Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду

Рассказываем об особенностях налогообложения, проверках, штрафах для владельцев коммерческих площадей, а также о влиянии пандемии на этот бизнес

Фото: Дмитрий Серебряков/ТАСС

Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду. Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе.

Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.

Налоги

Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.

«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета. Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ. Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.

Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам. Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов. По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.

Штрафы

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин.

Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

Проверки

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance.

Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

Сash is the king

Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.

Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.

ставки в Москве и изменения в законе

С 2015 года компании на «упрощенке», а также индивидуальные предприниматели, применяющие специальные налоговые режимы («упрощенку» или патентную систему налогообложения), будут обязаны уплачивать налог на имущество, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Речь идет о коммерческой недвижимости, включенной в специальный перечень.

Речь идет об административно-деловых и торговых центрах, а также о нежилых помещениях, предназначенных для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита или бытового обслуживания, включенных в специальный перечень.

Для Москвы этот перечень утвержден Правительством г. Москвы в Постановлении от 28.11.2014г. №700-ПП и включает в себя следующие категории объектов:

Категория объекта	Площадь
Административно-деловые и торговые центры	>3000 м 2
Отдельно стоящие нежилые здания делового, административного или коммерческого назначения	2000 м 2
Нежилые помещения, расположенные в многоквартирных домах и фактически используемые для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и/или бытового обслуживания	3000 м 2

При этом платить налог придется и в том случае, если единый объект разделен между собственниками на меньшие площади: главное, чтобы он в принципе соответствовал категории, указанной в таблице выше, и был включен в Перечень объектов. В данном случае каждый собственник будет платить налог, исходя из своей доли в кадастровой стоимости всего объекта.

В 2015 году при расчете налога на имущество будут применяться следующие налоговые ставки:

• для юридических лиц – 1,2% от установленной кадастровой стоимости
• для физических лиц и /или индивидуальных предпринимателей – 2% от установленной кадастровой стоимости

Однако к 2018 году планируется уровнять ставки для всех налогоплательщиков.

Год	Юридические лица		Физические лица
	Ставка для Москвы	Ставка для Московской области	Ставка для Москвы	Ставка для Московской области
2015	1,2%*	1,5%	2%	**
2016	1,5%	2%	2%	**
2017	1,8%	2%	2%	**
2018	2%	2%	2%	**

*в соответствии с НК РФ предельный уровень ставки для Москвы на 2015 г. – 1,7%, однако эта ставка применяться не будет и все ограничится региональной ставкой в 1,2%
**размер ставки определяется каждым муниципальным образованием в пределах, установленных НК РФ (при этом предельный уровень ставки для Московской области устанавливается на уровне 2%).

К сожалению, отныне кадастровая стоимость объектов недвижимости приближена к рыночной стоимости (либо даже ее превышает). И на данный момент судебная практика не утешительна: суды по оспариванию кадастровой стоимости длятся долго и безрезультатно.

Встает вопрос: можно ли уменьшить этот налог в принципе? Ответ — нет, поскольку к объектам недвижимости, указанным в перечне, льготы не применяются. Так что теперь арендодателям придется учитывать этот налог при определении арендной платы (другими словами – «перекладывать» его на плечи арендаторов коммерческой недвижимости).

Итак, если раньше было выгодно регистрироваться как ИП со специальным налоговым режимом (УСН, патент), тем самым избегая уплаты налога на имущество, то с 2015 года рекомендуется всем фактическим собственникам коммерческой недвижимости переводить собственность на юридическое лицо. В этом случае налоговую нагрузку по налогу на имущество удастся снизить на 40%. Правда эта мера будет действовать только пока ставки не будут уравнены.

Как перевести имущество с физ. лица на организацию, избежав налоговых последствий?

Подготовим налоговую стратегию для вашего бизнеса

Это можно сделать следующими способами:

• Вход физического лица в существующее юридическое лицо (либо учреждение нового юр.лица) с уставным капиталом, внесенным в виде необходимого имущества
• Дарение физическим лицом имущества организации, в случае если физическое лицо является учредителем этой организации с долей более 50%.

Тем самым новым собственником недвижимости окажется организация, а налоговых последствий не возникнет.

Если Вы хотите понимать, как Вам работать дальше (на УСН или общей системе), мы можем в индивидуальном порядке провести для Вас налоговое планирование: определить кол-во юридических лиц, их взаимосвязи между собой, системы налогообложения и построить модель работы таким образом, чтобы это было выгодно с точки зрения налогов.

Связаться с экспертом

Хотите читать советы налоговых экспертов и главных бухгалтеров?

Подпишитесь на обновления блога

Подписаться

Поделиться статьей

Как рассчитывают и платят налог на коммерческое помещение?

access_time22.10.20

Под определение коммерческой попадает вся бизнес-недвижимость. Это сдаваемые в аренду помещния под точки общепита, офисные, торговые, складские и производственные помещения, «участвующие» в получении прибыли. Все они признаются налогооблагаемыми объектами, за которые их владелец обязан платить государству.

 

Что такое налог на коммерческую недвижимость?

Речь идет о налоге на имущество юридических лиц. До 2020 года его рассчитывали по среднегодовой стоимости объекта. На основе кадастровой стоимости налогом облагались торговые, офисные и административные помещения до 3 000 кв.м., зарубежная коммерческую недвижимость и точки общепита с залом до 150 кв.м

С января 2020 года порядок налогообложения коммерческой недвижимости изменился – в силу вступил закон ФЗ-325. В соответствии с его положениями налог исчисляется по кадастровой стоимости при соблюдении трех следующих условий.

 

• Объект налогообложения числится на балансе компании, как основное средство.
• Его стоимость определена и зафиксирована к госреестре (кадастре).
• Порядок расчета по кадастровой стоимости закреплен местным законодательством.

 

Если одно из них не соблюдено, то применяется старая схема расчета – по среднегодовой (балансовой) стоимости.

На принадлежащие организации земельные участки, в том числе, на которых расположена коммерческая недвижимость, фискальные платежи начисляются и погашаются в соответствии с положениями гл. 31 НК РФ (земельный налог). Они не включаются в налоговую базу по коммерческой недвижимости.

Формула расчета: база и ставки       

Схема расчета проста: база х ставка = сумма к уплате.

 

За базу принимается кадастровая стоимость помещения по состоянию на 1 января отчетного года при соблюдении вышеупомянутых условий. Регионы вправе каждые 3 года пересматривать указанные в кадастре сведения и вносить в них изменения. При расчете налога рекомендуем предварительно получить выписку из Росреестра с актуальной кадастровой стоимостью объекта.

Налоговая ставка устанавливается местным законодательством и не может превышать 2% для расчета по кадастровой стоимости и 2,2% по среднегодовой.

Отчетные и расчетные сроки

Отчетность по налогу на имущество организаций сдается за 1 квартал, полугодие, 9 и 12 месяцев отчетного года. Налоговым периодом признан календарный год.

Поскольку платежи предназначены для местного бюджета, сроки его уплаты установлены местным законодательством. В большинстве регионов придерживаются следующего графика:  авансы до 30 числа месяца, следующего за отчетным, и итоговый платеж за вычетом авансов.

ИП и юрлица на УСН или ЕНВД освобождаются от уплаты данного налога только в случае предоставления доказательств того, что коммерческая недвижимость задействована в предпринимательской деятельности, попадающей под льготное налогообложение.

Льготы по налогу на коммерческие помещения

Главам регионов предоставлено право устанавливать льготы по уплате налогов в местный бюджет.  Но, в НК РФ предусмотрены льготы, одинаково действующие в любом регионе.

