Обладатель сервитута \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Обладатель сервитута (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Обладатель сервитута Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 40 «Права собственников земельных участков на использование земельных участков» ЗК РФ»Исходя из положений статей 40, 41 и 43 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации, право на использование (пользование) соответствующего земельного участка принадлежит собственнику такого земельного участка, а также может осуществляться лицом, не являющимся его собственником. К таким лицам в соответствии со статьями 5, 41 Земельного кодекса Российской Федерации относятся землепользователи, землевладельцы, арендаторы и обладатели сервитутов (обладающие правом ограниченного пользования чужим земельным участком). »

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Обладатель сервитута Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Земельный участок: как грамотно распорядиться»
(выпуск 11)
(Жмурко С.Е.)
(«Редакция «Российской газеты», 2021)В частности, арендные отношения по своей природе максимально приближены к праву собственности на земельные участки, договор аренды заключается в отношении всего земельного участка, тогда как у обладателей сервитута таких прав нет; сервитут устанавливается для конкретной цели и, как правило, в отношении части земельного участка. При этом собственник участка, наряду с сервитуарием, также пользуется этим участком (см., например, Постановление Президиума Московского областного суда от 06.06.2018 N 44Г-145/2018).

Нормативные акты: Обладатель сервитута

Новые правила для публичных сервитутов

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (далее – ЗК РФ) дополняется новой главой V.7 «Установление публичного сервитута в отдельных целях», в которой, в том числе, определяется: перечень органов, уполномоченных принимать решения об установлении публичного сервитута; условия его установления; требования к ходатайству об установлении публичного сервитута и т.д.

Публичный сервитут (далее — ПС) — вид земельного сервитута, устанавливаемого законом или иным нормативным правовым актом в случаях необходимости обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, не предусматривающий изъятия земельных участков.

Рассмотрим основные изменения, которые вступили в силу с сентября текущего года.

Органы власти, определенные данным нормативно-правовым документом, вправе разрешить организациям жилищно-коммунального хозяйства, связи или иному лицу использовать ваш земельный участок на условиях публичного сервитута для отдельных целей, чтобы разместить:

— объекты связи, электро-, газо-, тепло-, водоснабжения;

— стройматериалы, временные и вспомогательные сооружения, технику для строительства и ремонта дорог.

По новым правилам публичный сервитут могут установить практически на любом земельном участке, однако законом предусмотрены и исключения, когда устанавливать его запрещено. К таким случая относятся:

— если публичный сервитут повлечет невозможность использования или существенное затруднение в использовании земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества;

— если публичный сервитут, повлечет необходимость реконструкции (переноса), сноса линейного объекта или иного сооружения, размещенных на земельном участке.

Решение об установлении публичного сервитута можно обжаловать в суде в течение 30 дней с момента получения соглашения о его установлении.

Пользование участком на условиях публичного сервитута производится за плату. Размер платы, определяет оценщик. Правообладатель может оспорить размер платы в суде, если сумма компенсации является недостаточной. Помимо платы за публичный сервитут владелец участка может требовать возместить убытки.

Дополнительно сообщаем, что соглашение между обладателем публичного сервитута и правообладателем земельного участка заключается в гражданском порядке. В случае, если в течении 30 дней со дня получения правообладателем земельного участка проекта соглашения, такое соглашение не заключено, а решение об установлении не обжаловано, обладатель публичного сервитута вправе начать работы на земельном участке, даже если в суде рассматривается дело о понуждении обладателя данного объекта заключить соглашение.

С полным перечнем органов власти, основаниями для установления и основаниями для отказа в установлении публичного сервитута, вы можете ознакомиться в Главе V.7 Земельного кодекса.

О возможном установлении публичного сервитута

20.04.2021

Комитет по управлению муниципальным имуществом Кстовского муниципального района информирует о возможном установлении публичного сервитута в целях строительства в целях строительства ЛЭП-0,4 кВ от ТП-79 Л-602 ПС Федяково площадью 1435 кв.м.

Адрес или иное описание местоположения земельного участка (участков), в отношении которого испрашивается публичный сервитут: Нижегородская обл., Кстовский р-он.

Заинтересованные лица могут ознакомиться с поступившим ходатайством об установлении публичного сервитута, а также с прилагаемым к нему описанием местоположения границ публичного сервитута по адресу: Нижегородская область, г. Кстово, пл. Ленина, д.4 (каб. 306). Время приема понедельник, вторник, среда, четверг — с 8 часов до 17 часов, пятница – с 8 часов до 16 часов, перерыв с 12 часов до 13 часов, выходные дни недели: суббота, воскресенье.

Справочный телефон: 8 (83145) 3-70-73.

Срок подачи указанных заявлений – 30 дней со дня опубликования данного сообщения.

Официальные сайты в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на которых размещается сообщение о поступившем ходатайстве об установлении публичного сервитута: www.kstоvo-adm.ru.

Описание местоположения границ публичного сервитута.

Кадастровые номера земельных участков (при их наличии), в отношении которых испрашивается публичный сервитут: 52:26:0030018:719; 52:26:0030018:32; 52:26:0030018:720; 52:26:0030018:1466; 52:26:0030057:1; 52:26:0030023:1194.

В соответствии с п. 8 ст. 39.42 Земельного кодекса Российской Федерации правообладатели земельных участков, в отношении которых испрашивается публичный сервитут, если их права не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, в течение тридцати дней со дня опубликования сообщения, предусмотренного подпунктом 1 пункта 3 настоящей статьи, подают заявления об учете их прав (обременений прав) на земельные участки с приложением копий документов, подтверждающих эти права (обременения прав). В заявлениях указывается способ связи с правообладателями земельных участков, в том числе их почтовый адрес и (или) адрес электронной почты. Правообладатели земельных участков, подавшие заявления по истечении указанного срока, несут риски невозможности обеспечения их прав в связи с отсутствием информации о таких лицах и их правах на земельные участки. Такие лица имеют право требовать от обладателя публичного сервитута плату за публичный сервитут не более чем за три года, предшествующие дню направления ими заявления об учете их прав (обременений прав). Обладатель публичного сервитута в срок не более чем два месяца со дня поступления указанного заявления направляет правообладателю земельного участка проект соглашения об осуществлении публичного сервитута и вносит плату за публичный сервитут в соответствии со статьей 39.46 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Количество показов: 112
Дата изменения: 20.04.2021 08:17:33

Ульяновская область : Губернатор и Правительство / Архив выступлений

С 01.09.2018 года Федеральным законом установлен специальный порядок размещения линейных объектов на земельных участках на условиях публичного сервитута или права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Такой сервитут будет устанавливаться на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления без изъятия земельного участка.

Земельный кодекс РФ дополняется новой главой «Установление публичного сервитута в отдельных целях», в которой, помимо прочего, определяется: перечень органов, уполномоченных принимать решения об установлении публичного сервитута; условия его установления; требования к ходатайству об установлении публичного сервитута; способы выявления правообладателей участков, в отношении которых предполагается установление сервитута; порядок принятия решения об установлении публичного сервитута; основания для отказа в установлении публичного сервитута; срок публичного сервитута; плата за публичный сервитут; требования к соглашению об осуществлении публичного сервитута; последствия невозможности или существенного затруднения использования земельного участка (его части), обремененного публичным сервитутом и права и обязанности обладателя публичного сервитута.

Органы власти вправе разрешить организации ЖКХ, связи или иному лицу использовать земельный участок на условиях публичного сервитута для отдельных целей, например чтобы разместить:

— объекты связи, электро-, газо-, тепло-, водоснабжения;

— стройматериалы, временные и вспомогательные сооружения, технику для строительства и ремонта дорог;

— другие, исчерпывающий перечень которых установлен в ст. 39.37 ЗК РФ. В любом случаев соответствии с п. 2 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут может быть установлен только для обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения.

По новым правилам публичный сервитут могут установить практически на любом земельном участке.

Есть исключения. Так, публичный сервитут не установят, если из-за него владелец не сможет использовать участок больше года (больше трех месяцев, если земельный участок предназначен для жилищного строительства (в том числе индивидуального жилищного строительства), ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества). Отметим, что не допускается установление публичного сервитута в целях размещения объектов связи, электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и стройматериалов, временных и вспомогательных сооружений, техники для строительства и ремонта дорог в отношении земельных участков, предоставленных или принадлежащих гражданам и предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства, за исключением случаев необходимости установления сервитута для подключения к инженерным сетям объектов, расположенных на таких земельных участках.

Полный перечень оснований для отказа в установлении публичный сервитут приведен в ст. 39.44 ЗК РФ.

В общих чертах механизм установления публичного сервитута следующий.

1. Заинтересованное лицо подает в орган власти ходатайство.

2. Если оснований для возврата ходатайства нет, орган власти направляет в Росреестр запрос о правообладателях земельных участков, размещает различными способами сообщение о возможном установлении публичного сервитута.

3. Орган власти принимает решение об установлении публичного сервитута или отказывает в этом. В большинстве случаев на это отводится 45 дней.

4. Орган власти размещает решение на своем сайте и публикует его в официальном источнике публикации муниципальных правовых актов. Копию решения он направляет владельцу участка. На все это у органа власти пять рабочих дней с момента принятия решения.

Кроме того, сведения о публичном сервитуте включаются в ЕГРН.

5. Обладатель публичного сервитута заключает с правообладателем земельного участка соглашение об осуществлении публичного сервитута.

Решение об установлении публичного сервитута можно обжаловать в суде в течение 30 дней с момента получения соглашения о его установлении.

При установлении публичного сервитута в специальном порядке его обладатель, по общему правилу, обязан вносить плату (п. 1 ст. 39.46 ЗК РФ). Плата за публичный сервитут для земельных участков в государственной или муниципальной собственности, не обремененных правами третьих лиц, устанавливается в размере 0,01 процента кадастровой стоимости такого участка за каждый год использования (п. 4 ст. 39.46 ЗК РФ).

Плата за публичный сервитут для земельных участков в частной собственности или в аренде граждан или юрлиц определяется в отчете оценки, составленном не более чем за 30 дней до даты направления владельцу земельного участка соглашения об осуществлении публичного сервитута его обладателем (п. 7 ст. 39.46 ЗК РФ).

Плата за публичный сервитут может вносится владельцу земельного участка при заключении соглашения с обладателем обременения или в депозит нотариуса, когда соглашение не заключено (п. 8 ст. 39.46 ЗК РФ) при этом обладатель публичного сервитута после внесения платы на депозит нотариуса может приступить к работам.

Если установление публичного сервитута сделало невозможным использование правообладателем земельного участка или объекта недвижимости на нем, можно потребовать от владельца публичного сервитута их выкупа по рыночной стоимости и возмещения убытков или в отдельных случаях (например, аренде) — возмещения убытков, возникших в связи с обременением земельного участка (ст. 39.48 ЗК РФ).

При досрочном прекращении публичного сервитута внесенная за него плата не подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением об осуществлении обременения (п. 9 ст. 39.46 ЗК РФ).

В ряде случаев публичный сервитут может быть безвозмездным, например при устройстве пересечений автодорог с железнодорожными путями или при размещении автомобильных дорог и железнодорожных путей в туннелях (п. 6 ст. 39.46 ЗК РФ).

Публичный сервитут, установленный в специальном порядке, прекращается на основании решения уполномоченного органа, когда (п. 4 ст. 48 ЗК РФ), либо по решению суда, например когда обладатель публичного сервитута нарушает соглашение о его установлении или ведет свою деятельность с нарушениями законов и технических регламентов (п. 6 ст. 48 ЗК РФ).

Постановление Администрации г.Томска от 08/10/2020 № 193-з : Об установлении публичног…

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

08/10/2020 № 193-з

Томск

Об установлении публичного сервитута для размещения тепловых сетей

На основании ходатайства АО «ТомскРТС» (634050, Томская область, г.Томск, пер.Нахановича, 4а, ОГРН 1145543013880, ИНН 7077351521) от 14.11.2019 № 10195/9, главы V.7 Земельного кодекса Российской Федерации, руководствуясь Уставом Города Томска,

ПОСТАНОВЛЯЮ:

1. Установить для АО «ТомскРТС» (634050, Томская область, г.Томск, пер.Нахановича, 4а, ОГРН 1145543013880, ИНН 7077351521) в отношении земельного участка по адресу: Томская область, город Томск, улица Гагарина, 13 с кадастровым номером 70:21:0200002:274, сроком на 10 лет со дня установления, публичный сервитут для размещения тепловых сетей в составе объекта: «Реконструкция трубопровода от ТК-12-07 до ТК-12-07-1», диаметром 50 мм на 100 мм для подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения нежилого здания по адресу: г.Томск, пр.Ленина, 97/1 в границах согласно прилагаемому к настоящему постановлению описанию местоположения границ публичного сервитута.
2. Установить:
1) размещение тепловых сетей, указанных в пункте 1 настоящего постановления, требует установления охранной зоны в соответствии с Типовыми правилами охраны коммунальных тепловых сетей, утверждёнными Приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 17.08.1992 № 197;
2) срок, в течение которого использование земель будет невозможно или существенно затруднено, составит 3 месяца со дня установления публичного сервитута;
3) необходимость установления публичного сервитута обоснована договором о подключении к системе теплоснабжения № 07.309.345.18 от 19.10.2018 между АО «Томск РТС» и физическим лицом;
4) плата за публичный сервитут в отношении земель и земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не обременённых правами третьих лиц, устанавливается за каждый год использования в размере 0,01 процента кадастровой стоимости каждого земельного участка (применительно к землям – в размере 0,01 процента среднего показателя кадастровой стоимости земельных участков по муниципальному образованию «Город Томск») пропорционально площади земельных участков и земель в установленных границах публичного сервитута (при этом плата за публичный сервитут не может быть менее чем 0,1 процента кадастровой стоимости земельного участка, обременённого публичным сервитутом, за весь срок публичного сервитута) и вносится обладателем публичного сервитута не позднее шести месяцев со дня принятия настоящего постановления;

