Покупка квартиры в рассрочку

Существуют возможность приобретения недвижимости в рассрочку, когда стоимость квартиры выплачивается продавцу частями. Подобный порядок в условиях грамотного составления договора позволяет извлечь выгоду каждой из сторон сделки — и продавцу, и покупателю.

Когда на квартиру не хватает совсем немного

Нередко бывает так, что для покупки заветной квартиры недостает определенной суммы. В этом случае покупатель, чаще всего, выбирает несколько вариантов решения: продолжить копить средства или оформить кредит на недостающую сумму. Первый вариант рискует стать невыгодным, ведь со временем стоимость квартиры растет, а значит, человек рискует так и не накопить необходимую разницу. Второй вариант — оформление кредита — весьма удобное решение, однако кредит потребует денежных вложений, например, необходимое страхование и ежемесячное гашение процентов. Кроме того, в силу ряда причин, кредитование доступно далеко не всем. Центральное Агентство Недвижимости предлагает клиентам еще один из вариант, позволяющий купить квартиру, если сумма собрана не полностью, — оформление квартиры в рассрочку. Это возможность совершить выгодную сделку без переплаты и потери времени. Причем, выгоду при оформлении рассрочки извлекает как покупатель, так и продавец. Подобный порядок расчета возможен при условии договоренности сторон. Риэлтер, действуя со стороны покупателя, проводит переговоры с продавцом. Специалист озвучивает недостающую сумму и предлагает продавцу заключить договор рассрочки, установив период в течение которого сумма будет внесена полностью. Если продавец соглашается, готовится договор купли-продажи объекта недвижимости с рассрочкой платежа. В случае оформления рассрочки, в договоре купли-продажи прописывается ряд условий, которые устанавливает продавец, и на которые соглашается покупатель.

Условия и обязанности

Продавец имеет право установить сумму в качестве первоначального взноса, которую покупатель внесет сразу, также размер и порядок начисления последующих платежей и сроки, в течение которых они будут выплачиваться. Кроме того, продавец имеет возможность предусмотреть определенные меры безопасности при продаже объекта недвижимости в рассрочку. Для этого устанавливаются штрафные санкции за просрочку платежей, условия которых тоже будут прописаны в договоре, — так называемая мера дисциплинирования покупателя. Возможно также установить проценты с суммы долга. Продавец может задать фиксированную ставку либо начислять проценты согласно ставке рефинансирования Центробанка РФ. Однако получение процентов потребуют от продавца обязательной уплаты налога на доходы. Рассрочка предполагает гашение необходимой суммы частями, и в договоре купли продажи незавершенный расчет может быть зафиксирован несколькими способами. Можно заключить договор купли-продажи без акта приема-передачи, тем самым, продавец остается собственником квартиры. Получить недвижимость в собственность покупатель сможет, когда расчет будет произведен полностью, подписан акт приема передачи квартиры в Учреждении Юстиции. До момента регистрации собственности это означает, что право пользования приобретенным жильем у покупателя возникнет, к примеру, по договору как безвозмездного, так и возмездного найма жилого помещения. Другим вариантом является заключение сделки с ипотекой в силу закона. Такая ипотека не является ипотечным кредитом, однако регистрация приобретаемой недвижимости также проходит с обременением, которое прекратится по факту гашения задолженности перед продавцом.

Преимущества ипотеки в силу закона 

Для регистрации ипотеки в силу закона не надо подавать в регистрирующий орган множество документов — достаточно договора, который влечет возникновение ипотеки в силу закона (например, договора купли-продажи ). При этом сведения о залогодержателе вносятся в государственный реестр прав также только на основании такого договора.

Возможности и ограничения

Существуют некоторые возможности, а вместе с ними и ограничения, которые несет заключение сделки в рассрочку — как для продавца, так и для покупателя. Самым привлекательным аспектом для покупателя является возможность приобретения квартиры без наличия всей суммы целиком, и гашение части долга без большой переплаты, а то и вовсе без нее. В приобретенном жилье можно проживать, однако возможность совершения с ним сделок ограничена. Ведь недвижимость, хотя и стала полноправной собственностью, но она обременена правами продавца до момента полного погашения задолженности перед ним. Казалось бы, договор заключен, стороны пришли к согласию, и тем не менее можно изменить запланированный ход вещей, к примеру, если произойдет уступка долга.

Согласно ст. 382 ГК РФ, уступка требования, — это передача права требования, принадлежащего кредитору на основании обязательства по сделке другому лицу — новому кредитору.

Данное право может быть использовано обеими сторонами сделки. Продавец может отказаться взимать долг с покупателя, передав это законное право другому лицу. (Согласно Ст. 382 ГК РФ). Покупатель в этом случае не может повлиять на решение своего кредитора передать право требования. Старый или новый кредитор должны лишь уведомить его о состоявшейся уступке, чтобы не извещенный вовремя должник не перечислил деньги продавцу, у которого изначально приобрел недвижимость. Если у покупателя нет возможности выплачивать оставшуюся денежную сумму, он тоже может перевести необходимость внесения оставшейся суммы долга на другое лицо. Единственное условие — это согласие кредитора. Продавец может отказать в смене лица, обязанного выплачивать установленную договором рассрочки сумму, поэтому должен быть предупрежден заранее. В каждом из этих случаев сторона, желающая изменить свои условия участия в сделке, должна заключить договор уступки с лицом, которое сможет принять на себя данные обязательства. Подобная процедура может вывести сделку с участием рассрочки из тупиковой ситуации, когда по тем или иным причинам обязательства не могут быть выполнены.

И еще одно из самых весомых преимуществ — заключение сделки купли-продажи с участием договора с рассрочкой платежа не обязывает покупателя соответствовать определенным стандартам заемщика, ведь для продавца главное, чтобы покупатель выполнял условия, прописанные в договоре, то есть исправно платил.

Центральное Агентство Недвижимости предлагает грамотное оформления сделок купли-продажи квартир с рассрочкой. Юридический отдел составит условия рассрочки с учетом выставленных сторонами требований, которые будут прописаны в договоре купли-продажи. Стоимость юридического оформления сделки не зависит от оформление рассрочки и будет рассчитана по действующему прейскуранту в зависимости от стоимости услуг, которые необходимы по сделке.

Кредит на приобретение нежилых помещений

Кредит на приобретение нежилых помещений / участие в долевом строительстве нежилых помещений, в т.ч. рамках программы сотрудничества с Партнерами АО БАНК «СНГБ» (в т.ч. с льготным периодом)¹.

размер первоначального взноса	размер процентной ставки:2
от 20%	До государственной регистрации залога на недвижимое имущество / имущественных прав (требований) по Договору участия в долевом строительстве в пользу Банка:		После государственной регистрации залога на недвижимое имущество / имущественных прав (требований) по Договору участия в долевом строительстве в пользу Банка:3
	При наличии документов, подтверждающих исполнение либо продление условий по личному страхованию.	При отсутствии документов, подтверждающих исполнение либо продление условий по личному страхованию.	При наличии документов, подтверждающих исполнение либо продление условий по личному страхованию и страхованию недвижимого имущества	При отсутствии документов, подтверждающих исполнение либо продление условий по личному страхованию и/или страхованию недвижимого имущества
	8,64%	11,0%	8,64%	11,0%

¹Перечень Партнеров.
В льготный период, срок которого не может превышать 2 (двух) лет с даты выдачи кредита, устанавливается пониженный размер процентной ставки.
В случае наличия в течение льготного периода операций Заемщика по досрочному гашению Кредита, пониженный размер процентной ставки действует до дня погашения (включительно) суммы основного долга, определенной Заемщику для погашения в льготный период по первоначальному Плану возврата кредита и уплаты процентов.

Пониженный размер процентной ставки определяется индивидуально по каждому кредитному договору и действует до дня истечения льготного периода (включительно).

²Размер процентной ставки снижается на 0,9% годовых для зарплатных Клиентов.
Дополнительно по кредитам, выдаваемым не в рамках программы сотрудничества с Партнерами АО БАНК «СНГБ», размер процентной ставки снижается на 0,15% годовых по заявкам, поступающим в АО БАНК «СНГБ» в период проведения акции с 01.04.2021 до 31.07.2021 (включительно) от: АН «ЭТАЖИ», «Брусника», ИА Югры «Центр Недвижимости», АН «Сова», АН «Петербургская недвижимость», ГК «Эталон», «БОНАВА САНКТ-ПЕТЕРБУРГ», «ЛСР – НСЗ», АН «Бест-Новострой», Казенное предприятие города Москвы «Управление гражданского строительства», ГК ИНГРАД, ГК РГ-Девелопмент, АН «Домино», АН «Веванта», «СК «Навигатор»», «СК «Группа компаний Энко».

³Условие по страхованию Недвижимого имущества, приобретенного по договору участия в долевом строительстве применяется со дня, следующего за днем установления Банком факта государственной регистрации в ЕГРН права собственности Заемщика и залога в пользу Банка на Недвижимое имущество. До дня установления указанного факта государственной регистрации (включительно) условие об определении размера процентов за пользование Кредитом в зависимости от исполнения либо неисполнения условия по страхованию Недвижимого имущества не применяется; размер процентов за пользование Кредитом определяется в зависимости от исполнения либо неисполнения условия по личному страхованию.

образец в Сбербанке, ВТБ и других банках

Одним из самых важных пунктов осуществления ипотечного кредитования является грамотное заключение договора купли-продажи приобретаемой в кредит недвижимости. Прежде чем подписывать документ необходимо детально изучить каждый пункт договора, который не должен ущемлять права заемщика. Желательно подключить опытного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях оформления подобной документации. В данной статье речь пойдет об основных правилах и нюансах оформления договора купли-продажи ипотечной недвижимости.

Содержание

Скрыть

1. Подробнее о договоре
   1. Предмет договора
      1. Основные условия
         1. Источник оплаты и порядок расчетов
            1. Срок действия договора
               1. Права и обязанности сторон
                  1. Образец заполнения договора
                     1. Основные нюансы и возможные ошибки
                        1. Бланк договора
                           1. Что такое предварительный договор купли продажи?

                              Подробнее о договоре

                              Данный документ представляет собой своеобразное подтверждение того, что приобретаемая недвижимость находится в залоге у банка до окончания выплат по кредиту. При заключении данного вида договора необходимо обязательное участие двух сторон — кредитной организации, выдающей ипотеку, а также заемщика. В стандартном договоре указываются обязательные для заполнения пункты — заемщику необходимо внимательно вносить все требуемые данные и тщательно проверять информацию, представленную в документе. В договоре обязательно указывается предмет ипотеки — залоговое имущество, приобретаемое заемщиком. Дополнительно фиксируется точный срок окончания ипотечных выплат.

                              Также прописываются права и обязанности сторон, заключающих ипотечную сделку.

                              Предмет договора

                              Согласно ст. 554 ГК РФ предметом ипотечного договора является приобретаемая недвижимость. До момента окончания ипотечных выплат квартира находится в собственности банка — всё это детально отображается в договоре с указанием точных информационных данных о приобретаемой недвижимости. В договоре обязательно указывается общая площадь, количество комнат, особенности планировки, а также цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.

                              Основные условия

                              Существует перечень обязательных условий, при отсутствии хотя бы одного из которых документ не будет иметь юридическую силу. Договор обязательно должен содержать наименование документа, информацию обо всех участниках сделки, а также предмет договора. Обязательными пунктами являются полные информационные данные, позволяющие детально идентифицировать всех участников ипотечной сделки.

                              В документе обязательно прописываются паспортные данные участников, точные адреса их регистрации, а также ИНН. Также указывается полная информация обо всех документах, подтверждающих, что продавец является владельцем имущества (договор дарения, купли-продажи и так далее). Прописывается детальная характеристика предмета осуществляемой сделки — точный адрес, общая площадь имущества, а также наличие возможных обременений. Также указывается цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.

                              Дополнительно в договоре указывается полный перечень всех лиц, которые будут проживать в квартире. Среди важных условий можно выделить указание информации о состоянии квартиры с упоминанием ключевых особенностей планировки, сведений о ремонте и наличии предметов мебели. Также может прилагаться дополнительная справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

                              Дополнительно могут быть указаны сведения о тех, кто несет все расходы по сделке — оплата нотариальных пошлин и так далее.

                              Источник оплаты и порядок расчетов

                              В ипотечном договоре обязательно указывается общая сумма, переданная банку до подписания договора. При наличии первоначального взноса в ипотечном договоре купли-продажи обязательно указывается, что часть средств заемщик внес из личных сбережений, а другая часть оплаты предоставляется банком в качестве кредита.

                              В договоре прописывается процент, который начисляется на общую сумму кредита. Также указываются сведения о полном нахождении приобретаемой квартиры в залоге кредитора (банковской организации).В разделе заключаемых договорных обязательств — «Особенности расчетов между сторонами» указываются данные об общей стоимости залоговой квартиры. Также детально прописываются все этапы выплаты долга.

                              Срок действия договора

                              Договор купли-продажи ипотечной квартиры вступает в силу сразу после момента подписания. При этом в договоре обязательно указываются сроки ипотечного залога, которые действуют до момента окончательного выполнения обязательств между банком и держателем ипотеки.

                              Права и обязанности сторон

                              Данный пункт договора является самым объемным. В обязанности продавца входит наличие обязательной страховки объекта ипотеки от всех существующих рисков — повреждения, утраты имущества и так далее. При этом необходимо предоставить копии документов, которые будут подтверждать факт наличия страховки. Дополнительно в договоре прописывается стандартный пункт об обязательном уведомлении кредитора о любых возникающих изменениях условий страховки.

