Образец искового заявления о признании утратившим права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета

« Назад

В _______________

___________________

 

Истец: ____________

___________________

 

Ответчик: ________

___________________

 

Третье лицо: УФМС России по ____

__________________

 

Цена иска: _______

Госпошлина: _____

 ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о признании утратившим права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета

Я, _________ являюсь собственником жилого помещения, расположенного по адресу: г. _______, ул. ______, д. ___, что подтверждается свидетельство о государственной регистрации права серии _____ №__________ (приложение №3).

В настоящее время по адресу: г. ________, ул. ______, д. ___, остается зарегистрированным Ответчик _________.

Без заявления и личного присутствия самого ________ — в снятии его с регистрационного учета в паспортном столе было отказано.

Местонахождение на настоящее время Ответчика мне не известно.

В настоящее время, Ответчик по адресу: г. ______, ул. _______, д. ___, по данному адресу не проживает, каких-либо договорных обязательств между нами не существует

Соглашение о праве пользования жилым помещением между Истцом и Ответчиком отсутствует. Оплату за коммунальные услуги по месту регистрации Ответчик не производит.

Согласно, ст. ст. 209, 288 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания и проживания членов его семьи.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Регистрация в принадлежащем на праве собственности жилом помещении Ответчика, существенным образом ограничивает права владения, пользования и распоряжения жилым помещением.

В соответствии с подпунктом «е» п.31 «Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации № 713 от 17.07.1995 года, снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого помещения или признания утратившим права пользования жилым помещением на основании вступившего в законную силу решения суда.

  

На основании изложенного и в соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 131-132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

 

ПРОШУ:

 

1. Признать _________ утратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: г. ________, ул. ________, д. ___.
2. Обязать УФМС России по ________ снять ________с регистрационного учета по адресу: г. ______, ул. _______, д. __.

 

Приложения:

1. Квитанция об оплате государственной пошлины;
2. Копия искового заявления для Ответчика;
3. Копия свидетельства о государственной регистрации права серии ____ № ______;
4. Копия домой книги.

 «___» _____ __ г.               _______ ______

 

Исковое заявление (иск) о признании утратившим право пользования жилым помещением

---

Комментарий автора иска — адвоката В. Н. Соловьева:

Дела о признании утратившим права пользования жилым помещением, пожалуй, самые сложные среди всех жилищных споров. По нашей практике, успех на 80% зависит от письменных доказательств, собранных на досудебной стадии (см. Приложение к иску). Без этих документов, опираясь только на свидетельские показания, шансов на удовлетворение иска ничтожно мало. Кстати, направлять запросы и получать по ним информацию имеют право только адвокаты, а не любые юристы. Посмотрите наши положительные решения по этому иску.

Обязательно посмотрите наши образцы исков по другим темам.

Посмотрите видеоконсультацию адвоката на эту тему:

Вам нужен иск, но вы не можете к нам приехать? Не страшно, мы напишем иск дистанционно! Опишите ситуацию по e-mail или в этой форме. Мы свяжемся с вами, уточним детали, а вскоре вышлем готовый иск. Задайте любые вопросы по телефону, e-mail (см. «Контакты») или в он-лайн консультанте (окно справа внизу экрана). О других наших дистанционных услугах вы узнаете здесь.

В Невский районный суд Санкт-Петербурга Истец: ФИО, адрес Ответчик: ФИО, адрес Третьи лица: ФИО, адрес

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о признании утратившим право пользования жилым помещением

Я зарегистрирована и проживаю в Санкт-Петербурге в муниципальной квартире по адресу: ****. Вместе со мной в спорном жилом помещении — двухкомнатной квартире, зарегистрированы: ****, а также ответчик — ****.

В **** году ответчик добровольно выехал из спорного жилого помещения и вселился в жилое помещение, расположенное по адресу: СПб, ****. В настоящее время он создал семью и проживает с женой по указанному адресу.

При выезде из спорного жилого помещения ответчик сообщил мне, что уезжает навсегда и не желает сохранения за собой права пользования спорным жильем. С этого времени ответчик не предпринимал никаких мер для реализации принадлежащего ему права пользования спорным жилым помещением, я, со своей стороны, препятствий для проживания по месту регистрации ответчику не чинила.

Выехав из спорной квартиры, ответчик забрал все свои вещи, что свидетельствует о его намерении больше не возвращаться. С момента выезда он не несет обязанностей по оплате жилья и коммунальных расходов, не принимает участия в текущем ремонте жилого помещения, все расходы по содержанию спорного жилья несу я.

Таким образом, полагаю, что отсутствие ответчика в спорном жилом помещении носит постоянный характер, а оснований для признания причин отсутствия уважительными, не имеется.

На основании ст. 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. По смыслу данной нормы эти права не сохраняются в случае выезда указанного гражданина в другое место жительства.

В соответствии со ст. 83 ЖК РФ, в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Указанные факты будут подтверждены письменными доказательствами и свидетельскими показаниями, которые я представлю в судебное заседание.

На основании изложенного,

п р о ш у :

1. Признать ответчика утратившим право пользования жилым помещением – квартирой, расположенной по адресу: ****.

2. Взыскать с ответчицы судебные расходы.

Приложение:

— копии искового заявления,
— справка о регистрации,
— характеристика жилой площади,
— копия ордера (договора социального найма),
— акт обследования жилого помещения,
— справка из поликлиники,
— справка из отдела полиции,
— справка из страховой медицинской компании,
— справка из налоговой инспекции,
— справка из пенсионного фонда,
— справка с последнего известного места работы,
— квитанция об уплате госпошлины,
— иные документы, подтверждающие исковые требования.

«___»  _________ 20 ___ года

_________________.

Обратите внимание!

Каждый иск составляется под конкретное дело

, поэтому бездумное копирование этого образца может не привести к желаемому результату. Кроме того, не забудьте собрать доказательства, подтверждающие ваши требования (см. «Приложение» в конце иска). Запросы для сбора доказательств вы можете получить у адвоката.

Ведение дела стоит поручать только адвокату, специализирующемуся на конкретной отрасли права, в противном случае есть вероятность просто потерять время и деньги.

Возможно, вам будет полезна эта информация с нашего сайта:

— Бесплатная консультация адвоката - здесь.

— Как выбрать адвоката — подробная инструкция здесь.

— Объем работы, который мы выполняем по делу - здесь.

— Ответы адвокатов на вопросы - здесь.

— Положительные решения судов по

жилищным и семейным делам, законченным нашими адвокатами

Мы старались.
Поделитесь с друзьями!

Теги:
исковое заявление о признании утратившим право пользования, иск о выселении, иск о признании утратившимей право пользования, заявление в суд, о признании, утратившим право пользования, иска образец, пример иска, искового, заявления, заявление о признании, как признанать утратившим, суд выписал, суд признал утратившим право, права, пользования, жилым, жилого, помещением, квартирой, квартира, квартиру, комната, комнату, комнатой, добровольно, выехал, выезд, навсегда, забрал, вещи, не, несет, обязанностей, выселить, признании прекратившим, право пользования, иск о выселении, иск в суд о выселении, иски по выселению, иск на выселение, иск о выселении образец, иск о выселении из квартиры, исковое заявление о выселении, образец искового заявления о выселении, исковое заявление на выселение, иск о выписке, иск о выписке из квартиры, иск на выписку из квартиры, иск о выписке из дома квартиры

Исковое заявление о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета

Здесь вы можете посмотреть и скачать шаблон иска о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета в удобном для вас формате. Помните, что вы всегда можете получить нашу юридическую помощь, в том числе и по заполнению данного бланка, связавшись с нами по телефонам указанным на сайте.

Новый образец 2020 года

В (наименование суда)

Истец: (ФИО полностью, адрес)

Ответчик:(ФИО полностью, адрес)

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета

Я являюсь собственником жилого помещения по адресу _________ (область, город, улица, дом, квартира), на основании _______ (указать документ: договор купли-продажи, мены, приватизации, свидетельство о праве наследования и др.). Право собственности зарегистрировано в ЕГРП.

С ____ года в квартиру в качестве члена моей семьи был вселен ответчик _________ (указать конкретные отношения), с моего согласия ответчик зарегистрирован по месту жительства в спорном жилом помещении. С ____ года наши отношения испортились, ответчик выехал на другое постоянное место жительства _________ (указать куда, причины выезда), вывез все принадлежащие ему вещи, с тех пор в квартире не проживает, обязательств по оплате за жилье и коммунальные услуги не выполняет. Препятствий в пользовании жилым помещением ответчик не имел. Фактически наши отношения с ответчиком прекращены, с момента выезда он перестал быть членом моей семьи.

Ответчик отказывается добровольно сняться с регистрационного учета в моей квартире. Наличие регистрации создает мне препятствия при продаже квартиры.

В соответствии с п. 31 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае признания гражданина утратившим право пользования жилым помещением — на основании вступившего в законную силу решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 17, 31 Жилищного кодекса РФ, статьями 131-132 Гражданского процессуального кодекса РФ,

Прошу:

1.Прекратить право пользования ответчиком _________ (ФИО полностью) жилым помещением по адресу _________ (область, город, улица, дом, квартира).

2.Снять ответчика _________ (ФИО полностью) с регистрационного учета в квартире по адресу _________ (область, город, улица, дом, квартира).

Перечень прилагаемых к заявлению документов (копии по числу лиц, участвующих в деле):

1.Копия искового заявления

2.Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины

3.Копия договора купли-продажи (или другого документа, подтверждающего право собственности)

4.Копия свидетельства о регистрации права

5.Справка о регистрации по месту жительства

6.Документы, подтверждающие выезд ответчика, утрату семейных отношений

Дата подачи заявления: «___»_________ ____ г. Подпись истца ________

---

Заявление о признании утратившим право пользования жилым помещением

В _________________  районный суд г.______________

 

Истец:  ФИО, адрес, телефон

Представитель: адвокат Буклова Виктория Александровна

Ответчик: ФИО, адрес

Третье лицо:

1. ФИО, адрес, телефон

2. Департамент жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы

г.Москва, ул. Знаменские Садки, д. 3, корп. 1;

тел.: 8(495)712-07-36

3. Управление Федеральной миграционной службы по г._______

местонахождение

 

 

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

О ПРИЗНАНИИ УТРАТИВШИМ ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ И СНЯТИИ С РЕГИСТРАЦИОННОГО УЧЕТА

 

На основании ордера  моему отцу –______________(ФИО) было предоставлено жилое помещение – однокомнатная квартира по адресу, согласно ордера,_________________________________.

________________(дата) мой отец умер. На момент его смерти кроме него в данной квартире была зарегистрирована  только я.

После смерти отца  нанимателем квартиры являюсь я. В настоящее время в квартире зарегистрированы теперь бывший мой муж — ФИО, брак с которым прекращен ______________ на основании   решения суда от ________________, а  также наша совместная от брака совершеннолетняя  дочь — ФИО

С декабря 2003г. ФИО добровольно, по своей инициативе, забрав свои вещи ушел в другую семью, выселился из вышеуказанной квартиры и не проживает в ней, коммунальные услуги не оплачивает, расходы по содержанию квартиры не несет, вопрос о вселении не ставил, ни со мной ни с нашей дочерью он не общается, членом нашей семьи не является, его местонахождение  в настоящее время мне неизвестно. Таким образом, почти 10 лет назад, отказавшись от прав и обязанностей в отношении спорной квартиры, ФИО выехал из спорного жилого помещения и, имея реальную возможность проживать в нем, своим правом не воспользовался, прекратил выполнять обязательства по договору социального найма жилого помещения, сохранив лишь регистрацию в жилом помещении.

Регистрация ответчика препятствует мне и третьему лицу — ФИО  в пользовании квартирой, накладывает дополнительные обязанности по содержанию спорного жилого помещения.

В соответствии со ст. 71 ЖК РФ при временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения.

Согласно ч. 3 ст. 83 ЖК РФ, аналогичные положения содержались статье 89 ЖК РСФСР, в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Если отсутствие в жилом помещении нанимателя и (или) членов его семьи не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.

Разъяснения по применению ч. 3 ст. 83 ЖК РФ даны в п. 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 14 от 02 июля 2009 года «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», где, в частности, разъяснено следующее.

Разрешая спор о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, суду надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный характер (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.

При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.

Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из спорного жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на иное жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.

В соответствии с пунктом 4.3 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в городе Москве, утвержденных постановлением Правительства Москвы № 859-ПП от 31 октября 2006 года, снятие граждан с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае признания лица утратившим право пользования жилым помещением – на основании вступившего в законную силу решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь  ст. 131-132 ГПК РФ

 

ПРОШУ:

признать ФИО  дата рождения утратившим право пользования жилым помещением – ___комнатной квартирой общей площадью ______ кв.м., расположенной по адресу ____________________ и обязать Управление Федеральной Миграционной службы  по г.Москве снять его с регистрационного учета по данному адресу.

 

Приложение. Копии ордера. Копии свидетельства о смерти. Копии свидетельства о расторжении брака. Копии выписки из домовой книги. Копии выписок из лицевого счета. Копии свидетельства о рождении. Копии свидетельства о рождении дочери. Копии решения суда о расторжении брака. Квитанция об оплате госпошлины (200р.).

«____» ______________ 2013г.

Подпись___________

 

Виктория БУКЛОВА, адвокат Московской коллегии адвокатов «Легис Групп»

Исковое заявление о признании утратившим право пользования и снятии с регистрационного учета

В Первомайский районный суд города Ижевска
426004, Удмуртская Республика, город Ижевск, улица Ленина, дом 37

Истец: Иванов Иван Иванович
426000, Удмуртская Республика, город Ижевск, улица Первая, дом 1, квартира 1
Представитель Истца: Ахмитшин Ринат Рашитович
моб. 8 909 064 9292

Ответчики: Иванова Мария Юрьевна
адрес регистрации: адрес фактического места жительства:

несовершеннолетняя Иванова Наталья Евгеньевна
адрес регистрации:
в лице законного представителя – отца – Иванова Евгения Валерьевича
адрес регистрации:

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Отдел Управления Федеральной миграционной службы России в Первомайском районе города Ижевска
426000, Удмуртская Республика, город Ижевск, улица Ухтомского, дом 23

исковое заявление
о признании утратившим право пользования,
снятии с регистрационного учета

Я на основании договора дарения №01/124/2011-950 являюсь собственником трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу 426000, Удмуртская Республика, город Ижевск, улица Первая, дом 1, квартира 1.

В данной квартире согласно копий поквартирной карточки от 21.02.2012 также зарегистрированы Ответчики по данному делу – моя сестра Иванова Мария Юрьевна и ее дочь Иванова Наталья Евгеньевна.

Данные лица были зарегистрированы в 2005 и 2006 году, когда Иванова М.Ю. являлась сособственницей данной квартиры. Позднее она подарила свою долю в праве собственности моей матери Ивановой Лидии Егоровне, которая в свою очередь подарила данную квартиру мне.

С момента отчуждения своей доли моя сестра в спорной квартире не проживает, коммунальные расходы не оплачивает. Членом моей семьи она не является, общее хозяйство мы не ведем. На сегодняшний день у меня своя семья – я состою в зарегистрированном браке с Ивановой Евгенией Юрьевной.

Несмотря на то, что ключи у моей сестры остались и замок от входной двери я не менял, попыток вселения в мою квартиру после выезда она не предпринимала. На сегодняшний день она временно зарегистрирована и фактически проживает в квартире моей матери по адресу 426000, Удмуртская Республика, город Ижевск, улица Молодежная, дом 99, квартира 5.

В моей квартире вещей сестры и ее дочери не имеется, все они вывезены самими Ответчиками.

На сегодняшний день в качестве места жительства второго Ответчика — моей племянницы Иванова Н.Е. – определено место жительства ее отца Иванова Евгения Валерьевича (копия решения Устиновского районного суда от 16.11.2007 по гражданскому делу №2-1422/07 прилагается). Брак между моей сестрой и Иванова Е.В. расторгнут этим же решением суда.

Решением Первомайского районного суда от 06.10.2008 моя сестра лишена родительских прав в отношении своей дочери. Таким образом, Иванова Н.Е. также не является членом моей семьи, и право пользования спорным жилым помещением ей утрачено.

Регистрация в данной квартиры Ответчиков нарушает мои права собственника, я вынужден в повышенном размере оплачивать коммунальные расходы.

В соответствии со ст.31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Согласно ст.35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Согласно статье 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст.ст. 6 и 7 Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» от 25 июня 1993 года № 5242-1, гражданин РФ, изменивший место жительства, обязан не позднее семи дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться к должностному лицу, ответственному за регистрацию, с заявлением по установленной форме.

Снятие гражданина РФ с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в следующих случаях: — изменение места жительства – на основании заявления гражданина о регистрации по новому месту жительства; — выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением – на основании вступившего в законную силу решения суда;

В соответствии с п.п. 2 и 3 «Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации», органами регистрационного учета в городах, поселках, сельских населенных пунктах, закрытых военных городках, а также в населенных пунктах, расположенных в пограничной зоне или закрытых административно-территориальных образованиях, в которых имеются территориальные органы Федеральной миграционной службы, являются эти территориальные органы, в остальных населенных пунктах – органы местного самоуправления.

Местом жительства является место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), социального найма либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ, — жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома, а также иное жилое помещение.

На основании изложенного просим суд:

• 1. Признать Иванову Марию Юрьевну утратившей право пользования жилым помещением, находящимся по адресу 426000, Удмуртская Республика, город Ижевск, улица Первая, дом 1, квартира 1.

• 2. Обязать Отдел УФМС России в Первомайском районе города Ижевска снять Иванову Марию Юрьевну с регистрационного учета по адресу Удмуртская Республика, город Ижевск, улица Первая, дом 1, квартира 1.

• 3. Признать Иванову Наталью Евгеньевну утратившей право пользования жилым помещением, находящимся по адресу 426000, Удмуртская Республика, город Ижевск, улица Первая, дом 1, квартира 1.

• 4. Обязать Отдел УФМС России в Первомайском районе города Ижевска снять Иванову Наталью Евгеньевну с регистрационного учета по адресу 426000, Удмуртская Республика, город Ижевск, улица Первая, дом 1, квартира 1.

Приложения:

• 1. Оригинал квитанции об уплате государственной пошлины.

• 2. Копия свидетельства о праве собственности.

• 3. Копия договора дарения.

• 4. Копия поквартирной карточки от 21.02.2012.

• 5. Копия поквартирной карточки от 22.02.2012.

• 6. Копия решения Устиновского районного суда.

• 7. Копия кассационного определения Верховного суда УР.

• 8. Копия свидетельства о рождении.

• 9. Копия свидетельства о браке.

10. Копия искового заявления с приложениями в 3 экз.

__ февраля 2012 года

_____________________________ Р.Р. Ахмитшин

ВС разъяснил, когда долгое отсутствие лишает квартиры

Тридцать лет назад мужчина съехал от родителей и стал жить отдельно. А когда мать попыталась выписать его из квартиры, воспротивился и заявил, что вернуться домой ему мешала давняя ссора с родственниками и женитьба. Почему при этом он три десятка лет не помогал родне платить за квартиру – не объяснил. Суды нижестоящих инстанций посчитали, что это – не основание для выселения. Точку в споре поставил ВС.

В июне 1980 года петербурженка Инета В. получила ордер на трехкомнатную квартиру, в которую и вселилась вместе с семьей – мужем и двумя сыновьями. Через три года старший из мальчиков, Хосейн, решил жить отдельно от родителей, а еще год спустя, в 1984-м, создал свою семью и переехал жить к жене. С тех самых пор жилплощадью он не пользовался, коммунальные услуги не оплачивал, лишь в 2005 году прописал в нее своего несовершеннолетнего сына Сергея В., который с самого рождения жил в квартире, принадлежащей его матери. В январе 2013 года оба они были включены в договор социального найма как члены семьи нанимателя, а в октябре того же года Ивета В. обратилась в Калининский райсуд Санкт-Петербурга (дело № 2-686/2014), требуя признать сына и внука утратившими право пользования жилым помещением. Хосейн и Сергей В. подали встречный иск, требуя, чтобы родственники не мешали им пользоваться жильем.

Вернуться не давали родственники

2 октября 2014 года судья Мария Кондрашева отказала заявительнице, а встречные требования удовлетворила лишь частично – в отношении Хосейна В. Суд посчитал, что его выезд из спорной квартиры «носил временный и вынужденный характер» в связи с вступлением в брак и переездом к супруге, а также ссоры с матерью и братом, которые, по словам мужчины, не давали ему переступить порог собственного дома. Доказательством конфликта было заявление, которое Хосейн В. написал на родственников в полицию – правда, уже после того, как его мать обратилась в суд. Кроме того, встречный истец говорил, что развелся с женой и больше в ее квартире проживать не может. Что же касается Сергея В., то суд первой инстанции установил, что он никогда не вселялся в спорную квартиру и не жил в ней, то есть «добровольно отказался от права пользования жильем и исполнения договора социального найма».

Апелляция согласилась с доводами Калиниского райсуда относительно Хосейна В., но обязала заявительницу вселить в квартиру еще и его сына. В определении Санкт-Петербургского городского суда сказано, что еще до совершеннолетия тот приобрел право пользования спорной квартирой, которая стала его местом жительства по соглашению родителей. Пока ему не исполнилось восемнадцать, юноша, в силу возраста, не мог самостоятельно туда вселиться, а в 2012 году он был призван в армию, что «в совокупности свидетельствует об уважительной причине непроживания в квартире». Инета В. видеть родственников на своей жилплощади по-прежнему не желала и обжаловала принятые по делу акты в Верховный суд РФ (дело № 78-КГ16-2).

ВС  верно оценил обстоятельства

Коллегия под председательством Александра Кликушина рассмотрела жалобу 22 марта текущего года и с доводами коллег из нижестоящих инстанций не согласилась. Судьи напомнили, что в ч. 3 ст. 83 ЖК указано: в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Временное же их отсутствие изменения прав и обязанностей по указанному договору не влечет (ст. 71 ЖК).

При определении, навсегда ли тот или иной жилец покинул квартиру, нужно руководствоваться разъяснениями п. 32 постановления Пленума ВС «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» от 2 июля 2009 года. Указанная норма предписывает судам выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т. п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населённый пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьёй в другом жилом помещении и т. п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нём, приобрёл ли ответчик право пользования другим жильем в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др. Если выезд носил добровольный характер и пользоваться жильем ему никто не мешал, но свои обязанности по договору социального найма он при этом не исполнял, иск о признании его утратившим право пользования жилым помещением подлежит удовлетворению.

По мнению судей ВС, в материалах дела нет доказательств того, что Хосейн В. был вынужден съехать от родителей: на момент выезда конфликтных отношений с семьей не было, из квартиры его родственники не выгоняли. Вступление его в брак и проживание с новой семьей свидетельствует не о о временном, а наоборот, о постоянном характере отъезда. То, что супруги В. развелись в период рассмотрения дела, «правового значения для разрешения спора не имеет».

Все это время «блудный сын» не пытался снова вселиться в квартиру, обратившись в полицию с заявлением о чинении ему препятствий лишь спустя 30 лет после того, как уехал (после обращения его матери в суд). Нет в деле сведений и о том, что он нес расходы по содержанию спорного жилого помещения.

Сергей В., как правильно определил суд первой инстанции, не вселялся спорную квартиру и не проживал в ней с момента рождения. По мнению судей ВС, апелляция неверно расценила его регистрацию там как соглашение родителей об определении места жительства несовершеннолетнего ребёнка. Ведь согласно п. 2 ст. 20 ГК (место жительства гражданина) такое соглашение действует в отношении детей до 14 лет, а на момент регистрации молодому человеку было 15.

Еще одним доводом отца и сына В. было то, что они включены в договор социального найма, заключенный в начале 2013 года, однако судьи ВС посчитали, что нижестоящие инстанции при оценке документа не учли, что «включение ответчиков в договор в качестве членов семьи нанимателя было осуществлено формально на основании сведений об их регистрации по месту жительства».

Ни одному из мужчин пользоваться квартирой, равно как и нести бремя ее содержания, никто не мешал. Хосейн В. покинул жилплощадь добровольно, а Сергей В. никогда там не жил, оба лишь сохранили регистрацию по месту нахождения спорного помещения. Следовательно, оснований сохранить за ними право пользования квартирой не имеется, определил ВС, удовлетворяя требования Иветы В. и отменяя предыдущие акты по делу.

