Важно знать! Как правило, сравнение проводят по нескольким подобным объектам, что дает в итоге более точную оценку. Такой подход позволяет нивелировать разброс рыночной стоимости и факторы окружения.

Этот метод имеет следующий алгоритм действий:

1. Собирание данных об аналогичной недвижимости.
2. Формирование информационной базы.
3. Внесение получаемых данных об аналогичных объектах, используя определенную систему критериев.
4. Поиск и фиксация относительных оценок.
5. Поиск и фиксация взвешенных оценок.
6. Поиск и фиксация обобщенных и удельных показателей полезности.
7. Получение средней оценки всей совокупности объектов.
8. Высчитывание новой стоимости для этой совокупности объектов.
9. Определение экстремальных показателей, их учет и отсечение.
10. Определение стоимости на новый объект.

Доходный метод

Доходный метод еще называют методом капитализации прибыли. Он основан на том, чтобы рассчитать прибыль, которую можно извлечь, если инвестированные в исследуемую и оцениваемую недвижимость средства, потратить на другие сферы предпринимательской деятельности, применяя при этом текущий процент банковского депозита.

Применение этого метода сопряжено с очень сложными методика капитализации доходов и дисконтирования. По этой причине он применяется, как правило, для оценивания инвестиционных проектов на таких рынках, как аренда магазинов, офисов, складов, помещений для производства.

Документы для оценки арендной платы за помещение

Чтобы провести оценку арендной платы нежилого помещения, необходимо учитывать такие факторы, как:

• какие сроки арендной платы, ее величина, в каком порядке она производится и другие условия;
• какова площадь, этажность объекта аренды, из каких строительных материалов был построен и другие его характеристики;
• развитость инфраструктуры района, в котором располагается арендуемый объект;
• на какой срок заключено соглашение аренды, и какие условия его пролонгации;
• есть ли другие дополнительные права, такие как право выкупа, право продажи и т. п.

Для того, чтобы учитывать все эти факторы, нужно иметь их документальное подтверждение. С этой целью, для проведения оценивания необходимо подать следующие документы:

1. Документы, удостоверяющие личность собственника оцениваемого объекта, если заказчик физическое лицо.
2. Для юридических лиц — организационно-правовая форма, полное наименование предприятия, ОГРН и дата его присвоения, место нахождения.
3. Правоустанавливающие документы на  объект недвижимости.

4. Документы из бюро технической инвентаризации: технический паспорт, экспликация и поэтажный план.
5. Справка, в которой есть данные о первоначальной балансовой стоимости объекта недвижимости и его остаточной балансовой стоимости; данные заносятся в справку на дату проведения оценивания.
6. Свидетельство о праве собственности или другие правоустанавливающие документы на участок земли.
7. Кадастровый план участка земли.
8. Справка о наличии или отсутствии обременений.

Договор аренды нежилого помещения

Договор аренды, несмотря на отсутствие какой-либо строго установленной формы, тем не менее, должен быть составлен с учетом внесения в него ответов на такие важные вопросы, как:

1. Какой вид права передается?
2. На какой срок заключается договор?
3. Как производится платеж, его условия и период?
4. Есть ли какие-то ограничения для арендатора при использовании арендуемой недвижимости?
5. Кто несет обязанность по оплате коммунальных платежей?
6. При каких условиях, и в каком порядке заключенное соглашение может быть расторгнуто досрочно?
7. Имеется ли право у арендатора выкупить объект аренды, и при каких условиях?
8. Предоставляются ли арендные каникулы на время обустройства, будут ли засчитаны какие-то затраты арендатора (стоимость ремонта) в счет арендной платы?

Если есть имущество, которое передается арендатору вместе с помещением, то специалисты настоятельно рекомендуют составлять акт приема-передачи этого имущества, который будет дополнением к составленному договору. Желательно этот акт составлять, одновременно проводя фото-, видеосъемку этого имущества, подробно описывая его состояние, имеющиеся недостатки и т.п. Такой подход позволит избежать осложнений, если арендатор повредит имущество, будет не бережно к нему относиться.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Оценка арендной платы, ставки в Кирове: снижение арендной платы земли, помещения

Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) — величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях.

Оценка арендной ставки (платы) необходима при сдаче в аренду производственных, складских, офисных помещений, земельных участков и любого другого имущества, находящегося в частной или государственной собственности для определения справедливого размера арендной платы.

Сдача в аренду объектов недвижимости является широко распространенной и экономически эффективной формой использования различных объектов недвижимости, а привлекательность арендного договора во многом зависит от величины установленной арендной платы, ведь именно величина арендной платы является важнейшим параметром договора аренды и она во многом определяет привлекательность для арендатора данного предложения. Но прежде чем говорить о самой процедуре оценки рыночной стоимости арендной платы давайте уточним.

Определение арендной платы позволяет определить справедливую величину платы при сдаче в аренду имущества в ситуациях, когда собственник или уполномоченное лицо не в состоянии определить размер ставки самостоятельно. Такая ситуация может возникнуть, например, при сдаче в аренду нестандартного имущества (уникального оборудования или здания, требующего значительного или капитального ремонта). 

БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ

Оценка рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения

Под рыночной стоимостью аренды понимается размер арендной платы, который может быть выплачен за сданный объект недвижимости на дату проведенной оценки. Считается, что оценка арендной платы требуется преимущественно для нежилого помещения. Собственники квартир с арендаторами квартир разберутся и так, проведя ориентировочную оценку арендной платы своего недвижимого имущества. Сложнее приходится при сдаче в аренду помещений под офисы, склады и производство, участков земли, которые находятся как в государственной, так и в частной собственности, но требуется установить справедливый размер арендной платы.

Как правило, к оценке арендной платы прибегают в тех случаях, если у собственника или уполномоченного лица возникает затруднение с самостоятельным определением справедливой величины платы при сдаче недвижимости в аренду. Например, подобные ситуации возникают при намерении сдачи какого-то уникального оборудования или, наоборот, помещения, требующего капитального ремонта, либо другой нестандартной недвижимости.

При сдаче помещений в аренду на длительный срок у заинтересованных сторон могут возникать разногласия относительно справедливости назначенной цены. В таком случае их спор может разрешить независимое определение ставки.

Цели оценки арендной платы

• Для принятия управленческих решений.
• Арбитража.
• Страховых компаний.
• Заключения договора аренды.
• Суда.

Документы, необходимые для оценки арендной ставки

• Документы, удостоверяющие личность собственника оцениваемого объекта, если заказчик физическое лицо.
• Для юридических лиц — организационно-правовая форма, полное наименование предприятия, ОГРН и дата его присвоения, место нахождения.
• Правоустанавливающие документы на  объект недвижимости.
• Документы из бюро технической инвентаризации: технический паспорт, экспликация и поэтажный план.
• Справка, в которой есть данные о первоначальной балансовой стоимости объекта недвижимости и его остаточной балансовой стоимости; данные заносятся в справку на дату проведения оценивания.
• Свидетельство о праве собственности или другие правоустанавливающие документы на участок земли.
• Кадастровый план участка земли.
• Справка о наличии или отсутствии обременений.

Опытные специалисты-оценщики компании НЭО осуществляют независимую оценку арендной ставки для различных целей. На каждом этапе необходимо применение знаний и опыта, которые наши сотрудники получили при многолетнем изучении рынка недвижимости. При оценке арендных ставок мы учитываем индивидуальные потребности наших клиентов. Мы очень дорожим временем и доверием наших клиентов, поэтому четкое следование срокам и оперативность являются основными принципами нашей работы.  

Наши преимущества

Нам доверяют

Заказать оценку стоимости арендной платы в Кирове

Звоните по телефону 8 (8332) 74-71-71 или оставляйте онлайн заявку, наш специалист свяжется с Вами в ближайшее время. Консультация бесплатная!

ЗАКАЗАТЬ УСЛУГУ

Другие популярные услуги

Оценка рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения в 2021 году

Оценка рыночной стоимости аренды — величина арендного платежа, за которую может быть сдан нежилой объект недвижимости в типичных рыночных условиях.

Во время процедуры должно учитываться множество факторов, определяющих данную величину. Оценка должна проводиться квалифицированным специалистом.

собственник помещения сталкивается с трудностями самостоятельного определения величины при сдаче в аренду нежилого имущества.

Например, если имеется нестандартная недвижимость, уникальное оборудование или требуется капитальный ремонт.

Заключая долгосрочный договор аренды, могут возникать разногласия при назначении цены. В этом случае проблему можно решить в 2021 году, пригласив для оценки независимого эксперта.

ВНИМАНИЕ! Общий объем выплат за аренду должен обладать типичной динамикой, то есть не иметь слишком больших обременений для арендуемого объекта недвижимости.

Чаще всего такой услугой пользуются государственные предприятия, имеющие пустующие помещения. Процедура позволяет разрешать споры с арендаторами и легче обосновывать арендную ставку при предоставлении отчета в специальные структуры.

Для установления размера арендной платы учитываются несколько факторов:

• Месторасположение арендуемого объекта.
• Удаленность от инфраструктуры.
• Площадь и количество комнат в помещении.
• Наличие техники, интернета, мебели.
• Степень изношенности объекта недвижимости.
• Тип объекта. В зависимости от того, офисное помещение или производственное, ставка будет различаться.
• Материалы, используемые при строительстве здания.
• Коммунальные платежи, уплачиваемые за арендуемую комнату.
• Этажность помещения.
• Наличие обременений на недвижимость.

Должны ли коммунальные услуги входить в стоимость платежей за аренду? В данном случае стоит руководствоваться ГК РФ (статья 616), которая устанавливает:

1. Оплату коммунальных платежей осуществляет тот, кто ими пользуется (арендатор).
2. В соглашении может быть указан иной порядок.

В итоге возможны два варианта:

• Арендатор уплачивает неизменную ставку за аренду, в которой уже учтена сумма за пользование коммунальными ресурсами.
• Плата за аренду оплачивается отдельно, и сверх нее возмещаются начисленные коммунальные платежи.

Величина арендной ставки не может состоять только из коммунальных платежей. Такой договор признается незаключенным.

ВНИМАНИЕ! Арендная ставка — одно из условий соглашения. ГК РФ определяет принцип свободы данного документа, согласно которого его условия зависят от усмотрения сторон.

Поэтому размер за пользование арендуемым имуществом первоначально зависит от договоренности арендатора и арендодателя.

Размер ставки при аренде нежилых объектов в основном определяется в договоре самостоятельно. Однако можно применять некоторые нормативы и методики расчета, вступая в арендные отношения. Данные методы используются в 2021 году не только в России, но и в зарубежных странах.

Его суть заключается в сравнении оцениваемого объекта недвижимости с его аналогом, на который рыночная стоимость уже установлена.

Для проведения оценки по данной методике изучается тип здания, из какого материала оно возведено, площадь помещения и иные типовые характеристики. Берется во внимание экологическая обстановка, удаленность от инфраструктуры и иные характеристики.

Оценку проводят одновременно с несколькими подобными объектами, что дает возможность уравнять разброс рыночной стоимости и окружающих факторов. Метод предполагает прохождение нескольких этапов:

1. Сбор сведений об аналогичной недвижимости.
2. Создание информационной базы.
3. Внесение данных по определенной системе критериев.
4. Поиск и фиксация взвешенных, относительных оценок, а также удельных и обобщенных показателей полезности.
5. Формирование средней оценки исходя из анализа стоимости рассматриваемых объектов.
6. Определение новой цены исследуемых объектов.
7. Выявление, учет и отсечение экстремальных показателей.
8. Определение величины ставки на новый имущественный объект.

По данному методу определение рыночной стоимости аренды происходит путем проведения классификации затрат по статьям калькуляции, которые потребуются для возведения подобного недвижимого объекта.

В данном случае в совокупности с сооружением оценивается и земельный участок, по результатам которой и определяется итоговая оценка. То есть суммируется сумма, необходимая для строительства здания и приобретения данного участка земли.

ВАЖНО! Метод позволяет выявить данные, отражающие балансовую стоимость арендуемого объекта за минусом амортизационных начислений.

Как показывает практика, затратный метод дает заниженный конечный результат. Чтобы получить более достоверный результат, используют поправочные коэффициенты на стоимость строительных работ.

Предполагает расчет прибыли, которую возможно получить, если вложенные средства в оцениваемый объект инвестировать в иные сферы предпринимательской деятельности с использованием текущей процентной ставки банковского депозита.

Наиболее актуален для оценки экономических проектов при аренде офисных зданий, магазинов, складов и помещений для производства.

В случае оформления договора аренды на продолжительный период, появляется проблема инфляции. Что может приводить к снижению прибыли арендодателя, а также делать договор аренды невыгодным.

Проблема решается несколькими способами:

• Периодическое перезаключение соглашения на новых условиях с увеличением арендной платы. Законодательство дает право повышать размер платежей, но не более одного раза в год.
• Указание в договоре механизма изменения арендной ставки в одностороннем порядке с указанием формул и показателей расчетов.

Арендодателю не дано права повышения платы за аренду в одностороннем порядке, если данный пункт не отражен в договоре аренды при его составлении.

Поскольку рыночная стоимость аренды недвижимости зависит от многих факторов, требуется их документальное подтверждение. Для процедуры оценивания понадобятся следующие документы:

1. Если со стороны заказчика выступает физическое лицо, необходимы документы, удостоверяющие личность.
2. Если заказчик предприятие — форма деятельности, полное наименование, месторасположение объекта, ОГРН и дата его присвоения.
3. Документы на владение имуществом.
4. Документы из БТИ, а именно экспликация помещения, чертеж здания, технический паспорт.
5. Справка с содержанием первоначальной и остаточной балансовой стоимости оцениваемого объекта. Сведения указываются на дату проведения процедуры оценивания.
6. Правоустанавливающие документы на участок земли.
7. Кадастровую документацию на землю.
8. Подтверждение наличия или отсутствия ограничений, связанных со свободным владением имущества.

Определенной формы составления договор аренды не имеет. Тем не менее, в нем должна содержаться такая информация, как:

• Передаваемый вид права.
• Период действия арендного соглашения.
• Условия платежа, его период и способы проведения.
• Ограничения для арендатора, связанные с пользованием помещения.
• На ком лежит обязанность по внесению коммунальных платежей.
• Причины расторжения договора до окончания его действия.
• Возможность и условия выкупа сдаваемой в аренду недвижимости.
• Наличие или отсутствие кредитных каникул на период обустройства помещения.

Если помещение сдается с имуществом, желательно составлять документ, подтверждающий его передачу. Он будет идти дополнением к основному договору.

Передача помещений в пользование на арендных условиях — одна из часто встречаемых экономических форм использования разных недвижимых объектов.

На привлекательность арендного соглашения во многом влияет величина установленной арендной ставки. Ее определение позволяет сдать объект недвижимости на «нормальных» рыночных условиях и уладить разногласия между участниками договора аренды.

Оценка арендной платы нежилых и коммерческих помещений, земли.

Услугу  оценки арендной платы обычно заказывают коммерческие, государственные и муниципальные организации. Однако в последнее время все чаще по этому вопросу к нам обращаются предприниматели и просто частные лица, имеющие в собственности нежилые помещения или здания.

