Запрещенный прием: опасные подвохи во время приемки квартиры в новостройке

Иногда застройщиками используется хитрость с подписанием предварительного акта приема-передачи, предупреждает Бородина. Застройщик предлагает дольщику провести предварительный осмотр квартиры до сдачи ее в эксплуатацию и подписать предварительный акт приема-передачи, объясняя это тем, что при наличии претензий к качеству квартиры застройщик на основании этого акта устранит их, и уже к моменту окончательной сдачи квартиры и подписания основного акта приема-передачи дольщику будет передана квартира с исправленными недостатками.

Дольщик в данном случае несет риск того, что перечень недостатков, закрепленных в предварительном акте окажется окончательным (если такое положение будет закреплено в предварительном акте), или по невнимательности дольщик не заметит, что сам акт является окончательным, а не предварительным, как сообщил застройщик, говорит Бородина.

Возможна и такая ситуация, добавляет Кузнецова, что застройщик направляет дольщику «односторонний акт приемки» или даже его копию.

Такой документ подписан только самим застройщиком. Это позволяет ему потянуть время, а также избежать возможных претензий со стороны дольщика при приемке.

Все эти ситуации являются поводом для обращения покупателя в суд, так как на эти хитрости застройщик идет, когда не намерен вести диалог.

Ввод да не тот

Проблема с приемкой может поджидать там, где ее совершенно не ждешь — например, дом, получивший разрешение на ввод в эксплуатацию, может по факту даже не быть еще до конца построен, рассказывает Кузнецова. По закону это невозможно, но таковы наши реалии, сетует она.

Застройщик ООО «Славянское подворье Л» задержал ввод дома в эксплуатацию и, как следствие, передачу квартир дольщикам, рассказывает Кузнецова. Однако местная администрация приняла дом и выдала акт ввода дома в эксплуатацию, несмотря на то, что были закончены только монолитные работы, но дом не был даже облицован до конца кирпичом, что было видно по камерам на объекте. Имея акт ввода дома в эксплуатацию, застройщик предложил уже на такой стадии «неготовности» объекта подписать акты приема-передачи квартир.

«Дольщикам нельзя подписывать акты приема-передачи квартир при неготовности дома, тем самым подтверждая выполнение застройщиком всех своих обязательств по ДДУ», — предупреждает она. Зарегистрировать право собственности по такому акту приема-передачи не получится до тех пор, пока работы не будут фактически завершены и органы БТИ не произведут технические обмеры для последующей постановки на кадастровый учет как дома, так и отдельных помещений. «Для жителей это грозит тем, что акт ввода в эксплуатацию дома может быть признан незаконным, и как следствие — многоквартирный дом будет признан незаконной постройкой и снесен», — заключает Кузнецова.

Акт приема-передачи квартиры у застройщика

После того как дом сдан в эксплуатацию, застройщик приглашает покупателя осмотреть его будущую квартиру и подписать акт приема-передачи. Не нужно спешить визировать этот документ – перед тем как принять новую квартиру, следует тщательно проверить ее на наличие явных и скрытых дефектов.

Как проверить состояние квартиры

Большинство дефектов легко обнаружить невооруженным глазом. Итак, проверяем: функционируют ли розетки и краны, как вмонтированы двери и окна, исправно ли они закрываются, есть ли вентиляционные отверстия на кухне и в ванной. Надо также проверить ровность стен, полов, потолков, стыки труб и радиаторов, отсутствие трещин на несущих конструкциях и перекрытиях, подводку к электрощитку и работоспособность электросчетчика.

Если квартира сдается с полной чистовой отделкой, ее придется осматривать дольше и оценивать покраску потолков, настил линолеума, поклейку обоев, работу сливного бачка и кранов и т. д.

Как выявить скрытые дефекты

Гораздо сложнее найти скрытые дефекты. Превышение предельного уровня концентрации вредных веществ, еле заметная вибрация стен и посторонние звуки – в большинстве случаев такие «сюрпризы» невозможно обнаружить без специального оборудования. К примеру, посторонний звук, причиной которого может быть рефрижератор находящегося этажом ниже магазина, редко можно услышать в процессе приемки квартиры. Вероятно, что вы не почувствуете запах аммиака, хотя его концентрация в воздухе будет опасна для здоровья. В ряде случаев эксперты фиксируют на первых этажах новостроек превышение допустимого уровня радиации.

Поэтому, если в процессе осмотра квартиры у вас возникли сомнения относительно ее качества, лучше не подписывать акт приема-передачи, а привлечь эксперта, который сделает экологическую и санитарную экспертизу. Организаций, проводящих подобные исследования, в городе достаточно, их услуги относительно недороги.

Сроки устранения дефектов

Требовать устранения любых дефектов квартиры, в том числе и скрытых, лучше до подписания акта приема-передачи. После того как вы внесли информацию обо всех обнаруженных недоделках в смотровой лист, компания должна устранить их в течение трех месяцев. Далее застройщик вновь приглашает покупателя посмотреть квартиру. Если и на этом этапе вновь обнаружится брак, квартиру можно принять – но указать в акте приема-передачи, что жилье принято с недоделками. И обязательно составить их перечень: устранить эти дефекты компания также обязана в течение трех месяцев.

Бывают случаи, когда дефекты вылезают наружу уже после того, как вы приняли квартиру: в этой ситуации застройщик также обязан устранить брак. Как и на любой другой товар, на квартиру распространяется гарантия. Если жилье приобретено по договору долевого участия, то, в соответствии с 214-ФЗ, период гарантии составляет пять лет. В остальных случаях (например, когда использовался механизм ЖСК) гарантийный срок обязательно должен быть прописан в договоре с застройщиком.

Подписание Акта приема-передачи при покупке квартиры

 – продолжение:

…Идем дальше.

Теперь нам (Покупателю) осталось сделать последний шаг в приобретении квартиры на вторичном рынке.

 

Регистрация сделки (точнее – регистрация перехода права) обеспечила нам передачу права собственности на квартиру, другими словами – квартира нам передана юридически.

Физическая же передача квартиры происходит путем передачи ключей от квартиры и подписания сторонами Передаточного акта.

 

Передаточный акт или Акт приема-передачи при покупке квартиры, призван зафиксировать факт исполнения обязательств сторон по договору купли-продажи. Несмотря на то, что Передаточный акт регламентирован законом, он составляется в произвольной форме, в двух экземплярах (для Продавца и для Покупателя), подписывается обеими сторонами, и нигде не регистрируется (

хотя в некоторых регионах местные УФРС могут потребовать подписанный Акт для регистрации перехода права по сделке).

 

Ввиду простой письменной формы Акта и отсутствия регистрации, некоторые ошибочно считают его «несерьезным документом». Однако, здесь есть нюанс – при утере, например, Договора купли-продажи квартиры, его можно без труда восстановить из архива Росреестра, а при утере Передаточного акта придется искать и уговаривать прежнего хозяина квартиры.

 

По закону, до момента подписания Передаточного акта за квартиру отвечает Продавец, а с момента подписания – уже Покупатель. Поэтому Продавец заинтересован поскорее снять с себя эту ответственность. Нам же, напротив, здесь торопиться не стоит, и подписание Акта приема-передачи лучше проводить на самой последней фазе покупки квартиры.

 

Кроме того, в случае оспаривания сделки, грамотно составленный и подписанный

Акт приема-передачи квартиры будет иметь значение в суде.

 

Какие основания могут быть для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной – смотри по ссылке в Глоссарии.

 

Как правило, Передаточный акт подписывают после окончания регистрации сделки. В условиях Договора купли-продажи квартиры мы указывали срок ее физического освобождения. В этот день мы встречаемся с Продавцом в его, теперь уже бывшей, квартире, и проверяем общее состояние помещений, окон, дверей, электрики и сантехники на данный момент, а также других элементов, если о них договаривались (например, встроенной мебели и бытовой техники).

 

При подписании Акта приема-передачи квартиры происходит передача ключей и коммунальных квитанций, из которых видно, что оплата коммунальных услуг до сего дня произведена полностью, и

задолженности не имеется. Хотя отсутствие коммунальных задолженностей мы проверяли еще перед подписанием Договора купли-продажи квартиры, но с тех пор прошло некоторое время, и мы проверяем это еще раз.

 

Рекомендуется после подписания Передаточного акта не затягивать с переоформлением на себя финансово-лицевого счета (в местном РЭУ / ЕИРЦ / МФЦ), заключить договор с энергосбытовой компанией, а также переоформить на себя номер стационарного телефона на телефонном узле.

 

 

На практике подписание Акта приема-передачи при покупке квартиры происходит уже после получения Продавцом денег за нее. Тогда в самом Акте будет обоснованным и логичным вставить отдельным пунктом не только подтверждение фактической передачи квартиры Покупателю, но и подтверждение фактически полученных денег

Продавцом.

 

Таким образом, подписи на Акте свидетельствуют о взаимном исполнении условий по договору купли-продажи, закрывая тем самым взаимные обязательства сторон по сделке. Акт передачи квартиры может завершаться фразой, наподобие этой: «Стороны исполнили свои обязательства по договору купли-продажи в полном объеме, взаимных претензий, в т.ч. финансовых, друг к другу не имеют».

 

Образец Акта приема-передачи квартиры (Передаточного акта) можно скачать здесь.

 

А что, если претензии к состоянию квартиры у нас есть?

 

Тогда мы все равно можем подписать Акт приема-передачи, но вносим в него список обнаруженных дефектов, с припиской «считать действительным после устранения указанных претензий».

Если Продавец отказывается добровольно их устранять, то у нас есть право обратиться в суд. Ведь согласно закону, «Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора».

 

В дополнение к Передаточному акту важной защитой Покупателю также служит расписка Продавца о получении денег за квартиру. В этой расписке (подробнее о ней – по ссылке) Продавец в произвольной форме подтверждает получение полной суммы за проданную квартиру, и указывает эту сумму цифрами и прописью. Даже если фактическое получение денег Продавцом подтверждается в Передаточном акте, эта расписка для Покупателя точно лишней не будет.

 

Такая расписка закрывает риск возможных претензий со стороны Продавца в обмане, в недополучении денег за квартиру, в якобы невыплаченной сумме Покупателем и т.п. В судебной практике встречались случаи, когда суд расторгал сделку купли-продажи квартиры, если Покупатель не мог подтвердить факт уплаты полной суммы по договору.

Поэтому об этой расписке с Продавцом нам надо договариваться еще на этапе закладки денег в ячейку (см. соответствующий шаг ), и лучше подготовить шаблон расписки заранее.

 

 

Вообще, хорошее правило для всех видов сделок – всегда хранить ВСЕ документы по сделке, включая справки, договоры, расписки, разрешения, и даже договор аренды ячейки банка и допсоглашение к нему.

Чем больше своих слов и действий мы сможете подтвердить документами, тем безопаснее для нас будут последствия сделки.

 

И не забываем, закон учитывает интересы добросовестного приобретателя!

 

А для защиты полученного права собственности от мошеннических действий и от претензий третьих лиц, нам следует знать о возможности запрета регистрации любых действий с нашей квартирой без нашего личного участия, и о титульном страховании права собственности (подробнее об этих действиях – см. по ссылкам).

 

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Анализ ситуации и экспертиза документов на квартиру и ее владельцев — ЗДЕСЬ.

 

Итак, последнее ритуальное действие завершено, и квартира перешла в полное наше пользование, владение и распоряжение. Мы теперь – собственники.

 

Радуемся новой квартире, и принимаем заслуженные поздравления!

 

 

Приемка квартиры в новостройке: уловки застройщиков и советы юриста — Советы

Дольщик получил долгожданное сообщение от застройщика: дом построен и готов к передаче собственникам. Следующий этап – приемка квартиры и подписание соответствующего акта. Как подготовиться к этой процедуре, на что обратить внимание и какие документы изучать особо тщательно, читайте в материале «РИАМО в Балашихе».

Программа «Чистая вода»: как в Балашихе решают проблемы водоснабжения>>

В рамках закона

Отношения застройщика и покупателя строго регламентируются на законодательном уровне. Так, нюансы, связанные с приемкой квартиры, прописаны в статьях 7 и 8 закона о долевом строительстве.