Эксперты поддержали ВС

Алексей Алтухов, руководитель проектов КА «Павлова и партнеры», указал, что споры между родственниками за право проживания в квартире по договору социального найма не в новинку для судов общей юрисдикции, и ВС лишь исправил ошибки нижестоящих инстанций, руководствуясь собственным постановлением Пленума. О том, что такую позицию Верховный суд озвучивает не впервые, говорила и Светлана Бурцева, председатель «Люберецкой коллегии адвокатов». «Ответчик не доказал, что ранее не мог пользоваться квартирой, а свидетельства, полученные после подачи иска (обращение в полицию, развод с супругой), не могут являться достаточными и безусловными доказательствами чинения ответчику препятствий со стороны истца и носят формальный характер», – считает она. Кроме того, в течение 30 лет он не исполнял обязанности нанимателя жилого помещения по оплате жилищно-коммунальных платежей, чем обременял истца. «Таким образом, ответчик отказался от своих прав и обязанностей в отношении квартиры добровольно, в связи с чем договор социального найма с ответчиком должен быть расторгнут, поскольку он утратил права пользования квартирой», – поддерживает судей ВС Бурцева.

Лада Горелик, адвокат, управляющий партнер Московской коллегии адвокатов «Горелик и партнеры», согласна с коллегой: «Человек 30 лет не проживал в квартире, не нес расходы, связанные с ее содержанием и оплатой коммунальных услуг, а теперь хочет вернуться. Данная ситуация, к сожалению, типичная и не редкая, и с появлением такого решения ВС есть надежда на то, что в подобных спорных ситуациях суды теперь будут выносить законные решения, учитывая все обстоятельства дела».

«При разрешении споров о признании лица утратившим право пользования помещением в связи с добровольным выездом судам необходимо установить совокупность двух обстоятельств: постоянное отсутствие лица в помещении по причине выезда и добровольность такого выезда, – говорит Яна Чернобель, адвокат КА «Барщевский и Партнеры». – Сын истца переехал из спорной квартиры, на протяжении 30 лет не проявлял себя как пользователь указанного помещения, что свидетельствует об утрате интереса в пользовании помещением». Следовательно, ВС вполне обоснованно удовлетворил требования о признании лица утратившим право пользования. «Действия ответчика уже после предъявления к нему иска, направленные на создание видимости вынужденного выезда, являются злоупотреблением правом, в связи с чем обоснованно критически были оценены судебной коллегией ВС», – считает Чернобель.

Как выписать человека из квартиры без его согласия (о признании утратившим право пользования жилым помещением)

Что вообще рассматривает суд по процессам связанным с признанием утраты права пользования жилым помещением:

• Характер выезда (если он есть). Судья рассмотрит, выехал ли наниматель добровольно или на это его вынудил владелец жилья. Вынужденно съехать человек может в силу некоторых обстоятельств. Например, внутрисемейные конфликты, расторжение брака. В этом случае стороны должны представить доказательства, касающиеся непосредственно выезда из квартиры. Если дело было добровольным, хватит лишь показаний сторон, если выезд был принудительным, доказательствами могут являться обращения к участковому, в полицию, показания свидетелей.
• На какой срок именно выехал человек. Временно выехал человек из помещения или же постоянно. Пример временного отсутствия в квартире – это командировки, обследование, санаторно-курортное лечение, служба в вооружённых силах, выезд по причине ухода за больным родственником. Если же человек сменил место жительства, то владелец может подтвердить это отсутствием личных вещей ответчика в занимаемой площади. Чтобы установить правду, суд может запросить необходимую информацию из различных государственных органов.
• Имеются ли препятствия для проживания. Если владелец постоянно препятствовал проживанию в квартире прописанного человека, например, систематически менял дверные замки. В этом случае ответчик самостоятельно доказывает правду о причинённых ему неудобствах. Обычно это довольно легко, если в момент препятствий ответчик обращался в органы полиции или к участковому.
• Если ответчик приобрёл право пользования другим жилым объектом. Но это учитывается лишь в том случае, если владение было приобретено, в противном случае суд не рассматривает эти доказательства.
• Неисполнение своих обязанностей. В договоре социального найма указывается, что человек должен вносить свою часть в оплату коммунальных платежей, если этого не происходит, договор может быть расторгнут.

Также как правило Московский городской суд будет устанавливать несёт или нёс ли ответчик расходы на содержание занимаемой жилой площади и прочие подробности ситуации.

Подробно изучив все представленные доказательства, судья принимает решение. Если их в совокупности достаточно, то выносится решение о признании утратившим право пользования жилым помещением гражданина, который в последующем будет выписан в соответствующем органе.

Самые распространённые основания для суда при отказе Ответчика решить вопрос добровольно:

• Бесспорное доказательство того что наниматель выехал на новое постоянное место жительства;
• Если человек всё же проживает в жилом помещении, что он, к примеру, систематически нарушает права и законные интересы соседей, что делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении.

Существует большое количество нюансов и без профессионально составленного Искового заявления в данной ситуации судебный процесс может длиться годами.

 

Моя схема действий по таким делам:

1. Выясняю обстоятельства и нюансы сложившейся ситуации.
2. Собираю доказательную базу для суда.
3. Составляю и подаю в суд на Ответчика иск о признании его утратившим право пользования жилым помещением.
4. Участвую в процессе рассмотрения дела в суде.
5. После положительного решения можно будет подать иск о снятии Ответчика с регистрации в указанном жилом помещении.

 

2. Судебная практика по признанию утраты права пользования квартирой

Вся судебная практика по данным делам исходит из практики применения Жилищного Кодекса РФ, решений Московского городского суда и Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации”. В частности в Постановлении указана краткая практика по данным делам:

«32. При временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (статья 71 ЖК РФ). Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.

Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.

При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.

Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.

Взгляд арендодателя: нежелательные гости — Ресурсный центр для арендаторов

Каждую весну и осень я имею честь помогать проводить семинары по всему штату. Толпа участников обычно состоит из арендодателей, социальных работников и адвокатов. Я всегда нервничаю, чтобы начать — они задают действительно хорошие / сложные вопросы! Но я так рад, что люди приходят, участвуют и берут знания, которые мы должны распространять в своих сообществах.

Я всегда возвращаюсь с новым пониманием того, насколько трудно быть домовладельцем.Мы обслуживаем арендодателей круглый год (наши ежедневные клиенты — арендаторы И арендодатели!), Но знакомство новичка с нюансами развития отношений арендатор-арендодатель действительно демонстрирует уровень навыков, необходимых для того, чтобы быть осторожным арендодателем. Трудно найти хороших домовладельцев, и на наших семинарах мы встречаем много хороших домовладельцев.

Итак, сегодня я смотрю на точку зрения арендодателя в ситуации, когда у арендатора есть постоянный гость.

Итак, , чтобы прояснить, не всех домовладельцев волнует, есть ли у арендатора постоянный гость , и законы не часто имеют свое мнение.Арендодатели: , вам не нужно беспокоиться * , если у арендатора есть гость, долгое время не сдаваемый в аренду, но часто вы это делаете. Это для тех из вас, кто это делает.

Перед тем, как начать: Если вы хотите контролировать, кто живет в доме, вам нужно что-то сказать об этом в договоре аренды. ** Вы захотите принять во внимание:

• Как долго гость может оставаться? Это подряд или в течение … года?
• Сколько гостей разрешено?
• Вы не можете полностью запретить гостям, потому что это нарушает право вашего арендатора на «исключительное владение».«
• Если вы ищете аренду, чтобы использовать, Wisconsin Legal Blank продает их и говорит о гостях. Обратите внимание, что для Висконсина нет «стандартных договоров аренды», и если вы сохраняете договоры аренды, убедитесь, что они соответствуют последним изменениям в законодательстве.
• Если у вас нет правил в отношении гостей в вашем договоре аренды, вы не можете применять какие-либо правила в отношении гостей.

Законы штата Висконсин: Эти законы не очень строгие, поэтому маловероятно, что они будут устанавливать ограничения.

• Wisconsin Законы о занятости: Wisconsin требует, чтобы спальные зоны включали 400 кубических футов пространства для каждого человека старше 12 лет и 200 кубических футов для каждого человека в возрасте до 12 лет. Спальным местом может быть гостиная, логово или столовая при условии наличия подходящих путей эвакуации при пожаре. В него не входят коридоры, ванные комнаты и кухни.
  — Пример: если в комнате средний потолок 8 футов, требуется спальное место 5 футов на 10 футов для взрослого или спальное место 5 на 5 футов для ребенка.СПС 379.09
• Местные законы о занятости: Большинство местных органов власти лишились права принимать более строгие законы о занятости с принятием Закона Висконсина № 76 2013 года.
• Совет по зонированию : В зависимости от района существуют коды зонирования, которые ограничивают количество людей (или отношения между людьми), которые могут жить в арендуемом жилье. Проконсультируйтесь с местным советом по зонированию.
• Правила для арендодателей : Согласно закону штата Висконсин, арендодателям разрешается устанавливать свои собственные правила проживания, если эти правила основаны на количестве людей, которые могут проживать в определенных квартирах, а не на семейном статусе.В ваших правилах вы не можете предоставить арендаторам меньше 400 кубических футов пространства, но вы можете потребовать, чтобы у них было больше места. Кроме того, вы не можете указывать людям, где им спать в их отделении.
  — Пример правила размещения Legal : В квартире с 2 спальнями может проживать не более 6 человек.
  — Пример правила размещения незаконных : Только семьи с 4 детьми или меньше могут занимать апартаменты с 2 спальнями. (Почему? Нельзя сказать, что там могут жить только семьи).

Возможные действия арендодателя : Если вы обнаружите дополнительных людей в помещении, что вы можете сделать?

• Обратитесь к жильцам : действительно важно узнать у жильцов о дополнительных людях в их квартире, потому что постороннему человеку очень легко неправильно понять, что происходит внутри дома. Итак, спросите, что происходит, в письме или по электронной почте (или позвоните, а затем опишите содержание вашего разговора в письменной форме, чтобы иметь бумажный след).Скажите, что вы слышали о том, что там кто-то живет, и посмотрите, как отреагирует арендатор. Например: однажды сосед перепутал няню с дополнительным неназванным квартиросъемщиком, когда на самом деле няня просто приходила ежедневно, чтобы ухаживать за ребенком, и на самом деле не жила там.
• Поработайте со своими арендаторами, чтобы удалить гостя: Иногда арендаторы не хотят, чтобы этот человек присутствовал, но им нужна помощь, чтобы вывести их. Некоторое время назад мы написали сообщение («Работа с нежеланными гостями») специально для этих арендаторов.Вы можете распечатать его и передать им, и если у них есть вопросы, они тоже могут связаться с нами. В таких ситуациях арендаторы (по закону) становятся арендодателем для этого нежелательного гостя и могут пройти процесс подачи уведомлений и выселения гостя, но им может потребоваться некоторое пространство для маневра, чтобы иметь время, чтобы пройти этот процесс.
• Уведомление о выселении из-за нежелательного гостя : Арендодатель может направить арендатору уведомление о выселении (например, за 5 или 14 дней) за нарушение договора аренды из-за дополнительного человека.(Предполагая, что у вас есть этот пункт в вашем договоре аренды, что и должно быть, если у вас есть мнение о таких вещах.) Может быть очень сложно доказать в суде, что там живет лишний, нежелательный житель, поэтому убедитесь, что у вас есть свои утки. перед тем, как подать в суд по выселению.
• Уведомление о выселении по любой причине, кроме нежелательного гостя: Арендодатель может направить арендатору уведомление о выселении (например, за 5 или 14 дней) в случае других проблем, которые легче доказать, например, просрочки аренды.В уведомлении можно сказать, что вы менее склонны заниматься делами, чем обычно, из-за того, что в доме живет лишний человек.
• Без продления: Как недавно обсуждалось в этом блоге, домовладельцы редко должны приводить причины для выдачи отказа от продления (хотя, для записи, неуполномоченное лицо, живущее там, звучит для меня довольно законно). Таким образом, вы можете прекратить помесячную аренду из-за этого или объяснить, что вы не планируете продлевать годовой договор аренды.
• Добавить дополнительного человека к договору аренды : Арендодатель может попросить арендатора, чтобы дополнительное лицо подало заявление на проживание там, если они уже проживают в собственности.Такой образ действий имеет некоторые преимущества …

Зачем арендодателю добавлять в договор аренды дополнительного человека?

• Соблюдение условий аренды: Чтобы неуполномоченное лицо соблюдало правила и несли ответственность за соблюдение условий аренды.
• Безопасность : Приложение дает вам возможность изучить биографию этого человека из соображений безопасности.
• Аренда? Не всегда: Если ваши первоначальные арендаторы уже достаточно хорошо управляют арендной платой, вам, возможно, не нужно так подробно разбираться в финансовом положении нового человека.Если арендаторы несут солидарную ответственность по договору аренды, то первоначальные арендаторы все равно могут нести ответственность так же, как и раньше. (Подробнее о солидарной ответственности здесь)

Как домовладелец может доказать, что в квартире есть лишние люди? Если вы планируете выселение за это правонарушение (и у вас есть пункт в договоре об аренде, который делает это таким возможным), то вам необходимо доказать наличие дополнительного неуполномоченного жителя, когда вы попадете в суд мелких тяжб.Здесь приведены советы / объяснения суда по рассмотрению мелких тяжб, но, как правило, вы должны предоставить немного больше доказательств, чем другой человек в суде. (Но мы не юристы! Это не юридический совет! Просто мозговой штурм). Вот несколько идей, чтобы доказать неавторизованного резидента:

• Так говорят: Арендатор или гость говорит, что гость там живет. Может такое бывает, когда звонишь и спрашиваешь, что происходит? Может быть, это потому, что техник приходит делать ремонт, а гость говорит: «Я здесь живу.«
• Сосед говорит так: Если сосед может сказать вам, когда гость пришел и ушел, это может помочь. Это само по себе кажется немного тонким, поэтому убедитесь, что у вас есть другие способы показать, что гость там живет.
• Отчет полиции: Часто домовладелец узнает о нежелательном дополнительном госте из-за проблемы. Если это небольшая жалоба (например, жалоба на шум), но достаточно большая, чтобы приехать полиция, вы можете получить копию этого полицейского отчета, запросив открытую документацию в местном отделении полиции.Это будет иметь больший вес, если полиция спросит у нежелательного гостя его / ее адрес, и он будет указан как ваша собственность.
• Использование воды: Если потребление воды резко возрастет, это может свидетельствовать о том, что в собственности живут дополнительные люди. Или туалет может быть сломан.
• Доказательство другого места жительства : Если вы достаточно уверены, что неуполномоченный житель проживает в вашей квартире, вы можете запросить подтверждение того, что у него другое место жительства.Это может быть договор аренды на их имя или счет за коммунальные услуги. Если вы запросили это доказательство в письменной форме, и никто не может указать постоянное место жительства этого человека, это может помочь вашему делу.
• Mail : Это непростой вопрос, поскольку права на почту защищены федеральным законодательством. Однако, если в почтовом ящике есть незнакомое имя, оно может указывать на долгосрочное проживание (хотя может и не так — это может просто означать, что моя сестра состоит в Корпусе мира, и я получаю ее почту, или что-то другое. имеется соглашение о получении почты).
• Как выглядят вещи внутри помещения: Если вы дадите соответствующее уведомление, чтобы войти в квартиру (правила входа домовладельцев здесь) и войти, осмотреть и осмотреться, и найти вещи, которые явно говорят о том, что там живет кто-то другой (Например, 5 дополнительных кроватей), тогда это может быть частью вашего дела.
• Не делайте ничего противозаконного: Может возникнуть соблазн войти в подразделение без предупреждения или тайком вытащить почту из почтового ящика, но если вы коварны, то получаемая вами информация тоже выглядит сомнительной.Если ваша цель — выглядеть разумно, то незаконные действия определенно сделают вас менее разумным.

—-

* Однако есть одна причина, по которой вам придется беспокоиться: если этот лишний человек каким-то образом подвергает опасности других ваших арендаторов. Если бы вы знали, что постоянный гость был опасен, и не работали с арендатором, который принимал его / ее, чтобы вывести этого арендатора, вы могли бы понести ответственность.

** Как ни странно, под Висконсин.Стат. 704.09 (1), помесячные арендаторы или арендаторы по желанию (где порядок оплаты менее регулярный) не могут сдавать в субаренду без согласия арендодателя, даже если нет договора аренды, и даже если в договоре аренды ничего не говорится о субаренде . Теперь субаренда отличается от долгосрочного гостя (субаренды платят; гостей не так много), так что, в конце концов, это может не иметь значения. Как правило, домовладельцы не информируются о незаконной субаренде, поэтому, будь то субаренда или гость, вам все равно нужно будет доказать, что нежелательный человек находится там, и предпринять любые действия, которые вам подходят.

—-

Привет! Вы знали, что мы не адвокаты здесь, в TRC? И это тоже не юридическая консультация. Если то, что мы здесь написали, вам не подходит, поговорите об этом с кем-нибудь, кому вы доверяете. Чтобы получить помощь в поиске адвоката, ознакомьтесь с нашим списком направлений адвокатов.

Более пристальный взгляд на МСФО (IFRS) 15, стандарт признания выручки

% PDF-1.7 % 2 0 obj > / Метаданные 5 0 R / OpenAction> / PageLayout / SinglePage / Страницы 7 0 R / StructTreeRoot 8 0 R / Тип / Каталог / ViewerPreferences 9 0 R >> эндобдж 5 0 obj > транслировать Microsoft® Word для приложения Office 365 / pdf

EY

Применение МСФО: более пристальный взгляд на МСФО (IFRS) 15, стандарт признания выручки

Microsoft® Word для Office 3652019-09-27T21: 50: 33 + 05: 302019-09-27T21: 57: 54 + 05: 302019-09-27T17: 37: 17 + 01: 00uuid: 217F507C-0B35-416B-8F5F -862508B13020uuid: 28278985-71ff-4ce8-8854-2f51eea0a9d5 конечный поток эндобдж 13 0 объект > транслировать Hdю! E ~ `6s * JQ} HJ ^ 0q! W} 5 { _ wWw˭x ~ cIDɯwz_ # Q? ^ + bo2P {oE | gVSP \ R47- ٟ MX] tCOC% U / 5p_bЈCb`mGρ`)

Руководство по стихийным бедствиям: Раздел 4 — Проблемы арендодателя / арендатора

Q.4-1 — Каковы мои права, если я хочу расторгнуть договор аренды своего жилища после стихийного бедствия?

Раздел 92.054 Кодекса собственности штата Техас предусматривает, что если арендуемое помещение с практической точки зрения совершенно непригодно для проживания и если убыток не вызван халатностью или виной арендатора, члена семьи арендатора или гостя либо приглашенный арендатором, либо арендодатель, либо арендатор могут расторгнуть договор аренды, направив письменное уведомление другому лицу в любое время до завершения ремонта.Если договор аренды прекращается в соответствии с этим разделом Кодекса собственности, арендатор имеет право на пропорциональное возмещение арендной платы с даты выезда арендатора и на возврат любого гарантийного депозита, который в противном случае требуется по закону. Tex. Prop. Code § 92.054 (b).

Q. 4-2 — Если помещение полностью непригодно для использования из-за стихийного бедствия, нужно ли мне постоянно выезжать, даже если я хочу остаться?

Скорее всего да. Если помещение непригодно для проживания людей, существует вероятность того, что государственное учреждение, например.г., местный строительный департамент, объявит помещения запрещенными для использования в жилых помещениях. Кроме того, арендодатель и арендатор могут расторгнуть договор аренды, если арендуемое помещение полностью непригодно для использования в результате несчастного случая (см. Вопрос 4-1 выше). Кроме того, Кодекс штата Техас § 92.055 позволяет арендодателю «закрыть арендуемое помещение», направив письменное уведомление арендатору, местному санитарному врачу и местному инспектору строительства заказным письмом с уведомлением о вручении, указав, что арендодатель является прекращение аренды в кратчайшие сроки.(Это положение Кодекса собственности реже используется при стихийных бедствиях, потому что это более обременительный процесс, и домовладелец не может повторно сдать квартиру в аренду в течение шести месяцев.

Кроме того, он требует, чтобы договор аренды содержал положение, позволяющее арендодателю сделать это, что делает это «юридически возможным». При надлежащем уведомлении договор аренды будет расторгнут. Неясно, сколько точно времени арендатор должен выселиться после того, как будет сделано надлежащее уведомление. Однако, скорее всего, это произойдет, как только это будет разумно практичным.Конечно, если арендодатель прекращает договор аренды (а не государственный чиновник, осуждающий квартиру), а арендатор не съехал, арендодатель не может использовать самопомощь для удаления арендатора. Арендодатель должен пройти процедуру судебного выселения, чтобы выселить арендатора из квартиры. (См. Вопросы 4-13 ниже.)

Помощь, доступная арендатору в этих ситуациях, будет зависеть от того, как арендодатель расторгнул договор аренды и направил ли арендатор арендодателю письменный запрос на ремонт.Если арендодатель использует раздел 92.054 (см. Q. 4-1 выше), чтобы расторгнуть договор аренды, арендатор имеет право на пропорциональное возмещение арендной платы с даты выезда арендатора и возврат гарантийного депозита. Если арендодатель закрывает помещение в соответствии с разделом 92.055, а арендатор направил уведомление о ремонте и выезжает до окончания срока аренды, арендатор имеет право на фактические и разумные расходы на переезд, возмещение пропорциональной части арендной платы, возврат залога, а также решение о фактическом ущербе, гражданско-правовые штрафы, судебные издержки и гонорары адвоката.Tex. Prop. Code § 92.055 (c), (d). Если арендодатель закрывает помещение в соответствии с разделом 92.055, а арендатор не направил уведомление о ремонте, арендатор не может получить средства правовой защиты в соответствии с разделом 92.0055 (c) или (d).

Короче говоря, если арендатор не направил уведомление о расторжении договора в соответствии с разделом 92.054 (Q. 4-1 выше), не получил уведомление о расторжении от арендодателя и не уверен в статусе квартиры, это считается Важно немедленно отправить домовладельцу надлежащее уведомление о ремонте (как описано в ответе на вопрос Q.4-4 ниже). Это не только установит возможные способы ремонта в соответствии с разделом 92.0563 Кодекса собственности (описанным в ответе на вопросы 4-4 ниже), но также может дать арендатору дополнительные средства правовой защиты, если арендодатель решит закрыть помещение в соответствии с разделом 92.055 Закона о собственности. Код собственности.

Q. 4-3 — Если жилище частично непригодно для использования из-за стихийного бедствия и если я не хочу постоянно выезжать, могу ли моя арендная плата быть частично снижена (временно снижена)?

Может быть.Арендатор может получить скидку только по решению окружного или районного суда или по соглашению с домовладельцем. Кодекс штата Техас, § 92.054 (c) предусматривает, если арендуемое помещение частично непригодно для проживания и если убыток не вызван халатностью или ошибкой арендатора, члена семьи арендатора, гостя или приглашенного лица арендатор, арендатор имеет право на снижение арендной платы в размере, пропорциональном степени непригодности помещения из-за несчастного случая, но только по решению окружного или районного суда.Однако арендодатель может включить в письменный договор аренды положение, запрещающее арендатору добиваться снижения арендной платы в этих обстоятельствах, поэтому многие договоры аренды лишают арендатора права на получение этого снижения арендной платы. Конечно, если арендатор имеет право на снижение арендной платы в этих обстоятельствах (при условии, что договор аренды не отказался от этого права), арендатор должен попытаться заключить письменное соглашение с арендодателем, поскольку Кодекс законов штата Техас § 92.005 разрешает арендатор для взыскания гонорара адвоката, если арендатор выиграет судебный процесс о таком сокращении.

Q. 4-4 — Моя текущая квартира непригодна для проживания из-за стихийного бедствия, но у моего арендодателя есть другая доступная. Обязан ли домовладелец предоставить другую квартиру? Может ли арендодатель заставить меня подписать еще один договор аренды, продлевающий срок моей аренды, чтобы я переехал в новую квартиру?

Нет. Ни арендодатель, ни арендатор не имеют никаких обязательств в отношении другого доступного жилья, если это прямо не указано в договоре аренды. Однако, согласно Tex. Prop. Code § 92.062, если — из-за стихийного бедствия — вы переезжаете в другую квартиру, принадлежащую вашему арендодателю, ваш арендодатель не может заставить вас подписать новый договор аренды, продлевающий срок аренды после первоначальной даты окончания.

