Отдельно стоит упомянуть случай, когда в только что построенном и сданном доме-новостройке Застройщик оформил в собственность часть готовых квартир на себя (т.е. на компанию или на своих представителей-физлиц), и затем продает эти квартиры уже не по Договорам долевого участия, а по обычным для вторичного рынка Договорам купли-продажи.

В этом случае, несмотря на то, что квартира покупается в новостройке, мы все равно действуем по правилам вторичного рынка, так как право собственности на квартиру уже существует, и оно переходит нам во вторые руки (после Застройщика). Такой вариант приобретения квартиры считается наиболее простым и низкорисковым, и не представляет каких-либо сложностей.

Действительно, ведь такая покупка квартиры лишена основного риска «первички» (риска недостроя дома), и вместе с тем, она лишена большинства рисков «вторички», несмотря на то, что это именно «вторичная» продажа. В отличие от типовых сделок на «вторичке» между физлицами, здесь собственником и продавцом выступает Застройщик (т.е. компания или ее представитель), а значит, здесь отсутствует масса типовых рисков вторичного рынка (риски ошибок приватизации, наследственных споров, общего имущества супругов, нарушения прав несовершеннолетних, недееспособности физлиц, и т.п.). Здесь также отсутствует юридическая история квартиры, т.е. невозможны претензии прежних собственников (т.к. их просто не было – история чистая).

Кроме того, в этом случае, очевидно, изначально отсутствуют и права пользования на квартиру (т.к. в новую квартиру еще никто не вселялся и не прописывался).

Вся сделка сводится здесь к простому заключению Договора купли-продажи квартиры, где Продавцом выступает Застройщик или его представитель, а Покупателем – физлицо. Затем на основании этого договора происходит государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре. И всё! Оснований для оспаривания такой сделки (со стороны Продавца) и признания ее недействительной – почти нет (теоретически могут быть, но на практике не встречаются).

Правда, на рынке недвижимости такая «вторичная покупка» квартиры у Застройщика встречается относительно редко, по той причине, что каждый Застройщик стремится распродать квартиры еще на этапе строительства дома, до того, как дело дойдет до оформления прав собственности.

Еще один случай можно вынести в отдельную категорию – это покупка квартиры на вторичном рынке у юрлица, НЕ являющегося Застройщиком. Это случай, когда квартиру уже купила какая-нибудь компания или инвестиционный фонд и потом продает эту недвижимость физлицу. Для физлица-покупателя здесь добавляются некоторые специфические риски, связанные с корпоративным правом, которому должна подчиняться компания-продавец. Об особенностях такой покупки квартиры у юрлица можно прочитать по приведенной в абзаце ссылке.

Вообще, в практике рынка недвижимости «вторичные сделки» с юрлицами встречаются не часто. Поэтому далее в нашей ИНСТРУКЦИИ, в части для вторичного рынка мы будем рассматривать все-таки более типичный для «вторички» случай – сделку покупки квартиры у физлица, с учетом тех рисков и основных вопросов, которые могут возникнуть в такого рода делах.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Анализ ситуации и экспертиза документов на квартиру и ее владельцев — ЗДЕСЬ.

Итак, с типом рынка мы определились. Взвесив все «за» и «против», мы уверенно шагнули в сторону «вторички». Теперь можно приступать к выбору квартиры на этом рынке.

На что здесь следует обратить внимание?

Вторичный рынок | Определение и пример

Вторичный рынок — это место, где покупатели и продавцы могут торговать финансовыми и другими видами продуктов, которые изначально были созданы кем-то другим. Рынок перепродажи жилья, фондовый рынок и рынок ценных бумаг с ипотечным покрытием — все это типы вторичных рынков.

Заявление об ограничении ответственности: REthority поддерживается за счет рекламы и участия в партнерских программах. Мы можем получать комиссию, когда вы переходите по нашим ссылкам. Информация, включенная в этот пост, предназначена только для информационных целей и не должна восприниматься как юридическая или финансовая консультация.

Перейти к:

Что такое вторичный рынок?

Первичный рынок — это то, где что-то продается впервые. Например, компания, проводящая первичное публичное размещение (IPO) акций, продает новую эмиссию на первичном рынке капитала.

После IPO на первичном рынке новые акции торгуются на вторичном рынке.Вторичный фондовый рынок включает такие биржи, как Нью-Йоркская фондовая биржа, NASDAQ и внебиржевой рынок.

Облигации, паевые инвестиционные фонды и другие финансовые активы также торгуются на этих вторичных рынках. В сфере недвижимости продажи на первичном рынке происходят, когда застройщик продает дом покупателю.

Если после первичной продажи дом снова продается, то это происходит на вторичном рынке. Вторичные рынки имеют решающее значение для многих отраслей. Объем бизнеса на вторичных рынках часто намного выше, чем на первичных рынках.

Автомобиль, например, может быть продан несколько раз разным владельцам после того, как первый покупатель сгонит его с лота. Вторичные рынки также существуют для книг, билетов на мероприятия, мебели и многих других товаров.

Вторичные рынки недвижимости

Что касается недвижимости, то большая часть продаж домов происходит на вторичном рынке. Национальный совет риэлторов заявил, что в июле 2019 года объем продаж вторичного жилья составил 5,42 миллиона в год.

В том же месяце продажи новых домов, по данным Бюро переписи населения, совершили 685 000 транзакций.В этом месяце на вторичном рынке было продано примерно в восемь раз больше домов.

Без вторичного рынка домов немногие профессионалы в сфере недвижимости могли бы зарабатывать на жизнь бизнесом. В конце концов, именно в этом заключается основная часть их бизнеса.

Вторичные рынки для финансирования недвижимости

Вторичные рынки также важны для финансирования покупки недвижимости. Когда покупатель покупает дом, ипотечный кредитор создает ссуду. Предоставление ссуды является сделкой на первичном рынке.

После этого многие ипотечные кредиты объединяются и продаются на вторичном рынке как ценные бумаги. После секьюритизации ссуды известны как ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (MBSes).