Оценка для аренды обычно нужна для обоснования справедливой цены арендной платы при заключении сделки. Арендодатель хочет показать арендатору, что цена справедливая и подкрепляет свою позицию отчетом об оценке, который является достаточно весомым аргументом.

Также оценка арендной платы необходима в том случае, когда объект сдается в аренду впервые. В этом случае собственник объекта хочет выяснить справедливую стоимость.

Оценка аренды отличается от оценки для целей купли-продажи. Собственно, о том, как она делается – читайте дальше.

Как делается оценка для аренды

Для начала клиент обращается в выбранный центр оценки недвижимости оценочную компанию и сообщает для какой цели ему нужна оценка арендной платы. Дело в том, что существует несколько разных видов независимой оценки недвижимости. Именно этот момент оценщик уточняет в первую очередь.

Затем клиенту сообщают какие документы необходимо предоставить для оценки. Как было написано выше, для различных целей могут быть выполнены различные виды оценки. Соответственно и пакет документов для этого может быть разным.

После того, как клиент предоставил документы, оценщик выезжает на объект, осматривает его и делает фотографии. В некоторых случаях выезд на осмотр не обязателен.

Затем оценщик производит все необходимые расчеты и оформляет в зависимости от вида оценки: справку о стоимости аренды или отчет об оценке.

Что нужно знать перед тем как заказывать оценку стоимости аренды

В начале общения с оценщиком самое главное  – внятно и доходчиво сформулировать задачу.

Как уже писалось выше, есть различные ситуации и различные соответственные виды оценки. Так, это может быть оценка для суда, для органов местного самоуправления, для залога в банк или просто “для себя”, чтобы определить справедливую стоимость аренды. И везде свои особенности, свои виды расчетов, свой пакет документов.

Нередки случаи, когда из за неправильной или нечетко сформулированной задачи, оценку приходится переделывать. Поэтому в целях экономии времени и денег, формулируйте задачу четко и детально.

Договор аренды нежилого помещения без оценки рыночной стоимост

Уважаемый Алексей Владимирович, обращаю ваше внимание на ч. 5 ст.8 закона «Об оценочной деятельности»

Если цена государственного или муниципального имущества либо размер арендной платы за него установлены в соответствии с другими федеральными законами в связи с продажей, передачей в аренду или обременением сервитутом, рыночная стоимость данного имущества в соответствии с настоящим Федеральным законом не устанавливается.
(часть четвертая введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
В целях обеспечения информационной открытости процедуры оценки стоимости объектов оценки в случаях обязательности проведения оценки объектов оценки оценщик обязан включать информацию об отчете об оценке объекта оценки в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц в течение десяти рабочих дней по истечении шести месяцев с даты составления отчета об оценке объекта оценки в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. В Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц подлежат включению дата составления и порядковый номер отчета об оценке объекта оценки, основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки, сведения об оценщике (фамилия, имя и при наличии отчество), сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков, описание объекта оценки, дата определения стоимости объекта оценки, определенная оценщиком рыночная стоимость объекта оценки, информация об экспертном заключении на отчет об оценке объекта оценки (дата составления, порядковый номер, сведения об эксперте или экспертах (фамилия, имя и при наличии отчество), сведения о членстве эксперта, экспертов в саморегулируемой организации оценщиков, результаты экспертизы, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки, иные сведения, предусмотренные федеральным законом или федеральными стандартами оценки.

Вышеуказанная норма говорит, что обязательная оценка рыночной стоимости муниципального имущества не производится, когда такая оценка уже произведена в порядке установленном другими законами.

В статье ст. 24.11 закона «Об оценочной деятельности» дано понятие кадастровой оценки,

Статья 24.11. Понятие государственной кадастровой оценки

Для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:
принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (далее — исполнитель работ) и заключение с ним договора на проведение оценки;
определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;
утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Полагаю, что при толковании вышеуказанных норм можно сделать вывод, что формирование кадастровой стоимости объекта недвижимости и его рыночная стоимость производятся на на основе положений одного закона «Об оценочной деятельности» и возможно их альтернативное применение. Применительно к данному случаю полагаю, что помещение, находящееся в ведение ДОУ включено в реестр муниципальной собственности, одновременно находится в государственном реестре недвижимости, состоит на кадастровом учете и имеет кадастровую стоимость. Полагаю также, что в МО существует Положение ( Методические указания с формулой) о порядке установления арендной платы при сдаче муниципального имущества в аренду. При наличии кадастровой стоимости объекта рыночная оценка стоимости объекта не является обязательной..

Оценка аренды нежилого помещения | стоимость услуги аренды помещения

Услуги оценки арендной платы

Независимая оценка арендной платы нежилого помещения осуществляется с целью выявления адекватного размера платежа нанимателя собственнику объекта недвижимости за его использование.

Оптимальным показателем арендной платы считается фиксированный платеж (приближенный к действующей в регионе ставке) за использование помещения в коммерческих или некоммерческих целях. Оценка рыночной стоимости размера арендной платы проходит комплексно. Специалист проводит:

• Осмотр объекта оценки арендной платы или исследование данных об арендуемом объекте. Анализ объективных факторов и характеристик рассматриваемой недвижимости, влияющих на размер арендной ставки: транспортная доступность, месторасположение, другие показатели.
• Исследование регионального специализированного рынка с целью определения адекватной арендной ставки.
• Оценку ставки арендной платы за пользование недвижимости с применением различных методик и формул.
• Анализ полученных в ходе исследования данных, определение финальной величины за счет усреднения полученных данных.

Когда необходима оценка стоимости арендной платы

Оценка рыночной арендной платы направлена на обоснованное определение соответствующего показателя, позволяющего арендодателю получить максимальную прибыль от сдачи объекта в наем. К оценочным мероприятиям прибегают, когда владелец недвижимости не знает, какую ставку установить за ее аренду. Это актуально при определении размеров выплаты за использование павильона, офиса или торговой точки в коммерческом центре, складского помещения в крупном комплексе временного хранения.

Необходимость процедуры может возникнуть для досудебного разрешения конфликтной ситуации между арендатором и собственником помещения или для обоснования своей позиции в суде при имеющемся конфликте.

Экспертная оценка рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения, находящегося на балансе муниципальных предприятий, как и оценка арендной платы земельного участка, состоящего во властности таких организаций, является обязательным мероприятием, проведение которого регламентировано действующим законодательством.

Заключение экспертной оценки поможет разрешить спорные вопросы и найти обоюдовыгодное решение. Специалисты по оценке недвижимости нашей компании работают на положительный результат: мы не только стремимся предоставить клиентам запрашиваемые сведения в максимально сжатые сроки, но и даем обоснованные, достоверные данные об адекватном размере арендной платы за конкретное помещение.

5 способов оценки арендуемой недвижимости

Когда дело доходит до инвестирования своих кровно заработанных денег, инвесторы должны задать себе несколько вопросов. Сколько окупятся инвестиции? Сколько это стоит? Но что еще более важно, инвесторы должны беспокоиться о его стоимости. Это особенно верно, когда вы думаете о покупке инвестиционной недвижимости.

Доходы от инвестиционной недвижимости достигли исторического максимума. Арендная плата предлагает растущий источник дохода, и это стабильный способ зарабатывать деньги.Но перед тем, как приступить к аренде недвижимости, как подойти к оценке?

Читайте дальше, чтобы узнать о некоторых из наиболее распространенных способов оценки арендуемой недвижимости высокого уровня.

Ключевые выводы

• Определение стоимости и доходности инвестиционной собственности так же важно, как и определение ее стоимости.
• Инвесторы могут использовать подход сравнения продаж, модель ценообразования основных средств, доходный подход и затратный подход для определения стоимости собственности.
• Не существует универсального решения, поэтому может потребоваться сочетание этих факторов.

4 способа оценки арендуемой недвижимости

1. Подход сравнения продаж

Подход сравнения продаж (SCA) — одна из самых узнаваемых форм оценки жилой недвижимости. Это метод, наиболее широко используемый оценщиками и агентами по недвижимости при оценке недвижимости.

Этот подход представляет собой просто сравнение похожих домов, которые были проданы или сданы в аренду на месте за определенный период времени.Большинство инвесторов захотят увидеть SCA в течение значительного периода времени, чтобы выявить любые потенциально возникающие тенденции.

SCA полагается на атрибуты или функции для присвоения значения относительной цены. Эти значения могут быть основаны на определенных характеристиках, таких как количество спален и ванных комнат, гаражей и / или проездов, бассейнов, террас, каминов — всего, что делает собственность уникальной и заслуживающей внимания.

Цена за квадратный фут — это общий и простой для понимания показатель, который могут использовать все инвесторы , чтобы определить, где следует оценивать свою собственность .Другими словами, если таунхаус площадью 2000 квадратных футов сдается по цене 1 доллар за квадратный фут, инвесторы могут разумно рассчитывать на доход в этом районе, при условии, что сопоставимые таунхаусы в этом районе также подходят для этого.

Пример подхода сравнения продаж

Имейте в виду, что SCA в некоторой степени универсален, то есть каждый дом имеет уникальность, которую не всегда можно измерить. У покупателей и продавцов уникальные вкусы и различия. SCA предназначен для использования в качестве базового или разумного мнения, а не в качестве идеального инструмента для прогнозирования или оценки недвижимости.Это также метод, который следует использовать для сравнения с относительно похожими домами.

Таким образом, это не сработает, если вы собираетесь оценивать интересующую вас собственность, которая составляет 2000 квадратных футов с гаражом, бассейном, шестью спальнями и пятью ванными комнатами с другой собственностью, в которой есть половина спален. , без бассейна и всего 1200 квадратных футов.

Для инвесторов также важно использовать сертифицированного оценщика или агента по недвижимости при запросе сравнительного анализа рынка.Это снижает риск мошеннических оценок, получивших широкое распространение во время кризиса в сфере недвижимости 2007 года.

2. Модель ценообразования капитальных активов

Модель ценообразования основных средств (CAPM) является более комплексным инструментом оценки. CAPM вводит концепции риска и альтернативных издержек применительно к инвестированию в недвижимость.

Эта модель рассматривает потенциальную отдачу от инвестиций (ROI), полученную от дохода от аренды, и сравнивает ее с другими инвестициями, которые не имеют риска, такими как казначейские облигации США или альтернативные формы инвестирования в недвижимость, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REITs). ).

Короче говоря, если ожидаемая доходность от безрисковых или гарантированных инвестиций превышает потенциальную окупаемость от арендного дохода, просто не имеет финансового смысла рисковать арендуемой недвижимостью. Что касается риска, CAPM учитывает риски, присущие аренде недвижимости.

Факторы риска

Например, не все объекты аренды одинаковы. Местоположение и возраст собственности являются ключевыми факторами. Аренда старой собственности означает, что домовладельцы, скорее всего, понесут более высокие расходы на содержание.

Аренда недвижимости в районе с высоким уровнем преступности, вероятно, потребует больше мер предосторожности, чем аренда в закрытом поселке.

Эта модель предлагает учесть эти риски перед рассмотрением вопроса о ваших инвестициях или при установлении структуры ценообразования на аренду. CAPM помогает вам определить, какой доход вы заслуживаете за то, что рискуете своими деньгами.

3. Доходный подход

Доходный подход фокусируется на том, что дает потенциальный доход от сдачи в аренду собственности по сравнению с первоначальными инвестициями.Доходный подход часто используется при инвестировании в коммерческую недвижимость.

Доходный подход часто используется при инвестировании в коммерческую недвижимость, поскольку он изучает потенциальный доход от аренды собственности относительно первоначальных денежных затрат на покупку недвижимости.

Доходный подход основан на определении годовой ставки капитализации инвестиции. Эта ставка представляет собой прогнозируемый годовой доход от совокупного мультипликатора арендной платы, деленный на текущую стоимость собственности.Таким образом, если покупка офисного здания стоит 120000 долларов США, а ожидаемый ежемесячный доход от аренды составляет 1200 долларов США, ожидаемая годовая ставка капитализации составит: 14400 (1200 долларов США x 12 месяцев) ÷ 120 000 долларов США = 0,12 или 12%.

Это очень упрощенная модель с несколькими предположениями. Скорее всего, есть процентные расходы по ипотеке. Кроме того, будущие доходы от аренды могут быть более или менее ценными через пять лет, чем сегодня.

Многим инвесторам известна чистая приведенная стоимость денег.Применительно к недвижимости это понятие также известно как дисконтированный денежный поток. Полученные в будущем доллары подвержены инфляционному, а также дефляционному риску и представлены в дисконтированном выражении для учета этого.

4. Метод мультипликатора валовой ренты

Подход на основе множителя брутто ренты (МРР) оценивает арендуемую недвижимость на основе суммы ренты, которую инвестор может собирать каждый год. Это быстрый и простой способ определить, стоит ли вложенная недвижимость в недвижимость.Это, конечно, до рассмотрения любых налогов, страхования, коммунальных услуг и других расходов, связанных с недвижимостью, поэтому к этому следует относиться с недоверием.

Хотя он может быть похож на доходный подход, подход с использованием мультипликатора валовой ренты не использует чистый операционный доход в качестве максимальной ставки, а вместо этого использует валовую ренту.

Ставка верхнего предела множителя валовой ренты больше единицы, в то время как верхняя ставка для доходного подхода представляет собой процентное значение. Чтобы сравнить количество яблок с яблоками, вам следует посмотреть на GRM и доход от аренды другой собственности, аналогичной той, которая вас интересует.

Пример подхода с использованием мультипликатора валовой ренты

Скажем, коммерческая недвижимость, проданная по соседству с вами за 500 000 долларов, с годовым доходом в 90 000 долларов. Чтобы рассчитать его GRM, мы разделим продажную цену на годовой доход от аренды: 500 000 долл. США ÷ 90 000 долл. США = 5,56.

Вы можете сравнить эту цифру с той, которую смотрите, если знаете годовой доход от аренды. Вы можете узнать его рыночную стоимость, умножив GRM на годовой доход.Если он выше, чем тот, который был продан недавно, т. Е. за 500 000 долларов — возможно, оно того не стоит, поэтому подумайте о том, чтобы двигаться дальше.

5. Экономический подход

Затратный подход к оценке недвижимости гласит, что собственность стоит только того, для чего ее можно разумно использовать. Он оценивается путем объединения стоимости земли и остаточной стоимости любых улучшений.

Оценщики из этой школы часто придерживаются наиболее эффективных и эффективных методов суммирования затратного подхода к недвижимости.Его часто используют в качестве основы для оценки пустующей земли.

Например, если вы — застройщик, желающий приобрести три акра земли в бесплодной местности для преобразования в кондоминиумы, стоимость этой земли будет зависеть от наилучшего использования этой земли. Если земля окружена нефтяными месторождениями и ближайший человек живет в 20 милях от нее, наилучшее использование и, следовательно, самая высокая ценность этой собственности — не преобразование в квартиры, а, возможно, расширение прав на бурение, чтобы найти больше нефти.

Еще один аргумент в пользу правильного использования связан с зонированием собственности. Если предполагаемая недвижимость не зонируется под жилую застройку, ее стоимость снижается, так как застройщик понесет значительные расходы на повторное зонирование. Этот подход считается наиболее надежным при использовании в новых конструкциях и менее надежным для старых объектов. Часто это единственный надежный подход при рассмотрении свойств специального использования.

