(см. текст в предыдущей редакции)

Для целей настоящего Федерального закона под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Для целей настоящего Федерального закона под инвестиционной стоимостью понимается стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

Открыть полный текст документа

Виды стоимости в оценочной деятельности

Основной целью любой оценки является определение величины стоимости объекта. При этом, определяющим аспектом работы оценщика является конкретный вид стоимости, величину которой нужно рассчитать.

Важнейшим понятием оценочной деятельности является понятие рыночной стоимости. Федеральный закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» дает следующее определение рыночной стоимости (Статья 3. Понятие оценочной деятельности):

«…под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.»

Например, оценка стоимости квартиры в типовом доме в городе Москве не даст больших расхождений в величине стоимости, определенной разными оценщиками. Как правило, в этом случае все расхождения укладываются в 2-4%. Это связано с тем, что типовые квартиры в Москве — это унифицированные объекты на развитом рынке, т.е. на рынке, имеющем очень большой объем сделок и предложений к продаже. Конкуренция и информационные механизмы рынка делают свое дело и больших отклонений в результатах оценки здесь не наблюдается.

Но можно привести примеры объектов, при оценке которых эти отклонения могут достигать десятков процентов. Например, к таким объектам относятся права на изобретения. Если изобретение еще не применяется в производстве или иных областях экономической жизни, то оценка его стоимости будет базироваться на предположениях о его дальнейшем использовании, а введение любого предположения делает результаты оценки более подверженными колебаниям. Даже если разные оценщики будут стремиться к максимальной объективности и обоснованности своих предположений, все равно, введение предположений приведет к большим расхождениям в величине стоимости, нежели при использовании фактических рыночных данных.

Резюмируя обсуждение вероятностной природы рыночной стоимости нужно отметить, что отклонения в величине стоимости присутствуют всегда, но они являются следствием неопределенности рынка в отношении к конкретному объекту оценки — чем выше неопределенность в экономической ценности объекта, тем больше колебания результата оценки рыночной стоимости и шире интервал, в котором может находиться значение итоговой стомости.

Отметим, что закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 7) содержит норму:

«В случае, если ….. не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других.»

Помимо рыночной стоимости, Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)» дает перечень других основных видов стоимости, используемых в оценочной деятельности:

• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость;
• кадастровая стоимость.

Нужно отметить, что данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. При необходимости, оценщик может определять и другие виды стомости. В этих случаях он обязан дать точное определение используемого вида стоимости и обосновать необходимость его применения в данной ситуации.

Инвестиционная стоимость — это стоимость объекта в конкретном инвестиционном проекте для конкретного инвестора с учетом его инвестиционных целей.

Основное отличие инвестиционной стоимости от рыночной в том, что она определяется при использовании объекта в некотором заданном инвестиционном проекте при фиксированных целях использования, то есть это стоимость не в обмене, а в использовании.

Инвестиционная стоимость чаще всего применяется для оценки эффективности проекта или для раздела долей в инвестиционных проектах, когда собственник объекта и инвестор — разные лица и они хотят урегулировать свои отношения на основании справедливого раздела будущих инвестиционных доходов.

Как соотносятся величины рыночной и инвестиционной стоимости? Вообще говоря, инвестицонная стоимость должна быть всегда больше рыночной, ведь если она меньше, то собственнику объекта нет никакого смысла участвовать в данном проекте, ему проще продать свой объект по рыночной цене, в этом случае он быстрее получит больше денег. Конечно, в результате проведения расчетов может оказаться и так, что инвестиционная стоимость будет меньше рыночной — это означает что выбран неэффективный инвестиционный план.

Ликвидационная стоимость — это, фактически, рыночная стоимость, но рассчитанная при двух чрезвычайных условиях — период времени, отведенный на продажу объекта оценки, меньше чем средний срок экспозиции аналогичных объектов на рынке и продажа объекта является вынужденной.

Применение ликвидационной стоимости оправдано в случаях, когда применить стандартные сроки экспозиции невозможно по причинам физического или юридического характера.

Рассмотрим ситуацию, когда предприятие ликвидируется и распродает бывшее в употреблении офисное оборудование. Если принято решение ликвидировать предприятие в течение, например, 1-й недели, то за этот срок явно не удастся продать офисную технику по рыночной стоимости. В условиях жестко ограниченных сроков продажи следует оценивать именно ликвидационную, а не рыночную стоимость имущества.

Также, расчет ликвидационной стоимости имеет смысл в случае, если быстрая продажа старой техники позволит сэкономить на аренде помещения и зарплате сотрудникам, при этом эта экономия будет больше, чем разница между рыночной и ликвидационной стоимостью.

Отметим, что ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной, но для объектов обладающих очень высокой ликвидностью, то есть требующих очень мало времени для продажи, например, акций котирующихся на бирже, ликвидационная и рыночная стоимости могут быть равны — ведь на бирже ликвидность акций практически мгновенная и установление жестких сроков продажи здесь не успевает оказать отрицательного эффекта на стоимость.

Кадастровая стоимость — это рыночная стоимость недвижимости, которая определяется в массовом порядке по заказу государственных или муниципальных органов для объектов, состоящих на учете в государственном кадастре недвижимости. Подчеркнем, что заказать оценку именно кадастровой стоимости вправе только уполномоченные государственные органы, иные заказчики сделать этого не смогут.

Если вы не согласны с величиной кадастровой стоимости своего объекта, вы можете ее оспорить (уточнить) — либо в специальной комиссии по рассмотрению споров о величине кадастровой стоимости, либо в судебном порядке. Для этого потребуется заказать у независимого оценщика оценку рыночной стоимости недвижимости и представить требуемый комплект документов в комиссию или суд.

Наша компания успешно проводит независимую оценку стоимости имущества уже более 20-ти лет. За подробными консультациями по данному вопросу обращайтесь по нашему телефону в Москве: +7 495 726-86-74 по рабочим дням с 10.00 до 18.00.

Вопрос: Можно ли определить рыночную стоимость, если аналогов объекта оценки нет на открытом рынке?

Ответ: Да, можно — для этого существуют методы доходного и затратного подходов к оценке стоимости — они позволяют установить, какой будет наиболее вероятная цена продажи объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции несмотря на то, что сами цены подобных объектов на рынке нам не известны.

© Корпорация «ОЦЕНКА». Копирование запрещено.

Оценочная стоимость выше или ниже цены сделки. Что делать?

В оценочной практике иногда возникают ситуации, когда стоимость, которую определяет оценщик, в той или иной мере не совпадает с ожиданиями клиента. Давайте рассмотрим наиболее частные случаи возникновения подобных «недоразумений» и обсудим, как с ними поступить. Перед тем, как разбираться с подобными ситуациями, для лучшего понимания вопроса мы рекомендуем ознакомиться со статьей «Что такое рыночная стоимость».

Когда рыночная стоимость может существенно отличаться от реальной цены?

Пример 1 — Оценка гаража. С самого начала кризиса, который начался в 2013м году, на рынке недвижимости сложилась четкая тенденция к снижению цен долларовом эквиваленте. Продавцы оказались не готовыми существенно снижать цены, которые привыкли выставлять в долларах. А покупатели, которые в своем абсолютном большинстве имеют доходы в гривне, соответственно, не хотят или не могу платить за недвижимость по возросшему в несколько раз курсу. Таким образом, рынок замер и демонстрирует постоянное, хоть и медленное снижение долларовых цен. При этом такое движение на разных сегментах рынка неравномерное, самое быстрое снижение цен идет в на рынке квартир в спальных районах, где между большим количеством продавцом идет жесткая конкурентная борьба за единичных покупателей. А вот самое медленное снижение цен наблюдается как раз на старые гаражи в гаражных кооперативах. Большинство продавцов, словно сговорившись, не опускают цены предложений, а торг при реальных сделках может доходить до 50%. Поскольку методика оценки недвижимости обязывает оценщика опираться на цены предложений подобного имущества, при определении стоимости гаражей часто на выходе результат получается неадекватным и завышенным. Мы имеем достаточный опыт по оценке гаражей, поэтому всячески пытаемся нивелировать такие ситуации, однако казусы всё-таки случаются.

