Как оспорить дарственную, основания для оспаривания

Дарственная на недвижимое имущество позволяет безвозмездно подарить его любому гражданину. Право собственности на жилье и волеизъявление дарителя является основанием для составления такого договора. Но случаются ситуации, когда в результате сделки были нарушены права третьих лиц или самих участников договора. В таких ситуациях дарственную необходимо оспорить, чтобы вернуть имущество изначальному собственнику.

В качестве истца в споре о недействительности договора дарения могут выступать:

• Одна из сторон сделки
• Ближайшие родственники
• Третьи лица, чьи права были ущемлены в результате перехода права собственности на жилье к одариваемому

Процедура отмены дарственной в сравнении с отменой договора купли-продажи имеет свои сложности. В частности, законодательство в области регулирования гражданских правоотношений ограничивает основания для признания дарения недействительным исчерпывающим перечнем. Причины, выходящие за пределы этого списка, не могут быть поводом для отмены договора дарения и возвращения имущества к предыдущему собственнику.

Законодательно установлен срок, в течение которого может быть оспорена подобная сделка. Также для отмены дарственной потребуется наличие одного из следующих условий:

• Признания сделки недействительной должен желать сам даритель, и у него должны иметься для этого законные основания
• Третье лицо должно иметь веские причины для отмены договора после смерти стороны, подарившей жилплощадь, или признания ее недееспособной. В подобной ситуации исключением будет являться дарение квартиры индивидуальным предпринимателем или организацией, при проведении сделки с нарушением положений закона о банкротстве

Договор дарения недвижимого имущества подразумевает переход прав собственности на жилье, поэтому подлежит обязательной государственной регистрации. Только зарегистрированная в УФРС дарственная имеет законную силу и влечет юридические последствия. Сделка, не прошедшая эту процедуру, может быть просто отменена одной из сторон без инициирования судебного разбирательства.

Договор дарения, прошедший процедуру государственной регистрации, оспаривается только в судебном порядке. Процесс доказывания недействительности сделки целиком возлагается на истца. На практике именно процедура доказывания обстоятельств заключения дарственной является наиболее сложным этапом в признании сделки недействительной.

Невозможность частной собственности выступать объектом дарения

При составлении дарственной на недвижимое имущество следует учитывать множество нюансов. Если в качестве объекта выступает жилье, которое не может быть подарено, то договор не пройдет государственную регистрацию. Это же правило действует в ситуациях, когда дарителем выступает лицо, не имеющее права получать недвижимость в дар, или договор заключен в ненадлежащей форме.

Дарственная будет неправомерна и не пройдет процедуру регистрации в УФРС, если:

• В качестве объекта договора выступает жилье, собственником которого является малолетний ребенок (возрастом до 14 лет) или недееспособный гражданин. Опекуны, попечители и законные представители не вправе отчуждать имущество, принадлежащее этим категориям граждан, посредством безвозмездной сделки. Такую жилплощадь можно продать, но нельзя подарить
• Принимающей подарок стороной является госслужащий. Государственные служащие не имеют права получать в подарок имущество за выполнение своих обязанностей
• Работники органов опеки, больниц, интернатов не могут выступать принимающей подарок стороной в договоре дарения, если дарителем является гражданин, находящийся на лечении, воспитании или под опекой в этой организации
• Договор дарения составлен в простой письменной форме без нотариального удостоверения и его предметом является квартира, находящаяся в долевой собственности. Не имеет значения, дарится ли одна доля и вся квартира целиком, такие сделки с 2016 года должны удостоверяться у нотариуса. Это правило не распространяется на дарение доли в квартире, принадлежащей одному собственнику

Дарственные, составленные с вышеуказанными нарушениями, не нужно оспаривать в суде, поскольку они не будут зарегистрированы в Росреестре.

Причины, которые могут стать поводом для оспаривания дарственной в суде

Любая сделка, при которой переходит право собственности на недвижимое имущество, должна пройти процедуру обязательной регистрации в УФРС. Обе стороны обращаются в Росреестр для совершения процедуры. Это необходимо сделать в кратчайший срок, поскольку незарегистрированный документ не начнет действовать, и одаряемый не станет полноправным владельцем квартиры. Если дарственная не была зарегистрирована, после смерти дарителя провести процедуру регистрации не представляется возможным.

Отсутствие государственной регистрации – не единственный повод для признания недействительности этого документа. Дарственная должна соответствовать нормам действующего гражданского законодательства, иначе может быть оспорена и признана недействительной. Исчерпывающий перечень поводов для оспаривания договора дарения установлен законодательно.