Инвесторы покупают MBS, чтобы получать доход по мере выплаты займов заемщиками. Без рынков для торговли ценными бумагами, обеспеченными ипотекой, покупателям было бы труднее получить финансирование.

Если бы создатели ипотечных кредитов не продавали ссуды на вторичном рынке, у них скоро закончились бы деньги для ссуд.Упаковка и продажа ипотечных кредитов на вторичном рынке позволяет ипотечным кредиторам пополнять свои хранилища.

Тогда они могут давать новые ссуды. В этой системе отправители зарабатывают на сделках, взимая комиссию за отправку. Покупатели MBS зарабатывают деньги на получаемых процентах.

Как работает рынок MBS

Когда покупатель жилья берет ипотеку, она объединяется в пул с ипотечными кредитами, имеющими аналогичные финансовые условия. Например, 30-летние ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой 4 процента будут объединены вместе.

Другой пул может быть составлен из ипотечных кредитов сроком на 15 лет со ставкой 3,5 процента. Пулы могут иметь ипотечные ссуды с регулируемой процентной ставкой, большие ипотечные ссуды и другие виды ипотечных ссуд.

Из этих пулов аналогичные ипотечные кредиты объединяются и продаются как ценные бумаги с ипотечным покрытием. Стоимость MBS поддерживается закладными, которые находятся в пакете.

Рынок MBS существовал не всегда. Только крупные финансовые учреждения могли давать ссуды на 30 лет. Отсутствие ипотечной конкуренции затрудняло и удорожало получение ссуд для покупателей жилья и инвесторов.

The Crisis of Credit отлично подытоживает эту концепцию. Это длинное видео, но его стоит посмотреть, потому что в нем изложены вышеизложенные идеи в удобном для восприятия виде.

Фанни и Фредди

Для решения проблемы ликвидности Конгресс создал Федеральную национальную ипотечную ассоциацию (Fannie Mae) и Федеральную (Freddie Mac). Эти компании, принадлежащие акционерам, покупают большую часть ипотечных кредитов, созданных в США, и продают их инвесторам.

Возникший в результате вторичный рынок ипотечных кредитов делает получение ипотечных кредитов более легкими, чем раньше.Возникающий в результате спрос поддерживает конкурентоспособность ставок, что упрощает получение ссуд.

Инвесторы, покупающие MBS, имеют большое влияние на получение ипотечных кредитов для покупателей жилья и инвесторов. Например, оформление документов при закрытии сделки с недвижимостью помогает убедить инвесторов в том, что получение кредита не будет слишком рискованным.

MBS к таким вещам, как страхование титула, оценки и инспекции, несут ответственность за многие сборы, уплачиваемые при закрытии. Ежемесячные взносы по ипотечному страхованию необходимы, чтобы сделать ссуды с низким первоначальным взносом привлекательными для инвесторов MBS.

До обвала рынка жилья в 2008 году инвесторы MBS использовали ошибочные финансовые модели для оценки будущих рыночных движений. В результате были выданы слишком рискованные субстандартные кредиты, и цены на жилье резко выросли.

Когда была выявлена ​​рискованная природа субстандартных кредитов и цены на жилье начали падать, некоторые крупные кредиторы недвижимости обанкротились. Фирмы с Уолл-стрит, разбогатевшие на MBS, также разорились.

Сегодня стандарты андеррайтинга ипотечных кредитов намного строже, чем в начале 2000-х.Во многом это связано с опасениями инвестора MBS избежать повторения последней катастрофы.

Рынок ипотечного обслуживания

На вторичных ипотечных рынках происходят операции двух видов. Один из них случается, когда кредитор продает ссуду. Другой тип — когда кредитор передает обслуживание ссуды.

Покупатель (или покупатели MBS) имеют право на получение процентов по платежам. Новый кредитный агент просто действует как агент по получению платежей.Ссудодателями часто являются крупные банки, такие как Wells Fargo, или финансовые учреждения, специализирующиеся на выполнении этой задачи.

Этим фирмам платят за получение платежей и выплату основной суммы и процентов по займам. Если платеж по ипотеке включает суммы по страхованию от опасностей и налоги на имущество, обслуживающий персонал также взимает их. Затем обслуживающий персонал отвечает за уплату страховки и налогов.

Рынок обслуживания кредитов очень важен. Компании, специализирующиеся на обслуживании кредитов, делают это дешевле и лучше, чем компании, ориентированные на выдачу кредитов.Таким образом, заемщики экономят деньги и получают более качественное обслуживание.

Первичный и вторичный рынок

Одно из больших различий между первичным и вторичным рынками заключается в том, что цены на первичных рынках обычно более фиксированы. Компании, проводящие IPO, устанавливают целевую цену на свои акции. На вторичном рынке спрос и предложение определяют цены.

Иногда фактическая цена акций при IPO отличается от целевой цены компании-эмитента. Но в целом близко.На вторичном рынке цены могут быстро меняться в результате настроений инвесторов, рыночных тенденций и новостных событий.

То же самое и с жилищным фондом. Строители выбирают цену, по которой их новые дома будут продаваться. Конечно, они не могут сделать это независимо от рынка. Цены на новое жилье должны иметь определенное отношение к спросу и предложению на новое жилье.

Но на цены перепродажи влияют цены на новое жилье. Как правило, перепродажа домов будет стоить примерно на 25 процентов меньше, чем цена аналогичных новых домов.На первичных рынках также гораздо меньше активности. Покупателям легче найти дома, бизнес-центры и акции для покупки на вторичном рынке, чем на первичном рынке.

Вторичные рынки важны, потому что они позволяют продавцам находить покупателей. Без вторичных рынков домовладельцу, купившему дом, пришлось бы владеть им вечно. Инвесторы никогда не смогут обналичить.

Подводя итоги вторичного рынка

Покупатели жилья и инвесторы покупают и продают свою недвижимость на вторичных рынках. Ипотечные ссуды и работа по обслуживанию ссуд также продаются на вторичных рынках.Однако в важности вторичных рынков недвижимости нет ничего второстепенного.

