Покупка квартиры в апартаментах | Гордон и Партнеры

А. Гордон

Покупка квартиры в апартаментах в 2018

Риски покупки апартаментов на примере сделки в марте 2018

 

Адвокат по недвижимости

Гордон А.Э.

 

Большая доступность апартаментов, по сравнению с квартирами, выгодная локация апартаментов в Москве, современный дизайн строений и общих помещений зданий, по прежнему привлекают внимание потенциальных покупателей делая покупку квартир в апартаментах выгодным приобретением . Вместе с тем мы неоднократно обращали внимание покупателей на негативные моменты апартаментов, которые часто перевешивают их плюсы.

Не так давно осуществляя сопровождение покупки апартаментов, мы снова встретили несколько особенностей строительства апартаментов в Москве, на которые покупателям нужно обращать внимание. Особенно, когда строительство завершено, и апартаменты передают покупателям.

По прежнему, большинство апартаментов, покупают для использования в качестве места жительства – под квартиры. Юридические не соответствия понятий квартира и апартаменты, и их последствия, сейчас уже широко известны. Наибольшие из них – невозможность регистрации в апартаментах, как в квартирах, и невозможность применить налоговые вычеты по НДФЛ при покупке апартаментов.

Но есть и другие юридические последствия, которые окажут значительное влияние на пользование апартаментами, и которые необходимо предусматривать на этапе заключения договора при приобретении квартиры в апартаментах.
Иногда выловить эти моменты сложно. Например, если апартаменты продают по схеме «через предварительный договор купли-продажи», или стройка затянулась, получив приглашение застройщика заключить основной договор и принять апартаменты, покупатели стремятся оформить апартаменты как можно быстрее, и упускают важные условия в договоре.

Пользование общим имуществом в строении — условие, которое обычно остается «за кадром» договора, когда происходит покупка квартиры в апартаментах. Дело в том, что как правило, квартиры в апартаментах покупают на первичном рынке, и покупатели не привлекают для сопровождения риэлтора или юриста, надеясь на собственные силы, знания и опыт.

Между тем, в отличие от квартир, для покупателей которых действуют нормы Жилищного кодекса РФ об общих помещениях в многоквартирном доме, для апартаментов такие правила законом не установлены. По этому, соответствующие положения необходимо устанавливать в договоре на приобретение квартир в апартаментах. В противном случае за пользование общим имуществом здания собственнику апартаментов придется платить отдельно, как правило, оплата взимается ежемесячно. В некоторых комплексах это приводит к запрету в пользовании помещениями непосредственно не примыкающими к входу в апартаменты, например, другими этажами, лестницами и т.п. В Москве пока экзотика, но есть горячие головы, требующие платы за пользование лифтом.

Гораздо хуже, если «за кадром» в договоре на покупку квартиры в апартаментах останется инженерия здания и общедомовые сети, к которой присоединено оборудование апартаментов, это может привести к систематическим платежам за пользование.

Пользование прилежащей территорией здания. Этот вопрос для апартаментов так же законодательно не урегулирован, в отличие от квартир в многоквартирных домах. Как правило, этот законодательный пробел приводит к запрету на размещение автомашин собственников апартаментов на территории комплекса, или за размещение берется плата.

Законность оформления апартаментов определяется особенностями строительства. Выгодность расположения квартиры в апартаментах, как правило, является результатом их размещения на месте снесенного, а чаще, реконструированного здания старой застройки. Особенно этим отличаются апартаменты в ЦАО Москвы.

В одной из недавних сделок по покупке апартаментов мы столкнулись со следующим:
Застройщик пригласил дольщика на подписание основного договора купли-продажи квартиры в апартаментах и передаточного акта. Апартаменты покупались по преддоговору.

При ознакомлении с документами выяснилось, что апартаменты созданы не в результате нового строительства, а как результат реконструкции ранее существовавшего здания с увеличением этажности и площадей. И все бы ничего, да только на момент заключения основного договора купли-продажи квартиры в апартаментах ввод в эксплуатацию здания еще не провели, а вот свидетельство у застройщика на апартаменты уже имелось.
Кроме этого, почему-то продавцом апартаментов выступал не застройщик, а совсем иная организация. Это то же не страшно, если бы по преддоговору покупатель не уплатил полную сумму цены квартиры. При предложенной Застройщиком схеме покупки, цена апартаментов «повисала».

Вразумительных пояснений на этот счет менеджер Застройщика не дал. Соответствующих документов не представил.

