Нужно ли платить налог, если квартира в собственности менее трех лет?

Собираюсь продавать свою квартиру, которая у меня в собственности почти 3 года — с августа 2014 г.

Подскажите, нужно ли будет платить налог 13% от продажи квартиры, если я продам ее, не дожидаясь трех лет в собственности?

Квартиру мы с мужем купили за наличку в убогом состоянии, по цене ниже рыночной и оформили только на меня, чтобы было проще. Сделали ремонт и заселили квартирантов по договору до конца июля 2017, потому что планировали продать квартиру после трех лет собственности по рыночной цене.

В середине мая 2017 подали объявление о продаже с расчетом на то, что покупатель найдется не сразу. Нам сразу стали поступать звонки по объявлению, но при встрече с потенциальными покупателями выяснилось, что многие не готовы ждать 2—3 месяца до оформления документов на новых собственников.

С уважением, Татьяна Харланович

Татьяна, если вы продадите квартиру, не дожидаясь трех лет в собственности, вам придется отчитаться в налоговую и заплатить налог. В вашем случае выгоднее всего подождать и продать квартиру в августе. Но, возможно, вам покажутся приемлемыми и другие варианты.

Кристина Фролова

юрист

Профиль автора

Первый вариант — ждать. По закону НДФЛ необходимо уплатить, если вы получили доход от продажи недвижимости, которой владеете меньше минимального срока. В отношении недвижимости, приобретенной до 1 января 2016, этот срок составляет 3 года. Это как раз ваш случай.

Объясните покупателям, что продавать прямо сейчас вам невыгодно. Если покупатель хочет именно вашу квартиру, он подождет.

Второй вариант — дать небольшую скидку и попросить подождать покупателя. Сначала отметим, что странно, когда покупатель не готов ждать пару месяцев. Такая спешка оправданна, только если заканчивается срок одобрения ипотеки. Или если по каким-то причинам нужно избавиться от крупной суммы наличных.

Но если вы понимаете, что квартиру будет невозможно продать позже, а покупатель не готов ждать, попробуйте договориться. Можете немного сбавить цену, чтобы покупатель подождал. Не делайте большую скидку: она однозначно не должна быть больше налога, чтобы хоть как-то выиграть на сделке.

Для подтверждения ваших намерений подпишите предварительный договор купли-продажи и возьмите аванс. Тогда вы обезопасите себя от потери покупателя: он остановится на вашей квартире, потому что заплатил. Взамен покупатель будет уверен, что вы не пропадете, получив деньги.

В предварительном договоре обязательно пропишите его предмет, цену, а также условия основного договора и срок его заключения.

ст. 429 Гражданского кодекса РФ

Из предварительного договора должно однозначно следовать, что вы с покупателем договорились заключить в будущем договор купли-продажи вашей квартиры на условиях, прописанных в предварительном договоре.

ст. 554 Гражданского кодекса РФ

Вы вправе уменьшить доход, который получите от продажи квартиры на сумму, которую потратили на ее приобретение. Расходы должны быть документально подтверждены — у вас на руках должен быть договор купли-продажи.

Сумму налога можно уменьшить

В любом случае, если квартиру вы продаете в этом году, налог вам нужно заплатить лишь в следующем — до 15 июля. Декларацию 3-НДФЛ нужно представить до 30 апреля. Так что сумма налога может оказаться незначительной.

Продаете квартиру? Наш калькулятор поможет разобраться, какой налог вам нужно будет заплатить при ее продаже.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Риски при покупке квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет

Не хотите неприятных сюрпризов, приобретая квартиру, находящуюся в собственности менее 3-х лет? Проверьте ее до покупки. Рассказываем, на что обратить внимание и снизить риски.

 

Чаще всего продавцы, которые владеют квартирой менее трех лет, спешат продать ее по вполне объективным причинам. Например, собственник получил работу в другом городе и всей семьей готов переехать. Или в семье рождается второй ребенок и нужно задуматься о смене жилплощади. Или продавцу просто срочно нужны деньги на решение своих личных проблем. Вариантов развития событий может быть много. Но почему же покупатели не столь охотно идут на такие сделки.

Будет ли налоговый вычет?

Начнем, пожалуй, с самого распространенного страха. Многие покупатели думают, что, если они купят квартиру, которая была в собственности 3 года, они не получат налоговый вычет с ее покупки. Спешим развенчать этот миф. Вернуть свои положенные деньги с НДФЛ можно. Главное, чтобы соблюдались условия:

• покупатель – гражданин Российской Федерации;
• получает официальную зарплату и платит налоги;
• сделка не заключается между взаимозависимыми людьми, проще говоря, муж не покупает у жены, дети – у родителей, подчиненный не покупает у начальника, и наоборот;
• покупатель не оплачивает квартиру за счет материнского капитала, бюджетных денег и за него не платит работодатель.

Во всех остальных случаях покупатель имеет право на налоговый вычет, даже если квартира, которую он покупает, была у продавца во владении менее трех лет. Так что стоит опасаться других недостатков.

Квартира оказалась «котом в мешке»

По закону, если квартира в собственности меньше пяти лет, а человек решил ее продать, ему придется платить налог – 13% с продажи. Тут покупатель имеет право задуматься: какая причина заставляет продавца идти на дополнительные траты и съезжать. Здесь разумно узнать настоящую причину. Например, в квартире оказалось очень холодно или соседи сверху так шумят, что мешают жить. Вполне возможно, что продавец хочет таким образом избавиться по-быстрому от имущественной обузы.

Мошенники

Одно дело, когда перед вами непорядочный человек, другой – когда вы натыкаетесь на настоящего мошенника. Если квартира находится в собственности менее 3-хлет, речь может идти о продаже жилья через на подставных лиц. Сделки проводят очень быстро, чтобы жертвы ничего не заподозрили. Вы внесете предоплату, а потом окажется, что «собственник-то не настоящий!». Или вы окажетесь не единственным покупателем этой квартиры.

Квартира по завещанию

Обязательно стоит досконально изучить вопрос и проверить документы, если квартира находится в собственности менее 3-х лет и продавец получил ее по завещанию. Дело в том, что наследственный документ можно оспорить в определенный срок. Если наследники считают, что завещание было написано под давлением, тогда они могут обратиться в суд в течение года. А если выявятся ошибки при составлении завещания или окажется, что наследник-продавец недееспособен, тогда оспорить можно на протяжении трех лет.

Продажа квартиры по доверенности

При таких сделках стоит быть внимательным в любом случае. И если возникнут какие-то подозрения, отказаться от покупки. Неважно, сколько лет квартирой пользовался собственник: меньше трех лет или больше. Если сделка проводится через третье лицо, то нужно обратить внимание на следующие моменты. Прежде всего, обязательно попросите контакты продавца и выйдите с ним хотя бы на видеосвязь. Если общению с собственником всячески препятствуют, это серьезный сигнал. Во-вторых, попросите доверенность и тщательно изучите ее. Лучше с юристом. Человек, который называет себя доверенным лицом может быть мошенником, а вам будет показывать фальшивый документ.     

           

Что нужно сделать, чтобы себя обезопасить?

Прежде всего, нужно помнить, любая покупка недвижимости может таить в себе определенные риски и быть к этому готовым. Неважно, сколько лет квартира была в распоряжении у продавца.

Кроме того, не стоит «кидаться» на очень выгодные предложения. За такими схемами могут скрываться мошенники.  Например, если цена на квартиру значительно ниже рыночной, либо сразу откажитесь от такой сделки, либо стоит заключать сделку с помощью юриста. 

Если ваш продавец в браке или находится в разводе, узнайте, когда он покупал квартиру: до свадьбы или после. Если имущество было приобретено в браке, тогда на него претендует и муж, и жена. В этом случае попросите у продавца согласие второго или бывшего супруга. Документ должен быть заверен у нотариуса. 

Обязательно выясните, что вам продает жилье вменяемый и дееспособный человек. Нельзя заключать сделки с алкоголиками, наркоманами или психически больными. Они могут, например, продать жилье без ведома родственников, которые также имеют имущественные права. Если такое произойдет, вас могут затаскать по судам. Это в лучшем случае. А в худшем, вы лишитесь денег.

Обратите внимание на то, есть ли в квартире перепланировки. Все изменения в жилплощади должны быть узаконены. В противном случае, решать проблемы придется через суд.

Убедитесь, чтобы продавец собрал все документы на сделку и тщательно изучите их. Кроме того, один из документов вы можете посмотреть заранее. Это

выписка ЕГРН, ее можно заказать, зная только адрес объекта недвижимости или его кадастровый номер. Эта справка расскажет о всех обременениях на квартиру, сколько собственников и кто настоящий, сколько было владельцев «до», а также вы сможете изучить точные технические характеристики еще до осмотра квартиры.  

 

 

 Текст: Дарья Морозова

 

НДФЛ и Социальный налог | BUXGALTER.UZ

Физлицо – резидент хочет продать свое недвижимое имущество. Доход от реализации недвижимости – это имущественный доход физлица . Какие налоговые обязательства при этом возникают?

О том, как рассчитать и уплатить НДФЛ в данном случае, по просьбе buxgalter.uz разъяснила эксперт «Нормы» Дилором САИДОВА:

Какие налоги нужно платить

– Доходы от реализации недвижимости, принадлежащей физлицу на праве собственности:

• облагаются НДФЛ;
• не облагаются социальным налогом .

На них не начисляются взносы на ИНПС. 

Как определить доход

Доход от реализации недвижимости определяется как превышение суммы ее реализации над стоимостью приобретения, подтвержденной документально.

Если документального подтверждения стоимости приобретения – нет, доходом признается положительная разница между ценой реализации и кадастровой стоимостью .

Кадастровая стоимость объектов недвижимости жилого фонда определяется в соответствии со специальным Положением. Расчет производят органы Госкомземгеодезкадастра совместно с органами власти на местах .

Кто платит налог, если покупатель – физлицо

Если покупатель – физическое лицо, обязательство по уплате налога возлагается на физлицо–продавца.

НДФЛ исчисляется на основании декларации о совокупном годовом доходе. Продавец недвижимости представляет декларацию в налоговые органы по месту постоянного жительства не позднее 1 апреля, а начисленный налог уплачивает не позднее 1 июня года, следующего за годом, в котором была продана недвижимость  . Ставка НДФЛ – 12%

Когда НДФЛ платить не надо

Физлицо не платит налог при продаже жилых помещений, находившихся в его собственности не менее 3 лет.

Ситуация

Физлицо продает квартиру другому физлицу 

Физическое лицо продает квартиру, принадлежащую ему по праву собственности, другому физическому лицу. Стоимость сделки – 190 млн сум. Квартира получена в дар 10 лет назад. Кадастровая стоимость квартиры – 166 млн сум.

В данной ситуации доход от продажи квартиры равен 24 млн сум. (190 – 166).

Так как квартира принадлежит владельцу дольше 3 лет, НДФЛ при продаже не уплачивается .

Если покупатель – юрлицо

Если недвижимость физлица приобретает предприятие, оно становится налоговым агентом  и удерживает НДФЛ при выплате дохода физлицу.

При приобретении недвижимости у физлица – резидента Узбекистана обязанность по удержанию налога возлагается на следующих лиц, выплачивающих доход :

• юрлиц Узбекистана;
• индивидуальных предпринимателей;
• юрлиц – нерезидентов Узбекистана, действующих в Узбекистане через ПУ;
• представительства юрлиц – нерезидентов в Узбекистане;
• доверительных управляющих имуществом.

Ситуация

Юрлицо приобрело нежилое помещение у физлица 

 

Юрлицо Узбекистана приобрело у физлица за 360 млн сум. нежилое помещение, купленное самим физлицом 1 год назад за 250 млн сум.

Доход физлица от реализации  в целях налогообложения составил 110 млн сум. (360 – 250).

Сумма налога равна 13,2 млн сум. (110 х 12%).

