Покупка квартиры супругами. Тонкости оформления
Покупка квартиры — один из важнейших этапов семейной жизни. Как сохранить хорошие отношения и свою жилплощадь даже после развода.
Собираемся с супругой покупать квартиру. Разумеется, мы хотим жить вместе долго и счастливо. Но в жизни всякое случается. Если я оформлю квартиру на себя, сможет ли моя супруга в случае развода претендовать на свою часть?
Независимо от того, на кого квартира оформлена, если она куплена в браке, то автоматически становится общим имуществом и при разводе делится пополам.
А важно, кто сколько денег вложил в квартиру?
Не важно. Квартира будет общей независимо от финансового вклада каждого из супругов. Но есть исключения. Квартира не будет считаться совместно нажитым имуществом, если она куплена:
- на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до брака;
- на средства, унаследованные одним из супругов во время брака;
- на средства, полученные одним из супругов по безвозмездным сделкам (например, в дар).
А если мы по-разному вкладываемся в квартиру и хотим разделить её потом по-честному?
Тогда варианта два.
Самое простое решение — заключить брачный договор, в котором указать разные доли владения. Брачный договор может быть заключен, как до брака, так и во время.
Второй вариант — заключить соглашение о разделе общего имущества. В этом документе также указываются доли в праве собственности на квартиру каждого из супругов. Соглашение может быть заключено в браке или после его расторжения. Основное отличие этих вариантов в том, что соглашение о разделе может заключаться только в отношении имеющегося имущества, брачный же договор может быть заключен и в отношении будущего имущества. В обоих случаях нужно, чтобы документ был заверен нотариусом.
А разве в этом случае недостаточно просто купить квартиру в долевую собственность?
Нет, даже если оформить квартиру между супругами на 1/4 и 3/4, есть опасность, что Росреестр не зарегистрирует такой договор или переход права собственности, и во время расторжения брака доли супругов в суде будут признаны равными. Это положение можно изменить только брачным договором или соглашением о разделе общего имущества.
Мне по наследству досталась квартира. Она тоже будет считаться общей собственностью?
Нет. Она будет вашей личной. Недвижимость, полученная по наследству или в качестве подарка, даже в период брака, не делится между супругами.
Мы покупаем квартиру с использованием материнского капитала. Есть какие-нибудь особенности в этом случае?
Да, в этом случае необходимо оформлять квартиру в собственность детей тоже. Разумеется, включить ребенка в собственники жилья можно и без материнского капитала. Важно знать, что продать долю квартиры, оформленную на несовершеннолетнего ребенка, можно будет только с разрешения органов опеки и попечительства.
нюансы обоюдной сделки в 2021 году
Несмотря на то, что все, купленное в браке, является совместно нажитым имуществом, оформлять покупку нужно правильно. Мало просто заключить договор купли-продажи (далее ДКП). Нужно соблюсти некоторые нюансы, а они зависят от варианта оформления покупки квартиры супругами. Об этом стоит узнать, не правда ли? Тогда начнем!
Источник: s.tb.ruТри варианта оформления
На мужа или жену?
Росреестр регистрирует право единоличной собственности.
Недвижимость, которую супруги приобрели в браке, закон признает как совместно нажитое имущество. Если такая квартира будет продаваться, не обойтись без нотариального согласия другого супруга (при дарении тоже).
При разводе доля на другого супруга выделяется по судебному решению (если супруги не достигают согласия) или с помощью нотариального соглашения о разделе имущества.
Интересный факт! В столице больше половины решений о покупке жилплощади принимают женщины. А вот в элитном сегменте представительницы прекрасного пола только смотрят квартиры, а решение принимают мужчины.
Нюансы
Не всегда покупка жилья в браке признается совместным имуществом:
Если квартира куплена за счет подаренных, унаследованных или полученных иным методом денег, она принадлежит обладателю этих средств. Конечно, покупку жилплощади мужем или женой за личные деньги нужно доказать. То есть должны быть факты того, что деньги не общие. Согласно Семейному кодексу нашей страны, личными признаются такие доходы:
-
зарплата;
-
доходы от предпринимательства;
-
пособия, пенсии;
-
другие доходы не целевого назначения.
Интересный факт! Клиент одного риэлторского агентства хотел, чтобы ему нашли пентхаус с раздвигающимся потолком, чтобы он мог наслаждаться прекрасным небом. Такие купола есть на некоторых яхтах, только вот кровля дома — совсем другое дело. Поэтому не нашлось такой компании, которая может это сделать.
Комплексный ремонт квартир под ключ
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре.Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.
Общая долевая собственность
Можно сделать доли равными (½) или неравными (к примеру, ¾). Росреестр регистрирует именно право общей долевой собственности (ОДС).
Сделку нужно заверять у нотариуса. Удостоверяется ДКП или к нему в письменной форме добавляется брачный договор с описанием режима собственности на имущество, которое приобретено за годы брака. Копию брачного договора нужно передать в Росреестр вместе с ДКП.
Особенности оформления покупки жилплощади супругами в форме ОДС:
-
ОДС позволяет продать свою долю другому лицо, однако для этого необходимо сначала предложить долю супругу (супруге). Если он откажется (в письменном виде), можно продавать долю другому.
-
У мужа или жены есть право подарить свою долю третьему лицу, не уведомляя вторую половинку.
-
В случае развода у каждого супруга остается записанная на него доля.
Общая совместная собственность
Сделку по оформлению общей совместной собственности (ОСС) можно оформить в обычном письменном виде.
Покупка квартиры в ОДС оформляется на основании ДКП. В договоре, заявлении на регистрацию и выписке из ЕГРН указывается муж или жена. Предполагается, что о сделке знают все члены семьи, поэтому письменное согласие обычно не требуется.
ОСС можно оформить даже в том случае, если брак еще не зарегистрирован. При разводе доли выделяются по судебному решению или соглашению, заверенному у нотариуса.
