О порядке применения ключевой ставки при расчете неустойки (пени)

25 февраля 2021

Согласно части 4 статьи 34 Федерального закона № 44-ФЗ
в контракт включается обязательное условие об ответственности заказчика и поставщика (подрядчика, исполнителя) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных контрактом.

В соответствии с частью  5 статьи 34 Федерального закона № 44-ФЗ пеня начисляется за каждый день просрочки исполнения обязательства, предусмотренного контрактом, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного контрактом срока исполнения обязательства. Указанной нормой установлен порядок расчета пени.

Расчет пени производится исходя из цены контракта, за вычетом фактически исполненных обязательств, количества дней просрочки основного обязательства, а также с учетом коэффициента, размер которого, определяется как одна трехсотая действующей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации. При этом нормой пункта 5 статьи 34 Федерального закона №44-ФЗ прямо указывается на применение ключевой ставки при производстве расчета действующей на дату уплаты пеней. В результате, норма закона предписывает следующую формулу расчета неустойки (пени) — (сумма контракта — фактически исполненые обязательства) × 1/300 × (ключевая ставка, действующая на дату уплаты пени) × (количество дней просрочки обязательства). 

Учитывая тот факт, что право требования Заказчика по оплате пени возникает в силу закона и договора и при этом по смыслу статьи 34 Федерального закона №44-ФЗ корреспондирующая обязанность по оплате пеней у Подрядной организации возникает с момента направления соответствующего требования (претензии) Заказчиком в адрес Подрядной организации, для расчета применяется ключевая ставка,  действующая на дату уплаты пени и фактически, действующая на момент составления Претензионного письма. Пример:

Сторонами заключен контракт на выполнение ремонтных работ.

Цена контракта составляет 100 000,00 ₽

Подрядчик обязан завершить работы в срок по 30 мая 2020 года, однако закончил выполнение работ и сдал их Заказчику 10 июня 2020 года. На 10 июня ключевая ставка составляла 5,50 б. п.

Однако, расчет неустойки производится 27 июня (условно).

Расчет неустойки должен производится следующим образом:

Цена контракта — 100 000,00 ₽ (контракт не предусматривает этапы выполнения работ).

Дни просрочки — 11 дней (считаются со дня, следующего после установленного срока — 31 мая, и по день фактического исполнения — 10 июня).

Ключевая ставка на день расчета 27 июня 2020 года — 4,5% (согласно информации ЦБ РФ)

Расчет по формуле:

100 000,00 ₽ × 11 дн. × 1/300 × 4,50% = 165,00 ₽

Итого размер неустойки (пени) — 165 ₽

Таким образом, расчет пени за просрочку исполнения обязательств
по государственным контрактам, исходя из актуальных данный по ключевой ставки, будет являться, корректным, обоснованным и произведенным в соответствии с требованиями действующего законодательства.

На момент публикации данных разъяснений ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации составляет 4,25 б. п.

Для отслеживания изменений ключевой ставки рекомендуем пользоваться официальным сайтом Центрального Банка РФ 

 

Калькулятор пеней — Контур.Бухгалтерия — СКБ Контур

Если платить налоги и взносы не в полной сумме или с опозданием, будут санкции. Одна из них — пени. Пени составляют процент от неуплаченной суммы и растут с каждым днем просрочки платежа, пока компания полностью не погасит свои обязательства перед бюджетом. Расскажем, как посчитать пени и чем поможет онлайн-калькулятор.

Кто должен считать пени

Налоговая начисляет пени компаниям, которые уплатили налоги, авансовые платежи или страховые взносы с опозданием (ст. 75 НК РФ). Чтобы заплатить пени, дождитесь требования ИФНС. Налоговая сама должна указать на просрочку уплаты и рассчитать пени. 

Если вы нашли недоимку и хотите ее закрыть, посчитайте пени самостоятельно, заплатите недоимку и пени, а затем подайте уточненную декларацию. Только так получится избежать штрафа (ст. 81 НК РФ). Если сначала подать уточненку, а потом заплатить налог и пени, инспекция назначит штраф.

Как рассчитать пени

Порядок расчета зависит от того, в какую дату возникла недоимка и на какой период растянулась просрочка.

Задолженность возникла не раньше 28 декабря 2018 года

Пени начисляют с даты возникновения задолженности до даты погашения включительно. Для расчета учитывают каждый календарный день просрочки, включая праздники, выходные и нерабочие дни.

Пример. ООО «Яблоко» в 2020 году просрочило уплату авансового платежа по налогу на прибыль. Его нужно было заплатить 28 июля 2020 года, но организация перечислила платеж 5 августа. Пени начислят за 8 календарных дней — с 29 июля по 5 августа включительно.

Предприниматели и физлица платят пени за весь период просрочки по ставке 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Для организаций ставка меняется в зависимости от периода просрочки (ст. 75 НК РФ, ст. 13 Федерального закона от 30.11.2016 № 401-ФЗ):

1. С 1-го по 30-й день — 1/300 ставки рефинансирования на период просрочки.

Пени за просрочку до 30 дней = Сумма задолженности × Календарные дни просрочки × 1/300 ставки рефинансирования

2. С 31-го дня — 1/150 ставки рефинансирования, которая действовала с 31-го дня.

Пени за просрочку с 31-го дня = Сумма задолженности × Календарные дни просрочки с 31-го дня × 1/150 ставки рефинансирования

Важно! Сумма пеней не может превышать сумму задолженности. Если пени оказались больше, в бюджет нужно заплатить пени в размере неуплаченного или невовремя уплаченного взноса, налога, авансового платежа, но не более суммы долга (п. 3 ст. 75 НК РФ).

Задолженность возникла с 1 октября 2017 по 27 декабря 2018

Пени начисляют со следующего за крайним сроком уплаты дня и до даты погашения недоимки, исключая этот день (письмо ФНС от 06.12.2017 № ЗН-3-22/7995).

Порядок расчета пеней аналогичен предыдущему. Для ИП ставка равна 1/300 на весь период, для организаций она повышается:

1. С 1-го по 30-й день — 1/300 ставки рефинансирования на период просрочки.

2. С 31-го дня — 1/150 ставки рефинансирования, которая действовала с 31-го дня.

Важно! По недоимкам, которые возникли до 28 декабря 2018 года нет ограничений. Сумма пеней не может превышать сумму задолженности. 

Задолженность возникла до 1 октября 2017 года

Порядок расчета пеней практически идентичен действовавшему в период с 1 октября 2017 по 27 декабря 2018. Сумма пеней не ограничена и даты, которые принимаются к расчету, совпадают.

Единственное отличие в формуле расчета. Ключевая ставка рефинансирования берется в размере 1/300 на весь период просрочки. Исключений не предусмотрено.

Как заплатить пени

Порядок уплаты пеней аналогичен для страховых взносов и налогов. Платите их вместе с суммой недоимки либо после уплаты всей суммы налога, взноса (п. 5, 7 ст. 75 НК РФ, п. 7 ст. 26.11 Закона № 125-ФЗ).

Чтобы заплатить пени, оформите отдельное платежное поручение. В его поле 104 отразите КБК для пеней по соответствующему налогу или взносу. В поле 24 укажите, что платите пени, за какой период и реквизиты требования налоговой, если оно есть.

В поле 106 укажите код основания платежа. Например, добровольно (ЗД), по требованию налоговой (ТР), по акту налоговой проверки (АП). В зависимости от кода заполняются поля 107-109. Для пеней по взносам на травматизм в полях 106-109 проставьте «0».

Расчет пеней на онлайн-калькуляторе — инструкция

Выберите тип должника: физическое лицо, индивидуальные предприниматель или юридическое лицо. От этого зависит порядок расчета пеней. А также впишите сумму задолженности, по которой начислены пени.

Впишите установленный срок уплаты налога или взноса, который вы не смогли соблюсти. Помните, что пени начинают начисляться со следующего дня. 

Рядом укажите дату фактической уплаты налога. Поставьте галочку о том, нужно ли включать в просрочку день оплаты. она включается в расчет по задолженностям с 28 декабря 2018 года, раньше этот день исключался.

Затем нажмите кнопку «Рассчитать», чтобы получить результат в правой части калькулятора. Он учтет изменение ставки рефинансирования и продолжительность просрочки. Готовый расчет можно распечатать прямо из калькулятора.

К списку калькуляторов

Применение ключевой ставки при взыскании неустойки за обращение с ТКО

Порядок оплаты услуг по обращению с ТКО установлен Постановлением Правительства РФ № 1156 от 12.11.2016 года, а также приложением к указанному постановлению — Типовым договором на оказание услуг по обращению с ТКО.