Вам также может понравиться:

Определение вторичного ипотечного рынка

Что такое вторичный ипотечный рынок?

Вторичный ипотечный рынок — это рынок, на котором кредиторы и инвесторы покупают и продают жилищные ссуды и права на обслуживание. Большой процент вновь созданных ипотечных кредитов продается кредиторами, которые выпускают их на этом вторичном рынке, где они упаковываются в ценные бумаги с ипотечным покрытием и продаются таким инвесторам, как пенсионные фонды, страховые компании и хедж-фонды.

Вторичный ипотечный рынок чрезвычайно велик и ликвиден и помогает сделать кредит в равной степени доступным для всех заемщиков в разных географических регионах.

ключевые выносы

• Вторичный ипотечный рынок — это рынок, на котором ипотечные ссуды и права на обслуживание покупаются и продаются различными организациями.
• На вторичном ипотечном рынке участвуют несколько игроков: инициаторы ипотеки
• (которые создают ссуды), агрегаторы ипотечных кредитов (которые покупают и секьюритизируют ссуды), дилеры / брокеры по ценным бумагам (которые продают секьюритизированные ссуды) и, наконец, инвесторы (которые покупают секьюритизированные ссуды для получения процентного дохода).
• Вторичный ипотечный рынок чрезвычайно велик и ликвиден и помогает сделать кредит в равной степени доступным для всех заемщиков в разных географических регионах.

Объяснение вторичного ипотечного рынка

На вторичном ипотечном рынке участвуют несколько игроков: инициаторы ипотечных кредитов, агрегаторы ипотечных кредитов (секьюритизаторы) и инвесторы.

Когда человек берет жилищный ссуду, ссуду обеспечивает, финансирует и обслуживает финансовое учреждение, обычно банк.Известные как инициаторы ипотеки, банки используют свои собственные средства для выдачи ссуды, но они не могут рисковать, в конечном итоге, у них закончатся деньги, поэтому они часто продают ссуду на вторичном рынке, чтобы пополнить свои доступные средства, чтобы они могли продолжать предлагать финансирование другим клиентам. В зависимости от размера и сложности ипотечный кредитор может агрегировать ипотечные кредиты на определенный период времени перед продажей всего пакета; он может также продавать индивидуальные ссуды по мере их возникновения.

Заем или ссуды часто продаются крупным агрегаторам.Затем агрегатор распределяет тысячи аналогичных ссуд в виде ценных бумаг, обеспеченных ипотекой (MBS). После того, как MBS был сформирован (а иногда и до того, как он сформирован, в зависимости от типа MBS), он продается дилеру по ценным бумагам. Этот дилер, часто брокерская фирма с Уолл-стрит, дополнительно упаковывает MBS различными способами и продает их инвесторам, которые часто ищут инструменты, ориентированные на получение дохода. Эти инвесторы не получают контроль над ипотекой, но они получают процентный доход от выплат заемщиков.

История вторичного ипотечного рынка

До создания вторичного рынка только крупные банки обладали обширными средствами, необходимыми для предоставления средств в течение срока ссуды, обычно от 15 до 30 лет. Из-за этого потенциальным покупателям жилья было труднее найти ипотечных кредиторов. Поскольку конкуренция между ипотечными кредиторами была меньше, они могли взимать более высокие процентные ставки.

Закон о хартии 1968 года решил эту проблему, создав Fannie Mae и Freddie Mac, которые фактически начали работать два года спустя.Эти спонсируемые государством предприятия функционировали как агрегаторы, имея возможность покупать ипотечные банковские ссуды и перепродавать их другим инвесторам. Вместо того, чтобы перепродавать ссуды по отдельности, они были объединены в ценные бумаги с ипотечным покрытием, что означает, что их стоимость обеспечена или подкреплена стоимостью пакета базовых ссуд.

Конкуренция и риски на вторичном ипотечном рынке

Конкуренция и риск всегда являются частью игры, когда частные инвесторы выводят ипотечные ссуды на вторичный ипотечный рынок, потому что частные инвесторы начинают повышать ставки и сборы по ипотеке.Это означает, что если у вас низкий кредитный рейтинг и вы ищете ссуду, вас могут посчитать рискованным, поэтому они могут взимать более высокие ставки и комиссионные.

После кризиса субстандартного ипотечного кредитования индивидуальные инвесторы стали неохотно рисковать своим капиталом по ипотечным ценным бумагам с низкими ставками. Затем федеральному правительству пришлось вмешаться, чтобы заполнить пробел на вторичном ипотечном рынке. Это остановило стремительный рост ставок до места, где вряд ли кто-то мог позволить себе владеть домом.

Путеводитель по вторичному ипотечному рынку

Мы хотим помочь вам принимать более обоснованные решения.Некоторые ссылки на этой странице (четко обозначенные) могут привести вас на партнерский веб-сайт и могут привести к получению нами реферальных комиссий. Для получения дополнительной информации см. Как мы зарабатываем деньги.

Если у вас есть долгосрочная ипотека с дешевыми условиями, вторичный ипотечный рынок отчасти обязан за эту приятную сделку.

«Если бы вторичного рынка не существовало, вам было бы трудно получить ипотеку с фиксированной процентной ставкой на 30 лет», — говорит Рон Хейни, старший вице-президент по политике ипотечного финансирования Независимого сообщества банкиров Америки.«И если бы вы могли получить его, то это было бы намного дороже, чем сегодня».

Если вы пережили финансовый кризис 2008 года или смотрели фильм The Big Short , то вы, возможно, уже немного знаете, как это работает. Короче говоря, вторичный рынок — это то место, где ваш кредитор может продать вашу ипотеку после того, как вы закрылись по ссуде. Возможность разгрузить ипотечные кредиты позволяет кредиторам развернуться и выдать больше кредитов.

Поскольку изменения на вторичном рынке могут повлиять на заемщиков, неплохо понять основы.Вот что нужно знать.