Интересный факт! В столице многие риэлторы хорошо знают “бриллиантовую бабушку”. Она часто выезжает на показы, внимательно выбирает жилплощадь и говорит, что согласна купить ее, но с одним условием — оплату она будет выполнять бриллиантами, которые остались у нее после бурной молодости. Желающих нет.
Требуется ли согласие второй половинки?
Если в ДКП и муж, и жена значатся как покупатели, согласие никого из них не нужно.
Согласие, заверенное у нотариуса, требуется в том случае, если кто-то из супругов не упомянут в ДКП. Некоторые юристы уверяют в том, что этот документ не нужен, потому что имущество будет совместно нажитым. С этим стоит поспорить.
Дело в том, что при отсутствии такого согласия могут не зарегистрировать право собственности. С принятием документов в Росреестре проблем не возникнет, но гарантировать, что там примут положительное решение, нельзя.
Бывает, что супруг покупает квартиру, чтобы затем отдать право на эту недвижимость третьему лицу. При этом о наличии супруги он умалчивает. Сделка не может быть признана действительной до того момента, пока о ней не узнает жена. Она вправе оспорить сделку в суде.
Разбираемся с ипотекой
Если жилплощадь покупается в ипотеку, то передается банку в качестве залога до полного погашения кредита. Даже в случае, когда договор с кредитором оформляется только на жену или мужа, жилплощадь принадлежит обоим в равных долях.
Кредитные обязательства следующие: супруги признаются созаемщиками, даже если у кого-то из них нет доходов. Но есть исключение — оплата ипотеки личными деньгами (они подарены или получены от продажи недвижимости, которая куплена до брака).
Когда квартира покупается за деньги, которые получены в результате ведения бизнеса, жилплощадь делится поровну между мужем и женой.
После покупки
Когда покупка совершена, а право собственности зарегистрировано, супруги могут делать ремонт. Большая часть продающихся квартир нуждается в серьезных изменениях, мало какая жилплощадь полностью соответствует всем предпочтениям новых владельцев.
Хотите поменять окна, обновить сантехнику, сделать теплые полы, натяжной потолок? Планируете обустроить квартиру в стиле лофт, арт-деко, прованс или другом? Все ваши желания исполнит компания, которая занимается комплексными ремонтами квартир. Талантливый архитектор подскажет вам современные идеи перепланировки, поможет с выбором материалов, а мастера быстро и качественно реализуют все решения.
Уютная квартира, стильная и функциональная — теперь это не мечта, а реальность, и помогает в этом комплексный ремонт!
Опубликовано: 18.02.2020 Автор: Александра Ремонтникова
Могут ли супруги разделить недвижимость по долям без брачного договора?
Нужно ли соблюдать нотариальную форму договора, приобретая объект недвижимости в браке? Ответ на этот вопрос будет утвердительным, если каждый из супругов решил зафиксировать за собой право на долю в нем. В таком случае Семейный Кодекс будет рассматривать это как элемент брачного договора. Об особенностях таких сделок Домострою рассказали в Управлении Росреестра по Нижегородской области.
Посмотрите квартиры в новостройках
Семейных Кодекс предполагает, что имущество, приобретенное в браке, является совместно нажитым. Как общую собственность рассматривает и Гражданский Кодекс. Соответствующие нормы части первой статьи 256 ГК РФ вступили в силу с 1 июня 2019 года.
Если же супруги решили установить иной режим своей собственности, то Семейный Кодекс будет расценивать это как брачный договор. Так, может быть установлен режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. В таком случае документ обязательно потребует нотариального заверения.
Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Его также можно заключить как до государственной регистрации брака, так и в любое время после этого. Заключение брачного договора происходит в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Смешанные договоры
Супруги также имеют право заключить так называемый смешанный договор. Он может содержать элементы различных договоров, предусмотренных законом или другими правовыми актами.
Говоря проще, действующее законодательство допускает возможность заключения договора, содержащего одновременно элементы договора купли-продажи и брачного договора или договора участия в долевом строительстве и брачного договора.
Смешанный договор подобного рода потребует обязательного нотариального удостоверения.
Заверить также придется договор купли-продажи или договор участия в долевом строительстве, если супруги решили оформить объект недвижимости, например, как долевую собственность.
Пример:
После приобретения квартиры с использованием средств материнского капитала, родители обязаны начать оформлять ее на своих детей. Допустим, супруги делят объект: один ребенок получает ¼ часть, второй также ¼, а оставшаяся ½ остается у их папы и мамы без определения долей, в совместной собственности. В этом случае форма договора будет ненотариальной, так как супруги свою долю не определили, а значит эта часть осталась в совместной собственности. Если же они решают эту ½ разделить между собой, то это будет рассматриваться как элемент брачного договора, который необходимо заверить нотариально.
Нужно ли включать в договор купли-продажи условия о приобретении имущества супругами в долевую собственность? Должны ли супруги в обязательном порядке составлять брачный договор, чтобы изменить режим совместной собственности?
На эти вопросы ответила заместитель руководителя Управления Росреестра по Нижегородской Светлана Балескова.
«Поскольку с 1 июня 2019 условие сделки, согласно которому в отношении имущества, приобретаемого супругами, устанавливается общая долевая собственность, следует толковать исключительно как элемент брачного договора (исходя из буквального значения слов и выражений), считаем, что заключенные с указанной даты и в более поздний период договоры купли-продажи или участия в долевом строительстве, направленные на приобретение объекта недвижимости в долевую собственность супругов, в случае отсутствия брачного договора, подлежат нотариальному удостоверению. Указанная позиция в равной мере применима на случаи приобретения объекта недвижимости с использованием средств материнского капитала».
В управлении также обратили внимание на то, что договоры купли-продажи или договоры участия в долевом строительстве, устанавливающие режим, отличный от совместной (бездолевой) собственности, не потребуют нотариального удостоверения только если они заключались до 1 июня 2019 года.
