Платите ли вы в Фонд капитального ремонта?
Что такое Фонд капитального ремонта? Стоит ли туда платить? Куда пойдут эти деньги? Когда будет капитальный ремонт?
Что такое Фонд капитального ремонта?
В 2012 году в России был принят федеральный закон, в котором говорится о капитальном ремонте многоквартирных домов. Что именно входит в понятие «капитальный ремонт» — решается в каждом случае по-своему. Этот ремонт делается на средства из соответствующего фонда.
Есть два способа формирования этого фонда: жители многоквартирных домов собирают средства или на специальных счетах в банках, или на счетах региональных операторов. В Приморье региональный оператор – краевой «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов».
Владельцем специального счета в банке может быть товарищество собственников жилья. Управляющая компания не может быть владельцем такого счета. Если жители не выбрали способ формирования фонда в течение двух месяцев после появления региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов, то средства автоматически собираются на счете регионального оператора. Способ формирования фонда можно изменить в любое время.
Можно ли не платить за капремонт?
Взносы в ФКР являются обязательными для всех собственников жилья, за редкими исключениями. Если вы просто откажетесь платить, то скоро получите заказное письмо с уведомлением, в котором будет говориться о долге. Дальше – суд. В итоге вам придется не только погасить долг, но и заплатить пеню (это 1/300 ставки Центробанка России), и возместить судебные издержки.
Кто может не платить?
В программы капитального ремонта многоквартирных домов не включены аварийные дома.
От взносов в ФКР полностью освобождены одинокие люди старше 80 лет. Одинокие люди старше 70 лет, инвалиды первой и второй групп, граждане, на попечении которых есть дети-инвалиды, должны платить ежемесячно лишь половину суммы из расчета 6,57 рубля за квадратный метр.
Куда обращаться с вопросами об ФКР?
Узнать о капремонте в вашем доме можно на его странице в закладке «Информация о доме».
Контакты «Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Приморского края» — адрес – Жигура, 26 А, телефон – 279-56-71. Также можете задать вопрос на сайтеhttp://fkr25.ru/.
Итог
Взносы в Фонд капитального ремонта являются обязательными почти для всех собственников жилья. Неплательщиков ждет суд. Так что лучше делать взносы в ФКР, причём своевременно.
Югорский фонд капитального ремонта многоквартирных домов г. Ханты-Мансийск
Для ответа на вопросы «зачем надо платить взносы на капитальный ремонт» и «кто все это придумал», прежде всего, давайте разберёмся с правовым статусом общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно российскому законодательству каждый вправе иметь имущество на праве собственности. Один из законных вариантов приобретения имущества в собственность – это его покупка.Мы ежедневно покупаем имущество
Мы ежедневно покупаем имущество – различные вещи: продукты, мебель, телефоны, автомобили и т.п. При этом, человек, который законно приобрел это имущество, становится его собственником.
У собственника есть право по своему усмотрению свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом – пользоваться телефоном, ездить на автомобиле и т.д.
Более того, право иметь имущество в собственности гарантировано Конституцией Российской Федерации – основным законом России – «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами».
Гражданский кодекс Российской Федерации более подробно раскрывает содержание права собственности – «Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.».
На собственнике также лежит бремя содержания своего имущества
Но при этом на собственнике также лежит бремя содержания своего имущества – если ваш телефон или автомобиль сломается, ремонтировать его вы будете исключительно за свой счет, потому что это ваше имущество. И никто другой не обязан участвовать в расходах на ремонт вашего телефона и вашего автомобиля. Эта ситуация для всех совершенно очевидна и не вызывает вопросов.
Гражданский кодекс Российской Федерации также подтверждает данную позицию: «Собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества».
Но кроме того, в Российской Федерации имеет место общая собственность – это то имущество, которое находится в собственности двух или нескольких лиц. Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает, что общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (так называемые «неделимые вещи») либо не подлежит разделу в силу закона.
Разделить фундамент многоквартирного дома между всеми собственниками квартир в этом доме и раздать его им всем по частям не представляется возможным
Классическим примером общей собственности являются некоторые виды имущества в многоквартирных домах: крыша многоквартирного дома, лифт, лестница, фундамент и другие. Разделить фундамент многоквартирного дома между всеми собственниками квартир в этом доме и раздать его им всем по частям не представляется возможным. Такая же ситуация обстоит с крышей дома, лифтом и некоторыми другими конструктивными элементами многоквартирного дома. Однако и фундамент, и крыша, и лифт принадлежат всем собственникам квартир в этом доме на праве собственности – общей собственности.
К объектам общей собственности также применимо требование о бремени содержания — собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Такое требование установлено Жилищным кодексом Российской Федерации.
Взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах – это форма содержания общего имущества.
Так, согласно Жилищному кодексу плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.
Также, Жилищный кодекс устанавливает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также
Участвовать в расходах на содержание общего имущества
участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
Средства, уплаченные собственниками квартир в многоквартирных домах образуют фонд капитального ремонта, за счет которых и будет осуществляться капитальный ремонт общего имущества. Эти средства могут быть направлены исключительно на капитальный ремонт.
Все вышеприведенные нормы установлены федеральным законодательством
Все вышеприведенные нормы установлены федеральным законодательством и закреплены в федеральных законах – Жилищном кодексе и Гражданском кодексе. Федеральные законы принимаются Государственной Думой Российской Федерации. Субъекты Российской Федерации не вправе изменять федеральное законодательство.
Платить или не платить? Топ-5 вопросов о капитальном ремонте | ЖКХ | ОБЩЕСТВО
Фонд капитального ремонта в Пермском крае функционирует уже пять лет, а вопросы по-прежнему остались.
На пять самых часто задаваемых вопросов ответила главный специалист отдела по работе с обращениями граждан Ольга Мулиева.
Подробности – в материале «АиФ-Прикамье».
Нужно ли оплачивать взносы на капитальный ремонт в новостройке?
— Платить взносы за капитальный ремонт в новостройке нужно спустя 4 года и 11 месяцев после включения дома в региональную программу. За три месяца до этой даты жильцы должны принять решение о способе формирования фонда: перечислять деньги на счёт регионального оператора или на специальный счёт УК (ТСЖ).