5) график проведения работ: вынос оси тепловой сети в натуру – 7 дней; земляные работы (разработка грунта, демонтаж дорожных/тротуарных покрытий) — 7 дней; устройство строительной части тепловой сети (монтаж лотков, камер, неподвижных опор, колодцев) — 21 день; устройство тепломеханической части тепловой сети (монтаж трубопроводов, антикоррозийные работы, теплоизоляционные работы) — 28 дней; работы по гидроизоляции каналов — 14 дней; обратная засыпка — 7 дней; восстановление нарушенного благоустройства (дорожные/тротуарные покрытия, газоны) – 7 дней;
6) обладатель публичного сервитута обязан привести земельный участок, указанный в пункте 1 настоящего постановления, в состояние, пригодное для использования в соответствии с видом разрешённого использования, в срок не позднее чем три месяца после завершения строительства, капитального или текущего ремонта, реконструкции, эксплуатации, консервации, сноса тепловой сети, для размещения которой установлен публичный сервитут, снести указанную тепловую сеть в срок не позднее чем шесть месяцев с момента прекращения публичного сервитута.
3. Департаменту архитектуры и градостроительства администрации Города Томска в течение пяти рабочих дней со дня принятия настоящего постановления:
1) направить копию настоящего постановления правообладателю земельного участка, в отношении которого принято решение об установлении публичного сервитута, в соответствии с требованиями подпункта 3 пункта 7 статьи 39.43 Земельного кодекса Российской Федерации, в орган регистрации прав;
2) направить в адрес АО «ТомскРТС» копию настоящего постановления, сведения о лицах, подавших заявления об учёте их прав (обременений прав) на земельные участки, способах связи с ними, копии документов, подтверждающих права указанных лиц на земельные участки.
4. Комитету по общим вопросам администрации Города Томска в течение пяти рабочих дней со дня принятия настоящего постановления:
1) опубликовать настоящее постановление (за исключением приложений к нему) в Сборнике официальных материалов муниципального образования «Город Томск»;
2) разместить настоящее постановление на официальном портале муниципального образования «Город Томск» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
5. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на заместителя Мэра Города Томска по архитектуре и строительству администрации Города Томска.

Мэр Города Томска И.Г. Кляйн

Ю.С. Романова
90 61 44

Что не так с реформой института публичного сервитута в земельном законодательстве РФ?

По результатам рассмотрения проект ФЗ № 187920-7 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части упрощения строительства, реконструкции, капитального ремонта и (или) эксплуатации линейных объектов» был направлен Президенту Российской Федерации, в Совет Федерации Федерального Собрания РФ, высшие исполнительные органы государственной власти субъектов РФ для подготовки отзывов, предложений и замечаний.

В пояснительной записке к проекту закона отмечается, что реформа земельного законодательства, реализованная посредством принятия Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», уже позволила сократить сроки оформления прав на земельные участки и строящиеся линейные объекты с 16 месяцев до 1 года.

Однако даже такое сокращение сроков не позволяет сетевым компаниям выполнить требования нормативных актов к срокам технологического присоединения объектов потребителей к инженерным коммуникациям, которые должны составлять максимум 4 месяца.

Для решения вышеуказанной задачи законопроект предусматривает внесение изменений в ряд законодательных актов Российской Федерации, включая Земельный, Градостроительный, Лесной кодексы Российской Федерации, Федеральные законы «О газоснабжении в Российской Федерации», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О государственной регистрации недвижимости» и иные законы.

Остановимся на наиболее существенных изменениях, предлагаемых законопроектом, а именно изменениях в Земельный кодекс РФ, которыми учреждается правовой институт публичного сервитута, существенно отличающийся от одноименного института, предусмотренного действующим земельным законодательством.

Законопроект предусматривает дополнение Земельного кодекса РФ отдельной главой V.7, регулирующей основания и порядок установления «публичного сервитута в отношении земельных участков для их использования в отдельных целях». К таким целям относятся, например, строительство, реконструкция, капитальный ремонт, эксплуатация объектов электросетевого хозяйства, тепловых, водопроводных, канализационных сетей, линий и сооружений связи, объектов системы газоснабжения, устройство пересечения автомобильной дороги с железнодорожными путями и т.д.

Фактически предлагаемый законопроект изменяет содержание публичного сервитута. Так, в действующей редакции статьи 23 Земельного кодекса РФ публичный сервитут предполагает предоставление равной для всех лиц возможности пользования определенным образом соответствующим земельным участком. В свою очередь, концепция законопроекта подразумевает под публичным сервитутом, предусмотренным новой главой V.7, право ограниченного пользования юридического лица в целях размещения общественно значимых объектов (далее публичный сервитут в отношении земельных участков для их использования в отдельных целях, введение которого, согласно законопроекту, предполагается путем дополнения Земельного кодекса РФ главой V.7, именуется «Публичный сервитут»).

Кроме того, предлагаемые изменения в Земельный кодекс РФ внедряют упрощенную процедуру оформления Публичного сервитута, в частности возможность внесения в реестр сведений о границах действия Публичного сервитута вне зависимости от точных границ земельных участков и (или) наличия зарегистрированных прав на них. Это избавляет от необходимости проведения кадастровых работ и регистрационных действий, изменения категории земель и видов разрешенного использования земельных участков, что существенно сокращает срок и стоимость оформления доступа к земельным участкам.

Законопроектом предусмотрен следующий порядок и условия установления Публичного сервитута:

• Публичный сервитут устанавливается решением уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления на основании ходатайства заинтересованного лица, например организации, являющейся субъектом естественных монополий, владельца объектов транспортной инфраструктуры, организации связи и др. Правообладатель земельного участка информируется о поступлении такого ходатайства, однако, законопроект не предусматривает для него возможности заявить возражения относительно поступившего ходатайства, которые должны быть учтены уполномоченным органом;

• в решении отражаются сведения об обладателе Публичного сервитута, сроке, на который устанавливается Публичный сервитут, расчет и порядок внесения платы за сервитут, описание местоположения границ действия Публичного сервитута и иные определенные в законе условия;

• после вынесения вышеуказанного решения обладатель Публичного сервитута направляет правообладателю земельного участка соглашение об осуществлении публичного сервитута, включающее условия, предусмотренные решением о его установлении. При этом законодатель не ограничивает круг вопросов, которые могут быть урегулированы таким соглашением;

• Публичный сервитут считается установленным со дня внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, которые вносятся на основании решения об установлении сервитута, поступившего в орган регистрации от органа, который вынес такое решение;

• законопроект предусматривает плату за установление Публичного сервитута в отношении земельного участка, находящегося как в государственной или муниципальной, так и в частной собственности. Размер платы за установление Публичного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в частной собственности, подлежит определению в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

• предусмотрены также предельные сроки для установления сервитута. Например, сервитут для целей строительства, ремонта и эксплуатации инженерных сетей должен составлять не менее 10 и не более 49 лет.

Правообладатель земельного участка вправе оспорить как само решение об установлении сервитута, так и условия соглашения об осуществлении Публичного сервитута, а также потребовать возмещения убытков, связанных с осуществлением деятельности, для обеспечения которой установлен сервитут; убытков, причиненных невозможностью для правообладателя исполнить обязательства перед третьими лицами; убытков, причиненных повреждением имущества. Правообладатель земельного участка вправе требовать его выкупа, если деятельность, для обеспечения которой установлен сервитут, сделала невозможным или существенно затруднила использование земельного участка или расположенного на нем объекта недвижимости.

Кроме того, сервитут не может быть установлен в отношении земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства и огородничества, за исключением случаев необходимости установления сервитута для подключения к инженерным сетям объектов, расположенных на таких земельных участках. Вышеуказанные условия отражают стремление законодателя обеспечить соблюдение баланса частных и публичных интересов при установлении Публичного сервитута. Вместе с тем законопроект содержит подходы и положения, вызвавшие критику в ходе его обсуждения как ущемляющие права и интересы правообладателей земельных участков.

Так, например, законопроект предусматривает право обладателя Публичного сервитута приступить к осуществлению деятельности, для обеспечения которой установлен Публичный сервитут, со дня подписания правообладателем земельного участка соглашения об осуществлении Публичного сервитута либо со дня внесения на депозит нотариуса платы за такой сервитут.

При этом законопроект не предоставляет правообладателю земельного участка правовых инструментов для эффективного обсуждения положений такого соглашения, определяющего важные аспекты взаимодействия сторон. Если правообладатель не оспорил решение об установлении сервитута в суде, то по истечении 30-дневного срока со дня получения правообладателем участка проекта соглашения обладатель сервитута вправе внести плату за сервитут на депозит нотариуса и приступить к деятельности, для которой был установлен сервитут, даже при недостижении сторонами согласия относительно условий соглашения. При этом график и сроки выполнения работ будут считаться согласованными.

Таким образом, по истечении 30 дней со дня получения правообладателем участка проекта соглашения об осуществлении Публичного сервитута обладатель сервитута может совершить формальные действия по внесению платы за сервитут и начать пользование участком вопреки возражениям правообладателя участка относительно условий соглашения.

Законопроект также предусматривает ряд положений, не согласующихся с основополагающими принципами земельного законодательства Российской Федерации.

Действующим законодательством предусмотрено деление земель по целевому назначению на категории. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ). Статьей 285 Гражданского кодекса РФ предусмотрена возможность изъятия земельного участка у собственника, который использует его с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если участок используется не по целевому назначению.

Вместе с тем предусмотренные законопроектом изменения в статью 23 Земельного кодекса РФ устанавливают, что деятельность, для обеспечения которой устанавливается Публичный сервитут, может осуществляться на земельном участке независимо от его целевого назначения и разрешенного использования, за исключением случаев, когда осуществление данной деятельности в соответствии с требованиями технических регламентов, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации не допускается на определенных землях, территориях, в определенных зонах.

Таким образом, обладатель сервитута наделяется возможностью игнорировать требования о целевом использовании земельного участка, что является недопустимым даже для собственника участка, право которого в отношении земельного участка является более «полным» по своему правовому содержанию, чем право обладателя сервитута.

Вышеизложенное указывает на то, что законопроект, имеющий своей целью решение важной задачи по сокращению сроков строительства линейных объектов, реализует ее путем внедрения довольно радикальных правовых механизмов, которые могут вызвать обоснованное недовольство собственников земельных участков. Представляется, что активное обсуждение данного законопроекта и формирование предложений по его совершенствованию могут способствовать выработке более сбалансированного подхода к реализации мер по упрощению процедур получения доступа к земельным участкам, необходимым для строительства линейных объектов.

http://stroy.expert/best_leader/cto-ne-tak-s-reformoj-instituta-publicnogo-servituta-v-zemelnom-zako… 

Как публичный сервитут суперфицием стал

Недавно был принят и уже вступил в действие довольно обширный закон, вносящий изменения в Земельный кодекс РФ и иные законы (ФЗ от 3 августа 2018 г. № 341-ФЗ). Он посвящен сервитутам, причем, в основном, публичным. Публичным сервитутам вообще не повезло в цивилистической доктрине. Многие авторы считали их не сервитутами вовсе, а особыми публичными обременениями, за плату установленными в пользу неопределённого круга лиц. Такие обременения отличались от обычных сервитутов тем, что последние всегда имели конкретных правообладателей. К тому же практика установления публичных сервитутов не имела широкого распространения, поскольку за них должна была вноситься плата, а потому эта практика всерьёз мало кого беспокоила. Если беспокоиться за каждое «странное» положение нашего законодательства, можно попросту сойти с ума…

Но после принятия ФЗ от 3 августа 2018 г. № 341 возникли серьёзные основания для того, чтобы обратить внимание на публичные сервитуты, тем более что этот закон не внёс никаких изменений в Гражданский кодекс РФ, хотя тот регламентирует обычные (частные, гражданские) сервитуты. Мотивов тут несколько…

Во-первых, и обычный (частный, гражданский) сервитут, и публичный сервитут, хотя они и объединены общим понятием «право ограниченного пользования чужим земельным участком», тем не менее, продолжают называться сервитутами. Впрочем, этот довод можно было привести и раньше, но сейчас он рельефно подчёркнут новой редакцией ст. 23 ЗК, где сервитут и публичный сервитут перечислены через запятую. Разумеется, налицо нарушение правил формальной логики, прежде всего закона тождества (привет адептам машинизации права!). Но главное даже не это, а то, какой критерий лежит в основе их разграничения.

Если раньше это был круг лиц, имеющих право на сервитут, – конкретное лицо для частного сервитута, неопределённый круг лиц – для публичного, то теперь использование этого критерия невозможно. Что касается термина «право ограниченного пользования», то под него можно подвести любое вещное право на чужой земельный участок, ведь среди них неограниченных прав нет. Можно ли считать, что публичный сервитут устанавливается «в целях обеспечения государственных и муниципальных нужд, а также нужд местного населения» (ч. 2 ст. 23 ЗК), а частный сервитут в пользу конкретного лица? В принципе, да, если бы не одно «но», и это второй мотив. А пока можно с уверенностью сказать, что проблема разграничения частных и публичных сервитутов обострилась.

Во-вторых, в Земельном кодексе РФ появился новый термин «обладатель публичного сервитута», к которому отнесено лицо, установленное в соответствии с главой V.7 кодекса. И хотя законодатель всячески стремился избежать прямого указания на конкретное лицо, которое является «правообладателем», это фактически – любой заявитель, ходатайствующий об установлении публичного сервитута (субъект естественной монополии, организация связи, владелец транспортной инфраструктуры, любое лицо, подавшее ходатайство об изъятии объекта для государственных и муниципальных нужд и имеющее на это право, иное уполномоченное лицо, sic!), см. ст. 39.40 ЗК. Таким образом, у публичного сервитута может быть не только конкретный, но часто и единственный управомоченный. Именно он вносит плату за публичный сервитут (ст. 39.46 ЗК), заключает соглашения об осуществлении публичного сервитута (ст. 39.47 ЗК) и т.д.

