Налог при аренде квартиры: Налог на сдачу квартиры: полная инструкция по оплате

Содержание

Правила съема: россиян оставят без налогового вычета за аренду квартир | Статьи

Минфин отклонил предложение Минстроя предоставлять гражданам налоговый вычет по НДФЛ за аренду квартир. По словам заместителя министра финансов Алексея Сазанова, ожидаемый эффект не оправдает потери бюджетов регионов. Эксперты, опрошенные «Известиями», считают, что предложение Минстроя не было достаточно проработано.

Минфин не поддержал

«В сегодняшних условиях, когда регионы борются с последствиями пандемии, у них и так тяжело с доходами, это будет слишком сокрушительный удар по их бюджетам. Как вы знаете, НДФЛ зачисляется в доходы субъектов», — пояснил замминистра.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства в августе предложило ввести налоговый вычет за аренду квартир в рамках госпрограммы по обеспечению доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами до 2030 года. В Минстрое считают, что подобная мера поможет развитию и выведению из тени рынка арендного жилья.

Однако Минфин пока не готов поддержать эту инициативу. «Нужны расчеты, риск не оправдан, если будет доказано обратное — готовы обсуждать», — заявил Алексей Сазанов.

«Известия» просили Минфин и Минстрой прокомментировать ситуацию с расчётами, но на момент публикации ни одно из ведомств на запрос не ответило.

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Константин Кокошкин

Предложение Министерства строительства на первый взгляд не совсем хорошо продумано.

«Каких-то расчетов в его обоснование не приведено, да и они могли бы быть исключительно теоретическими, пока идея не будет протестирована в каком-нибудь регионе», — комментирует ситуацию директор департамента рынка капиталов ИК «Универ Капитал» Артём Лютик. Как реально поведет себя рынок при введении такой схемы, можно только гадать. Есть серьезное подозрение, что значительная часть арендаторов и арендодателей просто не станут ею пользоваться.

«Арендаторами у нас в стране зачастую являются люди, получающие серые, а то и вовсе черные зарплаты или живущие на другие нерегулярные доходы, а потому налоговый вычет им не светит. С другой стороны, арендодатели не просто так предпочитают нелегальную аренду — им не очень хочется платить налог с этого дохода, а тем более возиться с подачей налоговых деклараций. Так что налог, если они и согласятся его платить, они приплюсуют к стоимости аренды, причем обоснуют это для арендаторов тем, что те всё равно получат вычет. Есть большие подозрения, что, столкнувшись с таким выбором — больше платить, но получить вычет, или платить меньше и не возиться с оформлением вычета, многие арендаторы предпочтут второе», — подчеркнул эксперт.

Заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная согласна, что Минстрой недостаточно проработал предложение. В частности, не были учтены бюджетные интересы, наряду с предложением о вычетах должна была прозвучать идея компенсации выпадающих доходов, должны были быть предложены конкретные механизмы адресности и прозрачности предоставляемых вычетов. Без таких расчетов предложение так и останется на бумаге без перспективы дальнейшего развития, считает она.

Разные мнения

Аналитик ФГ «Финам» Алексей Коренев считает решение Минфина вполне обоснованным: «Минфин по определению является ведомством, которое стремится побольше денег в бюджет приносить (или способствовать тому, чтоб он пополнялся) и очень не любит деньги оттуда тратить. Это естественно для любого государства. Это задача Минфина. Поэтому неудивительно, что идея возвращать часть НДФЛ за аренду жилья Минфину не нравится.

Во-первых, как справедливо было отмечено Алексеем Сазановым, именно за счет НДФЛ пополняются региональные бюджеты. А регионы и так сейчас испытывают острое недофинансирование и проблемы с бюджетами. Во-вторых, налоговый вычет на приобретение жилья всё же прямо или косвенно связан со строительством и вводом в эксплуатацию жилой недвижимости, это обеспечивает загрузку работой строительных и множества смежных организаций, позитивно сказывается на занятости и деловой активности в производственной сфере. Аренда жилья, в свою очередь, к вводу в строй новых объектов недвижимости прямого отношения не имеет.

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Михаил Терещенко

Если в первом случае государство готово смириться с потерей части налогов за счет возмещения НДФЛ, понимая, что это будет компенсировано увеличением объемов строительства, то во втором случае налоговый вычет рассматривается как прямые потери для региональных бюджетов. К тому же расходы на приобретение жилья можно отследить достаточно точно, а администрирование фактических и задекларированных расходов на аренду жилья — задача крайне сложная

», — поясняет эксперт.

Однако Артем Лютик считает, что ответ Минфина всего лишь отговорка. «Выпадающие за счет вычета доходы регионов должны быть компенсированы поступлением дополнительных налогов от арендодателей, при условии, конечно, что механизм действительно будет работать. Полагаю, тут действуют другие соображения, просто озвучивать их в Минфине не стали». Поскольку увеличение объема собранных налогов в результате реализации данной схемы будет компенсироваться увеличением объема вычетов, эффект для бюджетов должен быть нулевым. А вот расходы на администрирование налогов возрастут — увеличится поток деклараций, заявлений на налоговые вычеты, это потребует дополнительных ресурсов рабочей силы, лишних транзакций. «Для бюджета в целом и для бюджета ведомства эта схема скорее убыточна. Но, естественно, озвучивать подобные соображения чиновнику не вполне в духе корпоративной этики», — заметил Артем Лютик.

В решении Министерства финансов есть свои минусы, считает Алексей Коренев «Тем россиянам, которые снимают квартиры, не получится снизить свои расходы за счет налогового вычета. Что негативно скажется на уровне их доходов после вычета обязательных и арендных платежей. А это, соответственно, отразится на потребительской активности». Однако аналитик согласен, что был сделан взвешенный выбор, позволяющий сохранить баланс между поддержанием потребительского рынка и необходимостью наполнять региональные бюджеты доходами.

Пересмотреть подход

Татьяна Школьная считает, что Минфин должен пересмотреть подход к налогообложению в сфере ЖКХ в целом. «Минфин напрочь забывает о крайне важной составляющей налоговой политики — социальной функции налогов. Вся система налоговых вычетов давно требует кардинальной реформации и актуализации и в этой связи. Речь должна идти в большей степени не с точки зрения оценки выпадающих бюджетных доходов, а исключительно в контексте логики текущего социально-экономического развития. А внимание нашего Минфина хотелось бы обратить не на секвестирование налоговых вычетов, а на развитие налоговой базы вкупе с повышением качества бюджетных расходов», — заявила «Известиям» эксперт.

Фото: РИА Новости/Нина Зотина

Татьяна Школьная считает, что в развитие поднятой темы необходимо поднимать дискуссию вокруг совершенствования социальных вычетов, которые в перспективе должны в себя включать не только арендные расходы, но и собственно расходы граждан на ЖКХ, во взаимосвязи с программой государственной поддержки отдельных категорий граждан.

Программа «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» вступит в силу в 2022 году и продлится до 2030 года.

Налог от сдачи квартиры в аренду \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Налог от сдачи квартиры в аренду (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Налог от сдачи квартиры в аренду Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 346.15 «Порядок определения доходов» главы 26.2 «Упрощенная система налогообложения» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Налоговый орган доначислил предпринимателю налог по УСН, поскольку счел, что им при сдаче жилых помещений в аренду неправомерно в качестве налогооблагаемого дохода не была учтена сумма компенсации стоимости коммунальных услуг, полученная от арендатора. Суд отклонил довод налогоплательщика о том, что во взаимоотношениях между ресурсоснабжающей организацией и арендатором он выступает в качестве посредника, указав, что имеющееся в договоре между налогоплательщиком и арендатором условие о возможности арендатора самому заключить договор с ресурсоснабжающей организацией само по себе не свидетельствует об осуществлении налогоплательщиком деятельности во взаимоотношениях с данной организацией в качестве посредника или агента. Квалифицируя оплату стоимости коммунальных услуг в качестве переменной части арендной платы, суд указал, что исходя из анализа подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ компенсация расходов по содержанию сдаваемого в аренду имущества не входит в перечень доходов, не учитываемых при определении налоговой базы по УСН.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Налог от сдачи квартиры в аренду

Нормативные акты: Налог от сдачи квартиры в аренду «Обзор правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых во втором квартале 2019 года по вопросам налогообложения»Индивидуальный предприниматель в 2013 и 2014 годах осуществляя в городе Мончегорске Мурманской области предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений на основании патентов, применял патентную систему налогообложения в отношении вида предпринимательской деятельности «Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности». До перехода на патентную систему налогообложения заявитель обращался с письмом в налоговый орган, в котором просил разъяснить, на основании каких документов определяется обособленность конкретного объекта. В ответе налоговый орган указал, что перечень документов, подтверждающих обособленность объекта недвижимости, не установлен.

Нужно ли платить налог с аренды?

Если вы сдаете квартиру в аренду или внаем и проживаете в России более 183 дней в году, вам необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%. Если же вы находитесь в России менее 183 дней в году, налоговая ставка составит 30%.

Что делать если арендодатель не платит налоги?

По закону с недобросовестного арендодателя взыскивают сумму неуплаченных налогов и штраф в размере 40% от задолженности. При обращении ФНС в суд и в дальнейшем к судебным приставам злостных неплательщиков могут лишить возможности выезда из страны.

Нужно ли платить налог при сдаче квартиры в аренду?

ДОЛЖЕН ЛИ АРЕНДАТОР ПЛАТИТЬ НДФЛ ЗА АРЕНДУ? Арендатор — нет. А вот арендодатели (собственники квартир) — да. В соответствии с Налоговым кодексом они должны уплатить налог на доходы физических лиц в размере 13% от суммы, полученной за аренду квартиры.

Нужно ли платить налог при аренде квартиры на 11 месяцев?

По закону арендодатель обязан платить налоги в любом случае. Такое мнение, что, если договор зарегистрирован всего 11 месяцев, платить налог не надо, сложилось у многих собственников квартир ошибочно. Просто если договор Вы заключаете менее, чем на год, то сам договор не нужно регистрировать.

Как уйти от налогов при сдаче квартиры в аренду?

Если вы хотите зарабатывать на аренде жилья и не платить налоги, следуйте трём рекомендациям:

  1. заключайте договор аренды в любом случае
  2. заключайте договор на 11 месяцев, чтобы избежать регистрации
  3. не офишируйте свою деятельность и приучите квартирантов вести себя тихо

Как сообщить в налоговую о незаконной аренде квартиры?

