Зачем нужна оценка недвижимости? Разбираемся в нюансах

В последнее время можно отметить стремительный рост и развитие рынка недвижимости. В связи с этим у многих возникает потребность в такой услуге, как оценка недвижимости. Она подразумевает под собой тщательное независимое исследование объекта, на основании которого можно сделать вывод о его стоимости.

Зачем нужна оценка недвижимости? Чаще всего данная услуга бывает необходима тем, кто планирует заключить договор купли-продажи. Результаты независимого исследования специалистов позволяют удостовериться в реальной стоимости недвижимого объекта.

Помимо этого, в данной услуге могут нуждаться и в ряде других случаев:

• Когда необходимо недвижимость (землю, дом и пр.) предоставить в качестве залога, чтобы получить кредит. При этом данная процедура будет обязательной.
• Для оспаривания кадастровой стоимости.
• Для разрешения имущественных споров. Например, за помощью к специалистам обращаются супруги, бывшие собственники бизнеса, партнёры по бизнесу и т.д.
• Для того, чтобы оценить все вложенные средства и расхождения между тем, что собственник приобретал согласно проекту и что в итоге он получил.
• С целью оценить нанесённый ущерб, например, в случае пожара или затопления.
• Для урегулирования конфликтной ситуации с налоговыми службами.

Оценить недвижимость можно различными способами. Некоторые владельцы делают это самостоятельно. Однако их оценка будет носить субъективный характер и не всегда может быть правдивой на 100%. К тому же при самостоятельном оценивании нельзя будет получить официальные документы.

Второй способ получения оценки недвижимости – обращение к услугам специалистов через риэлтерские компании. В этом случае вы получите мнение риэлтора о примерной стоимости вашего объекта на основании сопоставления с другими объектами на рынке.

Самым безопасным и благонадёжным способом будет обращение в специализированные компании. Они не только проведут оценку быстро и качественно, но также предоставят отчет об оценке — документ, имеющий юридическую силу. При необходимости его можно будет использовать в суде и других органах, например, для того чтобы можно было получить компенсационные выплаты.

Зачем нужна оценка квартиры, когда берем ипотеку?

В число обязательных требований для оформления ипотеки входит определение стоимости приобретаемого жилья. От этой величины напрямую зависит сумма кредита, которую одобрит банк. Необходимость оценки квартиры прописана в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ. Это требование также указывается в договоре с банком. Для кредитно-финансовой организации будет выгодной заниженная стоимость жилья, а для заемщика – завышенная. Именно поэтому закон предписывает провести независимую оценку недвижимости. Для этого привлекаются эксперты, состоящие в СРО и аккредитованные банком, в котором планируется брать ипотеку. Услуги оценщика заказывает и оплачивает покупатель квартиры, т. е. заемщик.

Для чего нужна оценка банку

Банк не заинтересован в том, чтобы рисковать крупной суммой кредита, поэтому требует в качестве обеспечения залоговое имущество, которое равноценно по стоимости или превышает сумму займа. Когда речь идет об ипотеке, в качестве предмета залога выступает приобретаемое жилье. Именно поэтому необходимо узнать его стоимость. Варьируя размер кредита с учетом результатов оценки, банк подстраховывает себя на случай нарушения условий договора. Если заемщик перестанет вносить платежи, находящуюся в залоге недвижимость можно будет продать по цене, которая возместит убытки по кредиту.

Какие данные оценки банк учитывает при выдаче ипотеки

Рыночная стоимость. Это та цена, по которой объект недвижимости может быть продан в ближайшее время.

Ликвидационная стоимость. Она отражает минимальную сумму, за которую банк сможет быстро реализовать жилье в случае чрезвычайных обстоятельств, когда нет возможности ждать, пока его купят по более высокой рыночной стоимости.

Состояние дома. Состояние и возраст недвижимости обязательно определяются оценщиком. Если дом является ветхим или находится в планах на снос, это негативно повлияет на возможность продажи квартиры, находящейся в залоге. Ипотечный кредит не выдается на покупку жилья, которое признано аварийным или в состоянии близком к нему.

Соответствие планировки плану. Вместе с отчетом оценщика банк получает сведения об анализируемом объекте. Специалисты кредитно-финансовой организации обязательно обращают внимание на наличие неузаконенных перепланировок. Их сложно согласовывать с БТИ, и в некоторых случаях это может стать поводом для отказа в ипотеке.

Для чего нужна оценка заемщику

Потенциальному покупателю это позволит определить, насколько адекватна цена на объект недвижимости, установленная продавцом. Независимая оценка позволяет выявить завышение стоимости относительно рыночной. Кроме того, заемщик сможет составить представление о том, получится ли у него в полном объеме погасить кредит, если квартиру придется продать, если по каким-либо причинам он не сможет вносить регулярные платежи по ипотеке.

Методы оценки стоимости жилья

Сравнительный. Это наиболее распространенный способ оценки. В этом случае для определения стоимости объекта его оценивают с точки зрения уже совершенных сделок на рынке подобного жилья. При этом используются поправочные коэффициенты, которые позволяют учесть существенные характеристики квартиры: год постройки дома, размер жилой площади, качество отделки и т. д.

Затратный. В данном случае для оценки стоимости жилья эксперт подсчитывает сумму расходов на постройку объекта, идентичного по характеристикам. При этом учитываются амортизация, инфляция и другие факторы.

Доходный. Этот способ реже всего используется при оценке недвижимости для оформления ипотеки. В таком случае определяется размер потенциального дохода, который объект может принести, например при сдаче в аренду и т. п.

Доверить оценку жилья в Калуге вы можете экспертам ГК МАЛТОН. Наши специалисты имеют аккредитацию во всех банках региона и подготовят отчет об оценке в максимально сжатые сроки с гарантией приема в банке.

Зачем нужна оценка квартиры при ипотеке?

Из этой статьи вы узнаете зачем нужна оценка квартиры при ипотеке. Существуют разные варианты приобретения квартиры. Какие-то оценки требуют, а какие-то нет. Вот об этом и пойдет речь.

Для чего нужна оценка квартиры (обязательные случаи)

По большому счету, в повседневной практике для частных лиц обязательных  случаев когда оценка нужна существует только два:

Первый случай – это когда квартиру вы приобретаете в ипотеку. Здесь без оценки не обойтись – как не крути. Особенно когда квартира приобретается на вторичном рынке. Банку всегда необходимо знать, сколько стоит квартира, на которую он дает деньги. К тому же, в этом случае оценка обязательна по закону.

Подробности о том как оценка квартиры можете повлиять на выдачу ипотеки можно почитать В ЭТОЙ СТАТЬЕ

Второй случай – оценка квартиры для органов опеки. Это актуально, когда в вашей семье есть несовершеннолетний ребенок или под вашей опекой находится инвалид, прописанный в вашей предыдущей квартире. В этом случае органы опеки должны убедиться, что условия жизни ребенка (или инвалида) не ухудшились. Это положено по закону.

Для чего нужна оценка при ипотеке

А нужна ли оценка для ипотеки вообще? – однозначно да!

Во-первых, как было написано выше, обязательно по закону (закон “Об ипотеке (Залоге недвижимости)“.

Во-вторых, это прописано в качестве обязательного пункта всегда прописывается в кредитном договоре с банком.

В-третьих, ни один уважающий себя банк не даст вам деньги, не убедившись, что квартира действительно стоит этих денег (дабы избежать мошенничества).

И даже если квартира приобреталась в новостройке, еще на этапе строительства, оценка все равно обязательна как только дольщик принял квартиру от застройщика. Ведь с момента покупки до момента сдачи дома мог пройти год, два или даже три. И за этовремя стоимость могла измениться. А банку нужна актуальная стоимость именно на сегодняшний день.

Когда оценка не обязательна

Во всех случаях за исключением двух приведенных выше, оценка приобретаемой квартиры по закону не обязательна.

Однако сделать оценку при покупке новой квартиры все же лишним не будет. Хотя это напрямую по закону не обязательно, но все же есть несколько аргументов в пользу того чтобы сделать оценку. Вот они:

• Во-первых, вы сможете убедиться, что покупаете квартиру по действительно справедливой цене. Ушлые риэлторы и недобросовестные хозяева частенько завышают стоимость. А покупатель в приступе эйфории этого не замечает. Таким образом вы застрахуетесь от того, что вам всучат квартиру по завышенной цене.
• Во-вторых, независимый оценщик, являясь специалистом по недвижимости высокого класса, сможет выявить все недочеты и недостатки, которые продавец скрывает. Поверьте, таковые почти всегда находятся.
• В-третьих, в процессе оценки проверяются все документы на квартиру. Если с документами что-то не так, оценщик это заметит и сообщит.

Как видите, есть случаи, когда нужна оценка квартиры, а есть – когда по закону можно обойтись и без нее.

Но в тех случаях, когда закон не обязывает вас оценивать приобретаемое жилье, данная процедура все же может быть полезна. Ведь на стоимость всегда влияет целый ряд факторов, которые самостоятельно без специальной подготовки учесть чаще всего у вас не получится.

Поэтому, лучше не пожалеть лишние несколько тысяч на оценку, но зато после быть уверенным, что с приобретаемой квартирой действительно все в норме: цена не завышена, недочетов нет, документы в порядке.

В любом случае, оценка не потребует от вас каких то сложных действий. Все что от вас нужно – это предоставить оценщику копии документов на квартиру, оплатить услугу и обеспечить доступ оценщика в квартиру для осмотра. По большому счету даже ваше присутствие не обязательно – вы можете заказать оценку даже находясь в другом городе.

Надеемся, данная статья дала ответ на вопрос для чего нужна оценка квартиры при ипотеке. На нашем сайте в разделе БЛОГ вы можете найти много других полезных статей по данной тематике.

Если у вас остались вопросы по теме статьи или вы хотите заказать оценку квартиры в Краснодаре, то звоните нам по телефонам:

8(918)081-08-47

что это, когда она нужна и как ее проводят

Оценка недвижимости — это процедура, позволяющая определить реальную стоимость квартиры. Она требуется в разных ситуациях, но чаще всего в России заказывают оценку недвижимости для ипотеки. Занимается этим вопросом эксперт, который знает особенности регионального рынка и запросы покупателей, а потому может с большой точностью сказать, сколько стоит та или иная недвижимость.

Когда может потребоваться оценка квартиры

Наиболее популярные ситуации, когда необходимо вызвать оценщика:

1. Купля-продажа недвижимости. Общение с экспертом позволяет аргументировать свою позицию и показать покупателю, что заявленная сумма выбрана не случайным образом, а имеет обоснование. При грамотном подходе вы сможете также снизить цену на понравившуюся квартиру.
2. Оценка для банка. Нужна ли оценка квартиры при ипотеке? Тут решает банк. И всегда он предпочитает заручиться мнением эксперта.
3. Оформление наследства. Услуги оценщика потребуются, если претендентов на квартиру много и кто-то готов получить свою долю деньгами.
4. Обращение в суд. Вопрос стоимости недвижимости возникает во время развода, когда суду требуется информация о рыночной цене на квартиру, чтобы разделить ее между супругами.
5. Составление брачного контракта. Договор требует обязательной оценки имущественного состояния супругов, которые вступают в официальные отношения. На базе этой информации в процессе развода принимается решение о разделении имущества.
6. Оформление опеки над ребенком. Иногда будущим родителям требуется подтвердить, что они могут обеспечить ребенка достаточно хорошим жильем.
7. Изменение прописки ребенка. По закону нельзя выписывать ребенка в жилье, которое будет хуже, чем квартира, где он уже прописан.
8. Поездка в другие страны. Некоторые государства требуют от человека обязательно владеть каким-то имуществом на родине и подтвердить его стоимость.
9. Оформление страхового полиса. Особенно часто проводится оценка недвижимости для страхования новостроек, так как выплаты тех, кто заключил договор со страховой компанией, напрямую зависят от рыночной стоимости жилья.

