Как происходит оценка стоимости объекта  недвижимости

Оценка стоимости объекта недвижимости является одним из основных условий сделки в различных ситуациях:

И это только наиболее часто встречающиеся случаи в которых может производиться оценка рыночной стоимости объекта недвижимости.

Этапы оценки стоимости объекта недвижимости

Рассмотрим производимые операции, а также детали каждого этапа, а также необходимые при этом документы.

Заказ

Клиент обращается в оценочную организацию (приходит в офис или звонит по телефону). Оценщик задает несколько уточняющих вопросов, проводит консультирует клиента по актуальному для него виду оценки и записывает на осмотр квартиры (дома).

Осмотр не является обязательной процедурой при оценке по закону. Однако во многих случаях от него никак отвертеться.

Так, оценка стоимости объекта недвижимости для банка (для ипотеке) предусматривает обязательный осмотр оцениваемой квартиры (дома).

Также при заказе оценки, клиент должен предоставить оценщику необходимый пакет документов в виде копий. В некоторых случаях копии можно предоставить позже – при осмотре. Подробнее о документах необходимых для оценки в различных случаях можно почитать в

ЭТОЙ статье.

Осмотр объекта недвижимости

В назначенное время (в тот же день, на следующий или через неделю – как договоритесь) оценщик приезжает на осмотр квартиры.

Он осматривает помещение, при необходимости делает фото объекта с разных ракурсов (дом снаружи, каждая комната в отдельности), идентифицирует помещение (сверяет документы и фактическую ситуацию – та ли это квартира, которая указана в документах).

Сам процесс оценки

Следующий этап -расчет оценки стоимости объекта недвижимости. Оценщик уезжает в офис вместе с собранной информацией, где и производятся все расчеты.

Специалисты анализируют техническое состояние квартиры, ситуацию на рынке в местности где она расположена, подбирают и проводят анализ аналогов расположенных по соседству, а также его правовой статус (права, ограничения, обременения…).

Все эти факторы переводятся в математическое выражение, подставляются в специальные формулы и на основании расчета оценщик получает актуальную стоимость.

О том, какие методы оценки стоимости объектов недвижимости использует оценщик, а также об особенностях каждого из них, можно почитать в ЭТОЙ статье.

Отчет об оценке стоимости объекта недвижимости

Результатом работы оценщика является отчет об оценке стоимости объекта недвижимости. Это документ в котором указывается цена, а также собраны все предоставленные исходные документы, подробно описан процесс определения стоимости и расчеты.

За отчетом клиент приезжает в офис оценочной компании. В некоторых случаях оценщик сам отправляет отчет по месту требования (например в банк или в суд).

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости является юридически значимым документом. Он может использоваться в любых государственных и муниципальных организациях, в судах и т.д.

Цены и сроки

Сам процесс чаще всего занимает от 1 до нескольких дней  – если речь идет о несложном объекте (квартира, дом).

Если же оценивается редкий или сложный объект, то сроки порой могут растянуться на недели.

Что касается цен, то они могут меняться в зависимости от вида объекта (квартира, дом, магазин и т.д.), от его размера, расположения, города (в разных городах цены могут значительно отличаться), а также ценовой политики конкретной оценочной компании.

Так стоимость оценки квартиры может начинаться от 3 тыс., дома – от 6-8 тыс., участка – от 4 тыс. … и так далее. Поэтому более конкретно цену следует всегда уточнять у оценщиков в вашем городе.

Для того чтобы заказать оценку стоимости объекта недвижимости в Краснодаре или получить бесплатную консультацию, позвоните нам по номеру:

8(918)081-08-47

Как проводится оценка недвижимости

Для совершения любых сделок с недвижимостью необходимо произвести оценку стоимости объекта. Только опытные специалисты знают, как проводится оценка недвижимости, и могут эффективно применить методы оценивания.

К недвижимости относятся не только дома и квартиры, но земельные участки, объекты незаконченного строительства, водные объекты, участки недр. Чтобы произвести оценку недвижимости, специалист должен установить, в первую очередь, право на объект. Существуют примеры, когда лица, не являющиеся собственниками недвижимости, имеют на нее законные права. На практике такие объекты называются «объект с обременением». Такое обстоятельство не должно быть оставлено без внимания, так как оно существенно занижает стоимость недвижимости.

Для любого вида недвижимости существует несколько видов стоимости. Прежде, чем приступить к оценке, заказчик и эксперт должны определить, какая именно стоимость будет оцениваться. Это решается в каждом конкретном случае по-разному, но наиболее часто оценке подлежит рыночная стоимость объекта. Она применяется в любых сделках с недвижимостью, а также в судах.

Как оценить недвижимость. Основные подходы.

Рассмотрим, как оценить стоимость недвижимости, на примере постройки. Специалисты используют для этого три подхода: затратный, доходный и сравнительный.

Затратный подход к оценке заключается в определении расходов, требуемых на восстановление объекта недвижимости, либо его замещения. При этом важно учитывать такой фактор, так износ постройки. Затраты, необходимые на возведение аналогичного по своим свойствам здания, определяют стоимость объекта, так как считается, что большую сумму покупатель не заплатит.

Доходный подход к оценке заключается в выявлении прибыли, которую может принести объект недвижимости. Таким образом, можно определить перспективы для увеличения рыночной стоимости постройки.

Сравнительный подход к оценке довольно часто признают предпочтительным при определении стоимости недвижимости. Он заключается в сравнении стоимости объекта с постройками, имеющими аналогичные характеристики. Разумно предположить, что покупатель не станет платить большую сумму за объект оценки при наличии на рынке построек с равной полезностью. Такой подход к оценке также позволяет увеличить рыночную стоимость, отталкиваясь от цены на аналогичные здания.

Оценка квартиры

Оценка квартиры — обязательная процедура при:

• необходимости узнать стоимость жилья, предлагаемого в аренду;
• необходимости определить рыночную стоимость жилья перед покупкой или продажей;
• необходимости определить стоимость объекта для целей компании или инвестора;
• получении кредита с предоставлением квартиры в качестве залогового имущества.

 

Независимый специалист должен произвести оценку, рассмотрев все детали, касающиеся месторасположения квартиры, ее технического состояния и особенностей, технического состояния всего здания, инфраструктуры и перспективности района. При этом рекомендуется использовать все три вышеописанных подхода к оценке недвижимости. По результатам произведенных действий оценщик составляет письменный документ, прикладывает фото объекта. Этот документ имеет юридическую силу и должен быть принят в качестве официального свидетельства о стоимости квартиры при любых сделках.

Как проводится оценка квартиры?

Как проводится оценка квартиры

Стандарты оценки, утверждённые Правительством Российской Федерации, позволяют применять достаточное количество методик и способов при оценке недвижимости. Наиболее распространённым объектом оценки среди разного рода недвижимости является квартира. Что же включает в себя независимая оценка квартиры? Как проводится оценка жилья с целью узнать его реальную стоимость?

В отличии от общедоступных публичных сервисов, с помощью которых оценка недвижимости может проходить бесплатно в режиме онлайн (on-line), либо нужно просто сделать звонок в ЕГСН и узнать настоящую стоимость квартиры, процедура оценки жилья независимым сертифицированным оценщиком имеет несколько стадий.

Во-первых при проведении независимой оценки квартиры оценщик выезжает на сам объект. Выезд эксперта на оцениваемую квартиру необходим для фотографирования и последующего размещения фотографий в отчёте об оценке рыночной стоимости квартиры. Кроме того независимый оценщик при осмотре помещения составляет акт осмотра состояния квартиры, где указывается метраж помещения, состояние внутренней отделки, дворовой территории, учитывается состояние подъезда, наличие автомобильных парковок, режим и график движения общественного транспорта. Это те самые характеристики, которые влияют на стоимость квартиры или иного жилья, например, комнаты. Вот что влияет на определение рыночной стоимости квартиры.

Так же во время осмотра квартиры независимый оценщик получает от заказчика оценки копии документов на квартиру. О том, какие документы нужны для оценки квартиры, заказчик оценки уточняет по телефону, когда он решил оформить заявку на вызов независимого оценщика. Прежде чем вызвать независимого оценщика на осмотр квартиры необходимо оговорить детали проведения независимой оценки, вед от этого зависит, какие документы будут нужны оценщику для проведения расчёта по стоимости квартиры или иного жиль, например комнаты.

Таким образом, если поставить вопрос: необходим ли выезд оценщика для осмотра квартиры при оценке жилья? Можно с уверенностью сказать – да, необходим. Однако, практика работы независимого оценщика по определению рыночной стоимости квартир говорит о возможности оценки квартиры без выезда по документам.

Прежде всего, оценка квартиры без выезда оценщика на объект происходит при независимой оценке квартиры для раздела имущества. Такой порядок проведения независимой оценки помещения принимает судебная практика по делам о разделе имущества. Ведь довольно часто возникает ситуация при которой одна из сторон и её представители процесса по разделу имущества может не пускают оценщика в квартиру, препятствуют проникновению в помещение судебного эксперта. Вот в каких случаях оценка квартиры может проводиться без выезда и осмотра эксперта – оценщика по документам.

Как проводится оценка недвижимости в Украине в 2020 году

В Украине оценка недвижимости необходима для совершения договоров отчуждения имущества, когда собственность или право на нее переходят от одного владельца к другому, и для ведения фискального контроля.

Конечно же, возникает много вопросов относительно данной процедуры: кто и по каким критериям оценивает, что учитывается при формировании окончательной суммы, почему квартиры одинаковой площади в соседних домах могут иметь различную стоимость, куда обращаться и сколько придется ждать. Об этом и расскажем в статье.

Читайте также: Всё о налогах при сделках с недвижимостью

В каких случаях предусмотрена оценка недвижимости?

Прежде чем совершить сделку с недвижимостью, её владелец должен обратиться к оценщику, согласно украинскому налоговому законодательству.

Эту сферу регулирует ЗУ «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине».