В сообщениях о нелегальной сдаче жилья заинтересованы налоговые органы. Жалобу можно подать в местную инспекцию Федеральной налоговой службы или в ее территориальное управление. По факту этого обращения орган проведет проверку, предполагающую вызов для дачи пояснений собственника квартиры.

Что будет если сдавать квартиру и не платить налоги?

За неуплату налога грозит штраф — 20% от суммы неуплаченного налога, а за умышленную неуплату — 40%. Помимо самого налога и штрафа, собственник обязан заплатить пеню в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ.

Как декларировать доход от сдачи квартиры?

Как заплатить налог от сдачи квартиры в виде НДФЛ?

  1. Шаг 1. Заключите договор аренды или найма.
  2. Шаг 2. В случае необходимости зарегистрируйте договор в Росреестре.
  3. Шаг 3. Соберите документы для подачи налоговой декларации.
  4. Шаг 4. Подайте налоговую декларацию в налоговую инспекцию по месту постановки на учет.
  5. Шаг 5.

Можно ли сдавать квартиру бесплатно?

Сдавать квартиру и не платить налоги можно только по договору безвозмездного пользования жильем. Собственник квартиры самостоятельно должен предоставить налоговую декларацию в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом.

Сколько платить налог за сдачу квартиры 2021?

13 % – для физических лиц; [] пункт 1 статьи 214 Налогового кодекса Республики Беларусь в фиксированных суммах – для физических лиц на доходы от сдачи недвижимости В аренду (субаренду), наем физическим лицам не являющимся ИП; []пункт 2 статьи 214 Налогового кодекса Республики Беларусь

Почему договор аренды заключается на 11 месяцев?

Исключение составляет п. 2 ст. 651 ГК РФ, который говорит нам о том, что если договор аренды заключен на срок менее 1 года, то регистрировать его необходимости нет. В связи с этим, большинство людей заключали договор аренды на срок менее года, как правило на 11 месяцев, чтобы не прибегать к госрегистрации.

Когда нужно платить налог с аренды квартиры?

Уплата налогов за сдачу квартиры производится не позднее 15 июля года, следующего за тем, в котором Вы получили доход. Налог со сдачи квартиры для так называемых налоговых резидентов составляет 13%.

Как называется доход от сдачи в аренду недвижимости?

Рантье́ (фр. rentier от rente — рента) — лица, живущие за счёт ренты, то есть доходов, получаемых с капитала, как правило, размещённого в виде банковских вкладов, ценных бумаг, доходной недвижимости, земли, бизнеса, а также за счёт доходов, получаемых от авторских прав и гонораров.

Что будет если налоговая узнает что я сдаю квартиру?

В худшем случае, если налоговая выявит факт сдачи квартиры, установит и докажет сумму полученного дохода и неуплаченного налога, грозит вот что. Обязанность уплатить налог — НДФЛ, то есть 13% от дохода. Максимальный срок, за который могут начислить налог, — три года, даже если квартиру сдавали дольше.

Предоставление квартиры сотруднику компании — БУХ.1С, сайт в помощь бухгалтеру

Иногда компании нанимают работников, проживающих в другом городе, а то и другой стране. Работодатель в этом случае может взять на себя расходы по обеспечению таких сотрудников жильем для временного проживания. Рассмотрим налоговые особенности по каждому из вариантов предоставления жилья.

Покупка служебной квартиры

Одним из возможных, но редко используемых на практике вариантов обеспечения жильем иногороднего (иностранного) сотрудника является покупка служебной квартиры. Этот вариант имеет два существенных недостатка. 

Во-первых, компания, являясь собственником квартиры, будет вынуждена учитывать этот объект в составе объекта основных средств и платить с него налог на имущество. Таким образом, возрастает налоговая нагрузка для работодателя.

Во-вторых, организация не сможет без налоговых рисков учесть стоимость приобретенной квартиры при расчете налога на прибыль. Так, согласно официальной позиции Минфина РФ, служебная квартира не является амортизируемым имуществом, используемым для извлечения дохода. Следовательно, амортизационные отчисления по ней не учитываются при налогообложении прибыли (письма Минфина РФ от 24.11.2014 № 03-03-06/2/59534, от 24.01.2019 № 03-03-06/1/3843). Таким образом, при данном варианте работодатель будет нести значительные расходы (в размере стоимости приобретенной квартиры), которые не сможет учесть при налогообложении прибыли.

Поэтому предпочтительным с точки зрения отсутствия вышеприведенных недостатков является вариант с арендой помещения. Причем компания может сама арендовать квартиру, а может выплачивать сотруднику соответствующую денежную компенсацию его арендных платежей.

Аренда жилья для сотрудника

Сначала рассмотрим вариант, когда работодатель самостоятельно арендует квартиру для своего иностранного/иногороднего сотрудника. Платежи за аренду жилья работодатель сможет отнести на «уменьшаемые» расходы либо на основании подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ (как прочие расходы), либо на основании п. 25 ст. 255 НК РФ (как расходы на оплату труда). Но не все так просто.

Чиновники считают, что списание расходов на аренду квартиры в составе прочих расходов невозможно, поскольку порядок учета таких затрат урегулирован ст. 255 НК РФ (письма Минфина России от 30.09.2013 № 03-03-06/1/40369, ФНС России от 28.02.2018 № ГД-4-11/3931@). А раз так, то учесть подобные затраты, согласно официальной позиции Минфина РФ, можно только в размере, не превышающем 20 % от начисленной месячной заработной платы (письма от 22.10.2013 № 03-04-06/44206, от 30.09.2013 № 03-03-06/1/40369, от 28.10.2010 № 03-03-06/1/671).

В своих разъяснениях чиновники ссылаются на ст. 131 ТК РФ, содержащую ограничение: «натуральная» часть зарплаты не должна быть выше 20 % от общей зарплаты. При этом выводы чиновников касаются как ситуации с предоставлением жилья сотрудникам, так и ситуации с возмещением им расходов на проживание. Разница в том, что в первом случае договор аренды заключает сама компания, и она же оплачивает напрямую арендодателю сумму аренды. А во втором случае сотрудник сам подыскивает себе квартиру, сам заключает договор аренды с арендодателем, и сам же ее оплачивает, и затем уже компания-работодатель возмещает понесенные им на аренду жилья расходы.

Более того, по мнению чиновников, такой порядок применяется и в том случае, когда речь идет об аренде жилья для иностранных работников.

В соответствии с п. 4 ст. 255 НУ РФ стоимость бесплатно предоставляемых работникам в соответствии с законодательством Российской Федерации коммунальных услуг, питания и продуктов, предоставляемого работникам налогоплательщика в соответствии с законодательством Российской Федерации порядком бесплатного жилья (суммы денежной компенсации за непредоставление бесплатного жилья, коммунальных и иных подобных услуг), включается в состав расходов на оплату труда. При этом приглашающее иностранного гражданина лицо обязано взять на себя обязательство по обеспечению жильем (пп. «г» п. 3 Положения, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.03.2003 № 167).

На основании этого чиновники делают вывод, что на приглашающую сторону (т.е. работодателя) возложена обязанность только по предоставлению, но не по оплате жилья иностранным гражданам − работникам организации. А значит, затраты на аренду жилья для иностранных работников можно списывать на «уменьшаемые» расходы также только в пределах 20% ограничения (письма Минфина России от 02.05.2012 № 03-03-06/1/216, от 19.03.2013 № 03-03-06/1/8392).

Но суды не разделяют такую позицию и выносят решения в пользу налогоплательщиков (постановления ФАС Московского округа от 05.07.2013 по делу № А40-122173/12-20-621, ФАС Центрального округа от 29.09.2010 по делу № А23-5464/2009А-14-233, ФАС Северо-Западного округа от 11.04.2014 № Ф07-1987/2014, Арбитражного суда Московского округа от 01.10.2015 № Ф05-11410/2015).

Как видим, ситуация спорная, но в случае судебных разбирательств у компаний, включающих в расходы всю сумму аренды жилья, имеются хорошие шансы отстоять свою правоту. Для организаций, не желающих доводить дело до суда, оптимальным будет отнесение на расходы сумм аренды жилья в пределах 20% ограничения.

Есть еще один нюанс, характерный для данного варианта. При аренде квартиры для своего сотрудника компании придется выполнить обязанности налогового агента по НДФЛ в отношении арендодателя (если арендодатель – физическое лицо, не зарегистрированное в качестве ИП). Ведь в данном случае она является источником выплаты дохода. Аналогичные разъяснения приведены в письмах Минфина России от 07.10.2009 № 03-04-06-01/259, от 07.09.2012 № 03-04-06/8-272. Что касается необходимости исчисления НДФЛ в отношении самого работника, обеспеченного жильем, мы расскажем чуть позже.

Другой вариант – работник сам арендует квартиру для проживания, а организация компенсирует ему понесенные затраты. Как мы уже упомянули ранее, и в данном случае чиновники разрешают учитывать при налогообложении сумму компенсации только в пределах 20% ограничения. И опять же, как и в предыдущем варианте, судебная практика в данном случае также на стороне налогоплательщиков.

НДФЛ и страховые взносы

Также при предоставлении иногороднему или иностранному работнику для временного проживания квартиры следует учитывать особенности, связанные с НДФЛ и страховыми взносами.

Так, в соответствии с официальной позицией ведомств оплата организацией аренды жилых помещений, предоставляемых приезжим гражданам, и денежная компенсация, выплачиваемая работодателем на возмещение расходов по найму жилого помещения, подлежат обложению страховыми взносами и НДФЛ (письма Минфина России от 18.05.2012 № 03-03-06/1/255, от 16.05.2018 № 03-04-06/32677, от 12.02.2019 N 03-04-06/8405, от 19.03.2021 № 03-15-06/19723, ФНС России от 10.01.2017 № БС-4-11/123@).

Однако данную позицию нельзя назвать бесспорной. Дело в том, что оплата жилья иногородним либо иностранным сотрудникам непосредственно связана с выполнением ими своих трудовых обязанностей и имеет компенсационный характер. Следовательно, арендная плата не должна включаться в налоговую базу по НДФЛ.

Арбитражные суды с таким аргументом соглашаются. Например, в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.09.2013 № А19-2330/2013 был сделан упор на ст. 169 ТК РФ, в которой прописана обязанность работодателя обеспечить возмещение работнику расходов по обустройству на новом месте жительства в случае переезда на работу в другую местность. Суд признал оплату за проживание работника обустройством на новом месте жительства с учетом того, что порядок этих выплат определяется именно в трудовом договоре. И, ссылаясь на действующий еще в то время п. 3 ст. 217 НК РФ, освобождающий от НДФЛ выплаты компенсационного характера, установленные законодательством РФ, принял сторону налогоплательщика.

