Путеводитель инвестора — Multifamily.loans

Перед покупкой многоквартирной собственности важно определить, как долго вы планируете ее удерживать. Коммерческие и многосемейные инвесторы обычно выбирают одну из двух стратегий: краткосрочную стратегию добавления / исправления и переворота или долгосрочную стратегию покупки и удержания. Краткосрочные инвесторы обычно надеются купить собственность, внести улучшения и корректировки, которые могут увеличить чистый операционный доход (NOI) собственности, и перепродать собственность с целью получения прибыли в течение 1-5 лет.Напротив, инвесторы, занимающиеся покупкой и удержанием, обычно планируют сохранить собственность в течение длительного периода, скажем, 20-30 лет, при этом получая годовой доход, который она обеспечивает. После этого они могут продать имущество или, в некоторых случаях, передать его своим наследникам.

Хотя планируемый период владения может меняться в зависимости от предпочтений инвестора или рыночных условий, по-прежнему важно создать надежную стратегию. Для инвесторов, которые знают, что они будут сидеть на собственности только на короткий срок, такие вещи, как Необходимо учитывать штрафы за досрочное погашение (комиссионные за досрочное погашение кредита), а также то, брать ли ссуду с фиксированной, регулируемой или гибридной ставкой.Напротив, долгосрочные инвесторы, занимающиеся покупкой и удержанием, обычно меньше заботятся о штрафах за досрочное погашение и, когда это возможно, будут искать более долгосрочные ссуды с фиксированной ставкой. Хотя как краткосрочные, так и долгосрочные периоды владения могут быть прибыльными, если вы инвестируете с одним или несколькими партнерами, вам нужно убедиться, что все понимают, когда следует продавать недвижимость. Например, инвестору, который хочет перевернуть собственность за 18 месяцев, вероятно, не следует инвестировать с партнером, который хочет, чтобы их внуки унаследовали их долю в собственности.

Стратегии создания добавленной стоимости при инвестировании в квартиры

Во многих случаях инвесторы, впервые инвестирующие в квартиры, захотят найти недвижимость, которая нуждается в значительном улучшении, будь то физическая модернизация или более качественное управление. Эти свойства обычно называют «добавленной стоимостью». Например, инвестор может захотеть приобрести квартиру, заменить управляющую компанию, модернизировать квартиры, повысить арендную плату и использовать другие методы для сокращения затрат и увеличения прибыльности.

Кроме того, владельцы могут пожелать, чтобы арендаторы платили за собственный кабель (если он уже оплачивается зданием), а также за большую долю своих коммунальных услуг. Другие возможности создания добавленной стоимости включают поиск новых дополнительных источников дохода для вашей собственности, таких как торговые автоматы, складские помещения или новые парковочные места. Для менее интенсивных сделок с добавленной стоимостью, требующих лишь незначительного капитала, инвесторы могут выбрать самофинансирование ремонта. Однако для более крупных сделок с добавленной стоимостью, требующих значительного ремонта или восстановления собственности, инвестор может захотеть получить дополнительное финансирование.

Выбор места

Старая пословица «местоположение, местоположение, местоположение» одинаково верна как для многоквартирного дома, так и для дома на одну семью. Независимо от того, где вы решите инвестировать в квартиру, чрезвычайно важно быть уверенным в выборе места. Прежде чем выбрать место, инвестор должен ознакомиться с информацией о районе, включая:

• Данные о занятости и экономике

• Экономическое состояние местных работодателей (особенно для небольших рынков)

• Тенденции роста населения и населения

• Данные о преступности и безопасности

Поскольку для квартиры, чтобы стать прибыльной инвестицией, очень важно повышать ее стоимость со временем, инвесторам следует обратить внимание на рынки, на которых стоимость, вероятно, значительно вырастет в течение ожидаемого периода владения недвижимостью.Например, инвестор с горизонтом в 3-4 года может быть готов заплатить больше за многоквартирный дом в районе, где в настоящее время растут затраты. Напротив, инвестор с 20-летним горизонтом может искать недвижимость по более низкой цене в районе, который, по всей видимости, готов к росту в течение следующих 5-15 лет. Хотя невозможно предсказать будущее, создание ряда обоснованных рыночных предположений может помочь сузить вероятные возможности. Со временем это означает снижение рисков — и более высокую потенциальную прибыль.

Инвестиции рядом с вашим домом

Хотя покупка многоквартирной собственности рядом с вашим нынешним домом не обязательно идеальна, это может иметь определенные преимущества. Во-первых, вы, вероятно, уже знакомы с местным рынком, поэтому вы можете знать то, чего не знают другие инвесторы, что дает вам определенное преимущество. Кроме того, вам будет проще лично контролировать свою собственность, если вы живете поблизости, что делает вещи более удобными, особенно если вы сами управляете имуществом.

Поиск маклера по продаже коммерческой недвижимости

Большинство людей, покупающих дом на одну семью, будут делать это через агента по недвижимости; Точно так же большинство инвесторов, покупающих многоквартирный дом, захотят работать с брокером по коммерческой недвижимости.Хороший коммерческий брокер может помочь вам определить качественные квартиры в вашем районе, будет хорошо разбираться в основах инвестирования в недвижимость и, возможно, даже сможет помочь вам договориться о цене продажи. Хотя обращение к брокеру обычно облегчает процесс поиска здания, это не единственный способ. Вы также можете напрямую связаться с владельцами многоквартирных домов в вашем районе, чтобы определить, заинтересован ли владелец в продаже. Это может быть случайный процесс, но таким образом вы сможете найти скрытый драгоценный камень, особенно если продавец хочет быстро избавиться от собственности из-за внешних обстоятельств.

Поиск брокера по коммерческой / многоквартирной ссуде

Если вы собираетесь использовать ссуду для покупки многоквартирного дома, возможно, вы захотите работать с брокером по многоквартирному ссуду и / или консалтинговой фирмой. Хотя каждый индивидуальный инвестор решает, хотят ли они использовать брокера или обратиться к кредитору напрямую, использование опытного посредника может иметь множество преимуществ, особенно для новых заемщиков. Хороший консультант может использовать свой опыт и отношения, чтобы помочь вам выбрать лучший вариант финансирования для вашей индивидуальной ситуации и целей.Они также могут помочь с более обременительными и запутывающими аспектами процесса подачи заявки на коммерческий кредит, такими как документация и отчеты третьих сторон, а также поиск сделки с несколькими кредиторами, чтобы добиться лучших условий для заемщика.

Это особенно характерно для многосемейных займов Freddie Mac, Fannie Mae и HUD, поскольку эти займы обычно включают более сложную документацию и процесс подачи заявки. Консультационные фирмы по вопросам долга обычно взимают от 0,75% до 2% от общей суммы кредита, что может показаться большой суммой, но, по нашему опыту, в целом это отличное вложение.Конечно, это то, что мы делаем, поэтому у нас может быть некоторая предвзятость, но, по правде говоря, получение правильного кредита может значительно сэкономить вам на выплатах процентов, штрафах за досрочное погашение, затратах на рефинансирование и других сборах в течение срока ваших инвестиций. .

Право на получение многоквартирной ссуды

Как мы уже упоминали ранее, подавляющее большинство многоквартирных домов приобретается в ссуду. Долг увеличивает кредитное плечо, а это означает, что чем меньше денег вам нужно вложить, тем большую относительную прибыль вы получите от инвестиций.Подумайте об этом так: вы бы предпочли вложить 4 доллара и получить 8 долларов позже, или вы бы предпочли положить 1 доллар и получить те же 8 долларов позже? Большинство умных инвесторов выберут второй вариант, так как это означает, что они могут реинвестировать остальные 3 доллара в такие же прибыльные инвестиции. Хотя проценты и сборы могут сделать ссуды на квартиру дорогими (это означает, что ваши 8 долларов могут быть больше похожи на 6,50 долларов), с правильной ссудой инвесторы могут получить экспоненциально большую прибыль от собственности.

Однако, чтобы получить многоквартирный кредит, вам сначала нужно получить одобрение.Критерии утверждения варьируются в зависимости от кредиторов и типов ссуд, но в целом заемщикам необходимо иметь хороший кредит (обычно лучше 660+) и от 25 до 30% от общей суммы ссуды в качестве первоначального взноса. Кроме того, сама недвижимость должна иметь коэффициент покрытия долга или DSCR 1,25–1,30x. Это означает, что доход здания должен будет превышать годовое обслуживание долга как минимум на 25-30%.

Документация для подачи заявки на получение ссуды на квартиру

В процессе подачи заявки заемщикам также потребуется значительный объем документации, включая оценку и другие необходимые отчеты сторонних организаций.Заемщикам, как правило, придется оплачивать все это самостоятельно. Требуемая документация и отчеты обычно включают:

• Оценка: Оценка пытается определить текущую рыночную стоимость собственности. Как правило, он должен проводиться профессиональным оценщиком, имеющим в настоящее время лицензию в районе, в котором расположена недвижимость. Оценщики обычно используют комбинацию методов, в том числе:

  • Доходный подход, который оценивает стоимость недвижимости на основе ее дохода.

  • Подход сравнения продаж, который оценивает стоимость недвижимости на основе недавних продаж аналогичных объектов поблизости.

  • Затратный подход, который оценивает стоимость собственности на основе оценочной стоимости ее восстановления, плюс стоимость земли и минус любые амортизационные отчисления.

• Оценка физических потребностей / Отчет о состоянии собственности / Технический отчет: В этом отчете рассматривается текущее состояние квартиры, чтобы определить, когда необходимо отремонтировать или заменить определенные компоненты.Это используется для расчета требуемых резервов замены, которые представляют собой средства, ежегодно откладываемые на ожидаемые будущие затраты на ремонт. Эти отчеты могут быть запрошены множеством квартирных кредиторов, но чаще всего они требуются для многоквартирных ссуд HUD и Fannie Mae / Freddie Mac.

• Экологическая оценка фазы I: Экологическая оценка фазы I (ESA) исследует объект на предмет экологических проблем, таких как загрязнение, которые могут представлять угрозу для нынешних / будущих жителей или окружающего сообщества.ESAs фазы II и фазы III могут потребоваться, если при первоначальной оценке фазы I были обнаружены проблемы или свидетельства загрязнения. ESAs этапа I не всегда могут требоваться кредиторами, но часто требуются.

• Отчет о праве собственности: Отчет о праве собственности гарантирует, что нет никаких юридических претензий на право собственности, которые могли бы заменить ваши собственные.

• Обследование собственности: Обследование фиксирует границы собственности, а также определяет какие-либо сервитуты и / или другие проблемы с правом собственности, которые могут повлиять на использование собственности.Это не всегда требуется кредиторами, особенно если имеется отчет за последние несколько лет, однако это чаще требуется, когда известно, что существуют потенциальные проблемы с правом собственности.

• Отчет о сейсморазведке: Обычно требуется только в регионах, где землетрясения обычны, например, в Южной Калифорнии.

• Отчет о зонировании: Иногда может потребоваться, когда есть потенциальные проблемы или путаница в отношении статуса зонирования собственности.

Квартирные ссуды без права регресса

Прежде чем рассматривать отдельные типы ссуд, очень важно определить ссуду с регрессом или без регресса. Если ссуда является регрессом, кредитор может вернуть ваши личные активы, чтобы потребовать погашения неоплаченного долга. Например, в большинстве штатов домашняя ипотека полностью подлежит регрессу. Напротив, многие ссуды на коммерческую недвижимость не имеют права регресса, что означает, что кредитор может вернуть только определенное обеспечение по ссуде (т.е. многоквартирный дом) и не может преследовать личные активы заемщика, такие как их дом или автомобиль, для погашения долга заемщика. Однако почти все ссуды без права регресса поставляются со стандартными исключениями «плохих парней», которые предусматривают, что если заемщик совершает определенные действия «плохих парней», например, намеренно вводит кредитора в заблуждение, ссуда становится финансовым инструментом с полным правом регресса.

Типы ссуд: HUD, агентские ссуды, банки и CMBS

Банковские ссуды — не всегда лучший вариант

Принятие имущества в общественное пользование

Содержание:

Власть правительства в выдающемся владении

Выдающееся владение — это власть правительства брать частную землю в общественное пользование.Эти полномочия ограничены федеральной конституцией и конституциями штатов. Когда государство все же забирает частную собственность для общественных целей, оно должно справедливо компенсировать владельцу убытки.

Иногда управление выдающимся доменом оказывается простым делом. Правительство предоставляет землевладельцу справедливую цену, а землевладелец передает собственность в общественное пользование. Однако в других случаях правительство и землевладелец могут расходиться во мнениях относительно того, произошло ли изъятие и какую компенсацию должен получить землевладелец.

История «Eminent Domain»

Закон о выдающихся владениях исходит из так называемой «статьи о сборах» Пятой поправки. В нем говорится: «[Нет] или частная собственность должна быть принята в общественное пользование без справедливой компенсации».

Люди, создавшие Конституцию, по большей части были землевладельцами, испытывавшими определенное недоверие к федеральному правительству. Чтобы защитить частных владельцев недвижимости от злоупотреблений со стороны государства, учредители ограничили полномочия правительства по изъятию собственности.В то время действия правительства, которые они, вероятно, видели, заключались в захвате земли и ее оккупации правительством.

Однако по мере того, как население страны продолжало расти, местные органы власти начали усиливать контроль за использованием земли. Землевладельцы считали, что эти ограничения препятствовали использованию ими собственности или наносили ущерб ее справедливой рыночной стоимости. Таким образом, они начали утверждать, что эти ограничения также представляют собой изъятие их земли, требующее адекватной компенсации. Поначалу суды неохотно рассматривали эти иски.Однако со временем суды начали их признавать, добавляя новое измерение к праву выдающихся владений.

Пятая поправка к статье о «сборах»

Пункт «Выручка» Пятой поправки включает несколько важных компонентов. Это:

Например, если правительство решит изменить использование некоторого участка общественной земли, то есть построить автовокзал на месте бывшего общественного парка, это действие не заставит правительство платить гражданам, которые использовали парк.

Однако возможно, что новое использование может настолько нарушить права соседних землевладельцев, что они в любом случае могут подать в суд, сравнивая нарушение их прав собственности с прямым изъятием их земли. Этот процесс, известный как процедура обратного осуждения, обсуждается ниже.

Это означает, что правительственные чиновники не могут брать частную землю для своих целей. Например, член Конгресса не может забрать дом частного гражданина для своего личного пользования в привилегированном владении.

Иногда, однако, суды оставляли в силе сборы, в результате которых земля становилась во владение частной стороны. Это произошло, например, для того, чтобы позволить расширение автомобильного завода, которое считается полезным для экономического развития, и в случаях обновления городов, когда новый район возводится вместо старого.

Наконец, Пятая поправка требует справедливой компенсации. Справедливая компенсация обычно определяется с использованием рыночной стоимости земли, то есть цены, по которой землевладелец мог разумно рассчитывать продать землю другому покупателю.

Стоимость земли зависит от многих факторов, в том числе от размера собственности и построек, урожая или древесины на земле. В отношении постоянных поступлений суды используют один из нескольких методов определения рыночной стоимости. Если государство использует собственность или посягает на нее на ограниченный срок или ограниченный объем, расчет стоимости может быть более сложным.

Процесс выдающегося домена

В классическом случае выдающегося владения правительство определяет, что ему нужна определенная частная земля, чтобы создать какую-то общественную выгоду, например, для строительства новой автомагистрали.Вот что происходит, шаг за шагом:

1. Правительство связывается с землевладельцем, чтобы сообщить, что они заинтересованы в собственности.
2. Правительство может нанять оценщиков для проверки земли.
3. Правительство делает землевладельцу финансовое предложение.
4. Проводятся публичные слушания, на которых правительство объясняет, почему они забирают собственность.
5. Если стороны не могут договориться о стоимости собственности, может начаться так называемое судебное разбирательство по делу об осуждении.В ходе этого разбирательства суд (или присяжные) определяет справедливую стоимость земли и возможность изъятия земли.
6. Правительство платит домовладельцу.
7. Арендодатель оставляет собственность, и титул переходит к правительству.

Владелец собственности имеет право уведомить о решении правительства и возможность ответить, а также получить справедливую компенсацию за взятую недвижимость.

Обратное производство по делу об осуждении

Иногда правительство отрицает, что оно что-то отняло у землевладельца.Таким образом, землевладелец инициирует иск, называемый процедурой обратного осуждения, с требованием компенсации у правительства. Эта ситуация может возникнуть по-разному.

Например, правительство может участвовать в действиях, которые лишают землевладельца возможности пользоваться собственностью и пользоваться ею. Он может сделать это, построив взлетно-посадочную полосу рядом с участком и пролетая над ним самолеты, или перекрывая или загрязняя поток воды на землю. Правительство может также препятствовать доступу землевладельца к собственности с помощью воды или мусора, например, когда операции по подрыву динамита блокируют дорогу к собственности землевладельца.

Правительство может также нарушить права землевладельца посредством регулирования. Это называется нормативным взятием. Это может произойти, когда землевладелец покупает землю и строит танцевальный клуб, а затем местное правительство принимает закон, запрещающий танцевальные клубы в городе. Если бизнес землевладельца вреден для общества, то действие правительства по его закрытию может быть правомерным осуществлением своих полицейских полномочий, а не изъятием.

Правительство может также ненадлежащим образом ограничить или уменьшить использование собственности.Закон, увеличивающий минимальный размер земельного участка с одного акра до пяти акров, лишает землевладельца, имеющего менее десяти акров, права на подразделение своей собственности. Закон, запрещающий доступ к канализации или воде на определенных участках, почти уничтожил бы их ценность для жилищного использования. В этих случаях землевладелец мог подать в суд, утверждая, что государство забрало собственность, не заплатив за нее.

Когда произошло взятие?

Еще одно соображение в области выдающихся владений — определить, когда произошло изъятие.Этот вопрос становится проблемой, когда правительство запускает план, который влияет на собственность землевладельца, например план зонирования или развития.

Если правительство планирует построить шоссе или аэропорт над землей истца или рядом с землей истца, является ли сам план заимствованием у правительства на момент его подачи? Подача плана может повредить стоимости собственности землевладельца, но правительство может утверждать, что оно не забирало землю и не нарушало ее использование. Как правило, сама по себе такая регистрация не является изъятием.Однако, если карта или план содержат оговорки или ограничения прав землевладельцев на момент их подачи, это может представлять собой изъятие.

