Калькулятор неустойки по договору долевого участия на портале Правовой Корабль

Калькулятор неустойки по договору долевого участия на портале Правовой Корабль

Узнайте с помощью калькулятора неустойки по договору долевого участия сумму за нарушения сроков сдачи жилья! Получите подробный расчет на портале Правовой Корабль юридическая компания!

В случае нарушения со стороны застройщика срока передачи объекта, вы вправе заявить требование о взыскании неустойки в размере ставки рефинансирования на день расчета.

Если объект не сдан, вы можете заявить требование о расторжении договора долевого строительства, и в судебном порядке в вашу пользу будет взыскан штраф в размере 50 % от всей взысканной суммы, которую не удовлетворит застройщик до судебного заседания в добровольном порядке.

Получите информацию, как правильно рассчитать и произвести расчет штрафа на Портале, просмотрите нижеуказанное видео. Разберитесь с помощью обучающего видео в важных аспектах заполнения параметров расчета, которые на первый взгляд могут вызвать затруднения.

Воспользуйтесь нашим калькулятором неустойки по договору долевого участия.

Вы сможете мгновенно получить расчет, который пригодиться вам при разрешении спора и восстановлении ваших нарушенных прав.
Вам необходимо знать дату получения противоположной стороной вашего письменного обращения об устранении нарушений, или о возврате денежных средств. Без соблюдения претензионного порядка урегулирования спора вы не можете требовать взыскания штрафных санкций с нарушителя.

Если вы вручили письменное обращение под подпись исполнителю, то в такой ситуации все просто. Или отследите день вручения письма на сайте почтовой службы по номеру, если вы направили ваше требование почтой.

Но, если застройщик отказался от вручения данного письма, либо не получил письмо по независящим от вас обстоятельствам, то вы можете отсчитать несколько дней на доставку от даты отправления письма и указать предполагаемый день в качестве вручения.

Таким образом, вы сможете сэкономить массу своего времени на изучение требований законодательства и сэкономить денежные средств на личные обращения к юристам.

Наш калькулятор неустойки по договору долевого участия мгновенно произведет нужный расчет! Обращайтесь к нашим юристам за помощью в составлении любого грамотного правового документа.

Бархатов и Партнеры

Если вы — дольщик, пострадавший от действий непорядочного застройщика, то вас наверняка заинтересует информация о том, какие меры воздействия существуют. В тех случаях, когда застройщик медлит со сдачей в эксплуатацию, то вы получаете право расторжения договора. Соответственно, застройщик обязан вернуть поступившие средства. Кроме того, взыскивается неустойка с застройщика калькулятор расчёта которой приведён на нашем сайте. Компания «Бархатов и партнёры» поможет защитить ваши права и взыскать неустойку с застройщика. Мы имеем большой опыт и успешную судебную практику. Одно из направлений нашей работы – взыскание денежных средств за просрочку передачи объекта долевого строительства. С нашей помощью вы грамотно подготовите документы и направите застройщику претензию. Поможет произвести расчёты калькулятор неустойки по ДДУ. Обращайтесь к нам, и вы убедитесь, что ваши интересы в надёжных руках.

Законодательное обоснование взыскания неустойки

Договор долевого участия заключается в тех случаях, когда требуется передать права собственности на объект недвижимости, ещё не сданный в эксплуатацию. ДДУ содержит все условия совершения сделки, права и обязанности сторон, а также начисление пени, предусмотренных за нарушение принятых обязательств. Все основные положения такого соглашения регламентированы в 214-ФЗ.

Если застройщик не выполнил свои обязательства в указанный срок, то он обязан уплатить пени. Поможет сделать расчёт неустойки по 214 ФЗ калькулятор, размещённый на нашем сайте. В тех случаях, когда покупателем выступает физлицо, размер взыскиваемой неустойки удваивается.

Сегодня, чтобы оперативно была рассчитана неустойка по ДДУ калькулятор для её определения размещают на многих сайтах. Однако не спешите пользоваться этими инструментами. Связано это с тем, что соответствующее законодательство предусматривает для расчёта пени использование переменного коэффициента – ставки рефинансирования. Этот параметр периодически меняется. Правильным будет использовать ставку рефинансирования, которая действует на момент исполнения обязательства. Если передача квартиры осуществлялась в 2017 году и ранее, расчет неустойки производится от ставки рефинансирования 8,25. Если передача квартиры произошла в 2018 году или квартира до настоящего момента не передана, используется ставка 7.5 % (см. *1, *2). Поэтому если вы хотите получить правильную сумму неустойки, то лучше всего вам подойдёт калькулятор неустойки по ДДУ 2018, который предлагает компания «Бархатов и партнёры».

Как рассчитывается неустойка

Существует формула расчёта неустойки по 214 ФЗ и калькулятор, приведённый на нашем сайте, использует именно её. Причём, чтобы рассчитать неустойку по ДДУ калькулятор использует информацию о ставке рефинансирования напрямую с официального сайта Центробанка. Выглядит формула следующим образом:

Н=∑1/300СРП*2

Н – размер неустойки, которую требуется взыскать с застройщика;
∑ – сумма, уплаченная в соответствии с договором;
СР – ставка рефинансирования;
П – количество дней, прошедших с даты, указанной как срок сдачи в эксплуатацию.

Таким образом, формула расчёта неустойки по ДДУ, калькулятор 2016 которой размещён на нашем сайте, использует три переменные – ставку рефинансирования, сумму договора и период просрочки. Казалось бы, нет ничего сложного, и неустойка по 214 ФЗ при помощи калькулятора рассчитывается элементарно. Однако не стоит забывать, что в каждом договоре существуют определённые нюансы, в которых непрофессионалам разобраться сложно. Компания «Бархатов и партнёры» окажет вам юридическую поддержку и предоставит необходимую информацию по интересующему вас вопросу.

Переменные для расчёта пени

Первый показатель, который необходим для расчётов, – это ставка рефинансирования. Она представляет собой ставку, по которой Центробанк кредитует коммерческие банки. Иначе говоря, эта цена за использование заёмных средств. Как видно из формулы, в расчётах используется одна трёхсотая этой величины.

Следующий фактор, влияющий на расчёт неустойки по 214 ФЗ, калькулятор 2018 который обязательно учитывает, – просрочка. Дата передачи объекта указывается в договоре. Соответственно, если объект не был передан в срок, то со следующего дня можно начислять неустойку. Следует учитывать, что непросто определить день, с которого начинается неустойка. В некоторых случаях, чтобы не начислялась неустойка 214 ФЗ, калькулятор для определения которой вы можете найти на нашем сайте, застройщик не прописывает в договоре точную дату передачи недвижимости дольщику. В такой ситуации вам однозначно потребуется помощь профессиональных юристов, чтобы отстоять свои права.

Следующий параметр – сумма договора. Если заключён классический договор долевого участия, то чтобы сделать расчёт неустойки по ДДУ, калькулятор 2018 года для которой мы регулярно обновляем, вам необходимо внести в соответствующую графу сумму, которая была вами заплачена. Однако существуют и другие ситуации. Например, если недвижимость была приобретена по договору цессии, в соответствии с которым вы оплатили полную стоимость, а лицо, уступившее вам свои права по ДДУ, – половину. Таким образом, сумма, уплаченная вами, и сумма, полученная застройщиком, различаются. И здесь вам также не обойтись без помощи юристов, имеющих опыт подобной судебной практики.

Компания «Бархатов и партнёры» специализируется на защите прав дольщиков. Обращайтесь к нам, и мы сможем отстоять ваши интересы и финансовое благополучие. А наш калькулятор неустойки по 214 ФЗ поможет вам определиться с тем, какой может быть сумма полученной с застройщика неустойки.

Как рассчитать размер неустойки с помощью калькулятора?

1. Стоимость договора.

Если у вас прямой договор долевого участия с Застройщиком, стоимость договора берем ту, которая указана в дду.

В случае, если у вас договор уступки по дду, стоимость можно брать как из первого, так и из второго договора. Согласно ФЗ № 214 правильно брать стоимость квартиры из изначального ДДУ с застройщиком, но не все застройщики об этом знают. Поэтому, если разница по деньгам между ДДУ и Договором уступки значительна, мы советует использовать сумму из Договора уступки.

2. Дата сдачи объекта по договору

Под датой сдачи понимается не дата ввода в эксплуатацию, а дата, когда квартира должна быть передана дольщику. Срок начинает течь на следующий день после дня, когда Застройщик должен был передать квартиру. Т.е., если в договоре срок передачи стоит до 31.12.2017, то срок начинает течь с 01.01.2018 г.

Подробнее о том, как определить период просрочки по договору долевого участия, читаем в этой статье.

3. Фактическая дата передачи квартиры.

В данном разделе ставим дату подписания акта приема-передачи, а если квартира не передана, текущую дату.

После заполнения вышеуказанных окон, нажимаем на кнопку «посчитать», и калькулятор рассчитывает количество дней просрочки и размер неустойки за весь период.

Данные калькулятор носит справочный характер и дает представление о том, какое количество денег вам должен застройщик за просрочку передачи квартиры.

Калькулятор неустойки по договору долевого строительства

«В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере» (п.2 ст. 6 ФЗ «О долевом строительстве»).

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (статья 333 ГК РФ).

Рекомендуем ознакомиться со статьей «Перенос срока завершения долевого строительства«.

Данную страницу ищут по фразам: расчет неустойки по договору участия в долевом строительстве, неустойка долевое строительство расчет, неустойка долевое, неустойка долевое участие калькулятор, неустойка долевое строительство закон о защите прав потребителей неустойка долевое строительство калькулятор, неустойка по договору долевого участия, расчет неустойки по 214 фз калькулятор, долевой калькулятор, калькулятор неустойки по договору долевого участия, долевое строительство калькулятор, неустойка по долевому строительству калькулятор, калькулятор расчета неустойки по договору долевого участия, онлайн калькулятор расчета неустойки по договору долевого участия, рассчитать неустойку по договору долевого участия калькулятор, калькулятор неустойки по договору долевого строительство, калькулятор просрочки по договору долевого участия, расчет неустойки долевое строительство, неустойка за просрочку сдачи квартиры, расчет неустойки за просрочку сдачи квартиры, какая неустойка за просрочку сдачи квартиры, формула расчета неустойки за просрочку сдачи квартиры, как рассчитать неустойку за просрочку сдачи квартиры, неустойка долевое строительство расчет, расчет неустойки за просрочку сдачи квартиры.

Сохраните, чтобы не потерять.

Facebook

Twitter

Вконтакте

Одноклассники

Google+

➓Онлайн-калькулятор неустойки: просрочка по ДДУ

Это руководство по использованию калькулятора неустойки по ДДУ. А также по тому, как взыскать компенсацию за срыв сроков сдачи строительства.

Защита прав дольщиков

Эта страница создана специально для решения проблем дольщиков, столкнувшихся с недобросовестными застройщиками. Здесь мы собрали полезные материалы и инструменты для того, чтобы вы смогли защитить свои права.

Калькулятор неустойки позволит вам просто и быстро рассчитать сколько вам должен застройщик за неисполнение своих обязательств. А также получить подробную бесплатную консультацию юриста по решению споров с застройщиками.

Для  этого просто напишите о своём вопросе в чат или в форме ниже. Мы гарантируем ответ юриста в течение 15 минут в любое время суток.

