Что делать, если отказались продлить договор аренды земельного участка под ларек?

Доброго Вам дня!

В соответствии Земельным кодексом РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (ст. 46).

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (ст. 22).

Сроки договора аренды, условия его продления предусматриваются таким договором.

По окончании такого срока договор прекращает свое действие, если договором не предусмотрено иное.

Соответственно заключение доп. соглашений о продлении срока его действия после невозможно.

В данной ситуации возможно только заключение нового договора аренды земельного участка. Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, передаются в аренду по результатам торгов.

При этом прежний арендатор имеет преимущественное право

на заключение договора аренды на основании ст. 22 ЗК РФ и 621 ГК РФ при выполнении ключевого условия — арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Судебная практика подтверждает, что такое уведомление нужно направлять именно ДО истечения срока, как Вам указали в администрации это необходимо было сделать до 29 января 2012 года.

Это подтверждает:

— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.02.2007 по делу N А42-5343/2006

— Постановление ФАС Уральского округа от 26.05.2010 N Ф09-3865/10-С6 по делу N А50-34124/2009

— Постановление ФАС Уральского округа от 17.06.2009 N Ф09-3941/09-С6 по делу N А50-14457/2008-Г28

Мои коллеги по данному вопросу ввели Вас в заблуждение.

—————————

В вашей ситуации договор прекратил свое действие и, к сожалению, рассчитывать на преимущественное право заключения договора нельзя, поскольку уведомление о желании продлить договор было направлено после окончания действия договора.

Теперь Вам останется участовать в торгах на право аренды данного земельного участка на общих основаниях.

Можете попробовать обжаловать действия администрации, но это маловероятно.

pravoved.ru

Отказ в продлении договора аренды земельного участка

Администрация отказала в продлении договора аренды земельного участка, под строительство торгового центра ссылаясь на то, что земельный участок долго не осваивается. Как нам понудить администрацию заключить с нами договор? 

Для заключения договора аренды земельного участка на новый срок рекомендуем обратиться в суд с соответствующим иском, при этом вам необходимо представить доказательства освоения земельного участка (проектную документацию, разрешение на строительство или заявления о выдаче разрешения на строительство, материалы проведенных изысканий, договоры подряда и прочее).

Приведем пример положительной судебной практики: Постановление ФАС ЗСО от 16.05.2014№ А70−8634/2013.

Однако в случае отсутствия доказательств намерений по освоению земельного участка суды отказывают в удовлетворении требований по продлению срока действия договора аренды: Постановление ФАС УО от 31.01.2013№№ Ф09−13417/12, А60−11659/2012, Постановление А. С. ЗСО от 21.11.2014№№ Ф04−11366/2014, А45−5556/2014, Постановление Восьмого ААС от 20.11.2014№№ 08АП-11032/2014, А70−4788/2014, Постановление А. С.УО от 19.08.2014№№ Ф09−3887/14, А60−23439/2013.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. ГК РФ

«Статья 615. Пользование арендованным имуществом

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества*.

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора*.

2. ЗК РФ

Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка

1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

2. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса*.

3. Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, не допускается:

1) в период полевых сельскохозяйственных работ;

2) в иных установленных федеральными законами случаях.

15.01.2015

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатно

www.law.ru

Продление договора аренды земельного участка без торгов в 2019 году

Договор аренды земельного участка в большинстве случаев подписывается по результатам проведенного аукциона. Но по окончании срока у каждого арендатора имеется возможность продлить его действие – с торгами или без, что в большей степени зависит от социального статуса самого арендатора.

О том, как продлить договор аренды земельного участка без торгов в 2019 году далее и пойдет речь.

Возможно ли

Процедура продления договора аренды земельного участка называется пролонгация, которая разрешена на территории России и осуществляется на основании действующего законодательства. Здесь имеются свои сроки и условия, которые регулируются Земельным и Гражданским Кодексом РФ.

На основании статьи 22 Земельного Кодекса РФ у арендатора остается преимущественное право аренды участка на новый срок. Правда, при этом требуется пройти стандартную процедуру торгов – на общих основаниях.

При условии, если собственником земельного участка выступает местная администрация, а у арендатора имеется особый социальный статус, значит, достаточно написать заявление на продление договора аренды – пролонгация возможна без торгов.

Возможен и такой вариант событий, когда арендатор не сдал участок администрации по окончании срока действия договора. Если администрация не имеет претензий, а арендатор также вносит арендные платежи, значит, договор претерпевает автоматическую пролонгацию.