Итог

Нет единого способа определить стоимость арендуемой собственности.Самые серьезные инвесторы смотрят на компоненты всех этих методов оценки, прежде чем принимать инвестиционные решения об аренде недвижимости. Изучение этих вводных концепций оценки должно быть шагом в правильном направлении к участию в инвестиционной игре в недвижимость.

Затем, как только вы нашли недвижимость, которая может приносить вам хороший доход, найдите выгодную процентную ставку для своей новой собственности с помощью ипотечного калькулятора. Использование этого инструмента также даст вам более конкретные цифры, с которыми можно работать при оценке предполагаемой арендуемой собственности.

Как определить стоимость коммерческой недвижимости

При покупке коммерческой недвижимости нет вопросов важнее, чем: «Сколько это стоит?». Но вопрос становится еще более значимым, если вы также хорошо представляете, сколько стоит недвижимость. Определение стоимости коммерческой недвижимости — это отчасти наука, а отчасти искусство, но, к счастью, в вашем распоряжении несколько методов оценки.

Планируете ли вы вести свой бизнес вне собственности, использовать его для получения дохода от аренды или исправить и перевернуть его, знание правильной суммы для оплаты может иметь решающее значение между прибыльной и убыточной сделкой.

Как оценить коммерческую недвижимость

Оценка коммерческой недвижимости может быть довольно сложной. К счастью, есть несколько подходов, которые стоит попробовать. Важно оценить стоимость коммерческой недвижимости, так как от этой стоимости во многом зависит покупка и продажа недвижимости. Чтобы помочь вам оценить и завершить оценку вашей коммерческой недвижимости, мы собрали различные подходы к использованию и терминологию, которая вам понадобится.

Глоссарий терминов оценки коммерческой недвижимости

Вот краткий глоссарий терминов, обычно используемых при определении стоимости недвижимости.

Подходы к оценке коммерческой недвижимости

Это подходы к оценке, обычно используемые для коммерческой недвижимости:

Затратный подход

Затратный подход к коммерческой недвижимости оценивает собственность как равную цене земли плюс стоимость строительства здания с нуля.Например, если участок земли стоит 40 000 долларов, а цена строительства жилого дома из шести квартир составляет 600 000 долларов, затратный подход дает стоимость 640 000 долларов.

Затратный подход предполагает, что стоимость имущества основывается на наиболее эффективном и эффективном использовании. Например, если у вас есть участок земли посреди нефтяной страны, вдали от городских районов, вы должны принять значение, основанное на использовании собственности для получения дохода от нефти, а не на строительстве арендуемой собственности на участке. Затратный подход также зависит от законов о зонировании, которые могут повлиять на возможное использование собственности.

Затратный подход используется кредиторами для нового строительства для высвобождения средств после завершения каждого этапа. Его главное преимущество заключается в том, что он предоставляет текущее значение на основе уникальных условий. Однако этот подход не учитывает доход, который будет приносить недвижимость, или цену сопоставимой недвижимости.

Доходный подход

При доходном подходе стоимость связана с доходом от аренды через максимальную ставку собственности. Уравнение стоимости собственности:

Текущая стоимость = Чистая операционная прибыль / Ставка капитализации

Ставка капитализации экстраполирована из рыночных продаж сопоставимой недвижимости в том же районе.Ставка капитализации может быть скорректирована с учетом уникальных особенностей собственности, таких как качественные арендаторы или менее привлекательный фасад. Окончательная ставка капитализации должна быть в пределах половины процентного пункта от среднего местного значения для сопоставимых объектов недвижимости.

В качестве примера, арендуемая недвижимость с годовой NOI в размере 700 000 долларов США и максимальной ставкой 8% будет стоить 8,75 миллиона долларов (700 000 долларов США / 8%).

Преимущество доходного подхода заключается в том, что он учитывает недавнюю активность продаж сопоставимых объектов недвижимости и может быть скорректирован с учетом уникальных факторов.Его недостаток состоит в том, что он не учитывает потери вакансий и сборов, что приводит к завышению NOI и стоимости. Он также не учитывает необходимость обширного ремонта, который приведет к сокращению выбросов NOI в будущем.

Подход сравнения продаж

Подход сравнения продаж коммерческой недвижимости к оценке, также называемый рыночным подходом, основывается на ценах, реализованных на недавно проданных сопоставимых местных объектах недвижимости, а также на ценах предложения на текущие перечисленные объекты.Подход сравнения продаж часто используется для оценки жилой недвижимости, такой как дома на одну семью и многоквартирные дома.

Подход состоит в том, чтобы классифицировать характеристики собственности, такие как количество ванных комнат и спален, размер участка и квадратные метры, а затем найти недавние местные продажи или текущие списки аналогичной недвижимости. Продажи должны быть как можно более свежими, особенно когда рынок недвижимости находится в динамичной фазе.

Преимущество этого метода заключается в том, что он опирается на актуальные актуальные данные, позволяющие получить хорошую оценку стоимости.Недостатком является то, что многие свойства обладают одной или несколькими уникальными характеристиками, которые влияют на релевантность сопоставимых свойств.

Другой недостаток состоит в том, что сопоставимые продажи могут быть слишком старыми, чтобы служить точным индикатором текущей стоимости, и / или текущие списки не отражают правильно текущие значения.

Наконец, подход сравнения продаж не учитывает пустые места и потери коллекции, а также необычные затраты на ремонт и другие расходы. Квалифицированный специалист по недвижимости должен уметь учесть различия между сопоставимыми объектами, чтобы точно определить стоимость недвижимости.

Метод мультипликатора валовой ренты

Подход GRM аналогичен по концепции доходному подходу. Он отличается тем, что используемый верхний предел основан на валовой ренте, а не на NOI. GRM — это число больше 1, тогда как ставка верхнего предела доходного подхода составляет процент меньше 1. Кроме того, этот подход основан на валовой арендной плате, а не на NOI, что означает, что он не учитывает расходы, ремонт или вакансию и сбор. потеря.

Расчет стоимости для подхода GRM:

Стоимость недвижимости = Годовая валовая арендная плата x Множитель валовой арендной платы

Для получения точного значения необходимо знать GRM сопоставимых свойств.Такую информацию часто можно получить у местных агентов по коммерческой недвижимости и оценщиков. Например, для оценки собственности с годовой валовой арендной платой в 90 000 долларов и GRM 8, стоимость собственности будет (90 000 долларов * 8) или 720 000 долларов.

Преимущество этого подхода — его простота, и он хорошо работает, если может быть получена точная оценка GRM. К недостаткам можно отнести отсутствие затрат и потерь из-за вакансий и сборов, а также любые трудности с определением сопоставимых объектов недвижимости и их GRM.Как и все эти методы оценки, подход GRM наиболее полезен в сочетании с другими методами.

Другие подходы

Исследователи проявили интерес к использованию модели ценообразования капитальных активов (CAPM) для оценки недвижимости. Метод CAPM назначает переменную, называемую «бета», которая представляет отношение между доходностью с поправкой на риск от данного актива и доходностью рынка.

Что касается недвижимости, доходность приносящей доход арендной собственности может использоваться для оценки ее стоимости путем выбора бета-коэффициента, который связывает недвижимость, скажем, с доходностью публично торгуемых инвестиционных фондов недвижимости.Сложность CAPM и отсутствие точных бета-версий означает, что этот подход имеет второстепенное значение в ожидании дальнейших исследований.

Быстрый метод оценки многоквартирного дома — это стоимость двери. Например, сопоставимое здание с 10 квартирами по цене 2 миллиона долларов будет иметь стоимость двери в 200 000 долларов. Если вы хотите оценить сопоставимую недвижимость с 14 квартирами, вы можете умножить 14 на 200 000 долларов и получить 2,8 миллиона долларов. Это имеет смысл только в том случае, если квартиры примерно равноценны.Он не учитывает различия в размере и качестве квартир, затраты на свободное пространство и сбор, а также необычные затраты на техническое обслуживание / ремонт.

Оценка торговой недвижимости

Торговая недвижимость предлагает широкий выбор товаров и услуг для продажи, различный по размеру, типу товаров, возрасту и строительным материалам. Они также варьируются от отдельно стоящих домов для одного арендатора до закрытых торговых центров. Они обычно покупаются в качестве инвестиций, поэтому их способность приносить доход является наиболее важной характеристикой при оценке их рыночной стоимости.

Влияние на стоимость имущества

Типичная чистая операционная прибыль

Типичная чистая операционная прибыль объекта оценивается с использованием рыночных ставок аренды, доли вакантных площадей, операционных расходов и невозмещаемых ставок. Определение этих рыночных ставок напрямую влияет на оценочную стоимость недвижимости в пределах своей группы. Чтобы определить справедливую оценку рыночной стоимости, арендные ставки и типы недвижимости разделены на различные категории.

Категории ставок:

Помещения в торговых объектах делятся на категории, каждой из которых назначается арендная ставка. Ставка аренды отражает типичную рыночную арендную плату на дату оценки, а не фактическую арендную плату на данном участке недвижимости. Для того чтобы оценка рыночной стоимости была справедливой, анализируется совокупная рыночная деятельность по аренде сопоставимых площадей в каждой категории.

Категории арендной платы варьируются в зависимости от таких факторов, как тип помещения, тип улучшения, местоположение, размер и качество.Как правило, чем меньше площадь, тем выше арендная плата за квадратный фут.

Качество основано на следующих факторах:

• год и тип конструкции
• отделка здания
• расположение / экспозиция
• физическое состояние
• Функциональность здания
• благоустройство здания
• Наличие и вместимость парковки

Аренда на чистом рынке с определенными условиями обычно является основой начисленной ставки.Установленная ставка отражает ожидаемую арендную ставку за квадратный фут на дату оценки.

Виды торговой недвижимости:

Торговые объекты сгруппированы по следующим типам для определения их оценки.

Стоимость земли

Торговая недвижимость может оцениваться на основе базовой стоимости земли, если стоимость свободной земли превышает стоимость улучшенной собственности.

Домовладельцы Гуде

I.НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО:

НАЛОГОВЫЙ СЧЕТ НА ИМУЩЕСТВО

Счета по налогу на имущество выставляются в июле / августе каждого года 23 округами Мэриленда и Балтимор-Сити, а также 155 муниципалитетами штата Мэриленд.Налоговые счета выставляются на предстоящий финансовый год и вступают в силу с 1 июля.

Свяжитесь с финансовым отделом или казначеем вашей местной юрисдикции для получения информации, касающейся выставления счетов и взимания налога на имущество.

ДОХОД

Налог на имущество — это, прежде всего, доход местного правительства. Бюджеты округов и муниципалитетов зависят от налога на имущество и части подоходного налога. Правительство штата в основном финансируется за счет подоходного налога и налога с продаж.

II. НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО: ОЦЕНКА И НАЛОГОВЫЕ СТАВКИ

ОЦЕНКА, умноженная на НАЛОГОВЫЕ СТАВКИ, дает НАЛОГОВЫЙ СЧЕТ

Сумма налогового счета определяется двумя факторами: (1) оценкой и (2) ставкой налога на имущество для каждой юрисдикции (штата, округа и муниципалитета). Оценки основаны на справедливой рыночной стоимости имущества и выдаются Департаментом по оценке и налогообложению, агентством правительства штата. Ставки налога на имущество устанавливаются каждой единицей правительства (штата, округа и муниципалитета).

ОЦЕНКИ

Переоценка собственности проводится раз в три года, и владельцы собственности уведомляются о любых изменениях в своей оценке в конце декабря. Округа содержат 3 региона (цикла) переоценки, что позволяет ежегодно переоценивать примерно 1/3 счетов собственности.

Оценочные значения собственности заверяются Департаментом по оценке и налогообложению местных органов власти, а затем конвертируются в счета по налогу на имущество с применением ставок налога на имущество в данной юрисдикции.

НАЛОГОВЫЕ СТАВКИ

Ставки налога на имущество сильно различаются. Государство не налагает никаких ограничений на налоги на имущество, что дает городам и округам право устанавливать налоговые ставки на уровне, необходимом для финансирования государственных услуг. Эти ставки могут увеличиваться, уменьшаться или оставаться неизменными из года в год. Если предлагаемая ставка налога увеличивает общие поступления от налога на имущество, руководящий орган должен объявить об этом факте и провести публичные слушания по новой ставке налога. Это называется процессом постоянной ставки налога на доход.

Эффективная ставка налога представляет собой комбинацию налоговых ставок штата, округа и муниципалитета. Ставки налога на имущество выражаются в долларах за 100 долларов оценки. Например, для собственности со справедливой рыночной стоимостью 100 000 долларов США налоги на имущество будут рассчитаны путем деления оценки на 100 и умножения произведения на ставку налога на имущество. Используя для этого примера эффективную налоговую ставку 1,08 доллара за 100 долларов (1 доллар местный налог на имущество плюс 0,08 доллара США налог на имущество штата), сумма подлежащих уплате налогов на имущество будет рассчитана следующим образом: 100 000 долларов разделить на 100, умноженное на 1 доллар.08, что составляет 1080 долларов США.

III. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

СПРАВЕДЛИВАЯ СТОИМОСТЬ

Статья 15 Декларации прав Конституции Мэриленда требует, чтобы вся собственность оценивалась и облагалась налогом единообразно. Закон штата особо требует, чтобы все налогооблагаемое имущество оценивалось на основе его справедливой рыночной стоимости. Суды также истолковали это требование как означающее, что оценка должна основываться на справедливой рыночной стоимости собственности.

ПОДХОДЫ К ЦЕННОСТИ

Оценка основана на оценке справедливой рыночной стоимости недвижимости. Оценка — это оценка стоимости. Оценщики — это оценщики, которые оценивают стоимость имущества для целей налогообложения. Оценщиков обучают использовать стандартные подходы и методы оценки для определения оценочной стоимости. Существует три общепринятых подхода к оценке рыночной стоимости: (1) коммерческий подход, (2) затратный подход и (3) доходный подход. Несмотря на различия в методах расчета, каждый подход предназначен для определения справедливой рыночной стоимости недвижимости.

ЭТАП ОЦЕНКИ

Для любого увеличения полной денежной стоимости собственности закон штата требует, чтобы увеличение стоимости по сравнению со старой оценкой было «поэтапным» в течение следующих трех лет. В качестве примера возьмем новую оценку в 130 000 долларов по сравнению со старой оценкой в ​​100 000 долларов. В этом примере новая оценка на 30 000 долларов выше, чем старая оценка. Это увеличение на 30 000 долларов «поэтапно» равноценно в течение следующих трех лет: 1-й год — 110 000 долларов; 2-й год — 120 000 долларов США; и 3-й год — 130 000 долларов.

IV. ЖИЛЫЕ ОЦЕНКИ

ОЦЕНКА

В Мэриленде насчитывается более 2,3 миллиона счетов недвижимого имущества. Департамент оценки и налогообложения должен проводить оценку каждого из этих объектов недвижимости один раз в три года. Для выполнения этой задачи Департамент нанимает и обучает оценщиков проверять, анализировать рынки и оценивать недвижимость. Оценщики обучены и обучены надлежащим подходам и методам оценки и должны быть знакомы с характеристиками местной собственности, которые влияют на стоимость.

