Покупка квартиры с перепланировкой: на что смотреть — Рынок жилья

Современный ремонт – это не только свежие обои. Сегодняшние собственники с легкостью двигают стены и в хрущевках, и в сталинках, и в домах старого фонда. Но незаконные перепланировки могут существенно осложнить жизнь покупателям квартир.

Что нужно знать, чтобы масштабные ремонты, произведенные предыдущими поколениями жильцов, или перепланировки, которые вы задумали в новой квартире, не обернулись проблемами?

Что считать перепланировкой?

В соответствии с данными ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» перепланировкой является «замена или удаление любого элемента, указанного в техническом паспорте на жилое помещение». Перепланировка может включать в себя снос и возведение стен, перенос и установку нового инженерного и сантехнического оборудования, изменение конфигурации или функционального назначения помещений, увеличение или уменьшение их количества, а также общей и жилой площади. Но не любой ремонт является перепланировкой. Если новые перегородки в квартире возведены на месте снесенных старых – это не перепланировка. Дальше начинается множество нюансов, которые в российских городах и весях, а также в разных районах Санкт-Петербурга чиновниками трактуются по-разному.

Нелегальные перепланировки, при которых не изменяются внешние границы, не являются препятствием для сделки с объектом недвижимости. Но если речь идет о квартире в нетиповом доме (например, в старом фонде), а вы приобретаете ее в кредит, то привлеченные банком оценщики будут придирчиво сверять план квартиры в ее техническом паспорте с реальной конфигурацией помещений, изучая данный документ буквально под микроскопом. Как показывает практика, на мелкие разночтения (такие как перенесенные или расширенные дверные проемы) оценщик может и не обратить внимания. Более серьезные нарушения либо штамп о нелегальной перепланировке в техпаспорте – это почти всегда верный знак того, что кредит не будет одобрен.

Если ипотечного приобретателя банк стремится подстраховать от покупки «неликвида», то при обычной сделке изучать техпаспорт на предмет законности перепланировок придется самостоятельно.

Какие квартиры чаще всего подвергают перепланировкам?

От старого фонда до новой вторички

В типовых квартирах советского периода лишних площадей обычно нет. Но часто собственники желают соединить кухню с одной из комнат, получив просторную гостиную, избавиться от проходных помещений, принеся в жертву кладовки и чуланы. Кроме того, некоторые пытаются сделать совмещенный санузел, чтобы увеличить полезную площадь, поставить современную гидромассажную ванну или как минимум «вписать» стиральную машину.

В просторных квартирах старого фонда или в сталинках есть где разгуляться. Но там больше не только возможностей, но и ограничений. Многие поколения владельцев модернизировали свои жилища, соединяя и разделяя помещения, закладывая и пробивая новые проемы.

Будьте внимательны при покупке жилья в старом фонде: здесь сплошь и рядом встречаются модернизации, которые невозможно легализовать

Из серьезных нарушений в старинных домах чаще всего встречается установка «нелегальных» ванн. Вторая проблема – самозахваты мест общего пользования или «ничейных» технических помещений. Причем обычно это превращенные в прихожую фрагменты лестничной площадки. Но встречаются и самовольно сделанные выходы на видовые террасы (на деле они могут не входить в состав жилого помещения, а являться декоративным или конструктивным элементом дома), а также «прихваченные» жителями крайних этажей чердаки и подвалы. Как правило, легализовать самозахваты невозможно.

Но старый фонд и дома довоенной постройки, в которых не предусматривались ванны, порой подкидывают специалистам по согласованиям задачи и вовсе не имеющие легального решения. Вот реальный случай: большую коммуналку предполагалось разделить на две отдельные квартиры. В ней имелся абсолютно законный санузел, который, согласно старому проекту (1950-х годов), располагается над кухней квартиры этажом ниже. Но при перепланировке с разделением санузел окажется вне закона, как не соответствующий современным требованиям.

Кухни и санузлы нельзя располагать над жилыми комнатами, а с недавних пор – уборные, душевые кабины и ванны над кухнями

Еще одна зона риска для покупателя – объекты в современных нетиповых домах, прежде всего в тех, что строились в 1990-е годы. Тогда новоселам в массовом порядке предлагались квартиры без отделки, а часто – и без внутренних перегородок. «Раскраивая» такое жилище по собственному вкусу, сами жильцы старались кто во что горазд, причем это не всегда должным образом отражалось в технической документации. То есть при покупке квартиры в таком доме также желательно потребовать от продавца техпаспорт и внимательно его изучить.

Узаконить задним числом

Как отнестись к предложению приобрести квартиру с произведенной, но не легализованной перепланировкой и самостоятельно ее узаконить (о том, для чего это все-таки нужно, мы скажем ниже)?

Во-первых, необходимо помнить, что далеко не любые модернизации, которые проведены вашими предшественниками, имеют шанс на легализацию (см. справку). Нюансов здесь много, но напомним, что самый распространенный и неприятный вариант – это санузлы над кухнями и жилыми комнатами. Таким образом, чтобы не «попасть» с покупкой такого объекта, нужно изучить не только его техпаспорт, но и план квартиры, расположенной этажом ниже.

Во-вторых, нужно быть готовым к тому, что согласование перепланировки – дело долгое, затратное, а услуги, связанные с ее легализацией, имеет смысл заложить в бюджет сделки. Процедуру оформления перепланировки мы подробно описывали. Она начинается с разработки и утверждения межведомственной комиссией (МВК) при районной администрации проекта перепланировки и заканчивается предоставлением в органы Росреестра свежего «пибовского» техпаспорта, на основании которого вносятся изменения в кадастр. В последние годы процедура несколько упростилась: в частности, подавать документы для МВК теперь нужно централизованно, через многофункциональные центры (МФЦ), специализирующиеся на приеме документов у населения.

Сколько времени занимают перепланировочные согласования? У профессионалов, специализирующихся на этом виде работ, на все про все уходит несколько месяцев. Но практика показывает, что тот, кто решает сэкономить, взяв львиную долю хлопот на себя, обычно тратит на легализацию изменений больше года.

Так, в типовом случае – около трех недель потребуется на получение «старого» паспорта объекта (для этого необходим осмотр помещения). Сколько займет подготовка нового проекта (который должен включать в себя инженерные разделы), зависит от заказчика. Далее потребуется официальное заключение органов пожарного надзора (месяц). Межведомственная комиссия, в которую вы подадите проект, согласованный с «пожарными», также принимает решение не сразу: придется подождать еще 45 дней. Но это только начало. Если речь идет о перемещении или модернизации газового оборудования, потребуется согласование с инспекцией «Петербурггаза», а если вы хотите обновить квартиру в старинном здании, и тем более в здании-памятнике, придется получать согласование КГИОП.

В какие сроки это в конечном итоге выльется – сказать сложно: в любой инстанции проект могут завернуть, отправив на доработку. Если с точки зрения СНиПов и требований надзорных органов все в порядке, а МВК не принимает проект, сделанный задним числом, придется инициировать судебное разбирательство. Если все сделано по правилам, перепланировка в конце концов будет узаконена, но затраты времени здесь прогнозировать невозможно.
Если в техпаспорте, предъявленном вам продавцом, уже стоит штамп о нелегальной перепланировке, легализация возможна только через суд.

Почему перепланировки требуют легализации?

В принципе, подавляющее большинство произведенных модернизаций, даже если они не нашли отражения в инвентаризационных и правоустанавливающих документах – не криминальны: жить можно.

Но ситуации бывают разными. Например, если ваши соседи снизу сочтут, что не фигурирующая в документах ванна (которая когда-то была установлена над их кухней, но вовремя не легализована) ухудшает их условия проживания, они могут обратиться в суд. Исход судебного заседания предсказуем: преобразования признают незаконными, вас приговорят к административному штрафу и потребуют вернуть в состояние «как было». В результате получится, что вы платили за квартиру с ванной, а получили жилище без удобств и с проблемами.

Таким образом, если квартира с не подлежащей легализации ванной предлагается к продаже по цене жилья с «официальными» удобствами, это дает повод насторожиться и поторговаться. «Самозахваченная» прихожая – это также повод для пересмотра цены.

Почему перепланировку желательно узаконить, несмотря на то что это хлопотно? Прежде всего на тот случай, если квартиру все-таки придется когда-то продать. Напомним, что нелегальная планировка – не препятствие для сделки, но круг возможных покупателей будет ограниченным (соответственно, и на цене продажи это скажется). Ведь большинство сделок на квартирном рынке нынче производится с привлечением ипотечных кредитов, а банки, как нам уже известно, отказывают в одобрении займов под залог проблемных объектов.

Текст: Филипп Урбан    Фото: Эвелина Билькис   

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Покупка квартиры с незаконной перепланировкой (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Покупка квартиры с незаконной перепланировкой Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 02.12.2020 по делу N 88-18686/2020
Категория: Семейные споры.
Требования: 1) О разделе совместно нажитого имущества.
Требования: 2) Об определении долей в праве собственности на квартиру.
Обстоятельства: Договор купли-продажи спорной квартиры не содержит условий об изменении режима общей совместной собственности супругов, а, напротив, устанавливает ее, вместе с тем брачного договора либо соглашения о разделе общего имущества супругов либо соглашения о признании имущества одного из супругов общей совместной собственностью между сторонами не заключалось.
Решение: 1) Отказано; 2) Удовлетворено.Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды пришли к мотивированному выводу о том, что в квартире была произведена незаконная перепланировка, что подтверждается экспертным заключением, а работы, произведенные в квартире в период брака сторон относятся к ремонту указанного жилого помещения (приобретенного без отделки), произведенному за счет совместных средств супругов в сумме N, приходящихся на каждого из супругов) и не могут являться вложениями, значительно увеличивающими стоимость квартиры, составляющей N. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 10.02.2021 N 88-1931/2021, 2-495/2019
Категория: 1) Защита прав на жилое помещение; 2) Жилищные споры; 3) Семейные споры.
Требования правообладателя жилого помещения: 1) О признании утратившим право пользования жилым помещением; 2) О снятии с регистрационного учета; 3) О признании имущества личным, исключении из состава совместно нажитого имущества.
Требования: 4) О разделе совместно нажитого имущества и (или) общих долгов супругов.
Обстоятельства: Ответчики не являются членами его семьи, в квартире не проживают, в ней отсутствуют их вещи, коммунальные платежи они не оплачивают.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Удовлетворено в части; 3) Удовлетворено в части; 4) Удовлетворено в части.Не свидетельствуют о незаконности принятых по делу судебных постановлений и доводы жалобы о необходимости учесть при разделе спорной квартиры (определении долей супругов) произведенную перепланировку и ремонт. Как верно указали суды первой и апелляционной инстанции, опираясь на проведенную по делу экспертизу и пояснения эксперта в судебном заседании, стоимость перепланировки является незначительной. Ремонт и отделка квартиры без изменения границ объекта недвижимости не может быть признана неотделимыми улучшениями, увеличивающими стоимость квартиры. В то же время использованные при ремонте материалы и сантехническое оборудование, включая затраты на их приобретение, не являются самостоятельными объектами гражданских прав, поскольку извлечение их полезных свойств осуществляется с целью создания более комфортных условий для проживания в жилом помещении.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Покупка квартиры с незаконной перепланировкой Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Реализация квартиры с перепланировкой и ее последствия
(Кочанова Т.)
(«Жилищное право», 2018, N 6)Важным изменением в сформировавшейся судебной практике стало Определение Верховного Суда РФ от 31.10.2017. Считалось, что, согласившись на покупку квартиры с изменениями, которые не были узаконены, приобретатель самостоятельно несет ответственность за принятое решение. Верховным Судом РФ такая позиция была признана не соответствующей требованиям законодательства. Так, судами всех инстанций были признаны законными требования, предъявленные управляющей компанией к нынешним жильцам о возврате помещения общего пользования многоквартирного дома в первоначальное состояние. Согласно материалам дела лестничные клетки указанного дома оборудованы распашными дверями в проходе из приквартирного коридора к лифту. На верхнем этаже данные двери были демонтированы, а вместо них неизвестными лицами была возведена железная дверь с навесным замком. Пожарная инспекция признала подобную переделку создающей опасность для жизни и вынесла предписание о возврате к первоначальному состоянию и демонтаже железной двери. Данная перепланировка была произведена не нынешними жильцами, но управляющей компанией были возложены затраты по выполнению предписания на них. Судами первой и апелляционной инстанций требования управляющей компании были удовлетворены, но Верховным Судом РФ была признана недопустимость возложения ответственности за перепланировку на невиновных лиц. Согласно вынесенному Определению является необходимым установление лиц, которыми производилась незаконная перепланировка. Если управляющая компания не может определить виновных, это не позволяет ей возлагать расходы на других лиц. Хотя данный случай относится к изменению имущества общего пользования, определение Верховного Суда применяется и по отношению к жилым помещениям с незаконной перепланировкой.