Что такое вторичный рынок ипотеки и как он работает?

Вторичный ипотечный рынок — это рынок, на котором кредиторы продают ипотечные кредиты, а инвесторы покупают финансовые продукты, обеспеченные этими ипотечными кредитами. По данным Национальной ассоциации кредитных союзов, здесь продаются около двух третей жилищных ссуд из США. Вот краткий пример того, как это работает:

Допустим, банк использует свои резервы для финансирования ипотечных кредитов общей стоимостью 10 миллионов долларов.«Это связывает их средства, чтобы они могли выдавать больше кредитов», — говорит Джордан ван Рейн, старший экономист Национальной ассоциации кредитных союзов. «Но если они смогут продать эти ипотечные кредиты на вторичном рынке и вернуть эти деньги, они смогут продолжить и продолжать выдавать новые ссуды».

Такие организации, как Fannie Mae, Freddie Mac и частные фирмы покупают эти ссуды и упаковывают их в ценные бумаги с ипотечным покрытием. Затем инвесторы со всего мира покупают эти продукты и продолжают цикл.

Среднестатистический покупатель жилья может не знать о вторичном рынке, говорит Николь Рует, управляющая производственным отделом группы Rueth Team Fairway Independent Mortgage Corp. «Если это не удастся», — говорит она. «Это вроде как, мне не нужно знать, как работает двигатель автомобиля, если только машина не заводится».

Но хорошо понимать основы, потому что изменения на вторичном рынке иногда могут повлиять на вас. Например, Fannie Mae и Freddie Mac добавили новую комиссию к некоторым кредитам рефинансирования в конце 2020 года, и многие кредиторы решили передать эту комиссию покупателям жилья.«Это шаг на вторичном рынке, который сразу же волнует конечного пользователя», — говорит Рует.

Вторичный ипотечный рынок против первичного ипотечного рынка

Первичный ипотечный рынок, вероятно, вам уже знаком. Здесь заемщики могут получить ипотечный кредит у кредитора, например банка или кредитного союза. Затем кредитор передает деньги покупателю жилья.

После того, как кредитор закрывает несколько закладных, у него есть два варианта.

• Держите ипотечные ссуды в своем портфеле: Получение процентов от этих ипотечных кредитов предлагает диверсификацию инвестиций.
• Продайте жилищные ссуды на вторичном рынке: Возврат денег помогает банкам и кредитным союзам финансировать ссуды для большего числа заемщиков. «Банки, как правило, продают почти половину своих ипотечных кредитов на вторичном рынке», — говорит ван Рейн. «Кредитные союзы, как правило, удерживают большую часть своих ипотечных кредитов. Они продают около 25% ».

До создания вторичного ипотечного рынка кредиты оставались на первичном рынке. Только у более крупных банков было достаточно денег для финансирования ипотечных кредитов на весь срок кредита, а отсутствие конкуренции означало, что кредиторы могли взимать более высокие процентные ставки.Это заблокировало многих людей из процесса покупки жилья.

Конгресс США создал вторичный рынок в 1938 году, чтобы «помочь увеличить ликвидность, — говорит Хейни, — а также помог банкам и кредиторам снизить процентные ставки и управлять кредитным риском. Теперь он достиг точки, когда рынок ипотечного кредитования становится чрезвычайно ликвидным, потому что вы можете привлекать капитал со всего мира ».

Вот краткий обзор того, что происходит на каждом рынке и кто участвует:

Кто покупает ссуды на вторичном рынке?

Покупатели ипотеки на вторичном рынке делятся на три основные категории:

• Государственные предприятия (GSE): Fannie Mae и Freddie Mac покупают обычные ссуды на вторичном рынке.Если кредиторы планируют продать ссуду Fannie Mae или Freddie Mac, они должны убедиться, что заемщик и ссуда соответствуют определенным «соответствующим» требованиям, установленным этими агентствами.
• Государственные учреждения: Ссуды, обеспеченные государством, такие как ссуды FHA, ссуды VA и ссуды USDA, вкладываются в ценные бумаги с ипотечным покрытием через Ginnie Mae, которое является государственным агентством.
• Частные лица: Некоторые из них включают пенсионные фонды, страховые компании и хедж-фонды. «Их критерии андеррайтинга могут отличаться от критериев Fannie Mae и Freddie Mac», — говорит Хейни.«Некоторые инвесторы будут специализироваться на ссудах, например, если у заемщика более высокое отношение долга к доходу».

Pro Tip

После того, как вы купите дом, обратите внимание на письмо от вашего кредитора. Он сообщит вам, продал ли кредитор вашу ипотеку и кто будет обслуживать вашу ссуду. Если вы все еще не уверены, кому принадлежит ваш кредит, проверьте свои кредитные отчеты.

Что такое ценные бумаги с ипотечным покрытием?

Ценные бумаги с ипотечным покрытием — это облигации, обеспеченные жилищными ссудами и другими ссудами на недвижимость.Когда банки и кредитные союзы финансируют ипотечные кредиты, они могут объединить их и создать ценные бумаги, обеспеченные ипотекой. Затем финансовое учреждение продает эти MBS частным и спонсируемым государством организациям на вторичном рынке. Оттуда предприятия используют MBS в качестве обеспечения для создания новых ценных бумаг. Эти инвестиции могут приобрести инвесторы со всего мира.

Большинство этих «организаций» являются правительственными агентствами США, такими как Ginnie Mae, или агентствами, спонсируемыми государством, такими как Fannie Mae и Freddie Mac.Обеспечение обеспечивается стоимостью лежащих в основе займов. Когда домовладельцы выплачивают ежемесячный платеж по ипотеке, владелец облигации в конечном итоге получает часть процентов и основной суммы. Какая бы организация ни выпустила обеспечение, оно будет гарантировать инвестиции и распределять выплаты по процентам и основной сумме.

Как правило, если банки устанавливают разумные стандарты кредитования и заемщики вовремя выплачивают ипотечные кредиты, система работает.