Как узнать срок проведения капремонта многоквартирного дома? Где посмотреть региональную программу?
— Сроки и виды проведения капитального ремонта прописаны в региональной программе. Изменения происходят не реже одного раза в год. Документ можно найти на официальном сайте Фонда капитального ремонта в разделе «Региональная программа».
Нужно ли оплачивать взносы, не внесённые предыдущим собственником помещения?
— Да. По закону (статья 158 Жилищного кодекса Российской Федерации) обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт распространяется на всех собственников помещений в многоквартирном доме с того момента, как вы вступаете в право собственности. При переходе права собственности к новому владельцу переходит и обязательство предыдущего по оплате расходов на капремонт, в том числе накопленный долг. Исключением является ситуация, когда предыдущим владельцем был муниципалитет, региональные т или федеральные власти.Кто имеет право на компенсацию по взносам на капитальный ремонт? Что сделать, чтобы получать квитанции уже с её учётом?
— Компенсация на оплату взносов на капитальный ремонт в размере 50% предоставляется следующим категориям граждан:
- инвалидам I и II групп, детям-инвалидам, родителям детей-инвалидов;
- инвалидам войны, участникам войны и приравненным к ним лицам;
- ветеранам боевых действий;
- членам семей погибших (умерших) инвалидов войны, участников Великой Отечественной войны;
- гражданам, пострадавшим вследствие радиационного воздействия
- гражданам, имеющим право на получение мер социальной поддержки, а также одиноко проживающим неработающим собственникам жилых помещений, и проживающим в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста и (или) неработающих инвалидов I и II групп.
Собственникам жилых помещений, достигшим возраста 70 лет, предоставляется компенсация в размере 50%, достигшим возраста 80 лет – 100%.
По всем вопросам мер социальной поддержки вам необходимо обращаться в отдел Территориального управления Министерства социального развития Пермского края по месту жительства.
Нужно ли платить за капитальный ремонт, если не проживаешь в этой квартире?
— По закону (статья 169 Жилищного кодекса РФ) собственники помещения в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества.
Неиспользование помещений не является основанием невнесения платы за коммунальные услуги, включающие, в том числе взносы за капитальный ремонт.
Смотрите также:
Фонд замещения капитала: когда его использовать?
В учете фонда деньги разделяются по разным направлениям (операционная деятельность, замещение капитала, улучшение капитала и т. Д.). Концепция бухгалтерского учета фондов основана на характере расходов, понесенных ассоциацией, и является основополагающим принципом финансовой практики ассоциации. Совет директоров должен иметь рабочее понимание цели и надлежащего использования фонда замещения капитала.
Ключевой принцип финансирования замены капитала заключается в том, что деньги собираются и разделяются в течение определенного периода времени для покрытия затрат на ремонт или замену существующих общих элементов; то есть капитальные активы, уже существующие в Ассоциации (например, замена существующего бассейна, теннисного корта или крыши здания клуба).Фонды замещения капитала являются частью долгосрочного финансового плана, который помогает:
- Укрепить финансовое благополучие Сообщества и увеличить рыночную стоимость паев
- Выполнять фидуциарные обязанности членов Совета
Документирование необходимости / использования Фонд замещения капитала
Ассоциации сталкиваются с проблемой, когда они хотят потратить деньги, накопленные в Фонде замещения капитала. Правление должно задокументировать в своем протоколе обоснование расходов, которое может включать:
- Необходимость и срочность необходимости
- Соответствие в качестве элемента капитальной замены (а не операционных расходов или капитального улучшения)
- Выбор поставщика Советом директоров и предлагаемые затраты по проекту
- Любые другие финансовые соображения (т.е. специальные оценки, банковские кредиты и т. д.).
Надлежащее использование фондов замещения капитала
Чтобы помочь членам Правления надлежащим образом выполнять свои фидуциарные обязанности, мы предлагаем следующие 10 рекомендаций по надлежащему использованию фондов замещения капитала:
- Капитальные статьи, включенные в последнее исследование резервов —Должно быть отнесено на счет Фонда замещения капитала. Если фактическая стоимость объекта значительно больше (или срок его полезного использования короче), чем предполагалось, следует проконсультироваться с инженером, чтобы как можно быстрее обновить исследование запасов, чтобы отразить влияние этой транзакции.Обновленное исследование следует включить в бюджет на следующий год.
- Мелкий ремонт — не входит в счет фонда замещения капитала. Они должны финансироваться из операционного бюджета. Ассоциации должны определить пороговые значения для «мелкого» и «капитального» ремонта со своим управляющим агентом и бухгалтером.
- Капитальные статьи, исключенные из исследования замещения — могут по-прежнему отнесены на счет Фонда замещения капитала. Поскольку Исследования запасов оценивают затраты на замену общих элементов, некоторые элементы могли быть пропущены во время подготовки Исследования резервов, или стоимость / условия замены элементов могли измениться с течением времени.Ассоциация должна возместить как стоимость замещения элемента, так и дефицит, возникший в результате расходов, за счет увеличения резервного финансирования.
- Фонд отложенного обслуживания — Обеспечивает периодическое обслуживание таких элементов, как покраска, уплотнение и мойка. Было бы нецелесообразно использовать Фонд капитального замещения для таких расходов на содержание. Советам директоров следует рассмотреть возможность создания фонда отложенного обслуживания для обслуживания статей, которые не повторяются ежегодно.
- Капитальные улучшения — не должны относиться к Фонду замещения капитала.Объекты, которые в настоящее время не существуют, должны финансироваться через Фонд капитального ремонта, операции, специальную оценку, заем, избыточный оборотный капитал (если таковой имеется) или любую комбинацию вышеперечисленного. Эти предметы должны быть включены в следующее исследование резерва.
