Входит ли в утвержденную ставку платы за содержание жилья размер платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества?
11 Апрель 2020
В последнее время наблюдается наплыв вопросов про начисление платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества (КР СОИ, но часто называют «ОДН»).
Вопрос возникает из-за того, что по ст. 154 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя, среди прочего, плату за содержание жилого помещения, в которую входит плата:
- за услуги, работы по управлению домом,
- за содержание и текущий ремонт общего имущества,
- за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества.
Также в разделе 3 примерной формы платежки, утвержденной Минстроем, строки по этим ресурсам указаны под строкой «содержание помещения» через союз «в том числе».
Отсюда многие делают вывод, что тот размер платы, который они утвердили на собрании за кв.м. помещения, уже включает в себя расходы КР СОИ. Поэтому им кажется нарушением, когда КР СОИ начисляется сверх утвержденной фиксированной ставки за содержание жилья.
Однако в ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ исчерпывающим образом написаны все варианты, как рассчитывается размер платы за КР СОИ:
- по нормативу с перерасчетом по общедомовому счетчику,
- по показаниям автоматизированной информационно-измерительной системой учета потребления, если она есть,
- по среднемесячному потреблению с перерасчетом по общедомовому счетчику,
- сразу по общедомовому счетчику.
(последние 2 случая применяются по решению общего собрания собственников).
Все вышеперечисленное касается объема ресурса, а сама ставка плата везде определяется «по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ».
То есть решением собрания спорный размер ежемесячной платы в точном денежном выражении не утверждается. Расходы на КР СОИ сильно зависят от фактического потребления, которое собственники не могут знать заранее. Также они не могут предсказать изменение тарифов, которые утверждают органы власти.
Отсюда следует вывод, что на собраниях должен определяться размер платы за содержание без учетов расходов на КР СОИ. Последние будут рассчитываться в том порядке, в каком это предусмотрено законом, их размер может различаться от месяца к месяцу в зависимости от принятого в доме порядка определения размера этой платы.
Позиция Минстроя РФ
В письме от 10 декабря 2019 г. N 47256-ОЛ/06 Минстрой РФ дает вполне однозначные пояснения:
- при начислении платы за ЖКУ плата за КР СОИ и плата за содержание и ремонт общего имущества начисляются отдельно,
- при направлении собственникам предложений о размерах платы за содержание и ремонт плата за КР СОИ в указанный перечень не включается,
- после установления нормативов потребления КР СОИ для последующего их включения в размер платы за содержание жилого помещения не требуется принятия общим собранием собственников соответствующего решения, поскольку
Так как мнение Минстроя РФ является более авторитетным, чем статьи в интернете, надеемся, что это письмо поставит точку в спорном вопросе.
Размер платы за жилое помещение индивидуален для каждого многоквартирного дома
Нередки случаи, когда управляющие организации рассчитывают размер платы за содержание жилого помещения одинаковым для групп однотипных МКД в управлении. Но, по мнению Минстроя, такой подход в корне не верный. Поскольку каждый жилой дом отличается от другого своими конструктивными особенностями, степенью благоустройства и износа, границами земельного участка в составе общего имущества и прочими особенностями.
По этому вопросу Минстрой РФ 17 марта 2016 года опубликовал Письмо №7513-ОЛ/04, в котором определил, что размер платы за содержание общего имущества должен определяться индивидуально для каждого МКД на основании утверждённого собственниками на ОСС перечня и периодичности проведения работ и оказания услуг.
Узнайте, что входит в Минимальный перечень работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД
Мнение Минстроя
В своём Письме №7513-ОЛ/04 от 17.03.2016 Минстрой России определил, что индивидуальный подход к определению размера платы за содержание общего имущества в отношении каждого отдельного МКД является единственно приемлемым.
Этот метод позволит учесть конструктивные элементы каждого МКД, наличие и состав внутридомовых инженерных коммуникаций, границы и размер земельного участка в составе общего имущества дома, элементы озеленения и благоустройства придомовой территории и прочие инфраструктурные объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации МКД.
В том случае, когда органы местного самоуправления устанавливают одинаковый для собственников размер платы за содержание и ремонт жилого помещения по группам МКД, то такая плата не учитывает особенности конкретного многоквартирного дома, что недопустимо.
Если органы местного самоуправления устанавливают для собственников размер платы за содержание и ремонт общего имущества по количеству необходимых работ и услуг, исходя из объёмов, установленных в минимальном перечне (Постановление Правительства РФ №290 от 03.04.2013), то такая плата признаётся экономически более эффективной в управлении каждого МКД.
Читайте также о том, что Минстрой готовит методические рекомендации по расчёту платы за содержание жилого помещения
Письмо Минстроя
В своём разъяснительном Письме Минстрой опирался на ст.30, 39, 154, 158 ЖК РФ, согласно которым собственники помещений в МКД обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общедолевой собственности посредством внесения ежемесячной платы за содержание жилого помещения. Доля ежемесячного платежа собственника за содержание общего имущества в МКД определяется его долей в праве общей собственности на это имущество.
В соответствии с ч.1 ст.156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в МКД по требованиям законодательства.
Согласно жилищному законодательству и Правилам содержания общего имущества в МКД (Постановление Правительства РФ №491 от 13.08.2006), собственники на общем собрании должны утвердить перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества в соответствии с требованиями ПП РФ №491 и минимального перечня услуг и работ (Постановление Правительства РФ №290 от 03.04.2013).
Важно отметить, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть соразмерен утверждённому собственниками на общем собрании перечню, объёмам и качеству услуг и работ по содержанию общего имущества конкретного МКД (п.35 ПП РФ №491).
Согласно ч.4 ст.158 ЖК РФ и п.36 Правил содержания общего имущества, если собственники на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то органы местного самоуправления должны определить размер такой платы исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утверждённый ОСС перечень.
В соответствии с ч.3 ст.156 ЖК РФ и п.34 Правил №491, если собственники на общем собрании не приняли решение о способе управления МКД, то размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса по выбору управляющей организации.
Размер платы в таком случае должен быть равен цене договора управления МКД. Цена договора управления МКД устанавливается соразмерной плате за содержание и ремонт общего имущества дома, указанной в конкурсной документации.
Согласно Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по выбору управляющей организации для управления МКД (Постановление Правительства РФ №75 от 06.02.2006) размер платы за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за работы и услуги по управлению МКД, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества.
Данный размер платы установливается из расчёта 1 кв. метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений МКД.
Также Минстрой ссылается на пп.5 п.38 Правил №75, в котором сказано, что в извещении о проведении конкурса нужно указать:
- наименование обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, выполняемых по договору управления МКД;
- наименование дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД, перечень которых устанавливается в соответствии с пп.4(1) п.41 Правил №75;
- размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, рассчитанный организатором конкурса исходя из конструктивных и технических параметров МКД, степени износа, этажности, наличия лифтов и прочего механического, электрического, санитарно-технического оборудования, материала стен и кровли, объёма и количества обязательных работ и услуг.
Узнайте сроки и порядок составления и подписания акта приёмки выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД
Выводы
Резюмируя всё выше сказанное, Минстрой РФ пришёл к заключению об индивидуальности расчёта размера платы за содержание жилого помещения для каждого МКД на основании утвержденного собственниками на ОСС перечня и периодичности проведения работ и оказания услуг.
Стоит также отметить, что перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, утверждённый собственниками на общем собрании или органом местного самоуправления по итогам открытого конкурса по выбору управляющей организации, не может быть меньше Минимального перечня (ПП РФ №290).