Автор: Елена Карал
Покупка недвижимости, приобретенной во время брака супругами, один из которых умер
16.12.2020
По сложившейся практике, в большинстве случаев супруги, приобретая недвижимое имущество, регистрируют право собственности на имя одного из них. При этом имущество принадлежит обоим супругам на праве общей совместной собственности, если брачным договором они не избрали иной режим.
Если умирает супруг, являющийся титульным собственником (то есть тем, на чье имя зарегистрировано право собственности), то вопросов с оформлением наследства обычно не возникает: собственник умер – нужно оформлять наследство, это очевидно.
Покупка недвижимости, приобретенной во время брака супругами, один из которых умер
Иное отношение сложилось к ситуации, когда умирает супруг, не являвшийся титульным собственником. Бытует мнение, что пережившему супругу, на чье имя зарегистрировано право собственности, достаточно при отчуждении недвижимости заявить покупателям о том, что отчуждаемое имущество приобретено в период брака с лицом, которого в настоящий момент нет в живых. Иногда указанное утверждение дополняется заверениями о том, что переживший супруг является единственным наследником умершего супруга.
Рассмотрим, соответствует ли такая практика закону.
Семейным кодексом РФ предусмотрено, что законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.
Этот режим сохраняется и в случае смерти одного из супругов. Иными словами, смерть нетитульного собственника не делает имущество, приобретенное в период брака и зарегистрированное на имя пережившего супруга, его личной собственностью.
Принадлежащее пережившему супругу наследодателя право наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совместной собственностью. Доля умершего супруга в этом имуществе, равная по общему правилу 1/2, входит в состав наследства и переходит к его наследникам по завещанию или по закону.
В нотариальной практике есть механизм выдела доли умершего супруга в имуществе, приобретенном на имя пережившего.
Покупка недвижимости, приобретенной во время брака супругами, один из которых умер
Если переживший супруг является единственным наследником, то достаточно его заявления о выдаче свидетельства о праве собственности. В этом свидетельстве определяются равными доли обоих супругов в имуществе, приобретенном ими в период брака. Половина имущества, принадлежащая умершему, включается в его наследственную массу, и наследуется вторым супругом. В результате переживший супруг является собственником всего объекта на основании первоначального документа (чаще всего – какого-либо возмездного договора), свидетельства о праве собственности на долю в общем совместном имуществе супругов, выдаваемого пережившему супругу, и свидетельства о праве на наследство. Вроде бы результат тот же – собственником является переживший супруг, но имущество «очищено» от доли умершего.
Если среди наследников кроме пережившего супруга есть иные лица, то для выдела доли умершего супруга в имуществе, зарегистрированном на пережившего, нужно согласие последнего. Объясняется это тем, что только переживший супруг знает источник средств, за счет которых приобретено имущество. Кроме того, возможно, есть брачный договор, которым режим совместной собственности изменен на режим раздельной, а это значит, что в имуществе, оформленном на пережившего супруга, доли умершего нет. В остальном процедура такая же, как и в первом случае. Если согласие пережившего супруга не получено, то вопрос разрешается в судебном порядке.
Покупка недвижимости, приобретенной во время брака супругами, один из которых умер
Что касается заверения о том, что иных наследников, кроме пережившего супруга нет, то здесь потенциальным покупателям нужно быть осторожными по следующей причине. Только нотариус, в производстве которого находится наследственное дело, знает полный круг наследников. Это не только те лица, которые обратились с заявлениями о принятии наследства, но и те, кто принял наследство фактически (например, проживая вместе с наследодателем, или оплачивая его долги). Заверяя покупателя об отсутствии иных наследников, переживший супруг может заблуждаться относительно их круга, если заявление подано только им, а иные приняли наследство фактически.
Вывод из изложенного такой: продажа пережившим супругом целого объекта недвижимости, приобретенного в браке и зарегистрированного на его имя, означает продажу имущества, которое на самом деле принадлежит продавцу лишь частично. А это сразу делает договор купли-продажи недействительной сделкой.
Об авторе
Ништ Татьяна АлександровнаНотариус города Москвы
Член Комиссии МГНП по вопросам применения законодательства о наследстве
Кандидат юридических наук
Ништ Татьяна Александровна
Когда нужно нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости?
По действующему законодательству все имущество, которое приобретается супругами, находящимися в законном браке, является общей совместной собственностью. Даже если имущество при покупке оформляется в собственность на одного из супругов. А если решается такой важный вопрос как покупка квартиры для семьи, то предполагается, что супругами выбор осуществляется совместно и, конечно, письменное согласие на проведение сделки по регистрации недвижимости не требуется.
Но есть несколько ситуаций, при которых нужно официальное заверение намерений супругов.
1 — Супруги изначально определили не равные права на имущество.
Допустим, недвижимость приобретается за счет средств одного из супругов. Это могут быть, например, накопленные ранее или полученные от родственников средства, полученный до брака подарок или деньги полученные в результате продажи этого подарка. И супруги определили, что право собственности будет оформляться только на одного из них, а второй не будет претендовать на данное имущество. В этом случае необходимо оформить брачный договор, в котором будут определены имущественные права супругов.
2 — Недвижимое имущество, приобретается с применением ипотечного кредита и оформляется только на одного из супругов.
В данном случае Банк может затребовать согласие второго супруга на проведение такого рода сделки. Купленное имущество все равно будет считаться совместно нажитым, но в случае невыплаты кредита, оно может перейти в залог Банку, а судом это признается как форма распоряжения общим имуществом и второй супруг может выявить несогласие и через суд оспорить сделку.
Данное согласие оформляется в письменной форме и обязательно заверяется у нотариуса.
Кстати, к нотариусу не обязательно идти обоим супругам, может обратиться только тот супруг, от которого требуется оформить согласие. С собой нужно взять:
— паспорта обоих супругов,
— свидетельство о регистрации брака,
— документы на приобретаемую недвижимость.
