Доверенность на приватизацию квартиры — образец 2021

 Доверенность №

 

Я, ,  года рождения,  пол, паспорт , выдан   г., код подразделения , зарегистрированный по адресу: , доверяю

,  года рождения,  пол, паспорт , выдан   г., код подразделения , зарегистрированный по адресу: ,

представлять мои интересы во всех государственных органах, органах местного самоуправления, учреждениях и организациях, в том числе в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по , организациях технической инвентаризации, органах опеки и попечительства, налоговых органах, жилищно-коммунальных органах, в иных учреждениях и организациях по вопросу сбора необходимых документов для приватизации квартиры, находящейся по адресу:  ,
— с правом подписания заявления о приватизации, договора передачи и иных необходимых документов;
государственной регистрации права собственности и договора передачи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ;

— для чего предоставляю право подавать и получать необходимые справки и документы, подавать от моего имени заявления, в том числе о государственной регистрации права собственности на указанное имущество, правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы, решать все возникающие спорные вопросы, оплатить необходимые платежи, пошлины и сборы, предоставить для регистрации весь необходимый пакет документов и получить на руки все зарегистрированные документы, в том числе Выписки из Единого государственного реестра недвижимости, договор передачи, с правом подачи заявления на приостановку или отказ в государственной регистрации, любых других заявлений, связанных с внесением изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости на вышеуказанный объект недвижимости, исправления технических ошибок, расписываться за меня, а также выполнять все действия и формальности, связанные с данным поручением.

 

Полномочия по настоящей доверенности могут быть переданы другим лицам.

Доверенность выдана сроком .

Доверенность прочитана доверителем лично.
 
Подпись ________________________________________________

 

Российская Федерация

Настоящая доверенность удостоверена мной, , нотариусом .
Содержание доверенности соответствует волеизъявлению лица, выдавшего доверенность. Доверенность подписана в моем присутствии. Личность представляемого по доверенности установлена, его дееспособность проверена.

Зарегистрировано в реестре за № .

Взыскано госпошлины (по тарифу) . 
Уплачено за оказание услуг правового и технического характера: .

м.п.                          ________________  

Образец доверенности на приватизацию квартиры

Можно выделить две причины, по которым граждане оформляют доверенность на приватизацию квартиры.

 

Первая причина – это невозможность передвигаться по инстанциям. Имеется в виду неспособность двигаться как следствие перенесенных травм и заболеваний.
 

Вторая причина – это осознание того, что приватизационный процесс может забрать массу времени и нервов.

 

Оформление бумаг требует специфических знаний и опыта. К оформлению привлекают специалиста, который и будет ходить по кабинетам, собирать необходимые справки и заключения, стоять в очередях и так далее.
 

 

Какие полномочия можно передавать
 

Доверительные документы подразделяются на следующие категории:

1. Разовое доверение;
2. Доверение специальных полномочий;
3. Генеральная доверенность.

    Разовое доверение предполагает уполномочить доверенное лицо на проведение одной операции. Например, получить заключение экспертной инстанции и не более того.

 

Если таких операций несколько или речь идет о полном наборе документации, то доверение считается специальным. Оно действует некий промежуток времени. Этот интервал указывается в тексте.
 

Каким именно типом доверения воспользоваться – решать Вам. Для получения консультации юристов по недвижимости внизу страницы есть виджет. Эта консультация особо необходима, когда доверение обусловлено неспособностью передвигаться. Ее можно получить, не выходя из дома.
 

 

Подготовка к оформлению доверенности на приватизацию квартиры
 

Перед тем, как оформить передачу приватизационных полномочий, необходимо подготовить перечень документов.

 

Этот перечень прост:

1. Паспорт доверяющего лица;
2. Копия паспорта принимающего полномочия.

Здесь говорится копия на тот случай, если документ доверия оформляется в отсутствии уполномочиваемого лица.

 

Законодательство Российской Федерации это допускает.
 

А вот оформить доверенность без доверителя нельзя.
 

 

Нотариальное оформление доверенности

 

Определившись с набором полномочий, заручившись поддержкой адвоката, собрав паспорта и копии, направляемся в нотариальную контору.
 

Именно нотариально заверенная приватизационная доверенность будет давать право уполномоченному лицу выполнять свои функции.
 

Общение с нотариусом может оказаться весьма полезным, так как он сможет дать совет, отталкиваясь от своего профессионального опыта.
 

Вернемся к ситуации, когда квартиросъемщик болен и не имеет возможности передвигаться. В таком случае придется пригласить нотариуса к больному.
 

Если больной квартиросъемщик находится на лечении в психо-неврологическом диспансере, решение о возможности заключения договора передачи полномочий принимает нотариус.

 

Эта процедура происходит в присутствии лечащего врача. Именно доктор может достоверно подтвердить вменяемость и адекватность больного квартиросъемщика.
 

Ниже расположен типовой бланк и образец доверенности на приватизацию квартиры вариант которой можно скачать бесплатно.
 

Приватизация квартиры без личного присутствия.

Алексей Дворков оказался в затруднительной ситуации. Он проживает в Москве, а зарегистрирован – в Томске, в неприватизированной квартире. В квартире кроме Алексея зарегистрирована и проживает его мама. Семья планирует приватизировать квартиру и продать ее, но у Алексея нет возможности приехать в Томск для оформления документов. Он задает вопрос: может ли мама приватизировать квартиру, выписать его и продать недвижимость – и все это без его присутствия.

Наши юристы внимательно изучили ситуацию и дали автору вопроса подробную консультацию. Порядок действий Алексея зависят от того, намерен ли он участвовать в приватизации квартиры. Рассмотрим два варианта.

1. Алексей не планирует участвовать в приватизации

Как известно, приватизировать квартиру могут все лица, зарегистрированные в ней на момент приватизации. Поэтому Алексею стоит заранее сняться с регистрационного учета в квартире. Для этого ему не обязательно ехать в Томск. Достаточно зарегистрироваться на новом месте жительства, и регистрирующие органы сами направят уведомление по прежнему месту жительства о необходимости прекращении регистрации.

Все дальнейшие действия мама Алексея может осуществлять самостоятельно. Она станет единственным собственником квартиры и получит право распоряжаться ею по своему усмотрению, в том числе и продать.

2. Алексей планирует участвовать в приватизации

В этом случае ему следует сохранить регистрацию в квартире и передать матери доверенность на приватизацию и дальнейшую продажу. Доверенность должна быть заверена нотариально. Нотариус поможет составить текст доверенности и вписать все необходимые формулировки.

Алексею следует учесть, что гражданин может воспользоваться правом приватизации один раз в жизни. Кроме того, при дальнейшей продаже квартиры может возникнуть обязанность по уплате налога с продажи доли.

Как оформить генеральную доверенность на квартиру — образец оформления в 2021 году

Перед тем, как оформить генеральную доверенность на квартиру, необходимо тщательно изучить все стороны этого вопроса, чтобы не оказаться в неприятной ситуации, связанной с недобросовестными риэлторами.

Часто возникают ситуации, когда владелец недвижимости, по ряду причин не может проводить каких-либо действий с квартирой, которая находится в его собственности или владеет в ней определенной долей. Такой причиной может быть ограниченная подвижность, болезнь или проживание за границей. Ему необходимо найти полномочного представителя для того, чтобы приватизировать, продать или оформить собственность на жилье. Для того, чтобы представитель собственника квартиры мог полноправно выполнять его волю, необходима генеральная доверенность. Этот документ наделяет человека обширными полномочиями, пользуясь которыми он может проводить с недвижимостью практически любые действия, которые не противоречат действующим законам и условиям договора.

Что такое генеральная доверенность?

Это довольно часто встречающийся документ, с помощью которого владелец жилья может наделять своего представителя самыми разнообразными полномочиями. Так, для того, чтобы узаконить свои права на жилье после покупки или приватизации, делается разовое разрешение на оформление квартиры в собственность.

Это прописано в тексте документа. Сразу после получения соответствующего свидетельства доверенность теряет силу.

На заметку: Чтобы провести несколько разнородных действий с недвижимостью, оформляется специальная расписка на приватизацию жилья, сдачу ее в аренду или проведения других финансовых операций.

Регистрация генеральной доверенности на квартиру подразумевает ее продажу. Это предполагает предоставление ее обладателю практически неограниченных прав по сбору документов, использованию права подписи, передачу, получению денег и ценных бумаг.

Делается этот документ исключительно в нотариальной конторе. Почему? Ответ очень прост. Ни один уважающий себя покупатель или продавец не станет иметь дело с носителем сомнительной бумаги, на которой нет ни одного элемента реквизита (водяных знаков, голограмм, номера, подписи, печати). Кроме того, виза представителя закона свидетельствует, что перед тем, как оформить документ на квартиру, ее владелец не подвергался пыткам или воздействию сильнодействующих психотропных препаратов.

Опытный юрист оформит расписку правильно и законно. В тексте будут максимально учтены все возможные риски, с которыми приходится сталкиваться людям, проводящим сделки с недвижимостью.

Для того, чтобы заполнить генеральную доверенность нужно иметь с собой только паспорт. Уполномоченному лицу приходить к нотариусу необязательно. Необходимо иметь его точные анкетные и паспортные данные, которые будут фигурировать в тексте документа.

В нем должны быть указаны такие сведения:

1. Полная информация о владельце недвижимости. Сюда входят паспортные данные, место рождения и прописки.
2. Информация о доверенном лице. Ее объем аналогичен п.1.
3. Суть поручения. Описывается назначение бумаги (продажа, аренда, государственная регистрация, оформление дарственной и завещания). Перечисляются организации, в которых доверенное лицо имеет право представлять интересы владельца жилья.
4. Объем проводимых мероприятий носителем доверенности на квартиру. Перечисляются все варианты действий. Это может быть право получать и передавать документы, приостанавливать или продлевать срок их действия, вносить коррективы в бумаги, оплачивать счета и получать деньги от субъектов сделки. Основным пунктом является право подписи.
5. Срок действия бумаги, порядок делегирования полномочий.
6. Подпись владельца недвижимости. Дата.
7. Подпись нотариуса, печать, номер документа.

Образец доверенности есть в любой нотариальной конторе. Процесс распоряжения жильем по этому документу поручителем ничем не отличается от действий ее владельца.

Особенности пользования документом

Вполне понятно, что доверенное лицо должно быть безупречно в плане честности и порядочности. В роли поручителя в имущественных сделках может выступать любое физическое или юридическое лицо. Оформить доверенность на квартиру можно на знакомого, друга, близкого и дальнего родственника, представителя компании по торговле недвижимостью. Перед тем, как оформить расписку на квартиру, необходимо собрать полную информацию о лице, которому будет доверена огромная ценность, что представляет недвижимость. Благодаря интернету это делать довольно просто, почитав отзывы и лично пообщавшись с клиентами риэлторов.

