Отказ от земельного участка находящегося в собственности: ЗК РФ Статья 53. Условия и порядок отказа лица от права на земельный участок

Содержание

Росреестр

Собственникам и иным владельцам земельных участков, не стоит забывать, что помимо прав на землю, у них есть и обязанности. В силу правовых норм действующего законодательства РФ, собственник земельного участка должен содержать принадлежащее ему имущество, оплачивать все необходимые налоги и платежи. Данная обязанность лежит на владельце не зависимо от того, пользуется он своим земельным участком или нет, есть у него возможность и желание приезжать и ухаживать за ним или нет.

В случае, если земельный участок фактически не нужен его владельцу (нет сил и возможности обрабатывать участок), а совершить какую-либо сделку с участком не представляется возможным (участок не пользуется спросом) – от участка можно отказаться.

Процедура отказа от права собственности на земельный участок упрощена с принятием Федерального закона № 141-ФЗ от 22.07.2008г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования земельных отношений».

Ранее процедура была очень сложной. Заявление об отказе от права собственности на землю подавалось в органы местного самоуправления (далее - МСУ), затем органы ОМСУ должны были обратиться в регистрирующий орган с заявлением о постановке на учет бесхозяйной земли. Учет продолжался в течение года, и только после этого местные власти могли обратиться в суд с целью признания права собственности на земельный участок. После появления решения суда необходимо было зарегистрировать муниципальную землю, и только с этого момента прекращалось право собственности на земельный участок. А до этого собственник был обязан нести все бремя содержания имущества, в том числе уплачивать налог на не используемую им землю.

Особенности государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок регулируются статьей 56 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации). Отказаться от права собственности на землю могут как гражданин или юридическое лицо, которые зарегистрировали свои права в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), так и лица, чьи права возникли до 31.01.1998г., но не были зарегистрированы в ЕГРН.

Отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган регистрации прав. Отказ представляет собой одностороннюю сделку.

К заявлению необходимо приложить правоустанавливающий документ на земельный участок (постановление, решение, свидетельство, государственный акт, договор или иной документ, который подтверждает право на землю). Если право собственности зарегистрировано в ЕГРН, то представление правоустанавливающего документа не требуется (уже имеется в деле правоустанавливающих документов). Предоставление кадастрового паспорта такого земельного участка также не требуется.

Земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, режима бесхозяйной вещи не приобретает.

Право собственности на земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права. При этом, согласно п. 4 ст. 56 Закона о регистрации, при государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от такого права на него, осуществляется государственная регистрация права собственности субъекта РФ или муниципального образования, к собственности которых будет отнесен такой земельный участок, без заявления о государственной регистрации возникновения и (или) перехода права на него.

В течение пяти рабочих дней с даты государственной регистрации на основании указанного пункта 4 ст. 56 Закона о регистрации прекращения права собственности на земельный участок и регистрации права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на такой земельный участок, орган регистрации прав направляет уведомление об этом в соответствующий орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления (о регистрации права), а также лицу, подавшему заявление об отказе от права собственности на такой земельный участок (о регистрации прекращения права).

Государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок осуществляется в срок 7 (семь) рабочих дней с даты приема в МФЦ вышеуказанного заявления и приложенных к нему документов (при отсутствии причин для приостановления либо отказа в государственной регистрации).

За государственную регистрацию прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права на него государственная пошлина не взимается, то есть вся процедура осуществляется бесплатно.

Как отказаться от земельного участка, находящегося в собственности?

Особенности государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок регулируются статьей 56 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Отказ от права собственности на землю представляет собой одностороннюю сделку. Для её совершения владельцу необходимо подать заявление в любой многофункциональный центр (МФЦ). К заявлению необходимо приложить правоустанавливающий документ на земельный участок (постановление, решение, свидетельство, государственный акт, договор или иной документ, который подтверждает право на землю). Если право собственности на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), то представление правоустанавливающего документа не требуется.

Стоит отметить, что земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, режима бесхозяйной вещи не приобретает.

Право собственности на земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права. При этом, согласно пункту 4 статьи 56 Закона о регистрации, при государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от такого права на него, осуществляется государственная регистрация права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования, к собственности которых будет отнесен такой земельный участок, без заявления о государственной регистрации возникновения и (или) перехода права на него.

В течение пяти рабочих дней с даты государственной регистрации на основании указанного пункта 4 статьи 56 Закона о регистрации прекращения права собственности на земельный участок и регистрации права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на такой земельный участок, орган регистрации прав направляет уведомление об этом в соответствующий орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления (о регистрации права), а также лицу, подавшему заявление об отказе от права собственности на такой земельный участок (о регистрации прекращения права).

Государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок осуществляется в срок 7 (семь) рабочих дней с даты приема в МФЦ вышеуказанного заявления и приложенных к нему документов (при отсутствии причин для приостановления либо отказа в государственной регистрации).

За государственную регистрацию прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права на него государственная пошлина не взимается, то есть вся процедура осуществляется бесплатно. 

Отказ от прав на земельные участки / МФЦ Мои Документы

Полное наименование услуги

Прекращение прав физических и юридических лиц в случае добровольного отказа от прав на земельные участки 

Как получить услугу

1. Лично или через своего законного представителя подать заявление и необходимые документы в МФЦ.

2. Получить услугу в электронном виде через Единый портал государственных и муниципальных услуг.

Стоимость и порядок оплаты

Государственная услуга предоставляется без взимания государственной пошлины или иной платы.

Сроки оказания услуги

1 месяц

Категории получателей
Физические лица, Юридические лица 

Основание для предоставления услуги

Заявление физического или юридического лица

Основание для отказа

  • земельный участок не относится к федеральной собственности
  • наличие вступивших в законную силу решений суда, ограничивающих оборот земельного участка
  • заявитель не уполномочен обращаться с заявлением о прекращении права

Результат оказания услуги

  • принятие распорядительного акта о прекращении права на земельный участок
  • отказ в предоставлении государственной услуге

Необходимые документы​​

  • заявление о предоставлении услуги
  • документ, удостоверяющий личность заявителя 
  • документ, удостоверяющий личность представителя заявителя, и документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя
  • для юридических лиц и государственных и муниципальных предприятий - документ, подтверждающий согласие органа, создавшего соответствующее юридическое лицо, или иного действующего от имени учредителя органа на отказ от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
  • копии документов на объекты недвижимости, права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в случае наличия)
  • копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на приобретаемый земельный участок, если право на данный земельный участок в соответствии с законодательством Российской Федерации признается возникшим независимо от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в случае наличия).

Документы, которые находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления и иных органов, участвующих в предоставлении государственных и муниципальных услуг, и могут быть представлены заявителем по собственной инициативе:

  • кадастровый паспорт земельного участка (при наличии в государственном кадастре недвижимости сведений о таком земельном участке, необходимых для выдачи кадастрового паспорта земельного участка)
  • выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на земельный участок
  • копия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (для индивидуальных предпринимателей)
  • копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица (для юридических лиц) или выписка из государственных реестров о юридическом лице или индивидуальном предпринимателе, являющемся заявителем.

 

Примечание: «Земельный кодекс Российской Федерации» Закон от 2001-10-25 Регистрационный номер: 136

Отказ от права собственности на земельный участок

Отказ от права собственности на земельный участок

Все мы помним, что в 90-е годы минувшего столетия государство наделяло граждан земельными паями на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, тем самым многие стали правообладателями недвижимого имущества не в силу своего волеизъявления. У других граждан имеются в собственности земельные участки в соответствующих товариществах, которые, зачастую, заброшены и не используются по назначению. Однако действующим законодательством предусмотрено, что правообладатели недвижимости несут не только бремя ответственности за принадлежащее им имущество, но и обязанность своевременно уплачивать налог на это имущество.

Таким образом, гражданам следует не только использовать предоставленные земельные участки согласно целевому назначению, но и своевременно уплачивать налог за возможность ее использования. В настоящее время ситуации, когда собственник участка не поддерживает на нем надлежащий порядок и не использует принадлежащую ему территорию, случаются все чаще и по разным причинам: состояние здоровья, удаленное местоположение земельного участка от дорог и коммуникаций, низкое качество почвенного слоя земли и иные факторы. В практике Росреестра, как правило, это ситуации, когда принадлежащие гражданам земельные доли, в состав которых входили сенокосы, пашни и пастбища, были ими ранее выделены и отчуждены частично, а в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) продолжают оставаться актуальными записи о зарегистрированных правах на оставшуюся после выдела и отчуждения земельную долю. При этом заблуждение собственников состоит в том, что право общей долевой собственности на оставшуюся долю в праве общей долевой собственности прекращено, и оплата налогов не требуется. Для случаев, когда владелец не осуществляет надлежащие работы на основании каких-либо причин, а также не желает уплачивать налог за пользование участком или земельной долей, а также во избежание в будущем задолженности по уплате налогов законодателем предусмотрена возможность отказа от права собственности.

Разъяснения по этому вопросу назрели в связи с тем, что в 2018 году увеличилось количество обращений граждан в территориальное управление Росреестра по вопросам налогообложения недвижимого имущества.

В Земельном кодексе Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлены различные процедуры отказа от права на земельный участок для собственника участка и для лиц, владеющих земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения. В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ) содержится общая норма об отказе лица от права собственности в отношении любого имущества. Согласно ст. 236 ГК РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Если ГК РФ содержит общее правило о том, что отказ от права собственности на имущество может быть выражен в любой, в том числе и в устной форме, то ЗК РФ устанавливает, что отказ от права собственности на такой вид имущества, как земельный участок, должен быть совершен исключительно в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Согласно ч. 2 ст. 53 ЗК РФ лицо, желающее отказаться от права собственности на земельный участок, подает заявление о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В настоящий момент таким органом является Росреестр и его территориальные органы.

Порядок государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от права собственности определен в ст. 56 Федерального Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости (далее – Закон о регистрации).

Важно знать, что прием заявлений об отказе от права собственности осуществляется в офисах МФЦ, причем, государственная пошлина за совершение данного регистрационного действия не предусмотрена.

Если право собственности на земельный участок ранее не было зарегистрировано, то согласно ч. 2 ст. 56 Закона о регистрации к заявлению собственника об отказе от права на земельный участок также прилагается правоустанавливающий документ на земельный участок, т.е. документ, на основании которого возникло право на земельный участок у гражданина. Предоставление указанных документов не требуется в случае, если право собственности на такой земельный участок ранее было зарегистрировано и сведения о правах содержатся в ЕГРН.

Земельные участки, в том числе и доли в них, от которых отказались их собственники, переходят в собственность субъекта Российской Федерации или муниципального образования. Закон о регистрации предусматривает упрощенный порядок государственной регистрации права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок или земельную долю в случае отказа от такого права собственником земельного участка или земельной доли, который сводится к тому, что от уполномоченного органа государственной власти (субъекта Российской Федерации или муниципального образования) не требуется заявление о такой государственной регистрации.

В течение пяти дней с даты государственной регистрации права собственности субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок или земельную долю орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан уведомить об этом соответствующий орган государственной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления, а также лицо, отказавшееся от права собственности.

Таким образом, процедура добровольного отказа от права собственности на земельный участок проста и понятна. В то же время следует учитывать, что реализация отказа от права собственности на земельную долю возможна только при условии соблюдения требований гражданского законодательства относительно порядка реализации такого отказа.

Вместе с тем, есть несколько нюансов. Так, отказаться от права собственности на земельный участок проблематично в случаях, если на нем расположены объекты капитального строительства, права на которые зарегистрированы в ЕГРН. Согласно ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Иными словами, произвести отказ от прав в отношении земельного участка, сохранив при этом право собственности на дом, не получится.

При этом все случаи индивидуальны и решение о прекращении права собственности принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором самостоятельно по результатам проведения правовой экспертизы представленных документов.

Таким образом, желание правообладателя освободиться от бремени содержания земельного участка должно быть направлено на юридическое прекращение принадлежащего ему права.

Динара Галиаскарова,

начальник Омского отдела

Управления Росреестра

по Омской области,

государственный регистратор.

Предварительное согласование предоставления земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена

Основаниями для отказа в приеме документов, необходимых для предоставления муниципальной услуги, являются:

1) подача заявления и документов неуполномоченным лицом;

2) представление заявления и документов, которые не соответствуют требованиям законодательства и требованиям административного регламента.

После устранения обстоятельств, послуживших основанием для отказа в приеме заявления и документов, заявитель вправе подать документы повторно.

В течение 10 дней со дня поступления заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, за исключением многоквартирных домов, Комитет возвращает это заявление заявителю, если оно не соответствует пункту 11.1 административного регламента или к заявлению не приложены документы, в соответствии с пунктом 11.2 административного регламента. При этом заявителю должны быть письменно указаны причины возврата заявления за подписью уполномоченного должностного лица в пределах его компетенции.

 

Предоставление муниципальной услуги может быть приостановлено по основаниям, установленным федеральными законами, принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами.

 

Основаниями для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка является наличие хотя бы одного из следующих оснований:

1) схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации;

2) земельный участок, который предстоит образовать, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1 - 13, 15 - 19, 22 и 23 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации;

3) земельный участок, границы которого подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1 - 23 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Отказ оформляется письменным решением об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, за исключением многоквартирных домов, за подписью уполномоченного должностного лица местного самоуправления Администрации города.

 