В. 4-5 — Должен ли я продолжать платить арендодателю, пока я не живу в своем доме / квартире?

Да, если и до тех пор, пока договор аренды не будет расторгнут (арендатором или домовладельцем) или пока арендатор не договорится с арендодателем об ином (в письменной форме для защиты сторон). Если только арендуемое помещение не является практически непригодным для использования в жилых целях (см. Q.4-1 выше), арендатор, как правило, не освобождается от уплаты арендной платы, если он не занимает помещение. Однако арендатор может иметь право на снижение арендной платы. (См. Вопрос 4–3 выше.) Это верно даже в случае, когда власти «попросили» жителей не возвращаться в район из-за последствий недавнего стихийного бедствия. (Однако это может измениться, если власти навсегда запретят жителям возвращаться в этот район.)

В. 4-6 — Что может случиться и что мне делать, если я не могу платить арендную плату за свое жилище из-за перебоев в работе или зарплате после стихийного бедствия?

Временное государственное пособие по аренде жилья можно получить в Федеральном агентстве по чрезвычайным ситуациям (FEMA) или в других государственных учреждениях.Пособие по безработице в случае стихийных бедствий (DUA) может быть доступно вам, если вы не имеете права на стандартное страхование по безработице (UI), являетесь безработным в результате стихийного бедствия, можете и готовы работать, подайте заявление на DUA в течение тридцати дней после дату объявления о доступности DUA, и не отказались от трудоустройства на подходящую должность.

Если вы проживаете в государственном или субсидируемом государством жилье или получаете помощь по Разделу 8, в большинстве случаев вы имеете право на снижение арендной платы в случае потери дохода.Вы должны уведомить арендодателя или жилищное управление.

Если ваш арендодатель расторгает договор аренды из-за того, что помещение полностью непригодно для использования, вам нужно будет съехать, чтобы избежать рассмотрения дела о выселении в суде, независимо от того, можете вы или не можете платить арендную плату. Конечно, если вы не уедете, домовладелец не сможет воспользоваться самопомощью, чтобы выселить вас — арендодатель должен будет подать против вас иск о выселении в суд и добиваться постановления о выселении. Если помещение непригодно для использования лишь частично и если вы не платите арендную плату, вам может потребоваться выселение — если вы и ваш арендодатель не договорились об ином.Если домовладелец имеет право выселить вас, и вы не переезжаете после того, как домовладелец уведомил вас о выселении, вас могут выселить только мировым судьей.

Q. 4-7 — Как я могу платить за аренду, если я хотел бы во время стихийного бедствия?
Рекомендуется связаться с домовладельцем, чтобы узнать, какие способы оплаты могут быть приемлемыми. Если вам не удается успешно связаться с арендодателем, рекомендуется отправить личный чек заказным письмом на адрес, указанный в договоре аренды, или на последний предоставленный адрес, если он отличается.В зависимости от арендодателя у него также может быть веб-сайт и на нем размещена информация об оплате или другая информация, связанная с бедствием.

Q. 4-8 — Может ли арендодатель сдать мой дом / квартиру кому-то другому, пока меня нет во время стихийного бедствия?

Нет. Арендодатель должен соблюдать договор аренды, за исключением случаев, когда жилище полностью непригодно для использования или в договоре аренды содержится прямое положение, позволяющее арендодателю прекратить действие договора в случае пожара, наводнения или подобного несчастного случая. Если домовладелец хочет, чтобы вы выселили кого-то еще, то помещение, очевидно, не является «полностью непригодным для использования», и арендодатель не может расторгнуть договор аренды.Если домовладелец незаконно заблокирует вас, вам следует обратиться к мировому судье с просьбой о выдаче приказа о повторном въезде. Это ускоренный процесс, благодаря которому вы можете вернуться домой в тот же день.

В. 4-9 — Как мне связаться с арендодателем во время стихийного бедствия?

Рекомендуется опробовать все доступные средства связи, включая, помимо прочего: телефонные звонки на каждый доступный номер телефона, переписку по электронной почте и письма, отправленные по почте на адрес, указанный в договоре аренды, или на последний предоставленный адрес, если другой.В зависимости от домовладельца у него также может быть веб-сайт и на нем размещена контактная или другая информация, связанная с бедствием. Арендатор должен документировать все усилия и попытки связаться со своим арендодателем.

Q. 4-10 — Мой домовладелец сказал мне съехать, потому что жилище совершенно непригодно для использования после стихийного бедствия. Мне нужно съехать?

Если после урагана жилище становится практически непригодным для проживания, домовладелец может расторгнуть договор аренды, направив арендатору письменное уведомление в любое время до завершения ремонта жилища.Если жилище непригодно для использования и договор аренды таким образом прекращается, арендатор должен освободить жилище, или домовладелец может подать иск о выселении в суд. (См. Также Q. 4-1, 4-2 выше.) Если домовладелец прекращает договор аренды непригодного для использования жилья, арендатор имеет право на пропорциональное возмещение арендной платы с даты выезда арендатора и возмещение любых гарантийных обязательств. депозит в противном случае требуется по закону. Tex. Prop. Code § 92.054 (b). Однако, если арендатор не согласен с тем, что жилище полностью непригодно для проживания, и не покидает его, домовладелец не может удалить арендатора из квартиры и должен вместо этого подать иск о выселении в суд.Оказавшись в суде, арендатор может заявить в свою защиту, что жилище не является полностью непригодным для использования и не должно подлежать расторжению договора аренды. Конечно, арендатор тем временем должен продолжать платить арендную плату за квартиру, поскольку невыплата может быть основанием для арендодателя выселить арендатора.

Вопрос 4-11 — Мой домовладелец сказал мне съехать на следующий день, потому что он хочет жилье для своей дочери, которая потеряла свой дом во время наводнения. Он сказал мне, что если я не съеду, он поменяет замки.Мне нужно съехать?

Нет. Арендодатель должен продолжать соблюдать условия аренды. Арендодатель не имеет права менять замки, чтобы арендатор не мог войти в жилище по такой причине. Tex. Prop. Code § 92.0081. Кроме того, хотя есть и другие причины, по которым арендодатель может сменить ваши замки, арендодатель ВСЕГДА должен предоставить вам ключ по запросу. Если ваш домовладелец незаконно заблокирует вас и откажется дать вам ключ, вы можете подать в суд на немедленный приказ («приказ о повторном въезде»), позволяющий вам вернуться в свое место жительства.Tex. Prop. Code § 92.009.

Q.4-12 — Если город или округ аннулирует свидетельство арендодателя о проживании из-за того, что арендодатель не поддерживает дом, например, после стихийного бедствия, каковы права арендатора?

Если город или округ аннулирует свидетельство арендодателя о заселении из-за того, что арендодатель не поддерживает жилище, арендодатель несет ответственность перед арендатором, не нарушившим договор аренды (например, не имеет задолженности по арендной плате и т. Д.), В следующих случаях:

1. полная сумма залога арендатора;
2. пропорциональная часть арендной платы, уплаченной арендатором заранее;
3. фактический ущерб арендатору, включая любые расходы на переезд, плату за подключение к коммунальным услугам, плату за хранение и потерю заработной платы; и
4. судебные издержки и гонорары адвоката, возникающие в связи с возбуждением иска арендатором против арендодателя.

Tex. Prop. Code § 92.023.

В. 4-13 — Что мне делать, если мне подали иск о выселении?

Арендодатель не может использовать самопомощь для выселения арендатора из вашей квартиры, а также не может арендодатель использовать полицию или правоохранительные органы для оказания помощи в выселении арендатора без окончательного постановления о выселении (судебного приказа о владении), выданного судьей. Даже если арендодатель надлежащим образом расторг договор аренды из-за стихийного бедствия, арендодатель не может удалить арендатора без обращения в суд.

Чтобы выселить арендатора, домовладелец должен подать иск о выселении в суд в том районе, где находится недвижимость. Затем к арендатору подается иск о выселении, что означает, что заявка и ходатайство о выселении будут доставлены арендатору. Если арендатора не удается найти для обслуживания, то судья может разрешить другой способ обслуживания иска, в том числе подсунуть его под дверь, приклеить клейкой лентой к входной двери и отправить по почте. Если арендатору подают иск о выселении, он должен внимательно прочитать цитату и найти крайние сроки, включая дату судебного разбирательства в суде.Если арендатор проигнорирует иск о выселении, она не узнает о дате судебного разбирательства и, скорее всего, проиграет дело по умолчанию. Если вы хотите узнать, возбуждено ли против вас дело о выселении, вам следует позвонить в суд по месту жительства. Если вы позвоните не в тот суд, клерк часто сможет направить вас в суд, в котором находится недвижимость.

Во время судебного разбирательства у арендатора будет возможность рассказать судье свою точку зрения.Арендатор может сообщить судье обо всех возможных возражениях против выселения, например: недвижимость по-прежнему пригодна для проживания; арендодатель не расторг договор аренды надлежащим образом; арендодатель не уведомил о выселении после прекращения аренды; или домовладелец принимает ответные меры против арендатора за то, что он просит ремонта. Судья может распорядиться о выселении арендатора за нарушение условий его аренды (например, неуплату арендной платы) или после того, как арендодатель надлежащим образом расторг договор аренды и направил последующее уведомление о прекращении аренды.Если арендатор проживает в государственном жилье, жилье, субсидируемом на федеральном уровне, или в собственности с налоговым кредитом, у арендодателя должна быть веская причина (например, серьезные нарушения вашего договора аренды), чтобы прекратить или не продлевать договор аренды, и могут быть другие права, которые такие арендаторы могут иметь, например, доступ к процедуре рассмотрения жалоб.

Q. 4-14 — Как я могу вернуть свое личное имущество из арендованного помещения?
Это зависит. Если FEMA и федеральные службы безопасности контролируют, когда и как эвакуированным разрешено вернуться в свои дома, вам, возможно, придется подождать, пока вы не вернетесь.Если таких ограничений на ваше возвращение нет, вы можете пойти и забрать свое личное имущество из арендованного помещения.

В период между эвакуацией и когда агентства разрешают возвращение, лучший совет, который мы можем дать эвакуированному, — это попытаться связаться с арендодателем и определить, знает ли арендодатель (1) что-нибудь о состоянии собственности и (2) смог ли он сделать все, чтобы обезопасить собственность.

Публикация 544 (2020), Продажа и другое распоряжение активами

Осуждение — это процесс, при котором частная собственность на законных основаниях переходит в общественное пользование без согласия владельца.Имущество может быть изъято федеральным правительством, правительством штата, политическим подразделением или частной организацией, которая имеет право законно забрать его. Владелец получает денежное вознаграждение (деньги или имущество) в обмен на захваченное имущество. Осуждение похоже на принудительную продажу, когда владелец является продавцом, а осуждающий орган — покупателем.

Прибыль или убыток от осуждения

Если ваша собственность была аннулирована или отчуждена под угрозой осуждения, рассчитайте свою прибыль или убыток, сравнив скорректированную основу вашей аннулированной собственности с вашей чистой компенсацией за осуждение.

Если ваша чистая компенсация за осуждение превышает скорректированную базу осужденного имущества, вы получаете прибыль. Вы можете отложить отчет о прибыли от осуждения, если купите собственность взамен. Если списана только часть вашей собственности, вы можете рассматривать стоимость восстановления оставшейся части до ее прежней полезности как стоимость замены собственности. См. Отсрочка прироста позже.

Если ваше чистое вознаграждение за осуждение меньше вашего скорректированного базиса, вы понесете убыток.Если ваша потеря связана с имуществом, которое вы держали для личного пользования, вы не можете вычесть ее. Вы должны сообщать о любых вычитаемых убытках в том налоговом году, когда они произошли.

. Вы можете использовать Часть 2 Таблицы 1-3 , чтобы подсчитать вашу прибыль или убыток от присуждения компенсации. .

Главный дом сдан.

Если вы получили прибыль из-за того, что ваш основной дом обесценился, вы можете, как правило, исключить прибыль из своего дохода, как если бы вы продали или обменяли свой дом.Вы можете исключить из прибыли до 250 000 долларов (до 500 000 долларов при совместной регистрации в браке). Для получения информации об этом исключении см. Pub. 523. Если ваша прибыль больше, чем вы можете исключить, но вы покупаете собственность на замену, вы можете отложить отчет об остальной части прибыли. См. Отсрочка прироста позже.

Таблица 1-3. Рабочий лист для осуждений

.....

Часть 1. Прибыль от возмещения убытков. Если вы не получили компенсацию убытков, пропустите Часть 1 и перейдите к Части 2.
1.	Укажите полученное полное выходное пособие	_____
2.	Укажите свои расходы на получение выходного пособия	_____
3.	Вычтите строку 2 из строки 1. Если меньше нуля, введите -0-	_____
4.	Укажите любую специальную оценку оставшегося имущества, изъятого из вашего вознаграждения	_____
5.	Чистое компенсационное возмещение. Вычтите строку 4 из строки 3. Если меньше нуля, введите -0-	_____
6.	Введите скорректированную базу оставшейся собственности	_____
7.	Доходы от выплаты компенсаций. Вычтите строку 6 из строки 5.Если меньше нуля, введите -0-	_____
8.	Пересмотренная скорректированная база оставшейся собственности. Вычтите строку 5 из строки 6. Если меньше нуля, введите -0-
Часть 2. Прибыль или убыток в результате осуждения.
9.	Укажите полученное грубое осуждение	_____
10.	Укажите свои расходы на получение компенсации за осуждение	_____
11.	Если вы выполнили Часть 1, а строка 4 больше, чем строка 3, вычтите строку 3 из строки 4. Если вы не выполнили Часть 1, но из вашей награды была снята специальная оценка, введите эту сумму. В противном случае введите -0-	_____
12.	Складываем строки 10 и 11	_____
13.	Чистая награда за осуждение. Вычтите строку 12 из строки 9	_____
14.	Введите скорректированную базу взыскиваемого имущества	_____
15.	Прибыль от награды за осуждение. Если строка 14 больше, чем строка 13, введите -0-. В противном случае вычтите строку 14 из строки 13 и пропустите строку 16	_____
16.	Убыток в результате осуждения. Вычтите строку 13 из строки 14
	( Примечание: Вы не можете вычесть сумму в строке 16, если конфискованное имущество было удержано для личного пользования.)
Часть 3. Отложенная выгода от осуждения.
17,	Если вы заполнили Часть 1, и в строке 7 больше нуля, введите сумму из строки 5. В противном случае введите -0-	_____
18.	Если строка 15 больше нуля, введите сумму из строки 13. В противном случае введите -0-	_____
19.	Сложите строки 17 и 18. Если списанное имущество было вашим основным домом, вычтите из этой суммы прибыль, которую вы исключили из своего дохода, и введите результат	_____
20.	Укажите общую стоимость заменяемого имущества и любые расходы на восстановление полезности оставшегося имущества	_____
21.	Вычтите строку 20 из строки 19. Если меньше нуля, введите -0-	_____
22.	Если вы заполнили Часть 1, сложите строки 7 и 15. В противном случае введите сумму из строки 15. Если списанное имущество было вашим основным домом, вычтите из этой суммы прибыль, которую вы исключили из своего дохода, и введите результат	_____
23.	Признанная прибыль. Введите меньшее строки 21 или строки 22	_____
24.	Отсроченная прибыль. Вычтите строку 23 из строки 22. Если меньше нуля, введите -0-

Осуждение.

Приз за осуждение — это деньги, которые вам платят, или стоимость другого имущества, которое вы получаете за аннулированное имущество. Премия — это также сумма, которую вам платят за продажу вашей собственности под угрозой осуждения.

Оплата долгов.

Суммы, вычтенные из награды для оплаты ваших долгов, считаются выплаченными вам.Суммы, выплачиваемые государством непосредственно держателю ипотеки или залога в отношении вашей собственности, являются частью вашего вознаграждения, даже если долг относится к собственности и не является вашей личной ответственностью.

Пример.

Государство изъяло вашу собственность для общественного пользования. Премия была установлена ​​в размере 200 000 долларов. Государство выплатило вам всего 148 000 долларов, потому что оно выплатило 50 000 долларов вашему держателю ипотеки и 2 000 долларов начисленных налогов на недвижимость. Считается, что вы получили все 200 000 долларов в качестве награды за осуждение.

Проценты по присуждению.

Если осуждающий орган выплачивает вам проценты за задержку выплаты вашего вознаграждения, это не является частью присуждения осуждения. Вы должны указывать проценты отдельно как обычный доход.

Платежи по переезду.

Выплаты, которые вы получаете за переезд и замену жилья, потому что вы были перемещены из своего дома, бизнеса или фермы в результате федеральных или федеральных программ поддержки, не являются частью присуждения осуждения.Не включайте их в свой доход. Платежи за замену жилья, использованные для покупки новой собственности, включены в основную стоимость недвижимости как часть ваших затрат.

Чистая награда за осуждение.

Чистая компенсация за осужденное имущество — это общая сумма компенсации, которую вы получили или считаются полученными за аннулированное имущество, за вычетом ваших расходов на получение компенсации. Если была осуждена только часть вашего имущества, вы также должны уменьшить сумму компенсации за счет любой специальной оценки, взимаемой с той части имущества, которую вы оставляете за собой.Это обсуждается позже в разделе Специальная оценка, оставшаяся без присуждения.

Компенсационные убытки.

Компенсационные убытки не являются частью компенсации, выплаченной за осужденное имущество. Им платят, если часть вашего имущества осуждается, а стоимость оставшейся части снижается из-за осуждения.

Например, вы можете получить выходное пособие, если ваша собственность подвергнется наводнению из-за того, что вы продаете права сервитута (списанное имущество) под угрозой осуждения.Кроме того, вам может быть выплачен компенсационный ущерб, если из-за того, что часть вашего имущества списана на строительство шоссе, вы должны заменить заборы, выкопать новые колодцы или канавы или посадить деревья, чтобы восстановить оставшееся имущество до той же полезности, что и до вынесения приговора.

Договаривающиеся стороны должны письменно согласовать конкретную сумму выходного убытка. Если этого не сделать, все доходы от осуждающего органа будут считаться присужденными за вашу обреченную собственность.

Вы не можете произвести полностью новое распределение общей суммы вознаграждения после завершения транзакции.Тем не менее, вы можете показать, какая часть присуждения обе стороны предназначалась для компенсации убытков. Часть арбитражного решения о возмещении убытков определяется с учетом всех фактов и обстоятельств.

Пример.

Вы продали часть своего имущества государству под угрозой осуждения. В контракте, подписанном вами и осуждающим органом, указана только общая цена покупки. В нем не указана фиксированная сумма компенсации за причиненный вред. Однако во время урегулирования осуждающий орган предоставил вам заключительные документы, ясно показывающие, какая часть покупной цены предназначалась для выплаты выходного пособия.Вы можете рассматривать эту часть как выходное пособие.

Возмещение убытков при выплате выходного пособия.

Ваши чистые выходные убытки рассматриваются как сумма, полученная в результате вынужденного преобразования оставшейся части вашего имущества. Используйте их, чтобы уменьшить основу оставшейся собственности. Если размер выходных убытков основан на повреждении определенной части имущества, которое вы сохранили, уменьшите основание только для этой части на чистые выходные убытки.

Если чистые убытки от выходного пособия превышают размер оставшейся у вас собственности, вы получаете прибыль.Вы можете отложить отчет о выигрыше. См. Отсрочка прироста позже.

. Вы можете использовать Часть 1 Таблицы 1-3 , чтобы подсчитать любую прибыль от выходных убытков и изменить скорректированную основу для оставшейся части вашей собственности. .

Чистое выходное пособие.

Чтобы рассчитать чистые выходные убытки, вы сначала должны уменьшить свои выходные убытки на свои расходы на получение убытков.Затем вы уменьшаете их на любую специальную оценку (описанную ниже), взимаемую с оставшейся части собственности и удерживаемую из присуждения арбитражным органом. Остаток — это чистая сумма выходных убытков.

Расходы на получение компенсации и выходного пособия.

Вычтите из общей суммы расходы на получение компенсации, такие как юридические, инженерные и оценочные расходы. Кроме того, вычтите расходы на получение выходного пособия, которые могут включать аналогичные расходы, из выплаченного вам выходного ущерба.Если вы не можете определить, какая часть ваших расходов приходится на каждую часть выручки, вы должны распределить пропорционально.

Пример.

Вы получаете компенсацию в судебном порядке и выходное пособие. Четвертая часть от общей суммы была обозначена как выходное пособие в вашем соглашении с осуждающим органом. У вас были судебные издержки на протяжении всего судебного процесса. Вы не можете определить, сколько ваших юридических расходов приходится на каждую часть судебного разбирательства.Вы должны выделить одну четвертую своих юридических расходов на выплату выходного пособия, а остальные три четверти — на компенсацию в судебном порядке.

Специальная оценка не присуждена.

Когда осуждена только часть вашего имущества, специальный взнос, взимаемый с оставшейся собственности, может быть удержан руководящим органом из вашего присуждения осуждения. Оценка может взиматься, если оставшаяся часть вашего имущества была улучшена в результате выкупа.Примеры улучшений, которые могут вызвать особую оценку, — это расширение улицы и установка канализации.

Чтобы рассчитать чистую сумму вознаграждения за осуждение, вы должны уменьшить сумму вознаграждения на сумму оценки, удерживаемую из вознаграждения.

Пример.

Чтобы расширить улицу перед вашим домом, город отказался от полосы вашей земли в 25 футов глубиной. Вы были награждены за это 5000 долларов и потратили 300 долларов на получение награды. Перед выплатой награды город взимал специальный взнос в размере 700 долларов за благоустройство улицы с вашей оставшейся собственности.Тогда город заплатил вам всего 4300 долларов. Ваша чистая награда составляет 4000 долларов (общая сумма вознаграждения 5000 долларов минус 300 долларов на получение награды и 700 долларов на оставшуюся специальную оценку).

Если специальное вознаграждение в размере 700 долларов не было удержано из вознаграждения и вам заплатили 5000 долларов, ваша чистая сумма вознаграждения составит 4700 долларов (5000–300 долларов). Чистое вознаграждение не изменится, даже если вы позже заплатите начисленный взнос из полученной суммы.

Получены компенсационные убытки.

Если выходное пособие включено в судебное разбирательство, специальная оценка, удерживаемая из выходного убытка, сначала используется для уменьшения выходного ущерба.Любой остаток специальной оценки используется для уменьшения суммы осуждения.

Пример.

Вам присуждено 4 000 долларов в качестве компенсации за вашу собственность и 1 000 долларов в качестве компенсации за причиненный ущерб. Вы потратили 300 долларов на выплату выходного пособия. Особый взнос в размере 800 долларов был сохранен за рамками награды. Убытки в размере 1000 долларов США уменьшаются до нуля, если сначала вычесть 300 долларов расходов, а затем 700 долларов из специальной суммы. Ваша награда за осуждение в размере 4000 долларов уменьшается на 100 долларов баланса специального взноса, в результате чего остается чистая награда за осуждение в размере 3900 долларов.

Подразделение бизнеса или аренда.

Если вы использовали часть списанной собственности в качестве дома, а часть — в качестве коммерческой или арендуемой собственности, относитесь к каждой части как к отдельной собственности. Рассчитайте свою прибыль или убыток отдельно, потому что прибыль или убыток по каждой части можно трактовать по-разному.

Некоторыми примерами этого типа собственности являются здание, в котором вы живете и управляете продуктовым магазином, и здание, в котором вы живете на первом этаже и сдаете в аренду второй этаж.

Пример.

Вы продали свое здание за 24 000 долларов под угрозой осуждения коммунальной компании, которая имела право выносить приговор. Вы сняли половину дома и жили в другой половине. Вы заплатили 25000 долларов за здание и потратили еще 1000 долларов на новую крышу. Вы заявили, что допустимая амортизация арендной платы составляет 4600 долларов. Вы потратили 200 долларов на судебные издержки, чтобы получить обвинительный приговор. Рассчитайте свою прибыль или убыток следующим образом.

		Resi- dential Деталь	Busi- ness Деталь
1)	Получено осуждение	12 000 долл. США	12 000 долл. США
2)	Минус: Юридические расходы, 200 долларов	(100)	(100)
3)	Награда за чистое осуждение	$ 11 900	$ 11 900
4)	Скорректированная база:
	½ первоначальной стоимости, 25 000 долларов США	12 500 долл. США	12 500 долл. США
	Плюс: ½ стоимости кровли, $ 1 000	500	500
	Всего	13 000 долл. США	13 000 долл. США
5)	Минус: Амортизация		(4600)
6)	Скорректированная база, бизнес-часть		8 400 долл. США
7)	(Убыток) по жилой недвижимости	(1100 долларов США)
8)	Прибыль от коммерческой недвижимости		3 500 долл. США
Убыток жилой части не подлежит вычету.

