Причем согласно 57 статье Гражданского кодекса все описанное вступит в силу только после того, как в государственном реестре компаний появится соответствующая запись о ликвидации присоединяющейся организации.

Изменения

В 2014 году в процедуру реорганизации были внесены некоторые изменения. Они касаются:

• Одновременности. Теперь можно «провернуть» сразу несколько видов реорганизации.
• Количества участников. Фигурировать в документах может только две компании. При этом они обе обязательно должны быть ООО или ОАО, то есть иметь одну и ту же организационно-правовую форму. Об этом четко сказано в Постановлении Пленума ВАС №19, пункт 20 от 18 ноября 2003 года. Затем этот постулат был еще раз закреплен в новом документе.
• Общества не могут преобразовываться в унитарные компании любых видов.

Устав

Организация-правопреемник в обязательном порядке должна вносить в свой устав изменения, которые соответствовали бы присоединяющейся организации. Без них невозможно заимствование прав и обязанностей в полном объеме. Обычно этим занимаются квалифицированные юристы. Любая неточность может значительно сказаться на решении государственного реестра о законности процедуры реорганизации.

Если вся документация оформлена верно, то на всю операцию может уйти три-четыре месяца.

Алгоритм

Реорганизация в форме присоединения – многоступенчатый процесс. В общем виде его можно разделить на следующие этапы:

1. Принятие однозначного решения владельцами (учредителями). Если их несколько, то для документального подтверждения готовится протокол общего собрания. Если один – то оформляется в виде решения.
2. Оформление договора с организацией-правопреемником.
3. Издание соответствующего приказа.
4. Уведомление сотрудников организации, заблаговременное, в письменном виде. Это необходимо для продуктивного взаимодействия со службами занятости населения.
5. В течение трехдневного периода после издания приказа рассылаются извещения (с подтверждением получения) регистрирующим органам. При необходимости уведомляются внебюджетные фонды присоединяющейся компании.
6. Уведомляются контрагенты.
7. О реорганизации должна быть публикация в СМИ — специализированном издании «Вестник государственной регистрации». Причем однократного помещения свежей заметки недостаточно. Она должна быть опубликована дважды. Только так организация может доказать отсутствие желания скрыть какие-либо факты от контрагентов либо третьих лиц.
8. Проводится инвентаризация движимого и недвижимого имущества компании. Оформляются акты проведения инвентаризации.
9. Составляется передаточный акт, он прикрепляется к договору.
10. Внесение изменений в Устав.
11. Закрепить изменения в государственном реестре, налоговой и других контролирующих деятельность компании организациях.

Если с оформлением документов все в порядке, то работники государственного реестра обязаны внести соответствующую информацию в общую базу за три рабочих дня.
Без передаточного акта при реорганизации в форме присоединения весь этот механизм попросту невозможен.

Передаточный акт при реорганизации: образец оформления

Передаточный акт — это документ, составляемый при реорганизации любого предприятия. Именно этот документ указывает на факт перехода прав и обязанностей от одной организации к другой.

Что такое передаточный акт?

Передаточный акт — документ, обязательно составляемый в процессе реорганизации. В свою очередь, реорганизация является процессом перехода предприятия из одной формы в другую. В случае оформления передаточного акта прежняя организация прекращает свое существование. По указанной причине ее обязательства перед сотрудниками и другими предприятиями переходят предприятию-правопреемнику.

Передаточный акт — официальная бумага, составляемая для документального подтверждения факта реорганизации определенного юридического лица.

В рассматриваемом документе описываются принципы реорганизации, правила ее проведения и инициаторы. В отсутствии передаточного акта невозможно доказать факт появления нового юридического лица, равно как и факт перехода обязательств. Описываемый документ используется только при полной передаче прав и обязанностей. В случае частичного перехода применяются иные формы документации.

Когда и кем составляется?

Рассматриваемый акт составляется руководством предприятия, передающего свои права и обязанности новообразованному юридическому лицу. В соответствии с законодательством, передаточный акт используют при следующих формах реорганизации: присоединении, слиянии и преобразовании.

Всего имеется пять форм реорганизации:

• Присоединение.
• Преобразование.
• Слияние.
• Выделение.
• Разделение.

В случае форм реорганизации выделения и разделения передаточный акт не используется. При данных формах реорганизации дочерние предприятия получают часть прав и обязанностей основного юридического лица. Выделение — это появление новой организации с сохранением прежнего предприятия. В ряде случаев эта организация не наследует никаких обязательств, имеющихся у основного объединения. При разделении образуются два новых юридических лица. В процессе исчезает основное предприятие. Новые организации наследуют часть прав и обязанностей.

Принципы составления передаточного акта зависят от выбранной формы реорганизации. Имеются следующие различия:

• Преобразование — форма реорганизации, при которой появляется новое юридическое лицо. Оно наследует все права, обязанности и имущество реформируемого предприятия. В указанной ситуации передаточный акт составляется руководством передающей организации. Подписи второй стороны не требуются. Причина: в большинстве случаев руководство не меняется в процессе преобразования. Оформление двустороннего соглашения не требуется.
• Слияние — объединение двух организаций в одну. При этой форме реорганизации предприятия, участвующие в образовании, прекращают свое существование. Передаточный акт составляется руководством обоих юридических лиц. Составляется, как и в случае преобразования, в одностороннем порядке. Организации обязаны заранее договориться о типе нового предприятия. При слиянии передаточный акт рекомендуется составлять заранее, а подписывать по достижении договоренности.
• Присоединение — форма реорганизации, при которой одно предприятие присоединяется к другому. Основное отличие от слияния — присоединяющая сторона не прекращает существование, и не реформируется. А присоединяемая организация исчезает. Присоединение — единственный случай соглашения о реорганизации с двусторонним подписанием. В документе ставятся автографы руководства обоих предприятий.

Содержание документа

На текущий момент не имеется строгих требований к форме рассматриваемого документа. Но правильно составленный передаточный акт обязан содержать все данные по процедуре перехода прав и обязанностей.

В документе в обязательном порядке указываются реквизиты обеих сторон, условия реорганизации и ее особенности.

Перечисляются права и обязанности, наличие/отсутствие задолженностей перед определенными предприятиями и налоговой инспекцией.

Начало документа выглядит так:

• В правом верхнем углу размещается текстовый блок. Начинается со слова «Утвержден». Указывается номер протокола собрания, утвердившего документ. Дается название организации, дата утверждения.
• Название. В общем случае — «Передаточный акт».
• Место (город, адрес) и дата составления документа. Не следует путать с местом и датой выхода приказа об оформлении передаточного акта.
• Первый абзац — суть документа. Пишется о том, что настоящим актом подтверждается факт передачи прав и обязанностей. Этот переход совершается в результате реорганизации (указывается форма процесса) условно «организации А» в «организацию Б». Обычно пишется, что «организация А» именуется Передающей стороной, «организация Б» — Принимающей стороной.

Далее указываются основные моменты, касающиеся передаваемых прав и обязанностей. Обязательно перечисляется следующее:

• Переходят обязательства, связанные со спорными материальными или нематериальными объектами. В том числе теми, по которым ведутся судебные разбирательства. Дается полное перечисление соответствующих обязательств.
• Передаются долги, о которых не напоминают и не заявляют соответствующие кредиторы. Подразумевается, что долг обязательно надо вернуть в срок, даже если кредитор об этом не напоминает. Долг списывается только при наличии официальной бумаги, подтверждающей факт списания.
• Права и обязанности, не упомянутые в акте передачи, также переходят Принимающей стороне. Это касается, в том числе, обязательств, полученных после расформирования «организации А», но до образования и регистрации «организации Б».

В передаточном акте всегда указывается общая стоимость имеющихся активов, в рублях, прописью.

Затем перечисляется информация об активах Передающей стороны. Если баланс отрицательный (из-за задолженностей) — этот факт упоминается в документе. Имущество принимающей стороны не указывается. В обязательном порядке перечисляются следующие активы:

• Денежные средства. Перечисление номеров расчетных счетов, название банка (банков), общая сумма, хранящаяся на счетах, без округления.
• Нематериальные активы. Дается общая стоимость и ссылка на приложение с полным списком активов указанного типа.
• Основные средства организации. Указывается общая сумма по оценке специалистов. Вписывается ссылка на приложение с перечнем всех имеющихся основных средств. В большинстве случаев упомянутое приложение идет первым в списке.
• Опционально — материалы для производства, строительства либо ремонта. При необходимости дается ссылка на перечень материалов. В передаточном акте в обязательном порядке пишется полная стоимость данного актива.
• Общая сумма дебиторских расчетов. В отдельном приложении перечисляется весь список долгов, которые частные и юридические лица имеют перед Передающей стороной.
• Перечисляются передаваемые документы с ссылками на соответствующие приложения.

Полное перечисление пассивов предприятия. Пассивами в бухгалтерском учете называют задолженности определенной организации. Сначала указывается отчет, составленный бухгалтерией по долгам Передающей стороны. Пишется дата составления отчета. Далее идет список пунктов:

• Задолженности по заработной плате — пишется размер задолженности. Если задолженность комплексная — составляется отдельное приложение к передаточному акту.
• Долги перед государственными организациями — в частности, задолженности по долгам. В передаточном акте дается общая сумма, в дополнительных материалах — список отдельных долгов.
• Задолженности перед кредиторами, производителями и поставщиками определенных товаров или оборудования. Принцип не меняется: в документе общая сумма, в приложениях — полный список кредиторов с указанием дат, сумм и причин долга.

Конец документа — указание ответственного лица (или лиц), занимающихся передачей прав и обязанностей. В передаточном акте дается их должность, ФИО и подпись.

Скачать образец передаточного акта

Владельцам и руководству предприятий следует помнить — передаточный акт составляется отдельно в каждом случае реорганизации. Но в качестве примера рекомендуется обратить внимание на следующие образцы документов:

Передаточный акт при реорганизации. Образец формы на 2021

Передаточный акт при реорганизации – документ юридически подтверждающий проведение реорганизации компании. Периодически у той или иной компании возникает потребность в реорганизации. На текущим момент не существует единой принятой формы передаточного акта при реорганизации. Рассмотрим основные аспекты формирования документа.

Составление передаточного акта необходимо если осуществляется одна из форм реорганизации: слияние, преобразование и поглощение. При поглощение акт оформляется только присоединенной компанией.

Передаточный акт при реорганизации. Особенности оформления

В Гражданском Кодексе и других законодательных актах указаны основные моменты по оформлению. Сейчас мы попытаемся внести для вас некоторую ясность. Самым актуальным остается вопрос о том, для чего нужен передаточный акт во время реорганизации компании?

Именно в передаточном акте будут отражены все обязательства организации перед кредиторами и поставщиками, потому что при проведении реорганизации они сохраняются.