Абсолютно освобождены от уплаты:

• Бюджетные учреждения культурной сферы;
• Муниципальные транспортные компании: метрополитен, троллейбусные и трамвайные управления, автобазы.
• Организации религиозного характера.
• ТСЖ и ЖСК.
• Предприятия Минобороны и выпускающие продукцию оборонного значения.
• Организации с сотрудниками-инвалидами.

 

Льгота в 75% от исчисленного налога предусмотрена для:

• Организаций медицинской сферы; 
• ИП и компаний, занимающихся научными исследованиями;
• Образовательные учреждения любого характера.

Местное законодательство регулярно меняется, рекомендуем в начале нового налогового периода уточнить нововведения. Возможно, ваш вид деятельности включен в льготную категорию или, наоборот, исключен из нее.

Платит ли арендатор налог на коммерческую недвижимость?

Поскольку базой для расчета является кадастровая стоимость имущества, то плательщиком автоматически признается его владелец. Эта же норма вытекает и из положений НК РФ (ст. 373). Именно владелец извлекает из сдачи в аренду прибыль, что является основанием для причисления недвижимости к разряду коммерческой.

Несмотря на то, что арендатор тоже извлекает прибыль из арендованных помещений, платить за них налог он обязан только в двух случаях.

• Аренда целого предприятия, как имущественного комплекса.
• Договор лизинга, по которому арендованное имущество ставится и учитывается на балансе арендатора.

Во всех остальных ситуациях плательщиком налога на коммерческие помещения является арендодатель.

Читайте также: 

 

Договор аренды помещения свободного назначения

 

Другие блоги

О налоге на коммерческую недвижимость

На вопросы сегодня отвечает Светлана Соколова, юрист налоговой практики международной юридической фирмы CMS, Россия.

На вопросы сегодня отвечает Светлана Соколова, юрист налоговой практики международной юридической фирмы CMS, Россия.

- Насколько отличаются ставки налога на коммерческую недвижимость в РФ и в европейских странах?

- В настоящее время размер ставки налога на имущество зависит от нескольких факторов, основными из которых являются собственник имущества и расположение объекта недвижимости. Так, если коммерческая недвижимость принадлежит организации, то уплачивается налог на имущество организаций, ставка по которому устанавливается субъектом Российской Федерации, но ее значение не может превышать предельную ставку, установленную Налоговым кодексом РФ (НК РФ). В соответствии с НК РФ максимальная ставка налога на имущество организаций, налоговая база в отношении которого определяется как кадастровая стоимость, в 2015 г. составляет в Москве – 1,7%, в других субъектах – 1,5%, в 2016 г. ставка будет составлять 2% для Москвы и всех субъектов РФ. В случае, если коммерческая недвижимость принадлежит физическому лицу, то им уплачивается налог на имущество физических лиц, ставки которого определяют представительные органы муниципальных образований, так как данный налог является местным. Максимальный размер ставки по налогу на имущество физических лиц в отношении коммерческой недвижимости составляет 0,5%.

Российские налоговые ставки по налогу на имущество организаций сопоставимы со ставками, существующими в зарубежных государствах. Например, в США ставка налога в зависимости от штата варьируется от 0,28% в Гавайях и до 2,29% в Нью-Джерси. Аналогично США достаточно гибкая система действует в Испании, где размер ставки может дифференцироваться от 0,5% до 1% в зависимости от провинции. В Италии действует ставка 0,76%. В Германии на федеральном уровне действует ставка в размере 0,35%, при этом на местном уровне может решаться вопрос о возможности применения повышающих коэффициентов в зависимости от характеристик имущества или местности, где оно находится.

Однако нужно учитывать, что порядок исчисления налога может различаться: в России налоговая база определяется как кадастровая (рыночная) стоимость имущества, аналогичная база берется при расчете почти во всех государствах континентальной Европы и в США. Однако есть и исключения, например, в Сингапуре в качестве базы берется годовая стоимость аренды, которая рассчитывается специальным агентством.

- Какие последние изменения были внесены в законодательство РФ о налоге на коммерческую недвижимость? Как вы можете их прокомментировать?

- С 1 января 2014 г. налог на отдельные виды имущества, указанные в ст. 378.2 НК РФ, рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. В этой связи органами государственной власти была проведена кадастровая оценка недвижимости, первые результаты которой оказались явно завышены. Результатом стало увеличение количества споров налогоплательщиков по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости. В настоящий момент предусмотрен обязательный досудебный порядок оспаривания в комиссиях при Росреестре, однако с 1 января 2017 г. организации смогут оспаривать результаты оценки напрямую в суде.

При этом нередко государственными и местными органами власти допускается завышение кадастровой оценки недвижимости. Об этом, в частности, свидетельствуют результаты досудебного обжалования за первую половину 2016 г.: в случае успешного рассмотрения жалобы кадастровая стоимость снижалась на 28,5%, при этом комиссия при Росреестре отказала в пересмотре стоимости объектов недвижимости в отношении менее чем половины (40%) поданных заявлений.

Более того, с 1 января 2017 г. кадастровой оценкой недвижимости будут заниматься специально созданные на уровне регионов государственные бюджетные учреждения вместо существующих ныне независимых оценщиков. Данные изменения могут негативно повлиять на увеличение количества споров, так как существуют риски завышения кадастровой стоимости бюджетными учреждениями.

Также бюджетные учреждения будут заниматься подготовкой кадастровых инженеров, осуществлять взаимодействие с собственниками недвижимости и рассматривать жалобы по результатам оценки. Для размещения информации о проведенной кадастровой оценке планируется создание специального информационного портала в сети Интернет.

Однако попытка усовершенствовать систему государственной кадастровой оценки и введение единой методики оценки недвижимости, по нашему мнению, не скоро дадут положительные результаты, так как с 2017 по 2020 гг. во всех случаях применения кадастровой стоимости объекта недвижимости будет применяться стоимость, действующая на 1 января 2014 г.

Налогообложение для владельцев коммерческой недвижимости.

29.10.2019

Если собственник коммерческой недвижимости Индивидуальный предприниматель.

Существует 3 вида налогов, которые связаны с коммерческой недвижимостью:

— налог на владение коммерческой недвижимостью
— налог на доход от продажи коммерческой недвижимости
— налог на доход от сдачи в аренду коммерческого помещения

Налог на владение коммерческой недвижимости.

Сумма налога до 2015 года рассчитывалась на основе инвентаризационной стоимости.
Сейчас расчет осуществляется по кадастровой стоимости.
По новым правилам исчисления налог стал больше и собственники коммерческих помещений почувствовали это.
Поэтому пока установлен временный понижающий коэффициент, который будет действовать до 2020 года.

Статья 406 Налогового кодекса РФ устанавлявает налоговую ставку в размере 2%.

Этот налог является региональным.

Данный налог можно рассчитать, если узнать кадастровую стоимость на сайте ФНС.

Налог при продаже коммерческой недвижимости.

Данный налог зависит от системы налогообложения Индивидуального предпринимателя.

Основная ставка 13% от кадастровой стоимости.
Для лиц, которые большую часть времени проживают за границей 30%.

При УСН применяется ставка 6% (по схеме «доходы») или 15% (при схеме «доходы минус расходы»).

Вы освобождаетесь от налога если:

— помещение куплено до января 2016 года
— после февраля 2016 года и срок владения составляет 5 лет.