Ситуация стала благоприятной для покупки апартаментов, когда к основному договору купли-продажи появилось соглашение с участием первоначального застройщика о зачете платежа за квартиру по первоначальному договору.

Появилось соглашение между первоначальным застройщиком и действующим о передаче прав и обязанностей по преддоговору.
Появились протоколы управляющих органов застройщиков «легализовавшие» соответствующие решения по передаче имущества и обязательств между застройщиками.
Вот только до ввода в эксплуатацию здания с апартаментами осталось еще несколько месяцев. И права на апартаменты оформили, как на «недострой». Учитывая, что покупатель по договору планировал купить готовую квартиру, это разные вещи.

Москва
10.04.2018г.

gordon-adv.ru

Покупка апартаментов: дешево, но рискованно

Апарт-отели в Петербурге – гостиничные комплексы, недвижимость в которых либо выставляется на продажу, либо используется для сдачи в аренду. Главное, чем отличаются апартаменты в Санкт-Петербурге от обычного отеля – это наличие в каждом номер собственной кухни.

Все чаще стали строить апарт-отели в Петербурге: такова реакция некоторых участников рынка, связанная с дефицитом участков для строительства жилья и требованием властей к обеспечению таких проектов «социалкой». Еще в прошлом году апартаменты приобретали с целью инвестиционных вложений, теперь же – для собственного проживания. За последние три квартала апарт-отели в Петербурге по своему количеству выросли почти в три раза (отображено в таблице).

Без права на прописку

Апарт–отели в Питере пользуются все большей популярностью потому, что строительство их и удобно, и выгодно. Апарт-отели в Петербурге можно возводить на землях, которые предназначены для строительства коммерческих объектов, что весьма актуально при сегодняшнем дефиците земельных участков для строительства жилых домов. К тому же строительство таких объектов менее ограничено рамками действующего законодательства, чем возведение жилья (например, не обязательно выдерживать нормы по инсоляции помещений). И главное – застройщик, возводящий апарт-отель в Питере, не обязан заниматься строительством объектов социальной инфраструктуры. Если Госстройнадзором будет выдано соответствующее разрешение, можно строить апарт-отель в Петербурге хоть около кладбища или завода.

Апарт-отели в Петербурге – гостиничные комплексы, недвижимость в которых либо выставляется на продажу, либо используется для сдачи в аренду. Главное, чем отличаются апартаменты в Санкт-Петербурге от обычного отеля – это наличие в каждом номер собственной кухни.

Все чаще стали строить апарт-отели в Петербурге: такова реакция некоторых участников рынка, связанная с дефицитом участков для строительства жилья и требованием властей к обеспечению таких проектов «социалкой». Еще в прошлом году апартаменты приобретали с целью инвестиционных вложений, теперь же – для собственного проживания. За последние три квартала апарт-отели в Петербурге по своему количеству выросли почти в три раза (отображено в таблице).

Опасности нового формата

Нужно сказать, что положения 214-ФЗ распространяются не только на продажу недвижимого имущества в многоквартирных домах, но и, как отмечено в этом законе, «других объектов». По мнению юристов, к ним можно отнести и апарт-отели в Санкт-Петербурге. Застройщикам многоквартирных домов вменена в обязанность продажа квартир исключительно согласно положениям 214-ФЗ (т.е. необходимо заключение договоров долевого участия или вступление в ЖСК). А для компаний, строящих апарт-отели в Петербурге, это является лишь правом, но не обязанностью. Застройщиком (формально) может проводиться продажа апартаментов в Санкт-Петербурге с помощью предварительных договоров купли-продажи, вексельных и других «серых» схем. В законодательстве нет пока регулировки строительства таких объектов и ограничения механизмов продажи недвижимости в них.

Необходимо отметить, что покупка апартаментов в Петербурге делает невозможным получение постоянной регистрации. В несколько раз возрастет оплата за коммунальные услуги, а также величина ставки налога. Более того, по разъяснениям юристов, при действующем законодательстве апарт-отели в Петербурге не имеют возможности создать ТСЖ. Сегодня не очень понятно, услугами каких структур можно воспользоваться, чтобы обслуживать апартаменты в Санкт-Петербурге – скорее всего, функциями товарищества придется заниматься управляющим компаниям.