Большинство договоров с недвижимостью заверяются нотариально и подлежат налогообложению. Примеры сделок: купля-продажа, дарение, пожертвование, рента, наследование, раздел имущества при разводе, приватизация, ипотека и прочее.

Оценке подлежит не только жилая недвижимость (дома, квартиры, коттеджи), но и производственная (предприятие или его часть), а также коммерческая (офисы, складские помещения, производственные здания).

До декабря 2019 года независимую оценку имели право проводить только:

• уполномоченные юридические и физические лица
• органы гос. власти и местного самоуправления

В конце 2019 года был принят законопроект № 2047-д «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины о ликвидации коррупционной схемы в сфере регистрации информации из отчетов об оценке объектов недвижимости и прозрачности реализации имущества».

Благодаря этому у людей появилась возможность проводить оценку недвижимости самостоятельно с помощью специального модуля в Единой базе отчетов.

Ранее право осуществлять регистрацию данных в базе имели право только компании-посредники («Оценка.online», «Экспресс-оценка» и др.). При этом профессиональные оценщики платили им за возможность регистрировать свои отчеты, а нотариусы – за получение необходимой информации (справок).

Что изменил новый закон об оценке недвижимости?

Новшества вступили в силу с 1 января 2020 года, но по факту получить автоматическую оценку объекта недвижимости самостоятельно можно будет немного позднее, когда наладится процесс.

Как все работает?

1. Достаточно войти на сайт Фонда государственного имущества Украины и заполнить предлагаемую форму (документально подтвердить владение объектом).
2. Эти данные отправляются в базу отчетов ФГИУ, проверяются, а затем обрабатываются электронным модулем и сравниваются со среднерыночными показателями. Модуль устанавливает минимальную оценку недвижимости, исходя из тысяч обработанных данных. Документу с итоговой стоимостью присваивается уникальный регистрационный номер и формируется справка.
3. Если владелец недвижимости согласен с полученным результатом, на основании этих данных он может обратиться к специалистам для заключения сделки. Срок действия справки – 30 дней со дня формирования документа.
4. Также полученный результат можно оспорить. Для этого достаточно обратиться к профессиональному оценщику. Но учтите, что его заключение о стоимости жилья не может отличаться от автоматической оценки более чем на 25%. В противном случае в регистрации будет отказано.

В чем заключается работа оценщика?

Сначала нужно найти компетентного специалиста. Это можно сделать, к примеру, на официальном портале Фонда государственного имущества, где доступен раздел с реестром субъектов оценочной деятельности. Здесь собрана большая база оценщиков в разных городах Украины. Одна из оценочных компаний, которая имеет большой опыт в данной сфере и хорошую репутацию – это консалтинговая компания «Парето».

Если вы сотрудничаете с риелтором, агентством или нотариусом, то у них часто есть свои рекомендации на этот счет. Поинтересуйтесь.

Какие документы понадобятся?

• ваш паспорт;
• документы, подтверждающие право собственности;
• техпаспорт недвижимости (его можно получить в БТИ).

Как проводится оценка недвижимости?

С оценщиком, которого вы выбрали, необходимо заключить письменный договор. 

Что в нем должно быть указано?

• наименование того, что подлежит оцениванию
• цель проведения оценивания
• дата проведения процедуры
• вид определяемой стоимости
• в какие сроки будет выполнен отчет
• цена и особенности оплаты

Выбор метода определения стоимости зависит от типа собственности. Для жилых помещений применяют сравнительную методику.

Затем эксперт по вопросам оценки приезжает на объект, собирает сведения текущего состояния жилплощади и обрабатывает полученные данные.

Что учитывается при оценке недвижимости?

Рассмотрим как оценивается квартира.

В случае с жилой недвижимостью, во внимание будут взяты:

• Тип здания. Учитываются используемые материалы постройки, класс жилья, этажность, особенности планировки и т.д.
• Расположение. Рассматриваются объекты недвижимости, которые находятся в том же микрорайоне, что и объект оценки. Или же схожие по месторасположению (удаленности от метро, центра) и инфраструктуре.
• Этаж. Квартиры, расположенные на первых и последних этажах, стоят дешевле. Соответственно, более объективными для сравнения будут идентичные варианты.
• Уровень внутренней отделки помещения. Оценщик будет ориентироваться на апартаменты с похожим интерьером и ремонтом.

Цена вопроса

Стоимость услуг оценщика обсуждается в частном порядке и просчитывается индивидуально. Все зависит от типа недвижимости, его функционального назначения, поставленных сроков и целей. 

До принятия закона цена по Украине колебалась от 500 грн за квартиру и от 800 грн за дом.

На сегодняшний день доступ к Единой базе реестров, внесение изменений, проверка информации и самостоятельная оценка осуществляются бесплатно, как и формирование электронной справки.

Оценка недвижимости — Компания Оценки и Права

Недвижимость во все времена была самым дорогостоящим имуществом человека. Однако, не смотря на высокие цены каждый стремиться ее приобрести. Всю недвижимость различают на предназначенную для жилья (жилая недвижимость) и построенную для коммерческих целей (нежилая недвижимость).

Что такое оценка недвижимости?

Оценка недвижимости — деятельность эксперта, обладающего подготовкой, опытом и квалификацией, по систематизированному сбору и анализу рыночных и нормативных данных, необходимых для определения стоимости имущества на основе действующего законодательства, государственных стандартов и требований этики оценщика.

Интересным является то, что в зависимости от того жилая эта недвижимость или нежилая сам процесс оценки может существенно отличаться.

Различие также вносится тем, что от вида недвижимости отличаются и виды совершаемых с ней сделок. Например, если планируется аренда офисного помещения, то необходима оценка арендной платы. Если речь идет о покупке квартиры, то соответственно определяется рыночная стоимость квартиры.

 

Как происходит оценка недвижимости?

Объединяющим моментом для оценки любой недвижимости является применение сравнительного метода для расчета ее стоимости. Данный подход заключается в определении стоимости на основании существующих предложений на рынке недвижимости, так называемых аналогов.

Аналог — это объект, сходный или подобный оцениваемой недвижимости.

В своей работе оценщик не только сравнивает аналоги, но и делает расчеты с учетом большого количества ценообразующих факторов. Большое влияние на стоимость недвижимости имеют:

• месторасположение
• год его постройки или ввода в эксплуатацию
• тип и материал фундамента, стен и перекрытий
• развитость инфраструктуры района
• состояние ремонта и отделки
• и даже этажность, если речь идет о домах и зданиях

Предварительный этап оценки:

Перед тем, как приступить к выполнению оценки, специалист совместно с клиентом определяет цель работы, составляется Задание на оценку.

Далее следует сбор всей необходимой для работы информации: документы на объект оценки, по которым на осмотре оценщик проверяет соответствие реальному состоянию помещения или здания, а также проводится фотофиксация объекта.

Расчетный этап:

Данный начинается с определения метода оценки. При чем здесь оценщик не просто выбирает тот или иной подход, он также должен в обосновать, почему он отказывается от других методов и по каким причинам. Как говорилось для оценки недвижимости применяется сравнительный подход.

Далее проводятся расчеты для определения рыночной стоимости недвижимости. Оценщик с помощью специальных формул делает расчет и выводит стоимость, которая далее сводится в итоговую на основании корректировок, допущений, округления и прочих условий.

Что получает клиент?

Результатом работы специалиста является отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости.

Отчет об оценке — документ установленной формы, представляемый профессиональным оценщиком заказчику, в котором обосновывается проведенная оценка стоимости заказанного объекта недвижимости.

Согласно закону «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ отчет об оценке можно использовать для различных целей в течение 6 месяцев: предоставлять в банк для одобрения ипотеки, использовать в качестве аргумента на торгах при покупке или продаже, предоставлять в суд при разделе имущества и многое другое.

Как и было сказано ранее в зависимости от цели оценки содержание отчета может отличаться. Как правило, отчет содержит следующие разделы:

• Сведения об Оценщике и Заказчике
• Характеристика объекта оценки
• Обзор и анализ рынка недвижимости
• Анализ ликвидности объекта
• Обоснование методики оценки
• Определение рыночной стоимости
• Определение ликвидационной стоимости
• Документы Оценщика: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
• Документы Компании: ОГРН, ИНН/КПП, Страховой полис
• Документы Заказчика: правоустанавливающая и техническая документация на объект
• Фотографии объекта

Оценка квартиры для рефинансирования ипотеки — АСБ Групп

Оценка квартиры для рефинансирования ипотеки требуется в случае, когда иной банк предложил более выгодные условия, например, более низкий процент, по уже действующему ипотечному кредиту.

При рефинансировании, если ипотека оформлена в другом банке, происходит досрочное погашение уже имеющегося ипотечного кредита средствами, полученными в рамках нового кредитного договора. Главный результат рефинансирования – это уменьшение ежемесячного платежа за счет продления срока действия или сниженной процентной ставки.

Оценка квартиры для рефинансирования является обязательной процедурой. На основании предоставленного заемщиком отчета об оценке рыночной стоимости квартиры, банк примет решение о рефинансировании ипотечного кредита и снижении процентной ставки, продлении сроков действия кредитного договора на основании добросовестности заемщика и его хорошей кредитной истории. В соответствии с действующим законом об ипотеке, оценка рыночной стоимости квартиры – это обязательное мероприятие при оформлении пакета необходимых документов.

Документы для оценки при оформлении рефинансирования в банке

Ниже представлен перечень необходимых документов (копии):
1. Выписка из ЕГРН
2. Технический паспорт/Форма 7
3. Основание возникновения права (Договор долевого участия, Договор купли-продажи)
4. Паспорт заемщика (2-3 стр. и стр. с пропиской)

Отчет об оценке квартиры является официальным документом, выполненным в строгом соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации и Федеральных стандартов оценки ФСО обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.

Оценка квартиры для рефинансирования ипотеки оформляется в виде отчета об оценке. К каждому отчету об оценке в обязательном порядке мы подшиваем копии наших документов подтверждающих право оценочной деятельности на территории РФ (лицензии, свидетельства СРО, разрешения, сертификаты, дипломы об оценочном образовании, страховые свидетельства оценщиков, страховое свидетельство организации, квалификационные аттестаты оценщиков по направлению «Оценка недвижимости» выданные в МЭР РФ).

