Что надо учесть при покупке квартиры с долями?

— Собираюсь купить квартиру-малосемейку с долями. Какие подводные камни ожидают?

belchonock/Depositphotos

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

У Вас слишком объемный вопрос — надо смотреть Ваши документы. Во-первых, если квартира имеет несколько хозяев, то сделка должна проходить через нотариуса. Во-вторых, следует обратить внимание на неузаконенные перепланировки, а также на отсутствие зарегистрированных в квартире на дату продажи третьих лиц.

---

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

---

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

При покупке такой квартиры нужно проверить, принадлежат ли доли в ней несовершеннолетним детям. Если принадлежат, то необходимо проконтролировать, чтобы их родители получили согласие от органов опеки и попечительства на продажу жилья.

Если покупаются не все доли, а только часть, то необходимо, чтобы собственников остальных долей письменно уведомили о продаже, а также чтобы они дали согласие на продажу.

Очень важно также выяснить, состоит ли собственник в браке. Если да, то нужно запросить у него нотариально удостоверенное согласие его супруга. В противном случае сделку могут признать недействительной, в связи с чем доли вернутся прежнему собственнику.

Перед оформлением сделки необходимо проверить собственника на его адекватность. Для этого нужно просто побеседовать. Еще можно запросить у него справки из психоневрологического и наркологического диспансеров об отсутствии его постановки на учет.

Документы о праве собственности на доли, а также другие официальные бумаги нужно тщательно проверить. Это поможет избежать мошенничества. Кроме этого, необходимо опросить других жильцов дома о том, кто в этой квартире проживает и как его можно охарактеризовать.

---

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

---

Отвечает вице-президент ГК АРИН, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

При покупке студии (малосемейки) в квартире можно столкнуться с массой проблем. Первая — это вопрос, утверждена ли перепланировка и соответствуют ли стены планам, а площади долям. Также важно, узаконено ли расположение в комнатах санузлов и подключение коммуникаций. Может выясниться, что нет, и тогда Вам грозит отключение от воды, например. Квартиры над жилыми помещениями, то есть над другими квартирами, не могут быть переделаны законным образом: это запрещено. А самое главное то, что это не квартира, а комната со всеми вытекающими последствиями. Например, здесь есть соседи, и такой площадью невозможно распоряжаться без согласия собственников.

Отвечает руководитель центрального отделения городской недвижимости НДВ Светлана Жукова:

Дело в том, что владельцы долей наделены приоритетным правом выкупа в том случае, если один из собственников намерен продать свою долю. Перед покупкой квартиры, находящейся в общей долевой собственности, первым делом нужно убедиться в отказе других собственников от покупки и в том, что они были уведомлены о продаже одной из долей квартиры и ее стоимости. Если есть документально подтвержденные отказы от покупки или уведомления о продаже, можно приступать к сделке (в противном случае ее могут оспорить).

Стоит также помнить, что далеко не все банки одобряют ипотеку на доли и немногие — на последнюю долю в квартире (если приобретаются доли, составляющие 100% квартиры, то это неважно).

Сделки с участием имущества, находящегося в общей долевой собственности, подлежат обязательному нотариальному сопровождению.

---

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Как продать доли в квартире, если один собственник пропал?

---

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

При покупке квартиры-малосемейки нужно придерживаться следующих рекомендаций:

1. Очень важно проверить полноту и достоверность документов на квартиру. Если собственник их прячет, то это является основанием для недоверия.
2. Продавца нужно проверить на его дееспособность. Для этого нужно потребовать у него справку из нарко- и психдиспансера.
3. Продавец, если он состоит в браке, в нотариальной форме должен получить согласие от жены (мужа) на продажу жилья.
4. Если доля в квартире принадлежит ребенку, то продавец обязательно должен получить письменное разрешение на продажу от органа опеки и попечительства. Это нужно проконтролировать.
5. В случае, когда покупка не охватывает все доли в квартире, а только часть из них, продавец должен известить других долевых собственников о продаже и получить от них соответствующее согласие.
6. Также желательно познакомиться с соседями, чтобы узнать, адекватны ли они. Их потенциальная незаконопослушность может заставить передумать о покупке данной квартиры.

Несоблюдение этих рекомендаций может повлечь различные неблагоприятные последствия для покупателя (к примеру, признание договора купли-продажи недействительным).

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Покупать квартиру с долгами – это опасно?

3 мошеннические схемы на вторичке

Новые схемы мошенничества с недвижимостью

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Нотариальная сделка: как и в каких случаях проводится — Недвижимость

 

Сделки купли-продажи недвижимости оформляются с помощью договора. Но в некоторых случаях без подписи и печати нотариуса договор купли-продажи не будет принят Росреестром на регистрацию права собственности.

Нотариус — это специалист, у которого есть особые полномочия по заверению сделок. Он должен подтвердить, что ничьи права в сделке не ущемляются.

Разберем случаи, когда требуется заверение сделки нотариусом. 

1. Продается недвижимость, разделенная между несколькими собственниками на доли

Такой объект может быть продан, только если все собственники долей пришли к соглашению. Нотариальное заверение договора служит доказательством согласия дольщиков. У нотариуса должны присутствовать все собственники.

Нотариально заверяются сделки по продаже  долей как посторонним лицам, так и другим участникам долевой собственности. 

А вот если все собственники решат продать свои доли, и сделка будет проходить по одному договору купли-продажи, то заверять договор нотариально не потребуется. Если же доли будут продавать не единовременно или не по одному договору, нотариус будет нужен.

Нотариальное удостоверение нужно, когда дольщики — продавцы недвижимости.

Если покупатель хочет купить квартиру в долевую собственность, нотариальное удостоверение не нужно. Исключение — когда недвижимость в долевую собственность покупают супруги. 

2. Недвижимость в долевую собственность покупают супруги

По умолчанию имущество супругов считается совместной собственностью. Если супруги покупают квартиру в долевую собственность, то каждому будет принадлежать своя часть квартиры. Такой договор купли-продажи надо заверить нотариально, так как он содержит элементы брачного договора.

Что делать, чтобы не потребовалось нотариальное удостоверение?

• Приобрести недвижимость не в долевую, а в совместную собственность  

• Заключить брачный договор и предъявить его при регистрации

3. Если в сделке присутствует несовершеннолетний продавец

Например, когда он стал собственником недвижимости в результате дарения или при вступлении в наследство.

Если в сделке есть несовершеннолетний покупатель, нотариальное удостоверение не требуется.

Также напоминаем, что во всех сделках с детьми нужно получать согласие органов опеки. Подробнее

4. Сделки с договором ипотеки

Например, договор ипотеки подписывается при оформлении в залог иного объекта недвижимости или рефинансировании.

Если залоговый объект находится в собственности у нескольких  собственников в долях, то договор ипотеки тоже обязательно заверяется нотариально. То есть залогодатели и представитель банка (сотрудник центра ипотечного кредитования, у которого есть доверенность банка) подписывают его в присутствии нотариуса, и договор заверяется.

Во всех остальных случаях при купле-продаже нотариальное заверение по закону не нужно.

Как проходит нотариальная сделка? 

1. Подписание кредитного договора.

2. Подписание договора купли-продажи у нотариуса. Здесь потребуется и оригинал подписанного кредитного договора.

3. Выдача кредита. На сделке потребуется оригинал подписанного договора купли-продажи.

4. Расчеты по сделке и, наконец, подача документов на регистрацию в Росреестр.

При нотариальных сделках можно использовать сервис безопасных расчетов, а вот электронную регистрацию — нет. 

Нотариус также потребуется при сделках с несовершеннолетним продавцом и при передаче в залог имущества, оформлено в долевую собственность.

---

Сейчас читают 

Сделки с недвижимостью: альтернативная, прямая и свободная

Как оформить предоплату за недвижимость: образец договора задатка и расписки

Как снять обременение после выплаты ипотеки: пошаговая инструкция

Упрощенный порядок сделок с недвижимостью вступил в силу в России

В России с 31 июля вступает в силу упрощенный порядок сделок с недвижимостью для владельцев с долевым участием. Теперь россиянам не нужно будет тратить деньги и время на нотариуса, если в сделке участвуют все совладельцы. Для завершения сделки необходимо будет лишь согласие. Предполагается, что это упростит процесс оформления договоров и облегчит финансовую нагрузку на россиян. Впрочем, если хотя бы один собственник откажется принимать участие в сделке, остальным все же придется обратиться к нотариусу.

Оформить ипотеку, купить или продать недвижимость в России станет проще при долевой собственности. Если все участники согласны, то сделку не нужно будет заверять у нотариуса. Это следует из комментария Федеральной кадастровой службы, который есть в распоряжении «Газеты.Ru».

«Другими словами, договор купли-продажи, дарения, наследования или ипотеки долей может быть заключен в простой письменной форме, если подписан всеми долевыми собственниками недвижимости без исключения»,

— объясняют в пресс-службе кадастровой палаты.

Но если хотя бы один долевой собственник откажется принимать участие в сделке, остальным придется обратиться к нотариусу за надлежащим оформлением договора.

Изменения в законе касаются сделок на недвижимое имущество по отчуждению или ипотеке долей, если сделка проводится одновременно со всеми собственниками. Изменения в действующем законе «О государственной регистрации недвижимости» вступают в силу с 31 июля. Поправки к закону подписал президент России Владимир Путин 1 мая.

Согласно действующему законодательству, если участвующая в сделке недвижимость принадлежит одному собственнику, удостоверение нотариуса для покупки, продажи или ипотеки не требуется, объясняют в кадастровой палате. Однако если права на объект есть у сразу нескольких человек, то для сделки с общим имуществом необходимо нотариальное удостоверение.

Такое правило было установлено в 2016 году и до настоящего времени распространялось на все виды сделок с недвижимостью, находящейся в общей долевой собственности.

«Благодаря нововведению, граждане получают право решать, требуется ли им заверять общую сделку с долями нотариально. Ведь зачастую совладельцами квартиры, дома, гаража или земельного участка являются близкие родственники, которым просто ни к чему подтверждать законность сделки друг с другом», — cчитает эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко.

В ведомстве полагают, что отказ от обязательного нотариального заверения снизит финансовую нагрузку на россиян, а сам процесс оборота недвижимости сделает «более простым и доступным».

Тем не менее удостоверить у нотариуса любую сделку можно будет, как и всегда, по желанию собственника.

Так, в кадастровой палате напоминают, что нотариальное удостоверение является хорошим подспорьем в суде, оно обеспечивает участникам сделки доказательную базу.

«Предоставление дополнительных гарантий легитимности договора вместе с тем сказывается на общей стоимости сделки. Так, для удостоверения договора требуется оплатить не только нотариальные услуги, но также 0,5 % стоимости недвижимого имущества, согласно тарифам, установленным Законодательством Российской Федерации о нотариате», — отмечают в Федеральной кадастровой палате.

Опрошенные «Газетой.Ru» эксперты указывают, что новый процесс оформления сделок действительно упростит норму и семейные деньги сэкономит.

Упрощение процедуры проведения сделок с долевой собственностью сильно облегчит жизнь россиянам, отмечает в беседе с «Газетой.Ru» генеральный директор АПРИ «Флай Плэнин» Владимир Савченков.

«Cбор отказов и заверение у нотариуса отнимает катастрофически много времени, в результате становится необходимо планировать сделку за несколько месяцев вперёд. Новые правила позволят обойти все бюрократические препятствия, упростить сделки и активизировать рынок»,

— полагает собеседник издания.

Это окажет благоприятный эффект на сам процесс оформления документов и продажу недвижимости, соглашается директор экспертной группы Veta Дмитрий Жарский.

«Экономия на нотариусе в масштабах стоимости недвижимости, конечно, минимальная, но для бюджета конкретной семьи — очень ощутимо. Поэтому поправка будет воспринята более чем позитивно», — подчеркивает эксперт.

Несмотря на все плюсы, он видит в поправках и новые риски. Например, недобросовестные собственники жилья, которые в случае, если объект недвижимости находится в долевой собственности, но собственники не проживают в ней и вообще находятся в другом городе или стране, могут попытаться подделать подписи и привлекать подставных лиц по поддельным документам.

«Риск возникновения новых мошеннических схем с реализацией такой недвижимости исключать нельзя», — констатирует Жарский.

