Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой риски: Риски покупки квартиры с незаконной перепланировкой

Содержание

Риски покупки квартиры с незаконной перепланировкой

Оформление незаконной перепланировки квартиры в покупаемой квартире — достаточно сложное и рискованное мероприятие, и мы рекомендуем относиться очень аккуратно к вопросу покупки. Ведь как правило, квартира покупается по первоначальным документам БТИ, то есть фактически новый собственник берет на себя всю ответственность за выполненные мероприятия и основное, чтобы после приобретения новый хозяин смог согласовать проведенные в ней работы.

В данной статье мы поговорим на тему, что делать, если была планируется покупка или уже была куплена квартира с незаконной перепланировкой.

Необходимо сказать главное — согласно законодательству, нет ограничений, не позволяющих покупать квартиру с несогласованной перепланировкой.

Но если перепланировка обнаружится у нового собственника, ему придется пройти весь процесс ее согласования, независимо от того, кто занимался фактическим ремонтом.

Новый собственник покупал объект недвижимости со всеми обременениями которые в ней есть.

Тогда у собственника есть несколько вариантов: собрать всю документацию на перепланировку и узаконить её или вернуть квартиру в первоначальное состояние, отраженное на поэтажном плане БТИ. Либо если перепланировка не выявиться, просто жить в данной квартире с незаконной перепланировкой.

Действия в случае покупки квартиры с незаконной перепланировкой

Конечно, для того, чтобы понять ситуацию, мы посоветуем будущему собственнику получить на руки поэтажный план БТИ еще на этапе покупки квартиры, чтобы сравнить состояние помещения с официальными документами. Тогда вы сможете избежать сложностей в будущем. Это можно сделать как взяв данный план у текущего собственника, так и заказав его самостоятельно в БТИ. Это должен быть план с первоначальной планировкой квартиры без красных линий.

После этого необходимо сравнить текущее положение квартиры с планом БТИ. И если мы видим отличия от плана, то возникает понимание что в квартире есть перепланировка.

Далее покупатель должен оценить риски данной перепланировки. Ведь каждая перепланировка индивидуальна. Может быть как переставлена на кухне всего лишь электрическая плита, а может быть огромный проем в несущей стене, по которому понятно что он изначально не согласуем.

И вот здесь лучшей идеей будет не полагаться на собственное понимание процесса согласования перепланировок или чтение форумов на каких сайтах по ремонту или совету знакомых, а проконсультироваться в профильных организациях которые специализируются на процессе согласования перепланировок. Только они смогут объективно оценить возможность согласования перепланировки постфактум после покупки квартиры. Мы часто проводим подобные анализы и если у вас подобная ситуация, обращайтесь, посмотрим ваш объект.

Отдельным блоком выделим покупаемые квартиры в которых уже зафиксирована перепланировка. То есть документы БТИ есть в наличии и в них красными линиями зафиксирована перепланировка. То есть при данном условии, собственник уже зная что в квартире перепланировка покупает ее, так как дата документов БТИ естественно раньше даты покупки. Понять что в квартире зафиксирована перепланировка можно по штампу на плане БТИ.

Причем пишется именно слово «переоборудование», не «перепланировка» или «переустройство», а именно «переоборудование». Это стандартный штамп БТИ, который не зависит от количества и сложностей мероприятий и почему он ставиться именно в такой формулировке мы не знаем.

Однако если вы все же купили квартиру с незаконной перепланировкой, рекомендуем оценить объем произведенных работ, узнать, присутствуют ли мероприятия, относящиеся к недопустимым. Если таковых нет, то вы можете согласовать перепланировку «задним числом».

Запрещенные мероприятия

Ситуация может осложниться, если окажется, что при перепланировке были проведены мероприятия, которые в принципе невозможно согласовать.

О каких именно мероприятиях идет речь? Расширение или перенос ванн и санузлов на жилые комнаты соседей снизу, объединение балконов с жилыми комнатами и кухнями, демонтаж или урезание вентиляционных коробов, заключение инженерных систем в стены без возможности доступа, объединение газифицированных кухонь с комнатами, создание теплых полов с водным обогревом от общедомовой системы водоснабжения и т.д.

Подробнее о таких мероприятиях вы можете прочитать в статье «Что можно и нельзя делать при перепланировке».

Если в перепланировке присутствовали подобные мероприятия, покупателю не удастся их согласовать и возможность согласования будет только с учетом ремонтно-строительных работ исправляющих мероприятия которые не возможно согласовать.

Риски покупки квартиру с неузаконенной перепланировкой перед банком

Да, бывают случаи, когда покупатель и собственник договариваются между собой и квартира приобретается со знанием того, что в ней есть несогласованные мероприятия, однако при покупке квартиры в кредит могут образоваться сложности с банком который выдает ипотечный кредит.

По практике банки к перепланировкам относятся лояльно, главное что бы она не снижали ликвидационную стоимость квартиры. И все перепланировки банк выявит, так как для оценки стоимости квартиры изготавливается оценочный отчет независимой оценочной компанией. Для этого сотрудник оценочной компании выезжает на квартиру и фотографирует все помещение и если есть какие либо перепланировки он фиксирует их в отчете.

И очень часто наша компания фигурирует в данных отчетах, так как для объективной оценки перепланировки перед покупкой квартиры оценщики звонят нам, мы их консультируем и они вставляют информацию о нашей компании в свой отчет.

Когда покупатель получил от банка одобрение на покупку, в кредитном договоре прописывается обязательство собственника без уведомления кредитора не проводить перепланировку.
А если перепланировка была уже проведена, то собственник подписывает дополнительное обязательство в установленный срок, который может быть от шести месяцев до года согласовать выявленную перепланировку. Данное обязательство это неотъемленная часть каждого кредитного договора, вы это можете видеть по прикрепленным ниже примерам.

Стоимость квартиры с незаконной перепланировкой

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой по среднерыночной цене практически невозможна.

Чаще всего такие квартиры приобретаются со значительными дисконтами в стоимости, поэтому лучший вариант для собственника – согласование произведенной перепланировки до сделки с недвижимостью. Более того, покупка квартиры с согласованной перепланировкой менее выгодна покупателю и более продавцу, так как такие квартиры дороже примерно на 10%.

А в случае если в сделке участвует банк, то есть привлечен ипотечный кредит, то подобного (согласовать до покупки) не происходит в большинстве случаев, так как времени на согласование нет., ипотечный кредит одобрен не на длительный срок, продавец и покупатель заинтересованы в сделке в короткие сроки и все стороны пытаются как то решить вопрос с согласованием перепланировки после сделки.

И вариантов три:

Если у покупателя есть на руках вся сумма. То текущий собственник делает скидку на стоимость согласования перепланировки. Причем обычно с большим запасом. Мы часто консультируем по подобным ситуациям и обычно после обозначения цены перепланировки, мы рекомендуем эту цену увеличивать раза в два-три, на случай если выявятся какие либо сложности которые по телефонной консультации сложно предвидеть.
Если привлекается ипотечный кредит. И текущий собственник и покупатель пытаются «уговорить» оценочную компанию что бы она «не заметила» перепланировку. Вариант все менее и менее рабочий, так как оценочные компании за такие «финты» лишают аккредитации и а лишаться ее соответственно никто не хочет. В этом случае вопрос скидки решается индивидуально, если квартира покупателю очень понравилась, бывает что на перепланировку скидки не дают, с ней сложностей может и не быть длительное время, так как она не выявлена.

Если привлекается ипотечный кредит, оценочная компания показывает все перепланировки, то у покупателя образовывается обязательство согласовать перепланировку перед банком и вопрос скидки идентичен пункту номер один.

Как проверить законность перепланировки при покупке квартиры

Для того что бы проверить квартиру на законность перепланировки необходимо посмотреть на документы БТИ и сравнить ее с планировкой квартиры. Вариантов может быть два.

Первый — планировка квартиры полностью соответствует документам БТИ. То есть в БТИ отражена первоначальная планировка квартиры (то есть планировка заложенная автором-проекта дома при строительстве) и если планировка квартиры соответствует ей, значит перепланировки в покупаемой квартире не было.

Второй — планировка квартиры соответствует плану БТИ, который был выдан после узаконивания перепланировки. В данном плане БТИ стоит отметка что ранее была согласована перепланировка.

В случае если планировка квартиры не соответствует не первому не второму варианту, это означает в первом случае, что никакого согласования не было и была проведена незаконная перепланировка. Во втором, что когда то была согласована перепланировка, но уже после согласования был проведен ремонт и отклонились уже от согласованного ранее плана БТИ.

Квартира приобретаемая на вторичном рынке

Так как всю полноту ответственности за состояние квартиры несёт ее действительный собственник, приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой может стать очень неприятным сюрпризом.

Дело в том, что надзорные органы, осуществляющие контроль в сфере перепланировки собственнику такой недвижимости, помимо штрафа, могут выписать предписание о необходимости согласовать изменения или вернуть квартиру к первоначальной планировке.

фото квартир с несогласуемой перепланировкой

Объединение комнаты с лоджией и перенос радиаторов системы отопления дома на внешние помещения запрещены. С другими запрещенными мероприятиями возможно познакомиться в этой статье.

Восстановительные работы потребуется произвести за свой и в сроки, указанные в предписании.

В случае неисполнения предписания возбуждается судебное производство, которое, согласно ст. 29 ЖК РФ может закончиться даже лишением права собственности и реализацией недвижимости с открытых торгов.

Квартира в новостройке

Особое внимание при приобретении жилья в современных жилых комплексах следует уделять квартирам с так называемый «свободной планировкой» и квартирам, определяемых застройщиком как «студия».

Оба этих понятия в полной мере не определены жилищным законодательством и являются исключительно коммерческими терминами. Требования к таким квартирам не отличаются от обычных.

Как правило, подобные объекты недвижимости сдаются без отделки. Любые ремонтные работы в подобных квартирах будут считаться перепланировкой и потребуют согласования.

Фото квартир без перегородок и отделки

В случае с квартирой-судией или квартирой со свободной планировкой существует значительная вероятность того, что документация в БТИ не содержит или может не содержать, необходимых для согласования перепланировки сведений о площадях и функциональном назначении всех помещений.

Например, если в студии на плане отсутствует коридор, то выход из совмещённого санузла будет осуществляться в жилую комнату, что в Москве и большинстве районов Подмосковья согласовать не получится.

На что обратить внимание

Наиболее важным документом, на основании которого можно сделать выводы о наличии несогласованной перепланировки в квартире на вторичном рынке, а также проанализировать возможность согласования перепланировки в новостройке, является план БТИ (в техническом паспорте или на поэтажном плане с экспликацией к нему).

Данный документ является основополагающим как для анализа возможности согласования перепланировки, так и для согласования как такового.

Проверка планировки в документации БТИ и ее соответствие фактическому состоянию квартиры актуальны при приобретении любой недвижимости.

Достоверность документов подготовленных московским БТИ возможно проверить на официальном сайте организации. Подобная услуга существует в настоящее время и для документов, разработанных БТИ Московской области.

Стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой

На данный вопрос нет однозначного ответа. Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой это очень частый вариант. Больше чем в половине квартир планируемых к покупке есть перепланировки. Поэтому здесь каждый делает выбор самостоятельно исходи из текущих мотивов.
И если перепланировка в квартире принципиально согласуема, то ничего страшного в покупке квартир с неузаконенными перепланировками нет.
А вот в случае если в квартире есть мероприятия которые согласовать нельзя, то на вопрос стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой, мы бы рекомендовали хорошо оценить риски
Так как в нашей практике были ситуации, когда будущие владельцы уже купив квартиру с перепланировками которые было не узаконить (почему так произошло не важно, то ли не обратили внимание, то ли квартира понравилась, то ли сделали хорошую скидку), попадали в крайне не приятные ситуации.

Рассмотрим пример из недавней практики: В квартире была неузаконенная перепланировка с запрещенными мероприятиями (был присоединен балкон, кухня перенесена в жилую комнату и расширен санузел частично за счет кухни). На уже текущего собственника по какой то причине пожаловался сосед снизу и к нему пришла жилищная инспекция и зафиксировала перепланировку. Он обратился к нам за запросом ее согласования.
Мы прокомментировали что согласовать данную перепланировку не возможно, есть по крайней мере три нарушения которые в соответствии с текущим законодательством согласовать нельзя. И на вопрос что делать? Ведь уже есть предписание жилищной инспекции, в нем написано — либо согласовать перепланировку, либо вернуть квартиру к первоначальному плану БТИ. А вернуть квартиру к первоначальному плану БТИ, это фактически переделать новый ремонт.

И данная ситуация привела покупателя в настоящий ужас, так как срок предписания идет, инспектор уже предупредил собственника что скоро передаст дело в суд. А в суде ситуация может развернуться совсем неприятным образом, вплоть до лишения права собственности.
Мы долго искали варианты, но к сожалению без локального ремонта (далеко не полного, минимизировали все что только можно было) обойтись было никак нельзя и только после этого вопрос был решен.
И как говорил данный собственник, если бы он только мог предположить, что ситуация может развернуться подобным образом он бы никогда в жизни не купил эту квартиру.

Подробную консультацию, охватывающую многие аспекты при покупке квартир с самовольными перепланировками, могут предоставить специалисты нашей организации.

Направите на нашу электронную почту план квартиры или нежилого помещения с состоянием «до перепланировки» и эскиз предполагаемых или уже выполненных мероприятий, нарисованный от руки на копии плана. Кроме этого, потребуется указать адрес объекта и оставить контактный телефон для связи.

Бесплатную консультацию по любым вопросам касательно перепланировки Вы можете получить:

Риски при покупке квартиры: неузаконенная перепланировка

Оформление сделки купли-продажи квартиры — серьёзный и долгий процесс. И естественно, продавец и покупатель желают провести такую процедуру быстро и с большей выгодой для себя. Однако риск приобретения «проблемной» квартиры всегда подстерегает покупателей, ведь жилые помещения на вторичном рынке имеют «историю», которую необходимо учитывать.

Специалисты юридического бюро «Начфин.инфо-39» согласились поделиться и рассказать о таком риске приобретаемой недвижимости на вторичном рынке, как наличие неузаконенной перепланировки, и о её последствиях. Ведь зачастую собственники скрывают факт проведения незаконных строительных работ в квартире, а несоответствие в планах и паспортах выясняется уже после заключения сделки. Соответственно, у покупателя могут возникнуть проблемы в виде существенных денежных трат на приведение купленного жилья в порядок.

В соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации перепланировка — это ремонтно-строительные работы, в ходе которых изменяются конфигурации помещения. А все изменения должны быть внесены в технический паспорт. Перепланировка проводится с соблюдением требований законодательства и согласуется с органами местного самоуправления. Получается, что по закону, продавая жильё с перепланировкой, продавец передаёт документы с планами — техническим и кадастровым — на одно жилище, а фактически предлагает совершенно другое, отличающееся и по конфигурации помещений, и, возможно, по площади, отсюда и сложности.

Какие же проблемы могут поджидать покупателя жилья с неузаконенной перепланировкой?

Во-первых, согласование или возвращение помещения к первоначальному виду дорого обойдётся новому владельцу.

Во-вторых, перепланировка «без разрешения» может заявить о себе в неудобное для добросовестного покупателя время. Ведь возможность выявления факта незаконной перепланировки существует в любой момент, так как за соседями, сотрудниками коммунальной службы остаётся право подать жалобу в жилищную инспекцию на выявленные нарушения. И в СМИ регулярно появляются отчёты соответствующих служб о реакции на обращения бдительных граждан. Конечно, жильё может быть сохранено в переустроенном состоянии, если при этом не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создаёт угрозы их жизни или здоровью. Но это ещё нужно будет доказать.

В-третьих, взять ипотечный кредит в банке под такое жильё будет практически невозможно. Банк может отказать в выдаче ссуды.

Заключённый договор по ипотеке может оказаться под угрозой расторжения в любой момент. Отсутствие информации от продавца о том, что в квартире имеются несогласованные в установленном порядке перепланировки, является основанием для одностороннего расторжения договора купли-продажи и признания сделки недействительной. Конечно, суд при вынесении решения по признанию сделки недействительной может отказать в удовлетворении заявленных требований в связи с тем, что не имеется достаточных оснований для расторжения договора купли-продажи жилого помещения. В частном случае, по убеждению суда, самовольная перепланировка может не потребовать несоразмерных расходов и затрат на их устранение или узаконивание. Но при этом покупателя всё равно ждут существенные денежные затраты.

Необходимо отметить, что при совершении сделки с квартирой с незаконной перепланировкой рискует не только покупатель, но и продавец. Действующим законодательством в отношении владельца квартиры с незаконной перепланировкой предусмотрена административная и даже уголовная ответственность в зависимости от умысла в действиях, последствий этой перепланировки, причинённого ущерба имущественным интересам или здоровью пострадавших соседей. При покупке подобного жилья штраф, конечно же, будет взыскан с нового собственника.

Чтобы избежать подобных проблем, для начала мы рекомендуем покупателю провести внешний осмотр на предмет отсутствия самовольной перепланировки помещений в приобретаемой квартире. Также необходимо обратиться в БТИ и взять поэтажный план помещения и свидетельство об отклонениях, проверить совпадение натуральных размеров и привязок расположения стен, перегородок, проёмов и прочего с планами: кадастровым и техническим. Количество полезной и жилой площади квартиры должно совпадать во всех документах. Затем с помощью специалиста необходимо проверить, соответствуют ли изменения строительным нормам и правилам, является ли перепланировка допустимой.

Далее при составлении договора купли-продажи рекомендуем указать гарантии продавца о том, что признаки самовольной перепланировки или переустройства (без разрешения органа местного самоуправления) указанной квартиры отсутствуют. В статье 475 Гражданского кодекса Российской Федерации содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Однако такая гарантия не оградит опять же от судебных тяжб при выявлении существенных несоответствий в отношении технических характеристик жилья.

Кроме того, при выявлении перед заключением подобных нарушений покупатель имеет полное право требовать соразмерного уменьшения цены объекта недвижимости.

Таким образом, кажущаяся на первый взгляд типичной ситуация может вырасти в целый ряд проблем и принести массу финансовых затрат покупателю.

Поэтому, прежде чем приобретать недвижимость на вторичном рынке жилья, рекомендуем максимально возможно выяснить историю квартиры.

В таких непростых вопросах всегда готово прийти на помощь каждому калининградцу юридическое бюро «Начфин.инфо-39» с большим опытом в области жилищного права. Юристы помогут выяснить историю квартиры и сопроводить вас по всем этапам сделки по покупке жилья в короткие сроки. Запись на консультацию осуществляется ежедневно по телефонам: 400-634, 8-909-794-42-65. Также можно связаться с нами в группе «ВКонтакте» @nfinfo39.

На правах рекламы

Каковы риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой

Часто перепланировки действительно улучшают качество и потребительские свойства жилых помещений. Если бы это было не так, в затратах на перепланировку не было бы никакого смысла. Однако, перепланировка в МКД может легко нарушить нормы и правила эксплуатации дома, причинить ущерб соседям, а то и создать опасность для жильцов всего МКД. Поэтому власти неодобрительно смотрят на перепланировки, но ресурсов их отследить у них в данный момент нет.