Осуществляем доставку двух отчетов об оценке, договора на проведение оценки и закрывающих документов в черте г. Санкт-Петербурга курьером в удобное для Вас время.
Проводим осмотр объекта оценки — квартиры с понедельника по пятницу с 9:00 до 20:00, а также по выходным дням (суббота и воскресенье с 9:00 до 18:00).

Компания ООО «АСБ Групп» осуществляет оценку квартир на вторичном рынке недвижимости для ведущих кредитных организаций России. Компания ООО «АСБ Групп» является партнером следующих банков: ПАО «Сбербанк России», АО «Газпромбанк», ПАО «Банк «Санкт-Петербург», Московский Индустриальный Банк, АО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья», ПAO «Промсвязьбанк», ДомКлик от Сбербанка, ПАО «БАНК УРАЛСИБ», ПАО «Банк ЗЕНИТ», АО «ББР Банк», АКБ «АК БАРС», АО «Банк Финсервис».

Как проводится оценка квартиры для ипотеки

Независимая оценка стоимости жилья является обязательным условием предоставления ипотечного кредита. Необходимость в правильном понимании стоимости приобретаемой квартиры или дома для банка — это получение гарантии возврата изначальной (без начисления процентов) суммы кредита, если заемщик не сможет его оплачивать. Если заемщик полностью перестает оплачивать кредит, банк просто продает жилой объект, покрывая таким образом свои расходы.

В свою очередь, заемщику важно, чтобы рыночная стоимость приобретаемого жилья была определена в пределах (не ниже) той суммы, которую планируется получить по кредиту.

Иначе банк одобрит выделение меньшей суммы и заемщику придется изыскивать дополнительные средства для завершения сделки.

Именно поэтому независимая оценка залога покупки для квартиры имеет важное значение для обеих сторон. О ней сегодня рассказывают юристы ГК «Юрдис».

Кому заказывать оценку

При оформлении ипотечного кредита кредитные организации рекомендуют клиентам привлекать к процедуре оценки аккредитованных ими оценщиков (чья оценка отвечает всем требованиям, которые тот или иной банк предъявляет к ней). Для этих целей в банках обычно ведутся специальные реестры оценочных организаций. Информация из таких реестров в большинстве случаев доступна на сайтах кредитно-финансовых структур. В ней представлены общие сведения об оценочных компаниях, ФИО их руководителей и контактные данные для связи.

Некоторые банки, особенно небольшие и региональные, работают и принимают отчеты только от «доверенных» оценочных компаний. В число таких оценщиков обычно входят 3−4 компании. Так как без оценки квартиры не обойтись, то заемщики вынуждены обращаться к этому ограниченному кругу близких к банку компаний. Оценщики, в свою очередь, этим активно пользуются и устанавливают цены, которые могут быть в разы выше среднерыночных. Стоит ли заключать ипотечный кредит с такими банками, советовать не нам. Но задуматься все же, наверное, стоит.

Есть, наоборот, компании, которые готовы сделать все дешево.

Но здесь клиента подстерегает другая опасность. Такая организация может позволить себе проведение оценки без визуального осмотра квартиры или дома. Просто берется уже готовый оценочный шаблон, меняются реквизиты и выдается результат. Такой, с позволения сказать, отчет не способен дать точное понимание рыночной стоимости жилья. С большой уверенностью можно сказать, что в банке такой документ не примут и не одобрят. Вам придется заново заказывать оценку квартиры в другой оценочной организации, а это новые траты и потеря времени.

Что касается распространенных слухов о том, что оценочные компании действуют в связке с банками или, наоборот, могут оценить квартиру в интересах заемщика, то можно сказать следующее – это фактически невозможно. Дело не только в том, что в среднем нормальная оценочная организация аккредитована в десятках банков (что уже затрудняет работу в интересах какой-то одной кредитной организации). Оценщик несет персональную ответственность за свою деятельность, в т. ч. и уголовную. Плюс предоставление в банк для получения ипотеки недостоверного отчета – это повод лишить оценочную компании банковской аккредитации.

Обязательного условия, по которому заемщики должны пользоваться услугами только аккредитованных банком оценщиков, нет.

Но на практике привлечение не входящей в реестр банка компании крайне затруднительно (оценщики сами могут не согласиться делать отчет для банка, с которым они не сотрудничают, не говоря уже об отказе банка получать «сторонний» отчет). Более того, зачастую оценка аккредитованной компании – залог одобрения ипотечного кредита.

Шаг за шагом

Для проведения оценки жилой недвижимости для получения ипотечного кредита необходим очень небольшой перечень документов: паспорт гражданина РФ, техпаспорт объекта недвижимости, план жилого помещения и правоустанавливающий документ.

Для квартиры, приобретаемой в строящемся доме, необходимо дополнительно представить договор долевого участия (ДДУ).

Для квартиры, расположенной в доме, построенном до 1970 года, нужно дополнительно документально подтвердить, что дом не стоит в очереди на снос или реконструкцию.

Последовательность действий при оценке стоимости жилых объектов для ипотеки и получение кредита такова. Сначала вы выбираете оценочную организацию и заключение с ней договор, оплачиваете ее услуги. Затем вместе с сотрудником оценочной компании посещаете планируемую к приобретению по ипотеке квартиру или дом. Получаете экспертный отчет о реальной стоимости жилья. Затем направляете его в банк. И вот, наконец, заветный момент — одобрение кредита и приобретение жилья!

Как это делается и сколько стоит

Правильная оценка квартиры подразумевает комплексный учет следующих факторов:

1. Местоположение квартиры или дома, развитость районной инфраструктуры, наличие или отсутствие объектов промышленности, транспортная доступность.

2. Общее состояние многоквартирного дома (реальные технические характеристики конструкций и инженерных коммуникаций, возраст здания, количество этажей, подъездов и др.)

3. Общие критерии квартиры: этаж, размеры жилой и нежилой площади, количество комнат, наличие отделочных работ, состояние коммуникаций.

Для определения реальной стоимости объекта недвижимости эксперты-оценщики применяют несколько методов. Компаративный метод, когда проводится анализ и сравнение с подобными объектами. Доходный, когда оценивается возможность повышения стоимости жилья в будущем. При затратном методе ведется анализ затрат на строительство (ремонт) объекта для определения его ликвидационной цены.

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки?

Ответ на этот вопрос дает специалист во время бесплатной консультации. Заключение эксперта обычно готовится в течение 1−5 дней. Экспресс-оценка может быть подготовлена за 1 день.

Стоимость услуги зависит от срочности проведения оценки (если требуется срочная, необходимо внести дополнительную оплату), особенностей недвижимости под залог (элитное жилье или хрущевка), месторасположения объекта, готовности документов для анализа – наличия выписки из ЕРГН, иных возможных сложностей в процессе работы специалиста.

Процесс оценки: почему, когда и как получить справедливую оценку при покупке или рефинансировании дома

Новый горизонт Corinthian, # 34B продается по цене аска в 1 398 630 долларов (Насколько конкретно. Листинг через Компас). Независимо от того, покупаете ли вы дом в кредит или рефинансируете существующую ипотеку, ваш кредитор, скорее всего, захочет провести оценку вашей собственности.Причина проста: ваш дом является залогом банка, и для защиты их интересов им необходимо тщательно оценить стоимость вашей собственности. Хотя это может показаться относительно простым процессом, знать, почему, когда и как получить оценку, сложнее, чем вы могли ожидать, особенно в Нью-Йорке.

Все, от уровня пола до качества и количества естественного света и отделки квартиры, может повлиять на ее стоимость. Но оценщики обращают внимание не только на такие видимые черты.В кооперативных зданиях оценщики также внимательно изучают менее заметные переменные, в том числе финансовые показатели и записи о техническом обслуживании вашего здания. Если есть вероятность, что вашему зданию вскоре могут потребоваться дорогостоящие фасадные работы, которые могут привести, например, к высокой оценке, это может отрицательно повлиять на стоимость вашей квартиры. Поэтому важно знать, почему, когда и как получить справедливую оценку квартиры.

К счастью, в свете пандемии COVID-19 и изоляции штата Нью-Йорк оценщики недвижимости считаются важным бизнесом в соответствии с федеральным законом Грэмма-Лича-Блайли от 1999 года.Недавнее письмо, отправленное Конгрессу Джонатаном Миллером и оценщиком / регулятором Питом Фонтаной, поддерживает и подтверждает это понятие, объясняя, что оценщики жизненно важны, поскольку они защищают от хищнического кредитования и ипотечного мошенничества, тем самым позволяя потребителям безопасно брать займы для сохранения ликвидности условий кредитования и поощрения потребителей. расходы.

По сути, есть только две причины, по которым когда-либо нужна оценка квартиры: первая причина связана с финансированием, а вторая — с налогами.

Для начала, если вы покупаете дом, вам, вероятно, потребуется завершить оценку, прежде чем вы сможете оформить ипотечный кредит.Если вы хотите рефинансировать, вас, скорее всего, попросят провести переоценку имущества. Аналогичным образом, если вы ищете ссуду под залог собственного капитала (т. Е. Заимствование под залог собственного капитала для реализации проекта капитального ремонта), вы, как правило, должны пройти аттестацию дома. Наконец, хотя это и менее распространено, кредиторы могут потребовать оценку вашего дома перед утверждением других типов ссуд (например, бизнес-ссуды), но только если вас просят использовать ваш дом в качестве залога.

Увеличить изображение Полноэкранный

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Во-первых, важно иметь в виду, что в зависимости от кредитора вы вообще не сможете нанять оценщика.Многие кредиторы предпочитают нанимать собственных оценщиков, чтобы убедиться, что недвижимость не переоценена. Если вы должны нанять оценщика, сосредоточьтесь на найме самого квалифицированного оценщика для вашей конкретной собственности — в идеале, это тот, кто знает ваш район и даже уже знает ваше здание. Для начала спросите совета у ваших нынешних соседей, агента или брокера, имеющего значительный опыт продажи квартир в вашем здании.