Перед тем, как оформить генеральную доверенность на квартиру, следует проконсультироваться с грамотным юристом. Он поможет избежать ошибок, которые могут возникнуть при составлении этой бумаги.

Не допускается проведение имущественной сделки в таких случаях:

• документ выписан на ребенка до 14 лет;
• бумага выдана несовершеннолетнему без согласия его родителей;
• право распоряжаться недвижимостью предоставлено недееспособному гражданину;
• справка заполнена лицом, находящимся в невменяемом состоянии или под воздействием угроз;
• срок действия документа закончился.

Если ограничений по проведению имущественных действий нет, то владельцу жилья остается надеяться на честность, оперативность и порядочность своего представителя.

Несомненным плюсом оформления доверенности является возможность ее продажи с удаленным доступом, чужими руками. Поскольку продажа недвижимости является весьма хлопотным делом, то его поручение третьему лицу позволит сэкономить массу времени и сил.

Недостатком этой процедуры является определенный риск лишиться своего жилья полностью или получить за него неоправданно малую сумму из-за мошенничества доверенного лица. Но, тщательная подготовка и контроль процесса сведут возможные неприятности к минимуму.

Видео по теме

Наследник-SPB | Приватизация после смерти

Приватизация после смерти. Как поступать.

В Российской Федерации продлили срок бесплатной приватизации жилья до 01 марта 2016 года.

Многие люди в спешном порядке подают заявления, готовят документы, стоят очереди. И главное, что движет такими людьми – это желание оставить квартиру своим детям или внукам.

Если в не приватизированной квартире были прописаны родственники, то они после смерти ответственного квартиросъемщика смогут продолжить пользоваться этой квартирой. Правда, распорядиться ей будет нельзя, но продолжать жить – пожалуйста.

Если же родственники в такой квартире не прописаны, то после смерти арендатора, квартирой будет распоряжаться город – очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий не заканчивается и квартира будет предоставлена им.

Понимая это, многие спешат приватизировать жилье, пока еще возможно.

Юристы в своей практике не редко сталкиваются с делами, когда бабушка или дедушка, понимая, что конец уже близок и желая передать свои квадратные метры по наследству, решают приватизировать квартиру или комнату. Они сами, хотя чаще всего их заинтересованные родственники, подают заявление на приватизацию в соответствующие агентства, которые открыты в каждом районе, заключают соответствующие договоры (как правило сначала договор об оказании услуг) и ждут готовые документы, после чего подписывают договор передачи квартиры в собственность граждан и регистрируют право собственности в Росреестре.

 

Если в не приватизированной квартире были прописаны родственники, то они после смерти ответственного квартиросъемщика смогут продолжить пользоваться этой квартирой. Правда, распорядиться ей будет нельзя, но продолжать жить – пожалуйста.

Если же родственники в такой квартире не прописаны, то после смерти арендатора, квартирой будет распоряжаться город – очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий не заканчивается и квартира будет предоставлена им.

Понимая это, многие спешат приватизировать жилье, пока еще возможно.

Юристы в своей практике не редко сталкиваются с делами, когда бабушка или дедушка, понимая, что конец уже близок и желая передать свои квадратные метры по наследству, решают приватизировать квартиру или комнату. Они сами, хотя чаще всего их заинтересованные родственники, подают заявление на приватизацию в соответствующие агентства, которые открыты в каждом районе, заключают соответствующие договоры (как правило сначала договор об оказании услуг) и ждут готовые документы, после чего подписывают договор передачи квартиры в собственность граждан и регистрируют право собственности в Росреестре.

Но что, если лицо, на которое оформляется квартира – умерло. Не дожила бабушка до заключения договора приватизации, соответственно сделка не состоялась, а право собственности не зарегистрировано.

Наследовать в таком случае нечего. Нотариус, конечно, откроет наследственное дело, но такую квартиру в состав наследства не включит.

Многие пытаются схитрить – по ранее полученным доверенностям подписывают договор и регистрируют право собственности уже на умершего человека. И поступают не правильно. В соответствии с законом, доверенность прекращает свое действие ровно в тот момент, когда зафиксирована смерть доверителя. И все сделки, подписи и иные действия по такой доверенности являются недействительными. Обман неминуемо будет раскрыт. Получив выписку из реестра прав собственности, нотариус увидит, что договор заключен уже после смерти наследодателя, сделка зарегистрирована незаконно, а следовательно является ничтожной. И в выдаче свидетельства о праве на наследство этой квартиры Вам все равно будет отказано.

И, казалось бы, синица в руках в виде квадратных метров, превращается в недоступного журавля в небе. Собственником квартиры продолжает оставаться государство, а Вы получаете на руки Постановление об отказе в совершении нотариального действия.

Обжаловать такое постановление в суде бесполезно. Нотариус поступает совершенно правильно.

Это Вы поступили не правильно с самого начала. Если Ваш близкий (или Вы по доверенности в тот период, когда он еще был жив) успел собрать все необходимые документы и подать заявление на приватизацию – делу можно помочь.

Конечно, придется обратиться в суд, но квартира того стоит.

Вам следует не хитрить, а готовить исковое заявление. Заявление подается в суд по месту нахождения этого имущества. Исковые требования – включить данную квартиру в состав наследственной массы.

А если уже истекли 6 месяцев с момента смерти наследодателя, то можно одновременно признать и Ваше право собственности на эту квартиру.

Важно не пропустить 6 месячный срок для вступления в наследство. Вы можете в течение этого срока подать соответствующее заявление нотариусу или просто продолжать оплачивать все коммунальные услуги и необходимые платежи за эту квартиру вместо Вашего умершего родственника. Потому, что в соответствии со ст. 1153 Гражданского кодекса признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества.

К исковому заявлению прикладывается копия заявления на приватизацию (она должна была остаться у Вас на руках, с датой и номером, когда это заявление поступило в агентство), документы, подтверждающие Ваше родство с наследодателем или копия завещания) и справка о кадастровой стоимости спорной квартиры. Исходя из стоимости, которая указана в этой справке, Вам надлежит уплатить государственную пошлину.

Ответчиками в иске будет выступать администрация соответствующего района. К делу необходимо будет привлечь и других родственников, имеющих право наследовать наравне с Вами.

В исковом заявлении можно сослаться на Постановление Пленума Верховного суда РФ от 24 августа 1993 года, в редакции Постановления Пленума Верховного суда РФ от 06.02.2007 года №6, где указано, что если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

Мы можем помочь Вам оформить такую квартиру.

Мы направим необходимые запросы, получим ответы, соберем документы, подготовим исковое заявление в суд и выиграем для Вас судебное дело. Как минимум мы включим такую квартиру в наследственную массу, как максимум — признаем за Вами право собственности на нее.

Более подробно о наших судебных услугах читайте здесь

Какие риски важно учитывать при покупке квартиры? : Гринстрой

На чтение 4 мин Просмотров 121 Опубликовано 18.03.2021 Обновлено 12.04.2021

Рассмотрим основные риски для покупателя, которые важно учитывать при покупке жилой недвижимости на первичном и вторичном рынках.

Продажа квартиры по доверенности. Сделки с недвижимостью, совершаемые по доверенности всегда несут в себе повышенный риск.

Нужно быть крайне внимательным при оформлении покупки. Доверенность должна быть нотариально заверена. Реквизиты, указанные в доверенности должны совпадать с паспортными данными доверителя и доверенного лица. Доверенность не должна быть просрочена на момент заключения сделки. Сделку купли-продажи квартиры лучше проводить через нотариуса.

Несогласованная продажа. У квартиры может быть несколько собственников. Чтобы продать такую квартиру необходимо согласие всех собственников. Если после заключения договора выясняется, что про одного из собственников забыли, то сделку могут аннулировать. Тщательно проверяйте свидетельство о регистрации права или выписку из ЕГРН на наличие собственников. Если квартира в собственности супругов, а продает ее один из них, вы имеете право просить предоставить нотариальное согласие второго.

Неучтенное наследство. Квартира, доставшаяся продавцу по наследству, является рискованным вариантом. Есть вероятность, что через какое-то время могут объявиться неучтенные наследники и заявить о своих правах на квартиру через суд. Если все же квартира вас устраивает во всех отношениях, то покупать ее следует по истечении одного года с момента регистрации наследства, так же лучше обезопасить себя и подключить к сделке юриста. Попросите у собственника нотариальное заявление о том, продавец не знает о существовании других наследников, и договоритесь, что в случае их появления все риски на себя.

Неузаконенная перепланировка. Квартиры вторичного рынка жилья часто могут иметь изменения конфигурации. К примеру, перегородку в санузле, гардеробную, объединение кухни с жилой комнатой, либо с лоджией и т.д.

Законом не запрещается покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой. Но нельзя упускать из внимания, что после оформления договора купли-продажи узаконивание изменений станет заботой нового собственника.

Неприватизированное жилье. На вторичном рынке недвижимости представлены неприватизированные квартиры, владельцы которых не являются собственниками и не имеют права их продавать.

Собственником такой квартиры является государство или муниципалитет, купить ее можно будет только после приватизации. Если собственник планирует приватизировать квартиру, то придется подождать, пока он это сделает.

Для того чтобы убедиться, что квартира приватизирована, пусть продавец покажет договор передачи квартиры в собственность и форму 9 или единичный жилищный документ, чтобы узнать, сколько зарегистрировано в квартире людей.

Все родственники, числящиеся в регистрации, имеют право ее приватизировать. Если продавец является единственным собственником приватизированной квартиры, но при этом в квартире прописаны его жена и дети, то каждый из них мог участвовать в приватизации, а несовершеннолетние – в обязательном порядке. Посоветуйтесь с юристом, что делать в этом случае.

Долги за ЖКУ. Законом не запрещено продавать квартиру, за которой числятся долги по жилищно-коммунальным услугам, если это не предусмотрено судебным решением. Продавец может утаить наличие долга по «коммуналке», переложив ответственность на нового собственника. Есть риск, что управляющая компания может попытаться потребовать погашения долга, им так проще. Но нужно знать, что долги за ЖКУ закреплены не за квартирой, а за владельцем. И оплачивать их должен только прежний собственник.

Но это не касается долга по капитальному ремонту. Если задолженность есть, то закрывать ее придется новому владельцу. Вы можете попросить продавца предоставить квитанции об оплате за истекший месяц и посмотреть есть ли задолженность. И при ее наличии договориться, чтобы он оплатил долги или предоставил скидку, равную сумме долга.

Строительство в новостройке. Основным риском покупки квартиры в строящемся доме является то, что он не будет построен в установленный срок.  Одно дело, когда сроки затягиваются и переносятся, договором долевого участия предусмотрены подобные ситуации. И совсем другое – когда строительство приостановлено на неопределенный срок или вовсе заморожено.