Как оспорить дарственную на квартиру

На момент заключения сделки даритель должен находиться в дееспособном состоянии. Он должен осознавать свои действия и понимать, что совершает безвозмездное отчуждение имущества. Чтобы избежать возможного оспаривания документа по причине недееспособности дарителя, можно получить справку у психиатра. Также нотариальное удостоверение договора станет весомым доказательством нормального психического состояния стороны на момент заключения сделки, поскольку нотариус обязан оценить дееспособность участников. Удостоверение нотариусом обладает повышенной доказательственной силой в судебном процессе.

Поводом для оспаривания дарственной является:

• Ошибки при составлении и оформлении документов. Помимо несоблюдения формы договора и неточных сведений в нем, наличие оговорки о переходе права собственности на квартиру к одаряемому после смерти кого-либо из родственников является поводом для признания дарственной недействительной. Но в документе можно указать право дарителя не выписываться из квартиры или проживать в ней определенное время. Такой пункт добавляется в договор по соглашению сторон
• Смерть стороны, принявшей подарок. Эта причина может стать поводом для отмены дарственной только, если в тексте договора была предусмотрена возможность дарителя отозвать подарок по причине смерти одаряемого
• Ненадлежащее обращение с подарком. Если действия одариваемого прямо вредят подаренному имуществу, дарственную можно оспорить в суде. Такими действиями могут быть затопления соседей, неоднократные пожары по халатности нового собственника. Однако, неподобающее поведение одариваемого, не имеющее отношение к сохранности жилища, не является поводом для отмены дарственной. Инициировать судебное производство по этой причине может только даритель
• Ограниченность в действиях или нахождение в состоянии алкогольного или наркотического опьянения дарителя на момент заключения договора. Как и недееспособность дарителя это может стать достаточным поводом для оспаривания документа, но доказывать обстоятельства сделки достаточно сложно. Для этого целесообразно каким-то образом зафиксировать момент заключения договора, к примеру, при помощи видеозаписи, на которой будет заметно неадекватное состояние дарителя

При наличии хотя бы одного из вышеуказанных поводов для оспаривания дарственной должно быть инициировано судебное разбирательство. Одна из сторон или лицо, чьи права были ущемлены, подает исковое заявление в суд.

Возможности оспаривания договора дарения квартиры с указанием дополнительных причин

Оспаривание дарственной в суде возможно также при наличии одного из дополнительных поводов:

• Причинение вреда, покушение на дарителя или его близких родственников принявшей подарок стороной
• Заключение договора для прикрытия другой сделки. Такие сделки называют мнимыми или притворными. Если дарственная заключается для того, чтобы избежать уплаты налогов при продаже имущества, она может быть признана недействительной
• Заключение сделки под давлением, угрозами, насилием. Принуждение одной из сторон к подписанию дарственной является достаточным поводом для оспаривания такого документа в судебном процессе. Все факты применения насилия угроз или давления должны быть подкреплены доказательствами. К примеру, возбуждение уголовного производства в отношении одариваемого по факту причинения побоев или других телесных повреждений дарителю является неоспоримым доказательством в судебном производстве
• Введение в заблуждение одной из сторон. К примеру, даритель мог не осознавать безвозмездность договора, или одариваемый не подозревал о наличии долгов по квартире
• Отсутствие нотариально заверенного согласия супруга на отчуждение совместно нажитого имущества

Повод для оспаривания дарственной должен быть подробно расписан в исковом заявлении и подкреплен имеющимися доказательствами.

Сроки для подачи заявления, чтобы оспорить дарение

При определении срока, в течение которого можно оспорить дарственную, следует исходить из условия ее недействительности. Так оспоримые сделки, к которым относятся договора, заключенные под влиянием заблуждения, обмана или под принуждением, могут быть признаны недействительными в течение года. Этот срок исчисляется с момента прекращения угроз или насилия, а при обмане и заблуждении стороны с момента, когда участник сделки узнал об обстоятельствах недействительности.

Для инициирования судебного разбирательства относительно ничтожных дарственных, заключенных в противоречии положениям закона или для прикрытия другой сделки действует общий срок давности – три года. Срок исчисляется с момента заключения договора. Если в качестве истца выступает лицо, не являвшее стороной дарения, срок начинает течь с момента, когда лицо узнало о заключении сделки. В любом случае дарственная не может быть оспорена, если с момента ее заключения прошло более десяти лет.