Нюансы приобретения совместного жилья двух владельцев

Решив совершить сделку с жилой недвижимостью, и продавцу и покупателю следует подойти к такому шагу с максимальной ответственностью. Ведь конечным результатом процесса подписания договора купли-продажи станет переход имущественных прав на объект жилой недвижимости от одного лица к другому.

И именно от осведомленности покупателя и добросовестности продавца зависит успешность такой сделки. А ведь часто встречаются случаи, когда участников сделки может быть не два, а три и даже больше. Какие тонкости и юридические нюансы следует знать покупателю при приобретении жилья у двух собственников, дабы избежать возможных неприятностей в виде судебной тяжбы и признания сделки недействительной в будущем?

Общая собственность: причины возникновения

Приватизация квартиры на нескольких человек определяет нескольких хозяев

Чаще всего общая собственность на объект недвижимости – это следствие совместного приобретения двумя или более лицами такого объекта. Хотя эта причина не единственная и законодательство допускает пребывание жилья в общей собственности по причине некоторых других обстоятельств:

• в случае приватизации квартиры на нескольких человек;
• при покупке супругами квартиры в период брака;
• при наследовании объекта жилой недвижимости несколькими наследниками.

Эти причины являются основанием для полного распоряжения гражданами их имуществом, но только сообща. В понятии общая собственность выделяют две ее составляющие:

1. долевая – при этом доли в недвижимом имуществе каждого из совладельцев четко определены и являются чаще всего равнозначными;
2. совместная – жилье имеет нескольких владельцев, доли которых не выделены. Чаще всего это происходит при приобретении квартиры в браке и регистрации ее на кого-то из супругов.

При совместном владении имуществом можно заключить между владельцами договор о выделении долей каждого из них и заверить его нотариально. Таким образом, совместное владение станет долевым.

Если в недвижимости выделена конкретная доля, ее можно реализовать. В совместной же собственности продать можно только общую площадь.

Как приобрести квартиру, которая находится в общей долевой собственности

При покупке квартиры у двух собственников нужно обратить особое внимание на оформление документов

При реализации целого объекта недвижимости, который имеет двух владельцев, доли которых выделены, продавцами должны выступать они сообща. Но это не запрещает одному из владельцев выставить на продажу свою долю, не согласовывая при этом свои действия со вторым владельцем.

Если заключается сделка о покупке целого жилья, которое имеет двух владельцев с выделенными долями, то каждый из продавцов должен представить документ, подтверждающий право собственности на его долю.

То есть, каждый будет реализовывать свою часть помещения, но заключать два отдельных договора нет необходимости. В одном договоре указывается каждая из сторон: один покупатель и два продавца.

Если основному договору предшествует договор о внесении задатка, то в нем также указывается два продавца, а сума задатка распределяется между ними поровну. При этом каждый из продавцов составляет письменную расписку о получении им задатка (его части, пропорциональной площади).

Бывают случаи, когда второй владелец жилья по каким-то причинам отсутствует. При этом распорядиться объектом недвижимости может один из владельцев при условии наличия у него нотариальной доверенности, которая наделяет его полномочиями заключить договор самостоятельно.

Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать? Ответы — в видеоконсультации:

Нюансы приобретения совместного жилья двух владельцев

Квартира может принадлежать нескольким хозяевам

Пребывание квартиры в совместной собственности чаще всего связано с приобретением ее людьми, находящимися в официальном браке. При этом документом, подтверждающим право собственности на квартиру, является одно свидетельство, которое определяет собственником одного из супругов.

Приобретая такую квартиру, не лишним будет узнать у ее владельца о пребывании его браке. Ведь без согласия второго из супругов заключить договор купли-продажи будет невозможно, а все попытки это сделать могут быть расценены как мошенничество.

Следует отметить, что согласие супруга или супруги на отчуждение квартиры должно быть заверено нотариально, и оно в обязательном порядке потребуется при регистрации недвижимости на нового собственника. Поэтому кто как не покупатель должен был заинтересован в получении разрешения второго из супругов на реализацию квартиры.

В противном случае супруг или супруга, которые согласия на продажу квартиры не давали, в течении года с момента заключения сделки могут потребовать признать в судебном порядке ее недействительной. Если решение суда будет позитивным – жилплощадь вернется законному ее владельцу.

Если супруги перед бракосочетанием заключили брачный договор, в котором четко обозначено, что квартира находится в собственности одного из них, а второй на нее никаких прав не имеет, то в таком случае без согласия можно обойтись. Не понадобиться согласие и в случае отчуждения жилья посредством дарения или же наследования.

Совместное владение жилым помещением возможно не только в браке. Независимо от причины возникновения такого владения, следует побеспокоиться об обязательной заверке согласия на продажу каждого из собственников жилья у нотариуса.

Бывают случаи, когда одним из совладельцев выступает ребенок. Это немного усложняет процесс реализации, ведь понадобится не только согласие опекунов, но и разрешение органов опеки и попечительства на реализацию собственности несовершеннолетнего лица. Покупатель должен обязательно проверить есть ли соответствующее разрешение у родителей или опекунов, ведь его отсутствие может послужить основанием для признания сделки незаконной.

Также покупатель должен проверить, кто прописан на приобретаемой им жилплощади. Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, это может препятствовать возможности покупки жилья. Ведь выписать его уже после покупки, скорее всего, будет невозможно, так как орган опеки и попечительства не даст на это разрешение. Поэтому прежде чем покупать квартиру, покупатель должен убедиться, что в ней дети не зарегистрированы.

Если жилье коммунальное

С коммунальным жильем сделки намного сложнее

Коммунальное жилье также может быть в общей собственности нескольких лиц, имеющих выделенные доли. Но в случае с таким видом жилья имеются некоторые юридические особенности. Доли жильцов распределяются в соответствии с площадями занимаемых ими комнат. Но как быть с местами общего пользования: коридорами, санузлом, кухней и т.д.?

Изначально доли в таких помещениях могут быть не выделены, но при продаже комнат в коммуналке без выделения доли в местах общего использования не обойтись и договор заключить не удастся. Поэтому лицу, желающему приобрести площадь в коммунальной квартире, рекомендуется сначала убедиться в выделении доли в местах, предназначенных для общей эксплуатации. Для проведения процедуры выделения доли в местах общего использования в обязательном порядке приглашается нотариус, при этом необходимо получить разрешение от остальных владельцев жилья.

Согласно законодательству, владелец комнаты в коммунальной квартире при желании реализовать ее третьим лицам должен сначала предложить приобрести ее своим соседям. Именно они имеют приоритетное право на приобретение такого вида жилья. В случае, если желающих среди совладельцев не найдется, продавец должен получить от каждого из них письменный отказ.

Отсутствие отказа хотя бы одного из соседей, может послужить причиной для подачи таким соседом иска в суд и признании договора недействительным. Поэтому продавцу все же стоит потратить немного времени, чтобы получить все отказы и быть уверенным в успешном окончании сделки.

Если владельцу доли в коммунальной квартире не удается получить отказ кого-либо из соседей, ему можно отправить соответствующее письмо с уведомлением о вручении. По истечении месяца с момента вручения такого письма продавец смело может выставлять свою комнату на реализацию.

Как оформить договор о покупке жилья у двух собственников?

В договоре купли-продажи указываются оба собственника

Перед покупкой квартиры у двух владельцев покупателю, прежде всего, следует знать, какие документы могут понадобиться для совершения сделки. Их не так-то и много. Нужно взять с собой всего лишь паспорт и согласие второго из супругов (если покупатель находится в браке).

Если квартира приобретается в ипотеку, то к этим документам также потребуется приложить подтверждающие платежеспособность справки и копию трудовой книги, документы по страхованию, сертификат оценки, который подтверждает цену жилья и дополнительный документ, удостоверяющий личность (помимо гражданского паспорта).

Прежде чем поставить свою подпись на договоре, покупатель должен удостовериться о наличии всех необходимых документов у продавца:

Нередко у покупателей возникает вопрос: так сколько же договоров при приобретении недвижимости у двух владельцев следует заключать? Сразу следует сказать, что в заключении двух договоров необходимости нет. Достаточно будет одного договора с четким указанием в нем трех сторон (два продавца и один покупатель). А в случае сделки с жильем, находящимся в долевом владении, обязательным условием договора будет указание долей каждого из собственников.

Мнение юриста-эксперта:

Главное в покупке недвижимости у двух собственников, убедиться, что они оба имеют право распоряжаться своей долей. Для этого необходимо привлекать к участию в сделке профессионалов, которым вы доверяете. Иначе могут возникнуть нестандартные ситуации. В результате можете получить неприятности, от которых будет сложно избавиться.

Особенно внимательными необходимо быть с покупкой приватизированного жилья и квартир, в которых прописаны дети. Ознакомьтесь с другими материалами нашего сайта на эту тему. Также можно обратиться за бесплатной консультацией к нашим специалистам по номерам телефонов, имеющимся на сайте или используйте формы для обратной связи.

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Поделиться

ВКонтакте

Класс

WhatsApp

Telegram

    

Покупка квартиры у нескольких собственников

Встречаются ситуации, когда покупаемая квартира принадлежит сразу нескольким собственникам. Такое возможно в случае приватизации квартиры, в случае совместного наследования, а также в случае приобретения квартиры до продажи во время брака. Еще одной причиной появления нескольких собственников может быть использование материнского капитала, так как в этом случае при приобретении квартиры обязательно регистрируется доля в праве собственности за детьми, соответствующая доле материнского (семейного) капитала в общей стоимости объекта).

В любом случае наличие нескольких собственников порождает дополнительные сложности для покупателя. Связано это, прежде всего, с тем, что распоряжение общей квартирой осуществляется только с согласия всех сособственников.

Как разрешается данная ситуация? Здесь возможны два варианта.

Первый вариант: договор о приобретении такой квартиры заключается с одним или несколькими собственниками, а от остальных сособственников получается нотариальное согласие на такое отчуждение квартиры.

Второй вариант: договор купли-продажи квартиры заключается одновременно со всеми собственниками на стороне продавца.

Исходя из практики, второй вариант является более предпочтительным, так как совершение сделки от имени всех сособственников представляется более надежным и дает меньше оснований для оспаривания договора купли-продажи в будущем. При невозможности подписать договор кем-то из сособственников, он может выдать доверенность кому-то из других сособственников на подписание договора от его имени.

Покупателю следует иметь в виду, что договор о приобретении квартиры, находящейся в общей собственности, должен заключаться в нотариальной форме, а потому и доверенность на его заключение должна быть нотариальной.

Если среди сособственников есть хотя бы один несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности гражданин, то на отчуждение принадлежащего им жилья их родителям, опекунам, попечителям необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. Отсутствие такого согласия создаст серьезные проблемы при регистрации перехода права к покупателю, а также может являться причиной для оспаривания сделки.

По большому счету покупка жилья у нескольких собственников при правильном подходе каких-то серьезных проблем не вызывает и с точки зрения оформления перехода прав сильно не отличается от обычной сделки между продавцом и покупателем.

 

Покупка долей в доме с несколькими участниками

В случае покупки доли дома двумя и более собственниками, не являющимися супругами, имущество оформляется как общая долевая собственность. Приобретение дома для лиц, не связанных официальными брачными узами может быть, как в равных, так и не в равных долях.

Покупка дома при неравных долях

Согласно статье 255 Гражданского кодекса Республики Беларусь имущество в долевой собственности можно разделить между ее участниками по соглашению между ними. Каждый участник долевой недвижимости имеет право на выдел своей доли дома.

Если выделить ее в равной части нельзя из-за несоразмерного ущерба, то собственнику доли выплачивается денежная компенсация.

Если часть незначительна или у собственника доли нет к ней существенного интереса, то суд имеет право назначить ему денежную выплату за его долю и без согласия собственника доли.

Порядок продажи доли дома

При продаже доли дома третьим лицам, она должна быть выделена в обязательном порядке, и только потом владелец имеет право выставить ее на продажу. Порядок продажи доли дома:

1. Выделение доли дома по договору или в судебном порядке.
2. Получение документов о правах на имущество.
3. Соблюдение права первоочередного выкупа для других собственников дома.
4. Получение отказа и продажа третьим лицам. 