Покупка квартиры с перепланировкой, какие риски для покупателя

На рынке недвижимости очень много квартир с перепланировками. Встречаются чуть ли не через одну. Это скажет любой риэлтор. Собственники то туалет объединят, то проход в комнату замуруют. Но это так — мелочи. А есть квартиры с перепланировками покруче: вмонтирована сауна, кухня поменяна с комнатой местами, снесены несущие стены и т.д. Следует серьезно все взвесить, чтобы принять решение о покупке такой недвижимости. 

Чем это грозит покупателю?

1. При покупке по ипотеке есть вероятность того, что банк или страховая компания не разрешат сделку с таким объектом. Это, конечно, касается сложных перепланировок, таких как: демонтаж несущих перегородок, объединение балкона с кухней, переноса мокрых точек и т.д. В простых случаях: объединен санузел, снесен встроенный шкафчик, конечно, проблем в большинстве банках не возникнет. Хотя в Сбербанке запрещена любая перепланировка.
При этом стоит учитывать, что банк, разрешивший сделку с квартирой, где есть перепланировка, возьмет с заемщика обязательство о том, что он либо согласует перепланировку либо приведет все в первоначальный вид. А это время и расходы. 

2. Если сведения о том, что в вашей квартире есть перепланировка, дойдут до компетентных органов (БТИ, Жилинспекция), то к вам могут прийти с проверкой, и заставить восстановить в первоначальное состояние. 

3. Потеря ликвидности квартиры. Каждый покупатель хочет купить хорошую квартиру, а не проблемы. Наличие существенной перепланировки (ни объединение санузла) приведет к тому, что покупатель либо откажется покупать, либо попросит узаконить, либо попросит существенную скидку. 

Как вы видите — при покупке квартиры с перепланировкой (маленькой или большой) могут возникнуть сложности (маленькие или большие). И когда вы идете на этот шаг осознанно, оценивая последствия, то это одна ситуация. Другое дело если вы не смогли выявить наличие переустройства в квартире, а продавец умолчал, то вы без желания получаете проблемы. Поэтому надо внимательно смотреть квартиры и выявлять наличие переоборудования. Если вы не в состоянии сами определить наличие перепланировки, то вам лучше обратиться к профессиональному риэлтору, в обязанности которого входит выяснить данный вопрос. Выбрать компетентного агента вы сможете у нас на сайте в разделе риэлторов. 

Стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

При покупке жилья, следует учитывать множество факторов. Основные из них это: цена, количество комнат, район, в котором расположено жилье, этаж, а также, планировка квартиры. И о планировке стоит поговорить подробнее. Перепланировка – довольно распространённое явление и, если она имеет место в выбранном жилье, лучше сразу учесть все нюансы и оценить возможные последствия.

Коротко о перепланировках

Перепланировки в основном делятся на два вида. Простые – сделанные по эскизу, и не нарушающие конструкции помещения.  Сложные – сделанные по проекту.  При втором может происходить серьёзное изменение конструкции. Для него, к тому же, необходимо специальное разрешение.

Изменения, не требующие разрешения:

1. Замена столярных или прочих декоративных элементов фасада.
2. Косметический ремонт.
3. Перестановка электроплит и газовых плит в кухне.
4. Установка лёгких раздвижных дверей, без изменений размеров помещений.
5. Устройство и разборка встраиваемых шкафов.
6. Замена инженерного оборудования.

Изменения, на которые нужно разрешение:

1. Работы, затрагивающие архитектурный фасад здания.
2. Работы, влияющие на несущие стены, переделка пола.
3. Работы, связанные с переносом туалетов и ванных.
4. Создание перегородок, не влияющих на несущие стены.
5. Установка или заделка проемов в несущих стенах.
6. Перестановка сантехники в ванной или кухне.

Работы, которые запрещено проводить:

1. Перенос и установка радиаторов отопления на балконы.
2. Установки лоджий или террас на этажах выше первого.
3. Переустройство чердака или технических помещений.
4. Установка полов с подогревом от общей системы отопления.
5. Уменьшение или ликвидация вентиляционных каналов.
6. Перепланировка в аварийных зданиях.
7. Нарушение прочности несущих стен.
8. Объединение кухни с другими комнатами.
9. Осложнение доступа к важным коммуникациям.

Перед покупкой квартиры с перепланировкой, нужно убедиться, чтобы изменения были законны и не нарушали целостности несущих конструкций. В противном случае можно понести наказание, начиная от штрафа и заканчивая уголовной ответственностью.

Плюсы приобретения жилья с неузаконенной перепланировкой

• Продавцы обычно снижают стоимость объекта, если в нём проводилась неузаконенная перепланировка. Это является несомненным плюсом при покупке новой жилплощади, но нужно всегда учитывать последующие проблемы с документацией.
• Покупатель получает улучшенное жильё. Это также является большим плюсом, так как изменения стандартных планов обычно направлены на улучшение характеристик жилплощади.
• Не требуется проводить анализ несущих конструкций, так как это уже сделано перед самой перепланировкой. Эта процедура может быть долгой и затратной, а при покупке уже перепланированного жилья, её удастся избежать.
• Перепланировка уже сделана, и не потребуется нанимать специалистов для составления проекта и непосредственно для самой работы.

Минусы приобретения жилья с неузаконенной перепланировкой

• Оформление документов по изменению технического плана ложится на нынешнего владельца жилья. Это является главным минусом покупки жилья с неузаконенными преобразованиями. Перед покупкой нужно тщательно изучить список изменений, чтобы понимать, какие документы вам придётся оформлять.
• При выявлении угрозы для безопасности дома, вся ответственность также лежит на текущем владельце. Если окажется, что перепланировка опасна для состояния дома, то на текущего владельца могут быть наложены большие штрафы и требование восстановить прежний вид.
• Дополнительные затраты для получения необходимой документации. Некоторые документы будет довольно сложно получить, так что, будьте готовы к тому, что у вас может уйти много времени и средств.
• Риск того, что проведённые изменения окажутся ненадёжными, и будет угроза разрушения жилья.

Риски покупателя

Так как вся ответственность лежит на нынешнем владельце жилья, то и вина в случае нарушения целостности несущей конструкции будет на покупателе. А при серьезных нарушениях выписывается большой штраф за самовольную перепланировку, а так же предписание восстановить изначальное состояние помещения.

В случае уклонения от этих обязательств, предусматривается серьезное наказание вплоть до выселения из жилья.

Тем временем риски продавца прекращаются с тех пор, как был заключен договор о купле-продаже квартиры. До того, как сделка будет заключена, покупатель может требовать снижения цены на жилье, или согласования перепланировки на законном уровне. После сделки, покупатель этого требовать более не сможет, поэтому, нужно согласовывать с продавцом данный вопрос до того, как договор о продаже будет подписан.

Как узнать наличие перепланировки и ее уровень опасности

Вам следует сказать продавцу о том, чтобы он показал вам «Свидетельство о государственной регистрации права». В нем должно быть указано, что незаконная перепланировка проводилась, но при условии, что это обнаружили контролирующие органы.

Также вы можете сравнить поэтажный план дома с текущим состоянием квартиры. Если вы выявите несоответствие, эту будет считаться перепланировкой.

Если вы покупаете жильё в старом здании, то можете сравнить приобретаемую квартиру с типовыми планировками. Их можно легко найти в интернете.

Оценка серьезности изменений

Если изменения в плане были замечены, необходимо проверить их серьёзность. Подробно изучите технический план дома, если несоответствие замечено в несущих конструкциях, то лучше откажитесь от сделки, так как такая квартира может повлечь за собой проблемы.

Если же вы не можете самостоятельно оценить масштаб изменений, то обратитесь к специалисту. Это будет намного дешевле, чем возможные траты на штрафы и восстановление изначальной конструкции.

Заключение

В заключение хочется сказать, что при покупке жилья с перепланировкой, нужно быть очень осторожным. Если она не узаконена, нужно тщательно изучить список преобразований, чтобы точно знать, законны ли они, и что нужно будет сделать, чтобы их узаконить. Если у вас есть сомнения по этому поводу, лучше обратитесь к специалистам по оценке угрозы. Так вы обезопасите себя от возможных серьезных последствий.

Если вам необходимо узаконить проведенные изменения, то не медлите с этим, начинайте собирать документы как можно быстрее. Все это обойдется вам проще и дешевле, чем возможные последствия от рискованной покупки.

Похожие записи

Спик Риски покупки квартиры как доли

МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

---

Внимание! Данная публикация еще не прошла модерацию юристами СПИК. Возможны ошибки и неточности. Находится на проверке. После проверки, данное предупреждение будет снято.

---

 

Покупка доли в квартире сопряжена с некоторыми рисками. Распространена практика, когда в многоквартирном доме продают студию. В действительности речь идет о купле-продаже части квартиры, которая может иметь отдельный вход в общий тамбур. И как бы новый собственник не называл приобретение, жилищное законодательство определяет его в качестве содольщика с другими жильцами. Подробнее о последствиях и других рисках ниже.

Что продается-покупается по договору?

Преимущество студий в том, что это самый дешевый вид жилья. Агенты по продажам утверждают, что такое решение выгодно всем, в том числе и содольщикам. А чтобы у потенциального покупателя не было каких-то сомнений, ему предлагается подписать бессрочный договор с ними. Суть соглашения в том, что другие собственники согласны на сделку по отчуждению, если вдруг потенциальный покупатель решится в будущем продать студию.

Подкупает и перепланировка, которая сделана специально под такой вид жилья. Может быть установлен отдельный санузел, что также учитывается потенциальным приобретателем как еще один плюс в пользу покупки студии.

Еще одно неоспоримое преимущество приобретения доли в квартире – возможность скупки всего жилья ниже рыночной стоимости. Студии продаются недорого, но, если всю квартиру приобрести по таким частям, совокупная стоимость выйдет ниже, чем если брать ее сразу целиком.

Недостатки покупки квартиры как доли

Среди юристов по недвижимости есть мнение, что приобретать такое жилье могут беспечные люди. Правовой статус студий определяет существование рисков, которые оборачиваются для новоиспеченного собственника в звонкую монету. Первая проблема, которую не осознают покупатели, что покупают они не комнату, а долю. Она неосязаема, в отличии от комнаты, хоть и определена в каких-то дробях 1/3, 1/4 и т.п.

По сути, все собственники квартиры в равных правах владеют всем ее имуществом. Потребовать от сотрудников полиции, чтобы они выдворили из части квартиры другого жильца содольщик не сможет. Представители правоохранительных органов в ответ попросят предъявить правоустанавливающий документ, которым закреплена именно эта часть жилья. Но его нет. В договоре-купли продажи указана доля.

Для справки! Через суд можно выделить долю и определить ее границы, но процедура непростая.

Другие недостатки заключаются в том, что требуется согласие остальных жильцов:

1. Для прописки в студии кого-либо, кроме близких родственников;
2. Для продажи кому-либо, кроме содольщиков;
3. Для сдачи части жилья по договору аренды.

Необходимо учитывать, что комнаты разделены стенами небольшой толщины. А значит, шум (например, от новорожденного ребенка) будет сильно мешать остальным жильцам, что вызовет их недовольство. И если покупатель подселяет женщину с ребенком в студию, это может стать основанием для аннулирования договора купли-продажи. Ведь содольщики не были предупреждены о том, что им предстоит делить общие квадратные метры с шумными и беспокойными соседями.

Особенности продажи

Если покупатель захочет продать студию, ему предстоит в обязательном порядке предложить приобрести долю остальным жильцам квартиры. У них есть месяц для обдумывания предложения и три месяца – для обжалования договора купли-продажи, если доля продана не кому-то из них.

