5 ошибок при покупке квартиры в новостройке

Рассказываем о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе квартир в новостройках

Фото: Franck Boston/shutterstock

При поиске новой квартиры и улучшении жилищных условий покупатели обычно руководствуются своими мечтами и представлениями об идеальной квартире. Чаще всего людьми движет желание как можно быстрее найти подходящий вариант и максимально сэкономить. Это сводится к эмоциональным и спонтанным решениям, которые приводят к покупкам не того, что на самом деле нужно.

Рассказываем о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе квартир в новостройках.

Поспешный выбор

Главная ошибка покупателей квартиры — попытка сделать все быстро. Спешка приводит к необдуманной покупке, как правило, к выбору первого попавшегося объекта. Часто это происходит, если покупатель до начала поисков не определился, что именно ему нужно. Может оказаться, что подходящая квартира не по карману и надо подкопить денег, а другие варианты не подходят.

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— При любом бюджете покупки очень важно найти наилучшее предложение. Необходимо понять достоинства и недостатки конкурентного окружения, а не только конкретного, выбранного покупателем объекта. Если этого не сделать, то можно приобрести неподходящий для покупателя и сейчас, и в будущем для продажи объект. Необходимо посмотреть, что строится в выбранной локации, что предлагается сейчас, посмотреть каждый адрес, изучить ценообразование у каждого такого ЖК и только потом делать осознанный выбор.

Для таких ситуаций есть несколько советов. Если вам понравилась квартира и, кажется, она всем устраивает, посмотрите еще минимум три других варианта в разных новостройках и районах города. Если вы не можете однозначно отмести какой-либо из вариантов, то попробуйте съездить и посмотреть на него вживую — это поможет подтвердить или опровергнуть сомнения. Перед согласием на сделку возьмите пару дней на размышления. Покажите выбранный вариант друзьям или родственникам, съездите с ними на просмотр. Свежий взгляд со стороны поможет увидеть незамеченный плюс или минус квартиры.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— При выборе новостройки перед посещением офиса продаж необходимо изучить всю проектную документацию либо на сайте проекта, либо на портале Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИЖС). Нужно обратить особое внимание на несколько показателей: сроки сдачи и наличие переносов сроков сдачи, является ли проект проблемным, идет ли реализация по эскроу-счетам, наличие коммерческой и нежилой недвижимости в рамках проекта и их количество (паркинг, кладовые, коммерческие помещения). На этом портале можно ознакомиться с шаблоном ДДУ и изучить его со своим юристом. Особенно это актуально при покупке квартиры с полной отделкой: как она прописана в договоре, какие опции обозначены и т. д. Также необходимо изучить отчетность застройщика.

Просмотр квартиры

Следующая распространенная ошибка покупателей квартир — пренебрежение личным посещением новостройки. Зачастую так поступают те, кто собирается приобрести квартиру в строящемся доме. Однако если новостройка еще не построена, это не значит, что смотреть не на что. Личное присутствие в офисе продаж застройщика, на стройплощадке или рядом с ней может помочь дополнить сложившиеся впечатления или даже изменить их.

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— Чтобы не оказаться потом в квартире с видом на какую-нибудь стену ТЦ или паркинг, нужно лично прийти и посмотреть на окружение дома. Необходимо внимательно изучить, что находится под окнами, выяснить планы строительства: нет ли там тех же самых ТЦ, а особенно — каким в очереди является выбранный корпус ЖК. Если планируется возведение еще нескольких корпусов, нужно выяснить их расположение, чтобы они не перекрыли вид из окон.

Общение с представителями застройщика поможет понять клиентоориентированность продавца. Если доступ на стройплощадку закрыт, покупатель всегда может осмотреться на местности. Случается так, что жилые комплексы окружены зеленью или соседствуют с существующими жилыми районами лишь на рендерах, в то время как на самом деле вокруг сплошная промзона. Если в проекте есть готовые корпуса, можно попросить застройщика показать аналог квартиры в одной из достроенных очередей. Так покупатель может оценить качество отделки мест общего пользования, благоустройство прилегающих территорий или даже перекинуться парой слов с новоселами.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— Обязательно нужно приехать на площадку, где строится ваш проект. Никакие самые проработанные сайты и визуализация проекта и его окружения не заменят личного восприятия места, особенно в том случае, если данная локация является для покупателя новой. Это необходимо для оценки окружения (старого жилого фонда вокруг проекта, наличие коммерческой инфраструктуры и ее качество), а также транспортной доступности проекта.

Заранее можно договориться о посещении стройки. Особенно, если она находится на стадии монтажных работ. Посетить шоурум, если в проекте предусмотрена отделка, что позволит оценить качество стройматериалов и варианты отделки.

Планировка

То, насколько функционально выполнена планировка квартиры, зависит от конфигурации межкомнатных перегородок, количества и размещения окон, формы помещений, расположения коммуникаций и входной двери. При выборе планировки чаще всего совершают ошибки те, кто сконцентрирован на поиске определенных опций, забывая о других.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— Посмотреть параметры выбранной квартиры по жилой и нежилой площади. Не забывать, что понятие «свободная планировка» — это не более чем уловка маркетологов. Поэтому при планировании дизайна квартиры надо четко понимать, где будут находиться мокрые зоны, которые нельзя переносить.

Чтобы не разочароваться в выбранном варианте, следует помнить о нескольких факторах. Прежде всего — габариты помещений. Если на плане квартиры застройщик нарисовал в небольшой спальне двуспальную кровать, шкаф, рабочее место и зону для отдыха, это не значит, что вся эта мебель туда действительно поместится. Обратите внимание на форму помещений. Чем «квадратнее» комнаты, тем лучше. Не стоит забывать, что закругленные стены, острые или тупые углы, эркеры могут создать проблемы для дизайна и меблировки (особенно если речь идет о небольших квартирах).

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— Самая главная проблема — это нерациональное распределение жилой и общей площади в квартире, например широкие и длинные коридоры при небольшой площади комнат. Особенно критично это для панельных домов, где из-за наличия несущих стен вообще может не быть возможности перепланировки — да и есть ли смысл в покупке квартиры, которую нужно сразу переделывать.

Важно учитывать количество и размещение оконных проемов в квартире. Если их достаточно, можно создать разные конфигурации помещений с учетом расположения окон. Обратите внимание на наличие технических помещений. В современной квартире желательны два санузла, гардеробная комната, кладовая, лоджия, балкон или терраса.

Этажность

Этаж — одна из главных характеристик, на которую нужно обратить внимание при покупке квартиры. Одни выбирают жилье повыше, другие, напротив, отдают предпочтение нижним этажам. При этом как в первом, так и во втором случае есть свои аргументы за и против, которые зачастую игнорируют покупатели.

Так, например, покупатели квартир на высоких этажах хотят получить роскошный вид на город. При этом они не учитывают перспективы эволюции этого вида — ведь перед ними могут построить другой корпус или дом. Кроме того, жилье на верхних этажах примерно на 10–15% дороже. А еще у собственников таких квартир могут возникнуть неудобства с длительным ожиданием лифтов.

Покупателям недвижимости на нижних этажах нужно помнить о том, что в таких квартирах ниже уровень естественной освещенности. Из-за близости улицы жильцам могут мешать шум и пыль. Также не стоит забывать, что при перепродаже квартиры ее цена будет низкой (особенно на втором и на первом этажах).

Перспектива

Многие покупатели квартир, приобретая недвижимость, не думают на перспективу. Зачастую люди рассматривают жилье с точки зрения своих текущих потребностей. Но жизнь меняется, образ жизни становится более динамичным, а население мобильным, меняются приоритеты. Поэтому, чтобы в будущем не разочароваться в покупке квартиры, следует рассматривать ее как инвестицию.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— При покупке квартиры необходимо изучить не только перспективы развития локации с точки зрения появления новостроек, но и реновации — какую волну реновации попадает данная локация, сколько продлится стройка в непосредственной близости от вашей новостройки. Информация о планах реновации и адресах стартовых площадок есть на официальном сайте Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы (stroi.mos.ru).

Недвижимость стоит рассматривать как инвестиционный актив с трех сторон: как объект перепродажи, как недвижимость для аренды и как средство сохранения капитала. Даже если собственника разочаруют ее качественные характеристики, квартиру можно будет быстро продать или сдать в аренду. Для этого жилье должно быть ликвидным. При выборе подходящего варианта на перспективу следует понимать, сколько владелец планирует жить в этой квартире, на какое количество человек она рассчитана, как будут меняться район и окружение новостройки, а главное, пользуется ли спросом такое жилье на рынке.

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— Определенно увеличивает ликвидность наличие строящейся станции метро. Оценка будущего конкурентного окружения очень важна — так, если выбранный клиентом ЖК окружен десятком похожих проектов, то неизбежно возникнет конкуренция на этапе последующей продажи. А физлицу тяжело конкурировать с застройщиком, продающим большой пул квартир, потому что этот застройщик может предложить значительную скидку за счет объема лотов. У физлица такой возможности нет, и ему придется продавать свою инвестиционную квартиру ниже и без того низкой цены застройщика.

Нюансы при покупки квартиры от застройщика – советы от компании «Корпорация ВИТ»

На рынке недвижимости широко представлено как вторичное жилье, так и квартиры в новостройках – активно возводящихся домах, которые могут располагаться как в центре города, так и в его спальных районах. Популярность таких объектов недвижимости возрастает с каждым днем, и данное явление вполне объяснимо:

• цены на новые квартиры от застройщика находятся на доступном уровне, поэтому такое приобретение могут позволить себе те, кто не решается на покупку вторичного жилья;
• использование новых материалов при строительстве дает возможность значительно улучшить качество строений, а значит, и продлить срок их службы;
• если покупатель ищет новостройки рядом с Москвой от застройщика, то он может быть уверен в том, что не придется тратиться на вывоз строительного мусора, а сразу оформить жилое помещение по своему вкусу.

Но несмотря на большое количество преимуществ, риски натолкнуться на подводные камни при приобретении квартиры в новостройке в Москве или рядом со столицей все же остаются. Специалисты «Корпорации ВИТ» подготовили для вас список нюансов, на которые стоит обратить особое внимание в процессе заключения сделки и дальнейшего оформления жилья в собственность.

Особенности договора долевого участия

Договор долевого участия (далее – ДДУ) застройщик обязан заключать с дольщиком при продаже ему жилого помещения в строящемся здании. Согласно нормам российского законодательства, по такому документу можно приобрести квартиру как на начальном этапе возведения дома (когда готов только котлован и залит фундамент), так и на более позднем (возведена большая часть этажей, стены обложены кирпичом, дом достроен, но еще не сдан). Смысл ДДУ состоит в том, что дольщик покупает определенную квартиру, имеющую номер и заранее известную площадь, планировку, расположение на этаже и другие характеристики, а после завершения процесса строительства и сдачи дома получает на нее право собственности.

Согласно ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»², договор долевого участия имеет ряд гарантий и подтверждает, что застройщик осуществляет свою деятельность в рамках указанного закона. Также стоит отметить, что указанный документ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Перед подписанием ДДУ обязательно изучите следующие пункты: информацию об объекте недвижимости (расположение на плане этажа, площадь помещений, расположение оконных и дверных проемов и так далее), окончательной стоимости квартиры, сроках завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию, сроках передачи ключей дольщику.

Строительная компания может работать и не в соответствии с ФЗ-214. В таком случае покупателю может быть предложено заключить договор иного типа. И в таких случаях риски приобретателя объекта недвижимости многократно возрастают. Так, покупатель в данном договоре может быть обозначен как инвестор, партнер или иное лицо. И в этом случае речь будет идти не о покупке конкретной квартиры, а об обычном вложении денежных средств в строительство, которое может даже и не закончиться. В итоге если дом так и не будет сдан в установленные сроки, добросовестный покупатель не сможет доказать, что он приобретал конкретный объект недвижимости.

