Отделимое улучшение арендованного имущества: Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества.

Содержание

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества.

Выбрать журналАктуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложенияАктуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения: учет в сельском хозяйствеБухгалтер Крыма: учет в унитарных предприятияхБухгалтер Крыма: учет в сельском хозяйствеБухгалтер КрымаАптека: бухгалтерский учет и налогообложениеЖилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложениеНалог на прибыльНДС: проблемы и решенияОплата труда: бухгалтерский учет и налогообложениеСтроительство: акты и комментарии для бухгалтераСтроительство: бухгалтерский учет и налогообложениеТуристические и гостиничные услуги: бухгалтерский учет и налогообложениеУпрощенная система налогообложения: бухгалтерский учет и налогообложениеУслуги связи: бухгалтерский учет и налогообложениеОплата труда в государственном (муниципальном) учреждении: бухгалтерский учет и налогообложениеАвтономные учреждения: акты и комментарии для бухгалтераАвтономные учреждения: бухгалтерский учет и налогообложениеБюджетные организации: акты и комментарии для бухгалтераБюджетные организации: бухгалтерский учет и налогообложениеКазенные учреждения: акты и комментарии для бухгалтераКазенные учреждения: бухгалтерский учет и налогообложениеОплата труда в государственном (муниципальном) учреждении: акты и комментарии для бухгалтераОтдел кадров государственного (муниципального) учрежденияРазъяснения органов исполнительной власти по ведению финансово-хозяйственной деятельности в бюджетной сфереРевизии и проверки финансово-хозяйственной деятельности государственных (муниципальных) учрежденийРуководитель автономного учрежденияРуководитель бюджетной организацииСиловые министерства и ведомства: бухгалтерский учет и налогообложениеУчреждения здравоохранения: бухгалтерский учет и налогообложениеУчреждения культуры и искусства: бухгалтерский учет и налогообложениеУчреждения образования: бухгалтерский учет и налогообложениеУчреждения физической культуры и спорта: бухгалтерский учет и налогообложение

20192020

НомерЛюбой

Электронная версия

как различить, согласовать и оформить в договоре

Если недвижимость в плохом состоянии или не соответствует фирменному стилю компании, арендаторы начинают улучшать помещение. Можно ли улучшение считать ремонтом, чем отделимые улучшения отличаются от неотделимых, и как оформить договор аренды так, чтоб учесть расходы?

Отделимые и неотделимые улучшения

Проведение в офис или здание вентиляции, водопровода или систем энергоснабжения, монтаж системы пожаротушения, замена окон, установка сплит-системы — все это улучшения арендованного имущества

Улучшение — это изменение свойств и характеристик имущества, которые направлены на повышение удобства и/или эффективности его использования.

Любые улучшения можно разделить на неотделимые и отделимые. Законодатель не дает конкретных примеров для этих двух видов улучшений. Чтобы понять, какое улучшение относится к неотделимым, а какое нет, ответьте на вопрос: «Можно ли отделить улучшение без вреда для имущества?» (ст. 623 ГК РФ). Вот примеры неотделимых улучшений:

установка пожарной или охранной сигнализации
монтаж металлического крыльца
замена или установка окон и дверей
установка сплит-системы
монтаж водопровода, электроснабжения и т. д.

При демонтаже неотделимых улучшений остаются существенные повреждения в виде следов от креплений, нарушений целостности покрытий пола и потолка, различных отверстий и так далее (постановление АС Уральского округа от 09.12.2016 по делу №А60-5892/2016)

При демонтаже отделимых улучшений повреждения минимальны или их вовсе нет (ст. 623 ГК РФ). Например, демонтировать систему видеонаблюдения в офисе, снять шторы или убрать ширмы можно с минимальными изменениями для стен, оконных проемов — следовательно, это отделимые улучшения

Чтобы избежать споров, касающихся классификации улучшений, лучше заранее прописать в договоре аренды критерии для определения вида производимых улучшений

Право собственности на отделимые и неотделимые улучшения

Неотделимые улучшения становятся частью арендуемого имущества и принадлежат его владельцу. Арендатор может получить только возмещение их стоимости

Отделимые улучшения — это собственность арендатора. Но поскольку закон не устанавливает четкого разграничения между отделимыми и неотделимыми улучшениями, между сторонами может возникнуть спор. Арендатор должен будет доказать арендодателю, что улучшение можно отделить без вреда для арендованного имущества

Однако право собственности на улучшения — это вопрос, регулируемый договором аренды. Если в договоре прописано, что арендодателю переходит право собственности также и на отделимые улучшения, то арендатор обязан передать и их тоже (постановление АС Уральского округа от 09.12.2016 по делу №А60-5892/2016)

Разница между ремонтом и улучшением

Не стоит путать улучшение с текущим ремонтом. Ремонт направлен на предотвращение возникновения недостатков или их устранение. Например, восстановление потрескавшейся штукатурки, замена напольного покрытия — это ремонт. С помощью этих работ лишь приводят помещение к нормальному состоянию, но никак не улучшают его свойства

Отделить результаты ремонта от помещения, разумеется, нельзя: обои уже наклеены, полы постелены. Однако сам факт того, что характеристики помещения не изменились, говорит о том, что это именно ремонт, а не улучшение.

Претендовать на компенсацию расходов на ремонт арендатор не может. Ведь по закону он должен поддерживать арендованное помещение в надлежащем состоянии (п.2 ст. 616 ГК РФ). Исключение — если условиями договора аренды предусмотрен иной порядок

Закономерно возникает вопрос по поводу капитального ремонта. Исчерпывающе описывает эту ситуацию п.1 ст. 616 ГК РФ

Во-первых, капитальный ремонт — это обязанность арендодателя и проводится за его счет

Во-вторых, арендатор может сделать капитальный ремонт самостоятельно и после взыскать его стоимость с владельца недвижимости или зачесть его в счет будущих платежей

Судебная практика показывает, что арбитражные суды иногда объединяют понятия капитального ремонта и неотделимых улучшений, потому что после капремонта повышается эффективность и удобство использования арендованного имущества. Вот примеры судебных решений:

постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.10.2007 № А78-715/07-Ф02-8189/07 по делу А78-715/07 — капитальный ремонт
постановление Девятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 15.02.2007 по делу № А35-3017/06с-С13 — приведение помещения в соответствие санитарно-эпидемиологическим требованиям

Согласование и компенсация неотделимых улучшений

Установку неотделимых улучшений надо согласовать с арендодателем. Только так арендатор может получить компенсацию понесенных расходов. Арендатор может сделать улучшения и самовольно, но тогда арендодатель не компенсирует расходы (п.3 ст. 623 ГК РФ)

Порядок согласования лучше всего зафиксировать в договоре аренды. А само согласие составить в письменном виде, чтобы у арендатора было подтверждение, что неотделимые улучшения созданы не самовольно

Второе условие для компенсации — наличие в договоре условий о ней. Если там прописано, что арендодатель не компенсирует неотделимые улучшения, то в соответствии с п.3 с. 623 ГК РФ претендовать на компенсацию арендатор не может, даже если есть согласие на улучшение (постановление АС Северо-Западного округа от 27.03.2017 по делу №А56-26277/2016)

Третье условие для компенсации — затраты на неотделимые улучшения понесены за счет арендатора. Если арендатор получил деньги на эти расходы от третьих лиц или улучшения были произведены третьими лицами, компенсировать такие затраты арендодатель не обязан (Определение Верховного Суда РФ от 28.12.2017 №309-ЭС17-956)

Источник: Контур.Норматив

Отделимые и неотделимые улучшения недвижимости: как различить, согласовать и оформить в договоре

ВС напомнил, что неотделимые улучшения могут иметь различные формы и появиться не только в ходе ремонта

Эксперты «АГ» неоднозначно оценили выводы ВС. Одна из них согласилась, что первая инстанция допустила нарушение, не отразив мотивы, по которым она отвергла техническое заключение, представленное ответчиком, однако это не является основанием для отмены решения по делу. Другой посчитал, что отказ судом в назначении экспертизы может нарушать принцип состязательности сторон, так как ограничивает сторону в обосновании своей позиции.

4 марта Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда вынесла Определение № 305-ЭС20-10335 по делу № А40-191009/2018 об истребовании из чужого незаконного владения сценического оборудования, которое, по мнению ответчика, является неотделимым улучшением арендованного имущества.

В 2018 г. компания «Стейдж Энтертейнмент Продакшнс БВ» обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к АО «Московский дворец молодежи» об истребовании из чужого незаконного владения сценического оборудования, а также об истребовании имущества в форме обязания ответчика предоставить доступ в здание АО «МДМ» в течение 20 календарных дней по 8 часов в день для демонтажа и вывоза имущества. При этом компания ссылалась на ст. 301 Гражданского кодекса и указывала на то, что ответчик незаконно удерживает предмет иска, в том числе отказом в предоставлении доступа в помещение для демонтажа и вывоза оборудования.

В иске также отмечалось, что право на спорное оборудование перешло к истцу на основании договора купли-продажи от 20 июня 2018 г., заключенного с обществом «Стейдж Энтертейнмент», ранее арендовавшим у ответчика по договору аренды от 22 мая 2010 г. нежилые помещения, в которых по-прежнему находится спорное оборудование. В возражениях на иск АО «МДМ» ссылалось на то, что спорное оборудование перешло в его собственность в силу условий арендного договора, так как оно является неотделимым улучшением зрительного зала.

Суд удовлетворил иск частично, постановив истребовать у ответчика систему подъемного оборудования верхней механизации театральной площадки в частично разобранном виде, в удовлетворении остальной части иска было отказано. Для установления возможности демонтажа спорного имущества без причинения существенного ущерба помещению, а также иных вопросов была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр судебных экспертиз и негосударственных экспертиз “ИНДЕКС”». Согласно заключению экспертов спорное оборудование является вновь (дополнительно) установленным и ранее в помещении отсутствовало. При этом для использования помещения по назначению спорное оборудование не требуется, а само оно является отделимым без причинения вреда элементам помещения и может быть заменено иным.

Апелляция и кассация поддержали решение первой инстанции. При этом суды исходили из доказанности истцом наличия совокупности условий, необходимых для удовлетворения виндикационного иска.

АО «МДМ» подало кассационную жалобу в Верховный Суд, однако судья ВС отказала в передаче ее на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам. Тем не менее председатель Экономколлегии Ирина Подносова отменила это решение. Судья посчитала: доводы кассационной жалобы о том, что суды не исследовали в полном объеме доказательства, положенные в основу вывода, что помещение зрительского зала было спроектировано и предназначалась исключительно для организации и проведения зрелищных мероприятий, чем был обусловлен состав оборудования, являющегося неотделимой частью зрительского зала, заслуживают внимания. По мнению заявителя, судом необоснованно отказано в назначении повторной судебной экспертизы, поскольку для установления обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела с учетом положений ст. 71 АПК, требовалось техническое исследование, а не юридическое толкование условий договора аренды и акта приема-передачи оборудования.

Рассмотрев материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС сочла, что первая инстанция и апелляция не дали оценку условиям арендного договора от 22 мая 2010 г., которые, по мнению ответчика, являются существенными и свидетельствующими о переходе к последнему права собственности на оборудование, а также доводам ответчика о ничтожности договора купли-продажи от 20 июня 2018 г. «Делая вывод о том, что оборудование является отделимым и может быть демонтировано без вреда элементам помещения, суды не учли, что понятие улучшений, неотделимых без вреда от арендованного имущества, используется в гражданском законодательстве для целей определения прав и обязанностей сторон договора аренды. Неотделимые улучшения могут иметь различные формы, приобретаемые не только в ходе ремонта, необходимого для поддержания имущества в состоянии, позволяющем использовать его арендатору, но и в результате достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения имущества, в результате чего арендованное имущество получает существенные качественные улучшения», – отмечено в определении ВС.

Суд добавил, что при рассмотрении дела АО «МДМ» в обоснование своей позиции представило техническое заключение, выполненное ООО ИГ «Безопасность и надежность», а также указало, что результаты судебной экспертизы не могут быть приняты в качестве надлежащего доказательства по делу, поскольку выводы экспертов сделаны без учета фактического назначения арендованного помещения, анализа особенностей сценического пространства, планировочных и пространственных трансформаций, решающих различные задачи. «Однако, несмотря на возражения общества “МДМ”, суды, в нарушение положений ст. 71 АПКРФ, оставили без внимания и оценки представленное обществом “МДМ” заключение <…>, отказав в проведении повторной экспертизы», – подчеркнуто в определении Суда.

Таким образом, Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и вернул дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы, которому следует, в частности, установить характер произведенных обществом «Стейдж Энтертейнмент» улучшений арендованного имущества, учитывая фактическое назначение арендованного помещения и с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, установив подлежащие применению к спорным отношениям нормы права.

Партнер юридической компании Law&Commerce Offer Виктория Соловьёва отметила, что в рассматриваемом деле возник вопрос об отделимости улучшений, произведенных арендатором, а назначение технической экспертизы по делу представляется достаточно обоснованным. Однако, добавила она, основания для проведения повторной экспертизы по делу отсутствовали.

По мнению эксперта, представленное ответчиком техническое заключение является только одним из доказательств по делу и не является экспертным заключением по смыслу АПК: «На практике очень часто возникают похожие ситуации, когда каждая из сторон приносит одно или несколько технических заключений, которые могут противоречить друг другу. Поэтому суды и назначают экспертизы и при решении спора ориентируются именно на них, так как при назначении экспертизы каждая из сторон вправе выдвигать эксперта, предлагать свои вопросы, и эксперты предупреждаются судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения».

В определении ВС не указано на наличие противоречий в выводах эксперта, которое может быть основанием для проведения повторной экспертизы, заметила Виктория Соловьёва. «При этом судом первой инстанции был исследован вопрос о характере улучшений арендованного имущества с учетом фактического назначения арендованного помещения и установлено, что для возможности использования помещения согласно его целевому назначению не предусмотрено обязательное наличие оборудования; само оборудование является отделимым и может быть демонтировано без причинения вреда элементам помещения и заменено иным (аналогичным) оборудованием; сохраняется возможность использовать помещение по целевому назначению в соответствии с договором аренды», – пояснила юрист. Она добавила, что, безусловно, является нарушением то, что суд первой инстанции не отразил в решении мотивы, по которым он отверг техническое заключение, представленное ответчиком, однако это не является основанием для отмены решения.

По мнению адвоката Нижегородской областной коллегии адвокатов Александра Немова, невозможно судить о том, доказаны ли в рассматриваемом деле возможность изъятия предметов без вреда для помещения и возможность идентификации предметов, так как это зависит от текста договора аренды от 2010 г.: «Можно только догадываться, есть ли в нем достаточное описание предметов, которые могут считаться неотделимыми от помещения».

