Отличие задатка от обеспечительного платежа: Обеспечительный платеж и задаток — в чем разница?

Содержание

Обеспечительный платеж и задаток — в чем разница?

Обеспечительный платеж и задаток — в чем разница между ними, вы узнаете из нашей статьи. Также для удобства приведем отличия в сравнительной таблице.

Фото: Фотобанк Лори

Чем задаток отличается от обеспечительного платежа: определения понятий 

Чтобы выявить сходства и отличия обеспечительного платежа и задатка, обратимся к определениям этих понятий. Они даются в ст. 380 и 381.1 Гражданского кодекса РФ:

  • Задаток — это денежная сумма, которая вносится стороной договора в одной из двух ситуаций: в счет будущих платежей (как правило, этой стороной выступает покупатель, арендатор и т. п.) или в качестве обеспечения обязательства по заключению основного договора в будущем (в этом случае деньги могут вноситься любой стороной).
  • Обеспечительный платеж — это предварительная выплата одной из сторон другой денежных средств в качестве обеспечения денежного обязательства, в т. ч. убытков и неустойки. Он может быть внесен по уже действующему договору или договору, который будет заключен в будущем. 

Таким образом, оба этих финансовых инструмента применяются в качестве меры обеспечения исполнения основного обязательства, но если задаток используется по будущему обязательству, то обеспечительный платеж — по будущему и настоящему. 

Подробнее о том, что такое обеспечительный платеж, читайте в готовом решении КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить его бесплатно на 2 дня.

Отличие обеспечительного платежа от задатка 

Отличия обеспечительного платежа от задатка состоят в следующем:

Признак сравнения

Обеспечительный платеж

Задаток

Защита интересов

Только получателя платежа

Плательщика и получателя

Форма соглашения

В соответствии с общими требованиями к форме сделок

Простая письменная

Применение

Будущие и настоящие денежные обязательства

Будущие денежные  обязательства

Зачет в счет исполнения обязательства

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором

Если задаткодатель выполнил свои обязательства

Дополнительное возмещение убытков

Не предусмотрено

Предусмотрено

  1. Обеспечительный платеж служит гарантией интересов только одной стороны — адресата платежа. Условие о его возврате в двойном размере признается не соответствующим закону (Постановление АС Западно-Сибирского округа от 28.06.2019 № Ф04-2089/2019 по делу № А81-4975/2018).Роль же задатка — в защите пострадавшей стороны обязательства, поскольку он остается у получателя, если соглашение не соблюдено плательщиком, и возвращается в удвоенном размере плательщику, если нарушителем является получатель (п. 2 ст. 381 ГК РФ).
  2. Обеспечительный платеж используется только в ситуациях, связанных с денежными обязательствами, задатком может обеспечить любой договор.
  3. В отличие от обеспечительного платежа отсутствие письменного соглашения о задатке влечет квалификацию выплаты как аванса, то есть предварительной частичной оплаты по договору.
  4. Кроме задатка сторона, которая не исполнила свои обязательства по договору, должна возместить убытки. Обеспечительный платеж сам по себе рассчитан на покрытие суммы долга, неустойки и убытка.
  5. Одна из функций задатка схожа с функцией неустойки: деньги остаются у пострадавшей от неисполнения договора стороны, и к сумме задатка могут применяться положения ст. 333 ГК РФ (постановление Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81). В отличие от него средства обеспечительного платежа засчитываются в счет исполнения основного обязательства.
  6. Задаток при отсутствии нарушений выдавшей его стороны засчитывается в сумму вносимого платежа, тогда как обеспечительный платеж по общим правилам возвращается оплатившему.
  7. Размер задатка фиксирован, а на сумму обеспечительного платежа по договоренности сторон могут начисляться проценты (п. 4 ст. 381.1 ГК РФ). 

***

Подытоживая вышесказанное, хотелось бы отметить, что задаток более уместен для консенсуального договора, исполняемого в конкретный момент (например, купли-продажи одной вещи), тогда как обеспечительный платеж удобнее для сторон длящегося обязательства (например, аренды).

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Отличие задатка от обеспечительного платежа

Понятия задатка и обеспечительного платежа

Виды обеспечения обязательств перечислены в п. 1 ст. 329 ГК РФ. В их числе фигурируют задаток и обеспечительный платеж. Данные меры обеспечения существенно отличаются друг от друга, в первую очередь потому, что выполняют различные функции.

Обеспечительному платежу посвящена ст. 381.1 ГК РФ, п. 1 которой дает дефиницию данного понятия. Под обеспечительным платежом понимается передача денежных средств от одной стороны договора в пользу другой в качестве обеспечения исполнения обязательства, в том числе по выплате неустойки, а также возможных убытков.

Например, по договору аренды арендатор передает арендодателю определенную сумму денежных средств, которая гарантирует уплату арендной платы в будущем. В случае неуплаты обеспечительный платеж переходит арендодателю, в том числе покрывая неустойку за просрочку оплаты. Если же арендатор своевременно оплачивает арендную плату, обеспечительный платеж возвращается.

Задатком в соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ являются деньги, которые одна из сторон сделки передает другой в следующих целях:

  • в качестве платежей во исполнение договора в будущем;
  • как подтверждение заключения сделки;
  • в виде обеспечения исполнения договора.

Если заключение сделки срывается по вине лица, давшего задаток, он не возвращается. Если же в незаключении договора виновна сторона, получившая задаток, он подлежит возврату в двойном размере.

Таким образом, из понятий рассматриваемых обеспечительных мер видно, что задаток выполняет функции не только по обеспечению исполнению договора, но и гарантирует его заключение в будущем, накладывая санкции на виновного в срыве договоренностей. Обеспечительный платеж призван исключительно обеспечить исполнение сделки.

Задаток и обеспечительный платеж — разница

Для наглядности сравним рассматриваемые способы обеспечения обязательств в таблице:

Критерий сравнения

Задаток

Обеспечительный платеж

Форма, в которой должно заключаться соглашение

Соглашение заключается в обязательной письменной форме (при этом не имеет значения форма основной сделки). Несоблюдение формы повлечет признание внесенного платежа авансом на основании п. 3 ст. 380 ГК РФ

Не имеет установленной законодательством формы, но практика гражданско-правовых отношений свидетельствует о том, что лучше оговорить условия обеспечения в письменном виде

Предмет обеспечения

Денежные средства

Денежные средства, акции, облигации, ценные бумаги и определенные родовыми признаками вещи

Порядок оформления обеспечения

На основании п. 1 ст. 380 ГК РФ в отдельном соглашении о задатке должно указываться, в счет обеспечения исполнения какого договора он вносится

По смыслу ст. 381.1 ГК РФ условие об обеспечительном платеже может включаться в договор, исполнение которого обеспечено, или выполняться в форме отдельного документа и содержать указание, в обеспечение исполнения какого обязательства платеж вносится

В каком случае подлежит возврату

Возвращается при прекращении самого обязательства еще до того, как сторона сделки приступила к его исполнению; по соглашению сторон; при установлении невозможности исполнить обязательство по не зависящим от сторон сделки причинам

Должен быть возвращен, если обстоятельства для удержания платежа не наступили в сроки, определенные сторонами в договоре

***

Подпишитесь на рассылку

Таким образом, несмотря на схожесть рассматриваемых способов исполнения обеспечения обязательств, они являются самостоятельными и различаются по множеству параметров. Задаток и обеспечительный платеж имеют свою специфику в предмете обеспечения, правилах и основаниях возврата, порядке заключения и функциональном назначении.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Обеспечительный платеж и задаток — в чем разница

Обеспечительный платеж: новелла или популярная практика? (Goltsblat BLP). — Специально для системы ГАРАНТ, 2015 г.

Обеспечительный платеж: новелла или популярная практика? (Goltsblat BLP)

Изменения в обязательственную часть Гражданского кодекса РФ, вступающие в силу с 1 июня 2015 года затронули, в том числе институт обеспечения исполнения обязательств. Пересмотрены положения о банковской гарантии, поручительстве, введен институт обеспечительного платежа. Одной из целей внесения данных изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — «ГК РФ») было создание в России международного финансового центра*(1). Тем не менее, Концепция развития гражданского законодательства РФ не содержала положений об обеспечительном платеже*(2).

Не смотря на то, что нормы об обеспечительном платеже впервые включены в ГК РФ, сам институт обеспечительного платежа ранее уже активно применялся на практике. В судебной практике встречаются различные наименования обеспечительного платежа, в том числе гарантийный взнос*(3), депозит*(4), обеспечительный взнос*(5) и иные.

Широкое распространение обеспечительный платеж получил при заключении предварительных договоров, договоров аренды, дистрибьюторских соглашений и договоров поставки.

В настоящей статье мы рассмотрим отличительные особенности обеспечительного платежа, а также выделим ряд преимуществ данного института для кредитора по сравнению с другими способами обеспечения исполнения обязательств, поименованных в ГК РФ.

[1]

При написании данной статьи мы опирались на подходы, выработанные судебной практикой применительно к обеспечительному платежу.

1. Отличительные особенности обеспечительного платежа

К отличительным свойствам обеспечительного платежа можно отнести гибкость и эффективность, что крайне важно и актуально в условиях текущей экономической ситуации. В частности, п. 3 ст. 381.1 ГК РФ устанавливает, что договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств. Указанная норма предоставляет сторонам большие возможности для реализации своих бизнес-интересов и позволяет использовать инструмент обеспечительного платежа не только как способ обеспечения исполнения обязательства, но и в других целях.

2. Преимущества обеспечительного платежа по сравнению другими способами обеспечения исполнения обязательств

2.1. Обеспечительный платеж и Неустойка

Следует отметить, что в судебной практике есть отдельные примеры попыток квалифицировать обеспечительный платёж в качестве неустойки*(6). Суды, однако, правомерно подтвердили, что обеспечительный платёж — это не неустойка, а непоименованный способ обеспечения исполнения обязательств и гражданское законодательство не исключает возможности его применения.

В этой связи представляется, что наличие обеспечительного платежа в Гражданском кодексе в качестве поименованного способа обеспечения исполнения обязательств позволит исключить такие попытки переквалификаций.

2.2. Обеспечительный платеж и Залог

Важным отличием обеспечительного платежа от залога является то, что обеспечительный платеж (вещь, переданная в качестве обеспечительного платежа) не может оставаться у должника, в то время как предмет залога по общему правилу остается у залогодателя (п. 1 ст. 338 ГК РФ). В связи с этим на практике нельзя исключать возможность утраты залогодателем предмета залога в том числе в отсутствии вины залогодателя и последующую невозможность восстановить или заменить предмет залога. Это очевидно может негативно сказываться на интересах кредитора (залогодержателя).

2.3. Обеспечительный платеж и Удержание

При выборе обеспечительного платежа кредитор может заранее гарантировать защиту своих интересов, в случае же удержания — это скорее мера оперативного воздействия на должника и способ самозащиты гражданских интересов кредитора.

2.4. Обеспечительный платеж и Поручительство

[2]

Основное отличие поручительства состоит в том, что договор поручительства предполагает привлечение третьего лица (поручителя) к правоотношениям должника и кредитора. Именно поэтому кредитору прежде чем согласиться на такой способ обеспечения необходимо удостовериться, что поручитель заслуживает доверия и будет в состоянии удовлетворить требования кредитора в случае необходимости. Следовательно, еще на стадии заключения договора требуется провести подготовительную работу по проверке поручителя.

Важным также является то, что поручительство может обеспечивать исполнение крупных, существенных с финансовой точки зрения обязательств, особенно в ситуациях, когда у должника нет возможности изъять большую денежную сумму из оборота и передать ее кредитору.

2.5. Обеспечительный платеж и Независимая гарантия

Если сравнивать независимую гарантию с обеспечительным платежом, то гарантия (особенно гарантия, выдаваемая банками) является более затратным способом с точки зрения времени и средств для должника. В соответствии с действующими нормами (п. 2. ст. 369 ГК РФ) за выдачу банковской гарантии принципал выплачивает гаранту вознаграждение, однако изменениями, вступающие в силу с 1 июня 2015 года, положения о вознаграждении гаранта исключены. При этом, мы полагаем крайне вероятным, что банки и иные кредитные учреждения продолжат взимать плату за предоставление выдаваемых ими гарантий. Также необходимо учитывать, что в отношении содержания независимой гарантии пункт 4 статьи 368 ГК РФ выдвигает ряд формальных требований. Среди данных требований можно выделить срок, на который выдается гарантия, в противном случае обязательство по гарантии не возникает*(7). Следовательно, сторонам заранее необходимо определить срок действия обязательства. С практической точки зрения это не всегда удобно, например, для рамочных или бессрочных договоров. По аналогии с поручительством независимая гарантия может обеспечивать исполнение значительных по сумме требований, однако как и поручительство может потребовать временных и финансовых затрат.

2.6. Обеспечительный платеж и Задаток

Наиболее существенным отличием задатка от обеспечительного платежа, на наш взгляд, является его двусторонняя направленность. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то последний остается у другой стороны. Если же за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, то она обязана вернуть задаток в двойном размере. Таким образом, обеспечительная функция задатка распространяется на обе стороны обязательства, каждая из сторон может понести неблагоприятные имущественные последствия. Обеспечительный платеж в свою очередь обеспечивает интересы только одной стороны обязательства. В случае неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательства сторона, получившая обеспечительный платеж, не обязана возвращать его в двойном размере. Это наиболее существенное отличие двух способов обеспечения исполнения обязательств.

Подводя итог всему вышеизложенному, можно заключить, что обеспечительный платеж является новеллой Гражданского кодекса исключительно в части того, что теперь это поименованный способ обеспечения исполнения обязательств.

Стороны ранее активно использовали обеспечительный платеж, данный институт получил признание в судебной практике. Обеспечительный платёж — это достаточно популярная практика при заключении предварительных договоров, договоров аренды, дистрибьюторских соглашений и договоров поставки. Мы полагаем, что с закреплением указанного обеспечительного платежа в ГК РФ участники гражданских правоотношений будут все чаще использовать данный инструмент, принимая во внимание его гибкость в части согласования его условий, а также его эффективность, оперативность и надёжность для кредитора.

С коммерческой точки зрения обеспечительный платеж — это денежные средства, поступающие непосредственно на счет кредитора ещё до начала исполнения обязательства, позволяющие ему оперативно удовлетворять свои требования к должнику без необходимости привлечения третьих лиц, подтверждения своих убытков.