 

Также мы разместили подборку полезных статей для дольщиков:

• Чем может помочь юрист по вопросам долевого строительства
• Суд с застройщиком: как выиграть?
• Что делать, если застройщик затягивает сдачу дома

Как пользоваться калькулятором

Алгоритм расчёта довольно прост:

1. Указываете сумму ДДУ.
2. Далее вводите дату начала просрочки обязательств — следующий день после той даты, которая указана.
3. Вводите дату фактического исполнения обязательств или сегодняшнее число, если квартиру вы ещё не получили.
4. Выбираете физическое или юридическое лицо (для физических лиц калькулятор сам умножит сумму на 2).
5.  Согласно определению от 24.10.2017 N 41-КГ17-26 Верховного Суда Российской Федерации при взыскании неустойки по ДДУ  применяется ставка рефинансирования, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта.

После ввода данных нажимайте кнопку «рассчитать». Полученный результат можно распечатать, скопировать или получить постоянную ссылку.

 

Калькулятор неустойки

Как взыскать неустойку с застройщика: пошаговая инструкция

Начнём с того, что для этого необязательно ждать, когда застройщик получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию или начнёт выдавать ключи. Вы можете обратиться уже на этапе фактического нарушения сроков прописанных в вашем договоре долевого участия. Рассчитать размер поможет калькулятор неустойки по ДДУ.

Каждая ситуация индивидуальна. В каких-то случаях лучше дождаться сдачи дома, в каких-то лучше немедленно взыскивать неустойку. Рекомендуем проконсультироваться с юристом, прежде чем принимать решение. Это можно сделать в чате или нажав на кнопку ниже.

Как взыскивается неустойка:

1. Досудебное обращение к застройщику. Для этого в компанию нужно отправить претензию, составленную со ссылкой на статью №6 ФЗ-21.
2. Если застройщик отказался добровольно выплатить неустойку, то нужно обращаться в суд. Такие дела рассматривают арбитражные суды и суды общей юрисдикции. Из юридической практики лучше обращаться в первые. Нормальной практикой является занижение судом выплаты, которая высчитывается по правовым нормам. Арбитражные суды обычно выносят решения взыскать примерно 75% от этой суммы, общей юрисдикции 50%. Поэтому арбитражные суды предпочтительнее для дольщиков.

К содержанию статьи вопросов нет. Всё вполне хорошо раскрыто. Единственное, что можно добавить, это то, что к делам о взыскании неустоек по ДДУ в полной мере применимы положения Закона № 2300-1 «О защите прав потребителей», а следовательно, если в досудебном порядке застройщик не удовлетворил требования дольщика, суд вправе взыскать с такого застройщика штраф в размере 50% от присужденной суммы. Данный штраф также поступает в пользу потребителя.

Автор статьи

Штатный автор портала «Народный юрист» и эксперт нашего сайта на Яндекс.Кью

Написано статей

Как рассчитать неустойки по ДДУ по калькулятору 2019 для физических лиц | Расчет неустойки по ДДУ онлайн

Получите бесплатную консультацию юриста!

Несмотря на то, что 214-ФЗ постоянно ужесточается, застройщики продолжают нарушать права дольщиков. Однако граждане могут наказать стройкомпанию «рублем», предъявив к ней требование о выплате неустойки. Так, неустойка выплачивается в следующих случаях:

1. Стройфирма не сдала объект дольщику вовремя.
2. Стройфирма вовремя не устранила недостатки (дефекты) жилплощади.
3. Было осуществлено расторжений ДДУ инициативе дольщика из-за нарушений застройщиком условий соглашения или строительных норм.

Во всех перечисленных ситуациях дольщику пригодится калькулятор расчета неустойки по договору долевого участия — специальная программа, которая при помощи заданной формулы способна выдавать точную сумму пени по ДДУ. Чтобы рассчитать неустойку по ДДУ, в калькулятор следует ввести следующие значения:

1. Цена договора — сколько вы уплатили стойфирме по ДДУ. Если вы требуете неустойку с суммы, необходимой для устранения дефекта — нужно указать это значение.

2. Период просрочки — с какой по какую дату застройщик не исполнял свои денежные обязательства.

Важно! В калькуляторе ДДУ первый день просрочки — это дата, следующая за последним днем, когда денежные обязательства должны были быть исполнены. Например, если стройфирма должна была вернуть деньги до 20.03.2018, то первый день просрочки — 21.03.2018 г.

3. Статус дольщика — физическое или юридическое лицо. Указывать статус нужно из-за того, что физлица могут рассчитывать на двойной размер неустойки с застройщика (только для тех случаев, когда стройкомпания просрочила сдачу многоэтажки).

Важно! Если вы требуете возврата части покупной стоимости квартиры, в калькулятор ДДУ следует вносить эту сумму, а не полностью всю сумму, уплаченную по договору.

Ставка рефинансирования уже заложена в калькулятор долевого строительства — вносить ее не требуется.

Оставить заявку

Какой калькулятор неустойки по ДДУ выбрать?

В Интернете можно найти множество калькуляторов неустойки по ДДУ 2016 года. Однако далеко не каждому калькулятору неустойки застройщика можно верить. Объясняем, почему:

1. Многие сайты, содержащие калькулятор пени по долевому строительству, давно не обновляются. Это значит, что при расчете неустойки они могут использовать устаревшие данные о ставке рефинансирования. Поэтому обратите внимание, когда калькулятор обновлялся в последний раз.
2. Калькулятор неустойки по договору долевого участия может округлять сумму до тысячных и даже до сотых разрядов. Если сумма крупная, то разница может быть очень ощутимой. Следовательно, чем точнее осуществляет расчет неустойки по ДДУ калькулятор 2016 года — тем лучше.
3. Калькулятор ДДУ использует неверную формулу расчета. Верная формула выглядит следующим образом:

Неустойка = Количество дней просрочки Х Сумма по ДДУ Х Процентная ставка/300Х2

Если стройкомпания не выплатила сумму, необходимую для устранения дефектов жилья, формула расчета неустойки будет следующей:

Неустойка = Количество дней просрочки Х 1 % стоимости устранения недостатков.

 Если недостатки являются существенными, и проживание в квартире из-за них невозможно, формула расчета такова:

Неустойка = Количество дней просрочки Х 1 % стоимости квартиры по ДДУ.

Нужно ли рассчитывать неустойку по договору долевого участия через калькулятор?

Безусловно, калькулятор неустойки ДДУ — очень полезная программа, существенно упрощающая жизнь дольщикам. Она пригодится, если физлицо захочет отправить претензию стройфирме — в этом случае в бумаге можно указать лишь конечную сумму без конкретных расчетов.

Однако если гражданин захочет подавать иск, то рассчитывать сумму неустойки нужно не на калькуляторе, а отдельно. Расчет может производиться построчно или путем составления таблицы, главное — это чтобы все расчеты были понятны суду.

Важно! Расчеты неустойки осуществляются на отдельном листе, служащим приложением к иску. Под расчетами истец должен обязательно поставить свою подпись. Если расчеты достаточно короткие, их можно включить в текст искового заявления.

С калькулятором расчета неустойки для органа правосудия гражданин может лишь сверяться — ссылаться на него нельзя. Поэтому если вы хотите, чтобы все расчеты были проведены корректно — воспользуйтесь помощью юриста по долевому строительству. Специалист оформит все документы должным образом, что значительно повысит ваши шансы на выигрыш дело.

Желаете узнать больше о расчете неустойки со стройфирмы? Спросите у наших юристов по телефону +7(812)603-72-21, или на странице сайта «Юридические консультации».

Центр Деловых Услуг ООО «Ваш Юрист Плюс»

 

 

Объём оказываемой юридической услуги по взысканию неустойки по договору долевого участия

 

1. Бесплатная консультация юриста по вопросам:

 

• Заплатит ли застройщик по решению суда?

 

• На какой размер неустойки я могу рассчитывать по закону и практически?

 

• В какой суд обратиться с исковым заявлением?

 

• Можно ли взыскать еще денежные средства с застройщика, помимо неустойки?

 

• Другие вопросы, связанные с взысканием неустойки в суде, по договору долевого участия.

 

По данным вопросам вы можете бесплатно проконсультироваться по телефону 8-952-362-0-333, ежедневно.

 

2. Направление на Вашу электронную почту Проекта договора на оказание юридических услуг по взысканию неустойки с застройщика;

 

3. Подготовка и направление претензии о взыскании неустойки по договору ДДУ — застройщику;

 

4. Подготовка и подача искового заявления в суд;

 

5. Подготовка и подача отзыва на возражения застройщика;

 

6. Участие во всех судебных заседаниях;

 

7. Заказ и получение решения суда;

 

8. Заказ и получение исполнительного листа;

 

9. Совершение действий по розыску счетов застройщика на которых имеются денежные средства;

 

10. Подача исполнительного листа в банк;

 

11. Подача исполнительного листа в службу судебных приставов.

 

Все вышеперечисленные вопросы регулируются Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214 «В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.» С 1 января 2016 года Центробанком России ставка рефинансирования приравнена к ключевой ставке. С 26 марта 2018 г. по сегодняшний момент ключевая ставка зафиксирована в размере 7,25% (Решение Центрального банка РФ http://www.cbr.ru/press/keypr/).

 

Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Основные права и обязанности участников долевого строительства

Основные права и обязанности участников долевого строительства,предусмотренные требованиями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимостии о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Участники долевого строительства -граждане и юридические лица, вступившие в отношения с застройщиком, связанные
с привлечением им денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости,на основании договора участия в долевом строительстве.

Обязанности участника долевого строительства

1.    Зарегистрировать договор участия в долевом строительстве, заключенный в письменной форме,
в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее орган, осуществляющий государственную регистрацию прав).
2.    Уплатить обусловленную договором цену после проведения государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в порядке и сроки установленные договором.
3.    Уплатить застройщику предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ и договором участия
в долевом строительстве неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору.
4.    Уступать право требования по договору участия
в долевом строительстве только после уплаты цены договора или одновременно с переводом долга
на нового участника долевого строительства.
5.    Уступать право требования по договору участия
в долевом строительстве только с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
6.    Зарегистрировать в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, договор и (или) уступку прав требований по договору участия
в долевом строительстве.
7.    Принять объект долевого строительства,
в предусмотренный договором срок, по передаточному акту или иному документу при наличии разрешения
на ввод объекта в эксплуатацию.
8.    Зарегистрировать в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, право собственности на объект долевого строительства после подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Права участника долевого строительства

1.    Потребовать немедленного возврата денежных средств, а также уплаты
в двойном размере процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных убытков, в случае привлечения денежных средств для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости лицом, не имеющим на это права.
2.    Ознакомиться со следующими документами:
— разрешением на строительство;
— технико-экономическим обоснованием проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
— заключением экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
— проектной документацией, включающей в себя все внесенные в нее изменения;
— документами, подтверждающими права застройщика на земельный участок;
— учредительными документами застройщика;
— свидетельством о государственной регистрации застройщика;
— свидетельством о постановке на учет застройщика в налоговом учете;
— аудиторским заключением за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
— утвержденными годовыми отчетами, бухгалтерской отчетностью за 3 последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
3.    В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства получить от застройщика неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Гражданину указанная неустойка уплачивается в двойном размере.
4.    В одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае:
— неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи на 2 месяца;
— неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 и ч. 3 ст. 15.1;
— существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
— в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
5.    Договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
— прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
— существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, существенного изменения размера объекта долевого строительства;
— изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
— в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
6.    В случае создания объекта долевого строительства с отступлениями
от условий договора, требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов потребовать от застройщика
по своему выбору:
— безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
— соразмерного уменьшения цены договора;
— возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7).
7.    Потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа
о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7.
8.    Предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства в течение гарантийного срока (не менее 5-ти лет на объект и 3-х лет на технологическое и инженерное оборудование).
9.    Обратиться в суд о взыскании на предмет залога не ранее чем через 6 месяцев после:
— наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
— прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
10.    Обратиться в контролирующий орган с обращением, заявлением о фактах нарушений требований законодательства в области долевого строительства.