Но очень важный момент: согласно внесенной поправке, если помещение использовалось для коммерческих целей, на него не распространяется указанное положение об освобождении от уплаты налога.
В случае если физическое лицо продает коммерческую недвижимость как личную, но при этом получало доход как ИП, льгота уже не распространяется.
Все сводится именно к факту получения дохода.

Если вы хотите обезопасить себя от требований со стороны налоговых органов, лучше переоформить имущество (например оформить дарственную на доверенное лицо).

Налог на доход от сдачи в аренду

К индивидуальному предпринимателю, сдающему имущество внаем, будет применяться одна из систем налогообложения: общая (ОСНО, 15%) или упрощенная (УСН, 6%).
Также индивидуальным предпринимателем может быть приобретен патент на осуществление арендной деятельности.
Он не выгоден для небольших помещений.

Когда платить налог на коммерческую недвижимость

Индивидуальным предпринимателям для оплаты налога на имущество устанавливается срок до 1 декабря года, следующего за отчетным.

За 2018 год – до 1 декабря 2019 года
За 2019 год – до 1 декабря 2020 года

Юридические лица обязаны передавать информацию в следующие сроки:

Ежеквартальный расчет – в течение 30 дней после окончания отчетного квартала.
Декларация – до 1 апреля следующего за отчетным года с учетом переноса.

Вернуться к списку новостей

Налоговый вычет при покупке нежилого помещения

08 января 2021

57Налоговый вычет при покупке нежилого помещения

Ирина Ерёмина

Налоговый консультант

7 минут чтения

16784

В этой статье разберемся, можно ли получить налоговый вычет при покупке нежилого помещения, а также можно ли вернуть налог за покупку коммерческой недвижимости. Рассмотрим, кто имеет право на вычет и на покупку какой недвижимости можно оформить возврат НДФЛ.

Статьи

Бесплатно задайте вопросы

Бесплатный звонок для всей России
Мы работаем с 8:00 до 21:00 по Москве

Поможем получить налоговый вычет

Рассчитаем налоговые вычеты,
на которые вы можете претендовать

Возврат НДФЛ при покупке нежилого помещения

Налоговый вычет – своеобразная льгота для налогоплательщиков, которая дает возможность компенсировать часть расходов на приобретение жилья, используя ранее уплаченные в бюджет государства налоги. Для получения этой привилегии нужно быть резидентом РФ (проживать в России более 183 дней в году), а также иметь доходы, которые облагаются налоговой ставкой 13% (кроме дивидендов).

Чтобы дать ответ на вопрос, существует ли налоговый вычет при покупке нежилого помещения, обратимся к Налоговому Кодексу.

Где сказано, что состоит имущественный вычет из 3 частей и может быть предоставлен по следующим расходам:

1. На приобретение жилья, а также строительство или приобретение участка под ИЖС
2. На погашение % по ипотеке, взятых на приобретение/строительство жилья или земельного участка под ИЖС
3. На погашение % по ипотеке для рефинансирования, взятой на приобретение/строительство жилья или земельного участка под ИЖС

Таким образом, становится ясно, что везде фигурирует только жилая недвижимость, соответственно, вычета за нежилые помещения не существует.

НК РФ не предполагает возврат НДФЛ за нежилые помещения. Так как такие помещения непригодны для постоянного проживания, в нем нельзя прописаться и зарегистрироваться. То есть любые траты, направленные на приобретение нежилого помещения – гаража, сарая, амбара и любого другого, не могут быть компенсированы с помощью возврата.

Налоговый вычет с покупки коммерческой недвижимости

Ситуация аналогична – коммерческие помещения также являются нежилыми, а значит, любые налоговые “льготы” на них не распространяются.

За какую недвижимость можно вернуть налог?

Только за приобретение/строительство жилой недвижимости. Квартира, комната, доля в квартире, жилой дом. Также в возврат можно включить расходы на приобретение участка под ИЖС, но только когда на нем будет построен жилой дом.

Подводя итог, можно сказать, что налогового вычета за покупку нежилой недвижимости не существует. Но если вы будете приобретать жилье, тогда вы сможете оформить возврат налога.

По какой ставке исчисляет налог на имущество физлицо, владеющее коммерческой недвижимостью?

В соответствии с положениями ст. 530 Налогового кодекса РК по объектам обложения, используемым (подлежащим использованию) в предпринимательской деятельности (в деятельности, связанной с частной практикой), физическое лицо, в т.ч. лицо, занимающееся частной практикой, исчисляет и уплачивает налог на имущество и представляет налоговую отчетность по данному виду налога в порядке, определенном главой 64 Налогового кодекса РК для ИП, применяющих СНР для субъектов малого бизнеса.

Налоговая база по таким объектам обложения определяется в соответствии с п. 6 ст. 520 Налогового кодекса РК.

Таким образом, физическое лицо, имеющее коммерческую недвижимость, исполняет обязательства в отношении налога на имущество в порядке, в котором он определен для ИП, применяющих СНР для субъектов малого бизнеса.

Согласно положениям п. 6 ст. 520 Налогового кодекса РК налоговой базой по объектам налогообложения ИП, не осуществляющих ведение бухгалтерского учета и составление финансовой отчетности в соответствии с Законом РК «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности», является совокупность затрат на их приобретение, производство, строительство, монтаж, установку, а также на реконструкцию и модернизацию.

При этом признание реконструкции, модернизации осуществляется в соответствии с п. 2 ст. 269 Налогового кодекса РК.

При отсутствии первичных документов, подтверждающих затраты на приобретение, производство, строительство, монтаж, установку, реконструкцию и модернизацию, а также по объектам налогообложения, полученным по сделкам, цена (стоимость) которых неизвестна, либо безвозмездно, в т.ч. в виде дарения, наследования, пожертвования, благотворительной помощи, налоговой базой является рыночная стоимость:

1) объекта налогообложения на дату возникновения права собственности на данный актив;

2) объекта налогообложения плательщиков, указанных в п. 6 ст. 518 Налогового кодекса РК, на дату признания плательщиками по таким объектам.

При этом рыночная стоимость определяется в отчете об оценке, проведенной по договору между оценщиком и налогоплательщиком в соответствии с законодательством РК об оценочной деятельности.

Таким образом, если имеется договор купли-продажи, в котором указана стоимость приобретения коммерческого помещения, соответственно, исходя из вышеуказанной нормы налог на имущество должен исчисляться с этой стоимости согласно договору купли-продажи.

Учитывая положения пп. 1) п. 2 ст. 521 Налогового кодекса РК, ИП исчисляют налог на имущество поставке 0,5% к налоговой базе.

Т.к. физическое лицо, имеющее коммерческую недвижимость, исполняет обязательства по налогу на имущество как ИП, то в рассматриваемой ситуации физическое лицо обязано исчислять налог на имущество по ставке 0,5%.

При этом, если физическое лицо владеет коммерческой недвижимостью неполный календарный год, то налог на имущество рассчитывается, исходя из количества месяцев (а не дней) владения им в году.

Например, приобретена недвижимость 25.09.2019 года, соответственно, физическое лицо в целях налога на имущество владеет им в 2019 году 4 месяца (сентябрь + октябрь + ноябрь + декабрь), соответственно, в таком случае налог на имущество исчисляется за 4 месяца.

Что касается налоговых вычетов, то их применение предусмотрено разделом 8 Налогового кодекса РК при исчислении ИПН, а не при исчислении налога на имущество, соответственно, не применяются какие-либо налоговые вычеты при исчислении налога на имущество.

Налог на коммерческую недвижимость: что нужно знать

Налоги на коммерческую недвижимость сильно отличаются от налогов на дом. Есть больше видов налогов на коммерческую недвижимость, которые нужно платить, чем на жилую недвижимость. Но есть также некоторые удивительные налоговые преимущества владения коммерческой недвижимостью.