Незаконный архитектор должен действительно крупно насолить своим соседям, чтобы они начали жаловаться на него в жилинспекцию, которая в свою очередь имеет право доступа в подозрительную квартиру по судебному решению. В 2018 г. срок получения такого решения был сокращен до 10 дней.

Таким образом на рынке экспонируется довольно много квартир с незаконной перепланировкой. При этом, продажа жилья с неузаконенной перепланировкой возможна, законодательство не содержит запрета на сделки с такой недвижимостью.

Чего следует опасаться при сделках с такими квартирами?

Как отмечают эксперты, рисков признания сделки недействительной по основанию незаконной перепланировки практически нет, зато проблемы с наличием в квартире будущего владельца незаконной перепланировки переходят полностью к нему.

Начать с того, что если перепланировка не зафиксирована в экспликации, то у нового собственника при возникновении в будущем проблем с жилинспекцией практически нет аргументов, чтобы доказать, что незаконную перепланировку произвел не он.

Основной риск состоит в том, что если Государственная жилищная инспекция выявит незаконную перепланировку, то собственнику квартиры выдадут предписание о приведении квартиры в исходное состояние, а также наложат штраф, хотя и небольшой (до 2,5 тыс. руб) по сравнению со стоимостью антиперепланировки.

Вторая неприятность состоит в том, что такую квартиру в разы труднее продать. Связано это с тем, что даже если покупатель и готов закрыть глаза на свои будущие риски, он все равно не сможет купить ее по ипотеке, а на сегодняшнем рынке более половины покупателей — ипотечные. Банки очень строго следят за ликвидностью приобретаемых в залог квартир и, в отличие от жилинспекций тщательно проверяют соответствие реальной планировки квартиры той, что находится в базе данных Росреестра. Соответственно, даже не ипотечные покупатели будут по возможности избегать приобретения такой квартиры, чтобы впоследствии не столкнуться с трудностями при ее продаже.

Кроме того, попытка узаконить перепланировку — довольно рискованное мероприятие. Ведь если будет получен отказ, квартиру опять-таки придется восстанавливать в доперестроечном виде и не когда-нибудь, а прямо сейчас.

Существуют и более серьезные риски, если собственник не приведет квартиру в прежнее состояние. Суд может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов.

Т.о. дисконт к цене такой квартиры должен, как минимум, превышать расходы на возможные работы по приведению квартиры в исходное состояние, чтобы покупка такой квартиры могла быть рентабельна

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой

Большинство киевлян обитает в тесных и неудобных квартирах, созданных еще в советское время, когда строительство осуществлялось по стандарту. А так хочется иметь современную и комфортную «крышу над головой», в престижном районе, с оригинальным и уникальным дизайном.

На сегодняшний день не проблема купить или снять квартиру посуточно в центре Киева с улучшенными условиями проживания. Ведь владельцы готовы вложить немало денег в евроремонт, самовольно делая перепланировку, чтобы создать спрос на свое жилье и увеличить его стоимость. Но всегда ли средства оправдывают цель, и чем чреваты последствия таких действий.

Чем грозит?

Сложности. Ни одна юридическая сделка не будет оформлена представителями власти без предъявления плана БТИ с реальной планировкой. На это уйдет много времени и владелец может потерять выгодное предложение.
Здоровье. Затрагивая несущие конструкции, снося стены, собственники квартир ставят под угрозу свои жизни и жизни соседей. И незнание законов, норм строительства, неудобства существующей планировки, не могут оправдать возможные жертвы.
Ответственность. Кодекс об административных правонарушениях предусматривает штрафные санкции. А вот если перепланировка создает угрозу гибели людей или привела к гибели людей, то в силу вступает Уголовный кодекс Украины. Предусматривает, как штраф, так и исправительные работы и ограничения свободы.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой

Если документы были вовремя и правильно оформлены, продажа жилья может обернуться для Вас выгодной сделкой, а в ином случае можно потерять 10 % от реальной стоимости квартиры. Это связано с тем, что покупатели рискуют в дальнейшем при необходимости восстанавливать исходную застройку.

Узаконивают планировку в таких случаях:

Необходимо улучшить жилищные условия.
Она уже сделана ранее Вами или прежним владельцем.

Для оформления необходимы следующие документы: заявление на перепланировку, документы на право собственности, инвентаризационный план, акт обследования зоны перепланировки. Если дом является памятником культуры или истории, тогда нужны разрешения органов, который контролирует охрану и использование таких зданий.

Что же разрешено менять?

Расширять площадь за счет коридоров, вспомогательных конструкций и помещений (кладовка, антресоль и др.)
Объединять между собой определенные помещения и обустраивать проемы (если не затрагиваются несущие конструкции).
Переносить дверные проемы на некапитальные стены.
Для устройства прохода на балкон сносить подоконную часть.

Лучше всего заказать проект перепланировки у фирмы, которая имеет лицензию на данный вид деятельности. В дальнейшем это позволит избежать трудностей с оформлением. Ведь осуществить перепланировку возможно при наличии разрешения государственной архитектурно-строительной инспекции, пожарных, СЭС и других служб.

Категорически запрещено:

Демонтаж вентиляционных каналов и коробов.
Нарушать несущие стены.
Проводить любые операции в системе газификации.
На первых этажах рыть погреба и достраивать пристройки.
На фасадах зданий, которые выходят на улицу, устанавливать антенны и кондиционеры.
За счет жилых помещений увеличивать площадь ванных комнат или санузлов.

Если же Вы не являетесь собственником, и Вас просто заинтересовала аренда квартир посуточно в Киеве, то эти проблемы Вас совершенно не касаются. Помните, без разрешения владельца проводить какие-либо ремонтные работы в арендованном жилье Вы не имеете право. Все действия должны быть согласованны и желательно письменно.

26 ноября 2014

Купил квартиру с незаконной перепланировкой. Что делать?

Как обезопасить себя от нежелательного приобретения квартиры «с недостатками», под которыми, понимается, в данном случае, неузаконенная перепланировка?
Что делать, если все-таки приобрел такую квартиру? Кто несет ответственность за самовольную перепланировку: покупатель или продавец такой квартиры?
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры с самовольной (незаконной) перепланировкой?
На что еще следует обратить внимание при покупке и продаже жилья?

Ответ:

Общие вопросы чистоты и безопасности сделки купли-продажи

Ранее мы писали о некоторых аспектах сделки, на которые следует обратить внимание при ее заключении. Рекомендуем по данной теме:

«Купля-продажа квартиры. Безопасность сделки», где приведены некоторые возможные причины признания сделки недействительной:

Приватизация
Согласие супруга
Не понимал что делает.. ?
Расчеты

«Покупка жилья. Осторожно – член семьи прежнего собственника»

О рисках приобретателя квартиры мы писали в статье:

«Риски покупателя квартиры, недвижимости. Дееспособность продавца»:

Недееспособный продавец — недействительная сделка!
Когда еще добросовестность приобретения не имеет значения
Как избежать неудачной покупки?

Условия договора о «чистоте» квартиры

Традиционно в договоре купли-продажи указывается примерно следующее условие:

«Продавец гарантирует, что жилое помещение – квартиры № …. по адресу … свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, в отношении помещения нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений»

Можно дополнить вышеприведенное условие договора следующим:

«…признаки самовольной перепланировки или переустройства (т.е. без разрешение органа местного самоуправления) указанной квартиры отсутствуют».

Однако такая формулировка, при наличии в действительности признаков самовольной перепланировки, не спасет от негативных для приобретателя квартиры последствий, о чем речь пойдет ниже. Факт наличия или отсутствия самовольной перепланировки в приобретаемой квартире устанавливается покупателем простым визуальным осмотром помещения и сопоставления увиденного с технической документацией на квартиру.

Незаконная перепланировка и возможность расторжения договора купли-продажи

Если вдруг, после приобретения квартиры, оказывается, что там прежними владельцами была произведена самовольная перепланировка или переустройство, то возможность расторжения в судебном порядке договора купли-продажи ставится в зависимость от «результатов» перепланировки, характера технических изменений:

1) не имеется оснований для расторжение договора купли-продажи жилого помещения из-за самовольной перепланировки если в результате такой перепланировки не установлено нарушений нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и не требуется несоразмерных расходов и временных затрат на устранение (или узаконивание).

Кроме того, покупке предшествует осмотр и сравнение с техническим паспортом квартиры, не заметить существенных изменений – это беспечность покупателя.

Пример из судебной практики:

«Наличие самовольно произведенной перепланировки не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку о ее наличии истцам должно было быть известно при осмотре квартиры и ознакомлении с технической документацией на квартиру, подписав договор купли-продажи, истцы выразили свое волеизъявление на приобретение квартиры в указанном состоянии, что подтверждается п. 9 договора, согласно которому техническое состояние квартиры удовлетворяет покупателя.

Отказ в удовлетворении требования о расторжении договора купли-продажи квартиры влечет за собой отказ в удовлетворении остальных производных от него требований» (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104/13).

Однако полагаем, что в обсуждаемом случае вполне применимы положения статьи 475 ГК РФ.

В ст. 475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать:

соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;
безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.

То есть стоимость устранения недостатков можно будет взыскать с продавца. Полагаем, что средства, потраченные на узаконивание перепланировки, которую произвел продавец, также можно отнести к расходам на устранение.

2) имеются основания для расторжения договора купли-продажи жилого помещения из-за самовольной перепланировки если установлено, что перепланировка повлекла нарушения нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и требуются несоразмерные расходы и временные затраты на устранение. Например, запрещена перепланировка и переустройство, в результате которого санузел располагается над жилым помещением нижерасположенной квартиры (спальни, зала и т.д.). Или, к примеру, произведено переустройство инженерных коммуникаций, в результате чего, давление воды в системе сделало затруднительным получение коммунальной услуги (например, водоснабжение) другими собственниками… Ну и т.д.

Кто должен устранять последствия самовольной перепланировки: прежний собственник или нынешний?

И по действующему законодательству РФ и в судебной практике – это, однозначно, нынешний собственник жилого помещения, несмотря на то, что перепланировка произведена еще до него.

Один из примеров в судебной практике по данному вопросу:

«Довод апелляционной жалобы О. о том, что он приобрел долю спорного помещения уже в перепланированном состоянии, не может быть принят во внимание и служить основанием к отмене решения суда, поскольку, он являясь собственником доли спорного помещения, обязан устранить нарушение прав других собственников жилых помещений в многоквартирном доме, связанных с реконструкцией, перепланировкой и переустройством этого помещения» (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 09.10.2013 по делу N 33-9606/2013)

Перепланировка. Нормы права. Судебная практика

В рамках данной статьи мы не будем подробно останавливаться на вопросах самовольной перепланировки помещений, поскольку данный вопросы подробно освещены в обзоре практики «Перепланировка и переустройство квартиры. Узаконивание самовольной перепланировки», куда вошли следующие статьи:

Перепланировка квартиры. Понятие
Переустройство квартиры. Понятие
Реконструкция. Понятие
Переустройство и перепланировка. Виды работ. Различия
Документы, прилагаемые к заявлению о переустройстве и перепланировке жилого помещения
Что считается незаконной (самовольной) перепланировкой квартиры?
Последствия самовольной перепланировки и переустройства жилого помещения
Самовольная перепланировка и переустройство и продажа квартиры с публичных торгов
Штраф за самовольную (незаконную) перепланировку квартиры
Узаконивание (оформление) перепланировки квартиры через суд
Судебная практика узаконивания перепланировки и переустройства квартиры
Изменение назначения помещений в результате перепланировки. Судебная практика

Образцы исков о перепланировке

Исковые заявления об узаконивании перепланировки, образцы

Александр Отрохов, 29.07.2016

Росреестр

Покупка новой квартиры может превратить жизнь в череду судов и разбирательств, а само жилье — оказаться непригодным для жизни. Именно поэтому к выбору недвижимости, особенно на вторичном рынке, стоит отнестись очень внимательно.

Юристы назвали десять признаков проблемного жилья, от покупки которого лучше отказаться.
Незаконная перепланировка
Один из важных критериев, на которые стоит обратить внимание при покупке квартиры, — наличие перепланировки. Если изменения в планировке не были узаконены владельцами квартиры, покупателю придется делать это самостоятельно. Оформление таких изменений займет дополнительное время и потребует немалых денежных затрат, а также есть риск, что придется вернуть старую планировку, если новую не согласуют уполномоченные органы.
Неблагополучный район
Стоит заранее изучить район, в котором находится квартира, и отказаться от сделки, если дом расположен в неблагополучном месте. Неблагоприятная экологическая обстановка, действующие промзоны, скудная социальная инфраструктура или внушительное количество крупных автомобильных автомагистралей поблизости — в таких районах не стоит приобретать жилье аллергикам, людям с хроническими заболеваниями дыхательных путей.
Готовясь к покупке, по его словам, стоит изучить информацию о районе и окрестностях дома на форумах в интернете и поговорить с жителями дома (потенциальными соседями) или окрестных домов, которые расскажут о проблемах, которые на первый взгляд незаметны.
Наследство или подарок
Осторожно нужно относиться к покупке недвижимости, перешедшей к продавцам по договору дарения или по наследству. «Если, например, продавец получил квартиру по наследству меньше трех лет назад, есть риск, что владение этой квартирой может кто-то оспорить. Кроме того, если 15 августа продавец стал наследником, 25 августа получил свидетельство о собственности, а 26 августа уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно присутствует мошенническая схема», — рассказала адвокат Виктория Данильченко (Коллегия адвокатов Виктории Данильченко).
Отказ от приватизации
Приватизированную в недавнем прошлом квартиру также лучше не покупать. Особенно если в приватизации не участвовал кто-то из прописанных в ней на тот момент жильцов, советует Данильченко. Она объяснила, что, по закону, отказавшийся от приватизации жилец имеет право на пожизненное проживание в квартире.
Много переходов прав
Еще один признак «плохой» вторичной недвижимости — большое число переходов прав собственности. В этом случае необходимо проверять в Росреестре историю квартиры и всех ее владельцев. В большинстве случаев документы на подобные объекты нечисты. За такой историей может скрываться какая-нибудь неприятная ситуация, которая может вызвать расторжение всех последующих сделок.
Материнский капитал
От покупки квартиры, в которую вложен материнский капитал, также лучше отказаться. В случае использования маткапитала при покупке квартиры обязательно выделяются доли на несовершеннолетних детей. Проверить это можно через выписку из ПФР об использовании средств маткапитала. Если дети не являются собственниками квартиры, значит их права ущемлены, а сделка будет признана незаконной.
Заниженная стоимость
Слишком низкая цена — еще один тревожный признак. Довольно часто собственники квартир хотят прописать в договоре купли-продажи меньшую сумму. Такое желание связано не только с попыткой уклониться от налогов со стороны продавца. За этим может скрываться мошенническая схема. При признании судом сделки недействительной продавец будет обязан вернуть только указанную в договоре сумму.
«Убитый» ремонт
Стоит отказаться от приобретения квартир, которые риелторы называют «убитыми» (то есть в таком плохом состоянии, что им требуется капитальный ремонт). Конечно, обычно такие объекты продаются с большой скидкой, однако здесь практически невозможно жить. Наиболее сложные для дальнейшей реализации варианты — жилье, в котором был пожар, так как надолго остающийся после этого запах гари, а также вид обугленных окон и балкона сильно отпугивают потенциальных покупателей. Он уточнил, что нередко привести в порядок такие квартиры оказывается существенно дороже, чем сразу купить квартиру со схожими характеристиками и свежим ремонтом. Кроме того, за хаосом можно не заметить существенных изъянов жилья, пояснил эксперт.
Дом под снос
Другой неблагоприятный фактор — нахождение дома в списке объектов реновации. Если власти города планируют снести дом, в котором вы приобретаете квартиру, есть опасность, что вас переселят в другой объект, который может располагаться не там, где вы планировали поселиться, — в другом районе, вдали от необходимой вам инфраструктуры, к примеру школы или поликлиники. И выбирать вам придется из нескольких квартир, которые вам предложат по программе реновации.
Владелец на учете
Стоит отказаться от покупки квартиры, когда продавцом жилья является человек, состоящий на учете в психдиспансере, отметил Куликов. Он уточнил, что это одна из популярных схем аферистов и такую сделку легко расторгнуть, в результате покупатель остается без денег и без квартиры. Доказать свою правоту бывает непросто, так как родственники собственника специально в день сделки обращаются за помощью с жалобами, что состояние здоровья собственника продаваемого жилья ухудшилось.

10 признаков квартир, которые опасно покупать :: Жилье :: РБК Недвижимость

Рассказываем, почему стоит отказаться от приобретения жилья с «убитым» ремонтом, а также квартир, купленных с использованием маткапитала

Фото: kan_chana/shutterstock

Риелторы и юристы назвали десять признаков проблемного жилья, от покупки которого лучше отказаться.

Признак № 1. Незаконная перепланировка

Один из важных критериев, на которые стоит обратить внимание при покупке квартиры, — наличие перепланировки. «Если изменения в планировке не были узаконены владельцами квартиры, покупателю придется делать это самостоятельно. Оформление таких изменений займет дополнительное время и потребует немалых денежных затрат, а также есть риск, что придется вернуть старую планировку, если новую не согласуют уполномоченные органы», — предупреждает руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды сервиса «Авито-Недвижимость» Руслан Закирьянов.

Признак № 2. Неблагополучный район

Стоит заранее изучить район, в котором находится квартира, и отказаться от сделки, если дом расположен в неблагополучном месте. «Неблагоприятная экологическая обстановка, действующие промзоны, скудная социальная инфраструктура или внушительное количество крупных автомобильных автомагистралей поблизости — в таких районах не стоит приобретать жилье аллергикам, людям с хроническими заболеваниями дыхательных путей. Постоянное пребывание в экологически неблагоприятной зоне может принести ощутимый вред их здоровью», — пояснил Закирьянов.

Готовясь к покупке, по его словам, стоит изучить информацию о районе и окрестностях дома на форумах в интернете и поговорить с жителями дома (потенциальными соседями) или окрестных домов, которые расскажут о проблемах, которые на первый взгляд незаметны.

Читайте также:

Названы районы Москвы с самой благоприятной экологической обстановкой

Оазис в городе: где в Москве купить новостройку рядом с парком

Признак № 3. Наследство или подарок

Осторожно нужно относиться к покупке недвижимости, перешедшей к продавцам по договору дарения или по наследству. «Если, например, продавец получил квартиру по наследству меньше трех лет назад, есть риск, что владение этой квартирой может кто-то оспорить. Кроме того, если 15 августа продавец стал наследником, 25 августа получил свидетельство о собственности, а 26 августа уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно присутствует мошенническая схема», — рассказала адвокат Виктория Данильченко (Коллегия адвокатов Виктории Данильченко).

Признак № 4. Отказ от приватизации

Приватизированную в недавнем прошлом квартиру также лучше не покупать. Особенно если в приватизации не участвовал кто-то из прописанных в ней на тот момент жильцов, советует Данильченко. Она объяснила, что, по закону, отказавшийся от приватизации жилец имеет право на пожизненное проживание в квартире.

Читайте также:

Документы для продажи квартиры: как собрать полный пакет

ЕЖД: все о недвижимости в одном документе

Признак № 5. Много переходов прав

Еще один признак «плохой» вторичной недвижимости — большое число переходов прав собственности. «В этом случае необходимо проверять в Росреестре историю квартиры и всех ее владельцев. В большинстве случаев документы на подобные объекты нечисты. За такой историей может скрываться какая-нибудь неприятная ситуация, которая может вызвать расторжение всех последующих сделок», — отметила руководитель офиса «Миэль» «В Крылатском» Ирина Бербенева.