Эксперт добавил, что в рамках этого дела можно было бы обойтись без заключения эксперта, если бы из условий договора или его дополнений можно было сделать однозначный вывод о согласии сторон, что конкретный предмет отвечает требованиям неотделимости от помещения. «Как я понимаю, в данном случае условия договора не позволили идентифицировать этот вопрос. В связи с этим назначение экспертизы является способом доказывания по делу. Отказ судом стороне в назначении экспертизы может нарушать принцип состязательности сторон, так как ограничивает сторону в обосновании своей позиции по делу», – заключил Александр Немов.

налоги и учет в 2019

Как арендатору отразить улучшения в налоговом и бухгалтерском учете

Улучшение арендуемого помещения предполагает капитальные вложения с целью изменения и модернизации его технических характеристик. Арендатор может сделать отделку, провести реконструкцию и достройку, установить новое или доработать оборудование – и это повысит удобство использования имущества и увеличит его стоимость. В связи с этим возникают вопросы, связанные с налоговым и бухгалтерским учетом арендованного имущества.

Отделимые и неотделимые улучшения: в чем разница

Для правильного налогообложения и учета все произведенные с имуществом изменения нужно правильно классифицировать.

Улучшение отличается от обычного ремонта, который проводится с целью устранения повреждений и следов естественного износа. Ремонтные работы учитываются как текущие расходы и в бухучете, и в налоговой отчетности.

Улучшения бывают отделимые и неотделимые, и различия между ними не всегда четкие. В некоторых спорных случаях для решения этого вопроса судом может быть назначена экспертиза. Так, к отделимым относится все, что съемщик может забрать, не причиняя непоправимого вреда арендованному имуществу. Неотделимыми же считаются те, которые нельзя демонтировать, не повредив помещение или здание (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Повреждениями в таком случае являются следы креплений и шурупов, дефекты отделки потолков и стен и т.д. Например, к неотделимым изменениям относят установку систем охранной и пожарной сигнализации, замену окон, дверей и рольставней, установку кондиционеров и т.д. Но в некоторых случаях суд может признать такие усовершенствования отделимыми, если ущерб при демонтаже небольшой и легко поправим.

Отделимые улучшения признаются основными средствами арендатора и подлежат бухгалтерскому и налоговому учету как отдельные объекты ОС. А вот правила учета неотделимых улучшений нередко бывают неоднозначными.

Как арендатору учесть неотделимые улучшения помещения

Если арендодатель дал согласие на проведение неотделимых улучшений, то после окончания срока действия договора он должен возместить их стоимость. Арендатор в этом случае учитывает сумму возмещения в налоговых доходах, начисляет НДС и выставляет арендодателю счет-фактуру. Затраты на модернизацию нужно включить в расходы, входной НДС по которым принять к вычету.

Если расходы на неотделимые улучшения не возмещаются, арендатор учитывает их в налоговом и бухучете как основные средства на счете 01. И они числятся так на протяжении всего срока аренды, до момента возврата собственнику вместе с арендованным имуществом.

Основные средства облагаются налогом на имущество. С 2019 это актуально только для недвижимых объектов, с движимого имущества налог не взимается. В отношении неотделимых изменений правило действует следующим образом:

если арендованное и усовершенствованное имущество движимое – неотделимые улучшения также относятся к движимому и не подлежат налогообложению.
если же арендуется недвижимость, то с неотделимых улучшений нужно будет уплатить налог.

Невозмещаемые неотделимые улучшения арендатор может учитывать как амортизируемое имущество и начислять по ним амортизацию в целях налогообложения прибыли. Но это возможно только при наличии письменного согласия арендодателя на проведение этих улучшений.

В рамках бухгалтерского учета начисляется амортизация, исходя из срока полезного использования, равного оставшемуся сроку аренды. В налоговом учете – на основе СПИ объекта аренды или классификации ОС, если для улучшений есть подходящая амортизационная группа. Амортизационная премия не применяется.

Если договор аренды заканчивается раньше срока истечения амортизации, недоамортизированную остаточную сумму, учесть в расходах нельзя.

Передача неотделимых улучшений арендодателю определяется как реализация, т.е. возникает вопрос налогообложения по НДС. Если стоимость модернизации арендодатель компенсировал, то это обычная возмездная передача, и с суммы возмещения нужно исчислить налог на добавленную стоимость. Если улучшения невозмещаемые, имеет место безвозмездная передача. В этом случае арендатор должен начислить НДС на их рыночную стоимость и выставить счет-фактуру в одном экземпляре – только себе.

Подробная информация о неотделимых улучшениях имущества в видео-лекции Крутяковой Т.Л . в КонсультантПлюс.

Заполните форму ↓ и получите бесплатную демонстрацию.

Договор аренды: споры об улучшениях имущества

Правовая судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества определена статьей 623 ГК РФ и зависит от характера таких улучшений.

По общему правилу, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества в силу пункта 1 статьи 623 ГК РФ являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. То есть при прекращении договора аренды арендатор вправе оставить такие улучшения себе и возвратить объект аренды арендодателю без улучшений.

Возврата улучшений, не отделимых без вреда для имущества, арендатор при прекращении договора аренды требовать не вправе. Если такие улучшения были произведены им с согласия арендодателя, он согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ вправе требовать возмещения стоимости этих улучшений. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, стоимость таких улучшений в соответствии с пунктом 3 статьи 623 ГК РФ возмещению не подлежит.

Нормы статьи 623 ГК РФ являются диспозитивными, и стороны договора аренды могут предусмотреть в договоре иные правила (например, отсутствие у арендатора права требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя; обязанность арендодателя выкупить у арендатора произведенные им отделимые улучшения имущества и т.п.).

Казалось бы, ответ на вопрос об отделимом или неотделимом характере произведенных арендатором улучшений является очевидным, однако судебная практика свидетельствует о том, что далеко не всегда это так. Наибольшее количество споров касается таких улучшений арендованного имущества, как инженерное, климатическое и иное оборудование, различного рода сборно-разборные конструкции, благоустройство земельного участка и т.п.

Волго-Вятский округ

Постановлением от 20 ноября 2015 г. по делу № А82-15346/2014 АС Волго-Вятского округа признал неотделимыми улучшениями установку кондиционеров и системы видеонаблюдения, несмотря на утверждения арендатора о том, что это оборудование может быть демонтировано без вреда для арендуемого помещения (здесь, правда, необходимо отметить, что, согласовывая проведение этих работ, арендодатель сам соглашался с тем, что они представляют собой неотделимые улучшения имущества, в связи с чем суд сделал вывод о том, что им были приняты обязательства по возмещению стоимости таких улучшений по окончании срока аренды).

В постановлении от 11 февраля 2015 г. по делу № А31-13871/2013 суд признал неотделимым улучшением топочный блок, установленный в арендованном зерносушильном комплексе, мотивировав это тем, что при осуществлении демонтажа этого оборудования возможно нарушение единой целостности объекта недвижимости, а также повреждение конструкций здания. При этом суд отметил, что именно арендатор, требующий возврата произведенных им улучшений арендованного имущества, должен доказать их отделимый характер.

К аналогичным выводам ФАС Волго-Вятского округа пришел в постановлении от 10 февраля 2012 г. по делу № А17-5210/2010, квалифицировав как неотделимые улучшения установленное в арендованном помещении вентиляционное и климатическое оборудование (в этом постановлении, правда, не нашел отражения вопрос о квалификации в качестве отделимых или неотделимых улучшений установленных в помещении кондиционеров LG-S12LHP – суд отказал арендатору в их истребовании со ссылкой на отсутствие доказательств того, что это имущество удерживается арендодателем).

Дело № А17-5210/2010 примечательно еще тем, что вопрос о характере произведенных арендатором улучшений решался посредством назначения по делу судебной экспертизы (перед экспертом был поставлен вопрос о том, возможен ли демонтаж воздуховодов с вентиляционным оборудованием либо отдельных его частей без причинения вреда помещениям).

Постановлением от 13 мая 2011 г. по делу № А17-2899/2010 ФАС Волго-Вятского округа отказал арендатору в возврате установленных в арендованном помещении алюминиевых дверей, кассы, системы кондиционирования и вентиляции и структурированной кабельной системы, мотивировав это тем, что арендатор не доказал отделимый характер произведенных им улучшений арендованного имущества.

Восточно-Сибирский округ

АС Восточно-Сибирского округа постановлениями от 17 ноября 2015 г. по делам № А19-21385/2014 и № А19-21386/2014 отказал арендатору в возврате (демонтаже) инженерного оборудования системы водоотведения, сославшись на неотделимый характер произведенных арендатором улучшений (оборудование задействовано в технологическом процессе оказания услуг водоснабжения и водоотведения муниципального образования; является оборудованием, необходимым для полноценного, бесперебойного и обеспечивающего в соответствии со специальными требованиями функционирования систем водоотведения), а также на то, что данные улучшения производились арендатором в рамках исполнения обязанностей по текущему и капитальному ремонту объекта аренды (установка арендатором приобретенного им оборудования производилась частично вследствие необходимости замены вышедшего из строя оборудования, обеспечивающего деятельность по водоотведению, и в процессе исполнения своих обязанностей по выполнению текущего и капитального ремонта, устранению неполадок и т.д.).

К аналогичным выводам ФАС Восточно-Сибирского округа пришел в постановлении от 29 июля 2014 г. по делу № А10-3806/2013, квалифицировав в качестве неотделимых улучшений арендованной тепловой сети установленные арендатором секционирующие задвижки, запорную арматуру (задвижки с электроприводами), сетевые насосные агрегаты, и указав, что эти улучшения были произведены арендатором с учетом особенностей арендованного имущества и в рамках исполнения обязанностей по капитальному ремонту, реконструкции, модернизации и техническому перевооружению имущества.

Постановлением от 30 января 2015 г. по делу № А33-2218/2013 АС Восточно-Сибирского округа квалифицировал как неотделимые улучшения арендованного помещения работы по монтажу системы вентиляции и кондиционирования, динамиков, отделочные работы (устройство перегородок, шпаклевка стен, грунтовка и окраска стен, устройство подвесного потолка, окраска потолка), изготовление элементов внутреннего оформления, печать на пленке, разработку плана эвакуации.

В постановлении от 24 июля 2007 г. по делу № А78-10180/2013 ФАС Восточно-Сибирского округа квалифицировал как неотделимые улучшения водогрейные котлы, установленные в арендованной котельной, поддержав тем самым выводы нижестоящих судов о том, что водогрейные котлы являются составной частью системы отопления, их демонтаж невозможен без ущерба для объекта теплоснабжения.

По обстоятельствам рассмотренного ФАС Восточно-Сибирского округа дела № А58-5626/2011 арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование две емкости для хранения нефтепродуктов. Эти емкости были использованы арендатором для строительства автомобильной сливно-наливной станции (по условиям договора арендатор был обязан выполнить проект станции, провести его экспертизу промышленной безопасности, выполнить строительство). Стоимость работ по строительству эстакады с использованием переданных в аренду емкостей для хранения нефтепродуктов была взыскана судами с арендодателя по правилам статьи 623 ГК РФ как стоимость произведенных арендатором с его согласия неотделимых улучшений арендованного имущества[1].

В постановлении от 20 февраля 2012 г. по делу № А78-3097/2011 ФАС Восточно-Сибирского округа квалифицировал как отделимые улучшения смонтированные арендатором в арендованном помещении пожарно-охранную сигнализацию, структурированную кабельную систему, систему энергообеспечения и входную группу, отказав арендатору в иске о взыскании стоимости этих улучшений и поддержав выводы нижестоящих судов о том, что при прекращении договора аренды стороны договорились о праве арендатора выполнить демонтаж установленного в помещении оборудования (ссылка на это была включена в акт возврата помещения).

Дальневосточный округ

АС Дальневосточного округа Постановлением от 27 октября 2015 г. по делу № А24-6160/2014 отказал арендатору в истребовании у арендодателя двух котлов, сославшись на то, что это оборудование является неотделимыми улучшениями арендованного имущества, входит в состав сложной вещи – энергетического комплекса, функционирование которого без истребуемого имущества невозможно. В этом же постановлении суд указал, что на основании статьи 65 АПК РФ арендатор, требующий возврата произведенных им улучшений, должен доказать наличие возможности возврата имущества без вреда для имущества арендодателя, в то время как на ответчика возлагается обязанность доказать обратное.

В постановлении от 20 июля 2012 г. по делу № А51-20087/2011 ФАС Дальневосточного округа признал неотделимыми улучшениями арендованного имущества – земельного участка – выполненные арендатором работы по отсыпке участка скальным грунтом с последующим грейдированием и покрытием гравием в целях приведения участка в состояние, позволяющего осуществлять его использование под размещение автомобильной стоянки.

Западно-Сибирский округ

ФАС Западно-Сибирского округа постановлением от 28 января 2011 г. по делу № А70-5523/2010 признал отделимыми улучшениями работы по устройству в помещении, арендованном для целей осуществления банковской деятельности, кассового узла на два рабочих места. Установив, что фактически это имущество у арендодателя отсутствует, суд посчитал возможным взыскать в пользу арендатора стоимость произведенных им улучшений.

Постановлением от 03 марта 2010 г. № А45-13386/2009 ФАС Западно-Сибирского округа признал отделимыми улучшениями установленные арендатором в помещении стеклянные витражи, выполняющие функции пространственного разграничения помещения. Ссылаясь на то, что витражи были изготовлены непосредственно для арендуемого помещения, их использование возможно только в этом помещении, в связи с чем потребительская ценность спорного имущества для арендодателя несоизмеримо больше, чем для него, арендатор просил суд взыскать с арендодателя стоимость произведенных им улучшений. Суд отказал в удовлетворении иска, указав, что возмещение арендатору стоимости произведенных им отделимых улучшений имущества ни законом, ни договором не предусмотрено, в связи с чем арендатор вправе забрать свое имущество, а если арендодатель будет чинить препятствия к этому, — истребовать имущество в судебном порядке.

Московский округ

АС Московского округа в постановлении от 06 мая 2015 г. по делу № А40-151817/13 признал отделимыми улучшениями арендованного помещения фанкойлы (устройства для охлаждения и нагревания воздуха), а также установленные арендатором светильники. Суд отметил, что неотделимые улучшения связаны с работами капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства. На основании заключения, подготовленного по результатам судебной экспертизы, суд пришел к выводу о том, что спорное оборудование может быть демонтировано без ущерба помещению, а само помещение в дальнейшем может использоваться по назначению при условии замены демонтированного оборудования другим с аналогичными характеристиками, и присудил его к возврату арендатору.