«Большинство людей платят по ипотеке», — говорит Хейни. «За исключением случаев, когда у вас действительно плохие экономические события, но даже в этом случае большинство по-прежнему выплачивает свои ипотечные кредиты.Так что с инвестиционной точки зрения это довольно безопасная форма кредита ».

Можете ли вы контролировать, на каком рынке находится ваш заем?

Покупатели жилья не имеют особого контроля над тем, куда уходят их ипотечные кредиты после дня закрытия, говорит ван Рейн. Но вы можете выбрать хорошего ипотечного кредитора в начале процесса. Делая покупки для получения ипотечного кредита, «вы всегда можете спросить кредитора, планируют ли он продать ваш кредит», — говорит ван Рейн. «Если это важно для вас, вы всегда можете выбрать тот, который будет держать его на месте.”

Если вы выберете кредитора, который продает вашу ипотеку на вторичном рынке, кредитор свяжется с вами и скажет, кому принадлежит кредит. Вы также узнаете о своей кредитной компании, которая собирает ваши платежи, отслеживает ваш баланс и сообщает информацию о вашей учетной записи в кредитные бюро.

«Главное, что нужно знать заемщикам, — это то, что управляющий вашей ипотечной ссудой может смениться», — говорит ван Рейн. «С кем вы связываетесь, чтобы совершать платежи, задавать вопросы или подавать возражения, это может измениться, поэтому это очень важно знать.”

Если вы не знаете, куда направить платежи по ипотеке, вы всегда можете проверить свои кредитные отчеты на сайте AnnualCreditReport.com. Вы можете бесплатно получить кредитный отчет от Experian, TransUnion и Equifax один раз в год. В этих отчетах должны быть указаны название и контактная информация компании, обслуживающей вашу ссуду.

Bottom Line

Когда дело доходит до жилищных кредитов, большинство заемщиков не знают, что «многое происходит за кулисами», — говорит Рут. Поскольку вторичный рынок определяет большую часть поведения на первичном рынке, полезно знать основы.Хотя вы закрываете жилищный заем у своего кредитора и выписываете чеки обслуживающему вас ссуде, деньги обычно идут разным инвесторам, которые владеют вашей ипотекой или ее частью. Понимание процесса может сделать вас более информированным покупателем — и это всегда хорошо.

Определение вторичного ипотечного рынка, плюсы и минусы

Вторичный ипотечный рынок позволяет банкам переупаковывать и продавать ипотечные кредиты институциональным инвесторам в качестве ценных бумаг. К таким инвесторам относятся крупные пенсионные фонды, страховые компании, хедж-фонды и федеральное правительство.В свою очередь, покупатели ипотечных инвестиционных продуктов банка часто переупаковывают и продают ипотечные ценные бумаги более мелким инвесторам.

Вторичный рынок и банки

Упаковывая и продавая ипотечные кредиты или домашние векселя, которые они пишут, банк может удалить эти статьи из своих балансов. Кроме того, выручка от продажи ипотечных кредитов второй стороне дает банкам новые средства для предоставления ссуд большему количеству заемщиков. До создания вторичного рынка только у более крупных банков были большие карманы, чтобы удерживать средства на весь срок действия ссуды — обычно на срок от 15 до 30 лет.В результате потенциальным покупателям жилья было трудно найти ипотечных кредиторов. Поскольку конкуренция была меньше, кредиторы могли взимать более высокие процентные ставки.

Fannie and Freddie и вторичная ипотека

Закон о Хартии Федеральной национальной ипотечной ассоциации 1968 года попытался решить эту проблему путем приватизации Fannie Mae и Freddie Mac. Этим предприятиям, спонсируемым государством (GSE), была поставлена ​​задача обеспечить доступ к доступным ипотечным кредитам. Чтобы финансировать эти усилия, Fannie и Freddie покупают ипотечные кредиты и перепродают их другим инвесторам.Кредиты не перепродаются индивидуально. Вместо этого они объединяются в ценные бумаги с ипотечным покрытием (MBS). Стоимость MBS обеспечивается — или подкрепляется — стоимостью основного пакета ипотечных кредитов.

Кризис субстандартной ипотеки 2008-2009 гг. Привел к тому, что к концу 2009 г. эти две компании владели или гарантировали 44% всех ипотечных кредитов в США. Этот портфель составил почти 4,8 триллиона долларов США, поскольку он балансировал на грани дефолта.

Другие финансовые учреждения, такие как Lehman Brothers и Bear Stearns, были захвачены ипотечными ценными бумагами и другими производными финансовыми инструментами во время финансового кризиса 2008 года.Спешка к выходу была вызвана массовым уходом частных банков с ипотечного рынка. В результате Fannie и Freddie стали ответственными за почти 90% жилищных ссуд.Два GSE, по сути, держали вместе всю жилищную отрасль. Именно из-за этой большой холдинговой опасности Fannie Mae и Freddie Mac оказались замешаны в ипотечном кризисе.

Другие типы вторичных рынков

Также существуют вторичные рынки для других видов долговых обязательств, а также для акций. Финансовые компании объединяют и перепродают автокредиты, долги по кредитным картам, студенческие ссуды и корпоративные долги.

Акции продаются на двух очень известных вторичных рынках, Нью-Йоркской фондовой бирже и NASDAQ. Первичный рынок акций, называемый первичным публичным размещением акций, включает в себя первое предложение компанией общественности долей собственности через акции.

Наиболее важным является вторичный рынок казначейских векселей, облигаций и нот США. Спрос на казначейские облигации влияет на все процентные ставки. Казначейские облигации, поддерживаемые правительством США, являются самыми безопасными инвестициями в мире — они используются для расчетов, когда необходимы безрисковые вложения.Также они предлагают низкую доходность. Инвесторы, которые хотят большей прибыли и готовы брать на себя больший риск, будут покупать другие облигации, такие как муниципальные, корпоративные, иностранные или даже мусорные облигации. Когда спрос на казначейские облигации высок, процентная доходность может быть низкой для всех долгов. Когда спрос на казначейские облигации низкий, тогда процентные ставки должны повыситься для всех долгов на вторичном рынке.