Что делать, если принято решение обратиться в суд

Если имеется повод для признания дарственной недействительной и срок исковой давности еще не вышел, следует подготовить доказательства. Процесс доказывания неправомерности этой сделки полностью возлагается на истца, поэтому свою позицию необходимо подкрепить наибольшим количеством документальных доказательств и свидетельских показаний.

Вся собранная документация прикладывается к исковому заявлению, составленному в соответствии с правилами. Для составления иска можно обратиться за юридической помощью. Также следует определиться со стратегией доказывания недействительности дарственной, факты в судебном процессе следует излагать максимально подробно, подтверждая документальными доказательствами и нотариально заверенными документами.

При неудовлетворительном для истца или ответчика судебном решении его можно обжаловать в вышестоящей инстанции в установленный срок.

Основные способы отмены дарственной, их особенности

Если дарственная не прошла государственную регистрацию, то обращаться в суд не нужно. Такой договор не имеет юридической силы и не влечет никаких последствий. Квартира по-прежнему является собственностью дарителя, а одариваемый не имеет на нее никаких прав.

При наличии оснований полагать, что даритель был недееспособен на момент заключения сделки, дарственную потребуется оспаривать в судебном порядке. В суде потребуется документально подтвердить психическое состояние стороны. Для этого может быть использована справка от психиатра.

При покушении на жизнь или здоровье дарителя стороной, принявшей подарок, также потребуется подать исковое заявление. В иске должна быть раскрыта суть договора, а также обстоятельства, по которым истец требует его расторжения.

При удовлетворении иска недвижимость возвращается первоначальному собственнику. Но одаряемый вправе потребовать от дарителя возмещение денежных средств, потраченных на благоустройство квартиры. При возникновении подобной ситуации, лицо, получившее подарок, должно предоставить чеки и квитанции для подтверждения своих трат.

Если эта страница была вам полезна, посоветуйте её своим знакомым:

Комментарии пользователей

Добавить комментарий

Ошибка! Авторизируйтесь, чтобы добавить комментарий.

Финуправляющий не смог оспорить договор дарения квартиры основателя турфирмы «Мир» Сергея Бузько

Финансовый управляющий основателя турфирмы «Мир» Сергея Бузько Валентин Демидович не смог оспорить договор дарения квартиры. Как указано в материалах дела, в сентябре 2017 года Сергей Бузько подарил квартиру в Екатеринбурге на ул. Московская, д. 1 площадью 138,1 кв. м своей дочери. Однако через два года, в декабре 2019 года, суд по заявлению ООО «Базфорс» ввел в отношении господина Бузько процедуру реструктуризации долгов. В декабре 2020 года Валентин Демидович оспорил в суде сделку трехлетней давности. Он указал, что сделка причинила вред имущественным правам кредиторов основателя турфирмы «Мир», «выраженный в невозможности получения удовлетворения своих требований за счет подаренной квартиры».

«Вследствие дарения квартиры фактически произошло безвозмездное отчуждение ликвидного актива должника в преддверии его банкротства, в результате дарения имущества должника стало недостаточно для погашения его обязательств перед его кредиторами, а возможность кредиторов удовлетворить свои требования значительно снизилась»,— приводится позиция финуправляющего в материалах дела.

Однако арбитражный суд Свердловской области оснований недействительности сделки не усмотрел. Он указал, что эта квартира, если она будет возвращена в конкурсную массу, будет являться единственным жильем Сергея Бузько, а значит, на нее распространится исполнительский иммунитет и квартиру нельзя будет выставить на конкурсные торги. «Доводы финансового управляющего о наличии у Бузько С.М иного жилого помещения, пригодного для постоянного проживания (садовые домики в садоводческих товариществах) ничем не подтверждены и не опровергают доводы должника, что спорная квартира является для него единственным пригодным для постоянного проживания жилым помещением»,— указал суд.

По словам партнера MGP Lawyers Дениса Быканова, закон о банкротстве в действующей редакции не позволяет «заместить» единственное пригодное для постоянного проживания жилье, принадлежащее должнику, другой недвижимостью. «Это правило действует независимо от того сколь фешенебельным или роскошным не было бы такое жилье. Известное дело о попытке замены дорогой квартиры более дешевым вариантом, приобретенным на деньги кредитора против воли должника, было пересмотрено Верховным Судом РФ, который подтвердил, что закон не позволяет кредиторам осуществлять такие схемы. Возможность замены роскошного жилья более дешевым помещением без волеизъявления должника, находящегося в банкротстве, — это прерогатива законодателя»,— отметил он.