В постановлении от 01 августа 2013 г. по делу № А41-46314/12 ФАС Московского округа также отметил, что под неотделимыми улучшениями понимаются результаты работ, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть связаны с модернизацией (реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства), влияют на соответствие целям временного пользования объектом. Этим же постановлением суд признал, что возведенные арендатором в торговых помещениях металлоконструкции (перегородки из заполненного стеклом алюминиевого профиля и рольставни) являются неотделимыми улучшениями, поскольку изделия их стекла имеют раму, которая крепится к полу, и в результате их демонтажа будет повреждено напольное покрытие.

В постановлении от 04 июля 2013 по делу № А40-120702/12 ФАС Московского округа квалифицировал как неотделимые улучшения смонтированные арендатором в помещении системы пожаротушения и дымоудаления (эти мероприятия были выполнены арендатором во исполнение предписания, выданного органами госпожнадзора по результатам проведенной проверки). Этим же постановлением окружной суд подтвердил правомерность взыскания с арендодателя стоимости произведенных улучшений, сославшись при этом на то, что арендодатель дал согласие на выполнение соответствующих работ (тот, в свою очередь, утверждал, что, разрешая выполнение работ, не брал на себя обязательств впоследствии возместить арендатору их стоимость). Суд отметил, что если арендодатель дает согласие на производство улучшений, он обязуется принять вещь назад в измененном состоянии, обладающей более высокой стоимостью, и возместить арендатору понесенные им расходы на неотделимые улучшения.

Постановлением от 20 апреля 2012 по делу № А40-41216/11 ФАС Московского округа признал неотделимыми улучшениями установленную арендатором в помещении сплит-систему и структурированную кабельную сеть, отклонив возражения арендодателя о том, что их демонтаж не причинит вреда арендованному имуществу.

В постановлении от 03 февраля 2012 г. по делу № А40-35815/11 ФАС Московского округа квалифицировал как неотделимые улучшения установленные арендатором в помещениях сборно-разборные перегородки, отметив, что истребование из владения арендодателя улучшений арендованного имущества возможно только при их отделимости без вреда для имущества, при этом бремя доказывания отделимости улучшений арендованного имущества без вреда для последнего лежит на арендаторе.

Постановлением от 12 декабря 2011 г. по делу № А41-К1-22059/10 ФАС Московского округа признал отделимыми улучшениями кассовый узел (в составе панели, угловой стойки, бронеокна, лотка, инкассаторского шлюза и т.п.). По обстоятельствам этого дела арендодатель после прекращения договора аренды передал помещение во временное владение и пользование новому арендатору. Истец предъявил иск о возврате имущества как к собственнику помещения (арендодателю), так и к новому арендатору. Суды истребовали имущество у нового арендатора со ссылкой на то, что именно он фактически владеет этим имуществом.

По обстоятельствам дела № А40-174195/09 арендатор земельного участка пытался взыскать с арендодателя в качестве стоимости неотделимых улучшений затраты на выполнение работ по берегоукреплению и благоустройству территории пляжа, возведению сооружений спортивно-оздоровительного назначения (гольф-поле, площадки для мини-гольфа и волейбола, теннисный корт и пр.), легких сооружений сезонного характера, а также проведению коммуникаций. ФАС Московского округа в постановлении от 23 декабря 2010 г. признал такое требование необоснованным и указал, что улучшением земельного участка могут быть признаны только такие мероприятия, которые приводят к улучшению его природных свойств, в связи с чем возведение градостроительных объектов (некапитальных сооружений, элементов благоустройства и инженерной инфраструктуры) не может рассматриваться как неотделимые улучшения земельного участка.

По обстоятельствам дела №А40-49568/09 арендатор пытался вернуть себе смонтированные в арендованных помещениях кондиционеры, ссылаясь на то, что кондиционеры являются съемным оборудованием, которое может быть установлено в любом другом помещении. Арендатор указывал, что демонтаж данного оборудования не изменяет состояние помещений, которые могут использоваться по назначению и после демонтажа кондиционеров, не повлияет на состояние здания и его функциональные качества, следы демонтажа носят устранимый характер.

Девятый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 27 апреля 2010 г. пришел к выводу о том, что неотделимыми улучшениями арендованного помещения являются не сами кондиционеры как объект права собственности истца, являющиеся, безусловно, съемным оборудованием, а результаты проведения работ по монтажу и пусконаладке кондиционеров, которые, в конечном итоге, привели к переоборудованию, изменению нежилых помещений, оснащению их оборудованием для обеспечения нормальных температурных режимов на рабочих местах, т.е. улучшением вентиляционной системы этих помещений.

ФАС Московского округа при вынесении по этому делу постановления от 05 августа 2010 г. не стал разбираться в отделимом или неотделимом характере произведенных улучшений, указав, что по условиям договора как отделимые, так и неотделимые улучшения поступают в собственность арендодателя, в связи с чем арендатор их истребовать в любом случае не может.

Поволжский округ

АС Поволжского округа постановлением от 31 октября 2014 г. по делу № А12-25488/2013 отказал арендатору земельного участка в иске о взыскании стоимости неотделимых улучшений – ограждения, асфальтового замощения, расходов по демонтажу пожарного резервуара, мотивировав это тем, что спорные работы были произведены арендатором без согласия арендодателя и для использования земельного участка в своих целях – для организации отдыха сотрудников и размещения временной автостоянки. Суд отметил, что арендатор обратившийся с иском о взыскании стоимости неотделимых улучшений, должен доказать в совокупности: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

Постановлением от 19 января 2012 г. по делу № А12-4832/2011 ФАС Поволжского округа признал правомерным отказ в удовлетворении требований арендатора земельного участка о взыскании в качестве стоимости неотделимых улучшений суммы расходов на его благоустройство, отметив при этом, что благоустройство является обязанностью землепользователя по содержанию земельного участка, поэтому арендатор был обязан безвозмездно проводить работы на земельном участке по благоустройству и озеленению, сохранять зеленые насаждения на своем земельном участке, а также поддерживать их в должном санитарном и противопожарном состоянии.

По обстоятельствам рассмотренного ФАС Поволжского округа дела № А65-2555/2009 стороны договора аренды нежилого помещения заранее оговорили, какие улучшения они будут считать отделимыми, а какие – нет, установив в договоре, что неотделимыми улучшениями являются неотделимые без вреда для помещения покрытия стен, потолка, пола краской или иным материалом, не способным самостоятельно удерживаться на поверхности без применения клеящих или иных специальных веществ или крепежных приспособлений, а к неотделимым улучшениям относятся результаты произведенных ремонтных, отделочных, электромонтажных и пусконаладочных работ, перепланировка помещения, установка дополнительного инженерного оборудования и т.д. С учетом этого ФАС Поволжского округа в постановлении от 13 августа 2009 г. признал правомерным возврат арендатору счетчика электропотребления с электрооборудованием (устройство защитного отключения), сделав вывод о том, что это оборудование может быть демонтировано без вреда для помещения.

Северо-Западный округ

В рамках дела № А13-16561/2014, рассмотренного АС Северо-Западного округа, стороны прекращенного договора аренды земельного участка спорили о судьбе песка, который был намыт на участок в ходе его инженерной подготовки к строительству. Арендатор, осуществивший намыв песка, по окончании срока аренды начал осуществлять действия по забору и вывозу песка с территории участка, ссылаясь на то, что намытый песок представляет собой отделимое улучшение участка и является собственностью арендатора. Суды же посчитали, что гидронамыв песка, осуществлявшийся в целях подготовки участка к застройке, является неотделимым улучшением земельного участка и запретили арендатору совершать действия по его забору и изъятию с территории участка. Постановлением от 03 декабря 2015 г. АС Северо-Западного округа признал эти выводы обоснованными.

В постановлении от 28 марта 2013 г. по делу № А42-7628/2011 ФАС Северо-Западного округа признал отделимыми улучшениями установленные арендатором в помещении кондиционеры, фильтр для очистки воды, оконные вертикальные жалюзи и кассовый узел. Вопрос о возможности демонтажа данного имущества без вреда для помещения решался посредством назначения по делу судебных экспертиз. Суд также обратил внимание на отсутствие доказательств того, что последствия демонтажа спорного имущества носят неустранимый характер.

Постановлением от 26 февраля 2012 г. по делу № А44-2899/2011 ФАС Северо-Западного округа квалифицировал как неотделимое улучшение установленную в арендованном помещении систему автоматического пожаротушения.

В постановлении от 08 июня 2010 г. по делу № А56-25453/2008 ФАС Северо-Западного округа пришел к выводу о том, что отделимыми улучшениями арендованного банком помещения является оборудование кассового узла и сейфовых комнат (взломо-, пулестойкие панели, двери, оконные блоки, подоконная доска).

Северо-Кавказский округ

В рамках дела № А53-24637/2010, рассмотренного ФАС Северо-Кавказского округа, арендатор требовал возврата оставшегося в арендованном помещении имущества, ссылаясь на то, что оно представляет собой отделимые улучшения объекта аренды. В качестве такого имущества истец указал структурированную кабельную сеть, кассовые кабины (помещение использовалось для размещения банка), систему вентиляции, охранно-пожарную систему, комплект кухонной мебели. Для определения характера (отделимости) произведенных арендатором улучшений, по делу были проведены две судебные строительно-технические экспертизы.

С учетом результатов экспертиз ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении от 14 декабря 2012 г. признал обоснованными выводы нижестоящих судов о том, что система вентиляции и охранно-пожарная система являются отделимыми улучшениями (эксперт пришел к заключению, что основная разводка трубопроводов, воздуховодов выполнена в пространстве между подвесным потолком и перекрытием, то есть в легкодоступном месте, является сборно-разъемной, приборы систем вентиляции и кондиционирования съемные, имеется возможность демонтажа без повреждения конструкций здания). А специальное оснащение кассовых кабин, напротив, признал неотделимым улучшением, мотивировав это тем, что удаление кассовых кабин приведет к невозможности эксплуатации освобожденного истцом помещения по его новому назначению, которое было обусловлено деятельностью истца (для размещения банка).

В постановлении от 12 января 2012 г. по делу № А32-9721/2011 ФАС Северо-Кавказского округа пришел к выводу о том, что отделимым улучшением арендованного имущества (здания кафе) является сооруженный арендатором летний навес. Установив, что данный навес был демонтирован по распоряжению арендодателя, который не обеспечил сохранность строительных материалов, суд взыскал с арендодателя в пользу арендатора стоимость этого навеса по правилам статей 15, 1064 ГК РФ. Определяя размер подлежащего возмещению ущерба, суд исключил из него стоимость работ по возведению навеса, сославшись на то, что при производстве отделимых улучшений арендатор принимает на себя расходы, связанные с их созданием для собственных нужд.

Уральский округ

АС Уральского округа в постановлении от 08 июля 2015 г. по делу № А76-4008/2014 квалифицировал как отделимые улучшения установленные на витражах арендованного здания защитные рольставни с электродвигателем и аварийным управлением. Суд признал за арендатором право требовать возврата этого имущества и отказал в иске о взыскании с арендодателя его стоимости (в обоснование иска арендатор ссылался на экономическую нецелесообразность для него возврата имущества в натуре в связи потерей его функционально-эксплуатационных свойств, обусловленных неисправностью систем управления рольставнями и отсутствия необходимости использования рольставней при открытии нового магазина по причине приобретения новых).

В рамках дела № А60-20918/2014 суды присудили к возврату арендатору в качестве отделимых улучшений арендованного имущества (часть подвального помещения для целей размещения магазина непродовольственных товаров) тротуарную плитку, металлическую урну, дверь входной группы из арматуры, отдельно стоящую рекламную стелу, камеры видеонаблюдения, гранитные плитки, установленные по длине лестницы при облицовке стен в количестве, утеплитель межпотолочного пространства, покрытие пола линолеумом в количестве; электрический счетчик с устройством защитного отключения; кабель; потолочные светильники; люминесцентные лампы; лампы накаливания; межкомнатные двери с фурнитурой.

Отделимый характер этих улучшений был установлен на основании заключения судебной экспертизы. В соответствии с тем же экспертным заключением к неотделимым улучшениям была отнесена входная группа в виде арочной конструкции с покрытием из поликарбоната, кабель от камеры видеонаблюдения, кнопка вызова персонала, керамогранитные плитки облицовки пола, кирпичная кладка перегородок, кладка проема, конструкция каркасных перегородок с облицовкой ГКЛ, подвесные потолки, облицовка стен ГКЛ, покрытие пола керамогранитной плиткой, щит электроснабжения, светильники.

В судебном заседании эксперт пояснил, что квалифицировал улучшения как неотделимые в случае, если при отделении какого-либо улучшения от главной вещи происходит повреждение главной вещи (повреждение отделки дома, останутся повреждения на конструкциях, следы от шурупов или иных креплений).

Постановлением от 16 апреля 2015 г. АС Уральского округа признал такой подход правильным и соответствующим смыслу понятия «неотделимые улучшения арендованного имущества». Суд отметил, что отделимость или неотделимость улучшений определяется исходя из того, могут ли быть улучшения отделены без причинения вреда объекту аренды, в связи с чем отделимыми признаются улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без причинения ему повреждений (вреда).

Постановлением от 07 мая 2013 г. по делу № А60-39473/2012 ФАС Уральского округа признал неотделимым улучшением арендованного имущества (объектов энергетического комплекса) установленный арендатором на подстанции поселка новый силовой трансформатор. Суд пришел к выводу о том, что спорный трансформатор являлся частью арендуемого энергетического комплекса, его наличие необходимо для обеспечения надлежащего энергоснабжения потребителей всего поселка, трансформатор входит в состав подстанции, которая в силу своего целевого и технологического единства представляет собой сложную вещь (статья 134 ГК РФ.

Постановлением от 08 июля 2011 г. по делу № А71-11939/10 ФАС Уральского округа отказал в возврате арендатору в качестве отделимых улучшений арендованного имущества охранно-пожарной сигнализации, автономной охранной сигнализации, металлических дверей, рольставней и раздвижных решеток, подвесных ящиков, лотков, стеллажей и полок, листового железа, которым были обшиты подвальные складские помещения, и подвесных потолков, со ссылкой на то, что истребуемое истцом имущество было передано им ответчику при возврате арендованного помещения как характеризующее исправное состояние недвижимого имущества и обеспечивающее пригодность нежилого помещения для дальнейшей эксплуатации, то есть фактически передано в составе нежилого помещения.

Центральный округ

ФАС Центрального округа в постановлении от 13 ноября 2012 г. по делу № А14-9157/2012 указал на необходимость назначения по делу судебной экспертизы с целью определить, являются произведенные арендатором улучшения имущества (возведение витринных и межпавильонных перегородок из гипсокартона оцинкованного профиля, стеклянных витрин, рольставней и металлокаркаса) отделимыми либо неотделимыми улучшениями.

