Покупка квартиры на юридическое лицо плюсы и минусы: Покупка квартиры на юридическое лицо: плюсы и минусы

Содержание

Юридический принцип | Справочная информация

Бывший замглавы администрации Екатеринбурга Виктор Контеев, осужденный летом 2014 года Курганским областным судом на 18 лет строгого режима, из-за проблем со здоровьем был этапирован из тагильской колонии № 5 в екатеринбургскую ИК-2 для медобследования. Об этом Znak.com сообщила представитель Контеева Илона

От дорожно-транспортных происшествий не застрахованы даже самые осторожные и ответственные водители. В ночное время существует риск не заметить пешехода, идущего по проезжей части без фликера. Отдельные автомобилисты носятся по городу с огромной скоростью, не утруждая себя включением поворотников. А ответственность

Р Е Ш Е Н И ЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ19 июня 2017 года г. СаратовОктябрьский районный суд г. Саратова в составе:председательствующего судьи Забайлович Т.В.,при секретаре Эндрусенко М.А.,с участием:представителя истца ООО «Экспресс-Волга-Лизинг»: Шилова Д.В., представившего доверенность от ,представителя ответчика Киреева С.Н.: адвоката,

Как восстановить потерянные документы В зависимости от того, какой документ потерян, процесс восстановления может отличаться. В целом он прост — нужно обратиться в орган, который занимался выдачей бумаги, оплатить государственную пошлину и запросить дубликат или выдачу нового документа. В большинстве

Хотите обладать иномаркой оригинального производства и бошевского качества? Тогда читайте как пригнать авто из Германии в Россию, т. к. такие машины лучше всего покупать именно там без посредничества наших перекупов. Тогда вы будете ездить именно на том автомобиле, о котором

Добавить в «Нужное» Актуально на: 24 июля 2018 г. До 2017 года каждая организация, прошедшая процедуру регистрации в ИФНС, получала свидетельство о государственной регистрации юридического лица по форме N Р51003 (Приложение № 1 к Приказу ФНС от 13.11.2012 N ММВ-7-6/[email protected]).

Медицинская статистика область на грани медицины и аналитики, в ведении которой сбор, анализ и подготовку статистических отчетов относительно медицинских вопросов. Статистика в применении к медицинской сфере призвана исследовать и выявлять ключевые тенденции в здравоохранении и их эффективность, отслеживать взаимосвязь показателей

Проверка баланса – рядовая процедура, с необходимостью которой сталкивается любой абонент, использующий связь. Посмотреть, правильно ли рассчитали платеж, и сколько нужно внести денег, чтобы и дальше пользоваться услугами Ростелеком можно при помощи лицевого счета. Это номер, к которому привязываются ваши

Резюме проекта Планируется открытие небольшого кабинета-студии по наращиванию ресниц на дому в среднем по формату городе. Помещение подготовим площадью 20 кв. м. Этого достаточно, чтобы разместить все необходимое и принимать по одной клиентке за сеанс. Дом с кабинетом находится в

Политика защиты и обработки персональных данных ООО «ИЛИС Групп» Настоящая Политика защиты и обработки персональных данных (далее — «Политика конфиденциальности») подробно объясняет, сайт, размещенный по адресам molodostroy24.ru (в дальнейшем «мы», «наш», «сайт») использует информацию, оставленную Вами или полученную во время

Юридический принцип | Справочная информация

Бывший замглавы администрации Екатеринбурга Виктор Контеев, осужденный летом 2014 года Курганским областным судом на 18 лет строгого режима, из-за проблем со здоровьем был этапирован из тагильской колонии № 5 в екатеринбургскую ИК-2 для медобследования. Об этом Znak.com сообщила представитель Контеева Илона

От дорожно-транспортных происшествий не застрахованы даже самые осторожные и ответственные водители. В ночное время существует риск не заметить пешехода, идущего по проезжей части без фликера. Отдельные автомобилисты носятся по городу с огромной скоростью, не утруждая себя включением поворотников. А ответственность

Р Е Ш Е Н И ЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ19 июня 2017 года г. СаратовОктябрьский районный суд г. Саратова в составе:председательствующего судьи Забайлович Т.В.,при секретаре Эндрусенко М.А.,с участием:представителя истца ООО «Экспресс-Волга-Лизинг»: Шилова Д.В., представившего доверенность от ,представителя ответчика Киреева С.Н.: адвоката,

Как восстановить потерянные документы В зависимости от того, какой документ потерян, процесс восстановления может отличаться. В целом он прост — нужно обратиться в орган, который занимался выдачей бумаги, оплатить государственную пошлину и запросить дубликат или выдачу нового документа. В большинстве

Хотите обладать иномаркой оригинального производства и бошевского качества? Тогда читайте как пригнать авто из Германии в Россию, т. к. такие машины лучше всего покупать именно там без посредничества наших перекупов. Тогда вы будете ездить именно на том автомобиле, о котором

Добавить в «Нужное» Актуально на: 24 июля 2018 г. До 2017 года каждая организация, прошедшая процедуру регистрации в ИФНС, получала свидетельство о государственной регистрации юридического лица по форме N Р51003 (Приложение № 1 к Приказу ФНС от 13.11.2012 N ММВ-7-6/[email protected]).

Медицинская статистика область на грани медицины и аналитики, в ведении которой сбор, анализ и подготовку статистических отчетов относительно медицинских вопросов. Статистика в применении к медицинской сфере призвана исследовать и выявлять ключевые тенденции в здравоохранении и их эффективность, отслеживать взаимосвязь показателей

Проверка баланса – рядовая процедура, с необходимостью которой сталкивается любой абонент, использующий связь. Посмотреть, правильно ли рассчитали платеж, и сколько нужно внести денег, чтобы и дальше пользоваться услугами Ростелеком можно при помощи лицевого счета. Это номер, к которому привязываются ваши

Резюме проекта Планируется открытие небольшого кабинета-студии по наращиванию ресниц на дому в среднем по формату городе. Помещение подготовим площадью 20 кв. м. Этого достаточно, чтобы разместить все необходимое и принимать по одной клиентке за сеанс. Дом с кабинетом находится в

Политика защиты и обработки персональных данных ООО «ИЛИС Групп» Настоящая Политика защиты и обработки персональных данных (далее — «Политика конфиденциальности») подробно объясняет, сайт, размещенный по адресам molodostroy24.ru (в дальнейшем «мы», «наш», «сайт») использует информацию, оставленную Вами или полученную во время

Юридический принцип | Справочная информация

Бывший замглавы администрации Екатеринбурга Виктор Контеев, осужденный летом 2014 года Курганским областным судом на 18 лет строгого режима, из-за проблем со здоровьем был этапирован из тагильской колонии № 5 в екатеринбургскую ИК-2 для медобследования. Об этом Znak.com сообщила представитель Контеева Илона

От дорожно-транспортных происшествий не застрахованы даже самые осторожные и ответственные водители. В ночное время существует риск не заметить пешехода, идущего по проезжей части без фликера. Отдельные автомобилисты носятся по городу с огромной скоростью, не утруждая себя включением поворотников. А ответственность

Р Е Ш Е Н И ЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ19 июня 2017 года г. СаратовОктябрьский районный суд г. Саратова в составе:председательствующего судьи Забайлович Т.В.,при секретаре Эндрусенко М.А.,с участием:представителя истца ООО «Экспресс-Волга-Лизинг»: Шилова Д.В., представившего доверенность от ,представителя ответчика Киреева С.Н.: адвоката,

Как восстановить потерянные документы В зависимости от того, какой документ потерян, процесс восстановления может отличаться. В целом он прост — нужно обратиться в орган, который занимался выдачей бумаги, оплатить государственную пошлину и запросить дубликат или выдачу нового документа. В большинстве

Хотите обладать иномаркой оригинального производства и бошевского качества? Тогда читайте как пригнать авто из Германии в Россию, т. к. такие машины лучше всего покупать именно там без посредничества наших перекупов. Тогда вы будете ездить именно на том автомобиле, о котором

Добавить в «Нужное» Актуально на: 24 июля 2018 г. До 2017 года каждая организация, прошедшая процедуру регистрации в ИФНС, получала свидетельство о государственной регистрации юридического лица по форме N Р51003 (Приложение № 1 к Приказу ФНС от 13.11.2012 N ММВ-7-6/[email protected]).

Медицинская статистика область на грани медицины и аналитики, в ведении которой сбор, анализ и подготовку статистических отчетов относительно медицинских вопросов. Статистика в применении к медицинской сфере призвана исследовать и выявлять ключевые тенденции в здравоохранении и их эффективность, отслеживать взаимосвязь показателей

Проверка баланса – рядовая процедура, с необходимостью которой сталкивается любой абонент, использующий связь. Посмотреть, правильно ли рассчитали платеж, и сколько нужно внести денег, чтобы и дальше пользоваться услугами Ростелеком можно при помощи лицевого счета. Это номер, к которому привязываются ваши

Резюме проекта Планируется открытие небольшого кабинета-студии по наращиванию ресниц на дому в среднем по формату городе. Помещение подготовим площадью 20 кв. м. Этого достаточно, чтобы разместить все необходимое и принимать по одной клиентке за сеанс. Дом с кабинетом находится в

Политика защиты и обработки персональных данных ООО «ИЛИС Групп» Настоящая Политика защиты и обработки персональных данных (далее — «Политика конфиденциальности») подробно объясняет, сайт, размещенный по адресам molodostroy24.ru (в дальнейшем «мы», «наш», «сайт») использует информацию, оставленную Вами или полученную во время

Покупка квартиры у юридического лица. Нюансы, риски, оформление.

Если жилье приобретается у юридического лица, сделка имеет ряд особенностей, которые нужно учитывать при ее заключении. Мы подготовили для вас подробную инструкцию, как следует действовать при подобных соглашениях, как учесть все возможные риски сделки и каким образом их минимизировать.

 

 

 

○ Законодательное регулирование процедуры.

Договор купли-продажи недвижимости регулируется:

  • Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ).
  • Семейным кодексом РФ (далее СК РФ).
  • Жилищным кодексом РФ (далее ЖК РФ).
  • ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ (алее №214-ФЗ).
  • ФЗ «О государственной регистрации...» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее №218-ФЗ).

Главная особенность сделок с участием юридического  лица – признание сделки с недвижимостью крупной.  Поэтому необходимо учитывать еще один законодательный акт, регулирующий заключение подобных договоров – ФЗ «Об обществах…» от 08.02.1998 №14-ФЗ (далее №14-ФЗ).

  • «Крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом:
  • связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, в результате которых у общества возникает обязанность направить обязательное предложение в соответствии с главой XI.1 Федерального закона от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ "Об акционерных обществах"), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату;
  • предусматривающая обязанность общества передать имущество во временное владение и (или) пользование либо предоставить третьему лицу право использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации на условиях лицензии, если их балансовая стоимость составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату (п. 1 ст. 46 №14-ФЗ)».

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Особенности процедуры.

Чтобы определить правовую основу сделки, следует знать, кто признается юридическим лицом.

  • «1. Юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
  • 2. Юридическое лицо должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре юридических лиц в одной из организационно-правовых форм, предусмотренных настоящим Кодексом.
  • 3. К юридическим лицам, на имущество которых их учредители имеют вещные права, относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения (ст. 48 ГК РФ)».

С юридическим лицом также можно заключить договор купли-продажи как в новостройке, так и на вторичном рынке недвижимости, а также оформить ипотечный кредит.

Особенность подобных сделок заключается в том, что:

  • Оформление сделки будет более трудоемким.
  • Сторонам придется собирать больше бумаг для заключения договора.

В остальном процедура заключения сделки схожа с договором с участием физического лица и включает:

  • Подбор недвижимости, отвечающий требованиям и финансовым возможностям покупателя.
  • Проверку жилплощади и учредительных документов продавца, имеющего статус юрлица.
  • Оформление и подписание соглашения.
  • Передачу финансовых средств.
  • Регистрацию права собственности.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ В новостройке.