По мере того, как наша земля и сообщества становятся более густонаселенными, а правительства вводят дальнейшие правила зонирования и охраны окружающей среды, вероятно, увеличится число дел, связанных с выдающимися владениями и обратным осуждением.

Есть вопросы по изъятию имущества в общественное пользование? Спросите у юриста

Закон о государственной собственности дает правительству право действовать в общественных интересах, но иногда правительство вторгается в права собственности, не предлагая компенсации.В таких случаях пострадавшие землевладельцы могут иметь право требовать компенсации и получить выгоду от работы с адвокатом.

Если у вас есть вопросы о передаче собственности в общественное пользование или вам нужна помощь в защите ваших прав собственности, рекомендуется поговорить с известным местным юристом в вашей области.

Осуждение частной собственности: часто задаваемые вопросы | Insights

Для землевладельцев, которые сталкиваются с возможным осуждением их собственности или серьезными проблемами с владениями, правильный образ действий требует понимания имеющихся вариантов.Читайте дальше, чтобы ознакомиться со списком наиболее часто задаваемых вопросов нашими выдающимися юристами в области судебных споров в ситуациях осуждения.

Что такое осуждение?

Осуждение — это приобретение или изъятие частной собственности в общественных целях. Право на осуждение иногда называют правом или властью выдающегося владения.

Кто может осудить мою собственность?

Федеральное правительство, правительство штата и местные органы власти имеют право осуждать частную собственность, и это право было делегировано многочисленным правительственным учреждениям.Правительство также делегировало право или полномочия выдающегося домена некоторым частным организациям, включая коммунальные предприятия и обычных операторов связи. Сущность, имеющая право осуждать, известна как «осуждающая власть».

На какую сумму я имею право забрать мою собственность?

Землевладелец имеет право на получение справедливой рыночной стоимости взятой собственности. В случаях, когда забирается только часть вашей собственности, вы также имеете право на возмещение уменьшения рыночной стоимости оставшейся собственности в результате изъятия и использования, в котором будет использоваться захваченная собственность.

Что я могу сделать до того, как моя собственность будет осуждена?

Есть несколько действий, которые землевладелец может предпринять до того, как его или ее собственность будет осуждена. Одним из наиболее важных из этих действий является обращение за советом к адвокату, имеющему опыт ведения дел об осуждении. Действия, предпринятые до осуждения собственности, могут помочь или навредить последующему делу об осуждении и могут неточно отражать истинные факты об имуществе и его наилучшем и наилучшем использовании.

Должен ли я принять предложение осуждающего органа?

№Предложение осуждающего органа власти часто не дает землевладельцу полной компенсации. Вы имеете право оспорить предложение осуждающего органа и получить полную компенсацию за изъятую собственность и ущерб, нанесенный любой оставшейся собственности.

Если я не приму предложение осуждающего органа, как будет определена моя компенсация?

Если осуждающий орган не может убедить вас продать собственность добровольно, он подает ходатайство в соответствующий суд, чтобы забрать вашу собственность.В конечном итоге ваша компенсация будет определяться в соответствии с законом об осуждении и процедурой, применимой в этом суде. Во многих случаях суд назначает присяжных и проводит судебное разбирательство для определения размера компенсации.

Как будет оцениваться моя недвижимость?

В соответствующих случаях оценщики обычно используют три подхода для оценки рыночной стоимости недвижимости. Это подход сравнимых продаж, затратный подход и доходный подход. Оценщики будут использовать столько из трех подходов, сколько сочтут применимыми.Например, оценщик может использовать все три подхода при оценке улучшенной собственности, такой как торговый центр, ресторан или офисное здание. Оценщики не будут применять один или несколько из трех подходов, если они определят, что подход не применим к оцениваемому объекту. Например, поскольку стоимостной подход учитывает стоимость строительства улучшений, расположенных на участке, стоимостной подход обычно не используется для оценки стоимости вакантной или неулучшенной земли.Аналогичным образом, поскольку доходный подход основан на сумме ренты или дохода, который землевладелец ожидал бы получить от собственности, доходный подход обычно не применяется при оценке коммерческой недвижимости и жилых домов, занимаемых владельцем.

Почему некоторые оценки одного и того же объекта недвижимости так отличаются от других?

Оценка собственности является субъективной, и личная предвзятость оценщика, фактические предположения, выбор рыночных данных и юридические инструкции могут повлиять на окончательную оценку рыночной стоимости.Чтобы защитить юридическую привилегию, которая может применяться в пользу землевладельца, важно проконсультироваться с вашим адвокатом по осуждению, прежде чем нанимать оценщика или проводить оценку собственности.

CONDEMNATION & EMINENT DOMAIN SERVICES

Для землевладельцев, сталкивающихся с осуждением или серьезными проблемами владения, V&E предоставляет все разумные возможности для получения справедливой компенсации собственнику собственности. Наше представительство включает комплекс услуг, направленных на обеспечение справедливой компенсации землевладельцу, в том числе:

Объем ресурсов

V&E хорошо подходит для решения важных вопросов в сфере владения и землепользования любого размера.Имея восемь национальных офисов, мы можем помочь владельцам собственности, столкнувшимся с осуждением и проблемами землепользования, в широком географическом районе. Мы можем практически мгновенно воспользоваться опытом и знаниями многих других групп практик в юридической фирме (например, экологической, энергетической, деловой, корпоративной и налоговой), чтобы отреагировать на потребности наших клиентов в их осуждении или обратном. дела об осуждении.

Планирование до осуждения

Иск о выдающихся доменах начинается за месяцы, а иногда и за годы до фактического «приобретения» собственности у собственника.Действия, предпринятые владельцем собственности до фактического «изъятия» или «повреждения» собственности, могут потенциально повлиять на окончательный исход дела, изменив стоимость собственности или поставив под угрозу важные права. V&E хорошо разбирается в быстром сборе необходимой информации, оценке потенциальных случаев и предоставлении рекомендаций по соответствующим стратегиям для получения справедливой компенсации землевладельцам.

Установленные процессы

Имея дело с сотнями дел об осуждении, наши юристы имеют значительный опыт в кратком и убедительном изложении вопросов компенсации владельцев собственности, будь то на административной, посреднической или судебной стадии осуждения, обратного осуждения или судебного разбирательства по делу о взимании налогов.Кроме того, мы умеем советовать клиентам подходящую стратегию для их случая, чтобы получить справедливую компенсацию при минимальных затратах и ​​рисках.

Судебная практика

У нас большой опыт судебных разбирательств как в судах штата, так и в федеральных судах. Когда дело об осуждении должно быть разрешено судом присяжных, многолетний опыт, который мы привносим, ​​имеет решающее значение для оценки дела и определения надлежащих действий для получения справедливой компенсации.

Техническая поддержка

Демонстрационные экспонаты играют важную роль в передаче дела присяжным, от изображения всего имущества до изъятия и до собственности, оставшейся после изъятия. Мы тесно сотрудничаем с экспертами и другими профессионалами, чтобы предоставить жюри справедливую и точную информацию. Таким образом, жюри получает четкое и краткое представление о вопросах компенсации, что позволяет ему достичь справедливого и справедливого результата компенсации для наших клиентов

Представительство в апелляционной инстанции

Дела об осуждении иногда обжалуются.Наши выдающиеся юристы имеют обширный опыт составления брифингов и аргументации этих апелляций как в федеральных судах, так и в судах штатов, а также опираются на опыт известной апелляционной практики Фирмы.

Обратное осуждение / регулирование

Мы также регулярно представляем интересы владельцев собственности в ситуациях, когда действия правительства приводят к «изъятию» или «повреждению» частной собственности без возбуждения судебного дела об осуждении. Независимо от того, посягало ли правительство на частную собственность для государственного проекта или применяло нормативное положение, которое существенно отрицает полезное использование собственности, «изъятие» могло иметь место, что повлекло за собой обязательство правительства выплатить справедливую компенсацию.Наш опыт включает рассмотрение таких дел в судах штата и федеральных судах.

Долевое владение — ответы на часто задаваемые вопросы

Долевое владение — ответы на часто задаваемые вопросы

Энди Сиркин

Фраза «долевое владение» обычно используется для описания совместного владения недвижимостью для отдыха или курорта людьми в соглашении, которое распределяет права использования в зависимости от времени. Другими словами, только одному владельцу будет разрешено использовать конкретный дом или квартиру в определенное время.Соглашения о долевой собственности могут применяться к отдельному дому или квартире (обычно именуемой «одноразовой долевой») или к многоквартирному дому или курортной застройке. В многоквартирных застройках каждый совладелец может иметь права собственности на все единицы, некоторые из единиц или только одну единицу, и его / ее права использования и обязательства по расходам могут или могут не соответствовать его / ее собственности. прав. Группы могут быть собраны девелоперской или гостиничной компанией, индивидуальным строителем, риэлтором или продавцом, одним или несколькими потенциальными покупателями / пользователями или группами друзей или членов семьи.

Термины частный жилой клуб (или «PRC»), таймшер, совместное владение, партнерство в загородном доме и долевое совместное владение также используются для описания этих договоренностей, и нет никаких последовательных различий в использовании этих описаний. Поскольку использование собственности распределяется по времени, этот тип совместного владения подпадает под большинство юридических определений «таймшера», что означает, что на него могут распространяться ограничения и требования, применимые к созданию и продаже таймшер-собственности.Тем не менее, есть существенные практические различия между большинством схем, обычно называемых дробным распределением времени, и более традиционным таймшером, и они более подробно обсуждаются ниже. Соглашения о долевом владении не следует путать с «клубами назначения» (в которых участники приобретают временное право использования без права собственности), или с «кондо-отелем» или «кондотелем» (в котором каждый участник полностью владеет определенным гостиничным номером или люксом. ).

Чем отличается долевое владение от таймшеров?

Со строго юридической точки зрения, большинство определений термина «таймшер» охватывает любую договоренность, в соответствии с которой группа людей совместно использует собственность в зависимости от времени, независимо от того, владеют ли они собственностью и независимо от того, является ли управляющая компания или девелопер. участвует в организации или управлении недвижимостью.Но с практической точки зрения существуют значительные различия между большинством соглашений, которые исторически назывались таймшерами, и большинством соглашений о долевом владении.

Вопреки распространенному мнению, разница между дробным и таймшером заключается не в том, передается ли право собственности на недвижимость покупателям. Как поверенный, который участвовал в долевом владении более 20 лет, я могу с уверенностью сказать, что многие «таймшер-свойства» подразумевают прямую, титулованную собственность, а многие «дробные собственности» — нет.Это неправильное представление о разнице между дробным и таймшером часто приводит к двум важным проблемам: (i) допущению, что ограничения и правила таймшера не применяются к частичным проектам, и (ii) неспособности оценить важные элементы предложения, которое нужно сделать. уверен, что это действительно лучше, чем старомодные таймшеры с плохой репутацией.

Существенные различия между старомодными таймшерами и большинством современных механизмов долевого владения заключаются в (i) степени, в которой права и обязанности каждого участника ограничены конкретным домом или группой домов, и (ii) степенью собственности каждого участника. и контроль.Принятие права собственности на конкретный дом или кондоминиум не обязательно означает, что совладелец имеет право использовать дом, которым он / она владеет (в отличие от других в застройке), или несет ответственность за расходы, которая ограничивается этим домом. Официальное право собственности также не дает совладельцу какого-либо определенного уровня контроля над тем, как будет ухаживать за домом, которым он владеет, и как управлять им, какие затраты на владение будут понесены в будущем или есть ли какие-либо значимые перспективы заработка денег на основе увеличение стоимости недвижимости.Эти вопросы должны быть изучены на основе документов, регулирующих общую собственность, а не на основе того, как называется договоренность, и от того, оформлено ли право собственности. Вот ключевые вопросы, которые следует задать о соглашении о долевом владении:

• Каков баланс предсказуемости и гибкости в системе использования? Можно ли изменить систему, и если да, то насколько каждый совладелец защищен от изменений, которые уменьшат для него / нее полезность собственности? Справедлива ли система использования, можно ли проверить и подтвердить ее справедливость, и каким образом недобросовестный владелец или менеджер может манипулировать системой?
• В какой степени каждый совладелец сможет контролировать и прогнозировать, каким домом он / она будет пользоваться при каждом конкретном посещении? Будет ли он / она возвращаться в один и тот же дом при каждом посещении? Если нет, то насколько сильно варьируется размер и другие удобства, и насколько совладельцем (если есть) будет контроль над определением, каким домом он / она будет пользоваться?
• Ограничиваются ли расходы и обязанности каждого совладельца домом или домами, которые он / она будет использовать, или они распространяются на дома, которые будут использовать только другие владельцы? В последнем случае будут ли расходы и обязанности каждого совладельца пропорциональны его / ее правам пользования?
• Какова стоимость за ночь, если сложить все годовые затраты (включая плату за управление и сборы) и разделить их на количество дней использования каждый год? Насколько вероятно, что стоимость ночлега будет расти быстрее, чем стоимость альтернативного жилья? В какой степени посуточные расходы будут зависеть от необходимости предоставления услуг, которые некоторые совладельцы могут не захотеть или не использовать, или от необходимости получения прибыли крупным застройщиком или оператором курорта?
• Будут ли совладельцы каким-либо образом контролировать рост затрат (в частности, платы за управление и сборы) с течением времени, а также управление и обслуживание собственности?
• В какой степени совладельцы могут сдавать в аренду общую собственность и контролировать размер арендной платы?
• Может ли частичный собственник провести отпуск в другом месте, и насколько легко получить желаемое место и даты?
• Какие ограничения применяются к перепродаже, с какой конкуренцией столкнется владелец долевого участия в собственности и в непосредственной близости, и какое финансирование (если таковое имеется) будет доступно покупателю?

Почему покупатель дома для отпуска рассматривает возможность совместного владения домом для отпуска или курортной недвижимостью?

Хотя многие люди мечтают о владении загородной недвижимостью, большинство из них либо не могут позволить себе желаемый тип недвижимости, либо рассуждают, что они не будут использовать загородный дом достаточно часто, чтобы оправдать затраты.Долевое владение обеспечивает решение этих проблем, позволяя каждому совладельцу оплачивать лишь часть затрат и текущих расходов владения загородным домом и разделять риски непредвиденных проблем с техническим обслуживанием и снижения стоимости с другими. Конечно, в обмен на распределение затрат и рисков владелец отказывается от некоторых прав пользования и свобод всей собственности. Но работа и школьные обязательства не позволяют большинству людей использовать дом для отдыха более нескольких недель или месяцев в году, и некоторая потеря свободы и контроля часто является приемлемой жертвой для огромной экономии средств.

Почему владельцы дома для отдыха или курортной недвижимости рассматривают возможность продажи долей участия?

Совместное владение становится все более популярным среди тех, кто уже владеет домом для отдыха (или даже основным местом проживания в курортном поселке), но чувствует себя обремененным расходами, содержанием и управлением недвижимостью, которую они используют нечасто или регулярно отсутствуют в определенные сезоны. Вместо того, чтобы продавать дом, который им нравится, эти люди предпочитают продать одну или несколько долей долевого владения другим лицам, которые будут использовать дом, когда первоначальный владелец этого не сделает, и помогут разделить расходы и бремя.Помимо снижения затрат и времени, совместное владение может высвободить капитал для покупки другой курортной собственности или для альтернативных инвестиций. Это также может стать альтернативой, когда продажа всего дома оказывается сложной из-за рыночных условий.

Почему девелопер или застройщик рассматривает возможность предложения долевого владения?

Совместное владение может быть значительно менее дорогостоящим и более привлекательным вариантом для некоторых потенциальных покупателей новой застройки, давая некоторым покупателям стимул или возможность совершить покупку, которых в противном случае не хватало бы.Строитель или разработчик могут, таким образом, открыть новый рынок и получить доступ к другой группе потенциальных клиентов, предлагая долевое владение, что особенно привлекательно, когда продажи целого владения идут медленно. Маркетинг менее дорогостоящего варианта владения также может повысить общую видимость и посещаемость сайтов продаж проекта, а также увеличить объем продаж всего владения. Наконец, переход проекта к долевому владению, как правило, увеличивает общее использование собственности, что может повысить жизнеспособность и финансовые показатели удобств и дополнительных услуг, таких как спа, поле для гольфа, горнолыжный курорт или ресторан.

Почему риэлтор рассматривает возможность предложения долевой собственности потенциальному продавцу или покупателю?

Концепция долевого владения неизвестна многим застройщикам, строителям, продавцам и покупателям, и даже те, кто знаком с этой концепцией, часто не понимают ее потенциальных преимуществ. Риэлтор, который понимает концепции долевого владения, часто может получить листинг или совершить продажу, которую другие риэлторы не могут, открыть новые возможности для маркетинга или добиться более высокой продажной цены. Знание и понимание долевого владения могут быть особенно полезным инструментом во времена или в регионах, где объем транзакций для традиционных продаж является медленным или сезонным.

Какие правовые ограничения применяются к долевой собственности?

Юридические ограничения на долевое владение можно сгруппировать в четыре основные категории: (i) национальное или государственное законодательство о недвижимости, (ii) местное законодательство о недвижимости, (iii) ограничения частного права и (iv) национальное или государственное законодательство о ценных бумагах или инвестициях. . Даже если группа друзей и родственников покупает собственность для совместного использования и, следовательно, дробные доли не будут продаваться широкой публике, в какой-то момент могут применяться правовые ограничения на долевое владение, особенно когда одному из совладельцев требуется или хочет перепродать свою долю.

В США законы о долевом владении недвижимостью варьируются от штата к штату. Какой закон применяется, зависит от того, где находится общая собственность, как и где будут реализовываться интересы и, в некоторых случаях, где проживают покупатели. Чтобы определить, какие национальные или государственные законы о недвижимости применяются к конкретному соглашению о долевом владении, необходимо определить, сколько процентов будет предложено, общую структуру предложения, как и где будут продаваться проценты и кому будет разрешено покупать.Когда требуется одобрение регулирующих органов, затраты и задержки, связанные с получением одобрения, могут быть значительными, а в некоторых случаях в одобрении может быть отказано в зависимости от местоположения собственности или других ограничений.