В начале компании, строившие апарт-отели в Санкт-Петербурге, делали расчет на то, что клиенты в большинстве своем будут иметь возможность купить апартаменты в Петербурге для сдачи в последующем жилья в аренду. Многими компаниями для своих клиентов была уже проведена разработка так называемых доходных программ, которые обещали гарантию прибыли – от 5% до 15% годовых. Но, по признанию застройщиков, сейчас покупка апартаментов в Петербурге осуществляется преимущественно гражданами, которые желают приобрести недвижимое имущество для себя.

Преимуществом в таких проектах является лишь одно – наличие относительно невысокой, в сравнении со строящимися жилыми объектами, цены. Но только после окончания строительства и заселения хотя бы одного из заявленных объектов возможно будет сделать оценку того, во сколько обойдется собственникам содержание апартаментов.

 

Вконтакте

Twitter

Мой мир

Google+

Одноклассники

E-mail

petersit.ru

Чем отличаются апартаменты от квартиры? Разница между апартаментами и квартирой

Рынок жилой и коммерческой недвижимости невероятно обширен. Предлагая объекты жилья, риелторы зачастую называют квартиру апартаментами. Этот термин становится своеобразным символом успеха, роскоши, независимости и богатства.

Но одинаковы ли эти понятия – квартира и апартаменты? Даже самый поверхностный взгляд определит, что это абсолютно разные вещи. Рассмотрим, чем отличаются апартаменты от квартиры. Определим, насколько существенны эти различия, и почему следует четко разграничивать эти понятия.

Что такое квартира?

Общепринятым считается следующее определение. Квартира – это вид обособленной недвижимости, используемой как для проживания на постоянной основе, так и для сдачи в аренду. Она обладает отдельным входом и полностью приспособлена для нормальной жизни: имеются все необходимые коммуникации, отопление, водопровод, канализация. Квартиры неодинаковы, они отличаются друг от друга различным расположением в городе, площадью, типом строения жилого здания, его этажностью и многими другими параметрами. Но, несмотря на все различия, квартиры составляют один определенный сегмент – жилая недвижимость, или жилой фонд.

Предложений по продаже квартир на отечественном рынке недвижимости достаточно: это и квартиры в новостройках, и вторичное жилье. Квартиры, выставленные на продажу, могут быть превосходно отремонтированы, но, как правило, не меблированы.

Апартаменты: что это такое

Квартиры, оснащенные современными коммуникациями, превосходной мебелью и расположенные в гостиничных комплексах, называются апартаментами. Это элитный вид арендной недвижимости повышенной комфортности, используемый для временного проживания состоятельных гостей. Основными характеристиками подобного объекта являются современный стильный дизайн и полная обеспеченность бытовыми и техническими коммуникациями. Проживание в апартаментах возможно исключительно на временной основе.

Иными словами, апартаменты – это непостоянное жильё, идентичное гостиничному номеру. И как в классическом номере отеля, непременным атрибутом проживания в нем является полное обслуживание в удобное для гостей время, включающее весь комплекс работ по уборке, замене белья, предоставления парковочных мест, услуг специализированной охраны, салонов красоты и других объектов инфраструктуры.

Этот вид недвижимости весьма популярен в курортных зонах и мегаполисах. Зачастую состоятельные граждане покупают апартаменты в непосредственной близости от работы из соображений экономии времени. Комфортабельные комплексы, так называемые апарт-отели, возводятся в достаточной близости от моря или делового центра города.

Потенциальному покупателю предлагаются различные типы апартаментов, наиболее распространены из них с одной спальней и западные варианты «студио», в которых гостиная совмещается с кухней. Впрочем, на рынке продаются апартаменты с 2 и 3 спальнями, а также многоуровневые помещения. Разница между апартаментами и квартирой заключается в том, что покупатель апартаментов приобретает жилое помещение с современным ремонтом, стильной мебелью и встроенной техникой.

Юридический статус апартаментов

В российском законодательстве понятие «апартаменты» не закреплено, в то же время термину «жилое помещение» дано достаточно пространное определение. Им признается отдельное помещение в составе недвижимого имущества, пригодное для проживания на постоянной основе и соответствующее установленным нормативам санитарных, технических и других эксплуатационных правил. Законодательство в качестве жилого предусматривает такие виды помещений: дом или его часть, квартира или доля в ней, комната. Термин «апартамент» не относится к сегменту «жилая недвижимость». Иными словами, на вопрос про апартаменты: что это такое, — можно ответить, что это жилое помещение в нежилом доме.