Особенно актуальным этот вопрос становится для компаний, у которых имеются обязательства перед покупателями. Например, договор купли-продажи определенных товаров. Следует заметить, что все обязательства необходимо включить в передаточный акт, вне зависимости от того, был ли судебный спор или нет.

В передаточный акт при реорганизации также включаются те права и обязанности, которые были установлены после составления акта, если он еще не был подтвержден в государственной регистрации. Налоговая инспекция может отказать в реорганизации компании в том случае, если отсутствует факт передачи прав и обязанностей в передаточном акте. Также же на реорганизацию компании вправе отказать, если информация не будет предоставлена для осуществления государственной регистрации.

В передаточном акте необходимо указать следующие разделы:

• Название документа, дата составления.
• Активы, пассивы и другое имущество компании, которая подлежит реорганизации (один из самых важных разделов).
• Сумма активов и пассивов.
• Приложения, где указана расшифровка активов и пассивов, включая задолженность перед кредиторами и дебиторами.
• Подписи руководителей организации.

Участники компании или уполномоченный орган должен утвердить составленный бланк, где указано решение о реорганизации компании. Утверждение акта происходит собственником имущества или при коллективном решении акционеров. Подписывает данный документ руководитель организации.

Форма передаточного акта при реорганизации (присоединении)

Скачать передаточный акт при реорганизации. Образец заполнения

Передаточный акт при реорганизации ООО: особенности оформления и образец

Оглавление:

1. Какая информация включается в передаточный акт?
2. Образец составления передаточного акта
3. Сколько актов нужно составить при реорганизации?
4. Чьи подписи должны быть на акте?

Передаточный акт при реорганизации ООО отражает имеющиеся у юрлица обязательства, подлежащие переходу компании-правопреемнику. Без этого документа налоговики отказываются регистрировать реорганизацию, в то время как порядок его составления на законодательном уровне никак не регламентируется.

Какая информация включается в передаточный акт?

Реорганизуемое общество до начала процесса преобразования должно зафиксировать все действующие права, обязанности и задолженности, в том числе спорные, для дальнейшей их передачи одной или нескольким фирмам на основе правопреемства. Какие именно обязательства будут включены в передаточный документ, зависит от формы реорганизации. Преобразование, слияние и присоединение подразумевают полную правопреемственность, при выделении она может быть частичной.

В акте указываются передаваемые новому предприятию от старого:

• активы в денежном выражении;
• общая сумма пассивов;
• подробный перечень имущества и обязательств.

Включению в передаточный список подлежат и задолженности, которые возникли у реорганизуемого ООО уже после составления документа, но до момента государственной регистрации.

Образец составления передаточного акта

Специального бланка для составления передаточного акта не существует. Документ оформляется в свободной форме, главное в его содержании — констатация факта перехода всех прав и обязанностей реорганизуемого ООО к правопреемнику. Еще одно обязательное требование к оформлению акта – он должен быть утвержден лицами, принявшими решение о реорганизации.

В остальном каждая компания самостоятельно определяет форму и структуру документа. Типовой образец передаточного акта при реорганизации ООО включает следующие разделы:

1. Наименование документа.
2. Дата и место оформления.
3. Фраза, подтверждающая факт передачи прав и обязанностей от фирмы А фирме Б. В этом пункте необходимо прописать названия обеих компаний с указанием организационно-правовых форм и ФИО руководителей, подписывающих акт от имени сторон.
4. Список передаваемого имущества с указанием балансовой стоимости на дату составления акта.
5. Суммы дебиторской задолженности.
6. Обязательства перед кредиторами, контрагентами, бюджетом, персоналом и т.д.
7. Подписи сторон.
8. Отметка об утверждении.

Если списки активов и пассивов включают большое число позиций, их целесообразно вынести в приложение. Оставить в основном тексте общую стоимость имущества и сумму задолженностей, а их расшифровку привести на отдельных листах со ссылкой на наличие дополнительных страниц, являющихся неотъемлемой частью документа.

Приведенный образец можно адаптировать под конкретную организацию, меняя его содержание и структуру исходя из своих потребностей.

Сколько актов нужно составить при реорганизации?

Что касается количества необходимых актов, оно определяется видом реорганизации:

• поскольку преобразование подразумевает универсальное правопреемство между старой и новой компанией, упоминание акта из списка обязательных бумаг было исключено на законодательном уровне, но его нередко продолжают требовать «на местах»;
• передаточный акт при реорганизации ООО в форме слияния составляет каждая участвующая в объединении фирма;
• присоединение происходит путем передачи имущества и задолженностей по описи, составленной поглощаемым обществом.

В случае выделения из состава компании дочернего предприятия, своего существования она не прекращает. Поэтому переходу подлежат не все активы и долги, а их часть. Раньше передача обязательств между организациями осуществлялась на основе разделительного баланса, но с 1 июля 2014 года его роль выполняет акт. Если из организации вычленяются сразу несколько «дочек», передаточный акт при реорганизации ООО в форме выделения оформляется «головой» на каждую из них отдельно.

Чьи подписи должны быть на акте?

Как правило, акт является двусторонним документом. Однако при реорганизации это не всегда так. В случае с преобразованием, сиянием и выделением на момент составления акта компания-правопреемник официально еще не существует, поскольку ее создание в результате реорганизации не зарегистрировано в ЕГРЮЛ. Логично, что и документ со стороны принимающей фирмы подписывать некому – директор еще не назначен. 

Передаточный акт при реорганизации ООО в форме присоединения фиксирует переход обязательств между действующими юридическими лицами. Руководители обеих организаций могут скрепить своими подписями факт приема-передачи. Но это требование нигде не прописано. Отсутствие «автографа» директора принимающей стороны не делает документ нелегитимным и не может стать поводом для отказа в регистрации. Также не противоречит законодательству отсутствие на передаточном акте печатей.

Зато без утверждения инициаторами акт считается недействительным. Орган, решивший реорганизовать ООО, – единственный учредитель или общее собрание участников – должен утвердить перечень передаваемых прав и обязанностей и запротоколировать этот факт.

Собрание по вопросу визирования акта можно провести в любое время, пока длится процедура реорганизации. Удобней всего составлять акт в ходе подготовки бухгалтерской отчетности: «свежие» данные по активам и пассивам станут основой передаточного документа. Тогда же следует провести собрание участников по его утверждению.

Ссылка на протокол, оформленный по результатам собрания, обязательно указывается на передаточном акте в поле «Утвержден». Минфин России в своих методических рекомендациях (Приказ №44н от 20.05.2003 г.) придерживается аналогичного мнения: дату утверждения лучше приурочить ко времени сведения промежуточного баланса или сдачи отчетности.

На момент госрегистрации реорганизации передаточный акт должен быть составлен, подписан, утвержден и передан в ИФНС вместе с заявлением о внесении изменений в ЕГРЮЛ.

Образец передаточного акта при реорганизации путем выделения — LawsExp.com

Содержание статьи

По решению учредителей (участников) или уполномоченного органа юридического лица может производиться реорганизация. Она возможна в виде слияния, присоединения, разделения, выделения или преобразования (п. 1 ст. 57 ГК РФ). Одним из основных документов, составляемых при реорганизации, является передаточный акт.

Что такое передаточный акт?

Передаточный акт – это документ, который также составляется при реорганизации и содержит положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников (п. 1 ст. 59 ГК РФ). На основании передаточного акта и прикладываемой к нему документации, собственно, и отражается распределение активов и пассивов между организациями, участвующими в реорганизации.

Как правило, в передаточном акте указываются лишь укрупненные перечни имущества, прав и обязанностей, которые переходят к правопреемнику. А подробные расшифровки прикладываются к передаточному акту.

Передаточный акт утверждается учредителями (участниками) организации или органом, которые принял решение о реорганизации. Для государственной регистрации лиц, создаваемых при реорганизации, или внесения изменений в учредительные документы существующих организаций представление вместе с учредительными документами передаточного акта является обязательным. Без такого акта, а также без информации в нем о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица, будет отказано в госрегистрации лиц, создаваемых в результате реорганизации (п. 2 ст. 59 ГК РФ).

Напомним также, что при реорганизации в форме разделения или выделения составляется и разделительный баланс, т. е. документ, который содержит сведения об активах, обязательствах, капитале и резервах, которые распределены между сторонами, участвующими в реорганизации. Разделительный баланс показывает как общий состав указанных статей, так и то, как они были распределены между организациями. Подробнее о нем мы рассказывали в нашей консультации.

Приведем пример передаточного акта при реорганизации в форме слияния. Аналогичным образом может быть составлен, к примеру, образец передаточного акта при реорганизации путем выделения.

Необходимость в составлении передаточного акта, как правило, возникает при реорганизации предприятия, когда происходит передача его имущества и обязательств (частично или полностью) другому предприятию.

Что такое «реорганизация» и когда нужен передаточный акт?

Реорганизация представляет собой прекращение деятельности одной формы предприятия и создания новой, при котором возникают отношения правопреемства. Существует несколько форм реорганизации, но не все из них требуют составления передаточного акта.

Определиться поможет понятие передаточного акта как документа, которое содержится в п. 3 ст. 58 ГК РФ. Так, передаточным актом является документ, в соответствии с которым к вновь возникшим в результате разделения обществам переходит часть прав и обязанностей реорганизуемого общества.

Акт обязательно нужно подготовить при реорганизации в форме выделения и разделения. В соответствии с передаточным актом при указанных формах реорганизации переходят права и обязанности (п. п. 3, 4 ст. 58 ГК РФ).

Требования к содержанию передаточного акта предусмотрены в ст. 59 ГК РФ. Он должен включать:

положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая обязательства, оспариваемые сторонами,

порядок определения правопреемства в связи с изменением вида, состава, стоимости имущества, возникновением, изменением, прекращением прав и обязанностей реорганизуемого юридического лица, которые могут произойти после даты, на которую составлен передаточный акт.

Более детально содержание и правила составления передаточного акта отражены в Приказе Минфина РФ от 20.05.2003 N 44н «Об утверждении Методических указаний по формированию бухгалтерской отчетности при осуществлении реорганизации организаций».

В соответствии с п. 4 Методических указаний передаточный акт по решению (договору) учредителей может включать приложения.

1. Бухгалтерская отчетность.

Состав бухгалтерской (финансовой) отчетности установлен ст. 14 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете». По этой отчетности определяется состав имущества и обязательств реорганизуемого общества, а также их оценка на последнюю отчетную дату перед датой оформления передачи имущества и обязательств в установленном законодательством порядке.

2. Акты (описи) инвентаризации имущества и обязательств реорганизуемого общества.

В соответствии с законодательством РФ инвентаризация должна быть проведена перед составлением передаточного акта. Ее результаты будут подтверждать достоверность этих документов (наличие, состояние и оценку имущества и обязательств).

3. Первичные учетные документы по материальным ценностям (акты (накладные) приемки-передачи основных средств, материально-производственных запасов и др.), перечни (описи) иного имущества, подлежащего приемке-передаче при реорганизации общества.