                              В данном пункте указываются условия, при которых обе стороны могут законно требовать расторжения существующего договора, а также применения штрафных санкций.

                              Образец заполнения договора

                              Заключение сделки предполагает обязательное наличие предварительного договора купли-продажи, образец которого представлен ниже.

                              
                              

                              Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке

                              
                              

                              Договор купли продажи с использованием ипотеки Сбербанка

                              
                              

                              Основные нюансы и возможные ошибки

                              Подписывая стандартный договор купли-продажи ипотеки, необходимо учитывать важные нюансы. Важно обращать внимание на цену, которая обозначена в договоре и внимательно изучить пункт, касающийся размера ипотечной ставки. В договоре на приобретение ипотечной недвижимости необходимо предусмотреть следующие нюансы:

                              1. Стандартный порядок расчетов. Необходимо заранее договориться о том, кто понесет дополнительные расходы по ипотечной сделке. Всё дело в том, что в тарифах некоторых стандартных кредитных учреждений предусмотрены дополнительные комиссии за снятие, также перевод денежных средств.
                              2. Также необходимо обратить внимание на срок передачи ипотечной недвижимости. Дату передачи залоговой квартиры необходимо заранее обсудить и указать в документе. Если на момент ипотечной сделки в квартире прописаны иные лица, необходимо указать точные сроки их выписки.
                              3. Важно проверять все введённые данные договора. При совершении любых ошибок при подписании документа он может не пройти государственную регистрацию. Опытные юристы советуют, что договор купли-продажи ипотечной недвижимости необходимо перечитывать несколько раз — чаще всего важная информация, предоставляемая банком, прописывается мелким шрифтом.

                              В договоре могут встречаться профессиональные термины, значение которых необходимо сразу уточнить у юриста. Следует помнить, что после подписания договора расторгнуть его практически невозможно (сделать это можно только через суд при наличии серьезных нарушений второй стороны — участника подписания договора).

                              Бланк договора

                              Договор купли-продажи квартиры, приобретаемой в ипотеку, можно оформить в простой письменной форме, а также в нотариальной. Выбор будет непосредственно зависеть от желания участников сделки и их юридических интересов. При подписании простого письменного договора важно грамотно составлять каждый пункт.

                              Текст документа может помочь составить нотариус — помощь профессионального специалиста позволит учесть все важные нюансы оформления и правильно заполнить все пункты.

                              Что такое предварительный договор купли продажи?

                              Заключение предварительного договора является обязательным при оформлении ипотечной сделки. Всё дело в том, что для сбора документации необходимо время и чтобы ни один из участников договора не смог поменять решение заключается специальный вид договора — предварительный, который также как и основной, имеет собственную юридическую силу.Сразу же после подписания договора обеими сторонами он вступает в силу.

                              Услуги которые помогут решить похожие вопросы

                              Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество.

                              Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

                              Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса РФ.

                              В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель оплатить его.

                              Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

                              Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

                              Обязательными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и цене.

                              Рассмотрим содержание договора купли-продажи.

                              Какие элементы являются основными, какие обязательными, какие являются элементами «по договорённости».

                              1) Предмет договора. В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

                              То есть в Договоре купли-продажи обязательно должны быть прописаны объект – то, в отношении чего заключён Договор – квартира / земельный участок и т.д., адрес объекта, его площадь, кадастровый номер….

                              2) Правоустанавливающие документы на квартиру. Далее в Договоре указывается на основании какого правового акта (Постановления, Договора дарения, купли продажи, приватизации, Свидетельства о праве собственности…) эта квартира была приобретена и когда это было зарегистрировано и каким органом. Каким документом это подтверждается (Свидетельством, Выпиской из ЕГРП, ЕГРН).

                              3) Цена квартиры. Ранее сторонам было выгодно указывать цену в уменьшенном размере для оптимизации налогообложения. Сейчас это не всегда выгодно и не всегда имеется такая возможность. Это объясняется поправками в Налоговый кодекс, предусматривающими, что в случае если цена квартиры по договору меньше 70% её кадастровой стоимости, то независимо от её размера для налогообложения она признаётся равной 70% от её кадастровой стоимости (Статья 217.1 Налогового кодекса РФ).. То есть Законом установлен некий минимальный предел, ниже которого купля-продажа квартир осуществляться не может.

                              4) условие об оплате цены за квартиру. Здесь стороны вправе самостоятельно решить, каким образом будет происходить расчёт. Будут ли задействованы посредники (например банк, банковская ячейка). Будут ли деньги передаваться до государственной регистрации или после неё. Будет ли оплата производиться сразу и в полном объёме. Или будет предусмотрена рассрочка платежей на протяжении определённого периода.  Здесь в полной мере реализуется принцип свободы договора, предусмотренный статьей 421 Гражданского кодекса РФ и устанавливающий, что

                              «стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров. И, наконец, условия договора определяются по усмотрению сторон».

                              Таким образом, можно однозначно сказать, что условие об оплате стоимости квартиры является диспозитивным, т. е. свободным и отдаётся Законом на усмотрение сторон. Конечно, исходя из повседневной практики сопровождения сделок по купле-продаже квартир, можем сказать, что условие о том, что Покупатель выплачивает Продавцу стоимость квартиры после момента государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру является распространённым.

                              То есть в данном случае последовательность действий следующая.

                              1) Сначала заключается договор купли-продажи квартиры.

                              2) Затем собирается комплект необходимых документов и он подаётся в Росреестр для государственной регистрации.

                              3) Далее Росреестр проводит правовую экспертизу предоставленных документов. В случае, если стороны при оформлении сделки соблюли все необходимые условия действующего законодательства о регистрации недвижимости, специалист Росреестра выносит решение о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

                              4) после получения документов из Росреестра Покупатель выплачивает Продавцу полагающуюся денежную сумму.

                              Таким образом, в данном случае, Росреестр зарегистрировал  договор купли-продажи квартиры без оплаты.  Для Росреестра важны правильность прописания в Договоре условий купли-продажи в соответствии с законодательством, о которых мы говорили выше. Если они соблюдены, то момент оплаты стоимости квартиры Росреестром не проверяется и не контролируется. А это значит, что законодательные препятствия для регистрации Росреестром договора купли-продажи без оплаты отсутствуют.

                              Коммерческая ипотека для малого бизнеса и ИП — «Альфа-Банк»

                              Требования к продавцу

                              Продавцом могут быть:

                              Продавец не должен быть связан с заёмщиком.
                              Если продавец ИП или физлицо, ему должно быть от 18 лет.

                              Требования к заёмщику и компании

                              Юрлицо

                              • •

                                срок ведения бизнеса и срок регистрации заёмщика — от 9 месяцев на дату подачи заявки

                              • •

                                суммарная доля участия РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, нерезидентов, общественных и религиозных организаций, благотворительных и иных фондов в уставном капитале предприятия — не более 25%

                              • •

                                юридический адрес заёмщика должен быть в регионе с отделением Альфа-Банка

                              • •

                                фактический адрес заёмщика должен быть в регионе с отделением Альфа-Банка, но не далее 100 км от города, где находится банк

                              ИП

                              • •

                                срок регистрации и ведения деятельности от 9 месяцев на дату подачи заявки

                              • •

                                возраст — от 22 до 65 лет включительно

                              • •

                                гражданство РФ

                              • •

                                наличие личного номера мобильного телефона и номера телефона для ведения бизнеса (может совпадать с личным номером телефона)

                              • •

                                заёмщик должен быть зарегистрирован в регионе с отделением Альфа-Банка

                              • •

                                заёмщик должен вести бизнес в регионе с отделением Альфа-Банка, но не далее 100 км от города, где находится банк

                              Место фактического ведения бизнеса должно находиться в городе присутствия офиса Альфа-Банка. Либо в пределах определённого расстояния от города присутствия банка. Узнать, находится ли ваш город в зоне кредитования, вы можете у менеджеров банка.

                              Требования к поручителям

                              Если заёмщик — ИП

                              • •

                                поручительство не менее одного физлица, поручительство супруга или супруги, если заёмщик состоит в браке или иных лиц, готовых отвечать по обязательствам заёмщика

                              • •

                                поручительство залогодателя или залогодателей

                              Если заёмщик — юрлицо

                              • •

                                поручительство не менее одного физического лица

                              • •

                                учредителя или учредителей заёмщика — физических или юридических лиц с совокупной долей в уставном капитале заёмщика — от 50%

                              • •

                                фактических собственников бизнеса заёмщика

                              • •

                                поручительство залогодателей

                              • •

                                иных лиц, готовых отвечать по обязательствам заёмщика

                              Количество поручителей рассчитывается по итогам рассмотрения заявки на кредит.

                              Требования к залогу

                              Кредит предоставляется под залог жилой или коммерческой недвижимости.
                              Вся недвижимость должна находиться на территории РФ в регионе, где есть отделение Альфа-Банка, но не более 100 км от города, где находится банк. Без ограничений на доступ к объекту — ЗАТО, режимный объект и т.д.

                              Основные требования к залогу:

                              • •

                                объекты, находящиеся в собственности залогодателя, зарегистрированные по закону

                              • •

                                чёткие идентификационные признаки и полный комплект документов, подтверждающих право собственности

                              • •

                                возможность беспрепятственного контроля со стороны банка — без ограничений на доступ к объекту залога — ЗАТО, режимный объект и т.д.

                              • •

                                объект недвижимости не обременённый ипотекой других банков

                              • •

                                без других существенных обременений и особенностей

                              Необходимые документы

                              Во всех случаях могут понадобится дополнительные документы, не указанные ниже.

                              Копии паспортов физлиц, участвующих в сделке — разворот с фото, страница со штампом о текущей регистрации, семейным положением и сведениями о ранее выданных паспортах.

                              При наличии кредитных договоров

                              Копии кредитных договоров заёмщика, поручителей с кредиторами или справка из банка, подтверждающая информацию о сумме задолженности, сумме ежемесячного платежа или сроках выплат по кредиту, если он есть.

                              Дополнительно для АО, ПАО, ОАО, ЗАО выписка из реестра акционеров, либо выписка из реестра владельцев именных ценных бумаг (составленная не ранее чем за 1 месяц на дату подачи заявки на кредит)

                              • •

                                заявка на кредит, анкета, согласие на обработку персональных данных и получение отчета из бюро кредитных историй

                              Коммерческая недвижимость в кредит | База знаний Арендатор ру коммерческая недвижимость

                              Коммерческая ипотека, бизнес-ипотека, ипотека на коммерческую недвижимость – это банковский кредит, предоставляемый индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам для покупки нежилых объектов с целью использования их в коммерческой деятельности.

                              Если проще – вам нужно помещение для бизнеса, а собственных денег на него нет, поэтому приходится обращаться в банк.

                              Преимущества коммерческой ипотеки:

                              • быстрое получение помещения в собственность;
                              • экономия на аренде;
                              • возможность получения дополнительного дохода от сдачи в аренду.

                              Но условия у таких кредитов, как правило, более жесткие, чем при жилищной ипотеке: срок кредитования может быть меньше, а первоначальный взнос, процентная ставка и пакет необходимых документов – больше. Банки объясняют это повышенными рисками в сфере коммерческого кредитования. И риски действительно есть, но об этом – чуть позже.

                              Справка:

                              Придется сильно постараться, чтобы взять коммерческую недвижимость в кредит сроком более чем на 10 лет, и с  процентной ставкой менее чем 10%.

                              Первоначальный взнос, как правило, является обязательным условием и редко бывает меньше 20–25%.

                              Бизнес-ипотека с нулевым взносом тоже бывает, но такой кредит выдадут только с дополнительным залогом (на движимое или недвижимое имущество) либо на очень короткий срок.

                              При этом некоторые банки готовы предоставить заемщикам отсрочку по выплате основного долга на срок от 6 месяцев до 1 года.

                              Коммерческая недвижимость в кредит: что можно купить?

                              • помещение под магазин или производство,
                              • участок земли.

                              Требования к заемщику (для юрлиц):

                              • Резидентство РФ;
                              • наличие государственной доли в уставном капитале не более чем 25%;
                              • отсутствие просроченных задолженностей перед государственными органами и контрагентами и векселей, а также открытой процедуры банкротства.

                              Требования к заемщику (для физлиц):

                              • Гражданство РФ
                              • Возраст  от 21 до 65 лет.

                              Кроме того, и для физических, и для юридических лиц имеет значение «возраст» бизнеса – чем дольше заемщик осуществляет коммерческую деятельность, тем, разумеется, лучше. К новичкам, чей опыт в данной сфере не превышает 6 месяцев, банки относятся с вполне понятной настороженностью.

                              Важно!

                              У банков есть требования не только к заемщику, но и к помещению, приобретаемому в кредит. Последнее в обязательном порядке должно относиться к объектам капитального строительства. Характеристики таких объектов закреплены в  пункте 10 статьи 1 ГК РФ, но в упрощенном виде основным отличием капитальной постройки от некапитальной является фундамент, расположенный под землей.

                              Сам процесс оформления бизнес-ипотеки ничем не отличается от обычного жилищного кредита – вы изучаете условия в разных банках, выбираете подходящий, оставляете заявку в отделении или на официальном сайте, предоставляете необходимый пакет документов (учредительные и регистрационные документы юрлица или ИП, финансовая отчетность) и ждете решения.