Во-вторых, убедитесь, что ваш оценщик является лицензированным оценщиком в штате Нью-Йорк.Лицензированные оценщики прошли соответствующее образование, сдали письменный экзамен и завершили от 2000 до более 3000 часов опыта не менее чем за 24–30 месяцев. Оценщики с самым высоким рейтингом — это государственные сертифицированные генеральные оценщики — они должны иметь опыт работы не менее 3000 часов в течение не менее 30 месяцев. Если у вас есть какие-либо опасения по поводу вашего оценщика, штат Нью-Йорк также публикует список оценщиков, к которым в настоящее время применяются дисциплинарные меры.

Наконец, если вы покупатель, избегайте оценок, оплачиваемых продавцом.Это может показаться заманчивым, поскольку каждый хочет сэкономить, но оценки, оплачиваемые продавцом, часто лучше служат продавцам, чем покупателям. Кроме того, если оценщик продавца слишком завышает стоимость единицы, ваш собственный кредитор может отказаться от сделки.

Во время оценки квартиры не утаишь основных фактов. Если ваша квартира всего 565 квадратных футов, а не 850 квадратных футов, это станет очевидным. Точно так же, если вы находитесь в одном квартале от Восточного Гарлема, а технически не в Верхнем Ист-Сайде, оценщик обязательно заметит эту небольшую разницу.Наконец, если финансовые показатели вашей кооперативной доски плохи, любой хороший оценщик узнает. Но есть несколько вещей, которые вы можете сделать, чтобы подготовиться к оценке, и эти шаги могут значительно повлиять на оценочную стоимость вашего дома.

Сначала оценщики оценят текущее состояние вашей собственности. Заплесневелые стены ванной комнаты с потрескавшейся плиткой, неплотными половицами и отслаивающейся краской произведут неправильное впечатление. Перед визитом оценщика постарайтесь заняться хотя бы основным ремонтом во всем доме.Во-вторых, обращайте внимание на любые улучшения, которые вы сделали после переезда в дом. Если вы делали ремонт в ванной и кухне, обязательно укажите на это. То же самое и с любыми другими дорогостоящими дополнениями, включая встроенные. Наконец, в день посещения убедитесь, что ваш дом чистый и хорошо оборудованный — вы не получите дополнительных баллов за чистоту, но так вам будет проще проявить лучшие черты вашего дома.

Увеличить изображение Полноэкранный

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

В идеальном мире оценка дома была бы совершенно справедливой и объективной наукой, но во многих отношениях оценка дома — это больше искусство, чем наука.В результате аналогичные квартиры, расположенные всего в нескольких кварталах друг от друга, часто имеют кардинально разные оценки. Если это произойдет, у вас есть несколько вариантов.

Для начала получите копию отчета об оценке и начните искать возможные ошибки. В некоторых случаях виновата простая техническая ошибка (например, квадратные метры вашего помещения были записаны неправильно), и если это так, исправить это может быть довольно просто. Если очевидных ошибок нет, проведите собственное исследование рынка и сравните свою оценку с сопоставимой недвижимостью в вашем квартале или, по крайней мере, в вашем районе.Если станет еще хуже, вам, возможно, придется заплатить за повторную аттестацию, но в зависимости от ситуации это также может быть сложно. Лучше всего начать с лицензированного оценщика с опытом работы в вашем районе или здании — того, кому вы можете доверять, чтобы он дал вам справедливую оценку.

Увеличить изображение Полноэкранный

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Назначить встречу

Чтобы совершить поездку по любому из этих объектов, просто заполните информацию ниже.

Или позвоните нам по телефону (212) 755-5544

Статьи по теме

• Из отличных объявлений Впереди: 10 лучших кондоминиумов Нью-Йорка с извилистыми фасадами Четверг, 24 июня 2021 г.
• С Кони-Айленда Снижение стоимости аренды: квартиры с высокими этажами в жилых домах Пятница, 4 июня 2021 г.
• Из будущего Нью-Йорка Продажи и контракты: $ 666,9 млн продаж за лучшую неделю 2021 года; Таунхаусы доминируют в топ-контрактах Вторник, 1 июня 2021 г.
• Из отличных объявлений Снижение цен: пентхаус в центре — скидка 53%; Двухкомнатная квартира с налоговыми льготами сейчас $ 999 тыс. Среда, 11 августа 2021 г.
• Из будущего Нью-Йорка 10 лучших дворовых построек Нью-Йорка; ODA выпускает план Beyond the Street по созданию новых городских пространств Среда, 11 августа 2021 г.
• С Риверсайда Dr./ Вест-Энд авеню. Melar предлагает современные удобства и один месяц OP в Верхнем Вест-Сайде. 10 августа 2021 г., вторник
• Из отличных объявлений По мере того, как Нью-Йорк становится все более свободным от автомобилей, см. 21 объявление с зарегистрированной парковкой по цене от 559 тысяч долларов. 10 августа 2021 г., вторник
• Из будущего Нью-Йорка Крупнейшие продажи и контракты: 926 миллионов долларов на Манхэттене; Пентхаус за 50 миллионов долларов по адресу Леонард, 56 находит покупателя Понедельник, 9 августа 2021 г.

Писатель, вносящий вклад Кейт Этерингтон Кейт Этерингтон имеет более чем двадцатилетний опыт работы журналистом и консультантом по коммуникациям.Ее статьи и обзоры были опубликованы в газетах и ​​журналах в Соединенных Штатах и ​​за рубежом. Опытный финансовый писатель, Кейт стремится раскрыть человеческую сторону историй о современном бизнесе, банковском деле и отношениях на рабочем месте. Ей также нравится писать о тенденциях, образе жизни и недвижимости в Нью-Йорке, где она живет со своей семьей в уютной квартире на двадцатом этаже высотного здания на Манхэттене. Пожалуйста, включите JavaScript, чтобы просматривать комментарии от Disqus.

3 способа сделать, а не нарушить оценку вашей квартиры в Нью-Йорке

Если вы хотите продать свою квартиру или перефинансировать ее по более низкой ставке, ваша оценка может помочь или сорвать сделку. И как только об этом сообщили вашему кредитору, оспорить его будет очень сложно. Вот почему так важно, чтобы оценщик увидел вашу квартиру в лучшем свете.

Подготовка к оценке должна быть «многомесячным процессом, а не чем-то, что вы делаете по прихоти», — говорит Джонатан Миллер, президент и генеральный директор Miller Samuel, манхэттенской фирмы по оценке недвижимости.

NeighborhoodCentral HarlemEast HarlemHamilton HeightsHarlemHudson HeightsInwoodManhattan ValleyMorningside HeightsMt Моррис ParkSugar HillWashington HeightsWest HarlemUpper West SideUpper East SideUpper ManhattanMidtown WestMidtown EastDowntownBattery Парк CityCentral VillageChelseaChinatownCivic CenterEast VillageFinancial DistrictFlatironGramercy ParkGreenwich VillageLittle ItalyLower East SideLower ManhattanMurray Hill Kips BayNohoNomadSohoTribecaUnion SquareWest 30SWest VillageBrooklynBay RidgeBedford StuyvesantBensonhurstBoerum HillBrooklynBrooklyn HeightsBushwickCanarsieCarroll GardensClinton HillCobble HillColumbia Street WdCrown HeightsDitmas ParkDowntown БруклинДамбоДайкер-ХайтсИст-ФлэтбушВосточный Нью-ЙоркИст-Уильямсбург burgWilliamsburg N SideWindsor TerraceQueensAstoriaBelle HarborBriarwoodCoronaElmhurstFar RockawayFlushingForest HillsForest Hills GardenForest Hills GardensHoward BeachHunters PointJackson HeightsKew GardensLong Остров CityRego ParkSunnysideBronxBedford ParkBronxdaleConcourseConcourse VillageFieldstonFordhamHigh BridgeKingsbridgeMarble HillMorrisaniaMott HavenNorth RiverdaleNorwoodRiverdaleSoundviewSouth RiverdaleSpuyten DuyvilUniversity HeightsWestchester SquareLocust ValleyLong BeachUpper Бруквилль

Priceup до $ 500,000up до $ 750,000up до $ 1,000,000up до $ 1,250,000up до $ 1,500,000up в 2 000 000 долларов США до 3 000 000 долларов США до 5 000 000 долларов США до 6 000 000 долларов США до 7 000 000 долларов США до 8 000 000 долларов США не более

Спальнистудии или минимум 1 спальня минимум 1 спальня минимум 2 спальни минимум 3 спальни минимум 4 спальни5 или более спален

Ванные комнаты минимум 1 ванная комната минимум 1.5 ванных комнат минимум 2 ванные комнаты минимум 2,5 ванные комнаты минимум 3 ванные комнаты минимум 3,5 ванные комнаты 4 или более ванных комнаты

Представлено

[Примечание редактора: эта история была первоначально опубликована в 2011 году]

Вот несколько советов для получения максимальной отдачи, от людей, которые занимаются оценкой почти каждый день.

1. Знайте свое здание и компы

• Исследуйте свое здание. Банки хотят знать, что есть в резервном фонде здания, ссужали ли они это здание раньше и другие финансовые данные.Запросите эту информацию в вашем кооперативе или кондоминиуме. «Поработайте над недвижимостью еще до того, как заплатите 400 долларов оценщику», — говорит Мелисса Кон, ипотечный брокер FM Home Loans.
• Изучите сопоставимые продажи в вашем здании и районе. Кон говорит, что это самый важный фактор для повышения оценки вашей собственности. Вы должны сообщить оценщику не только, за что продаются другие квартиры, но и о состоянии этих квартир. «Если он находится в той же линейке, но продан за меньшие деньги из-за плохого состояния, вам следует указать на это», — говорит она.Вы или ваш брокер должны включить эту информацию в пакет, который вы предоставляете оценщику, когда он или она прибывает (более подробная информация о том, что еще включить, приводится ниже).
• Не ждите, что оценщик знает окрестности. Многие оценщики в наши дни приезжают из районов за пределами Нью-Йорка и могут не понимать разницы между вашим зданием и другим. Кон недавно увидел квартиру, которую брокер оценил в 8-10 миллионов долларов и оценил в 4,5 миллиона долларов. Оценщик сравнивал его с другими квартирами, в которых не было таких же видов или удобств.
• Подготовьте пакет информации о квартире. Включите план этажа, финансовые показатели здания, информацию о продажах в вашем доме и ваши впечатления от этих продаж, а также списки любых улучшений в квартире и в окрестностях.