                Защититься от рисков при покупке на вторичном рынке жилья поможет титульное страхование – это вид страхования на случай, если новый владелец потеряет право собственности на недвижимость или земельный участок. Договор заключается параллельно с покупкой квартиры или позже, но до наступления страхового случая.

В квартиру вложен материнский капитал. При покупке недвижимости стоит обратить внимание на то, использовался ли собственником материнский капитал при покупке жилья. Для этого от владельца квартиры требуется предоставить выписку из пенсионного фонда о том, использовался ли маткапитал. Иначе договор на такой объект недвижимости может быть оспорен, так как дети, которые состояли в доле на момент покупки, были ущемлены в правах.

Как оформить приватизацию из другого города? (консультация юриста)

Главная / Статьи / Жилищное право

Как оформить приватизацию из другого города?

У меня муниципальная квартира в Тюмени. Я уже год в ней не живу, так как пришлось уехать в Краснодар ухаживать за больной мамой. Можно ли мне приватизировать свою квартиру из Краснодара? Как это сделать?

В каждом регионе существует свой порядок приватизации жилья, но они, как правило, схожи по всей России.

В Тюмени заявление на приватизацию можно подать:

• в ходе личного приема (самостоятельно или через представителя),
• почтовым отправлением,
• в электронном виде посредством портала государственных и муниципальных услуг.

• § Постановление администрации города Тюмени от 28.06.2011 г. № 58пк

Так что в вашей ситуации есть несколько вариантов. У каждого из них свои особенности. Выбор за вами.
Вы можете оформить у нотариуса доверенность на приватизацию квартиры. Тогда доверенное лицо сможет отправиться в Тюмень и приватизировать на вас квартиру от вашего имени. Но к выбору этого человека нужно подходить с особенной ответственностью. Подыщите хорошего знакомого или надежного специалиста, который смог бы за вас заняться этим делом. В доверенности нужно прописать те действия, которые этот человек сможет осуществлять в целях оформления квартиры в вашу собственность.
Обращаю ваше внимание, что для приватизации вам потребуется целый перечень документов (ордер или договор социального найма, документы, подтверждающие регистрацию по месту жительства и неучастие в приватизации других жилых помещений, копия поквартирной карточки и др.). Полномочия на их получение также можно прописать в доверенности.
При отправлении почтой важно, чтобы подпись на вашем заявлении была нотариально заверенной. Вместе с заявлением вложите в конверт все необходимые документы. Само письмо нужно отправлять с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении. ?
А для того, чтобы подать документы в электронном виде, предварительно зарегистрируйтесь на портале государственных и муниципальных услуг. Кроме того, для подачи документов этим способом вам еще потребуется электронная цифровая подпись. Подробно все можно посмотреть на сайте www. gosuslugi. ru
Получить консультацию по приватизации, исходя из особенностей вашей ситуации, вы можете в комитете по приватизации муниципального жилищного фонда администрации города Тюмени (г. Тюмень, ул. Республики, д. 26, тел.: 8 (3452) 466597, 8 (3452) 453429, 8 (3452) 452702).

По материалам журнала «Сам себе адвокат»

что вам нужно знать

Право на бесплатную приватизацию квартиры могло быть использовано до 1 марта 2013 года. Занимается передачей жилья в личную собственность граждан на основании пакета документов, предоставленных заявителем Департаментом жилищной политики. Что такое приватизация и как проходит приватизация квартиры?

Под данным процессом понимается добровольная передача муниципального жилья в собственность частному лицу.Документом, подтверждающим право собственности, является государственный сертификат. После завершения процедуры приватизации право распоряжения жилой недвижимостью возникает по его усмотрению. Приватизация жилья возможна для лиц, ранее не участвовавших в приватизации.

Преимущества приватизации

1. Бесплатное отчуждение жилого объекта (продажа, обмен, завещание и др.)

2. Возможность использовать для получения дополнительного дохода (аренда) или в качестве залога.

3. Реконструкция, реорганизация приватизационных помещений с целью улучшения жилищных условий.

4. В случае задолженности по оплате коммунальных услуг выселить арендатора из приватизированного жилья практически невозможно.

5. Оформление или выписка согласовывается только с собственниками жилья.

Минусы приватизации

1. Стоимость коммунальных услуг и сумма налога на имущество, уплачиваемого один раз в год, увеличиваются.

2. Если завещания нет, то приватизированное жилье унаследуют родственники в соответствии с законом.

3. В случае возникновения различных неблагоприятных ситуаций в жилом районе государство не предоставляет взамен другое жилье.

4. Согласно жилищному законодательству вся ответственность по содержанию и ремонту дома или квартиры ложится на собственника.

С чего начать приватизацию

Несмотря на то, что этот процесс уже несколько раз продлевался, в муниципальной собственности осталось жилье.На данный момент процедура приватизации квартиры максимально проста и требует минимального набора документов.

Составленное заявление подается в спецслужбы «одного окна». Далее рабочие соберут необходимый пакет документов, объявят стоимость приватизации квартиры, и в течение 60 дней процесс будет завершен. Возможна задержка при необходимости уточнения документов в другом регионе.

В случае самостоятельного сбора необходимых документов потребуется кадастровый паспорт и экспликация.Эти документы должны быть предоставлены вам бесплатно. А также оригиналы заказов на приватизированное помещение, договор о социальном найме, подробная выписка из домовой книги.

Приватизация по доверенности

Порядок приватизации квартиры в этом случае кардинально не меняется. К необходимому пакету документов добавляется нотариально заверенная доверенность с ксерокопией паспорта лица, занимающегося данным вопросом.

В таком случае они могут отказать в приватизации жилья:

— объект приватизации находится в аварийном состоянии;

— комнаты общежития;

— если ранее заявитель уже реализовывал право на приватизацию;

— если не все члены семьи хотят приватизации.

По мнению юристов, даже если приватизировать квартиру не удалось, риск ее потери минимален. Данная категория жителей переведена в статус арендаторов с обязанностью вносить арендную плату за жилое помещение по ставкам, установленным муниципальным образованием.

Как обезопасить свою квартиру Wi-Fi

Совместное использование сети со всем вашим зданием может принести гораздо больше интимности, чем вы рассчитывали. Эмили Ван через Unsplash

Совместное использование сети Wi-Fi с группой незнакомцев — не лучший способ сохранить конфиденциальность ваших данных.Принять необходимые меры предосторожности легко, если вы используете один ноутбук с бесплатным Wi-Fi в кофейне. Но если вы живете в месте, где у вас есть доступ к сети со своими соседями, все начинает усложняться. Девушка из коридора кажется милой, но ты ее не знаешь. Может, она хакер? Или того человека с двух этажей ниже, который всегда позволяет сказать «привет» своему шоколадному лабрадору. Разве он не похож на человека, который понятия не имеет, что его ноутбук заполнен вредоносными программами?

Во многих многоквартирных домах интернет-услуги связываются с арендной платой, объединяя всех жителей дома в единую легко доступную сеть. Иногда это открытые сети, к которым может присоединиться любой желающий, с порталом, через который вы должны войти в систему, чтобы получить доступ в Интернет. В других случаях они используют стандартный пароль WPA2, как в обычной домашней сети. Некоторые квартиры могут доходить до создания отдельных сетей Wi-Fi для каждой квартиры — определенно предпочтительный маршрут, — но, поскольку вы не можете их настроить, они могут иметь легко угадываемые пароли или другие дыры в безопасности. Другими словами, если у вас нет контроля над сетью Wi-Fi, которую вы используете дома, вы можете подвергнуться риску.

«Совместное использование сети Wi-Fi с неизвестными людьми, как правило, небезопасно», — говорит Эйприл С. Райт, консультант по безопасности ArchitectSecurity.org. «Это делает ваше устройство и сетевой трафик уязвимым для перехвата и атак». Райт говорит, что существуют правильные способы создания такой сети в многоквартирном комплексе, но никогда нельзя знать, что сделал ваш домовладелец, и желаю удачи, чтобы они вам это объяснили. Скорее всего, они даже не знают, потому что такая работа обычно передается на аутсорсинг.

Если домовладелец не устанавливал системы в здании, он может подумать, что это спагетти. Михал Джармолук через Pixabay

Что еще хуже, у вас может не быть возможности получить свой собственный отдельный интернет-план: кабельная компания может заключить сделку со всем зданием, или другие интернет-провайдеры настолько ужасны, что это не так. стоит сделать это. И если арендная плата доступна, а здание красивое, трудно отказаться от отличного жилья только из-за Wi-Fi.

К счастью, даже если у вас нет контроля над сетью здания, вы можете сделать несколько вещей, чтобы сделать свои устройства более безопасными.

«Отделение сети Wi-Fi в здании от домашней сети — идеальная конфигурация для защиты домашних устройств», — поясняет Райт. «Для этого требуется, чтобы беспроводной мост действовал как брандмауэр между внешней и внутренней сетями». Есть несколько способов сделать это, но для лучших вариантов требуется, чтобы у вас был собственный персональный маршрутизатор Wi-Fi.

Если у вас есть физический доступ к маршрутизатору здания (или к порту Ethernet в вашей квартире, который подключается к маршрутизатору здания), вы можете просто подключить порт WAN вашего персонального маршрутизатора к одному из портов LAN на маршрутизаторе здания с помощью Ethernet. кабель. Затем вы можете настроить собственную сеть Wi-Fi со своего персонального маршрутизатора, как с любой другой интернет-подпиской.

Если вы не можете подключиться напрямую, вы можете купить мост Wi-Fi, например беспроводную точку доступа TP-Link TL-WA901ND.Подключите его к Wi-Fi в вашем здании в «режиме клиента» с помощью веб-интерфейса TP-Link, а затем подключите порт WAN вашего персонального маршрутизатора к порту Ethernet моста Wi-Fi. Конечно, это не обязательно должен быть именно этот мост TP-Link — вы можете сделать это с любым расширителем сети, который может обеспечить беспроводной доступ в Интернет для проводных устройств. Просто обратите внимание, что процесс и терминология могут незначительно отличаться от устройства к устройству.

Установка маршрутизатора между вашими устройствами и остальной частью Wi-Fi вашего здания может защитить вас от любых вредоносных программ, которые ваш сосед неосознанно скачал. Джеки Чиу через Unsplash

В обоих этих сценариях ваш персональный маршрутизатор в основном видит сеть здания как Интернет, что позволяет вам создать свою собственную сеть Wi-Fi, как в любом другом доме или квартире. Вы управляете сетью в своей квартире, и, хотя вы можете видеть устройства других арендаторов, они не смогут видеть ваши — только ваш маршрутизатор.