Условия

Условия пролонгации представляются следующие образом:

• для продления договора аренды должно иметься согласие двух сторон;
• продление может произойти вследствие вынесенного судебного разбирательства – такое осуществляется при наличии разногласий между сторонами;
• продление договора возможно на основании действующего законодательства.

Чтобы администрация не смогла выставить земельный участок на торги, арендатор должен заранее подать соответствующее заявление.

В зависимости от ситуации возможны следующие способы продления соглашения об аренде земельного участка без торгов:

• повторное перезаключение договора на новый срок;
• заключение дополнительного соглашения – подразумевает описание новых прав и обязанностей сторон;
• автоматическая пролонгация – была описана выше.

В каждом индивидуальном случае выделяют собственные условия, которые необходимы для выполнения с обеих сторон соглашения.

Не следует пренебрегать законодательными актами, поскольку в случае судебного разбирательства договор могут и вовсе признать недействительным. Это повлечет расторжение сделки без погашения компенсации.

Порядок продления договора аренды земельного участка без торгов в 2019 году

Без торгов в 2019 году можно продлить договор аренды только в двух случаях. Первый – договор аренды земельного участка был оформлен ранее физическому или юридическому лицу без предварительного проведения торгов.

Здесь существуют различные нюансы – гражданские лица могут относиться к особому социальному статусу, а юридические пожелать начать коммерческую деятельность, соответствующую нормативным актам.

Второй же случай – это если договор был ранее подписан по результатам аукциона, но для ведения арендатором сельскохозяйственной деятельности.

Арендатор может попросту запросить выделение участка для садоводства – если такой объект был предоставлен даже на основании проведения аукциона, наниматель имеет право продления договора без торгов.

Чтобы продлить договор аренды земельного участка без торгов, арендатор должен проделать следующее:

1. За 3 месяца до окончания срока действия договора наниматель должен обратиться в местное самоуправление, с которым и был заключен договор аренды. При себе арендатору следует иметь паспорт и сам договор. Необходимо отметить, что данные паспорта должны совпадать с информацией, указанной в договоре – в противном случае предоставляют свидетельство или справку о смене паспорта или фамилии.
2. Происходит обращение в земельный отдел, где наниматель пишет соответствующее заявление на пролонгацию соглашения. В документе указываются сведения, на основании чего был заключен договор ранее, а также его номер и сроки окончания действия. Далее следует указать намерение продолжить соглашение с администрацией и продлить договор аренды.
3. В заявлении указывают «просьбу» продления действия договора без необходимого аукциона – при наличии подобных прав их следует указать.
4. К заявлению прикладываются необходимые для этого документы – здесь выделяют обязательную ксерокопию паспорта, заверенную у нотариуса (для физических лиц), или копии учредительных документов на имеющуюся организацию (для юридических лиц). В дополнении прикладываются документы, указывающие на особенный социальный статус и прочие справки, доказывающие наличие прав и намерений у арендатора в использовании участка далее по назначению.
5. Теперь же арендатору остается только ждать рассмотрения заявления и окончательного решения – на это у администрации есть месяц. На основании имеющихся данных администрация выносит решение – положительное или отрицательное. В случае положительного решения арендатор вновь заключает договор аренды с администрацией и регистрирует его в Росреестре.

Если же получено отрицательное решение от администрации, арендатор имеет право подать в суд для судебного разбирательства, считая себя правым. Во время судебного разбирательства участок не может быть передан другим лицам.

Наниматель также вправе при отрицательном решении и передаче прав пользования иному физическому лицу в течение года подать в суд на действия администрации.

Причины возможного отказа

Если арендодатель – физическое или юридическое лицо, то он в праве отказать от пролонгации без объяснения причин.

При условии, что земельный участок находится в собственности государства – местного муниципалитета, сотрудники администрации должны указать точную причину отказа.

Отказ может последовать только в случаях:

• земельный надел за время аренды был изъят из оборота, расформирован. Нередко в отказе указывается изменение статуса участка, поэтому его нельзя использовать по назначению, оговоренному ранее;
• земельный участок находится в резерве государства – это подтверждается соответствующими документами и приказами, о чем конкретно указывают в отказе;
• на земельный участок уже наложен запрет на приватизацию земельного участка.

Представленные основания указываются в уведомлении, которое выдается на руки заявителю. При этом уточняется, что в течение года администрация не может заключить новый договор с юридическим или физическим лицом.