Данный метод наиболее полно позволит учесть конструктивные элементы каждого МКД, включая наличие и состав внутридомовых инженерных коммуникаций, земельного участка, степени износа, элементов озеленения и благоустройства, прочих объектов и инфраструктуры, используемых для обслуживания и эксплуатации МКД.
Необходимость определения состава общего имущества собственников помещений в МКД
ТАРИФЫ | Администрация г. Челябинска
Разъяснения о формировании платы за жилищно-коммунальные услуги
Тарифы на жилищно-коммунальные услуги
Согласно статьям 39 и 158 Жилищного Кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле, в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Поэтому плата за содержание и ремонт жилого помещения (содержание и ремонт, уборка придомовой территории, уборка мест общего пользования, содержание и ремонт мусоропровода, обслуживание и ремонт лифта, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме) устанавливается на один квадратный метр общей площади жилого помещения. Плата за данные услуги не зависит от количества зарегистрированных в жилом помещении граждан.
В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений дома. В договоре управления домом должны быть указаны перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Решением Челябинской городской Думы от 24.11.2020 года № 14/23 с 01 января 2021 года утверждены тарифы на содержание и ремонт жилого помещения для:
— нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;
— собственников, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом;
— собственников помещений в многоквартирном доме, которые на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Полномочия по утверждению тарифов на коммунальные услуги (отопление, электроэнергия, газоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, твердые коммунальные отходы) находятся в компетенции Министерства тарифного регулирования и энергетики Челябинской области (сайт: www.tarif74.ru, Сони Кривой, д.75, тел. 232-32-32).
Увеличение тарифов на коммунальные услуги производится в соответствии с предельными индексами, установленными Федеральной службой по тарифам.
Проверка, обоснованность платежей за жилищно-коммунальные услуги относятся к полномочиям Главного управления «Государственная жилищная инспекция Челябинской области (ул. Энгельса, д.43, тел 727-78-88, сайт www.gzhi74.ru)
Тарифы на жилищные услуги
Как утверждается размер платы за содержание помещения в многоквартирном доме? Возможно ли его изменение со стороны управляющей компании? //
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД определяется на срок не менее чем один год на общем собрании собственников помещений в таком доме, а в случае отсутствия такого решения применяются тарифы, установленные органом местного самоуправления.
Обоснование вывода:
В соответствии с ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
Согласно ч. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
В силу ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном ст. 45-48 ЖК РФ. Размер платы за содержание жилого помещения в МКД определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
В случае, если собственники помещений в МКД на их общем собрании не приняли решение об определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).
Как указано в письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 17 марта 2016 г. N 7513-ОЛ/04, собственники помещений многоквартирного дома на их общем собрании должны утвердить перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества исходя из требований, установленных Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее — Правила N 491), и минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 (далее — Минимальный перечень). При этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть соразмерен утвержденному собственниками помещений многоквартирного дома перечню, объемам и качеству услуг и работ по содержанию конкретного дома (п. 35 Правил N 491).
Таким образом, размер платы за содержание жилого помещения должен определяться индивидуально для каждого многоквартирного дома на основании утвержденного собственниками помещений такого дома перечня и периодичности проведения работ и (или) оказания услуг. При этом перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, утвержденный собственниками помещений либо органом местного самоуправления, не может быть меньше минимального перечня.
Указанный подход в полном объеме будет учитывать конструктивные элементы каждого многоквартирного дома, наличие и состав внутридомовых инженерных систем, наличие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, элементы озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации данного многоквартирного дома, геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома, что в итоге должным образом скажется на качестве обслуживания многоквартирного дома, согласно законным требованиям собственников помещений данного дома.
Из анализа приведенных выше норм следует, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД определяется на срок не менее чем один год на общем собрании собственников помещений в таком доме, а в случае отсутствия такого решения применяются тарифы, установленные органом местного самоуправления. Иные объединения собственников помещений в МКД, например совет многоквартирного дома, не вправе утверждать указанные тарифы, поскольку это не входит в его права, предусмотренные ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ.
Нормы жилищного законодательства, предусматривающие установление (изменение) размера платы за жилое помещение посредством принятия об этом решения на общем собрании собственников помещений в МКД, призваны обеспечить прозрачность определения такой платы и гарантировать права и интересы собственников жилых помещений как наиболее слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей организацией.
Жилищный кодекс и иные нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения, не предусматривают возможность одностороннего изменения управляющей организацией платы за ремонт и содержание жилья. Установленный действующим законодательством порядок определения платы (тарифа) за содержание и ремонт жилых помещений многоквартирного дома обязателен для хозяйствующих субъектов, осуществляющих деятельность в качестве управляющих организаций, что исключает произвольное применение указанных тарифов.
Таким образом, внесение в договор управления МКД пункта, согласно которому управляющая компания может в одностороннем порядке провести индексацию тарифа на содержание и ремонт общего имущества МКД является незаконным (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 11.08.2017 N Ф10-3236/17 по делу N А36-11411/2016, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2016 N 01АП-3037/16).
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Васильев Александр
Информационное правовое обеспечение ГАРАНТ
http://www.garant.ru
Многоканальный телефон: (347) 292-44-44
Тарифы и энергосбережение. Официальный портал Администрации города Омска
В соответствии с федеральным законодательством установление тарифов на электрическую, тепловую энергию, холодную и горячую воду и водоотведение, цен на сжиженный и природный газ, тарифа на обращение с твердыми коммунальными отходами на территории города Омска и Омской области отнесено к полномочиям Региональной энергетической комиссии Омской области.
Департамент городской экономической политики рассчитывает плату за содержание жилого помещения в соответствии с требованиями жилищного законодательства, а также согласовывает тарифы на услуги, предоставляемые муниципальными предприятиями и учреждениями.
Тарифы на жилищные и коммунальные услуги
Тарифы на коммунальные услуги. В разделе собраны сведения о тарифах и размере платы за коммунальные услуги.
Плата за содержание жилого помещения. В разделе представлена информация о размере платы за жилое помещение, установленном Администрацией города Омска.
В рамках полномочий, предоставленных Жилищным кодексом Российской Федерации, органы местного самоуправления устанавливают размер платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (часть 3 статьи 156 Жилищного кодекса), а также для собственников помещений в многоквартирном доме, которые на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения (часть 4 статьи 158 Жилищного кодекса).
Расчет размера платы за содержание жилого помещения, устанавливаемого постановлениями Администрации города Омска, производится исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».
Тарифы на жилищно-коммунальные услуги | ougk
Тарифы и нормативы на жилищно-коммунальные услуги
В соответствии с ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
При этом согласно той же статье Жилищного кодекса РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения должна устанавливаться в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Однако в настоящее время собственники только нескольких домов, находящихся в управлении нашей компании, приняли решения об утверждении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. В связи с этим и согласно ст. 158 Жилищного кодекса РФ, устанавливающей, что «если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления», во всех остальных домах применяется размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, утвержденный Постановлением главы города Екатеринбурга на соответствующий год.
В соответствии с ч. 2 ст. 157 Жилищного кодекса РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном федеральным законом, органами местного самоуправления, когда такие полномочия предоставлены им законодательством. При этом тарифы (цены) на коммунальные услуги, которые применяются АО «Орджоникидзевская УЖК» для расчета размера платежей для потребителей, соотвествуют тарифам (ценам) на коммунальные ресурсы, установленным для ресурсоснабжающих организаций, и по которым управляющая организация закупает соответствующие коммунальные ресурсы.
ВНИМАНИЕ! Информация о нормативах и тарифах на коммунальные услуги многоквартирных домов на 2016 и 2017 год, размещена во вкладке «Раскрытие информации».
Минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества на 2015-2021 гг
в расчете на 1 кв м общей площади в МКД
2015 год — 8 руб 20 коп
2016 год — 8 руб 52 коп
2017 год — 9 руб 00 коп
2018 год — 9 руб 00 коп
2019 год — 9 руб 00 коп
2020 год — 9 руб 72 коп
2021 год — 10 руб 11 коп
Тарифы и нормативы, действовавшие
Ставки платы за содержание и ремонт жилого помещения по МКД на 2021 год
Ставки платы за содержание и ремонт жилого помещения по МКД на 2020 год
Ставки платы за содержание и ремонт жилого помещения по МКД на 2019 год
Ставки платы за содержание и ремонт жилого помещения по МКД на 2018 год
Ставки платы за содержание и ремонт жилого помещения по МКД на 2017 год
Ставки платы за содержание и ремонт жилого помещения по МКД на 2016 год
Ставки платы за содержание и ремонт жилого помещения по МКД на 2015 год
Верховный суд РФ разобрался, может ли управляющая компания самостоятельно индексировать плату за содержание жилья
Верховный суд РФ разобрался, может ли управляющая компания самостоятельно индексировать плату за содержание жилья
18 июля 2019 г.event
Верховный суд Российской Федерации определил, что самовольно, то есть без принятия решения собственниками на общем собрании, изменять размер платы за содержание жилья управляющая организация не вправе. Но из правила есть исключение: когда порядок индексации и изменения такой платы прописан в договоре управления многоквартирным домом.
По сути этот пункт в договоре ‑ и есть решение собрания собственников, предоставляющее управляйке право изменять размер платы за содержание общего имущества. При этом, для индексации платы управляющая компания должна применять официальные данные об уровне инфляции. Стоит также отметить, что за необоснованное увеличение размера платы за содержание жилья управляйку можно оштрафовать. Для применения этой санкции потребитель, обнаружив в квитанции завышенные суммы, должен направить в адрес управляющей организации письменное заявление о выплате штрафа. Исполнителю отводится 30 дней на проведение проверки правильности начисления и принятие решения. Напомним, к услугам по содержанию общего имущества, которые в платежном документе, как правило, оплачиваются по одной строке, относится: — собственно, ремонт и санитарное содержание общего имущества в МКД. Это и услуги дворника, и уборка подъездов, их дезинсекция и дератизация, прочистка мусоропроводов и др.; — услуги по управлению общим имуществом и общими денежными средствами: размещение на доме рекламных конструкций, распоряжение общедомовыми деньгами по решению общего собрания собственников, претензионно-исковая работа с должниками. Кроме того, в рамках платы за содержание жилья взимается плата за воду и электричество, потребленные на содержание общего имущества, а также за водоотведение.
Средних затрат на содержание дома | Американское семейное страхование
Содержание:
Важность домашнего обслуживания
Что входит в расходы на содержание дома?
Что влияет на средние ежемесячные расходы на содержание дома?
Средние затраты на техническое обслуживание и замену дома
Расчет суммы бюджета на техническое обслуживание дома
Каковы скрытые расходы при покупке дома?
Важность домашнего обслуживания
Конечно, вы хотите, чтобы ваш дом выглядел великолепно.Совмещение этого идеала с вашими финансами может быть другой историей. Вот почему так важен солидный бюджет, когда речь идет об управлении расходами на содержание дома. Если вы откладываете деньги на предстоящие проекты и откладываете их на каждую зарплату, вы, вероятно, обнаружите, что выполнение работы возможно. Вы также сможете повысить ценность своего дома и его привлекательность!
К началу
Что входит в расходы на содержание дома?
Ежегодно вкладывая определенный процент от стоимости дома в сбережения, у вас будет резерв для дорогостоящих товаров, когда придет время делать крупную покупку.Поскольку в конечном итоге необходимо будет заменить бытовую технику, и рано или поздно потребуется замена крыши, такая экономия может иметь большое значение. Вы также будете лучше подготовлены к неожиданным проблемам. Вот несколько вещей, которые, вероятно, потребуют вашего внимания в вашем доме:
- Уход за газоном
- Электропроводка
- Вопросы сантехники
- Старая крыша
- Плитка с трещинами
- Старые потолочные вентиляторы
- Двери без выравнивания
- Перекраска стен
Наверх
Что влияет на средние ежемесячные расходы на содержание дома?
Справедливо сказать, что прогнозировать будущее практически невозможно.Но вы можете взвесить вместе ряд важных факторов и прийти к пониманию того, каким должен быть ваш годовой бюджет на содержание дома. Вот несколько ключевых факторов, которые влияют на бюджет на содержание вашего дома:
Где находится ваш дом. Физическое положение вашего дома — по отношению к холмам, водотокам, поймам и т. Д. — влияет на то, насколько хорошо дом будет жить с годами. Например, вы можете ожидать более высоких ежегодных затрат на содержание дома для домов, которые каждый год видят большое количество воды в подвале.
Состояние вашего дома. Домовладельцы, которые гордятся своим домом и делают все возможное, чтобы он работал бесперебойно, получают выгоду во многих отношениях. Они могут тратить немного больше вперед, но в результате их ежегодные расходы на содержание дома более предсказуемы. Когда старые дома содержатся в хорошем состоянии, у них, как правило, тоже есть печи, которые служат дольше.
Возраст вашего дома. По мере того, как ваш дом стареет, он будет нуждаться в уходе и ремонте. Возраст дома является важным показателем его общего состояния.Средние затраты на ремонт и техническое обслуживание в старых домах можно свести к минимуму, если нанять профессионалов, которые будут регулярно проверять состояние ваших приборов и систем. Дома, построенные 30-40 лет назад, обычно требуют больших затрат на содержание, чем дома, построенные за последнее десятилетие.
Как погода влияет на ваш бюджет на ремонт дома
Местная погода может сказаться на вашем доме. Обратите внимание на то, как вы потратите деньги на дом в зависимости от времени года и региона, в котором вы живете.
Зимний климат может ускорить расходы на содержание дома.Физические факторы стресса в вашем доме, такие как перепады температуры, лед и снег, могут повлиять на структуру вашего дома. При отсутствии изоляции вокруг фундамента трубы с большей вероятностью лопнут при низких температурах. Если не очистить желоба после опадания листвы, вероятность образования ледяной плотины выше.
Влажные регионы могут повлиять на расходы на содержание вашего дома. Прибрежные районы и влажные регионы могут служить убежищем для развития плесени и грибка. Частые дожди или воздействие тропических штормов могут повредить вашу крышу, так как температура меняется с очень жаркой и солнечной на влажную и прохладную в течение всего года.
Мягкая погода поможет вашему дому прослужить дольше. Если большую часть года погода будет хорошей, вашим системам отопления, вентиляции и кондиционирования не нужно будет работать — и в результате они, скорее всего, будут лучше ремонтироваться. Остальные системы вашего дома также, скорее всего, останутся в лучшем состоянии.
К началу
Средние затраты на техническое обслуживание и замену дома
Большинство расходов на содержание дома можно предвидеть, если вы регулярно тратите на содержание дома. Вы с большей вероятностью будете застигнуты врасплох большими расходами на обслуживание билетов, когда пренебрегают основными домашними системами.Посмотрите на средние затраты на содержание дома и средние затраты на замену этих предметов.
Расходы на содержание дома: сколько в бюджете?
Когда вы владеете недвижимостью, очень важно учитывать ежегодные затраты на текущее содержание и ремонт. Не всегда легко определить, сколько денег выделять на содержание дома каждый год, но есть несколько практических правил, которые могут помочь вам решить эту проблему.