При этом следует учитывать, что данный инструмент может быть в определённых сделках финансово затруднительным для должника. Например, в крупных сделках, исполнение которых ожидается в кратко- или среднесрочной перспективе, и требующих от должника перечисления крупных сумм на счет кредитора в кратчайшие сроки.

Таким образом, при выборе обеспечительного платежа в качестве способа обеспечения исполнения обязательства следует учитывать специфику правоотношений с учётом принципов взаимовыгодного сотрудничества и баланса интересов сторон.

*(1) Пояснительная записка к проекту федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

*(2) «Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации» (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009).

*(3) Постановление ФАС Московского округа от 02.02.2015 N Ф05-15679/2014.

*(4) Постановление ФАС Московского округа от 24.01.2011 N КГ-А40/16118-10.

*(5) Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.08.2012 по делу N А54-5706/2012.

*(6) См., напр.: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2014 N 09АП-34305/2014.

*(7) П. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 27 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации о банковской гарантии»

Обеспечительный платеж: новелла или популярная практика? (Goltsblat BLP). — Специально для системы ГАРАНТ, 2015.

Отличие задатка от обеспечительного платежа

Отличие залога от удержания.

[3]

Смысл удержания как способа исполнения обязательств (статья 359 ГК) заключается в праве кредитора удерживать оказавшуюся у него вещь до погашения долга под угрозой превратить эту вещь в предмет залога[1]. Из общего правила (абз. 1 п. 1 и п. 3 ст. 359 ГК) вытекает, что удержание может быть использовано при одновременном наличии трех условий: во-первых, предметом удержания служит принадлежащая должнику вещь, которую кредитор обязан передать ему или указанному им лицу, во-вторых, удержанием обеспечивается обязательство, по которому должник обязан оплатить стоимость самой вещи или возместить связанные с этим издержки и другие убытки (например, по хранению вещи, содержанию животного и т.п.), и, в-третьих, обеспечиваемое удержанием обязательство не было исполнено должником в срок. Следовательно, основное отличие удержания от залога – если при залоге закладываемая вещь представляется, как правило, добровольно и на момент закладывания у залогодателя нет неисполнимых обязательств, то удержание вещи происходит в однозначном порядке по воле кредитора, по причине невыполнения должником своих обязательств. Удержание, в отличие от залога происходит не на основании договора.

Отличия удержания от залога:

1. Залогом обеспечиваются требования, четко определенные в законе или договоре залога. Требования, обеспечиваемые правом удержания, становятся очевидными только после нарушения, допущенного должником.

2. Залог обеспечивает требование ДО нарушения, а удержание – ПОСЛЕ.

3. Право залога подлежит регистрации, а удержание нет.

отличие задатка от обеспечительного платежа

Задаток и обеспечительный платеж являются средствами обеспечения исполнения обязательств. Обеспечительным платежом одна сторона по договору вносит денежные средства, которые в случае возникновения денежных обязательств в рамках этого договора по отношению к другой стороне по договору могут быть покрыты в счет внесенных денежных средств. Задаток свою очередь выступает скорее гарантией сделки. Например, Вы вносите задаток тогда, когда собираетесь заключить договор коммерческого найма жилого помещения в качестве гарантии его заключения, в свою очередь обеспечительные депозит Вы вносите, когда договор коммерческого найма заключен, здесь внесенные денежные средства будут выступать гарантией возмещения убытков (например Вы поломали мебель, не осуществили оплату последнего месяца по договору).

3. отличие поручительства от независимой гарантии.

Поручительство и независимая гарантия отличаются по основанию возникновения.В первом случае таким основанием является, как правило, договор поручительства — двусторонняя сделка (ст. 361 ГК РФ), во втором речь идет о выдаче гарантии — односторонней сделке (п. 2 ст. 368 в Проекте ГК РФ). Отсюда следуют различия в оформленииэтих отношений: для поручительства установлена обязательная письменная форма договора поручительства (ст. 362 ГК РФ), применительно к независимой гарантии предлагается закрепить правило, что соответствующий документ «может быть выдан в любой письменной форме, позволяющей достоверно определить условия гарантии и удостовериться в подлинности ее источника впорядке, предусмотренном законодательством, обычаями или соглашением гаранта с бенефициаром»1 (п. 2 ст. 368 в ред. Проекта ГК РФ).

Существенные различия наблюдаются в субъектном составе. Поручителем может быть любой субъект гражданского права в пределах имеющейся у него право- и дееспособности. А гарантом по банковской гарантии выступают банки, иные кредитные или страховые организации (ст. 368 ГК РФ), а по независимой — коммерческие организации (п. 3 ст. 368 в ред. Проекта ГК РФ). При этом важно отметить предложенное в Проекте правило: «К обязательствам иного лица, выдавшего независимую гарантию, применяются правила о договоре поручительства» (п. 3 ст. 368).

К следующему отличию можно отнести тот факт, что обязанность гаранта по банковской гарантии всегда денежная (ст. 368, п. 1 ст. 377 ГК РФ), однако в отношении независимой гарантии в Проекте ГК РФ допускается иное: обязанность гаранта может состоять и в передаче акций, облигаций либо вещей, определенных родовыми признаками (п. 5 ст. 368). Обязанность поручителяможет быть как денежной, так и неденежной.

Последствие исполнения поручителем своей обязанности — переход к нему прав кредитора по основному обязательству (п. 1 ст. 365 ГК РФ). В аналогичном случае требования гаранта по банковской гарантии к принципалу названы регрессными (ст. 379 ГК РФ). Таким образом, подчеркивается самостоятельность обязанности гаранта.

Обеспечительный платеж: год нового регулирования (Буркова А.Ю.)

Дата размещения статьи: 04.04.2017

С 1 июня 2015 года вступил в силу Федеральный закон от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ (далее — Закон), который дополнил главу 23 Гражданского кодекса Российской Федерации об обеспечении исполнения обязательств параграфом 8, посвященным обеспечительному платежу.

Природа обеспечительного платежа

Применение «засчитывания»

Удовлетворение требований из сумм обеспечительного платежа

Обеспечительный платеж является новым видом обеспечения исполнения обязательств по российскому праву, который относится к титульному обеспечению. Конструкция новая, что вызывает трудности у судов в его применении. К сожалению, в некоторых судебных решениях суды применяют положения об обеспечительном платеже по аналогии с залогом или поручительством, что и ведет неправомерно к неправильным решениям. Хотелось бы переломить эту тенденцию и успешно ввести институт обеспечительного платежа в российскую коммерческую практику, что, наверное, на данном этапе невозможно без разъяснений Верховного Суда Российской Федерации.

Обеспечительный платеж это задаток или аванс

Что такое обеспечительный платеж

Обеспечительный платеж часто путают с задатком, залогом и авансом. И если две первые категории имеют обеспечительную функцию, то у аванса ее нет. Залогом выступает вещь, а задаток, хоть и является денежной суммой, но при этом входит в состав основного денежного обязательства. А обеспечительный платеж возвращается, если обязательство выполнено, хотя стороны могут договориться и оставить его у держателя платежа в счет определенной части обязательства.

При неисполнении основного обязательства убытки кредитора покрываются за счет обеспечительного платежа. Этот вид обеспечения не обладает штрафной функцией, как, например, неустойка, и тут нет яркого стимулирующего характера обеспечения. Просто перед должником стоит выбор – выполнить обязательство, что равно передаче денег кредитору, или потерять отданное кредитору денежное обеспечение, что означает то же самое.

Аванс и задаток: что выбрать при совершении сделки

В случае сделок с недвижимостью задатки всегда превышают эти суммы, поэтому соглашение о задатке всегда должно быть оформлено письменно. Такая норма закреплена в статье 380 ГК РФ. Это позволяет сторонам подтвердить факт внесения денег. Соглашение о задатке может быть составлено в произвольной форме в виде соглашения на бланке организации или агентства недвижимости, и т.д. Самое главное, чтобы оно было составлено правильно и содержало сумму задатка и следующие реквизиты: Ф.И.О. сторон или наименование организации, место их жительства или юридический адрес, паспортные данные или реквизиты организации, сроки исполнения обязательств, предмет соглашения (объект недвижимости) с указанием адреса и иных характеристик, позволяющих точно определить объект, подписи сторон. Эти же правила распространяются и на соглашение об авансе. Хотя в случае с авансом возможно составление односторонней расписки от получателя аванса.

Аванс это сумма, которая передается перед совершением сделки одной стороной другой в счет причитающихся по сделке платежей. Цель уплаты аванса похожа на задаток – подтверждение реальности намерений в совершении сделки, но без обеспечения исполнения. В гражданском кодексе не содержится отдельных статей, посвященных авансу.

Обеспечительный платеж vs задаток: сходства и различия

Анализ судебной практики показывает, что суды по-разному оценивают последствия исполнения соглашения о задатке в неденежной форме. Например, внесение задатка в неденежной форме рассматривается в судебной практике как нарушение требований к порядку проведения торгов (Определение ВАС РФ от 13.02.2008 № 2146/08 по делу № А79-1642/2007). Внесение суммы задатка частично в виде денежной суммы, частично в неденежной форме не признается судами внесением задатка в полном объеме (постановление ФАС Центрального округа от 28.10.2014 по делу № А36-4126/2013, Определение ВС РФ от 28.01.2015 № 310-ЭС14-7495 по делу № А36-4126/2013).

Как уже было сказано ранее, задаток выдается стороной в счет причитающихся с нее платежей по договору. В законе четко не определено, в счет каких именно платежей перечисляется задаток. Однако в абз. 2 п. 2 ст. 381 ГК РФ сказано, что сверх сумм задатка ответственная за неисполнение договора сторона обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. Таким образом, стороны вправе самостоятельно определить круг таких платежей.

Задаток и обеспечительный платеж: платить ли налоги

При этом зачесть сумму обеспечительного платежа в счет платежей по договору можно будет на основании дополнительного соглашения (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда в Постановлении от 23.07.2012 № 13АП-10100/12). После подписания такого соглашения можно будет предъявить НДС к вычету.

С одной стороны, задаток не относится к доходам и суммам, не подлежащим обложению НДФЛ (ст. 217 Налогового кодекса РФ). Но судьи зачастую решают, что задаток НДФЛ не облагается. Ведь это не выручка от реализации товаров (работ, услуг), а способ обеспечения исполнения обязательства. Поэтому включить суммы задатка в налоговую базу по НДФЛ надо не при его получении, а при зачете задатка, полученного от покупателя в счет оплаты по заключенному договору. Именно в этот момент задаток перестает быть способом обеспечения исполнения обязательств и трансформируется в часть стоимости проданного имущества (Постановления ФАС Уральского округа от 30.06.2009 N Ф09-4388/09-С2 по делу N А47-436/2008, ФАС Центрального округа от 03.10.2011 по делу N А14-6763/2010/229/24, ФАС Западно-Сибирского округа от 27.07.2011 по делу N А75-8953/2010, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2011 по делу N А75-8953/2010, Семнадцатого ААС от 22.08.2007 № 17АП-2069/07-АК).

Обеспечительный платеж и задаток — в чем разница

  1. Обеспечительный платеж служит гарантией интересов только одной стороны — адресата платежа. Условие о его возврате в двойном размере признается не соответствующим закону (апелляционное определение Мосгорсуда от 02.11.2019 по делу № 33-42173/2019). Роль же задатка — в защите пострадавшей стороны обязательства, поскольку он остается у получателя, если соглашение не соблюдено плательщиком, и возвращается в удвоенном размере плательщику, если нарушителем является получатель (п. 2 ст. 381 ГК РФ).
  2. Обеспечительный платеж используется только в ситуациях, связанных с денежными обязательствами, задатком может обеспечить любой договор.
  3. В отличие от обеспечительного платежа отсутствие письменного соглашения о задатке влечет квалификацию выплаты как аванса, то есть предварительной частичной оплаты по договору.
  4. Кроме задатка сторона, которая не исполнила свои обязательства по договору, должна возместить убытки. Обеспечительный платеж сам по себе рассчитан на покрытие суммы долга, неустойки и убытка.
  5. Одна из функций задатка схожа с функцией неустойки: деньги остаются у пострадавшей от неисполнения договора стороны, и к сумме задатка могут применяться положения ст. 333 ГК РФ (постановление Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81). В отличие от него средства обеспечительного платежа засчитываются в счет исполнения основного обязательства.
  6. Задаток при отсутствии нарушений выдавшей его стороны засчитывается в сумму вносимого платежа, тогда как обеспечительный платеж по общим правилам возвращается оплатившему.
  7. Размер задатка фиксирован, а на сумму обеспечительного платежа по договоренности сторон могут начисляться проценты (п. 4 ст. 381.1 ГК РФ).
  • Задаток — это денежная сумма, которая вносится стороной договора в одной из двух ситуаций: в счет будущих платежей (как правило, этой стороной выступает покупатель, арендатор и т. п.) или в качестве обеспечения обязательства по заключению основного договора в будущем (в этом случае деньги могут вноситься любой стороной).
  • Обеспечительный платеж — это предварительная выплата одной из сторон другой денежных средств в качестве обеспечения денежного обязательства, в т. ч. убытков и неустойки. Он может быть внесен по уже действующему договору или договору, который будет заключен в будущем.

Задаток, аванс и обеспечительный платеж при покупке квартиры

Хочется отметить, что в случае, если например договор не был заключен по обстоятельствам, за которые ни одна сторона не отвечает (например не получение разрешения на сделку органов опеки и попечительства), то задаток должен быть возвращен в ранее уплаченном размере.

Видео (кликните для воспроизведения).

Стороны в предварительном договоре обязуются в будущем заключить договор купли-продажи квартиры, по которому покупатель вносит задаток, который в последующем будет зачтен в счет платежа по договору купли-продажи. Если договор купли-продажи не будет заключен, то в зависимости по чьей вине он не был заключен, задаток остается либо у продавца, либо возвращается покупателю.

Обеспечительный платеж это задаток или аванс

Отличие задатка от аванса состоит в том, что для аванса не характерна обеспечительная функция. Это означает, что сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его возвращения во всех случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Правила задатка применяются тогда, когда обязательство не исполнено в полном объеме. Если же исполнение обязательства является ненадлежащим, то правила задатка не применяются, в этом случае удобен другой способ обеспечения исполнения обязательств — неустойка.

Обеспечительный платеж и задаток: сравнительно-правовая характеристика (А

Во-вторых, задаток проявляет свою обеспечительную функцию только в случае неисполнения обеспечиваемого обязательства и не распространяется на случаи ненадлежащего исполнения обязательств. В таких ситуациях, т.е. в случае частичного исполнения ответчиком своих обязательств, суды отказывают во взыскании двойного размера задатка, руководствуясь тем, что нормы о задатке не применяются при исполнении ненадлежащим образом обязательства получателем задатка. Обеспечительный платеж, в свою очередь, может быть засчитан в счет исполнения соответствующего обязательства в случаях его неисполнения или ненадлежащего исполнения.