Пример 2 — Оценка автомобиля. Здесь следует сразу отметить, что оценка автомобилей для целей налогообложения в большинстве случаев происходит на основании данных о средних ценах на транспортные средства. Такие цены приводятся в справочнике «Бюллетень автотовароведа», которым пользуются оценщики автомобилей и судебные эксперты. К сожалению, в этом справочнике иногда встречаются ошибки, особенно в ценах на старые автомобили, например, Жигули 1990 года выпуска. Кроме того, нужно понимать, что оценщики не имеют возможности провести полноценную автотовароведческую экспертизу, чтобы учесть все или хотя бы часть неисправностей автомобиля. В рамках оценки для уплаты налогов берется средняя стоимость подобных транспортных средств, поэтому, если оцениваемый автомобиль пребывает в неудовлетворительном состоянии, его оценочная стоимость может быть завышена.

Оценочная стоимость ниже рыночной

Если оценочная стоимость ниже, чем цена сделки, то проблем не возникает вообще. Нотариус проводит расчет налогов с большей стоимости, поэтому Вы в договоре купли-продажи указываете фактическую рыночную стоимость продажи, и с этой суммы будет удержан налог.

Оценочная стоимость выше рыночной

Если же оценочная стоимость выше, чем цена сделки, то Вам придется платить налоги от оценочной стоимости, хотя в договоре Вы можете указать реальную сумму сделки. Здесь с одной стороны нужно понимать, что Вы можете продать имущество дешево или даже подарить его (то есть вообще не получить никакого дохода), однако налоги платятся с оценочной стоимости, то есть от средних цен, которые сложились на рынке данного имущества. Ну а другой стороны, если оценочная стоимость получилась существенно выше реальной цены сделки, Вы можете обратиться к оценщику с просьбой проверить, нет ли в расчетах ошибки.

Оценка недвижимости — что это такое, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке, как оценить рыночную стоимость

Oцeнкa oбъeктoв нeдвижимocти пpoxoдит в тeчeниe paзнoгo cpoкa: oт 1–2 днeй дo 2–3 нeдeль. Bce зaвиcит oт кoличecтвa иcxoдныx дaнныx, peгиoнa, чиcлa зaкaзoв y oцeнщикa. B цeлoм пpoцeдypa включaeт в ceбя 6 этaпoв.

3aдaниeм нa oцeнкy включaeт cлeдyющиe пapaмeтpы:

🔍 цeль oцeнки;

🔍 вид cтoимocти, кoтopyю нyжнo oпpeдeлить;

🔍 ycтaнoвлeниe имyщecтвeнныx пpaв, кoтopыe oцeнивaют;

🔍 дaтy пpoвeдeния oцeнки.

Нa этoм этaпe вы oбpaщaeтecь к зacтpoйщикy и oбъяcняeтe, зaчeм вaм нyжнa oцeнкa. Кaк пpaвилo, oцeнкy зaкaзывaют пepeд oфopмлeниeм ипoтeки. B тaкoм cлyчae cнaчaлa oбpaтитecь к зacтpoйщикy зa пepeчнeм дoкyмeнтoв. Пepeдaйтe иx oцeнщикy, кoтopый paccчитaeт pынoчнyю и ликвидaциoннyю cтoимocть.

Ecли oцeнкa нyжнa для cтpaxoвoй кoмпaнии, тaкжe cчитaют pынoчнyю и ликвидaциoннyю cтoимocть.

Ужe нa этoм этaпe cпeциaлиcт пpeдвapитeльнo знaкoмитcя c oбъeктoм: cпpaшивaeт o eгo мecтoпoлoжeнии, плoщaди, нaличии нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв. Taкжe нaзнaчaeт и coглacyeт c вaми дaтy ocмoтpa нeдвижимocти и пpoвeдeния дpyгиx paбoт.

Нa пepвoм этaпe зaкaзчик дoлжeн пpeдocтaвить oцeнщикy вce имeющиecя дoкyмeнты нa нeдвижимocть:

🖋 пoэтaжный плaн, тexничecкиx плaн;

🖋 тexничecкyю дoкyмeнтaцию;

🖋 кaдacтpoвый пacпopт;

🖋 выпиcкy из EГPН c yкaзaниeм coбcтвeнникa, нaличия oбpeмeнeний, зaпpeтoв, apecтoв;

🖋 тexничecкий пacпopт, ecли ecть.

Ecли нyжнa oцeнкa cтpoящeгocя oбъeктa, пoнaдoбятcя дpyгиe дoкyмeнты. Утoчнитe пoлный пepeчeнь нyжныx бyмaг y oцeнщикa: cпиcoк мoжeт мeнятьcя, в зaвиcимocти oт cитyaции.

Пocлe пocтaнoвки зaдaчи, выявлeния нyжнoй cтoимocти и пoлyчeния дoкyмeнтoв oцeнщик пpeдлoжит вaм пoдпиcaть дoгoвop. B нeм бyдyт yкaзaны cpoки выпoлнeния paбoты, вaши пpaвa и oбязaннocти, пopядoк oплaты ycлyг. Чaщe вceгo cпeциaлиcты бepyт пoлнyю пpeдoплaтy. Cтoимocть ycлyг зaвиcит oт peгиoнa, в cpeднeм cocтaвляeт 2000–5000 ₽.

Cпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию, c пoмoщью кoтopoй дaльшe бyдeт oбocнoвывaть cвoи вывoды o cтoимocти нeдвижимocти. Пpиeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты. Taкжe зaдaeт вaм дoпoлнитeльныe вoпpocы, нaпpимep, иcпoльзyeтe ли вы oбъeкт пo цeлeвoмy нaзнaчeнию.

Нa этoм этaпe peшaeт, кaк oцeнить cтoимocть нeдвижимocти: пoдбиpaeт мeтoд pacчeтa. Чaщe вceгo иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд, в дoпoлнeниe к нeмy oцeнивaeт cтoимocть пo 1–2 дpyгим, чтoбы пoлyчить тoчныe peзyльтaты. Bce фopмyлы, пo кoтopым пpoвoдилcя pacчeт, и eгo peзyльтaты oбязaтeльнo oтoбpaжaютcя в итoгoвoм oтчeтe.

Oцeнкy cтoимocти нeдвижимocти oбычнo пpoвoдят пo тpeм ocнoвным пoдxoдaм: зaтpaтнoмy, cpaвнитeльнoмy и дoxoднoмy. Нaпpимep, ecли oцeнщик paбoтaeт c двyшкoй в цeнтpe, a нa pынкe были пpeдcтaвлeны тoлькo двyшки нa oкpaинe, иcпoльзyeт пoвышaющий кoэффициeнт, пoтoмy чтo нeдвижимocть в цeнтpe цeнитcя вышe. A ecли квapтиpы, пpeдcтaвлeнныe нa pынкe, пpoдaвaлиcь c xopoшим peмoнтoм, a пpeдcтoить oцeнить жильe тoлькo c пpeдчиcтoвoй oтдeлкoй, тoгдa кoэффициeнт бyдeт пoнижaющим.

Bce фopмyлы, пo кoтopым пpoиcxoдил pacчeт cтoимocти, тoжe зaнocятcя в oтчeт.

Нa пocлeднeм этaпe cпeциaлиcт фopмиpyeт oцeнoчный oтчeт, кoтopый и пepeдaeт клиeнтy. Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, oтчeт дoлжeн быть cшит и пpoнyмepoвaн. B дoкyмeнтe oбязaтeльнo дoлжны быть cлeдyющиe cвeдeния:

▪ ocнoвныe фaкты и вывoды;

▪ зaдaниe нa oцeнкy, кoтopoe cooтвeтcтвyeт зaкoнaм и фeдepaльным cтaндapтaм;

▪ cвeдeния o зaкaзчикe и oцeнщикe;

▪ дoпyщeния и oгpaничитeльныe ycлoвия, кoтopыe иcпoльзoвaл oцeнщик;

▪ cтaндapты oцeнoчнoй дeятeльнocти;

▪ oпиcaниe oбъeктa oцeнки co ccылкaми нa дoкyмeнты, кoтopыe ycтaнaвливaют eгo кoличecтвeнныe и кaчecтвeнныe xapaктepиcтики;

▪ aнaлиз pынкa и дpyгиx внeшниx фaктopoв, кoтopыe влияют нa cтoимocть;

▪ oпиcaниe пpoцecca oцeнки;

▪ coглacoвaниe peзyльтaтoв;

▪ пpилoжeниe к oтчeтy c кoпиями дoкyмeнтoв, кoтopыe иcпoльзoвaл oцeнщик.