Региональный портал государственных и муниципальных услуг

Вы можете изменить регион:
АбинскАбинский районАбрау-ДюрсоАгойскийАдагумскийАдлерскийАзовскийАлександровскийАлександровскийАлексее-ТенгинскийАлексеевскийАнапаАнапскийАнапский районАнастасиевскийАндрюковскийАпшеронскАпшеронский районАрмавирАрхангельскийАрхипо-ОсиповскийАтаманскийаул Агуй-Шапсугаул Большое Псеушхоаул Большой Кичмайаул Калежаул Коноковскийаул Кургоковскийаул Лыготхаул Малое Псеушхоаул Малый Кичмайаул Наджигоаул Псебеаул Тхагапшаул Урупскийаул ХаджикоАфипскийАхметовскийАхтанизовскийАхтарскийАхтырскийАчуевоАчуевскийБаговскийБакинскийБарановскийБатуринскийБезводныйБезымянныйБейсугскийБейсужекскийБелоглинскийБелоглинский районБелореченскБелореченский районБелохуторскойБеноковскийБерезанскийБерезовскийБесленеевскийБесскорбненскийБесстрашненскийБжедуховскийБлагодарненскийБойкопонурскийБольшебейсугскийБольшекозинскийБородинскийБратковскийБратскийБратскийБриньковскийБрюховецкийБрюховецкий районБузиновскийБураковскийВанновскийВарениковскийВарнавинскийВасюринскийВеликовечненскийВельяминовскийВенцы ЗаряВерхнебаканскийВерхнекубанскийВерхнелооскийВеселовскийВеселовскийВимовскийВиноградныйВладимирскийВоздвиженскийВознесенскийВолковскийВольненскийВоронежскийВоскресенскийВосточныйВосточныйВосточныйВыселковскийВыселковский районВышестеблиевскийГазырскийГайдукскийГайкодзорскийГеймановскийГеленджикГеоргиевскийГирейГлафировскийГлебовскийГолубая НиваГолубицкийГорькобалковскийГорячий КлючГостагаевскийГривенскийГригорьевскийГришковскийГубскийГулькевичиГулькевичский районДербентскийДжигинскийДжубга кпДжумайловскийДивноморскийДинскойДинской районДмитриевскийДнепровскийДолжанскийДружненскийДядьковскийЕйскЕйскийЕйский районЕйскоукрепленскийЕкатериновскийЕлизаветинскийЕремизино-БорисовскийЖелезныйЖуравскийЗабойскийЗаветныйЗападныйЗападныйЗапорожскийЗассовскийИвановскийИльинскийИльинскийИльскийим М ГорькогоИмеретинскийИрклиевскийКабардинскийКабардинскийКавказскийКавказский районКазанскийКаладжинскийКалининоКалининскийКалининскийКалининский районКалниболотскийКалужскийКамышеватскийКаневскийКаневский районКанеловскийКарасунскийКеслеровскийКиевскийКировскийКирпильскийКисляковскийКичмайскийКовалевскийКомсомольскийКоноковскийКонстантиновскийКопанскойКореновскКореновский районКоржевскийКоржовскийКостромскойКрасная ПолянаКрасноармейскийКрасноармейский районКрасногвардейскийКрасногвардейскийКраснодарКраснокутскийКрасносельскийКрасносельскийКрасносельскийКраснострельскийКропоткинКрупскийКрыловскийКрыловскийКрыловский районКрымскКрымский районКубанецКубанскийКубанскийКубанскостепнойКубаньКугоейскийКудепстинскийКуйбышевскийКуйбышевскийКуликовскийКурганинскКурганинский районКургоковскийКуринскийКурчанскийКутаисКутаисскийКухаривскийКущевскийКущевский районЛабинскЛабинский районЛадожскийЛазаревскийЛенинградскийЛенинградский районЛенинскийЛовлинскийЛосевскийЛучевойЛыготхскийЛьвовскийЛяпинскийМаевскийМаламинскийМалотенгинскийМарьинскийМарьянскийМахошевскийМаякскийМедведовскийМезмайскийМерчанскийМингрельскийМирскойМихайловскийМихайловскийМичуринскийМолдаванскийМолдовскийМоревскийМостовский районМостовскойМысхакскийНадежненскийНатухаевскийНезаймановскийНезамаевскийНезамаевскийНекрасовскийНефтегорскНижегородскийНижнебаканскийНижнебаканскийНиколаевскийНиколаевскийНиколенскийНовоалексеевскийНовобейсугскийНовоберезанскийНововеличковскийНововладимировскийНоводеревянковскийНоводжерелиевскийНоводмитриевскийНовоивановскийНовокорсунскийНовокубанскНовокубанский районНоволабинскийНоволенинскийНоволеушковскийНовомалороссийскийНовоминскийНовомихайловскийНовомихайловский кпНовомышастовскийНовониколаевскийНовопавловскийНовопашковскийНовопетровскийНовопластуновскийНовоплатнировскийНовопокровскийНовопокровскийНовопокровский районНовополянскийНоворежетскийНоворождественскийНовороссийскНовосельскийНовосельскийНовосергиевскийНовотаманскийНовотитаровскийНовоукраинскийНовоуманскийНовощербиновскийНовоясенскийОбразцовыйОктябрьскийОктябрьскийОктябрьскийОктябрьскийОльгинскийОтважненскийОтрадненскийОтрадненскийОтрадненский районОтрадо-КубанскийОтрадо-Ольгинскийп 8 Мартап Агрономп Андрее-Дмитриевскийп Артющенкоп Асфальтовая Горап Ахтарскийп Базы Отдыха "Ласточка"п Батарейкап Бейсугп Белозерныйп Береговойп Береговойп Березовыйп Бичевыйп Ближнеейскийп Ближнийп Большевикп Большелугскийп Ботаникап Братскийп Братскийп Бригадныйп Бугунжап Бурдатскийп Бурныйп Венцып Верхнебаканскийп Верхневеденеевскийп Верхнее Джеметеп Веселовкап Веселыйп Веселыйп Веселыйп Веселыйп Веселыйп Вимовецп Виноградныйп Виноградныйп Виноградныйп Вишневыйп Вишнякип Водныйп Водораздельныйп Возрождениеп Волнап Волна Революциип Восточныйп Восточныйп Восточныйп Восточныйп Восточныйп Восточныйп Восточныйп Восточныйп Восходп Восходп Впередп Встречныйп Высокийп Высотныйп Высотныйп Газырьп Ганжинскийп Гаркушап Глубокийп Голубая Нивап Горныйп Горскийп Горькийп Гражданскийп Грачевкап Дальнийп Дальнийп Дальнийп Дальнийп Двубратскийп Десятихаткап Десятихаткап Дивныйп Дома Отдыха "Кубань"п Донскойп Дорожныйп Дружелюбныйп Дружелюбныйп Дружныйп Дружныйп Дубравныйп Дунайскийп Ерикп ж/д Платформы Коцебуп ж/д рзд Ачкасовоп ж/д рзд Впередп ж/д рзд Кара-Джалгап ж/д рзд Меклетап ж/д рзд Редутскийп ж/д рзд Тихонькийп ж/д рзд Чеконп Ж/д ст Васюринскаяп Ж/д ст Порошинскаяп Жемчужныйп Животноводп За Родинуп Забойскийп Заветноеп Заветныйп Заветы Ильичап Заводскойп Закубанскийп Западныйп Западныйп Западныйп Западныйп Западныйп Запрудныйп Заречныйп Заречныйп Заречныйп Заречныйп Заречныйп Зарождениеп Заряп Заряп Заряп Заряп Заряп Звездап Зеленопольскийп Зеленопольскийп Зеленыйп Зерновойп Знаменскийп Знаменскийп Зональныйп Зональныйп Зорькап Известковыйп Изобильныйп Ильичп им М Горькогоп Индустриальныйп Индустриальныйп Казачий Ерикп Каменныйп Кировскийп Кирпичныйп Кирпичныйп Кирпичныйп Кисляковкап Ключевойп Ковалевкап Колосистыйп Коммунарп Комсомольскийп Комсомольскийп Комсомольскийп Комсомольскийп Комсомольскийп Комсомольскийп Комсомольскийп Комсомольскийп Коренная Балкап Кочетинскийп Красная Заряп Красноармейскийп Красноармейскийп Красноармейскийп Красноармейскийп Красногвардеецп Краснодарскийп Краснодарскийп Краснодарскийп Красное Полеп Краснолитп Краснополянскийп Краснофлотскийп Красныйп Красныйп Красныйп Красныйп Красный Борецп Красный Лесп Красный Октябрьп Крутойп Кубанецп Кубанская Степьп Кубанскийп Кубаньп Куйбышевап Кура-Промыселп Кура-Транспортныйп Кутаисп Кучугурып Лазурныйп Лазурныйп Лаштованныйп Лебяжий Островп Лесничествоп Лесничество Абрау-Дюрсоп Леснойп Леснойп Лесодачап Лесхозп Лиманскийп Луговойп Лучп Лучезарныйп Магистральныйп Майскийп Максима Горькогоп Малокубанскийп Малороссийскийп Малый Утришп Маякп Маякп Мезмайп Мирап Мирныйп Мирныйп Мирныйп Мирныйп Мирныйп Мирныйп Мирныйп Мирныйп Мирныйп Мирныйп Мирныйп Мирныйп Мирскойп Мирскойп Мичуринскийп Молодежныйп Морскойп Моторныйп МТФ N 1 клх им Ленинап МТФ N 2 клх им Ленинап МТФ N 8 клх "Путь к Коммунизму"п Набережныйп Набережныйп Найдорфп Незамаевскийп Нефтекачкап Нефтепромыселп Нефтепромысловыйп Нижневеденеевскийп Никитиноп Новоберезанскийп Новоивановскийп Новолабинскийп Новопетровскийп Новопокровскийп Новосадовыйп Новые Полянып Новыйп Новыйп Новыйп Новый Режетп Обильныйп Образцовыйп Овощной Отделения N 2 свх "Челбасский"п Огородныйп Озерныйп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Октябрьскийп Ордынскийп Орлово-Кубанскийп Отважныйп Отдаленныйп Отделения N 1 свх "Новосергиевский"п Отделения N 2 свх "Белоглинский"п Отделения N 2 свх "Новосергиевский"п Отделения N 2 СКЗНИИСиВп Отделения N 3 ОПХ КНИИСХп Отделения N 3 СКЗНИИСиВп Отделения N 4 свх "Пашковский"п Отделения N 4 свх "Пашковский"п Отделения N 5 свх "Новосергиевский"п Отделения N 6 свх "Новосергиевский"п Отрадо-Тенгинскийп Пансионата "Весна"п Пансионата "Гизельдере"п Пансионата "Небуг"п Пансионата "Ольгинка"п Пансионата "Южный"п Парковыйп Партизанскийп Пенькозаводп Первенецп Первомайскийп Первомайскийп Первомайскийп Первомайскийп Первомайскийп Первомайскийп Первомайскийп Первомайскийп Первомайскийп Первомайскийп Первомайскийп Первомайскийп Первомайского Лесничествап Перевалкап Передовойп Пересыпьп Песчаныйп Планческая Щельп Плодородныйп Плодородныйп Победительп Победительп Подбельскийп Подгорныйп Подлесныйп Подлесныйп Подлесныйп Подсобного Производственного Хозяйства Биофабрикип Подсобного Производственного Хозяйства Биофабрикип Полевойп Полтавскийп Предгорныйп Приазовскийп Прибрежныйп Привольныйп Пригородныйп Пригородныйп Придорожныйп Прикубанскийп Прилиманскийп Приморскийп Приморскийп Приозерныйп Приреченскийп Приречьеп Прогрессп Прогрессп Пролетарийп Пролетарскийп Пролетарскийп Промысловыйп Просторныйп Проточныйп Прохладныйп Пчелап Пятихаткип Раздольныйп Раздольныйп Разьездп Рассветп Расцветп Режетп Решетиловскийп Рисовыйп Рисоопытныйп Ровныйп Рогачевскийп Родникип Розовыйп Российскийп Российскийп Садовыйп Садовыйп Садовыйп Садовыйп Садовыйп Садовыйп Садовыйп Садовыйп Санатория "Агрия"п Санатория "Черноморье"п Саукдереп Светлыйп Светлыйп Светлый Путь Ленинап Свободныйп Свободныйп Северныйп Северныйп Северныйп Северныйп Северныйп Северныйп Северныйп Северо-Кавказской Зональной Опытной Станции ВНИИЛРп Селекционныйп Семеноводческийп Сеннойп Синегорскп Смелыйп Советскийп Советскийп Советскийп Советскийп Советскийп Совхозныйп Соленыйп Солнечныйп Сосновая Рощап Сосновыйп Соцгородокп Спортлагеря "Электрон"п Спутникп Станционныйп Степнойп Степнойп Степнойп Степнойп Степнойп Степнойп Степнойп Степнойп Степнойп Степнойп Стрелкап Суворов-Черкесскийп Таманскийп Темпп Теплыйп Терновыйп Транспортныйп Трудовойп Трудовойп Турбазы "Приморская"п Тюменскийп Узловойп Украинскийп Уманскийп Урожайныйп Урожайныйп Урожайныйп Урупскийп Уташп Утроп Целинныйп Центральной Усадьбы Опытной Станции ВНИИМКп Центральной Усадьбы свх "Восток"п Центральной Усадьбы свх "Юбилейный"п Центральныйп Центральныйп Челбасп Чибийп Чушкап Ширванская Водокачкап Широкая Балкап Широчанкап Шоссейныйп Щебенозаводскойп Щербиновскийп Элитныйп Юбилейныйп Южныйп Южныйп Южныйп Южныйп Южныйп Южныйп Южныйп Южныйп Южныйп Южныйп Южныйп Южный Склонп Янтарныйп ЯснопольскийПавловскийПавловский районПарковскийПашковскийПашковскийПервомайскийПервомайскийПервомайскийПервомайскийПервореченскийПервосинюхинскийПередовскийПереправненскийПереясловскийПесчаныйПетровскийПетропавловскийПластуновскийПлатнировскийПодгорненскийПодгорносинюхинскийПокровскийПолтавскийПолтавченскийПопутненскийПоселковыйПриазовскийПрибрежныйПривольненскийПривольныйПригородныйПридорожныйПрикубанскийПрикубанскийПрикубанскийПриморскийПриморскийПриморско-АхтарскПриморско-Ахтарский районПриреченскийПролетарскийПротичкинскийПротокскийПрочноокопскийПсебайПушкинскийПшадскийПшехскийРаевскийРаздольненскийРаздольненскийРаздольскийРассветовскийРисовыйРоговскийРодниковскийРодниковскийРудьевскийРязанскийс Абрау-Дюрсос Агойс Агойс Адербиевкас Аибгас Александровкас Александровкас Алексеевскоес Алексеевскоес Альтмецс Анастасиевкас Архипо-Осиповкас Архиповскоес Ахштырьс Ачуевос Барановкас Барановкас Баранцовскоес Безымянноес Бейсугскоес Белая Глинас Беноковос Берандас Береговоес Бестужевскоес Бжидс Бзогус Благодарноес Богушевкас Большие Хуторас Большой Бейсугс Большой Утришс Борисовкас Братковскоес Братскоес Бужорс Ванновскоес Варваровкас Варваровкас Вардане-Веринос Варнавинскоес Васильевкас Васильевкас Великовечноес Верхнеармянская Хобзас Верхнеармянское Лоос Верхневеселоес Верхнее Буус Верхнее Учдерес Верхнениколаевскоес Верхнерусское Лоос Верхнеякорная Щельс Верхний Юртс Верховскоес Веселоес Виноградноес Витязевос Владимировкас Возрождениес Волковкас Волконкас Вольноес Вольноес Воронцовкас Воскресенскоес Впередс Высокоес Гай-Кодзорс Гайдукс Галицынос Гвардейскоес Георгиевскоес Глебовскоес Гойтхс Горноес Горное Лоос Горскоес Горькая Балкас Гофицкоес Гришковскоес Грузскоес Гунайка Перваяс Гунайка Четвертаяс Гусаровскоес Дедеркойс Детляжкас Дефановкас Джигинкас Дзеберкойс Дивноморскоес Долиновскоес Ермоловкас Зареченскоес Заречноес Заречьес Заряс Зубова Щельс Ивано-Слюсаревскоес Измайловкас Изобильноес Илларионовкас Ильинскоес Индюкс Ириновкас Кабардинкас Казачий Бродс Калининос Калининос Калиновое Озерос Камышевахас Каткова Щельс Каштаныс Кепшас Кеслеровос Киевскоес Киевскоес Кирилловкас Кирпичноес Ковалевскоес Коноковос Краевско-Армянскоес Красная Воляс Красногоровкас Красноес Красноес Краснопартизанскоес Красносельскоес Кривенковскоес Криницас Кроянскоес Кулешовкас Леонтьевскоес Лермонтовос Лесноес Липникис Львовскоес Майкопскоес Маламинос Мамедова Щельс Марьина Рощас Марьинос Марьинос Медовеевкас Мерчанскоес Мессажайс Михайловский Перевалс Михайловскоес Молдавановкас Молдаванскоес Молдовкас Монастырьс Мысхакос Навагинскоес Небугс Нижнее Учдерес Нижняя Шиловкас Николаевкас Николенскоес Новоалексеевскоес Новое Селос Новоивановскоес Новомихайловскоес Новомихайловскоес Новопавловкас Новопокровскоес Новосельскоес Новосинюхинскоес Новоукраинскоес Новоурупскоес Новый Мирс Ольгинкас Ордынкас Орел-Изумрудс Осиновскоес Отрадноес Отрадо-Кубанскоес Отрадо-Ольгинскоес Пантелеймоновскоес Первомайскоес Первомайскоес Первореченскоес Петровскоес Пискуновскоес Пластункас Пляхос Погореловос Подхребтовоес Полтавченскоес Прасковеевкас Пригорноес Пригородноес Примакис Приозерноес Приречноес Прогрессс Пушкинскоес Пшадас Радищевос Разбитый Котелс Раздольноес Раздольноес Рудьс Русская Мамайкас Русскоес Садовоес Светлогорскоес Свободноес Северная Озереевкас Семеновкас Сергей-Полес Соколовскоес Соленоес Солохаулс Степноес Суворовскоес Суккос Супсехс Таврическоес Татьяновкас Текосс Тенгинкас Тешебсс Третья Ротас Трехсельскоес Тубыс Тхамахас Ударноес Украинскоес Унароковос Урмияс Успенскоес Фадеевос Фанагорийскоес Федотовкас Харциз Второйс Харциз Первыйс Харьково-Полтавскоес Хлеборобс Холодный Родникс Хребтовоес Цибанобалкас Цыпкас Чапаевос Чвижепсес Черешняс Черниговскоес Шабановскоес Шабельскоес Шаумянс Шевченковскоес Шедокс Шепсис Шереметьевскоес Широкая Балкас Школьноес Экономическоес Эстосадокс Южная Озереевкас Юровкас ЯгодноеСаратовскийСветлогорскийСвободненскийСвободныйСеверныйСеверскийСеверский районСеннойСергиевскийСкобелевскийСлавянск-на-КубаниСлавянский районСладковскийСмоленскийСоветскийСоколовскийСолохаульскийСочиСоюз Четырех ХуторовСпокойненскийСреднечелбасскийСреднечубуркскийст-ца Азовскаяст-ца Александровскаяст-ца Александроневскаяст-ца Алексее-Тенгинскаяст-ца Алексеевскаяст-ца Анапскаяст-ца Анастасиевскаяст-ца Андреевскаяст-ца Андрюкист-ца Архангельскаяст-ца Атаманскаяст-ца Ахметовскаяст-ца Ахтанизовскаяст-ца Баговскаяст-ца Бакинскаяст-ца Балковскаяст-ца Баракаевскаяст-ца Батуринскаяст-ца Березанскаяст-ца Бесленеевскаяст-ца Бесскорбнаяст-ца Бесстрашнаяст-ца Бжедуховскаяст-ца Благовещенскаяст-ца Бородинскаяст-ца Бриньковскаяст-ца Брюховецкаяст-ца Бузиновскаяст-ца Варениковскаяст-ца Васюринскаяст-ца Веселаяст-ца Владимирскаяст-ца Воздвиженскаяст-ца Вознесенскаяст-ца Воронежскаяст-ца Воронцовскаяст-ца Восточнаяст-ца Выселкист-ца Вышестеблиевскаяст-ца Геймановскаяст-ца Гладковскаяст-ца Голубицкаяст-ца Гостагаевскаяст-ца Гривенскаяст-ца Григорьевскаяст-ца Губскаяст-ца Гурийскаяст-ца Дербентскаяст-ца Динскаяст-ца Дмитриевскаяст-ца Днепровскаяст-ца Должанскаяст-ца Дядьковскаяст-ца Елизаветинскаяст-ца Еремизино-Борисовскаяст-ца Ереминскаяст-ца Журавскаяст-ца Запорожскаяст-ца Зассовскаяст-ца Ивановскаяст-ца Ильинскаяст-ца Имеретинскаяст-ца Ирклиевскаяст-ца Кабардинскаяст-ца Кавказскаяст-ца Казанскаяст-ца Каладжинскаяст-ца Калининскаяст-ца Калниболотскаяст-ца Калужскаяст-ца Каневскаяст-ца Канеловскаяст-ца Кирпильскаяст-ца Кисляковскаяст-ца Константиновскаяст-ца Костромскаяст-ца Косякинскаяст-ца Краснооктябрьскаяст-ца Крепостнаяст-ца Крупскаяст-ца Крыловскаяст-ца Крыловскаяст-ца Кубанскаяст-ца Кугоейскаяст-ца Куринскаяст-ца Курчанскаяст-ца Кутаисскаяст-ца Кущевскаяст-ца Кущевскаяст-ца Ладожскаяст-ца Ленинградскаяст-ца Лесогорскаяст-ца Линейнаяст-ца Ловлинскаяст-ца Малотенгинскаяст-ца Мартанскаяст-ца Марьянскаяст-ца Махошевскаяст-ца Медведовскаяст-ца Мингрельскаяст-ца Михайловскаяст-ца Надежнаяст-ца Натухаевскаяст-ца Неберджаевскаяст-ца Неберджаевскаяст-ца Незамаевскаяст-ца Некрасовскаяст-ца Нефтянаяст-ца Нижегородскаяст-ца Нижнебаканскаяст-ца Николаевскаяст-ца Новоалексеевскаяст-ца Новоархангельскаяст-ца Новобейсугскаяст-ца Новобекешевскаяст-ца Нововеличковскаяст-ца Нововладимировскаяст-ца Новогражданскаяст-ца Новодеревянковскаяст-ца Новоджерелиевскаяст-ца Новодмитриевскаяст-ца Новодонецкаяст-ца Новоивановскаяст-ца Новокорсунскаяст-ца Новолабинскаяст-ца Новолеушковскаяст-ца Новолокинскаяст-ца Новомалороссийскаяст-ца Новоминскаяст-ца Новомышастовскаяст-ца Новониколаевскаяст-ца Новопашковскаяст-ца Новопетровскаяст-ца Новопластуновскаяст-ца Новоплатнировскаяст-ца Новопокровскаяст-ца Новорождественскаяст-ца Новоромановскаяст-ца Новосергиевскаяст-ца Новотитаровскаяст-ца Новощербиновскаяст-ца Новоясенскаяст-ца Октябрьскаяст-ца Октябрьскаяст-ца Ольгинскаяст-ца Отважнаяст-ца Отраднаяст-ца Отраднаяст-ца Павловскаяст-ца Павловскаяст-ца Передоваяст-ца Переправнаяст-ца Переясловскаяст-ца Петровскаяст-ца Петропавловскаяст-ца Пластуновскаяст-ца Платнировскаяст-ца Плоскаяст-ца Подгорнаяст-ца Подгорная Синюхаст-ца Полтавскаяст-ца Попутнаяст-ца Приазовскаяст-ца Привольнаяст-ца Придорожнаяст-ца Прочноокопскаяст-ца Пшехскаяст-ца Пятигорскаяст-ца Раевскаяст-ца Раздольнаяст-ца Роговскаяст-ца Родниковскаяст-ца Рязанскаяст-ца Самурскаяст-ца Саратовскаяст-ца Северскаяст-ца Сергиевскаяст-ца Скобелевскаяст-ца Смоленскаяст-ца Советскаяст-ца Спокойнаяст-ца Спокойная Синюхаст-ца Ставропольскаяст-ца Старая Станицаст-ца Старовеличковскаяст-ца Стародеревянковскаяст-ца Староджерелиевскаяст-ца Старокорсунскаяст-ца Старолеушковскаяст-ца Староминскаяст-ца Старомышастовскаяст-ца Старонижестеблиевскаяст-ца Старотитаровскаяст-ца Старощербиновскаяст-ца Степнаяст-ца Суздальскаяст-ца Таманьст-ца Тбилисскаяст-ца Тверскаяст-ца Темижбекскаяст-ца Темиргоевскаяст-ца Темнолесскаяст-ца Тенгинскаяст-ца Терновскаяст-ца Троицкаяст-ца Убеженскаяст-ца Убинскаяст-ца Удобнаяст-ца Украинскаяст-ца Упорнаяст-ца Успенскаяст-ца Фастовецкаяст-ца Федоровскаяст-ца Фонталовскаяст-ца Хамкетинскаяст-ца Холмскаяст-ца Хоперскаяст-ца Чамлыкскаяст-ца Чебургольскаяст-ца Челбасскаяст-ца Чепигинскаяст-ца Черниговскаяст-ца Черноерковскаяст-ца Черноморскаяст-ца Чернореченскаяст-ца Шапсугскаяст-ца Ширванскаяст-ца Шкуринскаяст-ца Эриванскаяст-ца Эриванскаяст-ца Юго-Севернаяст-ца ЯрославскаяСтаровеличковскийСтародеревянковскийСтароджерелиевскийСтарокорсунскийСтаролеушковскийСтароминскийСтароминский районСтаромышастовскийСтаронижестеблиевскийСтаростаничныйСтаротитаровскийСтарощербиновскийСтепнойСтепнянскийСуворовскийСуздальскийСупсехскийТаманскийТбилисскийТбилисский районТверскойТемижбекскийТемиргоевскийТемрюкТемрюкский районТенгинскийТенгинскийТерновскийТимашевскТимашевский районТихорецкТихорецкий районТрехсельскийТроицкийТрудобеликовскийТрудовойТуапсеТуапсинский районТысячныйУбеженскийУдобненскийУманскийУнароковскийУпорненскийУпорненскийУрупскийУспенскийУспенскийУспенский районУсть-ЛабинскУсть-Лабинский районФастовецкийФедоровскийФонталовскийх Авиациях Адагумх Аджановках Аккерменках Акредасовх Албаших Александровскийх Александровскийх Алексеевскийх Алтубиналх Амосовх Ананьевскийх Анапскийх Анапскийх Ангелинскийх Андрющенкох Армянскийх Армянскийх Атаманках Аушедх Афанасьевский Постикх Афонках Бабиче-Кореновскийх Байбарисх Балка Грузскаях Балка Косатаях Бальчанскийх Бараниковскийх Барыбинскийх Батогах Беднягинах Безводныйх Безлесныйх Бейсугх Бейсужекх Бейсужек Второйх Белецкийх Беликовх Белыйх Белыйх Беляевскийх Бережиновскийх Бережнойх Бережнойх Березанскийх Беттах Благополучненскийх Богдасаровх Бойкопонурах Болговх Большая Лопатинах Большевикх Большевикх Большие Челбасых Большой Бродовойх Большой Разноколх Бондаренкох Бончковскийх Борвинокх Борец Трудах Борисовх Борисовскийх Бочаровх Братскийх Братскийх Братскийх Булгаковх Бураковскийх Бурсаких Васильевках Васильевскийх Вербинх Вербовыйх Веревкинх Верхнеадагумх Верхнеадагумх Верхние Тубых Верхнийх Верхнийх Верхнийх Верхний Ханчакракх Верхний Чеконх Верхняя Ставропольках Веселая Горах Веселая Жизньх Веселыйх Веселыйх Веселыйх Веселыйх Веселыйх Веселыйх Веселыйх Веселыйх Веселыйх Веселыйх Веселыйх Вестникх Вишневскийх Внуковскийх Водныйх Водокачках Водяная Балках Водяная Балках Водянскийх Воздвиженскийх Возрождениех Воликовх Вольностьх Вольныйх Воробьевх Воровскогох Воронежскийх Воскресенскийх Восточныйх Восточныйх Восточныйх Восточныйх Восточныйх Восточныйх Восточныйх Восточныйх Восточный Сосыкх Высокийх Гайх Галицынх Гапоновскийх Гапоновскийх Гарбузовая Балках Глебовках Гливенкох Гоголевскийх Годовниковх Головковх Горлачивках Горно-Веселыйх Горныйх Горныйх Горный Лучх Городокх Горькая Балках Гослесопитомникх Греблянскийх Греких Гречаная Балках Греческийх Грушевыйх Гуамках Губернаторскийх Гудко-Лиманскийх Дальнийх Даманках День Урожаях Дербентскийх Дербентскийх Деревянковках Державныйх Десятый Километрх Джанхотх Джумайловках Димитровах Добровольныйх Добровольныйх Долгогусевскийх Долгождановскийх Долиновх Домиких Дубовиковх Духовскойх Дюрсох Дюрсох Дятловх Евсеевскийх Ейскийх Екатериновскийх Екатеринославскийх Елинскийх Ереминх Еях Еях Жаркевичих Железныйх Желтые Копаних Журавлевх Журавлевках Журавскийх Зазулинх Зайчанскийх Занкох Западныйх Западныйх Западныйх Западный Сосыкх Заречныйх Зарьковх Зарях Зарях Заря Мирах Захаровх Звездочках Зеленая Рощах Зеленая Рощах Зеленскийх Зеленчукх Зеленчук Мостовойх Зиссермановскийх Знамя Коммунизмах Зозова Балках Зубовх Зуевох Ивановх Ивановках Ивановскийх Ивлевх Измайловх Ильичх им Тамаровскогох Имерницинх Иногородне-Малеваныйх Исаевскийх Кавказскийх Кадухинх Казаче-Борисовскийх Казаче-Малеваныйх Казачийх Казачийх Казачийх Калабатках Калининх Калининх Калининах Калининах Калининскийх Калининскийх Калиновка Втораях Калиновка Перваях Камчатках Каневецкийх Капустинх Капустинх Карасевх Карла Марксах Карла Марксах Карла Марксах Карсх Карскийх Карташовх Картушина Балках Каспаровскийх Киевках Кизинках Киновиях Кипячийх Кировах Кобловх Коваленкох Коваленкох Колесниковх Колосх Копанскойх Коржевскийх Коржевскийх Коржих Коробкинх Косовичих Кочергинх Кошарскийх Кравченкох Кравченкох Крайняя Щельх Красинх Красная Батареях Красная Горках Красная Горках Красная Звездах Красная Звездах Красная Звездах Красная Нивах Красная Полянах Красная Полянах Красная Полянах Красная Полянах Красная Скалах Красная Слободках Красноармейскийх Красноармейский Городокх Красноех Красное Знамях Краснооктябрьскийх Краснострелецкийх Красные Горых Красныйх Красныйх Красныйх Красныйх Красныйх Красныйх Красныйх Красныйх Красныйх Красныйх Красныйх Красныйх Красный Востокх Красный Гайх Красный Дагестанх Красный Зеленчукх Красный Курганх Красный Кутх Красный Октябрьх Красный Очагх Красный Партизанх Красный Партизанх Красный Поселокх Крижановскийх Крикунах Криницах Крупскийх Крупскойх Крупскойх Крупскойх Крутоярскийх Кубанская Колонках Кубанскийх Кубанскийх Кубанскийх Кубаньх Кубраньх Кувичинскийх Куликах Куликовскийх Культурах Куматырьх Кура-Цецех Курбацкийх Курчанскийх Кутокх Кушинках Лазарчукх Лантратовх Латыших Лебедевх Лебедих Лебяжийх Левченкох Ленинах Ленинах Ленинах Ленинах Ленинах Ленинодарх Ленинскийх Ленинскийх Ленинскийх Ленинскийх Ленинскийх Ленинскийх Ленинскийх Ленинскийх Ленинскийх Ленинский Путьх Ленинское Возрождениех Лиманскийх Лобова Балках Лободах Локх Лопатинах Лосевох Лотосх Лукашевх Лукинх Львовскийх Лютыхх Ляпинох Маевскийх Майоровскийх Майскийх Малаих Малеванныйх Малый Бродовойх Малый Дукмасовх Малый Разноколх Малый Чеконх Малькох Марьинскийх Марьинскийх Масенковскийх Машевскийх Мащенскийх Междуреченскийх Меккерстукх Меклетах Мигутых Милютинскийх Мирныйх Мирныйх Мирный Пахарьх Михайловх Михайловскийх Мовах Могукоровках Могукоровскийх Можарийскийх Молдаванскийх Молькинх Морозовскийх Москальчукх Мостовянскийх Набережныйх Нардегинх Науменковх Неелинскийх Незаймановскийх Некрасовх Некрасовах Некрасовскийх Непильх Несмашныйх Нехворощанскийх Нечаевскийх Нещадимовскийх Нижнеглебовках Нижнийх Нижний Ханчакракх Нижняя Гостагайках Нижняя Ставропольках Никитинскийх Николаенкох Новенькийх Новоалексеевскийх Новобатайскийх Нововладимировскиех Нововоскресенскийх Нововысоченскийх Новогурийскийх Новоекатериновках Новоивановскийх Новокалиновках Новокарскийх Новокрасныйх Новокрымскийх Новомихайловскийх Новонекрасовскийх Новониколаевках Новопавловскийх Новопеховский Первыйх Новопокровскийх Новоселовках Новоселовскийх Новостепнянскийх Новотроицкийх Новотроицкийх Новоукраинскийх Новоурупскийх Новые Лиманокирпилих Новыйх Новыйх Новыйх Новыйх Новыйх Новыйх Новый Мирх Новый Уралх Новый Урожайх Оазисх Об''ездная Балках Огонекх Октябрьскийх Октябрьскийх Октябрьскийх Ольгинскийх Ольховскийх Ольховскийх Орджоникидзех Орджоникидзех Орехов Кутх Орловх Осеннийх Осечких Островская Щельх Отрадо-Солдатскийх Отрубныех Павловскийх Память Ленинах Папоротныйх Папоротныйх Папоротныйх Партизанх Первая Синюхах Первокубанскийх Первомайскийх Первомайскийх Первомайскийх Первомайскийх Первомайскийх Первомайскийх Песчаныйх Песчаныйх Песчаныйх Петровскийх Пионерх Плавненскийх Плавних Победах Победах Подгорныйх Подгорныйх Подковскийх Подкугоейскийх Подлесныйх Подольскийх Подшкуринскийх Подых Покровскийх Покровскийх Полковничийх Полтавскийх Полтавскийх Полтавскийх Потаенныйх Потинх Прибрежныйх Привокзальныйх Привольныйх Привольныйх Привольныйх Привольныйх Привольныйх Пригибскийх Прикубанскийх Прикубанскийх Прикубанскийх Прикубанскийх Приречныйх Причтовыйх Причтовыйх Приютныйх Прогрессх Пролетарскийх Пролетарскийх Пролетарскийх Пролетарскийх Пролетарскийх Прорвенскийх Протичках Протоцкиех Прохладныйх Пушкинах Пятихатскийх Раздольныйх Раздольныйх Раковх Рассветх Рассветх Рашпильх Рашпильх Рашпылих Редантх Реконструкторх Рогачевх Рогачих Родниковх Родниковскийх Розановскийх Розы Люксембургх Розы Люксембургх Роккельх Романовскийх Романчуковх Ромашевках Ромашких Роте-Фанех Садких Садовыйх Садовыйх Садовыйх Садовыйх Садовыйх Садовыйх Садовыйх Самойловх Саньковх Саратовскийх Сборныйх Свердловскийх Светх Светлая Зарях Свободах Свободах Свободныйх Свободныйх Свободныйх Свободныйх Свободныйх Свободный Мирх Северинх Северныйх Северныйх Северныйх Северныйх Северныйх Северныйх Северокавказскийх Северокубанскийх Северскийх Сельский Пахарьх Семеновх Семеновках Семеновках Семенцовках Семигорскийх Семисводныйх Сербинх Сергеевскийх Серебрянках Серединскийх Сеятельх Синявках Сиротинох Славянскийх Сладкийх Сладкий Лиманх Слободках Соболевскийх Советскийх Согласныйх Соколихинх Соколовках Солдатская Балках Соленыйх Солодковскийх Сопова Балках Сорокинх Спасовх Спорныйх Средние Челбасых Средние Чубурких Среднийх Средний Дукмасовх Средний Челбасх Ставких Станциях Староармянскийх Старогермановскийх Старомавринскийх Старые Лиманокирпилих Старый Куринскийх Стебницкийх Степнойх Стефановскийх Столяровх Сторожи Вторыех Сторожи Первыех Стринскийх Стукановх Стукановскийх Суровох Сухие Челбасых Сухой Кутх Танцура Крамаренкох Тарусинх Тауруп Второйх Тауруп Первыйх Тверскойх Тегинх Телегинх Тельманх Тельманах Терзиянх Терновыйх Терско-Каламбетскийх Тетерятникх Тимашевках Тиховскийх Тихонькийх Тополих Травалевх Трактовыйх Троицкийх Троицкийх Трудх Трудобеликовскийх Трудовая Армениях Трудовойх Трудовойх Туркинскийх Турковскийх Тысячныйх Тыщенкох Убыхх Ударныйх Удобно-Зеленчукскийх Удобно-Покровскийх Украинках Украинскийх Украинскийх Улановскийх Ульяновох Ульяновскийх Ульяновскийх Упорныйх Урмах Урмах Усатова Балках Успенскийх Усть-Джигутинках Уташх Фадеевскийх Федоренкох Федоровскийх Федорянках Финогеновскийх Фокин Первыйх Фортштадтх Хабльх Ханьковх Харьковскийх Хачиваньх Херсонскийх Хлебодаровскийх Хлеборобх Хлопонинх Хоринх Хорошиловх Центральныйх Цукерова Балках Цуревскийх Чайкинх Чапаевх Чаплыгинх Чеконх Чекуновках Челбасх Челюскинецх Чембурках Черединовскийх Черкасскийх Черниговскийх Черниковх Чернобабовх Черноморскийх Черномуровскийх Черныйх Черный Ерикх Чехракх Чигринах Чкаловах Чкаловах Шапарскойх Шевченкох Шевченкох Шевченкох Шептальскийх Шефкоммунах Шибикх Широкая Пшадская Щельх Широкая Щельх Школьныйх Школьныйх Шубинках Шуваевх Щегловх Энгельсах Эрастовх Эриванскийх Южныйх Ясених ЯстребовскийХадыженскХарьковскийХолмскийХолмскийХоперскийХостинскийЦелинныйЦентральныйЦентральныйЦентральныйЧамлыкскийЧебургольскийЧелбасскийЧепигинскийЧерниговскийЧерниговскийЧерноерковскийЧерноморскийЧерноморскийШабановскийШабельскийШаумянскийШевченковскийШедокскийШепсинскийШирочанскийШкольныйШкуринскийЩербиновскийЩербиновский районЭриванскийЮго-СеверныйЮжно-КубанскийЮжныйЮжныйЯрославскийЯсенский