Важно отметить, что отечественному гражданскому обороту обеспечительный платеж знаком с 2008 г. В России подобные конструкции давно и повсеместно используются в обеспечении обязательств по предварительным договорам, договорам поставки, подряда, аренды и др. Существует большой объем судебной практики по спорам в отношении этого инструмента, который в соглашении между сторонами назывался «гарантийный платеж», «гарантийный депозит», «обеспечительный депозит» или «страховой депозит». Так как порядок внесения обеспечительного платежа законодательно не был урегулирован, суды часто оказывались в затруднении: как отделить условие об обеспечительном платеже от условия о задатке или авансе?

Обеспечительный платеж это задаток или аванс

Под кредитной функцией задатка, конечно же, имеется в виду коммерческий кре­дит, предусмотренный ст. 823 ГК РФ, поэтому нет препятствий, для начисления процентов за пользование кредитом, предусмотренных названной стать­ей. То обстоятельство, что задаток выполняет обеспечительную функцию, не обосно­вывает бесплатность коммерческого кредита, предоставляемого в виде задатка.

В советский период развития отечественной цивилистики сложилась традиция харак­теризовать институт задатка исходя из его функции, и по сегодняшний день практически в каждой публикации выделяют преимущественно три функции задатка: доказательственную (удостоверительную), платежную и обеспечительную. Именно такой подход к определению задатка закрепился в отечественной науке. Отсутствие или небольшое видоизменение одной из названных функций влияет на квалификацию правовой конструкции в качестве задатка 2 .

Обеспечительный платеж как способ обеспечения исполнения обязательств опрос на блоге

На выходе — книга, но не научное исследование, а практическое руководство. Мол, этот способ обеспечения обладает такими-то достоинствами, использовать его следует в таких-то случаях, в договоре предусмотреть это и вот это. Не исполняет должник обязательство — действовать следующим образом.

По смыслу п. 1 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж — это внесение одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы, за счет которой обеспечивается исполнение денежного обязательства, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора.

Обеспечительный платеж как способ обеспечения исполнения обязательств (Новиков К.А.)

Дата размещения статьи: 03.03.2017

В соответствии с п. 1 ст. 381.1 ГК РФ по соглашению сторон исполнение денежного обязательства может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Конструкция обеспечительного платежа является для Кодекса новой, что, однако, не означает ее оригинальности для гражданского права вообще. В литературе по пандектам римского частного права этот способ обеспечения исполнения обязательств давно известен под названием иррегулярного залога (pignus irregulare) .
———————————
См., напр.: Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. М., 1996.

Обеспечительный платеж и задаток — в чем разница?

Чем задаток отличается от обеспечительного платежа: определения понятий

Чтобы выявить сходства и отличия обеспечительного платежа и задатка, обратимся к определениям этих понятий. Они даются в ст. 380 и 381.1 Гражданского кодекса РФ:

  • Задаток — это денежная сумма, которая вносится стороной договора в одной из двух ситуаций: в счет будущих платежей (как правило, этой стороной выступает покупатель, арендатор и т. п.) или в качестве обеспечения обязательства по заключению основного договора в будущем (в этом случае деньги могут вноситься любой стороной).
  • Обеспечительный платеж — это предварительная выплата одной из сторон другой денежных средств в качестве обеспечения денежного обязательства, в т. ч. убытков и неустойки. Он может быть внесен по уже действующему договору или договору, который будет заключен в будущем.

Таким образом, оба этих финансовых инструмента применяются в качестве меры обеспечения исполнения основного обязательства, но если задаток используется по будущему обязательству, то обеспечительный платеж — по будущему и настоящему.

Отличие обеспечительного платежа от задатка

Отличия обеспечительного платежа от задатка состоят в следующем:

Подытоживая вышесказанное, хотелось бы отметить, что задаток более уместен для консенсуального договора, исполняемого в конкретный момент (например, купли-продажи одной вещи), тогда как обеспечительный платеж удобнее для сторон длящегося обязательства (например, аренды).

Заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости. Аванс или задаток?

При заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости, покупатель в счет предоплаты по данному договору, оплачивает продавцу оговоренную сторонами сумму.

Данная сумма засчитывается в счет предстоящей оплаты за отчуждаемое имущество.

В договоре эту сумму обозначают авансом, задатком или обеспечительным платежом.

Что это за понятия, в чем разница между ними и что выбрать при заключении сделки?

Российское законодательство не содержит понятия аванса, поэтому данное понятие мы узнаем из словаря.

Авансом (франц. avance) является предварительная выплата заказчиком определенной денежной суммы в счет предстоящих платежей за поставленные ему товары, выполняемые для него работы, услуги.

Обычно в виде аванса выплачивается часть будущей суммы оплаты. Аванс представляет форму предоплаты, призванную гарантировать получение денег. В случае расторжения договора аванс подлежит возврату.

Аванс засчитывается как часть оплаты при окончательном расчете. (Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. «Современный экономический словарь»).

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п.1 ст. 380 ГК РФ).

Обеспечительным платежом признается определенная денежная сумма, вносимая по соглашению сторон, одной стороной в пользу другой стороны, в счет обеспечения денежного обязательства по договору.

Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

Аванс является средством предоплаты и не обеспечивает исполнение договора в будущем, в случае расторжения договора, аванс подлежит возврату покупателю.

Задаток и обеспечительный платеж, напротив, являются способами обеспечения исполнения обязательств по договору. В договоре должны быть именно указано, каким способом обеспечивается исполнение по договору (задаток или обеспечительный платеж).

Если в договоре такого указания не содержится, оплаченная сумма признается авансом. В силу п.п. 2,3,4 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В ст. 380 ГК РФ внесены изменения, позволяющие включать условие о задатке в предварительный договор, а именно: если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Это позволило упорядочить популярную судебную практику признания задатка авансом, которая была свойственна до внесения изменений в ст. 380 ГК РФ (п. 4 о распространении нормы на условия предварительного договора введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ, норма вступила в действие 01.06.2015). Согласно ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416), задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Однако и с началом действия новой нормы части 4 ст. 380 ГК РФ практика признания неправомерными действий продавцов об удержании задатков в обстоятельствах, если основная сделка купли-продажи не состоялась по вине покупателя, продолжилась.

И каждый раз находятся новые причины принятия судами таких решений.

Например, задаток подлежит возврату, если сделка не состоялась из-за внешних обстоятельств (отказ третьих лиц в выдаче документов, необходимых для совершения сделки), также, если стороны в предварительном договоре обговорили конкретную дату для заключения основного договора купли-продажи недвижимости, но сделку так и не заключили в указанный день, обвинения любой из сторон в ее виновности срыва сделки будут лишь голословными.

Если ни одна из сторон не требовала заключения сделки в оговоренный день, то после наступления данной даты обязательства сторон по предварительному договору будут считаться прекращенными, а задаток — подлежащим возврату.

В случае указания в договоре на обеспечительный платеж, при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок данных обстоятельств, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств. (ст. 381.1 ГК РФ).

Например, в договоре возможно указать, что в случае отказа покупателя от совершения сделки, обеспечительный платеж не возвращается. Таким образом, при заключении сделки, сторонам важно знать, что даже, если задаток дан после 01.06.2015 г., суд может вынести решение о его взыскании в пользу покупателя.

Если сделка не состоялась, для законного удержания суммы задатка у продавца должны быть доказательства того, что сделка не состоялась по вине покупателя, а он (продавец) предпринимал действительные и активные попытки к заключению основного договора купли-продажи.

Если причиной незаключения сделки послужили внешние обстоятельства, даже если риск их наступления сторона могла бы спрогнозировать, задаток подлежит возврату. В отличие от задатка, аванс не выполняет такой же обеспечительной функции. Независимо от причин неисполнения обязательств, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана вернуть аванс.

Обеспечительный платеж является одним из способов обеспечения исполнения обязательства, условия о его возврате или невозврате, предусматривается соглашением сторон.

Чем обеспечительный платёж отличается от задатка?

Ø Во-первых, последний носит «обоюдоострый» характер и обеспечивает взаимные обязательства сторон (в случае нарушения договора стороной, получившей задаток, она обязана вернуть его в двойном размере). Обеспечительный платеж обеспечивает лишь обязательства той стороны, которая его вносит.

Ø Во-вторых, реализация условия о задатке означает либо присвоение всей суммы задатка, либо истребование его в двойном размере. Коррекция этой суммы возможна только по правилам ст. 333 ГК РФ. При этом в случае с обеспечительным платежом сторона, его получившая, вправе присвоить себе путем зачета только ту часть полученного обеспечительного платежа, которая соответствует реальному размеру возникшего денежного обязательства другой стороны.

Ø В-третьих, задаток, как правило, имеет цель обеспечить интересы сторон на случай, если в результате нарушения договора последний будет расторгнут и окажется неисполненным. Использование же зачета в отношении обеспечительного платежа вполне может сочетаться с сохранением договора в силе.

При возникновении денежного обязательства, обеспеченного внесением должником обеспечительного платежа, у другой стороны возникает право на зачет требования по данному обязательству к встречному требованию плательщика о возврате обеспечительного платежа. Соответственно, зачет происходит не автоматически, а на основе инициативы лица, получившего обеспечительный платеж. При этом данный зачет имеет определенную специфику.

Ø Во-первых, он происходит, несмотря на то, что срок возврата обеспечительного платежа к моменту зачета еще не наступил, что отличает этот зачет от общего режима зачета встречных требований (ст.410 ГК).

Ø Во-вторых, по смыслу ст.381.1 ГК правом на такой зачет обладает только кредитор по обеспеченному обеспечительным платежом обязательству. Лицо, внесшее такой платеж, не вправе инициировать такой зачет и освободиться от исполнения данного обязательства, сославшись на наличие у кредитора обеспечительного платежа. Реализация зачета по смыслу ст.381.1 ГК происходит посредством уведомления должника в точном соответствии с общими правилами о зачете.

При этом ничто не блокирует право сторон договориться в договоре о том, что правом на зачет обладает также и лицо, внесшее обеспечительный платеж. Кроме того, стороны могут договориться о том, что зачет будет происходить автоматически в момент возникновения обеспеченного обязательства.

От обычного аванса обеспечительный платеж отличается тем, что он вносится не с целью погашения существующего денежного долга за товар, работы или услуги, а на покрытие денежных обязательств внесшего такой платеж лица, которые еще не существуют в момент уплаты обеспечительного платежа и возникновение которых в будущем не предопределено. Вероятностный характер возникновения обеспечиваемых денежных обязательств (т.е. самого основания для оплаты) препятствует признанию таких «депозитов» классическим авансированием. Этот квалифицирующий признак обеспечительного платежа не вполне четко отражен в тексте ст. 381.1 ГК РФ, но может быть выведен из толкования п. 1 данной статьи и самой природы этого института.

ü Во-первых, если бы речь шла о внесении обеспечительного платежа в счет уже возникших денежных обязательств (например, по оплате), то данная конструкция была бы обычным авансом и лишалась бы статуса обеспечения и не заслуживала бы указания в гл. 23 ГК РФ, посвященной средствам обеспечения.

ü Во-вторых, указанные в п. 1 ст. 381.1 ГК РФ примеры тех обязательств, которые могут быть обеспечены обеспечительным платежом, как раз и состоят в обязательствах, возникновение которых не предопределено (убытки, неустойка, платежи по деривативным договорам).

ü В-третьих, в норме п. 1 ст. 381.1 ГК РФ указывается на то, что обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. Данное положение следует толковать не как устанавливающее одну из возможностей, а как указание на квалифицирующий признак обеспечительного платежа. Иначе говоря, условие договора должно квалифицироваться как обеспечительный платеж только тогда, когда этот платеж обеспечивает обязательство, которое может возникнуть в будущем.

При этом ничто не мешает сторонам предусмотреть в договоре комбинированное условие о внесении аванса, который может использоваться арендодателем одновременно и в качестве обеспечительного платежа. Например, стороны договора аренды могут согласовать внесение арендатором аванса за последний месяц аренды и установить, что данную сумму арендодатель может использовать в качестве обеспечения возможных обязательств арендатора по покрытию убытков арендодателя, связанных с причинением вреда арендованному имуществу, или неустойки, начисленной за нарушение арендатором тех или иных обязательств. В подобных случаях при возникновении соответствующих денежных обязательств арендатора в ходе исполнения договора арендодатель может зачесть сумму такого аванса в счет своих возникших требований и предъявить арендатору требование о повторном внесении аванса за последний месяц аренды.

Обеспечительный платеж отличается от обычного залога тем, что объектом обеспечения является денежная сумма, переходящая в «собственность» кредитора, который может использовать ее по собственному усмотрению, и подлежит возврату в случае невозникновения обеспеченного денежного обязательства и нереализации кредитором своего права на зачет. В отличие от обеспечительного платежа при залоге денежных средств на банковском счете (ст. 358.9 ГК РФ) соответствующая сумма не поступает в распоряжение кредитора, а резервируется на залоговом счете, открытом залогодателем.

Обеспечительный платеж в чем-то похож на эскроу (условное депонирование), но в отличие от последнего тут стороны обходятся без привлечения третьего лица: «депозит» передается в руки самого кредитора.

Обеспечительный платеж следует также отличать от такого условия договора, как гарантийное удержание. Последнее нередко используется в договорах купли-продажи или подряда и состоит в том, что определенная часть причитающейся продавцу (подрядчику) цены задерживается и выплачивается по окончании гарантийного срока с той целью, что, если в период гарантийного срока будут выявлены дефекты, покупатель (заказчик) сможет зачесть свои требования по возмещению расходов на устранение дефектов и иных убытков к сумме данного гарантийного удержания, с него причитающейся.В отличие от гарантийного удержания обеспечительный платеж вносится одной из сторон договора «наперед».

Если в договоре предусматривается право стороны, внесшей обеспечительный платеж, немотивированно отказаться от договора в одностороннем порядке, в договоре может быть предусмотрено, что сумма обеспечительного платежа при отказе от договора остается у другой стороны в качестве платы за отказ от договора (п. 3 ст. 310 ГК РФ). В таком случае никакого заявления о зачете не требуется. Если в договоре такое условие прямо не оговорено, тот же результат может быть достигнут посредством обычного зачета требования о внесении платы за отказ от договора и встречного требования о возврате обеспечительного платежа. В последнем случае встречные обязательства прекращаются полностью (если размер платы за отказ от договора и обеспечительного платежа совпадает) или в соответствующей части (если размер таких встречных требований не совпадает) на основании общих правил ГК РФ о зачете.