Как происходит оценка недвижимости

В работе эксперт может использовать различные методы оценки недвижимости. Но во многих случаях специалист следует стандартному алгоритму действий, который включает следующие этапы работы:

1. Определяются базовые характеристики объекта, которые влияют на оценку недвижимости, — его местонахождение, адрес, площадь, количество комнат, этажей и прочие важные характеристики.
2. Определяется цель клиента: нужна ли оценка квартиры при рефинансировании ипотеки или для расчета налоговой базы. В зависимости от цели может меняться способ подсчета стоимости жилья.
3. Происходит посещение объекта. Оценщик или его помощник приезжают на квартиру или в дом, тщательно осматривают недвижимость, делают фотографии, задают вопросы, проверяют данные из документов.
4. Выполняется собственно процедура определения стоимости. Как делают оценку недвижимости, зависит от подходов специалиста. Обычно выполняется анализ базовых характеристик, технического состояния и особенностей объекта, после чего по формуле рассчитывается его стоимость.
5. Результаты работы согласуются с клиентом, и специалист готовит отчет, который заказчик может предоставить в банк, суд или страховую.

Опытный специалист может проделать все работы за день-два, если у вас типовой объект. Уникальное же здание часто оценивают неделю или две.

Что нужно от клиента?

Приходя за определением стоимости жилья, клиенты в первую очередь хотят знать, что нужно для оценки недвижимости с их стороны. Многие предпочли бы вообще отстраниться от всех манипуляций, доверившись специалисту. Но все же помощь заказчика обязательно потребуется, ведь как можно оценить рыночную стоимость дома без документов и доступа к жилью?

Сократить сроки работы эксперта помогут вовремя предоставленные документы:

1. Данные о квартире. В список входят техпаспорт, выписки из Росреестра, фотографии жилья.
2. Правоустанавливающие документы, согласно которым человек владеет данной недвижимостью. Вообще, заказать оценку можно и для чужой квартиры, но почти всегда при составлении отчета требуется информация о праве владения.
3. Данные о собственнике квартиры (копии паспорта, ИНН) и о заказчике.

Список документов может различаться от оценщика к оценщику. Поэтому, если вы обращайтесь в какую-то фирму, сначала поинтересуйтесь, как производится оценка недвижимости в ней и что требуется от вас как от заказчика услуги.

Интересно, что в законе нет четкого ответа на вопрос, в течение какого времени актуален отчет экспертов-оценщиков. Но, согласно рекомендациям ФСО №1, ориентироваться на справку подобного рода во время совершения сделок с недвижимостью можно в течение 6 месяцев. В судебной же практике могут быть приняты к рассмотрению и более старые документы.

Можно ли обойтись без оценки?

Стоимость работы эксперта нередко поражает воображение, а что дает оценка недвижимости, не всегда понятно. Поэтому в некоторых случаях люди хотят от нее отказаться. Иногда это оправдано, иногда — нет. Так, к примеру, вы можете полюбовно разделить имущество, доставшееся по наследству, между родственниками и без оценки квартиры. Но где гарантия, что через несколько лет на вас не подадут в суд, посчитав, что вы заплатили слишком мало? Наличие документа от оценщика будет аргументом для судьи.

В некоторых случаях от процедуры вообще нельзя отказаться. Даже если вы не понимаете, зачем нужна оценка квартиры при ипотеке, без нее вы просто не сможете получить кредитование от банка. Более того, наличие информации о предмете ипотеки и его оценочной стоимости в кредитном договоре — требование, прописанное в Федеральном Законе. То же самое касается некоторых договоров со страховыми компаниями, когда фирма просто не возьмется гарантировать компенсацию за потерю жилья, цена которого неизвестна.

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке и зачем ее делать

Если вы решили приобрести недвижимость в ипотеку, то наверняка уже знаете: покупка возможна только при наличии определенного пакета документов. И в этом списке одна из важнейших бумаг — оценка стоимости жилья. Зачем это делается, обязательна ли оценка квартиры при ипотеке и в чем ее польза для вас? 

Зачем нужна оценка квартиры при ипотеке?

Оценить стоимость имущества перед покупкой требует закон «Об ипотеке». В нем указано: данная процедура является обязательной. Это логичное условие, ведь банк выдает заемщику достаточно крупную сумму и хочет получить гарантии ее возврата. Можно сказать, что приобретаемое жилье является одновременно 

• вашей собственностью;
• предметом залога (до тех пор, пока заем не будет погашен). 

Важно: после подписания договора и одобрения запрошенной суммы вы вправе пользоваться своей новой квартирой по собственному усмотрению. Экспертная оценка не означает, что жилплощадь принадлежит банку. Пока вы в установленные сроки вносите оговоренную сумму, никто кроме вас не может претендовать на недвижимость. 

Но это еще не все, для чего делается оценка квартиры при ипотеке. Самому жильцу также важно получить эти сведения. 

При оценке банк указывает рыночную стоимость квартиры — а значит, вы будете уверены, что не переплачиваете. Искусственное завышение стоимости — далеко не редкий случай. Бывший владелец недвижимости чаще всего хочет включить в сумму собственные затраты. Т.е. вы рискуете оплачивать ремонт, переезд продавца на новое место жительства и другие совершенно не касающиеся вас вещи. После того, как получите отчет от банка, станет ясно: запрошенная сумма — адекватна, а покупка — выгодна. 

Но и это не все, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке. Бывают ситуации, когда заемщик просто не может выплачивать нужную сумму. Это — крайний случай, доводить до него не хочется никому. Однако он вполне реален. Чтобы не пришлось срочно изыскивать немалые средства, банк страхуется и страхует своего заемщика. Объект недвижимости (в данной ситуации — квартиру) можно продать, а с вырученных средств погасить заем. При этом ипотечный договор закрывается. Обратите внимание: в случае невозможности вносить платежи вы вправе решить вопрос по своему усмотрению — например, взять дополнительный кредит. Но помните, что банк учитывает вашу кредитную историю и уже имеющиеся у вас обязательства. 

Зачем делать оценку квартиры при ипотеке у независимого эксперта?

Действительно, банк является одновременно и оценщиком, и заимодавцем. То есть нет необходимости обращаться к третьему лицу для получения тех же самых сведений. Но важно учитывать одно обстоятельство: финансовое учреждение заинтересовано назвать наименьшую сумму. Это означает, что и сумма залога, который вам будет выдан, окажется меньше. 

Да, таким образом банк рискует получить проблемы при продаже квартиры по рыночной цене. Но с необходимостью продавать имущество для погашения займа финансовая организация сталкивается куда реже, чем с необходимостью выдавать крупную сумму. Поэтому процедура проводится именно с акцентом на минимальную стоимость. Это не означает, что банк искусственно занижает цену недвижимости. Вводить клиента в заблуждение работник не имеет права называть. Однако он чаще всего вписывает в документ самую маленькую сумму. 

Теперь видите, зачем оценка квартиры при ипотеке от независимого эксперта. Такой оценщик не представляет ничьих интересов, его дело — смотреть на вещи беспристрастно. Может оказаться, что его мнение совпадает с позицией банковского работника. Но чаще всего приглашенный специалист называет сумму выше. 

Можно ли не делать оценку? 

Нужна ли оценка квартиры при ипотеке в принципе или можно обойтись без нее? 

Мнение банковского специалиста вам нужно получить в обязательном порядке. Это законодательное требование. Кроме того, финансовое учреждение учитывает результаты экспертизы при расчете выдаваемой суммы, т.е. без предварительной оценки не обойтись.

Приглашать независимого эксперта необязательно. Это ваша личная инициатива и способ проверить добросовестность работников банка. Но как показывает практика, работа независимого специалиста делает процесс оформления более комфортным. 

Обратите внимание: банк не может запретить клиенту обращаться к оценщикам. Вы вправе пригласить даже двоих или троих экспертов, если сочтете нужным. Подписание ипотечного договора — серьезный шаг. И прежде чем сделать его, нужно выслушать несколько мнений. Только так можно решить вопрос с выгодой для себя. 

Заказать оценку

Мы успешно оценили в II квартале 2020 года

+525

Объектов
бизнеса

+363

Объектов
транспорта

Нужна оценка квартиры в Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке?

Наши партнёры

В каких случаях может понадобиться оценка квартиры?

Квартира, как и любое материальное имущество, характеризуется своей текущей рыночной стоимостью. Поэтому при возникновении необходимости провести ту или иную операцию с квартирой следует предварительно определить ее точный денежный эквивалент, воспользовавшись услугами профессиональных независимых оценщиков.

В каких случаях нужна оценка квартиры?

• Купля-продажа. Неважно, продаете вы или покупаете квартиру – нужно иметь представление о ее рыночной стоимости. Это даст возможность аргументированно вести переговоры, а также запланировать наиболее благоприятный момент для совершения сделки. Дело в том, что оценщики также дают прогноз на изменение стоимости жилья в ближайшее время.
• Оценка для банка. Не секрет, что банки предоставляют наиболее щадящие условия кредитования при наличии залога недвижимого имущества. Если вы передадите финансовому учреждению результат независимой оценки стоимости своей квартиры, это позволит ему более точно спрогнозировать риски и дать кредит на выгодных для вас условиях. Частным случаем является ипотечное кредитование, при котором квартира или дом априори становятся залоговой собственностью.
• Оформление наследства. Это одна из самых популярных причин. После смерти наследодателя квартира, как правило, остается одна, а наследников может быть и больше десяти. Заказав независимую оценку жилья, можно определить размер материальной компенсации каждому претенденту для их отказа от своей доли. Кроме того, от рыночной стоимости квартиры зависит размер госпошлины за оформление наследственного дела.
• Оценка для суда. Если при разводе супругов они не смогли разделить имущество самостоятельно, подается иск в суд, к которому следует приложить отчет об оценке квартиры, находящейся в общей собственности. Причем возможен даже вариант удаленной оценки по документам, если один из супругов не пускает оценщиков непосредственно в помещение.
• Брачный контракт. При подписании подобного договора в обязательном порядке проводится оценка всего имущества будущих супругов, включая недвижимое. Впоследствии это поможет избежать проблем из предыдущего пункта.
• Оценка для органов опеки. В России действуют различные социальные программы льготного получения жилья. Для подтверждения того, что претендент нуждается в улучшении жилищных условий, необходимо заключение независимого оценщика.
• Подготовка документов для посольства. Посольства некоторых стран мира выдают визу на въезд только тем гражданам, у которых имеется недвижимость в родном государстве. Причем требуется не только доказательство самого факта наличия, но и сведения о стоимости жилья.
• Страхование. Размер страховых компенсаций также зависит от рыночной стоимости квартиры.
• Другие случаи. Независимая оценка квартиры может еще понадобиться при постановке квартиры на баланс предприятия, при определении стоимости нанесенного жилью ущерба (залив, пожар) и т. д.