- Статьи, связанные с переходным периодом — могут включать Фонд замещения капитала. В первые годы существования ассоциации могут возникать ситуации, в которых спонсор / разработчик несет ответственность за различные замены общих элементов.Однако из-за судебного разбирательства по переходу Спонсор / Разработчик отказывается выполнить необходимый ремонт или замену. Эти расходы могут быть отнесены на счет фонда, и любые полученные впоследствии деньги должны быть возмещены в замещающий фонд. Если урегулирования нет, следует проконсультироваться с инженером, чтобы определить влияние на Фонд замещения капитала Ассоциации и политику резервного финансирования ассоциации.
- Налог на прибыль — Может взиматься с фонда. Многие ассоциации предпочитают перераспределять любые проценты или инвестиционный доход, полученный Фондом замещения капитала, обратно в этот фонд.Такой доход может быть внесен за вычетом федерального подоходного налога, поскольку ассоциации должны платить налог с такого дохода. (Конкретные детали относительно налогового режима доходов Ассоциации выходят за рамки данной статьи).
- Исследование резерва капитала — Установление взносов в Фонд замещения капитала. Многие ассоциации используют сторонних специалистов для составления расписания для этой цели. Я считаю, что это операционные расходы, и их следует отнести на счет Операционного фонда; однако многие ассоциации взимают расходы на подготовку этого исследования в Фонд замещения капитала, что также может быть сделано.
- Процентные расходы — если применимо, могут быть отнесены на счет фонда. Многие ассоциации санкционировали крупные проекты по замене капитала только для того, чтобы обнаружить, что они не могут профинансировать все запланированные замены. В отсутствие специальной оценки многие ассоциации обращаются за помощью к кредитным учреждениям, чтобы закрыть эти пробелы в финансировании. Надлежащая практика заключается в том, чтобы включить расходы, обслуживание долга и будущие оценки, необходимые для выплаты долга, в бюджет Фонда замещения капитала.
- Заимствование из фонда замещения — настоятельно не рекомендуется! Заимствование может привести к негативным налоговым последствиям и в конечном итоге может привести Ассоциацию к финансовому краху.Чтобы избежать этого, Ассоциация должна регулярно контролировать свой операционный бюджет, чтобы гарантировать, что каждый годовой дефицит, если таковой имеется, устраняется в следующем году. Конечно, из любого правила всегда есть исключения.
Используя эти общие руководящие принципы Фонда замещения капитала, Совет директоров должен лучше понимать, как правильно использовать Фонд замещения капитала. Для получения дополнительных инструкций по конкретным ситуациям, пожалуйста, свяжитесь с нашим офисом или опытным специалистом по бухгалтерскому учету общественной ассоциации.
Обслуживание ТСЖ и улучшение капитального ремонта: в чем разница?
Что такое капитальные улучшения и чем они отличаются от затрат на содержание ТСЖ? Учитывая, что оба термина относятся к активам сообщества, кажется, между ними существует некоторая путаница. Важно знать разницу между капитальным ремонтом и обслуживанием ТСЖ, особенно при распределении расходов в вашем годовом бюджете. Вот подробное объяснение, которое поможет решить путаницу между ремонтом ТСЖ и капитальным улучшением.
Обслуживание ТСЖ или улучшение капитального ремонта: что означают эти термины?
Если вы хотите знать разницу между капитальным ремонтом и ремонтом и техническим обслуживанием, важно знать определение каждого термина.
Что такое обслуживание ТСЖ?
Ремонтные расходы — это расходы на текущий ремонт или замену оборотных средств. Целью профилактического обслуживания является восстановление исходного состояния и / или работы актива до определенного стандарта, который предотвращает любое дальнейшее ухудшение.Обслуживание ТСЖ защищает активы, чтобы они могли достичь ожидаемого срока полезного использования (предполагаемого срока службы). Таким образом, расходы на обслуживание необходимы, чтобы вы могли получить рентабельность инвестиций в свои активы.
Что такое улучшение капитала?
Капитальные улучшения — это расходы, которые увеличивают общую стоимость ваших активов. У ассоциаций есть проекты по капитальному ремонту, когда они хотят улучшить состояние актива по сравнению с его первоначальным или текущим состоянием. Капитальные улучшения также используются для продления срока полезного использования компонента за счет повышения качества услуг.Они также могут помочь снизить будущие эксплуатационные расходы для ТСЖ. Модернизация существующего актива также относится к капитальному ремонту.
Теперь, когда вы лучше понимаете определения содержания ТСЖ и капитального ремонта, пришло время заняться соответствующими сборами или расходами.
Обслуживание ТСЖ против капитального ремонта: какие сборы включены?
Следующий вопрос, который может у вас возникнуть: «Что такое плата за улучшение капитального ремонта?» и «Что такое плата за обслуживание ТСЖ?» Резиденты платят сборы ТСЖ каждый месяц, и сборы покрывают как сборы за улучшение капитального ремонта, так и сборы за содержание ТСЖ.Плата за обслуживание ТСЖ используется, среди прочего, для оплаты электричества и других счетов за коммунальные услуги в общих помещениях, за услуги по обслуживанию и уборке, благоустройство территории и безопасность.Техническое обслуживание ТСЖ относится к разделу «Ремонт и техническое обслуживание» в текущем бюджете. Расходы финансируются из операционного фонда вашего ТСЖ. При этом расходы на капитальный ремонт принимаются из резервного фонда ТСЖ.
Резервный фонд вашего ТСЖ выделяет деньги на крупномасштабные проекты, такие как капитальное улучшение, а также неожиданный ремонт.Капитальные улучшения — это проекты, которые обычно стоят 10 000 долларов и выше и имеют срок полезного использования более года. Учет капитального ремонта помогает определить все необходимые затраты. Исследование резервов также помогает определить, сколько нужно собрать с домовладельцев в течение определенного периода времени.