Читайте также:

Как получить выписку о недвижимости из ЕГРН. Инструкция

Жилье с довеском: что нужно знать о квартирах с обременениями

Признак № 6. Материнский капитал

От покупки квартиры, в которую вложен материнский капитал, также лучше отказаться. «В случае использования маткапитала при покупке квартиры обязательно выделяются доли на несовершеннолетних детей. Проверить это можно через выписку из ПФР об использовании средств маткапитала. Если дети не являются собственниками квартиры, значит их права ущемлены, а сделка будет признана незаконной», — пояснила Бербенева.

Признак № 7. Заниженная стоимость

Слишком низкая цена — еще один тревожный признак. «Довольно часто собственники квартир хотят прописать в договоре купли-продажи меньшую сумму. Такое желание связано не только с попыткой уклониться от налогов со стороны продавца. За этим может скрываться мошенническая схема. При признании судом сделки недействительной продавец будет обязан вернуть только указанную в договоре сумму», — уточнила эксперт «Миэля».

Читайте также:

Сделки на коленке: почему в России растет число афер с жильем

Как выглядит самое доступное жилье в России. Фото

Признак № 8. «Убитый» ремонт

Стоит отказаться от приобретения квартир, которые риелторы называют «убитыми» (то есть в таком плохом состоянии, что им требуется капитальный ремонт), рекомендует директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. «Конечно, обычно такие объекты продаются с большой скидкой, однако здесь практически невозможно жить. Наиболее сложные для дальнейшей реализации варианты — жилье, в котором был пожар, так как надолго остающийся после этого запах гари, а также вид обугленных окон и балкона сильно отпугивают потенциальных покупателей», — пояснил Куликов. Он уточнил, что нередко привести в порядок такие квартиры оказывается существенно дороже, чем сразу купить квартиру со схожими характеристиками и свежим ремонтом. Кроме того, за хаосом можно не заметить существенных изъянов жилья, пояснил эксперт.

Признак № 9. Дом под снос

Другой неблагоприятный фактор — нахождение дома в списке объектов реновации. «Если власти города планируют снести дом, в котором вы приобретаете квартиру, есть опасность, что вас переселят в другой объект, который может располагаться не там, где вы планировали поселиться, — в другом районе, вдали от необходимой вам инфраструктуры, к примеру школы или поликлиники. И выбирать вам придется из нескольких квартир, которые вам предложат по программе реновации», — подчеркнул Закирьянов.

Признак № 10. Владелец на учете

Стоит отказаться от покупки квартиры, когда продавцом жилья является человек, состоящий на учете в психдиспансере, отметил Куликов. Он уточнил, что это одна из популярных схем аферистов и такую сделку легко расторгнуть, в результате покупатель остается без денег и без квартиры. Доказать свою правоту бывает непросто, так как родственники собственника специально в день сделки обращаются за помощью с жалобами, что состояние здоровья собственника продаваемого жилья ухудшилось, подчеркнул аналитик.

Читайте также:

Что такое дееспособность и при чем здесь недвижимость

7 популярных афер с недвижимостью: как не потерять деньги при сделке

Последствия покупки незаконно построенной квартиры

Строительство самовольных построек на запрещенных землях или вторжение в землю стало серьезной угрозой для большинства городов. Это влияет не только на государственные органы, но и на инвесторов. Ранее в этом году различные города, такие как Дели и другие, запретили строительство несанкционированного здания и вторжение на землю , приняв различные законы.Разрешения довольно дороги, и большинство домашних инспекторов часто требуют неудобных и дорогостоящих изменений.

Почему собственность должна быть одобрена правительством?

Земля должна быть одобрена, чтобы инвестор не подвергался риску в будущем. Большинство инвесторов не знают о неутвержденных землях, а также есть много домовладельцев, которые строят дополнительные жилые площади, которые не разрешены государством. В каждом городе есть местный муниципалитет, который выдает разрешения на строительство, что позволяет избежать хаоса среди населения. Чтобы получить разрешение, определенная информация должна быть предоставлена местному строительному чиновнику, имеющему юрисдикцию. Также в случае нарушения владельцем собственности правила, на него будет наложен штраф за несоблюдение. Отныне проблема передается другому покупателю, если он покупает недвижимость. В случае, если инвестор привез запрещенную землю и понес убытки, владелец здания будет нести ответственность и может быть привлечен к суду за обман покупателя.То же самое и с дефектным качеством изготовления. Кроме того, если здание построено на недопустимом месте, это повлияет на стоимость здания при перепродаже.

Что следует учитывать покупателю, прежде чем инвестировать в такую недвижимость: что можно и чего нельзя делать

Есть несколько вещей, которые инвестор должен учесть перед покупкой недвижимости. Это поможет ему узнать, не зарегистрирована ли собственность.

Что нужно делать покупателю	Что нельзя делать покупателю
Убедитесь, что собственность имеет четкое право собственности	Избегайте покупки неразрешенных земель.
Тщательно изучите недвижимость	Избегайте покупки участков без подъездных путей.
Проверить послужной список застройщика и поговорить с владельцами квартир в его предыдущих проектах	Избегать отклонений от утвержденного плана и нарушения правил при строительстве.
Получить символическую ссуду в национализированном банке	Избегать переоборудования парковочных мест в торговые комплексы, квартиры и т. Д.
Убедитесь, что у проекта есть все разрешения	Избегайте посягательства на государственную и общественную собственность.
Спросите гистограмму различных этапов строительства	Избегайте привлечения неквалифицированных людей от имени инженера-строителя для строительных целей.
Убедитесь в наличии негативных условий
Попросите архитектора здания сертифицировать ковровое покрытие квартиры и проконсультируйтесь со специалистом для проверки плана здания.
Строитель не может продавать открытую парковку или открытую парковку на сваях, а также карманные террасы.
Инвестору необходимо приобрести участок, зарегистрированный в муниципалитете города.
Обеспечьте легкий доступ ко всем видам транспорта.
Любой желающий может сообщить о несанкционированных, небезопасных постройках и нарушениях, не раскрывая своего имени.

Покупка дома в новостройке Vs. Old in New York

Как только что отчеканенный пенни, квартира в новостройке так же притягательна.

И когда покупатель переезжает в квартиру, он или она становится владельцем некоторых из последних и лучших предложений на рынке недвижимости.

Или они?

Есть много плюсов в покупке кондоминиума в новостройке по сравнению с вторичной недвижимостью.

Хотя покупка первого в среднем обычно стоит значительно дороже, чем второго, качественная покупка (которая может охватывать все, от местоположения до архитектуры и удобств) может быстро повыситься в цене.

(Некоторый желанный жилищный фонд — например, довоенные квартиры — также в дефиците, и их трудно достать.)

Кроме того, в отличие от кооператива, для новых квартир не требуется одобрения совета директоров.

И, в отличие от бывшей квартиры, нет никакой потенциальной необходимости в реабилитации кишечника или капитальном ремонте, который потенциально может обернуться денежной ямой.

Обратной стороной этого является то, что покупка нового юнита иногда может ощущаться как игра в кости — с множеством потенциальных сценариев, когда покупка может пойти неправильно , будь то на Манхэттене или в любом другом районе.

Однако при должной осмотрительности покупатели жилья могут снизить такие риски.

Как минимизировать риск при покупке новой застройки

Внимательно изучите план предложения

Чтобы застройщик начал продавать квартиры в кондоминиуме, он должен предоставить покупателям «план предложения», в котором описаны все аспекты этого кондоминиума. Подробно о разработке.

Сначала разработчик должен получить одобрение плана от Генеральной прокуратуры штата Нью-Йорк.

Таким образом, предложение строится на основе «обещания» разработчика покупателю, которое он должен выполнить.

Вы можете получить копию плана у отдела продаж разработчиков.

Проконсультируйтесь с опытным юристом по недвижимости, чтобы обработать его тонкой расческой. (Большинство планов состоят из нескольких сотен страниц.)

Особо обратите внимание на те аспекты плана, которые могут увеличить затраты или, если их пропустить в течение этого периода проверки, могут преподнести неприятные сюрпризы во время закрытия.

Например: знаете ли вы, что в совокупности владельцы квартир иногда должны гарантировать стоимость квартиры своего супергероя?

На плане вы также найдете отчет инженера, а также информацию о том, если застройщик оставляет за собой право не продавать некоторые из квартир, что может превратить его в смешанное место проживания владельцев кондоминиумов и арендаторов — и потенциально обесценить стоимость перепродажи для владельцев.

Плюсы и минусы рассмотрения новостройки в Нью-Йорке

Плюсы:

Максимальный выбор: когда дело доходит до выбора среди возможных единиц, у вас есть выбор. более низкая цена по двум причинам: 1) Застройщикам необходимо иметь по крайней мере 51% своих единиц в контракте, чтобы привлечь как кредиторов, так и покупателей (продажи могут привести к увеличению продаж). В результате на раннем этапе цены на единицы устанавливаются с учетом перемещений. 2) Ценообразование, содержащееся в плане предложения, может быть подвергнуто нескольким поправкам и — в зависимости от спроса — может увеличиться в цене.

Минусы:

Визуально описания и визуализация предлагаемых функций устройства могут не соответствовать плану, и покупатель может быть разочарован. (Однако, если вы ждете, пока будут построены юниты, хотя вы можете пройти через юнит лично, компромисс может быть более высокой ценой.)
Для размещения юнита по контракту требуется как минимум 10% первоначальный взнос. (иногда 20%). Мало того, что этот депозит не подлежит возврату (до тех пор, пока разработка завершена), время, необходимое для закрытия, может быть длительным.(Обратите внимание, что покупатели могут договориться о сумме первоначального взноса.)
Если с единицей заключен контракт и есть серьезные структурные проблемы с разработкой или этические или финансовые проблемы с застройщиком, ранние покупатели уже заблокированы — и потеряют свои вклады, если решат уйти.

Другие факторы риска

Лучший способ избежать наихудших сценариев, описанных в предыдущем разделе, — это выполнить свою домашнюю работу.

Посмотрите на всех участников: от спонсора — юридического лица, состоящего из одного или нескольких разработчиков, ответственных за создание здания) до архитектора, отдела продаж и т. Д.

Это первый девелоперский проект, который когда-либо выполнял продавец? (Это то, к чему следует относиться с осторожностью.)

Участвовали ли — или принимали ли — какие-либо из заинтересованных сторон в ранее возбужденных судебных процессах или в ожидающих судебных разбирательствах?

Были ли жалобы Better Business Bureau? Были ли структурные проблемы в предыдущих начинаниях?

Какие отзывы были от покупателей в предыдущих проектах, в которых участвовали члены команды разработчиков?

Анализируя полученные результаты, помните — оценивайте команду разработчиков как отдельные лица, так и как единое целое.

Подробная информация о финансировании кондоминиума в новой застройке

Как уже упоминалось, кредиторы хотят, чтобы как минимум 51% квартир был продан, прежде чем они почувствуют себя в достаточной безопасности для предоставления финансирования. Отчасти это связано с требованиями Fannie Mae.

Некоторые финансовые кредиторы также не предоставляют ссуды до тех пор, пока не будет по крайней мере двух лет твердых финансовых результатов, включая то, сколько собственники платят в качестве общих расходов. В результате первые покупатели единицы обычно расплачиваются наличными.

Если вам нужна ипотека для покупки квартиры, это может быть проблематично.

К счастью, особенно в Нью-Йорке, застройщик кондоминиума присоединится к «привилегированному кредитору», который может предоставлять ссуды до тех пор, пока здание не будет соответствовать различным требованиям Fannie Mae.

Покупателям также легче иметь специального кредитора, чем искать ипотеку самостоятельно.

К счастью, процентные ставки по новостройкам находятся на одном уровне с другими видами ипотеки. Однако ваша ставка может быть выше, если вы получаете финансирование, когда продается только 25% единиц здания, а не 51%.

Но, конечно, более длительное ожидание подачи заявки на ссуду также означает меньший выбор квартир в здании.

Наличие предварительно утвержденного кредитора также можно рассматривать как положительный знак в отношении стабильности процесса продажи здания и спроса.

Возможные задержки при закрытии нового строительства

Между подписанием контракта и закрытием блока может быть длительное ожидание.

Здание буквально в стадии строительства, и иногда на закрытие может уйти до 12–18 месяцев — в отличие от 30–60 дней, когда обычно закрываются уже построенные дома.

Одна из мер предосторожности, которую могут принять покупатели, — это договориться о так называемом «внешнем свидании».

Это дата, к которой, если строительство здания и / или вашей конкретной квартиры не будет завершено, вы сможете получить обратно свой первоначальный взнос на законных основаниях.

Хотя покупатели также могут договориться о более ранней дате окончания строительства для своей конкретной квартиры, чем дата завершения строительства всего здания, это редко предоставляется.

Имейте в виду, что до начала строительства покупателям придется искать другое место для проживания, что увеличивает дополнительные расходы.

Разработчик уведомит покупателей за 30 дней до того, как приближающаяся дата закрытия станет «официальной».

Таким образом, для покупателей было бы разумно не планировать выезд из своих существующих домов до тех пор, пока они не получат 30-дневное предупреждение, поскольку, как известно, даже самые успешные строительные проекты могут столкнуться с перерасходом времени и средств по сравнению с оригинальные оценки.

Кроме того, покупатель не может закрыть квартиру до тех пор, пока Департамент строительства Нью-Йорка не выдаст временное свидетельство о заселении и декларацию, демонстрирующую, что застройка прошла все соответствующие проверки здания и готова к заселению жильцами, и квартира не будет поданы в город и присвоены номер лота и код собственности.

Когда дело доходит до сверхурочного строительства, одна из форм защиты покупателей заключается в том, что по закону спонсор должен иметь как минимум одно закрытие в здании, сопровождаемое Временным свидетельством о занятии, к концу первого бюджетного года. (первый бюджетный год длится 365 дней, начиная с предполагаемой даты завершения разработчиком).

Если этого не происходит, все домовладельцы, имеющие контракт, имеют возможность аннулировать и вернуть свои депозиты.

Отмена или попытка добиться уступок от застройщика — это единственные ресурсы, которые есть у покупателей для разработчиков, которые не успевают уложиться в срок.

Застройщик, у которого заканчиваются деньги на завершение строительства, не является чем-то необычным.

(Обратите внимание, что в то время как офис генерального прокурора подтверждает, что спонсор не вносит залог и что план предложения и описание проекта совпадают, офис AG , а не , пытается выяснить, имеет ли разработчик достаточное финансирование для завершения его строительный проект, чтобы дать ему зеленый свет для продолжения строительства.)

Однако подать в суд на застройщика, который не может выполнить поставку, бывает редко, потому что это очень сложно сделать.

Вы можете не получить то, что указано в плане предложения

План предложения состоит из обещаний и эскизов. При этом, как упоминалось ранее, то, что представлено в плане предложения, может не быть тем, что в конечном итоге проявляется при закрытии.

Вот несколько красных флажков, на которые следует обратить внимание:

Контракты часто продаются на основе одной завершенной (но незанятой) квартиры, известной как «модельная квартира». Потенциальные покупатели, спросите, чем ваша квартира будет отличаться от модели. Ед. изм?
Если ваша квартира еще не построена, посмотрите, сможете ли вы сделать экскурсию в каске или сфотографировать с дрона, как может выглядеть вид из вашей завершенной квартиры.
Если здание все еще строится, но в нем есть жильцы, посмотрите, сможете ли вы получить от них некоторую неприукрашенную обратную связь как о сильных и слабых сторонах здания, так и о его управлении (попытайтесь перехватить их в местах общего пользования или при входе или вне здания).
Перед закрытием выполните обход и составьте «окончательный список» всех проблем, которые необходимо исправить или решить в первую очередь.
Это может показаться диковинным, но нередки случаи, когда разница между площадью помещения, указанным в плане предложения, и его фактическими размерами может быть разной.Известно, что застройщики, работающие под доской, рассчитывают внешнее пространство коридора в квадратных футах помещения или измеряют расстояние от внешних стен, а не от внутренних. Наберитесь смелости и спросите, как рассчитывалась площадь в квадратных футах? Обратите внимание, что некоторые планы размещения откровенно раскрывают возможность несоответствия в квадратных футах — до 10%. Итог: посчитайте!

Для многих покупателей нет ничего необычного в том, чтобы отказаться от осмотра при новом строительстве, обычно просто прогуливаясь через единицу со своим брокером и составляя «предварительный список» элементов, которые необходимо отрегулировать или отремонтировать.

Однако сообразительный покупатель наймет независимого инспектора, как обнаружили многие сожалеющие домовладельцы новостроек после переезда.

Есть причина, по которой некоторые застройщики сталкиваются с судебными исками со стороны своих клиентов.

Высокие затраты на закрытие

Одним из основных недостатков новостроек по сравнению с существующим жилищным фондом и большинством приобретений недвижимости являются высокие затраты на закрытие.

Ожидается, что покупатель, а не спонсор, оплатит большую часть заключительных расходов, даже налоги и сборы, которые обычно уплачиваются продавцом при всех перепродажах.

Сюда входят:

Гонорары спонсора (которые продавец обычно оплачивает при перепродаже; такие гонорары могут достигать 5000 долларов)
Налоги штата Нью-Йорк и город Нью-Йорк на трансферт (на сегодняшний день, 4 доллара за 1000 долларов США). от покупной цены и 1,425% для покупок на сумму более 500 000 долларов, соответственно)
Для тех, кому требуется финансирование, 5–6% стоимости недвижимости рассчитываются как дополнительные затраты на закрытие
Владельцам кондоминиумов также может потребоваться внести в оборотный капитал фонд (эквивалент общих расходов в течение нескольких месяцев) для покрытия расходов на открытие для эксплуатации здания

Как упоминалось ранее, для некоторых зданий владельцы кондоминиумов должны объединяться вместе для покупки квартиры суперкара.Если речь идет о ипотеке, она может оплачиваться ежемесячно в составе общих расходов.

Покупатель мог бы иметь возможность смягчить заключительные издержки за счет уступок, таких как возложение на продавца налогов на передачу, предложение скидки на заключительную стоимость или привилегию, такую как бесплатная парковка или доступ в тренажерный зал.

Часто спонсор с большей вероятностью пойдет на уступки, если рынок мягкий или единицы находятся на рынке в течение длительного времени. Льготы или уступки также могут быть предложены ранним покупателям или покупателям на премаркете.

Некоторые покупатели могут быть не в состоянии позволить себе такие высокие затраты на закрытие сделки, поэтому учитывайте это заранее при покупке и соответствующим образом оценивайте и планируйте.

Высокие общие расходы

Ежемесячные общие платежи за новые жилые дома могут быть очень высокими в дополнение ко всем другим высоким затратам на закупку.

Это не просто подделка цифр разработчиками; Генеральная прокуратура штата Нью-Йорк по закону допускает отклонение до 25% по сравнению с тем, что указано в плане предложения.

Это дает разработчикам очень широкое — и абсолютно допустимое — поле для творчества с числами.