Как облагаются налогом акции с ограничениями и единицы акций с ограничениями (RSU)

Оплата труда сотрудников является основной статьей расходов для большинства корпораций; поэтому многим фирмам легче оплатить хотя бы часть этой суммы в виде акций. Этот тип компенсации имеет два преимущества: он уменьшает количество денежных средств, которые работодатели должны выделить, а также служит стимулом для повышения производительности труда сотрудников.

Существует много типов компенсации по акциям, и для каждого из них существует свой набор правил и положений.Руководители, получающие опционы на акции, сталкиваются с особым набором правил, ограничивающих обстоятельства, при которых они могут их реализовать и продать. В этой статье будет рассмотрен характер ограниченного запаса и единиц ограниченного запаса (RSU) и порядок их налогообложения.

Как облагаются налогом ограниченные акции и RSU

Что такое акции с ограничениями?

Запрещенные акции — это, по определению, акции, предоставленные руководителю, которые не подлежат передаче и могут быть конфискованы при определенных условиях, таких как увольнение или невыполнение корпоративных или личных критериев эффективности.Запас с ограничениями также обычно становится доступным для получателя по дифференцированному графику перехода прав, который длится несколько лет.

Хотя есть некоторые исключения, акции с наибольшим ограничением предоставляются руководителям, которые, как считается, обладают «инсайдерскими» знаниями о корпорации, что делает ее объектом регулирования инсайдерской торговли в соответствии с Правилом 144 SEC. Несоблюдение этих правил может также приводят к конфискации. Акционеры с ограниченными правами имеют право голоса, как и любой другой тип акционеров.Ограниченные гранты на акции стали более популярными с середины 2000-х годов, когда компании были обязаны оплачивать гранты на опционы на акции.

Что такое ограниченные единицы запаса?

RSU концептуально напоминают ограниченные опционы на акции, но отличаются в некоторых ключевых аспектах. RSU представляют собой необеспеченное обещание работодателя предоставить работнику определенное количество акций по завершении графика перехода. Некоторые типы планов позволяют производить денежные выплаты вместо акций, но большинство планов требуют, чтобы фактические акции были выпущены, хотя и не до тех пор, пока не будут выполнены основные условия.

Таким образом, акции не могут быть переданы до тех пор, пока не будут удовлетворены требования о переходе прав и конфискации и не будет предоставлено освобождение. Некоторые планы RSU позволяют сотруднику в определенных пределах решать, когда именно получать акции, что может помочь в налоговом планировании. Однако, в отличие от стандартных ограниченных держателей акций, участники RSU не имеют права голоса по акциям в течение периода перехода прав, поскольку акции фактически не были выпущены.Правила каждого плана определяют, получают ли держатели RSU эквиваленты дивидендов.

Каким образом облагается налогом акции с ограничениями?

Запрещенные акции и RSU облагаются налогом иначе, чем другие виды опционов на акции, такие как установленные законом или неурегулированные планы покупки акций служащих (ESPP). Эти планы обычно имеют налоговые последствия на дату исполнения или продажи, тогда как ограниченные запасы обычно облагаются налогом после завершения графика перехода. Для планов с ограниченными запасами вся сумма передаваемых акций должна учитываться как обычный доход в год перехода прав.

Сумма, которая должна быть объявлена, определяется путем вычитания первоначальной цены покупки или исполнения акций (которая может быть равна нулю) из справедливой рыночной стоимости акций на дату, когда на акции переходят права. Разница должна отражаться акционером как обычный доход. Однако, если акционер не продает акции при переходе прав и продает их позднее, любая разница между ценой продажи и справедливой рыночной стоимостью на дату перехода признается как прирост капитала или убыток.

Статья 83 (b) Выборы

Акционерам ограниченных акций разрешено указывать справедливую рыночную стоимость своих акций как обычный доход на дату их предоставления, а не на момент перехода прав, если они того пожелают. время выдачи. Это решение может значительно снизить сумму налогов, которые уплачиваются по плану, потому что цена акций на момент предоставления акций часто намного ниже, чем во время перехода прав.Эта стратегия может быть особенно полезной, когда существует более длительный период времени между предоставлением акций и их переходом (пять лет или более).

Пример: сообщение об ограниченном запасе

Сэм и Алекс — ключевые руководители в большой корпорации. Каждый из них получает ограниченные гранты в размере 10 000 акций за ноль долларов. Акции компании торгуются по цене 20 долларов за акцию на дату предоставления. Сэм решает объявить акцию при передаче прав, в то время как Алекс выбирает лечение согласно Разделу 83 (b).Таким образом, Сэм ничего не декларирует в год предоставления гранта, в то время как Алекс должен указать 200 000 долларов в качестве обычного дохода.

Пять лет спустя, в день, когда акция становится полностью управляемой, акция торгуется по 90 долларов за акцию. Сэм должен будет отразить колоссальные 900 000 долларов из остатка акций в качестве обычного дохода в год перехода прав, в то время как Алекс ничего не сообщает, если акции не будут проданы, которые затем будут иметь право на получение дохода от прироста капитала. Таким образом, Алекс платит более низкую ставку по большей части доходов, в то время как Сэм должен платить по максимально возможной ставке со всей прибыли, полученной в течение периода перехода прав.

К сожалению, существует значительный риск конфискации, связанный с выбором Раздела 83 (b), который выходит за рамки стандартных рисков конфискации, присущих всем планам ограниченного запаса. Если Алекс уйдет из компании до того, как план будет передан, все права на весь остаток акций могут быть оставлены, даже если предоставленные акции на сумму 200 000 долларов были объявлены как доход. Алекс не сможет вернуть налоги, уплаченные в результате этих выборов. Некоторые планы также требуют, чтобы работник оплатил хотя бы часть акций на дату предоставления, и эта сумма может быть указана как убыток капитала в этих обстоятельствах.

Налогообложение RSU

Налогообложение RSU немного проще, чем для стандартных планов с ограниченными запасами. Поскольку фактически выпущенных акций не существует, выбор Раздела 83 (b) не допускается. Это означает, что в сроке действия плана есть только одна дата, на которую можно объявить стоимость акций. Указанная сумма будет равна справедливой рыночной стоимости акций на дату перехода прав, которая в данном случае также является датой поставки. Таким образом, стоимость акций отражается как обычный доход в том году, когда на акции переходят права собственности.

Итог

Существует много различных видов ограниченных запасов, и связанные с ними правила налогообложения и конфискации могут быть очень сложными. В этой статье рассматриваются только основные моменты, и ее не следует рассматривать как налоговую консультацию. Для этого посоветуйтесь со своим бухгалтером или финансовым консультантом.

Начисление штрафа за дду со штрафом. Компенсация дольщикам за несвоевременную сдачу квартиры по дду

Каждый юрист знает, как рассчитать и взыскать неустойку по DDU, поэтому моя публикация адресована, в первую очередь, моим будущим клиентам.С другой стороны, одинаковых кейсов нет, и мой опыт может быть полезен и моим коллегам.

Кто имеет право взыскать неустойку?

Физическое лицо, не получившее квартиру в срок, установленный договором долевого участия. Например, если крайний срок передачи квартиры по DDU — 3 квартал 2017 года, то отсрочка начинает течь с 01 октября 2017 года.

Если срок четко не прописан в договоре, то есть привязан к вводу дома в эксплуатацию, например, «срок передачи квартиры в течение 6 месяцев с момента сдачи дома в эксплуатацию, но не позднее 01.01.2018 »- тогда даже если дом в эксплуатации не будет сдан, а 01.01.2018. уже пришло — потом начинает течь задержка с 01.01.2018.

Если застройщик сдает дом досрочно, а квартира не была передана акционеру в течение 6 месяцев (обычно девелопер мотивирует тем, что срок сдачи DDU еще не наступил, и это право застройщика поставить дом сдан с опережением графика), то задержка все равно начинает течь по истечении 6 месяцев, установленных DDU.

Обязательна ли процедура рассмотрения претензий и каков срок рассмотрения претензии?

Подача претензии является обязательной, если акционер желает дополнительно к неустойке взыскать с застройщика штраф.

Срок рассмотрения претензии акционера 214 ФЗ не регламентирован, но если он установлен DDU, то лучше его соблюдать. У меня недавно был случай, когда срок рассмотрения иска по договору составлял 20 рабочих дней, но я подал иск в суд через 2 недели после подачи иска.А юрист застройщика, конечно, констатировал, что претензия не соблюдалась. Пришлось выйти и доказать, что акционер неоднократно приходил к застройщику для разрешения спора.

Также девелоперы любят посылать дольщикам хитрый ответ, примерно так: мы просим вас прийти в офис для разрешения спора и т. Д. Делается это с дальновидной целью — тогда в суде адвокат заявляют, что дольщик к ним никогда не приходил, хотя они его очень ждали.Якобы он сам не хотел разрешать спор во внесудебном порядке. В законе есть норма — девелопер либо выполняет требования акционера, либо нет. В законе нет таких вариантов, как отправить ответ с приглашением прийти в офис или любой другой непонятный ответ.

В суде девелоперы любят заявлять, что заявление акционера вовсе не является претензией, что в документе нет расчета штрафа или расчет непонятен.Итак — собственник недвижимости не бухгалтер, он вообще ничего не обязан считать. Застройщик вправе перечислить неоспоренную сумму на счет акционера.

Как рассчитать штраф?

Формула для расчета элементарная — K * S / 150 * D, где K — стоимость квартиры, S — ставка рефинансирования, D — период просрочки. Ставка рефинансирования должна быть на дату передачи квартиры.

Будет ли начислен штраф, если застройщик перечислил неустойку после подачи претензии?

У меня дважды были такие дела — акционер обращается в суд, девелопер переводит деньги еще до назначения собрания.

Один из случаев — это как раз вышеупомянутый случай с претензией, когда мы не уложились в срок претензии и застройщик переводит деньги после подачи претензии, но ДО истечения срока претензии (в этом случае мне пришлось попробовать довольно сложно собрать штраф в полном объеме).

По поводу таких «добровольных» передач уже неоднократно поступали заявления со стороны Вооруженных сил. В Обзоре споров о капитале от 19 июля 2017 года суд указал, что если деньги передаются акционеру после подачи иска, это не является вопросом добровольности и взыскивается штраф.

Какова юрисдикция споров в соответствии с DDU?

Этот вопрос не для общего развития, но напрямую связан с взысканием неустойки в соответствии с DDU. Во многих договорах долевого участия можно найти пункт о том, что все споры рассматриваются по месту нахождения строительного объекта. Часто этот вариант не удобен для акционера.

Анализируя судебную практику при подготовке одного из дел, я обнаружил, что для подачи иска по месту нахождения акционера / застройщика в иске указано требование признать условия соглашения об особой юрисдикции недействительными и пустота.

Такая практика возникла благодаря п. 26 ППВС № 17 от 28 июня 2012 г., в котором говорится, что суд не имеет права возвращать иск, если потребитель оспаривает условия соглашения о подсудности.

Однако почему акционер должен признавать условие недействительным, если закон дает ему право выбирать суд?

Действительно, в законе ЗПП ст. 17 указано, что истец выбирает, в какой суд подавать иск. А в статье 16 сказано, что условия договора недействительны, если они ущемляют права потребителя.То же самое было «подтверждено» VS в старом обзоре 2013 г., п. 4 .