Спорным является вопрос о допустимости принудительного истребования обеспечительного платежа при уклонении контрагента от его внесения после заключения договора или при необходимости восполнить восполняемый обеспечительный платеж. Представляется, что такое истребование следует допустить. Но для абсолютной надежности до прояснения судебной практики сторонам рекомендуется эту возможность прямо прописывать в контракте.

Согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ если обеспеченное денежное обязательство возникло, но до реализации зачета прекращено(например, путем добровольного погашения должником возникшего денежного обязательства), а также если в течение срока, на который обеспечительный платеж предоставлен, не возникло обеспечиваемое денежное обязательство и не реализовано право на зачет, полученный обеспечительный платеж подлежит возврату.При этом если в договоре не предусмотрен срок, на который обеспечительный платеж вносится, следует исходить из того, что он вносится на весь период действия договора, и обязанность по его возврату наступает после истечения срока действия договора или его досрочного прекращения. Стороны могут при этом предусмотреть, что обеспечительный платеж возвращается позже, чем дата прекращения договорных отношений, имея в виду, что некоторые денежные обязательства могут возникнуть или быть идентифицированы спустя некоторое время после прекращения договорных отношений (например, выявлен скрытый ущерб, причиненный арендатором возвращенному предмету аренды).

Пункт 3 предусматривает и без того очевидную возможность согласовать в договоре условие о коррекции размера обеспечительного платежа в течение срока действия договора. Стороны могут указать, что при наступлении определенных обстоятельств (отлагательных условий) лицо, внесшее такой платеж, обязано уплатить дополнительную сумму, увеличив размер «зарезервированного» у другой стороны обеспечительного платежа, либо лицо, получившее такой платеж, обязано вернуть его часть, уменьшив соответствующий размер находящегося у него обеспечительного платежа. Таким образом, размер «зарезервированного» у одной из сторон обеспечительного платежа может быть плавающим и регулярно корректироваться. Такая возможность может быть особенно востребованной применительно к финансовым сделкам деривативного типа.

Пункт 4 ст. 381.1 ГК РФ содержит правило о том, что на сумму обеспечительного платежа проценты по ст. 317.1 ГК РФ по общему правилу не начисляются, но сторонам не запрещается согласовать в договоре иное.Эта норма была актуальна в условиях редакции ГК РФ, действовавшей с 1 июня 2015 г. по 1 августа 2016 г., когда начисление процентов по ст. 317.1 ГК РФ предполагалось по умолчанию. Получается, что законодатель выводил из-под действия этого общего правила отношения по обеспечительному платежу. В отношении договоров, заключенных после 1 августа 2016 г., данная норма теряет актуальность, так как законодатель изменил само общее правило и вовсе исключил начисление процентов по ст. 317.1 ГК РФ по умолчанию.

Видео (кликните для воспроизведения).

Согласно ст. 3812 ГК РФ правила об обеспечительном платеже подлежат применению к аналогичным условиям договора, единственной особенностью которых является то, что предмет обеспечиваемого будущего обязательства состоит не в уплате денег, а в передаче вещей, определенных родовыми признаками, или ценных бумаг. При этом важно понимать, что в такого рода случаях, когда объектом обеспечительного платежа являются ценные бумаги или родовые вещи, обеспечиваемое обязательство должно иметь однородный предмет. Иначе говоря, в обеспечение обязательства по передаче определенного вида акций определенной компании, которое может возникнуть у одной из сторон в будущем, в договоре может быть согласована передача потенциальному кредитору по такому обязательству определенного количества однородных акций в качестве обеспечительного «платежа».

Источники


  1. Губина, И.Ю. Латинский словарь юридических терминов и выражений / ред. В.А. Минасова, И.Ю. Губина. — М.: Ростов н/Д: Феникс, 2017. — 320 c.

  2. Фаградянц, И. Немецко — русский словарь — справочник. Переписка с официальными лицами и учреждениями: структура письма, образцы обращений, примеры писем; М.: ЭТС & Polyglossum, 2011. — 208 c.

  3. Кудрявцев И. А., Ратинова Н. А. Криминальная агрессия; Издательство МГУ — Москва, 2013. — 192 c.
  4. Комментарий к Федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» (постатейный). — М.: Деловой двор, 2011. — 120 c.
  5. Правоведение. — М.: Флинта, МПСИ, 2010. — 360 c.

Обеспечительный платеж и задаток — в чем разница

Оценка 5 проголосовавших: 1

Здравствуйте. Я Владимир, мой стаж работы юристом составляет 15 лет. За данный промежуток времени получил большой опыт в юридической тематике, чем и хочу поделиться с вами.

Материалы для создания данного портала тщательно группировались для удобства и понимая у пользования. А вся информация изложена в доступном виде.

Проконсультируйтесь со специалистами перед применением прочитанного, т.к. законы меняются часто.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Отличие задатка от обеспечительного платежа — юридические советы

Обеспечительный платеж и задаток — в чем разница?

Чем задаток отличается от обеспечительного платежа: определения понятий

Отличие обеспечительного платежа от задатка

Чем задаток отличается от обеспечительного платежа: определения понятий 

Чтобы выявить сходства и отличия обеспечительного платежа и задатка, обратимся к определениям этих понятий. Они даются в ст. 380 и 381.1 Гражданского кодекса РФ:

  • Задаток — это денежная сумма, которая вносится стороной договора в одной из двух ситуаций: в счет будущих платежей (как правило, этой стороной выступает покупатель, арендатор и т. п.) или в качестве обеспечения обязательства по заключению основного договора в будущем (в этом случае деньги могут вноситься любой стороной).
  • Обеспечительный платеж — это предварительная выплата одной из сторон другой денежных средств в качестве обеспечения денежного обязательства, в т. ч. убытков и неустойки. Он может быть внесен по уже действующему договору или договору, который будет заключен в будущем. 

Таким образом, оба этих финансовых инструмента применяются в качестве меры обеспечения исполнения основного обязательства, но если задаток используется по будущему обязательству, то обеспечительный платеж — по будущему и настоящему. 

Отличие обеспечительного платежа от задатка 

Отличия обеспечительного платежа от задатка состоят в следующем:

  1. Обеспечительный платеж служит гарантией интересов только одной стороны — адресата платежа. Условие о его возврате в двойном размере признается не соответствующим закону (апелляционное определение Мосгорсуда от 02.11.2016 по делу № 33-42173/2016). Роль же задатка — в защите пострадавшей стороны обязательства, поскольку он остается у получателя, если соглашение не соблюдено плательщиком, и возвращается в удвоенном размере плательщику, если нарушителем является получатель (п. 2 ст. 381 ГК РФ).
  2. Обеспечительный платеж используется только в ситуациях, связанных с денежными обязательствами, задатком может обеспечить любой договор.
  3. В отличие от обеспечительного платежа отсутствие письменного соглашения о задатке влечет квалификацию выплаты как аванса, то есть предварительной частичной оплаты по договору.
  4. Кроме задатка сторона, которая не исполнила свои обязательства по договору, должна возместить убытки. Обеспечительный платеж сам по себе рассчитан на покрытие суммы долга, неустойки и убытка.
  5. Одна из функций задатка схожа с функцией неустойки: деньги остаются у пострадавшей от неисполнения договора стороны, и к сумме задатка могут применяться положения ст. 333 ГК РФ (постановление Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81). В отличие от него средства обеспечительного платежа засчитываются в счет исполнения основного обязательства.
  6. Задаток при отсутствии нарушений выдавшей его стороны засчитывается в сумму вносимого платежа, тогда как обеспечительный платеж по общим правилам возвращается оплатившему.
  7. Размер задатка фиксирован, а на сумму обеспечительного платежа по договоренности сторон могут начисляться проценты (п. 4 ст. 381.1 ГК РФ). 

Подытоживая вышесказанное, хотелось бы отметить, что задаток более уместен для консенсуального договора, исполняемого в конкретный момент (например, купли-продажи одной вещи), тогда как обеспечительный платеж удобнее для сторон длящегося обязательства (например, аренды).

Источник: https://rusjurist.ru/obyazatelstva/obespechenie_obyazatelstv/obespechitelnyj_platezh_i_zadatok_v_chem_raznica/

Урегулировано понятие обеспечительного платежа

Первый вариант для клиента более предпочтительный — при отсутствии возможности платить по счетам он может потерять и купленную квартиру, и ранее оформленное в залог жилье. Но каждая сделка имеет свои тонкости и нюансы и в этом случае — стоит исходить из каждой отдельно взятой ситуации.

Следовательно, основное отличие удержания от залога – если при залоге закладываемая вещь представляется, как правило, добровольно и на момент закладывания у залогодателя нет неисполнимых обязательств, то удержание вещи происходит в однозначном порядке по воле кредитора, по причине невыполнения должником своих обязательств. Удержание, в отличие от залога происходит не на основании договора.

В Кодексе присутствует две нормы, относящиеся к использованию этого инструмента. В законодательстве приводится его определение и указываются ключевые признаки.

Таковая цель не преследуется при внесении аванса, уплата которого происходит с основной целью – предоплата товара, услуги, работы. Например, по договору аренды арендатор передает арендодателю определенную сумму денежных средств, которая гарантирует уплату арендной платы в будущем. В случае неуплаты обеспечительный платеж переходит арендодателю, в том числе покрывая неустойку за просрочку оплаты. Если же арендатор своевременно оплачивает арендную плату, обеспечительный платеж возвращается.

Отличие задатка от обеспечительного платежа

Отличие залога от удержания.

Смысл удержания как способа исполнения обязательств (статья 359 ГК) заключается в праве кредитора удерживать оказавшуюся у него вещь до погашения долга под угрозой превратить эту вещь в предмет залога. Из общего правила (абз. 1 п. 1 и п. 3 ст. 359 ГК) вытекает, что удержание может быть использовано при одновременном наличии трех условий: во-первых, предметом удержания служит принадлежащая должнику вещь, которую кредитор обязан передать ему или указанному им лицу, во-вторых, удержанием обеспечивается обязательство, по которому должник обязан оплатить стоимость самой вещи или возместить связанные с этим издержки и другие убытки (например, по хранению вещи, содержанию животного и т.п.), и, в-третьих, обеспечиваемое удержанием обязательство не было исполнено должником в срок. Следовательно, основное отличие удержания от залога – если при залоге закладываемая вещь представляется, как правило, добровольно и на момент закладывания у залогодателя нет неисполнимых обязательств, то удержание вещи происходит в однозначном порядке по воле кредитора, по причине невыполнения должником своих обязательств. Удержание, в отличие от залога происходит не на основании договора.

Отличия удержания от залога:

1. Залогом обеспечиваются требования, четко определенные в законе или договоре залога. Требования, обеспечиваемые правом удержания, становятся очевидными только после нарушения, допущенного должником.

2. Залог обеспечивает требование ДО нарушения, а удержание – ПОСЛЕ.

3. Право залога подлежит регистрации, а удержание нет.

отличие задатка от обеспечительного платежа

Задаток и обеспечительный платеж являются средствами обеспечения исполнения обязательств. Обеспечительным платежом одна сторона по договору вносит денежные средства, которые в случае возникновения денежных обязательств в рамках этого договора по отношению к другой стороне по договору могут быть покрыты в счет внесенных денежных средств. Задаток свою очередь выступает скорее гарантией сделки. Например, Вы вносите задаток тогда, когда собираетесь заключить договор коммерческого найма жилого помещения в качестве гарантии его заключения, в свою очередь обеспечительные депозит Вы вносите, когда договор коммерческого найма заключен, здесь внесенные денежные средства будут выступать гарантией возмещения убытков (например Вы поломали мебель, не осуществили оплату последнего месяца по договору).

3. отличие поручительства от независимой гарантии.

Поручительство и независимая гарантия отличаются по основанию возникновения.В первом случае таким основанием является, как правило, договор поручительства — двусторонняя сделка (ст. 361 ГК РФ), во втором речь идет о выдаче гарантии — односторонней сделке (п. 2 ст. 368 в Проекте ГК РФ). Отсюда следуют различия в оформленииэтих отношений: для поручительства установлена обязательная письменная форма договора поручительства (ст. 362 ГК РФ), применительно к независимой гарантии предлагается закрепить правило, что соответствующий документ «может быть выдан в любой письменной форме, позволяющей достоверно определить условия гарантии и удостовериться в подлинности ее источника впорядке, предусмотренном законодательством, обычаями или соглашением гаранта с бенефициаром»1 (п. 2 ст. 368 в ред. Проекта ГК РФ).

Существенные различия наблюдаются в субъектном составе. Поручителем может быть любой субъект гражданского права в пределах имеющейся у него право- и дееспособности. А гарантом по банковской гарантии выступают банки, иные кредитные или страховые организации (ст. 368 ГК РФ), а по независимой — коммерческие организации (п. 3 ст. 368 в ред. Проекта ГК РФ).

Аванс, задаток, обеспечительный платеж или залог? Какая форма предоплаты при покупке квартиры лучше?

18.08.2020

Сегодня мы с вами рассмотрим несколько видов денежных расчетов при достигнутых договоренностях о покупке квартиры между продавцом и покупателем.

Как правило, при покупке квартиры, продавцы просят внести денежные средства (аванс, задаток и пр.), подтверждающие намерение покупателя купить именно эту квартиру. По сути, продавец как бы бронирует эту квартиру за покупателем, а покупатель понимает, что определенные условия будущего договора купли-продажи будут обговорены на берегу и спокойно может заняться, например, одобрением ипотеки или продажей собственного жилья. Т.е. любая из форм предоплаты – это по сути финансовая гарантия того, что обе стороны достигли соглашения и придут на подписание основного договора купли-продажи квартиры.

Аванс, задаток, обеспечительный платеж или залог?

Итак, в чем же отличия?