Отличия квартиры от апартаментов

Итак, апартаменты не имеют отношения к жилому фонду, поэтому создавать их можно в зданиях любой направленности, например, офисных. Для помещения статуса «квартира» принадлежность к жилому фонду обязательна. Кроме того, существуют различия этих понятий и в других плоскостях:

• по требованиям постановления Госстандарта площадь апартаментов не должна быть менее 40 м², а количество комнат – 2 и более, обязательным считается наличие санузла и кухни;
• подобных требований не предъявляется к квартире, в которой может быть всего одна комната значительно меньшей площадью.

Более детально рассмотрим каждое отличие апартаментов от квартиры.

Стоимость

Эксперты рынка недвижимости отмечают, что цена апартаментов обычно ниже стоимости квартиры аналогичного типа на 10-15%, но эксплуатационные расходы всегда выше. Это обусловлено тем, что стоимость коммунальных услуг для собственников апартаментов существенно выше их стоимости для собственников жилой недвижимости. В частности, услуги отопления выше на 20-30%, водоснабжения и водоотведения – на 12-25%. Представленные цифры неоднозначны, цены на услуги ЖКХ зависят не только от региональной расположенности, но и от характера соединения инженерных коммуникаций с сетями ресурсоснабжающих организаций. Например, если услуги поставляются через посредников, то платить за них придётся ещё больше.

Отсутствие понятия «апартаменты» в составе жилой недвижимости не дает возможности их собственникам оформить субсидии на оплату коммунальных услуг при условии, что размеры их суммарных ежемесячных доходов за последние 6 месяцев не превышают установленных нормативов. Владельцы апартаментов не могут воспользоваться льготами, регламентированными Жилищным кодексом. Чем отличаются апартаменты от квартиры, кроме стоимостных характеристик?

Особенности регистрации

Приобретение квартиры предполагает возможность постоянной прописки по адресу жилья. Зарегистрироваться в апартаментах по месту жительства невозможно в силу того, что юридически жильем они не являются.

Вопрос о возможности временной регистрации в апартаментах до сих пор остается неясным, хотя прямого запрета на осуществление такого права у владельцев апартаментов, приобретенных в зданиях, имеющих статус апарт-отеля или гостиницы, не существует.

Отсутствие объектов социальной значимости

Решая, какое приобретение выгоднее — апартаменты или квартира, следует помнить, что застройщик подобных зданий не несет обязательств по строительству объектов социальной инфраструктуры. Собственно, этим фактором объясняется относительная дешевизна апартаментов – застройщик гостиничных комплексов, как правило, не возводит школ, детских садов и поликлиник.

Притом что риелторами эта проблема обычно не поднимается или сглаживается уверениями, что застройки апарт-отелей осуществляются в районах с устоявшейся инфраструктурой, не стоит о ней забывать. В мегаполисах объемы строительства и реализации таких комплексов весьма значительны, и социальные объекты не каждого района могут обеспечить прирост незарегистрированных пользователей.

Руководством градостроительного департамента Москвы планируется утвердить строительные нормы, обязывающие застройщика возводить объекты инфраструктуры параллельно со строительством гостиничных комплексов. Скорее всего, введение подобных обязательств поднимет стоимость апартаментов до цены квартир.

Разрешение на перепланировку апартаментов не требуется

Чем отличаются апартаменты от квартиры еще? Тем, что необходимость или возможность перепланировки этих помещений регламентируются общими положениями Градостроительного кодекса, согласно которому разрешения не требуется, если предполагаемые изменения не несут конструктивных перемен и не меняют уровень надёжности и безопасности нежилого здания. И если отсутствие разрешений весьма упрощает проведение переустройств в помещении апартаментов, то существует немало проблем в организационных особенностях функционирования подобных зданий.

Сложности управления нежилыми зданиями и разница в величине налога на имущество

Согласно Жилищному кодексу, технические помещения многоквартирного дома (чердаки, подвалы и др.) находятся в долевой собственности владельцев жилых помещений. Для апартаментов такая норма не предусмотрена. Поэтому покупатель, приобретающий их, должен помнить, что право собственности на остальную часть здания и инженерные сети находится у застройщика, и он может навязывать собственникам услуги выгодной ему управляющей компании.

К тому же принятым законодательством с 2015 года весьма существенно повышается налог на имущество, расчет которого теперь будет осуществляться исходя из кадастровой стоимости. И если ставка налога на жилье составляет 0,1% и применяются довольно впечатляющие льготы, то нежилая недвижимость, к которой относятся и апартаменты, облагается по значительно более высокой ставке.