В другом деле (Постановление ФАС Уральского округа от 08.06.2012 № Ф09-3304/12) аргументом послужило то, что произведенные обществом выплаты арендодателям жилых помещений связаны с исполнением иногородним сотрудником своих должностных обязанностей. Иначе говоря, сотрудник не мог бы исполнять свою работу, если бы жил в другом месте. Поэтому оплата аренды квартиры произведена прежде всего в интересах работодателя. А значит, дохода у работника не возникает.

Это далеко не полный перечень судебных решений, вынесенных в пользу налогоплательщиков. Есть и другие (Постановления ФАС Дальневосточного округа от 25.01.2013 № Ф03-5923/2012, ФАС Западно-Сибирского округа от 02.09.2011 по делу № А70-10656/2010, ФАС Московского округа от 21.03.2011 № КА-А40/1449-11, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.08.2014 № Ф07-6326/2014, Арбитражного суда Поволжского округа от 03.06.2015 № Ф06-23993/2015, Ф06-23996/2015).

Поэтому если организация готова к спорам с налоговиками, то она может не начислять НДФЛ и страховые взносы со стоимости арендной платы за квартиру для проживания иностранного работника.

Налог с аренды квартиры: сколько платить?

Налогомания » Физические лица

Содержание статьи

  1. Сдать квартиру в аренду. А налоги?
  2. Бизнес – аренда


Некоторым семьям повезло, и они имеют сразу несколько жилых объектов недвижимости. Сдать квартиру в аренду – реальный способ заработать. Канули те времена, когда квартиры сдавали сами, рискуя получить порчу имущества, лишь бы не платить налог. Сейчас практически все сдают квартиры в аренду официально, но вот как платить налоги с этого дохода знают не все.

Сдать квартиру в аренду. А налоги?

Многих интересует вопрос: сдаю квартиру, как платить налоги? Прибыль с аренды собственных квартир предполагает оплату налога на доходы физических лиц. Для этого не надо иметь статуса юридического лица или быть индивидуальным предпринимателем. Доход от этой деятельности облагается по ставке 13 %, платить следует после окончания года, подав декларацию от своего имени в налоговую инспекцию.
Декларация имеет унифицированную форму, удобнее всего воспользоваться электронным вариантом (http://gnivc.ru/software/free_software/software_fl/ndfl_3_4/). Называется эта декларация 3-НДФЛ. Следует четко понимать, что в законе прописано, что человек может сдавать квартиру в аренду и налог только подоходный заплатить, в случае, если собственное жилье для получения дохода в единственном экземпляре.

При наличии нескольких квартир или нежилого помещения, которые будут сдаваться, необходимо получить статус предпринимателя

. Оплачивать налог следует каждый год до 30.04.

Бизнес – аренда

Аренда квартир – неплохой бизнес. Они сдаются краткосрочно и на долгий период, но налоги платятся помесячно или поквартально авансовыми платежами. Для инспекции не важно: сдается в аренду собственное или чужое жилье, аренда или субаренда происходит. Для предпринимателей занимающихся арендой недвижимости предусмотрена упрощенная система налоговой отчетности (УСНО), где можно вычесть собственные расходы на аренду, покупку мебели для квартирантов или квартплату за коммунальные услуги из налоговой базы.
Президентом государства выдвинута инициатива: отменить налог на аренду квартир физическим (при аренде одной квартиры), но она пока никем не поддержана. Сейчас налоговая система борется с неплательщиками и уклонистами, выявляя и штрафуя за неуплату и незаконную предпринимательскую деятельность.

Что еще почитать по теме:

Как налоговики «работают» с теми, кто сдает квартиры в аренду

Налоговая служба объявила войну гражданам-арендодателям, которые «забывают» платить НДФЛ с полученного дохода. Как часто бывает, ФНС уже рассказывает о первых победах. «Главбух» выяснил, каким образом налоговики находят арендодателей и насколько опасно сдавать квартиру, не перечисляя 13 процентов в бюджет.
Психологическая атака пока остается самым мощным оружием в арсенале налоговой службы. Собственники жилья уже изрядно напуганы масштабной кампанией, которую налоговики развернули в СМИ. В большинстве случаев ситуация выглядит так: от своих источников инспекторы узнают, что человек сдает квартиру. Они направляют хозяину письмо, где требуют заплатить НДФЛ, в противном случае грозят судом. Многие арендодатели предпочитают не спорить.

От инспекторов мы узнали, из каких источников налоговики обычно получают информацию о сдаче квартир. От юристов — в каких случаях имеет смысл спорить с инспекторами.

Кто рассказывает налоговикам о сдаче квартир

У инспекторов есть несколько источников информации.

Государственные ведомства

Узнать о «серой» сдаче квартир налоговикам в основном помогают два государственных ведомства: Федеральная миграционная служба РФ и Федеральная регистрационная служба РФ.

Федеральная миграционная служба. Каждый иностранец, легально приехавший в Россию, состоит на миграционном учете. Все юридические моменты прописаны в Федеральном законе от 18 июля 2006 г. № 109-ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации». Правила миграционного учета утверждены постановлением Правительства РФ от 15 января 2007 г. № 9. В этом документе сказано, что иностранец обязан подать в территориальный орган ФМС России заявление о регистрации по месту своего пребывания. Если речь идет о съемной квартире, то — в этой квартире.

«От ФМС мы узнаем, по каким адресам живут иностранцы, затем находим собственников этих квартир и предлагаем заплатить налог», — рассказывают «Главбуху» московские инспекторы.

Федеральная регистрационная служба. У чиновников есть сведения о людях, у кого в собственности находится две квартиры и более. Для налоговиков это повод заподозрить, что одна из них сдается. В итоге письма от инспекторов с предложением заплатить НДФЛ порой получают люди, которые и не думали сдавать квартиру.

Военные части. Сразу уточним: связи между налоговиками и военными частями налажены далеко не везде. Но в тех регионах, где это есть, например в Ульяновской области, налоговики располагают отличным дополнительным источником информации. Бухгалтерия выделяет военнослужащим деньги на съем жилья и требует предоставить копию договора аренды. Эта копия может быть передана налоговикам.

Коммерческие структуры

Разумеется, получить информацию от представителей бизнеса налоговикам труднее, чем от государственной структуры. Как правило, это удается только в одном случае — в рамках выездной проверки, когда инспекторы получают доступ ко всем документам.

Риэлторы. Когда арендаторы находят квартиру через посредника, они заключают два договора: с хозяином — о найме жилого помещения и с риэлтором — об оказании услуг. Экземпляр второго договора остается у риэлтора. Налоговики могут обнаружить этот документ во время проверки. Впрочем, рассказывают инспекторы, порой коммерческие структуры «сдают» своих клиентов и не дожидаясь проверки. Дальше дело техники — найти хозяина помещения и напомнить ему об обязанности перед бюджетом.

Крупные организации, которые снимают квартиры для сотрудников. Сотрудник приносит в бухгалтерию договор найма жилого помещения, получает компенсацию, а копия документа остается у работодателя. При проверке бухгалтеры вынуждены показывать эти документы инспекторам.

Другие источники

Соседи и участковые милиционеры — вот самые «разрекламированные» налоговиками источники. Глава ФНС России Михаил Мокрецов призывает людей рассказывать о соседях, сдающих квартиры. Это и есть психологическая атака: благодаря СМИ у собственника жилья должно сложиться стойкое убеждение, что рано или поздно соседи «доложат». На самом деле таких случаев пока немного. У участкового милиционера также нет стимула работать с «серыми» арендодателями. Ведь подобная деятельность не входит в его обязанности.

По-настоящему опасным источником являются сами бывшие арендаторы. Например, они поссорились с собственником и вынуждены искать новое жилье. Ничто не мешает им обратиться в налоговую и рассказать, в какие сроки и за какую плату они снимали квартиру. В качестве доказательства они могут показать договор о найме жилого помещения.

Как инспекторы «работают» с хозяевами квартир

Посмотрим, как работали налоговики с «серыми» арендодателями в 2007 году — именно тогда инспекторы стали уделять повышенное внимание сдаче квартир. Сначала они собирали информацию — итогом стал список потенциальных декларантов, то есть людей, которые в 2006 году сдавали квартиры, получали доход и, соответственно, обязаны были не позднее 30 апреля 2007 года его задекларировать. Затем вычеркнули тех, кто сдал декларацию, а остальным арендодателям направили письма с предложением явиться в инспекцию для «воспитательной беседы». Право вызывать к себе налогоплательщика инспекторам дает подпункт 4 пункта 1 статьи 31 Налогового кодекса РФ.

В ходе беседы налоговики предлагали собственнику квартиры самостоятельно (то есть без суда) уплатить НДФЛ по итогам 2006 года. Причем довольно часто у инспекторов не было документов, которые бы подтверждали получение дохода. То есть заставить собственника заплатить 13 процентов в судебном порядке они бы не смогли.

КОММЕНТИРУЕТ ЧИНОВНИК
Ольга ГАСАНОВА, начальник отдела камеральных проверок № 2 ИФНС России по Железнодорожному району г. Ульяновска

— Информацию о том, кто сдает квартиры, мы получаем от Федеральной миграционной службы, от военных частей, руководителей ЖКХ, риэлторов и от простых граждан по телефону доверия. Причем самого договора о найме помещения у нас может и не быть. Достаточно пригласить хозяина в инспекцию, рассказать, что нам известно о факте сдачи квартиры, и попросить уплатить налог. Как правило, уже через несколько дней люди подают декларации.

В каких случаях требования заплатить НДФЛ незаконны

Разумеется, НДФЛ, полученный от сдачи квартиры, нужно платить. Но, с другой стороны, тот факт, что хозяина квартиры пригласили «побеседовать» в инспекцию, вовсе не значит, что налоговики располагают стопроцентными доказательствами. Более того, бывают случаи, когда человек на самом деле не сдает квартиру, а инспекторы между тем требуют уплатить налог. Например, хозяин квартиры заключил договор о сдаче сроком на год, а потом поссорился с квартиросъемщиками, и те съехали намного раньше. Документ попал к инспекторам, и они требуют заплатить НДФЛ с дохода за все 12 (!) месяцев.

Как быть в таком случае? Можно привести следующие аргументы. Договор — это только намерение хозяина сдавать свою квартиру. В дальнейшем стороны могли передумать, расторгнуть договор, в конце концов, арендатор мог перестать платить. А базой для НДФЛ служит как раз фактически полученный доход. Значит, чтобы начислить налог, помимо договора нужно иметь документ, подтверждающий получение дохода, — расписку или платежное поручение.