  1. Аванс. Это форма внесения денежных средств, которая по сути ни к чему не обязывает. То есть, если по какой-то причине сделка сорвалась, то денежные средства просто возвращаются тому, кто их внес. Аванс в законе никак не прописан, но более-менее близкую трактовку можно найти в ст. 487 ГК РФ, где аванс выступает в качестве предварительной оплаты товара.
  2. Задаток. В свою очередь задаток регулируется законом ст. 380 ГК РФ. По сути, если по вине продавца срывается сделка, то продавец выплачивает покупателю задаток в двойном размере. Если же вина покупателя, то задаток остается у продавца. Так же задаток, условно страхует покупателя от того, что продавец передумает по каким-либо причинам продавать квартиру, ведь в этом случае он будет обязан вернуть покупателю сумму в двойном размере.
  3. Обеспечительный платеж. Также регулируется законом ст. 381.1 ГК РФ. В договоре с обеспечительным платежом в целом указывается тоже, что и в договоре задатка, только в законе прямо не указан размер неустойки в случае, если одна из сторон откажется от исполнения заключения в будущем основного договора купли-продажи. Для продавца этот вариант может быть наиболее выгодным, так как в этом случае можно будет прописать размер неустойки, который каждая из сторон должна будет выплатить другой стороне, в случае если откажется от сделки без объективных на то причин. То есть в договоре задатка, законом прописан размер неустойки, который не каждый продавец может захотеть подписать. А договор с обеспечительным платежом может быть комфортным для всех участников сделки.
  4. Залог. Это то имущество, которое покупатель отдаст в качестве подтверждения того, что взятые финансовые обязательства он выполнит. Например, банк берет квартиру в залог до полной оплаты ипотеки. И, если вдруг ипотека не будет погашена, а возникнут большие просрочки, то банк имеет полное право продать этот объект. По сути залог – это обеспечение собственным имуществом взятых на себя финансовых обязательств. При котором, невыполнение этих обязательств на вполне законных условиях, грозит утратой этого имущества.

Аванс, задаток, обеспечительный платеж или залог?

То есть в зависимости от того какая у вас жизненная ситуация и какие задачи вы хотите решить, можно применять тот или иной вид внесения денежных средств. Важно — любая форма предоплаты учитывается в общей стоимости. Обязательно закрепление всех достигнутых договорённостей в письменном виде. В противном случае, денежные средства можно и потерять. Мы со своей стороны рекомендовали бы вносить или задаток, или обеспечительный платеж. Во-первых, эти две формы предоплаты регулируются законом. Во-вторых, в каждом из этих случаев можно прописать дополнительные условия, которые в последующем можно будет отразить в основном договоре купли-продажи. Аванс в свою очередь тоже является стандартной формой предоплаты, принятой на рынке купли-продажи недвижимости, но с юридической точки зрения у договора задатка или договора с обеспечительным платежом больше юридической силы.

Об авторе

Каляева Анна
Учредитель Петербургского агентства недвижимости
Жилищныйброкер.рф

Каляева Анна

комментарий к статьям 381.1–381.2 новой редакции ГК

Продолжаю выкладывать отдельные блоки комментария к нормам ГК об обязательствах и договорах. На этот раз речь идет о нормах, посвященных такому способу обеспечения как обеспечительный платеж. Данный текст не является окончательным и еще будет дорабатываться. Буду благодарен за любые замечания и предложения.

 

Статья 381.1. Обеспечительный платеж

 

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.

 

Комментарий:

1.                 Статья 381.1 ГК, вступившая в силу с 1 июня 2015 года, вводит регулирование такого известного практике способа обеспечения как обеспечительный платеж.  В реальной договорной практике такие условия нередко обозначают также как гарантийный платеж (депозит), страховой депозит или обеспечительный депозит.

1.1.              Обеспечительный платеж, как его урегулировал ГК, следует отличать от условия договора, которое стороны иногда называют также обеспечительным платежом, но которое, по сути, является условием о задатке. Возникновение практики обозначения задатка в качестве обеспечительного платежа было вызвано желанием сторон обойти признанный в практике ВАС запрет на включение задатка в предварительный договор (см. комментарий к ст.380 ГК). В свете того, что ГК с 1 июня 2015 года прямо признал возможность включения задатка в предварительный договор (п.4 ст.380 ГК), а также ради избежания путаницы, которая неизбежно возникает в связи с тем, что законодатель термин «обеспечительный платеж» присвоил совсем иному способу обеспечения, использование вместо понятия «задаток» эвфемизма «обеспечительный платеж» нецелесообразно.

1.2.             Суть конструкции обеспечительного платежа состоит в том, что одна из сторон договора в обеспечение возможных в будущем, но не предопределенных своих денежных обязательств перед кредитором вносит ему вперед некую сумму на своего рода «депозит», сумма которого (или часть суммы которого) может быть кредитором зачтена к сумме возникшего у лица, внесшего такой платеж, денежного обязательства (если таковое, действительно, возникнет). Такие денежные платежи часто вносятся при получении вещей в прокат (при этом нередко ошибочно называются залогом) и нацелены на обеспечение возможных требований прокатной конторы о погашении ущерба в случае порчи или гибели объекта проката. В аренде недвижимости такого рода «депозиты» покрывают возможный ущерб недвижимости, вскрытый при возврате объекта недвижимости арендодателю. Чаще всего требованиями, ради гарантирования которых вносятся такие «депозиты», являются требования о возмещении убытков или неустойки. Но потенциал такой конструкции достаточно широк. Так, например, в финансовых сделках деривативного типа подобного рода «депозиты» могут гарантировать оплату соответствующих платежей, если оные в результате колебания цены базового актива будут причитаться с внесшей такой «депозит» стороны.

1.3.             При возникновении денежного обязательства, обеспеченного внесением должником обеспечительного платежа, у другой стороны возникает право на зачет требования по данному обязательству к встречному требованию плательщика о возврате обеспечительного платежа. Соответственно, зачет происходит не автоматически, а на основе инициативы лица, получившего обеспечительный платеж. При этом данный зачет имеет определенную специфику. Во-первых, он происходит, несмотря на то, что срок возврата обеспечительного платежа к моменту зачета еще не наступил, что отличает этот зачет от общего режима зачета встречных требований (ст.410 ГК). Во-вторых, по смыслу ст.381.1 ГК правом на такой зачет обладает только кредитор по обеспеченному обеспечительным платежом обязательству. Лицо, внесшее такой платеж, не вправе инициировать такой зачет и освободиться от исполнения данного обязательства, сославшись на наличие у кредитора обеспечительного платежа. Реализация зачета по смыслу ст.381.1 ГК происходит посредством уведомления должника в точном соответствии с общими правилами о зачете.

При этом ничто не блокирует право сторон договориться в договоре о том, что правом на зачет обладает также и лицо, внесшее обеспечительный платеж. Кроме того, стороны могут договориться о том, что зачет будет происходить автоматически в момент возникновения обеспеченного обязательства.

1.4.             Стороны могут договориться о восполняемом характере обеспечительного платежа. В последнем случае, если в ходе исполнения договора возникло обеспечиваемое денежное обязательство, и кредитор воспользовался своим правом на зачет, у него возникает право потребовать довнесения обеспечительного платежа с целью восстановления размера обеспечения на случай повторного возникновения соответствующих обязательств (например, выявления нового ущерба арендованному имуществу).

1.5.              От обычного аванса обеспечительный платеж отличается тем, что он вносится не за товар, работы или услуги, а на покрытие денежных обязательств внесшего такой платеж лица, возникновение которых в будущем не предопределено. Вероятностный характер возникновения обеспечиваемых денежных обязательств (то есть самого основания для оплаты) препятствует  признанию таких «депозитов» классическим авансированием. Этот квалифицирующий признак обеспечительного платежа не вполне четко отражен в тексте ст.381.1 ГК, но может быть выведен из толкования п.1 данной статьи и самой природы этого института. Во-первых, если бы речь шла о внесении обеспечительного платежа в счет уже возникших денежных обязательств (например, по оплате), то данная конструкция была бы обычным авансом и лишалась бы статуса обеспечения и не заслуживала бы указания в Главе 23 ГК, посвященной средствам обеспечения. Во-вторых, указанные в п.1 ст.381.1 ГК примеры тех обязательств, которые могут быть обеспечены обеспечительным платежом, как раз и состоят в обязательствах, возникновение которых не предопределено (убытки, неустойка, платежи по деривативным договорам). В-третьих, в норме п.1 ст.381.1 ГК указывается на то, что обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. Данное положение следует толковать не как устанавливающее одну из возможностей, а как указание на квалифицирующий признак обеспечительного платежа. Иначе говоря, условие договора должно квалифицироваться как обеспечительный платеж только тогда, когда этот платеж обеспечивает обязательство, которое может возникнуть в будущем.

Но при этом ничто не мешает сторонам предусмотреть в договоре комбинированное условие о внесении аванса, который может использоваться арендодателем одновременно и в качестве обеспечительного платежа. Например, стороны договора аренды могут согласовать внесение арендатором аванса за последний месяц аренды и установить, что данную сумму арендодатель может использовать в качестве обеспечения возможных обязательств арендатора по покрытию убытков арендодателя, связанных с причинением вреда арендованному имуществу, или неустойки, начисленной за нарушение арендатором тех или иных обязательств. В подобных случаях при возникновении соответствующих денежных обязательств арендатора в ходе исполнения договора арендодатель может зачесть сумму такого аванса в счет своих возникших требований и предъявить арендатору требование о повторном внесении аванса за последний месяц аренды.

1.6.              Обеспечительный платеж отличается от залога тем, что а) объект обеспечительного платежа однороден объекту обеспечиваемого обязательства (в обоих случаях речь идет о денежных средствах), и, соответственно, залоговый режим, предполагающий процедуру обращения взыскания на объект залога, здесь просто неприменим, б) объектом обеспечения является денежная сумма, которая переходит в «собственность» кредитора и подлежит возврату в случае невозникновения обеспеченного денежного обязательства и нереализации получаталем своего права на зачет. Обеспечительный платеж в чем-то похож на эскроу, но в отличие от последнего тут стороны обходятся без привлечения третьего лица: «депозит» передается в руки самого кредитора.

1.7.              Обеспечительный платеж следует также отличать от такого условия договора как гарантийное удержание. Последнее нередко используется в договорах купли-продажи или подряда и состоит в том, что определенная часть причитающейся продавцу (подрядчику) цены задерживается и выплачивается по окончании гарантийного срока с той целью, что, если в период гарантийного срока будут выявлены дефекты, покупатель (заказчик) сможет зачесть свои требования по возмещению расходов на устранение дефектов и иных убытков к сумме данного гарантийного удержания, с него причитающейся. В отличие от гарантийного удержания обеспечительный платеж вносится одной из сторон договора «наперед».

1.8.              Обеспечительный платеж также следует отличать от задатка. Во-первых, последний носит «обоюдоострый» характер и обеспечивает взаимные обязательства сторон (в случае нарушения договора стороной, получившей задаток, она обязана вернуть его в двойном размере). Обеспечительный платеж обеспечивает лишь обязательства той стороны, которая его вносит. Во-вторых, реализация условия о задатке означает либо присвоение всей суммы задатка, либо истребование его в двойном размере. Коррекция этой суммы возможна только по правилам ст.333 ГК. При этом в случае с обеспечительным платежом сторона, его получившая, вправе присвоить себе путем зачета только ту сумму, которая соответствует реальному размеру возникшего денежного обязательства другой стороны. В-третьих, задаток, как правило, имеет цель обеспечить интересы сторон на случай, если в результате нарушения договора последний будет расторгнут и окажется неисполненным (см. комментарий к ст.380 ГК). Использование же зачета в отношении обеспечительного платежа вполне может сочетаться с сохранением договора в силе.

1.9.              Если обеспечительный платеж был внесен арендатором, а впоследствии арендодатель отчуждает объект аренды и договор аренды сохраняется и связывает нового собственника по правилам п.1 ст.617 ГК, к новому собственнику переходит и обязательство по возврату обеспечительного платежа по окончании согласованного арендатором в договоре с прежним собственником срока его «удержания», и право зачесть обеспеченные таким платежом требования к арендатору к сумме платежа. Положение арендатора не должно ухудшится или иным образом меняться в связи с изменением арендодателя, но требование о возврате обеспечительного платежа арендатор будет предъявлять уже новому арендодателю. Данное обстоятельство должно учитываться сторонами договора об отчуждении объекта аренды в цене такого договора.

 

2.                 Согласно п.2 ст.381 ГК если обеспеченное денежное обязательство возникло, но до реализации зачета прекращено (например, путем добровольного погашения должником возникшего денежного обязательства), а также если в течение срока, на который обеспечительный платеж предоставлен, не возникло обеспечиваемое денежное обязательство и не реализовано право на зачет, полученный обеспечительный платеж подлежит возврату.

 

3.                 Пункт 3 предусматривает и без того очевидную возможность согласовать в договоре условие о коррекции размера обеспечительного платежа в течение срока действия договора. Стороны могут указать, что при наступлении определенных обстоятельств лицо, внесшее такой платеж, обязано уплатить дополнительную сумму, увеличив размер «зарезервированного» у другой стороны обеспечительного платежа, либо лицо, получившее такой платеж, обязано вернуть его часть, уменьшив соответствующий размер обеспечительного платежа. Таким образом, размер «зарезервированного» у одной из сторон обеспечительного платежа может быть плавающим и регулярно корректироваться. Такая возможность может быть особенно востребованной применительно к финансовым сделкам деривативного типа.

 

4.                 Пункт 4 ст.381.1 ГК содержит правило о том, что на сумму обеспечительного платежа проценты по ст.317.1 ГК по общему правилу не начисляются, но сторонам не запрещается согласовать в договоре иное. Предполагается, что стороны учитывают период пользование деньгами, полученными в качестве обеспечительного платежа, в цене договора. В то же время стороны, как правило, не могут учесть в цене сверхнормативное использование этой суммы в случае уклонения получателя такого платежа от его возврата при возникновении обязательства вернуть платеж (например, при истечении срока действия договора и невозникновении оснований для зачета). Поэтому представляется, что проценты по ст.317.1 ГК наряду с процентами годовыми по ст.395 ГК должны начисляться на сумму обеспечительного платежа с момента просрочки в его возврате.

 

 

Статья 381.2. Применение правил об обеспечительном платеже

 

Правила об обеспечительном платеже (статья 381.1) применяются также в случаях, если в счет обеспечения вносятся подлежащие передаче по обеспечиваемому обязательству акции, облигации, иные ценные бумаги или вещи, определенные родовыми признаками.

 

Комментарий:

 

Согласно ст.381.2 ГК правила об обеспечительном платеже подлежат применению к аналогичным условиям договора, единственной особенностью которых является то, что предмет обеспечиваемого будущего обязательства состоит не в уплате денег, а в передаче вещей определенных родовыми признаками или ценных бумаг. При этом важно понимать, что в такого рода случаях, когда объектом обеспечительного платежа являются ценные бумаги или родовые вещи, обеспечиваемое обязательство должно иметь однородный предмет. Иначе говоря, в обеспечение обязательства по передаче определенного вида акций определенной компании, которое может возникнуть у одной из сторон в будущем, в договоре может быть согласована передача потенциальному кредитору по такому обязательству определенного количества однородных акций в качестве обеспечительного «платежа».

