расходы по отгрузке DDP или наценку на фрахт. В некоторых случаях фрахтовые накладные увеличивались на 3000–7000 долларов.

Если DDP обрабатывается плохо, входящие грузы, скорее всего, будут проверяться таможней, что вызывает задержки. Задержка отгрузки может также возникнуть из-за того, что продавец может использовать более дешевые и менее надежные транспортные услуги для снижения своих затрат.

Права пациентов и владение записями

Кому принадлежат истории болезни?

• Записи больниц и общественных стоматологических служб NHS являются собственностью соответствующего траста или совета по здравоохранению.
Записи
• NHS General Dental Services (GDS), возможно, являются собственностью индивидуального подрядчика и / или организации первичной медико-санитарной помощи. Органы NHS имеют определенные права доступа к этим записям в соответствии с правилами NHS.
• Стоматологические записи для частных пациентов являются собственностью отдельного стоматолога-профессионала или практикующего стоматолога, но юридический статус права собственности на рентгеновские снимки частных пациентов является неопределенным.

Можно утверждать, что пациент заплатил за отчет или заключение по рентгенограмме, а не за саму пленку.Но пациенты могут утверждать, что, поскольку им было предъявлено обвинение, пленка является их собственностью, даже если стоматолог может сохранить ее вместе со всеми другими элементами истории болезни пациента.

Доступ и точность

В соответствии с законом о защите данных пациенты имеют право на доступ к своим записям. Они также имеют право оспаривать достоверность записей и исправлять фактические ошибки.

Вы должны указать права пациентов на их записи в своей практической литературе.

• Карты пациентов, как частные, так и государственные, не являются собственностью пациента. Пациенты не имеют права забирать оригиналы. Однако в соответствии с законодательством о защите данных они имеют право просматривать свои оригинальные записи и бесплатно получать их копии.
• Пациент не может оговаривать содержание своих записей.
• Стоматологи не обязаны соглашаться на запросы об изменении или удалении, кроме как для исправления фактических ошибок.
• Запись в истории болезни пациента не может быть изменена просто потому, что пациенту она не нравится.

Если пациент настаивает на удалении рентгеновского снимка из записей, вы должны сообщить ему, что он несет ответственность за сохранность рентгеновского снимка.

Скажите пациенту, что если он его потеряет, любой стоматолог, который будет лечить его в будущем, не получит клинических преимуществ доступа к нему. Тот факт, что пациенту сделали рентгенограмму, следует фиксировать в записях.Постарайтесь сохранить копию.

Любое разногласие по поводу фактов в записях должно быть отмечено, подписано и датировано в записях.

Эта страница была верной на момент публикации 20.09.2021. Любое руководство предназначено только как общее руководство для членов. Если вы являетесь участником и нуждаетесь в конкретном совете, касающемся ваших личных обстоятельств, пожалуйста, свяжитесь с одним из наших консультантов.

DAP доставлено на место — правила Incoterms® 2020 [ОБНОВЛЕНО, бесплатный подкаст и PDF]

«Доставлено на место» или DAP можно использовать для любого вида транспорта.Расширение DAT, продавец доставляет товар в названный пункт назначения, указанный покупателем, хотя согласно правилам ICC, разгрузка товара является обязанностью покупателя. Покупатель также обязан разобраться с пошлинами и налогами, а также произвести таможенную очистку товара.

доставлено в путеводитель по месту

Базовое 16-страничное руководство по Правилу Incoterms® 2020 с доставкой на место (DAP), которое будет использоваться вместе с новой книгой Международной торговой палаты (ICC), INCOTERMS® 2020.

Этот краткий справочник содержит комментарии по каждой статье к правилу Incoterms® «Доставлено на место».

Доступ к финансированию торговли, дебиторской задолженности и цепочки поставок

Мы помогаем компаниям получить доступ к финансированию торговли и дебиторской задолженности через наши отношения с более чем 270 банками, фондами и организациями альтернативного финансирования.
Начать

Знакомство с доставкой на место

DAP требует, чтобы продавец доставил товар в место, указанное покупателем, обычно на территорию покупателя.Покупатель несет ответственность за разгрузку транспортного средства. Продавец обязан выполнить все экспортные формальности, а покупатель — выполнить импортные формальности. Как и в случае с CPT и CIP, продавец заключает договор на перевозку и передачу рисков только после доставки, которая в настоящее время находится на территории покупателя. Продавец не обязан перед покупателем страховать свой риск. Это правило хорошо работает для перевозки грузов по суше в пределах континентальной Европы / Центральной Азии, но устраняет потенциальные проблемы, если в пути происходит изменение вида транспорта.

Доставлено на место Правило Инкотермс 2020 — Ключевые изменения и обновления

Например, если отгрузка осуществляется воздушным транспортом и требует оформления импорта в стране назначения, она должна выполняться покупателем, пока товары находятся в аэропорту. После прохождения таможенной очистки перевозчик продавца (обычно экспедитор) должен получить все документы, необходимые для перевозки груза из аэропорта в конечный пункт назначения.Такая же ситуация существует для морских контейнерных перевозок с той дополнительной сложностью, что пустой контейнер должен быть возвращен продавцом за свой счет.

Также следует отметить, что покупатель не должен быть грузополучателем в авиагрузовой накладной или коносаменте, это должен быть продавец, который должен организовать, чтобы его экспедитор забрал товар у авиакомпании или транспортной компании и организовал местные внутренний транспорт, как правило, грузовиком.

Если товар поврежден или утерян на каком-либо этапе до конечного пункта назначения, продавец не сможет осуществить поставку и вполне может нарушить договор с дополнительными осложнениями, связанными с тем, что покупатель уже уплатил импортную пошлину и НДС / GST.Если покупатель не может импортировать таможенную очистку товара в кратчайшие сроки, он может обнаружить, что он несет риск, пока товар находится под таможенным контролем, и сам нарушает договор, если продавец не может осуществить поставку в соответствии с договором.

доставлено на место подкаст

Поставлено на место Обязательства продавца и покупателя

DAP A1 / B1 Общие обязательства

A1