ВС разъяснил тонкости предоставления в частную собственность участка земли в морском порту

Один из экспертов «АГ» обратил внимание на вывод Верховного Суда о том, что арендатор не должен нести негативные последствия от того, что уполномоченный орган не выполняет обязанности по регистрации права собственности. Другой предположил, что определение станет еще одним правильным сигналом судам нижестоящих инстанций не останавливаться на формальном подходе при рассмотрении дел, а изучать фактические обстоятельства во всей их полноте и не бояться применять ст. 10 ГК РФ.

26 января Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда вынесла Определение № 305-ЭС20-15891 по делу № А40-179436/201 об оспаривании владельцем морских причалов отказа Росморречфлота предоставить в частную собственность за плату занимаемый ими земельный участок в морском порту.

В сентябре 2008 г. администрация Хасанского муниципального района Приморского края предоставила в аренду ОАО «Славянский судоремонтный завод» земельный участок площадью 18,9 га для размещения заводских производственных помещений.

Летом 2011 г. АО «Международный морской перегрузочный терминал» приобрело у завода достроечный причал и причал для перегрузки тяжеловесных грузов, оформив право собственности на них в ЕГРН. Затем завод уступил терминалу также арендные права и обязанности на землю, где находились причалы.

Новый арендатор обратился в муниципалитет с заявлением о предоставлении данного земельного участка в собственность без проведения торгов, однако ему отказали в этом. Суд отказал в удовлетворении иска терминала (дело № А51-30732/2017), посчитав, что спорный земельный участок входит в границы морского порта Посьет, которые установлены правительственным распоряжением, соответственно, полномочиями по распоряжению федеральными земельными участками, расположенными в границах порта, наделено Федеральное агентство морского и речного транспорта, а не муниципалитет.

Общество обратилось в Росморречфлот с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка без проведения торгов как собственнику объектов недвижимости, используемых им в качестве оператора морского терминала для осуществления деятельности в морском порту (подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса). Ведомство отказало в удовлетворении требований со ссылкой на то, что земельный участок отнесен к собственности РФ, соответственно, распоряжение объектами, относящимися к федеральной собственности, осуществляется после государственной регистрации права собственности России на них, между тем право государственной собственности в отношении испрашиваемого участка не зарегистрировано.

Тогда АО «Международный морской перегрузочный терминал» оспорило отказ Росморречфлота в судебном порядке, попросив обязать ответчика предоставить ему в собственность за плату спорный земельный участок и заключить с ним договор купли-продажи.

Суды отказали в удовлетворении требований со ссылкой на то, что у Росморречфлота на день обращения к нему общества отсутствовали основания для распоряжения спорным земельным участком путем предоставления последнего из федеральной собственности в собственность заявителю при отсутствии в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности РФ на этот участок. Право федеральной собственности было зарегистрировано только 20 августа 2019 г. При этом суды признали за заявителем право на приватизацию расположенного в границах порта Посьет спорного участка, находящегося в собственности РФ.

В кассационной жалобе в Верховный Суд общество просило отменить судебные акты и принять новое решение. Изучив дело, Экономколлегия отметила, что морской порт является объектом федерального транспорта, находящимся в ведении соответствующих органов исполнительной власти, а территория морского порта относится в силу закона к федеральной собственности. Расположение на территории морского порта отдельных объектов инфраструктуры, находящихся в частной собственности, не изменяет принадлежность земель порта РФ, при этом именно Росморречфлот осуществляет полномочия по распоряжению федеральными земельными участками, расположенными в границах морских портов.

Высшая судебная инстанция также напомнила, что исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст. 39.16 ЗК РФ. Согласно п. 6 данной нормы уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка. При этом в частной собственности могут находиться земельные участки в границах территории морского порта, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для осуществления деятельности в морском порту и принадлежащими на праве собственности ИП или юрлицам.

При этом ВС поддержал вывод нижестоящих инстанций о том, что у заявителя как собственника сооружений, используемых им в качестве оператора морских терминалов деятельности в морском порту, имеется право на приватизацию расположенного в границах порта Посьет спорного участка, находящегося в федеральной собственности. Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона, признаются юридически действительными при отсутствии их госрегистрации в ЕГРН. Отсутствие государственной регистрации возникшего в силу закона права федеральной собственности на земельный участок не может служить основанием для отказа в приватизации этого участка, занятого объектами недвижимости заявителя, поскольку такое основание не предусмотрено действующим законодательством, заключил Суд.

«Регистрация права федеральной собственности на участки в морском порту зависит исключительно от Росморречфлота, а общество не должно нести негативные последствия от того, что Росморречфлот не выполняет обязанности по регистрации права федеральной собственности. При наличии у Росморречфлота всех необходимых полномочий по инициированию процедуры государственной регистрации права федеральной собственности на участок ссылка указанного лица на отсутствие регистрации как основание для отказа в приватизации является злоупотреблением правом со стороны Росморречфлота (ст. 10 Гражданского кодекса РФ) и нарушает исключительное право общества на приобретение земельного участка в собственность», – отмечено в определении.

