В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Так как законодательством определена обязанность регистрировать договора аренды, заключенные только на срок не менее года соответственно договор, заключенный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.

Договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения, соответственно государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна лишь при наличии надлежавшим образом зарегистрированного права арендодателя.

Существенным условием договора аренды является указание в нем данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В отношении договоров аренды нежилых помещений также применимо существенное условие о необходимости установления размера арендной платы, предусмотренное Гражданским кодексом Российской Федерации для аренды зданий и сооружений. В том случае, если договор аренды предусматривает последний выкуп арендуемого имущества, условиями перехода права будут считаться: окончание срока договора аренды и уплаты выкупной цены.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон договора. Если договор аренды регистрируется не по заявлению правообладателя (арендодателя), то в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации он должен быть в письменной форме уведомлен о проведении государственной регистрации.

Также для проведения государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, предоставляется следующий пакет документов:

1.Документ, удостоверяющий личность заявителя или его представителя.

2.Нотариально удостоверенная доверенность, протокол об избрании руководителя или доверенность представителя (если обращается представитель юридического лица).

3.Документ об оплате государственной пошлины.

4.Договор аренды (не менее чем в двух экземплярах-подлинниках).

5.Если обращается юридическое лицо, представляет весь пакет учредительных документов (подлинник и копия)

Обязательным приложением к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, являются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

Изменение и расторжение договора аренды нежилого помещения возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законами или договором. Указанное соглашение совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. При этом по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только в случаях, существенного нарушения договора другой стороной. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным.

Статья 609 ГК РФ 2016-2019. Форма и государственная регистрация договора аренды . ЮрИнспекция

документы, когда и как регистрировать в Росреестре, МФЦ, стоимость, сроки госрегистрации

В данном соглашении фигурирует понятие срока действия для договора, который бывает определенным (до года и более года) или неопределенным. В некоторых случаях такой договор необходимо регистрировать в Росреестре.

Где регистрировать договор и зачем

Правила берутся из ГК РФ и предполагают, что обязательная регистрация должна иметь место при заключении соглашения между берущими и сдающими нежилое помещение в аренду на периоды более года.

Это значит, что на период меньше года государственная регистрация не нужна.

Договор зарегистрирован, из чего следует: с этого момента между сторонами возникают правовые отношения. Если регистрация обязательна в соответствии с законом, но соглашение об аренде все-таки не было подвержено данной процедурой, сделка о передаче помещения в пользование не является действительной.

Замечание юриста: бывают случаи, когда одна из сторон отказывается регистрировать сделку. Тогда другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием законной регистрации.

Обязательная регистрация договора аренды нежилого помещения осуществляется в регистрационном органе Росреестра по территориальной принадлежности. По сути, она представляет собой процедуру занесения правовых данных в Единый реестр.

Уяснив вышеизложенный порядок регистрации, участники должны подготовить документацию.

Информацию об особенностях договора аренды гаража Вы можете получить в этой статье.

Документы

Обе стороны сдают в регистрационный орган следующие документы для регистрации:

1. 1. Заявление о намерении зарегистрировать договор аренды.
   2. Само соглашение об аренде нежилого помещения, составленное по требованиям ФЗ.
   3. Экземпляры соглашения в количестве 2 или 3.

(Образец договора об аренде нежилого помещения Вы можете скачать здесь).

1. 1. Кадастровый паспорт арендуемого помещения со сведениями о размере площади, подлежащей передаче в аренду.
   2. Необходимо предъявление документов, удостоверяющих личность.
   3. Если одна из сторон — индивидуальное предприятие или юридическое лицо, предъявляется документ о регистрации предприятий и учредительные документы юридического лица, а также документ о назначении директора, собрания акционеров, приказ о вступлении директора в должность.

Замечание специалиста: два экземпляра соглашения об аренде нежилого помещения подлежат возврату сторонам после регистрации, а один из них остается в регистрирующем органе.

Доверенное лицо для сдачи документации на регистрацию обязано иметь при себе доверенность на полномочия.

1. Если предоставляемое в аренду помещение является собственностью семьи, требуется нотариально заверенное согласие другого супруга по статье 35 пункту 3 СК РФ. А также требуется заявление о том, что сторона не состоит в браке, если у нее нет семьи. Данное требование необходимо к выполнению для физических лиц.
2. Если помещение — муниципальная или казенная собственность, требуется согласие данного собственника на сдачу в аренду.
3. Квитанция об уплате пошлины в виде требуемой суммы.

После сдачи всех документов проводится их экспертиза. Пакет документов сдается обеими сторонами или одной.

Нюансы оформления

Регистрация осуществляется лишь в отношении такого арендуемого помещения, которое снабжено всеми необходимыми правами со стороны лица, сдающего его в аренду.

Если помещение не зарегистрировано в плане права собственности на него или использования, то долгосрочная его аренда невозможна. Ведь тогда она не может быть отмечена в реестре посредством регистрации.

Если в соглашении о долгосрочной аренде делаются изменения, регистрация изменений (по сути — их узаконивание) также обязательна. Иначе изменения не приобретают силу закона по статье 433, п. 3 ГК РФ.

Договоры субаренды подчиняются правилам, аналогичным написанию соглашения об аренде. Субарендой называется предоставление в аренду уже арендованного ранее нежилого помещения.

Период, в течение которого аренду следует зарегистрировать, не определен законодательством, но лишь после выдачи документа о регистрации договор приобретает законную силу.

Для осуществления законной регистрации соглашения об аренде достаточно, чтобы в регистрирующий орган обратилась всего одна сторона. Лучше договориться заранее, кто будет подавать документы на регистрацию договора об аренде, чтобы не возникло ситуации уклонения. Стоимость регистрации составляет госпошлина и расходы по сбору документации.

Совет юриста: в тексте договора, как правило, может быть указано, какая из сторон оплачивает процедуру регистрации.

Если требуется избежать официальной регистрации аренды, сроки действия договора устанавливаются меньше года хотя бы на один или несколько дней. То есть оформляется бессрочный договор.

Регистрация договора аренды в Росреестре доказывает имеющиеся права на пользование помещением. При отсутствии регистрации или ее задержке в отношения между арендующим и арендодателем может вступить третья сторона, например, налоговая инспекция.

Смотрите видео, в котором специалист подробно разъясняет особенности подготовки документов для регистрации договора аренды нежилого помещения:

Внимание!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
+7(499) 703-42-21 — Москва
+7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург
+7(800) 500-27-29 доб. 482 — Россия (общий)
или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!
Все консультации у юристов бесплатны.

О государственной регистрация договора аренды недвижимого имущества до и после «01» марта 2013 года.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В отношении некоторых договоров для признания их заключенными законодатель установил наличие обязательной государственной регистрации.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации. В соответствии с п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2011 № 59 договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. При отсутствии государственной регистрации такой договор считается незаключенным (Определение ВАС РФ от 28.04.2012 по делу № А19-10179/2011).

Если договор аренды здания или сооружения сроком на один год и более не прошел государственную регистрацию, а впоследствии стороны дополнительным соглашением внесли изменения в срок договора, установив его менее года, договор считается заключенным на срок, указанный в дополнительном соглашении (Постановление ФАС Уральского округа от 25.10.2010 по делу № А50-6727/2010).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

Отметим, что договор субаренды недвижимого имущества, заключенный сроком на год и более, также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее совершения (Постановление ФАС Московского округа от 04.05.2006 по делу № А40-32736/2005). При признании договора аренды незаключенным договор субаренды является недействительным (Определение ВАС РФ от 19.11.2007 по делу № А60-34498/2006).

Постановлением ФАС Центрального округа от 28.04.2008 по делу № А14-6148/2006 договор аренды был признан незаключенным, а договор субаренды этого же имущества – ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ. В аналогичном деле ВАС РФ признал договор субаренды незаключенным (Определение ВАС РФ от 19.11.2007 по делу № А60-34498/2006).

По иному законодатель подходить к регулированию вопроса государственной регистрации договоров аренды, заключаемых с «01» марта 2013 года. Сразу оговоримся, что приводимые положения обратной силы не имеют, то есть на отношения аренды, возникшие до «01» марта 2013 года не распространяют своего действия.

С «01» марта 2013 года вступает в действие Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 302-ФЗ), который кроме прочего содержит положения, отменяющие с «01» марта 2013 года государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом.