                              А вот дальше, если банк ипотеку одобрил, начинается самое интересное.

                              Деньги выдаются под залог приобретаемого объекта. Но в российском законодательстве есть определенные «пробелы» касательно коммерческой недвижимости. На практике это приводит к тому, что залоговое обременение (оформление закладной) на нежилое помещение может быть наложено только после передачи заемщику права собственности на него (заключения сделки).

                              Проще говоря – банк вынужден сначала выдать заемщику кредит, и только потом, после подписания договора купли-продажи, получает возможность оформить залог на помещение. И это, конечно, риск для банка – в течение какого-то времени кредит остается необеспеченным. Именно поэтому схема приобретения помещения в бизнес-ипотеку чаще всего выглядит так:

                              • Заемщик (покупатель помещения) находит подходящее помещение, оформляет кредит и вносит первоначальный взнос (аванс по сделке)
                              • Банк выдает ему документ, гарантирующий передачу недостающей суммы продавцу после оформления помещения в залог
                              • Покупатель предоставляет этот документ продавцу и перечисляет ему аванс
                              • Между покупателем и продавцом оформляется договор купли-продажи, покупатель становится собственником помещения
                              • Между банком и новым собственником помещения (бывшим покупателем) оформляется залоговый договор, на помещение накладывается залоговое обременение
                              • Продавец (бывший собственник) получает остаток суммы сделки от банка

                              В общем, вполне понятно, почему далеко не все банки предоставляют коммерческую ипотеку. И далеко не все потенциальные заемщики готовы ее взять – аренда коммерческой недвижимости для многих остается более привлекательным вариантом. 

                              Соглашение о рассрочке

                              : ConservationTools

                              И покупатель, и продавец могут получить выгоду, если оплата покупной цены собственности распределена во времени. Суммы и сроки платежей могут быть структурированы бесконечным количеством способов и адаптированы для наилучшего удовлетворения потребностей как продавца, так и покупателя.

                              Причины рассмотреть вопрос о финансировании продавца

                              Консервационная организация может пожелать предложить продавцу отсрочку всей или части покупной цены по ряду причин, среди которых следующие:

                              • Выплаты могут быть рассчитаны таким образом, чтобы совпадать с прогнозами покупателя относительно доступности финансирования за счет грантов и пожертвований.
                              • Частные договоренности между продавцом и покупателем позволяют избежать комиссий и процентных ставок, взимаемых банками и другими ипотечными кредиторами.
                              • Продавец держит землю в качестве обеспечения для обеспечения выплаты полной покупной цены.
                              • Продавец может отложить признание прироста капитала от продажи до получения платежей в рассрочку, создавая для продавца федеральные налоговые льготы, которые могут побудить продавца предоставить покупателю более выгодные условия.

                              Два подхода

                              Если покупателю нужно время, чтобы получить финансирование для покупки недвижимости, и если продавец готов дождаться полной оплаты, доступны два варианта для защиты интересов природоохранной организации в владении землей при одновременном сохранении заинтересованности продавцов в получении полной оплаты. оплата покупной цены:

                              • Финансирование возврата продавца .При закрытии продавец передает недвижимость покупателю. В то же время покупатель доставляет продавцу вексель на неоплаченную покупную цену и записывает закладную на имущество в пользу продавца для обеспечения этого долга. Эта стратегия является предметом руководства «Финансирование возврата продавца» .
                              • Финансирование платежей в рассрочку (т. Е. Договор в рассрочку ). При закрытии продавец и покупатель подписывают и записывают соглашение, в котором изложены условия выплаты неоплаченной покупной цены в рассрочку.Покупатель может осуществить все права собственности, пользования и пользования имуществом после заключения договора о рассрочке, но продавец сохраняет право собственности на имущество до уплаты покупной цены. Эта стратегия является предметом данного руководства.

                              Соглашение о рассрочке по сравнению с соглашением продавца вернуть финансирование

                              В некоторых случаях природоохранная организация может предпочесть соглашение о рассрочке, чтобы продавец забрал финансирование, потому что частные лица и учреждения могут быть более заинтересованы и мотивированы внести свой вклад в покупку собственности, чем погашение ипотеки на ту же собственность.Предполагаемый результат сохранения может быть таким же, но мнение доноров может быть другим.

                              Еще одно возможное преимущество соглашения в рассрочку по сравнению с финансированием, полученным продавцом, состоит в том, что в случае неудачного случая, когда ожидаемое финансирование третьей стороной не материализуется, стороны могут незаметно отменить сделку, зарегистрировав прекращение соглашения о выплате долга — без обращения взыскания или обращения взыскания. вместо обращения взыскания не требуется.

                              Покупатель становится полноправным владельцем; Продавец остается в праве собственности

                              Когда соглашение о рассрочке подписывается между покупателем и продавцом, покупатель становится полноправным владельцем собственности (которая может быть землей, сервитутом доступа или консервационным сервитутом).Это означает, что покупатель может осуществлять все права собственности, пользования и пользования недвижимостью в течение срока действия договора о рассрочке. Однако продавец сохраняет за собой юридический титул (иногда именуемый как с голым юридическим титулом ) на собственность. Это обеспечивает продавцу безопасность — если покупатель не производит платежи в соответствии с условиями соглашения о рассрочке, продавец может восстановить владение недвижимостью быстрее и с меньшими затратами, чем при обращении взыскания по ипотеке.

                              Некоторые продавцы чувствуют себя более уверенно, сохраняя право собственности на свою собственность до тех пор, пока покупная цена не будет уплачена полностью, что делает механизм финансирования рассрочкой платежа более удовлетворительным, чем альтернативный вариант финансирования со стороны продавца. (И наоборот, некоторые продавцы могут не захотеть оставаться в собственности, если они не контролируют собственность.)

                              Используется много лет

                              Договоры о рассрочке платежа (иногда называемые договорами по делу ) в течение многих лет использовались как в жилищных, так и в коммерческих сделках в качестве альтернативы финансированию ипотечных кредитов на покупку денег.

                              Государственные учреждения часто заключают соглашения о рассрочке платежей с необлагаемыми налогами муниципальными облигациями для финансирования проектов экономического развития. Реже государственные учреждения заключают соглашения о рассрочке платежа с не облагаемыми налогами муниципальными облигациями для проектов по сохранению земель. Например, Министерство сельского хозяйства Пенсильвании использует продажи в рассрочку и выпуск муниципальных облигаций в своей программе закупок для сохранения сельского хозяйства.

                              Соответствие инструмента

                              Использование рассрочки платежа с большей вероятностью будет хорошей стратегией, если применимо одно или несколько из следующих обстоятельств:

                              • Покупатель, который рассматривает недвижимость как важное приобретение, обеспокоен тем, что продавец, который в настоящее время готов продать, может оказаться менее сговорчивым к тому времени, когда покупатель привлечет финансирование для покупки; в то же время покупатель относительно уверен, что покупная цена может быть повышена в течение определенного периода времени.
                              • Продавец заинтересован продать покупателю, возможно, желая сохранить землю, и обеспокоен тем, что продажа может не состояться, если продавец не предоставит финансирование.
                              • Для целей федерального налогообложения продавец желает распределить признание прироста капитала на несколько лет.
                              • Покупатель желает использовать землю, но продавец не хочет отказываться от права собственности до тех пор, пока покупная цена не будет уплачена полностью.
                              • Покупатель рассматривает сбор средств для незавершенного приобретения земли как более предпочтительный, чем сбор средств для погашения задолженности по завершенному приобретению.
                              • Государственная программа по финансированию приобретения земли или сервитутов предусматривает распределение обязательств по финансированию на срок в несколько лет.

                              Ключевые компоненты внедрения

                              Первый ключ к успешной реализации соглашения о рассрочке заключается в том, что покупатель и продавец должны прийти к единому мнению относительно продолжительности времени, в течение которого покупатель может полностью оплатить покупную цену; размер и периодичность рассрочки платежей; а также права и обязанности соответствующих сторон в течение периода рассрочки.

                              Во-вторых, сторонам потребуется профессиональная консультация соответствующих юристов для структурирования и документирования сделки по выплате взносов, которая защищает инвестиции природоохранной организации в собственность, а также интересы продавца, включая цели налогового планирования.

                              При создании механизма государственного финансирования посредством выпуска не облагаемых налогом муниципальных облигаций потребуются гораздо большие затраты времени и энергии, в том числе опыт опытного консультанта по облигациям и консультанта по инвестициям.

                              Стороны вправе установить размер и частоту взносов любым способом, который они выберут в соглашении о рассрочке. Следующие примеры предназначены для демонстрации гибкости этих схем:

                              Пример 1: Аналогично варианту покупки

                              Стороны соглашаются производить платежи в рассрочку в сумме и с частотой, достаточной для того, чтобы побудить продавца убрать недвижимость с рынка и покрыть расходы продавца (налоги на имущество и т. Д.), Связанные с продолжением владения недвижимостью.В определенное время для завершения покупки должен быть произведен воздушный платеж. В случае, если покупатель не производит платеж, средства правовой защиты продавца ограничиваются расторжением соглашения о взносах. Риск природоохранной организации будет ограничиваться конфискацией сумм, уже уплаченных на момент прекращения действия.

                              Этот порядок аналогичен порядку опциона на покупку, когда в обмен на оплату покупателем опциона или опционов продавец соглашается воздержаться от продажи собственности другим лицам, пока покупатель ищет средства для покупки собственности.

                              Основное различие между соглашением о рассрочке и опционом на покупку заключается в том, что первое, в отличие от последнего, передает справедливую собственность в руки покупателя. Кроме того, для некоторых продавцов соглашение о рассрочке может быть воспринято как предоставление большей уверенности в том, что покупатель завершит покупку. (В зависимости от конкретных условий соглашения это могло действительно быть так.)

                              Пример 2: Аналогично аренде с возможностью покупки

                              Некоторые договоры о рассрочке платежей построены таким образом, что выплаты аналогичны договору аренды с правом выкупа.Ежемесячные платежи должны быть в сумме, аналогичной арендной плате, которая была бы выплачена по договору аренды за исключительное владение недвижимостью. В конце должен быть выплачен балансовый платеж, равный покупной цене для приобретения права собственности на недвижимость. Если балансовая оплата не производится, соглашение обычно прекращается без возмещения произведенных платежей и снятия дополнительных обязательств со стороны покупателя.

                              Пример 3: аналогично финансированию возврата средств продавцом

                              Некоторые соглашения о рассрочке составлены таким образом, что сумма, подлежащая ежемесячной выплате продавцу рассрочки, аналогична сумме, которая была бы выплачена по примечанию в размере покупной цены с уплатой процентов по согласованной ставке и выплачиваемой ежемесячными ежемесячными платежами более согласованный срок амортизации.Через некоторое время может потребоваться воздушный шар. Если в соглашении не предусмотрено иное, в случае, если покупатель не может произвести платеж (-ы), продавец может либо расторгнуть соглашение о рассрочке (в этом случае покупатель может лишиться всех ранее произведенных платежей), либо продавец может обеспечить исполнение соглашения. путем предъявления иска к покупателю для получения судебного решения о причитающейся сумме и взыскания судебного решения с активов покупателя, кроме тех, если таковые имеются, которые были защищены от регресса продавца по соглашению.См. Раздел «Ответственность» в документе «Финансирование возврата продавца» .

                              Налоги

                              Продавец в рассрочку остается законным владельцем собственности, внесенной в публичные записи, включая записи налоговых органов.

                              Если налоги на недвижимость не уплачены, как проценты продавца в рассрочку, так и проценты покупателя в рассрочку подвергаются риску продажи при продаже с налогом. Соответственно, и продавец, и покупатель заинтересованы в том, чтобы налоговые счета направлялись соответствующей стороне для своевременной оплаты с предоставлением доказательств оплаты другой стороне.

                              В любой транзакции, в которой участвует как налогоплательщик, так и не налогоплательщик, имеет смысл распределить обязанности таким образом, чтобы максимизировать налоговые льготы и учесть эти налоговые льготы при согласовании общего вознаграждения за транзакцию. Когда природоохранная организация является покупателем, имеет смысл переложить бремя налоговых платежей на продавца, который, в отличие от некоммерческой организации, скорее всего, сможет воспользоваться налоговым вычетом. Точно так же, если есть возможность получить освобождение от налогов на недвижимость из-за справедливого владения или использования собственности природоохранной организацией, экономическая выгода освобождения должна быть принята во внимание как часть общего рассмотрения.

                              Стандарты ухода; Страхование

                              Поскольку покупатель обычно полностью заботится о собственности, хранит ее и контролирует ее после подписания договора о рассрочке, покупатель обычно принимает на себя ответственность по договору о рассрочке по содержанию имущества в хорошем состоянии и ремонту и в соответствии с законодательством.

                              Соглашение о рассрочке обычно требует, чтобы покупатель предоставил полисы страхования или иным образом предоставил средства для ремонта или восстановления улучшений в собственности после пожара или другого несчастного случая.

                              Осуждение

                              Если имущество полностью или частично аннулировано в течение срока действия договора о рассрочке платежа, как продавец, так и покупатель будут иметь претензии по изъятию их соответствующих интересов в имуществе. Соглашение о рассрочке может потребовать от сторон сотрудничества друг с другом для получения полной справедливой рыночной стоимости взятой собственности и распределения выручки в соответствии с взаимоприемлемой формулой.