Местное регулирование долевой собственности редко, но все больше растет, особенно в курортных общинах. Ограничения на частные дела, содержащиеся в руководящих документах ассоциаций домовладельцев (таких как CC&R, Устав, Соглашения о сотрудничестве и т. Д.), Также могут ограничивать или запрещать соглашения о долевом владении.Большинство местных законов о долевом владении и ограничения частных сделок вызваны правами на использование, которые предлагаются вместе с долевыми акциями, а не количеством владельцев или структурой собственности. Другими словами, эти ограничения налагаются не потому, что продаются дробные доли собственности, а потому, что они продаются с обещанием, что одному владельцу будет разрешено использовать дом или квартиру в определенное время. Конечно, без обещания определенного и повторяющегося права использования долевые интересы, вероятно, не будут продаваться.

Национальные или государственные законы о ценных бумагах или инвестициях также могут применяться к соглашениям о долевой собственности. Как правило, эти правила будут применяться в тех случаях, когда арендный доход распределяется между владельцами, управленческие обязанности полностью делегированы или целью совместного владения является, прежде всего, инвестиции. Применение этих законов может привести к дорогостоящей регистрации и соблюдению требований, ограничениям на рекламу, лицензированию сделок с ценными бумагами и требованиям, касающимся благосостояния и опыта каждого покупателя.

Как разделены права на использование долевой собственности?

Независимо от того, является ли человек частичным застройщиком многоквартирной дробной собственности, риэлтором или продавцом отдельного дома, который будет предложен фракционно, или организацией группы семьи или друзей для покупки общей собственности, решая, каким будет общая собственность. использование обычно является первым шагом в структурировании соглашения о долевом владении. Структура использования будет определять большинство других элементов соглашений о долевом владении и станет наиболее важным и ценным преимуществом владения для долевых собственников.

При анализе различных вариантов использования долевого владения важно сбалансировать предсказуемость и гибкость, а также помнить, что совладельцы будут обмениваться правами использования между собой независимо от того, какая система будет принята. Выбор структуры распределения долевого владения должен определяться местоположением и размером собственности, ее сезонностью, вероятной продолжительностью посещений и способом, которым люди, вероятно, будут путешествовать в совместно используемую собственность. Кроме того, рассмотрите сложность и стоимость эксплуатации системы долевого владения в свете количества совладельцев и помните, что сложная или трудоемкая система будет подвержена сбоям и манипуляциям и добавит к совладельцам сборы.

Самой популярной моделью использования долевого владения является «подход распределения использования». Каждому совладельцу предоставляется исключительное право использовать дом в течение определенного количества дней, недель или месяцев в году. Периоды использования могут быть фиксированными (например, «февраль месяц» или «первые две недели февраля и июль»), переменными (то есть они меняются каждый год) или комбинацией фиксированных и переменных. В многоквартирных частных владениях права на использование могут принадлежать конкретному дому или квартире, группе домов или квартир (например, всем квартирам с тремя спальнями или всем квартирам с видом на море) или всем квартирам. дома или квартиры.На покупную цену может влиять количество и / или качество использования, выделенное каждому совладельцу. Права на использование могут быть ограничены только владельцами или распространены на семью, друзей, арендаторов, биржи или любую их комбинацию. К разным периодам использования могут применяться разные права использования. Периоды использования могут быть назначены посредством ежегодной ротации между Совладельцами заранее установленных групп дней, недель или месяцев, ежегодного выбора или процесса черновика, основанного на ротационной системе приоритета выбора, системе резервирования или любой комбинации этих систем использования. .

Менее популярной моделью распределения прав на использование с долевым владением является «подход Pay-To-Use». Совладельцы оплачивают заранее оговоренную «плату за использование» за каждый день или неделю использования. Плата за использование, а также любой доход от аренды, полученный, если дом также сдается в аренду не владельцам, используются для оплаты расходов, связанных с владением. Если плата за использование и доход от аренды вместе превышают расходы, излишек делится между владельцами; если есть дефицит, каждый владелец должен внести свой вклад. Когда используется подход Pay-To-Use, покупная цена и право собственности на дом могут быть разделены в зависимости от того, что может себе позволить каждый совладелец, его инвестиционных целей или любых других критериев, которые группа считает полезными, кроме цены покупки и владения не должны иметь никакого отношения к использованию.Можно использовать подход распределения использования, но все же выделять определенное количество недель каждый год в качестве недель Pay-To-Use, что означает, что в это время дом будет сдаваться в аренду владельцам или не владельцам, и в результате будет получен доход. разделен между собственниками пропорционально доле владения. В другом варианте можно использовать подход Pay-To-Use, но по-прежнему предоставлять совладельцам предпочтения или скидки на определенное количество недель каждый год.

Как распределяются расходы по долевой собственности?

В соглашениях о долевом владении с участием одного дома операционные расходы, такие как страхование, техническое обслуживание, ремонт, улучшения, коммунальные услуги и управление, обычно делятся пропорционально доле владения, так что владелец 20% будет оплачивать 20% каждой из этих расходов.При использовании подхода Pay-To-Use плата за использование и доход от аренды будут вычитаться из расходов, а владелец 20% (после уплаты платы за использование за любые дни или недели, которые он / она провел в доме) получит 20% любого излишка, если доход превышает расходы, или оплатить 20% любого дефицита, если расходы превышают доход. В юрисдикциях, где налог на имущество увеличивается в результате перепродажи дробной доли, покупатель должен полностью оплатить увеличение. Перепродажа одним совладельцем никогда не должна увеличивать налоговое бремя собственности совладельца, не занимающегося продажей.В штатах, где перепродажа не требует переоценки, налог на имущество может распределяться так же, как и другие операционные расходы.

В соглашениях о долевом владении с участием нескольких единиц девелопер должен сначала определить, будет ли использование каждого совладельца ограничено конкретной единицей или единицами или все совладельцы будут совместно использовать все единицы. В первом случае разработчик может выбрать, чтобы каждый совладелец вносил вклад только в расходы на эксплуатацию объекта или объектов, на которые он / она имеет права использования.

Как финансируются сделки с долевым владением?

Обследования отрасли показали, что только 30-35% покупок с долевым участием связаны с финансированием, а 65-70% покупателей с долевым участием оплачивают все наличные деньги за свою долю долевого участия. Исторически сложилось так, что при финансировании долевого владения одним домом или квартирой единственным доступным вариантом было получение групповой ипотеки под залог всего дома. Более крупные проекты могли получить частичное финансирование, когда каждый частичный владелец мог получить свой собственный заем, обеспеченный только его / ее долей участия.Совсем недавно индивидуальное дробное финансирование стало доступным для соглашений о долевой собственности с участием одного дома или квартиры, но события в сфере кредитования замедлили эту тенденцию.

Если будет групповая ипотека, долевым собственникам нужно будет рассчитать, как разделить выплаты по ипотеке. Если первоначальный взнос распределяется в той же пропорции, что и цена, ипотека также будет разделена пропорционально цене. С другой стороны, если одни совладельцы вносят больше первоначального взноса, чем другие (относительно их цены), разделение ипотеки будет отличаться от раздела собственности.Для иллюстрации представьте, что пять семей хотят поровну разделить дом для отпуска за 500 000 долларов и планируют купить его с первоначальным взносом в 100 000 долларов и общей ипотечной ссудой в размере 400 000 долларов. Теперь предположим, что семья № 1 имеет только 10 000 долларов для первоначального взноса, Семья № 2 имеет 30 000 долларов для первоначального взноса, а у остальных семей по 20 000 долларов. Семья №1 будет покупать акцию на 100 000 долларов с уплатой 10 000 долларов, что означает, что им нужно будет занять 90 000 долларов из групповой ипотеки на 400 000 долларов или 22,5% (90/400). Семья №2 будет покупать акцию на 100 000 долларов с выкупом на 30 000 долларов, что означает, что им нужно будет занять 70 000 долларов из ипотечных кредитов на сумму 400 000 долларов или 17 долларов.5% (70/400). Каждая из остальных семей будет покупать акцию на 100 000 долларов с уплатой 20 000 долларов, что означает, что каждая из них должна будет занять 80 000 долларов или 20% (80/400). В этой ситуации все выплаты по ипотеке будут разделены в зависимости от суммы займа, то есть Семья №1 будет платить 22,5%, Семья №2 будет платить 17,5%, а каждая из остальных семей будет платить 20%.

Как управляются частные дома для отдыха?

Полезно разделить задачи управления долевым владением на четыре категории: распределение использования, учет, очистка и ремонт.Любая из этих работ может выполняться совладельцами или сторонними специалистами, может включать компенсацию или нет, и может быть объединена по мере необходимости для повышения эффективности или удобства.

Управление распределением использования необходимо только в относительно сложных системах использования, таких как те, которые основаны на резервировании или включают элемент оплаты по факту использования. Простые системы использования, такие как фиксированные назначения или фиксированные ротации, не требуют какого-либо управления и, следовательно, менее дороги и более надежны. Имейте в виду, что системы, которые предположительно являются автоматизированными или основанными на Интернете, по-прежнему требуют мониторинга, обслуживания и резервного копирования (когда (а не в случае) отказа системы), поэтому кто-то должен отвечать за управление даже самой автоматизированной системой использования.

Управление бухгалтерским учетом включает сбор платежей от совладельцев, оплату счетов и ведение записей. Во избежание споров о долевом владении и нехватки денежных средств, которые могут привести к кредитным дефектам и даже к потере совместно используемой собственности, абсолютно необходимо собирать выплаты совладельцам на основе бюджета и регулярной системы оценки, а не «по мере необходимости». Это означает, что в конце каждого года владелец или менеджер оценивает все расходы на следующий год, включая групповую ипотеку (если таковая имеется), налог на имущество, страхование, техническое обслуживание, ремонт, улучшения, коммунальные услуги и управление, и определяет сумма, если таковая имеется, которая потребуется от каждого совладельца для оплаты счетов.Ожидаемые расходы должны включать некоторые резервы для долгосрочных повторяющихся расходов, таких как покраска, кровля, обслуживание системы, а также замена мебели и приборов. От каждого владельца следует потребовать внести свой платеж по графику. Таким образом, каждый совладелец с достаточно высокой степенью точности знает, что от него / нее ожидается в наступающем году, и легко отследить, выполняет ли совладелец свои обязательства перед серьезной проблемой. развивается.

Уборка — это управленческая задача с удивительно высоким потенциалом вызвать недовольство и разногласия среди долевых собственников, особенно в небольших группах совместного владения, проживающих в одном доме или квартире.Большинству совладельцев гораздо больше нравится пользоваться своим домом для отдыха, когда они приезжают и находят его чистым и аккуратным, а чистота необходима для успешной сдачи в аренду не владельцам. Если среди всех совладельцев в группе (а также их семей и друзей) не будет преобладать необычно постоянный и высокий стандарт чистоты и порядка, вполне вероятно, что негодование и даже гнев разовьются по поводу состояния дома, когда некоторые пользователи уйдут. . Верно также и то, что человек должен быть в отпуске, когда пользуется домом, и, возможно, не захочет тратить последний день отпуска на уборку.По всем этим причинам я настоятельно рекомендую даже самым маленьким и наименее формальным группам совладельцев загородного дома регулярно прибегать к услугам уборщика или уборщика. Уборщик также может следить за состоянием собственности и сообщать совладельцам, когда конкретный совладелец или гость что-то повредил, сломал или украл. Одна из лучших особенностей совместного владения — то, что стоимость такого типа услуг может быть распределена по всей группе.

Управление ремонтом важно, потому что без него никто не несет ответственности за содержание долевого имущества в хорошем состоянии, а небольшие недорогие проблемы могут перерасти в большие дорогостоящие.Менеджер по ремонту должен нести ответственность за периодический осмотр собственности, рассмотрение замечаний и жалоб от совладельцев, а также за организацию и надзор за ремонтом. Если менеджер по ремонту будет делать капитальный ремонт самостоятельно, важно до начала работы установить, получит ли менеджер по ремонту компенсацию и, если да, то какую. Компенсации «время и материалы» следует избегать, потому что она часто приводит к спорам, особенно когда менеджер по ремонту не является профессиональным подрядчиком и не может эффективно использовать свое время и / или материалы.Гораздо лучший подход — заранее установить объем работ, время выполнения и сумму платежа. Это позволяет избежать большинства возможных споров и позволяет группе сравнивать предложение менеджера по ремонту с предложениями внешних подрядчиков.

Как частичные владельцы домов для отпуска принимают решения?

В проектах с долевым владением, организованных застройщиком или продавцом собственности, застройщик / продавец должен определить, какие полномочия предоставить собственникам, как будут приниматься различные типы решений собственников (правление или голос собственника, большинство голосов против подавляющего большинства или единогласное решение). ) и как будет обрабатываться переход между контролем разработчика и контролем владельца.Если частичный проект включает в себя несколько единиц, продавец / разработчик должен ли принимать определенные решения подгруппами владельцев (или управляющим советом, избранным подгруппами) на основе разделения прав использования и / или обязательств по обслуживанию. Другими словами, должны ли решения относительно конкретной единицы или единиц приниматься всеми владельцами или только теми владельцами, чьи обязательства по использованию и / или платежам будут затронуты?

Независимо от того, сколько собственников и домов будет в группе долевого владения, и была ли договоренность о долевом владении создана продавцом / застройщиком или самими долевыми собственниками, полезно установить определенные обязательные обязанности, которые группа будет выполнять. быть обязанным сделать, если все владельцы не договорились об ином.Эти обязательные обязанности должны включать оплату текущих эксплуатационных расходов и поддержание здания в хорошем состоянии. Установление обязательных обязанностей не позволяет отдельному владельцу (в группе только из двух владельцев) или большинству владельцев (в группе из трех или более владельцев) предпринимать действия, которые ставят под угрозу групповые инвестиции.

Группы из трех или более совладельцев обычно имеют многоуровневую систему голосования, в которой определенные решения принимаются большинством или подгруппой, такой как совет директоров, а определенные решения требуют единогласия (или, альтернативно, большего большинства).Решения, требующие более высокого уровня одобрения, как правило, включают серьезные физические изменения в собственности, большие расходы, изменение распределения прав использования, продажу всей собственности и заимствование денег под собственность, а также могут включать все остальное, что группа считает особенно важным. . При анализе того, как следует принимать решения, имейте в виду, что разрешение на принятие решения большинством позволяет большинству отнять права на использование у меньшинства или добавить к нему бремя затрат.С другой стороны, требование о принятии решения на основе консенсуса может парализовать группу, если есть совладелец, который не заинтересован, необоснован или рассержен. Личности и отношения первоначальных совладельцев могут со временем измениться, и новые люди могут войти в группу в результате перепродажи или смерти, поэтому не предполагайте, что уровень сотрудничества, легкость достижения консенсуса и рациональность, которые вы испытываете сейчас будет продолжаться в будущем.

В группах всего из двух совладельцев голосование явно проблематично.Если совладельцы не согласны, результат зависит от того, как в соглашении о совместной собственности рассматривается рассматриваемый объект. Если в соглашении указано, что рассматриваемое действие требует согласия обоих владельцев, никаких действий предприниматься не будет, поскольку собственники не дали на это согласия. Если в соглашении ничего не сказано по этому вопросу, совладельцам потребуется помощь в разрешении споров, как правило, посредничество и / или обязательный арбитраж.

Одна особенно важная, но часто упускаемая из виду область принятия решений и потенциальных споров — это планировка и меблировка общего загородного дома.Собственность может стать чрезмерно захламленным хранилищем ненужной мебели совладельца или неприятным лабиринтом противоречащих друг другу вкусов. Я предлагаю совладельцам сначала согласовать расположение мебели, а в случае необходимости покупки — бюджет и план принятия решений о покупке. После завершения первоначальной меблировки и отделки любые дополнения или изменения должны потребовать одобрения группы.

Облагаются ли вычетом налога на дом для отпуска с долевым владением?

Налоговый режим домов для отдыха зависит от того, как часто недвижимость используется для «личного пользования» и как часто она используется для «сдачи в аренду».Существует три возможных налоговых режима, каждый со своими собственными правилами налоговых вычетов: «Чистый второй дом», «Чистая аренда недвижимости» и «Аренда второго дома / хобби».

Налоговый режим «Чистый второй дом» используется, если недвижимость сдана в аренду на срок не более 14 дней в конкретном налоговом году. При таком налогообложении проценты по ипотеке и налоги на имущество, как правило, не облагаются налогом, а другие расходы — нет. Доход от аренды полностью не облагается налогом.

«Чистая арендуемая собственность» используется, если выполняются оба следующих условия: (i) недвижимость сдана в аренду на срок более 14 дней в конкретном налоговом году »и (ii) общее количество Дней «личного пользования» составляет не более 14 или не более 10% от общего количества дней «аренды».(Например, если было 220 дней «аренды», могло быть до 22 дней «личного использования»; если было 100 дней «аренды», могло быть до 14 дней «личного использования».) С «Pure» Аренда собственности », разделите год на две части:« аренда »и« личное пользование »и пропорционально распределите все расходы. Что касается «арендной» части, расходы (включая проценты по ипотеке, налог на имущество, страхование, техническое обслуживание, ремонт, улучшения, коммунальные услуги, управление и даже амортизационные отчисления) подлежат вычету в той степени, в которой они превышают арендный доход, но вычет не может быть произведен против всех виды доходов, и в некоторых случаях должны переноситься на будущие годы и вычитаться из них.Для части «личного пользования» надежно вычитается только налог на имущество; другие расходы, включая проценты по ипотеке, как правило, не учитываются.

Налоговый режим «Аренда второго дома / хобби» применяется, когда не применяется ни одна из других категорий. При таком налоговом режиме разделите год на две части: «аренда» и «личное пользование» и пропорционально распределите каждый расход. Что касается «арендной» части, расходы (опять же, включая проценты по ипотеке, налог на имущество, страхование, техническое обслуживание, ремонт, улучшения, коммунальные услуги, управление и даже амортизацию) могут компенсировать доход, но не подлежат вычету в иных целях.Для части «личного пользования» проценты по ипотеке и налоги на имущество, как правило, вычитаются, но другие расходы — нет.

При определении того, как часто недвижимость используется в «личных целях» и как часто она используется в качестве «сдачи в аренду», применяются следующие правила:

• Использование совладельцем, даже если совладелец платит за использование, является «личным использованием».
• Использование родственником владельца, даже если родственник платит полную арендную плату, является «личным использованием».
• Использование не владельцем дома для отпуска по договоренности об обмене домом для отпуска является «личным использованием».
• Дни, потраченные в основном на ремонт или обслуживание загородного дома, не являются «личным использованием», но также не должны считаться днями «аренды».
• День, когда дом доступен для аренды, но фактически не сдается, не может считаться днем ​​«аренды».