Дoкyмeнт дoлжeн быть пpoнyмepoвaн пocтpaничнo, пpoшит, пoдпиcaн oцeнщикoм, cкpeплeн eгo личнoй пeчaтью. Ecли oцeнкy пpoвoдили нecкoлькo cпeциaлиcтoв, oни вce и pyкoвoдитeль oцeнoчнoй кoмпaнии дoлжны пocтaвить пoдпиcи и пeчaти.

Оценка недвижимости выше реальной рыночной цены. Что делать?

Одним из наиболее актуальных вопросов, связанных с проведением оценки недвижимости всех видов является следующая ситуация.

Вы заказали отчет об оценке, а оценочная стоимость квартиры, гаража, земельного участка, жилого дома или нежилого помещения оказалась выше, чем реальная цена соглашения о купле-продажи.

• Почему иногда (хоть и достаточно редко) возникают подобные ситуации?
• Виноват ли в этом оценщик недвижимости?
• И что можно предпринять?

Почему возникают ситуации, когда стоимость оценки выше рыночной стоимости имущества

Как известно всем, кто хоть раз продавал недвижимость, для заключения договора купли-продажи нотариус требует помимо документов, подтверждающих право собственности и удостоверяющих личности продавца и покупателя, предоставить так называемый отчет об оценке имущества. В этом документе профессиональные оценщики указывают рыночную стоимость объекта недвижимости, который является предметом сделки.

Также многие помнят времена, когда с оценщиком можно было договориться указать в этом документе заведомо заниженную стоимость. Ведь именно от этой цифры нотариус, выступая в роли налогового агента, рассчитывает и удерживает с продавца и покупателя налоги и сборы. Соответственно, чем ниже оценочная стоимость, тем меньше заплатят налогов и прочих обязательных платежей покупатель и продавец.

Еще несколько лет назад были нередки случаи оценки недвижимости в Киеве по 49 тысяч грн за квартиру в центре города. Да что там «не редки». Явление, скажем прямо носило массовый характер. При этом реальных случаев привлечения к ответственности оценщиков за подобные махинации было крайне мало.

Появление так называемого оценочного модуля

Очевидно, что в такой ситуации государственный бюджет терял существенную часть поступлений. Поэтому Фонд государственного имущества Украины, как регулятор оценочной деятельности в нашей стране, решил с данным явлением бороться.

В феврале 2020 года был запущен так называемый оценочный модуль. Государственный реестр, в котором оценщики регистрируют все оценки для целей налогообложения при продаже недвижимости физическими лицами. При этом этот реестр не даёт зарегистрировать заниженную стоимость имущества. А без такой регистрации нотариус не имеет права оформить сделку.

Но, как часто бывает у нас в стране, хотели, как лучше, а получилось, как всегда. Программа, которая в автоматическом режиме проверяет каждый отчет оценщика на соответствие определенной оценочной стоимости реальной рыночной, оказалась несовершенной. Алгоритм работы этого модуля заключается в том, чтобы собрать статистику по большому количеству объявлений на интернет-сайтах о продаже того или иного вида недвижимости. И вывести некую среднюю стоимость предложения по продаже одного квадратного метра. Далее остаётся только сравнить полученное среднее значение с оценкой стоимости недвижимости, которую пытается зарегистрировать оценщик. Если эти две величины более-менее соответствуют друг другу, – база данных регистрирует отчет. В противном случае – отказ в регистрации.

По каким типам недвижимости проблема особенно актуальна

В результате такой работы в выигрыше оказываются обладатели недвижимости с ценой выше средней. Оценочная стоимость их имущества вполне может оказаться ниже реальной цены сделки. И государственный реестр не заметит в этом никакой крамолы. А вот обладатели недвижимости класса «ниже среднего» или объектов в неудовлетворительном состоянии могут оказаться в ситуации, когда им придётся переплатить налоги. Ведь модуль просто не позволит зарегистрировать значение стоимости ниже некоего среднего значения. Рассчитанного, как мы писали выше, из большого массива объявлений.

Дома с земельными участками

Наибольшая проблема с переплатой налогов наблюдается при проведении оценки домов. Почему это так, мы подробно рассмотрели в этой статье. Если кратко, то продавцу и покупателю необходимо дважды платить налоги и другие обязательные платежи за отчуждение земельного участка. Один раз как за оценку участка без сооружений, а второй – за землю в составе домовладения. Ведь в объявлениях о продаже домов уже «сидит» стоимость участка. А частная собственность на землю и строения на ней в Украине до сих пор подтверждаются двумя отдельными документами. Соответственно, нужны две экспертные оценки имущества. И налоги за землю платим дважды.

Гаражи

Также довольно остро проблема с переплатой налогов может наблюдаться при продаже гаража. Правда цена таких объектов существенно ниже по сравнению с домовладениями. С другой стороны, владельцы гаражей – обычно не самые богатые люди. И переплачивать на налогах тоже не входило в их планы при планировании продажи имущества.

Проблема с гаражами связана с двумя факторами:

1. Большой разброс цен в зависимости от характеристик конкретного гаража. Отсюда получается часто неадекватное среднее значение стоимости гаражей в пределах одного района города.
2. Существенный торг при продаже гаражей и завышенные цены в объявлениях. Тот, кто хоть раз продавал гараж, хорошо знает, что указанная цена в объявления по продаже гаражей часто процентов на 30 выше, чем реальная цена сделки. При этом некоторые явно завышенные цены в объявлениях висят годами. А ведь модуль и их учитывает при формировании средних показателей. И для проверки адекватности отчетов об оценке.

Виноват ли в ситуации с завышенной стоимостью оценщик?

К сожалению, оценщики, как и продавцы недвижимости, также являются стороной, которая от описанных выше ситуаций несёт убытки. Нередки ситуации, когда мы видим, что модуль не пропускает объективно определённую рыночную стоимость того или иного объекта недвижимости. Поэтому приходится по согласованию с заказчиком искусственно повышать стоимость, чтобы модуль зарегистрировал оценку. Ну а нотариус смог по её результатам удостоверить сделку купли-продажи.

Радует то, что ситуации с завышенной стоимостью редко касаются проведения оценки квартир, особенно если речь идёт о жилье в Киеве.

Таким образом, понятно, что в данном случае от оценщика мало что зависит. По некоторым типам объектов, например, по домовладениям, задача оценщика сводится не к определению реальной рыночной стоимости. А скорее к искусству составить отчет так, чтобы его «проглотил» реестр. И это весьма печально как для оценщиков, так и для их клиентов- налогоплательщиков.

Что делать, если оценочная стоимость выше рыночной?

Если ответить кратко – особого пространства для манёвра в данной ситуации нет. Есть, конечно, теоретическая возможность подать в суд с целью доказать некорректную работу государственного реестра. И таким образом отстоять справедливую стоимость имущества как базу для адекватного налогообложения. Однако, в нашей практике такие случаи нам не известны.

Кроме того, не первый год ходят разговоры о том, чтобы регистрировать право собственности на домовладения одним документом. А не как сейчас: земля – отдельно, дом – отдельно. Это бы сняло значительное количество проблем. Однако, к сожалению, дальше разговоров и общих деклараций о понимании проблематики дело не идёт.

Поэтому пока нам ничего не остаётся, как в некоторых ситуациях платить больше налогов, чем этого требует простая логика и принцип справедливости. И надеяться, что разработчики оценочного модуля со временем будут усовершенствовать работу программы для минимизации количества описанных выше ситуаций.

Оценка стоимости зданий и сооружений

Оценка зданий и сооружений нужна для определения рыночной цены объектов недвижимости.