Для справки! Несоблюдение этого требования дает основание для признания договора купли-продажи недействительным.

Указанный месячный срок начинает отсчитываться с момента получения дольщиками письменного уведомления. Его можно передать из рук в руки под роспись на втором экземпляре или направить по почте ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

На практике дольщики получают возможность саботировать продажу части квартиры. Они могут дать согласие, но под разным предлогом тянуть с расчетами, а через какое-то время просто отказаться от сделки и отговаривать потенциальных покупателей.

Перепланировка

А это еще один серьезный подводный камень при покупке квартиры как доли. Автономная студия с хорошим ремонтом и с санузлом выглядят хорошо только до тех пор, пока не выясняется, что перепланировка неузаконенная. Оформить документы можно и самостоятельно, но это потребует дополнительных денег. Например, только перенос санузла из одного места в другое обойдется от 55 т.р.

Четкого определения студии стандартами строительных норм и правил (СНиП) РФ не установлено. Подразумевается, что это квартира с единым жилым пространством без перегородок. Но поскольку такие нормы СНиП не предусмотрены, то и узаконить перепланировку будет сложно. Кроме того, качество ремонта такой недвижимости невысоко.

Соседи и ответственность

Тот факт, что под одной крышей придется уживаться с чужими людьми, – отдельная тема. Уже только она заставляет задумываться о покупке. Отдельный момент – все содольщики несут солидарную ответственность по коммунальным платежам. То есть, если один или несколько собственников не платят, остальные должны вносить платежи за них.

Наличие задолженности приводит к тому, что взыскание может быть обращено на все имущество, которое находится в квартире. Приставам безразлично, чье имущество они описывают, снять обременение на свой телевизор или холодильник будет непросто. В том числе и на собственность тех жильцов, которые исправно выплачивают свою часть обязательств. Это становится причиной злоупотреблений недобросовестных содольщиков.

Заключение

Преимущества покупки студий очевидны – низкая стоимость. Но риски покупки квартиры как доли заставляют задуматься о целесообразности такого приобретения. Каждый из описанных выше недостатков может осложнить проживание, а их совокупность – сделать его невозможным.

Читайте еще

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО «СПИК» (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

* Подробнее о страховании ответственностиа>

Юридические вопросы перепланировки квартиры

Покупка квартиры с перепланировкой – своеобразная лотерея, повезет / не повезет. Кто-то выигрывает свой счастливый билетик, кто-то приобретает массу проблем. Как этого избежать?

Что считается перепланировкой?

Квартира – это отдельное помещение, которое является частью дома. Квартира, пригодная для проживания, строится по строгим правилам и нормам. Соблюдение их – гарантия безопасного проживания всех жильцов дома.

Важным документом квартиры является ее технический паспорт. В нем прописаны характеристики дома и самой квартиры, имеется вычерченный план с указанием размеров всех помещений жилья. Получить технический паспорт в БТИ может только собственник квартиры.

Согласно информации, указанной в техническом паспорте, собственники квартир оплачивают услуги за ее содержание и налоги. Перепланировкой квартиры считаются действия, повлекшие изменение ее технического плана.

Что может изменить план квартиры?

Изменениями считаются следующие работы:

перенос межкомнатных перегородок, либо добавление новых стен;

помещение дверных проемов, либо добавление новых дверей;

изменение площади всей квартиры в результате присоединения балконов или лоджий.

Существует ряд изменений, которые вносятся в инженерные коммуникации дома, например, такие как:

замена радиаторов отопления и установка их на другую стену;

• реконструкция системы вентилирования воздуха;

• перенос мокрых точек;

• изменение назначения помещений в квартире.

Такие преобразования не считаются перепланировкой. Выполняться они должны с соблюдением предусмотренных санитарно-эпидемиологических норм (СанПиНов).

Любое из вышеперечисленных изменений может нарушить конструкцию дома, поэтому требуется их согласование и разрешение. Занимаются этими вопросами органы местного самоуправления.

До января 2017 года технический паспорт был обязательным документом при купле-продажи. В настоящее время его заменил кадастровый паспорт, в котором план (чертеж) квартиры отсутствует.

Сделки с недвижимостью стали проходить проще, а риск купить квартиру с перепланировкой стал частым.

Можно ли купить квартиру с перепланировкой?

Можно. Чем руководствуется покупатель, приобретая квартиру? Двумя принципами: нравится – не нравится и желанием вписаться в бюджет. Как только они совпадают, сделка заключается.

Для регистрации права на квартиру достаточно оплатить госпошлину и предъявить следующие документы:

заявление;

• документ, удостоверяющий личность;

• договор купли-продажи;

• кадастровый паспорт.

Ни один из данных документов не несет информации о перепланировках квартиры и их законности. Получается, что запретов на покупку квартиры с перепланировкой нет. А вот риски такого приобретения присутствуют.

В качестве исключения из правил отметим, что при покупке квартиры в ипотеку посредником сделки становится банк. Банк имеет право запросить технический паспорт и результаты технической экспертизы квартиры. В случае обнаружения не узаконенной перепланировки в кредите будет отказано.

На что обратить внимание при покупке квартиры с перепланировкой?

Проживая в квартире, трудно отказаться от соблазна что-то в ней изменить. Потребность в перепланировках чаще оправдана. Хочется иметь квартиру с большой кухней, просторной ванной, рациональным зонированием. Если это возможно, то почему бы не попробовать.

Одна проблема, как все сделать грамотно. Есть изменения, которые разрешены, есть – которые категорически запрещены. Исходя из этого, рассмотрим варианты приобретения квартиры с перепланировкой и риски возникающие при этом. Вариантов три.

Вариант 1. Квартира с узаконенной перепланировкой

Самый благоприятный случай. Если квартира вам нравится, и цена на нее устраивает – смело совершайте покупку, риски отсутствуют.

Вариант 2. Квартира с перепланировкой, изменения разрешены по закону, но работы не узаконены

В этом случае придется немного потрудиться. Перепланировку узаконить имеет право только собственник квартиры. Попросите продавца это сделать. Процедура не быстрая, но оправданная. Этим вопросом можете заняться и вы, совершив покупку квартиры и став ее новым собственником.

Цена вопроса небольшая, если документами будете заниматься вы сами, при обращении к посредникам она возрастет раз в десять.

Приобретая такую квартиру, оцените материальную сторону вопроса. Если цена за квартиру привлекательная, и вы выигрываете около полумиллиона, то есть смысл квартиру брать. Выгода значительная. Перепланировку можно узаконить в любое время.

Вариант 3. Квартира с перепланировкой, изменения законом запрещены

Ситуация непростая, но и не безысходная. Если рассматриваемая квартира является вашей мечтой и цена на нее значительно ниже по рынку, оцените все риски. Первоначально выясните, какое время сам владелец прожил в этой квартире. Дополнительно и осторожно опросите всех соседей квартиры, включая соседей сверху и снизу, на отсутствие у них каких-либо технических проблем. Если срок эксплуатации квартиры достаточно длительный, соседи всем довольны, следовательно, и вы также долго можете наслаждаться комфортным проживанием в ней.

Жить комфортно не значит спокойно, есть большое «НО». Став собственником такой квартиры вы автоматически становитесь автором запрещенных переделок. В случае если найдутся «доброжелатели» и информация об изменениях дойдет до жилищной инспекции, то они вынуждены будут принять меры.

Их действия следующие. Вам выпишут штраф и заставят привести квартиру в первоначальный вид. Восстановление квартиры сложнее, чем ее незаконное изменение – требует согласований и денег. В случае отказа от выполнения предписаний, квартиру выставят на торги.

Продадут ее новому владельцу, который обязуется все исправить. Остаток денег за вырученную квартиру, с вычетом всех издержек, возвращают бывшему собственнику. Результат – потеря жилья и потеря денег. Хорошо подумайте, стоит ли это того.

Купите квартиру «перепланировка» только после проверки

Ищете дом в тихом зеленом пригороде? Скорее всего, вы услышите слово «перепланировка» от агента по недвижимости или секретаря общества.

Пройдите в любую старую местность большого города, известную своими безмятежными окрестностями, и вы увидите несколько заброшенных зданий, ожидающих сноса. Даже те, кто находится в хороших условиях, могут быть на грани подписания сделки со строителем, чтобы превратить его в башню.Замена обветшалого здания на более прочную и современную конструкцию не кажется плохой идеей. Фактически, это преимущество для потенциальных покупателей — особенно в таких мегаполисах, как Мумбаи, Дели, Бангалор или Ченнаи, — которые мечтают о собственном доме в популярном пригороде по своему выбору. Но покупка дома в реконструируемом или находящемся на стадии редевелопменте обществе немного отличается от обычной покупки дома.

СЦЕНАРИЙ I

Жилищный кооператив обсуждает проект перепланировки с застройщиком, но договор пока не подписан.В таком случае покупка в проекте ничем не хуже покупки дома на перепродаже. «Тем не менее, покупатель должен получить от тех, кто отвечает за общество, четкое представление о плане редевелопмента и о том, на каком этапе находится обсуждение со строителем», — говорит Ашутош Лимайе, заместитель директора по стратегическому консалтингу в Jones Lang LaSalle India.

СЦЕНАРИЙ II

Соглашение между обществом и девелопером уже заключено. Если вы покупаете квартиру в такой собственности, в сделке участвуют три стороны: продавец, покупатель и застройщик.Убедитесь, что разработчик находится в курсе событий, чтобы права существующего члена общества (или продавца) переходили к вам (покупателю) с ведома общества.

Если здание еще не снесено, можно сразу въехать в дом. Вы можете освободить его вместе с другими членами общества на время фактической перепланировки. Однако все может быть сложно, если здание уже снесено. «Если здание уже снесено, старой квартиры уже нет, а новую еще предстоит построить, то требуется разрешение как общества, так и застройщика.Хотя деньги перешли из рук в руки, сделка не будет завершена до тех пор, пока недвижимость не будет отремонтирована и зарегистрирована на имя нового владельца. В соглашении об этом должно быть сказано надлежащим образом », — добавляет г-н Лимай.

БУМАЖНАЯ РАБОТА

Покупатель должен попросить застройщика предоставить утвержденные чертежи проекта, копию уведомления о неодобрении (IOD) и свидетельство о начале строительства, если здание находится в стадии строительства. «Без этих двух документов покупателю будет лучше, если он не будет инвестировать в эти проекты», — говорит Гулам Зия Гулам Зия, директор отдела национальных консультационных услуг Knight Frank.Фактически, недавняя тенденция заключается в том, что банки / компании жилищного финансирования (HFC) предварительно одобряют жилищные проекты. В таких случаях покупатели жилья могут вздохнуть спокойно, поскольку банки и компании, занимающиеся жилищным финансированием, самостоятельно проводят комплексную проверку », — добавляет он.

Еще один важный документ, заслуживающий вашего внимания, — это четкое право собственности на землю. Он должен быть свободен от судебных тяжб и любых связанных с ними долгов. Кроме того, убедитесь, что в доме есть исправное подключение к водопроводу и надлежащее электроснабжение с учетом свидетельства о проживании.

Если вы покупаете недвижимость секонд-хенд, необходима соответствующая передача и перерегистрация. Помимо обычной должной осмотрительности, при перепланировке недвижимости покупатели также должны проверить детали соглашения о застройке между обществом и застройщиком.

ПОГОВОРИМ О ДЕНЬГАХ

Наконец, сколько вы должны заплатить за дом? Ответ зависит от того, находится ли объект в стадии строительства или готов к заселению. «Оценка незавершенного строительства будет немного ниже из-за рисков, связанных со строительством.Кроме того, есть аспект, который официальная оценка не может учесть уровень потребностей продавца. Если деньги нужны ему срочно, он может предложить скидку. Однако это случается редко, поскольку продавец неизменно надеется извлечь выгоду из полной стоимости собственности после реконструкции », — говорит г-н Лимай.

Застройщики квартир взвешивают риски и окупаемость строительства квартиры

Предоставлено: Джек Хорнади.