Таким образом, ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и признал незаконным оспариваемое решение Росморречфлота, обязав его предоставить заявителю спорный земельный участок в собственность за плату.

Директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов отметил, что, встав на защиту арендатора, Верховный Суд счел, что регистрация права федеральной собственности на участок зависит исключительно от ответчика – федерального агентства, а арендатор не должен нести негативные последствия от того, что уполномоченный орган не выполняет обязанности по регистрации этого права. «Именно поэтому Суд признал, что отсутствие государственной регистрации возникшего в силу закона права федеральной собственности на земельный участок не может служить основанием для отказа в приватизации этого участка, занятого объектами недвижимости заявителя», – заключил Алексей Силиванов.

Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников отметил, что в определении Верховный Суд подробно описал нормативную базу, подтверждающую право общества на приватизацию земельного участка в границах морского порта, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости, при этом суды нижестоящих инстанций это право общества под сомнение также не ставили. «Однако можно предположить, что именно особый статус спорного земельного участка явился причиной того, что суды трех инстанций отдавали предпочтение формальной позиции уполномоченного органа и не замечали очевидный факт злоупотребления правом со стороны Росморречфлота», – предположил он.

Тем не менее, по словам эксперта, в рассматриваемом деле Верховный Суд, во-первых, еще раз сформулировал приоритет права на приватизацию земельного участка, установленный ЗК РФ, по сравнению с требованием о регистрации прав в реестре публичного собственника. «Во-вторых, ВС еще раз продемонстрировал: если реализации чьего-то права препятствует бездействие обязанного лица, такие случаи надлежит квалифицировать как злоупотребление правом, а задача суда при разрешении подобных дел сводится к обеспечению фактического восстановления нарушенных прав, игнорируя недобросовестные ссылки ответчика на формальные обстоятельства. Можно отметить, что в какой-то мере комментируемое определение созвучно позиции Верховного Суда, отраженной в Определении № 46-КАД20-4-К6 от 16 сентября 2020 г. по делу № В2а-2-176/20199», – отметил Николай Сапожников.

Он добавил, что в рассматриваемом определении ВС указал, что, когда речь идет о земельных участках, принадлежащих сразу множеству лиц, медлительность с регистрацией прав части сособственников не должна препятствовать распоряжению участком по решению большинства. «То есть, фактически, добросовестное или недобросовестное уклонение тех или иных лиц от регистрации в реестре не должно становиться препятствием для реализации прав на распоряжение (в комментируемом определении – на приватизацию) земельным участком. Полагаю, комментируемое определение – еще один правильный сигнал судам нижестоящих инстанций не останавливаться на формальном подходе при рассмотрении дел, а рассматривать фактические обстоятельства во всей их полноте и не бояться применять ст. 10 ГК РФ», – заключил эксперт.

Устанавливая закон о прекращении сервитутов | Артикул

В настоящее время поиск недвижимости для покупки сравнивается с поиском Лох-Несского чудовища или снежного человека. Покупатели земли стали более изобретательными и агрессивными, чем когда-либо прежде, в попытках освоить недвижимость для обеспокоенной публики. Этот поиск привел к требованию открыть возможности для снятия ограничений на собственность, включая сервитуты. В этой статье рассматриваются различные способы погашения сервитута.

Сервитут - это «интерес в земле, находящейся во владении другого лица, который (а) дает право собственнику такого интереса на ограниченное использование или владение землей, в которой существует этот интерес; (b) дает право… защиту… от третьих лиц от вмешательства в такое использование или пользование; (c) не подчиняется воле владельца земли и (d) может быть создан путем передачи права собственности ». 1

Для создания сервитута путем прямого предоставления должна быть письменная форма, содержащая простой и прямой язык, подтверждающий намерение лица, предоставляющего право, создать право по характеру сервитута, а не лицензии. 2

Послабления могут быть созданы четырьмя способами: явное письменное разрешение, последствия предыдущего использования, последствия необходимости и предписание. Когда доминирующее имущество передается, сервитут переходит к следующему владельцу в соответствии с положениями о принадлежности, даже если в документе нет конкретного упоминания сервитута.

Существует восемь способов прекращения сервитута: отказ, слияние, прекращение необходимости, снос, запись акта, осуждение, незаконное владение и освобождение.

Отказ от сервитута

Хотя сервитут может возникать по-разному, любой сервитут может быть аннулирован отказом от сервитута владельцем доминирующего поместья. Чтобы доказать отказ, необходимо установить не только намерение доминирующего держателя недвижимости отказаться от прав на сервитут, но также некоторые явные действия или бездействие, что подразумевает, что собственник не требует и не сохраняет никаких прав. интерес к сервитуту.Однако акт должен недвусмысленно ссылаться на намерение отказаться от сервитута и четко демонстрировать, что доминирующий владелец недвижимости навсегда отказывается от всех прав на сервитут, а не просто отказывается от него на какой-то временный период. 3 Простого неиспользования недостаточно, чтобы считаться отказом, даже если в течение длительного периода времени.

Слияние

Предоставленный сервитут может быть прекращен путем слияния. Согласно доктрине слияния, когда доминирующее и обслуживающее владения переходят в собственность одного человека.Чтобы удовлетворить это, должно быть полное единство господствующего и обслуживающего владений, что означает, что одно физическое или юридическое лицо владеет всем земельным участком. Когда приобретается только часть служебного или доминирующего имущества, полного единства титула не существует. Таким образом, сервитут остается в силе. 4 Другими словами, для того, чтобы такая отмена сервитута имела место, все обремененное имущество и все доминирующее имущество должны перейти в собственность одного и того же лица. 5

Многие сервитуты берут свое начало в ситуациях, когда одному владельцу принадлежала вся часть собственности, которую он впоследствии решил разделить на несколько участков. 6 Общий план развития мог включать или не включать конкретный план обременения некоторых участков обязательством по предоставлению различных сервитутов в пользу других участков, таких как общий сервитут, необходимый для внутреннего участка, не имеющего выхода к морю. Подобно тому, как такой грант в письменной форме является лишь одним из средств создания сервитута, слияние, когда различные участки, обремененные сервитутами и получающие выгоду от сервитутов, переходят в общую собственность, является одним из наиболее важных средств для отмены сервитута, поскольку оно позволяет застройщику финансовые средства для отмены сервитута, пока есть желающий продавец.

Конец необходимости

Удобства, созданные необходимостью, прекращаются, когда необходимость подходит к концу. 7 Самый распространенный пример сервитута по необходимости проиллюстрирует разницу. Представьте, что землевладелец имеет довольно значительный участок земли и решает разделить его на участки, и один из участков, созданных владельцем, полностью не имеет выхода к морю внутри других участков. Поскольку владелец продает эти участки, продажа облегчает доступ к ним, позволяя владельцу участка, не имеющего выхода к морю, получить доступ к шоссе.Это сервитут по необходимости. Даже когда не существует соглашения о праве доступа, владелец, которому требуется доступ, имеет право на него. Но когда появляется новый способ доступа и исчезает первоначальная необходимость, землевладелец теряет свое право доступа.

Снос

Сервитут в здании или на земле прекращается, когда это обремененное здание или земля полностью разрушены. Эта доктрина возникает из 8 случая, связанного с партийной стеной.

В Knickerbocker стороны были смежными собственниками. Истец снес здание на его территории, за исключением партийной стены. Истец намеревался использовать стенку для поддержки гаража. Прежде чем истец построил гараж, ответчик снес его здание и всю партийную стену. Следовательно, истец построил отдельную стену в своем собственном помещении, хотя стена для вечеринок была пригодна для дальнейшего использования. Суд установил, что, когда истец снес здание, ему больше не требовалось опоры на его сторону стены.Ответчик окончательно положил конец сервиту , когда он снес все его здание и положил конец необходимости опоры на его стороне стены. Снося свою постройку, он лишил его потребности в сервитуте и, таким образом, фактически разрушил сервитут.

Закон о регистрации

Добросовестный покупатель стоимости не связан сервитутом, который не зарегистрирован надлежащим образом до покупки обремененного имущества. 9 Сервитут не прекращается, несмотря на то, что сервитут не зарегистрирован, если добросовестный покупатель действительно знал и уведомлял о любых фактах, которые могли бы побудить разумного покупателя навести справки. 10

Нарушение

Нарушение прав по сервитуту не является основанием для отмены сервитута. Простое использование сервитута для цели, не санкционированной, чрезмерное использование или неправильное использование, или временный отказ от него сами по себе не являются достаточными для того, чтобы составлять отказ, который аннулирует сервитут. 11 Это не означает, что слуга собственника имущества не имеет средства правовой защиты, но уничтожение сервитута не является таким средством.

Осуждение

Правительство может создать сервитут путем осуждения. Однако отмечает, что правительственный орган также может отменить сервитут, осудив его. 12 Это может принимать различные формы в зависимости от обстоятельств ситуации. Одним из таких фактов может быть случай, когда правительство осудило земельный участок, на который распространяется сервитут в пользу соседнего собственника, и правительство отменяет сервитут, осуждая его.

Неблагоприятное владение

Неблагоприятное владение может аннулировать сервитут. Например, в деле 13 Апелляционный суд обсудил ситуацию, в которой была определенная подъездная дорога, которая была предметом сервитута. Однако обремененный хозяин поместья отгородил эту подъездную дорожку и патрулировал ее со сторожевыми собаками. 14 Суд установил, что после 10 лет ограждения земля освободилась от бремени сервитута.

Поправки, внесенные в июле 2008 года в статью 5 Закона о судебных процессах и исках в отношении недвижимого имущества (RPAPL), которые внесли радикальные изменения в закон о неправомочном владении, не упоминали сервитуты.Этот автор лично считает, что это была простая оплошность; однако в результате новый закон в настоящее время не применяется, и все случаи неправомерного владения сервитутом подчиняются старому закону.

Разрешение

Однажды предоставленный сервитут может быть прекращен путем письменного разрешения, в котором говорится, что владелец сервитута передает все права и средства правовой защиты, включая возможность предъявить иск в рамках сервитута. 15

Заключение

Поскольку прекращение сервитута является одной из наиболее неправильно понимаемых областей законодательства о недвижимости, количество дел по этому вопросу резко возросло.Поскольку каждый дюйм Нью-Йорка и других частей Нью-Йорка ищется в качестве плодородной земли для строительства, проблемы с сервитутом достигли нового уровня, и слишком много дезинформированных профессионалов и их клиентов предпринимают действия без каких-либо правовых оснований. Благодаря судам и обширной мудрости индустрии титулов в консультировании отрасли недвижимости, многие потенциальные проблемы были предотвращены или справедливо разрешены во время бума недвижимости. Многие другие сервитуты остались без защиты и утеряны. В любом случае, никогда раньше наша земля не доставляла столько удовольствия профессионалам в сфере недвижимости.

КОНЕЧНЫЕ СООБЩЕНИЯ:

1. Пересмотр предложения §450 (1944 г.).

2. 68 н.э., 2д 963, 965, 503, н.э., 2д 99, 100, 510 н.э., 2д 543, 544 (1986).

3. Gerbig v. Zumpano , 7 N.Y.2d 327, 165 N.E.2d 178, 197 N.Y.S.2d 161 (1960).

4. Will v. Gates , 89 N.Y.2d 778, 784, 680 N.E.2d 1197, 1200, 685 N.Y.S.2d 900, 903 (1997).

5. Ид.

6. Will v. Gates , 89 N.Y.2d 778, 680 N.E.2d 1197, 685 N.Y.S.2d 900 (1997).

7. Закон требует, чтобы такой подразумеваемый сервитут был
фактически необходим для использования и пользования собственностью, а не просто
удобен для владельца доминирующего поместья. Пейн против Чандлера , 134 N. Y. 385 (1892).

8. 263 н.э. 63, 188 н.э. 158 (1933).

9. Webster v. Ragona , 704 AD, 3d 850, 776 N.Y.S, 2d 347 (2004).

10. Как постановил Апелляционный суд в деле Simone v. Heidelberg ,
, обременение должно быть «записано [редактировано] в цепочке обслуживания [титула]… таким образом,
, чтобы наложить уведомление на последующих покупателей обслуживаемой земли .” Simone v. Heidelberg , 9 N.Y.3d 177, 877 N.E.2d 1288, 847 N.Y.S.2d 511 (2007).

11. Gerbig v. Zumpano , 7 N.Y.2d 327, 165 N.E.2d 178, 197 N.Y.S.2d 161 (1960).

12. 200 н.э. 2 день 735, 606 н.э. 913 (2009), аккорд Zutt v. State , 99 AD, 3d 85, 949 N.Y.S.2d 402 (2d Dept.2012).

13. 73 Нью-Йорк 2 день 622, 543 Нью-Йорк 2 день 15 (1989).

14. Пожалуй, самый крайний пример удовлетворения требования «враждебности» владения.

15. Эндрюс против Коэна , 221 N.Y. 148, 116 N.E. 862 (1917 г.).

Адам Лейтман Бейли был партнером-основателем Adam Leitman Bailey, P.C. Келли Т. Монассебиан, студентка юридического факультета и экстерн в Adam Leitman Bailey, P.C. оказал помощь в подготовке этой статьи.

http://alblawfirm.com/articles/easements/

Как потребовать невостребованную землю

В свое время резидент США мог вступить во владение участком невостребованной земли, защищенной в соответствии с Законом о усадьбах США. 1862 г.Однако Федеральный закон о земельной политике и управлении 1976 года отменил это. Однако в соответствии с неблагоприятными законами о владении вы можете получить заброшенное имущество при условии, что вы соответствуете определенным требованиям. Чтобы претендовать на невостребованную землю, вам сначала необходимо убедиться, что вы соответствуете требованиям, в том числе занимаете ее в течение минимального периода времени и находитесь в собственности без разрешения владельца. Если вы соответствуете требованиям, вам нужно будет связаться с адвокатом, чтобы подать иск через судебную систему.

Общие сведения о невостребованных землях

В отличие от первых дней освоения земель в этой стране, каждый акр земли в США сейчас кому-то принадлежит. В большинстве случаев собственность переходит к застройщику, частному лицу или государственному учреждению. Некоторая земля принадлежит корпорациям и индейским племенам. Однако в некоторых случаях часть собственности была оставлена, а это означает, что вы можете завладеть ею.

Законы о невостребованном имуществе различаются от штата к штату.Законы о заброшенной земле подпадают под действие так называемого неблагоприятного владения , в котором говорится, что при определенных обстоятельствах человек может получить законное право собственности на участок земли, даже если он технически принадлежит кому-то другому. Возможно, вы слышали, что это называется «правами скваттера».

Законы о заброшенных землях

Чтобы стать собственником заброшенной собственности, человек должен соответствовать всем следующим четырем требованиям.

  • Поглощение должно быть враждебным , то есть без разрешения предыдущего владельца.
  • Лицо, вступающее во владение недвижимостью, должно физически занимать ее.
  • Указанное владение должно быть очевидно для всех, кто наблюдает за имуществом.
  • Житель должен присутствовать на территории в течение минимального непрерывного периода времени.

В рамках этих общих правил у каждого штата есть свои особые требования. В некоторых штатах существуют дополнительные требования, в том числе то, что новый житель должен заплатить налог на недвижимость . Вы обнаружите, что в некоторых штатах также просят иметь какой-то документ, подтверждающий право собственности на собственность, даже если этот документ не является законным или неточным.

Как запросить невостребованную землю

Подача иска о неправомочном владении может быть сложной задачей, поэтому вам понадобится адвокат, который проведет вас через процесс. Вы подадите тихий титульный иск , который оспорит всех, кто претендует на эту землю. Если суд примет решение в вашу пользу, имущество будет вашим бессрочным.

Однако важно отметить, что решение в вашу пользу не обязательно означает, что вы будете защищены, как если бы вы купили недвижимость у предыдущего владельца.Другими словами, если с недвижимостью возникнет проблема, вы не обязательно сможете подать в суд на владельца. Постановление также может не разрешить все вопросы, связанные с правом собственности на собственность.

Как предотвратить неправомерное владение недвижимостью

Часто концепция неправомерного владения заставляет собственников немного нервничать. Это особенно верно для тех, кто владеет землей, которую они физически не занимают, возможно, в качестве инвестиций. Если бы кто-то мог просто поставить палатку на этой собственности и позже заявить права собственности на этом основании, вы могли бы потерять свои вложения в одночасье.

Но есть несколько вещей, которые вы можете сделать, чтобы защитить себя от законов о заброшенных землях, главное из которых - не отказываться от них. Знаки запрета вторжению не сохранят ваши права собственности, но они могут отпугнуть любого, кто подумает о том, чтобы сделать это домом. Самое важное, что вы можете сделать как владелец недвижимости, - это следить за землей. Если вы не живете поблизости, платите кому-нибудь, чтобы он регистрировался каждые несколько дней, или разместите камеры видеонаблюдения, которые обеспечивают наблюдение за всем имуществом.

Если вы действительно даете кому-то разрешение на использование земли, убедитесь, что вы изложили соглашение в письменной форме, чтобы избежать того, чтобы лицо соответствовало положению о «враждебном захвате» в соответствии с законом. В случаях, когда кто-то поселился в доме без вашего разрешения, вам следует связаться с полицией и, если это не отпугнет человека, нанять адвоката, чтобы выселить жильца из дома.

Претензии горнодобывающих компаний на имущество

Ценные полезные ископаемые находятся на государственных землях по всей стране.Бюро землепользования поощряет предприимчивых жителей к поиску и разработке полезных ископаемых в определенных областях, но сначала вам нужно будет купить заявку на добычу полезных ископаемых на этой собственности. Если это требование будет удовлетворено, у вас будут права на добычу полезных ископаемых на участке, но это не дает вам права собственности на сам объект.

Любое оборудование или сооружения, оставленные в связи с иском о добыче полезных ископаемых, становятся государственной собственностью. Если вы хотите приобрести эти предметы, вы можете запросить их покупку при покупке заявки на добычу полезных ископаемых, но ответственность передается вам как покупателю.Вы можете разбить лагерь на суше, но если вы решите остаться более 14 дней в течение 90-дневного периода , вам нужно будет регулярно работать над деятельностью, связанной с добычей полезных ископаемых.

Покупка заявок на добычу полезных ископаемых

Доступность заявок на добычу полезных ископаемых привела к ситуации, когда недобросовестные люди размещают заявки на добычу полезных ископаемых BLM для продажи в Интернете и лишают невиновных потребителей денег. Бюро по управлению земельными ресурсами выступило с предупреждением о заявках BLM на продажу в Интернете. Чтобы не стать жертвой мошенничества, агентство опубликовало следующие инструкции:

  • Заявка на добычу полезных ископаемых должна иметь документы с четко обозначенными границами.
  • Любой, кто выставляет претензии по добыче полезных ископаемых BLM для продажи, должен иметь возможность предоставить покупателям официальный серийный номер претензии BLM и документацию, подтверждающую регистрацию претензии в местных органах власти.
  • Вы можете проверить все заявки на добычу полезных ископаемых с помощью LR2000 , системы отчетности, которая отслеживает заявки на добычу полезных ископаемых в США. Вы также можете проверить записи, посетив офисы Бюро землепользования в штате, где находится рассматриваемое имущество.