Подобно смерти, налогов нельзя избежать, но есть несколько законных способов уменьшить сумму уплачиваемого налога на коммерческую собственность, заставить других платить налог за вас и вообще отложить уплату налога.

Первый шаг — понять различное налоговое бремя, которое несет коммерческая недвижимость.

Какие существуют виды налогов на коммерческую недвижимость?

Налоги на коммерческую недвижимость делятся на четыре основные категории:

1. Имущество
2. Федеральный
3. Государственные и местные
4. Налог на аренду или с продаж

Объект

Налоги на недвижимость — это то, с чем знакомо большинство людей. Сбор (или удержание) налога на недвижимость в отношении коммерческой недвижимости аналогичен налогу на недвижимость в отношении жилой недвижимости.

Одно из больших различий между двумя классами активов — это размер счета по налогу на имущество. Налоги на коммерческую недвижимость основываются на оценочной стоимости недвижимости. Поскольку коммерческая недвижимость обычно стоит больше, чем дом, и поскольку она приносит доход, счета по налогу на недвижимость выше.

Некоторые кредиторы коммерческой недвижимости требуют от заемщика ежемесячных платежей по налогу на недвижимость на счет начисления или условного депонирования, в то время как другие кредиторы требуют только доказательства того, что полугодовой или годовой счет по налогу на недвижимость был оплачен.

Федеральный

Инвесторы, владеющие коммерческой недвижимостью, приносящей доход, должны платить федеральный подоходный налог с чистой прибыли или прибыли, а не с валовой прибыли. Это означает, что инвесторы должны увеличить расходы настолько, насколько они могут законным образом, чтобы уменьшить сумму чистой прибыли, подлежащей налогообложению.

Источник: Shutterstock

Важно помнить, что гарантийный залог, полученный от арендаторов и находящийся у владельца, не считается доходом. Депозит проводится в балансе, а не в отчете о прибылях и убытках.Это потому, что залог хранится у арендодателя и предназначен для возврата арендатору.

Однако, если арендатор не выполняет свои обязательства по договору аренды и депозит не возвращается, он становится доходом. Однако, если деньги депозита используются для оплаты сборов или ремонта освобожденного апартамента, эти деньги становятся расходами.

Государственные и местные

В некоторых штатах и ​​местных муниципалитетах также взимается налог на чистую прибыль с коммерческой недвижимости.Эти налоги обычно рассчитываются так же, как и федеральные налоги.

Когда инвесторы в коммерческую недвижимость определяют арендные ставки арендаторов, они должны учитывать размер недвижимости, а также федеральные, государственные и местные налоги, подлежащие уплате. Таким образом, различные налоги фактически передаются арендатору, сокращая наличные расходы владельца здания.

Налог на аренду или с продаж

Многие штаты и города также собирают процент от ежемесячной арендной платы, которую инвестор получает от арендаторов.В отличие от федеральных, государственных и местных налогов, арендный налог или налог с продаж рассчитывается в процентах от валового дохода, а не от чистого дохода.

В договорах аренды коммерческой недвижимости должно быть положение, позволяющее владельцу добавлять уплачиваемый арендный налог к ​​ежемесячной арендной плате арендатора — независимо от того, платит ли арендатор арендную плату брутто, модифицированную брутто или аренду по принципу Triple Net (NNN).

Например, если ежемесячная арендная плата арендатора составляет 1000 долларов США, а совокупный налог штата и местного налога на аренду составляет 2,5%, то сумма ежемесячной арендной платы, которую арендатор платит арендодателю, составляет 1000 долларов США + 2.На 5% больше или на 1025 долларов. Из этой общей арендной платы домовладелец затем платит 25 долларов штату и городу в качестве ежемесячной арендной платы или налога с продаж.

Обратите внимание, что это только арендная плата или налог с продаж, который должен заплатить владелец здания. Если предприятие арендатора также взимает налог с продаж со своих клиентов, арендатор несет ответственность за уплату налогов штату и городу.

Как рассчитываются налоги на коммерческую недвижимость?

Из четырех различных видов налогов на коммерческую недвижимость — имущественного, федерального, государственного и местного, а также арендного налога — налог на недвижимость на коммерческую недвижимость обычно является самым большим, а иногда и самым трудным для понимания.

По мере роста стоимости недвижимости возрастают и налоги на недвижимость. Однако стоимость недвижимости для налогового инспектора — это не то же самое, что рыночная стоимость для инвестора в коммерческую недвижимость.

Источник: Shutterstock

При определении оценочной (или рассчитанной) стоимости недвижимости налоговые инспекторы начинают с рассмотрения недавних аналогичных продаж недвижимости, улучшений, внесенных в недвижимость, а иногда и дохода, который недвижимость приносит или должна приносить.

После определения оценочной стоимости процент от этой стоимости используется для расчета налога на имущество.Различные части муниципалитета — такие как штат, страна, город, поселок или деревня, а также школьные, электрические и водные районы — все используют налоги на имущество для финансирования таких улучшений, как строительство новых школ, дорог и инфраструктуры. Оценщик налога на имущество учитывает эти различные бюджеты при определении процентной ставки налога, который будет взиматься с коммерческой недвижимости.

Каковы некоторые налоговые преимущества коммерческой недвижимости?

С учетом всех этих налогов на коммерческую недвижимость, зачем инвестору в недвижимость даже рассматривать возможность покупки коммерческой недвижимости?

Несмотря на то, что существует множество коммерческих налогов, которые необходимо платить, владение коммерческой недвижимостью дает также некоторые большие налоговые преимущества:

• Вычет из амортизации — Несмотря на то, что недвижимость имеет тенденцию расти в цене с течением времени, налоговое законодательство позволяет инвесторам в недвижимость ежегодно принимать процент от стоимости недвижимости в качестве убытка.Эти неденежные расходы могут быть использованы для компенсации реального денежного дохода, генерируемого недвижимостью.
• Транзитные вычеты — Новый закон о налоговой реформе позволяет инвесторам, которые владеют коммерческой недвижимостью в специализированных ООО, S Corps или партнерствах, получить 20% налоговый вычет на доход от сдачи в аренду собственности, включая квартиры, промышленные предприятия, розничную торговлю, и инвестиции в офисное здание.
• 1031 Обмен отложенного налога — Раздел 1031 кодекса IRS позволяет инвесторам в недвижимость откладывать налоги на прирост капитала при продаже собственности, пока деньги используются для покупки новой инвестиционной собственности.
• Отсрочка налогообложения — Любой, кто инвестирует в коммерческую недвижимость, расположенную в обозначенной зоне возможностей, в течение как минимум пяти лет, получит 10% снижение налога на прирост капитала, дополнительные 5% через два года и 0% налог на любые последующие прибыль, полученная после 10-летнего периода.

Хотите инвестировать в офисное помещение? Посетите Commercialcafe.com и просмотрите более 125 000 списков офисных, промышленных и розничных товаров по всей территории США

.

Пять налоговых преимуществ покупки коммерческой недвижимости

Независимо от того, покупаете ли вы небольшую квартиру или большое коммерческое здание, инвестиции в коммерческую недвижимость обычно предоставляют небольшие налоговые льготы для небольшой компании.Ваш финансовый или налоговый консультант может точно определить, как инвестиции повлияют на ваш бизнес, но многие используют эти инвестиции как в качестве места для управления компанией, так и в качестве актива с богатыми налоговыми льготами.