Важно помнить, что застройщик может приступить к передаче ключей только после того, как получит разрешение на эксплуатацию дома от министерства строительства. Так, если новостройка расположена на территории Подмосковья, то разрешение должен выдать Минстрой Московской области.

Когда все документы с ведомством подписаны, застройщик сообщает дольщикам о готовности передать объект. Не по телефону, СМС или сообщением в мессенджере – такой формат тоже возможен, но он является дополнительным.

Согласно закону, застройщик отправляет каждому дольщику заказное письмо с уведомлением о вручении. Сообщить о готовности квартиры застройщик может и лично, но обязательно под расписку.

Покупатель обязан в течение семи дней дать ответ застройщику, то есть подтвердить, что он готов к приемке квартиры. После этого дольщику дается два месяца на то, чтобы принять квартиру в новостройке и подписать соответствующий акт.

Два месяца – это четко прописанный в законе срок, в течение которого покупатель обязан провести приемку квартиры. Если этого не произойдет, застройщик имеет право подписать акт приемки в одностороннем порядке. В этом случае будет уже невозможно доказать, что в жилье есть какие-то недочеты – например, кривые дверные проемы, а окон не три, как было заявлено, а два.

«Боюсь выйти на улицу!»: как вернуться к привычной жизни после самоизоляции>>

Хитрости застройщиков

©  Вконтакте

Многие новоселы думают, что приемка квартиры в новостройке – это чистая формальность. Они считают, что раз дом прошел государственную комиссию и получил разрешение на эксплуатацию, значит, он построен по всем требованиям.

Действительно, такой дом в целом соответствует всем нормам, однако комиссия не проверяет каждую квартиру. И не знает, соответствует ли она заявленным характеристикам, планировке, параметрам отделки, которые были указаны в договоре с застройщиком.

Недобросовестные застройщики идут на разные хитрости, чтобы дольщик подписал акт приемки квартиры, несмотря на недочеты.

Так, например, некоторые приглашают будущих новоселов в офис для проверки документов и, ссылаясь на какие-то «объективные причины» – желание ускорить процедуру, загруженность специалистов, технические сбои, – просят подписать акт приемки без фактического осмотра квартиры. Разумеется, делать это категорически нельзя!

Также застройщик может схитрить, записав жильца на приемку квартиры через 62 и более дней – то есть на срок, который превышает два месяца, отведенные законом. Это значит, что в итоге застройщик подпишет акт приемки в одностороннем порядке, причем на абсолютно законных основаниях. Так что новоселам необходимо внимательно проверять все сроки.

Льготная ипотека под 6,4%: кто и как может воспользоваться госпрограммой>>

Как подготовиться к приемке

К приемке квартиры в новостройке следует подготовиться заранее. Первым делом нужно распечатать договор, заключенный с застройщиком, и проектную документацию. Именно в этих документах указаны все характеристики квартиры: планировка, количество окон, отделка, материалы стен и так далее.

Кроме того, нужно взять с собой паспорт, а также ручки, блокнот или тетрадь, чтобы делать пометки. Еще потребуются мел, скотч и маркер – ими вы будете обозначать выявленные недочеты.

Чтобы проверить работоспособность розеток и электросетей, нужно иметь с собой любой электроприбор – подойдут настольная лампа, зарядка от телефона, фен. Понадобятся и лампочки с разными цоколями – проверять патроны комнатного освещения.

Свечка или зажигалка помогут понять, хорошо ли установлены окна – отклонение пламени будет свидетельствовать о больших щелях. И не забудьте фонарик, чтобы освещать и проверять темные углы квартиры.

Чтобы понять, ровные ли стены, полы и потолки, вам потребуются рулетка, отвес, уровень, а также стремянка или хотя бы табурет. Это минимум, ведь для более тщательной и точной проверки не помешают лазерный уровень, тепловизор, дозиметр для замера уровня радиации.

Если вы не знаете, как пользоваться перечисленными приборами, или сомневаетесь, что сможете самостоятельно проверить квартиру, позовите на помощь кого-то из знакомых. А лучше обратитесь в компанию, которая предоставляет услуги по приемке квартир.

«Увидел квитанцию – обомлел!»: как экономить на услугах ЖКХ>>

Осмотр квартиры

Закон не ограничивает время, которое вы потратите на приемку квартиры, а потому вы можете рассматривать свои квадратные метры так долго, как посчитаете нужным. Вероятно, представитель застройщика будет вас торопить, а то и вмешиваться в осмотр – возможно, чтобы сбить с толку. Не переживайте, не реагируйте на провокации, действуйте уверенно и спокойно.

Главная задача – выявить все недочеты, допущенные застройщиком. Они могут быть двух типов – существенными и несущественными. К первым относят недостатки, которые затруднят проживание в квартире – например, большие щели в окнах, неправильная установка коммуникаций или вовсе их отсутствие. К несущественным дефектам относят те, которые не помешают проживанию – царапины на окнах, отсутствие ручек на дверях, криво установленные плинтусы и прочее.

Во время приемки вам выдадут смотровой акт, куда нужно вписать все выявленные недочеты – как крупные, так и незначительные.

Юрист Мария Балагурова настоятельно рекомендует фотографировать каждый недочет, предварительно обозначив его мелом или маркером, приложив линейку, рулетку или другой измерительный прибор, подтверждающий дефект. Снимки пригодятся, если жилец и застройщик не найдут общий язык и дело дойдет до суда.

Осматривать квартиру нужно внимательно, буквально каждый метр, каждую конструкцию – от окон и дверей до кранов и счетчиков учета электричества и воды. Если квартира с чистовой отделкой, обращайте внимание на отделочные материалы – они должны быть именно такими, как указано в договоре с застройщиком.

Поддержка семей с детьми во время эпидемии: кому и какие положены выплаты

«При существенных строительных недостатках, обнаруженных при приемке квартиры, дольщик и представитель застройщика или управляющей компании составляют акт о несоответствии. Это документ, который содержит перечень претензий к застройщику, также там могут быть указаны сроки устранения дефектов», – говорит юрист.

По словам Балагуровой, застройщики заинтересованы в скорейшем устранении дефектов, так как до даты подписания акта приема-передачи расходы по эксплуатации (коммунальные и эксплуатационные платежи) лежат на застройщике. Как только дольщик подписывает акт, эти расходы перекладываются на его плечи, даже если право собственности на недвижимость еще не зарегистрировано.

«Я рекомендую не подписывать акт приема-передачи квартиры до устранения всех существенных недостатков строительства. Согласно закону об участии в долевом строительстве, человек имеет на это право. При этом у застройщика возникает обязанность по оплате пеней за задержку передачи объекта в срок, указанный в договоре», – поясняет юрист.

Рынок аренды недвижимости в Балашихе: что изменилось в связи с эпидемией>>

Мелкие недостатки

Как быть, если при приемке квартиры выявлены несущественные недостатки, которые не помешают заселению? Не подписывать акт приема-передачи и ждать, когда застройщик устранит дефекты? Или заселяться в новую квартиру с надеждой, что «вторая сторона» выполнит свои обязательства?

«Дольщик может принять квартиру по акту приема-передачи с имеющимися недостатками. В этом случае составляется акт осмотра с указанием дефектов. В законе не предусмотрен конкретный срок их устранения, но он обозначен как «разумный», поэтому в акте очень желательно установить данный срок самостоятельно. Как правило, разумный срок – это один месяц. При этом общий срок по устранению недостатков, как указано в законе о защите прав потребителей, не может превышать 45 дней», – объясняет Балагурова.

И поясняет: в случае, если застройщик не выполнил свои обязательства в оговоренные сроки, собственник вправе обратиться в суд с этим требованием. Причем это можно сделать в течение пяти лет после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

«Если новоселы решили «квартирные проблемы» собственными силами, они вправе в судебном порядке потребовать финансовую компенсацию с застройщика. Для истребования денежных средств необходимо предоставить в суд смотровой акт с зафиксированными дефектами и документальное подтверждение ремонта – сметы, акты, договор с подрядной компанией», – комментирует юрист.

Коронавирусные мошенники: новые способы обмана на фоне эпидемии>>

Места общего пользования

©  Flickr.com

Юрист напоминает, что в момент приемки квартиры дольщик также должен проверить общедомовую территорию – исправность лифтов и мусоропровода, качество ремонта на лестничной площадке, отделку подъезда.

«При подписании акта приема-передачи квартиры дольщик становится собственником в том числе и мест общего пользования пропорционально площади своей квартиры. В случае обнаружения там недостатков дольщик должен обратиться с просьбой устранить их в управляющую компанию, а если она отсутствует, то напрямую к застройщику», – уточняет Балагурова.

Как правильно снять квартиру: документы, хитрости, общение с хозяевами>>

Заключительный этап

©  Пресс-служба министерства жилищной политики Московской области

Если приемка квартиры прошла успешно и собственник квартиры подписал акт приемки-передачи, то ему вручается пакет документов: три экземпляра акта и справка о выполнении обязательств по оплате (данный пункт может быть включен в сам акт).

«Как правило, дольщику при подписании акта приемки-передачи предлагают подписать договор на управление многоквартирным домом с управляющей компанией, причем УК может быть выбрана самим застройщиком. В этом случае надо внимательно ознакомиться с условиями договора, так как зачастую в него внесены незаконные положения – например, оплата за четыре месяца вперед, оплата вывоза мусора, охраны и так далее», – предупреждает юрист.

И напоминает о последнем этапе, который ожидает новоселов.

«Далее дольщик с актами, справкой о выполненных обязательствах и ранее заключенным договором обращается в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности на объект недвижимости. И уже официально становится собственником квартиры», – резюмирует Балагурова.

Что делать после подписания акта приема передачи квартиры в ипотеке

С чего начинается оформление новостройки?

Первое, с чего начинается оформление новостройки, это с подготовки пакета документов застройщиком и ввода здания в эксплуатацию. После окончания цикла строительства компания застройщик проводит предварительную подготовку к вводу в эксплуатацию. В ходе этой работы проверяется работоспособность все инженерных и коммуникационных сетей. Необходимы точные замеры, поскольку важнейшим этапом становится постановка здания на кадастровый учет. А для этого застройщик доложен получить паспорт дома в бюро технической инвентаризации. Одновременно застройщик заказывает в БТИ поэтажные планы, различные экспликации и паспорта на каждую квартиру в отдельности.

Следующим этапом строительная компания проводит собрание, по результатам которого оформляется протокол о распределении всех возведённых площадей. В этом документе указываются те помещения, которые обладают коммерческим назначением и жилые площади. Проектная документация подразумевает наличие подъездных путей, благоустройства территории вокруг возведённого многоэтажного дома. Поэтому все эти моменты тоже должны быть учтены в оформлении протокола.

Составление акта передачи для обращения в департамент по жилищной и строительной политике в местном муниципалитете – это еще одна обязанность подрядчика. Как только этот документ будет готов, на объект приезжает комиссия, состоящая из представителей проектного бюро, сотрудников муниципалитета, архитектора и инженера. Проводятся исследовательские работы. Проверяются все инженерные системы, коммуникации, работоспособность лифтов, безопасность конструкций, соответствие объекта проектной документации, утверждённой в процессе получения разрешения на строительство.

Подписание акта передачи построенного объекта открывает возможность на получение разрешения на поэтапный ввод жилого сооружения в эксплуатацию. После данного шага к дому подключаются электрификация, газификация 9если это предусмотрено проектом), вводится в действие канализация, запускается водоснабжение (горячее и холодное), запускается система вентиляции, начинают работать лифты.

Это все дает возможность поставить объект на кадастровый учет, присвоить ему почтовый адрес и начать процесс выделения квартир участникам долевого строительства для оформления ими права собственности на свои квадратные метры.

ГД предлагает изменить порядок приемки квартир с недостатками

В Госдуму внесли законопроект, который меняет процедуру передачи квартиры от застройщика покупателю. В числе прочих новелл он лишает последнего права отказаться от подписания акта приемки, если в жилище есть недостатки, до их устранения. Вместо этого покупатель должен будет подписать акт о несоответствии вместе с передаточным актом.