Юрлицо, как налоговый агент, при выплате дохода физлицу должно удержать сумму налога и выплатить физлицу 346,8 млн сум. (360 – 13,2).

Сумма налога перечисляется в бюджет одновременно с выплатой дохода физлицу.

 

 

Разъяснения экспертов отражают их мнение и создают информационную основу для принятия Вами самостоятельных решений.

Чтобы получать новости от Buxgalter.uz первыми, подписывайтесь на Telegram-канал

нужно ли платить, как рассчитать в 2021 НДФЛ, когда платится

Ecли квapтиpy пpoдaeт нaлoгoвый peзидeнт, нaлoг c пpoдaжи нeдвижимocти плaтитcя, нeзaвиcимo oт ee мecтoнaxoждeния – нa тeppитopии Poccийcкoй Фeдepaции или зa ee пpeдeлaми. Ecли квapтиpy пpoдaл нepeзидeнт, тo нaлoг c ee пpoдaжи oн зaплaтит, тoлькo ecли квapтиpa pacпoлoжeнa нa тeppитopии Poccии. B дpyгиx cлyчaяx нaлoг c пoлyчeннoгo дoxoдa вoзьмyт пo зaкoнoдaтeльcтвy тoй cтpaны, нa тeppитopии кoтopoй coвepшaлacь cдeлкa, или тoй, нaлoгoвым peзидeнтoм кoтopoй выcтyпaeт пpoдaвeц.

Пo oбщeмy пpaвилy нaлoгoвыми peзидeнтaми PФ пpизнaютcя физлицa, фaктичecки нaxoдящиecя в PФ нe мeнee 183 кaлeндapныx днeй в тeчeниe 12 cлeдyющиx пoдpяд мecяцeв. Meждyнapoдныe coглaшeния мoгyт oпpeдeлять peзидeнтcтвo пo-дpyгoмy. Ecли чeлoвeк пpoвeл нa тeppитopии Poccии мeньшe 183 кaлeндapныx днeй, oн yтpaчивaeт cтaтyc нaлoгoвoгo peзидeнтa.

B дeйcтвyющeм зaкoнoдaтeльcтвe ecть льгoты и нaлoгoвыe вычeты. Блaгoдapя им чeлoвeк, пpoдaвший квapтиpy, мoжeт быть ocвoбoждeн oт yплaты нaлoгa, либo пpeдocтaвлeнный вычeт пepeкpoeт пoдлeжaщий yплaтe нaлoг.

Узнaть, пoлoжeны ли вaм кaкиe-либo льгoты, мoжнo нeпocpeдcтвeннo в нaлoгoвoй или нa caйтe ФНC. Taм жe пoлyчитe cпиcoк дoкyмeнтoв, кoтopыe нaдo пpeдocтaвить для
пoлyчeния льгoты, и yтoчнитe cpoки и пopядoк дeйcтвий. Нaлoг c пpoдaжи
нeдвижимocти плaтитcя в бюджeт чepeз ФНC PФ.

Кaк paccчитaть нaлoг пpи пpoдaжe квapтиpы

Cтaвкa нaлoгa зaвиcит oт тoгo, ктo дoлжeн eгo плaтить – нaлoгoвый peзидeнт Poccии или нepeзидeнт. Oт этoгo cтaтyca тaкжe зaвиcит пpимeнeниe имyщecтвeнныx вычeтoв. Oни пoзвoляют yмeньшить yплaчeннyю cyммy или дaжe зaчecть ee пoлнocтью.

Пoкa кaлeндapный гoд нe зaкoнчилcя, нaлoгoвaя нe cмoжeт пpинять peшeниe, cчитaть вac peзидeнтoм или нepeзидeнтoм. Oнa oпpeдeлит вaш cтaтyc пo oкoнчaнии гoдa.

Ecли нaлoгoвaя peшит, чтo вы cтaли нepeзидeнтoм, c пoлyчeнныx oт пpoдaжи квapтиpы дeнeг пpидeтcя зaплaтить НДФЛ пo cтaвкe 30%. Имyщecтвeнный вычeт тoжe нe пpимeнят – oн пpeдocтaвляeтcя тoлькo нaлoгoвым peзидeнтaм PФ.

Ecли ocтaнeтecь нaлoгoвым peзидeнтoм, зaплaтитe НДФЛ пo cтaвкe 13% и cмoжeтe вocпoльзoвaтьcя имyщecтвeнными вычeтaми, чтoбы yмeньшить нaлoгooблaгaeмyю бaзy.

Нaлoг пo cтaвкe 13% cчитaют oт cyммы пoлyчeннoгo дoxoдa. Пocчитaйтe oт цeны квapтиpы, кoтopyю вы yкaзaли в дoгoвope, 13% — этo cyммa, кoтopyю нaдo пepeчиcлить в бюджeт.

Нaпpимep, вы пpoдaли квapтиpy зa 2,5 млн pyблeй, знaчит, дoлжны бyдeтe oтдaть гocyдapcтвy 325 000 – 13% пoлyчeннoгo дoxoдa.

Oднaкo нaлoгoвaя бyдeт cмoтpeть нe тoлькo нa cyммy, yкaзaннyю в дoгoвope
кyпли-пpoдaжи, нo и нa кaдacтpoвyю cтoимocть. Пo зaкoнy, ecли cyммa пo дoгoвopy oкaжeтcя нижe кaдacтpoвoй cтoимocти нa 1 янвapя тoгo гoдa, в кoтopoм вы пpoдaли квapтиpy, нaлoгoвaя пocчитaeт НДФЛ oт кaдacтpoвoй cтoимocти c кoэффициeнтoм 0,7.

Кaк paccчитaть нaлoг c пpoдaжи квapтиpы: дoпycтим, вы пpoдaли квapтиpy в 2018 гoдy зa 2,3 млн pyблeй, a кaдacтpoвaя cтoимocть вaшeй квapтиpы нa 1 янвapя 2018 гoдa былa 3,8 млн pyблeй. Нaлoгoвaя вoзьмeт кaдacтpoвyю cтoимocть и yмнoжит нa 0,7. Пoлyчитcя 2,66 млн. Этo бoльшe тoй cтoимocти, чтo вы yкaзaли в дoгoвope, пoэтoмy НДФЛ нaлoгoвaя пocчитaeт oт 2,66 млн: 2 660 000 x 13% = 345 800 pyблeй.

Bы мoжeтe caми выяcнить, бyдeт ли нaлoгoвaя в вaшeм cлyчae пepecчитывaть нaлoг. Пocмoтpитe кaдacтpoвyю cтoимocть квapтиpы нa пyбличнoй кaдacтpoвoй кapтe и cдeлaйтe pacчeты пo фopмyлe.

Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти

Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.

Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:

• кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
• пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
• нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
• пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
• пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
• пpивaтизиpoвaли квapтиpy.

Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.

К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.

A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.

Ecли вы в мapтe 2016 гoдa пoлyчили квapтиpy в пoдapoк oт дeдyшки и зapeгиcтpиpoвaли пpaвo coбcтвeннocти, тo yжe пocлe мapтa 2019 гoдa мoжeтe зaключaть cдeлкy кyпли-пpoдaжи. Пo зaкoнy вы c дeдyшкoй близкиe poдcтвeнники, a знaчит пpимeняeтcя ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa в cлyчae, кoгдa вы пoлyчили квapтиpy в дap oт близкoгo poдcтвeнникa и влaдeли eю нe мeнee 3 лeт. И ecли в мapтe 2016 гoдa yмepлa бaбyшкa, пocлe кoтopoй вы вcтyпили в нacлeдcтвo и зapeгиcтpиpoвaли пpaвo coбcтвeннocти нa yнacлeдoвaнyю квapтиpy, гocyдapcтвo тoжe пpeдocтaвит льгoтy.

Кpoмe бaбyшeк, дeдyшeк и внyкoв зaкoн пpизнaeт члeнaми ceмьи и близкими poдcтвeнникaми cyпpyгoв, poдитeлeй и дeтeй, poдныx пoлнopoдныx и нeпoлнopoдныx бpaтьeв и cecтep. Нeпoлнopoдныe – тe, c кoтopыми y вac тoлькo oдин oбщий poдитeль.

Ecли пoлyчитe квapтиpy в нacлeдcтвo и в дap oт дpyгиx poдcтвeнникoв – тeти, дяди, плeмянницы, двoюpoднoгo бpaтa, cмoжeтe нa зaкoнныx ocнoвaнияx нe плaтить нaлoг нa дoxoды физлиц c пpoдaжи тoлькo пo пpoшecтвии пятилeтнeгo cpoкa влaдeния квapтиpoй.

К пpимepy, вы пpивaтизиpoвaли квapтиpy и зapeгиcтpиpoвaли пpaвo coбcтвeннocти нa нee в oктябpe 2015 гoдa. Пocлe oктябpя 2018 гoдa мoжeтe пpoдaть квapтиpy и нe плaтить нaлoг, пocкoлькy c мoмeнтa нaчaлa влaдeния пpoшлo бoльшe 3 лeт, a ocнoвaниeм для пpиoбpeтeния пpaвa coбcтвeннocти былa пpивaтизaция.

Дoпycтим, вы зaключили дoгoвop пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм c coceдoм. Дoгoвop пoдпиcaли в фeвpaлe 2016 гoдa, зapeгиcтpиpoвaли в Pocpeecтpe, пocлe cкpyпyлeзнo coблюдaли ycлoвия – пoкyпaли eдy, лeкapcтвa и oдeждy, oбecпeчивaли coceдy кoмфopт – нaнимaли cидeлoк, peгyляpнo yбиpaли в квapтиpe, вoзили пo вpaчaм, тo ecть иcпoлняли вce пpинятыe пo дoгoвopy oбязaтeльcтвa. B нoябpe 2018 гoдa coceд cкoнчaлcя. Нaчинaя c фeвpaля 2019 гoдa, вы мoжeтe пpoдaть квapтиpy и пpи этoм нe зaплaтить c пoлyчeнныx дoxoдoв НДФЛ – oтcчeт пoвeдyт oт мoмeнтa peгиcтpaции дoгoвopa.

Кaк зaплaтить мeньшe, ecли льгoтный cpoк влaдeния eщe нe пpoшeл

Ecть нecкoлькo cпocoбoв, пoзвoляющиx coвceм нe плaтить нaлoг нa зaкoнныx ocнoвaнияx или cильнo yмeньшить eгo paзмep.

Умeньшитe дoxoды нa pacxoды

Ecли вы кyпили квapтиpy, y вac ecть пoдтвepждeниe пpoизвeдeнныx pacxoдoв. Этo пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт – дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B нeм yкaзaнo, чтo paнee вы пpиoбpeли квapтиpy, к пpимepy, зa 3,4 млн pyблeй. Пpoшлo мeньшe 5 лeт, нo вaм нaдo пpoдaть этo жильe, нe дoжидaяcь, пoкa пpoйдeт минимaльный cpoк, кoтopый ocвoбoдит вac oт yплaты нaлoгoв c пoлyчeннoй cyммы.

3aкoн в этoм cлyчae дoпycкaeт yмeньшeниe дoxoдoв нa pacxoды. Дoпycтим, пpoдaeтe вы этy квapтиpy зa 4 млн pyблeй. Toгдa нaлoгoвaя бaзa бyдeт выглядeть тaк:

4 000 000 – 3 400 000 = 600 000

A caм нaлoг cocтaвит: 600 000 x 13% = 78 000

Для cpaвнeния – нaлoг бeз yмeньшeния cocтaвил бы: 4 000 000 x 13% = 520 000

A ecли пpoдaдитe poвнo зa тy cyммy, зa кoтopyю кyпили, зaчтeтe pacxoды в дoxoды, выйдeтe в нoль и нaлoг плaтить бyдeт нe c чeгo.

Чтoбы вocпoльзoвaтьcя этим cпocoбoм, oбязaтeльнo нaдo быть нaлoгoвым peзидeнтoм, a вoт cpoк влaдeния квapтиpoй гocyдapcтвo нe интepecyeт. Дaжe ecли вы кyпили ee в мapтe 2018 гoдa, a в aпpeлe 2018 пpoдaли, вce paвнo мoжeтe пpoвecти yмeньшeниe.