Не сообщайте о доходе от аннулированного имущества, если вы получаете только имущество, которое аналогично или связано с обслуживанием или использованием с аннулированным имуществом. Ваша основа для новой собственности такая же, как и для вашей старой.

Получены деньги или непохожее имущество.

Обычно вы должны сообщать о прибыли, если получаете деньги или непохожее имущество. Вы можете отложить предоставление отчета о доходе, если вы покупаете недвижимость, аналогичную или имеющую отношение к эксплуатации или использованию в течение периода замены, который обсуждается ниже.Вы также можете отложить отчет о доходе, если вы покупаете контрольный пакет акций (не менее 80%) в корпорации, владеющей недвижимостью, аналогичной или связанной по обслуживанию или использованию с аннулированной собственностью. См. Контрольный пакет акций корпорации ниже.

Чтобы отложить отчет обо всей прибыли, вы должны купить заменяющее имущество стоимостью не менее суммы, реализованной за аннулированное имущество. Если стоимость замененного имущества меньше реализованной суммы, вы должны сообщить о прибыли до неизрасходованной части реализованной суммы.

Основой замещающего имущества является его стоимость за вычетом отложенного дохода. Кроме того, если ваша замещающая собственность является акцией корпорации, которая владеет имуществом, аналогичным или связанным в обслуживании или использовании, корпорация, как правило, сокращает свою базу в своих активах на сумму, на которую вы уменьшаете свою базу в акциях. См. Контрольный пакет акций корпорации ниже.

. Вы можете использовать Часть 3 Таблицы 1-3 , чтобы вычислить прирост, который вы должны сообщить, и свой отложенный прирост..

Отсрочка выплаты компенсационных убытков.

Если вы получили выходное пособие за часть вашего имущества, потому что другая часть была изъята, и вы покупаете имущество взамен, вы можете отложить отчет о доходе. См. «Порядок выплаты выходных убытков » ранее. Вы можете отложить отчет обо всей своей прибыли, если стоимость замененной собственности равна по крайней мере такой же, как ваше чистое выходное пособие плюс ваше чистое компенсационное вознаграждение (если оно приводит к прибыли).

Вы также можете сделать это решение, если потратите выходное пособие вместе с другими деньгами, полученными за аннулированное имущество (если оно принесло прибыль), на приобретение соседнего имущества, которое позволит вам продолжить свой бизнес. Если подходящей соседней собственности нет, и вы вынуждены продать оставшуюся собственность и переехать, чтобы продолжить свой бизнес, см. Отсрочка прибыли от продажи связанной собственности , далее.

Если вы восстанавливаете оставшееся имущество до его прежнего состояния, вы можете рассматривать затраты на его восстановление как стоимость замены имущества.

Прибыль от продажи связанной собственности отложена.

Если вы продаете имущество, относящееся к аннулированному имуществу, а затем покупаете имущество взамен, вы можете отложить отчет о прибыли от продажи. Вы должны соответствовать требованиям, изложенным ранее в разделе Добровольно проданное сопутствующее имущество. Вы можете отложить отчет обо всей своей прибыли, если стоимость замененного имущества не меньше суммы, полученной от продажи, плюс ваша чистая компенсация (если она дает прибыль) плюс чистые выходные убытки, если таковые имеются (если приводит к прибыли).

Покупка заменяющего имущества у связанного лица.

Некоторые налогоплательщики не могут откладывать отчет о доходе от осуждения, если они покупают заменяющую собственность у связанного лица. Для получения информации о связанных лицах см. Невычитаемый убыток в разделе Продажи и обмены между связанными лицами в главе 2.

Это правило распространяется на следующих налогоплательщиков.

1. C корпорации.

2. Партнерства, в которых более 50% капитала или прибыли принадлежит корпорациям
   C.

3. Все остальные (включая физических лиц, товарищества (кроме тех, что указаны в (2)) и S-корпорации), если общая реализованная прибыль за налоговый год по всей недобровольно преобразованной собственности, по которой реализованная прибыль превышает 100000 долларов.

Для налогоплательщиков, указанных в пункте (3) выше, прибыль не может быть компенсирована какими-либо убытками при определении того, превышает ли общая прибыль 100 000 долларов. Если собственность принадлежит товариществу, лимит в 100 000 долларов применяется к товариществу и каждому партнеру.Если собственность принадлежит корпорации S, лимит в 100 000 долларов применяется к корпорации S и каждому акционеру.

Исключение.

Это правило не применяется, если связанное лицо приобрело недвижимость у несвязанного лица в течение периода замены.

Авансовый платеж.

Если вы платите подрядчику заранее за строительство замещающей собственности, вы не покупаете заменяющую собственность, если она не будет завершена до окончания периода замены (обсуждается позже).

Замещающая собственность.

Чтобы отложить отчет о прибылях, вы должны купить заменяющую собственность с конкретной целью замены аннулированной собственности. Вам не нужно использовать фактические средства от присуждения компенсации для приобретения новой собственности. Имущество, приобретенное вами в дар или по наследству, не считается имуществом на замену.

Аналогичные или связанные в обслуживании или использовании.

Заменяемое имущество должно быть аналогично заменяемому имуществу или иметь отношение к нему в обслуживании или использовании.

Если конфискованное имущество является недвижимым имуществом, которое вы держали для продуктивного использования в вашей торговле или бизнесе или для инвестиций (кроме имущества, предназначенного в основном для продажи), аналогичное имущество, предназначенное для производительного использования в торговле или бизнесе или для инвестиций, будет рассматриваться как имущество, аналогичное или связанное с обслуживанием или использованием. Для обсуждения аналогичных свойств см. Like-Kind Property в разделе Like-Kind Exchanges ниже.

Владелец-пользователь.

Если вы являетесь пользователем-владельцем, похожий или связанный в обслуживании или использовании означает, что замещающее свойство должно функционировать так же, как и свойство, которое оно заменяет.

Пример.

Ваш дом был осужден, и вы вложили выручку от осуждения в продуктовый магазин. Ваша собственность на замену не похожа и не связана по обслуживанию или использованию с списанной собственностью. Чтобы быть похожим или связанным в обслуживании или использовании, ваша замещающая собственность также должна использоваться вами в качестве вашего дома.

Собственник-инвестор.

Если вы являетесь собственником-инвестором, аналогичное или связанное с ним обслуживание или использование означает, что любое замещающее имущество должно иметь такие же отношения обслуживания или использования с вами, как и имущество, которое оно заменяет.Вы решаете это, определяя всю следующую информацию.

• Служит ли недвижимость аналогичным вам.

• Характер бизнес-рисков, связанных с недвижимостью.

• Чего требует от вас недвижимость в плане управления, обслуживания и отношений с вашими арендаторами.

Пример.

Вы владели землей и зданием, которые арендовали производственной компании.Здание сдано в аренду. В период замены у вас было новое здание, построенное на другой земле, которой вы уже владели. Вы сдали новое здание под оптовый продуктовый склад. Замещающая собственность также является арендуемой, поэтому эти две собственности считаются похожими или связанными в обслуживании или использовании, если есть сходство во всех следующих областях.

• Ваша управленческая деятельность.

• Объем и вид услуг, которые вы предоставляете своим арендаторам.

• Характер рисков вашего бизнеса, связанных с недвижимостью.

Лизхолд заменен на плату за простое имущество.

Платное простое имущество, которое вы будете использовать в своей торговле или бизнесе или для инвестиций, может квалифицироваться как заменяющее имущество, которое аналогично или связано с обслуживанием или использованием с осужденным арендованным владением, если вы используете его в том же бизнесе и для той же цели, что и прекращенное владение .

Плата за простую имущественную заинтересованность, как правило, представляет собой имущественный интерес, который дает владельцу право на всю собственность с безусловным правом распоряжаться ею в течение своей жизни.Арендованное имущество — это имущество, которое находится в аренде, как правило, сроком на несколько лет.

Размещение наружной рекламы заменено на недвижимость.

Вы можете рассматривать показ наружной рекламы как недвижимость. Если вы сделаете этот выбор и замените дисплей недвижимым имуществом, к которому у вас есть интерес другого рода, ваше имущество на замену может считаться имуществом аналогичного вида. Например, недвижимость, купленная взамен уничтоженного рекламного щита, и арендованное имущество, на котором размещался рекламный щит, квалифицируются как собственность аналогичного типа.

Вы можете сделать этот выбор только в том случае, если вы не потребовали вычет по разделу 179 за показ. Кроме того, вы не можете отменить эти выборы, если не получите согласия IRS.

Наружный рекламный дисплей — это знак или устройство, жестко смонтированное и постоянно прикрепленное к земле, зданию или любой другой постоянной конструкции, используемой для демонстрации коммерческой или другой рекламы для публики.

Замена имущества на замену.

После того, как вы указали определенное имущество в качестве замещающего имущества в своей налоговой декларации, вы не можете заменить его другим правомочным имуществом.Но если ваше ранее назначенное имущество для замены не соответствует требованиям, вы можете заменить квалифицированное имущество, если приобретете его в течение периода замены.

Контрольный пакет акций корпорации.

Вы можете заменить собственность, приобретя контрольный пакет акций корпорации, которая владеет имуществом, аналогичным или имеющим отношение к обслуживанию или использованию вашей аннулированной собственности. У вас есть контрольный пакет акций, если вы владеете акциями, имеющими не менее 80% совокупного количества голосов всех классов акций, имеющих право голоса, и не менее 80% общего количества акций всех других классов акций корпорации.

Базовая корректировка имущества корпорации.

База собственности, находившейся в собственности корпорации на момент приобретения вами контроля, должна быть уменьшена на вашу отложенную прибыль, если таковая имеется. От вас не требуется уменьшать скорректированный базис свойств корпорации ниже вашего скорректированного базиса в акциях корпорации (определяемого после уменьшения по вашей отложенной прибыли).

Распределите это сокращение по следующим классам собственности в указанном ниже порядке.

1. Имущество, аналогичное или связанное с обслуживанием или использованием обреченной собственности.

2. Амортизируемое имущество, не уменьшенное в (1).

3. Все остальное имущество.

Если два или более свойства попадают в один и тот же класс, назначьте уменьшение для каждого свойства пропорционально скорректированной основе всех свойств в этом классе. Приведенная основа любого отдельного свойства не может быть меньше нуля.

Заменен главный дом.

Если ваша прибыль от осуждения вашего основного дома больше, чем вы можете исключить из своего дохода (см. Основной дом, осужденный согласно Прибыль или убыток от осуждения , ранее), вы можете отложить отчет об остальной части прибыли, купив заменяющее имущество, аналогичное или связанное с обслуживанием или использованием. Имущество на замену должно стоить как минимум столько же, сколько сумма, полученная в результате списания, за вычетом исключенной выгоды.

Вы должны уменьшить базовую стоимость вашего замещающего имущества на отложенную прибыль.Кроме того, если вы откладываете сообщение о какой-либо части своей прибыли в соответствии с этими правилами, считается, что вы владели и использовали замененное имущество в качестве основного дома в течение того периода, когда вы владели и использовали списанное имущество в качестве основного дома.

Пример.

Городские власти осудили ваш дом, который вы использовали в качестве личного жилья в течение 5 лет до вынесения приговора. Город выплатил вам награду за осуждение в размере 400 000 долларов. Ваша скорректированная базовая стоимость собственности составила 80 000 долларов.Вы получаете прибыль в размере 320 000 долларов (400 000–80 000 долларов). Вы приобрели новый дом за 100 000 долларов. Вы можете исключить 250 000 долларов реализованной прибыли из своего валового дохода. Реализованная сумма затем рассматривается как 150 000 долларов (400 000–250 000 долларов), а реализованная прибыль составляет 70 000 долларов (реализованная сумма 150 000 долларов — 80 000 долларов на скорректированной основе). Вы должны признать прибыль в размере 50 000 долларов (сумма реализованных 150 000 долларов — стоимость нового дома на 100 000 долларов). Оставшиеся 20 000 долларов реализованной прибыли откладываются. Ваша базовая стоимость в новом доме составляет 80 000 долларов (стоимость 100 000 долларов — отложенная прибыль в размере 20 000 долларов).

Срок замены.

Чтобы отложить сообщение о вашей прибыли от осуждения, вы должны купить новую собственность в течение определенного периода времени. Это период замены.

Период замены для осуждения начинается в более раннюю из следующих дат.

Период замещения обычно заканчивается через 2 года после окончания первого налогового года, в котором реализована какая-либо часть прибыли от списания. Однако см. Исключения ниже.

Трехлетний период замены определенного имущества.

Если недвижимое имущество, предназначенное для использования в торговле, бизнесе или для инвестиций (за исключением имущества, предназначенного в основном для продажи), отклоняется, период замены заканчивается через 3 года после окончания первого налогового года, в котором любая часть прибыли от осуждение реализовано. Однако этот трехлетний период замены не может быть использован, если вы заменяете аннулированное имущество, приобретая контроль над корпорацией, владеющей имуществом, аналогичным или связанным в обслуживании или использовании.

Увеличенный период замены для налогоплательщиков, пострадавших от других стихийных бедствий, объявленных на федеральном уровне.

Если вы пострадали от стихийного бедствия, объявленного на федеральном уровне, IRS может предоставить помощь в случае стихийного бедствия, продлив периоды выполнения определенных налоговых действий на 2020 год, включая период замены, до 1 года. Для получения дополнительной информации посетите IRS.gov/UAC/Tax-Relief-in-Disaster-Situations.

Продажа скота в связи с погодными условиями в районе, имеющем право на федеральную помощь.

Как правило, если продажа или обмен домашнего скота вызвана засухой, наводнением или другими погодными условиями в районе, имеющем право на получение федеральной помощи, период замены заканчивается через 4 года после закрытия первого налогового года, в котором вы поняли какие-либо часть вашей прибыли от продажи или обмена.

Если погодные условия сохраняются более 3 лет, период замены может быть продлен на региональной основе до конца вашего первого года без засухи для соответствующего региона.См. Уведомление 2006-82, 2006-39 I.R.B. 529, доступно на IRS.gov/irb/2006-39_IRB/ar11.html.

Ежегодно IRS публикует список округов, округов, городов или приходов, в которых в течение предшествующих 12 месяцев наблюдались исключительные, экстремальные или сильные засухи. Если вы имеете право на 4-летний период замены проданного или обмененного скота из-за засухи, и ваш период замены истекает в конце 2020 года (или в конце налогового года, который включает 31 августа 2020 года), см. Уведомление 2020-74, 2020-41 I.R.B., IR-2020-219, доступно на IRS.gov/irb/2020-41_IRB. Период замены будет продлен в соответствии с Уведомлением 2006-82, если соответствующий регион включен в список, включенный в Уведомление 2020-74.

Определение момента реализации усиления.

Если вы платите налог по кассовой основе, вы получаете прибыль, когда получаете платежи, превышающие вашу базу в собственности. Если осуждающий орган вносит депозиты в суд, вы получаете выгоду, когда снимаете (или имеете право снимать) суммы, превышающие ваши основания.

Это применяется, даже если полученные суммы представляют собой только частичные или авансовые платежи, а полная компенсация еще не определена. Замена будет слишком поздно, если вы дождетесь окончательного определения, которое не состоится в соответствующий период замены после того, как вы впервые заметите выгоду.

Для налогоплательщиков, использующих метод начисления, прибыль (если таковая имеется) начисляется в предыдущем году при наступлении одного из следующих событий.

• Произошли все события, которые закрепляют право на осуждение, и сумма может быть определена с разумной точностью.

• Награда полностью или частично получена или конструктивно получена.

Например, если у вас есть абсолютное право на получение части компенсации за осуждение, когда она передается на хранение в суд, внесенная сумма накапливается в год внесения депозита, даже если полная сумма компенсации все еще оспаривается.

Замена имущества, купленного до списания.

Если вы покупаете заменяющее имущество после того, как возникла угроза осуждения, но до фактического осуждения, и вы все еще владеете имуществом на замену на момент осуждения, вы купили заменяющее имущество в течение периода замены.Имущество, которое вы приобрели до того, как возникнет угроза отзыва, не считается имуществом, приобретенным на замену в течение периода замены.

Пример.

3 апреля 2019 года городские власти уведомили вас, что ваше имущество будет конфисковано. 5 июня 2019 года вы приобрели имущество взамен имущества, подлежащего осуждению. У вас все еще была новая собственность, когда город вступил во владение вашей старой собственностью 4 сентября 2020 года. Вы произвели замену в течение периода замены.

Добавочный.

Вы можете запросить продление периода замены у директора IRS в вашем районе. Вы должны подать заявку до окончания периода замены. В вашем запросе необходимо подробно объяснить, зачем вам нужно продление. IRS рассмотрит запрос, поданный в разумные сроки после периода замены, если вы можете указать разумную причину задержки. Срок замены будет продлен, если вы представите разумную причину для отказа от замены в течение обычного периода.

Обычно запросы на продление удовлетворяются ближе к концу периода замены или продленного периода замены. Продление обычно ограничивается периодом в 1 год или меньше. Высокая рыночная стоимость или нехватка заменяемого имущества не является достаточной причиной для предоставления продления. Если ваша собственность на замену строится, и вы четко демонстрируете, что замена или восстановление не могут быть произведены в течение периода замены, вам будет предоставлено продление срока.

Отправьте запрос по адресу, по которому вы подали декларацию, с указанным ниже адресом.

Запрос на продление срока замены недобровольно преобразованной собственности
Директор по региону
Attn: Местные технические службы, служба соответствия

Выборы с отсрочкой выигрыша.

Сообщите о своем решении отложить отчет о своей прибыли вместе со всеми необходимыми деталями в заявлении, приложенном к вашей декларации за тот налоговый год, в котором вы получили прибыль.

Если товарищество или корпорация владеют аннулированным имуществом, только товарищество или корпорация могут отложить предоставление отчета о доходе.

Имущество на замену, приобретенное после подачи заявки на возврат.

Если вы покупаете собственность на замену после того, как подали декларацию о своем выборе отложить отчет о доходе, приложите к декларации отчет за год, в котором вы купили недвижимость. В заявлении должна содержаться подробная информация о заменяемом имуществе.

Измененная доходность.

Если вы решите отложить отчет о прибыли, вы должны подать исправленную налоговую декларацию за год получения прибыли (отдельные лица подают форму 1040-X) в любой из следующих ситуаций.

• Вы не покупаете собственность на замену в течение периода замены. В исправленной декларации вы должны указать прибыль и уплатить причитающийся дополнительный налог.

• Стоимость новой собственности, которую вы покупаете, меньше суммы, реализованной за аннулированную собственность (за вычетом прибыли, которую вы исключили из дохода, если эта собственность была вашим основным домом).В измененной декларации вы должны указать ту часть прибыли, которую вы не можете отложить, и уплатить причитающийся дополнительный налог.

Время оценить недостаток.

Любой дефицит за любой налоговый год, в котором реализована часть прибыли, может быть оценен в любое время до истечения 3 лет с даты, когда вы уведомите директора IRS по своему региону, что вы заменили или не собираетесь заменять списанное имущество в период замены.

Передумать.

Вы можете изменить свое решение о сообщении или отложении прибыли в любое время до окончания периода замены. Если вы решите сделать выбор после подачи налоговой декларации и после уплаты налога, причитающегося за год или годы, в которых реализована какая-либо прибыль от принудительной конверсии, и до истечения периода, с которым преобразованная имущество необходимо заменить, подать иск о возмещении за такой год или годы.

Пример.

Ваша собственность была осуждена, и вы получили прибыль в размере 5000 долларов. Вы указали прибыль по своей налоговой декларации за год, в котором вы ее реализовали, и уплатили причитающийся налог. Вы покупаете собственность на замену в течение периода замены. Вы использовали все, кроме 1000 долларов, из суммы, полученной в результате осуждения, на покупку новой собственности. Теперь вы передумали и хотите отложить отчет о прибыли в размере 4000 долларов, равной сумме, которую вы потратили на замену собственности.Вы должны подать заявление о возмещении по форме 1040-X (или другой применимый измененный возврат). Включите заявление, поясняющее, что вы ранее сообщали о всей прибыли от осуждения, но теперь вы хотите сообщить только ту часть прибыли, которая равна выручке от осуждения, не потраченной на замену собственности (1000 долларов США).

Часто задаваемые вопросы о договоре аренды жилого дома — Канада

Аренда

Что подразумевается под регулирующим законодательством?

Применимым законодательством будет юрисдикция, в которой находится недвижимость.Он может совпадать или не совпадать с юрисдикцией, в которой проживают стороны. Аренда жилого помещения регулируется законами юрисдикции, в которой находится недвижимость.

Аренда жилья — это аренда вашего дома. Правительства признали неприкосновенность дома и расширили защиту жильцов, приняв законы, обеспечивающие минимальный набор прав жильцов. Договор аренды жилого помещения не может лишить арендатора этих основных прав.

Почему словесной аренды жилья недостаточно?

Проблема с устными соглашениями состоит в том, что их бывает сложно обеспечить.Если возникнет спор, суд должен будет заслушать доказательства и решить, чью версию истории принять. Если существует письменное соглашение, суды, как правило, будут обязаны соблюдать условия письменного соглашения, даже если они не согласны с ними.

Что рассматривается при аренде жилья?

Аренда жилого помещения обычно касается следующего:

• вид арендуемого имущества;
• адрес объекта аренды;
• срок аренды и то, является ли аренда фиксированной или периодической;
• размер подлежащей оплате арендной платы, как часто и когда следует вносить арендную плату; а также
• положения любого залога / страхового депозита.

Кроме того, договор аренды жилого помещения может также определять следующее:

• налоги, уплачиваемые арендатором;
• улучшения домовладельцев и стимулы для подписания;
• Улучшения арендатора и стимулы для подписания;
• Обязанности арендодателя и арендатора по ремонту, кто за какие коммунальные услуги будет платить;
• , может ли арендатор передать или сдать недвижимость в субаренду:
• положения уведомления о прекращении аренды; а также
• страховые резервы.

Почему я не могу выбрать Квебек в качестве местоположения собственности?

Поскольку Квебек является юрисдикцией Гражданского кодекса (в отличие от юрисдикции общего права), мы не можем гарантировать точность контракта в отношении собственности в Квебеке. Если вы хотите оформить договор аренды жилого помещения в Квебеке, мы рекомендуем вам обратиться к юристу, прошедшему обучение по гражданскому кодексу.

Знаете ли вы, что договор аренды жилого помещения от LawDepot.com позволяет вам быстро и легко составить договор аренды / аренды квартир, кондоминиумов, домов, подвальных помещений, мобильных домов, таунхаусов, дуплексов, коттеджей и т. Д.?

Стороны

Кто стороны договора аренды?

Сторонами договора аренды являются арендодатель (арендодатель) и арендатор (арендатор). Арендодатель владеет имуществом и позволяет арендатору использовать его в обмен на денежные выплаты, называемые арендной платой.

Что такое поручитель или поручительство?

Поручитель или поручитель — это лицо, которое соглашается оплатить любые убытки непосредственно арендодателю, если арендатор не сможет платить арендную плату или иным образом нарушит договор аренды.

Что делать, если я не знаю имя или контактную информацию одной из сторон?

В форме будет оставлено пустое место, которое можно будет заполнить позже, если вам не хватает информации об одной из сторон. Однако мы рекомендуем вам постараться составить договор как можно более полным для большей уверенности.

Каковы обязанности арендодателя?

Обязанности арендодателя определяются условиями, содержащимися в договоре аренды, и законами, действующими в зависимости от места нахождения собственности.Наиболее важные обязанности арендодателя включают обеспечение доступа арендатора к собственности и разрешение арендатору беспрепятственно пользоваться имуществом. У законного владельца собственности также есть обязательства поддерживать ее в соответствии с минимальными стандартами.

Какие обязанности арендатора?

Обязанности арендатора определяются договором аренды и законами, действующими в зависимости от того, где находится недвижимость. Важнейшие обязанности арендатора — вовремя вносить арендную плату и не наносить ущерб помещению.

Что будет, если я нарушу условия аренды?