4. Расшифровки (описи) кредиторской и дебиторской задолженностей.

Если акт не содержит положений о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юрлица или он не представлен на госрегистрацию, то в регистрации юрлиц, создаваемых в результате такой реорганизации, откажут.

Кроме того, передаточный акт необходим при госрегистрации прав на недвижимое имущество и регистрации перехода исключительного права.

При других формах реорганизации — присоединении, слиянии, преобразовании передаточный акт составлять не нужно.

Необходимость в составлении передаточного акта, как правило, возникает при реорганизации предприятия, когда происходит передача его имущества и обязательств (частично или полностью) другому предприятию.

Когда нужен передаточный акт

Определиться поможет понятие передаточного акта как документа, которое содержится в п. 3 ст. 58 ГК РФ. Так, передаточным актом является документ, в соответствии с которым к вновь возникшим в результате разделения обществам переходит часть прав и обязанностей реорганизуемого общества.

Акт обязательно нужно подготовить при реорганизации в форме выделения и разделения. В соответствии с передаточным актом при указанных формах реорганизации переходят права и обязанности (п. п. 3, 4 ст. 58 ГК РФ).

Требования к содержанию передаточного акта предусмотрены в ст. 59 ГК РФ. Он должен включать:

• положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая обязательства, оспариваемые сторонами,

порядок определения правопреемства в связи с изменением вида, состава, стоимости имущества, возникновением, изменением, прекращением прав и обязанностей реорганизуемого юридического лица, которые могут произойти после даты, на которую составлен передаточный акт.

Более детально содержание и правила составления передаточного акта отражены в Приказе Минфина РФ от 20.05.2003 N 44н «Об утверждении Методических указаний по формированию бухгалтерской отчетности при осуществлении реорганизации организаций».

В соответствии с п. 4 Методических указаний передаточный акт по решению (договору) учредителей может включать приложения.

Состав бухгалтерской (финансовой) отчетности установлен ст. 14 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете». По этой отчетности определяется состав имущества и обязательств реорганизуемого общества, а также их оценка на последнюю отчетную дату перед датой оформления передачи имущества и обязательств в установленном законодательством порядке.

2. Акты (описи) инвентаризации имущества и обязательств реорганизуемого общества.

В соответствии с законодательством РФ инвентаризация должна быть проведена перед составлением передаточного акта. Ее результаты будут подтверждать достоверность этих документов (наличие, состояние и оценку имущества и обязательств).

3. Первичные учетные документы по материальным ценностям (акты (накладные) приемки-передачи основных средств, материально-производственных запасов и др.), перечни (описи) иного имущества, подлежащего приемке-передаче при реорганизации общества.

4. Расшифровки (описи) кредиторской и дебиторской задолженностей.

Если акт не содержит положений о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юрлица или он не представлен на госрегистрацию, то в регистрации юрлиц, создаваемых в результате такой реорганизации, откажут.

Кроме того, передаточный акт необходим при госрегистрации прав на недвижимое имущество и регистрации перехода исключительного права.

При других формах реорганизации — присоединении, слиянии, преобразовании передаточный акт составлять не нужно.

Сен 10, 2019adminlawsexp

голоса

Рейтинг статьи

Реорганизация ООО в форме присоединения в г. Минске

Реорганизация ООО в форме присоединения к является одной из форм универсального правопреемства для юридических лиц, предусмотренных гражданским законодательством Республики Беларусь.

Популярность реорганизации в форме присоединения среди хозяйствующих субъектов в первую очередь связана с тем, что в некоторых ситуациях это очень хорошая альтернатива ликвидации.Например, если группа компаний зарегистрировала бизнес-компанию, и тогда стало ясно, что спешить не стоит.

Ликвидация такой компании в общем порядке займет до шести месяцев, а то и больше, потребует назначения ликвидатора и определенных затрат. При этом присоединение можно осуществить в гораздо более короткие сроки. Однако недостаточно просто зарегистрировать факт включения в Единый государственный реестр юридических лиц и индивидуальных предпринимателей , это нужно сделать более корректно.

Прежде всего, присоединенное юридическое лицо должно уведомить своих кредиторов о решении присоединиться. При этом необходимо уведомлять не только кредиторов, срок исполнения обязательств которых наступил. Но и кредиторы, срок исполнения обязательств у которых наступит в ближайшее время. Уведомление должно быть отправлено заказным письмом на юридический адрес кредитора.Важно помнить, что кредиторы не могут запретить присоединение, независимо от того, насколько они этого хотят. Они могут только требовать досрочного исполнения обязательств и возмещения убытков, возникших в связи с этим.

Решение о присоединении.

Решение о реорганизации принимается общими собраниями участников хозяйственных обществ, участвующих в реорганизации. Решение должно быть единодушным независимо от кворума. Детали условий присоединения прописаны в соглашении о присоединении.Хотя реорганизация ООО в форме присоединения не сопровождается фрагментацией имущества участвующих в ней субъектов, пренебрегать подготовкой договора о присоединении, а также передаточного акта не стоит. Ведь важно понимать, какие обязательства были переданы (были) на момент возникновения правопреемства.

Следует помнить и о необходимости обозначать статус сотрудников дочерней организации.Они должны быть либо уволены с выплатой компенсации, либо переведены с их согласия новому работодателю. Директор дочерней компании неизбежно подлежит увольнению или переводу к новому работодателю на новую должность. Договор с менеджером, индивидуальным предпринимателем или управляющей организацией должен быть расторгнут.

При наличии значительного количества сотрудников и активов не следует спешить с завершением реорганизации путем регистрации изменений и дополнений в устав «Остающийся» субъект.Ведь ошибки на подготовительном этапе могут повлечь за собой не только штрафы в виде административной ответственности, но и признание несостоявшейся реорганизации, что повлечет за собой негативные последствия, которые могут выражаться не только в недостижении цели. , но и нести большие убытки.

Контактные данные ответственного лица: Скобей Андрей Николаевич, лицензиат-юрист, с ним можно связаться по телефону (+ 37529 1102388) или по электронной почте (info @ legaltime.по).

Справочник по дарственным актам

Доноры исторических материалов — это отдельные лица или организации, которые передают материалы в хранилища, включая исторические общества, архивы или библиотеки специальных коллекций. Пожертвованные материалы часто включают бумаги, записи и цифровые материалы, документирующие личную жизнь и семейную историю или историю таких организаций, как предприятия, общественные ассоциации и религиозные группы.Хранилищами управляют профессиональные архивисты, хранители или библиотекари, которые собирают эти материалы, сохраняют их и предоставляют для исследования. Отношения между вами как донором и репозиторием должны основываться на общем понимании ваших желаний и способности репозитория выполнять свою миссию и обязанности. Вам следует просмотреть материалы, предлагаемые для пожертвования, с архивариусом или хранителем и обсудить политику и процедуры хранилища по хранению и использованию пожертвованных материалов.Большинство репозиториев имеют политику сбора, которая информирует их решения о том, что они могут принять. Если обе стороны соглашаются, что хранилище является подходящим местом для хранения материалов, то обе стороны подписывают договор дарения.

Акт дарения — это формальное юридическое соглашение между жертвователем и хранилищем, которое передает право собственности и законные права на подаренные материалы. Юридическое соглашение отвечает интересам как донора, так и репозитория.После обсуждения и проверки различных элементов документа, донор или уполномоченный агент донора и представитель хранилища подписывают его. Подписанный акт дарения устанавливает и регулирует правовые отношения между дарителем и хранилищем, а также правовой статус материалов.

Для дарения необходимы различные элементы; другие могут относиться к хранилищу, которому передаются материалы. Типичный акт дарения идентифицирует дарителя, описывает материалы, передает юридическое право собственности на материалы хранилищу, устанавливает условия использования, определяет право собственности на интеллектуальную собственность и указывает на удаление ненужных материалов.Если у вас есть какие-либо вопросы относительно языка дарственной, попросите объяснений у архивариуса, хранителя или вашего поверенного.

Имя донора и получателя

Если вы создали и / или собрали материалы, которые вы жертвуете, все, что необходимо в этом разделе, — это ваше полное юридическое имя. Если вы действуете от имени кого-то другого, кто создал и / или собрал материалы, включите информацию о ваших отношениях с этим физическим или юридическим лицом.Вы можете отметить, например, сестру, племянницу, сына или бизнес-агента. Если вы не являетесь создателем материалов, хранилище может попросить вас подтвердить, что у вас есть законные полномочия на их передачу. Репозиторий предоставит свое полное имя в качестве получателя.

Название и описание пожертвованных материалов

Это, как правило, краткое изложение, такое как «Документы Джона Доу» или «Записи Первой баптистской церкви Детройта», и составленное сотрудниками хранилища при консультации с донор.Репозиторий может пожелать более конкретно описать материалы или приложить подробный список материалов к соглашению.

Передача права собственности

В этом разделе донор официально соглашается передать в хранилище юридическое право собственности и физическое хранение материалов, включая будущие пожертвования. В акте будет указан момент времени, когда материалы становятся законной собственностью хранилища (обычно при подписании акта или при физической передаче материалов в хранилище).Репозиторий будет управлять ими и заботиться о них в соответствии с принятыми профессиональными стандартами, своей миссией и целями.

Репозитории предпочитают принимать материалы через передачу права собственности. Стоимость хранения, сохранения и предоставления коллекций для исследования настолько высока, что репозитории обычно могут позволить себе это только для материалов, которыми они владеют. Большинство репозиториев не принимают материалы во временное пользование; Те, кто согласны, обычно не принимают их без соглашения об обязательном депозите, в котором излагаются условия и фиксированный срок кредита.Если вы жертвуете материалы, созданные в цифровых форматах, хранилище может сделать условием подарка, что вы не жертвуете те же файлы в другое хранилище.

После передачи права собственности сотрудники хранилища изучат материалы и могут найти причину для переформатирования некоторых или всех этих материалов. Например, долгосрочное хранение хрупких материалов является основной причиной микрофильмирования, оцифровки, создания нескольких цифровых версий или копирования материалов для использования исследователями.Репозиторий также может публично представлять цифровые версии на своем веб-сайте в пределах, разрешенных законом об авторском праве. Если вы не указали иное в соглашении о дарении, когда вы передаете юридическое право собственности на свои материалы в хранилище, вы соглашаетесь с тем, что персонал может принимать решения о переформатировании и отображении.

Архивист или хранитель обсудит с вами способы, с помощью которых ваша коллекция может быть перенесена в хранилище. В некоторых случаях это будет включать посещение архивариусом или хранителем вашего дома или офиса.Репозиторий может предпочесть захват цифровых материалов прямо с вашего компьютера. Частью этого процесса является обсуждение того, как вы используете свой компьютер на работе или в личной жизни, включая организацию, имена файлов и хранилище файлов, особенно хранение в местах, отличных от вашего персонального компьютера. Архивариусу или куратору необходимо знать текущее местонахождение всех цифровых материалов, которые вы хотите подарить, таких как резервные диски или флэш-накопители, другие вычислительные устройства, сетевое или облачное хранилище или в Интернете.

