Можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую: Обмен ипотечной квартиры на другую, более большую

Содержание

база данных обмена вторичного жилья с доплатой и без, 🏢 большую на меньшую

Предлагаем обмен квартир в Тюмени: без доплаты и с доплатой. Просматривайте каталог или подпишитесь на обновления, чтобы получать информацию о новых поступлениях на электронную почту.

Особенности обмена

Встречные сделки позволяют получить новое жилье с минимальными временными потерями: вы просто переезжаете в другую квартиру, а в вашу недвижимость заезжают покупатели. Можно пойти на равноценный обмен без доплаты — например, выбрать жилье побольше, но ближе к окраине. Также можно получить доплату или доплатить самому, если вы собираетесь покупать квартиру дороже той, которую продаете.

Наша база объектов

Санузел — раздельный или совмещенный
Комнаты — проходные или изолированные
Площадь — 10.5 м² и более
Ремонт — косметический или капитальный

В базе данных по обмену вторичного жилья представлены однушки, двушки, трешки, четырехкомнатная и пятикомнатная недвижимость, дома, коттеджи и другие объекты. Можно выбрать жилплощадь ближе к окраине или центру города, в кирпичном, панельном, блочном здании, с центральным или индивидуальным отоплением. Общее количество объектов в каталоге — 188.

Почему стоит обратиться к нам

Предоставляем максимум информации. Добавляем фото, схему планировки и качественные фото к каждому объявлению. Рассказываем, почему обмен квартирами с доплатой и без выгоден.

Помогаем экономить. Делаем скидку при одновременной покупке и продаже через нас. Помогаем договориться о скидке с другим собственником, если это возможно, или предлагаем использовать доступные вам дотации от государства.

Гарантируем безопасность. Проверяем документы о собственности у продавца. Отстаиваем ваши интересы, если возникают вопросы.

Чтобы обменять квартиру на дом или другую недвижимость, оставьте заявку на сайте или позвоните риэлтору сами.

Обменять недвижимость в Омске — Агентство недвижимости Галеон

Что выгоднее: обменять квартиру или же сначала продать свою, а после купить другую?

На самом деле классический обмен недвижимости встречается на практике довольно редко, и имеет огромный ряд недостатков. Чаще всего, собственник, желающи обменять недвижимость старается произвести наиболее выгодную продажу своей недвижимости, а после наиболее выгодную покупку новой.

Так, как продать дороже, а купить дешеле?

Наверное, это самый насущный вопрос для каждого человека, который хочет увеличить или же, наоборот, уменьшить свою жил. площадь.

Развееваем мифы об обмене недвижимости:

Сделки с классическим обменом квартир встречаются очень редко, как правило, сегодня обмен — это альтернаятивная сделка, сначала вы продаете свою квартиру, а после покупаете другую, пускай даже и в один момент времени.
Продать дороже и купить дешевле конечно можно, но есть ряд обстоятельств которые следует учитывать:

Если производится выбор квартир определенного класса и в одном микрорайоне, то цена за м2 всегда будет дороже у 1-к, после 2-к, 3-к и т.д. Чем меньше площадь, тем дороже цена за м2. Всегда. И, как правило, квартиры с меньшей площадью наиболее ликвидны.
Следует оценить время покупки — если квартира продается и приобретается другая в один временной промежуток — то цены будут плюс-минус одинаковыми. А если продажа происходит сейчас, а покупка через некоторое время — то, чтобы не потерять в цене, нужно проводить такую сделку только на ростущем рынке.

Так как все-таки продать дороже, а купить дешевле? Ответ на этот вопрос дает руководитель отдела продаж компании «Галеон» Светлана Шумилова:

1. Чтобы продать свою квартиру по максимальной цене:

Первое, что необходимо сделать, это предпродажную подготовку квартиры, в которую входит: мелкий косметический ремонт, необходимо убрать абсолютно все личные вещи, максимально освободить пространство, сделать капитальную уборку, а также убрать какие-либо запахи. Также очень важно сделать квартиру светлой, на сколько это возможно (открыть шторы, помыть окна, поменять лампочки).
Разумеется, нужно подготовить документы. Задача состоит в том, чтобы квартира подходила под любую форму расчетов: ипотека, материнский капитал, различные жилищные сертификаты и т.д. Тогда вероятность покупки квартиры по максимальной цене выше.
После того как квартира готова к продаже необходимо провести целый предпродажный комлекс, чтобы привлечь максимальной количество покупателей. Как это делаем мы вы можете посмотреть в «Продаже квартиры».

2. Для того чтобы выгодно купить квартиру необходимо:

Следить за каждой новой квартирой добавленной в продажу. Ведь действительно выгодные варианты квартир покупаются в первый же день публикации на сайтах. Поэтому если вы ищите себе квартиру не чаще 1-2х раз в неделю, наврятли вам повезет совершить выгодную покупку. Лучше обратиться к нам в компанию, и ваш личный менеджер будет отслеживать все выгодные предложения рынка
Также необходимо обладать навыками и знаниями как предметно вести торг на квартире. Ведь не забывайте, Продавцы так же как и вы хотят продать свою квартиру по максимально возможной цене.
Есть и много других способов сэкономить на покупке, к примеру если вы покупате квартиру по ипотеке — мы можем вам одобрить ипотеку с процентной ставке ниже чем в банке до -1 %, либо сократить первоначальный взнос и т.д.

Звоните нам и мы поделимся советами абсолютно бесплатно, или же поможем вам решить извечную проблему Продавца: продадим вашу квартиру дорого и поможем совершить выгодную покупку после! Звоните 63-55-88 либо оставляйте заявку на сайте, мы будем Вас ждать.

Возможно вам будет интересно:

Бесплатная оценка

Закажите бесплатную оценку, и наш специалист оценит вашу недвижимость, соориентировав вас о ее рыночной стоимости

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

Многие семьи покупают жилье с привлечением ипотечного кредита, который погашается в течение 10-20 лет. За этот период у заемщика могут измениться личные обстоятельства: брак, рождение детей, недостаток средств для обслуживания кредита, или наоборот, желание расширить свое жилищное пространство. Вследствие чего иногда возникает вопрос об обмене квартиры, которая находится в залоге у банка, на другое жилье. Сегодня мы подробно разберем вопрос: можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке и при каких условиях это возможно?

Разрешение банка

Распоряжаться недвижимостью, которая находится в ипотеке, можно исключительно с разрешения банка. Фактически для обмена квартиры, необходимо сначала вывести ее из обременения. Банк это сделает только при полном расчете заемщика по кредитному договору. Поэтому для решения вопроса нужно, прежде всего, обратиться к кредитору. Попытки провести операцию без разрешения могут привести к тому, что банк, ссылаясь на грубое нарушение кредитного договора, потребует досрочно погасить задолженность. С большей вероятностью разрешение получит заемщик, который не допускал возникновение просрочек и своевременно выполняет все требования банка, в том числе и в части заключения договоров страхования. Лучше, если действующий кредитный договор был заключен хотя бы два года назад, а заемщик за истекший период погасил не менее трети кредита.

Заемщик должен понимать, что банк может разрешить обмен, но не обязан это делать. Для кредитора такая процедура – лишняя бумажная волокита, которая несет в себе определенные риски. Поэтому задача заемщика – выполнить все требования кредитора в части предоставления документов и соблюдения процедуры.

Предварительное разрешение банка необходимо получить еще до начала поиска нового собственника квартиры и выбора нового жилья. В противном случае заемщик может впустую потратить время и деньги.

Требования к залогу, который будет служить обеспечением после обмена, такие же, как и для получения кредита. Банк будет проверять все документы на недвижимость, а также ее юридическую чистоту.

Как происходит обмен квартиры в ипотеке?

Сама процедура обмена может выполняться следующими способами:

сделка на основании договора мены с последующей заменой залога;
заключение двух договоров купли-продажи: продажи старой квартиры и покупка новой;
с использованием краткосрочного беззалогового кредита.

Выбор способа зависит от многих факторов, но в первую очередь, от желания банка идти на ту или иную операцию.

Если предварительное разрешение на проведение обмена залоговой квартиры получено, заемщик может начинать подбирать варианты.

Сделка с подписанием договора мены

Оформлять сделку на основании договора мены целесообразно обычно в ситуации, когда квартиры имеют приблизительно одинаковую стоимость. Это может быть, например, похожий по техническим характеристикам и привлекательности объект, но в другом районе.

При желании заемщика переехать в другой населенный пункт, возникает ряд технических сложностей. Как минимум, в новом в регионе проживания обязательно должно быть отделение банка, в противном случае, получение разрешения на обмен будет маловероятным.

Также банк чаще идет на встречу клиенту, если он хочет стать владельцем более дорогой квартиры, тем более когда не идет речь об увеличении суммы кредита. Банк, таким образом, получает более дорогой залог.

Если заемщик хочет купить объект, который дороже по стоимости, и увеличить сумму кредита, то лучше делать два договора купли-продажи.

Сложнее всего получить разрешение банка при обмене на более дешевое жилье. Кредитор может дать согласие на операцию только при условии, что большая часть задолженности уже погашена, а сумма кредита хотя бы на 20-30% меньше стоимости нового жилья. Такое решение перед банком проще всего обосновать уменьшением доходов и невозможностью выполнять условия первоначального кредитного договора.

Процедура обмена происходит следующим образом:

Предоставление в банк документов на новую квартиру.
Согласование всех условий сделки.
Подписание договора мены.
Наложение обременения на новый залог.
Снятие обременения со старого залога.

Сложность такой сделки состоит еще и в том, что нелегко найти собственника недвижимости, который согласился бы принять на обмен квартиру с обременением.

Привлечение потребительского кредита

Одним из вариантов смены залога является оформление заемщиком потребительского краткосрочного кредита. Операция может включать в себя следующие этапы:

Поиск покупателя на квартиру, которая находится в ипотек.
Оформление заемщиком краткосрочного потребительского кредита в сумме, достаточной для погашения остатка для ипотеки.
Погашение ипотечного кредита за счет потребительского.
Снятие обременения с квартиры.
Подписание договора купли-продажи. Деньги, полученные от сделки, в первую очередь, направляются на погашение беззалогового кредита.
Покупка новой квартиры с наложением обременения.

Если сумма необходимого потребительского кредита значительная, банк может потребовать поручительство одного или нескольких лиц.

Положительным моментом такого варианта является то, что найти покупателя на квартиру, которая не находится в ипотеке на момент подписания купли-продажи, проще, чем на обремененный объект. Но и существуют определенные

сложности:

Банк, который выдает потребительский кредит, может предъявить заемщику очень высокие условия платежеспособности, так как на определенный отрезок времени у него будет два кредита.
Сделки должны быть как можно больше приближенны во времени, а лучше это делать в один день.

Лучшим вариантом будет ситуация, когда заемщик находит и покупателя на свою собственность, и новое жилье, а только потом получает потребительский кредит и проводит сделки. Возможно также предоставление другой недвижимости для залога. Последний вариант может быть не выгоден, потому что ипотека подразумевает определенные расходы, связанные с оформлением. С учетом того, что кредит должен быть погашен в очень краткие сроки, лучше остановиться на беззалоговом варианте. Это уменьшит бумажную волокиту.

Для получения потребительского кредита заемщику необходимо будет предоставить весь пакет документов, в том числе и справки о доходах. Кредит может выдаваться как на общих основаниях, если в банке есть соответствующий продукт, так и в индивидуальном порядке.

Сделка с заключением двух договоров купли-продажи

Заемщик также может поменять квартиру, просто продав ее, и купив другую, также в ипотеку. Для этого необходимо подготовиться и совершить ряд действий:

Получить принципиальное разрешение банка на продажу квартиры, которая находится в залоге.
Найти покупателя, которого необходимо еще на первом этапе переговоров предупредить, что квартира с обременением.
Найти квартиру, которую заемщик хотел бы приобрести.
Получить согласие банка на оформление новой ипотеки (кредитор уже может быть другой).
Продать старую квартиру.
Купить новую квартиру с привлечением ипотечного кредита.

Если у потенциального покупателя квартиры, которая находится в залоге, недостаточно средств, и он хочет обратиться в банк, то текущий кредитор может сделать замену заемщика. Первоначальный заемщик получает на руки разницу между стоимостью квартиры и остатком по кредиту. Эти деньги часто используют для оплаты первоначального взноса при оформлении новой ипотеки.

Такой вариант дает заемщику больший выбор среди объектов недвижимости, в отличие от варианта заключения договора мены. Но основная сложность заключается в том, чтобы найти покупателя готового подписать договор купли-продажи с условием того, что квартира в залоге.

Заемщик может сменить не только жилье, но и кредитора. Если на момент оформления первого кредита условия текущего кредитора для заемщика были оптимальными, то ситуация на период обмена могла измениться.

Именно такой вариант чаще всего банки предлагают заемщикам, так как кредитные учреждения несут меньше всего рисков.

Какой бы способ не был выбран заемщиком и банком, стоит тщательно подготовиться к процедуре. Квартира, которая будет передана в ипотеку, должна быть тщательно проверена. Заемщику на всех этапах проведения операции лучше заручиться поддержкой юриста. Если на одном из этапов что-то пойдет не так, можно остаться и без жилья.

Можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую квартиру

Ипотека оформляется на длительный срок. Поэтому нет ничего удивительного, если за это время у заемщика меняются приоритеты и предпочтения или жизненная ситуация и ему больше не подходит его новая квартира. Например, заемщик, особенно при военной ипотеке, может переехать в другой город.

Однако ситуация усугубляется тем, что квартира находится в залоге у банка. Залог считается обременением, соответственно, клиент ограничен в совершении каких-либо действий с предметом залога. Можно ли в данной ситуации обменять ипотечную квартиру на другую, более подходящую для клиента? Как это сделать? Об этом и пойдет речь в данной статье.

Возможность процедуры

Наличие обременения на квартире автоматически не запрещает обменивать залоговую недвижимость на другую. Согласно закону об ипотеке на период действия ипотечного договора заемщик обязан согласовывать с банком все свои действия в отношении предмета залога, т.е. в данном случае – квартиры. О возможности обмена ипотечного жилья на другую недвижимость свидетельствует и статья 345 Гражданского Кодекса.