После того, как установлен базовый уровень реальных эксплуатационных расходов за первый год, общие расходы обычно повышаются на 5–10% в течение первых двух лет.

Также обратите внимание на сами основные общие затраты. По умолчанию в здании с большим количеством удобств общие затраты будут выше.

Спросите себя, стоят ли они того для вас? Если нет, то подходит ли вам это здание?

Стоимость недвижимости в первый год в плане предложения также может быть недооценена. Вместо того, чтобы отражать фактическую стоимость недвижимости для вашей единицы, они могут представлять собой среднее значение налогов, уплаченных за строящееся здание, и его стоимость после завершения.

Налоги на последние выше — это означает, что ваши фактические налоги на недвижимость будут выше. Ваш адвокат спрашивал, как рассчитываются налоги в плане размещения?

Имейте в виду, что покупатели также могут обременяться расходами на страхование здания в первый год и даже услугами адвоката для подготовки плана предложения!

Налоги на недвижимость при новом строительстве в Нью-Йорке

В Нью-Йорке владельцы кондоминиумов и кооперативов обычно платят более высокие налоги, чем домовладельцы на одну семью.

Однако есть способ избежать этого — подать заявление на налоговые льготы.

Не так давно девелоперы элитных кондоминиумов в Нью-Йорке могли ходатайствовать о налоговых льготах для себя, что также пошло на пользу покупателям квартир.

Это была программа в рамках программы освобождения / снижения налогов 421a. Владельцы кондоминиумов могли платить низкие налоги в течение 15-20 лет (последние несколько лет платили повышенные налоги в шахматном порядке).

Однако в 2018 году город изменил правила, поэтому маловероятно, что большинство разработчиков смогут воспользоваться этой программой.

Сегодня очень мало зданий, которые могут предлагать налоговые скидки ниже 421a, и их число будет сокращаться из года в год.

Налоговая скидка J51 все еще в силе, хотя и не считается «хорошей» для экономии и неприменима к новому строительству.

Налоговая программа J51 предназначена для улучшения и ремонта здания, поэтому старые здания пользуются этой налоговой льготой.

Не забывайте всегда проверять ежемесячный или годовой налог на недвижимость.

Другие предостережения

Среди угрызений совести покупателей, которые преследуют некоторых владельцев квартир, есть печально известное «исчезнувшее представление».

Есть ряд изменений, которые могут лишить прежний прекрасный вид. Были распространены умные советы по недвижимости, чтобы потенциально решить эту проблему, включая покупку квартиры с выходом на улицу.

Агент по недвижимости Compass, Дебора Бренер Золан, специализирующаяся на продажах новостроек, вес:

«Очень рискованно говорить, что у дома, выходящего наружу, на улицу, НИКОГДА не будет здания напротив него или что здание через улицу никогда не будет застроено до уровня, параллельного этажу помещения, которое ваш покупатель заинтересован в покупке.

Зонирование может измениться — это означает, что если оно переходит из смешанного или жилого в коммерческое, то здание может быть возведено выше уровня здания покупателя.

Однако можно быть уверенным, что покупка квартиры с видом на внутренний двор будет безопасной. Если в интересующем вас здании есть юнит, обращенный, например, к мосту, то под мостом ничего нельзя построить, поэтому они не потеряют этот вид.

Как агент по недвижимости, представляющий продавца или покупателя, я очень осторожен и не обещаю, что их виды останутся на месте, если только квартира не выходит во внутренний двор, не находится напротив Моста или другого коммунального предприятия или непосредственно рядом с ним. водоем.»

Тем, кто рассматривает возможность покупки своей квартиры в качестве сдачи в аренду, обратите внимание, что многие планы предложений новой застройки запрещают владельцу сдавать в аренду свою квартиру по крайней мере на год после закрытия.

Те же правила могут применяться к повторному- продажи — частично, чтобы препятствовать переворачиванию.

Также обратите внимание, что удобства в здании могут быть недоступны после того, как вы закрылись и въехали.

По закону у спонсоров есть до одного года с даты первого закрытия разработки, чтобы завершить все удобства в доме.

Есть много «осведомленных» аспектов навигации по покупкам новых разработок, в том числе то, что некоторые разработчики продают свои продукты семье и друзьям, прежде чем открывать покупки для публики.

Кто-то, связанный с разработчиком, может помочь вам найти такую сливочную возможность для первопроходца.

В этом и других хитроумных способах управления процессом строительства нового здания может оказаться очень полезным брокер покупателя.

Здесь Золан также вмешался: «Наличие агента покупателя при покупке нового строительства может быть очень полезным и таким же выгодным, как и при покупке вторичного жилья, особенно если агент имеет опыт в новом строительстве.

Есть разные вопросы, поэтому замечательно, когда агент знает об уникальности нового строительства.

Они смогут спросить об особых рисках и соображениях, изложенных в Плане предложения, о льготах, которые могут быть доступны их покупателям, и о том, какие заключительные расходы, как ожидается, будут оплачены покупателем (например, есть ли дополнительные единица, которую покупатель будет помогать оплачивать?).

Они также смогут проинформировать своих клиентов о задержках строительства, которые происходят почти ВСЕГДА, какова будет структура депозита, или спросить, как будет завершено строительство (сверху вниз или снизу вверх, и начнут ли они закрытие несколько этажей вначале и т. д.?).

Агент покупателя может узнать о застройщиках и проконсультировать своих клиентов по поводу их прошлых построек и их репутации. Для покупателей всегда выгодно, чтобы их интересы были представлены ».

Хотя обычно общая цена выше и первоначальные затраты выше, преимущество покупки новостроек — долгая игра.

Юниты в стадии строительства можно быстро оценить, поскольку они собираются завершить строительство и закрыть. блестящий готовый к заселению блок.

Отличный потенциал перепродажи, основанный на быстром росте стоимости недвижимости, дает внеплановым кондоминиумам фантастический инвестиционный потенциал.

Незаконная работа может привести к юридическим проблемам — беда с ремонтом

Каждый день в Нью-Йорке проходят внутренние ремонтные работы, которые в большей или меньшей степени незаконны. Просто потому, что работа выглядит хорошо, не означает, что она соответствует требованиям Строительного кодекса или что это одобрено советом директоров кооператива или кондоминиума.В некоторых случаях доска может даже не знать о работе. Это представляет серьезную потенциальную опасность для других акционеров или владельцев паев в здании.

Почему это проблема

Когда владельцы кооперативов или кондоминиумов проводят несанкционированные ремонтные работы в своих квартирах, отсутствует контроль качества и у здания нет возможности узнать, как эти работы могут повлиять на остальную часть здания. Незаконно установленная стиральная машина может вызвать наводнение, которое повредит квартиру внизу.Изменения в электропроводке, выполненные электриком без лицензии, могут стать причиной пожара. Неопытные рабочие могут снимать или ослаблять элементы конструкции. В одном случае незаконный ремонт акционера привел к разрыву паропровода. Мало того, что кто-то сгорел, но и квартира внизу была затоплена, в результате чего был нанесен значительный материальный ущерб. Строительный кодекс гарантирует постоянный уровень качества ремонтных и строительных работ, а для обеспечения соблюдения большинства ремонтных работ требуется определенная форма регистрации в Строительном департаменте.

Каждый раз, когда кто-то сомневается в том, требуется ли для работы подача документов в Строительный департамент или Комиссию по достопримечательностям, им следует проконсультироваться с архитектором или инженером, знающим кодекс. Некоторые совместные доски требуют предварительного разрешения даже для декоративных работ, таких как покраска или оклейка обоев. Это позволяет им контролировать, кто входит в здание и выходит из него. Как минимум, здание может потребовать внесения залога для защиты от следов на ковровом покрытии рабочих.

Соглашение о перестройке здания

Лучший способ защитить здание — это потребовать подписания договора на изменение — договора между акционером или владельцем единицы и зданием. Печатные формы этих соглашений доступны на рынке или могут быть приобретены у управляющего агента. Многие здания нанимают поверенного, чтобы его составить. Некоторые соглашения носят всеобъемлющий характер, а другие — совершенно неадекватны.Владелец квартиры всегда должен иметь адвоката для ознакомления с соглашением, чтобы он или она понимали, в чем дело.

Даже если в здании используется стандартная форма, для членов совета очень важно обсудить соглашение с поверенным, знающим эту область, чтобы быть уверенным в том, что все проблемы здания были решены, в том числе, какие именно работы выполняются и как эта работа может повлиять на здание и соседних жителей.Этого можно достичь, потребовав от лица, нанимающего изменения, предоставить набор планов, подготовленных архитектором, в которых документируется объем работ. Если житель выполняет другую работу или выполняет больше работы, чем показано на чертежах, доска об этом узнает. Здание может потребовать, чтобы архитектор-консультант проверил их за счет владельца квартиры.

Далее, здание захочет убедиться, что работы будут выполнены безопасно.Правление не желает участвовать в надзоре за работой, но оно должно быть уверено, что было приобретено соответствующее страховое покрытие и что здание, его правление и управляющий агент были названы дополнительными страховщиками.

Совет директоров также захочет убедиться, что работа не приведет к нарушениям в отношении здания или аресту механика. Соглашение потребует от владельца снять любые залоговые права за свой счет.Если он этого не сделает, здание сделает это и может вернуть эти расходы владельцу. Правление потребует, чтобы работа выполнялась в соответствии с законом, включая подачу документов в Строительный департамент.

Это самые важные вопросы в соглашении о внесении изменений, но, конечно, не единственные. Кроме того, в здании, вероятно, будут действовать внутренние правила, ограничивающие часы работы подрядчика. Некоторые здания даже ограничивают работу определенным временем года.

Возникающие правовые аргументы

Многие владельцы кооперативов и кондоминиумов, намеренно или непреднамеренно, не получают необходимых разрешений на ремонт или не подают необходимые планы в государственные органы, такие как Департамент строительства или Комиссия Landmark. В соглашении об изменении подчеркивается необходимость этого и возлагается бремя, расходы и юридические обязательства на акционера.

По мере продвижения ремонта любые возникающие проблемы следует немедленно обсуждать с юристом, чтобы избежать судебных разбирательств.Советам директоров следует проявлять осторожность при мониторинге ремонтных работ, чтобы убедиться, что они не более обширны, чем было одобрено. В одном здании временная теплица на крыше была одобрена советом для сноса летом, и вместо этого она была преобразована в коттедж. В другом здании акционер без каких-либо предварительных согласований установил новые окна в обозначенном знаковом здании. Некоторые акционеры в зданиях в центре города провели собственные ремонтные работы и поставили кухни в подвалах.

Каждый раз, когда количество комнат в здании увеличивается или уменьшается, в свидетельство о заселении необходимо вносить поправки. Анонимные звонки в государственные органы иногда заканчиваются проверками. По крайней мере, у одного здания было изъято свидетельство о заселении, когда акционер соединил две квартиры и уменьшил количество комнат. Позже он был восстановлен за счет акционера. Такая ситуация может быть особенно проблематичной, если здание пытается рефинансировать свою ипотеку.

Страхование — ключ к успеху

Многие ремонтные работы приводят к повреждению соседних квартир или самого здания, однако страхование слишком часто воспринимается как должное. Повреждение может быть таким простым, как строительная пыль, требующая очистки штор, или сложным, как трещины на стенах или сломанные трубы. Сторона, выполняющая ремонт, должна получить страховку личной ответственности и имущественного ущерба в размере, соответствующем выполняемой работе.Эта страховка должна указывать владельца квартиры, здание и управляющего агента в качестве дополнительных страхователей. Это также защищает от исков третьих лиц со стороны травмированных рабочих.

Подрядчики должны иметь компенсацию и страхование ответственности работников. Многие здания также требуют, чтобы подрядчики приобретали платежи и гарантии исполнения за счет владельца, чтобы обеспечить страховое покрытие на случай, если субподрядчики или поставщики не получат оплату или подрядчик не закончит работу.

Некоторые здания требуют, чтобы архитекторы и инженеры имели страховку профессиональной ответственности перед работой в здании. Правление должно запросить копии этих страховых полисов или другие доказательства страхования до начала работы. Если к зданию предъявлен иск в связи с причинением ущерба частным лицам или имуществу, соглашение о внесении изменений должно требовать, чтобы владелец квартиры оплатил любые судебные издержки здания в дополнение к любому урегулированию или судебному решению.

Если правление установит и обеспечит соблюдение правил ремонта, в будущем будет меньше проблем и судебных исков. Процесс работы с юрисконсультом для заключения Соглашения об изменении, которое акционер или владелец паи готов подписать, поможет сгладить потенциальные проблемы до того, как они возникнут.

К. Джей Бергер — поверенный из Нью-Йорка, специализирующийся на строительстве зданий, недвижимости, экологическом праве, банкротстве и судебных разбирательствах.

Редевелопмент ЖК … злая сторона сказки

В случаях перепланировки говорят, что пока вы не покинете общество, вы являетесь КОРОЛЕМ. В день, когда вы передаете свою собственность застройщику для перепланировки и покидаете общество, застройщик — КОРОЛЬ.

Мумбаи стал столицей коррупции, особенно в строительном бизнесе, возможно, из-за самых высоких ставок на недвижимость в Индии.Мошенничество со стороны покупателей недвижимости, нарушение правил, получение необходимых документов и планов, иногда заранее утвержденных, продажа убежищ и других территорий, свободных от FSI, а также строительство и продажа незаконных полов — обычное дело в наши дни в финансовой столице Индии.

Перепланировка — актуальная проблема сегодня, так как свободные и незатронутые земли сейчас практически недоступны для дальнейшего строительства. У ряда жилищных кооперативов есть старые и ветхие здания, нуждающиеся в реконструкции. Стоимость структурного ремонта путем сноса и реконструкции таких зданий часто оказывается недоступной для жилищного общества и владельцев квартир.Это основная причина, по которой многие жилищные общества готовы сделать выбор в пользу перепланировки, чтобы обеспечить максимальную безопасность.

Жилищные общества, имеющие старые здания, имеют много слабых и уязвимых мест, таких как отсутствие услуг, таких как охрана, уборка, отсутствие общих помещений, таких как офис Общества, отсутствие подходящей игровой площадки для детей в комплексе, постоянные проблемы с утечками, отсутствие лифтов в многоэтажные дома, плохая и неблагополучная внутренняя планировка комнат и низкая стоимость перепродажи квартиры из-за плохого состояния зданий.Таким образом, перепланировка в Мумбаи имеет огромный потенциал для строителей и застройщиков, так как есть ограничения на доступность открытой земли в черте города из-за растущего спроса на дома и острой нехватки жилого фонда.

С другой стороны, есть различные преимущества для жилищных сообществ, которые выбирают перестройку своей существующей собственности в новые здания с роскошным вестибюлем, новейшими удобствами в комнатах, эксклюзивным офисом Общества в соответствии с нормами, улучшенным видом из квартир, просторными помещениями. общие переходы и лестницы, наличие современных лифтов, просторная парковка, оздоровительный клуб и тренажерный зал по договоренности, ландшафтный сад для отдыха, высокотехнологичные системы безопасности, резервные генераторы, эффективная система пожаротушения, подземные резервуары для воды с погружными насосами с датчиками, Проведение газопровода, кабельного телевидения, связи, подключения к Интернету, скрытой канализации и электрических линий.

Есть множество случаев, когда, во-первых, члены Управляющего комитета попадают на крючок и соблазняются незаконными вознаграждениями в значительных размерах со стороны некоторых недобросовестных разработчиков и используют этих членов Управляющего комитета в качестве агентов, чтобы преследовать и передавать радужные мечты и преимущества невинным членам Общество и в уголовном порядке обеспечить, чтобы проект перепланировки был доставлен заинтересованным Застройщиком.

Коррумпированные члены Управляющих комитетов также прибегают к выкручиванию рук, притеснениям и угрозам в отношении владельцев квартир в соответствии с указаниями застройщика.Напуганные такой тактикой преследования, большинство членов общества принимают и предлагают свое согласие на перестройку своего общества без какого-либо протеста и предпочитают соглашаться с тем, что решат члены всего Управляющего комитета.

Хорошо известно, что незаконные вознаграждения и щедрые траты большого картеля недобросовестных Строителей соблазняют членов Управляющих комитетов кооперативных обществ и провоцируют их выступать против своих собственных членов Общества в вопросе получения согласия и принуждения. осуществление перепланировки.

В прессе зафиксировано множество случаев, когда мечты о невинных семьях среднего класса рушатся, когда предпринятые работы по перепланировке не выполняются в установленный срок строителями, выбранными жилищными обществами, а обещанные объекты не предоставляются или никогда не предоставляются. Есть типы прожорливых Строителей III шины, которые откладывают проекты редевелопмента из-за недостаточного притока или отвлечения средств от назначенных проектов, чтобы приобретать все больше и больше проектов, превышающих их финансовые возможности, или просто не в состоянии выполнить запланированные проекты. к некомпетентности.

Часто было замечено, что в процессе перепланировки условия Соглашений о застройке искажаются, и Строители предпринимают нездоровые попытки со скрытыми мотивами искажать и грубо нарушать правила MRTP и DCR путем незаконного планирования и строительства. дополнительные / неавторизованные участки, которые выходят за рамки их прав (т.е. за пределами участка FSI и TDR / FSI загружены) для их скрытой финансовой выгоды. Покупатели таких незаконных квартир / собственности заключают сделки, которые приводят к судебным разбирательствам в более поздний срок, поскольку также нецелесообразно привлекать застройщика к суду и ждать годами, чтобы добиться справедливого правосудия.

Как только покупатели подписываются на пунктирной линии и оплачивают стоимость, он оказывается во власти строителя. От обычного человека не ожидается анализ скрытых рисков в сценарии редевелопмента. Его знания нулевые, чтобы разбираться в судебной системе и ее тонкостях. Строители, с другой стороны, имеют целый флот высокооплачиваемых адвокатов и экспертов, которые будут их консультировать и защищать.

Выбранный Строитель должен иметь непоколебимую репутацию за качество, эффективность, доверие, тщательное планирование, первоклассные удобства, превосходный дизайн, своевременное завершение, гарантированное владение и передачу имущества Общества для реабилитации его членов.

Здесь стоит упомянуть, что во имя реконструкции старых жилищных кооперативов в Мумбаи, различные органы власти за последние несколько лет создали свободную почву для разведения безудержной коррупции, чтобы принести пользу частным строителям, чтобы они служили своим незаконным и лживым целям. получить огромную прибыль. Это больше всего требуется от правительства, чтобы помешать членам управляющих комитетов выспаться со строителями из-за небольшого количества зеленых насаждений и навязать идею перепланировки невиновным и легковерным членам.

Основные законы, которые необходимо учитывать, включают Закон о передаче собственности, 1882 г., Закон о регистрации, 1908 г., Закон об индийских договорах, 1872 г., законы CRZ, законы штата, например, законы штата Махараштра о собственности на квартиры (Положение о поощрении строительства, продажи, управления и передачи ) Закон 1963 года, Закон Махараштры о кооперативных жилищных обществах 1960 года, законы о гербовых сборах, Правила контроля за развитием, Закон об охране окружающей среды, Законы о вырубке деревьев, муниципальные законы, Схема реконструкции трущоб и т. Д. когда их заметят на полпути, они могут поставить под угрозу перепланировку, и последствия могут быть серьезными, поскольку то, что не разрешено законом, не может быть сделано ни Строителем, ни Обществом.