В противном случае бывший арендатор обращается в суд для признания сделки недействительной. Поскольку это нарушение закона, администрацию обязуют продлить договор аренды по поданному ранее заявлению.

Судебная практика

Арендатор может обращаться в суд при получении отказа в пролонгации в любом случае – исковое заявление подается в течение 10 дней после получения отказа.

В заявлении говорят о намерениях продлить аренду и незаконном получении отказа от администрации. В данном случае в точности указывают причины отказа и прилагают копии полученного в администрации уведомления.

Судебное разбирательство для арендатора-истца оказывается куда более выгодным, если к заявлению истец прилагает доказательства надлежащего пользования земельным участком.

К примеру, если участок выдавался для ведения коммерческой деятельности, значит, требуется доказать использование объекта по назначению – представить бумаги по финансовой деятельности организации с указанием деятельности именно на участке.

Нередко в суд приводят свидетелей – это распространено при соглашении между физическим лицом и администрацией. В заявлении также следует указать, что надлежащее использование объекта может быть подтверждено показаниями свидетелей.

Если суд принимает решение в пользу истца, администрация будет вынуждена заключить новый договор аренды на земельный участок. Решение можно видоизменить, и по настоянию истца администрация удовлетворит его требования.

При отрицательном решении для истца, его обязуют оплатить расходы администрации, которые она понесла на время судебной тяжбы.

Видео: Юридические тонкости подписания допусловий на продление договора аренды земли

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

kvartirkapro.ru

Продление договора аренды земли — персональные оценки на проекте Pravoved.ru

Заключить соглашение о продлении договора нельзя

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 171-ФЗ)не урегулирован вопрос продления договорных отношений с арендаторами земли после окончания срока действия договора аренды. Предполагается, что арендатор участка должен обратиться в уполномоченный орган с соответствующим заявлением о заключении нового договора аренды (подп. 31 и 32 п. 2, п. 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ с изменениями, внесенными Законом № 171-ФЗ). Отсутствие прямого указания в Земельном кодексе РФ на возможность продления договорных отношений с арендатором обязывает уполномоченный орган заключать новые договоры аренды (при соблюдении обязательных условий) при наличии зарегистрированного обременения на данном участке в виде предыдущего договора аренды. При этом арендатор участка обязан обеспечить регистрацию нового договора аренды, предварительно подписав соглашение о расторжении предыдущего договора и обеспечив снятие обременения с участка. Указанное положение влечет дополнительные (возможно, необос­нованные) расходы арендатора. При этом арендатор, желая избежать дополнительных расходов, не регистрирует новые догово­ры, основываясь на ч. 2 ст. 621 ГК РФ, согласно которой при использовании участка арендатором после истечения срока догово­ра при отсутствии возражений арендодателя договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на прежних условиях. Земельным кодексом РФ с изменениями, внесенными Законом № 171-ФЗ, данный вопрос также не урегулирован. Учитывая изложенное, возможно ли в данных ситуациях заключать соглашения о продлении договоров аренды? Статьями 39.6 и 39.8 ЗК РФ установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера, как это предусмотрено ст. 621 ГК РФ. Так, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права — п. 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). Таким образом, заключение дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды земельного участка не представляется возможным. В отношении необходимости осуществления государственной регистрации прекращения существования обременения в виде аренды земельного участка сообщаем, что, как отмечено в Определении Конституционного суда РФ от 05.07.2001 № 132-О, государственная регистрация не затрагивает самого содержания гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность. В этой связи само по себе существование записи о государственной регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может подтверждать наличие договорных отношений по предоставлению в аренду земельного участка в случае, если срок действия такого договора истек и договор не является возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок в соответствии со ст. 621 ГК РФ.

Вместе с тем в случае если арендодателем до либо после истечения срока договора аренды представлено заявление о заключении договора аренды на новый срок, то в данном случае применяются положения п. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ. Факт поступления такого обращения исключает возможность применения положений ст. 621 ГК РФ. При отсутствии в совокупности условий, указанных в п. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в том числе возможности применения положений ст. 621 ГК РФ в части реализации преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ).

pravoved.ru

Пролонгация договора аренды земельного участка

Добрый вечер!

Положение о преимущественном праве на заключения договора аренды на новый срок арендатором предусмотрено статьёй 621 ГК РФ, приментительно к земельным участкам данное положение конкретизируется п.3 статьи 22 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которым по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса. Кроме того данное право у вас конкретизировано в договоре аренды, поэтому арендатор должен соблюсти условие и направить письменное заявление арендодателю не позднее, чем за один месяц до истечения срока действия договора о пролонгации договора аренды.