Если ценные бумаги или родовые вещи передаются кредитору в обеспечение будущего денежного обязательства, имеет место залог или в той степени, в которой закон допускает такого рода конструкцию, – обеспечительная передача права собственности.

Чем отличаются аванс, залог, задаток и обеспечительный платеж

Автор ГдеРазница На чтение 4 мин. Опубликовано

Для многих людей такие понятия как задаток или же залог и уж тем более аванс — практически идентичны. Они разнятся лишь своим названием, но не сутью и терминологией. Но разница между ними есть — рассмотрим каждый из них в отдельности, что позволит увидеть разницу.

Что такое аванс?

Аванс представляет собой способ расчетов, принятый между участниками сделки, при этом в отличи от задатка — это сумма выплачивается продавцу фактическим покупателем как первая, большая или меньшая часть основной уплаты. Если же сделка отменилась — аванс будет возвращен фактическому, но несостоявшемуся покупателю в полном его объеме.

Что такое задаток?

Задаток представляет собой и форму расчета между сторонами сделки, и обеспечение исполнения достигнутого между ними соглашения. Именно им продавец подтверждает свое намерение приобрести тот или иной объект — если он передумает, деньги остаются у продавца. Если же передумал сам продавец — он возвращает потенциальному покупателю эту сумму в 2-м размере. Но в случае наступления форс-мажора, не зависящего от обеих сторон — они могут договориться об иных способах возмещения ущерба от расторгнутой сделки.

Задаток и обеспечительный платеж

Задаток — это сумма денег, вносимая в счет будущей уплаты, а также как обеспечение достигнутых меж сторонами соглашений по основному договору, подписанному в будущем. В отношении обеспеченного вида — это предварительно внесенная уплата денежной суммы, выступающая как обеспечение финансовых обязательств, как возможного убытка или же неустойки.

Хостел, отель, гостиница – что выбрать для отдыха можно прочитать здесь

В чем же стоит прописать существенные отличия между ними:

  1. Обязательный платеж — это гарантия интересов скорее адресата, а вот задаток — это защита пострадавшей из сторон.
  2. Обеспеченный применяют в ситуации, где присутствуют денежные обязательства, при этом вторым обеспечивают любой из договоров.
  3. При отсутствии письменного подтверждения внесения задатка — его расценивают как аванс. Плюс при расторжении сделки сторона, нарушившая ее условия возмещает его в полном размере, так и убытки — обязательный платеж это уже денежное покрытие этих самых убытков, неустоек.
  4. В своем размере первый представляет собой фиксированную сумму, при этом размер обеспеченного платежа может предусматривать и начисление по договоренности сторон процентов.
  5. Задаток при состоявшейся сделке вносят в счет будущего платежа, при всем том, что обеспеченный в сделке платеж — возвращают стороне, внесшей его.

Читайте также: в чем разница между тональным кремом и консилером?

В чем разница между залогом и задатком?

Задаток представляет собой определенную сумму, выступающую в качестве гарантии обеспечения и выполнения всех. Каждый пункт достигнутого соглашения, будет входить в счет будущих по ней взносов. В своей сути он выполняет следующую функцию – выступает в своей сути основанием для подписания заключенного соглашения.

Это и платежная функция по самой сделке — выступает первой оплатой по заключенному договору купли — продажи. Выступает определенной гарантией, что договор будет выполнен в полной мере. Чаще всего сам термин залога применяют в формате гарантии по возврату всех материальных средств в полном их объеме. Так наравне с его приобретением в случае невыполнения договоренностей, сам кредитор имеет право реализовать и залоговый объект. В большинстве своем его применяют при аренде, нежели купле-продаже.

В каких сделках — какой платеж выгоднее?

Чаще всего применяют залог, задаток или же аванс с договорах купли-продажи квартиры или же дома, автомобиля, в иных сделках, где предметом договора выступают вещи или же предметы, цена которых может расцениваться как существенная.

Читайте также: отличие балкона от лоджии.

Что выбрать – апартаменты или обычную квартиру?

Классическим примером залога выступает оформленная ипотека — рассмотрим на ее примере выгоду каждого вида платежа.

Задаток при ипотеке возможен — главное поставить об этом в известность банк, а он со своей стороны вычтет его из суммы первоначального взноса. Как видим выгода в этом случае очевидна.

Аванс по ипотеке — он не выступает обеспечением самого соглашения как задаток и при отказе, банк вернет его, но может и не вернуть.

Залог по ипотеке — тут может идти оформление под приобретаемое жилье или же под уже имеющееся.

Первый вариант для клиента более предпочтительный — при отсутствии возможности платить по счетам он может потерять и купленную квартиру, и ранее оформленное в залог жилье. Но каждая сделка имеет свои тонкости и нюансы и в этом случае — стоит исходить из каждой отдельно взятой ситуации.

Видео: В чем разница между понятиями:

Q&A: В чем разница между гарантийным депозитом и удерживаемым депозитом?

Вопрос: После нескольких месяцев поиска квартиры недалеко от места работы я нашел отличное место. Я подписал помесячный договор аренды и оплатил арендную плату за первый месяц, а также то, что я считал залогом. Менеджер обещал сдать квартиру через две недели, но постоянно придумывал оправдания, почему недвижимость не была готова, как обещали.

Во-первых, задержка была на неделю, потому что подрядчики медленно завершали некоторые работы по реконструкции.Во-вторых, меня проинформировали, что будет еще одна неделя задержки, потому что в соседней квартире лечили от клопов, и им нужно было обработать мою квартиру в качестве меры предосторожности.

Наконец, меня спросили, не возражаю ли я переехать в меньшую квартиру, чем та, которая указана в моем договоре аренды. Это была последняя капля.

Я подписал договор аренды с другим жилым комплексом и потребовал возврата арендной платы за первый месяц и гарантийного депозита. Моя арендная плата была возвращена, но руководство заявило, что мой депозит был авансовым, а не гарантийным, и что он не будет возвращен, потому что я не смог въехать, пока они держали для меня съемную квартиру.Что такое удерживаемый депозит и разрешено ли им это делать?

Ответ: Хранение вкладов часто становится причиной многих огорчений и замешательства. Депозит — это особый вид депозита, который арендодатель просит сохранить зарезервированную арендуемую квартиру до тех пор, пока арендатор не въедет и не уплатит согласованную арендную плату и гарантийный депозит. Хорошо осведомленный арендодатель заключит отдельное письменное соглашение о хранении депозита, в котором указывается цель депозита, а также порядок обработки депозита, когда потенциальный арендатор переезжает — или не въезжает -.

В отличие от залога, залог может храниться полностью или частично, если домовладелец оставляет квартиру открытой, а арендатор не может въехать в нее, как было согласовано. Но, как и в случае с залогом, домовладелец должен показать понесенные убытки в связи с удержанием арендуемой квартиры. Он не может автоматически удерживать удерживаемый депозит.

Ваш случай более сложен, чем стандартный сценарий, потому что вы подписали договор аренды, заплатили арендную плату за первый месяц и внесли залог одновременно.Это звучит как обычный гарантийный депозит, но мы настоятельно рекомендуем вам прочитать положения подписанного вами соглашения, чтобы узнать, описывается ли он как удерживаемый депозит или как гарантийный депозит.

Если это на самом деле залог, а не залог, в вашем случае убытки могут быть вычтены только за неуплаченную арендную плату. Конечно, у вас есть аргумент, что домовладелец нарушил договор, неоднократно не сдав обещанную квартиру, тем самым устраняя аргумент о неуплаченной арендной плате.

Рассмотрите возможность обращения в местную программу справедливого жилья или посредничества или в Project Sentinel по телефону (888) 324-7468 или посетите наш веб-сайт по адресу https: // www.Корпус. org.

Ван Дерсен — директор программ разрешения споров в некоммерческой организации Bay Area Project Sentinel. Присылайте вопросы на [email protected]

Сборы за въезд и залог: в чем разница?

ЧТЕНИЕ 4 МИН

Поиск квартир — захватывающее время, но этот процесс может вызвать много вопросов, особенно когда дело касается связанных с этим сборов за аренду.Будь то ваша первая квартира или вы переезжаете в совершенно новый город, есть много вещей, которые нужно учитывать при аренде, включая плату за въезд и гарантийный залог.

Залог — это стандартная практика при аренде квартиры. Арендодатели могут запросить у арендатора различные виды залога, такие как залог и залог за домашних животных (для владельцев домашних животных). Впрочем, вы можете увидеть и другое обвинение: плату за въезд. В чем разница между платой за въезд и залогом? Давайте начнем с обсуждения, не так ли?

Различия между комиссией за въезд и залоговым депозитом:

  1. Залог возвращается, а плата за въезд — нет.
  2. Комиссия за въезд стоит значительно меньше денег, чем гарантийный депозит.
  3. Залоговые депозиты регулируются, а плата за въезд — нет.

Комиссия за переезд

Плата за заселение — это расходы, не связанные с залогом. Это невозмещаемый сбор, который некоторые домовладельцы взимают с новых арендаторов, чтобы покрыть расходы на ремонт и небольшие изменения, внесенные в аренду. Добавление этой платы остается на усмотрение арендодателя — и обновления, которые они могут внести с ее помощью, включают свежий слой краски на стенах или новый брелок для ключей, чтобы получить доступ к сообществу.Как правило, плата взимается за услуги, оказанные арендодателем до въезда нового арендатора.

Сколько стоит плата за въезд?

Арендатор может потратить от 300 до 500 долларов на плату за въезд, более или менее. Оцениваете плату за въезд в будущую квартиру? Хорошее практическое правило — рассчитывать плату, используя процент от вашей арендной платы, где-то от 33 до 50 процентов должны дать вам точную оценку.

Например:

Ежемесячная аренда: $ 800

Процент комиссии: от 33 до 50%

Ориентировочные затраты на ввоз:

  • Нижний предел: 800 долл. США x 33% = 264 долл. США
  • Высокий уровень: 800 долл. США x 50% = 400 долл. США

В этом примере арендатор, просматривающий квартиру за 800 долларов в месяц, может потратить от 264 до 400 долларов на плату за въезд.Опять же, это может быть больше или меньше, в зависимости от домовладельца.

При расчете платы за заселение обязательно включите ее в общую стоимость квартиры. Если общая сумма ограничивает ваш бюджет, попробуйте обсудить арендную плату, сборы или даже залог с домовладельцем. В любом случае не повредит попробовать.

Залог

Залог — это довольно стандартная вещь в мире квартир. Это требуется большинству арендодателей и управляющих недвижимостью, поскольку оно преследует две конкретные цели.Арендатор будет платить заранее определенную сумму денег домовладельцу, который затем будет удерживать ее до конца срока аренды. Арендодатели могут потратить залог только по следующим причинам:

  1. Арендатор причинил квартире ущерб, превышающий нормальный износ.
  2. Арендатор задолжал по арендной плате.

По окончании срока аренды домовладелец вычитает необходимую сумму из депозита для покрытия стоимости ущерба или причитающейся арендной платы. В отличие от платы за въезд, гарантийный залог подлежит возврату и регулируется.Законы штата ограничивают то, на что домовладелец может потратить гарантийный депозит (см. Выше), в то время как очень мало штатов контролируют, на что может быть использована плата за въезд.

Арендодатели хранят залоговые депозиты своих арендаторов на процентном счете. По истечении срока аренды арендодатель должен вернуть залог за вычетом любых расходов, отмеченных при выезде. Поскольку гарантийные депозиты более регулируются, домовладельцы должны предоставлять своим арендаторам банковскую квитанцию, в которой указано, где хранятся их деньги.

И если вы надеетесь получить подробную информацию обо всем, что вам нужно знать о гарантийных депозитах, мы поможем вам! Стоимость депозита может определяться вашим кредитным рейтингом, когда домовладелец проверяет кредитоспособность. Низкий балл может означать более высокую сумму задолженности — гарантийный залог обычно составляет от одного до двух месяцев арендной платы — и наоборот. Если вы подумываете о меблированной квартире, ваша сумма также может быть выше. Нет кредита? Содружество, сосед по комнате или накопление кредита путем оплаты небольших покупок может повысить ваши шансы получить меньшую сумму для вашего гарантийного депозита.

Как видите, между платой за въезд и залогом явно есть некоторые различия. Хотя вы можете платить только за одну квартиру, некоторые домовладельцы могут потребовать и то, и другое, чтобы вы могли арендовать их квартиру. А когда вы в конце концов переедете, ознакомьтесь с этими советами, чтобы полностью не потерять залог!

Опубликовано 5 апреля 2019 г.

Что вы думаете?

717 Ответов

Об авторе

Арендная плата и залог — FindLaw

Оплата арендной платы, вероятно, является самой простой частью аренды дома или квартиры.Арендатор оплачивает арендную плату в соответствии с условиями, установленными в договоре аренды.

Залог не входит в ежемесячную арендную плату. Залог — это определенная сумма денег, уплачиваемая в начале аренды места. Эта сумма денег остается у арендодателя на протяжении всего срока действия договора аренды или аренды. Он оплачивает любой ущерб, нанесенный арендатору в квартире, до конца срока аренды. В случае повреждения арендатор потеряет часть всех денег. Однако нормальный износ не должен привести к потере денег.

Законы вашего штата определяют, как скоро после окончания срока аренды необходимо вернуть залог. Арендодатель может оставить залог в случае невыплаты арендной платы или коммунальных платежей.

Арендодателям: оформление арендной платы и залог

Есть шаги, которые вы можете предпринять, чтобы свести к минимуму путаницу в отношении арендной платы и сроков оплаты. Они также могут помочь обеспечить своевременную оплату аренды. Вам следует:

  • Убедитесь, что сумма арендной платы, срок и способ оплаты четко указаны в подписанном договоре аренды.
  • Выдавайте каждому арендатору квитанцию ​​каждый раз, когда он платит арендную плату (это может защитить вас в случае спора)

Обработка залога арендатора может быть частью законодательства вашего штата.Многие штаты требуют от домовладельцев хранить депозиты отдельно от других доходов (иногда на процентном счете). Имейте в виду, что многие штаты ограничивают размер залога, который может запросить домовладелец. Обычно это зависит от суммы аренды. Например, в некоторых штатах размер депозита ограничен двойной арендной платой.