Диапазон от 1% до 4%
Вообще говоря, вы должны рассчитывать тратить от 1% до 4% от стоимости вашего дома каждый год на техническое обслуживание.Это означает, что если стоимость вашего дома составляет 200000 долларов, вам, вероятно, следует сэкономить от 2000 до 8000 долларов, чтобы потратить их на ежегодное содержание.
Это широкий диапазон, поэтому вам необходимо учитывать такие факторы, как возраст вашего дома и его местоположение. В новом доме, вероятно, будут более низкие средние затраты на содержание дома, чем в доме 20-летнего, 40-летнего или 60-летнего возраста. А дома в районах с экстремальными погодными условиями будут стоить дороже, чем дома в умеренном климате.
Само собой разумеется, что обслуживание вашего дома будет стоить дороже, если вы имеете дело с большим имуществом, а не с меньшим. Еще один способ составить бюджет на содержание дома — выделить 1 доллар на квадратный фут вашего дома в год на содержание. Для собственности площадью 2000 квадратных футов вы будете платить 2000 долларов в год на техническое обслуживание.
Однако этот метод не принимает во внимание возраст или местоположение вашего дома, поэтому, если вы собираетесь его использовать, вы можете добавить любое число, которое вы придумаете, чтобы иметь реалистичное представление о том, как много, чтобы сэкономить каждый год на проекты по содержанию дома.
Не путайте техническое обслуживание дома с капитальным ремонтом
Когда мы говорим о том, сколько денег нужно выделить в бюджет на расходы на техническое обслуживание и ремонт дома каждый год, мы говорим о текущем содержании и общем износе. Это включает в себя такие вещи, как:
- стрижка газона и обработка травы,
- очистка сайдинга,
- электрическая мойка террасы или патио,
- герметизация проезжей части,
- очистка желобов и вентиляционных отверстий,
- замена фильтры на ваших системах отопления и кондиционирования воздуха,
- для ремонта протекающих кранов,
- для замены ржавой арматуры и
- для ремонта кухонной или прачечной техники.
Но, если вам нужен капитальный ремонт дома , например, замена крыши или водонагревателя, восстановление формы или ремонт опускающегося фундамента, вы, вероятно, потратите гораздо больше, чем позволяют приведенные выше расчеты. Вот почему разумно перейти в домовладение со здоровым сберегательным счетом. Таким образом, у вас будут средства на непредвиденный ремонт, который не является стандартной частью обслуживания вашего дома.
Итак, сколько денег вы должны ежегодно откладывать на ремонт и общее обслуживание дома?
Нет правильного ответа.Вы можете взять сумму, на которую вы приземлились, на ежегодные эксплуатационные расходы, и положить ту же сумму на сберегательный счет, предназначенный для чрезвычайных ситуаций в доме. Если вы решите, что регулярное обслуживание дома будет обходиться вам в 6000 долларов в год, из расчета 500 долларов в месяц в вашем бюджете, вы можете сэкономить еще 6000 долларов на капитальный ремонт.
Или просто для начала заведите здоровый фонд на случай чрезвычайной ситуации. Это означает, что в банке должно быть достаточно денег, чтобы покрыть от трех до шести месяцев основных расходов на жизнь.
Знайте, сколько денег нужно выделить на содержание дома
При покупке дома не смотрите только на его покупную цену и налоги на недвижимость. Убедитесь, что вы учитываете стоимость ежегодного обслуживания дома, чтобы понять, действительно ли вы можете позволить себе этот дом. Ваш агент по недвижимости может посоветовать типичные расходы на обслуживание в этом районе, поэтому не стесняйтесь спрашивать, прежде чем переходить к покупке дома.
Кроме того, как только вы приземлитесь в доме, который действительно хотите купить, никогда не помешает обсудить с предыдущим владельцем, как выглядят его ежегодные расходы на обслуживание.Это может быть лучший способ получить точную оценку того, на что вы подписываетесь.
Сборы за обслуживание таймшера: уродливая правда
Если у вас есть таймшер, вы также несете ответственность за уплату ежегодной платы за обслуживание. Убирает блеск, правда? Не только потому, что вы платите эти сборы за то, чтобы содержать место, которое посещаете только раз в год, но и потому, что с каждым годом сборы растут!
Так что такое плата за обслуживание таймшера и насколько она плоха? И можно ли избавиться от них, если у вас есть таймшер? Мы расскажем вам обо всем, что вам нужно знать.
Что такое плата за обслуживание при таймшере?
Для владельца таймшера эти ежегодные сборы собираются управляющей компанией таймшера ежегодно (или, возможно, ежемесячно) для заявленной цели покрытия обычных затрат на содержание их таймшера. Так же, как и регулярная замена масла в машине, таймшеры нуждаются в регулярном обслуживании, чтобы все работало нормально. За это, конечно, приходится платить — и эта цена перекладывается на вас.
Что покрывает плата за обслуживание при таймшере?
Плата за обслуживаниеТаймшер покрывает регулярное содержание и ремонт имущества, например:
- Ландшафтный дизайн — скашивание травы, стрижка живой изгороди, сгребание листьев и даже дождевальные системы
- Уход за удобствами — чистка бассейна и химия, обслуживание тренажерного зала, обслуживание полей для гольфа
- Деловые расходы — страхование имущества, ведение документации, планирование и администрирование
Сколько стоит плата за обслуживание таймшера?
Средняя годовая плата за обслуживание составляет 1000 долларов США.Но сюрприз наступает, когда вы обнаруживаете, что сборы растут каждый год, часто намного быстрее, чем нормальный уровень инфляции. По последним данным, рост в среднем составляет около 2% в год. Таким образом, если судить по точным цифрам, ваш первоначальный гонорар в размере 1000 долларов может составить почти 1220 долларов к 10 году, то есть общее увеличение примерно на 18%. 1
Управляйте своими деньгами с БЕСПЛАТНОЙ пробной версией Ramsey +.
Подписка на эти сумасшедшие сборы (и постоянный долг) — это , а не , независимо от того, насколько привлекательным является таймшер!
Плата за обслуживание должна оплачиваться каждый год независимо от того, пользуетесь вы недвижимостью или нет.Они необоротные . Внимательно прочтите свой контракт, чтобы узнать, что фактически раскрывается о ваших гонорарах за обслуживание.
И вот печальная, но трезвая правда: Иногда плата за обслуживание субсидируется разработчиком в процессе продажи. Но когда первоначальный толчок к продажам закончится и сборы останется на ведение ассоциации домовладельцев (ТСЖ), эти сборы могут резко возрасти без какого-либо предупреждения! Да, ты читаешь это правильно.
Мы не утверждаем, что не нужно проводить регулярное техническое обслуживание собственности.Мы получим это. Никто не хочет останавливаться на территории «под открытым небом», в которой на самом деле просто дыра в крыше!
Проблема в том, что увеличенные сборы, по-видимому, составляют основную часть дохода таймшер-компании, потому что они используются на , гораздо больше, чем на содержание собственности.
И не надо начинать насчет неприятных дополнительных сборов за оценку, которые являются просто еще одним способом получить от вас деньги для покрытия таких вещей, как стихийные бедствия (которые не покрываются вашим обычным взносом за обслуживание).Они хуже, потому что кажутся всеобъемлющими издержками, брошенными вам, владельцу, и у вас нет другого выбора, кроме как их оплатить.
Что произойдет, если я перестану платить взносы за обслуживание таймшера?
Когда вы все это разберете, эти сборы составляют реальный долг, который вы должны. . . для жизни! Если вы перестанете их платить, таймшер-компания сделает все возможное, чтобы собрать их. Они звонят по телефону и отправляют письма, а затем передают это (как вы уже догадались) компании по сбору платежей.