Практика

Как указано в пояснительной записке, законопроект призван дополнительно защитить права участников долевого строительства. Для этого предлагается дать Фонду защиты прав граждан–участников долевого строительства право завершать недостроенные дома, которые застройщики возводили без использования счетов эскроу. Документ также регулирует взаимодействие фонда с арбитражными управляющими, в том числе предельный размер оплаты его труда из средств фонда.

Кроме того, законопроект меняет порядок передачи квартиры покупателю. Сейчас он вправе не подписывать акт передачи, если обнаружил в ней недостатки. Тогда застройщик либо устраняет их за свой счет, либо возмещает соответствующие расходы гражданину, либо пропорционально уменьшает сумму договора.

Законопроект устраняет право не подписывать акт передачи со стороны покупателя. Вместо этого при обнаружении недостатков он также подписывает акт о несоответствии, который обязывает застройщика аналогичным образом компенсировать огрехи. Но при этом оплата услуг ЖКХ ложится на владельца квартиры именно с момента подписания акта ее передачи. До этого за них платит застройщик, что сейчас способствует быстрому устранению недостатков с его стороны во избежание дополнительных убытков.

Документ предлагает урегулировать регистрацию права собственности дольщиков на землю под недостроенным жильем, если на участок наложен арест или запрет на совершение определенных действий.

Законопроект № 1134552-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Когда подписывать акт приема-передачи квартиры? 📝— Профприемка

Как следует из предыдущих статей, важно правильно составить акт осмотра квартиры с выявленными строительными недостатками. Но когда же подписывать акт приема-передачи? Сразу после составления акта осмотра? Или после устранения?

В соответствии с ч.5 ст.8 214-ФЗ, дольщик имеет право не подписывать акт приема-передачи (АПП) объекта долевого строительства до исполнения застройщиком своих обязанностей, указанных в ч.1 ст.7 214-ФЗ. То есть, если в процессе осмотра были выявлены недостатки и между сторонами оговорено их безвозмездное устранение, дольщик имеет полное право не подписывать АПП в день первичного осмотра и сделать это после устранения всех дефектов и повторной приемки квартиры!

Распространенная ситуация — после осмотра квартиры, даже если есть недостатки и тем более, если клиент не знает о своих правах в соответствии с 214-ФЗ, застройщик предлагает подписать акт приема-передачи и параллельно составляет акт осмотра (дефектовочную ведомость и т.п. ). В этом случае, в зависимости от порядочности застройщика, устранение дефектов может не произойти вовсе или затянуться так долго, что дольщик «закроет глаза» и решит все устранить самостоятельно.
В определенных случаях, когда характер выявленных недостатков для дольщика не критичен (например только регулировка окон) и есть намерение быстрее принять квартиру, можно пойти по такому пути и подписать оба документа параллельно.

Другой вариант развития событий — дольщик хочет составить акт осмотра, не подписывая АПП, но застройщик при этом ему отказывает и фактически принуждает подписать акт приема-передачи. Свою позицию он обосновывает тем, что недостатки, найденные при осмотре, не являются существенными и не могут служить основанием для отказа от приемки объекта. Далее в ход идут аргументы, что если дольщик не подпишет АПП, то его подпишет застройщик в одностороннем порядке, ссылаясь на то, что дольщик уклоняется от приемки квартиры. При этом устранять дефекты при подписании АПП настройщик готов, при отказе — соответственно нет.
Естественно, хоть такой сценарий встречается редко, требования застройщика неправомерны (при этом он может даже ссылаться на определенные статьи Жилищного Кодекса…). Такие действия необходимо пресекать и отстаивать свою позицию вплоть до вызова сотрудников ППС, участкового и составления заявления, содержащего информацию о нарушении ваших прав в соответствии с ч.5 ст.8 214-ФЗ.

При этом нельзя не отметить, что встречается (особенно в последнее время) адекватный подход со стороны застройщика на процесс приемки, начиная от корректной реакции на выявленные недостатки и заканчивая юридически правильным оформлением документов, но на всякий случай лучше взять с собой чек-лист приемки.

Передача по делу: определение и требования

Формальные требования

Все документы должны быть составлены в письменной форме, чтобы соответствовать закону о мошенничестве, который является законом в каждом штате, который требует, чтобы определенные соглашения были в письменной форме и подписаны лицом, которое должно быть обязано по соглашению. Но что должно быть в письменном документе?

Прежде чем мы начнем, вы должны отметить, что требования к документам могут варьироваться от штата к штату. Полностью действительный и подлежащий исполнению акт в одном состоянии может не попасть в цель в другом состоянии, что налагает дополнительные требования.Вообще говоря, должны быть выполнены пять требований:

1. В документе необходимо указать праводателя и получателя. Лицо, предоставляющее право , — это лицо, передающее имущество, а лицо, предоставляющее грант , — это лицо, получающее его.
2. Вам необходимо предоставить юридическое описание собственности.
3. Вы должны включить слова передачи, которые являются достаточным языком, чтобы показать, что лицо, предоставляющее право, намеревается передать (то есть передать) собственность получателю гранта. Использование слова передает или передает намерение.Однако вы должны отметить, что в некоторых штатах могут потребоваться определенные слова при выдаче определенного типа акта, такого как гарантийный акт. В других уроках рассматриваются разные виды поступков.
4. Праводатель должен подписать акт.
5. Акт должен быть доставлен получателю гранта. Если нет доставки, нет и перевозки. Физическая доставка (т.е. передача документа получателю гранта) не требуется, но должно быть доказательство намерения передать документ. Документ обычно принимается получателем гранта после доставки.

В некоторых штатах могут быть установлены дополнительные требования для действительного акта.

• В некоторых штатах может потребоваться аттестация , что означает, что один или несколько человек должны засвидетельствовать документ.
• В некоторых штатах может потребоваться подтверждение действия. Подтверждение означает, что подпись лица, предоставившего право, нотариально заверена нотариусом, при этом нотариус подтверждает, что лицо, которое якобы подписало документ, действительно подписало его, и подтверждается, что оно является тем лицом, которое она утверждает.Это помогает избежать мошенничества посредством подделки.

Доктрина слияния

Покупатели и продавцы недвижимости должны понимать доктрину слияния применительно к сделке. Согласно доктрине слияния , как только договор подписан, договор купли-продажи сливается с договором, в результате чего договор заменяет договор купли-продажи в качестве соглашения между покупателем и продавцом. Если стороны желают, чтобы определенные положения договора купли-продажи оставались в силе после заключения сделки, эти положения должны быть переформулированы в акте.

CC&R и резервирование

Договоры могут включать другие положения, которые ограничивают или иным образом ограничивают использование собственности или дают другим лицам некоторый интерес в передаваемой собственности. Давайте взглянем.

Соглашения, условия и ограничения (CC&R) часто включаются в документы для собственности, расположенной в современных жилых единицах, кондоминиумах и кооперативах. Они могут налагать ограничения на использование и обслуживание собственности. Например, если вам запрещено красить свой дом в розовый цвет, украшать свой двор или держать на подъездной дорожке фургон или лодку, это, вероятно, из-за CC&R.

Иногда лицо, предоставившее документ, оставляет за собой сервитут или иной интерес в передаваемой им собственности, что вызывает резервирование в документе . Например, вы можете решить сохранить за собой все права на добычу полезных ископаемых на случай обнаружения нефти, газа или какого-либо драгоценного металла в один прекрасный день. Оговорка означает, что вы, а не текущий владелец собственности, будете иметь право на любые полезные ископаемые, найденные на земле или в земле.

Запись

Правильно оформленный и доставленный акт фактически передаст собственность от лица, предоставившего право, к получателю.Хотя это не требуется по закону во всех штатах, акт должен быть зарегистрирован в земельном архиве округа, в котором находится недвижимость, например, в регистраторе документов округа. Запись акта уведомляет общественность о том, что получатель гранта теперь владеет правом собственности.

Резюме урока

Давайте рассмотрим то, что мы узнали. Акт — это юридический документ, используемый для передачи (передачи) недвижимого имущества, принадлежащего одному лицу, другому. Для того чтобы документ был действительным, он должен:

• Идентифицировать праводателя и грантополучателя
• Предоставьте юридическое описание собственности
• Содержит формулировки, подтверждающие намерение лица, предоставившего право, передать имущество
• Подпись праводателя
• Доставить и принять получателем гранта

В некоторых штатах может потребоваться подтверждение свидетелями и подтверждение подписи лица, предоставившего право, нотариусом.После оформления и доставки акт должен быть зарегистрирован.

Акт может содержать другие положения, не являющиеся существенными для его действительности. Поскольку доктрина слияния предусматривает, что договор купли-продажи объединяется с актом после его исполнения, покупатели и продавцы должны повторить любые положения контракта в акте, которые они хотят сохранить обязательными, чтобы они пережили слияние.

CC&R (заветы, условия и ограничения) также могут быть включены в акт, чтобы ограничить способ использования собственности.Наконец, лицо, предоставившее право, может оставить за собой некоторый сервитут или другой интерес в собственности, указанной в документе, например, сохранение прав на добычу полезных ископаемых.

Добавление имени в договор на дом без согласия

Добавление имени в договор на дом без согласия. Этот читатель хочет знать, законно ли кому-либо указывать ваше имя на документе без вашего ведома.

Q: Если кто-то укажет ваше имя на документе без вашего ведома, это законно?

Добавление имени в договор на дом без согласия

A: Начнем с концепции подарка.Если я хочу сделать вам подарок, я могу купить его, а затем передать вам. Принимая подарок, вы становитесь его владельцем.

Если человек решает подарить кому-то недвижимость, он может приобрести эту собственность и передать ее другому лицу. Но одного этого недостаточно для передачи права собственности на собственность получателю. Человек, получающий недвижимость в подарок, должен что-то сделать, чтобы принять ее.

Если кто-то просто записывает документ, передающий право собственности второму лицу, этот документ будет законным, но не будет передавать право собственности на этот титул без какой-либо формы утвердительного принятия со стороны лица, получающего собственность.

В большинстве штатов есть дополнительные документы, подписанные бывшим владельцем и новым владельцем недвижимости. Если есть покупка, новый владелец получает документ, оформляет ипотеку, получает ключи и устройства открывания гаражных ворот и меняет коммунальные услуги в доме на свое имя.

Если нет формы принятия, явной или подразумеваемой, получатель не получит права собственности на собственность.

Требуется прием перевода

Часто люди спрашивают, могут ли они вернуть свои интересы в таймшер обратно разработчику.Если застройщик не принимает передачу, владелец по-прежнему будет нести ответственность за все расходы и расходы, связанные с недвижимостью таймшера.

С другой стороны, если вы спрашиваете, может ли кто-то указать ваше имя в документе, чтобы попытаться передать ваше право собственности на часть собственности, этот документ потребует вашей подписи. Если на нем нет вашей подписи, это не передаст вашу заинтересованность.

Если подпись подделана, вы все равно будете владельцем собственности, но у вас будет беспорядок, среди прочего, при попытке доказать незаконную передачу.Для передачи недвижимого имущества, как правило, необходим документ, который передает право собственности от текущего владельца новому владельцу. Этот документ должен быть подписан всеми владельцами этой собственности.

В некоторых случаях собственность может быть передана по постановлению суда или другим юридическим механизмам, которые не требуют от владельца подписи акта. Однако для практических целей большинство передач недвижимости осуществляется при оформлении всеми текущими владельцами документа, по которому право собственности на недвижимость передается от них новому владельцу.

Дополнительная информация по темам, связанным с делами и имущественными правами

Передача права собственности на жилище от собственника к арендатору

Разумны ли дела о передаче в случае смерти (TOD)?

Что происходит с моими налогами, когда я использую акт о прекращении права требования для передачи собственности?

Можно ли передать дело, если нет завещания?