Данный вид сделки является самым распространенным, потому что возведенное с нуля здание, как правило, принадлежит строительной компании, которая и реализует квартиры в нем. Однако, несмотря на такую популярность подобных покупок, необходимо проявлять особую бдительность, заключая договор с юридическим лицом.

При покупке квартиры в новостройке, с юрлицом можно заключить договор:

  • Купли-продажи, по которому приобретается квартира в уже готовом здании.
  • Участия в долевом строительстве (ДДУ), по которому здание будет строится на деньги дольщиков, соответственно, покупатель будет платить за еще не построенную квартиру.

Если первый вариант не имеет существенных отличий от стандартной купли-продажи, то во втором случае важно обращать внимание на все пункты договора. Так, застройщик может оставить за собой право в одностороннем порядке поднять стоимость жилья,  прописать в тексте требование об оплате дополнительных услуг и т.д.

Важная особенность ДДУ – обязательная государственная регистрация сделки.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ На вторичном рынке.

Собираясь покупать квартиру на вторичном рынке у юридического лица, следует учитывать, что процедура проверки документов и оформления сделки может быть дольше, чем при участии физлица.

Особенности подобной покупки:

  • Продавцом может выступать не фактический владелец, а посредник, который должен иметь соответствующую доверенность.
  • Возможно, что инвестиционная компания приобрела часть квартир в новостройке и хочет продать их по договору уступки права. Здесь важно, чтобы в договоре присутствовала ссылка на первоначальное соглашение.
  • Важно учитывать основание для продажи недвижимости юрлицом, если причиной реализации является банкротство организации, стоит дополнительно проверить наличие не только существующих обременений, но и возможных (например, если под залог квартиры была взята ссуда).

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ В ипотеку.

Процедура приобретения квартиры у организации с использованием заемных средств имеет следующие особенности:

  • Необходимо открывать аккредитив в банке-займодателе, с которого будет осуществляться расчет.
  • Несмотря на то, что первоначальный взнос должен производиться после заключения сделки, на практике большинство организаций требуют задаток до подписания договора.
  • Статус юрлица, выступающего в роли продавца, как правило, проверяется банком, выдающим ссуду, что уменьшает риск мошенничества.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Оформление сделки.

Несмотря на то, что процедура приобретения квартиры у юридического лица схожа с заключением сделки с физлицом, здесь имеются некоторые особенности. Большей частью они связаны с объемом документации, который требуется подготовить для сделки.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Необходимые документы.

От покупателя требуется предоставить только:

  • Личный паспорт.
  • Письменное согласие супруга (при наличии зарегистрированного брака).
  • Доверенность (если сделка заключается не самим покупателем, а его представителем).

Перечь документов, который должна представить организация существенно шире:

  • Учредительные документы.
  • Выписка из ЕГРН с указанием наличия права собственности.
  • Протокол собрания учредителей, с принятием решения о продаже.
  • Письменное согласие всех учредителей на проведение сделки (оформляется в свободной форме.
  • Договор уступки права требования (если продавец приобрел квартиру по ДДУ).
  • Доверенность, подписанная руководителем организации.
  • Банковские реквизиты, на которые следует перевести средства.

Если речь идет о покупке квартир в новостройке, следует дополнительно проверить наличие разрешения на строительство и оформление прав посредника на сделки с недвижимостью.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Выплата денежных средств.

Оплата за приобретенное имущество может производиться:

  • Наличными, при этом необходимо предоставление покупателю чека или расписки в получении финансовых средств.
  • Безналичным переводом на расчетный счет организации.
  • При помощи открытия аккредитивного счета, с которого будет произведена оплата банком после завершения сделки.

Последний способ считается самым надежным, потому что в данном случае банк выступает третьим лицом, которое регулирует правомочность процедуры расчета.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Риски.

Основной риск при заключении сделки с юридическим лицом – продажа по поддельным документам. Однако здесь подготовиться фальшивую документацию значительно проще:

  • Прокол собрания учредителей, проверить подлинность подписей всех его участников не представляется возможным, тогда как при наличии поддельного документа сделка будет признана недействительной.
  • Доверенность на проведение сделок, она оформляется руководителем и может быть подделана.
  • Даже если доверенность подлинная, есть риск, что разрешение на осуществление данного вида деятельности не прописано в нем (необходимо тщательно изучить все пункты документа).

Другие возможные риски:

  • Признание юрлица банкротом на момент сделки.
  • Ликвидация юрлица на момент заключения договора.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Возможные махинации.

Наиболее распространенные схемы махинаций при покупке квартиры у юридического лица:

  • Создание однодневной компании, цель которой заключение сделки купли-продажи и последующая ликвидация.
  • Генеральная доверенность, дающая право на выполнение любых операций может быть получена под давлением, что приведет к признанию сделки недействительной.
  • Отсутствие приватизации жилья, что также ведет к признанию сделки ничтожной.
  • Указание в договоре оценочной стоимости БТИ вместо рыночной, которая меньше в несколько раз. Остальная часть денег передается наличными, то в итоге отражается на размерах налогового вычета и подлежащей к возврату суммы в случае признания сделки недействительной.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Переплата.

При сделках с юридическим лицом покупатель может переплатить за:

  • Открытие аккредитива (заключение договора платное).
  • Комиссию за банковский перевод.
  • Привлечение нотариуса для заверения определенных документов.

Однако все эти финансовые траты являются обоснованными, потому что повышают надежность сделки.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как избежать проблем?

Чтобы впоследствии не возникало проблем с приобретенной квартирой, покупателю нужно:

  • Получить доступ на собрание учредителей, где решается вопрос о продаже жилья.
  • Внимательно проверить все учредительные документы юрлица.
  • Запросить выписку из ЕГРН на предмет наличия ареста, обременений, установления собственника и т.д.
  • Привлечь к сделке нотариуса, который заверит необходимые документы.

Несмотря на то, что покупка квартиры у юрлица сопряжена с большим количеством рисков, их можно существенно снизить, если покупатель будет учитывать все нюансы оформления сделки.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

 

✔ Оплатили стоимость квартиры, но документы так и не оформили.

Если есть подписанный договор, можно обратиться в суд с иском о признании прав собственности.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Возможно ли вернуть деньги, если стал жертвой мошенников?

Такой вопрос может быть решен только путем обращения в суд, который признает недействительность сделки и привлечет продавца к ответственности за нарушение условий соглашения.

Вернуться к содержанию ↑

 

Какие могут быть подводные камни при покупке квартиры у юридического лица? Об этом расскажет Иванова Ксения Львовна, партнер Санкт-Петербургской коллегии адвокатов «Ивановы и Партнеры», кандидат юридических наук.

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Если покупатель квартиры... компания

На рынке недвижимости бывают случаи, когда квартиру покупает не физическое лицо, а юридическое. Для своего сотрудника. Нередко продавцы побаиваются таких сделок. О том, есть у них на то основания или нет, наш корреспондент беседует с Ириной Скорочкиной.

— Ирина, как вы считаете, надо ли опасаться таких покупателей?

Ирина Скорочкина, директор департамента поддержки и развития бизнеса компании «МИЭЛЬ-Франчайзинг»

— Я согласна с мнением, что продавцы побаиваются иметь дело с юридическим лицом. Для собственников квартир привычнее видеть в качестве покупателя обычного гражданина, поскольку около 95% расчетов по сделкам купли-продажи жилой недвижимости происходит за наличные средства. Когда приобретателем жилья является компания, то применяется безналичный порядок расчетов. Такая форма достаточно безопасна для обеих сторон сделки.

— А если компания дает заем или кредит своему сотруднику и он приобретает квартиру на свое имя?

— В этом случае, как правило, покупатель передает продавцу наличные денежные средства. Хотя на практике юридические лица при приобретении квартир используют и другие варианты.

— Пожалуйста, расскажите о них, как происходят такие сделки?

Если у продавца квартиры возникли проблемы при ее продаже, то претензии предъявляются физическому лицу, на кого она приобретена.

— Юрлицо, которое не желает быть собственником недвижимости (это несет для него дополнительные нагрузки), оформляет квартиру на своего сотрудника. На того, кому руководство компании полностью доверяет. Это может быть и ее генеральный директор, который становится собственником, но как физическое лицо.

— Однако сделку он проводит в интересах компании?

— Да.

— А если потом возникнут проблемы, то выяснять отношения придется с компанией? Кому предъявят иск?

Фото: DP/Legion-media

— Титульным собственником квартиры является физическое лицо, и претензии будут предъявляться тому, на кого она приобретена. В нашей практике имел место случай, когда на сотрудника компании оформили квартиру — как на физическое лицо. Человек подписал договор купли-продажи, право собственности на данное жилье перешло к нему. Однако он не вселился в квартиру, в ней периодически проживали партнеры компании. Родственники продавца в течение года после совершения сделки обратились в суд для оспаривания сделки и признания ее недействительной.

— И кто ходил в суд?

— Покупатель, он же номинальный собственник.

— Ирина, а на реального работника компании квартиру оформляют?

— Бывает и такое. Юридическое лицо, являясь собственником, продает квартиру своему сотруднику. В том случае, если у последнего недостаточно денежных средств, заключается договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.

— А если человек будет плохо работать или вступит в конфликт с администрацией и с ним придется расстаться, что будет с квартирой? Или компании придется терпеть, пока тот не выплатит всю ее стоимость?

Фото: DP/Legion-media

— Вопрос этот непростой. Порядок найма и увольнения работника регулируется нормами трудового законодательства. Заключение договоров купли-продажи имущества — нормами гражданского законодательства.

Условие об обязательной отработке сотрудника в компании после заключения договора купли-продажи квартиры не соответствует требованиям законодательства.

В данном случае можно предложить другой вариант: предусмотреть в договоре купли-продажи отсроченный переход права собственности на квартиру, то есть покупатель (работник) становится собственником квартиры по истечении, например, трех лет после заключения договора, при условии, что к конкретному сроку он полностью выплатит стоимость квартиры и не уволится из компании.

— Хотелось бы поговорить о взаиморасчетах. Каким бы способом компания ни покупала квартиру для своего сотрудника, она наверняка будет переводить деньги по безналу. Как это происходит?

Фото: DP/Legion-media

— Первое, что необходимо знать, — имеется ли согласие учредителей данного юридического лица на крупную сделку. Вам должны показать протокол компании. Если такового нет, то в дальнейшем могут возникнуть проблемы. Если квартиру покупает доверенное лицо, то у него должны быть на это полномочия...

— ...и деньги. Он их может передать, скажем, через банковскую ячейку?

— Может. Но, как правило, такое редко практикуется. По разным причинам. Компании чаще используют такую форму расчетов, как аккредитив.

— Поясните, как это осуществляется на практике?

Около 95% расчетов по сделкам купли-продажи жилой недвижимости происходит за наличные средства.

— Плательщик (покупатель квартиры) подает заявление на открытие аккредитива в банк, открывает там специальный счет и размещает нужную сумму денег. В заявлении прописываются условия, при выполнении которых кредитная организация имеет возможность перевести денежные средства получателю — продавцу квартиры.

Продавец имеет право получить полагающуюся ему сумму при предоставлении документов, которые указаны в аккредитиве. Например, выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество или копию свидетельства о государственной регистрации перехода права на имя нового собственника.

Аккредитивный способ расчетов потребует больше времени на оформление, при этом нужно учитывать, что открытие аккредитива — это услуга банка, за которую он берет комиссию.

— А если у банка отберут лицензию, что будет с аккредитивом?

Фото: DP/Legion-media

— Судебная практика не считает отзыв лицензии банка форс-мажорным обстоятельством. Позиция органов правосудия основана на том, что компания сама выбирает банк. Это предпринимательский риск, поэтому юрлицо не освобождается от ответственности за ненадлежащее исполнение своих обязательств.

Покупатель перечислил платеж, но по причине отзыва лицензии у банка сумма не поступила продавцу. В таком случае суды не признают прекращение действия лицензии кредитного учреждения форс-мажором. Списание денежных средств со счета должника не считается исполнением обязательств по оплате, если получатель не увидел денег на своем счете.