Все сводится к простой экономике. Простая экономика говорит, что инвесторы в квартиры ждут приятной поездки в следующие несколько лет.Отсутствие значимого строительства новых квартир с 2008 года привело к дисбалансу спроса и предложения, который, как ожидается, вместе с прибытием 80 миллионов арендаторов поколения Y (которые предпочитают гибкость образа жизни арендатора) приведет к созданию гигантского рынка многоквартирных домов. По правде говоря, монстр, возможно, уже прибыл: в секторе квартир 16 месяцев подряд наблюдается рост заполняемости и арендной платы, несмотря на отсутствие значимого роста рабочих мест. Но простая экономика также указывает на возникающую дихотомию стоимости жилья, которая традиционно сводила на нет оператор квартиры: арендная плата растет, а цены на квартиры снижаются.Если цикличность многоквартирного строительства подтвердится, финал этой дихотомии означает, что арендаторы будут медленно покидать квартиры, чтобы покупать квартиры, а строители и инвесторы будут их преследовать, пытаясь по пути превратить арендованные здания в кондоминиумы. «Что действительно вызывает решение о конверсии, так это то, когда дешевле купить недвижимость, чем сдать ее в аренду», — говорит Энтони Эверетт, занимающийся преобразованием квартир в кондоминиум, ветеран Post Properties с 11-летним стажем, который теперь является владельцем Metis из Тампы, штат Флорида. Property Group, которая завершила шесть преобразований кондоминиумов за последние 24 месяца.«На любом реальном конверсионном рынке люди покупают квартиры для жилья начального уровня, потому что это дешевле, чем ежемесячная арендная плата. Так и начался последний цикл ».

Хотя приверженцы многоквартирного строительства не оспаривают формулу преобразования кондоминиумов, текущий спрос на квартиры, похоже, предполагает, что в обозримом будущем правит монстр аренды. «Кредиторы вернулись к традиционным требованиям к первоначальному взносу; в результате люди будут склонны покупать свой первый дом в более позднем возрасте », — говорит Ноэль Джонсон, городской партнер Северо-Западного региона по многоквартирному застройщику Alliance Residential из Феникса.«Это, вероятно, минимизирует конверсию кондоминиумов».

Базирующаяся в Чикаго компания Fifield Cos., Которая переехала в кондоминиумы в начале 2000-х, прежде чем уйти с рынка в 2004 году, сегодня не видит каких-либо результатов в погоне за конверсией квартир. «Мы крайне настроены по-медвежьи в отношении квартир, — говорит председатель и главный исполнительный директор Fifield Стивен Филд. «Мы покинули кондоминиум в Чикаго в 2004 году, потому что увидели огромное предложение и не могли понять, откуда будет спрос. Люди в возрасте от 25 до 35 лет, которые составляют около 85 процентов наших арендаторов, хотят гибкости и не хотят быть привязанными к ипотеке.Они ожидают смены работы, вступления в брак или даже могут остаться в опасности потерять работу ».

Другие представители отрасли подозревают, что некоторые застройщики уже планируют начать реализацию проектов уже сегодня, поскольку квартиры оцениваются по более высокой оценке (и имеют более высокую рентабельность инвестиций) в качестве кондоминиумов, когда они будут завершены в ближайшие два года. «Если вы представите кондоминиум кредитору, он будет настаивать на том, чтобы он был оформлен как аренда, и размер ссуды будет основываться на этом, а не на том, что рынок предлагает для кондоминиумов», — говорит Билл Витте, президент Нью-Йорка. на основе Related Cos.Калифорнийское подразделение, которое только что завершило долевое и долговое финансирование 420-квартирного проекта в Санта-Монике, которое будет поровну разделено между выставленными на продажу кондоминиумами и арендой доступного жилья. «В этом месте не было видно ни одного продукта на субрынке, который неплохо себя зарекомендовал, но мы смотрим на некоторые проекты, которые другие разработчики делают в городских районах; они действительно не выглядят так, как будто они нарисованы карандашом, и мы ожидаем, что [они] предназначены для конверсии, как только рынок изменится, и мы верим, что это произойдет ».

Покупка многоквартирного дома: подходит ли это вам?

Вложение в денежный поток — один из ключевых методов достижения богатства, которое в сфере недвижимости чаще всего достигается за счет инвестирования в арендуемую недвижимость.Аренда на одну семью может быть отличным местом для начала, но со временем многие люди решают, что хотят повысить свой уровень, увеличивая свой денежный поток и чистую стоимость за счет владения жилым комплексом.

Жилой комплекс относится к категории коммерческой недвижимости и включает любую арендуемую жилую недвижимость с пятью и более квартирами. Многосемейная недвижимость может быть прекрасным вложением в недвижимость, но не для всех. Узнайте о плюсах и минусах владения многоквартирным домом, а также о том, кто лучше всего подходит для инвестирования в несколько семей, чтобы определить, подходит ли это вам вложение.

Плюсы владения жилым комплексом

Эффект масштаба

Эффект масштаба относится к способности распределять затраты по нескольким потокам доходов. Вместо того, чтобы владеть 10 различными объектами жилой недвижимости для сдачи в аренду, чтобы получать денежный поток в размере 10000 долларов в месяц, вы можете владеть одной недвижимостью, у которой есть только одна крыша, один набор налогов на недвижимость, страхование имущества и одно здание, которое нужно поддерживать, при этом сохраняя ту же сумму. арендного дохода.

Увеличение денежного потока

Владение многоквартирным домом также позволяет вам увеличить денежный поток и доход, который вы зарабатываете, гораздо быстрее, чем вы могли бы получить с помощью сдачи в аренду жилой недвижимости.

Снижение риска

Одно из самых серьезных препятствий, с которыми сталкиваются владельцы арендуемой недвижимости, — это незанятость и текучесть арендаторов. Если у вас есть отдельная собственность, и она пустует в течение двух месяцев, пока вы убираете ее и повторно выставляете ее в аренду, вы съедаете двухмесячные расходы и снижаете общий доход от инвестиций. Когда у вас несколько арендаторов в одном многоквартирном доме, вы распределяете как риски, так и затраты на вакансии.

Управление

Управление недвижимостью может быть как за, так и против владения многоквартирным имуществом.Любая сдаваемая в аренду недвижимость требует определенного уровня управления недвижимостью. Кто-то должен общаться с арендатором, показывать договоры аренды, собирать арендную плату, согласовывать ремонт и размещать вакансии. Когда вы владеете несколькими арендуемыми объектами, вся эта работа становится обременительной, особенно когда эти объекты расположены на разных почтовых индексах или на разных рынках. Владение квартирой по-прежнему требует управления, но добавляет удобства, поскольку все квартиры находятся в одном централизованном месте.

Увеличьте свой собственный капитал

Владение многоквартирным домом, особенно на дорогих рынках, несомненно, увеличит ваш собственный капитал.Это может дать вам доступ к более выгодным условиям финансирования, эксклюзивным инвестиционным возможностям и в целом помочь вам достичь личных финансовых целей.

Минусы владения жилым комплексом

Стоимость

Одно из самых больших препятствий при покупке жилого комплекса на первых порах — это стоимость. Коммерческая недвижимость оценивается на основе дохода, который она приносит или потенциально может принести, что означает, что стоимость жилого комплекса на большинстве рынков значительно превышает стоимость жилой недвижимости для одной семьи на том же рынке.В то время как вы можете купить жилой дом меньшего размера за 500 000–750 000 долларов, средний или большой жилой комплекс, вероятно, будет стоить более 1 миллиона долларов. Стоимость будет варьироваться в зависимости от возраста здания и типа собственности (например, жилой комплекс A, B или C).

Финансирование

Финансирование многоквартирного комплекса, как правило, проще, чем получение финансирования для сдачи в аренду односемейной собственности, потому что существует несколько источников дохода, помогающих покрывать расходы, но получить ссуду все равно может быть сложно, в зависимости от вашего опыта в инвестирование в недвижимость и ваш баланс.

Большинство традиционных кредиторов потребуют крупный первоначальный взнос, по крайней мере, 20% или более, а также проанализируют эффективность и потенциал активов в дополнение к вашему личному состоянию и инвестиционному профилю. Если у вас нет денег для инвестирования, вам, вероятно, потребуется синдикат, когда вы объединяете деньги от нескольких инвесторов для приобретения собственности. Чтобы сделать это должным образом, требуются значительные первоначальные вложения и уменьшится денежный поток и прибыль от собственности, поскольку вы будете делиться частью своего положительного денежного потока и прибыли со своими партнерами.

Кроме того, кредит на квартиру обычно имеет более высокую процентную ставку, которая может быть фиксированной, но чаще регулируется. Сроки также короче, чем у традиционного ипотечного кредита, от 5 до 20 лет, и они обычно сопровождаются воздушным шаром, который потребует от кредитора в конечном итоге продать недвижимость или рефинансировать, когда появится воздушный шар.

Все яйца в одной корзине

Когда вы владеете одним объектом дохода, вы кладете все яйца в одну корзину — вы увеличиваете риск колебаний рынка, поскольку весь ваш доход поступает от одного объекта недвижимости. .Что произойдет, если собственность сгорит, крупный поставщик рабочих мест в этом районе объявит о банкротстве и значительная часть ваших арендаторов потеряет работу, или если рост нового строительства снизит спрос на жилье и, в свою очередь, стоимость вашего многоквартирного дома? Владение несколькими инвестиционными объектами недвижимости на разных рынках или в разных классах активов диверсифицирует ваш инвестиционный портфель.

Кто подходит для владения жилым комплексом?

Владение многоквартирным домом дает ряд преимуществ, но требует времени и усилий.Даже если вы решите нанять стороннего менеджера для наблюдения за жилым комплексом за вас, вы, как владелец квартиры, по-прежнему несете ответственность за управление этим человеком, обеспечивая управление зданием в соответствии с вашими стандартами и достижение максимальной прибыльности. Если вы занятой профессионал, у которого нет времени даже на то, чтобы контролировать инвестиции, вряд ли владение жилым комплексом — правильный шаг для вас.

Кроме того, если вы только начинаете заниматься недвижимостью и не имеете большого опыта или капитала, готового для развертывания, инвестирование в квартиры, вероятно, не лучшее место для начала.Смочите ноги как арендодатель и посмотрите, нравятся ли вам роли и обязанности в работе. Перед переездом в коммерческую недвижимость увеличьте свой собственный капитал, кредитный рейтинг и доступные инвестиционные средства.

Между тем, есть способы участвовать в владении жилым комплексом без необходимости владеть им самому: покупка акций в многосемейном инвестиционном фонде недвижимости (REIT) или, если вы аккредитованный инвестор, инвестирование в краудфандинговый фонд. жилой дом.

В конечном итоге все зависит от того, кем вы являетесь как инвестор, от времени, которое вы можете посвятить своим инвестициям, и от ваших финансовых целей.

Покупка планов этажей часто означает более низкую цену и больший выбор

В мире новых разработок некоторые покупатели предпочитают приходить пораньше. Они подпишут контракт и внесут залог за три года до завершения строительства, а часто и до того, как застройщик сдаст землю.

Разработчики продают эти ранние квартиры вне планов этажей, используя такие инструменты, как встроенные модели жилых домов для демонстрации кухни и ванных комнат, фотографии окружающих видов, чтобы помочь людям представить себе, каково будет жить на определенном этаже, и 3-D визуализации и планы, чтобы помочь потенциальным покупателям понять масштаб.

Хотя ранняя покупка сопряжена с некоторыми рисками для покупателя, который может внести значительный депозит, например, верить в то, что строительство будет завершено в обещанные сроки и с высоким качеством, она также имеет преимущества, включая более низкую продажную цену. , возможность приобрести предпочтительную единицу и возможность настроить пространство. Когда покупатель на раннем этапе инвестирует в подходящую недвижимость, эти преимущества могут выражаться в гораздо более высокой цене при перепродаже, чем другие единицы аналогичного размера в том же здании.

Застройщик, с другой стороны, может использовать эти предварительные продажи, чтобы установить, что здание является жизнеспособным, и в некоторых случаях получить ссуду или финансирование на основе досрочных процентов. Они также могут использовать среду предпродажной подготовки, когда они продают планы этажей, чтобы контролировать выпускаемые ими запасы и регулярно повышать цены, чтобы поддерживать высокий спрос и получать прибыль.