Пунктом 5 Типового договора установлено, что под расчетным периодом по настоящему договору понимается один календарный месяц. Оплата услуг по настоящему договору осуществляется по цене, определенной в пределах утвержденного в установленном порядке единого тарифа на услугу регионального оператора.

Срок оплаты предусмотрен пунктом 6 типового договора — потребитель (за исключением потребителей в многоквартирных домах и жилых домах) оплачивает услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами до 10-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором была оказана услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами.

В случае нарушения срока оплаты подлежит начислению неустойка.

Размер неустойки и порядок ее расчета установлены в пункте 22 Типового договора:

В случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения потребителем обязательств по оплате настоящего договора региональный оператор вправе потребовать от потребителя уплаты неустойки в размере 1/130 ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, установленной на день предъявления соответствующего требования, от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Указанное положение отличается от обычно установленных для коммунальных услуг (теплоснабжения, энергоснабождения и т.д. ) правил начисления неустойки: 

Потребитель тепловой энергии, несвоевременно и (или) не полностью оплативший тепловую энергию (мощность) и (или) теплоноситель по договору теплоснабжения, обязан уплатить единой теплоснабжающей организации (теплоснабжающей организации) пени в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная со следующего дня после дня наступления установленного срока оплаты по день фактической оплаты.

Пункт 9.1. статьи 15 ФЗ «О теплоснабжении»

Поэтому при взыскании неустойки за просрочку оплаты услуг по обращению с ТКО в судебном порядке, суды просят пересчитать неустойку исходя из текущей ключевой ставки на момент рассмотрения дела.

Однако, если вернуться к пункту 22 Типового договора, то будет видно, что ключевая ставка должна применяться

на день предъявления требований.

Но что понимается под фразой «на день предъявления требований» — день выставления счетов-фактур и актов оказанных услуг? день направления/получения претензии? дата подачи иска в суд? вынесение решения?

Изменение порядка начисления и размера пеней

Для Абонентов, за исключением товариществ собственников жилья, жилищных, жилищно-строительных и специализированных потребительских кооперативов, управляющих организаций, правообладателей жилых домов и собственников (пользователей) помещений многоквартирных домов с непосредственным управлением:  

Расчет размера пени определяется согласно части 6.2 статьи 13 Федерального закона «О водоснабжении и водоотведении» в следующем порядке: при несвоевременной или неполной оплате счета в срок, установленный договором, в размере 1/130 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты от невыплаченной в срок суммы за каждый день просрочки платежа, начиная со следующего дня после наступления установленного договором срока оплаты по день фактической оплаты.

Для товариществ собственников жилья, жилищных, жилищно-строительных и иных специализированных потребительских кооперативов, оказывающих коммунальные услуги холодного водоснабжения и водоотведения, в случае несвоевременной и неполной оплаты услуг: 

Согласно части 6.3 статьи 13 Федерального закона «О водоснабжении и водоотведении» с 01.01.2016 расчет  пени производится  в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации,  действующей на день фактической оплаты от невыплаченной в срок суммы за каждый день просрочки платежа, начиная с 31-го дня от дня просрочки платежа, установленного договором срока оплаты, и до фактической оплаты в течение 90-дней с даты оплаты, установленной договором. При не оплате в указанный выше срок с 91-го дня расчет  пени  производится в размере 1/130 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты от невыплаченной в срок суммы за каждый день просрочки платежа, до фактической оплаты.

Для управляющих организаций, оказывающих коммунальные услуги по холодному водоснабжению и водоотведению, теплоснабжающих организаций (единых теплоснабжающих организаций) в случае несвоевременной и неполной оплаты услуг:

Согласно части 6.4 статьи 13 Федерального закона «О водоснабжении и водоотведении» с 01.01.2016 расчет  пени производится  в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации,  действующей на день фактической оплаты от невыплаченной в срок суммы за каждый день просрочки платежа, начиная с 31-го дня от дня просрочки платежа, установленного договором срока оплаты, и до фактической оплаты в течение 60-дней с даты оплаты, установленной договором. При не оплате в указанный выше срок с 61-го дня расчет  пени  производится в размере 1/170 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты от невыплаченной в срок суммы за каждый день просрочки платежа, до фактической оплаты.  При не оплате в указанный выше срок с 91-го дня расчет  пени  производится в размере  1/130 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты от невыплаченной в срок суммы за каждый день просрочки платежа, до фактической оплаты.

Для собственников (пользователей) жилых помещений в многоквартирных домах и жилых домов: 

Согласно части 14 статьи 155 ЖК РФ  с 01.01.2016 расчет пени производится  в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации,  действующей на день фактической оплаты от невыплаченной в срок суммы за каждый день просрочки платежа, начиная с 31-го дня от дня просрочки платежа, установленного договором срока оплаты, и до фактической оплаты в течение 90-дней с даты оплаты, установленной договором. При не оплате в указанный выше срок с 91-го дня расчет  пени  производится в размере 1/130 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты от невыплаченной в срок суммы за каждый день просрочки платежа, до фактической оплаты.

Проблема снижения судами неустойки по ст. 333 ГК

Гражданский кодекс РФ (ст. 333 ГК РФ) предусматривает возможность снижения взыскиваемой истцом неустойки по ходатайству ответчика (если рассматривать ситуацию, при которой обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность). В спорах, когда обязательство нарушено гражданином, некоммерческой организацией, неустойка может быть снижена также по инициативе суда.

При этом возможность снижения неустойки по экономическим спорам ограничена исключительными случаями, когда ответчиком доказано, что взыскание неустойки может привести к получению истцом необоснованной выгоды.

На практике достаточно часто встречаются случаи, когда ответчик, осуществляющий предпринимательскую деятельность, просит снизить размер взыскиваемой неустойки, не представляя каких-либо доказательств, подтверждающих несоразмерность взыскиваемой неустойки или риск получения истцом необоснованной выгоды. 

В таких случаях суды обоснованно отказывают в уменьшении размера взыскиваемой неустойки (см., например, определение Верховного суда РФ от 10.02.2017 № 303-ЭС16-20411 по делу № А80-28/2016, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации от 13.02.2020 по делу № 305-ЭС19-20142, А40-290938/2018).

Какие же для суда могут быть представлены доказательства, подтверждающие несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, получение истцом необоснованной выгоды.

Еще в 2011 году в пункте 2 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» Высший арбитражный суд РФ в качестве критерия соразмерности неустойки указал на двукратный размер ставки рефинансирования Банка России (в настоящее время ключевая ставка).

Этот критерий позволял снижать по экономическим спорам договорную неустойку, которая чаще всего превышала в 1,5-2 раза двукратный размер ставки рефинансирования (например, ставка составляла не более 10-11% годовых в 2016 году, то есть двукратный размер составлял не более 20-22%, в то время как средний размер неустойки в 0,1% в день составлял 36% годовых).

Впоследствии в марте 2016 года было принято постановление Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

В указанном постановлении Верховный суд РФ установил новый критерий для определения соразмерности взыскиваемой неустойки – средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность.

При этом представляется проблемным с точки зрения правоприменительной практики вопрос о том, какой подход применять при снижении неустойки: тот, что был указан ВАС РФ в постановлении Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 (двукратная ставка Банка России), либо тот, что указан в более свежем постановлении Пленума ВС РФ от 24.03.2016.

С учетом того, что Пленум ВС РФ № 7 не отменил действие прежнего Пленума ВАС РФ №81, суды могут применять как один, так и второй подходы (в зависимости от того, какой подход суд посчитает справедливым в конкретной ситуации). 

Так, в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 15.05.2018 по делу № А40-166686/2017 суд указал, что максимальный процент по краткосрочным кредитам в июле 2017 года составляли 17,18% годовых (что меньше двукратной ставки Банка России) и в соответствии с постановлением Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 применил двукратную ставку Банка России.

В другом споре в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2019 по делу № А40-116434/2019 суд апелляционной инстанции применил средневзвешенную процентную ставку по кредитам при снижении чрезмерно большой неустойки в 1080% годовых.

В такой случае представляется возможным при снижении неустойки ссылаться на оба подхода (если оба отвечают интересам ответчика и могут привести к снижению неустойки), приводя сведения как о ставке Банка России, так и о среднем проценте по краткосрочным кредитам организациям.

Необходимо при этом учитывать, что даже если ответчик представит доказательства превышения размера неустойки над двукратной ставкой Банка России или над средним размером платы по краткосрочным кредитам, суд не связан обязанностью уменьшить неустойку и вправе отказать в применении ст. 333 ГК РФ (см., например, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.10.2018 по делу № А03-19836/2017, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18.06.2020 по делу № А07-20235/2019).