Оценке подлежат следующие элементы строений:

• Корпуса административного назначения
• Производственные корпуса
• Помещения складского назначения
• Строения хозяйственного назначения
• Здания культурно-бытового назначения
• Объекты жилого назначения

Недвижимость предприятий может состоять из:

• Газовых и нефтескважин
• Гидротехнических сооружений
• Рыбоводных сооружений, прудов
• Сооружений для ведения транспортного хозяйства, оказания услуг связи и т.д.
• Дымовые трубы, водонапорные башни, автозаправочные станции, угольные бункера, колодцы, оградительные сооружения и т.п.
• Трубопроводов

Для каждого предприятия перечень может дополняться, расширяться.

Принципы оценки

При выполнении оценочных работ для сооружений и зданий применяется четыре принципа, которые, применимы к оценке многих построек:

1. Принцип полезности для владельцев или инвесторов
2. Принцип, связанный с требованиями к недвижимости, участкам земли, на которых они находятся
3. Принцип, связанный с рыночной конъюнктурой
4. Принцип эффективного применения недвижимости

При выполнении оценочных работ специалист должен использовать приведенные принципы не изолированно, а в их сочетании – в зависимости от поставленных перед ним задач, особенностей оцениваемого помещения.

• Принцип полезности — согласно ему, любой оцениваемый объект будет обладать стоимостью в том случае, когда он полезен для владельца или потенциальных инвесторов. Это применимо тогда, когда он используется для реализации каких-либо функций, может приносить доходы – в случае с коммерческой недвижимостью
• Принцип замещения — покупатель не должен заплатить за приобретаемую недвижимость менее той суммы, которая взимается за аналогичные строения, обладающие той же степенью полезности
• Принцип ожидания — определяет, что стоимость помещений, приносящих определенный доход, должна быть определена настоящей стоимостью доходов, которые недвижимость может принести в будущем

Вторая группа принципов объединяет в себе принципы требований, которые предъявляются к недвижимости:

• Принцип остаточной продуктивности — стоимость земельного участка выражена в виде остаточного чистого дохода, приходящегося на участок после выплат за труд, капитал, а также осуществление управления
• Принцип вклада — определяет то, что доходы, полученные в результате инвестирования в объект, не должны быть меньше самих инвестиций
• Принцип убывающей и возрастающей степени доходности — если владелец или инвестор вкладывает больше, то он и должен рассчитывать на соразмерное увеличение прибыли. Соответственно, верно обратное: чем меньше было вложено – тем на меньшую доходность можно рассчитывать. При этом существует и некий предел, который накладывается на размер доходов – вне зависимости от того, сколько было вложено в качестве инвестиций. Этот предел определяется индивидуально
• Принцип пропорциональности — все элементы, входящие в состав недвижимости, должны находиться в сбалансированном состоянии друг относительно друга. Иначе оценочная стоимость будет снижена
• Принцип оптимальных разделений и объединений прав на имущество — определяет, что права на имущество нужно распределять так, чтобы в конечном итоге благодаря этому увеличивалась оценочная стоимость строения

В третью группу входят принципы связанные с рыночной конъюнктурой, характерной для данного рынка в данный момент времени.

• Принцип зависимости — те или иные факторы внешней среды будут влиять на оценку стоимости объекта
• Принцип соответствия — недвижимость, не соответствующая на данный момент стандартам рынка, будут обладать меньшей стоимостью
• Принцип предложения и спроса — чем больше спрос на данный объект, тем выше он будет оцениваться
• Принцип изменения — всевозможные внешние и внутренние факторы будут постоянно влиять на оцениваемую сумму объекта. Стоимость его будет постоянно меняться

Четвертая группа принципов, которая определяет следующее:

• Самым эффективным способом использования объекта можно считать тот, который дает максимальный прирост к рыночной стоимости объекта. Можно сказать, что именно этот принцип будет наиболее важным среди всех остальных. Это отнюдь не говорит, что эти принципы будут малозначимыми, от них можно «отмахнуться».

Факторы влияющие на сумму оценки

Оценочная стоимость объекта недвижимости – величина не постоянная. Она будет постоянно изменяться – в зависимости от разных факторов. Сотрудники, работающие у нас в компании, смогут умело определить эти факторы, вовремя распознать их.

Условно все факторы можно поделить на следующие большие группы:

• Факторы экономические
• Факторы политические
• Факторы правового характера
• Физические факторы

Существуют и другие факторы – как объективного характера, так и субъективного. Все они необходимы к учету во время выполнения оценочных процедур.

Какими методиками мы руководствуемся при выполнении оценочных работ

Чтобы можно было точно, объективно провести оценочные работы с недвижимостью, сотрудник должен руководствоваться разными методиками.

Они объединены в три группы:

• Затратный метод оценки
• Доходный
• Сравнительный

На практике приходится учитывать одновременно все три подхода, использовать их в сочетании друг с другом.

Затратный метод основывается на том, что текущие траты (строительство, эксплуатация и т.п.) должны быть приемлемым ориентиром, чтобы определять цену объекта. Этот подход предполагает прохождение нескольких этапов:

1. Определение рыночной цены участка земли, на котором выстроен объект. Требуется еще учесть характер использования участка
2. Далее нужно рассчитать восстановительную, либо заместительную стоимость объекта
3. На третьем этапе рассчитывается степень износа строения
4. На четвертом – соотношение величины износа и трат, необходимых на его ликвидацию
5. Наконец, пятый этап предполагает определение цены объекта оценки через сложение рыночной стоимости земельного участка и самой постройки

Чтобы определить восстановительную стоимость (заместительную), используют следующие методики:

• Сравнительная
• Поэлементная
• Сметная
• Индексная

Сравнительная методика предполагает умножение скорректированной цены выбранных единиц измерения на число единиц оцениваемых объектов. Могут быть выбраны разные единицы – штуки, квадратные или кубические метры… Этот подход считается самым простым и довольно грубым. Для более точных результатов потребуется сочетать его с другими подходами.

Поэлементная методика расчетов предполагает определение стоимости объекта, исходя из поэлементных трат (стены, кровля, фундамент и пр.).

Сметная методика предполагает составление сводной и объектной сметы возведения данного объекта, как если бы тот строился заново. При этом объектная смета создается на базе федеральных или региональных расценок на возведение подобного рода объектов.

Индексный метод расчета подразумевает определение восстановительной стоимости объекта оценки через умножение его балансной цены на индексы изменения в оценке строительных и монтажных мероприятий. Такие индексы определяются на федеральном уровне и регулярно публикуются в официальных профильных СМИ.

Кроме того, необходимо определить все виды износа здания. Специалисты различают три разновидности износа: износ внешний, функциональный, а также физический износ.

Физический износ объекта — снижение его рыночной стоимости, наступившей в результате эксплуатационного ущерба, либо ущерба, вызванного природными воздействиями.

Функциональный износ — понижение стоимости недвижимости, которое было вызвано факторами технического научного прогресса, связанными со снижениями функциональных показателей оцениваемого объекта.

Внешний износ — снижение рыночной стоимости объекта, вызванное внешними природными и эксплуатационными факторами. Сюда же относят изменения в спросе на рынке, экологические факторы и многие другие.

Отправьте заявку на оценку стоимости зданий и сооружений

Среди наших клиентов

Определение оценочной стоимости

Оценочная стоимость — это стоимость в долларах, присвоенная дому или другому объекту недвижимости для целей налога на имущество. Помимо прочего, он принимает во внимание стоимость сопоставимых объектов недвижимости в этом районе. Во многих случаях оценочная стоимость рассчитывается как процент от справедливой рыночной стоимости недвижимости.

Ключевые выводы

• Оценочная стоимость — это стоимость в долларах, присвоенная дому или другому объекту недвижимости для целей налога на имущество.
• Принимает во внимание сопоставимые продажи домов, местоположение и другие факторы.
• Оценочная стоимость — это не то же самое, что справедливая рыночная стоимость (за которую недвижимость может быть продана), но часто основывается на ее процентном соотношении.
• Некоторые штаты также облагают налогом личное имущество, такое как автомобили и лодки, и присваивают им оценочную стоимость.