Если вы нарушаете условия аренды, вы несете ответственность за их исправление. Если вы арендатор, вам может потребоваться заплатить деньги за решение любых проблем, вызванных вами или вашими гостями. Если вы добровольно не заплатите за исправление нарушения, вам может быть предъявлен иск о возмещении ущерба, причиненного в результате нарушения, и / или, возможно, домовладелец выселит вас из дома.

Помещение

Кто может проживать в помещении?

В помещениях могут проживать только арендаторы и лица, указанные в качестве арендаторов.Арендодатель должен быть проинформирован и одобрять любые изменения в списке разрешенных арендаторов. Дети, рожденные или усыновленные во время проживания арендатора в помещении, автоматически добавляются к договору аренды в качестве жильцов. Кроме того, каждая юрисдикция может ограничить количество арендаторов / жильцов в помещениях, если это количество нарушает стандарты охраны здоровья или безопасности для жилья. Стандарты здоровья и безопасности обычно выражаются из расчета 1 человек на X кв. Футов. Стандарт варьируется от юрисдикции к юрисдикции, поэтому, если вас это беспокоит, обратитесь в местный орган жилищного / общественного здравоохранения.

Что такое подвал и чем он отличается от аренды комнаты?

Обычно аренда комнаты или подвального помещения означает, что вы проживаете вместе с домовладельцем. Цокольный этаж представляет собой автономный жилой блок с собственной кухней, ванной комнатой и гостиной. Большинство жильцов подвального помещения используют отдельный вход для входа в дом, чем остальные жильцы. Если вы снимаете комнату, вы, скорее всего, будете делить кухню или ванную комнату с домовладельцем или другими арендаторами.

Что такое устав корпоративного сообщества?

Юридическое лицо — это группа всех владельцев лотов или паев, находящихся в общем имуществе. Подзаконные акты организации относятся к набору правил, регулирующих внутреннее управление этими лотами. В подзаконных актах могут быть указаны правила, касающиеся шума, парковки, поведения гостей, домашних животных, вывоза мусора и использования общей собственности. Устав иногда называют Заявлением об управлении сообществом или Уставом кондоминиума.

Срок аренды

Какой срок аренды мне следует использовать?

LawDepot позволяет вам выбирать из нескольких различных типов условий аренды.

Фиксированная дата окончания

Аренда с фиксированной датой окончания дает уверенность в сроках как для арендодателя, так и для арендатора. В нем указывается точный день окончания аренды. Преимущество здесь в том, что ни одна из сторон не должна уведомлять о расторжении договора аренды, он просто заканчивается в указанную дату. Во время аренды с фиксированным сроком арендодатель не может увеличивать арендную плату или изменять какие-либо другие условия аренды, если он специально не оставляет за собой право в соглашении, а арендатор не соглашается с изменениями.

Фиксированное количество недель / месяцев / лет

Аренда на фиксированное количество недель / месяцев / лет дает дату начала аренды и количество недель / месяцев / лет, в течение которых она будет действовать (например: аренда может начаться 1 сентября 2005 г., а затем продолжайте в течение 18 недель / месяцев / лет). В большинстве случаев это работает точно так же, как аренда с фиксированной датой окончания.

Периодический

Еженедельная / ежемесячная / годовая аренда с автоматическим продлением (периодическая аренда) будет продолжаться до тех пор, пока ни одна из сторон не желает расторгнуть договор аренды.Чтобы расторгнуть договор аренды, домовладелец и арендатор должны уведомить о своем намерении уехать в соответствии с законом. Арендодатель может повысить арендную плату или изменить условия аренды в этих типах договоров, предоставив надлежащее уведомление в соответствии с требованиями закона. По истечении срока уведомления арендатор должен выехать, или домовладелец может начать против него процедуру выселения.

Что происходит, когда домовладелец пытается изменить условия периодической аренды?

Арендодатель не может изменять условия аренды в течение периода аренды (неделя, месяц или год).Если арендодатель пытается изменить условия аренды на следующий период, у арендатора есть 2 варианта. Арендатор может принять изменения и продолжить жить в помещении, которое затем продлит договор аренды на новых условиях, или направить соответствующее официальное уведомление о расторжении договора аренды.

Что происходит, когда арендатор пытается расторгнуть договор аренды на определенный срок?

Обычно, когда арендатор соглашается на фиксированный срок аренды, обычно на 6 месяцев или 1 год, арендатор соглашается нести ответственность за арендную плату за этот период времени.Если арендатор освобождает помещение до окончания срока действия соглашения, арендатор, как правило, по-прежнему несет ответственность за уплату арендной платы за весь срок аренды (при условии, что арендатор не находится в юрисдикции, которая позволяет арендатору давать уведомление о досрочном прекращении срока аренды). Как правило, если арендодатель может повторно сдать помещение в аренду до окончания срока аренды нарушившего арендатора, арендатор, нарушивший договор, больше не обязан платить арендную плату, поскольку арендодатель не может взимать двойную арендную плату за помещение.

Кроме того, некоторые договоры аренды могут содержать штрафные санкции, согласно которым арендатор должен платить «плату за повторную аренду», чтобы покрыть часть расходов арендодателя по повторной аренде помещения. Однако сумма «платы за повторную аренду» должна быть разумной и должна быть предварительной оценкой ущерба, который Арендодатель понесет в связи с необходимостью досрочной повторной аренды помещения.

Что произойдет по истечении срока аренды?

Истечение срока аренды не обязательно прекращает договор об аренде.Если выбран «Периодический» срок, договор аренды будет автоматически продлен на тех же условиях, что и первый договор аренды, если только он не будет изменен путем предоставления надлежащего уведомления в соответствии с требованиями закона. Таким образом, «Периодическая ежемесячная аренда», которая продолжается в течение одного года, на самом деле представляет собой 12 отдельных, автоматически возобновляемых договоров аренды. Договор аренды будет продолжать автоматически продлеваться до тех пор, пока одна из сторон не пожелает расторгнуть договор аренды (путем надлежащего уведомления в соответствии с требованиями закона).

Если выбран «Фиксированный» срок, отношения аренды могут продолжаться после истечения срока, если этого желают и арендодатель, и арендатор.В некоторых юрисдикциях закон предписывает, что это будет периодическая аренда, обычно с помесячной оплатой, хотя это может варьироваться. В других юрисдикциях договор аренды с фиксированным сроком может стать «арендой по желанию» или «арендой с сохранением права собственности» по истечении срока его действия, который длится столько времени, сколько пожелают обе стороны, и не подлежит такой правовой защите, как договор Периодическая аренда. Если вы хотите прекратить все права по Срочной аренде, как только она истечет, вы должны отправить надлежащее уведомление до окончания срока аренды в соответствии с местным законодательством.

Соглашение об аренде жилого помещения от LawDepot позволяет вам выбирать из различных фиксированных и периодических условий.

Вариант покупки

Что такое «Вариант покупки»?

Опцион на покупку относится к договору аренды, который позволяет арендатору купить недвижимость по согласованной цене в течение срока аренды. Обычно арендатор платит арендодателю невозвращаемый залог, и взамен арендатор имеет исключительное право купить недвижимость у арендодателя.Арендатору дается только определенное количество времени, чтобы воспользоваться опционом. Если Арендатор воспользуется преимуществом опциона, залог за опцион Арендатора пойдет в счет покупной цены собственности. Если Арендатор не воспользуется этой возможностью, Арендодатель получит право оставить залог, и ни одна из сторон не будет иметь никаких прав или претензий друг к другу в отношении этой опции.

Каковы преимущества аренды с правом выкупа?

С точки зрения арендатора, преимущество этого вида аренды состоит в том, что ему не нужно платить покупную цену заранее.Если Арендатор не может претендовать на получение ссуды, у него есть возможность приобрести недвижимость позже, когда его финансы будут в большей безопасности. Кроме того, покупная цена может быть фиксированной, поэтому арендатору не нужно беспокоиться о колебаниях рынка недвижимости.

С точки зрения арендодателя, преимущества этого типа аренды заключаются в том, что они могут продать недвижимость на медленном рынке и могут взимать более высокую арендную плату, чем при обычной аренде. Кроме того, если покупатель не воспользуется опционом, он оставляет себе залог за опцион.Наконец, поскольку арендатор имеет личную заинтересованность в собственности, он, как правило, заботится о нем лучше, чем если бы они были обычными арендаторами.

Каковы недостатки аренды с правом выкупа?

С точки зрения Арендодателя, у этого типа аренды не так много недостатков, за исключением того, что Арендодатель не получит немедленную продажу собственности за наличные. Кроме того, если рынок недвижимости растет, арендодатель может потерять повышенную стоимость своей собственности, если он укажет конкретную покупную цену собственности.Следовательно, для Арендодателя может быть безопаснее сделать покупную цену равной рыночной стоимости собственности на момент исполнения опциона.

С точки зрения арендатора, основным недостатком этого типа аренды является то, что он потеряет свой залог по опциону, если не воспользуется опционом. Часто арендаторы предполагают, что они будут иметь право на получение финансирования позже, но когда приходит время реализовать опцион, их финансовое положение не улучшается.

Начните прямо сейчас по вашему индивидуальному соглашению об аренде жилого дома с дополнительными пунктами, такими как подписание льгот, коммунальные услуги, аренда в собственность, страхование, залог / страховой залог, сроки уведомления, повышение арендной платы и многое другое.

Уведомление

Сколько уведомлений мне нужно подать для прекращения аренды?

В большинстве юрисдикций существует минимальный срок уведомления, требуемый законом. В договоре аренды может быть указан период уведомления дольше установленного законом минимума, но он не может указывать период короче установленного законом. Если это произойдет, то все равно потребуется минимальное юридическое уведомление. Вам следует проконсультироваться с регулирующим законом об этих минимальных законах, поскольку они будут варьироваться в зависимости от юрисдикции, а также типа и продолжительности аренды.Чтобы ознакомиться с законодательством о сроке уведомления, воспользуйтесь ссылками под местом расположения собственности на странице вопросов.

Что такое уведомление о входе?

Арендодатель обычно не имеет права входить в съемную квартиру, если не возникает чрезвычайной ситуации, например, пожара или утечки газа, или если арендодатель надлежащим образом уведомляет арендатора, как это определено законом. Пока сделано надлежащее уведомление, арендатор не может отказать домовладельцу во въезде.

Что мне делать, если я не хочу продлевать договор аренды?

Вы должны надлежащим образом уведомить арендодателя о том, что вы не собираетесь продлевать договор аренды, до истечения срока аренды.Уведомление должно быть направлено за определенное время до истечения срока аренды, как того требует закон вашей юрисдикции. Это время называется «периодом уведомления». Как правило, период уведомления составляет один месяц для договоров аренды сроком на один месяц или менее и два или три месяца для договоров аренды на срок более одного месяца, но этот срок может варьироваться в зависимости от юрисдикции. Вам следует проконсультироваться с нормативным актом юрисдикции, в которой находится недвижимость, чтобы узнать требуемый период уведомления о вашей аренде.

Депозиты

Что такое гарантийный депозит?

Залог — это сумма денег, которую арендатор платит арендодателю, чтобы гарантировать, что арендатор выполнит все свои обязательства по договору аренды. Арендодатель хранит залог в доверительном управлении на срок аренды, чтобы гарантировать, что арендатор не выполнит невыполнение условий договора аренды или иным образом не нанесет ущерб собственности. В случае повреждения арендатором имущества (за исключением обычного «износа») или если арендатор не уплатил арендную плату, арендодатель имеет право взыскать причитающуюся сумму из залогового депозита.Обычно арендатор должен предоставить арендодателю залог в начале срока аренды. По окончании срока аренды арендатор получит обратно залог за вычетом любых вычетов на ремонт / восстановление.

Обратите внимание: в некоторых юрисдикциях домовладельцу не разрешается требовать залог. В других юрисдикциях домовладелец может потребовать как гарантийный залог, так и другие виды залога (например, залог на случай причинения ущерба домашнему животному). Вам следует ознакомиться с действующим законодательством в отношении местоположения собственности, чтобы убедиться, что тип депозита является допустимым.

Есть ли ограничение на размер залога, который домовладелец может взимать?

Это регулируется законом и отличается от юрисдикции к юрисдикции. Установленная сумма, которая может взиматься, обычно составляет от половины арендной платы до двух месяцев в зависимости от действующего законодательства. Самая распространенная сумма — это месячная арендная плата.

Когда арендодатель может вычесть сумму залога?

Арендодатель может удержать залог из залога, когда аренда заканчивается и арендатор должен арендодателю деньги либо за неуплаченную арендную плату, либо за нанесение ущерба помещению.Арендодатель, как правило, не может вычесть разумный «износ» помещения (т. Е. Износ, возникающий только в результате проживания в помещении). Арендодатель может вычесть пятен на ковре или столешнице, большие дыры в стене, отсутствие приборов и другие подобные вещи, износ которых превышает разумные пределы.

Что такое отчет о проверке?

Перед въездом арендатор и домовладелец должны пройтись по помещению и записать любой существующий ущерб.Этот письменный отчет называется отчетом об инспекции. Арендодатель и арендатор должны получить копию этого отчета. В некоторых юрисдикциях отчет о проверке также требуется при выезде, как условие для арендодателя предъявить претензию в отношении гарантийного депозита арендатора.

Зачем мне нужен отчет о проверке?

Отчет о проверке поможет доказать, какой ущерб был причинен арендатору, с целью вычета суммы для устранения ущерба из залога.

Разное

Что такое уступка и чем она отличается от субаренды?

Переуступка и субаренда имеют место, когда арендатор передает свои права по договору аренды третьему лицу. Субаренда или переуступка обычно требует согласия арендодателя. Уступка происходит, когда арендатор передает третьей стороне все свои оставшиеся права по договору аренды на весь срок аренды. Если арендатор передает собственность, а арендодатель соглашается на уступку, этот арендатор больше не имеет никаких прав на недвижимость или каких-либо обязательств перед арендодателем.В субаренду арендатор может передать часть арендуемой площади (например, комнату в доме) или часть аренды (например, на 5 из оставшихся 6 месяцев аренды) третьей стороне. Первоначальный арендатор сохраняет все права по договору аренды, которые не были переданы третьей стороне, а также сохраняет большую часть своих обязательств по договору аренды. Как правило, первоначальный арендатор все еще может подать в суд и предъявить иск домовладельцу за нарушение условий аренды.

Что такое стимулы для подписания?

Поощрение за подписание — это бонусы, которые домовладелец дает арендатору, как правило, либо за подписание договора аренды, либо за подписание договора аренды с фиксированным сроком.Они могут включать в себя ежемесячную бесплатную арендную плату или снижение арендной платы за месяцы фиксированного срока аренды. Если арендатор нарушает договор аренды, эти стимулы, возможно, придется выплатить арендодателю.

Зачем арендаторам страхование? Разве это уже не есть у домовладельца?

Хотя обычно арендодатель имеет страховку, она обычно покрывает только активы и обязательства арендодателя. Если вы хотите застраховать свои личные вещи или по собственной небрежности, вам необходимо иметь страховку арендатора.О том, какое покрытие вы хотите, следует обсудить со страховым агентом.

Что означает «Закон?»?

«Закон» относится к законодательству, регулирующему договоры аренды жилья в вашей юрисдикции. После того, как вы выберете «Местоположение собственности» при заполнении деталей договора аренды, под вашим выбором вы увидите ссылку на регулирующее законодательство для выбранной вами юрисдикции. Нет необходимости конкретно указывать название «Закона» в вашем договоре, поскольку соответствующее законодательство удовлетворительно определяется «положением о делимости» вашего договора аренды.

Что такое «арендный сбор»?

Когда арендатор нарушил условия аренды и ушел до истечения срока аренды, арендодатель может взимать «арендный сбор» для возмещения утраченного дохода от аренды и расходов, связанных с поиском нового арендатора. Обычно он взимается только в том случае, если срок аренды составляет шесть месяцев или более, а в некоторых юрисдикциях арендодатель не разрешает взимать арендный сбор. Взимаемая сумма должна быть разумной с учетом обстоятельств и не должна превышать ущерб, нанесенный арендодателю в результате досрочного отъезда арендатора.

Что означает пункт «прочие платежи будут рассматриваться как задолженность по аренде»?

Некоторые договоры аренды содержат платежи, отличные от арендных платежей. Например, от арендатора может потребоваться оплата счетов за коммунальные услуги или сборы NSF, штрафы за просрочку платежа или другие сборы.

Если эти сборы не оплачиваются арендатором, арендодатель может рассматривать эти невыплаченные суммы как неуплату арендной платы и начать процедуру выселения в отношении арендатора за неуплату арендной платы. Если бы этого пункта не было в контракте, арендодатель не мог бы рассматривать неуплату этих счетов как неуплату арендной платы и не мог бы начать процесс выселения так быстро (или вообще в некоторых случаях).

Что произойдет, если я подпишу договор аренды, но не могу въехать или вступить во владение?

Подписывая договор аренды, вы обещаете по договору платить арендодателю. Это юридическое обязательство, к которому суды относятся серьезно. Вы можете нести ответственность перед арендодателем за потерю дохода, которую он понес в результате того, что вы не платите арендную плату, даже если у вас есть веская причина, по которой вы не можете вступить во владение. В некоторых ситуациях для вас может быть менее затратно просто вступить во владение и немедленно вручить уведомление о том, что вы будете освобождены, как только истечет период уведомления — иногда может быть лучше заплатить за аренду за один или два месяца, чем обращаться в суд и будут вынуждены платить больше.

Поскольку это сложная ситуация, вы можете обратиться к квалифицированному юристу в вашей юрисдикции, особенно если речь идет о крупных денежных суммах. Вы должны немедленно проинформировать своего арендодателя о ситуации, чтобы впоследствии нельзя было утверждать, что арендодатель понес убытки в результате того, что не знал, что вы не собираетесь въезжать. Вы также можете обратиться в местный совет по вопросам аренды жилья или в государственное учреждение. который курирует споры арендодателя / арендатора, чтобы выяснить степень вашей ответственности, которая может быть ограничена или не ограничена законом.

Права воздуха

Исторический отчет PAS, серия

PAS опубликовала свой первый информационный отчет в 1949 году. Чтобы отметить эту историю, каждый месяц мы представляем новый отчет из архивов.

Надеемся, вам понравится этот увлекательный снимок прошлогоднего выпуска о планировании.

АМЕРИКАНСКОЕ ОБЩЕСТВО ДОЛЖНОСТНЫХ ЛИЦ 1313 ВОСТОЧНАЯ УЛИЦА 60 — ЧИКАГО ИЛЛИНОИС 37
Информационный отчет No.186	май 1964 года

Air Rights

Скачать исходный отчет (pdf)

Подготовил Леопольд А. Гольдшмидт

Стимул к развитию структур на правах воздуха является результатом двух взаимосвязанных аспектов роста городов — повышения стоимости земли и расширения транспортных средств. Эффект от них наиболее силен в центральном деловом районе, где стоимость земли наиболее высока и где в целом сосредоточены транспортные системы.

В Центральном деловом районе многочисленные функции сосредоточены в районе, характеризующемся большой площадью земельного участка и многоэтажными зданиями. Поскольку он является торговым, административным и финансовым центром города, а зачастую и региона, его бесперебойная работа зависит от быстрой и постоянной связи между его внутренними компонентами, а также с внешним миром. Таким образом, дилемму центра города можно описать в терминах противоречивых требований к земле, которые предъявляются застройками с высокой плотностью застройки и занимающими много места транспортными средствами, — конкуренция, которая в последние годы стала более жесткой.

Хотя нынешнее повсеместное распространение автомобилей могло снизить транспортные функции железных дорог, это не привело к сокращению земельных владений железных дорог. Таким образом, в центре города, помимо огромных площадей под железными дорогами, должны располагаться улицы, скоростные дороги, развязки, автостоянки и гаражи. Сегодня эта проблема не ограничивается только центром города. Конкуренцию за площадь под строительство можно найти и в отдаленных районах.

Таким образом, естественно, что были предприняты попытки вернуть часть земель, потерянных для транспортировки, за счет строительства над железными дорогами и магистралями, даже если такое развитие увеличивает затраты на строительство.В то время как нехватка городских земель, особенно в лучших местах, является стимулом для таких разработок, высокая ценность этой земли для строительства площадей гарантирует их экономическую целесообразность.

Усовершенствования, охватывающие транспортные объекты и находящиеся в раздельной собственности, действительно не новость. Первое строительство прав на воздушное пространство, развитие прав на воздушное пространство Центрального терминала Нью-Йорка в Нью-Йорке, было начато в 1908 году и завершено в 1913 году. Электрификация позволила железной дороге проложить путь к Центральному вокзалу с улицей и по бокам от жилых и офисных зданий.Это стало Парк-авеню, и к 1929 году на рельсах было построено 18 небоскребов. Самым последним строительным проектом в этом районе было 59-этажное панамериканское здание.

Проекты по защите прав на воздух были реализованы в других городах, хотя и в меньшем масштабе, чем в Нью-Йорке. Но, судя по количеству недавних запросов в Консультационную службу по планированию ASPO, интерес к развитию прав на воздух значительно возрос. В этом отчете будут рассмотрены прошлые и предлагаемые проекты, обсуждены проблемы, с которыми агентство по планированию должно столкнуться при работе с такими проектами, и кратко изложены действия государственных органов по регулированию развития прав на воздушное пространство.

Фон

В принципе, права на воздух восходят к раннему английскому общему праву, основанному на латинском правовом максиме: cujus est solum ejus est usque ad coelum et ad inferos — кому бы ни принадлежала земля, он также владеет небом и до глубины. Эта традиционная концепция владения землей описывала земельный участок как перевернутую пирамиду, начинающуюся в центре Земли и доходящую до периферии Вселенной. В последнее время требования авиации отменили права частной собственности до такой степени, что использование воздуха в качестве дороги общего пользования вытеснило их.Однако существует определенный нисходящий предел для этой новой автомагистрали, которая была выделена для общественного пользования: «… Землевладелец владеет, по крайней мере, такой же частью надземного пространства, сколько он может занять или использовать в связи с землей». ¹ Построение прав на воздух, очевидно, расширило использование собственности вверх за пределы, которые когда-то предполагались. ²

Определение

Право на воздух, как обычно определяется, включают права, закрепленные за владением всем имуществом в определенной горизонтальной плоскости и выше, а также на участки кессонов и колонн, необходимые для обеспечения структурной поддержки улучшения прав на воздух.Фактически это означает горизонтальное разделение недвижимого имущества, при котором части находятся в отдельной собственности и предусматривают распределение ответственности и прав. Использование прав на использование воздуха заключается в строительстве «в космосе» над существующим наземным использованием. Таким образом, он охватывает больше, чем обычное вертикальное расположение для различных целей, как, например, в офисном здании с магазинами на первом этаже, в апарт-отеле с гаражом в подвале или на железнодорожной станции над путями.Эти типичные схемы использования здания включают три характеристики, которые отсутствуют в большинстве случаев развития прав на воздух: единоличное владение, функциональное родство между видами использования и синхронизированное планирование и строительство.

Обзор опыта

Расширение диапазона проектов в области прав на воздух иллюстрируется оценкой 1961 года, согласно которой сто сделок в этой области были или находятся в процессе переговоров только в Нью-Йорке и Чикаго. ³ В таблицах 1 и 2 перечислены некоторые из существующих и предлагаемых проектов по всей стране.Как и следовало ожидать, большая часть застройки ведется над железнодорожными путями, меньшее количество — над автостоянками и скоростными автомагистралями. Но есть также примеры зданий, покоящихся друг на друге.

Еще в 1910 году Атлетический клуб Кливленда арендовал права на воздух над пятиэтажным коммерческим зданием и пристроил еще восемь этажей для размещения своей деятельности. В 1922 году в Кливленде велись переговоры о другом важном развитии прав на воздух. Компания Cleveland Union Terminal, принадлежащая трем железным дорогам, арендовала права на полеты над самолетом на 32 фута над уровнем пути.Усовершенствования этого участка земли площадью 35 акров в центре города теперь включают в себя отель Cleveland, универмаг Higbee, офисное здание Terminal Tower и две другие постройки.