Поиск заявок на добычу полезных ископаемых

Прежде чем вы сможете подать заявку на добычу полезных ископаемых, вам сначала нужно выяснить, где вы хотите добывать.Есть только 19 штатов, в которых собственность открыта для исков , что сужает круг, а тип полезных ископаемых, которые вы хотите найти, вероятно, только в определенных штатах, сужая его еще больше.

После того, как вы определили области, на которые вы хотите претендовать, вам нужно убедиться, что никто другой не претендует на них. Если у вас достаточно информации, вы можете проверить базу данных о заявках на добычу полезных ископаемых BLM или получить подтверждение в местном отделении управления земельными ресурсами. Однако вы также можете посмотреть на саму собственность.Если заявка существует, должна быть указана вывеска, указывающая, что заявка на добычу защищена и что разведка запрещена.

Поиск в базе данных заявок на добычу полезных ископаемых

Если вы предпочитаете проверять наличие доступной земли в Интернете, вы можете использовать базу данных заявок на добычу полезных ископаемых BLM. База данных регистрации случаев содержит отчеты о разрешениях на использование земель и полезных ископаемых, в то время как база данных регистрации заявок на добычу полезных ископаемых может предоставлять отчеты о незапатентованных заявках на добычу полезных ископаемых на федеральных землях.

Некоторая информация недоступна в базе данных претензий BLM по добыче полезных ископаемых, включая файлы дел, документы и договоры аренды.Если вы заинтересованы в разведке на Аляске, информация не доступна через LR2000. Вам нужно будет перейти на blm.gov/alaska. Если у вас есть какие-либо вопросы по поводу информации, которую вы видите в базе данных, возьмите телефон и позвоните в Бюро землепользования в этом районе.

Как я могу приобрести заброшенный земельный участок рядом с моим домом, у которого нет записей о праве собственности или уплаченных налогов? - Вопросы и ответы по закону о недвижимости штата Мэн

Justia Спросите у юриста Мэн Закон о недвижимости Как можно приобрести заброшенный земельный участок...

Отель расположен в округе Хэнкок, штат Мэн, на площади примерно 0,3 акра. Он не имеет выхода к морю рядом с 4 другими домами и не имеет выхода на улицу.Когда я первоначально спросил о собственности, мэрия не смогла найти записи ни о собственности, ни о налогах. Они провели небольшое исследование и позже сказали мне, что EMERA взяла на себя эту собственность и заплатила налоги с нее, когда они приобрели Bangor Hydro. Когда я связался с отделом недвижимости EMERA, они сказали, что это неправда. Я разговаривал с главой отдела, который работал с EMERA, ранее Bangor Hydro, ранее Stonington deer Isle Power более 25 лет. Он прислал мне документы, подтверждающие отсутствие права собственности.Каков процесс приобретения объекта недвижимости, который был заброшен более 50 лет без учета прав собственности и без уплаты налогов? Спасибо

1 юрист Отвечать

A: Я не знаю, что это за «документы, подтверждающие отсутствие права собственности», кроме их заявления о том, что они не думают, что они владеют им.

Вам нужно выполнить поиск по названию, чтобы выяснить, у кого есть название записи. Если он не имеет выхода к морю, велика вероятность, что одна или несколько соседних владений и эта часть принадлежали одному и тому же владельцу. Итак, проследите цепочку титулов этих смежных владений, чтобы найти документ, в котором эта часть могла быть ошибочно пропущена.

Или, если он продан за неуплату налогов (и теперь, когда округ знает об этом, я ожидаю, что он в конечном итоге будет продан), вы можете попробовать его купить.

Justia Ask a Lawyer - это форум, на котором потребители могут получить ответы на основные юридические вопросы. Любая информация, отправляемая через Justia Ask a Lawyer, не является безопасной и предоставляется только на неконфиденциальной основе.

Использование этого веб-сайта для того, чтобы задавать вопросы или получать ответы, не создает отношений между адвокатом и клиентом между вами и Justia или между вами и любым адвокатом, который получает вашу информацию или отвечает на ваши вопросы, а также не предназначено для создания таких отношений. Кроме того, никакие ответы на этом форуме не являются юридической консультацией, которая должна быть адаптирована к конкретным обстоятельствам каждого дела. Вам не следует действовать на основании информации, представленной в Justia Ask a Lawyer, без консультации с профессиональным адвокатом, допущенным или уполномоченным вести практику в вашей юрисдикции.Justia не несет ответственности перед любым лицом, которое полагается на информацию, содержащуюся или полученную через этот сайт, и отказывается от любой ответственности в отношении такой информации.

Justia не может гарантировать, что информация на этом веб-сайте (включая любую юридическую информацию, предоставленную поверенным через эту службу) является точной, полной или актуальной. Хотя мы намерены делать все возможное, чтобы информация на этом сайте была актуальной, владельцы и участники этого сайта не делают никаких заявлений, обещаний или гарантий относительно точности, полноты или адекватности информации, содержащейся на этом сайте или связанной с ней.

Что такое неблагоприятная одержимость? | Банковская ставка

Когда вы покупаете дом, вы можете покупать больше, чем просто строение. Если это отдельно стоящая недвижимость, вы также можете покупать землю или участок и его особенности, такие как подъездная дорога, задний двор, забор или сарай. Меньше всего вам хочется потерять право собственности на какую-либо часть собственности в пользу кого-то другого, но это может произойти в случае неправомерного владения. Вот как работает этот правовой принцип и что вы можете сделать, чтобы устранить его, если кто-то предъявит отрицательный иск.

Что такое неправомерное владение?

Неблагоприятное владение - это правовой принцип, который предоставляет лицу право собственности на землю, принадлежащую другому лицу, если это лицо отвечает определенным требованиям. Как правило, эти требования включают в себя занятие, использование и обслуживание или улучшение собственности, принадлежащей кому-то другому, в течение определенного периода времени.

Неблагоприятное владение отличается от сервитута, при котором владелец собственности явно предоставляет определенные права, например разрешение на использование проезжей части, кому-то еще.Как правило, чтобы считаться незаконным владением, кто-то должен использовать собственность без разрешения владельца.

Неблагоприятное владение может произойти намеренно или непреднамеренно. Если сосед, например, непреднамеренно возводит забор на расстоянии одного фута от вашей собственности и начинает использовать землю, огороженную забором, сосед может претендовать на неправомерное владение этой частью вашей собственности. В другом случае скваттер, умышленно занявший заброшенный дом, может иметь право потребовать владение чужим владением через определенное время.Это может подпадать под так называемые «права скваттера».

Требования к небрежному владению

Неблагоприятное владение может быть затруднено, поскольку точные требования, которые его характеризуют, различаются в зависимости от юрисдикции. Например, в некоторых штатах разрешается предъявление претензий о неправомерном владении собственниками, которые просто захватили и использовали собственность, намеренно или нет. Другие требуют, чтобы владелец знал, что вторгается в чужую собственность.

Вот типичные требования для претензии о неправомочном владении:

  • Непрерывное использование - Владелец, подающий претензию, должен постоянно занимать и использовать собственность в течение требуемого периода.Тот, кто живет в семейном загородном доме три месяца в году, не может претендовать, например, на неправомерное владение, поскольку он не занимает его постоянно. Требуемый период может составлять от двух до 30 лет.
  • Враждебное использование - В этом контексте «враждебное» означает, что владелец, подавший претензию, использовал собственность без разрешения. Владелец должен доказать, что владелец собственности не сдавал внаем, не сдавал внаем или иным образом не давал ему разрешения на использование собственности.
  • Исключительное использование - Владелец, подающий претензию, должен быть единственным владельцем и пользователем собственности, действовать как собственник собственности и исключать возможность ее использования другими лицами (включая фактического владельца).
  • Открытый и печально известный - Владелец, подающий претензию, должен сообщать об использовании им собственности, а не скрывать ее. Соседям или посторонним должно быть очевидно, что владелец использует собственность, и что владелец должен предпринимать действия, которые обычно предпринимает владелец, например получать почту.
  • Фактическое владение - Точно так же владелец, предъявляющий претензию, должен действовать так же, как и владелец, например, следить за техническим обслуживанием или улучшать собственность. Это может включать стрижку газона, уход за строениями на территории и даже уплату налогов на недвижимость.

В большинстве юрисдикций владелец, предъявляющий требование, несет бремя доказывания. Другими словами, владелец должен показать, что его требование соответствует всем требованиям, которые составляют неправомерное владение.

Как избежать неблагоприятных претензий к вашей собственности

Если вы владеете собственностью, вы не хотите отдавать ее кому-либо бесплатно, поэтому вам следует принять меры для предотвращения любых претензий о неправомочном владении.

Первое, что вам нужно сделать, чтобы предотвратить претензию, - это точно знать, чем вы владеете. Если вы не уверены, возможно, стоит провести обследование вашей собственности и обозначить ее границы, чтобы вы знали, что принадлежит вам, а что вашим соседям. Обследование может выявить любые проблемы, такие как неправильно установленный забор, прежде чем они приведут к претензиям.

Если у вас есть договоренности с соседями о разрешении им использовать часть вашей собственности, укажите это в письменной форме. Предоставление явного разрешения таким образом делает использование вашей собственности не враждебным, что предотвратит притязания на неправомерное владение.

Если вы владеете недвижимостью, которой не часто пользуетесь, найдите время, чтобы регулярно ее посещать и осматривать (или попросите доверенного лица сделать это за вас), чтобы убедиться, что никто не занимает ее. Не забудьте также сохранить собственность - вы можете указать на это как на доказательство того, что вы сохраняете фактическое владение, если возникнет такая необходимость.

Если вы все же найдете кого-то на своей территории, вам необходимо удалить этого человека, а для этого часто требуется юридическая помощь. По словам С. Скотта Швефеля, юриста по недвижимости из Коннектикута, вам, скорее всего, потребуется вручить противному владельцу письменное уведомление и записать уведомление в вашей юрисдикции.

«Это препятствует использованию и владению недвижимостью противозаконным владельцем и предотвращает приобретение», - говорит Швефель.

В итоге, если вы знаете, что у вас есть, «очень просто избежать претензий о неправомерном владении», - говорит Радже Сааде, юрист из Нью-Джерси.

«Относитесь к своей собственности, как к своей, охраняя границы и используя законные средства для удаления тех, у кого нет вашего разрешения на въезд или пребывание», - говорит Сааде.

Подробнее:

Незанятая и заброшенная недвижимость: превращение обязательств в активы


      • Отсутствие универсальных определений вакантности и заброшенности усложняет работу по оценке количества вакантных и заброшенных свойства на национальном уровне.
      • Незанятые и заброшенные объекты недвижимости связаны с ростом преступности (особенно поджог) и снижение стоимости собственности.Техническое обслуживание или снос пустующей собственности - огромные расходы для многих городов.
      • Очень важно согласовать стратегии борьбы с вакансиями с условиями рынка квартала.


Свободные участки можно озеленить и перепрофилировать для новых целей, например, эту игровую площадку в районе Ист-Либерти Питтсбурга.
Фотография любезно предоставлена: Сара Иннаморато Заброшенные дома, спящие фабрики, умирающие торговые центры, и другие типы вакантных и заброшенные объекты являются одними из наиболее видимые внешние признаки повернуть судьбу вспять.Характеристики которые перестали продуктивно использоваться неиспользованные встречаются в городах, пригородах, и сельские районы по всей стране, и они сильно различаются по размеру, форме, и бывшее использование. Но эти пустые и заброшенные объекты более чем просто симптом более крупного экономического силы, работающие в сообществе; их связь с преступностью, увеличилась риск для здоровья и благополучия, погружение стоимость собственности и рост муниципальных затраты создают им проблемы в и из сами, внося свой вклад в общее упадок сообщества и потеря инвестиций.1 Должностные лица местного самоуправления, сообщество организаций и жителей, однако, все чаще рассматривают пустующие объекты как возможности для продуктивного повторного использования, переосмысления упадка и ветхости городских ферм, общественных садов и медицинских учреждений. Для них пустые дома могут стать активами в стабилизации и оживлении района, которые можно отремонтировать и снова заселить.

Пустые и заброшенные объекты недвижимости долгое время изводили промышленные города в американском поясе ржавчины, но всплеск отчуждений права выкупа после недавней рецессии усугубил проблемы для этих областей и привел к резкому увеличению доли вакантных площадей по всей стране, особенно в недавно процветающих штатах Солнечного пояса, таких как Флорида. , Аризона и Невада.Эти общины сталкиваются с растущим упадком и физическим износом собственности, снижением налоговых поступлений и ростом государственных расходов. Хотя общенациональные факторы (в частности, кризис отчуждения права выкупа) помогли создать эти вакансии, местные факторы - состояние недвижимости, состояние местного рынка жилья и сила региональной экономики - определяют диапазон доступных вариантов для возвращение этих свойств в продуктивное использование. Например, подход, применяемый для восстановления одной незанятой собственности среди многих в неблагополучном районе Детройта, будет отличаться от подхода, применяемого для возврата собственности в восстанавливающемся пригороде Феникса - или, если на то пошло, в другом районе Детройта со здоровым рынком жилья. .

Местный политический и экономический контекст, а также ограниченность возможностей и ресурсов формируют инструменты, которые местные органы власти, некоммерческие организации и соседи используют для решения проблем и повторного использования пустующих и заброшенных участков. Самый желаемый результат - быстро вернуть свойство к прежнему использованию - частный дом или процветающий бизнес. Однако недостаточный кредит, слабые рынки, потеря населения или другие факторы могут потребовать других решений, таких как как снос, преобразование собственника- жилое жилье в арендуемое жилье, или замена (например, строительство солнечная ферма на бывшей промышленной площадке).Стратегии повторного использования направлены на стабилизацию и оживление районов и могут стимулировать восстановление и рост экономики или, в случае сокращения городов, управлять упадком таким образом, чтобы улучшить качество жизни оставшихся жителей.


Источник: Бюро переписи населения США. 2012. Годовые оценки исследования американского сообщества. Примечание: свободные помещения не включают сезонное, развлекательное или эпизодическое использование. Недвижимость может освободиться на множество причин, некоторые из которых относительно безобидны.Недвижимость, сдаваемая в аренду или на продажу, может быть пуста в течение короткого времени, а дом для отпуска может быть пустым большую часть года. Если за этой недвижимостью будут ухаживать ответственные владельцы, она не станет бельмом на глазу или снизит стоимость соседней собственности. В общем, незанятая собственность становится проблемой, когда владелец собственности отказывается от основных обязанностей по владению, таких как текущее обслуживание или выплаты по ипотеке и налогу на имущество.2 Множественные переменные могут побудить власти определить собственность как незанятую или заброшенную, в том числе физическую. состояние структура, количество времени, в течение которого собственность находилась в этом конкретном состоянии, и отношение владельца к собственности.Например, в Балтиморе городской строительный кодекс определяет жилые дома как свободные только в том случае, если они непригодны для проживания, а не если они просто незаняты3.

Отсутствие универсальных определений вакантных и заброшенных объектов усложняет попытки оценить количество вакантных и заброшенных объектов недвижимости на национальном уровне. Лучшими агрегированными источниками являются Бюро переписи населения США и Почтовая служба США, хотя они не без ограничений. Используя эти источники, Счетная палата правительства США (GAO) сообщила в 2011 году, что количество свободных жилых единиц, не считая тех, которые используются сезонно или рабочими-мигрантами, увеличилось с 7 миллионов в 2000 году до 10 миллионов в 2010 году.4 Объединенный центр жилищных исследований Гарвардского университета сообщил, что подмножество этой категории - дома, свободные и не выставляемые на продажу или аренду, - достигло рекордного уровня в 7,4 миллиона в 2012 году, причем рост был сосредоточен в районах с высокой степенью отчуждения права выкупа. Юг и Запад5. Хотя свободные дома можно найти по всей стране, они, как правило, сконцентрированы; почти 40 процентов пустующих домов в стране расположены всего в 10 процентах всех переписных участков6. Более половины переписных участков с долей вакантных площадей 20 процентов или выше находились всего в 50 округах, большинство из них - в городских районах.Например, в округе Уэйн в Мичигане и округе Кук в Иллинойсе имеется более 200 районов с высоким уровнем вакантных площадей7. реальное или предполагаемое загрязнение окружающей среды - примерно на полмиллиона.8

Текущая инвентаризация незанятой собственности является результатом двух основных причин: кризис потери права выкупа, а также долгосрочный упадок города, депопуляция и сокращение инвестиций.Во многих городах Ржавого Пояса произошла значительная потеря населения с момента своего пика двадцатого века, когда жители уехали в пригороды или другие регионы. Это сокращение количества домашних хозяйств создало огромный разрыв между спросом и предложением на жилье. Это несоответствие не только приводит к тому, что многие строения остаются пустыми, но и серьезно ослабляет местные рынки жилья, ограничивая потенциал рыночных решений до уровня вакансий.9 Рабочие места и розничная торговля во второй половине двадцатого века также стали пригородными, оставив после себя бывшие промышленные объекты. производственно-коммерческая деятельность.Уменьшение численности населения и, как правило, более низкие доходы тех, кто остается, часто недостаточны для поддержки оживления коммерческой деятельности.10 Бывшие промышленные центры, такие как Балтимор, Кливленд, Детройт и Гэри, штат Индиана, усеяны пустыми фабриками, тысячами потерянных и пустующих домов. жилая недвижимость. Пригородные районы Солнечного пояса, которые процветали всего десять лет назад, теперь страдают от повсеместных потерь права выкупа права выкупа11. И жилищные, и коммерческие потери права выкупа подвержены высокому риску стать пустующими или заброшенными.12 Бывшие жильцы, вероятно, покинут собственность, и поскольку затраты, связанные с процессом отчуждения права выкупа, высоки, а стоимость данной собственности часто очень мала, кредиторы или обслуживающие лица могут уйти.13 В Неваде, Аризоне, Флориде и Джорджии во всех штатах с высокими показателями отчуждения, несезонное количество вакансий увеличилось более чем на 85 процентов в период с 2000 по 2010 год14.

Пустые и заброшенные объекты недвижимости имеют негативные побочные эффекты, которые влияют на соседние объекты, а в случае их концентрации - на целые сообщества и даже города.Исследования связывают отчужденные, пустующие и брошенные объекты собственности с пониженной стоимостью собственности, ростом преступности, повышенным риском для здоровья и благосостояния населения, а также повышенными расходами для муниципальных органов власти.

Исследования, пытающиеся количественно оценить влияние отчуждения права выкупа на стоимость окружающей собственности, показывают, что отчуждение права выкупа привело к снижению продажных цен на близлежащие дома от всего лишь на 0,9% до 8,7 %15. проблемное имущество может иметь более выраженное влияние на окружающие свойства.В исследовании, проведенном в Колумбусе, штат Огайо, Mikelbank обнаружил, что пустующие объекты недвижимости имеют более серьезное влияние на их непосредственное окружение, чем потери права выкупа, которые имеют относительно скромное влияние, но на большей территории16. побочные эффекты, обнаружение, что в районе Кливленда, нахождение в пределах 500 футов от незанятой собственности снижает продажную цену ненапряженного дома на 1,7 процента в районах с низким уровнем бедности и на 2,1 процента в районах со средней бедностью.17 Исследования также показывают, что чем дольше недвижимость остается пустой, тем больше она влияет на стоимость окружающей собственности и тем больше радиус этого эффекта18. Исследование Балтимора показывает, что это воздействие ограничено 250 футами домов, которые были заброшены менее 3 лет; однако через 3 года эффект может увеличиться до 1500 футов (хотя и с меньшей величиной) 19.