Это самая большая часть головоломки, поскольку маршрутизатор выполняет преобразование сетевых адресов (NAT), действуя как своего рода брандмауэр между вами и остальной частью здания.Но помимо этого вам нужно быть особенно осторожным в отношении своих обычных мер безопасности. «Использование VPN всякий раз, когда вы подключены к сети Wi-Fi (даже на работе), обязательно на телефонах и компьютерах», — говорит Райт. «Программное обеспечение VPN должно блокировать ваш доступ в Интернет, пока оно не подключено к VPN». Вы можете ознакомиться с некоторыми из наших любимых VPN-сервисов и узнать, как настроить их на своем телефоне, используя это руководство. В качестве альтернативы, если он поддерживает эту функцию, вы можете настроить VPN прямо на своем маршрутизаторе — таким образом весь ваш исходящий трафик будет зашифрован, включая такие устройства, как смарт-телевизор, которые могут не иметь собственных приложений VPN.

Наконец, используйте многофакторную аутентификацию для всех своих учетных записей в Интернете, настройте гостевую сеть для всех, кто посещает ваш дом (не сообщайте пароль для своей домашней сети) и убедитесь, что брандмауэры, встроенные в Windows и macOS, активны. всегда. Чем больше из этих советов вы сможете реализовать, тем лучше для вас — создание собственной сети Wi-Fi с вышеупомянутым мостом может помочь, но вам также понадобятся хорошие повседневные методы обеспечения безопасности. Как выразился Райт: «Конечные устройства не должны полагаться исключительно на защиту сети, а сети не должны полагаться исключительно на защиту конечных устройств. Вам нужно и то, и другое «.

Кто хочет пересмотреть приватизацию? Взаимодополняемость рыночных навыков и институтов в JSTOR

Abstract

Используя данные опроса из 28 стран с переходной экономикой, мы проверяем взаимодополняемость и взаимозаменяемость рыночных навыков и институтов. Мы показываем, что демократия и хорошее управление дополняют рыночные навыки в странах с переходной экономикой. При автократии и слабых институтах управления нет существенной разницы в поддержке пересмотра приватизации между высококвалифицированными и низкоквалифицированными респондентами.По мере повышения уровня демократии и качества управления разница в уровне поддержки пересмотра приватизации между высококвалифицированными и низкоквалифицированными специалистами резко возрастает. Этот вывод помогает нам понять микроосновы политики экономических реформ.

Информация о журнале

Американский обзор политической науки (APSR) — самый продолжительный публикация Американской ассоциации политических наук (APSA). APSR, впервые опубликовано в ноябре 1906 г. и выходит ежеквартально. выдающийся политологический журнал в Соединенных Штатах и на международном уровне.APSR представляет исследования из всех областей политической науке и содержит обширный рецензионный раздел дисциплина. Раньше APSR также охватывал личные и кадровые позиции профессии, как и у предшественницы, Материалы APSA.

Информация об издателе

Американская ассоциация политических наук, основанная в 1903 году, является крупнейшим профессиональным общество для людей, занимающихся изучением политики и управления. APSA объединяет политологов из всех областей исследований, регионов и профессиональные усилия.Хотя большинство членов APSA — ученые, которые преподают и проводят исследования в колледжах и университетах в США и за рубежом, четверть работы вне академических кругов в правительстве, исследованиях, организациях, консалтинговых фирмах, средства массовой информации и частное предпринимательство. Для получения дополнительной информации об APSA, его публикации и программы см. на сайте APSA.

единиц государственного жилья переходят в частное владение — и жители сопротивляются

Вот уже чуть больше года 32-летняя Саманта Колман и ее семилетний сын с гордостью называют исторические дома Гарлем-Ривер в Нью-Йорке своим домом.После бурного года в архаической системе приютов Нью-Йорка, когда ее перебрасывали из одного захудалого мотеля в другой, Колман с радостью воспользовалась шансом получить постоянное жилье, когда представилась такая возможность в 2019 году. Это была ее первая отдельная квартира, и она Трудно было гордиться тем, что она стоит на собственных ногах. Однако вскоре после заселения в новую квартиру Управления жилищного строительства г. Нью-Йорка (NYCHA) она получила уведомление о том, что ее зданием больше не будет управлять NYCHA, а вместо будет осуществлять частный подрядчик C&C Management, управляющая дочерняя компания L + M Партнеры по развитию. Это изменение было частью программы PACT NYCHA , местного ребрендинга спорной демонстрационной программы помощи в аренде (RAD) федерального департамента жилищного строительства и городского развития.

Поначалу не понимая, что это означало, Колман вскоре услышал ужасающие истории о других комплексах государственного жилья, попавших в руки частных управляющих компаний, что привело к волне повышения арендной платы и выселений. Из-за страха снова стать бездомной, нависшего над ней, Колман присоединилась к другим обеспокоенным жителям, чтобы узнать больше о том, как PACT повлияет на них — и, если возможно, как они могут дать отпор.

«Я была очень рада, что у меня новая квартира», — сказала она. «Это моя первая квартира для меня и моего сына. Так что я чувствовал себя успешным, но тогда это похоже на то, что они пытаются что-то отнять у вас, когда вы только что получили это. Вот почему я вмешался: я не хочу, чтобы кто-то что-то у меня отнимал ».

RAD — это федеральная программа грантов, которая стимулирует местные жилищные органы к поиску частных инвестиций.

Колман не одинок в своих чувствах. Жители муниципального жилья из городов от Бостон до Нью-Йорк и Милуоки выступают против RAD и других схем частно-государственного партнерства в том, что они считают планом федерального правительства по приватизации большей части государственного жилищного фонда страны.

Основанная в 2011 году для решения проблемы или уклонения от ответственности за состояние ухудшающегося государственного жилищного фонда страны, RAD представляет собой федеральную программу грантов, которая побуждает местные жилищные органы искать частные инвестиции путем передачи всех или некоторых своих государственных жилищных ресурсов. жилищные единицы частным управляющим компаниям. Поступая таким образом, правительство может отсрочить накопившееся в HUD , оцениваемое , накопившееся в размере 35 миллиардов долларов в капитале государственного жилья. В свою очередь, чтобы они могли финансировать модернизацию, управляющим компаниям разрешается подавать заявки на получение налоговых льгот на жилье для малоимущих, получать множество ссуд в банках и подавать заявки на ипотеку через Федеральное управление жилищного строительства.

На бумаге городские жилищные органы по-прежнему будут владеть землей, но частные застройщики будут управлять недвижимостью, ремонтировать ее и собирать арендную плату. Квартиры преобразованы в Раздел 8, жилье на основе ваучеров. В настоящее время в рамках RAD уже переоборудовано примерно 10 процентов государственного жилищного фонда страны, а еще 455 000 единиц государственного жилья получили разрешение на переоборудование и единиц. Один только Нью-Йорк планирует перевести 62 000 единиц жилья, почти треть его государственного жилищного фонда, в частное управление.

Ваше пожертвование делает этот сайт бесплатным и открытым для чтения. Отдавай, что можешь …

ПОДДЕРЖКА ПЕРСПЕКТИВЫ

Первоначально запущенный при администрации Обамы, RAD был одной из немногих политик эпохи Обамы, которую администрация Трампа полностью поддержала и, действительно, расширила. Администрация Байдена не подала никаких признаков смены курса. Предлагаемый бюджет HUD на 2022 год включает 13,455 млрд долларов на продление контрактов и поправки, которые включают государственное жилье, преобразованное в рамках RAD, с дополнительной субсидией на преобразование в размере 50 млн долларов США.

«Программа апеллировала к приватизационной ориентации администрации Трампа. В структуре программы RAD очень мало проблем, которые были бы проблематичными для [секретаря HUD Трампа] Бена Карсона и для Трампа », — сказал профессор Эдвард Гетц, директор Центра по городским и региональным вопросам Университета Миннесоты. «Это действительно превращает государственное жилье в другой вид субсидируемого жилья. Он очень сильно зависит от инвестиций частного сектора ».

RAD заслужил похвалу с обеих сторон, но многие ученые, защитники и жители государственного жилья бьют тревогу по поводу недостатков программы.В идеале права жителей государственного жилья защищаются в рамках RAD. Арендаторы имеют право вернуться в свои квартиры без досмотра. Они могут продолжать создавать ассоциации жителей. Для тех, кто уже платит 30 процентов своего дохода в счет аренды, арендная плата не увеличится. Но на самом деле эти права не всегда соблюдаются. В Хопуэлле, штат Вирджиния, жители государственного жилья неоднократно подвергались преследованиям и угрозам выселения после того, как их комплекс был преобразован в рамках RAD. Жильцам-инвалидам было отказано в базовом жилье.

RAD заслужил свою долю похвалы с обеих сторон прохода, но многие ученые, защитники и жители государственного жилья бьют тревогу.

«Я считаю, что RAD очень хорош на бумаге; это действительно важная программа по сохранению государственного жилья, которая сохраняет права жильцов и долгосрочную доступность квартир. Но мы видели, что имплантация была сложной задачей в ряде областей », — сказала Дебора Торп, управляющий поверенный в Национальном проекте жилищного права.«Это ведь новая программа? То, что должно было быть демонстрацией, теперь покрывает почти половину государственного жилищного фонда, имеющегося у нас по всей стране, и на сегодняшний день проведено очень мало исследований и исследований, связанных с программой. Многое из того, что мы знаем, носит анекдотический характер. Внедрение было сложной задачей отчасти из-за того, что эта новая программа росла в геометрической прогрессии, а персонал HUD не имел возможности контролировать все эти сделки ».

Ванесса Уолш, бывшая медработница скорой помощи, вместе со своей внучкой проживает в Harlem River Houses с 2013 года.Страдая от изнурительного ревматоидного артрита, она зависит от доступности, безопасности и удобства, которые предоставляет ее сообщество. Когда она узнала о PACT / RAD и новых правилах, которые будет применять новое руководство, она встревожилась.

«Они установили множество правил, которых не придерживалось NYCHA, например, ремонт вашей квартиры», — сказала она. «У вас должна быть возможность привести квартиру в порядок так, как вам хочется».

Не относясь к вещам легкомысленно, Уолш решил объединиться с другими жителями.Вскоре после того, как Уолш начал работу, жители начали ощущать давление со стороны C&C Management, чтобы они подписали новый договор аренды, несмотря на то, что они не знали, что они подписывают. Их квартиры были выбраны для выборочного осмотра. Уолш получил множество писем и объявил о своих визитах.

«Чувство безопасности исчезло, его сменила незащищенность, неуверенность и удивление», — сказал Уолш. «Не знаю, придется ли мне и моим соседям в конечном итоге уехать и стать бездомными. Мы подвергаемся обстрелу, запугиванию и давлению, чтобы мы согласились с поглощением RAD / PACT.Пытаться заставить нас подписать новые договоры аренды под руководством C&C Management, известного своей грязной тактикой запугивания, преследования и отказа от ремонта для арендаторов ».