Заявление о прекращении подачи иска Vs. Гарантийный договор на передачу собственности от отца к сыну

Риски и реалии договора подряда

Из-за недавнего ужесточения условий кредитования некоторые покупатели жилья могут иметь меньше шансов получить ипотеку, чем это было всего несколько лет назад.Некоторые финансовые консультанты предсказывают, что заемщики с ограниченными возможностями могут обратиться к альтернативным способам покупки дома. Одной из таких альтернатив является договор по делу .

В договоре подряда покупка собственности финансируется продавцом, а не сторонним кредитором, например коммерческим банком или кредитным союзом. Эта договоренность может принести пользу покупателям и продавцам, предоставляя кредит покупателям жилья, которые в противном случае не имели бы права на получение кредита. Действительно, общественные и некоммерческие организации, занимающиеся защитой жилищного строительства, использовали договор подряда как инструмент, помогающий домохозяйствам с низким и средним доходом получить право собственности на жилье.

Тем не менее, этот альтернативный механизм финансирования лишен многих средств защиты, предоставляемых заемщикам, имеющим традиционные ипотечные кредиты. Кроме того, эти контракты могут содержать положения, которые оставляют место для злоупотреблений и могут создавать риски и неопределенности как для покупателя, так и для продавца. В следующей статье представлены основные факты и особенности договора подряда и предлагаются предложения по минимизации рисков, связанных с этим заменителем ипотеки.

Факты и особенности

Договор подряда, также известный как «залог за подачу», «договор на землю» или «договор на землю в рассрочку», представляет собой сделку, в рамках которой продавец финансирует продажу своей собственности.В договоре купли-продажи покупатель соглашается оплачивать покупную цену недвижимости ежемесячными платежами. Покупатель немедленно вступает во владение недвижимостью, часто платя совсем немного или вообще ничего, в то время как продавец сохраняет законное право собственности на недвижимость до выполнения контракта. Покупатель имеет право проживания и, в таких штатах, как Миннесота, право требовать освобождения от уплаты налога на недвижимость в усадьбе. Покупатель финансирует покупку с помощью продавца, который сохраняет залог в собственности.

Договор о передаче дела — это гораздо более быстрая и менее затратная транзакция для выполнения, чем традиционная ипотека с выкупной суммой. В типичном контракте на оформление сделки отсутствуют сборы за оформление, официальные заявки или высокие затраты на закрытие и расчет. Еще одна важная особенность договора о праве собственности заключается в том, что арест собственности в случае невыполнения обязательств, как правило, происходит быстрее и дешевле, чем конфискация в случае традиционной ипотеки. Если покупатель не выполняет платежи по типичному договору о сделке, продавец может расторгнуть договор, возобновить владение недвижимостью и оставить предыдущие платежи, уплаченные покупателем, в качестве заранее оцененных убытков.В этих обстоятельствах продавец может вернуть собственность без продажи права выкупа или судебного иска. Однако законы, регулирующие процесс расторжения контракта, различаются от юрисдикции к юрисдикции, и результат может отличаться в пределах одного штата, в зависимости от условий контракта и фактов конкретного дела.

Поскольку покупатель в договоре о передаче прав не имеет тех же гарантий, что и гарантии, предоставленные залогодателю по ипотеке с выкупной стоимостью, договор по передаче дела может показаться по существу соглашением о сдаче в аренду с выкупом.Однако в типичном договоре подряда покупатель становится ответственным за обязательства залогодателя, находящегося во владении, такие как поддержание имущества и уплата налогов на имущество и страхование от несчастных случаев. Кроме того, если это не запрещено контрактом, любая из сторон может продать свою долю в контракте.

Скорость, простота обращение к покупателям

Покупатели жилья могут быть привлечены к заключению договора купли-продажи жилья по нескольким причинам. Этот метод может быть особенно привлекательным для покупателей жилья, которые не имеют права на получение ипотеки, например, для людей, которые работают за деньги и поэтому не могут доказать свою способность производить платежи.Поскольку процесс оформления договора значительно короче, чем процесс утверждения ипотеки, он может привлечь покупателей, которые сталкиваются с ограничениями во времени или имеют ограниченные возможности, например людей, которые теряют свои дома из-за потери права выкупа. Те, кто впервые покупает жилье и не имеют опыта работы на рынке, или люди, опасающиеся традиционных финансовых организаций, также могут выбрать договор за дело из-за относительной простоты процесса покупки.

Контракты о праве собственности являются более популярной альтернативой финансирования среди меньшинств покупателей жилья, в первую очередь выходцев из Латинской Америки.Согласно данным недавнего Американского жилищного обследования, в то время как только 5 процентов всех домохозяйств, занимаемых владельцами в США, имели договоры о праве собственности в 2005 году, 9,5 процента домохозяйств латиноамериканского происхождения, занимаемых владельцами, и 7,1 процента домохозяйств, занимаемых владельцами чернокожих, по всей стране использовали их. ^1/ (Дополнительные данные об использовании договоров для оформления дела см. В таблице ниже). Хотя договоры на оформление договора иногда называют «ипотекой для бедняков», ^2/ Американское жилищное обследование показывает, что только 3 .В 2005 году ими пользовались 9 процентов домохозяйств в США за чертой бедности.

Тем не менее, трудно точно сказать, насколько распространены договоры о делах, потому что характер этих договоренностей позволяет покупателю и продавцу быть анонимными. Несмотря на законы в некоторых штатах, которые требуют, чтобы покупатели или продавцы во всех договорах о сделке регистрировали продажу в офисе регистратора округа или регистратора прав собственности в течение определенного периода времени, продажи часто не регистрируются из-за отсутствия финансовых и юридических документов. изощренность со стороны обеих сторон, участвующих в соглашении.

Процент домохозяйств, занимаемых собственниками с договорами о праве собственности в США

году

Тип домохозяйства	процентов с контрактами на подделку, к
	2001	2003	2005
Все занято собственниками	5,7	5,5	5,0
Не черный, неиспаноязычный	5.3	5	4,4
Черный	7,7	7,7	7,1
Латиноамериканцы	8,3	8,9	9,5
Ниже черты бедности	3,8	3,0	3.9
Пожилые (65 лет и старше)	1,9	2	2,1
Промышленный / передвижной дом	5,2	7,9	5

Источник: American Housing Surveys 2001, 2003, 2005, Бюро переписи населения США.

Исторические возражения

До появления субстандартного кредитования в 1990-х годах многие покупатели, которые не могли претендовать на традиционное финансирование, прибегали к контрактам на оформление сделки.Действительно, на протяжении большей части прошлого века договор о передаче права собственности часто использовался в качестве альтернативы ипотеке или доверительной собственности. Сегодня в некоторых частях страны сохраняется рутинное использование контрактов для совершения дел. Например, в западной части центральной Миннесоты неофициальная информация свидетельствует о том, что договоры о праве собственности являются широко используемой альтернативой ипотеке.

Тем не менее, некоторые финансовые консультанты и исследователи имущественного права считают договор о праве на дело «законным динозавром» ^3/ или «аномалией» ^4/ и даже призывают к его прекращению.Они утверждают, что договор о праве собственности не имеет места в современном финансировании недвижимости, не предлагает реальных преимуществ по сравнению с ипотекой и оставляет обе стороны уязвимыми для риска и неопределенности.

Одно из основных возражений против договора о передаче дела состоит в том, что он тесно связан с формой хищнического кредитования, преобладавшей с конца 1980-х по 1990-е годы. В течение этого периода в некоторых кварталах, в том числе в Северном Миннеаполисе, применялась хищническая схема кредитования, известная как , лишающая акций.В схеме изъятия капитала инвестор находит домовладельца, которому грозит потеря права выкупа, и обращается к нему или к ней с предложением о покупке дома. После покупки дома инвестор выплачивает долг, продает дом обратно первоначальному владельцу по договору о праве собственности и получает капитал от сделки. К счастью, эти аферы по лишению акционерного капитала исчезли со сцены в последние годы — в основном потому, что домовладельцы, которым сегодня грозит потеря права выкупа, не имеют почти никакого капитала, который недобросовестные инвесторы могут лишить.

Еще одно возражение против договоров подряда, помимо их связи с гнусными махинациями по лишению акционерного капитала, состоит в том, что они имеют репутацию не предоставляющих покупателям юридической защиты. Несмотря на то, что покупатели получают обязанности по ремонту и техническому обслуживанию дома, они имеют ограниченные права собственности и контроль над своей недвижимостью, пока они производят платежи продавцам. Покупатели не получают права выкупа в результате сделки.

Еще несколько десятилетий назад суды США обычно применяли положения о конфискации в контрактах по делу в случае дефолта покупателя.Например, если покупатель жилья пропустил разовый платеж через 15 лет после 20-летнего контракта по делу, продавец может расторгнуть контракт и сохранить за собой право собственности и все предыдущие платежи, в то время как покупатель понесет существенные убытки. Однако сегодня такие крайние случаи встречаются реже. В то время как несколько судов обеспечивают исполнение положений о конфискации в том виде, в каком они изложены, большинство из них более благосклонно относятся к жалобам, подаваемым нарушившим обязательства покупателем, особенно в обстоятельствах, когда покупатель уже заплатил значительную часть покупной цены.Сегодня суды часто рассматривают договор о передаче дела как аналог ипотеки и, следовательно, распространяют на покупателя защиту залогодателя в случае невыполнения обязательств.

Риски для покупателей

Несмотря на благоприятные изменения в правовом обеспечении конфискации, договоры о передаче дела представляют определенные риски для покупателей. Один из основных рисков связан с коротким периодом времени, необходимым для расторжения контракта в случае невыполнения обязательств. Например, в Миннесоте, когда покупатель задерживает платежи, продавец может подать в округ уведомление об аннулировании договора о праве собственности и вручить покупателю уведомление.У покупателя есть только 60 дней с даты подачи заявки на устранение неполадок и оплату допустимых гонораров адвокату для «восстановления» контракта. Это короткий промежуток времени по сравнению с предоставленными залогодателям шестью месяцами или более, которым грозит потеря права выкупа. В результате невыполненный контракт для покупателя по делу имеет гораздо более узкое окно времени для поиска нового дома и, вероятно, будет иметь ограниченные варианты жилья.

Еще один серьезный риск для покупателя — это балансовая оплата. В отличие от большинства традиционных ипотечных кредитов, большинство договоров о праве собственности не полностью амортизируются.Вместо этого контракт чаще всего строится таким образом, чтобы требовать ежемесячных платежей в течение нескольких лет, за которыми следует «воздушный шар», который завершает оплату дома. Чтобы произвести этот разовый платеж, покупателю почти неизбежно потребуется получить традиционную ипотеку. Если покупатель не может претендовать на получение ипотеки в момент, когда должен быть выплачен воздушный шар, он или она, вероятно, столкнется с расторжением контракта.

Некоторые покупатели заключают договоры подряда в надежде восстановить кредит.Они рассчитывают улучшить свой кредитный профиль в течение первой части срока действия контракта, а затем смогут претендовать на получение ссуды в то время, когда наступит срок выплаты балансового платежа. Однако, по словам Дэна Уильямса из Lutheran Social Services в Дулуте, штат Миннесота, договор о праве на дело часто не улучшает кредитоспособность покупателя, поскольку отдельные продавцы обычно не отчитываются перед кредитными агентствами. Покупатель может попытаться использовать письмо от продавца, в котором говорится, что он или она производит платежи по контракту вовремя, но, к сожалению, большинство кредиторов не соблюдают такое письмо.

Уильямс предупреждает, что непредвиденные расходы на ремонт дома также могут представлять риск для покупателей при заключении договора о праве. Хотя этот риск также относится к покупателям, которые покупают дома через обычную ипотеку, он может быть выше в случае домов, приобретенных по договорам о праве собственности, потому что продавец может заключить договор о праве на дело с ограниченным раскрытием информации о состоянии собственности. Адвокат из Миннеаполиса Ларри Вертхайм объясняет, что в случае продажи, финансируемой третьими сторонами, строгие требования кредитора к проверке права собственности, страхованию права собственности и оценке обеспечивают дополнительное преимущество раскрытия информации для покупателя.Если покупатель в договоре подряда не имеет юридической помощи или не знает о необходимости оценки и проверки правового титула, сделка может не включать эти гарантии. Кроме того, поскольку многие покупатели жилья выбирают договор для сделки, потому что их слабый кредит не позволяет им получить обычную ипотеку, они вряд ли смогут претендовать на ссуды для финансирования ремонта. В конечном счете, дефекты собственности могут увеличить вероятность того, что покупатель не выполнит платежи и потеряет дом.