Застройщик также может заключить с потенциальным дольщиком ДДУ, но не отправить его на регистрацию в Росреестр. Незарегистрированный договор не обладает юридической силой и является недействительным. В таком случае единственный совет – контролировать передачу документов на регистрацию.

Особенности предварительного договора

Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости может быт заключен по завершению процесса возведения дома, но до того момента, как на него будет оформлено право собственности. ДДУ на этом этапе уже не заключается, так как строительство считается завершенным. Стандартный договор купли-продажи не заключается потому, что конечного объекта, на который у одной из сторон имеется право собственности, пока не существует.

В тексте предварительного договора купли-продажи должна содержаться информация о точных характеристиках (площади, планировке, расположению на этаже, количестве комнат, наличию или отсутствию систем электро-, водо- и теплоснабжения и канализации, наличии или отсутствии отделки и так далее) и окончательной цене новой квартиры от застройщика.

Допускается и наличие отдельного пункта, в котором стороны оговаривают срок, в течение которого обязуются заключить стандартный договор купли-продажи на данный объект недвижимости. Если же данной информации в указанном документе нет, застройщик имеет право оформить договор купли-продажи в течение одного календарного года. В этот период официальный представитель строительной компании занимается получением кадастрового номера и адреса, а также проводит оформление новостройки и квартир в ней как полноценных отдельных объектов недвижимости.

Если по истечении одного календарного года с момента подписания предварительного договора купли-продажи квартиры покупатель так и не получил право собственности на приобретенное имущество, он может обратиться в суд.

Оплата квартиры по договору

В процессе приобретения квартиры вопросу внесения денежных средств в качестве оплаты следует уделить особое внимание. Без ряда документов, подтверждающих факт передачи денежных средств (расписок, чеков, актов приема-передачи и так далее), совершать оплату не рекомендуется. Дело в том, что недобросовестный застройщик, получив денежные средства, может обвинить покупателя в том, что он не выполнил свои обязательства и не заплатил за приобретаемое имущество, ведь документов, подтверждающих платеж, не существует. Следовательно, такое правонарушение может вынудить покупателя жилья обратиться в суд. Но в процессе разбирательства будет очень сложно доказать, что оплата была проведена.

В качестве гарантированной оплаты может выступать как безналичный расчет через банк, так и передача наличных денежных средств в офисе строительной компании с обязательным предоставлением кассового чека, а также квитанции к приходно-кассовому ордеру.

Все остальные способы оплаты являются ненадежными, поэтому специалисты не рекомендуют пользоваться ими.

Выбор строительной компании

При поисках квартиры в Москве новостройки от застройщика могут стать оптимальным вариантом только в том случае, если застройщик является добросовестным. Предпочтение следует отдавать крупным фирмам, которые работают на рынке уже несколько лет, и за время своего существования смогли реализовать несколько крупных проектов. Надежной строительной компанией может считаться и та, партнерами которой являются крупные кредитные организации и предприятия, выпускающие продукцию под известными брендами. Также стоит обратить внимание на застройщика, директора и менеджеры которого регулярно публикуют свои статьи в газетах и бизнес-журналах, выступают на радио и телевидении. Немаловажным аспектом является и наличие положительных отзывов от тех, кто уже купил квартиры в новостройках, возведенных данной фирмой. Эту информацию можно получить как на тематических форумах и официальных сайтах жилых комплексов, так и пообщавшись с владельцами квартир лично.

При покупке квартиры на определенном этапе строительства здания нужно оценить сроки и динамику производимых работ: соответствует ли фактическое состояние объекта тому, что заявлено в плане, нет ли задержек и так далее.

Застройщик обязан предоставить потенциальному покупателю по первому же его требованию копии всех учредительных документов и лицензии, подтверждающие законность его деятельности. Кроме того, данная компания должна обладать правами на объект строительства, который впоследствии будет передан покупателям, поэтому дополнительно можно запросить и документы на строительство, право собственности на земельный участок или договор аренды и так далее.

Передача квартиры покупателю

Если процесс приема квартиры у застройщика уже прошел, и наступила пора оформления прав собственности на данный объект недвижимости, то покупатель может столкнуться с последним из рисков – сложностью с получением указанного права. Дом уже может быть сдан, но, если застройщик приглашал к участию в данном проекте сторонних инвесторов, между ними могли возникнуть споры об исполнении обязательств, произведении взаиморасчетов и так далее. И пока все спорные ситуации не будут урегулированы в судебном порядке, объект недвижимости невозможно будет оформить в собственность.

__________________________________________________________________________

²Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве», «Российская газета», N 292, 31.12.2004

Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке

15.11.2019

Приобретение недвижимости – важный шаг, к которому многие люди стремятся годами. Жилье можно купить на первичном или вторичном рынке. Обдумывая выбор, нужно учитывать очевидные и скрытые преимущества и недостатки обоих вариантов. Сегодня поговорим об особенностях и плюсах новостроек, минусах данного типа жилья и нюансах, которые нужно учитывать, склонившись к этому решению.

Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке

К объектам первичного рынка относятся не только строящиеся и новые дома, но и недвижимость, на которую еще не оформлено право собственности и, соответственно, заведомо не имеющая обременений и юридически безопасная, что уже является одним из существенных преимуществ. Благодаря быстрым темпам строительства новостройки со своими плюсами и минусами являются в первую очередь одним из наиболее распространенных и доступных типов жилья. На рынке представлены множество вариантов для разных категорий покупателей, разные предложения по цене, планировке, расположению и другим особенностям, а банки готовы поддержать будущих собственников кредитными средствами, предлагая множество программ с гибкими и выгодными условиями. Приобретение недвижимости в строящемся или сданном в эксплуатацию доме сегодня доступно очень многим.

Плюсы квартиры в новостройке

К преимуществам недвижимости, принадлежащей первичному рынку, можно отнести:

• Использование современных строительных технологий. Новые здания, даже эконом-класса, качественно отличаются от старого фонда. При возведении объектов используются технологии бесшовных или навесных фасадов, способствующие сохранению тепла в помещениях, соответствию дома международным требованиям, максимально комфортному проживанию. Новые методы строительства дают возможность снизить коммунальные расходы. Тепло в холодный период обеспечивают радиаторы с терморегуляторами, позволяющие значительно сэкономить на отоплении зимой. Используются как централизованные, так и автономные системы.
• Улучшенная планировка, более комфортная и продуманная по сравнению с застройкой советской эпохи. В числе актуальных требований к помещениям – грамотное использование жилого пространства, функциональность, удобные и умные решения. К плюсам новостроек также можно причислить возможность приобрести квартиру со свободной планировкой и самостоятельно спланировать расположение комнат. За это весомое для творческих и требовательных людей преимущество застройщики повышают стоимость такого жилья. В новых домах практически не встречаются смежные комнаты, есть гардеробная, а в квартирах комфорт-класса и выше размещаются несколько санузлов, гостевая ванна. В новостройках более просторный метраж – двухкомнатное жилье сопоставимо с трехкомнатной хрущевкой.
• Повышенный уровень безопасности. Работоспособные лифты, использование негорючих строительных и отделочных материалов, хорошая электрика.
• Доступная цена. Плюс покупки новостройки в том, что ее стоимость меньше, это факт. На вторичном рынке по сниженной цене можно купить только объекты, малопригодные для жизни, в которые нужно вкладывать дополнительные средства. Чем больше времени до окончания строительства, тем дешевле недвижимость. Еще более доступным жилье делают сниженные процентные ставки и специальные льготные программы.
• Благоустроенная территория, развитая инфраструктура, приличные соседи и отсутствие тараканов. Застройщики в обязательном порядке заботятся о придомовых участках новостроек любого сегмента и стараются их облагородить. Все современные жилые комплексы имеют развитую инфраструктуру с магазинами, местами для отдыха, спортивными площадки с безопасным покрытием и другими важными объектами. Плюсы квартиры в новостройке привлекают благополучные молодые семьи со стабильным достатком.

Недостатки недвижимости в строящемся или новом доме

Кроме плюсов нужно рассмотреть и минусы квартиры в новостройке, к которым относятся:

• Риск долгостроя или того, что застройщик так и не доведет проект до конца. Даже крупные и успешные строительные компании не застрахованы от банкротства, а перенос сроков строительства – довольно частое явление. Также стоит учитывать, что перед заселением квартиру без отделки, например, необходимо будет привести в порядок, на что потребуется несколько недель или даже месяцев.
• К моменту сдачи дома метраж может измениться, а также другие параметры могут отличаться от того, что было указано в проекте. Однако критичные расхождения недопустимы, а в связи с изменением жилой площади можно провести перерасчет. Важно сделать это до подписания Акта сдачи-приема квартиры.
• Ошибки, допущенные при строительстве, могут проявиться после сдачи объекта, спустя какое-то время с момента начала активной эксплуатации. Все плюсы и минусы квартиры на вторичном рынке видны сразу, в то время как в новостройке может неожиданно образоваться плесень в мокрых зонах, обнаружиться неудовлетворительная работа инженерных коммуникаций или появиться другая проблема.
• Неудобное расположение. Строительство активно ведется в отдаленных районах Москвы и в Подмосковье, не везде еще решена задача транспортной доступности, иногда темпы возведения новостроек опережают развитие социальной, торговой и транспортной инфраструктуры. Чтобы добраться до работы в центре на своем авто или на общественном транспорте часто требуется не меньше часа. В случае с жильем эконом-класса это может быть еще и не самый живописный и экологически благоприятный район.
• Затянувшееся строительство новостроек следующей очереди. Даже если ваш дом уже сдан в эксплуатацию и практически заселен, придется еще долго любоваться стройкой новых зданий в окно, терпеть шум и пыль из-за ремонта, который будете доделывать вы и ваши соседи.

О плюсах новостроек, недостатках и нюансах заключения сделок с новым жильем можно подробнее узнать на семинаре в рамках выставки «Недвижимость от лидеров», который пройдет 2 апреля 2020 года.

10 ошибок при покупке квартиры в новостройке

Большинство покупателей очень ответственно подходит к подбору и покупке недвижимости на первичном рынке. Ведь зачастую хорошая квартира в новостройке обходится в круглую сумму, которую никто не хочет потерять впустую. Однако щепетильный подход к проверке документов и поиску надежного застройщика не спасает от некоторых ошибок. В сегодняшней статье рассмотрим самые распространенные оплошности покупателей.

Ошибка 1. Покупка жилья наобум

Наиболее распространенная ситуация, которая случается, как у опытных покупателей, так и у новичков. Например, клиенты часто не просчитывают ликвидности жилья, не учитывают инфраструктуру поблизости, не видят картину в целом, а только ее отдельные части. Из-за отсутствия опыта и аналитических способностей, они выбирают такие варианты, которые со временем не растут в цене. Подобная ситуация также касается и подбора застройщиков. Агрессивная реклама создает вокруг девелоперов ореол надежности, поэтому покупатели не проверяют документы, не читают договор, верят на слово отделу продаж и т.д.

Ошибка 2. Выбор квартиры не по карману

Еще одна неприятная ситуация – покупка жилых квадратов, которые владельцы не могут обеспечить. Например, чтобы приобрести 2-3-х комнатную квартиру в новостройке, семьи берут кредиты под большие проценты, занимают слишком много у друзей и знакомых и не рассчитывают собственные финансовые возможности. Вместо хорошего однокомнатного варианта в центре или спальном районе, они выбирают просторные апартаменты на 80-100 квадратов вдали от основной инфраструктуры. А о стоимости содержания больших квартир и вовсе забывает каждый второй покупатель.

Ошибка 3. Работа без риелторов или юристов

Какие бы ужасные и меркантильные не были специалисты на рынке недвижимости, без них не обойтись. Особенно если дело касается существенных сумм. Лучше переплатить за услуги специально обученных людей, чем потом попасть на недобросовестного застройщика, вложить деньги в недострой или приобрести проблемный объект. Также многие экономят на нотариальных услугах, не заключают предварительные договора, а ограничиваются расписками, доверяют юристам застройщика и т.д. Все это может привести к тому, что покупатель просто потеряет свои деньги.