                              Проверить

                              Перед тем, как заключить соглашение о рассрочке, покупатель должен убедиться, что недвижимость соответствует применимому законодательству и отсутствуют какие-либо обнаруживаемые условия, которые могут привести к непредвиденным расходам и расходам.

                              Защита интересов

                              Обязательство по титулу

                              Перед тем, как заключить соглашение о продаже в рассрочку, покупатель должен получить обязательство о праве собственности, чтобы обеспечить его справедливое владение недвижимостью по соглашению о продаже в рассрочку.

                              Исключения

                              Никакие ипотеки или другие залоговые права не должны допускаться в качестве исключений из обязательства по праву собственности, за исключением случаев, когда между покупателем и продавцом существует соглашение о том, кто обязан продолжать платежи и средства правовой защиты в случае невыполнения этого обязательства.Продавцу следует запретить дальнейшее обременение имущества ипотекой или залогом.

                              Запись

                              Договор о рассрочке платежа или меморандум о соглашении должны быть зарегистрированы сразу после подписания. Обычно записывается меморандум, а не все соглашение, чтобы не оглашать точные условия платежа или другие частные соглашения сторон.

                              Налог на передачу недвижимости

                              Налог на передачу недвижимости уплачивается при регистрации договора купли-продажи недвижимости на основе всей суммы возмещения, уплаченной по договору.Если перевод осуществляется в охраняемое учреждение, признанное благотворительной организацией в соответствии с 501 (c) (3) Налогового кодекса, то перевод будет исключенной транзакцией в соответствии с §91.191 (18) Кодекса Пенсильвании.

                              Отчетность по рассрочке

                              Продавец недвижимости, не используемой в торговле или бизнесе, может выбрать метод рассрочки для отчета о приросте капитала от продажи недвижимости. В разделе «Налоговая служба IRS» 705 представлен обзор налогового режима продаж в рассрочку.Публикация IRS 537 содержит более подробные инструкции, в том числе о том, как рассчитать валовую прибыль от сделки, процент валовой прибыли, применяемый к каждому платежу, и доход от продаж. Платежи, полученные продавцом частями в течение каждого налогового года, для целей налогообложения состоят из трех компонентов: процентный доход (установленный или вмененный по применимой федеральной ставке), который подлежит налогообложению по обычным ставкам дохода; безналоговая декларация скорректированной базы в собственности; и прибыль от продажи, которая облагается налогом по ставке прироста капитала.(Публикация IRS 225 предоставляет подробное объяснение налоговых последствий продажи в рассрочку применительно к фермерской собственности.)

                              Возможности планирования

                              Распределение налогового бремени на годы может предоставить возможности налогового, имущественного и финансового планирования для продавца, который готов принять оплату покупной цены в течение двух или более налоговых лет, будь то со стороны продавца забрать финансирование или рассрочка платежа финансирование.

                              Стоимость денег во времени

                              Всякий раз, когда налогоплательщик может отложить налоговое обязательство бесплатно для налогоплательщика, это экономическая выгода — у налогоплательщика есть деньги для промежуточных инвестиций, которые в противном случае были бы выплачены U.С. Казначейство. Например, если у продавца есть налоговое обязательство в размере 150 000 долларов США на прибыль в размере 1 000 000 долларов США, то распределение этой прибыли на 10 лет и ее промежуточное инвестирование под 5% приведет к чистой прибыли (даже без сложных процентов) в размере 33 750 долларов США. (15000 долларов с отсрочкой на один год @ 5% = 750 долларов; 15000 долларов с отсрочкой на два года = 1500 долларов; на три года = 2250 долларов и т. Д.)

                              Налоговое планирование

                              Всякий раз, когда налогоплательщик может использовать убытки для компенсации налогооблагаемой прибыли или использовать вычеты для компенсации налогооблагаемой прибыли, это является экономической выгодой для налогоплательщика.Как продавец забирает финансирование, так и финансирование рассрочки платежа может отсрочить признание прибыли в будущих налоговых годах, когда налогоплательщик может ожидать существенных налоговых убытков или вычетов, возможно, в связи с предоставлением сервитута сохранения; или налогоплательщик может ожидать уменьшения дохода, возможно, в связи с выходом на пенсию; или пожилой налогоплательщик может захотеть отложить выплату воздушного шара на достаточно длительный период, чтобы он облагался налогом, если вообще облагался налогом, как часть его имущества.

                              Планировка недвижимости

                              Отсрочка платежа покупной цены может дать налогоплательщику время сделать серию подарков пропорциональных долей своей доли в собственности членам семьи, так что к моменту совершения воздушной выплаты она подлежит выплате другим членам семьи. чем продавец, и, в этом случае, больше не является частью активов продавца ни для целей налога на прибыль, ни для целей налога на наследство.Продавец может передать сумму до 14 000 долларов США (на 2015 год) любому количеству лиц в любой год без неблагоприятных последствий для налога на дарение или налога на наследство. Если выплата воздушным шаром откладывается на несколько лет, серия подарков членам семьи может привести к тому, что выплата воздушным шаром будет выплачена им, а не продавцу. Это может привести к значительной экономии налогов, если в результате подарков членам семьи будут производиться выплаты по более низким налоговым категориям, чем продавцу. Если имущество продавца, вероятно, будет облагаться налогом на наследство (максимальная ставка 40% в 2015 году), то удаление стоимости имущества из имущества не только уменьшит обязательства по налогу на наследство, но также может снизить общую стоимость имущества. под лимитом (5 $.43 миллиона на человека в 2015 году), при котором налог на наследство не уплачивается.

                              Финансовое планирование

                              Платежи в рассрочку могут быть рассчитаны по времени, чтобы соответствовать требованиям продавца в отношении движения денежных средств и / или налогового планирования. Например, вместо того, чтобы определять пятилетний фиксированный срок, соглашение о рассрочке может предусматривать срок в 30 лет, но с возможностью со стороны продавца потребовать платеж в полном объеме через пять лет и, если продавец не выполнит вариант в то время, каждый пятилетний интервал после этого.Если продавец не воспользуется опционом, то регулярные платежи продолжаются до следующего варианта, требующего дополнительной оплаты.

                              Продавец, вероятно, с большей вероятностью предоставит консервационной организации долгосрочное финансирование, если у продавца есть возможность потребовать полную оплату, как описано выше, в случае изменения его финансовых обстоятельств. Конечно, природоохранная организация должна договориться о значительном периоде уведомления, чтобы иметь возможность найти альтернативное финансирование в случае необходимости.

                              Структура не облагаемых налогом муниципальных облигаций в целом

                              Соглашения о рассрочке платежа часто используются в качестве средства поддержки экономического развития посредством выпуска не облагаемых налогом муниципальных облигаций. Право собственности на проект принадлежит государственному органу, обычно органу по промышленному развитию, который заключает договор о рассрочке платежа с частной компанией, которая будет иметь все права бенефициарного владения проектом. Облигации выпускаются органом по промышленному развитию и продаются на открытом рынке для сбора средств для приобретения проекта.По этим облигациям начисляются проценты по более низкой ставке, поскольку доход держателя облигации не облагается налогом. Платежи частной компании государственному учреждению в соответствии с соглашением о рассрочке используются государственным учреждением для выплаты основной суммы и процентов, причитающихся держателям облигаций в соответствии с условиями облигаций.

                              Природоохранные проекты

                              Государственные спонсоры природоохранных проектов могут использовать рассрочку для распределения платежей по времени. Фонды, полученные от продажи не облагаемых налогом муниципальных облигаций, могут использоваться для финансирования приобретений на цели сохранения в течение многих лет.Облигации также могут быть выпущены владельцу вместо оплаты покупной цены наличными. См. Документ A Guide to Farmland Preservation Министерства сельского хозяйства Пенсильвании, где описано приобретение в рассрочку сервитутов для сохранения сельскохозяйственных культур с использованием облигаций, выпущенных Главным управлением New Garden.

                              Аренда-выкуп и договор купли-продажи на протяжении многих лет использовались недобросовестными операторами для обмана уязвимых слоев населения. Закон Пенсильвании о земельных договорах в рассрочку (68 P.S. 902 et seq.) Был принят в 1965 году, чтобы требовать раскрытия и периодического учета платежей при продаже жилой недвижимости в рассрочку во всех округах первого и второго класса (то есть в Филадельфии и округе Аллегейни). Хотя этот акт может быть неприменим к конкретной транзакции, покупателю рассрочки рекомендуется включить в соглашение о рассрочке меры защиты, аналогичные тем, которые предусмотрены в законе, в частности: раскрытие информации, которую продавец рассрочки должен сделать; положения о периодическом учете продавцами применения платежей; и ограничения средств правовой защиты во избежание конфискации ранее произведенных платежей.

                              Чтобы найти экспертов по темам, затронутым в этом руководстве, см. Правую колонку онлайн-издания по адресу http://conservationtools.org/guides/show/26. Он-лайн издание также содержит самый последний список связанных элементов библиотеки и руководств.

                              договоров купли-продажи в рассрочку: покупатель и владелец осторожны

                              Договоры купли-продажи в рассрочку — популярный метод передачи недвижимости, особенно когда получение традиционного финансирования в банке просто невозможно для покупателя.Плохая кредитная история, чрезмерная задолженность по кредитной карте, предыдущее банкротство — существует множество причин, по которым покупатель не может получить традиционное финансирование. Плохие вещи случаются с хорошими людьми. Американская мечта — иметь собственный дом, и иногда договор купли-продажи в рассрочку — единственный способ воплотить эту мечту в реальность для покупателя.

                              В договоре купли-продажи в рассрочку — иногда называемом договором о передаче прав — обычно владелец соглашается продать недвижимость покупателю за периодические платежи, которые будут применяться к покупной цене тем или иным образом.Эти типы контрактов дают покупателю и продавцу большую гибкость при согласовании таких условий, как процентная ставка и продолжительность контракта. Покупатель обычно получает недвижимость во владение в течение срока действия контракта.

                              Но что произойдет, если платежи будут пропущены или если по договору купли-продажи в рассрочку имеется какое-то другое неисполнение? Ответ не всегда прост и требует некоторой предыстории того, как в Канзасе действует традиционная практика потери права выкупа.

                              Канзас — это то, что называется «залоговой юрисдикцией», в отличие от «юрисдикции титула», такой как Миссури или Колорадо.В таком штате, как Канзас, кредитор, который предоставляет финансирование покупателю для покупки недвижимости, получит право удержания собственности посредством ипотеки, которая обычно регистрируется в офисе реестра сделок округа. Право собственности на недвижимость переходит к покупателю при закрытии сделки. Поскольку покупатель является зарегистрированным владельцем недвижимости, заявленная ипотека уведомляет мир о том, что, хотя владелец может владеть правом собственности, на него распространяется право удержания. В юрисдикциях, имеющих право собственности, право собственности на недвижимость обычно принадлежит кредитору.Правовые титулы обычно допускают «внесудебную потерю права выкупа», или, другими словами, кредиторы могут лишить права выкупа собственности в случае неисполнения обязательств без участия суда. В юрисдикции с залоговым удержанием, такой как Канзас, кредитор должен добиваться судебного обращения взыскания в случае неисполнения обязательств.

                              Чтобы понять, как работает традиционное обращение взыскания на закладную в Канзасе, нужно сосредоточиться на двух документах, обычно связанных с продажей недвижимости: простом векселе и ипотеке. Вексель — это просто соглашение между покупателем и кредитором, в котором излагаются условия того, как покупатель будет платить кредитору за предоставление денег для покупки недвижимости.Ипотека предоставляет кредитору то, что называется обеспеченным интересом или залогом на имущество. Если существует дефолт по векселю, кредитор обычно имеет возможность объявить вексель дефолтным и «ускорить» выплату оставшейся суммы. По отдельности все это означает, что кредитор имеет право потребовать судебного решения против покупателя в отношении оставшейся причитающейся суммы. Ипотека — это инструмент, который позволяет кредитору удовлетворить это решение путем продажи собственности.

                              При обычном обращении взыскания с недвижимостью в Канзасе кредитор будет добиваться вынесения судебного решения против покупателя в отношении ускоренной суммы, причитающейся по векселю из-за дефолта покупателя.Как правило, вексель допускает штрафные санкции в случае неисполнения обязательств и расходы на обеспечение выполнения условий векселя, такие как гонорары адвоката кредитора. Кредитор потребует погашения причитающейся суммы путем продажи имущества. Если решение будет принято судом, суд постановит, что собственность будет продана на аукционе шерифа. На аукционе кредитор обычно выставляет на торги все или часть судебного решения, полученного им против покупателя. Если продажа подтверждается судом, кредитор получает право собственности на недвижимость.Если кредитор предложит только часть судебного решения при продаже, он может получить личное судебное решение против покупателя в отношении оставшейся причитающейся суммы, обычно называемое «оценкой недостатка».

                              Однако закон Канзаса разрешает покупателю так называемый «период выкупа» до подтверждения продажи. Это время выкупа — это время, в течение которого покупатель должен удовлетворить судебное решение, прежде чем продажа будет подтверждена и кредитор получит право собственности на недвижимость. Срок выкупа определяется судом, и по закону покупатель имеет право владеть имуществом в течение периода выкупа.К.С.А. 60-2414 регулирует время выкупа, которое может разрешить суд. Эмпирическое правило состоит в том, что если покупатель заплатил менее одной трети причитающейся суммы, период погашения устанавливается равным трем месяцам. Если было выплачено более одной трети, период погашения может быть установлен в размере до 12 месяцев. Это определение в высшей степени зависит от фактов, и существует ряд факторов, которые суд учтет при установлении срока погашения.