Другой риск, связанный с контрактом для покупателей, оформляющих документы, связан с тем, что продавец сохраняет за собой право собственности на недвижимость в течение срока действия контракта.Поскольку продавец сохраняет за собой право собственности, он или она может продолжать обременять собственность ипотекой и залогом. Продавец обязан передать право собственности только тогда, когда покупная цена полностью уплачена и пришло время доставить право собственности. Ему или ей не обязательно иметь хороший титул ни во время заключения контракта, ни в течение срока действия контракта. В зависимости от законодательства штата и от того, регистрируется ли договор своевременно, интерес покупателя может иметь меньший приоритет по сравнению с этими пред- и постконтрактными обязательствами, возложенными на недвижимость продавцом.

В дополнение к проблемам, описанным выше, нет двух одинаковых контрактов на дело, и, по словам Шерил Петерсон из Twin Cities Habitat for Humanity, условия соглашения часто неясны. Контракт на оформление сделки обычно представляет собой документ объемом от одной до пяти страниц, который включает сумму покупки, процентную ставку, ежемесячный платеж и некоторые словоблудие относительно отмены. Документы часто не включают стандартную схему начала процесса отмены.Отсутствие ясности в договорах о делах создает трудности для финансовых консультантов, которые консультируют покупателей, которым грозит конфискация. По словам Петерсона, «нельзя сказать:« Если вы видели десять контрактов на дело, вы видели их все ». Это не делает вас экспертом, потому что следующие десять будут другими ».

Инструмент для продвижения домовладения

В то время как договор о праве на дело может повлечь за собой целый ряд проблем на частном рынке, это альтернативное средство финансирования оказалось многообещающим инструментом для государственного и некоммерческого секторов.Некоторые жилищные фонды и застройщики используют контракты на ведение дела как средство продвижения домовладения для домохозяйств с низким и средним доходом. В частности, в рамках программы Minnesota Urban and Rural Homesteading Program (MURL) компании Minnesota Housing контракты на ведение дел используются в качестве эффективного инструмента для оказания помощи сотням жителей Миннесоты в достижении устойчивого домовладения при одновременной стабилизации приходящих в упадок районов. ^5/

MURL выделяет средства местным администраторам на восстановление ветхого жилья для одной семьи.Отремонтированные дома затем продаются покупателям жилья из группы риска по беспроцентной сделке. В программе покупатели жилья из группы риска определяются как «бездомные, получающие государственную помощь или иным образом не способные соответствовать стандартам ипотечного андеррайтинга для традиционного финансирования». ^6/

Контракт MURL для дела требует, чтобы покупатели жилья производили ежемесячный платеж, эквивалентный 25 или более процентам их валового ежемесячного дохода. (Как правило, это выгодная сделка, если учесть, что получатели федеральной жилищной помощи по Разделу 8 платят 30 процентов от совокупного ежемесячного дохода.) Цель MURL — позволить покупателям жилья в конечном итоге рефинансировать или погасить договор по сделке и получить простой титул. Доступные ежемесячные платежи по контракту на оформление сделки позволяют покупателю жилья устранять любые неурегулированные кредитные проблемы, уменьшая при этом основной баланс. Как только баланс снижается до разумного уровня, покупатель жилья может рефинансироваться в традиционную ипотеку.

Согласно сводке годового отчета за 2008 год от Minnesota Housing, портфель MURL включает 350 домов.За последний год уровень дефолта составлял 7,7 процента, а ставка рефинансирования / выплаты по контракту — 2,6 процента. В отличие от 60-дневного периода отмены на частном рынке, MURL включает в себя щедрую политику воздержания, призванную помочь покупателю жилья из группы риска добиться успеха в долгосрочной перспективе. Это обеспечивает гибкость в случаях непредвиденных обстоятельств, которые ограничивают краткосрочную платежеспособность покупателя жилья (например, неожиданная проблема со здоровьем, краткосрочная потеря работы).

Фонд семейного жилья — некоммерческая организация, базирующаяся в городах-побратимах — запускает новую программу, которая также будет использовать договор о подряде в качестве инструмента для создания возможностей для создания доступного жилья.Осенью 2008 года стартовала новая инициатива под названием The Bridge to Success Contract for Deed Program .

В рамках этой программы Фонд жилищного строительства для семей предоставил ссуду в размере 500 000 долларов США жилищным службам округа Дейтон-Блафф (DBNHS) и Greater Metropolitan Housing Corporation (GMHC). У этих двух организаций есть обязательство кредитора — аналогично кредитной линии — до 1 миллиона долларов от частного кредитора. DBNHS и GMHC будут использовать пулы финансирования для продажи недвижимости по контракту для совершения сделки покупателям жилья, которые могут быть не готовы претендовать на традиционную ипотеку.Средства из Фонда семейного жилья составят 20 процентов от покупной цены, а остаток в 80 процентов будет профинансирован кредиторами. Такой порядок устраняет необходимость в частном страховании ипотеки. Ключевыми компонентами программы «Мост к успеху» «Контракт за сделку» являются обучение домовладению и финансовые консультации, чтобы покупатель был готов к оформлению ипотеки в течение трех лет. ^7/

Советы экспертов

Несмотря на то, что договор о заключении сделки может иметь свою привлекательность как альтернативное средство финансирования, с учетом связанных с этим рисков покупатели и продавцы должны проявлять осторожность при заключении такой договоренности на частном рынке.Следующий совет Коалиции юридических услуг Миннесоты подчеркивает, что обе стороны должны приложить усилия, чтобы быть полностью информированными.

• Прежде всего, продавец должен изложить условия контракта в договоре купли-продажи. Важно, чтобы обе стороны полностью понимали положения контракта, потому что после подписания договора купли-продажи варианты, доступные как продавцу, так и покупателю, ограничены.
• Покупатель должен знать, несет ли он или она ответственность за уплату налога на имущество и страхование, а также включает ли договор купли-продажи разовый платеж.Если он действительно включает один, покупатель должен быть уверен, что он или она будет иметь право на ипотеку для покрытия платежа, когда он наступит.
• Покупатель также должен удостовериться, что продавец является истинным владельцем дома, проверив в регистратуре округа, кто указан в качестве зарегистрированного владельца. Если продавец по-прежнему имеет ипотеку, обременяющую имущество, или несет ответственность за уплату налогов или страховку, покупатель должен связаться с ипотечной компанией продавца до подписания контракта, чтобы определить, своевременно ли продавец выплачивает свои платежи.Некоторые продавцы-мошенники удерживают платежи покупателя и не применяют их для выплаты ипотеки. Если продавец не выполняет ипотеку в этом сценарии и дом лишен права выкупа, покупатель потеряет дом и все внесенные в рассрочку платежи.
• Покупатель должен запросить у продавца отчет «Правда в продаже жилья», чтобы определить состояние дома. Этот отчет требуется в Миннеаполисе, Сент-Поле и некоторых других городах. В городах, где это не требуется, продавец должен найти собственного инспектора для оценки состояния дома.

Наконец, по словам Вертхайма, после того, как договор о передаче прав был подписан, покупатель должен немедленно зарегистрировать договор в районной регистрационной службе или регистратуре прав собственности. Хотя законодательные акты, требующие такой регистрации, редко соблюдаются, запись договора поможет доказать, что покупатель владеет имуществом, и защитит его или ее от постконтрактных обременений, возложенных на собственность продавцом.

Обеспечение положительного исхода

Важно отметить, что, несмотря на риски, а иногда и негативные ассоциации, договоры о делах по своей сути не являются плохими.При разумном использовании они могут хорошо подойти некоторым потребителям. Контракты на оформление дела предлагают быстрый и упрощенный вариант для людей, которые не имеют права на получение традиционной ипотеки или предпочитают не иметь дело с ипотечными кредиторами. При управлении государственными агентствами или некоммерческими жилищными организациями контракты о делах могут быть инструментом для создания кредита, продвижения домовладения и стабилизации кварталов.

Чтобы защитить свои интересы в контрактах на дело, продавцы и покупатели должны, так сказать, сделать свою домашнюю работу, убедившись, что они узнают и понимают, какие конкретные положения и риски влекут за собой контракты.Покупатели в частных контрактах на дело должны предпринять дополнительные шаги. К ним относятся оценка состояния собственности, подтверждение того, что продавец имеет четкое право собственности, и запись подписанного контракта в соответствующем государственном учреждении. Будучи проинформированными и подготовленными, покупатель и продавец в договоре о праве могут помочь обеспечить положительный результат для обеих сторон.

Кристал Мыслайек работала стажером по делам общества в Федеральном резервном банке Миннеаполиса в 2008 году. Она получает степень магистра государственной политики в университете Хьюберта Х.Институт общественных дел Хамфри при Миннесотском университете.

5 Часто задаваемые вопросы об абсолютном акте продажи

Процесс покупки и продажи недвижимости может быть чрезвычайно сложным, особенно на первый взгляд. При таком количестве юридических документов, которые вам нужно подготовить и понять, чувствовать себя запуганным — это нормально.

Ознакомление с необходимыми юридическими документами при покупке или продаже недвижимости защитит вас от мошенничества и злонамеренных действий со стороны тех, кто намеревается совершить недобросовестную сделку.Важно знать все эти документы, такие как акт абсолютной продажи, чтобы обеспечить безопасные и беспрепятственные транзакции при покупке или продаже недвижимости. Знание их по отдельности важно для защиты вас как покупателя или продавца при передаче или оплате определенного имущества.

Одним из наиболее важных юридических документов при сделке с недвижимостью является договор купли-продажи. Этот документ служит подтверждением продажи недвижимости. (Загрузите образец формы в формате PDF здесь).

1. Что такое абсолютный договор купли-продажи?

Абсолютный договор купли-продажи является важным юридическим документом, который доказывает, что обе стороны выполнили свои обязательства, и сделка уже может считаться закрытой. Абсолютный договор купли-продажи обычно используется для сделок, связанных с чистыми обязательствами. Чистые обязательства относятся к долгам, не подчиняющимся никаким условиям, и подлежат немедленному требованию. Чистые обязательства распространены при прямых сделках с недвижимостью, когда покупатель полностью платит наличными или чеком.Например, когда покупатель осуществил платеж за определенный участок земли, продавец обязан выдать акт абсолютной продажи лота в качестве доказательства того, что покупатель заплатил причитающуюся сумму и получил право собственности и законные права на указанный участок. свойство.

Абсолютный договор купли-продажи можно определить как юридический документ, в котором говорится, что одна сторона передает свои права собственности на недвижимость другой стороне. Это означает, что все права продавца на недвижимость теперь перешли к покупателю.Теперь покупатель имеет полное право пользоваться купленным им имуществом.

Имейте в виду, что договор купли-продажи — это юридический документ, подтверждающий и фиксирующий продажу собственности. Это письменное доказательство того, что и покупатель, и продавец достигли соглашения относительно продажи или покупки. Договор купли-продажи защищает как покупателя, так и продавца в случае возникновения разногласий или проблем в будущем.

2. Когда вы можете рассчитывать на совершение сделки купли-продажи?

Абсолютный договор купли-продажи должен быть подготовлен сразу после оплаты.Продавец должен сначала оплатить подлежащие уплате налоги, такие как налог на прирост капитала (если применимо), до заключения абсолютного договора купли-продажи.

Это означает, что абсолютный договор купли-продажи составляется, когда покупатель уже оплатил полную покупную цену недвижимости и все соответствующие налоги, такие как налог на передачу собственности, гербовый сбор за документарный документ и все другие сборы, связанные с процессом регистрации.

3. Что содержится в абсолютном акте купли-продажи?