Характер приобретения

Отличие апартаментов от квартиры проявляется и в целях приобретения. Покупка апартаментов, как правило, носит инвестиционный характер, т. е. в большинстве случаев они покупаются для получения прибыли, в то время как приобретение квартиры носит ярко выраженную социальную подоплеку – проживание.

Если владелец апартаментов регистрируется в качестве ИП и декларирует доходы от сдачи имущества в аренду, то права на освобождение от налогов при реализации этих помещений он не имеет, даже если они находились в собственности более 3 лет.

Осознавая различия, потенциальному покупателю проще решить, какое помещение ему подходит больше — апартаменты или квартира. Что лучше именно для него и преследуемых им целей, знает только он. От характера приобретения, возможностей, необходимости или других условий зависит статус покупаемого имущества. Теперь, обдумывая будущее приобретение, можно четко представить, чем отличаются апартаменты от квартиры.

fb.ru

Плюсы и минусы апартаментов, чем они отличаются от квартиры? 2019 год

Всё чаще, интересуясь покупкой жилья в крупных городах России, наши сограждане поглядывают в сторону апартаментов.

В чём прелесть данного вида построек и почему их предпочитают квартирам?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Что это такое?

Если в нескольких словах описать, что такое апартаменты, то получится «нежилой фонд, в котором можно жить». Офисные здания, бывшие промышленные цеха, гостиницы – всё это относится к такому типу жилья.

В связи с кризисом, банкротством, сокращениями производства основные фонды начинают простаивать. Владельцы подобных сооружений пытаются найти выгодное для всех решение, обустраивая их по типу квартир. Так появляются предложения об аренде квадратных метров в центральной части города по сниженным ценам.

Визуально апартаменты мало отличаются от квартир. Они пригодны для жилья, имеют основные коммуникации и достаточно большой метраж, чтобы поставить мебель и прочие вещи.

Если вы хотите узнать, риски новостройки — как купить квартиру в новом доме, чтобы не обманули, советуем вам прочитать статью.

к содержанию ↑

Преимущества

На рынке недвижимости апартаменты лидируют по продажам.

Причины этому называются разные:

• Цена квадратного метра. Для постройки офисных или промышленных зданий не требуется такого пакета документов от городских властей, как при возведении жилых строений.
• Метраж. Как правило, апартаменты имеют размеры 3-4-х комнатных квартир, а стоят на 20-40% дешевле. Сейчас появились и небольшие (16-25 кв. м) комнаты для проживания в них на период рабочей недели.
• Свободная планировка. Для размещения перегородок внутри помещения не требуется дополнительных разрешений. Владелец жилья или арендатор могут производить планировку согласно своим личным предпочтениям.
• Расположение. Содержать площади под швейную мастерскую или промышленный цех на пересечении центральных магистралей города в наше время считается полным расточительством. Предприятия различной направленности пытаются вынести за пределы мегаполиса, чтобы арендная плата не так влияла на себестоимость готовой продукции. В свою очередь, существует большой спрос на жильё, когда от дома до работы можно добраться за 30-50 минут.
• Спрос. Если апартаменты приобретаются для последующей сдачи внаём, то желающие снять подобное жильё всегда найдутся. Это же касается и вторичной перепродажи данных помещений.

к содержанию ↑

Недостатки

При продаже нежилого фонда риэлторы часто говорят о достоинствах, умалчивая об отрицательных сторонах апартаментов.

А они существуют:

1. Регистрация. Можно ли прописаться? Проживание в апартаментах гарантирует вам только временную регистрацию на 3-5 лет. Чем это чревато? Владельцы не смогут получить идентификационный номер или встать на биржу труда в случае потери работы. В больницах и детских образовательных учреждениях вашего района могут отказать в обслуживании.
2. Налог на имущество гораздо выше, чем у хозяев квартир и составляет до 2% от кадастровой стоимости. При этом не действуют налоговые вычеты, полагаемые при расчёте суммы к оплате. Единственным положительным моментом здесь является база налогообложения, которая значительно ниже, чем по жилому фонду.
3. Коммунальные платежи. В среднем, за воду, газ и прочие коммунальные услуги у вас уйдёт сумма на 15-25% больше, чем у семьи с подобным потреблением, но живущей в многоэтажке напротив.
4. Жилищные льготы. Если для жильцов многоэтажных домов в спальных районах действуют льготы и субсидии, то при покупке апартаментов на это надеяться не стоит. Никаких скидок по налогообложению при продаже нет.
5. Судебные тяжбы. Поскольку апартаменты не принадлежат к жилищному фонду, то при наложении взыскания задолженности посредством реализации имущества, вас могут выселить из данного помещения. Ведь аргумент, что это – единственное жильё, в данном случае не действует.
6. Ипотека. На сегодняшний день покупку апартаментов нельзя совершить, используя материнский капитал. При покупке данной недвижимости банки предлагают кредитование на общих условиях, в отличие от квартир.