Для чего нужна оценка недвижимости и как она проводится

Содержание статьи:

На сегодняшний день процедура оценки недвижимости играет важную роль при любых сделках, связанных с покупкой или продажей недвижимости. Необходима оценка и для получения банковских кредитов, в судебных разбирательствах и анализе рынка. Учитывая постоянный рост сделок по продаже и покупке квартир, который наблюдается в последние несколько лет, переоценить важность оценки объектов сложно.

Цена за один квадратный метр формируется под влиянием целого ряда факторов. На стоимость квартир влияют валютные колебания, месторасположение, спрос на рыке, поэтому зачастую для формирования цены необходимо правильно оценить объект. Квалифицированная оценка поможет установить точную ценность недвижимости и установить рентабельные цены.

Процедура оценки недвижимости

Услугами оценщиков чаще всего пользуются в случае приобретения жилья, чтобы проверить насколько установленная цена соответствует состоянию недвижимости. Пользуются услугами оценки и при оформлении ипотечного займа. Обычно банки самостоятельно проводят оценку, но иногда, при проверке земельных участков привлекают сторонних специалистов.

Подобные процедуры необходимы банку для того, чтобы точно рассчитать сумму кредита. Размер залога будет влиять на конечную сумму, которую выдаст банк клиенту. Если при проверке недвижимости обнаружатся незаконные перепланировки, то банк просто откажет в выдаче ссуды.

Для разных видов недвижимости применяются разные способы оценки. При оценке недвижимости жилого фонда, специалисты анализируют рынок, сравнивают разные варианты и на основании данных формируют оптимальную стоимость жилья. На оценку коммерческой недвижимости влияет ещё целый ряд факторов, наличие конкуренции, площадь помещения, его расположение.

В зависимости от целей получения экспертной оценки, клиенту могут выдавать не только данные о стоимости квартиры, но и более детальную справку с описанием рынка. Такие справки необходимы при получении кредитов.

Для чего нужно оценивать объект?

Полученные в результате оценки данные о стоимости объекта недвижимости часто играют ключевую роль. Для банков – это возможность точно подсчитать размеры ссуды, для клиента возможность купить квартиру по адекватной цене.

Выдавая любой кредит банк всегда сталкивается с определённой долей риска, случаи невыплат по кредитам далеко не редкость, поэтому банку нужны дополнительные гарантии. Такими гарантиями становится залоговое имущество. От того насколько правильно будет оценён залог зависит размер компенсации, которую получит банк если клиент не выплатит кредит.

При оценке недвижимости банк не учитывает ранее составленные договоры купли-продажи, в которых указывается стоимость недвижимости. Специалисты сами проводят независимую экспертизу и на основании её выдвигают свои цифры.

Что даёт оценка недвижимости?

Многие клиенты ошибочно полагают, что после проведения процедуры оценки они снимают все риски. На самом деле процедура оценки не даст никаких гарантий. На рынке постоянно меняются цены, может измениться экономическая и политическая ситуация, поэтому от рисков никто не застрахован.

Всё что может дать экспертная оценка недвижимости – это оценочную стоимость квадратного метра на данный момент, в условиях конкретного региона. Это скорее среднестатистические данные, которые помогают определить примерную ценность жилья.

Оценка помогает сформировать представление о реальной стоимости недвижимости для проведения разных сделок, и получения банковских кредитов. Оперируя данными оценки осуществлять подобные сделки проще, на выгодных для каждого условиях. Более подробно о том для чего нужна оценка стоимости имущества можно узнать прейдя по ссылке.

 

 

 

 

Что нужно знать о домашней оценке

Независимо от того, покупаете ли вы дом с использованием ипотеки, рефинансируете ли вы существующую ипотеку или продаете его кому-либо, кроме покупателя, оплачивающего все наличные, оценка дома является ключевым компонентом сделки. Если вы покупатель, владелец или продавец, вам нужно понять, как работает процесс оценки и как оценщик определяет стоимость дома.

Ключевые выводы

• Оценка — это объективное профессиональное мнение о стоимости дома, которое используется всякий раз, когда ипотечный кредит связан с покупкой, рефинансированием или продажей этой собственности.
• Квалифицированный оценщик создает отчет на основе визуального осмотра, используя недавние продажи аналогичной недвижимости, текущие рыночные тенденции и характеристики дома (например, удобства, план этажа, квадратные метры) для определения оценочной стоимости недвижимости.
• Заемщик обычно платит оценочную комиссию, которая может составлять несколько сотен долларов.
• Если оценочная стоимость ниже ожидаемой, транзакция может быть отложена или даже отменена.

Что такое оценка дома?

Оценка — это объективное профессиональное мнение о стоимости дома.Оценки почти всегда используются в сделках купли-продажи и обычно используются в сделках рефинансирования. В сделке купли-продажи оценка используется, чтобы определить, соответствует ли договорная цена дома его состоянию, местоположению и характеристикам. В сделке рефинансирования оценка убеждает кредитора в том, что он не передает заемщику больше денег, чем стоит дом.

Кредиторы хотят убедиться, что домовладельцы не берут чрезмерные займы на недвижимость, потому что дом служит залогом по ипотеке.Если заемщик не выполнит свои обязательства по ипотеке и будет лишен права выкупа, кредитор продаст дом, чтобы вернуть деньги, которые он ссудил. Оценка помогает банку защитить себя от кредитования в большей степени, чем он сможет восстановить в этом наихудшем сценарии.

Что нужно знать о домашней оценке

Процесс оценки и определение стоимости

Поскольку оценка в первую очередь защищает интересы кредитора, кредитор обычно заказывает оценку.Оценка стоит несколько сотен долларов, и, как правило, эту комиссию оплачивает заемщик.

По данным Appraisal Institute, ассоциации профессиональных оценщиков недвижимости, квалифицированный оценщик должен иметь лицензию или сертификат — в соответствии с требованиями всех 50 штатов — и быть знакомым с местностью. Согласно федеральным правилам оценщик должен быть беспристрастным и не иметь прямого или косвенного интереса в сделке.

На оценочную стоимость недвижимости влияют недавние продажи аналогичной недвижимости и текущие рыночные тенденции.Удобства в доме, количество спален и ванных комнат, функциональность плана этажа и площадь в квадратных футах также являются ключевыми факторами при оценке стоимости дома. Оценщик должен провести полный визуальный осмотр интерьера и экстерьера и отметить все условия, которые отрицательно влияют на стоимость имущества, например, необходимый ремонт.

Обычно оценщики используют Единый отчет об оценке жилья от Fannie Mae для домов на одну семью. В отчете оценщику предлагается описать интерьер и внешний вид собственности, окрестности и сопоставимые продажи поблизости.Затем оценщик предоставляет анализ и выводы о стоимости недвижимости на основе своих наблюдений.

Отчет должен включать:

• Карта улиц, показывающая оцениваемую недвижимость и сопоставимые продажи использованных
• Эскиз наружного здания
• Объяснение того, как была рассчитана площадь в квадратных футах
• Фотографии фасада, спины и улицы дома
• Фотографии фасада каждой использованной сопоставимой собственности
• Другая относящаяся к делу информация, такая как данные о рыночных продажах, государственные земельные записи и государственные налоговые отчеты, которые требуются оценщику для определения справедливой рыночной стоимости собственности.

При рефинансировании ипотечного кредита, если оценочная стоимость вашего собственного капитала составляет менее 20%, вы застрянете при оплате частного ипотечного страхования (PMI).

Что нужно знать покупателям жилья

Когда вы покупаете дом и заключаете договор, его оценка будет одним из первых шагов в процессе закрытия. Если оценка соответствует цене контракта или превышает ее, сделка проходит в соответствии с планом. Однако, если оценка оказывается ниже цены контракта, это может задержать или сорвать сделку.

Скорее всего, ни вы, ни продавец не хотите, чтобы транзакция сорвалась. У вас как у покупателя есть преимущество в том, что низкая оценка может служить инструментом переговоров, чтобы убедить продавца снизить цену. Банк не ссудит вам или любому другому потенциальному покупателю больше, чем стоит дом.

Хотя оценка помогает покупателям избежать переплаты за дома, продавец может посчитать заниженную оценку неточной и не захотеть снижать цену. Если между вами и покупкой или продажей вашего дома стоит плохая оценка, постарайтесь получить второе мнение с помощью другой оценки, проведенной другим человеком.Оценщики могут ошибаться или иметь несовершенную информацию. Еще лучше представить первоначальному оценщику фактические доводы в пользу более высокой стоимости. Они могут согласиться с вами и пересмотреть оценку.

Федеральные директивы, направленные на устранение завышенных оценок стоимости, которые способствовали жилищному кризису 2008 года, иногда приводят к тому, что оценки оказываются ниже справедливой рыночной стоимости, и могут затруднить оспаривание заниженных оценок.

Что нужно знать продавцам дома

Если вы продавец, то низкая оценка, если она точна, означает, что вам, возможно, придется снизить цену на свой дом, чтобы продать его.Удержание покупателя, который полностью оплачивает покупку, который не требует оценки в качестве условия завершения сделки, вряд ли принесет вам более высокую продажную цену. Никто не хочет переплачивать за дом.

К сожалению, если в вашем районе недавно были плохие продажи, это может снизить оценочную стоимость вашего дома. Если вы чувствуете, что стоимость вашего дома снизилась из-за продажной цены близлежащих выкупа и коротких продаж, вы можете убедить оценщика, что ваш дом стоит больше, если он находится в значительно лучшем состоянии, чем эта недвижимость.

Оценка также является обязательным шагом при передаче дома члену семьи в качестве правового подарка.

Что нужно знать домовладельцам рефинансирования

Если вы рефинансируете обычную ипотеку, низкая оценка может помешать вам сделать это. Дом должен быть оценен на уровне или выше суммы, которую вы хотите рефинансировать, чтобы ваш кредит был одобрен. Однако, если ваша существующая ипотека является ипотекой FHA, вы можете рефинансировать ее без оценки через программу FHA Streamline — отличный вариант для подводных домовладельцев.

Итог

Когда все идет гладко, оценка дома — это просто еще один пункт, который нужно проверить на заключительном контрольном списке. Если оценочная стоимость ниже ожидаемой, транзакция может быть отложена или даже отменена. Независимо от того, с какой ситуацией вы столкнетесь при покупке, продаже или рефинансировании дома, базовое понимание того, как работает процесс оценки, может работать только в вашу пользу, особенно если вы покупаете свой первый дом.

Ваш ключ к успешному рефинансированию

Когда вы думаете о рефинансировании ипотечного кредита, многое будет зависеть от оценки.Если стоимость вашего дома настолько мала, что вы находитесь под водой, вы не можете рефинансировать. Если согласно вашей оценочной стоимости ваш собственный капитал составляет менее 20%, вы застрянете при оплате частного ипотечного страхования (PMI) или будете вынуждены приносить немного наличных, чтобы сделать рефинансирование наличными. Более того, вы можете не получить самую низкую доступную процентную ставку, поскольку кредиторы считают заемщиков с меньшим капиталом более рискованными.

Если вы думаете о рефинансировании, вы должны понимать важную роль оценки в этом процессе и то, как вы можете подготовить свой дом, что является ключом к успешному рефинансированию.