Когда отпускная недвижимость распределяется по частям, Правила IRS, похоже, предполагают, что использование всех совладельцев (и их родственников, друзей-неплательщиков и обменников) должно быть сложено вместе, чтобы определить общее количество дней «личного использования», и дни, когда недвижимость сдавалась в аренду арендаторам, которые не являются собственниками или родственниками (независимо от того, шла ли арендная плата отдельному владельцу или распределялась между группой), следует сложить вместе, чтобы определить общее количество дней «аренды».Затем следует определить налоговый режим. Если дом квалифицируется как «чистый второй дом», каждый владелец может вычесть все уплаченные им проценты по ипотеке и налог на недвижимость. Если дом не квалифицируется как «чистый второй дом», группе необходимо будет определить коэффициент распределения коллективных расходов на «аренду» / «личное пользование». Затем каждый владелец должен будет применить это соотношение к расходам, которые он / она заплатил, компенсировать любой полученный доход и применить соответствующие правила налогового вычета, как указано выше.Тем не менее, по крайней мере, в одной статье, в которой подробно исследуется эта тема, сделан вывод о том, что такой подход может быть неработоспособным или справедливым на практике, и что для каждого владельца было бы разумно определять свой налоговый режим отдельно на основе его / ее использования. и аренда его / ее интервала.

Это обсуждение налоговых вопросов предназначено только как введение в общие правила. Проконсультируйтесь с квалифицированным юристом или бухгалтером для получения полной и персонализированной налоговой информации.

Как я буду облагаться налогом, если частный дом для отпуска продан или я продам свою долю?

Если продавец не занимал недвижимость в качестве основного места жительства в течение двух из пяти лет, непосредственно предшествующих продаже, он / она не будет иметь права на освобождение от уплаты налога на прирост капитала в размере 250 000 долларов США для одного человека / 500 000 долларов США в браке.Но продавец, скорее всего, будет иметь право на налогообложение любой прибыли по более низким ставкам долгосрочного прироста капитала и может иметь право совершить отложенный налог на обмен. Как правило, порядок налогообложения прибыли или убытка от перепродажи будет зависеть от того, как недвижимость использовалась в течение 12 месяцев, предшествовавших продаже. Размышляя о продаже недвижимости для отдыха (или только вашей доли в ней), разумно проконсультироваться с налоговым экспертом по крайней мере за год до запланированной продажи.

Почему собственник или риэлтор, продающий всю собственность, должен разработать структуру долевого владения и соглашение перед маркетингом? Почему бы не позволить покупателям разработать собственное частичное соглашение?

Хотя теоретически возможно собрать всю группу покупателей, попросить их подготовить единое предложение как группу, а затем дать им время и гибкость для создания своей собственной структуры и соглашения до закрытия (пока недвижимость удерживается на рынке) , этот подход гораздо чаще оказывается неудачным, чем успешным, и требует огромных усилий и времени даже в случае успеха.Большинству продавцов и риэлторов гораздо проще и продуктивнее принимать индивидуальные предложения от потенциальных покупателей каждой дробной доли, даже если они намереваются одновременно закрыть продажу для всех покупателей сразу. (Обратите внимание, что закрытие продаж по одному также возможно.) Принятие индивидуальных предложений по дробным акциям практически невозможно без наличия структуры и документации. Структура, созданная соглашением, необходима, чтобы избежать неопределенности и риска, которые в противном случае были бы связаны с серией договоров купли-продажи процентной доли собственности.

Какой тип соглашения о долевой собственности или документа о долевом владении необходим для соглашения о долевой собственности?

Каждой группе долевого владения нужен документ или группа документов с подробным описанием их прав (особенно использования / аренды, изменения, финансирования и перепродажи) и обязательств (особенно распределения затрат, структуры взносов, ремонта / замены и правил). Документ или документы должны быть подготовлены с учетом того факта, что они будут использоваться только в случае несогласия владельцев и будут полезны только в том случае, если они могут разрешить разногласия (подробнее об этом позже).

Если частичные владельцы будут владеть правом собственности (договоренность о «прямом владении»), регулирующие документы делятся на две общие категории: подпись этого владельца и (ii) незарегистрированные и связывающие только тех долевых владельцев, которые их подписывают. Принципиальные преимущества зарегистрированных документов, часто называемых «Декларациями» или «CC&R» (что означает «Соглашения, условия и ограничения»), заключаются в том, что они снижают риски совместного владения (особенно риск того, что будет совладелец который не связан документами, потому что он / она их не подписывал), и облегчать сбор в случае неуплаты обязательств совладельца.Принципиальные недостатки зарегистрированных документов заключаются в том, что они могут нарушать местные или частные правила, их труднее изменять и, как правило, они несовместимы с групповым финансированием. Распространенное заблуждение состоит в том, что совладельцы получают «отдельные документы» только при наличии зарегистрированных документов о долевом владении. Фактически, все соглашения о долевом владении, предполагающие прямое владение, могут иметь отдельные документы, независимо от типа используемых документов и от того, зарегистрированы они или нет.

Большинство договоренностей о частичном отпуске включает комбинацию записанных и незарегистрированных документов, и трудно сделать обобщения относительно того, как обычно называются документы, или указать, какие документы (в отличие от элементов содержания) необходимы. Некоторые общие названия (помимо «Декларации» и «CC&R», упомянутых выше): «Пользовательское соглашение», «Устав», Соглашение о совместной собственности »,« Соглашение о совместной собственности »,« Соглашение с владельцем »,« Соглашение об управлении »и« Правила использования », но нет шаблона относительно того, что находится в документе с определенным именем, или как различные необходимые положения распределяются между документами, когда проект состоит из нескольких документов.Ключ состоит в том, чтобы убедиться, что все важные элементы контента присутствуют, и оценить степень, в которой конкретный элемент контента будет иметь исковую силу против нынешних и будущих владельцев.

Некоторые соглашения о долевом владении предполагают создание юридического лица, например корпорации, которое может быть коммерческим или некоммерческим. Иногда субъект фактически владеет недвижимостью, а совладельцы владеют объектом (более подробно обсуждается ниже), но в большинстве случаев субъект создается только для управления и эксплуатации собственности.Когда организация создается, будет существовать учредительный документ, часто называемый «Уставом» или «Сертификатом», и могут существовать требования к ежегодной подаче и налоговой отчетности. Выгоды от создания юридического лица для управления и эксплуатации долевой собственности на время отпуска спорны, и решение часто принимается размером группы.

Действительно ли частным владельцам домовладельцев, которые являются близкими друзьями или семьей, нужны официальные документы?

Люди и обстоятельства меняются непредсказуемым образом, и новые люди могут вступить в группу совместного владения в любое время в результате смерти или других неожиданных событий.Когда происходят эти изменения, даже лучшие друзья, самые близкие из семей и самые приятные и доброжелательные люди в мире могут не согласиться. Цель соглашения — помочь разрешить эти конфликты быстро, недорого и без разрушения личных отношений членов группы.

Должны ли договоры о долевой собственности на отпуск быть краткими и простыми?

Документы о совместной собственности никто не читает для удовольствия. Единственный случай, когда можно прочитать документы, — это конфликт, который не может быть разрешен неформальным путем.В этой ситуации нужно, чтобы соглашение о долевой собственности обеспечивало конкретное и ясное решение. Чем короче соглашение о долевом владении, тем меньше вероятность того, что оно решит конкретную проблему, которая заставила взглянуть на это соглашение. Преимущество длины заключается в том, что она позволяет соглашению о совместной собственности охватывать больше вопросов и делает его более полезным. Нет недостатка в длине, если документ имеет полное оглавление. Простота желательна, если она не происходит за счет широты.

Что произойдет, если владелец долевого участия не выполнит свои обязательства?

Хотя неисполнение обязательств совладельцем является серьезным потенциальным риском долевого владения, важно держать проблему в перспективе. По моему опыту, тип дефолта, который больше всего беспокоит совладельцев, — неуплата необходимого платежа — встречается крайне редко. Гораздо более распространенными, но все же редкими являются значения по умолчанию, связанные с использованием совместно используемой собственности, такие как повреждение собственности, неспособность содержать ее в чистоте, использование в несанкционированное время или ненадлежащими способами, а также изменение или загромождение без согласия группы.

Несмотря на то, что необходимо (как с юридической, так и с этической точки зрения) защищать права и капитал каждого долевого собственника, даже если он / она допустил дефолт, также важно, чтобы соглашение о долевой собственности давало группе право справиться с дефолтом быстро и эффективно. Группа всегда может решить не использовать всю свою власть, если обстоятельства требуют снисхождения, но группу не следует принуждать к снисходительности, если один из ее членов игнорирует правила или подвергает собственность или вложения риску.

Типичный договор о совместной собственности предусматривает, что владелец, обвиненный в нарушении, будет уведомлен об обвинении и получит ограниченное время для его оспаривания или исправления. Если обвиняемый владелец долевой акции решает оспорить обвинение, дело передается на разрешение спора, которое обычно является посредничеством, или, если оно не увенчалось успехом, обязательным арбитражем. Если обвиняемый совладелец не устранит нарушение или не приступит к разрешению спора в указанные сроки, его доля в долевом имуществе продается по рыночной цене с использованием тщательно описанной процедуры.Поступления от продажи используются для оплаты любых задолженностей, транзакционных издержек, судебных издержек и штрафов, а любые оставшиеся суммы переходят совладельцу, нарушившему обязательства. Обратите внимание, что процедура, в результате которой частный владелец собственности просто лишается своей собственности, инвестиций или капитала, обычно не имеет исковой силы и, следовательно, бесполезна для группы.

Группам с долевым владением рекомендуется создать резервный фонд по умолчанию, который будет использоваться для выплаты процентов по ипотеке, налога на имущество или страхования, если совладелец не внесет свою долю.Но важно понимать, что этот фонд не предназначен для использования в качестве пула, из которого дефолтный владелец долевого участия может занимать по своему желанию. Если совладелец не может произвести платеж, а группа решает использовать часть фонда, чтобы восполнить дефицит, совладелец, нарушивший свои обязательства, по-прежнему не выполняет свои обязательства, и группа по-прежнему имеет право предпринять такие же корректирующие действия. что он имел бы право принять, если бы резервный фонд по умолчанию не был использован. Другими словами, дефолтный частичный владелец не должен иметь возможность избежать ответственности, заявив, что, поскольку были использованы его / ее собственные деньги в резервном фонде по умолчанию, он / она на самом деле не допустил дефолта.

Следует ли в долевой или долевой собственности использовать компанию с ограниченной ответственностью (Llc), товарищество с ограниченной ответственностью (Lp) или товарищество с ограниченной ответственностью (Llp)?

Владение загородным домом в качестве компании с ограниченной ответственностью («LLC»), товарищества с ограниченной ответственностью («LP»), товарищества с ограниченной ответственностью («LLP», которое невозможно в США), корпорации или другого юридического лица (а не в имена совладельцев) могут предложить несколько преимуществ, включая (i) защиту других активов от обязательств, возникающих из-за долевого владения, (ii) защиту разделяемой собственности от конфискации кредиторами совладельцев), (iii) повышение гибкости владения изменения, и (iv) добавление структуры, созданной обширным сводом законов, применимых к этим организациям (но иначе не применяется к совместному владению).Для собственности, расположенной за пределами Соединенных Штатов, владение недвижимостью для совместного отдыха через юридическое лицо дает дополнительные преимущества, которые обсуждаются ниже.

Но владение загородным домом через ООО или другое юридическое лицо также имеет недостатки. Создание и поддержание структуры юридического лица связано с дополнительными расходами, включая сборы за создание, специальные налоги и ежегодные затраты на подготовку налоговых деклараций для юридического лица (которые необходимы, даже если юридическое лицо не имеет задолженности по налогам). Кроме того, использование юридического лица может лишить владельцев долей долевого участия некоторых льгот по налогу на прибыль владения загородным домом, например, возможности вычитать проценты по ипотеке и налог на недвижимость в качестве второго дома.В конечном счете, на вопрос о том, следует ли владеть долевой собственностью через организацию, следует отвечать в каждом конкретном случае в свете конкретных обстоятельств группы и собственности. Подавляющее большинство групп, состоящих из жителей США, совместно владеющих недвижимостью для отдыха в США, предпочитают прямое владение, а не владение в качестве LLC или другого юридического лица.

Следует ли разрешить долевым собственникам свободно продавать свои доли в общем доме для отдыха?

Те, кто владеет совместной собственностью с друзьями или семьей, часто обеспокоены тем, что разрешение совладельцам перепродать свои акции приведет к тому, что несовместимые или неквалифицированные совладельцы войдут в группу.Но запрещение индивидуальных перепродаж или требование единодушного согласия на них (что на самом деле одно и то же) может означать, что у владельца долевого участия нет возможности выйти из группы, не продав свою долю другому долевому владельцу. Проблема с этой ситуацией в том, что никакой другой совладелец не может быть заинтересован в покупке дополнительной дробной доли. Более того, даже если другой совладелец или группа совладельцев желает совершить покупку, у них мало стимулов платить справедливую рыночную цену, поскольку у продавца нет другого выбора, кроме как взять все, что предлагается.(Требование, чтобы цена основывалась на оценке, не поможет, если в результате другие совладельцы отговорятся от покупки.)

Важная вещь, которую следует иметь в виду при рассмотрении вопроса о перепродаже дробных долей, заключается в том, что меняются личности и меняются жизни способами, которых никто не ожидает или не может предсказать, и что люди неизбежно будут нуждаться или захотят покинуть группу. время. Изучите проблему как с точки зрения человека, который может быть вынужден принять нового совладельца, так и с точки зрения человека, которому, возможно, придется продать его из-за финансовых трудностей или болезни.Также помните, что принуждение кого-то оставаться в группе, когда он / она нуждается или хочет уйти, обычно вредит динамике группы и значительно затрудняет принятие решений и управление.

Я настоятельно рекомендую разрешить индивидуальную перепродажу долевого владения с учетом ограничений, направленных на защиту группы от несовместимых или неквалифицированных покупателей. Эти меры защиты могут включать право первого отказа (право одного или нескольких существующих совладельцев приобрести долю продавца по рыночной цене) и право отказа (право других совладельцев отклонить предложенного покупателя, если они может сформулировать разумные основания для отказа).

Должны ли совладельцы частных домов для отпуска иметь возможность принудительно продать весь дом для отдыха?

Как я упоминал выше, очень важно осознавать, что жизнь каждого из совладельцев изменится так, как они не ожидают, и что долевые собственники должны иметь возможность покинуть группу. Разрешение совладельцам продавать отдельные акции — это один из способов сделать возможным уход, но продажа долей совместно используемой собственности может быть трудной или невозможной из-за рыночных условий, плохой динамики группы, состояния совместно используемой собственности или других непредсказуемых факторов.Таким образом, даже если индивидуальные продажи с дробным процентом разрешены, имеет смысл создать реалистичную, гарантированную стратегию выхода. Как правило, это означает выбор времени в будущем, когда любой из совладельцев сможет настоять на том, чтобы другие либо выкупили их по справедливой рыночной стоимости, либо продали всю совместно используемую собственность.

Какие виды рисков создает долевое совместное владение в отпуске?

Долевое владение сопряжено с риском совместного использования собственности с другими и полагаться на них в выполнении своих обязательств перед вами.Совместное использование означает, что вы не сможете делать то, что хотите, и когда захотите, и что другие могут делать то, что вам не нравится. Обязательства по совместному использованию означают, что необходимое обслуживание и управление могут не быть завершены, или, что еще хуже, в результате того, что совладелец не может произвести платеж, ипотечный кредитор может лишить права выкупа все здание, в результате чего все другие совладельцы проиграют. использование общего дома и, возможно, всех вложенных денег. Невозможно устранить эти риски, но есть способы их снизить.Возможно, самое важное, что вы можете сделать, чтобы снизить риск совместного владения, — это иметь подробное, письменное, подписанное соглашение о долевом владении, которое касается всех вопросов, включая события, которых вы не ожидаете, возможность того, что люди вы не знаете, войдете ли вы в группу в результате смерти или перепродажи, а также реальности, что люди меняются, и вы можете не ладить с другими совладельцами так же хорошо, как сейчас.

Помимо заключения соглашения о долевом владении, эти шаги помогут снизить риск долевого владения:

• Тщательно изучите биографию и финансовую квалификацию потенциальных совладельцев.
• Используйте систему ежемесячной оценки для сбора платежей от группы и оплачивайте все счета с группового счета.
• Назначьте каждую из основных задач управления конкретному человеку внутри или вне группы.
• Попросите каждого совладельца внести свой вклад в резервный фонд по умолчанию, который будет использоваться для выплаты процентов по ипотеке (если есть групповая ипотека), налога на имущество или страхования, если совладелец не внесет свою долю, и убедитесь, что вы не тратьте случайно деньги на обслуживание или ремонт.
• Дайте группе возможность быстро вытеснить совладельца, который не выполняет свои обязательства, и использовать это право до того, как группа столкнется с серьезными финансовыми проблемами.

Какие дополнительные риски возникают, если дачный дом находится в чужой стране?

Если недвижимость для частичного отдыха находится за границей, потенциальные совладельцы с меньшей вероятностью будут знакомы ни с рынком недвижимости, ни с местной системой сделок с недвижимостью.Такая незнание создает риск переплаты за недвижимость или ее улучшения и меблировки, или потери денег и времени в связи с формальностями сделки. Кроме того, законы многих зарубежных стран не обеспечивают такой же уровень защиты потребителей, как законы США. Текущее управление, обеспечение соблюдения соглашения о совместном владении и операции перепродажи также могут быть проблематичными. Все эти трудности могут усугубляться языковым барьером. Чтобы управлять этими рисками, важно задействовать как U.S. поверенный, и поверенный, имеющий лицензию в стране, где находится недвижимость, при формулировании соглашения о долевой собственности и структуры долевой собственности.