Существует прямая связь между казначейскими облигациями и процентными ставками по ипотечным кредитам. Когда доходность казначейских облигаций растет, растут и процентные ставки по ипотечным кредитам с фиксированной ставкой.Поскольку финансовые продукты с фиксированным доходом конкурируют за получение уведомления инвестора о «безопасном доходе», все они должны поддерживать свои доходы на одном уровне.

Рост уверенности

Когда доверие к вторичному ипотечному рынку возвращается, оно возвращается ко всем вторичным рынкам. Ян Солсбери из Marketwatch.com упоминает об этом в своей статье 25 августа 2012 года «Как непонятная игра с облигациями может помочь потребителям». Солсбери заявляет, что в 2007 году ценные бумаги автомобилей и кредитных карт стоили 178 миллиардов долларов, но к 2010 году упали до 65 миллиардов долларов. .По данным Standard & Poor’s Financial Services LLC, к 2012 году они восстановились до 100 миллиардов долларов.

Крупные инвесторы теперь более охотно рискуют секьюритизированными кредитами от уважаемых банков, потому что доходность казначейских облигаций находится на рекордно низком уровне. Это означает, что количественное смягчение Федеральной резервной системы помогло восстановить функционирование финансовых рынков. Покупая казначейские облигации США, ФРС снизила доходность и заставила другие инвестиции выглядеть лучше по сравнению с ними.

У банков теперь есть рынок для пакетов секьюритизированных ссуд.Этот готовый рынок дает им больше денег для выдачи новых ссуд.

Как вторичный рынок влияет на вас

Возврат вторичного рынка особенно полезен для вас, если вам нужен автокредит, новые кредитные карты или бизнес-кредит. Если вы недавно подали заявку на получение ссуды, но вам отказали, сейчас хорошее время, чтобы попробовать еще раз. Но если ваш кредитный рейтинг ниже 720, вам придется восстановить свой кредит.

Это также отлично подходит для экономического роста. Потребительские расходы составляют почти 71% США.S. экономика, измеряемая валовым внутренним продуктом (ВВП). В 2007 году многие потребители использовали долги по кредитным картам для совершения покупок. После финансового кризиса они либо сократили задолженность, либо потеряли кредиты в паникующих банках, которые лишили их доступа. Возврат секьюритизации означает, что инвесторы и банки меньше боятся. Потребительский долг растет, стимулируя экономический рост.

Покупка готовой недвижимости на вторичном рынке с ипотекой

Многие люди принимают решение купить квартиру в Дубае, думая, что все, на чем им нужно сосредоточиться, — это наличие достаточного бюджета для покупки недвижимости, которую они хотят.Но когда действительно приходит время выбирать недвижимость, они обнаруживают, что есть еще несколько вещей, которые им нужно учитывать при принятии решения о покупке квартиры в Дубае.

Когда дело доходит до поиска квартир на продажу в Дубае, следует принять во внимание множество вещей, потому что это место, где вы и ваша семья будете проводить большую часть своего времени и, возможно, долгий период своей жизни. Есть много факторов, которые делают дом комфортным для всех, кто в нем живет, делая жизнь проще и радостнее.

Выбор места, где вы будете искать апартаменты на продажу, например, в Дубае, очень важен, если вы хотите купить квартиру в Дубае. Это должно быть основано на потребностях семьи, которые различаются от одной семьи к другой. Наличие детских садов, школ, университетов или конкретного учебного заведения рядом с местом жительства семьи может быть одним из основных требований для семьи. Или, возможно, кто-то из членов семьи много путешествует в соответствии со своими рабочими требованиями, что означает необходимость жить недалеко от аэропорта, чтобы сократить время, затрачиваемое на дороги, и, соответственно, применяются многие другие примеры.

Существуют и другие важные факторы, такие как размер собственности, стиль района и степень конфиденциальности, обеспечиваемая имуществу в этом районе или сообществе, а также удобства и услуги, доступные в окрестностях, застройщики недвижимости в Дубае проект и, наконец, стоимость дома или квартиры, подробнее по теме вы можете узнать, нажав здесь.

Еще одним важным фактором, который помогает определить недвижимость, которую вы хотите купить, является ее статус и готовность ли она к немедленному заселению или все еще строится.Рынок недвижимости Дубая предлагает возможность приобрести готовую к заселению недвижимость или недвижимость вне плана, которая находится в стадии строительства и будет передана в определенное время в будущем. Определение вашего намерения приобрести недвижимость поможет вам определить, хотите ли вы купить недвижимость: готовую или строящуюся. Если вы решили купить дом, готовый к заселению, вам нужно принять другое решение. Вам необходимо решить, покупать ли недвижимость у застройщика или на вторичном рынке, то есть покупать недвижимость, которая перепродается через своего владельца.

В то время как вы можете найти готовые к заселению объекты недвижимости, предлагаемые застройщиками Дубая, варианты, предлагаемые вторичным рынком недвижимости Дубая для выбора готовой недвижимости, гораздо более многочисленны и разнообразны.

Как рынок незавершенной недвижимости Дубая, так и вторичный рынок недвижимости предоставляют ряд преимуществ и предложений, которые заставят вас предпочесть одно другому. В соответствии с вашими обстоятельствами и потребностями.

Возможность купить недвижимость у застройщиков Дубая позволяет покупателю оплачивать ее несколькими частями в соответствии с планом платежей, который включает авансовый платеж в размере определенного процента от общей стоимости недвижимости, которая варьируется в зависимости от застройщика и от одного проект к другому.Но когда дело доходит до покупки недвижимости на вторичном рынке, покупатель должен заплатить полную стоимость недвижимости в день покупки, прежде чем право собственности может быть передано на его имя. Это может создать трудности для некоторых покупателей, поскольку многие покупатели не могут предоставить достаточно денег для покупки дома, которым они мечтают владеть, что вынуждает их использовать ипотеку для покупки готовой собственности, которую они выбирают на вторичном рынке.