Законодатель специально предоставил потребителю право выбора места для рассмотрения спора, а потом вдруг разработчики начали жульничать. В ПП № 17, после чего такая практика началась с признания условий договора недействительными, это просто вопрос «оспаривания» состояния дошкольного образовательного учреждения.

Но я могу оспорить это состояние устно?

Что я делал уже на втором !!! На встрече юрист застройщика также подал исковое заявление о передаче дела на рассмотрение в юрисдикцию.Суд отказал в удовлетворении ходатайства, мотивируя это правом акционера выбрать подсудность такого спора.

Уведомление о переносе строительства

, которое массово рассылается застройщиками дольщикам во избежание ответственности за нарушение сроков сдачи дома, не влечет изменения срока строительства.

Потому что уведомление не является соглашением. А договор об изменении срока передачи квартиры должен пройти госрегистрацию в Росреестре, так же, как и в DDU.

Об этом говорится в параграфе 4, 5 недавнего обзора самолетов по DDU (от 19.07.2017).

Уменьшение неустойки по договору долевого участия

Это один из острых вопросов при взыскании неустойки с застройщика.

Да, суд по ходатайству ответчика может уменьшить размер штрафа, при этом бремя доказывания его несоразмерности и т. Д. Должно лежать на застройщике.

Судя по публикациям на «Праворубе», я вижу, что во многих регионах снижение штрафа — вполне обычное явление.Но в моем регионе практика другая. В целом суд никогда не уменьшал неустойку и / или штраф. Конечно, я хотел бы сказать, что это происходит, потому что я молодец и так далее, но тем не менее, это практика в регионе в целом.

Когда-то было снижение — но это тоже нельзя назвать снижением, я сознательно взял ставку рефинансирования на дату требования, а не на дату исполнения обязательства (думал, никто не заметит).

В одном из случаев взыскана неустойка в размере 1 657 579 рублей, штраф в размере 829 789 рублей 50 копеек при сумме договора долевого участия 3 322 800 рублей. (Прилагаю решение).

Суд не вправе уменьшить штраф по собственной инициативе без ходатайства ответчика, об этом также говорится в последнем Обзоре Верховного суда (пункт 9).

Я знаю, что некоторые юристы настоятельно не рекомендуют обращаться в суд и взыскивать неустойку, чтобы не разорить застройщика и позволить ему спокойно достроить дом.Значит, это так, но если у разработчика начались проблемы — это явно не вина дольщиков, но неустойка — это капля в море.

Подготовка к испытанию

Судопроизводство и исполнение судебного решения

Предприниматели, занимающиеся созданием объектов недвижимости (девелоперы), часто осуществляют свою деятельность за счет заемных средств. По этой причине, если курс обмена повышается или возникают финансовые проблемы из-за других факторов, строительство откладывается или вообще останавливается.

Российское законодательство недвусмысленно гласит, что если застройщик не передал квартиру акционеру в срок, указанный в Соглашении о долевом участии, то такое пренебрежение своими обязательствами дает акционеру право взыскать неустойку.

Договор долевого строительства (ДДУ)

Договор долевого участия в строительстве — выгодный и удобный инструмент приобретения жилья. В настоящее время довольно часто в своей жизни можно встретить понятие «DDU» или «договор долевого участия».Конечно, это связано с бурно развивающимся рынком недвижимости, поэтому у человека возникает ряд вопросов по поводу этого понятия.

Долевое строительство регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Именно этот нормативный правовой акт определяет важные нормы закона о дошкольном образовании.

Как показывает практика, строительные организации часто стремятся обойти этот законодательный акт. Они создают кооперативы без заключения договоров о долевом участии с клиентами или предлагают подписать договор заранее, не регистрируя его в Росреестре. Если разработчик использует такую ​​тактику, может быть не так просто получить неустойку (пени) по соглашению о долевом участии (DPA). Если договор подписан и зарегистрирован в Росреестре, процесс упрощается.

Как получить штраф от застройщика? При правильном выполнении всех действий вполне возможно взыскание неустойки по договору DDU.

Общий алгоритм взыскания штрафа по ДДЭ

Выбор схемы работы

Первая инстанция

Апелляционная инстанция

Исполнение решения

Отправка претензии разработчику

Выбор схемы работы

(арбитражная или общая юрисдикция)

Первая инстанция

Апелляционная инстанция

Исполнение решения

Заявление о правовой помощи

Анализируя взыскание неустойки, следует, прежде всего, выделить досудебное процедура.Правильно составленное заявление — залог вашего успеха, как показывает практика. При предъявлении претензии мы ссылаемся на статью 6214-ФЗ, указываем размер неустойки, предусмотренный законодательством и статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также срок сдачи здания в эксплуатацию, который имеется в ваш контракт. Нет смысла сдавать претензию лично под роспись. Его необходимо отправить на юридический адрес и адрес из договора, если он отличается от юридического (хотя бы на одну букву или цифру).

Во-вторых, судебная процедура (например, требуются следующие документы: копия DDU, копии платежных документов (подтверждающих оплату в соответствии с данным контрактом), документы, подтверждающие дополнительные расходы; в случае договора уступки, его копия; документ, подтверждающий передачу жалобы). Если срок истекает и застройщик не выполняет свои обязательства (то есть добровольно оплачивает штрафы по рассматриваемому контракту), налагается штраф (плюс 50% к взысканным суммам).

Формула расчета суммы неустойки по ДДУ

Несмотря на достаточно полную теоретическую базу в рамках данного вопроса, не всегда все так очевидно. Более подробно эти вопросы мы обсуждали в статьях о расчете срока несвоевременной сдачи квартиры и расчете неустойки за несвоевременную сдачу квартиры. В этом разделе мы расскажем вам о расчете суммы штрафа по DDU более лаконично.

Размер штрафа за дошкольное образование, который неосторожный исполнитель обязан уплатить гражданам — участникам долевого строительства, рассчитывается по следующей формуле:

1/150 X SR X KDP X CD, где

CP — ставка рефинансирования Банка России,

КДП — количество дней просрочки,

CD — цена договора.

С 1 января 2016 года ставка рефинансирования в расчетах совпадает с ключевой ставкой, которая на момент написания статьи составляет 7%.Если застройщик в договоре прописывает иное, вы можете подать на него в суд.

Иногда даже калькулятор не помогает произвести правильные расчеты штрафа за DDU. Далее рассмотрим более подробный расчет штрафов за просрочку платежа.

Пример расчета суммы штрафа по ДДУ

Расчеты регулируются 214-ФЗ. Их правильность важна, так как застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.

Допустим, есть девелопер «Б» в городе «А» Российской Федерации. В соответствии с условиями контракта «Б» необходимо получить разрешение на сдачу объекта «В» во втором квартале 2019 года. «В» передается в составе акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть в срок. по сдаче «С» в эксплуатацию 31.08.2019:

• 30.06.2019 — крайний срок получения разрешения на ввод «С» в эксплуатацию.
• 31.08.2019 — крайний срок (добавить два месяца (июль и август), считая с 30.06.2019) сдачи «С» в эксплуатацию участнику долевого строительства.

Пусть собственно «С» будет передан участнику 01.10.2019. Тогда выясняется, что за период с 01.09.2019 по 01.10.2019 участник имеет право получить неустойку.

Оставьте свои данные, мы перезвоним и проконсультируем по расчету неустойки.

Заявление о правовой помощи

Убытки в случае просрочки перевода по DDU

Помимо взыскания пени по ДДУ, участник долевого строительства вправе требовать возмещения убытков, понесенных в связи с просрочкой передачи ему объекта недвижимости.Это может быть арендная плата (если акционер снимает дом) или повышенный (до регистрации права собственности) процент по ипотечному кредиту. Эти дополнительные расходы должны быть задокументированы.

Для подтверждения таких убытков участник проекта должен предоставить:

• договор аренды,
• документов, подтверждающих соответствующие расходы.

Что делать, если был заключен договор о передаче прав по DDU?

Бывает, что квартира в новостройке продается через посредника (договор уступки — уступка).В такой ситуации в договоре купли-продажи помещения может быть указана неверная дата получения жилья или вообще не указана эта дата. В этом случае день, указанный в исходном DDU, должен быть согласован с компанией-разработчиком.

Штраф в соответствии с DDU несет застройщик, а не предыдущий участник долевого строительства, передавший объект покупателю по договору уступки.

Как написать претензию застройщику о выплате неустойки?

Для взыскания штрафов по DDU необходимо соблюдать определенную последовательность действий.Вам необходимо начать с досудебного иска, требующего уплаты неустойки. Писать не обязательно, но имеет смысл — получить потом штраф в размере 50% от взысканной суммы. Как показала практика, для этого необходимо соблюдение всех перечисленных ниже условий.

1. Правильное направление … Претензия отправлена ​​ценным письмом с описанием приложения. Получателем является юридическое лицо — разработчик, а адрес соответствует адресу из договора или из Единого государственного реестра юридических лиц на момент отгрузки.Либо претензия была отправлена ​​(передана) другим способом, и застройщик отказался добровольно платить санкции со ссылкой на полученную претензию.
2. Ссылка на закон. В тексте указано основание для уплаты неустойки — Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иного недвижимого имущества и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». »
3. Формула расчета. В претензионном письме указывается факт нарушения и приведенная выше формула из 214-ФЗ.Начислять фиксированную сумму стоит только при подписании передаточного акта, а это значит, что точно известны количество дней просрочки и текущая ставка рефинансирования. Вычисление фиксированной суммы без этих данных может сбивать с толку, поэтому лучше этого не делать.
4. Банковские реквизиты … В тексте содержатся реквизиты для добровольной выплаты санкций: Фамилия, Имя, Отчество, счет получателя, имя, БИК, корреспондентский банковский счет (необязательно, если эти реквизиты уже есть у разработчика — например, оплата цена договора участия была внесена со счета клиента)…
5. Подпись. Иск подписал участник долевого строительства.

Написав нам по электронной почте, вы можете запросить образец (образец) претензии к застройщику о выплате неустойки.

Как правильно направить девелоперу претензию о неустойке?

Последовательность шагов следующая.

4. Заполните образец формы уведомления.

5. Заполните две копии описи. В описании документа введите не просто «Претензию», а укажите основные требования.

6. Приложите одну копию вашей претензии в конверт.

7. Выдайте почтальону конверт с приложением, бланк уведомления и два экземпляра описи, на которых он поставит печать и подпись, а один из них вложит в конверт. Попросите прислать ценное письмо с описью и уведомлением.

8. Получите вторую копию описи и чек у почтальона. Они пригодятся для написания иска о взыскании неустойки за DDU с разработчика.

7. Скачайте приложение «Почта России» и вы сможете отслеживать статус отправления по почтовому идентификатору, указанному в квитанции.

В последнее время все больше и больше людей вкладывают деньги в долевое строительство.

Однако девелоперы не всегда выполняют взятые на себя обязательства. Особенно это касается сроков сдачи жилья. Если строительная компания задерживает сдачу дома, вы имеете на это право.Как это сделать, читайте дальше.

Размер неустойки за несвоевременную сдачу дома

Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ размер неустойки составляет:

• 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки — для физических лиц;
• 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ — для юридических лиц.

Отметим один нюанс.
Ранее в расчетах использовалась ставка рефинансирования ЦБ РФ.Однако с 1 января 2016 года ее приравнивают к понятию ключевой ставки.

Размер штрафа увеличивается с каждым днем ​​просрочки.