Если мы примем во внимание, для каких целей теперь устанавливается публичный сервитут (см. ч. 4 ст. 23 ЗК), то станет понятно, что при признании управомоченным по такому сервитуту конкретного лица последний ничем не будет отличаться от сервитуария по гражданскому праву. Однако применение гражданского законодательства к таким частным по сути сервитутам прямо исключено (ч. 3 ст. 23 ЗК). Цель очевидна – избежать применения общих норм гражданского права к данным отношениям, создав некий анклав в правовом регулировании.

В-третьих, плата за публичный сервитут теперь может устанавливаться лишь тогда, когда его установление приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, причём даже в этих случаях закон может освобождать от внесения такой платы (ч. 13 ст. 23 ЗК). Очевидно, что использование здесь оценочного понятия «существенные затруднения» открывает возможность для широкого судебного усмотрения… Думаю, плата будет легально устанавливаться в редких случаях, хотя очевидно, что любое использование земельного участка третьим лицом создает для его обладателя неудобства. Неслучайно закон ограничил установление публичных сервитутов для земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, садоводства и огородничества и личного подсобного хозяйства (ч. 5 ст. 39.39 ЗК).

А остальным придётся терпеть, да еще бесплатно, по крайней мере, в случаях, предусмотренных ч. 6 ст. 39.46 ЗК. Правда, индивидуальным предпринимателям, фермерам и юридическим лицам, как, впрочем, и жильцам многоквартирных жилых домов, вроде бы, бояться нечего, если только у них нет объектов в полосах отвода автомобильных и железных дорог, земельные участки в которых находятся в государственной собственности, либо если они не заключали договоров о технологическом присоединении к разного рода сетям. Их, скорее, должно волновать ограничительное толкование «существенных затруднений в использовании земельного участка», но это отдельная история…

Наконец, в-четвертых, любой сервитут, который предусмотрен ЗК, в том числе публичный, допускает размещение на служащем земельном участке сооружений (завершённых или не завершённых строительством), см. п. 8 ст. 39.11 ЗК. Такие сооружения могут быть объектами недвижимости, а принадлежат они обладателю публичного сервитута. В прежней редакции ЗК данный вопрос не возникал, поскольку публичные сервитуты устанавливались в пользу неопределённого круга лиц. Теперь же есть конкретное управомоченное лицо… Правда, чётко не решён вопрос, на каком праве принадлежат эти сооружения обладателю сервитута. На праве собственности или в силу публичного сервитута? А в последнем случае, чьи они? Собственника земельного участка?

Наиболее разумным, на мой взгляд, было бы последнее решение, однако оно противоречит многолетней практике наших сетевых компаний – газовых, тепловых, электрических, – которые всегда заставляли частных лиц передавать даже возведенные за свой счет сооружения в собственность этих компаний. Думаю, практика после принятия поправок в Земельный кодекс РФ будет формироваться в том же духе, тем более что и сами эти поправки, несомненно, приняты в интересах сетевых компаний. Труба есть труба… А цивилистам ещё долго придётся «зализывать раны», пытаясь вписать публичные сервитуты в стройную систему гражданских прав.

Понимание сервировки и прав собственности — TR Spencer

Если вы владелец недвижимости, вероятно, вы слышали термин «сервитут». Фактически, у вас может даже быть один на вашей собственности. Тем не менее, вы можете не иметь полного представления о том, как работают сервитуты или как они могут повлиять на ваши права собственности. Здесь мы рассмотрим закон, лежащий в основе сервитутов, и связанные с этим юридические вопросы.

Что такое легкости?

Сервитуты — это особые имущественные права, которые предоставляют другому лицу непосессорное право.Удобства обычно позволяют кому-то пересечь вашу собственность, чтобы добраться до другого пункта назначения. Они также могут принадлежать коммунальным компаниям, которые проводят линии электропередач или канализации через территорию.

Владельцы сервировки не имеют таких же прав, как собственник недвижимости. Держатель сервитута не может исключать других из земли. Владелец может исключать других из сервитута только в том случае, если они мешают его назначению. Владельцы сервитутов не могут занимать землю. Скорее, им разрешено использовать его только временно, как определено в сервитуте.

Терминология легкости

Термины, используемые в сервитутах, на первый взгляд кажутся сложными. Например, земля, на которой установлен сервитут, называется «прислуга». И наоборот, «доминирующее поместье» — это земельный участок, на который распространяется сервитут. Другими словами, земельный участок будет служить имуществом. Дорога (согласно сервитуту) будет доминирующим поместьем. Как видите, термины сбивают с толку, но поверенный по недвижимости может помочь вам разобраться в них.

Есть еще пара других обозначений, с которыми следует ознакомиться.Сервитут является «сопутствующим», когда он приносит пользу другому участку земли. Представьте себе ситуацию, когда земельный участок не имеет выхода к морю, а подъездная дорога через другой участок земли является единственным средством доступа к дороге. Этот сервитут является сопутствующим, поскольку касается собственности, не имеющей выхода к морю. Когда сервитут принадлежит определенному лицу, это «валовой сервитут».

Послабления также могут быть положительными или отрицательными. Утвердительные сервитуты позволяют владельцу что-то делать на земле, например, переходить дорогу.Отрицательный сервитут мешает держателю что-либо делать, то есть блокировать поток воды от искусственного ручья.

Как создать сервировку

Легкости обычно создаются с помощью письменного документа. Они могут быть переданы в завещании, акте, контракте или другом виде соглашения. Для обеспечения юридической силы сервитута необходимы формальности передачи. Послабления также могут быть наложены судом или получены путем неправомерного владения.

Общие юридические проблемы с легкостью

Любой юрист по недвижимости скажет вам, что сервитуты часто становятся источником юридических споров.Главный предмет разногласий заключается в том, разумно ли использование сервитута. Владельцы сервировки имеют право использовать землю в свое удовольствие, если это не создает чрезмерной нагрузки на обслуживаемое имение. Землевладельцы имеют право использовать землю любым способом, если это не влияет ненадлежащим образом на сервитут. Как видите, эти две позиции могут вступить в конфликт. В реальном мире два человека могут по-разному интерпретировать разумность или чрезмерное бремя.

Обе стороны сервитута могут иметь средства правовой защиты в случае возникновения конфликта. Служебный владелец недвижимости может потребовать судебного запрета на блокирование определенных действий. Он или она может также потребовать прекращения сервитута. Доминирующий владелец недвижимости может подать иск о нарушении права владения. Кроме того, обе стороны могут потребовать денежную компенсацию за определенные действия.

Если у вас возникнут проблемы с сервитутом, рекомендуется обратиться за помощью к опытному адвокату. T.R. Адвокатское бюро Спенсера всегда готово вам помочь.

Написано персоналом 15 ноября 2017 г. .

Кто отвечает за обслуживание сервировки? | Руководства по дому

Тони Герра Обновлено 19 декабря 2018 г.

Когда вы землевладелец или домовладелец, вы обычно имеете право запретить другим пользоваться вашей собственностью, если не существует сервитута. Сервитут на вашу собственность дает ее владельцу право на ее использование в соответствии с положениями, описанными в сервитуте.Например, служебные сервитуты на земле позволяют энергетическим компаниям получать доступ к этой земле на своих грузовиках, а также устанавливать необходимое оборудование. Но хотя сервитуты предоставляют определенные права, они также связаны с различными обязанностями, в том числе по обслуживанию.

Обслуживание сервитутов

Существует множество различных типов сервитутов, которые могут быть созданы на недвижимом имуществе, и законы, регулирующие их, могут быть сложными. Однако в законе довольно четко прописано, кто несет ответственность за поддержание сервитута.По сути, лицо или сторона, использующие сервитут, известное как держатель сервитута, обязаны поддерживать его. Владельцы сервитутов не становятся собственниками земли, прикрепленной к их сервитутам, и в определенных пределах фактические землевладельцы сохраняют большинство прав на нее.

Права владельца сервитута

Землевладелец, имеющий сервитут на своей земле, также известен как владелец сервитута. В большинстве случаев владельцы сервитутов имеют право улучшать и восстанавливать свои сервитуты, например убирать кусты или проложить грунтовую дорогу.Однако владелец сервитута не может препятствовать его использованию и получению удовольствия от сервитута. Например, частная дорога на вашей земле, созданная сервитутом, не может быть перекрыта вами, потому что это помешает владельцу сервитута использовать ее.

Использование сервизов

Сервизы, как правило, должны использоваться для их первоначальных целей, хотя их использование может быть изменено в соответствии с разумным развитием. Частная парковка на вашем участке может быть использована владельцем сервитутов, например, для хранения транспортных средств.Однако то, что у держателя сервитутов есть частная парковка на вашей земле, не означает, что существует право превратить это в ломовой бизнес. Однако до тех пор, пока сервитуты используются в разумных пределах, держатели сервитутов должны иметь возможность пользоваться ими.

Завершение Easement

Easement работает вместе с землей, то есть продолжается бесконечно, пока не будет прекращено одним из нескольких различных методов. Например, сервитут может быть расторгнут по письменному соглашению между держателем сервитута и владельцем сервитута.Если владелец сервитута утвердительно и явно отказывается от сервитута, он также прекращает свое действие, хотя неиспользование сервитута само по себе не прекращает его действия. Легкости также прекращаются, когда они больше не нужны, создавая то, что называется концом по необходимости.

Держатели, бенефициары и резервные получатели: ConservationTools

По своей природе каждый природоохранный сервитут нуждается в держателе сервитута — земельном фонде или государственном учреждении, которое, принимая предоставление сервитута, берет на себя ответственность за надлежащее управление сервитутом.Не всем, кто стремится сохранить собственность, необходимо быть держателем сервитута, чтобы гарантировать, что их интересы и цели сервитута по сохранению будут соблюдены. Интересы спонсора или другого важного партнера по сохранению часто можно защитить, сделав их бенефициаром сервитута или резервным получателем субсидии ; отношения между держателем и бенефициаром или дополнительным получателем гранта могут быть проще в управлении, более рентабельными и менее подверженными недоразумениям, чем альтернатива, когда каждый партнер выступает в качестве держателя.Однако, если существует веская причина предоставить сервитут более чем одному держателю, держатели должны тщательно продумать и организовать, как они будут взаимодействовать друг с другом для выполнения своих обязанностей по управлению сервитутом.

Сохранение земель основано на отношениях, наиболее важным из которых является отношение землевладельца к земле. Цитируя Альдо Леопольда, «когда земля приносит пользу своему владельцу, а владелец — на своей земле; когда обоим становится лучше благодаря их партнерству, у нас есть сохранение. ^[1]

Предоставление природоохранного сервитута направлено на формирование здоровых отношений между землевладельцем и землей, и оно расширяет отношения, чтобы включить в него получателя сервитута (называемого в данном руководстве «держателем сервитута»). Некоторые гранты еще больше расширяют эти отношения, распространяя определенные права и преимущества сервитута на бенефициаров сервитутов или резервных получателей.

В этом руководстве рассматриваются эти отношения и управление сервитутом. ^[2] ролей:

• Держатель сервитута: Держатель сервитута имеет как права, так и обязанности в отношении управления консервационным сервитутом в поддержку целей сохранения сервитута.В следующем разделе описываются отношения держателя сервитута с землей и землевладельцами. В следующем разделе исследуются проблемы, которые возникают, когда консервационный сервитут должен иметь несколько держателей сервитута.
• Получатель сервитута: стороны предоставления сервитута по сохранению — те, кто владеет землей и владелец или держатели — могут указать в гранте одного или нескольких сторонних бенефициаров ^[3] (именуемых «бенефициарами сервитута ^{[4]. ]} ), а также права, которые эти получатели сервитута могут использовать для защиты своих интересов.В отличие от держателя сервитута, получатель сервитута не обязан управлять консервационным сервитутом. В руководстве рассматриваются преимущества установления отношений с бенефициаром по сравнению с наличием нескольких держателей сервитута и предлагаются способы согласования прав и полномочий бенефициаров с потребностями держателя сервитута для обеспечения эффективного и действенного управления сервитутом.
• Резервный получатель гранта: Некоторые гранты на охранный сервитут содержат своего рода план на случай непредвиденных обстоятельств для замены несуществующего или недействующего держателя другим земельным трастом или другой квалифицированной организацией (именуемой «резервным получателем гранта»).В руководстве определены способы, которыми может быть структурирована договоренность о резервном грантополучателе, и исследуется, как договоренность определяет отношения, если таковые имеются, между получателем дополнительного гранта и держателем сервитута, землей или землевладельцами.

Отношение держателя сервиза к земле

Проценты на недвижимость

Получатель консервационного сервитута не зря называется держателем. Предоставление сервитута по сохранению свидетельствует о заинтересованности в недвижимости в отношении облегченных земель, чтобы следить за тем, чтобы сохранялась природоохранная ценность земли.Владелец этой доли имеет право блокировать использование смягченной земли, несовместимое с целями сохранения сервитутов. Сервитут по сохранению является корыстным интересом, а это означает, что его не может забрать кто-либо другой. ^[5] Это текущий интерес, а не будущий интерес, вызванный непредвиденными обстоятельствами. ^[6] Он существует как мощный актив держателя с момента подписания и предоставления сервитута.

Обязанности по управлению упрощением работы

Недостаточно просто иметь право блокировать использование земель, несовместимое с целями сохранения; сервитут должен управляться на постоянной основе, чтобы поддерживать его жизнеспособность и эффективность.Обязанности по управлению недвижимостью, продиктованные условиями гранта или действием закона, обычно включают в себя обязанность контролировать переданную собственность; вести постоянный учет изменений в ослабленном имуществе из исходной документации; отвечать на запросы землевладельцев, чтобы определить, несовместима ли предлагаемая деятельность с грантом, или интерпретировать условия гранта применительно к изменившимся обстоятельствам; рассматривать планы землевладельцев и давать рекомендации по дальнейшему сохранению сервитутов; рассмотреть вопрос о том, способствуют ли изменения условий предоставления сервитута целям сохранения сервитута; и, когда происходит или находится под угрозой землепользование, несовместимое с природоохранными целями природоохранного сервитута, иметь право заблокировать его.