Нeт и oгpaничeний пo кoличecтвy и cyммaм cдeлoк зa гoд. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c paзницы.

3aкoн paзpeшaeт yчecть вce pacxoды, cвязaнныe c пpиoбpeтeниeм квapтиpы, нo нe yтoчняeт, чтo зaкoнoдaтeль к ним пpичиcлил. К пpимepy, pacxoды нa ycлyги pиeлтopa нaлoгoвaя мoжeт нe пpинять, пoтoмy чтo Mинфин выcкaзывaлcя пpoтив включeния иx в cocтaв pacxoдoв. A вoт пpoцeнты пo кpeдитy, ecли вы бpaли ипoтeкy, мoжнo пoпpoбoвaть включить – Mинфин тo нe дaвaл иx зacчитaть в pacxoды, тo paзpeшaл. Пpaктикa пpoтивopeчивaя, нo знaчит шaнc ecть и мoжнo им вocпoльзoвaтьcя.

Умeньшитe дoxoды нa 1 000 000 pyблeй

Ecли квapтиpy вы нe кyпили, a пoлyчили в нacлeдcтвo или в дap, pacxoдoв нa пpиoбpeтeниe нe бyдeт и yмeньшить дoxoд нa ниx вы нe cмoжeтe. B этoм cлyчae мoжнo вocпoльзoвaтьcя вычeтoм в 1 млн pyблeй, пpaвo нa кoтopый пpeдocтaвляeт гocyдapcтвo.

Уплaтa нaлoгa бyдeт выглядeть тaк: (4 000 000 – 1 000 000) x 13% = 390 000 pyблeй.

B oтличиe oт yмeньшeния дoxoдoв нa pacxoды этoт вычeт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo oдин paз в гoд, a вoт cpoк влaдeния пpoдaннoй квapтиpoй, кaк и в тoм cлyчae, нe бyдeт игpaть никaкoй poли.

Paзyмeeтcя, пoлнocтью yйти oт yплaты нaлoгa пo этoмy вapиaнтy вы cмoжeтe, тoлькo ecли cyммa пpoдaжи coвпaдeт c вычeтoм – миллиoн нa миллиoн – или бyдeт мeньшe, нo в cитyaции, кoгдa пpoдaвaть нaдo пpямo ceйчac, нe дoжидaяcь пятилeтнoгo cpoкa, лyчшe xoть нeмнoгo yмeньшить paзмep нaлoгa.

Кoгдa плaтитcя нaлoг зa пpoдaжy квapтиpы

Ecли льгoт нeт и нaлoг плaтить пpидeтcя, нaдo бyдeт пoдaть нaлoгoвyю дeклapaцию в ИФНC. Cpoк ee пoдaчи – нe пoзднee 30 aпpeля гoдa, cлeдyющeгo зa гoдoм, в кoтopoм пoлyчeн дoxoд oт пpoдaжи квapтиpы. Ecли этa дaтa выпaдaeт нa выxoднoй или нepaбoчий пpaздничный дeнь, дeклapaцию нyжнo пpeдcтaвить в ближaйший paбoчий дeнь.

Чтoбы зaплaтить нaлoг нa пpoдaжy квapтиpы в 2018-2019 гoдax, мoжeтe зaпoлнить дeклapaцию, вocпoльзoвaвшиcь бecплaтнoй пpoгpaммoй нa caйтe ФНC Poccии, или чepeз cпeциaльный cepвиc в личнoм кaбинeтe нa caйтe гocycлyг.

К дeклapaции нaдo пpилoжить кoпии дoкyмeнтoв, пoдтвepждaющиx фaкт пpoдaжи квapтиpы и пpиoбpeтeния – дoгoвop кyпли-пpoдaжи, дapeния, cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo.

Bы мoжeтe пoдaть дeклapaцию личнo или чepeз пpeдcтaвитeля. Bo втopoм cлyчae пpeдcтaвитeлю нaдo бyдeт выдaть нoтapиaльнo oфopмлeннyю дoвepeннocть, кoтopaя тaкжe дoлжнa быть пpилoжeнa к дeклapaции. Дoкyмeнты пoдaютcя нeпocpeдcтвeннo в нaлoгoвый opгaн, нaпpaвляютcя пoчтoвым oтпpaвлeниeм c yвeдoмлeниeм o вpyчeнии и oпиcью влoжeния, a тaкжe пepeдaютcя в элeктpoннoй фopмe чepeз Eдиный пopтaл гocycлyг или личный кaбинeт нaлoгoплaтeльщикa.

Ecли бyдeтe пoдaвaть дeклapaцию нeпocpeдcтвeннo в ИФНC, cдeлaйтe ee в двyx экзeмпляpax. Oдин экзeмпляp нaлoгoвaя ocтaвит y ceбя, a нa втopoм инcпeктop пocтaвит oтмeткy o пpинятии c yкaзaниeм дaты пpиeмa и вepнeт. Ecли oтпpaвитe дeклapaцию пoчтoвым oтпpaвлeниeм, дaтoй ee пpeдcтaвлeния бyдeт cчитaтьcя дeнь, yкaзaнный нa штaмпe нa кoнвepтe. Пpи пepeдaчe дeклapaции чepeз Eдиный пopтaл гocycлyг или личный кaбинeт нaлoгoплaтeльщикa днeм ee пpeдcтaвлeния бyдeт cчитaтьcя дaтa ee oтпpaвки.

Oбязaтeльнo oбpaтитe внимaниe нa дaты oтпpaвки. Пocкoлькy зaкoнoдaтeль пocтaвил oгpaничeниe пo cpoкy пoдaчи – 30 aпpeля cлeдyющeгo гoдa, зa нapyшeниe этoгo cpoкa пpидeтcя зaплaтить штpaф. 3a кaждый мecяц пpocpoчки c вac взыщyт 5% oт нe yплaчeннoй в ycтaнoвлeнный cpoк cyммы нaлoгa. Oднaкo штpaф нe мoжeт быть мeньшe 1 000 pyблeй и бoльшe 30% cyммы зaдoлжeннocти.

Нaпpимep, ecли вы дoлжны были зaплaтить пoдoxoдный нaлoг oт пpoдaжи квapтиpы в paзмepe 158 000 pyблeй и вмecтo 30 aпpeля пoдaли дeклapaцию 30 июня, тo ecть дoпycтили пpocpoчкy длинoй в 2 мecяцa. Штpaф cocтaвит 158 000 x 5% x 2 = 15 800 pyблeй. Maкcимaльнaя cyммa штpaфa, кoтopaя гpoзит вaм пpи тaкoм paзмepe НДФЛ пpи пpoдaжe квapтиpы – 47 400 (30% oт 158 000 pyблeй).

Иcчиcлeнный к yплaтe НДФЛ нaдo пepeчиcлить в бюджeт нe пoзднee 15 июля гoдa, cлeдyющeгo зa тeм, в кoтopoм пoлyчeн дoxoд oт пpoдaжи квapтиpы. Peквизиты для yплaты нaлoгa мoжнo пoлyчить в cвoeй ИФНC или cфopмиpoвaть плaтeжный дoкyмeнт, вocпoльзoвaвшиcь cepвиcoм «Уплaтa нaлoгoв физичecкиx лиц», либo oплaтить нaлoг чepeз личный кaбинeт нaлoгoплaтeльщикa нa oфициaльнoм caйтe ФНC Poccии.

3a нeoплaчeнный вoвpeмя нaлoг c пpoдaжи имyщecтвa нaлoгoвaя тoжe взыщeт штpaф. B этoм cлyчae вaм гpoзит 20% oт нeyплaчeннoй cyммы нaлoгa. A ecли нaлoгoвaя ycтaнoвит, чтo нaлoг нe yплaтили yмышлeннo, a нe пo зaбывчивocти, нacчитaют вooбщe 40%. To ecть oт cyммы 158 000 pyблeй вы мoжeтe зaплaтить в видe штpaфa 31 600 или 63 200 pyблeй. И кpoмe штpaфa eщe пpидeтcя вce-тaки yплaтить caм нaлoг и пeни зa кaждый кaлeндapный дeнь пpocpoчки.

Пeни – этo cyммa, нaчиcляeмaя нa cyммy зaдoлжeннocти пo нaлoгy, нe yплaчeннoмy в cpoк. Oни нaчиcляютcя нa cyммy зaдoлжeннocти зa кaждый кaлeндapный дeнь пpocpoчки yплaты нaлoгa и paccчитывaютcя пo фopмyлe: cyммa нaлoгa, нe yплaчeннaя в cpoк, yмнoжaeтcя нa кoличecтвo кaлeндapныx днeй пpocpoчки и yмнoжaeтcя нa 1/300 дeйcтвyющeй в этo вpeмя cтaвки peфинaнcиpoвaния Бaнкa Poccии.

C 17.12.2018 ключeвaя cтaвкa (cтaвкa peфинaнcиpoвaния) Бaнкa Poccии cocтaвляeт 7,75%.

Дoпycтим, вы нe yплaтили вoвpeмя 158 000 pyблeй НДФЛ, и пpocpoчкa cocтaвилa 43 дня. 3нaчит, нaлoгoвaя нacчитaeт пeни в paзмepe: 158 000 x 43 x (7,75% / 300) = 1 766,44 pyбля.

Пo oбщeмy пpaвилy зa нeyплaтy нaлoгa вoвpeмя пpeдycмoтpeны штpaфныe caнкции. Нo Mинфин paзpeшaeт нe взыcкивaть c вac штpaф, ecли вы нe yплaтили НДФЛ в cpoк, нo пpи этoм пpaвильнo eгo иcчиcлили и пpeдcтaвили дeклapaцию. B этoм cлyчae c вac взыcкивaютcя тoлькo пeни.

Нужно ли платить налог на прирост капитала при продаже дома?

2021 Ставки долгосрочного прироста капитала
Статус регистрации	0% Ставка налога	Ставка налога 15%	Ставка налога 20%
Одиночный	<40 000 долл. США	40 000–441 450 долл. США	> 441 450 долл. США
В браке подача совместно	<80 000 долл. США	80 000 долл. США до 496 600 долл. США	> 496 600 долл. США
В браке подача отдельно	<40 000 долл. США	40 000–248 300 долл. США	> 248 300 долл. США
Глава домохозяйства	<53 600 долл. США	53 600 долл. США до 469 050	> 469 050 долл. США

Ставки на прирост капитала при продаже основного жилого помещения

Другое важное ограничение заключается в том, что вы можете воспользоваться этим освобождением только один раз в два года.Следовательно, если у вас есть два дома и вы прожили в обоих по крайней мере два из последних пяти лет, вы не сможете продать оба дома без уплаты налогов.

Закон о льготах налогоплательщиков 1997 года принес пользу домовладельцам, поскольку он значительно изменил последствия продажи жилья. Перед законом продавцы должны были перевести полную стоимость продажи дома в другой дом в течение двух лет, чтобы избежать уплаты налога на прирост капитала. Однако это уже не так, и выручка от продажи может быть использована любым способом, который продавец сочтет нужным.

Лучше всего проконсультироваться с налоговым специалистом перед продажей собственности и проверить наличие изменений в налоговом кодексе.

Если вы соответствуете требованиям IRS, вы сможете продавать прирост капитала дома без налога, как указано выше. Однако есть исключения из требований к приемлемости, которые изложены на веб-сайте IRS.

Когда продажа дома полностью облагается налогом?