В соответствии с п. 6 ст. 1 указанного закона ГК РФ дополняется новой статьей 8.1 «Государственная регистрация прав на имущество». Указанная норма устанавливает, что права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации, при этом в случаях, установленных законом, такие сделки должны быть удостоверены нотариусом. При этом после «01» марта 2013 г. договоры аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК РФ), договоры аренды зданий, сооружений (ст. 651 ГК РФ), предприятий (ст. 658 ГК РФ), заключенные на срок не менее года, государственной регистрации не подлежат, следовательно, по отсутствию указанного факта не могут быть признаны в суде незаключенными. Таким образом, законодатель реализовал принцип, согласно которому объектом регистрации выступает право на недвижимое имущество, его ограничение и обременение имущества, а не сделка с ним.

В соответствии с п. 5 ст. 2 Закона № 302-ФЗ положения указанного закона применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. То есть договоры аренды недвижимого имущества заключенные на срок более года при отсутствии государственной регистрации, как и прежде, будут признаваться незаключенными.

Внесенные Законом № 302-ФЗ изменения порождают ряд вопросов, которые пока что не нашли своего разрешения. Так, законодатель не определил судьбу зарегистрированных до «01» марта 2013 года договоров аренды в части вопроса аннулирования государственной регистрации при досрочном расторжении договора или его своевременного прекращения.

Возникнут трудности проверки наличия аренды в отношении объектов, что породит проблемы многократного обременения арендой одного и того же объекта недвижимого имущества. Регистрация арендных отношений нужна для «вещного эффекта» — для отношений с третьими лицами: покупатель, второй арендатор, против которого действует преимущественное право предшествующего арендатора на заключение договора аренды.

С принятием Закона № 302-ФЗ аренда утратила атрибуты вещного права, например, такие как право следования и защита против нарушений со стороны третьих лиц.

В Письме от 22.01.2013 № 3.3-6/94 Председатель Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству П. В. Крашенинников подчеркнул, что требование об обязательной регистрации сделок с недвижимым имуществом с «01» марта 2013 года не применяется, однако обременения недвижимого имущества по-прежнему будут подлежать государственной регистрации.

Позже, на прошедшей 24-25 января 2013 года конференции «Гражданское право России: итоги года» П. В. Крашенинников рассказал, что чиновники не воспринимают аренду как обременение, которое в соответствии с ГК может регистрироваться.

Однако в Письме указано, что в связи с отменой регистрации договора аренды должна будет регистрироваться аренда (право аренды) как обременение на основании договора аренды недвижимого имущества.

Стоит учитывать, что указанное письмо не является нормативно-правовым актом, обязательному применению не подлежит. Но с учетом органа, направившего указанное письмо, можно предположить, что в ближайшее время могут быть предприняты действия по устранению указанной проблемы на законодательном уровне.

Отметим также, что 21.02.2013 Государственная Дума РФ одобрила во втором и третьем чтениях закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации». Его разработчики предлагают сохранить в неизменном виде действующие правила государственной регистрации договоров аренды недвижимости (зданий, сооружений, земельных участков, лесных участков, предприятий и др.).

Если принятый Госдумой Закон будет одобрен Советом Федерации, подписан Президентом и опубликован до «01» марта 2013 г., то с указанной даты не будет необходимости регистрировать лишь договоры продажи предприятий, продажи жилых домов и квартир (их частей), дарения недвижимости, а также договоры, предусматривающие  отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты.

Регистрация договора аренды нежилого помещения в Москве

Осуществление арены нежилого помещения всегда приводит к необходимости предварительной подготовки, особенно если речь идёт об аренде на срок более 12 месяцев. В этом случае Гражданский Кодекс РФ чётко указывает на необходимость регистрации подобного договора. Аренда будет считаться действительной только после того как соответствующий договор будет зарегистрирован в уполномоченной инстанции. При этом договор аренды должен быть в обязательном порядке заключён в письменной форме. Данное указание также прописано в ГК.

Проведение регистрации требуется далеко не всегда, так как в большинстве случаев договор заключается на срок менее года. В этом случае никаких подобных действий совершать не придётся, достаточно разместить на документе подписи обеих сторон. Если же аренда потребовалась на более длительный срок, то следует заранее подготовиться к сбору бумаг и обращению в соответствующие организации. Регистрация договора аренды нежилого помещения в Москве может потребовать большого количества сил и времени, а любая допущенная ошибка станет причиной того, что вся проделанная работа пройдёт зря. Именно поэтому стоит доверить проведение процедуры квалифицированным специалистам, которые точно знают, что нужно сделать, чтобы осуществить регистрацию в кратчайшие сроки и без каких-либо проблем.

Для чего необходима регистрация договора аренды нежилого помещения в Москве?

Многие люди ошибочно полагают, что регистрация договора аренды нежилого помещения не несёт в себе никаких преимуществ и является не более чем прихотью властей. На самом деле это не так, ведь зарегистрированный договор несёт в себе преимущества как для арендодателя, так и для арендатора:

• Для арендодателя регистрация необходима в первую очередь в том случае, если речь идёт об аренде крупного здания или даже комплекса строений. В этом случае он обезопасит себя от признания договора недействительным, ведь документ будет зарегистрирован по всем правилам и будет иметь юридическую силу.
• Для арендатора преимуществ гораздо больше. В первую очередь это имеющийся на руках документ, который всегда можно продемонстрировать представителю налоговой службы, ведь в договоре прописана сумма, которая регулярно выплачивается за аренду.
• Зарегистрированный договор станет гарантией того, что арендодатель не потребует освободить помещение через несколько месяцев, поэтому можно планомерно заниматься его улучшением, не беспокоясь о неожиданном переезде.
• Также арендодатель не сможет менять установленную цену аренды или вносить в договор какие-либо иные изменения.

Если аренда нежилого помещения в Москве осуществляется на короткий срок, то эти преимущества не играют большой роли, а регистрация вообще может оказаться невыгодной. Если же помещение сдаётся на долгий срок, то при помощи зарегистрированного договора можно получить ряд выгодных преимуществ.

Как проходит процесс регистрации?

Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения осуществляется в ЕГРП, где все имеющиеся данные вносятся в реестр, а на самом документе проставляются соответствующие печати. Таким образом сведения будут находиться в базе и при этом каждая сторона будет иметь договор со всеми необходимыми отметками.

Осуществить подачу договора может любая из сторон, как арендатор, так и арендодатель. Предварительно нужно оплатить госпошлину и убедиться в том, что договор составлен по всем правилам. Важно помнить, что в договоре в обязательном порядке должны содержаться следующие данные:

• Полный адрес арендуемого помещения, в том числе номер помещения или комнаты.
• Указание точной площади помещения в квадратных метрах.
• Также важно указать цели аренды. Например, открытие офиса, использование помещения в качестве склада или что-либо иное.

При этом любая ошибка, допущенная при составлении или регистрации договора, приведёт к тому, что всю работу придётся проделать с самого начала. Чтобы не тратить свои силы, обратитесь в компанию «Консалт-групп», где каждый специалист точно знает, что нужно сделать для быстрой и грамотной регистрации договора аренды.

Срок государственной регистрации договора аренды нежилого помещения

В соответствии с новым порядком государственная регистрация договора аренды здания, сооружения или нежилого помещения будет осуществляться в течение 5–ти рабочих дней. А при одновременной регистрации прав и постановке на кадастровый учет – 10 рабочих дней.

Основания отказа в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения

По основаниям, указанным в ст. 26 закона «О регистрации недвижимости» государственная регистрация может быть приостановлена, а в случае если данные нарушения не устранены в установленные срок, регистрирующий орган отказывает в регистрации договора аренды нежилого помещения. Одними из таких оснований являются:

• ничтожность или недействительность сделки;
• неполный комплект документов, их недостоверность, неверная форма документов,
• имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости, в том числе по площади помещений.
• и другие основания.

Таким образом, перед сдачей заявления на государственную регистрацию договора аренды должен быть досконально проверен весь комплект прилагаемых документов не только по их перечню, но и по содержанию. А также сам договор аренды должен соответствовать предъявляемым на регистрацию документам. Наши специалисты подготовят полный комплект документов на государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения, проведут первичный анализ необходимых документов. В случае отсутствия каких-либо – помогут оформить. В случае расхождений в документах, например по площади, наличия самозастроя или незаконной перепланировки, которые также могут быть причинами отказа, — помогут их устранить.

Помощь при регистрации договора аренды от компании «Консалт-групп»

Процесс регистрации договора аренды нежилого помещения в Москве гораздо более сложный, чем может показаться на первый взгляд. Это связано с тем, что в процессе можно столкнуться с большим количеством подводных камней, о которых не было известно ранее. Например, часто встречается ситуация, когда здание, в котором арендуется ряд помещений, стоит на кадастровом учёте. При этом на учёте стоит всё здание целиком, а арендатору нужно только несколько конкретных помещений. В этом случае арендуемые помещения потребуется отдельно ставить на учёт, так как в противном случае выполнение регистрации договора аренды не сможет быть произведено.