Ремонт ТСЖ против капитального ремонта: примеры
Чтобы лучше понять их различие, вот примеры обслуживания ТСЖ и улучшения капитала, на которые вы должны обратить внимание:
Примеры обслуживания ТСЖ
- Покупка новых лампочек взамен перегоревших
- Оплата счетов за коммунальные услуги в клубе для поддержания здания в рабочем состоянии
- Очистка и обслуживание бассейна каждую неделю
- Оказание услуг по озеленению каждую весну
- Ежегодный осмотр, очистка и обслуживание вашей системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха
Примеры улучшения капитального ремонта
- Перекраска общественных построек каждые 7-10 лет
- Строительство новых удобств, таких как новая беседка, детская площадка или баскетбольная площадка
- Ремонт или покрытие дорог
- Энергоэффективные обновления, такие как солнечные батареи, светодиодное освещение и безбаквальные обогреватели для бассейнов
- Переоборудование сада в паркинг
Обслуживание ТСЖ vs.Капитальный ремонт: как найти баланс
Важно найти баланс между обслуживанием ТСЖ и капитальным ремонтом. И то, и другое важно для бесперебойного и правильного функционирования вашего сообщества и его активов. Регулярное обслуживание помогает достичь ожидаемого срока полезного использования актива или даже продлить его. Однако наступит время, когда поддерживать актив будет слишком дорого. Затем ТСЖ могут рассмотреть возможность улучшения капитала для замены этого актива.Совмещение обслуживания ТСЖ с улучшением капитальных вложений помогает сэкономить деньги ТСЖ.Если вы внимательно относитесь к текущему обслуживанию и ремонту, ваши активы могут достичь ожидаемого срока полезного использования. С другой стороны, если вы не справляетесь с регулярным техническим обслуживанием, вам, возможно, придется начинать проекты капитального ремонта намного раньше графика. Это будет сложно, если у вас недостаточно денег в резервном фонде.
ТСЖ также должны подготовиться к другому сценарию, когда простой ремонтный ремонт превращается в капитальное улучшение. Например, при ремонте крыши обнаруживается, что негерметичный участок не подлежит ремонту и необходимо заменить всю крышу.
Традиционный ремонт крыши — это запрос на техническое обслуживание, но с необходимой заменой крыши он становится проектом капитального ремонта. В этот момент ТСЖ должно принять решение о продлении срока полезного использования крыши, поскольку крыши необходимы для благополучия сообщества.
Как должны сообщества решать непредвиденные проблемы с ремонтом?
На этот вопрос нет простого ответа. Каждый случай следует анализировать независимо, чтобы определить наилучший вариант действий.Ассоциации могут рассмотреть ценность работы с управляющей компанией ТСЖ. Помимо управленческого опыта, они также обладают знаниями в области бухгалтерского учета и других финансовых операций.Менеджер ТСЖ сможет устанавливать протоколы о том, как будут решаться конкретные вопросы и где они должны находиться в балансе. Главное — честно сообщать о каждом происшествии, чтобы не возникло проблем с налогообложением или проверками в наступающем налоговом году. Наличие менеджера ТСЖ может снизить нагрузку на сообщество.С привлечением стороннего эксперта ваша ТСЖ будет иметь меньше ошибок и более эффективные методы работы.
Четкое понимание технического обслуживания ТСЖ и капитального ремонта
Изучив определения, примеры и другие аспекты, вы теперь лучше понимаете содержание ТСЖ по сравнению с улучшением капитала. Вы также можете увидеть, насколько сложны эти два термина, особенно когда речь идет о распределении расходов в вашем бюджете. Бухгалтерский учет — это то, что требует большого труда и опыта.Если вы не знаете, с чего и как начать, позвоните нам. Мы можем предоставить вам помощь, необходимую для успешного перехода между обслуживанием ТСЖ и капитальным ремонтом.
СТАТЬИ ПО ТЕМЕ:
Определение капитального ремонта
Что такое улучшение капитала?
Капитальное улучшение — это добавление постоянных структурных изменений или восстановление некоторых аспектов собственности, которые либо увеличивают общую стоимость собственности, либо продлевают срок ее полезного использования, либо адаптируют ее для новых целей.Частные лица, предприятия и города могут капитально улучшить принадлежащую им собственность. Часто капитальные ремонтные работы имеют благоприятный налоговый режим и могут быть освобождены от налога с продаж в определенных юрисдикциях.
В бизнесе или корпоративных финансах этот процесс аналогичен инвестициям в капитальные затраты (CAPEX).
Ключевые выводы
- Капитальное улучшение — это долговременная модернизация, адаптация или улучшение собственности, увеличивающая ее стоимость, часто включающая структурные изменения или восстановление.
- IRS предоставляет специальный налоговый режим для квалифицированных капитальных улучшений, что отличает их от обычного ремонта.
- Помимо улучшения дома, капитальные улучшения могут увеличить базовую стоимость недвижимости, что, в свою очередь, снижает налоговое бремя при ее продаже.
Как работает улучшение капитального ремонта
Капитальные улучшения обычно увеличивают рыночную стоимость собственности, но могут также расширить полезность актива за пределы его текущего состояния.По данным налоговой службы (IRS), чтобы квалифицироваться как капитальное улучшение, оно должно длиться более одного года после его завершения и быть прочным или постоянным по своему характеру. Хотя масштаб капитального ремонта может быть разным, капитальные улучшения производятся как индивидуальными домовладельцами, так и крупными владельцами недвижимости.
Публикация IRS 523 дает официальное определение капитального улучшения. Примеры капитальных улучшений жилых помещений включают добавление или ремонт спальни, ванной комнаты или террасы.Другие проекты, одобренные IRS, включают добавление новой встроенной техники, ковровое покрытие или пол от стены до стены или улучшения внешнего вида дома, такие как замена крыши, сайдинга или штормовых окон. Установка стационарного бассейна или подъездной дороги также может быть квалифицированным капитальным ремонтом.
IRS, однако, различает капитальное улучшение и ремонт или замену в связи с естественным износом. Например, если ваш холодильник сломался после нескольких лет эксплуатации или у вас протекала труба, этот ремонт не является капитальным ремонтом.Однако, если у человека есть солнечные батареи и навес для инструментов для его собственности, оба из которых постоянно прикреплены к собственности, они будут считаться капитальными улучшениями дома. Примером капитального ремонта на основе бизнеса может быть установка новой системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха или установка доступных функций для людей с ограниченными возможностями (ADA) в существующее здание.