2. Подготовьте свою квартиру

• Мелкие исправления, такие как замена незакрепленной или отсутствующей плитки или пятен от протечек на кухне или в ванной, должны выполняться без вопросов, согласно Рональду Голду из Gold Appraisal.Эти мелочи «действительно влияют на воспринимаемую ценность квартиры», — говорит Голд.
• Тем не менее, капитальный ремонт кухни или ванной комнаты, вероятно, не окупится при оценке. «На растущем рынке вы, вероятно, вернете эти деньги, но на этом рынке вы, скорее всего, потеряете деньги», — говорит Голд.
• Свежая покраска стен и потолка создает впечатление, что за квартирой ухаживают и поддерживают в хорошем состоянии. Хороший пол тоже имеет значение. Вымойте ковры или отполируйте полы, если они испачканы или изношены.
• Вымойте окна, застелите кровати, уберите прилавки. Это может показаться очевидным, но оценщики говорят, что около 50 процентов квартир на момент прибытия не опрятны. «Вы же не хотите давать оценщику повод протыкать квартиру», — говорит Голд. Хотя оценщики обучены не обращать внимания на беспорядок и мелкие недостатки, они действительно видят в некоторых из этих вещей признаки того, что за зданием и квартирой не следят очень тщательно. Это может привести к снижению оценочной стоимости, поэтому решение более мелких проблем имеет финансовый смысл.

3. Расскажите свою историю

• Вы или ваш брокер должны передать оценщику подготовленный вами пакет — и рассказать свою историю. Поскольку многие оценщики могут мало что знать о вашем районе или здании, они могут полагаться на поиск в Google, чтобы получить информацию о других квартирах, которые были проданы поблизости. «Вы хотите предоставить субъективную информацию, — говорит Миллер, — включая ваше мнение о том, почему ваша квартира стоит того, что она есть, и почему она лучше, чем чужая. Если вы знаете, что квартира была продана по более низкой цене из-за сноса, растянутого развода или из-за того, что квартира нуждалась в ремонте, вам необходимо обратить на это его внимание.”
• Быстро отметьте любые положительные изменения, которые вы внесли, чтобы повысить ценность пространства, например, отремонтировали ванную комнату или добавили систему кондиционирования. Не упоминайте, что вы покрасили комнату или другие мелкие изменения, которые считаются регулярным обслуживанием. Обязательно укажите, сколько вы заплатили за квартиру и сколько вложили в нее.
• Если в здании были улучшения или есть планы по его улучшению, укажите их. Кроме того, обязательно обратите внимание на любые текущие строительные работы, которые могут быть в стадии реализации.Если вестибюль находится в стадии строительства или снаружи возведены строительные леса, сообщите оценщику, какие ремонтные работы выполняются и когда они должны быть завершены.
• Не парить. После того, как вы выделите основные моменты сюжета, оставьте оценщика в покое. «Если владелец находится в шести дюймах от меня, что это телеграфирует? Я думаю: «Есть проблема», — говорит Миллер. Просто убедитесь, что оценщик получает всю необходимую информацию, а затем позвольте ему или ей сделать свою работу.
• После того, как оценщик уйдет, у вас больше не будет возможности взаимодействовать, как и у банка, с которым вы работаете.«Если вы не передадите то, что хотите в течение этого короткого периода времени, вы не сможете сделать это снова», — говорит Миллер. И после того, как оценка сделана, предстоит нелегкая битва за ее изменение.

Правильно ли была оценена ваша квартира?

Прошли месяцы, а ваша квартира или таунхаус все еще не сгенерировала то, что вам нужно. Вот несколько возможных объяснений и предлагаемых подходов:

1. Цена завышена.

Если ваша квартира выставлена ​​на продажу в течение 30 дней без предложения, вам нужно будет пересмотреть свои цены и определить, не отпугивает ли запрашиваемая цена покупателей.Вы или ваш брокер также должны периодически проверять своих конкурентов. Если они изменят свои цены, вы тоже должны быть к этому готовы. Этот вопрос следует задавать повторно каждые несколько недель, если ваша недвижимость продолжает оставаться на рынке.

Снижение цен обычно небольшое, но существенное. Вы можете снизить его всего на полпроцента или на несколько процентов. Существенного падения цен, происходящего сразу, не следует требовать, если изначально на листинге была установлена ​​правильная цена.Однако, если вы решили «протестировать рынок» с самого начала с высокой ценой, подумайте о том, чтобы вернуться на правильный путь, сделав первую корректировку цены.

2. Слишком высокие затраты на техническое обслуживание или общие расходы

Уменьшите запрашиваемую цену и / или рассмотрите предложение о выплате 6–12 месяцев из этих затрат в качестве стимула.

3. Рядом строительная площадка.

Понизьте цену и / или установите звуконепроницаемые окна, или снимите свою квартиру до завершения строительства.

4. У вашего кооператива есть договор аренды земли, срок действия которого истекает, или основная ипотека.

5. У вас есть рядные окна, которые в ближайшее время будут замурованы кирпичом из-за строительства по соседству.

Снизьте цену или снимите квартиру с продажи до тех пор, пока окна и, возможно, строительство не будет завершено.

6.В вашем доме ожидают рассмотрения судебные иски

Простого решения нет. Вы можете контролировать только цену, которую, возможно, придется скорректировать, чтобы компенсировать предполагаемый риск. Подумайте о том, чтобы сообщить об этом серьезному покупателю на раннем этапе. Нет смысла выходить впервые, когда контракты с адвокатами расторгнуты.

7. Многие владельцы квартир просрочивают платежи за техническое обслуживание или общие платежи

Опять же, вам придется компенсировать предполагаемый риск, сделав покупную цену еще более привлекательной.

8. В вашем доме продается слишком много квартир

Вам нужно будет действительно выделиться. Рассмотрите неценовые варианты, такие как постановка. Однако для получения предложений вам потребуется более привлекательная цена, чем у остальных участников пакета; см. также №9 ниже.

9. В вашей квартире нет ничего особенного

Есть один верный способ заставить больше покупателей хотя бы рассмотреть вашу квартиру: сделать так, чтобы она выделялась среди своих брокеров.Предложите брокеру покупателя более высокую комиссию — скажем, 4% вместо стандартных 3%. Добавьте крайний срок, чтобы вызвать еще больший интерес.

10. Ваша кооперативная доска имеет репутацию отвергать покупателей

Очень важно, чтобы вы работали с брокером, имеющим опыт продажи вашего здания. Они будут первой линией защиты, гарантирующей отсеивание неквалифицированных покупателей перед заключением контракта.

11. Правление отклонило вашего покупателя из-за слишком низкой цены

Это более распространено, чем вы думаете, поскольку советы, члены которых также владеют квартирами в здании, предпринимают, возможно, ошибочные усилия по сохранению собственности значения.Суды постановили, что советы директоров могут отказать покупателям по любой причине, кроме незаконной дискриминации. Однако ваш адвокат может реструктурировать вашу сделку таким образом, чтобы это понравилось вам, вашему покупателю и совету директоров.

12. Это вина вашего брокера

Нет ничего лучше, чем квартира с цветочным узором, которая может ухудшить ваши отношения с вашим агентом. Если ситуация ухудшилась, сначала поговорите со своим агентом. Если это не решит проблему, поговорите с менеджером филиала (часто называемым управляющим директором) в брокерской компании вашего агента.Если есть непримиримые разногласия, большинство брокерских компаний признают, что нет смысла пытаться обеспечить выполнение соглашения о листинге, когда продавец может просто отказаться от сотрудничества в будущем и согласится расторгнуть соглашение или переключить вас на другого агента в фирме.

Получено уведомление об «оценке» моей квартиры … что это значит? : LosAngeles

Я получил один в начале этого года, а в начале этого месяца получил уведомление о том, что я должен выплачивать чеки другой управляющей компании.

Это не могло быть ничего — может, старый домовладелец продал здание новому домовладельцу и все. Но я боюсь того же, что и ты.

Согласно Закону Эллиса, владелец не может выселить вас, если он не выселит всех арендаторов в здании, а затем либо снесет здание, либо превратит квартиры в квартиры для продажи, а не аренды. И если они это сделают, они должны уведомить вас за 120 дней и оплатить помощь при переезде. Если вы проработали там три года, я думаю, вы имеете право на более чем 10 000 долларов.

Подходит ли ваше здание для ремонта и преобразования в кондоминиумы? Достаточно ли места на вашем участке для современных парковок? Есть ли поблизости свободные участки? Ответы на эти вопросы могут показать, насколько вероятно и как скоро вы будете выселены.

Если ваше здание относительно новое и большое, возможно, его можно просто модернизировать с помощью новой техники, столешниц и полов, а затем относительно быстро продать как кондоминиумы. Но если это более старое здание, оно, вероятно, не соответствует современным строительным нормам и нормам зонирования, не говоря уже о рыночных требованиях по размеру и удобствам, а это означает, что быстрая распродажа маловероятна.

Если вы живете в старом здании, как я, на этом участке, вероятно, нет места для современных правил парковки (примерно 1 место на спальню). Это означает, что если застройщик захочет провести выселение-демонтаж-реконструкцию, ему, вероятно, потребуется приобрести хотя бы одно соседнее здание для сноса, чтобы иметь достаточно места для строительства современного здания с парковкой.

Если поблизости есть свободные участки, то застройщик, вероятно, предпочел бы строить заново, а не иметь дело с хлопотами и последствиями выселения семей, контролирующих арендную плату, не говоря уже о стоимости и времени сноса.