Жилищные общества должны помнить, что заниматься реконструкцией, не зная точных процедур и процессов, это все равно, что ходить по краю обрыва с завязанными глазами — они понятия не имеют, когда неправильный шаг может привести Общество к падению. Важная информация — это понятие, в котором половинное знание бесконечно опаснее незнания. Даже если Общество сделает правильный шаг, но не соблюдает необходимые руководящие принципы, все усилия будут аннулированы.Ясно, что необходимость часа заключается в том, чтобы те, кто стоит на пороге редевелопмента, получали советы от лидеров отрасли, обладающих как опытом, так и знаниями.

И последнее, но не менее важное: успешное выполнение любого проекта реконструкции в первую очередь зависит от руководства со стороны членов Управляющих комитетов с прозрачными усилиями по защите корпоративных интересов общества и 100% сотрудничества всех без исключения членов. Это, в свою очередь, снова зависит от возможностей членов Управляющих комитетов, которым доверено управление всем процессом перепланировки, с их честностью и порядочностью.

Мы хотим обучить Жилищные общества и предостеречь их, чтобы они были бдительны в отношении нарушений и противоправных действий при перепланировке строителями, незаконных вознаграждений, осыпаемых строителями на коррумпированных членов управляющих комитетов, безудержной коррупции в BMC, грубых нарушений правил и положений строителями, как остерегаться мошенников и мошенников, а также их преступных и преступных действий.

***** *****

Экологическая экспертиза сделок с недвижимостью

Аннемаргарет Коннолли является партнером и руководителем практики по охране окружающей среды в Weil, Gotshal & Manges LLP.Томас Д. Гослин — советник Weil, Gotshal & Manges LLP.

Введение

Экологическая экспертиза при сделках с недвижимостью включает оценку известных, потенциальных и условных экологических обязательств и обязательств, связанных с приобретаемым участком собственности. В этой практической записке рассматриваются инвестиции в недвижимость в сравнении с оценкой недвижимости, которая является элементом более крупной корпоративной сделки. В традиционной сделке с коммерческой недвижимостью покупатель часто намеревается приобрести недвижимость для инвестиций и, как правило, не намеревается быть оператором, а также владельцем.Часто покупатель подписывает договор купли-продажи до проведения комплексной проверки, по сути, соглашаясь на покупку недвижимости «как есть / где есть», но сможет расторгнуть сделку, если его экологическая экспертиза не соответствует требованиям. требований или ожиданий покупателя или, возможно, использовать информацию осмотрительности для проведения дополнительной проверки и / или пересмотра условий покупки. Экологическая экспертиза в контексте недвижимости, как правило, сосредоточена на:

Известном или потенциальном загрязнении почвы или подземных вод под землей в результате текущего и исторического использования
Возможность переноса загрязнения на недвижимость, которая будет приобретена за пределами участка местоположения
Риск того, что опасные пары почвы могут проникнуть в здания на месте из-за подповерхностного загрязнения (особенно, когда риск возникает из-за мигрирующего загрязнения, за которое покупатель не несет ответственности)
Наличие опасных строительных материалов, включая асбест и краски на основе свинца, в строительных конструкциях, и
Соответствие экологическим требованиям

Если сделка с недвижимостью включает в себя девелоперский проект, также может возникнуть необходимость в оценке недвижимости с точки зрения особенностей площадки , например, водно-болотные угодья, и угрожали найти исчезающие виды или определить затраты на сокращение использования асбеста или красок на основе свинца, если предполагается снос.Характер и степень экологической экспертизы зависят от текущего использования (например, коммерческое, промышленное, жилое) и исторического использования объекта недвижимости, а также от его местоположения и характера законов и нормативных актов, которым подчиняется объект недвижимости. .

Комплексная проверка не ограничивается потенциальными покупателями. Стороны, желающие выставить недвижимость на продажу, также могут провести комплексную проверку перед выводом сделки на рынок, чтобы лучше оценить относительную стоимость потенциальных предложений, принять обоснованные решения относительно возмещения убытков или оценить возможные продукты передачи рисков, такие как страхование, признавая, что осмотрительность с разрешения продавца не может полностью заменить собственную осмотрительность покупателя.Стороны, участвующие в финансовых операциях, такие как кредиторы и андеррайтеры, также участвуют в проверках, хотя они могут в значительной степени полагаться на осмотрительность, выполненную покупателем / заемщиком или оферентом. Надлежащая проверка позволяет кредитору оценить, могут ли условные экологические обязательства снизить способность заемщика выплатить ссуду или нанести ущерб кредитному рейтингу заемщика, что затрудняет или делает невозможным для кредитора продажу или секьюритизацию ссуды. Это также позволяет кредитору идентифицировать любое загрязнение окружающей среды, которое может иметь приоритет над залоговым правом кредитора, повлиять на желательность обращения взыскания на имущество или создать потенциальные экологические обязательства или негативную рекламу для кредитора.

Подробное описание подготовки покупателя к процессу проверки см. В 1-5A Практическое руководство по экологическому праву, § 5A.17 , а для подготовки продавца см. 1-5A Практическое руководство по экологическому праву, § 5A.16 .

Ответственность за загрязнение

Основное внимание при проведении комплексной проверки недвижимости уделяется выявлению или вероятному присутствию загрязнения. Это связано с тем, что в соответствии с Федеральным законом о комплексных экологических мерах, компенсациях и ответственности (CERCLA) и многими аналогичными законами штатов владельцы недвижимости, как правило, несут строгую ответственность за расходы по устранению загрязнения на месте, независимо от вины. 42 U.S.C. § 9601 и след. Большинство штатов приняли аналогичные схемы ответственности. Таким образом, покупателям недвижимости крайне важно провести комплексную экологическую экспертизу, чтобы понять, известно ли загрязнение на территории объекта, существует ли риск еще не обнаруженного загрязнения на участке, а также возможный диапазон затрат на устранение таких загрязнений. загрязнение до приобретения недвижимости. Как более подробно обсуждается ниже, это может предоставить покупателю определенные ограниченные юридические гарантии от ответственности за ранее существовавшее загрязнение; тем не менее, важно помнить, что, даже если существует защита ответственности, наличие загрязнения в собственности может повлечь за собой деликтную ответственность за телесные повреждения или материальный ущерб и может затруднить или даже сделать невозможным продажу собственности по адресу более поздняя дата.

Для обсуждения ответственности за загрязнение согласно CERCLA см. 1-1 Закон об окружающей среде в Real Est. И автобус. Сделки § 1.03 .

Оценка экологического объекта

Комплексная проверка, направленная на оценку известного и потенциального загрязнения на недвижимом имуществе, почти всегда должна включать оценку экологического состояния объекта, которая соответствует или превосходит Фазу I оценки экологического объекта Американского общества испытаний и материалов (ASTM) ( ESA) стандарт.Фаза I ESA состоит из посещения объекта специалистом по окружающей среде и обзора доступной публичной информации, касающейся условий окружающей среды на участке, включая информацию об историческом использовании объекта. В центре внимания Фазы I ESA — то, что ASTM определяет как признанные условия окружающей среды (REC), или возможность загрязнения на оцениваемом участке. В частности, ASTM определяет REC как означающее присутствие или вероятное присутствие любых опасных веществ или нефтепродуктов на, на или в собственности (1) из-за любого выброса в окружающую среду, (2) в условиях, указывающих на выброс в окружающую среду. окружающей среды, или (3) в условиях, которые представляют материальную угрозу будущего выброса в окружающую среду.

В дополнение к REC, ESA фазы I может также определять условия, определенные в стандарте ASTM, как исторически признанные условия окружающей среды (HREC) или контролируемые признанные условия окружающей среды (CREC). HREC определяется ASTM как «прошлый выброс любых опасных веществ или нефтепродуктов, который произошел в связи с объектом и был адресован к удовлетворению применимого регулирующего органа или удовлетворяющим критериям неограниченного использования, установленным регулирующим органом, без обязательного контроля собственности (например,g., ограничения на использование собственности, ограничения активности и использования, институциональные или технические средства контроля) ». Другими словами, HREC — это релиз, который был рассмотрен в соответствии с применимыми требованиями, позволяющими использовать свойство для любых целей.

CREC определяется ASTM как признанное состояние окружающей среды, возникающее в результате прошлых выбросов опасных веществ или нефтепродуктов, которые были адресованы к удовлетворению соответствующих регулирующих органов (например,g., что подтверждается выпуском письма о запрете дальнейших действий или его эквивалента, или соответствия критериям риска, установленным регулирующим органом), с опасными веществами или нефтепродуктами, которым разрешено оставаться на месте при условии осуществления требуемых мер контроля (например, ограничения на использование собственности, ограничения активности и использования, институциональные или технические средства контроля). Что отличает CREC от REC и HREC, так это то, что выпуск был адресован в соответствии с нормативными стандартами, но при этом загрязнителям разрешено оставаться на месте с ограничением использования.Например, регулирующий орган может разрешить нормативное закрытие, даже если повышенные загрязнители остаются в почве или грунтовых водах, при условии, что владелец собственности использует участок только в промышленных целях. Такая ситуация будет обозначена как CREC в соответствии со стандартом ASTM.

На практике специалисты по окружающей среде часто расходятся во мнениях относительно того, какие условия составляют REC, HREC или CREC. Для целей чистой комплексной проверки, классифицировано ли условие как ИУБ любого типа, обычно не имеет значения, поскольку такие условия не имеют юридического значения; тем не менее, кредиторы и потенциальные покупатели часто будут уделять более пристальное внимание условиям, обозначенным как РЭУ в Фазе I ESAs, поскольку такие условия по определению не были удовлетворены соответствующими государственными органами.Таким образом, при работе со специалистами по окружающей среде, готовящими ЭСО фазы I, следует позаботиться о том, чтобы любые ИУЭ, указанные в отчете, четко подпадали под определение ASTM, и что в случае выявления МУОВ консультант по окружающей среде предоставил достаточно подробностей для понимания проблемы. контекст.

Если ESA фазы I выявляет серьезную озабоченность в отношении загрязнения (независимо от того, идентифицировано ли оно как REC), покупатели могут захотеть провести так называемую ESA фазы II, которая включает отбор проб почвы и / или грунтовых вод. .Проведение Фазы II ESA может помочь подтвердить наличие и степень любого загрязнения, что может помочь обеспечить большую уверенность в отношении характера и размера ответственности. В зависимости от условий договора купли-продажи недвижимости покупатель может иметь право в договоре провести расследование Этапа II. Если соглашение не предусматривает прямого права на проведение Фазы II, покупателю может потребоваться провести переговоры с продавцом, чтобы получить это право, несмотря на наличие доказательств того, что существует значительная проблема, или, если продавец отказывается разрешить отбор образцов, прекратить договор или пересмотреть условия покупки.

В большинстве мероприятий по проверке недвижимого имущества объем проверки будет выходить за рамки стандартного ESA этапа I. Потенциальные покупатели часто оценивают риск проникновения пара; и наличие плесени, красок на основе свинца и асбестосодержащих материалов, колодцев, источников питьевой воды, радона, свинца в питьевой воде и, если собственность занята промышленным бизнесом, соблюдение законов и разрешений. Для сделок, связанных с будущим развитием, потенциальные покупатели также захотят оценить наличие исчезающих и находящихся под угрозой исчезновения видов и водно-болотных угодий.В этой практической заметке мы собираемся обсудить осмотрительность, направленную на загрязнение, включая риск проникновения паров, после чего мы обсудим другие вопросы осмотрительности.

Для получения дополнительной информации об экологической оценке объекта см. 3-20 Закон об охране окружающей среды в недвижимости. И автобус. Сделки § 20.02 [1] . Для обсуждения стандарта ASTM для экранов транзакций, Фазы I и Фазы II экологической оценки, см. 1-5A Практическое руководство по экологическому праву, § 5A.08 .

Все соответствующие запросы

Правовая защита, обеспечиваемая соответствующими расследованиями (AAI)

Как отмечалось выше, CERCLA и аналогичные законы штата обычно предусматривают, что владелец или оператор недвижимого имущества может нести ответственность за любое загрязнение на месте, независимо от его вины ; тем не менее, CERCLA предлагает определенные законодательные меры защиты так называемым «добросовестным потенциальным покупателям», среди прочего, при условии, что покупатель может доказать, что он провел «все надлежащие расследования» (AAI), что свидетельствует о том, что он провел разумные расследования, чтобы определить, была ли собственность был загрязнен до приобретения. 42 U.S.C. §§ 9601 (40) , 9607 (r) . Другими словами, сторона, которая квалифицируется как добросовестный потенциальный покупатель, может избежать ответственности CERCLA за любое ранее существовавшее загрязнение, впоследствии обнаруженное на земле, приобретенной покупателем. Таким образом, добросовестная защита потенциального покупателя доступна только тогда, когда покупатель приобретает активы. Более того, хотя стороны часто уделяют особое внимание должной осмотрительности, важно помнить, что защита ограничивается ответственностью CERCLA и не обязательно обеспечивает защиту от исков штата или общего права, включая телесные повреждения и материальный ущерб.

Важно отметить, что добросовестная защита потенциального покупателя недоступна, когда покупатель приобретает акции предприятия, владеющего загрязненной землей. Это связано с тем, что юридическое лицо, владеющее землей (если оно не является добросовестным потенциальным покупателем), несет установленную законом ответственность за любое загрязнение на месте, и эта ответственность не может быть снята последующим добросовестным потенциальным покупателем.

Соответствует правилу AAI

Чтобы квалифицироваться как добросовестный потенциальный покупатель в соответствии с 42 U.SC § 9601 (35) (A) покупатель должен, среди прочих требований:

(i) сделать все необходимые запросы о предыдущем использовании и владении объектом

(ii) принять разумные меры, чтобы остановить любой продолжающийся выпуск

(iii) Ограничить воздействие ранее выпущенных опасных веществ, обнаруженных на территории, и

(iv) Не быть связанным с каким-либо лицом, которое потенциально несет ответственность за загрязнение на объекте через какие-либо семейные, договорные или корпоративные отношения

Для того, чтобы соответствовать стандарту AAI, перед приобретением собственности должны быть предприняты определенные задачи или запросы.Запрос сосредоточен на рисках загрязнения, установлении определенных целей для получения информации о текущем и прошлом использовании собственности и использовании опасных веществ, методах обращения с отходами и утилизации, текущих и прошлых корректирующих действиях, инженерном и институциональном контроле на объекте, а также об условиях окружающей среды на территории. соседние объекты, которые могут указывать на выбросы. Многие из назначенных задач должны выполняться «профессионалом-экологом» или под его руководством, который должен соответствовать определенным требованиям к образованию и опыту, чтобы претендовать на эту должность. 40 C.F.R. § 312.21 . Запросы, которые должен проводить специалист по охране окружающей среды или по его или ее указанию, включают:

Опрос прошлых и нынешних владельцев, операторов и жителей собственности об обращении с опасными веществами. Стандарт AAI требует прохождения собеседования по крайней мере с одним знающим человеком из каждого периода в истории собственности.
Просмотрите исторические записи, такие как аэрофотоснимки, карты страхования от пожара, цепочку документов, подтверждающих право собственности, и записи о землепользовании, относящиеся к тем временам, когда в собственности были впервые сооружены строения или они были введены в эксплуатацию.
Изучите правительственные записи, касающиеся выбросов и угрожающих выбросов в результате экологической деятельности на площадке, включая записи и разрешения на свалки и захоронения, записи и разрешения на резервуары для хранения, записи и разрешения на образование опасных отходов, правительственный список участков и отчеты о разливах. К другим документам, подлежащим проверке, относятся: база данных Комплексной информационной системы экологического реагирования, компенсаций и ответственности (CERCLIS) Агентства по охране окружающей среды (EPA), записи общественного здравоохранения, записи уведомлений о реагировании на чрезвычайные ситуации, а также реестры инженерного и промышленного контроля.Кроме того, специалист по охране окружающей среды должен проверять записи о прилегающих или соседних объектах, включая записи из Национального приоритетного списка (NPL) и Закона о сохранении и восстановлении ресурсов (RCRA) в пределах одной мили, а также записи других объектов, находящихся под следствием, при условии на добровольную очистку или наличие протекающего подземного резервуара в пределах полумили. Специалист по окружающей среде должен визуально осмотреть собственность и ее улучшения (включая области, в которых могут храниться опасные вещества или работать с ними), а также прилегающие объекты (либо с границы участка, либо с помощью аэрофотосъемки).Кроме того, специалист по охране окружающей среды должен принимать во внимание общеизвестную или обоснованно установленную информацию об объекте, а также степень очевидности или вероятного наличия загрязнения на участке.

Кроме того, специалист по охране окружающей среды или другие лица, работающие от имени покупателя, должны искать записи о залогах за экологическую очистку.

Правило AAI также требует, чтобы покупатель сам выполнял определенные задачи и запросы, в том числе:

Раскрывать специалисту по окружающей среде любые специализированные знания, которые покупатель может иметь о собственности, ее использовании или окружении.
Рассмотрите взаимосвязь между покупной ценой собственности и стоимостью собственности, если она не загрязнена, чтобы определить, связано ли какое-либо различие с выбросами опасных веществ, загрязнителей, загрязнителей или нефти. Преамбула в Федеральном реестре разъясняет, что соблюдение этого требования не требует проведения оценки. Скорее покупатель должен рассмотреть, указывает ли какое-либо снижение покупной цены на наличие загрязнения.
Раскрыть общеизвестную или достоверно установленную информацию об имуществе. Несмотря на то, что это требование также является частью расследования уполномоченного специалиста по окружающей среде, покупатель несет независимое обязательство учитывать этот фактор.

ASTM Phase I ESA, описанный выше, обычно охватывает большинство элементов для выполнения AAI, поэтому он стал стандартной практикой в области экологической экспертизы. После того, как будет проведено все соответствующее расследование, стороны, которые удовлетворяют другим требованиям освобождения добросовестного потенциального покупателя в соответствии с CERCLA, не будут нести ответственности за загрязнение на объекте, при условии, что сторона не препятствует выполнению ответных действий или восстановлению природных ресурсов. 42 U.S.C. § 9607 (r) (1) .

Для дальнейшего обсуждения всех подходящих правил расследования см. 3-20 Закон об охране окружающей среды в недвижимости. И автобус. Сделки § 20.02 и 1-5A Практическое руководство по экологическому праву § 5A.04 .

Подробнее о защите невиновного покупателя см. 1-1 Закон об охране окружающей среды в сфере недвижимости. И автобус. Сделки § 1.03 [4] [d] [ii] и 1-5A Практическое руководство по экологическому праву § 5A.04 [2] .

Осмотрительность при определении объема сделки

Как отмечалось выше, характер сделки будет влиять на объем выполненной проверки.Например, комплексная экологическая экспертиза в отношении собственности, на которой расположен производитель химической продукции, должна быть гораздо более тщательной, чем та, которая может проводиться в офисном парке. С другой стороны, соглашение о развитии может потребовать проверки на предмет наличия исчезающих видов и водно-болотных угодий, оба из которых, если они есть, могут отрицательно повлиять на планы развития или, если они обнаружены во время разработки, могут привести к штрафам и штрафам или задержкам во время строительства, или гарантируют внесение изменений в планы развития, все из которых обходятся разработчику сверх первоначального бюджета.Подробное обсуждение потенциально важных соображений продолжается ниже.