Возможно Вас заинтересует статья, стоимость услуг риэлтора (агентства недвижимости) при покупке и продаже квартиры, прочитать об этом можно здесь.

к содержанию ↑

Можно ли перевести в жилой фонд?

Одним из несбыточных обещаний риэлторов при продаже апартаментов является перевод данных помещений в жилой фонд.

В пример всегда приводится уникальный случай – МФК «Легенда Цветного». Пока это единственное упоминание, когда здание подобного типа сразу после застройки перешло в жилой фонд.

Перечислим подводные камни, которые могут оказаться препятствиями для подобных действий:

• Строение перед продажей должно быть отнесено к «апартаментам гостиничного типа». Только в этом случае возможна подача документов на рассмотрение о переводе в жилой фонд;
• Решение о переводе решается жильцами совместно. Достижение кворума – одно из обязательных условий;
• Подвалы и чердаки должны быть закреплены за жильцами, это означает, что данные нежилые помещения необходимо выкупить у застройщика.

У многих владельцев апартаментов подобное жильё не является единственным. Потому вопрос регистрации или жилищных льгот для них не актуален.

к содержанию ↑

Отличия апартаментов от квартир

Покупая обычную квартиру в спальном районе, у вас нет гарантии благополучности соседей, проживающих через стенку. Будут ли они устраивать дебоши? Обладают ли они вредными привычками? Ходит ли их младшая дочка в музыкальную школу?

Все неудобства, характерные для старожилов мегаполиса, нивелируются статусом и финансовыми возможностями обладателей апартаментов.

Как правило, апартаменты размещаются на верхних этажах офисных зданий, крупных магазинов, отелей. Таким образом, в одном месте могут быть собраны различные увеселительные заведения, магазины, SPA-салоны или даже бассейн.

Учитывая такое расположение и близкое размещение с работой, данная коммерческая недвижимость становится очень популярной среди «золотой молодёжи».

Однако и владельцев апартаментов могут подстерегать и неприятности:

1. Вы не сможете пожаловаться на шум, доносящийся за стеной. То есть, ремонтные работы, громкая музыка или прочие звуки вам придётся сносить стойко и мужественно;
2. Рядом с вами апартаменты могут быть использованы по прямому назначению, если вы занятый человек и ваше жильё пустует большее количество времени, возможно, это не окажет никакого влияния на вас.
3. Семьи с детьми будут испытывать заметный дискомфорт из-за отсутствия рядом поликлиники, детского сада или школы. Действительно, возле нежилого фонда редко производили обязательную застройку с соответствующей инфраструктурой.

Такой тип жилья подойдет далеко не каждому, поскольку имеет свои как плюсы, так и минусы, однако минусы апартаментов не останавливают желающих купить модное и современное жилье, хотя проживание в такой недвижимости может быть связано с определенными неудобствами.

И квартиры, и апартаменты обладают своими специфическими характеристиками, что предпочесть – зависит от индивидуальных ожиданий, финансовых средств и образа жизни будущего владельца.

Что такое апартаменты? В чем отличия апартаментов от квартиры? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Поделиться с друзьями:

kvartira3.com

Покупка апартаментов в Москве, за и против, недостатки и преимущества

Аргументы за и против покупки апартаментов в Москве – это важные объективные преимущества и недостатки данного нового вида недвижимости, которые необходимо знать всем желающим их приобрести или взять в аренду. Без их тщательного изучения, анализа необдуманная покупка апартаментов может привести к необоснованным тратам и проблемам в дальнейшем.

Что такое апартаменты и чем они отличаются от квартиры

Апартамент – коммерческая недвижимость, используемая как для проживания (временного или постоянного), так и для размещения офисов, студий или сдачи в аренду Основными отличиями апартаментов от обычных квартир в многоэтажных домах являются:

• Правовой статус нежилого помещения;
• Повышенный уровень комфортности.
• Наличие не менее чем 2 жилых комнат площадью от 40 м.кв.

Также по сравнению с квартирами к апартаментам не применяются жесткие требования строительных норм и правил (СНиП), что ускоряет их возведение и сдачу в эксплуатацию.