Поэтому представляется важным не только доказать, что размер неустойки не соответствует двукратному размеру ставки Банка России или среднему размеру платы за кредит, но и дополнительно представить суду доказательства, которые бы подтверждали отсутствие негативных для истца последствий в результате нарушения обязательства. По мнению автора, такими доказательствами могут быть, в частности, сведения о положительном бухгалтерском балансе истца, которые содержатся в открытых источниках, сведения о завершении истцом проекта, в рамках которого была допущена просрочка исполнения обязательств.

Представив эти доказательства суду, шансы на снижение размера взыскиваемой неустойки увеличатся. Однако, как показывает практика судов, даже при наличии таких доказательств суд может формально отказать в снижении неустойки.

Помимо заявления о снижении неустойки в уже существующем споре, должник также вправе самостоятельно инициировать спор о снижении неустойки.

Так, в последнем Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 3 (утв. Президиумом Верховного суда РФ 25.11.2020) ВС РФ подтвердил возможность до предъявления в суд требования кредитора о взыскании неустойки, штрафа обращения должника с самостоятельным требованием о снижении размера взыскиваемой неустойки, штрафа.

Главными условиями такого снижения являются (1) несогласие должника с размером требования об уплате неустойки, штрафа, (2) отсутствие добровольной оплаты должником размера неустойки, (3) доказанность несоразмерности взыскиваемых неустойки, штрафа последствиям неисполнения обязательства.

Если подытожить, то на практике снизить размер взыскиваемой за неисполнение обязательства неустойки возможно, если тщательно подойти к вопросу доказывания явной несоразмерности размера неустойки последствиям неисполнения обязательств, отсутствия негативных для истца последствий, размеров ставки Банка России и средней платы за пользование кредитными средствами.

​ВС дал разъяснения о механизме расчета неустойки

Разъяснения по ряду актуальных вопросов судопроизводства дал Верховный суд РФ в опубликованном 24 октября 193-страничном обзоре судебной практики, третьем в текущем году. (Об анализе практики коллегии ВС по экономическим спорам читайте в материале Legal.Report ВС поправил арбитражи по применению постановления КС, коллегии по гражданским делам – в материале ВС обобщил практику разрешения гражданских споров, коллегии по административным делам – в материале ​Верховный суд выступил в защиту прав человека.)

В подборке ответов ВС даются толкования по восьми вопросам, возникающим в судебной практике, в том числе процессуальным. Так, Верховный суд разъясняет, какому суду подведомственны дела об оспаривании юридическим лицом постановления, действий (бездействия) должностного лица службы судебных приставов, связанных с исполнением постановления органа, должностного лица о привлечении к административной ответственности, если дела об оспаривании таких постановлений органа подлежат рассмотрению в судах общей юрисдикции.

Также ВС отвечает судам, на какой момент определяется размер ставки рефинансирования Центрального банка РФ для расчета подлежащей взысканию на основании судебного решения законной неустойки за просрочку исполнения обязательств по оплате потребления энергетических ресурсов.

Ст. 25 Федерального закона от 31 марта 1999 г. № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации», ст. 26 Федерального закона от 26 марта 2003 г. № 35-ФЗ «Об электроэнергетике», ст. 15 Федерального закона от 27 июля 2010 г. № 190-ФЗ «О теплоснабжении», ст. 13 Федерального закона от 7 декабря 2011 г. № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» и ст. 155 Жилищного кодекса РФ установлена законная неустойка за просрочку исполнения обязательства по оплате потребления соответствующих энергетических ресурсов. Согласно данным нормам размер неустойки определяется в зависимости от ставки рефинансирования Центрального банка РФ (далее – ставка), действующей на дату уплаты пеней на не выплаченную в срок сумму.

Следовательно, при добровольной уплате названной неустойки ее размер по общему правилу подлежит исчислению по ставке, действующей на дату фактического платежа.

При этом закон не содержит прямого указания на применимую ставку в случае взыскания неустойки в судебном порядке.

Вместе с тем по смыслу данной нормы, закрепляющей механизм возмещения возникших у кредитора убытков в связи с просрочкой исполнения обязательств по оплате потребленных энергетических ресурсов, при взыскании суммы неустоек (пеней) в судебном порядке за период до принятия решения суда подлежит применению ставка на день его вынесения.

Данный механизм расчета неустойки позволит обеспечить правовую определенность в отношениях сторон на момент разрешения спора в суде.

При присуждении неустойки по день фактического исполнения обязательства расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, по смыслу п. 65 постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, – иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (ч. 1 ст. 7, ст. 8, п. 16 ч. 1 ст. 64 и ч. 2 ст. 70 Закона об исполнительном производстве) по ставке, действующей на дату исполнения судебного решения.

Калькулятор расчета пени по 1/300, 1/150 или 1/130 от ставки рефинансирования 2021

В жизни часто возникают ситуации, при которых нарушаются условия договора. Должники получают не только штраф, но и определенные пени, которые рассчитываются в размере 1/300, 1/150 или 1/130 от ставки рефинансирования (ключевой ставки ЦБ РФ).

Инструкция для расчета пени

Чтобы рассчитать пеню с помощью калькулятора, следует:

1. В соответствующих полях указать требуемые данные (сумму долга и период просрочки).
2. Указать размер ставки (1/300, 1/150 или 1/130).
3. Нажать на кнопку «Рассчитать», после чего программа отобразит полученную сумму пени.

При необходимости пользователь может указать способ начисления неустоек (к примеру, на день наступления задолженности). Также можно внести данные о дополнительных задолженностях, либо рассчитать средства, требуемые для частичного погашения долга.

Ключевая ставка ЦБ РФ часто меняется, но калькулятор всегда содержит актуальные сведения об ее размере.

Какие цели для начисления неустоек

Неустойки необходимы для погашения убытков, которые несет пострадавшая сторона. Кроме того, они представляет собой эффективный метод финансовой санкции, благодаря которой должник осознает свою вину и в дальнейшем старается не допускать повторения подобных ситуаций.

Особенности применения пеней:

• для их начисления не требуется доказывать причиненный ущерб, поскольку основанием является прямое нарушение заключенного договора;
• неустойки распространяются на любые типы договоров;
• рассчитать неустойку относительно просто, а взыскивается она в короткий срок.

Неустойку в размере 1/300 от ключевой ставки начисляют в случае просрочки страховых взносов, уплаты налогов и коммунальных платежей. Должники, допустившие просрочку, несут ответственность за свое деяние в виде уплаты дополнительных денежных средств.

Когда можно избежать уплаты пени

В некоторых ситуациях лица, к которым применяется данная финансовая санкция, имеют право не выплачивать пени. Законодательство допускает следующие варианты развития событий:

1. просрочка по платежу длилась не более 1 дня;
2. квитанции были сформированы с ошибкой, вследствие чего возникла задержка платежа;
3. при оплате коммунальных услуг возможны отсрочки;
4. пользователь совершил непреднамеренную ошибку, которая повлекла задолженность.

Зачастую пользователь неправильно определяет сумму, подлежащую оплате. Чтобы избежать ошибок, которые возникают из-за сложности расчетов или изменения ключевой ставки, рекомендуется использовать специально предназначенный калькулятор на нашем сайте.

штрафов за рефинансирование ипотеки | Home Guides

Все опытные домовладельцы знают о преимуществах рефинансирования ипотеки. Более низкие процентные ставки и ежемесячные платежи — это одни из многочисленных положительных результатов, которые могут получить заемщики. Однако даже ветераны домовладельцев иногда не учитывают штрафы, которые может повлечь за собой рефинансирование. Чтобы принимать правильные решения о рефинансировании, все домовладельцы должны знать возможные штрафы, связанные с рефинансированием ипотеки.

Штрафы за досрочное погашение

Многие современные ипотечные кредиты предусматривают штрафы за досрочное погашение, что делает рефинансирование дорогостоящим решением.Выплата ипотечной ссуды до наступления срока погашения обычно вызывает эти денежные штрафы, иногда генерируя тысячи долларов в виде нежелательных расходов. Некоторые из этих штрафов предусматривают, что если заемщик производит единовременный платеж на сумму более 20 процентов непогашенного остатка по кредиту, применяется штраф за досрочное погашение. Если домовладелец осуществляет рефинансирование у своего текущего кредитора, он может (подчеркните «может») иметь возможность договориться об отказе от требования или уменьшении санкционированного штрафа за досрочное погашение.