В большинстве случаев у налоговиков такого документа нет. Соответственно, требования заплатить НДФЛ незаконны. Однако когда человек отказывается, начинается психологическая атака. Например, инспекторы грозятся, что устроят очную ставку с квартиросъемщиками или даже вызовут тех в суд. Впрочем, налоговики сами понимают — к тому времени, когда состоится заседание суда, эти люди уже скорее всего перестанут снимать квартиру и вряд ли их вообще удастся найти. Поэтому, потерпев фиаско в психологической атаке, налоговики скорее всего оставят собственника квартиры в покое.

В целом с физическими лицами налоговикам спорить намного труднее, чем с юридическими. С хозяина квартиры, если только он не является индивидуальным предпринимателем, нельзя взыскать налог в бесспорном порядке. Если собственник отказывается платить, у инспекторов не остается иного выхода, кроме как обратиться в суд. А делать этого налоговикам не хочется.

«В суд мы не пойдем. Зачем? В конце концов, на одного такого упрямого найдется десяток людей, которые заплатят НДФЛ. Лучше мы с ними будем работать, чем по судам ходить», — объясняет инспектор на условиях анонимности.

Что нужно знать тем, кто платит НДФЛ с арендной платы за жилье

Для тех, кто действительно обязан платить НДФЛ с доходов от сдачи жилья в аренду, мы привели ответы на самые часто задаваемые вопросы.

Нужно ли платить налог за предыдущие годы «серой» сдачи?

Многих пугает мысль: вдруг инспекторы заставят заплатить налог за все предыдущие годы аренды? Например, в 2007 году собственника вызывают в инспекцию, проводят «воспитательную беседу», в итоге он решает заплатить налог по доходам, полученным в 2006 году. Но на самом деле квартира также сдавалась и в 2005 году, и в 2004-м … Не придется ли платить налог и за эти периоды?

На практике инспекторы этого не требуют — они ограничиваются текущим налоговым периодом. В декларации 3-НДФЛ (раздел «Доходы от источников в Российской Федерации, облагаемые налогом по ставке … процентов») хозяин квартиры указывает «доход от сдачи квартиры в аренду в 2007 году», реквизиты договора, а также ставку — 13 процентов. Копия самого договора и расписка о получении денег прилагаются к декларации.

Нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя?

Особенности исчисления НДФЛ для граждан, сдающих квартиры, прописаны в статьях 228 и 229 Налогового кодекса РФ. Регистрироваться в качестве предпринимателя не нужно.

В какой срок подавать декларацию и уплачивать налог?

Налоговый кодекс предусматривает два варианта: собственник квартиры может получать доход до конца налогового периода (года) либо прекратить сдавать жилье где-то в середине года. Правда, второй случай не так часто встречается на практике.

Квартиру сдают до конца налогового периода (года) или дольше. Например, хозяин заключает с жильцом договор на год — с 1 марта 2007 года по 1 марта 2008 года. Он обязан заплатить НДФЛ с дохода, который был получен с 1 марта по 31 декабря 2007 года. Для этого не позднее 30 апреля 2008 года хозяин должен подать декларацию, а не позднее 15 июля 2008 года — заплатить налог.

Сдача квартиры в аренду прекращается раньше, чем заканчивается налоговый период (год). Продолжим наш пример. После 1 марта 2008 года собственник уже не сдает свою квартиру — вплоть до конца года. В этом случае он теоретически обязан подать декларацию в течение пяти рабочих дней с момента прекращения деятельности. И не позднее чем через 15 календарных дней после подачи декларации заплатить НДФЛ.

Сразу скажем: данная норма пункта 3 статьи 229 Налогового кодекса РФ вызывает много вопросов. Ведь собственник жилья не может заранее, в марте, знать, будет ли квартира еще раз сдана до конца года или нет. Юристы советуют вообще не обращать внимания на эту спорную норму.

КОММЕНТИРУЕТ ЮРИСТ
Алексей МАСЛОВ, ведущий юрисконсульт компании «Налоговая помощь»:

— На мой взгляд, норма о пятидневном сроке — пункт 3 статьи 229 Налогового кодекса РФ — сформулирована крайне невнятно. Что значит «прекращение деятельности и (или) прекращение выплат»? Допустим, кто-то сдает квартиру, в середине года заканчивается договор, жильцы съезжают. Значит, собственник прекращает получать доход. Но деятельность-то может продолжаться! Например, можно искать новых арендаторов. Если хозяин квартиры их найдет, он вновь начнет получать доход в текущем налоговом периоде. А если нет — собственник ведь не виноват, он действительно не мог заранее, в пятидневный срок, сказать, найдет он до конца года новых жильцов или нет. Поэтому требование пункта 3 статьи 229 Налогового кодекса РФ о пятидневном сроке спокойно можно игнорировать.

Вызывает ли подозрение низкая цена в договоре аренды?

Некоторые собственники указывают в договоре найма заниженную цену. Правда, налоговики могут рассчитать налог самостоятельно, исходя не из цифры, указанной в договоре, а из рыночной цены. Такое право им дает статья 40 Налогового кодекса РФ. Но на практике это встречается редко.

«Хорошо, что собственник вообще решил заплатить НДФЛ — таких случаев пока не так много. Мы, конечно, имеем представление о рыночных ценах — сейчас много информации по сдаче квартир есть в Интернете, но вплотную с теми, кто занижает сумму договора, пока не работаем», — делятся налоговики.

Впрочем, хозяин квартиры, занижая цену в договоре, может столкнуться с другой, не налоговой проблемой. Квартиросъемщики заплатят только официальную часть, по договору, и у собственника не будет ни одного шанса доказать, что изначально речь шла о другой сумме. Получить от арендаторов «серую» часть не получится даже в суде. Поэтому если квартира сдается малознакомым людям, довольно рискованно сильно занижать цену договора.

В помощь тем, кто сдает квартиры: для чего нужен договор аренды и что там надо указать

С одной стороны, договор найма квартиры — опасный документ: если он попадет к налоговикам, то позволит им доначислить НДФЛ. Но, с другой стороны, попытка обойтись без договора может привести к еще более печальному результату, чем доначисление НДФЛ. Договор найма позволяет собственнику быть уверенным, что квартира и имущество останутся в полной сохранности, а арендатору — что хозяин неожиданно не выселит его из квартиры, не вернув залог.

Этот документ составляется по типовой форме, образец мы привели на стр.1, стр.2. Есть несколько принципиальных моментов, на которые мы хотели бы обратить внимание.

1. Приложите к договору опись ценного имущества. Если в квартире есть ценное имущество — дорогая мебель, бытовая техника, — то перед сдачей составьте опись и приложите ее к договору. Укажите, что в случае порчи арендатор должен возместить ущерб (п. 1.3, 3.15 договора). Обговорите, каким образом может быть возмещен этот ущерб, укажите цену данного имущества.
2. Уточните, кто оплачивает коммунальные услуги. Как вариант, коммунальные платежи может производить хозяин, а электроэнергию и телефон — арендатор. В этом случае перед сдачей необходимо снять показания счетчика электроэнергии (п. 3.6, 3.11 договора).
3. Уточните, за чей счет происходит ремонт в случае аварии или другого ЧП. Как правило, хозяин квартиры оплачивает ремонт в том случае, если в происшедшем нет вины арендатора. Например, ЧП произошло из-за того, что в квартире очень старая сантехника. Если же авария по вине жильца, то он и должен платить (п. 3.7, 3.14 договора).
4. Уточните порядок расторжения договора. Юристы советуют собственникам квартир использовать такую формулировку: «…договор также может быть расторгнут любой из сторон на основаниях, предусмотренных законодательством» (п. 5.1 договора). Одно из таких оснований — существенное изменение обстоятельств — статья 451 Гражданского кодекса РФ. Другими словами, если значительно выросли цены на квартиры, а договор не позволяет хозяину поднять плату, он может в одностороннем порядке расторгнуть договор, сославшись на существенное изменение обстоятельств. А затем найти новых арендаторов, согласных платить больше. Кстати, квартиросъемщики также имеют право в одностороннем порядке расторгнуть договор.

При досрочном расторжении одна сторона должна предупредить другую не позднее, чем указано в договоре (п. 5.2 договора).

Вам надо по-другому работать с наличкой. Кого прижмут налоговики и банки? Забирайте запись, пожалуй, лучшего вебинара «Клерка»: «Как будут контролировать наличку по 115-ФЗ». 

Только сегодня можно забрать запись со скидкой 60%. Программу вебинара смотрите здесь

Требования и процессы лицензирования жилой недвижимости

E-Solution для аренды жилья

Добавление / удаление местоположений

Электронная подача документов / платеж

Доверенность на аренду жилого дома

На 2018 год и в соответствии с Налоговым кодексом модельного города все владельцы налогооблагаемой собственности, пользующиеся услугами компании по управлению имуществом (PMC), должны получить TPT и использовать налоговую лицензию, независимо от того, нанимает ли владелец управляющего имуществом или другого лица. брокер, осуществляющий надзор за хозяйственной деятельностью собственника, включая подачу налоговых деклараций от имени собственника.

Для Регистрационной лицензии PMC нет никаких связанных сборов, обязательств по продлению или регистрации. Счета за продление за 2018 год будут выставлены каждому лицензированному бизнесу в том же формате, что и уведомления за 2017 год. PMC должна пройти успешную регистрацию PMC, чтобы иметь доступ к электронному решению по аренде жилья для PMC.

Есть несколько способов, которыми PMC может получить лицензию TPT от имени PO. Либо владелец собственности (ЗП), либо КУП могут заполнить и подать заявление ТОЛЬКО на аренду жилой недвижимости.ЧВК, которые заполняют и подают эти заявки от имени своих клиентов на заказ, должны предоставить соответствующие формы доверенности (POA), чтобы подтвердить свои полномочия действовать от имени POA.

Кроме того, официальным названием свойства должно быть имя, используемое в приложении TPT. Для большинства заказов на покупку это имя владельца.

Владельцы собственности, совместно владеющие несколькими локациями арендуемой собственности, могут сохранить одну лицензию, которая представляет все локации по номеру локации.В среднем, после подачи заявки «Только аренда жилья », ЧВК начнут получать номера лицензий на закупку в течение примерно через 7-10 рабочих дней после того, как ADOR получит и обработает заявку. Обратите внимание на важность предоставления полных и точных заявлений и обеспечения того, чтобы КУП указал почтовый адрес КУП в заявке.