В документе нотариально заверенного согласия супруга должны содержаться следующие данные:
— паспортные данные заявителя (супруг, который дает согласие),
— паспортные данные второго супруга,
— данные свидетельства о браке,
— утверждение, что между супругами не заключался брачный договор,
— данные о приобретаемом объекте недвижимости и условиях приобретения (что имущество приобретается за счет кредитных средств),
— данные о нотариусе, заверяющем документ.
По вопросам приобретения недвижимости Вы можете обратиться в нашу компанию — полная база новостроек города, квалифицированная помощь в подборе, полное сопровождение сделки. Приглашаю вас за Вашей квартирой — 8-927-910-97-28, Чугунова Елена Владимировна.
Личное дело: какие права на недвижимость есть у супругов в официальном и гражданском браках?
Как известно, некоторые пары не спешат узаконить собственные отношения, другие же напротив — за вступление в брак. При этом наличие недвижимости может стать проблемным вопросом в обоих случаях. Рассказываем, что делать с общим жильем при разладе, зачем заключать брачный договор, выделять доли и кому достанутся долги по ипотеке.
Какие права на недвижимость есть у супругов в официальном и гражданском браках?
Недвижимость в официальном браке
Все имущество, нажитое в браке, считается совместным — после развода производится его раздел в равных частях, то есть пополам. Данное правило действует в независимости от того, кто оформлен собственником недвижимости.
Важно: аналогичная ситуация и с имуществом, которое было получено одним из супругов от государства, так как в подавляющем большинстве случаев она выдается с учетом количества членов семьи.
Еще раз отметим, что данная норма действует только с момента оформления отношений. Недвижимое имущество, полученное или приобретенное до брака остается за своим владельцем.
Ипотека в официальном бракеПри покупке квартиры в ипотеку один из супругов выступает титульным заемщиком, а второй — созаемщиком. Несмотря на это, жилье в случае разногласий будет делиться исходя из основного принципа — пополам.
Интересно, что помимо выделения доли в совместно нажитом имуществе после развода можно организовать раздел недвижимости в натуре. То есть разделить помещения с организацией отдельных входов, санузлов, кухонь. Такая ситуация не применима к квартирам, но может стать выходом в случае индивидуального жилого дома. Однако стоит учесть, что процедура требует проведения соответствующей строительно-технической экспертизы.
Долги по ипотеке при разрыве отношений также делятся в равных частях.
Важно: при оформлении ипотеки заемщиком и созаемщиком до вступления в брак, в случае невозможности реализации залогового имущества банком при проблемной ситуации, кредитор вправе истребовать личное имущество как основного должника, так и его поручителя.
Брачный договорБрачный договор — это соглашение, которое могут заключить действующие супруги или те, кто только собирается узаконить свои отношения. Во втором случае документ вступает в силу только с момента заключения брака.
Контракт оформляется в присутствии нотариуса и с согласия обоих супругов, исключая единоличный порядок.
Недвижимость в гражданском бракеВ целях данной статьи под гражданским браком подразумевается сожительство, то есть отношения, не оформленные в официальных органах страны.
В случае раздела жилья при незарегистрированных отношениях, имущество остается у того, на чьё имя оно было записано. Здесь не будет играть роли даже факт того, что оно могло быть куплено на общие средства.
Важно: в случае гражданского брака существует справедливое решение рассматриваемого вопроса — оформление недвижимости в долевую собственность. Как это сделать? Необходимо просто указать в договоре купли-продажи или в любом другом договоре-основании, по которому приобретается объект, что покупатели наделяются долями, и указать их размер. В случае, если определенное соотношение не указано, считается, что доли равны. Юристы считают данный вариант лучшей практикой.
Ипотека до бракаИпотечное жилье при расставании пары переходит официальному собственнику вместе с долгом перед банком если в договоре не были выделены доли. Вопрос погашения обязательств решается через обоюдную договоренность, либо в суде. Специалисты отмечают, что наибольшей сложностью в таких ситуациях является доказательство того, кто и сколько вкладывал в покупку.
Универсальным же ответом на любые вопросы относительно возможных рисков в случае как официального, так и гражданского браков — консультация нотариуса, адвоката или юриста перед совершением любых операций с недвижимостью.
все нюансы имущественных отношений между супругами
Любовь и финансовый вопрос – понятия не взаимоисключающие, особенно это касается имущественных отношений между супругами. Иногда в порыве чувств при расставании муж и жена начинают делить между собой не только квартиру или комнату, но и затевают тяжбу по поводу предметов быта. Одно дело, когда дело касается вещей, которые при утере легко приобрести снова, и совсем другое – когда речь идет о недвижимости, в которую вкладываются огромные средства. Не зная законов, регулирующих права на собственность в браке, при покупке недвижимого имущества или разводе определить, какова супружеская доля, на которую имеет право каждый, невозможно. Остановимся на самых важных вопросах, касающихся совместной и раздельной собственности супругов, ее оформления и раздела, в том числе и недвижимости в браке.
Раздельная собственность супругов
Начиная семейные отношения, супруги должны знать, на что в случае развода может претендовать вторая сторона. Этот статус имеет имущество, которое является раздельной собственностью супругов. Что это такое, и на какое имущество не распространяются права одного из супругов?
- По законодательству РФ, все имущество, которое приобретено вступающими в брак отдельно до его заключения, считается личной собственностью супругов (каждого) и не подлежит разделу. Таким образом, например, при разводе одна сторона не может претендовать на раздел имущества, которое у второй было до свадьбы.
- Не будет являться совместным, а значит, не должно делиться имущество, полученное одним из супругов по акту дарения или наследству, а еще в результате бесплатной приватизации.
- Личной собственностью также считается имущество, приобретенное в браке одним из супругов на собственные средства одной из сторон, не из общего семейного бюджета.