Проект «Я хочу, чтобы это был…» в Лансинге, штат Мичиган, предлагает членам сообщества, таким как женщина, изображенная выше, пересмотреть использование этого заброшенного магазина.
Фотография любезно предоставлена: Офис развития города Лансинг Считается, что пустующая и заброшенная недвижимость привлекает преступников. из-за «теории разбитых окон» - один признак заброшенности или беспорядка (разбитое окно) будет способствовать дальнейшему беспорядку.20. Увеличение количества вакансий оставляет меньше соседей для наблюдения и борьбы с преступной деятельностью. Заколоченные двери, неухоженные газоны и разбитые окна могут указывать на неконтролируемое убежище для преступной деятельности или на цель кражи, например, меди и бытовой техники.Исследование 21 Куи Питтсбурга показывает, что лишение права выкупа закладной не влияет на преступность; однако после того, как собственность становится пустой, уровень насильственных преступлений в пределах 250 футов от собственности на 15 процентов выше, чем уровень в районе между 250 и 353 футами от собственности. Кроме того, более длительные периоды незанятости имеют большее влияние на уровень преступности22. В исследовании, проведенном в Филадельфии, Бранас, Рубин и Гуо сообщают о связи между незанятыми объектами недвижимости и риском нападения, считая, что вакансия является самым надежным предиктором среди почти дюжины. показатели после учета других демографических и социально-экономических переменных.23

Поджог - это особая проблема для пустующих и заброшенных домов. По оценкам Управления пожарной безопасности США, в период с 2006 по 2008 год в пустующих жилых домах ежегодно происходило 28000 пожаров, половина из которых распространялась на остальную часть здания, а 11 процентов - на соседнее здание. По оценкам организации, 37 процентов этих пожаров были преднамеренно устроены и что ежегодно в результате этих пожаров происходит 45 смертей, 225 травм и 900 миллионов долларов материального ущерба.24 Поскольку вакансии так тесно связаны с поджогами, вандализмом и другими преступлениями, местные постановления обычно квалифицируют пустую или заброшенную собственность как угрозу для здоровья и благополучия населения25.

Местные органы власти несут расходы по содержанию, управлению и сносу пустующей и заброшенной собственности, а также их обслуживанию полицией, пожарной охраной и общественной инфраструктурой. В одном исследовании было подсчитано, что город Филадельфия тратит более 20 миллионов долларов в год на содержание около 40 000 свободных объектов, что по консервативным оценкам обходится городу и школьному округу в виде потери налоговых поступлений в 5 миллионов долларов в год.26 В своем исследовании, проведенном в Чикаго в 2005 г., Апгар, Дуда и Навроцки оценили прямые муниципальные расходы варьируются от 430 долларов за изъятую и освобожденную недвижимость, проданную на аукционе, до 34 199 долларов за пустующее имущество, уничтоженное пожаром, в зависимости от продолжительности свободного помещения, усилий по восстановлению и других обстоятельств, таких как преступление27. Двери и окна должны быть заперты и часто покрыты фанерой, газоны вырезаны, а мусор вывозится. Расходы на техническое обслуживание зависят от местоположения и состояния отеля. Например, официальные лица Чикаго оценили затраты на размещение или охрану 627 объектов недвижимости в 2010 году в 875 000 долларов, в то время как официальные лица Детройта оценили затраты в 1 доллар.4 миллиона, чтобы сделать то же самое для 6000 объектов недвижимости в течение почти полутора лет. Затраты на стрижку газона могут быстро возрасти, как в случае с 25 долларами, потраченными на каждый из 45000 городских участков и участков Детройта28. Исследование, проведенное в Балтиморе в 2009 году, пришло к выводу, что каждый свободный участок в квартале увеличивает ежегодные расходы на полицию и пожарную охрану на 1472,29 доллара. . Согласно исследованию пустующей и заброшенной собственности в Оклахома-Сити, коммерческая недвижимость непропорционально влияет на эти расходы на общественную безопасность.Хотя коммерческая недвижимость составляет лишь 3% вакансий в Оклахома-Сити, на них приходится примерно 40% всех вызовов полиции и пожарных30.

Стоимость сноса может широко варьироваться в зависимости от нескольких факторов, в том числе от того, прикреплен ли дом к занятым жилым помещениям, таким как рядный дом в Балтиморе, снос которого может стоить 40 000 долларов, или от того, содержит ли он асбест или краску на основе свинца. GAO заявляет, что снос обычно стоит от 4800 до 7000 долларов за собственность.31 Муниципалитеты также несут административные расходы, поскольку они ищут владельцев, обеспечивают соблюдение кодексов и контролируют потери права выкупа, хотя они могут возместить некоторые из этих затрат за счет штрафов или сборов, если владелец может быть идентифицирован. и вынуждены платить.Вакансии также напрямую снижают доходы местных органов власти, поскольку собственники могут уклоняться от своих налоговых обязательств, и косвенно из-за их влияния на стоимость близлежащей собственности и налоговые оценки. Хотя в некоторых случаях города могут возместить этот упущенный доход за счет продажи налогового залога, в других случаях право собственности на недвижимость возвращается городу, у которого нет другого жизнеспособного варианта, кроме сноса32


Источники: данные с 1965 по 1999 год из «Таблицы 7. Годовые оценки жилищной инвентаризации: с 1965 года по настоящее время» и данные с 2000 по 2010 год из «Таблицы 7a.Годовая оценка жилищной инвентаризации ». Бюро переписи населения США. 2012. «Жилищные вакансии и домовладения: исторические таблицы», Текущее обследование населения / Исследование жилищных вакансий. Дополнительные пояснительные примечания см. В источниках. www.census.gov/housing/hvs/data/histtabs.html . По состоянию на 6 февраля 2014 г. Из-за растущих затрат и трудностей, которые пустая и заброшенная недвижимость создает для сообществ, правительство, некоммерческие организации и заинтересованные стороны принимают меры, чтобы остановить и даже обратить вспять поток отчуждений, пустующих и заброшенных домов.В некоторых случаях масштаб проблемы - и инфраструктура данных, персонал, обеспечивающий соблюдение кодекса, опыт и финансирование, необходимые для ее решения, - подавляют способность местных органов власти справиться с ней.33 Существенной проблемой для большинства юрисдикций является определение количества , местонахождение и владение вакантной недвижимостью34. Информация о возможных вакансиях часто распространяется между несколькими агентствами, а записи о праве собственности или ответственности за собственность могут быть нечеткими, рассредоточенными между жильцами, инвесторами, обслуживающими организациями и кредиторами.Несмотря на эти трудности, общинам нужны свежие и надежные данные, чтобы понимать проблемы, с которыми они сталкиваются, информировать о принятии решений и политике, а также адаптировать меры к различным условиям и характеристикам рассматриваемых городов, районов и объектов недвижимости35. , многие юрисдикции приняли постановления о регистрации вакантной собственности, которые требуют от владельцев регистрировать свою собственность и, как правило, вносить плату.36 Сборы, которые возрастают по мере того, как недвижимость остается вакантной, могут отпугнуть владельцев от консервации собственности, побуждая их вернуть эту собственность к производительному использованию; кроме того, доход от этих сборов компенсирует расходы, связанные с пустующей недвижимостью.37

Фонд реинвестирования и Партнерство по индикаторам национального соседства были важными ресурсами для местных жителей, разрабатывающих инструменты и системы сбора данных для отслеживания и устранения их незанятых участков. В городе Сиракузы, штат Нью-Йорк, команда IBM Smarter Cities разработала модель прогнозирования, которая помогает определить районы и объекты недвижимости, подверженные риску возникновения проблем, связанных с вакансиями, а также те, в которых вмешательство окажет наибольшее воздействие. По словам исследователей, «цель города - отказаться от принятия решений, основанных на« образованных анекдотах », и стратегиях реагирования, нацеленных на при самой острой необходимости - к разработке политики на основе информированного, целостного понимания и упреждающих вмешательств, которые предотвращают и обращают вспять спад »38 (см.« Стратегии адресности для развития соседства »).

По мере того, как местные власти узнают о потенциальных пустующих и заброшенных объектах недвижимости через регистрацию, жалобы соседей, визуальные осмотры, просрочки по уплате налога на имущество или другие средства, они обычно сначала обращаются к исполнению кодекса и налоговым удержаниям, чтобы заставить владельцев взять на себя ответственность за собственность и вернуть ее. продуктивное использование. Пустующие и заброшенные объекты недвижимости могут быстро прийти в такое состояние, что перестают соответствовать местным строительным нормам. Сотрудники правоохранительных органов, уполномоченные охранять собственность, представляющую угрозу для здоровья, безопасности и благосостояния населения, могут затем налагать штрафы и налагать штрафы на проблемную собственность.39 Успешное раннее вмешательство - лучший курс действий, потому что разрушение со временем быстро усугубляется. По словам Джозефа Шиллинга, директора, одного из самых больших препятствий на пути к своевременному и эффективному применению кодекса. Института Метрополитен в Технологическом институте Вирджинии отслеживает и привлекает к ответственности владельцев и обслуживающих ссуды в случае невыполнения обязательств40. Недвижимость, находящаяся в собственности (REO), создает особые проблемы. Службы ипотечного кредитования, которыми обычно являются национальные или международные компании, должны соблюдать местные законы и кодексы, применимые к данной собственности.Когда должностные лица могут идентифицировать владельцев собственности и привлекать их к ответственности, они могут обеспечить исправление нарушений кодекса и смягчить негативное воздействие собственности. Если владельцы не реагируют, местные органы власти могут взять собственность в свои руки и следовать соответствующим курсом: либо восстановление, либо снос и повторное использование.

Хотя пренебрежение содержанием может быть самый заметный признак вакансии (и тот, который может привести к нарушению кодекса), «просрочка по налогу на имущество», Александр и Пауэлл находят, что «это самый важный общий знаменатель среди пустующих и заброшенных домов.”41 Когда владелец прекращает платить налоги на недвижимость, местные органы власти инициируют процесс выкупа заложенного имущества, налагая налоговое удержание на имущество. Залог предназначен как для взыскания причитающихся налогов, так и для побуждения владельца взять на себя ответственность за имущество. Владельцы обычно имеют возможность выплатить залог, но собственность возвращается муниципалитету, если владелец ушел от нее. Как потерянные доходы от налога на имущество, так и возвращенная собственность могут создавать проблемы для местных органов власти, хотя последние также могут предоставить возможность осуществлять некоторый контроль над повторным использованием собственности, если муниципалитет готов сделать это, например, через земельный банк.

Когда местное самоуправление становится владельцем собственности, оно обычно попытаться передать ответственность новому владельцу как можно быстрее путем продажи любого налогового залога или сами свойства. Эти процессы, которые могут различаться по форме, должны уравновешивать права владельцев собственности с интересами общества в быстром переходе собственности в собственность и продуктивное использование. Налоговые залоги и имущество, лишенное права выкупа, могут быть проданы с аукциона, проданы оптом или, если это законно, переданы земельным банкам, корпорациям общественного развития (CDC) или другим некоммерческим организациям.Изучая практику обращения взыскания с налогами во Флинте и Детройте, Дьюар обнаружил, что ускоренные аукционы недвижимости, которые требуют полной оплаты в день аукциона и не дают участникам торгов возможности заранее оценить качество собственности, благоприятствуют инвесторам и спекулянтам. . Эти продажи приносят муниципалитетам немедленный доход, но в конечном итоге они приводят к продолжающемуся изъятию инвестиций и повторяющимся потерям права выкупа.42 Аналогичным образом, законы, требующие от муниципалитетов продавать недвижимость, лишенную налогов, тем, кто предложит самую высокую цену, отдают предпочтение спекулянтам, а не другим типам участников торгов.43 Спекулятивные инвестиции в пустующую и заброшенную недвижимость не обязательно плохо сказываются на стабильности района; эти инвесторы вполне могут быть ответственными собственниками. Дьюар, однако, утверждает, что более продуманные процессы могут привести к тому, что больше собственности будет перехвачено владельцами, соседями, земельными банками и некоммерческими организациями.44 Среди инструментов, доступных местным органам власти для отпугивания безответственных инвесторов, являются строгое соблюдение кодекса; регистрация и лицензирование аренды; плата за преобразование арендной платы, взимаемая, когда занимаемая владельцем собственность становится арендой; и требование о том, чтобы все залоговые права, налоги и нарушения кодекса были устранены до любой передачи собственности.45

Применение Кодекса

и обращение взыскания на уплату налогов могут привести к тому, что владельцы берут на себя ответственность или продают собственность, государственную собственность на пустующую собственность или публичную продажу собственности новым владельцам. Возможное повторное использование этой собственности будет определяться условиями местного рынка. Правительства и некоммерческие организации используют инструменты данных для создания типологий кварталов, основанных, прежде всего, на рыночных условиях, чтобы руководствоваться стратегиями повторного использования. На более сильных рынках политики и общественные организации пытаются в первую очередь предотвратить появление вакансий или не дать им распространиться, как можно быстрее привлечь ответственных владельцев и жильцов в свободные объекты и попытаться стабилизировать стоимость недвижимости и обратить вспять падение.Возникающая среди этих заинтересованных сторон тенденция состоит в том, чтобы направлять ресурсы в более сильные районы, которые подвержены риску, но еще не находятся в бедственном положении.46 В других случаях ресурсы были сконцентрированы в целевых районах с низким уровнем дохода, чтобы достичь критической массы, необходимой для поддержания частных инвестиций47. В таких неблагополучных районах рынки могут быть слишком слабыми, чтобы способствовать повторному заселению вакантной недвижимости. В сокращающихся городах требуется крупномасштабный снос и перепрофилирование, чтобы сократить предложение жилья в соответствии со спросом, а также иметь дело с недвижимостью, которую невозможно рентабельно отремонтировать для рыночной продажи или сдачи в аренду.(Более подробную информацию о методологиях и применении таких усилий см. В разделе «Стратегии нацеливания на развитие соседства».)

Стратегии для более сильных рынков. Более сильные рынки предлагают возможность удерживать владельцев домов в рисках стать пустыми или быстро заселить дома, которые уже стали вакантный. Программы предотвращения потери права выкупа, реабилитация для продажи или аренда жилья на разбросанных участках являются одними из более сильных рыночных стратегий, которые обещают сократить количество пустующих домов.Маркетинговые стратегии и стратегии оживления коммерческой деятельности могут помочь этим районам сохранить и привлечь жителей за счет стимулирования спроса, необходимого для повторного заселения пустующих домов. Некоторые сильно обветшавшие и незанятые участки в этих кварталах могут по-прежнему нуждаться в сносе, но, как правило, это будут отдельные участки, которые предоставят возможности для повторного использования в небольших масштабах, таких как принятие дополнительных участков или общественные сады.

Поскольку потери права выкупа закладных являются основной причиной появления вакансий на более сильных рынках, их ограничение может иметь большое значение для стабилизации этих районов.«Не все проблемные заемщики могут избежать потери своих домов, - объясняет профессор права и эксперт по финансовым услугам Патрисия А. Маккой, - но в соответствующих случаях - когда модификации могут увеличить доход инвесторов по сравнению с потерей права выкупа и заемщики могут позволить себе новые платежи - займ» модификации могут быть беспроигрышными для всех »48. Программы модификации ссуды и рефинансирования, дополненные консультированием по вопросам потери права выкупа, направлены на то, чтобы владельцы жилища оставались в своих домах. Основные инициативы по предотвращению потери права выкупа включают две федеральные программы: Программу доступной модификации жилья (HAMP) и Национальную консультационную программу по предотвращению потери права выкупа (NFMC).С 2009 года HAMP обработало более 1,2 миллиона постоянных модификаций ссуд.49 У участников HAMP высокий процент повторных дефолтов, однако, достигнув 46 процентов в 2013 году для модификаций, начатых в 2009 году.50 Оценка HAMP в 2012 году показала, что, хотя программа привела к небольшому снижению ставки случаев отчуждения права выкупа, оно затронуло лишь около трети домохозяйств, имеющих право на получение кредита, и оказало неблагоприятное влияние на пересмотр условий кредита вне программы51. Mayer et al. нашли лучшие результаты для NFMC, сделав вывод, что программа улучшила качество кредитов для участников, сократив ежемесячные платежи на 7.8 процентов52. Сохраняя владельцев домов в своих домах, программы предотвращения потери права выкупа могут избежать многих проблем, таких как нарушения кодекса (видимые признаки пренебрежения), которые возникают, когда собственность становится пустой.