Акт абсолютной купли-продажи подписывается обеими сторонами перед нотариусом.Чтобы быть действительным, в абсолютном акте купли-продажи должны быть указаны дата и место подачи, надлежащая идентификация собственности, а также имя и адрес покупателя и продавца.

Как вы обеспечиваете действительность договора купли-продажи на Филиппинах? Абсолютный договор купли-продажи также должен содержать идентифицирующие признаки собственности, такие как полный адрес или подробное описание собственности. Идентификация характеристик имеет решающее значение, особенно когда объект съемки — земля. Земля склонна к спорам, так как иногда нет четких границ, поэтому обязательно, чтобы в акте абсолютной купли-продажи земельного участка содержалось подробное описание площади участка или площади во избежание юридических проблем.

В документе говорится, что «ПРОДАВЕЦ желает продать, а ПОКУПАТЕЛЬ желает купить вышеописанное недвижимое имущество» и «признанный ПРОДАВЦОМ, к ее удовлетворению, ПРОДАВЕЦ ПРОДАЕТ, УПРАВЛЯЕТ, ПЕРЕДАЕТ и ТРАНСПОРТИРУЕТ таким образом, чтобы является абсолютным и безотзывным указанная недвижимость в пользу ПОКУПАТЕЛЯ, его наследников, правопреемников и правопреемников ». Это просто показывает, что продавец сейчас передает недвижимость покупателю.

В этом документе также содержится заверение в том, что с недвижимостью нет незавершенных транзакций в Реестре сделок: «ПРОДАВЕЦ гарантирует, что он может передать право собственности и владение вышеупомянутой недвижимостью ПОКУПАТЕЛЮ и что нет других транзакции, ожидающие регистрации в Реестре сделок.

В нем также указывается, что покупатель берет на себя несколько налогов, связанных с продажей, таких как налог на передачу и гербовый сбор. В то время как продавец будет нести ответственность за налог на прирост капитала.

И, наконец, этот документ должен быть полностью нотариально заверен, чтобы стать публичным документом и иметь обязательную силу для третьих лиц.

4. Что делать, если продавец или покупатель не могут лично подписать договор купли-продажи?

Если продавец или покупатель не смогли присутствовать для подписания документа, как в случае с филиппинскими работниками за рубежом (OFW), в качестве представителя при подписании должен быть назначен «AIF» или действующий поверенный. дела.AIF должен быть назначен на законных основаниях посредством нотариально заверенной специальной доверенности.

В случае противоречий в расписании продавец или покупатель могут явиться к одному и тому же нотариусу в разное время до того, как договор купли-продажи будет нотариально заверен. В качестве альтернативы, продавец может предстать перед нотариусом и нотариально заверить договор купли-продажи и отправить его покупателю, который затем предстает перед другим нотариусом для подписания того же самого акта для отдельного нотариального заверения.

Помимо SPA, также допускается генеральная доверенность на имя нынешнего представителя.Для супружеских пар Генеральная доверенность должна содержать фамилию жены в браке. В противном случае Генеральная доверенность не будет исполнена. Суть в том, что должен быть назначенный представитель для подписания акта абсолютной купли-продажи земли.

5. Каково значение абсолютной купли-продажи?

Помимо доказательства покупки, нотариально заверенный Абсолютный договор купли-продажи является одним из необходимых документов Налогового управления (BIR) для передачи документов на право собственности на землю на имя продавца покупателю.Без нотариально заверенного акта купли-продажи налоги не могут быть уплачены, а передача права собственности не может вступить в силу.

Для соискателей недвижимости важно знать различия между абсолютным актом купли-продажи и условным актом купли-продажи. В отличие от условного договора купли-продажи, абсолютный договор купли-продажи немедленно передает все права новому владельцу после оплаты, которая регистрируется в Реестре сделок. В условном договоре купли-продажи указываются различные условия до передачи права собственности.Условная купля-продажа является обычным явлением для краткосрочных планов рассрочки.

Абсолютный договор купли-продажи необходим для подтверждения действительности сделки. Существуют различные случаи, когда злонамеренные петиционеры не смогли обеспечить свои права на собственность после представления недействительного или поддельного акта купли-продажи.

Абсолютный договор купли-продажи земельного участка также является сильным документом, защищающим собственников от несправедливых земельных границ. Поскольку он содержит подробное описание собственности, владельцы могут отстаивать свои права на собственность, защищая свои интересы.

Понимание документов при обработке недвижимости — важный шаг при подготовке к покупке или продаже недвижимости. Важно полностью изучить эти документы перед подписанием, чтобы правильно выполнить транзакции и избежать дорогостоящих ошибок в будущем.

соглашений, условий и ограничений | Фонд гарантии правового титула адвокатов, Inc.

ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, УСЛОВИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ
Кимберли М. Рид, старший юрист ATG

Соглашения, условия и ограничения (CCR) — это частные правила между сторонами в отношении использования и улучшения недвижимого имущества.Завет — это формулировка в перевозке или другом договоре, свидетельствующая о соглашении совершить или воздержаться от совершения определенного действия. Соглашения либо носят личный характер, ограничивая только сторону, которая подписывает соглашение, либо они «управляют землей», перекладывая бремя на последующих владельцев собственности. Ограничение — это просто ограничение на использование земли. С другой стороны, условие передачи — это квалификация конкретного предоставленного имущества. Он служит требованием передачи и может быть условием, предшествующим или последующим за конкретным действием.Условия, ограничивающие свободное использование собственности, не одобряются законом. Поэтому язык сторон должен четко указывать на желание его создать. Можно использовать практически любые ограничения, не являющиеся незаконными, например, расовые ограничения или оскорбляющие общественную политику. Любые сомнения или неясности всегда разрешаются в пользу свободного и неограниченного пользования имуществом. Каждый CCR несет в себе бремя и пользу. Определенным образом ограниченная земля — ​​это обремененный земельный участок. Любой другой земельный участок, на который распространяется ограничение, по сути, пожинает плоды CCR.

Создание CCR

CCR появляются в различных местах. Чаще всего они прямо записаны в актах, договорах аренды и других транспортных документах. CCR также можно создать вне транспортного средства. Стороны могут быть связаны контрактом или соглашением, не предусматривающим передачу прав или имущества. Наконец, CCR могут быть созданы косвенно, например, когда необходимо реализовать намерение сторон в сделке или каком-либо другом документе.Закон не поддерживает подразумеваемые заветы или условия; следовательно, формулировка, якобы являющаяся основанием для ограничения, должна явно подразумевать ограничение. Обычно, если существует явный завет в отношении того же предмета предполагаемого подразумеваемого завета, явный завет имеет преимущественную силу, и подразумеваемое значение не допускается. Самый распространенный вид творения подразумевается с общим планом. В этой ситуации для всего участка земли принимается единый план, который должен применяться по мере разделения участков.Например:

Застройщик делит участок земли на участки и передает участки отдельным покупателям с соблюдением определенных ограничительных условий. В документе А не упоминаются ограничительные условия. A начинает улучшать свою собственность, которая не соответствует ограничениям, прямо связывающим его соседей. Соседи, вероятно, преуспеют в том, чтобы запретить А завершить несоответствующее улучшение на основании подразумеваемого ограничительного соглашения.

Крюгер против Оберто , 309 Ill App 3d 358, 724 NE2d 21, 243 Ill Dec 712 (2-й день 1999 г.). Некоторые суды рассматривают их как сервитуты или интересы в земле, а не как контракты.

Поскольку CCR включает долю в земле, он подпадает под Статут о мошенничестве и, как правило, должен быть оформлен в письменной форме, чтобы иметь исковую силу. Кроме того, чтобы связать собственника собственностью, он или она должны иметь уведомление о CCR или иметь некоторые знания о нем. Помимо этого, не требуется никаких конкретных формулировок для создания соглашения, условия или ограничения, если используемый язык ясно свидетельствует об ограничении, которое стороны намереваются установить.

Условия

Для создания условного имущества часто используются слова «при условии», «при условии, что» или «при явном условии, что». Если этих фраз нет в сообщении, язык должен иллюстрировать явное намерение передать имущество, ограниченное условием и последующим средством правовой защиты.

«Прецедентное условие» — это условие, которое должно быть выполнено до того, как договорное обязательство станет обязательным для сторон. Если условие не выполняется, договор не вступает в силу, и все обязательства по договору прекращаются.Примером прецедента условий является договор купли-продажи, в котором O передает Blueacre к A при условии успешной покупки A Redacre у B . Если покупка Redacre не будет завершена, то передача Blueacre не состоится. Закон не поддерживает прецедентные условия, и намерение сторон создать его во время разработки должно быть ясным и недвусмысленным.

«Последующее условие» — это ограничение, которое должно соблюдаться после транспортировки.Если условие нарушается, владелец собственности потенциально теряет свою долю в земле через право повторного въезда. Например:

O передал участок земли A . Закон специально ограничивал использование A только для одной семьи, в жилых целях только в течение 39 лет; на участке должен быть построен только один жилой дом; и все налоги на недвижимость должны быть уплачены своевременно. В акте указывалось, что если какое-либо из этих условий не будет выполнено, O или его преемники могут вернуть собственность.

Дрейсон против Вольфа , 277 Ill App 3d 975, 661 NE2d 486, 214 Ill декабрь 632 (1-й день 1996 г.). Суд истолковал этот документ как действительную передачу при соблюдении последующего условия, в соответствии с которым лицо, предоставившее право, сохраняло право на повторный доступ к собственности, если условие было нарушено.

A хочет купить землю у O для строительства железной дороги. O передает Blackacre корпорации A «для того, чтобы указанная компания построила указанную дорогу».

Penn Central Corp v Commonwealth Edison Co , 159 Ill App 3d 419, 512 NE2d 118, 111 Ill Dec 214 (3-й день 1987 г.).Если в передаче неясно, какое ограничение и средство правовой защиты она пытается создать, суд ошибается в пользу свободного отчуждения собственности. Здесь суд пришел к выводу, что формулировка была просто выражением мотивации лица, предоставившего право, совершить передачу, а не фактическим ограничением наследства. Транспортировка считалась простой абсолютной.

Заветы

Заветы обычно бывают двух форм: личные заветы и заветы, действующие с землей.Заветы, действующие с землей, также называемые «настоящими заветами», связывают обещателя, а также его или ее наследников, завещателей, правопреемников, получателей грантов и последующих получателей грантов. Использование специальных формулировок в передаче, таких как «наследники и правопреемники», часто используется, но в этом нет необходимости. Достаточно простой договоренности сторон при соблюдении определенных условий. Завет действует с землей при следующих условиях:

• стороны предполагали, что договор будет действовать с землей во время передачи;
• завет «касается и касается» земли; и
• между лицом, претендующим на пособие, и лицом, несущим бремя, существует личная связь.Идентификатор.

Для «прикосновения и беспокойства» не требуется физического контакта с землей. Скорее, завет должен касаться использования, ценности, владения или занятия землей. Считается, что ограничительные заветы почти всегда касаются и касаются земли. Бремя утвердительного завета может считаться так, а может и нет, в зависимости от наличия других факторов.

A и B были соседними землевладельцами, и их владения были разделены забором. A и B заключили соглашение о разделении обслуживания ограждения: A убирает кусты и держит северную половину в хорошем состоянии, а B аналогичным образом обслуживает южную половину. Время шло, имущество переходило из рук в руки, а забор пришел в упадок. Вскоре возник спор относительно того, идет ли завет поддерживать забор вместе с землей.

Дело о поместье Уоллис , 276 Ill App 3d 1053, 659 NE2d 423, 213 Ill декабрь 507 (4-й день 1995 г.).Суд постановил, что договор о сохранении ограды не распространялся на землю, потому что стороны никогда не заявляли о своем намерении, чтобы соглашение распространялось на землю. Между двумя сторонами никогда не существовало имущественного права собственности, также не существовало праводателя / грантополучателя, арендодателя / арендатора или аналогичных отношений, которые создавали бы имущественное право между сторонами.

Отсутствие одного из этих элементов или требования о письменной форме не может нарушить исковую силу. Завет может по-прежнему иметь исковую силу в отношении следующего держателя обремененного имущества, если справедливость требует такого исхода или если последующий владелец уведомлен о завете.