Владение долевым имуществом через юридическое лицо, созданное в юрисдикции с хорошо развитой и знакомой правовой системой и эффективной альтернативной инфраструктурой разрешения споров (так что вам не нужно полагаться на медленный и дорогостоящий судебный процесс), может помочь решить многие о трудностях, связанных с недвижимостью для совместного отдыха за границей.Такая договоренность позволяет совершать сделки по продаже и аренде на знакомом языке и в соответствии со знакомыми правилами, избегая формальностей и затрат, связанных с передачей недвижимости в стране, где находится недвижимость, а также расходов и неудобств иностранных юристов, агентов по недвижимости. и нотариусы. Кроме того, использование структуры долевого владения иностранной организацией позволяет регулировать отношения совладельцев в соответствии с хорошо разработанными и знакомыми законами, а любые споры между совладельцами разрешаются быстрее, надежнее и экономичнее.В некоторых случаях можно также избежать некоторых видов налогов на передачу и наследство.

О SirkinLaw APC

SirkinLaw APC специализируется на совместном владении недвижимостью с 1985 года и участвовала в создании более 5000 соглашений о совместном владении в Соединенных Штатах и ​​во всем мире. Такой обширный опыт позволяет нам использовать огромную библиотеку частичной документации по проектам, а также обширные знания о требованиях к маркетингу и регистрации практически для любого места, где проект может быть расположен или потенциально продается.Мы гордимся своей способностью писать юридические документы на простом английском языке, разрабатывать простые и элегантные способы использования и организационные структуры, а также предлагать эффективные, надежные и экономичные услуги для небольших проектов размером от одного дома или кондоминиума до сотен фракционных домов. интересы. У нашей фирмы есть офисы в Сан-Франциско, Калифорния, и Париже, Франция.

D. Эндрю Сиркин — признанный эксперт в области долевого владения недвижимостью, клубов проживания и отдыха, а также других договоренностей о совместных домах для отдыха.Хотя его практика включает в себя несколько крупных дробных проектов в сфере недвижимости, он часто консультирует и готовит контракты для небольших групп семей и друзей, которые покупают и делят дома для отдыха в качестве партнеров, а также для частичной продажи отдельных домов для отдыха и кондоминиумов. Он работал над домами по всему миру, в том числе в большинстве штатов США, а также в Италии, Франции, Испании, Португалии, Ирландии, Аргентине, Никарагуа, Коста-Рике, Панаме, Доминиканской Республике, Никарагуа, Белизе и Мексике. Он является аккредитованным инструктором Департамента недвижимости Калифорнии и соавтором Bluebook Condominium Bluebook, ежегодно публикуемого издательством Piedmont Press, и The Equity Sharing Manual , впервые опубликованного John Wiley and Sons в ноябре 1994 г. книга).Энди живет в Париже, с ним можно связаться через контактную форму.

10 вещей, которые вам абсолютно необходимо знать о покупке дома

Готовы купить дом? Покупка дома — одно из самых важных финансовых решений, которые вы примете в своей жизни. Вот 10 вещей, которые вам абсолютно необходимо знать при покупке дома: от выяснения цен до того, почему вам следует подумать о риэлторе. :

1. Обратитесь к проверенному риелтору. Все мы знаем, что риэлторы получают снижение продажной цены дома, что заставляет некоторых покупателей не решаться прибегать к услугам риэлтора: они считают, что это увеличивает общую стоимость.Имейте в виду, что комиссию платит продавец, а не покупатель. Брук Уиллмс, агент по недвижимости в SPACE & COMPANY в Филадельфии, говорит, что потенциальные покупатели должны помнить, что агент по листингу (агент, представляющий продавца) не защищает ваши интересы, и «этот агент просто положит в карман обе стороны комиссии. . » Это означает, что вы не экономите деньги. Опытный риэлтор, который работает на вас, может защитить ваши интересы и провести вас через процесс покупки — от переговоров о цене до проведения осмотра дома.

2. Помните, что покупка дома предполагает заключение договора. Когда вы покупаете дом, вам нужно подписать бумаги. И еще бумаги для подписи. Многие из этих документов — которые на самом деле являются контрактами — выглядят как «стандартные» контракты на покупку дома, в которых нет места для переговоров. Это неправда. Контракты подлежат заключению. Вам не нужно подписывать стандартное соглашение. Если вам нужно больше времени на обзор вашего осмотра, вы хотите отказаться от проверки на радон или хотите совершить покупку при условии одобрения ипотеки, вы можете сделать это частью сделки.Здесь может помочь сообразительный риэлтор. Смотрите снова №1.

3. Не обязательно покупать для той жизни, которая у вас есть сегодня. Скорее всего, покупка дома станет одним из самых больших финансовых обязательств, которые вы возьмете на себя в своей жизни. Прежде чем вы согласитесь купить то, что, по вашему мнению, может быть домом вашей мечты, подумайте о своих долгосрочных планах. Планируете ли вы остаться на своей нынешней работе? Жениться? Есть дети? В зависимости от рынка и условий вашей ипотеки вы можете фактически не выплачивать какой-либо реальный капитал в течение пяти-семи лет: если вы не уверены, что ваш дом станет для вас домом через несколько лет, вы можете захотеть продолжать искать.

4. Подумайте о приверженности. Я говорю не только о ипотеке. Когда вы вступаете в брак, законы вашего штата обычно определяют, как обращаться с вашими активами — и, в конечном итоге, как они распределяются при разводе. Те же правила не обязательно применимы, когда вы не состоите в браке. Это означает, что вам нужно думать о долгосрочной перспективе. Когда вы покупаете дом со своей второй половинкой, которая не является вашим супругом, убедитесь, что у вас есть план выхода, если все пойдет не так, как вы надеетесь.Хорошая идея — заключить соглашение о праве собственности, выплатах по ипотеке и ответственности, ремонте и тому подобном: лучше всего получить его в письменной форме (и да, я бы порекомендовал нанять юриста).

5. Не ограничивайтесь краской. Часто бывает, что в доме вашей мечты есть одна комната, которую вы уже мечтаете изменить. Уиллмс говорит, что нужно помнить, что устранение косметических проблем (немного краски или обоев) довольно недорогое, но внесение изменений в кухню и ванну может быть дорогостоящим.Она говорит: «Люди склонны сосредотачиваться на стоимости шкафов, бытовой техники и прилавков, но иногда забывают о стоимости рабочей силы, которая может удвоиться, а то и утроиться». Это не означает, что вам следует отказываться от дома, нуждающегося в серьезном ремонте, но вы должны учитывать эти затраты при определении того, можете ли вы позволить себе покупку.

6. Купите дом, который вы знаете, что можете себе позволить. Это может отличаться от цены, которую, по мнению вашей ипотечной компании, вы можете себе позволить.Когда мы с мужем купили наш первый дом, нам разрешили получить ипотечный кредит примерно в три раза больше, чем мы в конечном итоге потратили. Только что окончив юридический факультет и работая в солидных фирмах, наши финансы на бумаге выглядели хорошо. Но мы снизили наши ожидания, потому что не были уверены, что наши доходы и расходы останутся на этом уровне. Мы были правы: два года спустя мы открыли собственное дело, когда экономика пошла на спад. Менее дорогой дом означал, что мы могли производить выплаты даже с меньшим доходом в кармане.Итак, какое соотношение лучше всего использовать? Некоторые кредиторы предполагают, что вы можете позволить себе выплаты по ипотеке, составляющие около 1/3 вашего валового дохода, но другие предлагают около 28% расходов, связанных с жильем, включая ипотеку, страховку и налоги. Существует ряд факторов, включая прогнозируемый доход, процентные ставки, тип ипотеки и рынок. Попросите своего ипотечного брокера помочь вам понять, что происходит.

7. Не зацикливайтесь на закупочной цене. Цена покупки — это всего лишь часть стоимости владения домом: обязательно учтите все расходы, связанные с вашим потенциальным новым домом.Это включает в себя стоимость страховки, сборы ассоциации домовладельцев и налоги на недвижимость — в зависимости от того, где вы живете, они могут быстро накапливаться. И это не только домашние улучшения, которые могут стоить денег: техническое обслуживание тоже стоит долларов. Хорошая идея — задать вопросы об уходе за дополнительными объектами, такими как бассейны, необычные системы отопления и охлаждения, а также примыкающие к дому постройки. Наконец, Уиллмс предлагает вам убедиться, что вы сравниваете яблоки с яблоками: квартира с большой комиссией и низкой ценой может быть дороже, чем квартира с более высокой ценой и более низкой комиссией, в то время как дешевый дом с высокими налогами может стоить вам больше в месяц. чем более дорогой с меньшими налогами.

8. Считайте задолженность по студенческому кредиту. После жилищного кризиса законы о кредитовании ужесточились. Студенческий долг — это не просто раздражение: с ним обращаются как с реальным долгом. Джейсон Гриссер, лицензированный менеджер Prospect Mortgage Branch в Пенсильвании, объясняет, что серьезное изменение руководящих принципов FHA в 2015 году отрицательно сказывается на многих впервые покупающих жилье с задолженностью по студенческим ссудам. До этого изменения заемщик, у которого студенческие ссуды были отсрочены более чем на 12 месяцев, мог дисконтировать этот долг из своих обязательств: теперь для целей определения покупательной способности с заемщика взимается 2% от непогашенного остатка по студенческому кредиту независимо от статус отсрочки (в случае ссуды, отличной от FHA, или обычной ссуды, это всего лишь 1%).Если ваш студенческий кредит находится в отсрочке, и вы планируете купить дом, Griesser предлагает зарегистрироваться в должным образом задокументированном плане погашения, основанном на доходе, чтобы у вас были документы, которые потребуются вашему кредитору для правильной оценки ваших текущих обязательств.

9. Не увлекайтесь вычетом процентов по ипотеке. Многие налогоплательщики испытывают искушение купить больше домов, чем они могут себе позволить, полагая, что они накопят достаточно за вычетом процентов по жилищной ипотеке, чтобы компенсировать это.Удержание процентов по ипотеке подлежит вычету только в том случае, если вы указали в таблице A: только около 1/3 налогоплательщиков претендуют на вычет по статьям. Вы перечисляете, если ваши вычеты превышают стандартный вычет: на 2015 год стандартные ставки вычетов составляют 12 600 долларов для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих совместно, и 6300 долларов для индивидуальных налогоплательщиков (эти ставки остаются неизменными на 2016 год). Предполагая, что вы все-таки перечисляете, помните, что ваши наличные деньги все равно будут больше, чем ваша налоговая экономия (если вы находитесь в группе с 28%, уплата процентов на 5000 долларов больше только «сэкономит» вам 1400 долларов на налогах).И вы не можете вечно рассчитывать на один и тот же уровень сбережений: математически, чем дольше вы владеете своим домом, тем меньше вы будете должны проценты. Это хорошо для увеличения вашего капитала, но означает меньший вычет при уплате налогов.

10. Вам не нужно покупать дом. Нет правила, которое гласит, что вы должны покупать дом к 35 годам — ​​или когда-либо еще. Покупка дома — важное решение, и, хотя это может быть разумное финансовое вложение, оно подходит не всем. Есть много чего рассмотреть, включая рынок жилья, процентные ставки, сроки и ваши планы на будущее.Возможно, вы захотите большей гибкости или мобильности, или ваши карьерные и семейные планы могут измениться. Если вы не уверены в районе, рассмотрите возможность аренды в качестве тест-драйва: риэлтор может помочь вам и в этом (см. Снова №1). Даже в этом случае вам не нужно нажимать кнопку: по всей стране есть здоровые рынки аренды, а в некоторых районах молодые специалисты предпочитают аренду, а не покупку жилья, чтобы сэкономить деньги и оставаться мобильными. Это видно из статистики: в прошлом году Бюро переписи населения США сообщило, что доля домовладельцев составила 64 человека.9%, не считая заемщиков, которым грозит дефолт. В отличие от этого, доля владения в 2010 году составляла почти 69% (загрузка в формате pdf): для целей контекста изменение собственности на один процент представляет собой более миллиона домовладельцев. Чтобы узнать больше о решении покупать вместо аренды, посмотрите мою книгу Home, Sweet Rental: Busting The Hype Of Homeownership, , доступную на Amazon.

–

: от налогов до выплат сотрудникам и страхования жизни — вот 100 фактов, которые вам обязательно нужно знать о деньгах, прежде чем вам исполнится 35 лет.# 100MoneyTips

Покупка земли для строительства дома или покупка дома

Рассматриваете ли вы покупку существующего дома или покупку участка земли для строительства нового дома, оба варианта требуют серьезного исследования. Оба варианта также имеют некоторые важные различия, о которых следует знать, чтобы принять обоснованное решение.

Главное различие между покупкой земли для строительства дома и покупкой дома

Одно из различий между ними заключается в том, как структурированы ссуды.Есть несколько вариантов ипотеки в соответствии с вашими потребностями и бюджетом, но вариантов покупки земли гораздо меньше. Многие земельные ссуды должны быть полностью выплачены в течение трех-пяти лет.

Процентные ставки и первоначальные взносы также обычно выше по земельным займам, чем по ипотечным кредитам. Типичный первоначальный взнос может составлять от 20 до 50%. Однако некоторые банки разрешают более низкий первоначальный взнос, если у вас отличный кредитный рейтинг. Однако обеспечить более низкую процентную ставку намного сложнее, поскольку ссуды только на землю являются более рискованными для кредитора, поскольку на самом деле нет никакого залога, такого как дом.Поэтому кредиторы менее склонны предлагать более низкие процентные ставки.

Одним из преимуществ покупки земли за наличные является то, что сумму, которую вы платите за землю, можно использовать в качестве первоначального взноса в счет вашего строительного кредита, когда вы будете готовы начать строительство дома. В некоторых случаях кредиторы могут также включить покупку земли в ваш строительный кредит.

Большинство экспертов рекомендуют покупать землю за наличные, если они у вас есть. Специалист по земле может посоветовать вам варианты, а финансовый консультант может помочь вам в ликвидации активов или организации финансовых вариантов.

Причины рассмотреть возможность покупки земли

Во многих областях современный рынок жилья является довольно конкурентным. Новые дома срываются еще до того, как их строят. В более старых домах могут возникнуть проблемы со старым домом. Если текущий рынок жилья просто не предлагает то, что вам нужно, тогда покупка земли и постройка собственного дома в соответствии с вашими требованиями могут быть гораздо более жизнеспособным вариантом.

Покупка земли в сельской местности также дает вам больше свободы и меньше вторжений со стороны ближайших соседей и дорогостоящих домовладельцев.Если вам нравится идея иметь возможность делать на своей земле больше того, что вы хотите, без условий и ограничений соседства, то, опять же, покупка собственной частной земли, вероятно, будет для вас хорошим выбором.

Важные соображения при покупке земли

Вам нужно выяснить, позволяет ли ваш бюджет покупать землю и под строительство дома. Помимо затрат на строительство, вам также придется учитывать дополнительные затраты, включая, помимо прочего, разрешения, сборы, корректировку земельных участков — при необходимости, а также стоимость водопровода, канализации и инженерных коммуникаций, ведущих к дому.В этом процессе жизненно важно руководство землевладельца.

Как найти землю для строительства дома

При поиске земли для покупки вы захотите воспользоваться услугами квалифицированного агента по земельным участкам в сельской местности, а не агента по жилой недвижимости. Агент по недвижимости без образования или опыта работы с земельными участками может в конечном итоге либо зря потратить ваше время, обойдясь вам в большие деньги, либо и то, и другое. Начните поиск квалифицированного агента рядом с вами или просмотрите свойства, перечисленные квалифицированными агентами, чтобы начать работу.Обязательно побеседуйте с агентами, которых вы планируете, чтобы убедиться, что у них есть опыт, необходимый для достижения ваших целей.

Важность использования квалифицированного земельного агента при покупке земли

Квалифицированный земельный агент будет обладать знаниями и опытом, которые помогут вам максимально увеличить стоимость вашей сделки с землей. Земельные агенты смогут предоставить вам важную информацию, ресурсы и сеть экспертов по земле, к которым традиционный агент по недвижимости, вероятно, не будет иметь доступа в своей роли.Кроме того, они сэкономят вам много денег, потому что хорошо осведомлены о расходах, оформлении документов и юридических процедурах покупки земли. Квалифицированный земельный агент может вам помочь и другими важными способами:

• У них будет информация о законах о зонировании с подробным описанием того, что можно и что нельзя делать на земле, которую вы хотите купить.
• У них есть информация о городских постановлениях, которых вы должны придерживаться.
• Они могут помочь вам нанять профессионального землеустроителя, если он вам понадобится.
• Они могут помочь вам оценить коммунальные расходы на водоснабжение и электричество в вашем новом доме.
• У них будет информация об сервитутах.
• Они могут сказать вам, находится ли участок, который вы собираетесь купить, в зоне затопления.
• Они могут помочь вам с разрешениями до начала строительства вашего дома.

Ниже приведен контрольный список с некоторыми предложениями для потенциальных покупателей земли, которые следует проинформировать при первой покупке земли. Помните, что этот список не является исчерпывающим, и любой, кто рассматривает возможность покупки земли для строительства дома, должен обратиться к специализированному консультанту по землепользованию в своем районе, прежде чем покупать землю.

Контрольный список для покупателей земли

• Зонирование и разрешения
• Специальные налоговые отчисления
• Послабления и ограничения на действия
• Границы собственности
• Права на воду и продуктивность почвы
• Планирование будущего землепользования
• Урожайность сельскохозяйственных культур и древесины
• Качество и расход воды из скважины
• Обслуживание дорог и проезжей части
• Пожарная служба и скорая помощь
• Электричество и высокоскоростной доступ в Интернет
• Зоны затопления
• Прошлое и настоящее землепользование
• Использование земель прилегающих объектов
• Прошлые лесозаготовки
• Обзоры
• Топография и опасные места
• Налоги на имущество и связанные с ними отложенные платежи
• Жилые помещения для бедных и фермерских хозяйств
• Варианты финансирования сельской собственности
• Оценка рынка и инспекции
• Переговоры о продаже

Помните, как и в случае любой крупной покупки, также важно провести собственную комплексную проверку и использовать квалифицированного земельного агента, например, аккредитованного земельного консультанта, для оказания помощи с вашей покупкой.Задайте множество вопросов, подумайте о стоимости близлежащих домов и соответствующим образом спланируйте свой бюджет, чтобы лучше понять, является ли покупка земли правильным вариантом для вас. Сельская недвижимость — это сегмент недвижимости, который требует другого уровня образования и опыта от профессионалов, консультирующих покупателей и продавцов.

Покупка дома | BCFSA

Выберите раздел, к которому хотите перейти.