Если доля продается с несоблюдением права преимущественной покупки, то другой участник долевой собственности имеет право требовать и перевода на него права покупателя в судебном порядке.

Заключение сделки на покупку доли в доме

1. Договоры купли-продажи проходят госрегистрацию.
2. Покупатели отдают продавцу денежные средства, согласно договору, взамен им выдается расписка от продавца, что средства получены.
3. Недвижимость передается владельцам, составляется акт приема-передачи долей дома.
4. Сделка регистрируется в органах госрегистрации, собственники получают свидетельство о том, что право собственности перешло к покупателю.

Базовые правила заключения договора на покупку доли дома

Основные правила при заключении договора на покупку жилого дома или квартиры.

При купле-продаже должны выполняться следующие основные правила:

1. Договор купли-продажи между собственником и покупателями заключается в письменной форме. Если доли в доме покупаются несколькими семьями, то для каждого покупателя составляется отдельный договор.
2. Договоры купли продажи и переход права собственности на жилье в обязательном порядке регистрируются в организации по госрегистрации недвижимости. Без этого договор купли-продажи недействителен.
3. В документе указываются сведения об имущество, о месторасположении дома на земельном участке или в составе другого имущества, цена недвижимого имущества.
4. Указываются лица, у которых сохраняется право пользования недвижимостью, если такие есть.

Учесть все нюансы покупки доли в доме на несколько семей невозможно. Для правильного оформления документов, составления договоров необходима помощь грамотного адвоката. Он поможет вам решить любые проблемы, связанные с совместным приобретением доли в доме, а также даст развернутую консультацию.

С 31.07.2019 года сделки с недвижимостью в долевой собственности не будут требовать нотариального удостоверения.

Вступили в силу изменения в Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которые исключают норму об обязательном нотариальном удостоверении для отдельных видов сделок с недвижимостью при распоряжении имуществом, находящемся в общей долевой собственности. Федеральная кадастровая палата разъяснила изменения процедур проведения сделок.
Согласно действующему законодательству, если участвующая в сделке недвижимость принадлежит одному собственнику, удостоверение нотариуса для покупки, продажи или ипотеки не требуется. Но если правами на объект обладают сразу несколько человек, то сделки с общим имуществом подлежат нотариальному удостоверению. Такое правило было установлено в 2016 году Федеральным законом № 172-ФЗ и до настоящего времени распространялось на все виды сделок с недвижимостью, находящейся в общей долевой собственности. Новый закон № 76-ФЗ упрощает процедуру оформления сделок для участников долевой собственности. Так, с 31 июля 2019 года нотариальное удостоверение не требуется при заключении сделки по отчуждению или ипотеке долей на недвижимое имущество, если сделка проводится одновременно со всеми собственниками.
Другими словами, договор купли-продажи, дарения, наследования или ипотеки долей может быть заключен в простой письменной форме, если подписан всеми долевыми собственниками недвижимости без исключения. «Благодаря нововведению, граждане получают право решать, требуется ли им заверять общую сделку с долями нотариально. Ведь зачастую совладельцами квартиры, дома, гаража или земельного участка являются близкие родственники, которым просто ни к чему подтверждать законность сделки друг с другом», — говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко.
Отмена обязательного нотариального сбора для сособственников, участвующих в одной сделке, позволит значительно снизить финансовую нагрузку на граждан и сделать процесс оборота недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, более простым и доступным. При этом по желанию правообладателей любую сделку, как и прежде, можно будет удостоверить у нотариуса.
Нотариальное удостоверение обеспечивает участникам сделки доказательную базу, необходимую для защиты своих прав и интересов в случае судебных разбирательств. Поэтому если хотя бы один долевой собственник откажется принимать участие в сделке, остальным придется обратиться к нотариусу за надлежащим оформлением договора. Предоставление дополнительных гарантий легитимности договора вместе с тем сказывается на общей стоимости сделки. Так, для удостоверения договора требуется оплатить не только нотариальные услуги, но также 0,5 % стоимости недвижимого имущества, согласно тарифам, установленным Законодательством Российской Федерации о нотариате.

Совместная покупка дома: плюсы и минусы

Необязательно быть женатым, чтобы осуществить американскую мечту о собственном доме.

Совместная покупка — это способ для не состоящих в браке лиц выйти из цикла аренды и начать создание собственного капитала в доме за счет долевого владения.

За последние несколько лет он стал набирать популярность: со-покупатели приобрели 16,3% домов на одну семью в 2017 году по сравнению с 13,7% в 2015 году.

«Люди вместе покупают и владеют домами с тех пор, как появились деньги и финансы», — сказал Мэтт Холмс, основавший компанию CoBuy в 2015 году.«Но я думаю, что тенденция явно сдвигается в сторону долевой собственности по мере изменения культурных норм и роста цен на недвижимость по сравнению с реальной заработной платой».

Подводя итоги современной экономики: Заработная плата не меняется. Аренда очень дорогая. Ставки по ипотеке относительно низкие. Пары женятся позже в жизни. Акционерная экономика переживает бум.

Совместная покупка кажется логическим продолжением.

Что такое совместная покупка?

Совместная покупка — это когда два или более человека покупают недвижимость и соглашаются разделить собственность.Это может быть партнерство пары, родственников, близких друзей или даже компании.

Чтобы разделить собственность, вам нужно решить, как вы будете получать и удерживать право собственности на дом. Для со-покупателей есть два варианта:

1. Общая аренда (TIC)

Самым популярным титулом для совместной покупки является «общая аренда» из-за гибкости владения. Доли собственности не обязательно делятся поровну. Соотношение собственности может быть пропорционально тому, сколько денег вкладывает каждый человек.Каждый совладелец может указать, кому он хотел бы унаследовать свои доли в случае смерти.

2. Совместная аренда с правом наследования (JTWROS)

Право собственности делится между собственниками поровну независимо от вложенной суммы. Право на наследство означает, что в случае смерти выживший владелец (и) автоматически принимает на себя оставшиеся акции, даже если в завещании указано иное. Этот процесс позволяет избежать завещания, которое представляет собой длительный дорогостоящий юридический процесс подтверждения завещания и распределения имущества умершего.JTWROS чаще встречается в супружеских парах.

Плюсы и минусы совместной покупки дома

Плюсы

• Разделение первоначального взноса и платежей по ипотеке делает владение домом более доступным
• Вы сможете начать укреплять свой дом в более раннем возрасте
• Экономия на коммунальных и других расходах на содержание дома
• Актив делится определенным образом в случае разделения

Минусы

• Покупатель с наименьшим кредитным рейтингом определяет процентную ставку
• Если один со-покупатель не может внести свою долю платежей, бремя ложится на другого (-ых) со-покупателя (-ов)
• При совместной аренде одному совладельцу не требуется одобрение другого совладельца для продажи или сдачи в аренду своей части собственности

Occupant vs.Совместная покупка не проживающих лиц

Совладелец не обязан проживать в доме, чтобы быть совладельцем. Со-покупатели, не являющиеся жильцами, — это люди, которые покупают недвижимость в качестве инвестиции или для помощи близкому родственнику или другу.

Потенциальный покупатель дома может иметь стабильный доход для ежемесячной выплаты ипотеки, но, возможно, у него недостаточно сбережений для первоначального взноса. Совместное владение — это один из способов, которым родственник или близкий друг может дать деньги в долг до тех пор, пока покупатель жилья не сможет позволить себе выкупить его / ее.

Совместными покупателями, не являющимися жителями, также могут быть два или более физических лица, которые приобретают недвижимость в качестве инвестиций. Они разделяют стоимость и прибыль либо от сдачи в аренду, либо от ремонта и перепродажи собственности.

Советы по успешной совместной закупке

Планируете ли вы быть со-покупателями-жильцами, со-покупателями, не являющимися жильцами, или их комбинацией, важно иметь письменное соглашение, детализирующее обязанности и ответственность каждого собственника.

Эти соглашения должны быть подготовлены поверенным по недвижимости и включать следующую информацию:

• Тип права собственности на дом, который вы хотите
• Как будут распределены акции
• Кто отвечает за какой процент первоначального взноса и выплаты по ипотеке
• Как вы поступите в ситуации, когда один совладелец больше не может платить
• Как будут переданы акции в случае смерти
• Что делать, если кто-то хочет выйти из совместной собственности

Объяснение тенденции совместных покупок

Сначала любовь, потом брак.Раньше владение домом приходило куда-то после детской коляски.

В настоящее время некоторые пары предпочитают вообще не вступать в брак. Уровень брачности упал с 72% в 1960 году до 50% в 2016 году. Те, кто связывает себя узами брака, делают это семь лет спустя в жизни. Средний возраст составляет 29,5 лет для мужчин и 27,4 года для женщин. Для сравнения, в 1960 году средний показатель составлял 22,8 и 20,3.

Независимо от семейного положения, 82% миллениалов считают, что покупка дома является приоритетом, но почти две трети называют отсутствие средств препятствием для покупки.

Это во многом связано с тем, что заработная плата американцев в возрасте 25-34 лет не повышалась с 2000 года. Средний доход в 2016 году составил 42 868 долларов, что меньше, чем в 2000 году, когда средняя заработная плата составляла 43 373 доллара. За тот же период арендная плата выросла более чем на 67%.

Ставки по ипотеке в 2018 году относительно низкие, в среднем около 4,3%. Средняя стоимость ипотеки в 2000 году составляла 8,64% годовых.

Когда дело доходит до расходов на проживание, вы предпочитаете покупать, а не сдавать в аренду, а разделение стоимости ипотеки делает владение домом гораздо более доступным.Совместная покупка имеет смысл для не состоящих в браке пар, которые хотят стать покупателями жилья впервые и рано начать наращивать капитал. У них нет такой же правовой защиты, как у супружеских пар, поэтому совместная покупка значительно упрощает раздел активов после разделения.

---

Источники

Atom Data Solutions (август 2017 г.) Новости жилищного строительства. Получено с https://www.realtytrac.com/dashboard/NewsReportPdf/133/HNRR/115838168

.

Паркер и Степлер (14 сентября 2017 г.) Как У.S. Уровень брачности колеблется на уровне 50%, разрыв в уровне образования в семейном положении увеличивается. Получено с http://www.pewresearch.org/fact-tank/2017/09/14/as-u-s-marriage-rate-hovers-at-50-education-gap-in-marital-status-widens/

.

MacKenzie, M (26 марта 2018 г.) Это средний возраст вступления в брак на данный момент. Получено с https://www.womenshealthmag.com/relationships/a19567270/average-age-of-marriage/

.

Renter, E (2018) Отчет покупателя жилья за 2018 год. Получено с https://www.nerdwallet.com/blog/2018-home-buyer-report/

.

Freddie Mac (2017 г., 14 сентября) Ставки по ипотечным кредитам удерживаются на минимальном уровне 2017 г.Получено с http://www.freddiemac.com/pmms/

.

Value Penguin (март 2018 г.) Средние ипотечные ставки в США за 2018 г. Получено с https://www.valuepenguin.com/mortgages/average-mortgage-rates

Совместное владение недвижимостью с семьей или друзьями: 11 подводных камней и как их избежать

Легко увидеть преимущества совместного владения недвижимостью с семьей или друзьями. Может быть, самому сложно будет переложить ипотеку на эту горную хижину. Но .. . добавив к этому двух своих ближайших друзей, вы можете сократить выплаты до одной трети и создать прекрасную обстановку для вашей семьи, чтобы оставить невероятные воспоминания. Или, может быть, ваши родители купили этот причудливый пляжный домик много лет назад, и теперь вы и ваши братья и сестры унаследовали его. Приятно иметь возможность разделить расходы на техническое обслуживание и время, потраченное на содержание, между четырьмя братьями и сестрами. Кроме того, одна семья не может использовать пляжный домик достаточно, чтобы оправдать расходы.

Но затем три фута снега на крыше хижины соскальзывают, унося с собой дымоход, и вам придется заплатить одну треть ваших затрат на его ремонт.Или ваша сестра приносит с собой своего огромного сибирского хаски каждый раз, когда она пользуется пляжным домиком. Внезапно недвижимость вашей мечты для отдыха начинает походить на кошмар.