По мнению Дениса Быканова, сложно говорить о перспективах отмены или изменения судебного акта при оспаривании в вышестоящих инстанциях, «поскольку в данном деле могут быть установлены другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии в собственности должника иного жилого помещения». «Однако, если такие факты не будут выявлены, то можно с уверенностью говорить о том, что основания для отмены определения суда невысокие. Ведь суд установил, что должник совершил сделку с имуществом, защищенным исполнительским иммунитетом, что ранее Пленум Верховного Суда РФ прямо санкционировал в своем постановлении №48 от 25.12.2018 (п. 4)»,— указал юрист.

Можно ли оспорить дарственную — как обжаловать договор дарения в 2021 году

Вполне естественно, у законных наследников возникает вопрос: «Можно ли оспорить дарственную и как это сделать?». Ответ на этот вопрос находится в Гражданском кодексе Российской Федерации. Глава 32 этого документа подробно описывает порядок и правила оформления, оспаривания и расторжения договора дарения. В жизни довольно часто бывают случаи, когда ценное, движимое или недвижимое имущество человека оказывается во владении не родственников, а совершенно посторонних людей. Такое бывает, когда люди не видятся и не общаются по много лет. Болезнь или смерть пожилого человека оказывается нерадостным поводом для родственников приехать в отчий дом. Неприятным сюрпризом для них может оказаться наличие в квартире человека с дарственной на нее.

Можно ли обжаловать договор дарения?

Можно ли опротестовать дарственную на квартиру? Как правило, одаряемый не захочет по доброй воле расставаться с доставшимся ему имуществом. Договор является законным основанием права собственности. Оспорить можно практически любой договор. Главным условием для того, чтобы его оспорить и аннулировать сделку, является доказательство ее незаконности. Без углубленного изучения вопроса здесь не обойтись.

В первую очередь необходимо разобраться с тем, что собой представляет дарственная.

Что такое дарственная?

Понятие «дарственная» является разговорным вариантом употребления такого юридического термина, как «договор дарения». Гражданский кодекс РФ доходчиво трактует такое понятие. Дарением является процесс, в ходе которого одно физическое лицо безвозмездно передает другому физическому лицу, или нескольким лицам свое имущество.

Понятие имущество тоже имеет свое юридическое толкование. Наиболее часто предметом дарения является недвижимость (дом, квартира, дача, земельный участок), дарственная на автомобиль и водный транспорт. Нередки случаи передачи ценных бумаг или денег на банковских счетах.

Договор имеет установленную форму, должен быть подписан у нотариуса и зарегистрирован в подразделении УФРС. Право подписи имеют только дееспособные граждане или их законные представители.

Полезно знать: Сделка не имеет обратной силы и не может быть отменена или расторгнута в одностороннем порядке.

Оспорить дарственную можно только в судебном порядке. Добиваться оспаривания договора дарения в суде может любое лицо, которое считает, что данная сделка ущемляет его права.

Следует помнить, что оспорить соглашение на квартиру после смерти презентующего можно только в том случае, если оформление договора было проведено не более трех лет назад.

Порядок отмены договора дарителем

Как вернуть подаренную квартиру обратно дарителю? В жизни могут произойти самые разные повороты, которые заставят взглянуть на проведенное жалование по новому. Презентующий может пересмотреть свой поступок и захотеть вернуть подаренную собственность себе. Узнать, можно ли оспорить сделку даритель сможет, изучив статью 578 ГК РФ.

Сделать это законно он может в следующих случаях:

1. В случае покушения одаряемого на его жизнь и здоровье. Этому должны быть законные подтверждения. Ими являются письменные показания свидетелей, зафиксированные телесные повреждения и зарегистрированное заявление в полицию.
2. Если одаряемый нарушает условия договора. Это может быть несоблюдение обременений в договоре дарения квартиры. К таким нарушениям относится сдача квартиры в аренду, передача в залог, неуплата коммунальных услуг.
3. Когда наделяемый наносит вред подаренному ему имуществу и не принимает мер к его обслуживанию (основной упор нужно делать на моральный фактор — неуважительное и неаккуратное отношение к презенту).
4. Если у дарителя существенно понизился уровень жизни сразу после сделки и полученное имущество ему нужно для нормального существования. Для такого иска должны быть существенные аргументы. Ими может быть потеря работы или болезнь, требующая дорогостоящего лечения.
5. В случае, если смерть наделяемого наступила при жизни дарителя.