ЧУП

, которые не владеют и / или не арендуют недвижимость, а представляют только ЗП, должны отменить свою существующую лицензию TPT и подать заявку на получение лицензии на управление имуществом.Тем не менее, ЧВК, которые занимаются другой налогооблагаемой деятельностью, должны сохранять активную лицензию TPT в дополнение к регистрации PMC, чтобы сообщать об этой деятельности.

ЗП с недвижимостью в нескольких городах не нуждаются в разных лицензиях для каждого города. Одна лицензия может представлять несколько юрисдикций; однако, если заказчик решит работать с несколькими PMC, потребуется отдельная лицензия для каждой PMC. Кроме того, если ЗП владеет несколькими объектами собственности, а ОНК представляют только некоторые из них, штат Аризона потребует от ЗП иметь отдельные лицензии для каждой ОНК, представляющей ЗП.

Плата за лицензию, относящуюся к территориям с несколькими юрисдикциями, может варьироваться в зависимости от местоположения. Список сборов можно найти в Интернете на четвертой странице заявки JT-1. Эта информация также доступна на обратной стороне Заявления на аренду только жилого дома.

PMC может отправить лицензию на регистрацию в электронном виде непосредственно по адресу [электронная почта защищена].

Обратите внимание: компаниям PMC не нужно повторно подавать заявки на лицензии TPT для своих клиентов, у которых они есть в настоящее время. Существующие в настоящее время лицензии TPT могут быть задействованы для регистрации PMC.

Также существует ограничение на 999 локаций на одного владельца собственности для лицензий TPT; однако для регистрации PMC это другой процесс, поскольку PMC теперь привлекаются к лицензиям TPT своих клиентов. ОНК не будет иметь дело с ограничениями на количество связанных лицензий PO TPT.

После завершения обработки заявки на регистрацию PMC, PMC должна уведомить ADOR об аннулировании лицензии TPT.

Кроме того, в лицензии TPT PO для LLC есть некоторые проблемы, потому что владельцы не хотят предоставлять свои номера социального страхования (SSN).Однако в штате Аризона предприятия, которые обязаны подавать и переводить TPT, также должны заполнить заявку JT-1. Раскрытие владельцев бизнеса, должностных лиц, членов, партнеров или менеджеров, а также их индивидуальных SSN в качестве идентифицирующей информации является обязательным, и ADOR может запросить эту информацию. Это требование соответствует 44 другим штатам.

НАЗАД В начало


Аренда жилья E-Solution

ОНК

должны подавать и перечислять налоги от имени владельцев собственности клиентов, используя номера лицензий ЗП на AZTaxes.губ. Для участия в решении по электронной почте PMC должны заполнить и подать заявку на лицензию на управление недвижимостью . Кроме того, для получения лицензий для индивидуальных владельцев собственности PMC с доверенным лицом, зарегистрированным в ADOR, необходимо будет заполнить и подать заявку только на аренду жилья от имени владельцев недвижимости.

Участие в аренде жилого фонда и прекращение его использования

Если у заказчиков есть лицензия TPT, PMC будет подключать или «привлекать» (нажмите здесь, чтобы увидеть аббревиатуры и определения жилищной аренды) TPT лицензии PO на регистрационную лицензию PMC для подачи и оплаты от их имени.PMC может привлекать лицензированных PO при условии, что доступна вся информация, такая как номер лицензии PO и точное название компании. Затем заказ на покупку будет добавлен в профиль пользователя PMC на AZTaxes.gov. Заказчикам не нужно создавать профиль пользователя AZTaxes.gov отдельно.

PMC должны принять во внимание, что дата взаимодействия не имеет обратной силы по отношению к тому моменту, когда PMC впервые начала управлять, а вступит в силу либо с , 1 января 2018 года, , либо с текущей даты. Хотя дата не имеет обратной силы, она может отражать будущее на один год.

ОУП

также должны отметить, что процесс взаимодействия отличается от установления связи. PMC может обновлять, отменять и подавать индивидуальную лицензию TPT во время процесса связывания. Если PMC получает нового клиента, PMC может подключиться немедленно или до возврата файлов PMC за период. ЧВК с клиентами, которые предпочитают регистрировать лицензию ЧУП и платить самостоятельно, не обязаны привлекать этих клиентов на AZTaxes.gov.

Если владелец покидает PMC, старая PMC должна выйти из участия в последний собранный период, в противном случае старая PMC по-прежнему несет ответственность за подачу документов и оплату.ЗП может отключить PMC, позвонив в ADOR по телефону 800-352-4090. Никакого другого сообщения или раскрытия не требуется.

НАЗАД В начало


Жилая аренда: добавление / удаление локаций

Если ЗП желает добавить новое или удалить местонахождение, ЗП или ОУП с действующим ЗП, работающие от имени ЗП, должны заполнить форму обновления бизнес-счета в электронном виде на AZTaxes.губ. После обработки новое местоположение будет отражать лицензию на закупку в профиле пользователя PMC AZTaxes.gov.

НАЗАД В начало


Аренда жилья: электронная подача / оплата

В настоящее время ADOR имеет новые возможности для электронных файловых и платежных услуг. В соответствии с недавними изменениями в законах об электронной регистрации и платежах, компания, имеющая более одного местоположения, должна подавать документы в электронном виде.Кроме того, если вы не платите электронным способом, компания должна осуществить платеж с помощью формы TPT-V (ваучера). Благодаря электронному решению ADOR больше не будет отправлять налоговые декларации налогоплательщикам по почте.

Новые требования к электронным файлам и платежам вступили в силу для налоговых периодов с января 2018 г. или после этой даты. В феврале 2018 г. податели заявок на жилищную аренду начали использовать этот метод для подачи налоговых деклараций за период января 2018 г.

Согласно статуту Аризоны A.R.S. § 42-1129 и 42-5014, порог требований к электронным платежам и регистрации следующий:

  • Годовые обязательства по TPT в размере 5000 долларов США в 2020 году
  • 500 долларов США в виде годовых обязательств по TPT в 2021 году и в последующий период

Существует также штраф за электронный перевод денежных средств (EFT) в размере пять процентов .Обратите внимание, что пороговые значения для требований к электронной регистрации и оплате применяются к лицензиату или налогоплательщику / заказчику.

Кроме того, современная технология ADOR позволяет использовать электронный чек; поэтому при оплате всех лицензий единовременно, дебет со счета будет отображаться как отдельные дебетовые операции. По мере появления технологических обновлений ADOR будет рассылать сообщения через AZTaxes.gov. К сожалению, ADOR не может хранить информацию о банковских счетах через AZTaxes.gov в формате загрузки решения для электронной подачи документов.

Затем многие задаются вопросом, могут ли они подать декларацию TPT за один период, когда арендаторы предоплачивают арендную плату за трех- или шестимесячную сезонную аренду. Это зависит от того, что выбранная частота подачи определяет подачу возврата. Если налогоплательщик является сезонным налогоплательщиком, возврат подлежит оплате за каждый указанный месяц. Если налогоплательщик платит ежемесячно, декларацию необходимо сдавать каждый месяц. Если налогоплательщик платит ежеквартально, возврат должен производиться в конце каждого квартала. Если налогоплательщик является годовым налогоплательщиком, в конце периода подачи необходимо подать одну декларацию.Предприятия должны подавать налоговую декларацию о льготах по сделке, даже если за налоговый период нет налоговых обязательств.

Решение для электронных файлов позволяет выполнять массовую подачу всех заказов на покупку и доступно в одной форме до 7000 строк. ОУП должны сообщать по одному местоположению в каждой строке. ЧВК могут предоставлять отчеты от имени лицензированных клиентов в следующих бизнес-классификациях:

  • Временное жилье
  • Сити Отель
  • Городское дополнительное временное жилье
  • Аренда коммерческой недвижимости
  • Аренда жилья

Кроме того, в новом шаблоне электронного решения не будет предварительно заполняться отчетная информация за предыдущий месяц.Однако ЧВК могут загружать информацию прямо на AZTaxes.gov.

После завершения платежа электронным файлом PMC получат отдельные письма с подтверждением на каждый поданный возврат TPT. Номера подтверждений также доступны в пункте меню «История возврата электронного файла TPT». Заказы на покупку должны быть зарегистрированы на AZTaxes.gov и связаны с PMC для просмотра этой информации.

PMC

также могут загружать несколько файлов и производить платежи, что является эффективным решением для PMC, которые представляют PO с различной частотой подачи заявок.PMC хотят гарантировать, что каждый файл не повторяет номера лицензий TPT, чтобы избежать ненужных ошибок.

Наконец, если PMC необходимо заполнить измененную декларацию по отдельному TPT, эта измененная декларация не может быть подана с использованием решения с электронным файлом. Тем не менее, существует электронный вариант, так как возврат TPT отдельного ЗП может быть изменен ЗП или КУП в качестве представителя в аккаунте ЗП на AZTaxes.gov.

НАЗАД В начало


Доверенность на аренду жилого дома

С внедрением регистрации PMC в 2018 г. требуется обновленная форма 285-PMC.ЧВК могут ознакомиться с Правилами аренды жилья ADOR или связаться с нами здесь. Доверенность — это соглашение между PMC и клиентом.

Обратите внимание, что ADOR требует наличия подписи «мокрый / живой» для доверенности; но электронная подпись эквивалентна AZTaxes.gov.

Для доверенности владелец, управляющий член или партнер компании должен будет подписать документ. После того, как ADOR получит POA, время ожидания, прежде чем PMC сможет поговорить с ADOR, не проходит. После подачи ЧУП в электронном виде ADOR обрабатывает форму 285-PMC в электронном виде и сразу же предоставляет ее уполномоченному представителю службы поддержки клиентов по запросу.

В настоящее время ЧВК могут обратиться по специальной горячей линии ADOR 602-716-RENT или по электронной почте [электронная почта защищена]. ЧВК также могут узнать об образовательных возможностях ADOR здесь.

НАЗАД В начало

Республика Аризона

Том Симплот | Специально для Республики

Меня недавно спросили, правда ли, что некоторые арендаторы платят налог с продаж, а другие — нет. Короткий ответ: да.

В Аризоне нет единого налога на ренту в масштабе штата, но все города, кроме Флагстаффа и Тусона, в той или иной степени взимают местный «налог на ренту».

Что это значит для вас?

Например, если вы живете в Фениксе, вы платите 2-процентный налог с вашего ежемесячного счета за аренду. Если ваша арендная плата составляет 1000 долларов, вы платите дополнительно 20 долларов, которые идут в общий фонд города. Если вы живете в Кейв-Крик, вы платите дополнительно 3 процента от арендной платы, поэтому вы должны платить дополнительно 30 долларов каждый месяц с арендной платы в размере 1000 долларов. В зависимости от того, в каком городе вы живете, ставки колеблются от 1,5 до 3 процентов. Хотя эти ставки относительно низкие, важно учитывать эти расходы, когда вы думаете о своих расходах по аренде.