                              Но эта идея периода выкупа — это место, где пересекаются традиционная потеря права выкупа и невыполнение обязательств по договору о праве.Идея предоставления покупателю этого периода выкупа заключается в справедливости — покупатель должен иметь возможность сохранить любую долю в доме. Допустим, дом стоит 200 000 долларов, а приговор — 50 000 долларов. Если потеря права выкупа состоится, то 150 000 долларов капитала, накопленного покупателем за эти годы, исчезнут. Кроме того, со временем стоимость имущества обычно возрастает, поэтому любое приобретенное ею признание теряется. Теоретически период погашения позволяет покупателю найти способ удовлетворить судебное решение и сохранить любой капитал.В действительности покупатель может не иметь возможности получить финансирование для удовлетворения судебного решения. Кредитор будет очень нерешительно одалживать деньги кому-то в середине потери права выкупа.

                              Итак, как поступать с капиталом, когда речь идет о контракте на продажу в рассрочку? Это сложный вопрос, который необходимо продумать как продавцам, так и покупателям, прежде чем заключать договор купли-продажи в рассрочку.

                              Когда я консультируюсь с продавцом или покупателем, когда они рассматривают возможность вступить в контакт по делу, первым вопросом обычно является: «Что происходит с деньгами, которые были выплачены до неисполнения обязательств?» Может ли продавец удерживать платежи? В конце концов, покупатель владел недвижимостью, и есть аргумент, что платежи должны удерживаться продавцом в качестве арендной стоимости собственности.Другими словами, платежи покупателя — это не что иное, как арендная плата. Но с точки зрения покупателя, он или она заключили договор на покупку собственности, и, как и в случае с традиционной ситуацией ссуды, есть аргумент, что покупатель получил долю в собственности, независимо от утраченной способности продавца получать доход от собственности.

                              Как правило, продавец захочет включить в контракт положение, которое решает проблему, предусматривая, что покупатель утрачивает все платежи, которые были произведены для возмещения убытков продавца.Это иногда называют положением о заранее оцененных убытках, которое является одним из основных положений договорного права. Идея состоит в том, что в случае дефолта покупателя продавец теряет возможность получать доход от собственности в течение периода действия контракта. У продавца есть измеримые убытки, в основном те, которые возникли бы в результате сдачи объекта в аренду арендатору. Это особенно веский аргумент, когда платежи покупателя меньше тех, которые были бы получены в качестве арендной платы за недвижимость.Положение обычно предусматривает, что в случае невыполнения обязательств продавец сохраняет все произведенные платежи, продавец может расторгнуть договор и имеет право на немедленное вступление во владение недвижимостью.

                              Но эти положения не всегда исполняются судом. Часто, когда покупатель нарушает договор, продавец предъявляет иск за нарушение условий продажи в рассрочку, добиваясь удержания платежей, которые были произведены в качестве заранее оцененных убытков, и вступления во владение имуществом. С другой стороны, покупатель будет выступать за то, что называется «справедливой потерей права выкупа».Аргумент покупателя состоит в том, что независимо от того, что говорится в положении о заранее оцененных убытках, покупатель получил долю в доме и, как и при традиционной потере права выкупа, покупатель должен иметь право на период выкупа. Есть два дела из Апелляционного суда Канзаса, которые подчеркивают это давление и тягу.

                              В Горчице против озер Сахарной долины, 7 Кан. Приложение. 2d 340, 642 P.2d 111 (1981), суд недвусмысленно и широко заявляет: «Покупатель земли по договору рассрочки платежа по делу имеет право на справедливое обращение взыскания.В этом случае покупатели, заключившие договор о купле-продаже вакантного лота, предъявили иск продавцу после того, как продавец продал вакантный лот третьей стороне, когда покупатель не выполнил свои обязательства по платежам. Покупатели утверждали, что имеют право на справедливую потерю права выкупа, и суд первой инстанции и Апелляционный суд согласились с этим. Апелляционный суд рассмотрел несколько более старых дел и пришел к выводу, что суд имеет равные полномочия для вынесения решения о традиционном решении в стиле обращения взыскания, когда имеет место неисполнение контракта по делу: «Общим элементом предоставленной судебной защиты была дополнительная время для покупателя, чтобы предложить полную производительность, тем самым сохранив накопленный капитал в земле и любое повышение стоимости.Другими словами, суды имеют равные полномочия устанавливать период выкупа для покупателя в случае невыполнения обязательств по договору о передаче дела.

                              Но, как и многое в законе, не всегда все так просто. В деле Даллам против Хедрика, 16 Кан. Приложение. 2d 258, 826 P.2d 511 (1990), суд отказался от своего утверждения о том, что покупатель всегда имеет право на справедливую потерю права выкупа в ситуации договора подряда. В этом деле суд постановил, что, поскольку покупатель не произвел «существенную оплату покупной цены», платежи могут быть переданы продавцу, и покупатель не имеет права на справедливое обращение взыскания.Суд постановил, что, поскольку покупателем было уплачено только восемь процентов (8%) покупной цены, исполнение контракта должно осуществляться в соответствии с его условиями, а продавцу должно быть разрешено удерживать произведенные платежи.

                              Короче говоря, и продавцы, и покупатели должны знать, что, если договор купли-продажи в рассрочку сойдет на нет, нет однозначного ответа относительно того, что произойдет. Суд может распорядиться о справедливой потере права выкупа и дать покупателю время выплатить оставшуюся причитающуюся сумму, по сути предоставляя период выкупа.Или суд может распорядиться о конфискации платежей в пользу продавца и немедленно предоставить продавцу право владения. На любой вопрос клиента адвокат чаще всего дает ответ: «Это зависит от обстоятельств». И дефолт в ситуации договора о праве не исключение. Каждый раз, когда вы думаете о заключении договора купли-продажи в рассрочку, вам следует проконсультироваться с юристом. Уверенность всегда является целью при заключении любого контракта. К сожалению, уверенность и справедливость иногда могут противоречить друг другу при заключении договора купли-продажи в рассрочку.

                              Аарон Р. Бейли — поверенный, имеющий лицензию на практику в государственных и федеральных судах Канзаса. У него есть опыт оказания помощи клиентам, в том числе опыт составления контрактов на ведение дела как для покупателей, так и для продавцов, а также в судебных разбирательствах по спорным контрактам. Если у вас есть вопросы о контрактах на ведение дела в Канзасе, позвоните Аарону по телефону 785-357-6311.

                              Информация и материалы в этом блоге предназначены только для общих информационных целей и не предназначены для использования в качестве юридических рекомендаций. Закон часто меняется и варьируется от юрисдикции к юрисдикции.Предоставленная информация и материалы, носящие общий характер, не могут применяться к каким-либо конкретным фактическим и / или юридическим обстоятельствам. Отношения между адвокатом и клиентом не формируются, и такие отношения не должны подразумеваться. Ничто в этом блоге не предназначено для замены совета адвоката, особенно адвоката, имеющего лицензию в вашей юрисдикции. Если вам нужна юридическая консультация, проконсультируйтесь с компетентным юристом, имеющим лицензию на практику в вашей юрисдикции.

                              Договор коммерческой аренды с возможностью покупки

                              Договор коммерческой аренды с возможностью покупки, также известный как вариант аренды.Читать 4 мин.

                              1. Цена покупки
                              2. Налоговые последствия, когда вариант аренды рассматривается как продажа
                              3. Налоговые последствия для арендатора-покупателя
                              4. Налоговые последствия для арендодателя как продавца
                              5. Преимущества варианта аренды для арендаторов
                              6. Преимущества аренды для арендодателя

                              Обновлено 21 октября 2020 г.:

                              Договор коммерческой аренды с возможностью покупки, также известный как вариант аренды, представляет собой форму договора коммерческой недвижимости, в которой арендатор и владелец недвижимости соглашаются, что у арендатора есть возможность купить указанную недвижимость в конце. оговоренного срока аренды.В договоре обычно указывается срок, в течение которого арендатор имеет возможность приобрести сдаваемую в аренду недвижимость. Стороны соглашаются о нижеследующем:

                              • Цена продажи и срок действия договора.
                              • Сумма ежемесячной арендной платы, которая будет зачислена в счет возможной покупки.
                              • Кто будет отвечать за повседневное обслуживание собственности.

                              Закупочная цена

                              В зависимости от обстоятельств юридическое соглашение или контракт может включать или не включать установленную цену.Однако в этом случае цена может быть согласованной или оцененной на момент покупки. При заключении договоров аренды существенную роль играет намерение сторон. В нескольких судебных постановлениях судьи всегда полагались на намерения сторон при определении того, может ли сделка с опционом аренды рассматриваться как продажа, а не на экономические тесты.

                              Опцион аренды обычно остается в силе, если на момент заключения сделки стороны считали, что взимаемая арендная плата отражает справедливые рыночные ставки, а цена опциона учитывает оценку будущей стоимости.Два тщательно продуманных фактора свидетельствуют о приобретении арендатором доли в собственности. Во-первых, сумма цены опциона и арендных платежей должна приблизительно соответствовать справедливой рыночной стоимости недвижимости. Во-вторых, должно быть доказательство того, что арендная плата превышает справедливую рыночную арендную стоимость текущего объекта недвижимости.

                              Налоговые последствия, когда вариант аренды рассматривается как продажа

                              Если вариант аренды рассматривается как продажа, возникает два значительных налоговых последствия:

                              • Изменен характер арендной платы и опционная оплата в течение срока аренды.
                              • Изменены сроки перехода права собственности на имущество.

                              Налоговые последствия для арендатора-покупателя

                              • Ни одному арендатору не разрешается удерживать свои арендные платежи как таковые.
                              • Учитывая распределенную предполагаемую покупную цену амортизируемых улучшений, арендатору разрешается вычесть такую ​​амортизацию.
                              • Вычет из подоходного налога части арендной платы, производимой арендатором. Этот вычет рассчитывается в соответствии с правилами вмененных процентов.

                              Налоговые последствия для арендодателя как продавца

                              Ниже приведены налоговые последствия опциона на аренду для арендодателя как продавца:

                              • Опционная оплата считается авансовым платежом.
                              • Арендные платежи, выплачиваемые домовладельцу по варианту аренды, считаются частью продажной цены.
                              • Измененные арендные платежи приводят либо к обычным убыткам, либо к обычной долгосрочной прибыли.
                              • Доход от аренды, также известный как обычный доход, приводит к выручке от продажи, также известной как прирост капитала.
                              • Поскольку предполагается, что арендодатель продал недвижимость, ему не разрешается вычитать какие-либо скидки на амортизацию или аренду.

                              Преимущества аренды для арендаторов

                              Как арендатор с возможностью аренды, вы получите множество преимуществ, заключив договор коммерческой аренды со своим арендодателем. Во-первых, недвижимость будет время от времени требовать ремонта. В таких случаях вы можете заключить несколько творческих сделок и впоследствии применить стоимость работы к покупной цене.Во-вторых, вариант аренды дает вам время, чтобы сэкономить первоначальный взнос, не теряя при этом недвижимость. В-третьих, ваш договор аренды действителен до тех пор, пока он согласуется с арендодателем и, как таковой, вам не нужно выезжать из собственности. Наконец, вариант аренды позволяет вам решить ваши кредитные проблемы, чтобы претендовать на традиционную ипотеку.

                              Преимущества аренды для арендодателя

                              Вариант аренды предоставляет значительные преимущества любому арендодателю. Эти преимущества заключаются в следующем:

                              • Так как арендатор надеется когда-нибудь стать собственником недвижимости, он позаботится о ней
                              • Арендодатель получает невозвращаемую плату за опцион аренды от арендатора-покупателя независимо от того, воспользуется ли арендатор в конечном итоге опционом.
                              • Учитывая, что часть платежей арендатора идет на возможную покупку, арендодатель получает более высокие ежемесячные платежи от арендатора-покупателя.
                              • Арендатор-покупатель берет на себя полную ответственность за ремонт и техническое обслуживание.
                              • Если арендатор сможет воспользоваться опционом, таким образом приобретя недвижимость, договор купли-продажи уже будет в силе, и комиссия за продажу будет ниже.

                              Вы можете быть новичком в сфере недвижимости или опытным магнатом коммерческой недвижимости, которому нужен бизнес-юрист для решения ваших юридических вопросов.Если вам нужна помощь по вопросам, связанным с соглашением о коммерческой аренде с возможностью покупки, вы можете опубликовать свою юридическую потребность на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы UpCounsel пришли из юридических школ, таких как Yale Law и Harvard Law, и имеют практику в области права около 14 лет, включая работу с / или от имени таких компаний, как Menlo Ventures, Airbnb и Google.

                              Финансирование продавца: договор земельного платежа v.Записка и ипотека

                              Юристы Joseph & Joseph имеют опыт работы с договорами о выплате земельного участка. Вариантом продажи или покупки недвижимости является использование финансирования со стороны продавца. Некоторые продавцы по разным причинам могут пожелать предоставить финансирование для продажи своей собственности вместо того, чтобы предлагать покупателю искать традиционное финансирование через банковское учреждение. Многие новые инвесторы в недвижимость могут не иметь достаточно денег для первоначального взноса для покупки инвестиционной собственности с помощью обычного кредита.Как правило, кредиторы требуют как минимум 20% первоначального взноса по ссуде для покупки инвестиционной собственности, не занимаемой владельцем.