Фактически, жители Harlem River Houses были встревожены, узнав, что в 2019 году L + M, материнская компания C&C, заняла второе место по уровню выселений в Нью-Йорке. С 2017 года Маршалы города Нью-Йорка обслужили 529 выселений во всех объектах, находящихся под управлением C&C, причем 113 выселений только произошло в Арверн-Вью (ранее известном как Ocean Village), жилом комплексе доступного жилья, субсидируемом штатом Нью-Йорк; самый высокий из всего его портфолио.С тех пор, как в 2012 году C&C взяла на себя управление компанией Arverne, она получила 2799 жалоб от города Нью-Йорка по сохранению и развитию жилищного строительства (HPD), в том числе 1172 жалобы всего за последние три года. В целом, C&C было процитировано с 4713 нарушениями HPD и в настоящее время имеет 613 открытых нарушений.

Вместе со своими соседями Уолшем и Колманом 63-летняя Лидия Гонсалес Диас также испытывала давление. Вдова-инвалид, она живет в Гарлем-Ривер с 2008 года — одна с тех пор, как ее мать скончалась в прошлый День матери от COVID.Получив новый договор аренды, она отказалась подписать его, не понимая, что именно такое PACT. Затем она утверждает, что C&C пригрозила ей выселением, если она не подпишет. Затем Диас обратилась к организаторам Объединенного фронта против перемещения, национальной коалиции, объединяющей жителей государственного жилья, и начала организовывать дюжину своих соседей, чтобы начать забастовку арендной платы и коллективный иск против NYCHA.

«Я все еще немного напуган, потому что NYCHA такое большое, и они используют множество тактик, которые могут нас выселить.Если они закроют мою дверь, [я не знаю], куда я пойду », — сказала она. «Но мне все равно. Я действительно не знаю. Если мы не сделаем это [забастовка арендная плата], они захватят все наши здания. Мы должны идти вперед, пока не выиграем ».

Авраам Замчек, организатор Объединенного фронта против перемещения, считает, что единственный рычаг, который есть у жителей, — это не пассивно принять преобразование, а активно его сорвать.

«Большинство людей, с которыми я разговаривал, знают, что это плохая сделка, и не хотят подписывать договор аренды», — сказал он.«Их заставляют верить, что у них нет выбора, и их выселят, если они откажутся. Но поскольку весь процесс является фальшивым с точки зрения вовлечения резидентов, они на самом деле осознают, что их единственный выбор — не играть в мяч и не подписывать. И это то, что многие делают в одиночку ».

С тех пор, как Обама покинул свой пост, Конгресс расширил RAD с 225 000 до 455 000 единиц. Преобразование RAD происходило при очень небольшом надзоре со стороны федерального правительства. СШАВ исследовании Счетной палаты правительства по RAD было обнаружено, что «акцент HUD на самом процессе преобразования (а не на его результатах), а также ограниченность данных HUD способствовали ограниченному мониторингу со стороны HUD. В частности, не разрабатывая и не внедряя процедуры мониторинга для оценки воздействия RAD на жителей, HUD не может обеспечить соблюдение мер безопасности для жителей ».

Хотя жителям гарантирована защита, чтобы они могли оставаться в своих домах, несанкционированные выселения — не редкость.В Ocean Bay Apartments в Нью-Йорке, одном из флагманских проектов RAD, уровень выселения один из самых высоких в городе — одна из причин, по которой арендаторы по-прежнему скептически относятся к программе.

Джанин Хендерсон живет в Оушен-Бэй 27 лет, воспитывая там своих четверых детей. Сначала она приветствовала RAD и с нетерпением ждала ремонта. Но после 560 миллионов долларов на ремонт, включая современную котельную, Хендерсон обнаружил, что дела пошли еще хуже. Ее арендная плата увеличилась, но, несмотря на новую котельную, она сказала, что зимой в ее квартире все еще холодно. Она была вынуждена купить обогреватель, чтобы согреться своей четырехлетней внучке.

«Это все тот же старый двухступенчатый», — сказала она. «Снаружи выглядит красиво, но сюда кладут дрянные вещи. Все, что они нам показали, квартира будет выглядеть — это не так. Дерьмо, которое мы получили, было отремонтировано. Холодильники были дерьмом, извините за мой французский.

Хотя жителям гарантирована защита, позволяющая оставаться в своих домах, несанкционированные выселения — не редкость.

В ответ на запрос Prospect заместитель пресс-секретаря NYCHA Рошель Лия Голдблатт настаивает на том, что ни одно из дел о выселении в Ocean Bay не было связано с потерей арендаторами своих прав.Они утверждают, что Общество правовой помощи рассмотрело все дела и обнаружило, что ни одно из выселений, имевших место в Оушен-Бей, нельзя было избежать.

«NYCHA усовершенствовало наш процесс взаимодействия с жителями, чтобы домохозяйства были более подготовлены к переходу на PACT», — сказала она. «Мы требуем, чтобы в наши группы разработчиков входили поставщики, которые могут улучшить социальные услуги, такие как программы экстренной помощи или предотвращения выселений. Мы также разработали руководящие принципы сохранения жилья для наших управляющих недвижимостью PACT, чтобы гарантировать, что всем домохозяйствам были предоставлены соответствующие процессы, ресурсы и поддержка до начала официального судебного разбирательства.”

Джонатан Гувейя, исполнительный вице-президент NYCHA по развитию недвижимости, признает, что было сложно донести до жильцов все факты о программе, но утверждает, что NYCHA сделало все возможное, чтобы обучить арендаторов. По его словам, опасения по поводу программы распространяют сторонние агитаторы.

«Послушайте, я понимаю, что вокруг много страха, много дезинформации, и люди сбиты с толку — и есть просто некоторые другие люди, намеренно распространяющие дезинформацию.Но как только мы поговорим с реальными людьми, живущими в наших застройках, я могу сказать, что многие люди приходят к пониманию наличия защиты ».

Торп из Национального проекта жилищного права утверждает, что RAD чревато слабым надзором и незначительным участием арендаторов, что остается самым стойким препятствием на пути к успеху программы.

«Мы видели много успешных сделок, которые обычно заключаются в местах, где у сообщества есть ресурсы для этих преобразований.Но во многих местах это было проблематично из-за отсутствия контроля. Вам нужны арендаторы и защитники за столом, следящие за этим. В противном случае многое может пойти не так ».

Учитывая, что количество преобразований RAD, как ожидается, резко возрастет в ближайшие годы, Торп считает, что нынешняя программа нанесет больше вреда жителям, чем принесет им пользу.

«Судя по представленной информации, арендаторы могут столкнуться с повышением арендной платы, выселением и преследованием в рамках RAD.”

Кристен Хакетт, доктор философии. Кандидат в выпускной центр CUNY и организатор коалиции «Справедливость для всех», которая объединяет арендаторов государственного жилья против RAD, считает, что эта программа является продолжением наследия расистской политики правительства в области государственного жилья.

«Сегодня 90 процентов жителей NYCHA — чернокожие или латиноамериканцы. Это потомки бывших порабощенных и колонизированных, и они не по счастливой случайности живут в государственных домах », — сказала она.«Это прямой результат продолжающихся исторических процессов, которые сокращают инвестиции в бедных и геттозированных районах и дискриминируют, вытесняют и эксплуатируют жизни черных и коричневых — в интересах богатого белого меньшинства захватчиков и владельцев земель. RAD и другие планы приватизации государственного жилья продолжают эти процессы ».

Учитывая, что Конгресс на протяжении десятилетий сопротивлялся полному финансированию государственного жилищного строительства, многие утверждают, что RAD — лучший из плохих вариантов. Однако не все эксперты в области государственного жилья согласны с этим.

«Дело не в том, что RAD — лучший вариант, это вариант , только вариант », — сказал Гетц из Университета Миннесоты. «Конгресс систематически недофинансировал государственное жилье. В течение долгого времени он даже недофинансировал собственные стандарты содержания государственного жилья. По сути, местные жилищные органы голодали, так что у них не было другой альтернативы ». HUD не ответила на запрос Prospect о комментариях.

Учитывая, казалось бы, монументальную задачу сохранения государственного жилья, Лидия Гонсалес Диас знает, какие шансы сложились против нее.Но она чувствует, что если она хотя бы не попытается, смещение будет почти неизбежным.

«Мы все испугались. Мы боялись, но сказали нет. Если мы ничего не сделаем, у нас не будет шансов на победу ».

Саманта Колман тоже не отказывается от выбора. Ночь за ночью она теряет сон из-за страха перед тем, что принесет RAD. Представление, что ее заставляют вернуться в приют для бездомных, вызывает у нее узел в животе.

«Если [RAD] произойдет, что я буду делать дальше? Я не должен просыпаться каждый день с тревогой.Я не хочу снова быть бездомным. Я не хочу, чтобы мой сын снова пережил это ».

обсуждают приватизацию: Southbridge Towers голосует

Прошлогодние выборы мэра сделали растущую потребность в новом доступном жилье в центре дискуссий о будущем Нью-Йорка, и мэр де Блазио ранее в этом году обнародовал амбициозный план, пообещав создать или сохранить 200 000 единиц жилья в следующие десять лет. Но общественное обсуждение плана до сих пор было сосредоточено почти исключительно на создании нового жилья, а не на сохранении существующих единиц.В городе, где земля под новое строительство в большом почете, сохранение уже имеющихся активов имеет решающее значение. Согласно отчету Общества общественных работ, опубликованному в январе, в период с 2002 по 2011 год город потерял 385 000 единиц доступного жилья, что намного больше, чем 165 000 единиц, которые администрация Блумберга стремилась создать и сохранить. Если потеря доступного жилья продолжится такими темпами, планы нового строительства не смогут заменить сокращающееся предложение, не говоря уже о том, чтобы удовлетворить растущий спрос нашего города на более доступное жилье.

Квартиры, построенные в рамках государственной программы Митчелл-Ламы, подписанной в 1955 году для стимулирования строительства жилья для лиц со средним уровнем дохода, являются одним из источников доступного жилья, особенно уязвимого для потери. В обмен на низкую процентную ставку по ипотеке и освобождение от налога на имущество подразделения Mitchell-Lama в течение первых 20 лет придерживались ограничений по доступности. После этого компании по недвижимости, которые владели арендными комплексами, или акционеры, которые владели кооперативами Митчелл-Лама, принимают решение остаться в программе и сохранить ограничения или выкупить свою ипотеку и передать единицы для оценки и продажи на открытом воздухе. рынок.271 объект недвижимости, содержащий 139 428 квартир, был построен в Нью-Йорке через Митчелл-Лама. По состоянию на ноябрь 2013 года в программе осталось всего 78 разработок, содержащих 32 900 единиц. Остальные отказались.