Амортизация

Математика амортизации ипотечного кредита показывает, что почти весь ежемесячный платеж по новому кредиту идет на проценты и очень мало на погашение основной суммы долга.Для выравнивания выплат по процентам и основной сумме требуется от 11 до 15 лет. Домовладельцы, получившие ипотечные ссуды старше 10 лет, начинают получать значительную часть ежемесячных платежей, выплачиваемых в счет основной суммы, что они приносят в жертву при рефинансировании. Варианты минимизации этого штрафа домовладельцами включают в себя вливание дополнительных денежных средств для уменьшения суммы рефинансируемой ссуды и сокращение срока окупаемости. Выбрав срок ипотеки на 20 или 15 лет, домовладелец может избежать некоторых из этих штрафов.

Новые затраты на закрытие

Другим фактическим штрафом за рефинансирование является обязательство заемщика оплатить новый набор затрат на закрытие при рефинансировании.Этого трудно избежать, потому что рефинансирование — это новая ипотека, требующая всех обычных обследований, регистрации затрат и сборов. Выплачивается ли он наличными при закрытии ссуды или добавляется к непогашенному остатку по новой ипотеке, заемщики платят этот штраф в большинстве ситуаций с ипотекой.

Заемщики часто считают, что они избежали этого штрафа, обеспечив ипотеку «без затрат на закрытие» для своего рефинансирования. К сожалению, они не только отсрочивают, но и часто увеличивают стоимость, поскольку процентная ставка по этим займам обычно на четверть-полпроцента выше рыночной.Например, ипотека на 100 000 долларов по ставке на полпроцента выше рыночной может стоить до 5 000 долларов в течение первых 10 лет 30-летней ипотеки. Затраты на закрытие той же ссуды могут составлять от 2500 до 3500 долларов.

Штрафы за ожидание переселения

Окончательный «скрытый» штраф за рефинансирование применяется, когда домовладельцы, уже планирующие переезд через три-пять лет, принимают решение о рефинансировании. Тем, у кого есть серьезные планы на переезд через несколько лет, следует внимательно изучить плюсы и минусы рефинансирования.При учете затрат на закрытие, включая баллы (один процент от суммы ипотеки за каждый балл) и возобновление амортизации, домовладельцы, планирующие переезд, редко получают выгоду от рефинансирования, независимо от прогнозируемой долгосрочной долларовой экономии.

Остерегайтесь пени за досрочное погашение ипотеки при рефинансировании

Если вы хотите рефинансировать жилищный заем, прочтите это в первую очередь. (iStock)

Пандемия коронавируса существенно повлияла на личные финансы миллионов американцев.Многие люди, в том числе домовладельцы, потеряли работу и использовали аварийные сберегательные счета, чтобы остаться на плаву.

Хотя пандемия создала проблемы с личными финансами для многих, она привела к одному преимуществу: исторически низким процентным ставкам по ипотечным кредитам. По состоянию на 11 февраля средний размер 30-летней ссуды с фиксированной ставкой составлял 2,73%, а средний 15-летний ипотечный кредит с фиксированной ставкой — 2,19%.

Учитывая это, это может означать, что сейчас прекрасное время для рефинансирования ипотечной ссуды по более низкой процентной ставке, но обратите внимание на тип штрафов за досрочное погашение, связанных с вашим жилищным ссудой.

Если вы исследуете, соответствует ли погашение ипотеки посредством рефинансирования ипотеки вашим финансовым целям, вы можете использовать Credible в качестве справочника по рефинансированию, чтобы сравнить ставки рефинансирования и кредиторов, не влияя на свой кредитный рейтинг.

Есть ли штрафы за досрочную выплату ипотеки?

По данным Бюро финансовой защиты потребителей, кредиторы иногда взимают комиссию за досрочное погашение ипотеки. Вы даже можете столкнуться с комиссией, если погасите значительную часть остатка по кредиту в короткие сроки.

Штраф за предоплату зависит от вашего кредитного соглашения. Некоторые ипотечные кредиторы взимают процент от остатка ссуды, в то время как другие кредиторы взимают полную процентную ставку за несколько месяцев. Тем не менее, другие кредиторы взимают фиксированную плату. Назначение штрафа за досрочное погашение — защитить кредитора от потери процентов.

Если вы готовы продвигаться вперед с рефинансированием ипотеки, вы можете посетить Credible, чтобы узнать о лучших доступных сегодня ставках рефинансирования ипотеки. Вставьте свою информацию в их бесплатные инструменты, чтобы увидеть новые расчетные ежемесячные платежи с новым сроком кредита.

РАННЯЯ ВЫПЛАТА ИПОТЕКИ: ЗА И ПРОТИВ

Виды штрафов за досрочное погашение ипотеки

Существует два типа штрафов за досрочное погашение:

1. Мягкие штрафы за досрочное погашение
2. Жесткие штрафы за досрочное погашение

1. Мягкие штрафы за досрочное погашение Штрафы за досрочное погашение

Мягкий штраф за досрочное погашение применяется только к рефинансированным ипотечным кредитам. Вы можете продать свой дом в любое время без штрафных санкций, но если вы рефинансируете ссуду в течение первых трех лет, вы понесете штраф.

2. Жесткие штрафы за предоплату

Жесткие штрафы за предоплату предъявляют более строгие требования. Если вы рефинансируете свой дом или продадите его в течение трех лет, вы понесете штраф. Кроме того, при жесткой предоплате, если вы выплачиваете более 20% ипотечного кредита в любой конкретный год, вы также можете столкнуться с штрафом за предоплату.

В качестве примера: если вы решили рефинансировать ипотечный кредит на сумму 250 000 долларов через два года после подписания жилищного кредита, и ваш кредитор взимает 2% с оставшейся суммы кредита, вы должны своему первоначальному кредитору 7 500 долларов.

Есть вопросы о штрафах за предоплату? Посетите Credible, чтобы связаться с опытными кредитными специалистами и получить ответы на свои вопросы по ипотеке.

НЕ ДОПУСКАЙТЕ ИПОТЕЧНЫЕ СТАВКИ ВАС ОТВЛЕКАТЬ. ЭТО ТАКЖЕ СЛЕДУЕТ УЧИТАТЬ ПРИ ПЕРЕФИНАНСИРОВАНИИ

Кто платит штрафы за досрочное погашение ипотеки?

Большинство штрафов за досрочное погашение применяется к заемщикам, которые выплачивают свой ипотечный кредит в течение определенного количества лет (обычно в течение пяти лет). Возможно, вам придется заплатить штраф за досрочное погашение, если вы продадите свой дом, рефинансируете ссуду или погасите остаток ссуды наличными в течение количества лет, указанного в вашем контракте.

Как правило, штрафы за досрочное погашение не применяются, если вы производите дополнительные платежи в счет основной суммы кредита, но вы всегда должны просить своего кредитора указать условия вашего соглашения. По закону ваш ипотечный кредитор обязан сообщать о любой из этих комиссий заранее. Они не могут взимать штраф за предоплату без вашего ведома.

Заемщики, которые брали жилищные ссуды до 2014 года, могут иметь другие правила предоплаты, поскольку Бюро по защите прав потребителей приняло Закон Додда-Франка о реформе Уолл-стрит и защите прав потребителей в январе 2014 года в ответ на финансовый кризис 2008 года.Закон ввел законы, ограничивающие применение штрафов за досрочное погашение.

Если вы готовы рефинансировать, воспользуйтесь онлайн-калькулятором ипотечного кредита, чтобы сравнить потенциально более низкие процентные ставки и определить размер новых ежемесячных платежей.

КАК ИЗБЕЖАТЬ ВНУТРЕННЕЙ ПЛАТЫ ПО ИПОТЕКЕ

Как я могу избежать штрафа за предоплату моей ипотеки?

Есть несколько способов избежать штрафов за досрочное погашение ипотеки.

1. Изучите ипотечных кредиторов
2. Спросите своего ипотечного кредитора
3. Прочтите мелкий шрифт
4. Получите ссуду FHA
5. Получите ссуду VA

1.Исследование ипотечных кредиторов

Все ипотечные кредиторы должны раскрывать информацию о любых штрафах за досрочное погашение, которые они взимают, прежде чем вы принимаете ипотечную ссуду. Если вы не хотите вносить предоплату, вы всегда можете переключиться на другого кредитора.

Используйте бесплатный онлайн-инструмент Credible, чтобы изучить различных кредиторов, занимающихся рефинансированием ипотеки, и узнать, какие у вас есть варианты ссуды.

2. Спросите своего ипотечного кредитора

Когда вы исследуете разных кредиторов для получения ссуды, не забудьте спросить о штрафах за досрочный погашение.Попросите своего кредитора объяснить, сколько он взимает и как долго взимается комиссия.