Понимание оценочной стоимости

Оценочная стоимость недвижимости или другого имущества используется только для определения применимого налога на имущество, также известного как адвалорный налог.Государственный оценщик несет ответственность за определение оценочной стоимости и ее периодическое обновление.

Государственные оценщики обычно назначаются определенными налоговыми округами, и в каждом округе могут быть разные процедуры расчета оценочной стоимости. Однако основной процесс во многом такой же.

Оценочная стоимость учитывает общее качество и состояние собственности, стоимость местной собственности, площадь в квадратных футах, характеристики дома и рыночные условия. Многие из этих суждений основаны на компьютеризированных данных о недвижимости в этом районе и окрестностях.

В зависимости от штата и местности от оценщиков может потребоваться периодически лично посещать объекты для оценки. Владельцы, которые хотят оспорить оценочную стоимость своей собственности, могут запросить переоценку, которая является второй оценкой собственности.

Оценочная стоимость недвижимости может быть ниже, если вы являетесь владельцем, а не арендодателем (это иногда называется освобождением от налога на усадьбу). Это не повлияет на рыночную стоимость недвижимости, но может уменьшить ваш счет по налогу на недвижимость.

Как определяется оценочная стоимость?

В большинстве штатов и муниципалитетов оценочная стоимость рассчитывается как процент от справедливой рыночной стоимости недвижимости. Этот процент может значительно варьироваться от одного места к другому.

Например, в штате Миссисипи один из самых низких показателей в стране для частных домов на одну семью, занимаемых владельцами, — 10%. В Массачусетсе один из самых высоких показателей оценки — 100%.

Как рассчитывается налог на недвижимость?

Оценочная стоимость вашего дома — это только один из факторов, используемых для определения налогов на недвижимость.

Для расчета налога на имущество большинство оценщиков используют следующее уравнение, которое обычно включает в себя ставку мельницы или налоговую ставку:

Справедливая рыночная стоимость × Коэффициент оценки × Ставка вознаграждения = эффективный налог на имущество

Ставка налога — это ставка налога, применяемая к оценочной стоимости имущества. Ставки миллинга обычно выражаются из расчета на 1000 долларов, при этом один миллион долларов представляет собой налог в размере 1 доллара на каждые 1000 долларов оценочной стоимости.

Так, например, дом со справедливой рыночной стоимостью 300000 долларов в районе, где используется коэффициент оценки 50% и ставка 20 мельниц, будет иметь ежегодный налог на имущество в размере 3000 долларов (300000 долларов × 0.50 = 150 000 долларов США; 150000 долларов США × 0,02 = 3000 долларов США).

Помимо недвижимости, многие штаты взимают налог на определенную личную собственность, который также обычно зависит от ее оценочной стоимости. Это могут быть дома на колесах, автомобили, мотоциклы и лодки. Эти ставки также могут сильно различаться в зависимости от того, где вы живете.

В чем разница? — Советник Forbes

От редакции. Советник Forbes может получать комиссию за продажи по партнерским ссылкам на этой странице, но это не влияет на мнения или оценки наших редакторов.

Стоимость вашего дома — огромная часть вашей общей финансовой картины. Вероятно, он представляет собой значительную часть вашего собственного капитала, и именно так рассчитываются эти ужасные ежегодные налоги на недвижимость. Однако, если вы когда-нибудь попытаетесь узнать стоимость своего дома, вы можете найти разные цифры.

Это потому, что ваш дом ценится по разному, по разным причинам. Чаще всего у вас будет рыночная стоимость и оценочная стоимость, последняя из которых немного ниже.Но не волнуйтесь — обычно это хорошо.

Вот более подробный взгляд на рыночную стоимость и оценочную стоимость, как они рассчитываются и что они значат для вас.

Что такое оценочная стоимость?

Оценочная стоимость дома обычно используется для налоговых целей. Хотя домовладельцы обычно хотят, чтобы стоимость их собственности со временем росла, в этом случае лучше, когда стоимость дома будет ниже. Это потому, что чем выше оценочная стоимость, тем выше налог на недвижимость.

В зависимости от вашего местоположения налоговый инспектор муниципального или окружного округа оценит несколько факторов, включая любые сделанные вами улучшения, получение вами дохода от собственности (например, от сдачи комнаты в аренду), стоимость замены дома, если он был разрушен и за сколько продаются подобные дома в этом районе.

В некоторых случаях оценщик приезжает в вашу собственность, чтобы ее осмотреть. Однако иногда они проводят оценку удаленно с помощью программного обеспечения.

Затем оценщик оценит стоимость дома и вычтет любые налоговые льготы, на которые вы имеете право. Затем это число умножается на «ставку оценки» или «коэффициент оценки», который представляет собой фиксированный процент, устанавливаемый каждой налоговой юрисдикцией для определения налогооблагаемой стоимости вашей собственности. Ставка оценки обычно составляет от 80% до 90%.Затем местные налоговые органы рассчитают налоги на недвижимость на основе оценочной стоимости.

Например, скажем, оценщик определяет, что ваш дом стоит 150 000 долларов, а ставка налогообложения для вашего округа составляет 80%. Это будет означать, что ваша оценочная стоимость составляет 120 000 долларов. Эта сумма будет использована для расчета местных налогов на недвижимость. Это делается ежегодно, и информация становится общедоступной.

Что такое рыночная стоимость?

Рыночная стоимость используется кредиторами, покупателями и продавцами для оценки соответствующей цены продажи с учетом текущих рыночных условий.По сути, это значение, которое оценщики пытаются придумать перед применением ставки оценки.

Проще всего подумать о рыночной стоимости: что потенциальный покупатель готов потратить на конкретный дом и / или что продавец был бы готов принять, если бы он был продан сегодня?

Кредиторы часто нанимают профессиональных оценщиков жилья для оценки рыночной стоимости потенциальных соискателей ипотеки или домовладельцев, которые хотят рефинансировать свои ипотечные ссуды.

Физические лица также могут приобрести оценку самостоятельно или нанять агента по недвижимости для проведения сравнительного анализа рынка.Вы можете сделать это, если вы думаете о продаже и хотите знать, за какую цену выставить недвижимость, или если вы присматриваетесь к дому для продажи и вам интересно, справедливая ли это цена.

Рыночная стоимость определяется путем оценки ряда факторов, в том числе:

• Общее состояние. Оценщик осмотрит интерьер и экстерьер дома на предмет повреждений.
• Обуздать апелляцию. Это относится к общей привлекательности собственности и ее окрестностей, включая живопись, ландшафтный дизайн и другую эстетику.
• Размер. Также учитываются такие факторы, как площадь в квадратных футах, количество спален и размер участка.
• Удобства. Если в вашей собственности есть некоторые дополнительные услуги, такие как бассейн, крупная бытовая техника или дооснащение определенными функциями энергосбережения, это может повлиять на общую стоимость.
• Сопоставимые свойства. Оценщик посмотрит, сколько объектов недвижимости в этом районе с аналогичными характеристиками было продано за последнее время. Оценка должна соответствовать тем же критериям.
• Рынок покупателя или продавца. Общее состояние спроса и предложения на рынке также будет влиять на стоимость вашего дома. Если на рынке будет избыток домов, стоимость будет снижаться. С другой стороны, если спрос высок, стоимость может быть завышена.

Как оценочная стоимость и рыночная стоимость влияют на вас

У домовладельца есть много причин знать свою рыночную стоимость. Например, если вы купили дом несколько лет назад, и его стоимость увеличилась, у вас больше собственного капитала.Вы можете использовать это, чтобы получить право на рефинансирование или получить ссуду под залог собственного капитала.

Если вы хотите продать свою недвижимость, важно выставить ее по цене, привлекательной для покупателей, но при этом предложив вам самую выгодную сделку. Кроме того, кредиторы не одобряют ипотечные кредиты на переоцененные дома, что затрудняет продажу дома с завышенной ценой.

И если вы заинтересованы в покупке дома, вы хотите знать, что указанная цена справедлива для рынка. Например, если оценочная стоимость недвижимости составляет 150 000 долларов США, но продавец указал ее на сумму 300 000 долларов США, вы можете использовать эту информацию, чтобы выяснить, почему существует такое несоответствие, и, возможно, договориться о более низкой цене.