Загрязнение на месте

Федеральные законы об охране окружающей среды, такие как CERCLA и RCRA, а также аналогичные законодательные акты штатов налагают широкую, солидарную ответственность на владельцев и операторов недвижимого имущества за загрязнение на месте без учета вины. Это означает, что во многих случаях покупатель недвижимости может быть привлечен к ответственности за любое загрязнение на месте, даже если это загрязнение было вызвано операциями, которые имели место в далеком прошлом, когда законы об охране окружающей среды не были такими строгими и когда деятельность, приведшая к загрязнение было разрешено в соответствии с действовавшими в то время законами.Таким образом, потенциальные покупатели должны тщательно проверять наличие или возможность загрязнения объекта. Кроме того, стороны, несущие ответственность по закону, могут быть не в состоянии полагаться на традиционно доступные контракты, правонарушения или средства защиты на справедливой основе, такие как причинно-следственная связь со стороны третьих сторон, непосредственная причина или соблюдение преобладающих стандартов. Кроме того, владельцы или операторы потенциально загрязненной собственности могут столкнуться с проблемами, выходящими за рамки потенциальных затрат, связанных с расследованием или восстановлением.Ряд законодательных актов штата, таких как Закон штата Нью-Джерси о восстановлении промышленных площадок ( NJ Stat. Ann. § 13: 1K-6 и след. ) и Закон о передаче штата Коннектикут ( Conn. Gen. Stat. Ann. § 22a-134 ) ) требуют раскрытия информации об условиях окружающей среды и восстановлении или другом согласии до того, как промышленные предприятия или соответствующая недвижимость могут быть переданы. Более того, владельцы зараженной собственности могут быть уязвимы для исков по общему праву, основанных на таких причинах иска, как халатность, а также в судебных тяжбах, направленных на компенсацию истцам, которые заявляют о травмах из-за воздействия опасных материалов.Соответственно, любая сторона, приобретающая недвижимость в связи со сделкой, должна провести тщательную комплексную проверку, в том числе ЭСУ Фазы I, для оценки риска загрязнения окружающей среды на месте.

Мигрирующее загрязнение

Владелец или оператор загрязненной недвижимости также может нести ответственность за расходы, возникающие в результате миграции загрязняющих веществ с рассматриваемого участка. Мигрирующее загрязнение может привести к серьезным обязательствам, особенно когда загрязняющие вещества мигрируют в жилую зону или под экологически чувствительный объект, такой как школа или больница.Также может существовать риск миграции загрязнителей, воздействующих на водоносные горизонты, используемые для питьевой воды. Владелец собственности, из которой мигрируют загрязнители, может нести ответственность за материальный ущерб, затраты на восстановление, понесенные пострадавшим владельцем собственности, и причиненный вред в результате воздействия загрязнителей. Такие обязательства могут быть значительными. Таким образом, потенциальные покупатели недвижимости должны оценить, насколько это возможно, риск мигрирующего загрязнения и чувствительность людей, проживающих в соседней собственности, чтобы определить вероятность того, что покупатель станет ответственным за такие обязательства.

И наоборот, Агентство по охране окружающей среды США и большинство государственных природоохранных регуляторов определили, что владелец недвижимости, загрязненной исключительно в результате загрязнения, мигрирующего на объект из внешнего источника, не несет ответственности за затраты на восстановление. При этом владелец или оператор может нести ответственность за причиненный вред, причиненный в результате воздействия таких загрязняющих веществ, например, в случаях, когда пары загрязняющих веществ мигрируют в строительные конструкции, что более подробно обсуждается ниже. Таким образом, потенциальный покупатель недвижимости также должен оценить риск воздействия на собственность мигрирующих загрязнителей.

Проникновение паров

Проблема, вызывающая повышенное внимание регулирующих органов и кредиторов в сделках с коммерческой недвижимостью, — это риск проникновения паров. Проникновение паров может происходить, когда под вышележащим зданием находится зараженная почва или грунтовые воды. Некоторые загрязнители выделяют пары, которые могут подниматься через почву в воздушные пространства внутри помещений, где они могут представлять как краткосрочную, так и долгосрочную угрозу безопасности. В краткосрочной перспективе скопление пара в закрытой конструкции может создать риск взрыва, опасные уровни воздействия или эстетические проблемы (например,г., запахи). Однако обычно уровни концентрации химических веществ низкие. В этих случаях существует опасение, что проникновение паров может создать неприемлемый риск хронических последствий для здоровья из-за длительного воздействия этих низких уровней загрязнения. Регулирующие органы все чаще переоценивают определенные участки, которые были закрыты регулирующими органами, но все еще имеют остаточное загрязнение, чтобы определить, были ли изучены пути проникновения паров во время первоначального расследования и фазы восстановления. Агентство по охране окружающей среды недавно разработало калькулятор уровня защиты от проникновения паров, чтобы помочь владельцам и операторам загрязненных земель оценить риск проникновения паров на свои участки.Агентство по охране окружающей среды США, Vapor Intrusion at Superfund Sites, доступно по адресу http://www.epa.gov/vaporintrusion/vapor-intrusion-superfund-sites . Но даже там, где регулирующие органы не установили правила, касающиеся проникновения паров, многие кредиторы начали уделять внимание этому риску для здоровья и безопасности человека. И поскольку риск проникновения паров может возникнуть на участках, которые расположены рядом с местом происхождения загрязняющих веществ или в некоторых случаях на некотором расстоянии от него, объем расследования может потребоваться расширить за пределы объекта-объекта, чтобы охватить окружающие локации.

Оценка потенциального риска от проникновения пара может быть затруднена, особенно при попытке определить, могут ли одни и те же химические вещества из источников выбросов в здании (например, бытовые растворители, бензин, чистящие средства) создавать, отдельно или в сочетании с проникновением пара, значительный риск для здоровья человека. В июне 2015 года EPA выпустило руководство по проникновению паров, цель которого — предоставить EPA и владельцам собственности основу для оценки и устранения риска проникновения паров. Управление по твердым отходам и реагированию на чрезвычайные ситуации Агентства по охране окружающей среды США, Техническое руководство по оценке и смягчению последствий проникновения паров из подземных источников в воздух внутри помещений (июнь 2015 г.), доступно по адресу http: // www2.epa.gov/vaporintrusion/technical-guide-assessing-and-mitigating-vapor-intrusion-pathway-subsurface-vapor. Руководство EPA по проникновению паров содержит пошаговые рекомендации по выявлению, оценке и снижению краткосрочных и долгосрочных рисков, связанных с проникновением паров как в коммерческие, так и в жилые здания. Как правило, руководство рекомендует проводить подробное расследование проникновения паров, включая отбор проб как внутри помещений, так и под землей, когда имеющаяся информация предполагает, что летучие химические вещества могут присутствовать в почве и грунтовых водах под существующей или предлагаемой структурой.Для потенциальных покупателей собственности с известным или предполагаемым загрязнением под существующими или предлагаемыми структурами будет важно понимать руководство EPA по проникновению паров, чтобы определить, какие шаги, если таковые имеются, могут быть необходимы для оценки риска проникновения пара. Это связано с тем, что EPA (или регулирующие органы соответствующего штата) в одностороннем порядке может определить, что оценка риска проникновения пара необходима при наличии определенных условий, что повышает вероятность принятия регулирующих мер даже в тех местах, где загрязнение ранее было решено к удовлетворению регулирующего органа.Более того, в той степени, в которой владельцы собственности становятся объектами судебных разбирательств по обвинению в травмах от проникновения паров, руководство по проникновению паров может служить эталоном, по которому будут оцениваться владельцы собственности.

Подробнее о проникновении паров см. 1-15A Закон об охране окружающей среды в сфере недвижимости. И автобус. Сделки § 15A.05 и 3-17B Практическое руководство по экологическому праву § 17B.01 et seq.

За пределами загрязнения

Помимо оценки рисков, связанных с загрязнением, в зависимости от характера участка и планов будущего использования, экологическая экспертиза может также включать оценку рисков, связанных со следующим.

Асбест

Присутствие асбеста в коммерческих зданиях может вызывать как юридические, так и коммерческие проблемы у покупателей, застройщиков и других инвесторов в коммерческую недвижимость. Владельцы зданий также потенциально могут столкнуться с деликтной ответственностью за телесные повреждения, вызванные воздействием асбеста. Более того, несоблюдение правил, разработанных (1) для защиты сотрудников на рабочем месте от воздействия переносимых по воздуху асбестовых волокон ( 29 CFR § 1910.1001 ), в том числе требующих от владельцев зданий информировать сотрудников о наличии и местонахождении асбестосодержащих материалов ( ACM) и (2) предотвращение выброса асбестовых волокон в окружающую среду во время ремонта или сноса, может привести к значительным штрафам или штрафам.

Что касается предотвращения высвобождения асбестовых волокон во время ремонта или сноса, Национальные стандарты выбросов асбеста для опасных загрязнителей воздуха (Asbestos NESHAP) устанавливают ограничения на выбросы и методы работы для различных видов деятельности, связанных с асбестом. Асбест NESHAP в настоящее время находится в 40 C.F.R. § 61.140 и след. Тип и количество асбеста, которое будет нарушено во время проекта, определяет, будет ли применяться NESHAP по асбесту. 40 с.F.R. § 61.145 (а) . В NESHAP по асбесту несколько раз вносились поправки, наиболее полно в ноябре 1990 г. В 1995 г. в правило были внесены поправки, исправляющие перекрестные ссылки на OSHA, Министерство транспорта США и другие правила Агентства по охране окружающей среды, регулирующие асбест.

Простое присутствие асбеста в здании, как правило, не является препятствием для сделки, если им можно управлять на месте с помощью программы эксплуатации и технического обслуживания (O&M). Программы O&M обычно включают положения, определяющие рабочие процессы для (1) поддержания ACM в хорошем состоянии и предотвращения нарушений, (2) обеспечения надлежащей очистки высвобожденных асбестовых волокон, (3) предотвращения дальнейшего высвобождения асбестовых волокон и (4) ) следить за состоянием ACM, присутствующего в собственности.Книга Агентства по охране окружающей среды США «Управление асбестом на месте », обычно называемая «Зеленая книга », является основным источником руководящих указаний Агентства по охране окружающей среды по вопросам обращения с асбестом в зданиях. Копию книги Green (июль 1990 г.) можно скачать здесь.

Поскольку оценка асбеста обычно выходит за рамки Фазы I ESA, потенциальные покупатели должны специально запрашивать инспекцию асбеста, если наличие или состояние ACM считается проблемой.Во-первых, покупатель захочет убедиться, что значительное количество рыхлого ACM не существует в областях, которые доступны или иным образом могут быть рассредоточены для жителей здания или населения. Далее, определение местоположения асбеста может быть решающим фактором при оценке затрат на ремонт из-за федеральных требований и требований штата, которые должны выполняться при сокращении использования асбеста в соответствии с этими обязательными специальными методами работы, которые могут выполняться только специально лицензированными подрядчиками. может существенно увеличить затраты на строительство. 40 C.F.R. § 61.145 (c) . Эти предписанные методы работы, как правило, носят сугубо технический характер; однако у них есть единственная цель — свести к минимуму выброс асбестового волокна. В ситуациях, когда покупатель знает, что предполагается реконструкция или снос, покупатель должен провести обширное обследование известных и предполагаемых ACM, если таковые имеются, и получить бюджет для любых необходимых мероприятий по снижению выбросов. В ситуациях, когда ремонт или снос не предполагается, затраты на обращение с асбестом на месте следует рассматривать в зависимости от стоимости собственности.

Для полного охвата асбеста в коммерческих зданиях см. 2-15 Закон об охране окружающей среды в недвижимости. И автобус. Сделки § 15.01 et seq. и 5A-36 Практическое руководство по экологическому праву, § 36.01 et seq.

Радон

Радон — это бесцветный газ без запаха, образующийся в результате естественного радиоактивного разложения урана в земле. Радон может проникать в воздух в помещении через почву под зданием или воду, используемую в здании. По данным EPA, вдыхание радона может увеличить риск развития рака легких.Агентство по охране окружающей среды США, Радоновые риски для здоровья, доступно по адресу http://www.epa.gov/radon/healthrisks.html . С нормативной точки зрения радон обычно вызывает беспокойство в жилых районах. Фактически, EPA выпустило только руководящие принципы для уровней радона в жилых помещениях, рекомендуя домовладельцам принимать меры, когда уровни радона составляют от двух до четырех пикокюри на литр. Чтобы определить потенциальные радоновые риски, потенциальный покупатель должен проверить воздух в вероятной точке входа, обычно на самом нижнем уровне здания.Стоит отметить, что многие кредиторы потребуют тестирование на радон, включающее по крайней мере одну краткосрочную пробу из наземного блока или каждого здания на территории. С высокими показателями радона обычно можно бороться с помощью мер по смягчению, которые обычно включают вентиляционные трубы и вентиляторы для предотвращения проникновения радона в здание. Затраты на реализацию таких мер по смягчению последствий обычно не считаются дорогостоящими в контексте большинства транзакций.

Подробнее о радоне см. 1-15A Закон об окружающей среде в сфере недвижимости.И автобус. Сделки § 15A.02 .

Краска на основе свинца

Краска на основе свинца обычно считается значительным риском для здоровья маленьких детей и беременных женщин, поскольку проглатывание может вызвать необратимое повреждение мозга и нервной системы, что приводит к проблемам с поведением и обучением, снижению IQ и проблемам со слухом. у детей и повышенный риск выкидыша и врожденных дефектов у беременных. Хотя использование краски на основе свинца запрещено в Соединенных Штатах с 1978 года, многие жилые и коммерческие постройки, особенно построенные до 1950 года, потенциально содержат краску на основе свинца.Проведение комплексной проверки наличия свинцовых красок особенно важно в сделках, связанных с продажей жилой недвижимости, поскольку постановления EPA, а также законы многих штатов требуют уведомления о потенциальных опасностях, связанных с свинцом, во время продажи или аренды определенного жилья. ( 24 CFR pt. 35 ) и указать, что проверки красок на основе свинца и уменьшение их выбросов могут выполняться на законных основаниях только сертифицированными сторонами (40 CFR pt. 745). Потенциальные покупатели должны знать, что неспособность идентифицировать или должным образом уменьшить опасность, связанную с краской на основе свинца, в конечном итоге может привести к искам о травмах, предполагающих отравление свинцом, которые основаны на теориях небрежности, строгой ответственности или нарушении явных или подразумеваемых гарантий.Покупатели зданий, которые могут содержать краску на основе свинца, должны подумать, должны ли они или продавец нести расходы на осмотр, оценку рисков или расходы на борьбу с выбросами в случае выявления краски на основе свинца.

Для общего обсуждения последствий для владельцев зданий и собственности, загрязненных краской на основе свинца, см. 5A-36A Практическое руководство по экологическому праву, § 36A.05 .

Проникновение плесени / воды

Плесень — это вещество естественного происхождения, поэтому оно всегда присутствует в окружающей среде.На открытом воздухе плесень является неотъемлемой частью естественных процессов разрушения листьев, древесины и растительных остатков; однако в помещении споры плесени растут, переваривая любые органические вещества, на которые они попадают, включая обои, изоляцию, гипсокартон и крыши. Согласно EPA, воздействие плесени потенциально может представлять опасность для здоровья, начиная от легких и временных аллергических реакций до более серьезных заболеваний, таких как инфекции легких. Агентство по охране окружающей среды США, Mold Resources, доступно по адресу http://www.epa.gov/iedmold1/moldresources.html . Таким образом, убытки от иска о токсичной плесени могут включать в себя расходы на ремонт, ущерб, связанный с невозможностью использования имущества или предметов, расходы на переезд, амортизацию повреждений стоимости имущества и расходы, связанные с личными травмами. Проверка наличия плесени часто проводится вместе с общей оценкой физического состояния объекта недвижимости. Основное внимание при первоначальной оценке плесени уделяется возможности проникновения воды, что означает, что консультант часто оценивает состояние крыш, окон, водонагревателей, систем отопления, вентиляции и кондиционирования, водопровода и других элементов в здании, где вода может насыщать водой. строительные материалы и приводят к росту плесени.

Исследования пресс-форм обычно выходят за рамки традиционной фазы I ASTM; тем не менее, экологическая оценка собственности должна включать неинвазивную оценку для выявления визуальных признаков плесени, таких как обесцвечивание поверхностей, свидетельства проникновения воды, утечки или проблем с затоплением, подозрительный рост в системе HVAC и любые подозрительные запахи. Потенциальный покупатель также должен просмотреть записи о техническом обслуживании и задать вопросы продавцу относительно истории жалоб жителей здания на постоянные проблемы с водопроводом, запахи, плесень и циркуляцию воздуха.Если выявляется история жалоб жильцов здания или если первоначальная проверка выявляет подозрительные условия, может потребоваться повторный отбор проб воздуха и строительных материалов. Хотя многие консультанты стремятся сосредоточиться на определении типа плесени, ключом к решению проблемы плесени является определение источника воды, обеспечение ее устранения, а затем удаление поврежденных материалов, в том числе с плесенью. Если требуется такое снижение загрязнения, необходим план борьбы с загрязнением и отбор проб, чтобы определить, завершена ли очистка.

Подробнее о плесени см. 1-15A Закон об охране окружающей среды в сфере недвижимости. И автобус. Сделки § 15A.04 и 5A-36C Практическое руководство по экологическому праву § 36C.01 et seq.

Водно-болотные угодья

Застройщики недвижимости должны знать, что действуют строгие законы, регулирующие строительство, которое влияет на потенциальные водно-болотные угодья. Водно-болотные угодья, находящиеся под федеральным контролем, часто называют водно-болотными угодьями юрисдикции, поскольку они подпадают под регулирующую юрисдикцию федерального закона.Юрисдикционные водно-болотные угодья регулируются разделом 404 Закона о чистой воде 1972 года, поскольку они важны для защиты водных видов и водоплавающих птиц, очистки воды и борьбы с наводнениями. 33 U.S.C. §§ 1251–1387 . Агентство по охране окружающей среды и Инженерный корпус армии США, два федеральных агентства, наделенных полномочиями регулировать водно-болотные угодья, определяют водно-болотные угодья как «те районы, которые затопляются или насыщаются поверхностными или грунтовыми водами с частотой и продолжительностью, достаточными для поддержания, и которые при нормальных обстоятельствах действительно поддерживают, преобладание растительности, обычно приспособленной для жизни в условиях насыщенных почв.”Envtl. Технические услуги. Co., Федеральное руководство по определению и разграничению юрисдикционных водно-болотных угодий (10 января 1989 г.), доступно по адресу http://www.wetlands.com/pdf/89manv3b.pdf .