- Совместно нажитой собственностью не будет являться имущество, в том числе и недвижимость, полученное в результате обмена на личное имущество одного из супругов, – правда, при условии, что за обмен квартиры в браке не было доплачено из общих средств. Например, если один из супругов продал собственную квартиру, приобретенную до брака, и купил другое жилье. Однако чтобы закон можно было применить, нужно доказать, что недвижимость куплена в браке именно за деньги одной стороны, без привлечения средств другой. На деле это не всегда просто.
И еще важный момент: если в собственность одного из супругов были вложены деньги второго (например, в недвижимость – на ремонт, расширение и т.д.), то последний может подать иск о признании совместной собственности супругов на квартиру и имеет все шансы его выиграть.
Квартира в общей долевой собственности
Для того чтобы определить меру владения каждым супругом имуществом, во время совместной покупки квартиры супруги могут сразу оговорить и закрепить свои доли в недвижимости, то есть сразу подписать договор о разделе имущества. Причем желательно не просто указать размер доли каждого, а отметить, что супруги сами определили такие-то доли в таком-то размере, чтобы дальше при обращении в суд не возникло разночтений.
Главное условие – обязательно заверить соглашение нотариально. С 2016 года существует требование об обязательном удостоверении соглашения о разделе имущества нотариусом. Поэтому обычные письменные договора не будут иметь никакой силы при возникновении имущественных споров между супругами. Если подписи нотариуса нет, договор будет признан недействительным.
Брачный договор и соглашение о разделе имущества: в чем разница?
Есть два документа, подписание которых может изменить или закрепить имущественные права каждого из супругов. Речь идет о брачном договоре и соглашении о разделе имущества. Какие права дает каждый из документов и что лучше выбрать?
Заключение брачного договора, весьма популярное в последнее время, – это возможность прописать различные условия имущественных отношений. Однако следует знать, что этот документ может быть подписан только до или во время вступления в брак, но не после его расторжения.
- Если в брачном договоре на имущество, приобретенное до брака, претендует один из супругов, а второй согласен – в таком случае, и личная собственность может быть разделена.
- В зависимости от соглашения супругов, на недвижимость, приобретенную в браке, как и другое покупаемое в этот период имущество, может быть также установлено раздельное владение. При этом можно указать, что вся собственность будет раздельной или оговорить права на отдельные ее объекты (например, жене – квартира, земельный участок и машина – мужу и т.д.).
- Возможна передача от одной стороны другой имущества в личную собственность или, наоборот, признание раздельной собственности общей и т.д. Причем все соглашения могут касаться как уже нажитого до брака имущества, так и будущего, которое приобретут впоследствии.
Соглашение о разделе совместного имущества, в отличие от брачного договора, может касаться только уже имеющейся, нажитой собственности. Действие документа не распространяется на еще не приобретенное имущество или на общее без его конкретизации. Подписать такое соглашение до вступления в брак или до появления совместной собственности (например, приобретения недвижимости в браке) нельзя. Оно более жестко, чем брачный договор, зато соглашение можно составить после расторжения брачных отношений.
Если выбирать – какой из документов выгоднее супругам, не желающим иметь общее имущество, – пусть брачный договор регулирует права собственности во время его действия, а после развода раздел совместно нажитого имущества возможно по соглашению.
Ипотечная недвижимость супругов
Ипотечный кредит может быть оформлен на одного из пары до или после заключения брачных отношений, а также на обоих во время семейной жизни – то есть супруги становятся созаемщиками по ипотечному кредиту.
Правила, определяющие собственность каждого, зависят от того, на кого была оформлена кредитная квартира и когда она была приобретена – до или после вступления в брачные отношения.
Рассмотрим варианты:
Жилье, купленное в ипотеку до брака
Если одним из супругов квартира берется в ипотеку до брака, следует знать, что права собственности на нее буду принадлежать именно заемщику, так как недвижимость является гарантией обеспечения возврата кредитных средств. Таким образом, о совместной собственности здесь речи идти не может, так как право на нее уже приобретено заемщиком в одном лице вместе с кредитом.
Однако при покупке квартиры одним из супругов в браке или до его заключения в ипотеку погашают кредит часто оба супруга. Поэтому в случае расторжения брака один из супругов вправе требовать компенсации средств, истраченных им на погашение. Речь не может идти о признании недвижимости совместным имуществом – только о возврате уплаченных в счет погашения долга средств.
Подведем итоги: при разводе право на квартиру, купленную в ипотеку до брака, имеет только ее собственник. А второй супруг имеет шанс отсудить средства, которые он истратил на выплату ипотечного долга, обратившись в суд. Однако на практике положительные решения о возмещении средств выносятся нечасто.
Ипотечный кредит на двоих: супруги-созаемщики
Если супруги решили оформить ипотеку после вступления в брак, и покупают квартиру в кредит, они называются созаемщиками. А значит, каждый из них в равной мере отвечает перед кредитной организацией за погашение долга. Причем неважно, кто оформлял кредит и на чье имя покупали квартиру. Таким образом, даже если квартира оформлена на одного из созаемщиков, недвижимость, приобретенная в браке, является совместной и, согласно Семейному кодексу, при разводе будет делиться пополам. Однако семейное законодательство предусматривает и иной раздел квартиры, если между супругами составлено соглашение об этом.
Вот здесь есть серьезная опасность, подстерегающая созаемщиков, особенно тех, кто имеет собственное жилье, купленное до брака. Ведь согласно законодательству, в счет оплаты кредита банк при невозможности продать заложенное жилье, может потребовать квартиру, принадлежащую одному из супругов, то есть находящуюся в его личной собственности.
Однако изъятие квартиры, если она является единственным жильем, есть нарушение прав созаемщика по ипотечному кредиту, поэтому в этом случае взыскания банк сделать не сможет. В правовом плане созаемщиками быть невыгодно. При разводе банк имеет право потребовать выплаты долга с любого заемщика.