Чарльз Чавалко , недавний выпускник программы Parsons «Дизайн и городская экология», проживает в Southbridge Towers , проекте на 1 651 дом, который остается в программе. Но, как он объясняет ниже, его кооператив находится в процессе принятия решения о том, присоединится ли он к большинству зданий Митчелл-Лама и уйдет.Для жителей Southbridge Towers голосование по поводу отказа от участия в программе Mitchell-Lama выходит за рамки общегородских разговоров о доступном жилье, изобилующих цифрами, ценами и политическими нюансами. Предстоящее голосование будет иметь серьезные личные последствия для их домов, финансового будущего и культуры общества. И, как показывает рассказ Чавалко, дебаты, ведущиеся в Southbridge Towers, подчеркивают сложность того, как мы ценим место проживания, а также важность прозрачного диалога и справедливых процессов управления.–J.T.

Башни Южного моста | Фото Джонатана Тарлтона

Сообщество из более чем трех тысяч жителей, живущих и работающих в доступных многоэтажках, людей, которые объединились, чтобы сформировать сообщество в бесплодном ландшафте десятилетия назад, когда город едва ли был сияющим маяком процветания. Со временем разгорается словесная война за будущее сообщества и за то, как оно само себя управляет. Друзья и соседи становятся врагами, конфликты — обычным делом, а правда — дефицитным товаром в повседневной жизни…

Я не описываю J.G. Ballard’s High-Rise . Это история моего дома, который переживает битву за свое будущее. Southbridge Towers — это комплекс доступного жилья, построенный в соответствии с Законом о жилищных компаниях с ограниченной прибылью в Нью-Йорке, программой доступного жилья, более известной как Mitchell-Lama и одобряемой как политиками, так и активистами. Сегодня программа сталкивается с внутренним и внешним давлением, которое приводит к приватизации зданий или к собственникам и руководящим органам, по крайней мере, к этому.Во время моей дипломной работы в отделе дизайна и городской экологии в Parsons я изучал влияние реконструкции Нижнего Манхэттена на комплекс, в котором большая часть моей семьи жила со времени строительства, в надежде понять и описать мотивы, стоящие за движением к приватизации этого центра. классный рай. Как и многие жители, я чувствую себя глубоко связанным с этими зданиями и самой программой, которая поддерживает их работу, и я твердо верю, что жители имеют право на прозрачный процесс, который точно информирует их о любых решениях, влияющих на будущее комплекса, особенно о дебатах о приватизации, которые в настоящее время ведутся. .

Карта юго-западного района реконструкции Бруклинского моста; область (1) — Башни Южного моста. | Изображение с сайта Urban Reviewer

Расположенный в районе морского порта Саус-стрит в Нижнем Манхэттене, Саутбридж Тауэрс (SBT) возник на территории Юго-западной городской зоны обновления Бруклинского моста, обозначения, наложенного на довольно темный и перегруженный участок промышленной набережной в 1964 году. создать сообщество со средним доходом, которое могло бы укротить и преобразить окрестности, повысив ценность собственности и создав более современную и здоровую налоговую базу для города.Государство через Митчелл-Лама предоставило льготы по ипотеке и налогу на недвижимость с низким процентом, чтобы стимулировать развитие комплекса, который организован как кооператив с ограниченным капиталом, принадлежащий акционерам. Ни одна компания по недвижимости не владеет комплексом, как в случае с арендуемой недвижимостью Mitchell-Lama; вместо этого каждый владелец паев покупает долю в кооперативе, и вместо продажи квартиры, когда они хотят уехать, кооператив выплачивает уходящему резиденту его или ее капитал плюс начисленные проценты. Управление и операционные процедуры регулируются советом из 15 директоров, проживающих в SBT, назначенных на ежегодных выборах на пять мест в совете с трехлетним сроком, плюс член-наблюдатель, назначаемый Государственным отделом жилищного строительства и обновления сообщества (DHCR).

Окрестности Нижнего Манхэттена радикально изменились с 1950-х по 2000-е годы. Когда-то его называли промышленным и корпоративным городом-призраком, а теперь это один из самых быстрорастущих районов города. Крупные застройки, такие как Всемирный торговый центр и Бэттери-Парк-Сити, а также недавно появившиеся коммерческие, жилые и общественные проекты преобразовали окрестности SBT в район, работающий круглосуточно и без выходных.В течение этих десятилетий преобразований начали сеяться семена кампании за приватизацию. Земля SBT, проданная комплексу государством за 1,3 миллиона долларов в 1967 году, сейчас стоит гораздо больше, приближаясь к восьмизначной сумме. Первоначально акционеры покупали квартиры по цене от 5000 до 28000 долларов за последние четыре десятилетия, но оценка цен на квартиры на открытом рынке взлетела до 500–1000000 долларов в зависимости от размера и размещения квартиры. Эти сдвиги изменили восприятие того, что SBT означает для его жителей. Предлагают ли квартиры SBT доступное жилье или они являются предметом потребления? Этот вопрос делит жителей на две группы, которые в настоящее время борются за будущее SBT.

Южный мост Тауэрс двор | Фото Джонатана Тарлтона

Приватизация, воссоздание, роспуск и демутуализация: все эти термины относятся к одному и тому же процессу вывода кооператива из-под контроля DHCR и реклассификации его в частный рыночный кооператив, квартиры которого могут быть проданы на открытом рынке.Концепция «приватизации» противоречива, поскольку философские разногласия касаются намерений и целей Митчелл-Ламы. Была ли программа разработана как ограниченная по времени, если «жилищный кризис» , затем будет разрешен за 20 лет — первоначальный срок программы, после которого можно было бы отказаться от строительства? Была ли это программа, чтобы дать среднему классу возможность позволить себе дом? Когда были разработаны статьи закона о приватизации, собирались ли законодатели одинаково относиться к кооперативам и арендуемой собственности? На каждый из этих вопросов есть несколько ответов, в зависимости от ваших взглядов на жилье, экономику и недвижимость.

В настоящее время существует два сценария для Southbridge Towers: остаться в программе Mitchell-Lama с неизменными положениями о доступности или оставить ее, освободив комплекс от государственного надзора и предоставив акционерам право продавать свои объекты на открытом рынке. У обоих есть преимущества и недостатки.

Southbridge Towers (внизу справа) находится напротив строящегося Всемирного торгового центра One (слева) и Нью-Йорка Гери (справа), 2012 | Фото Марка и Эндрю Буссе

Кооперативы Митчелл-Лама обязаны выплачивать городу или штату только процент от валовых ежемесячных эксплуатационных расходов вместо фактических налогов на недвижимость, защищая застройки от колебаний рынка недвижимости.Ежемесячная плата акционеров за содержание ниже средней по городу, но существует дополнительная надбавка, если вы делаете сверх установленного правительством диапазона доходов. Комплекс имеет доступ к беспроцентным займам на ремонт для финансирования любого необходимого содержания или капитального ремонта, если комплекс остается в программе еще на 15 или 30 лет. Акционерам не разрешается свободно продавать свои паи; вместо этого они должны вернуть их кооперативу за их первоначальный капитал плюс начисленные проценты.

Если комплекс будет приватизирован, сторонники верят, что кооператив может оставаться доступным и финансово жизнеспособным за счет сбора обратного налога или платы за передачу, когда единицы переходят из рук в руки. При первом переводе кооператив будет собирать 28% или 33% комиссионных до завершения судебного процесса с участием Trump Village, кооператива в Бруклине, который недавно вышел из программы Митчелла-Ламы. Для будущих переводов комиссия составит всего 2,5%. Сторонники приватизации считают, что доступность можно сохранить, если ежегодно продавать или передавать не менее 50 единиц.Плата за обслуживание будет увеличена для покрытия дополнительных ежемесячных требований, в том числе недавно собранных налогов на недвижимость. Те, кто не может позволить себе новые сборы, могут оставаться в комплексе со своими квартирами до тех пор, пока они становятся арендаторами, их плата привязана к ежегодному решению Совета по руководящим принципам арендной платы об увеличении арендной платы, но никогда не превышает пяти процентов.

Обложка и введение в руководство на 1980 год, распространенное среди жителей Southbridge Towers Советом директоров кооператива | Изображения через Charles Chawalko

Приватизация, выросшая в Southbridge Towers, упоминалась часто, но сложности ее политики часто были вне меня.Идея выхода из программы означала потерю безопасности приюта, доступности и других гарантий, которые программа обеспечивала моей семье и соседям, но она также являлась важным источником новых денег. Первые зародыши возможной приватизации появились в 1980-х годах, но из них мало что вышло. Разнообразная группа людей, входившая в состав Совета директоров в 1990-е годы, рассматривала программу Митчелла-Ламы как убежище для людей из рабочего и среднего класса, которые все чаще были перемещены из-за отсутствия доступного современного жилого фонда.Сильное чувство общности породило центр мероприятий для пожилых людей, библиотеку, предоставляющую услуги, общественные группы, прославляющие представителей многих национальностей, представленных в комплексе, и другие удобства.

Через тридцать лет после въезда первых жителей второе и третье поколение акционеров взяло на себя управление кооперативом на фоне незначительных социально-экономических сдвигов в комплексе. Экономическая безопасность, безопасная среда, близость к рабочим местам и правительственным должностям, а также экономическая возможность получить доступ к образовательным возможностям, которые предоставляли Southbridge Towers, означали, что эти жители часто были лучше в финансовом отношении, чем их предки.Комплекс в первую очередь рассматривался как рай, когда первоначальным акционерам нужно было найти дом; Теперь, когда они стали более экономически безопасными, некоторые начали оценивать свои квартиры как экономический актив, товар. Некоторые жители приобрели второй и третий дома, в то время как Башни Южного моста остались их основным местом жительства, что сделало возможность обналичить свои квартиры более реальными.

Офис управления башнями Южного моста | Фото Джонатана Тарлтона

В период с 2001 по 2004 год люди, заинтересованные в приватизации, начали получать места в совете директоров. Поначалу проблема не была важной частью их платформы; их избрание было сочтено разумным взвешиванием возможностей акционеров на основе технико-экономического обоснования. Но вскоре приватизация стала разделительной линией на доске и в комплексе. Группа членов совета директоров, занимавшаяся приватизацией, в 2004 году сформировала Southbridge Rights, Inc., фактически создав политическую партию в попытке направить внутреннюю политику сотрудничества. Раньше правление было беспартийным; Теперь выборы сводятся к тому, поддерживает ли избиратель точку зрения на приватизацию, продвигаемую Southbridge Rights.Правила открытых заседаний совета директоров были изменены, чтобы требовать предварительного одобрения, прежде чем жители смогут поднимать новые вопросы, что создало атмосферу, в которой некоторые акционеры, придерживавшиеся мнения, отличного от политики Southbridge Rights, которая в значительной степени зависела от продвижения приватизации, чувствовали себя замалченными.