                              С учетом затрат на закрытие, ремонт, реконструкцию, резервы и т. Д. Требование о первоначальном взносе в размере 20% может снизить бюджет нового инвестора и отговорить нового инвестора от покупки инвестиционной собственности. Тем не менее, инвестор может найти продавца, который готов продать инвестиционную недвижимость покупателю за счет финансирования со стороны продавца, не требуя 20% первоначального взноса либо в виде договора о земельном взносе, либо векселя и ипотеки Продавцу.

                              Договор аренды земли :

                              Договор о выплате земельного участка — это форма финансирования продавца, определенная в соответствии с разделом 5313.01 (A) пересмотренного кодекса штата Огайо следующим образом:

                              «Контракт на землю в рассрочку» означает исполнительное соглашение, которое по его условиям не требует полного исполнения одной или несколькими сторонами соглашения в течение одного года с даты соглашения и в соответствии с которым продавец соглашается передать право собственности в недвижимое имущество, находящееся в этом состоянии, покупателю, и покупатель соглашается оплатить покупную цену в рассрочку, в то время как продавец сохраняет право собственности на собственность в качестве обеспечения обязательств покупателя.Опционные контракты на покупку недвижимости не являются договорами об оплате земельного участка ».

                              Как указано в статуте выше, «покупатель» в договоре о выплате земельного участка называется «покупателем», а «продавец» в договоре о выплате земельного участка называется «продавцом». Как и в обычном договоре купли-продажи, в договоре о продаже земли продавец и покупатель соглашаются на покупку и продажу недвижимости. Тем не менее, договор земельного участка в рассрочку отличается от обычного договора купли-продажи тем, что право владения недвижимостью обычно переходит к покупателю после заключения договора о рассрочке земельного участка.Передача акта в договоре земельного платежа не происходит до тех пор, пока после того, как покупатель оплатит все взносы в соответствии с условиями договора земельного взноса. Несмотря на то, что договор о выплате земельного участка регистрируется в публичных записях, продавец остается правообладателем собственности. Эта функция может побудить продавца предоставить покупателю финансирование.

                              При заключении договора о рассрочке земельного участка покупатель уплачивает продавцу авансовый платеж, согласованный в договоре о рассрочке земельного участка, а затем производит ежемесячные платежи в рассрочку продавцу, которые будут зачислены на счет непогашенного остатка покупной цены.Поскольку суммы первоначального взноса и платежей в рассрочку оговариваются во время завершения контракта на землю, стороны могут договориться о том, что первоначальный взнос в размере менее 20% от покупной цены является приемлемым, что делает недвижимость доступной для покупателя. Предположительно, у покупателя будет больше денежных средств для покрытия расходов на закрытие, ремонта, обновления, резервов и т. Д., Чем при использовании обычного кредита.

                              По истечении срока действия договора о выплате земельного участка покупатель должен выплатить продавцу непогашенный остаток покупной цены, а продавец должен передать право собственности покупателю путем передачи акта.В этом пояснении излагаются основные условия и структура договора о земельном взносе, но есть много других существенных условий, которые должны быть рассмотрены сторонами. Важно, чтобы стороны были представлены опытным юристом по недвижимости перед заключением любого договора о передаче земли в рассрочку.

                              Векселя и ипотека :

                              Вексель и ипотека продавцу («Векселя и ипотека») по структуре более аналогичны обычной ссуде, чем договор земельного платежа.При использовании этой формы финансирования продавца продавец в сделке с недвижимостью просто выступает в качестве кредитора. Покупатель и продавец заключают договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым продавец соглашается предоставить покупателю финансирование для покупки недвижимости. Условия Ноты и Ипотеки должны быть оговорены в договоре купли-продажи недвижимости. Лучше всего, чтобы эти условия были конкретными, чтобы избежать споров при закрытии. Опытный поверенный по недвижимости может специально подготовить эти документы для закрытия.В контракте может быть указана форма или может быть указано, что векселя и ипотека должны быть в форме, приемлемой для одной из сторон; обычно эта сторона является продавцом. Могут использоваться стандартные формы векселей и ипотечных кредитов, опубликованные Fannie Mae, или более коммерческие версии векселей и ипотечных кредитов, используемых обычными коммерческими банками, но опытный юрист по недвижимости должен проанализировать те формы и язык дизайна, которые позволяют им соответствовать сделка под рукой.

                              Как и в случае с договорами о рассрочке земельного участка, стороны могут договориться о первоначальном взносе в размере до 20% от покупной цены недвижимости.Таким образом, резервирование денежных средств покупателя на покрытие расходов на закрытие, ремонт, реконструкцию, резервирование и т. Д.

                              При закрытии сделки с недвижимостью с использованием векселей и ипотеки покупатель предоставляет ипотеку продавцу и оформляет вексель в пользу продавца. Предоставляя ипотеку продавцу, покупатель предоставляет продавцу обеспечительный интерес в недвижимости, точно так же, как покупатель поступил бы с кредитором при использовании обычного кредита для покупки недвижимости. В отличие от договора аренды земли, продавец в сделке с использованием векселей и ипотеки передает право собственности на недвижимость покупателю при закрытии сделки и сохраняет за собой обеспечительный интерес в собственности.

                              Несмотря на то, что и договор земельного взноса, и векселя и ипотека могут быть предметом переговоров, чтобы позволить покупателю получить меньше денег при закрытии сделки, они принципиально отличаются по структуре и каждый имеет свои нюансы и риски, о которых должны знать покупатели и продавцы. Наличие опытного юриста по недвижимости имеет важное значение для структурирования и завершения этих сделок. Мы рассмотрим некоторые из этих нюансов и рисков более подробно во второй части этой статьи.

                              Узнайте больше о недвижимости в Колумбусе, штат Огайо.

                              договоров аренды земли | Уильямс, Краткоски и Джан

                              Договор земельного участка — это соглашение между Продавцом (продавцом) и Вандеей (покупателем), которое позволяет покупателю нетрадиционным способом приобрести недвижимость. Договоры земельной рассрочки служат альтернативой традиционному ипотечному финансированию. Вместо того, чтобы обращаться за финансированием через банк, покупатели имеют возможность платить напрямую продавцу.

                              По договору о выплате земельного участка покупатель производит платежи продавцу в течение фиксированного периода времени, пока не будет выплачена договорная сумма.В течение этого времени продавец сохраняет за собой право собственности на недвижимость. Только после погашения контракта продавец передает право собственности покупателю.

                              У договоров аренды земли есть и взлеты, и падения. Например, договоры о рассрочке могут быть проще, чем традиционные покупки дома. В отличие от стандартной покупки, в процессе покупки не участвуют банки, кредиторы и / или агенты по недвижимости. Отсутствие банков, кредиторов или агентов по недвижимости ложится большим бременем на продавца, потому что он должен взять на себя эти обязанности.

                              Эти контракты желательны для покупателей с плохой кредитной историей или недостаточным стажем работы, которые могут производить платежи, но не могут получить финансирование. Обычно эти контракты будут иметь более высокие процентные ставки, чтобы компенсировать недостаток финансирования. Более высокие процентные ставки расширяют возможности продавца для получения прибыли по контракту.

                              Потенциальным нарушением договоров о выплате земельного участка является стандарт выселения. До тех пор, пока покупатель не заплатит 20% от суммы контракта или не произведет платежи в течение пяти лет, продавец может выселить покупателя за любую неуплату.К недостаткам продавца, если покупатель выселяется, он больше не несет ответственности за оставшуюся сумму по контракту. Покупатель больше не будет нести ответственность за выполнение контракта, и он потеряет интерес к собственности. Продавец имеет право удерживать все платежи, сделанные до выселения, но не может взыскать контрактную сумму после выселения.

                              В контрактах на аренду земли есть и взлеты, и падения для покупателей и продавцов. Если вы хотите поговорить с юристом, чтобы узнать, подходит ли вам договор земельного участка, свяжитесь с нашим офисом по телефону (330) 673-3444.

                              Часто задаваемые вопросы о договоре купли-продажи недвижимости

                              Договор купли-продажи недвижимости — это договор купли-продажи, используемый для документирования покупки или продажи недвижимости (также известной как недвижимость или жилая недвижимость).

                              Соглашение

                              LawDepot о покупке недвижимости касается домов и зданий, строительство которых было завершено к моменту заключения (или подписания) контракта. Документ содержит дополнительные формы раскрытия информации (при необходимости), касающиеся состояния собственности, приспособлений и предметов на собственности, потенциальных проблем с дополнениями и изменениями в собственности или ее структурной целостности, и многое другое.

                              Следует отметить, что этот вид договора купли-продажи недвижимости не передает право собственности на недвижимость, как Гарантийный акт. В этом контракте подробно описываются только права и обязанности покупателя и продавца до того, как право собственности может быть передано на законных основаниях.

                              Общая информация о договорах купли-продажи недвижимости

                              Когда мне следует использовать договор купли-продажи недвижимости?

                              Договор купли-продажи недвижимости используется для документирования продажи дома.Чаще всего используется при:

                              • Покупатель приобретает новую жилую недвижимость, строительство которой было завершено до того, как дом был оплачен, и покупатель вступает во владение недвижимостью
                              • Покупатель приобретает недвижимость, бывшую в собственности и / или жилую

                              Какой закон регулирует продажу недвижимости?

                              Операции с недвижимостью могут регулироваться как общим правом (законы, принимаемые судьями в залах судебных заседаний), так и гражданским законодательством (законы, принятые в соответствии с государственными или федеральными законами, иначе известными как законодательство).Это означает, что законы могут отличаться от штата к штату, поэтому важно ознакомиться с законами в вашей юрисдикции, прежде чем заключать договор купли-продажи недвижимости.

                              Когда можно расторгнуть договор недвижимости?

                              Существует два способа расторжения договора с недвижимостью: либо включив в договор возможность расторжения, либо полагаясь на правила, установленные законодательством вашего штата.

                              Например, законы штата обычно позволяют расторгнуть договор на недвижимость, если продавец не раскрывает покупателю существенные факты о состоянии собственности (например, повреждение водой или плесень).

                              Общие термины в договорах купли-продажи недвижимости

                              Что такое конкретные показатели в договорном праве?

                              Особое исполнение — это судебный иск, используемый для принуждения стороны договора к выполнению своих обязательств по подписанному ими контракту.

                              Что означает возмещение в договоре о недвижимости?

                              Возмещение в недвижимости означает нечто ценное, обмениваемое на недвижимость. Деньги — наиболее распространенная форма вознаграждения, но это могут быть и другие ценные вещи, например, другая собственность.

                              Что такое задаток?

                              Задаток — это залог, который покупатель должен внести продавцу заранее, чтобы сообщить продавцу, что покупатель серьезно относится к покупке недвижимости. Это денежный залог, выплачиваемый продавцу в качестве доказательства добросовестности покупателя при совершении сделки купли-продажи.

                              Задаток может быть зачислен на счет продажной цены (иногда применяется к первоначальному взносу) при закрытии, но может быть аннулирован, если покупатель не выполнит свои обязательства.Это гарантирует, что покупатель серьезно относится к получению необходимого финансирования и выполнению других условий, необходимых для покупки недвижимости.

                              Без внесения задатка некоторые покупатели могут быть не заинтересованы в получении финансирования и могут продолжать искать более выгодную сделку по другим домам. Часто, если покупатель не совершает транзакцию, продавец может оставить задаток в качестве возмещения убытков (деньги, уплаченные для компенсации убытков стороне по договору).

                              Однако, если покупатель отказывается от одного из непредвиденных обстоятельств в своем предложении (например,г. плохие результаты домашнего осмотра) залог обычно возвращается.

                              Что такое условное депонирование в договоре купли-продажи недвижимости?

                              Условное депонирование относится к ситуации, когда право собственности продавца удерживается нейтральной третьей стороной (агентом условного депонирования) до закрытия (когда все условия контракта были выполнены). По завершении сделки эскроу-агент передает право собственности на недвижимость покупателю.

                              Что такое эскроу-агент?

                              Агент условного депонирования — это независимая третья сторона, которая держит собственность в трасте до выполнения условий договора купли-продажи дома.Агент отвечает за сбор платежей от покупателя и передачу этих платежей продавцу.

                              С административной точки зрения агент условного депонирования выгоден для всех сторон сделки купли-продажи, поскольку они обрабатывают все средства и документы, относящиеся к продаже. И продавец, и покупатель могут давать инструкции агенту условного депонирования.

                              Например, если продавец не выполнил одно из своих обязательств по соглашению (например, завершил осмотр дома), у покупателя могут быть удержаны средства, необходимые для выполнения этого обязательства (например, стоимость найма домашнего инспектора). от продавца из ежемесячного платежа по ипотеке.

                              Что означает дата закрытия в договоре о недвижимости?

                              Дата закрытия — это дата, когда продавец передает документ о праве собственности на недвижимость покупателю, а покупатель оплачивает и вступает во владение недвижимостью. Даты закрытия обычно составляют 30, 60 или 90 дней после подписания контракта.

                              Люди, которые финансируют покупку через ипотеку, должны убедиться, что дата закрытия наступит до истечения срока действия письма-обязательства по ипотеке.Письмо-обязательство по ипотеке — это письмо от кредитора, в котором говорится о его обязательстве предоставить покупателю ссуду для покупки недвижимости.

                              Какая дата вступления в силу договора о недвижимости?

                              Дата вступления в силу — это дата, когда стороны становятся связанными условиями договора о недвижимости. Обычно это день подписания контракта обеими сторонами или, если стороны подписывают договор в разные дни, дата подписания контракта последней стороной.