Взаимоотношения почтальона с землевладельцами

С момента подписания предоставления сервитута по консервации владелец сервитута вступает в отношения не только с землевладельцами, предоставляющими сервитут, но и со всеми их правопреемниками, продолжающимися неограниченно во времени. Заветы в рамках гранта являются основой для отношений между землевладельцем и землевладельцем, как описано ниже.

Гармонизация совпадающих интересов

Землевладение иногда описывается как связка палочек, потому что его можно разделить на множество различных интересов, действующих одновременно на одной и той же земле.Одна палка может быть правом на постройку дома; другая палка — право брать лес; другой — право доступа через сервитут; еще один — право владения по договору аренды.

Всякий раз, когда землевладение разделяется на совпадающие интересы в одной и той же земле, держатели этих интересов обычно заключают соглашения, чтобы разобраться в потенциальных источниках конфликта и недопонимания. Например, договоры аренды, как правило, объясняют, какие изменения могут быть внесены, а какие нет в арендуемое помещение.Документирование этого понимания защищает как арендодателя, так и арендатора, устанавливая четкие ограничения для каждого из их интересов.

Соглашения о предоставлении сервитутов по сохранению служат той же цели. Ясность в отношении видов изменений в облегченной собственности, которые соответствуют или не соответствуют целям сохранения сервитута, защищает как землевладельцев, так и держателя сервитута. Ясность, обеспечиваемая заветами, способствует гармонии и устраняет источники разногласий, основанных на ошибочных предположениях.

Участие в принятии решений о землепользовании

Соглашения устанавливают основу для взаимного участия землевладельцев и владельцев в ключевых решениях, касающихся природных и живописных ресурсов в пределах собственности. Права на пересмотр и одобрение, предоставленные держателю в отношении некоторых предложенных изменений, открывают дверь для диалога между держателем и землевладельцами относительно того, будет ли изменение соответствовать или противоречить целям сохранения сервитута. Договорные отношения с держателем сервитута дают землевладельцам возможность обратиться к держателю с просьбой интерпретировать условия предоставления в свете новых обстоятельств и, в некоторых случаях, предоставить другую помощь, относящуюся к вопросам управления ресурсами.

Наличие нескольких держателей для одного сервитута может привести к путанице или даже конфликту при управлении сервитутом. Это, а также дополнительные затраты на избыточное управление, как правило, делают предпочтительным избегать ситуаций с несколькими держателями. Однако требования спонсоров проекта или другие соображения иногда требуют наличия нескольких держателей. В этих случаях возможность возникновения проблем управления может быть сведена к минимуму, если владельцы тщательно и четко изложат свои ожидания и определят свои отношения.

Договор держателя

Термин «Соглашение с держателем» для целей данного руководства означает письменный документ, свидетельствующий о том, что многие держатели согласны с тем, как будут выполняться обязанности по управлению сервитутом. Содержание соглашения держателя будет варьироваться в зависимости от отношений держателей. Основные вопросы, которые необходимо решить в Соглашении с Держателем, независимо от конкретных отношений, изложены в разделе «Независимые держатели сервиза» ниже.В следующих разделах «Держатели соглашения« Принципал-агент »и« Держатели соглашения-партнерства »указаны дополнительные проблемы, которые следует решить в рамках этих отношений.

Стандарты и практики

Стандарт 8, Практика J Стандартов и практик земельного траста гласит:

Если вы участвуете в партнерстве по совместному приобретению или долгосрочному руководящему проекту, соглашения оформляются в письменном виде, чтобы прояснить, при необходимости, цели проекта, роли и обязанности каждой стороны, юридические и финансовые договоренности, коммуникации с общественностью. и между сторонами, и публичное признание роли каждого партнера в проекте.

Отдельное соглашение по сравнению с грантом

Держатели могут использовать предоставленный сервитут по консервации для документирования своих договоренностей, но, если они это сделают, им необходимо проявлять осторожность по следующим причинам:

• Любые условия Держателя соглашения, включенные в грант, становятся частью гранта. Землевладельцы, как стороны гранта, имеют право обеспечить соблюдение этих условий и наложить вето на их изменения, если не согласовано иное. Нет никакой гарантии, что будущие землевладельцы будут сотрудничать, и со временем разумно ожидать, что поправки к Соглашению о владельце станут желательными.
• Договоренности между держателями на дату сервитута, вероятно, со временем изменятся. Настоятельно рекомендуется периодически пересматривать и обновлять Соглашение с держателем, чтобы отразить эти изменения. Договор держателя, отдельный от гранта, облегчает этот процесс обновления и позволяет избежать потенциальных трудностей, связанных с формальным изменением гранта.

Публичное уведомление о правилах

Договор держателя — это договор между держателями. Если нет особой причины уведомлять будущих землевладельцев или других лиц об одном или нескольких его положениях, нет необходимости делать запись.

Нижеприведенное обсуждение вопросов, которые должны быть решены в различных типах примечаний к соглашениям о держателях, в отношении конкретных вопросов, причин, по которым может быть целесообразным зарегистрированное уведомление об этих положениях.

Отношения между держателями сервировок?

• Несколько держателей сервитутов ^[7] могут устанавливать отношения между собой разными способами, но для целей применения правовых норм первым шагом является поиск юридических отношений, которые наиболее точно описывают их отношения друг с другом.В справочнике рассматриваются три категории правоотношений:
• Независимые держатели сервитута : Каждый держатель сервитута осуществляет свои права и полномочия в рамках гранта отдельно и выполняет свои собственные обязанности по управлению сервитутом.
• Держатели сервитутов принципала и агента : Каждый держатель сервитута свободен осуществлять свои права и полномочия отдельно, но один (принципал или, в данном руководстве, «неуправляющий держатель») зависит от другого (агента или, в это руководство, «владелец менеджера») для выполнения обязанностей по управлению сервитутом.
• Партнерские держатели сервитутов : Держатели сервитутов соглашаются осуществлять свои права и полномочия вместе, а не по отдельности. Они разделяют свои обязанности по управлению сервитутом как равные партнеры.

Соглашения между держателями сервитута не обязательно должны полностью попадать в ту или иную категорию для всех задач администрирования сервитута. Например, держатели сервитута могут иметь понимание, что они будут действовать независимо друг от друга, за исключением того, что один держатель будет действовать как агент другого, если потребуется принудительное действие сервитута.

Статус независимых держателей сервитутов устанавливается по умолчанию, если держатели сервитутов намеренно или нет никаких других отношений. При отсутствии соглашения об ином, несколько владельцев или держателей долей в недвижимости не имеют подразумеваемой обязанности сотрудничать друг с другом, разделять какие-либо обязанности или общаться друг с другом. ^[8]

Отсутствие согласия вызывает проблемы

Что касается рутинных административных задач (мониторинг и ведение записей), то их независимое выполнение может не быть особенно обременительным для держателей сервитутов или землевладельца.Это не всегда тот случай, когда необходимо принимать ключевые решения.

Пример: Судебный сервитут предоставляется Держателю A и Держателю B. Каждый из них осуществляет собственный мониторинг и учет. Каждому из них направляется предложение по усовершенствованию, разрешенному в рамках гранта, при условии рассмотрения и утверждения. Владелец А уведомляет землевладельца о своем заключении о том, что улучшение соответствует целям сервитута, и, таким образом, одобряется. Владелец B уведомляет землевладельца о своем неодобрении.Каждый представляет землевладельцу отдельный счет на расходы на рассмотрение.

Держатель A может добросовестно выполнять свои обязанности по проверке, но безрезультатно, потому что с практической точки зрения Держатель B имеет право вето в отношении решения Держателя A; точно так же и наоборот. Землевладелец, по понятным причинам, смущен и встревожен, обнаружив, что держатели сервитута не обязаны (по крайней мере) обсуждать друг с другом свои опасения.

Проблемы, которые необходимо разрешить по соглашению с владельцем

Как видно из приведенного выше примера, держатели сервитута (даже независимые) должны работать вместе над определенными ключевыми решениями, чтобы управление сервитутом осуществлялось разумным и эффективным образом.Соглашение о владельце может использоваться для установления протокола, которому необходимо следовать, когда необходимо принять важные решения. Вот некоторые из вопросов, которые могут быть решены в Соглашении о держателе между независимыми держателями:

• Какие события регулируются протоколом, указанным в соглашении? Некоторые возможности — это запросы землевладельца на рассмотрение и одобрение; запросы на толкование условий гранта; запрос на изменение условий грантового документа; начало исполнительного производства. ^[9]
• Каков разумный период времени для каждого владельца, чтобы изучить и сообщить свое мнение другим?
• Если в первую очередь нет согласия, существует ли обязательство встречаться и / или обсуждать разногласия, чтобы найти, если возможно, взаимоприемлемые точки соприкосновения?
• Что произойдет, если согласия по-прежнему нет? Как будет налажено общение с помещиками?
• Если грант предназначен для использования в качестве квалифицированного природоохранного взноса для целей федерального налогообложения:
  • Будут ли держатели выдавать отдельные одновременные письменные подтверждения подарка или по одному подписанному каждым? ^[10]
  • Будет ли каждый из них подписывать форму IRS 8283? Благоразумие подсказывает, что оба должны избегать риска для удержания франшизы. ^[11]
  • Кто имеет право на выкуп и в каком размере? ^[12]
• Если один, но не все держатели застрахованы по программе страхования Terrafirma, как они понимают соблюдение условий защиты сервитута? ^[13]
• Если финансирование управления не было организовано независимо от соглашения, каковы будут договоренности?

В идеале организация не станет держателем сервитута, если она полностью не желает и не способна управлять сервитутом.Если он не желает и не может, но нуждается в праве вмешиваться в определенных обстоятельствах для защиты своих природоохранных интересов, вместо этого ему будет лучше, если он станет бенефициаром сервитута, как описано ниже в этом руководстве. Однако бывают случаи, когда требования спонсора проекта требуют, чтобы правительственное подразделение или другая организация называлась держателем сервитута, независимо от того, намеревается ли оно активно участвовать в управлении сервитутом. В таких случаях этот держатель часто обращается к другому держателю для управления сервитутом.В конце концов, если один держатель вкладывает свое время и ресурсы в управление сервитутом за свой собственный счет, почему бы не позволить этому держателю работать на обоих держателей? Кажется простым и понятным, но, как обсуждается ниже, оба держателя должны знать о непредвиденных последствиях и потенциальных ловушках.

Отношения между принципалом и агентом

Держатель сервитута, управляющий сервитутом только для себя, подчиняется только своему собственному совету управляющих. Держатель сервитута, управляющий сервитутом как для себя, так и для другого держателя, подотчетен своему совету управляющих, а в качестве управляющего держателя также подотчетен другому держателю.Какие юридические и этические проблемы должен учитывать руководитель, выполняющий эту двойную роль? А как насчет держателя, не являющегося менеджером? Вознаграждает ли закон его пассивный подход и позволяет ли другому владельцу взять на себя все бремя? Чтобы найти ответы на эти вопросы в соответствии с действующим законодательством, первым делом необходимо классифицировать отношения. Категория, наиболее подходящая для сценария «один держатель услуг для обоих», — это закон агентства. Управляющий держатель предоставляет услуги по управлению сервитутом как для себя, так и в качестве агента для другого держателя (своего клиента или, используя юридическую терминологию, своего принципала).

Каждый остается независимым

Отношения принципала и агента не изменяют независимости каждого держателя и отдельных обязанностей каждого держателя. Каждый держатель всегда остается независимым субъектом, сохраняя полное право и власть действовать от своего имени.

Нет долгосрочных обязательств

Отношения принципал-агент длится только до тех пор, пока ни один из держателей не прекращает их; другими словами, оно может быть прекращено по желанию. Соглашение с держателем может предусматривать минимальный срок или период уведомления до того, как расторжение вступит в силу, но, как правило, оба держателя могут действовать по своему усмотрению.Ни один из них не взял на себя никаких долгосрочных обязательств по отношению к другому, чтобы действовать или принимать решения вместе, а не по отдельности. Это ключевая особенность, которая отличает отношения основного агента от договоренности о партнерстве, обсуждаемой ниже.

Неформальная занятость в качестве агента

Самый сложный аспект отношений принципал-агент состоит в том, что стороны могут формировать отношения, не осознавая и не намереваясь этого. Агентство может быть создано косвенно или в результате поведения.

Пример: Поселок юридически обязан по постановлению быть держателем любого сервитута, который он приобретает за счет муниципальных фондов; однако у Городка нет персонала или опыта для предоставления услуг по управлению сервитутом на регулярной основе.Городок видит, что он может избежать бремени управления, но при этом добиться сохранения, полагаясь на второго держателя, Земельный фонд. В последующие годы Township полагается на Земельный траст для выполнения всего управления сервитутом; Земельный фонд взял на себя роль распорядителя сервитутов; и в этом качестве землевладельцы стали полагаться на Земельный фонд.

Порядок поведения

В приведенном выше примере Земельный траст управляет сервитутом от своего имени, а также от имени городка; таким образом, независимо от того, заключают они официальное соглашение или нет, суд, скорее всего, решит вопросы, относящиеся к их обязанностям по управлению сервитутом, применяя правовые нормы, регулирующие отношения принципала и агента.

Сюрпризы ждут тех, у кого нет официального соглашения

Когда правовые нормы, применимые к агентству, применяются к неформально созданным отношениям принципал-агент, стороны могут быть удивлены непредвиденными последствиями и ловушками, например, способностью одного держателя привязать другого к решению или ответственность одного держателя за действия другого. Этих сюрпризов можно избежать, если тщательно спланировать и оформить отношения соответствующим Соглашением с Держателем.