Бывает, что для надежности деньги кладут на депозит у нотариуса. Выбор способа расчета между покупателем и продавцом — этот вопрос решается в результате переговоров...

— Расскажите, пожалуйста, о депозитарии у нотариуса. Что это такое и часто ли такой услугой пользуются клиенты?

— После вступления в силу федерального закона № 457-ФЗ, с 2015 г., нотариусам даны официальные полномочия на предоставление услуг по депозиту денежных средств при расчетах по сделкам. Покупатель после подписания договора вносит указанную в договоре купли-продажи квартиры денежную сумму на депозитный счет нотариуса, а продавец получает ее после того, как полностью исполнит свои договорные обязательства, физически и юридически освободит квартиру. На сегодняшний день нотариус по своему усмотрению определяет банк, в котором открывает депозитный счет.

Плюсы и минусы покупки недвижимости на территории Болгарии

Болгария! С чем ассоциируется у наших соотечественников это балканское государство? Спросите любого, и в ответ вы услышите примерно следующее: теплое море, удивительно красивые горные пейзажи, европейский сервис и, главное, относительно низкие цены, в том числе и на жилье. Именно эти факторы определили лидерство Болгарии у российских покупателей недвижимости за рубежом. А что думаете о Болгарии вы? Мечтаете ли стать владельцем болгарской собственности? Или все еще сомневаетесь?

Согласитесь, что перед принятием такого важного решения, вначале стоит все хорошенько обдумать, взвесить все плюсы и минусы, постараться разглядеть подводные камни, предвидеть возможные последствия в будущем. Такой подход поможет избежать разочарований и в полной мере насладиться будущей покупкой.

Давайте вначале поговорим о положительном и детально осветим главные факторы, влекущие российского покупателя в это балканское государство. После этого, для объективности оценки, рассмотрим минусы, которые обязательно стоит учесть иностранному покупателю.

Плюсы покупки

Привлекательные цены. Это, пожалуй, один из самых весомых факторов, определяющих спрос на болгарскую недвижимость. Стоимость квадратного метра даже в самых престижных районах балканского государства намного ниже стоимости аналогичной недвижимости в Италии, Испании и Греции. А если сравнивать с российским рынком, то элитная болгарская недвижимость вообще расположена в ценовом сегменте ниже среднего московского или питерского уровней. Добавьте к этому приемлемые цены на еду, транспорт и услуги в развлекательных учреждениях, и вы поймете, что соблазняет такое количество наших соотечественников.

Причин, почему в Болгарии дешевая недвижимость, несколько:

  • Последствия кризиса 2008 года и резкое падение спроса, в результате чего цены упали на 40%.
  • Более низкая покупательная способность населения по сравнению со среднеевропейским уровнем.
  • Социалистическое наследие страны.

Посмотрите стоимость жилья в Болгарии в 2021 году.

Развитая инфраструктура курортных центров. Для Болгарии туризм - важный сектор национальной экономики, и его развитию уделяется первостепенное внимание. Большие средства направляются на ремонт старых и строительство новых дорог, развитие курортной инфраструктуры, благоустройство малых и больших курортов страны. И хотя Болгария пока еще отстает от других европейских стран, но уже сейчас выглядит очень достойно.

Курорты на любой вкус. В Болгарии можно отдыхать круглый год: летом поплавать в ласковом теплом море, зимой покататься на лыжах с заснеженных горных склонов, а в межсезонье поправить здоровье на бальнеологических курортах и испробовать целительной минеральной воды.

Родственные язык, культура, традиции. Русскоязычным покупателям зарубежной недвижимости будет гораздо легче акклиматизироваться в Болгарии, нежели в странах с незнакомым языком, своеобразной культурой, чуждым менталитетом. Также учитывайте, что болгарский курортный сектор ориентирован по большей части на туристов из России и стран СНГ, поэтому немалая часть болгар в той или иной степени владеют русским языком.

Особые условия для пенсионеров. Болгарское законодательство дает возможность получить вид на жительство для пенсионеров иностранцев по упрощенной схеме. Для получения ВНЖ необходимо всего лишь приобрести недвижимость, подтвердить свое финансовое состояние и пройти несложную процедуру оформления.

Минусы покупки

Визовые ограничения. Так как Болгария - это уже Европейский Союз, для граждан России и большинства стран СНГ въезд и пребывание в стране создает определенные трудности. Иностранцам, не являющимся гражданами ЕС, приобретение недвижимости дает право лишь на получение мульти визы с возможностью пребывания до 90 дней подряд. Является ли это весомым недостатком или нет, зависит от целей приобретения собственности.

Запрет на продажу земли иностранцам. По закону Болгарии иностранный гражданин не имеет права на приобретение в собственность земельного участка. Если вы решили купить апартаменты в новостройке, тогда это ограничение Вас не касается. Если же ваша цель - домик в деревне или вилла на берегу моря, тогда с покупкой возникнут определенные сложности. Фактически вы купите только строение, а землю будете арендовать у государства. Однако эту преграду можно вполне легально обойти. Для этого необходимо открыть фирму в Болгарии и оформить землю на юридическое лицо.

Проблемы с отоплением в зимний период. Отсутствие централизованного отопления и слабая газификация страны – существенные минусы для иностранцев. Этот фактор не стоит сбрасывать со счетов, так как многие жилые здания, особенно постройки социалистической эпохи, за счет отсутствия всех жильцов отапливаются не полностью. Это ухудшает состояние жилищного фонда и приводит к увеличению расходов на отопление. Однако, если заранее поинтересоваться системой отопления жилого объекта и количеством пустующих в зимний период квартир, можно обойти негативное воздействие этого фактора.

Слабое развитие инфраструктуры болгарской глубинки. Если инфраструктура крупных курортных центров достаточно развита, то в небольших городках и поселках этот параметр оставляет желать лучшего.

Отличия в подсчетах жилой площади. Некоторые неосведомленные покупатели неприятно удивляются, когда реальная площадь их квартиры оказывается меньше заявленной в документах. На самом деле при подсчетах в жилую площадь в Болгарии включены общие доли (лестничные клетки, лифт), а также площадь террас и толщина внешних стен квартиры. Чтобы это не оказалось неприятным сюрпризом и для Вас, учитывайте это перед совершением сделки.

Неоднозначное восприятие населением социалистического прошлого. Учтите, что многие болгары болезненно реагируют, когда речь заходит о временах социалистической эпохи. Иногда это может влиять на отношение к россиянам. Учитывайте это, когда заводите разговоры с местными жителями.

Некоторые подводные камни

Слишком дешевая недвижимость. Нереально низкая стоимость, как правило, свидетельствует о скрытых недостатках жилого объекта. К ним могут относиться: плохое расположение, полуподвальное помещение, неудобная планировка апартаментов, ветхость здания, проблемы с застройщиком или с документами. Учтите, что слишком дешевые квартиры в Болгарии - это в большинстве случаев неликвидная недвижимость, которая не только не принесет дохода, но со временем еще больше потеряет в цене.

Неправильный выбор жилого объекта. Необходимо понимать, что недвижимость на курортах предназначена исключительно для сезонного проживания. Особенно это касается жилых комплексов курортного типа или апарт-отелей, инфраструктура которых, наравне с инфраструктурой всего курорта, “умирает” в межсезонье.

Непомерные расходы на обслуживание. Некоторые жилые комплексы привлекают покупателей современным дизайном и разнообразием оказываемых услуг. Однако, в конце концов покупка заветных апартаментов оборачивается непомерно высокими расходами - 600-1000 евро в год. Эти подводные камни можно заметить и обойти, если внимательно, желательно с участием юриста, изучить условия контракта. Еще один вариант - приобретать жилье в обычных домах, где такса за обслуживание значительно ниже.

Покупка недвижимости на стадии строительства. Покупая уже готовое жилье, вы можете сразу увидеть его положительные и отрицательные стороны, недвижимость же на стадии котлована, увы, не дает такой возможности. Будет ли соответствовать жилой объект заявленным характеристикам: вид из окна, доступные услуги комплекса, прилегающая территория. Определенные риски могут возникнуть в отношении документов и соблюдения сроков строительства.

Это вовсе не означат «покупать только готовые объекты», скорее нужно аккуратно выбирать застройщика и учитывать возможные риски.

Итак, проанализировав опыт других, мы постарались объективно раскрыть основные плюсы и минусы покупки недвижимости в Болгарии. А что думаете об этом вы? Ищите информацию, советуйтесь с другими, посетите Болгарию и посмотрите на нее своими глазами. Так вы сможете принять оптимальное решение и избежать разочарования.

Прочитайте статью:

плюсы и минусы жилья на первичном и вторичном рынке

Какую категорию недвижимости лучше приобрести: отдать предпочтение новой квартире либо купить жилье на вторичном рынке? Каждый вариант имеет как плюсы, так и минусы. Только рассмотрев все аргументы, Вы сможете принять верное и обоснованное решение.

Купить квартиру в новом доме или рассмотреть варианты жилья на вторичном рынке?

НЮАНСЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПЕРВИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Недвижимость на первичном рынке представлена жильем, у которого еще не было собственников. После покупки Вы будете его первым и единственным владельцем. К категории первичной также относится недвижимость, находящаяся на стадии строительства. Покупка квартир от застройщика обладает следующими преимуществами:

  • Юридическая чистота – до Вас у жилья не было владельцев.
  • Благоустроенная территория с оборудованной стоянкой. Проекты новых домов предусматривают обустройство удобных парковок для автомобилей жильцов. Вам не придется думать, где оставить машину или искать место для стоянки.

Парковки в новых ЖК – это выделенные места, отапливаемое помещение и круглосуточная охрана

  • Планировочные решения, соответствующие потребностям современных семей по площади, количеству комнат, их расположению и метражу.
  • Новые коммуникации. Обустройство инженерных систем в новостройках проводится с расчетом на использование современной бытовой техники. Это исключает перепады напряжения в сети из-за перегрузки при эксплуатации большого количества электрооборудования.
  • В строящемся доме Вы можете самостоятельно выбрать этаж и расположение относительно сторон света в соответствии со своими предпочтениями и пожеланиями.
  • Наличие собственной инфраструктуры. Вместе с ЖК застройщик возводит игровые площадки для детей, выделяет помещения под магазины, строит детские сады и школы, а также иные объекты сервисно-бытового обслуживания, расположенные в шаговой доступности.

Детская площадка – обязательный атрибут новых жилых комплексов

  • Материально-техническое обеспечение. Строительство нового дома осуществляется с использованием современных материалов, в квартирах устанавливаются стеклопакеты, металлические двери, в подъездах – скоростные лифты.

Несмотря на многочисленные преимущества, покупка квартиры в строящемся доме также имеет и отрицательные моменты:

  • Сроки строительства. Поэтапный план ввода отдельных корпусов ЖК и объектов создаваемой инфраструктуры означает, что по соседству с Вашим домом возможно будут идти строительные работы.

Покупая квартиру в новостройке, будьте готовы наблюдать строительство соседних домов

  • Временные неудобства из-за отсутствия инфраструктуры. Создание благоустройства вокруг нового дома требует времени. Чтобы воспользоваться всеми благами цивилизации, сначала придется дождаться окончания строительства, что особенно актуально для новостроек, удаленных от центра.
  • Ремонт. Квартиры, сдаваемые без отделки, требуют проведения ремонтных работ, сроки которых никто не ограничивает, поэтому какое-то время Вам придется мириться с шумом строительных работ, проходящих по соседству.

ОСОБЕННОСТИ ПРИОБРЕТЕНИЯ ВТОРИЧНОГО ЖИЛЬЯ

Вторичной называется недвижимость, находящаяся в собственности частного либо юридического лица. Стоит учесть и тот факт, что квартира в новом доме, который недавно сдан в эксплуатацию, тоже считается вторичным жильем, если до Вас она была куплена у застройщика другим лицом.