Доступ к коллекции

Важная задача репозиториев — сделать свои коллекции открытыми и доступными для исследовательского использования. Они достигают этого, потому что большинство доноров не ограничивают доступ к пожертвованным материалам. Однако могут быть случаи, когда донор или хранилище сочтут целесообразным ограничить доступ ко всем или части материалов на ограниченный и четко определенный период времени.

Если пожертвованные вами материалы содержат записи об учащихся, финансовые записи, медицинские записи или файлы судебных дел, касающихся третьих лиц (лиц, не являющихся вами, вашими непосредственными предками или вашей организацией), могут применяться федеральные законы или законы штата о конфиденциальности. Если вы знаете, что такие материалы существуют, сообщите об этом архивисту или хранителю. Вы можете попросить архивариуса или куратора обсудить с вами любые такие материалы, которые хранилище обнаруживает во время каталогизации.

Имейте в виду, что любые цифровые материалы, которые вы дарите, включая компьютеры, компьютерные диски и другие цифровые носители информации, могут содержать пароли, историю просмотра веб-страниц, файлы других пользователей и копии, казалось бы, удаленных файлов. Будет ли эти файлы очевидны для исследователей, будет зависеть от первоначального метода передачи, а также от политик и процедур доступа к хранилищу для работы с цифровыми материалами, которые могут меняться со временем по мере развития технологий. Обсудите любые опасения по поводу удаленного контента с архивариусом или куратором.

Если ваши опасения выходят за рамки этих типов материалов, объясните их архивисту или хранителю и будьте как можно более конкретными при обсуждении документов или записей, которые вы хотите ограничить. При необходимости архивист или куратор будут работать с вами, чтобы выработать формулировку относительно ограничения в течение ограниченного времени, которое приемлемо для вас и которое может быть применено репозиторием.

Передача прав интеллектуальной собственности

Когда вы подписываете договор дарения, вы передаете юридическое право собственности на физические и / или цифровые материалы, которые вы дарите.Право собственности на интеллектуальную собственность (в первую очередь, авторское право, но включая товарные знаки и патентные права) также может быть передано на законных основаниях путем дарения. Авторское право обычно принадлежит создателю произведений или других оригинальных материалов, таких как фотографии или музыка. Донорам рекомендуется передать в хранилище все права, которыми они обладают в отношении пожертвованных материалов; это помогает исследователям в их исследованиях, облегчая цитирование или публикацию документов. Если вы хотите сохранить все или часть прав интеллектуальной собственности, которыми вы владеете, вы можете включить такое положение в акт дарения, но вы и архивист или хранитель должны согласовать дату, когда полные права будут переданы хранилищу. .Отдельная лицензия на цифровой контент, отличная от владения авторским правом, может помочь репозиторию управлять сохранением и использованием этого контента. Вы не можете передавать права собственности на чужие работы, такие как письма, написанные вам другими людьми, включенные в материалы, которые вы дарите.

В соответствии с положениями Закона США об авторском праве репозитории могут предоставлять копии элементов своих коллекций для использования в научных исследованиях, независимо от того, кому принадлежат авторские права. Согласно исключению «добросовестного использования», закон разрешает исследователям публиковать части объекта с соблюдением авторских прав.Разрешение на публикацию или обширное цитирование материала должно быть получено от правообладателя. Чтобы узнать больше об авторском праве, посетите сайт www.copyright.gov или обратитесь к своему адвокату.

Отделения

В ходе упорядочивания и описания материалов, которые вы пожертвуете, сотрудники хранилища сохранят основные материалы, имеющие непреходящую историческую ценность, и выделят те материалы, которые дублируются или выходят за рамки коллекционирования хранилища. Обсудите с архивариусом или хранителем ваши предпочтения относительно размещения отдельных материалов и придите к соглашению, которое может быть указано в акте дарения.Возможны следующие варианты: измельчение материалов, выходящих за рамки, их перенос в другой репозиторий или их возврат непосредственно вам. Эти варианты можно прописать в дарственной грамоте.

Другие элементы

Репозитории сильно различаются по типам материалов, которые они собирают, пользователям, которых они обслуживают, и средствам, в которых они хранят материалы и делают их доступными для исследования. В результате репозиторий может потребовать или разрешить в дарственной грамоте включать формулировки, относящиеся к широкому кругу других вопросов.Если у вас есть какие-либо вопросы или опасения по поводу того, что включено или не включено в дарственный акт, важно, чтобы вы обсудили их с архивариусом или хранителем до подписания соглашения. Хотя репозиторий может быть не в состоянии удовлетворить конкретный запрос, лучше всего обсудить все соответствующие вопросы.

Важно подписать договор дарения, как только вы и архивист или хранитель обсудите и согласовали его положения. Немногие репозитории примут коллекцию без подписанного акта дарения. В случае необходимости в дарственный акт могут быть внесены изменения, если обе стороны согласны. Поправки должны быть подписаны и датированы как донором, так и представителем хранилища.

В определенных обстоятельствах донор может получить налоговый вычет за передачу коллекции в хранилище.Обсудите эту возможность со своим налоговым бухгалтером или юристом. Архивисты не могут давать налоговые консультации, а также им не разрешается оценивать денежную стоимость коллекции, которая рассматривается для передачи в их хранилище. Архивист может предоставить вам список местных оценщиков рукописей, которые могут (за определенную плату) провести денежную оценку. Вы, как донор, должны организовать и оплатить любую такую ​​оценку.

Дарственный акт подтверждает правовые отношения между дарителем и хранилищем, основанные на четко сформулированном и общем понимании.Эти отношения гарантируют, что пожертвованные материалы, которые помогают пролить свет на наше прошлое и его влияние на нас, сохраняются и становятся доступными для будущих поколений.

Эта работа находится под лицензией Creative Commons Attribution 4.0 International License.

Первоначально подготовлен в 1990-х годах как совместный проект Секции хранилищ рукописей и Секции приобретения и оценки Общества американских архивистов (SAA).Кристин Вайдеман была главным автором. Пересмотрено в 2013 году разделами «Хранилища рукописей», «Приобретение и оценка» и «Электронные записи» SAA. Изображения в печатном издании брошюры любезно предоставлены Библиотекой Роберта В. Вудраффа Центром Университета Атланты; Библиотека редких книг и рукописей Бейнеке, Йельский университет; Архивы Карлтонского колледжа; Daily Herald, Леги, Юта; Бойскауты Америки; Девочки-скауты Западного Огайо; Трудовой архив и исследовательский центр Государственного университета Сан-Франциско; Библиотека специальных коллекций Луи Раунда Уилсона, Университет Северной Каролины в Чапел-Хилл; Специальные коллекции библиотек государственного университета Луизианы; Национальное управление архивов и документации; Нью-Йоркский транзитный музей; Библиотека Ньюберри; Мемориальные библиотеки Рейнора, Университет Маркетта; iStockphoto; Боб Дилан / концертный коллектив Grateful Dead передает © Wolfgang’s Vault.

Основы документов о праве собственности на недвижимость

Как и во многих других юридических терминах, слово и понятие «документ о праве собственности» часто используется независимо от того, занимается ли он бизнесом с недвижимостью или нет. Кто-то желает получить «документ» на часть собственности и обычно понимает, что для того, чтобы владеть имуществом, необходимо указать имя в «документе».

Но что такое документ о праве собственности и каковы юридические последствия различных типов документов о праве собственности или регистрации этого документа? Что произойдет, если кому-то будет предоставлен дефектный документ о праве собственности, и как этот документ будет аннулирован из-за нарушения права владения ?

В этой статье изложен основной закон о праве собственности.

Что такое договор?

В самом основном определении, документ о праве собственности — это документ, который передает право собственности на лицо и соответствует различным требованиям, предъявляемым законодательством штата в отношении того, что должно содержаться в документе. Обычно в нем содержится «юридическое описание» предоставленных прав на землю или недвижимость, которое представляет собой подробное описание местоположения земли, часто создаваемое в результате обследований. В документе указывается, кто владеет недвижимостью и, как правило, предоставил документ текущему владельцу.

Запись документов — это система записи юридических документов в Регистраторе актов. Регистратор сделок — это местное правительственное учреждение, которое ведет записи и документы, касающиеся владения недвижимостью.

Документ на недвижимое имущество становится публичным документом, когда он регистрируется в Регистраторе сделок после доставки и принятия. Первым шагом в процессе записи является предъявление акта вместе с копиями в офис регистратора в округе, где находится недвижимость.Копия акта вносится в текущую книгу официальных записей в порядке номеров. Карта собственности также включена в документ для идентификации. Оригинал документа возвращается владельцу собственности из офиса регистратора после надлежащей записи.

В офисе Регистратора актов ведется набор указателей по каждому записанному документу для облегчения поиска. Почти во всех штатах есть указатель грантополучателя, включающий ссылку на все зарегистрированные документы.Эти индексы классифицируются по временным периодам.

Титулы не должны регистрироваться. Запись хранится в офисе регистратора округа, и, если она записана, документ о праве собственности действует как фактическое уведомление для всех третьих сторон о праве собственности на собственность. Обратите внимание, что добросовестный покупатель — это тот, у кого есть разумные основания полагать, что право собственности принадлежит ему или ей, например по ошибке или мошенничеству лицо предоставило добросовестному покупателю ложный документ. В определенных обстоятельствах добросовестный покупатель может даже иметь преимущественные права на собственность по сравнению с действительным правообладателем.Если кто-то регистрирует документ, то не может быть добросовестных покупателей (если только человек не действует сам, чтобы аннулировать свой документ), поскольку уведомление об истинном владении передается миру. Таким образом, запись увеличивает защиту дела.

Цепочка титулов — это просто история прав собственности по актам с течением времени, от первоначального владельца собственности до нынешнего владельца. Разрыв в цепочке титула происходит, когда есть период, в котором появляется владелец записи, предшествующий текущему владельцу.Таким образом, если W предоставил X титул, а X предоставил титул Y, но Z не показывает титул от Y, но имеет имя в заголовке от A, прерывается непрерывность титула, и истинное право собственности не может быть продемонстрировано одними актами.

Большинство документов должны быть нотариально удостоверены, чтобы иметь силу. Если это не зарегистрировано, собственник должен владеть фактическим физическим документом, чтобы продемонстрировать право собственности, а в случае утраты требуется сложный судебный процесс для подтверждения правового титула на землю.