Как разделить квартиру с ипотечным долгом: оптимальные варианты и подводные камни
Как разделить квартиру и долги по кредиту, если ипотека при разводе еще не выплачена? По закону, как уже говорилось, квартира, приобретенная в ипотеку, независимо от того, как оформляется собственность при ипотеке в браке, является совместным имуществом, даже в том случае, когда кредит оформлен на одного из супругов, а второй по документам – лишь поручитель. Но прежде чем недвижимость станет собственностью, долги должны быть погашены. Теоретически и жилье, и выплаты должны делиться пополам. А как это сделать практически? Существует несколько способов разделить собственность при ипотеке в браке.
Способ первый. Разделить кредитную ответственность перед банком, заменив солидарный договор индивидуальным пропорционально выделенным долям.
При таком положении вещей бывшие супруги по взаимному соглашению или через суд выделяют доли совместной собственности. Затем в ипотечный договор вносятся соответствующие изменения, где определяется кредитная ответственность перед заимодателем каждого из супругов: общий кредит превращается в два раздельных, и каждый платит свою часть.
Проблемы:
- Банки редко соглашаются на подобные изменения: солидарная система ответственности позволяет требовать полное погашение долг с обоих одновременно или с одного по выбору банка, индивидуальные договоры лишают кредитора этой возможности. Займодатель может дать согласие, только если убедится в полной платежеспособности каждой из сторон.
- Если ипотечная квартира однокомнатная, выделить в ней доли в натуре не представляется возможным. Согласно статье 5 Федерального Закона «Об ипотеке», в таком случае оформить раздельные кредиты нельзя.
- Еще важный момент: при переоформлении договора за изменение ипотечных условий кредитором может взыматься комиссия 0,5-1% от суммы, которую осталось выплатить. А это немалые деньги!
Способ второй. Переоформление ипотечного кредита на одну из сторон при письменном отказе второй.
Например, некоторые осуществляют покупку квартиры в общую долевую собственность, где недвижимость изначально поделена на определенные части между супругами.
При готовящемся разводе можно договориться продать долю в квартире в ипотеке, так что недвижимость перейдет в руки одного из супругов вместе с долгами по кредиту после изменения банком ипотечного договора и солидарной ответственности на индивидуальную.
То есть один из супругов добровольно отказывается от уплаты долга, оформив письменный отказ, заверенный нотариусом, а второй берет всю ответственность на себя. Ипотечный договор переписывается. После возврата кредита квартира остается в полной собственности у плательщика, а отказавшийся может получить компенсацию в сумме половины долга, выплаченной до развода.
Проблемы:
- Опять потребуется согласие банка, который пойдет на сделку только при полной уверенности в платежеспособности заемщика.
Способ третий. Продать квартиру.
Если соглашение достигнуть трудно, лучший вариант – продать ипотечную квартиру. Покупатель выплачивает долг кредитору, оформляет снятие обременения, а оставшаяся после погашения сумма делится между супругами.
Недостатки:
- Нужно разрешение банка, которое получить нелегко: досрочное погашение лишит его части процентов.
- Найти покупателя на квартиру в залоге непросто, поэтому продавать ипотечное жилье часто приходится по сниженной цене.
Способ четвертый. Найти деньги и рассчитаться досрочно, либо продолжать платить ипотеку вместе до полного расчета, затем разделить квартиру по соглашению или пополам.
Такой вариант не требует разрешения кредитора, но возможен он только при добровольном соглашении и порядочности супругов, их ответственном отношении к договоренности.
Еще вариант – составить брачный договор, в котором отметить все нюансы, касающиеся ипотечной квартиры. Но в любом случае обязательным условием является уведомление кредитной организации о предстоящем или произошедшем разводе. И тогда банк может предложить вариант раздела – удобный, в первую очередь, для него как для кредитной организации. А вот с судебным решением, с условиями брачного договора или соглашения о разделе имущества кредитор может и не согласиться.
Ипотека и дети
Если в семье, проживающей в обремененной квартире, есть несовершеннолетние дети, суд обычно определяет большую часть жилья родителю, с которым они останутся. А выплачивать кредит разведенным супругам придется все-таки поровну. Компенсация уже проплаченной суммы при таком положении вещей не положена.
Важно! Если для погашения кредита использовался материнский капитал, после выплаты долга детям обязательно полагается доля в ипотечной квартире.
Военная ипотека
При оформлении ипотечного обязательства в отношении военнослужащего правила, описанные выше, не действуют, так как кредит выплачивается за счет средств, которые выделяет Министерство обороны, а не супруги. В этом случае ипотека оформляется только на военнослужащего, который является единоличным собственником жилья, и изменению кредитный договор не подлежит.
При разводе с такими квартирами часто возникают проблемы. Суд выносит решение согласно Семейному кодексу о разделе, но на практике этого выполнить невозможно. Поэтому кредитные организации во избежание проблем в будущем, требуют иногда от заемщика заключения брачного контракта. Банк настаивает, чтобы по условиям брачного договора недвижимость в ипотеке принадлежала только военнослужащему, как и ответственность за погашение кредита. Молодожены заключают договор ради приобретения жилья, не задумываясь о том, что в случае развода одна из сторон останется ни с чем.
Ипотечная квартира в гражданском браке
Если отношения не были зарегистрированы в ЗАГСе, нормы, определяющие режим собственности (равные права, брачный договор, соглашение о разделе имущества) на гражданский брак не распространяются. При прекращении совместного проживания все права на обремененную квартиру и обязательства по уплате кредита за нее остаются за тем супругом, на чье имя оформлен ипотечный договор. Если пара решила разойтись, сторонам либо придется договариваться между собой о долях в квартире, либо определять свою часть недвижимости, согласно внесенным на погашение долга денежным средствам, через суд.