Поэтому если банк согласится, то такую сделку оформить можно. Если же заемщик не согласует с банком свои действия, то кредитор вправе расторгнуть договор и потребовать досрочно погасить кредит.

Как добиться согласия банка на сделку?

Чтобы произвести обмен квартиры с ипотекой, заемщик должен выполнить следующие условия:

Клиент должен выбрать объект для размена, который подходит под требования банка. Так, новое жилье должно являться реальным объектом недвижимости. То есть не получится обменять квартиру на недвижимость, располагающуюся в не построенном доме. Подойдут только уже готовые квартиры.
С даты оформления ипотечного договора должно пройти как минимум 2 года. Однако здесь все зависит от конкретного банка-кредитора. Некоторые финансовые учреждения требуют, чтобы прошла хотя бы половина срока кредитования.
Заемщик должен иметь положительную кредитную историю, при этом не должно быть допущено ни малейшей просрочки.
Новая квартира должна отвечать требованиям банка и являться ликвидной.
Также учитывается стоимость недвижимости: она не должна превышать стоимость нынешнего жилья.
Необходим провести оценку нового жилья за счет клиента.

Варианты размена ипотечной квартиры на новую

Существует несколько способов произвести интересующий заемщика обмен.

Вариант 1. Продажа одной квартиры и покупка другой

Здесь заключается двойной договор купли-продажи. Для этого следует выполнить следующие действия:

Выплатить долг полностью.
Снять обременение с предмета залога.
Подать заявление на получение новой ипотеки.
Подыскать покупателя на жилье.
Заключить договор «купли-продажи» на предыдущую недвижимость.
Оформить новый кредитный договор.
Заключить договор купли и продажи на новый объект недвижимости.
Пройти регистрацию в Службе государственной регистрации.

В этом случае новому покупателю не стоит волноваться насчет наличия на квартире (на частном доме) залога. Ведь он покупает «чистую» недвижимость, с которой уже снято обременение.

Вариант 2. Замена залогового имущества

Этот способ может применяется только при условии, что стоимость двух объектов недвижимости является равнозначной. Осуществляется замена следующим способом:

Предоставляется документация на новый объект недвижимости.
Производится оценка нового жилья.
Вносятся изменения в условия ипотеки.
Заключается договор мены.
Оформляется залог.
Со старой квартиры снимается обременение.

Этот вариант усложняется тем, что покупатель может не решиться приобрести недвижимость, находящуюся в залоге.

Вариант 3. Привлечение потребительского кредита на короткий срок

Это еще один удобный вариант сделать обмен старой квартиры на новую. В этом случае потребуется выполнить действия:

Найти покупателя на ипотечную квартиру.
Взять на короткий срок потребительский кредит для закрытия ипотеки.
Снять обременение с предыдущего объекта недвижимости.
Заключить договор купли/продажи.
Погасить предыдущий кредит вырученными деньгами.
Купить устраивающее жилье.
Наложить на нее обременение.

Здесь следует учесть, что могут возникнуть сложности при получении потребительского кредита на большую сумму. Большинство банков, к примеру, могут потребовать заключить договор поручительства. Однако этот способ является довольно удобным, поскольку здесь имеется больше шансов найти покупателя. Ведь квартира уже не будет находиться под обременением у банка.

Вариант 4. Обмен по переуступке

В качестве альтернативного варианта можно использовать обмен по переуступке. Схема заключается в том, что ипотечная квартира или долг по ней уступаются иному лицу. Однако этот вариант можно обыграть только при условии, что новый клиент полностью примет условия действующей ипотеки. Тогда переуступка будет зафиксирована соответствующим договором. После того как он будет подписан, статус заемщика перейдет к новому лицу.

Преимущество этого варианта заключается в юридической чистоте проводимой сделки. Кроме того, в этом случае новый заемщик должен будет выплатить уже не полную величину долга, а только оставшуюся часть. Дополнительный плюс – он получит хорошую кредитную историю.

Однако в этом случае банк будет тщательно оценивать нового клиента. Если он не подойдет хотя бы по одному критерию, то в переуступке ему откажут. Однако иногда банку выгоднее согласиться на переуступку долга любой кандидатуре. Например, у него нет выхода, когда старый заемщик признан неплатежеспособным.

Разница в стоимости

Главная проблема, которая может возникнуть при обмене ипотечной квартиры на другую, состоит в ценовой разнице. Здесь возможны три варианта:

Обмен на жилье, идентичное по цене. Этот вариант наиболее простой, а потому предпочтительный как для банка, так и для заемщика. При этом разница в квадратных метрах не будет иметь значения. То есть в этом случае фактически можно сделать размен на большее по площади жилье при условии, что цена у них одинаковая. Или допустимо разменять однокомнатную квартиру на двухкомнатную.
Обмен на более дешевое жилье. Это наиболее сложный вариант обмена, потому что кредитору невыгодно получить менее дорогой объект залога. Согласия можно, как правило, добиться только в том случае, если ипотека практически полностью погашена.
Обмен на более дорогое жилье. Банку даже выгоден такой обмен, поскольку он получает более дорогое залоговое обеспечение. Если разница в стоимости окажется более 20%, то кредитор почти всегда одобрит такой обмен с доплатой.

Советы, которые могут пригодиться

Если заемщик решился на обмен ипотечной квартиры на более подходящий ему вариант, то он должен учесть несколько нюансов:

При обмене квартиры, находящейся в ипотеке, придется произвести замену залога. Для этого потребуется переоформить кредит на другой объект.
Банк вправе отказать клиенту в произведении замены.
Эта процедура регулируется не только ипотечным соглашением, но и другими внутренними регламентами банка-кредитора, что усложняет процедуру.
Если заемщик пользовался услугами риелторов при покупке жилья, то логично и в дальнейшем использовать услуги именно этой компании, поскольку данные специалисты в курсе всех нюансов данной сделки. Они помогут сэкономить время и нервы.
Следует рассчитывать, что эта процедура потребует много времени, больше месяца. Для ускорения процесса следует предварительно проконсультироваться у кредитного менеджера банка. Он сможет определить точный порядок проведения процедуры.
Следует учесть необходимость уплаты налогов.

Таким образом, обменять ипотечную квартиру возможно. Однако это сложный и трудоемкий процесс, который займет не один месяц, и потребует дополнительных издержек. Поэтому сначала нужно убедиться в реальной необходимости данной сделки.

Понравилась статья? Поделись с друзьями:

Как поменять одну ипотеку на другую квартиру в 2021 году

Все операции, которые заемщик планирует производить с залоговой квартирой, нужно согласовывать с кредитором. При оформлении договора ипотеки на недвижимость оформляется залоговое обременение. При этом ипотечник является полноправным собственником жилья, что закреплено соответствующей записью в ЕГРН. Банк выступает в роли залогодержателя, и без его согласия собственник не может продать, подарить, сдать в аренду или совершить другие действия с объектом залога. Залоговое обременение квартиры регистрируется через Росреестр и подтверждается записью в ЕГРН. Обойти банк при совершении сделок с ипотечной квартирой невозможно. Заемщик может не спрашивать разрешение банка на сделку только после полного расчета по займу и снятия обременения.

Согласно статье 345 ГК РФ о замене и восстановлении предмета залога, залоговую недвижимость можно заменить на другой объект залога, если заемщик и банк с этим согласны. Залогодатель обязан в письменной форме сообщить банку о своем намерении заменить залоговое жилье. Ответ от банка приходит также в письменной форме. Срок ожидания ответа определяется условиями ипотечного договора между сторонами. Вместо замены предмета залога можно заключить новый договор залога на новый объект. Старая закладная при этом утрачивает силу.

Залогодержатель имеет право отказать в замене предмета залога. Для кредитора это лишняя трата времени, которая не принесет дополнительного заработка. Для заемщика вероятность успеха повысится, если новый предмет залога полностью удовлетворяет требованиям банка. У каждой организации могут быть дополнительные требования к недвижимости, поэтому полный список требований лучше уточнить у своего кредитора.

Возможные варианты проведения сделки обмена залоговой квартиры:

прямой обмен одного варианта на другой с заменой залога;
продажа одной квартиры и покупка другой с оформлением новой закладной и аннулированием старой;
использование потребительского займа для выплаты ипотеки и снятия обременения с квартиры.

Как выгоднее обменять одну квартиру в ипотеке на другую? Все три варианта имеют свои плюсы и минусы, о которых далее.

Этот способ наиболее актуален при обмене равноценных вариантов в разных районах или регионах. Главная сложность состоит в том, чтобы найти владельца подходящей квартиры, который согласится на обмен. Часто на интернет-площадках объявления продавцов недвижимости, готовых на обмен, размещены в соответствующем разделе.

Порядок действий при прямом обмене ипотечной квартиры на другую недвижимость:

ищем подходящий вариант;
оповещаем банк о намерении заменить предмет залога и предоставляем полный пакет документов по новому объекту: оценку, правоустанавливающие и технические документы;
ожидаем решение банка;
оформляем договор мены;
происходит замена предмета залога.

Если новое жилье расположено в том же населенном пункте, сложностей будет меньше. Труднее договориться об обмене ипотечной квартиры на иногородний вариант. Это возможно, только если в регионе расположения нового объекта залога есть филиал того банка, который выдал ипотеку. Также имеет большое значение стоимость нового залога. Если квартира значительно дешевле, банк может отказаться от замены залога. С другой стороны, если значительная часть ипотеки уже погашена, это может быть не так существенно.

Наиболее трудный с документальной точки зрения вариант — двойная сделка. С учетом сложности поиска вариантов по обмену для многих ипотечников это наиболее подходящее решение. Порядок действий:

находим покупателя на ипотечную квартиру;
получаем согласие от банка на продажу залогового жилья;
находим подходящую недвижимость для себя;
получаем одобрение ипотеку на новое жилье;
продаем ипотечную квартиру и расплачиваемся с банком по первому кредиту;
приобретаем новое жилье с заключением нового договора ипотеки (банк может быть другой).

В этой схеме есть нюансы, которые следует учитывать с самого начала:

банк снимает обременение с жилья только после полного погашения долга по займу. Для этого покупатель должен сделать предоплату в размере оставшейся задолженности, а сделка купли-продажи будет зарегистрирована только после снятия банковского обременения. Такая схема может отпугнуть покупателя, и придется продавать квартиру со значительным дисконтом;
если вы подаете заявку на новую ипотеку до погашения первого займа, ваш доход должен быть достаточным для одновременной выплаты двух кредитов. Для надежности лучше подавать заявку на новую ипотеку уже после погашения старой.

При обмене ипотеки на ипотеку через двойную куплю-продажу инициатор сделки не ограничен в выборе нового жилья. Он может в обмен на старую квартиру получить новостройку или дом с участком — все зависит от его желания, возможностей и готовности банковских работников пойти ему навстречу. Если вы планируете брать дом в кредит, нужно сразу уточнять возможность приобретения участка по ипотеке. Некоторые банки готовы выдать деньги на приобретение дома если участок покупатель оплачивает из своего кармана.

Есть возможность исключить банк из цепочки обмена жилья с помощью потребительского займа. Использование потребительского кредита для погашения ипотеки возможно, если сумма оставшегося долга не очень большая и если у заемщика есть достаточный доход для получения еще одного кредита в банке.

Порядок действий заемщика:

оформляем потребительский кредит на нужную сумму;
погашаем ипотеку;
снимаем обременение банка с квартиры;
продаем недвижимость без ограничений;
покупаем новую квартиру.

Минус — более высокие проценты по потребительскому кредиту, чем по ипотеке. Дополнительные сложности в этой схеме возможны, если новое жилье стоит дороже, чем проданная квартира. Тогда придется брать потребительский заем на большую сумму или искать другие способы выплаты разницы. Можно оформить новую ипотеку — это все равно будет проще, чем двойная купля-продажа ипотечного жилья с участием банка.

Военнослужащие наиболее часто сталкиваются с необходимостью обмена ипотечного жилья. Например, военный взял ипотеку на однокомнатную квартиру 10 лет назад, за это время он женился и обзавелся детьми, и ему нужна квартира большего метража. А кредит на ипотечную недвижимость еще не погашен, и использовать средства материнского капитала для выплаты военной ипотеки нельзя по закону. Или военного перевели служить в другой регион, и он вынужден переезжать из квартиры, оформленной в ипотеку на средства НИС.

Если в числе собственников квартиры есть несовершеннолетние дети, разрешение на сделку придется получать в органах опеки и попечительства. Но банк не принимает в залог недвижимость, обремененную правами несовершеннолетних. Обычно несовершеннолетние члены семьи получают право собственности на долю в ипотечной недвижимости уже после погашения кредита и снятия обременения с квартиры. Чаще всего это происходит при использовании материнского капитала для погашения части займа или процентов по нему. При перечислении средств сертификата в счет жилищного займа родители пишут нотариальное обязательство, согласно которому они обязаны выделить детям доли в течение полугода после погашения ипотеки.

В описанной ситуации родителям все равно придется взаимодействовать с органами опеки. Задача контролирующего органа — убедиться в том, что после обмена жилищные условия для детей будут не хуже тех, которые были до совершения сделки. Если происходит обмен ипотечной квартиры на более дорогую или равноценную по размеру и качеству жилплощадь, проблем с опекой скорее всего не возникнет. Когда новая квартира меньше старой, получить разрешение от органов опеки будет невозможно.

Если материнский капитал не был задействован и родители не имеют обязательств по включению детей в число собственников, можно воспользоваться этим. В случае необходимости обмена достаточно будет прописать детей в другое жилье, и разрешение опеки на сделку не понадобиться.

Обмен квартиры в ипотеке — сложный вид сделки с залоговым имуществом. Каждый случай имеет свои особенности, поэтому для выбора оптимального решения лучше обратиться к опытным посредникам.