Когда дело доходит до совместного владения собственностью, важно смотреть на ситуацию с широко открытыми глазами. Чем больше вы знаете о потенциальных ловушках, тем лучше. Таким образом, когда все же возникнут проблемы, вы будете готовы их решать, потому что вы уже продумали проблемы и как лучше всего их решить.

Способы совместной собственности

Понимание различных способов владения недвижимостью двумя или более людьми имеет решающее значение для понимания того, как избежать потенциальных ловушек при совместном владении. Есть даже некоторые подводные камни в том, как вы получаете право собственности на собственность. Итак, начнем с основ.

Прежде чем мы начнем, важно понять, что в каждом штате есть свои законы о недвижимости, поэтому нижеследующее обсуждение применимо в целом.Помните, что любое общее обсуждение юридических вопросов может быть или не быть полностью точным для ваших конкретных обстоятельств и согласно законам вашего штата. С учетом сказанного, как правило, два или более человека могут владеть недвижимостью одним из следующих трех способов:

Совместная аренда

Совместная аренда (также известная как совместная аренда с правом наследования) — это форма совместной собственности, при которой каждый из совладельцев имеет долю владения во всем имуществе.Это означает, что никакая конкретная часть собственности не принадлежит одному владельцу. Вместо этого они совместно владеют всей собственностью.

В большинстве штатов совместно арендаторы должны владеть равными долями в собственности. Это означает, что если A и B владеют недвижимостью как совместные арендаторы, A владеет 50% собственности, а B владеет 50% собственности. Совместные арендаторы получают свои доли владения по одному и тому же договору в одно и то же время. В акте, который создает совместную аренду, будет такой язык, как «А и Б, как совместные арендаторы», или «А и Б, как совместные арендаторы с правом наследования», или «А и Б как совместные арендаторы и не как обычные арендаторы.«Формулировка, которая требуется по закону для создания совместной аренды, будет зависеть от законодательства вашего штата.

Одно из самых больших различий между совместной арендой и общей арендой заключается в том, что происходит, когда один из владельцев умирает. Когда собственность принадлежит совместным арендаторам, оставшийся в живых владелец (то есть не умерший владелец) автоматически становится владельцем доли умершего собственника в собственности. Выживший владелец просто записывает аффидевит о выживании (также известный как аффидевит о выжившем совместном арендаторе), чтобы удалить умершего владельца из титула собственности.По этой причине многие люди используют совместную аренду как способ передачи собственности в случае смерти без прохождения судебного процесса, известного как «завещание».

Чтобы проиллюстрировать, как будет работать совместная аренда, рассмотрим пример. Джен и Ками — сестры, которые только что получили наследство. Они решают использовать свое наследство, чтобы вместе купить коттедж на берегу озера, чтобы у их молодых семей было место, где можно пообщаться и оставить прекрасные воспоминания. В документе о коттеджной собственности говорится: «Джен и Ками, как совместным арендаторам с правом наследования.Спустя двадцать лет и много счастливых воспоминаний Джен неожиданно скончалась. Однако, что еще более неожиданно (по крайней мере, для супруги Джен и детей), так это то, что Ками теперь является единственным владельцем коттеджа. Поскольку Джен и Ками владели недвижимостью как совместные арендаторы, Ками автоматически становится владельцем доли Джен (и, следовательно, всей собственности) после смерти Джен.

Как показывает этот пример, совместная аренда чаще всего используется супругами. Традиционно большинство супружеских пар предпочитают иметь равные доли владения и желают, чтобы оставшийся в живых супруг был единственным владельцем всего имущества после смерти первого супруга.Но, вероятно, это не лучший вариант для друзей или членов семьи, которые хотят, чтобы их собственные семьи унаследовали их долю собственности.

Совместная аренда может быть прекращена, если один из участников совместной аренды продаст или передаст свою долю другому лицу. Когда это происходит, совладельцы теперь владеют недвижимостью как общие арендаторы. В большинстве штатов совместный арендатор не может помешать другому арендатору прекратить совместное владение.

(* Важное примечание: термин «арендатор» часто используется в контексте человека, который арендует недвижимость.В контексте совместного владения термин «арендатор» означает, что имущество находится в совместной собственности и не имеет отношения к арендуемому имуществу.)

Общая аренда

Как и совместная аренда, общая аренда также является формой совместной собственности, при которой каждый из совладельцев имеет долю владения во всем имуществе. Однако, в отличие от совместной аренды, общие арендаторы не обязаны владеть равными долями в собственности. Таким образом, если A и B владеют недвижимостью как общие арендаторы, A может владеть 70% собственности, а B может владеть только 30%.

Нет ограничений на количество людей, которые могут совместно владеть недвижимостью, и совладельцы могут быть родственниками или нет. Кроме того, общая аренда может быть создана разными актами в разное время. Это означает, что если A продаст половину своей 70% доли владения C, то A и B (а теперь и C) останутся совместно арендаторами.

В отличие от совместной аренды, когда имущество находится в собственности как общие арендаторы и один из владельцев умирает, доля собственности, принадлежащая умершему арендатору, теперь принадлежит имуществу умершего арендатора, что означает, что имущество должно будет пройти через завещание. .

Кто станет владельцем доли умершего арендатора, будет определяться волей умершего арендатора или, если умерший арендатор не имел завещания, законами штата о завещании. («Целостность» означает, что человек умер без завещания. Во всех штатах есть законы о завещании, но то, что они делают, варьируется от штата к штату.)

Чтобы проиллюстрировать, как может работать общая аренда, давайте воспользуемся тем же примером, приведенным выше. Когда Джен и Ками покупают коттедж, в документе на собственность говорится: «Джен и Ками, как общим арендаторам.Когда двадцать лет спустя Джен неожиданно умирает, доля собственности Джен принадлежит ее поместью. В последней воле и завещании Джен указано, что ее муж должен получить все ее имущество. Таким образом, муж Джен становится владельцем доли Джен в собственности, и он и их дети могут продолжать жить в коттедже на берегу озера. Вероятно, именно такой результат имела в виду Джен, когда покупала недвижимость вместе с Ками.

Супружеская пара

В некоторых штатах есть особые формы совместного владения, предназначенные только для супружеских пар.Эти формы совместного владения имеют разные названия, такие как «аренда в полном объеме», «общественная собственность» (с или без права на наследство) и «семейная собственность, оставшаяся в наследство». Эти формы собственности для супружеских пар представляют собой разновидности совместной аренды и имеют некоторые из тех же элементов, например, что оставшийся в живых супруг автоматически становится единоличным владельцем собственности после смерти супруга без необходимости проходить завещание.

Поскольку наше обсуждение здесь сосредоточено на совместном владении собственностью с членами семьи или друзьями (в отличие от супруга), мы не будем включать эту форму собственности в наше обсуждение совместного владения и подводных камней, которых следует избегать.

Деяние Всемогущего

Вам интересно, как ваша недвижимость на время отпуска или аренда находится в совместном владении? Вытащите документ, по которому право собственности было передано вам и вашему совладельцу (совладельцам), и посмотрите, на каком языке написано в документе. (Этот язык, на который почти никто не обращает внимания, очень важен и превосходит все, что могло быть задумано!) Если в языке не указано, является ли это совместной арендой или общей арендой, скорее всего, вы являетесь совладельцем своей собственности как арендаторы совместно.

Как получить право собственности на недвижимость — это обычно не то, о чем большинство людей думает, волнуясь от покупки собственности. Однако некоторые неожиданные и неприятные обстоятельства могут возникнуть, если вы не примете осознанного решения о том, как совместно владеть приобретаемой недвижимостью.

11 потенциальных проблем при совместном владении

Независимо от того, владеете ли вы своей собственностью в совместном владении или в качестве общих арендаторов, есть 11 потенциальных ловушек, о которых вам нужно знать, когда вы владеете собственностью в совместном владении с семьей или друзьями.Поскольку эти подводные камни лучше всего продемонстрировать на примерах, мы будем использовать следующий вымышленный сценарий в качестве фона для приведенных ниже примеров:

Трое друзей на всю жизнь, Адам, Брэд и Чарли, покупают домик с 4 спальнями в горах, с захватывающими видами и прудом для рыбалки на прилегающих 8 акрах земли в качестве общих арендаторов.

Адам — ​​успешный врач, женат, имеет трех молодых девушек. Адам живет за пределами штата, но всегда пользуется хижиной.

Брэд — предприниматель с успешной репутацией в своем начинающем бизнесе. Его последнее предприятие — ландшафтный бизнес. В настоящее время холост, детей нет. Он снимает квартиру в соседнем городе и любит уединяться в горных хижинах, чтобы уйти от давления жизни.

Чарли — программист, живущий скромно, но комфортно. Он, его жена и двое их мальчиков-подростков также живут в соседнем городе.

Итак, теперь, когда мы познакомились с нашими вымышленными совладельцами, давайте взглянем на возможные подводные камни.

Потенциальная ловушка №1: Каждый совладелец имеет право раздела.

Существует два основных типа разделения: (1) натуральное разделение позволяет фактическое разделение собственности, тогда как (2) раздел по продаже происходит, когда недвижимость продается, а выручка от продажи распределяется между совладельцами. -владельцы.

Почему это важно? Этого не произойдет, пока вы и ваши совладельцы не придете к согласию относительно того, что делать с собственностью, или пока один из совладельцев не нуждается или не хочет уйти.Рассмотрим пример с нашими вымышленными совладельцами:

Пример : После многих лет семейного консультирования жена Адама наконец подает на развод. Адам убит горем и чувствует, что в каюте слишком много болезненных воспоминаний. Кроме того, доля Адама в каюте — это семейное имущество, которое будет разделено в рамках бракоразводного процесса. Адам просит Брэда и Чарли просто выкупить его.

Брэд недавно вложил свои сбережения в покупку грузовика, прицепа и газонокосилки для своего ландшафтного бизнеса и не может позволить себе выкупить Адама.Чарли, с другой стороны, вероятно, мог позволить себе выкупить Адама, но для этого ему пришлось бы потратить свои пенсионные сбережения или взять ссуду. Не желая использовать ни один из этих финансово необоснованных вариантов, он также отказывается выкупить Адама.

После того, как Брэд и Чарли отказываются выкупить Адама, адвокат Адама говорит ему, что если он и его совладельцы не могут договориться о разделе (т.е. разделе) собственности, то суд может распорядиться о разделе собственности по запросу. одного из совладельцев.Адам, чувствуя, что у него нет другого выхода, подает иск о разделе. Судья постановил, что каюта не может быть физически разделена на 3 равные части (т. Е. Перегородка в натуральном выражении), поэтому каюта должна быть продана, а выручка разделена между Адамом, Брэдом и Чарли (т. Е. Разделение путем продажи).

Брэд и Чарли потрясены, обнаружив, что их каюта будет продана прямо из-под них. Правда, они могут купить еще одну каюту на выручку от продажи, но они действительно не хотят никакой другой каюты — , из этой каюты открываются лучшие виды в штате! К несчастью для Брэда и Чарли, они стали жертвой ловушки №1: каждый совладелец имеет право раздела.

Потенциальная ловушка №2: Каждый совладелец имеет право использовать собственность в любое время.

Пример : Домик зимой поистине волшебен. Пруд замерзает, создавая идеальный каток, а холмы, окружающие хижину, позволяют часами кататься на санях. И Адам, и Чарли хотят использовать хижину, пока их дети не ходят в школу во время рождественских каникул. Адам, который пытается спасти свой брак, хочет взять с собой своих родственников мужа, сестру жены и ее семью, поэтому для Чарли и его семьи действительно нет места.Адам настаивает на том, что, поскольку он живет дальше всего от хижины, он должен иметь приоритет, когда дело доходит до ее использования.

К сожалению для Адама, правило таково, что каждый совладелец имеет право использовать собственность в любое время. Другого решения проблемы, кроме разделения, нет (и, как мы уже видели, разделение на самом деле вообще не является решением).

Что, если бы Адам выкупил Брэда и стал владеть 66,66% каюты? Может ли Адам, как мажоритарный владелец, иметь статус приоритета? Ответ — решительное нет.Каждый совладелец (независимо от того, составляет ли его доля владения 1% или 99%) имеет равные права на использование собственности в любое время.

Потенциальная ловушка # 3: Каждый совладелец должен оплачивать расходы пропорционально своей доле владения.