В постановлении от 07 апреля 2011 г. по делу № А14-5963/2010 ФАС Центрального округа пришел к выводу о том, что истец (арендатор нежилого помещения) не доказал отделимый характер таких улучшений арендованного помещения, как алюминиевая дверь, касса, система безопасности, система кондиционирования и вентиляции, структурированная кабельная система. Суд отметил, что арендатор возвратил помещение арендодателю по акту без указаний на наличие в этом помещении отделимых улучшений, а в соглашении о расторжении договора стороны прямо предусмотрели, что не считают себя связанными какими-либо правами и обязанностями по отношению руг к другу и не имеют друг к другу никаких претензий по договору аренды, в том числе финансовых.

Постановлением от 24 июня 2010 г. по делу № А68-11244/2009 ФАС Центрального округа отказал арендатору в удовлетворении требований о возврате установленной в арендованном помещении витражно-перегородочной системы, состоящей из стеклянного заполнения и рольставен с пружинно-инерционным механизмом. Приняв во внимание, что демонтаж спорной витрины, фактически являющейся стеной помещения, приведет к невозможности сохранения изолированного помещения, суд квалифицировал витражно-перегородочную систему как неотделимое улучшение помещения.

В постановлении от 17 декабря 2008 г. по делу № А62-838/2008 ФАС Центрального округа пришел к выводу о том, что электросеть, водопровод, газопровод являются инженерными коммуникациями и не могут быть отделимы без вреда для имущества (нежилого здания). Этим же постановлением суд отнес к неотделимым улучшениям установленные арендатором гаражные ворота и оконные блоки.

ВЫВОДЫ:

Для того, чтобы избежать споров об отделимом или неотделимом характере произведенных арендатором улучшений, сторонам при заключении договора имеет смысл подробно оговорить перечень тех улучшений, которые может (или должен) выполнить арендатор, а также определить их судьбу на случай прекращения арендных отношений. Рассчитывать на то, что мнение суда по вопросу квалификации тех или иных улучшений как отделимых или неотделимых в случае спора совпадет с мнением сторон, крайне рискованно – практика показывает, что одни и те же улучшения разными судами и при разных обстоятельствах квалифицируются и как отделимые, и как неотделимые.
Арендатор, намеревающийся оставить за собой отделимые улучшения, должен освободить объект аренды от этих улучшений до его возврата арендодателю. Так он избавит себя от необходимости в последующем требовать возврата отделимых улучшений и доказывать, что эти улучшения могут быть отделены без вреда для арендованного имущества.
Если объект передается арендодателю с отделимыми улучшениями, которые арендатор впоследствии намерен возвратить, перечень таких улучшений, порядок и сроки возврата следует указать в акте или ином совместно составленном сторонами документе (например, в соглашении о расторжении договора).
В случае возникновения спора об улучшениях арендованного имущества бремя доказывания их отделимого или неотделимого характера суд возложит на арендатора. Наиболее весомым доказательством в таком споре будет являться экспертное заключение. При этом важно, чтобы в ходе экспертизы эксперт определил не только возможность демонтажа улучшений без вреда для арендованного имущества, но и способ такого демонтажа, а также устранимость его последствий (возможность закрытия следов крепления оборудования к стенам и полу, возможность дальнейшей эксплуатации объекта аренды без отделимых улучшений и т.п.).

[1] Такая квалификация правоотношений сторон вряд ли может быть признана верной. Фактически арендатор по заданию арендодателя создал новую вещь (сливно-наливную станцию) с использованием предоставленного арендодателем материала (емкостей для нефтепродуктов). Подобного рода отношения должны были быть квалифицированы как подрядные, а стоимость произведенных арендатором работ должна была взыскиваться с арендодателя по правилам главы 37 ГК РФ.

2.2. Отделимые улучшения арендованного имущества. Пользование чужим имуществом

2.2. Отделимые улучшения арендованного имущества

Отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, если иное не установлено договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ).

В бухгалтерском учете капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, являющиеся собственностью арендатора, включаются в состав его основных средств.

Если в соответствии с условиями договора аренды арендатор оставляет отделимые улучшения у себя, то в учете арендодателя они не отражаются.

Договором аренды может быть предусмотрена обязанность арендатора по передаче произведенных им отделимых улучшений арендованного имущества на баланс арендодателя.

Передача отделимых улучшений на баланс арендодателя может производиться как по окончании срока аренды, так и непосредственно после окончания работ по производству этих улучшений.

Отделимые улучшения, полученные на баланс арендодателя, могут быть отнесены им на увеличение балансовой стоимости переданного в аренду имущества либо учтены как отдельный объект основных средств (в зависимости от вида произведенных улучшений).

Порядок возмещения стоимости произведенных улучшений также определяется соглашением сторон. Причем стороны имеют право выбирать различные способы возмещения.

Арендодатель может возмещать арендатору стоимость улучшений путем перечисления денежных средств либо стоимость улучшений может быть зачтена в счет арендной платы.

Возмещая арендатору стоимость отделимых улучшений, арендодатель, по сути, приобретает у него объект основных средств. Соответственно в налоговом учете расходы на приобретение этого объекта учитываются в общем порядке.

При условии соответствия этого объекта критериям, установленным п. 1 ст. 256 НК РФ, арендодатель включает его в состав амортизируемого имущества и начисляет по нему амортизацию в общеустановленном порядке.

Если арендодатель не компенсирует арендатору понесенные им затраты, то это означает, что арендодатель получает имущество на безвозмездной основе. Данное имущество должно быть оценено по рыночной стоимости и учтено в составе внереализационных доходов арендодателя в соответствии с п. 8 ст. 250 НК РФ.

В бухгалтерском учете стоимость отделимого улучшения арендованного имущества погашается посредством начисления амортизации, которое производится ежемесячно в размере 1/12 годовой суммы, исчисленной (при линейном способе амортизации) исходя из первоначальной стоимости отделимого улучшения и оставшегося срока аренды имущества, с месяца, следующего за месяцем принятия отделимого улучшения в состав основных средств.

Начисление амортизации прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем полного погашения стоимости объекта основных средств (отделимого улучшения) либо списания этого объекта с бухгалтерского учета, например, с 1-го числа месяца, следующего за месяцем возврата арендованного имущества (с установленным на нем отделимым улучшением) арендодателю.

Суммы начисленной амортизации в бухгалтерском учете арендатора включаются в расходы по обычным видам деятельности.

Если по окончании срока аренды арендатор по соглашению сторон передаст арендодателю объект аренды вместе с произведенными улучшениями, то в бухгалтерском учете это будет отражено как выбытие объекта основных средств (в общеустановленном порядке с использованием счета 91 «Прочие доходы и расходы»).

Для целей обложения налогом на прибыль арендатор имеет право уменьшить полученные доходы на расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств.

Расходы на установку отделимого улучшения в арендованное имущество принимаются при исчислении налога на прибыль с момента ввода отделимого улучшения в эксплуатацию.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.

Продолжение на ЛитРес

Неотделимые улучшения арендованного имущества: что такое по ГК РФ

Чтoбы нe пpoигpaть в cyдe, лyчшe oбpaщaтьcя к юpиcтy. Oн пoмoжeт coбpaть дoкaзaтeльcтвa, гpaмoтнo cocтaвит иcкoвoe зaявлeниe, coпpoвoдит дo вынeceния peшeния.

Кaк вeдeтcя yчeт нeoтдeлимыx yлyчшeний

Юpидичecкиe лицa — apeндaтopы и apeндoдaтeли — oбязaны вecти yчeт нeoтдeлимыx yлyчшeний. Coбcтвeнники нeдвижимocти дoлжны пoмнить, чтo:

🔸 Пo НК PФ, yчитывaть нyжнo aмopтизиpyeмoe имyщecтвo co cpoкoм пoлeзнoгo иcпoльзoвaния бoлee гoдa, cтoимocтью бoлee 20 000 pyблeй, oплaчeннoe coбcтвeнникoм.

🔸 Пocлe выплaты кoмпeнcaции apeндoдaтeль имeeт пpaвo yвeличить paзмep aмopтизaции.

🔸 Пocлe пpoизвeдeния нeoтдeлимыx yлyчшeний выpacтaeт cтoимocть oбъeктa.

Apeндaтopы мoгyт yчитывaть нeoтдeлимыe yлyчшeния в кaчecтвe pacxoдoв пpи pacчeтe нaлoгa нa пpибыль, ecли coбcтвeнник нeдвижимocти дaл cвoe coглacиe нa внeceниe измeнeний. Нyжнo пoмнить, чтo:

🔹 Учитывaть pacxoды мoжнo пpи pacчeтe нaлoгa нa пpибыль, ecли былa выплaчeнa кoмпeнcaция.

🔹 Ecли кoмпeнcaция нe выплaчeнa, мoжнo нaчиcлить aмopтизaцию зa yчтeнный oбъeкт.

🔹 Aмopтизaция мoжeт нaчиcлятьcя c пepвoгo дня мecяцa, cлeдyющeгo зa мecяцeм oкoнчaния paбoт пo нeoтдeлимoмy yлyчшeнию. B этoм cлyчae дaтa фикcиpyeтcя aктoм пpиeмa-пepeдaчи.

🔹 Ecли зa вecь пepиoд apeнды aмopтизaция нe пoкpылa pacxoды нa yлyчшeния, ocтaвшaяcя нeкoмпeнcиpoвaннoй cyммa пepexoдит в cтaтyc yбыткoв — тo ecть ocтaeтcя нeyчтeннoй — и нe yчитывaeтcя пpи нaлoгooблoжeнии.

🔹 Пpи пpoдлeнии дoгoвopa apeнды мoжнo coxpaнить aмopтизaцию.

B бyxгaлтepcкoм yчeтe нyжнo oтpaжaть нeoтдeлимыe yлyчшeния, ecли oни cooтвeтcтвyют pядy тpeбoвaний, a имeннo:

📝 oбъeкт бyдeт иcпoльзoвaтьcя кoмпaниeй длитeльнoe вpeмя, тoчнee — нe мeньшe 12 мecяцeв;

📝 нeoтдeлимыe yлyчшeния oбъeктa иcпoльзyютcя для нyжд, кoтopыe пoтoм пoдpaзyмeвaют пoлyчeниe oплaты;

📝 в oбъeм цeлeй кoмпaнии нe вxoдит пocлeдyющaя пepeпpoдaжa oбъeктoв c нeoтдeлимыми yлyчшeниями;

📝 в дaльнeйшeй пepcпeктивe oбъeкт мoжeт пpинecти дoxoд.

Cocтaвлeниe дoгoвopa c yчeтoм вoзмoжныx нeoтдeлимыx yлyчшeний

Чтoбы избeжaть нeнyжныx cпopoв, paзбиpaтeльcтв и cyдeбныx тяжб, лyчшe зapaнee пpoпиcaть в дoгoвope вoзмoжнocть нeoтдeлимыx yлyчшeний и oбязaннocть apeндoдaтeля кoмпeнcиpoвaть иx. Mнoгиe пpибeгaют к yнивepcaльнoй фopмyлиpoвкe — пишyт в ocнoвнoм дoгoвope apeнды, чтo coбcтвeнник зapaнee coглaceн нa любыe виды кaпитaльныx пpeoбpaзoвaний, и apeндaтopy нe нyжнo кaждый paз coглacoвывaть нeoтдeлимыe yлyчшeния. Taкoe peшeниe лyчшe нe иcпoльзoвaть, пoтoмy чтo в cлyчae вoзникнoвeния cпopa oнa бyдeт нeнaдeжнoй.

Лyчшe cocтaвлять дoпoлнитeльнoe coглaшeниe к дoгoвopy apeнды пpи кaждoм пpoизвeдeнии кaпитaльныx пpeoбpaзoвaний. B нeм нyжнo yкaзaть:

📋 Coглacиe apeндoдaтeля c paбoтaми, кoтopыe бyдyт пpoвeдeны в apeндyeмoм пoмeщeнии.

📋 Oбъeм и тип нeoтдeлимыx yлyчшeний — пepeчиcлитe, чтo coбиpaeтecь измeнить.

📋 Cтoимocть кaпитaльнoгo пpeoбpaзoвaния — мoжeтe пocчитaть ee пpимepнo, yкaзaв, чтo cyммa нeтoчнaя, или yкaзaть тoчнyю cyммy нa ocнoвaнии cмeты.

📋 Oбязaннocть кoмпeнcиpoвaть pacxoды, cpoки и cпocoб выплaты кoмпeнcaции.

Дoпoлнитeльнoe coглaшeниe пoкaжeт, чтo coбcтвeнник знaл o пpoвeдeнии нeoтдeлимыx yлyчшeний, был coглaceн c ними и oбязyeтcя выплaтить кoмпeнcaцию в дaльнeйшeм.

Определение отдельных улучшений | Law Insider

В отношении

отдельных улучшений

Улучшение участка означает любые строительные работы или улучшение улиц, дорог, парковок, тротуаров, дренажных сооружений и инженерных коммуникаций.

Заменяющие улучшения означает заменяющие или дополнительные улучшения Эмитента, описанные в Статье V настоящего Соглашения.

Улучшения Лицензиата означает любые улучшения Инструментов оценки, сделанные Лицензиатом.

Частные улучшения означает улучшения, которые будут построены на Собственности, но не являются Общественными улучшениями.

Благоустройство дома означает ремонт, техническое обслуживание, замену, реконструкцию, переделку, переоборудование, модернизацию или добавление любой земли или здания, или той их части, которая используется в качестве частной резиденции или жилища не более чем для трех семей. и другие улучшения сооружений или земли, прилегающей к жилому дому, и должны включать, но не ограничиваться, установку, строительство, замену или улучшение проездов, бассейнов, подъездов, гаражей, навесов, центрального отопления или кондиционирования воздуха. системы кондиционирования, системы пылесоса, окна и навесы, пескоструйная очистка, мойка с электроприводом, гидроизоляция, ремонт полов, чистка дымоходов, внутренняя и / или внешняя окраска, установка ковров и озеленение / озеленение, когда садовник / ландшафтный дизайнер использует свое собственное оборудование при ведении бизнеса и использует свой автомобиль для перевозки такого оборудования.

Улучшения инфраструктуры означает улицу, дорогу, тротуар, автостоянку, пешеходный комплекс, переулок, мост, канализацию, очистные сооружения, имущество, предназначенное для уменьшения, устранения или предотвращения распространения выявленного загрязнения почвы или грунтовых вод, дренажная система. , водный путь, ватерлинию, водохранилище, железнодорожную ветку, коммунальную линию или трубопровод, развитие, ориентированное на транзит, имущество, ориентированное на транзит, или другое подобное или связанное сооружение или улучшение, вместе с необходимыми сервитутами для структуры или улучшения, принадлежащие или используемые государственное учреждение или функционально связанное с аналогичной или вспомогательной собственностью, принадлежащей государственному учреждению или используемой им, или разработанной и предназначенной для использования, на благо или для защиты здоровья, благосостояния или безопасности населения в целом, независимо от того, или не используется одним субъектом хозяйствования, при условии, что любая дорога, улица или мост должны быть постоянно открыты для общественного доступа, а другая собственность должна находиться в общественные сервитуты или полосы отвода и размер, позволяющий в разумных пределах предусмотреть развитие соответствующей критериям собственности в прилегающих районах.Улучшения инфраструктуры также включают 1 или несколько из следующих, находящихся в государственной или частной собственности, управляемых или находящихся в государственной или частной собственности:

Минимальные улучшения означает приобретение земли и строительство жилого многоквартирного дома с рыночной стоимостью 152 единицы, строительство ливневого пруда и связанных с ним улучшений. Минимальные улучшения более полно отражены в Приложении B, которое прилагается к настоящему документу и включено в него.