Ошибка 4. Не обращать внимание на планировку

Очень распространенная ошибка. Клиенты отдают предпочтение большим вариантам, но напрочь забывают о планировках. Например, хорошая квартира на 100 квадратов может иметь коридор 8-12 метров, 1 санузел, несколько ненужных балконов или лоджий, маленькую кухню. Также встречаются объекты с колоннами в жилых комнатах, которые тоже крадут пространство. Аналогично покупатели недооценивают компактные планировки на 40-50 квадратов. Даже такую маленькую квартиру можно удачно разделить на несколько комнат с помощью простых конструкций (дерево или алюминий) или же построить стену из пенобетона. Из условной однокомнатной квартиры просто сделать двухкомнатную только благодаря наличию нескольких окон и перегородок.

Ошибка 5. Ждать скидку или гнаться за низкой ценой

Если девелопер продает вариант по очень невысокой стоимости, то это повод задуматься. Возможно, из апартаментов открывается не самый лучший вид из окна, квартира находится на 5 этаже (есть мансарда), она угловая или максимально неудобная. Девелоперы могут предоставлять скидку на хорошие варианты, но она обычно не превышает более 10%. 

Ошибка 6. Соглашаться на «серую» схему финансирования

Нужно помнить, что фактически клиент не покупает квартиру у застройщика, а инвестирует собственные денежные средства в будущее строительство. Вот почему на квартиру в строящемся здании невозможно оформить договор купли-продажи. Ведь объект еще не готов и не введен в эксплуатацию, так что о возникновении права собственности на него не может быть и речи. Законами Украины предусмотрены только четыре способа финансирования строительства. Это может быть заключение договора на инвестирование через фонд финансирования строительства, фонд операций с недвижимостью, институт совместного инвестирования и эмиссию целевых облигаций. Все остальные способы являются слишком рисковыми для потенциального владельца жилья.

Ошибка 7. Застрять в своей зоне комфорта

Если речь идет об инвестиции, необходимо трезво оценивать ситуацию. Квартиру под сдачу или перепродажу необходимо покупать не в любимом и обжитом районе, а там, где планируется строительство новой инфраструктуры. Близость к метро, наличие магазинов рядом, хорошая автомобильная транспортная развязка тоже играют на руку инвестору. Даже если район находится на отшибе, но рядом есть все необходимое – это неплохой вариант для инвестиций. Также ошибкой будет отказаться от потенциально прибыльных квартир из-за технологий строительства (только кирпич) или отсутствия индивидуального отопления.

Ошибка 8. Переоценить количество паркомест рядом с новостройкой

Транспортная проблема для большинства киевлян стоит очень остро. Новую квартиру стоит выбирать там, где есть достаточно места для парковки транспорта. Покупатели наивно полагают, что к, примеру, на 30 квартир будет приходится 15-20 автомобилей и соглашаются на покупку. По факту многие забывают, что жильцы новостроек – это совсем не бедные люди, так что вполне реальна ситуация, когда на каждую квартиру будет по одной, а то и две машины. В таком случае на парковке будет хаос утром и вечером. Поэтому следует выбирать объекты, рядом с которыми есть хотя бы платные стоянки, а лучше гаражные кооперативы.

Ошибка 9. Выбор густонаселенного района

На первый взгляд может показаться, что жилье в развитом районе представляет собой оптимальный выбор. Но по факту здесь есть масса подводных камней. Например, постоянные очереди в магазинах, толкучки на площадках и в лифтах, отсутствие мест в школах и садиках, транспортные заторы. Перед покупкой квартиры в очень застроенном районе следует несколько раз подумать и заранее определить для себя важные критерии. Желательно снять квартиру поблизости и пожить там 2-3 месяца, чтобы знать наверняка о возможных проблемах.

Ошибка 10. Верить всем рассказам застройщика

В отделе продаж клиенту рассказывают то, что он обычно хочет слышать. Показывают красивые картинки, видео, указывают на количество уже проданных квартир, используют различные психологические уловки. Все это делается для того, чтобы заставить покупателя подписать договор и внести деньги. В итоге, генеральный план через пару лет может полностью измениться. Вместо подземного паркинга построят двухэтажный наземный, уберут школу и откроют вместо нее торговый центр для всего района и т.д. Конечно же, можно купить квартиру в уже введенном и построенном доме с нужной инфраструктурой, но стоимость такого жилья обычно на 50-150% дороже, чем инвестирование на этапе строительства. Просто нужно пропускать все слова девелопера через фильтр и не надеяться на появление сопутствующей инфраструктуры рядом.

 

Вас также может заинтересовать:

Как проверить квартиру в новостройке перед покупкой

Как выбрать подходящий момент для покупки квартиры

Инвестиции в недвижимость

Как проверить надежность компании-застройщика: ТОП-5 советов от экспертов

Договор купли-продажи: как правильно оформить недвижимость

Главные ошибки при покупке квартиры в новостройке — блоги риэлторов

Ко мне часто обращаются люди, кто хочет избежать рисков при покупке квартиры. Поэтому я решил рассказать об основных ошибках и рисках при покупке квартиры в новостройках. Кто не хочет читать, смотрите видео:

Меня зовут Георгий Патанин — я эксперт по недвижимости бизнес класса в г. Санкт-Петербурге. Помогаю выбрать квартиру людям из других городов, стран сэкономив деньги, время и нервы. Мой хэштеги — #ГеоргийПатанин #Экспертпонедвижимости

И так поехали, какие же самые частые ошибки совершают покупатели новостроек:

1) Не всегда правильно оценивают риски

Перед покупкой обязательно необходимо проверить всю разрешительную документацию застройщика, а также репутацию выбранного объекта. Сюда отдельным пунктом стоит добавить — не читать заключаемые договора. Чтобы свое сэкономить время обращайтесь за консультацией ко мне, я оцениваю все возможные риски как в ближайшей так и дальней перспективе. Кто хочет самостоятельно проверить надежность застройщика в описании я приложил ссылку на инструкцию — “Как проверить надежность застройщика”, скачивайте и сможете исключить основные риски.

2) Чем больше метров и ниже цена, тем лучше

Определите для себя критерии поиска, исходя из Ваших потребностей и ищите квартиру, которая будет удовлетворять их большинство. Так Вы получите именно то, что будете называть “домом” с удовольствием. Если выбирать согласно стоимости, то в итоге можете получить площадь которую не сможете эффективно использовать в ущерб удобству инфраструктуры или качеству проекта. Очень часто люди, которые обращаются ко мне знают чего хотят, но нет времени искать самостоятельно. Мы определяем критерии и в течение 24 часов все клиенты получают 3 варианта, максимально подходящих под потребности и пожелания.

3) А что еще есть? + Ждать снижения цены или акции 

По-настоящему ликвидные квартиры в новостройках продаются довольно быстро и цены на них застройщики поднимают раз в 1-2 месяца на 1-5%. Чем дольше будете ждать или ходить искать более выгодные предложения, тем выше шанс, что вырастет цена. Самое главное, что квартира которая Вам подходила по всем параметрам уже может быть продана, придется снова искать или соглашаться на новые компромиссы.

4) Поверить рекламе и на 100% доверять застройщику

Основная функция рекламы застройщиков получить звонок и далее уже продать клиенту квартиру в своем комплексе. Менеджер отдела продаж любого застройщика заинтересован продать квартиры только в их комплексах. Врядли Вы узнаете достоверную о минусах, подводных камнях способных повлиять на решение о покупке.

5) Выбирать квартиру без визита на стройку

Обязательно стоит убедиться, что темпы строительства совпадают с заявленным сроками сдачи. В отделе продаж застройщика могут обещать сдать до конца года, а по факту на стройке нет рабочих и сдача задержится на год.

Визит на стройку также даст понять, как выглядит или будет выглядеть Ваша квартира. Не всегда можно представить площадь и пространство, оценить вид из окна, расположение на этаже итп.

Как поступать, чтобы избежать проблем при покупке квартиры в новостройке?

Определиться со своими возможностями. Рассчитайте сумму на покупку квартиры, так чтобы не нанести ущерба привычной жизни. Отлично если хватает средств на покупку сразу, в случае если потребуются кредитные средства — стоит определится с первым взносом и одобрить ипотеку до поисков. Так Вы будете понимать на какую сумму кредита рассчитывать, с учетом комфортного для Вашей семьи ежемесячного платежа. Собственникам бизнеса удобно оплачивать в рассрочку, также стоит рассчитать сумму на первый взнос, чаще всего рассрочку дают до конца строительства с ежеквартальными платежами.

Правильно осознать свои потребности и пожелания. Ответьте сами себе на такие вопросы:

что самое важное, без чего никак не обойтись

что хотелось бы видеть дополнительно?

для чего планируете использовать?

Выбор квартиры ответственный процесс и чтобы быть уверенным в своем выборе, обращайтесь к профессионалу. Учитывая, что услуги риелторов на рынке новостроек бесплатны, Вы только выиграете от сервиса и надежности

Как проверить застройщика при покупке квартиры в новостройке

Приобретение жилья на первичном рынке может быть связано с определенными рисками. Среди них банкротство девелопера, превращение жилого комплекса в долгострой, низкое качество объектов и т. д. Мы расскажем, как проверить квартиру в новостройке, чтобы сделка принесла вам только положительные эмоции.

Риски приобретения жилья в новостройке

Как известно, предупрежден — значит, вооружен. Перечислим основные подводные камни, с которыми можно встретиться при покупке квартиры на первичном рынке.

1. Девелопер постоянно переносит сроки сдачи проекта
2. Застройщик оказывается банкротом и ЖК превращается в долгострой
3. Качество домов и квартир оказываются значительно ниже ожидаемого
4. Процедура оформления собственности затягивается по вине застройщика
5. Девелопер не исполняет обязательства по созданию социальной инфраструктуры и, например, вместо детского сада строит еще один дом

Чтобы максимально снизить перечисленные риски, необходимо знать, что нужно проверить при покупке новостройки. Начнем с главного действующего лица — девелопера.

Как проверить застройщика при покупке новостройки

1. Возраст компании и портфель ее объектов

Застройщик, который работает свыше десяти лет, обычно внушает больше доверия, чем компания, созданная год назад. Однако здесь есть важный нюанс: стоит смотреть не только на количество лет, проведенных девелопером на рынке, но и на перечень сданных объектов, а также отзывы на них. Одна компания может быть новичком, но уже хорошо зарекомендовать себя. Другая за долгие годы может построить всего пару домов и собрать по пути все возможные проблемы.

2. Структура и репутация компании

Непростой, но важный вопрос, во время изучения которого можно почувствовать себя немного детективом. Дело в том, что за период существования компания-застройщик может сменить несколько имен и регистрационных данных. Иногда перерегистрация может быть связана с обычными организационными делами, но порой с ее помощью пытаются скрыть непривлекательную историю девелопера.

Обратите внимание на персоны учредителей компании, поищите информацию о них в интернете. Желательно, чтобы они не были замешаны в профессиональных конфликтах, к ним не предъявляли серьезные претензии, не вызывали в суд и т. д. Бывает, что в отношении должностных лиц застройщиков даже возбуждаются уголовные дела.

Особенно важно разобраться со структурой компаний, если она представляет собой крупный концерн. Не всегда что-то глобальное с виду оказывается хорошим в реальности: одно дело, если строительством жилья занимается головная компания холдинга, другое — если мелкая «дочерняя» фирма, на которую не делают ставок.

3. Сроки сдачи объектов

Если вы приобретаете квартиру в новостройке на этапе строительства, крайне важно проследить, насколько точно девелопер соблюдал сроки сдачи жилых объектов ранее. Задержки в пару месяцев некритичны, но если у компании есть тенденция заставлять покупателей ждать квартиры по году, лучше обойти ее стороной. Это касается и строительства инфраструктуры, чтобы не получить новость об открытии детского сада, когда ваши дети уже пойдут в школу.