Гостиничного и квартирного типа

Различают два основных вида апартаментов:

• Гостиничные – являются полноценными комфортабельными номерами в апарт-отелях и сдаются постояльцам, как правило, для долгосрочного проживания;
• Квартирные – недвижимость которая может быть куплена у застройщика и может быть использована ее собственником как для проживания, так и сдачи в аренду.

Из двух данных видов в последнее время наибольшее распространение получили квартирные апартаменты.

Есть ли разница в комфорте?

По сравнению с квартирами апартаменты имеют следующие отличия в комфорте:

• Возможность переезда сразу после завершения строительства — в отличие от многих квартир апартаменты сдаются в эксплуатацию не только с уже готовой современной и качественной отделкой, но и с мебелью и бытовой техникой.
• Высокий уровень обслуживания – в зданиях апартаментов очень развиты такие виды сервиса, как уборка помещений, доставка еды, билетов, бронирование столиков в ресторанах и кафе, круглосуточная охрана и консьерж-услуги.

Также данный вид недвижимости имеет очень удобное расположение. Здание с апартаментами, относящимися к нежилым помещениям, может быть возведено в любом удобном месте. Квартирный комплекс или даже одиночный многоэтажный дом требуют для своего строительства участка определенной площади и наличия соответствующей инфраструктуры.

Нюансы владения

Основными нюансами владения апартаментами по сравнению с недвижимостью, относящейся к жилому фонду, являются:

1. Невозможность постоянной регистрации – так как закон определяет апартаменты как помещения нежилого фонда, в них нельзя получить постоянную регистрацию. Зарегистрироваться временно на 5 лет с последующей пролонгацией неограниченное количество раз можно в апартаментах гостиничного типа. Регистрация же в апартаментах, находящихся в зданиях, предназначенных под офисы или торговые помещения, и вовсе невозможна.
2. Возможность использования при выкупе в качестве арендного жилья.
3. Перепланировка без получения разрешения в соответствующих инстанциях.

Кроме того, жильцы, также как и собственник, имеют права сдавать или продавать находящуюся у них в собственности долю общедомовых помещений (лестниц, фойе, подвальных и чердачных помещений) для соответствующих нужд, тем самым компенсируя свои расходы на уплату налогов и коммунальных платежей.

Минусы проживания в апартаментах

Основными недостатками апартаментов являются некоторые бытовые условия, проблемы социальной сферы и риски по неуплате коммунальных платежей.

Проблемы социальной сферы

Основными проблемами, с которыми сталкиваются жильцы данного вида недвижимости, являются:

• Отсутствие объектов социальной инфраструктуры – в отличие от многоквартирных домов застройщик, возводящий здание с апартаментами не обязан обеспечивать их будущих жильцов или арендаторов какими-либо объектами социальной и транспортной инфраструктуры;
• Социальные ограничения – так как в большинстве случаев в апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию, у жильцов данного вида недвижимости нет никаких прав на обслуживание в расположенных рядом государственных учреждениях здравоохранения, образования.

Бытовые условия

Из-за того, что к зданиям с апартаментами не применяют жесткие требования СНиПов (строительных норм и правил) особенности их внутренних или наружных их конструкций могут приносить некоторый дискомфорт жильцам. Так, например, тонкие перегородки, между соседними апартаментами могут привести к плохой их шумоизоляции, а небольшое расстояние до соседнего здания ухудшит освещенность помещений.

Риски

Основным риском проживания в апартаментах является незащищенность должников законом при неуплате ими коммунальных услуг — при появлении даже небольшой задолженности за какие-либо коммунальные услуги их могут сразу же и отключить.

Таким образом, основными доводами против покупки апартаментов в Москве и за приобретение квартиры является повышенное их налогообложение, высокие цены на коммунальные услуги, низкая обеспеченность необходимой инфраструктурой, конструктивные недостатки из-за несоблюдения СНиПов и незащищенность законом должников коммунальных услуг.

Сколько стоят коммунальные услуги в апартаментах?

Высокая коммунальная плата – по сравнению с обычной квартирой в апартаментах стоимость водоснабжения выше на 15-20%; отопления и электричества – на 20-25%. Также достаточно дорого обходятся и дополнительные услуги, предоставляемые жильцам данной недвижимости – обслуживание 1м.кв. в столичных апартаментах в среднем составляет от 4 до 8-9 у.е.