Ключевые выводы

• Домовладелец, который планирует рефинансировать ипотечный кредит, должен сначала получить оценку, которая обычно стоит от 300 до 500 долларов для дома на одну семью.
• Оценщик, независимый профессионал, тщательно оценивает дом — лично — и изучает аналогичные свойства, прежде чем приступить к оценке дома.
• Обновление покраски дома, устранение беспорядка и указание на скрытые особенности могут помочь повысить шансы на высокую оценку.
• Домовладелец, который считает, что оценка слишком занижена, может подать апелляцию, но вероятность того, что оценщик изменит ее, очень мала, если нет существенных доказательств того, что оценка занижена.

Оценка жилья: ключ к успешному рефинансированию

Что такое оценка дома?

Оценка проводится лицензированным или сертифицированным специалистом, чье мнение о стоимости дома предоставляется как незаинтересованная и беспристрастная третья сторона. Оценщику платят за предоставление услуги по оценке вашего дома, но он не играет никакой роли, когда дело доходит до того, можете ли вы рефинансировать в результате полученной им стоимости.

В сделке рефинансирования оценка защищает банк, гарантируя, что он не одолжит заемщику денег больше, чем стоит собственность. Если собственность позже по какой-либо причине переходит в обращение взыскания, кредитор хочет иметь возможность перепродать собственность и получить свои деньги обратно.

Оценщик посещает ваш дом от 30 до 60 минут, чтобы измерить его размеры, изучить удобства и оценить общее состояние, как внутри, так и снаружи, сделав фотографии экстерьера, гаража и каждой внутренней комнаты.

Затем они изучают записи о транзакциях с недвижимостью, аналогичной вашей — в идеале, с недвижимостью в вашем районе, которая недавно была продана. Основываясь на домашнем посещении и этих записях, оценщик приходит к профессиональному мнению о том, за сколько ваша недвижимость будет продаваться, если вы выставите ее на рынок. Банк использует эту стоимость вместе с вашим доходом, активами и кредитной историей, чтобы определить, сколько и на каких условиях он предоставит вам ссуду.

Как работает домашняя аттестация

Два типа операций рефинансирования не требуют оценки: упорядоченное рефинансирование Федеральной жилищной администрации (FHA) и ссуда рефинансирования для снижения процентной ставки, предоставленная Управлением по делам ветеранов (VA).Все остальные виды операций рефинансирования требуют оценки.

Федеральные правила диктуют, как кредиторы и оценщики должны вести себя на протяжении всего процесса оценки.После жилищного кризиса правительство хотело повысить независимость оценщиков, чтобы предотвратить возможность кредитования на основе завышенной стоимости жилья. Закон Додда-Франка и Закон о правде в кредитовании относятся к числу нормативных актов, которые требуют, чтобы оценки и оценки проводились независимо, с использованием установленных критериев и без постороннего влияния.”

Поскольку федеральные требования независимости оценщика определяют узкую сферу приемлемого взаимодействия между оценщиком и кредитными специалистами, кредиторы опасаются, что любой контакт с оценщиками может быть истолкован как нарушение закона, поскольку они пытаются повлиять на мнение оценщика до завершения оценки.

Кредиторы проявляют осторожность, чтобы избежать серьезных дисциплинарных взысканий. Кредитные специалисты и брокеры не могут выбрать оценщика, равно как и заемщик.Взаимодействие с другими людьми

Кредитор часто заказывает оценку через третью сторону, называемую компанией по управлению оценкой (AMC). «Использование КУА не является требованием, но это общий подход к независимости оценщика», — говорит Джо Парсонс, старший советник по кредитам в Pinnacle Capital Mortgage, Дублин, Калифорния, региональный банкир и ипотечный брокер.

Многие кредиторы, особенно мелкие, местные, имеют прямые партнерские отношения с небольшой группой индивидуальных оценщиков и могут не использовать КУА.Или у кредитора может быть собственный отдел независимой оценки. Оценщик должен знать местные особенности местности (так называемая рыночная компетенция). Ожидается, что оценщики будут следовать Единым стандартам профессиональной оценки, выпущенным Appraisal Foundation, профессиональной организацией, хотя эти стандарты не являются законом.

Кто платит за аттестацию?

Стоимость оценки варьируется в зависимости от штата, но оценщики должны взимать обычную и разумную плату за данную территорию.Будьте готовы заплатить кредитору от 300 до 500 долларов за оценку стандартного дома на одну семью. «Более сложные объекты недвижимости стоят дороже, потому что проверка занимает больше времени», — говорит Эрин Бентон, вице-президент компании Decorum Valuation Services, управляющей компании по оценке в Элликотт-Сити, штат Мэриленд.

Вы должны заплатить за оценку независимо от того, закрывается ли ваш кредит, потому что оценщик все еще выполнил свою работу. Хотя комиссия может показаться стоящей, если она позволяет вам получить желаемые условия рефинансирования, это может показаться пустой тратой денег, если низкая оценка означает, что вы не можете рефинансировать.

Поскольку кредиторы не могут обсудить стоимость дома или ожидаемую «целевую стоимость» с оценщиком во время переуступки, домовладельцы не могут получить приблизительную оценку оценщика относительно того, будет ли их дом достаточно высоко оценен для рефинансирования, прежде чем они заплатят за сервис, как могли до нового регламента. В лучшем случае вы можете искать недавние сопоставимые продажи на таких сайтах, как Zillow и Redfin, но эти записи могут быть неточными или неполными.

Другой вариант — попросить агента по недвижимости провести сравнительный анализ рынка и предоставить вам распечатки недавних сопоставимых продаж из службы множественного листинга, — говорит Брюс Эйлион, агент RE / MAX Greater Atlanta.Спросите вежливо, поскольку агент окажет вам услугу — в отличие от продажи дома, он не будет получать комиссию от вашего рефинансирования.

Что ищут оценщики?

Стоимость, которую оценщик придает вашему дому, во многом зависит от последних продажных цен на сопоставимые объекты недвижимости. Тем не менее, вы ошибаетесь, если думаете, что ничего не можете сделать, чтобы помочь вашему дому достичь максимальной оценки его потенциальной стоимости.

По словам Айлион, оценка вашего дома похожа на первое свидание.Хотя вы не знаете, как ваш партнер будет любить вас или оценивать вас, ухоженный вид значительно увеличивает ваши шансы на то, чтобы вас сочли привлекательным. «То же самое и с оценкой, — говорит он. «Ваша собственность должна быть опрятной и чистой, не загроможденной и удобной для осмотра. Любые домашние животные должны содержаться и замаскироваться от запаха. Вы же не хотите, чтобы оценщик торопился уйти ».

Вот как сертифицированный оценщик жилой недвижимости Ральф Дж. Ваккари, президент Vaccari & Associates в Марблхеде, штат Массачусетс., Описывает свой подход к работе: «Как правило, не имеет значения, если ваш газон не подстрижен или в вашем доме царит беспорядок. Однако важно понимать, что грязный или неухоженный дом может привести к чрезмерному износу, и это состояние фактически может повлиять на его стоимость ».

По словам Ваккари, оценщик заботится о следующем:

• Состояние экстерьера и салона
• Общее количество комнат, с добавлением стоимости спален и ванных комнат
• Функциональные возможности, включая дизайн и планировку внутренних помещений, а также функциональное устаревание
• Улучшения кухонь и ванных комнат, окон, крыши и домашних систем (отопления, электричества и водопровода) за последние 15 лет, которые сделали дом более современным, функциональным и пригодным для жизни по сегодняшним стандартам
• Состояние и возраст систем водоснабжения, электроснабжения и отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха в доме
• Внешние удобства, такие как отдельно стоящие гаражи, террасы и веранды.Бассейны и джакузи также увеличат стоимость дома на
.
• Расположение
• Неприятные особенности, такие как внешний вид, несовместимый с остальной частью района, снизят стоимость

По словам Парсонс, неплохо было бы указать на особенности, которые могут быть не сразу очевидны и которые потенциально могут повлиять на мнение оценщика о ценности.

Подготовка к аттестации

Однако подготовка вашего дома к визиту оценщика отличается от подготовки его для потенциального покупателя.«Когда вы открываете свой дом потенциальному покупателю, вы хотите вызвать эмоциональную реакцию», — говорит Парсонс. «Как продавец, вы хотите, чтобы этот покупатель мог представить, насколько счастливым и комфортным он будет там. Такие субъективные соображения не применимы к оценке ».

Ваккари добавляет, что домовладелец не стал бы делать никаких изменений, например, рвать старый ковер, чтобы обнажить паркетные полы, для оценки, как это может сделать продавец. Но освежение краски дома как внутри, так и снаружи может помочь, так же как и удаление беспорядка, чтобы обеспечить полный доступ и обзор всех частей дома, включая подвал.Наконец, говорит Айлион, «если налоговая отчетность неверна, укажите это».

В противном случае, говорит Ваккари, оценщик обязан выявлять проблемы и задавать вопросы, если это необходимо.

Если вы добьетесь хорошей оценки

Поздравляю! Вы сделали важный шаг в направлении рефинансирования ипотечного кредита и экономии денег. А теперь пора обсудить с кредитным специалистом следующую серию шагов. Если вы получили положительную оценку, воспользуйтесь таким инструментом, как ипотечный калькулятор Бюро финансовой защиты потребителей, чтобы узнать процентные ставки по рефинансированной ипотеке для дома вашей стоимости.Вооружившись этими цифрами, вы сможете договориться о переговорах с кредитором.

Если вы хотите обжаловать низкую оценку, у вас будет больше шансов на успех, если вы предоставите надежные данные в поддержку вашего дела.

Получение второго мнения

Иногда оценщик не только ниже, чем вы хотели бы, но и ниже, чем вы думаете, стоит ваш дом. «Оценка — это всего лишь мнение одного человека», — говорит Эйлион. «Хотя это обученное и образованное мнение, как и во всех профессиях, есть хорошие и плохие практикующие.”

Учитывая строгие федеральные правила, регулирующие этот процесс, что вы можете сделать с низкой оценкой? «Если домовладельцу не нравится стоимость оценки, он может написать письмо с апелляцией кредитору или AMC, но вероятность того, что оценщик изменит свое мнение, очень мала, если домовладелец не имеет неопровержимых доказательств того, что стоимость неуместна, — говорит Бентон.

Ваша апелляция будет успешной только в том случае, если вы сможете доказать, что оценщик допустил существенную ошибку, например, неправильно указал площадь в квадратных футах или количество комнат; что они не обращали внимания на такие важные удобства, как бассейн или спа; или проигнорировал сопоставимую продажу, которая может поддерживать более высокую стоимость, в то время как «выбор вишни» менее подходящей сопоставимой продажи, которая указала бы на более низкую стоимость, говорит Парсонс.

Вы также можете привести доводы, говорит Айлион, указав, что использованные сопоставимые объекты относились к низшему школьному округу или низшему подразделению, у которого не было ассоциации домовладельца с бассейнами и теннисными кортами, что все сопоставимые объекты были проблемными или недвижимыми. собственные продажи или что у них есть другие негативные внешние факторы, влияющие на стоимость, например, нахождение на оживленной улице.

«Объясните, почему они разные и не равны вашим, — говорит Эйлион. — Вы должны доказать, что что-то не так с выбранными аналогами.”