Точно так же создание нового общественного парка в центре города также будет считаться капитальным улучшением для города.В этих сценариях новые дополнения сделают соответствующие свойства более ценными, будут считаться постоянными добавлениями, и их удаление нанесет материальный ущерб собственности.
Особые соображения
Базовая стоимость
За основу берется первоначальная стоимость актива. IRS устанавливает определенные стандарты для улучшения, которое квалифицируется как увеличение стоимости. Основная проблема заключается в том, что он должен быть на месте во время продажи собственности. Капитальное улучшение также должно стать частью собственности — или быть прикреплено к собственности на постоянной основе, — чтобы ее удаление привело к значительному ущербу или уменьшению стоимости самой собственности.
Ремонт или техническое обслуживание не могут быть включены в основную стоимость недвижимости. Однако ремонт, который является частью более крупного проекта, например, замена всех окон в доме, действительно квалифицируется как капитальный ремонт. Ремонт, необходимый для поддержания дома в хорошем состоянии, не включается, если он не увеличивает стоимость актива. Примеры такого неквалифицированного ремонта, согласно IRS, включают покраску стен, устранение утечек или замену сломанного оборудования.
Прирост капитала
Помимо улучшения дома, капитальное улучшение — согласно IRS — увеличивает базовую стоимость здания.То есть расходы, понесенные при проведении улучшений, добавляются к сумме, которую владелец заплатил за покупку или строительство собственности. Увеличение стоимостной базы, в свою очередь, снижает размер налогооблагаемого прироста капитала при продаже недвижимости.
Прирост капитала от недвижимости ведет себя иначе, чем другие виды прироста капитала. С 2019 года домовладельцы имеют право на освобождение от прироста капитала в отношении любой прибыли от продажи основного места жительства в размере до 250 000 долларов США, если не замужем, и 500 000 долларов США, если состоят в браке и подают документы совместно.Это исключение имеет один важный нюанс. Домовладелец должен проживать в собственности не менее двух из последних пяти лет перед продажей.
Кроме того, если прибыль значительно превышает указанные выше суммы, влияние капитальных улучшений на основе затрат может быть значительным. Многие факторы могут заставить налогоплательщика выйти за пределы прироста капитала в размере 250/500 долларов США. К ним относятся, если владельцы приобрели недвижимость много десятилетий назад, и если стоимость местной недвижимости резко выросла с момента покупки.
Местные льготы
В законах штата Нью-Йорк об аренде есть положение, называемое Программой крупных капитальных улучшений (MCI). Начиная с 1970-х годов, он позволяет арендодателям повышать арендную плату за здания с фиксированной или контролируемой арендной платой до 6% в год, чтобы возместить стоимость капитального ремонта этих структур. Обновление системы HVAC, новые лифты, обновленные общие помещения и другие улучшения учитываются в MCI.
В феврале 2019 года два члена Законодательного собрания штата представили законопроект об отмене программы, обвиняя владельцев зданий в злоупотреблении ею.Злоупотребления случаются, когда эти недобросовестные домовладельцы подают завышенные или сфабрикованные требования о возмещении расходов. Помимо возможности мошенничества, программа MCI по своей сути несправедлива, утверждают некоторые критики. Эти критики утверждают, что капитальное улучшение — это единовременные расходы для арендодателя, а повышение арендной платы — это постоянные расходы для арендатора.
Примеры капитальных улучшений
Предположим, например, что человек покупает дом за 650 000 долларов и тратит 50 000 долларов на ремонт кухни и добавление ванной комнаты.Во многих случаях налог с продаж не нужно будет платить подрядчикам за эту работу, поскольку это требует квалифицированного улучшения капитальных затрат.
Стоимость дома также увеличивается с 650 000 до 700 000 долларов. После 10 лет владения домом и проживания в нем домовладелец, который не замужем и подает налоги как таковой, в конечном итоге продает его по цене 975 000 долларов. Если бы капитальные улучшения не производились, налогооблагаемая сумма прироста капитала обычно составляла бы 75 000 долларов (цена продажи 975 000 долларов — цена покупки 650 000 долларов — без учета прироста капитала 250 000 долларов).Поскольку капитальное улучшение увеличило базовую стоимость на 50 000 долларов, налогооблагаемая сумма прироста капитала составит всего 25 000 долларов (975 000 долларов — (650 000 долларов + 50 000 долларов) — 250 000 долларов = 25 000 долларов).
Улучшения капитала по сравнению с расходами резервного фонда
Улучшения капитала по сравнению с расходами резервного фондаУлучшения капитала:
Улучшения капитала — это проекты, в которых в сообщество добавляется новый актив. Это проект, который после установки приведет к операционным расходам и будущим расходам на резервы.Хорошим примером расходов на капитальное улучшение может быть установка теннисных кортов, когда они еще не существуют. Проекты капитального ремонта обычно требуют одобрения членов до начала проекта. Поскольку капитальный ремонт обычно является «новым» для сообщества, никаких резервных фондов для оплаты этого проекта не выделялось. Совет директоров должен будет перераспределить существующие средства на оплату этого актива или пройти специальную оценку для финансирования проекта. Важно отметить, что этот новый актив необходимо будет добавить в список компонентов запасов, а будущие исследования запасов следует обновить, чтобы отразить это новое добавление.
Расходы резервного фонда:
Резервные расходы — это затраты, связанные с ремонтом и заменой существующих компонентов. Чтобы продемонстрировать это, мы рассмотрим несколько примеров: оросительный дождеватель выходит из строя и требует замены, стоимость 250 долларов. Эти расходы считаются несущественными и должны учитываться как операционные расходы. Контроллер полива выходит из строя через 10 лет и требует замены, стоимостью 1200 долларов. Это будет считаться расходом из резерва. Ассоциациям следует обращаться к своему Исследованию резервов для получения информации о затратах на замену и оставшемся сроке службы каждого компонента.Правильное исследование резервов предоставит прогнозы и планы финансирования для компенсации будущих ремонтов и замен. Резервные средства должны храниться на отдельном банковском счете, предназначенном для расходов, связанных с резервами. См. Политику резервирования вашей ассоциации относительно использования резервного фонда.