4. Наличие необходимой документации

Перед заключением сделки следует проверить документы, относящиеся к компании-застройщику, процессу строительства и непосредственно жилому комплексу. Вот что среди них должно быть:

• Разрешение на строительство

Важно проверить, чтобы оно было выдано именно на тот дом, в котором вы планируете покупать квартиру. Также следует обратить внимание на срок действия документа, подпись должностного лица, печать организации. Данные девелопера и лица, которому выдано это разрешение, должны совпадать.

• Проектная декларация

Один из главных документов для покупателя. В нем содержится информация о сроках и этапах строительных работ, адрес дома, количество и характеристики квартир, назначение нежилых помещений, состав общего имущества, сроки завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, цена постройки дома, список подрядчиков, страхование и возможные риски строительства.

• Государственная экспертиза

Она тоже входит в проектную документацию, но ее можно рассмотреть и отдельно. Наличие такой экспертизы говорит о том, что данный объект полностью соответствует законодательству, строительным регламентам и нормам.

• Документация на строительный участок

В ней можно узнать статус земли, на которой возводится новостройка. Для получения этой информации нужно заказать выписку из ЕГРН: в ней будут сведения о собственнике, имеющихся обременениях (аренда, субаренда и т. д.) и др. В случае аренды необходимо увидеть копию договора, где прописаны сроки предоставления земли, указание на возведение дома, арендатор (застройщик).

5. Финансирование

Еще один значимый пункт в списке «как проверить новостройку перед покупкой» — это узнать способ финансирования проекта, ведь он во многом определяет уровень ответственности компании за свой продукт. Есть несколько вариантов источников денег:

• Собственные средства

Самый оптимальный, но и наиболее редкий случай. В такой ситуации девелоперу не нужно ждать, когда он получит деньги от банка, выплачивать проценты и т. д. Соответственно, и цены в таких проектах обычно ниже, а строительство идет быстрее.

• Кредит в банке

Наиболее частый выбор. Компания берет определенные обязательства перед банком и вынуждена продавать свои объекты для выплаты долга.

• Деньги компаний-партнеров

Тот же смысл, что и в банковском кредите, только денежные средства девелоперу предоставляет другая компания.

Стоит заметить, что в новых новостройках с 1 июля 2019 года деньги за приобретаемые квартиры не передаются напрямую застройщикам, а хранятся на специальных эскроу-счетах в банках. Эти средства девелопер получает только после регистрации права собственности на первую квартиру в построенном доме. Таким образом, исключается ситуация, когда из-за проблем у застройщика дольщик, заплатив за будущее жилье, остается и без квартиры, и без денег.

6. Содержание предлагаемого договора

Изучать договор следует внимательно, а если вы не уверенны в своих знаниях — то с профессиональным юристом. Когда в офисе компании вам отказывают в выдаче проекта договора, это должно настораживать.

7. Соответствие предоставляемой информации действительности

В какой именно локации возводится жилой комплекс, не соседствует ли он с промзоной, железной дорогой и пр., правда ли ближайшая станция метро находится от него в десяти минутах ходьбы, а также другие нюансы, которые застройщик легко может приукрасить — лучше все проверить самому, приехав непосредственно на место строительства объекта.

8. Соотношение цены и качества

Изучите цены на похожие объекты в том же районе и сравните с тем, что предлагает девелопер. Если ценник кажется слишком завышенным или заниженным, это повод задуматься, настолько ли хорош рассматриваемый ЖК или, напротив, в чем его минусы. Важно помнить, что выбор новостроек Москвы и Московской области довольно обширен, но у всех проектов могут быть недостатки. Здесь главное — понять, что для вас критично, а что большой роли не играет.

Как оплатить квартиру и не быть обманутым

Мало проверить застройщика и его проекты — надо еще знать, как правильно ему заплатить. Здесь стоит обратить внимание на несколько пунктов.

• Бронирование квартиры

Девелоперы предлагают забронировать квартиру за потенциальным покупателем на некоторый срок. Это стандартная практика, бронирование на несколько дней обычно обходится бесплатно, но если требуется закрепить квартиру на более долгий срок, за это придется отдать какую-то сумму. В целом, все платные услуги следует подкреплять письменными договоренностями, иначе в случае обмана у вас не будет никаких доказательств.

• Заключение договора

Остается финальный шаг — заключение самого договора. Иногда застройщики просят оплатить первый взнос по договору долевого участия сразу же после подписания, хотя такие требования грозят им солидными штрафами. Этого делать не нужно: следует подождать пару дней, пока документ будет зарегистрирован. А вот после того, как ДДУ будет поставлен на учет, можно переводить девелоперу денежные средства. Также можно использовать аккредитив: в этом случае деньги можно отправить сразу, но сам застройщик получит их только после регистрации договора.

В этой статье мы постарались подробно рассказать, какие шаги необходимо сделать, чтобы проверить новостройку перед покупкой. Приобретение квартиры — серьезный шаг, особенно если вы рассматриваете жилые комплексы на начальных этапах строительства. Но если следовать инструкциям и не стесняться спрашивать совета у профессионалов, это станет интересным опытом, который подарит вам только хорошие воспоминания.

Переуступка квартиры в новостройке – что это такое? Риски, права, нюансы

Последнее обновление: 27.01.2021

Вопрос:

Я собираюсь покупать квартиру в новостройке. Продавец предложил продать мне квартиру по переуступке прав требования. Что это такое? Какие риски здесь бывают? На что нужно обратить внимание?

---

Ответ:

Переуступка квартиры в новостройке – это один из способов продажи прав на строящуюся квартиру. Это довольно частое явление на первичном рынке недвижимости. Многие ошибочно полагают, что при такой продаже происходит переуступка прав собственности на квартиру, но это не так.

 

В период строительства дома, прав собственности на квартиры еще не существует, поэтому предметом торга становятся права требования на квартиру. Эти права требования возникают сначала у того, кто первым вступает в отношения с Застройщиком, и приобретает право требовать у него исполнения условий договора. Причем, этим приобретателем может быть как физлицо (например, дольщик), так и юрлицо (например, подрядчик или соинвестор строительства). А договором с Застройщиком может служить как Договор долевого участия, так и другой тип договора (например, Предварительный договор купли-продажи).

 

Эти самые права требования первичный приобретатель может реализовать как в виде получения квартиры (после сдачи дома), так и в виде продажи своих прав требования третьему лицу – конечному Покупателю квартиры. В последнем случае как раз и происходит продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования (уступку прав еще называют «цессией»). Фактически, при такой сделке между Застройщиком и конечным Покупателем квартиры всегда присутствует промежуточное звено – тот самый первичный приобретатель прав. 

 

Для конечного Покупателя риски переуступки прав на квартиру несколько выше, чем риск покупки квартиры непосредственно у Застройщика. Связано это с тем, что основания для уступки своих прав у Продавца могут быть под вопросом.

 

 

Продажа квартиры по переуступке прав – риски и нюансы

 

Чтобы продать (уступить) права требования на квартиру в новостройке, эти права нужно иметь. И иметь их безусловно, без всяких «если…». А вот с этим как раз и бывают проблемы. 

 

Безусловное и подтвержденное регистрацией право требования на квартиру в новостройке существует только у Договора долевого участия (ДДУ). Соответственно, и переуступка этого права по такому договору не вызывает вопросов. А Договор переуступки прав на квартиру, заключенный на основе ДДУ, так же как и сам ДДУ, тоже подлежит государственной регистрации в Росреестре.

 

В остальных случаях, т.е. в случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки НЕ происходит. Более того, исходные права требования могут быть под каким-нибудь условием, а значит, их существование зависит от выполнения этого условия.

 

Например, вариант, когда подрядчик строительства получает в качестве оплаты от Застройщика ряд квартир в доме (по договору с Застройщиком), но дом еще не завершен, а подрядчик уже переуступает свои права требования на квартиры третьим лицам (покупателям). Если все идет по плану, дом достраивается, и подрядчик выполняет все свои обязательства перед Застройщиком, то покупатели получают переуступленные им квартиры.

Но если между подрядчиком и Застройщиком возникнет спор и взаимные претензии (что бывает не так уж редко), то первоначальные права подрядчика на квартиры в доме могут быть аннулированы, в результате чего и конечные покупатели лишаются переуступленных им несуществующих прав на квартиры.

 

Проще говоря, риск покупки квартиры по переуступке прав требования существенно возрастает, если эта переуступка происходит НЕ на основании Договора долевого участия (ДДУ).

 

 

Бывает, что причиной продажи квартиры по переуступке прав является, например, затягивание Застройщиком сроков сдачи дома, низкое качество строительства, а то и вовсе предбанкротное состояние самого Застройщика. Первоначальный соинвестор (дольщик), разочаровавшись в проекте, может выйти из него, продав свои права требования на квартиру новому дольщику. Поэтому Покупателю здесь следует перед принятием решения основательно изучить сам проект строительства, его текущее состояние (ход стройки) и перспективы его завершения, а также – репутацию Застройщика, чтобы не купить кота в мешке, польстившись на привлекательную цену. Как это сделать – см. по ссылкам на соответствующие шаги нашей ИНСТРУКЦИИ.

 

Покупателю квартиры (цессионарию) следует помнить, что Продавец (первоначальный дольщик, цедент) не отвечает за действия Застройщика (ст.390 ГК РФ). И в случае нарушения сроков или качества строительства, нельзя будет расторгнуть договор переуступки прав, и потребовать от Продавца возврата уплаченных по нему денег. Покупателю, в случае чего, придется предъявлять претензии уже к самому Застройщику, и требовать неустоек и компенсаций именно с него.

 

Что здесь можно посоветовать Покупателю? В договоре переуступки можно вписать условие, при котором Продавец, уступающий свои права на квартиру, берет на себя поручительство за Застройщика. Тогда, согласно той же статье 390 ГК РФ, в случае остановки стройки или банкротства Застройщика, Покупатель имеет право, кроме всего прочего, требовать компенсации и от Продавца-поручителя. Правда, убедить Продавца принять на себя ответственность за «косяки» Застройщика, совсем непросто, а потому в практике это встречается крайне редко.

 

В сделке переуступки квартиры в новостройке есть еще и такой нюанс! В случае, если после переуступки прав на квартиру по ДДУ, сам ДДУ с Застройщиком будет расторгнут, то конечному Покупателю будет возвращена (от Застройщика) только начальная стоимость квартиры (та, которая указана в ДДУ), а не та, по которой права на квартиру были переуступлены. А поскольку стоимость квартиры по договору переуступки обычно выше, чем стоимость квартиры по начальному договору ДДУ, то Покупатель в этом случае рискует потерять часть своих денег. Такое может произойти, например, если из-за серьезных задержек строительства, Покупатель захочет расторгнуть договор с Застройщиком.

 

Еще один риск переуступки прав на квартиру в новостройке, выполненной в обход ДДУ (т.е. по любому другому типу договора) – это риск так называемых «двойных продаж» (подробнее о них – см. по ссылке). В случае же, когда права требования переуступаются по ДДУ, риск «двойных продаж» исчезает, благодаря государственной регистрации этих прав.

 

 

Вывод: при покупке квартиры в новостройке по переуступке прав, самое важное, на что нужно обращать внимание – это подтвержденное наличие самих прав, которые переуступаются, а также их безусловность.

Другими словами, риски переуступки прав на квартиру сильно снижаются для Покупателя, когда права переуступаются на основе зарегистрированного Договора долевого участия, и сам Договор уступки прав требования тоже проходит регистрацию в Росреестре.

 

В случае уступки (переуступки) на основе другого типа договора (не ДДУ), нужно разбираться в конкретной ситуации. Придется выяснять и убеждаться в существовании самих прав требования квартиры у Продавца, а также обоснованности их передачи (переуступки). В этом случае уже понадобится дополнительная консультация юриста применительно к условиям конкретной сделки.

 

Что такое «апартаменты»? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.

 

И при любом раскладе, покупая квартиру в новостройке не у Застройщика, а у стороннего физлица или юрлица по переуступке прав, нужно всегда согласовывать это дело с самим Застройщиком, и получать от него письменное разрешение на такую сделку. Это исключает риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой прав (п.3 ст.382 ГК РФ).