Ваши возможности при низкой оценке

Если вы не можете успешно оспорить низкую оценку, как вы можете гарантировать, что рефинансирование будет проведено? Если в ходе оценки ваш собственный капитал составляет менее 80%, вы не будете соответствовать необходимому 80% -ному соотношению суммы кредита к стоимости, и вам придется платить PMI, если только вы не решите осуществить рефинансирование наличными.

Если оценка дает вам менее 80% собственного капитала, вы можете провести рефинансирование наличными, добавив при закрытии достаточно денег, чтобы достичь этого волшебного 80% отношения кредита к стоимости и избежать PMI.

Вы можете выбрать оплату PMI прямо сейчас. Если стоимость жилья продолжит расти, вы можете позже предоставить сопоставимые продажи своему ипотечному агенту и попросить его удалить PMI, даже если вы еще не выплатили большую часть своей основной суммы.

Однако если оценка показывает, что вы находитесь под водой, все, что вы можете сделать, это подождать, пока рынок улучшится, если только вы не имеете права на участие в такой программе, как вариант рефинансирования с высоким LTV от Fannie Mae или улучшенное рефинансирование помощи от Freddie Mac. Программа рефинансирования доступного жилья (HARP), которая предлагала государственную помощь домовладельцам, находившимся под водой, истекла в конце 2018 года.

Итог

Понимание того, как работает процесс оценки, даст вам наилучшие шансы получить от оценщика максимально возможную стоимость вашей собственности. Оценка не всегда соответствует ценностям, на которые надеются заемщики, и представляет собой человеческий процесс, допускающий субъективность и ошибки. Вы можете подать апелляцию на низкую оценку, но добьетесь успеха только при наличии достаточно надежных данных, подтверждающих вашу претензию.

ссуд, HomePath и все, что вам нужно знать

Fannie Mae, официально известная как Федеральная национальная ипотечная ассоциация (FNMA), — это спонсируемое государством предприятие (GSE), учрежденное Конгрессом для стимулирования домовладения и обеспечения ликвидности ипотечного рынка.Он был основан в 1938 году во время Великой депрессии в рамках Нового курса. Его цель — помочь заемщикам с низким и средним доходом получить финансирование для дома.

Ключевые выводы

• Fannie Mae — спонсируемое государством предприятие (GSE), созданное Конгрессом.
• Fannie Mae не создает и не выдает ипотечные кредиты домовладельцам, ищущим финансирование, но она покупает и гарантирует ипотечные кредиты на вторичном ипотечном рынке.
• Инвестируя в ипотечные кредиты, Fannie Mae создает больше ликвидности для кредиторов, включая банки, сберегательные кассы и кредитные союзы, что затем позволяет им гарантировать или финансировать больше ипотечных кредитов.
• Fannie Mae и Freddie Mac чуть не рухнули во время финансового кризиса 2008 года, но были спасены и переданы в ведение правительства; в конце концов, они вернули миллиарды долларов, которые они получили, чтобы выжить.
• У Fannie Mae есть программы помощи тем, кто пострадал от пандемии COVID-19, включая мораторий на выкуп и выселение до 30 июня 2021 года.

Что делает Fannie Mae

Как вторичный участник ипотечного рынка Fannie Mae не предоставляет ипотечные ссуды.Вместо этого он удерживает потоки средств к кредиторам, покупая или гарантируя ипотечные кредиты, выданные кредитными союзами, банками, благотворительными фондами и другими финансовыми учреждениями. Это один из двух крупных покупателей ипотечных кредитов на вторичном рынке. Другой — ее брат Фредди Мак, или Федеральная ипотечная корпорация по жилищным кредитам, которая также является GSE, учрежденной Конгрессом.

После покупки ипотечных кредитов на вторичном рынке Fannie Mae объединяет их для формирования ценных бумаг с ипотечным покрытием (MBS). MBS — это ценные бумаги, обеспеченные активами, которые обеспечиваются ипотекой или пулом ипотечных кредитов.Ценные бумаги Fannie Mae, обеспеченные ипотекой, затем покупаются такими учреждениями, как страховые компании, пенсионные фонды и инвестиционные банки. Он гарантирует выплаты основной суммы и процентов по своим MBS.

23 июня 2021 года Верховный суд США постановил, что глава Федерального агентства жилищного финансирования (FHFA), которое управляет опекой Fannie Mae, может быть отстранен от должности без причины. Позже в тот же день президент Джо Байден отстранил назначенного Трампом директора FHFA Марка Калабрии и назначил Сандру Л.Томпсон в качестве исполняющего обязанности директора.

Fannie Mae также имеет свой собственный портфель, обычно называемый нераспределенным портфелем, который инвестирует в свои собственные ценные бумаги и ценные бумаги, обеспеченные ипотекой других организаций. Fannie Mae выпускает долговые обязательства, называемые долгами агентств, для финансирования своего нераспределенного портфеля.

Инвестируя в ипотечный рынок, Fannie Mae создает ликвидность для кредиторов, что, в свою очередь, позволяет им гарантировать или финансировать дополнительные ипотечные кредиты. В 2019 году Fannie Mae предоставила ликвидность на ипотечном рынке в размере 650 миллиардов долларов, что помогло американцам с низкими доходами купить, рефинансировать или арендовать около трех миллионов домов.

Fannie Mae Stock

Fannie Mae является публичной компанией с 1968 года. До 2010 года она торговалась на Нью-Йоркской фондовой бирже (NYSE). После Великой рецессии и воздействия, которое она оказала на рынок жилья, Fannie Mae была вынуждена исключить из листинга свои акции из-за несоблюдения минимальной цены закрытия, установленной NYSE. Fannie Mae теперь торгует без рецепта.

Во второй половине 2008 года Fannie Mae и Freddie Mac были переданы правительству через опеку Федерального агентства жилищного финансирования (FHFA).Казначейство США выделило 191,5 миллиарда долларов на поддержание платежеспособности обеих компаний. Оба агентства вернули деньги, а потом еще немного.

В августе 2012 года условия, регулирующие дивидендные обязательства Fannie Mae, были изменены, так что Казначейство США заявляло о любой прибыли в конце каждого квартала и предоставляло капитал в случае дефицита. В сентябре 2019 года Казначейство и FHFA объявили, что Fannie Mae и Freddie Mac могут начать удерживать свою прибыль для увеличения капитальных резервов в размере 25 миллиардов долларов и 20 миллиардов долларов соответственно.Этот шаг — шаг к выводу этих двоих из-под опеки.

Требования к займам Fannie Mae

Чтобы вести дела с Fannie Mae, ипотечный кредитор должен соблюдать Заявление о субстандартном кредитовании, изданное федеральным правительством. В заявлении рассматриваются некоторые риски, связанные с субстандартными кредитами, такие как низкие начальные ставки, за которыми следует более высокая переменная ставка; очень высокие ограничения на то, насколько может увеличиться процентная ставка; ограничивается отсутствием документации о доходах заемщика; и особенности продукта, которые делают вероятным частое рефинансирование кредита.

Ипотечные кредиты, которые приобретает и гарантирует Fannie Mae, должны соответствовать строгим критериям. Предел, например, для обычного кредита на дом на одну семью в 2021 году составляет 548 250 долларов США (по сравнению с 510 400 долларов США в 2020 году) для большинства районов и 822 375 долларов США (по сравнению с 765 600 долларов США в 2020 году) для районов с высокой стоимостью, включая Гавайи и Аляску. FHFA устанавливает эти ограничения.

Чтобы получить ссуду, обеспеченную Fannie Mae, вам нужно обратиться к утвержденному кредитору. Наряду с отказом от субстандартных ссуд, упомянутым выше, кредиторы должны соответствовать критериям приемлемости и андеррайтинга, которые обеспечивают кредитное качество финансирования.

Ипотечные ссуды, приобретенные и гарантированные Fannie Mae, называются соответствующими ссудами. Вообще говоря, соответствующие ссуды имеют более низкие процентные ставки, чем несоответствующие или гигантские ссуды, которые обычно не поддерживаются Fannie Mae, поскольку они превышают лимиты размера ссуд.

Как подать заявление на ипотеку, обеспеченную Fannie Mae

Когда вы найдете кредитора, который имеет право выдать ссуду, обеспеченную Fannie Mae, вам будет предложено заполнить Единое заявление на получение жилищного кредита.Вам нужно будет собрать и предоставить финансовую информацию и документацию. Это включает в себя данные о занятости и вашем валовом доходе, а также подтверждающие их заявления, такие как форма W-2 или 1099. Вам также необходимо будет предоставить общую сумму ваших ежемесячных долговых обязательств, таких как остатки на кредитных картах, платежи за автомобиль, алименты и алименты.

Как правило, кредиторы предпочитают следовать правилу 28/36, то есть домохозяйство должно тратить не более 28% ежемесячного дохода на жилищные расходы и не более 36% на обслуживание долга (включая ипотечные кредиты и автокредиты).Fannie Mae примет максимальное отношение долга к доходу (DTI) в 36%, хотя оно может достигать 45%, если заемщик отвечает требованиям кредитного рейтинга и резервов. Если ваш коэффициент DTI слишком высок, вы можете внести больший первоначальный взнос, что снизит ваши ежемесячные расходы. Хотя 20% первоначальный взнос считается идеальным, некоторые заемщики могут внести всего 3%.

Покупатели жилья также должны соответствовать минимальным кредитным требованиям, чтобы иметь право на ипотеку, обеспеченную Fannie Mae. Для дома на одну семью, который является основным местом проживания, требуется оценка FICO не менее 620 для ссуд с фиксированной ставкой и 640 для ипотечных ссуд с регулируемой ставкой (ARM).Конечно, чем лучше или выше ваш рейтинг FICO, тем больше вы имеете право на самые низкие доступные процентные ставки.

Модификации займа

После обвала ипотечного кредитования Fannie Mae сосредоточилась на модификациях кредитов. Модификации ссуды изменяют условия существующей ипотеки, чтобы помочь заемщикам избежать дефолта, потери права выкупа и, в конечном итоге, потери дома. Модификации могут включать более низкую процентную ставку и продление срока ссуды, что снизит ежемесячные платежи.С сентября 2008 года Fannie Mae и Freddie Mac завершили более 2,37 миллиона модификаций кредитов.

Fannie Mae HomePath

Когда возникает проблема потери права выкупа закладных, владельцем / инвестором которых является Fannie Mae, или когда собственность приобретается по закону вместо потери права выкупа или конфискации, Fannie Mae пытается своевременно продать собственность, чтобы минимизировать потенциальное воздействие на сообщество. HomePath.com — это веб-сайт Fannie Mae, на котором покупатели домов и инвесторы могут искать и делать предложения по этим свойствам, а HomeReady от Fannie Mae предлагает продукты для финансирования покупателя для этих свойств.

В некоторых случаях может быть доступно специальное финансирование. К ним относятся помощь при закрытии, первоначальные взносы в размере 3% и затраты на улучшение, включенные в ссуду.

HomePath.com предлагает эксклюзивную недвижимость, принадлежащую Fannie Mae, в том числе дома на одну семью, таунхаусы и кондоминиумы. Fannie Mae использует местных специалистов по недвижимости для подготовки, обслуживания и выставления недвижимости на продажу. В большинстве объявлений есть фотографии, описания собственности и другие подробности, включая информацию о школе и районе.