Если вы владеете половиной собственности, вы несете ответственность за половину расходов. Или, если у вас есть треть, вы несете треть расходов. Это кажется логичным и справедливым, так как же это может быть потенциальной ловушкой?

Потенциальные трудности действительно возникают, когда один владелец владеет контрольной долей собственности.Объедините это с правилом, согласно которому каждый совладелец имеет право использовать собственность в любое время, и вы подготовите почву для высокой вероятности разлетающихся искр.

Пример : бизнесу Брэда необходимо вливание капитала, поэтому Брэд продает свою долю в каюте Адаму. Сейчас Адаму принадлежит 66,66%, а Чарли — 33,33%. Во время серии сильных снежных бурь в ноябре на крыше хижины скапливается шесть футов снега, в результате чего крыша обрушивается на одну секцию.Хотя у Адама и Чарли есть страховка на каюту, страховка отклоняет их требование, ссылаясь на халатность со стороны Адама и Чарли, которые в первую очередь позволили скопиться так большому количеству снега. Общий счет за ремонт — 28 000 долларов. Адам оплачивает 66,66% от суммы счета (18 665 долларов), а Чарли — 33,33% (9335 долларов).

Несколько недель спустя, когда наступают рождественские каникулы, Адам и Чарли оба хотят использовать хижину. Адам, заплативший вдвое больше, чем Чарли заплатил за ремонт, считает, что он должен иметь приоритет.Но помните, что каждый совладелец (независимо от его доли владения) имеет равные права на использование собственности в любое время. Чарли, с другой стороны, считает, что он оплатил свою справедливую долю расходов и имеет право использовать каюту. Я уверен, вы видите, к чему все идет.

Потенциальная ловушка №4: Совладелец, который оплачивает непропорционально большие расходы, не обязательно имеет право на возмещение.

Пример : у Брэда дела идут плохо.Будучи хорошими друзьями, Адам и Чарли предлагают покрыть долю расходов Брэда, пока Брэд снова не возьмется за свои финансовые дела и не вернет их. Адам и Чарли разделили расходы на ипотеку, страховку, налоги на имущество, коммунальные услуги и другое обслуживание каюты в течение нескольких лет.

Когда бизнес Брэда начинает процветать, Адам и Чарли обращаются к Брэду с просьбой возместить им понесенные ими расходы. Брэд удивлен, утверждая, что считал щедрость Адама и Чарли подарком, а не ссудой.Что могут сделать Адам и Чарли? К сожалению, у них действительно нет выхода. Даже если Адам и Чарли подадут иск, их право на возмещение не гарантировано. Хотя в законе четко указано, что Адам и Чарли имеют право на возмещение уплаченных ими налогов на недвижимость, менее очевидно, что они имеют право на возмещение любых других понесенных ими расходов.

Потенциальная ловушка № 5: Совладелец может вносить изменения в собственность, не консультируясь с другими владельцами, если эти изменения «приносят пользу» собственности.

Пример : Чарли, пытаясь связаться со своими двумя мальчиками-подростками, покупает несколько квадроциклов, чтобы он и его мальчики могли вместе кататься. Однажды, путешествуя по хижине на выходных, у Чарли вспыхнуло вдохновение. На 8 акрах земли вокруг хижины Чарли и его мальчики могли построить трассу и трамплин, чтобы кататься на квадроциклах. Они сразу приступают к работе, вырубая деревья, перемещая камни и расчищая подлесок.

Когда Брэд посещает хижину несколько недель спустя, он с ужасом обнаруживает, что первозданная естественная красота, которой он так наслаждается, была непоправимо испорчена.Разъяренный, он противостоит Чарли, настаивая на том, что любые изменения, внесенные в собственность хижины, должны быть одобрены каждым владельцем. Чарли пытается успокоить Брэда, говоря ему, что курс на квадроцикле повысил стоимость собственности, но Брэд безутешен.

Нет простого способа сказать это: с точки зрения закона Брэд категорически неправ. Чарли может не только вносить изменения в собственность хижины, не посоветовавшись с Адамом и Брэдом, но так как курс можно рассматривать как фактически приносящий пользу собственности (это повысило стоимость собственности), Чарли может установить курс даже вопреки возражениям Брэда.

Потенциальная ловушка №6: Совладелец может заложить свою долю собственности.

Пример : Брэд, все еще пытаясь начать свой бизнес, нуждается в дополнительном капитале и обращается в банк за ссудой. Поскольку оборудование, которое Брэд использует в своем бизнесе, уже имеет большую долю заемных средств, банк просит дополнительное обеспечение. Брэду, у которого нет других активов, ничего не остается, кроме как заложить свою долю в каюте.

Когда бизнес Брэда терпит крах, банк лишает его права собственности на каюту.Теоретически банк мог продать эту долю совершенно незнакомому человеку. На самом деле Адаму и Чарли, вероятно, придется найти деньги, чтобы выкупить долю Брэда.

Это потенциальная ловушка №6 — совладелец может, даже без ведома или разрешения других совладельцев, заложить свою долю собственности.

Потенциальная ловушка № 7: Совладелец может продать, отдать или пожертвовать свою долю собственности кому угодно в любое время.

Пример : Прошло несколько лет, и мальчики-подростки Чарли стали взрослыми мужчинами, создавшими собственные семьи.Чарли купил хижину, чтобы у него было место, чтобы сделать воспоминания со своими мальчиками. Чарли хочет, чтобы у его сыновей была такая же возможность — место, где они могут взять своих детей и оставить прекрасные воспоминания. Чарли не мог позволить себе такую ​​возможность до более поздних лет, но он хочет, чтобы его сыновья получили эту возможность сейчас, и решает отдать свою долю хижины своим двум сыновьям, Итану и Фрэнку.

Адам и Брэд недовольны решением Чарли подарить ему свою долю каюты.Теперь им придется разделить пользование кабиной между четырьмя людьми вместо трех. И хотя Итан — хороший парень, Фрэнк заработал репутацию агрессивного человека — он любит споры, и, как мы видели, совместное владение каютой дает множество возможностей для несогласия.

Адам и Брэд консультируются с юристом, чтобы узнать, что они могут сделать, чтобы остановить Чарли. Адвокат сообщает Адаму и Брэду плохие новости: они ничего не могут сделать, чтобы остановить Чарли, потому что совладелец может продать, отдать или пожертвовать свою долю собственности кому угодно в любое время.

Потенциальная ловушка № 8: Совладелец не должен платить арендную плату другим владельцам за использование собственности.

Пример : Адам и его жена расстались. Адам решает поселиться в одной спальне хижины, настаивая на том, что разделение будет временным. Когда его девочки приходят в гости, они используют еще одну из спален в каюте. «Временное» разлучение длилось 6 месяцев и продолжает расти. Несмотря на то, что Адам использует только одну или, в некоторых случаях, когда его девочки приходят в гости, две спальни, Брэду и Чарли неудобно пользоваться хижиной, пока Адам там живет.Брэд и Чарли хотят, чтобы Адам начал платить за квартиру.

Хотя Брэду и Чарли может быть неудобно пользоваться хижиной, пока там находится Адам, Брэд и Чарли не имеют права на аренду, несмотря на то, что Адам однобоко использовал хижину.

Предположим, что Адам использует оставшиеся спальни для хранения своего имущества и меняет замки? В этом случае Адам мог «вытеснить» Брэда и Чарли, что означает, что он незаконно лишил их права использовать собственность. При таких обстоятельствах Адам будет должен Брэду и Чарли арендную плату.

Потенциальная ловушка № 9: Совладелец может сдавать недвижимость в аренду третьим лицам без согласия других владельцев.

Пример : Брэду все еще нужны деньги. Он решает, что вместо того, чтобы самому использовать хижину, он будет сдавать свои недели в аренду и собирать столь необходимые мула. К сожалению, Брэд не всегда руководствуется здравым смыслом, когда дело доходит до того, кому он сдает недвижимость. В один из выходных Брэд сдает хижину паре студентов колледжа, которые устраивают огромную вечеринку, в результате чего ковер остается в пятнах, а несколько предметов мебели повреждены.

После этого фиаско Адам и Чарли настаивают, чтобы Брэд прекратил сдавать собственность в аренду. Брэд, с другой стороны, настаивает на том, что он может сдавать свое время в аренду, если он не использует его. С точки зрения Брэда, Адам и Чарли понятия не имеют, каково это — финансово бороться, как он. Брэд считает, что у него нет другого выбора, кроме как продолжать сдавать хижину в аренду. К несчастью для Адама и Чарли, Брэд может сделать это без их согласия.

Потенциальная ловушка № 10: Совладелец не имеет права на компенсацию за время, потраченное на управление имуществом.

Пример : Стремясь успокоить Брэда и спасти их дружбу, Чарли предлагает ему и Адаму разрешить Брэду сдавать свои недели третьим лицам, если Брэд согласится позволить Чарли принимать решения относительно того, кто может сдать недвижимость. Трое друзей согласны, что это приемлемый компромисс.

Чарли, будучи дотошным человеком, тратит часы и часы на проверку биографических данных потенциальных арендаторов, сбор гарантийных депозитов, реагирование на опасения арендатора, осмотр каюты после отъезда арендатора и организацию уборки каюты после каждого использования.Чарли начинает думать, что он должен получать комиссию с каждой аренды, чтобы компенсировать ему время, которое он тратит на аренду кают.

Когда Чарли предлагает эту идею Брэду, Брэд возражает. Он утверждает, что никто не просил Чарли уделять столько времени управлению арендой домиков. При отсутствии соглашения Чарли не имеет права на компенсацию за время, которое он потратил на управление имуществом.

Потенциальная ловушка №11: Совладелец не имеет права на компенсацию за «ненужные» улучшения или ремонт.

Пример : После многих лет использования ковер в кабине выглядит немного изношенным. К тому же им так и не удалось удалить пятна, оставшиеся после вечеринки в колледже. Чарли хочет заменить ковер. Адам, который сейчас использует кабину лишь эпизодически, согласен с тем, что ее, вероятно, нужно заменить, но не видит в этом крайней необходимости. Брэд, у которого все еще есть деньги, говорит, что с ковром все в порядке. Разочарованный, Чарли заказывает и устанавливает ковер за свой счет.

Чарли хочет, чтобы Адам и Брэд возместили ему стоимость ковра. Но Чарли не имеет права на компенсацию, потому что новый ковер не был необходим для «сохранения» кабины.

Если, однако, Чарли обнаружит трещины в фундаменте, угрожающие структурной целостности каюты, и продвинется с этим ремонтом за свой счет, Чарли будет иметь право на компенсацию. Это потому, что такой ремонт был необходим для сохранения кабины.

Что считается «необходимым» или «ненужным» для сохранения собственности, будет зависеть от индивидуальных фактов и обстоятельств.

Возможные решения

Как показывают эти примеры, совместное владение собственностью с семьей или друзьями представляет собой множество возможных ловушек, которые могут легко нарушить или даже разрушить отношения. Итак, что делать?

Хорошая новость в том, что вы сделали важный первый шаг, прочитав эту статью. Как отмечает Г. Джо всегда говорил: «Знание — это половина дела». Если вы знаете о потенциальных проблемах, вы можете принять решение о том, как к ним подойти, либо полностью устраняя проблему, либо предлагая решение, если проблема возникнет.Или вы можете даже отказаться от совместного владения собственностью с семьей или друзьями! Если не считать шуток, если вы владеете или рассматриваете возможность владения недвижимостью с семьей или друзьями, вот несколько возможных решений.

Договор собственности

Одно из возможных решений — заключение совладельцами договора собственности. Соглашение о собственности — это, по сути, договор, по которому совладельцы могут, среди прочего:

• Согласитесь отказаться от права на раздел
• Адрес, кто может использовать собственность и когда
• Запретить передачу или закладную долю собственности совладельца без согласия простого большинства, подавляющего большинства или всех владельцев
• Укажите, как распределять расходы

Соглашение о собственности должно быть подписано всеми совладельцами, чтобы иметь обязательную силу.Это может привести к одному из ограничений соглашения о праве собственности: поскольку соглашение о праве собственности является обязательным только для подписавших его владельцев, оно не является обязательным для владельца, который его не подписал. Таким образом, когда один совладелец умирает, и ее доля в собственности переходит к ее наследнику (наследникам), наследники не связаны соглашением о собственности.