Два подхода к оценке, используемые оценщиками для оценки справедливой рыночной стоимости жилой недвижимости, включают: (1) подход продаж и (2) метод затрат. Доходный подход, упомянутый в предыдущем разделе, подходит для собственности, которая приносит поток доходов от аренды или договоров аренды.

ПОДХОД К ПРОДАЖЕ

Предпосылка продажного подхода заключается в том, что справедливая рыночная стоимость данного имущества (называемого объектом собственности) может быть определена путем изучения продажных цен на сопоставимые объекты недвижимости.Если аналогичные объекты недвижимости будут проданы примерно за 100 000 долларов, можно предположить, что другие сопоставимые объекты будут продаваться в диапазоне от 100 000 долларов. Ключом к подходу к продажам является сопоставимость и наличие достаточного количества данных.

СТОИМОСТЬ ПОДХОДА

Предпосылка затратного подхода заключается в том, что справедливая рыночная стоимость данной собственности равна общей стоимости строительства аналогичного улучшения за вычетом амортизации, связанной с возрастом и состоянием, и ценой земли. Например, если стоимость строительства фермы площадью 1800 квадратных футов составляет 70 000 долларов, то при стоимостном подходе предполагается, что потенциальный покупатель не заплатит более 70 000 долларов плюс стоимость земли за дом, который уже построен.Если существующий дом не был новым, его можно было продать менее чем за 70 000 долларов. Как правило, чем старше дом, тем больше потеря стоимости из-за износа. Дом, которому 10 лет, обычно продается дешевле, чем аналогичный дом, который был недавно построен.

Оценщики в Мэриленде используют сочетание методов продаж и затрат для оценки жилой недвижимости. Стоимость земли основана на продажном подходе. Однако, когда доступны ограниченные данные о продаже земли, может использоваться метод распределения или процентного соотношения.Стоимость жилища оценивается с использованием стоимостного подхода с поправочным коэффициентом для района. Коэффициент корректировки по соседству создается путем анализа продаж аналогичных смоделированных жилищ в аналогичных рыночных зонах.

V. ПОНИМАНИЕ ВАШЕЙ ОЦЕНКИ (ОЦЕНКА)

Уведомление об оценке, выпущенное Департаментом оценки и налогообложения, информирует владельцев собственности о соотношении старой и новой рыночной стоимости. Из всех цифр, представленных в уведомлении, наиболее важной является общая новая справедливая рыночная стоимость.Это новая оценочная оценка как земли, так и построек (улучшений). Новая справедливая рыночная стоимость, указанная в уведомлении, может быть обжалована. Сроки подачи апелляции и инструкции предоставляются вместе с уведомлением.

Местоположение земли является важным фактором при определении ее стоимости. Например, земля, расположенная у воды, обычно более ценна, чем земля, расположенная внутри страны. Точно так же земля, расположенная недалеко от городского центра, обычно более ценна, чем земля, расположенная за много миль. Оценщики рассматривают и анализируют продажу земли, чтобы определить факторы местоположения.При отсутствии достаточной информации о продаже земли оценщики оценивают стоимость земли, используя метод распределения или процентный метод. В этом методе используется оценка всего имущества с использованием продаж аналогичных домов с последующим разделением стоимости земли и улучшений на основе процента от общей суммы для каждого компонента. В зависимости от размера и / или типа земельного участка земля отображается в квадратных футах, акрах или количестве строительных площадок.

VI. РАБОЧАЯ ТАБЛИЦА ОЦЕНКИ

В таблице собственности указывается, как была рассчитана стоимость земли, с указанием размера земельного участка и используемых ставок. Обычно такая же ставка используется для минимального размера участка под застройку для аналогичных участков.Цены могут варьироваться в зависимости от размера, местоположения и зонирования. Участок, который превышает минимальный размер участка под застройку, требуемый зонированием, будет оцениваться по нескольким ставкам. Одна ставка будет за минимальную площадь, необходимую для строительства дома, а другая ставка (и) будет за площадь земли, превышающую то, что необходимо для строительства. Первая ставка известна как «основная» и дает основную стоимость домашнего сайта. Дополнительные ставки за «лишнюю землю» обычно ниже, чем «первичная» ставка, и иногда будут уменьшаться по мере увеличения размера земельного участка.

Таблица собственности включает административные данные и подробную информацию о жилище; включая информацию о году постройки, качестве, состоянии, размере и дополнительных элементах, таких как террасы, ванные комнаты, камины или кондиционеры. В таблице собственности указаны базовые ставки за квадратный фут или любые фиксированные платежи, используемые для каждого компонента здания (улучшения). Также перечислены множители, коэффициенты, амортизация и другие корректировки.

Общие коэффициенты, перечисленные в таблице, описаны ниже:

«Множитель округа», указанный в таблице, является региональным множителем, который применяется к стоимости.Это объясняет региональные различия в стоимости и рынке по всему Мэриленду.

«Фактор качества», указанный в рабочем листе , представляет собой индекс, применяемый на основе выбора качества жилья. Выбор качества основан на числовой шкале от 1 до 9. Количество настроек и функций в жилище; дизайн и архитектура жилища; а строительные материалы и методы, использованные при строительстве жилища, — вот некоторые из соображений, которые помогают в определении выбора качества.

«Корректировка соседства», указанная на рабочем листе (ранее известная как индекс рыночной стоимости или MVI), представляет собой смесь между подходами к продажам и затратам, отмеченными ранее. «Корректировка района» позволяет применять рыночные факторы и влиять на стоимость жилья. Этот коэффициент корректировки предусматривает корректировки, основанные на таких элементах, как рыночное расположение жилища в пределах юрисдикции, спрос на типовой тип дома и рынок жилья в целом.
Анализ продаж района (ей) и модели (ей) жилья завершается в каждом цикле переоценки, чтобы определить поправку на район. Например, предположим, что стоимостной подход указывает на стоимость жилища в 70 000 долларов. Однако анализ продаж в этом районе показывает, что эта конкретная модель жилья была привлекательной на рынке недвижимости в последние годы и фактически продается за 77 000 долларов плюс стоимость земли. «Корректировка соседства» + 10% будет использована для корректировки рыночной стоимости в 77 000 долларов.«Корректировка района» выражается десятичной дробью (70 000 долларов США x 1,10 = 77 000 долларов США). «Корректировка соседства» также используется для уменьшения сметы, если анализ продаж показывает, что рынок меньше сметы. Если анализ рынка показал, что жилище продавалось примерно за 63 000 долларов, потребуется «MVI» в 0,90 (70 000 долларов x 0,90 = 63 000 долларов).

VII. ОБЖАЛОВАНИЕ ВАШЕЙ ОЦЕНКИ

(см. Также процесс апелляции)

ОБРАЩЕНИЕ

ПЕРВАЯ СТУПЕНЬ — УРОВЕНЬ НАБЛЮДЕНИЯ

Каждый покупатель имеет право подать апелляцию на уведомление об оценке своего имущества в течение 45 дней с даты уведомления.

Целью апелляции уровня Супервайзера является обмен информацией.Это возможность для клиента узнать как можно больше о том, как была произведена оценка. Кроме того, заказчик должен учитывать любые факторы, которые могут повлиять на стоимость объекта недвижимости, по которому он будет обжалован. Проблема апелляции — справедливая рыночная стоимость недвижимости. После того, как вся информация, представленная на слушании, будет рассмотрена, клиенту будет отправлено «окончательное уведомление». «Последнее уведомление» указывает результат апелляции уровня Супервайзера.

ВТОРОЙ ЭТАП — АПЕЛЛЯЦИОННАЯ СОВЕТА ПО НАЛОГОВОЙ ОЦЕНКЕ ИМУЩЕСТВА

Последнее уведомление включает заявление о том, что клиент имеет право подать апелляцию в местный апелляционный совет по оценке налога на имущество в течение 30 дней с даты уведомления.Апелляционные советы расположены в каждой из 24 юрисдикций. Эти советы состоят из местных жителей юрисдикции, рекомендованных местным правительством и назначенных губернатором. Это отдельный и независимый от Департамента орган. Апелляция, поданная в Апелляционный совет по оценке налога на имущество (PTAAB), приведет к слушанию дела в Совете. Заказчику и оценщику будет предоставлена ​​возможность представить свои аргументы в отношении справедливой рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащего обжалованию.Апелляция носит неформальный характер, и клиента не обязательно должен представлять адвокат. После того, как Правление рассмотрит информацию, представленную на слушании, обеим сторонам будет направлено письменное уведомление о решении. Апелляция в Совет также может быть подана в письменной форме, что избавляет от необходимости присутствовать на слушании.

ТРЕТИЙ ШАГ — НАЛОГОВЫЙ СУД МЭРИЛЕНД

Решение Апелляционного совета по оценке налога на имущество может быть обжаловано любой стороной в Налоговом суде Мэриленда. Эта апелляция должна быть подана в письменной форме в течение 30 дней с даты принятия решения PTAAB.Налоговый суд Мэриленда (MTC) — независимый орган, назначаемый губернатором. Хотя разбирательство в MTC является более формальным, чем слушание PTAAB, оно по-прежнему считается неформальным административным слушанием. Плата за регистрацию не взимается, и адвокат не требуется. Заказчику и оценщику предоставляется возможность представить свои аргументы относительно справедливой рыночной стоимости недвижимости. Решение выносится обеим сторонам апелляции. Это последний административный шаг в процессе апелляции.Любая дальнейшая апелляция должна быть подана в окружной суд. Апелляция в окружной суд носит формальный характер, и суд изучает протокол, сделанный в налоговом суде Мэриленда, чтобы определить, допустил ли MTC ошибку с точки зрения закона.

VIII. ПРАВА ВЛАДЕЛЬЦА ИМУЩЕСТВА

IX. МЕРЫ ПО СМОТРЕНИЮ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ НА ИМУЩЕСТВО

Департамент по оценке и налогообложению управляет рядом программ освобождения от уплаты налога на имущество, которые специально разработаны для предоставления необходимых льгот определенным группам владельцев собственности.

Дополнительную информацию об этих программах можно получить, позвонив в отдел обслуживания налогоплательщиков Департамента по телефону (410) 767-4433 (район Балтимора) или 1-800-944-7403 (бесплатный звонок) в пределах Мэриленда.

дохода. Эта финансируемая государством программа предоставляет более 58 миллионов долларов необходимой помощи домовладельцам, которые соответствуют критериям права, независимо от возраста.

Эти налоговые льготы не предоставляются автоматически. Домовладелец должен повторно подавать заявление каждый год и предоставлять информацию об общем валовом доходе семьи за предыдущий календарный год.Подача

крайний срок — 1 сентября.

Налоговый кредит определяется в соответствии с соотношением между доходом домовладельца и фактическим налогом на недвижимость, который взимается с основного места жительства владельца недвижимости. Налоговые льготы

рассчитывается по скользящей шкале, что приводит к уменьшению налогового кредита по мере увеличения валового дохода домохозяйства.

Другая программа налоговых льгот — это налоговая льгота для усадьбы.Впервые введенная в действие в 1977 году, с тех пор в программу были внесены поправки, позволяющие домовладельцам иметь право на получение государственной налоговой льготы, если оценка их основного места жительства, занимаемого их владельцами, увеличилась более чем на 10% по сравнению с предыдущим годом. Закон штата требует, чтобы окружные и муниципальные органы власти устанавливали процент кредита усадьбы от 0% до 10% для целей местного налогообложения собственности. Начиная с 2008 года, домовладельцы должны подавать одноразовую заявку на получение налоговой льготы.

ОТСРОЧКА ПО НАЛОГУ НА ИМУЩЕСТВО
Эта программа позволяет владельцам недвижимости в возрасте 65 лет и старше отложить увеличение своего счета по налогу на недвижимость.Каждое местное самоуправление должно сначала принять программу. В этом случае местное правительство имеет право в соответствии с законодательством штата налагать ограничения на доход и размер процентных ставок. Отсроченные налоги становятся залогом имущества и должны быть возвращены при передаче имущества. Округ Монтгомери делает эту программу отсрочки доступной для домовладельцев всех возрастов, которые соответствуют определенным требованиям к месту жительства и уровню дохода.

X. ГЛОССАРИЙ ТЕРМИНОВ

• Программа налоговых льгот для домовладельцев: Программа освобождения от уплаты налога на имущество, которая позволяет предоставлять налоговую льготу домохозяйствам, общий валовой доход которых ниже стандарта, установленного законодательным органом.
• Программа налоговых льгот при усадьбе: Программа налоговых льгот на недвижимость, которая предоставляет налоговую льготу для основного места жительства владельца собственности. После квалификации этот зачет автоматически применяется к налоговой накладной, когда сумма налогообложения увеличивается более чем на 10% по сравнению с предыдущим годом. Округа и муниципалитеты имеют возможность установить предел ниже 10% для целей местного налогообложения.
• Доходный подход: один из трех общепринятых подходов к оценке справедливой рыночной стоимости.Он основан на предпосылке, что покупатель коммерческой недвижимости будет платить не больше, чем стоимость недвижимости в качестве инвестиций, а продавец примет не меньше, чем она стоит в качестве инвестиций. Этот подход используется только для коммерческой аренды или сдаваемой в аренду недвижимости.
• Земельная ставка: курс доллара, который при умножении на площадь земельного участка дает стоимость земли. Ставки выводятся на основе анализа сопоставимых продаж земли или метода распределения.
• Корректировка соседства: множитель, используемый для связи подходов затрат и продаж к стоимости.Он применяется к стоимости, указанной при стоимостном подходе, с учетом рыночных условий.
• Множитель округа: Множитель, который используется для конкретного региона штата, чтобы обновить его стоимость и рыночные факторы до текущего времени.
Коэффициент качества
• : индекс применяется к жилью на основе качества строительства .
• Налоговый суд Мэриленда: третий уровень апелляции. Суд является независимым органом, назначаемым губернатором.Суд рассматривает и решает вопросы налога на имущество, представленные на его рассмотрение.
• Стоимость поэтапного внедрения: Увеличение оценки от одной переоценки к другой распределяется (поэтапно) равномерно в течение трехлетнего периода между переоценками.
• Апелляционный совет по оценке налога на имущество: второй уровень апелляции. Каждый совет состоит из трех членов, назначаемых губернатором и выбираемых из списка, составленного местным правительством. Совет рассматривает информацию, предоставленную владельцем собственности и оценщиком, и принимает решение по вопросу оценки, поставленному перед ним.
• Ведомость недвижимости: карточка учета собственности для каждого участка недвижимости. Он содержит информацию о праве собственности, юридическое описание, оценку земли и зданий, а также данные о продажах этого земельного участка.
• Список продаж по региону: документ, в котором суммируются сопоставимые продажи для определенного района или группы объектов недвижимости, которые использовались при анализе продаж.
• Подход к продажам: один из трех общепринятых подходов к определению справедливой рыночной стоимости. Данные о продажах анализируются и применяются к свойствам для определения справедливой рыночной стоимости.Предпосылка продажного подхода заключается в том, что покупатель не будет платить за недвижимость больше, чем сумма денег, необходимая для покупки сопоставимой собственности.
• Трехлетний цикл оценки: трехлетний цикл повторной оценки. Ежегодно в каждой юрисдикции проводится переоценка примерно одной трети собственности.
• Единообразие: Недвижимость в Мэриленде должна оцениваться и облагаться налогом аналогичным образом. Суды постановили, что стандартом единообразия является справедливая рыночная стоимость.