Обмен с помощью ипотеки

Еще в памяти живы те времена, когда квартиру можно было только поменять. И граждане, следуя изменениям в своей личной жизни, отчаянно вывешивали объявления: « Меняю трехкомнатную на две однокомнатных», « Меняю однокомнатную на двухкомнатную (с доплатой)». Даже на уровне школьных учебников истории все твердо знали о непродуктивности натурального обмена и о том, что сведение всех стоимостей к деньгам стало существенным этапом в экономическом развитии. Но, тем не менее, в области жилья государство обрекало своих граждан на сложные и неудобные попытки хоть как-то разрешить свои проблемы. На сегодняшний день обменов как таковых уже не осталось. Есть договоры мены, но в действительности подобрать вариант, который устраивал бы обе стороны слишком сложно. Поэтому в большинстве случаев Ваша квартира продается, а на полученную сумму покупается то, что Вы хотите. Специфика российского рынка недвижимости заключается в том, что у абсолютного большинства граждан жилье – основная ценность и покупать другую квартиру реально только за счет продажи имеющейся. В результате этого выстраиваются сложные « цепочки», в которых продавец является одновременно покупателем, а покупатель – продавцом. При этом задача риэлтера скоординировать все продажи и покупки так, чтобы для обратившегося в агентство человека на деле не было разницы между традиционным обменом и продажей — покупкой. Все сделки синхронизируются таким образом, чтобы и передача денег за проданную квартиру и за купленную были чуть ли не одновременно, и переезд проходил как при обмене. Возможность свести обмен к продаже и покупке существенно расширило возможности покупателя в выборе. Тот, кто не имеет никакого жилья, мечтает хоть о каком-то отдельном угле. Тот, у кого есть своя квартирка, нет-нет, да и задумается, как бы ее поменять на большую или более комфортную. Меняя жилье, мы, как правило, желаем его улучшить, а, как ни крути, лучшее жилье – это более дорогое, и тут требуются дополнительные финансовые вложения. А это дополнительная головная боль. Как найти Очень часто ипотека рассматривается как возможность приобретения минимального жилья при минимальных накоплениях. Действительно, в ситуации, когда своей квартиры нет, ипотека дает шанс купить жилье по фиксированной цене и серьезно сэкономить на аренде. Но при том росте цен, с которым мы сталкиваемся на рынке недвижимости, очень часто, имея какую-то квартиру, человеку сложно собрать средства, чтобы обменять ее с доплатой на большую. Например, если в собственности молодого человека однокомнатная квартира, то пока он один ему вполне комфортно. Но стоит ему жениться и обзавестись ребенком, как квартира становится невыносимо тесна. Ипотека дает реальную возможность совершить такой обмен, не делая безрезультатных попыток угнаться за ростом цен на квартиру, откладывая деньги. Для этого можно, заручившись предварительным разрешением на получение кредита со стороны банка, продать свою квартиру, и полученную сумму использовать в качестве первого взноса для приобретения бОльшего жилья. Такая схема удобна тем, что Вы, как и в любом приобретении по ипотеке, фиксируете стоимость покупки на настоящий день и далее имеете возможность расплачиваться по кредиту длительный срок. Сейчас на рынке среднего, не элитного жилья, разница между однокомнатной и двухкомнатной, трехкомнатной квартирой достаточно невелика. Она может быть порядка 150 -300 тысяч, а человек, проживший какое-то время с женой и парой детей в однокомнатной квартире, разницу между однокомнатной и двухкомнатной может почувствовать в полной мере. При небольшой доплате и сумма ежемесячных платежей может быть вполне необременительной для семейного бюджета. Это случай, когда речь идет о более комфортных условиях жизни. Но есть случаи, когда ипотека может быть фактически чуть ли ни единственным выходом из тупиковой ситуации. В качестве примера можно привести довольно типичный случай: муж с женой, нажившие, скажем, двухкомнатную хрущевку, вдруг решили разводиться. Разменять такую квартиру ( продать и приобрести две хоть какие-то) невозможно. Тут кто-то ( чаще всего муж) просто уходит из дома и снимает жилье, либо, что еще хуже продолжают жить вместе в состоянии непрерывной войны. С помощью ипотеки такую ситуацию можно разрешить: продав квартиру и взяв кредит на недостающую сумму можно купить две отдельные квартиры. Возвращаясь к ценовой политике: раньше трехкомнатная могла размениваться на две отдельные однокомнатные, сейчас цена отдельного минимального жилья возросла, поэтому сумма стоимостей двух однокомнатных существенно превосходит стоимость трехкомнатной квартиры. Поэтому, например, чтобы родителям разменять квартиру и выделить отдельное жилье своему выросшему чаду, опять же требуется некоторая доплата, особенно, если нет особого желания значительно переместиться к окраинам города . И , в общем-то, такой вариант, когда родители выделяют разницу от продажи большей квартиры и покупки меньшей, а взрослые дети уже самостоятельно погашают кредит, сейчас представляется весьма разумным. Как говорится, у кого щи кислые, у кого жемчуг мелкий. Кому-то тесно в однешке с тремя детьми. А кому-то грезится двухуровневая квартирка в новом доме. При этом догнать цены, складывая в заветную свинью-копилку, хоть рубли, хоть доллары не удается никому. Ипотека сегодня- это новая открывшаяся возможность. Даже если она сейчас не всем по карману, но это еще один вариант обустроить свое будущее, еще один шаг к свободе.

Как поменять квартиру в ипотеке на другую

Существует ли возможность и как можно поменять квартиру, находящуюся в ипотеке, на другую – этот вопрос нередко возникает среди заемщиков банков, воспользовавшихся жилищным кредитованием.

Сегодня ипотека – один из основных способов приобретения собственных квадратных метров. Пока не выплачена задолженность перед банком, жилье находится в качестве залога у кредитно-финансовой организации. Подробнее о залоге при ипотечном кредитовании вы можете прочитать по этой ссылке.

Актуальные предложения

Жилищные заемы оформляются обычно на довольно продолжительное время, на десятки лет. За такой срок в жизни заемщика могут произойти изменения (рождение детей, увеличение или уменьшение дохода и пр.), которые приведут к необходимости обмена квартиры, находящейся под ипотекой. Однако, из-за того, что жилье находится в залоге у банка, процедура осложнена.

В первую очередь, нужно добиться согласия банка на совершение сделки. Для этого клиенту следует обратиться в отделение с соответствующим заявлением и пакетом бумаг.

К необходимым документам относятся

Паспорт (копия и оригинал)
Заявление
Свидетельство о заключении брака (если имеется)
Кредитный договор
Копия лицевого счета
Выписка из домовой книги
Письменное согласие прописанных в квартире
Правоустанавливающие документы на вторую квартиру
Документы, которые подтверждают, что платежи производились своевременно
Иные бумаги.

Банки не заинтересованы в таких сделках, но дают согласие при выполнении ряда условий:

Заключается договор продажи имеющейся квартиры (о том, как продать квартиру, находящуюся в ипотеке, читайте здесь) и второй договор на покупку новой недвижимости, которая полностью соответствует требованиям кредитора.
Банк оценивает новое жилье, затраты оплачивает заявитель. Больше информации о процессе оценки вы получите из этой статьи.
Заемщик предоставляет полный пакет документов, необходимый для оформления нового ипотечного займа. Например, по этой ссылке вы найдете перечень бумаг для оформления жилищного займа в Сбербанке.
Обычно кредитно-финансовые учреждения настаивают на внесении первоначального взноса по новому кредиту. О том, как получить ипотеку без первого взноса, вы можете прочитать здесь.

Банк вправе направить запрос в БКИ для проверки кредитного досье заемщика. При выявлении каких-либо нарушений он, скорее всего, откажет в обмене. Если как раз ваша кредитная история оказалась по каким-либо причинам испорченной, то вы можете попытаться ее исправить, наиболее популярные способы того, как это сделать, вы найдете в данной статье.

Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.

Процесс обмена (заключение двух сделок купли-продажи) выглядит следующим образом:

Подписываются два договора купли-продажи (квартира, которую продает заемщик, продолжает находиться в залоге у банка)
Новая недвижимость переходит в залог кредитной организации после регистрации прав клиента на нее
Банк дает свое согласие на снятие обременения с уже проданной квартиры. О том, как снять обременение с ипотечной квартиры, читайте здесь.
Покупатель (новый собственник) теперь может пройти госрегистрацию права собственности на приобретенное жилье.

Совершить обмен квартиры в ипотеке на другую не так просто, так как ни банк, ни новый покупатель не заинтересованы в данной сделке. Поэтому существует еще один вариант решения вопроса. Заемщик может продать ипотечную квартиру и купить другое жилье, на которое будет оформлен новый заем. Разница между стоимостью старой квартиры и суммой для досрочного погашения станет первоначальным взносом по оформляемому кредиту.

Если вы хотите узнать, как получить кредит без отказа? Тогда пройдите по этой ссылке. Если же у вас плохая кредитная история, и банки вам отказывают, то вам обязательно необходимо прочитать эту статью. Если же вы хотите просто оформить займ на выгодных условиях то нажмите сюда.
Если вы хотите оформить кредитную карту, тогда пройдите по этой ссылке. Другие записи на эту тему ищите здесь.

Могу ли я арендовать нынешний дом и получить ипотеку на новый дом?

Если вы прожили в своем нынешнем доме в течение года, вы можете съехать, сдать его в аренду и подать заявление на ипотеку на новый дом. Однако есть несколько моментов, которые следует учитывать, если вы будете придерживаться этого подхода.

Во-первых, когда вы подаете заявку на ипотеку на новую собственность, кредитор включает общие ежемесячные расходы на жилье для вашего текущего дома — того, который вы собираетесь сдавать в аренду — как задолженность в вашем соотношении долга к доходу.Это означает, что ваш текущий ежемесячный платеж по ипотеке, налог на имущество, страховой взнос домовладельцев, а также любые взносы по ипотечному страхованию, взносы ассоциации домовладельцев (ТСЖ) или кооперативные сборы засчитываются как задолженность, что может значительно усложнить получение права на новую ипотеку. . Короче говоря, вы должны иметь возможность оплачивать ипотечные платежи и другие жилищные расходы за два дома вместо одного.

Если вы хотите включить арендный доход от собственности, чтобы компенсировать эти расходы на жилье, вам необходимо предоставить Приложение E для своих налоговых деклараций за предыдущие два года для подтверждения дохода.Если вы не арендовали недвижимость в прошлом, потому что вы жили в доме, кредиторы могут использовать арендодателя или 75% дохода от аренды в соответствии с отчетом об оценке инвестиционной собственности или доходов в соответствии с подписанным договором аренды.

Кредиторы применяют скидку 25% к прогнозируемому доходу от аренды для учета вакансий, а также затрат на содержание и содержание недвижимости. Важно подчеркнуть, что показатель арендного дохода, который кредиторы используют в вашей заявке на ипотеку, может быть ниже, чем доход, который вы фактически получаете от собственности.Кроме того, в некоторых случаях кредиторы могут потребовать, чтобы у заявителя была двухлетняя история арендодателя или управляющего недвижимостью для получения полного кредита на доход от аренды.

Если недвижимость генерирует положительный денежный поток в соответствии с методологией расчета арендного дохода кредитора, то этот денежный поток засчитывается как доход в соотношении вашего долга к доходу, что может помочь вам получить ипотечную ссуду на ваш новый дом. Если движение денежных средств по объекту отрицательное, то убыток включается в состав долга при подаче заявления на ссуду, что может уменьшить сумму ссуды, которую вы можете себе позволить.

В этом сценарии ваш личный доход должен быть достаточным для покрытия убытков от сдачи в аренду и оплаты ипотеки на ваш новый дом, а также с учетом ваших личных долговых расходов, таких как кредитные карты, а также ссуды на покупку автомобиля и студенческие ссуды. .

Еще один момент, на который следует обратить внимание, — это то, что когда вы сдаете в аренду свой нынешний дом, вы должны изменить свой страховой полис домовладельцев на полис аренды собственности. Ежегодный страховой взнос по полису аренды недвижимости может быть выше, чем по обычному полису страхования домовладельцев, но страховое покрытие лучше соответствует тому, как вы используете недвижимость.

Обратите внимание, что когда вы меняете страховой полис, ваш текущий кредитор может узнать, что вы сдаете недвижимость в аренду. Это не должно быть проблемой, если вы прожили в доме не менее года после закрытия ипотечного кредита, и в ваших кредитных документах нет положений, ограничивающих вас в аренде собственности.

Положительной новостью является то, что когда вы подаете заявку на ипотеку на свой новый дом, ссуда классифицируется как ипотека, занимаемая владельцем вашего основного места жительства.Это означает, что вы должны получить от кредиторов лучшие условия ссуды. Кроме того, вы также можете иметь право на участие в определенных ипотечных программах с низким первоначальным взносом.

В таблице ниже указаны ставки и комиссии по ипотечным кредитам для ведущих кредиторов в вашем регионе. Мы рекомендуем вам связаться с несколькими кредиторами, чтобы узнать больше о квалификационных требованиях и о том, как будут относиться к вашей текущей собственности, когда вы подадите заявку на новый кредит. Покупки у кредиторов — также лучший способ сэкономить на ипотеке.

Текущие ставки по ипотеке в Москве, Москве на 23 октября 2021 года

Просмотреть всех кредиторов

Данные предоставлены Brown Bag Marketing, Inc.Платежи не включают суммы налогов и страховых взносов. Прочтите нашу таблицу отказа от ответственности для кредиторов, чтобы узнать больше о ставках и деталях продукта.

Источники

«B2-1.1-01, Требования к занятости собственника». Руководство по продаже: Fannie Mae Single Family . Fannie Mae, 1 мая 2019 г. Web.

«Вернуться на главную страницу вопросов и ответов Об авторе

Майкл Дженсен, ипотечный и финансовый гуру

Майкл является соучредителем FREEandCLEAR.Майкл обладает обширными знаниями об ипотеке и финансах и пишет об ипотеке почти десять лет. Его работы были представлены в ведущих национальных и отраслевых изданиях. Подробнее о Michael

вторых домов против инвестиционной недвижимости: условия ипотеки и налоговые правила

Нажав «Посмотреть тарифы», вы будете перенаправлены в нашу головную компанию LendingTree. В зависимости от вашей кредитоспособности вы можете найти до пяти разных кредиторов.

Второй дом — это одноквартирный дом, в котором вы собираетесь жить хотя бы часть года или посещать регулярно.Инвестиционная недвижимость обычно приобретается для получения дохода от аренды и большую часть года занята арендаторами. Существуют значительные различия в затратах и квалификационных требованиях по ссуде между вторым домом и инвестиционной недвижимостью, о чем вы должны знать, прежде чем покупать другой дом.