3. Прочтите мелкий шрифт

Ваш ипотечный кредитор должен предложить альтернативу ссуде со штрафом за досрочное погашение. Некоторые кредиторы могут соблазнить вас более низкой процентной ставкой, но они должны предоставить добросовестную альтернативу без штрафа за предоплату. Убедитесь, что вы понимаете, какие штрафы применяются к вашему жилищному кредиту, и соблюдаете правила.

4. Получите ссуду FHA

Ипотечные кредиторы не могут взимать штраф за досрочное погашение ссуд FHA для одной семьи.Поскольку ссуды FHA нацелены на заемщиков с низким и средним доходом, они предлагают льготы, чтобы сделать заимствования заманчивыми. Некоторые из этих преимуществ включают более низкий первоначальный взнос, более низкий минимальный кредитный рейтинг и отсутствие штрафа за предоплату.

5. Взять ссуду VA

Ссуды VA также освобождаются от штрафов за досрочное погашение.

Готовы к рефинансированию? Посетите онлайн-ипотечного брокера, такого как Credible, чтобы сравнить варианты рефинансирования ипотечного кредита.

Если у вас все еще есть вопросы или вы не уверены, что рефинансирование является правильным шагом, подумайте о том, чтобы обратиться за помощью к финансовому консультанту.Эксперты Credible также могут помочь вам найти подходящий вариант кредита и узнать актуальные ставки по ипотечным кредитам, чтобы вы сэкономили деньги и время.

5 СПОСОБОВ ВЫПЛАТИТЬ ИПОТЕКУ РАННЕЕ

10 ошибок, которых следует избегать при рефинансировании ипотеки

При столь низких процентных ставках по ипотеке, как сейчас, домовладельцы могут сэкономить много денег, рефинансируя свой жилищный заем. Но это не так просто, как найти хорошую процентную ставку и вскочить на нее — это еще не все.

Вот 10 ошибок, которые домовладельцы часто делают при рефинансировании ипотечного кредита:

Удивительно, сколько заемщиков просто обращаются прямо в свой обычный банк, когда им нужен жилищный заем или рефинансирование. Или сколько людей просто проверит несколько объявленных ставок и выберите кредитора, предлагающего самую низкую. Или кто считает, что им нужно рефинансировать у своего текущего кредитора.

Делая покупки для рефинансирования ипотеки, стоит проверить конкуренцию — большое время.Разница в одну восьмую или четверть процентного пункта от вашей ипотечной ставки может означать экономию в десятки тысяч долларов в течение срока действия вашей ссуды.

Ценообразование по ипотеке также может быть сложным, поскольку на фактическую стоимость влияет множество факторов, поэтому стоит внимательно изучить ставки, условия и комиссии, предлагаемые разными кредиторами. Не торопитесь и найдите лучшее предложение.

2- Фиксация по ипотечной ставке

Одна из самых больших ошибок, которую допускают заемщики, — это сосредоточение внимания исключительно на процентной ставке при сравнении ипотечных кредиторов.На ценообразование ипотечных кредитов влияет множество факторов, и низкая ставка рефинансирования от одного кредитора на самом деле может стоить дороже, чем более высокая ставка от кого-то другого — намного дороже.

Затраты на закрытие могут широко варьироваться от кредитора к кредитору, и, казалось бы, низкая ставка иногда используется, чтобы замаскировать ссуду с необычно высокими комиссиями. Часто рекламируемые ставки основаны на том, что заемщик платит за дисконтные баллы, что является способом покупки более низкой ставки.

Не забудьте узнать о таких вещах, как комиссии за выдачу кредита, баллы, отчеты о кредитных операциях и все другие сборы, прежде чем подавать заявку на ссуду.Они не завершаются до тех пор, пока вы не получите оценку добросовестности после подачи заявки, но любые серьезные изменения на этом этапе являются красным флажком, что что-то не так.

3 — Недостаточная экономия

Если вы получите лишь небольшое снижение своей процентной ставки, скажем, на половину процентного пункта, вам потребуется много времени, чтобы окупить свои затраты на закрытие сделки. Это то, что известно как точка безубыточности — сколько времени требуется вашим сбережениям от рефинансирования, чтобы превысить то, что вы заплатили на рефинансирование.

Например, если вы заплатили 5000 долларов на закрытие и сэкономили 100 долларов в месяц за счет рефинансирования, ваша точка безубыточности составит 50 месяцев — чуть более четырех лет. Но если вы откладываете всего 50 долларов в месяц, вам понадобится восемь лет, чтобы окупиться — и к тому времени вы, возможно, продали бы дом и переехали.

Большинство экспертов говорят, что вам нужно сбросить как минимум три четверти или полный процент от вашей текущей ставки, чтобы рефинансирование окупилось. Дома высокого класса могут оправдать меньшее снижение ставки, чем дома с более умеренной ценой, потому что экономия намного больше.Небольшая скидка также может оказаться целесообразной, если вы планируете оставаться дома надолго.

4 — Попытка согласовать ставки по ипотеке

Когда процентные ставки низкие, заемщики могут следить за ежедневными изменениями ставок рефинансирования, пытаясь вскочить на месте, когда ставки находятся на самом низком уровне. Но они часто полностью пропускают лодку и видят, как ставки снова начинают расти.

Расчет процентной ставки по ипотеке — это все равно что угадывать время фондового рынка — это сложно даже для опытных профессионалов.Посмотрите на это с другой стороны — ставки по-прежнему ниже, чем они были на протяжении большей части последнего полувека — жадность до долей процента может обернуться упущенной возможностью.

5- Слишком частое рефинансирование

С процентными ставками, близкими к рекордно низким, многие люди, которые уже рефинансировали свою ипотеку, спешат сделать это снова, чтобы зафиксировать максимально низкую ставку. Хотя это привлекательное предложение, оно может привести к неприятностям, если вы не будете осторожны.

Проблема в том, что рефинансирование стоит денег. Чтобы рефинансировать ипотеку, вы обычно платите около 3-6 процентов от остатка по ссуде на покрытие расходов на закрытие сделки, возможно, меньше по ссудам с высоким остатком. Итак, чтобы рефинансирование имело смысл, вам необходимо накопить достаточно процентов, чтобы в конечном итоге покрыть расходы на закрытие сделки.

Некоторые домовладельцы, преследуя все более низкие ставки, слишком часто совершают ошибку рефинансирования. Со временем они накапливают закрывающие расходы, поэтому их остаток по ссуде продолжает расти, в первую очередь сводя на нет преимущества рефинансирования.

6 — Отсутствие проверки оценки добросовестности и других документов

Оценка добросовестности — это разбивка общей стоимости ипотеки, включая годовую процентную ставку и все комиссии. Внимательно просмотрите его и убедитесь, что он соответствует тому, что вам сказали перед подачей заявки — если есть существенная разница, подумайте о поиске в другом месте. Кроме того, проверьте свои окончательные документы при закрытии, чтобы убедиться, что они соответствуют оценке добросовестности, особенно когда дело доходит до комиссий — некоторые недобросовестные кредиторы попытаются установить различные комиссии в никель и десять центов на этом этапе, чтобы получить дополнительный доход по ссуде.

7- Обналичивание слишком большой суммы собственного капитала

Многие люди используют рефинансирование ипотечного кредита как возможность взять взаймы под свой собственный капитал, вынимая немного денег на такие вещи, как ремонт дома, инвестиции или крупная покупка. Поскольку ставки низкие по сравнению с другими типами ссуд, а проценты по ипотеке обычно не облагаются налогом, это привлекательный способ занять деньги.

Проблема возникает, когда домовладельцы забирают слишком много капитала, что оставляет их незащищенными, если цены на жилье упадут (как это резко произошло в последние годы), или настолько увеличивают выплаты по ипотеке, что у них почти не остается права на ошибку в случае возникновения финансовых проблем.Будьте консервативны в выводе любых денег из своего дома и обязательно оставьте себе здоровую подушку собственного капитала.

8 — Возврат кредита

Большинство покупателей жилья начинают с 30-летней ипотеки. К тому времени, когда они готовы к рефинансированию, они платят по нему уже несколько лет. Но если они рефинансируются в новую 30-летнюю ипотеку, они начнут все сначала.

Подобное продление ипотеки может значительно сократить ежемесячные выплаты.В конце концов, вы распределяете оставшуюся часть кредита на более длительный период. Но в долгосрочной перспективе это, вероятно, будет стоить вам больше в виде процентных платежей, даже если вы получите более низкую ставку по ипотеке, потому что вы погашаете остаток по ссуде в течение более длительного времени.