Если завет не касается земли, владения ею и пользования ею, он считается личным заветом. Эти ограничения связывают только договаривающиеся стороны, а не правопреемников. Приведенный выше пример завета о совместном обслуживании забора вдоль общей границы является примером личного завета. Настоящее соглашение не подлежит принудительному исполнению в отношении правопреемников.

Ограничения

Ограничение — это ограничение на использование земельного участка.Как правило, термины «ограничительный договор» и «ограничение» используются как синонимы. Примером ограничения является «все участки и жилые единицы в собственности должны использоваться только для проживания одной семьи». Застройщики используют ограничения при разделении земли, чтобы добиться единообразия в отношении характера, размера, использования и типа улучшений, которые будут построены на каждом отдельном участке. Обычно это называется ограничениями общего плана и указывается на странице подразделения, в акте разработчика, направляемом покупателю лота, или в декларации.

CCR и общие планы

Часто возникает вопрос, существует ли на самом деле общий план в подразделении. В штате Иллинойс, чтобы принять это решение, суд рассмотрит, верны ли следующие положения: (1) ограничения включены во все дела для подразделения; (2) ограничения ранее были нарушены; (3) накладываемые бремена в целом равны и служат для взаимной выгоды и выгоды всех владельцев лотов; и (4) уведомление об ограничениях помещается на зарегистрированной площадке подразделения. Крюгер против Оберто . Ограничения, являющиеся частью общего плана, не подлежат исполнению в отношении владельца, который не несет ответственности за фактическое или конструктивное уведомление об этих ограничениях.

В Индиане генеральный план или общая схема улучшений со стороны лица, предоставляющего право, часто считается отрицательным справедливым сервитутом для каждого земельного участка. Продажа некоторых участков без этих ограничений была проведена, чтобы не уничтожить доказательства существования общего плана, однако намерение создать общий план и были ли проданы участки без этих ограничений, являются критическими факторами при определении того, был ли он создан. Макинтайр против Бейкера , 660 NE2d 348 (Ind Ct App 1996).

В Висконсине проверяется, поместил ли лицо, предоставившее общие участки, ограничительный договор в документ «с целью выполнения общего плана развития, который должен был действовать в пользу других получателей гранта». Бубольц против округа Дейн , 464 NW2d 67, 71 (Wis App Ct 1990).

Срок действия

Срок действия личного ограничительного соглашения должен быть разумным в зависимости от предполагаемого использования земли.В инструменте или транспортном средстве должен быть указан срок действия соглашения, и если срок не установлен, суд наложит разумное ограничение. Суд также может отказать в исполнении соглашения, если срок не установлен.

Что касается договоров, действующих с землей, бремя потенциально длится неопределенно долго через следующих владельцев процентов. Обычно по прошествии времени стороны договариваются об ином, или обстоятельства, связанные с недвижимостью, делают ненужным или невозможным выполнение условия.Отказ от прав или согласие с предыдущими нарушениями со стороны лица, предоставившего право, также может эффективно отменить ограничение.

Что касается условий, закон штата обычно диктует срок, в течение которого может быть реализовано право на повторный въезд или возможность возврата. В Иллинойсе Закон о правах на въезд и повторный въезд ограничивает выполнение условий после 40 лет. 765 ILCS 330/4. Это ограничение применяется задним числом к ​​любому последующему условию, даже если речь идет о более длительной формулировке.Аналогичным образом, закон штата Индиана ограничивает срок действия 30 годами, несмотря на то, что формулировки более продолжительны или имеет место нарушение. IC 32-1-21-2. (Действует до июня 2001 года. Этот закон был отменен и заменен IC 32-17-10-2, вступившим в силу 1 июля 2002 года.)

Положение штата Индиана, вступившее в силу 1 июля 2002 года, предусматривает, что иск за нарушение последующее условие не может быть начато после 30 июня 1994 г., если нарушение произошло до 1 июля 1993 г. или право на взыскание было создано до 1 июля 1963 г.IC 32-17-10-3 (действует с 1 июля 2002 г.). Возможность возврата или право возврата — это будущий интерес. В Висконсине будущие интересы аннулируются, если они приостанавливают свободное отчуждение собственности на срок, превышающий допустимый период «жизни в существе» плюс 30 лет. Wi St 700.16 (1) (а).

Обеспечение принудительного исполнения

Стороны могут иметь намерение в интересах не работать с землей. Это означает, что выигравшая сторона, которая фактически заключает договор с поручителем, является единственной, кто может обеспечить исполнение бремени.Последующие владельцы не могут обеспечить его соблюдение, хотя оно может быть применено к последующим получателям грантов в интересах обремененной стороны. Обычно и выгода, и бремя связаны с землей, поэтому это не обычная проблема. Помимо дольщиков, соседи в подразделении могут заставить другого соседа следовать CCR, потому что все они разделяют бремя и выгоду.

Средства правовой защиты, доступные в случае травмы в результате нарушения, значительно различаются в зависимости от нарушения соглашения или условия.В случае соглашения потерпевшие стороны — например, соседи в районе, на которые действуют аналогичные ограничения, — могут добиваться судебного запрета на прекращение нарушения или подавать иск о возмещении денежного ущерба. Ограничительный договор также может быть обеспечен в порядке справедливости, или потерпевшие стороны могут потребовать декларативного судебного решения. Размер ущерба ограничивается возмещением фактических убытков, понесенных в результате нарушения. Это может включать проценты, издержки, судебные издержки и гонорары адвокатам.

Нарушение условия может привести к возврату или конфискации права собственности. Формулировка состояния определяет, какое конкретное средство защиты применяется: либо возможность возврата, либо право на повторное вхождение. Например:

O переводит Greenacre в категорию A «только для школьных целей; в противном случае — для возврата к грантодателям».

Mahrenholz v County Bd попечителей школы округа Лоуренс , 93 Ill App 3d 366, 417 NE2d 138, 48 Ill Dec 736 (5-й округ 1981).Это условие, наряду с средством правовой защиты от нарушения, предназначалось для создания возможности ревертера. Формулировки «до тех пор, пока» или «при условии, однако» явно создают это «простое определяемое вознаграждение» с возможностью возврата. Как только земля больше не используется для школьных целей, поместье в A немедленно и автоматически прекращается, и право собственности возвращается к O .

O передает Greenacre на A при условии, что собственность будет использоваться только для школьных целей.

Это последующее условие дает право на повторный вход. Если A решает закрыть школу и открыть салон, титул не переходит автоматически к лицу, предоставившему право. Напротив, O или его наследники должны действовать физически, чтобы вступить во владение собственностью. Он может действовать неформально или добиваться принудительного въезда и задержания.

Защита, которую может предложить предполагаемый правонарушитель, обычно основывается на заявлении о том, что CCR больше не действует. Если это не удается, часто используются следующие средства защиты: согласие с нарушением завета; эстоппель; отказ или предварительное освобождение от договора; бар по сроку давности; или лаче .Справедливая защита laches , отказ от прав или изменение характера района, как правило, недоступны для нарушающей стороны, которая решила действовать, несмотря на знание завета. Ограничительные заветы не отменяют и не умаляют требований постановления о зонировании. Любое ограничение будет иметь преимущественную силу. Роджерс против города Джерсивилл , 196 Ill App 3d 136, 552 NE2d 1314, 142 Ill Dec 573 (4-й день 1990 г.). Как правило, ограничительный завет не применяется, если характер района изменился настолько существенно, что противоречит цели завета. Идентификатор .

Освобождение и прекращение действия

Типичными причинами прекращения ограничительного соглашения являются прекращение действия ограничения, изменение характера района, слияние обремененной и полученной собственности или какая-либо форма правительственных действий например именитый домен.

Либо стороны соглашения, либо правопреемники, если ограничения распространяются на землю, могут представить доказательства, пытаясь показать, что существуют основания для прекращения или неисполнения ограничения.Однако он не может быть прекращен односторонним актом. Во время заключения соглашения лицо, предоставляющее право, может оставить за собой право отменить или прекратить действие ограничений.

Заключение

CCR стали очень распространенным методом ограничения использования и улучшения недвижимого имущества. Поскольку закон поддерживает свободное использование и отчуждение собственности, любые ограничения или условия должны быть четко заявлены, чтобы считаться действительными. Тип созданного ограничения диктует типы средств правовой защиты, доступных для нарушения.Кроме того, когда со стороны соседей становится ясно, что продолжать применять ограничение невозможно или несправедливо, часто вмешивается справедливость и освобождает землевладельца от его бремени. Наконец, договаривающиеся стороны всегда имеют право изменить свое мнение. Они могут принять решение о снятии ограничений, если это еще не сделано местным законодательством, отказом от прав или изменениями обстоятельств.

© ATG atgc0208vol26

Легальных способов передачи имущества

Передача основного имущества

Для небольших товаров, таких как повседневные продукты или даже более крупные покупки в магазинах, обычно не требуется подписывать какое-либо отдельное соглашение, например, купчую.Неофициальный договор считается заключенным, когда деньги переходят из рук в руки и вы получаете товар, и его квитанция служит подтверждением. Однако по мере роста стоимости становится необходимым оформление документов. Недвижимость — безусловно, самый сложный объект для передачи собственности. Самый простой способ передачи права собственности — через купчую, юридический документ, который представляет собой договор между покупателем и продавцом, предусматривающий обмен собственности (недвижимости) на валюту. Что отличает продажу недвижимости, так это то, что купчая обычно должна быть нотариально удостоверена или засвидетельствована, в зависимости от правил вашего штата.Узнайте больше о том, как передать недвижимость.

Передача имущества в подарок

Другой способ передачи собственности — в подарок. Определяется как передача права собственности, когда даритель не получает взамен полного возмещения, это регулируется как отдельный вид передачи от продажи. Обычно дарение недвижимости между членами семьи также должно быть нотариально засвидетельствовано или засвидетельствовано. Обратите внимание, что подарки считаются облагаемыми налогом в соответствии с подзаголовком B главы 12 Налогового кодекса.Налог обычно оплачивается донором, хотя в некоторых случаях эта ответственность может передаваться получателю.

Передача посредством отказа

Хотя это явно не определено, отказ от прав на данный объект недвижимости также может считаться допустимой формой передачи собственности. Как обычно, документ, в котором вы или другая сторона отказываетесь от своих прав на данный объект недвижимости, должен быть нотариально заверен или засвидетельствован, чтобы иметь силу. Обратите внимание, что разные юрисдикции могут регулировать и регулируют этот вопрос по-разному.Всегда просите юриста узнать, возможен ли отказ, и если да, то каковы требования.

Передача по завещанию

Завещание представляет собой форму передачи собственности, которая происходит в момент смерти владельца. Полная передача прав может зависеть от принятия бенефициаром условий завещания и способа, которым он принимает собственность. Обратите внимание, что преждевременное исполнение завещания является незаконным. Подделка тоже есть. Узнайте больше о завещаниях и имущественном планировании.

Что нужно помнить при переводе любого типа

Важно отметить, что все виды передачи собственности подлежат налогообложению. Убедитесь, что вы соблюдаете налоговые правила, чтобы избежать неприятных сюрпризов. Изучение законов вашего штата и обеспечение того, чтобы передача соответствовала им, также гарантирует, что право собственности передается должным образом, а не остается неизменным из-за ошибок в оформлении документов.

Есть вопросы по передаче имущества? Спросите у юриста.

Эта статья содержит общую юридическую информацию и не содержит юридических консультаций. Rocket Lawyer не является юридической фирмой и не заменяет адвоката или юридическую фирму. Закон сложен и часто меняется. За юридической консультацией обращайтесь к юристу.

---

Вы когда-нибудь покупали дом в Малайзии и понятия не имели

Эта статья предназначена только для общих информационных целей и не предназначена для использования или толкования как юридическая консультация каким-либо образом.

Все начинается так — удивительная сказка, вы вырастаете, путешествуете по жизни и решаете, что вам пора пустить корни и купить дом. Может быть, вы решите сделать это самостоятельно или, возможно, вы только что поженились и ищете особенный дом, чтобы вырастить своих малышек.