Формула расчета пени за несвоевременную сдачу дома

Для определения размера неустойки необходимо определить три основных составляющих:

1. Общее количество дней просрочки

Начало отсрочки — на следующий день после предполагаемой передачи объекта застройщиком.Например, в договоре долевого участия указано, что квартира должна быть передана акционеру не позднее 31 декабря 2017 года. В этом случае срок отсрочки начинается с 1 января 2018 года.

Моментом окончания исчисления неустойки является день ее фактической выплаты. Но для удобства штраф обычно рассчитывается в день отправки официальной претензии разработчику.

1. Размер ключевой ставки ЦБ РФ

Размещено на официальном сайте ЦБ РФ.Это значение постоянно меняется. Поэтому перед тем, как приступить к расчету, посмотрите актуальную цифру на сайте.

1. Стоимость будущей квартиры

Эта сумма прописана в самом DDU.

Формула расчета:

Штраф = Цена объекта строительства * Количество дней нарушения сроков * Ключевая ставка ЦБ РФ * 1/150 (1/300).

Пример расчета

Цена контракта — 6 млн рублей, количество дней просрочки — 75 дней, ключевая ставка ЦБ РФ — 7,25%.

Поскольку ключевая ставка ЦБ РФ задается в процентах, ее необходимо преобразовать в обычное число: 7,25: 100 = 0,0725.

Подставляем исходные данные в формулу и получаем следующий расчет:

6 000 000 * 75 * 0.0725 * 1/150 = 217 500 руб.

Таким образом, если цена вашей будущей квартиры 6 млн руб. а застройщик допустил просрочку в 75 дней, он обязан выплатить вам 217,5 тыс. руб. штрафы.

Отметим один нюанс.
Если ключевая ставка ЦБ РФ изменилась в период просрочки, неустойка рассчитывается в день изменения ставки, а затем по новой ставке.

Как подать претензию разработчику?

Вы можете передать лично, либо отправить на адрес компании заказным письмом с уведомлением о вручении.

Если разработчик проигнорирует ваши требования, можете смело обращаться в суд. Помимо размера неустойки, вы имеете право потребовать компенсацию морального вреда и штраф за неудовлетворение претензии.

Это долгий и сложный процесс. Поэтому лучше решить проблему мирным путем. Правильный расчет и юридически верное требование увеличат ваши шансы на получение неустойки во внесудебном порядке. Для быстрого решения вопроса рекомендуем обратиться к опытному юристу.

Тема, связанная с расчетом неустойки по договору долевого участия, была и актуальна для всех дольщиков, вложивших свои деньги в строительство объекта, но не сдавшего его вовремя. К сожалению, это происходит очень часто, поэтому важно не потеряться, а немедленно принять меры, чтобы вернуть свои средства.

Согласно Федеральному закону № 214, за каждый день просрочки с застройщика взимается определенная компенсация.Исходя из этого, если сроки не слишком большие, то штраф будет небольшим, и он, скорее, послужит напоминанием о том, что нужно поторопиться. Но если строительство еще не завершено, и неизвестно, когда оно будет завершено, то нарушения договора можно считать значительными, и размер причитающейся компенсации прилично вырастает.

Доверьтесь профессионалам

Обратитесь к профессиональным юристам, которые возьмут на себя всю работу по сбору максимального ценника от застройщика в Москве и области, от написания досудебной претензии до получения денег.

Формула для расчета неустойки

Сегодня не нужно использовать сверхсложные формулы для определения суммы неустойки. Калькулятор штрафов для DDU дает человеку возможность увидеть размер штрафа, который может быть взыскан с недобросовестного разработчика. В Интернете есть множество виртуальных ресурсов, на которых можно рассчитать штраф онлайн.

Уважаемые читатели!

В наших статьях рассказывается о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален.Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему — обратитесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам (круглосуточно):

Правила начисления пени для юридических и физических лиц на 2017 год немного отличаются. Различия могут быть незначительными, но их необходимо учитывать, чтобы получить правильную сумму. Конечно, желательно, чтобы в этом никогда не было необходимости, но лучше узнать всю информацию заранее.

Итак, основная формула для расчета штрафа: CM = SK x 1/300 CP x PP.

Теперь разберемся с условностями:

• CM — штраф;
• SC — сумма договора;
• CP — ставка рефинансирования;
• ПП — количество дней просрочки.

Теперь понятно, что сумма рассчитывается просто? Но есть много нюансов, в частности, параметр ставки рефинансирования. Скорость меняется с интервалом в несколько лет, иногда чаще.В калькуляторе неустойки FZ 214 калькулятор 2017 использует 8,25% ставки. В первом полугодии 2016 года он составлял 11%, а во втором — 10,5% годовых.

Не зная этого, рассчитанная сумма была бы неверной, поэтому калькулятор виртуальных штрафов для 214 покажет правильный результат только в том случае, если расчет выполняется за определенный период с учетом действующей в то время ставки рефинансирования. Поэтому безопаснее рассчитать все данные самостоятельно, а только потом перепроверять их онлайн.

Калькулятор

Экономьте свое время и нервы. Воспользуйтесь услугами профессиональных юристов, которые помогут взыскать максимальный штраф с застройщика в Москве и области.

Формулы для физических и юридических лиц

• Физическое лицо — это лицо, которое, заключив договор, ожидало сдачи дома в эксплуатацию, но, увидев, что сроки давно просрочены, ему требуется штраф. Чтобы узнать его размер, воспользуйтесь калькулятором штрафов по договору долевого участия или можете обойтись стандартной формулой:

Количество дней просрочки ÷ 150 × 8.25% × цена контракта × 2 (двойная процентная ставка)

• Юридическое лицо — это организация, которая заключила договор DDU и теперь нуждается в компенсации за причиненный ущерб. Вот формула для расчета штрафа для DDI:

Количество дней просрочки ÷ 300 × 8,25% × цена контракта;

А теперь обратимся к конкретным цифрам. Например, договор был составлен на сумму, равную десяти миллионам, а просрочка длилась сто дней, тогда по названной формуле размер неустойки от застройщика для юридического лица достигнет 275 тысяч рублей.А компенсация физическим лицам составит 1,1 миллиона рублей.

Но это далеко не все, что девелопер должен будет выплатить обманутым дольщикам после взыскания неустойки:

1. Помимо штрафов, ему будут предъявлены юридические услуги, которые акционер был вынужден порядок для сбора доказательств в суде.
2. Застройщик обязуется оплатить все судебные издержки.
3. Пени и т. Д.

Естественно, девелопер понимает риски, ведь если штраф взимается единовременно, а сумма большая, это может существенно подорвать финансовое положение компании.

Как работает калькулятор

Если разработчик нарушает условия, которые были закреплены в соглашении, он должен быть наказан, и денежные штрафы всегда были самым эффективным наказанием. Никто не любит расставаться со своими деньгами, но мы скорее возьмем крупную сумму с плохого застройщика, чем окажемся без крыши над головой, на строительство которой мы отдали все накопленные деньги.

Наверняка вы уже умеете работать с калькулятором штрафов по 214 ФЗ, но все же есть некоторые нюансы, которые стоит обсудить, чтобы потом не возникало проблем с некорректными расчетами:

Штраф при расторжении DDU

Если один Если стороны не удовлетворены соблюдением условий договора другой стороной, действие DDU может быть прекращено.Расторжение происходит в одностороннем порядке или по соглашению обеих сторон. Но в любом случае штраф должен быть оплачен.

Причиной расторжения договора часто бывает задержка сдачи квартиры в эксплуатацию. Если через два месяца после даты сдачи объекта недвижимости, указанной в DDU, она еще не была предоставлена, вы можете подать заявление о расторжении договора. Акционер как потерпевший имеет право на компенсацию.

Формула для его расчета та же: просроченные дни ÷ 150 × 8.25% × цена контракта × 2

В результате девелоперу выгоднее завершить работу в срок, а не потерять свою компанию, компенсируя все эти затраты каждому дольщику.

Как использовать график передачи прав для сотрудников и распределения прибыли

Передача прав — это процесс, в ходе которого работник получает право собственности на льготы, предоставленные работодателем, в течение определенного периода времени. Хотя существуют различные графики перехода прав, которые могут быть составлены, общий процесс остается прежним.Прочтите, чтобы узнать, почему это важный инструмент для владельцев малого бизнеса, и посмотрите несколько примеров расчетов.

Vesting чаще всего используется для распределения прибыли, опционов на акции и / или собственного капитала среди сотрудников с течением времени. Основная причина, по которой наделение прав приносит пользу владельцам бизнеса, заключается в том, что оно способствует лояльности и удерживает сотрудников на более длительные периоды времени. Вместо предоставления единовременной выплаты собственного капитала, которая позволяет сотруднику быстро уволиться и уйти, наделение прав распределяет часть капитала каждый год в течение нескольких лет.Если сотрудник увольняется до получения 100% прав, он теряет свою неизрасходованную часть. Вэстинг побуждает лучших сотрудников оставаться дольше, а более слабых сотрудников уходить раньше.

Существует три основных типа наделения правами, которые используют малые предприятия и стартапы:

1. Немедленное наделение правами — для этого типа нет графика, и сотрудник немедленно получает 100% права. Это редко.
2. Cliff vesting — Сотрудники получают 100% своего капитала или доли прибыли одновременно, но по истечении указанного периода лет.
3. Градиентное наделение — это наиболее распространенное. Сотрудники получают часть своего капитала или участия в прибыли каждый год в течение нескольких лет до тех пор, пока не будут переведены на 100%.

В качестве примера того, как работает передача прав на акции, предположим, что новый сотрудник ведет переговоры о получении 2,5% капитала компании, в которой он начинает работать. Контракт предусматривает пятилетний график перехода прав на этот капитал. Далее предположим, что переход прав происходит в последний день апреля каждого года.

Это означает, что каждый год сотрудник будет получать 0.5% капитала, которое он имеет право оставить. Расписание будет выглядеть следующим образом:

Год 1, 30 апреля — 0,5% капитала распределено, 20% вложено Год 2, 30 апреля — распределено 1.0% капитала, 40% вложено Год 3, 30 апреля — 1.5% распределено капитала, 60% вложено Год 4, 30 апреля — распределено 2.0% капитала , 80% вложено Год 5, 30 апреля — 2,5% капитала распределено, 100% вложено

Предположим, сотрудник увольняется из компании 1 мая третьего года. Он имеет право оставить себе 1,5% капитала, но оставшиеся 1,0% капитала возвращаются обратно в пул капитала компании.

График перехода прав на участие в прибыли работает таким же образом, но, поскольку каждый год на счет могут добавляться разные суммы, цифры могут быть немного более запутанными. Предположим, что пятилетний график перехода прав и вклады работодателя на счет каждый год составляют:

Год 1: 2000 долларов Год 2: 4000 долларов Год 3: 3000 долларов Четвертый год: 5000 долларов Год 5: 5000 долларов

Процент прав, общий остаток на счете и сумма, на которую имеет право сотрудник:

Год 1: 20%, 2000 долларов США, 400 долларов Год 2: 40%, 6000 долларов, 2400 долларов Год 3: 60%, 9000 долларов США, 5400 долларов США Год 4: 80%, 14000 долларов США, 11 200 долларов США Год 5: 100%, 19000 долларов США, 19000 долларов США.

Преимущества и недостатки использования расписания передачи

Наличие наличных денег

После принятия решения о предложении акций сотрудникам обычной процедурой является выполнение графика перехода. С точки зрения владельца бизнеса, одним из основных преимуществ использования графика перехода является то, что он позволяет компании иметь больше наличных средств для использования.