 

На всякий случай напомним и о «стандартных» условиях покупки квартиры у физлица, которые применяются и в случае с переуступкой. Если основной договор ДДУ был заключен Продавцом в браке, то для сделки нужно будет согласие его супруги. А если в ДДУ фигурирует несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то Продавцу придется предъявить еще и разрешение на сделку из Органов опеки и попечительства.

 

К слову о детях. Если окажется, что для оплаты основного договора ДДУ были использованы средства господдержки в виде материнского капитала (об этом должна быть информация в самом ДДУ), то все дети Продавца тоже должны присутствовать в ДДУ. Если же доли детям там не выделены, то это может стать поводом для признания первоначальной сделки недействительной, а значит и переуступки – тоже.

Как узнать, был ли использован маткапитал Продавцом квартиры – см. в отдельной заметке по ссылке.

 

И еще следует помнить, что переуступить права на квартиру в строящемся доме можно лишь до тех пор, пока дом еще не сдан, и квартира в нем не передана по Акту приема-передачи.

 

Отдельно стоит заметить, что уступка применяется также и в случае строительства кооперативных домов. Договор уступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации в Росреестре, и регламентируется уставом самого кооператива.

По этому поводу лучше почитать отдельную статью Глоссария о покупке кооперативных квартир.

 

 

Денежные расчеты при покупке-продаже квартиры по переуступке прав проводятся по тем же правилам, что и на вторичном рынке. Об этом подробно рассказано в статье Глоссария – Передача денег за квартиру.

 

Налоговые последствия переуступки прав на квартиру в новостройке такие же, как и при любых других сделках с квартирами. Подробнее об этом смотри в Глоссарии – Налоги и налоговые вычеты при покупке и продаже квартир.

 

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.

 

Правила и последовательность действий при покупке квартиры в новостройке показаны на интерактивной схеме нашей .

Демистификация договора купли-продажи жилья: понимание нюансов

Процесс покупки дома зачастую намного сложнее, чем ожидает средний человек. Предметы, включенные в ваш договор купли-продажи, могут существенно повлиять не только на успех вашей покупки, но и на уровень вашего стресса.

Ниже я перечислил некоторые важные моменты, о которых вам следует знать, которые требуют от вас принятия решений в качестве покупателя жилья при заключении договора купли-продажи.

Заем или непредвиденное финансирование

Непредвиденный случай ссуды — это период времени, который продавец предоставляет вам для получения полного и официального одобрения ссуды. Важно включить в ваше предложение непредвиденные расходы по финансированию, поскольку это делает транзакцию зависимой от получения вами ипотеки, на которую вы подали заявку. В нем указаны ваши права на отмену, если вы не можете получить финансирование.

Этот непредвиденный случай обычно составляет от 10 до 21 дня в зависимости от того, что было оговорено в контракте.Задаток, внесенный вами в момент принятия предложения, окажется под угрозой после истечения срока действия непредвиденных обстоятельств по ссуде. Фактически, в соответствии с условиями контракта, если срок действия непредвиденного кредита истек, и вы не можете закрыть сделку по покупке, вы можете потерять свой задаток и не получить одобрение кредита, на которое можно было бы опереться. Письменное предварительное одобрение ипотеки поможет устранить проблемы в этой сфере.

Получите предварительное одобрение на ипотеку в Калифорнии

Срок действия договора

Срок действия контракта — это период времени, в течение которого должна быть завершена вся комплексная проверка, включая получение одобрения ссуды, оценку собственности, отчеты об осмотре дома, осмотр термитов и т.Дайте себе достаточно времени для завершения всей процедуры должной осмотрительности в отношении этой очень важной покупки, которую вы собираетесь совершить. Обычно договоры купли-продажи заключаются на срок 30, 45 или 60 дней. Однако на самом деле нередко бывает, что договор купли-продажи составляет более 60 дней, если заинтересованным сторонам требуется такой длительный период для завершения всех аспектов должной осмотрительности. Это может быть особенно актуально, если вы покупаете «еще не построенный» дом у застройщика.

Инспекция на случай непредвиденных обстоятельств

В рамках переговоров в договоре купли-продажи вы и продавец обоюдно согласовываете время, необходимое для выполнения всех необходимых процедур проверки дома.Для выполнения этих проверок настоятельно рекомендуется использовать стороннюю службу.

Компания по осмотру жилья предоставит вам отчет, который вы должны внимательно изучить, чтобы убедиться в отсутствии существенных дефектов в имуществе, о которых вы не знали и которые впоследствии могут повлиять на стоимость имущества. . По истечении срока действия непредвиденных обстоятельств, связанных с осмотром дома, у вас больше не будет возможности вернуться и провести новые переговоры с продавцом для решения любых проблем, выявленных при осмотре дома.Если есть существенные дефекты, вам и вашему агенту по недвижимости следует пересмотреть договор о снижении покупной цены для компенсации стоимости любого необходимого ремонта или попросить продавца произвести ремонт до закрытия сделки. Покупатели с ограниченными денежными запасами, скорее всего, должны договориться о ремонте до закрытия.

Скачать бесплатную электронную книгу — Как купить свой первый дом

Термитинспекция

Ипотечный кредитор может потребовать осмотр термита, если он указан в договоре купли-продажи.Кредитор может также потребовать проверки, если в оценке говорится, что есть доказательства повреждения термитами. В отношении ссуд FHA проверка требуется только при следующих обстоятельствах: при наличии доказательств активного заражения, если это предусмотрено государственной или местной юрисдикцией, если это принято в данной местности, или по усмотрению кредитора.

Если присутствуют термиты, обе стороны должны определить, кто будет нести ответственность за решение проблемы. При обсуждении контракта убедитесь, что вы заранее заявили, хотите ли вы, чтобы собственность была проверена на наличие термитов.

Продавец Сдается назад

Часто бывает так, что, когда покупатель и продавец не могут договориться об определенной дате закрытия сделки, агенты по недвижимости договариваются о периоде возврата арендной платы. Это означает, что, когда сделка закрывается, ссудные средства и право собственности на недвижимость переходят на имя покупателя, но покупатель принимает на себя владение недвижимостью только через несколько дней. В этом сценарии покупатель заключает договор аренды, по которому недвижимость возвращается в аренду продавцу.

Важное примечание к этой довольно распространенной стратегии — убедиться, что продавец не занимает недвижимость по договору аренды более 30 дней после закрытия сделки купли-продажи. В глазах кредитора это будет представлять собой покупку, не занимаемую собственником, и приведет к радикальному изменению условий ссуды.

Вклад продавца

В зависимости от желания продавца завершить сделку, продавец недвижимости часто проявляет агрессию и предлагает оплатить некоторые или все затраты на закрытие, пункты отправления и / или предоплаченные предметы (проценты, страхование от рисков, условное депонирование налогов). связанные с покупкой от имени покупателя.Эта общая стратегия может быть очень выгодной для покупателя, особенно если у покупателя не хватает средств для закрытия. Это также может быть средство, которое эффективно снижает процентную ставку и обеспечивает покупателя более доступным ежемесячным платежом.

Типичный вклад продавца составляет от 1% до 3% от покупной цены. Взносы продавца иногда могут быть разделены только на единовременные затраты на закрытие и / или пункты отправления. Кредитор не разрешает продавцу возвращать средства покупателю после закрытия сделки для ремонта имущества.

Если вы хотите купить новый дом в Калифорнии, начните с предварительного одобрения. Вы также можете загрузить нашу бесплатную электронную книгу «Как купить свой первый дом».

Вы также можете прочитать — Какие факторы влияют на ставки по ипотечным кредитам и как вы можете делать покупки по ставкам по ипотеке, как Pro

Как купить дом в новостройке — советник Forbes

От редакции. Советник Forbes может получать комиссию за продажи по партнерским ссылкам на этой странице, но это не влияет на мнения или оценки наших редакторов.

Если вы потратили некоторое время на изучение рынка недвижимости, но не смогли найти ранее принадлежавший вам дом, который бы соответствовал вашим потребностям и личному стилю, возможно, вам лучше купить новый дом.

Купить новостройку не так просто, как взглянуть на план этажа или модель дома и подписаться на нем; есть много деталей, которые необходимо учесть застройщику и кредитору, и вы можете столкнуться с некоторыми задержками.

Вот как вы можете купить недавно построенный дом, который будет соответствовать вашим потребностям.

Какие типы новостроек вы можете купить?

Ваша роль в строительстве и проектировании недавно построенного дома может варьироваться от покупки открытого участка земли и помощи в управлении всем проектом до покупки таунхауса, кондоминиума или дома в районе, спланированном и построенном застройщиком с ограниченными возможностями.

Есть три основные категории вновь построенных домов, в том числе:

• На заказ. Если у вас есть время и деньги, чтобы построить свой дом по индивидуальному заказу, это позволит вам высказывать свое мнение практически во всех аспектах планирования и строительства.Вы можете начать с покупки пустующего участка и найма строителя и архитектора. Затем вы должны проконсультироваться со строителем и подрядчиками о размере сооружения, если это одобряют местные власти, а также о внешних и внутренних деталях.
• Полу-кастом. С наполовину нестандартным домом вы, вероятно, приобретете элитный район, принадлежащий застройщику, и будете иметь некоторую свободу действий в том, как дом будет выглядеть. Ваш выбор будет более ограниченным, чем полная индивидуальная сборка, но вы можете сказать больше, чем если бы вы покупали производственный дом.
• Спец. Или производство. Если вам нужен новый дом, но вы не хотите тратить время и / или у вас нет средств на покупку и помощь в проектировании нестандартного или полу-нестандартного жилища, лучше всего подойдет тот, который почти готов. . Вероятно, вы можете выбрать один из нескольких цветов краски, типов надстроек и дизайнерских моделей.

6 шагов для покупки новостройки

Покупка недавно построенного дома похожа на процесс покупки ранее принадлежавшей собственности, но есть важные отличия.Вот шесть наиболее важных шагов при покупке новостройки:

1. Получите предварительное одобрение

Обычным шагом потенциальных покупателей жилья является получение предварительного одобрения по крайней мере от одного кредитора. Предварительное одобрение ипотеки представляет собой то, что кредитор готов предложить вам, исходя из финансовых обстоятельств и конкретных условий, включая ваш кредит, занятость, доход, активы и / или налоговые декларации.

После того, как вы получите письмо с предварительным одобрением, вы не ограничены одним вариантом кредитования.Вы по-прежнему можете получить ссуду у другого кредитора, если найдете более выгодный вариант.

Хотя застройщики могут предложить своего кредитора для финансирования вашего дома, всегда полезно присмотреться к ним.

2. Нанять агента по недвижимости

Если вы не уверены, хотите ли вы новый строительный дом и все еще рассматриваете возможность приобретения ранее принадлежавшего жилья, или если вы просто предпочитаете, чтобы представитель интересовался вашими интересами, наймите риэлтора. Вам нужно перепроверить, что застройщик оплатит комиссию за агента покупателя; они, скорее всего, будут.

Агент по недвижимости наиболее ценен, когда вы хотите купить промышленные или частично нестандартные дома, когда вы будете вести переговоры с торговым представителем застройщика. Возможно, вы захотите пропустить этот шаг, если вы работаете над индивидуальным домом, хотя агент с опытом строительства нового здания может помочь в переговорах по финансовым деталям, срокам и другим договорным вопросам.

3. Знай свой график

Чем более индивидуален ваш дом, тем меньше вероятность точного графика завершения.Это создает волновой эффект, если вы пытаетесь продать свой нынешний дом и вам нужно выяснить, где жить между этой продажей и завершением строительства нового дома. Вам нужно будет поработать со строителем, вашим риэлтором и кредитором, чтобы определить, как управлять ситуацией, потому что вы не можете закрыть ипотечный кредит, пока не сможете въехать.