Самостоятельно изучить все возможные нюансы крайне затруднительно. Гораздо проще обратиться в компанию «Консалт-групп». Мы предоставляем своим клиентам ряд выгодных преимуществ, среди которых:

• Возможность в любой момент проконсультироваться со специалистом, который ответит на все имеющиеся вопросы и поможет решить возникшую проблему.
• Процесс регистрации договора аренды нежилого помещения в Москве с нашей помощью занимает минимум времени – мы готовы справиться с поставленной задачей всего за десять дней. При этом мы самостоятельно подготовим бумаги и посетим все необходимые инстанции, а вам останется только насладиться итоговым результатом.
• Выгодная цена на наши услуги, что во многих случаях это может оказаться даже дешевле, чем попытка сделать всё самостоятельно.
• Связаться с нами вы сможете в любое удобное время, и мы сразу приступим к работе.
• Желаете сдать или снять нежилое помещение в Москве на длительный срок? Обратитесь в компанию «Консалт-групп» и обезопасьте себя от любых сложностей, которые могут возникнуть в процессе.

Примерный перечень документов, необходимых для государственной регистрации договора аренды земельного участка, здания, сооружения, нежилого помещения

15. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Нужна ли регистрация краткосрочного договора субаренды в ситуации, когда договор аренды заключен на срок более года?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу.

Договор субаренды недвижимого имущества, заключенный сроком на 11 месяцев, не подлежит государственной регистрации.

Обоснование вывода следующее.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Применительно к договорам аренды зданий и сооружений специальное правило установлено п. 2 ст. 651 ГК РФ, согласно которому государственной регистрации подлежат договоры, заключенные на срок не менее года.

В п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 отмечается, что, поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Норма п. 2 ст. 651 ГК РФ является императивной, а не диспозитивной (определение ВАС РФ от 08.04.2008 № 4459/08, постановления ФАС Московского округа от 02.12.2009 № КГ-А40/12003-09, ФАС Северо-Кавказского округа от 07.02.2011 по делу № А32-56741/2009), поэтому стороны договора не могут установить условие, отличное от предусмотренного в этой норме. Условие договора аренды об обязательной регистрации договора субаренды к такому договору, заключенному на срок менее года, применяться не будет.

Требования действующего договора аренды недвижимости

Законы о арендодателе и арендаторе регулируются штатами, и поэтому договоры аренды недвижимости могут варьироваться. Однако в целом договор аренды оговаривает обязательства как арендодателя, так и арендатора. Аренда помогает обеим сторонам избежать недоразумений, которые могут привести к судебным искам. Независимо от штата, в котором находится арендуемая недвижимость, договоры аренды должны содержать несколько элементов, чтобы считаться действительными.

Основные условия

Большинство, но не все штаты требуют, чтобы договор аренды был заключен в письменной форме, чтобы считаться действительным.Среди штатов, требующих письменной аренды, действительные должны включать описание собственности. Физический адрес собственности считается действительным описанием.

Аренда должна включать даты начала и окончания. Кроме того, договор аренды должен включать причитающуюся сумму арендной платы. Он должен показывать, когда должна быть уплачена аренда и как она должна быть оплачена.

Таким образом, в договоре аренды должна быть указана точная дата, когда арендатор должен предоставить арендную плату, любые льготные периоды, предлагаемые арендодателем, и где арендатор должен доставить платеж.Например, чеком в офис арендодателя или в электронном виде на его банковский счет. Действующие договоры аренды также должны соответствовать федеральным законам о справедливом жилищном обеспечении.

Условия, делающие договор аренды недействительным

Помимо основных условий, договора аренды, требующие от арендаторов отказа от своих прав на залог или предъявления иска арендодателю, считаются недействительными и не имеющими исковой силы. В договорах аренды также не должно содержаться формулировок, которые освобождают арендодателя от его обязанности обеспечивать безопасность и пригодность для жилья.

Общие условия аренды

Договоры аренды должны быть максимально подробными. Общие положения об аренде включают, помимо прочего, суммы гарантийного депозита, коммунальные платежи и залог за домашних животных — когда домашние животные разрешены.

В договорах аренды также могут быть указаны правила парковки, стороны которых несут ответственность за общее внутреннее и внешнее обслуживание арендуемой единицы, а также обязанности арендодателя по сохранению жилья для проживания.

Нередко договоры аренды включают положения, касающиеся страхования арендатора, количества гостей, которые могут проживать с арендатором, и того, может ли арендатор сдавать помещения в субаренду.

Связанные юридические термины

Поскольку договоры аренды являются юридическими документами, они часто включают несколько юридических терминов. Некоторые из наиболее распространенных включают:

• Объем договора: Стороны договора аренды недвижимости должны иметь правоспособность для заключения договора. Учитываются возраст, умственные способности и другие вопросы. Несовершеннолетний, которым считается 18 лет и младше, не может заключать договор аренды. Кроме того, если лицо с задокументированными проблемами умственной компетентности заключает договор аренды, это будет считаться недействительным.
• Юридические цели: Цели аренды должны быть законными. Если сдаваемое в аренду имущество используется в незаконных целях, договор аренды считается недействительным.
• Оферта и акцепт: Все условия контракта должны быть согласованы обеими сторонами. Владелец или домовладелец предлагал арендатору эти условия, и арендатор соглашался с ними, что подтверждалось их подписями под договором аренды.
• Возмещение: Обычно вознаграждение за действующий договор аренды выражается в форме арендной платы (-ов).Однако это может быть какая-то другая форма, такая как торговля рабочей силой или улучшение собственности для сдачи в аренду. Арендная плата обычно фиксируется на весь срок действия договора аренды и не может быть изменена без письменного согласия обеих сторон.

Аренда коммерческой недвижимости

Коммерческая аренда отличается от аренды жилья. Жилая аренда может быть для квартиры, кондоминиума, таунхауса, дуплекса или дома на одну семью. Коммерческая аренда может включать склады, торговые центры и другие подобные сооружения.Федеральные законы и законы штата обеспечивают более надежную защиту квартиросъемщиков. Кроме того, структура арендной платы и сроки аренды будут отличаться от коммерческой аренды.

Информация, содержащаяся в этой статье, не является юридической консультацией и не заменяет ее. Законы штата и федеральные законы часто меняются, и информация в этой статье может не отражать законы вашего штата или последние изменения в законодательстве. Чтобы получить текущую юридическую консультацию, проконсультируйтесь с юристом.

Регистрация договора аренды — это письменное соглашение между арендодателем и арендатором.Знайте документы и сборы, необходимые для оформления договора аренды онлайн.

Как и все законы, Закон RERA также содержит определенные юридические положения. Есть определенные юридические термины, которые непросто понять обычным людям. Мы стараемся упростить для вас эти юридические термины и предоставить готовые разъяснения по ним.

Давайте исследуем некоторые жаргоны, связанные с недвижимостью в Законе о RERA.

Ковровое покрытие

RERA определяет площадь коврового покрытия как «полезную полезную площадь квартиры».Площадь коврового покрытия не включает площадь внешних стен, лифтов, балконов и т. Д. Однако внутренние стены подпадают под определение площади коврового покрытия. До RERA определение площади коврового покрытия не было законодательно, и, следовательно, по этому поводу было много путаницы. Строители часто использовали эту двусмысленность. Имея четкое определение, покупатели жилья могут быть уверены.

Консультация юриста всегда полезна для получения быстрой и достоверной информации о Законе RERA .

Зона сверхзаселенной

Прежде чем мы поймем супер-застроенную площадь, важно понять значение застроенной площади.Застроенная площадь включает в себя все части вашей квартиры (ковровое покрытие + балконы, стены и т. Д.). Супер-застроенная площадь включает в себя застроенную площадь плюс вашу пропорциональную долю общих частей вашего здания. Например, если в вашем здании есть общие дорожки, парки и т. Д., Они также будут включены в термин супер-застроенная территория пропорционально вашей доле в них.

Типичные зоны общего пользования, включенные в сверхзастроенную территорию:

• Лестница

• Вестибюли

• Подъемники

• Клубный дом

• Комнаты охраны

Однако в супер-застроенную площадь не входят:

Свидетельство о занятости

Свидетельство о заселении является свидетельством того, что здание пригодно для проживания и что его конструкция соответствует всем нормам и правилам.Он выдается местным правительством, агентством или органом планирования. Свидетельство о заселении необходимо получить застройщику здания. Свидетельство о занятости необходимо предъявить при подключении к коммунальным предприятиям. Обычно застройщик подает заявку на получение сертификата занятости в течение 30 дней после завершения проекта. Застройщик или лицо, претендующее на получение трудового удостоверения, должны предоставить следующие документы:

• Свидетельство о начале проекта

• Свидетельство о завершении проекта

• НОК по пожару и загрязнению

• Утвержденный план здания.