Когда дело доходит до оценочной стоимости, вы можете задаться вопросом, что произойдет, если вы живете в районе, где рынок жилья является горячим, а дома продаются гораздо дороже, чем они стоят. В конце концов, это не совсем справедливо по отношению к домовладельцам, которые не хотят продавать и вынуждены платить за растущие налоги.

Хорошая новость заключается в том, что во многих штатах и ​​муниципалитетах действуют законы, предотвращающие скачкообразный рост налогов на недвижимость с завышенной стоимостью собственности. Например, в Калифорнии, где можно найти многие из самых дорогих рынков жилья, ежегодное повышение оценки ограничено 2% до тех пор, пока недвижимость не будет перепродана.

Как испытать ценность вашего дома

Оценочная и рыночная стоимость вашего дома может иметь большое влияние на ваши финансы. Так что же делать, если вы считаете, что оценочная стоимость вашего дома неверна? Вот три шага, которые нужно предпринять.

1. Предоставьте свои собственные исследования

Нельзя просто сказать оценщику, что вы считаете, что его оценка неверна, и ожидаете, что он ее изменит. Чтобы получить повторную оценку, вам нужно будет предоставить точку сравнения, которая показывает, что исходное значение отключено.

Например, если вы можете указать на другой дом в вашем районе, который очень похож на ваш и продается по более высокой цене, чем стоимость вашего дома, вам следует связаться со своим кредитором и попросить пересмотреть оценку.

2. Получите второе мнение

Если первоначальный оценщик не желает уступать место, вы можете нанять собственного профессионала, чтобы он предоставил второе мнение. Это будет стоить вам от 300 до 450 долларов для типичного дома на одну семью. Если второй оценщик обнаружит расхождения с первой оценкой, ваш кредитор может согласиться принять другую стоимость.Однако это не гарантируется.

3. Оспорить закон о налоге на имущество

Если вы считаете, что ваш счет по налогу на имущество слишком высок, исходя из того, сколько, по вашему мнению, стоит ваш дом, вы можете оспорить его. По сути, это означает оспаривание оценочной стоимости. Для этого вам, скорее всего, придется заплатить небольшой регистрационный сбор. Вы также можете нанять юриста, который поможет вам в этом процессе.

После того, как вы предоставите подробную информацию о текущем состоянии вашей собственности, комиссия рассмотрит вашу апелляцию.Чтобы узнать их решение, может потребоваться до нескольких месяцев. Если они одобрят вашу апелляцию, оценочная стоимость вашего дома будет снижена (ставка оценки останется прежней).

Как рассчитать оценочную стоимость вашей собственности

Налоги на недвижимость являются основными расходами домовладельца, и то, как местные органы власти рассчитывают размер соответствующего налога на недвижимость, может сбивать с толку и сбивать с толку. Один из ключей к пониманию налогов на недвижимость — это расчет оценочной стоимости вашей собственности, которая составляет основу для расчета налога.Ниже мы рассмотрим некоторые особенности, с которыми вы столкнетесь при оценке стоимости.

Некоторые органы местного самоуправления используют очень простой метод оценки справедливой рыночной стоимости собственности и использования этого числа в качестве ее оценочной стоимости. Это позволяет напрямую привязать оценочную стоимость к рыночной стоимости, что облегчает как домовладельцам, так и потенциальным покупателям жилья хотя бы одну оценку истинной стоимости дома.

Чтобы рассчитать оценочную стоимость, налоговые инспекторы сравнят ваш дом с аналогичными объектами в этом районе, ища характеристики, которые делают объекты сопоставимыми друг с другом. Поскольку стоимость недвижимости может сильно зависеть от местоположения, все методы оценки имеют потенциальные недостатки, и поэтому многие домовладельцы предпочитают оспаривать свою оценочную стоимость.

Законы о налоге на недвижимость сильно различаются в зависимости от места, и не все органы местного самоуправления используют такую ​​простую систему.В некоторых случаях местное правительство будет взимать налоги только с процента от стоимости собственности. Чтобы рассчитать оценочную стоимость, когда местное правительство использует такой процент, вам нужно взять справедливую рыночную стоимость собственности и умножить ее на выбранный процент.

В некоторых штатах также предусмотрены льготы в отношении части стоимости вашей собственности. В этом случае вам нужно будет начать со справедливой рыночной стоимости, но исключить соответствующую сумму, соответствующую освобождению.

Если вы знаете, сколько вы должны в виде налогов и какова ставка налога на имущество, вы можете вернуть оценочную стоимость, даже если налоговый инспектор ее вам не предоставит.Например, если местная налоговая ставка составляет 10 долларов за 1000 долларов стоимости собственности, и вы получаете счет по налогу на недвижимость на сумму 3000 долларов, вы можете разделить 3000 долларов на (10 долларов / 1000 долларов), чтобы рассчитать оценочную стоимость в 300 000 долларов.

Налоги на недвижимость могут быть сложными, но при составлении бюджета в качестве домовладельца или при рассмотрении вопроса о покупке нового дома важно знать, сколько вам нужно будет заплатить. Эти общие рекомендации должны помочь вам рассчитать оценочную стоимость вашей собственности, чтобы вы могли сравнить ее с другими местными недвижимостями и принять разумное решение.

В чем разница между рыночной стоимостью вашего дома и оценочной стоимостью? | Недвижимость

Понимание стоимости вашего дома — важная часть понимания вашей чистой стоимости, того, что вы, вероятно, получите, если продадите собственность, и того, как обстоят дела на местном рынке недвижимости. Стоимость дома также является неотъемлемой частью определения размера налога на недвижимость, который вы должны ежегодно платить местным властям и органам власти штата.

Но в зависимости от того, куда вы посмотрите, значение может отображаться в виде совершенно разных чисел.Разные оценки могут означать разные вещи и часто используются по разным причинам. Скорее всего, вы столкнетесь с двумя типами: рыночная стоимость и оценочная стоимость.

Рыночная стоимость — это приблизительная сумма, которую активные покупатели готовы сейчас заплатить за ваш дом. Рыночная стоимость вашего дома определяется оценщиком, которого обычно нанимают, когда ваш кредитор решает, сколько денег предоставить в качестве ссуды, или когда вы устанавливаете прейскурантную цену, выставляя свой дом на рынок.

Оценочная стоимость, с другой стороны, берет рыночную стоимость и помещает ее в контекст ваших налогов на недвижимость.Во многих округах США оценочная стоимость — это часть рыночной стоимости, рассчитываемая как процент от рыночной стоимости недвижимости. В результате оценочная стоимость недвижимости обычно ниже оценочной рыночной стоимости.

Даниэль Хейл, главный экономист информационной компании по недвижимости realtor.com, объясняет, что рыночная стоимость основана на ожидании того, что недвижимость будет продаваться в течение периода, когда она рассчитывается. «Когда люди думают о стоимости дома, они часто имеют в виду:« Это цена, по которой я мог бы продать его, если бы я продал его сегодня », или« Так банк оценил бы его, если бы я пошел поговорить с ним ». банк о получении ссуды под залог собственного капитала или, возможно, рефинансирования моей ипотеки », — говорит она.

СВЯЗАННЫЙ СОДЕРЖАНИЕ

Самая серая область рыночной стоимости — это определение того, основана ли ценность, которую вы присваиваете своему дому, на том, какие текущие рыночные условия говорят о том, что человек будет платить за ваш дом, или на том, что, по вашему мнению, человек должен платить за него .

По этой причине, основание рыночной стоимости на недавних продажах аналогичной недвижимости является ключом к обеспечению максимальной точности числа. Профессиональные оценщики — это инструмент, позволяющий изучить недвижимость, недавние продажи поблизости и факторы, которые могут усилить или снизить интерес к собственности, а затем определить стоимость дома на основе полученной информации.