Полномочия агента связывать обязательствами принципала

Согласно правовым нормам, применимым к агентству, агент уполномочен действовать от имени своего принципала. Это правило защищает тех, кто разумно полагается на очевидный авторитет агента. В приведенном выше примере землевладельцы привыкли иметь дело исключительно с Земельным трастом по вопросам управления сервитутом; таким образом, для них может быть разумным полагаться на очевидные полномочия Земельного траста по всем вопросам управления сервитутом. Если поселок рассчитывает сохранить за собой право утверждать определенные важные управленческие решения, ему необходимо прояснить это Земельным трастом и землевладельцами.

Агент действует под контролем принципала

Одна из ловушек агентства состоит в том, что с юридической точки зрения ответственность всегда остается за принципалом — она ​​никогда не перекладывается на агента. Таким образом, в приведенном выше примере, независимо от относительных знаний и опыта каждого, Township рассматривается как контролирующий действия своего агента, Land Trust, включая небрежные или противоправные действия его сотрудников, действующих в рамках агентства. Положение о возмещении убытков в Договоре держателя и соответствующее страхование ответственности помогут смягчить эти последствия.Но держатель сервитута, который позволяет формировать агентские отношения своим поведением, может не осознавать, что он подвергается риску действий или бездействия сотрудников другого держателя.

Конфликтующие обязанности

Агент обязан проявлять лояльность по отношению к своему принципалу, что означает, что агент должен действовать в лучших интересах принципала, а не в собственных интересах. Применительно к вышеприведенному примеру это не проблема, если и Township, и Land Trust согласны с решениями по управлению сервитутом.Но в противном случае Land Trust окажется в затруднительном положении:

Пример: Те же факты, что и выше, но, сообщив о потенциальном нарушении сервитута в Городок, Городок требует, чтобы Земельный траст немедленно возбудил судебный иск, поскольку в лучших интересах Городка избежать общественного мнения, что сервитуты строго не являются принудительно. После дальнейшего расследования Земельный фонд приходит к выводу, что непосредственной опасности для природных или живописных ресурсов нет, и что миссия Земельного фонда достигается за счет работы с землевладельцами над реализацией плана смягчения последствий, который не только восстановит, но и повысит ресурсную ценность ослабленной собственности. .

Каков правильный путь для Земельного фонда? Как агент Городка, он не может отказаться следовать указаниям Городка, не нарушив своего долга лояльности. С другой стороны, если Land Trust следует указаниям Township, даже если это не считается разумным решением совета Land Trust, то Land Trust нарушает свою обязанность действовать в интересах своей собственной организации. Таким образом, любое Соглашение о держателе для держателей принципала-агента, которое устанавливает обязательный срок обязательств, должно также четко указывать, что в случае возникновения конфликта (и его несвоевременного разрешения) управляющий держатель имеет право выйти из отношений и действовать только в соответствии с его условиями. собственные интересы.

Вопросы, которые необходимо разрешить по договору держателя

Из приведенного выше обсуждения следует, что, если отношения принципала и агента желательны или неизбежны, настоятельно рекомендуется заключить Соглашение о держателе, разработанное для решения ключевых вопросов. Также желательно оформить и уточнить отношения, которые уже сложились неформально. Ключевые вопросы, относящиеся к отношениям принципала и агента, включают следующее:

• Каковы пределы полномочий управляющего держателя действовать от имени держателя, не являющегося управляющим? В качестве альтернативы, какие важные решения должны быть переданы владельцу, не являющемуся менеджером, для отдельного утверждения? ^[14] Если объяснение не включено в грант, чья обязанность заключается в том, чтобы информировать землевладельцев об ограничениях полномочий владельца управляющего связывать обязательствами обоих держателей?
• Существуют ли какие-либо условия или ограничения на возможность любого из держателей прекратить деятельность? Есть ли какой-либо протокол, которому нужно следовать, прежде чем разорвать отношения? Например, период обсуждения, возможно, с помощью посредника.
• Какая компенсация выплачивается за услуги по управлению сервитутом? Каково понимание возмещения затрат и расходов, понесенных в ходе управления сервитутом?
• Что такое механизм финансирования управления? Кому принадлежит попечительский фонд или пожертвование, если таковое имеется, связанное с сервитутом? Если управляющий фонд находится в ведении держателя управляющего (но не полностью принадлежит этому держателю сервитута), имеет ли управляющий держатель право снимать средства для возмещения управленческих издержек и расходов? Существуют ли какие-либо ограничения на снятие основной суммы и прибыли? Есть ли ограничения по сумме или типу расходов?
• Если возникают судебные или иные издержки и расходы, выходящие за рамки обычного управления сервитутом, какие механизмы применяются для финансирования этих затрат? Требуется ли от управляющего держателя внести средства и запросить возмещение после этого? Или существует механизм финансирования согласованного бюджета на покрытие чрезвычайных расходов и расходов на управление сервитутом?
• Какова ответственность управляющего держателя по защите неуправляющего держателя от требований, возникающих из-за небрежных действий или бездействия его сотрудников и других представителей в ходе деятельности по управлению сервитутом?

Владельцы легкости могут формировать партнерские отношения для одного проекта (аналогично совместному предприятию в бизнес-контексте) или могут формировать их для серии проектов (аналогично партнерству в бизнес-контексте).Суть партнерских отношений заключается в том, что это долгосрочное обязательство управлять одним или несколькими сервитутами вместе, а не по отдельности.

Соображения

Партнерские преимущества

Партнерство имеет ряд преимуществ для владельцев, заинтересованных в формировании долгосрочных отношений в целях управления сервитутом:

• Каждый партнер вкладывает свое время и ресурсы в управление сервитутом. Это особое преимущество, когда сильные стороны одного партнера являются слабыми сторонами другого, и наоборот.Эти двое вместе могут достичь большего, чем каждый по отдельности, если задачи распределяются на основе их относительных сильных сторон.
• Партнеры обмениваются информацией на постоянной основе; они советуются друг с другом; они действуют как одно целое, имея дело с землевладельцами.
• Партнеры ожидают, что в случае возникновения разногласий они разрешат возникшую трудность и продолжат объединение. Они готовы отказаться от полной независимости, чтобы достичь прочных, длительных отношений к их взаимной выгоде.
• Партнерские отношения могут быть созданы только для единственного сервитута, или цель ассоциации может предполагать более широкий диапазон. Например, целью может быть организация управления всеми сервитутами, принимаемыми держателем, не являющимся менеджером, в течение определенного периода времени или в пределах определенной географической области. ^[15]

Варианты формализации ассоциации

Ассоциация держателей-партнеров может быть неформальной (независимо от того, задокументирована она или нет в Соглашении о держателях) или, по выбору партнеров, может быть оформлена как отдельное юридическое лицо. ^[16]

Отдельное имя

Держатели-партнеры могут дать своей ассоциации отдельное название. Например, получатель сервитута может быть идентифицирован как AB Greenway, ассоциация A Land Trust и B Land Trust. Публичное уведомление об имени дается путем подачи в Корпоративное бюро Государственного департамента Пенсильвании. ^[17]

Отдельное удостоверение личности для налоговых целей

Независимо от того, под отдельным именем, налоговый идентификационный номер ассоциации может быть получен для облегчения открытия депозитных счетов для управления и другого финансирования, проводимого в качестве партнеров.

Должное разрешение

Как правило, любой партнер-держатель может принимать обязывающие обязательства от имени ассоциации. По этой причине в Соглашении с держателем должны быть указаны ключевые решения, для вступления в силу которых требуется согласие обоих держателей сервитута. Землевладельцы тоже должны это знать; в противном случае может показаться, что любой из владельцев имеет право связывать обязательствами ассоциацию, и землевладельцы будут защищены, если они будут полагаться на этот орган и их доверие будет разумным в данных обстоятельствах. ^[18]

Размотка

Обладатели легкости, рассматривающие возможность заключения партнерского соглашения, должны откровенно рассказывать друг другу о своих ожиданиях и о том, как они раскрутят свою ассоциацию, если эти ожидания не оправдаются. Никто не хочет ослаблять энтузиазм по поводу начала увлекательного сотрудничества, но навсегда — это долгий срок. Скорее всего, в какой-то момент один держатель сервитута больше не захочет или не сможет нести свою долю бремени управления сервитутом. Заблаговременное рассмотрение этой возможности гарантирует, что существует справедливый и упорядоченный способ ее решения, когда она произойдет.

Проблемы, которые необходимо разрешить по соглашению с владельцем

Проблемы, возникающие в партнерских отношениях в контексте сохранения, во многом такие же, как и в контексте бизнеса.

• Намерены ли держатели сервитута оформить свои отношения с отдельным именем и / или отдельным налоговым идентификатором?
• Является ли соглашение о партнерстве единым сервитутом или владельцы ожидают, что они будут совместно использовать другие возможности? В последнем случае, как они будут отличать возможности, которые следует использовать вместе, от возможностей, которые каждый может использовать по отдельности?
• Что они ожидают от вложений времени и ресурсов, которые каждый из них вложит в проект?
• Какие действия могут быть предприняты любым держателем от имени обоих и которые требуют одобрения обоих держателей?
• Что произойдет, если один держатель не оправдывает ожиданий или не выполняет свои обязательства?
• Что произойдет, если их фактические вложения относительно друг друга не будут такими, как ожидалось? ^[19]
• В случае возникновения спора, существует ли механизм для разрешения спора до прекращения действия ассоциации? Может быть, период добросовестных переговоров при посредничестве посредника? Что будет, если ассоциацию раскрутить?
• Что произойдет, если кто-то захочет передать свою долю в качестве держателя сервитута?
• Как удерживать и инвестировать финансирование управления? Как распределяется заработок по фонду? При каких обстоятельствах может быть выплачена основная сумма? Что произойдет, если финансирование управления станет недостаточным?
• Каким образом каждый партнер-держатель будет уверен, что другой не возьмет неподходящий кредит для проекта; или использовать контакты или информацию проекта в ущерб другому; или иным образом нечестно воспользовались этой возможностью?
• Будет ли страхование Terra Firma доступно для сервитута, удерживаемого партнерами-держателями сервитутов? Что, если для ассоциации будет создано отдельное лицо? Если страховка недоступна или становится недоступной, какие действия предпримут держатели?

«Бенефициар сервитута» владеет некоторыми или всеми правами держателя сервитута, но не обременен обязанностями держателя сервитута по управлению сервитутом.Превращение юридического лица в бенефициара сервитута часто является практической альтернативой наличию нескольких держателей. Бенефициар сервитута, хотя и не подписавший грант, имеет защищенный интерес в сохранении сервитута.

Права получателя уступки

Предоставление консервационного сервитута может предоставить одно или несколько прав бенефициару сервитута в соответствии с потребностями и пожеланиями тех, кто участвует в сделке сервитута. В соответствии с законодательством Пенсильвании эти права называются «правоприменительными правами третьих лиц». ^[20] Права могут включать:

• Осуществление прав и обязанностей держателя в рамках гранта, если держатель не соблюдает охранный сервитут.
• Предварительная консультация с владельцем перед тем, как владелец утвердит или отклонит запрос землевладельцев относительно действия, подлежащего рассмотрению владельцем.
• Предварительное одобрение любых поправок к условиям предоставления сервитута.
• Предварительное одобрение любой передачи прав держателя по гранту.

Права могут быть написаны для применения ко всей земле, на которую распространяется сервитут, или только к ее части, если эта часть — все, что представляет интерес для бенефициара сервитута. Например, местный муниципалитет может оказать финансовую поддержку установке сервитута в лесах, прилегающих к местному парку, и, таким образом, желать иметь некоторые бенефициарные права в отношении этих лесов, но может быть совершенно безразличен к сохранению прилегающих сельскохозяйственных земель с таким же сервитутом.

Преимущества роли бенефициара

Роль получателя сервитута дает ряд явных преимуществ.

Права, а не обязанности

В отличие от держателей сервитута, получатели сервитута не несут ответственности за долгосрочное управление сервитутом. Они даже не отвечают за надзор за долгосрочным управлением сервитутом.

Риск снижения

Бенефициары

Easement не несут ответственности за небрежные или неправомерные действия или бездействие держателей.

Прямой доступ в суд для принудительного исполнения

Бенефициары сервитута признаются в соответствии с законодательством Пенсильвании как имеющие право подавать иски, влияющие на сервитут консервации, без одобрения кого-либо еще. ^[21] Если иное не оговорено в соглашении о предоставлении сервитута или другом соглашении с держателем сервитута, они могут принимать меры, если и когда они сочтут это необходимым или целесообразным, для защиты своих интересов, как описано в предоставлении сервитута, от неправильного управления сервитутом.

Несколько держателей против держателя и получателя

У сторон, планирующих охранный сервитут, есть прагматические причины, чтобы установить получателей сервитута, а не нескольких держателей сервитута:

• Можно избежать большинства сложностей и подводных камней, связанных с размещением нескольких держателей, как описано в предыдущих разделах.
• Когда грант готовится, получатели сервитута могут выбрать те ключевые управленческие решения, в принятии которых они хотят участвовать, а остальное оставить держателю сервитута.
• Перечисление конкретных прав утверждения, предоставленных бенефициару сервитута в гранте, устраняет возможность неправильного понимания полномочий (явных или иных) держателя сервитута принимать эти решения без согласия бенефициара сервитута.
• Инвесторам в различных аспектах проекта могут быть предоставлены права в зависимости от их проектных интересов.Каждый из спонсоров общественных троп на одной части участка и спонсора проекта восстановления водно-болотных угодий на другой части объекта может быть признан как имеющий право одобрения по вопросам, касающимся инвестиций в проект. Нет необходимости предоставлять каждому сервитут по сохранению всей собственности, а затем выяснять в гранте, все ли владельцы или только некоторые имеют право принимать решения, касающиеся троп или водно-болотных угодий. ^[22]

Договор между держателем и бенефициаром

Бенефициар сервитута может действовать независимо для реализации своих прав принудительного исполнения третьей стороной без консультации с держателем сервитута.Возможность принятия поспешных действий без предварительного уведомления является законным поводом для беспокойства держателя сервитута. Владелец захочет составить протокол с бенефициаром сервитута, который дает держателю возможность обсудить проблемы с бенефициаром сервитута и, возможно, согласовать взаимоприемлемый курс действий. В этом отношении отношения между бенефициаром сервитута и держателем сервитута во многом аналогичны отношениям между двумя независимыми держателями сервитута, и основные вопросы, которые необходимо обсудить и прийти к соглашению, также аналогичны.