Что такое второй дом?

Второй дом — это недвижимость, которую вы покупаете в дополнение к вашему текущему дому для проживания в течение части года. Кредиторы могут потребовать подтверждение, что недвижимость находится на расстоянии не менее 50 миль от вашего текущего места жительства, чтобы считаться вторым домом.Примеры вторых домов:

Кредиторы считают недвижимость вторым домом, если это одноквартирная недвижимость, на которую не распространяется требование таймшера. IRS определяет второй дом как собственность, в которой вы живете более 14 дней в году или 10% от общего количества дней, в течение которых вы сдаете ее в аренду другим лицам.

Что такое инвестиционная недвижимость?

Инвестиционная недвижимость — это жилье, приобретенное для получения дохода от сдачи в аренду или для продажи с целью получения прибыли. В отличие от вторых домов, инвестиционная недвижимость может состоять из более чем одной единицы: инвестиционная недвижимость, состоящая из двух или четырех единиц, позволяет получать доход от нескольких арендаторов.Инвестиционная недвижимость также может быть коммерческой недвижимостью.

Построение портфеля инвестиционной недвижимости позволяет увеличить долю в недвижимости за счет арендной платы, взимаемой с арендаторов. Это может быть отличной долгосрочной стратегией богатства.

Чем отличается ипотека на вторичный дом и инвестиционную недвижимость

Обычно дешевле и проще получить одобрение на получение ипотечного кредита на второй дом по сравнению с ссудой на инвестиционную недвижимость. Требования к кредитованию для обоих типов собственности более строгие, чем для основного жилья.

Ставки по ипотеке

«Вместимость» может существенно повлиять на предлагаемую вам ставку по ипотеке. С ипотечным кредитованием связано три типа занятий: первичный, второй дом и инвестиционный. Кредиторы обычно взимают более высокие процентные ставки для вторых домов и инвестиционной собственности из-за риска того, что заемщики могут отказаться от этих типов собственности.

Домовладельцы будут отдавать приоритет своим основным домам, если наступят тяжелые финансовые времена, и кредиторы могут повысить вашу процентную ставку на 0.На 50–0,875 процентных пунктов выше, чем у основного места жительства. Если вы делаете небольшой первоначальный взнос с низким кредитным рейтингом, разница в ставках может быть еще выше.

Первоначальные взносы

Кредиторы требуют более высокий первоначальный взнос за инвестиционную недвижимость, чем за второй дом, чтобы компенсировать дополнительный риск дефолта. Типичный минимальный первоначальный взнос за второй дом составляет 10%.

Кредиторы могут потребовать от 15% до 20% первоначального взноса при покупке инвестиционной недвижимости для частного дома.Если вы покупаете многоквартирный дом для инвестиций из двух-четырех квартир, вам нужно сэкономить до 25% на первоначальном взносе.

Покупатели жилья, которые готовы жить в одной единице многосемейного дома не менее 12 месяцев, могут претендовать на получение кредита, обеспеченного Федеральной жилищной администрацией (FHA), со скидкой всего на 3,5%. Дополнительный бонус: доход от сданных в аренду единиц может быть использован для квалификации. Департамент по делам ветеранов США (VA) гарантирует отсутствие ссуд с первоначальным взносом для правомочных военных заемщиков на покупку недвижимости до семи единиц, пока заемщики проживают в одной из единиц.

Квалификационные требования

Кредиторы обычно устанавливают более высокую планку для получения ипотечного кредита на второй дом или инвестиционную недвижимость, чем на получение основного жилья. Многие кредиторы требуют минимальный кредитный рейтинг 720 для покупки второго дома и 700 для инвестиционной собственности, если вы вносите минимально допустимый первоначальный взнос. Они могут даже потребовать, чтобы у вас было достаточно денег, чтобы покрыть платежи за дом, который вы покупаете, на срок до шести месяцев.

Вам нужно будет доказать, что у вас достаточно дохода, чтобы заплатить два платежа за второй дом или инвестиционную недвижимость.В большинстве случаев доход от аренды инвестиционной собственности не может быть использован для соответствия требованиям, если в ваших налоговых декларациях не указано, что у вас есть опыт управления недвижимостью.

Доход от аренды

Вы можете добавить до 75% ожидаемого дохода от аренды для компенсации ипотечного платежа по приобретаемой вами инвестиционной собственности. Однако кредиторы, предлагающие этот вариант, могут потребовать специализированной оценки, в которой анализируются сопоставимые арендные цены в вашем районе.

Требование дополнительной оценки делает оценку инвестиционной собственности более дорогостоящей, чем обычная оценка.Вам также может потребоваться доказать, что вы управляли арендуемой недвижимостью в прошлом, чтобы кредитор засчитал вам потенциальный доход от аренды.

Единственным исключением из этого правила является кредитная программа FHA. Руководящие принципы FHA позволяют утвержденным FHA кредиторам применять ожидаемый или фактический доход от аренды двух-четырех квартирной собственности к вашему общему доходу, даже если у вас нет опыта работы с арендодателем. Вы должны проживать в одной из квартир не менее 12 месяцев, чтобы иметь право на этот вариант финансирования.

Правильно ли заявлять о своей инвестиционной собственности в качестве второго дома?

Может возникнуть соблазн заявить, что вы покупаете дом в качестве второго дома, когда вы собираетесь сдавать его в аренду, чтобы избежать повышения процентной ставки и требований к первоначальному взносу.Однако кредиторы считают это «мошенничеством с размещением», и это может привести к расследованию ФБР и крупным штрафам.

Обычно при закрытии сделки вы подписываете «аффидевит о заселении», который дает кредитору право лишить вас права взыскания по вашей ссуде, если он обнаружит, что вы умышленно предоставили ложные сведения об использовании своей собственности. Многие ипотечные компании используют высокотехнологичные системы цифровой проверки для поиска доказательств мошенничества с ипотекой. Другие планируют случайные посещения сайтов, чтобы узнать, кто на самом деле живет в доме.

Превращение вашего второго дома в инвестиционную недвижимость после закрытия

Нередко кто-то в какой-то момент решает преобразовать второй дом в инвестиционную недвижимость. Лучше прочитать свои ипотечные документы, чтобы убедиться, что нет никаких ограничений на то, как долго дом может использоваться в качестве второго дома, чтобы избежать расследования мошенничества с арендой.

Не забывайте сообщать о доходе от аренды в IRS при подаче налоговой декларации. Если вы решите рефинансировать, к вам будут применяться правила инвестирования в недвижимость и процентные ставки по новой ипотеке.Это означает, что вам потребуется больше капитала для рефинансирования и, вероятно, вы будете платить более высокую ставку, чем когда дом классифицировался как второй дом.

Налоговые льготы для вторых домов по сравнению с инвестиционной недвижимостью

Налоговые льготы для второго дома сильно отличаются от налоговых льгот, связанных с инвестиционной недвижимостью. В таблице ниже показаны важные различия:

Форматирование Attn: создайте таблицу HTML со следующей информацией:

Списание расходов	Обычно не разрешается	Может списывать проценты по ипотеке, техническое обслуживание, счета за коммунальные услуги и амортизацию
Проценты по ипотеке	Собственный вычет вместе с налогами на недвижимость и ипотечным страхованием	Вычитается из дохода от аренды списание части расходов
Доход от аренды	Обычно не облагается налогом, если недвижимость арендуется менее 14 дней в году	Необходимо указывать, если недвижимость арендуется более 14 дней в году

Одно важное напоминание об изменениях в налоговых правилах 2018 года: вы можете вычесть проценты по ипотеке только на сумму до 750 000 долларов от общей ипотечной задолженности, включая ссуды на первичное жилье, вторые дома и инвестиционную недвижимость.Однако этот лимит увеличился до 1 миллиона долларов, если недвижимость была приобретена до 15 декабря 2017 года.

Всегда лучше проконсультироваться с налоговым специалистом, чтобы получить совет по налогам, чтобы получить максимальные налоговые выгоды от вашего второго дома или инвестиционной собственности.

Использование будущего дохода от аренды вашего текущего имущества для покупки нового дома

Возможно, вы готовы к переезду, но это не значит, что вы должны быть готовы к продаже. Наличие двух домов не означает, что вы должны сразу претендовать на получение двух ипотечных кредитов, если вы планируете сдавать в аренду дом, который снимаете.При тщательном планировании вы можете фактически использовать доход от аренды, который вы будете получать от своего нынешнего дома, для компенсации ваших расходов и обеспечения финансовой гибкости, необходимой для получения права на новый дом.

Мы знаем, как это бывает: вы месяцами делали покупки для своего первого дома, вы проводили бесконечные часы, выбирая цвета краски, новые полы и идеальную мебель. Ваш первый дом был большим и важным шагом! Но в последнее время вы обнаруживаете, что желаете, чтобы у вас было выделенное офисное пространство, задний дворик и определенно больше места для туалета теперь, когда ваш партнер переехал.Как бы вы ни любили свое нынешнее место, пора задуматься о том, что будет дальше.

Вне зависимости от того, поженились ли вы недавно, расширили свою семью или вам просто нужно больше места, вы можете использовать доход от аренды своего нынешнего дома, чтобы купить дом, который соответствует вашим текущим потребностям. Ознакомьтесь с нашими ресурсами ниже, чтобы узнать больше, включая наш пошаговый контрольный список в конце этой статьи:

Что такое «будущий доход от аренды»?

«Будущий доход от аренды» означает сумму денег, которую вы ожидаете получить от дома, который вы сдаете в аренду, а не проживаете.Это термин, который мы используем в ипотечном бизнесе для обозначения предполагаемого дохода, который принесет арендуемая недвижимость, и мы используем это число как часть наших расчетов, когда мы квалифицируем вас для получения жилищного кредита.

Этот термин применяется ко всем видам недвижимости, независимо от того, покупаете ли вы инвестиционную недвижимость, многоквартирную недвижимость или, в данном случае, хотите сдать старый дом в аренду и купить новый. Большинство покупателей не могут позволить себе несколько ипотечных кредитов без дополнительного денежного потока от арендаторов, но ваш будущий доход от аренды может — и часто делает — помочь вам получить право на дополнительную ипотеку.

Тем не менее, вы не сможете требовать 100% будущего дохода от аренды, когда подаете заявление на получение другого жилищного кредита. Доходы от аренды могут быть прерваны обслуживанием или ремонтом собственности, невыплатой или даже периодами вакансий между арендаторами. Чтобы учесть это, ваш кредитор рассчитает ваш будущий доход от аренды как 75% от общей ожидаемой арендной платы, которую вы получите за недвижимость.

Другими словами, вы сможете компенсировать свои расходы по ипотеке за счет арендного дохода от сданного в аренду имущества, но только до 75% от общей суммы арендной платы, которая должна быть получена.

Как вы рассчитываете свой будущий доход от аренды?

Итак, подведем итоги: хорошая новость заключается в том, что вы можете использовать будущий доход от аренды, чтобы компенсировать расходы и получить право на получение другой ипотеки. Но вы не будете использовать 100% общей арендной платы, которая будет взиматься в рамках ваших квалификационных расчетов. С учетом текущего обслуживания, пропущенной аренды и возможных вакансий ваш кредитор рассчитает ваш будущий доход от аренды как 75% арендной платы, которая будет взиматься каждый месяц.

Чтобы рассчитать прогнозируемый доход от аренды, вам нужно поговорить со своим агентом по недвижимости, чтобы получить разбивку арендных ставок на аналогичные дома в вашем районе.Это исследование поможет вам составить представление о рыночной арендной плате в вашем районе и даст представление о том, сколько вы можете разумно ожидать от арендаторов ежемесячно.

В рамках квалификационного процесса ваш кредитор рассчитает ваш будущий доход от аренды с поправкой на техническое обслуживание, вакансии или другие проблемы, которые могут возникнуть. Это число — 75% арендной платы, которую вы ожидаете получать каждый месяц, — затем используется для компенсации ваших ежемесячных расходов по ипотеке для вашего предыдущего дома и его ипотеки.

Звучит немного запутанно? Не волнуйтесь, это довольно просто:

Допустим, вы купили дом в 2018 году, который сейчас слишком мал для вашей семьи. Вы любите свой дом и не готовы выставить его на продажу, но вы не можете позволить себе сразу заплатить за две ипотеки, учитывая ваш текущий доход. Вы решаете арендовать свой нынешний дом и, исходя из условий местного рынка аренды, будете собирать арендную плату в размере 2000 долларов США каждый месяц. Когда кредитор дает вам право на получение новой ипотеки, он будет считать, что ваш скорректированный ежемесячный доход от аренды составляет 75% от этих 2000 долларов, или 1500 долларов в месяц.Эти 1500 долларов будут использованы для погашения вашей текущей ипотечной задолженности, что поможет вам получить право на получение другой ипотечной ссуды на новый дом.

Может быть непросто знать, как рассчитать или спланировать доход на основе рыночной арендной ставки или убедиться, что вашего дохода от аренды будет достаточно, чтобы вы могли претендовать на новый дом. В таких случаях лучше поговорить с кредитором заранее и получить предварительное одобрение.

Благодаря оптимизированному процессу предварительного одобрения NewCastle вы получите сертифицированное письмо о предварительном одобрении, которое показывает продавцам, что вы уже соответствуете требованиям для получения ссуды, которую необходимо закрыть на дом.Имея на руках сертификат покупателя, вы можете опережать процесс покупки жилья на всех этапах, от покупки нового дома до размещения предложения, а затем принятия этого предложения.

Как мой будущий доход от аренды поможет мне приобрести новый дом?

Это вопрос, который нам часто задают: я хочу сдать в аренду свой нынешний дом и купить еще один, но как мне узнать, могу ли я себе это позволить? И ответ короткий — если не совсем простой: все зависит от отношения вашего долга к доходу.

Как домовладелец с действующей ипотекой вы, вероятно, уже встречали термин «отношение долга к доходу» — это часть того, что ваш кредитор использовал, чтобы квалифицировать вас для получения текущего жилищного кредита. Отношение вашего долга к доходу, или DTI, — это ваш ежемесячный долг, деленный на ваш ежемесячный валовой доход. Но поскольку у вас уже есть ипотечный кредит на недвижимость, которую вы покидаете, ваш DTI на этот раз немного сложнее.