Посетите городской веб-сайт о стабилизации арендной платы и выселении по закону Эллиса для получения дополнительной информации. http://hcidla.lacity.org/Removal-From-Rental-Market—Renters

Оценка жилья: что это такое и как работает

Вы только что подали выигрышную ставку на дом своей мечты, поздравляем! Но прежде чем вылить шампанское, знайте, что между вашим предложением и закрытием еще есть ряд препятствий и дел. Наряду с приведением в порядок своих финансов и, в некоторых случаях, подачей заявки на правление, вашему банку потребуется провести оценку дома.Но что именно это означает? Вот все, что вам нужно знать об оценке вашего дома в Нью-Йорке.

Берген Бич

12 Cove Lane

540 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 3 | [email protected] Создано в Sketch. 2

Homecrest

1764 Восточная 19-я улица

619 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1.5

Парк Слоуп

195 Гарфилд Плейс

425 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. Студия | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Brownsville

Улица Юниуса, 474

618 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 3 | [email protected] Создано в Sketch. 1.5

Stuyvesant Heights

707 Уиллоуби-авеню

650 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Форт Гамильтон

9281 Shore Road

599 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Bensonhurst

1562 West Sixth Street

668 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 2

Mapleton

2345 60-я улица

469 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Проспект Парк Южный

232 Восточная 18-я улица

570 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Mapleton

2345 60-я улица

699 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

East Flatbush

393 Восточная 58-я улица

679 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1.5

Восточный Нью-Йорк

466 Hegeman Avenue

579 099 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 3 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1.5

Что такое оценка дома?

В сфере недвижимости оценка дома определяет стоимость собственности в определенный момент времени. Эта информация нужна ипотечному кредитору для оформления ссуды, поскольку стоимость недвижимости выступает в качестве залога по ссуде. Короче говоря, оценка дома гарантирует, что недвижимость стоит покупной цены. По сути, это то, как кредитор защищает себя, если кто-то перестает выплачивать свои ипотечные платежи.Если происходит обращение взыскания и собственность продается, кредитор теоретически получает все свои деньги обратно.

Вы, наверное, думаете, кто проводит оценку дома? Обычно банк отправляет непредвзятого стороннего оценщика для оценки собственности за ваш счет. Вы можете рассчитывать заплатить от нескольких сотен до пары тысяч долларов.

Восточный Нью-Йорк

2741 Фултон-стрит

2200 долл. США Никакой платы за

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Crown Heights

1073 Bergen Street

2 900 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 3 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Дитмас Парк

319 Восточная 19-я улица

2,500 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Crown Heights

707 Sterling Place

1 800 долл. США Никакой платы за

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Crown Heights

707 Sterling Place

2 700 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 3 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1.5

Бушвик

69 Troutman Street

1 950 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Вильямсбург

265 Южная 2-я улица

2 850 долл. США Никакой платы за

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Stuyvesant Heights

680 Monroe Street

2 842 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 4 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1.5

Weeksville

650 Crown Street

2 100 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Бушвик

1238 Decatur Street

2 156 долл. США Никакой платы за

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Бедфорд-Стуйвесант

607 Грин-авеню

2400 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Бедфорд-Стуйвесант

607 Грин-авеню

2 800 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 3 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Как определяются ценности дома?

Есть два основных «процесса», которые использует оценщик дома для проведения оценки, объясняет эксперт Джонатан Миллер, генеральный директор и президент Miller Samuel, фирмы по оценке и консалтингу недвижимости.Во-первых, это физические атрибуты собственности, включая размер, местоположение и состояние, которые оценщик может увидеть во время проверки. Во-вторых, оценщик сравнивает имеющуюся недвижимость с аналогичными, сопоставимыми объектами недвижимости, которые недавно были проданы, и вносит соответствующие корректировки в цены с учетом различий, таких как ремонт, дополнительное место для хранения, виды и тому подобное.

Turtle Bay

360 Восточная 50-я улица

2400 долл. США Никакой платы за

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Восточный Гарлем

14 Восточная 105-я улица

2 375 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 3 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Долина Манхэттена

121 Западная 104-я улица

2425 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Ленокс Хилл

310 Восточная 74-я улица

2300 долл. США Никакой платы за

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. Студия | [email protected] Создано в Sketch. 1

Turtle Bay

240 Восточная 46-я улица

2350 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. Студия | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Ленокс Хилл

315 Восточная 73-я улица

2200 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Inwood

Проспект Шермана, 164

1 575 долл. США Никакой платы за

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Восточный Гарлем

252 Восточная 110-я улица

2 785 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Адская кухня

411 West 43rd Street

1 625 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. Студия | [email protected] Создано в Sketch. 1

West Village

496 Hudson Street

2,500 долл. США Никакой платы за

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. Студия | [email protected] Создано в Sketch. 1

Ист-Виллидж

512 Восточная 12-я улица

2250 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Верхний Вест-Сайд

240 West 73rd Street

2499 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. Студия | [email protected] Создано в Sketch. 1

Что нужно знать продавцам дома об оценке дома?

Если вы думаете о продаже своего дома или квартиры в Нью-Йорке, начните с инструмента оценки StreetEasy, который позволяет мгновенно оценить стоимость вашей собственности, и ознакомьтесь с нашим практическим руководством по ценообразованию.Однако в целом продавцам не нужна оценка дома, так как ваш агент по недвижимости должен помочь вам понять стратегии ценообразования, сопоставимые данные о продажах недвижимости и реалистичные цены. Тем не менее, если вы разговариваете с разными агентами, которые дают вам радикально разных ценовых диапазонов, вы можете нанять непредвзятого оценщика, чтобы получить точную оценку, но обычно в этом нет необходимости.

Продавцам следует иметь в виду, что после заключения контракта с их недвижимостью кредитор покупателя потребует проведения оценки дома.И если оценка отличается от покупной, это может убить сделку.

Ленокс Хилл

200 Восточная 78-я улица

550 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. Студия | [email protected] Создано в Sketch. 1

Адская кухня

333 West 56th Street

645 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. Студия | [email protected] Создано в Sketch. 1

Ленокс Хилл

300 Восточная 71-я улица

400 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. Студия | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Деревня Гринвич

23 Вэйверли Плэйс

595 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. Студия | [email protected] Создано в Sketch. 1

Мюррей Хилл

245 Ист 35-я улица

595 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Южный Гарлем

40 West 116th Street

675 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Morningside Heights

549 West 123rd Street

675 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Южный Гарлем

2098 Бульвар Фредерика Дугласа

665 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Ленокс Хилл

400 Восток 70-я улица

550 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. Студия | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Мюррей Хилл

166 Восточная 35-я улица

495 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. Студия | [email protected] Создано в Sketch. 1

Фултон / Морской порт

111 Фултон-стрит

685 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. Студия | [email protected] Создано в Sketch. 1

Линкольн-сквер

2025 Бродвей

665 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Что нужно знать, если вы рефинансируете свой дом?

Чтобы рефинансировать ипотеку, вам, вероятно, потребуется еще одна оценка дома, чтобы переоценить стоимость вашей собственности. Здесь действуют те же основные правила этикета: дайте оценщику возможность выполнять свою работу.

Вот совет от профессионала: относитесь к назначению оценки рефинансирования так, как будто вы готовитесь к приезду гостей: наведите порядок! «Вы хотите, чтобы ваш дом выглядел наилучшим образом», — советует Джонатан Миллер.«Оценщики — это люди, поэтому некоторые могут подумать, что грязный дом означает, что другие важные проблемы, влияющие на стоимость дома, игнорируются». Так что достаньте свой мусоросборник, выньте мусор, и вы будете в гораздо лучшем положении.

Rego Park

62-60 99-я улица

3 000 долл. США Никакой платы за

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 3 | [email protected] Создано в Sketch. 2

Астория

23-37 31-я авеню

2600 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Forest Hills

67-30 Clyde Street

2250 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Астория

32-38 48-я улица

2 521 долл. США Никакой платы за

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Forest Hills

110-48 72-я авеню

2300 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Астория

31-56 45-я улица

1750 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Маспет

68-10 58-я авеню

2699 долл. США Никакой платы за

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 3 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Forest Hills

103-11 68 Драйв

1 790 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Forest Hills

112-41 72 Дорога

2495 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Forest Hills

70-29 Loubet Street

2 550 долларов США Никакой платы за

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Солнечная сторона

43-42 45-я улица

1600 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. Студия | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Астория

31-49 29-я улица

2 275 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Что делать, если вы получили плохую оценку дома?

Итак, что произойдет, если оценка вашего дома окажется ниже суммы, которую вы только что согласились заплатить за свой новый дом? Сначала сделайте глубокий вдох и попытайтесь понять оценку.«Тот факт, что он не соответствует количеству, необходимому для получения ипотеки, не означает, что это неправильно, — объясняет Миллер. «Мы не стремимся делать заемщиков счастливыми; мы стремимся предоставить кредитору нейтральный ориентир рыночной стоимости ».

Предположим, вы считаете, что оценка дома неверна. Что делать? Подумайте о том, чтобы просмотреть отчет об оценке дома, а затем отправить в свой банк запрос на пересмотр стоимости (ROV), сопровождаемый доказательствами, которые в двух словах означают холодные неопровержимые факты.Возможно, ваш оценщик был из-за пределов города и не выбрал точные единицы измерения или упустил важную информацию об объекте недвижимости. Если банк действительно определит, что ваше требование имеет ценность — опять же, подтвержденное фактами — он может позволить провести вторую оценку и либо усреднить обе оценки дома, либо, возможно, даже отказаться от первоначальной. Все это говорит о том, что полностью отказаться от первоначальной оценки дома — это маловероятный и трудный путь.

Дополнительные возможности для работы с плохой оценкой дома

Ваш следующий вариант — придумать больше денег, чтобы компенсировать разницу между оценочной стоимостью дома и суммой, которую вы согласились заплатить за свой новый дом.Это означает, что вы увеличите свой первоначальный взнос (чтобы компенсировать разницу).