Если вы живете в городе и в многоквартирном доме, где взимается арендный налог, он будет указан в ваших арендных документах. Если у вас есть какие-либо вопросы по этому поводу, не стесняйтесь спрашивать своего агента по аренде или управляющего недвижимостью. Весь арендный налог должен быть подан в город, который установил налог.

Вопрос арендного налога может сбивать с толку, потому что не все арендаторы платят одинаковый налог. В зависимости от типа многосемейного сообщества, в котором вы живете, может вообще не взиматься арендный налог.

Однако проблема усложняется тем, что не все арендаторы платят одинаковый налог.В зависимости от города некоторые небольшие дуплексы или четырехэтажные дома могут быть освобождены от уплаты арендного налога. Почему эти объекты не облагаются налогом? Потому что местные руководители города приняли политическое решение сделать это.

Хорошая новость в том, что ставки арендного налога вряд ли в ближайшее время повысятся. Несколько лет назад законодательный орган штата Аризона принял закон, запрещающий любому городу (включая Флагстафф и Тусон) повышать арендный налог без одобрения избирателей. Пока ни один город не просил об этом избирателей.

Том Симплот — президент и генеральный директор Arizona Multihousing Association.

Аренда жилья FAQ | Управление финансов Лос-Анджелеса

Почему я получил уведомление?

Наши записи показывают, что вы зарегистрировали свои единицы арендуемой недвижимости в жилищном департаменте (LAHD) для проведения систематических проверок кодекса. В соответствии с разделом 21.43 LAMC аренда жилья является коммерческой деятельностью и облагается коммерческим налогом города Лос-Анджелеса.В соответствии с разделом 21.03 LAMC , никто не должен «… заниматься каким-либо бизнесом или деятельностью, облагаемой налогом в соответствии с положениями … без получения свидетельства о регистрации и уплаты налога, требуемого в соответствии с ним».

Я не считаю себя занимающимся бизнесом. Что город Лос-Анджелес считает своим бизнесом?

Большая часть деятельности, осуществляемой в пределах города с целью получения прибыли или выгоды, считается занятием коммерческой деятельностью и облагается предпринимательским налогом.В частности, Городской муниципальный кодекс определяет «бизнес» как любую деятельность, предприятие, профессию, торговлю или предприятие любого характера, осуществляемое или участвующее, или обычно проводимое или задействованное с целью получения прибыли, выгоды или преимущества, будь то прямое или косвенное. , налогоплательщику или другому или другим лицам.

У меня есть жилище, которое я сдаю в аренду. Это считается бизнесом?

Доход, полученный от такой собственности, расположенной в пределах города, считается коммерческим доходом и подлежит налогообложению в соответствии с Муниципальным кодексом.Эта коммерческая деятельность классифицируется в соответствии с разделом 21.43 (LRG2)

LAMC.

Должно быть недоразумение. Я зарегистрировался в жилищном отделе и платил 35,52 доллара за квартиру в год за аренду. Есть ли дополнительная плата, о которой я не знаю?

Да. Хотя это правда, что владельцы недвижимости перечисляют плату в размере 35,52 долларов за квартиру в год за систематические проверки кодов (независимо от того, проверяются ли объекты в течение этого года), которые должны проводиться жилищным департаментом, чтобы убедиться, что арендуемая недвижимость соответствует стандартам пригодности для проживания, установленным Согласно законам города о зонировании, налогоплательщик может иметь дополнительные налоговые обязательства в связи с доходами от аренды, полученными с указанной собственности.Это уведомление относится к возможному налоговому обязательству по налогу на прибыль, полученному от арендного дохода. Доход от аренды считается «коммерческим доходом» и облагается бизнес-налогом.

У меня есть несколько жилых объектов недвижимости, от которых я получаю доход от аренды. Есть ли у меня деловые налоговые обязательства?

Если вы сдаете в аренду 4 или более жилых единиц в собственности в пределах города, вам необходимо получить справку о налогообложении бизнеса в Управлении финансов.Однако, если вы получаете доход от аренды 3 или менее единиц жилья по всему городу, вы не будете обязаны уплачивать налоги на бизнес в соответствии с этой классификацией ( LAMC Section 21.43 (LGR2)).

Я арендую несколько объектов недвижимости по всему Лос-Анджелесу. Нужен ли мне отдельный налоговый сертификат для каждого сайта?

Нет. Выручка от всех объектов недвижимости может быть указана в одной налоговой справке. Если вы сообщаете о доходах от нескольких объектов недвижимости, при подаче заявления на получение налогового сертификата предоставьте список арендованных объектов.

На мою собственность зарегистрировано свидетельство об уплате налогов. Как мне ответить на это уведомление?

Напишите номер счета (показанный в верхнем левом углу свидетельства об уплате налогов) в предоставленном заявлении и перечислите адреса собственности или собственности, зарегистрированной в этой учетной записи. Верните документ (ы) в Финансовое управление по адресу, указанному в письме.

Как долго я должен отвечать на уведомление?

Ответ на уведомление требуется в течение 10 рабочих дней.Имейте в виду, что несвоевременная подача соответствующих налоговых деклараций, независимо от непонимания или незнания принципалом налогового кодекса города, может привести к существенным налоговым обязательствам в отношении основной суммы, процентов и штрафов.

Что произойдет, если я не отвечу?

Если вы не ответите, возможно, вы нарушаете LAMC Section 21.03 , и владельцу собственности будет направлено уведомление о несоблюдении.Затем этот офис может приступить к оценочной оценке, как это предусмотрено в разделе 21.16 LAMC . В случае, если будет взиматься оценочная оценка, вы должны будете подать заявку на слушание и явиться вместе со своими записями в Контрольную комиссию. Если вы не потребуете проведения слушания или после того, как заявка не появится, общая сумма оценочной оценки станет окончательной и будет подлежать оплате в соответствии с положениями закона.

Я несу ответственность за уплату городского налога на бизнес последние два года.Какие это проценты и штрафы?

См. Следующие страницы:

Является ли бизнес-налог на арендуемую недвижимость ежегодным налогом?

Да. Налоги, уплаченные в начале года, покрывают налоговые обязательства за весь календарный год.

Сколько стоит налоговое обязательство для бизнеса?

В соответствии с разделом 21.43 LAMC (LGR2) ставка составляет 1,27 доллара за 1 000,00 долларов США или ее дробную часть. Ежегодное обновление налога производится первого января каждого календарного года.Обязательства по обновлению налогов основаны на валовой выручке за предыдущий год. Поскольку налог основан на валовой выручке за предыдущий год, налоговые обязательства как за 1-й, так и за 2-й год основываются на валовой выручке за 1-й год. Для получения помощи в расчетах налогов, пожалуйста, свяжитесь с нами или отправьте заполненное заявление о налоговой регистрации предприятия, [PDF 1 страница, 2,2 МБ] Свидетельство, которое будет выставлено позднее.

Как мне убедиться, что мне больше не начисляются проценты и штрафы? Должен ли я сертифицировать почтовое отправление на однодневную доставку?

Дополнительные пени и пени пересчитываются в начале каждого месяца.Если налоговый перевод получен по почте, проценты и штрафы будут рассчитываться на основе даты почтового штемпеля обратной почты. Вы можете использовать однодневную службу доставки или любого перевозчика по своему усмотрению, но обычная почта (1-го класса), полученная Управлением финансов через USPS, является приемлемой.

Что делать, если я получил это уведомление и больше не владею арендуемой недвижимостью в черте города?

Напишите письмо о том, что вы больше не владеете рассматриваемой собственностью, или укажите дату продажи собственности на обратной стороне формы заявки и верните ответ в Управление финансов.Вы по-прежнему обязаны сообщать о доходах, если вы владели рассматриваемой недвижимостью в течение последних 8 лет. Пожалуйста, укажите валовой доход от аренды за те годы, когда вы владели недвижимостью в течение этого 8-летнего периода, на обратной стороне формы заявления.

Могу ли я платить в рассрочку?

Да. Если ваши общие налоговые обязательства превышают 1000 долларов в год, отправьте заполненное заявление с официальным письмом с просьбой оплатить обязательство частями. Запрос пересылается в отдел биллинга, пока вы ждете дальнейших инструкций.Обратите внимание, что ваша общая сумма обязательств может включать в себя сумму основного долга, процентов и штрафа.

Недвижимость используется в некоммерческих целях. Будет ли это налоговым обязательством?

Если вы получили от IRS форму 501c (3), в которой указано, что эта организация занимается некоммерческой деятельностью, вы будете освобождены от уплаты налогов. Отправьте копию формы 501c (3) в Управление финансов, чтобы зафиксировать свой статус освобождения от уплаты налогов. Однако, если 501c (3) не был получен от IRS, вы должны будете уплатить налоги с дохода, полученного от сдачи в аренду жилой недвижимости.

Куда отправить заявку по почте?

Город Лос-Анджелес
Финансовое управление
RMS Unit MS 178
200 N. Spring Street, RM 101
Los Angeles, CA

-5701

Налоговая информация об аренде недвижимости | Город Чандлер

Аренда недвижимости Определен

Сдача в аренду, лизинг или лицензирование использования недвижимого имущества, расположенного в пределах города Чандлер, арендатору, в фактическом владении. Вся аренда недвижимого имущества облагается налогом независимо от количества арендованных единиц в собственности.Для каждого местоположения требуется отдельная лицензия.

Ставка налога

1,5% от валового дохода от аренды, плюс возможный дополнительный налог на временное жилье (подробности см. В следующем столбце).

Ответственность

Арендодатель несет личную ответственность за уплату налога независимо от того, был он начислен или передан арендатору.

Доплата

Если собрано больше налога, чем причитается, дополнительная сумма должна быть указана как превышение налога.

Срок оплаты

Налоговые декларации должны быть поданы в Налоговое управление штата Аризона в соответствии с крайними сроками подачи . Декларацию необходимо подавать даже при отсутствии дохода.

Налогооблагаемый доход

1. Все общие источники дохода:

  • Плата за коммунальные услуги, если отдельно не учтены и только «сквозные»
  • Услуги горничной и прачечной
  • Возмещение (ущерб, ключи и т. Д.).) получено от арендаторов
  • Невозвратные депозиты
  • Налог на имущество, уплачиваемый арендаторами
  • Плата за общие площади

2. Аренда для церквей, некоммерческих организаций и всех государственных учреждений.