Виды сделок:

АКТ О ПРЕКРАЩЕНИИ ПРЕТЕНЗИИ :

Акт о прекращении права требования — это термин, используемый для описания документа, с помощью которого лицо передает или прекращает любые права, которые это лицо может иметь в части недвижимого имущества, и передает право собственности другому лицу.Сторона, получающая право собственности на имущество, приобретает только те интересы и права, которые ранее были у лица, предоставившего право. Акт о прекращении права требования освобождает лицо, предоставившее право, от права собственности без указания характера интересов или прав лица и без каких-либо гарантий права собственности или обременений собственности. Хотя акт о прекращении права требования не гарантирует и не подтверждает, что требование лица, предоставившего право, является действительным, он не позволяет лицу, предоставившему право, позже заявить какие-либо права в собственности. Акты о прекращении права требования иногда используются для передачи имущества между членами семьи, подарков, передачи личного имущества коммерческому предприятию или в других особых или необычных обстоятельствах.

Акты о прекращении права требования часто используются при разводе, когда одна сторона передает другой полную долю в имуществе, которое они ранее владели как совместные арендаторы. Например, если муж и жена владели домом в совместной аренде, а жена получила дом на основании указа о разводе, муж может оформить заявление о прекращении права собственности, чтобы лишить его интереса к собственности. Акт о прекращении права требования изменяет только право собственности на недвижимость, но не ответственность по ипотеке. Муж по-прежнему может нести ответственность по жилищному кредиту и может нести финансовую ответственность, если жена не выполнит дефолт по собственности, если он также не примет меры, чтобы отказаться от ипотеки.В приведенном выше примере у мужа не было бы интереса к собственности — если бы жена продала собственность, муж не имел бы права претендовать на деньги, полученные от продажи. Акты о прекращении права требования также используются при налоговых продажах, когда имущество продается с аукциона для выплаты непогашенной налоговой задолженности.

ГАРАНТИЙНЫЙ АКТ:

Соглашение о предоставлении права собственности — это термин, используемый для описания документа, с помощью которого лицо передает или прекращает любую долю участия, которая может быть у этого лица в объекте недвижимости, и передает право собственности другому лицу и гарантирует право собственности и устанавливает характер интересов лица или прав.

Соглашение о предоставлении субсидии — это наиболее распространенный вид документов, используемых при продаже собственности. В документе о предоставлении права собственности должно быть указано юридическое описание границ и / или номеров участков. Документ о предоставлении права гарантирует, что лицо, предоставившее право, действительно владело правом собственности на передачу. Акт должен быть подписан праводателем и грантополучателем. Сделка должна быть подтверждена перед нотариусом или другим должностным лицом, уполномоченным законом приносить присягу. Причина нотариального заверения — предоставить доказательства подлинности документа, поскольку документы по сделке иногда подделываются.Документ о предоставлении гранта обычно регистрируется в Регистраторе округа или Регистраторе документов. В акте декларируется, что имущество не было продано кому-либо еще и что на нем нет препятствий, кроме тех предметов, которые уже были раскрыты получателю гранта. Он также дает обещание, что лицо, предоставившее право, имеет законное право продать имущество, указанное в документе о предоставлении права.

АКТ БЕНЕФИЦИАРИИ:

Документ бенефициара — это документ, который выражает заинтересованность в недвижимом имуществе, включая любую задолженность перед бенефициаром.Лицо, которое получает недвижимость в бенефициарном акте, называется бенефициаром. В бенефициарном документе прямо указано, что оно вступает в силу после смерти владельца. Передача процентов бенефициару связана со всеми передачами, уступками, контрактами, закладными, доверительными актами , залоговыми правами, залогами обеспечения и другими обременениями, сделанными владельцем. Бенефициарный документ — важный документ. Это обеспечивает плавную передачу права собственности между прошлыми и настоящими владельцами.

Бенефициар может делегировать полномочия нескольким получателям грантов. Такие грантополучатели получают право собственности на недвижимость как совместно арендаторов и получают право наследования как общих арендаторов . Иногда бенефициар может делегировать бенефициаров правопреемников.

В бенефициарном акте текущие права собственности не меняются, и собственник обладает абсолютным контролем над недвижимым имуществом. Владелец может продать, подарить или обменять недвижимость, даже если бенефициарная сделка оформлена.Владелец может аннулировать или отменить бенефициарный акт в любое время. Акты бенефициара подходят для недвижимости, такой как земля, дома, ранчо, кондоминиумы, таймшер и полезные ископаемые.

НЕДВИЖИМОСТЬ:

Лицо может владеть недвижимым имуществом только в течение всей жизни. Это называется пожизненным имуществом и обозначено в титульном документе. Лицо, получившее имущество после смерти владельца пожизненного имущества, называется оставшимся человеком.Обычно существуют ограничения на то, что лицо, владеющее недвижимым имуществом, может делать с имуществом, чтобы защитить остальные интересы, но в течение жизни владельца пожизненного имущества это лицо имеет исключительное право на использование имущества. Обратите внимание, однако, что владелец пожизненного имущества не может передавать больше, чем он или она владеет, например только пожизненное имущество может быть передано третьему лицу.

ДОГОВОР:

Доверительный акт — это передача прав на землю залогодателем-заемщиком ипотекодержателю-кредитору для обеспечения выплаты долга заемщика.Доверительный акт — это договоренность между тремя сторонами: заемщиком, кредитором и беспристрастным доверительным управляющим, которое является лицом, имеющим «чистый или юридический» титул. Заемщик передает юридический титул на недвижимое имущество доверительному управляющему, который держит его в качестве обеспечения ссуды. Заемщик сохраняет за собой равноправный титул и право владения недвижимостью. Акт доверительного управления регистрируется в Регистраторе округа по месту нахождения собственности в качестве доказательства и обеспечения долга.

Когда ссуда полностью выплачена, денежное требование по праву собственности переходит к заемщику путем повторного перехода для освобождения от долгового обязательства.Если заемщик не выполняет платежи по долгу, доверительный управляющий имеет право продать недвижимость и выплатить кредитору выручку для погашения долга. Доверительный управляющий вернет заемщику излишки суммы, если таковые имеются.

Право доверительного управляющего продать помещение называется отчуждением права выкупа. Взыскание права продажи не контролируется и не подтверждается судом. Порядок обращения взыскания на продажу регулируется законом. Все заинтересованные стороны должны быть уведомлены о продаже, которые должны быть опубликованы в местных газетах, обычно в столбцах публичных объявлений, в течение определенного периода времени, как того требует закон.Продажа обычно открыта для публики на аукционе , чтобы гарантировать, что недвижимость будет продана по справедливой рыночной стоимости.

Доверительные грамоты — это наиболее распространенный инструмент, используемый при финансировании покупки недвижимости на Аляске, Аризоне, Калифорнии, Колорадо, Айдахо, Иллинойсе, Миссисипи, Миссури, Монтане, Нью-Мексико, Северной Каролине, Техасе, Вирджинии и Западной Вирджинии.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЗАКРЫТИЯ:

Акт вместо обращения взыскания — это письменный юридический документ, в котором залогодатель (заемщик) передает все проценты в недвижимом имуществе залогодержателю (кредитору) для погашения невыплаченной ссуды и избежания процедуры обращения взыскания.

Заемщик в деле вместо обращения взыскания освобождается от большей части, если не всей, личной задолженности вместе с просроченной ссудой. Заемщик также избегает публичного бесчестия процедуры обращения взыскания.

Кредитор в деле вместо обращения взыскания получает выгоду от сокращения времени процесса обращения взыскания. Кредитор также получает снижение затрат на повторное вступление во владение и избегает дополнительных задержек и затрат, связанных с возможностью подачи заемщиком заявления о банкротстве.

Задолженность по векселю вместо обращения взыскания обеспечивается передачей недвижимого имущества. Вместо обращения взыскания заемщик и кредитор заключают сделку добровольно. В этом акте должна быть указана общая сумма возмещения, эквивалентная справедливой рыночной стоимости переданной недвижимости.

ГАРАНТИЙНЫЙ АКТ:

Гарантийный акт гарантирует, что правовой титул, передаваемый на имущество, является полным и свободным от обременений. Он устанавливает доверие между покупателем и продавцом, поскольку продавец обязуется защищать покупателя от любых претензий в отношении собственности.Короче говоря, гарантийный акт возлагает на продавца ответственность перед покупателем.

Обычно ипотечные кредиторы требуют гарантийный акт, прежде чем финансировать любую сделку, основанную на собственности. Посредством гарантийного акта продавец заверяет покупателя в том, что сделка является законной, надлежащей и право собственности неоспоримо. Перед выдачей гарантийного акта профессиональная титульная компания проводит исследование права собственности, а также вникает в историю собственности, чтобы убедиться в отсутствии юридических проблем.Когда имеется гарантийный акт, покупателю обычно не нужно беспокоиться о статусе собственности или о том, что неоплаченные кредиторы продавца будут предъявлять претензии по нему. Это гарантирует, что право собственности на собственность является полным и окончательным.

:

Налоговый акт — это юридический документ, который предоставляет письменное подтверждение права собственности на недвижимое имущество, приобретенное у государства при продаже с уплатой налога. Налоговая продажа проводится государством по истечении установленного периода времени за неуплату налога на недвижимое имущество.

Налоги на недвижимость считаются просроченными, если они не уплачены в установленный срок. Владелец собственности обязан платить налоги на недвижимость, и невыполнение этого требования может привести к удержанию налога на имущество и, в конечном итоге, к продаже налогового акта.

При продаже налогового акта минимальная ставка обычно представляет собой сумму задолженности по налогам, плюс проценты и расходы, связанные с продажей собственности. В случае, если собственность не куплена, право собственности может перейти к правительству графства.В большинстве юрисдикций округ передает право собственности при продаже налогового акта либо посредством налогового акта, либо акта шерифа.

Калифорния Закон о конкретных сделках:

Гарантийный договор — Если договор является общим гарантийным договором, он должен содержать этап, определенный законодательством штата, например фразу «передает и гарантирует». Эти слова, называемые рабочими словами передачи, несут в себе несколько гарантий, которые концедент предоставляет получателю гранта.Примеры гарантий:

Во-первых, лицо, предоставляющее право, гарантирует, что лицо, предоставившее право, является законным владельцем собственности на момент составления и вручения документа и что лицо, предоставившее право, имеет право передать имущество.

Во-вторых, лицо, предоставившее право, гарантирует, что собственность свободна от всех обременений или залогового права.

В-третьих, лицо, предоставляющее право, гарантирует, что он или она будет защищать право собственности на имущество, с тем чтобы получатель гранта, его наследники и правопреемники могли спокойно и мирно владеть помещением с правом передачи собственности.

Акт о прекращении права требования — Акт о прекращении права собственности передает получателю гранта и его наследникам и переуступает в качестве вознаграждения все законные или равноправные права, которые лицо, предоставившее право, имел в собственности, существовавшей на момент передачи. Примером рабочих слов передачи являются «передать и прекратить предъявление претензии». Нет никаких гарантий правового титула.