Бесплатная и простая таблица анализа арендуемой недвижимости

Успешные инвесторы в арендную недвижимость знают, что прибыль получается при покупке недвижимости, а не при ее продаже. Но как инвесторы узнают, что сделка, на которую они смотрят, действительно имеет смысл?

В этой статье мы ответим на этот вопрос и многое другое.

Мы начнем с того, что рассмотрим, как работает анализ арендуемой собственности, поговорим о том, почему денежный поток так важен, и дадим вам две бесплатные таблицы анализа арендуемой собственности и инструменты, которые вы можете начать использовать уже сегодня.

(Щелкните здесь, если вы предпочитаете сразу перейти к электронной таблице)

При проведении анализа арендуемой собственности необходимо выполнить четыре основных шага:

Инвесторы в недвижимость имеют в своем распоряжении широкий спектр инструментов, помогающих определить рыночную стоимость дома:

• CMA или сравнительный анализ рынка сообщает, за что недавно были проданы аналогичные дома и сколько они сейчас выставлены на продажу за
• Финансовые показатели, такие как максимальная ставка и МРЖ (множитель валовой ренты)
• Правило 1% гласит, что ежемесячная арендная плата за недвижимость должна составлять не менее 1% от покупной цены — если ежемесячная арендная плата составляет 1000 долларов, собственность стоит около 100000 долларов

Стоимость владения и эксплуатации частной инвестиционной собственности включает различные статьи расходов, такие как налоги, управленческие и лизинговые сборы, коммунальные услуги, техническое обслуживание и капитальный ремонт.

Некоторые инвесторы оценивают операционные расходы, используя так называемое правило 50%. Правило 50% предполагает, что операционные расходы (за исключением основной суммы ипотеки и выплаты процентов) будут составлять половину валового дохода. Так, если односемейный дом сдается за 1000 долларов в месяц, ежемесячные операционные расходы составят 500 долларов.

Хотя правило 50% может быть хорошим начальным инструментом проверки при выборе потенциальных инвестиций для дальнейшего анализа, лучше использовать исторические расходы или провести подробное исследование, чтобы точно узнать, сколько будет стоить аренда недвижимости.

3. Исследовательская рыночная арендная плата

Интернет-источники, такие как Rentometer, Zillow и RENTCafé, являются отличными источниками для поиска информации об аренде в режиме реального времени почти на всех рынках США. быть арендатором.

Если вы инвестируете в аренду дома на одну семью под ключ на Roofstock Marketplace, маловероятно, что вам потребуется немедленный ремонт. Однако в какой-то момент во время периода владения вы можете захотеть произвести некоторые внутренние или внешние обновления, чтобы повысить ценность и оправдать более высокую арендную плату.

Ваш управляющий недвижимостью может помочь с получением нескольких цен на любую работу, а также порекомендует, потребует ли местное правительство лицензированного подрядчика для выполнения работы или разрешит использование менее дорогостоящего разнорабочего.

Инвесторы в арендную недвижимость могут зарабатывать деньги двумя способами: за счет увеличения стоимости капитала в долгосрочной перспективе и за счет движения денежных средств в течение всего периода владения.

Прирост капитала растет быстрее ближе к концу срока кредита, потому что больший процент ежемесячного платежа по ипотеке применяется к основной сумме долга. Исторически цены на жилье в США также опережали уровень инфляции.

Итак, для инвестора, занимающегося покупкой и удерживанием недвижимости, вполне разумно ожидать значительного увеличения капитала.

Однако, поскольку рынки недвижимости также исторически движутся циклично, попытка рассчитать время для рынка и увеличить его стоимость в ожидании более высокой цены для продажи иногда может иметь неприятные последствия. Вот почему так много успешных инвесторов в недвижимость сосредотачиваются на движении денежных средств при анализе собственности, в которую инвестировать:

• Ценности односемейных домов со схожими характеристиками имеют тенденцию двигаться в одном направлении, а это означает, что их будущий потенциал оценки примерно такой же
• Финансирование домов на одну семью также аналогично, поэтому основной баланс будет выплачен примерно по той же ставке, а это означает, что прирост капитала к концу срока кредита также будет примерно таким же.

Вот почему инвесторы в недвижимость сравнивают денежный поток двух аналогичных объектов недвижимости.

Поскольку потенциальная прибыль от капитала примерно одинакова, денежный поток становится дифференцирующим фактором. При прочих равных дом с большим денежным потоком — лучшая инвестиция.

Денежный поток — это разница между доходами и расходами. Хотя это определение довольно простое, точный анализ и расчет денежных потоков может быть немного сложнее.

Это потому, что многие начинающие инвесторы в недвижимость слишком оптимистичны.Они часто переоценивают валовой доход от аренды и недооценивают эксплуатационные расходы или истинную стоимость владения арендуемой недвижимостью.

Хороший анализ денежных потоков включает:

Валовой доход от аренды

Одна большая ошибка, которую допускают некоторые инвесторы, — это прогнозировать, что арендная плата всегда будет расти из года в год. Вместо того, чтобы прогнозировать ежегодное увеличение арендной платы на 3% (например), поговорите с другими инвесторами на вашем рынке, чтобы узнать, каковы были их исторические повышения арендной платы на самом деле.

Вакансия / потеря кредита

Многие проформы движения денежных средств используют убыток от вакансии / кредита в размере 5% от валового годового дохода. Вакансия — это время, необходимое для того, чтобы найти нового арендатора или сдать квартиру, когда недвижимость не приносит дохода. Потеря кредита — это еще одно слово для обозначения безнадежной задолженности, созданной арендаторами, которые не платят полностью.

Число дней, которым соответствует 5%, составляет около 18 дней. Вместо того, чтобы использовать 5%, поговорите с местной компанией по управлению недвижимостью Roofstock, чтобы узнать их мнение о том, сколько времени на самом деле потребуется, чтобы найти нового арендатора.Вы можете обнаружить, что 5% слишком мало или даже слишком много, если спрос на арендуемую недвижимость на рынке высок.

Управление недвижимостью

Поскольку вы разговариваете с профессиональным управляющим недвижимостью, спросите его об их структуре оплаты и узнайте, какие услуги включены в стоимость, а какие могут привести к дополнительным сборам. Отраслевой стандарт составляет от 8% до 12% от валового ежемесячного дохода от аренды, в то время как другие могут взимать фиксированную плату за единицу или предлагать скидку инвестору с несколькими объектами недвижимости.

Может взиматься дополнительная плата за такие услуги, как сдача в аренду новому арендатору и создание новой учетной записи клиента. Эти комиссии уменьшают денежный поток собственности, но начинающие инвесторы часто забывают включать их в анализ денежных потоков.

Техническое обслуживание

Техническое обслуживание включает в себя расходы на ремонт или замену таких предметов, как забитый водопровод, перестановка двери шкафа, замена изношенного прибора, обслуживание системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха или ремонт крыши.Некоторые инвесторы рассчитывают расходы на содержание как 10% от общей арендной платы, в то время как другие собственники составляют детализированный список со стоимостью отдельных работ и ремонтов.

Возраст дома и демографические данные арендаторов также влияют на стоимость содержания недвижимости.

Уход за старыми домами, если они не были полностью отремонтированы и обновлены, как правило, обходится дороже, чем новое строительство. Инвесторы, нацеленные на студентов или арендаторов из 8-й секции в качестве арендаторов, могут обнаружить, что расходы на содержание выше, чем у владельцев, сдающих в аренду миллениалам с высокотехнологичной работой или пенсионерам бэби-бума.

ЖКХ

Арендаторы односемейных домов обычно оплачивают счета за коммунальные услуги напрямую, но в небольших многоквартирных домах домовладельцы часто платят за воду, канализацию и мусор, а затем перекладывают эти расходы на арендатора.

Даже если арендатор оплачивает свои собственные счета за коммунальные услуги, рекомендуется проконсультироваться с местным коммунальным предприятием, чтобы узнать, сколько счетов стоит каждый месяц.

Более высокий, чем обычно, счет за коммунальные услуги может в конечном итоге сделать недвижимость слишком дорогой для арендатора, что, в свою очередь, приведет к более высокому уровню вакантных площадей и снижению денежного потока.В зависимости от муниципалитета некоторые коммунальные предприятия могут также возлагать на арендодателя ответственность за неоплаченный счет арендатора, что создает непредвиденные расходы в отчете о движении денежных средств.

Комиссия ТСЖ

Владение домом, входящим в ассоциацию домовладельцев, также означает уплату взноса ТСЖ, как правило, один раз в месяц. Хорошая идея — попросить у ТСЖ копию их годового баланса P&L и .

Это потому, что, хотя отчет о прибылях и убытках ТСЖ может показаться сильным, слабый баланс означает, что ТСЖ недокапитализирован и, возможно, потребуется провести специальную оценку для каждого владельца собственности в ассоциации.

Ипотека

Выплаты по ипотеке обычно состоят из PITI — основного долга, процентов, налога на имущество и страховки. Если ваш ежемесячный платеж по кредиту не включает все эти элементы, обязательно учтите недостающие в своем анализе движения денежных средств.

Прочие расходы

В эту категорию могут входить единовременные расходы, такие как арендная плата, борьба с вредителями, уборка снега, ландшафтный дизайн и не облагаемые налогом командировочные расходы для инвесторов в недвижимость на дальние расстояния.

Чтобы проиллюстрировать, как анализ арендуемой собственности работает в реальном мире, мы составили простую электронную таблицу с использованием Google Таблиц (но вы также можете загрузить копию в Excel, если предпочитаете ее):

Загрузите эту простую таблицу для анализа арендуемой недвижимости (любезно предоставлено Roofstock Academy)

Еще один отличный ресурс для подробного анализа арендуемой недвижимости на одну семью — Roofstock Cloudhouse.

Просто введите адрес любого дома на одну семью в США, чтобы получить полный прогноз потенциальной прибыли. Вы также можете персонализировать свои отчеты Cloudhouse, изменив допущения для создания индивидуального анализа.

Другие финансовые показатели для измерения

Хорошая таблица анализа арендуемой недвижимости также позволяет инвесторам в недвижимость создавать другие ключевые финансовые показатели, которые помогают взвесить все за и против альтернативных вариантов инвестирования:

• Денежный доход = чистый годовой денежный поток / вложенные денежные средства
• Ставка капитализации = NOI (чистый операционный доход до выплаты ипотеки) / рыночная стоимость недвижимости
• Множитель валовой арендной платы = рыночная стоимость / валовая годовая арендная плата
• Валовой доход от аренды = Валовая годовая арендная плата / рыночная стоимость

Налог на коммерческую аренду бизнеса — CRT

С 1 июня 2018 года налогоплательщики могут потребовать налоговую льготу для малого бизнеса.

Кредит эффективно освобождает арендаторов с «общим доходом» не более 5 000 000 долларов И «годовой базовой арендной платой до снижения арендной платы» менее 500 000 долларов США от налога на коммерческую аренду.

Налогоплательщики с «общим доходом» более 5 000 000 долларов США, но менее 10 000 000 долларов США и «годовой базовой арендной платой до снижения арендной платы» более 500 000 долларов США, но менее 550 000 долларов США получают кредит по скользящей шкале против налога.

Налогоплательщики с «общим доходом» равным или более 10 000 000 долларов США или «годовой базовой арендной платой до снижения арендной платы» менее 250 000 долларов США или равной или более 550 000 долларов США не имеют права на получение этого кредита.

Налогоплательщики с несколькими помещениями и «общим доходом» менее 10 000 000 долларов США могут иметь право на получение этого кредита в отношении одних помещений и не имеют права в отношении других.

Аренда базы налогового кредита для малого бизнеса

«Базовая арендная плата по налоговому вычету для малого бизнеса» — это базовая арендная плата до снижения арендной платы на 35% (сумма на стр. 2, строка 7 годовой декларации по налогу на коммерческую арендную плату формы CR-A г. Нью-Йорка), разрешенной в соответствии с разделом 11-704 Административного кодекса. (з) (2).Примечание. Не используйте «Годовая базовая арендная плата до снижения арендной платы (стр. 2, строка 12 формы CR-A г. Нью-Йорка)».

Общий доход

«Общий доход» определяется разделом 11-704.4 Кодекса об административных правонарушениях и означает сумму, сообщаемую Налоговой службе для целей федерального подоходного налога (т. Е. Федеральный 1120, строка 11; Федеральный 1120S, строка 6; Федеральный 1065, строка 8) в налоговый год, непосредственно предшествующий периоду, на который арендатор подает заявку на получение этого кредита, который равен валовой выручке или продажам физического лица, траста, имущества, партнерства, ассоциации, компании или корпорации за вычетом доходов и надбавок за вычетом стоимости товаров продано плюс сумма любых дивидендов, процентов, валовой ренты, валовых лицензионных платежей, чистой прибыли от прироста капитала, чистой прибыли или убытка от продажи коммерческой собственности, чистой прибыли или убытка фермы, обычного дохода или убытка от других партнерств, имений или трастов или прочие доходы или убытки. «Общий доход» — это доход, указанный в вашей федеральной налоговой декларации, независимо от того, как вы подаете налоговую декларацию в г. Нью-Йорке.

Арендная плата, выплачиваемая арендатором за каждое местоположение
— Арендная плата, полученная или причитающаяся от субарендатора
= Базовая арендная плата *

* Если базовая арендная плата составляет менее одного года (или менее трех месяцев при квартальном доходе), вы должны рассчитать его в годовом исчислении на весь период возврата. Годовая базовая арендная плата используется для определения соответствующей налоговой ставки.

Понимание затрат на строительство и надстройку коммерческих зданий

Идеальное коммерческое помещение под офис одновременно привлечет и удержит арендаторов. Но в сегодняшней гиперконкурентной деловой среде инвесторы и владельцы должны учитывать, где работают сотрудники. Планировка, функциональность и эстетика офиса — все это определяет, выберет ли арендатор ваше местоположение и останется ли он надолго. В этой статье мы исследуем строительство и застройку коммерческих офисов: что это такое, почему они важны и как финансировать каждый проект.

Арендаторам коммерческих офисов нужны рабочие места, которые повышают производительность и моральный дух сотрудников. Кроме того, арендаторы хотят, чтобы эти офисы отражали их бренд и культуру компании. И им нужны офисы, которые помогают привлекать и удерживать высокопроизводительных сотрудников.

В условиях закрытия из-за коронавируса COVID-19 владельцы офисных зданий и управляющие недвижимостью должны всячески стимулировать нынешних и потенциальных арендаторов к подписанию договора аренды. Поэтому арендодатели должны предлагать коммерческим арендаторам больше удобств и более гибкие возможности, чем когда-либо прежде.

Современные тенденции строительства коммерческих зданий

В рамках строительства коммерческих зданий четвертый год подряд в 2019 году было построено более 50 миллионов квадратных футов новых офисных помещений. В прошлом году по всей стране было завершено строительство 56,4 миллиона квадратных футов офисных площадей.