Если эти условия не прописаны в договоре, то можно пытаться доказать его несостоятельность. По всем пунктам необходимо собирать подтверждающие факты, которые можно будет считать доказательствами в суде, так как там эмоции не имеют никакого значения.

Также читайте: Можно ли переделать дарственную на квартиру?

В каких случаях можно оспорить соглашение?

Если даритель отказывается от своего решения и не желает отменять договор, то его могут оспорить законные наследники.

Осуществляется это мероприятие только в суде, где наследники именуются «Третьими лицами».

Ответ на вопрос, возможно ли оспорить дарственную, можно получить в 32 главе Гражданского кодекса, где описаны причины, по которым договор может быть оспорен.

Перечень этих причин следующий:

1. Документ может быть подделан. Это можно доказать с помощью судебной экспертизы. Проверке можно подвергнуть бланк документа, подлинность печатей и подписей.
2. Юридические ошибки в договоре. Такой ошибкой может быть оговорка, что имущество одаряемому передается только после смерти владельца или его обязанность оказывать дарителю услуги при жизни. В этом случае договор теряет силу и аннулируется, потому, что его содержание не соответствует установленному законом порядку.
3. Одаряемый заплатил давателю определенную сумму и это можно доказать. На лицо сделка по продаже имущества, имеющая целью избежать уплаты налогов.
4. Договор не прошел государственную регистрацию в Росреестре. В этом случае у получателя нет свидетельства на право собственности. Если даритель умер, то зарегистрировать договор уже невозможно. Его имущество не принадлежит никому и является обычным наследством.
5. В пакете документов о дарении отсутствует заверенное нотариусом согласие совладельца подаренного имущества.
6. Презентующий подписал договор под воздействием угроз или шантажа (этому должны быть серьезные документальные подтверждения).
7. В случае, если владелец имущества был недееспособен (находился под воздействием сильнодействующих медицинских препаратов, наркотиков, алкоголя или был болен психическим заболеванием).
8. Даритель был обманут или введен в заблуждение, поддался на определенные уговоры или обещания.
9. На переданное имущество наложен арест вследствие банкротства его владельца.
10. Одаряемый нарушил правила эксплуатации имущества. Это может быть незаконная сдача в аренду или перепланировка.
11. Нарушены обременения, указанные в договоре.
12. Клиент находился в недееспособном состоянии, и дарение имущества происходило опекуну или его родственнику.

На каждый вышеописанный факт необходимо собрать неопровержимое доказательство. Доказательствами могут быть записи в медицинской книжке, фотографии, видеозаписи, письма и сообщения по электронной почте.

Сбор доказательств является довольно трудным и продолжительным мероприятием. Кроме того, могут потребоваться значительные расходы.

Но, стоимость имущества намного их превышает. Самым правильным решением будет провести консультацию с адвокатом. Юрист, специализирующийся по делам подобного рода, изучив материалы дела, может определить вероятность его выигрыша. Если вероятность велика, то можно заключать с ним договор. Квалифицированный, опытный адвокат может добиться отмены договора дарения и возвращения имущества законным владельцам.

На заметку: Следует быть готовым к тому, что процесс аннулирования договора может растянуться на месяцы и годы.

Заседания суда могут неоднократно переноситься по разным причинам. Кроме того, следует учесть, что одаряемый тоже будет принимать ответные защитные меры, а не покорно ждать решения своей судьбы.

На сегодняшний день судебная практика богата примерами успешного оспаривания дарственных.

Видео по теме

 

Бабушка в бреду завещала квартиру. Вот к чему это привело спустя годы

У женщины было два сына. Одному из них она завещала свою квартиру. Сын умер раньше матери — вместо него наследником по представлению автоматически стал внук. Но бабушка не захотела отдавать внуку свою квартиру и сразу перезавещала ее второму сыну. А потом для подстраховки и вовсе оформила на него дарственную: отдаю тебе, сынок, всю квартиру и деньги на вкладе. Через несколько лет бабушка умерла, сын вступил в наследство, а потом продал квартиру посторонней женщине. Все было хорошо: законные сделки, честная покупательница, ипотека.