• Какие уведомления и / или отчеты должны быть предоставлены получателю сервитута?
• Какое уведомление бенефициар сервитута должен направить держателю сервитута, прежде чем действовать самостоятельно?
• Какие процедуры применяются к рассмотрению и утверждению? Держатель сервитута должен сначала рассмотреть и сообщить о своем заключении бенефициару сервитута? Каков разумный период времени, в течение которого бенефициар сервитута может представить свое одобрение или отказ?
• Если в первую очередь нет согласия, существует ли обязательство встречаться и / или обсуждать разногласия, чтобы найти, если возможно, взаимоприемлемые точки соприкосновения?

Получатели помощи в программе сохранения модели

Комментарий к Типовому гранту сохранения права (опубликован Ассоциацией земельного траста Пенсильвании) включает положения для определения бенефициаров сервитута и их соответствующих прав.

Что произойдет, если владелец прекратит работу или не обеспечит надлежащее управление (включая обеспечение соблюдения) природоохранного сервитута?

Стороны предоставления консервационного сервитута иногда решают эту проблему, определяя «резервного получателя гранта», государственную организацию или земельный фонд, признанные сторонами гранта в качестве подходящей замены, если владелец сервитута больше не осуществляет управление сервитутом. обязанности.

Эта стратегия резервного получателя гранта включает в себя прививку к предоставлению сервитута по сохранению своего рода плана на случай непредвиденных обстоятельств, чтобы обеспечить постоянное и надлежащее управление сервитутом.Но как работает план на случай непредвиденных обстоятельств? Доступно несколько стратегий:

A. Обеспечить автоматический переход к резервному получателю гранта в случае, если держатель сервитута не выполняет свои обязанности;

B. Сделать рекомендацию суду относительно подходящего замещающего держателя в случае, если суд вынесет постановление о передаче; или

C. Уполномочить организацию контролировать действия держателя сервитута и обратиться в суд с ходатайством о передаче сервитута, если исполнение неадекватно.

A. Автоматический переход к резервному получателю?

Предоставление консервационного сервитута может быть оформлено для обеспечения автоматической передачи права собственности на сервитут, если держатель сервитута не выполняет свои обязанности.

Правовая концепция смены исполнительного процента

Документ о передаче недвижимого имущества одному владельцу (Владельцу A) может быть заключен при условии, что в случае определенного события право собственности перейдет к другому владельцу (Владельцу B). Владелец A пользуется полным правом владения до того момента (если вообще когда-либо), когда произойдет запускающее событие; затем титул автоматически переходит к Владельцу Б, держателю будущих долей участия.Технический термин для этого — меняющийся исполнительный интерес.

Резервный получатель гранта может удерживать меняющуюся долю участия

Если стороны понимают, что получатель дополнительного гранта должен владеть исполнительной долей, ^[23] , то пункт о предоставлении сервитута должен передавать как настоящий (но ограниченный) интерес держателю сервитута, так и будущий (исполнительный ) интерес для получателя резервного копирования, как в следующем примере

Землевладельцы предоставляют и передают земельный сервитут на территории Земельному фонду А , но если Земельный фонд А прекращает свое существование или не может обеспечить соблюдение этого природоохранного сервитута, то Земельному фонду B.

Плюсы и минусы

Преимущество подхода с изменяющимся исполнением процентов заключается в том, что он является автоматическим и не требует вмешательства суда; однако есть некоторые серьезные опасения как у нынешнего держателя сервитутов, Land Trust A, так и у будущего последующего держателя, Land Trust B:

• Нет независимого арбитра, такого как суд, который мог бы решить, возникло ли условие. до того, как Land Trust B заявит, что он стал держателем сервитута.Земельный траст B может просто не догадываться относительно решения вопроса управления сервитутом Земельным трастом A. Пока спор не будет разрешен, возможно, в судебном порядке, ни один из них не может иметь четких полномочий на управление сервитутом.
• Land Trust B рискует, что сервитут попадет в его руки без какой-либо возможности расследовать соответствующие факты и обстоятельства, существующие на момент передачи. ( См. , раздел «Принятие назначения» ниже, чтобы узнать о гарантиях, предусмотренных законодательством Пенсильвании.)

B. Рекомендация суду?

Предоставление консервационного сервитута может быть написано, чтобы рекомендовать суду личность замещающего держателя — резервного получателя — в случае, если суд вынесет постановление о передаче сервитута.

Заявка на модельный грант

Раздел 6.01 Типового гранта по сохранению права гласит, что:

Если Держатель не выполняет условия данного Гранта или перестает соответствовать требованиям как Квалифицированная организация, то Соглашение о сохранении может быть передано другой Квалифицированной организации судом компетентной юрисдикции.

Модель не идентифицирует конкретную Квалифицированную организацию, потому что суд, осуществляющий свою юрисдикцию в отношении распоряжения благотворительным активом, таким как сервитут консервации, имеет все полномочия решать (в момент возникновения проблемы), является ли та или иная организация лучшей. подходит для надлежащего управления сервитутом. Тем не менее, типовое положение может быть изменено для вынесения рекомендации суду, но это будет всего лишь рекомендация. Например, к положению можно добавить следующее предложение:

В этом случае нижеподписавшийся Владелец или Владельцы и Держатель рекомендуют суду передать Средство по сохранению [название квалифицированной организации] из-за близкого соответствия между целями сохранения и миссией и работой [название квалифицированной организации].

Суд постановляет

При таком подходе наименование конкретного получателя резервного копирования служит информационной цели. Если сервитут, удерживаемый неисполнившим сервитутом, должен быть передан по постановлению суда компетентной юрисдикции, осуществляющего юрисдикцию cy pres , суд решит, является ли резервный получатель сервитута подходящей заменой для достижения целей консервационного сервитута. .

Заинтересованность получателя резервного гранта в предоставлении услуг

Если идентификация получателя резервного гранта носит чисто информационный характер для суда, указанный получатель резервного гранта не является стороной сделки и вообще не заинтересован в сервитуте по консервации.У него не больше прав в отношении сервитута консервации, чем если бы он вообще не был назван. (Если желательно, чтобы у резервного получателя гранта было одно или несколько прав, тогда грант может быть записан, чтобы предоставить ему права в качестве получателя сервитута.)

C. Монитор производительности?

Предоставление консервационного сервитута может быть написано для определения организации, чья роль заключается в мониторинге деятельности держателя сервитута, и, если она обнаружит, что держатель несуществующей или недействующей, подать в суд ходатайство о снятии держателя сервитута и отдать приказ о передаче замещающему держателю сервитута, который будет обеспечивать его соблюдение.(Если возникает необходимость подать прошение в суд, истец может предложить себя в качестве альтернативного держателя сервитута; кроме того, предоставление сервитута может быть оформлено для идентификации организации как в качестве заявителя, так и в качестве рекомендованного замещающего держателя сервитута.)

Роль наблюдателя служит полезной цели, потому что в противном случае в типичном положении о резервном грантополучателе отсутствует ключевая информация: кто имеет право (кроме генерального прокурора штата) требовать от суда замены держателя сервитута?

Генеральный прокурор штата имеет статус

Любой гражданин может попросить генерального прокурора штата расследовать предполагаемое неисполнение служебных обязанностей при управлении благотворительными активами.Если генеральный прокурор определяет, что судебный процесс по замене владельца необходим и уместен, суд должен предоставить генеральному прокурору возможность представить дело. Генеральный прокурор имеет то, что называется «постоянным положением».

Грант покорения?

Предоставление консервационного сервитута может назначать организацию для контроля за деятельностью держателя и, если она обнаруживает неисполнение служебных обязанностей, обращаться в суд с ходатайством о передаче сервитута другому лицу. Однако суды не связаны частными соглашениями.Суд сам решит, имеет ли организация достаточную связь с консервационным сервитутом, чтобы иметь возможность представлять свои иски для замены держателя. И то, что разрешено в одном государстве, не обязательно будет разрешено в другом.

Не вариант в Пенсильвании

В Пенсильвании только генеральный прокурор штата имеет право возбудить иск о снятии существующего держателя за неспособность обеспечить соблюдение консервационного сервитута или обеспечить соблюдение самого сервитута. ^[24] Резервный получатель, как и почти все остальные, должен обратиться за помощью в Генеральную прокуратуру, чтобы подать прошение в окружной сиротский суд с просьбой отстранить и заменить держателя сервитута. Обоснование этого правила заключается в том, что нейтральный арбитр, Генеральная прокуратура, решает в первую очередь, подтверждают ли доказательства, представленные его вниманию, и любое дальнейшее расследование с его стороны вывод о неисполнении со стороны держателя сервитута.

Принятие назначения

Иногда земельные трасты называют резервными получателями грантов без их ведома или согласия. Даже те, кто соглашается быть названным в гранте, могут не захотеть взять на себя ответственность за охранный сервитут без предварительного выяснения фактов и обстоятельств: каков статус консервационного сервитута, исходной документации и записей, подтверждающих эффективность управления сервитутом обязанности? Какое финансирование под управление доступно для компенсации бремени, связанного с управлением сервитутом?

Во избежание возможности автоматического, самостоятельного перевода, закон штата Пенсильвания ^[25] предусматривает, что получатель резервного гранта не несет никаких обязательств по консервационному сервитуту до тех пор, пока он не подпишет и не зафиксирует принятие обязательства.

Соглашение между держателем и резервным получателем

Соглашение между держателем сервитута и получателем резервного гранта может оказаться необходимым, а может и не потребоваться в зависимости от принятого подхода к получателю резервного гранта. Если резервный получатель субсидии указан только в качестве рекомендации будущему суду при выборе замещающего держателя сервитута, соглашение не будет иметь никакой цели. Если, однако, получателю дополнительного гранта предоставляется исполнительная доля в собственности, и держателю сервитута, и получателю дополнительного гранта потребуются меры защиты в соответствии с соглашением, касающимся следующих вопросов:

• Кто решает, выполнено ли условие, запускающее удаление? Будет ли задействован независимый арбитр? Будет ли предоставлено уведомление держателю сервитута и будет ли ему предоставлена ​​возможность исправить положение, если получатель дополнительного гранта заявляет о невыполнении обязательств?
• Какая информация, если таковая имеется, должна сообщаться получателю резервного копирования на постоянной основе; например, отчеты по мониторингу сданного имущества.Какие права имеет резервный получатель гранта на просмотр управленческой документации держателя сервитута?
• Какие права, если таковые имеются, имеет получатель резервного гранта на фонды управления, если таковые имеются, внесенные в отношении собственности?

Сеть взаимоотношений между землей, землевладельцами и одним или несколькими держателями сервитутов, а также другими лицами, заинтересованными в сохранении ослабленной собственности, является основой сохранения. Задачи сохранения лучше всего достигаются, когда эти отношения гармоничны, а не враждебны — партнерство, отвечающее интересам всех.Тщательный анализ и документирование ролей каждого поможет устранить недопонимание и ошибочные предположения, которые часто приводят к конфликтам.

^[1] Леопольд, Альдо, Фермер как защитник природы , 1939.

^[2] Управление сервитутом включает в себя обучение землевладельцев целям сохранения сервитута, мониторинг земли, анализ предлагаемых мероприятий, которые могут повлиять на природоохранную ценность земли, интерпретацию условий предоставления сервитута, обеспечение соблюдения условий предоставления и иным образом поддерживая цели сохранения.

^[3] Стороны коммерческой или иной сделки с недвижимостью могут признать, что не сторона имеет защищенный интерес в каком-либо аспекте сделки. Это не-сторона называется сторонним бенефициаром.

^[4] Термин «бенефициары сервитута» для целей данного руководства означает тех лиц, которые имеют право осуществлять правоприменительные права третьей стороны в соответствии с Законом о консервации и консервации («CPEA»). Как более подробно обсуждается в руководстве «Положение по обеспечению соблюдения природоохранных мер в Пенсильвании», круг правомочных получателей сервитутов ограничивается теми, кто имеет право выступать в качестве держателей — государственными организациями и земельными фондами.

^[5] Как правило, владелец имеет постоянный интерес в консервационном сервитуте, а не временный интерес, который может быть утрачен другим лицом при возникновении непредвиденных обстоятельств. В разделе «Получатель резервного копирования» этого руководства обсуждается исключение из этого общего правила — меняющийся интерес исполнителей.

^[6] Например, получатель резервного гранта, владеющий исполнительной долей, владеет будущей долей, которая возникает при возникновении непредвиденных обстоятельств.

^[7] В этом руководстве не используется термин «совладельцы», поскольку этот термин может привести некоторых к предположению (ошибочно), что между совладельцами существует конкретная явная или подразумеваемая связь.В отсутствие согласия держателей это неверно.

^[8] Как правило, совладельцы долей недвижимого имущества не являются фидуциарами по отношению друг к другу. Ожидается, что каждый совладелец будет заботиться о своих интересах. Dukeminier Krier, Property, 3 ^rd ed., 356. Что касается обязанностей по управлению сервитутом, может существовать обязанность вносить вклад в разумную стоимость деятельности по управлению сервитутом, предоставляемой другими держателями. Аналогия заключается в обязанности внести свой вклад в разумную стоимость обслуживания общего сервитута (например, сервитут доступа).Пересмотр 3 ^от сервитутов §4.13.

^[9] Если землевладелец, предоставляющий охранный сервитут, обеспокоен тем, что определенный протокол будет соблюдаться, и хочет получить гарантии того, что Соглашение с держателем не изменится в этом пункте, протокол может, если он приемлем для владельцев, быть включен в грант. В качестве альтернативы можно предусмотреть в Соглашении Владельца, что землевладельцы, предоставляющие сервитут, имеют право предварительного одобрения изменений в протоколе до тех пор, пока они владеют облегченной собственностью.