Улучшения означает здания, сооружения, улучшения и изменения, построенные сейчас или в любое время в будущем, построенные или размещенные на Земле, включая любые будущие замены и дополнения.

Общественные улучшения означает только следующие улучшения: жилищное строительство; мусороперерабатывающие заводы; мусороперерабатывающие заводы; инсинераторы; транспортные системы, включая растения, работы, инструменты и имущество, используемые или полезные в связи с этими системами; системы удаления сточных вод, включая бытовую канализацию, комбинированную бытовую и ливневую канализацию, заводы, сооружения, инструменты и свойства, используемые или полезные в связи со сбором, обработкой или удалением сточных вод или промышленных отходов; системы ливневой канализации, включая ливневую канализацию, заводы, сооружения, инструменты и имущество, используемое или полезное в связи со сбором, обработкой или удалением ливневой воды; системы водоснабжения, включая растения, сооружения, инструменты и имущество, используемые или полезные в связи с получением водоснабжения, обработкой воды или распределением воды; коммунальные системы для подачи света, тепла или энергии, включая растения, работы, инструменты и свойства, используемые или полезные в связи с этими системами; утвержденные системы кабельного телевидения, утвержденные системы кабельной связи или телефонные системы, включая заводы, работы,

Требуется улучшение Показатели преподавателя по стандарту или в целом ниже требований стандарта или в целом, но не считаются неудовлетворительными на данный момент.Улучшение необходимо и ожидается.

Улучшения арендованного имущества означает все здания, сооружения, улучшения и приспособления, расположенные на любом сдаваемом в аренду недвижимом имуществе, принадлежащем какой-либо компании Группы, независимо от того, подлежат ли права собственности на такие здания, сооружения, улучшения или приспособления возвращению арендодателю или другое Третье лицо по истечении или прекращении договора аренды такой сдаваемой в аренду недвижимой собственности.

Улучшения проекта означает улучшения на площадке и объекты, которые запланированы и предназначены для предоставления услуг для конкретного проекта развития и которые необходимы для использования и удобства обитателей или пользователей проекта, и не являются улучшением системы.

Капитальное улучшение будет означать все расходы на замену, замену и дополнение гостиниц и отелей FF&E, которые необходимо капитализировать в соответствии с общепринятыми принципами бухгалтерского учета.

Совместные улучшения означает (а) любые и все улучшения технологии Acceleron, созданные, задуманные или реализованные на практике, а в случае патентоспособных улучшений — изобретенные исключительно компанией Celgene, ее аффилированными лицами, агентами или третьими сторонами, действующими от их имени при выполнении действий в соответствии с настоящим Соглашением; и (b) любые и все Улучшения технологии или совместной технологии Acceleron, созданные, задуманные или реализованные на практике, и, в случае патентоспособных улучшений, изобретенные совместно Acceleron и Celgene, их соответствующими Аффилированными лицами, агентами или Сублицензиатами или Третьими Стороны, действующие от их имени при осуществлении деятельности по настоящему Соглашению; при условии, однако, что Совместные Улучшения не должны включать какие-либо Улучшения, которые являются Улучшениями Celgene или Улучшениями Acceleron.

Общественное благоустройство означает проект строительства, реконструкции или капитального ремонта недвижимого имущества подрядным агентством или для него. «Общественное благоустройство» не включает:

Частные работы и улучшения. означает все закупки товаров и / или услуг, проводимые на конкурсной основе, которые не запрашиваются в качестве общественных работ.

Затраты на улучшение означают любые дополнительные расходы на основное средство, которые существенно увеличивают емкость актива или существенно улучшают его функционирование, или представляют собой более 10% первоначальной базы амортизации актива;

Улучшения арендатора означает все улучшения Проекта фиксированного и постоянного характера, как показано на строительных чертежах TI, как определено в Разделе 2 (c) ниже.Помимо Работы Арендодателя (как определено в Разделе 3 (а) ниже, Арендодатель не несет каких-либо обязательств в отношении отделки Помещений для использования и размещения Арендатора.

Общая площадь означает все недвижимое имущество, принадлежащее Ассоциации для общего пользования и удовольствия Владельцев.

Максимальное улучшение состояния здоровья означает момент времени, когда любое определяемое с медицинской точки зрения физическое или умственное нарушение в результате травмы стабилизировалось и когда не ожидается, что дальнейшее лечение улучшит состояние .Требование о будущем медицинском обслуживании, которое не приведет к значительному улучшению состояния или возможности улучшения или ухудшения в результате прохождения времени, не должно влиять на вывод о максимальном медицинском улучшении. Возможность улучшения или ухудшения только по прошествии времени не должна влиять на вывод о максимальном медицинском улучшении.

Зоны общего пользования означают и включают все зоны, помещения, оборудование, справочники и указатели Здания (за исключением Помещений и территорий, сданных в аренду другим Арендаторам), предоставленные и назначенные Арендодателем для общего и совместного использования и в интересах Арендодателя. , Арендатор и другие арендаторы и обитатели Здания, включая, помимо прочего, вестибюли, общественные туалеты, коридоры, тротуары, парковочные места, ландшафтные зоны и служебные входы.Общие зоны могут также включать такие зоны в прилегающих владениях в соответствии с соглашениями о взаимном сервитуте, соглашениями об эксплуатации или другими такими соглашениями, действующими сейчас или в будущем, и которые доступны Арендодателю, Арендатору и сотрудникам Арендатора и приглашенным лицам. Арендодатель оставляет за собой право по собственному усмотрению и время от времени строить, поддерживать, эксплуатировать, ремонтировать, закрывать, ограничивать, выводить из эксплуатации, изменять, изменять и модифицировать все или любую часть Общих зон.

Изменения означает любую модификацию улучшений, кроме Установок служебных программ или Торговых приспособлений, путем добавления или удаления.«Изменения и / или установки инженерных сетей, принадлежащие Арендатору» определяются как Изменения и / или Установки инженерных сетей, произведенные Арендатором, которые еще не принадлежат Арендодателю в соответствии с пунктом 7.4 (a).

Здания должны включать новое строительство и капитальную перестройку существующих структур, а также улучшение земель и должны включать укрытие, поддержку, хранение, защиту или улучшение естественного состояния.

Существенное улучшение означает любую комбинацию ремонта, реконструкции, восстановления, добавления или другого улучшения конструкции, проводимого в течение любого годичного периода, стоимость которого равна или превышает 50 процентов от рыночной стоимости конструкции ранее. «начало строительства» благоустройства.Этот термин включает конструкции, которым был нанесен «существенный ущерб», независимо от фактически выполненных ремонтных работ. Однако термин не включает:

Фонд улучшения означает Фонд улучшения общих долговых обязательств серии 2017-1, созданный в соответствии с Разделом 501 настоящего Соглашения.

Капитальное улучшение или «Проект капитального ремонта» означает приобретение, строительство, реконструкцию, улучшение, планирование и оборудование дорог и мостов, очистных сооружений, систем водоснабжения, сооружений для удаления твердых отходов, а также ливневых вод и канализационного сбора, складские и очистные сооружения Местных подразделений, в том числе недвижимое имущество, доли в недвижимом имуществе, а также относящиеся к ним или связанные с ними сооружения и оборудование Местных подразделений.

Определение неразрывных улучшений | Law Insider

, относящееся к

неотъемлемым улучшениям

Улучшения инфраструктуры означает улицу, дорогу, тротуар, автостоянку, пешеходный комплекс, переулок, мост, канализацию, очистные сооружения, имущество, предназначенное для уменьшения, устранения или предотвращения распространения выявленного загрязнения почвы или грунтовых вод, дренажная система. , водный путь, ватерлинию, водохранилище, железнодорожную ветку, коммунальную линию или трубопровод, развитие, ориентированное на транзит, имущество, ориентированное на транзит, или другое подобное или связанное сооружение или улучшение, вместе с необходимыми сервитутами для структуры или улучшения, принадлежащие или используемые государственное учреждение или функционально связанное с аналогичной или вспомогательной собственностью, принадлежащей государственному учреждению или используемой им, или разработанной и предназначенной для использования, на благо или для защиты здоровья, благосостояния или безопасности населения в целом, независимо от того, или не используется одним субъектом хозяйствования, при условии, что любая дорога, улица или мост должны быть постоянно открыты для общественного доступа, а другая собственность должна находиться в общественные сервитуты или полосы отвода и размер, позволяющий в разумных пределах предусмотреть развитие соответствующей критериям собственности в прилегающих районах.Улучшения инфраструктуры также включают в себя одно или несколько из следующих, находящихся в государственной или частной собственности, находящихся в государственной или частной собственности:

Заменяющие улучшения означает замену или дополнительные улучшения Эмитента, описанные в Статье V настоящего Соглашения.

Улучшения Лицензиата означает любые улучшения Инструментов оценки, сделанные Лицензиатом.

Минимальные улучшения означает приобретение земли и строительство жилого дома по рыночной цене 152 квартир, строительство пруда ливневой канализации и связанные с этим улучшения. Минимальные улучшения более полно отражены в Приложении B, которое прилагается к настоящему документу и включено в него.

Улучшения арендатора означает все улучшения Проекта фиксированного и постоянного характера, как показано на строительных чертежах TI, как определено в Разделе 2 (c) ниже. Помимо Работы Арендодателя (как определено в Разделе 3 (а) ниже, Арендодатель не несет каких-либо обязательств в отношении отделки Помещений для использования и размещения Арендатора.

Фонд улучшения означает Фонд улучшения общих обязательств Временные Облигации серии 2017-1, созданные в соответствии с разделом 501 настоящих Правил.

План усовершенствования означает план, разработанный оценщиком на срок не менее 30 календарных дней и не более одного учебного года для преподавателей с PTS, которые оцениваются как неудовлетворительные с целями, касающимися улучшения неудовлетворительной работы преподавателя.В тех случаях, когда педагог получает неудовлетворительную оценку ближе к концу учебного года, план может включать в себя летние мероприятия, предшествующие следующему учебному году.

Проект капитального ремонта означает приобретение, строительство, реконструкцию, улучшение, планирование и оборудование дорог и мостов, очистных сооружений, систем водоснабжения, сооружений для удаления твердых отходов, а также ливневых и канализационных сооружений, хранилищ и очистных сооружений. Местные подразделения, включая недвижимое имущество, доли в недвижимом имуществе, а также объекты и оборудование местных подразделений, относящиеся к ним или связанные с ними.

Работы по улучшению арендатора означает строительство улучшений арендатора вместе с любыми связанными работами (включая снос), которые необходимы для строительства улучшений арендатора.

Полное разрушение проектных зданий офисного здания означает, что проектные здания офисного здания повреждены или разрушены до такой степени, что стоимость ремонта составляет пятьдесят процентов (50%) или более от стоимости замены проектных зданий офисного здания на тот момент.

Максимальное улучшение состояния здоровья означает момент времени, когда любое определяемое с медицинской точки зрения физическое или умственное нарушение в результате травмы стало стабильным и когда не ожидается, что дальнейшее лечение улучшит состояние.Требование о будущем медицинском обслуживании, которое не приведет к значительному улучшению состояния или возможности улучшения или ухудшения в результате прохождения времени, не должно влиять на вывод о максимальном медицинском улучшении. Возможность улучшения или ухудшения только по прошествии времени не должна влиять на вывод о максимальном медицинском улучшении.

Коллективная работа означает произведение, такое как периодическое издание, антология или энциклопедия, в котором Работа полностью в неизмененной форме вместе с рядом других материалов, составляющих самостоятельные и независимые произведения, собраны в коллективное целое.Работа, составляющая Коллективную работу, не будет считаться Производной работой (как определено ниже) для целей данной Лицензии.

Не найдено

К сожалению, страница, которую вы ищете, недоступна.

Воспользуйтесь одной из ссылок ниже, чтобы получить доступ к нашему контенту: Нужна помощь? Обратитесь в справочный центр Viewpoint для получения поддержки.

Вход клиента и бизнес-пользователя

Обратите внимание: Если ваша компания использует единый вход (SSO) с PwC, вы можете попасть на свой внутренний портал, где вам нужно будет войти, используя учетные данные SSO вашей компании.

{{isCompleteProfile? «Заполните свой профиль»: «Зарегистрироваться»}}

Придумать пароль*

{{config.password.errorMessage? config.password.errorMessage: ‘Обязательное поле’}}

Подтвердите пароль*

{{config.confirmPassword.errorMessage? config.confirmPassword.errorMessage: ‘Обязательное поле’}}

Минимум 8 символов, из которых 3: прописная буква, строчная буква, цифра или специальный символ.Ваш пароль не может включать ваше имя или фамилию.