Если вы по-прежнему не платите, ситуация еще больше упадет до потери права выкупа и возможного судебного иска против вас.
Долг всегда настигает вас, и в какой-то момент его нужно выплатить. Нравится вам это или нет, но оплата за обслуживание таймшера — это личная ответственность, пока это не так. Если вы действительно хотите избавиться от них, то избавление от всего таймшера — ваш лучший вариант.
Как избавиться от платы за обслуживание таймшера
Единственный способ полностью избавиться от платы за обслуживание таймшера и других специальных сборов за оценку — это избавиться от своего таймшера.Потому что, пока вы владеете недвижимостью, действительно нет никакого способа положить конец ежегодному нападению на ваш банковский счет.
Почему плата за обслуживание кооператива в Нью-Йорке так сильно различается от здания к зданию?
Если вы хотите купить кооператив и впервые приехали в Нью-Йорк, вы, вероятно, испытали грубое пробуждение: помимо высоких цен, которые вы должны заплатить здесь, вы также должны заплатить ежемесячная плата, которая называется обслуживанием в кооперативе.
(Если вы покупаете квартиру, вы платите обычные сборы, которые рассчитываются по-другому.Для получения дополнительной информации см. Статью Brick Underground «В чем разница между обслуживанием и общими платежами».)
По текущим данным, жители Нью-Йорка платят в среднем 1,73 доллара за квадратный фут в совместном обслуживании в четвертом квартале 2018 года, исходя из по данным о продажах, по данным компании по оценке недвижимости Miller Samuel. Таким образом, для квартиры площадью 800 квадратных футов обслуживание обойдется в 1384 доллара.
Поскольку техническое обслуживание покрывает многочисленные расходы здания, такие как выплаты по ипотеке, налоги, укомплектование персоналом и содержание, оно может сильно варьироваться от здания к зданию и даже от квартиры к квартире.
Pro TipPro Подсказка:Знаете ли вы, что вы можете получить скидку покупателя от своего брокера? Покупая с Prevu, вы получите скидку в размере двух третей комиссии, уплаченной брокеру покупателя при закрытии сделки. На квартиру за 1,5 миллиона долларов вы получите до 30 000 долларов. Нажмите здесь, чтобы узнать о бонусе Smart Buyer Rebate на Prevu.
Итак, в чем дело? Мы поговорили со многими профессионалами в сфере недвижимости Нью-Йорка, чтобы понять, почему эти дополнительные расходы повсеместно распространены. Вот что они нам сказали.
1. Базовая ипотека
Это большая. Акционеры кооператива производят платежи по ипотеке здания, и размер основной ипотеки здания влияет на ежемесячную плату за обслуживание. Если у здания имеется значительная задолженность, либо из-за высокой процентной ставки, либо из-за большой ссуды, это один из факторов, который может значительно увеличить объем обслуживания. Джон Воллберг, исполнительный вице-президент и управляющий директор Halstead, отмечает, что старые кооперативы обычно рефинансируют, чтобы покрыть расходы на капитальный ремонт, что также может привести к увеличению затрат на техническое обслуживание.
2. Налоги и скидки
Плата за обслуживание кооператива также включает долю владельца в налогах на недвижимость здания. Кооператив платит налоги на недвижимость за землю и здание, а затем, благодаря очень сложной системе льгот и скидок, кредитует акционеров за любые получаемые им скидки. Но даже акционеры кооперативов с одинаковым количеством акций могут получить разные налоговые льготы, например, в зависимости от того, принадлежат они старшему поколению или инвалиду.
3. Строительный размер
NeighborhoodCentral HarlemEast HarlemHamilton HeightsHarlemHudson HeightsInwoodManhattan ValleyMorningside HeightsMt Моррис ParkSugar HillWashington HeightsWest HarlemUpper West SideUpper East SideUpper ManhattanMidtown WestMidtown EastDowntownBattery Парк CityCentral VillageChelseaChinatownCivic CenterEast VillageFinancial DistrictFlatironGramercy ParkGreenwich VillageLittle ItalyLower East SideLower ManhattanMurray Hill Kips BayNohoNomadSohoTribecaUnion SquareWest 30SWest VillageBrooklynBay RidgeBedford StuyvesantBensonhurstBoerum HillBrooklynBrooklyn HeightsBushwickCanarsieCarroll GardensClinton ХолмКоббл-ХиллColumbia Street WdCrown HeightsДитмас-ПаркЦентр БруклинаДамбоDyker HeightsИст-ФлэтбушИст-Нью-ЙоркИст УильямсбургFlatbushFlatlandsFort GreeneGowanusGreenpointGreenwoodManhattan BeachMidwoodPark SlopeProspect South HeightsПроспект Слоуксет-ПаркProspect-Lefferts Park Уксус HillWeeksvilleWilliamsburgWilliamsburg N SideWindsor TerraceQueensAstoriaBelle HarborBriarwoodCoronaElmhurstFar RockawayFlushingForest HillsForest Hills GardenForest Hills GardensHoward BeachHunters PointJackson HeightsKew GardensLong Остров CityRego ParkSunnysideBronxBedford ParkBronxdaleConcourseConcourse VillageFieldstonFordhamHigh BridgeKingsbridgeMarble HillMorrisaniaMott HavenNorth RiverdaleNorwoodRiverdaleSoundviewSouth RiverdaleSpuyten DuyvilUniversity HeightsWestchester SquareLocust ValleyLong BeachUpper Бруквилль
Priceup до $ 500,000up до $ 750,000up до $ 1,000,000up до $ 1,250,000up до $ 1,500,000up до 2 000 000 долларов США до 3 000 000 долларов США до 5 000 000 долларов США до 6 000 000 долларов США до 7 000 000 долларов США до 8 000 000 долларов США не более
Спальнистудии или минимум 1 спальня минимум 1 спальня минимум 2 спальни минимум 3 спальни минимум 4 спальни5 или более спален
Ванные комнаты минимум 1 ванная комната минимум 1 .5 ванных комнат минимум 2 ванные комнаты минимум 2,5 ванные комнаты минимум 3 ванные комнаты минимум 3,5 ванные комнаты 4 или более ванных комнат
ПредставленоКоличество квартир в здании также может иметь значительное влияние на плату за обслуживание.
«В зданиях с меньшим количеством акционеров — обычно в небольших зданиях — плата за обслуживание обычно увеличивается из-за меньшего количества плательщиков, которые финансово разделяют бремя», — говорит Александра Счепанович, управляющий директор Ideal Properties Group.
Если вы находитесь в здании из восьми квартир, и у вас есть котел или крыша, это может быть довольно крупными расходами, — говорит Джош Сарнелл, агент Citi Habitats.
Стив Эльбаз, президент Esquire Management Corporation, объясняет, как увеличение количества квартир может сделать расходы более управляемыми. Например, если у вас есть бюджет в 250 000 долларов на зарплату строительному персоналу. «В 50-квартирном здании 50 владельцев разделяют эту стоимость. В здании на 250 единиц это всего 1000 долларов в год на одного владельца », — говорит он.«Многие затраты окупаются. Удвоить здание не означает удвоить штат сотрудников ».
4. Основные удобства
Вам не обязательно иметь роскошный оазис на крыше или крытый бассейн, чтобы увеличить расходы на обслуживание. Лобби, коридоры, простая тренировочная площадка, прачечная, складские помещения — все это требует ухода.