Поскольку акции являются частью общего вознаграждения сотрудника, необходимо немедленно использовать меньше денег для покрытия других форм компенсации, таких как базовый оклад, бонусы за вступление в систему или периодические премии, основанные на результатах работы, в течение года.Это основная причина, по которой графики перехода — отличная идея для стартапов или растущего бизнеса.

Экономия денег и удержание сотрудников

В конечном итоге график перехода может сэкономить бизнесу деньги. Если сотрудник покидает компанию до завершения передачи его акций, неинвестированные акции конфискуются и возвращаются компании. Это приводит к экономии денег на людях, которые не согласны с долгосрочным видением компании. После этого отданные акции могут быть предложены лучшим кандидатам.

Кроме того, из-за природы капитала график перехода прав обычно помогает компаниям удерживать хороших сотрудников. Лучшие сотрудники хотят остаться и увидеть, как их акции будут расти в цене, в то время как более слабые сотрудники, которым, вероятно, не хватает терпения, чтобы оставаться в компании в течение длительного периода времени, с большей вероятностью предпочтут более краткосрочные вознаграждения.

Условия передачи

Хотя график перехода имеет значительные преимущества, есть и некоторые недостатки. Неблагоприятные или необоснованные условия передачи прав могут оттолкнуть хороших кандидатов.Талантливые люди не обязательно захотят присоединиться к компании, у которой плохие условия передачи капитала. Убедитесь, что графики перехода вашего бизнеса справедливы как для вашей компании, так и для ваших сотрудников.

Если график перехода слишком благоприятен для сотрудников, плохие сотрудники могут оставаться там достаточно долго, чтобы полностью перейти на них (что обходится владельцам акций компании), а затем немедленно уволиться, как только они получат акции. Это имеет двойной эффект, поскольку владелец теряет акции и ему нужно быстро найти кандидатов на замену.

Сложность

График перехода вынуждает владельца бизнеса усложнять долгосрочные денежные потоки и финансовое планирование. Учет всех долей, процентов и дат перехода прав для каждого сотрудника увеличивает сложность финансовых книг компании. Из-за этого необходимо нанимать специалистов по бухгалтерскому учету и налогам, которые будут заниматься этой частью бизнеса, что увеличивает расходы.

В целом идея передачи долей в акционерный капитал с течением времени имеет свои плюсы и минусы для стартапов и малого бизнеса.Каждая компания индивидуальна, и решение о том, следует ли использовать графики перехода прав для предоставления долевых инструментов, должно приниматься под руководством специалиста по бухгалтерскому учету или финансам.

Учет компенсаций на основе запасов: записи в журнале

Согласно ОПБУ США, компенсация, основанная на акциях (SBC), признается как неденежный расход в отчете о прибылях и убытках. В частности, расходы SBC являются операционными расходами (как и заработная плата) и распределяются по соответствующим операционным статьям:

1. SBC, выданные прямым работникам, относятся на себестоимость проданных товаров.
2. SBC для инженеров НИОКР включено в расходы на НИОКР.
3. SBC для менеджмента и лиц, занимающихся продажами и маркетингом, включается в общие и прочие операционные расходы.

В консолидированном отчете о прибылях и убытках часто не указывается явно SBC в отчете о прибылях и убытках, но он присутствует внутри категорий расходов. Фактически, в сносках в финансовой документации часто подробно описывается распределение по категориям расходов.

Записи журнала компенсаций на основе акций

Существуют две преобладающие формы компенсации, основанной на акциях: ограниченные акции и опционы на акции.Учет по GAAP немного отличается для обоих. Мы начнем с примера с ограниченным запасом, а затем перейдем к опционам на акции.

Пример ограниченного запаса

• 1 января 2018 г. компания Jones Motors выпустила 900 000 новых акций с ограниченным доступом для сотрудников
• Текущая цена акций Jones Motors составляет 10 долларов за акцию
• Сотрудники не могут продать свои акции на «период обслуживания» в 3 года
• Переход осуществляется только в том случае, если сотрудники остаются в компании на 2 года; в противном случае акции будут конфискованы

Записи журнала ограниченного учета запасов следующие:

1 января 2018 г. — дата выдачи

	Дебет	Кредиты
Контрольный капитал — Незаработанная (отложенная) компенсация 1	$ 9.0 миллионов
Обыкновенные акции и APIC — Обыкновенные акции 2		9,0 млн. Долл. США

Во-первых, обратите внимание, что на самом деле ничего не произошло. Был создан счет собственного капитала, который был точно компенсирован счетом встречного капитала. Также обратите внимание, что это не влияет на отчет о прибылях и убытках, и расходы на компенсацию, основанную на акциях, еще не были признаны. Он будет признан только после того, как он заработан (то есть передан).Также обратите внимание, что стоимость каждой акции с ограниченным доступом, признанной Jones Motors в своем балансе, равна ее текущей цене акций. Это не относится к опционам на акции, как мы вскоре увидим.

1 января 2019 г. — Через год

	Дебет	Кредиты
Нераспределенная прибыль — Расходы по SBC	3,0 млн. Долл. США
Контрольный капитал — Незаработанная (отложенная) компенсация		$ 3.0 миллионов

То же самое произойдет 1 января 2020 года и еще раз в последний раз 1 января 2021 года.

Итак, это основной порядок учета запасов с ограничением по GAAP. Ключевые выводы:

1. На обыкновенные акции и APIC немедленно влияет вся стоимость на дату предоставления, но это компенсируется счетом встречного капитала, поэтому нет никакого чистого воздействия.
2. Стоимость, признанная для каждой ограниченной акции, такая же, как ее текущая цена акции (для акций, не выплачивающих дивиденды).
3. Запасы с ограничением использования признаются в отчете о прибылях и убытках за период предоставления услуг

После передачи ограниченных акций сотрудники, владеющие ими, могут торговать ими и делать с ними все, что захотят. Однако, если сотрудник увольняется до перехода прав, расходы на компенсацию, основанную на акциях, сторнируются в отчете о прибылях и убытках. В нашем примере, если бы сотрудники уволились через 1 год, ограниченный запас был бы конфискован, и необходимо было бы сделать следующие записи в журнале:

1 января 2019 г. — Сотрудники лишаются своих ограниченных запасов

	Дебет	Кредиты
Контрольный капитал — Незаработанная (отложенная) компенсация 1	$ 3.0 миллионов
Нераспределенная прибыль — Расходы по SBC		3,0 млн. Долл. США

Теперь перейдем к бухгалтерским и журнальным проводкам для опционов на акции, которые немного сложнее.

Пример опционов на акции

• 1 января 2018 г. компания Jones Motors выпустила 900 000 опционов на акции для сотрудников
• Цена исполнения опционов составляет 10 долларов за акцию.
• Текущая цена акций Jones Motors составляет 10 долларов за акцию.
• Справедливая стоимость каждого опциона на акции, по определению Jones Motors, составляет 5 долларов с использованием модели ценообразования опционов Блэка-Шоулза.
• Права на акции будут переданы в течение 3 лет: 33% 1 января каждого в течение следующих 3 лет.

Записи журнала учета опционов на акции следующие:

1 января 2018 г. — дата выдачи

На дату предоставления ничего не происходит. В отличие от ограниченного запаса, на дату предоставления нет никаких проводок в журнале для зачета капитала.Опционы на акции не влияют на баланс обыкновенных акций и APIC на дату предоставления.

1 января 2019 г. — через год перехода

	Дебет	Кредиты
Нераспределенная прибыль — Расходы SBC 1	1,5 миллиона долларов
APIC — Варианты на складе 2		1,5 миллиона долларов

То же самое произойдет 1 января 2020 года и еще раз в последний раз 1 января 2021 года.Теперь, в отличие от акций с ограничениями, после перехода опционов на акции их все еще необходимо исполнить, чтобы стать акциями. Итак, предположим следующее:

• 2 января 2021 г., на следующий день после передачи всех опционов на акции, все держатели опционов исполняют свои опционы
Цена акций
• Jones Motors на дату исполнения (2 января 2021 г.) составляет 20 долларов за акцию.

2 января 2021 г. — При исполнении опционов

	Дебет	Кредиты
Актив (денежные средства) — Выручка по опциону 1	$ 9.0 миллионов
APIC — Варианты запаса 2	4,5 миллиона долларов
Обыкновенные акции и APIC — Обыкновенные акции		13,5 млн. Долл. США

Обратите внимание, что чистое увеличение капитала в балансе на дату исполнения — это просто сумма поступлений от опциона. При построении моделей финансовой отчетности игнорируется тот факт, что фактически происходит перенос со счета APIC — Stock Options на счет Common Stock и APIC — Common Stock , и моделируется только чистый эффект.Также обратите внимание, что рыночная цена акций Jones Motors не имеет значения в записях журнала.

Углубление копания с компенсацией на основе запасов

До сих пор мы описали порядок учета компенсаций, основанных на акциях, в соответствии с GAAP. На практике многие аналитики фактически полностью игнорируют компенсационные расходы, основанные на акциях, при расчете прибыли на акцию, EBITDA или при оценке компаний. Мы обсуждаем мудрость этих подходов отдельно в этих отдельных статьях.

Что такое задаток | Ипотека

Когда вы находите дом и заключаете договор купли-продажи, продавец может снять дом с рынка. Задаток или добросовестный депозит — это сумма денег, которую вы кладете, чтобы продемонстрировать свое серьезное отношение к покупке дома.

В большинстве случаев задаток выступает в качестве залога за недвижимость, которую вы хотите купить. Вы доставляете сумму при подписании договора купли-продажи или договора купли-продажи.Это также может быть частью предложения. Продавец и покупатель подписывают договор, определяющий условия возврата задатка.

Важность задатка

• В большинстве случаев продавцы запрашивают добросовестный залог. Это защищает интересы продавца и покупателя. Это показывает продавцу, что вы серьезно относитесь к покупке дома, что может успокоить их, если они согласятся снять дом с продажи в ожидании результатов оценки и осмотра,

При покупке недвижимости с высоким спросом значительный депозит может заставить продавца выбрать ваше предложение среди других.Вы также можете получить более выгодные условия контракта.

Стороны при продаже дома могут договориться о внесении задатка в счет первоначального взноса покупателя в размере или закрывающих расходов . В таком случае вы заранее вносите определенную сумму на дом.

Сколько задатка должен платить покупатель жилья?

Сумма задатка, которую вы предлагаете, зависит от рынка и состояния дома. Если вам нужен дом в месте, где часто бывают разногласия и предложения за наличные, возможно, вам придется предложить значительную сумму.Более низкий задаток может быть подходящим для постоянных клиентов на медленном рынке.

На большинстве рынков недвижимости средний добросовестный депозит составляет от 1% до 3% от покупной цены собственности. Для высококонкурентных домов с множеством заинтересованных покупателей он может достигать 10%. Некоторые продавцы предпочитают устанавливать фиксированные суммы, чтобы отфильтровать несерьезных покупателей.

Лучший способ определить разумную сумму задатка — поговорить с опытным агентом по недвижимости.Они оценят свойства собственности и рыночные факторы и назовут цифру в пределах стандартного диапазона. Хотя вероятность потери вашего добросовестного депозита маловероятна, предложите сумму, которую продавец оценит, не подвергая себя финансовому риску.

Выплата задатка

Как правило, вы платите задаток на счет условного депонирования или траст третьей стороны, например, юридической фирмы, брокера по недвижимости или титульной компании. Допустимые способы оплаты включают личный чек, сертифицированный чек и банковский перевод.