                              Каковы пропорции при сделках с недвижимостью?

                              Распоряжения — это расходы или выгоды, которые делятся между покупателем и продавцом.Общие пропорции, рассчитываемые при сделках с недвижимостью, включают налоги на имущество, ипотечное страхование и коммунальные услуги.

                              По сути, эти пропорции предназначены для учета расходов, которые оплачиваются, когда право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю.

                              Например, если дата закрытия договора купли-продажи приходится на период времени, за который продавец уже уплатил налог на недвижимость, стоимость налога будет пропорционально распределена с даты закрытия до конца периода времени, в который были уплачены налоги. для.Затем покупатель возмещает продавцу время, когда имя продавца больше не фигурирует в праве собственности.

                              Что такое договор об оказании жилищных услуг?

                              A на оказание бытовых услуг. — это договор с компанией, предоставляющей гарантийные услуги для дома, на техническое обслуживание, ремонт или замену всех или любой части приборов, структурных компонентов, электрических, сантехнических систем, систем отопления или кондиционирования воздуха в жилом доме. Контракт обычно рассчитан на один год.

                              Что такое сообщество Mello-Roos?

                              В Калифорнии термин Mello-Roos community используется для обозначения новых сообществ (иногда называемых районами коммунальных услуг или CFD), которые создаются местными органами власти для получения дополнительного государственного финансирования.В этих общинах с владельцев собственности взимается специальный налог, чтобы покрыть часть затрат на развитие и поддержание инфраструктуры общины.

                              Что такое юридическое описание собственности?

                              Юридическое описание собственности (иногда называемое юридическим описанием земли) относится к формату, используемому в вашей юрисдикции для официального описания участков земли для целей государственного учета. Другими словами, это то, как ваша земля определяется в правительственных отчетах.

                              В Северной Америке в большинстве юрисдикций используется система поселков и ареалов для сельских районов или земельных участков, а для городских или мегаполисов — система блоков. Юридическое описание земли может быть оформлено различными способами. Однако наиболее распространенной системой идентификации является серия цифр и букв, например SW19-57-8-W5.

                              Описание вашего юридического земельного участка можно получить в регистратуре округа, его можно найти в праве собственности на землю, в информации о налоговой оценке и в соглашении об ипотеке.Юридическое описание собственности не совпадает с вашим почтовым адресом (или муниципальным описанием).

                              Что такое неулучшенная собственность?

                              Неулучшенный объект недвижимости — это земля без значительных зданий, сооружений, застройки или подготовки участка. По сути, это сырой участок земли.

                              Что такое отчет об экологической оценке?

                              Отчет об экологической оценке составляется специалистом по охране окружающей среды, который осматривает собственность, чтобы определить, оказывают ли какие-либо элементы негативное воздействие на окружающую среду.Например, в этом отчете покупатель будет проинформирован о наличии на участке подземных резервуаров для хранения загрязняющих веществ в почву.

                              Что такое прибрежные вопросы?

                              Термин прибрежный относится к водоемам, таким как реки и озера, которые расположены на территории или рядом с ней. Прибрежные вопросы относятся к юридическим правам собственника собственности на такие водоемы.

                              Информация о финансировании недвижимости

                              Что такое финансирование недвижимости?

                              Финансирование недвижимости относится к процессу погашения покупки недвижимости с течением времени, а не единовременно.Покупатель берет деньги в долг у кредитора (например, в банке или ссудном офисе) и выплачивает ссуду в течение долгого времени в соответствии с кредитным соглашением. Этот процесс также можно назвать амортизацией.

                              Следует отметить, что в договоре купли-продажи недвижимости есть вариант «без финансирования» для покупателей, которые платят полностью своими собственными средствами, не требуя какой-либо ссуды.

                              Что такое стороннее финансирование?

                              Стороннее финансирование относится к случаю, когда покупатель берет ссуду в банке или другом кредитном учреждении для оплаты продажной цены собственности, которую покупатель покупает.Затем ссуда выплачивается со временем (обычно с процентами) на основании любого соглашения, которое покупатель заключает с кредитным учреждением. Одна из наиболее распространенных форм стороннего финансирования — это ипотечный договор.

                              Что такое финансирование собственником?

                              Финансирование собственника (или финансирование продавца ) часто используется, когда покупатель не может получить ссуду в финансовом учреждении. В таком случае продавец может установить план погашения с покупателем и обеспечить его соблюдение либо векселем, либо ссудным соглашением.

                              Что такое ипотека?

                              Принятие ипотеки происходит, когда покупатель соглашается взять на себя ответственность по существующей ипотеке на недвижимость, которую он покупает. Прежде чем выбрать этот вариант, покупатель должен поговорить с залогодателем (обычно с продавцом), чтобы определить, является ли это лучшим вариантом действий для обеих сторон.

                              Что такое Федеральное жилищное управление (FHA)?

                              Федеральное управление жилищного строительства — это государственное агентство, которое обеспечивает страхование жилищной ипотечной ссуды квалифицированным заявителям, которые получают ссуды от сертифицированных кредиторов, гарантируя ипотеку, если покупатель не выплатит (не погасит) ссуду.

                              FHA помогает тем, у кого плохая кредитная история, тем, кто не может позволить себе крупный первоначальный взнос, а также тем, кто по тем или иным причинам вряд ли получит ипотечный кредит от обычного ипотечного кредитора. Программа позволяет тем, кто обычно не может позволить себе ипотеку, претендовать на нее, потому что FHA выплатит ипотеку в случае дефолта.

                              Что такое Управление по делам ветеранов (VA)?

                              Управление по делам ветеранов (также известное как Департамент по делам ветеранов США ) — правительственное учреждение на уровне кабинета министров, которое предоставляет ветеранам различные социальные программы и льготы.

                              Агентство обеспечивает страхование жилищной ипотечной ссуды квалифицированным ветеранам, которые пытаются получить ссуды от сертифицированных кредиторов на случай невыполнения покупателем жилья по кредиту. Программа помогает людям с плохой кредитной историей получить право на ипотеку, потому что VA гарантирует выплату ссуды, если индивидуум не выполняет свои платежи по ипотеке.

                              Вопросы, связанные с недвижимостью при покупке недвижимости

                              Как найти юридическое описание собственности?

                              У вас должна быть возможность получить юридическое описание земли вашей собственности в Регистрационной службе округа (также называемой Клерком округа или Регистрационной службой).Юридическое описание вашей собственности также может быть найдено в вашем праве собственности на землю, в информации о налоговой оценке и в вашем ипотечном соглашении.

                              Каково муниципальное описание моей земли?

                              Городское описание собственности — это уличный адрес этой собственности, как если бы он был написан на почтовом конверте. Например, 1234 Oak Street, Лос-Анджелес, Калифорния.

                              Нужно ли описывать договор аренды недвижимости, если недвижимость продается?

                              Аренда относится к ситуации, когда арендатор платит арендную плату за проживание в собственности.

                              Нет необходимости включать описание договора аренды, если он прекращается до даты закрытия, поскольку договор аренды не повлияет на покупателя. Однако любые договоры аренды, которые продлеваются после даты закрытия, должны быть точно описаны в договоре купли-продажи, а копия договора аренды должна быть предоставлена ​​покупателю.

                              Какие светильники обычно включаются в продажу дома?

                              Светильники — это предметы личной собственности, которые были прикреплены к земле или зданиям таким образом, что их нельзя удалить без повреждения этого предмета, земли или здания.

                              Как продавец, вы можете исключить некоторые приспособления из продажи вашего дома, потому что они имеют сентиментальную ценность, их трудно заменить или по другой причине.

                              Примеры приспособлений:

                              • Люстры
                              • Шторы на заказ
                              • Жалюзи оконные
                              • Встраиваемая техника
                              • Шкафы встроенные
                              • Светильники
                              • Ковровое покрытие во всю стену

                              Что произойдет, если я забуду исключить приспособление из продажи моей собственности?

                              Если предмет был прикреплен (или постоянно присоединен) к собственности, предполагается, что он будет включен в продажу, если это специально не исключено в соглашении о покупке.Это означает, что если продавец забудет исключить какой-либо светильник (например, люстру), он будет считаться проданным как часть собственности. В этот момент покупатель будет фактически владеть им и может продать его обратно продавцу дома, если он того пожелает.

                              В таких ситуациях покупатель и продавец должны четко обсудить, что входит (в отношении оборудования) в продажу собственности, прежде чем подписывать какие-либо соглашения.

                              Раскрытие информации о собственности при покупке недвижимости

                              Что продавец недвижимости должен раскрыть покупателю, желающему ее приобрести?

                              В каждом штате действуют разные требования относительно того, что следует раскрывать покупателю, но продавцы должны включать как можно больше информации о состоянии собственности.

                              Например, если дом новый, вам будет предложено обсудить качество изоляции объекта, включая используемый материал, толщину, коэффициент сопротивления изоляции и то, какие части дома утеплены.

                              Чтобы защитить себя от любых споров относительно состояния собственности до завершения продажи, вы должны сообщать о любых существенных дефектах, влияющих на имущество (например, плесень, повреждение водой и т. Д.), О которых вы знаете, и заполните форму раскрытия информации для конкретного штата, прилагаемую к договору купли-продажи.

                              Каковы законодательные требования к раскрытию информации при продаже недвижимости?

                              Установленные законом требования к раскрытию информации различаются от штата к штату, но, как правило, продавец обязан раскрывать любые известные дефекты физического состояния собственности, которые могут существенно повлиять на ее стоимость, включая неисправные приборы, проблемы борьбы с вредителями, проблемы с плесенью, структурные проблемы с недвижимостью. дома, дефекты кровли и многое другое.

                              В каждом штате свои требования в отношении того, что следует раскрывать, поэтому рекомендуется узнать о законодательных требованиях к раскрытию информации для вашего штата.

                              Должен ли я предоставлять покупателю заявление о раскрытии информации?

                              В большинстве штатов продавец должен заполнить заявление о раскрытии информации для покупателя. Вы поймете, что это не требование в вашем штате, если вам будет предоставлена ​​возможность не указывать заявление о раскрытии информации в нашей анкете по договору купли-продажи недвижимости.

                              Следует ли покупателю запросить новое обследование собственности перед покупкой?

                              Даже если продавец может предоставить копию опроса, проведенного в течение прошлого года, покупатель все равно должен запросить новое обследование в случае, если с момента последнего опроса в собственности произошли изменения.

                              В качестве альтернативы покупатель может запросить декларацию об отсутствии пристройки к зданиям на участке.

                              Вопросы, связанные с заключением сделки по покупке недвижимости

                              Нужны ли мне другие документы для закрытия сделки по продаже недвижимости?

                              Да. Договор купли-продажи недвижимости используется для определения условий продажи жилой недвижимости между двумя сторонами. Он не имеет права передавать право собственности, поэтому гарантийный акт часто используется вместе с договором купли-продажи.

                              Кроме того, если покупатель и продавец соглашаются на «финансирование собственником» в качестве варианта финансирования продажи дома, в договоре купли-продажи также будет использоваться простой вексель.

                              Что такое гарантийный договор?

                              Гарантийный акт — это документ, поданный в Регистрационную службу округа, который предоставляет право собственности на недвижимость от продавца к покупателю.

                              Гарантийный акт содержит гарантию от продавца:

                              • Имеют право продать недвижимость
                              • Нет неоплаченных залоговых прав, кроме тех, которые указаны в гарантийном акте
                              • Они будут защищать покупателя от любых претензий, предъявленных к собственности со стороны физических лиц, утверждающих, что ранее имели в ней интерес.

                              Что такое простой вексель?

                              Вексель — это юридический документ, который действует как имеющее исковую силу обещание, что заемщик выплатит кредит кредитору в соответствии с условиями, согласованными в контракте.Его можно использовать для документирования таких вещей, как сумма ссуды, дата ссуды, план погашения и многое другое.

                              Что такое налог на передачу собственности?

                              Большинство штатов США взимают налог за каждую зарегистрированную передачу недвижимости. В зависимости от вашего штата этот налог может обозначаться как:

                              .
                              • Налог на передачу недвижимости
                              • Налог
                              • Налог на перевод

                              В некоторых штатах также требуется дополнительная документация для сопровождения уплаты налога на передачу недвижимости.

                              Что такое страхование титула?

                              Страхование титула — это форма страхования, при которой страховщик соглашается компенсировать застрахованному лицу любые убытки, понесенные в результате дефекта правового титула на имущество, которое было неизвестно покупателю на момент продажи.

                              Политика требуется большинством институциональных кредиторов для получения ипотеки, и кредиторы будут платить стоимость ипотеки в случае дефекта в праве собственности, который лишает покупателя права собственности на недвижимость.Страхование титула является альтернативой получению муниципального сертификата соответствия или отчета о недвижимости.

                              Информация о подписании и оспаривании в договоре купли-продажи недвижимости

                              Нужно ли нотариально заверить договор купли-продажи недвижимости?

                              Нет, этот документ не обязательно должен быть нотариально подписан, поскольку он не поступает в Регистрационную службу округа. Договор купли-продажи служит только письменной записью договорных отношений между продавцом и покупателем и фактически не передает право собственности или право собственности на недвижимость от продавца к покупателю.

                              Нужны ли мне свидетели при подписании договора купли-продажи недвижимости?

                              Нет, свидетели не требуются, но обеим сторонам рекомендуется настаивать на присутствии свидетелей, которые могут, если спор возникнет позднее, подтвердить, что стороны действительно подписали договор свободно.