Не каждый может воспользоваться исключениями по приросту капитала.Прибыль от продажи дома полностью облагается налогом, если:

• Дом не является основным местом проживания продавца
• Недвижимость была приобретена путем обмена 1031 в течение пяти лет
• Продавец облагается налогом на иностранцев
• Недвижимость не принадлежала и не использовалась в качестве основного места жительства продавца в течение как минимум двух из последних пяти лет до продажи (применяются некоторые исключения)
• Продавец продал еще один дом в течение двух лет с даты продажи и использовал исключение прироста капитала для этой продажи

Налог на прирост капитала при продаже дома Пример

Рассмотрим следующий пример.Сьюзан и Роберт, супружеская пара, приобрели дом за 500 000 долларов в 2015 году. Их район пережил колоссальный рост, и стоимость дома значительно выросла. Увидев возможность пожинать плоды этого скачка цен на жилье, они продали свой дом в 2020 году за 1,2 миллиона долларов. Прирост капитала от продажи составил 700 000 долларов.

Как супружеская пара, подающая совместную регистрацию, они смогли исключить 500 000 долларов США из прироста капитала, оставив 200 000 долларов США, подлежащих обложению налогом на прирост капитала. Их совокупный доход помещает их в группу 20% налогов.Таким образом, их налог на прирост капитала составлял 40 000 долларов.

Как избежать налога на прирост капитала при продаже жилья

Хотите снизить налоговые платежи при продаже дома? Есть способы уменьшить вашу задолженность или избежать налогов при продаже вашей собственности. Если вы владеете домом и проживаете в нем два из последних пяти лет, вы можете исключить до 250 000 долларов (500 000 долларов для женатых людей, подающих совместную регистрацию) из налога на прибыль.

Корректировки основы затрат также могут помочь уменьшить выигрыш.Ваша базовая стоимость может быть увеличена за счет включения сборов и расходов, связанных с покупкой дома, улучшением дома и дополнениями. Возникающее в результате увеличение стоимости снижает прирост капитала.

Кроме того, капитальные убытки от других инвестиций могут быть использованы для компенсации прироста капитала от продажи вашего дома. Крупные убытки можно даже перенести на последующие налоговые годы. Давайте рассмотрим другие способы снизить или избежать налога на прирост капитала при продаже жилья.

Используйте биржи 1031, чтобы избежать налогов

Домовладельцы могут избежать уплаты налогов при продаже своего дома, реинвестируя выручку от продажи в аналогичную недвижимость посредством обмена 1031.Этот обмен подобного рода — названный в честь раздела 1031 кода IRS — позволяет обменивать подобное имущество без какого-либо другого вознаграждения или аналогичного имущества, включая другие соображения, например наличные. Обмен 1031 позволяет отложить, а не исключить налог на прибыль от продажи недвижимости.

Владельцы — включая корпорации, частных лиц, трасты, товарищества и ООО — инвестиционной и деловой собственности могут воспользоваться преимуществами биржи 1031 при обмене деловой или инвестиционной собственности на аналогичную.

Недвижимость, подлежащая обмену 1031, должна быть предназначена для деловых или инвестиционных целей, а не для личного использования. Сторона обмена 1031 должна указать в письменной форме заменяющую собственность в течение 45 дней с момента продажи и должна завершить обмен на собственность, сопоставимую с тем, что указано в уведомлении, в течение 180 дней с момента продажи.

Поскольку выполнение обмена 1031 может быть сложным процессом, есть преимущества в работе с авторитетной компанией по обмену 1031, предоставляющей полный спектр услуг.Учитывая их масштабы, эти услуги обычно стоят меньше, чем услуги юристов, которые взимают почасовую оплату. Фирма, имеющая большой опыт работы с этими транзакциями, может помочь вам избежать дорогостоящих ошибок и убедиться, что ваш обмен 1031 соответствует требованиям налогового кодекса.

Превратите свой второй дом в основное место жительства

Исключение прироста капитала так привлекательно для многих домовладельцев, что они могут попытаться максимально использовать его на протяжении всей своей жизни.Поскольку выгоды от неосновного жилья и арендуемой собственности не имеют одинаковых исключений, все больше людей ищут умные способы снизить налог на прирост капитала при продаже своей собственности. Один из способов добиться этого — превратить второй дом или арендуемую недвижимость в основное место жительства.

Домовладелец может сделать свой второй дом своим основным местом жительства в течение двух лет перед продажей и воспользоваться освобождением от налога на прирост капитала IRS. Однако действуют оговорки. Отчисления на обесценение прибыли, полученной до 6 мая 1997 г., не будут учитываться при исключении.

Согласно Закону о налоге на жилищную помощь от 2008 года, сдаваемая в аренду недвижимость, преобразованная в основное место жительства, может иметь исключение только в течение срока, в течение которого недвижимость использовалась в качестве основного места жительства. Прирост капитала распределяется на весь период владения. При использовании в качестве арендуемой собственности выделенная часть подлежит неквалифицированному использованию и не подлежит исключению.

Чтобы кто-то не воспользовался преимуществом исключения обмена 1031 и прироста капитала, Закон о создании рабочих мест в США от 2004 года предусматривает, что исключение применяется, если обмениваемая собственность находилась в собственности в течение как минимум пяти лет после обмена.

Как продажи в рассрочку снижают налоги

Получение большой прибыли при продаже вложения — мечта. Однако соответствующего налога с продажи может и не быть. Для владельцев арендуемой собственности и вторых домов есть способ снизить налоговые последствия. Чтобы уменьшить налогооблагаемую прибыль, владелец недвижимости может выбрать вариант продажи в рассрочку, при котором часть прибыли откладывается с течением времени. Конкретный платеж производится в течение срока, указанного в контракте.

Каждый платеж состоит из основной суммы, прибыли и процентов, причем основная сумма представляет собой необлагаемую налогом базу затрат, а проценты облагаются налогом как обычный доход.Дробная часть прибыли приведет к более низкому налогу, чем налог на единовременный возврат прибыли. От того, как долго владелец собственности будет владеть недвижимостью, будет зависеть, как она будет облагаться налогом: долгосрочный или краткосрочный прирост капитала.

Как работают налоги на недвижимость

Как и в случае с большинством наших покупок, налоги начисляются на покупную цену. То же самое и с недвижимостью. Государственные и местные органы власти взимают налоги на недвижимость или недвижимость с недвижимого имущества; Эти собранные налоги помогают оплачивать государственные услуги, проекты, школы и многое другое.

Налоги на недвижимость — это адвалорные налоги, которые рассчитываются исходя из стоимости дома и земли, на которой он расположен. Он не оценивается по стоимости — сколько за него заплатили. Налог на недвижимость рассчитывается путем умножения ставки налога на оценочную стоимость недвижимости. Налоговые ставки различаются в зависимости от юрисдикции и могут меняться, как и оценочная стоимость недвижимости. Однако в определенных ситуациях доступны некоторые исключения и вычеты.

Как рассчитать основу стоимости дома

Основа стоимости дома — это то, что вы за него заплатили (ваша стоимость).Включена цена покупки, определенные расходы, связанные с покупкой дома, затраты на улучшение, определенные судебные издержки и многое другое.

Пример: В 2010 году Рэйчел купила свой дом за 400 000 долларов. Она не сделала никаких улучшений и не понесла никаких убытков за десять лет, которые она там прожила. В 2020 году она продала свой дом за 550 тысяч долларов. Ее базовая стоимость составляла 400 000 долларов, а налогооблагаемая прибыль — 150 000 долларов. Она решила исключить прирост капитала и, как следствие, не задолжала налогов.

Что такое скорректированный домашний базис

Стоимость дома может измениться.Снижение базовой стоимости происходит, когда вы получаете возврат своей стоимости. Например, вы купили дом за 250 000 долларов, а позже понесли убытки из-за пожара. Страховая компания вашего жилья производит выплату в размере 100 000 долларов США, что снижает вашу базовую стоимость до 150 000 долларов (базовая стоимость 250 000 долларов — страховой платеж в размере 100 000 долларов).

Улучшения, которые необходимы для поддержания дома без добавленной стоимости, имеют срок полезного использования менее одного года или больше не являются частью вашего дома, не повлекут за собой увеличения вашей базовой стоимости.

Аналогичным образом, некоторые мероприятия и мероприятия могут увеличить базовую стоимость. Например, вы тратите 15 000 долларов на пристройку к дому. Ваша новая основа затрат увеличится на сумму, которую вы потратили на улучшение своего дома.

Основание при наследовании дома

Если вы унаследовали дом, основой стоимости является справедливая рыночная стоимость (FMV) дома на момент смерти первоначального владельца. Например, вы унаследовали дом, за который первоначальный владелец заплатил 50 000 долларов. На момент смерти первоначального владельца дом был оценен в 400 000 долларов.Через шесть месяцев вы продаете дом за 500 000 долларов. Налогооблагаемая прибыль составляет 100 000 долларов (цена продажи 500 000 долларов — базисная стоимость 400 000 долларов).

Справедливая рыночная стоимость определяется на дату смерти лица, предоставившего право, или на альтернативную дату оценки, если исполнитель подает налоговую декларацию на наследство и выбирает этот метод.

Отчетность о доходах от продажи дома в IRS

Необходимо сообщить о продаже дома, если вы получили форму 1099-S, в которой указывается выручка от продажи, или если имеется неисключаемая прибыль.Форма 1099-S — это налоговая форма IRS, сообщающая о продаже или обмене недвижимости. Эта форма обычно выдается агентством недвижимости, закрывающей компанией или ипотекодержателем. Если вы соответствуете требованиям IRS для неуплаты налога на прирост капитала при продаже, сообщите об этом своему специалисту по недвижимости до 15 февраля, следующего за годом сделки.

IRS подробно описывает, какие транзакции не подлежат отчетности:

• Если продажная цена составляет 250 000 долларов (500 000 долларов для состоящих в браке) или меньше и прибыль полностью исключается из валового дохода.Домовладелец также должен подтвердить, что он соответствует основному требованию к месту жительства. Специалист по недвижимости должен получить подтверждение того, что эти свидетельства верны.
• Если передающей стороной является корпорация, государственный или правительственный сектор или освобожденная передающая сторона (лицо, которое имеет или продаст 25 или более объектов недвижимости, подлежащих отчетности, 25 или более сторонам)
• Не для продажи, например, подарки
• Сделка по погашению обеспеченного кредита
• Если общая сумма вознаграждения за транзакцию составляет 600 долларов или меньше, это называется минимальным переводом

Особые соображения

Что будет в случае развода или с военнослужащими? К счастью, для таких ситуаций есть свои соображения.При разводе супруг, получивший право собственности на дом, может подсчитать количество лет, в течение которых дом принадлежал бывшему супругу, чтобы соответствовать требованиям к использованию. Кроме того, если получатель гранта имеет право собственности на дом, требование использования может включать время бывший супруг проживает в доме до даты продажи.

Военнослужащие и некоторые государственные должностные лица, находящиеся на расширенной официальной службе, и их супруги могут отложить выполнение пятилетнего требования на срок до десяти лет во время службы.По сути, пока военнослужащий проживает в доме 2 из 15 лет, он имеет право на исключение прироста капитала (до 250 000 долларов для налогоплательщиков единого налога и до 500 000 долларов для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих совместно).

Налог на прирост капитала инвестиционной собственности

Недвижимость можно классифицировать по-разному. Чаще всего он классифицируется как инвестиционная, арендная или основная резиденция. Основное место жительства владельца — это недвижимость, используемая в качестве основного места проживания.Инвестиционная или арендная собственность — это недвижимость, приобретенная или перепрофилированная для получения дохода или прибыли собственнику (-ям) или инвестору (-ам).

Классификация недвижимости влияет на то, как она облагается налогом и какие налоговые вычеты, например, удержания процентов по ипотеке, могут быть востребованы. Согласно Закону о сокращении налогов и занятости от 2017 года, можно вычесть до 750 000 долларов США в виде процентов по ипотеке на основное место жительства. Однако, если недвижимость используется исключительно в качестве инвестиционной собственности, она не подлежит исключению из прироста капитала.