Текущая ипотека увеличивает ваш общий долг, но для того, чтобы претендовать на дом, который вы хотите купить, вам все равно необходимо иметь отношение долга к доходу около 43% или ниже.У разных кредиторов будут разные условия для вашего DTI, но 3% или меньше — хороший ориентир для работы, когда вы рассматриваете варианты для вашего следующего дома.

Поскольку такая ситуация встречается реже и отношение долга к доходу каждого покупателя жилья немного отличается, мы рекомендуем покупателям тесно сотрудничать с ипотечным кредитором на протяжении всего процесса покупки. Проверка соотношения долга к доходу и предварительное одобрение суммы кредита гарантирует, что вы можете позволить себе дом, прежде чем подавать предложение, и поможет вам закрыть свой новый дом с меньшими осложнениями.

Готовы начать? Мы эксперты по предварительному согласованию.

К счастью, поиск арендатора для вашего нынешнего дома помогает снизить отношение долга к доходу. Превратив свой нынешний дом в аренду, вы можете использовать будущий доход от аренды для компенсации стоимости текущей ипотеки, а затем получить право на получение другой ипотеки на основе вашего скорректированного отношения долга к доходу.

Другими словами, ваш DTI для нового жилищного кредита по-прежнему будет включать ваши текущие расходы по ипотеке, если вы не планируете продавать, но эти расходы будут компенсированы скорректированным доходом от аренды, который вы можете рассчитывать получить от своего арендатора (-ов). .

Джессика, которая недавно вышла замуж, хочет сдать в аренду свою нынешнюю квартиру, чтобы купить дом на одну семью, ей нужно сначала немного посчитать. Ее текущая ежемесячная стоимость жилья составляет 1832 доллара. Этот платеж покрывает все связанные с ней расходы по ипотеке, включая выплату основного долга и процентов, страхование ипотечного кредита и налоги на имущество, а также страховые выплаты домовладельцам и взносы ассоциации домовладельцев ее кондоминиума.

Джессика и ее супруг хотят купить дом по цене 560 000 долларов.Исходя из суммы первоначального взноса и процентной ставки, это будет означать, что в их новом доме ежемесячный жилищный платеж составляет 3082 доллара. Их совокупный годовой валовой доход составляет 132 000 долларов, или 11 000 долларов в месяц, а их дополнительный ежемесячный долг составляет 1100 долларов, включая один платеж за автомобиль и два платежа по студенческому кредиту.

Если мы посмотрим на отношение долга к доходу Джессики с учетом обеих ипотечных кредитов, то она не сможет претендовать на получение ипотеки на новый дом на одну семью:

С учетом 6 014 долларов ежемесячных долгов и 11 000 долларов дохода в месяц, DTI Джессики составляет 55%.(6014 долл. США / 11 000 = 0,5467 или 54,67%)

Без арендатора ее квартиры соотношение долга к доходу в 55% слишком велико для кредитора, чтобы дать ей право на получение обеих ипотечных кредитов.

Но, исходя из текущего рынка аренды в ее районе, Джессика могла бы приносить 2500 долларов в месяц, если бы она сдавала свою квартиру. Исходя из ставки корректировки арендной платы в 75%, это означает, что Джессика может использовать 75% от этой суммы арендной платы в размере 2500 долларов США для компенсации затрат на жилье в кондоминиуме, или 1875 долларов США в месяц.

Поскольку эта скорректированная сумма арендной платы превышает плату за жилье в кондоминиуме, она не будет учитываться в ее ежемесячных расходах.С арендатором ее квартиры мы бы квалифицировали Джессику на основе следующего отношения долга к доходу:

С учетом скорректированного дохода от аренды Джессика легко могла бы претендовать на получение нового жилищного кредита с соотношением долга к доходу 38%. Это означало бы, что она может сохранить свою квартиру, построить капитал и, в идеале, со временем получить прибыль от собственности.

Наконечник. Прежде чем преобразовать кондоминиум в инвестиционную недвижимость, Джессике также следует подумать о рефинансировании своей текущей ипотеки.Процентные ставки сегодня ниже, чем когда она покупала свою квартиру, и у нее есть как минимум 20% акций в собственности. Получив новую ссуду по более низкой ставке и не получив ипотечного страхования, она снизила ежемесячные платежи и еще больше снизила отношение долга к доходу перед покупкой нового дома.

Готовы ли вы сделать предложение о новом месте или просто взвешиваете свои варианты на будущее, мы помогли сотням заемщиков купить новые дома после преобразования их нынешних домов в инвестиционную недвижимость.Запишитесь на звонок сегодня и узнайте, почему мы являемся одним из самых рейтинговых кредиторов Чикаго с точки зрения удовлетворенности клиентов:

Когда я найду арендатора для моего нынешнего дома?

Как бы тяжело ни было ждать, но вы не хотите искать арендатора, пока не знаете наверняка, что переезжаете. Рынок жилья движется быстро и может быть непредсказуемым. Самое главное, вы не хотите, чтобы арендатор подписал договор об аренде, а затем его закрытие провалилось. После подписания договора купли-продажи у вас будет время, чтобы найти арендатора.

Вот почему так важно, чтобы ваша ссуда была предварительно одобрена и вы подождали, пока продавец не примет предложение о вашем новом доме, чтобы искать арендатора. Вы найдете арендаторов для своего дома, когда будете знать, что имеете право на получение ссуды, и когда продавец согласился продать вам недвижимость к запланированной дате закрытия. Эти детали будут указаны в вашем договоре купли-продажи.

После того, как вы получите договор купли-продажи вашего нового дома, у вас будет время — обычно около 30 дней с даты, когда продавец принял ваше предложение, — чтобы найти арендатора.

Период после того, как ваше предложение было принято, но до закрытия вами ссуды, называется «периодом непредвиденных обстоятельств». Это гарантия для вас, покупателя, которая существует благодаря пункту, добавленному в ваш контракт с продавцом.

Вы должны включить этот пункт в свой договор купли-продажи вместе с некоторым задатком или добросовестными деньгами, чтобы указать, что вы серьезно относитесь к покупке дома. В конечном итоге эта ипотека защищает вас и ваш задаток. Если, например, вы не можете вовремя найти арендатора для закрытия, ваш кредитор не сможет взять на себя обязательство по ипотеке с вашим более высоким DTI.Но из-за непредвиденных обстоятельств ипотеки в вашем договоре купли-продажи вы все равно можете отказаться от сделки, и продавец вернет вам задаток.

На случай непредвиденных обстоятельств по ипотеке вы можете найти своего арендатора. Вы уже взяли на себя обязательство купить дом, ваш процесс ипотеки находится в стадии реализации, а оговорка о непредвиденных обстоятельствах предлагает некоторую защиту на случай, если вы не сможете вовремя найти арендатора. Если у вас возникнут проблемы с поиском арендатора, вы все равно можете отказаться от сделки, и продавец вернет вам задаток.

И хотя это правда, что 30 дней или около того кажется жестким сроком для выполнения, опять же — рынки недвижимости и аренды быстро развиваются! В течение периода непредвиденных обстоятельств у вас будет время для рекламы и демонстрации вашей собственности потенциальным арендаторам, а затем составить договор аренды для арендатора (-ов), пока ваш ипотечный кредитор собирает все вместе для обработки и утверждения вашего кредита.

Если вы не имеете права на получение обеих ипотечных кредитов, вам необходимо предоставить кредитору доказательство того, что вы сдаете в аренду свой нынешний дом, до истечения срока действия непредвиденных обстоятельств.

Как правило, кредиторы хотят видеть копию юридически оформленного договора аренды и чек на гарантийный депозит в качестве доказательства того, что арендатор взял на себя обязательства по уплате арендной платы, которая сокращает ваши ежемесячные расходы на жилье. Имея эти документы на руках, кредитор обработает и одобрит ссуду, и вы будете готовы закрыть свой новый дом.

Шаг за шагом: как получить дополнительную ипотеку с будущим доходом от аренды.

В NewCastle мы усовершенствовали процесс предварительного утверждения и преобразования вашего текущего места жительства в инвестиционную недвижимость.

Большая часть процесса ипотеки зависит от времени, и когда вам нужно найти арендатора, прежде чем закрывать свою новую недвижимость, сроки становятся еще более жесткими. По опыту мы знаем, что соблюдение жестких сроков утверждения часто зависит от команды, с которой вы работаете.

Наш онлайн-процесс разработан для того, чтобы получить необходимую ссуду в рекордно короткие сроки. Мы разбили его на четыре простых шага, чтобы получить одобрение на получение дополнительной ипотеки на новый дом:

1.Получите предварительное одобрение.

Лучший способ снять дополнительный стресс и избежать возможных препятствий в будущем — это подать заявку на предварительное одобрение у поддерживающего и квалифицированного кредитора, такого как мы!

С письмом о предварительном одобрении, которое является частью вашего предложения, ваш агент по недвижимости сможет ускорить процесс с продавцом и как можно скорее получить официальное одобрение кредита.

2. Сделать предложение на покупку.

Как только вы нашли дом, который хотите купить, самое время сделать предложение.Отправьте письмо с предварительным одобрением вместе со своим предложением, чтобы покупатель знал, что вы уже активно работаете с кредитором по ипотеке.

Убедитесь, что у вас есть достаточно времени, чтобы найти арендатора. Оставьте себе время с даты принятия до даты закрытия (дата непредвиденной ипотеки), чтобы вы могли найти арендатора и оформить действующий договор аренды.

3. Найти арендатора и оформить договор аренды.

Изучите арендную плату, рекламируйте свою собственность и найдите арендатора, который сможет сдать ее в аренду.Вы предоставите кредитору договор аренды и подтверждение залога в рамках вашего права на получение нового жилищного кредита.

Также имейте в виду, что вам необходимо оформить договор аренды и получить залог до истечения срока действия ипотеки.

4. Получите окончательное одобрение займа от вашего кредитора.

После того, как ваш кредитор получит подтверждение действующего договора аренды и того, что вы собрали залог, он сможет обработать и официально одобрить ссуду.Как только будет получено окончательное одобрение кредита, вы сможете закрыть свой новый дом!

В NewCastle мы верим в упрощение процесса ипотеки и наделение наших клиентов знаниями, необходимыми для уверенной покупки дома. Каким бы пугающим ни казался этот процесс на первый взгляд, мы стремимся получить ответы на ваши вопросы и прояснить ваш путь к дому, который вам нужен.

Остались вопросы по поводу сдачи в аренду вашего нынешнего дома? Хотите узнать, соответствует ли ваша ситуация описанному выше процессу? Готовы получить предварительное одобрение.Наша команда готова помочь!

Запланируйте звонок сегодня, чтобы пообщаться с нашими отраслевыми экспертами и получить индивидуальную помощь, которая требуется в вашей уникальной ситуации.

Как использовать рефинансирование с выплатой наличных для покупки другого дома [ВИДЕО]

Рефинансирование вашего нынешнего дома для покупки второго дома

Акции вашего существующего дома могут быть отличным способом купить загородный дом или инвестиционную недвижимость.

Многие домовладельцы обналичивают собственный капитал, чтобы внести первоначальный взнос за свою следующую недвижимость.У других может быть достаточно капитала, чтобы оплатить всю покупную цену наличными.

Преимущество использования рефинансирования с выплатой наличных для покупки второго дома заключается в том, что вы можете полностью или частично профинансировать его по сверхнизким ставкам, которые предоставляются при первичном финансировании жилья.

Но для того, чтобы эта стратегия сработала, вам нужно иметь право на рефинансирование с выплатой наличных — и вам нужно много собственного капитала.

Подтвердите свое право на получение рефинансирования (22 октября 2021 г.)

В этой статье:

Использование рефинансирования с выплатой наличных для покупки второго дома или инвестиционной собственности

Один из способов купить дом для отпуска или арендовать дом — это использовать долю в вашем текущем месте жительства.При рефинансировании с выплатой наличных вы можете вывести до 80% своего капитала и использовать эти средства для покупки нового дома. Вы также можете одновременно рефинансироваться под более низкую процентную ставку.

Но есть несколько основных вещей, которые вы должны знать, прежде чем идти по этому маршруту.

Ваши способности зависят от суммы вашего собственного капитала и вашего кредитного рейтинга
Если вы хотите купить, а затем продать или рефинансировать один из домов, рассмотрите возможность получения промежуточной ссуды
В некоторых случаях кредит под залог жилого фонда или HELOC может быть самым доступным и быстрым выбором
Персональный кредит — это быстрый и недорогой способ получить средства, необходимые для покупки дома

Чтобы узнать, имеете ли вы право на рефинансирование с выплатой наличных и сколько денег вы можете получить, начните здесь.

Проверьте свои варианты вывода средств здесь (22 октября 2021 г.)

Право на рефинансирование при обналичивании: сколько у вас собственного капитала?

На первый взгляд может показаться, что вопрос с капиталом прост. Вы купили дом за 150 000 долларов, а теперь он стоит 275 000 долларов.

Связано: рекомендации FHA по рефинансированию при выплате наличных на 2021 год

Вы также выплатили основную сумму, так что ваш текущий капитал составляет 190 000 долларов.

Итак, можно ли получить чек почти на 190 000 долларов от кредиторов?

Короткий ответ: нет.

Кредиторы обычно разрешают рефинансирование за счет выплаты наличных средств в размере 80 процентов вашего капитала. Они увидят стоимость собственности в 275 000 долларов и вычтут 20 процентов (55 000 долларов). У вас останется около 220 000 долларов. Эти деньги будут использованы для первого погашения существующей ссуды в размере 85 000 долларов.

Остаток в размере 135 000 долларов США представляет собой денежные средства, доступные заемщику.

С некоторыми программами у вас может получиться лучше.

Ипотечный кредит VA с выплатой наличных позволяет квалифицированным заемщикам рефинансировать до 100 процентов своего капитала, а ссуда FHA с выплатой наличных средств будет увеличена до 80 процентов. Однако эти программы предусматривают различные сборы и расходы на страхование, которых многие заемщики с собственным капиталом захотят избежать.