В других случаях вы можете пересмотреть свой контракт с продавцом, чтобы снизить покупную цену, чтобы она больше соответствовала оценочной стоимости дома. Конечно, это тоже может быть непростой путь, особенно на рынке продавцов.

Кроме того, если разница в цене небольшая, вы можете получить исключение от своего кредитора. Это означает, что банк ссудит вам необходимую сумму на основании других квалификаций — например, наличия исключительно высокого кредитного рейтинга или большого сберегательного счета.

Наконец, вы можете обратиться к другому кредитору, который начнет процесс оценки нового дома. Как бы пугающе это ни звучало, это может сэкономить ваше время и энергию, поскольку борьба с плохой оценкой дома может стать серьезной головной болью.

Laurelton

137-21 220 Место

649 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 3 | [email protected] Создано в Sketch. 3

Queens Village

93-25 215 Место

699 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 3 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1.5

Сент-Олбанс

186-06 проспект Эльмира

675 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 3 | [email protected] Создано в Sketch. 3

Forest Hills

107-40 Queens Boulevard

549 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Forest Hills

102-10 66 Дорога

475 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Rego Park

97-10 62-й проезд

519 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 3 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Forest Hills

61-20 Grand Central Parkway

460 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 2

Джексон Хайтс

35-35 75-я улица

499 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Дитмарс-Стейнвей

22-25 78-я улица

465 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Forest Hills

66-36 Йеллоустонский бульвар

449 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Джексон Хайтс

93-05 37-я авеню

475 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Корона

49-08 111-я улица

599 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 4 | [email protected] Создано в Sketch. 2,5

Понимание процесса аттестации — что он вам стоит?

Все думают, что их дом похож на два миллиона долларов, но в мире банков и агентов по недвижимости, требуется профессиональный оценщик, чтобы доказать Это.Особенно в уникальном и сверхконкурентном мире нью-йоркских кооперативов и кондоминиум, имеющий под рукой кого-то, кто знает все факты и цифры может быть бесценным. Независимо от того, продаете ли вы недвижимость или покупаете, оценщик может предоставить вам информацию, необходимую для принятия практических решений о ваш дом и финансы.

Дадим оценку

Первый опыт оценки у большинства людей происходит, когда они подают заявку на ссуду на покупку или рефинансирование недвижимости.Банки настаивают на оценке, чтобы знать, что они не ссужают больше, чем стоит стоимость имущества.

«Существуют требования по соотношению ссуды к стоимости, — говорит оценщик Питер Захари из Peter L. Zachary & Associates в Бруклине. «[Кредиторы] хотят удостовериться, что размер ссуды, которую они предоставляют, не превышает 75 процентов от стоимости собственности».

В то время как банки несут ответственность за наем оценщиков, когда дело доходит до ссуд, частные домовладельцы часто нанимают их, если они хотят продать свою собственность.В этих случаях оценщик может убедиться, что вы выходите на рынок с точной ценой. В среднем оценочная цена недвижимости обычно совпадает с прейскурантной ценой, хотя независимый оценщик из Манхэттена Лорна Лейбовиц, которая также работает брокером, советует своим клиентам увеличить оценочную стоимость. «У меня такое ощущение:« Давайте оставим место для переговоров », — говорит она. — Всем нравится чувствовать, что они заключили сделку. Вы же не хотите снижать цену, которую вы уже приняли как минимально возможную.«

Если вы хотите купить недвижимость, вы также можете подумать о найме оценщика, особенно если вы новичок в этом районе или, возможно, не имеете большого опыта покупки недвижимости. Также можно вызвать оценщиков, чтобы они предоставили данные по имуществу, разводам и расчетам по наследству.

Пусть начнется оценка

Оценщик начинает процесс со сбора всех основных фактов и цифр о собственности, таких как адрес, размер здания и размер квартиры.Размер — одна из немногих областей, где оценки кооперативов и кондоминиумов различаются. В случае кооператива площадь в квадратных футах определяет фактическое физическое измерение внутреннего пространства. В случае кондоминиумов оценщики руководствуются квадратными метрами, указанными в юридическом описании собственности, поскольку этот размер включает процентную долю общих площадей здания.

Обладая базовыми сведениями о местонахождении и размере, оценщики переходят к физическому осмотру собственности.«Вы должны убедиться, что то, что вы оцениваете, действительно является тем, что вы видите», — говорит Лейбовиц. «Кто-то может дать вам план этажа с 12 комнатами, а вы попадете туда и обнаружите, что их всего девять. Они забыли, что продали остальные три комнаты своему соседу много лет назад».

На этом этапе оценщики стремятся понять, насколько хорошо оберегали объект и его здание, и определить, проводились ли какие-либо новые ремонтные работы или обновления.«Вы должны увидеть, в каком он состоянии», — говорит Лейбовиц. «Есть новые красивые светильники или ничего не делалось с 1902 года?»

Содержание здания жизненно важно для хорошей оценочной цены. «У вас может быть одно и то же здание на двух углах, и если о одном позаботятся, а о другом нет, это повлияет на стоимость», — говорит Майкл Алиперти, SRA, независимый оценщик из Сетокета, штат Нью-Йорк. «Даже если ваш отряд лучше, чем отряд в другом здании.«

Внутри вашей квартиры оценщики будут искать дополнения или удобства, которые выделяют вашу собственность среди других. Есть ли терраса? Вид на Центральный парк или на кирпичную стену? Есть ли новая кухня промышленного размера? Новая плитка в ванных комнатах или паркет в спальне? Есть ли в здании швейцар или консьерж? «Дом для швейцара по сравнению со зданием без швейцара — это действительно большое дело», — говорит Алиперти.«Это большая проблема для большого количества людей в городе».

Это мелочи

Буквально десятки и десятки мельчайших деталей будут влиять на окончательную цену. «Искусство оценки — это знать, что на самом деле важно для покупателя, — говорит Стивен Кнобель, исполнительный вице-президент манхэттенской оценочной фирмы Mitchell, Maxwell & Jackson, Inc.». «Есть много нюансов. В конце манхэттенского рынка важен архитектор, спроектировавший здание.Когда вы дойдете до нижнего уровня, никого не волнует ».

Очевидно, что определение того, что имеет значение, зависит от рыночных тенденций. Приносят ли большие современные здания большие деньги или продажи в более классическом стиле? «Есть разница между совершенно новым зданием и зданием 1960-х годов, которое не тронуло», — говорит Лейбовиц. «Однако сохранившееся здание 1930-х годов будет даже более желанным [, чем новое здание].«

Точно так же адрес вашей собственности может иметь большое значение. «Основное правило недвижимости — это местоположение, местоположение, местоположение, и это не изменилось», — говорит Лейбовиц. Со временем цены колеблются по мере роста или падения кварталов. «Определение того, что такое хорошее место, может измениться. Было время, когда вы упоминали Норт-Мур-стрит, люди смеялись. Теперь, если вы это скажете, люди скажут:« О, вы живете в TriBeCa. Это должно быть много стоит ».

Также учитываются итоговые доллары и центы.Финансовый статус вашего здания имеет очень большое значение. «На кооперативном рынке у вас могут быть два здания, которые внешне выглядят одинаково и находятся в одном квартале», — говорит Кнобель. «Один будет продаваться дороже другого из-за финансовой структуры и истории кооператива».

Если вы платите заоблачные ежемесячные сборы за обслуживание, вы также обнаружите, что эти доллары влияют на общую стоимость вашей собственности. «Вы можете платить очень высокую плату за обслуживание и обнаружите, что ваша рыночная стоимость снизится», — говорит Алиперти.«Если у вас низкие платежи, недвижимость станет более желанной, и ваша рыночная стоимость возрастет».

Нахождение окончательной фигуры

После того, как все факты и цифры собраны, оценщик должен найти другие объекты недвижимости, с которыми они смогут сравнить и сопоставить вашу. Это может быть сложная часть. «Вам нужно найти аналогичные объекты в том же районе — места, на которые действуют те же силы, что и на недвижимость, которую вы оцениваете», — говорит Захари.«Вы должны сравнить яблоки с яблоками».

Оценщики стараются сопоставить удобства с удобствами. «Если у вас есть квартира с патио, это может быть точной причиной, по которой эта квартира продается. Или квартира с видом на парк», — говорит Кнобель. Часто оценщик пытается сравнить с квартирами аналогичного размера в том же здании или чуть ниже.

Проведя сравнения, оценщик может сесть и определить наилучшую возможную оценку стоимости вашей собственности.«Оценка — это мнение о ценности», — говорит Кнобель. «Это не наука. Вы попадаете в пределы диапазона значений», — добавляет он, — «Оценочная фирма, располагающая наибольшим количеством данных, дает наиболее точные оценки».

Также важно помнить, что аттестация имеет довольно короткий срок хранения. Если вы хотите продать, но затем решили отложить его на шесть месяцев, оценка, которую вы только что получили, может быть неточной в будущем. «Оценка хороша на момент написания», — говорит Кнобель.«Со временем рынок меняется, и стоимость этой квартиры меняется».

Спросите эксперта

При приеме на работу оценщика важно работать с кем-то, кто очень хорошо знает местность. «Убедитесь, что человек присутствует в этой области», — говорит Нобель. «Особенно учитывая, насколько важно знать нюансы каждого блока».

Стоимость аттестации варьируется.«Это в значительной степени зависит от сложности задания», — говорит Лейбовиц. «Это полная оценка по сравнению с простым письмом? Она также основана на самой квартире. Если это двухкомнатная квартира в послевоенном здании, есть много продаж для сравнения, и процесс будет менее сложным. При меньших продажах , вам придется внести дополнительные корректировки ». Однако в целом оценка может стоить от 400 до 1500 долларов.

Это того стоит.Процесс может быть задействован, но, в конце концов, тщательная, хорошо выполненная оценка — единственный способ узнать наверняка что вы получаете ценность своих денег. Знание — сила, и точный изображение стоимости вашей собственности — бесценный инструмент, независимо от того, вы на стороне покупки или продажи.