человек тоже читают это: Как зарегистрировать проекты в RERA?

Регистрационный номер RERA

RERA требует, чтобы все застройщики регистрировались под ним. Регистрация в RERA является знаком доверия. После завершения процесса регистрации RERA застройщики получают регистрационный номер RERA. Этот регистрационный номер RERA служит доказательством подлинности того, что проект заслуживает доверия и что покупатели могут вкладывать в него свои деньги.

Индекс площади

Индекс площади пола, также известный как коэффициент площади пола, представляет собой отношение застроенной площади к общей площади участка под проект. Индекс жилой площади важен, так как он показывает общую площадь, которую можно построить на земельном участке. Департамент регулирования застройки и Строительный кодекс Индии регулируют индекс площади пола. Тип здания, город, в котором он расположен, и доступные в нем удобства — факторы, принимаемые во внимание при определении индекса жилой площади.Индекс жилой площади помогает поддерживать соотношение открытого и закрытого пространства и помогает в устойчивом развитии городов.

Арендованное имущество

Имущество, переданное в аренду, является арендованным имуществом. Строители и девелоперы строят свои проекты либо на арендуемой, либо на свободной собственности. Аренда недвижимости обычно сдается на срок от 30 до 99 лет. По истечении срока аренды они переходят в собственность без права собственности.Покупатели предпочитают собственность на правах собственности, а не собственность на правах аренды, поскольку на арендуемую землю действуют определенные ограничения.

человек также читают это: Задержка в предоставлении квартиры и роль RERA

Собственность в собственность

Собственность без права собственности полностью принадлежит собственнику. Застройщик может приобрести такую ​​же собственность у собственника для целей развития проекта. В отличие от собственности на правах аренды, для передачи права собственности на собственность в собственность не требуется официального разрешения.Легче получить ссуду на собственность без права собственности, и на нее не налагаются никакие ограничения.

Предварительные свойства

Вы бы слышали о предпусковых свойствах или предпусковых предложениях. Предпусковой объект — это объект, запуск которого был объявлен еще до начала процесса утверждения. Как правило, строители запрашивают предложения от клиентов, которые могут быть старыми клиентами или через агентов по недвижимости, по сниженным ценам для предварительных предложений. Такие предложения и недвижимость привлекают внимание потенциальных покупателей, поскольку доступны по ценам ниже рыночной.

Это несколько терминов или юридических жаргонов, которые широко используются в секторе недвижимости. Закон RERA также использует эти термины в своих положениях. Следовательно, важно, чтобы вы, как клиент, знали, что означают эти термины, и принимали осознанное решение при покупке любой недвижимости.

Люди, читавшие эту статью, также проконсультировались с юристом по поводу Закона RERA.

Последствия несоблюдения требований

Согласно N.J.S.A. 46: 8-27 и N.J.S.A. 55: 13A-1 , все арендодатели арендуемого жилья в штате Нью-Джерси должны зарегистрировать свои арендные единицы. Для арендодателей, которые владеют тремя или более жилыми единицами в одном здании, регистрация проходит через Департамент по делам общества (DCA). Для домов, состоящих из двух или менее жилых единиц, регистрация может производиться через муниципального служащего. Заявление о регистрации арендодателя, когда оно подается в муниципалитет, обычно можно запросить и подать по принципу «пока вы ждете».Информация, запрашиваемая в заявлении о регистрации арендодателя, обычно включает имена владельцев и лиц, с которыми следует связаться в случае возникновения чрезвычайной ситуации. В некоторых муниципалитетах этот документ также известен как «Заявление о личности арендодателя».

По сравнению со свидетельством о проживании, заявление о регистрации налагает относительно небольшое бремя на арендодателя. Заявления о регистрации не требуют проверок и их не нужно повторять по прибытии новых арендаторов.Хотя некоторые муниципалитеты требуют ежегодного сбора (иногда называемого лицензионным сбором) за регистрацию собственности, единое заявление о регистрации обычно действует до тех пор, пока собственность не будет продана.

При подаче жалобы о выселении домовладелец или его поверенный удостоверяет, что недвижимость, в отношении которой испрашивается выселение, зарегистрирована. В некоторых случаях судья арендного суда по своей собственной инициативе просит домовладельца предоставить копию заявления о регистрации.Согласно закону, никакое судебное решение о владении не может быть вынесено в отношении любого арендатора жилого помещения, если домовладелец не зарегистрировал собственность. Хотя закон также требует, чтобы копия заявления о регистрации также была вручена арендатору, мы не знаем ни одного зарегистрированного решения, в котором решение о владении недвижимостью было отклонено в случае, когда арендодатель действительно мог предоставить заявление о регистрации и просто не смог предоставить копию арендатору.

Следует отметить, что неполучение заявления о регистрации не обязательно приводит к прекращению действия договора аренды; тем не менее, решение о владении, которое является конечной целью всех домовладельцев в суде по выселению, будет отложено до девяноста дней до того момента, когда можно будет представить заявление о регистрации.Помимо последствий, связанных с выселением, домовладельцы, не получившие регистрационных свидетельств, также могут подвергнуться штрафам, наложенным муниципалитетом. Эта фирма представляла интересы нескольких домовладельцев, которые не зарегистрировали свою собственность.

Наконец, для арендодателей домов на две семьи, занимаемых собственниками, которым интересно, применяется ли к ним Закон штата Нью-Джерси о регистрации домовладельцев, мы отмечаем, что есть только два исключения из Закона. Если существует исключение для сезонной аренды на шесть месяцев или менее.Другое исключение применяется в случаях, когда внутренняя часть дома сертифицирована как свободная от свинцовой краски. Жилища, построенные после 1978 года, автоматически считаются свободными от свинцовой краски. Для получения дополнительной информации о заявлениях о регистрации арендодателя, пожалуйста, свяжитесь с Департаментом по делам сообщества Нью-Джерси.

Аудитор округа Гамильтон Дасти Роудс

RE31RC09: Коммерческий лизинг и основы лизинга

Цели обучения:

Этот курс специально разработан, чтобы познакомить практикующего специалиста по жилью с основами коммерческой аренды, а также дать опытному коммерческому специалисту возможность освежить некоторые основы. Цель состоит в том, чтобы практикующий специалист получил объективное представление о проблемах и потребностях как арендодателей, так и арендаторов, чтобы лучше понять позицию каждой стороны.Эффективный договор аренды должен учитывать потребности обеих сторон, когда это возможно и практично.

Требования к лицензии:

A. Требуется лицензия (M.G.L. c.112 § 87 PP) см. Определения лицензиата

B. Для сделок с коммерческой недвижимостью не требуется специальной лицензии. Доказательство аренды

C. Определение — место для рассмотрения

D. Создает объект аренды

Цель аренды и лизинга:

Создает право аренды и договор.

A. Письмо о намерениях: предшествующим договору аренды является письмо о намерениях. Используйте заявление об отказе от ответственности — примите во внимание следующее:

1. Помещение

2. Срок

3. Дата начала работ

4. Аренда — На весь период аренды

5. Корректировка или снижение арендной платы

6. Улучшение арендованного имущества (арендодателем) или торговое оборудование (арендатор)

7. Возможности продления

8. Право на расширение или право преимущественного права аренды или покупки, или право преимущественного предложения

9.CAM (обслуживание зоны общего пользования)

10. Обращение к недвижимости

11. ОВК

12. Электричество

13. Парковка

14. Хранилище

15. Залог

16. Брокеры

17. Обязательства арендатора

18. Не имеющая обязательной силы оговорка — обязательство по договору аренды. См. «Составление договора аренды в Массачусетсе» — два тома Эдварда М. Блума и др. al.

B. Достаточно ли определенны договор аренды? Письменное соглашение об аренде является обязательным только в той мере, в какой оно прямо делегирует условия аренды, которые должны быть выполнены в будущем.Некоторые факторы, которые следует учитывать, если согласия достаточно:

1. Адекватность заявления. Пески против Арруда 359 Масса 591 (1971) 549-95

2. Описание сдаваемого в аренду имущества. Saxton Theater Corp. v Sage, 347 Mass., 666.

3. Кто должен платить за коммунальные услуги? Bridge Enters., Inc. против Futurity Tread Co., Mass App. Кт 243, 247-48

C. Устав о мошенничестве — G.L. c. 259 § 1. Аренда на срок более одного года должна быть оформлена в письменной форме, чтобы вступить в силу. G.L. c.259 § 1, CL5.