Прочтите ниже, чтобы узнать о типичной экономии налогов.

1. Процентные расходы

Проценты, выплачиваемые по ипотеке при коммерческой покупке, подлежат вычету. Это означает, что процентные платежи, которые вы производите в течение года в рамках выплаты ипотеки, могут быть вычтены из налога, который должен ваш бизнес.Например, если примерно 3000 долларов из вашего ежемесячного платежа по ипотеке в размере 8000 долларов составляют проценты, вы будете накапливать 36000 долларов не облагаемых налогом процентов в течение года — этого достаточно, чтобы примерно компенсировать налоги, которые вы должны были выплатить на 100000 долларов прибыли.

2. Расходы на амортизацию

Квартира, здание или другое строение начинает обесцениваться, когда вы его покупаете. Эта амортизация накапливается как погонный метр и обычно может компенсировать налоговые обязательства компании. Например, IRS допускает амортизацию арендуемого жилого дома свыше 27.5 лет, коммерческие здания более 39 лет. Итак, если вы покупаете жилое здание за 2 миллиона долларов, ежегодная амортизация в 72 тысячи долларов примерно компенсирует ваш долг с 200 тысяч долларов прибыли.

3. Экономия на налогах после продажи

Если вы оставите собственность бенефициарам, и они решат продать, они будут платить налог только на увеличившуюся стоимость собственности с момента вашей смерти. Например, вы покупаете недвижимость за 2 миллиона долларов, и к моменту вашей смерти она вырастет до 5 миллионов долларов.Если ваши бенефициары продадут его на сумму 6 миллионов долларов, они должны будут заплатить налог только с 1 миллиона долларов.

4. Расходы, не связанные с ипотекой

Ремонт, техническое обслуживание, текущая модернизация и другие расходы, связанные с владением коммерческой недвижимостью, также являются потенциальными вычетами. Это расходы из собственного кармана, но многие из этих расходов повышают стоимость вашего здания, и вы все равно можете оплачивать часть этих расходов за арендованную недвижимость. Сборы за кондоминиум, связанные с покупкой квартиры, также могут быть вычтены, если вы используете недвижимость для работы.Если вы также живете там, часть этих сборов, пропорциональная вашему использованию, будет иметь право.

5. Прирост капитала

Некоторые владельцы бизнеса инвестируют в коммерческую недвижимость как способ создания актива для использования при выходе на пенсию. Более низкая ставка налога на прирост капитала — одно из потенциальных преимуществ коммерческой недвижимости по сравнению с другими пенсионными инвестициями, такими как IRA. Другими словами, когда вы получаете доступ к большинству средств IRA, вам будет выставлен счет по вашей ставке личного налога на эти средства.Продажа коммерческой недвижимости также имеет налоговые последствия, но ставка налога на прирост капитала, связанная с продажей коммерческого здания, обычно будет ниже, чем ставка личного налога, связанная с вашей IRA. IRA Roth, в которых вы платите налоги, когда инвестируете деньги, являются одним из исключений.

Помимо налогов, покупка недвижимости в коммерческом здании или квартире иногда служит фактическим планом наследования. Поскольку у многих предприятий нет надежных планов преемственности, инвестиции в коммерческую недвижимость могут означать, что у компании есть гарантированный актив в конце ее жизненного цикла, даже если нет никого, кто хотел бы продолжать вести бизнес.

Об авторе

Джон Манос был президентом отдела кредитования коммерческой недвижимости в BankFinancial, NA с апреля 2014 года и занимал пост президента Южного региона с 2006 по 2014 год. Он работает в компании с 1999 года. Менеджер по коммерческому кредитованию Preferred Mortgage Associates.

Как это влияет на ставку налога на коммерческую недвижимость в Калифорнии

Дэвид Марино

Налоги на недвижимость в Калифорнии в соответствии с предложением 13

Чтобы понять, как Предложение 15 повлияет на налоги на недвижимость для коммерческой недвижимости, нужно сначала понять, как оцениваются налоги на недвижимость Cегодня.Налоги на коммерческую и жилую недвижимость в Калифорнии ограничены Предложением 13, в соответствии с которым налог на недвижимость устанавливается на уровне 1% от первоначальной цены покупки, с последующим ежегодным повышением, не превышающим 2% в год. До принятия Предложения 13 в 1978 году местные органы власти устанавливали ставки налога на имущество для финансирования местных услуг, а средняя ставка налога на имущество в Калифорнии составляла 2,67 процента. Также до Предложения 13, ограничивающего увеличение налога на имущество, ставки налога на имущество в Калифорнии основывались на изменениях рыночной стоимости, а ежегодные увеличения зависели от меняющихся финансовых потребностей местных органов власти.«Налоговое восстание» граждан в то время было основано на представлении о том, что налоги на недвижимость в Калифорнии чрезмерны, а их рост рынка не ограничен и подвергается злоупотреблениям со стороны законодателей и налоговых инспекторов округов.

Предложение 15 Изменения в бюллетене, влияющие на налоги на коммерческую собственность

Предложение 15 внесет поправки в Конституцию штата Калифорния, требуя, чтобы коммерческая и промышленная собственность (кроме сельскохозяйственной) облагалась налогом на основе рыночной стоимости, и они больше не будут пользоваться защитой в соответствии с Законом 13.Это основа термина «раздельное налоговое ведомство», которое обеспечивает защиту в соответствии с Правилом 13 для владельцев жилого дома, в то же время применяя другой подход к владельцам коммерческой недвижимости. В соответствии с предложением 15 штат Калифорния выберет новую налоговую ставку на основе своих операционных потребностей через комитет, и ставка налога в размере 1% в соответствии с предложением 13 больше не будет применяться. Вся коммерческая недвижимость будет переоценена в 2022–2023 годах на основе ее рыночной стоимости и скорректирована в налоговых ведомостях с учетом новой налоговой базы. Предложение 15 также отменяет защиту от максимального увеличения ежегодного налога на имущество на 2% в соответствии с Предложением 13, и вместо этого будущие увеличения налога на имущество будут переоцениваться каждым окружным оценщиком на основе изменений будущей рыночной стоимости с течением времени.По оценкам государственного финансового аналитика, после полной реализации в 2022 и 2023 годах инициатива по голосованию Prop 15 будет приносить от 8 до 12,5 миллиардов долларов дополнительных налоговых поступлений в год. Сторонники предложения 15 характеризуют это как «налог на крупный бизнес» или на застройщиков и коммерческих арендодателей. Но откуда на самом деле все эти деньги?

Будущее увеличение налогов становится прямым переходом к коммерческим арендаторам

Коммерческая аренда структурирована как «тройная чистая» или как форма «валовой» аренды.Все формы коммерческой аренды позволяют арендодателям «пропускать» любые дополнительные увеличения налогов, возникающие в течение срока аренды. При тройной чистой аренде, когда арендатор оплачивает пропорциональную долю операционных расходов на здание, увеличение налогов на недвижимость в результате принятия Предложения 15 будет поступать непосредственно каждому арендатору. Для арендаторов, участвующих в договоре общей аренды, эти арендаторы оплачивают пропорциональную долю расходов сверх «базового года» (обычно начального календаря аренды), поэтому увеличение налога на имущество, вызванное предложением 15, будет поступать непосредственно арендаторам в качестве избыточной операционной расходы за свой «базовый год».