Количество, тип и продажные цены сильно различаются в зависимости от рынка, как и состояние свойств на HomePath.com. В то время как некоторые дома готовы к заселению, другие требуют ремонта или даже капитального ремонта. Каждая недвижимость продается «как есть».

Fannie Mae и COVID-19

Из-за финансовых последствий продолжающейся пандемии коронавируса бесчисленное количество домовладельцев оказались в ситуациях, когда они не могли позволить себе выплаты по ипотеке.Чтобы помочь в этой ситуации, Закон о помощи, помощи и экономической безопасности в связи с коронавирусом (CARES), принятый в марте 2020 года, требует, чтобы кредиторы, имеющие ипотечные кредиты с федеральной поддержкой, предоставляли своим клиентам, пострадавшим от пандемии, отсрочку на срок до 180 дней и воздержание от выкупа — связанные выселения.

В рамках этого Fannie Mae предложила следующие варианты помощи и помощи по ипотеке для заемщиков по ипотечным кредитам на одну семью, которые пострадали от нынешней чрезвычайной ситуации в стране:

• Возможность запросить ипотечную помощь, связавшись со службой ипотечного обслуживания
• Приостановление продажи права выкупа и выселения до 30 июня 2021 г.
• Право на получение льготного плана по сокращению или приостановке выплат по ипотеке на срок до 12 месяцев
• Приостановление отчетности кредитным бюро о просроченных платежах заемщиков по плану воздержания из-за трудностей, связанных с продолжающейся пандемией
• Отсутствие пени за просрочку платежа для заемщиков по плану воздержания
• Требование о том, что после отсрочки предоставления услуг обслуживающий персонал будет работать с заемщиками по постоянному плану, чтобы помочь поддерживать или сокращать суммы ежемесячных платежей по мере необходимости, включая изменение ссуды

Если вы не уверены, является ли Fannie Mae вашим поставщиком ипотечных кредитов, поддерживаемым государством, вы можете использовать его инструмент поиска ссуд, чтобы выяснить это и запросить финансовую помощь соответственно.

Кроме того, FHFA также ввел более гибкие стандарты кредитования и оценки для кредитов, обеспеченных Fannie Mae и Freddie Mac, чтобы гарантировать, что покупатели жилья могут закрыть ссуды во время пандемии и что все вовлеченные стороны могут поддерживать социальное дистанцирование на протяжении всего процесса. Эти стандарты теперь позволяют:

• Альтернативная оценка ссуд на покупку и рефинансирование (проведение оценок на машине и онлайн по сравнению с выездом на место)
• Альтернативные методы документирования дохода и подтверждения занятости до закрытия ссуды (например, подтверждение занятости по электронной почте)
• Расширение возможностей использования доверенностей для оказания помощи в закрытии ссуды (например, электронная подпись)

Срок действия гибкости в отношении документирования доходов и доверенности истекает 30 апреля 2021 года, но гибкость альтернативной оценки была продлена как минимум до 31 мая 2021 года.

Хотя некоторые из первоначальных мер защиты в соответствии с Законом CARES истекли, президент Джо Байден продлил до 30 июня 2021 года мораторий на выкуп закладных для ипотечных кредитов с федеральной гарантией.

Программа RefiNow Fannie Mae

Начиная с 5 июня 2021 года Fannie Mae предложит держателям ипотечных кредитов с низким доходом новый вариант рефинансирования в рамках программы RefiNow, призванной снизить их ежемесячные платежи и процентные ставки. Чтобы иметь право на участие, домовладельцы должны зарабатывать не более 80% от среднего дохода в их районе (AMI).

Эта программа призвана помочь большему количеству домовладельцев рефинансировать за счет устранения некоторых барьеров традиционного процесса рефинансирования, повышения доступности и содействия устойчивому домовладению. «Заемщики с низкими доходами обычно осуществляют рефинансирование медленнее, чем заемщики с более высокими доходами, потенциально упуская возможность сэкономить на расходах на жилье», — сказал Маллой Эванс, старший вице-президент и главный специалист по кредитным рискам для отдельных семей Fannie Mae.

Если домовладельцы не уверены, владеет ли Fannie Mae их ипотечным кредитом, они могут воспользоваться инструментом поиска ссуд Fannie Mae.

Программа RefiNow предлагает домовладельцам несколько преимуществ. Во-первых, это требует снижения процентной ставки домовладельца как минимум на 50 базисных пунктов и экономии не менее 50 долларов на ежемесячных выплатах домовладельца по ипотеке. Во-вторых, Fannie Mae предоставит кредитору кредит в размере 500 долларов в момент покупки кредита, если для сделки была получена оценка, и этот кредит должен быть передан от кредитора домовладельцу. И, наконец, программа освобождает от платы за рефинансирование неблагоприятного рынка в размере 50 базисных пунктов, которую Fannie Mae в противном случае взимает с кредиторов при остатках на балансе не более 300 000 долларов США.

Чтобы иметь право на участие в программе RefiNow, домовладелец должен соответствовать следующим требованиям:

• Иметь ипотеку, обеспеченную Fannie Mae, обеспеченную одноквартирным домом.
• Иметь текущий доход на уровне 80% от AMI или ниже (не доход на момент выдачи первоначального займа).
• Ни разу не пропустил платеж по ипотеке за последние шесть месяцев и не более одного пропущенного платежа по ипотеке за последние 12 месяцев.
• Иметь ипотеку с соотношением кредита к стоимости до 97%, соотношением долга к доходу 65% или меньше и минимум 620 баллов FICO.

10 советов по получению справедливой цены на дом

Всех покупателей жилья объединяет одно: они не хотят, чтобы их обокрали. Каким бы ни было состояние рынка жилья, особенно важно убедиться, что вы платите справедливую цену. Но как вы узнаете, что заключаете выгодную сделку — даже на узком рынке — до того, как сделаете предложение? Вам нужно знать, как оценить стоимость любого дома, чтобы принять правильное инвестиционное решение. Следующие 10 советов покажут вам, как получить много выгод от дома.

Ключевые выводы

• Делая покупки для дома, важно получить представление о рынке, рассматривая недавно проданные дома, сопоставимые дома на рынке и доступные для просмотра, а также аналогичные дома, снятые с рынка, потому что они не были проданы.
• Вам также следует попытаться определить, на каком рынке вы находитесь: покупатель или продавец, и ценится ли ваш соседский дом или обесценивается из-за его желательности.
• Обязательно обратите внимание на совет вашего агента по недвижимости о цене.
• Будьте готовы к переговорам, а не просто соглашаться с ценой продавца.

1. Рассмотрим недавно проданную недвижимость

Сопоставимая недвижимость — это та, которая по размеру, состоянию, району и удобствам аналогична той, которую вы покупаете. Один недавно отремонтированный одноэтажный дом площадью 1200 квадратных футов с пристроенным гаражом должен быть выставлен примерно по той же цене, что и аналогичный дом площадью 1200 квадратных футов в том же районе. Тем не менее, вы также можете получить ценную информацию, посмотрев, как интересующая вас недвижимость сравнивается по цене с разными домами.Это значительно дешевле, чем более крупная или более красивая недвижимость? Это дороже, чем дома меньшего размера или менее привлекательные?

Ваш агент по недвижимости — лучший источник точной и актуальной информации о сопоставимых объектах недвижимости (также известных как «совместные услуги» или «сопоставимые объекты»). Вы также можете посмотреть сопоставимые объекты, которые в настоящее время находятся в условном депонировании, что означает, что у объекта есть покупатель, но продажа еще не завершена.

2. Проверьте сопоставимые объекты на рынке

В этом случае вы действительно можете посетить другие дома и получить тактильное представление о том, насколько их размер, состояние и удобства соотносятся с недвижимостью, которую вы рассматриваете.Затем вы можете сравнить цены и увидеть, что кажется справедливым. Разумные продавцы знают, что они должны оценивать свою недвижимость аналогично рыночным ценам, если они хотят быть конкурентоспособными.

3. Посмотрите на непроданные аналоги

Если цена на дом, который вы рассматриваете, аналогична ценам на дома, снятые с продажи, потому что они не были проданы, цена на рассматриваемый дом может быть завышена. Кроме того, если на рынке имеется много аналогичных объектов, цены должны быть ниже, особенно если эти объекты свободны.

Ознакомьтесь с индексом непроданных запасов для получения информации о текущем спросе и предложении на рынке жилья. Этот индекс пытается измерить, сколько времени потребуется, чтобы все дома, которые в настоящее время продаются на рынке, были проданы, учитывая скорость, с которой дома продаются в настоящее время.

4. Узнайте о рыночных условиях, оценке

В последнее время цены росли или падали? На рынке продавца недвижимость, скорее всего, будет несколько завышена, а на рынке покупателя — занижена.Все зависит от того, где сейчас находится рынок на кривой подъема и спада в сфере недвижимости.

Даже на рынке продавца недвижимость не может быть завышена, если рынок находится на подъеме и не приближается к своему пику. И наоборот, цены на недвижимость могут быть завышены даже на рынке покупателя, если цены только недавно начали снижаться. Конечно, может быть трудно увидеть вершины и впадины, пока они не станут историей. Также рассмотрите влияние процентных ставок по ипотеке и рынка труда на экономику.

Скептически относитесь к собственности, выставляемой на продажу собственником (FSBO), поскольку ее чрезмерно эмоциональные продавцы могут переоценить ее.

5. Будьте осторожны с недвижимостью, выставленной на продажу собственником

Недвижимость, выставляемую на продажу собственником (FSBO), следует дисконтировать, чтобы отразить тот факт, что комиссионные агента продавца не составляют в среднем 2,5–3% (в среднем), что многие продавцы не принимают во внимание при принятии решения о том, как установить цену на дом. Другая потенциальная проблема с FSBO заключается в том, что продавец, возможно, не получил указаний агента по установлению разумной цены в первую очередь, или они могли быть настолько недовольны предложением агента, что решили иди в одиночку.В любой из этих ситуаций стоимость недвижимости может быть завышена.

6. Исследуйте ожидаемую оценку

Будущие перспективы выбранного вами района могут повлиять на цену. Если запланировано положительное развитие, такое как строительство крупного торгового центра, расширение скоростного трамвая до района или переезд большой новой компании в этот район, перспективы повышения стоимости дома в будущем выглядят неплохо. Даже небольшие застройки, такие как планы строительства дополнительных дорог или строительства новой школы, могут быть хорошим знаком.

С другой стороны, если продуктовые магазины и заправочные станции закрываются, цена на жилье должна быть ниже, чтобы отразить это, и вам, вероятно, следует пересмотреть решение о переезде в этот район. Строительство нового жилья может идти в любом направлении. Это может означать, что в этом районе жарко и, вероятно, он будет пользоваться большим спросом в будущем, что приведет к увеличению стоимости вашего дома, или это может привести к избытку жилья, что снизит стоимость всех домов в этом районе.

Закон о справедливых жилищных условиях запрещает дискриминацию в вопросах жилья и аренды по признаку расы, цвета кожи, национального происхождения, религии, пола, семейного положения и инвалидности.Если вы чувствуете, что подвергаетесь дискриминации при поиске дома, незамедлительно сообщите об этом в Департамент жилищного строительства и городского развития США.