Страна*

Выберите CountryAfghanistanAlbaniaAlgeriaAngolaAntigua и BarbudaArgentinaArmeniaArubaAustraliaAustriaAzerbaijanBahamasBahrainBangladeshBarbadosBelarusBelgiumBelizeBeninBermudaBoliviaBosnia и HerzegovinaBotswanaBrazilVirgin остров, BritishBrunei DarussalamBulgariaBurkina FasoBurundiCambodiaCameroonComorosCanadaCape VerdeCayman IslandsCentral африканской RepublicChadChileChinaColombiaCongoCongo, Демократической Республику theCosta RicaCote d’IvoireCroatiaCyprusCzech RepublicDenmarkDjiboutiDominican RepublicEcuadorEgyptEl SalvadorEquatorial GuineaEritreaEstoniaEthiopiaFijiFinlandFranceGabonGambiaGeorgiaGermanyGhanaGibraltarGreeceGreenlandGuatemalaGuernseyGuinea-BissauGuineaHondurasHong KongHungaryIcelandIndiaIndonesiaIranIraqIrelandIsle из ManIsraelItalyJamaicaJapanJerseyJordanKazakhstanKenyaKuwaitKyrgyzstanLaosLatviaLebanonLiberiaLibyan арабского JamahiriyaLiechtensteinLithuaniaLuxembourgMacauMacedoniaMadagascarMalawiMalaysiaMaldivesMaliMaltaMarshall IslandsMartiniqueMauritaniaMauritiusMexicoMoldo vaMonacoMongoliaMoroccoMozambiqueMyanmarNamibiaNepalNetherlandsNew CaledoniaNew ZealandNicaraguaNigerNigeriaNorwayOmanPakistanPanamaPapua Новый GuineaParaguayPeruPhilippinesPolandPortugalPuerto RicoQatarRomaniaRussian FederationRwandaSan MarinoSao Tome и PrincipeSaudi ArabiaSenegalSerbiaSeychellesSierra LeoneSingaporeSlovakiaSloveniaSolomon IslandsSomaliaSouth AfricaSouth KoreaSpainSri LankaSaint Киттс и NevisSaint LuciaSudanSurinameSwazilandSwedenSwitzerlandFrench PolynesiaTaiwanTajikistanTanzania, Объединенная Республика ofThailandTogoTrinidad и TobagoTunisiaTurkeyTurkmenistanTurks и Кайкос IslandsUgandaUkraineUnited Арабские EmiratesUnited KingdomUnited StatesUruguayVirgin острова, U.Южный Узбекистан, Венесуэла, Вьетнам, Йемен, Замбия, Зимбабве,

Функциональная роль ^*

Выберите функциональную роль {{title.translatedTitles [data.locale] || title.title}}

Промышленность ^*

Выберите отрасль {{industry.translatedTitles [data.locale] || industry.title}}

Предупреждение 2

Профиль

Функциональная роль *

Выберите функциональную роль {{title.translatedTitles [locale] || title.title}}

Обязательное поле

Измените свой пароль

Прежний пароль* {{Проверка.oldPwd.errorMessage}} Новый пароль* {{validation.newPwd.errorMessage}}

Страна*

Обязательное поле

Настройки сайта и контента

Вы можете установить фильтр содержимого по умолчанию для расширения поиска по территориям.

Настройки сайта и содержания (продолжение)

Поделиться своими предпочтениями необязательно, но это поможет нам персонализировать ваш сайт.

Спасибо, что подписались на нас!

Добро пожаловать в Viewpoint, новую платформу, пришедшую на смену Inform.После того, как вы просмотрели этот фрагмент контента, чтобы убедиться, что вы можете получить доступ к наиболее релевантному для вас контенту, подтвердите свою территорию.

Продолжать

Viewpoint позволяет сохранить до 25 избранных.

Подумайте об удалении одного из ваших текущих избранных, чтобы добавить новый.

Вы действительно хотите удалить эту страницу из своего списка?

Войдите, чтобы добавить этот контент в избранное.

Произошла ошибка, попробуйте еще раз.

Срок действия вашей сессии истек

Пожалуйста, используйте кнопку ниже, чтобы войти снова.
Если проблема не исчезнет, обратитесь в службу поддержки.

Нажмите здесь, чтобы войти

Наличие лицензионного содержимого

Доступный Недоступен {{лицензия}}

11-002 Капитализация основных средств

A.КРАТКАЯ АДМИНИСТРАТИВНАЯ ПРОЦЕДУРА

1. Цель: В этом документе объясняется, как USNH отслеживает приобретения основных средств. Эти процедуры необходимы для обеспечения соблюдения Общепринятых принципов бухгалтерского учета (GAAP), Государственного совета по стандартам бухгалтерского учета (GASB) и других нормативных требований, а также для обеспечения единообразного ведения бухгалтерского учета во всех университетских городках.

2. Ответственность: Все капитальные активы P&P, приобретенные на средства USNH, включая средства грантов, регистрируются в главной бухгалтерской книге USNH или в связанных подсистемах (учитываются как актив) и контролируются персоналом USNH Accounting Services.

3. Определение: Активы P&P, также называемые капитальными активами, включают все активы, приобретенные или построенные для использования в рамках операций USNH с ожидаемым периодом использования более одного года. USNH классифицирует свои основные средства для целей отчетности по следующим категориям:

а. Земля — Свободные участки, приобретенные путем покупки или дарения, капитализируются по стоимости приобретения или оценочной стоимости.

и. Стоимость включает уплаченную покупную цену, судебные издержки, затраты на правовой титул, брокерские сборы и другие расходы, понесенные для получения права собственности на землю, или оценочную стоимость подаренной земли.

ii. Все приобретения земли будут капитализированы в финансовом году покупки или подарка.

iii. Стоимость земельных активов не амортизируется с течением времени.

iv. Расчетные затраты для новых покупок земли должны регистрироваться под кодом счета покупки недвижимости (7404A1), а соответствующие затраты на закрытие должны регистрироваться под кодом счета затрат на закрытие недвижимого имущества (7404A2).

г. Благоустройство земли — сюда входят такие предметы, как озеленение, ограждение или укладка дернины для использования в спортивных целях, которые стоят 50 000 долларов или более и увеличивают стоимость собственности.Эти суммы капитализируются по первоначальной стоимости.

г. Инфраструктура. Улучшения земли, которые обеспечивают такие функции, как дороги, пешеходные дорожки, парковки, уличные фонари, системы водоотвода и тому подобное, являются компонентами инфраструктуры. Эти проекты должны стоить не менее 50 000 долларов, чтобы претендовать на капитализацию.

г. Здания и улучшения зданий — отдельные здания капитализируются, если они соответствуют одному из следующих требований:

и. существующее здание приобретается по цене 50 000 долларов США или более

ii.строится новое здание стоимостью 50 000 долларов США и более

iii. добавление или расширение стоимостью 50 000 долларов США или более завершено для существующего здания.

iv. улучшение существующего здания / инфраструктуры или части существующего здания / инфраструктуры, в том числе модернизация основных систем стоимостью 50 000 долларов США или более , которая продлевает полезную мощность или срок службы здания / инфраструктуры.

Срок полезного использования актива считается продленным, если изменение актива является достаточно значительным, чтобы ожидаемый срок полезного использования увеличился по сравнению с первоначальной оценкой.Вот несколько примеров:
- Восстановление здания или его компонентов в конце расчетного срока полезного использования здания
- Армирование полов или стен
- Реконструкция сантехники и электропроводки

v. Проекты, улучшающие несколько зданий, будут капитализированы только в том случае, если затраты, связанные с отдельным зданием, достигнут порога в 50 000 долларов. В этих случаях необходимо иметь разбивку затрат на здание, чтобы активы были капитализированы надлежащим образом.Если это сделать нелегко, можно использовать% от стоимости. Площадь каждого обрабатываемого пространства может помочь в определении этого. Это может привести к тому, что часть проекта будет списана на расходы.

vi. Мебель и оборудование, приобретенные в рамках крупного капитального проекта (определяемого как утвержденный бюджет общих капитальных вложений, превышающих 2000000 долларов США), могут быть капитализированы, если отдельный актив не квалифицируется как капитальное оборудование (см. Политику 11-020 «Приобретение оборудования», раздел A.2) или встроенное оборудование, как описано в разделе 3.f. ниже, а стоимость соответствующих активов составляет 50 000 долларов США или более. Эти активы имеют более короткий срок службы, чем структура, в которой они размещены. Это требует, чтобы они отслеживались и амортизировались отдельно в модуле основных средств баннера.

e. Улучшения арендованного имущества — это затраты, понесенные для улучшения площади здания, арендуемого USNH. Эти затраты подлежат капитализации, если общая сумма составляет 50 000 долларов США или больше.

Примечание: Мебель не подлежит капитализации в рамках улучшения арендованного имущества.Однако его можно квалифицировать как основное оборудование.

ф. Встроенное оборудование — это оборудование, прикрепленное к конструкции (зданию или инфраструктуре). Соответствующие затраты подлежат капитализации, если они составляют 50 000 долларов США или более. Эти активы обычно имеют более короткий срок службы, чем структура, в которой они размещены, вряд ли будут использоваться в другом месте и останутся частью структуры, если они будут проданы или оставлены учреждением. Типичными примерами являются чиллеры, водонагреватели, плиты, вытяжки, центральные кондиционеры, печи, точки беспроводного доступа и т. Д.

Примечание: Любая единица оборудования, не прикрепленная к зданию или инфраструктуре, или не отвечающая критериям встроенного оборудования, указанным выше, не квалифицируется как основное оборудование. Однако его можно квалифицировать как основное оборудование.

г. Затраты по проекту завода , не подлежащие капитализации , включают:

и. Затраты на ликвидацию загрязнения (асбест, свинец и т. Д.) Не подлежат капитализации в соответствии с Положением GASB № 49, «Учет и финансовая отчетность для обязательств по устранению загрязнения », и всегда должны указываться на счете некапитального проекта (код счета серии 71NC) .

ii. Снос / вывоз зданий / других построек. Пожалуйста, уведомите USNH Accounting Services, когда это произойдет, чтобы соответствующие записи инвентаризации активов могли быть соответствующим образом скорректированы.

iii. Расходы, не увеличивающие стоимость здания / сооружения (например, покраска, техническое обслуживание и ремонт и т. Д.).

iv. Другие примеры можно найти в таблице капитализации.

B. ДЕТАЛЬНЫЕ ОПЕРАЦИОННЫЕ ПРОЦЕДУРЫ ИМУЩЕСТВА И ЗАВОДА

1. Незавершенное производство (WIP)

а. WIP отслеживает капитализируемые затраты по проектам до того, как проекты будут завершены и готовы к использованию.

г. Текущие проекты, подлежащие капитализации, должны иметь специальный элемент «План счетов», предпочтительно код заводского фонда. Кампусы, использующие элементы плана счетов, отличные от кода фонда, для индивидуального отслеживания капитализируемых проектов объектов, должны гарантировать, что все капитализируемые расходы отслеживаются для каждого проекта с использованием альтернативного элемента FOAPAL. Типы фондов завода X и N предназначены для строительных проектов и не могут использоваться для каких-либо других проектов.В фондах завода могут находиться только средства на строительство, реконструкцию и приобретение основных средств, как определено в Разделе A.3 выше. Некапитализируемые затраты, которые не могут быть отнесены на счет заводских фондов, включают следующее:

и. Расходы, связанные с обслуживанием актива или возвращением актива в его первоначальное состояние.

ii. Восстановление объекта, чтобы его можно было эффективно использовать по назначению.

iii. Работы по восстановлению инфраструктуры до первоначального состояния.

iv. Прочие предметы ремонта и обслуживания.

v. Ежегодные суммы, предусмотренные в бюджете на будущий ремонт, отложенное техническое обслуживание или покупку активов.

г. Затраты на рабочую силу USNH должны быть идентифицированы с конкретным капитальным проектом и соответствующим образом отслеживаться и документироваться, чтобы иметь право на капитализацию. Работа наших сотрудников должна быть напрямую и исключительно связана с конкретным капитальным проектом и напрямую управляться отделом оснащения кампуса, который должен отслеживать часы работы по каждому человеку и по проекту.

г. Когда счет-фактура, относящийся к проекту капитального ремонта, включает как капитализируемую, так и не капитализируемую деятельность, и эти затраты нелегко разделить, порядок бухгалтерского учета должен соответствовать преобладающему виду деятельности.

и. Например, перекрашивание обычно не пишется с заглавной буквы. Однако, если капитальный проект не разбивает отдельные затраты и включается перекраска, USNH не требует разделения затрат, чтобы определить, какая часть проекта связана с перекрашиванием.Вместо этого в таких случаях мы капитализируем полную стоимость проекта.

e. Затраты на строительство, проводимые в фонды завода (кроме кодов счетов оборудования), ежегодно собираются бухгалтерской службой USNH и проверяются с университетскими городками, чтобы определить, что можно капитализировать. USNH Accounting Services ведет записи каждый год, чтобы переводить заводские расходы в коды счетов незавершенного производства, пока проекты не будут завершены. Затем делается окончательное определение капитализации или статуса расходов по проекту.

ф. Коды счетов недвижимого имущества пересматриваются в течение года для регистрации любых новых покупок земли и зданий в год, когда они были куплены. В ходе ежегодного обзора незавершенного производства все прочие расходы завода проверяются, чтобы определить, что можно капитализировать, как описано ниже.

г. Проекты капитализируются в конце каждого календарного года, если помещения используются или выдан Свидетельство о занятости. На этом этапе у некоторых проектов может быть открытый список достижений. Общие оставшиеся затраты по проекту будут списаны на расходы, если они не достигнут порога в 50 000 долларов.Обратите внимание, что эти расходы могут быть начислены до оплаты, чтобы облегчить процесс капитализации.

ч. Примеры капитальных и некапитальных покупок см. В Таблице капитализации, а также в Шпаргалке по учетной записи PPE для использования соответствующей учетной записи.

2. Срок полезного использования — Каждому активу дается соответствующий срок полезного использования в зависимости от того, что капитализируется. USNH использует соглашение о полугодии для записи соответствующей амортизации. Другими словами, амортизационные расходы за полгода отражаются в первый год капитализации любых затрат на установку, независимо от даты их возникновения.

Полезные жизни для активов проекта капитального ремонта завода:

а. Новоприобретенные или построенные здания ¹-30 или 40 лет

г. Срок аренды, связанный с улучшением арендованного имущества

г. Инфраструктура / Реконструкция здания — 25 лет

г. Встроенное оборудование / Мебель / Сантехника — 10 лет

e. Сетевая проводка / точки беспроводного доступа — 4 года ²

ф. Компонентные здания (только в определенных исследовательских центрах UNH) — от 10 до 50 лет

и.Оболочка (фундамент и капитальные вертикальные, перекрытия и кровельные конструкции и наружная облицовка) — 50 лет

ii. Строительные системы (HVAC, водопровод, электричество, лифт, противопожарная защита) — 20 лет

iii. Кровля и оборудование зданий, межкомнатные перегородки, отделка — 15 лет

3. Источники финансирования капитальных проектов.

а. Некоторые проекты требуют финансирования из нескольких источников. Неограниченные и ограниченные средства могут использоваться для одного проекта.В этих случаях финансирование следует подавать в указанном ниже порядке. Для ограниченных средств, раз — ограничено ограничений следует принимать во внимание при определении того, какой источник использовать в первую очередь.