Покупка квартиры на вторичном рынке имеет ряд достоинств:

  • Минимальные сроки ожидания. Вы сможете заселиться почти сразу, как подпишете документы по сделке.
  • Экономия на ремонтных работах. Многочисленные предложения квартир на вторичном рынке позволяют подобрать варианты жилья с ремонтом, который подойдет Вам на первоначальном этапе проживания.
  • Развитая инфраструктура района. Давно построенные дома окружены всем необходимым для комфортной жизни. Обилие вариантов позволяет выбрать жилье в любой части города с учетом собственных предпочтений и критериев (удаленность от работы, парка отдыха, остановок общественного транспорта и т. д.).

Рассматривая отрицательные моменты покупки жилья на вторичном рынке, необходимо учитывать следующие моменты:

  • Длительно эксплуатируемое жилье, в котором не проводился капитальный ремонт, предполагает наличие старых коммуникаций, лифтов.
  • Квартиры в домах, которым несколько десятков лет, имеют типовую планировку, возможности которой не всегда отвечают запросам покупателей.
  • Отсутствие оборудованной парковки или мест для стоянки автомобиля. Одна из основных проблем вторичного жилья – стихийные автостоянки либо их полное отсутствие, что создает определенные неудобства владельцам личного автотранспорта.

Окончательный выбор в пользу новой квартиры от застройщика или жилья на вторичном рынке каждый покупатель делает самостоятельно, приняв за основу собственные приоритеты и потребности. Актуальные предложения квартир в новостройках Вы всегда можете изучить на нашем портале, где также обозначена информация о банках, участвующих в кредитовании объектов.

объектов аренды: за и против

Владение арендуемой недвижимостью может быть финансово выгодным. Если вы исследуете этот тип недвижимости в качестве инвестиций, помните о рисках и ответственности.

Аренда недвижимости: обзор

Идея покупки дома или квартиры для сдачи в аренду с целью получения прибыли может показаться заманчивой. Но покупка недвижимости в аренду с целью получения дохода и долгосрочного прироста капитала может иметь как взлеты, так и падения. Например, рынок жилья может колебаться в зависимости от местоположения, спроса и предложения, а также экономики.

С финансовой точки зрения, чтобы сдаваемая в аренду собственность была действительно прибыльной, прибыль, которую вы можете получить, должна быть больше, чем та, которую вы могли бы получить от консервативных инвестиций, таких как облигации и акции голубых фишек, выплачивающих дивиденды, из-за сопряженных с этим реальных рисков. А с человеческой точки зрения не у всех есть возможность управлять собственностью и арендаторами.

Ключевые выводы

  • Арендуемая недвижимость может быть финансово выгодной и иметь многочисленные налоговые льготы, включая возможность удержания страховки, процентов по ипотеке и эксплуатационных расходов.
  • Недостатки сдачи в аренду недвижимости включают в себя нехватку ликвидности, стоимость содержания, а также возможность для трудных арендаторов и снижения привлекательности района.
  • Для инвесторов любого типа недвижимости важно оставаться на пике процентных ставок и консультироваться с налоговым специалистом, особенно в связи с недавними изменениями в налоговом кодексе.

Плюсы аренды недвижимости

Есть несколько преимуществ владения арендуемой недвижимостью. Они включают:

Налоговые льготы

Налоговая служба позволяет вычесть многие расходы, связанные с арендой недвижимости, в следующих категориях:

Это означает, что вы можете вычесть свою страховку, проценты по ипотеке, расходы на техническое обслуживание и физический износ вашей собственности.

Амортизация может привести к номинальным убыткам, которые вы, в свою очередь, можете вычесть из других доходов. Другими словами, вы можете получить чистый положительный денежный поток из дохода от аренды за вычетом расходов и при этом иметь чистый убыток для налоговых целей. Но имейте в виду, что амортизация также снижает базовую стоимость имущества для расчета прироста капитала, когда вы продаете свою собственность.

Кроме того, Закон о сокращении налогов и занятости от 2017 года предлагает арендодателям ряд налоговых льгот. Если вы владеете сквозным предприятием (также известным как сквозной бизнес) и управляете им как индивидуальное предприятие, общество с ограниченной ответственностью, партнерство или корпорация S, теперь вы можете вычесть сумму, равную 20% от вашей чистой арендной платы. доход - при условии, что ваш общий налогооблагаемый годовой доход из всех источников после вычетов составляет менее 250 000 долларов для одиноких или 500 000 долларов для супружеских пар, подающих совместную декларацию.

Быть домовладельцем - дело не всех. Прежде чем приступить к делу, убедитесь, что вы готовы иметь дело со всем, от просроченной или невыплаченной арендной платы до арендаторов, которые наносят ущерб вашей собственности.

Сезонная аренда

Если вы арендуете свою недвижимость сезонно, вы можете использовать ее самостоятельно в течение 14 дней в году - или 10% от количества дней, которые вы сдаете в аренду другим лицам по справедливой рыночной цене, - и при этом иметь возможность вычитать свои расходы.

1031 Обмен

При обмене 1031 вы можете продать сдаваемую в аренду недвижимость и инвестировать в другую подобную недвижимость без уплаты налога на прирост капитала.

Сдам в аренду дополнительное пространство

Вы также можете обработать комнату или часть своего дома - например, гараж, подвал или дополнительную жилую единицу - как аренду, списав процент от процентов по ипотеке и других расходов против их дохода, хотя вы должны знать о возможные подводные камни при сдаче в аренду дополнительных площадей, включая местные правила зонирования.

Плюсы и минусы владения арендуемой недвижимостью

Минусы сдачи в аренду

Есть и недостатки владения арендуемой недвижимостью.Они включают:

Недостаток ликвидности

Недвижимость не является ликвидным активом. Даже на самом популярном рынке на завершение продажи может уйти несколько месяцев. И если ваш выбор времени обусловлен чрезвычайной ситуацией или другим неожиданным событием, ваша потребность в быстрых продажах может не получить лучшую цену.

Рост налогов и страховых взносов

Процентная ставка и основная сумма вашей ипотеки могут быть фиксированными, но нет гарантии, что налоги не будут расти быстрее, чем вы сможете повысить арендную плату.Страховые взносы также могут резко возрасти, как это произошло после стихийных бедствий.

Сложные арендаторы

Несмотря на вашу должную осмотрительность при проверке потенциальных арендаторов, вы можете столкнуться с неидеальными арендаторами. Например, они могут быть нуждающимися или требовательными, заплатить поздно, забыть выключить воду и т. Д. Или они могут быть разрушительными, и в этом случае амортизационные отчисления в налоговом кодексе могут быть крайне неадекватными. Однако вы всегда можете добавить наездника к стандартной форме аренды, в которой прописаны правила, касающиеся проживания, домашних животных, курения, страхования арендатора и т. Д.Здесь также может быть полезен залог.

Снижение соседства

В идеальном сценарии ваша инвестиционная недвижимость будет процветать на фоне других ухоженных жилищ, а местные удобства улучшатся. В результате ваш денежный поток будет неуклонно увеличиваться, а ваши расходы останутся стабильными. Однако районы могут измениться, и ваши инвестиции могут со временем обесцениться. Вам следует обращать внимание на местную политику, в которую вы инвестируете, так же, как и на местную политику, в которой вы живете. Проявив некоторую должную осмотрительность, вы можете свести к минимуму это воздействие.

Неблагоприятные изменения в Налоговом кодексе

Налоговый кодекс не застрахован от изменений. Он может измениться таким образом, что либо уменьшит, либо отменит некоторые или все налоговые льготы для домовладений и сквозных предприятий.

Роль арендодателя

Быть домовладельцем не для всех. Вы можете стесняться повышения арендной платы или опасаться того, как другие относятся к вашей собственности, что может привести к конфликтам. Вы можете даже подружиться со своими арендаторами, или они уже могут быть семьей или друзьями.Если вы не можете быть твердыми в отношении повышения арендной платы или ухода за имуществом, например, вы можете в конечном итоге получить арендную плату, которая намного ниже рыночной цены, или с недвижимостью, которая недооценена.

Содержание

В обслуживании недвижимости возникает мелкий и капитальный ремонт. Некоторые владельцы недвижимости могут сэкономить, выполняя работу самостоятельно. Однако большинству из них не хватает времени, инструментов или навыков для ремонта дома. Ожидайте периодических выплат подрядчикам.

Особые соображения

Независимо от того, покупаете ли вы первичный дом или арендуете недвижимость, важно учитывать, что происходит с процентными ставками по ипотеке.Долг по ипотеке с низкой фиксированной процентной ставкой, как правило, является хорошей страховкой от инфляции. Если вы арендодатель, периодическое повышение арендной платы является одним из способов компенсации инфляционного роста расходов на содержание недвижимости.

Ставка по 30-летней фиксированной ипотеке в августе 2021 года составила 2,875%. За последние 50 лет ставки по ипотеке в среднем составляли около 8%. Хотя эти ставки представляют собой возможность, также важно помнить, что ставки по ипотеке обычно выше для инвестиционной собственности, чем для традиционных домов.

Можно ли купить недвижимость в аренду через ООО?

Короткий ответ на вопрос: да, инвесторы в недвижимость, безусловно, могут купить инвестиционную недвижимость через ООО, которое они создают. Однако это не означает, что это правильный шаг для всех, и не во всех случаях практично. Вот обзор того, почему покупка арендуемой собственности через компанию с ограниченной ответственностью или LLC может быть для вас разумным шагом, недостатки, которые вам необходимо учитывать, и то, что вам нужно знать, прежде чем принимать решение о приобретении арендуемой собственности, принадлежащей LLC. твой собственный.

Что такое ООО?

ООО - сокращенное от общество с ограниченной ответственностью . Это бизнес-структура, которая является своего рода сквозной сущностью. Это означает, что любая прибыль или убыток, генерируемые ООО, передаются его участникам и облагаются налогом на индивидуальном уровне.

ООО может быть создано с участием одного человека (ООО с одним участником) или в партнерстве с другими лицами. Точный процесс создания LLC для ваших инвестиций в недвижимость и текущие обязательства по отчетности значительно различаются в зависимости от штата, поэтому уточните у правительства своего штата конкретные процедуры, которым вам необходимо следовать.

Преимущества покупки недвижимости через LLC

Ваша ответственность ограничена

Как следует из названия компании с ограниченной ответственностью, использование LLC вместо того, чтобы вести свой бизнес с недвижимостью в качестве индивидуального предпринимателя, может ограничить вашу юридическую ответственность, защищая вашу личные активы. Хотя есть некоторые исключения, например, в случаях крайней небрежности, единственными активами, о которых идет речь в судебных исках против LLC, являются те, которыми LLC владеет. Например, если ваша LLC владеет двумя объектами аренды, это единственные активы, которые, как правило, будут поставлены на карту, если арендатор подаст на вас в суд.Вы также можете создать отдельное ООО для каждой собственности, которой вы владеете, что еще больше усилит защиту ваших активов, если кто-то подаст иск.

Инвестировать с партнерами проще

Вам не обязательно иметь ООО, чтобы покупать инвестиционную недвижимость у кого-то еще, но может быть удобнее сделать это через него, особенно если каждый владелец имеет разный процент владения, так как это будет указано в операционном соглашении ООО.

Позволяет получить сквозной доход

Осуществление налоговых льгот через ООО.В отличие от корпораций, LLC передают свой доход владельцам. Сквозное налогообложение позволяет избежать возможного обложения налогом на корпоративном уровне в дополнение к уплате индивидуального подоходного налога с вашей прибыли от аренды.

Это позволяет отделить ваш бизнес от других

Использование LLC для покупки инвестиционной собственности может быть отличным способом отделить финансы вашего бизнеса от личного дохода. Если весь доход выплачивается LLC, а все расходы на имущество оплачиваются LLC с использованием отдельного банковского счета на имя LLC, это может значительно упростить отслеживание ваших доходов и расходов от аренды.