D. Аренда по желанию. Устное соглашение на определенный срок может создавать договор аренды по желанию. G.L. c. 183 § 3 Гринштейн против Флэтли, 19 Mass App. Кт. 351, 355. Кроме того, устное продление срока аренды создает договор аренды только по желанию. Условия аренды по желанию могут быть представлены свидетельством об условно-досрочном освобождении.

Может быть прекращено по:

1. Подача официального уведомления

2. Сдача

3. Раздел

4. Смерть

5.Выдающийся Домен

Аренда арендодателем (только коммерческий контекст) Продажа помещения

МАЙ

Аренда жилого помещения по желанию — не прекращается путем аренды помещения или продажи помещения. G.L. c. 186 § 13.

E. Договор аренды с истекшим сроком действия не может быть продлен устно при более высокой арендной плате — нарушает статут о мошенничестве и не подлежит исполнению. Chester A. Baker, Inc против Shea Drycleaners, Inc. 322 Mass 311 312.

F. Большинство договоров аренды должны охватывать следующие элементы.

1. Дата аренды

2. ФИО домовладельца и арендатора

3. Описание сдаваемых в аренду помещений

4. Срок аренды и возможные варианты продления

5. Арендная плата и как рассчитывается

6. Заветы арендодателя и арендатора

7. Положения на случай несчастных случаев, страхование и выдающиеся домены

8. Положения по умолчанию

9. Обсудите другие положения, которые могут иметь отношение.

10. Подпись арендодателя и арендатора

г.Возмещение

1. Обычно поток арендных платежей

2. Может быть достаточно для любого другого контракта

H. Намерение сторон — Ключевой арендодатель подписывает и передает договор аренды — может иметь обязательную силу, даже если не подписан арендатором. Например по арендатору:

1. Плата за аренду

2. Вступление во владение

3. Невозможность возврата аренды

4. Невозможность выразить отказ от обязательств

I. Эффективная доставка

1.Обеспечение юридической силы письменного договора аренды требовало эффективной поставки

2. Поставка предполагается в день аренды

3. Доставка может быть явной или подразумеваемой

J. Применяются законы агентства — как и в других контрактах

K. Аренда не требует подтверждения или засвидетельствования

L. Уведомление об аренде

1. Уведомления об аренде обычно используются для того, чтобы детали аренды не разглашались.

2. Уведомление требуется, если срок аренды превышает семь лет — уведомление должно быть зарегистрировано в реестре или земельном суде.(Следует пояснить, что, если арендодатель не зарегистрирован, договор аренды остается обязательным для арендодателя)

3. Уведомление Составлено всеми сторонами и подробно: G.L c.183 § 4

а. Дата заключения договора аренды

г. Срок аренды

г. Дата начала

г. Описание сдаваемых в аренду помещений как находящихся в аренде

e. Права на продление и продление, если есть

M. Когда аренда вступает в силу

1. Обычно вступает в силу с даты его исполнения и доставки — условия полностью обсуждаются

2.Договоры аренды, заключенные по воскресеньям, должны быть подтверждены заново

3. Могут быть изменены, как и другие договоры, в письменной форме

4. Однако применяется правило доказательства условно-досрочного освобождения — доказательства условно-досрочного освобождения допустимы для оспаривания существования самого договора аренды. Экклезиаст 3: 1, Inc против Cambridge Sav. Банк, 10 MASS.App.Lt. 377, 380, 407 NE 2-й 1318, 1320

5. Должен соответствовать Статуту о мошенничестве

N. Стороны и право аренды

1. Перед заключением договора аренды обе стороны должны определить наличие и полномочия друг друга, чтобы избежать потенциальной проблемы, потенциальные арендаторы должны обратить внимание на следующее:

а.Право собственности на другую сторону, кроме арендодателя

г. Доказательства обращения взыскания

г. Все с правом аренды (если не предполагается уступка аренды или субаренды)

г. Доказательства владения другим арендатором

e. Доказательства неправомерного владения, захвата или использования выдающихся владений.

ф. Лис Пенденс или другой юридический оспаривание права собственности

2. Аренда с:

а.Попечители

г. Личное представительство

г. Стражи

г. Палата

e. Несовершеннолетние

ф. Женат

г. Человек

ч. Общие арендаторы

и. Совместные арендаторы

Дж. Совместная и раздельная ответственность

к. Пожизненный арендатор

л. Смерть

г. Безумие

п. Частные и государственные предприятия

1. Корпорации / ООО

2. Полное товарищество

3.ТОО

О. Права, предоставляемые арендаторам по договору аренды

1. Характер интересов арендаторов — вид аренды

2. Аренда по желанию

3. Лицензия

.

P. Заявления и гарантии арендодателя

1. Тихое наслаждение

2. Передать арендатору право владения

3. Отсутствие подразумеваемых гарантий на жилье

а. Арендатор берет только «имение»

.

г.Арендатор должен осмотреть

г. Улучшения домовладельца или арендатора

г. Соответствует законам и без дефектов — при аренде улучшений

4. Арендодатель сообщает об известных дефектах

а. Опасные условия

г. Нарушения кода

5. Арендодатель поддерживает общие части

6. Исключительная оговорка — нормально, если нет мошенничества

а. Арендодатель включает пункт «отсутствие гарантий и т. Д.», Кроме тех, которые находятся в аренде

7.Аппуртенант Право

а. Свет и воздух

г. Подставка

Q. Защищенные права арендодателя

1. Право на повторный въезд

а. Платеж до востребования

г. Ремонт и предотвращение отходов

г. Обеспечьте безопасность условий

г. Специально зарезервировано

R. Использование обещаний арендаторами

1. Налагается путем аренды, т.е. ограничения или условия

2.Установлено законом

а. Лицензии

г. Разрешения

г. Зонирование

S. Срок аренды

1. Достаточно «Арендодатель сдает в аренду». Язык

2. Срок гарантии — т.е. срок аренды — от года к году

3. Устно или письменно

4. Незаконность исполнителя — доверительного управляющего

5. Положения о расторжении договора — т.е. смертью

6. Продление или продление

7.Возможность покупки

8. Переуступка или субаренда

9. Аренда на семь лет — должна быть зарегистрирована G.L. C183 § 4 и G.L. C185 § 5

10. Возможности продления или продления

T. Виды договоров аренды и связанные вопросы

1. Аренда брутто

2. Чистая аренда

3.% Аренда

4. Невыплата арендной платы

а. Положения об уведомлениях

г. Может повлечь за собой выселение

г.Ускорение за неуплату

5. Держать арендаторов

а. Поместье при поддержке

6. Аренда — сезонные продажи% — скорректированный период

7. Определите валовые продажи — обычно меньше: вычеты, исключения и кредит

8. Непрерывная работа арендатором

9. Ограничения на использование

10.Аудиты

11. Конфиденциальность со стороны арендодателя — обычно для лиц, не являющихся залогодержателями и покупателями

12. C.A.M — формулировка может включать налог на подоходный налог, уплачиваемый Арендодателем; РЭ налоговые эскалаторы

Базовый год — улучшения G.L. C80, §1; (Канализация, тротуары и т. Д.)

13. Плата за канализацию и воду

У. Отказ от уплаты арендной платы

1.Независимые стихи зависимые заветы Wesson v. Leone Enterprises, Inc 437 Mass 708 (2002)

2. Конструктивное выселение — Walker Ice co. против AM Steel & Wire Co., 185 Масса 463

3. Недействительные и аннулируемые договоры аренды — т.е. агент не имеет полномочий действовать

4. Выселение — вмешательство арендодателя, третьего лица или правообладателя

5. Фактическое выселение

6. Недостаток титула

7.Обязанность арендодателя в МА сдать помещение — арендатор принимает на себя риск того, что он сможет использовать помещение по назначению.

8. Ремонт здания, перестройка и вывески арендатор должен предусмотреть непредвиденные расходы

9. Сдача помещения — по договоренности — не устраняет нарушений

10. Распределение арендной платы — прекращение аренды или перевод в новую аренду

11. Снижение загрязнения — физический ущерб, пожар или несчастный случай

12.Знаменитый домен

13. Самостоятельная помощь и выезд

В. Состояние помещения

1. Предполагается, что арендодатель не должен производить ремонт только на основании заключения договора аренды.

2. Арендатор должен использовать и поддерживать арендуемые помещения «как арендатор» — обычно часть под исключительным контролем

3. Дело Хеммингуэя НЕ распространяется на владельцев коммерческой / промышленной собственности (т.е. обитаемость)

4. Арендодатель, как правило, не несет ответственности за деликтные действия на территориях, находящихся под исключительным контролем арендатора. Арендодатель может нести ответственность за деликтные действия в отношении арендованных помещений или мест общего пользования, находящихся под контролем арендодателя.