и. Подарочное / грантовое финансирование

ii. Государственные капитальные ассигнования (доступны только для образовательных и административных учреждений) ³

iii. Заемное финансирование NH-HEFA (доступно только для хозрасчетных вспомогательных учреждений ) ³

iv.Неограниченный трансфер в кампус

г. Допустимые затраты по выбранным видам финансирования

и. Государственные капитальные ассигнования — капитальные ассигнования, внесенные в университетскую систему, доступны для всех затрат, связанных с завершением связанных проектов, включая расходы на услуги архитекторов, инженеров и других консультантов такого рода и возможностей, которые могут быть разрешены Попечительским советом университетской системы. , по своему усмотрению, желает нанимать на таких условиях, которые определяет Правление.Эти деньги расходуются под руководством Попечительского совета университетской системы в соответствии с Политикой BOT VI.A.2.1.

ii. Финансирование NH-HEFA ограничено расходами на активы, которые будут понесены и капитализированы в соответствии с соглашением об эмиссии облигаций USNH, в котором говорится, что «обязательства в заявленных суммах были приняты на себя Управлением или USNH и в настоящее время подлежат оплате или должным образом. подлежат возмещению USNH, и каждая его часть является необходимой стоимостью Проекта или выпуска Облигаций и является надлежащей оплатой Строительного фонда.”

iii. Начиная с нового строительства, утвержденного 1 июля 2019 г. или после этой даты, университетские городки должны приложить все усилия, чтобы вся мебель и оборудование, подлежащие капитализации, связанные с проектом облигаций HEFA, оплачивались из имеющихся средств кампуса. Соответствующие расходы могут быть отнесены на счет существующего фонда проекта с использованием кодов счетов серии 7404F. Затем университетский городок должен перевести эквивалентную сумму из фонда, не относящегося к HEFA, для покрытия расходов. Связанные покупки могут быть капитализированы USNH Financial Services как активы оборудования, если стоимость отдельного объекта составляет 5000 долларов США или более.

¹ в зависимости от типа конструкции

² за обсуждение в ИТ-отделах кампуса

³ В некоторых случаях проект может включать как государственные капитальные ассигнования, так и финансирование NH-HEFA. Пожалуйста, свяжитесь с бухгалтерской службой USNH по телефону 862-3127, чтобы получить помощь по правилам, связанным с этими типами проектов.

Можете ли вы использовать его в качестве СИЗ или нет? — CPDbox

Является ли это объектом основных средств или частью его стоимости?

Или это инвентарь?

Или просто расходы, которые идут прямо в прибыль или убыток?

Хммм, а как насчет нематериального актива?

В 90% всех случаев ответ на поставленные выше вопросы очевиден — очевидно, что здания, машины или другие БОЛЬШИЕ части материальных активов, предположительно используемые более одного периода, являются СИЗ.

Но я убежден, что вы сталкивались по крайней мере с 1 или 2 ситуациями, в которых вы не были так уверены в правильном выводе.

Я могу подтвердить это на основании ряда вопросов, которые я получаю по электронной почте по этой теме.

Позвольте мне дать вам свои ответы на самые распространенные из них.

Что предписывает МСФО (IAS) 16 «Основные средства»?

Основные средства — это материальные объекты, которые:

Предназначены для использования в производстве или поставке товаров или услуг , для сдачи в аренду другим лицам или для административных целей ; и
Предполагается, что будут использоваться в течение более 1 периода .

Это определение взято прямо из МСФО (IAS) 16.

Кроме того, МСФО (IAS) 16 отвечает на наш первый и основной вопрос: Когда мы должны распознавать объект СИЗ?

Ответ в МСФО (IAS) 16 взят непосредственно из Концептуальных основ: стоимость объекта основных средств должна признаваться в качестве актива тогда и только тогда, когда:

Вероятно, что будущих экономических выгод , связанных с объектом, поступят в организацию; и
Стоимость позиции может быть надежно измерена.

Следовательно, в целом, когда вы оцениваете, следует ли рассматривать какой-либо предмет как предмет СИЗ, вам необходимо принимать во внимание следующие факторы:

цель , для которой объект приобретается и / или удерживается
срок полезного использования единицы (более 1 периода)
будущие экономические выгоды поступают на предприятие и
стоимость надежно измерима.

ОК. Итак, мы только что установили основы.

Но хотя некоторые активы легко оценить и классифицировать, другие активы не так понятны, и нам нужно использовать суждение и часто применять концепцию существенности , чтобы сделать вывод.

А теперь рассмотрим несколько неясных или сомнительных примеров.

Стоит ли капитализировать запасные части?

Единого мнения о капитализации запасных частей нет.Вместо этого запасные части требуют вашего собственного мнения о конкретной ситуации.

В большинстве случаев запасные части и сервисное оборудование включаются в запасы и учитываются в соответствии с МСФО (IAS) 2 «Запасы».

Однако основные запасные части могут подпадать под СИЗ , особенно когда они могут использоваться только в сочетании с предметом СИЗ. Например, некоторые резервные двигатели для самолетов лучше включать в СИЗ, чем в инвентарные запасы.

Приведу пример противоположной ситуации.

Я получил вопрос от моего читателя по поводу обработки большого количества песка (или другого строительного материала). Он написал мне, что это отличная возможность получить этот песок по очень хорошей цене, поэтому компания накопила большие запасы.

Однако компания не собиралась сразу использовать песок в процессе строительства. Песок мог оставаться на складе долгие годы.

Что делать в этом случае?

На мой взгляд, хотя песок действительно имел «срок полезного использования» более одного периода, он НЕ входит в СИЗ .

Это было сырье, и его целью было потребление в производственном процессе, что полностью соответствует определению запасов.

Вместо того, чтобы начислять амортизацию песка, я бы предпочел проверить, превышает ли стоимость песка его чистую стоимость реализации в конце каждого отчетного периода, а если нет, то я бы оставил его в запасах до тех пор, пока он не будет израсходован.

Следует ли капитализировать мелкие предметы, приобретенные в больших количествах?

Представьте, что у вас есть библиотека.
Там тысячи книг, каждая из которых стоит несколько долларов (в любой валюте), и она определенно будет использоваться более одного периода.

Следует ли рассматривать каждую книгу отдельно и, как следствие, признавать ее в составе прибыли или убытка при приобретении? Или следует относиться ко всем книгам как к 1 предмету СИЗ?

Другими подобными примерами являются наборы инструментов, мебельные гарнитуры, поддоны и возвратная тара, которые используются в течение более чем одного отчетного периода, но стоимость 1 единицы является низкой или даже незначительной.

Что делать в этом случае? Как обработать эти мелких предметов в больших количествах ?

Опять же, единого ответа нет.

Стандарт IAS 16 (9) говорит, что единица измерения для признания ОС НЕ предписана .

Другими словами, иногда уместно объединить индивидуально незначительные элементы и применить критерии к совокупной стоимости. А иногда это не так.

В нашем примере с библиотекой можно рассматривать книги как один актив (или несколько активов) и амортизировать эти активы, особенно если ведение библиотеки относится к основным видам деятельности, приносящим доход.

Должны ли мы капитализировать улучшения арендованной собственности?

Представьте, что вы арендовали офисное помещение. Большая.

Но вам нужно настроить его под свои нужды, и поэтому вы решили установить стеклянные перегородки, чтобы разделить пространство и сделать его более элегантным.

Стеклянные перегородки чертовски дорогие. Они представляют собой значительные вложения.

Однако их нельзя использовать отдельно без офисных помещений, и по истечении срока действия договора аренды стеклянные перегородки для вас бесполезны. Их даже нельзя вынуть и установить в другом месте.

Как относиться к вашим инвестициям в улучшение арендуемой собственности ?

Еще раз повторяю: единого ответа нет, все зависит от вашего контракта и конкретных обстоятельств.

Прежде всего — возможны ли будущие экономические выгоды от этих улучшений? Может быть, да, поскольку стеклянные перегородки делают офисное пространство полезным для вас.

Еще вопрос — собираетесь ли вы использовать эти улучшения более 1 периода?

В большинстве случаев вы можете достаточно надежно оценить срок полезного использования улучшений, и поэтому их целесообразно капитализировать в качестве основных средств. Срок полезного использования будет в основном зависеть от срока аренды, поэтому вам необходимо это учитывать.

Следует ли капитализировать предоперационные расходы?

Вы открываете бизнес. Прежде чем вы действительно сможете начать производственный процесс, вам нужно получить разрешения, нанять сотрудников и сделать много вещей — и все это стоит денег.

Вам нужно платить зарплату, аренду, профессиональных консультантов, и вы можете понести многие другие расходы на предоперационной стадии вашего бизнеса.

Можете ли вы капитализировать эти предоперационные расходы?

В большинстве случаев — NO.Вы не можете капитализировать из них как отдельный нематериальный актив.

Почему?

Поскольку они не соответствуют определению нематериального актива в соответствии с МСФО 38, так как они не поддаются идентификации , то есть:

Их нельзя разделить и продать / передать, и
Они не возникают из договорных или других юридических прав.

Существует одно исключение , когда вы действительно можете капитализировать предоперационные расходы.

Когда вы строите объект ОС и ваши предоперационные расходы были понесены в связи с созданием этого ОС, вы можете капитализировать их, если они соответствуют критериям МСФО (IAS) 16.

Например, когда вы строите производственный цех на предэксплуатационной стадии, вы можете включить заработную плату непосредственных производственных рабочих в стоимость этого производственного цеха.

Это 4 наиболее обсуждаемых и неоднозначных примера использования / отказа от капитализации объекта в качестве СИЗ. Пожалуйста, помогите мне поделиться этой статьей с вашими друзьями или коллегами, и если у вас есть вопросы или замечания, просто оставьте мне комментарий прямо под этой статьей.

Я также приветствую ваши ответы и опыт — вы поможете сделать Интернет лучше!

Учет аренды | Управление финансовой политики

Заявление о политике

Настоящая политика устанавливает порядок учета договоров аренды, заключаемых Университетом как в качестве арендатора, так и в качестве арендодателя. Существует два типа аренды: капитальная и операционная. Правильная классификация аренды важна, поскольку она определяет требования университета к бухгалтерскому учету и отчетности.

Причина политики

Когда риски и выгоды, связанные с правом собственности, переходят к арендатору, общепринятые принципы бухгалтерского учета требуют, чтобы арендатор отражал аренду как актив. Эта политика устанавливает единые пороговые значения и процедуры для всех подразделений Университета при регистрации как операционной, так и капитальной аренды.

Кто должен соблюдать

Все школы, бадьи, местные отделения Гарвардского университета, аффилированные и смежные учреждения и общеуниверситетские инициативы должны соблюдать требования.Эта политика применяется ко всем новым договорам аренды, заключенным с 01.07.2014; обратите внимание, что дополнения и продления существующих договоров аренды квалифицируются как новые договоры аренды для целей данной политики.

Процедуры

1. Ознакомьтесь с правилами бухгалтерского учета аренды. Договоры аренды, отвечающие определенным критериям, должны учитываться арендодателю как активы; такая аренда называется капитальной. Аренда капитала отражается в балансе и амортизируется с течением времени. Аренда, не отвечающая этим критериям, называется операционной арендой; Платежи по операционной аренде отражаются как расходы по аренде.Критерии, которые определяют аренду как капитальную или операционную, описаны ниже.

2. Применить порог срока аренды. Любой объект со сроком аренды менее 3 лет не может быть капитализирован. Рассматривайте все договоры аренды на срок менее трех лет как операционную.

3. Примените порог оплаты наличными. Примените следующие пороговые значения при определении того, когда следует капитализировать аренду оборудования или помещения. Обратите внимание, что пороговые значения должны применяться по графику аренды; Договоры аренды могут относиться к зданию, отдельному активу, группе активов и могут подпадать под условия генерального договора аренды всего университета.

A. Аренда с ежегодными денежными выплатами в год, превышающими 1 000 000 долларов США в год, или с совокупными расходами в течение срока аренды, превышающими 10 миллионов долларов США, должна капитализироваться, если она соответствует критериям, изложенным в Процедуре 4 ниже.

B. Аренда с ежегодными денежными выплатами за год аренды в размере от 250 000 до 999 999 долларов, соответствующая критериям капитальной аренды, изложенным в Процедуре 4 ниже, может быть капитализирована по усмотрению ванны.

C. Договор аренды с ежегодными денежными выплатами менее 250 000 долларов в год не должен капитализироваться; его следует рассматривать как операционную аренду.

4. Оцените договоры аренды, которые соответствуют пороговым значениям денежных средств и сроков капитализации. Аренда оборудования или помещений, отвечающая указанным выше условиям аренды и критериям выплаты денежных средств, должна капитализироваться, если она соответствует любому из четырех критериев, перечисленных ниже. Если аренда не соответствует ни одному из этих критериев, рассматривайте ее как операционную аренду.

A. Аренда должна соответствовать только одному из следующих критериев, чтобы быть классифицированной как капитальная аренда. (См. Приложение A для дополнительных указаний.)

а. Передача права собственности: право собственности на актив переходит к арендатору по окончании срока аренды.

г. Вариант покупки по выгодной цене: договор аренды включает в себя вариант покупки по выгодной цене (BPO). Опцион на выгодную покупку — это пункт об аренде, который позволяет арендатору получить право собственности на сданные в аренду помещения и / или оборудование по цене ниже его справедливой рыночной стоимости, например, за номинальную сумму, такую как 1 доллар США.

г. Срок аренды: Срок аренды равен 75% или более расчетного срока службы арендованного актива на начало срока аренды.

г. Минимальные арендные платежи: приведенная стоимость минимальных арендных платежей на начало срока аренды равна или превышает 90 процентов справедливой стоимости арендуемого актива. В эту сумму не входит часть платежей, представляющих собой исполнительные расходы, такие как страхование, техническое обслуживание и налоги, подлежащие уплате арендодателем, включая любую прибыль по ним.

B. Для всех договоров аренды, которые баки намереваются капитализировать, баки должны отправить копию договора аренды и подтверждение классификации капитальной аренды заместителю директора по бухгалтерским операциям в финансовом учете и отчетности (FAR).

5. Правильно фиксируйте капитальную аренду.

A. Начальная настройка: бак должен рассчитать суммы и подготовить начальную запись в журнале. Однако, учитывая сложность учета капитальной аренды и тот факт, что для этого требуются коды объектов только из центра, FAR проверит расчеты ванны и загрузит журнал. FAR регистрирует проводку для определения актива по капитальной аренде и соответствующего обязательства в начале срока аренды. Актив и обязательство по капитальной аренде отражаются в сумме, равной либо справедливой стоимости сдаваемой в аренду собственности на дату начала аренды, либо приведенной стоимости арендных платежей с использованием ставки привлечения дополнительных заемных средств, в зависимости от того, что меньше.(Свяжитесь с FAR, чтобы узнать текущую ставку привлечения дополнительных заемных средств). Это важный шаг к обеспечению последовательной оценки всех финансовых обязательств Университета. Форма классификации аренды (Приложение D) содержит руководство по расчету приведенной стоимости арендных платежей. Tubs должны отправить эту форму в FAR вместе с записью в журнале, чтобы оформить аренду.

B. Осуществление арендных платежей: за арендные платежи отвечает чан. В идеале, ванны должны оформлять ежегодные заказы на покупку для своих обязательств по аренде.Эти платежи должны соответствовать местным платежным политикам и руководствам по обработке и утверждению платежей и изначально кодируются кодами объектов расходов.