Приход к власти

Саутбридж Райтс коррелировал с более широким использованием бюллетеней по доверенности на ежегодных выборах. Хотя эти бюллетени являются законными в соответствии с правилами кооперации, акционеры использовали их экономно до 2001 года. С тех пор выборы обычно решаются блоками голосов по доверенности, и кандидаты от Саутбридж Райтс обычно занимали 13 или 14 из 15 мест.Этот сдвиг во власти, кажется, указывает на значительные усилия по привлечению голосов. Некоторые акционеры считают, что Southbridge Rights использовала стратегию нацеливания на пожилых акционеров и незаконных субарендаторов, чтобы отдать голоса доверенных лиц в пользу группы, что побудило DHCR и Генеральную прокуратуру изменить процедуры голосования застройки, напрямую отправив акционерам уникальные бюллетени с уникальными штрих-кодами для голосования по доверенности. пресечь потенциальные злоупотребления при голосовании.

Набережная Башен Южного моста | Фото Джонатана Тарлтона

В ноябре 2005 года комплексный референдум одобрил создание технико-экономического обоснования для изучения приватизации и выделил 25 000 долларов на его производство.Исследование было опубликовано в октябре следующего года, и отвлекающий маневр — юридический термин для проекта плана предложения для приватизации — был представлен на рассмотрение в Генеральную прокуратуру (AG). Процедуры приватизации других проектов Митчелла-Ламы заняли более двух лет, чтобы пройти окончательное голосование. В случае SBT этого не произошло. Red Herring находился в офисе AG более семи лет, подвергаясь пересмотрам, редактированию и уточнению. В какой-то момент публично сообщалось, что в плане было более 300 недостатков.В течение этого периода Совет директоров в соответствии с постановлением о запрете, требуемым Генеральным прокурором и правилами DHCR, проконсультировался с офисом AG, чтобы прояснить недостатки, и SBT Cooperators для Mitchell-Lama, группы против приватизации, которая действовала в комплексе для более десяти лет работал с AG, чтобы сделать планы максимально прозрачными.

В апреле 2014 года «Красная сельдь» была принята Генеральным прокурором, став «Черной книгой» — юридическим термином для утвержденного плана размещения.Этот фолиант, содержащий более девятисот страниц, сложных юридических, бухгалтерских и технических отчетов, требует профессиональной подготовки для понимания. Юристы проекта и офис генерального прокурора рекомендовали акционерам найти собственных адвокатов и бухгалтеров для надлежащей оценки предложения — расходы, с которыми не все акционеры могут справиться. И хотя Черная книга, казалось, в значительной степени отражала отвлекающий маневр, в нее были внесены существенные изменения, которые после доставки остались необъясненными акционерам.Например, были переписаны правила наследования. Red Herring освободила многих семейных родственников от платы за перевод при принятии квартиры умершего родственника, но правила в Черной книге требуют плату для любого, кто не является супругом или взрослым ребенком родственника, и дают совету право на одобрить или отклонить такую ​​передачу. Сочетание сложности плана и необъяснимых изменений сделало процесс особенно недоступным для среднего акционера. Значительное влияние приватизации на каждого акционера требует прозрачного и разъяснительного процесса.Вместо этого Правление приложило мало усилий для объяснения преимуществ или недостатков плана, а попытки разъяснить или прояснить его положения наталкиваются на обвинения в пристрастии.

Две из трех башен Южного моста | Фото Джонатана Тарлтона

Поскольку голосование по приватизации стало возможным после выпуска Черной книги, члены Совета директоров все чаще избегали публичных выступлений, в то время как обсуждение в кооперативе становилось все более жарким.Я провел время с Ассоциацией акционеров Southbridge Towers, группой, созданной в 2012 году в ответ на растущую замкнутость Совета. Ассоциация стремится отстаивать факты в приватизационном споре, часто обращаясь с запросами к руководству и надзорным органам застройки через запросы Закона о свободе информации, а также личные письма и петиции, чтобы получить больше ясности о повседневных операциях SBT и процессе приватизации. .

Несмотря на свое намерение обеспечить беспристрастный анализ вопросов и дать акционерам возможность принимать обоснованные решения, Ассоциация акционеров сталкивается с постоянной критикой за то, что она является пристрастной организацией, выступающей за то, чтобы остаться с Митчелл-Ламой.Группа «Обеспокоенные акционерами за прозрачность», возглавляемая жителями, выступающими за приватизацию, не аффилированными с Southbridge Rights и политикой Совета директоров, попыталась опровергнуть объяснения Ассоциации, заявив, что это тактика запугивания. Взгляды на жилье, экономику и недвижимость — это та призма, через которую рассматривается план приватизационных предложений, а сторонники приватизации рассматривают все, что критикует приватизацию или политику и действия Совета, как дезинформацию. Житель, выступающий против приватизации, выделит раздел «Особые риски» в «Черной книге», в котором подробно описан список возможных финансовых опасностей, которые могут постичь то, что в настоящее время является финансово здоровым кооперативом.Житель, выступающий за приватизацию, будет утверждать, что это лишь незначительные проблемы, всего лишь юридический шаблон, который юристы включают на всякий случай. Но что меня больше беспокоит, так это попытка неверно охарактеризовать нынешнее проявление Башен Южного моста как неустойчивое. Проприватизационные группы пытаются подорвать уверенность жителей в развитии как постоянного и жизнеспособного института под руководством Митчелла-Ламы, утверждая, что постоянное увеличение содержания делает договоренность финансово ненадежной или что комплексу не гарантируется его место в программе.

Башни Южного моста | Фото Джонатана Тарлтона

В соответствии с правилами Митчелла-Ламы, перед голосованием по приватизации должно быть проведено информационное заседание Совета директоров и адвокатов, бухгалтеров и консультантов кооператива. Встреча не предназначена для предоставления индивидуальных профессиональных консультаций, но призвана объяснить сложность плана, чтобы жители могли голосовать со знанием дела. Эта встреча — единственная в своем роде информационная сессия — состоялась 29 июля, и, хотя Совет директоров расхваливал ее как успешную, Генеральная прокуратура не сочла таковой, когда им была доставлена ​​запись заседания. внимание.Считая, что консультанты на сессии вышли за рамки Черной книги, сделав определенные комментарии, AG потребовала внесения второй поправки в план предложения, которая отменяет два десятка заявлений, сделанных в ходе сессии. В число проблемных утверждений входило, что «вероятность попадания метеорита в нас выше, чем при наихудшем сценарии», которые заменили пояснения к разделу «Особые риски». Увеличение содержания было названо «только на X долларов больше за комнату в месяц» для аудитории, включая людей с фиксированным доходом.

Листовки, распространяемые проприватизационными группами (вверху) и антиприватизационной группой SBT Cooperators для Митчелл-Ламы (внизу) | Изображения через Charles Chawalko

Осталось всего несколько недель до окончательного голосования по приватизации Southbridge Towers, с 28 по 30 сентября, и очевидно, что этот конфликт достигает своего апогея. Листовки ежедневно рассылаются жильцам. Некоторые пропагандистские плакаты искажают дискуссию, вводя вопросы, которые не имеют отношения к текущим обстоятельствам Митчелл-Ламы, например, возрождают старую идею о том, что жители могут быть вынуждены переехать в другие, более мелкие квартиры, если мы останемся в Митчелл-Лама, несмотря на то, что Тот факт, что политика сокращения штата была изучена государством, а затем отвергнута много лет назад.Они постоянно отмечают «относительную доступность», сохранившуюся в Seward Park Cooperative после его приватизации, не обращая внимания на то, что Seward Park был разработан United Housing Foundation, федерацией профсоюзов и некоммерческих организаций, а не через Митчелл-Лама. Также распространяются антиприватизационные листовки со ссылками на статьи из «Черной книги», в том числе с неверными толкованиями, которые позже были исправлены на собраниях Ассоциации акционеров. Разногласия по поводу приватизации даже привели к словесному и физическому насилию; некоторые соседи опасаются, что прогулка по двору приведет к ссоре по этому поводу.То, что когда-то было уютным комплексом, коллективно работающим над созданием сообщества в центре города, превратилось в поле битвы мнений, разделяющих дружеские и семейные отношения. Возможно, J.G. В книге Балларда High-Rise есть несколько советов для этой осады изнутри: «Жизнь в многоэтажках требовала особого типа поведения, которое было покладистым, сдержанным, даже, возможно, слегка безумным».

Хотя этот отчет может показаться страстным личным делом, результаты приватизации Southbridge Towers имеют разветвления для всего доступного жилья в Нью-Йорке.Если комплекс выйдет из программы Митчелла-Ламы, Нью-Йорк потеряет 1651 единицу постоянного жилья со средним уровнем дохода, которое не может быть восстановлено, что является крупнейшим комплексом, приватизированным на данный момент. В прошлом месяце более 50 000 человек участвовали в розыгрыше 300 квартир в Penn South, жилищном кооперативе со средним доходом и ограниченной долей участия в Челси. Важность сохранения каждой доступной квартиры, которая у нас уже есть, и здорового экономического разнообразия в Нью-Йорке очевидна. Но решение, с которым столкнутся жители Саутбридж Тауэрс в ходе предстоящего голосования, в конечном итоге является личным.Я еще не определился с этим вопросом. Но что я считаю наиболее важным, так это то, что каждый житель может принять осознанное решение относительно будущего нашего комплекса, поскольку это имеет серьезные последствия для того, как мы будем жить. Приватизация может быть отклонена и снова исследована в будущем, но как только проект покидает Митчелл-Лама, это навсегда. Какой бы путь ни избирали жители, опыт Southbridge Towers является поучительной демонстрацией важности прозрачного и открытого обсуждения.

Взгляд Гери на Ист-Ривер из Нью-Йорка; две башни Южного моста находятся в правом нижнем углу. | Фото Скотта Била

Public Exit: REIT Приватизация | Многосемейный исполнительный журнал

Когда вы читаете это, история творится. Совместное предприятие нью-йоркских частных инвестиционных компаний Tishman Speyer Properties и Lehman Bros. Holdings готовится заключить сделку по приобретению Денвера, штат Колорадо, за 22,2 миллиарда долларов.- основанный Archstone-Smith Trust, гигантский инвестиционный фонд многоквартирной недвижимости, который будет передан частным лицам по цене 60,75 долларов за акцию. Сделка, объявленная в мае и закрытие которой запланировано на 5 октября, ознаменует собой крупнейшую на сегодняшний день приватизацию за денежные средства для нескольких семей и установит новый стандарт для выкупа частным капиталом государственных многосемейных предприятий. Вот если это случится.