Денежные средства остаются на доверительном счете или счете условного депонирования до закрытия. Именно тогда они применяются к первоначальному взносу покупателя или к затратам на закрытие сделки. В качестве альтернативы вы можете получить обратно свои задатки после закрытия.

Условия возврата задатка

Вопреки распространенному мнению, покупатели жилья не всегда теряют свои задатки продавцу, если сделка не удалась. Покупатель получает обратно свой добросовестный депозит, если продавец прекращает продажу дома без уважительной причины.

Вы также можете вернуть свои деньги, если причиной расторжения договора является непредвиденное обстоятельство, указанное в вашем договоре купли-продажи. Примеры известных нарушителей сделок с недвижимостью включают:

• При домашнем осмотре выявляются серьезные дефекты корпуса
• Если сумма оценки ниже, чем цена продажи дома, и продавец не будет повторно согласовывать цену продажи
• Когда покупатель жилья не может получить финансирование
• Когда покупатель не может продать свой нынешний дом до закрытия нового дома

Важно понимать возможные непредвиденные обстоятельства контракта, поэтому обязательно ознакомьтесь с контрактом со своим агентом по недвижимости или адвокатом.

Причин, по которым вы можете потерять задаток

Бывают случаи, когда покупатели жилья теряют свои задатки из-за несостоявшейся сделки. Два сценария, которые могут привести к конфискации вашего добросовестного депозита:

1. Отказ от непредвиденных обстоятельств. Финансирование и непредвиденные расходы на инспекцию защитят ваши задатки, если ваша ипотека не пройдет или дом не подлежит ремонту. Однако, если вы отказываетесь от любого непредвиденного обстоятельства, вы лишаетесь своего добросовестного залога, если дом не будет выставлен на продажу.
2. Игнорирование сроков контракта. В контрактах на покупку дома часто есть сроки, в течение которых покупатель должен завершить процесс покупки. Неспособность закрыть сделку в согласованную дату означает, что вы нарушили договор. Возможно, вам придется лишиться вашего добросовестного залога.

Что, если я передумаю?

Покупатели недвижимости получают свои задатки обратно, если сделка не состоится по причинам, покрытым непредвиденными обстоятельствами. В противном случае шансов на возврат средств мало или совсем не будет.

Если вы передумаете в конце процесса покупки по причинам, не связанным с непредвиденными обстоятельствами, продавец может удержать задаток. Это компенсирует им время, деньги и усилия, необходимые для повторного внесения объекта в список и привлечения нового покупателя.

Как сохранить задаток

Примите следующие меры для защиты ваших задатков от мошенничества или неоправданной конфискации:

• Выложите все письменно. Убедитесь, что в вашем контракте четко прописано, что означает отказ от продажи и кто получит задаток.Включите любые изменения в детали, такие как обязанности покупателя и сроки.
• Используйте счет условного депонирования. Чтобы избежать проблем с доверием, никогда не передавайте задаток напрямую продавцу недвижимости или брокеру. Пусть менеджером будет уважаемая третья сторона, например эскроу-компания, юридическая фирма, титульная компания или известная брокерская фирма. Убедитесь, что средства находятся на счете условного депонирования, и получите квитанцию.
• Разберитесь в непредвиденных обстоятельствах. Убедитесь, что в контракте указаны непредвиденные обстоятельства, которые защищают ваши интересы.Самое главное, вы не должны подписывать договор купли-продажи дома, в котором нет защищающих вас статей.
• Выполняйте свои обязанности. В договорах купли-продажи недвижимости обычно устанавливаются крайние сроки, чтобы защитить продавцов. Обязательно отвечайте на все вопросы и своевременно предоставляйте запрошенные документы, а также соблюдайте сроки проверки, оценки и закрытия, чтобы избежать нарушения контракта.

Покупка дома — большая покупка. Вы хотите сделать лучшее предложение и защитить себя в процессе.Заработок позволяет вам заявить о своей серьезности и убедиться в приверженности продавца. Если вы впервые покупаете жилье, поговорите со консультантом по жилищному кредитованию , чтобы узнать больше о тонкостях задатка.

Наблюдать за неконкурентоспособностью и другими ограничительными условиями Соглашения о предоставлении акций

Ключевые моменты

1. В вашем соглашении о предоставлении акций может быть неконкурентное положение, которое не только удержит ваши доходы, если вы уйдете работать на конкурента, но и запретит вам устроиться на работу в этой компании («ограничительное соглашение»).
2. Посмотрите в каждом из ваших соглашений о предоставлении акций на предмет неконкурентных положений, которые не только приводят к конфискации неинвестированных грантов и возвращают полученные гранты (и выручку), но и не позволяют вам работать у конкурента.
3. Нажав

В вашем соглашении о предоставлении акций может быть положение, которое не только будет удерживать ваши доходы, если вы уйдете работать на конкурента, но и не позволит вам устроиться на работу в этой компании.Эти типы положений, называемые ограничительными соглашениями , могут скрываться в соглашениях о предоставлении опционов на акции, ограниченных запасах и акциях по результатам. Они не связаны с вашим трудовым договором.

Суды могут применять все средства правовой защиты в соглашении о предоставлении акций — даже запретительный судебный приказ, запрещающий вам работать на конкурента.

По словам адвоката Майкла Мелбингера, главы практики вознаграждений и компенсаций сотрудникам Winston & Strawn, до недавнего времени суды рассматривали ограничительные условия в соответствии с предсказуемой схемой.Было судов больше, чем , которые могут обеспечить соблюдение ограничительного соглашения, особенно в случае отсутствия конкуренции, если средством правовой защиты от нарушения является просто потеря компенсации. Было минус судов, которые могли бы обеспечить соблюдение положения, которое не позволяет вам зарабатывать на жизнь своей профессией. Когда положение дает вам выбор ( a ) работать на конкурента и конфисковать капитал или ( b ) сохранить компенсацию, но не участвовать в конкурсе, большинство судов будет обеспечивать соблюдение этого положения. Это называется доктриной выбора сотрудников .

Судебное дело, меняющее правила игры

Однако в деле Newell Rubbermaid v. Storm (Del. Ch. 27 марта 2014 г.) уважаемый канцлерский суд штата Делавэр вышел за рамки доктрины выбора сотрудников и тем самым изменил точку зрения экспертов на эти положения. Суд предоставил компании-истцу временный запретительный судебный приказ в отношении ответчика, бывшего сотрудника, за действия, которые, как представлялось, нарушали положения о непринятии конкуренции, добровольности и конфиденциальности, предусмотренные соглашением компании с сотрудником о RSU.Соглашение RSU, с которым ответчик согласился и которое компания стремилась обеспечить, было так называемым соглашением «clickwrap». Это онлайн-соглашение, которое требует, чтобы посетители веб-страницы утвердительно соглашались с условиями контракта, нажав кнопку «принять», чтобы продолжить, вместе с флажком для подтверждения заявления «Я прочитал и согласен с условиями соглашения о предоставлении гранта. » (Сравните это с концепцией «обзорного просмотра», согласно которой использование веб-сайта подразумевает согласие с соглашением.)

Суд штата Делавэр согласился с истцом в том, что ответчик согласился на ограничение по соглашению, приняв решение через сторонний веб-сайт, и суд добился несогласия, несмотря на то, что гранты уже были аннулированы. Он пришел к такому выводу , даже несмотря на то, что бывший сотрудник просто щелкнул, чтобы указать на принятие соглашения в целом , и не подтвердил / не щелкнул какое-либо конкретное положение, подтверждающее, что она прочитала или согласилась с ограничительным соглашением.

В деле ADP v. Lynch and Halpin Апелляционный суд третьего округа США вынес аналогичное решение в отношении онлайн-соглашений. В соответствии с процедурами компании сотрудники должны были установить флажки, чтобы подтвердить, что они ознакомились с документами, включая план, соглашение о присуждении контракта и неконкурентоспособность. На первой странице соглашения о гранте также прямо говорилось сотрудникам, что принятие награды зависит от их согласия на отказ от участия в конкурсе. Суд установил, что сотрудники установили флажок, подтверждающий, что они ознакомились с этими документами.Он отклонил как неуместное их утверждение о том, что они не помнили об этом и не были должным образом проинформированы о последствиях принятия грантов.

Правовое уведомление от McGuireWoods включает обсуждение неопубликованного дела MeadWestvaco Corp. против Бейтса , № CL13-1589 (12-й округ штата Вирджиния. 1 августа 2013 г.), в котором суд аналогичным образом применил ограничительный ковенанты в документах о присуждении акционерного капитала, которые сотрудник признал онлайн. Однако документы о присуждении справедливости в этом деле не содержали формулировок, определяющих временный судебный запрет как потенциальное средство правовой защиты от нарушения.Единственным упомянутым результатом была конфискация справедливой компенсации, но суд все же вынес судебный запрет. Для достижения этого результата суд применил «доктрину неизбежного раскрытия информации», используемую в большинстве штатов. Это позволяет компании запретить сотруднику, который знает коммерческую тайну, работать на прямого конкурента, когда сотрудник неизбежно должен будет использовать или раскрыть эти коммерческие секреты на новой работе. Аналогичным образом, в деле Cameron International Corp v. Guillory (сентябрь 2014 г.) Апелляционный суд Техаса предоставил временную судебную защиту, потребовав от бывшего сотрудника (г-на А.Guillory) от нарушения положения о неконкуренции в соглашении об ограниченных запасах, также принимается онлайн.

Насколько распространены эти положения?

Willis Towers Watson’s Обзор политик и практик LTI за 2013 год показывает, что ограничительные условия в соглашениях о присуждении долевого участия встречаются чаще, чем многие люди могут себе представить. В комментарии к блогу на веб-сайте своей фирмы г-н Мелбингер сообщает следующее из опроса:

• Около одной трети опрошенных компаний ввели ограничительные условия в недавние гранты на акции, и их использование не связано с размером компании.
• Неконкурентоспособность, нежелание и недискриминация являются наиболее распространенными ограничениями.
• Эти ограничения распространяются на всех, кто получает награду, а не только на определенных руководителей.
• Возврат реализованной выгоды — наиболее частое последствие нарушения.

Исследование NASPP по внутреннему планированию запасов на 2019 год показало, что планы акций 72% компаний-респондентов имеют положения о возврате акций (по сравнению с 60% в 2013 году).В 39% этих компаний откат возникает из-за нарушения правил неконкурентоспособности.

На веб-сайте SEC вы можете увидеть пример соглашения о предоставлении акций, которое включает ограничительное условие (см. Раздел 2.2). В качестве другого примера см. Подробную информацию о грантах, предоставленных в 2015 году руководству General Motors.

уроков

Нажимая «принять» в онлайн-соглашении, вы, возможно, соглашаетесь не только с условиями вашего гранта на акции, но и с условиями, которые влияют на ваши обязательства перед компанией по окончании трудовой деятельности.

К грантам на акции прилагаются определенные условия, как описано в другой статье на этом веб-сайте, где обсуждаются судебные дела, связанные с положениями о недопустимости конкуренции и другими ограничительными условиями. Суды могут применять все средства правовой защиты в соглашении о предоставлении акций. Сюда входят средства правовой защиты, выходящие за рамки простой конфискации вознаграждения за акции, например запретительный судебный приказ, запрещающий вам работать на конкурента.

Alert: Посмотрите в каждом из ваших соглашений о гранте на акции на предмет положений, не связанных с конкуренцией, которые не только приводят к конфискации неинвестированных грантов и возвращают полученные гранты (и доходы), но и препятствуют вашему трудоустройству у конкурента.