Хотя большинство соглашений о правах на воздушное пространство включают воздушное пространство над железными дорогами, находящимися в частном владении, переданное на частные улучшения, некоторые проекты включают в себя как государственную, так и частную собственность. В Кембридже, штат Массачусетс, права на использование государственной парковки были проданы для строительства частного мотеля.Санта-Крус, Калифорния, разрешил коммерческую застройку на общественной стоянке. В Нью-Йорке частные жилые дома были возведены над шоссе, ведущим к мосту Джорджа Вашингтона. Предложение в Бронксе, штат Нью-Йорк, предусматривает использование частного жилья вместо государственной школы, а в Торонто рассматривался вариант размещения государственного жилья вместо парковок. Застройки, спонсируемые государством, на частной земле не так распространены; Одним из примеров является Бруклин, штат Нью-Йорк, где Совет по образованию рассмотрел вопрос о расширении муниципального колледжа по рельсам частной железной дороги.

На берегу озера Чикаго находится одно из крупнейших и самых противоречивых событий, связанных с правами на воздух. Полуостров площадью 48 акров, занятый станциями центральной железной дороги штата Иллинойс, был назван самым ценным неосвоенным объектом недвижимости в любом центре города с доступным воздушным пространством на сумму 100 миллионов долларов. Строительство началось в начале 1950-х годов со строительства 42-этажного офисного здания компанией Prudential Life Insurance Company. В настоящее время три разработчика владеют опционами на оставшиеся права на эфир.Одна из них, Межгосударственная корпорация развития, завершает строительство многоквартирного дома на 940 квартир. Однако возникли сложности, которые выходят за рамки вопросов относительно правильного использования земли и очевидной потребности в скоординированном плане развития для всей территории. Само право собственности на землю, предположительно принадлежащую Центральной железной дороге Иллинойса, оспаривается властями города.

Самым амбициозным планом использования прав на воздух было предложение, представленное в 1961 году штату Нью-Йорк Исследовательским комитетом по городскому жилью со средним доходом.Комитет предложил использовать слаборазвитые земли для жилья со средним доходом вместо отобранной, не облагаемой налогом, государственной собственности. Приблизительно 250 000 единиц жилья в высотных зданиях, в которых будет проживать приблизительно один миллион человек, будут построены в рамках программы жилищного строительства с ограниченным доходом в Нью-Йорке. План определил более 200 подходящих участков над автомагистралями, путями общественного транспорта, пирсами, школами, площадями под туннелями и парковочными площадками. ⁴

Таблица 1

Избранные изменения в области прав воздуха в США

Офис) Офис

Год	Место нахождения	Использование поверхности	Развитие прав на воздух
1908	Нью-Йорк	Железная дорога (Центральный Нью-Йорк)	Жилой и коммерческий (Парк-авеню)
1910	Кливленд, Огайо	Коммерческий (Торговый корп.)	Частный клуб (Cleveland Athletic Club)
1922	Кливленд, Огайо	Railroad (Cleveland Union Terminal Co.)	Коммерческие и офисные
1927	Чикаго, штат Иллинойс,	Железная дорога	(Chicago Daily News Bldg.)
1929	Чикаго, штат Иллинойс,	Железная дорога (Чикаго и Северо-Запад)	Коммерческая (Магазин товаров)
1952	Чикаго, Иллинойс.	Железная дорога (Центральный илл.)	Офис (Prudential Bldg.)
1957	Нью-Йорк	Шоссе (F.D.R. Drive)	Жилая (кооперативная)
1957	Providence, R.I.	улица (индекс	Парковка
1959	Кембридж, Массачусетс	Парковка	Коммерческий (мотель)
1962	Нью-Йорк	шоссе (подход к Гео.Вашингтонский мост)	Жилая (квартиры со средним доходом)
1962	Нью-Йорк	Железная дорога (Центральный штат Нью-Йорк)	Офис (Pan-Am Bldg.)
1962	Эль-Пасо, Техас	Железная дорога (южная часть Тихого океана)	(Национальный банк Эль-Пасо)
1962	Kew Gardens, L.I.	Железная дорога (Лонг-Айленд)	Жилая (элитные апартаменты)
1962	Су-Фолс, С.Д.	Река (Big Sioux River)	Парковка
1963	Чикаго, штат Иллинойс,	Железная дорога (Чикаго и Северо-Запад)	Жилая и коммерческая (Марина-Сити)
1963	Нью-Йорк	Железная дорога (вокзал Пенсильвания)	Коммерческие и офисные помещения (Мэдисон Сквер Гарден)
1963	Голливуд, Флорида	Парковка	Жилой
1964	Чикаго, Иллинойс.	Железная дорога (Центральный Иллинойс)	Жилой (One Outer Drive East Apartments)

Таблица 2

Предлагаемые изменения в области прав на воздух в США

Расположение	Использование поверхности	Эйр Девелопмент
Акрон, Огайо	Парковка (общественный гараж)	Коммерческий
Бронкс, Нью-Йорк	Школа (Совет по образованию)	Жилая (Частная)
Бронкс, Н.Ю.	Железная дорога (Метро двор)	Колледж (Совет по образованию)
Бронкс, Нью-Йорк	шоссе (Hutchinson River Parkway)	Школа (Совет по образованию)
Бруклин, Нью-Йорк	Железная дорога	Школа (Совет по образованию)
Фресно, Калифорния	Парковка (общественная)	Коммерческий
Луисвилл, Кентукки	Парковка (общественные гаражи)	Жилой и коммерческий сектор
Монреаль, Квебек	Железная дорога (станции метро общего пользования)	Коммерческие, жилые и офисные помещения
Филадельфия, Пенсильвания.	Железная дорога (Пенсильвания)	Жилая (элитные апартаменты)
Рочестер, Нью-Йорк	Река (Река Дженеси)	Коммерческие и офисные
Сан-Франциско, Калифорния	Железная дорога (Public Carbarn)	Коммерческое помещение и гараж
Санта-Крус, Калифорния	Парковка (общественная)	Коммерческие и офисные
Торонто, Онтарио.	Парковка	Жилая (посуточная аренда)

Поощрения

Использование прав на воздушное пространство отражает преимущества, присущие такой застройке земель двойного назначения.Некоторые из них уже упоминались, например, возвращение земель, потерянных из-за рельсов и тротуаров, для других целей. Такие застройки имеют и другие преимущества как для муниципалитета, так и для частных землевладельцев и застройщиков.

Муниципалитет получает двойную выгоду. Во-первых, воздушные права на объекты, находящиеся в государственной собственности, такие как улицы, скоростные дороги и автостоянки, могут быть проданы или сданы в аренду. Провиденс, штат Род-Айленд, заключил контракт с частной парковочной фирмой на строительство надстройки над городской улицей.Город участвует в валовой выручке от операции, до 52 процентов от всей выручки, превышающей 150 000 долларов, и получает право собственности на колоду после истечения 25-летнего срока аренды. Другой пример, застройка в Санта-Крус, штат Калифорния, включает продажу прав на воздушное пространство для коммерческой застройки на городских стоянках. Во-вторых, земля, используемая для общественных целей, не теряется навсегда в налоговых ведомостях. Это особенно верно в отношении общественных полос отвода, которые занимают все большую часть городской территории, а также систем скоростного транспорта, общественных парковок и дренажных каналов.

Чикаго ожидает, что строительство на берегу озера увеличит доходы города от налога на недвижимость на 12 миллионов долларов. Законодательство штата Массачусетс предусматривает, что улучшения прав на воздушное пространство на государственной земле должны облагаться налогом таким же образом и в той же степени, как если бы арендатор был владельцем земли за плату, и стоимость земли должна быть включена в оценку. Город Голливуд, штат Флорида, сдает в аренду воздушные права на парковки, принадлежащие муниципалитету, и требует от арендатора уплаты всех налогов, взимаемых с земли и со всех улучшений, добавленных арендатором.Предложение для Луисвилля, Кентукки, рекомендует, чтобы город отказался от земли и сооружений для строительства многоуровневых гаражей. Затем городские власти сдавали в аренду права на воздух над гаражами для частной застройки — квартир, отелей, офисов, магазинов.

Строительство «в космосе» может быть не менее выгодным и для частного землевладельца. Передача воздушного пространства над полосой отчуждения железных дорог обеспечила дополнительный доход и объясняет рвение, с которым железные дороги продвигали сделки по правам на воздушные перевозки: центральный вокзал Нью-Йорка в Санкт-Петербурге.Луис, Индианаполис, Кливленд и Колумбус, Огайо; Центральный Иллинойс в Чикаго; и Пенсильванская железная дорога в Нью-Йорке, Ньюарке и Филадельфии.

Стимулы к приобретению прав на эфир также сильны для девелопера. Air space предлагает возможность обезопасить большой участок за одну транзакцию и избавляет от утомительного процесса сборки нескольких участков, сноса существующих построек и переселения нынешних арендаторов. Во-вторых, это дает возможность получить лучший участок в центральном деловом районе или рядом с ним, где обычные участки по разумной цене могут больше не быть доступны.Наконец, воздушное пространство часто бывает достаточно дешевым, чем аналогично расположенная пустая земля, чтобы более чем компенсировать дополнительные затраты на строительство.

Дополнительным преимуществом для сообщества, возможно, менее ощутимым, является устранение раздражающих факторов, таких как открытые автостоянки и железнодорожные станции, а также закрытие транспортных разделений — железных дорог и скоростных автомагистралей, — которые, как правило, разделяют сообщества. Ни железные дороги, ни скоростные дороги не добавляют эстетической привлекательности городскому ландшафту. Ярким примером снова является Центральный район Нью-Йорка, следы которого въезжают в город, окруженный полу-трущобами; когда она была покрыта платформой, проезжая часть превратилась в один из самых восхитительных объектов недвижимости в мире.

Разделение имущественных прав

Вопрос о владении воздушным пространством был урегулирован примерно в половине случаев принятием законодательства. Однако передача прав на воздух разрешена статутами только трех штатов. Таким образом, в штатах Нью-Джерси ⁵ и Колорадо ⁶ указано, что:

Поместья, права и интересы в областях над поверхностью земли, независимо от того, примыкают ли они к ней или нет, могут быть законно созданы лицами или корпорациями, не являющимися собственником или владельцами земли ниже таких областей, и должны быть объявлены имуществом, правами и интересы в земле.

Иллинойс разрешает муниципалитетам арендовать воздушное пространство над улицами и другими общественными местами на срок до 99 лет и разрешает железным дорогам, которым принадлежит плата за недвижимость, продавать или сдавать в аренду права на воздух для дальнейшего развития, при условии, что такое развитие не мешает операции железной дороги. ⁷

Ни одно другое государство не санкционировало передачу прав на воздух. Транспортное средство не было специально проверено в суде. Тем не менее, нет никаких сомнений в том, что действительность таких транспортных средств будет признана в случае оспаривания.Во многих случаях по всей стране миллионы долларов были заплачены за аренду или уплату простых титулов на права на эфир.

Поскольку предоставленная собственность представляет собой трехмерный участок, расположенный над поверхностью земли, составление документа о передаче прав на воздушное пространство создает ряд проблем, которые обычно не возникают при транспортировке наземного участка. Основная трудность заключается в том, что для того, чтобы быть действительным, акт должен описывать предоставленную собственность в терминах, которые достаточно точны, чтобы ее найти и отличить.

Рисунок 1

Эта трехмерная иллюстрация была взята с части зарегистрированной площадки для разбивки здания Prudential Building в Чикаго. Расстояние для наземной железной дороги предусмотрено между опорными колоннами под «площадкой», на которой построено здание.

Юридические документы, используемые при регистрации продажи или аренды, включают разделение на отдельные участки, относящиеся к конкретному вовлеченному имуществу. Имущество разделено по вертикали * обычным способом, а на платформе нанесена система фиксированных линий дальности.По горизонтали он подразделяется на систему фиксированных плоскостей, связанных определенными высотами с точкой отсчета города или каким-либо другим известным зарегистрированным базовым уровнем. Точно так же центральные линии участков колонн и кессонов расположены конкретно по отношению к линиям фиксированного диапазона, очерченным на площадке разделения, при этом верхние и нижние пределы таких участков фиксируются по плоскостям с определенными отметками. Таким образом, легко определить точные границы различных участков.

* Вертикальное подразделение относится к подразделению собственности вдоль вертикальной плоскости; горизонтальное подразделение относится к подразделению собственности по горизонтальной плоскости.

Были использованы четыре различных метода передачи прав на воздух, один из которых предполагает аренду, а три из которых включают предоставление разработчику процентной ставки за воздушное пространство (примеры см. В Таблице 3):

1. Сдача в аренду с возможностью продления воздушного пространства и земли, необходимой под фундамент, собственником застройщику. Договор аренды должен включать положения о страховании, распределении налогов, передаче прав застройщика и соответствующих правах и обязанностях сторон в течение периода аренды, а также после его истечения.
2. Передача застройщику всей платы за землю и воздушное пространство с предоставлением сервитута для продолжения использования поверхности. С точки зрения покупателя, это идеальное расположение не только из-за его гибкости, но и потому, что все имущество находится в полной собственности. Использование поверхности имеет, по крайней мере, с юридической точки зрения, второстепенный или второстепенный интерес.
3. Передача платы в воздушное пространство выше определенного уровня и предоставление сервитутов через плату за землю для поддержки фондов.Этот метод, как и следующий, приводит к двум смежным названиям сборов, но в горизонтальной, а не вертикальной взаимосвязи.
4. Транспортировка платы в воздушное пространство и зоны поддержки. Этот метод был впервые применен в Чикаго в связи с торговым центром Merchandise Mart и основывался на предпосылке, что земля может быть покрыта пластинами и подразделена не только по вертикали, но и по горизонтали. И воздух, и земля, составляющие территорию Торговой лавки, были разделены на различные участки. Например, застройщик получил право собственности на определенные участки кессона, необходимые для обустройства фундамента, на котором должно было покоиться здание.

Таблица 3

Способы передачи прав собственности на отдельные разработки в области прав на эфирное масло

Метод	пр.	Описание
1. Аренда эфирных прав	Park Avenue, Нью-Йорк	Железная дорога сдала в аренду девелоперам права на авиаперелеты; по истечении срока аренды потребовалось заменить первоначальные конструкции офисными зданиями, которые имеют более высокий потенциал дохода.
	Кливленд Атлетик Клуб	Аренда на 98 лет эфирных прав, вестибюля и подвала, лифтов, подъездов и т. Д.
	Развитие терминала Кливленд Юнион	Аренда с сервитутами на кессоны и колонны.
	Провиденс, Род-Айленд, парковка над общественной улицей	аренда на 25 лет; по истечении срока колода переходит в собственность города.
	Голливуд, Флорида, квартиры над автостоянками.	Аренда на 59 лет.
2. Продажа прав на землю и воздушное пространство в полном объеме	Сады Кью, Л.И., апартаменты	Long Island Railroad продала часть полосы отчуждения и сохранила сервитут для своих путей.
	Марина-Сити, Чикаго	Chicago & North Western Railroad продала часть полосы отчуждения и сохранила сервитут для своих путей.
3. Продажа эфирных прав и кессонных участков	Merchandise Mart, Чикаго	Застройщик купил права на эфир плюс право на гонорар на лоты с кессонной колонной.
	Prudential Building, Чикаго	Застройщик купил права на эфир плюс право на гонорар на лоты с кессонной колонной.
4. Продажа эфирных прав с предоставлением сервитута фондам	Bridge Apartments, Нью-Йорк	Городские власти продали права на воздух на открытом аукционе при условии, что это имущество будет использоваться для строительства жилья со средним доходом.

Правовые ограничения, а также финансовые соображения влияют на решения о том, какой метод перевозки следует использовать. Например, если доверительный управляющий по ипотеке железной дороги не имеет юридических полномочий на передачу, то аренда является единственным доступным методом.С другой стороны, потенциальный залогодержатель улучшения прав на воздух, естественно, предпочел бы продажу. В противном случае ипотечное обеспечение фактически включало бы арендуемую недвижимость.

Иногда требуется передача всей платы за землю и воздушное пространство, чтобы удовлетворить ипотечного кредитора. Когда Железная дорога Лонг-Айленда приступила к реализации своей маркетинговой программы по строительству жилых домов в районе Кью-Гарденс, Лонг-Айленд, выяснилось, что застройщик не смог обеспечить ипотечные обязательства по предлагаемым жилым проектам, которые будут строиться на правах воздуха.У железной дороги не было иного выбора, кроме как продать часть полосы отчуждения, сохранив за собой бессрочный сервитут.

Застройщики офисных зданий обычно находят ипотечные фонды более доступными, поскольку даже строители-спекулянты обычно получают от арендаторов долгосрочную аренду, которая затем служит обеспечением ипотеки.

Стоимость прав на воздух

Маркетинг прав на эфир требует определения их стоимости. Это включает в себя как оценку для продажи или аренды, так и оценку для налоговых целей.Поскольку права на воздух составляют только часть общих прав на землю, стоимость всех прав на оплату должна быть определена до того, как можно будет определить стоимость этой части. Поскольку ключ к ценности прав на воздух — полезность — такой же, как ключ к стоимости любого участка недвижимости, используется подход сравнения. Здание, которое будет возведено в воздушном пространстве, сравнивается с аналогичным гипотетическим зданием, возведенным на земле, лежащей в основе прав на использование воздуха. Один авторитетный источник предполагает, что это сравнение включает: ⁸

1. Исследование относительной стоимости строительства двух зданий.
2. Сравнение стоимости обслуживания и эксплуатации.
3. Исследование соответствующих возможностей заработка.

Основные дополнительные затраты на строительство структур прав воздуха включают колонны, балки и балки для поддержки надземной конструкции; монтаж несущей плиты перекрытия низа; и более высокие затраты на канализацию. Кроме того, отсутствие подвального помещения в структуре прав на использование воздуха приводит к потере дохода из-за расположения в другом арендуемом помещении коммунальных услуг, обычно размещаемых в подвале.

Эти более высокие затраты были признаны в аренде, предложенной New York Central Railroad в застройках Park Avenue и Grand Central Terminal. Железная дорога предлагала аренду прав на воздух по годовой арендной плате, равной пяти процентам от справедливой стоимости всех прав на плату за землю, в то время как в то время действующая норма прибыли на такую ​​землю составляла шесть процентов. Следовательно, нет необходимости определять справедливую стоимость прав на эфир как таковых. В первоначальных договорах аренды также оговаривалось, что железная дорога и арендатор будут поровну распределять общие налоги на недвижимость, взимаемые с наземной земли.Когда позже некоторые права на эфир были проданы напрямую, налоговый инспектор разделил оценочную стоимость земли в соотношении восемьдесят процентов к доле прав на воздух и 20 процентов к доле субвиадука. Это подразделение зарекомендовало себя в других центральных деловых районах, где были построены высотные здания.

В застройке Кью-Гарден Лонг-Айлендская железная дорога продала свою полосу отчуждения примерно по одному доллару за квадратный фут в районе, где свободная земля — ​​если таковая имеется — стоила бы от десяти до двенадцати долларов за квадратный фут.Затраты на строительство, связанные с ненормальными работами по фундаменту, увеличили стоимость приобретения земли примерно до семи долларов за квадратный фут.

Права на доступ к воздуху на подходах к мосту Джорджа Вашингтона в Нью-Йорке площадью 130 000 квадратных футов были куплены Washbridge Housing Corporation на открытом аукционе по цене 1 100 000 долларов, или примерно 8,50 долларов за квадратный фут. Дополнительные фундаменты добавили 1 529 000 долларов к обычным затратам на строительство.

В Кембридже, штат Массачусетс, права на использование муниципальной парковки были проданы застройщику мотеля за 1 доллар.75 за квадратный фут, что на 50 центов больше минимума, разрешенного городским советом. Во время строительства застройщик должен был возместить городу из расчета 600 долларов в месяц за потерю доходов от операций по парковке.

Двойной недостаток завышенных затрат на строительство и снижения потенциального дохода, очевидно, ограничивает количество участков, подходящих для строительства прав на воздух. Желательными являются те районы, где стоимость земли превышает стоимость строительства платформы или какого-либо другого поддерживающего устройства.Дополнительные затраты на строительство в Чикаго в прошлом составляли от четырех до двадцати долларов за квадратный фут, а сейчас могут превышать последнюю цифру. Стоимость строительства панамериканского здания, по оценкам, увеличилась с пяти до десяти процентов из-за его расположения над Центральным вокзалом Гранд. Таким образом, очевидно, что местоположение имеет большое значение для девелоперов. Лишь немногие из многих миль путей и скоростных автомагистралей, пересекающих город, представляют собой экономически осуществимый проект для развития второго уровня — по крайней мере, не при нынешних ценах на землю или за счет функционирования рынка частной недвижимости.

Рекомендации по планированию

С точки зрения планирования, вероятно, наиболее серьезной проблемой является то, что строительство в воздушном пространстве открывает возможности для развития, которое, скорее всего, не было предусмотрено в плане землепользования. В то время, когда было подготовлено большинство планов землепользования, было необычно рассматривать возможность улучшения прав на воздушное пространство над железнодорожными путями и скоростными автомагистралями.

В некотором смысле область, которая приобретает потенциал для развития прав на воздушное пространство, увеличивает предложение земли, пригодной для строительства.Это может увеличить плотность и объем существующей застройки, а также повысить спрос на существующие общественные объекты и коммуникации. Улучшение прав на воздух заполнит существующее открытое пространство и, возможно, отключит свет и воздух от окружающих сооружений. Хотя колеи, автостоянки и скоростные дороги могут мало способствовать визуальной привлекательности городских центров, их наличие обеспечило открытые площадки в центральных районах.

Другой потенциальный источник конфликта — разный уровень морального износа наземного и воздушного транспорта, особенно если наземное использование имеет более короткую продолжительность жизни или требует раннего расширения.Если квартиры построены над школами, может быть трудно расширить школьные помещения, или, в случае заброшенности, пространство, используемое для классных комнат, может оказаться непригодным для других целей. Точно так же может быть трудно расширить или переместить полосу отчуждения на скоростной автомагистрали после того, как она будет покрыта. Пространство, которое сейчас занято железнодорожными путями и дворами, не может быть легко переделано для модернизации или преобразовано для другого использования.

Проблемы совместимости между предполагаемыми улучшениями и существующими услугами должны быть тщательно исследованы.Некоторые виды использования могут быть дополнительными, например, коммерческие предприятия, построенные над автостоянками. Другие могут мешать друг другу, если они не разделены платформой, полностью закрывающей наземное использование. Железные дороги и скоростные автомагистрали попадают в эту категорию, где шум, грязь и дым повлияют на улучшение трансграничного движения; и наоборот, съезды от жилых или коммерческих зданий к главной автомагистрали могут нарушить транспортный поток.

Основной вопрос, на который должны ответить государственные должностные лица, заключается в том, отвечает ли общественным интересам развитие потенциальных зон прав на воздух для частного использования.Еще один вопрос заключается в том, следует ли проводить какое-либо различие между освоением прав на воздух и другими видами использования для целей контроля и регулирования землепользования.

Подготовка и принятие плана использования воздушного пространства важны по двум причинам: во-первых, для определения потенциальных областей развития прав на воздух и определения тех, где такое развитие будет в общественных интересах; и, во-вторых, предложить вид улучшений прав на воздух, государственных или частных, которые соответствовали бы общему плану, как наземному, так и воздушному, в этом районе.

Какие бы регулирующие меры по контролю прав на воздух не принимались, следует помнить, что такие правила будут применяться в первую очередь к частным территориям. В некоторых штатах возникнет вопрос, могут ли такие правила применяться к государственной собственности, такой как скоростная автомагистраль, управляемая государственной комиссией по платным дорогам. Например, в 1962 году Управление магистрали Массачусетса внесло в законодательный орган штата законопроект, который предоставил органу власти карт-бланш полномочий по аренде прав на воздух для частного строительства над расширением Бостонской магистрали.Нормы городского строительства, противопожарной защиты, зонирования и охраны здоровья не будут применяться в соответствии с положениями предложенного законопроекта. Председатель Управления магистралей попросил принять законопроект, настаивая на том, что незамедлительные решения необходимы для одновременного строительства скоростной автомагистрали и развития прав на воздушное пространство. Более того, предложенный законопроект облагал бы налогом развитие прав на воздушное пространство только стоимости строений, а не стоимости земли. Городские власти настаивали на том, чтобы для обеспечения соответствия местным нормам и общим планам города требовалось разрешение муниципалитета.Он также утверждал, что оплата вместо налогов должна взиматься со стоимости земли от властей магистрали. Законопроект был одобрен законодательным собранием штата, но губернатор наложил вето.