5. Обязанность арендодателя проявлять «разумную осторожность» в помещениях, не контролируемых арендаторами Д. Марцо против S&P Realty Corp., 364 Mass 510 306 N.E. 2-й 432 (1973)

6. Помещения можно рассматривать как нечто большее, чем просто арендуемые помещения, т.е. общие

помещений, таких как ванные комнаты, лифты, коридоры, парковочные места и т. Д.

7. Обязанность арендатора — «поддерживать порядок и ремонтировать» — условия аренды имеют решающее значение. Исключения

в дежурную часть:

а. Обычный износ

г. Пожар и несчастный случай

г. Знаменитый домен

г. Действия или бездействие арендодателя

e. Задержки вне контроля арендатора

8. Положение о передаче или отказе от владения — обычно аналогично положениям о содержании арендатора в аренде.

9. Арендодатель — может гарантировать соответствие помещения законам на начальном этапе; Арендатор — не использовать помещение незаконным или вредным образом.

10. Экологические проблемы — заявления арендодателя и арендатора и его обязанности.

11. Обсуждение проблем, связанных с пожарами, несчастными случаями и выдающимися личностями.

W. Благоустройство и реконструкция имущества

1. Арендатор — без обязательств, если не согласовано

2.Арендодатель может участвовать в работе арендатора

Условия выплаты

а. Вопросы по подоходному налогу

г. Рабочий как

г. Арендодатель подписывает работу

3. Компенсация арендатором арендодателю за работу арендатора

4. Условия аренды, позволяющие домовладельцу вносить изменения

X. Страхование, суброгация и возмещение

1. Страхование

а.Пожар и пострадавшие

г. Ответственность

г. Страхование аренды и перерыв в работе

г. Страховой интерес

2. Суброгация — домовладелец или арендатор имеет право на взыскание из двух разных источников — причинителя вреда (первичный) и страховщика (вторичный). Страховщик «становится на место» причинителя вреда — т.е. принимает на себя застрахованные права

3. Возмещение — договор (аренда) между арендодателем и арендатором, в соответствии с которым передаются права, связанные с претензиями третьих лиц.

4.Обвинительные оговорки — соглашение, по которому одна сторона по договору избегает ответственности перед другой — типичные договоренности арендатора о защите арендодателя от ответственности — могут быть взаимными

5. Арендодатель не может передать ответственность арендаторам в связи с упущением, ошибкой, небрежностью или другим неправомерным поведением арендодателя или в отношении арендованных помещений. G.L. C186 § 115.

Y. Передача права аренды арендодателю или арендатору

1. Передача интересов арендатора — Большинство договоров аренды ограничивают возможность арендатора передавать договор аренды; также запрещает уступку или субаренду.

а. Организационные изменения

г. В силу закона

г. Предварительное письменное согласие арендодателя — если оно не получено — могло быть условием по умолчанию. В согласии арендодателя не было отказано безосновательно

г. Сертификат Estoppel для покупателя — Подтверждение деталей аренды арендатором

e. Договор о невмешательстве

2. Передача доли арендодателя — обычно доля арендодателя в аренде.

а.Может быть передана полностью или частично — с процентной ставкой арендодателя в собственности

г. Может быть присвоен отдельно

г. Может пройти в силу закона

Z. Варианты покупки

1. Позволяет арендатору приобретать либо арендованные помещения, либо собственность, частью которой являются арендованные помещения — это безотзывный вариант, предлагаемый арендодателем для продажи — должен быть принят арендатором, чтобы стать правовым вариантом.

2. Право первого отказа — только дает правообладателю согласовать предложение в течение определенного периода времени, как было согласовано ранее, — которое может быть принято владельцем собственности.

3. Действительный вариант — Статус мошенничества подлежит исполнению

4. Срок действия опциона на период продления или продления аренды — HLM Realty Corp. v. Morreale, 394 MASS. 714 716 477 N.E. 2-е место, 394,395-396 (1985), т. Е. Изучите все обстоятельства аренды и поведение сторон — тогда просто слова «продлить» или «продлить аренду».

AA. Аренда земли — сочетание трех отличительных элементов — составляет настоящую аренду земли.

1. Земельный участок

2. Долгосрочные

3. Чистая рента

ССЫЛКИ:

Случаи, упомянутые в проекте плана курса по аренде в Массачусетсе, Edward M. Bloom et. al .; Wesson v. Leone Enters, 437 Mass. 708 (2002), Копии LOI и форм коммерческой аренды, James W.Хакетт и Тимоти М. Смит

Чехия, Венгрия, Польша, Россия и Словакия

Когда двое делают одно и то же, это не одно и то же. Эта старая поговорка верна, особенно при сравнении правовых норм в разных странах. Компании, работающие в разных юрисдикциях, иногда склонны ожидать одного и того же, хотя на первый взгляд правила кажутся похожими. Хорошим примером является правовое регулирование регистрации договоров аренды в публичных реестрах.Мы выбрали пять юрисдикций в регионе ЦВЕ — Чешская Республика, Венгрия, Польша, Россия и Словакия — и на этих примерах мы покажем, насколько разнообразными могут быть правила, даже если они, похоже, реализуют один и тот же правовой принцип. В каждом случае мы также резюмируем другой связанный с этим вопрос — влияние перехода права собственности на арендованное имущество на соответствующий договор аренды.

В некоторых странах регистрация аренды в публичном реестре обязательна; в других странах это можно рассматривать как инструмент, выгодный для арендаторов и домовладельцев, особенно в связи с претензиями третьих лиц.

В Россия регистрация аренды в публичном реестре обязательна для долгосрочной аренды.

Согласно ГК РФ договор аренды нежилого имущества на срок более одного года вступает в силу для третьих лиц с момента его регистрации. Если аренда на срок менее одного года продлевается и общий срок аренды становится более одного года, но продленный срок составляет менее одного года, такая аренда по-прежнему не подлежит государственной регистрации.Если право собственности на сдаваемое в аренду имущество переходит к новому арендодателю по какой-либо причине (например, продажа сданного в аренду имущества), то зарегистрированный договор аренды становится обязательным для нового арендодателя. В 2014 году Высший арбитражный суд высказал мнение, что незарегистрированная долгосрочная аренда является обязательной для сторон договора аренды, но не имеет силы ни для третьих сторон, ни для нового владельца недвижимости, который становится новым арендодателем, если нет. свидетельство того, что новый собственник (арендодатель) знал об аренде. Договоры аренды, не подлежащие регистрации, переходят к новому владельцу арендуемого имущества без дальнейших церемоний.

В Словакия информация о существующих договорах аренды земли, срок которых составляет не менее пяти лет, должна быть внесена в Кадастровый регистр. Согласно преобладающим мнениям экспертов-юристов, нарушение данного положения закона не влияет на эффективность самого договора аренды. Кроме того, смена владельца также не оказывает прямого влияния на существующие отношения аренды, независимо от того, зарегистрированы они или нет. Права и обязанности арендодателя, относящиеся к периоду времени после смены собственника, автоматически переходят к новому владельцу, в то время как права и обязанности, относящиеся к периоду до передачи, остаются за первоначальным арендодателем.

Тем не менее, при строгом толковании закона нарушение этого законодательного положения в отношении регистрации аренды может привести к наложению штрафов в размере до 331 евро. Однако и в этой области обычной практикой является то, что даже если стороны не соблюдают установленную законом регистрацию договоров аренды, Кадастровый регистр не налагает никаких штрафов, и соблюдение каких-либо административных процедур в этом отношении является действительно необычным.

Однако практика государственных органов может измениться в любое время.

В Польша и Чешская Республика регистрация аренды в публичном реестре является добровольной.

В Польша регистрация аренды создает презумпцию существования или отсутствия аренды. Это может быть палкой о двух концах, потому что, если собственнику (арендодателю) удастся отменить регистрацию аренды в Земельном и ипотечном регистре (что он может сделать без согласия арендатора, только при наличии достаточных доказательств прекращения договора аренды, как описано ниже). ниже), у владельца будут дополнительные аргументы, подтверждающие, что договор аренды больше не является обязательным.