Newell Rubbermaid против Storm и другие недавние дела преподносят множество уроков для сотрудников. Вы должны полностью прочитать свое грантовое соглашение и понять все его условия, даже если у вас мало возможностей для обсуждения изменений. Кроме того, не игнорируйте новые соглашения о грантах, полагая, что они всегда будут одинаковыми. Для сотрудника в деле Newell Rubbermaid v. Storm положение о неконкуренции внезапно появилось в самом последнем соглашении о гранте. Нажимая «принять» в онлайн-соглашении, вы можете согласиться не только с условиями, связанными с предоставлением акций, но и с условиями, которые влияют на ваши обязательства перед вашей компанией по окончании трудовой деятельности.Дополнительные сведения о связанных уроках для сотрудников см. В комментариях блога Майка Мелбингера по этой теме.

Брюс Брумберг — соучредитель и главный редактор myStockOptions.com.

Часто задаваемые вопросы о планах размещения паев с ограниченным доступом

В. Что такое ограниченная единица запаса? A. Пая с ограниченным доступом — это грант, оцениваемый с точки зрения акций компании, но акции компании не выпускаются во время предоставления.После того, как получатель пая удовлетворяет требованию о переходе, компания распределяет акции или денежный эквивалент количества акций, использованных для оценки пая. Правила вашего плана могут разрешать или требовать от вас отложить распространение на более поздний срок. Требования о передаче прав могут быть выполнены с течением времени либо силами компании или отдельного лица. Если получатель не соответствует требованиям, выдвинутым компанией до окончания периода перехода прав, единицы обычно передаются компании.В зависимости от правил плана участнику или дарителю может быть разрешено выбирать, производить ли расчет наличными или акциями. Верх В. Чем отличается пая с ограниченным доступом от пая с ограниченным доступом? A. Как и присуждение ограниченных акций, ограниченная акция — это грант, оцениваемый с точки зрения акций компании. В отличие от присуждения ограниченных акций, акции компании не выпускаются во время предоставления ограниченных паев акций, поэтому выбор специального налога 83 (b) не может быть сделан при передаче прав.После того, как получатель гранта удовлетворяет требованию о переходе, компания распределяет акции или денежный эквивалент количества акций, использованных для оценки единицы. Если правила плана позволяют это, компания может потребовать или получатель может отложить распространение на более поздний срок. Сроки передачи могут быть соблюдены по прошествии времени, по результатам работы компании или отдельного лица. Если получатель не выполняет условия, установленные компанией до окончания периода перехода прав, акции обычно конфискуются. Верх В. Чем Единица ограниченного запаса отличается от контрольного и ограниченного запаса? A. Единицы ограниченного запаса, а также контрольный и ограниченный запасы — это две совершенно разные концепции. Запрещенные паи акций относятся к компенсации акционерного капитала, а контроль и ограниченные запасы — к закону о ценных бумагах. Акционерная единица с ограниченным доступом — это форма компенсации акционерного капитала при условии заключения соглашения (соглашения о гранте), определяющего права получателя в соответствии с планом компенсации капитала эмитента.Контрольные и ограниченные акции включают незарегистрированные акции, которые ограничены Правилом 144 SEC. Верх В. Есть ли какие-либо налоговые последствия, о которых мне нужно знать, если мне будут предоставлены Ограниченные доли акций? A. Да. Согласно обычным правилам федерального подоходного налога, сотрудник, получающий паи с ограниченным доступом, не облагается налогом во время предоставления субсидии. Вместо этого работник облагается налогом при переходе, когда ограничения перестают действовать, если только план не позволяет работнику отсрочить получение денежных средств или акций.В этих обстоятельствах работник должен платить установленные законом минимальные налоги, определенные работодателем при переходе прав, но может отложить уплату всех других налогов до момента распределения, когда работник фактически получит акции или их денежный эквивалент (в зависимости от компании. правила плана). Сумма дохода, подлежащая налогообложению, представляет собой разницу между справедливой рыночной стоимостью гранта на момент перехода прав за вычетом суммы, уплаченной за грант, если таковая имеется. Для грантов, которые выплачиваются фактическими акциями, период владения работником начинается с момента перехода прав, а налоговая база работника равна сумме, уплаченной за акции, плюс сумма, включенная в качестве обычного компенсационного дохода.При более поздней продаже акций, предполагая, что работник владеет акциями в качестве основного актива, работник признает доход или убыток от прироста капитала; будет ли такой прирост капитала краткосрочным или долгосрочным, зависит от времени между началом периода владения при передаче прав и датой последующей продажи. Проконсультируйтесь со своим налоговым консультантом о последствиях для вас налога на прибыль. Верх В. Какие у меня есть варианты уплаты налога у источника после того, как я перейду на долю ограниченных акций? А.В соответствии с опцией неттинга акций вы поручаете своему работодателю удерживать количество акций, достаточное для уплаты налога, подлежащего выплате при распределении. У вас останется количество акций для распределения за вычетом количества акций, удерживаемых для покрытия ваших налоговых обязательств. Если у вас есть отсроченные выплаты, вы должны учесть любые налоговые обязательства, которые могут возникнуть при передаче прав непосредственно своему работодателю. Если вы решите продать акции, вам нужно будет предоставить Fidelity разовое разрешение, которое дает Fidelity право продать часть ваших передаваемых акций для покрытия ваших налоговых обязательств.После принятия авторизация действительна для всех последующих выборов продажи акций. Щелкните ссылку «Просмотреть и принять соглашения / инструкции» на странице сводки плана, чтобы принять инструкции по направлению торговли. У вас останется количество принадлежащих вам акций за вычетом количества акций, проданных для покрытия ваших налоговых обязательств, плюс любые остаточные денежные средства от продажи акций. Если вы решите заплатить наличными для покрытия ваших налогов на распределение, вам необходимо будет иметь достаточно денег на вашем счете Fidelity Account SM в день распределения, чтобы покрыть ваши налоговые обязательства.Как только распределение произойдет, Fidelity снимет с вашего счета сумму, необходимую для покрытия ваших налоговых обязательств, и направит ее вашей компании для отчетности и перевода в соответствующие регулирующие органы. Следующие примеры иллюстрируют, как работает каждый параметр. Сценарий: Майк имеет 250 единиц акций с ограниченным доступом, переданных 1 января 2004 г., но распределяемых 1 января 2005 г. Предположим, что цена акций на 1 января 2005 г. составляет 10 долларов за акцию, а обязательство по удержанию налога при распределении составляет 725 долларов. Пример 1 — Чистые акции при распределении 1 января 2005 года, когда 250 единиц распределены, компания Майка удерживает 73 акции (73 акции x 10 долларов за акцию = 730 долларов) для покрытия обязательства по удержанию налога в размере 725 долларов. Избыточная сумма в 5 долларов применяется к федеральному подоходному налогу Майка. У Майка осталось 177 акций (250 принадлежащих ему акций — 73 акции удержаны для покрытия обязательства по удержанию налога = 177 акций). Пример 2 — Продажа акций При распределении 250 акций 1 января Fidelity продаст 73 акции (73 акции X 10 долларов США за акцию = 730 долларов США), чтобы покрыть обязательство по удержанию налога в размере 725 долларов США.Любой излишек останется на счете Майка, хотя могут быть проданы дополнительные акции для покрытия любых комиссионных и сборов от продажи акций. У него останется 177 акций (250 принадлежащих ему акций — 73 акции удержаны для покрытия его обязательства по удержанию налога = оставшиеся 177 акций). Пример 3 — Выплата наличными при распределении 1 января 2005 г., когда будут распределены 250 единиц, Майк должен иметь 725 долларов наличными на его счете Fidelity Account SM для покрытия своих налоговых обязательств.725 долларов списываются со счета Майка и отправляются его компании для отчетности и перевода в соответствующие регулирующие органы. Майк остается со всеми 250 акциями. Верх В. Как мне сообщить Fidelity, планирую ли я платить наличными, чистыми акциями или продавать акции для покрытия своих налоговых обязательств? A. Вы можете выбрать метод удержания налога или изменить его на NetBenefits.com или Fidelity.com. После входа в систему перейдите на страницу «Портфолио» и щелкните имя плана «Запрещенная единица запаса», чтобы отобразить страницу «Сводка единиц ограниченного запаса», на которой перечислены все ваши дотации на единицу ограниченного запаса.Используйте раскрывающееся меню справа от гранта на ограниченную долю акций, чтобы сделать или изменить свой выбор. Верх В. Когда мне нужно будет сделать выбор? A. Выборы по умолчанию, принятые вашей компанией, будут сделаны за вас, если вы не сделали выборы за 15 дней до перехода прав. Вы можете изменить выбор метода удержания налога за семь дней до перехода прав. Верх В. Что происходит с моими ограниченными запасами паев, когда они переходят? А.Как только ваши ограниченные запасы паев переходят, ваши права не подлежат утрате. Вы получите фактическую оплату в соответствии с графиком распределения согласно плану вашей компании. Если вы не выбрали отсрочку распространения, дата распространения и дата перехода прав совпадают. Верх В. Что произойдет с моими Ограниченными акциями, когда они переходят, если я решу отложить получение своего гранта? A. По истечении периода владения акции или денежный эквивалент (в зависимости от правил плана) акций компании продолжают храниться в виде паев и не переводятся автоматически на ваш счет Fidelity Account SM .После передачи паев от вас может потребоваться уплата установленных законом минимальных налогов, но, поскольку вы отложили получение платежа на более поздний срок, вы можете отложить уплату оставшихся налогов. Вы не будете напрямую владеть единицами, пока они не будут переведены на вашу учетную запись Fidelity Account SM , в соответствии с условиями распространения вашего плана. Верх В. Что такое график перехода? A. Предварительно определенный период, в течение которого необходимо владеть акциями, прежде чем сотрудник сможет стать владельцем паев с ограниченным доступом. Верх В. Что такое график распределения? A. График распределения — это график фактических выплат вам в соответствии с планом вашей компании. Верх В. Как я могу определить, какая сумма будет удержана в счет налога при переходе или распределении? A. Вы можете использовать калькулятор Fidelity’s Restricted Stock Unit, чтобы оценить ваши налоговые обязательства. Чтобы получить доступ к калькулятору, перейдите в NetBenefits.com или Fidelity.com и просмотрите свой план акций с ограниченным доступом. Нажмите «Оценить прибыль», чтобы оценить ваши налоговые обязательства. Введите данные о гранте, чтобы оценить налогооблагаемый доход и налоговые удержания при переходе прав. Верх В. Что произойдет с моими ограниченными долями акций, если я уйду от работодателя до даты перехода прав? A. Если вы увольняетесь от своего работодателя до даты получения вами права на получение паев с ограниченным доступом, как правило, вы теряете свои паи. Подробности уточняйте в плане вашей компании. Верх В. Что произойдет с моими Ограниченными акциями, если я уйду от своего работодателя до моей окончательной даты распределения? A. Если вы увольняетесь от своего работодателя до даты полного распределения ваших Ограниченных паев акций, как правило, вы теряете свои паи. Подробности уточняйте в плане вашей компании. Верх В. Что произойдет с моими ограниченными запасами паев, если я выйду на пенсию, умру или стану инвалидом? А.Если ваши акции с ограниченным доступом принадлежат вам, оплата будет произведена вам или вашему имуществу в соответствии с правилами плана. alexxlab 07.07.1979 Sharing Twitter0 Facebook0 Google +0 Linkedinactive){li-icon[type=linkedin-bug][color=inverse] .background{fill Email this article Print this article Отменить ответ Your Name * Your Email * Website * Top