Отсрочка налога на прирост капитала разрешена для инвестиционной собственности по обмену 1031, если выручка от продажи используется для покупки аналогичных инвестиций. А капитальные убытки, понесенные в налоговом году, можно использовать для компенсации прироста капитала от продажи инвестиционной собственности. Таким образом, несмотря на отсутствие исключения прироста капитала, существуют способы снизить или отменить налоги на прирост капитала для инвестиционной собственности.

Аренда недвижимости против дома для отпуска

Арендуемая недвижимость — это недвижимость, сдаваемая в аренду другим лицам для получения дохода или прибыли.Дом для отпуска — это недвижимость, используемая для отдыха и не считающаяся основным местом проживания. Используется для краткосрочного проживания, в первую очередь на время отпуска.

Часто домовладельцы превращают свои дома для отдыха в арендуемую недвижимость, когда они ими не пользуются. Доход, полученный от аренды, может покрывать ипотеку и другие расходы на содержание. Однако следует помнить о нескольких вещах. Если дом для отдыха сдается менее чем на 15 дней, доход не подлежит отчетности. Если дом для отпуска используется домовладельцем менее двух недель в году, а затем сдается в аренду на оставшееся время, он считается инвестиционной собственностью.

Домовладельцы могут воспользоваться исключением из налога на прирост капитала при продаже своего загородного дома, если они соблюдают правила владения и использования IRS.

Налоги на недвижимость и налоги на недвижимость

Недвижимость и собственность часто используются как синонимы, равно как и налоги на недвижимость и налоги на собственность. Однако собственность — это широкий термин, обозначающий различные активы, включая недвижимость, принадлежащую физическому лицу; и не вся собственность облагается одинаковым налогом.

Налоги на недвижимость, поскольку они связаны с недвижимостью, представляют собой адвалорные налоги, взимаемые государством и местными органами власти по месту нахождения недвижимого имущества.Налог на недвижимость рассчитывается путем умножения ставки налога на недвижимость на рыночную стоимость недвижимости, которая включает стоимость недвижимости (например, домов, кондоминиумов и зданий) и земли, на которой она расположена.

Налоги на имущество в отношении движимого имущества — это налоги, применяемые к движимому имуществу. Недвижимость, которая является недвижимостью, не включается в налог на личное имущество. Примеры личного имущества включают автомобили, плавсредство и тяжелое оборудование. Налоги на недвижимость взимаются на уровне штата или на местном уровне и могут варьироваться от штата к штату.

Часто задаваемые вопросы о налоге на прирост капитала в сфере недвижимости

Есть ли налог на продажу дома?

Продажа домов не облагается налогом, если условия продажи соответствуют определенным критериям. Продавец должен владеть домом и использовать его в качестве основного места жительства в течение двух из последних пяти лет (до даты закрытия). Для квалификации два года не должны быть подряд. Продавец не должен продавать дом в течение последних двух лет и требовать исключения из налога на прирост капитала. Если прибыль не превышает порогового значения исключения (250 000 долларов для одиноких и 500 000 долларов для состоящих в браке людей, подающих совместно), продавец не должен платить налоги при продаже своего дома.

Как мне избежать уплаты налогов при продаже дома?

Есть несколько способов избежать уплаты налогов при продаже дома. Здесь мы перечислим несколько:

• Компенсируйте прирост капитала убытками. Капитальные убытки прошлых лет могут быть перенесены на будущие годы.
• Рассмотрите возможность использования исключения по основному месту жительства IRS. Для налогоплательщиков единого налога вы можете исключить до 250 000 долларов США из прироста капитала, а для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих совместно, вы можете исключить до 500 000 долларов США из прироста капитала (применяются определенные ограничения).
• Кроме того, при обмене 1031 вы можете преобразовать выручку от продажи арендной или инвестиционной собственности в аналогичную инвестицию в течение 180 дней.

Сколько налогов я плачу при продаже дома?

Сколько налогов вы платите, зависит от суммы прибыли от продажи вашего дома и вашей налоговой категории. Если ваша прибыль не превышает сумму исключения, и вы соответствуете руководящим принципам IRS для подачи заявки на исключение, вы ничего не должны. Если ваша прибыль превышает сумму исключения, и вы зарабатываете менее 80 000 долларов в год, вы должны будете заплатить налог в размере 15% (в зависимости от статуса единой подачи) с прибыли.Взаимодействие с другими людьми

Ставка налога зависит от дохода. Важно проконсультироваться с налоговым специалистом, чтобы определить и обсудить ваши налоговые обязательства.

Должен ли я сообщать в IRS о продаже моего дома?

Возможно, вам не потребуется сообщать о продаже вашего дома, если нет из следующих утверждений:

• У вас есть не подлежащая исключению налогооблагаемая прибыль от продажи вашего дома (> 250 000 долларов для налогоплательщиков единого налога и> 500 000 долларов для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих совместно).
• Вам был выдан код 1099-S, отражающий выручку от операций с недвижимостью.
• Вы хотите отразить прибыль как налогооблагаемую, даже если вся или ее часть подпадает под правила исключения.

Итог

Налоги на прирост капитала могут быть значительными. К счастью, Закон о налоговых льготах 1997 года предоставляет некоторые льготы домовладельцам, которые соответствуют определенным критериям IRS. Для подателей единого налога можно исключить до 250 000 долларов прироста капитала, а для состоящих в браке налоговых декларантов, подающих совместно, можно исключить до 500 000 долларов от прироста капитала.Для прибыли, превышающей эти пороговые значения, применяются ставки прироста капитала.

Существуют исключения для определенных ситуаций, таких как развод и командировка в армию, а также существуют правила, когда необходимо сообщать о продажах. Понимание налоговых правил и возможность быть в курсе налоговых изменений может помочь вам лучше подготовиться к продаже вашего дома.

Советник Insight

Кимерли Полак Герреро, CFP®, RICP®
Polero ICE Advisers, Нью-Йорк, Нью-Йорк

В дополнение к освобождению от уплаты налогов в размере 250 000 долларов (или 500 000 долларов для пары), вы также можете вычесть из продажной цены вашу полную базовую стоимость недвижимости.Ваша базовая стоимость рассчитывается, начиная с цены, которую вы заплатили за дом, и затем добавляя расходы на покупку (например, затраты на закрытие, страхование права собственности и любые комиссии за поселение).

К этой цифре вы можете добавить стоимость любых внесенных вами дополнений и улучшений, срок службы которых превышает один год.

Наконец, добавьте свои расходы на продажу, такие как комиссии агента по недвижимости и гонорары адвокатам, а также любые понесенные вами налоги на передачу собственности.

К тому времени, когда вы закончите подсчет всех этих затрат на покупку, продажу и улучшение собственности, ваш прирост капитала от продажи, вероятно, будет намного ниже, достаточно, чтобы претендовать на освобождение.

Налоги на продажу арендуемого дома и способы их компенсации

Наконец, имейте в виду, что некоторые налогоплательщики с высоким доходом также должны платить дополнительный налог на чистый инвестиционный доход в размере 3,8%, независимо от того, является ли их прибыль краткосрочной или долгосрочной. .

Возврат амортизации

Второй налог, который необходимо запланировать, — это возмещение амортизации. Как инвестор, вы, вероятно, уже знаете, что, пока вы держите недвижимость в своем портфеле, вы можете списать амортизацию как «расходы».Однако, когда вы собираетесь продать недвижимость, Налоговая служба (IRS) просит вернуть эти деньги.

Проще всего представить себе возврат амортизационных отчислений как работу, аналогичную традиционной IRA. В этом случае инвесторам разрешено вычитать их взносы в налоговые декларации. Но как только они снимают деньги, они становятся налогооблагаемым доходом.

Возврат амортизации работает примерно так же. Например, если вы владели арендуемой недвижимостью в течение пяти лет и списали по 5000 долларов на амортизацию каждый в год, вам придется заплатить налог на возврат амортизационных отчислений на 25000 долларов после продажи.

Имейте в виду, что возврат амортизационных отчислений облагается налогом по вашей обычной ставке подоходного налога, а не по более выгодной ставке долгосрочного прироста капитала. Это связано с тем, что списание амортизации в качестве расхода первоначально позволило вам уменьшить налогооблагаемый доход от аренды.

Кроме того, важно отметить, что IRS рассчитывает возврат амортизации на основе «разрешенной или допустимой» амортизации, что означает, что вы можете подлежать налогу на возврат амортизации, даже если вы никогда не принимали амортизацию в качестве списания.

Как компенсировать налоговый удар при продаже арендуемой недвижимости

Хотя вы не сможете полностью избежать уплаты налогов при продаже арендуемой собственности, вы можете сделать несколько вещей, чтобы смягчить удар. Ниже приведены некоторые распространенные методы, которые инвесторы используют для предотвращения серьезного налогового удара:

Использование сбора налоговых убытков

Проще говоря, сбор налоговых убытков включает продажу убыточных инвестиций для создания капитальных убытков, которые затем могут использоваться для компенсации любого прироста капитала в вашей налоговой декларации.

Текущие налоговые правила позволяют использовать капитальные убытки для компенсации неограниченной суммы прироста капитала. Кроме того, если ваши убытки превышают ваши доходы, вы можете применить до 3000 долларов (или 1500, если вы состоите в браке и подаете отдельно) этих оставшихся убытков в счет других видов дохода, включая заработную плату. Любой остаток также может быть перенесен на будущие налоговые годы.

Однако есть несколько вещей, о которых следует помнить, если вы собираетесь использовать эту стратегию:

• Сбор налоговых убытков применяется только к налогооблагаемым инвестиционным счетам.Такие учетные записи, как IRA и 401k, позволяют отложить уплату налогов, поэтому эти инвестиции не связаны с приростом капитала.
• Эту стратегию можно использовать как для краткосрочной, так и для долгосрочной прибыли, но существует определенная последовательность применения любых потерь. Долгосрочные убытки сначала применяются против долгосрочной прибыли, а затем против краткосрочной прибыли. Между тем, краткосрочные убытки сначала применяются к краткосрочным прибылям.
• Наконец, вам необходимо обратить внимание на правило «промывной продажи», которое гласит, что вы не можете использовать продажу в качестве убытка, если вы покупаете такую ​​же ценную бумагу (или очень похожую ценную бумагу) в течение 30 дней после транзакции, которая привела к потеря.Он нужен для того, чтобы инвесторы не намеренно приносили убытки своими инвестициями.

Воспользуйтесь преимуществом обмена по разделу 1031

Это налоговое регулирование, также известное как обмен аналогичного вида 1031, по существу позволяет владельцу арендуемой собственности обменивать одну инвестиционную недвижимость на другую с отсрочкой налогообложения, что означает от инвестиции будет отложено до тех пор, пока вы в конечном итоге не продадите недвижимость за наличные.

Однако, чтобы воспользоваться этим правилом, вам необходимо соблюдать определенные правила.Все подробности изложены в разделе 1031 IRS, но вот обзор того, что вы можете ожидать:

• Эта биржа может использоваться только для коммерческих или инвестиционных активов.
• После продажи первоначальной собственности у вас есть 45 дней на то, чтобы определить «обменную собственность», которую вы собираетесь приобрести.
• У вас есть 180 дней после этого, чтобы закрыть вашу новую собственность.
• Любые денежные средства, оставшиеся после покупки «обмениваемой собственности», облагаются налогом как частичный прирост капитала.

Превратите собственность в основное место жительства

Когда вы продаете свое основное место жительства, вы имеете право исключить прибыль в размере до 250 000 долларов США, если вы подаете заявление на одного человека, и 500 000 долларов США, если вы зарегистрированы совместно в браке.За прошедшие годы это исключение для продажи жилья привело к тому, что многие люди избежали налогообложения, превратив арендуемую недвижимость в свой основной дом на время до продажи.

Однако, как и в других описанных выше стратегиях, есть некоторые оговорки. В разделе 121 они описаны все, и, в частности, вы захотите обратить особое внимание на изменения в налоговом законодательстве, произошедшие в 2009 году. Вот наиболее важные моменты:

• Дом должен был служить вашим основным проживание не менее двух из последних пяти лет.
• Процент от прибыли по-прежнему будет облагаться налогом. Вы можете найти этот процент, взяв количество лет после 2009 года, в течение которых недвижимость сдавалась в аренду, и разделив это количество на общее количество лет, в течение которых вы владели этой собственностью.
• Вы по-прежнему будете облагаться налогом на возврат амортизационных отчислений.