Лучшим подходом является рефинансирование в новую, более краткосрочную ссуду, которая точно соответствует времени, оставшемуся до вашей текущей ипотеки. Например, если вы платили по 30-летней ипотеке в течение 7-8 лет, вы можете вместо этого рефинансировать ссуду на 20 или даже 15 лет.Поскольку процентные ставки по краткосрочным ипотечным кредитам ниже, вы можете сэкономить на ипотеке на несколько лет при небольшом увеличении ежемесячного платежа или вообще без него.

Продление срока кредита может иметь смысл, если вы испытываете финансовый стресс и вам необходимо сократить ежемесячные расходы, или если вы оформляете ссуду на консолидацию долга или другой тип рефинансирования с выплатой наличных, который увеличивает остаток по вашей основной ипотечной ссуде. Просто помните о стоимости этого.

9 — Согласие на пени за досрочное погашение

Хотя они и не являются обычным явлением, некоторые ипотечные кредиты будут похоронены мелким шрифтом в виде штрафа за предоплату, если вы выплатите ипотечный кредит раньше срока — например, вы бы поступили, если бы продали дом или снова рефинансировали.Что вы можете захотеть сделать.

Они часто истекают через несколько лет и являются общей чертой «бесплатного» рефинансирования, когда кредитор отказывается от затрат на закрытие, но компенсирует их, взимая более высокую ставку. Штраф гарантирует, что кредиторы все равно получат оплату, если заемщики продадут или рефинансируют, прежде чем они смогут возместить эти затраты по более высокой ставке.

В некоторых случаях кредитор предложит несколько более низкую ставку, если заемщик согласится на штраф за досрочное погашение. От заемщиков с плохой кредитной историей также могут потребовать принять штраф за досрочное погашение, чтобы получить одобрение ссуды.

Помимо этого, на самом деле нет никаких причин для того, чтобы при рефинансировании налагался штраф за досрочное погашение, особенно тот, который все еще применяется после более чем 3-5 лет.

10- Плата за мусор

Как и в случае с любой другой ипотекой, заемщикам необходимо внимательно следить за «мусорными сборами», добавляемыми к обычным затратам на закрытие сделки. Хотя такие вещи, как сборы за выдачу кредита, подачу заявления и регистрацию, являются неизбежными и законными, некоторые кредиторы будут добавлять сборы за такие вещи, как «подготовка документов» или завышенные сборы за получение кредитных отчетов или доставку документов.Общее правило таково: если это что-то, что вы могли бы сделать сами или нанять кого-то за меньшую плату, велика вероятность, что это ненужная плата.

Определение штрафа за досрочное погашение

Что такое штраф за предоплату?

Штраф за досрочное погашение обычно указывается в пункте ипотечного договора, в котором говорится, что штраф будет начислен, если заемщик выплатит значительную сумму или погасит ипотечный кредит досрочно, обычно в течение первых трех лет после предоставления кредита. Штраф иногда зависит от процента от остатка ипотечного кредита или может составлять проценты за определенное количество месяцев.Штрафы за досрочное погашение защищают кредитора от финансовых потерь процентного дохода, которые в противном случае были бы выплачены с течением времени.

Ключевые выводы

• Пункт о штрафных санкциях за досрочное погашение гласит, что штраф будет начисляться, если заемщик выплачивает значительную сумму или выплачивает ипотечный кредит, как правило, в течение первых пяти лет ссуды.
• Штрафы за досрочное погашение служат защитой кредиторов от потери процентного дохода.
• Ипотечные кредиторы должны раскрывать штрафы за досрочное погашение во время закрытия сделки по новой ипотеке.

Как работает штраф за досрочное погашение

Штрафы за досрочное погашение записываются кредиторами в ипотечные контракты, чтобы компенсировать риск досрочного погашения, особенно в сложных экономических условиях и при обстоятельствах, когда у заемщика есть большой стимул рефинансировать субстандартную ипотеку. Эти штрафы действуют не только тогда, когда заемщик полностью выплачивает ссуду. Некоторые положения о штрафах вступают в силу, если заемщик оплачивает значительную часть остатка по кредиту за один платеж.

Добавление штрафа за досрочное погашение к ипотеке может защитить от досрочного рефинансирования или продажи дома в течение первых трех лет после закрытия ипотеки, когда заемщик считается риском для кредитора. В качестве альтернативы, штрафы за досрочное погашение могут быть добавлены как способ возмещения некоторой прибыли, когда ипотека рекламируется с процентной ставкой ниже средней.

Ипотечные кредиторы должны раскрывать штрафы за досрочное погашение во время закрытия сделки по новой ипотеке. Такие штрафы не могут быть наложены без согласия или ведома заемщика.Однако заемщики должны быть осведомлены о любых возможных штрафах за досрочное погашение задолго до закрытия. Если кредитор ничего не сказал об одном, заемщикам следует спросить об этом заранее.

Выполнение небольших дополнительных платежей по основной сумме в течение срока действия ссуды обычно не влечет за собой штрафов, но не помешает попросить вашего кредитора убедиться в этом.

Виды штрафов за досрочное погашение

Штраф за досрочное погашение, который применяется как к продаже дома, так и к операции рефинансирования, называется «жестким» штрафом за предоплату.Штраф за досрочное погашение, применяемый только к рефинансированию, называется «мягким».

Ограничение штрафов за досрочное погашение

Хотя некоторые жилищные ссуды включают штрафы за досрочное погашение, они не являются законными для односемейных ссуд FHA. По другим жилищным кредитам кредиторы могут налагать штрафы за досрочное погашение только в течение первых трех лет с ограничениями на размер штрафа. Кроме того, кредиторы должны предложить в качестве альтернативы ссуду, не включающую штраф за досрочное погашение.Эти правила действуют для ссуд, выданных после 10 января 2014 года, установленных Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) после принятия Закона Додда-Франка 2010 года.

Ипотечные ссуды VA, выданные под военные и студенческие ссуды, не предусматривают штрафов за досрочное погашение.

Особые соображения

Штрафы за досрочное погашение варьируются в зависимости от кредиторов. Это означает, что заемщики должны с усердием запрашивать — и полностью понимать — документ с раскрытием информации о предоплате до закрытия.Штрафы за досрочное погашение могут быть установлены либо в виде фиксированной суммы, либо в виде процента от оставшейся суммы ипотечного кредита. Они также могут оцениваться по скользящей шкале в зависимости от продолжительности срока действия ипотеки.

Некоторые кредиторы налагают штраф, когда рефинансирование или продажа дома завершается в течение первых двух-трех лет после первоначальной ипотеки. Другие взимают комиссию при погашении остатка в течение первых пяти лет.

Пример штрафа за досрочное погашение

Домовладелец решает рефинансировать двухлетнюю ипотеку с остатком в 250 000 долларов.Если существует штраф за досрочное погашение в размере 4%, указанный домовладелец заплатит 10 000 долларов первоначальному кредитору за досрочную выплату ипотеки. Заемщикам следует знать особенности штрафов за досрочное погашение их кредитора; они могут существенно увеличить стоимость рефинансирования ипотеки или продажи дома.

Что это такое и как его избежать — советник Forbes

От редакции: мы получаем комиссию за партнерские ссылки на советнике Forbes. Комиссии не влияют на мнения или оценки наших редакторов.

Штраф за досрочное погашение — это плата, которую кредиторы взимают с заемщиков, которые полностью или частично выплачивают свои ссуды досрочно. Эти комиссии указаны в ссудных документах и ​​разрешены для определенных типов ссуд, таких как обычная ипотека, ссуды на инвестиционную недвижимость и ссуды для физических лиц. Комиссии обычно составляют около 2% от непогашенной основной суммы и падают до нуля в течение первых нескольких лет ссуды.

Штрафы за досрочное погашение могут быть нежелательными препятствиями для людей, пытающихся уменьшить свой долг или увеличить долю в своей собственности.Если вы хотите избежать этих штрафов, вы часто можете сделать это, избегая определенных типов ссуд, выплачивая ссуду после поэтапного отказа от комиссий или путем переговоров напрямую с вашим кредитором до закрытия ссуды.

Что такое штраф за предоплату?

Штраф за досрочное погашение или «предоплата» — это комиссия, которую взимают с заемщиков, если они выплачивают ссуду в течение нескольких лет после получения ссуды. Кредиторы обычно прекращают взимать с них плату после того, как ссуда была погашена в течение трех-пяти лет. Кредиторы взимают эти комиссии, чтобы отговорить заемщиков от выплаты или рефинансирования своих ипотечных кредитов, что может привести к потере кредитором процентного дохода.