Вы станете анонимным

В большинстве штатов люди могут узнать, кто является владельцем LLC, но в основном это сохраняет вашу анонимность. Другими словами, если вы сами владеете инвестиционной недвижимостью, ваше имя указано в документе как владелец записи. Если ООО владеет недвижимостью под своим фирменным наименованием, это имя указано в документе, и члены ООО не раскрываются. Если вы владеете недвижимостью через ООО и нанимаете управляющего недвижимостью для выполнения повседневных операций, арендаторы обычно никогда не знают имен лиц, владеющих недвижимостью.

Недостатки использования LLC для покупки недвижимости

Несмотря на преимущества, использование LLC для покупки арендуемой собственности не для всех. Вот несколько вещей, которые следует учитывать, прежде чем принять решение о создании ООО для покупки следующей инвестиционной собственности.

Персональная ответственность не всегда отсутствует

Чтобы быть совершенно ясным, LLC не подразумевает, что вы не будете нести никакой юридической ответственности в любом случае. В некоторых случаях вы все равно можете нести личную ответственность, даже если активы принадлежат компании.Поговорите с адвокатом, если вас беспокоит, насколько юридическая изоляция предоставляет вам LLC.

Стоимость открытия может быть высокой.

В зависимости от того, где вы живете и насколько удобно вам оформлять юридические документы, создание LLC может стоить немалых денег. И в большинстве штатов есть ежегодные сборы, связанные с поддержанием работы LLC. Хотя создание LLC в определенных местах обходится дешево, важно хорошо поработать, когда речь идет о соотношении затрат и выгод в вашем штате.

Финансирование может быть трудным

Мы обсудим это в следующем разделе, но получение финансирования для инвестиционной собственности через ООО может быть трудным и / или дорогостоящим.Очевидно, что это не проблема, если вы планируете платить наличными, но все же важно знать об этом для будущих инвестиций в недвижимость.

Плюсы и минусы покупки недвижимости через ООО

Плюсы и минусы создания ООО в качестве владельца арендуемой недвижимости

Плюсы и минусы создания ООО в качестве собственника арендуемой недвижимости

Независимо от того, являетесь ли вы текущим владельцем арендуемой собственности или рассматриваете возможность ее приобретения, вы можете захотеть владеть недвижимостью в ООО. Однако это не всегда однозначное решение.Мы составили список плюсов и минусов, чтобы помочь вам принять более обоснованное решение.

Что такое ООО?

Во-первых, давайте рассмотрим основы. ООО (общество с ограниченной ответственностью) - это бизнес, сочетающий в себе элементы корпорации, партнерства и индивидуального предпринимательства. LLC, как правило, является менее сложным бизнесом, чем корпорация, и предлагает владельцам различные преимущества, которые могут быть недоступны для других видов бизнеса.

Преимущества создания ООО

Самым большим преимуществом создания ООО для сдачи в аренду недвижимости является то, что она может оградить вас от личной ответственности.Да, у вас может быть страхование гражданской ответственности, но если кто-то серьезно пострадал на вашем имуществе, он может предъявить иск лично вам за медицинские расходы и ущерб, превышающий пределы вашего полиса. Если ваша собственность принадлежит ООО, ваши личные активы защищены на случай чрезвычайных убытков или судебного процесса.

Еще одним преимуществом создания ООО для вашей инвестиционной собственности является сквозное налогообложение. Это означает, что бизнесу не нужно подавать отдельную налоговую декларацию. Скорее всего, любая прибыль или убытки будут отражаться в личных подоходных налогах владельца (или владельцев).Это связано с тем, что LLC рассматривается как индивидуальное предприятие или партнерство, а корпоративные налоги и правила обычно не применяются.

Такая же защита действует, если как владелец вы не можете платить подрядчикам за выполненные работы. Допустим, возникла необходимость в неожиданном ремонте, и вы значительно недооценили финансовое бремя. Вместо того, чтобы оставаться в убытке, вы предпочитаете отказаться от развития арендуемой собственности и отказаться от проекта. Если ваша собственность принадлежит ООО, неоплачиваемые подрядчики могут подать иск на ООО о компенсации, но ваши личные активы защищены.

Создание ООО для инвестиций в недвижимость имеет преимущества, если вы хотите приобрести аренду с деловым партнером. ООО в сфере недвижимости предоставляют возможность иностранной собственности и инвестиций, которые недоступны для корпораций. Поэтому, если вы хотите сотрудничать с другим отечественным или иностранным инвестором, было бы разумно рассмотреть возможность создания ООО и заключения Операционного соглашения.

Недостатки создания ООО

Хотя создание ООО для вашей инвестиционной собственности может показаться привлекательным, исходя из того, что мы уже рассказали, есть несколько недостатков, которые следует учитывать.

Существуют затраты на установку, связанные с созданием LLC, которые могут быть значительными (иногда до 500 долларов США). Кроме того, существуют ежегодные административные и регулирующие сборы, необходимые для ведения ваших записей LLC. Прежде чем принять решение о регистрации вашей собственности в качестве LLC, мы предлагаем вам проверить веб-сайт государственного секретаря вашего штата, чтобы определить, какие сборы вам нужно будет заплатить, чтобы подать заявку на вашу LLC, а также сколько вы будете ежегодно тратить на поддержание Это.

Кроме того, если LLC является единственным участником (одним владельцем), то для обеспечения более сильной позиции для решения любых будущих юридических проблем вам необходимо будет вести деятельность LLC как отдельную организацию, поддерживая отдельные банковские счета, систему бухгалтерского учета, которая отдельно от личных расходов владельца, аренды и контрактов всегда на имя ООО и т. д.Чем больше владелец может продемонстрировать, что LLC действительно действует как юридическое лицо, отдельное от владельца, тем надежнее ограничение ответственности. А это увеличивает административные расходы.

Выше мы упоминали о преимуществах создания ООО, если вы планируете сотрудничать с другими инвесторами. В случае LLC все владельцы платят налоги с годовой прибыли компании, независимо от того, получают ли они фактическое распределение этой прибыли. Инвесторы в корпорации платят налоги только с распределения.

В округе Колумбия владение недвижимостью юридическим лицом, а не физическим лицом, автоматически регулирует аренду жилья в соответствии с Законом об аренде жилья 1985 года и его последующими поправками. Эти правила вводят контроль за арендной платой в жилом доме и налагают другие ограничения на поставщика жилья.

Одним из важных соображений является то, что финансирование собственности в качестве LLC может быть сложным и более дорогостоящим, чем финансирование в качестве частного лица. Финансирование покупки недвижимости в качестве ООО часто требует накопления опыта развития в банке.Ссуды обычно выдаются под более высокие процентные ставки. Кроме того, вам, вероятно, потребуется получить коммерческий заем с менее выгодными условиями финансирования, такими как гораздо больший первоначальный взнос и более короткий срок (без фиксированных 30-летних сроков). Сочетание этих факторов может означать значительно более высокие выплаты по ипотеке.

Еще о чем следует подумать

Создание LLC перед покупкой арендуемой собственности имеет преимущества, но может быть сделано и после того, как собственность была куплена. Вам просто нужно передать документ в ООО.
В некоторых юрисдикциях это простая процедура, и передача права собственности требует только номинальной платы (Вирджиния). В других регионах, например в округе Колумбия, такая передача потребует уплаты налогов на передачу, что может повлечь за собой значительные расходы. Если покупка вашей недвижимости была профинансирована, кредитор не может разрешить владение недвижимостью любому другому физическому или юридическому лицу, кроме заемщика.
Если вы полагаетесь на LLC, чтобы ограничить вашу личную ответственность, есть обстоятельства, при которых это не так.В случаях, когда деловые и личные средства не хранятся полностью отдельно или вы не ведете регистрацию своего бизнеса, поэтому важно не только правильно создать ООО, но и управлять и поддерживать его в рамках корпоративного права. Надежный зонтичный полис с вашей страховой компанией обеспечит еще один тип защиты ответственности.

Наконец, если у вас есть или вы планируете сдавать в аренду несколько объектов недвижимости, выгодно создать отдельное ООО для каждой из них. Это потому, что все активы LLC окажутся под угрозой, если возникнет судебный процесс.Следовательно, если одна LLC владеет несколькими объектами недвижимости, все объекты собственности, принадлежащие этой LLC, будут поставлены на карту, даже если личные активы владельца - нет. Если у вас есть LLC для каждого имущества, на карту будет поставлено только это отдельное имущество, если будет подан иск с участием этого LLC.

Если у вас есть какие-либо другие вопросы о преимуществах и недостатках LLC в сфере недвижимости, не стесняйтесь обращаться в Columbia Property Management. Мы будем рады помочь вам найти лучшее решение для вашей ситуации.

Владение недвижимостью в компании с ограниченной ответственностью: за и против

Владение инвестиционной недвижимостью может быть захватывающим и прибыльным решением. Однако, если вы планируете инвестиции в недвижимость (будь то аренда на время отпуска, долгосрочная аренда или перепродажа), имейте в виду, что эта недвижимость также может создавать обязательства.

Например, арендатор может споткнуться по шаткой лестнице. Гость мог поскользнуться на неровном тротуаре. Неисправная электропроводка вызывает пожар или поражает жильца электрическим током.Забитый дымоход приводит к возгоранию дымохода. Или медленная утечка может привести к появлению плесени, влияющей на здоровье арендатора.

Аварии случаются. А когда жильцы или гости получают травмы на вашей собственности, жертвы могут предъявить иск владельцу (вам) о возмещении ущерба.

Я не хочу отпугивать вас от инвестиций в недвижимость, но я действительно хочу, чтобы вы не стали жертвой того, чего можно было так легко избежать в первую очередь.

Как защитить себя: LLC

Чтобы обезопасить вашу компанию по недвижимости от этих потенциальных ловушек, я настоятельно рекомендую вам создать ООО, поскольку это популярное средство защиты активов для инвесторов в недвижимость.По сути, это стена, ограждающая отдельных владельцев от личной ответственности. В дополнение к этой защите личной ответственности LLC также может предлагать налоговые льготы и другие льготы.

Так что же такое ООО? Это гибрид партнерства и корпорации. Считается «отдельным юридическим лицом».

Допустим, вы создали ООО VacationsRUs, которое владеет недвижимостью, сдающейся в аренду на время отпуска. Гость падает с балкона, и суд выносит истцу многомиллионный приговор.Ответчиком в данном случае является ООО «VacationsRUs», а не вы. И судебное решение может быть получено только из активов VacationsRUs LLC, а не из ваших личных активов. Вы можете в конечном итоге потерять свои инвестиции в недвижимость, принадлежащую VacationsRUs LLC, но ваша другая недвижимость, ваш сберегательный счет и любые другие инвестиции в безопасности.

Создание ООО для вашей компании по недвижимости - относительно простая задача. Вы можете связаться со своим адвокатом или воспользоваться службой регистрации юридических документов, чтобы заполнить необходимые формы государственному секретарю вашего штата.

Преимущества для LLC в сфере недвижимости

LLC (а также S Corporation) устраняет штраф за двойное налогообложение, которое вы имеете с C Corporation. LLC считается сквозной организацией. Он не подает отдельные налоги. Доходы или убытки от бизнеса указываются в налоговой декларации каждого отдельного владельца. В случае LLC с одним участником, налоги LLC будут поданы в налоговой декларации индивидуального участника; в случае LLC с несколькими участниками LLC обычно подает налоговую декларацию партнерства.

Вся прибыль LLC поступает к владельцам и облагается налогом по ставке личного дохода, которая, в зависимости от обстоятельств, может быть ниже той, которую платят корпорации (уточните у своего CPA или налогового консультанта относительно вашей конкретной ситуации).

IRS также позволяет передать любую потерю LLC физическим лицам. Эта потеря может компенсировать другие источники дохода - фактически, уменьшая ваши общие налоговые обязательства. И в качестве дополнительного бонуса в LLC участникам разрешено добавлять сумму ипотеки к своей базе для расчета убытков.