                              Следует ли передавать неурегулированные споры о покупке недвижимости в посредничество?

                              Посредничество — это способ разрешения споров менее формальным, менее жестким и, как правило, более экономичным способом, чем обращение в суд.Это позволяет обеим сторонам откровенно обсуждать свои проблемы и выдвигать их на передний план.

                              Посредничество, как правило, не связывает стороны, что означает, что любая из сторон может уйти без разрешения, если они считают, что процесс ведется плохо. При этом экономия средств на посредничестве и возможность альтернативных решений (в отличие от ситуации выигрыша / проигрыша в судебном разбирательстве) делают этот процесс очень привлекательным для небольших споров.

                              Следует ли передавать неурегулированные споры о покупке недвижимости в арбитраж?

                              Арбитраж — альтернативный способ разрешения споров вне суда.Стороны спора будут предлагать свидетельские показания и доказательства для обоснования своих дел, а затем арбитр выносит решение по делу. В отличие от медиации, где решение достигается только в том случае, если все стороны согласны, арбитраж может принять решение в пользу любой из сторон.

                              Стороны вправе решать, следует ли передавать споры, не разрешенные посредством медиации, в арбитраж. Если стороны договорились об арбитраже, решение арбитра будет обязательным для обеих сторон.

                              вариант аренды или продажа в рассрочку?

                              Лизинг

                              Определите «экономическую реальность» ваших сделок с опционом аренды — или завещание IRS.

                              Дональд Дж. Валачи, CCIM |

                              Аренда с правом выкупа, также известная как «вариант аренды», является обычным соглашением с недвижимостью. Важный вопрос о налоге на прибыль в сделках с опционом на аренду заключается в том, сдает ли арендатор недвижимость в аренду или, как экономическая реальность, продажа в рассрочку произошла до того, как арендатор осуществил опцион на покупку.

                              Ответ на этот вопрос зависит от анализа всех сопутствующих факторов, поскольку ни один из факторов не определяет, является ли вариант аренды в экономической реальности продажей. Как отметил известный налоговый орган Джеральд Дж. Робинсон в Федеральном подоходном налоге с недвижимого имущества, определение включает изучение многих факторов, «включая условия аренды, окружающие экономические обстоятельства и намерения сторон … . Совокупность явных признаков позволяет сделать вывод о том, что исполнение опциона было практически гарантировано с самого начала, так что рассмотрение всей сделки как продажи оправдано.«

                              Если вариант аренды рассматривается как продажа, есть два важных налоговых последствия:

                              • Изменение времени передачи права собственности на недвижимость. При« истинном »варианте аренды право собственности переходит, когда этот вариант Если сделка рассматривается как продажа, то право собственности переходит, когда стороны подписывают первоначальное соглашение. (Для изучения налоговых последствий «истинного» варианта аренды см. «Рассмотрение последствий ваших опционов», CIREJ, Весна 1995 г., стр.21.)
                              • Изменен характер опционной платы и арендной платы в течение срока аренды.

                              Поскольку налоговый режим операции покупки сильно отличается от операции аренды, важно понимать факторы, которые могут побудить налоговую службу (IRS) охарактеризовать операцию с опционом на аренду как продажу.

                              Вариант аренды или продажи?
                              Как уже отмечалось, основной налоговый вопрос в сделках с опционом на аренду состоит в том, будет ли IRS предполагать, что продажа произошла до того, как арендатор фактически воспользуется опционом на покупку.Как правило, если все экономические обстоятельства на момент заключения договора об аренде указывают на высокую вероятность того, что арендатор исполнит этот опцион, IRS с большой вероятностью охарактеризует вариант аренды как продажу. Если арендатор приобретает долю в собственности в течение периода аренды, это увеличивает вероятность того, что он воспользуется опционом на покупку, потому что это единственный способ защитить свои «инвестиции».

                              Условия аренды. Арендные платежи вычитаются только за собственность, в отношении которой арендатор не имеет права собственности или доли в капитале.Два фактора указывают на то, что арендатор приобретает долю в собственности:

                              • выплата арендной платы в сумме, которая существенно превышает фактическую справедливую рыночную арендную стоимость недвижимости; и
                              • сумма арендных платежей и цена опциона приблизительно соответствуют справедливой рыночной стоимости недвижимости.

                              Увязка завышенной арендной платы и цены опциона ниже рыночной, как правило, подтверждает, что арендатор приобретает долю в собственности.Например, предположим, что Адамс соглашается арендовать промышленное здание у Бейкера на два года с годовой арендной платой в 120 000 долларов. В то же время Адамс платит Бейкеру 20 000 долларов за опцион на покупку недвижимости в конце двух лет за 240 000 долларов. На момент заключения соглашения об аренде справедливая рыночная стоимость собственности составляет 500 000 долларов, а годовая справедливая арендная плата составляет 50 000 долларов.

                              Адамс приобретает акционерный капитал на сумму 70 000 долларов в год в течение двухлетнего периода аренды (годовая арендная плата 120 000 долларов — справедливая рыночная арендная плата в размере 50 000 долларов).Кроме того, общие платежи, произведенные Адамсом, равны стоимости собственности (20 000 долларов США по опциону + 120 000 долларов США арендной платы [год № 1] + 120 000 долларов США арендных платежей [год № 2] + 240 000 долларов США по цене опциона = 500 000 долларов США по справедливой рыночной стоимости). Таким образом, экономические обстоятельства на момент подписания соглашения указывают на то, что в экономической реальности вариант аренды является продажей, а оплата опциона в размере 20 000 долларов является первоначальным взносом.

                              Сделка с опционом на аренду, описанная в этом примере, будет рассматриваться как продажа для целей налогообложения, потому что суммы аренды настолько велики, что арендатор экономически вынужден реализовать опцион.Более того, доказательства в этом деле еще более убедительны, потому что завышенная арендная плата и низкая цена опциона в сумме составляют приблизительную справедливую рыночную стоимость собственности.

                              Однако тот факт, что цена опциона является «выгодной» ценой, сам по себе не приведет к тому, что сделка по аренде с опционом будет характеризоваться как продажа. Если цена опциона представляет собой значительную часть справедливой рыночной стоимости собственности, арендная плата приблизительно равна фактической справедливой рыночной арендной стоимости, а арендные платежи не применяются к покупной цене, вариант аренды не будет охарактеризован как продажа .

                              IRS может прийти к такому же выводу в этом примере, если цена опциона собственности установлена ​​на уровне рыночной стоимости, но арендная плата и платежи за опцион применяются к цене опциона. Например, предположим те же факты, что и в предыдущем примере, за исключением того, что цена опциона составляет 500 000 долларов США, и к цене опциона должны применяться два ежегодных арендных платежа в размере 120 000 долларов США. Когда Адамс использует опцион на покупку, он платит Бейкеру 240 000 долларов (цена опциона 500 000 долларов — оплата опциона 20 000 долларов — арендная плата 120 000 долларов [год № 1] — плата за аренду 120 000 долларов [год № 2] = 240 000 долларов).

                              Другие экономические обстоятельства. Помимо стоимости аренды и цены опциона, при определении того, следует ли характеризовать опцион аренды как продажу для целей налогообложения, могут быть приняты во внимание другие экономические факторы. При анализе сделок с опционами аренды каждый из следующих факторов рассматривался как свидетельство продажи:

                              • Аренда требует, чтобы арендатор внес существенные улучшения в недвижимость, и арендатор может окупить свои инвестиции только путем исполнения опциона.
                              • Часть арендных платежей может использоваться вместо процентов по ссуде.
                              • Соглашение предусматривает зачисление арендных платежей в счет цены опциона. Это верно даже тогда, когда и арендная стоимость, и цена опциона установлены по справедливой рыночной стоимости.

                              Что касается ситуации в третьем пункте, арендатор платит арендную плату не больше, чем было бы в случае отсутствия опциона. Таким образом, арендатор не приобретает капитал в течение периода аренды.Однако, если арендная плата может быть применена к цене опциона, сделка с опционом аренды будет иметь вид продажи в рассрочку с разовым платежом. Это особенно верно, когда арендные платежи приблизительно равны сумме платежей в рассрочку, которые арендатор внесет, учитывая график погашения кредита с рыночной процентной ставкой.

                              Однако нет уверенности в том, что арендатор воспользуется опционом. Таким образом, если арендатор сможет продемонстрировать IRS, что причиной аренды является невозможность продажи из-за экономических условий, вариант аренды, вероятно, будет поддержан.Как пишет Майкл П. Сэмпсон в «Налоговом справочнике по жилой недвижимости»: «… если вы можете продемонстрировать, что причиной варианта аренды является невозможность продажи за наличные из-за экономических условий, форма сделки как вариант аренды вероятно, будет стоять. Это будет иметь место, например, когда ваша цель состоит в том, чтобы связать собственность во время напряженного денежного рынка, с ожиданием, что в течение периода опциона вы сможете получить институциональное финансирование ».

                              Намерение сторон.В ряде случаев суд постановил, что намерения сторон определяют, следует ли рассматривать сделку с опционом на аренду как продажу, вместо того, чтобы полагаться на уже обсуждавшиеся строго экономические критерии. Если стороны при заключении сделки считали, что взимаемая арендная плата отражает справедливую рыночную арендную плату и что цена опциона отражает добросовестную оценку будущей стоимости собственности, вариант аренды, скорее всего, будет оставлен в силе.

                              Поскольку намерение сторон является субъективным, ожидается, что агент IRS или судья подтвердят эти намерения в экономических обстоятельствах, окружающих сделку.Как предполагает налоговый фактор в операциях с недвижимым имуществом: «Хотя есть полномочия для реализации намерений сторон, на практике сторонам будет сложно продемонстрировать субъективное намерение, которое отличается от вывода, предоставленного объективными доказательствами . » Соответственно, экономические факторы, рассмотренные выше, будут иметь значение, даже если намерение сторон считается контролирующим фактором.

                              Налоговые последствия для арендатора и арендодателя
                              Если IRS характеризует вариант аренды как продажу в рассрочку для целей налога на прибыль, предполагается, что право собственности на недвижимость было передано в то время, когда арендатор предоставил арендодателю оплату за опцион и аренда началась.Это время значительно меняет налоговые последствия как для арендатора, так и для арендодателя.

                              Арендатор как покупатель. Налоговые последствия для арендатора-покупателя следующие:

                              • Арендатору не разрешается удерживать свои арендные платежи как таковые.
                              • Арендатору будет разрешено вычесть амортизацию, исходя из части предполагаемой покупной цены, отнесенной на амортизируемые улучшения. Кроме того, арендатор может также вычесть другие расходы, связанные с эксплуатацией недвижимости.
                              • Часть арендных платежей, производимых арендатором, будет переквалифицирована как процентные платежи и будет учитываться как вычитаемые проценты для целей налогообложения прибыли. Сумма вычета процентов для арендатора будет рассчитана в соответствии с «правилами вмененных процентов». Часть арендных платежей, учитываемая как платежи по основной сумме кредита, считается частью покупной цены и, таким образом, добавляется к налоговой базе арендатора-покупателя для собственности.

                              Арендодатель как продавец.Для арендодателя налоговые последствия того, что сделка с опционом аренды будет охарактеризована как продажа, следующие:

                              • Опционная оплата рассматривается как авансовый платеж. Поскольку арендодатель не получил все денежные средства в счет своего капитала, к сделке будет применяться метод отчетности в рассрочку. Таким образом, оплата по опциону будет рассматриваться как первоначальный платеж, полученный в год «продажи» в рассрочку.
                              • Арендные платежи, полученные продавцом-арендодателем по договору аренды, учитываются как часть продажной цены.В частности, часть каждого платежа в рассрочку является налогооблагаемой прибылью. Поскольку в арендных платежах не указываются проценты, они должны быть начислены.
                              • Переоцененные арендные платежи приведут либо к долгосрочному приросту капитала, либо к обычным убыткам. Это предполагает, что собственность находилась в собственности более одного года на момент подписания договора об аренде, и что домовладелец-продавец не был «дилером» недвижимости в отношении данной собственности.
                              • Обычный доход (доход от аренды) конвертируется в прирост капитала (выручка от продажи).В результате применимая ставка налога может быть ниже. Кроме того, сумма отчетного дохода будет ограничена прибылью от продажи, если таковая имеется.
                              • Арендодателю не разрешается вычитать скидку на амортизацию или другие расходы на аренду, поскольку считается, что арендодатель продал недвижимость. Вместо этого арендатору-покупателю будет разрешено вычесть амортизационные и другие операционные расходы.

                              Хотя вариант аренды является полезной стратегией во многих ситуациях, его следует использовать с большой осторожностью.Всегда существует угроза того, что IRS может рассматривать сделку с опционом на аренду как продажу, а аренду как просто средство финансирования. Арендная плата, которая значительно превышает справедливую рыночную арендную плату в сочетании с «выгодной» ценой опциона, указывает на то, что сделка, скорее всего, будет охарактеризована как продажа и что арендные платежи, по сути, являются платежами в рассрочку от покупной цены. Таким образом, как арендные платежи, так и цена опциона должны устанавливаться сторонами с учетом текущей рыночной стоимости и арендной платы за аналогичную недвижимость.И стороны должны быть готовы обосновать свои оценки арендной платы и покупной цены, если сделка позже будет оспорена IRS. Арендную стоимость и стоимость недвижимости лучше всего определять путем независимой оценки экспертами.