3. Жилые помещения, предлагаемые в обмен на услуги; тем не менее, владельцам квартир разрешается использовать одну квартиру для менеджера или обслуживающего персонала на каждые 50 квартир.

4. Доход, полученный за размещение торговых автоматов в вашем помещении.

Вычеты

Вычеты должны быть правильно разделены во всех документах и ​​бухгалтерских записях.Деловые записи должны храниться и поддерживаться. При отсутствии документации налоги будут исчисляться на основе валовой выручки или рассчитываться на разумной основе.

Общие вычеты включают:

  • Скидки и возврат.
  • Безнадежная задолженность, по которой уплачен налог.
  • Собранный или факторизованный налог с продаж штата и города. При аренде жилья разрешены только городские налоги.
  • Индивидуально измеряемые коммунальные платежи оцениваются арендаторами как «сквозные» платежи.
  • Аренда с последующей сдачей внаем.

Дополнительный налог на временное жилье (краткосрочная аренда)

В дополнение к налогам, взимаемым в соответствии с Разделом 444 [Гостиницы], настоящим взимается дополнительный налог в размере, равном 2,9% (две и девять десятых процента) валового дохода от коммерческой деятельности. любого отеля, занимающегося или продолжающего в городе взимать плату за проживание и / или жилую площадь, предоставленную любому временному лицу.«Временный» означает любое лицо, которое в течение периода менее тридцати (30) последовательных дней, либо за свой счет, либо за счет другого, получает жилье или использование любого жилого помещения, за которое взимается плата за проживание или использование жилых помещений. Это относится к краткосрочной аренде или аренде на время отпуска и требует регистрации в городе Чандлер.

Как приобрести и организовать аренду недвижимости

kate_sept2004 / Getty Images

Покупка второго дома для сдачи в аренду может быть отличной пассивной инвестиционной идеей: вы покупаете дом, ваши арендаторы выплачивают вторую ипотеку, и вы получаете дополнительный доход от арендной платы арендаторов.Инвестиционная собственность — это недвижимость, которую вы покупаете с целью получения дохода от инвестиций за счет дохода от аренды, продажи дома и / или перепродажи в будущем.

Данные, опубликованные Бюро переписи населения США в 2017 году, показывают, что 47 процентов арендной платы принадлежало индивидуальным инвесторам, а арендная недвижимость может приносить 31 процент годового дохода среднего арендодателя.

Покупка второго дома заслуживает серьезных размышлений. В конце концов, владение арендуемым имуществом сложнее, чем время от времени устанавливать водопроводный кран в раковине или ремонтировать кондиционер, когда он выходит из строя в самый жаркий день года.Вот несколько соображений, которые вы, возможно, захотите взвесить, прежде чем сделать решительный шаг.

Первоначальные соображения при покупке второй собственности

Вот несколько вопросов, которые следует задать себе, прежде чем вы серьезно относитесь к покупке второй собственности.

Местоположение имеет значение

Помните, проще заглянуть в недвижимость в другом конце города, чем в двух или более часах езды. Конечно, вы всегда можете использовать местного менеджера, чтобы поддерживать дом в отличном состоянии, но это съест ваш ежемесячный доход от аренды.

Рассмотрите полный финансовый эффект

Сколько денег у вас под рукой, чтобы внести первоначальный взнос или даже полностью оплатить дом? Не забудьте рассчитать приблизительную рентабельность инвестиций (ROI) перед покупкой недвижимости. Оцените, какой доход вы получите от собственности и каковы будут ваши расходы. Вычтите свои расходы из своего дохода, чтобы определить чистый операционный доход.

Также необходимо учитывать другие сборы, в том числе:

  • Страхование
  • Сборы ТСЖ
  • Коммунальные услуги
  • Реклама
  • Дорожные расходы до объекта и обратно
  • Очистка, техническое обслуживание и ремонт
  • Амортизация
  • Профессиональные гонорары (юридические и управленческие)
  • Проценты по ипотеке
  • Налоги

Знать законы

Знаете ли вы законы, когда ваши арендаторы не платят? Например, в некоторых штатах требуется льготный период, если арендатор просрочил арендную плату.Другими словами, вы не можете выселить арендатора до истечения льготного периода, но вы все равно можете взимать штраф за просрочку платежа.

Изучите законы своего штата, прежде чем сдавать в аренду свое пространство, и ознакомьтесь с некоторыми другими моментами, прежде чем вы решите сдавать свой дом, в соответствии с NOLO:

  • Не используйте устаревшие формы аренды или формы аренды, которые не не соблюдают законы вашего штата.
  • Знайте о законах о дискриминации, чтобы случайно не отказать семье в аренде дома и не попасть в иск о дискриминации.
  • Действуйте в соответствии с тем, что вы обещаете своим арендаторам, в противном случае они могут подать на вас в суд или удержать арендную плату за невыполнение того, что вы обещали сделать.
  • Не нарушайте право арендаторов на неприкосновенность частной жизни.
  • Знайте законы о залоге, особенно когда вам разрешено оставить залог.
  • Разрешите любые опасные ситуации в арендуемой собственности и вокруг нее, например, обрушение фундамента или неисправные ступени.

Определите, что вы будете делать, если не можете сдать его в аренду

Вы не всегда сможете сдать свой дом в аренду.У вас могут быть проблемы с поиском арендаторов, возможно, вам придется порвать ковер и залатать гипсокартон. Члену семьи может понадобиться бесплатное место для проживания в течение трех месяцев и т. Д. Другими словами, может быть любое количество причин, по которым доход от вашего дома может иссякнуть. Как это повлияет на ваше финансовое положение? Внимательно подумайте, какие будут последствия, если вы действительно будете полагаться на этот постоянный денежный поток.

Налоги на инвестиции и дома для отдыха

IRS рассматривает арендуемую недвижимость иначе, чем основное место жительства, и по закону вы обязаны сообщать обо всех полученных вами доходах от аренды.Поговорите со своим бухгалтером или налоговым юристом, чтобы узнать, как аренда недвижимости может повлиять на вашу налоговую ситуацию.

«Подоходный налог должен уплачиваться за все деньги, заработанные на собственности. Конечно, все думают о ежемесячной арендной плате. Однако доход также включает в себя любые другие собранные вами деньги, такие как штрафы за просрочку платежа, плату за домашнее животное или даже работу арендатора вместо арендной платы », — говорит Трент Эллингфорд из Института знаний о недвижимости.

Он говорит, что налоги на недвижимость могут включать в себя городские, окружные и / или государственные налоги.С другой стороны, вы можете делать вычеты, которые могут снизить ваш доход и компенсировать другие расходы. Сохраняйте квитанции на рекламу, проезд в собственность и обратно, уборку, ремонт, страхование, коммунальные услуги и т. Д.

Инвестиционная недвижимость для дополнительного дохода

Думаете, вы готовы нажать на курок на инвестиционной собственности? Вот шаги, которые вы можете предпринять.

Знайте, чем отличаются ипотеки для вторых домов и инвестиционной собственности

Думали, что вы могли бы получить ссуду USDA, FHA или VA для ипотеки на свою инвестиционную недвижимость? К сожалению, вы не можете использовать эти обеспеченные государством ссуды для покупки инвестиционной собственности, потому что вы можете получить только один из этих ссуд, если покупаете основное место жительства.

Это оставляет следующие варианты для инвестиционной покупки дома:

  • Обычный заем
  • Джамбо-кредит
  • Кредит жилищного строительства
  • Кредитная линия собственного капитала
  • Рефинансирование при обналичивании

Ваша процентная ставка также может быть выше по ипотеке на арендуемую недвижимость, чем по вашему основному месту жительства, поскольку это дополнительный риск для кредитора. Другими словами, это более рискованно для кредитора, потому что в большинстве случаев вы будете платить свою основную ипотеку, но если денег не хватит, вы, скорее всего, сначала перестанете платить за свою инвестиционную недвижимость.

Кэти Феттке, генеральный директор Real Wealth Network, ведущая подкаста Real Wealth Show и автор книги Retire Rich with Rentals, говорит, что интересно думать о возможностях, доступных каждому, кто хочет арендовать недвижимость. «Fannie и Freddie позволяют получить до 10 обычных кредитов на аренду недвижимости. Для многих людей на дорогостоящих рынках, таких как Сан-Франциско или Нью-Йорк, гораздо легче получить право на инвестиционную недвижимость в более доступном метро, ​​чем претендовать на получение основного места жительства в своем родном городе », — говорит Феттке.

Изучите свои инвестиции

Самое важное, что вы можете сделать, — это найти агента по недвижимости, который знает свое дело. «Не используйте только агента по недвижимости», — говорит Феттке. «Лучше всего искать агента, который специализируется на инвестициях в недвижимость. В идеале поищите поблизости того, кому они принадлежат. Часто у управляющих недвижимостью есть в офисе брокеры ».

Лучшие агенты будут знать, как помочь вам провести исследование, понять стоимость и провести вас через весь процесс покупки.Они также помогут вам выбрать тип недвижимости, который лучше всего подходит вам и вашим потребностям.

Типы недвижимости

Как правило, вы можете выбрать три типа инвестиционной собственности: дома на одну семью, кондо или многоквартирные дома.

  • Дома на одну семью предлагают меньшую денежную доходность, чем единицы жилья, в которых могут проживать несколько арендаторов. Учитывайте свой потенциал денежного потока по большинству соображений.
  • Вам нужно будет позаботиться обо всем содержании дома на одну семью, кроме ассоциации домовладельцев (ТСЖ), которая принимает решения и регулирует положение членов, проживающих в этом доме.
  • Нет убедительных доказательств того, что дома на одну семью увеличивают доходность ваших инвестиций, но определенные районы и объекты недвижимости могут со временем увеличить потенциал возврата ваших инвестиций.

Инвестиционные стратегии

Следите за развивающимися рынками, оценивайте почтовый индекс и район. Определите, выросли или снизились продажи существующих домов, выросла ли арендная плата в том типе жилья, который вы рассматриваете, и проверьте общий рост в этом районе. Построен ли новый школьный округ, а также много нового строительства? Если это так, вы можете быть на правильном пути к лучшему месту для сдачи в аренду.

Как признательность вписывается в общую картину? Другими словами, спросите себя, считаете ли вы, что окончательная окупаемость ваших инвестиций окупится в долгосрочной перспективе.

Другая стратегия — избегать чрезмерно раздутых рынков недвижимости, на которых вы будете много платить за объект недвижимости, но не будете иметь особой гибкости с точки зрения ценообразования на аренду, поскольку рынок будет определять цены на аренду (хорошие примеры Калифорния и Нью-Йорк). Изучите недвижимость, которая имеет более низкую первоначальную стоимость и имеет больший потенциал для увеличения и возврата инвестиций.