Недостатки LLC

Есть несколько ситуаций, когда LLC может не подходить наилучшим образом для вашего бизнеса в сфере недвижимости. Если вы ищете инвесторов, они могут предпочесть инвестировать в корпорацию, поэтому примите это во внимание заранее.

Если по какой-либо другой причине деятельность в качестве LLC лишит вас права на получение финансирования или участие в определенных программах для вашей собственности, S Corp является хорошей альтернативой.

Плюсы и минусы совместной жизни

При рассмотрении вопроса о покупке квартиры в Нью-Йорке один из первых вариантов - купить ли кондоминиум или приобрести жилье в жилищном кооперативе.Кооперативы варьируются от элитных и престижных, таких как знаменитые нью-йоркские апартаменты Dakota, до недорогих и практичных, таких как многочисленные варианты кооператива в Бруклинском районе Мидвуд. У кооперативов есть много преимуществ, но они также имеют свои особенности, поэтому важно изучить все тонкости этого типа собственности, прежде чем совершать покупку.

Что такое кооператив?

Сокращенно от жилищного кооператива, кооператив - это основанное на членстве юридическое лицо, которое владеет одним или несколькими жилыми зданиями.Кооперативы - это форма жилого жилья, наряду с кондоминиумами и домами на одну семью, но в отличие от этих более распространенных классификаций, они не считаются недвижимостью. Жители кооператива не владеют определенной единицей в здании - скорее, они имеют исключительное право пользования определенной единицей после получения членства путем покупки определенного количества акций в кооперативе. Чем больше единица, тем большее количество акций должен приобрести покупатель.

Обычно новые кооперативы могут быть созданы либо строителем нового жилого дома, либо жильцами многоквартирного дома, который поступает в продажу.В первом случае застройщик выходит из ассоциации кооперативов после продажи всех акций. В последнем случае существующие арендаторы многоквартирного дома могут объединиться в кооператив для покупки собственности у собственника.

Характеристики кооператива

В случае недвижимости, такой как кондоминиумы, владельцы вступают во владение правом собственности на свою конкретную квартиру, что позволяет им брать ипотечные ссуды для финансирования покупки. Однако банки не выдают ипотечные ссуды для финансирования покупки акций кооператива.Вместо этого покупатели могут взять ссуды на акции, аналогичные ипотеке, для финансирования покупки своего кооперативного членства.

Особое внимание следует обратить на то, есть ли ипотека на само здание. Даже если акционер уже выплатил свою ссуду на покупку акций, которая профинансировала его покупку в ассоциации кооператива, кооператив в целом по-прежнему несет ответственность по любым ипотечным ссудам, полученным кооперативом на само здание.

Поскольку кооперативы не считаются недвижимостью, отдельные налоги на имущество отсутствуют.Скорее всего, все здание облагается единым налогом на имущество, а расходы распределяются между акционерами, обычно в зависимости от количества принадлежащих им акций. Сам кооператив также отвечает за коммунальные услуги и страхование, и обычно эти расходы делятся между акционерами. Организация также несет ответственность за заработную плату любых сотрудников, таких как швейцары или уборщицы, обычно известную как плата за обслуживание.

Кооперативы обычно управляются советом директоров, избранным из числа акционеров, но в некоторых случаях акционеры нанимают компанию для управления финансами и коммерческими операциями ассоциации.Поскольку большинство кооперативов зарегистрированы как компании с ограниченной ответственностью, количество голосов, которыми обладает акционер, напрямую связано с количеством акций, которыми он владеет. Однако некоторые кооперативы следуют принципам Рочдейла, по которым каждому акционеру - независимо от количества принадлежащих им акций - один голос в процессе принятия решений.

Каким бы ни был процесс голосования, совет директоров отвечает за установление и обеспечение соблюдения правил кооператива, проверку будущих жителей, обеспечение финансовой стабильности ассоциации и решение вопросов, касающихся ремонта, технического обслуживания и модернизации.Покупатели, желающие вступить в кооперативную ассоциацию, должны подать заявку на покупку, а также пройти собеседование с советом директоров. Пакет приложений, также известный как «доска объявлений», обычно содержит налоговые декларации, историю занятости, финансовую и кредитную информацию, а также рекомендации банкиров, домовладельцев, работодателей и друзей.

Преимущества совместной жизни

Кооперативы - это популярное жилье в Нью-Йорке, где они составляют около половины жилищного фонда.Поскольку кооперативное объединение является собственником собственности, оно несет расходы на техническое обслуживание и ремонт, аналогично соглашению между арендатором и арендодателем

.

Одно из главных преимуществ кооперативов - это более низкие расходы, так как они работают по принципу себестоимости, что означает, что они не работают с целью получения прибыли. Многие кооперативы, особенно небольшие, управляются и обслуживаются акционерами-резидентами, что еще больше снижает расходы. Еще одним преимуществом кооперативов является то, что даже несмотря на то, что акционеры не владеют недвижимостью, они по-прежнему имеют право на все налоговые вычеты, доступные домовладельцам, включая налоги на недвижимость.

Недостатки кооперативного членства

Кооперативы регулируются более строгими правилами, чем кондоминиумы. Правление кооператива может ввести запреты на размещение объектов в качестве объектов аренды на время отпуска типа Airbnb, сдачи в субаренду, использования собственности в качестве жилого дома или для покупок родителей.

Также могут быть более строгие правила финансирования, поскольку кооперативная ассоциация может принимать очень небольшую ссуду или вообще не принимать ее. Покупатели подвергаются тщательной финансовой проверке при подаче заявки на покупку в кооперативе, что затрудняет как покупку, так и продажу кооперативных акций, поскольку продавец может инвестировать время и ресурсы, чтобы найти покупателя, только чтобы покупатель был отклонен за кооперативную доску.

Некоторые кооперативы, особенно небольшие, могут иметь очень ограниченный персонал или совсем не иметь его. Следовательно, от акционеров может потребоваться выделить определенное количество времени на содержание здания. Хотя такие договоренности могут быть полезными для создания чувства общности и принадлежности, а также для экономии накладных расходов, они могут оказаться неприемлемыми для некоторых покупателей.

Другой фактор риска для кооперативов проистекает из их основной характеристики долевого владения - если один из акционеров не выполняет платежи, будь то плата за обслуживание или ссуда на акции, это может повлиять на всех членов ассоциации.В крайних случаях от всех акционеров может потребоваться страхование дефолта одного члена - хотя строгий процесс подачи заявок разработан таким образом, чтобы свести дефолты к минимуму.

Кооперативные типы

Есть два типа кооперативов: имущественные и неакционерные. В кооперативах собственности акционеры получают права владения определенной единицей посредством передачи правового титула, в то время как в кооперативах, не связанных с акционерным капиталом, акционеры обеспечивают права владения посредством договора аренды или аренды.

С точки зрения ценообразования кооперативы можно разделить на три категории: рыночные ставки, ограниченный капитал и лизинговые кооперативы. Как следует из названия, кооперативы по рыночной ставке торгуются в тандеме с рыночными условиями, то есть партнеры могут выставлять акции на продажу по выбранной ими цене. Кооперативы с рыночной ставкой напоминают договоренности о кондоминиумах, хотя покупная цена обычно будет значительно ниже, чем для аналогичных квартир, в то время как ежемесячная плата, вероятно, будет выше.

В случае кооперативов с ограниченным участием в акционерном капитале ассоциация будет иметь строгие правила в отношении цен на акции и скорости их повышения, чтобы жилье оставалось доступным.Лизинговые кооперативы, также известные как кооперативы без участия в капитале, являются подмножеством этой категории и характеризуются очень низкой покупной ценой. В случае лизинговых кооперативов покупка в ассоциацию будет осуществляться по низкой цене - такой же низкой, как гарантийный депозит арендуемой квартиры - и будет сопровождаться более высокой ежемесячной платой за обслуживание. Организация этого кооператива во многом схожа с арендой. Когда акционер лизингового кооператива продает свою долю в ассоциации, он получает только ту низкую закупочную цену, которую он заплатил, плюс любое повышение цены, которое позволяет ассоциация.

Если вас интересует кооператив в Нью-Йорке, PropertyShark предлагает отчеты об имуществе для каждого объекта кооператива в Нью-Йорке, от шедевра ар-деко River House на Манхэттене до отеля Premier House в Бруклинском районе Мидвуд. Если вы имеете в виду конкретное здание, просто введите адрес здания в строке поиска, и вы сможете получить доступ к огромному количеству информации об имуществе, от площади в квадратных футах и ​​титульных документов до полного списка кооперативных единиц, а также подробные отчеты о самих свойствах.Ознакомьтесь с приведенным ниже примером того, как начать поиск:

Вы также можете использовать инструмент Comps PropertyShark для сравнения объектов из одного и того же кооператива или разных ассоциаций кооператива.

23 Плюсы и минусы использования ООО для сдачи в аренду недвижимости

ООО является обществом с ограниченной ответственностью. Это гибридная бизнес-структура, доступная в Соединенных Штатах, которая сочетает в себе преимущества партнерства с защитой ответственности, предлагаемой корпорацией.Вот почему многие арендодатели смотрят на эту бизнес-структуру, когда думают о том, как они хотят структурировать свои финансы вокруг арендуемой собственности.

Около 2,4 миллиона предприятий в США в настоящее время идентифицируют себя как LLC. Эта структура была впервые предложена более четырех десятилетий назад в Вайоминге и с тех пор росла быстрее, чем любой другой вид бизнеса.

Сегодняшним LLC разрешается иметь одного или нескольких участников, этот термин используется для описания владельцев бизнеса.Участником может быть физическое лицо или другой бизнес. Если иное не предусмотрено законом, у LLC нет ограничений на количество членов, связанных с компанией.

Если вы подумываете об аренде собственности или хотите улучшить финансовую защиту для себя и своей семьи, то вот плюсы и минусы использования LLC для сдачи в аренду недвижимости для проверки.

Список преимуществ использования ООО для сдачи в аренду недвижимости
1.Создание ООО поможет защитить ваши личные активы.

Если арендуемая недвижимость является частью вашего инвестиционного портфеля, то одно из ваших основных требований - предоставить недвижимость, соответствующую нормам. Если этого не произойдет по какой-либо причине (даже если это произошло не по вашей вине), то арендатор недвижимости может подать на вас в суд за существующие условия. Любой судебный процесс, в котором упоминается ваше имя, поставит под угрозу ваши личные активы, если вы не зарегистрированы как корпорация с ограниченной ответственностью с вашей собственностью.

Согласно формату LLC, только ваши бизнес-активы будут атакованы, если кто-то подаст на вас в суд.

2. Формат LLC предоставляет налоговые льготы.

Компании с ограниченной ответственностью в США предоставляется выбор налогообложения. Вы можете выбрать сквозной вариант или облагаться налогом как корпорация. Это означает, что вы можете настроить его там, где бизнес не платит никаких налогов, потому что доход, полученный от сдачи в аренду собственности, становится вашим.С 1988 года в США облагаются налогом компании с ограниченной ответственностью, как если бы они были партнерскими отношениями, даже несмотря на то, что они предлагают защиту личных активов от ответственности.

3. Продукты страхования ответственности имеют ограничения по полису.

Помимо структуры ООО по инвестициям в недвижимость, арендодатели имеют возможность приобрести страховку ответственности для защиты своих личных активов. Приобретая полис, вы получаете преимущество перед структурой бизнеса, потому что вы экономите время и деньги, поскольку вам не нужно подавать официальные документы в вашу юрисдикцию.Однако важно помнить, что все страховые полисы имеют максимальные выплачиваемые лимиты. Если событие наносит финансовый ущерб кому-либо за пределами этих пределов, вам все равно может быть предъявлен иск, при этом ваши личные активы находятся под угрозой, на оставшуюся часть стоимости.

4. В структуре ООО допускается гибкость управления.