Итоги

Налоги на продажу арендного дома могут усложниться. Если вы думаете о продаже инвестиционной собственности, лучше всего поговорить с налоговым специалистом, который расскажет вам обо всех возможных вариантах.С их помощью вы сможете получить более четкое представление о том, какая налоговая стратегия вам больше всего подходит.

Налоги при продаже дома: что нужно знать

Пример расчета налога на прирост капитала при продаже дома

Вот пример. Предположим, вы только что продали свой дом, которым владели 20 лет, за 1 000 000 долларов чистой выручки, и у вас есть базовая стоимость 200 000 долларов, как в примере в предыдущем разделе. Это дает вам налогооблагаемый прирост капитала в размере 300 000 долларов США.Мы скажем, что вы состоите в браке и подаете совместную налоговую декларацию, и что ваш налогооблагаемый доход составляет 100 000 долларов в 2020 году.

Исходя из налоговых скобок на прирост капитала, это дает вам 15% -ную ставку налога на прирост капитала в долгосрочной перспективе. Применение этого к налогооблагаемой части вашей прибыли в размере 300 000 долларов показывает, что вы можете ожидать 45 000 долларов налога на прирост капитала от продажи.

В качестве последнего примечания к этому разделу стоит упомянуть, что это относится только к федеральному налогу на прирост капитала . В зависимости от вашей ситуации вам, возможно, придется платить государственные и местные налоги, если вы продаете свой дом с целью получения прибыли.

Когда нужно платить налог при продаже дома?

Короткий ответ заключается в том, что любые налоги на прирост капитала, которые вы должны при продаже своего дома, подлежат уплате в крайний срок уплаты налогов за год, в котором продажа закрывается. Итак, если вы продали дом в 2020 году, ваши налоги подлежат уплате 15 апреля 2021 года.

Однако есть некоторые обстоятельства, при которых от вас могут потребовать уплату расчетных налогов, поэтому обязательно ознакомьтесь с инструкциями IRS по этому вопросу. . Даже если вы не требуете этого, было бы разумной идеей отправить предполагаемый налог на прирост капитала в IRS, как только сделка будет закрыта — в конце концов, вы действительно хотите выписывать большой чек, когда наступает налоговое время? вокруг?

В качестве альтернативы вы можете выбрать увеличение удерживаемых налогов в течение года вместо того, чтобы отправлять в IRS единовременную выплату.Например, если продажа вашего дома закрывается в марте, и вы оцениваете, что в результате продажи вы должны заплатить 10 000 долларов США по налогу на прирост капитала, вы можете принять решение об увеличении удержания налога с зарплаты на 1000 долларов в месяц до конца года, чтобы покрыть счет.

Это может быть хорошей идеей, если вам нужна вся выручка от продажи вашего дома — скажем, для использования в качестве первоначального взноса для вашего следующего дома. Однако это очень упрощенный пример, и я настоятельно рекомендую поговорить с налоговым специалистом, если вы не знаете, когда и как платить налог на прирост капитала.

Налоги при продаже инвестиционной собственности или дома для отдыха

Если вы продаете инвестиционную недвижимость или дом для отдыха, вы, как правило, не имеете права на исключение прибыли от продажи дома. Единственное возможное исключение — если вы прожили в собственности не менее двух из предыдущих пяти лет. В противном случае любая чистая прибыль будет облагаться налогом.

Кроме того, если вы амортизировали недвижимость в течение периода владения, вам придется заплатить налог на возврат амортизации в рамках продажи.Не вдаваясь в подробности обсуждения амортизации, основная идея состоит в том, что владельцы инвестиционной собственности могут вычитать стоимость самой собственности с течением времени, чтобы уменьшить свой налогооблагаемый доход от аренды. Предостережение заключается в том, что после продажи собственности IRS фактически облагает эту выгоду налогом обратно через налог, известный как возврат амортизации.

Возврат амортизации облагается налогом по ставке 25% от ваших накопленных амортизационных отчислений. Другими словами, если вы заявили о амортизации инвестиционной собственности на сумму 100 000 долларов за эти годы, вы можете рассчитывать на уплату налога на возврат амортизации в размере 25 000 долларов при продаже.

Важно отметить, что даже если ваша инвестиционная недвижимость или дом для отдыха имеет право исключать часть или все прироста капитала, возврат амортизации никогда не может быть исключен из налогообложения, если только вы не используете обмен 1031, чтобы отложить его на более поздний срок ( подробнее об этом в следующем разделе).

Как избежать налога на прирост капитала при продаже дома

Помимо исключения прибыли от продажи дома, есть несколько других способов, которыми вы потенциально могли бы избежать прироста капитала от продажи дома.

1031 обмен

Если вы продаете инвестиционную недвижимость, вы можете избежать большого счета по налогу на прирост капитала, совершив обмен 1031. Эта стратегия предполагает продажу одной инвестиционной собственности и использование вырученных средств для покупки другой. Что происходит, так это то, что ваша первоначальная базовая стоимость просто переносится в новую собственность, а ваши налоговые обязательства по приросту капитала будут отложены до тех пор, пока вы в конечном итоге не продадите ее. Как только вы будете готовы продать эту собственность, вы можете совершить еще один обмен, фактически отложив налоговые обязательства на прирост капитала на неопределенный срок.

Сбор налоговых убытков

Одним из наиболее эффективных способов избежать налога на прирост капитала является возмещение убытков. Одна из популярных стратегий известна как сбор налоговых убытков, что означает продажу неэффективных активов с убытком, чтобы компенсировать налоги на прирост капитала. Например, предположим, что у вас есть налогооблагаемый прирост капитала в размере 50 000 долларов США от продажи вашего дома. Мы также скажем, что вы купили паевой инвестиционный фонд несколько лет назад, и теперь он стоит на 20 000 долларов меньше, чем вы за него заплатили. Сокращая свои убытки и продавая этот взаимный фонд, вы можете использовать убыток капитала в размере 20 000 долларов, чтобы уменьшить налогооблагаемую прибыль от прироста капитала в размере 50 000 долларов до 30 000 долларов.

Не продавать (никогда)

Очевидно, это не имеет смысла при любых обстоятельствах. Большинству людей, переезжающих в новый дом, необходимо продать старый, чтобы он заработал в финансовом отношении. Сказав это, стоит упомянуть, что один из наиболее эффективных способов избежать прироста капитала по любому типу активов — это удерживать его всю свою жизнь. После вашей смерти ваши наследники унаследуют актив и получат льготу.

По сути, это означает, что их базовая стоимость будет сброшена до стоимости актива на дату вашей смерти, что позволит избежать любых налогов на прирост капитала, которые вы бы заплатили, если бы продали в течение своей жизни.Если вы особенно богатый человек, ваши наследники все равно могут столкнуться с налогами на наследство, но это может быть отличной стратегией для бессрочного избежания налога на прирост капитала.

В случае сомнений, спросите экспертов.

В заключение стоит подчеркнуть (если это еще не было очевидно), что налоги на прирост капитала могут быть довольно сложной темой, и здесь есть довольно много серых зон. Возможно, вы не уверены, считается ли ваш загородный дом инвестиционной собственностью при обмене 1031. Или, может быть, вы и ваш супруг подаете совместные налоговые декларации сейчас , но вы еще не состояли в браке на момент покупки основного места жительства, и вы не уверены, имеете ли вы право исключать 250 000 или 500 000 долларов.

Конечно, это всего лишь два примера возможных недоразумений, но суть в том, что если вы столкнетесь с чем-то, в чем не уверены на 100%, важно проконсультироваться с опытным квалифицированным налоговым специалистом. Налоговое управление США имеет тенденцию внимательнее присматриваться к налоговым льготам в высоких долларах, и немногие индивидуальные налоговые льготы потенциально более прибыльны, чем исключение налога на продажу жилья в размере 500000 долларов или возможность отложить любых суммы прироста капитала через обмен 1031, так что это очень важно быть уверенным в том, что вы соблюдаете правила.

Какой налоговый штраф за перепродажу дома в течение 2 лет?

Знаете ли вы, что за перепродажу дома в течение двух лет после покупки взимается штраф?

Многие покупатели жилья не знают о налогах, подлежащих уплате при продаже дома. Это может стать большим и неприятным сюрпризом за закрывающим столом. Так что это за налоги и сколько они стоят? Можно ли их законно избежать?

Реал Налоги на наследство

При покупке и продаже недвижимости взимается больше налогов, чем думает большинство людей.Это не значит, что это не фантастическое или высокодоходное вложение. Вам просто нужно знать об этих налогах и расходах и учитывать их в своих цифрах.

Важно отметить, что в каждом штате и округе в Америке могут быть разные налоги и налоговые ставки. Налоговые последствия также будут зависеть от вашей личной ситуации и транзакций. Обязательно проконсультируйтесь с вашим налоговым бухгалтером, чтобы получить индивидуальный совет.

Как покупатель жилья, вы часто будете платить «акцизный» налог на недвижимость как часть ваших заключительных расходов.Они основаны на цене собственности. Если вы используете ипотечный кредит для финансирования своей собственности, с финансируемой суммы также будет взиматься «нематериальный налог». Также может взиматься «плата за налоговые услуги» за то, что вы заберете у вас деньги и отправите их сборщику налогов.

Пока вы владеете недвижимостью, вы также будете получать ежегодный счет по налогу на имущество. Вы можете платить подоходный налог с любой арендной платы или других доходов, полученных во время вашего владения.

Когда вы продаете дом, вы также оплачиваете документальные штампы по сделке.Это основано на закупочной цене. Некоторые из этих сборов предназначены для возврата, чтобы помочь сообществу. Это не означает, что они всегда используются надлежащим образом. Во Флориде доходы от печати документов должны идти в фонд поддержки доступного жилья. В последние годы государство использовало миллионы долларов из этих денег, чтобы покрыть другие бюджетные дефициты. Все это время цены на жилье стремительно растут.

штатов, таких как Нью-Йорк, могут иметь дополнительные налог на передачу имущества, в том числе «налог на особняк», который добавляется при продаже недвижимость продается за 1 млн долларов и выше.

Capital Налог на прибыль

Есть еще один вид налога, который применяется при продаже вашего дома. Это налог на прирост капитала. Он может быть большим.

Если вы продаете свое личное жилище, вы понесете этот дополнительный штраф, если перепродаете свой дом в течение двух лет после его покупки.

Налог на краткосрочный прирост капитала обычно облагается налогом в соответствии с налогом на прибыль. Это может означать отказ от почти 40% вашей прибыли, если ваш подоходный налог уплачен.

Если вы не используете интеллектуальные налоговые средства и льготы, вы также будете платить этот налог на прирост капитала со всех продаваемых вами вторых домов и инвестиционной собственности.

Налог на долгосрочный прирост капитала также действует по скользящей шкале. Это может составлять до 20% вашего прироста по состоянию на 2021 год.

Итак, если вы купили дом за 1 миллион долларов и продавая за 2 миллиона долларов, вы можете рассчитывать на уплату налогов от 200000 до 400000 долларов. от ваших доходов.

Сравнить агентов. Спасите тысячи.

Работайте с агентом UpNest и избегайте налога на прирост капитала.

Как Чтобы избежать налогов на прирост капитала (юридически)

К счастью, есть способы избежать принимая этот огромный налоговый удар прямо сейчас.

Держите его

Если вы сохраните его не менее двух лет, вы можете получить существенное освобождение от уплаты налогов. Если вы прожили в собственности не менее двух из последних пяти лет, первые 250 000 долларов прироста капитала не облагаются налогом.