Одним из важных преимуществ регистрации в Польше является то, что она меняет договор аренды, заключенный между домовладельцем и арендатором, на одно из прав in rem с ограниченным действием на других лиц. В результате регистрации договор аренды имеет приоритет над созданными позже правами в rem . Кроме того, будущие договоры аренды (и другие права в rem ) не могут быть реализованы в ущерб зарегистрированному договору аренды. Последствия этого права необходимо анализировать в каждом конкретном случае, но арендатор зарегистрированного договора аренды имеет расширенные правовые средства защиты своего договора аренды в случае конфликтов между арендаторами или другими лицами, которые хотят установить прав в реме на имущество.

В Чешская Республика регистрация аренды может быть выгодна арендатору в том случае, если арендодатель передает собственность третьему лицу. Общее правило заключается в том, что смена владельца не влияет на существующий договор аренды собственности. Он остается в силе, и ни одна из сторон не может расторгнуть договор аренды. Однако, если покупатель не знал и не имел оснований подозревать, что недвижимость сдана в аренду, вступает в силу его право на прекращение. Таким образом, регистрация имеет смысл в первую очередь в тех случаях, когда может быть неочевидно, что недвижимость сдана в аренду.Кроме того, новый арендодатель не связан договорными положениями договора аренды, о котором он не знал при приобретении недвижимости. Оформление договора аренды также может повысить комфорт арендатора в связи с этим риском.

Преимущество регистрации арендатора очевидно — арендатор защищен в случае передачи собственности. Выгода для арендодателя заключается в том, что регистрация аренды может доказать, что покупатель не может утверждать, что у него не было возможности ознакомиться с фактом сдачи недвижимости в аренду.

Как в Польша, так и в Чехии договор аренды может быть зарегистрирован только с согласия владельца собственности, подпись которого должна быть официально подтверждена. Таким образом, наилучшее время для обсуждения этого вопроса с домовладельцем — во время переговоров об аренде. В Чешской Республике договор аренды может быть исключен из реестра только в том случае, если прекращение аренды подтверждается кадастровым регистром, за исключением случаев его прекращения в связи с истечением срока аренды, и в этом случае требуется простое заявление арендодателя достаточный.В Польше ходатайство о снятии с регистрации договора аренды может быть подано владельцем недвижимости или арендатором. Согласие другой стороны договора аренды не требуется; однако договор аренды может быть отменен только в том случае, если к ходатайству прилагается документ, подтверждающий, что договор аренды был расторгнут (например, уведомление о расторжении).

В Венгрия регистрация договоров аренды в реестре недвижимости, доступная для всех без ограничений, в настоящее время невозможна.

Однако венгерские земельные кадастры ведут отдельные записи об использовании пахотных земель (реестр использования пахотных земель). Об аренде (и других договорах), заключенных в отношении пахотных земель в Венгрии (за исключением лесов), необходимо сообщить и зарегистрировать в компетентном отделе земельного кадастра в реестре использования пахотных земель.

Тем не менее, право на использование определенного имущества (пахотного или непахотного) на основании договора об использовании или постановления суда может быть зарегистрировано в реестре недвижимого имущества.Однако такие записи никогда не основываются на договорах аренды, а скорее на договорах использования, по которым не выплачивается вознаграждение за использование собственности.

Что касается смены собственника, то общее правило в Венгрии для договоров аренды коммерческой или жилой недвижимости состоит в том, что изменение права собственности на недвижимое имущество не влияет на права и обязанности арендатора по договору аренды. В этой связи ни одна из сторон не имеет права расторгнуть договор аренды, за исключением особых ситуаций, связанных только с договорами аренды на определенный срок.В этом случае закон предоставляет новому владельцу право расторгнуть договор аренды в качестве санкции, налагаемой на арендатора в случае, если арендатор предоставляет новому владельцу недостоверную информацию о существовании или основных условиях арендных отношений. (что может произойти, например, в тех случаях, когда первоначальный договор аренды не был оформлен в письменной форме).

Интересным аспектом венгерского регулирования является то, что предыдущий владелец по-прежнему несет солидарную ответственность с новым владельцем за выполнение обязательств арендодателя перед арендатором.

Таким образом, решение о регистрации аренды зависит в основном от соответствующей юрисдикции. В странах, где возможна добровольная регистрация, правильная оценка преимуществ и недостатков регистрации имеет основополагающее значение, особенно в отношении вашего положения в преддоговорных отношениях.

В этом посте представлены материалы Хуберта Бинкевича.

© Copyright 2021 Squire Patton Boggs (US) LLP, National Law Review, Volume IX, Number 21

Арендаторы и домовладельцы — Министерство юстиции Монтаны

«Почти каждый снимает жилье в какой-то момент жизни.И арендодатели, и арендаторы могут предотвратить недоразумения, неприятности и возможные судебные издержки, зная свои права и обязанности в соответствии с Законом штата Монтана о домовладельцах и квартиросъемщиках и их договором аренды ».

Генеральная прокуратура штата Монтана предоставляет следующую общую информацию для оказания помощи арендодателям и арендаторам в штате. Однако этому офису запрещено предоставлять юридические консультации или представлять интересы физических лиц и не рассматривать жалобы, связанные со спорами между арендодателем и арендатором.

Для жалоб или вопросов относительно:

Переезд

договоров аренды

Права и обязанности арендатора определяются договором аренды и Законом штата Монтана о домовладельцах и арендаторах. Этот закон включает определенные требования, которые применяются независимо от того, что указано в договоре аренды.

Существует два распространенных типа договоров аренды: аренда и помесячная аренда.

• Аренда — Аренда требует, чтобы арендатор оставался в течение определенного периода времени (например, один год).Договор аренды должен быть оформлен в письменной форме. Ни арендодатель, ни арендатор не могут изменить условия аренды, включая повышение арендной платы, в течение срока аренды, если они оба не согласны с изменением.
• Помесячно — Месячный договор аренды является бессрочным, при этом арендная плата обычно выплачивается ежемесячно. Соглашение может быть письменным или устным. Арендодатель или арендатор могут изменить условия, поднять арендную плату или расторгнуть помесячный договор в любое время с надлежащим уведомлением.

Перед подписанием договора аренды арендатор должен знать:

• Что там написано? Внимательно прочтите соглашение и попросите объяснить любую часть, которую вы не понимаете. Если объяснение арендодателя отличается от письменного соглашения, попросите его или ее добавить устное письменное объяснение к соглашению.
• Это законно? Убедитесь, что соглашение не содержит каких-либо незаконных положений, нарушающих Закон штата Монтана о домовладельцах и квартиросъемщиках или Федеральный Закон о справедливом жилищном обеспечении.
• Что-то пустое или отсутствует? В соглашении должно быть указано, как вы и арендодатель будете справляться с такими ситуациями, как необходимый ремонт, несанкционированное размещение домашних животных или гостей и невыплата арендной платы, а также уборку, которую вы должны будете провести при выезде. Если вас беспокоит ситуация, которая не рассматривается в соглашении, спросите арендодателя:
  • как он или она хотели бы справиться с этим
  • записать в договор
  • , чтобы заполнить или зачеркнуть все пропуски перед подпиской

[примечание] Даже если договор аренды не подписан или не возвращен домовладельцем или арендатором, он все равно считается действующим, если арендатор платит арендную плату или арендодатель принимает оплату арендной платы.[/ note]

Незаконные положения в договорах аренды

Некоторые положения, которые не являются законными или не имеющими исковой силы согласно закону, могут быть включены в ваш договор аренды или аренды. Незаконные положения включают любые, что:

• отказаться от любых прав, данных арендаторам Законом о арендодателях и квартиросъемщиках штата Монтана
• содержат дискриминационные условия, запрещенные федеральным законом о справедливом жилищном обеспечении (например, требование более высокой арендной платы для арендаторов с детьми).
• отказаться от права жильцов защищаться в суде от обвинений арендодателя
• ограничивает ответственность арендодателя в ситуациях, когда арендодатель обычно несет ответственность.
• разрешить домовладельцу войти в арендуемую квартиру без надлежащего уведомления
• требует, чтобы арендатор оплатил весь ущерб, нанесенный квартире, даже если он не был причинен арендатором или его или ее гостями.
• гласит, что арендатор оплатит гонорары адвокату арендодателя при любых обстоятельствах, если спор будет передан в суд.
• позволяет арендодателю наложить арест на собственность арендатора, если арендатор не выплатит арендную плату.

Залог

В начале договора аренды арендодатель может потребовать от арендатора внести залог, который подлежит возмещению при выезде арендатора, если арендатор не причинит ущерба, завершит всю необходимую уборку и не имеет задолженности по арендной плате или коммунальным услугам.

В то время, когда арендодатель и арендатор заключают договор аренды, арендодатель должен предоставить арендатору письменное заявление о состоянии собственности, подписанное арендодателем. Если арендодатель не предоставит такое заявление, он не может удерживать какую-либо часть гарантийного депозита арендатора для возмещения убытков при выезде арендатора, если только арендодатель не сможет четко доказать, что арендатор причинил ущерб.