Первый шаг, который должен сделать покупатель при покупке квартиры в Дубае с ипотекой, — это подать заявку на предварительное одобрение в банк или финансовое учреждение, предоставляющее этот тип ссуд.Предварительное одобрение предоставляет продавцу доказательство приверженности покупателя.

Когда вы подаете заявление на предварительное одобрение ипотеки, важно учитывать ваше финансовое положение, чтобы знать вероятность принятия вашего заявления. Например, важно отметить, что наличие большого количества кредитных карт отрицательно сказывается на получении одобрения, поскольку банки берут кредитный лимит для всех текущих карт, которыми вы владеете, при изучении вашего фиксированного ежемесячного дохода, которым вы будете платить по ссуде.

Банки в Объединенных Арабских Эмиратах могут предоставить ипотеку на недвижимость с различным процентным финансированием в зависимости от стоимости недвижимости и от того, запрашивает ли покупатель ссуду для финансирования своей первой собственности или если он уже владеет другой недвижимостью. Чтобы узнать больше об ипотеке в Дубае, нажмите здесь.

Покупатель должен будет предоставить процент от стоимости недвижимости, который не покрывается ипотекой, чтобы иметь возможность выплатить полную сумму продавцу при подписании договора купли-продажи (SPA).

После того, как покупатель гарантирует предварительное одобрение банка, он может выбрать из квартир, выставленных на продажу в Дубае, ту, которая соответствует их требованиям и соответствует их финансовому положению.

После того, как покупатель остановится на квартире в Дубае, которую он хочет купить, и цена будет определена между двумя сторонами, следующим шагом будет подписание формы F Земельного департамента Дубая или так называемого Меморандума о взаимопонимании ( МоВ).Меморандум о взаимопонимании — это договор купли-продажи между продавцом и покупателем, в котором излагаются детали сделки, такие как окончательная согласованная цена собственности и комиссия, которая должна быть выплачена агентам обеих сторон.

После этого контракт должен быть представлен в банк для рассмотрения, оценки и сравнения цены, согласованной в контракте, с фактической рыночной стоимостью проданной недвижимости в Дубае. Это делается независимой специализированной оценочной компанией, которая предоставляет полный отчет об оценке, в соответствии с которым определяется стоимость финансирования, которое банк предоставит соискателю кредита.Если в отчете упоминается, что стоимость недвижимости ниже согласованной стоимости, ссуда будет предоставлять финансирование только на основе цены, указанной в оценке, и покупатель должен установить разницу между двумя значениями.

Следующим этапом является подписание окончательного соглашения о ссуде, после чего продавец, покупатель и агенты по недвижимости обеих сторон посещают офис застройщика проекта для получения сертификата об отсутствии возражений (NOC), в соответствии с которым банк заполняет оформление управленческих чеков на имя продавца, через которые будет совершаться покупка.

После этого назначается дата посещения офиса доверительного управляющего по регистрации недвижимости, чтобы подписать документ о праве собственности и передать собственность на имя покупателя, а также выплатить полную оплату стоимости недвижимости продавцу, а также комиссию брокера в соответствии с к тому, что указано в меморандуме о взаимопонимании.

Хорошая идея — обратиться за советом к профессиональному консультанту по недвижимости, который будет сопровождать вас на протяжении всего пути покупки, с самых ранних этапов, чтобы извлечь выгоду из их опыта на рынке недвижимости Дубая и знания деталей о квартирах на продажу в Дубае. которые могут сэкономить вам много времени на поиск и погружение в большой объем информации, которая может вызвать у вас путаницу, а не помочь вам выбрать то, что вам подходит.не говоря уже о хлопотах, которые консультант по недвижимости может избавить от своих знаний о процессе, особенно после выбора вашей собственности и начала фактического процесса покупки.

Для получения дополнительных сведений нажмите на ссылки ниже:

Выбор подходящего типа для вашей собственности

Как узнать, имеете ли вы право на ипотечный кредит в Дубае

Покупка недвижимости в стадии строительства с ипотекой в ​​Дубае

Как это работает: вторичный ипотечный рынок

Добро пожаловать в нашу серию блогов «Как это работает», где мы обсудим все, от Фредди Мака до процесса утверждения кредита.

Сегодня в центре внимания вторичный ипотечный рынок, а точнее — Freddie Mac. Здесь мы ответим на такие важные вопросы, как:

• Откуда берутся деньги по ипотеке?
• Какое отношение имеет ваш платеж по ипотеке или чек аренды к мировой экономике и какова роль Фредди Мака в установлении связей?
• Где Фредди Мак берет деньги для покупки ипотечных ссуд?

Некоторая предыстория

СШАКонгресс создал вторичный ипотечный рынок в 1930-х годах, чтобы предоставить кредиторам гораздо больший, стабильный и более равномерно распределенный поток ипотечных денег, чтобы стабилизировать национальные ипотечные рынки и расширить возможности для домовладения и доступного арендного жилья.

Вторичный ипотечный рынок, включая Freddie Mac, объединяет кредиторов, покупателей жилья и инвесторов в единую эффективную систему, которая приносит пользу покупателям жилья во многих отношениях, в том числе:

• Снижение ставок по ипотеке.
• Обеспечение одинаковых процентных ставок по ипотечным кредитам по всей стране в хорошие и плохие времена.
• Предоставление заемщикам ипотечных ссуд на более длительные сроки, например 15 и 30 лет.
• Сделать домовладение доступным для большего числа квалифицированных покупателей жилья в Америке.
• В большинстве случаев разрешение заемщикам на рефинансирование в любое время без штрафных санкций.

Как это работает

Посмотрите наше видео, чтобы узнать, как работает вторичный ипотечный рынок и как Freddie Mac объединяет заемщиков, кредиторов и инвесторов со всего мира, чтобы сделать жилье возможным для миллионов американских семей и арендаторов.

Следите за этой серией, чтобы узнать больше о том, как работает ипотечная отрасль, и посетите My Home by Freddie Mac ^SM , где мы все это обсудим.