Если вы подаете заявление как супружеская пара, это 500 000 долларов.Итак, если вы купили недвижимость за 500 000 долларов и продаете за 1 миллион долларов после двух лет и одного дня владения, вы вообще не должны платить налог на прирост капитала.

Если рынок не является привлекательным для продажи через два года, вы все равно можете сдать его в аренду на три года, а затем продать, при этом получая при этом большие налоговые льготы.

Финансирование нового покупателя

Если вам не нужны все деньги от продажи вашей собственности прямо сейчас, вы можете продать ее в рассрочку.

Например, вы можете продать свой дом в качестве арендной платы, аренды или договора аренды земли. Вы можете получить частичный первоначальный взнос наличными сейчас, а затем ежемесячные платежи. Вы можете договориться, что они обналичат вас в течение трех лет, когда ваше налоговое бремя будет меньше.

1031 Обмен

Если эта недвижимость используется в качестве инвестиций, существует большая налоговая льгота, если вы будете использовать выручку для реинвестирования в другую инвестиционную недвижимость. Так как это обычно так, вы намного переплачиваете по налогам, если не воспользуетесь этим перерывом.

Обмен 1031 откладывает налоги на сумму, которую вы реинвестируете в другую собственность. Вы даже можете взять немного наличных, а остальное реинвестировать, если вам нужно. Вы можете продолжать реинвестировать, переносить прибыль и откладывать налоги практически на неопределенный срок.

Самостоятельные пенсионные и инвестиционные счета

Знаете ли вы, что вы можете использовать свой 401k или IRA для инвестирования в недвижимость? Даже если на ваших пенсионных счетах пока немного, вы можете инвестировать через них, а не делать это напрямую, просто имея наличные.

Инвестирование через эти счета означает налоги на вашу прибыль можно отложить до выхода на пенсию. Или вы можете инвестируйте без налогов через Roth IRA.

Когда Принять удар

Не думайте, что еще слишком поздно воспользоваться указанными выше перерывами. Вы все еще можете иметь право на них.

Тем не менее, бывают случаи, когда вы не против получение штрафа по налогу на прирост капитала. Это особенно актуально, если ваша недвижимость вероятно, снизится в течение следующих нескольких лет.Получите немного денег сейчас и уплата части этого налога может быть намного лучше, чем потеря денег.

Если вы испытываете финансовые затруднения и можете потерять свой дом или начать накапливать финансовые санкции, вам не следует ждать и рисковать потерять все.

Сводка

Существует большой налоговый штраф за перепродажу вашего дома всего за два года. Штраф может выражаться двузначными числами. Есть также способы избежать этих налогов на законных основаниях.

Агент по недвижимости UpNest может помочь вам значительно сэкономить на комиссионных от риэлтора для компенсации любых налогов, которые вы должны заплатить при продаже вашего дома.Они могут посоветовать вам лучшее время для продажи, помочь вам разработать лучший метод продажи и предоставить чистую ведомость, показывающую, сколько вы должны надеяться получить, продавая свой дом.

Плохо ли продавать дом через 2 года?

Вы непременно сможете продать свой дом в любой момент после его покупки. Однако, если вы подождете как минимум два года перед продажей, вы можете исключить из налогов до 250 000 долларов (или 500 000 долларов, если вы состоите в браке) прибыли, полученной от вашей продажи. Если вы продадите до этого, вы не сможете исключить это из ваших налогов.Есть и другие причины ждать продажи дольше двух лет, но два года — определенно хороший минимум.

Что такое правило двух лет из пяти?

За исключением налогов на прирост капитала для проживания в доме в течение 2 лет, вы должны прожить в доме по крайней мере 2 из последних 5 лет. Вы можете использовать это исключение один раз в два года. По сути, если вы владели домом два года и жили в нем все время, вы можете исключить полную сумму. Если вы владеете if в течение 4 лет и проживали там только 18 месяцев, вы сможете исключить только частичную сумму.

Как избежать налога на прирост капитала при продаже дома?

Лучший способ избежать налога на прирост капитала при продаже дома — это использовать обмен 1031, используя выручку от продажи недвижимости и инвестируя ее в аналогичную недвижимость. Существуют правила обмена 1031, и вы должны относительно быстро перейти к идентификации и покупке новой собственности.

Предоставление дома вашим детям может иметь налоговые последствия

Многие люди задаются вопросом, стоит ли отдавать дом своим детям.Хотя это возможно, раздача дома может иметь серьезные налоговые последствия, среди прочего.

Когда вы дарите кому-либо недвижимость стоимостью более 15 000 долларов в течение одного года, вы должны заполнить налоговую форму на дарение. Кроме того, в соответствии с действующим законодательством (2020 г.) вы можете подарить в общей сложности 11,58 миллиона долларов в течение всей жизни без уплаты налога на дарение. Если ваша резиденция стоит менее 11,58 миллиона долларов, вам, скорее всего, не придется платить налоги на дарение, но вам все равно придется подавать налоговую форму на дарение.

Хотя вам, возможно, не придется платить налог на дарение, если ваши дети продадут дом сразу, они могут столкнуться с высокими налогами.Причина в том, что когда вы отдаете свою собственность, налоговая база (или первоначальная стоимость) собственности для дарителя становится налоговой базой для получателя. Например, предположим, что вы купили дом много лет назад за 150 000 долларов, а сейчас он стоит 350 000 долларов. Если вы отдадите свой дом своим детям, налоговая база составит 150 000 долларов. Если дети продадут дом, им придется заплатить налог на прирост капитала с разницы между 150 000 долларов и продажной ценой. Единственный способ избежать уплаты налогов для ваших детей — это прожить в доме не менее двух лет, прежде чем продать его.В этом случае они могут исключить из налогов до 250 000 долларов США (500 000 долларов США на пару) своего прироста капитала.

Унаследованное имущество не облагается теми же налогами, что и подаренное имущество. Если бы дети унаследовали собственность, налоговая база собственности была бы «усилена», что означает, что в качестве основы будет использоваться текущая стоимость собственности. Однако дом останется в вашем имении, что может иметь последствия для налога на наследство.

Помимо налоговых последствий, дарение дома детям может повлиять на ваше право на получение долгосрочного ухода по программе Medicaid.Есть и другие варианты передачи дома детям, в том числе передать его в доверительное управление или продать им. Прежде чем отдать дом, проконсультируйтесь со своим старшим адвокатом, который посоветует вам лучший способ передачи дома.

Последнее изменение: 23.06.2020
РЕКЛАМА

Продам дом? Остерегайтесь налоговых последствий

Очень важно следить за календарем, когда вы продаете свой дом.Если вы не рассчитаете время, вы можете в конечном итоге заплатить огромный налог. Если недвижимость продается в течение трех лет после ее покупки, любая прибыль от сделки рассматривается как краткосрочный прирост капитала. Это добавляется к общему доходу владельца и облагается налогом в соответствии с применимой к нему ставкой сляба. Для тех, кто зарабатывает более 10 миллионов рупий в год, это сокращает 30% прибыли от продажи.

Кроме того, если дом продается в течение пяти лет после окончания финансового года, в котором он был приобретен, заявленные налоговые льготы исчезают.Налоговый вычет, требуемый для погашения основной суммы, гербового сбора и регистрации в соответствии с Разделом 80C, сторнируется, и сумма становится налогооблагаемой в год продажи. Остается нетронутым только вычет процентных платежей в соответствии с Разделом 24B.

Вот почему желательно владеть недвижимостью не менее трех лет. Если вы продаете через три года, прибыль считается долгосрочным приростом капитала и облагается налогом в размере 20% после индексации. При индексации учитывается инфляция в течение периода владения и, соответственно, корректируется цена покупки, тем самым снижая налоговое бремя для продавца.Есть и другие преимущества. Владелец может требовать различных льгот в случае долгосрочного прироста капитала, но для краткосрочной выгоды такие льготы не предусмотрены.

«Расходы, понесенные на ремонт и реконструкцию, могут быть добавлены к стоимости приобретения дома при расчете долгосрочного прироста капитала. Кроме того, проценты, уплаченные в период до начала строительства дома, могут быть добавлены к стоимости, если они еще не были заявлены как вычет ранее », — отмечает Вайбхав Санкла, директор H&R Block India.

Как избежать уплаты налогов
Есть несколько способов избежать уплаты налога при продаже дома. Если вы используете всю прибыль от сделки, чтобы купить еще один дом в течение двух лет или построить один в течение трех лет, налог не взимается. Двух- и трехлетний период применяется, даже если вы купили еще один дом за год до продажи первого. Но недвижимость должна была быть куплена на имя продавца.

В случае, если не инвестируется вся прибыль от прироста капитала, сумма остатка относится на счет долгосрочного налога на прирост капитала.Однако полное освобождение от налогов будет отменено, если новая недвижимость будет продана в течение трех лет после покупки или строительства. В таком случае весь прирост капитала от продажи предыдущего дома будет рассматриваться как краткосрочная прибыль и облагаться налогом по обычным ставкам сляба.

Если вы не стремитесь закрепить прибыль от продажи дома в другой собственности, есть другой выход. Вы можете потребовать освобождения в соответствии с разделом 54 (EC), инвестировав долгосрочную прибыль от прироста капитала в течение трех лет в облигации Национального управления шоссейных дорог Индии и Rural Electrification Corporation Limited в течение шести месяцев после продажи дома.Однако в течение финансового года в эти облигации можно инвестировать не более 50 лакхов.

Начиная с текущего финансового года, продавцы также имеют возможность инвестировать весь долгосрочный прирост капитала в технологический стартап (сертифицированный Межведомственным советом по сертификации), чтобы получить освобождение от налогов. Инвестиции в компьютеры и программное обеспечение для вашего стартапа позволят требовать освобождения от налога на продажу дома, находящегося в собственности не менее трех лет.

Помимо этого, продавцы также имеют возможность зачесть долгосрочную прибыль от прироста капитала от продажи дома против любых долгосрочных убытков от продажи других активов.Это могут быть убытки, перенесенные за последние восемь лет, или даже убытки, понесенные в том же году. Однако, чтобы избежать налога на краткосрочный прирост капитала, единственный выход — это зачесть его за счет любых краткосрочных убытков от продажи других активов, таких как акции, золото или другое имущество.

Работа с TDS
Чтобы устранить утечки налогов, правительство обязало покупателей вычитать TDS, когда они покупают дом стоимостью более 50 лакхов. TDS в размере 1% от стоимости имущества должен быть вычтен перед оплатой продавцу.«Убедитесь, что покупатель перечислит сумму в налоговые органы от вашего имени, чтобы вы могли потребовать кредит для оплаты», — утверждает Санкла.

До прошлого месяца эта сумма должна была быть внесена в течение семи дней с конца месяца, в котором была совершена сделка по продаже. Но с 1 июня срок продлен до 30 дней. Поскольку этот платеж производится от имени продавца и связан с PAN продавца, он отражается в форме 26AS продавца под заголовком «Часть F», как правило, в течение семи дней.Продавец также должен получить от покупателя сертификат TDS по форме 16B.

Продавец может потребовать возмещение TDS, если он несет убытки при продаже дома или если он требует освобождения от долгосрочного прироста капитала любым из способов, упомянутых ранее. Чтобы потребовать возмещение, он должен предоставить подробную информацию об инвестировании прироста капитала в своей налоговой декларации. В противном случае он также может получить сертификат от эксперта по оценке, в котором указывается, что никакие TDS не должны вычитаться из произведенных ему платежей, и представить этот сертификат покупателю.

Налоговые советы для продавцов дома
1. Если стоимость нового жилого объекта ниже, чем общая сумма продажи, то освобождение допускается пропорционально. Оставшуюся сумму вы можете реинвестировать в соответствии с Разделом 54EC в течение 6 месяцев.

2. Освобождение от налога по-прежнему разрешено, даже если застройщик нового жилого дома не передает недвижимость налогоплательщику в течение трех лет с момента покупки.