Чем отличаются налоги на квартиру и апартаменты?

Размер имущественного налога для данной недвижимости колеблется от 0,5% (жилые апартаменты, апарт-отели) до 2% (офисно-торговые центры), что в несколько раз выше аналогичных выплат для простых квартир (0,1-0,3%).

Насколько отличаются цены на квартиры и апартаменты

Благодаря низкой кадастровой стоимости, цена на апартаменты по сравнению с аналогичными по площади и расположению квартирами меньше. Так, приобретение апартаментов обойдется на 20-30%, а в ряде случаев и до 40-50% дешевле, чем квартиры в новостройке или жилом комплексе. Такая разница в цене в последнее время активно способствует тому, что многие эксперты и каждый второй покупатель активно высказываются именно за покупку апартаментов в Москве и агитируют против долевого строительства более дорогих многоквартирных жилых комплексов.

Почему апартаменты дешевле квартир?

Относительная дешевизна данного вида недвижимости по сравнению с квартирами объясняется тем, что:

1. Апартаменты по закону не являются жилым фондом, что влияет на их кадастровую стоимость;
2. При возведении нет строгого контроля за соблюдением СНиПов, благодаря чему требования к конструкциям значительно снижены. Это, в свою очередь, влияет на себестоимость возводимой недвижимости и ее конечную цену.

Кроме того, застройщик объекта с апартаментами может снижать стоимость данной недвижимости благодаря высокой коммунальной плате , повышенной ставка имущественного налога, со временем компенсируя разницу в цене с аналогичными по площади квартирами при помощи этих платежей.

Средняя стоимость апартаментов в Москве и у моря

Стоимость апартаментов зависит от их расположения, площади, наличия транспортной и социальной инфраструктуры. Средняя стоимость на стандартные 2-х комнатные апартаменты площадью от 50 до 100 м.кв в различных округах Москвы приведены в таблице ниже.

Таблица. 1 Сравнительная стоимость 2-х комнатных апартаментов в различных административных округах Москвы:

Административный округ	Средняя стоимость, у.е.
Центральный	246 000 -515 800
Восточный	120 900-152 900
Западный	120 900-199 500
Южный	155 800-247 500
Северный	145 600-276 600
Юго-Восточный	86 100-145 900
Юго-Западный	120 400-410 400
Северо-Восточный	126 800-326 100
Северо-Западный	145 600-165 300
Новомосковский	101 900-109 400

Средняя же стоимость, выставленных на продажу 2-х комнатных апартаментов на черноморском побережье, колеблется от 43 700 (Бетте) до 138 300 у.е. (Новороссийск).

Что стоит учесть при покупке

При покупке данного вида недвижимости будущий собственник должен учитывать их месторасположение, площадь, вид здания, в котором расположены апартаменты (гостиничной комплекс, офисный центр).Также немаловажным фактором в выборе данного вида недвижимости будет репутация застройщика или собственника комплекса с апартаментами.

Как заработать, сдавая апартаменты в аренду

Выкупленные апартаменты их владелец может не только использовать в качестве жилого помещения, но и сдать их в аренду другому физическому лицу или организации.

Для того чтобы зарабатывать подобным способом, необходимо:

1. приобрести у застройщика или собственника апартаменты;
2. создать небольшой сайт или страничку с фотографиями и описанием апартаментов;
3. разместить рекламу на соответствующих интернет-площадках и в поисковиках;
4. при наличии заявок связаться с потенциальными клиентами и обсудить возможность встречи;
5. если клиента все устраивает, заключить с ним типовой договор аренды, в котором указаны ответственности сторон, срок и размер внесения арендной платы.

Если в аренду планируется сдавать только 1 помещение, то регистрация в качестве индивидуального предпринимателя не обязательна. При наличии же у собственника нескольких сдаваемых в аренду апартаментов для упрощения ведения бухгалтерии и выплаты налогов лучше оформить ИП.

Таким образом, апартаменты — удобное и комфортное жилье, покупка которого обойдется в большинстве случаев дешевле аналогичной по площади квартиры. При этом недостатками такой недвижимости является невозможность постоянной регистрации в нем, высокие расходы на оплату основных коммунальных услуг и имущественного налога. В большинстве случаев апартаменты подходят не только для постоянного проживания, но для сдачи в аренду с целью собственником помещения получения дохода.

Плюсы и минусы покупки апартаментов в крупных городах:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Смотрите также Телефоны для консультации

14 Янв 2019      kasjanenko         29      

pravozhil.com