Организация

11 потенциальных ловушек, описанных выше, возникают, когда друзья или семья владеют собственностью как совместные арендаторы или как общие арендаторы.Когда вы владеете недвижимостью как совместные арендаторы или как общие арендаторы, законы о недвижимости, разработанные на протяжении сотен лет, являются правилами, которые регулируют ваши отношения с вашими совладельцами.

Выбирая использование юридического лица, такого как траст, товарищество с полной или ограниченной ответственностью или компания с ограниченной ответственностью (LLC), вы можете избежать применения древних законов о недвижимости и использовать набор правил, специально адаптированных к вашей ситуации. Давайте кратко рассмотрим каждый из этих вариантов сущностей как возможное решение.

1. Траст , наверное, не лучшее решение проблемы совместного владения. Одна из причин заключается в том, что в соответствии с законом о трастах доверительный управляющий — это лицо, которому поручено управлять активами траста, которые в данном контексте являются совместной собственностью. Это означает, что попечитель — это лицо, имеющее право принимать любые решения относительно собственности, например, когда заменять ковер. Большинство совладельцев хотят иметь право голоса при принятии таких решений. Хотя возможно иметь более одного доверительного управляющего, наличие нескольких доверенных лиц может создать еще больше сложностей.
2. Полное товарищество , хотя и позволяет каждому партнеру участвовать в принятии решений, также имеет ограничения. Самым большим из них является то, что все партнеры несут неограниченную ответственность. Это означает, что если кто-то получит травму в собственности, все личные активы партнеров (например, их дом, личные банковские счета и т. Д.) Могут быть изъяты для компенсации пострадавшему.
3. Товарищество с ограниченной ответственностью имеет элементы полного товарищества и общества с ограниченной ответственностью.Однако недостатком ограниченного партнерства является то, что у него должен быть генеральный партнер, а у генерального партнера неограниченная ответственность. Большинство совладельцев не собираются добровольно брать на себя эту неограниченную ответственность от имени ограниченного партнерства. Хотя можно ограничить эту ответственность, учредив корпорацию или ООО в качестве генерального партнера, гораздо проще достичь того же результата, просто используя ООО.
4. Как вы, возможно, уже догадались, компания с ограниченной ответственностью — это предпочтительный вариант, позволяющий избежать многих потенциальных ловушек совместного владения.LLC сочетает в себе ограниченную ответственность всех своих владельцев (называемых участниками) с гибкостью управления партнерством. Однако простого создания ООО путем подачи надлежащих документов в государственное агентство недостаточно. Важно, чтобы у LLC было операционное соглашение, в котором были бы прописаны права и обязанности каждого члена. Операционное соглашение может и должно быть адаптировано к уникальной ситуации и желаниям вас и ваших совладельцев. Вы можете рассмотреть возможность составления отдельного документа, содержащего правила для собственности (например, расписание, ограничения на размещение домашних животных или курение и т. Д.) И указать наличие правил в вашем эксплуатационном соглашении.Таким образом, каждый раз, когда вы хотите изменить правило, вам не придется пересматривать все операционное соглашение.

В конце…

Никакое решение не решит все проблемы совместного владения. Реальность такова, что владение собственностью с кем-то по своей сути вызывает разногласия. Однако осознание потенциальных трудностей и, при необходимости, использование соглашения о праве собственности или юридического лица, такого как LLC, может иметь большое значение для устранения этих надвигающихся ловушек.

Связанные вопросы

Может ли одно лицо продать совместное имущество? Как описано в этой статье, совладелец может продавать, отдавать, закладывать и т. Д.его / ее доли совместного имущества. Однако совладелец не может в одностороннем порядке продать всю недвижимость. Другой вопрос, захочет ли потенциальный покупатель приобрести только часть собственности (при этом другие владельцы, вероятно, будут совершенно незнакомы покупателю).

Может ли одно лицо оформить ипотеку на совместную собственность? И снова совладелец может заложить свою долю общей собственности.Однако совладелец не может заложить всю собственность без разрешения других владельцев.

Нравится:

Нравится Загрузка …

Планируйте вперед и избегайте суда

ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ: Эта статья предназначена только для образовательных целей и не предназначена для толкования как финансовая, налоговая или юридическая консультация. HomeLight всегда рекомендует вам обратиться к консультанту по поводу вашей ситуации.

Когда вы покупаете дом с другими людьми, вы можете разделить ношу.Неожиданный ремонт, счета, уход за двором и техническое обслуживание становятся коллективными усилиями. Это открывает возможность «войти» в аренду, когда вы не можете себе позволить сделать это в одиночку, или снять дом для отпуска с друзьями, о которых вы всегда мечтали.

Но продажа дома нескольким владельцам может быть окончательным сценарием «слишком много поваров на кухне». Редко все согласятся с важными решениями, например, когда продавать, кого нанять для того или иного, или сколько стоит дом — часто в ущерб продаже и драгоценному времени владельцев.

«Продажа домов несколькими владельцами чревата проблемами, потому что не всегда можно держать всех людей на одной странице», — говорит самый продаваемый агент из Чикаго Джордж Ристау. «Некоторые владельцы могут иметь более высокие экономические показатели, чем другие, по праву собственности, поэтому у них может не быть такой же срочности, чтобы ликвидировать и получить деньги от продажи дома».

Чтобы свести к минимуму стресс от продажи несколькими владельцами и риск возникновения споров в процессе, следуйте этим советам о том, как:

• Заключите договор собственности для успешной продажи (очень важно!)
• Стоимость доли до продажи дома
• Найдите нейтральное представление, чтобы никто не чувствовал себя обиженным или чтобы другие получили предпочтение
• Найдите варианты выхода из тупика

Источник: (Мария Циглер / Unsplash)

Планируйте возможную продажу при покупке

Это трудно переоценить: если вы покупаете недвижимость с другими и не составляете план выхода — или если у вас нет планов относительно того, что произойдет с собственностью после смерти одного или нескольких владельцев — вы устанавливаете вы (или своих наследников) готовы к хаосу, когда придет время продавать.

Написал для Chicago Tribune , практикующий поверенный Бенни Касс пишет:

«На мой взгляд, если два или более человека покупают недвижимость, они должны заключить письменное соглашение о партнерстве — до получения права собственности — которое пытается предвидеть будущие проблемы. Всегда лучше прийти к соглашению, когда вы разговариваете со своим партнером, чем когда вы ругаетесь друг с другом ».

Аминь. Итак, как выглядит такое соглашение, каковы различные юридические механизмы владения домом с другими и как это повлияет на продажу в будущем?

Если вы покупаете недвижимость вместе с супругом…

Согласно отчету Национальной ассоциации риэлторов о тенденциях развития среди покупателей и продавцов жилья за 2019 год, 63% недавних покупателей жилья — супружеские пары.Люди, которые покупают недвижимость вместе со своим супругом, обычно владеют правом совместной аренды с правом наследования, потому что в случае смерти одного из супругов все права собственности переходят к оставшемуся в живых супругу (независимо от того, что написано в завещании).

Это варьируется от владения домом в качестве общественной собственности, когда один из супругов может передать свою долю в доме кому-то другому. Однако при совместной аренде владелец может продать свою долю в собственности кому-то еще до своей смерти.

Если вы покупаете недвижимость вместе со своими братьями и сестрами…

В этом случае вы можете выбрать владение домом в качестве общих арендаторов. При такой настройке каждый арендатор владеет определенной долей собственности, но эти проценты не должны быть равными. Таким образом, один арендатор может иметь 20% акций, другой — 30%, а третий — 50%.

Когда приходит время продавать, все соарендаторы должны договориться о том, как двигаться дальше (будь то продажа дома или какое-то соглашение о выкупе).Если соарендаторы не могут прийти к соглашению о плане, им придется пройти процедуру раздела в суде (подробнее об этом ниже).

Если вы покупаете инвестиционную недвижимость…

Создание LLC в этом случае имеет несколько преимуществ, согласно отчету US News and World report: 1) LLC защищает вас в случае, если кто-то пострадает от собственности (хотя законы штатов об уровне защиты ответственности различаются ) и 2) Вы можете иметь неограниченное количество владельцев и указать, как продажа акций ООО должна быть обработана в документах планирования.

Когда вы планируете свое поместье…

Чтобы избежать завещания, передайте имущество в доверительное управление. Это шаг, который предпринимают многие стареющие родители, чтобы обеспечить беспрепятственную продажу дома несколькими владельцами среди наследников после их смерти.

«Я работаю с клиентом, состоящим из трех сестер, над имуществом, которое принадлежит семье уже 40 лет — с таким количеством бенефициаров все может усложниться», — говорит Ристау.

«К счастью, существует трастовый документ, который устраняет многие препятствия.Он устроен таким образом, что один из братьев и сестер является правопреемником собственности для родителей. Так что, когда оба родителя уйдут, этот брат берет на себя бразды правления, поскольку она была юридически уполномочена принимать решения по собственности ».

Источник: (Хамфри Мулеба / Unsplash)

Наймите агента, который является нейтральной стороной

Если вы владеете домом с другими людьми и решили выставить его на продажу (вместо того, чтобы организовывать выкуп), вам понадобится отличный агент по недвижимости, который будет представлять вас при продаже, чтобы убедиться, что вы максимизируете стоимость дома и убедитесь, что удачная продажа.

Но если вы обратитесь к агенту по рекомендации друга, члена семьи или коллеги, другие участники сделки могут почувствовать, что ваш голос и решения по дому будут услышаны больше, чем их (даже если это не так).

Вы можете сохранить нейтралитет, наняв агента, которого никто не знает лично, но который также является высокопроизводительным и объективно квалифицированным, чтобы обеспечить отличный результат продажи, которым все довольны. Чтобы упростить задачу, HomeLight свяжет вас с тремя наиболее эффективными агентами в вашем районе, имеющими соответствующий опыт для вашего района и типа собственности, и оттуда вы сможете выбрать того, кого все владельцы считают подходящим.

При выкупе получить профессиональную оценку дома

Допустим, у вас есть три человека, владеющих недвижимостью — Джон, Бетти и Том. Джон и Бетти решают, что они хотят уйти и хотят продать собственность. Том, однако, не согласен продавать и хотел бы продолжить владение домом.

В этом случае один из вариантов для Тома — выкупить Джона и Бетти из их доли в доме. Для этого требуется: 1) Том финансово способен на это и 2) три владельца могут договориться о том, сколько стоит дом.

Если все не настроены дружелюбно и не согласятся с радостью относительно стоимости собственности, следующим логическим шагом будет профессиональная оценка дома, чтобы получить это число объективно.

Если оценщик говорит, что дом стоит 500 000 долларов, то каждая сторона имеет долю в собственности на 166 666 долларов (при условии, что все они владеют равной долей). После этого Том должен был бы 333 333 доллара, прежде чем он станет владельцем дома.

Однако в этой ситуации есть врожденный конфликт интересов: Том, который должен выкупить Джона и Бетти, надеется, что дом оценивает немного ниже, чтобы он был должен меньше, в то время как Джон и Бетти хотят уйти с наибольшим количеством денег. возможный.Они стремятся к более высокой оценке.

Так что не факт, что единственная оценка приведет всех владельцев к соглашению о том, сколько должен Том. Том может заказать отдельную оценку у Джона и Бетти, и стороны могут встретиться где-то посередине между двумя ценностями. Но если это не приведет к соглашению, владельцам, скорее всего, придется привлечь судью.

Совет от профессионала: Если вы продаете свою долю собственности, принадлежащей нескольким владельцам, вам необходимо предпринять шаги, чтобы снять свои юридические обязательства перед этой собственностью.

Это включает в себя обеспечение рефинансирования ипотеки, чтобы исключить вас из ссуды (или что ваше имя исключено из существующей ипотеки, если это разрешено). Вам также нужно будет удалить свое имя из заголовка в акте о прекращении трудовых отношений.

Справедливо разделить стоимость владения до тех пор, пока дом не будет продан

Независимо от того, есть ли у вас договор общей или совместной аренды между несколькими владельцами, обычно ожидается, что каждый собственник будет оплачивать свою справедливую долю текущих расходов на жилье (выплаты по ипотеке, коммунальные услуги и т. Д.)) до тех пор, пока недвижимость не будет продана.