Вы можете получить арендную плату за последний месяц в дополнение или вместо депозита. Но тогда вы не можете использовать арендную плату за последний месяц для оплаты ремонта, как если бы вы вносили залог.

Для арендаторов: обзор залогового депозита

Большинство арендодателей требуют внесения залога до начала периода аренды. Это либо:

  • Хранится на условном депонировании (счет третьей стороны)
  • Хранится в виде чека или онлайн-депозита

По окончании аренды домовладелец может использовать задаток для оплаты ремонта или профессиональной уборки. Если арендодатель просит арендную плату за последний месяц, имейте в виду, что это не то же самое, что залог (это просто предоплата).

Арендодатели могут запросить арендную плату как за первый, так и за последний месяц в дополнение к депозиту. Если арендная плата составляет 1000 долларов в месяц, а залог составляет 500 долларов, вы можете в конечном итоге заплатить 2500 долларов при подписании договора аренды. В идеале вы получите 500 долларов обратно по окончании аренды.

Как арендатор, не думайте, что арендодатель поместит чек в ваше дело и вернет его все, как только договор аренды истечет. Защитите себя, получив письменную квитанцию ​​о внесении залога (и арендной платы за последний месяц, если применимо).

Квитанция должна включать:

  • Деньги уплачены
  • Дата поступления платежа
  • Цель платежа (т.е. «залог»)
  • Имена сторон
  • Подпись арендодателя или управляющего недвижимостью

В некоторых штатах домовладельцы требуют уплаты процентов по гарантийному депозиту и предоплаты арендной платы за последний месяц, поэтому проверьте законы своего штата. Если процентная ставка составляла 3%, и вам нужно было заплатить 1000 долларов за аренду в прошлом месяце и 500 долларов за депозит, вы могли бы заработать 45 долларов в виде процентов и получить 500 долларов обратно.

Обратите внимание на состояние арендуемой квартиры перед въездом.При необходимости сделайте фотографии, задокументируйте любые проблемы и попросите арендодателя поставить подпись. Таким образом, арендодатель не может взимать с вас плату за ущерб, нанесенный до момента аренды. Когда придет время вернуть свой залог (или то, что от него осталось), убедитесь, что домовладелец предоставил вам подробный список повреждений и письменные сметы.

Если возникнут проблемы с арендной платой или возвратом залога, вы можете передать дело в суд мелких тяжб.

Щелкните ссылку ниже, чтобы узнать больше об арендной плате и гарантийных депозитах для домовладельцев или арендаторов.

Определение гарантийного депозита

Что такое гарантийный депозит?

Залог — это деньги, которые выдаются домовладельцу, кредитору или продавцу дома или квартиры в качестве доказательства намерения въехать в дом и заботиться о нем. Гарантийный депозит может быть возвращаемым или невозвратным, в зависимости от условий транзакции. Залог предназначен для обеспечения безопасности получателя, а также может быть использован для оплаты ущерба или утраченного имущества.

Залоговые депозиты служат в качестве нематериальной меры безопасности или в качестве материального обеспечения в случае повреждения или утраты имущества.

В штатах действуют разные законы о том, где хранится гарантийный депозит, например, отдельный банковский счет или счет условного депонирования, и должны ли на него взиматься проценты.

Как работает гарантийный депозит

Страховой залог выплачивается до въезда или вступления во владение недвижимостью, и эти залоги обычно равны ежемесячной арендной плате. Залог может быть использован для любого ремонта или замены техники в арендуемой квартире, если ущерб возник в результате действий арендатора.

Например, если арендатор разбивает окно или причиняет непоправимый ущерб полам, стенам или инфраструктуре собственности, то арендодатель может использовать залог для ремонта. Как правило, если недвижимость находится в хорошем состоянии и не требует ремонта при выезде арендатора, залог может быть возвращен ему.

Ключевые выводы

  • Залог служит средством починки или замены чего-либо в арендуемой квартире, которое было повреждено, потеряно или украдено арендатором.
  • Страховой залог обычно возвращается при выезде, если имущество было оставлено в «достаточно» хорошем состоянии — до уровня нормальной амортизации).
  • Страховой залог обычно должен быть внесен до въезда, и законы штата диктуют, как вносить залог в случае необходимости.

Требования к залоговому депозиту

Сумма залога обычно составляет арендную плату за один месяц, но может быть выше. Если арендная ставка на недвижимость увеличивается, залога, хранимого на условном депонировании, может оказаться недостаточно.

На гарантийные депозиты могут начисляться проценты, пока они хранятся, но ставка повышения арендной платы может превышать эти проценты. Затем арендатору потребуется добавить больше денег к удерживаемому гарантийному депозиту.

Гарантийные депозиты не считаются налогооблагаемым доходом, и местные законы часто рассматривают гарантийные депозиты как трастовые фонды. Страховой залог, который используется в качестве окончательной арендной платы, должен быть заявлен как авансовый платеж и облагается налогом при оплате.

Особые соображения

В некоторых штатах домовладельцы могут применять гарантийные депозиты в качестве арендной платы от арендаторов, которые не могут иным образом платить или использовать депозиты для устранения ущерба, причиненного арендаторами.Каждый штат может оговорить, можно ли использовать гарантийный депозит для выплаты арендной платы за последний месяц, когда размещение собственности подходит к концу. В зависимости от местного законодательства арендная плата за последний месяц и залог могут не совпадать и должны учитываться отдельно. Арендодателю может потребоваться письменное разрешение арендатора на использование залога в качестве окончательной арендной платы.

Могут возникнуть проблемы с суммой залога в определенных городах или районах.В некоторых районах могут быть арендодатели, которые взимают более высокие ставки залога по сравнению с прилегающими районами. Это может привести к тому, что малообеспеченные люди и семьи будут вынуждены искать места для проживания в этих районах. Может быть принято местное законодательство, устанавливающее ограничения на размер гарантийного депозита по отношению к арендной плате за недвижимость.

Гарантийный депозит

vs. задаток

Случай ошибочной идентификации — Гарантийный депозит vs.Залог

Залог выплачивается арендатором авансом для покрытия любого невыполнения договора аренды, включая ущерб, в то время как покупатель вносит залог залог во время предложения о покупке, который подлежит конфискации в случае, если покупатель не выполняет.

Гарантийный залог — Деньги, депонированные арендатором или для арендодателя у арендодателя, которые должны храниться арендодателем для следующих целей: (1) исправить невыполнение арендатором обязательств по повреждению помещения (будь то случайное или намеренное), в случае отказа для уплаты причитающейся арендной платы или невозвращения ключей по окончании срока аренды; (2) произвести уборку жилища, чтобы привести его в такое же состояние, в котором жилец вступил во владение, с учетом нормального износа; и (3) для компенсации ущерба, причиненного арендатором, незаконно покидающим жилую единицу.Гарантийный депозит не рассматривается как заранее оцененный ущерб, а скорее является фондом, находящимся в доверительном управлении арендатора, который арендодатель может использовать для компенсации ущерба, причиненного арендатором. Залог не облагается налогом для арендодателя до тех пор, пока он не будет применен для устранения любых дефолтов арендатора. Также арендатор не может брать задаток в качестве налогового вычета. В некоторых штатах требуется, чтобы средства залогового депозита были помещены на доверительный счет, приносящий процентный доход арендатору.

Требование арендатора о сумме залога имеет преимущественную силу по сравнению со всеми требованиями кредиторов арендодателя.Исключение составляют требования конкурсного управляющего.

Согласно Единообразному закону о домовладельцах и квартиросъемщиках, залог не может превышать арендную плату за один месяц. Арендодатель должен вернуть арендатору гарантийный депозит за вычетом любой разрешенной удержанной части не позднее, чем через 14 дней после расторжения договора аренды. Арендодатель должен письменно уведомить арендатора с указанием оснований и доказательств, подтверждающих любое заявленное удержание любой части гарантийного депозита.Некоторые штаты требуют, чтобы домовладельцы возвращали арендаторам гарантийные депозиты в течение определенного периода времени и отчитывались по всем претензиям на любую часть депозитов; Споры по поводу гарантийных депозитов могут быть оперативно рассмотрены в суде мелких тяжб, который предусматривает штрафные санкции в случае несоблюдения арендодателем правил. Трудности в учете и администрировании залоговых депозитов побудили некоторые органы власти выступить за их отмену. Хотя Единый закон о домовладельцах и квартиросъемщиках сохраняет залог, он ограничивает его размер (арендную плату за один месяц) и предусматривает штрафы за его ненадлежащее использование.Закон не ограничивает предоплату арендной платы, в отличие от залога; при этом не требуется, чтобы арендодатель выплачивал проценты по гарантийным депозитам.

В договоре аренды должно быть четко указано, является ли платеж залогом или авансовой арендой. Если это гарантийный залог, арендатор не имеет права использовать его в качестве погашения арендной платы за последний месяц. Если это предоплата, домовладелец должен будет уплатить с нее налоги при получении. Во многих законах штатов прямо указывается, что залог не должен толковаться как оплата арендатором арендной платы за последний месяц.Когда арендодатель продает недвижимость, договор купли-продажи должен предусматривать соответствующий учет сумм гарантийного депозита (т.е. дебет продавца и покупатель кредита).

Залог — Залог наличными (включая начальный и дополнительный залог), уплаченный потенциальным покупателем недвижимости в качестве доказательства добросовестного намерения завершить сделку; в некоторых штатах они называются деньгами со скидкой, деньгами по предупреждению, ручными деньгами или переплетным устройством. Сумма депонированного задатка редко превышает 10 процентов от покупной цены, и его основная цель состоит в том, чтобы служить источником выплаты возмещения убытков в случае неисполнения обязательств покупателем.Задаток не является обязательным для заключения договора купли-продажи, если обмен между покупателем и продавцом взаимными обещаниями исполнения (то есть обещание покупателя купить и обещание продавца продать по указанной цене и на определенных условиях) составляет возмещение по контракту. . Следует подумать о размещении денег на процентном счете в интересах покупателя, что может быть сделано сторонами, согласившимися в письменной форме разместить их у нейтральной третьей стороны, такой как эскроу-компания.

Залог или задаток обычно передается брокеру при подписании договора купли-продажи. Полномочия брокера хранить эти деньги от имени продавца должны быть конкретно указаны в листинге, поскольку такие полномочия не предусмотрены законом. В соответствии с лицензионным законодательством брокер несет ответственность за внесение этих денег на доверительный счет клиента или нейтральное условное депонирование; или с ведома и согласия обеих сторон брокер может удерживать задаток до тех пор, пока предложение не будет принято.Однако брокер не может смешивать эти деньги с собственными общими средствами брокера. Когда транзакция завершена, задаток зачисляется в счет первоначального взноса. Если продавец не выполняет свои обязательства, брокер должен проконсультироваться с покупателем перед возвратом задатка. Покупатель может не захотеть вернуть задаток напрямую продавцу, если он или она желает подать на продавца в суд за конкретное исполнение.

Существует некоторая неопределенность относительно того, кому именно принадлежит задаток после того, как он помещен на депозит.Пока предложение не принято, деньги в некотором смысле принадлежат покупателю. Однако после того, как продавец примет предложение, покупатель может не получить деньги обратно, даже если продавец не будет иметь права на них до завершения транзакции. На этом этапе деньги также не принадлежат брокеру, так как они должны быть депонированы на специальном трастовом счете, который ведется специально для таких целей. Этот неопределенный характер внесения задатка делает абсолютно необходимым, чтобы такие средства были должным образом защищены до принятия окончательного решения о том, как они должны быть распределены.

Что такое залог? Все, что вам нужно знать

Если вы собираетесь подписать договор аренды своей первой квартиры, вы можете спросить: «Что такое залог?» Плата за подачу заявления, квартплата за первый и последний месяц, коммунальные услуги, а теперь этот залог? Последовательность платежей, связанных с арендой, может быть пугающей. Так что нередко в вашей голове возникает множество вопросов: «Для чего меня защищают?» «Зачем им столько денег?» Не смотрите дальше, это руководство поможет прояснить все неопределенности, связанные с вашим залоговым депозитом.

Что такое залог?

Залог — это денежная сумма, которую новый житель передает своему домовладельцу или управляющей компании в дополнение к авансовым платежам по аренде. Думайте о залоге как о страховке от непредсказуемых жителей. По сути, они экономят ваши деньги на черный день на случай, если вы повредите квартиру или откажетесь от арендной платы. Подобные нарушения контрактов могут стоить вам сотни и сотни долларов.Светлая сторона? Залог возвращается! (Ознакомьтесь с этой статьей, чтобы узнать, как вернуть свой залог.) Если вы считаете себя хорошим жителем и знаете, что оставите квартиру безупречной, у вас есть хорошие шансы получить обратно свои деньги. Однако неизбежное всегда может случиться, и то, о чем вы не знаете, может навредить вам.

Давайте рассмотрим несколько факторов неопределенности гарантийного депозита, чтобы вы не остались в темноте, когда вынуждены отдать тесто.

Сколько стоит залог?

Давайте поговорим о типовой сумме залога.Хорошая схема того, сколько вам обойдется залог, зависит от того, где находится недвижимость. Хотя в большинстве штатов нет обязательного лимита, в других есть.

Например, в Канзасе существует закон о размере залога. Это выглядит следующим образом:

Если вы живете в Канзасе и у вас есть домашнее животное, рассчитывайте добавить еще полмесяца арендной платы к своему гарантийному депозиту, чтобы защититься от любых сюрпризов, которые может оставить ваш пушистый друг. Обратите внимание на эти детали в законах своего штата, чтобы иметь представление о том, что вас ждет.

Еще одним ключевым фактором при определении размера вашего гарантийного депозита является ваш кредитный рейтинг. Да, арендодатели и управляющие компании имеют доступ к этой информации и используют ее как инструмент для оценки вашего уровня риска. Чем ниже ваш кредитный рейтинг, тем более рискованным вы считаете себя, следовательно, тем дороже может быть ваш гарантийный депозит. У некоторых арендодателей или компаний по управлению недвижимостью даже есть стандартная оценка, по которой они выставляют потенциальных жителей, чтобы определить, могут ли они въехать.Поэтому, прежде чем подавать заявку на квартиру, обязательно проверьте свой кредитный рейтинг, чтобы узнать, где вы находитесь. Чем больше денег они взимают, тем более проблематичным может показаться ваш послужной список. Другими словами, больше проблем, больше денег!