Специальная гарантия — В отличие от общей гарантии, особая гарантия ограничивает ответственность лица, предоставившего право, гарантируя только то, что прямо указано в документе.Специальная гарантия имеет практически то же действие, что и акт о прекращении права требования. Специальные гарантийные документы обычно используются корпорациями или другими организациями, которые хотят избежать принятия на себя обязательств по общей гарантии. Как и общий гарантийный акт, специальный гарантийный договор должен содержать соответствующий язык, например «передает и особые гарантии». Обычно лицо, предоставляющее право, гарантирует, что он или она не сделали ничего, чтобы нанести ущерб праву собственности в течение периода, в течение которого лицо, предоставляющее право, владело этим правом. Хотя специальный гарантийный акт может содержать договор о праве собственности, эти условия обычно охватывают только те претензии, которые возникают от лица, предоставившего право, через него или по его поручению.

Фидуциарный акт — Это дело, которое должно быть выполнено фидуциаром, например, доверенным лицом, опекуном, консерватором или аналогичным лицом в их назначенном качестве.

Общие термины для сделок :

Правообладатель — Лицо, владеющее недвижимостью и оформляющее передачу собственности другому лицу. Это может быть одно или несколько лиц, корпорация, компания с ограниченной ответственностью (LLC), товарищество или другое юридическое лицо.

Получатель гранта — Лицо, которое получает право собственности на собственность.Получателем гранта может быть одно или несколько лиц, корпорация, ООО, товарищество или другое юридическое лицо.

Возмещение — Стоимость, предоставленная лицу, предоставившему право, в обмен на передачу. Некоторые государства включают точное рассмотрение в документе, а другие не включают, а вместо этого включают заявление о рассмотрении как 10,00 и другие хорошие и ценные соображения.

Оперативные формулировки передачи — Они зависят от штата и, как правило, устанавливаются законом.Они демонстрируют намерение передать нынешний титул. Как упоминалось ранее, примерами являются «передает и гарантирует», или «передает и прекращает требовать», или передает и специально гарантирует ».

Юридическое описание — Юридическое определение передаваемой собственности. Это содержится в акте, в котором лицо, предоставляющее право, получило право собственности на имущество, и должно использоваться в документе, в котором лицо, предоставляющее право, передает имущество точно так, как указано в документе, предоставившем право, если только не все имущество передается.

Life Estate — Пожизненное имущество — это имущество, в котором лицо владеет всеми преимуществами владения имуществом в течение своей жизни или жизни другого человека, при этом имущество переходит к оставшемуся лицу после смерти пожизненного арендатора.

Общие арендаторы — Вот как два или более человека (соарендаторы) могут получить право собственности на собственность, которые намереваются, что их доля в собственности будет отделена от другой в случае смерти. В случае смерти общего арендатора право собственности умершего лица на имущество переходит к его или ее наследникам или в соответствии с завещанием.Сравните с Совместными арендаторами. Если желателен арендатор, находящийся в долевой собственности, в документе обычно предусматривается, что «получателям грантов A и B в качестве общих арендаторов, а не совместно арендаторов».

Содружественные арендаторы с правом наследования — Таким образом два или более человека могут получить право собственности на имущество, когда стороны хотят, чтобы все владение перешло к пережившему, а не к наследникам пережившего. В случае смерти совместного арендатора с правом наследования все проценты умершего соарендатора переходят выжившим соарендаторам.Сравните с Общие арендаторы . При отсутствии общественной собственности муж и жена обычно получают право собственности в качестве совместных арендаторов с правом наследования. Если желателен совместный арендатор с правом владения по наследству, договор обычно предусматривает «получателей грантов, A и B, в качестве совместных арендаторов с правами на наследство, а не в качестве общих арендаторов».

Общинная собственность — В общинной собственности штатов особые законы регулируют порядок владения собственностью между мужем и женой.С этим уникальным типом собственности связаны значительные налоговые льготы и права, и читателю следует ознакомиться с нашей статьей по этой теме.

Оговорка — это положение акта, по которому лицо, предоставившее право, может сохранить за собой некоторые права в собственности, такие как права на добычу полезных ископаемых.

Исключительная статья — Это пункт в документе, в котором могут быть перечислены исключения из передаваемого титула. Пример: «За вычетом и исключением предварительного резервирования всех прав на нефть, газ и полезные ископаемые в переданной собственности.”

В соответствии с пунктом — это пункт в документе, в котором могут быть указаны права на использование собственности. Пример: «При условии соблюдения всех прав проезда, сервитутов и охранных соглашений».

Исполнение и благодарности:

Исполнение — Акт должен быть в письменной форме и подписан лицом (лицами), предоставляющим право (и). Как правило, акты о передаче приусадебного участка также должны быть подписаны супругой лица, предоставившего право.

Подтверждения — Помимо подписи лица, предоставившего право (ов), документы должны быть зарегистрированы и приняты в качестве доказательства права собственности без других доказательств.В каждом штате есть специальные формы подтверждения.

Процедурные требования:

Имя, адрес, телефон — Имена праводателя и получателя должны быть указаны в документе. Также обычно указываются адрес и номера телефонов.

Место регистрации или регистрации — Как правило, документы должны регистрироваться в округе, в котором находится недвижимость. Хотя, как правило, документ не обязательно должен быть зарегистрирован, чтобы быть действительным передаточным числом, существуют практические причины для его регистрации.Сделки обычно не вступают в силу в отношении кредиторов и последующих покупателей без уведомления до тех пор, пока инструмент не будет зарегистрирован. Таким образом, незарегистрированные документы могут быть недействительными в отношении всех последующих кредиторов и последующих покупателей без уведомления до тех пор, пока они не будут зарегистрированы. Регистрация акта дает последующим покупателям конструктивное уведомление, поскольку считается, что последующие покупатели действительно знают о любом зарегистрированном инструменте.

Некоторые штаты являются штатами с «уведомлением о гонке», что означает, что первый получатель гранта без уведомления, который сделает запись о праве собственности, будет защищен от интересов других получателей с неучтенными правовыми актами на то же имущество.

Принятие и доставка — Еще одним элементом действительного акта является то, что акт должен быть доставлен и принят, чтобы быть эффективным средством передачи. Большинство штатов предполагает доставку, если получатель гранта владеет документом. Акт также должен быть принят получателем гранта. Это принятие не обязательно должно быть подтверждено каким-либо формальным образом, скорее, это может быть любое действие, поведение или слова, свидетельствующие о намерении принять, например, запись акта.

Заключение:

Титул — это намного больше, чем договор .Это документ, который может напрямую изменять права собственности и, в зависимости от типа сделки, передает права и обязанности между держателем и третьими сторонами. В зависимости от типа документа, зарегистрированного или нет, и цепочки правового титула, собственность может быть потеряна или обременена значительными способами, которые немедленно сказываются на возможных владельцах и покупателях.

Короче говоря, любой, кто имеет дело с недвижимым имуществом, должен быть знаком с законодательством о делах или нанимать компетентных экспертов, чтобы посоветовать им, как правильно владеть правом собственности.

Как добавить бенефициара к ипотеке | Финансы

Автор: Valencia Higuera | Рецензент: Алисия Бодин, сертифицированный главный финансовый тренер Ramsey Solutions | Обновлено 31 июля 2019 г.

Планирование вашей преждевременной смерти и приобретение страховки жизни — это неудобная, но необходимая часть жизни. Вы также можете составить завещание, в котором излагаются ваши окончательные пожелания и принимать решения относительно ваших активов. Если вы решите оставить свою недвижимость члену семьи или другу, существует процесс указания этого человека в качестве бенефициара в вашем ипотечном документе.Это относительно простой процесс, который передает право собственности человеку после вашей смерти.

Акт о передаче имущества в случае смерти

Если вы являетесь совладельцем собственности, полное право собственности на это имущество переходит к вам после смерти другого владельца, и наоборот. Но если другого владельца нет, а вы единственный владелец, указание бенефициара в ипотечном документе не дает вашей собственности завещания. Завещание — это юридический процесс, в ходе которого суд распределяет ваши активы и имущество между наследниками.Чтобы назвать бенефициара, вам понадобится акт передачи имущества в случае смерти. Вы можете получить форму для конкретного штата у юриста или на таких веб-сайтах, как U.S. Legal Forms.

Добавление бенефициара

После получения акта передачи в случае смерти заполните форму, чтобы указать бенефициара. В передаточном акте вас попросят указать лиц, которых вы хотите унаследовать. Вы можете назвать несколько человек в качестве получателя, а также организацию. Укажите полное имя получателя и избегайте заголовков. Другими словами, не пишите на документе «моя внучка» или «мой сын».Это не является конкретным, и такой тип записи делает акт недействительным.

Помимо имени человека или организации, вам необходимо предоставить юридическое описание вашей собственности. Чтобы упростить процесс, просто скопируйте описание из вашего текущего документа. Если у вас нет копии документа, посетите офис секретаря вашего города или округа и попросите предоставить копию этой формы.

Запишите документ

После того, как вы укажете бенефициара и предоставите юридическое описание вашей собственности, подпишите акт передачи при смерти в нотариальном порядке, если это требуется в вашем штате.Передача не является законной, пока вы не запишете форму в местном регистраторе округа или в земельном кадастре. Если вы единственный владелец, для документа нужна только одна подпись. Но если вы живете в муниципальной собственности или если у вас есть совладелец, ваш супруг (а) или другой владелец также должен подписать договор. Есть небольшая плата за запись.

Дополнительные соображения по ипотечному документу

После вашей смерти бенефициар вашего ипотечного документа наследует не только имущество, но и все связанные с ним долги.Это включает в себя ипотечный заем и любые другие займы, взятые под собственность, например, заем под залог собственного капитала. Ваш бенефициар может либо внести платежи по жилищному кредиту и сохранить собственность, либо продать дом и выплатить ипотечный кредит. Если бенефициар не продает имущество и не производит платеж, кредитор может лишить его права выкупа.

Чтобы защитить своего бенефициара от любых дополнительных расходов, вам необходимо соответствующее страхование жизни, чтобы погасить остаток в случае вашей смерти. Вы также можете приобрести страховку защиты ипотеки в страховой компании.В случае вашей смерти эта страховка погасит ваш жилищный кредит.

Выписка о праве собственности — земля, въезд, имущество и икра

Краткая история владения земельным участком, взятая из публичных записей или документов.

Галати, Филмор, Веллингтон Дж. Аллавей, Роберт С.Кайл. 1998. Современные практики в сфере недвижимости. Чикаго: Дирборн Трейд.

Якобус, Чарльз Дж. 1986. Закон о недвижимости. Paramus, N.J .: Prentice Hall.

Кениг, Р. Гарри. 1991. Как снизить налоги на недвижимость. Нью-Йорк: Саймон и Шустер.