Сумма задолженности каждой стороны обычно делится на долю владения. Если вам принадлежит 50%, а двум вашим совладельцам принадлежит по 25%, то вам нужно будет покрыть половину всех расходов на жилье, а оставшуюся часть ваши совладельцы разделят.

Источник: (NeONBRAND / Unsplash)

Узнайте, сколько вам причитается от продажи, и какие расходы на продажу

Как и обязанности по оплате жилищных расходов, выручка от продажи дома несколькими владельцами обычно зависит от процента владения.

Однако, если вы владеете 50% акций, это не означает, что вы получите ровно половину от проданной цены. Выручка выплачивается только после уплаты всех затрат на закрытие, налогов, сборов и комиссий.

Если дом является унаследованной собственностью, вам также может потребоваться учесть налог на прирост капитала и расходы, связанные с продажей дома во время завещания.

Знайте свои варианты, когда вы заходите в тупик

Когда одна сторона в доме с несколькими владельцами хочет продать, а другие — нет, самое простое решение — для человека, который хочет продать свою долю — если это разрешено законом.

Однако, если несколько владельцев хотят продать, но один или несколько не хотят, и вы не можете прийти к какому-либо соглашению о выкупе, тогда у вас может не быть другого выбора, кроме как подать в суд.

Вы должны вывести всех из дома, чтобы продать его

«Несколько лет назад у меня была собственность со структурой наследования, которая давала всем семерым детям в большой семье исполнительную власть над продажей собственности», — вспоминает Ристау. «Шесть хотели продать, а тот, кто занимал недвижимость, — нет.В конечном итоге им пришлось выселить жившего в доме брата или сестру, прежде чем они смогли продать собственность ».

Обращение в суд — это возможность, но убедитесь, что вы исчерпали другие пути.

Когда все физически находятся вне дома, юридический процесс по разделу собственности между несколькими владельцами называется действием раздела. Этот судебный иск делит рассматриваемую собственность поровну между всеми владельцами, давая каждой стороне право собственности на часть, которую они могут продать независимо.

Это работает, если рассматриваемая недвижимость представляет собой большое поместье, которое можно разделить на участки, равные по стоимости и функциям.

Например, суд может разделить ферму площадью три акра между тремя совладельцами, передав 1,25 акра двум совладельцам, а третий получит половину акра, включающую дом и другие постройки.

Во многих случаях рассматриваемая недвижимость не может быть практически разделена между несколькими собственниками. Например, если коттедж на берегу моря разделен, чтобы предоставить одной стороне коттедж, а другой стороне — пляж, ни один покупатель не захочет покупать один коттедж без другого.

Когда дело о разделе инициировано в отношении собственности, которая не может быть физически разделена, суд инициирует продажу, и выручка от покупной цены будет разделена между совладельцами.

Когда вы идете в суд, никто из вас не выигрывает

Независимо от того, можно ли надлежащим образом разделить собственность между всеми совладельцами, действие раздела может быть не лучшим решением.

«В иске о разделе окончательное решение о разделе имущества принимает суд, но это дорогостоящий и трудоемкий процесс», — поясняет Ристау.«На то, чтобы пройти через судебные системы, может потребоваться пара лет, и вам нужно будет покрыть все жилищные расходы, такие как налоги на недвижимость и счета за отопление, за это время».

Как отмечает Касс, практикующий поверенный для Tribune , единственные люди, которые выигрывают в судебной распродаже, — это поверенные, которые получают солидную зарплату, и покупатель, который выкупает собственность с огромной скидкой. Как владельцы, лучше разобраться с этим между собой или попробовать посредничество, прежде чем прибегать к разделу.

Источник изображения заголовка: (Скотт Уолш / Unsplash)

советов по покупке и владению несколькими объектами недвижимости для инвестиций

Часто говорят, что покупка дома — хорошее вложение. Сделав еще один шаг, покупка нескольких домов в качестве сдачи в аренду также может быть отличным способом увеличить ваши активы и заработать деньги. Однако помните о некоторых основных различиях между покупкой недвижимости в качестве дома и покупкой недвижимости для сдачи в аренду.

Процесс покупки

Вы можете получить жилищный кредит на аренду жилья, как и на жилую недвижимость.Однако обратите внимание на эти основные различия между ними.

• Кредитные продукты — Вы не имеете права на некоторые кредитные продукты, которые
  доступны для покупателей жилья, такие как ссуды FHA или USDA.

• Первоначальный взнос — как правило, вам потребуется не менее 20% от стоимости недвижимости в качестве первоначального взноса, и это не может быть получено из подарочных фондов.

• Резервы — Вам понадобится больше резервов, чем если бы вы покупали личный дом. Возможно, вам понадобится иметь достаточно наличных денег для оплаты шести месяцев как за ваш дом, так и за любую арендуемую недвижимость, которой вы владеете.

Если это первая недвижимость, которую вы покупаете в качестве инвестиции, вы должны использовать свой доход, не связанный с арендой, чтобы соответствовать требованиям. Это будет в дополнение к любым другим ипотечным кредитам, которые у вас есть в настоящее время. Если вы уже владеете арендуемой недвижимостью и можете доказать, что у вас есть как минимум двухлетний опыт работы в этой области, вы можете включить доход от аренды другой недвижимости.

Если вы хотите рефинансировать, а не покупать арендуемую недвижимость, вы можете добавить накопленный доход от аренды в свою заявку на получение кредита.

Вы не можете использовать какие-либо подарочные фонды для первоначального взноса, если лицо не указано в праве собственности или не классифицируется как заинтересованная сторона, например, созаявитель. Вы можете использовать фонды наследства для внесения первоначального взноса, если можно отследить источник денег.

Преимущества покупки недвижимости для получения дохода от аренды

По каким причинам вы хотели бы покупать недвижимость и сдавать ее в аренду? Многих привлекает доход после выхода на пенсию.Арендная плата вашего арендатора может покрывать ежемесячный платеж по ипотеке до тех пор, пока он не будет выплачен, после чего платежи станут дополнительным источником дохода.

Недвижимость также может быть разумным вложением средств из-за ее высокой стоимости. Возможно, вы сможете продать недвижимость по гораздо более высокой цене в будущем по сравнению с текущей стоимостью, чтобы вы могли использовать эти деньги для оплаты выхода на пенсию. Тот факт, что арендаторы заплатили вашу ипотеку, означает, что продажная цена составляет почти всю прибыль. Вы также можете использовать дом и накопленный капитал для оплаты текущих расходов, таких как обучение в колледже.

Как подготовиться

Если вы впервые покупаете недвижимость для сдачи в аренду, вы должны знать несколько вещей. Проведя комплексную проверку и составив план, вы сможете избежать проблем в будущем.

Инвестор, владеющий 4000 квартир, объясняет, почему многоквартирная недвижимость — лучшая инвестиция, которую он сделал

Грант Кардоне На мой взгляд, недвижимость — лучший способ приумножить богатство.Если вы хотите стать супербогатым, займитесь недвижимостью — но я говорю не только о недвижимости.

Недавно я написал статью, в которой объяснил, почему покупать дом для лохов. Дом — это не вложение, потому что он не приносит вам ежемесячных выплат — вы должны его платить.

Для меня это пассив, а не актив. Дом не только делает вас менее мобильным, но и связывает ваши деньги, так что вы не можете использовать их в качестве реальных активов.

Есть много признаков того, что инвестиции в многоквартирные дома останутся высокими:

• 75 миллионов бэби-бумеров собираются выйти на пенсию
• Многие из сегодняшних жилых комплексов могут быть преобразованы в пенсионные сообщества в будущем
• Многие миллениалы рады Я не покупаю дома
• Строить новые квартиры становится все дороже

Ваша первая задача — получить первоначальный взнос.Как только вы это сделаете, получить ссуду на многоквартирный дом будет легче, чем на любой другой объект недвижимости. Многосемейная жизнь — это самый простой способ разбогатеть, когда вы в игре. Сегодня я могу зайти в Интернет и найти недвижимость из 49 квартир по цене 35 000 долларов за единицу с 8% -ным пределом (доходность инвестиций, основанная на доходе, который, по прогнозам, будет приносить недвижимость) за 1 750 000 долларов.

Если вы заплатите по этой сделке наличными в размере 1,750,000 долларов, вы получите 140,000 долларов свободного денежного потока в год после вычета расходов.При выплате 450 000 долларов и финансировании 1 300 000 долларов выплата долга составит 78 000 долларов в год. Это принесет вам денежный поток в размере 62 000 долларов в год. Этого нельзя сделать с домом.

Мне позвонил парень на мое шоу «Зона Кардоне» и сказал, что ему принадлежит 100 000 долларов в доме с тремя спальнями с семьей из пяти человек. Я быстро поискал в Интернете недвижимость для этого звонящего и наткнулся на 20-квартирное здание за 179 000 долларов с максимальной ставкой 15%. Он будет платить 48000 долларов в год по ипотеке, а доход составит 22000 долларов в год.Он платит за дом, в котором сейчас живет, но многоквартирное здание приносит доход сверх ипотеки.

Для подавляющего большинства людей колледж никогда не ведет к богатству, как и дом. Если ваша цель — накопить 300 000 долларов капитала за 30 лет, то покупка дома — это способ сохранить свои деньги так же, как на сберегательном счете или под матрасом. Если вы хотите использовать свои деньги и приумножить богатство, покупка дома — не лучший вариант.

Когда я был в Хьюстоне, я попробовал заняться инвестиционным жильем.Мой арендатор уехал, и у меня снова возникли проблемы с заполнением дома. Если у вас есть здание на 16 единиц, даже если пара пустует, вы все равно можете заставить его работать. Чем больше дверей, тем лучше.

В конце концов я купил свои первые квартиры еще в начале 90-х, сделка на 38 квартир за 1,9 миллиона долларов, потратив 350 тысяч долларов. Я искал рынок, на котором не разрешают строительство и где разрешение на строительство стоит дороже, чем существующие здания. В то время в Сан-Диего разрешение на одну установку стоило 28 000 долларов.Я покупал единицы за 70 000 долларов. Итак, чтобы построить новый, потребуется 28000 долларов за лист бумаги, и вы даже не вставили гвоздь или гвоздь в кусок цемента.

Flickr / нечеткие изображения

Если вы правильно сделаете несколько семей, в течение следующего десятилетия это может быть лучшим вложением в вашу жизнь — и я вкладываю свои деньги туда, где мне хочется.Сейчас у меня почти 4000 квартир, и скоро их будет более 5000. Они не строят достаточно многоквартирных домов, чтобы удовлетворить спрос. Согласно статье 2015 года в The New York Times, в среднем с 2004 года ежегодно появляется 770 000 новых домохозяйств, снимающих жилье.

Инвестиции в недвижимость могут дать вам возможность использовать заемные средства — покупка на сумму 400 000 долларов США может быть приобретена за 25% от цены, что позволяет вам использовать 100 000 долларов США для управления стоимостью собственности в 4 раза. Приносящие доход инвестиции в недвижимость также могут обеспечить отличную оценку стоимости.Недвижимость обычно увеличивается в цене, когда чистый операционный доход от собственности увеличивается за счет увеличения арендной платы и эффективного управления имуществом. Также существуют налоговые льготы и хеджирование от инфляции.

Если вы хотите заниматься многоквартирной недвижимостью, начните с минимум шестнадцати квартир, избегайте односемейных резиденций и квартир и покупайте многоквартирные дома только по одному адресу.

Если вы не можете получить достаточный доход, чтобы накопить достаточно для значительного первоначального взноса, загляните в Университет Кардоне сегодня.Создавая богатство, вы должны иметь доход, прежде чем сможете инвестировать. Инвестируйте в себя сегодня, чтобы завтра было во что вложить большие деньги.

Грант Кардон — американский предприниматель, автор бестселлеров New York Times, спикер и мотиватор. Его книги, аудиопакеты и семинары предоставляют людям любого профессионального образования практические инструменты, необходимые для построения собственной экономики на пути к истинной свободе. С 2008 года он является автором четырех книг, в том числе бестселлера New York Times «Если вы не первый, то последний», а также является одним из ведущих авторов Fox News, CNBC, MSNBC, The Huffington Post и Entrepreneur.