Кроме того, при расчете расходов убедитесь, что вы знаете, как определить разницу между дополнительными сборами и залогом. Эти сборы могут быть любыми, от обработки заявки до дополнительных сборов с домашними животными. Будьте осторожны, вы случайно не внесете дополнительные платежи в свой гарантийный залог и не заставите арендодателя или управляющую компанию прийти за вами за уже уплаченными деньгами.Будьте организованы, выписывайте отдельные чеки и читайте. тот. арендовать!

Когда я могу заплатить свой гарантийный депозит и куда он уйдет?

Как и в случае с арендной платой за первый месяц, вы должны внести залог перед въездом. Ваш домовладелец или управляющая компания, скорее всего, предоставят вам контрольный список платежей перед въездом, и это будет один из них. Убедитесь, что вы вовремя вносите залог, так как это может повлиять на то, сможете ли вы обезопасить квартиру.

Что касается вашего гарантийного депозита, компании по управлению имуществом обязаны помещать ваш депозит на процентный счет. Например, такие штаты, как Массачусетс, Мэриленд и Нью-Джерси, требуют, чтобы индивидуальные гарантийные депозиты размещались на отдельных банковских счетах, а резидентам предоставлялась квитанция, в которой указывается банк, в котором они хранятся, а также годовая процентная ставка по счету. Обычно это делается в течение месяца после вашего въезда. Независимо от того, где хранится ваш гарантийный депозит, его нельзя потратить, если не возникнут соответствующие обстоятельства, например, сверх обычного износа.

Если все пойдет хорошо, когда я верну свой залог?

Как и сумма гарантийного депозита, сроки, в которые он будет возвращен вам, также варьируются и зависят от того, где находится недвижимость. Он может варьироваться от 14 до 60 дней после выселения. В качестве аргумента допустим, что ваше пребывание не проходит гладко, но и не так уж и ужасно. Другими словами, в квартире может потребоваться тщательная уборка, но это не значит, что вы сожгли кухню! Не удивляйтесь, если из депозита будут вычтены мелкие подробные расходы, такие как уборка или замена ключей.Да, вы можете потерять несколько долларов здесь и там, но сломанная дверная ручка не является причиной удержания всего вашего залога.

Если мой арендодатель или арендная компания отказывается вернуть мне залог, что мне делать?

Если вы чувствуете, что вас обманывают из-за хороших денег, и у вас в руках серьезное дело, возможно, вы захотите написать письмо с требованием. Письмо с требованием — это, по сути, формальный аргумент в пользу возврата залога.Таким образом, большинство жителей и арендных компаний могут прийти к какому-то компромиссу. Однако, если переговоры по-прежнему не удается согласовать и у вас на кону много денег, возможно, стоит подать иск в суд мелких тяжб. Однако этот процесс может стать серьезной головной болью. Поэтому, прежде чем подавать иск, убедитесь, что вы использовали все другие альтернативы.

Другие вещи, которые могут вас заинтересовать о гарантийных депозитах…

Будет ли мой залог использован для покрытия ущерба от стихийных бедствий?

В случае, если опасность матери-природы в конечном итоге повредит вашу квартиру, деньги на ремонт не выйдут из вашего залога.Ваш гарантийный депозит предназначен исключительно для ущерба, который вы сами причинили. И да, к сожалению, иногда это приводит к ущербу, нанесенному вашей собакой, маленьким ребенком или посетителем. Однако ремонт любых неконтролируемых повреждений (например, стихийных бедствий) вашей квартире будет производиться за счет страховки вашего домовладельца или управляющего имуществом. Однако страхование домовладельца или управление имуществом покрывает только структуру самой квартиры. Это означает реальные стены, полы, окна и т. Д.Это также означает, что никакие повреждения вашего дивана, телевизора, осветительных приборов и любых других личных вещей не будут покрываться. По этой причине стоит обратить внимание на страховку арендатора. Некоторые арендодатели и управляющие недвижимостью могут даже потребовать, чтобы у вас была страховка арендатора перед подписанием договора аренды.

Будет ли мой гарантийный депозит использован для покрытия ущерба от таких происшествий, как пожар или кража?

Хотя все они могут быть жизнеспособными несчастными случаями, в зависимости от характера несчастного случая и типа страхового полиса, который имеет ваш домовладелец или управляющий недвижимостью, следующие шаги могут быть разными.Тем не менее, эти несчастные случаи обычно обходятся вам намного дороже, чем ваш страховой депозит, поэтому еще раз получите страховку этого арендатора!

Кража: В случае кражи страхование вашего арендодателя или управляющего имуществом не будет покрывать ваши украденные вещи, однако оно покроет любой ущерб, нанесенный самому имуществу (например, разбитое окно или дверь). Ваш домовладелец или управляющий недвижимостью также должен предпринять надлежащие меры, чтобы не только сделать здание безопаснее, но и заставить вас чувствовать себя в большей безопасности. Потеря страхового депозита определенно не поможет в этом!

Пожары: Проще говоря, если вы начнете пожар под своей крышей, независимо от того, случайно это или нет, вам придется заплатить за ущерб.Независимо от того, идет ли ваш гарантийный залог на этот ремонт, если ущерб достаточно серьезен, вы можете рассчитывать на оплату из своего кармана. Но допустим, что сосед устроил пожар в своей квартире, и он прожигает стены, нанося ущерб вашей квартире — вы не виноваты! Ремонт оплачивает либо управляющая компания, либо сосед. Обратной стороной снова является то, что вам не будут выплачиваться никакие не подлежащие утилизации личные вещи. И снова здравствуйте, страхование арендаторов!

Могу ли я потерять залог, если мой субарендатор нарушит правила или повредит квартиру?

Перво-наперво убедитесь, что субаренда разрешена в соответствии с вашим договором аренды.Если это не так, и эта незаконная субаренда наносит ущерб вашей квартире, больше всего вас может беспокоить суд, а не потеря залога. Даже если у вас есть зеленый свет на субаренду, это не означает, что между вашим субарендатором и вами существует обмен ответственности. Аренда — это договор, и если вы все еще в нем, это означает, что вы все еще соглашаетесь с условиями, на которых он основан. Другими словами, вы по-прежнему несете ответственность за нарушения договора, такие как повреждение квартиры, неоплаченная арендная плата, неоплаченные коммунальные услуги и т. Д.Если ваш субарендатор нарушит любое из этих условий, последствия могут быть на вас. Однако, если вы имеете дело с вежливым человеком, вы можете договориться о возмещении затрат, но не рассчитывайте на это. С таким количеством вещей, за которые нужно нести ответственность, не делайте свою субаренду одной из них!

Могу ли я поделиться своим залоговым депозитом с соседом по комнате? Если да, могу ли я потерять это из-за того, что они сделали?

Гарантийный депозит предназначен для распределения между отдельными физическими лицами, даже если они используют одну и ту же паев.С точки зрения логистики, если у вашего соседа по комнате ужасный кредитный рейтинг, а у вас отличный, они могут рассчитывать на более высокий гарантийный депозит, чем вы. Так что нет, вы не можете поделиться своим депозитом с соседом по комнате. Однако наличие отдельного гарантийного залога не означает, что не может быть ущерба, который будет стоить вам обоим. Если один из соседей по комнате подожжет кухню, залога одного может оказаться недостаточно для покрытия серьезного ущерба, поэтому, к сожалению, деньги могут быть изъяты из залога другого соседа по комнате.

Теперь, когда вы знаете все тонкости и точно, что такое гарантийный депозит, помните, что факторы, составляющие эти расходы, могут варьироваться в зависимости от вашего штата и самой собственности. Если сомневаетесь, задавайте вопросы! Если вы имеете дело с разумным человеком, ваш арендодатель или управляющая компания должны быть полностью прозрачными. Знание своего положения с самого начала поможет успокоить свой разум (и кошелек).

Разница между залогом и арендной платой за прошлый месяц


Когда новый арендатор переезжает в вашу собственность, пора начать получать доход от ваших инвестиций.

И не только от арендной платы за первый месяц — у вас также есть два других варианта мгновенного дохода: арендная плата за последний месяц и залог.

Оба этих метода — отличные способы проверить финансовую стабильность и искренность арендатора в отношении сдачи вашей недвижимости в долгосрочную аренду. Однако они не исключают друг друга. При желании вы можете взимать плату за оба, один или ни один из них.

Вам необходимо понимать разницу между взиманием арендной платы за прошлый месяц и взиманием гарантийного залога, чтобы принять решение о том, о чем вы просите.Сегодня мы рассмотрим эти различия.

Чем отличаются гарантийный залог и арендная плата за последний месяц

Что такое гарантийный залог?

Залог — это собственность арендатора, и он должен храниться у арендатора в течение срока их аренды.

Обычно это сумма, эквивалентная месячной арендной плате, и предназначена для покрытия любого ущерба, выходящего за рамки обычного износа собственности.

«Нормальный износ» довольно прост — если на ковровом покрытии есть признаки износа, это считается «нормальным».С другой стороны, ковровые покрытия, покрытые большими пятнами, не подпадают под определение «нормальный износ».

Если при выезде арендатора арендодатель обнаруживает, что произошел ущерб, превышающий нормальный износ, арендодатель не обязан возвращать залог по закону.

Вы должны получить залог до того, как арендатор действительно переедет в собственность. Вы также должны обязательно указать сумму денег и дату получения гарантийного депозита в вашем договоре аренды.

Законы Мэриленда о домовладельцах и арендаторах гласят, что домовладелец может взимать с арендатора сумму, эквивалентную арендной плате за два месяца, в качестве залога. Арендодатели округа Монтгомери также должны предоставить квитанцию, в которой описаны права арендатора на проверки, право на получение подробного списка удержаний залога и штрафов за невыполнение арендодателем требований.

Вдобавок к этому домовладельцы округа Монтгомери должны платить проценты по любому залоговому депозиту в размере 50 долларов и более по годовой ставке 3 процента.Вы можете рассчитать залог вашего арендатора с добавленными процентами на веб-сайте Департамента жилищного строительства и общественного развития.

Арендодатели обязаны вернуть гарантийный залог своих арендаторов в течение 45 дней после их выезда, если обе стороны соблюдают условия договора аренды. Если арендодатель не вернет какую-либо часть гарантийного депозита в течение этого периода, он может столкнуться с судебным иском и нести ответственность в размере трехкратной суммы удержанного депозита.

Сколько стоит арендная плата в прошлом месяце?

Если вы требуете от арендаторов уплаты арендной платы за последний месяц, вы фактически обеспечиваете себе страховку от их отъезда, не уведомляя вас должным образом.

Подумайте об этом так: если арендатор подписывает договор аренды на один год, ему не нужно будет вносить какие-либо платежи в течение двенадцатого месяца аренды.

Сбор арендной платы за прошлый месяц также является отличным способом привлечь более качественных арендаторов. Такой барьер для входа позволяет въехать только тем потенциальным арендаторам, у которых есть соответствующие наличные деньги. Поскольку кому-то менее обеспеченного может быть настолько сложно переехать в новый дом и заплатить такие значительные расходы, у вас будет значительно меньше (но, вероятно, более качественные) кандидаты в целом.

Просто помните, что если у арендатора есть причина юридически нарушить договор аренды до двенадцатого месяца, то вы будете обязаны вернуть его арендную плату за последний месяц. Вместо того, чтобы просто нуждаться в новом арендаторе, вам придется потратить целый месяц на аренду.

Чтобы получить более подробную информацию об аренде за последний месяц, ознакомьтесь с этой недавней записью в блоге.

В чем большая разница?

Самая большая разница, очевидно, заключается в том, что вам не нужно возвращать арендную плату за последний месяц.Это не собственность арендатора — это ваша.

Гарантийный депозит на самом деле не является «доходом», но избавляет вас от каких-либо финансовых проблем после переезда арендатора. Но если вы не можете удержать его по закону, у вас есть , чтобы вернуть его в течение этого 45-дневного периода.

Поскольку арендная плата за последний месяц является частью общей суммы задолженности арендатора, технически она не засчитывается ни в чем, кроме стоимости жизни арендатора в вашей собственности. Это вынуждает вы платить за любую уборку или ремонт, необходимые в конце срока аренды.

Лучший способ сохранить свою безопасность и гибкость — это потребовать от арендаторов внести залог и соблюдать законы штата Мэриленд в отношении обращения с деньгами. Размер депозита должен быть настолько высоким, насколько вы считаете необходимым, чтобы покрыть любые потенциальные убытки, с которыми вы можете столкнуться.

«Проживание» залогового депозита

Иногда ваш арендатор может попытаться «прожить» свой залоговый залог. Вместо того, чтобы платить арендную плату за последний месяц, они просят вас применить залоговый депозит, который вы уже получили, и задолжать им за последний месяц аренды.

Это может быть несколько рискованно для домовладельцев. Например, если ваш арендатор причинил какой-либо ущерб собственности, у вас, вероятно, не останется достаточно средств безопасности после того, как вы вычтете арендную плату за последний месяц, чтобы оплатить причиненный им ущерб. Это особенно верно, если ваш гарантийный залог был равен сумме арендной платы за один месяц.

Лучший совет в этом случае — никогда не позволять вашим арендаторам проживать свой залоговый депозит. Если вам не требовалась арендная плата за последний месяц, когда они въехали, соберите арендную плату за последний месяц, как обычно, и верните им их гарантийный депозит в течение установленного законом срока за вычетом любых необходимых вычетов.

Повышенные суммы арендной платы и арендная плата за прошлый месяц

Одна проблема, с которой могут столкнуться управляющие недвижимостью округа Монтгомери, когда они решат получить арендную плату за прошлый месяц, — это проблема увеличения суммы причитающейся арендной платы.

Если вы увеличиваете размер арендной платы каждый месяц, но не требуете от арендатора увеличения суммы предоплаты за последний месяц, вы не сможете получить дополнительную сумму, когда арендатор выезжает из квартиры.

Когда арендатор переезжает, будет разница в том, что он первоначально заплатил в качестве арендной платы в прошлом месяце, и в размере фактических арендных расходов в прошлом месяце.Но вы не можете заставить арендатора заплатить разницу.

Это может быть не самый неприятный результат — особенно если сумма, которую вы подняли, была достаточно небольшой, чтобы ее отсутствие не сказалось на ваших финансах.

Заключительные мысли

Различия здесь довольно очевидны: залог в размере всегда помогает , а также может быть арендная плата за последний месяц. И требовать ли вы того и другого, одного или ни того, ни другого — полностью ваше решение.

Отойдите на мгновение от своего бизнеса и спросите себя:

Каких арендаторов моя недвижимость, скорее всего, привлечет? Каких арендаторов я хочу привлечь?

Ответы на эти вопросы в каждом конкретном случае разные.

alexxlab

*

*

Top