Разрешение супругов на покупку или продажу квартиры
Важным моментом в операциях с жильем является разрешение одного из супругов на продажу недвижимости или ее покупку. Поскольку имущество в браке считается совместно нажитым, соответственно, средства на приобретение жилья пойдут из общего бюджета, поэтому нотариально заверенное согласие второй половины на покупку квартиры обязательно.
Разрешение супругов на покупку квартиры не требуется в следующих случаях:
- это условие прописано в брачном договоре;
- квартира покупается на унаследованные или подаренные средства;
- если супруги на момент сделки раздельно ведут раздельное хозяйство и не имеют общих средств.
Во всех остальных случаях из-за отсутствия разрешения сделка не состоится или будет признана недействительной.
Снятие с регистрации по месту жительства супругов
Расставшаяся пара часто вынуждена проживать на одной жилплощади. В таких условиях актуален вопрос: можно ли выписать супруга или супругу из квартиры законно? Да, можно. Если квартира принадлежит одной стороне и является личным имуществом, а не совместно нажитым, можно подать иск в суд и выселить бывшего супруга. Дополнительным плюсом для снятия с регистрации будут доказательства того, что у супруга имеется собственная жилплощадь.
А вот возможно ли выписать бывших супругов из квартиры, если жилье является совместно нажитым? Здесь сложнее. Такое возможно, лишь если вы убедительно докажете в суде, что вторая половина злостно нарушает права остальных законно проживающих в доме лиц – дебоширит, хулиганит или портит имущество и т.п.
Владение недвижимостью в браке – вопрос актуальный и обширный, имеющий много нюансов. Лучшим способом разобраться в правовом поле будет обращение к знающему юристу, который поможет не остаться ущемленным в своих правах.
Покупка дома до и после брака: Руководство для неженатых пар
Если вы подумываете о покупке дома до свадьбы, вам нужно спланировать больше, чем просто свадьбу. Ваше семейное положение может повлиять на то, совершаете ли вы покупку индивидуально или как совладельцы, а также на то, как вы решите сохранить право собственности на дом. Читайте дальше, чтобы узнать больше о плюсах и минусах разовой и совместной ипотечной заявки, а также о наиболее распространенных типах правового титула, которые берут на себя совместные покупатели жилья.
Как брак влияет на ипотеку?
Подача заявления на получение ипотечной ссуды в качестве одинокого мужчины, одинокой женщины или супружеской пары не влияет на вашу квалификацию.Фактически, семейное положение является защищенной категорией в соответствии с Законом о равных возможностях получения кредита. Согласно Бюро финансовой защиты потребителей, «финансовые учреждения и другие фирмы, занимающиеся предоставлением кредита», обязаны «предоставлять кредит в равной степени для всех платежеспособных клиентов, независимо от пола или семейного положения».
Когда дело доходит до права на получение ссуды, не имеет значения, подаете ли вы заявку как супружеская пара или как два не состоящих в браке человека, потому что условия ссуды и критерии одобрения одинаковы.Вероятность утверждения ссуды зависит от дохода, кредита и активов, а не от семейного положения. У использования кредитной информации и информации о доходах только одного человека по сравнению с совместной заявкой есть свои плюсы и минусы.
Плюсы одного приложения
- Если ваш кредитный рейтинг значительно выше, чем у вашего партнера, он будет единственным, который будет учитываться при принятии решения о кредитовании.
- Если в вашей кредитной истории нет уничижительной информации, а в вашей — нет, ваша кредитная история будет единственной рассматриваемой информацией.
- Если ваши долги и другие обязательства значительно ниже, чем у вашего партнера, только ваши будут использоваться для расчета отношения долга к доходу.
Минусы одного приложения
- Доход вашего партнера не может считаться частью вашего отношения долга к доходу и не будет использоваться при принятии решения о кредите.
Плюсы совместного приложения
- Если оба кредитных рейтинга схожи и соответствуют квалификационному порогу, то совместная подача заявки не повлияет на решение о предоставлении кредита.
- Если обе кредитные истории чистые, то совместное обращение не повлияет на решение о выдаче кредита.
- Если соотношение вашего долга к доходу ниже при использовании обоих источников дохода, это может быть учтено при принятии решения о кредите.
- Если вы используете более высокий совместный доход, вы можете получить одобрение на более крупную сумму кредита.
Минусы совместного приложения
- Решение о кредите будет основано на более низком из двух баллов, что может привести к более высоким затратам и трудностям отбора.
Права собственности для нескольких покупателей
Владение домом регистрируется в документе, а не в ипотеке, поэтому независимо от того, приобретаете ли вы недвижимость совместно или получаете ипотеку на имя одного человека, вы все равно можете выбрать, как разделить собственность. В зависимости от вашего местного законодательства, вы можете записать название следующими способами:
Единоличное владение
В единоличном владении вы полностью контролируете собственность, и никто другой не может продавать или брать ссуды под нее.Этот метод передачи прав, также называемый долевым владением, используется одинокими и состоящими в браке лицами, супруги которых подписали акт о прекращении права собственности, удаляя их долю владения недвижимостью. Информация о переходе прав будет гласить «единственное и отдельное имущество» в документе.
Завещание может указывать на наследство, или же имущество может перейти в завещание после смерти владельца. Один из недостатков заключается в том, что в том случае, если что-то ограничивает ваши возможности, никто другой не может действовать от имени собственности.В случае вашей смерти имущество должно пройти процедуру завещания для передачи наследникам. Это длительный, дорогостоящий и публичный процесс.
Совместная аренда
При совместной аренде право собственности на недвижимость могут принадлежать двум или более лицам. Этот метод передачи прав, также называемый полной арендой, используется совладельцами, которые одновременно получают право собственности и владеют равными долями. Этот титул предоставляет выжившему совладельцу право собственности на имущество в случае смерти его партнера.