Перейти к …

Выберите раздел, к которому хотите перейти.

Покупка дома — самая большая инвестиция, в которую большинство из нас когда-либо принимало участие. Тем не менее, люди иногда тратят на это меньше времени, чем при покупке новой машины.

Это потому, что для многих из нас это незнакомая территория. Мы не знаем, какие вопросы задавать. Мы можем принимать вещи как должное, полагаться на других, когда не должны, а иногда позже нам хочется, чтобы мы знали больше об этом процессе.

BCFSA может помочь вам понять процедуры, обычно связанные с покупкой дома, значение документов, с которыми вы столкнетесь, и роль профессионалов, которые могут быть вовлечены в сделку.Покупка дома — важное событие. Эта информация поможет вам лучше понять весь процесс.

Думаете о покупке дома?

Покупка дома может быть одновременно увлекательной и пугающей! Вам придется не только жить со своим решением, но и жить в нем, чтобы не допустить дорогостоящих ошибок.

Прежде чем вы начнете искать дом своей «мечты», позаботьтесь о себе, ответив на несколько основных вопросов:

• Какие у меня жилищные потребности?
• Какие варианты?
• Что я могу позволить себе потратить?

Время, потраченное на ответы на эти вопросы заранее, может избавить вас от разочарования и разочарования во время поиска.

Что там?

Для удовлетворения разнообразных потребностей людей за прошедшие годы было разработано несколько различных стилей жилья и форм собственности.

Ваши индивидуальные потребности и уровень вашего дохода будут определять тип жилья, наиболее подходящего для вас в настоящее время.

Отдельный дом на одну семью — Отдельно стоящий дом — это дом, не имеющий общих стен с другими жилыми постройками, расположенный на собственном участке земли с передним, задним и боковым дворами.Это может быть любой размер от небольшого одноэтажного бунгало до огромного особняка.

Парный дом — Парный дом — это два односемейных дома, соединенных общей средней стеной. Иногда это называют дуплексом «бок о бок».

Дуплекс — Дуплекс — это два отдельных жилых дома, которые расположены рядом друг с другом (двухквартирный дом) или один над другим. Важно отметить, что этот тип структуры может быть территорией под названием «страта» и, следовательно, подпадать под действие Закона «О собственности на страты».

Таунхаус — В Британской Колумбии термин «таунхаус» обычно используется для описания одного из группы жилищ (чаще всего двухэтажных), соединенных между собой общими стенами, каждое из которых имеет отдельный вход снаружи.

Квартира — Квартира — это одно из нескольких жилых домов (чаще всего одноэтажных домов, построенных друг над другом), соединенных между собой общими стенами, вход в каждый из которых осуществляется из общего холла. Общее здание с квартирами может быть от трех до 33 и более этажей.

Передвижной или промышленный дом — Промышленный дом — это построенное на заводе жилое строение, предназначенное для перемещения с одного места на другое, хотя колеса не требуются. Его часто размещают на арендованном месте (называемом «площадкой») в искусственном домашнем парке.

Виды собственности

Несмотря на то, что существует множество интересов, связанных с владением жильем, наиболее распространенными являются следующие:

Безусловное право собственности — Безусловное право собственности (также известное как простая комиссия) — это более точный термин для того, что мы обычно называем «владением» домом.Владелец доли без права собственности имеет полное право использования и контроля над землей и зданиями на ней с учетом любых прав Короны, местного постановления о землепользовании и любых других ограничений, действующих на момент покупки.

Strata Title — Разделенная форма собственности предназначена для обеспечения исключительного использования и владения определенной жилищной единицей (многоуровневым участком), которая содержится в более крупной собственности (проект страты), а также совместное использование и владение недвижимостью. общие помещения, такие как холлы, площадки, гаражи, лифты и т. д.

Эта форма собственности используется для дуплексов, многоквартирных домов, таунхаусов, складов и многих других типов зданий. Кроме того, некоторые застройки домов на одну семью могут быть частью застройки на голой земле. Поскольку право собственности на общее пространство является общим, владельцы также несут финансовую ответственность за его содержание.

Leasehold — В некоторых случаях вы можете приобрести право пользования жилой недвижимостью в течение длительного, но ограниченного периода времени.Владелец этого права пользования имеет форму собственности, которая называется долей аренды.

Чаще всего этот вид собственности используется для таунхаусов или квартир, построенных на городской земле. Он также иногда используется для отдельных домов на сельскохозяйственных угодьях, в резервациях коренных народов и для квартир, где владелец доли владения целым многоквартирным домом продает права аренды на отдельные квартиры другим «владельцам».

Проценты по аренде часто устанавливаются на период 99 лет, но независимо от продолжительности первоначального срока вы сможете приобрести только оставшуюся часть.Конечно, чем короче оставшаяся часть, тем меньше вы или лицо, которое в конечном итоге купит у вас, будете готовы заплатить проценты по аренде.

Кооператив — При кооперативной форме собственности каждый собственник владеет долей в компании или кооперативном объединении, которое, в свою очередь, владеет недвижимостью, содержащей несколько единиц жилья. Каждому акционеру выделяется одна конкретная единица для проживания.

Что вы можете себе позволить?

Прежде чем вы начнете искать новый дом, важно, чтобы вы знали, сколько вы можете позволить себе заплатить.

Это позволит вам тратить свое драгоценное время, продуктивно глядя на дома, которые находятся в пределах вашего заранее определенного ценового диапазона. Вы можете рассчитать для себя относительно точную цифру, если соберете следующую информацию:

$ _____ Деньги, которые вы сэкономили для этой покупки дома, называются авансовым платежом.
$ _____ Плюс: Сумма заемных денег, которую вы можете организовать.
$ _____ Минус: Затраты на закрытие и другие расходы «в последнюю минуту», связанные с покупкой недвижимости.
$ _____ Равно: Максимальная цена

Первоначальный взнос

Кредитные учреждения обычно требуют от вас внести первоначальный взнос в размере от 5% до 10% от покупной цены дома. Политика кредитного учреждения может время от времени меняться.

Как правило, вы должны вносить наличный авансовый платеж как можно больше. Ваш депозит за сделку с недвижимостью может составлять часть вашего первоначального взноса.

Заемные деньги

Почти каждый, кто покупает дом, берет в долг часть денег, необходимых для его оплаты.

Самый простой способ определить, сколько денег вы сможете взять в качестве ипотечной ссуды, — это проконсультироваться с одним или несколькими кредитными учреждениями. Эти кредиторы будут применять стандартные тесты, основанные на текущем доходе и долгах вашей семьи, чтобы решить, какую сумму денег они предоставят вам в долг.

Они запросят информацию о ваших финансах и проведут тщательную проверку кредитоспособности, чтобы убедиться, что вы можете выплатить ссуду.

А Ипотека

Для получения ссуды для финансирования покупки вашего нового дома вам, вероятно, потребуется подписать документ, называемый ипотечным кредитом.В этом документе будут изложены условия кредита и его погашения.

Если вы не сможете выполнить свои долговые обязательства, кредитор может иметь право потребовать ваш дом в счет погашения вашей задолженности.

Виды ипотечной ссуды

Существует два основных типа ипотечных кредитов:

Срок амортизации

Обычно размер платежа по ипотечной ссуде рассчитывается так, как если бы платежи по ссуде должны были быть выплачены в течение 20 или 25 лет. Это называется периодом амортизации .

По каждому платежу будут погашены проценты, причитающиеся до даты платежа, а также часть основной суммы долга. Чем дольше вы выберете срок амортизации, тем меньше будет регулярный платеж.

Имейте в виду, что чем быстрее вы погасите заемные деньги, выбрав более короткий срок погашения, тем больше вы уменьшите общую стоимость заимствования.

Что такое срок?

Большинство договоров ипотечного кредита разрешают продолжать регулярные платежи только на определенный срок, который короче периода погашения.Срок может составлять от шести месяцев до пяти лет и более.

В конце срока вы должны полностью погасить невыплаченный остаток. Если у вас нет денежных средств, необходимых для выплаты остатка, возможно, потребуется рефинансировать ссуду.

Выбор срока, который вы хотите, будет частично зависеть от вашего мнения, будут ли процентные ставки повышаться или понижаться. Имейте в виду, что чем дольше вы выберете срок, тем дольше будет оставаться стабильный ежемесячный платеж.

ВНИМАНИЕ: Кредитор не обязан продлевать ипотечный кредит в конце срока.

Сколько вы можете себе позволить платить по ипотеке?

В зависимости от вашего дохода:

Согласно общему правилу, не более 30% вашего ежемесячного валового дохода (до вычетов) должно использоваться для ежемесячных жилищных выплат. Этот тест вашей способности выплатить ипотечную ссуду обычно называется коэффициентом обслуживания валового долга.

Выполните следующий расчет, чтобы определить приблизительную сумму, которую вы можете позволить себе для выплаты ипотечного кредита, налогов на недвижимость и, если применимо, 50% сборов за поддержание страты.

Некоторые кредиторы требуют, чтобы этот общий максимальный ежемесячный платеж также покрывал расходы на отопление.

• Ваш валовой ежемесячный доход ____ $
• Валовой ежемесячный доход соправителя (если применимо) ____ $
• Прочий доход (ежемесячный) ____ $
• Общий ежемесячный доход ____ $ ____
• Умножьте итоговую строку выше на 30% для расчета ваше: Общий максимальный ежемесячный платеж за жилье ____

В зависимости от ваших других финансовых обязательств:

Если у вас есть другие ежемесячные финансовые обязательства, такие как платежи за автомобиль или кредитную карту, кредитное учреждение также применит тест общего коэффициента обслуживания долга, чтобы определить максимальную ипотечную ссуду, на которую вы можете претендовать.

$ ____ Ваш ежемесячный жилищный платеж
$ ____ Ваш расчетный ежемесячный платеж по долгу (автомобиль, кредитная карта и т. Д.)
$ ____ Итого ежемесячный платеж

Общее правило должно заключаться в том, что общая сумма вашего ежемесячного жилищного платежа, добавленная к вашим другим ежемесячным выплатам по долгу, не должна превышать 40% вашего ежемесячного валового дохода.

Тесты «Коэффициент обслуживания совокупного долга» и «Коэффициент обслуживания совокупного долга» защищают как вас, так и кредитора, гарантируя, что вы не возьмете на себя больше долгов, которые вы можете разумно позволить себе погасить.

Многие кредитные организации предварительно квалифицируют вас на получение ипотечного кредита определенного размера и типа, прежде чем вы начнете поиск своего нового дома. Потратив время на подачу заявки на предварительно одобренную ипотеку, вы будете уверены в том, сколько вы можете позволить себе потратить.

Перед заключением кредитного договора большинство кредитных организаций потребуют проведения оценки выбранного вами дома.

Оценочная стоимость является профессиональным мнением о стоимости дома и может отличаться от покупной цены, которую вы готовы заплатить.Оценочная стоимость может повлиять на утвержденную стоимость кредита.

Затраты на закрытие

Подсчитать имеющиеся у вас наличные деньги несложно, но помните, что все эти сбережения нельзя использовать в качестве авансового платежа. Есть горящие расходы, такие как налоги, судебные издержки, плата за оценку, переезд и страхование жилья, которые необходимо оплатить до того, как вы наконец окажетесь в своем новом доме. Пришло время составить бюджет для этих «конечных» расходов.

Вы должны быть готовы оплатить большую часть, а возможно, и все из следующих затрат по закрытию.

Налог на передачу собственности — Правительство провинции Британская Колумбия устанавливает налог на передачу собственности, который необходимо уплатить до того, как любой дом может быть законно передан новому владельцу. Некоторые покупатели могут быть освобождены от этого налога. Для получения дополнительной информации посетите веб-сайт налоговой инспекции по передаче собственности.

Налог на товары и услуги — Если вы покупаете недавно построенный дом, с покупной цены может взиматься налог на товары и услуги. В зависимости от стоимости дома могут быть доступны некоторые скидки.Для получения дополнительной информации свяжитесь с Канадским налоговым агентством по адресу www.cra-arc.gc.ca.

Налог на недвижимость — Если нынешние владельцы уже заплатили муниципалитету налоги на недвижимость за весь год, вам придется возместить им вашу долю налогов за год.

Сбор за оценку — Когда кредитное учреждение требует проведения оценки дома перед одобрением вашего кредита, вы можете быть обязаны оплатить гонорар оценщику.

Плата за обследование — Кредитное учреждение может также потребовать, чтобы им был предоставлен сертификат обследования.Цель исследования — официально установить границы собственности и убедиться, что все здания находятся в этих границах.

Кредитные учреждения могут запросить либо обследование местоположения здания, которое устанавливает, где находится здание на участке, либо монументальное обследование, которое устанавливает фактические границы собственности. Если текущий владелец не может предоставить свидетельство о недавнем обследовании, вы должны будете оплатить гонорар геодезисту.

Сбор за подачу заявления на ипотеку — Кредитные учреждения могут взимать сбор за подачу заявления на ипотеку.Этот сбор за подачу заявления может варьироваться в зависимости от кредитного учреждения.

Страхование невыполнения обязательств по ипотеке — Этот тип страхования требуется для большинства ипотечных кредитов, превышающих 75% оценочной стоимости дома. Его цель — гарантировать, что кредитор не потеряет деньги, если вы не сможете произвести выплаты по ипотеке, а стоимость вашего дома недостаточна для погашения вашего долга по ипотеке.

Страховой взнос уплачивается кредитору и, в большинстве случаев, добавляется к сумме кредита и оплачивается в течение срока кредита.

Страхование ипотечного кредита на жизнь и инвалидность — По вашему выбору вы можете приобрести страховку, которая обеспечит выплату непогашенного остатка по ипотеке в случае вашей смерти или инвалидности.

Страхование от пожара и ответственности — Ипотечный кредитор будет настаивать на том, чтобы вы приобрели страховой полис, который гарантирует, что в случае пожара кредитор получит остаток по ипотечной ссуде до того, как вы получите какие-либо страховые выплаты.

Юридические сборы — Передача права собственности на жилище от продавца к покупателю должна быть зарегистрирована в Управлении земельного права и землевладения, чтобы защитить интересы нового владельца.

Возможно, вы захотите нанять юриста или нотариуса, который будет действовать от вашего имени во время совершения покупки. Юрист или нотариус взимают плату за эту услугу, а также выплаты, включая сбор за регистрацию прав на землю.

Если вы финансируете свою покупку с помощью новой ипотечной ссуды, будет взиматься дополнительная плата и выплаты за подготовку и регистрацию ипотечных документов.

Другие горящие расходы, на которые не забудьте отложить деньги:

• Сборы за осмотр дома;
• Транспортные расходы;
• Депозиты, необходимые коммунальным предприятиям;
• Хозтовары, например бытовая техника, и прочее оборудование; и
• Ремонт или ремонт.

Где купить?

Прежде чем начать

Важно, чтобы вы учитывали потребности всех людей, которых ваш новый дом должен укрывать, и то, какое влияние их повседневная деятельность окажет на ваше желание иметь определенный размер или местоположение как сейчас, так и в будущем.

Обдумывание некоторых из следующих факторов поможет вам определить, где и что вам следует купить.

Сообщество

• Сельский? Небольшой городок? Пригородный? Город?
• Какие объекты есть: торговые центры? места поклонения? места отдыха и развлечений? больницы? школы?
• Сравнимы ли налоги на недвижимость с налогами в других общинах?
• Планируются ли какие-либо дальнейшие разработки, которые могут вам не понравиться?
• Соответствуют ли системы канализации и водоснабжения?
• Какое наличие и стоимость коммунальных услуг: электричество? газ? вода?
• Какие госуслуги предоставляются: полиция? противопожарная защита? скорая помощь? вывоз мусора? доставка почты? уборка снега?

Транспорт

• Есть ли поблизости общественный транспорт?
• Вы не против долгой поездки на работу или в гости к друзьям?
• Можете ли вы позволить себе подъехать и припарковаться на рабочем месте?
• Потребуется ли вашему партнеру еще одна машина, чтобы ездить на работу, делать покупки, водить детей в школу или на другие мероприятия?
• Легко ли добраться до основных дорог?

Окрестности

• Удовлетворяет ли вас государственная и частная собственность?
• Каков состав семей, живущих рядом: спокойные, зрелые люди? подростки? потенциальные товарищи по играм для детей?
• Совместимы ли их доходы и образ жизни с вашими?
• Повышалась ли стоимость домов, упала или оставалась стабильной в недавнем прошлом?
• Есть ли какие-нибудь известные проекты на горизонте, которые могут существенно изменить качество жизни или цены на жилье в этом районе?
• Вы чувствуете себя комфортно с действующими правилами зонирования?
• Прогуливаясь по улицам района, можете ли вы представить себя живущим там на несколько лет вперед?
• Понимаете ли вы эффект зарегистрированного устава стратовой корпорации? Например, ограничивают ли подзаконные акты ваше право сдавать недвижимость в аренду или запрещают ли домашние животные?
• Могут ли подзаконные акты повлиять на качество вашего образа жизни и / или повлиять или защитить стоимость собственности в будущем?

Жилище

• Вас интересуют только новинки? исторический, характерный дом? уже отремонтированная перепродажа? прочный, старый дом, который просто нуждается в косметическом ремонте? Или вы можете купить «ремонтник» и сделать капитальный ремонт самостоятельно?
• Какое сочетание пространства вам нужно?
  Подумайте не только о спальнях, ванных комнатах и ​​гаражах, но и о местах для хобби и детских игр; и хранилище для одежды, лыж, велосипедов, виндсерферов, инструментов, садового инвентаря и т. д.
• Важна ли для вас большая, хорошо оборудованная кухня? Как насчет камина? Большой холл? Солярий? Бассейн?
• Вы бы предпочли небольшой газон и сад, не требующий особого ухода, или вам нравится косить траву и выращивать растения?
• Вам нужно жилье с комнатой, чтобы со временем разместить больше детей? Пожилые родители? Законы? Требуется ли вам доступность инвалидных колясок для вас или ваших посетителей?
• Существуют ли какие-либо ограничения, запрещающие домашние животные или аренду?

Школы

• Какое образование есть: начальное? Средняя школа? вечерние программы для взрослых? колледж?
• Насколько близко расположены школы и как туда добираются ученики?
• Школы переполнены?
• Удовлетворительна ли спортивная программа?
• Имеют ли ученики высокие показатели успеваемости?
• Если у вашей семьи есть особые образовательные потребности, доступны ли они?