Думаете о покупке дома с друзьями? Вот что следует учитывать

1 июля Canada Mortgage and Housing Corp (CMHC) изменила правила, касающиеся ипотечного страхования , что усложнило некоторым потенциальным покупателям право на получение ссуды, обеспеченной CMHC. И, несмотря на раннее воздействие COVID-19 на стоимость жилья, в мае и июне цены вернулись в норму и остаются относительно высокими. Согласно недавнему отчету Канадской ассоциации недвижимости, дома в Канаде в июне были проданы в среднем почти на 539 000 долларов и, конечно же, намного дороже в таких городах, как Торонто и Ванкувер.

Неудивительно, что некоторые канадцы рассматривают возможность совместного владения, чтобы выйти на рынок или переехать в более привлекательную недвижимость или место. Но если жизнь с семьей может быть сложной, совместная покупка с посторонней стороной (например, с другом) еще более сложна, и для нее может быть полезно руководство эксперта.

Мы связались с Далией Барсум, президентом Woodbridge, Ont., Streetwise Mortgages , и Ричардом Беллом, партнером Bell Alliance LLP в Ванкувере, чтобы выяснить, чем договор совместного владения может отличаться от типичного. покупка.Если вас заинтересовала эта идея, вот что следует учесть, прежде чем покупать недвижимость с другом или двумя.

Выберите вид совместного владения

Вы можете совместно владеть домом как совместные арендаторы (аналогично семейной паре, покупающей дом вместе) или как общие арендаторы. (Обычно термин арендатор описывает человека, который арендует или сдает в аренду недвижимость. Однако в случае недвижимости, принадлежащей более чем одному человеку, арендатор является совладельцем.) При совместной аренде каждый человек имеет интерес в инвестициях, и если один владелец умирает, их доля в доме переходит к другому владельцу (ям).В соглашении с совместными арендаторами каждый арендатор владеет частью собственности, которая становится частью их имущества после их смерти. Независимо от того, регистрируются ли они в качестве совместных арендаторов или общих арендаторов, все владельцы правового титула должны будут подписать любую ипотеку, и может быть только один кредитор, отмечает Белл. Барсум отмечает, что с точки зрения кредитора каждый совладелец несет 100-процентную ответственность по ипотеке. Таким образом, если один покупатель не выполнит обязательства или забудет произвести платеж, это отрицательно скажется на кредитных рейтингах каждого покупателя.

Согласен с мелким шрифтом

Что делать, если кто-то хочет сдать свое жилье? Что происходит, когда один человек хочет продать? Это типы вопросов, которые вам следует обсудить с потенциальными совладельцами и попытаться ответить в любом соглашении о совместной собственности. «Когда вы заключаете контракты, вы всегда пытаетесь спросить, какие сценарии могут возникнуть и что вы делаете, если что-то пойдет не так?» — говорит Белл. «Что такое договорное соглашение между сторонами?»

Любое соглашение должно также определять процентную долю каждого человека, который, если вы не разделяете собственность поровну, Белл предлагает рассчитать на основе таких факторов, как площадь в квадратных футах и ​​разница в пригодности для жизни между каждой единицей, при условии, что есть отдельные пробелы.Например, если одна единица будет использовать больше муниципальных услуг, может иметь смысл другое соотношение.

Остерегайтесь проблем с кредитованием

При работе с со-покупателями Барсум обычно изучает финансы каждого человека, прежде чем рекомендовать, как следует структурировать любую сделку. «Иногда наличие всех в собственности усложняет сделку с точки зрения финансирования и может привести к неоптимальному финансированию для группы», — говорит она. «Когда два или три человека собираются вместе [чтобы купить недвижимость], они все могут зарабатывать деньги и приносить больший доход, чтобы повысить свою квалификацию, но они, возможно, также вносят в уравнение свои собственные долги.«Кредитные магазины покупателей будут смешаны, — объясняет она. Если оценка одного человека будет очень низкой, это может повлиять на одобрение или тип финансирования, которое получает группа.

В таких ситуациях может иметь смысл исключить одного покупателя из собственности. титул. Их интерес в совместном владении может быть защищен отдельным юридическим соглашением. Однако Барсум отмечает, что некоторых кредиторов не волнует, как разделен титул собственности, тогда как другие могут захотеть, чтобы все владели равными правами в зависимости от кто есть в приложении.

Независимо от того, связаны ли стороны или нет, есть две ситуации, когда получить одобрение может быть труднее: когда инвесторы хотят купить арендуемую недвижимость вместе, и когда покупка совершает большая группа людей. «Когда несколько человек подают заявку, кредиторы обычно хотят знать историю», — говорит Барсум. «Почему [эти] люди собираются вместе, чтобы покупать? И история должна иметь смысл». Белл отмечает, что, по его опыту, финансирование также может быть проблемой для общих арендаторов.

Ищите гибкую ипотеку

Со-покупатели могут рассчитывать прожить вместе несколько лет, но индивидуальные обстоятельства могут измениться раньше. «Жизнь случается… кто-то выходит замуж, или у него новая работа, или ему нужно сменить место жительства, [и] он хочет уйти», — говорит Барсум. «Если они взяли ипотеку с фиксированной процентной ставкой, то будет [более крупный] штраф». Барсум рекомендует ипотечные кредиты с переменной процентной ставкой для клиентов, которые заключают соглашения о совместном владении, потому что они предлагают большую гибкость и, как правило, имеют меньшие штрафы, если вам нужно досрочно погасить ипотечный кредит.

Не забывайте о государственных программах для покупателей жилья

Такие программы, как «Поощрение для новичков» , могут быть бесценными. Барсум отмечает, что покупатели впервые — независимо от того, совершают ли они покупку с друзьями, семьей или супругом — смогут получить выгоду от поощрения за свою долю собственности, даже если со-покупатели не соответствуют требованиям.

---

Трук Нгуен — писатель, редактор и стилист из Торонто. Следуйте за ней по телефону @trucnguyen.

Как купить дом с друзьями — и почему вам, вероятно, не следует

Что-то в том, что вам за 30, просто заставляет ваши часы тикать.

Нет, не биологические часы. Ваш домовладения часов.

Мои разговоры с друзьями в эти дни, как правило, вращаются вокруг наших фантазий о недвижимости. Возьмем, к примеру, недавнюю колонну, которую я провел с моим другом Kat . Она спросила о доме моей мечты, я спросил о ее доме. Мы быстро обнаружили, что у нас во многом совпадают критерии: две или три спальни, много естественного света, небольшой дворик для гриля и охлаждения теплыми калифорнийскими ночами.

Есть только одна проблема: на этом безумно горячем рынке недвижимости никто из нас не может позволить себе купить дом самостоятельно.

Видите ли, несмотря на то, что мы живем в пределах орбиты «Человека Хосе» Кремниевой долины, мы оба не замужем. Но почему мы должны наказывать одиноких миллениалов за отсутствие двойного дохода, необходимого для внесения первоначального взноса за дом в нашем районе?

Потом нас осенило. Что, если мы объединим силы, объединим деньги и вместе купим квартиру? Наша дружба должна длиться дольше, чем 50% браков — ой, пусть это 40% — верно? И мы оба получили бы долю в этом месте, так что покупка дома с другом могла бы облегчить задачу, если бы мы захотели купить самостоятельно в следующий раз.

Наши коллективные мыслительные колеса вращались, но прежде чем я начал покупать нашу новую садовую мебель, я обратился к нашим экспертам, чтобы спросить, как это может упасть. Хорошие новости? Это может быть сделано. Плохие новости? Наверное, не должно быть.

Покупка дома с другом: как это работает

По-видимому, мы с Кэт не первые друзья, которые задумываются о покупке дома с другом. Многие друзья (и несколько братьев и сестер или двоюродных братьев и сестер) пробуют свои силы в совместной покупке дома.Если вы думаете о том, чтобы пойти по этому пути, вам обязательно нужно проконсультироваться с юристом по недвижимости, потому что это может быть непросто.

«Наличие адвоката для составления такого соглашения должно стоить менее 1000 долларов и стоит денег, если вы можете себе это позволить, особенно если вы вступаете в конфликт во время действия соглашения», — говорит Брюс Эйлион , риэлтор® и адвокат. в Атланте.

Кто владеет титулом?

Это определяет, кто может подписывать документы и как имущество передается в случае смерти владельца (я знаю).Совокупители, не состоящие в браке друг с другом, могут разделить титул как совместно арендаторов или как совместных арендаторов с правом наследования . Вы также можете рассмотреть возможность создания ООО, но обычно это наиболее выгодно, если вы покупаете недвижимость для сдачи в аренду / на время отпуска.

Общие арендаторы: как попасть, как выйти

Предположим, мы с Кэт смотрим на ТИЦ. Наши доли в доме могут быть равными или неравными, но у каждого из нас будет отдельный правовой титул.В ТИЦ нет права на выживание, поэтому дом не переходит к последнему выжившему владельцу.

Но в любое время любой из нас может продать свою долю собственности или передать ее кому-то другому, не требуя согласия другого собственника. Это означает, что мы можем в конечном итоге разделить собственность — и жить с — с кем-то, кого мы даже не знаем или, вполне возможно, ненавидим.

Как совладельцы, мы оба будем иметь равные права владения, что означает, что каждый из нас может занимать и использовать собственность.Если мы решим сдать дом в аренду, каждый из нас имеет право на получение дохода от аренды всего имущества пропорционально доле владения.

А если мы хотим позвонить, уйдет? Один из нас может выкупить другого, или мы оба можем согласиться продать собственность.

Домовладение «prenup»

Если вы покупаете с друзьями или семьей, вам нужно установить некоторые основные правила. Вот где вступают в силу соглашения о совместной собственности. Эти документы представляют собой брачные соглашения о домовладении и являются единственным способом решения вопросов собственности помимо судебного разбирательства.Когда на кону стоят тысячи долларов, важно решить как минимум три проблемы:

• Какова доля владения? Общие арендаторы могут выбрать разделение акций, возможно, на основе сумм, внесенных в качестве первоначального взноса.
• Как делятся текущие расходы? Вам нужно будет решить, кто будет заниматься домашним хозяйством и как будут оплачиваться счета за коммунальные услуги, страхование и непредвиденный ремонт.Рассмотрите возможность создания совместного текущего счета, чтобы любой совладелец мог использовать его для оплаты общих счетов и расходов.
• Что происходит, когда один совладелец хочет продать? Когда совладельцы хотят продать свою долю в доме, они не обязаны продавать кому-либо, одобренному остальными совладельцами. Однако соглашение о совместной собственности может предоставить остающемуся совладельцу право преимущественной покупки.

Как все может пойти не так — очень, очень неправильно

Итак, покупка дома с другом — это немного сложно.И есть дополнительные документы. Но если все задокументировано, все должно быть в порядке, верно?

Может быть. Может быть нет.

«Все могло начаться одинаково, но маловероятно, что так будет и дальше», — говорит Айлион, помогавший с несколькими транзакциями TIC на протяжении многих лет. «В большинстве случаев я помогаю кому-то выйти из разорвавшейся сделки: бывшим друзьям, бывшим любовникам — геям и натуралам — родителям, которые купили с детьми, у которых не получилось».

Меняются индивидуальные обстоятельства — отношения, статус занятости, финансовое положение и многие другие.Айлион вспоминает свою первую подобную сделку в 1980 году. Процентные ставки были высокими, и людям было трудно предоставить недвижимость в местах с высоким спросом. Друг попросил его помочь структурировать сделку с двумя другими друзьями: три молодые пары хотели построить уникальный дом, дом с четырьмя спальнями с тремя большими главными апартаментами с основными ванными комнатами, большой большой комнатой и кухней, которую они будут разделять, и дополнительным пространством. в подвале.

«Со временем мой друг выкупил две другие пары, поскольку их жизнь изменилась», — вспоминает Айлион.«Мой друг застрял в необычном доме. Стресс из-за этого и долг выкупить у других владельцев, несомненно, способствовали их разводу и потере права выкупа дома в 2001 году ».

Вместо этого лучше, чтобы один друг был полноправным владельцем и сдавал пространство в аренду (просто убедитесь, что вы знаете, во что ввязываетесь). По словам Айлион, если вы все же решите покупать с друзьями, важно назначить одного человека, который будет действовать и принимать решения.