Подробнее: Расположение, рост спроса в Нью-Йорке, Лондоне и Сиднее New Developments

Местоположение определяет, как работает процесс предпродажной подготовки

Девелоперы на всех рынках продают квартиры в новостройках вне планов этажей.Но то, как работает этот процесс, с точки зрения того, сколько депозита они могут взять и как они могут использовать эти поступающие наличные, сильно варьируется в зависимости от местоположения, часто из-за местных законов.

«Это означает, что покупка внеплановых планов постоянно работает на одних рынках и редко работает на других», — сказал Майк Лейпарт, управляющий партнер агентства The Agency из Лос-Анджелеса.

В Южной Калифорнии, где, по словам г-на Лейпарта, предпродажная подготовка менее распространена, чем в таких местах, как Южная Флорида — отчасти потому, что до недавнего времени высокие многоквартирные дома были редкостью — застройщику никогда не разрешается касаться каких-либо депозитных денег.«Вы можете предварительно продать все здание, — сказал он, — но для застройщика с точки зрения оборотного капитала начинать строительство бессмысленно».

Таким образом, у разработчиков остается мало стимулов для преждевременных продаж, особенно на горячем рынке.

«Если рынок поднимется между предпродажной подготовкой и завершением строительства, вы продали слишком дешево», — сказал г-н Лейпарт. «И если рынок изменится в плохую сторону, это может показаться умным, если вы предварительно продадите единицы, но большинство людей не собираются закрыться, а вместо этого уйдут со своего депозита.«В Калифорнии, — сказал он, — девелопер может оставить себе только 3% депозита, если это произойдет.

Даже в этом случае большинство застройщиков должны продать около 30% единиц здания до начала строительства, чтобы доказать банку, что проект жизнеспособен. так что они могут обеспечить финансирование для начала работы.

С другой стороны, Флорида позволяет застройщикам использовать любой первоначальный взнос, превышающий 10%, для оплаты затрат на строительство. «Рынок Флориды отличается от всех остальных в стране. «сказал разработчик из Майами Гил Дезер, президент Dezer Development.

Подробнее: Превращение элитной собственности в дом может быть дороже, чем ожидалось

В своих проектах, которые в настоящее время включают башню Porsche Design Tower и резиденции от Armani / Casa, оба в Санни-Айлс-Бич, г-н Дезер сказал, что он возьмет залог до 50% за новые разработки, но не сразу. Покупатели будут платить первые 10% при подписании контракта, еще 10% при начале строительства, от 10% до 20%, когда строительство достигает этажа их квартиры, и последние 10%, когда строительство достигает верхнего этажа здания.«Инвесторы могут выплачивать эти депозиты в течение года или полутора лет, в зависимости от того, когда они покупают», — сказал он.

Рендеринг пентхауса в Porsche Design Tower в Майами.

METROSTUDIO.COM

В то время как эти депозиты идут на оплату затрат на раннее строительство, кредиторы дадут ссуду только после того, как будет продано от 50% до 60% здания, поэтому, по словам г-на Дезера, большинство застройщиков Майами стимулируют покупателей входить раньше с более низкой предварительной оплатой. цены на строительство.«Мы работаем с целевой средней ценой за квадратный фут для здания», — сказал он, что может означать продажу 1000 долларов за квадратный фут в день старта продаж и 1500 долларов за квадратный фут через два года. «Это означает, что покупатели, купившие первыми, могут увидеть почти 50% -ную прибыль от своей покупки к моменту завершения строительства», — сказал г-н Дезер.

Это создает вторичный рынок, на котором ранние инвесторы могут продать свою квартиру когда-нибудь во время строительства, а новый покупатель может продать снова до завершения строительства.«В Майами определенно есть многоквартирные дома, в которые въезжающий может быть третьим владельцем, и каждый из этих продавцов зарабатывает деньги», — сказал г-н Лейпарт, отметив, что в Калифорнии такой тип передачи запрещен.

С точки зрения риска и прибыли оба показателя высоки, поскольку ранний инвестор может заработать значительные деньги, если выберет правильный проект, но также потеряет весь свой депозит, если застройщик использует деньги для строительства, теряет финансирование и никогда не заканчивает. проэкт.«Это уже случалось раньше», — сказал г-н Дезер.

Подробнее: Покупатели предметов роскоши отдают предпочтение безопасности при глобальных покупках

Штат Нью-Йорк предлагает потребителям некоторую защиту

Другие города часто находятся где-то между этими двумя полюсами. По словам Анны Зарро, старшего вице-президента и директора по продажам и аренде жилья Extell Development, Нью-Йорк, где застройка недвижимого имущества находится в ведении генерального прокурора, занимает твердую позицию в области защиты прав потребителей.По словам г-жи Зарро, хотя большинство застройщиков берут залог перед строительством в размере от 20% до 25%, они не могут тратить эти деньги на предпродажную подготовку. «Банки могут захотеть увидеть, что есть продажи, — сказала она, — но как девелопер мы не основываем процесс строительства на поступающих продажах».

Вместо этого офис продаж начнет работу с утвержденными генеральным прокурором ценами по Графику A, который обычно является наименее дорогим предложением, и внесет поправки для повышения цен после этого, как разработчик и отдел продаж сочтут нужным.«Исторически успешные проекты могут иметь несколько поправок к ценообразованию», — сказала г-жа Зарро, отметив, что здание Extell One57 подало достаточно поправок, чтобы получить двузначные цифры.

Что происходит с депозитом покупателя, если он никогда не переезжает в свою квартиру, в Нью-Йорке также отличается от Лос-Анджелеса или Майами. «Если кто-то решит уйти, он может потерять весь залог», — сказала Мелисса Зивеслин, управляющий директор Corcoran Sunshine Marketing Group из Нью-Йорка, которая в настоящее время продает три здания Waterline Square вне плана.

Но если разработчик откажется от проекта, продолжила она, это другая история, которая зависит от проекта и от того, как написано соглашение о предложении.

В Лондоне большинство девелоперов берут 10% -ный депозит, который хранится на условном депонировании и защищается страховкой, которую большинство из них берут, — сказал Саймон Барри, глава отдела новых разработок Harrods Estates. По его словам, за последние 10 лет разработчики стали чаще брать более крупные депозиты до 30%, которые обычно выплачиваются поэтапно в течение 12–24 месяцев.Некоторые разработчики приобретают дополнительную страховку для покрытия этих депозитов, в то время как другие просят покупателей полагаться на их послужной список и учетные данные как гарантию того, что они завершат проект. По словам г-на Барри, большинство банков хотят предварительно продать 30%, прежде чем предоставить ссуду.

Подробнее: Дома мечты «хороши для души, а не обязательно для кошелька»

«В Лондоне выгодная покупка по плану всегда заключалась в том, что на растущем рынке вы соглашаетесь с ценой, которая к тому времени недвижимость готова, выглядит конкурентоспособной », — сказал он.«Главное преимущество для покупателя всегда финансовое».

Торонто похож на Южную Флориду в том, что застройщики там часто хотят предварительно продать все здание, прежде чем они закопают лопату в землю, чтобы они могли использовать деньги депозита для строительства, сказала г-жа Зарро.

В Сиднее, где также распространены внеплановые продажи, первые покупатели в некоторых случаях могут получить огромную выгоду, когда цена запасов повышается на 40% или более в течение двухлетнего процесса строительства.

«Люди, которые покупают рано, как правило, хорошо осведомлены о недвижимости и о том, как работает новая застройка», — сказал девелопер Брюс Эйхнер, генеральный директор и основатель компании Continuum в Нью-Йорке.Они понимают, например, что в успешных проектах, таких как проект Мэдисон-сквер-Парк-Тауэр г-на Эйхнера, цены, вероятно, будут повышены как минимум в пять раз, на 2–3% за каждое повышение. «Они знают, что тот, кто покупает в первый день, имеет более высокую цену, чем люди, которые покупают в конце второго года», — сказал он.

Мэдисон Сквер Парк Тауэр — самое высокое жилое здание между Мидтауном и Финансовым районом Манхэттена.

Уилл Фемия

В здании Мэдисон Сквер Парк Тауэр, это означает, что тот, кто заплатил 4 доллара.5 миллионов долларов за квартиру с 2 спальнями, когда открылся офис продаж, теперь придется заплатить 5,5 миллиона долларов за ту же квартиру.

Раннее прибытие означает, что вы получаете то, что хотите. Мистер Эйхнер.

Теперь, когда он на 75% продан в Мэдисон-Сквер-Парк-Тауэр, г-н Эйхнер сказал, что в здании остался только один дуплекс из восьми, плюс две студии, 3-комнатная без вида и 3-комнатная на верхнем этаже. плюс два пентхауса среди множества других единиц.По его словам, всякий, кто приходит сейчас, остается с тем, что у него есть.

На Западном побережье г-н Лейпарт сказал, что именно этот ранний выбор единиц является движущей силой большинства предпродажных работ, которые он видит. «Даже в новом здании на 200 или 300 единиц, — сказал он, — может быть восемь или 10 уникальных».

Помимо получения идеальной квартиры с прекрасным видом на реку или парк, в зависимости от желания покупателя, выбор планировки также способствует ранним продажам.

Подробнее: Новые таунхаусы получают обслуживание в кондоминиуме

Возможность персонализировать

Последний стимул для ранней покупки — некоторая возможность персонализировать квартиру.Хотя во многих случаях эта способность менее значительна, чем ожидают некоторые покупатели. «Есть люди, которые думают, что, войдя пораньше, они могут создать свое собственное пространство», — сказал Пол Финч, менеджер по продажам и новым разработкам в Beauchamp Estates в Лондоне. «Но обычно разработчики не любят этого делать».

Это потому, что застройщики больших зданий собираются строить 200 одинаковых объектов, а не нестандартных единиц, — сказал г-н Лейпарт. Когда покупатели приходят туда и запрашивают значительные изменения в компоновке объекта или его отделки, разработчик может согласиться на некоторые из них, чтобы продать проект, но он, вероятно, теряет деньги небольшими суммами, когда он это делает, г-н.- добавил Лейпарт.

Большинство разработчиков предложат конкретные варианты дизайна, которые работают в рамках их бюджета — часто это выбор между светлой или темной упаковкой для кухни и ванной комнаты. В каждом из трех зданий на Waterline Square есть два варианта цвета, которые, среди прочего, влияют на тип и цвет кухонной мебели, столешниц и каменных фартуков. Это означает, что покупатели могут выбирать из шести различных вариантов внешнего вида, «прекрасной гибкости и того, что похоже на настройку», — сказала г-жа Мисс.- сказал Зивеслин.

Это несколько вариантов цветовой палитры в трех зданиях Waterline Square.

Noe & Associates с границей

Г-жа Зарро сказала, что все проекты Extell, включая One Manhattan Square в Нижнем Ист-Сайде, 70 Charlton в Hudson Square, а также The Kent и 1010 Park Avenue в Верхнем Ист-Сайде, предлагают две цветовые палитры в каждом блоке как часть свою программу Extell Choice. Покупателям нравится такая возможность, мисс.Зарро сказал, что в конечном итоге это исчезнет, ​​поскольку не проданные единицы будут закончены. А при перепродаже наличие единиц в здании с разной цветовой палитрой означает, что предложения не будут настолько однородными, что их будет трудно сделать привлекательными для рынка.

В Лондоне г-н Барри сказал, что он видит все меньше и меньше подобной индивидуализации в роскошных единицах. «Поскольку рынок стал более изощренным, и разработчики все чаще полагались на известных дизайнеров интерьеров, чтобы создать внешний вид, за который покупатели будут платить дополнительно, возникает ощущение, что, если они начнут возиться с различными компонентами, они разрушат за что они платят больше «, — сказал он.

Итак, означает ли ранняя покупка, что при перепродаже квартира будет более ценной? Эксперты говорят, что это трудно понять.

Подробнее: Нажмите, чтобы познакомиться с новыми разработками, продажи которых начнутся этой осенью по всему миру

Если покупатель заходит рано по скидке и покупает единицу на растущем рынке, которая стоит от 20% до 50% больше, когда Двумя годами позже здание закрывается, тогда ответ, очевидно, положительный.