Сделка, изначально предполагавшая закрытие к концу третьего квартала, была официально отложена 6 августа до текущей даты закрытия в октябре.Хотя отсрочка составляет всего пять дней после начала четвертого квартала — а 22 августа акционеры с большим отрывом одобрили слияние, — некоторые отраслевые обозреватели все еще сомневаются в том, состоится ли сделка вообще. «Я открою сделку: она мертвее, чем мертв», — говорит Мэтт Макманус, председатель филадельфийской инвестиционной и девелоперской компании Bluestone Real Estate Capital. «Эта сделка была завершена, когда долговые рынки были максимально здоровыми, и они не вернутся к этому уровню в ближайшее время.Не до [этого] 5 октября, не до 5 октября 2009 года. Это произойдет только в том случае, если продавец и покупатель скорректируют цену. Это классический пример сделки, завязанной через бочку ».

Хотя Макманус, пожалуй, самый пессимистичный из группы экспертов по многосемейным отношениям, оценивающих будущее приватизации REIT для этой статьи (см. «Знакомство с группой», справа), он ни в коем случае не одинок. Его мнение о том, как наличие долга (или его отсутствие) повлияет на сделку с Archstone — или любую будущую приватизацию REIT, если на то пошло, — разделяют как официальные, так и неофициальные наблюдатели.В частности, эксперты говорят, что так называемая «стратегия штанги», заключающаяся в покупке крупных портфелей государственной недвижимости, их продаже и либо сохранении прибыли, либо использовании выручки для поддержки нового строительства, крайне маловероятна в атмосфере, в которой покупатели вторичного рынка испытывают трудности с собственным структурированным финансированием.

«Сегодня стоит более серьезный вопросительный знак, чем был даже шесть месяцев назад, учитывая доступность финансирования и стоимость этого финансирования», — объясняет Билл Фрайер, старший партнер и руководитель группы практики капитала рынка недвижимости в Атланте. юридическая фирма King and Spalding.«Более жесткие кредитные рынки серьезно влияют на способность продавать активы после приобретения. Чтобы максимально увеличить этот круг покупателей, вы обращаетесь к традиционному ипотечному финансированию с фиксированной процентной ставкой. Этот рынок нестабилен, и это тормозит ».

Компании частного капитала, участвующие в сделке с Archstone, сталкиваются с дополнительным давлением из-за собственного финансирования, которое включает в себя принятие долга Archstone на сумму 6,5 млрд долларов и привлечение дополнительных покупателей долга на сумму до 17,1 млрд долларов для финансирования сделки. «По этой сделке с Archstone процентные ставки по их долгу должны превышать процент чистой операционной прибыли по портфелю.Как это работает?» — спрашивает Ричард Голлис, директор консалтинговой фирмы по инвестициям в недвижимость The Concord Group, расположенной в Сан-Франциско. «Когда дело доходит до приватизации, очень многое будет зависеть от того, что делают кредитные рынки. Это будет более серьезной проблемой в следующие 12 месяцев ».

За последние несколько лет многоквартирные REIT были приватизированы по разным причинам, от ухода от требований Сарбейнса-Оксли до доступа к широкому доступу к частному капиталу. Теперь склонность к приватности не так уж очевидна.Здесь MFE изучает прошлое, настоящее и будущее приватизации REIT.

ЭТО БЫЛО Основные приватизации REIT нескольких семей в 2004 и 2005 годах, в том числе Gables Residential, AMLI, Town and Country, отчасти были вызваны огромной оценкой недвижимости и нетерпеливыми покупателями, которые имели относительно дешевый и стабильный доступ к долговому финансированию. Это был идеальный климат для REIT, стремящихся выйти с публичного рынка, печально известного своей недооценкой как существующих портфелей, так и трубопроводов развития по отношению к цене акций.

«Продажа многоквартирной недвижимости на Уолл-стрит всегда была сложной задачей — это просто природа зверя», — объясняет Майкл Стюарт, президент Pacific Property Assets, частной многоквартирной компании, расположенной в Ирвине, штат Калифорния, и владеющей приблизительно 5800 квартирами по всей южной части страны. Калифорния и Аризона. «Восемьдесят процентов прибыли от недвижимости — это когда вы ее продаете. Работа и сбор арендной платы — это хорошо, если у вас это хорошо получается, и это, конечно, держит свет включенным, но не освещает доску.Пока вы не ликвидируете эти активы, действительно нечего измерять ». И, конечно же, после ликвидации у вас больше нет основного капитала.

1 февраля 2005 г. генеральный директор Gables Residential Крис Уиллер отметил это несоответствие и в целом плохую оценку его компании на Уолл-стрит во время ежеквартального отчета о прибылях и убытках. Он предположил, что правление Гейблса, вероятно, одобрит продажу компании за денежные средства в размере около 45 долларов за акцию. «Некоторые люди, которые слушали этот звонок, восприняли это как сигнал», — говорит Фрайер, который выступал в качестве юридического советника группы по выкупу компаний ING Clarion и Lehman Bros. из Нью-Йорка.

Фрайер вспоминает, что в то время ставки капитализации сокращались, а стоимость активов росла почти ежедневно. «Если вы разместите на рынке продукт институционального уровня, у вас появится от 20 до 30 покупателей, поэтому [среди REIT] возникла определенная степень разочарования», — говорит он. Согласно доверенному заявлению Гейбла о слиянии, поданному в SEC (см. «Глубокая история», стр. 52), совет Гейбла размышлял о продаже части портфеля REIT на различных встречах в 2004 и 2005 годах, но в конечном итоге отклонил эту идею в пользу полной продажи. компании.

«Доска Гейблса была очень сложной. [Они] считали, что одним из способов максимизировать акционерную стоимость в то время была продажа активов во Флориде преобразователям квартир, которые платили невероятные цены за любые активы, которые могли быть преобразованы », — говорит Гилл Менна, партнер юридической компании из Бостона. фирма Goodwin and Proctor, которая выступала советником Гейблса во время приватизации. «Но у правления не хватило внутренней стойкости, чтобы передать свою компанию девелоперской компании в Техасе и Внутренней Империи.”

лучших прокси-серверов Craigslist (обновлено в 2021 г.)

---

Хотите обойти ограничение GEO на размещение рекламы на Craigslist? Или IP-адреса заблокированы в Craigslist? Найдите лучшие прокси-серверы Craigslist, которые помогут вам! Прокси-серверы Craigslist могут маскировать ваш IP-адрес, что помогает запускать больше учетных записей на Craigslist! Никогда не бойтесь, ваш IP-адрес больше не будет помечен Craigslist!

Самый известный сайт объявлений — Craigslist в США, который предоставляет местные объявления и форумы о вакансиях, жилье, продаже, знакомствах, услугах, местном сообществе и мероприятиях.

Частные прокси широко используются для Craigslist , с их помощью вы можете размещать тонны объявлений / вакансий. Вы можете зарегистрировать больше учетных записей с несколькими выделенными IP-адресами.

Почему Craigslist Ghosting или блокировка IP-адресов сайтами тематических объявлений?

Craigslist не только назначает вас в разные города GEO и отображает ваше местоположение на основе вашего IP-адреса, но также определяет ваши действия на своих веб-сайтах.

Так как насчет заблокированного IP-адреса Craigslist? Ответ прост. Кулак, я предлагаю вам прочитать это « Как часто я могу публиковать сообщения?» из FAQ официального Craigslist！

Обратите внимание! Каждые 48 часов вы можете размещать рекламу только в одной категории и в одном городе, больше публикаций будет как публикация Ghosting.

Это происходит, когда вы размещаете свои Рекламы или ссылки слишком много раз за короткое время, ваш IP-адрес будет отмечен системами защиты от спама Craigslist!

Когда автоматические системы защиты от спама обнаруживают ваши неестественные действия с того же IP-адреса, ваш IP-адрес будет заблокирован за нарушение условий использования Craigslist.

Список поставщиков прокси-услуг Craigslist

Работают ли частные прокси, чтобы разблокировать ваш IP-адрес из Craigslist в 2021 году?

Ответ — да! Частные прокси-серверы работают так же, как и другие прокси-серверы прямого доступа, вы можете легко использовать частный прокси-сервер для создания своего IP-адреса.

Больше частных прокси для Craigslist означает, что вы можете публиковать больше сообщений в разных городах и категориях！

---

Работают ли вращающиеся резидентные прокси для Craigslist?

В настоящее время, за исключением частных прокси, вращающиеся резидентные прокси — еще один хороший вариант для Craigslist!

Многие провайдеры домашних прокси предлагают свои прокси в качестве прокси обратного соединения, так что вы можете получить ротационные прокси, чтобы получить больше IP-адресов для использования!

Но одна слабость, использующая внутренние прокси для Craigslist, — это цена, которая стоит дорого для стартового плана! Как и Luminati, вы должны платить по 500 долларов в месяц, чтобы начать использовать их прокси-сеть для домашнего использования!

---

Работает ли VPN для Craigslist?

Не рекомендую! Я хотел бы использовать простую таблицу, чтобы вы знали причину.

Продукты	GEO Местоположение	Типы IP	Доступ
Приватные прокси	Есть	Фиксированные IP-адреса	Частный (1 пользователь)
VPN	Есть	Динамические IP-адреса	Общий (Все платные пользователи)

VPN обычно предлагает общий IP-адрес, по которому каждый платный пользователь может получить доступ к Craigslist, поэтому, если более 2-5 пользователей используют одну и ту же службу VPN, такую ​​как ExpressVPN, для Craigslist в Нью-Йорке! Тогда IP-адрес сервера NY VPN получает хороший шанс забанить.

---

Как разблокировать Craigslist для интернет-маркетинга?

1.PVA — Телефон Подтвержденные счета

Craigslist （CL） всегда является прибыльным, но трудным местом для IMer. Очевидно, они очень осведомлены о многих вещах, которые делают люди. Внедрение рекламы с помощью PVA (подтвержденных по телефону учетных записей) становится важным, и это стало проблемой для интернет-маркетинга в последние несколько месяцев как никогда ранее.

2. Частные прокси — GEO таргетировано

Используйте PVA с новыми целевыми частными IP-адресами GEO, предоставляемыми прокси-службой Craigslist, что решит проблему.Таким образом, больше PVA с приватными прокси = более активная учетная запись = более активная реклама означает большую прибыль.

При этом вы можете легко разблокировать Craigslist благодаря структуре фильтрации IP. Кстати, не спамите на Craigslist и других сайтах с объявлениями, это позволит немедленно пометить прокси.

2 важных совета по многократной публикации на Craigslist или других сайтах с тематическими объявлениями

1. Удаляйте файлы cookie браузера при каждой публикации, независимо от того, используете вы прокси или нет!
2. Избегайте HTML-ссылок в сообщениях.