4. Строители исследований и окрестности

Builders могут варьироваться от местных предприятий до крупных национальных корпораций, и есть множество способов узнать об их послужном списке, включая онлайн-обзоры и рейтинги Better Business Bureau.Более того, рекомендуется объехать наиболее интересующие вас районы, посмотреть на удобства, поговорить с нынешними домовладельцами и ознакомиться с правилами ассоциации домовладельцев и их расходами.

5. Обсудите и проверьте свои варианты

Прежде, чем вы определитесь с окончательной продажной ценой, вам необходимо рассмотреть возможные варианты. Для нестандартных и частично нестандартных домов у вас будет множество предметов интерьера и экстерьера, которые нужно учитывать, от типа крыши и сайдинга до размеров и дизайна кухни.Выбор производственных домов гораздо более ограничен, но все равно будет влиять на окончательную цену.

6. График проверок

Строитель будет проводить проверки на протяжении всего процесса строительства, но вам понадобится собственный независимый инспектор, чтобы убедиться, что все построено, как обещано, безопасно и находится в хорошем рабочем состоянии. Кроме того, не забудьте ознакомиться с гарантиями на новый дом, чтобы знать, на что они распространяются и на какой срок.

Плюсы покупки новостройки

• Вы можете получить дом своей мечты: Независимо от того, активно ли вы участвуете в индивидуальном строительстве или любите новый дом, построенный в застройке в привлекательном районе, у вас с большей вероятностью будет именно то, что вы хотите, в новом доме. дом.В бывшем доме вам может потребоваться капитальный ремонт, чтобы сделать дом именно таким, каким вы его хотите.
• Включает новейшие технологии: Вновь построенный дом, скорее всего, будет полностью подключен к интеллектуальным технологиям и будет включать все самые современные функции энергоэффективности, чем старый дом.
• Меньше обслуживания и меньше сюрпризов: Сразу после переезда в старый дом вы надеетесь, что техника не выйдет из строя и крышу не потребуется менять в течение нескольких лет.Вам не придется какое-то время беспокоиться об этих проблемах в недавно построенном доме, а гарантия должна покрывать любые неожиданные проблемы.

Минусы покупки новостройки

• Это может быть дорого: Возможно, вам не понравится идея платить больше за новый дом, чем за старый дом такого же размера, но вам нужно решить, подходит ли вам компромисс между новым и бывшим в собственности . Когда вы добавляете функции, такие как модернизация полов, ковров и прилавков, стоимость может возрасти, и для переговоров не так уж много места.
• Ваш дом может не подорожать: Так обстоит дело с любым домом, который вы покупаете. Но ваша способность обеспечить значимое обновление, которое повлияет на стоимость дома до нового дома, ограничена в первые несколько лет, в то время как вы можете немедленно предоставить ценные обновления для более дешевого старого дома, что повысит продажную цену. Вам нужно надеяться, что рыночные цены в вашем районе и сообществе останутся высокими.
• Ваш бюджет может вылететь: Скорее всего, это касается домов, построенных по индивидуальному заказу, особенно если стоимость сырья, рабочей силы и других продуктов для строительства дома превышает ваши ожидаемые затраты и / или вы сталкиваетесь с проблемами зонирования, проверок или Погода.

Покупка нового дома — это возможность начать все заново в доме вашей мечты. Ключ — подготовка к неожиданным поворотам, которые отличают это от покупки бывшего дома.

Определение начала строительства

Что такое запуск жилищного строительства?

Термин «начало строительства жилья» относится к количеству новых проектов жилищного строительства, которые начинаются в течение любого конкретного месяца. Таким образом, это ключевой экономический индикатор.Статистика начала строительства нового жилья публикуется Министерством торговли США примерно 17 числа каждого месяца.

Отчет включает данные о разрешениях на строительство, вводе жилья и завершении строительства — все они собраны на основе опросов строителей жилья по всей стране.

Ключевые выводы

• Начало строительства нового жилья — это строительство нового жилья, которое начинается в течение определенного месяца и считается ключевым экономическим показателем.
• Начало строительства засчитывается, когда начинается строительство на фундаменте или фундаменте жилого дома.
• Данные за текущий месяц сравниваются с данными за предыдущие месяцы и / или годы, чтобы оценить состояние экономики.

Знакомство с началом строительства

Жилье является ключевой частью экономики США, которая влияет на смежные отрасли, такие как банковское дело, ипотечный сектор, сырье, занятость, строительство, производство и недвижимость. В условиях сильной экономики люди с большей вероятностью будут покупать новые дома.

И наоборот, люди с меньшей вероятностью будут покупать новые дома в условиях слабой экономики.Это то, что делает Отчет о новом жилищном строительстве — обычно называемый жилищным строительством — важным показателем более широкой экономической мощи.

Начало строительства засчитывается, когда начинается строительство фундаментов или фундаментов жилой конструкции. Данные разделены на разные категории:

• Одноквартирные дома
• Таунхаусы и кондоминиумы
• Многоквартирные дома, состоящие из пяти и более квартир, например, многоквартирные дома

Квартиры в многоквартирных домах начинаются, когда рабочие начинают строить землю.Тем не менее, каждая единица считается одним началом, поэтому здание из 25 единиц считается за 25 различных построек.

Каждая квартира в многоквартирном доме считается единичным стартом.

Особые соображения

Типы нового жилья могут раскрыть нюансы развития экономики. Хотя общее количество вводов в эксплуатацию может дать общее представление об экономическом направлении, понимание того, какие типы домов строятся, может дать более точную оценку.

Инвесторы и аналитики каждый месяц следят за показателями ввода жилья в эксплуатацию и сравнивают их с данными за предыдущие месяцы и годы. Поскольку на строительство нового жилья может существенно повлиять погода, цифры также представлены с поправкой на сезонность и сглажены с использованием статистических формул. Данные о вводе жилья часто пересматриваются, чтобы отразить самые последние оценки.

Как упоминалось выше, строительство нового жилья является ключевым экономическим показателем. Это означает, что они помогают экономистам и инвесторам увидеть, как обстоят дела в экономике.Обвал субстандартных ипотечных кредитов в равной степени ударил по потребителям и бизнесу, включая строительную отрасль. Многие компании в этой отрасли были вынуждены закрыться, оставив рабочих в беде. Из-за сужения кредитных рынков проекты были либо приостановлены, либо полностью отложены. Таким образом, количество запусков значительно снизилось во время рецессии и начало расти по мере того, как экономика начала восстанавливаться.

Сравнение строительства жилья на одну семью и нескольких семей

Если открытие жилья свидетельствует о сокращении количества новых одноквартирных домов в пользу строительства многоквартирных домов, это может указывать на то, что надвигается нехватка предложения одноквартирного жилья.Это может привести к росту цен в этом сегменте, что сделает эти устройства более ценными. Это также может указывать на то, что широкая публика уклоняется от более дорогих домов в пользу поиска более доступных многоквартирных домов.

Кроме того, показатели открытия жилья включают отчеты о строительстве квартир, которые также могут раскрыть подробную информацию о запасах в этом сегменте, а также о том, было ли предыдущее строительство больше, чем требовалось рынку.

Застройщики-спекулянты могут начать строительство многоуровневых многоквартирных домов в городских районах, например, ожидая определенного спроса на квартиры в данном городе.Если спрос на такое жилье упадет, строительные компании, естественно, могут отказаться от планов дальнейшего строительства и развития городов. Изменения в спросе на жилье могут быть вызваны множеством факторов. Смена заработной платы и смена работы могут напрямую повлиять на возможность поиска нового дома.

Недвижимость против недвижимости: в чем разница?

Недвижимость против недвижимости: обзор

Недвижимость и недвижимость, безусловно, звучат очень похоже, и эти две концепции имеют много общего, но между ними есть тонкие различия.Понимание этих различий может помочь вам понять нюансы земли, которой вы владеете, и того, как вы ею владеете. Хотя под недвижимостью часто подразумевается земля, термин «недвижимость» идет немного дальше и исследует права, связанные с этой землей.

Ключевые выводы

• Недвижимость — это термин, который относится к физической земле, строениям и ресурсам, связанным с ней.
• Недвижимость включает в себя физическую собственность недвижимого имущества, но расширяет свое определение, включая совокупность прав собственности и использования.
• Это различие наиболее полезно в мире недвижимости, где к владельцам могут применяться разные идеи, а не к арендаторам или арендаторам.
• Для большинства населения понятие недвижимости включает недвижимость, но с юридической точки зрения это различие важно.
• Недвижимость состоит как из физических объектов, так и из общих прав; недвижимость состоит только из физических объектов.

Недвижимость

Недвижимость — это просто участок земли плюс любые естественные или искусственные — искусственные — улучшения, которые были добавлены или добавлены.Естественные вложения являются частью земли и включают деревья, воду, месторождения ценных полезных ископаемых и нефть. Искусственные улучшения включают здания, тротуары и заборы. Недвижимость можно разделить на две большие категории — жилую и коммерческую.

Жилая недвижимость — это имущество, предназначенное для проживания человека одной или несколькими семьями. Недвижимость может быть сдана в аренду или занята владельцем, но термин «жилая недвижимость» чаще всего относится к собственности, которая сдается в аренду.

Коммерческая недвижимость имеет деловое назначение и направленность.К этому типу собственности относятся офисные здания, торговые центры, рестораны и другие подобные объекты. Коммерческая недвижимость может быть занята собственником или сдана в аренду.

Промышленная недвижимость — это подразделение коммерческой недвижимости, которое включает в себя недвижимость, в которой осуществляется производство, складирование, производство и монтаж.

Недвижимость

Недвижимость — это менее распространенный термин и, как таковая, менее широко понимаемое понятие. Недвижимость — это более широкий термин, который включает в себя саму землю и любые постройки и другие улучшения, связанные с землей.Он также включает в себя права пользования и пользования определенной землей, а также любые ее улучшения.

Арендаторы и арендаторы могут иметь право жить на земле или в зданиях — вознаграждение за недвижимость, — но эти вещи не считаются недвижимостью.

Недвижимость включает недвижимость и добавляет набор прав. Этот набор прав — это широкий термин, используемый для организации прав собственности, поскольку они относятся к недвижимости. Короче говоря, это дает владельцам недвижимости возможность использовать свою собственность по своему усмотрению.

Пакет прав включает в себя пять различных прав собственника:

1. Право владения — это право занимать имущество.
2. Право контроля — это право определять интересы и способы использования для других.
3. Право пользоваться — это право пользоваться собственностью без постороннего вмешательства.
4. Право на исключение — это право отказать другим в интересах или использовании собственности.
5. Право на отчуждение — это право определять, как и если собственность будет продана или передана другой стороне.

Существуют и другие сложные исключения и ограничения из этих прав и юридических процедур.

Ключевые отличия

В общем, разница между недвижимостью и недвижимостью сводится к включению пакета прав. Недвижимость состоит как из физических объектов, так и из общих прав, тогда как недвижимость состоит только из физических объектов.

Лучше арендовать или купить?

Это расходы помимо арендной платы, такие как комиссия, которую вы платите брокеру, и альтернативная стоимость вашего гарантийного депозита.Но эти расходы обычно имеют незначительное влияние.

Методология

Калькулятор ведет текущий счет наиболее распространенных расходов на владение и аренду. При этом также учитывается так называемая альтернативная стоимость — например, доход, который вы могли бы получить, вложив свои деньги вместо того, чтобы потратить их на первоначальный взнос. Калькулятор предполагает, что прибыль, которую вы получили бы от своих инвестиций, будет облагаться налогом как долгосрочный прирост капитала, и соответственно корректирует чистую прибыль.Калькулятор рассчитывает альтернативные издержки для всех частей ситуаций покупки и аренды. Все цифры в текущих долларах.

Покупка

Первоначальные затраты — это затраты, которые вы несете, когда идете на закрытие дома, который вы покупаете. Сюда входит первоначальный взнос и другие сборы.