Точно так же, если заблаговременно встать, чтобы выбрать лучшую угловую квартиру с лучшими видами или просто место в желанном здании, это также означает лучшую стоимость при перепродаже в будущем.

Индивидуальная настройка — одна из тех вещей, которые невозможно точно определить, увеличивает ли она цену при перепродаже, говорят эксперты. Если вы спроектировали дом с точной планировкой и отделкой, которую хочет другой покупатель в будущем, то ответ — да. Но предсказать это невозможно.

Однако, по словам г-жи Зивеслин, «ключевым моментом является предоставление покупателям гибкости на переполненном рынке».

Покупаете предварительное строительство? На что обращать внимание в плане предложения

Ответ:

Хотя наиболее очевидный риск, связанный с предварительным строительством, заключается в том, что проект никогда не будет завершен, в большинстве зданий ваши платежи будут помещены на условное депонирование, поэтому вы не потеряете денег, если планы не удастся, говорит Стивен Вагнер, поверенный по кооперативам и кондоминиумам с Wagner Berkow LLP, который консультировал покупателей и заключал контракты более 30 лет в Нью-Йорке.

«В плане предложения есть ряд потенциальных проблем» — документ, в котором излагаются условия продажи, в том числе подробные сведения о качестве и конструкции здания — обойти которые может быть сложно, «- говорит Вагнер, и вам стоит попросить вашего адвоката внимательно прочитать документы, а также самостоятельно покопаться. Несмотря на то, что некоторые из этих рисков не обязательно могут быть уменьшены, всегда лучше заключить сделку. глаза широко открыты. Ниже подробности в плане предложения, за которым следует внимательно следить:

Оставил ли застройщик право вносить изменения в планы? здания должны быть «в основном в соответствии» с планами », — говорит Вагнер.По сути, это означает, что они соглашаются в основном придерживаться первоначальных планов здания, на которые вы подписались, но с возможностью вносить изменения, которые на практике могут существенно повлиять на ценность или желательность квартиры.

«Например, в плане может быть сказано, что потолки будут 10 футов, но они определенно не уменьшат их до 8 футов, что является минимальным законом», — говорит Вагнер. Эта проблема возникла в связи с клиентом, который планировал купить две соседние квартиры перед строительством — с планами объединить их в более крупную квартиру — только чтобы обнаружить, что застройщик снизил 10-футовые потолки до 8 футов 1 дюйма. одна из спален.

«Застройщик сделал это, чтобы приспособить перепланировку квартиры соседа наверху и перенаправить каналы для кондиционирования воздуха», — объясняет Вагнер. «И поскольку в плане предложения говорилось, что они могут это сделать, он все еще« в значительной степени соответствовал »». В конце концов, клиент Вагнера смог отказаться от покупки, но «это стоило ей больших денег в виде судебных издержек и беспокойства. ,» он говорит.

Точно так же Вагнер цитирует клиента, который уже купил всю мебель для своего углового блока, предшествующего строительству, только чтобы обнаружить после его завершения, что там был огромный, 2.Колонна 5 футов шириной в углу гостиной, которая отбросила все ее дизайнерские планы — и определенно , а не фигурировали в первоначальных планах этажа. «В этом случае мы уладили дело о скидке, но опять же, это была огромная судебная тяжба, без первоначальной гарантии, что клиент получит то, что он хотел, из-за вопроса о том, является ли изменение« по существу соответствующим », ‘»- говорит Вагнер.

Хотя такие виды защиты для разработчиков являются стандартными при предложении планов, все же разумно пройти через них, чтобы увидеть, как они ожидают, что будет выглядеть готовый продукт, а также какие изменения они внесли в свои планы. .«Вы должны смотреть на язык», — говорит Вагнер. «Обычно есть формулировки, в которых приводятся конкретные примеры того, что они могут делать, например, изменение высоты потолка, и утверждается, что, если готовый продукт соответствует правовым стандартам, он считается« в значительной степени соответствующим »».

Что обещает делают ли они о качестве строительства?

Помимо специфики дизайна и планировки вашей квартиры, есть еще более элементарный вопрос контроля качества.«Качество строительства может сильно различаться, и стандартное раскрытие во многих планах предложения заключается в том, что они будут соответствовать закону, который устанавливает минимальные требования», — говорит Вагнер. «И люди думают, что соблюдения требований закона должно быть достаточно, но в итоге вы можете получить вещи, которые выглядят хорошо, но низкого качества. Например, что, если вы только что потеряли 2 миллиона долларов и у вас есть шумные соседи по соседству — как качественная звукоизоляция? »

«Когда у меня есть клиенты, покупающие здания, которые должны быть построены, я всегда предупреждаю их и спрашиваю, видели ли они другие здания, построенные застройщиком», — говорит Вагнер.«Некоторые имеют репутацию очень качественных и очень внимательных». А некоторым нет.

Хотя в самом плане предложения не будут подробно описаны детали, разработчик должен раскрыть, были ли привлечены к ответственности в суд, а также какие другие здания они работали, поэтому, даже если вы всегда рискуете , небольшое исследование их послужного списка может дать вам довольно хорошее представление о том, что вы получите.

Можно ли сдать другие квартиры в аренду?

Если вы думаете, что вы гарантированно купите здание, полностью состоящее из других владельцев кондоминиумов, подумайте еще раз.Во многих планах предложения будет указано, что если они продают определенное количество квартир, скажем, 15%, план можно считать «эффективным», и, кроме того, они не будут давать никаких гарантий, что они будут продолжать продавать оставшуюся часть. единицы.

«Спонсор не гарантирует, что они продадут, и он полностью оставляет за собой право сдавать квартиры в аренду по любой причине», — говорит Вагнер. «Итак, вы бросаете кучу денег на красивую квартиру только для того, чтобы узнать, что собираетесь жить в доме, в основном арендуемом и с минимальным регулированием.»

» Очевидно, что другие люди в здании все еще будут в некотором роде высококлассными, но вы думаете, что подписываетесь на проживание в кондоминиуме, и технически это, на самом деле, больше похоже на аренду «, — говорит Вагнер. «И это сейчас практически во всех планах размещения».

Гарантированы ли ваши виды на панораму в долгосрочной перспективе?

Еще один ключевой момент, на который ваш поверенный должен обратить внимание в плане размещения, — это любое раскрытие «прилегающей собственности» , «и что разработчик планирует с этим делать.Это означает, что застройщик приобрел большой участок земли и планирует построить несколько проектов на месте, что может вызвать большие затруднения, если у вас есть окна линий участков.

«Я видел по крайней мере два разных случая, когда происходили преобразования, и в раскрытии вообще не говорилось об использовании прилегающей собственности или строительства в этом районе», — говорит Вагнер. «Итак, у вас были люди, которые думали, что они покупают апартаменты с видами, но в итоге их не было». Другими словами, вы можете купить первое здание, которое строится на участке, и сначала иметь прекрасный вид, но его заблокируют, когда начнется вторая фаза проекта разработчика.

«Теперь застройщики должны раскрывать информацию об окнах линий земельных участков и любых планах использования смежных участков при строительстве новых зданий», — говорит Вагнер. «Но с предварительным строительством, это не значит, что вы можете просто подняться в квартиру и осмотреться, чтобы проверить виды, так что опять же, это риск».

Когда вы можете въехать и сколько времени у вас есть, чтобы требовать ремонта?

«В плане предложения обычно указываются максимальные сроки готовности здания, и вы получаете это от застройщика», — говорит Вагнер.»Но опять же, кто разработчик?» Как и в случае с качеством строительства, это тот случай, когда стоит изучить разработчика, чтобы понять, имеют ли они репутацию приверженцев своего графика или бесконечных задержек.

Еще одна вещь, о которой следует помнить, — это то, что в новых строящихся зданиях обычно есть определенные временные рамки, в течение которых вы можете запросить ремонт или составить список вещей, о которых необходимо позаботиться в вашей новой квартире после ее завершения. «Не занимайте по этому поводу политику невмешательства», — говорит Вагнер.«Спросите, каковы эти сроки, чтобы плохой спонсор не сказал:« Нет, слишком поздно, я не буду это исправлять »». «Если вам нравится район и вы действительно хотите, чтобы ваша квартира была на определенном этаже или с определенным дизайном, который был обещан, просто поймите, что вы не всегда можете получить именно то, что хотите», — говорит Вагнер. «Вы должны знать, что имеете дело с уважаемым разработчиком, который имеет достаточное финансирование.»

---

Поверенный по недвижимости Нью-Йорка Стивен Вагнер является партнером-учредителем Wagner | Berkow с более чем 30-летним опытом представления многочисленных кооперативов, кондоминиумов, а также индивидуальных владельцев и акционеров. Отправить вопрос для этого столбец, щелкните здесь. Чтобы задать вопрос о юридической консультации, отправьте электронное письмо или позвоните по телефону 646-791-2083.

Связано:

Что разумнее для многоквартирного дома в Нью-Йорке: самоуправление или привлечение третье лицо?

Арендодатель хочет выкупить вас из аренды вашей квартиры? Как назвать вашу цену

Какую ложь чаще всего говорят агенты по недвижимости? повторно покупаете квартиру в Нью-Йорке?

В вашем доме есть токсичный член совета директоров? Вот как с этим справиться

Как мне купить кооператив или квартиру под управлением ООО?

Как узнать, что ваш управляющий недвижимостью получает откаты — и что с этим делать

Как не дать соседям по кооперативу и кондоминиуму сдавать свои квартиры на Airbnb

Как обновить политику в отношении домашних животных вашего кооператива или кондоминиума

Как баллотироваться — и победа — выборы в правление кооператива

Риски в развитии собственности — Руководство для инсайдеров индустрии

Стать застройщиком сопряжено с неотъемлемыми рисками.Чтобы стать успешным девелопером, нужно управлять рисками при девелопменте. Тщательное технико-экономическое обоснование развития недвижимости дает возможность проанализировать, выявить, смягчить или избежать значительных рисков на предварительных этапах.

Я хочу подчеркнуть, что ЛЮБОЕ средство инвестирования или создания богатства должно иметь за собой разумную стратегию и исполнение. Более того, когда что-то из этого отсутствует, риски возрастают. Кроме того, эти риски не ограничиваются развитием недвижимости, что является лишь одной из многих стратегий инвестирования в недвижимость.

Я твердо верю, что неуправляемый проект или то, что я называю «HOPE Property Development», рискованно. Однако девелопмент, управляемый с помощью проверенной системы, должен быть в пределах любого уровня комфорта.

Успех застройщика зависит от того, насколько активно он осознает эти риски и справляется с ними.

БЕСПЛАТНЫЕ РЕСУРСЫ

Электронные книги по развитию недвижимости и курс быстрого старта
Присоединяйтесь к более чем 12000 подписчиков и получите доступ ко всем нашим бесплатным ресурсам.Включает 7 САМЫХ СКАЧАЕМЫХ электронных книг по девелопменту, планам, технико-экономическому обоснованию, комплексной проверке, управлению рисками и т. Д., А также наш курс быстрого старта, который поможет вам начать работу в кратчайшие сроки.

Рынки недвижимости имеют компонент риска и неопределенности

Девелопмент недвижимости основан на ожидании будущего спроса, который сопряжен с риском и неопределенностью.

Чтобы быть успешным застройщиком, вы должны уметь выводить свой проект на рынок в нужное время и по правильной цене.Прибыль от разработки зависит от того, как вы управляете своими затратами на разработку в рамках графика по сравнению с валовой стоимостью разработки в конце проекта.

Девелопмент недвижимости требует достаточно большого капитала и преданной команды разработчиков, состоящей из профессионалов с разным набором навыков, чтобы координировать широкий спектр взаимозависимых задач.

Вы, по сути, жонглируете между:

• требованиями законодательства
• местными властями
• ближайшими соседями и жителями
• управляющими консультантами и подрядчиками
• управляющими ожиданиями заинтересованных сторон проекта, инвесторов и потенциальных покупателей и / или арендаторов, а также соблюдением сроки проекта и мониторинг затрат на строительство и непредвиденных обстоятельств.

Как определить стоимость девелопмента?

Как оценить консультантов и другие расходы?