«Это тоже часть вашей собственности», — говорит Джон Харрисон, брокер CORE. «Не только из-за этого ящика [вы живете] вы вынуждены платить больше. Что еще ты получишь? »
Дополнительные, менее привлекательные удобства, которые могут повлиять на техническое обслуживание, могут включать в себя страхование, озеленение, расходы на отопление и охлаждение, а также оплату уборки снега.
5. Удобства нового уровня
Очевидно, что проживание в здании с высококлассными удобствами и услугами также повлияет на ваше обслуживание.
«Настоящее здание с полным спектром услуг для белых перчаток значительно дороже в эксплуатации», — говорит Шчепанович. «Для этого может потребоваться больше персонала, и жители могут иметь более высокий уровень ожиданий от услуг, поэтому, естественно, обслуживание, вероятно, будет более дорогостоящим. Например, расходные материалы, коммунальные услуги, расходы на содержание и персонал для спа-салона для домашних животных или бассейна с морской водой потребуют финансовых потерь.
6. Профсоюзное здание или здание, не являющееся профсоюзом
Этого не избежать: здания, в которых работают члены профсоюзов, обходятся дороже.
«Один и тот же человек может выполнять одну и ту же работу в здании того же размера, а в здании, не являющемся профсоюзом, человек может зарабатывать от 40 000 до 50 000 долларов. Профсоюзный человек может заработать вдвое больше », — говорит Эльбаз. (К вашему сведению: если кто-то скажет вам, что есть шанс, что здание перестанет быть профсоюзным, будьте очень скептичны — это крайне редко.)
7.Неумелое управление
Если кооператив не в лучшем состоянии, это может означать, что из карманов жителей выходят дополнительные деньги. По словам Эльбаза, примеры включают необоснованные траты, игнорирование правлением протеста против несправедливых налогов на недвижимость и попытки их снижения, а также неуплату сборов другими жителями.
«Если 20 процентов людей не платят за содержание, затраты возрастают, чтобы покрыть неплатежи», — говорит он.
8. Коммерческая недвижимость в здании
Коммерческая недвижимость, расположенная в здании, может быть настоящей находкой для прибыли.
«Это фантастический доход, в здании есть собственный капитал», — говорит Уоллберг.
Рейчел Бахчи, агент Siderow Residential Group, говорит, что это может пойти в обе стороны. Если здание владеет торговыми площадями и зависит от них для покрытия расходов, акционеры могут получить начисление взноса или более высокие сборы за обслуживание, чтобы компенсировать потерянный доход, если розничный арендатор уходит или имеет место потеря дохода от аренды
9. Аренда земли
Если обслуживание внешне «нормальной» квартиры (т.е., а не роскошь) кажется смехотворно высокой, аренда земли, то есть здание на самом деле не владеет землей, на которой находится, но платит ренту другому лицу, — может быть виновником. Аренда земли сложна, и некоторые сказали бы, что она не стоит усилий, но знакомыми отличительными чертами являются высокие сборы за обслуживание и конкурентоспособно низкие запрашиваемые цены, установленные на этих уровнях отчасти для компенсации заоблачных общих сборов.
10. Характеристики квартиры
Когда дело доходит до кооперативов, Воллберг сразу отмечает, что распределение долей или процентов собственности (что напрямую влияет на обслуживание) — это «неточная наука».«Во многом это было сделано интуицией», — говорит он. «Какой вид, вы возле уплотнителя мусора, это угловой агрегат?»
Несоответствие планировок в старых зданиях усложнило задачу установления справедливого соотношения. «Квартиры не обязательно были идентичными в одной и той же строке. У вас есть уникальные юниты », — говорит он.
Пошлины и сборы | Tanglewood
Ежегодная плата за обслуживание определяется ежегодно советом директоров Tanglewood Homes Association (THA) в связи с утверждением годового бюджета.На 2019 год ежегодная плата за обслуживание составляет 1350 долларов за лот. 1 декабря каждого года или примерно 1 декабря владельцам недвижимости отправляются счета на оплату годового обслуживания. Комиссионные за обслуживание оплачиваются заранее и не подлежат оплате после 31 января. Комиссия за просрочку платежа в размере 0,5% в месяц (6% ежегодно) взимается со всех неоплаченных остатков после 31 января.
Владельцы собственности, которые не уплатили свои ежегодные сборы за обслуживание, могут получить письмо в соответствии с Кодексом собственности штата Техас от совета THA с приглашением предстать перед советом, чтобы объяснить, почему не была уплачена годовая плата за обслуживание.Если плата за обслуживание не будет уплачена впоследствии к установленной дате, THA имеет право нанять адвоката для подачи иска против владельца собственности. Если для сбора ежегодной платы за обслуживание будет нанят адвокат, владелец недвижимости будет нести ответственность не только за ежегодную плату за обслуживание, но также и за гонорары адвоката, которые могут быть больше или больше, чем годовая плата за обслуживание. Совет будет активно преследовать меры по взысканию задолженности с любого владельца собственности, чей счет становится просроченным, для достижения заявленной цели по сбору 100% платы за обслуживание в том году, за который они были начислены.
THA сохраняет право первого или предыдущего залога для обеспечения сбора ежегодной платы за обслуживание. THA не будет подчиняться своей позиции первого залога. Тем не менее, по запросу и в качестве приспособления THA направит письмо с согласием уведомить кредитора о неуплате сбора за обслуживание за 60 дней до того, как он прибегнет к средствам правовой защиты против любого нарушившего права владельца собственности.
В связи с продажей, рефинансированием или заемным капиталом THA взимает комиссию за перевод в размере 100 долларов за предоставление запрашиваемой информации правообладателю, обновление информации о владельце и кредиторе в базе данных владельцев собственности THA для продажи или рефинансирования собственности.Этот сбор обычно взимается титульной компанией и переводится в THA как часть закрытия.
Многие контракты на продажу собственности теперь требуют, чтобы продавец предоставил Покупателю Сертификат перепродажи, потому что вся собственность в Тэнглвуде подлежит обязательному членству в THA. По запросу владельца недвижимости или его / ее агента необходимая информация, требуемая сертификатом перепродажи, будет предоставлена после получения комиссии в размере 250 долларов, уплаченной владельцем недвижимости или его / ее агентом.
График платы за обслуживание | Van Buren Housing Authority ‘Van Buren, AR
График продаж, услуг и других сборов с арендаторов
1 октября 2019 г.
За ремонт, вызванный злоупотреблением или небрежностью арендатора, будет взиматься плата в соответствии с условиями аренды, как указано ниже. Эти расходы будут увеличены, когда увеличатся затраты, рабочая сила и материалы.