Когда вы структурируете свой бизнес по аренде недвижимости как ООО, даже если это всего лишь одна недвижимость, вам предоставляется гибкость в структуре управления вашей компании.Вы можете сделать так, чтобы все участники участвовали в ежедневном принятии решений для бизнеса или назначенных менеджеров, которые принимают эти решения за вас. Если вы не знакомы с преимуществами и рисками сдачи в аренду собственности, эта бизнес-структура позволяет вам нанимать людей, которые знакомы с обязанностями, без заключения контракта на работу с местным агентством по управлению недвижимостью.

В большинстве штатов управление вашей LLC будет по умолчанию, если вы не укажете в своих документах, что собираетесь нанять менеджеров.

5. Создать ООО - дешево и легко.

Хотя у LLC больше требований к оформлению документов по сравнению с партнерством или индивидуальным предпринимателем, подать заявку на эту бизнес-структуру легче, чем создать S-корпорацию или C-корпорацию. Во многих штатах взимается регистрационный сбор в размере 500 долларов США или меньше за первоначальный запуск бизнеса. В Аризоне регистрационный сбор может составлять всего 50 долларов. Каждый штат немного отличается по своим затратам и требованиям, поэтому обязательно изучите каждый этап процесса создания компании, чтобы знать, чего от вас будут ожидать.

6. Оплата не ограничивается собственниками ООО.

При использовании структуры LLC для сдачи в аренду собственности нет никаких ограничений в отношении того, как компания будет платить каждому собственнику. Членам могут выплачиваться больше или меньше, чем их собственный капитал в компании. Такая структура позволяет каждому участнику получать дополнительные или меньшие суммы списаний своих расходов или возмещения в зависимости от индивидуальных потребностей. Единственным исключением из этого преимущества является ООО с одним владельцем, которое предлагает сквозную функцию, позволяющую в любом случае отправлять всю прибыль владельцу.

7. В рамках этой бизнес-структуры вы можете рассчитывать взносы на медицинское страхование.

Если аренда недвижимости является вашим основным источником дохода, вам разрешается вычесть все расходы на медицинское страхование, которые вы оплачиваете для себя и своей семьи. Сумма, разрешенная с помощью этого преимущества, основана на пропорциональной доле чистой прибыли, полученной компанией. Вся прибыль ООО считается заработанным доходом. Каждый участник, получающий доход через LLC, имеет право воспользоваться этим уникальным преимуществом.

8. Вам разрешается вносить активы в компанию.

Владельцам разрешается вносить активы в ООО, даже если основной причиной создания компании было управление собственностью. Вам разрешено вносить капитал в компанию. Также разрешены личные займы с вашего счета на счет LLC. Есть несколько различных способов, которыми отдельные участники могут вложить деньги в бизнес, а затем снова получить их в качестве погашения ссуды. Разумные проценты разрешены даже при погашении личной ссуды, предоставленной вашему ООО.

9. Владельцы LLC не всегда должны быть гражданами США.

Это преимущество не всегда применимо, поэтому проконсультируйтесь с вашей регулирующей юрисдикцией, прежде чем включать иностранных инвесторов в вашу структуру собственности. Когда это разрешено, ваше ООО позволяет иностранным владельцам быть частью вашей бизнес-структуры. Это упрощает получение иностранных инвестиций для вашей арендуемой недвижимости, в то время как у ваших инвесторов меньше препятствий для выхода на рынок. Иностранным участникам предоставляется право голоса в качестве активных владельцев ООО.

10. С LLC связано меньше ежегодных административных требований.

Когда вы создаете ООО для управления арендуемой недвижимостью, существуют некоторые ежегодные требования к оформлению документов, которые требуются вашей регулирующей юрисдикцией, чтобы бизнес оставался открытым. Вам не нужно документировать собрания акционеров или предлагать протоколы заседаний совета директоров в рамках процесса обновления или авторизации. Если ваш учредительный договор соответствует местным ожиданиям, вы можете указать, кому разрешено право голоса, а кто не входит в вашу структуру.

11. Возможны единоличные ООО.

Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем, то вам стоит рассмотреть возможность создания ООО для сдачи в аренду вашей недвижимости с одним участником. Они не обеспечивают такой же легитимности бизнеса, как другие структуры, но их легче поддерживать с теми же плюсами и минусами по большей части. Защита, предоставляемая LLC, имеет тенденцию работать в обратном порядке в рамках этой структуры. Личные обязательства владельца не влияют на бизнес, но если вы не ведете отдельные бухгалтерские книги для компании, суд может принять решение о защите ваших личных активов от деловых операций.

12. Приобретение собственности через ООО дает определенные преимущества.

Если вы приобретаете новую недвижимость для сдачи в аренду через свой бизнес, то у вас может быть доступ к дополнительным средствам защиты прав собственности. Имущество будет контролировать бизнес, а не ваши личные активы. Если что-то случится, вам может быть предоставлена ​​дополнительная защита от внешних судебных исков или проблем. Тогда ваша компания будет нести ответственность за уход за собственностью и ее содержание, а вы сможете воспользоваться выгодами от прироста капитала, происходящего с течением времени благодаря аренде.

13. Каждой собственностью может управлять собственное ООО.

Для владельцев, которые хотят иметь максимально возможный уровень защиты от разделения, вы можете включить каждое арендуемое имущество как отдельное ООО. Сделав это, вы сможете оградить каждый объект недвижимости от потенциальных претензий, связанных с другой недвижимостью. Иск затронет только одну собственность.

Конечно, административные расходы и требования одновременного обслуживания нескольких ООО были бы значительными.Вот почему большинство арендодателей предпочитают не использовать это конкретное преимущество при использовании ООО для сдачи в аренду своей недвижимости.

Список минусов использования LLC для сдачи в аренду недвижимости
1. Существуют ограничения на защиту, которую предоставляет LLC.

Если ваша компания названа в судебном процессе, касающемся вашей собственности, судья имеет право вынести решение о том, что бизнес-структура не защищает ваши личные активы. Хотя эта проблема возникает, когда вы не ведете бизнес-книги отдельно от личных записей или ведете бизнес обманным путем, она не обеспечивает стопроцентной защиты.Этот недостаток часто называют «прорывом корпоративной вуали».

2. Вы должны платить налог на самозанятость за сквозной доход.

Поскольку структура налогообложения по умолчанию для LLC аналогична структуре налогообложения партнерства, ваши участники, которые работают в этом бизнесе, должны платить налог на самозанятость в Соединенных Штатах. Это означает, что каждый участник несет личную ответственность за долю работодателя в удержаниях по программам Medicare / Medicaid и Social Security, которые требуются при каждой зарплате.Сумма налога будет зависеть от общей чистой прибыли бизнеса.

Владельцы имеют возможность облагаться налогом как корпорация, что ограничит эту проблему, поскольку вы будете облагаться налогом на фактическую компенсацию, а не на прибыль до налогообложения.

3. Необходимо учитывать вопросы текучести членов.

ООО похоже на товарищество или единоличное предприятие, поскольку для некоторых домовладельцев преемственность может быть проблемой. Если вы единственный владелец LLC и с вами что-то случится, то штат, в котором находится ваш бизнес, потребует от компании распустить.Это означает, что вашей семье потребуется урегулировать деловые долги и закрыть ваши счета, прежде чем они смогут начать новый бизнес по управлению вашей недвижимостью.

Вы можете избежать некоторых проблем с преемственностью в качестве супружеской пары, если будете совладельцами LLC. Однако даже в этом случае от вас может потребоваться распустить первую компанию, прежде чем открывать вторую, чтобы продолжать вести бизнес.

4. Вам не разрешается выпускать акции для вашего бизнеса.

В рамках структуры компании с ограниченной ответственностью вам не разрешается собирать деньги путем выпуска акций вашего бизнеса.Акционерный капитал, имеющийся в распоряжении компании, основан на ваших первоначальных учредительных документах. На основании этого документа каждому участнику назначается часть компании. Ее нельзя передать кому-то другому, потому что она не имеет той же стоимости, что и корпоративная акция. Вам не разрешается покупать чьи-либо акции, продавать свои или торговать ими.

5. ООО не обязано выплачивать заработную плату.

Большинство LLC спроектированы как сквозные организации, чтобы компенсировать своим владельцам, особенно компаниям с одним владельцем, из полученной чистой прибыли.Это устраняет этот недостаток для большинства арендодателей, которые используют эту структуру для управления арендуемой недвижимостью. Когда платежи отправляются владельцам, налоговая структура рассматривает это действие как получение средств на счете. Это означает, что он не засчитывается в доход компании, как это было бы для S-корпорации или C-корпорации. Поскольку вам не разрешено вычитать сумму заработной платы, ваши налоговые обязательства могут быть выше при определенных обстоятельствах.

6. Ежегодный регистрационный сбор обычно требуется для поддержания статуса вашего бизнеса.

Большинство управляющих организаций требуют от действующих LLC подавать ежегодное уведомление о продлении в рамках своих административных обязанностей по техническому обслуживанию. В большинстве штатов США взимается плата за продление, которая близка к первоначальному взносу за регистрацию. Однако есть некоторые исключения, поскольку в некоторых штатах взимается плата в размере 1000 долларов США или более, чтобы поддерживать бизнес открытым. Если у вас был тяжелый год с арендуемой недвижимостью, а деньги ограничены, эта ежегодная ответственность может заставить вас еще больше залезть в долги.

7. Вам понадобится отдельное ООО для каждого штата, в котором вы владеете арендуемой недвижимостью.

Регистрация LLC действительна только для штата вашего постоянного проживания. Если вы владеете недвижимостью в нескольких штатах, вы должны подать заявку на создание компании с ограниченной ответственностью в каждом штате, где вы хотите защитить себя. Без многократной подачи документов любой, кроме вашего штата, потенциально может получить доступ к вашим личным финансам и активам, если он станет кредитором.

Вы также должны указать юридический адрес вашего LLC в каждом штате, где вы проводите операции.Адрес арендуемой собственности не учитывается, если у вас нет офиса в этом месте. В учредительном договоре вас попросят указать конкретную сторону, которая будет получать сообщения от вашего имени для ведения бизнеса. Для операции с участием нескольких штатов корпорация может быть лучшей структурой для рассмотрения, если вы хотите избежать некоторых из этих логистических проблем.

8. Необходимо учитывать и другие налоговые обязательства.

Независимо от того, выберете ли вы сквозной или корпоративный налог, административные требования LLC выше, чем у других бизнес-структур.Вы можете получить такую ​​же выгоду, как индивидуальный предприниматель или партнерство, но для этого все равно требуется отдельная налоговая декларация для бизнеса, что не всегда необходимо в других структурах. В Соединенных Штатах LLC использует форму 1065 при передаче доходов своим владельцам. Затем формы K1 должны быть разосланы каждому члену, декларируя индивидуальные налоговые обязательства за год.

В зависимости от того, где вы регистрируете ООО для управления недвижимостью, к этому бизнесу могут применяться налоги на франшизу, акцизы или и то, и другое.

9. LLC, как и товарищества и индивидуальные предприниматели, борются за привлечение капитала.

Поскольку владельцам не разрешается покупать, продавать или торговать акциями компании, инвесторы не решаются вкладывать какой-либо капитал в эту бизнес-структуру. Вы будете нести ответственность за средства, необходимые для покупки или содержания сдаваемой в аренду собственности, находящейся на вашем попечении. Хотя кредитные продукты стали более доступными, поскольку юридическая структура этого бизнеса признана, внешний капитал редко.

В том маловероятном случае, если с вашей компанией будет связано несколько владельцев, регистрация S-corp предоставит вам лучший доступ к капиталу. Если вы достигнете более 100 членов, регистрация C-corp предоставит больше возможностей для привлечения капитала по сравнению с LLC.

10. ООО с одним участником сталкивается с теми же налоговыми структурами, что и индивидуальный предприниматель.

ООО с одним участником может выбрать налогообложение как организация, если они пожелают. Они также могут облагать себя налогом как индивидуальный предприниматель.По второму варианту, даже если вы ведете отдельные книги, чтобы уменьшить свою ответственность, налоги, которые вы подаете, все равно включаются в личную декларацию. Эта структура создает достаточно сложностей, когда речь идет об аренде недвижимости, что, вероятно, потребуется профессионал в области налогообложения.