Кроме того, чтобы стать застройщиком, необходимо столкнуться со следующими внешними проблемами:

• Экологические и технологические условия
• Экономическая нестабильность
• Социальные проблемы
• Градостроительные вопросы и вопросы планирования
• Политические факторы
• Юридические контракты
• Совет по обращению правила, а также изменения в изменении зонирования земель только потому, что один политик считает, что это поможет им выиграть выборы.(Правдивая история — недавно случилось в Мельбурне).

Управление рисками при девелопменте

Продуманный подход к управлению рисками имеет решающее значение для того, чтобы стать успешным застройщиком. Разумный подход к управлению рисками может не иметь большого значения во время бума на рынке и в периоды сильного экономического роста, но становится критически важным при неблагоприятных условиях.

Чем больше вы будете осознавать риски своего проекта разработки, тем больше вы будете выглядеть как надежный менеджер по развитию.При обсуждении различных рисков проекта с заинтересованными сторонами, будь то ваш кредитор, местные органы власти, потенциальный инвестор или покупатель, вы, как разработчик, должны заверить их, что адекватные стратегии управления рисками были продуманы и включены в ваше предложение по развитию.

Успех в девелопменте недвижимости или инвестициях в совместные предприятия будет в значительной степени зависеть от обоснованных предположений относительно принимаемых во внимание факторов риска.

Ваша цель как застройщика — распознать потенциальные возможности застройки, при которых вы можете увеличить или увеличить стоимость земли для будущих денежных потоков, оптимизируя землю до максимальной максимальной стоимости.

Наилучшее возможное использование земли включает в себя увеличение и / или улучшение землепользования путем суб-дайвинга, строительства таунхаусов, квартир или превращения здания в арендуемое пространство.

Роль застройщика — это роль предпринимателя, посредством которого они выявляют землю и используют ее наилучшим образом.

Как застройщик, вы должны сосредоточиться на удовлетворении потребностей как потенциальных покупателей, так и инвесторов и в то же время обеспечить прибыльность вашего проекта.

Как застройщик, вы должны сосредоточиться на удовлетворении потребностей как пользователей собственности, так и инвесторов, и в то же время обеспечить прибыльность вашего проекта.

Факторы риска при девелопменте

Местоположение Местоположение Местоположение

Одним из существенных ограничений участка земли или недвижимости является то, что он привязан к своему местоположению. Его мало, и он имеет ограниченную заменяемость. Разные пригороды и разные категории недвижимости в пригороде работают по-разному.Если в определенном пригороде имеется избыток недвижимости определенного типа в сочетании со снижением покупательского спроса, это повлияет на отпускные цены, поскольку некоторые части рынка будут работать лучше, а некоторые — гораздо хуже. Как застройщик, вы выбираете участок земли с потенциалом застройки.

Границы времени

Девелопмент недвижимости — это очень сложный, быстро меняющийся и многопрофильный процесс. Время, которое требуется от начала до конца процесса разработки, и сложность требует значительного количества времени, и, как следствие, застройщики недвижимости не обладают гибкостью, чтобы быстро реагировать и приспосабливаться к любым колебаниям на рынке, что приводит к увеличению финансовый риск.

Инвестиции

Строительство и приобретение недвижимости требует значительных инвестиций. Также девелоперу необходимо обеспечить максимальную рентабельность собственного капитала, чаще всего также необходимы внешние средства для покрытия потребности в капитале. Это делает индустрию развития и рынки капитала тесно взаимосвязанными.

Постановления о планировании и совете

Рынок недвижимости в основном открытый, общедоступный. Однако правительство также оказывает свое влияние через социальную и налоговую политику в форме регулирования арендной платы, налоговых вычетов и амортизационных отчислений, гербовых сборов и т.д. напрямую, устанавливая основы политики планирования.

Циклы рынка недвижимости

Рынки недвижимости переживают циклы, и застройщик должен убедиться, что у него есть стратегический план и проведен надежный анализ рынка. Оценка рисков и управление ими становятся чрезвычайно важными на всех этапах рыночного цикла или времени, связанного с недвижимостью.

Поскольку разработка проекта занимает много времени, всегда существует вероятность того, что завершенная разработка будет доставлена ​​на рынок в период спада.

Разработчик должен быть готов со стратегией и планом, которые нужно делать во время таких рыночных спадов — это важный инструмент управления рисками.

Процесс девелопмента недвижимости и связанные с ним риски

На ранних стадиях проекта существует высокий уровень неопределенности, в то же время необходимо принимать множество бизнес-решений. Эти решения существенно влияют на успех проекта. Поэтому крайне важно, чтобы потенциальные риски были идентифицированы, оценены и учтены в самом начале любого проекта.

Риски начальной стадии проекта

Процесс начинается с определения будущего спроса и обеспечения адекватного предложения и создания стоимости.Разработчик должен использовать свой творческий потенциал и стремление к успеху.

Риск по срокам проекта (начало и реализация разработки)

Сроки реализации проекта являются критическим фактором успеха в этом контексте, который зависит, с одной стороны, от рыночных условий конкретного проекта (арендатор и рынок сбыта) и соответствующего рынка цикл и наличие привлекательных земельных участков.

Как управлять сроками реализации проекта в девелопменте?

Застройщик должен тщательно выявлять эти рыночные возможности.Проведите специальное исследование рынка, чтобы выяснить спрос со стороны потенциальных пользователей / арендаторов и возможные профили инвесторов для предлагаемой застройки

Как застройщик, вы никогда не должны совершать безусловное приобретение до проведения полномасштабного технико-экономического обоснования застройки. Вместо этого на этом этапе постарайтесь обеспечить эксклюзивность у землевладельца. Возможными путями для достижения этой цели являются договор об опционе на недвижимость или покупка в соответствии с критериями условий.

В случае неудовлетворительного исхода концепции и ее фундаментальных экономических показателей, проект, скорее всего, не будет продолжен.На этом этапе тщательное исследование может помочь избежать финансовых потерь на более позднем этапе.

Вы упускаете возможность, если еще не подписались на наш канал YouTube

Риски перед строительством

После первоначального процесса, если проект выглядит жизнеспособным, следующий этап процесса разработки начинается с анализа осуществимости проекта. В случае, если проект в цифрах набирает обороты, разработчик рассмотрит принятие решений по реализации, если не лучше отказаться от проекта.Этот этап является одним из наиболее важных аспектов процесса разработки, учитывая его влияние на принятие решений по проекту разработчиком.

Рыночный риск

В девелоперском проекте наиболее важным моментом, который следует учитывать, является то, чего хотят покупатели?

Насколько быстро проект будет поглощен рынком при соответствующей арендной плате и стоимости имущества?

Перед тем, как выделить средства в проект развития, разработчик, а также его заинтересованные стороны и финансовые партнеры должны убедиться, что рынок поддержит ценности, принятые при оценке проекта.

Как управлять рыночным риском при девелопменте?

Комплексная проверка и анализ осуществимости основаны на подробном исследовании рынка и местоположения, анализе строительных норм, исследованиях проектирования, анализе использования, оценке рисков, анализе конкуренции, а также расчетах рентабельности.

Риск утверждения планирования

Каждая застройка подлежит утверждению планирования местными советами. Более того, застройщики, как правило, обращаются за разрешениями, соответствующими официальным правилам планирования и зонирования жилых домов.Однако также возможно, что местные советы могут отклонить или отложить заявку на планирование. Такие задержки могут снизить прибыль проекта за счет увеличения сроков проекта. Такие задержки напрямую влияют на сроки реализации проекта.

Управление рисками утверждения планирования

Понимание того, как работают определенные советы, и их требований. В случае, если размер проекта большой или это сложная разработка, разработчики могут рассмотреть возможность обращения в органы планирования для получения первоначального представления о предлагаемой застройке.Вовлеченные архитекторы и консультанты по планированию обычно берут на себя инициативу при взаимодействии с органами планирования. Еще раз, очень важно иметь стратегию решения любых проблем, которые могут возникнуть на этапе планирования. Было бы лучше, если бы вы рассматривали возможность покупки участка с одобрением или разрешением на застройку. .Получение разрешений по мере необходимости, подтверждение основы взносов, покупка при изменении зонирования, активное взаимодействие с Советом и многие другие. Процесс утверждения должен управляться эффективно, чтобы минимизировать этот риск.Иногда стратегия выхода может быть лучшим вариантом.

Риск опыта

Риск опыта основан на опыте или знаниях разработчика. Если вы впервые являетесь разработчиком / строителем или кем-то, кто занимается разработкой другого типа, ваши способности и знания, как управлять проектом, могут отличаться от опытных и опытных разработчиков.

Как управлять риском неопытности разработчика?

Убедитесь, что вы имеете дело только с опытными разработчиками и строителями, исследуете послужной список успешных разработок, избегайте разовых и / или экспериментальных проектов разработки.Обучайтесь и учитесь у опытных профессионалов, прежде чем заключать безоговорочный договор купли-продажи. Наймите профессионала или квалифицированного человека для управления вашими проектами. Не спешите с проектом, не подумав внимательно о масштабах и влиянии вашего развития.

Подробнее: Как подготовиться к застройке?

Прибыль и риск осуществимости

Разработчику необходимо провести подробный анализ осуществимости. На прибыльность девелоперского проекта влияют краткосрочные процентные ставки, стоимость строительства, арендная стоимость и доходность инвестиций.Стоимость аренды определяется спросом и предложением земли, а доходность инвестиций определяется восприятием недвижимости рынком капитала и оценкой проекта. Зрелость и ликвидность рынков недвижимости является решающим фактором для правильного изучения инвесторами рынков и проектов. Делать предположения на основе достоверных данных, контрольных показателей финансовых показателей, проводить анализ рисков.

Become A Financial Feasibility Pro

Девелопмент Финансовая обоснованность должна использоваться для четкого определения результатов доходности проекта.Застройщику необходимо рассчитать следующую чистую прибыль для погашения долга, операционные расходы (например, анализ безубыточности), чистый денежный поток после обслуживания долга, чтобы обеспечить адекватную доходность капитала с поправкой на риск, чистую приведенную стоимость прибыли, превышающую стоимость проекта. и анализ чистой приведенной стоимости (NPV), охватывающий периоды строительства, поглощения и эксплуатации. Также важно понимать вашего конечного пользователя, который купит ваш готовый продукт. Это поможет, если вы должны иметь очень дисциплинированный подход, отказываться от маржинальных проектов, которые не соответствуют критериям.Делать предположения на основе надежных данных, контрольных показателей финансовых показателей, проводить полный анализ рисков.

Финансовый риск

Застройщики должны получать финансирование развития недвижимости на выгодных для них условиях, чтобы покрыть весь период своего развития. Таким образом, поиск подходящего финансового партнера и наиболее подходящие финансовые условия имеют решающее значение для успеха проекта.

Процентные ставки и условия финансирования существенно влияют на девелоперов, поскольку немногие проекты полностью финансируются за счет собственных средств, а доступность и стоимость заемного финансирования оказывают значительное влияние на общую прибыльность и осуществимость проекта.

Повышение процентных ставок также снижает общие затраты по проекту, тем самым снижая прибыль проекта.

Кроме того, временной и финансовый риски связаны с рисками в том смысле, что задержки в реализации проекта также увеличивают финансовый риск, поскольку процентные ставки могут возрасти в течение этого времени, а дополнительное время, необходимое для завершения, увеличит процентные расходы по требуемому долговому финансированию. .

Как управлять финансовым риском и риском процентной ставки?

Если вы хотите снизить финансовый риск, рекомендуется избегать финансовых обязательств по проекту до завершения окончательного анализа осуществимости разработки и принятия решения о реализации.Застройщик может хеджировать процентные ставки и использовать стратегические альянсы для создания совместных предприятий и вариантов мезонинного финансирования, тем самым снижая потребность в прямом ссудном финансировании. Чтобы получить финансирование по доступной процентной ставке, вы должны выполнить, задокументировать и представить потенциальным кредиторам предварительный технико-экономический анализ.

Риск затрат на строительство

Риск затрат тесно связан со временем и риском строительства, поскольку время, необходимое для завершения строительства, приводит к изменению факторов затрат и снижает надежность прогнозов затрат, которые составляют основу вашего возможность развития.Внезапное повышение цен или налоговых сборов может увеличить общие затраты и съесть вашу прибыль. На стоимостной риск влияют все вышеперечисленные риски.