Продажа или аренда прав на воздух в собственности города, конечно, зависит от всех и любых условий, которые город может пожелать установить. Например, Монреаль намеревается продать или сдать в аренду права на воздух над 21 станцией метро, ​​которая сейчас строится. На отдел городского планирования возложена ответственность за определение желаемой заполняемости и строительных норм.После завершения разработки плана сайта городские власти будут публиковать рекламные объявления, призывающие к развитию сайта в соответствии с такими условиями. Предложения будут изучены комиссией, состоящей из представителей отделов общественных работ, планирования, права и финансов.

Решение проблемы соответствия генеральному плану может потребовать двух подходов. Во-первых, сам город может приобретать права и строить части проекта, например платформу. Затем город перепродал бы или сдал в аренду участки для частной застройки в соответствии с планом.Этот подход является наиболее простым, если не считать финансовых вопросов, и может быть использован для крупномасштабной застройки частной собственности, а также для строительства на земле, которая уже принадлежит городу.

Второй подход заключается в принятии правил, согласно которым разрешение на строительство частными владельцами зависит от соответствия плану. Это сложно, если большой участок нужно развивать поэтапно, а в строительстве участвуют несколько застройщиков.

Государственная собственность и перепродажа или аренда

Может быть несколько методов покупки, строительства и перепродажи земельных участков.Приобретение всего земельного участка и строительство платформы может быть частью программы по строительству общественного объекта, стоимость которого будет финансироваться за счет доходных облигаций. Например, внеуличный гараж, если предположить, что проект финансово осуществим, может быть построен, а выручка будет передана в счет выплаты по облигациям. Доходы могут поступать от аренды места над парковкой для строительства частных прав на воздушное пространство, а также от аренды самой стоянки.Городские власти могут сдавать в аренду парковочные места до начала строительства, при этом арендатор обязан выполнять все строительство, включая улицы, с участием города в уличных расходах.

В некоторых штатах города могут иметь разрешение на продажу и продажу земли таким образом, чтобы покупатель заключает договор на расчистку существующих построек и строительство надстроек. Например, если зона прав на воздушное пространство может квалифицироваться как загрязненная территория для перепланировки из-за устаревшей облицовки и потребности в новых жилых домах, коммерческих структурах и других частных объектах, проект может осуществляться под контролем властей по перепланировке. муниципалитет.Вкладом муниципалитета будет его выдающаяся власть. Будущая федеральная политика обновления городов, вероятно, станет важным фактором при рассмотрении этого подхода, хотя многие муниципалитеты могут инициировать проекты, не получающие федеральной помощи, в соответствии с действующим законодательством штата.

Рисунок 2.

Четыре 32-этажных многоквартирных дома и автовокзал в модернистском стиле (вверху и слева от квартир) были построены на воздушном участке над подходом к мосту Джорджа Вашингтона в Нью-Йорке.Мост (вверху слева) пересекает реку Гудзон, соединяя остров Манхэттен с Нью-Джерси. На переднем плане виден подход к мосту (внизу справа), соединяющий Манхэттен и Бронкс, а также развязка межштатной автомагистрали 95 и Гудзон-Ривер-Драйв. (Фото: Управление порта Нью-Йорка.)

Регулирующий контроль

Второй подход — утверждение строительства при условии соответствия плану — действительно содержит слабые места, особенно в тех случаях, когда предлагаемый проект прав на эфир достаточно велик, чтобы потребовать участия нескольких разных разработчиков.Тем не менее, после того, как план был разработан для области и утвержден корпоративными властями, вероятно, можно предоставить комиссии по планированию полномочия отказать в утверждении, если план не соответствует. Город мог бы адаптироваться к развитию воздушного пространства и использовать существующие законодательные полномочия для нормативных положений, касающихся управления подразделениями, зонирования, нанесенных на карту улиц, обязательного направления и программирования капитального ремонта.

Важным методом контроля для муниципалитета является принятие соответствующих правил зонирования.Разумность контроля зонирования для обеспечения соблюдения плана должна основываться на официально принятом плане для данной территории.

Немногочисленные существующие постановления о зонировании, в которых делается особая ссылка на развитие прав на воздух, предполагают, что цель этих положений одинакова — установление процедур проверки плана участка. Есть как минимум две концепции зонирования, связанные с проблемой контроля над воздушными правами.

Первая концепция, которую можно применить, — это использование «зоны наложения».»Наложенная зона будет накладывать на существующий район основного использования определенные разрешительные виды использования и нормативные стандарты, применимые к таким видам использования, без изменения применения основных нормативных актов района. По сути, это представляет собой предварительное определение определенных районов для определенных условных видов использования. При нанесении на карту зоны наложения для развития прав на воздух не должно быть необходимого географического совпадения между лежащей ниже зоной и наложением. Другими словами, наложение может включать только части одной или нескольких нижележащих зон.Дополнительные разрешенные виды использования и стандарты, применимые к таким условным видам использования, изложены в постановлении.

Второй метод предоставления подробных процедур проверки участков заключается в принятии положений о планируемой застройке единиц в постановлении о зонировании. В постановлениях о зонировании по всей стране есть множество положений о планируемом развитии. В некоторых городах, например, требуется изменение зонирования для каждой запланированной застройки. По сути, эта процедура представляет собой особый район, который отображается на карте зонирования как район планируемого развития.В других положениях используются определенные особенности наложенных районов. Третьи предоставляют значительную свободу усмотрения в отношении местоположения, типа застройки и использования назначенному контролирующему органу.

Положения о планируемой разработке блока также призваны обеспечить большую гибкость при проектировании. Тем не менее, есть необходимость в ограничениях. Положения о планируемой застройке объекта должны требовать максимального покрытия земли и требований к площади пола, которые должны быть не менее строгими, чем те, которые применяются к другим объектам недвижимости в той же зоне.Допустимая плотность населения, если строительство будет предназначаться для жилых целей, должна быть привязана к требованиям плотности другой собственности в той же зоне.

Нью-Йорк и Чикаго включили в свои постановления о зонировании обширные положения для контроля за развитием прав на воздух.

Постановление о зонировании города Нью-Йорка с поправками, внесенными в сентябре 1962 года, определяет железнодорожное или транзитное воздушное пространство как «пространство непосредственно над железной дорогой или транзитной полосой отчуждения или верфи, которая [является] открытой. за исключением строений, в которых осуществляется деятельность, связанная с их использованием в качестве полосы отчуждения или двора, и которые иным образом не покрываются никакими зданиями или другими сооружениями на дату вступления в силу данной поправки.» ⁹

В Постановлении говорится, что Комиссия по городскому планированию может разрешить застройку или расширение железнодорожного или транзитного воздушного пространства для любого использования, разрешенного применимыми правилами округа, при условии, что будут сделаны следующие выводы:

(a) Что площадь участка для такого развития или расширения включает только ту часть полосы отчуждения или ярда, которая должна быть полностью закрыта постоянной противопожарной платформой без перфорации, за исключением таких должным образом защищенных отверстий, которые могут потребоваться. для вентиляции, дренажа или других необходимых целей.

(b) Обеспечен адекватный доступ к одной или нескольким улицам.

(c) Что, учитывая размер предлагаемой застройки или расширения, улицы, обеспечивающие доступ к такому использованию, будут достаточными для обработки увеличенного трафика, возникающего в результате этого.

(d) Что, с точки зрения воздействия на характер окружающих территорий, площадь пола или количество комнат не должны чрезмерно концентрироваться в какой-либо части такого развития или расширения, включая любую часть, расположенную за границами такой железной дороги или транзита. воздушное пространство.

Кроме того, Комиссия по городскому планированию «может предписывать соответствующие условия и меры предосторожности для сведения к минимуму неблагоприятного воздействия на характер окружающей территории, и может требовать, чтобы при проектировании конструкции такого развития или расширения должным образом учитывались изменения в планировке путей или другие сооружения в пределах такой полосы отчуждения или двора, которые могут быть сочтены необходимыми в связи с будущими улучшениями транспортной системы «.

Таким образом, развитие прав на воздушное пространство на железнодорожных станциях разрешается в основном административными решениями Комиссии по планированию, оставляя Комиссии определенный диапазон усмотрения.Утверждение Сметной комиссией, руководящим органом города, не требуется.

Постановление о зонировании Чикаго в редакции от мая 1963 г. определяет права на воздух следующим образом:

Право на воздух для целей настоящего Соглашения определяется как владение или контроль над всей землей, имуществом и этой областью пространства, находящейся на горизонтальной плоскости над землей и над ней, используемой для железных дорог или скоростных автомагистралей. Горизонтальная плоскость должна находиться на высоте над городской базой, которая разумно необходима или требуется по закону для полного и свободного использования поверхности земли. ¹⁰

Все разработки, связанные с правами на воздух, должны быть представлены и обработаны в соответствии с положениями о планируемых застройках Постановления о зонировании. Участок земли, обозначенный как планируемая застройка, может быть разрешен в любом районе зонирования, и ему дается специальное обозначение района на официальной карте зонирования: «Планируемая жилая застройка № __», «Планируемая бизнес-застройка № __» или «Планируемое развитие производства № __». Все прежние границы округов заменяются и отменяются.

Постановление о зонировании проводит различие между развитием прав на воздух и другими видами развития, которые могут квалифицироваться как запланированные:

Постановление о зонировании предусматривает, что планируемая застройка единицы должна квалифицироваться как участок земли, который застраивается как единица под единым владением или контролем, или который находится под единым назначенным контролем общей собственности в то время, когда он сертифицирован как «Запланированный Разработка.» Он должен включать в себя два или более основных здания, за исключением планируемых застройок больниц или запланированных застройок с правами на воздух, которые могут иметь только одно главное здание.Планируемая застройка должна иметь площадь не менее четырех акров, за исключением планируемой застройки, находящейся в ведении муниципальной корпорации или больницы, как это определено законом, которая должна занимать площадь не менее двух акров. Планируемые застройки производства должны занимать площадь не менее десяти соток. Запланированные застройки с правами на воздух не должны требовать минимальной площади. ¹¹

Заявление о внесении такой поправки передается администратору зонирования и в Департамент городского планирования для рассмотрения и рекомендации на основании следующих критериев:

1. План территории, предлагаемой для планируемой застройки, должен соответствовать всеобъемлющему плану прилегающих территорий с аналогичными характеристиками, а также текущим городским планам, утвержденным Комиссией по планированию Чикаго;
2. Чтобы использование или предлагаемые виды использования были совместимы с использованием прилегающих земель;
3. Что интенсивность использования — соотношение площадей и структура плотности — должна соответствовать текущим требованиям городского планирования, а также требованиям землепользования и зонирования прилегающих территорий и должна быть распределена таким образом, чтобы избежать чрезмерной концентрации в какой-либо одной части рассматриваемой территории;
4. Расположить здания таким образом, чтобы они соответствовали положениям о дворе и отступлении в Постановлении о зонировании;
5. Обеспечить стоянку и погрузочные средства в соответствии с положениями Постановления;
6. Обеспечение входа и выхода, чтобы обеспечить свободный доступ для пожарных и других транспортных средств экстренной помощи, средств доставки и т. Д., и что входы и выходы должны быть расположены таким образом, чтобы облегчить эффективное передвижение как пешеходов, так и транспортных средств, и не противоречить схеме движения поблизости; [и]
7. Выполнять все остальные намерения и задачи Постановления о зонировании. ¹²

Комиссар городского планирования представляет отдельный отчет и рекомендацию в Комитет городского совета по строительству и зонированию, который после публичных слушаний передает заявление в городской совет для принятия окончательного решения.

Несмотря на то, что это отдельная проблема, чем та, которой посвящен этот отчет, покупка воздушного пространства над существующими зданиями в соответствии со стандартами строительных объемов поднимает некоторые интересные вопросы планирования и зонирования. В Сан-Франциско расчет базы участка для метода управления зданием по соотношению площади этажа не обязательно должен ограничиваться конкретным участком, на котором стоит здание. Его можно расширить за счет приобретения прав на воздух или постоянных сервитутов на свет и воздух над нижними соседними постройками.В сущности, продажа прав на воздух означает, что владелец здания отказывается за вознаграждение от своего права на строительство такой высоты, какой он хочет, и это становится ограничением в деле, которое будет передано его «наследникам и правопреемникам». Equitable Building было построено в соответствии с процедурой специального разрешения. Заявка на предложенное здание American President Lines Building, которое заплатило городу 100 000 долларов за права доступа к гаражу, чтобы новое здание можно было консольно закрепить над конструкцией гаража, также было обработано в соответствии с этой процедурой.

Если можно будет разработать работоспособную систему, позволяющую переносить разрешенную площадь пола, это обеспечит большее разнообразие застройки. Однако отсутствие опыта использования этой техники переноса затрудняет прогноз ее эффективности. Разумеется, трансферы должны быть ограничены небольшими участками — возможно, прилегающим участком, не разделенным улицей, или участком в том же квартале. Если система приживется, муниципалитет вполне мог бы нанести на карту участки, в пределах которых можно было бы перенести соотношения площадей.

Давление по переносу соотношений площадей очень велико в центральном деловом районе или в близлежащих зонах, где разрешены высотные здания. Владелец малоэтажного дома испытывает сильное экономическое давление, чтобы уступить место застройке с большей плотностью застройки. Разрешение передать ему дополнительные права на застройку соседней собственности может способствовать желаемому разнообразию застройки.

Проблема состоит в том, чтобы разработать какой-то механизм, который можно было бы администрировать и который был бы юридически эффективным в течение многих лет.Ограничения на действия могут не обеспечивать желаемого постоянства как по юридическим причинам, так и потому, что во многих государствах ограничения истекают в относительно короткий период времени. Может потребоваться какое-то другое устройство, напоминающее условия, связанные с отклонением, чтобы муниципалитеты могли налагать и применять индивидуальные ограничения для каждого лота. Продажа «квартирной площади» одним владельцем другому может быть многообещающей. Предполагается, что единицы в пределах установленной площади будут иметь рыночную стоимость, как и сама земля.

Есть еще одна проблема — владелец, передающий свои единицы площади, может получить их обратно через отклонение или исключения. В этом случае, если бы государственные чиновники проявили чрезмерную снисходительность, создание оптовых стандартов было бы саботировано.

Рисунок 3

Участок под застройку, окружающий «Петлю» Чикаго (показан заштрихованными участками). Кольцо было бы практически полным, если бы не тот факт, что центральные железнодорожные пути Иллинойса в Грант-парке (справа) подчиняются общему соглашению не строить, относящемуся к Парку, содержащемуся в первоначальных площадках подразделения Чикаго.

Указываются некоторые из уже имевшихся разработок, связанных с «правами на воздух»:

(1) Здание Пруденциал
(2) Апарт-отель Аутер Драйв Ист (Корпорация Юпитер)
(3) Чикаго Сан-Таймс Билдинг
(4) Марина Сити
(5) Chicago Merchandise Mart
(6) Олд Чикаго Дейли Ньюс Билдинг
(7) Станция Чикаго Юнион
(8) Главное почтовое отделение Чикаго

В некоторых случаях здания были построены в обход железнодорожных путей (например, центральное административное здание между точками (4) и (5)).

На открытых площадках между точками (6), (7) и (8) строится предлагаемый «Центр шлюзов», интегрированный офисно-транспортный комплекс. Вулф-Пойнт, слева от Торговой лавки (5), также подлежит развитию.

Источник: Воздушное пространство в городском развитии , Технический бюллетень № 46, Городской институт земли (Вашингтон, округ Колумбия, 1963 г.), стр. 19.

Будущее

Похоже, что в ближайшие несколько лет предприимчивые разработчики могут предложить ряд новых направлений.Был задан вопрос, почему правительственные здания должны требовать отдельного пространства, на главном участке и вне налоговых ведомостей, когда они могут быть расположены в воздушном пространстве над скоростными автомагистралями. И почему нельзя использовать пространство под эстакадой для общественных зданий, продать или сдать его в аренду для коммерческой деятельности, чтобы покрыть расходы на эти дорогостоящие улучшения? Журналист из Луисвилля ратовал за «возвращение ключевых участков городских скоростных автомагистралей в систему частных предприятий», ¹³ , и подсчитал, что некоторые участки будут настолько ценными для развития недвижимости, что застройщик может позволить себе построить участок скоростной автомагистрали бесплатно для публика.

Признавая, что пространство скоростных автомагистралей может использоваться для целей, отличных от движения, Закон о федеральных автомагистралях от 1961 года предусматривает аренду прав на воздушные перевозки по межгосударственным автомагистралям. Специальные правила, направленные на предотвращение любого вмешательства в использование и безопасность автомагистралей, были опубликованы Бюро дорог общего пользования в 1962 году. ¹⁴ В правилах перечислены ограничения на опорные колонны, зазор, вентиляцию, доступ из здания к шоссе и т. Д. и заявляют, что никакие федеральные средства не могут быть использованы ни для такого строительства, ни для увеличения затрат на строительство шоссе из-за такого строительства.Бюро оставляет за собой право окончательного утверждения, хотя государствам предоставлено право использовать или разрешать использование воздушного пространства.

План реконструкции, подготовленный для Рочестера, штат Нью-Йорк, рекомендует сузить центральную часть реки Дженеси и застроить часть русла реки под гостиницу, апартаменты и офисы. В Су-Фолс, штат Южная Дакота, недавно построенный двухэтажный муниципальный гараж пересекает реку Биг-Су в центральном деловом районе. Стоимость строительства в размере 2070 долларов за место, что превышает средний показатель по стране для парковочных мест вне улицы всего на 70 долларов, была более чем компенсирована более низкой стоимостью земли.

Аналогичное предложение содержится в плане для Авроры, штат Иллинойс, который рекомендует перекрыть восточный канал реки Фокс и отвести ее воды в западный канал. Согласно концепции прибрежных прав, высохшее русло реки будет в равной степени возвращено владельцам прилегающей собственности. План предполагает, что земля будет выделена для стоянки или другого использования. Поскольку городские власти будут полностью владеть двумя участками русла реки, в этих местах предлагаются общественные парковки. Остающийся сайт может быть разработан при совместном частном спонсорстве.

Одним из наиболее сложных предложений является использование законодательства и средств для обновления городов для развития участков, защищающих права на воздушное пространство, особенно над железнодорожными путями. Одно из таких предложений в настоящее время изучается Советом по жилищному строительству и перепланировке города Нью-Йорка и предполагает обозначение станции центральной железной дороги Нью-Йорка между 60-й и 70-й улицами — «Лито-Сити» — в качестве района, подходящего для обновления города. Проект обновления города будет ограничен воздушными правами на нынешнюю грузовую площадку и будет включать жилищный проект, спонсируемый Amalgamated Lithographers of America.Определение в качестве проекта обновления города необходимо для того, чтобы дать этому району право на федеральное страхование ипотечного финансирования в соответствии с разделом 220 Национального жилищного закона.

Комиссия по городскому планированию при рассмотрении проекта обнаружила, что территория не соответствует стандартам «из-за нынешнего несовместимого землепользования и наличия неприятных условий, таких как шум и неприглядные железнодорожные станции, которые оказывают неблагоприятное воздействие на соседние объекты, ухудшая их экономическая устойчивость и стабильность, тем самым угрожая источнику государственных доходов и препятствуя продвижению общей программы обновления в прилегающих районах.» ¹⁵ Комиссия отметила, что район был зонирован как производственный район, в котором жилая застройка была недопустима, и что поэтому необходимо изменение зонирования. Она рекомендовала, чтобы самый нижний уровень был зарезервирован для использования железнодорожной станции, а верхние уровни — разработан для жилых помещений, включая необходимые общественные объекты.

Хотя это предложение не предусматривает использование федеральных средств, в отчете, подготовленном в 1963 году Комитетом губернатора по ускорению строительства жилья для лиц со средним доходом и реконструкции городов в Нью-Йорке, рекомендовалось:

Конгресс Соединенных Штатов должен рассмотреть вопрос о расширении Раздела I Национального закона о жилищном строительстве для признания создания участков, защищающих права на воздух, в качестве добросовестной деятельности по проекту обновления города, при этом затраты на плиту и ненормальные фундаменты должны рассматриваться как приемлемые. Федеральные, государственные и местные расходы на обновление городов. ¹⁶

Поправка к Закону о жилищном строительстве в этом отношении и использование государственных средств для покрытия части затрат, связанных с строительством прав на воздушное пространство, конечно же, открыли бы новые области для экономически обоснованного развития. Более того, перспектива строительства крупномасштабных жилищных проектов с низким или средним доходом в районе, свободном от проблемной очистки и переселения, понравится многим государственным чиновникам.

Как это практикуется в настоящее время, разработка прав на воздух обходится дорого и, следовательно, по самой своей природе ограничивается несколькими участками.Большая часть прошлого опыта и большинство новых идей родились в Нью-Йорке из-за особых характеристик нью-йоркской среды. Немногие другие города могут мириться с высокой плотностью населения Манхэттена, и при этом стоимость их земли недостаточно высока, чтобы покрыть дополнительные расходы на строительство, за исключением, возможно, мест в центральных деловых районах.

Есть мало оснований полагать, что масштабы, масштабы и разнообразие разработок в области прав на воздух были исчерпаны. Напротив, творческие предложения конкурируют за внимание общественности, и хотя список достижений все еще ограничен определенными местами выбора, кажется вероятным, что в будущем будет наблюдаться расширение использования воздушного пространства.

Список литературы

1. United States v. Causby , 328 U.S. 256 (1945).

2. См. Также Майкл М. Бернард, Воздушное пространство в городском развитии — новые концепции, Технический бюллетень городского института земли № 46, июль 1963 года; и «Передача и налогообложение прав на воздух», 64 Columbia Law Review 338.

3. Представитель Пенсильванской железной дороги, цитируется в Wall Street Journal от 16 октября 1961 г.

4.Штат Нью-Йорк, Губернаторский комитет по изучению городского жилья со средним доходом, отчет , 1961 г.

5. N. J. Stat. Анна. c. 46, п. 3-19.

6. Colo. Rev. Stat. c. 118, п. 12-1.

7. Ill. Rev. Stat. c. 24, п. 11-75-1.

8. Артур Б. Холл, Гарри Х. Харпер, Ричард Дж. Лейден, «Подходы к оценке прав на воздух», The Appraisal Journal , июль 1956 г., стр. 325-347.

9. Город Нью-Йорк, Постановление о зонировании города Нью-Йорка , 1961 г. с внесенными впоследствии поправками.

10. Город Чикаго, Постановление о зонировании Чикаго , 1963 г.

11. Город Чикаго, Правила, положения и процедуры в отношении поправок к планируемому развитию Постановления о зонировании Чикаго с поправками , 1963 г.

12. Там же .

13. Грэди Клей, редактор отдела недвижимости Courier-Journal , цитата из Louisville Courier-Journal , 20 ноября 1962 г.

14. Министерство торговли США, Бюро дорог общего пользования, Инструктивный меморандум 21-3-62 от 4 мая 1962 г., Использование воздушного пространства в межгосударственной системе .

15. Город Нью-Йорк, Комиссия по городскому планированию, Ca1. № 58 от 17 октября 1962 г.

16. Штат Нью-Йорк, Комитет губернатора по ускорению строительства жилья для лиц со средним доходом и реконструкции городских районов в Нью-Йорке, отчет , 1963.

Авторское право, Американское общество должностных лиц по планированию, 1964 г.

3. ЧТО ТАКОЕ ЗЕМЕЛЬНОЕ УЧАСТИЕ

3. ЧТО ТАКОЕ ЗЕМЕЛЬНОЕ УЧАСТИЕ

---

Землевладение

3.1 Землевладение — это отношения, будь то юридические или обычно определяется среди людей как отдельные лица или группы в отношении земля. (Для удобства термин «земля» используется здесь для обозначения других природных ресурсы, такие как вода и деревья.) Землевладение — это институт, то есть правила изобретены обществами для регулирования поведения. Правила владения определяют, как собственность права на землю должны распределяться внутри общества. Они определяют, как осуществляется доступ предоставлены права на использование, контроль и передачу земли, а также связанные с ней обязанности и ограничения.Проще говоря, системы землевладения определяют кто и какие ресурсы может использовать, как долго и на каких условиях.

3.2 Землевладение — важная часть социальной, политической и экономические структуры. Она многомерна, в ней задействованы социальные, технические, экономические, институциональные, правовые и политические аспекты, которые часто игнорируется, но необходимо учитывать. Отношения землевладения могут быть четко определены и подлежат исполнению в формальном суде или в соответствии с обычаями структуры в сообществе.С другой стороны, они могут быть относительно плохо определены. с двусмысленностями, открытыми для эксплуатации.