Федеральный закон запрещает штрафы за досрочное погашение многих видов жилищных ссуд, включая ссуды FHA и USDA, а также студенческие ссуды. В других случаях штрафы за досрочное погашение, которые могут взимать кредиторы, разрешены, но включают как временные, так и финансовые ограничения в соответствии с федеральным законом.

Как работает штраф за досрочное погашение

Не многие люди могут позволить себе выплатить ссуду через год или два после ее получения. Но многие люди рефинансируют свои ссуды, чтобы воспользоваться более низкой процентной ставкой или если их кредитоспособность улучшится.Штрафы за досрочное погашение могут привести к удорожанию рефинансирования в течение первых нескольких лет после получения кредита.

Штрафы за досрочное погашение зависят от кредитора и типа ссуды. Некоторые кредиторы не взимают с них плату; в других случаях они ограничены. Когда взимаются предоплаты, они взимаются только в течение первых нескольких лет кредита, после чего они постепенно прекращаются — обычно в течение трех-пяти лет.

Штрафы за досрочное погашение взимаются только по определенным типам ссуд, но они всегда подробно излагаются в ссудных документах, поэтому важно прочитать раскрытие информации, прежде чем принимать предложение о ссуде.

Штрафы за предоплату

Штрафы за досрочное погашение обычно начинаются примерно с 2% от непогашенного остатка, если вы погашаете ссуду в течение первого года. Некоторые ссуды имеют более высокие штрафы, но многие типы ссуд ограничены максимумом 2%. Затем штрафы уменьшаются на каждый последующий год ссуды, пока не достигнут нуля.

Когда оцениваются штрафы за досрочное погашение, они обычно относятся к непогашенному остатку на момент досрочного погашения ссуды.

Многие положения о предоплате также включают положения, позволяющие заемщикам выплачивать до определенного процента своей ипотеки (обычно 20%) без взимания комиссии.Итак, если вы хотите произвести дополнительные платежи в первые годы своего кредита без рефинансирования или полного погашения, штрафы за досрочное погашение могут не быть проблемой.

Образец графика штрафов за досрочное погашение

Некоторые кредиторы по-разному рассчитывают штрафы за досрочное погашение. Например, некоторые кредиторы взимают комиссию, равную определенному количеству месяцев процентов, а не непогашенной ссуде. Но, независимо от того, как эти комиссии структурированы, они всегда должны быть указаны в кредитном соглашении, чтобы иметь исковую силу.

Пример штрафа за досрочное погашение

Допустим, есть новый домовладелец, Сьюзен, которая только что купила свой первый дом. Чтобы позволить себе покупку, она взяла 30-летнюю ипотеку на $ 400 000 под 4%, которая включает пункт о предоплате. Пункт предусматривает взимание комиссии за досрочное погашение по скользящей шкале в течение первых пяти лет ее ссуды.

Теперь, через два года после взятия ссуды, кредитный рейтинг Сьюзен улучшился, процентные ставки упали, и она хочет воспользоваться преимуществом и рефинансировать оставшиеся 385 000 долларов по ссуде.Она находит другого ипотечного кредитора, который рефинансирует ее новую ссуду на 15 лет под 3,25%. В общем, рефинансирование сэкономит ей 325 долларов в месяц, но сначала ей придется заплатить штраф за досрочное погашение в размере 5775 долларов (или 1,5% от ее непогашенного остатка по ссуде), когда она выплатит свою текущую ссуду.

В этом сценарии Сьюзен возместит свой штраф за немногим более двух лет (после того, как будут добавлены затраты на закрытие) за счет сбережений по новой ссуде. Если она планирует сохранить свой дом как минимум три или четыре года, то рефинансирование и уплата штрафа могут иметь смысл.Если она думает, что может переехать в ближайшие год или два, то, возможно, она просто захочет остаться со своей первоначальной ссудой.

Как избежать штрафа за досрочное погашение

Если вы хотите избежать штрафов за досрочное погашение следующей ипотечной ссуды, есть определенные кредиторы, которых следует избегать. К ним относятся альтернативные кредиторы (обычно это онлайн-небанковские кредиторы), кредиторы, которые специализируются на субстандартных кредитах, и те, которые обещают быстрое финансирование.

Есть также кредитные продукты, от которых вам следует держаться подальше, чтобы избежать уплаты этих комиссий.Например, лучше избегать альтернативных кредитных продуктов и вместо этого придерживаться кредитов, которые можно получить где угодно. Таким образом, вы сможете лучше избежать штрафов за предоплату, если ваш кредитор попытается их учесть.

Еще одна вещь, которую вы можете сделать, чтобы избежать штрафов за досрочное погашение, — это избегать частого рефинансирования, поскольку это сигнализирует вашему кредитору, что у вас больше шансов произвести рефинансирование, как только ставки упадут. Вы также можете попытаться найти соавтора или предложить более высокий первоначальный взнос в обмен на лучший срок кредита (включая отмену комиссии за досрочное погашение).

Наконец, если вы хотите избежать штрафов за досрочное погашение, вы можете просто подождать, пока штрафы за досрочное погашение не будут постепенно отменены, прежде чем выплачивать или рефинансировать свой кредит. Или вы можете производить допустимые дополнительные платежи, которые не превышают лимит по ипотечному кредиту, который вы можете выплачивать каждый год, без взимания платы за досрочное погашение.

Типы ссуд, которые могут включать пункт о штрафах за досрочное погашение

Штрафы за досрочное погашение запрещены для определенных типов ссуд, включая ссуды USDA и FHA.В других случаях сумма, которую кредиторы могут взимать в качестве штрафов за досрочное погашение, ограничена — например, штрафы за досрочное погашение не могут превышать 2% для обычных ипотечных кредитов.

Но, в других случаях, штрафы за досрочное погашение являются чрезвычайно распространенными положениями кредитных договоров, хотя они все же могут быть предметом переговоров.

Типы кредитов, по которым заемщику следует внимательно следить за комиссией за досрочное погашение, включают:

Стоит ли выплата штрафа за досрочное погашение кредита?

Если вы можете позволить себе полностью выплатить ипотечный кредит в течение первого или двух лет после заимствования — или рефинансировать по гораздо более низкой ставке — тогда может быть полезно просто заплатить штраф, поскольку сумма денег, которую вы откладываете на выплату процентов может значительно перевесить стоимость штрафа.

Однако, если вы не можете выплатить ипотечный кредит до тех пор, пока штрафы за досрочное погашение в любом случае не будут почти полностью отменены, то, возможно, лучше просто подождать. Проценты, которые вы продолжите выплачивать по ссуде, в любом случае будут вычитаться из налогооблагаемой базы, а предоплата будет вычитаться только в том случае, если это коммерческие расходы. Единственное исключение может заключаться в том, что если вы можете рефинансировать ссуду по гораздо более низкой ставке и сэкономить столько процентов, что вы окупите штраф за досрочное погашение всего за несколько лет, то уплата штрафа все равно может оказаться целесообразной.

Почему кредиторы взимают штрафы за досрочное погашение

Кредиторы взимают штрафы за досрочное погашение, чтобы лишить заемщика стимулов к досрочному погашению ссуды, что приведет к потере кредиторами процентного дохода. Кредиторы должны выделить значительное время, чтобы оценить заемщика и подписать ссуду. Без условий предоплаты заемщик может просто рефинансировать, как только найдет лучшую ставку.

Наличие штрафа за досрочное погашение, заложенного в ссуду, не мешает заемщикам выплатить ссуду или рефинансировать, но дает им еще больше причин для тщательного изучения документов по ссуде перед принятием решения о кредиторе или ссуде.

Что такое штраф за досрочное погашение ипотеки и как он работает?

Что такое штраф за досрочное погашение ипотеки и как он работает?

Штраф за досрочное погашение ипотеки — это комиссия, которую вы платите кредитору, если вы продаете, рефинансируете или выплачиваете ипотечный кредит в течение определенного периода времени после закрытия первоначальной ипотеки — обычно от трех до пяти лет.

Вероятно, вам не придется платить штраф, если вы будете ежемесячно вносить дополнительные выплаты в счет ипотеки или если будете вносить дополнительные платежи то тут, то там.Скорее всего, это произойдет только в том случае, если вы либо а) полностью погасите ипотеку, сделав крупный платеж, продав или рефинансировав, или б) полностью погасите огромную часть своей ипотеки.

Даже если ваш кредитор взимает штраф за предоплату, вы все равно можете сэкономить больше денег, погасив ипотечный кредит раньше срока.