Специалисты по недвижимости могут помочь

Специалисты по недвижимости имеют лицензию

В Британской Колумбии человек, которого вы нанимаете для помощи в покупке дома, должен иметь лицензию в соответствии с Законом об услугах в сфере недвижимости провинции .

Ваши отношения со специалистом по недвижимости

В начале вашей первой встречи со специалистом по недвижимости, он должен предоставить вам полную информацию о характере своих отношений с вами. По закону они обязаны предоставить вам эту информацию и объяснить ее значение.

При предоставлении услуг в сфере недвижимости важен характер отношений, которые устанавливаются между покупателем или продавцом и брокерской фирмой по недвижимости, включая связанных с ней специалистов.

Отношения могут быть отношениями с единственным агентством, двойным агентством или без агентства. Двойное агентство запрещено в Британской Колумбии, за исключением редких случаев .

Индивидуальное агентство

Если специалист по недвижимости действует только для покупателя или продавца недвижимости, они имеют отношения «единоличное агентство». Покупатель или продавец известен как «клиент». Существуют разные типы отношений единственного агентства.

Один тип единоличного агентства известен как «назначенное агентство».В этом типе отношений брокер по недвижимости и клиент соглашаются, что брокер назначит одного или нескольких специалистов по недвижимости, работающих в брокерской компании, для оказания клиенту услуг в сфере недвижимости. В назначенном агентстве брокер лицензиата имеет договорные обязанности перед клиентом, но именно назначенные агенты действуют в качестве единственного агента от имени клиента.

Как агент, профессионал по недвижимости имеет определенные обязанности перед своими клиентами. В дополнение к общему обязательству, согласно которому все профессионалы в сфере недвижимости должны действовать честно, с разумной осторожностью и навыками при выполнении всех возложенных на него обязанностей, агент выполняет обязанность:

• Безраздельной лояльности к клиенту;
• Сохранять доверие клиента;
• Выполнять все законные указания клиента; и
• Для учета всех денег и имущества принципала, переданного в руки брокера, когда он действует от имени клиента.

В назначенном агентстве брокер и клиент соглашаются с тем, что эти обязанности — кроме обязанности, разделяемой с назначенными агентами по сохранению конфиденциальности клиента и хранению денег от имени клиента — являются обязанностью назначенные агенты.

Двойное агентство

В Британской Колумбии специалисты по недвижимости не могут практиковать двойное агентство, что означает, что они не могут действовать одновременно от имени покупателя и продавца или двух покупателей в одной и той же сделке. Существует исключение для удаленных мест, где покупатели и продавцы просто не могут быть представлены двумя отдельными агентами по недвижимости.В этой ситуации может применяться двойное агентство с согласия обоих клиентов, так что потребители, по крайней мере, имеют доступ к ограниченному представительству.

В тех редких случаях, когда брокерская компания может действовать как от имени покупателя, так и от продавца с их согласия, характер отношений, созданных по контракту, является двойным. В брокерском агентстве двойное агентство может иметь место, когда один и тот же лицензиат, нанятый брокерской компанией, представляет покупателя и продавца, или когда другой лицензиат, нанятый одним и тем же брокером, представляет покупателя и продавца.Прежде чем брокерская компания сможет представлять и покупателя, и продавца, покупатель и продавец должны дать согласие на такие отношения. Прежде чем дать свое согласие, покупатель и продавец должны быть полностью проинформированы об ограничениях, которые будут наложены на обязанности и обязательства агента (брокера) перед покупателем и продавцом.

Назначенное агентство позволяет двум клиентам, которые наняли одного и того же брокера, иметь независимое представительство их соответствующими назначенными агентами, что исключает возможность возникновения «внутреннего» двойного агентства, когда интересы этих клиентов находятся в конфликте, например.г. они хотят вести переговоры относительно одной и той же собственности.

Если согласованы отношения двойного агентства, агент (брокер или его назначенный агент) не может выполнять все свои обязанности перед обеими сторонами. В результате обязанности ограничиваются договором, и единственный агент, будь то брокерская компания или ее назначенные агенты, в зависимости от обстоятельств, становится двойными агентами, а их обязанности ограничиваются следующим образом:

• Брокерская компания и / или ее назначенный агент должны вести дела с покупателем и продавцом беспристрастно;
• Обязанность полного раскрытия информации ограничена таким образом, что брокер или его назначенный агент не обязаны раскрывать, сколько покупатель готов заплатить за недвижимость, за что продавец готов продать недвижимость или мотивацию любой из сторон. ; и
• Брокер или его назначенный агент должны не раскрывать личную информацию о сторонах, если только не уполномочены сделать это в письменной форме.

Нет агентства

Брокер или его назначенный агент могут также договориться с покупателем или продавцом о том, что они не будут действовать в качестве агента от их имени в сделке. Другими словами, представительства агентства не будет. В таком случае покупатель или продавец будет «непредставленной стороной», а не клиентом брокерской компании или ее назначенным агентом.

Это может произойти, когда специалист по недвижимости уже имеет агентские отношения с продавцом, например, и покупатель проявляет интерес к собственности продавца.В этой ситуации специалисту по недвижимости не разрешается рекомендовать или предлагать цену, вести переговоры от имени непредставленной стороны, информировать непредставленную сторону о конечной цене своего клиента или раскрывать любую конфиденциальную информацию о своем клиенте, если иное не разрешено клиентом. . Однако специалист по недвижимости может предоставить непредставленной стороне другие услуги, например:

• Объяснение терминов, практики и форм в сфере недвижимости;
• Помощь в просмотре или просмотре недвижимости;
• Подготовить и представить все предложения и встречные предложения по указанию непредставленной стороны;
• Информирует вас о кредиторах и их политике; и
• Выявление и оценка затрат, связанных с транзакцией.

Услуги, которых можно ожидать от специалиста по недвижимости

• Помогаем вам уточнить тип жилья, который вам нужен и который вы можете себе позволить;
• Предоставление информации о доступных объектах и ​​источниках финансирования;
• Назначение встреч для просмотра доступных свойств;
• Предоставление точных ответов на любые ваши вопросы о конкретном доме, который вы планируете;
• Объяснение форм, используемых при сделке с недвижимостью, и помощь в составлении письменного предложения о покупке;
• Подача письменного предложения продавцу; и
• ознакомит вас с действиями, которые необходимо предпринять для совершения покупки после того, как продавец примет ваше предложение.

Имейте в виду, что если специалист по недвижимости, с которым вы работаете, является агентом продавца, любая информация, которую вы ему предоставляете, должна быть передана продавцу.

В ваших интересах обсуждать с этим специалистом по недвижимости только то, что вы обсудили бы с продавцом лично.

Большой поиск

Пришло время начать осознанный поиск этого «правильного» дома. Вы собрали всю информацию, необходимую для принятия рационального, а не эмоционального решения, но это может быть непросто! Вы, как и все остальные, вероятно, захотите то, чего не можете себе позволить.Постарайтесь не унывать. Каждый домовладелец с чего-то начинал и, скорее всего, здесь найдется место и для вас!

Что искать?

После того, как вы нашли дом, не стесняйтесь! Вы собираетесь вложить много денег, и вам следует тщательно обследовать каждый дом.

Обратите особое внимание на следующее:

• Какого размера и формы эта партия? Полностью ли обслуживается канализацией, водоснабжением, газом и электричеством?
• Сколько здесь квадратных футов жилой площади? Сколько комнат?
• Состояние и возраст крыши: есть ли утечки или недавний ремонт?
  Если ремонтировали только часть крыши, остальное доставит неприятности?
• Имеются ли подходящие водосточные желоба и соответствующие водосточные трубы, которые должным образом подсоединены к ливневым водостокам?
• Прочные ли внутренние стены и потолок? гипсокартон или штукатурка?
  Есть ли признаки утечек или трещин?
• Полы твердые и ровные?
  Как насчет состояния половиц? а поддерживает? Потолок проседает?
• Есть ли признаки термитов или сухой гнили?
• Какие типы полов находятся под ковровым покрытием?
• Лестницы и дверные коробки ровные и хорошо соединены?
  Вам нравится естественное освещение?
• В какую сторону выходит фасад — на север, юг, восток или запад?
• Соответствуют ли размеры комнаты потребностям вашей семьи?
  Соответствует ли макет вашим привычкам?
• Подходит ли кухня?
  Достаточно ли розеток и места для бытовой техники? А как насчет шкафов?
• Достаточно ли места для хранения и туалета?
• Похоже, что ремонтные работы уже проделаны?
  Если да, то есть ли копии разрешений на строительство, электричество и газ для этих работ? Сантехнические работы покрываются разрешением на строительство; однако газовые и электрические работы требуют отдельных разрешений.
• Какое состояние электропроводки?
  Видны ли в подвале или рядом с электрической панелью кабели, которые не прикреплены через регулярные промежутки к балкам пола или стенам?
  Если да, то это может быть признаком того, что работа с электрической системой проводилась без разрешения.
• Установлена ​​ли гидромассажная ванна или бассейн?
  Если да, проверьте наличие доказательств наличия разрешений на электрооборудование для этих установок — для вас и вашей семьи очень важно, чтобы электрические системы этих устройств были заземлены должным образом.
• Была ли добавлена ​​газовая каминная топка? Есть ли разрешение на газ для этой установки?
  Надлежащие зазоры от горючих материалов для этих установок имеют решающее значение, и свидетельство того, что на эти работы было получено разрешение, является подтверждением того, что работа была выполнена лицензированным подрядчиком и / или проверена квалифицированным лицом.
• Как насчет удовлетворительного вентиляционного оборудования? Есть ли вытяжные вентиляторы на кухне и в ванных комнатах?
• Что это за система отопления (приточно-вытяжная, гравитационная и др.))? Какое топливо используется? Есть тепловой насос?
• Достаточно ли электропроводки? Достаточно ли мощности для вашего электрооборудования?
  Есть ли в доме подходящие розетки? Был ли обновлен блок предохранителей?
• Можно ли использовать пространство стены в соответствии с вашими потребностями? Проверьте расположение дверей и окон.
• Дренаж — хорошо ли осушен дом и был ли выполнен ландшафтный дизайн для предотвращения эрозии?
• В каком состоянии подвал и фундамент? Следует проверить стены и пол.Пол сухой?
• Есть ли подключения для стиральной машины и сушилки?
• Как насчет чердака или подполья? Есть ли доказательства утечек? Сухая гниль?
  Есть ли надлежащая вентиляция и изоляция? Соответствует ли изоляция действующим спецификациям?
• Есть ли в фундаменте серьезные трещины, чрезмерная или неравномерная осадка?
• Насколько велик гараж? Достаточно ли подъездной дороги? Есть ли трещины или подъем и достаточен ли дренаж?
• В каком состоянии конопатка окон и дверей? Какие существуют штормовые окна и в каком они состоянии?
  Легко ли открываются и закрываются окна и двери?

Каждый дом уникален.Сделайте заметки, чтобы потом вспомнить подробности!

Покупатель, будьте осторожны!

Если вы думаете, что нашли подходящий дом, но у вас есть некоторые опасения по поводу его структурной прочности, сейчас самое время вызвать эксперта. Рассмотрите возможность проверки дома службой строительной инспекции, которая подготовит письменный отчет. Ваша покупка — это большие инвестиции, поэтому воспринимайте плату за эту услугу как страховой взнос.

Имейте в виду, что осмотр дома — это в первую очередь визуальный осмотр, и он может не выявить проблем с электрическими или газовыми системами.Если есть доказательства того, что есть какие-то проблемы с электрическими или газовыми системами и / или работа была выполнена без соответствующих разрешений, вам следует подумать о том, чтобы люди, имеющие квалификацию в этих областях, проверяли эти системы.

Стигматизированные или психологически уязвимые объекты недвижимости

Иногда, имея дело с недвижимостью, вы, покупатель, должны будете задавать вопросы по вопросам, имеющим особое значение для вас и вашей семьи, вместо того, чтобы полагаться на профессионала в сфере недвижимости, который постарается предугадать все ваши потребности.

Если, как потенциальный покупатель, вас беспокоят менее очевидные структурные и механические аспекты собственности, вы можете провести ее осмотр. Однако иногда у потребителей могут быть другие проблемы, из-за которых они избегают собственности. Определенные события могут привести к тому, что собственность будет описана как «стигматизированная собственность» или «собственность с психологическим воздействием». Эти термины иногда применяются к собственности, в которой или рядом с ней произошли какие-то обстоятельства, но которые конкретно не влияют на внешний вид или функцию самой собственности.

Примеры этого в жилых помещениях могут включать:

• Сообщается, что по соседству проживает сексуальный преступник;
• Бывший житель подозревался в принадлежности к организованной преступной группе или члену банды;
• В собственности произошла смерть;
• Имущество подверглось ограблению или вандализму; и / или
• Поступают сообщения о том, что на территории есть привидения.

Закон Британской Колумбии не определяет стигматизируемую собственность. Это также не требует от продавцов или специалистов по недвижимости, которые их представляют, раскрывать обстоятельства, которые некоторые могут считаться клеймами.

Покупателям рекомендуется тщательно рассмотреть вопросы, которые их беспокоят, обсудить свои проблемы с профессионалом в сфере недвижимости, который их представляет, и убедиться, что сделаны необходимые запросы, чтобы избежать покупки недвижимости, в которой они не будут чувствовать себя комфортно.

Другие вопросы, которые следует задать

В Британской Колумбии продавцы могли заполнить Заявление о раскрытии информации о собственности. Это заявление предоставляет информацию о состоянии дома потенциальным покупателям.

Что такое зонирование?

Зонирование дома устанавливает самоуправление. Зонирование устанавливает тип зданий, которые могут быть построены на каком-либо конкретном участке собственности, и то, как эти здания могут использоваться: жилые дома на одну семью, дуплексы, жилые дома на несколько семей, коммерческие или промышленные.

Вы также можете спросить о зонировании прилегающих участков, чтобы определить, например, может ли поблизости внезапно появиться завод или парк.

Доступен ли поиск по земельному титулу?

Поиск права собственности на землю позволит вам увидеть, кто зарегистрирован как текущий владелец дома, и есть ли какие-либо зарегистрированные ипотечные кредиты, сервитуты, ограничительные соглашения, права проезда и т. Д.что может повлиять на использование или стоимость дома.

Существуют ли какие-либо ограничительные условия?

Ограничительный договор накладывает определенные ограничения на использование или занятие собственностью собственности. Такие вещи, как запрещенный тип внешней отделки, минимальный размер конструкции или максимальная высота конструкции, — это лишь несколько примеров того типа ограничительных условий, с которыми вы можете столкнуться.

Акт покупки собственности, на которую распространяется ограничительное соглашение, заставляет вас соблюдать его.

Есть ли послабления?

Сервитут — это право или привилегия, которые одна сторона имеет на использование земли другой для особых целей.

Примеры: сервитуты, предоставленные телефонным и электрическим компаниям для установки столбов и прокладки линий через частную собственность, сервитуты, предоставляемые людям, чтобы ездить или ходить по чужой земле, и сервитуты, предоставляемые газовым и водопроводным компаниям для прокладки трубопроводов для обслуживания своих клиентов.

Сколько стоит налог на недвижимость?

Как указывалось ранее, сумма налога на имущество будет учитываться при расчете суммы, которую вы можете занять для финансирования покупки.

Покрывается ли конструкция какой-либо гарантией?

Дома, построенные лицензированным застройщиком в соответствии с разрешением на строительство, поданным 1 июля 1999 г. или позже, или дома, строительство которых началось 1 июля 1999 г. или позже в районах, где разрешение на строительство не требуется, подлежат обязательному контролю третьей стороны. положения о гарантийном страховании Закона о защите домовладельцев , если не существует применимого исключения.

Ваш специалист по недвижимости может помочь с получением информации о гарантии.

Отделение жилищного лицензирования и потребительских услуг Британской Колумбии может помочь с вопросами, касающимися гарантийных вопросов. Вы также можете связаться с их бесплатной информационной линией по телефону (800) 407-7757 .

— Chattels

Вещи, находящиеся в здании или на земле, классифицируются как принадлежности или движимое имущество.

Разница между приспособлением и движимым имуществом очень важна для вас, потому что приспособления остаются с домом, когда он продается, а движимое имущество уходит со старым владельцем.

Если вы видите красивую каминную топку, «кровать-мёрфи» в шкафу для дополнительной спальни, пылесос в подсобном помещении или нестандартные оконные жалюзи, которые, по вашему мнению, должны остаться, но не уверены, согласен ли продавец, спросите, согласны ли они. приспособление.

Есть ли разрешения?

Имеются ли разрешения на строительство и / или ремонт, а также на электрические и газовые системы, включая оригинальные и изменения / дополнения?

Для получения информации о том, какой вид работы в доме требует разрешения на газ и электричество, обратитесь в отдел технической безопасности BC.

А как насчет Strata Properties and Cooperatives?

Если вы намереваетесь приобрести дом, предполагающий многоуровневую или кооперативную собственность, следует учесть несколько дополнительных моментов:

• Какова ежемесячная плата за обслуживание территории общего пользования (поэтапная плата)? Какие услуги или утилиты включены?