^[10] Было бы неразумно со стороны держателя в соглашении с несколькими держателями не выдавать или совместно подписывать одновременное письменное подтверждение в отсутствие указаний IRS или постановлений суда, устанавливающих иное. Подтверждение служит для установления того, были ли товары или услуги обменены в рамках пожертвования для целей налогообложения. Ясно, что товары и услуги могут обмениваться между донором и одним держателем, но не другим.

^[11] Карин Гросс, поверенный по надзору с Налоговой службой, заявила в частном разговоре 12 июля 2013 г., что все держатели должны подписать.Была представлена ​​логика, согласно которой с помощью формы 8283 владелец подтверждает, что он будет сообщать о любой передаче имущественного права с помощью формы 8282. Поскольку один держатель может передать свою долю в консервационном сервитуте другой стороне, независимо от другого держателя, подпись каждого держателя в форме 8283 актуально. Разговор сообщил Эндрю М. Лоза, исполнительный директор Ассоциации земельного фонда Пенсильвании.

^[12] Держатели могут решить включить в грант свое соглашение о распределении доходов от погашения.Обоснование состоит в том, чтобы уведомить осуждающий орган о надлежащем распределении доходов.

^[13] Веб-страница «Как это работает» Террафирмы (

• Только один совокупный лимит коллективной политики и лимит требований.
• Каждый совладелец, ищущий страховое покрытие, будет платить полную премию. (Причина отказа от снижения премии для совладельцев заключается в том, что несколько держателей увеличат сложность ведения дел.)
• Требуется согласие на совместное представительство одного поверенного.

Основным держателем будет «первый застрахованный», который будет управлять отношениями с Terrafirma. При необходимости совладельцам потребуется назначить основного держателя для целей страхования и подписать письменное соглашение о совместных ролях и обязанностях. Первичный держатель будет делегирован действовать от имени всех других застрахованных совладельцев по любым претензиям. Иск между совладельцами исключается (это называется исключением «застрахованный против застрахованного»). Если у основного держателя есть страховое покрытие, то другие совладельцы могут решить не страховать свои сервитуты совместно с этим основным держателем.Незастрахованные держатели будут нести единоличную ответственность за свои судебные издержки. Если основной держатель не застрахован, то совладельцы не могут исключить сервитут из своего застрахованного портфеля.

^[14] Для гарантии того, что все нынешние и будущие землевладельцы осведомлены о вопросах, требующих предварительного письменного согласия обоих владельцев независимо, грант может включать эту информацию в целях уведомления.

^[15] Предполагается, что управляющий владелец будет иметь право отказаться от назначения в качестве держателя, если сервитут не соответствует его собственным стандартам.

^[16] В прошлом ассоциации между некоммерческими организациями были нечастыми, но в связи с принятием Единого закона о некорпоративных некоммерческих ассоциациях, принятого в Пенсильвании (часть Закона 67 от 2013 г.), некоммерческие организации, вероятно, смогут воспользоваться более значительными преимуществами. возможности для сотрудничества, которые не подвергают активы ни одного партнера рискам ассоциации. Закон 2013 года четко определяет, что некорпоративная некоммерческая ассоциация должна рассматриваться как отдельное юридическое лицо от ее членов.Члены некоммерческой ассоциации (например, партнерские держатели) не несут ответственности по обязательствам ассоциации.

^[17] Процедура заключается в подаче заявления на регистрацию вымышленного имени.

^[18] Видимый авторитет — это «способность влиять на правовые отношения другого лица посредством операций с третьими лицами, якобы выступающими в качестве агента другого лица, возникающих в результате и в соответствии с проявлениями другого лица таким третьим лицам.»Пересмотр (Второй) Агентства.

^[19] Например, Держатель A может понимать, что он должен ежегодно инвестировать 1000 долларов в усилия по управлению, и ожидает, что Держатель B сделает то же самое. Если окажется, что Держателю B нужно потратить только 500 долларов на свою долю, изменит ли это баланс в отношениях? Может быть, да, может быть, нет, но это вопрос, который нужно обсудить партнерам.

^[20] § 3 Закона о консервации и мерах по сохранению (Закон 29 от 2001 г.) («CPEA»).

^[21] § 5 CPEA.

^[22] Типовой грант на право сохранения может быть адаптирован, чтобы позволить различным держателям осуществлять права сервитута в отношении различных охраняемых территорий. Например, Держатель A, заинтересованный в охране среды обитания, может быть идентифицирован как держатель сервитута на Наивысшей охраняемой территории, а Держатель B, заинтересованный в устойчивом сельском хозяйстве, как владелец сервитута на Стандартной охраняемой территории. Для большей гибкости лучше разобраться в их правах и обязанностях в отношении различных областей защиты в Соглашении о держателе.Другая, менее гибкая альтернатива — предоставление отдельных сервитутов на отдельных охраняемых территориях. Настоятельно рекомендуется соблюдать осторожность, когда отдельные сервитуты должны быть подарены на прилегающих землях в связи с применением федеральных стандартов оценки.

^[23] Бейтс, Сильвия, «Модели сотрудничества между земельными фондами» , март 2006 г.

^[24] § 5 CPEA. В руководстве «Положение по обеспечению соблюдения природоохранных мер в Пенсильвании» обсуждаются исключения из этого общего правила в соответствии с законодательством штата Пенсильвания.

^[25] §3 (c) CPEA.

Адвокаты в Бостоне и Кембридже по вопросам недвижимости Gregg, Hunt, Ahern & Embry

Сервитут — это не имеющий права собственности, безотзывный законный интерес в земле другой стороны, обычно земли соседа. Держатель сервитута имеет право только на конкретное ограниченное использование или владение недвижимостью другого лица, и сервитут не может нарушать права собственника. Обычные сервитуты включают право проходить через прилегающую землю, чтобы получить доступ к своему собственному участку; провести инженерные коммуникации по прилегающей территории; или использовать землю другим способом, например, для стоянки автомобилей, охоты или садоводства.Примечательно, что без сервитута такое использование земли вашего соседа в большинстве случаев будет считаться нарушением права владения.

Обслуживаемая недвижимость — это земля, на которую распространяется сервитут или обремененная им, а доминирующая недвижимость — это собственность, которая получает выгоду от сервитута. Часто ценность и использование доминирующего поместья зависят от наличия сервитута, например, когда, например, единственный способ получить доступ к вашей земле — это использовать сервитут с правом отвода на собственность вашего соседа.

Техническое обслуживание

Обязанность по обслуживанию сервитута принадлежит владельцу доминирующего поместья. Таким образом, любые расходы на ремонт или техническое обслуживание, связанные с сервитутом, ложатся на пользователя сервитута, а не на владельца обслуживаемой недвижимости. Однако стороны могут заключить соглашение о том, что обслуживающий владелец недвижимости будет нести ответственность за улучшения.

Creation

Чаще всего сервитут устанавливается путем прямого предоставления, как правило, путем специального описания в земельном документе.Реже другой тип юридического документа, такой как завещание, ипотека или платёж, может содержать формулировки, которые прямо устанавливают сервитут. Другие способы получения сервитутов включают косвенное, неправомерное владение или эстоппель.

Правовые проблемы

Неудивительно, что когда два соседних землевладельца имеют правовые отношения относительно сервитута, нередко возникают юридические вопросы, в том числе:

• Где физические границы сервитута?
• Кто несет ответственность за содержание?
• Каковы пределы прав держателя сервитута?
• Сервитут постоянный или временный?
• Прилагается ли сервитут к прилегающей выгодной земле (дополнительный сервитут) таким образом, что он переходит к последующим землевладельцам, или сервитут действительно распространяется только на определенных лиц (сервитут в полной мере)?
• Каковы средства правовой защиты держателя сервитута, если владелец сервитута препятствует предоставлению сервитута?
• Что делать, если держатель сервитута повреждает служебную недвижимость при использовании сервитута?
• Что делать, если формулировка сервитута в юридическом документе неоднозначна?
• От сервитута отказались?

Защитите свои права

Если вы являетесь либо держателем сервитута, который зависит от сервитута, чтобы пользоваться или использовать свою собственность, либо владельцем обслуживаемой собственности, на которую распространяется сервитут, могут возникнуть важные юридические вопросы, связанные с сервитутом.Не стесняйтесь обращаться к опытному юристу по недвижимости как можно скорее, если возникнет спор о сервитуте. Также может быть разумным обсудить конкретные аспекты сервитута с вашим юристом до того, как произойдет какой-либо конфликт, чтобы избежать потенциальных проблем. Кроме того, законодательство о недвижимости варьируется от штата к штату, поэтому вы должны понимать конкретный закон вашей юрисдикции, поскольку он применяется к вашей проблеме сервитута.

Ваша первая встреча с поверенным по недвижимости

Чтобы прочитать и распечатать копию контрольного списка, перейдите по ссылке ниже.

Ваша первая встреча с поверенным по недвижимости

Вы можете бесплатно скачать Adobe Acrobat Reader здесь.

Авторские права © 2008 FindLaw, подразделение Thomson Reuters

ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ: Этот сайт и любая содержащаяся в нем информация предназначена только для информационных целей и не должна рассматриваться как юридическая консультация. Обратитесь за советом к компетентному советнику по любому юридическому вопросу.

Держатели сервировок Осторожно: Висконсинские легальности истекают, если их периодически не записывать — Wisconsin Attorneys

Согласно давно действующему закону штата Висконсин, сторонам, имеющим сервитуты, необходимо будет периодически переписывать свои права на сервитуты, иначе их способность обеспечить соблюдение этих сервитутов будет потеряна.

Даже сервитуты, которые являются «бессрочными» в соответствии с их письменными условиями, истекут, если они не будут повторно зарегистрированы в течение установленного законом срока.

Апелляционный суд штата Висконсин в деле TJ Auto, LLC против г-на Twist Holdings, LLC истолковал применимый срок давности, установленный в штате Висконсин. § 893.33 (6) требует от собственников переоформления своих прав на сервитут в течение 40 лет после первоначального предоставления сервитута или рискует прийти к юридическому выводу о том, что сервитут больше не подлежит исполнению.Это справедливо даже в том случае, если вы приобрели недвижимость в течение срока действия сервитута, не знали о статуте, использовали сервитут после истечения срока его действия без каких-либо возражений со стороны владельца земли, обремененного этим сервитутом, или даже если землевладелец полностью осведомлен о существовании сервитута.

Соответствующий раздел Устава штата Висконсин содержит два важных компонента, которые дают держателям сервитутов указания в зависимости от того, был ли сервитут был зарегистрирован до или после 1 июля 1980 года.Эти положения резюмируются следующим образом:

• • Easements, записанные до 1 июля 1980 г. . Под Висконсин Стат. § 893.33 (8), сервитуты, зарегистрированные с до по 1 июля 1980 г., истекают раньше, чем через 60 лет после даты их регистрации или через 40 лет после 1 июля 1980 г., если они не будут повторно зарегистрированы. В результате для любых владельцев собственности, которые хотят сохранить преимущество письменного сервитута, который был зарегистрирован до 1 июля 1980 года, у собственника есть 60-летний период для перерегистрации сервитута.Таким образом, возможно, что эти сервитуты уже истекают.
  • Ослабления, зарегистрированные 1 июля 1980 г. или после этой даты . Висконсин. Стат. В § 893.33 (6) указано, что письменные сервитуты , зарегистрированные 1 июля 1980 г. или после этой даты, истекают через 40 лет после даты их регистрации, если они не будут записаны повторно. Следовательно, эти сервитуты не будут истекать до 30 июня 2020 года.

И получатели, и лица, предоставляющие сервитуты, должны знать о дате истечения срока действия сервитутов.Грантополучатели должны своевременно переоформлять свои сервитуты, чтобы продлить их исковую силу еще на 40 лет и избежать риска потери своих прав. В то же время лица, предоставляющие право, должны знать даты истечения срока действия сервитута, обременяющего их собственность, на случай, если они захотят принять меры по истечении срока действия сервитута.

Если вы пользуетесь сервитутом или являетесь его участником, группа опытных специалистов по недвижимости Ruder Ware может изучить сервитуты и документы, влияющие на вашу собственность, и проконсультировать вас по поводу ваших прав на сервитут.

Контакты:

Пол Мирр (Eau Claire)
Крис Пал (Грин Бэй)
Стив Липовски (Ваузау)

Заявление об ограничении ответственности

Содержание следующих сообщений блога основано на состоянии закона на момент его первоначальной публикации. Поскольку правовые изменения быстро меняются, содержание этих сообщений в блогах может быть неточным, поскольку законы меняются с течением времени. Никакая информация, содержащаяся в этих публикациях, не является юридической консультацией или мнением по конкретным вопросам, фактам, ситуациям или вопросам.Вы не должны действовать в соответствии с информацией в этих сообщениях в блоге, не обсудив вашу конкретную ситуацию с юрисконсультом.

© 2021 Ruder Ware, L.L.S.C. Точное воспроизведение с подтверждением. Все права защищены.

[FAQ] Что нужно знать об удобстве и собственности в Калифорнии

09 Декабрь

Автор: kevensteinberg

Категория: Области практики, Блог, Закон о недвижимости

Если вы выросли в пригороде, вы, вероятно, знали дом с большим хозяйственным ящиком на краю его участка.Или, возможно, через несколько задних дворов проходили опоры электроснабжения. Или, может быть, вы часто переходили двор соседа, чтобы добраться до пляжа. Все это примеры сервитутов.

Сервитут — это право собственности, которое дает его держателю право использовать часть недвижимости или собственности, которой он не владеет, для определенной цели. Обустройство может быть сложным и может стать источником юридических конфликтов между соседями. Собираетесь ли вы купить новый дом, живете ли вы на собственности, на которую распространяется сервитут, или вы являетесь держателем сервитута, использующим чужую собственность, для эффективного управления жизненно важно понимать, что такое сервитуты, а также связанные с ними обязанности и права собственности. любые возникающие вопросы.Эти ответы на часто задаваемые вопросы помогут облегчить вашу обеспокоенность по поводу сервитутов.