Лиз Лент — писатель-фрилансер, специализирующаяся на недвижимости.

Как работает процесс в кондоминиумах и кооперативах — Азбука оценки

Для многих людей оценка остается загадкой — от того, почему и как они проводятся, до того, как в конечном итоге используется информация, собранная в ходе процесса.По правде говоря, эту тайну легко развенчать. Оценка — это для всех намерений и целей простой и понятный компонент процесса завершения финансовых транзакций. Поскольку они относятся к недвижимости в целом и кооперативам и кондоминиумам в частности, оценки могут быть определены просто как оценка стоимости для целей продажи, оценки и / или налогообложения. Оценка требуется для всех типов финансирования, включая индивидуальные кооперативные ссуды и ссуды для кондоминиумов, лежащие в основе постоянные ипотечные ссуды на кооперативные многоквартирные дома и даже права собственности с частичной процентной ставкой, такие как общие площади в кондоминиумах.

Оценка недвижимости — это не только искусство, но и наука. Он использует установленные методы и методы для получения последовательных и надежных оценок. По словам Кена Читестера, директора по связям с общественностью в Appraisal Institute, национальной головной организации оценочной индустрии, базирующейся в Чикаго, «методологии и приемы аттестации едины по всей стране. Каждый рынок уникален, но методология оценки остается неизменной и применяется повсеместно.”

По словам Джонатана Миллера, президента и генерального директора Miller Samuels, национальной оценочной фирмы, базирующейся в Нью-Йорке, оценку от других секторов процесса сделки с недвижимостью отличает то, что «в сделке с недвижимостью каждый имеет что-то свое. о подключении к сделке, кроме оценщика. Оценщик получает деньги независимо от того, закрывается сделка или нет; брокеры этого не делают, если транзакция не закрывается. Мы сторонние нейтральные эксперты.В игре нет скина. Поэтому есть иная точка зрения «. Благодаря этому все остается прозрачным и открытым.

Три подхода к оценке стоимости

Методология оценки основывается на трех подходах к определению стоимости любого объекта недвижимости: затратном подходе, сопоставимых продажах или рыночном подходе и доходном подходе.

Затратный подход — самый простой — хотя, откровенно говоря, наименее используемый — из трех.При использовании стоимостного подхода стоимость определяется путем оценки стоимости воспроизводства собственности; Другими словами, учет всех физических аспектов собственности — кирпичей, строительного раствора, бетона, стекла, плитки и т. д. — корректировка этих затрат с учетом возраста и морального износа с последующим добавлением стоимости земли, на которой расположена недвижимость, для определения сколько будет стоить эта собственность сегодня. Такой подход используется редко, за исключением страховой стоимости, к которой мы вернемся позже.

Сопоставимые продажи или рыночный подход к оценке стоимости рассматривает продажи аналогичной собственности и основан на сравнении соответствующих различий между оцениваемой собственностью (известной как объект) и другими объектами (известной как сопоставимая недвижимость), выводится соответствующее значение.Этот подход чаще всего используется с отдельными домами, кооперативами и кондоминиумами. Так, например, если мы пытаемся оценить кондоминиум с двумя спальнями или кооперативную квартиру в довоенном жилом доме с лифтом в Бэк-Бэй в Бостоне, мы будем смотреть на недавние продажи других двухкомнатных квартир в Бэк-Бэй и сравнивать их атрибуты — такие вещи, как площадь в квадратных футах, виды, отделка, возраст приборов и т. д., корректировки в сторону увеличения или уменьшения и получение в конечном итоге значения для объекта.

Доходный подход используется в основном для доходной собственности, такой как сдаваемые в аренду многоквартирные дома или торговые центры.Теория, лежащая в основе этого подхода к определению стоимости, заключается в том, что недвижимость может иметь определенную сумму арендной платы, а также иметь определенные расходы. Расходы вычитаются из дохода, а результирующая чистая прибыль, которая достается владельцу, затем «капитализируется» по соответствующей ставке, чтобы определить ценность для инвестора. «Ставка капитализации» — это отражение того, какой доход требуется инвестору для осуществления инвестиций с определенным потоком доходов и «чистой прибылью». Другими словами, инвестору может потребоваться 10% -ный доход, чтобы принять на себя риск в отношении своих инвестиций. скажем, небольшой многоквартирный дом.Если чистый доход от собственности составляет 100 000 долларов, стоимость собственности составит 1 000 000 долларов. Оценка доходного подхода обычно требуется для приобретения и рефинансирования ипотечных кредитов, включая лежащие в основе постоянные ипотечные кредиты в кооперативных зданиях.

Оценка жилья в кооперативе и кондоминиуме в реальном мире

Наиболее типичной причиной оценки здания кооператива является рефинансирование основной постоянной ипотечной ссуды.В отличие от жилищных ссуд или ипотеки индивидуальных кооперативов, основная постоянная ипотека обычно не является самоликвидирующейся ссудой сроком на 20 или 25 лет. Эти ссуды обычно предоставляются на срок от пяти до 10 лет и требуют рефинансирования с той же периодичностью.

Возникает вопрос: как будет оцениваться кооперативное здание? Как и у односемейных домов, каждая отдельная единица имеет ценность, поэтому будет ли стоимость собственности совокупной стоимостью всех единиц? Короче говоря, да, говорит Теренс Тенер, основатель KTR Real Estate Advisors, общенациональной фирмы по оценке и консультированию в сфере недвижимости с офисами по всей стране.По его словам, «стоимость здания равна сумме стоимости каждой отдельной акции, составляющей корпорацию, владеющую недвижимостью. Но стоимость этих акций зависит не от того, за что вы можете их арендовать, а от того, сколько вы готовы заплатить за жилье, в котором будете жить ».

Тенер объясняет, что «в целях андеррайтинга банки могут посмотреть на вероятность того, что кооператив может обанкротиться, и они могут забрать собственность в результате обращения взыскания, и попросить оценщика рассмотреть гипотетическую ситуацию, когда собственность будет эксплуатироваться как аренда.Эта гипотетическая стоимость — стоимость кооператива, если бы он был преобразован в арендуемую собственность — является основой, на которой большинство кредиторов будет гарантировать свой ссуду. «Истинная стоимость, — утверждает Тенер, — это стоимость суммы акций».

Индивидуальная оценка единицы

«Хотя ключом к оценке является то, что оценщики учитывают все три подхода к оценке стоимости, — говорит Миллер, — в многоквартирном доме или многоквартирном доме, затратный подход не может быть использован, потому что вам придется извлекать стоимость единицы из всего проекта — так что это просто нецелесообразно.Вы учитываете все три, но на самом деле только два, и из этих двух [подход к продажам] составляет 90% от рассмотрения, а остальные 10% — от доходного подхода. Проблема доходного подхода в кооперативах заключается в том, что существует так много ограничений на разрешение субаренды, что рынок кооперативов в целом не управляется инвесторами с экономической точки зрения ».

Использование рыночных продаж или сопоставимого подхода в качестве первичного определения стоимости отдельных единиц зависит от надежной сопоставимой информации.«Первое, что нужно сделать, — продолжает Миллер, — это посмотреть на торговую активность в том же здании, особенно на той же линии. Вы склонны отдавать предпочтение единицам в одном здании, потому что на них влияют те же общие зоны, основное финансирование, пропорциональное обслуживание и удобства, которые определяют собственность. Вторая категория для рассмотрения — это продажи из близлежащих зданий с аналогичными атрибутами; тип здания, удобства и т. д. После этого вы можете рассматривать все, что угодно ».

«Процесс оценки, — объясняет Миллер, — состоит в том, что чем меньше корректировок должен внести оценщик между объектом и сопоставимым объектом, тем лучше; тем надежнее сравнение.Это становится очевидным, когда, например, вы используете квартиру этажом выше или ниже в одной линии ».

Другие виды и способы использования оценок

Оценка и методы оценки используются для нескольких других целей в мире кооперативов и кондоминиумов. На ум легче всего приходит определение страховой стоимости.

Страховая стоимость чаще всего запрашивается либо страховой компанией относительно восстановительной стоимости имущества в случае полной потери (например, сильного землетрясения), либо банком во время рефинансирования основной постоянной ипотеки с целью определения того, как они хотят, чтобы у кооператива была большая страховка относительно новой ипотеки.Страховая стоимость основана на стоимостном подходе и часто очень мало связана с реальной стоимостью собственности, поскольку основана на восстановительной стоимости строительных материалов и технологий, которые больше не могут использоваться или являются устаревшими. Рассмотрим случай довоенного жилого дома с мраморными коридорами и паркетными полами ручной работы. Эти отделки не могут быть заменены сегодня без чрезвычайно высоких затрат.

Еще одна область, в которой используются методы оценки, — это налогообложение для целей налогообложения.Налоговые инспекторы в основном проводят оценку вашей собственности. «Оценочная оценка, — говорит Тенер, — основана на массовой оценке, а не на конкретной оценке. Не хватает оценщиков для оценки каждого здания в Нью-Йорке — или любого муниципалитета, если на то пошло — поэтому оценщик говорит: «Хорошо, вся собственность в конкретном районе стоит не менее 300 долларов за квадратный фут» и так далее. ” Налоговая оценка редко имеет прямое отношение к реальной стоимости имущества.

Миллер говорит, что они часто получают запросы о передаче всех видов уникальных прав собственности.«Мы оцениваем общественное пространство, коридоры, подвал и многое другое. Это нетрадиционная оценка, и для нее требуются специальные методы ».

Возможно, в конечном счете, предполагает Миллер, существует важная концепция, которую владельцы кооперативов и кондоминиумов или любой другой собственник недвижимости должны учитывать при проведении оценки. «Оценщик работает на банк» или на того, кто их нанял, — говорит он, — «не на потребителя. Дело не в том, кто платит комиссию; все дело в том, кто привлекает оценщика.«Эта сделка на расстоянии вытянутой руки защищает всех.

А. Дж. Сидрански — штатный писатель / репортер New England Condominium и писатель-романист.