Пример | Тип затрат | Пояснение |
---|---|---|
Добавление нового фитнес-центра в клубе | Капитальное улучшение | Базовый, наглядный пример добавления нового актива |
Капитальное улучшение | Корты для шаффлборда не имеют долгосрочных резервов на замену, поэтому это следует рассматривать как капитальное улучшение | |
Реконструкция существующих туалетов клуба | Резервные расходы | Не все исследования резервов включают эту строку товар, однако он проходит четырехэтапный тест CAI и должен быть зарезервирован для |
Обновление компьютерной системы | Резервные расходы | Это может показаться капитальным улучшением, но этот тип расходов относится к Резервным расходам |
Улучшения капитала ТСЖ: необходимо ли их финансирование?
Капитальные улучшения ТСЖ, если они выполнены правильно, могут значительно улучшить качество жизни в сообществе и собственности в нем.Как известно каждому домовладельцу и члену ассоциации, динамичное сообщество — это сообщество, которое постепенно меняется и развивается с течением времени. Один из самых простых способов сохранить сообщество в хорошем состоянии и пригодным для жизни — это финансирование таких вещей, как ремонт, новые удобства или даже новые функции сообщества. Подобные проекты часто выходят за рамки ремонта и обслуживания.
Важность финансирования капитального ремонта ТСЖ
Для подобных случаев руководство ТСЖ должно разработать план финансирования капитального ремонта ТСЖ.
Следует ли вам в первую очередь финансировать капитальный ремонт ТСЖ? Это вопрос, к которому следует подходить так же внимательно, как и к самим проектам улучшения.
Важно понимать, что капитальные улучшения, а также связанные с ними затраты и риски являются неизбежной реальностью для любого сообщества. Коммунальные объекты изнашиваются и требуют своевременной замены.
Хотя ваш ремонт и техническое обслуживание могут поддерживать их в хорошем состоянии в течение некоторого времени, в конечном итоге они потребуют значительного ремонта.Некоторым даже может потребоваться модернизация или полная замена. Растущие сообщества также будут нуждаться в новых удобствах. Правление ТСЖ может столкнуться с необходимостью удовлетворить запросы на общественный бассейн, новую крытую дорожку или более красивую многоэтажную крышу.
Удовлетворение этих требований — важная часть поддержания удовлетворенности в обществе. Кто будет лучшим менеджером этих проектов, чем совет ТСЖ?
капитальных улучшений ТСЖ — это ремонт, модернизация и новое строительство, проводимое товариществом собственников жилья.Каждый совет ТСЖ должен быть оборудован для финансирования и управления такого рода проектами. Существует грань между текущими расходами на ремонт и техническое обслуживание и затратами на капитальное улучшение — так как же организовать свои финансы для обоих случаев?
Что такое капитальный ремонт?
Одно техническое определение капитальных улучшений описывает их как постоянные изменения в общественной собственности. Это может быть связано с размещением на нем дополнительных постоянных конструкций. Это означает, что создание совершенно нового пула сообщества там, где его раньше не было, безусловно, считается капитальным улучшением, как и установка почтового ящика.
Как правило, капитальное улучшение — это любое улучшение или новое дополнение к собственности, которое вы можете ожидать увидеть или использовать более года. Это в соответствии с определением капитального ремонта Налоговой службой (IRS), которое также определяет правила ремонта, вычитаемого из налогооблагаемой базы.
Преимущества капитального ремонта ТСЖ не ограничиваются добавлением новых объектов. В то время как новый мини-парк или детская площадка, очевидно, подлежат капитальному ремонту, также как и широкий спектр улучшений и ремонтов.Например, согласно IRS, установка новой системы фильтрации для общественного пула считается капитальным улучшением. Даже проекты, которые имеют решающее значение для безопасности сообщества, такие как добавление дюбелей к конструкции, расположенной в зоне, подверженной землетрясениям, также считаются улучшениями.
Зачем финансировать улучшение капитала?
Капитальные улучшения, если они должным образом разработаны и завершены, не просто создают новые удобства для сообщества.Выгоды от капитальных улучшений ТСЖ также можно почувствовать, когда сообщество модернизирует свои существующие объекты. Это потенциально может снизить затраты на техническое обслуживание и коммунальные услуги.
Совет ТСЖ может также значительно повысить стоимость собственности в определенной части сообщества, предоставив соседним домам немедленный доступ к коммунальным удобствам. Возможно, наиболее важно то, что проекты капитального ремонта можно использовать для продления срока полезного использования существующей общественной собственности или даже для адаптации ее для новых целей.
Улучшение капитала ТСЖ — один из лучших способов, которыми совет ТСЖ может оказать долгосрочное положительное влияние на сообщество на долгие годы.
Составление бюджета на капитальный ремонт ТСЖ
Капитальный ремонт ТСЖ может быть сложным и дорогостоящим мероприятием, поэтому для ассоциации важно иметь возможность управлять своим бюджетом. У большинства ассоциаций есть несколько способов получить бюджет для капитального ремонта ТСЖ, поэтому обязательно проконсультируйтесь с юристом вашей ассоциации о том, какие варианты доступны правлению.
Использование резервного фонда
Если ваша ТСЖ надлежащим образом управляет своими финансами, будет создан резервный фонд, который следует использовать для финансирования капитальных улучшений. Таким образом, жители не будут беспокоиться о расходах. Многие ТСЖ выделяют часть членских взносов в резервный фонд с учетом расходов на капитальное улучшение или выделяют дополнительные ресурсы в резервный фонд, чтобы быть уверенным, что он всегда готов поддержать дорогостоящий ремонт. Обязательно ознакомьтесь с законами своего штата в отношении резервных фондов, чтобы убедиться, что резервный фонд ТСЖ не получает недостаточного финансирования в соответствии с руководящими принципами штата.