7. Спросите своего агента по недвижимости

Даже не анализируя данные, ваш агент по недвижимости, вероятно, будет хорошо чувствовать (благодаря опыту), адекватна ли цена на недвижимость и какова может быть справедливая цена предложения.

8. Спросите себя: кажется ли вам приемлемой цена?

Если вы недовольны имуществом, цена никогда не будет казаться справедливой, даже если вы получите выгодную сделку.Даже если вы заплатите немного больше рыночной стоимости за любимый дом, в конце концов, вам все равно.

9. Испытай воду

Даже на рынке продавца вы всегда можете сделать предложение по цене ниже прейскуранта, просто чтобы увидеть, как продавец отреагирует. Некоторые продавцы указывают недвижимость по самой низкой цене, которую они готовы взять, потому что не хотят вести переговоры. Другие выставляют свои дома на более высокую цену, чем они ожидают заработать, потому что они либо рассчитывают договориться о более низкой цене, либо хотят увидеть, не сделает ли кто-нибудь предложение по более высокой цене.Если такой продавец примет вашу цену или встречное предложение, вы получите указание на то, что недвижимость, вероятно, не стоит того, за что она была выставлена, и у вас есть хорошие шансы заключить справедливую сделку.

С другой стороны, некоторые продавцы могут занижать цены на свою недвижимость в надежде вызвать большой интерес и спровоцировать торговую войну. Однако, в отличие от eBay, продавцу не нужно просто продавать тому, кто предложит самую высокую цену; продавцы могут отклонить любые предложения, не соответствующие их ожиданиям.

Если вы настроены на собственность, имейте в виду, что некоторые продавцы могут быть оскорблены низкими предложениями и могут отказаться работать с вами, если вы решите использовать такую ​​тактику. Кроме того, если вы предлагаете цену ниже прейскуранта, вы можете увеличить риск того, что другой покупатель предложит более высокую цену.

Создание искусственно заниженной ставки, тактика переговоров, известная как «занижение», может иметь неприятные последствия, если это оскорбляет продавца и он отказывается вести с вами дела.

10.Получите оценку и осмотр

После того, как вы заключите договор, кредитор проведет оценку имущества (обычно за ваш счет) для защиты своих финансовых интересов. Кредитор хочет убедиться, что, если вы перестанете выплачивать ипотечные платежи, он сможет вернуть разумную сумму своих денег, когда он лишит вас права выкупа на ваш дом. Если оценка проводится по значительно меньшей цене, чем ваша цена предложения, возможно, вы заключаете нечестную сделку. Фактически, кредитор может даже не позволить вам купить дом, если продавец не желает снизить цену.

Осмотр дома, который также проводится после того, как вы подписали контракт, даст вам еще один способ оценить цену вашего предложения. Если в доме требуется много дорогостоящего ремонта, попросите продавца либо сделать ремонт за вас, либо снизить покупную цену, чтобы вы могли сделать его самостоятельно.

Итог

Когда вы покупаете дом, важно понимать, как оценивается жилье, чтобы вы могли сделать разумные вложения и достичь справедливого соглашения с продавцом.Воспользовавшись этими советами, вы сможете сделать уверенное и информированное предложение по любому дому на любом рынке.

Что произойдет, если оценочная стоимость квартиры окажется ниже контрактной?

В мире дорогостоящей недвижимости Нью-Йорка, где цены на квартиры по-прежнему бьют рекорды, нередко оценка оказывается ниже согласованной цены продажи. Оценка проводится через несколько недель после того, как контракт уже будет полностью выполнен, поэтому это обычно ставит покупателя в особую ситуацию.Прежде чем мы углубимся в то, что на самом деле происходит, когда оценка показывает более низкую оценочную стоимость, чем покупная цена собственности, давайте рассмотрим цель оценки кондоминиумов и кооперативов и то, чего они стремятся достичь.

Зачем нужна аттестация?

Когда потенциальному покупателю квартиры требуется финансирование, он обычно подает предварительное одобрение ипотеки вместе со своим предложением. После согласования продажных цен между покупателем и продавцом составляется договор купли-продажи, который рассматривается поверенными по недвижимости города Нью-Йорка.После заключения контракта адрес собственности и контракт передаются кредитору, с которым работает покупатель.

Одним из первых действий кредитора является заказ оценки. Причина, по которой при заимствовании денег для финансирования закрытия сделки необходима оценка квартиры, заключается в том, что недвижимость должна выступать в качестве залога на случай, если заемщик (покупатель квартиры) не выплатит ипотечный кредит и не лишится права обращения за недвижимостью. Если банк окупает квартиру, он хочет убедиться, что квартира действительно стоит тех денег, за которые она была куплена.

Наличие оценки имущества оценщиком помогает кредитору снизить риск. Кредиторы будут принимать окончательное решение о том, ссужают ли они деньги покупателю квартиры, не только под свой кредит, доход и профили активов, но также и от того, соответствует ли оценочная стоимость покупной цене или превышает ее. Кроме того, из-за жилищного кризиса и ипотечного кризиса, произошедшего в 2008 году, кредиторы больше не могут присылать своих собственных оценщиков. Скорее оценщики действуют как независимые третьи стороны.Это предназначено для поощрения устойчивой практики кредитования и предотвращения мошенничества и чрезмерного заимствования на недвижимость, стоимость которой меньше, чем ипотечные кредиты, взятые на нее.

Оценка — это искусство, а не наука.

Каждая квартира в Нью-Йорке уникальна. При определении цен оценщики принимают во внимание множество факторов. Вот некоторые из вещей, которые они ищут:

• Расположение квартиры
• Размер квартиры
• Отделка квартиры
• Просмотры vs.Нет просмотров
• На каком этаже находится квартира
• Удобства в здании
• Кондо или совместная работа
• Район
• Комплексы (сопоставимые дома, которые недавно были проданы)

Комплексы — самый простой способ для оценщика предоставить своего эксперта заключение и составить свой отчет. Тем не менее, иногда подборки не раскрывают всей истории.

Оценка зависит от объективности и субъективности оценщика. Если покупатель ищет ипотеку у двух отдельных кредиторов, будут заказаны две независимые оценки.Каждая оценка, вероятно, вернется с немного разными оценками, что отражает тот факт, что существует определенная степень субъективности, связанной с процессом.

Какие факторы приводят к занижению оценочной стоимости?

В идеальном случае оценка будет возвращена на квартиру по цене, равной или превышающей покупную цену. Тем не менее, это не всегда так. Вот несколько причин, по которым оценка может быть ниже ожидаемой:

• Оценщик не знаком с окрестностями.Представьте себе оценщика из округа Вестчестер, который приезжает в Вильямсбург, Бруклин, чтобы оценить недвижимость. Будет уровень отключения. Такого рода разъединение — это реальность, с которой необходимо надлежащим образом справляться.
  
• Незнание сопоставимых единиц. Оценщик может видеть комплекты квартир, которые были проданы по более низкой цене, но не осознает, что их отделка хуже, чем у оцениваемой им собственности. Например, объект недвижимости мог быть отремонтирован с новой кухней и ванными комнатами, в то время как другие квартиры в здании или районе были проданы по более низкой цене и не были отремонтированы.
  
• Район облагораживается. Когда районы проходят процесс джентрификации, есть вероятность, что стоимость квартир в предыдущие годы была значительно ниже. В некоторых районах, возможно, даже не было кондоминиумов или кооперативов, с которыми можно было бы сравнивать.
  
• Новый проект со значительно более высокой стоимостью, чем соседние объекты. Покупатели готовы покупать новостройки по более высокой цене. Без ранее закрытых сделок, с которыми можно было бы сравнивать, оценка новых разработок может оказаться ниже.Несмотря на то, что объекты недвижимости находятся в контракте с еще более высокой оценкой, они не будут считаться доплатой.

Сделка противопожарной продажи записана как комп. Если кто-то скончался или переживает трудности, он может быть склонен продать недвижимость как можно быстрее по любой цене. Эта продажа может быть сопряжена с дополнительными расходами.

Оценочная стоимость не равна рыночной стоимости.

Когда покупатель квартиры видит отчет об оценке и узнает, что оценочная стоимость вернулась по более низкой цене, чем та, по которой он покупает свою квартиру, первоначальной реакцией может быть то, что он переплатил за квартиру.Это не тот случай. Оценочные значения подвержены аномалиям, указанным выше.

Что произойдет, если оценка будет слишком низкой?

На данный момент у покупателя есть множество вариантов.

• Получите вторую оценку. Кредитор может позволить покупателю получить вторую попытку получить правильные цифры. Кроме того, покупатель, возможно, уже проходил процесс ипотеки со вторым кредитором, но воздержался от оплаты оценки, чтобы посмотреть, как обернулся первый.Пришло время позвонить второму кредитору и снова проверить недвижимость. Кроме того, одна уловка, которая работает в новых разработках до получения второй оценки, — это ожидание в течение нескольких недель, прежде чем произойдет какое-то другое закрытие. Это увеличит стоимость комм. Эти компании могут закрываться с традиционным кредитованием или даже быть покупателями за наличные.

• Запрос об исключении. Не упустил ли оценщик некоторые ключевые детали, такие как внутренняя отделка или удобства в здании? Если брокеры (листинговый или брокер покупателя) могут выявить ключевые упущения, потенциальный покупатель может потребовать исключения.Это может занять неделю и не является гарантией, но это возможность.
  
• Положите больше денег. Если покупатель может покрыть разницу между оценочной стоимостью и покупной ценой наличными, это простое решение, позволяющее обеим сторонам беспрепятственно продолжить сделку.
  
• Пересмотреть сделку. Если внесение большего первоначального взноса за квартиру не является жизнеспособным вариантом, и кредитор не проявляет гибкости в отношении оценочной стоимости, ваш единственный другой вариант, кроме прекращения сделки, — это вернуться к чертежной доске и посмотреть, будет ли сделка можно реструктурировать.Несколько способов реструктуризации сделки включают комбинацию опций:
  
  • Продавец соглашается на снижение цены квартиры
  • Покупатель вкладывает больше денег в обмен на продавца, желающего также снизить цену продажи, что позволяет обе стороны эффективно восполняют дефицит финансирования
  • Продавец предоставляет финансирование на основе разницы между оценочной стоимостью и продажной ценой, хотя это может чрезмерно усложнить сделку и может не работать с банком, предоставляющим основную часть финансирования
    
• Прогулка от сделки. Если все усилия были исчерпаны, то единственным выходом будет свернуть сделку с квартирой и расторгнуть договор. Конечно, это должно происходить под руководством юристов покупателя и продавца по недвижимости. Кроме того, контракт должен будет включать в себя непредвиденное финансирование, которое позволит покупателю в одностороннем порядке аннулировать сделку, если финансирование не может быть достигнуто. Без такого непредвиденного обстоятельства покупатель может лишиться своего задатка (первоначального взноса).

Начните поиск квартиры здесь.

R каждый из нас по за бесплатной консультацией, чтобы узнать больше о том, что нужно для покупки квартиры или кооператива в Нью-Йорке. Прежде чем искать в случайных списках, мы всегда рекомендуем связаться с брокером, который будет представлять ваши интересы. В Blooming Sky мы работаем с нашими клиентами от начала до конца.

Прочтите: Руководство для впервые покупателя жилья для вашей квартиры в Нью-Йорке

Почему оценка важна для покупателей кондоминиума?