Плюсы и минусы использования ООО для сдачи в аренду недвижимости часто не стоят хлопот по сравнению с рисками, с которыми сталкивается средний домовладелец. LLC обеспечивает одно ключевое преимущество: вероятная защита личных активов, когда компания упоминается в судебном иске.Для кого-то с обширными активами небольшая стоимость регистрации стоит предоставленной защиты. Если вы владеете только одной собственностью, то лишние документы могут не иметь смысла.

Плюсы и минусы покупки дома


Что вы узнаете

Как домовладение может улучшить ваши финансы и качество жизни

Все расходы, которые вам понадобятся, чтобы подготовить к

Стартеры для размышлений, которые помогут вам решить, покупать или не покупать

Домовладение - это серьезное финансовое решение, но изучение плюсов и минусов означает, что вы войдете в него с открытыми глазами.Мы начнем с хороших вещей, уравновесим их с реалиями, о которых вам следует знать, и закончим некоторыми цифрами, которые заставят вас задуматься. Дом - это крупная покупка, но это также и инвестиция, поэтому взвешивание фактов в холодном свете дня поможет вам быть уверенным в правильном выборе.

Плюсы покупки дома

Оценка и собственный капитал

Вы часто слышите, что покупка дома - это хорошее долгосрочное вложение по двум ключевым причинам: высокая оценка стоимости и собственный капитал.Первое довольно легко объяснить: стоимость жилой недвижимости имеет тенденцию расти со временем, поэтому, когда вы в конечном итоге продаете свой дом, есть надежда, что он будет стоить больше, чем вы за него заплатили, и вы получите неплохую прибыль. .

Собственный капитал, с другой стороны, представляет собой текущую рыночную стоимость вашего дома за вычетом суммы, которую вы должны по ипотеке. Другими словами, это та часть дома, которую вы полностью оплатили и которая действительно принадлежит вам. Когда стоимость вашего дома растет, растет и ваш собственный капитал.Вы также можете увеличить собственный капитал несколькими способами. Первый - это ежемесячные выплаты по ипотеке: чем больше вы выплачиваете основную сумму, тем больше у вас собственного капитала. Основная сумма - это долларовая сумма, которую вы взяли в долг. Применяя дополнительные выплаты к основной сумме, вы можете увеличить свой капитал еще быстрее. Второй способ повысить свой собственный капитал - это усовершенствовать дом. Не все ремонты повышают стоимость вашей собственности, но те, которые делают, также повышают вашу стоимость.

Как и все инвестиции, стоимость недвижимости циклична - на нее влияет экономика, рыночный спрос и другие факторы, но за последние 10 лет нехватка жилья привела к резкому росту цен на жилье.Имейте в виду, Америка - большая страна, и есть города, где дешевле арендовать, чем покупать. Но по сравнению с арендной платой, каждый выплачиваемый вами платеж по ипотеке - это инвестиция в актив, которым вы владеете. Как только ссуда будет выплачена, вам будет что предъявить.

Предсказуемые выплаты и признание для них

Одним из больших преимуществ покупки дома по ипотеке с фиксированной процентной ставкой является то, что вы будете точно знать, какими будут ежемесячные выплаты по основной сумме и процентам по ипотеке.С другой стороны, арендная плата может увеличиваться каждый раз при продлении договора аренды. По мере того, как вы становитесь более авторитетными в своей карьере и ваша зарплата растет, регулярные выплаты по ипотеке становятся более доступными. Когда вы снимаете аренду, домовладельцы могут принять решение о повышении арендной платы в соответствии с рыночными ставками (среди прочего), что может довольно быстро съесть ваше повышение.

Интересным бонусом к хорошо управляемой ипотеке является то, что она может помочь повысить ваш кредитный рейтинг. (Что может показаться странным, учитывая, что ипотечные компании проверяют ваш кредитный рейтинг перед утверждением ипотеки.Видите ли, немногие арендодатели сообщают об арендных платежах в кредитные агентства (CRA), поэтому даже если у вас есть история своевременной выплаты арендной платы, это не отражается на вашем кредитном рейтинге. Платежи по ипотеке не только признаются CRA, но и имеют больший вес по сравнению с возобновляемыми счетами (например, кредитными картами). Если у вас нет долгой кредитной истории, приятно знать, что, совершая регулярные платежи по ипотеке, в глазах CRA вам будет что показать.

Стабильность и почетное место

Возможно, вы не думали об этом, но владение домом также дает социальные льготы.В жизни в пространстве есть что-то, что действительно отражает вас, что делает вас счастливым. Наконец, вы можете покрасить стены в желаемый цвет, расширить шкаф, открыть кухню, посадить дерево в саду - все, от чего отказалось бы большинство домовладельцев. Возможность приспособить дом к вашему образу жизни улучшает качество вашей жизни, а также дает возможность повысить стоимость дома при перепродаже.

Когда вы владеете домом, в котором живете, вы чувствуете стабильность, которая приходит с осознанием того, что именно вы решаете, когда пора уходить.Эта приверженность своему дому распространяется и на сообщество, частью которого вы становитесь. В отчете Национальной ассоциации риэлторов за 2016 год о социальных преимуществах домовладения и стабильного жилья было обнаружено, что «домовладение повышает успеваемость детей, способствует более активному участию в гражданской и волонтерской деятельности, улучшает результаты в области здравоохранения, снижает уровень преступности и снижает зависимость от социального обеспечения». Проще говоря, покупка дома дает вам чувство гордости за право собственности, чувство достижения и чувство принадлежности к сообществу, в которое вы вложили свои деньги.И это повод для улыбки.

Минусы покупки дома

Высокие первоначальные затраты

Нельзя отрицать, что первоначальные затраты на покупку дома обычно дороже, чем переезд в аренду. Если вы, как и большинство новых покупателей, должны получить одобрение на получение ипотечной ссуды и сэкономить деньги на первоначальный взнос и заключительные расходы. К счастью, вам больше не нужно иметь 20% первоначальный взнос, чтобы претендовать на ипотеку. Фактически, если ваш кредитный рейтинг выше 580, вы можете купить дом по ссуде, обеспеченной государством, и вложить всего 3.На 5% ниже. Однако покупка дома с низким первоначальным взносом означает, что вы, вероятно, окажетесь на крючке частного ипотечного страхования (PMI) - ежемесячной платы, которая помогает компенсировать риск невыполнения вами своих обязательств по кредиту. Как только вы выплатите достаточно суммы ипотечного кредита, чтобы достичь 22% собственного капитала в вашем доме, ваши платежи по PMI автоматически прекратятся (при условии, что у вас есть текущие платежи).

Затраты на закрытие обычно составляют 2–5% от суммы кредита. Во многих случаях, когда вы закрываете дом, вам придется заранее заплатить часть налогов на недвижимость и страховые взносы.Как только ваша ипотека будет полностью выплачена, вам нужно будет продолжать платить налоги на недвижимость и страхование домовладельцев до тех пор, пока вы владеете домом. Хотя покупка означает, что вы можете жить без арендной платы, налоговые и страховые счета неизбежны.

Создание собственного капитала требует времени

Все инвестиции сопряжены с риском, и владение домом не исключение. Стоимость собственности может упасть, а собственный капитал не вырастет сразу. В идеальной ситуации вы можете указать время, когда планируете продавать. Если вам нужно продать по финансовым причинам, из-за работы или личной ситуации, вы можете оказаться во власти рынка.Цены на жилье могут стагнировать или падать из-за региональных или местных экономических условий. А если вам нужно продать свой дом на рынке покупателей, вам, возможно, придется принять предложение, которое меньше, чем вы хотели бы.

В первые годы ипотеки ваш высокий остаток по ссуде затрудняет наращивание капитала за счет выплат по ипотеке. Из-за процесса, известного как амортизация, большая часть вашего платежа по ипотеке идет на проценты, а не на основную сумму. Ближе к концу срока кредита большая часть платежа по ипотеке идет в счет основной суммы долга.Это означает, что для увеличения собственного капитала за счет выплат по ипотеке требуется гораздо больше времени, если вы получили ссуду только на короткое время. Даже если стоимость недвижимости неуклонно растет, требуется в среднем 4 года для увеличения собственного капитала, чтобы покрыть первоначальные затраты на покупку дома. И когда вы, наконец, решите, что вам действительно нужен доступ к , все накопленного капитала, как правило, на продажу дома уходит гораздо больше времени, чем на продажу инвестиций, таких как акции.

Содержание дома стоит денег

В отличие от большинства других инвестиций, владение домом связано с постоянными расходами.Это темная сторона свободы от домовладельца: с домовладением приходит ответственность. Большой двор - это здорово, но это может быть менее привлекательно, если вы тот, кто должен косить лужайку в субботу утром. Если какой-либо прибор сломался, вы должны его починить. Если вся система A / C выйдет из строя, вы будете ее потеть, пока не сможете позволить себе ее заменить. И, несмотря на регулярное техническое обслуживание и ремонт, физическая структура собственности обычно со временем обесценивается. (Psst: Земля обычно ценит, так что не все так плохо.)

Затем нужно подумать о налогах и страховании. При ипотеке с фиксированной ставкой фиксированы только проценты и основная сумма. Вы можете ожидать, что налоги на недвижимость и страховые сборы со временем вырастут. Налоги на недвижимость могут увеличиваться по мере роста стоимости вашего дома и / или когда местным органам власти необходимо собрать средства для покрытия расходов на предоставляемые ими удобства. Страхование домовладельцев увеличивается с инфляцией: когда расходы на ремонт / замену вашего дома растут, страховые компании увеличивают страховые взносы.Если вы вступили в сообщество с ассоциацией домовладельцев, можете держать пари, что текущие платежи тоже увеличатся. Тем не менее, если вы вспомните, сколько вы платили за газировку в детстве, и сравните это с тем, сколько вы платите за газировку сейчас, вы поймете, что рост цен - это факт жизни.

Всегда ли покупка дома является надежной инвестицией?

Американцы говорят да

В 2020 году доля домовладельцев в США выросла до 65,8%. Это говорит о том, что большинство американцев действительно думают, что покупка дома - это надежная инвестиция.После поправки на инфляцию средняя стоимость домов на одну семью увеличилась с 30 000 долларов в 1940 году до 199 600 долларов в 2000 году. Это меньше, чем могли бы заработать люди, если бы они инвестировали такую ​​же сумму в фондовый рынок в 1940 году, но сколько люди могли позволить себе вложить 30 000 долларов и при этом платить за аренду?

Если дело в деньгах, есть способы сократить ваши первоначальные затраты. Если вы обдумываете размер своего первоначального взноса, то в 2020 году 73% американцев купили дома с первоначальным взносом менее 20%, и для этого есть множество причин.Чтобы компенсировать затраты на закрытие сделки, вы можете выбрать «бесплатную ипотеку». Здесь вы соглашаетесь с более высокой процентной ставкой по ипотеке (и, следовательно, с более высокими ежемесячными платежами), поэтому кредитор предоставляет вам кредит для компенсации ваших затрат на закрытие сделки. Если в будущем процентные ставки упадут, вы можете рефинансировать ипотеку.

Во многих случаях решение об аренде или покупке зависит от того, что вы ищете в доме и как долго вы планируете в нем жить. Если вы знаете, что пробудете там всего пару лет, аренда может быть для вас лучшим вариантом: расторгнуть договор аренды намного проще, чем продать дом.Если вы думаете, что можете сдать его в аренду в будущем, узнайте о владении инвестиционной недвижимостью и покупайте с учетом этого. Если вы хотите купить в дорогом районе, вы можете начать с определения того, сколько вы можете себе позволить.

Дом - это инвестиция, и неплохо иметь план

Если вы решили, что покупка дома - правильный шаг для вас, наш исчерпывающий контрольный список для покупки жилья охватывает все необходимые этапы.

alexxlab

*

*

Top