Итак, в чем разница между статьями расходов по капитальному ремонту и статьям резервного фонда? Расходы резервного фонда обычно покрывают содержание существующих общественных активов. Эти расходы обычно покрываются в ходе исследования резерва, проводимого советом ТСЖ, поэтому они предварительно утверждаются таким образом. С другой стороны, капитальные улучшения ТСЖ часто добавляют сообществу новый актив. Таким образом, для их начала обычно требуется одобрение членов ТСЖ.
Взять ссуду
Заимствование капитала в индустрии общественных объединений является довольно распространенным явлением.Банковская ссуда позволит владельцам квартир оплачивать строительный проект в течение длительного времени и даже может позволить жильцам оплачивать свои обязательства за счет ежегодных взносов, не увеличивая свои расходы на ТСЖ.
Поскольку процентные ставки ниже, сейчас хорошее время рассмотреть этот вариант для ТСЖ. Идея состоит в том, чтобы в идеале жильцам не приходилось платить дополнительные деньги из своего кармана для поддержки ТСЖ. Если им придется это сделать, ТСЖ будет тщательно изучено в отношении того, как оно распределяет свои средства, выплачиваемые каждым жителем, для поддержки их операций.
Провести специальную оценку
Наименее популярный способ финансирования ремонта — проведение специальной оценки. Специальная оценка взимает дополнительные сборы с членов сообщества в равной степени для финансирования ремонта. Специальная оценка должна быть крайней мерой ТСЖ при попытке профинансировать непредвиденный дорогостоящий ремонт.
Этот вариант не пользуется популярностью у жителей и может побудить жителей возбудить иск против ТСЖ за ненадлежащее управление своими финансами.Кроме того, могут быть случаи, когда жители просто не могут позволить себе специальную оценку, особенно если это экстренный ремонт, который ранее не планировался.
ТСЖ рекомендуется проконсультироваться со своим поверенным перед проведением какой-либо специальной оценки, чтобы убедиться, что юридические риски оправданы и что специальная оценка не нарушает какой-либо из подзаконных актов, с которыми жители ранее согласились при согласии компенсировать ТСЖ, когда они впервые приобрели свою недвижимость.
Хотите знать, какое улучшение лучше всего подойдет вашему сообществу? Мы будем рады услышать от вас, поэтому не стесняйтесь позвонить нам или оставить сообщение. Вместе мы можем помочь вашему сообществу стать лучше.
СТАТЬИ ПО ТЕМЕ:
Расходы на резервный счет по сравнению с капитальным улучшением
Определение для сообществ с общими интересами
Капитальное улучшение: капитальное улучшение — это любое (i) существенное добавление по усмотрению общих частей, (ii) добровольное материальное обновление материалов для общих частей, или ( iii) произвольные существенные изменения внешнего вида разработки.«
Это определение было принято во многих штатах в соответствии с Ограничением руководящего документа.
Резервные расходы
Резервные счета созданы и должны использоваться для текущих расходов на резервные компоненты в сообществе общих интересов. Это будет включать такие статьи такие как замена кровли, повторная штукатурка бассейна и укладка нового покрытия на асфальтированных дорогах. Эти резервные расходы оплачиваются из резервного счета и обычно не подлежат голосованию членов, а только одобрению Правления.
Финансово ответственная ассоциация не должна использовать остатки на резервных счетах для улучшений или «обновлений» (например, строительство нового бассейна, здания для отдыха или общественного парка, которых раньше не было) для сообщества (есть некоторые исключения из этого правила). в отношении безопасности и соответствия нормам). Удаление средств с резервного счета по сути является штрафом для будущего членства в сообществе, которому в будущем придется восполнить нехватку средств на резервном счете.Правление несет ответственность перед нынешним и будущим членством сообщества и защищает долгосрочные интересы Ассоциации. Обратите внимание, что компоненты, которые уже присутствуют, считаются резервными расходами в сообществе и должны быть соответствующим образом зарезервированы.
Капитальное улучшение
Капитальное улучшение — это элементы, которые сообщество с общими интересами в настоящее время не имеет в качестве общих компонентов области, но добавляет к сообществу. Примеры могут включать строительство нового здания клуба, строительство теннисных кортов в общественном парке и установку парковых скамеек.Эти элементы представляют собой новые компоненты общей области, которые обычно требуют одобрения членов сообщества (в штатах различаются процентные требования), а не только одобрения Правления. Предметы, которые также считаются капитальными улучшениями, могут быть значительными обновлениями текущих компонентов общего пользования, таких как замена сетчатого ограждения на стальной забор или дорожки для мощения, которые в настоящее время покрыты гравием (затраты значительно выше, но функционально они служат той же цели).
Фактическое строительство капитального ремонта обычно необходимо финансировать с отдельного счета (нерезервного счета), на который поступают средства из регулярных взносов, специальных взносов или банковской ссуды.После строительства компонента общей зоны эта общая зона становится расходом по резервному счету, поскольку теперь у нее есть текущие расходы на ремонт / замену, которые необходимо зарезервировать.
Кроме того, чрезвычайно важно, чтобы сообщество принимало во внимание реальные долгосрочные затраты, связанные с капитальными улучшениями, поскольку со временем они могут значительно увеличить требования к резервному счету сообщества. Прекрасным примером является сообщество, которое берет ссуду на строительство клуба, а затем выплачивает ссуду в течение следующих 20 лет, но не может выделить дополнительные средства на резервный счет для долгосрочного ремонта / замены здания клуба.Спустя двадцать лет, когда у клуба есть значительные расходы, связанные с его строительными элементами, его членам может грозить «неожиданная» специальная оценка или полагаться на дополнительную ссуду для оплаты реконструкции / ремонта / замены различных частей здания.
Более подробную информацию об этом можно найти на веб-сайте Davis-Stirling, юридической фирмы, разработавшей закон Дэвиса Стерлинга.
Написано Джоэлом Л. Таксом — профессиональным аналитиком резервов — Обновлено 11.04.2019
Что такое капитальные улучшения? Должна ли ТСЖ их финансировать?
Что такое капитальное улучшение? Чем он отличается от обслуживания и ремонта? Это два очень распространенных вопроса, которые задают домовладельцы.Вот что вам нужно знать о капитальных улучшениях, чтобы понять, на что уходит часть ваших ежемесячных взносов в ассоциацию.