Питтсбургская некоммерческая организация GTECH Strategies в сотрудничестве с местной организацией Operation Better Block’s Jr. Green Corps привлекла местную молодежь к озеленению этого пустыря в районе Хоумвуд.
Фотография любезно предоставлена: GTECH Strategies Незанятые объекты могут потребовать ремонта, прежде чем их можно будет снова заселить.Здоровые рынки могут предложить частным инвесторам достаточные экономические стимулы для покупки, восстановления и перепродажи ранее пустующей собственности. В других случаях государственная субсидия или вмешательство некоммерческой организации могут помочь превратить пустой дом в дом, занимаемый его владельцем. Хотя размещение собственником может быть наиболее желательным повторным использованием отчужденной и освобожденной собственности, активность инвесторов, как через рыночную продажу, так и через аукционы по выкупу налогов, открыла возможность аренды частных домов на разрозненных участках в качестве одного из способов работы с жилыми домами, которые все еще пригодны для проживания. расположены в районах с достаточным спросом на аренду.Данило Пеллетиере, бывший директор по исследованиям Национальной жилищной коалиции с низким доходом и нынешний экономист HUD, предполагает, что «новые и возвращающиеся домохозяйства, которые необходимы для сокращения вакантных площадей и стабилизации районов, скорее всего, будут арендаторами, будь то по выбору или по необходимости. тенденция, которая уже наблюдается ». 53 CDC также, вероятно, будут заинтересованы в приобретении недвижимости, освобожденной от уплаты налогов, и использовании ее в качестве сдачи в аренду, как для увеличения количества доступного жилья, так и для стабилизации районов, в которые они уже инвестировали.Однако CDC, вероятно, столкнутся со значительными проблемами при управлении арендуемой недвижимостью на разрозненных участках, управление которой, по одной оценке, обходится на 25-30 процентов дороже по сравнению с многоквартирной недвижимостью54. Программы «первого выбора» позволяют некоммерческим организациям или определенному типу покупателей, например, соседи, чтобы делать ставки на REO или недвижимость, лишенную налогов, до того, как это сделают другие инвесторы. Национальная программа первого выбора дает грантополучателям Программы стабилизации соседства возможность приобретать недвижимость, принадлежащую Fannie Mae и Freddie Mac, до того, как она будет предложена лицу, предложившему наивысшую цену.55 В некоторых случаях кредиторы или ипотечные службы могут согласиться сдавать в аренду бывшим владельцам домов, лишенных права выкупа, предлагая сообществу некоторые из тех же льгот, что и предотвращение потери права выкупа.56

Стратегии повторного заселения пустующих домов собственниками или съемщиками зависят от способности района удерживать и привлекать жителей. Попытки продать район на рынке могут помочь стабилизировать рынки жилья и уменьшить количество пустующих и брошенных домов. Например, Инициатива Здорового Соседства Фонда Большого Милуоки провела экскурсии по районам, которые были нацелены на продвижение имиджа, в результате чего 22 свободных дома были проданы тем, кто впервые покупает жилье.57 NeighborWorks America, национальная некоммерческая организация по жилищному строительству и развитию сообществ, признала маркетинг и брендирование кварталов стратегией повышения спроса на жилье и привлечения частных инвестиций. В 2012 году организация интенсивно работала с 16 районными организациями для агрессивного маркетинга кварталов58

Будет оказана помощь и дополнена стабилизация и восстановление жилищного фонда путем оживления коммерческой деятельности в регионах с достаточно сильными рынками, чтобы поддержать его.Яркие жилые районы могут лучше поддерживать районную розничную торговлю, а многочисленные варианты розничной торговли, в свою очередь, поможет привлечь и удержать жителей. «Восстановление розничной торговли в районе следует планировать комплексно как неотъемлемую часть более крупного сообщества, которое ее окружает, и это должно быть адаптировано к реалиям района», - пишут Бейард, Павлукевич и Бонд.59 Они утверждают, что государственно-частное партнерство с Для восстановления районной розничной торговли необходимы долгосрочные обязательства по реинвестированию.60


Сообщество Макаллена, штат Техас, вернуло этот заброшенный большой коробчатый магазин в качестве нового дома для своей главной публичной библиотеки.
Фотография любезно предоставлена ​​публичной библиотекой Макаллена. Однако даже в районах с относительно здоровыми рынками жилья может потребоваться выборочный снос, когда пустующие объекты недвижимости находятся в серьезном обветшании. Когда стоимость реабилитации пустующего или заброшенное имущество превышает его ожидаемую рыночную стоимость после восстановления, рыночные решения вряд ли приведут к восстановлению.Хотя пустырь обычно оказывает меньшее неблагоприятное воздействие на окружающие объекты, чем пустующее или заброшенное строение, в программах сноса также можно спланировать, что делать с пустующим участком, который останется после демонтажа строения, например, превратить участок в благоустроенную пешеходную дорожку. или велосипедная дорожка, парк, парковка или общественный сад.61 Исследования показывают, что программа Philadelphia LandCare Общества садоводов Пенсильвании, которая очищает и озеленяет пустыри, улучшила восприятие жителями безопасности, снизила количество преступлений с применением огнестрельного оружия и повысила ценности собственности.62 Согласно одному исследованию, свободные участки, которые были повторно использованы в качестве общественных садов, положительно влияют на стоимость близлежащих участков на расстоянии до 1000 футов от сада. Исследователи обнаружили, что эти сады могут оказать наибольшее влияние на районы с высоким уровнем бедности.63

Стратегии для слабых рынков и сокращающихся городов. В районах, где рынки жилья слабы, где предложение намного превышает спрос, и в городах, которые теряют население, многие из описанных выше стратегий вряд ли приведут к использованию когда-то пустующей недвижимости занятыми владельцами.Как советуют Маллах и Брахман: «Города, такие как Янгстаун или Детройт, где 30 процентов их земельных участков пусты и которые продолжают терять население, - должны думать о повторном использовании земель принципиально иначе, чем город, в котором 10 процентов или меньше его земли пусты или там, где население города, похоже, стабилизируется, например, Милуоки или Ньюарк »64. Даже в городах с общей стабильностью или ростом численности населения могут по-прежнему существовать районы или группы кварталов, в которых рынки не могут поддерживать стратегии возрождения, такие как аренда жилья на разрозненных участках или районный маркетинг.

Города, которые потеряли половину или более своей максимальной численности населения, имеют гораздо больший запас жилья, транспортную и коммунальную инфраструктуру, а также зону обслуживания, чем у них есть люди, которые могут использовать и оплачивать их. На протяжении десятилетий планировщики и политики пытались вырастить свои города из таких проблем. Однако все чаще они обращаются к «оптимизации» или «умному упадку» как к способу приспособить городские службы и жилищный фонд к меньшим группам населения. Янгстаун, штат Огайо, и Флинт, штат Мичиган, - два города, в которых планировщики открыто признали необходимость приспособиться к сокращающемуся населению.65 Города с оптимизацией условий жизни будут более эффективно распределять ограниченные ресурсы, если, например, жители будут сосредоточены в более густонаселенных районах, что позволит городу перенаправить инфраструктуру, обслуживающую в настоящее время мало жителей. Но, как говорит Брент Д. Райан, профессор городского дизайна и государственной политики Массачусетского технологического института, Оптимизация прав - это спорный, «пока еще не доказанный процесс», который поднимает, среди прочего, вопросы справедливости.66 Городские власти не могут заставить жителей переехать в более плотные районы, а создание стимулов, побуждающих жителей покинуть свои дома, может быть затруднено.Даже в городах с безудержной вакантностью жители разбросаны среди пустых кварталов.67

Вмешательства, которые могут потребоваться для решения проблемы пустующей и заброшенной собственности в районах со слабыми рынками и в сокращающихся городах, включают крупномасштабный снос и перепрофилирование.68 Такие города, как Буффало, который в 2000-х годах провел кампанию «5 из 5» по сносу 5000 объектов в 5 лет, с трудом справляется с невыполнением тысяч пустующих объектов недвижимости.69 Как отмечалось выше, снос может быть чрезвычайно дорогостоящим.Чтобы помочь штатным и местным усилиям по финансированию крупномасштабного сноса, Министерство финансов США санкционировало использование Фонда наибольшего ущерба (часть Программы помощи проблемным активам) для сноса в 18 соответствующих штатах и ​​округе Колумбия, хотя по состоянию на 30 июня 2013 г. на эти цели не израсходовалось никаких средств70. В Огайо генеральный прокурор решил выделить до 75 миллионов долларов из государственной доли в Национальном ипотечном урегулировании для возмещения округам расходов на снос. По состоянию на 4 февраля 2014 года округа Огайо израсходовали более 65 миллионов долларов на снос 8390 домов, из которых примерно 41 миллион долларов возместил генеральный прокурор.71 Хотя эти источники финансирования жизненно важны для сообществ, которые изо всех сил пытаются справиться с требованиями по сносу, они не являются постоянными, поэтому потребуются альтернативы, если большое количество собственности будет по-прежнему подлежать сносу.

Большие участки пустующей земли требуют крупномасштабных стратегий перепрофилирования, таких как городское сельское хозяйство, лесные массивы или парки и места отдыха.72 Такое повторное использование зеленых насаждений обещает дополнительные преимущества в виде улучшения управления ливневыми водами. Сильные ливни часто переполняют инфраструктуру канализационных и ливневых вод во многих старых городах, вынуждая их сбрасывать неочищенные сточные воды, смешанные с ливневыми водами, в водные пути с оценочной скоростью 850 миллиардов галлонов. ежегодно.73 Отвод дождевой воды к этим 13 Перепрофилированная недвижимость не только решает эту серьезную экологическую проблему, но также снижает загрязнение воздуха и температуру поверхности, снижает затраты на управление ливневыми стоками и улучшает эстетику района.74 Земельные банки могут быть особенно эффективными при хранении прилегающих участков земли для более крупных проектов перепрофилирования (см. «Countywide Lank» Банки решают проблему вакансий и болезней »). Коричневые поля, которые часто встречаются в бывших промышленных центрах, предоставляют возможности для крупномасштабного использования в качестве открытых зеленых или рекреационных пространств, общественных садов или ферм или ярких полей - площадок для выработки энергии ветра или солнца.75 Потенциальные застройщики старых месторождений должны учитывать затраты на оценку участка, восстановление и ответственность против ожиданий прибыли, которые могут быть ограничены слабыми рынками и другими макроэкономическими факторами.76 Творческое, органическое, а иногда и временное использование пустующих земель возникает, когда соседи а другие жители действуют раньше городских властей, земельных банков или застройщиков (см. «Временный урбанизм: альтернативные подходы к пустующим землям»). В Брайтмуре, районе Детройта с высоким уровнем вакантных площадей и населением около 1700 человек, жители приобрели или взяли на себя ответственность за почти 100 соседних пустующих участков, закрепив их за своей собственностью для собственного использования.Иногда такое органическое использование является незаконным, как в случае уборки мусора или сквоттинга.77

Свободные и заброшенные объекты недвижимости представляют собой серьезную проблему для сообществ по всей стране. Факты свидетельствуют о том, что пустующая и заброшенная недвижимость тормозит местную экономику, препятствует росту населения, снижает стоимость собственности, увеличивает преступность и ложится тяжелым бременем на местные органы власти.


Пример успешной реконструкции заброшенного поля, бывший кожевенный завод Pfister & Vogel (слева) теперь является местом расположения квартир The North End вдоль реки Милуоки в центре города. Милуоки, штат Висконсин (справа).
Фотография любезно предоставлена: Mandel Group Города и сообщества все чаще используют данные для информирования о целевом использовании ограниченных ресурсов и решают проблемные свойства с помощью ряда стратегий, которые соответствуют местным рыночным и демографическим условиям. «Что вы должны уметь делать, - говорит Алан Маллах из Института Брукингса и Центра общественного прогресса, - так это придумать способы повторного использования участков, чтобы они, как мы надеемся, улучшат и, как минимум, не отвлекут , привлекательность района для покупателей жилья, инвесторов и специалистов по реабилитации.78 В некоторых случаях такие меры могут стимулировать реконструкцию и оживление экономики. В других случаях может быть более уместным сосредоточиться на управлении упадком таким образом, чтобы улучшить качество жизни тех, кто остался. «Вместо того чтобы города так сильно фокусировались на росте, им действительно следует сосредоточиться на том, чтобы сделать себя привлекательными и заставить рынок реагировать на это», - говорит Джастин Холландер, доцент кафедры городской и экологической политики и планирования в Университете Тафтса. «Если место станет более желанным, это, вероятно, приведет к дальнейшему росту в будущем.”79

Потребуются дополнительные исследования, чтобы дать политикам, инвесторам и гражданам возможность принимать основанные на фактах решения о трудном выборе, например, когда восстанавливать, а когда снести, применять ли судебный или административный процесс обращения взыскания, преобразовывать ли заброшенное месторождение в доступное жилье или зеленые насаждения, или должна ли конкретная область стремиться к разумному росту или разумному упадку. Новаторские методики проектирования обещают расширить диапазон возможностей повторного использования.По мере того как практики экспериментируют с новыми творческими вариантами использования ранее пустующих и заброшенных участков, исследователям необходимо будет оценить стратегии и определить, какие из них работают, а какие нет, какие из них наиболее рентабельны, а какие являются наиболее устойчивыми. Дополнительные исследования помогут лицам, принимающим решения, лучше подготовиться к превращению проблемной собственности в активы, которые стабилизируют и оживят районы и улучшат качество жизни жителей.

:

Служба поддержки федеральных ресурсов на местном уровне

Свежий облик пустующих и заброшенных построек



  1. Джон Аккордино и Гэри Т.Джонсон. 2000. «Решение проблемы незанятого и брошенного имущества», Journal of Urban Affairs 22: 3, 302–3.
  2. Маргарет Дьюар и Джун Мэннинг Томас. 2013. «Введение: Город после отказа», в Маргарет Дьюар и Джун Мэннинг Томас, ред., Город после отказа, , Филадельфия: University of Pennsylvania Press, 2.
  3. Счетная палата правительства США. 2011. «Свободная недвижимость: рост числа увеличивает затраты и проблемы сообществ», 9.
  4. Там же, 12.
  5. Объединенный центр жилищных исследований. 2013. Состояние жилищного фонда нации , 2013 , Гарвардский университет, 9.
  6. Элизабет А. Дюк. 2012. «Решение проблемы долгосрочной вакантной собственности для поддержки стабилизации соседства», выступление в Федеральном резервном банке Нью-Йорка, 3.
  7. Объединенный центр жилищных исследований, 31–2.
  8. Джастин Б. Холландер, Найл Г. Кирквуд и Джулия Л.Золото. 2010. Принципы регенерации заброшенных месторождений: очистка, проектирование и повторное использование заброшенных земель , Вашингтон, округ Колумбия: Island Press, 1, 4.
  9. Алан Маллах и Дженнифер С. Вей. 2011. «Возвращение земель для экономического и фискального роста», Проект Брукингса-Рокфеллера по инновациям в штатах и ​​мегаполисах, 1.
  10. Анастасия Лукаиту-Сидерис. 1997. «Внутренние городские коммерческие полосы: эволюция, распад - модернизация», The Town Planning Review 68: 1, 3–4; Дэниел Хартли.2013 г. «Городской упадок в городах ржавого пояса», Федеральный резервный банк Кливленда; Майкл Д. Бейард, Майкл Павлюкевич и Алекс Бонд. 2003. «Десять принципов восстановления розничной торговли», Институт городских земель, iv.
  11. Джастин Холландер, Колин Польски, Дэн Зиндер и Дэн Ранфола. 2011. «Пространственный анализ вакансий жилья в США - 2000-2011», Линкольнский институт земельной политики, 4; Маргарет Дьюар. 2009. «Влияние на города передового опыта в области обращения с выкупом налогов: свидетельства Детройта и Флинта», Серия рабочих документов CLOSUP, No.2, 1; Маллах и Вей, 1.
  12. Хе-Сон Хан. 2013. «Влияние заброшенной собственности на стоимость близлежащей собственности», Housing Policy Debate , 4; Билл Барнс, Кристина МакФарланд и Кейтлин Гири. 2011. «Царство боли: свободная и заброшенная недвижимость в вашем центре», Муниципалитеты Южной Дакоты, , 24–5.
  13. Хан, 4.
  14. Счетная палата правительства США, 14.
  15. Скотт В. Фрейм. 2010. «Оценка влияния выкупа по ипотеке на стоимость близлежащей собственности: критический обзор литературы», Economic Review: Федеральный резервный банк Атланты 95: 3, 6–7; Дэн Иммерглюк и Джефф Смит.2006. «Внешние издержки обращения взыскания: влияние обращения взыскания по ипотеке на одну семью на стоимость собственности», Дебаты по жилищной политике 17: 1, 57; Чжэнго Линь, Эрик Розенблатт и Винсент В. Яо. 2009. «Влияние выкупа права выкупа на стоимость собственности в районе», Journal of Real Estate, Finance, and Economics 38: 4, 387. Нижняя оценка получена от Иммерглюка и Смита, а более высокая - от Лин, Розенблатт и Яо. .
  16. Брайан А. Микельбанк.2008. «Пространственный анализ влияния вакантной, брошенной и отчужденной собственности», Федеральный резервный банк Кливленда, 2.
  17. Стефан Уитакер и Томас Дж. Фицпатрик IV. 2012. «Деконструкция вторичных эффектов проблемной собственности: влияние вакантной, неуплаченной по уплате налогов и отчужденной собственности на жилищных субрынках», Федеральный резервный банк Кливленда, 24.
  18. Хан, 21.
  19. Там же, 20.
  20. Теория разбитого окна получила широкую аудиторию у Джорджа Л.Келлинг и Джеймс К. Уилсон. 1982. «Разбитые окна: полиция и общественная безопасность», The Atlantic Monthly 249: 3, 29–38.
  21. Эшли Н. Арнио, Эрик П. Баумер и Кевин Т. Вольф. 2012. «Современный кризис потери права выкупа и уровень преступности в США», Social Science Research 41: 6, 1599–1600.
  22. Лин Цуй. 2010. «Выкупа права выкупа, вакансия и преступность», экономический факультет Питтсбургского университета, 23.
  23. Чарльз К. Бранас, Дэвид Рубин и Вэньшэн Го.2012. «Свободные объекты и насилие в окрестностях», Международная сеть научных исследований: Общественное здравоохранение 2012, 5.
  24. Пожарное управление США. 2010. «Пожары в незанятых жилых домах», Серия тематических отчетов о пожарах 11: 3, 1.
  25. Бентон К. Мартин. 2010. «Постановления о регистрации вакантной собственности», Журнал права недвижимости, 39: 1, 12–3.
  26. Econsult Corporation, Penn Institute for Urban Research и 8 May Consulting.2010. «Управление свободными землями в Филадельфии: затраты на текущую систему и выгоды от реформы», Управление реконструкции города Филадельфии, 9, 11.
  27. Уильям К. Апгар, Марк Дуда и Рошель Навроски Гори. 2005. «Муниципальная стоимость выкупа права выкупа: пример из Чикаго», Фонд сохранения домовладения, 23.
  28. Счетная палата правительства США, 37–8.
  29. Боб Уинтроп и Ребекка Херр. 2009. «Определение CO $ T вакансий в Балтиморе», Обзор государственных финансов 25: 3, 39.
  30. GSBS Richman Consulting. 2013. «Решение проблемы вакантных и заброшенных зданий в Оклахома-Сити: распространенность, затраты + предложение программы», 12.
  31. Счетная палата правительства США, 39–40.
  32. Там же, 40–1.
  33. Там же, 69; Каролина К. Рид. 2010. «Закрытые подразделения: РЭО и проблемы стабилизации соседства в пригородных городах», РЭО и вакантная недвижимость: стратегии стабилизации соседства , ред.Прабал Чакрабарти, Мэтью Ламберт и Мэри Хелен Петрус, Федеральные резервные банки Бостона и Кливленда и Совет Федерального резерва, 23–4.
  34. Роберта Ф. Гарбер, Юнг Ким, Керри Салливан и Эбен Доуэлл. 2008. «60 миллионов долларов и подсчет: стоимость вакантной и заброшенной собственности для восьми городов Огайо», Community Research Partners, 3–3.
  35. Кэтрин Л.С. Петтит и Дж. Томас Кингсли. 2011. «Структура: новый потенциал данных в управлении изменениями в районе», в «Внедрение данных в работу: основанные на данных подходы к укреплению районов», , ред.Мэтт Ламберт и Джейн Хамфрис. Совет управляющих Федеральной резервной системы, 27–8.
  36. Подробнее о постановлениях о регистрации вакантной собственности см. Юн Санг Ли, Патрик Терранова и Дэн Иммерглюк. 2013. «Новые данные о местных постановлениях о регистрации вакантной собственности», Cityscape: журнал разработки политики и исследований 15: 2, 259–66; Мартин, 6–43.
  37. Джозеф Шиллинг. 2009. «Обеспечение соблюдения Кодекса и стабилизация сообщества: забытые лица, оказывающие первую помощь в отношении вакантных и отчужденных домов», Правительственный обзор закона Олбани, 2, 127, 131.
  38. Шейла У. Аппель, Дерек Ботти, Джеймс Джеймисон, Лесли Плант, Цзин Ю. Шир и Лав Р. Варшни. Скоро. «Прогнозная аналитика может способствовать упреждающей политике в отношении вакансий в городах», Technological Forecasting and Social Change, 2. Исправленное доказательство доступно по адресу www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0040162513002138 . По состоянию на 1 февраля 2014 г.
  39. Кейт Х. Хирокава и Ира Гонсалес. 2010. «Регулирование вакантной собственности», The Urban Lawyer 42: 3, 627–37, 629.
  40. Шиллинг, 124.
  41. Фрэнк С. Александер и Лесли А. Пауэлл. 2011. «Стратегии стабилизации соседства для вакантной и заброшенной собственности», Закон о зонировании и планировании, Отчет 34: 8, 3.
  42. Дьюар 2009, 1–3, 22–3.
  43. Уильям Вебер. 2013. «Взыскание налогов: препятствие для жизнеспособности общества или инструмент экономического роста?», Юридический обзор Университета Цинциннати, 81: 4, 1628–30.
  44. Дьюар 2009, 22–3.
  45. Сара Треухафт, Калима Роуз и Карен Блэк. 2010. «Когда инвесторы скупают квартал: предотвращение того, чтобы владение инвесторами приводило к упадку района», PolicyLink, 6, 24, 28–9; О. Эмре Эргунгор и Томас Дж. Фицпатрик IV. 2011. «Замедление спекуляций: предложение по уменьшению нежелательных сделок с жильем», Forefront , Федеральный резервный банк Кливленда.
  46. Дейл Э. Томсон. 2013. «Ориентация на окрестности, стимулирование рынков: роль политических, институциональных и технических факторов в трех городах», в Город после заброшенного жилья , 104.
  47. Джордж Галстер, Питер Татиан и Джон Аккордино. 2006. «Нацеливание инвестиций на возрождение соседства», Журнал Американской ассоциации планирования 72: 4, 458.
  48. Патриция А. Маккой. 2013. «Барьеры для предотвращения потери права выкупа во время финансового кризиса», Arizona Law Review 55: 3, 725.
  49. Министерство жилищного строительства и городского развития США. 2013. «Усилия администрации Обамы по стабилизации рынка жилья и помощи американским домовладельцам: декабрь 2013 г.» 1.
  50. Управление Специального генерального инспектора по программе помощи проблемным активам. 2013. «Ежеквартальный отчет для Конгресса», SIGTARP (24 июля 2013 г.), 161.
  51. Сумит Агарвал, Джин Амромин, Ицхак Бен-Давид, Суфала Чомсисенгпет, Томаш Пискорски и Амит Серу. 2012. «Политическое вмешательство в переговоры по реструктуризации долга: данные программы модификации доступного жилья», Национальное бюро экономических исследований, ii.
  52. Нил Майер, Питер А. Татиан, Кеннет Темкин и Чарльз А.Калхун. 2012. «Помогло ли консультирование по вопросам потери права выкупа проблемным домовладельцам ?: Данные оценки Национальной программы консультирования по вопросам предотвращения потери права выкупа», Столичный центр жилищного строительства и сообществ, 4.
  53. Данило Пеллетьере. 2010. «Использование аренды для ускорения восстановления района», Чакрабарти и др. , 137.
  54. Иван Леви. 2009. «Стабилизация районов, пострадавших от концентрированной потери права выкупа: проблемы и возможности аренды жилья на разбросанных участках», NeighborWorks America, 13.
  55. Министерство жилищного строительства и городского развития США. 2010. «Секретарь HUD объявляет о национальной программе первого взгляда, чтобы помочь общинам стабилизировать районы, сильно пострадавшие от потери права выкупа», - пресс-релиз от 1 сентября. Программа стабилизации соседства - это федеральная программа, финансируемая в три этапа и призванная помочь местным органам власти в реагировании на кризис, связанный с потерей права выкупа. Мероприятия включают покупку, восстановление, снос и повторное использование отчужденной и пустой собственности. См. Пол А.Joice. 2011. «Программа стабилизации соседства», Городской пейзаж: Журнал разработки политики и исследований 13: 1, 136–8.
  56. Пеллетьере, 133.
  57. Фонд Большого Милуоки. 2012. «Инициатива« Здоровое соседство »: основные моменты 2012 года», 3.
  58. «NeighborWorks America объявляет о новой инициативе по маркетингу и брендингу, призванной помочь сообществам, пострадавшим от жилищного кризиса, привлечь новые инвестиции и жителей», пресс-релиз от 26 июля 2012 года.
  59. Beyard, et al., 22.
  60. Там же, vii – viii.
  61. Алан Маллах. 2012. «Создание основы для перемен: снос, урбанистическая стратегия и реформа политики», Программа городской политики Брукингса, 3–5, 29; Кентский государственный университет, Кливлендский городской проектный центр. 2009. «Переосмысление Кливленда: книга образцов повторного использования свободных земель», Neighborhood Progress, Inc., 14, 17, 26.
  62. О преступности и здоровье см .: Eugenia C. Garvin, Carolyn C.Каннуссио и Чарльз К. Бранас. 2012. «Озеленение свободных участков для снижения уровня насильственных преступлений: рандомизированное контролируемое испытание», Injury Prevention 2013: 19, 198; а о стоимости собственности см. Susan M. Wachter, Kevin C. Gillen и Carolyn R. Brown. 2008. «Зеленые инвестиционные стратегии: положительная сила в городах», Сообщества и банковское дело 19: 2, 24–7.
  63. Иоан Войку и Вики Бен. 2008. «Влияние общественных садов на стоимость соседней собственности», Real Estate Economics 36: 2, 241–83, 243.
  64. Алан Маллах и Лавеа Брахман. 2010. «Формирование федеральной политики в отношении городов с переходной экономикой: краткое изложение политики», Центр политики Большого Огайо, 6.
  65. Маргарет Дьюар, Кристина Келли и Хантер Моррисон. 2013. «Планирование лучших, меньших мест после потери населения: уроки Янгстауна и Флинта», в Город после заброшенного жилья , 291.
  66. Брент Д. Райан. 2013. «Оптимизация сокращающихся городов: измерение городского дизайна», в Город после заброшенности , 268, 282–3.
  67. Там же, 270.
  68. Агентство по охране окружающей среды США. 2013. «На пути к повторному использованию: Инструмент разработки спецификаций заявок на снос жилых домов», 5.
  69. Райан, 269.
  70. Управление Специального генерального инспектора по программе помощи проблемным активам. 2013. «Ежеквартальный отчет для Конгресса», SIGTARP (29 октября 2013 г.), 99–100.
  71. Генеральный прокурор Огайо. 2013. «Генеральный прокурор продлевает крайний срок для округов для подачи заявок на снос», пресс-релиз от 29 августа; Интервью с Мэттом Лампке, советником по выкупу ипотечного кредита, 4 февраля 2014 г.
  72. Проект Detroit Works. 2012. Detroit Future City: Детройтский стратегический рамочный план , Detroit Works Project, 93, 99, 103, 116, 117.
  73. Нэнси Стоунер, Кристофер Клосс и Кристал Каларус. 2006. «От крыш до рек: зеленые стратегии борьбы с ливневыми водами и комбинированными разливами сточных вод», Совет по защите природных ресурсов, 1, 4.
  74. Там же, 10–11.
  75. Холландер, Кирквуд и Голд, 54–5.
  76. Там же., 1–4, 16.
  77. Дьюар и Томас 2013, 7–10.
  78. Интервью с Аланом Маллахом, 13 ноября 2013 г.
  79. Интервью с Джастином Холландером, 12 ноября 2013 г.