• Имеет ли здание хорошую репутацию за честность и успешную работу? Успешно ли перепродаются объекты, не контролируемые застройщиком?
• Кто контролирует объекты отдыха? Придется ли вам платить дополнительную плату за использование каких-либо объектов или удобств? Если это новая разработка, есть ли определенная дата, когда ваша квартира будет готова к заселению? Будет ли к этому сроку завершено строительство бассейна и помещений для отдыха?
• Как осуществляется управление недвижимостью? Управляется ли имуществом компания, имеющая лицензию BCFSA на предоставление услуг по управлению слоями, или это «самоуправление», при котором за управление несут коллективную ответственность собственники?
• Сколько денег находится в резервном фонде на случай непредвиденных обстоятельств и какая часть взноса за страту вносится ежемесячно в этот фонд? На какие капитальные затраты (общие расходы, которые обычно происходят реже одного раза в год или обычно не происходят) поддерживается этот фонд (например,г. замена крыши, замена водопровода, модернизация внутренней отделки и т. д.)?
• Разрешено ли собственникам сдавать свои квартиры арендаторам? Сколько единиц аренды будет разрешено в проекте?
• Можно ли с домашними животными в здании? Есть ли другие ограничения на использование?
• Были ли согласованы какие-либо специальные оценки или были ли отмечены какие-либо структурные проблемы, которые могут привести к специальной оценке в будущем?
• Облицовка здания ремонтировалась в прошлом? С 1 октября 2000 года все подрядчики, которые занимаются, организуют или управляют реконструкцией ограждающих конструкций зданий в Британской Колумбии, должны иметь лицензию на ремонт ограждающих конструкций зданий в BC Housing и должны предоставлять применимое гарантийное страхование жилья третьей стороной на применимые ремонтные работы ограждающих конструкций здания.
• А как насчет парковочных мест и шкафчиков для хранения вещей? Есть два основных обозначения собственности в многослойной застройке, которые можно найти на многослойном плане — это собственность, обозначенная либо как земельный участок, либо как общая собственность («CP»). Затем общая собственность может быть далее обозначена как ограниченная общая собственность («LCP») для исключительного использования одного или нескольких участков земли. План слоев обычно содержит одно или несколько из следующих устройств для парковочных мест и шкафчиков для хранения вещей.
  • Стоянка или шкафчик для хранения вещей — это отдельный многоуровневый участок. Парковочные места и шкафчики для хранения вещей, хотя и редко, могут существовать как отдельный многоуровневый участок со своим собственным номером. Это обозначение можно определить, взглянув на план пластов.
  • Парковочное место или шкафчик для хранения вещей является частью многоуровневого участка. Парковочные места и шкафчики для хранения, которые являются частью многоуровневого участка, будут иметь тот же номер многоуровневого участка, что и объект (основной участок), который использует стойло или шкафчик. Это обозначение позволяет покупателю автоматически использовать киоск или шкафчик.
  • Парковочное место или шкафчик для хранения вещей являются частью общей собственности. Если парковочное место или шкафчик для хранения вещей являются частью общей собственности, корпорация strata имеет полный контроль над использованием этих участков, за исключением случаев, когда существует договор аренды застройщика. Общая собственность находится в собственности всех собственников как общих арендаторов. В соответствии с Законом о собственности Strata совет страты имеет право разрешать собственнику использовать исключительно общую собственность.

Если парковочные места или кладовые являются общей собственностью, владельцы имеют право использовать определенную территорию в результате предоставления советом страты исключительного использования этому владельцу.Это назначение регулируется краткосрочным соглашением об исключительном использовании, в соответствии с которым совет страты разрешает владельцу исключительно использовать определенное парковочное место или шкафчик для хранения в течение ограниченного периода времени в один год. Хотя совет страты может продлевать договор, он также может не продлевать.

В некоторых слоях застройки девелопер заключил договор аренды общих парковочных мест и шкафчиков для хранения вещей себе или компании, связанной с застройщиком.После сдачи в аренду общей собственности застройщик заключает с покупателями соглашения, по которым застройщик сдает в субаренду одно или несколько парковочных мест или шкафчиков для хранения вещей каждому покупателю. Часто застройщик передает покупателю одно парковочное место или шкафчик для хранения вещей. Эти договоры аренды редко регистрируются на право собственности, что может затруднить их обнаружение.

Парковочное место или шкафчик для хранения вещей являются ограниченным общим имуществом. Ограниченная общая собственность — это общая собственность, находящаяся в исключительном пользовании собственника определенного земельного участка.Если собственность обозначена как LCP, хотя она по-прежнему принадлежит всем владельцам в рамках страт-корпорации в качестве общих арендаторов, она может использоваться исключительно владельцем, чей многоуровневый участок указан в страт-плане как имеющий право использовать LCP.

Какую информацию вы должны получить о здании? Попросите показать зарегистрированные подзаконные акты, действующие правила, годовой бюджет операционного фонда, информационное свидетельство (форма B, предписанная в соответствии с Законом о собственности Strata ) и, по крайней мере, последние двухлетние протоколы всех собраний (включая собрания совета страты, ежегодные или ежегодные). специальные общие собрания и собрания руководителей (или членов) любой секции в страте корпорации, которой принадлежит страт-лот).

Вам также следует запросить любую применимую информацию о гарантии, отчеты о проверке конвертов или отчеты о восстановлении, зарегистрированный план слоев и любые поправки или решения, касающиеся общего имущества, а также любую переписку с владельцами от совета слоев за последние двенадцать месяцев. Эти документы будут определять порядок использования вашего помещения и общих частей. Они также расскажут вам о том, что происходит в здании.

Внимательно прочтите эти документы, поскольку они могут выявить потенциальные проблемы в здании.

Дополнительные услуги

Отчеты об инспекциях и дополнительных расследованиях

У вас есть объект, который вы хотите сделать предложение!

Возможно, вы захотите воспользоваться услугами экспертов для проведения проверок и составления отчетов по важным компонентам собственности. Эти услуги могут быть задействованы до того, как вы сделаете предложение, или, что чаще всего, вы можете сделать свое предложение предметом получения и удовлетворения соответствующих проверок или отчетов.Стоимость ввода в эксплуатацию любой проверки или отчета будет варьироваться и должна быть учтена в вашем общем бюджете закупок.

Типы проверок и отчетов, которые вы, возможно, захотите получить, будут зависеть от типа собственности — это особняк, многоквартирный дом или объект для отдыха? Механические и сервисные компоненты, а также географическое положение объекта также учитываются при принятии решения о видах проверок и отчетов для проверки.

Ниже приводится список наиболее распространенных проверок и отчетов, доступных покупателям.Список организован в алфавитном порядке, а не в порядке важности, поскольку степень важности конкретной проверки или отчета будет зависеть от конкретного характера объекта.

• Отчет об оценке: предоставляет руководство по оценке стоимости собственности и может быть запрошено ипотечными компаниями или получено покупателями, которые хотят оценить стоимость собственности.
• Отчет об амортизации: помогает корпорациям страты планировать будущие затраты на ремонт и техническое обслуживание и помогает потенциальным покупателям понять, какой ремонт потребуется, и будущие затраты на проведение ремонта корпорацией страты.
• Осмотр электрооборудования: осмотр электрической системы и компонентов собственности, который позволит выявить недостатки, если таковые имеются.
• Отчет инженеров: предоставляет информацию о целостности любых зданий и других аспектах собственности.
• Экологический отчет: помогает определить, есть ли какие-либо экологические проблемы или соображения в отношении собственности, включая, помимо прочего, асбест, радон, подземные резервуары для хранения нефти или прибрежные территории.
• Осмотр печи и дымохода: помогает определить, соответствуют ли печь и дымоход действующим стандартам безопасности и страхования.
• Инспекция газопровода: , проводимая коммунальным предприятием, занимающимся природным газом, определяет целостность газовых линий и то, были ли выполнены какие-либо улучшения в собственности над газовыми линиями, требующими их перемещения.
• Домашний осмотр: предоставляет информацию о физическом состоянии собственности.
• Муниципальный отчет о соответствии : от муниципалитета предоставляет информацию, касающуюся (несоблюдения) муниципальных подзаконных актов и постановлений или отказов, предоставленных муниципалитетом.
• Инспекция водопровода: осмотр компонентов водопровода и канализации объекта недвижимости с выявлением любых недостатков.
• Заявление о раскрытии информации о собственности: Заявление продавца о состоянии собственности, насколько ему известно.
• Сертификат геодезистов: отчет, показывающий границы собственности и расположение всех улучшений по отношению к этим границам.
• Осмотр септика / канализации: определяет состояние канализационной / септической системы.
• Поиск по заголовку: устанавливает право собственности на землю и наличие каких-либо сервитутов, ограничительных соглашений, договоров аренды, ипотеки, а также обременений и сборов, зарегистрированных в отношении земли.
• Проверка качества / количества воды: определяет скорость восстановления и качество воды.
• Осмотр дровяной печи / камина: проводится для определения того, соответствует ли дровяная печь или камин требованиям страхования.

Вы можете запросить другие проверки или отчеты, касающиеся определенных компонентов собственности, таких как крыша, кондиционер или любой другой компонент, состояние которого будет иметь значение для вашего решения о покупке недвижимости.

Сделать предложение

После того, как вы нашли желаемый дом, необходимо подготовить письменное предложение о покупке.

Учитывая существенный характер этих инвестиций, вам следует работать с юристом, нотариусом или профессионалом в сфере недвижимости при подготовке предложения о покупке. Предложение обычно записывается в стандартной форме, озаглавленной «Договор купли-продажи».

Что должно содержаться в предложении?

Когда вы готовите предложение, оно должно содержать ряд стандартных деталей, а также любые важные для вас условия.Помните, что после того, как вы подпишете этот документ, и продавец также подпишет его, будет заключен договор, имеющий обязательную юридическую силу. Юридическая обязательность означает, что и вы, и продавец будете связаны условиями контракта и должны выполнять свои соответствующие обязательства, указанные в этом контракте. Любой из вас может обратиться в суд, чтобы заставить другого выполнить свою часть контракта. Даже если контракт содержит соответствующие положения, он становится юридически обязательным, как только покупатель и продавец подписывают контракт.

Ваше предложение должно включать:

• Дата предложения. Дата и время истечения срока действия вашего предложения.
• Полные юридические имена и адреса покупателя и продавца.
• Полное юридическое описание дома.
• Сумма депозита, который вы даете (который будет храниться на доверительном счете и станет частью вашего первоначального платежа).
• Цена продажи.
• Сумма вашего авансового платежа наличными и подробные сведения о том, как вы профинансируете оставшуюся часть покупной цены.Желаемые даты закрытия и владения.
• Список условий, которые должны быть выполнены перед продажей. Они называются «предметными оговорками» или «предварительными условиями».
• Список вещей, которые не пристроены к зданию (движимое имущество), но которые, по вашему заявлению, должны быть включены в продажную цену; например, портьеры, холодильник, плита и т. д. Описание этих предметов будет полезно конкретизировать. Ваша подпись.

Каковы возможности продавца?

Когда продавец получает ваше «предложение о покупке», у него есть четыре варианта.

Принять предложение в точности так, как написано

Если продавец подписывает ваше предложение без каких-либо изменений, это означает, что договор имеет обязательную юридическую силу. Опять же, юридически обязывающий означает, что и вы, и продавец будете связаны условиями контракта и должны будут выполнять свои соответствующие обязательства, как указано. Ваше исполнение может быть привлечено к ответственности в суде.

Отклонить предложение

Продавец не обязан принимать ваше предложение или делать встречное предложение.

Игнорировать предложение

Продавец не обязан подтверждать получение вашего предложения.

Сделать встречное предложение

Если продавец изменит что-либо в вашем первоначальном предложении, считается, что продавец отклонил ваше предложение и делает вам новое предложение. Это новое предложение обычно называют «встречным предложением».

Когда вы получаете встречное предложение, у вас есть те же три варианта, что и у продавца: принять, отклонить или сделать новое встречное предложение.Процесс встречных предложений может продолжаться до достижения соглашения.

Если встречное предложение для вас неприемлемо или вы изменили свое мнение о покупке, продавец не имеет возможности вернуться к вашему первоначальному предложению и принять его.

Каковы возможности покупателя?

Если после того, как вы сделали письменное предложение, вы решите, что не хотите покупать дом, вы можете отозвать это предложение. Многие юридические проблемы могут возникнуть в результате отзыва предложения, поэтому вам следует обратиться за профессиональной консультацией о правильной процедуре, которой следует придерживаться.

Подробнее о «предметных» статьях

Цель предметной оговорки (также известной как прецедент условий), содержащейся в предложении о покупке, состоит в том, чтобы установить конкретное условие, которое должно быть выполнено до того, как продажа может быть осуществлена, хотя договор становится юридически обязательным после его подписания обе стороны. Предметные положения должны быть тщательно и точно сформулированы. Было бы разумно получить профессиональную помощь в их составлении; однако в конечном итоге вы обязаны убедиться, что пункты означают именно то, что вы хотите.

Может быть столько пунктов, сколько вы можете согласовать с продавцом; однако чем меньше вы делаете предложение, тем серьезнее вы кажетесь покупателем и тем больше шансов, что ваше предложение будет принято. Помните, что вы, по сути, просите продавца убрать дом с рынка на период, пока вы пытаетесь выполнить поставленные вами условия.

Некоторые возможные предметы, которые вы могли бы пожелать включить в свою покупку:

• Удовлетворительная профессиональная строительная инспекция;
• Организация необходимого вам финансирования;
• Утверждение кредитором вашего заявления о принятии существующей ипотеки продавца;
• Продажа вашего нынешнего дома; или
• Если дом представляет собой многоуровневый участок, необходимо провести удовлетворительный анализ всей соответствующей документации, включая отчеты инженера и / или отчеты об инспекции здания, если таковые имеются.

Когда вы размещаете «предметные» оговорки в своем предложении о покупке, вы должны приложить все разумные усилия, чтобы убедиться, что условия соблюдены. Важно знать, что предметные статьи не являются «избегающими» оговорками, которые позволяют вам уклоняться от выполнения ваших юридических обязательств по контракту. После того, как вы выполнили условия, продавцу следует направить письменное уведомление о том, что вы удаляете указанные пункты.

Если вы не можете выполнить условия после того, как приложите все разумные усилия для этого, договор прекращается, и нет никаких юридических обязательств по завершению покупки.Важно помнить, что если ваш депозит хранится у брокера, и вы, и продавец должны подписать форму освобождения депозита до того, как депозит будет передан вам.

Продавец может пожелать принять ваше предложение, содержащее предметные оговорки, но при этом может рассмотреть другие предложения до тех пор, пока вы не удалите условия. Чтобы предоставить себе такую ​​свободу, продавец может попросить включить в соглашение пункт, который разрешает продавцу требовать от вас удаления всех предметных условий в течение короткого, указанного периода времени (обычно от 24 до 72 часов), если продавец получит другое привлекательное предложение.Если вы не можете этого сделать, ваш условный контракт истечет. Продавцы, скорее всего, потребуют этот пункт о времени, если вы сделали предложение, которое является предметом продажи вашего текущего дома.

Подробнее о депозитах

Обычно вы вносите депозит вместе с предложением о покупке или после того, как ваше предложение принято. Этот депозит обычно хранится на доверительном счете вашего брокера. Брокерская компания хранит депозит в интересах транзакции, а не только для вашей выгоды. Примечание. Если в вашем контракте есть оговорки в вашу пользу, и вы не удалите их, вы не получите назад свой депозит автоматически.И вы, и продавец должны будете подписать отдельную форму разрешения. Если продавец не подпишет разрешение, вам придется обратиться за юридической консультацией, поскольку ваша брокерская компания не может освободить депозит, если вы и продавец не договорились об этом.

Если в контракте прямо не указано, что проценты по депозиту будут выплачиваться либо продавцу, либо покупателю, проценты выплачиваются в Фонд недвижимости Британской Колумбии.

Если депозит должен храниться кем-то, кроме брокера по недвижимости, вам следует получить независимую юридическую консультацию, чтобы убедиться, что нет никаких опасений ни о том, как будет храниться депозит, ни об условиях, на которых он может быть освобожден.

Завершение покупки

В контракте купли-продажи, который вы подписали, будет указан день завершения сделки. В этот день право собственности перейдет от старого владельца к вам в обмен на покупную цену дома. Вы сможете переехать в день владения, указанный в вашем контракте. Даты завершения и владения не обязательно совпадают.

Нужна ли вам юридическая помощь?

Покупатель обычно привлекает юриста или нотариуса для подготовки документов, необходимых для передачи права собственности.

Среди прочего, они будут защищать ваши интересы:

• Поиск титула в системе регистрации Управления земельного титула и обследования, чтобы выяснить, есть ли у кого-либо, кроме продавца, какие-либо законные права на дом, и чтобы увидеть, есть ли какие-либо зарегистрированные сервитуты или ограничительные соглашения;
• Подготовка документов для перехода права собственности от продавца к вам, включая налоговую декларацию о передаче собственности;
• Обеспечение надлежащего погашения старой ипотеки продавца, если это необходимо;
• Подтверждение того, что все платежи, за которые продавец несет ответственность, произведены;
• Организация подписания передаточных документов;
• Подготовка отчета о корректировках с указанием всех причитающихся вам денежных средств и средств, которые вам понадобятся для завершения транзакции;
• Доставка окончательной суммы, причитающейся продавцу, и обеспечение вашей регистрации в качестве собственника в Управлении земельного права и землевладения; и
• Получение документов для собственности под названием Strata, таких как информационный сертификат (форма B, как предписано в Законе о собственности Strata ), свидетельство об оплате (форма F, как предписано в соответствии с Законом о собственности Strata ) и сертификат корпорации strata страхования.

День настал! Вы подписали документы, передали чек и получили ключи. Дом твой!

Жалобы

Если проблема возникает у потребителя в результате услуг в сфере недвижимости, предоставляемых профессионалом в области недвижимости, следует рассмотреть следующие шаги:

• Обсудите проблему со специалистом.
• Если проблема все еще не решена, обсудите проблему с управляющим брокером, отвечающим за брокерскую деятельность.Большинство проблем решается этими двумя способами.
• Если специалист по недвижимости является членом местного совета по недвижимости, к нему можно обратиться. Правление может помочь неформально разрешить проблему. Комитеты по недвижимости иногда расследуют поведение, которое может нарушать их Кодекс этики и Стандарты деловой практики. Они передадут все вопросы в BCFSA, если окажется, что были нарушены Закон об услугах в сфере недвижимости , Правила оказания услуг в сфере недвижимости или Правила оказания услуг в сфере недвижимости.Пожалуйста, посетите BC Real Estate Association, чтобы узнать названия и адреса местных советов.
• Если удовлетворение все еще не получено, вы можете сообщить о проблеме с недвижимостью онлайн или по телефону (604) 660-3555 , бесплатный звонок в Британской Колумбии (866) 206-3030 .

BCFSA может расследовать любую жалобу на поведение специалиста по недвижимости при обработке вашей сделки с недвижимостью. BCFSA имеет право привлекать к дисциплинарной ответственности специалиста по недвижимости, признанного виновным в профессиональном проступке.

BCFSA не имеет полномочий требовать от специалиста по недвижимости выполнения условий контракта, а также BCFSA не имеет юрисдикции в отношении продавцов, которые не выполняли обязательства по контракту. BCFSA не может присудить заявителю компенсацию ущерба от специалиста по недвижимости. По этим вопросам может потребоваться судебный иск.

Хотя BCFSA считает эту информацию надежной, этого нельзя гарантировать.