Права и обязанности

Обязанности арендодателя

В соответствии с Законом штата Монтана о домовладельцах и квартиросъемщиках арендодатель должен:

• поддерживать жилище в соответствии с государственными и местными строительными и жилищными кодексами, касающимися здоровья и безопасности арендатора.
• поддерживать в хорошем и безопасном рабочем состоянии все электрические, водопроводные, отопительные, кондиционеры и другие объекты и приборы, предоставленные арендодателем, включая лифты.
• Поддерживать все места общего пользования, такие как вестибюли, лестницы и холлы, в относительно чистом и безопасном состоянии
• произвести ремонт и сделать все необходимое, чтобы помещение было пригодным и пригодным для проживания
• сообщить арендатору имя и адрес арендодателя или его агента
• предоставляет детекторы дыма и обеспечивает их правильную работу при въезде нового арендатора.(Арендаторы несут ответственность за обслуживание детекторов дыма.)

Обязанности арендатора

В соответствии с Законом штата Монтана о домовладельцах и квартиросъемщиках арендатор должен:

• платить арендную плату и все коммунальные услуги согласованы
• соответствуют любым требованиям городских, районных или государственных нормативных актов
• Содержать арендуемую единицу в чистоте и гигиене
• правильно утилизировать весь мусор и отходы
• правильно эксплуатировать водопроводную, электрическую и отопительную системы
• техническое обслуживание детекторов дыма, включая замену батарей

Арендатор не может:

• Повредить или уничтожить любую часть имущества
• мешают соседям спокойно пользоваться своим имуществом
• поменять замки без разрешения арендодателя и предоставления ему копии нового ключа.

Аренда Ремонт

Требуется уведомление — Когда что-то в арендуемой квартире необходимо отремонтировать, первым делом арендатор должен письменно уведомить о проблеме домовладельца или лица, собирающего арендную плату.Уведомление должно включать:

• адрес и номер квартиры аренды
• имя собственника, если известно
• описание проблемы

Рекомендуется доставить уведомление лично или воспользоваться заказным письмом и получить квитанцию ​​о вручении в почтовом отделении.

Параметры арендатора — В случае условий, которые влияют на здоровье и безопасность арендатора, арендатор может уведомить арендодателя о том, что ремонт должен быть произведен в течение 14 дней, или арендатор может расторгнуть договор аренды по истечении 30 дней.Если арендодатель не произведет ремонт в течение 14 дней, а стоимость ремонта меньше арендной платы за один месяц, арендатор может:

• уведомить арендодателя о расторжении договора аренды
  или
• имеют ремонт и вычитают стоимость из арендной платы. Однако, прежде чем арендатор вычитает какую-либо сумму из арендной платы, арендатор должен проконсультироваться с юристом, чтобы убедиться в законности удержания. Когда арендатор платит меньше, чем причитается полная арендная плата, существует риск того, что арендодатель будет добиваться выселения на основании неуплаты арендной платы.

В экстренных случаях арендодатель должен произвести ремонт в течение трех рабочих дней с момента письменного уведомления арендатора.

Когда домовладелец может войти в вашу аренду

• За исключением экстренных случаев, домовладелец должен уведомить арендатора не менее чем за 24 часа о намерении войти в съемную квартиру и может войти только в разумные сроки.
• Арендодатель может входить только с законными целями, включая ремонт, осмотр или переделку собственности. Арендодатель не может злоупотреблять правом доступа или использовать его для преследования арендатора.
• Арендатор не может необоснованно отказывать в согласии на въезд. Если арендатор сделает это, арендодатель может расторгнуть договор аренды или получить постановление суда о разрешении доступа, при этом арендатор несет ответственность за судебные издержки арендодателя.
• В случае возникновения чрезвычайной ситуации арендодатель может войти в квартиру сразу же без согласия арендатора.

Незаконные действия арендодателя

Закон запрещает домовладельцу предпринимать определенные действия против арендатора.К таким незаконным действиям относятся:

• Блокировки — Закон запрещает арендодателям менять замки или добавлять новые замки, чтобы не допустить арендатора, даже если арендатор задерживает арендную плату. Арендатор, который заблокирован, может подать иск о восстановлении доступа.
• Отключение коммунальных служб — Арендодатель не имеет права отключать коммунальные услуги, потому что арендатор задерживает арендную плату или вынуждает арендатора выехать. Если коммунальные услуги были отключены домовладельцем, арендатор должен сначала проконсультироваться с коммунальной компанией, чтобы узнать, восстановит ли она работу.Если выясняется, что отключение является незаконным, арендатор может подать иск.
• Возмездие — Закон запрещает домовладельцу принимать ответные меры против арендатора за осуществление прав в соответствии с законом, таких как подача жалобы в государственный орган или вычетов за ремонт. Примеры возмездия — повышение арендной платы, сокращение услуг, предоставляемых арендатору, или выселение арендатора.

Если вы считаете, что арендодатель предпринял против вас незаконные действия, вы можете проконсультироваться с адвокатом или связаться с Ассоциацией юридических услуг штата Монтана, чтобы определить, имеете ли вы право на получение юридической помощи.

Переезд

Надлежащее уведомление о выезде

Уведомление, которое арендатор должен предоставить домовладельцу при выезде, зависит от типа договора аренды. Арендатор, который переезжает, не может сдавать квартиру в субаренду или передавать ее во владение кому-либо еще, если арендодатель не подтвердил это в письменной форме.

• Аренда — Арендатор не может расторгнуть договор аренды до истечения срока его действия без согласия арендодателя. Арендатор, решивший съехать до истечения срока аренды, несет ответственность за уплату арендной платы за оставшуюся часть срока аренды, пока арендодатель не найдет другого арендатора.Арендодатель должен приложить разумные усилия, чтобы как можно скорее сдать недвижимость в аренду другому лицу.
• Помесячное соглашение — Арендатор должен уведомить за 30 дней о расторжении помесячного соглашения об аренде. Рекомендуется предоставить это уведомление в письменной форме и сохранить копию для ваших записей.

Возврат вкладов

Арендодатель может удержать часть или весь гарантийный депозит арендатора для оплаты невыплаченной арендной платы, коммунальных услуг, просроченных платежей, ущерба собственности, расходов на уборку, оплаченных арендодателем, и разумную сумму за труд арендодателя.

При определенных обстоятельствах арендодатель не может удерживать часть или всю сумму залога. Например:

• Арендодатель не может вычесть расходы на уборку из залога, если арендодатель не уведомит арендатора в письменной форме о необходимости проведения уборки и не предоставит арендатору как минимум 24 часа для проведения уборки.
• Арендодатель должен отправить арендатору письменный список любых удержаний из залога в течение 30 дней. Любой домовладелец, который не предоставит выбывающему арендатору такой список , не может удерживать какую-либо часть гарантийного депозита за ущерб или плату за уборку.
• Если арендодатель не предоставил арендатору письменное заявление о состоянии собственности на момент въезда арендатора, арендодатель не может удержать какую-либо часть гарантийного депозита на возмещение ущерба, если арендодатель не сможет доказать четкими и убедительными доказательствами, что арендатор причинил ущерб.

Арендодатель должен вернуть залог арендатора в течение 10 дней после осмотра объекта аренды, если не обнаружено никаких повреждений, не осталось провести уборку, не было неоплаченной арендной платы или коммунальных услуг.

Арендатор обязан предоставить арендодателю адрес для пересылки, на который может быть отправлен залог. В противном случае залог отправляется на последний известный адрес арендатора.

Выселения

• Аренда — Договор аренды не может быть расторгнут досрочно, если арендатор не нарушил договор аренды или требования Закона штата Монтана о арендодателях и арендаторах жилых помещений.
• Помесячный договор — Арендодатель обычно может расторгнуть договор помесячной аренды, направив арендатору уведомление за 30 дней.

Нарушения со стороны арендатора

Если арендатор нарушил договор аренды или требования Закона штата Монтана об арендодателях и арендаторах, арендодатель может расторгнуть договор аренды, уведомив арендатора за 14 дней , за исключением следующих обстоятельств:

• Арендодатель должен направить уведомление за 3 дня только в том случае, если нарушение арендатора связано с:
  • неоплаченная аренда
  • неуполномоченный арендатор или домашнее животное
  • повреждение арендуемого имущества
  • арест арендатора за изготовление или изготовление наркотиков в арендуемом помещении
• Арендодатель должен только уведомить за 5 дней , если это повторное нарушение , о котором арендодатель ранее уведомил арендатора в течение последних шести месяцев.