Вторичный рынок: важный фактор для вашей заявки на ипотеку

После экономического кризиса и краха рынка недвижимости мы все слышали много жаргона об индустрии недвижимости. Один из часто используемых нами терминов — это «вторичный рынок».

Вы часто слышали этот термин, потому что он тесно связан с жилищным фондом и ипотечным кризисом, который начался примерно десять лет назад и нанес серьезный ущерб Соединенному Королевству.С. экономика, в том числе в сфере недвижимости.

Вы можете иметь смутное представление о том, что такое вторичный рынок, а что нет. Возможно, вы даже знаете, что это связано с такими организациями, как Fannie Mae и Freddie Mac. Но не могли бы вы объяснить это своим друзьям? Если на то пошло, не могли бы вы объяснить это себе?

Многие потребители думают, что вторичный рынок не имеет ничего общего с ними лично, но это предположение совершенно неверно. На самом деле вторичный рынок влияет практически на всех покупателей, потому что он влияет на доступность ипотечных ссуд и готовность кредиторов предоставлять ссуды.Другими словами, вторичный рынок может определять стоимость ссуд, а также их доступность.

Вторичный рынок важен для любого, кто заемщик покупает дом, но он также важен для продавцов. Поскольку они, скорее всего, продадут заемщику, на продавцов влияет вторичный рынок; в конце концов, если ипотека слишком дорога или недоступна, продавцы могут не иметь возможности передать свою собственность.

Поэтому мы хотели бы дать вам общий обзор вторичного рынка и объяснить, как он влияет на вас на личном уровне.

Что такое «вторичный рынок» ипотечных кредитов?

Честно говоря, рынок в целом может быть довольно сложным (что может объяснить, почему он так мало изучен), но в целом его можно разбить на два основных компонента. (Некоторые разбивают его на три части, а третье — это ипотечное страхование.) Знание того, как эти компоненты работают вместе, может помочь вам понять основы вторичного рынка.

Основные кредиторы: Это кредитные организации, которые выдают ссуды напрямую потребителям по всей стране.Потребители могут включать индивидуальных домовладельцев, а также владельцев бизнеса и юридических лиц. В течение многих лет первичные кредиторы были единственным типом кредиторов, и они несли ответственность практически за все выданные ипотечные ссуды. Эти кредиторы сохраняют ссуды как часть своего портфеля, но в конце 1930-х годов рынок расширился, включив вторичный рынок.

Вторичный рынок: Этот компонент рынка включает покупку и продажу ценных бумаг с ипотечным покрытием.Как правило, основной кредитор предоставляет ссуду, а деньги доставляются напрямую потребителю. Затем кредитор продает права на получение прибыли по ссуде другим организациям. Это продажа ипотеки на вторичном рынке.

Кредиторы получают выгоду от продажи ссуд на вторичном рынке, поскольку в этом случае риск передается компании-покупателю. Например, если Fannie Mae покупает ссуду, они принимают на себя прибыль и риск, в то время как кредитор просто получает прибыль от единовременной продажи.

На вторичном рынке представлены три основных учреждения: Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mae), Федеральная ипотечная корпорация по жилищному кредитованию (Freddie Mac) и Государственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Mae). Хотя эти организации поддерживаются федеральным правительством, они являются компаниями, заявленная миссия которых состоит в том, чтобы сделать жилищные кредиты более доступными и доступными.

Вторичный рынок играет решающую роль в поддержании здорового рынка жилья. У немногих покупателей есть наличные, чтобы купить дом сразу, поэтому они полагаются на кредиторов, которые помогут им купить дом.

Вторичный рынок также связан с рынком ипотечного страхования. Вторичные рынки не могут работать с слишком большим риском, поэтому кредиторы с меньшими первоначальными взносами (что означает более высокий статистический риск) должны платить за ипотечное страхование, которое защищает их от невозврата кредита.Хотя это немного другая тема, ипотечное страхование помогает сделать ссуды еще более доступными за счет снижения риска как на первичном, так и на вторичном рынках.

Как вторичный рынок влияет на покупателей?

Возможно, вы никогда не имели дела с Fannie Mae, но то, что они делают на вторичном рынке, напрямую влияет на вашу ипотеку. Например, Fannie Mae может изменить свои правила и пересмотреть типы займов, которые она будет приобретать. Как только это будет сделано, основным кредиторам придется изменить типы ссуд, которые они предлагают, а это означает, что типы ссуд, которые вам доступны, изменится.

Учреждения, покупающие на вторичном рынке, также могут вносить изменения в квалификационные стандарты. Например, они могут определить, что отношение долга к доходу заемщика должно быть ниже 40%, иначе они не будут покупать ссуду. В этом случае кредиторы будут вынуждены предлагать ссуды только тем людям, которые соответствуют этим критериям, что означает, что вы не можете претендовать на ссуду из-за выбора, сделанного должностными лицами Fannie Mae.

Давайте посмотрим, как вторичный рынок влиял на заемщиков в прошлом…

Вторичный рынок и вы: пример из реальной жизни

Первичное кредитование находится под сильным влиянием вторичного рынка, как это было видно во время последнего экономического кризиса.В 1990-х и начале 2000-х годов субстандартные (так называемые «низкие кредиты») ссуды выдавались без особого внимания к тому, сможет ли заемщик заплатить. Эти ссуды с высоким риском были предоставлены заемщикам и проданы на вторичном рынке, и стоит помнить, что эти ссуды не были бы предоставлены, если бы вторичный рынок, который снимал риск для первичных кредиторов, не существовал.

Это легкое кредитование привело к многочисленным дефолтам, что в конечном итоге привело к экономическому кризису, который снежным покровом охватил страну и весь мир.Теперь основные учреждения на вторичном рынке скорректировали свои стандарты, чтобы избежать значительного безрассудного субстандартного кредитования, что означает, что кредиторы больше не предоставляют ссуды так же свободно, как, скажем, в 2006 году.