Чтобы проиллюстрировать финансовые последствия для арендаторов, рассмотрим офисную недвижимость, текущая оценочная стоимость которой составляет 200 долларов за квадратный фут из-за ограничений, установленных в Предложении 13 — таких зданий в Калифорнии тысячи. Налог в размере 1% в соответствии с предложением 13 означает, что этот владелец здания платит 2 доллара США за квадратный фут в год в виде налога на недвижимость, который является частью арендной платы каждого арендатора по договору аренды брутто или напрямую передается арендаторам в трех чистых договорах аренды. После принятия Предложения 15 рыночная стоимость этого арендованного офисного здания определяется инспектором графства в размере 500 долларов за фут.За ночь, 1 января 2022 года, оценочная стоимость налога увеличивается на 300 долларов за фут. Но далее, допустим, штат Калифорния считает, что ставка налога, необходимая для финансирования государственных услуг, составляет 2%. Новый налог на недвижимость в размере 2% от новой рыночной оценочной стоимости в 500 долларов за фут становится 10 долларов за квадратный фут в год … больше не 2 доллара. Это увеличение стоимости на 8 долларов за квадратный фут передается каждому арендатору в здании, независимо от того, какую форму аренды он имеет. Если вы арендатор площадью 2 000 квадратных футов, ваша доля составляет 16 000 долларов.Если вы арендатор площадью 10 000 квадратных футов, ваша доля составляет 80 000 долларов. Если вы арендатор площадью 50 000 квадратных футов, ваша доля составляет 400 000 долларов… ежегодно. Арендаторы такого размера не являются «крупными предприятиями» в Калифорнии, а представляют собой малые и средние предприятия, которые составляют всю экономику нашего штата, в каждом из которых занято от 10 до 200 человек.

Вы начинаете понимать, откуда поступают эти предполагаемые налоговые поступления в размере 8–12,5 миллиардов долларов? Это повышение налогов, которое в основном будет финансироваться за счет коммерческих арендаторов, а не арендодателей и не крупного бизнеса.Каждый офис, лаборатория, промышленный и розничный арендатор любого размера, в каждом коммерческом здании сталкивается с повышенными налоговыми расходами в будущем … каждый год … если предложение 15 будет принято. Проблема в том, что коммерческие арендаторы не видят этого, так как это плохо понимают и неправильно позиционируют противники Предложения 15, в основном потому, что противники Предложения 15 не понимают, как работают механизмы коммерческой аренды.

Поскольку мы являемся крупнейшими защитниками арендаторов коммерческой недвижимости в штате Калифорния, наш долг и обязанность информировать вас о финансовых последствиях Предложения 15 для вашего бизнеса, чтобы вы могли информировать своих коллег-владельцев бизнеса и сотрудников об ужасных последствиях. влияние Предложение 15 окажет на наш и без того испытывающий трудности бизнес-сектор Калифорнии.

Что могут сделать арендаторы, чтобы избежать неожиданности и количественно оценить риск

Не все объекты недвижимости будут в равной степени затронуты повышением налога, если предложение 15 будет принято. Уровень риска для каждого арендатора будет зависеть от разницы между будущей рыночной налоговой стоимостью собственности и более низкой налоговой базой, защищенной Prop-13. Это станет критически важным для всех, кто ведет переговоры о коммерческой аренде в период с настоящего момента до ноября 2020 года или после этого, если предложение 15 будет принято.

В настоящее время необходимо рассмотреть и смоделировать финансовое моделирование будущего воздействия этого увеличения налога для каждого рассматриваемого объекта недвижимости.Необходимо определить, рассчитываются ли текущие налоги на основе оценочной стоимости, близкой к будущей рыночной, или если существует значительный риск увеличения затрат на основе рыночной оценки в будущем, которая значительно превышает текущую оценочную стоимость. значение. В Hughes Marino мы оцениваем текущую оценочную стоимость по отношению к будущему рынку, чтобы помочь нашим клиентам достичь наиболее рентабельного результата и понять будущие последствия для каждого здания, если Предложение 15 будет принято избирателями Калифорнии в ноябре.

Дэвид Марино — исполнительный вице-президент Hughes Marino, отмеченной наградами компании в области коммерческой недвижимости с офисами по всей стране. Один из ведущих коммерческих брокеров во всей Южной Калифорнии, Дэвид обладает непревзойденным и всесторонним знанием рынка и регулярно пишет о коммерческой недвижимости Сан-Диего в своем блоге Suburban Scoop. Свяжитесь с Дэвидом по телефону 1-844-662-6635 или [email protected], чтобы узнать больше.

Ставки налога на недвижимость | отр

Недвижимость облагается налогом в зависимости от ее классификации.Классификация — это группировка свойств на основе схожего использования. Недвижимость разных классов облагается налогом по разным ставкам.

Ставка налога — это сумма налога на каждые 100 долларов оценочной стоимости недвижимости. Ставки устанавливаются Советом округа Колумбия и могут меняться из года в год.

Как исчисляется налог на недвижимость

Сумма подлежащего уплате налога определяется путем деления оценочной стоимости имущества на 100 долларов и последующего умножения этой суммы на применимую ставку налога на имущество, как указано в таблице ниже.

Например, ваша жилая недвижимость облагается налогом по ставке 1-го класса, которая составляет 0,85 доллара США. Если ваш дом оценивается в 500 000 долларов, разделите 500 000 долларов на 100; эта сумма составляет 5000 долларов. Затем умножьте 0,85 доллара на 5000 долларов. Ваш годовой налог составляет 4250 долларов (до вычета приусадебного участка, налоговых льгот для пенсионеров и / или зачетов на мусор).

Если ваша коммерческая недвижимость относится к классу 2, и общая стоимость вашей собственности составляет 5 000 000 долларов или меньше, ваша налоговая ставка составляет 1,65 доллара. Если оценочная стоимость вашей собственности составляет ровно 5 000 000 долларов, разделите эту стоимость на 100; сумма составляет 50 000 долларов.Эта сумма, умноженная на 1,65 доллара, составляет ваш годовой налог в размере 82 500 долларов.

Однако, если ваше имущество класса 2 оценивается, например, в 5 500 000 долларов США, ваш налог рассчитывается с использованием налоговой ставки 1,77 доллара США. Разделите 5 500 000 долларов на 100. Эта сумма составляет 55 000 долларов. Умножьте 1,77 доллара на 55000 долларов. Этот продукт составляет 97 350 долларов США, что составляет ежегодный налог на оценку собственности в размере 5 500 000 долларов США.

Другие ставки, указанные ниже, применяются к коммерческой недвижимости класса 2 стоимостью более 10 000 000 долларов США, незанятой собственности и поврежденной собственности.

Текущие классы и ставки

Ниже приведены текущие ставки. Для получения дополнительной информации о налоговых ставках Класса 3 и Класса 4 посетите Вакантную недвижимость.

Ставки налога на недвижимость

Класс	Налоговая ставка за 100 долларов США	Описание
1	0,85 долл. США	Жилая недвижимость, в том числе многоквартирная
2	$ 1.65	Коммерческая и промышленная недвижимость, включая гостиницы и мотели, если оценочная стоимость не превышает 5 миллионов долларов США
2	$ 1,77	Коммерческая и промышленная недвижимость, включая отели и мотели, если оценочная стоимость превышает 5 миллионов долларов США, но не превышает 10 миллионов долларов США
2	$ 1,89	Коммерческая и промышленная недвижимость, включая отели и мотели, если оценочная стоимость превышает 10 миллионов долларов США
3	5 долларов США.00	Свободная недвижимость
4	$ 10,00	Испорченная недвижимость

Налоги на коммерческую недвижимость | Что мы делаем

Налоги на коммерческую недвижимость являются одними из самых больших расходов для большинства владельцев коммерческой недвижимости. Налог на коммерческую недвижимость взимается бессрочно; он никогда не оплачивается полностью. Правительство ежегодно оценивает стоимость и взимает деньги с владельцев коммерческой недвижимости, если они не подадут апелляцию.Налог на коммерческую собственность — это, по сути, налог на богатство.