Правила рефинансирования обналичивания

Рефинансирование с выплатой наличных средств для покупки дома или инвестиционной собственности — один из лучших способов использовать свой капитал.

Тем не менее, вы должны планировать остаться в своем нынешнем доме, если вы хотите использовать вырученные средства для немедленной покупки второго дома.

Рефинансирование с обналичкой на покупку инвестиционной собственности

Что касается недвижимости, вы можете использовать собственный капитал для немедленной покупки второго дома или для покупки инвестиционной собственности.

Как только вы закроете кассу для выплаты наличных, вы можете использовать эти средства в качестве первоначального взноса для другого дома — или для покупки дома напрямую — если вы планируете сохранить текущий дом в качестве основного места жительства.

По теме: Сколько времени нужно на рефинансирование?

Это означает, что вы продолжите жить в доме, который обналичиваете, и будете использовать второй дом только как недвижимость для отдыха или вложения.

Выдача рефинансирования на покупку второго дома

Однако при рефинансировании наличными или кредитной линии собственного капитала (HELOC) вы, как правило, не можете использовать такие средства для немедленной покупки другого дома, в который вы переезжаете.

Связано: 4 альтернативы рефинансированию наличными

Как это? Нет никаких ограничений на использование обналичиваемых средств.

Однако, рефинансирование с выплатой наличных и HELOCs обычно содержат пункт, в котором говорится, что вы ожидаете оставаться в собственности не менее года.

Это означает, что вы не можете получить чек при закрытии и купить дом на замену на следующей неделе. Это было бы нарушением условий ипотеки. Нарушите правила, и кредитор имеет право отозвать ссуду, потребовать немедленного погашения.

Для получения подробностей и подробностей поговорите с кредиторами о ваших возможностях.

Альтернативы рефинансированию за наличный расчет при покупке второго дома

HELOCs

Вы, безусловно, можете использовать HELOC для извлечения капитала из дома. Как правило, предварительные затраты невелики. Это как кредитная карта. В течение первых нескольких лет срока кредита вы можете взять деньги и положить их обратно.

По теме: Нужны деньги? HELOC может быть вашим решением

Однако у HELOC есть несколько недостатков. Во-первых, процентная ставка, скорее всего, будет регулируемой, а не фиксированной.Во-вторых, процентная ставка будет выше, чем у типичной первой ипотеки. Насколько выше зависит от вашего кредита, суммы займа, местоположения и капитала. В-третьих, вам нужно следить за балансами HELOC, чтобы избежать больших ежемесячных затрат.

HELOC обычно состоят из двух фаз:

Фаза рисования . Вы можете снимать деньги и вкладывать деньги обратно. Вы платите только проценты по остатку.
Срок погашения. Вы больше не можете снимать деньги и должны погасить остаток в течение оставшегося срока ссуды.Если у вас большой баланс HELOC, это может привести к большим ежемесячным расходам на погашение.

Кредиты физическим лицам

Один из упускаемых из виду вариант — это личный заем. Эти ссуды быстрее и дешевле, чем рефинансирование с выплатой наличных, потому что вы пропускаете право собственности, условное депонирование, оценку или другие закрывающие расходы.

Персональные ссуды основаны на вашей кредитной истории и доходах, а не на собственности. Это увеличивает скорость и эффективность.

Они могут быть одобрены в течение дня, а вы можете получить средства менее чем за неделю.Суммы ссуды обычно не превышают 50 000 долларов США, но некоторые кредиторы могут одобрить до 100 000 долларов США.

Если вы хотите совершить быструю покупку и не хотите тратить ни копейки на закрытие счетов, личный заем может быть лучшим способом для вас.

Промежуточные ссуды

Хотя рефинансирование с выплатой наличных и HELOCs не могут быть структурированы так, чтобы помочь с покупкой нового дома, это не относится к промежуточным займам. «Промежуточный» заем специально разработан, чтобы помочь вам переместить капитал из одного места жительства в другое.

Связанные: Промежуточные ссуды (финансирование перехода на жилищный фонд)

Основная привлекательность промежуточной ссуды заключается в том, что она предназначена для краткосрочного финансирования. Это могло быть выдающимся всего на несколько месяцев. Вам не нужно вносить ежемесячные платежи.

Есть и минусы. Процентная ставка, скорее всего, будет высокой. Может быть, на два процента выше типичных ставок по ипотеке. Кроме того, может быть много авансовых платежей.

Тем не менее, промежуточная ссуда подойдет, если вы захотите приобрести дом для замены.Когда вы продаете свое текущее место жительства, промежуточная ссуда будет выплачена при закрытии. Стоимость не переносится на новую собственность.

Вопросы и ответы: Использование рефинансирования за наличные для покупки второго дома

Могу ли я купить второй дом за свой капитал?

Да, вы можете использовать капитал своего текущего дома, чтобы купить второй дом. Многие люди делают это, выплачивая рефинансирование за свой дом и используя снятые деньги, чтобы внести первоначальный взнос за второй дом или заплатить за него наличными.Но вы также можете задействовать свой капитал и купить вторую недвижимость, используя ссуду под залог собственного капитала или кредитную линию (HELOC). Узнайте больше о кредитах под залог недвижимости и HELOC здесь .

Сколько денег я могу получить при рефинансировании?

Когда вы делаете рефинансирование с выплатой наличных, вам обычно приходится оставлять дома 20% капитала. Это означает, что вы можете взять достаточно наличных, чтобы общая сумма кредита составляла 80% от стоимости дома. Например: если ваш дом стоит 250 000 долларов, и вы должны по нему 150 000 долларов, то наибольшая сумма денег, которую вы можете получить, составит 50 000 долларов.(50 000 долларов США + 150 000 долларов США = 200 000 долларов США, что составляет 80% от 250 000 долларов США.)

Могу ли я рефинансировать свой дом для покупки инвестиционной собственности?

Рефинансирование дома можно использовать для покупки инвестиционной собственности. Вы можете использовать снятые деньги, чтобы внести первоначальный взнос или купить инвестиционную недвижимость за наличные. И сделать это можно сразу после закрытия рефинансирования. Однако для рефинансирования вам все равно необходимо выполнить кредитные требования вашего кредитора. И вам, вероятно, понадобится изрядная сумма капитала в вашем нынешнем доме, поскольку кредиторы обычно требуют 15-25% вниз для покупки инвестиционной собственности.

Как скоро после рефинансирования я могу купить еще один дом?

Если вы планируете купить загородный дом или инвестиционную недвижимость, вы можете купить ее, как только закончится период рефинансирования и у вас появятся наличные деньги. Однако вы не можете купить отдельное основное место жительства, используя рефинансирование с обналичиванием денег, а затем сразу же переехать в него. Это связано с тем, что кредиторы обычно требуют, чтобы вы оставались в своем нынешнем доме как минимум на год, если вы получаете по нему наличные. Но вы можете превратить свое основное жилье в аренду и получить ссуду обналичиванием на основе ставок и правил по ипотеке, не занимаемой владельцем.

Сколько времени нужно, чтобы получить наличные при рефинансировании?

Если вы используете рефинансирование с выплатой наличных, вы получите средства после закрытия ссуды. Закрытие рефинансирования занимает около 35-45 дней в среднем .

Можете ли вы вывести капитал из арендуемой собственности?

Да, вы можете вывести капитал из арендуемой собственности, используя рефинансирование с выплатой наличных средств. Фактически, многие инвесторы вычитают долю своей арендной платы, чтобы улучшить дом или купить новую арендуемую недвижимость.Вам просто нужно иметь достаточно капитала, чтобы оставить в собственности не менее 25%. И вам также необходимо будет соответствовать кредитным требованиям кредитора. Узнайте все о возмещении наличных средств при аренде недвижимости здесь .

Ставки рефинансирования при обналичивании магазина сегодня

Ипотечные кредиторы готовы работать с вами, чтобы найти лучшее решение. Свяжитесь с ведущими кредиторами страны и сделайте покупки по лучшей ставке, независимо от того, получаете ли вы ссуду наличными, HELOC или другой тип ссуды.

Покупайте здесь лучших кредиторов страны.(22 октября 2021 г.)

Как купить второй дом и арендовать первый: 7 советов и часто задаваемых вопросов

Купить первый дом было достаточно сложно, и теперь вы хотите купить второй и стать арендодателем, сдавая первый в аренду? Престижность. Это непросто, есть масса вещей, которые нужно проверить, прежде чем вы даже сможете купить свой второй дом. Не беспокойтесь, у нас есть все необходимое.

Итак, вы решили купить второй дом и сдать первый в аренду — отлично, теперь вам нужно выяснить, что нужно сделать, чтобы это произошло.Финансирование покупки вашего второго дома, получение статуса арендодателя и понимание финансовых последствий многоквартирного дома — это слишком много. Свяжитесь с опытным агентом по недвижимости, который поможет вам начать путь к покупке второго дома.

К счастью, мы подготовили полное руководство, в котором есть вся информация, необходимая для успешного перехода от домовладельца к домовладельцу. Вот что вам нужно знать об аренде вашего первого дома.

Зачем сдавать свой дом в аренду?

Первоначальные затраты на покупку второго дома отпугивают многих потенциальных покупателей, особенно тех, кто уже имеет дело с затратами на приобретение первого дома.Однако перенос затрат на первый дом на арендаторов путем сдачи его в аренду создает потенциальный пассивный доход и налоговые льготы. К сожалению, это также означает, что домовладельцы берут на себя работу по управлению недвижимостью и становятся арендодателями.

Плюсы и минусы сдачи дома в аренду

Имейте в виду, покупка второго дома и сдача в аренду первого — непростая задача. К счастью, в долгосрочной перспективе это окупается, особенно если оно тщательно спланировано и выполнено. Вам нужно решить, подходит ли это вам.

Плюсы сдачи вашего дома в аренду

Получение дохода
Налоговые льготы и льготы
Увеличение ваших активов
Начало вашего инвестиционного путешествия в недвижимость

Минусы сдачи вашего дома в аренду

Налоговые декларации являются более сложными
Как арендодатель и управляющий недвижимостью
Расходы

Можете ли вы сдать в аренду дом, на который у вас есть ипотечный кредит?

Возможна сдача жилья в аренду.Вам нужно будет проверить мелкий шрифт вашего кредитного соглашения, чтобы узнать, можете ли вы сдать свой первый дом в аренду.

У некоторых кредиторов есть оговорки против сдачи в аренду собственности, а у других есть положения, требующие от вас подождать определенный период. Если вы обнаружите, что ваш кредитор не разрешает сдачу в аренду, возможно, будет возможно рефинансирование у другого кредитора, который разрешит изменение.

Налоговые последствия сдачи вашего дома в аренду

Классификация вашего дома будет иметь большое влияние на вашу налоговую декларацию.Налоговый поверенный — отличный ресурс для разгадки сложного языка IRS. Наиболее важным аспектом налоговых последствий сдачи в аренду вашего дома является определение того, будет ли ваш первый дом квалифицироваться как инвестиционная недвижимость или дом для отдыха.

Не заблуждайтесь, думая, что вы сможете вычесть проценты по ипотеке. Налоговое законодательство постоянно меняется, и по состоянию на 2019 год вычета процентов по ипотеке не существует. Есть много других вычетов, которые применяются к арендуемой собственности, общие расходы:

Затраты на ремонт и техническое обслуживание
Комиссионные сборы риэлтора
Затраты на оценку ипотеки
Затраты на выселение
Расходы на амортизацию
Юридические сборы за покупку недвижимости

to Afford Two Homes

Независимо от того, воспользуетесь ли вы обычным кредитом, возьмете HELOC или заплатите наличными, покупка дома существенно повлияет на ваши финансы.Чтобы успешно осуществить покупку второго дома, вам необходимо определить свое финансовое состояние и оценить возможные варианты. Очень важно выбрать правильный метод финансирования покупки вашего второго дома. Вот что вам нужно знать, чтобы принять правильное решение.

1. Оцените свои финансы

Покупка второго дома означает двойное финансовое бремя, но разумное финансирование может помочь сэкономить ваши деньги в долгосрочной перспективе. Независимо от того, используете ли вы HELOC, обычный кредит или покупаете за наличные, вы можете ожидать более высоких процентных ставок, увеличения первоначальных взносов и более строгих требований к доходу.

Однако консультация финансового консультанта может помочь вам понять ваши финансовые потребности. Предвидеть расходы, связанные с покупкой второго дома, очень важно, так как вы берете на себя долг, который необходимо погашать ежемесячно.

2. Возьмите ссуду под залог собственного капитала или HELOC

Ссуду под залог под залог жилья и HELOCs позволяют домовладельцам использовать собственный заем и деньги под залог. Эти ссуды обычно используются для ремонта домов, но их также можно использовать для внесения первоначального взноса по второй ипотечной ссуде.

У них много общего, но это два разных типа ссуд. Процентные ставки по этим займам различаются и будут зависеть от вашего кредитора. Один из самых больших недостатков использования HELOC или ссуды под залог собственного капитала — это риск потери дома, если вы не сможете погасить ссуду.

Найдите свой второй дом уже сегодня!

Сэкономьте деньги на новом доме, сотрудничая с первоклассным агентом по недвижимости!

3. Обычные варианты ссуд

Использование обычных ссуд Fannie Mae или Freddie Mac — отличный способ финансировать ваш второй дом.Обычные ссуды не имеют многих ограничений в отношении типов собственности, для которых они могут использоваться. Тем не менее, они требуют более высоких кредитных рейтингов, подтверждения дохода, благоприятных DTI, а иногда и более высокого первоначального взноса.

Сколько вам нужно отложить для второго дома?

Если вы используете обычную ссуду для финансирования покупки своего второго дома, в большинстве случаев вам потребуется первоначальный взнос в размере 20%. Для заемщиков, отвечающих определенным финансовым требованиям, доступны меньшие первоначальные взносы в размере 10%, но более крупный первоначальный взнос может помочь вам получить право на более низкие процентные ставки и сэкономить вам тысячи в долгосрочной перспективе.

Еще один способ сэкономить — привлечь продавца. Продавцам разрешается оплатить от 6% до 9% расходов покупателя на закрытие сделки и предоплаты, если покупатель профинансировал покупку дома.