Перед покупкой недвижимости под застройку потенциальный покупатель должен провести обследование водно-болотных угодий по нескольким причинам. Определение того, что юрисдикционные водно-болотные угодья расположены на неосвоенной собственности, являющейся предметом сделки, может существенно повлиять на стоимость собственности, если расположение водно-болотных угодий будет создавать значительные препятствия для развития территории.Такое открытие может привести к значительным задержкам и дополнительным затратам для разработчика, поскольку процесс выдачи разрешений может быть сложным и открытым для интерпретации в отношении потенциального воздействия деятельности по разработке и возможных необходимых мер по смягчению последствий. Более того, повышенное внимание общественности к защите водно-болотных угодий увеличивает вероятность того, что различные интересы могут использовать схему регулирования водно-болотных угодий, чтобы заблокировать или задержать развитие. Кроме того, застройщики должны определить, присутствуют ли водно-болотные угодья, поскольку их уничтожение может привести к серьезным административным, гражданским и уголовным санкциям в соответствии с разделом 404 Закона о чистой воде.См. 33 U.S.C. §§ 1311 (а) , 1344 . Поскольку Закон о чистой воде представляет собой закон о строгой ответственности, не требуется доказывать намерение уничтожить водно-болотные угодья для установления гражданского правонарушения. Обратите внимание: хотя первым шагом в оценке водно-болотных угодий является визуальный осмотр на месте, за которым может следовать формальное разграничение, в конечном итоге может потребоваться вовлечение правительства в процесс, поскольку это единственная организация, которая может окончательно определить присутствие. и местонахождение юрисдикционных водно-болотных угодий.

Для получения дополнительной информации о юрисдикционных водно-болотных угодьях см. 1-9 Закон об охране окружающей среды в недвижимости. И автобус. Сделки § 9.02 и 4-19 Практическое руководство по экологическому праву § 19.03 .

Виды, находящиеся под угрозой исчезновения, и виды, находящиеся под угрозой исчезновения,

Федеральный закон о видах, находящихся под угрозой исчезновения, запрещает кому-либо преследовать, отлавливать или убивать любые охраняемые виды. 16 U.S.C. § 1531 и последующие На сегодняшний день около 1100 видов признаны исчезающими или находящимися под угрозой исчезновения во всем мире.Однако более 3600 человек были идентифицированы как кандидаты на статус находящихся под угрозой исчезновения и ожидают официального решения. Если предлагаемая застройка нарушит или разрушит среду обитания охраняемого вида, такое развитие может быть нарушением Закона об исчезающих видах, в результате чего застройщик может быть подвергнут потенциальным штрафам, штрафам и судебным запретам. Таким образом, разработчикам необходимо оценить потенциал проектов для воздействия на охраняемые виды, особенно если проект расположен на неосвоенных землях или может повлиять на водно-болотные угодья или водоемы.Обычно это включает в себя найм консультанта по окружающей среде для оценки места обитания охраняемых видов на территории проекта. Оценку охраняемых видов следует проводить как можно раньше на этапах планирования проекта, поскольку присутствие охраняемых видов на территории проекта может помешать реализации проекта.

Для более подробного обсуждения вопросов защиты дикой природы и среды обитания см. 4-24 Практическое руководство по экологическому праву, § 24.01 et seq.

Соответствие действующему и находящемуся на рассмотрении законодательству

При проведении комплексной экологической экспертизы при сделке с недвижимостью также может потребоваться оценка соблюдения арендатором собственности природоохранного законодательства и требований природоохранных разрешений.Это особенно верно в отношении сделок с недвижимостью, занимаемой производителями и другими предприятиями, которые обрабатывают большие количества опасных материалов (и это всегда будет справедливо в сделках, в которых покупатель приобретает как недвижимость, так и хозяйственные операции), поскольку неспособность соблюдение может привести к заражению, отсутствию полномочий на работу и усилению негативной рекламы. Поскольку оценки соответствия выходят за рамки типичного этапа I ASTM, покупатели, проводящие осмотр собственности, на которой проводятся экологически чувствительные операции, должны рассмотреть вопрос о том, чтобы требовать от своего консультанта проведения некоторой формы обзора соответствия или аудита в рамках оценки консультанта.Темы, которые обычно охватываются ограниченным обзором соответствия, включают:

Оценка системы экологического менеджмента объекта или объекта
Разрешение статуса
Выбросы в атмосферу, включая меры контроля
Водоснабжение и водоотведение
Использование и управление
Опасно управление материалами и отходами
Проблемы, связанные с шумом

Информацию по вопросам, касающимся экологических разрешений и соблюдения требований, см. в 1-5A Практическое руководство по экологическому праву, § 5A.03 .

Развивающиеся районы

Традиционно комплексная экологическая экспертиза при сделках с недвижимостью сосредоточена на наличии загрязнения и, в случае застройки участка, на соблюдении экологических требований. Однако сегодня забота об окружающей среде вышла за рамки загрязнения и традиционного соблюдения, чтобы рассмотреть риски, связанные с изменением климата, доступностью воды и использованием электроэнергии, которые кратко изложены ниже. Стороны, которым поручено проводить комплексную экологическую экспертизу, должны быть в курсе этих новых проблем, чтобы эффективно учитывать их при проведении комплексной проверки.

Водные риски

Многие предприятия нуждаются в значительном и надежном снабжении чистой водой для промышленных целей, вспомогательных функций, эксплуатации объектов и в качестве ингредиента для многих продуктов. Традиционно эти же предприятия воспринимали обильное и доступное снабжение чистой водой как должное; однако сегодня, когда рост населения, индустриализация, урбанизация и воздействие изменения климата создают беспрецедентную нагрузку на глобальное водоснабжение, отношение к воде меняется.В глобальном масштабе пресная вода становится все более исчезающим ресурсом. По оценкам, к 2030 году потребность в пресной воде превысит ее предложение на 40%. Офис директора национальной разведки США, Оценка разведывательного сообщества: Глобальная водная безопасность (2 февраля 2012 г.), доступно по адресу http: // www.dni.gov/files/documents/Special%20Report_ICA%20Global%20Water%20Security.pdf . Водоемкие бизнес-секторы включают сельское хозяйство, производство напитков, химическое производство, разведку нефти и газа, производство электроэнергии, производство полупроводников и горнодобывающую промышленность.

Существует множество способов проявления риска, связанного с водой. Во-первых, водные риски могут возникать как прямые и специфические риски для бизнес-операций, такие как перебои в работе из-за нехватки воды, проблем с качеством или очисткой воды, перебоев в цепочке поставок или увеличения затрат на водоснабжение. Предприятия также могут столкнуться с повышенным вниманием общественности в отношении объемов забираемой ими воды или загрязняющих веществ, которые они сбрасывают во все более востребованные ресурсы. Бизнес может становиться объектом более строгого регулирующего надзора в отношении водопользования, включая обременительные ограничения на распределение или использование воды.Неопределенность в отношении водных ресурсов все чаще может приводить к ограничению доступа к капиталу, поскольку ограничения на кредитование или более строгие инвестиционные политики разрабатываются для устранения рисков, связанных с водой. Поэтому в сделках с недвижимым имуществом, которое может использоваться водоемкими предприятиями, или в районах с жесткими ограничениями на водопользование, может быть разумным включить оценку водных рисков в процесс комплексной проверки.

Чтобы оценить потенциальную подверженность бизнеса водному риску, необходимо рассмотреть несколько соображений.Во-первых, необходимо понимать прямое и косвенное водопользование, чтобы оценить водный риск, связанный с операциями и цепочкой поставок:

Подтверждение юридических прав и обязательств собственности в отношении количества, качества, цены, надежности и продолжительности водоснабжение и жизнеспособность этих ресурсов
Определение того, находится ли объект в регионе с водным дефицитом или в регионе, который может предсказуемо столкнуться с водным стрессом в будущем, и
Оценка того, могут ли текущие или вероятные продукты или услуги оператора под влиянием сокращения водоснабжения

Энергосбережение

Еще одной областью повышенного внимания в рамках комплексной проверки является энергоэффективность и энергосбережение.В зависимости от характера операций на объекте использование энергии может представлять собой значительные затраты для жителей участка. Энергоэффективность также является областью, требующей усиленного регулирования на федеральном уровне, уровне штата и на местном уровне. Многие местные юрисдикции требуют, чтобы новые застройки соответствовали определенным строительным нормам green , которые относятся к энергетическим и, в некоторых случаях, водопользованию. Хотя использование эффективных технологий при строительстве новых зданий может снизить затраты в долгосрочной перспективе, они могут увеличить краткосрочные затраты на строительство.Таким образом, очевидно, что разработчикам необходимо знать требования к энергоэффективности. Покупатели зданий в районах, где действуют нормы энергоэффективности, также должны знать о таких требованиях и должны гарантировать, что приобретенные конструкции соответствуют всем применимым нормам и правилам энергоэффективности.

Кроме того, покупатели коммерческой недвижимости должны знать, что все чаще корпоративные арендаторы стремятся сдавать в аренду помещения в зданиях, признанных за их качество зеленый , включая энергоэффективность.Возможно, самое известное признание — это признание Совета по строительству зданий Green США, который признает лидерство в области энергетического и экологического проектирования, или LEED, в строительстве и проектировании зданий. Таким образом, потенциальные покупатели коммерческой недвижимости должны оценить, была ли собственность сертифицирована по системе LEED или, если нет, то возможные затраты на получение сертификата LEED. Это может привести к большему спросу и более высокой арендной плате со стороны корпоративных арендаторов, которые отдали предпочтение площадям с сертификатом LEED.

Подробнее о зеленых зданиях, включая рейтинговые системы LEED и федеральные, государственные и местные зеленые строительные законы и правила, см. 3-17D Практическое руководство по экологическому праву § 17D.01 и след.

Риски, связанные с климатом

Риски изменения климата, связанные с недвижимостью, обычно сосредоточены на физических рисках для земли и инфраструктуры из-за широкомасштабных воздействий, которые могут быть связаны с изменением климата, в том числе:

Изменения в сезонных моделях
Повышение уровня моря
Повышенная интенсивность и частота экстремальных погодных явлений, таких как тропические штормы и циклоны
Повышенная суровость засухи

Физические риски трудно оценить, поскольку они могут возникнуть в далеком будущем или иным образом быть случайными или спекулятивными ; однако эти риски оцениваются все чаще, особенно в контексте получения имущественного страхования.

Подробнее о возникающих проблемах экологической экспертизы см. 3-20 Экологическое право в недвижимости. И автобус. Сделки § 20.04 [6] .

Специальные программы штата

Каждый штат имеет свои собственные экологические требования, и, как отмечалось выше, определенные меры защиты ответственности, предусмотренные федеральными законами, не освобождают ответственную сторону от ответственности в соответствии с законами штата. Таким образом, конечно, необходимо во время процесса комплексной проверки получить понимание того, какие государственные (и местные) экологические требования применимы к объекту недвижимости.Хотя законы многих штатов похожи на федеральные программы, часто между ними есть различия. И, в некоторых случаях, могут существовать государственные программы, которые обеспечивают владельцам собственности защиту от ответственности или помогают снизить расходы, связанные с загрязнением окружающей среды. Ниже приведены несколько примеров.

Программы для невиновных землевладельцев

В дополнение к федеральным мерам защиты, предусмотренным CERCLA для невиновных землевладельцев, выполняющих AAI, некоторые штаты разработали аналогичные меры защиты для покупателей недвижимости.Эти программы различаются от штата к штату, но обычно требуют, чтобы землевладелец, ищущий защиты от ответственности, продемонстрировал, что он не вызвал заражение и, в большинстве случаев, что заражение произошло до того, как невиновный владелец приобрел собственность.

Например, в Иллинойсе невиновный покупатель зараженной недвижимости может иметь установленную законом защиту от ответственности по обязательствам по восстановлению, если он может продемонстрировать, что он провел все соответствующие расследования относительно экологических условий собственности и не имел оснований знать о существовании загрязнения на момент приобретения собственности. 415 ил. Комп. Стат. § 5 / 22.2 (j) (6) (B) . В Айове ни в чем не повинные покупатели пользуются полным иммунитетом от претензий третьих лиц по поводу загрязнения, которое они не вызвали. Кодекс штата Айова § 455B.752 . Вдобавок в 1995 году Верховный суд штата Айова постановил, что невиновный владелец не может нести ответственность перед государством за загрязнение, которое он не вызвал. Blue Chip Enterprises против Департамента природных ресурсов штата Айова, 528 N.W.2d 619, 624 (Iowa 1995) . В Мичигане невиновные покупатели могут получить защиту от ответственности за существующее загрязнение, если во время покупки собственности они проводят так называемую базовую экологическую оценку (часто называемую BEA) до или в течение 45 дней после , приобретение участка и представление результатов оценки в Государственный департамент качества окружающей среды. Mich. Comp. Законы § 324.20101 (c) и (f) . Обратите внимание: чтобы иметь право на защиту ответственности в рамках программы Michigan BEA, владельцу собственности может потребоваться выполнение определенных текущих обязательств, которые подробно описаны в уставе. Во многих других штатах есть аналогичные программы. Поэтому покупатели недвижимости должны исследовать наличие государственных программ для невиновных землевладельцев до приобретения участка, чтобы определить, какие меры защиты могут быть доступны и что покупатель должен сделать, чтобы воспользоваться такой защитой.

Краткое изложение положений закона штата о невиновных землевладельцах см. В Практическом руководстве по экологическому праву 1-5A, § 5A.04 [2] [b] .

Добровольные программы очистки

Большинство штатов приняли законы, специально разработанные для устранения или уменьшения общих препятствий на пути восстановления загрязненных участков. Государственные программы сильно различаются; однако многие из них включают программу добровольной уборки, в соответствии с которой владелец собственности может получить ускоренное государственное разрешение на проведение добровольной уборки. Обычно застройщик должен подать заявку и заплатить взнос соответствующему государственному агентству по охране окружающей среды, чтобы принять участие в добровольной программе реабилитации.Требования к приложению различаются от штата к штату. Описание программ добровольной уборки по штатам см. В 1-24 Environmental Law in Real Est. И автобус. Сделки § 24.06 . Многие штаты выпустили руководства или программные документы, объясняющие применимые требования, и разместили такие документы на государственных веб-сайтах, чтобы помочь соискателям.

В некоторых штатах выполнение добровольной очистки освобождает владельца от будущей ответственности перед государством за очистку от ранее существовавшего загрязнения.Соглашение с государством также может обеспечить некоторую защиту от ответственности в соответствии с федеральным законом. Почти половина штатов заключили меморандумы о соглашении с Агентством по охране окружающей среды США для координации своих программ по очистке территории с Агентством по охране окружающей среды и для обеспечения гарантий сторонам по очистке загрязненного участка в рамках программы штата в том, что очистка будет соответствовать обязательствам стороны в соответствии с федеральным законодательством. См. CERCLA § 128 (b) (1) (A) (i) — (ii), 42 U.S.C. § 9628 (b) (1) (A) (i) — (ii) . Любой, кто намеревается купить или развивать заброшенную недвижимость, должен связаться с государственными и местными регулирующими органами для получения подробной информации о проектах добровольного восстановления.

Целевые фонды реабилитации

В некоторых штатах существуют целевые фонды для покрытия расходов, связанных с устранением определенного загрязнения. Распространенными примерами являются выбросы нефтепродуктов из подземных резервуаров (UST) и выбросы растворителей в результате операций по химической чистке. Целевые фонды ЕСН обычно возмещают владельцу ЕСН определенные расходы, понесенные в связи с освобождением от ЕСН. Например, Калифорния учредила трастовый фонд, который возмещает соответствующим заявителям расходы на определенные экологические расследования и затраты на восстановление, возникающие в связи с выпуском ЕСН, а также расходы, возникающие в связи с претензиями третьих сторон в отношении телесных повреждений или имущественного ущерба. Cal. Кодекс здоровья и безопасности § 25299.50 et seq. Максимальная сумма возмещения за каждый случай из Калифорнийского фонда составляет 1,5 миллиона долларов, за вычетом применимого уровня франшизы правомочного заявителя (в диапазоне от 0 до 10 000 долларов). Чтобы подать претензию в рамках программы для Калифорнии, заявитель должен (1) быть текущим или прошлым владельцем или оператором UST, из которого произошел выпуск; (2) требовать от регулирующего органа предпринять корректирующие действия; и (3) быть физическим или юридическим лицом, которые оплатили или будут платить за расходы по очистке.

В некоторых штатах также есть целевые фонды для возмещения расходов владельцам помещений, загрязненных в результате прошлых операций химчистки. Например, в штате Алабама существует фонд для возмещения определенным владельцам нынешних или бывших предприятий химчистки или любым соседним землевладельцам, чья собственность была затронута операциями химчистки, расходов, понесенных на расследование и устранение утечек, связанных с деятельностью химчистки. Кодекс штата Алабама § 22-30D-1 и след. Все виды деятельности, по которым испрашивается возмещение, должны быть предварительно одобрены консультативным советом штата, которому поручено управлять фондом, и вся работа должна выполняться предварительно утвержденным консультантом по окружающей среде.В соответствии с программой штата Алабама сайты, за которые испрашивается возмещение, ранжируются с точки зрения потенциального ущерба, а доступные средства затем распределяются только между сайтами с наивысшим рейтингом.

При проведении комплексной проверки объектов, которые имеют или могли иметь ЕСН или химчистку, необходимо определить, существуют ли такие средства, и, если да, понять требования приемлемости. Если имеется финансирование для известного или потенциального загрязнения на участке, потенциальный покупатель может соответствующим образом адаптировать осмотрительность, зная, что, если в будущем возникнут потенциальные экологические издержки, может быть доступный источник финансирования, который поможет компенсировать такие затраты.

Ограничения по актам

В некоторых юрисдикциях законы об охране окружающей среды могут разрешать использование ограничений по актам вместо дорогостоящих восстановительных работ. Например, в Техасе владелец определенной земли с известными загрязненными грунтовыми водами может подать заявку на получение так называемого муниципального статуса (MSD), который запрещает текущее и будущее использование грунтовых вод для питьевых целей, но также ограничивает требования к расследованиям и восстановлению. применимо к загрязненным грунтовым водам. Tex. Кодекс здоровья и безопасности § 361.801 et seq. Для того, чтобы собственность соответствовала критериям, не может быть колодца с питьевой водой, расположенного в пределах полумили от границ собственности, претендующей на получение MSD. Таким образом, большинство сайтов с MSD расположены в крупных городах, в основном в Хьюстоне и Далласе. Следует отметить, что муниципалитеты могут получить MSD на всю свою юрисдикцию, так что любая собственность в пределах муниципалитета будет охвачена положениями MSD. Если собственность покрывается MSD, сторона, которая в противном случае была бы обязана расследовать и устранять загрязнение подземных вод, освобождается от таких обязанностей, если загрязнение подземных вод не представляет угрозы для людей из-за непитьевого использования или для экологических ресурсов.Тем не менее, несмотря на то, что ограничения на действия, такие как программа MSD в Техасе, могут повысить необходимость проведения реабилитации, загрязнение останется на месте, и с этим подходом связаны риски, в том числе связанные с проникновением паров. Кроме того, если объект будет реконструирован, может возникнуть необходимость в проведении земляных работ, в результате которых будет обнаружена загрязненная почва и грунтовые воды, что потребует устранения и может привести к увеличению затрат на строительство.

Применение информации, полученной в ходе комплексной проверки, к сделке

После завершения экологической проверки покупатель должен получить твердое представление о фактических и потенциальных экологических проблемах, влияющих на недвижимое имущество.Покупатель также должен хорошо знать, в какой степени доступны средства защиты от ответственности в отношении проблем, выявленных в ходе проверки. Обладая этими знаниями, покупатель может иметь несколько вариантов в конце комплексной проверки.