Доказательства имеют значение Начало Следующая статья

Определение заброшенного имущества

Что такое брошенное имущество?

Брошенное имущество - это часть имущества, бездействующий счет или неиспользованный актив , который был передан государству после нескольких лет халатности или бездействия.Государства отказались от подразделений собственности, которые сосредоточены на управлении и возвращении невостребованной собственности, известном как вымогательство. Как правило, активы пойдут по этому пути после периода бездействия от двух до пяти лет.

Ключевые выводы

  • Брошенное имущество относится к заброшенным или бездействующим счетам или активам, которые были переданы государству на хранение.
  • В каждом штате есть законы об освобождении от ответственности, которые определяют, когда актив считается брошенным и как вернуть такие активы.
  • Вы можете уточнить в своем штате или воспользоваться бесплатными онлайн-услугами, чтобы узнать, можете ли вы подать заявку на заброшенное имущество, которое хранится на ваше имя.

Что такое брошенное имущество

После регистрации собственности как невостребованной должно пройти определенное время, известное как период бездействия, прежде чем ее можно будет считать заброшенной и переданной государству. В США законы штата определяют, когда актив считается заброшенным. Сроки варьируются от штата к штату, хотя обычно должно пройти не менее двух лет, прежде чем собственность получит этот статус.

Государства отказались от единиц собственности, которые сосредоточены на сборе, управлении и распространении брошенной собственности. Эти подразделения позволяют передать брошенное имущество государственной организации, а не компании, в которой оно хранится или было выдано.

Некоторые штаты владеют собственностью и позволяют первоначальным владельцам и наследникам претендовать на нее на неопределенный срок. На других территориях, если собственность остается невостребованной слишком долго, она может стать собственностью государства в результате процесса, известного как выкуп.Во многих случаях брошенные активы продаются с аукциона или конвертируются в наличные для более удобного хранения. Активы, поддерживаемые каждым государством, могут использоваться для поддержки его деятельности. Эти активы обычно включают лишь небольшой процент доходов штата - менее 1%.

Виды брошенного имущества

Брошенное имущество принимает различные формы и может быть как материальным, так и нематериальным. Невостребованные активы могут включать недвижимость, землю и сейфы, а также полисы страхования жизни, невыплаченную заработную плату и ценные бумаги, хранящиеся на финансовых счетах, такие как акции, облигации, и паевые инвестиционные фонды.

В Массачусетсе банковский счет, который не использовался более трех лет, будет передан штату.

Преимущества брошенного имущества

Идея о том, что штат, в котором вы живете, может завладеть вашим банковским счетом, если вы не получаете к нему доступа в течение определенного периода времени, может звучать не очень справедливо. Однако на самом деле законы о брошенной собственности были приняты для защиты потребителей.

Во многих случаях передача невостребованных средств государству помогает людям требовать обратно то, что по праву принадлежит им.Ранее собственность оставалась у финансового учреждения (ФИ) или другого юридического лица, владеющего ею. Это означало, что не было централизованного канала для возврата невостребованных активов, и что эти ресурсы оставались в руках сторон, у которых, возможно, мало стимулов для определения местонахождения их пропавших владельцев.

Также общепризнано, что любые активы, которые остаются невостребованными в течение длительного периода времени, должны использоваться для общественного блага. Другими словами, если дело доходит до выкупа, лучше, чтобы доходы от брошенного имущества шли в государственную казну, а не обогащали людей в частном секторе.

Финансовые организации с неактивными счетами по закону обязаны предпринимать усилия - например, отправлять напоминания и выпуск уведомлений - для определения местонахождения владельцев этих активов до передачи права собственности государству.

Извлечение брошенного имущества

Национальная ассоциация администраторов невостребованной собственности (NAUPA) была создана для оказания помощи потребителям в получении активов невостребованной собственности. В сотрудничестве с государственными организациями NAUPA создала базу данных, которая позволяет потребителям проверять государственные документы на наличие невостребованной собственности в любой стране.С. указать, где они жили. Физические лица также могут искать невостребованную собственность на спонсируемых государством веб-сайтах.

Владельцы невостребованного имущества могут легко вернуть свои активы, подав претензию в соответствующее государство. В штатах действуют процессы активного поиска владельцев невостребованной собственности. Они могут искать в государственных документах, чтобы идентифицировать и находить людей, часто связываясь с ними различными способами.

Как правило, ежегодно восстанавливается только половина невостребованной собственности штата, что дает U.С. заявляет через активы невостребованного имущества. В некоторых штатах ведутся онлайн-реестры невостребованных активов и бездействующих счетов. Это позволяет законным владельцам требовать возврата активов даже после предоставления государству прав выкупа. Однако эти усилия в конечном итоге регулируются законодательством штата, и штаты могут установить срок давности, который ограничивает требования по истечении определенного периода времени. Сроки исковой давности обычно помогают защитить государства, которые продают активы или тратят средства для собственного использования, делая эти активы менее возмещаемыми с течением времени.

Когда личное имущество считается брошенным?

Прежде чем обсуждать брошенное имущество, полезно обсудить, как закон определяет собственность, особенно личную собственность. Юридическое определение личной собственности - это «все, кроме земли, которая может находиться в собственности». Таким образом, определяющей характеристикой личного имущества является то, что оно является движимым. Это контрастирует с недвижимостью или недвижимостью, которую нельзя перемещать.

Личное имущество можно разделить на материальное и нематериальное.Материальная собственность относится к любому личному имуществу, с которым можно физически обращаться, например, к одежде, ювелирным изделиям, мебели и т. Д. Нематериальное личное имущество относится к имуществу, с которым нельзя обращаться физически, например, к акциям, счетам трастовых фондов и т. Д. Личное имущество также может быть именуется движимым имуществом.

Брошенное имущество относится к любому личному имуществу, оставленному владельцем, который намеренно отказался от всех прав на его контроль. Когда собственность намеренно брошена, она никому не принадлежит, пока ее не найдут.Когда он найден, титул (право собственности) переходит к тому, кто его находит и владеет им с намерением стать владельцем.

Согласно принципам общего права, любое лицо, обнаружившее брошенную собственность, может потребовать эту собственность, если предпримет определенные шаги. Некоторыми примерами таких шагов могут быть привезение собственности к себе домой или установка вывески на собственности, указывающей на их право собственности.

Типичный пример брошенного личного имущества - когда арендаторы оставляют вещи, переезжая в новый дом.Многие люди могут оставить после себя мебель, которую не хотят перемещать, или матрасы, с которыми они не знают, что делать. Брошенное имущество особенно распространено возле кампусов колледжей, поскольку студенты часто оставляют личное имущество после окончания уроков и возвращаются домой.

Каковы правила в отношении брошенного имущества?

Часто, когда вы находите брошенное имущество, трудно определить, намеренно или непреднамеренно хозяин оставил его там. Кроме того, в каждом штате могут быть разные законы относительно обращения с брошенным личным имуществом.Вообще говоря, если можно идентифицировать владельца, закон требует, чтобы вы попытались вернуть собственность владельцу.

Примером этого может быть случай, если вы нашли предмет в ресторане или кинотеатре. Вам следует спросить владельца ресторана или кинотеатра, если кто-то потерял предмет и не спрашивал о потерянном предмете.

Во многих штатах от вас также могут потребовать передать найденную собственность правоохранительным органам на определенный период времени, прежде чем вы сможете заявить о ней как о своей собственности.Однако, если вы выполнили все процедуры своего штата, и если владелец не заявляет об этом, вы можете иметь право оставить собственность себе. Если владелец явится намного позже, чтобы заявить о праве собственности, ему потребуется юридически достаточное объяснение того, почему он не потребовал собственность раньше.

Личное имущество обычно считается брошенным, если оно обнаружено в месте, где истинный владелец намеревался его оставить, но находится в таком состоянии, что очевидно, что владелец не намерен возвращаться, чтобы потребовать это имущество.В некоторых штатах действуют законы, определяющие вымогательство конкретных видов брошенного личного имущества; или они становятся собственностью поместья. Некоторые из наиболее распространенных примеров такой собственности включают автомобили, разбитые корабли и разбитые самолеты.

Согласно законодательству США, имущество, оставленное арендатором, обычно считается оставленным после определенного периода времени. Этот временной интервал может составлять от одной недели до одного года. Если имущество останется невостребованным в течение этого периода, его можно продать или продать, чтобы возместить затраты на хранение.Некоторые штаты определили, что разница может удерживаться домовладельцем; другие штаты определили, что собственность должна быть возвращена арендатору, в то время как другие штаты требуют, чтобы собственность была передана штату или округу.

Существуют ли какие-либо законы, регулирующие брошенное имущество?

Как упоминалось ранее, законы, регулирующие оставленную собственность, будут отличаться от штата к штату. Национальная конференция уполномоченных разработала Единый закон о невостребованной собственности.Большинство штатов приняли разные его версии. Однако важно отметить, что по состоянию на 2016 год Закон еще не был законом.

Во всех штатах, за исключением нескольких, есть законы о невостребованной собственности, основанные на одной из четырех предыдущих версий единого закона. Два штата, в которых нет таких статутов, - это Нью-Йорк и Делавэр. Этот закон был предназначен для решения проблемы невостребованного имущества, такого как заброшенные банковские счета, непредставленные чеки и невостребованные депозиты за коммунальные услуги.

Государства, принявшие ту или иную редакцию этого закона, управляют фондами невостребованного имущества.В рамках этих фондов оставленные или невостребованные доходы депонируются и хранятся в течение определенного периода времени. Некоторые штаты держат деньги на неопределенный срок, в то время как другие штаты устанавливают ограничение по времени. По истечении срока деньги переходят в собственность государства.

Важно проконсультироваться с местным адвокатом, если у вас есть какие-либо вопросы относительно закона о брошенном имуществе. Как видите, существует множество факторов, которые следует учитывать с точки зрения законов разных штатов.

Сколько времени до того, как собственность будет считаться брошенной?

Процесс подачи заявки на заброшенную собственность иногда так же прост, как и на явно заброшенную собственность, как на свою собственную.Примером этого может быть, если кто-то поставит диван на тротуар со знаком «бесплатно». Кто-то еще хочет забрать диван, поэтому он загружает его и уносит с собой домой. Некоторые процессы могут быть более сложными, если брошенное имущество представляет собой нечто более сложное, например, автомобиль, брошенный на обочине дороги.

При определении того, передать ли брошенное имущество во владение тому, кто нашел указанное имущество, суд обычно принимает во внимание тип объекта, а также место его обнаружения.Это делается для того, чтобы определить, действительно ли лицо, нашедшее брошенное имущество, имеет право на этот предмет.

Как правило, личное имущество, которое было брошено или потеряно, будет передано лицу, нашедшему его. Это неверно, если предмет найден в доме, где живет его владелец. Если работник находит предмет во время своей работы, он принадлежит работодателю.

В чем разница между утерянной и пропавшей собственностью?

Согласно общему праву, существуют заметные различия между потерянным имуществом и потерянным имуществом.Утраченное имущество относится к любому личному имуществу, которое было непреднамеренно оставлено его истинным владельцем. В качестве альтернативы, потерянное имущество относится к любому личному имуществу, которое было намеренно заложено его владельцем, а затем было забыто.

Примером может служить выпадение банковской карты из кармана. Считается утраченным имуществом. Однако, если банковская карта случайно осталась на столе в ресторане, она считается утерянным имуществом.

Любой, кто обнаружил потерянное личное имущество, может оставить его себе до тех пор, пока не появится первоначальный владелец.Это применимо независимо от того, было ли утерянное имущество обнаружено в общественном месте или оно было обнаружено в собственности человека, который его нашел. Утерянное имущество обычно возвращается владельцу имущества, на котором оно было найдено. Например, если вы нашли сумку на улице, вы можете оставить ее себе; но, если вы нашли сумку в ресторане, владелец ресторана может претендовать на нее больше.

Основная причина этого различия заключается в том, что владельцы потерянного имущества с большей вероятностью запомнят, где находится их имущество, по сравнению с владельцами потерянного имущества.Разрешение владельцам собственности оставлять утерянную собственность облегчает ее возвращение истинному владельцу.

Следует ли мне связаться с ближайшим ко мне юристом?

Если у вас есть какие-либо вопросы, связанные с брошенным личным имуществом, вам следует проконсультироваться с опытным и хорошо осведомленным юристом по недвижимости в вашем районе. Опытный местный поверенный по вопросам собственности может проинформировать вас о законах вашего штата, регулирующих оставленное личное имущество, а также о ваших правах и обязанностях.

alexxlab

*

*

Top