ЭКРАННЫЕ ДВЕРИ
Полная замена — Фактическая стоимость
Петля заменена — Фактическая стоимость
Заменен ближе — 35 долларов.00 каждый
Заменен комплект защелок — 20 долларов США за штуку
Дверь повторного экрана — 75 долларов США за штуку
Ручки дверного экрана — 25 долларов США за штуку
Ремонтная рама — Z-образная планка — 25 долларов США за штуку
ВНУТРЕННИЕ И НАРУЖНЫЕ ДВЕРИ
Фактическая стоимость замены наружной двери
Замена внутренней двери — 60 долларов США за штуку
Отверстие на внутренней двери — 45 долларов США
Петля с заменой фиксации — 8 долларов США за штуку
Заменить порог — 15 долларов США за каждую
Заменить уплотнитель — 15 долларов США за штуку
Заменить ограничитель двери — 2 доллара.00 каждый
Заменить дверной косяк — 90,00 долларов за каждый
Новый ключ для внешней двери — 4,00 доллара за штуку
Ручка блокировки прохода ручки — 45,00 долларов
Заменить дверную ручку — 15,00 долларов за штуку
Заменить дверную ручку — 4,00 доллара за штуку
Заменить заднюю часть двери — 10,00 долларов за каждую
Заменить запорные пластины — 3,00 доллара за штуку
Покраска внутренних дверей — 15 долларов за штуку
Заменить комплект замков внутренней двери — 15 долларов за штуку
Заменить комплект наружных дверных замков (новый комплект) — 100,00 долларов
Заменить комплект наружных дверных замков (основной) — 50 долларов.00
Двусторонняя замена двери — 60,00 $
* PHA произведет ремонт или замену дверей по выбору PHA
FLOORS
Replace Tile — 8 долларов США за каждую
Base Mold — 7 долларов США за каждую
Basic Clean (Sweep & Mop)
1 спальня — 20,00 долларов США
2 спальни — 30,00 долларов США
3 спальни — 40,00 долларов США
4 спальни — 50,00 долларов США
Clean (Strip & Seal) Этажность:
1 спальня — 90 долларов США
2 спальни — 110 долларов США
3 спальни — 130 долларов США.00
4 спальни — 150,00 $
Деревянный плинтус 8 футов Доска — 15,00 $
WINDOWS
Заменить оконную раму — фактическая стоимость
Заменить стекло Новое окно — 70 долларов США за штуку
Заменить стекло старое окно — 70 долларов за штуку
Заменить оконную раму экрана — 100 долларов за штуку
Рама повторного экрана — 75 долларов за штуку
Заменить оконные жалюзи — 15 долларов за штуку
Заменить оконные замки — 8,00 долларов за штуку
Заменить держатели заглушек — 4,00 доллара за штуку
Заменить штанги наклона — 3,00 доллара за штуку
Заменить поперечины боковых пружин на окне — 30 долларов.00 каждый
Заменить защелки окна (зажимы) — 4,00 доллара США за каждый
Ремонт повреждений уплотнения окна — 50,00 долларов США
ХОЛОДИЛЬНИК
Очищено (внутри и снаружи) — 60,00 долларов США
Ручка управления — 15 долларов США за штуку
Крышка Crisper — 50,00 долларов США
Crisper — Фактическая стоимость
Дверная прокладка — 100,00 долларов США
Дверь — Фактическая стоимость
Полная замена — Фактическая стоимость
Штанги на внутренней панели двери — 60 долларов США за каждые
Dents on Ice Box — Фактическая стоимость
RANGES
Cleaned (Range & Oven) — 70 долларов.00 Только серия
— 35,00 долларов
Духовка — 35,00 долларов
Поверхностные горелки — газовые — 15 долларов за каждую
Поверхностные змеевики — электрические — 20 долларов за штуку
Горелки — электрические — 15 долларов за каждую Пружины — 10 долларов США каждая
Дверная прокладка — 30 долларов США Дверная ручка
— 10 долларов США
Ручки управления — электрические — 15 долларов США Ручки управления
— газ — 17 долларов США за штуку 8 долларов.00
НАГРЕВАТЕЛИ
Термостат нагрева и охлаждения — 45,00 $
BATHROOM
Держатель для туалетной бумаги — 10 долларов США
Вешалка для полотенец — 15 долларов США
Аптечка — Фактическая стоимость
Полки для аптечки — 5 долларов США каждая
Мыльница — 8 долларов США
Держатель для стакана — 8 долларов США
Держатель зубной щетки — 8 долларов США
Насадка для душа
— 15 долларов США Штанга — 20,00 долларов США
Концы душевой штанги — 10,00 долларов США
Поручни — фактическая стоимость
Замена плитки — фактическая стоимость
Фильтр для ванны — 3 доллара США.00
Корзина сетчатого фильтра для ванны — 5,00 долларов США
Пробка для ванны — 3,00 доллара США
Открытая ванна — доллар США / час.
Переливная пластина на ванну — 2,00 $
COMMODE
Полная замена — 100,00 долларов США
Замена чаши — 45,00 долларов
Резервуар заменен — 55,00 долларов
Riser Tube — 2,00 $ Комод
Pull — 35,00 $
Commode Unstopped — $ / час.
МОЙКИ (КУХНЯ ИЛИ ВАННА)
Раковины — Фактическая стоимость
Ситечко для кухонной раковины — Пробка — 5,00 долларов
Пробка для раковины — 3,00 доллара
Раковины без стопора — доллар США / час.
Переустановка раковины (в связи с повреждением арендатора) — 25,00 долл. США
Смесители — фактическая стоимость
СТЕНЫ И ПОТОЛКИ
Отремонтированные отверстия для ногтей — 7 долларов США за комнату
Ремонт больших отверстий — 60 долларов США за каждую
Маленькие отверстия — 25 долларов США (4 x 4)
Перекраска комнат — 50 долларов США за комнату
Перекраска кухни или ванной — 60 долларов США.00
Удаление граффити — Фактическая стоимость
Удаление наклеек и контактной бумаги — 25 долларов США за стену или шкаф
ЛАМПОЧКИ
Устройство мощностью 40 Вт — 3,00 доллара США
60 Вт — 3,00 доллара США
Лампа для заливки или нагрева — 9,00 долларов США
Флуоресцентная лампа 18 дюймов — 6,00 долларов США
Флуоресцентная лампа 24 дюйма (жирная) — 14,00 долларов США
Флуоресцентная лампа 24 дюйма (тонкая) — 48 дюймов
(Жир) — 12,00 долларов США
Флуоресцентные лампы 48 дюймов (узкие) — 10,00 долларов США
Флуоресцентные лампы мощностью 15 Вт (круглые) — 9,00 долларов США
ELECTRICAL
Розетка — 5 долларов США.00
Крышка розетки — 2,00 доллара США
Штекер GFI — 14,00 долларов
Электрический переключатель — 5,00 долларов
Крышка электрического переключателя — 2,00 доллара
Крышка телевизора — 3,00 доллара
Крышка телефона — 3,00 доллара
Светильник для гостиной — 25,00 долларов
Глобус для гостиной — 10,00 долларов
Светильник для кухни — 27,00 долларов
Кухонный светильник — 17,00 долларов
Светильник для спальни — 15,00 долларов
Светильник для спальни — 7,00 долларов
Светильник для крыльца или холла — 8,00 долларов
Светильник для крыльца или холла — 6,00 долларов
Светильник для ванной — 25 долларов.00
Лампа для ванной комнаты — 12,00 долларов
Дымовая сигнализация — 23,00 долларов
Батарея дымовой сигнализации (если снята) — 10,00 долларов
ШКАФЫ
Столешницы — Фактическая стоимость
Двери шкафа — Фактическая стоимость
Ящик шкафа (передняя часть выключена) — 10,00 долларов США
Полка шкафа — Фактическая стоимость
Петли — 10 долларов США за каждую ручку
— 8 долларов США за каждую
Catch — 5 долларов США за каждую вытяжку
— 4 доллара США .00 каждый
Drawer Track — 16,00 долларов США за каждый
РАЗНОЕ
Удаление мусора
(уборка / погрузка грузовика, транспортировка на свалку, затраты на свалку)
1/2 загрузки — 40 долларов США ИЛИ 1 загрузка — 65 долларов США
Площадка для стрижки травы — 25 долларов США
Еда для сбора сорняков — 20 долларов США
Проволока для бельевой веревки — 10 долларов США / 50 футов. Чистое складское помещение
— 20,00 долларов США
Очистка территории после уведомления — 35,00 долларов США
Дверной звонок — 15,00 долларов США
Огнетушитель (заправка / с огнем) — 30,00 долларов США
Огнетушитель (отсутствует) — 45 долларов США.00
Вентиляционное отверстие сушилки — 8,00 долл.