Оценка — это оценка имущества, проводимая объективным профессионалом, нанятым вашей ипотечной компанией.Имея на руках оценку, ваш кредитор знает, есть ли у него залог, необходимый на случай, если что-то пойдет не так.

Оценка — один из первых шагов в процессе закрытия.

Кредиторы полагаются на оценщиков, имеющих лицензию или сертификаты для выполнения работы, в качестве объективной третьей стороны. Покупатель квартиры может доверять оценщикам, которые дадут потенциальному кредитору справедливую оценку стоимости новой квартиры.

В Нью-Йорке оценка стоит около 500 долларов. Вы платите эту комиссию своему кредитору, который нанимает и платит оценщику.Хотя о некоторых комиссиях при закрытии ипотечного кредита можно договориться, плата за оценку не входит в их число.

Что ищут оценщики квартир?

Они стремятся определить основную ценность кондоминиума независимо от временных атрибутов, таких как мебель.

Основные характеристики для оценки включают площадь кондоминиума, возраст, количество спален и ванных комнат, размер участка, расположение и вид.

Оценщики

проведут визуальный осмотр вашей потенциальной новой квартиры и отметят любой необходимый ремонт.Они также учитывают такие факторы, как недавние продажи аналогичной недвижимости и рыночные тенденции в этом районе.

См. Пример формы оценки квартиры внизу этого поста.

Посетите Marketproof New Development , чтобы получить больше информации о кондоминиумах Нью-Йорка.

Что произойдет, если оценка квартиры отличается от контрактной цены?

Если оценка соответствует цене контракта или превышает ее, транзакция проходит без проблем.Если оценщик говорит, что квартира стоит меньше контрактной цены, кредитор не предоставит ссуду, если продавец не снизит контрактную цену.

Однако покупателям кондоминиумов не обязательно бояться этого сценария, и они даже могут извлечь из него выгоду. К тому времени, когда спонсор и покупатель достигают этой стадии, спонсор обычно не хочет терять сделку. Поэтому они могут снизить цену для удовлетворения требований банка и закрыть.

Если спонсор или застройщик считает, что оценка слишком занижена, и не будет снижать цену кондоминиума, покупатель квартиры может запросить дополнительную оценку.Оценщики стараются быть беспристрастными и точными, но иногда допускают ошибки. Фактически, покупатель может даже представить оценщику дело, чтобы заставить его пересмотреть оценку в сторону увеличения.

Как покупатели квартир узнают, сколько стоит дом?

Покупатели кондоминиумов

могут почувствовать, что они во власти оценщиков или застройщиков, когда дело доходит до оценки стоимости их нового дома. Трудно найти данные о сопоставимых продажах кондоминиумов и даже других квартир в здании.

К счастью, для покупателей квартир, которые хотят провести свою собственную неофициальную оценку, есть Marketproof New Development.Marketproof предоставляет самую полную и актуальную информацию о новых квартирах в Нью-Йорке.

Marketproof покажет вам подробную информацию, например, сколько теневых запасов находится в вашем здании и сколько сопоставимых квартир недавно закрыто и продано. Эта информация позволяет покупателям кондоминиумов Нью-Йорка заключить наиболее выгодную сделку.

Рыночная новая разработка

Используя Marketproof New Development, вы сможете выполнять поиск как в публично перечисленных, так и в внебиржевых объектах недвижимости, не включенных в список, которые недоступны на популярных сайтах с листингами.Marketproof может увеличить количество товаров, которые вы видите, в 9-10 раз по сравнению с другими сайтами.

Создайте учетную запись и получите семидневную бесплатную пробную версию.

Рыночная новая разработка

Образец формы экспертизы квартиры

Форма оценки квартиры

Ссылка на форму выше: https://blocksandlots.com/wp-content/uploads/2020/12/Condo-appraisal-form.pdf

Верхнее фото любезно предоставлено 550 Vanderbilt.

5 способов улучшить оценку арендуемой недвижимости

Когда процентные ставки низкие, неплохо было бы подумать о рефинансировании арендуемой собственности, чтобы сэкономить деньги по кредиту.Однако в рамках процесса рефинансирования кредиторы хотят провести оценку собственности, чтобы убедиться, что ее стоимость соответствует сумме, которую они ссужают вам. Оценка арендуемой недвижимости — стандартная часть любого процесса рефинансирования.

Оценка аренды: зачем она нужна

Получение оценки собственности является одной из наиболее важных частей процесса, потому что, если оценка собственности не соответствует той стоимости, на которую вы рассчитываете, кредитор не сможет завершить рефинансирование. Поскольку за последние несколько лет стоимость недвижимости претерпела такие значительные колебания, вы можете беспокоиться об оценке арендуемой собственности и обращаться за советом о том, что вы можете сделать, чтобы улучшить оценку вашей арендуемой собственности, помимо значительного ремонта и капитального ремонта структуры и ландшафтного дизайна. .

Что ищет оценщик?

Оценщик озабочен структурой и недвижимостью в целом, поэтому она следит за такими вещами, как фундамент, крыша, домашние системы и качество строительных материалов. Оценщик также стремится проверить размеры всего, от размера участка до внешнего вида конструкции. Размер имеет значение для общей стоимости собственности, и оценщик должен проверить точность измерений. Как правило, такие помещения, как подвалы и гаражи, не включаются в общую жилую площадь, но включаются в общую оценку иначе, чем нежилые помещения.
Оценщик также обратит внимание на любые утечки, трещины, отверстия или другие проблемы с внешним видом. Она будет внимательно следить за тем, как объект соответствует строительным нормам и правилам, отмечая любые опасения по поводу структурной целостности и ухудшения состояния. Временные сооружения на участке, такие как навес или надземные бассейны, не являются частью оценки, в отличие от постоянных сооружений, таких как спринклерные системы.

Оценщики не заботятся о дизайне интерьера

Внутри оценщика не волнует, как оформлен дом или слишком много беспорядка на кухонной стойке.Внутренние особенности, представляющие интерес для оценщика, включают системы отопления и кондиционирования, камины, детекторы дыма, системы домашней безопасности, окна, двери и другие постоянные аспекты собственности.
Главное помнить, что оценщика не интересуют какие-либо аспекты арендуемой собственности, которая не является постоянной частью дома или ландшафта. Конечно, забота о беспорядке и свежей краске может улучшить общее впечатление оценщика о том, насколько хорошо вы ухаживаете за недвижимостью.
Наряду с состоянием недвижимости оценщик также учтет стоимость аналогичной недвижимости в вашем районе. Оценщики используют записи округа, списки недвижимости, налоговых инспекторов и аналогичные ресурсы, чтобы определить наиболее точную стоимость собственности.

5 способов улучшить оценку арендной платы

Вот 5 способов улучшить оценку арендуемой недвижимости:

1. Предоставьте копии документов о прошлых реконструкциях и улучшениях

Оценщик заслуживает знать, что вы делали в прошлом для улучшения собственности, поэтому предоставление ей документов, которые подчеркивают эти обновления, поможет ей увидеть доказательства того, что вы вложили деньги в собственность, и тип работы, в которую он был вложен. Это.
Документы могут включать простую таблицу затрат с датами и объемом работ, или фотографии до и после, или копии счетов-фактур или квитанций от подрядчиков. Особенно важны улучшения конструкции, такие как системы отопления, вентиляции и кондиционирования, электрические системы или новая изоляция. Для оценщика они гораздо важнее косметических изменений.

2. Убедитесь, что объект выглядит наилучшим образом снаружи.

Оценщики — люди, и на них может повлиять первое впечатление об объекте недвижимости, известное как обуздание апелляции.Та же сдержанная привлекательность, которая может дать потенциальным арендаторам положительное впечатление о месте, также может повлиять на оценщика.
Подрезка деревьев, подкраска и несколько цветочных горшков, наполненных цветами, могут помочь превратить однообразное первое впечатление в лучшее. Устранение беспорядка во дворе очень важно, поэтому уберите весь мусор, держите подальше от сорняков и очистите желоба от мусора.
Другие штрихи, которые повышают привлекательность обочины, могут включать новые номера домов, приветственный коврик, дверной венок или даже новый почтовый ящик вместо помятого, грязного.

3. Выполните основное обслуживание внутри

.

Осмотрите арендуемую недвижимость и подумайте, как оценщик. Есть ли что-нибудь, что явно нуждается в ремонте?
Если есть вещи, которые нужно починить, о них следует позаботиться до оценки. Сосредоточьтесь на структурном ремонте, а не на косметическом. Идеи включают приклеивание скручивающегося угла винилового пола, обеспечение наличия батарей во всех детекторах дыма, фиксацию петель дверцы шкафа и замену разбитого окна.
Меньше обращайте внимание на внешний вид арендуемой собственности и больше на демонстрацию того, что структура ухожена и надежна.

4. Советы по дизайну, чтобы интерьер выглядел лучше

Есть несколько советов и уловок по дизайну, которые вы можете сделать непосредственно перед приездом оценщика, которые сделают недвижимость больше и более открытой. Некоторые идеи включают в себя открытие всех жалюзи и шторы, чтобы впустить естественный свет и сделать комнату больше. В то время как основное внимание уделяется структуре и качеству арендуемой собственности, оценщик будет делать заметки в своем отчете об общем внешнем виде и восприятии обслуживания собственности.

5. Создайте приятное впечатление оценщику

Нет, это не означает подкуп оценщика или отправку им домой нескольких десятков домашних печенек. Вместо этого создайте приятное впечатление, отвечая на вопросы, не следя за оценщиком на каждом этапе пути.
Убедитесь, что есть легкий доступ к основным приборам, таким как водонагреватели и кондиционеры. Работайте со своим арендатором, чтобы не мешать домашним животным и детям, чтобы оценщик мог выполнять свою работу.Вы не хотите давать оценщику повод для негативных мыслей во время оценки вашей арендуемой недвижимости.

Работа с арендаторами

Если ваша арендуемая недвижимость занята, убедитесь, что вы сообщаете своему арендатору о том, насколько важно для вас получить хорошую оценку. Помимо предоставления стандартного уведомления арендодателя, которое требуется вам и оценщику для входа в занимаемую недвижимость, имеет смысл заручиться помощью арендатора в создании хорошего впечатления путем очистки арендуемой единицы перед оценкой и уменьшения беспорядка, где это возможно.
Рассмотрите возможность составления краткого списка вещей, которые арендатор может сделать, чтобы улучшить внешний вид собственности, и даже предоставить стимулы, если арендатор сделает это, например, газовую карту или подарочный сертификат магазина.
Независимо от того, находится ли ваш арендатор на борту или нет, хороший оценщик сможет не обращать внимания на любые косметические проблемы и сосредоточиться на структуре и самой собственности, а не на декоре или грудах белья на полу. С подготовкой и долгосрочными обязательствами по поддержанию собственности в хорошем состоянии, мы надеемся, что ваша оценка приведет к правильным цифрам для получения необходимого рефинансирования.

Почему мой арендодатель получает оценку?

Как упоминалось ранее, основная причина, по которой арендодатель получает оценку арендуемой собственности, — это рефинансирование, чтобы получить лучшую процентную ставку по ссуде. Другая возможная причина заключается в том, что арендодатель работает над получением ссуды для другой инвестиции и использует арендуемую недвижимость в качестве залога по этой ссуде.