Совместная аренда полезна для избежания затрат и задержек, связанных с завещанием, но совместный арендатор может также передать свои интересы (посредством продажи или дарения) другой стороне без согласия совладельца, что позволяет упростить процесс передачи. Если имущество передается по завещанию, оно должно будет пройти через завещание, чтобы перейти к наследникам.
Общая аренда
Общая аренда — это наименее ограничивающая передача правового титула, при которой каждый собственник может продать или взять ссуду на свою долю собственности без согласия других владельцев.Этот метод перехода используется совладельцами, принимающими титул, особенно если они не состоят в браке. Каждому из них принадлежит определенный процент собственности, и он не обязательно должен быть равным. Достоинством этого метода является возможность совладельцев обозначить свои интересы для наследования, а не автоматической передачи совладельцу.
Меньше вероятность того, что наследники могут быть непреднамеренно лишены наследства действиями выжившего владельца, но меньшие ограничения могут также означать меньшую стабильность.Например, если владелец не хочет продавать собственность, его все равно могут заставить продать, подав в суде дело о разделе, поданное другими владельцами.
Общественная собственность
Супруги, приобретающие собственность в определенных штатах, могут получить титул в качестве общей собственности, когда каждый из супругов владеет половиной собственности, и их права могут быть переданы по наследству. Право наследования аналогично совместной аренде, если нет завещания, определяющего наследование. Известно, что в следующих штатах есть законы о коммунальной собственности:
- Аризона
- Калифорния
- Айдахо
- Луизиана
- Невада
- Нью-Мексико
- Техас
- Вашингтон
- Висконсин
Имущество передается пережившему супругу без прохождения завещания.Однако существует повышенный риск непреднамеренного наследования и оспаривания права собственности на недвижимость между несколькими сторонами (с потенциально разными интересами). Кредиторы также могут претендовать на дом в соответствии с законами об общественной собственности, если вы скончались в долгах, поскольку ваш дом становится частью вашего имущества в соответствии с законами о совместной собственности многих штатов.
Living Trust
Вложение в отзывное живое доверие обеспечивает максимальный контроль и гибкость всех вариантов перехода.Этот метод наделения правами предполагает, что имущество хранится в отзывном живом трасте до тех пор, пока доверитель не умрет или не станет недееспособным, и все активы доверительного управления распределяются между попечителями в соответствии с условиями траста. Это дает дополнительное преимущество, так как позволяет избежать затрат и задержек на завещание.
Создание траста менее затратно и требует много времени, чем рассмотрение процесса завещания. Процесс доверительного управления также считается частным, в то время как производство по делу о завещании не проводится. Что наиболее важно, владельцы по-прежнему имеют полный контроль над собственностью, и в случае потери дееспособности доверительный управляющий-преемник может действовать от имени всех бенефициаров.Отзывные живые трасты потребуют больших предварительных затрат времени и затрат на адвоката.
Налоговые и юридические вопросы при покупке дома до брака
Супружеские пары обычно имеют налоговое преимущество перед не состоящими в браке парами, когда речь идет о домовладении. Самый простой способ решить большинство из этих проблем — это оформить все в письменном виде, если вы решите приобрести недвижимость вместе. Однако, если вы уже собираетесь связать себя узами брака, имейте в виду, что ваш дом — не единственное, что вам нужно решить в своих финансах.
Удержание процентов по ипотеке
Физические лица или супружеские пары, подающие отдельно, также могут получить дополнительные налоговые льготы, если их общие вычеты (включая проценты по ипотеке) превышают стандартный вычет. В связи с недавними изменениями в налоговом законодательстве, вычет процентов по ипотеке для одиноких и супружеских пар, подающих совместно, ограничен суммой 750 000 долларов в виде ипотечного долга, в то время как супружеские пары, подающие налоги отдельно, могут требовать до 375 000 долларов США в виде вычета процентов по ипотеке.
Это может быть проблемой, если вы покупаете недвижимость вместе со своим партнером и намереваетесь разделить стоимость дома поровну.Если вы не состоите в браке, вы должны будете вычесть проценты по ипотеке на недвижимость в дорогостоящем районе, вам потребуется подавать индивидуальные налоговые декларации. IRS разрешает только одному домовладельцу требовать вычета процентов по ипотеке, поэтому только один из вас сможет извлечь выгоду из вычета на полные 750 000 долларов; другой не сможет ничего вычесть.
Стандартный и детализированный вычет
В соответствии с изменениями в налоговом законодательстве, внесенными в начале 2018 года, супружеским парам теперь необходимо иметь налоговые вычеты на сумму более 24000 долларов, чтобы получить прибыль от включения в их совместную декларацию вместо стандартного вычета.Теперь физическим лицам необходимо иметь налоговые вычеты на сумму более 12 000 долларов (а если они подают заявление в качестве главы семьи, 18 000 долларов), чтобы их вычеты по статьям имели смысл.
У большинства супружеских пар недостаточно детализированных вычетов, чтобы получить дополнительную выгоду по сравнению со стандартными вычетами. Если они действительно достигли порога, для одного человека может быть более выгодным требовать проценты по ипотечному кредиту в своей налоговой декларации, если это повысит их вычеты сверх стандартного порога вычета в индивидуальном порядке; в этом случае другой человек подаст отдельно и возьмет стандартный вычет, как показано в нашем примере ниже.
Пример: Вы сможете вычесть больше, если один из супругов внесет 19 000 долларов в вычеты, а другой возьмет стандартный вычет в размере 12 000 долларов, что в сумме составит 31 000 долларов в виде вычетов. Это обеспечит вам преимущество в размере 7000 долларов по сравнению с совместной подачей документов и стандартным вычетом в размере 24000 долларов для пары. Проконсультируйтесь со своим налоговым составителем, прежде чем принимать решение о подаче налоговой декларации совместно или по отдельности.
| Стандартный вычет | 12000 долларов | 18000 долларов | 24000 долларов |
| Макс.прирост капитала | 250 000 долларов | 250 000 долларов | 500000 долларов |
alexxlab