Возьмем, например, ситуацию, в которой ESA фазы I определяет, что химчистка исторически работала в собственности, которую покупатель намеревается приобрести, и определяет как REC риск того, что на собственности существует загрязнение от прошлых выпусков химчистки. операции.Став владельцем собственности, покупатель может нести ответственность по закону за любое загрязнение на месте; однако, если недвижимость находится в штате, где существует жизнеспособный трастовый фонд, созданный для возмещения владельцам собственности определенных затрат, связанных с устранением прошлых утечек в результате операций химчистки, покупатель может быть готов принять на себя этот риск и продолжить покупку без дополнительных усилий.

Если, однако, такой доверительный фонд недоступен, покупатель может пожелать провести ЭКА Фазы II, чтобы подтвердить, присутствует ли загрязнение на месте.Покупатель, вероятно, также захочет взять пробы воздуха в помещении, чтобы определить, есть ли проблемы с проникновением пара. Если продавец разрешает покупателю проводить отбор проб, что не является редкостью при сделках с недвижимостью, и тесты не выявляют загрязнения, то покупатель может приступить к покупке участка, уверенного в том, что экологические риски были полностью оценены. Если, однако, обнаружено загрязнение, покупатель может решить, что он больше не хочет продолжать, и прекратить транзакцию.Покупатель также может договориться о сниженной закупочной цене, чтобы учесть затраты, связанные с устранением известного загрязнения. Обратите внимание, что покупателю не нужно подтверждать наличие загрязнения путем отбора проб, чтобы договориться о сниженной закупочной цене; при определенных обстоятельствах хорошо задокументированный риск заражения может служить основанием для возобновления переговоров.

Другая распространенная ситуация, выявленная в ESA фазы I, — это риск переноса загрязнения на недвижимость, являющуюся предметом транзакции, из внешнего источника.Как правило, невиновный владелец недвижимости, загрязненной исключительно в результате миграции загрязнения из внешнего источника, не несет ответственности за какие-либо затраты на восстановление. Тем не менее, может существовать риск проникновения пара, если загрязняющие вещества мигрируют под зданиями, что может повлиять на здоровье и благополучие любых жильцов на территории и подвергнуть владельца собственности потенциальной деликтной ответственности. В таких обстоятельствах покупатель должен рассмотреть возможность отбора проб воздуха в помещении, чтобы подтвердить, происходит ли проникновение паров, и если это так, покупатель может пожелать прекратить сделку или пересмотреть условия сделки.

Короче говоря, результаты комплексной экологической экспертизы будут такими же разными, как и оцениваемые объекты. В сделках, связанных с покупкой недвижимости в инвестиционных целях, экологическая экспертиза всегда будет иметь решающее значение для понимания стоимости актива. Как обсуждалось в этом практическом документе, затраты на восстановление окружающей среды могут быть значительными, и во многих случаях владелец недвижимости может нести ответственность за затраты на восстановление, независимо от вины.Более того, наличие загрязнения или других экологических атрибутов (таких как водно-болотные угодья и исчезающие виды) может повлиять на использование и развитие территории в будущем, что также влияет на стоимость собственности. При этом комплексная экологическая экспертиза должна быть адаптирована к активам, участвующим в сделках. Оценка должной осмотрительности бывшей промышленной площадки не будет такой же, как оценка жилой недвижимости. В любом случае покупатели, продавцы и кредиторы должны понимать важность экологической экспертизы и учитывать эти соображения при сделке с недвижимостью.Подробнее об использовании экологической информации в переговорах о сделках см. 3-20 Закон об охране окружающей среды в Real Est. И автобус. Сделки § 20.05 .

Полное обсуждение экологической экспертизы см. В 3-20 Закон об охране окружающей среды в недвижимости. И автобус. Сделки § 20.01 et seq. и 1-5A Практическое руководство по экологическому праву, § 5A.01 .

Для получения информации о привлечении специалистов-экологов и работе с консультантами по окружающей среде для оказания помощи в проведении комплексной экологической экспертизы см. 3-20 Экологическое право в недвижимости.И автобус. Сделки § 20.04 [5] ; 3-23 Экологическое право в сфере недвижимости. И автобус. Сделки § 23.01 et seq .; и 1-5 Практическое руководство по экологическому праву, § 5.01 et seq.

Образец экологической анкеты, который можно использовать в связи с комплексным расследованием экологически чувствительного бизнеса, см. В 3-20 Экологическое право в недвижимости. И автобус. Сделки § 20.07 [1] . Образец экологической анкеты, которую можно использовать в связи с комплексным расследованием деятельности, не связанной с экологической уязвимостью, см. В 3-20 Закон об охране окружающей среды в Real Est.И автобус. Сделки § 20.07 [2] .

Недопустимые улучшения во Флориде: незаконные или несоответствующие

Сколько раз вы видели или слышали термин «несоответствие», используемый для описания улучшений, построенных ниже базовой отметки затопления (BFE) на объектах, расположенных в зонах затопления A и V?

Будет ли это несоответствующим или незаконным, будет зависеть от того, когда был построен дом. Если дом был построен до 1 января 1975 года, то комната отдыха на нижнем этаже не соответствует требованиям закона.В противном случае, комната отдыха на нижнем этаже является незаконной, и термин «несоответствие» не следует использовать в маркетинговых материалах по недвижимости для описания незаконной комнаты отдыха внизу.

Что это означает для покупателя, приобретающего дом с незаконной комнатой отдыха внизу? Покупатель должен знать следующее:

Когда покупатель идет на продажу собственности, покупатель должен будет сообщить о незаконной жилой комнате на нижнем этаже следующему покупателю, поскольку улучшения были завершены без соответствующих разрешений и в нарушение FEMA.
Если покупатель планирует провести какие-либо ремонтные работы или дополнения к собственности после закрытия, незаконные улучшения, вероятно, будут обнаружены во время проверки разрешения, и в этом случае округ потребует от покупателя преобразовать комнату отдыха на нижнем этаже обратно в складское помещение. Это потребовало бы от покупателя удаления любых неводонепроницаемых гипсокартонных и напольных покрытий, стеновых перегородок, электрических и встроенных стеллажей и т. Д. Кроме того, покупатель может столкнуться с штрафами и штрафами за неразрешенные улучшения.
Даже если покупатель не планирует делать какие-либо улучшения, округ все равно может обнаружить незаконную комнату отдыха внизу, когда округ будет проводить периодические проверки. Чтобы округ мог участвовать в Национальной программе страхования от наводнений, округ должен обеспечить соблюдение правил FEMA от наводнений. Следовательно, округ будет периодически проверять свойства зон затопления, чтобы убедиться, что они соответствуют требованиям FEMA.
Покупатель может быть вынужден заплатить более высокий страховой взнос независимо от того, что более низкий уровень не будет застрахован.

Что должен делать покупатель при покупке недвижимости в зоне затопления A или V?

Покупатель должен получить сертификат высоты от зарегистрированного геодезиста, подтверждающий, что никаких улучшений ниже BFE нет. В соответствии со стандартным контрактом на недвижимость FR / BAR у покупателя есть определенный период времени (20 дней, если он оставлен пустым), чтобы получить сертификат высоты и расторгнуть контракт, если самый низкий этаж жилой площади ниже BFE.

Рынок жилья демонстрирует устойчивый рост в последние несколько лет, а процентные ставки находятся в нижней части диапазона, новое жилищное строительство и реконструкция жилых домов стали более заметными.За последние шесть (6) месяцев мы наблюдали увеличение количества неразрешенных улучшений (например, планы реконструкции отражают 2 ванные комнаты, а в доме 3 ванные комнаты), особенно при реконструкции жилых домов. Хотя Продавцы обязаны сообщать об известных вопросах / проблемах ничего не подозревающим покупателям, это не всегда происходит. Большинство покупателей считают, что их домовой инспектор обнаружит неразрешенные улучшения, но мы обнаружили, что даже самым опытным домовым инспекторам нелегко определить, является ли улучшение недопустимым, без анализа утвержденных планов строительства.

Параграф 12 (d) (i) FR / Bar Contract позволяет Покупателю проверять и проверять записи и документы, сделанные, чтобы определить, существуют ли какие-либо открытые или просроченные разрешения на строительство или неразрешенные улучшения Имущества. Все это необходимо выполнить в период проверки. В рамках переговоров по контракту может быть полезно включить формулировку в «Дополнительные условия», требующую от Продавца предоставить все без исключения утвержденные планы строительства (особенно для недавней реконструкции жилого дома) в течение периода проверки (убедитесь, что вы даете себе достаточно свободы действий, чтобы выполнить проверку в течение периода проверки).Если Продавец не имеет или не желает предоставить утвержденные планы строительства, обратитесь в местный строительный отдел для получения. После того, как вы получите утвержденные планы строительства, мы обычно рекомендуем покупателю нанять лицензированного строительного подрядчика из Флориды для проверки планов и проведения осмотра собственности, чтобы убедиться, что все улучшения на планах были правильно построены и разрешены. О любых проблемах необходимо сообщать Продавцу в письменной форме в течение периода проверки. Если у вас есть какие-либо вопросы относительно вышеизложенного, мы настоятельно рекомендуем вам проконсультироваться со своим юристом по недвижимости.

С уважением,

Берлин Паттен Эблинг, PLLC

Видео предоставлено: Dan Guarnieri, Esq. [email protected]

Это сообщение не предназначено для установления отношений между адвокатом и клиентом, и в той степени, в которой что-либо содержащееся в нем может быть истолковано как юридический совет или руководство, вам настоятельно рекомендуется проконсультироваться со своим собственным адвокатом, прежде чем полагаться на любую информацию, содержащуюся в нем.

www.berlinpatten.com

SARASOTA

3700 South Tamiami Trail, Suite 200, Сарасота, Флорида 34239 P (941) 954-9991 F (941) 954-9992

ВЕНЕЦИЯ

247 Tamiami Trail South, Suite 201, Venice, FL 34285 P (941) 955-9991 F (941) 484-9992

ЛЕЙКВУД РАНЧ

8130 Main Street, Suite 206, Lakewood Ranch, FL 34202 P (941) 907-9022 F (941) 907-9024

Советы по покупке жилья: 10 факторов, которые помогут вам решить, на каком этаже покупать квартиру на

Высотки становятся обычным явлением во многих индийских городах.Это касается не только метро, но и небольших городов. Есть много причин, по которым люди выбирают недвижимость в многоэтажках.

Итак, если вы планируете покупать квартиру в многоэтажном доме, вот 10 важных факторов, которые вы должны учитывать.

1. Вопросы безопасности и конфиденциальности

Нижние этажи традиционно считаются небезопасными по сравнению с квартирами на более высоких уровнях. Вероятно, это потому, что к ним легко получить доступ. Если вы предпочитаете оставаться на нижнем этаже, изучите меры безопасности в общественно-жилом комплексе.

Анудж Пури, председатель ANAROCK Property Consultants, говорит: «Нижние этажи не обеспечивают особой приватности, особенно если ваше здание расположено рядом с главной дорогой или в оживленном районе. Если жилой комплекс находится в густонаселенном районе, верхний этаж, вероятно, будет тише и спокойнее ».

2. Пожарная безопасность
Когда вы покупаете квартиру на верхнем этаже, пожарная безопасность может стать проблемой. Здесь вы должны знать, что пригодность любой квартиры к заселению можно определить по тому, выдано ли ей свидетельство о заселении (OC) местными властями.

С помощью OC вы узнаете, что здание было построено в соответствии с допустимыми планами и местными законами, в соответствии с которыми муниципальная корпорация области выдает этот документ застройщику после проверки соблюдения всех местных законов. сделано. Покупатели жилья должны попросить копию OC при покупке квартиры.

Адхил Шетти, генеральный директор Bankbazaar.in сказал: «Строитель может получить сертификат занятости, когда получит разрешение от пожарной службы.Таким образом, если в квартире, которую вы покупаете, есть ОК, вы знаете, что она соответствует критериям пожарной безопасности ».

Также проверьте наличие / наличие средств пожарной безопасности в виде пожарных выходов, особенно огнетушителей на верхних этажах.

3. Количество лифтов и лестничных клеток
Пури говорит: «В идеале, в каждой башне должно быть не менее двух лифтов, чтобы хотя бы один лифт работал на случай выхода другого из строя. Этот фактор имеет значение, если в вашей семье есть старшие и дети.”

В случае возникновения чрезвычайной ситуации лифты не работают, поэтому для вас также становится важным проверить лестницы, которые должны обеспечивать удобство ходьбы и беспрепятственного доступа к этажам.

4. Отклонения от пола
Шетти говорит: «Часто незаконные отклонения от строительных планов случаются на верхнем этаже здания. Если вы покупаете квартиру на верхнем этаже, убедитесь, что нет отклонений сверх допустимых пределов. Рекомендуется проверить пол и приобрести квартиру. недвижимость, имеющая все необходимые зазоры.”

5. Обзорная площадка
Если вид из вашей квартиры является важным фактором, подумайте о более высоком этаже, так как они часто дают наилучшие возможные точки обзора. Для квартир, расположенных рядом с морем или в живописной местности, вид имеет большое значение, и верхние этажи — ваш лучший выбор.

Однако есть момент, о котором вы должны помнить. Шетти говорит: «Чем выше вы подниметесь в многоэтажной квартире, тем выше будет ваша стоимость покупки. В квартире, находящейся в стадии строительства, будет взиматься плата за повышение уровня пола, что делает проживание на верхних этажах незначительно дороже.”

Вы также должны знать, что строители могут взимать с вас больше за плоский пол, выходящий на север и восток, что считается лучше по сравнению с полами, выходящими на запад или юг.

6. Мобильная сеть
Строительство многоэтажных квартир до 40 этажей стало обычным явлением в нескольких метрополитенах. В Мумбаи высотные здания превышают 40 этажей, а в Дели, NCR, здания имеют в среднем 25 этажей.

Итак, если вы выбираете этаж выше, убедитесь, что в квартире есть достаточное покрытие сети.

7. Потребляемая мощность
Нижние этажи обычно холоднее верхних и потребляют меньше энергии. Это важный фактор, который следует учитывать в городах с длинным и суровым летом.

8. Свет и вентиляция
У жизни на верхнем этаже есть свои преимущества. Вы получаете лучший вид на местность, лучшее освещение и вентиляцию, а также меньшее влияние уличных беспорядков по сравнению с теми, которые находятся на первом и нижних этажах.Верхние этажи также обычно свободны от комаров и грызунов (в основном крыс).

9. Возврат арендной платы
Если вы покупаете квартиру с целью инвестиций, подумайте о нижних этажах, так как они приносят более высокую рентабельность. Пури говорит: «Однако климат также играет роль в этом вопросе. В таких городах, как Мумбаи и Бангалор, предпочтение отдается верхним этажам, а в Дели-NCR и Ченнаи нижние этажи — лучший выбор для сдачи в аренду ».

10.Факторы, связанные с подключением, обслуживанием
Перед покупкой квартиры необходимо убедиться, что пол оборудован камерами видеонаблюдения в целях безопасности. Кроме того, проверьте пространство в коридоре, которое является единственным доступным пространством за пределами своей квартиры, когда вы покупаете ее на любом этаже. Поэтому вы должны убедиться, что у вас достаточно места за пределами квартиры, поскольку размер коридора в жилых комплексах различается.

Кроме того, имейте в виду, что многие поставщики услуг не предоставляют услуги широкополосного доступа на верхних этажах.

ПЕРЕД ВЫБОРОМ ПОЛА ТАКЖЕ СОХРАНИТЕ ЭТИ ЧЕТЫРЕ ЧЕТЫРЕ.

1. Выберите подходящего строителя
Прежде чем сосредоточиться на правильном проекте и этаже для покупки квартиры, убедитесь, что вы выбрали известного / известного застройщика с хорошей репутацией и послужным списком. Как покупатель дома, вы имеете право и обязаны проверить, зарегистрировал ли застройщик проект в Управлении по регулированию недвижимости (RERA).

2. Связь
Убедитесь, что к проекту легко добраться из основных частей города и налажено хорошее сообщение общественного и частного транспорта.Измерьте расстояния от основных частей города. Вы можете исследовать местность и проверить наличие текущих вариантов общественного транспорта, таких как метро, автобус, наличие такси и т.

Риски покупки квартиры с незаконной перепланировкой

Действия в случае покупки квартиры с незаконной перепланировкой

Запрещенные мероприятия

Риски покупки квартиру с неузаконенной перепланировкой перед банком

Стоимость квартиры с незаконной перепланировкой

Как проверить законность перепланировки при покупке квартиры

Квартира приобретаемая на вторичном рынке

Квартира в новостройке

На что обратить внимание

Стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Риски при покупке квартиры: неузаконенная перепланировка

Каковы риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой

Чем грозит?

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой

Что же разрешено менять?

Купил квартиру с незаконной перепланировкой. Что делать?

Перепланировка. Нормы права. Судебная практика

Образцы исков о перепланировке

Росреестр

10 признаков квартир, которые опасно покупать :: Жилье :: РБК Недвижимость

Признак № 1. Незаконная перепланировка

Признак № 2. Неблагополучный район

Признак № 3. Наследство или подарок

Признак № 4. Отказ от приватизации

Признак № 5. Много переходов прав

Признак № 6. Материнский капитал

Признак № 7. Заниженная стоимость

Признак № 8. «Убитый» ремонт

Признак № 9. Дом под снос

Признак № 10. Владелец на учете

Последствия покупки незаконно построенной квартиры

Почему собственность должна быть одобрена правительством?

Что следует учитывать покупателю, прежде чем инвестировать в такую ​​недвижимость: что можно и чего нельзя делать

Что нужно делать покупателю

Что нельзя делать покупателю

Покупка дома в новостройке Vs. Old in New York

Как минимизировать риск при покупке новой застройки

Внимательно изучите план предложения

Плюсы и минусы рассмотрения новостройки в Нью-Йорке

Плюсы:

Минусы:

Другие факторы риска

Подробная информация о финансировании кондоминиума в новой застройке

Возможные задержки при закрытии нового строительства

Вы можете не получить то, что указано в плане предложения

Высокие затраты на закрытие

Высокие общие расходы

Налоги на недвижимость при новом строительстве в Нью-Йорке

Другие предостережения

Незаконная работа может привести к юридическим проблемам — беда с ремонтом

Почему это проблема

Соглашение о перестройке здания

Возникающие правовые аргументы

Страхование — ключ к успеху

Редевелопмент ЖК … злая сторона сказки

Редевелопмент ЖК … злая сторона сказки

Экологическая экспертиза сделок с недвижимостью

Введение

Ответственность за загрязнение

Оценка экологического объекта

Все соответствующие запросы

Правовая защита, обеспечиваемая соответствующими расследованиями (AAI)

Соответствует правилу AAI

Осмотрительность при определении объема сделки

Загрязнение на месте

Мигрирующее загрязнение

Проникновение паров

За пределами загрязнения

Асбест

Радон

Краска на основе свинца

Проникновение плесени / воды

Водно-болотные угодья

Виды, находящиеся под угрозой исчезновения, и виды, находящиеся под угрозой исчезновения,

Соответствие действующему и находящемуся на рассмотрении законодательству

Развивающиеся районы

Водные риски

Энергосбережение

Риски, связанные с климатом

Что следует учитывать покупателю, прежде чем инвестировать в такую недвижимость: что можно и чего нельзя делать