Полка для шкафа — 9,00 долл.
Наружные полки (складские помещения) — 9,00 долл.
Крышка для подключения стиральной машины — 10,00 долл.
Штанга для одежды — 10,00 долл.
Ночные и выходные звонки для разблокировки дверей — 25,00 долл.
Удаление мусора с крыши Ложные сервисные вызовы — 25,00 долларов
Шины, оставленные на установке — 10,00 долларов за штуку
Бетонные брызговики — 10,00 долларов за штуку
Down Spout — 65,00 долларов
Удалить спутник — 30,00 долларов
Удалить диван / кресло — 40,00 долларов или ½ загрузки
Общая уборка с выездом — 75 долларов.00
Удаление граффити (вне помещения) — 25,00 долларов США
Плата за возвращение средств борьбы с вредителями — 50,00 долларов США за возврат
Чрезмерное использование воды — 10,00 долларов США за инцидент
В ЭТОТ СПИСОК НЕ ВКЛЮЧЕНО. ПЛАТА БУДЕТ ОПРЕДЕЛЕНА ЗА РЕМОНТ ПОВРЕЖДЕННЫХ ПРЕДМЕТОВ АРЕНДАТОРА, НЕ УКАЗАННЫХ ВЫШЕ. ФАКТИЧЕСКАЯ СТОИМОСТЬ ТАКОГО РЕМОНТА ИЛИ ЗАМЕНЫ (МАТЕРИАЛ И ТРУД) БУДЕТ ВЗНОСИТЬСЯ.
Государство просят вмешаться в жилищный спор в Какаако
8 мая — Владельцы самых доступных домов в районе Тони Уорд в Какаако обратились в агентство штата с просьбой вмешаться в спор по поводу затрат на содержание их квартир.
Ассоциация домовладельцев в башне кондоминиума Ke Kilohana, построенной 2 года назад, ранее на этой неделе обратилась в Управление по развитию сообщества Гавайев с просьбой помочь разрешить претензии о том, что застройщик здания должен исправить высокие затраты на обслуживание после того, как резко недооценил расходы для покупателей.
Правление ассоциации Ке Килохана подало иск против застройщика здания, Howard Hughes Corp., в прошлом году после того, как стало известно о необходимости увеличения платы за обслуживание на 53% для обслуживания 43-этажной башни менее чем через год после ее открытия.
Теперь правление просит HCDA принять меры против Hughes Corp., утверждая, что Ке Килохана больше не удовлетворяет требованиям застройщика в доступном жилье, поскольку для сохранения права собственности требуется слишком большой доход.
«Из-за увеличения платы за обслуживание эти единицы становятся более недоступными», — говорится в заявлении Кен Касдана, адвоката юридической фирмы Kasdan Turner Thomson and Booth, представляющего домовладельцев.
Hughes Corp. считает претензии необоснованными и заявила, что некоторые факторы затрат на техническое обслуживание выходят за рамки ее контроля и связаны с укомплектованием персоналом, страховыми взносами и использованием воды и электричества.
Застройщик, который в основном строил элитные кондоминиумы в Ward Village, также заявил, что он соблюдает правила HCDA в отношении доступного жилья.
HCDA требует, чтобы 20% домов в новых проектах с высокой плотностью застройки в Какаако были доступны для «небольшой группы» жителей, которые часто не могут позволить себе дома по рыночной цене, но не имеют права на участие в других программах доступного жилья, адаптированных для домохозяйства со средним и низким доходом.
В рамках так называемой программы зарезервированного жилья HCDA покупатели не могут зарабатывать более 140% от среднего дохода Гонолулу.В 2016 году лимит составлял 86 150 долларов на одного человека, 98 450 долларов на пару или 123 050 долларов на семью из четырех человек в 2016 году, когда 375 из 424 квартир Ке Килохана были проданы квалифицированным покупателям по ценам ниже рыночных, начиная с 323 долларов. От 475 до 560 долларов 774 до строительства.
История продолжается
В то время, по оценкам Hughes Corp., ежемесячная плата за обслуживание составляла около 270 долларов за апартаменты с одной спальней, 400 долларов за апартаменты с двумя спальнями и 525 долларов за большинство квартир с тремя спальнями.
После того, как здание открылось в мае 2019 года и жители вошли в состав совета ассоциации домовладельцев, фактические затраты на обслуживание были намного выше.
Правление обнаружило, что расходы превышают доход от комиссионных на 50 000 долларов в месяц, оставляя дефицит и ничего для создания резервного фонда для дорогостоящих долгосрочных потребностей в обслуживании. Причины несоответствия включают в себя более высокое, чем ожидалось, потребление электроэнергии для общих частей, а также затраты на рабочую силу для безопасности, уборки и управления зданием, согласно анализу совета директоров.
В результате в начале прошлого года совет директоров повысил плату за обслуживание на 53%, что увеличило ежемесячные выплаты владельцев примерно на 150–300 долларов.
«Наше здание переходило в красный цвет каждый месяц, и нам нужно было немедленно поднять сборы ТСЖ, иначе мы не сможем оплачивать счета за здание», — сказала жительница Ке Килохана Лорен Буллард.
Буллард сказала, что чувствует себя жертвой наживки и подмены, в которой низкие эксплуатационные расходы, рекламируемые застройщиком, были «полной и полной выдумкой. Они не были основаны на реальности; они не могли покрыть базовую работу нашего здания. . »
Жительница Ке Килохана Шелли Стил сказала, что ей пришлось подработать учителем, чтобы заплатить за прибавку.
«Это финансовые трудности, — сказала она. «Разработчики должны нести ответственность за свою часть сделки».
Правление Ке Килоханы в прошлом году подало иск, в котором предлагалось, чтобы Hughes Corp. занизила оценку платы за обслуживание, чтобы продавать единицы по более высокой цене, поскольку правила HCDA указывают, что ежемесячная стоимость владения, включая ипотеку и расходы на обслуживание, не может превышать 33%. валового ежемесячного дохода покупателя.
«Если бы Говард Хьюз правильно оценил размер сборов / взносов ассоциации, цена на единицы была бы значительно ниже, чтобы удовлетворить требования HCDA по доступности», — говорится в жалобе.
Разработчик сказал, что пытался помочь владельцам Ke Kilohana, прежде чем они подали в суд, предлагая операционные советы и финансовую помощь, что совет директоров отклонил.
Согласно документам правления, Hughes Corp. в конце 2019 года предложила ассоциации владельцев $ 600 000 плюс 17 парковочных мест и 114 шкафчиков для хранения вещей в здании для получения дохода и компенсации дефицита.
Разработчик также указал на отказ от ответственности в своих торговых документах, в котором говорится, что расходы на страхование, энергию и рабочую силу постоянно меняются и могут существенно возрасти в течение короткого периода времени.
«Такие оценки не предназначены и не представляют собой никаких заявлений или гарантий со стороны разработчика», — частично говорится в раскрывающем документе.
Одна из крупнейших на Гавайях фирм по управлению кондоминиумами, Hawaiiana Management Co., произвела оценку Ke Kilohana.
Hughes Corp. подала иск в прошлом месяце по иску ассоциации домовладельцев, утверждая, что Hawaiiana несет ответственность, если ее работа содержала искажения по небрежности. Hawaiiana ответила на иск, отклонив иск.
В заявке в HCDA, поданной той же юридической фирмой, которая подала в суд на Hughes Corp., ассоциация Ке Килохана просит HCDA решить проблему затрат на техническое обслуживание и заблокировать Hughes Corp. от получения разрешений на строительство дополнительных башен в Ward Village на основании застройщика.
alexxlab