На что обратить внимание во второй собственности

После того, как вы решили купить новый дом, неплохо было бы убедиться, что ваша вторая собственность соответствует вашим будущим целям и вашим текущим потребностям. Убедившись в этом, вы будете точно знать, на что обращать внимание при покупке дома.Вот некоторые общие факторы, которые следует учитывать:

Местоположение
Размер
Район
Стоимость
Школьный округ
Преступность

Посещение опытного местного агента по недвижимости поможет вам определить ваши потребности и сузить круг вопросов. варианты второго дома. Они найдут для вас дом, который выполнит все ваши пожелания и даже сэкономит вам деньги.

Как превратить ваш дом в арендуемую недвижимость

Перед тем, как превратить свой дом в арендуемую недвижимость, вы должны сделать все возможное, чтобы сделать это прибыльным и устойчивым предприятием.Подготовка — ключ к успеху сдачи вашей недвижимости в аренду. Вот как получить максимальную отдачу от сдачи в аренду вашего первого дома.

1. Введите цифры

Хотите получить прибыль от аренды? Какой диапазон ставок вы можете взимать за арендуемую недвижимость? Определите денежный поток от вашей арендуемой собственности, чтобы решить, выгодно ли сдавать в аренду свой первый дом. Рассчитайте денежный поток от вашей инвестиционной собственности, используя нашу бесплатную настраиваемую таблицу.

2. Поговорите со своим текущим ипотечным кредитором.

Проверьте мелкий шрифт вашего кредитного соглашения, чтобы узнать, разрешено ли вам сдавать свой первый дом в аренду. У некоторых кредиторов есть оговорки против сдачи в аренду собственности, а у других есть положения, требующие от вас подождать определенный период. Если вы обнаружите, что ваш кредитор не разрешает сдачу в аренду, возможно, будет возможно рефинансирование у другого кредитора, который разрешит изменение.

3. Поговорите со своей страховой компанией по страхованию домовладельцев

Если вы сдадите свой дом в аренду, необходимо уведомить вашу страховую компанию, занимающуюся страхованием домовладельцев.Ваши ставки могут измениться в зависимости от того, приобретаете ли вы дополнительную страховку домовладельца или страховку арендодателя.

4. Понять налоговые последствия

Опытный налоговый юрист позаботится о том, чтобы вы не переплатили налоги за арендуемую недвижимость, и поможет получить вычеты, на которые вы, возможно, не знали, соответствует ли ваша собственность требованиям. Текущий налоговый кодекс позволяет домовладельцам вычитать определенные расходы, такие как проценты по ипотеке, расходы на страхование, налоги на имущество и другие расходы на аренду.Вы также можете вычесть амортизацию из стоимости вашего дома.

5. Найдите арендаторов

Поиск хороших арендаторов является непременным условием успеха арендодателя. Сложные арендаторы — это кошмар, они могут повредить ваш дом, стоить вам денег и даже вынудить вас подать на них в суд во время процедуры выселения. Тщательный отбор арендаторов может помочь снизить вероятность подобных событий. Качественная проверка арендаторов включает:

Проверка биографических данных всех взрослых старше 18 лет, проживающих в собственности.
Обеспечение стабильной работы арендатора.
Кредитные чеки.
При соотношении арендной платы к доходу 3: 1.
Получение истории арендатора.
Обзвон предыдущих домовладельцев.
Убедитесь, что у арендатора есть система поддержки.

6. Решите, как вы собираетесь управлять недвижимостью.

Управляющие недвижимостью имеют множество обязанностей, включая мелкий ремонт, благоустройство территории, сбор арендной платы и общение с арендаторами.Если вы снимаете свой первый дом, сохраняя при этом свою повседневную работу, или если вам не удобно, возможно, вам не удастся самостоятельно управлять имуществом. Наем управляющего недвижимостью по стандартной для отрасли ставке 8–12% от собранной арендной платы может существенно снизить размер вашей прибыли.

7. Настройте свою финансовую инфраструктуру

Сбор арендной платы, хранение гарантийных депозитов и сохранение здорового сберегательного фонда для технического обслуживания и ремонта — домовладельцы с удовольствием выполняют все эти финансовые обязательства.Перед сдачей в аренду рекомендуется убедиться, что у вас есть солидный сберегательный счет для покрытия любых затрат на ремонт и техническое обслуживание.

Арендодатели должны будут определить, как они хотят собирать арендную плату с арендаторов. Крайне важно вести учет любых арендных платежей, независимо от того, получены ли они по почте, через онлайн-платформу или вы собираете арендную плату лично. Не говоря уже о том, что может потребоваться создать счет условного депонирования для хранения гарантийных депозитов от арендаторов.

Дальнейшие действия

Если вы выполнили первые шаги по покупке второго дома для сдачи в аренду первого, вы готовы искать следующую недвижимость.Выбор подходящего кредитора и получение финансирования на ранней стадии — лучший способ начать процесс. Связь с талантливой недвижимостью в вашем районе сэкономит вам много времени, усилий и, что удивительно, денег.

Агент покупателя поможет вам при покупке вашего второго дома, от проведения выставок, размещения предложения на дом, который вы выберете, и, наконец, закрытия дома. Как только вы поселитесь в новом доме, вы будете готовы приступить к своим обязанностям арендодателя первым.

Часто задаваемые вопросы о сдаче дома в аренду

Могу ли я преобразовать свое основное место жительства в инвестиционную недвижимость?

Да, вы вполне можете превратить ваше основное место жительства в инвестиционную недвижимость. Прежде чем сдавать в аренду свое основное место жительства, вам необходимо обсудить изменение со своим ипотечным кредитором, страховой компанией домовладельцев и ТСЖ, если применимо. Сдача дома в аренду повлияет на вашу налоговую декларацию, но в остальном может принести стабильный источник дохода и стать отличным финансовым вложением.

Как долго вам нужно прожить в доме, прежде чем вы сможете сдать его в аренду?

В вашем кредитном соглашении будет указано, сколько времени вы должны ждать после покупки дома, чтобы сдать его в аренду. В большинстве случаев владелец должен проживать в доме не менее 12 месяцев после завершения сделки. По прошествии 12 месяцев владелец может открыть собственность арендаторам.

Могу ли я жить в своей инвестиционной собственности?

Да, вы можете жить в своей инвестиционной собственности, однако это может повлечь за собой налоговые последствия.Если вы сдаете дом в аренду более чем на 14 дней в году, ваш доход от аренды станет налогооблагаемым, и вы должны сообщить об этом в IRS. Если вы продаете свою инвестиционную недвижимость, вам будет сложно избежать налога на прирост капитала по статье 1031, если вы жили в этой собственности.

Выгодно ли сдавать дом в аренду?

Сдать дом в аренду может быть очень выгодно. Некоторые арендодатели сдают дома в аренду по ставкам, которые компенсируют расходы на выплаты по ипотеке, расходы, связанные с владением домом, и приносят прибыль.Местный агент по недвижимости может помочь вам провести сравнение с аналогичными арендными платами в этом районе, чтобы вы могли установить конкурентоспособную цену на свой дом.

Стоит ли быть домовладельцем?

Сдача дома в аренду может приносить пассивный доход, но вы также берете на себя обязанности арендодателя и управляющего недвижимостью. Однако с налоговыми льготами и потенциалом роста и расширения инвестиций в недвижимость можно значительно увеличить свою прибыль. Взвесьте ответственность и прибыль, чтобы определить, подходит ли вам быть домовладельцем.

Статьи по теме

Вам также могут понравиться

Как купить второй дом и арендовать первый: руководство

Ваш первый дом был великолепен. Я имею в виду, есть причина, по которой вы купили его и жили там много лет, верно? Но в последнее время вам кажется, что вы переросли сустав; каждый день кажется более загруженным и многолюдным, чем в предыдущий, так что, возможно, пришло время перейти на более просторное пространство и начать думать о покупке второго дома.

Если вы не совсем готовы отказаться от своего первого места (а кто на самом деле?), Можно успешно купить второй дом и сдать первый в аренду.Не говоря уже о том, что это отличная возможность начать формировать свой портфель недвижимости и потенциально заработать дополнительные деньги. Но если у вас уже кружится голова, пытаясь понять, как купить второй дом и сдать первый в аренду, не волнуйтесь. По словам Эйприл Гонгоры Браун, агента из Нового Орлеана, которая продала на 73% больше недвижимости, чем средний агент в ее районе, это вполне выполнимо, если вы работаете с подходящими экспертами по недвижимости.

«Обратитесь к опытному агенту, который проведет вас через весь процесс, потому что это непросто, будь то просто покупка или продажа одновременно с покупкой», — говорит она.

«Если в вашем углу будет кто-то, кто знает, чего ожидать, это сделает все немного проще».

Давайте пройдемся по этапам, которые нужно сделать, чтобы спланировать аренду вашего нынешнего дома и поиск нового места для жизни одновременно.

Источник: (Фото С.Л. Вонга из Pexels)

Оценить осуществимость

Во-первых, вы хотите определить, является ли ваш дом «сдаваемым в аренду» без кавычек. Например, квартиру с одной спальней и одной ванной может быть сложнее сдать в аренду по сравнению с двумя кроватями с тремя ваннами или тремя кроватями с тремя ванными комнатами, но вам следует поработать со своим агентом, чтобы узнать, что пользуется большим спросом. сейчас . Как только вы попадете на территорию с четырьмя спальнями, сдавать ее в аренду также станет все сложнее.

Вам также необходимо определить, сколько реально вы можете взимать с арендной платы, при этом реально выплачивая текущую ипотеку, особенно если вы планируете получить дополнительную ипотеку на новом месте. Если вы не можете заплатить за свой новый дом заранее наличными, идея иметь две ипотеки может быть очень, очень пугающей, поэтому вам нужно убедиться, что вы можете изменить этот план в финансовом отношении — особенно если вы не можете найти арендатор сразу.

Но, по словам Гонгоры Брауна, можно платить по ипотеке за счет арендной платы, если у вас есть хорошие арендаторы и хорошая процентная ставка по существующей ипотеке.

Подумайте об управлении арендаторами

По словам Гонгоры Браун, существуют также новые правила — в зависимости от того, где вы живете, — которые помогают заверить кредиторов в том, что у вас будут арендаторы, прежде чем вы получите ключи от своего нового дома. Чтобы недвижимость считалась арендуемой, у собственника должен быть договор аренды, залог и арендная плата за первый месяц, чтобы получить финансирование для второго дома, в котором они собираются жить.

«Если нет, то все это считается долгом, и они не позволят вам рассчитывать какой-либо доход от аренды как доход», — говорит она.

Вам также необходимо подумать о том, покроет ли теоретическая арендная плата плюс ваш доход ваши финансовые потребности и можете ли вы позволить себе два платежа по ипотеке (или иметь достаточно сбережений), если арендатор неожиданно съезжает или не вносит арендную плату вовремя.

Но Гонгора Браун считает, что опытный агент может помочь вам оценить рынок и определить реальную арендную плату, а также то, сможете ли вы получить арендаторов по этой ставке.

Как вы планируете управлять арендой? Если вы живете поблизости, вам будет легко починить протекающий кран или заменить недостающий набор ключей. Но если вы переезжаете через границы штата или города в поисках нового дома или нервничаете по поводу того, чтобы стать арендодателем, вам может потребоваться помощь управляющего недвижимостью. Это может стоить от 8% до 12% ежемесячной арендной платы, которую вы собираете, что может повлиять на то, сможете ли вы платить по ипотеке.

Источник: (Bongkarn Thanyakij / Pexels)

Посмотрите на ипотечный кредит вашего нынешнего дома

Затем вам необходимо дважды проверить, можете ли вы сдать дом в аренду на законных основаниях, просмотрев свое текущее кредитное соглашение.

В большинстве ссуд на ваше основное место жительства предусматривается, что вы должны прожить в доме определенное время — обычно 12 месяцев — прежде чем вы сможете сдать его в аренду. Другие ссуды могут вообще запретить вам сдавать дом в аренду, поэтому важно прочитать мелкий шрифт, или вам может потребоваться рефинансирование ссуды, чтобы выполнить этот план.

В зависимости от того, где вы живете, в ассоциации домовладельцев (ТСЖ) могут быть ограничения, которые ограничивают вашу возможность сдавать аренду. Но Гонгора Браун говорит, что эти ограничения, скорее всего, нацелены на краткосрочную аренду «на время отпуска», а не на аренду на год.

Разберитесь с финансами

Прежде чем вы даже подумаете об аренде своего первого дома и покупке второго, вам нужно будет разобраться в своих финансах с помощью вашего кредитора, страховщика и налогового эксперта. С двумя объектами недвижимости вы, как правило, платите более высокие процентные ставки, должны будете предлагать повышенные первоначальные платежи, а кредиторы предъявляют более строгие требования к доходу, но эксперты могут помочь вам во всем.

Кредитор

Скорее всего, вам понадобится первоначальный взнос за ваш второй дом, который в идеале составляет 20% от стоимости недвижимости.Если вы не можете позволить себе эту полную сумму в 20%, вам понадобится ипотечная страховка (MI), которая добавит к вашим ежемесячным расходам.

Существует также возможность взять ссуду под залог собственного капитала или кредитную линию под залог собственного капитала (HELOC) на ваш текущий дом. Его можно использовать для внесения первоначального взноса по дополнительной ипотечной ссуде, но вы рискуете потенциально более высокими процентными ставками и шансом потерять свой дом, если вы не сможете погасить ссуду. Кроме того, вместе с этим новым займом могут быть введены ограничения по размещению, которые не позволят вам сдавать эту недвижимость в аренду на определенный период времени, поэтому обязательно объясните свой план кредитору полностью.

Страховщик

Поскольку вы будете нести ответственность за собственность, вы, вероятно, захотите получить страховку арендуемой собственности, также известную как страхование арендодателя. Это покроет все: от материального ущерба и ответственности до потери дохода от аренды.

Поговорите со своим страховщиком, чтобы вы могли перейти на другой страховой полис или добавить его в свой страховой полис. Кроме того, не забудьте отложить дополнительные деньги на техническое обслуживание и другие расходы; К счастью, вы сможете претендовать на часть этих расходов в качестве налогового вычета.