Пандемия усилила тенденцию, которая, возможно, сохранялась годами. Больше сотрудников, чем когда-либо, работают из дома, что позволяет компаниям работать удаленно больше, чем когда-либо в истории. Некоторые отчеты предполагают, что эта тенденция сохранится.

Однако рынок офисных площадей никуда не денется. Несмотря на пандемию, офисный сектор продолжает сдавать офисные помещения арендаторам. А экономисты предсказывают самый высокий рост на трех рынках труда: Остин, Даллас / Форт. Стоит и Хьюстон.

В мире аренды офисов и торговых площадей термин «строительство офиса» (или «отделка») относится к процессу отделки необработанных коммерческих помещений.

Обычно чистое коммерческое офисное пространство состоит всего из четырех стен, бетонных полов и двери.Однако, как только арендатор подает заявку на аренду помещения, он, скорее всего, захочет персонализировать его. Им нужно будет внести изменения, которые будут иметь смысл для их бизнеса, их сотрудников и клиентов.

По мере того, как предприятия переходят от столов для близких к офисам, находящимся на удалении от общества, арендаторам может потребоваться отремонтировать или реконструировать офисные помещения для удовлетворения этих потребностей.

Как оцениваются затраты на строительство?

Обычно мы выражаем стоимость строительства или расширения коммерческого здания как среднюю стоимость квадратного фута.

Средний срок коммерческой аренды составляет от трех до пяти лет. И, как и все в бизнесе, процесс строительства может включать в себя длительные переговоры между владельцем здания и арендатором.

Области для дальнейшего обсуждения и переговоров:

• Какие улучшения ожидаются в проекте строительства коммерческого здания?
• Какие материалы будут использоваться?
• Кто заплатит за улучшения?
• Кто завершит работу?
• Какие улучшения останутся после окончания аренды? Удалят ли арендаторы все улучшения после прекращения аренды?

Обычно арендаторы вносят свой вклад в бюджет строительства.Тем не менее, средняя стоимость квадратного фута строительства коммерческого здания с использованием стандартной отделки достигает более 65 долларов за квадратный фут, хотя недавний всплеск стоимости материалов привел к росту этой цены во многих областях. Следовательно, все стороны должны провести переговоры и заранее сформулировать четкие ожидания, чтобы гарантировать, что все согласны в отношении объема и стоимости улучшения.

Также нередко арендаторы обновляют свои помещения каждые несколько лет. По мере развития технологий и появления новых сотрудников компании ищут новые рабочие места.В результате арендодатели должны понимать стоимость строительства коммерческого офиса и переговоры.

Распределение затрат на коммерческое строительство

На затраты на строительство коммерческого офиса влияют многие факторы.

Как всегда, ключевым фактором является местоположение. Северо-восточное и восточное побережье всегда были дорогими районами для строительства коммерческих зданий. Однако самые доступные места для строительства коммерческих зданий в США находятся на юге, включая Хьюстон. Коммерческое строительство в этих районах более доступно из-за меньших затрат на рабочую силу и материалы.

Подробная оценка затрат на коммерческое строительство по всей стране показывает, что южные рынки остаются доступными. На таких рынках, как Даллас, Хьюстон и Атланта, средняя цена за квадратный фут намного ниже, чем на прибрежных рынках.

Однако затраты на строительные материалы и рабочую силу продолжают расти по всей стране, в том числе на юге. По некоторым оценкам, расходы по всей стране увеличиваются примерно на 2%, в основном из-за пандемии. Когда коронавирус остановил производственные и транспортные цепочки, материалов стало меньше, что привело к росту цен.

В отчете компании Deloitte, предоставляющей бухгалтерские услуги, говорится о росте затрат на коммерческое строительство и застройку еще до того, как пандемия достигла американских берегов. В отчете упоминаются растущая сложность проектов, зарубежная конкуренция, нехватка рабочей силы и сложности в цепочке поставок как движущие факторы роста затрат.

Расходы на строительство внутренней застройки предприятия

Ниже мы рассмотрим структуру затрат Kirksey Architects на отделку интерьеров офисных зданий в Хьюстоне в 2019 году.Он выражает затраты как среднюю стоимость квадратного фута арендуемой площади. Представленные здесь затраты предполагают площадь пола в 25 000 квадратных футов брутто с 50% офисов и 50% открытой планировки. Эти расходы не включают AV- и IT-оборудование, предоставляемое владельцем.

Качество внутренней отделки также влияет на стоимость проекта. Высококачественная отделка, экзотические породы дерева, каменные столешницы, двери высокого класса и другие высококлассные дополнения являются показателем репутации арендатора для клиентов. Такая отделка также может привлечь желаемую клиентуру, поддерживая конкурентоспособность компании на их рынке.

Затраты на коммерческое строительство офисных зданий также могут варьироваться в зависимости от сезона. В частности, погода может повлиять на стоимость топлива, транспорта и материалов. Сезонные погодные колебания также могут повлиять на доступность рабочей силы.

Kirksey Architects отмечает, что стоимость отделки корпоративных интерьеров также продолжает расти:

В целом на рынке наблюдается значительный скачок в предложениях базовой и средней комплектации и удобств. Более того, для топ-менеджеров есть «полет к качеству».Без сомнения, это остается рынком арендатора. Особенно это касается бывших объектов недвижимости класса А, привлекающих арендаторов более выгодными предложениями и новым вестибюлем и / или улучшенными удобствами.

(от 43 до 54 долларов за квадратный фут в 2018 году)

Наиболее простое применимое пространство в соответствии со стандартами арендодателя, но с использованием всех новых компонентов: базовое светодиодное освещение 2 × 4, стандартный потолок 2 × 2, пластиковые ламинатные стандартные двери здания с врезной фурнитурой, 18-дюймовый боковой свет на фасадах офиса, минимальные столярные изделия и весь пластик ламинат, ковровая плитка 28 $ / ярд, стандартная электрика и HVAC.Добавьте до 10 долларов за квадратный фут для помещений первого поколения.

(от 57 до 75 долларов за квадратный фут в 2018 году)

Модернизирован с линейным светодиодным освещением, потолком с тонкой линией 2 × 2, стандартными дверями из деревянного шпона с врезной фурнитурой, стеклянными офисными фасадами в полную высоту с алюминиевой рамной системой, более обширными столярными изделиями из пластикового ламината со столешницами с твердой поверхностью повсюду, ковровая плитка за 35 долларов более обширное электрическое обслуживание с круглосуточным кондиционированием воздуха в серверной и двумя дополнительными фанкойлами для зон конференц-залов.Добавьте до 10 долларов за квадратный фут для помещений первого поколения.

(от 96 до 151 доллара за квадратный фут в 2018 году)

Модернизированный интерьер с непрямым освещением бухты на некоторых потолках и деревянными дверями и рамами архитектурного качества. Включает 40 процентов стенового пространства, покрытого акустической тканью; 30 процентов стен выполнены из дерева премиум-класса, а 30 процентов — из окрашенного гипсокартона. Также включает столярные изделия из шпона и гранитные столешницы, а также ковер и плитку по цене 45 долларов за квадратный ярд. Другие особенности интерьера включают более обширное освещение и специальные приспособления для художественных работ и акцентных областей.Добавьте до 10 долларов за квадратный фут для помещений первого поколения.

Базовое офисное помещение: от 28 до 30 долларов за квадратный фут

Офисные помещения среднего класса: от 30 до 40 долларов за квадратный фут

Офисные помещения для руководителей: от 40 до 80 долларов за квадратный фут

(от 140 до 189 долларов за квадратный фут в 2018 году)

Относится к помещению площадью 10 000 квадратных футов с резиновым полом, безрамными стеклянными входными дверями и обширной проводкой для электроники и аудио. Включает в себя мужские и женские раздевалки с влажными зонами из керамической плитки (четыре душа и два туалета в каждой), а также гардеробные с ковровым покрытием и пластиковыми ламинатными шкафчиками.

(от 136 до 198 долларов за квадратный фут в 2018 году)

Аналогично офисным помещениям для руководителей, за исключением потолочной системы и улучшенной акустики, а также отдельных фанкойлов для каждой комнаты, VIP-зоны отдыха с столярными изделиями, кофейным сервизом и столярными изделиями регистратора.

ОБЕД, КУХНЯ И ОБСЛУЖИВАНИЕ ДЛЯ СОТРУДНИКА: 162–241 долл. США / SF

(от 157 до 208 долларов за квадратный фут в 2018 году)

Для кухни площадью 5000 квадратных футов с плиточным полом и окрашенным гипсокартоном; нестандартные столярные изделия в зоне общественного питания и разгрузочной станции; керамическая плитка повсюду; обеденная зона с сочетанием гипсокартона и акустических потолков, линейного светодиодного освещения, непрямого освещения и подвесного акцентного освещения; и некоторые низкие стены с деревянными панелями в качестве перегородок.

Понимание того, как затраты на строительство привлекают арендаторов

Существует широкий диапазон размеров, типов и возможных вариантов использования зданий. Столкнувшись с таким разнообразием, владельцы коммерческих зданий должны понимать затраты, связанные со строительством коммерческих зданий и офисов. Эти знания помогут владельцам привлечь успешных арендаторов, приносящих предсказуемый доход от аренды.

Жесткие затраты против мягких затрат

Эксперты по коммерческой недвижимости здесь, в CXRE, могут помочь владельцам разработать стратегии ведения переговоров по строительству и аренде.Мы можем помочь определить, кто оплачивает жесткие и мягкие затраты, связанные с арендой и строительством коммерческой недвижимости.

Кроме того, наша команда по управлению строительными проектами может помочь вам и вашим арендаторам составить план, который принесет пользу всем. Мы будем держать расходы под контролем, наладим связь между всеми сторонами и продолжим реализацию проекта.

Жесткие затраты

Жесткие затраты — это улучшения, которые останутся после ухода арендатора.Обычно эти затраты относятся к физическим изменениям в собственности, которые могут принести пользу арендодателю. В их числе:

• Двери и окна и сопутствующее оборудование
• Краски и ковровые покрытия
• Изделия столярные и лепные
• Системы отопления, вентиляции и кондиционирования, пожарная сигнализация и спринклеры
• Гипсокартон, каркас, акустические потолки и стены
• Электрические, механические и водопроводные системы

К твердым затратам относятся также трудозатраты на строительстве. Эти расходы могут сильно различаться в зависимости от объема ремонта и качества материалов и отделки, выбранных арендатором.Однако на них обычно приходится от 75 до 85 процентов коммерческих затрат на строительство.

Мягкие расходы

Стоимость программного обеспечения , с другой стороны, не включает физические изменения в коммерческом пространстве. Эти расходы обычно составляют от 8 до 12 процентов от общей стоимости проекта. Мягкие затраты, как правило, легче оценить, чем жесткие. Этот термин обычно относится к сервисным расходам и гонорарам, необходимым для завершения проекта в соответствии со спецификациями арендатора. В эти расходы могут входить:

• Разрешение на строительство
• Юридические издержки
• Архитектурные планы
• Проверки

Затраты поставщика

Прочие затраты на строительство включают затрат поставщика .Эти расходы, которые могут включать в себя вывески, безопасность, телефонные и компьютерные кабели, а также расходы на переезд, обычно составляют от пяти до десяти процентов от общего бюджета арендатора.

Затраты на расширение розничной торговли варьируются в зависимости от того, находится ли помещение в крупном мегаполисе или в более старом здании в небольшом городе.

Для офисных зданий, включающих торговые площади, согласно ежегодному исследованию розничной застройки, проведенному Chain Store Age за 2019 год, средняя стоимость составляет 56 долларов.53 за квадратный фут.

Согласно исследованию, в среднем в розничной торговле покрытие полов стоит 2,76 доллара за квадратный фут в бюджете, а потолки — 1,81 доллара. Стоимость ремонта, замены или установки системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха стоит около 2,61 доллара за квадратный фут или примерно 13 000 долларов за помещение площадью 5000 квадратных футов.

Опять же, было бы упущением, если бы мы не упомянули о росте затрат в условиях пандемии. Из-за отключения COVID-19 и проблем с цепочкой поставок мы наблюдаем резкое увеличение материальных затрат.Это следует учитывать при составлении бюджета для проекта застройки.

Электрооборудование

Согласно исследованию Chain Store Age, типичная стоимость установки внутреннего освещения составляет около 3,30 доллара за квадратный фут.

Изделия столярные

Согласно исследованию, в среднем розничные предприятия тратят почти 10 долларов на квадратный фут на выставочные приспособления или столярные изделия. Это примерно 20 процентов среднего бюджета.

В зависимости от бизнеса и типа необходимого пространства арендатор может использовать команду дизайнеров офиса для управления расширением коммерческих помещений.В эту команду могут входить архитектор, дизайнер интерьеров, проектировщик помещений и генеральный подрядчик. Эти профессионалы помогают установить бюджет и сроки завершения на основе запланированного использования, желаемой комплектации и отделки, а также планов будущего роста арендатора. Наем дизайнера или архитектора может занять до 20 процентов бюджета строительства.

Типы коммерческой застройки офиса

Как и следовало ожидать, проект строительства более крупного коммерческого офиса будет дороже, потому что потребуется больше материалов, а затраты на рабочую силу для строительных работ будут выше.Владельцы могут получить некоторую экономию на масштабе с более крупными проектами из-за способности подрядчиков обеспечить более низкие удельные затраты на материалы и возможность получать скидки при заказе поставок оптом. Поэтому большие проекты обычно имеют более низкую цену за квадратный фут по сравнению с небольшими проектами.

Однако рассмотрение только затрат на строительство не даст полной картины затрат на переезд нового арендатора в офисное помещение. Ставка аренды, надбавки арендатора и концессии арендодателя (например, периоды бесплатной аренды) — все это вместе определяет окончательную стоимость арендатора.

Арендодатели обычно могут выбрать один из четырех способов оплаты модификации коммерческих помещений, отвечающих потребностям арендатора: скидки на аренду, стандартные надбавки за строительство, строительство офиса «под ключ» и надбавку за улучшение работы арендатора. Мы дадим краткий обзор каждого метода, а также более подробно обсудим два наиболее распространенных варианта: создание под ключ и расширение для улучшения арендатора.

Способы оплаты строительства коммерческих зданий

СКИДКИ НА АРЕНДУ

При этом способе оплаты арендодатель предлагает бесплатную или льготную арендную плату на определенное количество месяцев (например, один месяц бесплатной аренды за год аренды).Затем арендатор может использовать сэкономленные средства для оплаты улучшений. Арендатор обычно курирует работы по этому способу оплаты.

СТАНДАРТНОЕ ПОСОБИЕ НА ЗДАНИЕ

С помощью этой опции арендодатель предлагает определенный пакет улучшений, доступный всем арендаторам. Затем арендаторы выбирают варианты из предложенных категорий, например варианты в меню. Например, арендатор может выбрать один из двух или трех конкретных типов полов или определенных цветов краски. Арендатор оплачивает любые улучшения, не включенные в стандартное пособие, а домовладелец наблюдает за работой.

Строительство офиса под ключ

Другой основной вариант в застройке — офисное строительство «под ключ». В этом варианте арендатору достаточно повернуть ключ в входной двери. То есть все, что им нужно для начала ведения бизнеса, уже есть. В этом случае арендодатель оплачивает все улучшения, оставляя арендатору лишь незначительные расходы, такие как мебель. И арендодатель, и арендатор согласовывают специфику застройки во время переговоров об аренде.