Периодические расходы — это расходы, которые вам придется платить ежемесячно или ежегодно в связи с владением домом. К ним относятся выплаты по ипотеке, сборы за кондоминиумы (или другие коммунальные платежи за проживание), расходы на техническое обслуживание и ремонт, налоги на недвижимость и страхование домовладельцев.Налоги на недвижимость, процентная часть ипотечного платежа и, в некоторых случаях, часть общих расходов не подлежат налогообложению. Полученная в результате экономия на налогах учитывается в общей сумме каждой статьи. Сумма платежа по ипотеке увеличивается каждый год в течение срока ссуды, потому что налоговый кредит уменьшается каждый год по мере того, как процентная часть платежей становится меньше.

Альтернативные затраты отслеживаются для начальных затрат на закупку и для периодических затрат. Первый даст вам представление о том, сколько вы могли бы заработать, если бы вместо покупки дома вложили первоначальный взнос.

Чистая выручка — это сумма денег, которую вы получаете от продажи вашего дома за вычетом затрат на закрытие, которые включают комиссию брокера и другие сборы, оставшуюся основную сумму, которую вы платите своему ипотечному банку, и любые налоги, которые вы должны заплатить. на прибыль, превышающую исключение прироста капитала. Если ваша сумма отрицательная, это означает, что вы очень хорошо справились: вы получили достаточно прибыли, чтобы покрыть не только стоимость вашего дома, но и все ваши текущие расходы.

Аренда

Первоначальные затраты включают залог арендной платы и, если применимо, комиссию брокера.

Периодические расходы включают ежемесячную арендную плату и стоимость страховки арендатора.

Альтернативные издержки рассчитываются каждый год как для ваших первоначальных, так и для периодических затрат.

Чистая выручка включает возврат арендного залога, который обычно происходит в конце срока аренды.

Что такое Comps по недвижимости? Понимание Comps в NYC

Понимание того, сколько стоит недвижимость, — это, пожалуй, самый важный вопрос в сфере недвижимости — не только в Нью-Йорке, но и повсюду. Как вы определяете, как оценить свой дом, чтобы продать, или какую цену поставить за квартиру своей мечты? Во-первых, вам и вашему агенту по недвижимости сначала необходимо найти похожие объекты недвижимости, которые помогут вам оценить стоимость объекта. Эти похожие объекты недвижимости называются пакетами недвижимости, и их поиск может оказаться сложным и сложным процессом.Различные детали, такие как квадратные метры, ремонт и виды, могут значительно повлиять на цену. Вот что вам нужно знать о компаниях по продаже недвижимости в Нью-Йорке и за его пределами.

Sheepshead Bay

2626 Восточная 26-я улица

499 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Columbia St Waterfront District

145 Сакетт-стрит

599 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Восточный Нью-Йорк

877 Glenmore Avenue

449 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 3 | [email protected] Создано в Sketch. 0

Мельничный бассейн

2779 Милл-авеню

749 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 3 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 2,5

Форт Гамильтон

447 95-я улица

799 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 2

Равнины

1414 Восточная 54-я улица

749 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 4 | [email protected] Создано в Sketch. 3

Mapleton

2370 62-я улица

630 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 2

Проспект Леффертс Гарденс

50 Lefferts Avenue

525 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

East Flatbush

306 Восточная 48-я улица

789 999 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 4 | [email protected] Создано в Sketch. 2

East Flatbush

978 Восточная 43-я улица

650 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 2

Восточный Нью-Йорк

95 Doscher Street

749 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 5 | [email protected] Создано в Sketch. 2

Homecrest

2464 Стюарт-стрит

549 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 3 | [email protected] Создано в Sketch. 2

Что такое Comps в недвижимости?

В сфере недвижимости термин «сравнительный» — это уже проданная недвижимость, аналогичная той, которую вы продаете. (Или покупка, в зависимости от того, на какой стороне транзакции вы сидите.) «Самое важное — это то, что она продана и закрыта, поскольку в любой момент времени на рынке есть листинги с завышенной ценой», — говорит брокер Майкл Дж.Франко из Компаса.

А что именно нужно искать в компромиссной недвижимости? В идеале, нечто близкое, похожее по структуре и закрытое в течение последних шести месяцев или года. Если вы найдете единицы, которые отмечают все эти поля, их продажные цены дадут вам четкий индикатор вашей собственной целевой ценовой точки.

Comps также играют жизненно важную роль в отчете сравнительного анализа рынка (CMA). Агенты по недвижимости собирают их, чтобы помочь клиентам, обычно продавцам, оценить стоимость своей собственности.

Как мне найти недвижимость в Нью-Йорке?

В качестве отправной точки просмотрите StreetEasy, чтобы узнать цены на квартиры в вашем районе. Это даст вам первоначальное представление о том, что там происходит. Но для сбора наиболее точных и актуальных результатов лучше всего обратиться к специалисту по недвижимости. Профессионалы знают рынок и могут дать представление о ценовых тенденциях.

«Какую премию вы даете чему-то с хорошим видом, а не с отсутствием обзора или с плохим обзором?» — говорит Франко.«Какую премию вы даете пентхаусу? Это то, что определенно приходит с опытом ».

Итак, хотя вы можете найти похожие объекты недвижимости самостоятельно, понимание того, что означают эти компании, требует тонкого понимания тенденций в области недвижимости.

^{Кооперативное здание на Южном проспекте парка, Бруклин. (Из листинга на 416 Ocean Ave. # 75)}

Каковы факторы для компании с недвижимостью?

Как именно вы ориентируетесь на релевантные свойства? Ключ к поиску компаний по недвижимости — это поиск недвижимости, максимально похожей на вашу.Детали имеют значение, от местоположения до размера, макета и всего, что между ними. Вот несколько важных факторов, которые следует учитывать:

Окрестности

В разных районах Нью-Йорка могут быть совершенно разные ценовые диапазоны. Таким образом, объекты недвижимости должны быть единицами, которые находятся в том же районе, что и объект сравнения. В идеале, чтобы максимально приблизиться к точке сравнения, лучше сосредоточиться на конкретном субокресте. Подумайте конкретно о Йорквилле, а не о Верхнем Ист-Сайде в целом.

Тип здания

Еще одно важное соображение при поиске компов — это тип здания. Вы ищете кооперативную игру? Кондо? Таунхаус? В идеале вы найдете подходящее свойство. В этом есть смысл: довоенная прогулка по кооперативу и элегантная, недавно построенная многоэтажная квартира со швейцаром — два совершенно разных варианта. Скорее всего, их не стоит сравнивать, даже если они находятся по соседству друг с другом.

Конечно, наиболее точным вариантом будет другая квартира в том же здании.Для действительно идеального совпадения, если возможно, посмотрите на одну и ту же линию. Каждое устройство в одной и той же линейке, вероятно, будет предлагать похожие макеты и функции.

Размер и расположение

Площадь в футах и ​​планы этажей жизненно важны для поиска компромиссов с недвижимостью. И снова, чем ближе вы найдете соответствие вашему объекту, тем лучше. Если вы, например, продаете кооператив с 2 спальнями в Hudson Heights, поищите другие продажи кооператива Hudson Heights с 2 спальнями, которые имеют похожую планировку. Добавление или удаление спальни — или нескольких сотен квадратных футов — может иметь огромные последствия для ценообразования.

Отделка и ремонт

Внутренняя отделка объекта также будет иметь значение при поиске подходящих компонентов, и очень важно сравнивать подобное с подобным. Полы, шкафы, бытовая техника и приспособления — все это будет предметом рассмотрения. Есть ли в квартире стиральная и сушильная машины или в здании есть прачечная? Это тоже факторы.

Что делать, если вы найдете недвижимость, уровень ремонта которой явно отличается от вашей, но в остальном является отличной композицией? В таком случае вашему агенту потребуется скорректировать цены, чтобы учесть эти различия.Например, потребность в обновлении кишечника может снизить значительную часть потенциальной запрашиваемой цены объекта — и наоборот. Поэтому необходимо знать об этих факторах.

Собственные сборы, обслуживание и налоги

Ежемесячные расходы на содержание, включая общие расходы, плату за обслуживание и налоги на имущество, являются последним фактором, который следует учитывать при поиске хорошей компенсации. Оценка собственности часто колеблется в зависимости от «ежемесячных платежей», которые владелец должен платить.

Обычно низкие месячные показатели положительно влияют на оценку недвижимости, а высокие месячные — наоборот.Точно так же недвижимость с налоговыми скидками, вероятно, будет стоить больше, чем недвижимость с высокими налогами. Эти ежемесячные расходы будут иметь первостепенное значение для понимания того, какие вознаграждения заслуживают рассмотрения.

Деревня Гринвич

88 Bleecker Street

695 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Долина Манхэттена

50 West 106th Street

625 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Верхний Вест-Сайд

65 West 95th Street

799 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Sutton Place

400 Ист 56-я улица

679 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Кипс-Бэй

201 Восточная 25-я улица

649 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Линкольн-сквер

120 Riverside Boulevard

725 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Два моста

30 Rutgers Street

538 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Мюррей Хилл

20 Восточная 35-я улица

799 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Yorkville

320 Восточная 83-я улица

525 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Верхний Вест-Сайд

675 Вест-Энд-авеню

695 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Челси

201 Западная 21-я улица

625 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Turtle Bay

333 Восточная 43-я улица

700 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Как вы вносите корректировки в состав недвижимости?

После того, как ваш агент составит список схожих свойств, он подумает, как они соотносятся с имеющимся имуществом. Например, есть ли у одного юнита вид на звезды? Есть ли у другого великолепная терраса? Даже хороший комп никогда не будет точным совпадением, и из-за этого необходимо соответствующим образом маневрировать ценой.По словам Франко, это сложный процесс. Опыт вашего специалиста по недвижимости о том, как внести эти корректировки, имеет решающее значение.

Кто использует Comps по недвижимости?

Comps очень важны для экосистемы недвижимости. Они дают профессионалам и новичкам одинаковое представление о состоянии рынка и о том, как недвижимость оценивается в настоящий момент. Агенты, конечно, используют комплименты, чтобы помочь продавцам оценить свою недвижимость. Комплексы также помогают покупателям понять, что они могут себе позволить в их ценовой категории.

Оценщики недвижимости также используют в своей работе комплименты. Это профессионалы, которые оценивают недвижимость в определенный момент времени, чтобы убедиться, что ее стоимость соответствует ипотеке, которую покупатель берет в банке.

Что делать, если вы не можете найти хорошую компанию по продаже недвижимости?

В таком густонаселенном городе, как Нью-Йорк, обычно можно найти объекты недвижимости, достаточно похожие на недвижимость под рукой. Но иногда вы просто не можете найти свойство сравнения яблок с яблоками.В таких случаях вам может потребоваться расширить область поиска за пределы вашего целевого района или выяснить, насколько эти конкретные удобства влияют на цены на недвижимость по всему городу. Агент может вам в этом помочь.

Изменил ли COVID процесс расчета по недвижимости?

Рынок недвижимости, безусловно, изменился после пандемии, и важно найти компании, которые это отражают. Вот почему новизна имеет решающее значение. Найдите объекты недвижимости, которые были проданы в течение последних шести месяцев или года, чтобы вы работали с максимально актуальными значениями продаж.

В некоторых районах транзакции замедлились — или практически прекратились — во время большей части пандемии. В этих областях меньше точек данных, поэтому вам, возможно, придется проявить больше творчества. В подобных случаях еще более важно работать с профессионалом в сфере недвижимости. Большинство агентов имеют обширную сеть контактов. Они могут использовать эти ресурсы, чтобы выяснить, что в настоящее время находится в контракте, что в тренде, и как мыслить нестандартно, когда традиционные вспомогательные единицы недоступны.

Траст, но проверяем: важные нюансы при покупке недвижимости в Украине — Недвижимость и строительство

Чтобы распечатать эту статью, вам нужно только зарегистрироваться или войти на сайт Mondaq.com.