Налоговый поверенный

Владение домом, сдаваемым в аренду, изменит способ подачи налоговой декларации, поэтому было бы хорошо, если бы налоговый поверенный объяснил вам все возможные последствия — начиная с того, подходит ли ваш дом как инвестиционная недвижимость или как сдача в аренду на время отпуска. Кроме того, вам необходимо учитывать налоги, которые вам придется платить с вашего дохода от аренды, а также вычеты, которые вы можете требовать, такие как расходы на ремонт и техническое обслуживание, комиссионные сборы риэлтора, затраты на оценку ипотеки, затраты на выселение и амортизационные расходы. .Убедитесь, что вы отложили немного денег на эти налоги и техническое обслуживание, и учли их в своем бюджете.

Кредитный специалист

Хорошие финансовые новости! Возможно, вы сможете использовать свой доход от аренды, чтобы компенсировать соотношение долга к доходу при подаче заявления на ипотеку на второй дом, поэтому обязательно поговорите с лицензированным кредитным специалистом о такой возможности. Используя форму Fannie Mae Form 1007, график аренды, составленный лицензированным оценщиком, сравнит ваш дом с аналогичной арендуемой недвижимостью в этом районе.Затем кредитор может использовать эту оценку, чтобы оценить вашу кредитоспособность, и она также даст вам хорошее представление о том, сколько вы можете взимать за аренду.

Но у вас все равно должны быть резервные средства, чтобы доказать, что вы можете вносить платежи по ссуде, если вы не можете сдавать недвижимость в аренду. Резервные фонды обычно должны составлять 2% от невыплаченных остатков всех ваших ипотечных кредитов для тех, у кого менее четырех профинансированных объектов недвижимости. Помните, что вы можете пропустить этот шаг, если вам не нужен доход от аренды для получения ссуды.

Источник: (Erik Mclean / Pexels)

Подготовьте дом к аренде

Когда у вас есть финансы, самое время привести ваш дом в пригодную для аренды форму.

Гонгора Браун рекомендует взглянуть на это место свежим взглядом, как будто вы собираетесь его продать. Хотя вам, вероятно, не нужно будет делать какой-либо серьезный ремонт, как если бы вы его продавали, вам нужно будет сделать ремонт, например, очистить и перекрасить отслаивающуюся краску или починить протекающую раковину.

Хороший агент также может помочь вам понять, как выглядит дом с выгодной арендной платой в вашем районе, чтобы вы не переусердствовали (или, что еще хуже, не переусердствовали) и не платили за ремонт без хорошей прибыли.Гонгора Браун также рекомендует поддерживать тесную связь с вашими арендаторами, чтобы они знали, как уведомлять вас о любых проблемах, прежде чем они могут стать дорогостоящими.

Ваш агент также может помочь с одновременным поиском нового дома и арендаторами. Гонгора Браун предлагает работать с одним агентом, который знает временные рамки и давление, которое вы испытываете, чтобы заполнить и найти дом, а также с агентом, который стремится найти арендаторов, которые будут платить арендную плату вовремя и будут относиться к собственности с уважением. .

Сделайте свой переход

Итак, вы предприняли все необходимые шаги, чтобы подготовить свой первый дом к сдаче в аренду. Вы взяли ссуду под залог жилья, сделали небольшой ремонт жильцам и нашли жильцов, которые скоро будут готовы к заселению. Теперь ваша очередь искать новое место для жизни.

В идеале это будет место, в котором вы можете вырасти в течение нескольких лет, пока вы не будете потенциально готовы вернуться на свое первое место или двигаться дальше. Опять же, агент с самым высоким рейтингом может помочь вам в этом процессе поиска дома в этих стрессовых условиях и временных ограничениях и сохранить все в порядке на всем протяжении.

Источник изображения заголовка: (Мин. Ан / пиксели)

Стоит ли платить все деньги за свой следующий дом?

«Деньги — это король», — гласит старая пословица. Однако верна ли эта философия при покупке дома?

Готовность платить наличными может дать вам преимущество перед мотивированными продавцами, стремящимися завершить сделку, но также может помочь вам с продавцами на рынках недвижимости, где запасы ограничены, а участники торгов могут конкурировать за недвижимость.

Оплата всей наличной за дом может иметь смысл для некоторых людей и на некоторых рынках недвижимости, но не забудьте также принять во внимание и недостатки.

Ключевые выводы

Предложения за наличные могут дать покупателям жилья преимущество перед мотивированными продавцами, желающими заключить сделку, или с продавцами на узких рынках, где многие участники торгов конкурируют за одну и ту же недвижимость.
Оплата дома наличными может иметь смысл для некоторых людей и на некоторых рынках, но не забудьте также принять во внимание потенциальные недостатки.
Обратные стороны включают привязку слишком большого инвестиционного капитала к одному классу активов, потерю кредитного плеча, обеспечиваемого ипотекой, и жертву ликвидностью.

Как происходит покупка дома за наличные?

Неудивительно, что первый шаг в покупке дома за наличные — это наличные. Если у вас нет такой суммы денег в банке, вам, вероятно, придется ликвидировать другие инвестиции и перевести выручку на свой банковский счет. Помните, что продажа ценных бумаг, по которым вы получили прибыль, приведет к появлению налогов на прирост капитала.

Потенциальный продавец может также запросить подтверждение наличия у вас наличных, например последнюю банковскую выписку.

После этого процесс очень похож на покупку дома по ипотеке, за исключением того, что ипотечный кредитор заглядывает вам через плечо. После того, как вы выбрали дом, который хотите купить:

Согласуйте цену и подпишите договор. Этот договор, который часто называют договором купли-продажи, подтверждает условия, согласованные между вами и продавцом. Образцы форм доступны в Интернете, у вашего агента по недвижимости, у вашего юриста или у юриста продавца.Вы хотите, чтобы контракт включал в себя непредвиденный случай осмотра дома, чтобы вы могли выйти из сделки или пересмотреть цену, если с недвижимостью что-то серьезно не так.
Нанять профессионального домашнего инспектора. Скорее всего, это будет обязательно, если вы использовали ипотеку, но это также очень хорошая идея, если вы платите наличными.
Организуйте страхование титула. Поскольку не участвует ипотечный кредитор, вам не нужно платить за страхование титула кредитора.Однако вам понадобится страхование титула владельца. Работа компании по страхованию прав собственности заключается в поиске общедоступных записей, чтобы убедиться, что у вас есть четкое право собственности на недвижимость, которую вы покупаете, что означает, что вы владеете ею без каких-либо залогов, претензий или споров по поводу того, был ли продавец фактическим владельцем. . Страхование титула защитит вас от любых проблем, которые могли быть пропущены при поиске по названию. Платите ли вы или продавец единовременную премию за эту страховку, решать вам.
Настроить закрытие. Это встреча, на которой вы и продавец подпишете и обмениваетесь различными документами, чтобы скрепить сделку. Он может проводиться в офисе эскроу-компании, нанятой вами или продавцом, для обработки необходимых документов и регистрации продажи в соответствующих органах. Некоторые компании по страхованию титулов также предоставляют эти услуги.
Вилка за наличные. Закрытие обычно — это момент, когда вы платите продавцу. Традиционно для этого требовался кассовый чек в вашем банке, но в наши дни это также можно сделать в электронном виде.

Плюсы оплаты дома наличными

1. Вы более привлекательный покупатель. Продавец, который знает, что вы не планируете подавать заявку на ипотеку, скорее всего, отнесется к вам более серьезно. Процесс ипотеки может занять много времени, и всегда есть вероятность, что заявителю будет отказано, сделка сорвется, и продавцу придется начинать все сначала, отмечает Мари Адам, сертифицированный специалист по финансовому планированию из Бока-Ратон. , Флорида.

2.Вы могли бы получить более выгодную сделку. Так же, как наличные деньги делают вас более привлекательным покупателем, они также позволяют вам лучше торговаться. Даже продавцы, которые никогда не слышали фразу «временная стоимость денег», интуитивно поймут, что чем раньше они получат свои деньги, тем скорее они смогут инвестировать или использовать их в других целях.

3. Вам не нужно терпеть хлопот по получению ипотеки. После жилищного пузыря и последующего финансового кризиса 2007–2008 годов ипотечные андеррайтеры ужесточили свои стандарты при принятии решения о том, кто достоин ссуды.Хотя в последние годы они несколько расслабились, они по-прежнему могут запрашивать значительную документацию даже у покупателей с солидным доходом и безупречной кредитной историей.

Хотя это может быть разумным шагом со стороны кредитной индустрии, это может означать больше времени и затруднений для соискателей ипотеки.

У других покупателей нет другого выбора, кроме как платить наличными. «У нас были покупатели, которые не могли получить новую ипотеку, потому что у них уже есть существующая ипотека на другой выставленный на продажу дом», — говорит Адам.«Поскольку они не могут получить новую ипотеку, они покупают новую недвижимость на все наличные. Как только старая собственность будет продана, они могут оформить ипотеку на новую собственность или, возможно, вообще отказаться от ипотеки, чтобы сэкономить на процентах ».

4. Вы никогда не потеряете сон из-за выплат по ипотеке. Ипотечные кредиты представляют собой самый крупный разовый счет, который большинству людей приходится платить каждый месяц, а также самое большое бремя, если их доход падает из-за потери работы или другого несчастья.

Много лет назад домовладельцы иногда праздновали свой последний платеж с помощью вечеринок по сожжению ипотеки. Сегодня средний домовладелец вряд ли останется на одном месте достаточно долго, чтобы выплатить 30-летнюю ипотеку или даже 15-летнюю. Кроме того, домовладельцы часто рефинансируют свои ипотечные кредиты при снижении процентных ставок, что может продлить срок их кредитных обязательств в будущем.

5. Вы с нетерпением ждете выхода на пенсию без ипотечной ссуды. Если для вас важно спокойствие, то досрочное погашение ипотеки или, в первую очередь, оплата дома наличными может быть разумным шагом.Это особенно верно, когда вы приближаетесь к пенсии. Хотя значительно больше американцев пенсионного возраста имеют жилищный долг, чем 20 лет назад, согласно данным Федеральной резервной системы, многие специалисты по финансовому планированию и пенсионеры видят по крайней мере психологическую выгоду в выходе на пенсию без долгов.

«Если на пенсии кто-то переходит на менее дорогой дом, я обычно советую им использовать капитал своего нынешнего дома и не брать ипотеку на новый дом», — говорит Майкл Дж. Гарри, сертифицированный специалист по финансовому планированию из Ньютауна, штат Пенсильвания. .

Минусы выплаты всех наличных за дом

1. Вы вложите много денег в один класс активов. Если деньги, необходимые для прямой покупки дома, представляют собой большую часть ваших сбережений, тогда вы нарушите одно из священных правил личных финансов: диверсификацию.

Более того, по данным многих исследований, с точки зрения рентабельности инвестиций жилая недвижимость исторически отставала от акций. Вот почему большинство специалистов по финансовому планированию посоветуют вам думать о своем доме как о месте проживания, а не как об инвестициях.

2. Вы потеряете финансовый рычаг, предоставляемый ипотекой. Когда вы покупаете актив на заемные деньги, ваш потенциальный доход выше — при условии, что актив вырастет в цене.

Например, предположим, что вы купили дом за 300 000 долларов, который с тех пор вырос в цене на 100 000 долларов и теперь стоит 400 000 долларов. Если бы вы заплатили за дом наличными, то ваш доход составил бы 33% (прибыль в 100 000 долларов от ваших 300 000 долларов). Однако, если вы положили 20% и заняли оставшиеся 80%, то ваша доходность составит 166% (прибыль в 100 000 долларов на ваш первоначальный взнос в размере 60 000 долларов).В этом упрощенном примере игнорируются проценты по ипотеке, налоговые вычеты и другие факторы, но это общий принцип.

Стоит отметить, что кредитное плечо работает и в обратном направлении. Если стоимость вашего дома снижается, вы можете потерять в процентном отношении больше, если у вас есть ипотечный кредит, чем если бы вы заплатили наличными. Это может не иметь значения, если вы собираетесь оставаться в доме, но если вам нужно переехать, вы можете оказаться в долгу перед кредитором больше, чем вы можете получить от продажи.

3. Вы пожертвуете ликвидностью. Ликвидность означает, насколько быстро вы сможете вывести свои деньги из инвестиций, если вам когда-нибудь понадобится. Большинство типов банковских счетов полностью ликвидны, что означает, что вы можете получить наличные почти мгновенно. Паевые инвестиционные фонды и брокерские счета могут занять немного больше времени, но ненамного. Однако на продажу дома легко могут потребоваться месяцы.

Вы, конечно, можете взять взаймы под собственный капитал вашего дома, через ссуду под залог собственного капитала, кредитную линию под залог собственного капитала или, если вам по крайней мере 62 года, обратную ипотеку.Однако, как указывает Гарри, у всех этих вариантов есть недостатки, включая комиссии и лимиты заимствования, поэтому их не следует вводить случайно.

Покупка дома за наличные: часто задаваемые вопросы

Насколько распространены продажи домов за наличные? По данным ATTOM Data Solutions, в 2019 году чуть более 25% продаж домов на одну семью и кондоминиумов приходилось на наличные.

Сколько я могу сэкономить, если полностью заплачу наличными? Исследование, опубликованное в 2021 году, показало, что покупатели жилья с ипотекой платили в среднем на 11% больше, чем те, кто платил все наличными.Но многое будет зависеть от состояния рынка жилья в любой момент времени.

Если я позже передумаю и захочу получить ссуду на дом, за который я заплатил наличными, могу ли я? Да, и у вас будет множество вариантов на выбор. К ним относятся ипотека с рефинансированием наличными, ссуда или кредитная линия на покупку собственного капитала или обратная ипотека, если вы соответствуете возрастным требованиям.

Есть ли способ получить наличные от моих ценных бумаг, не продавая их (и не неся большой налоговый счет)? Если у вас есть инвестиции на брокерском счете, который позволяет ссуды под маржу для таких целей, как покупка недвижимости, то вы можете занять до 50% их стоимости, не продавая их.Однако это рискованный шаг, особенно если вы не вернете деньги быстро, например, взяв ипотечный кредит на дом вскоре после того, как вы завершили транзакцию полностью наличными.