Как управлять расходами в девелопменте?

Тщательное управление проектом в соответствии с должной осмотрительностью и финансовой осуществимостью особенно важно для эффективного контроля затрат. Использование надежного строителя очень важно. Кроме того, контракты и соглашения на строительство с фиксированной ценой — лучший способ для разработчика обеспечить бесперебойную разработку.

Риск на строительной площадке

Что делать, если выбранный участок не подходит или его нужно изменить, чтобы он стал подходящим (что повлечет дополнительные расходы). Например, в случае, если нам может потребоваться изменить землю для нашей застройки из-за экологических проблем (например, загрязнение) или его естественные характеристики (устойчивость, уровень воды, проседание).

Управление рисками на строительной площадке

Для минимизации риска строительной площадки необходимо провести надлежащую внешнюю техническую и инженерную экспертизу и составить контракты на приобретение, чтобы сохранить право на возмещение ущерба, если площадка не соответствует ожидаемым критериям.Привлечение экспертов-консультантов, анализ влияния на затраты перед принятием обязательств, заключение контрактов в зависимость от решения проблем.

Временной риск

Превышение запланированного графика проекта приводит к двум основным рискам:

1. Стоимость капитала, т.е. процент может увеличиться из-за задержек, снижающих доходность проекта, и
2. Рыночные условия могут измениться со временем, снижая надежность данные прогноза. Рыночные условия актуальны для девелоперов, так как вызывают задержки в завершении таких проектов и могут увеличить убытки.

Управление временным риском

Временным риском можно управлять, обращаясь к следующему:

• Практика передовых методов управления проектами
• Четкая документация
• Координация и коммуникация между сторонами проекта и заинтересованными сторонами и выбор опытной и квалифицированной собственности Команда разработчиков.
• Использование опытного менеджера проекта или наставника по недвижимости для вашего первого проекта минимизирует некоторые из этих рисков, но по-прежнему важно провести должную осмотрительность в отношении местоположения, собственности, требований совета и подрядчиков / строителей, на которых они будут полагаться. для обеспечения успешного застройщика.
• Коммуникация между командой имеет жизненно важное значение, поскольку трения возникают, когда одна сторона не может получить ответ от другой стороны в кратчайшие сроки и вовремя начать маркетинг. Общее понимание рыночных сил и динамики также имеет решающее значение.

Риск развития недвижимости

Риск того, что сдача в аренду или продажа проекта не принесет достаточной прибыли, чтобы покрыть затраты, или не создаст желаемой производительности из-за отсутствия продаж, или не удовлетворит потребности рынок относительно типа и местоположения, или есть спад собственности.

3 способа управления рисками при девелопменте

• Оценить и установить способности застройщика — обладают ли они необходимыми навыками и опытом для того типа застройки, который они собираются предпринять
• Систематический и всесторонний анализ технико-экономического обоснования
• Обеспечение предпродажной подготовки и своевременность маркетинга проекта.

Риски продаж

Ниже приведены некоторые из рисков, связанных с продажами и / или после строительства при девелопменте:

1. Сроки реализации застройки (циклический риск),
2. Изменения рыночной стоимости и ставок капитализации,
3. Неблагоприятные изменения в спросе и предложении,
4. Предварительные обязательства по аренде / продаже не выполнены,
5. Неверный брендинг и имидж,
6. Позиционирование на рынке и имидж разработчика.

Как управлять рисками продаж и маркетинга при девелопменте?

На рынке невозможно выбрать оптимальное время. Однако для застройщиков не имеет значения, на какой стадии находится цикл рынка недвижимости, если их исследования и комплексная проверка достаточно строгие, чтобы выбрать правильные районы для развития на основе анализа спроса и предложения для конкретного пригорода.

Как застройщик и руководитель проекта своего развития, вы должны исследовать рынок недвижимости на основе 7 ключевых экономических показателей рынка недвижимости, которые дают застройщикам преимущество и возможность продолжать развитие недвижимости во всех рыночных циклах.Эти экономические показатели позволяют им реализовывать проекты в нужных областях. Области, где планируется новая инфраструктура, и спрос, наряду с ростом населения и занятости, растет.

Четыре шага для управления рисками при девелопменте недвижимости

По мере реализации проекта типы и характер рисков могут изменяться, и могут появляться новые угрозы, а существующие риски могут различаться по своей важности. Выявление рисков и управление ими — это постоянная деятельность на протяжении всего проекта.

Вы, как опытный застройщик, должны уметь определять риски, привязать их к долларовой стоимости и учитывать их в своем технико-экономическом анализе. Стоимость проекта в соответствии с вашим технико-экономическим обоснованием определит вашу стратегию при работе с рисками развития. Затем вы можете предпринять четыре важных шага для управления рисками при девелопменте.

• Избегайте риска
• Сдерживайте риск
• Минимизируйте риск и / или
• Передайте риск

Четыре причины, по которым у вас должна быть буферная сумма (наличные) для финансирования вашего развития

• Повышение процентной ставки
• Спад на рынке
• Задержки проекта и
• Колебания стоимости

КОНТРОЛЬНЫЙ СПИСОК РАСХОДОВ НА МЕГА РАЗВИТИЕ

Контрольные списки затрат на комплексное строительство
Включает как жесткие, так и мягкие затраты, а также подробные затраты на строительство и реконструкцию жилья, поэтому вы никогда ничего не пропустите.

Заключение

Не допускать риска и проводить комплексную экспертизу и финансовую обоснованность с самого начала проекта очень важно для любого, кто хочет стать успешным застройщиком. Инвестирование в правильное образование и прохождение курсов по развитию недвижимости имеют решающее значение для вашего успеха в карьере застройщика. Ознакомьтесь с нашим полным руководством по началу работы в сфере девелопмента.

Полное руководство по покупке кондоминиума перед строительством | by Hauseit

Покупка кондоминиума перед строительством может быть выгодна прежде всего из-за лучшей цены по сравнению с проектом, готовым к немедленному заселению.Однако покупка кондоминиума перед строительством также сопряжена со многими рисками, такими как задержка завершения, внезапные уведомления о закрытии, отклонения в строительстве и многое другое.

Самым большим преимуществом покупки кондоминиума перед строительством является возможность получить самые низкие цены, заблаговременно. Разработчикам необходимо на раннем этапе достичь вех и продемонстрировать прогресс своим кредиторам, и в результате часто у первых покупателей будет больше гибкости в выборе цены.

Эти первые покупатели кондоминиумов, которые еще не были построены, могут воспользоваться так называемыми ценами по Графику А, которые, как правило, являются самыми низкими ценами, доступными для населения.

Репутация застройщика чрезвычайно важна, когда дело доходит до покупки квартиры до начала строительства, потому что то, получите ли вы удовлетворительный продукт или попадете в суд, во многом зависит от того, есть ли у спонсора репутацию, которую нужно поддерживать.

В то время как хорошо известный, иногда публично торгуемый девелопер будет иметь значительный капитал бренда, который нужно защищать, мелкий разработчик может буквально распустить свое ООО сразу же после завершения всех закрытий, чтобы они могли скрыться с деньгами.Шутка ли, мы уже видели, как это происходило раньше на сомнительных конверсиях кондоминиумов в Нью-Йорке, где конверсия была скорее легкой «работой ботокса», чем полной реабилитацией.

Совет профессионала: Репутация спонсора будет чрезвычайно важна, когда дело доходит до заполнения вашего перфолиста . Помните, что спонсору нужно только приложить коммерчески разумные усилия для завершения вашего списка результатов в течение коммерчески разумного периода времени после закрытия, с определением того, что является разумным, часто оставляется на усмотрение спонсора.В результате, когда дело доходит до исправлений и исправлений, вы в значительной степени зависите от спонсора, а это означает, что все сводится к тому, насколько спонсор заботится о своей репутации.

Не верьте наивно в предполагаемые даты завершения, которые вам сообщают. Как и во всем, что связано со строительством, будьте готовы ждать вдвое дольше, чем вы ожидали. Это означает, что вы не должны отчаянно пытаться переехать в определенное время, особенно если вы покупаете квартиру перед строительством, где нет никакой уверенности в дате въезда.

Худшее, что вы могли бы сделать, — это продать свой бывший дом, а затем отчаянно нуждаться в переезде в кондоминиум до строительства в качестве нового дома. Будет чрезвычайно сложно согласовать время, и вы буквально не сможете контролировать, когда спонсор закончит свою работу.

Поскольку строительство, скорее всего, займет гораздо больше времени, чем ожидалось, вам следует ожидать, что ваш контрактный депозит будет ограничен на месяцы, а возможно, и на годы. В результате вам следует попросить вашего юриста согласовать «внешнюю дату» в договоре купли-продажи, которая позволит вам расторгнуть договор, если строительство не будет завершено к определенной дате.

Таким образом, если строительство сильно затягивается, вы можете расторгнуть договор и вернуть свои деньги. Это может быть очень полезно, если в центре города есть рынок, и вы хотите вернуть свой депозит и повторно разместить его на рынке или другом участке.

Покупатели квартир перед строительством должны быть очень осторожны в отношении допустимых строительных отклонений в первоначальном плане предложения. Тенистый застройщик максимально воспользуется допустимыми отклонениями в регулирующих документах, чтобы как можно больше обворовать покупателей.

Например, предложение планов обычно допускает отклонение плюс-минус 5% по многим ключевым факторам, таким как площадь в квадратных футах и ​​высота потолка. Так что будьте готовы к тому, что сомнительный мелкий разработчик гарантирует, что вы получите на 5% меньше, чем рекламируется по различным ключевым показателям.

Одна из опасностей покупки кондоминиума новой постройки в здании смешанного использования заключается в том, что план предложения часто дает несправедливые преимущества коммерческим единицам кондоминиума, которые часто остаются у спонсора.

Например, в плане предложения может быть указано, что владельцы коммерческих кондоминиумов несут ответственность только за 2% общих коммунальных расходов здания (т.е. счет за электричество в общих помещениях), когда они занимают 20% от общей площади здания. Или в плане предложения может быть указано, что владельцы коммерческих квартир в кондоминиумах несут максимальную ответственность за 10 000 долларов в год по специальной оценке, что означает, что стоимость капитального ремонта фасада может полностью ложиться на владельцев жилых домов.

Что-нибудь из этого звучит справедливо? Точно нет. Но правда в том, что коммерческие помещения на первом этаже приносят колоссальный доход от сдачи в аренду и чрезвычайно привлекательны для девелоперов, чтобы оставить их себе.В результате многие коммерческие кондоминиумы в новостройках либо напрямую принадлежат спонсору, либо связанной стороне. Так что будьте осторожны при покупке в новом здании смешанного использования, потому что спонсор написал план предложения, который управляет зданием!

Покупка квартиры до строительства обычно означает, что у вас будет больше возможностей для переговоров, особенно на слабом рынке, где застройщики нервничают по поводу разгрузки запасов и удовлетворения кредиторов. Помните, что спонсоры обычно ожидают, что покупатели нового строительства будут платить налоги спонсора на передачу собственности в штатах Нью-Йорк и Нью-Йорк в дополнение к гонорарам спонсора, которые обычно оплачиваются продавцом во время обычной сделки по перепродаже.

Что ж, вы можете не только договориться об этих дополнительных затратах на закрытие, связанных с новым строительством, но вы также можете договориться о других затратах на закрытие, например о налоге на особняк в Нью-Йорке.

Сумма залога по контракту обычно составляет 10% от покупной цены при обычной перепродаже, но иногда может быть увеличена до 20% с течением времени по мере того, как проект приближается к завершению при покупке нового строящегося дома в Нью-Йорке.

К счастью, сумма залога по контракту является предметом переговоров, как и все остальное в сфере недвижимости, особенно на слабом рынке недвижимости, где девелоперы более склонны к переговорам.

Поскольку покупка кондоминиума перед строительством может занять много месяцев или даже лет, покупатели могут быть легко удивлены уведомлением о закрытии от спонсора, потому что они забыли о своей покупке.

Важно понимать, что контракты на закупку нового строительства позволяют спонсору отправлять уведомление о закрытии, как только будут выполнены определенные условия, такие как получение временного Свидетельства о занятости.