Ключом к обеспечению хороших результатов как для арендодателя, так и для арендатора является разработка планов, четко определяющих, что будет построено и доставлено арендатору.Этот процесс требует подробных планов, хорошей коммуникации между всеми сторонами, участвующими в процессе переговоров и проектирования, и строгого надзора за генеральным подрядчиком со стороны арендодателя.

По контракту на строительство «под ключ» арендатор должен предоставить конкретные планы, смету расходов и требуемые сроки. Договоренность «под ключ» может дать арендодателю некоторый контроль над окончательной отделкой помещения. Но арендатор должен уточнить качество работ и материалов, которые он хочет.При переговорах с арендатором следует также учитывать, как стоимость строительства, предоставленного арендодателем, будет отражена в арендной ставке.

Владельцы зданий должны изучить предварительный план ценообразования арендатора, чтобы убедиться, что предполагаемые затраты на строительство и монтаж приемлемы. В тарифном плане также должны быть указаны конкретные предметы, такие как стены, двери, столярные изделия и электрические розетки. Планы будут содержать подробную информацию о отделке, примечания по сантехнике, необходимой для комнат для отдыха или кафе, а также другие различные примечания, необходимые для предлагаемого строительства.

Если арендодатель утвердит тарифный план, по крайней мере, три генеральных подрядчика, имеющих опыт строительства офисных зданий, рассмотрят план и предложат предварительные предложения.

Как только домовладелец принимает предварительную цену строительства, строительство переходит к следующему этапу. Однако, если арендодатель считает предлагаемые затраты слишком высокими, стороны могут провести дополнительные переговоры. На этом этапе арендатор может продолжить переговоры или отказаться от сделки. Когда обе стороны придут к соглашению, владелец разрешит приступить к созданию подробных строительных чертежей.

Дома под ключ — хороший вариант для аренды менее 10 000 квадратных футов площадей. Вариант строительства под ключ также выгоден для арендаторов с краткосрочной арендой, поскольку у них нет рычагов для переговоров о более крупном пособии на улучшение арендатора.

Расширение возможностей арендатора (TI)

Предложение арендатора надбавки за улучшение жилого дома (TI) — это наиболее распространенный способ, которым арендодатели платят за коммерческие улучшения. Арендодатели часто выплачивают арендаторам плату или скидку на арендную плату, чтобы компенсировать необходимые затраты на улучшение.Например, в офисном помещении могут потребоваться общие рабочие места открытой планировки и конференц-залы для сотрудников, а ресторану может потребоваться кухонное пространство для приготовления пищи и зоны отдыха клиентов. Арендатор обычно наблюдает за работой надстройки TI и несет ответственность за любые улучшения, которые превышают стоимость пособия.

Арендодатели могут наложить ограничения на то, за что будет оплачиваться пособие арендатора, например, только на оплату труда, строительства и материалов. Эти надбавки обычно не включают стоимость мебели, приспособлений и оборудования, а также торговых приспособлений, необходимых арендатору для ведения бизнеса.Арендаторы могут договориться о том, чтобы надбавка покрывала другие расходы, такие как планирование помещений, дизайн офиса или судебные издержки.

Для чего-либо, кроме очень незначительного строительства, к арендному документу следует добавить приложение или приложение к рабочему письму арендатора. В хорошо составленном рабочем письме излагаются все ключевые вопросы, связанные с построением запланированных улучшений арендатора, и ограничиваются заказы на дорогостоящие изменения во время строительства. В нем будут определены стандарты здания и детали конструкции, такие как количество осветительных приборов, размер дверей и все другие элементы интерьера, которые домовладелец установит для арендатора.

В рабочем письме указывается бюджет проекта и излагается, как арендатор будет оплачивать любые дополнительные расходы сверх установленного лимита. В нем также описывается любое гарантийное покрытие, предоставляемое арендодателем или генеральным подрядчиком. Как правило, обе стороны договариваются и подписывают договор аренды до согласования рабочего письма.

Затраты на строительство и уступки по улучшению арендатора

В целом, затраты арендаторов на усовершенствование растут быстрее, чем арендная плата на всех рынках в США. Надбавки на улучшение жилищных условий увеличились двузначными числами в последние годы, увеличившись более чем на 10 процентов в 2017 году и на 13 процентов в 2018 году, согласно данным 2019 U.Руководство S. and Canada Fit Out .

Однако исследования показывают, что, хотя концессии на улучшение жилищных условий для арендаторов на большинстве рынков, вероятно, были выше в течение всего 2019 года, щедрые пособия на улучшение жилищных условий не поспевали за ростом затрат на строительство.

Средняя стоимость строительства офиса увеличилась на 12 процентов в 2018 году. Кроме того, около 60 процентов увеличения затрат на строительство было компенсировано увеличением надбавок за TI. Но это означает, что 40 процентов увеличения стоимости строительства было переложено на арендаторов.Таким образом, сроки инвестирования для освоения надбавок за улучшение арендаторов должны быть распределены на более длительный период.

Хорошая новость заключается в том, что улучшенное здание привлечет новых арендаторов, и владельцы смогут взимать более высокие арендные ставки. Отремонтированное здание также более привлекательно для кредиторов и может привести к более выгодным условиям ипотеки.

Конечно, размер пособия на улучшение жилого фонда и затраты на улучшение могут варьироваться в зависимости от местоположения. Большинство арендодателей предоставляют арендаторам пакеты улучшений, чтобы помочь арендаторам покрыть часть затрат на предлагаемую застройку.Это особенно актуально на сегодняшнем рынке, поскольку все больше арендаторов хотят иметь офис, отвечающий их конкретным потребностям. Например, офисные помещения должны учитывать проблемы здоровья и безопасности, что может привести к возможному ремонту существующих офисных помещений.

Арендодатели обычно предлагают арендатору пакет улучшений, покрывающий небольшую часть затрат на строительство, но арендаторы получают достаточно, чтобы значительно компенсировать свой счет в некоторых городах.

По данным Structen Group, фирмы, занимающейся архитектурой и проектированием интерьеров, средние затраты арендатора на улучшение, предоставленные арендодателем, составили 43 доллара за квадратный фут, в результате чего средняя общенациональная стоимость строительства составила 196 долларов за квадратный фут.Фирма обнаружила, что Вашингтон, округ Колумбия, был самым доступным рынком для строительства жилья для арендаторов по цене 103 доллара за квадратный фут из-за щедрых пособий на улучшение жилищных условий.

Средняя стоимость проектирования, строительства и мебели Structen Group в Вашингтоне, округ Колумбия, составляла в среднем 85 долларов за квадратный фут для проектирования, строительства и мебели, плюс дополнительные 20-30 долларов за квадрат для ИТ, аудиовизуальных материалов и транспортных средств. расходы.

Компания обнаружила, что средняя стоимость проектирования, строительства, мебели и переезда в Вашингтоне, округ Колумбия, составляет около 150 долларов за квадратный фут.Однако большие надбавки за улучшение условий для арендатора, составляющие около 50 долларов за квадратный фут, снижают расходы арендатора из собственного кармана.

Определение надбавки на новостройки по благоустройству арендатора

Предоставление пособия на улучшение жилого фонда представляет собой риск для арендодателя. Аренда выгодна только в том случае, если арендатор может выплатить пособие и внести арендную плату в течение всего срока аренды.

Размер надбавки за улучшение жизни арендатора обычно определяется четырьмя факторами:

1. Кредитоспособность арендатора, определяемая кредитным рейтингом, продолжительностью работы и долгосрочными перспективами бизнеса.
2. Спрос и предложение на местном рынке коммерческой недвижимости. Арендодатели часто сохраняют свои чистые арендные ставки стабильными и увеличивают или уменьшают стимулы, такие как надбавки за улучшение жилищных условий, с учетом изменений рыночных условий.
3. Состояние торговой площади. Арендодатели, чьи здания не соответствуют рыночным стандартам, будут вынуждены предоставить арендатору надбавку на улучшение жилья в качестве компенсации.
4. Собственный капитал арендодателя. Владельцы недвижимости с обширным портфелем обычно предоставляют арендаторам более крупные надбавки на улучшение, поскольку у них будут более глубокие карманы и большая терпимость к риску.

Тип недвижимости также влияет на стоимость строительства коммерческих зданий

Затраты арендатора на улучшение застройки также зависят от типа сдаваемого в аренду здания.

Помещение, которое раньше никогда не было занято, вероятно, только с бетонным полом. Застройки этих помещений арендаторами также известны как проекты капитального ремонта. Обычно это связано с серьезными изменениями внешнего вида и инфраструктуры здания.Эти проекты обычно требуют значительно большего бюджета, чем уцелевшие офисы.

Второе поколение:

Помещение, которое ранее было занято и застроено. Он может содержать улучшения, которые новый арендатор может повторно использовать или перепрофилировать. Улучшения пространств второго поколения, также известные как обновления, включают незначительные проекты, которые в основном визуальные. Часто это требует небольшого количества работы и затрат, таких как новая краска и ковер.

Строительный класс

Строительный класс также увеличивает затраты на строительство.Вот отраслевая классификация офисных помещений на отдельных рынках, согласно Международной ассоциации владельцев и менеджеров зданий.

Самые престижные здания, конкурирующие за первоклассных офисных пользователей с арендной платой выше средней за этот район. Здания имеют высококачественную стандартную отделку, современные системы, исключительную доступность и определенное присутствие на рынке.

Здания, конкурирующие за широкий круг пользователей с арендной платой в среднем диапазоне для района.Отделка здания удовлетворительна для данного района, а системы адекватны, но здание не может конкурировать с классом А по той же цене.

Здания, конкурирующие за арендаторов, которым требуются функциональные площади при арендной плате ниже средней по площади. Многие из этих объектов требуют хотя бы некоторого ремонта, чтобы сделать их пригодными для использования сегодня арендаторами.

В результате не существует однозначного ответа на вопрос, сколько будет стоить строительство коммерческого офиса, поскольку затраты сильно различаются в зависимости от рынка.

Прогрессивное офисное пространство, считается передовым офисным пространством, имеет открытую планировку без закрытых офисов, 100 процентов рабочего места оборудовано скамейкой, но есть много конференц-залов и комнат для совместной работы. В среднем стоимость квадратного фута для строительства прогрессивных офисных помещений колеблется от 147 до 167 долларов, в основном из-за минимальных перегородок. Но этот многоцелевой тип пространства для совместной работы часто имеет более высокие технологические затраты.

С тех пор, как COVID-19 начал влиять на бизнес, популярность этих прогрессивных офисных помещений быстро падает.Открытая планировка и непосредственная близость сотрудников не соответствуют рекомендациям CDC по профилактике вирусов, поэтому в этих офисных помещениях может потребоваться ремонт, чтобы они соответствовали местным нормам.

Средние офисные площади занимают около 10 процентов площади, отведенной под частные офисы. Оставшееся пространство может быть занято рабочими станциями, а также некоторыми конференц-залами и несколькими пространствами для совместной работы или многоцелевого использования. Это наиболее распространенный дизайн офисов: 52 процента корпоративных арендаторов сообщили об использовании этого типа помещений.Он сочетает в себе преимущества открытых и частных офисных помещений. Средняя стоимость строительства среднего офисного стиля составляет от 170 до 196 долларов за квадратный фут.

Традиционный: Около 21 процента офисов сегодня относятся к этой категории, обычно это касается арендаторов, для которых важна конфиденциальность сотрудников или клиентов. У них около 30 процентов пространства отведено под индивидуальные офисы, а остальная часть отведена под открытую планировку и конференц-залы. Пространство для совместной работы минимально.По данным JLL, средняя стоимость строительства этих пространств составляет от 193 до 224 долларов за квадратный фут.

Плотность сотрудников для прогрессивных пространств значительно выше — от 20 до 50 процентов — по сравнению с двумя другими стилями. С другой стороны, средние затраты на строительство ниже — 152,23 доллара за квадратный фут по сравнению с 158,23 доллара для умеренного помещения и 177,06 доллара для традиционного.

Новостройки в состоянии отделки будут дороже отделывать, чем здания второго поколения. Качество отделки — обычно классифицируемое как стандартное, среднее или высшее / высшее — может добавить к цене, как и стоимость рабочей силы.

Имейте в виду, что строительство специализированных коммерческих помещений, таких как юридические или медицинские офисы, будет дороже, чем строительство обычных офисов или магазинов.

Прочие факторы, влияющие на стоимость строительства

Бизнес арендатора в конечном итоге определяет разбивку затрат на коммерческое строительство торгового или офисного помещения. Арендатору, чей бизнес требует активного взаимодействия с клиентами в своем помещении, например, в медицинском офисе, юридической фирме или розничном магазине, потребуется высококачественная отделка в общих помещениях, конференц-залах или отдельных офисах.Напротив, арендатору, чей бизнес основан на выполнении заказов клиентов по телефону, возможно, не потребуется вкладывать больше, чем четыре стены, столы и ковровую плитку. Ниже приведены другие факторы стоимости, которые следует учитывать при строительстве коммерческих офисов:

СОСТОЯНИЕ ПРОСТРАНСТВА

Пространство Shell требует значительных капитальных улучшений, но предлагает чистый лист для улучшений застройки арендаторами, как правило, по гораздо более высокой средней цене за квадратный фут.

Пространство второго поколения обычно требует лишь незначительного ремонта с упором на улучшение эстетических или визуальных элементов, таких как краска и ковер, или небольших изменений, таких как обновление электричества, компьютерных кабелей, технологических инноваций или сантехнических систем.Создание пространства второго поколения требует меньшего бюджета, чем пространство оболочки.

РАЗМЕР ПРОСТРАНСТВА

Чем крупнее проект, тем дороже он будет с точки зрения общих затрат на материалы и рабочую силу. Но владельцы и арендаторы могут получить выгоду от эффекта масштаба, поэтому их затраты на квадратный фут могут быть ниже, чем для более крупных проектов. По сути, большее пространство позволяет делать «оптовые скидки» на материалы.

КАЧЕСТВО ОТДЕЛКИ

Спрос на творческие пространства стимулирует улучшение арендаторов

Сегодняшним арендаторам офисов нужны настраиваемые, творческие пространства, которые дают им гибкость в адаптации своего пространства по мере роста их бизнеса.Творческое пространство бывает сложно определить, и его часто описывают с точки зрения арендаторов, которые его занимают. Этих арендаторов обычно называют арендаторами TAMI — теми, кто работает в области технологий, рекламы, средств массовой информации и информации.

Тенденция к коворкингу увеличивает затраты на TI

Еще одна новая проблема — рост числа открытых площадок для коворкинга. Быстрый рост коворкинг-движения до пандемии создал спрос среди всех арендаторов офисов на современные офисные помещения с ультрасовременными удобствами и технологической инфраструктурой.Даже начинающим компаниям нужны «крутые» удобные рабочие места.

Коворкинг стал лидером по поглощению всех остальных типов офисных пользователей в первой половине 2020 года, составив более 5,4 миллиона квадратных футов в период с января по июнь.