Подписано, запечатано, доставлено: оформление актов и документов, а также возможные проблемы — Осборн Кларк

После серии долгих и сложных переговоров документ наконец согласован.Каждая из сторон вздыхает с облегчением. Но теперь документ должен быть оформлен на законных основаниях — и именно здесь можно свести на нет всю тяжелую работу по достижению соглашения.

Ниже мы отвечаем на десять вопросов, которые обычно возникают в связи с оформлением актов и документов.

1. Можно ли заключить договор в электронном виде?

Да! Английское право устанавливает несколько формальностей для формы контракта, и почти все простые контракты, даже те, которые согласно закону должны быть «в письменной форме» или
«подписаны», могут быть выполнены в электронном виде.Однако следует иметь в виду, что документ нужно будет подавать в какой-либо орган или реестр, которые могут настаивать на подписи мокрыми чернилами.

2. Можно ли оформить документ в электронном виде?

Да! Практическая записка Общества юристов по оформлению документа с использованием электронной подписи, опубликованная 21 июля 2016 года и отражающая точку зрения Юридического общества на передовую практику в этой области, поясняет, что акт может быть оформлен в электронном виде. По общему праву акт должен быть оформлен в письменной форме, но есть ряд случаев, которые подтверждают, что электронное представление документа (например, обмен электронными письмами) может удовлетворить это требование «в письменной форме».

Обычно дела совершаются от имени компании директором этой компании в присутствии свидетеля, подтверждающего подпись директора. Практическая записка Общества юристов гласит, что если этот свидетель «искренне наблюдает» за тем, как директор подписывает акт с использованием электронной подписи, а затем свидетель переходит к подписанию смежного пункта об аттестации, акт будет надлежащим образом оформлен. Лучше всего, чтобы свидетель физически присутствовал при подписании документа подписывающим лицом.

3. Что нужно сделать, чтобы дело было «доставлено»?

Одним из отличительных факторов выполнения дела по сравнению с контрактом является то, что акт должен быть «доставлен». Доставка фиксирует дату, с которой исполняющая сторона связана актом, и после доставки акт является безотзывным при отсутствии явного права на отзыв. По общему праву акт считается доставленным, когда сторона выражает намерение быть связанной этим документом, даже если она сохраняет владение документом.

Лучший способ справиться с вручением акта — иметь четкую формулировку в документе, в которой указывается, что акт будет доставлен в дату, указанную в заголовке документа. Если дело оформлено компанией, законодательством предусмотрено, что оно считается совершенным при исполнении, если не доказано противоположное намерение. Такой презумпции для исполнения приговора физическим лицом не существует. Четкая формулировка в документе, подтверждающем позицию о доставке, позволит избежать недоразумений и непредвиденных последствий.

4. Какая дата должна быть вписана в акт?

Если акт содержит формулировку, гласящую, что он оформлен и доставлен в дату, указанную в заголовке документа, как рекомендовано выше, тогда следует указать дату, которая совпадает с датой подписания последней подписавшей стороны или позднее. Однако, если акт не содержит такой формулировки, прецедентное право постановило, что отсутствие даты не повлияет на его действительность, которая обычно вступает в силу с момента вручения.

При определенных обстоятельствах акт может быть составлен таким образом, чтобы его положения вступили в силу с даты, предшествующей дате его исполнения.В таком случае требуется осторожность. Например, в отношении пенсий многие действия, направленные на внесение или «подтверждение» поправок к пенсионной схеме, сделанные с даты, предшествующей дате подписания и вручения документа, были признаны неэффективными в соответствии с законодательством и прецедентным правом. ограничения права ретроспективно вносить изменения в пенсионную схему.

Никакой документ или контракт не должны быть датированы задним числом (т. Е. Датой более ранней, чем дата его исполнения). Это потенциально мошенничество.

5.Кто может быть свидетелем подписавшего документ?

Нет никаких законодательных положений, требующих, чтобы свидетель в этих обстоятельствах был независимым. Однако цель присутствия свидетелей состоит в том, чтобы они могли предоставить объективные доказательства того, что и кем было подписано, если это потребуется в будущем. Следовательно, свидетель должен быть независимым, и лучше всего толковать это широко.

Свидетель не должен быть супругом или партнером подписавшего, или членом семьи, и не должен иметь личной заинтересованности в положениях документа.Судебная практика подтвердила, что сторона документа не может быть свидетелем подписи другой стороны. Желательно, чтобы свидетель был в возрасте восемнадцати лет и старше.

6. Все ли стороны должны подписывать один и тот же документ?

Нет. Если стороны соглашения не намереваются подписывать один и тот же физический документ, лучше всего включить в соглашение пункт о дублирующих документах, который фактически создает более одного оригинального документа. Однако пропуск такого пункта не приведет к аннулированию документа, который фактически подписан в копии.

7. Должны ли все стороны использовать один и тот же метод исполнения

Нет. Стороны договора могли правомерно оформить документ разными способами; например, одна сторона подписывается электронным способом, а вторая — подписью мокрыми чернилами. Затем можно создать составную версию либо с помощью распечатки страницы с электронной подписью вместе с подписанными влажными чернилами страниц
, либо путем сканирования страниц с влажными чернилами для добавления к странице с электронной подписью. Если этот документ впоследствии потребуется представить в качестве доказательства, английский суд примет составную версию.

8. Может ли компания использовать предварительно подписанные страницы для подписи при выполнении простого договора?

Да. В феврале 2010 года Общество юристов опубликовало практическую записку по оформлению документов виртуальными средствами, в которой отражено его видение передовой практики. При выполнении простого контракта между двумя сторонами, которые физически не присутствуют на одной встрече, допустимо использовать предварительно подписанные страницы для подписи. При этом на странице подписи должен быть четко указан документ, к которому она относится.Когда документ будет завершен, те, кто организует подписание, должны отправить окончательную версию документа по электронной почте каждой отсутствующей стороне (или их юристам) и получить подтверждение от этой стороны (или их юристов), что они согласовали окончательную версию и что они разрешают страницу с предварительно подписанной подписью, которая должна быть прикреплена к окончательной версии, а документ должен быть датирован и выпущен.

9. Может ли одно физическое лицо оформить документ как директор, так и секретарь компании?

№Закон о компаниях 2006 г. гласит, что положение, требующее, чтобы что-то выполнялось директором и секретарем компании, не удовлетворяется тем, что это делается одним и тем же лицом, действующим и в качестве директора, и в качестве секретаря. Однако документ может быть подписан директором в присутствии свидетеля.

10. Каковы возможные последствия неправильного оформления документа?

Недавнее дело о пенсиях, Briggs v Gleeds , , , показывает, что последствия могут быть серьезными.Gleeds было партнерством, которое управляло пенсионной схемой последней заработной платы. В течение более чем пятнадцати лет, начиная с 1991 г., был оформлен ряд актов о внесении поправок в пенсионную схему, в том числе ее закрытие для будущего начисления пособий.

Позже было обнаружено, что подписи партнеров на этих актах не были засвидетельствованы надлежащим образом, как того требует Закон о собственности (прочие положения) 1989 года. казнен, был в районе 45 миллионов фунтов стерлингов.

Высокий суд постановил, что акты недействительны и не имеют силы. Аргументы о том, что доверительные управляющие и члены схемы должны быть лишены права отрицать действительность действий, не увенчались успехом. Однако дело должно быть обжаловано в Апелляционном суде по ряду пунктов.

Неспособность выполнить контракты должным образом — это реже проблема, чем дела. Это связано с тем, что при выполнении простого контракта необходимо соблюдать меньше формальностей. Тем не менее, важно, чтобы оба типа документов были оформлены должным образом, чтобы гарантировать их действительность и работу по назначению.Хотя дело Gleeds свидетельствует о нынешней тенденции, согласно которой суды придерживаются строгого подхода к соблюдению формальностей в контексте пенсионного обеспечения, эти принципы имеют более широкое применение.

Налоги на документальный перевод в Калифорнии

Закон штата Калифорния о налоге на передачу документов разрешает округам и городам взимать налог с документов, передающих недвижимость. Закон о налоге на документальные переводы имеет широкую формулировку, облагая налогом:

каждый документ, документ или письменный документ, по которым любые земли, многоквартирные дома или другая недвижимость, проданные в округе, должны быть предоставлены, уступлены, переданы или иным образом переданы или переданы покупателю или покупателям или любому другому лицу или лиц, по его или их указанию, когда возмещение или стоимость передаваемого интереса или имущества (за исключением стоимости любого залога или обременения, остающегося по нему на момент продажи) превышает сто долларов…

Этот язык охватывает почти все интересы в собственности, которые могут быть созданы или переданы в соответствии с законодательством Калифорнии.Включает:

• Прямая передача собственности;
• Аренда в общих интересах;
• Доли участия в совместной аренде;
• имущественные интересы общества;
• Пожизненное имущество и прочие интересы;
• Долгосрочная аренда;
• Сервитуты временные;
• Мобильные дома на постоянных основаниях.

Передача любой из этих долей участия облагается документарными налогами на передачу. Документальный налог на передачу подлежит оплате, даже если инструмент не зарегистрирован в реестре недвижимого имущества округа.Создание и доставка акта приводит к уплате документарного налога на передачу.

Как определить размер налога на документарный перевод в Калифорнии

Перед расчетом суммы налога на документарный перевод в Калифорнии важно определить, подлежит ли транзакция налогообложению. Как обсуждается ниже, существует множество освобождений от налога на документарный перевод. Если применимо какое-либо из этих исключений, никакие документальные налоги на передачу не взимаются.

Если перевод не освобождается от налога, определение документарного налога на передачу может быть затруднено из-за взаимосвязи между налогами округа и штата. Закон Калифорнии о налоге на документальный перевод позволяет округам взимать налоги по ставке 55 центов на 500 долларов США стоимости собственности или уплаченного вознаграждения.Эта сумма, которая часто рассчитывается как 1,10 доллара за 1 000 долларов стоимости собственности или уплаченного вознаграждения, уменьшается на любую непогашенную ипотеку или иное обременение собственности при ее передаче.

В дополнение к уездной ставке, города могут взимать дополнительные документарные налоги на перевод. Сумма, которую город может наложить, зависит от того, является ли город чартерным городом или общим законом города . Чартерный город — это город, система управления в котором определяется собственным уставом города, а не законодательством Калифорнии.Чартерные города обладают высшей властью над своими муниципальными делами и имеют широкую свободу действий при установлении собственных налоговых ставок.

Многие из 121 чартерного города Калифорнии ввели свои собственные налоговые ставки. В Беркли, например, городская ставка налога на передачу документов составляет 15 долларов США на каждую 1000 долларов стоимости собственности, что значительно выше, чем ставка округа, составляющая 1,10 доллара на 1000 долларов стоимости собственности. Когда чартерный город устанавливает собственную налоговую ставку, превышающую налоговую ставку округа, округ не предоставляет кредит на городской налог.Это означает, что уездные и городские налоги на собственность в чартерных городах часто являются кумулятивными. В Беркли владельцы собственности платят в общей сложности 16,10 доллара (1,10 доллара по окружному тарифу плюс 15 долларов по городскому тарифу) на каждую 1000 долларов переданной стоимости собственности.