Что такое капитальный ремонт?
Определение капитального улучшения. Капитальное улучшение — это структурное дополнение или изменение, которое увеличивает общую стоимость собственности. Это также может увеличить срок полезного использования имущества за счет улучшения его качества или прочности. Улучшение капитала также может адаптировать собственность к новому использованию посредством обновлений или модификаций.
В рамках ТСЖ проекты капитального ремонта помогают повысить стоимость домов в сообществе, а также улучшить качество жизни домовладельцев. Домовладельцы также могут провести капитальный ремонт для улучшения своей личной собственности.
Капитальные улучшения по сравнению с затратами на ремонт
На первый взгляд капитальный ремонт может показаться похожим на обслуживание и ремонт. Однако это не одно и то же. Цель ремонта — поддержание качества недвижимости.
При техническом обслуживании вы ремонтируете компоненты до их прежнего рабочего состояния. Регулярное техническое обслуживание также может помочь защитить лежащее в основе имущество. Вот несколько примеров, чтобы отличить расходы на обслуживание от капитальных улучшений.
Техническое обслуживание и ремонт
- Нанесение герметика на протекающую крышу
- Замена подшипников мотора в бассейновом насосе
- Установка новых оросительных головок в оросительную систему
- Применение противотермитного раствора для обработки дерева в здании клуба
- Замена старых труб в ванной
- Крепление тренажера в спортзале
- Заделка трещин на дорогах с твердым покрытием
- Очистка и обслуживание систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха
Капитальный ремонт
- Замена всей крыши
- Добавление солнечного водонагревателя в бассейн
- Установка интеллектуальной системы орошения с функциями экономии воды
- Укладка коврового покрытия в здании клуба
- Добавление пандусов в места общего пользования
- Строительство новой террасы, крыльца или патио
- Ремонт дороги с твердым покрытием
- Добавление энергоэффективных приборов
Следует ли ТСЖ финансировать капитальные вложения?
Капитальные улучшения необходимы для успеха сообщества.Даже при регулярном техническом обслуживании большинство компонентов собственности со временем изнашиваются, и поэтому их необходимо будет заменить. Например, срок службы крыши составляет от 15 до 25 лет. В течение всего срока службы он будет требовать обслуживания и ремонта. Тем не менее, вам нужно будет заменить крышу, когда срок ее службы истечет.
Капитальные улучшения также увеличивают стоимость вашей собственности. Это может быть добавление таких удобств, как детская площадка, баскетбольная площадка или парк.Даже по мере того, как ваше сообщество стареет, капитальные улучшения позволят вам привлечь в сообщество новых покупателей жилья.
Финансирование капитальных вложений: откуда берутся деньги?
Поскольку капитальный ремонт — это крупномасштабный проект, он может стоить очень дорого. Чтобы понять, откуда берутся деньги, приведем краткое описание финансовых счетов ассоциации.
Операционные фонды и резервные фонды
Ежемесячные взносы домовладельцев обычно направляются через два основных счета: операционный фонд и резервный фонд.
Операционный фонд оплачивает повседневные расходы ассоциации. Сюда входит обслуживание и ремонт мест общего пользования. Из дохода, получаемого каждый месяц, ТСЖ также вносит определенную сумму в свой резервный фонд. Он служит сберегательным счетом ассоциации. ТСЖ использует это для финансирования проектов капитального ремонта и чрезвычайных расходов.
Исследование запасов помогает определить, какие капитальные улучшения необходимы и когда их можно ожидать. Ассоциация начнет экономить деньги на основе результатов исследования заповедника.
Например, крыше клуба уже 10 лет. Его нужно будет заменить через 15 лет, а стоимость этого проекта оценивается примерно в 30 000 долларов. Таким образом, ТСЖ должно начать выделять 2000 долларов каждый месяц на предполагаемую замену крыши. Этот процесс повторяется для других компонентов общей зоны, а также для запланированных проектов расширения.
Капитальные улучшения также используются для покрытия непредвиденных расходов. Если стихийное бедствие повреждает крышу здания клуба и не подлежит ремонту, ТСЖ должно заменить ее заранее.Таким образом, всегда хорошо иметь полностью профинансированные резервы, если у вас недостаточно резервных фондов, ассоциации, возможно, придется взимать специальный взнос с домовладельцев или брать ссуду в банке.
Совету ТСЖ не требуется одобрение или разрешение домовладельцев для подачи иска на резервы для проектов капитального ремонта. Между тем, одобрение членов необходимо, если ТСЖ планирует взимать специальный взнос, а сумма превышает 5% годового бюджета. В качестве меры предосторожности обязательно проконсультируйтесь с юристом ТСЖ или управляющей компанией ТСЖ, прежде чем принимать важные финансовые решения, подобные этому.
Есть ли налоговые льготы на капитальный ремонт?
ассоциации ТСЖ являются некоммерческими организациями, но они не освобождаются от подачи ежегодных налоговых деклараций. Однако как техническое обслуживание, так и капитальные улучшения не облагаются налогом, если они задекларированы в формах налоговой декларации. В разделе 162 Налогового кодекса изложены все требования к ремонту, вычитаемому из налогооблагаемой базы.
Если у вас есть предстоящие проекты по капитальному ремонту, еще можно сэкономить за счет налоговых льгот.Существуют федеральные налоговые льготы для тех, кто использует экологически чистые строительные материалы и энергоэффективные приборы. Обязательно уточните у своего штата, есть ли дополнительные налоговые льготы для вашего ТСЖ.
Капитальные улучшения необходимы для вашего ТСЖ
Теперь вы уже можете ответить на вопрос: «Что такое капитальные вложения?» Вы также понимаете, что капитальные улучшения необходимы для ТСЖ. Они повышают качество жизни домовладельцев и привлекают в сообщество новых покупателей жилья.Как член правления важно предвидеть проекты капитального ремонта, чтобы вы могли профинансировать их, когда придет время. Это требует дальновидности и правильного финансового планирования.
Финансовое планирование может быть довольно сложным.