Даже когда сотрудники возвращаются к работе из-за вируса, коворкинг остается популярным. Владельцы зданий и управляющие недвижимостью принимают дополнительные меры предосторожности, чтобы обеспечить безопасность этих пространств как для арендаторов, так и для их клиентов.

Владельцы коммерческих зданий вложили значительные средства в многофункциональные помещения или провели дорогостоящий ремонт модных старых зданий в городских центрах.Например, создание пространств с открытыми потолками и открытыми трубами и воздуховодами может быть дорогостоящим, так как это требует от владельца здания больших затрат на то, чтобы открытые механические и водопроводные элементы выглядели чистыми и соответствовали местным строительным нормам.

Это добавило к увеличению надбавки за улучшение арендатора, поскольку более крупные и более ценные арендаторы используют свой статус, чтобы оказать влияние в переговорах с арендодателями.

Современные меняющиеся рабочие среды

Сегодняшним сотрудникам требуются инновационные интерьеры, которые могут включать такие элементы, как игровые комнаты, стены из живых растений, внутренние бары, места для тренировок или доступные открытые площадки.Такие элементы, как кирпичные стены, архитектурные деревянные балки, открытые внутренние структурные колонны и открытые потолки, могут помочь владельцам зданий оправдать более высокую арендную плату. Более высокая арендная плата может быть оправдана модным местоположением или «крутым» интерьером.

Пространства также предлагают больше использования элементов жилого дизайна, таких как большие мягкие сиденья, красочное непрямое освещение и журнальные столики, чтобы создать уютные и удобные пространства для совместной работы. Это становится важным аргументом в пользу работодателей.Это связано с тем, что исследования показывают, что сотрудники в возрасте от 20 до 24 лет могут оставаться в фирме только около 16 месяцев. Эти «более мягкие» офисные среды фактически могут снизить стресс сотрудников и повысить производительность, что приведет к большему удовлетворению работой и удержанию сотрудников.

Хорошая новость заключается в том, что такие открытые пространства можно построить быстрее и, как правило, дешевле, чем строительство традиционных коммерческих зданий. Нет необходимости возводить жесткие стены или натяжные потолки; стремление к большему взаимодействию с сотрудниками.Следовательно, инвесторы могут привлечь более молодую аудиторию, взимать более высокую арендную плату, но меньше тратить на общие затраты на улучшение.

Эти «более мягкие» офисные среды действительно могут снизить стресс сотрудников и повысить производительность, что приведет к большему удовлетворению работой и удержанию сотрудников.

Какого цвета конструкция вашего коммерческого здания?

Этот переход от традиционных офисных пространств к совместным рабочим местам получил импульс и широкое признание за последние 20 лет.Эти инновационные офисы, которые раньше принадлежали только небольшим или начинающим компаниям, занимающимся технологиями или программным обеспечением, сейчас широко приняты и востребованы множеством арендаторов офисов, в том числе работающих в более традиционных предприятиях. По мере того, как этот тип помещений набирает популярность, риск инвестирования в эти креативные офисные помещения для инвесторов в коммерческие здания значительно снизился.

Чтобы еще больше усложнить выбор собственников, строительные подрядчики часто говорят о строительстве коммерческих зданий и застройках с точки зрения «цвета» корпуса, предоставляемого арендаторам.

GREY SHELL ОФИСНЫЕ ЗДАНИЯ

При улучшении арендатора серой (или темной) оболочки пространство обычно представляет собой открытую коробку (оболочку) без каких-либо улучшений внутри. Темные оболочки обычно не имеют потолочной решетки, гипсокартона на внешних стенах и заглушек для инженерных сетей или систем. Другими словами, никаких улучшений в пространстве нет.

В этом сценарии арендатор несет ответственность за каждый аспект расширения. Время и затраты, необходимые для строительства коммерческого здания с серой оболочкой, могут быть значительными.

ОФИСНЫЕ ЗДАНИЯ VANILLA SHELL

Термин «ванильная оболочка» обычно относится к жилому помещению, у которого есть потолочная решетка и гипсокартон. В доме обычно установлены основные водопроводные и электрические системы, а также есть заглушки для отопления, вентиляции и охлаждения. В ванильной скорлупе могут быть даже туалеты и основные системы отопления и охлаждения. Время для завершения этого типа наращивания также в большинстве случаев намного короче.

ВОЗНИКАЮЩИЕ РАСХОДЫ ДЛЯ ВЛАДЕЛЬЦЕВ — «WHITEBOXING»

Возникающими скрытыми издержками для владельцев на определенных конкурентных рынках является растущая тенденция, известная как «белый бокс».«Эта практика удаляет все следы предыдущего арендатора из офисных помещений второго поколения. Затем владелец доводит пространство до необработанного, похожего на ракушку состояния, без внутренних стен, настенных покрытий, краски или готового пола.

Ремонт белого ящика включает в себя базовую отделку потолка, бетонный пол, базовое отопление, вентиляцию и кондиционирование воздуха (HVAC), основные электрические и водопроводные сети, а также другие функции, требуемые местными строительными нормами.

Идея состоит в том, чтобы создать оболочку, позволяющую арендаторам представить и создать пространство для себя.Whiteboxing позволяет владельцу коммерческой недвижимости быстро включить нового клиента в свою собственность, но может стоить владельцу десятки тысяч долларов еще до того, как клиент подпишет договор аренды.

Помните, что если вам нужно заняться проектом whiteboxing, это также может быть подходящее время для проверки и замены любых систем отопления, вентиляции и кондиционирования, сантехники, механических, электрических или других систем здания, ожидаемый срок полезного использования которых приближается к концу, в то время как стены здания открыты. Кроме того, это идеальное время для владельцев зданий, чтобы включить в свою собственность интеллектуальные технологии, которые могут помочь контролировать расходы в долгосрочной перспективе.Технологические усовершенствования также могут повысить привлекательность вашей собственности.

Не забывайте фактор времени

Один элемент, который владельцы часто упускают из виду, — это временная шкала. Владельцам и арендаторам важно иметь реалистичное представление о времени, необходимом для завершения строительства офиса. Если арендатор управляет ремонтом, может потребоваться значительно больше времени, чтобы нанять дизайнера, архитектора или проектировщика помещений. Кроме того, может потребоваться больше времени, чтобы найти подрядчиков и собрать необходимые строительные материалы.

Владелец должен убедиться, что у арендаторов есть реалистичный предварительный график проекта. Кроме того, владельцу следует запланировать регулярную регистрацию заезда. Это обеспечит выполнение основных этапов проекта и соблюдение установленных сроков завершения. Кроме того, это помогает понять процесс строительства коммерческого офиса с точки зрения арендатора.

Последние мысли

Растущий процент миллениалов в рабочей силе привел к высокому спросу на совместные рабочие места, способствующие творческому мышлению.Миллениалы стремятся к уникальному дизайну офисных помещений, поддерживая совместную работу, которая способствует творческому мышлению. И на этих сотрудников сильно влияют инновационные рабочие места потенциальных работодателей.

Сегодня большинство арендаторов хотят обновлять офисные помещения каждые год-два. Причина? Текущие бизнес-стратегии делают упор на постоянные, своевременные выпуски и постоянное развитие. Технологические обновления требуют почти постоянной трансформации, чтобы оставаться в курсе последних событий. В целом и арендаторы, и сотрудники теперь ожидают эволюции рабочего пространства.

Сотрудники сталкиваются с изменяющейся бизнес-средой, которая требует, чтобы они были «всегда на связи». Поэтому им требуются офисные помещения, которые удовлетворяли бы их потребность проводить в офисе так много времени. Для этого требуются помещения премиум-класса с такими функциями, как открытые пространства для совместной работы; персональные услуги консьержа; и надежная технологическая инфраструктура.

Компаниям, которым не хватает этих новых «ориентированных на арендаторов» функций и отделки, может быть труднее привлекать и удерживать лучшие, наиболее творческие таланты.Сегодняшние владельцы офисных зданий должны быть готовы к трудностям и высокой стоимости проектирования и управления этими благоустроенными помещениями.

Владельцы коммерческой недвижимости должны управлять постройкой коммерческих офисов, чтобы арендаторы имели возможность меняться. В частности, арендаторам должно быть разрешено обновлять свои помещения с годами. Владельцы должны удовлетворять потребности арендаторов, которые используют свои офисные помещения в качестве инструмента для найма и удержания сотрудников.

АРЕНДАТОРЫ ХОТЯТ СМЕННЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Основная цель арендаторов — это возможность каждые несколько лет вносить значительные изменения в существующее пространство, вместо того, чтобы полностью переезжать.Эта возможность сэкономит арендаторам расходы на переезд и сэкономит арендодателям время и деньги, связанные с поиском новых арендаторов. Таким образом, домовладельцы должны строить с учетом гибкости. Цель состоит в том, чтобы удовлетворить потребность арендаторов в часто обновляемых офисных помещениях и добиться ожидаемой прибыли от строительства.

Инвесторы стекаются на рынки с хорошими фундаментальными показателями, растущим населением и ростом рабочих мест, а также хорошо образованной, высококвалифицированной рабочей силой. Но многие инвесторы в офисы считают рост стоимости улучшений для арендаторов проблемой.Теперь инвесторы также борются с ростом затрат на строительство и материалы.

Владельцам коммерческих офисных зданий важно понимать факторы, влияющие на стоимость любого коммерческого проекта. Кроме того, владельцы должны знать, как переменные (тип здания, тип строительства и местоположение) влияют на затраты на их рынке.

Владельцы коммерческой недвижимости должны учитывать эту новую бизнес-среду при переговорах и решениях о строительстве коммерческих зданий. Более того, владельцам следует взаимодействовать с подрядчиками, которые могут оптимизировать процесс строительства коммерческих зданий.

CXRE — это надежная команда коммерческого управления строительством, которой доверяет владелец здания. Мы также предоставляем брокерские, имущественные и лизинговые услуги для инвесторов и арендаторов. У нас более 21 года опыта консультирования инвесторов в коммерческую недвижимость. И мы представили инвесторам более пяти миллионов квадратных футов коммерческой недвижимости.

ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ИМУЩЕСТВА

Улучшение коммерческой недвижимости является нормальной частью жизненного цикла собственности.Владельцы должны модернизировать системы, фурнитуру и элементы интерьера, чтобы привлекать качественных арендаторов. Владельцы могут помочь контролировать эти расходы с помощью хорошего планирования и управления. Команда CXRE готова помочь.

Без сомнения, проекты строительства коммерческих зданий могут быть сопряжены с осложнениями. Таким образом, ожидайте много переговоров. Если вы готовы начать, ваш представитель / брокер CXRE может помочь. Мы поможем вам сформулировать стратегию переговоров по улучшению арендаторов для строительства вашего офиса.Мы с энтузиазмом относимся к обслуживанию и помогли сотням клиентов создать бюджеты для проектов строительства коммерческих офисов. Мы тоже можем вам помочь.

УХОД ЗА АРЕНДАТОРАМИ

Арендаторы стремятся к чувству собственности, покоя и энергии на своих рабочих местах. В CXRE мы считаем, что эта энергия проистекает из очень быстрой реакции арендаторов, приглашения мест общего пользования, хорошо спланированных мест для собраний и беспрепятственного движения по всему зданию. В идеале мы хотим, чтобы арендаторы взаимодействовали друг с другом в ресторанах, общественных местах и ​​лифтовых холлах.Эти взаимодействия постепенно становятся обычным явлением и дают арендатору чувство принадлежности.

Члены нашей команды CXRE увлечены обслуживанием. Как владелец здания, ваши самые важные клиенты — ваши арендаторы. Поэтому логично, что ваши арендаторы также являются нашими самыми важными клиентами.

Часто задаваемые вопросы по сборке Office

1. Наблюдает ли домовладелец за подрядчиками на получение пособия на улучшение жилого фонда?

В рамках надбавки за улучшение жилого дома (TI) арендатор наблюдает за подрядчиками.После предварительных переговоров с арендодателем арендатор вносит улучшения. Первоначальные переговоры определяют стоимость квадратного фута, которую арендодатель внесет в улучшения и настройку. С расширением для улучшения арендатора все в руках арендатора. Арендатор выбирает архитектора, нанимает лучших подрядчиков и покупает качественную отделку, внимательно следя за бюджетом.

2. Какие факторы влияют на размер надбавки за улучшение жизни арендатора?

Как правило, при более длительном сроке аренды или большем количестве арендованных площадей арендатор может договориться о более высокой надбавке на улучшение арендатора.

3. Должно ли выплачиваться пособие на улучшение жилого фонда?

Пособие на улучшение жилого фонда обычно не подлежит возврату. В результате это может стать большим стимулом для арендатора, подписывающего договор аренды. Но процесс улучшения жилого фонда также требует, чтобы обе стороны четко понимали, что входит, а что не входит в надбавку.

4. Покрывает ли пособие арендатора все расходы, связанные с моим въездом?

Пособие арендатора на улучшение редко покрывает все, что нужно арендатору для завершения строительства и открытия бизнеса.Арендодателя часто интересуют только улучшения, которые увеличивают стоимость собственности. Как правило, в надбавку TI не входят такие предметы, как мебель, данные и телефонные кабели, украшения и произведения искусства.

5. Как рассчитать бюджет пособия TI?

В ходе переговоров об аренде определяется бюджет улучшения жилого фонда. Обе стороны договариваются о сумме в долларах за квадратный фут, которую домовладелец разрешит и которую примет арендатор. Для арендаторов важно начать переговоры с точным прогнозом стоимости желаемых улучшений.

6. Взимает ли домовладелец проценты за финансирование надбавки за улучшение жилищных условий?

Да, арендодатель обычно взимает с арендатора проценты. Этот процент покрывает риск того, что арендатор не выплатит компенсацию из-за невыполнения обязательств по аренде, безнадежных долгов или банкротства.

7. Может ли арендатор оставить себе неиспользованное пособие на улучшение арендатора?

Это зависит от обстоятельств. Некоторые договоренности об аренде позволяют арендатору сохранить неиспользованную часть пособия. Затем арендаторы могут применить его для аренды или будущих улучшений.Но другие договоренности об аренде позволяют домовладельцу взыскать неиспользованные части пособия.

8. Выплачивает ли арендодатель пособие TI вперед арендатору?

Надбавки арендаторам обычно являются возмещением расходов. Таким образом, арендаторам необходимо покрыть расходы на строительство. Затем они представляют домовладельцу квитанции о возмещении расходов после того, как офисные помещения будут полностью (или в основном) завершены.

9. Будет ли домовладелец вести переговоры о выплате пособия TI в качестве аванса арендатору?

Если денежный поток является проблемой, то домовладелец может договориться с потенциальным арендатором о финансировании строительства.В этом случае домовладелец конвертирует пособие TI в денежное пособие, выплачиваемое при заключении договора аренды.

10. Требуется ли арендатору разрешение арендодателя для проведения улучшений?

Да! Арендодатель хочет убедиться, что все изменения повысят экономическую ценность коммерческого офисного помещения. Все изменения также должны сделать пространство более привлекательным для будущих арендаторов.

11. Что делать, если у арендатора низкий кредитный рейтинг? Существуют ли другие факторы, которые могли бы убедить арендодателя предоставить более крупное пособие на улучшение работы арендатора?

Может быть.