C. Амортизация обязательства по аренде: Обязательство по аренде уменьшается в течение срока аренды с использованием метода эффективной процентной ставки. На ежеквартальной основе бадьи несут ответственность за создание записей журнала (для каждого договора аренды), которые изменяют кодировку платежа и переклассифицируют ее в соответствующие коды объектов амортизации и процентов, а также сокращают обязательства.Каждый арендный платеж распределяется между рассчитанной амортизацией обязательства по аренде и процентными расходами. Согласно этому методу процентные расходы снижаются, а сумма амортизации обязательств со временем увеличивается. Тубы должны отправлять эти записи журнала в FAR для загрузки, потому что они требуют использования кодов объектов только из центра. См. Пример, иллюстрирующий амортизацию обязательства по аренде, в разделе «Примеры» этого документа.

D. Амортизация актива по капитальной аренде: используемый метод амортизации зависит от того, какому из четырех возможных критериев капитализации соответствует актив по аренде:

E.Ванна отвечает за согласование кодов объектов 2793 (Обязательства по капитальной аренде оборудования) и 2794 (Обязательства по капитальной аренде зданий). Если остатки на этих счетах превышают порог выверки в 1 миллион долларов, ежеквартальные выверки должны храниться в файле в соответствии с ежеквартальным контрольным списком закрытия финансовой отчетности.

6. Особый режим аренды земли и земли со зданиями.

A. Аренда только земли: если аренда включает только землю, используйте только критерии капитализации 1 и 2 для определения правильной классификации аренды.Если аренда соответствует любому из этих критериев, классифицируйте землю как капитальную аренду и следуйте процедурам учета капитальной аренды, за исключением того, что земля не амортизируется. Если аренда не соответствует ни критериям 1, ни 2, учитывайте ее как операционную аренду.

B. Аренда земли и здания (зданий): Когда аренда включает землю и здания, ванны должны сначала рассчитать относительную справедливую стоимость каждого актива (т. Е. С использованием недавних продаж, оценок или налоговой отчетности), а затем ответить на ряд вопросов, чтобы определить правильное лечение.См. Приложение B для дерева решений.

7. Правильно фиксируйте операционную аренду. Операционная аренда рассматривается как настоящая аренда имущества, которая учитывается не в балансе, а как расход.

A. Фактическая и прямолинейная: операционная аренда должна отражаться на прямолинейной основе, даже если суммы платежей меняются в течение срока аренды, если влияние отсрочки равняется следующим годовым пороговым значениям. Включите в расходы по аренде базовые суммы арендной платы плюс любые другие платежи, требуемые по условиям аренды (например,g., штраф за невозобновление аренды или другой вероятный платеж, требуемый арендатором). Для договоров операционной аренды с прямолинейным влиянием ниже этих пороговых значений, зарегистрированные расходы по аренде могут равняться фактически выплаченным суммам.

а. Большие школы: 500 000 долларов США или более

г. Малые школы: 250 000 долларов США или более

B. Возрастающие арендные платежи: арендные платежи, которые не равны по сумме, но которые увеличиваются в течение срока аренды, должны признаваться на равномерной основе, за исключением случаев, когда другая систематическая и рациональная основа является более репрезентативной для временного графика, в котором арендовал собственность физически занята.Таким образом, временная стоимость денег и ожидаемая инфляция не должны учитываться при распределении запланированного повышения арендной платы

C. Корректировка арендных расходов: Если фактические арендные расходы выше или ниже, чем арендные расходы на линейной основе, в ванне должны регистрироваться корректирующие записи для разницы. См. Пример № 3 в Приложении C для примера учета.

D. Первоначальные прямые затраты, понесенные арендатором: любые первоначальные прямые затраты, связанные с арендой, относятся на расходы по мере их возникновения (e.g., комиссии, судебные издержки, расходы на подготовку документов и т. д.).

8. Своевременно учитывать все договоры аренды.

A. Капитальная аренда: учет капитальной аренды должен отражаться на дату начала аренды и не позднее конца квартала. FAR корректирует капитал основных средств одновременно с периодическими арендными платежами.

B. Операционная аренда: арендатор учитывает расходы по аренде, поскольку платежи производятся в соответствии с условиями аренды.Если платежи меняются в течение срока аренды и соответствуют пороговым значениям, указанным в Процедуре 7 выше, ванны должны записать корректировку для правильного учета арендных расходов на прямолинейной основе не позднее конца квартала.

9. Обращайтесь с межтрубным лизингом должным образом. Когда активы сдаются в аренду между чанами, они могут учитываться только как операционная аренда, и по сделке не может быть признана прибыль или продажа. Обратитесь к Политике внутренних операций по выставлению счетов и Политике внутренних переводов Университета, чтобы узнать о надлежащем порядке бухгалтерского учета.

10. Счет улучшений арендованного имущества:

Капитальные проекты, связанные с недвижимостью, сдаваемой в аренду извне (или сдаваемой в аренду недвижимостью между двумя ваннами), должны рассматриваться как улучшения арендованного имущества и регистрироваться как «Капитальные улучшения арендованного имущества» в балансе арендатора, поскольку улучшения арендованного имущества приводят к фактическому добавлению активов. Улучшение арендованного имущества должно регистрироваться и амортизироваться в течение более короткого из следующих периодов: срок полезного использования или срок аренды.

11.Правильно учитывайте исполнительные затраты: Исполнительные расходы включают в себя коммунальные услуги, ремонт, техническое обслуживание, страхование, общие расходы и налоги, уплаченные за арендованный актив в течение срока его экономической службы. Они считаются затратами периода и, следовательно, должны относиться на расходы по мере возникновения. Ответственность за эти расходы может нести арендатор или арендодатель, в зависимости от условий аренды.

12. Вести подтверждающую документацию. Для любой аренды, которая была капитализирована, или операционной аренды, превышающей пороговое значение, храните следующую документацию в течение всего срока аренды актива плюс дополнительные семь лет:

А.Генеральный договор аренды

B. Копия заполненной «Формы классификации аренды»

C. Подтверждающая документация для любых дополнительных допущений, использованных при определении того, является ли аренда капитальной или операционной

D. В случае капитальной аренды ванны также должны вести график платежей, показывающий амортизацию обязательства, связанного с арендой.

13. Раскрытие необходимой информации для отчетности по аренде на конец года: Университет должен раскрывать общие валовые активы по договорам капитальной аренды, а также обязательства по капитальной и операционной аренде на каждый из следующих пяти лет, а затем в своих годовых финансовых отчетах. отчет.FAR координирует процесс получения этой информации из ванн в конце каждого финансового года, используя порог существенности отчетности в 500 000 долларов за аренду.

14. Учитывать аренду, в которой Гарвард выступает в роли арендодателя. Учет договоров аренды, арендодателем которых является Гарвард, следует тем же правилам, изложенным выше, за исключением того, что Гарвард находится на другой стороне сделок. Если у вас есть вопросы об этом бухгалтерском учете, пожалуйста, обращайтесь в Финансовый учет и отчетность.

Обязанности и контакты

Финансовые отделы школ / бадей несут ответственность за соблюдение местными подразделениями данной политики и сопутствующих процедур.Tubs должны уведомлять FAR о договорах капитальной аренды по мере их возникновения в течение года, но не позднее конца квартала, а также раскрывать информацию об обязательствах по капитальной и операционной аренде в рамках процесса финансовой отчетности на конец года. Школы и бани несут ответственность за все платежи и записи в журнале. Tubs также несут ответственность за обработку журнальных проводок для корректировки платежей по операционной аренде на прямолинейной основе, где это необходимо.

Финансовый учет и отчетность (FAR) поддерживает эту политику и предоставляет рекомендации относительно политики.На основе информации, предоставленной сборщиками, FAR несет ответственность за регистрацию первоначальной настройки актива и обязательств по капитальной аренде, за амортизацию обязательства по аренде и за учет амортизации актива по капитальной аренде. В конце года FAR собирает информацию из бункеров относительно всех обязательств по аренде (как операционных, так и капитальных) и предоставляет эту информацию внешним аудиторам. Контактное лицо: заместитель директора по бухгалтерским операциям по телефону (617) 495-3766

Управление спонсируемых программ (OSP) консультирует подразделения по соблюдению условий федеральных и нефедеральных наград.Свяжитесь с OSP, если у вас возникнут вопросы о соблюдении спонсорскими обязательствами договоров аренды, взимаемых по вознаграждениям. Контактное лицо: менеджер по отчетности, анализу затрат и соблюдению нормативных требований по телефону (617) 496-4771

Определения

Капитальная аренда: аренда, которая, как считается, имеет экономические характеристики владения активами. Аренда капитала рассматривается как приобретенный актив для целей бухгалтерского учета, что означает, что он регистрируется как актив в балансе и амортизируется с течением времени.

Опцион на выгодную покупку (BPO): Опцион на выгодную покупку — это пункт об аренде, который позволяет арендатору получить право собственности на арендованные помещения и / или оборудование по цене ниже его справедливой рыночной стоимости, например, за номинальную сумму, такую как 1 доллар США.

Эффективная процентная ставка: процентная ставка по ссуде или финансовому продукту, пересчитанная с номинальной процентной ставки как процентная ставка с годовыми сложными процентами, подлежащими уплате в просрочку. Он используется для сравнения годовых процентов по кредитам с разными условиями начисления сложных процентов (ежедневно, ежемесячно, ежегодно и т. Д.).

Исполнительные расходы: затраты по текущему договору аренды. Исполнительные затраты включают в себя коммунальные услуги, ремонт, техническое обслуживание, страхование, общие расходы и налоги, уплаченные за арендованный актив в течение срока его экономической службы.Они считаются затратами периода и, следовательно, должны относиться на расходы по мере возникновения.

4 ) все права и выгоды, присущие объекту (или связанные с ним), должны быть включены в передачу.

Ставка привлечения дополнительных заемных средств: процентная ставка, которую арендатор должен будет заплатить, если вместо аренды он или она финансирует покупку того же актива.

Крупные школы: для целей данной политики FAS, HMS, HBS

Бонус за аренду: сумма, уплачиваемая арендатором арендодателю в качестве возмещения за предоставление аренды, обычно в виде единовременной выплаты; этот платеж является дополнением к любой арендной плате или роялти.

Новые договоры аренды: для целей данной политики новые договоры аренды — это договоры аренды, заключенные после 01.07.2014, включая дополнения или продления существующих договоров аренды.

Операционная аренда: аренда, рассматриваемая как настоящая аренда для целей бухгалтерского учета.Платежи по операционной аренде отражаются как расходы по аренде.

Малые школы: для целей данной политики все другие школы и подразделения, кроме FAS, HMS, HBS

Связанные ресурсы

Политика учета производственных мощностей и оборудования: http://policies.fad.harvard.edu/pages/facilities-and-equipment

Политика внутренних платежных операций

: http://policies.fad.harvard.edu/pages/internal-billing-transactions

Политика внутренних переводов

: http: // policy.fad.harvard.edu/pages/internal-transfers

История изменений

НЕТ

Приложения

Приложение A: Схема принятия решений для классификации операционной и капитальной аренды

Приложение B: Схема принятия решений по договорам аренды земли и зданий

Приложение C: Примеры надлежащего учета аренды

Приложение D: Форма классификации аренды

PLR: Права аренды составляют недвижимое имущество для REIT

В PLR 202012012 владельцы земельных участков, крыш зданий и других активов (вместе именуемые «участки») сдают участки в аренду третьим сторонам («договоры аренды земли»).

Несмотря на то, что в письме-постановлении отредактировано, эти сайты используются в качестве примеров для вышек сотовой связи и рекламных щитов.

В какой-то момент в течение срока аренды земли REIT прямо или косвенно приобрело право собственника платы, титул и долю в аренде земли («права аренды»). Соглашения, передающие права аренды, действуют с землей и любым последующим покупателем участка будут регулироваться условиями соответствующего соглашения. Кроме того, соглашения или меморандумы о соглашениях, передающие права аренды, будут зарегистрированы в соответствующем офисе в округе, в котором расположен каждый участок.Кроме того, в отношении каждого из участков REIT может заключить «следующий договор аренды», который предусматривает, что после прекращения или истечения срока аренды земли REIT автоматически становится арендатором на этом участке на условиях, согласующихся с условиями, содержащимися в расторгнутый договор аренды земли, за исключением того, что REIT не обязан платить арендодателю арендную плату или иное вознаграждение. Каждый последующий договор аренды действует до даты, указанной в соглашении о покупке прав на аренду, и прямо разрешает REIT сдавать сайт в субаренду замещающему стороннему арендатору до этой даты.

IRS процитировал Рег. раздел 1.856-10 (f) (1) и аргументировал это тем, что права аренды (1) являются нематериальными активами, стоимость которых определяется базовым участком или арендой на нем, (2) неотделимы от основного участка и аренды, и (3 ) только способствуют получению дохода от аренды за использование сайта и, таким образом, не способствуют получению дохода, кроме вознаграждения за использование или занятость помещения. Кроме того, права аренды обеспечивают долю в правах по договору аренды в отношении недвижимого имущества, а действие последующей аренды или опциона на нее преобразует права аренды в традиционную аренду.Соответственно, IRS постановило, что права аренды представляют собой недвижимость в соответствии с Рег. раздел 1.856-10 (f) и являются недвижимым имуществом для целей раздела 856 (c) (4).

В PLR 202012012, в отношении определенных договоров аренды земельных участков, используемых для рекламных щитов, сторонний арендатор платит процентную арендную плату, равную указанному проценту от валового дохода такого арендатора или поступлений от рекламных щитов, за вычетом гонораров агентства и скидок за непрерывность . В письме говорилось, что агентское вознаграждение выплачивается арендатором рекламному агентству за определение местонахождения покупателя рекламного щита и добавляется к арендной плате, взимаемой арендатором (покупателем рекламного щита).IRS рассудило, что агентские сборы — это операционные сборы, похожие на налоги с продаж или сборы по кредитным картам в розничном товарном бизнесе. Арендатор рекламного щита иногда выплачивает часть полученной суммы обратно клиенту рекламного щита в виде скидки за непрерывность, которая связана с обязательством покупателя разместить рекламу на нескольких рекламных щитах, принадлежащих арендатору, или за использование определенного рекламного щита в течение длительного периода. времени. Вместо того, чтобы снижать арендную плату, арендатор возмещает или возвращает скидку на непрерывность клиенту рекламного щита после достижения определенных пороговых значений.Что касается скидки за непрерывность, IRS рассудило, что если валовая выручка арендатора не будет уменьшена на скидку за непрерывность, валовая выручка будет завышать сумму арендной платы, полученную арендатором от своего клиента. Соответственно, IRS постановило, что корректировка агентских гонораров и скидок за непрерывность более точно отражает валовые поступления стороннего арендатора и не приводит к тому, что арендная плата, полученная REIT, основывается на доходе или прибыли какого-либо лица.