Оценщиков часто нанимает кредитор, и лучше всего, если они будут проживать в этом районе, чтобы они понимали нюансы, которые могут быть не очевидны для иностранца, хотя иногда для определения стоимости на в большем масштабе или быстрее. Кредитор может провести оценку имущества для выдачи ипотечного кредита на покупку дома, для рефинансирования или для выдачи ссуды под залог собственного капитала. Отдельные домовладельцы также могут заказать собственную оценку, чтобы лучше понять текущую стоимость своего дома, если они рассматривают возможность продажи, но не знают, какой должна быть запрашиваемая цена, или просто чтобы лучше понять свою чистую стоимость.Оценка обычно стоит от 300 до 400 долларов, согласно Angie’s List, и оплачивается домовладельцем для личного использования, а покупатель — за оценку, требуемую кредитором.

При оценке рассматривается информация о продаже близлежащих домов с аналогичной площадью, возрастом, количеством спален и другими характеристиками вашей собственности, которые были проданы недавно — чаще всего за последние шесть месяцев. Оценщики также учтут основные различия, которые могут повлиять на оценку вашего дома.

Поскольку рынок определяет стоимость, легче определить более точную стоимость для домов, которые похожи на многие в районе, чем для домов, которые уникальны.Дом с тремя спальнями в районе подходящих домов с тремя спальнями относительно легко оценить, но викторианский дом на оживленной улице, окруженный многоквартирными домами и многоквартирными домами, будет оценивать сложнее.

Оценки стоимости дома также можно найти бесплатно в Интернете с помощью таких инструментов, как Zestimate Zillow, инструмент «Мой дом» на сайте realtor.com или Калькулятор цен на жилье Федерального агентства жилищного финансирования, но они вряд ли будут такими же точными, как оценщик. Хейл говорит, что онлайн-инструменты служат отличной отправной точкой, но они не принимают во внимание текущие и местные события, которые могут играть более непосредственный фактор в интересах покупателя и конечной стоимости.«Рыночные условия могут повлиять на эту оценку», — говорит Хейл.

Рыночная стоимость даже становится частью расчета оценочной стоимости вашего дома. Но поскольку оценочная стоимость используется для расчета суммы вашей задолженности по налогам на имущество, оценочная стоимость также основана на законах вашего штата, округа и даже города, — объясняет Марджи Кьюсак, менеджер по исследованиям Международной ассоциации сотрудников по оценке.

«Оценочная стоимость будет определяться правовой базой этой юрисдикции», — говорит она.«Во многих штатах законодательно установлены ограничения стоимости, поэтому они могут иметь рыночную стоимость собственности. Но тогда у них есть установленная законом допустимая оценочная стоимость, на которой они работают, поэтому она становится очень ограниченной ».

Из-за того, что оценочная стоимость зависит от вашего точного местоположения, Кьюсак рекомендует всем домовладельцам, а также покупателям жилья, которые еще не платят налоги на недвижимость, хорошо разбираться в законах, действующих в данном районе, и о том, как рассчитывается оценка. и куда идут ваши налоги на недвижимость.

«Вам действительно нужно прочитать свое оценочное уведомление», — говорит она. «Обычно это определяет, что означает оценочная стоимость для этой собственности».

Точные шаги по оценке собственности также зависят от юрисдикции. По словам Кьюсака, некоторые офисы оценщиков будут использовать алгоритм прогнозирования, чтобы помочь быстро определить оценочную стоимость для большего количества объектов недвижимости, в то время как другие будут заниматься оценками на индивидуальной, личной основе.

Многие офисы оценщиков поддерживают открытые для общественности онлайн-базы данных, которые позволяют вам получить доступ к информации об истории вашей собственности, включая документы о предыдущих продажах, а также к информации, которая влияет на оценку вашей собственности.

Что делать, если вы не согласны со стоимостью вашего дома?

Иногда домовладельцы не соглашаются с оценочной стоимостью, присвоенной их собственности. В обоих сценариях есть варианты оспаривания оценки.

В отношении рыночной стоимости домовладелец или покупатель могут запросить повторную оценку собственности с использованием новой информации, о которой оценщик, возможно, не знал раньше — например, готовый подвал может изменить стоимость дома, если его можно пересчитать в квадратных футах.Оценщик может пожелать еще раз взглянуть на недвижимость без дополнительной оплаты, если что-то было упущено, но вам также может потребоваться оплатить еще одну полную оценку, чтобы ваш дом был полностью переоценен.

Однако когда кредитор проводит оценку и рассматривает стоимость, у вас мало шансов убедить кредитора изменить свое решение о выдаче ссуды или рефинансировании.

Что касается оценочной стоимости, многие офисы оценщиков содержат контактную информацию и иногда проводят общественные форумы для обсуждения отдельных вопросов с информацией о стоимости собственности.Как и сам расчет оценочной стоимости, процесс подачи ходатайства о переоценке сильно различается в зависимости от штата и округа, поэтому лучше всего изучить веб-сайт офиса местного оценщика для получения информации по обсуждению вопроса.

Определение оценочной стоимости

Коэффициенты оценки

• Налоговый класс 1 — 6% в год, не более 20% в течение 5 лет.

• Налоговый класс 2a, 2b, 2c — 8% в год, не более 30% в течение 5 лет для здания с 10 и менее квартирами.

• Оценочная стоимость в ваших уведомлениях от Департамента финансов может отличаться от той, которую вы получили бы, если бы вы умножили свою рыночную стоимость на коэффициент оценки.Это из-за увеличения лимита оценки.

• Вы можете обнаружить, что даже когда ваша рыночная стоимость снизилась, ваша оценочная стоимость продолжает расти. Это произойдет, если ваша фактическая оценочная стоимость с учетом лимитов увеличения налогообложения ниже, чем коэффициент оценки — 6% для налогового класса 1 или 45% для налогового класса 2a, 2b, 2c.

Дополнительная информация
Определение вашей рыночной стоимости
Определение вашей переходной стоимости (только для налоговых классов 2, 3 и 4)
Исключения и льготы

Понимание разницы между рыночной стоимостью и оценочной стоимостью

Хотя многие предполагают, что оценочная стоимость недвижимости и рыночная стоимость взаимосвязаны, реальной корреляции часто нет.Это связано с тем, что они определяются по-разному и для разных целей.

Понимание рыночной стоимости

Проще говоря, рыночная стоимость дома — это точка, в которой готовность покупателя купить дом встречает готовность владельца продать его. Рыночная стоимость дома может колебаться в зависимости от ряда факторов, включая доступный инвентарь, процентные ставки и сезон.

Рыночная стоимость — это оценка, созданная с учетом нескольких характеристик дома, в том числе:

• Обуздание апелляции
• Состояние как экстерьера, так и салона
• Объем партии
• Стиль
• Коммунальные услуги
• Размер
• Количество номеров
• Качество строительства
• Бытовая техника в комплекте
• Удобства
• Тип и возраст систем отопления и охлаждения
• Энергоэффективность

Помимо самого дома, для определения разумной рыночной стоимости используются другие факторы.Они включают местоположение дома, последние продажные цены на аналогичные дома в этом районе и инвентарь домов по сравнению с количеством покупателей.

Рыночная стоимость недвижимости может использоваться для нескольких целей. Когда дом выставляется на продажу, агент по листингу будет использовать рыночную стоимость, чтобы работать со своими продавцами, чтобы найти справедливую цену листинга. Агент покупателя самостоятельно оценивает рыночную стоимость, когда советует клиенту, что ему предложить. Окончательной рыночной стоимости нет; все зависит от того, что покупатель готов заплатить и что продавец готов принять.

Понимание оценочной стоимости

Основным назначением оценочной стоимости дома является налогообложение. Оценочная стоимость дома определяется оценщиком. Оценщики работают в муниципалитете, который будет взимать налоги с собственности, чаще всего в округе, в котором она расположена. Стандарты и критерии оценки различаются в зависимости от налоговых регионов, но это почти универсальные принципы.

Как правило, оценщик рассматривает продажные цены на аналогичную недвижимость в этом районе, последнюю продажную цену недвижимости, стоимость любых улучшений, которые были сделаны в доме, доход, полученный от собственности, затраты на замену собственности и другие факторы.Затем это умножается на ставку налогообложения, которая представляет собой единый процент, устанавливаемый каждой налоговой юрисдикцией, обычно 80–90%. Например, если оценщик обнаружил, что стоимость дома в округе составляет 100 000 долларов с оценочной ставкой 90%, то оценочная стоимость будет составлять 90 000 долларов.