В Украине введены в эксплуатацию сотни тысяч квартир. по итогам 2017-2018 гг. Несмотря на высокий интерес ставки, по которым украинские банки ссужают средства на покупку реальных недвижимости, спрос на жилье не снижается.Спрос на коммерческая недвижимость остается на высоком уровне. И обычные граждане, и компании инвестируют в строительство. Стремление обеспечить сохранность собственные деньги, инвестируя их в недвижимость, также подпитываются относительно небольшая стоимость недвижимости, так как средняя цена за кв.м в пригороде Киева в новостройках в декабре 2018 г. составила 13 000 грн за м². Эта ситуация в Украине может можно охарактеризовать только как «строительный бум». И пока экономисты спорят о его последствиях, независимо от того, будут ли они приводят к коллапсу для Украины, рынок недвижимости активно операционная.К сожалению, большой спрос на недвижимость тоже поощряет большое количество аферистов в этой сфере. А это не просто о недобросовестных покупателях и недобросовестных продавцах, девелоперах тоже следует отдать должное, так как при попытке заработать на строительство недвижимости путем ее последующей продажи, недобросовестно строительные компании игнорируют генеральные проекты. Новые освоенные районы нет и не может иметь удовлетворительной инфраструктуры, построенной объекты не сдаются годами и иногда даже не могут быть переданы в собственность инвесторам.

Давайте подробнее рассмотрим, каких проблем следует избегать при покупка недвижимости и как.

Во-первых, нужно понимать, что нет и не может быть любой стандартный алгоритм комплексной проверки недвижимости. Это, в частности, связано с тем, что история недвижимости уходит корнями далеко в прошлое. строительство здания. Итак, первый шаг в строительстве объектом должной осмотрительности должно быть выяснение его истории. Наличие или отсутствие определенных фактов в истории подготовки на строительство и выполнение строительства с опытом дать возможность оценить наличие или отсутствие неблагоприятных последствий это могло произойти в результате исторических пробелов.

На что обращать внимание при взгляде на объект история строительства?

Первое, без чего нельзя начинать строительство ни юридическое, ни физическое лицо земельным участком не является. И пока мы не можем представить здание без земельного участка, к сожалению, строительство на земельном участке без надлежащим образом оформленных документов считается очень частый случай. Таким образом, право собственности застройщика на земельный участок — это первое, на что следует обратить внимание при проведении реальных комплексная проверка недвижимости.Наиболее частая причина, по которой у разработчика отсутствие правильно оформленного титула на землю — это факт, что объект построены под неправильно оформленными земельными участками или территориями, которые не могут быть использованы для разработки. Пренебрегая такой «землей» формальности »приводит к плачевным последствиям — необходимости освободить земельный участок путем сноса здания. Также стоит отмечая, что иногда сам факт наличия у разработчика права собственности на земля не гарантирована навсегда. История разработчика приобретение такого титула требует должной осмотрительности.Часто бывает так бывает, что строительная компания приобрела право собственности на земельный участок по незаконным соглашениям, которые легко могут быть признаны недействительными. Это может привести к потере девелопером прав на застройку земли даже до сдачи здания в эксплуатацию.

Второй основной фактор, восходящий к самому началу конструкции и необходимо проверить, есть ли застройщик имеет соответствующие разрешения на строительство. Согласно статье 376 ГК Украины, жилой дом, дом, конструкции, другое недвижимое имущество является самовольным строительством, если они были или построены на земельном участке, не обозначенном для этой цели или без соответствующего разрешения на строительство работы или надлежащим образом утвержденный дизайн, или в случае материала нарушения строительных норм и правил. Обнаружение Органы регулирования градостроительства несанкционированного строительство может повлечь за собой: отказ в сдаче объекта в эксплуатацию, наложение штрафных санкций на такого застройщика, предъявление иска в суд против застройщика за необходимость сноса здания а в случае удовлетворения иска — о сносе самовольное строительство. Поэтому, если он обнаружен во время начало строительства, которое у застройщика не было требуются разрешения, следует сразу уточнить, есть ли такие разрешения были получены в будущем, независимо от того, какие-либо судебные споры, и если такие споры возникнут, что к чему они приводят?

Третьим основным элементом, решающим для начала строительства, является: Конечно, у девелопера есть средства на строительство.Есть Здесь также стоит обратить внимание на некоторые аспекты. Строительство почти всегда осуществляется застройщиком за счет привлеченных средств от других сторон. Нередко бывает, что в самом начале застройщик привлекает финансовые средства для строительства от банковского учреждения, обеспеченного ипотекой. Получение кредита через застройщик для строительства и одновременной ипотеки строительный объект позволяет как застройщику приступить к строительство без привлечения средств потенциальных инвесторов, и банк получает право конфисковать новостройку за долг в случай, когда строительная компания нарушает условия кредита соглашение.При этом следует отметить, что даже если не строящееся здание, но земля, на которой такое здание построено, было заложено, ипотека также покроет строительство. Выяснение кредитной истории при строительстве объекта должная осмотрительность требует тщательного изучения обстоятельств кредитование, погашение ссудной задолженности и прекращение ипотеки.

Из истории в наши дни. Проверка статуса объекта, его соблюдение нормативных требований и требований покупателя требования.

• Как уже было сказано выше, не существует стандартного алгоритма комплексной проверки недвижимости. В количество пунктов, по которым проводится комплексная проверка, варьируется в зависимости от истории объекта, опыта и творческих способностей лицо, проводящее это. Между тем, должная осмотрительность всегда должна быть проводится по определенным пунктам. И даже если история объекта поднимается не сомневаюсь, что покупать это рискованно, не оставишь в стороне его текущий статус без должной осмотрительности.Что такое ток статус объекта недвижимости и сколько реально платить внимание при проведении комплексной проверки?
• Правильно оформленные документы на строительство. Оба при оформлении права собственности на строительство объекта, а при предварительной регистрации (оформлении) права на объект недвижимости, документы часто оформляются в нарушение законодательства или с ошибками. Такие недостатки документы могут впоследствии привести к осложнениям во время покупка недвижимости или даже указание на более серьезное мошенничество вопросы.
• Отсутствие необходимых технических условия. Для успешного ввода в эксплуатацию здание должно соответствовать со стандартами, установленными законом, и иметь все инженерные сети подключен в соответствии с дизайном. Если у разработчика нет должным образом выполнены технические условия на подключение инженерных сетей, возможно вызвать проблемы со сдачей здания в эксплуатацию. Стоит упомянуть что с 2019 года Государственная архитектурно-строительная инспекция властями запрещено принимать в эксплуатацию здания и сооружения, не оборудованные средствами инклюзивности.Новое состояние строительные стандарты по обеспечению инклюзивности зданий и сооружения, общественные места и объекты инфраструктуры стали вступает в силу в сентябре 2018 года. В частности, ДБН В.2.2-12: 2018 «Планировка и застройка территорий», ДБН В.2.2-4: 2018 «Здания и сооружения. Дошкольное образование. Учреждения », ДБН В.2.2-3: 2018« Здания и Структуры. Образовательные учреждения », ДБН В.2.3-5: 2018. «Улицы и дороги населенных пунктов». Кроме того, DBN В.2.2-40: 2018 «Здания и сооружения. Инклюзивность. зданий и сооружений. Основные положения »станут вступает в силу 1 апреля 2019 г. Вместе требования всех этих правила сделают невозможным ввод зданий в эксплуатацию, инклюзивность которых не соответствует закону. Тем не менее, это Следует отметить, что до сих пор многие здания строятся на основе старые конструкции без учета упомянутого ДБН (гос. Строительные нормы).
• Изъятие объекта недвижимости.An объект может быть арестован в связи с нарушением строительства законодательство, которое де-факто делает невозможным его продажу на законные основания.
• Правовые споры по объекту. Следует иметь в виду, что судебные споры могут быть инициированы в уважение к недвижимости (как зданию, так и земле под ним), даже если речь идет о покупке объекта недвижимости на первичном рынок. Кроме того, застройщик и государственные органы могут также иметь споры относительно законности строительства.Вышеизложенное несет значительный риск для покупателя, которого можно избежать, если проведение комплексной проверки застройщика и проверка того, по объекту споров нет. Если мы говорят о покупке объекта на вторичном рынке для продажи недвижимость, проверка статуса юридических споров к объекту и продавцу нужно быть еще внимательнее. Такой дью дилидженс может проводиться с использованием платежных баз данных суда решения.К сожалению, единственный государственный реестр суда решения не предусматривает такой возможности, поскольку данные в таких регистрация анонимна и поиск по фамилии или адрес объекта.
• Задолженность по налогам. Если у разработчика есть налоговая задолженность, это может быть причиной возникновения налогового залога, в том числе в отношении строительного объекта. Существование такой залог в отношении объекта делает невозможным приобрести на законных основаниях.
• Ограничения на распоряжение имуществом. В Помимо изъятия имущества, могут быть другие ограничения на утилизация оного. Это не обычное дело при покупке объекта в застройщика, но чаще бывает при покупке недвижимости на вторичный рынок, особенно у индивидуального продавца. Лица кроме собственника, например супруга, могут иметь права на недвижимое имущество. имущество. Такие права могут не отражаться в Едином государстве. Реестр прав собственности на недвижимое имущество, но получение таковых согласие лиц при подписании договора обязательный.
• Права собственности третьих лиц на недвижимое имущество объект недвижимости. Хотя на начальном этапе вы вряд ли столкнетесь с такой проблемой. рынок недвижимости, при покупке недвижимости, особенно жилого дома на вторичном рынке, есть все шансы буду. Прописка в квартире несовершеннолетних или недееспособных люди представляют риск и могут создать серьезные проблемы для покупателя в связи с необходимостью выселения таких лиц через суд процедура.

Комплексная проверка будущего.

Даже после тщательного изучения истории объекта вы выбрал и убедился, что его текущий статус соответствует требований закона и ваших ожиданий, должная осмотрительность может не пока не считается завершенным. Безопасность ваших инвестиций и будущего владение недвижимостью также зависит от действий, которые необходимо предпринять в будущее, а именно правовой механизм покупки недвижимости.

Данные государственного реестра судебных решений показывают, что почти половина нарушений прав покупателя недвижимости — это связанных с процедурой регистрации перехода прав на недвижимость от продавца к покупателю.Сегодня суды занимается делами о признании недействительными договоров, взыскании собственность из чужого незаконного владения или признание право собственности на недвижимость, которое инвесторы или покупатели пытаются доказать законность их имущественных прав на недвижимость. Проводя комплексная проверка будущего соглашения, можно, по крайней мере, снизить риск посещение суда, если не избежать всего этого. Обязательно обратите внимание на условия договора, изложенные в письменной форме, проверьте их на предмет оправдывая ваши ожидания, не торопитесь с выводами, если какие-то аспекты неясны — обсудите их разработчик или продавец.Тщательно проверьте, действует ли человек от имени продавца. при заключении договора имеет необходимые полномочия. Отсутствие полномочия на заключение соглашения (иногда даже в силу закона) может служить основанием для расторжения договора в будущее.

И последнее, но не менее важное: убедитесь, что вы выбрали контрагенты тщательно исходя из вашего внутреннего убеждения. Иногда вы даже не нужен адвокат, чтобы знать, что кто-то аферист. В чтобы снизить риск быть затянутым — не допускать другие люди присоединятся к вашим соглашениям.Имейте в виду, что чем больше стороны соглашения, тем больше риск признание недействительным такого соглашения.

Данная статья предназначена для ознакомления руководство по предмету. Следует обратиться за консультацией к специалисту о ваших конкретных обстоятельствах.

ПОПУЛЯРНЫЕ СТАТЬИ НА: Недвижимость и строительство в Украине

Арендодатели, берегитесь, давай сюда!

Миллс и Рив

Схема Части 26A повлекла за собой разделение домовладельцев на пять отдельных классов в зависимости от прибыльности договоров аренды аналогично классификации договоров аренды в розничной CVA.

Отмена или смягчение ограничительных условий на земле

Уокер Моррис

Разработчики будут прекрасно осведомлены о том, что ограничительные соглашения могут помешать использованию земли для определенных целей. Ограничительные соглашения могут ограничивать использование земли; запретить отдельные предприятия …

.