Найдите подходящую недвижимость

Эллингфорд говорит, что, пытаясь занять свою нишу на рынке аренды, вы являетесь владельцем бизнеса и должны думать так же. «Недвижимость, которую вы покупаете, должна быть такой, которую легко сдавать в аренду и которая, вероятно, будет оценена по достоинству. Это не обязательно будет дом, который вы купили бы, чтобы создать семью », — говорит он.

Вот несколько факторов, которые следует учитывать при оценке арендуемой недвижимости, согласно Эллингфорду:

Вакансии: Район с большим количеством вакансий не может быть хорошим местом для сдачи в аренду.

Район: Район, который вы выберете для сдачи в аренду, привлечет определенный тип арендаторов. Например, у вас останутся студенты, снимающие жилье, если вы купите дом рядом с колледжем или университетом.

Школьный округ: Это важно, если вы планируете сдавать в аренду семьям. Дом с хорошей школьной системой позволит вам брать более высокую арендную плату, но цены на жилье, как правило, будут выше.

Уровень преступности: Узнайте уровень преступности в этом районе.

Доступность: недвижимость должна быть рядом с основными транспортными артериями и местами для работы.

Удобства: Насколько близко находится отель к городским паркам, фитнес-центрам и магазинам?

Прежде всего, Эллингфорд рекомендует не привязываться эмоционально к дому, который не приносит достаточного дохода.

Финансирование вашей второй собственности

Ответив на все вышеперечисленные вопросы, вы, вероятно, получите довольно хорошее представление о том, как вы будете финансировать свою вторую собственность. Одна из самых важных вещей, которую вы можете сделать, — это получить предварительное одобрение ипотеки, чтобы вы знали, сколько банк готов предоставить вам ссуду.Предварительное одобрение ипотеки — это как зеленый свет при покупке дома. Вы предоставляете своему кредитору информацию о своем доходе, долгах и активах, а кредитор проверяет ваш кредит. После утверждения вы получите оценку кредита с указанием суммы, которую вы сможете получить у этого кредитора.

Внесите значительный первоначальный взнос: вам нужно будет внести не менее 20 процентов за арендуемую недвижимость, но если вы хотите выглядеть более привлекательно для кредитора, вы можете внести более 20 процентов.

Будьте сильным заемщиком. По словам Fannie Mae, вам также понадобится кредитный рейтинг не ниже 640 и отношение долга к доходу (DTI) не более 45 процентов. DTI — это ваши ежемесячные платежи по долгу, разделенные на ежемесячный валовой доход. Хотите улучшить свой кредитный рейтинг? Получите несколько советов.

Держитесь подальше от крупных банков: крупные банки могут не ссудить вам столько же, сколько небольшой банк, или предложить вам желаемые условия ссуды. Сравните большие и маленькие банки бок о бок, прежде чем привлекать кредитора.

Запросить финансирование от собственника. Финансирование от собственника означает, что продавец соглашается принимать платежи непосредственно от вас, вместо того, чтобы требовать от вас получения ипотечной ссуды. Это может принести пользу как вам, так и продавцу, но сопряжено с определенными рисками. Продумайте этот вариант, прежде чем решиться.

Итог

Аренда недвижимости может быть разумным вложением средств, особенно если получаемый вами доход от аренды дает вам дополнительный доход. Однако лучше взвесить все аспекты покупки второго дома, включая финансовые последствия, налоги, которые вам придется платить, действующие законы и количество свободного времени.

Эллингфорд говорит, что вторая собственность как источник дохода — не единственный способ разбогатеть. «Недвижимость со временем дорожает. Конечно, в экономике бывают спады, во время которых собственность может терять ценность », — говорит он. «Но собственность, находящаяся в хорошем состоянии, обычно будет стоить больше в течение нескольких лет».

Налоговые сборы с предприятий по аренде единицы | Управление городского казначея

Управление городского казначея выставляет счет задним числом на срок до трех (3) лет, при этом каждый год взимается штраф за просрочку платежа.В таблице ниже указана категория, относящаяся к вашей собственности.

Тип арендуемой единицы Базовая плата за посылку +
Отдельная семья / кондоминиум 1 50,00 $ 5,00 $
Многоквартирный / многоквартирный комплекс 2–10 50,00 $ 5,00 $
11–100 57 долларов.00 9,00 долл. США
101 + 150,00 $ 8,00 $
Гостиница / мотель / ночлег и завтрак 1–250 50,00 $ 5,00 $
251 + 57,00 $ 9,00 долл. США
Передвижной дом 1 40,00 $ $ 3,00

Законопроект Сената 1186 — Государственная пошлина

19 сентября 2012 г. губернатор Браун подписал законопроект Сената 1186 (SB 1186) в качестве закона.SB 1186 предназначен для расширения доступа для людей с ограниченными возможностями, поощрения соблюдения требований доступности, связанных со строительством, развития образовательных ресурсов для предприятий и содействия соблюдению федеральных законов и законов штата об инвалидах. Города и округа были обязаны взимать установленный государством сбор в размере $ 1,00 с «любого заявителя на получение лицензии на ведение местного бизнеса или эквивалентного документа или разрешения, а также с любого заявителя на продление лицензии на ведение бизнеса или аналогичного документа или разрешения». Законопроект о собрании 1379 был принят 11 октября 2017 года, который продлевает оценку сбора на неопределенный срок и увеличивает установленный государством сбор с $ 1.00 до 4 долларов США . Законопроект о собрании 3002 вступил в силу 1 января 2019 года, и в нем содержится информация о требованиях и ресурсах доступа для людей с ограниченными возможностями для владельцев бизнеса. Чтобы прочитать полное уведомление, нажмите здесь.

Штраф за просрочку

Уплата бизнес-налога на арендуемую единицу после установленной даты влечет за собой штраф за просрочку в размере двадцати пяти (25,00 долларов США) или десяти процентов (10%) от общей суммы налога, в зависимости от того, что больше. Кроме того, один процент (1%) в месяц или любую часть месяца, начинающийся через один календарный месяц после даты платежа, будет добавлен к любым просроченным налогам и сборам.

Сборы округа по развитию бизнеса

Определенная недвижимость, расположенная в районе улучшения бизнеса (BID), облагается комиссией BID. Заявки на участие в тендере уполномочены законом штата для оценки прибывших предприятий на предмет стоимости определенных мероприятий по улучшению. Эти действия обычно носят рекламный характер. После того, как BID установлен, Управление городского казначея собирает оценку, и городские власти выплачивают ее соответствующему субъекту, представляющему предприятия округа, в соответствии с годовым операционным соглашением.В настоящее время в городе Сан-Диего действует восемнадцать (18) заявок на участие в торгах. Вопросы относительно BID следует направлять в Управление малого бизнеса по телефону (619) 236-6700 или по электронной почте [email protected].

Комиссия за просрочку заявки

Владельцы собственности, не уплатившие плату за участие в тендере в установленный срок, могут быть привлечены к оплате за просрочку платежа в размере 25 долларов США или 10% от принадлежащей им суммы, в зависимости от того, что больше. Начиная с одного календарного месяца с даты оплаты BID, штраф в размере 1% в месяц будет добавлен к любым просроченным комиссиям за BID и за просрочку по BID.

Облагается ли вычетом налога, если я дострою подвал для сдачи в аренду квартиры? | Home Guides

Преобразование недостроенного подвала в арендуемую квартиру — привлекательная идея для некоторых домовладельцев, позволяющих увеличить свой доход. Тем не менее, строительные расходы, связанные с этим, не подлежат вычету из налогооблагаемой базы, и у вас есть дополнительные налоговые последствия, которые следует учитывать, прежде чем делать это.

Амортизация

Затраты на строительство, связанные с преобразованием подвала в арендуемую квартиру, не подлежат немедленному вычету из налогооблагаемой базы.Такая отделка подвала считается капитальным ремонтом и должна амортизироваться в течение 27,5 лет как сдаваемая в аренду жилая недвижимость. Ежегодно в налоговой декларации вы будете вычитать 3,63 процента стоимости улучшений. Общая стоимость улучшений включает фактическую стоимость материалов, рабочей силы и инспекций при строительстве. Такие предметы, как техника, ковры или мебель, которые вы предоставляете в аренду, амортизируются отдельно и вычитаются в течение пяти лет.

Восстановить

Когда вы продаете недвижимость, стоимость которой у вас была амортизирована или которая могла быть обесценена, вы должны восстановить эту амортизацию.Другими словами, вы должны добавить эту амортизацию обратно в расчет вашей прибыли или прироста капитала от продажи собственности и при необходимости уплатить налог с этой прибыли. Как правило, когда вы продаете дом с целью получения прибыли, в которой вы проживали как минимум два из последних пяти лет, вы можете исключить из налогообложения первые 250 000 долларов этой прибыли (500 000 долларов для супружеских пар). Однако в случае квартиры на цокольном этаже прирост капитала, включая любой возврат амортизации, рассчитывается отдельно для квартиры и той части дома, в которой вы фактически жили.Прирост капитала в подвальной квартире не может быть исключен из налогообложения, если вы не проживали в ней как минимум два из последних пяти лет.

Расходы на аренду

Помимо амортизационных отчислений на подвальную квартиру, вы также можете ежегодно вычитать другие расходы, связанные с арендуемой недвижимостью. Пропорциональная доля налогов на недвижимость вашего дома, процентов по ипотеке и коммунальных услуг может быть вычтена как расходы на аренду. Прямые расходы на ремонт объекта недвижимости, а также любые рекламные расходы по поиску арендаторов также вычитаются из вашей Таблицы E.

Зонирование

Перед тем, как углубиться в проект отделки подвала, обязательно проконсультируйтесь с местными должностными лицами по зонированию и строительным нормам. Чтобы преобразовать существующую недвижимость и получить от этого налоговые льготы, конверсия должна быть завершена на законных основаниях в момент ее завершения. Вы обязаны убедиться, что вы выполнили все необходимые изменения зонирования и получили одобрение строительной инспекции на новую квартиру. В маловероятном случае проверки Налоговая служба может запросить доказательства наличия этих предметов и может отказать вам в налоговых вычетах, если у вас их нет.

Ссылки

Ресурсы

Биография писателя

Яссен Боуман — зарегистрированный агент, имеющий лицензию IRS, специализирующийся на представлении коллекций IRS, налоговом законодательстве малого бизнеса и международных налоговых соглашениях.

alexxlab

*

*

Top