Какие типы легкости существуют?

Чтобы лучше понять сервитуты на вашей собственности или сервитуты, на которые вы имеете право, вам следует знать некоторые ключевые термины и типы сервитутов.

• Утвердительный сервитут: Утвердительный сервитут является наиболее распространенной категорией сервитута. Они дают правообладателю право что-то делать, например, пересекать собственность в определенной точке, чтобы попасть в свой дом с главной дороги.Другими словами, они позволяют чему-то случиться. Утвердительные сервитуты требуют, чтобы владелец собственности разрешил держателю сервитута доступ к этому участку собственности.
• Отрицательный сервитут: Отрицательный сервитут предотвращает, запрещает или ограничивает определенные действия. Например, отрицательный сервитут может указывать на то, что соседи не могут строить сооружения высотой более одного этажа или что они не могут строить забор или сажать деревья, которые закрывают обзор владельцу сервитута.
• Принадлежащий сервитуту: Обычно утвердительный сервитут, вспомогательный сервитут присоединяются к земельным участкам или являются «общими сервитутами» и, как правило, получают выгоду от собственности держателя сервитута.Примеры включают наличие общей подъездной дороги или тропы, которая проходит через вашу собственность и дает домовладельцу, находящемуся позади вашей собственности, доступ к главной дороге. Эти сервитуты часто переходят вместе с продажей собственности.
• Сервировка брутто: Сервировка брутто обычно не приносит пользу конкретному земельному участку, а вместо этого приносит пользу физическому или юридическому лицу, не являющемуся собственником. Большинство сервитутов на коммунальные услуги — это сервитуты брутто.
• Доминирующий многоквартирный дом: Доминирующий многоквартирный дом или доминирующее поместье, как правило, является держателем сервитута.Это относится к собственности, на которую распространяется сервитут. Они имеют право использовать право сервитута в отношении чужой собственности.
• Обслуживаемый многоквартирный дом: Обслуживаемый многоквартирный дом, или обслуживаемая недвижимость, обычно представляет собой земельный участок или собственность, доступ к которым или использование которых разрешено. Они являются собственниками, на землю которых распространяются права использования и сервитута доминирующего поместья.

Должен ли я платить налоги на имущество, страховку или другие сборы за послабление моей собственности?

При создании сервитута собственнику недвижимости обычно выплачивается вознаграждение, как правило, в номинальной сумме за право использования собственности, как указано в соглашении об сервитуте.Эта плата может быть единовременной или выплачиваться на регулярной основе в зависимости от соглашения.

Несмотря на то, что они будут получать оплату от держателя сервитута, владельцы сервитута обычно несут ответственность за уплату всех налогов на недвижимость на сервитут, поскольку они владеют землей. Тем не менее, вы можете договориться о налоговой ответственности и при предоставлении сервитута. Если владелец сервитута использует, например, 10% вашей собственности, вы можете указать в соглашении, что он будет нести ответственность за уплату 10% доли налогов на недвижимость.

Зарегистрированные сервитуты обычно покрываются страховкой титула для собственности.

Кто несет юридическую ответственность за сервировку?

Хотя сервитуты предоставляют определенные права держателю сервитута или доминирующему многоквартирному дому, они также связаны с определенными обязанностями. В соответствии с законом штата Калифорния доминирующим владельцем недвижимости или сервитутом является , отвечающий за поддержание сервитута. Владелец собственности или владелец сервитута и обслуживающее имущество имеют право улучшить или отремонтировать сервитут (например, путем мощения дороги), но им не разрешается препятствовать использованию сервитута держателем сервитута (например, путем установки сервитута). забор через сервитут).Доминирующее поместье также несет ответственность за поддержание сервитута в безопасном состоянии, чтобы предотвратить любые травмы третьим лицам, которые могут использовать имущество.

Как я могу создать или получить сервировку?

Есть несколько причин, по которым собственник может захотеть установить сервитут. Чтобы учесть эти причины, существует четыре основных способа создания сервитута.

• Сервитуты по необходимости: Сервитут по необходимости обычно создается, когда сервитут необходим для доступа к не имеющему выхода к морю участку собственности.Каждый владелец собственности имеет право на въезд и выезд, право входить и выходить из своей собственности. Если собственность владельца окружена чужой собственностью и не имеет доступа к дороге общего пользования, сервитут будет создан через другую собственность, чтобы позволить владельцу, не имеющему выхода к морю, получить доступ к своей собственности и дороге.
• Предписательные сервитуты: Предписательные сервитуты могут быть созданы, когда человек использует чужую собственность определенным образом, без разрешения, в течение длительного периода времени.В Калифорнии, чтобы установить предписывающий сервитут, доминирующее поместье должно доказать, что оно использовало сервитут открыто и общеизвестно в течение непрерывного периода продолжительностью не менее пяти лет, что противоречило правам обслуживающего владельца поместья.
• Предоставленные сервитуты: Большинство сервитутов создается за счет гранта. Как правило, прямо предоставляет сервитут посредством акта или другого соглашения, в котором оба сословия соглашаются о местонахождении и использовании сервитута.
• Подразумеваемые сервитуты: В некоторых случаях сервитуты создаются, подразумевая их существование на основании использования и обстоятельств, даже если нет письменного документа, выражающего намерение сервитута. Например, если землевладелец продает участок земли, на котором нет доступа к дороге, но не создает сервитут для въезда и выезда, обычно подразумевается сервитут в отношении полосы отчуждения.

Как избавиться от легкости?

Подмостки, как правило, бессрочные и переходят в собственность каждому последующему собственнику.Однако есть несколько способов прекращения сервитута .

• Экспресс-соглашение или разрешение: Если сервитут больше не используется для доминирующего недвижимого имущества или оба собственника согласны с тем, что сервитут больше не нужен, они могут расторгнуть сервитут посредством письменного соглашения.
• Отказ от сервитута: Если владелец сервитута или доминирующее имение предпримет действия, чтобы отказаться от сервитута или отказаться от участия в нем, сервитут может быть прекращен.Однако важно отметить, что простое неиспользование сервитута не обязательно квалифицируется как отказ.
• Слияние: Если доминирующая и обслуживающая собственность переходят в единую собственность, то две собственности объединяются, и сервитут больше не требуется и аннулируется.
• Конец необходимости: Если сервитут создается по необходимости и эта необходимость позже перестает существовать, сервитут может быть прекращен. Например, если дорога общего пользования продлевается до участка, не имеющего выхода к морю, необходимость в сервитуте через другой участок, чтобы добраться до дороги, отпадает.
• Срок действия: Некоторые сервитуты создаются для существования только в течение определенного периода времени. Например, временный сервитут может быть предоставлен компании для доступа к строительным работам до определенной даты. Когда строительство закончится, прекратится и сервитут.

Защитите свои права собственности: наймите поверенного по недвижимости в Калифорнии для удовлетворения ваших потребностей

Если у вас возникли проблемы с сервитутом на вашей собственности, вы пытаетесь определить сервитут на новую собственность, вы ведете спор с соседом по поводу использования вашей или его собственности, или вы находитесь в процессе переговоров удобство, опытная команда Steinberg Law может вам помочь.Наши опытные юристы по недвижимости работали с различными случаями сервитута в Калифорнии. Они могут помочь вам составить новые соглашения об сервитутах, работать с вами над прекращением сервитутов и помочь определить, существуют ли действующие сервитуты на вашей собственности. Если вам когда-либо подадут в суд из-за сервитута, Steinberg Law может представлять вас и бороться за защиту ваших прав собственности.

Какими бы ни были ваши потребности в сервитуте в Калифорнии, Steinberg Law может помочь ответить на ваши вопросы, представить вас и успокоить вас. Свяжитесь с нами сегодня для получения необходимой вам качественной помощи в сфере недвижимости.

Понимание Легкости в Орегоне — Что такое «Легкость»?

Что такое сервитут?

Говоря простым языком, «сервитут» — это законное право использовать собственность другого владельца собственности для ограниченного использования. Сервитут позволяет держателю сервитута использовать недвижимость другого лица для определенных целей. Право собственности на основную землю остается за собственником недвижимого имущества.На практике это означает, что собственник недвижимого имущества сохраняет за собой все права собственности, за исключением тех, на которые конкретно распространяется сервитут.

Может возникнуть путаница по поводу того, что сервитут фактически позволяет делать держателю сервитута. Сервитут не предоставляет держателю сервитута карт-бланш на использование собственности другого собственника, как если бы она была его собственностью. Иногда держателя сервитута необходимо информировать о характере и объеме своих прав на сервитут.

Обычной причиной создания сервитута является облегчение доступа к собственности, потому что это полезно или необходимо.При создании сервитута возникает несколько ключевых вопросов, включая следующие:

• Кто предоставляет сервитут на свою собственность;
• Кто имеет право пользоваться сервитутом;
• Цель сервитута;
• Место расположения сервитута;
• Ответственность, связанная с сервитутом;
• Техническое обслуживание, ремонт и улучшения, связанные с сервитутом
• Изменение и прекращение сервитута.

Сервировки могут (и должны) регистрироваться в записях округа. Если сервитут зарегистрирован в записях округа, то владелец недвижимости, а также потенциальные покупатели будут считаться получившими «конструктивное уведомление» о сервитуте, т. Е. Владелец недвижимости будет считаться имеющим справедливое уведомление. сервитута, поскольку они могли найти его в публичных записях.

Составленные и зарегистрированные сервитуты могут или не могут четко определять права держателя сервитута и собственника собственности.Адвокат может помочь вам составить документ о сервитуте, чтобы защитить ваши права, ограничить вашу ответственность, а также наметить процесс разрешения споров, которые могут возникнуть. Хорошо составленный документ о сервитуте может помочь избежать или, по крайней мере, свести к минимуму непредвиденные последствия. «Экспресс сервитут» — это письменный документ, в котором описывается характер сервитута, и это лучший способ гарантировать, что стороны определяют и контролируют, как сервитут влияет на стороны и их права собственности.

Хорошо составленный сервитут позволяет людям, не участвовавшим в создании сервитута, легко понять природу и масштабы сервитута.Однако интерпретация сервитута может быть проблемой, особенно когда сервитуты плохо составлены. Часто споры об сервитутах возникают из-за письменных сервитутов спустя годы, а иногда и десятилетия, после того, как сервитут был создан; без адекватных фактов и контекста стороны могут догадываться о том, что было задумано первоначальными сторонами сервитута.

Сервитут может существовать даже при отсутствии зарегистрированного сервитута. Сервитут может возникнуть на основании исторических фактов и обстоятельств. Это обычно называется «подразумеваемым сервитутом».«Как покупатель, поэтому важно тщательно провести комплексную проверку, чтобы помочь обнаружить любые потенциальные проблемы с сервитутом, которые могут существовать, путем осмотра собственности, разговоров с соседями и изучения истории собственности и окружающей собственности. Как владелец собственности, важно рассмотреть возможность документирования многолетних практик с соседним владельцем собственности, даже если существуют дружеские отношения — вы никогда не знаете, как все может измениться, если право собственности на собственность изменится.

Служение может возникнуть в ситуациях, когда в противном случае собственность не имела бы выхода к морю.Обычно такой сервитут называют «сервитутом по необходимости». Сервитут по необходимости позволяет владельцу собственности, не имеющей выхода к морю, получить право сервитута, которое дает законный доступ к своей собственности.

«Сервитут по рецепту» — это сервитут, созданный, когда сторона может доказать, что она использовала другую собственность открытым, печально известным и неблагоприятным для истинного землевладельца образом в течение непрерывного и непрерывного периода в десять лет. Фактически сервитут по рецепту позволяет стороне получить сервитут в отношении другой собственности без согласия собственника.

Есть несколько распространенных типов сервитутов. Одним из наиболее распространенных сервитутов является сервитут для входа и выхода, который позволяет держателю сервитута пересекать собственность другого владельца собственности, обычно для доступа к своей собственности. Сервитуты с коммунальными услугами позволяют местным коммунальным компаниям, таким как энергокомпания, получать доступ, обслуживать и модернизировать инфраструктуру, а также позволяют одному собственнику получить доступ к собственности другого, когда коммунальные услуги первого расположены на территории второго. Об сервитуте также можно договориться, чтобы защитить взгляды владельца собственности, чтобы соседний владелец собственности не мог блокировать взгляды держателя сервитута.

Послабления могут быть прекращены по соглашению сторон. Сервитут также может быть прекращен по ряду исторических фактов и обстоятельств, но тогда может потребоваться обращение в суд для официального получения решения суда об официальном прекращении сервитута.

Неправильное использование сервитутов может привести к ряду проблем. Неправильное использование сервитута может помешать владельцу недвижимости в полной мере пользоваться своим имуществом. Если не принять меры, злоупотребление сервитутом с течением времени может привести к изменению прав сторон на сервитут.Конфликты из-за сервитутов иногда могут обостриться и привести к серьезным конфликтам с соседями, включая потенциальные проблемы с безопасностью.

Конфликты по сервитуту — это гражданское дело, поэтому обычно правоохранительные органы не участвуют в споре о сервитуте, если также не возникают вопросы, вызывающие беспокойство по поводу безопасности. Иногда споры об сервитутах могут включать ситуации, которые имеют как гражданский компонент, так и уголовный компонент.

ORS 105.175 определяет обязанности держателей сервитутов. Согласно ORS 105.180, сторона может иметь возможность предъявить иск другой стороне в случае спора о сервитуте. В таком судебном процессе выигравшая сторона имеет возможность взыскать убытки и гонорары адвокатам, если будет установлено, что проигравшая сторона нанесла ущерб сервитуту.

На северном побережье, если спор об сервитуте необходимо разрешить в суде, он будет рассматриваться либо в окружном суде округа Тилламук, либо в окружном суде округа Клатсоп, в зависимости от местонахождения собственности.