Независимо от вашего стремления купить дом, вы все пройдете (более или менее) через один и тот же процесс. Вы заходите в офис разработчика / отвечаете на объявление, просматриваете дом, влюбляетесь в него, восхищаетесь им и решаете его купить.Вы знаете, что покупка дома обязательно потребует оформления некоторых документов. Итак, вы закатываете рукава и приступаете к подписанию. Однако, кажется, что документы никогда не заканчиваются … вы пытаетесь прочитать толстые груды документов, переданных вам, задаете вопросы, но получаете только ответы, которые продолжают озадачивать вас .

В какой-то момент вы чувствуете, как ваше внутреннее я кричит, и вы отказываетесь от вопросов и просто яростно подписываете все. Готово, все кончено, но ….. что ты наделал? Теперь, обычно, когда вы покупаете дом, вы также подаете заявление на получение кредита в банке. В этой статье будут рассмотрены оба набора документов, поэтому давайте сначала начнем с части продаж.

Это может быть сделано, но разве вы продали душу?
Изображение с сайта giphy.com

PROTIP: Если вы читаете это, глядя на кучу документов, связанных с покупкой дома, вы можете использовать CTRL + F, чтобы найти то, что вы ищете, вместо того, чтобы прокручивать назад и вперед.

Письмо-предложение разработчика (LO)

Вы, скорее всего, будете осаждены целой кучей документов, если обратитесь к продавцу и заявите о своей готовности купить один из их домов. Первым документом, который вы подпишете, независимо от того, является ли это покупка от застройщика или субпродажа (в основном от предыдущего владельца дома), как правило, будет письмо с предложением.

Чтобы быть более точным, застройщик предоставит вам письмо с предложением, указав свою готовность продать вам дом и , вы подпишете его, чтобы подтвердить свое согласие .В случаях субпродажи это может проявляться в простой форме, предоставляемой агентом по недвижимости, а иногда и в отсутствии письма с предложением.

Договор купли-продажи (SPA)

Затем следующим этапом обычно является подписание договора купли-продажи . Обычно это делается в присутствии юриста, который объяснит вам основные условия контракта. Если вы участвуете в субпродаже , ваши юристы обычно уточняют условия ваших соглашений до тех пор, пока вы и продавец не согласитесь с окончательным контрактом.Однако в девелоперских делах их договоры купли-продажи обычно соответствуют условиям, изложенным в Законе о жилищном строительстве (контроль и лицензирование) 1966 года и Положениях о внесении поправок в положения о жилищном строительстве (контроль и лицензирование) 2015 года.

Независимо от того, какое это соглашение, есть несколько важных пунктов, которые вам необходимо принять к сведению / спросить у юриста о . В кратком списке их:

Проверить заголовок

В вашем соглашении должны быть указаны детали права собственности на дом.Право собственности является одной из наиболее важных частей соглашения, потому что название говорит вам, является ли продавец фактическим владельцем собственности и взимается ли в настоящее время плата в размере (простое объяснение — дом взимается, когда он используется для обеспечения безопасности для кредиты) в любой другой банк. В экстраполяции из этого соглашение должно также содержать пункт о том, что продавец обещает передать вам право собственности , другими словами, он обещает, что он передаст право собственности на титул от своего имени на ваше имя по завершении соглашение.

Без обременений

Да действительно. Просто не так, как ты думаешь. Изображение с сайта gifimage.net

Это означает, что должен быть пункт, разъясняющий, что собственность будет доставлена ​​вам без каких-либо других претензий . Например, если в настоящее время взимается плата за недвижимость, продавец должен пообещать снять ее до того, как имущество будет доставлено вам.

Свободное владение

Это , когда вы получите ключи от дома .Дата — не единственное важное соображение здесь, также выясняется, каким образом будет доставлено свободное владение. Общие условия для свободного владения включают дом с сертификатом завершенности и соответствия (подтверждающим, что дом безопасен для проживания. Подробнее здесь), а также подключение к воде и электричеству.

Срок ответственности за дефект

Это в основном гарантия на ваш дом , где в течение этого времени застройщик будет нести ответственность за дефекты, возникающие в доме.Напротив, дома с дополнительными продажами обычно продаются по принципу «как есть», что означает, что вы получаете то, что получаете.

Платы за просрочку платежа / заранее оцененные убытки

Первый относится к любому пени за просрочку платежа, который вы должны будете уплатить, если вы не заплатите разработчику / продавцу в установленный срок . Вторая причина связана с тем, что застройщик / продавец не может предоставить свободное владение в согласованное время, и он должен возместить вам убытки.

Площадь вашего дома

Звучит глупо, но это важно принимать во внимание, особенно в продажах разработчикам.Это связано с тем, что измерения , которые вы увидите в графике вашего соглашения, подлежат окончательному измерению , и в случае значительного уменьшения размера разработчик может выплатить сумму корректировки .

Планы домов

Его можно найти в Первом графике продаж застройщика, и он в основном показывает вам план вашего дома и проекты.

График платежей

Обычно он находится в Третьем графике продаж для разработчиков и сообщает вам , когда вы должны заплатить и сколько .Если у вас есть ссуда под 90%, вам не придется слишком беспокоиться об этой части, потому что банк и его юристы будут нести ответственность за организацию платежей, но всегда полезно иметь информацию.

Договор о взаимных соглашениях (DMC)

Геддит? Изображение с сайта tenor.com

Это обычно встречается только для участков , где договор о взаимных договоренностях действует как набор правил / обещаний , которые все домовладельцы в этой собственности дают друг другу.Он подписывается вместе с договором купли-продажи и может охватывать такие вещи, как количество домашних животных, которые вам разрешено иметь, какой вид ремонта вы можете проводить в своей собственности и так далее. Если вам интересно, какая от этого польза, то в основном это создание тех идеальных небольших пригородных сообществ, которые вы видите по телевизору.

Меморандум о передаче (MOT)

Меморандум о передаче используется для передачи права собственности на дом от застройщика / продавца к вам .Что касается застройщиков, это может произойти или не произойти во время покупки дома, потому что дома, которые все еще находятся в стадии строительства, могут еще не получить свои права собственности. Однако это не повод для беспокойства, потому что после выдачи титула разработчик свяжется с вами, чтобы подписать меморандум о передаче права собственности.

Письмо-предложение банка (LO)

Письмо-предложение банка аналогично письму-предложению разработчика и выдается, когда банк одобряет вашу заявку на получение кредита и предлагает вам определенную сумму с определенной процентной ставкой, которая должна быть погашена в течение определенного количества лет.

Соглашение о предоставлении услуг (FA)

Кредитный договор — это основной кредитный договор , и он не имеет отношения к услугам, которые вы получите в своем новом доме. В основном это относится к деньгам, которые банк ссудит вам.

Как правило, большая часть условий не различается от заемщика к заемщику. Чем отличается ваш случай или какие условия применяются для вашего кредита, обычно можно найти в письме-предложении. Это письмо с предложением будет затем приложено к соглашению о предоставлении услуг.

Передаточный акт (DOA)

Но не это дело. Изображение с сайта giphy.com

Акт уступки — это, по сути, документ, который передает ваши права и интересы в собственности вашему финансисту на период ссуды . Отсюда и приходит повседневное понимание безопасности в обмен на деньги. Денежный аспект присутствует преимущественно в соглашении о предоставлении услуг, в то время как аспект безопасности содержится в акте передачи права собственности.

Важно отметить, что , если есть один заемщик, но два покупателя, оба покупателя все равно должны будут подписать акт о передаче прав и доверенность (мы вернемся к этому чуть позже). Мы знаем, что это звучит запутанно, потому что, если вы являетесь заемщиком, почему ваша жена / муж / брат / сестра / совладелец также должны подписывать банковские документы? Возлагает ли это на них ответственность перед банком?

Это логика, лежащая в основе этого — поскольку собственность используется в качестве обеспечения, все владельцы собственности должны дать согласие на использование дома в качестве обеспечения и, следовательно, они также должны согласиться на передачу своих прав и интересов под собственность к банку.Это называется ссудой третьей стороны. Если покупателями являются те же люди, что и заемщики, это называется займом первой стороны. Чтобы проиллюстрировать это, давайте рассмотрим несколько примеров.

Али и Сити покупают дом под своими именами.

Али и Сити подали заявку на получение ссуды от своего имени.

Оба они должны подписать все документы купли-продажи и кредитные документы.

Это первый заем.

А Чонг и А Мей покупают дом под своим именем.

А Чонг подает заявку на получение ссуды только на свое имя.

А Чонг и А Мей должны подписать документы купли-продажи и часть кредитного соглашения.

А Чонг подписывает договор о предоставлении кредита самостоятельно, поскольку он является единственным заемщиком.

Это кредит третьей стороны.

Доверенность (PA)

Доверенность — это, по сути, документ, который позволяет банку вести дела с вашей собственностью от вашего имени. .Это сделано для того, чтобы облегчить банку обеспечение взамен ссуды, которую они вам одолжили. Подобно договору о передаче права собственности, все покупатели должны подписать этот документ.

Меморандум об оплате (MOC)

Помните меморандум о передаче, о котором мы говорили ранее? Мы упоминали, что то, будет ли подписан меморандум о передаче права собственности в момент покупки, зависит от того, был ли выдан титул на собственность. Аналогичным образом, подписание меморандума о платеже в момент покупки зависит от того, был ли выдан титул на собственность.

Если был выдан титул, то вы подпишете меморандум о возмещении вместо передаточного акта и доверенности.

По сути, MOC имеет ту же цель, что и DOA и PA , поскольку это инструмент, с помощью которого вы обеспечиваете безопасность банка. MOC — это место, где вы передаете собственность банку в обмен на деньги, которые они вам дадут.

Если вы зашли так далеко, радуйтесь, потому что все основных документов, , связанных с продажей земли, были рассмотрены.Тем не менее, здесь и там есть некоторые мелкие детали, которыми мы займемся после того, как объясним, какие документы вы должны подписывать с заголовком и без него.

С титулом

С титулом вы подпишете оба письма-предложения: SPA, DMC, MOT, FA и MOC.

Без названия

Без названия вы подпишете оба письма-предложения: SPA, DMC, FA, DOA и PA. MOT и MOC будут подписаны позже, когда будет выдано право собственности.

Обязательные декларации

Вы могли бы подписать несколько уставных деклараций в процессе покупки и получения ссуды для вашего дома. Обязательные декларации — это в основном декларации, которые вы делаете официально, и в некотором смысле несут в себе больше возможностей , чем обычная декларация. Обычными заявлениями в этой транзакции будут заявления о том, что вы не являетесь банкротом, или заявления о том, что вы будете использовать недвижимость для своей работы.

Госпошлина

Это не тот документ, который вы должны подписывать, это , которую вы должны заплатить, когда ставите штамп на своих документах .Если вы совершенно сбиты с толку, штамп на документе — это не штамп, который вы ставите на письме для его отправки.

Штамповка — это, по сути, процесс, который вы выполняете, чтобы убедиться, что в случае вашего обращения в суд ваши документы могут быть приняты в качестве доказательства в суде. Сумма , которую вы должны заплатить за гербовый сбор, зависит от документов . Например, номинальный сбор обычно выплачивается за официальные декларации, в то время как гербовый сбор за договор о предоставлении услуг зависит от суммы вашей ссуды.

Существует также гербовый сбор, который должен быть оплачен при подписании ТО, который будет зависеть от стоимости вашего дома.

Ну вот и все. Все документы (или информация), перечисленные выше, в основном являются важными вещами, которые вам необходимо знать как человеку, покупающему недвижимость в Малайзии. Если у вас есть какие-либо дополнительные вопросы, не забудьте направить их своему юристу, так как он поможет вам все объяснить, а также выделить любые особые положения или условия в вашем контракте.

Если вы хотите произвести впечатление на своих друзей, уметь эффективно читать любую форму контракта, ознакомьтесь с нашим руководством ниже

[ПОДРОБНЕЕ: Как не упасть со стула при подписании контракта на 50 страниц ]

Изображение с сайта giphy.