Города, не являющиеся чартерными городами, известны как городов общего права . Города общего права могут взимать налог на передачу, равный половине ставки, установленной округом. Когда город взимает налог, налог на передачу права собственности округа уменьшается на сумму городского налога на передачу собственности, так что сумма, которую платит налогоплательщик, остается на уровне 55 центов за каждые 500 долларов стоимости собственности или вознаграждения.

Общие исключения из Калифорнийского налога на документарный перевод

Есть несколько освобождений, которые часто используются, чтобы избежать применения Калифорнийского налога на документарный перевод. Эти исключения включают письменные документы для обеспечения долга, переводы государственным организациям или от них, переводы, связанные с реорганизацией или корректировками, переводы долей в организациях, облагаемых налогом как партнерство, переводы, которые отражают простые изменения в способе владения, переводы в результате развода или разделения, и передачи даром или смертью.

Письменные инструменты для обеспечения долга

Раздел 11921 Налогового и налогового кодекса Калифорнии предусматривает исключение для «любого письменного документа, предоставленного для обеспечения долга». Это освобождение распространяется на ипотечные кредиты, доверительные отношения, обратную ипотеку и даже договоры продажи в рассрочку. Однако он не применяется к продажам с обратной арендой, синтетической аренде и другим сделкам, похожим на долговые, для которых требуется документ от владельца собственности перед кредитором.

Переводы государственным учреждениям или от них

Раздел 11922 Налогового и налогового кодекса Калифорнии предусматривает:

Любой документ, документ или письменный документ, стороной которого являются Соединенные Штаты или любое их агентство или инструмент, любой штат или территория или их политическое подразделение, освобождаются от [Калифорнийского налога на документальный перевод], когда освобожденное агентство приобретает заглавие.

Это положение было толковано свободно, включая трансферты городам, уездным водным округам и государственным пенсионным системам. Он часто используется, когда федеральное агентство, такое как Управление по делам ветеранов или Министерство сельского хозяйства США, гарантирует ипотеку и, в конечном итоге, лишает ее права выкупа. В этом случае документ, оформленный в федеральное агентство, освобождается от уплаты налога на документальный перевод.

Передает инцидент на реорганизацию или корректировку

Раздел 11923 Налогового и налогового кодекса Калифорнии предусматривает освобождение от налогов на документальный перевод для переводов, осуществленных для реализации плана реорганизации, а именно:

• Подтверждено Федеральным законом о банкротстве;
• Одобрено в ходе судебного разбирательства в суде с участием железнодорожной корпорации;
• Одобрено в ходе слушания дела в суде с участием корпорации; или
• При этом происходит простое изменение личности, формы или места организации.

Эти исключения применяются только в том случае, если документы о передаче составлены, доставлены или поданы в течение пяти лет с даты подтверждения, утверждения или изменения.

Передача доли в компании, облагаемой налогом как партнерство

Раздел 11925 (a) и (b) Налогового и налогового кодекса Калифорнии применяется к «любой недвижимости, принадлежащей товариществу или другому юридическому лицу, рассматриваемому как товарищество для целей федерального подоходного налога». Переводы юридическим лицам, облагаемым налогом как партнерство, освобождаются от документарного налога на передачу, если:

• Партнерство или другое юридическое лицо, рассматриваемое как партнерство, считается продолжающимся партнерством (т.д., если товарищество не прекращено) для целей федерального налогообложения; и
• Предприятие продолжает удерживать недвижимость после передачи.

Если партнерство рассматривается как прекращающееся для целей федерального налогообложения, вся недвижимость, принадлежащая организации, рассматривается как переданная от прекращающей деятельности новой организации по текущей справедливой рыночной стоимости собственности, в результате чего взимается документальный налог на передачу причитаться.

Передачи, отражающие простые изменения в способе владения титулом

Раздел 11925 (d) Налогового и налогового кодекса Калифорнии предусматривает:

В соответствии с данной частью сборы не взимаются в связи с передачей прав собственности между физическим или физическим лицом и юридическим лицом или между юридическими лицами, которая приводит исключительно к изменению способа владения недвижимым имуществом и в котором пропорциональные доли владения в недвижимости, независимо от того, представлена ​​ли она акциями, долей участия, долей товарищества, долей участия в совместном владении или иным образом, прямо или косвенно, остается неизменной сразу после передачи.

Это широкое исключение распространяется на многие распространенные передачи, включая переводы в живые трасты и из них, а также передачи предприятиям в ситуациях, когда передающие будут владеть долей в бизнесе, пропорциональной их предыдущему владению недвижимостью.

Передача права выкупа или вместо него

Согласно разделу 11926 Налогового и налогового кодекса Калифорнии, акт от заемщика к кредитору как часть или вместо обращения взыскания освобождается от налога на документальный перевод, но только если возмещение, уплаченное заемщику, не превышает невыплаченного долга. на имущество, включая проценты и расходы.Если сумма, уплаченная при продаже права выкупа, превышает сумму, которую заемщик должен кредитору, превышение подлежит обложению документальным налогом на передачу права собственности.

Чтобы претендовать на освобождение, в акте о передаче собственности должны быть указаны возмещение и сумма неоплаченного долга, а также получатель гранта должен быть заемщиком.

Переводы после развода или раздельного проживания супругов

Раздел 11927 Налогового и налогового кодекса Калифорнии применяется к передачам, которые разделяют семейное имущество на основании судебного решения о раздельном проживании или разводе, признания недействительным или иного судебного решения в соответствии с Семейным кодексом Калифорнии или письменным соглашением об урегулировании между супругами, заключенным в предварительном порядке. разлуки или развода.Чтобы претендовать на освобождение, акт или другой письменный документ должен включать письменное изложение, подписанное одним из супругов, о том, что акт или другой письменный документ имеет право на освобождение.

Передачи подарком или смертью

Раздел 11930 Налогового и налогового кодекса Калифорнии предусматривает:

[Калифорнийский документарный налог на передачу] не применяется к каким-либо актам, документам или другим письменным документам, которые имеют целью предоставить, переуступить, передать, передать, разделить, распределить или передать права собственности на земли, многоквартирные дома или недвижимость или любые проценты по ним, если по причине такого подарка inter vivos или по причине смерти какого-либо лица такие земли, многоквартирные дома, недвижимость или права на них передаются напрямую или в доверительное управление в пользу любого физического или юридического лица.

Это широкое исключение распространяется на большинство подарков членам семьи или благотворительным организациям, независимо от того, сделан ли подарок при жизни или после смерти по завещанию или доверию. Если сделка представляет собой частичное дарение / частичную продажу, документальный налог на передачу подлежит уплате с суммы возмещения, уплаченного за недвижимость.

Прочие исключения и исключения из Калифорнийского налога на документарный перевод

Есть несколько других исключений, которые, хотя и не часто используются, могут быть важны в определенных обстоятельствах.

Денежные переводы для выполнения распоряжений Комиссии по ценным бумагам и биржам в соответствии с Законом о холдинговой компании по коммунальным предприятиям

Раздел 11924 Налогового и налогового кодекса Калифорнии предусматривает освобождение от «изготовления или доставки транспортных средств для исполнения любого распоряжения Комиссии по ценным бумагам и биржам», если:

• Приказ Комиссии по ценным бумагам и биржам гласит, что транспортировка является «необходимой или уместной», чтобы привести в действие Закон о холдинговых компаниях общественного пользования от 1935 года;
• В приказе SEC указывается собственность, которая должна быть передана; и
• Передача произведена согласно такому приказу.

Переводы государственному учреждению с обязательством возврата

Раздел 11928 Налогового и налогового кодекса Калифорнии освобождает от налога на документальную передачу «любой документ, документ или другой письменный документ, с помощью которого недвижимость передается штатом Калифорния, любым его политическим подразделением, или агентством или инструментом любого из них, в соответствии с соглашение, по которому покупатель соглашается немедленно передать недвижимость освобожденному агентству ».

Переводы государственного агентства некоммерческой корпорации, предоставившей финансирование

В соответствии с разделом 11929 Налогового и налогового кодекса Калифорнии налог на документарный перевод штата Калифорния не применяется к

любой документ, документ или иной письменный документ, посредством которого штат Калифорния, любое его политическое подразделение, агентство или инструмент любого из них передает некоммерческой корпорации недвижимость, приобретение, строительство или улучшение которой финансировалось или рефинансировалось обязательства, выпущенные некоммерческой корпорацией от имени государственного подразделения в значении Раздела 1.103-1 (b) раздела 26 Свода федеральных правил.

Аренда недвижимости

Аренда — это передача недвижимости на определенный срок и, как таковая, подпадает под общие положения Закона о налоге на передачу документов. Хотя закон не предусматривает освобождения от налогов в отношении аренды, суд в деле Thrifty Court против округа Лос-Анджелес , 210 Cal. Приложение. 3d 881 (1989) обнаружил, что аренда недвижимости на срок менее 35 лет не является «сменой собственника», которая повлечет за собой документальный налог на передачу собственности.35-летний срок определяется путем включения первоначального срока аренды и любых периодов продления.

Пример: Джон сдает недвижимость Мэри в аренду на 25-летний срок, давая Мэри возможность продлить аренду на два дополнительных 10-летних срока. Поскольку общий потенциальный срок аренды составляет 45 лет, срок аренды Мэри превышает 35 лет и потенциально может облагаться документарным налогом на передачу собственности.

Некоторые города используют свои собственные критерии, чтобы определить, является ли аренда передачей недвижимости.В Сан-Франциско, например, аренда на срок более 50 лет обычно считается передачей недвижимости, которая облагается документарным налогом на передачу.

Временная сервировка

Сервитут — это право использовать или пересекать чужую землю для определенной цели. Легкости включены в широкую сферу действия Закона о налоге на документальные переводы, и нет никаких особых исключений. Временные сервитуты были исключены в соответствии с федеральным законом, на котором основан Закон о налоге на документальную передачу, и считаются исключенными в соответствии с законодательством Калифорнии.Постоянные сервитуты явно включены, но на сегодняшний день нет четкого критерия для определения того, облагается ли сервитут документальным налогом на передачу права собственности.

Мобильные дома, не привязанные к недвижимости

Как указано выше, документарный налог на передачу применяется к мобильным домам, закрепленным на постоянном фундаменте. Когда мобильный дом постоянно прикреплен к фундаменту, он считается частью недвижимости. Передача передвижного дома, закрепленного за недвижимостью, облагается документарным налогом на передачу.Но подразумевается, что мобильные дома , а не , постоянно прикрепленные к недвижимости, не облагаются документарными налогами на передачу.