Условия вашего штрафа за предоплату будут включены в документы, которые вы подпишете при закрытии сделки, но ваш кредитор должен сообщить вам о штрафах задолго до этого. Если кредитор предоставляет ипотеку, которая включает штрафы за досрочное погашение, он также по закону обязан предложить вам альтернативную ипотеку, которая не взимает штрафы.Если вы уже находитесь в процессе покупки жилья, а ваш кредитор еще не поднял этот вопрос, не бойтесь спрашивать.

Некоторые ипотечные кредиты предусматривают жесткие штрафы, а другие — мягкие.

С жестким штрафом вы заплатите комиссию, если продадите или для рефинансирования своего дома. Но с мягким штрафом вы будете платить только в случае рефинансирования — вы можете продать без дополнительных затрат. Опять же, подробности о том, жесткий или мягкий штраф у вас есть, следует указать в ваших заключительных документах.

Есть ли штраф за предоплату по каждой ипотеке?

По закону кредиторы не могут взимать штрафы за досрочное погашение определенных видов ипотечных кредитов. Вы не будете платить штраф по большинству ипотечных кредитов, обеспеченных государством, включая ипотечные кредиты VA, USDA и FHA на одну семью.

У вас может быть штраф за предоплату по обычной ипотеке, но помните, что ваш кредитор по закону обязан предложить вам альтернативу без штрафа за предоплату.

Сколько стоит штраф за досрочное погашение ипотеки?

У каждого кредитора есть свои методы начисления штрафов за досрочное погашение ипотеки.Вот несколько возможностей:

• Фиксированная комиссия: Возможно, вы заплатите 500 долларов, независимо от того, когда вы выплачиваете ипотечный кредит или какая часть ипотеки остается после рефинансирования.
• Процент от оставшейся суммы ипотеки при продаже или рефинансировании: Допустим, вы все еще должны 100 000 долларов при рефинансировании дома, а штраф за предоплату составляет 4%. Вы бы заплатили 4% от 100 000 долларов или 4 000 долларов.
• Проценты: Например, вам, возможно, придется выплатить проценты на сумму шесть месяцев.

Поговорите со своим кредитором или обратитесь к заключительным документам, чтобы узнать все детали штрафа за предоплату.

Почему существуют штрафы за предоплату?

Если вы выплачиваете ипотечный кредит очень рано, например, в течение нескольких лет после получения ссуды, кредитор упускает до десятков тысяч долларов, которые вы заплатили бы в качестве процентов за эти годы.

Если вы рефинансируете, вы можете обратиться к другому кредитору. Если вы продаете, есть большая вероятность, что покупатель обратится к другому кредитору.Тем не менее, ваш текущий кредитор упустит деньги.

Штраф за досрочное погашение может отговорить вас от досрочного погашения ипотеки, поэтому кредитор сможет сохранить ваш бизнес. Если вы выплатите ссуду досрочно, кредитор хотя бы немного компенсирует этот убыток.

В зависимости от вашей ситуации вы можете решить, что штраф за предоплату того стоит. Например, если вы платите фиксированную комиссию в размере 500 долларов за досрочное погашение ипотеки, но откладываете 10 000 долларов в виде процентов, вы все равно можете пойти на это.

Лаура Грейс Тарпли, CEPF

Редактор, Банковское дело и ипотека

Затраты на закрытие рефинансирования ипотечного кредита, которых следует остерегаться

ПРИМЕЧАНИЕ: из-за вспышки коронавируса рефинансирование может быть сложной задачей.Кредиторы сталкиваются с высоким спросом на ссуды и кадровыми проблемами. Если вы не можете выплатить текущий жилищный заем, обратитесь к нашему ресурсу по оказанию помощи по ипотеке. Самую свежую информацию о том, как справиться с финансовым стрессом во время этой чрезвычайной ситуации, см. В финансовом руководстве NerdWallet по COVID-19.

Принятие решения о рефинансировании ипотечного кредита означает рассмотрение вашей личной ситуации, преобладающей среды процентных ставок — и кое-что, что действительно близко к дому: закрытие расходов.

Какие затраты на закрытие рефинансирования?

Вы можете заплатить от 2% до 5% от непогашенной основной суммы в качестве комиссии за рефинансирование ипотечного кредита, известной как расходы на закрытие сделки, хотя общая сумма может варьироваться в зависимости от штата и кредитора.Это не огромная разовая зарядка, а куча небольших затрат, которые быстро накапливаются.

Если вы решите зафиксировать новую, более низкую ставку по ипотеке, сменить кредитные продукты или привлечь капитал путем рефинансирования, вот затраты на закрытие, на которые следует обратить внимание.

Комиссия за досрочное погашение

Если рефинансирование приведет к выплате комиссии за досрочное погашение от вашего ипотечного кредитора, вы можете пересмотреть свое решение. Штрафы за досрочное погашение не очень распространены и обычно применяются только в течение первых трех-пяти лет ипотеки.

Ссуды FHA и VA и другие ипотечные кредиты, обеспеченные федеральным агентством, как правило, не могут включать штраф за досрочное погашение. А в некоторых штатах они незаконны. Но это одна вещь, о которой вы должны знать, прежде чем начинать процесс подачи заявки на рефинансирование.

Пункты дисконтирования

Пункты — это процентные платежи, основанные на общей сумме вашей ипотеки. Вы можете предоплатить баллы, чтобы снизить долгосрочную процентную ставку по ипотечному кредиту — они называются баллами дисконтирования. Другими словами, вы платите сейчас, а не позже.

Если вы планируете оставаться в доме на долгое время, оплата дисконтных баллов для снижения ставки по ипотеке может сработать в ваших интересах. Помните, что покупка баллов изменяет период безубыточности для вашего рефинансирования, поэтому не забудьте посчитать.

Кредиторы также могут взимать баллы при рефинансировании ипотеки просто для получения большей прибыли — без снижения процентной ставки по ипотеке. Если вы видите баллы в своей смете кредита и не купили баллы со скидкой, у вас есть возможность обсудить эти сборы.

Сборы за оформление

Горы бумажной волокиты, с которой вы столкнетесь при закрытии сделки по рефинансированию ипотеки, имеют свою цену. Кредиторы часто взимают комиссию за выдачу кредита, чтобы покрыть расходы на обработку вашего кредита и получение кредитного отчета.

«Эти сборы за оформление … могут еще больше увеличить ваши затраты на закрытие сделки».

Эти сборы за оформление документов, иногда называемые административным сбором, сбором за подачу заявления, сбором за андеррайтинг или сбором за подготовку документов, могут еще больше увеличить ваши затраты на закрытие сделки.Хорошая новость заключается в том, что все комиссии за выдачу кредита открыты для переговоров, поэтому не бойтесь обсуждать их со своим кредитором.

Сборы за оценку и осмотр

Кредитор проводит комплексную проверку, чтобы убедиться, что ваш дом правильно оценен. Вы угадали — за это тоже заплатите.

Среди затрат на закрытие рефинансирования вы можете увидеть плату за оценку жилья, часто от 300 до 500 долларов. Если вы недавно купили дом и в нем уже есть оценка, иногда от этой услуги можно отказаться.Однако, если вы подозреваете, что ваш дом обрел ценность вместе с восстановлением рынка недвижимости, вы можете захотеть провести переоценку своего дома.

Ипотечный кредитор может также потребовать осмотр на термитов и вредителей, а также общую проверку состояния дома инспектором по собственности или инженером. Плата за эти услуги также может составлять несколько сотен долларов.

Сборы за ипотечное страхование и страхование титула

Хотя у вас уже есть страховка домовладельца в связи с существующей ипотекой, кредитор, занимающийся рефинансированием, скорее всего, подтвердит покрытие, защищая себя в случае повреждения или разрушения дома.

Ипотечные ссуды, обеспеченные государственными учреждениями, такими как Федеральное жилищное управление (FHA) или Департамент по делам ветеранов (VA), требуют выплаты ипотечного страхования — опять же в пользу кредитора.

Если у вас есть обычная ипотека, но вы вложили менее 20%, вы должны будете оплатить частную ипотечную страховку (PMI), чтобы защитить кредитора в случае дефолта. Плата за страхование кредитора варьируется в зависимости от вовлеченной организации и колеблется от 0.От 55% до 2,25%.

И есть еще одна политика защиты при рефинансировании ипотеки: страхование титула. В записях суда проводится поиск, чтобы определить, имеете ли вы действительное право собственности на дом и землю, а также установить, есть ли какие-либо залоговые права в отношении собственности.

Страхование правового титула покрывает стоимость любых ошибок, допущенных в ходе таких расследований, с целью защиты ипотечного кредитора — и, возможно, владельца. Стоимость варьируется в зависимости от суммы кредита, первоначального взноса, местоположения недвижимости и поставщика.