3.3 Таким образом, землевладение представляет собой сеть пересекающихся интересы. К ним относятся:

• Переопределение интересы: когда суверенная держава (например, нация или сообщество имеет право выделять или перераспределять землю путем экспроприации и т. д.)

• Перекрывающиеся интересы: когда нескольким сторонам предоставляются разные права на один и тот же земельный участок (например,грамм., одна сторона может иметь право аренды, другая — преимущественное право проезда, и т. д.)

• Дополнительные интересы: когда разные стороны имеют одинаковые интересы в одном и том же земельном участке (например, когда члены общины имеют общие права на пастбища и т. д.)

• Конкурирующие интересы: когда разные стороны оспаривают одни и те же интересы в одной и той же посылке (например, когда два стороны самостоятельно заявляют права на исключительное использование земельного участка сельскохозяйственного назначения. земля.Земельные споры возникают из конкурирующих требований.)

3.4 Землевладение часто классифицируется как:

• Частный: передача прав частной стороне, которая может быть физическим лицом, состоящим в браке пара, группа людей или юридическое лицо, такое как коммерческое предприятие или некоммерческая организация. Например, внутри сообщества отдельные семьи может иметь исключительные права на жилые участки, сельскохозяйственные участки и определенные деревья.Другие члены сообщества могут быть исключены из использования этих ресурсы без согласия правообладателей.

• Коммунальное хозяйство: право общего пользования может существовать в сообществе, где каждый участник имеет право использовать независимо имущество сообщества. Например, члены сообщества могут иметь право пасти скот на общем пастбище.

• Открытый доступ: особые права никому не назначены и никто не может быть исключен.Обычно это включает морское владение, при котором доступ к открытому морю обычно открыт для всех; это может включают пастбищные угодья, леса и т. д., где может быть свободный доступ к ресурсы для всех. (Важное различие между открытым доступом и общим системы заключается в том, что в рамках общинной системы не члены сообщества исключены из использования мест общего пользования.)

• Состояние: права собственности закреплен за некоторыми полномочиями в государственном секторе.Например, в некоторых странах лесные земли могут подпадать под юрисдикцию государства, будь то центральная или децентрализованный уровень управления.

3.5 На практике большинство форм владения можно найти в учитывая общество, например, общие права на выпас скота, частное проживание и агрохолдинги и государственная собственность на леса. Обычное владение обычно включает общинные права на пастбища и исключительные частные права на сельскохозяйственные и жилые участки.В некоторых странах официально признаны права на такие традиционные земли принадлежат национальному государству или президенту. «В доверительное управление» для граждан.

3.6 Право человека на такой объект, как земля, может считаться собственностью. Спектр недвижимости обширен и включает в себя: например, интеллектуальная собственность. В случае землевладения иногда точнее охарактеризовать как право собственности на землю. Часто проводится различие между «недвижимым имуществом» или «недвижимым имуществом» на одном руки и «личное имущество» или «движимое имущество» на другая рука.В первом случае собственность будет включать землю и оборудование. (здания, деревья и т. д.), которые будут считаться недвижимыми. Во втором случае собственность будет включать объекты, которые не считаются закрепленными за землей, такие как крупный рогатый скот, пр.

3.7 На практике несколько прав могут принадлежать нескольким разные люди или группы. Это привело к появлению концепции « пакет прав ». Различные права на один и тот же земельный участок, такие как право продавать землю, право пользования землей по договору аренды или право путешествовать по земле, может изображаться как «палки в связке».Каждое право может принадлежать другой стороне. Пакет прав, например, могут быть разделены между владельцем и арендатором для заключения договора аренды или соглашение об издольстве, позволяющее арендатору или издольщику право использовать земельный участок на оговоренных условиях. Аренда может варьироваться от формальной аренда на 999 лет по неформальным сезонным договорам. Если ферма заложенный, кредитор может иметь право от «пакета» на взыскание невыплаченный заем в результате продажи заложенного имущества в случае дефолта.Соседний фермер может иметь право из «связки» управлять автомобилем. скот через землю, чтобы набрать воду у реки. Во вставке 1 приводится несколько примеров. прав.

КОРОБКА 1 ПРИМЕРЫ ПРАВ Право пользования земля. Право на исключение посторонние лица от использования земли. Право распоряжаться землей будет использоваться. Право на получение дохода от земля. Право на защиту от незаконное отчуждение земли. Право на передачу прав на землю своим наследникам (т. е. право, принадлежащее потомкам, унаследовать землю). Право на отчуждение всех прав всему холдингу (например, путем продажи) или части холдинга (например., разделив его). Право на отчуждение только часть прав, например, по договору аренды. Остаточное право на землю, то есть, когда частично отчуждаемые права утрачивают силу (например, по истечении срока аренды), эти права переходят к тому, кто их отчуждал. Право пользования собственностью права на неопределенный период времени, т. е. права не могут быть прекращены в конкретную дату, но может длиться вечно. Обязанность не использовать землю в способом, наносящим вред другим членам общества (т.е. право принадлежит те, кто не имеет права пользования землей). Обязанность отказаться от прав в землю, когда они были увезены в результате законных действий (например, в случае несостоятельности, когда право принадлежит кредиторам, или в случае неисполнение налоговых платежей, если право принадлежит штат).

3.8 Иногда может быть полезно упростить представление имущественных прав путем установления:

• использовать права: права пользования землей для выпаса скота, выращивания натуральных культур, сбор второстепенных продуктов лесного хозяйства и др.

• права управления: право принимать решения о том, как следует использовать землю, включая решение о том, что необходимо посадить урожай и получить финансовую выгоду от продажи урожая, и т.п.

• права передачи: право продавать или закладывать землю, передавать землю другим через внутриобщинные перераспределения, передача земли наследникам через наследования, а также для перераспределения прав использования и контроля.

Очень часто бедные в сообществе имеют только права пользования. А женщина, например, может иметь право использовать землю для выращивания сельскохозяйственных культур для кормления семье, а ее муж может получать прибыль от продажи урожая на магазин.Хотя такие упрощения могут быть полезны, следует отметить, что точный порядок, в котором права на землю фактически распределяются и пользуются может быть очень сложным.

3.9 В целом права землевладения часто классифицируются в зависимости от того, являются ли они «формальными» или «неформальными». Там при таком подходе могут возникнуть проблемы с восприятием, потому что, например, некоторые так называемые неформальные права на практике могут быть достаточно формальными и надежными. собственный контекст. Несмотря на эти проблемы восприятия, классификация формальных и неформальное владение недвижимостью иногда может служить основой для полезного анализа.

3.10 К формальным имущественным правам можно отнести права явно признанные государством и которые могут быть защищены с помощью юридических средства.

3.11 Неформальные права собственности — это те права, которые не имеют официального признание и защита. В некоторых случаях неформальные права собственности являются незаконными, то есть проведено с прямым нарушением закона. Крайний случай — когда сквоттеры занимать участок в нарушение извещения о выселении. Во многих странах незаконно владения недвижимостью возникают из-за несоответствующих законов.Например, минимальный размер фермы может быть определен законом, тогда как на практике фермы могут быть меньше в результате неформального разделения наследников. Права собственности могут также быть незаконными из-за их использования, например, незаконное преобразование земли сельскохозяйственного назначения городского назначения.

3.12 В остальных случаях имущество может быть «незаконным», т.е. не противозаконно, но не признано законом. В некоторых странах, традиционная собственность, находящаяся в собственности сельских общин коренных народов, подпадает под это категория.Часто проводится различие между законными правами или «Официально признанные права» с одной стороны и обычных права или «традиционные права», с другой стороны. Это различие сейчас становится нечетким в ряде стран, особенно в Африке, которая обеспечить официальное юридическое признание обычных прав.

3.13 Формальные и неформальные права могут существовать в одном и том же владении. Например, в стране, запрещающей сдачу в аренду или издольство, лицо, которое имеет юридически признанные права собственности на земельный участок, может незаконно сдать в аренду земля кому-то безземельному.

3.14 Эти различные формы владения и пользования могут создавать сложные структура прав и других интересов. Возникает особо сложная ситуация когда законные права предоставлены способом, не учитывающим существующие обычные права (например, на сельское хозяйство и выпас скота). Это столкновение де права jure (существующие в силу формального закона) и права de facto (существующие в действительности) часто встречается в маргинальном богарном земледелии, уже испытывающем стресс, и пастбища.Точно так же в конфликтных и постконфликтных регионах встречи между оседлое и перемещенное население приводит к большой неопределенности в отношении того, кто должен иметь, контроль над какими правами.

3.15 Уровни сложности и потенциального конфликта вероятно, будет усугубляться, особенно там, где, например, государственная собственность заявленные законом, а государственные субсидии или аренда были предоставлены без консультации с обычными владельцами (которые не считаются незаконными) и где скваттеры незаконно перемещаются на землю, как на рисунке 2.

РИСУНОК 2: Сложности и конфликты, возникающие из-за различных форм владения и пользования

Управление земельными ресурсами

3.16 Управление земельными ресурсами — это способ, которым регулируются земельные нормы применяются и вводятся в действие. Управление земельными ресурсами, будь то официальное или неформальный, включает в себя широкий спектр систем и процессов для администрировать:

• земельный участок права: распределение прав на землю; определение границ участков, на которые выделены права; перевод от одной стороны к другой — через продажу, аренду, ссуду, дарение или наследование; и вынесение приговора сомнения и споры по поводу прав и границ земельного участка.

• землепользование Правило : планирование землепользования и обеспечение соблюдения, а также судебное решение конфликты в землепользовании.

• оценка земли и налогообложение: сбор доходов через формы оценки земли и налогообложение, а также судебное решение по оценке земли и налогообложению споры.

3,17 Информация о земле, людях и их права имеют основополагающее значение для эффективного управления земельными ресурсами, поскольку права на землю имеют не существуют в физической форме, и они должны быть каким-то образом представлены.В формальные правовые условия, информация о правах, принадлежащих физическим лицам, семьи, сообщества, государство, коммерческие и другие организации часто регистрируется в той или иной форме регистрации земли и системы кадастра. В обычная среда владения и пользования, информация может храниться в неписаной форме в пределах сообщества через коллективную память и использование свидетелей. В ряде сообщества, обладатели неформальных прав могут иметь «неформальные доказательства» прав, т.е., документы принимаются сообществом, но не официальным государством. администрация.

3.18 компонент обеспечения или защиты необходим для эффективного управления земельными ресурсами, поскольку права на землю имеют ценность когда претензии к ним могут быть удовлетворены. Такой компонент позволяет человеку признанные права на защиту от действий других лиц. Эта защита может исходить от государства или сообщества через социальный консенсус, как описано ниже в разделе «Гарантии владения и пользования».Стабильный режим землевладения это тот, в котором результаты защитных действий относительно легко прогноз. В формальных юридических условиях права могут быть реализованы через систему. судов, трибуналов и т. д. В условиях обычного владения и пользования права могут быть осуществляется через обычных лидеров. В обоих случаях людей могут побудить признавать права других через неформальные механизмы, такие как сообщество давления. Люди, которые знают свои права и знают, что делать, если эти права нарушены, могут лучше защищать свои права, чем те, кто менее знающий.

3.19 Управление земельными ресурсами осуществляется через комплектов процедуры для управления информацией о правах и их защите, например как:

• Процедуры для права на землю включают определение того, как права могут быть переданы от одной стороны к другой — через продажу, аренду, ссуду, дарение и наследование.

• Порядок землепользования регулирование включает определение способа планирования контроля за землепользованием и принудительно.

• Порядок оценки земельных участков и налогообложение включает определение методологий оценки и налогообложения земля.

Эффективные процедуры позволяют совершать транзакции быстро, недорого и прозрачно. Однако во многих частях мира формальные процедуры управления земельными ресурсами отнимают много времени, бюрократически громоздки и дороги, часто непрозрачны, недоступны для большая часть сельского населения, и с ними обращаются на языках и формах, которые люди не понимают.В таких случаях высокие транзакционные издержки могут привести к переводам. и другие сделки, совершаемые неофициально или неофициально.

3.20 Наконец, управление земельными ресурсами требует актеров для реализации процедур. В обычных режимах владения и пользования традиционные лидеры могут играть основную роль в управлении земельными ресурсами, поскольку пример в распределении прав и разрешении споров. В более формальной обстановке агентства по управлению земельными ресурсами могут включать в себя земельные кадастры, землеустройство, городские и сельское планирование, оценка земли и налогообложение, а также суд системы.Если обычное владение недвижимостью было признано государством, функциональные развиваются связи между правительством и землей, принадлежащей традиционному праву. органы управления.

3.21 Формализация управления земельными правами имеет продвигалась как предпосылка для экономического развития. Воспринимаемые преимущества включают повышенную безопасность владения и улучшенный доступ к кредитам, тем самым обеспечение стимулов и возможностей для фермеров инвестировать в улучшения на землю.Официальное администрирование также предлагается как средство облегчения земельный рынок, позволяющий земле двигаться к своему «самому высокому и лучшему использовать ».

3.22 Эти утверждения оспариваются другими, которые также утверждают, что нередко некорректное оформление и реализация проектов по формализации собственности права привели к снижению безопасности за счет концентрации прав на посылка в руках физического лица и игнорирование требований других, особенно женщины и другие уязвимые группы, которые занимаются частичными или общими прав.Точно так же некоторые утверждают, что доступ к кредитам не может улучшить с формализацией, поскольку многие банки вряд ли примут сельскохозяйственную землю в качестве обеспечение под ссуды.

3,23 В результате было высказано предположение, что формальные регистрацию индивидуальных прав собственности следует рассматривать только в сферах высокая плотность населения, где традиционные системы владения и разрешения споров системы слабы или отсутствуют, или там, где произошли другие серьезные нарушения традиционные земельные владения.Однако даже там, где этих условий нет, в некоторых странах растет интерес к формализации прав сообщества, чтобы защитить их от посягательств со стороны посторонних (например, коммерческое сельское хозяйство и даже государство). В таких случаях сообщество границы определены, и право собственности на землю зарегистрировано на имя сообщество. В этом случае общине предоставляется право распоряжаться своей собственной землей. управление, в том числе распределение прав на землю в пределах ее границы.

3,24 Во многих странах официальные и неформальные земли администрация сосуществует, когда юридические документы не заменяют обычные права, или когда появляются вновь созданные неформальные права. Напряженность может существовать между де-юре и де-факто прав на землю. Расхождения между формальные и неформальные или традиционные варианты владения недвижимостью создают двусмысленность быть эксплуатируемым. В некоторых странах, где официальные системы управления земельными ресурсами не функционируют должным образом, государство может выдавать разные названия для одного и того же земельный участок.Это усложняет правовой статус земли, поскольку дает предъявлять конкурирующие претензии. Простой акт создания и документирования земли границ и титулов недостаточно; это должно быть сделано таким образом, чтобы не ухудшить ситуацию. Роль местных сообществ в расследовании претензий имеет решающее значение, поскольку они знают местное владение договоренности.

Доступ к земле

3.25 Доступ к земле для сельской бедноты часто основан на обычай.Обычные права на землю в коренных обществах, например, обычно создаются в соответствии с их традициями и способами, которыми лидеры сообщества передают права землепользования членам сообщества. Эти права доступа могут быть связаны с использованием земли в течение длительного периода. Они часто являются правами, обусловленными родовым занятием и использованием земли предковые общества. В таких случаях это делается посредством акта первоначального разрешения. земли и поселения предков, права на которые востребованы.

3.26 Люди также используют широкий спектр стратегий для получения доступа приземляться. К ним относятся:

• Покупка, часто использование капитала, накопленного во время работы в качестве мигрантов в городах.

• Неблагоприятное владение или давность (приобретение прав через владение на установленный промежуток времени). В некоторых странах это может быть единственный способ для небольших фермерам, чтобы получить официальный доступ к пустующей или заброшенной земле и внести ее в продуктивное использование.

• Аренда или получение доступа к земли путем уплаты арендной платы собственнику.

• Издольщик или получение доступ к земле в обмен на выплату владельцу процента от производство.

• Наследование или получение доступа приземлиться как наследник.

• Незаконное приседание на земля.

3,27 В дополнение к таким индивидуальным стратегиям доступ к земле могут проводиться систематически через земельную реформу национальными правительства, часто в результате политики, направленной на исправление исторической несправедливости и распределять землю более справедливо.Такие земельные реформы обычно происходят в ситуациях, когда где большая часть земли принадлежит относительно небольшому количеству землевладельцев и земля простаивает или малоиспользуется (хотя следует отметить, что определение степень использования земли зависит от критериев, выбранных для оценка). В некоторых странах реституция земли была важным видом земельная реформа. Другие меры земельной реформы включают перераспределение земли. программы, направленные на обеспечение сельской бедноты доступом к земле и повышение эффективности и инвестиций в сельское хозяйство.Эти программы часто но не всегда с предоставлением субсидированных сельскохозяйственных услуг такие как продление и кредит. В некоторых случаях государство предоставило доступ к простаивающие или недостаточно используемые государственные земли, но чаще всего частные земельные владения имеют был источником земли для целей переселения.

3,28 В ходе навязанной перераспределительной земельной реформы земля изъята от крупных землевладельцев государством и переданы безземельным и малоземельным фермеры.Компенсация была выплачена первоначальным владельцам в ходе некоторых реформ, но не в других. В некоторых случаях реформы пошли на пользу арендаторам, которые работали земля. Такие реформы меняют структуру собственности на землю, трансформируя арендаторов в владельцев, но не меняют операционные холдинги. В остальных случаях реформы включали переселение бенефициаров на экспроприированные земель и создание новых хозяйств.

3,29 Некоторые недавние инициативы по земельной реформе были разработаны таким образом, чтобы что бенефициары ведут переговоры с землевладельцами о покупке земли за счет средств предоставляется государством в виде грантов и / или займов.Бенефициары обычно требуется для формирования группы, которая определяет подходящую землю, согласовывает покупка у продавца, формулирует проект, имеющий право на получение государственных грантов и / или кредит и определяет, как земля будет распределяться между членами группы и каковы будут их соответствующие платежные обязательства.

3.30 Хотя существует широкий консенсус в отношении того, что земельная реформа важную роль в развитии сельских районов, где концентрация земель высока, велика Споры вокруг выбора механизмов передачи земли с большой земли собственников безземельным и малоимущим.Однако эта дискуссия выходит далеко за рамки объем данного руководства для решения.

Гарантия владения

3.31 Гарантия владения — это уверенность в том, что лицо права на землю будут признаваться другими и защищаться в случаях особых проблемы. Люди с ненадежным землевладением сталкиваются с риском того, что их права на землю будут угрожать конкурирующими претензиями и даже потеряны в результате выселения. Без гарантий владения домохозяйства существенно страдают от способность обеспечить достаточное количество продуктов питания и наслаждаться устойчивым сельским средства к существованию.

3.32 Гарантия владения недвижимостью не может быть измерена напрямую и в значительной степени это то, что люди воспринимают. Атрибуты безопасности владение может меняться от контекста к контексту. Например, у человека может быть право пользования земельным участком в течение 6 месяцев вегетационного периода, и если это лицо защищен от выселения в течение сезона, владение гарантировано. По расширению, гарантия владения может относиться к продолжительности владения в контексте времени необходимо для возмещения стоимости инвестиций.Таким образом, человек с правами на использование 6 месяцев не будет сажать деревья, вкладывать средства в ирригационные работы или принимать меры по предотвратить эрозию почвы, так как времени слишком мало для того, чтобы этот человек мог извлечь выгоду из инвестиции. Право владения небезопасно для долгосрочных инвестиций, даже если оно безопасны для краткосрочных.

3.33 Важность долгосрочной безопасности привела к тому, что некоторые утверждают, что полная безопасность может возникнуть только при наличии полной частной собственности (например, безусловное владение), поскольку при таком владении, время, в течение которого права могут быть удерживается не ограничен фиксированным сроком.Утверждают, что только собственник наслаждается надежные права, а обладатели меньших прав, такие как арендаторы, имеют незащищенные владение, потому что они зависят от воли владельца. Тогда подразумевается эта гарантия владения предоставляется только при наличии прав на передачу, таких как права продажи и ипотеки. Приравнивание обеспечения к праву передачи на продажу и ипотека актуальна для некоторых частей мира, но не верна во многих других. Люди в тех частях мира, где существуют сильные права владения недвижимостью на основе общин режимы могут пользоваться гарантиями владения, не желая продавать свою землю, или без иметь право на это или иметь строго ограниченные права на передачу (например,грамм., передача может быть ограничена наследниками по наследству, или продажи могут быть только для членов сообщества).

3.34 Источники безопасности также могут различаться в зависимости от контекста. контекст:

• Важное источником является сообщество и его конкретные группы, такие как местные фермеры организации и ассоциации водопользователей. Когда соседи узнают и отстаивать права человека, повышается его безопасность. Во многих в соответствии с обычными условиями владения и пользования, люди получают права собственности через членство в социальные сообщества.Сохранение прав собственности подтверждает членство в группы так же, как членство способствует приобретению и сохранению права собственности.

• Правительства представляют другую источник безопасности, поскольку они могут обеспечить политическое признание некоторых прав. Для Например, правительство может согласиться с незаконным посягательством и урегулированием общины на землях государственного лесного фонда и обязуются не выселять ее. Однако при этом Итак, правительство обычно признает право сообщества занимать земли, но не доходит до признания прав отдельных людей внутри сообщества.

• Другим источником может быть административное государство и формальная правовая система. Государство может обеспечить безопасность в целом, подтверждая права, которыми обладают люди, а также посредством конкретных такие меры, как обеспечение защиты от проникновения. Безопасность часто видят исходить из защиты, предоставляемой через регистрацию земли и кадастровые системы, с рассмотрением споров в формальном суде система.

• В некоторых странах безопасность могут также предоставляться принудительными структурами, такими как «полевые командиры», которые возникают при отсутствии эффективного государства в периоды гражданских беспорядков.Из конечно, это нежелательный источник безопасности, поскольку эти структуры могут в свою очередь предотвратить развитие сильных сообществ и правовых систем, необходимых для хорошего управления.

3.35 Полная безопасность, которой пользуется человек, является совокупной безопасность обеспечивается всеми источниками. Во многих случаях повышение безопасности с одного или большее количество источников приведет к повышению общей безопасности. Во многих разработках проекты, обеспечивающие или улучшающие правовую безопасность, считаются наиболее важными способ повышения безопасности владения.Примеры реформ землевладения включают: повышение неформальных прав до юридически закрепленных прав; модернизация выданные государством разрешения на аренду, которые обеспечивают большую защиту земли пользователи; введение положений о том, чтобы общины становились законными собственниками их традиционных земельных владений вместо прав, закрепленных за Состояние; и лучшее определение прав собственности за счет улучшения формальных системы управления земельными ресурсами.

3.36 Гарантии владения и проживания человека могут быть поставлены под угрозу в много способов. Как ни странно, попытки повысить юридическую безопасность некоторых могут привести к тому, что другие потеряют свои права. Например, титул и регистрация проекты, если они плохо спроектированы, могут снизить безопасность многих сельских жителей за счет неспособность признать определенные права, часто принадлежащие женщинам и бедным, и позволяя объединить их в упрощенно понимаемую «собственность» прав. Права на важные виды использования земли, например, для сбора мелких лесные продукты или добыча воды не могут быть признаны правовой системой и в результате может быть эффективно уничтожен.Конечно, другие виды проекты развития также могут привести к потере прав на землю.

3.37 Права также могут быть сокращены или отменены, если государство начинает применять существующие правила, предотвращающие доступ к ресурсам. Например, более жесткое соблюдение государственной политики по охране лесов может привести к жителей села выселяют с земли, которую они использовали в сельскохозяйственных целях. и пастбищные цели.

3.38 Отсутствие гарантий владения недвижимостью может быть вызвано социальными изменениями.Например, ВИЧ / СПИД отрицательно сказывается на безопасности женщин в некоторых частях Африки. Вдовы могут потерять доступ к земле с юридической точки зрения, если они не могут наследовать прав от своих мужей, и в практическом смысле, если они будут вынуждены покинуть фермы родственниками-мужчинами.

3.39 Люди могут потерять права, если другие игнорируют землевладение правила. Использование неравных властных отношений внутри сообществ для Например, это может привести к тому, что некоторые члены будут отгораживать участки общинных земель для их собственное исключительное использование, тем самым запрещая доступ другим членам общины на общие пастбища.