Как рассчитать налог на коммерческую собственность

Налоги на коммерческую недвижимость основаны на оценке оценщиком стоимости, коэффициенте оценки и ставке налога для всех соответствующих налоговых органов.

• Ценность оценщика является лишь приблизительной оценкой с использованием стоимостного подхода к стоимости (в большинстве случаев). Затратный подход считается наименее надежным методом оценки лицензированными оценщиками. Большинство оценок оценщика неточны.
• Коэффициент оценки составляет 100% в большинстве штатов. Налогооблагаемая стоимость — это всего лишь предположение оценщика стоимости. В некоторых штатах есть коэффициент оценки. Оценочная стоимость оценщика умножается на коэффициент оценки для определения налогооблагаемой стоимости или оценочной стоимости.
• Часто существует несколько юрисдикций для налогообложения каждой собственности, включая город, округ, школу и специальные районы. Налоговая ставка — это сумма налоговых ставок для всех соответствующих налоговых юрисдикций. Вы мало что можете сделать, чтобы повлиять на ставку налога, но можете сделать многое, чтобы повлиять на оценочную стоимость.

Налог на коммерческую недвижимость = стоимость оценщика x коэффициент оценки x ставка налога

Как снизить налоги на коммерческую недвижимость

Ежегодно опротестуйте стоимость вашей коммерческой собственности. Да, протестуйте каждый год. Даже если значение не изменилось, опротестуйте значение. Ценности оценщика основаны на затратном подходе, наименее надежном методе оценки. Вы можете ежегодно опротестовать как чрезмерную, так и неравную стоимость.

Опротестование чрезмерной стоимости касается стоимости, превышающей рыночную стоимость.Оценить коммерческую недвижимость сложно, и разумные люди могут не согласиться.

Опротестование неравной оценки основано на том, что аналогичная недвижимость имеет более благоприятную оценочную стоимость. Даже если ваша оценочная стоимость ниже рыночной, вы, скорее всего, сможете поддержать апелляцию о неравной оценке. Например, ваше офисное здание стоит 100 долларов за квадратный фут (PSF), оценивается в 80 долларов PSF, но аналогичные офисные здания оцениваются в 60 долларов PSF. Вы как домовладелец окажетесь в невыгодном положении, если ваши налоги на недвижимость выше, чем у ваших конкурентов.

Ежегодно подавайте протест как по рыночной стоимости, так и по поводу неравной оценки. Это ваше право, и большинство апелляций удовлетворяются.

Платят ли коммерческие арендаторы налог на недвижимость?

Да, арендаторы прямо или косвенно платят налог на недвижимость. При чистой аренде арендатор несет прямую ответственность за уплату налогов на недвижимость. При аренде на брутто владелец коммерческой недвижимости выписывает чек в налоговые органы. Однако источником уплаты налогов является арендная плата арендаторов.Владельцы коммерческой недвижимости стремятся к справедливой прибыли от инвестиционной собственности. Более высокие налоги на недвижимость приводят к повышению арендной платы. С любой точки зрения, более высоких налогов на коммерческую недвижимость означает более высокую арендную плату и меньшую чистую прибыль для владельца здания.

O’Connor означает снижение налога на имущество с правильным отношением.

1. Правительству нужны ваши деньги.
2. Вы заслужили; это ваши деньги.
3. Позвольте нам помочь ВАМ сохранить больше ВАШИХ денег.

Калифорния Налоги на коммерческую собственность могут вырасти

Предложение

Калифорния предотвращает рост оценочной стоимости недвижимости в Калифорнии более чем на 2% в год, за исключением случаев смены владельца или завершения нового строительства.3 ноября 2020 года избиратели в Калифорнии решат, следует ли исключить большую часть коммерческой и промышленной собственности из-под защиты Предложения 13, в результате чего такая собственность будет облагаться налогом на основе ее справедливой рыночной стоимости.

В случае принятия Предложение 15, официально известное как Закон о школах и местных сообществах Калифорнии от 2020 года , но в просторечии известное как Инициатива раздельного отбора («Предложение 15»), внесет поправки в Конституцию Калифорнии, требуя, чтобы большинство коммерческих промышленная недвижимость будет оцениваться на основе ее рыночной стоимости , начиная с даты удержания в 2022-23 финансовом году.Таким образом, Предложение 15 создает другую схему налогообложения для коммерческой и промышленной собственности, что приводит к «раздельному списку» для оценки налога на имущество.

Затронутые коммерческие и промышленные объекты, которые не подвергались переоценке в течение нескольких лет и, следовательно, в настоящее время оцениваются значительно ниже рыночной стоимости, могут подвергнуться значительному увеличению налогов на имущество, начиная с первого года переоценки. После первоначальной переоценки затронутые объекты недвижимости будут переоцениваться по рыночной стоимости не реже, чем каждые три года.Поскольку рыночная стоимость недвижимости имеет тенденцию увеличиваться более чем на 2% в год, принятие Предложения 15 также, вероятно, будет означать значимое ежегодное увеличение налогов на недвижимость в Калифорнии для коммерческой и промышленной собственности в будущем.

Предложение 15 не будет применяться к жилой недвижимости, включая многоквартирную жилую недвижимость и незанятую землю, предназначенную для жилого использования. Он также не будет применяться к недвижимому имуществу, используемому для коммерческого сельскохозяйственного производства. Жилые части смешанной собственности также будут исключены из предложения.15, при соблюдении определенных условий.

Определенная коммерческая и промышленная собственность также будет исключена из схемы налогообложения согласно Предложению 15. Коммерческая и промышленная недвижимость со справедливой рыночной стоимостью менее 3 миллионов долларов будет по-прежнему оцениваться в соответствии с действующей схемой Предложения 13, хотя стоимость общей собственности должна быть агрегирована для целей определения применимости исключения. Законодательный орган будет иметь право освобождать коммерческую долю от собственности смешанного использования при условии, что 75% или более собственности по площади в квадратных футах или стоимости являются жилыми.Кроме того, переоценка коммерческой и промышленной собственности, занимаемой малым бизнесом на 50% или более (как определено в предложении 15), будет отложена до 2025-26 финансового года.

Предложение 15 не повлияет на собственность, на которую не распространяется действие Конституции Калифорнии, например на бесплатные публичные библиотеки и музеи, бесплатные государственные школы и собственность, используемую исключительно для религиозных отправлений. Однако это может иметь непредвиденные последствия в отношении определенных типов собственности, которые в настоящее время имеют право на исключение или исключение, включая коммерческие и промышленные активные системы солнечной энергии и системы улавливания дождевой воды.

Предложение 15 также полностью освободит от налогообложения материальную личную собственность, используемую малым бизнесом (как определено в предложении 15), и предоставит освобождение от налога на первые 500 000 долларов США на оборудование и приспособления для бизнеса для других налогоплательщиков. Сумма освобождения может быть увеличена Законодательным собранием, но не может быть уменьшена.

По оценкам финансовых аналитиков, в случае принятия предложения 15 годовой доход составит примерно от 6,5 до 12,5 млрд долларов в зависимости от рыночных условий. Доходы сначала будут выделены штату для компенсации снижения личных и корпоративных подоходных налогов в результате увеличения отчислений по налогу на имущество, а округам — для покрытия затрат на реализацию.Остальные суммы будут распределены между местными органами власти и особыми округами, а также школьными округами и общественными колледжами через новый Фонд налога на имущество местных школ и муниципальных колледжей.