Оценочная стоимость — это стоимость, по которой местные органы власти рассчитывают налог на недвижимость. Важно отметить, что основная цель оценочной стоимости — налогообложение. Часто оценочная стоимость и рыночная стоимость будут сильно отличаться, при этом оценочная стоимость будет ниже, чем та, за которую недвижимость можно было бы продать на открытом рынке.Например, если дом последний раз продавался 15-20 лет назад, скорее всего, его оценочная стоимость будет ниже, чем у аналогичного дома, проданного всего два года назад.

Кроме того, поскольку оценочная стоимость используется для расчета налогов на недвижимость, домовладелец, недовольный оценкой своей собственности, обычно может подать иск в местную инспекцию, который может принять форму налоговой скидки.

Оценочная стоимость в Нью-Йорке

В Нью-Йорке оценочная стоимость недвижимости определяется оценочной ставкой рыночной стоимости.Ставка оценки, в свою очередь, зависит от налогового класса собственности. Недвижимость в налоговом классе 1 может рассчитывать на ставку оценки 6%, в то время как недвижимость в налоговом классе 2, 3 и 4 имеет ставку 45%, применяемую при расчетах оценочной стоимости.

Оценочная стоимость может увеличиваться из года в год независимо от реальной динамики рынка. Однако правовая база штата Нью-Йорк имеет ограничение на величину увеличения оценочной стоимости для выбранных налоговых классов.

Для объектов налогового класса 1 оценочная стоимость может увеличиваться на 6% в годовом исчислении, но не более чем на 20% в течение пяти лет.Оценочная стоимость имущества, относящегося к налоговым классам 2a, 2b и 2c, может увеличиться на 8% г / г и не более чем на 30% за пятилетний период. Следует отметить, что это относится к объектам недвижимости с количеством квартир не более 10.

Объекты класса 2 с 11 или более объектами и объекты класса 4 подлежат переходной оценочной стоимости, что означает, что 20% изменений учитываются ежегодно в течение 5-летнего периода.

Следующая статья

В чем разница между ипотекой и соглашением?

Оценочная стоимость — Обзор, важность и пример

Что такое оценочная стоимость?

Оценочная стоимость — это стоимость в долларах, которая присваивается собственности для измерения применимых налогов.

Недвижимость будет подвергнута оценочной оценке для определения ее стоимости для целей налогообложения. В оценочной оценке будут учитываться аналогичные продажи и проверки домов. Стоимость в долларах определяется правительством и используется для расчета налогов на недвижимость.

Обычно оценочная стоимость ниже оценочной справедливой рыночной стоимости. Рыночная стоимость. Рыночная стоимость обычно используется для описания стоимости актива или компании на финансовом рынке.Это взаимно определяют участники рынка и. Он предоставляет налоговым органам налоговую базу и другую важную информацию о недвижимости.

Резюме

• Оценочная стоимость — это долларовая стоимость, присваиваемая собственности для измерения применимых налогов.
• Важно понимать разницу между оценочной стоимостью и рыночной стоимостью. Рыночная стоимость намного выше оценочной стоимости.
• Оценочная стоимость важна по трем основным причинам: (1) она играет огромную роль в страховании имущества, (2) правительство полагается на оценочную стоимость для взимания соответствующей суммы налогов на имущество и (3) оценочная стоимость предоставит приблизительную оценку стоимости дома.

Общие сведения об оценочной стоимости

Оценочная стоимость — это оценка объекта недвижимости по сравнению с аналогичной недвижимостью. Муниципалитеты и округа нанимают оценщика для оценки собственности, чтобы они могли надлежащим образом назначать ей налоги на собственность. Оттуда оценщик рассчитает оценочную стоимость и вычтет любые налоговые льготы.

Присвоенная стоимость будет умножена на ставку оценки, также известную как коэффициент оценки. Он включает единый процент, устанавливаемый каждой налоговой юрисдикцией.Процент обычно составляет 80% -90% и определяет налогооблагаемую стоимость собственности. Чем выше оценочная стоимость, тем больше налогов будет платить собственник.

Рыночная стоимость по сравнению с оценочной стоимостью

Корпорация Корпорация Корпорация — это юридическое лицо, созданное физическими лицами, акционерами или акционерами с целью получения прибыли. Корпорациям разрешено заключать контракты, предъявлять иски и предъявлять иски, владеть активами, перечислять федеральные налоги и налоги штата, а также занимать деньги в финансовых учреждениях.назначенный для оценки собственности будет смотреть на планировку, возраст, состояние, местоположение и недавние продажи в этом районе. Определенная стоимость останется неизменной в течение 12 месяцев при повторной оценке.

Маловероятно, что внутренние улучшения вашего дома, такие как модернизация ванной комнаты или отделка подвального помещения, увеличат оценочную стоимость вашего дома, поскольку оценщики не будут смотреть на интерьеры при оценке собственности.

Однако ремонт может значительно увеличить рыночную стоимость.Это одна из основных причин, почему важно понимать разницу между оценочной стоимостью и рыночной стоимостью. Рыночная стоимость намного выше оценочной стоимости. Он может даже меняться неделю за неделей, в зависимости от того, сколько человек готов заплатить.

В целом, владельцам недвижимости важно не предполагать, что оценочная стоимость будет отражать справедливую рыночную стоимость их собственности. Оценочная стоимость является лишь приблизительной оценкой стоимости недвижимости и, следовательно, не имеет значения при определении потенциальной стоимости недвижимости при перепродаже.

Почему важна оценочная стоимость?

Оценочная стоимость важна по трем основным причинам:

1. Она играет огромную роль в страховании имущества, поскольку помогает владельцам собственности определить, какой размер страхового покрытия им требуется. Их страхование будет основываться на оценочной стоимости, а не на рыночной стоимости.
2. Правительство Правительство Правительство имеет очень большое влияние во всех аспектах финансового мира. Правительственные постановления и политика влияют на экономику в целом и полагаются на оценщиков для оценки собственности с целью взимания соответствующей суммы налогов на собственность.Если бы они основывались на рыночной стоимости, налоги на недвижимость были бы намного дороже.
3. Это дает приблизительную оценку стоимости дома. Если владельцы недвижимости решают перепродать, они знают минимальную сумму, которую они получат от продажи.

Пример оценочной стоимости

Ваш дом проходит оценочную оценку для целей налогообложения. Оценщик определяет оценочную стоимость в 500 000 долларов, а местная налоговая ставка составляет 80%. Следовательно, 500 000 долларов США x 80% = 400 000 долларов США, облагаемая налогом на стоимость дома.

Правительство будет использовать эту цифру для расчета вашего счета по налогу на недвижимость. Оценочную стоимость не следует путать со справедливой рыночной стоимостью вашей собственности. Не исключено, что вы, например, сможете продать свой дом в будущем за 600 000 долларов.

Ссылки по теме

CFI является официальным поставщиком глобальной страницы программы коммерческого банковского и кредитного анализа (CBCA) ™ — сертификата CBCAGet CFI и получения статуса коммерческого банковского и кредитного аналитика.Зарегистрируйтесь и продвигайтесь по карьерной лестнице с помощью наших программ и курсов сертификации. программа сертификации, призванная помочь любому стать финансовым аналитиком мирового уровня. Чтобы продолжить карьеру, вам будут полезны следующие дополнительные ресурсы:

• Справедливая рыночная стоимость Справедливая рыночная стоимость Справедливая рыночная стоимость (обмениваемого товара или услуги) относится к цене, по которой обе стороны сделки (покупатель и продавец
)
• Оценка активов Оценка активов просто относится к процессу определения стоимости определенного имущества, включая акции, опционы, облигации, здания, машины или землю
• Подход сравнения продаж (недвижимость) Подход сравнения продаж (недвижимость) Продажи Метод сравнения зависит от недавних продаж объектов недвижимости, аналогичных оцениваемой.