3. Прирост капитала будет рассчитан на основе оценки, принятой государственным гербовым сбором и органом регистрации.Налоговый департамент может возразить, если фактическая продажная стоимость ниже, чем оценка собственности государственным органом.

4. Если вы не можете реинвестировать прибыль в другой дом или облигации до подачи налоговой декларации за год, в котором произошла продажа, внесите остаток в схему счета прироста капитала, чтобы вы имели право на вычет.

Как индексация снижает налог
Если дом был куплен за 30 лакхов и продан за 75 лакхов пятью годами позже, 20% налог на прибыль в размере 40 лакхов составляет 8 лакхов.Но индексация и другие льготы снизят налог до 3,47 лакха. Вот как это работает.

Дом, купленный в 2009-10 гг. 30 000 000 рупий Стоимость добавления комнаты в 2012-2013 гг. 5 000 000 рупий Индексированная стоимость приобретения 51 31 329 рупий Индексированная стоимость добавления комнаты 6 34 390 рупий Общая стоимость приобретения 57 65 719 рупий Дом, проданный в 2015–2016 гг. 75 000 000 рупий Долгосрочная прибыль от прироста капитала 17 34 281 рупий

Налог по ставке 20% после индексации 3,46 856 рупий

Также читают: Как продать дом по более выгодной цене
Также читают: Следует ли сокращать размер дома, чтобы получить средства на пенсию?

Налоги на недвижимость Флориды и их последствия

Во многих частях мира принято платить налоги в той или иной форме.Во Флориде нет подоходного налога штата, как в других штатах США. Но если вы действительно зарабатываете деньги на аренде или продаже своей собственности, с прибыли будут взиматься федеральные налоги (правительству США). Также существует ежегодный налог на стоимость собственности, которой вы владеете.

Прежде чем мы начнем, мы настоятельно рекомендуем всем покупателям-нерезидентам инвестировать несколько сотен долларов на встречу с налоговым бухгалтером Флориды, который имеет обширный опыт работы с международными клиентами.Это одна из самых важных вещей, которую нужно понимать при покупке недвижимости в другой стране, поскольку налоговые расходы могут существенно повлиять на вашу прогнозируемую рентабельность инвестиций.

Профессиональный бухгалтер сможет помочь вам разобраться в вашей собственной уникальной налоговой ситуации и убедиться, что вы соблюдаете все аспекты налогового законодательства. Во многих случаях подлежащий уплате налог может быть нулевым, но затраты на неподачу или невыполнение обязательств могут быть намного выше.

Поскольку общие налоговые обязательства международного покупателя могут отличаться от налоговых обязательств U.Резидент S., в зависимости от налогового соглашения страны покупателя с США, мы также считаем, что лучше всего проконсультироваться с налоговым консультантом в вашей стране, который знаком с налоговым соглашением.

Например, ставка прироста капитала для жителей США составляет 15-20 процентов (если собственность находилась в собственности более одного года). Иностранные граждане, однако, могут быть обязаны платить более высокую ставку в зависимости от налогового соглашения их страны с США. Налоговый бухгалтер в вашей стране, знакомый с договором вашей страны, будет лучшим источником ответов на эти вопросы. вопросов.

Три типа налогов, относящихся к недвижимости Флориды

• Во-первых, вся недвижимость во Флориде облагается налогом, и владельцы платят ежегодный налог на недвижимость Флориды , основанный на этой стоимости (за исключением церквей, школ, государственных учреждений). Этот налог уплачивается в местный муниципалитет
.
• Во-вторых, если вы продаете свой дом, может взиматься налог на прирост капитала на прибыль, полученную от продажи. Для этого сценария существуют федеральные руководящие принципы, изложенные для глобальных покупателей в соответствии с Законом об иностранных инвестициях в недвижимость (FIRPTA) .

Поскольку FIRPTA — довольно сложный закон, мы подробно обсуждаем его в нашей статье FIRPTA и Дело иностранного продавца. Мы настоятельно рекомендуем глобальным покупателям ссылаться на эту статью, так как это то, о чем вам обязательно нужно знать для ваших будущих целей налогового планирования, тем более что это важная тема для обсуждения со своим налоговым консультантом на первой встрече.

• Третья налоговая категория применяется только к арендуемой недвижимости. Если есть чистая прибыль от дохода от аренды, может быть установлен федеральный налог на прибыль, полученную от сдачи в аренду дома для отдыха или другой инвестиционной собственности .Кроме того, для краткосрочной аренды существует налог с продаж , который обычно взимается с арендатора и передается в местное правительство.

В этом разделе мы обсудим налог на недвижимость Флориды , поскольку он применяется ко всем владельцам недвижимости на регулярной ежегодной основе, и налог на прирост капитала , поскольку он применим ко всем владельцам собственности при рассмотрении вопроса о продаже их собственности.

Налог на недвижимость Флориды

Во Флориде налоги на имущество идут в государственные школы и инфраструктуру, включая дороги, библиотеки и медицинские услуги.Оценщик имущества местного округа устанавливает оценочную стоимость (на основе рыночных данных за предыдущий календарный год) вашей собственности по состоянию на первое января каждого года.

Исходя из нашего опыта, кажется, что существуют некоторые серьезные недоразумения относительно налогов на недвижимость во Флориде. Ставки налога определяются местным муниципалитетом и одинаковы для собственности, независимо от того, кому она принадлежит.

Есть несколько возможностей немного снизить стоимость недвижимости, но не саму налоговую ставку.Например, владельцы собственности, вдовцы / вдовы или ветераны-инвалиды, могут получить кредит в счет причитающихся налогов. Однако, чтобы иметь право на участие, недвижимость должна быть основным местом проживания основного владельца, а не вторым домом или арендуемой недвижимостью.

Законы Флориды определяют, как каждое графство определяет стоимость собственности. Это значение публикуется / публикуется примерно в конце лета каждого года. У каждого округа есть собственный веб-сайт, на котором описывается процесс для жителей, так что вы можете найти его для своего конкретного местоположения.

Вы можете посетить веб-сайт Департамента доходов Флориды, чтобы получить эту и другие сведения.

Флорида Налог на недвижимость не подлежит уплате до 1 марта. Однако вы можете начать платить с первого ноября налогового года. За каждый месяц, который вы платите заранее (в общей сложности четыре месяца), вы получаете однопроцентную скидку на ваш общий налоговый счет (максимальная общая скидка составляет четыре процента).

Например, если ваш налог на недвижимость составляет 4000 долларов, уплачивая в ноябре, вы экономите 160 долларов.

Если вы все же решите сделать Флориду своим основным местом жительства, вы будете иметь право на небольшое снижение (до 50 000 долларов США) оценочной стоимости вашей собственности, плюс оценочная стоимость не может увеличиться более чем на 3% за любой год (Save Our Закон о домах), тем самым снижая налог на недвижимость за счет так называемого освобождения от налогов на усадьбу.

Налог на прирост капитала

Как и во многих других странах, одним из способов получения дохода правительством США является налогообложение прибыли от продажи инвестиций в недвижимость, сделанных внутри страны.Это тип налога на прирост капитала, который применяется как к гражданам, так и к негражданам, которые продают инвестиционную недвижимость (продажа основного места жительства осуществляется по-разному).

Налог на прирост капитала — это фактически налог, который вы платите с прибыли, полученной от повышения стоимости вашей собственности с момента ее покупки. Налог на прирост капитала рассчитывается с прибыли, полученной от продажи недвижимости. Прибыль — это выручка (продажная цена за вычетом покупной цены) за вычетом расходов. Бухгалтер расскажет, что можно считать расходами.

Мы советуем вам вести очень точный учет затрат, связанных с покупкой и продажей вашей собственности, и всего, что между ними. Сюда могут входить не столь очевидные вещи, например, дорожные расходы для посещения вашей собственности.

Ставка налога на прирост капитала, применяемая к вашей прибыли, будет зависеть от вашего титула и размера прибыли, которую вы получите. Дополнительную информацию о том, как вы владеете титулом и почему это имеет значение, можно найти в нашей статье «Налоги и титулы: имя в титуле собственности имеет значение.”

Налоговые декларации и возмещения: несколько моментов, на которые следует обратить внимание

Независимо от того, являетесь ли вы гражданином США или иностранным инвестором, IRS требует, чтобы вы подали налоговую декларацию при продаже вашей собственности. Если вам необходимо возмещение, имейте в виду, что IRS начинает обработку налоговых деклараций и возмещения в начале следующего календарного года.

1031 Обмен

Обмен 1031 — это механизм, позволяющий инвесторам в недвижимость задерживать (или откладывать) налоги на прибыль, которую они получили от продажи своих инвестиций в недвижимость.Этот механизм доступен всем владельцам / продавцам недвижимости в США

Для всех продавцов, которые хотят отложить прирост капитала, они должны:

1. Поместите выручку от продажи на счет условного депонирования квалифицированного посредника
2. Определите до трех объектов недвижимости, предназначенных для инвестиций в течение 45 календарных дней с момента продажи предыдущей инвестиции
3. Инвестор должен завершить покупку одного из этих трех объектов недвижимости в течение 180 календарных дней с момента продажи предыдущей инвестиции.

Как правило, это основные шаги для всех инвесторов. За обмен 1031 взимается комиссия, и глобальные инвесторы также должны будут соблюдать требования FIRPTA в дополнение к общим требованиям инвесторов. Однако, по нашему опыту, 1031 обмен легко осуществить.

Когда вы планируете продажу своей инвестиционной собственности, поработайте со своим бухгалтером и риэлтором, чтобы выяснить, имеет ли в вашей ситуации смысл произвести обмен 1031 или лучше просто уплатить налоги с прибыли.После того, как вы рассчитаете каждый финансовый сценарий и примете во внимание свои личные цели, обычно будет довольно ясно, какой вариант лучше подходит для вашей личной ситуации.

Заключительные пункты по налоговым преимуществам на прирост капитала для резидентов

В США супружеская пара может заработать 500000 долларов на продаже своего основного места жительства без уплаты налогов. Если вы одиноки, это число составляет 250 000 долларов. Один из способов получить необлагаемую налогом прибыль — сделать свой дом в США своим основным местом жительства.

Очевидно, что в этом случае у вас должна быть действующая виза на жительство. Если вы проживаете в своем доме 183 дня в году или два года из пятилетнего периода и владеете недвижимостью не менее двух лет, то каждый собственник-резидент имеет право на не облагаемый налогом доход в размере 250 000 долларов.

В качестве рабочего примера: если вы купили дом за 500 000 долларов в паре, а два года спустя продали его за 1 миллион долларов, то прибыль в 500 000 долларов может быть разделена между двумя супругами-резидентами в качестве дохода, и на эту прибыль не будет взиматься налог. .

Знание вашего статуса резидента для налоговых целей: правило 183 дней

Вы можете облагаться налогом на прибыль в США как резидент или как нерезидент. Резиденты обязаны сообщать о своих доходах во всем мире в налоговые органы США. Нерезиденты обязаны сообщать только доход, полученный из источников в США.

Существует несколько способов считаться резидентом для целей налогообложения доходов в США. Граждане США всегда являются резидентами США по подоходному налогу, независимо от того, где они живут.В большинстве случаев лицо, получившее Зеленую карту (которая позволяет держателю постоянно проживать в США), будет облагаться налогом как резидент.

Даже если вы не являетесь гражданином США, вы можете быть признаны резидентом по подоходному налогу в США только по количеству дней, в течение которых вы физически находитесь в США в течение текущего календарного года, или по комбинации дней, превышающих последние три года. Если вы физически находитесь в США не менее 183 дней в календарном году, вас рассматривают как гражданина США.S. подоходный налог резидента.

Хотя поначалу вся эта информация может показаться пугающей, хороший риэлтор с хорошо налаженной сетью должен иметь возможность связать вас с профессионалами, которые вам нужны, чтобы убедиться, что вы понимаете правила и можете наслаждаться своим новым домом во Флориде. -бесплатно!

Поделиться — это забота!

• Facebook
• Twitter
• Pinterest

.