Сторонники предложения утверждают, что доходы будут направлены на устранение неравенства в образовании в масштабе штата за счет налогообложения крупных корпораций, которые десятилетиями получали прибыль, уплачивая налоги на имущество, начисляемые по закупочным ценам, которые значительно ниже текущих рыночных цен. Предполагается, что эта инициатива принесет значительные государственные доходы без дополнительной нагрузки на домовладельцев, арендаторов или малый бизнес.

Противники предложения 15 утверждают, что повышение налогов оказывает большее давление на бизнес во время экономического спада, существенно влияя на создание рабочих мест и компенсацию сотрудников. Эта инициатива подрывает давнюю защиту налогоплательщиков в соответствии с Предложением 13, и оппоненты опасаются, что будущие налоговые предложения также повлияют на домовладельцев.

Увеличение расходов по налогу на недвижимость в конечном итоге повлияет на операционные бюджеты и решения, касающиеся сделок по аренде, приобретению, отчуждению и финансированию.Затраты на повышение налогов на недвижимость можно переложить на арендаторов и потребителей. С другой стороны, при растущем дефиците государственного бюджета доходы, полученные от предложения 15, могут показаться необходимыми для поддержки сообществ во время этого экономического спада, вызванного пандемией, связанной с COVID.

Авторские права © 2021, Sheppard Mullin Richter & Hampton LLP. Обзор национального законодательства, Том X, номер 212

Влияние COVID-19 на налоги на коммерческую собственность — плохое, хорошее и уродливое | Услуги по налогу на имущество

Плохой

Пандемия COVID-19 привела к возникновению периода большой неопределенности, которая усилила ранее существовавшую политическую и экономическую неопределенность и серьезно подорвала операции с коммерческой недвижимостью, в идеале на краткосрочный период.Если сосредоточить внимание исключительно на форме и сроках восстановления экономики, влияние пандемии на оценку коммерческой недвижимости сегодня трудно определить количественно.

Ключевой вопрос, который задают многие коммерческие владельцы, — как пандемия повлияет на налоги на недвижимость в будущем? Что я могу делать? Предоставят ли оценщики сокращение оценок в связи с пандемией?

Что мы точно знаем, так это то, что федеральные правительства, правительства штатов и местные органы власти столкнутся с огромным дефицитом бюджета в 2020 и 2021 годах.Потребность в доходах из всех источников будет на рекордно высоком уровне, в то время как налоги на недвижимость являются наиболее стабильным и крупнейшим источником финансирования местных доходов.

Упрощенно: увеличение государственных расходов в сочетании с уменьшением налоговой базы равняется увеличению ставок налога на имущество. Повышение налоговой ставки, превышающее любое снижение стоимости, означает большую уплату налога на имущество.

Хорошее

Большинству владельцев коммерческой недвижимости следует ожидать снижения стоимости, начиная с их оценки в 2021 году.Ключевой вопрос заключается в том, в какой степени следует ожидать снижения и что должен сделать налогоплательщик, чтобы получить оценку, отражающую состояние рынков после пандемии?

Усиленная координация между специалистами по аренде собственности, управлению активами и налогам на имущество будет иметь решающее значение для справедливой оценки после пандемии. Отчеты о доходах и расходах / списки арендной платы являются одномерными данными, и без активного повествования, делающего их трехмерными, возможности снижения стоимости будут потеряны.

Примеры полезных данных в реальном времени:

Отели

• Ежемесячная статистика ADR и занятости, демонстрирующая влияние пандемии
• Обеспечение сокращенного группового бронирования и временных графиков размещения по сравнению с предыдущими годами
• Продажа сопоставимой недвижимости
• Нюансы коммерческих ценных бумаг с ипотечным покрытием (CMBS)

Туристические курорты, отели для деловых поездок и конференц-центры несут большие убытки.

Розничная торговля

• Банкротства арендаторов
• Закрытие магазина
• Вакансий
• Просроченная / сниженная арендная плата
• Оговорки о совместной аренде
• Ожидаемые вакансии
• Запрос арендной платы / льгот за свободные площади
• Продажи арендаторам
• Капитальные затраты на COVID-19
• Устаревание
• Продажа сопоставимой недвижимости
• Нюансы CMBS

Занятость розничной торговли сталкивается с большими препятствиями, чем просто онлайн-продажи.Регистрируйте неплатежеспособность арендаторов, запросы на аренду на один год с уплатой брутто или процентной арендной платы, покидание арендаторами помещений, переосмысление мест проживания в сообществе и многие центры, сталкивающиеся с порогом выживания, увеличенным из-за долговых обязательств.

Офис

• Актуальные вакансии
• Просрочка по арендной плате
• Ожидаемые вакансии
• Просим арендную плату за освободившуюся или в субаренду
• Капитальные затраты на COVID-19
• Продажа сопоставимой недвижимости
• Нюансы CMBS

Новые требования к пространству для COVID-19 (офисы / лифты), варианты работы на дому, варианты поездок на работу, тенденции децентрализации, рабочая сила, покидающая перегруженные районы, увеличение площадей субаренды, падение спроса и скорость заключения сделок по аренде.

Ставки капитализации / сделки продажи: рыночные события в реальном времени будут иметь решающее значение для определения рыночных параметров для настройки оценки. Получение / упаковка информации экспертами будет наиболее убедительным доказательством справедливой рыночной стоимости.

Уродливые

Даже если владелец приводит убедительные аргументы в пользу оценки и добивается снижения стоимости, это не означает, что его налоги на недвижимость будут уменьшены соразмерно. При прогнозировании налогов на недвижимость на 2021 налоговый год следует учитывать следующие ключевые факторы:

• Предположим, избиратели первыми получат какие-либо льготы / сокращения.Коммерческий сектор по-прежнему будет нести непропорционально большую налоговую нагрузку.
• Юрисдикции, которые следуют не годовым циклам оценки, могут не разрешать апелляции до следующей переоценки по графику. Какая у вас местная практика?
В большинстве юрисдикций сокращение COVID-19 на
• в 2020 году не произойдет из-за даты оценки 1 января 2020 года. В некоторых штатах используются другие даты оценки. Когда устанавливаются ваши ценности или уплачиваются налоги?
• Дефицит бюджета юрисдикции, вероятно, приведет к повышению ставок налога на имущество в 2020 и 2021 годах.Это будет вызвано юрисдикционными расходами на COVID-19 и потерянными источниками переменного дохода, включая государственные взносы, налог с продаж, налоги на перевод и расходы на школы, переоборудованные для модернизации. Наблюдают ли ваши местные команды за процессами установления ставок на местном уровне?
• Ожидайте сопротивления / нежелания юрисдикций предоставлять сокращения, если долгосрочные тенденции не могут быть установлены собственниками. Сюда входят доходы (фактические и предварительные) и сопоставимые продажи. Есть ли у вашего представителя доступ к этой информации и могут ли они ее упаковать?
• Налог на недвижимость, вероятно, увеличится в большинстве юрисдикций, если только снижение оценочной стоимости не превышает увеличение ставки налога на недвижимость.Повсеместная скидка в размере 10% на все объекты недвижимости увеличивает налоговую ставку только на равную сумму.
• Владельцы должны представить наилучшие варианты оценки, чтобы минимизировать налоги на недвижимость в 2021 году и в последующий период.