Однако статьёй 46 ЗК РФ предусмотрены случаи, когда преимущественное право на заключение договора аренды может не применяться, а аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя:  

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;

статьей 51 настоящего Кодекса;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Если  действия арендатора не подпадают ни под один из перечисленных случаев, значит арендатору не должны отказать в пролонгации договора.

pravoved.ru

Отказ в продлении договора аренды земельного участка

Консультация эксперта по вопросу возможности обязать администрацию муниципального образования продлить заключенный договор аренды земельного участка

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии со ст. 29 Земельного кодекса РФ (далее — Земельный кодекс) осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компатенции в соответствии со ст.

Жалоба на отказ в предоставлении земельного участка

К Уполномоченному обратился предприниматель с жалобой на отказ в продлении договора аренды земельного участка под временный объект. Заявитель пояснил, что занимается семейным ремеслом — ремонтом обуви. Этим делом занималось три поколения его семьи, начиная с прадеда, который чинил обувь еще в дореволюционной Тюмени. Уже не один год потомственный сапожник арендовал участок под своим павильоном, но обратившись в очередной раз за продлением договора аренды, получил отказ.

Споры, связанные с расторжением или необоснованным отказом в продлении срока договоров аренды земли под строительство

Весьма часто встречаются ситуации, когда строительство на арендованном земельном участке не удается завершить в срок, предусмотренный договором аренды. А в ряде случаев, из-за сложных процедур подготовки исходно-разрешительной и проектной документации, получения согласований и т.д. не удается даже приступить к реальным строительным работам.

Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, высказанной им в ряде постановлений, не допускается необоснованный отказ в продлении договора в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока земельного участка.

С недавнего времени введены в действие положения законодательства, касающиеся расторжения договоров аренды под строительство в г.

Обращение по факту отказа в продлении договора аренды земельного участка

Описание проблемы В адрес Уполномоченного обратилось ООО «Рейтерн» с жалобой на отказ в продлении договора аренды земельного участка, на котором заявитель был намерен построить гостиничный комплекс. Решение об отказе было принято по результатам заседания совместной комиссии. По ее мнению, заявитель не использовал предоставленный земельный участок для строительства и тем самым существенно нарушил условия договора аренды.

Принятые меры В ходе работы над обращением факты «бездействия» ООО «Рейтерн» не подтвердились.

Юридические услуги в курске

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 05.06.2012 N 17540/11 ПО ДЕЛУ N А51-2845/2011 «ВОПРОС О НАЛИЧИИ (ОТСУТСТВИИ) ОСНОВАНИЙ ДЛЯ ПОНУЖДЕНИЯ К ЗАКЛЮЧЕНИЮ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПОДЛЕЖИТ РАССМОТРЕНИЮ СУДАМИ В ПОРЯДКЕ ИСКОВОГО ПРОИЗВОДСТВА»

Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее — департамент) и ООО «Дальжен» (далее — общество) заключили договор аренды земельного участка в целях размещения стоянки автотранспортных средств с арест-площадкой.

Отказ в продлении договора аренды земельного участка

Срок аренды 3 года. Земля приобреталась в аренду на открытом аукционе. За эти 3 года на участке поставили забор, подвели коммуникации (газ, вода, свет), установили септик. Начали делать фундамент. Незавершенки как таковой для регистрации в собственность еще нет. В настоящее время в связи с трудным фин.положением в семье нет возможности продолжать строительство. В продлении договора аренды отказано.

Неиспользование земельного участка в целях строительства, как основание прекращения договора аренды

Россия, Тюменская область, Тюмень

Земля является важнейшим природным ресурсом, служащим экономической основой любой хозяйственной деятельности, а также основой функционирования института собственности. Не случайно в статье 9 Конституции Российской Федерации [1.1] провозглашен принцип, согласно которому земля и другие природные ресурсы используются и охраняются как основа жизни и деятельности.

О продлении договора аренды земельного участка без торгов

Не так давно Новосибирский арбитраж вынес решение, в котором обязал мэрию без торгов на три года продлить договор земельного участка, ранее предоставленного компании для размещения автостоянки в центре города. Решение еще не вступило в законную силу, но может стать хорошим примером для арендаторов, которые уже столкнулись с подобной проблемой, а также тех, кто только намерен в будущем продлевать еще действующий договор.

pomoshjuristov.ru