Екатерина Мирошкина

экономист

Профиль автора

Но тут объявился внук. Он не согласился с решением бабушки и стал оспаривать завещание и дарение. А заодно потребовал забрать квартиру у новой собственницы. Кажется, что это невозможно: после оформления дарственной прошло шесть лет, бабушка сама распорядилась своим имуществом, все документы проверялись, а покупательница ни в чем не виновата. Но есть справедливость, а есть закон. И Верховный суд объяснил, как закон работает в таких случаях.

Источник:
Определение ВС № 64-КГ19-3

Как бабушка распорядилась своей квартирой?

У нее было два сына. После смерти одного бабушка оформила жилье на другого: вначале по завещанию, а потом — для надежности — по договору дарения. То есть еще при жизни бабушки ее второй сын стал законным собственником квартиры и зарегистрировал свои права.

Между дарением и смертью бабушки прошло пять лет. Еще через полгода сын без проблем продал квартиру. Он и подумать не мог, что племянник решит оспорить сделку, которая была пять лет назад: вроде бы все сроки для этого уже прошли. Но не тут-то было.

Почему внук заявил свои права на это жилье?

Когда в 2015 году бабушка умерла, ее внук узнал, что квартира давно ей не принадлежит: она с 2010 была года в собственности у другого сына, его дяди. А в 2016 году дядя продал квартиру — ее купила женщина через военную ипотеку.

Мы объясняем сложное простым языком

Если вам это по духу, подпишитесь на нашу рассылку. Дважды в неделю о том, что влияет на ваши деньги

Но внук знал, что бабушка иногда обращалась к психиатрам. Ее никто не признавал недееспособной официально, но были приступы бреда, паранойи, женщине казалось, что ее хотят отравить или преследуют. Врачи выписывали лекарства, но бабушка их не пила: вдруг отравят. Особого дискомфорта это никому не доставляло, со сделками тоже проблем не было: нотариус без проблем заверял завещание, а Росреестр регистрировал договор дарения.

Из-за особенностей здоровья бабушки внук решил все оспорить. Через полгода после смерти бабушки, когда квартира уже была продана, он потребовал признать недействительными все сделки:

• завещание на своего дядю;
• договор дарения на него же;
• договор купли-продажи квартиры.

Изумительная история 29.07.19

Как получить наследство, если прошли сроки для обращения к нотариусу

Квартиру должны были забрать у той ипотечницы и вернуть в состав наследства. И тогда по закону у внука были бы шансы на половину квартиры. Все это пришлось решать в судах.

При чем тут женщина, которая купила квартиру в ипотеку?

Внук потребовал, чтобы бабушкино имущество забрали у новой собственницы и вернули в наследственную массу. Женщина может остаться без квартиры, зато с долгами. И хотя она взяла ипотеку, не могла знать о бредовых идеях бабушки и тщательно проверяла документы по сделке, ей пришлось участвовать в судах. А заодно и банку, который выдал кредит на квартиру и взял ее в залог.

Изумительная история 16.05.19

Дочери поздно узнали о смерти отца. Смогут ли они получить наследство?

Что сказали суды?

Можно ли оспорить завещание и дарение в бреду?
✅ Да.

Две экспертизы из трех доказали, что бабушка хоть и была дееспособной, но именно в период сделок могла не понимать значения своих действий. Значит, завещание на второго сына и договор дарения можно признать недействительными. А квартира войдет в наследственную массу.

Мог ли внук претендовать на квартиру?
❌ Нет.

Если завещание и договор дарения признать недействительными, сын становится наследником первой очереди, а внук — наследником по представлению. То есть он наследник более поздней очереди, поэтому вообще не войдет в состав наследников по закону и не может претендовать на квартиру. Ни одна сделка не могла нарушить его права, а значит, и в суд он обратиться не мог. Даже если дарение недействительное, все равно наследник — второй сын.

Должна ли женщина вернуть квартиру?
❌ Нет.

Если сделку признают недействительной, стороны должны вернуть друг другу все, что получили. Но женщина была добросовестным покупателем, а квартиру она забрала не против воли собственника: он сам осознанно и добровольно ее продал. Кроме того, ни сын бабушки, ни покупательница не могли знать, что много лет назад бабушка была не в себе и это может стать поводом для отмены сделок.

Можно ли оспорить завещание через 5 лет?
❌ Нет.

Срок исковой давности по оспариванию недействительных сделок — один год. Срок начинают считать с того дня, когда истец узнал о нарушении своих прав. Если срок пропущен, одного этого достаточно для отказа в иске — независимо от других причин. Свидетели говорят, что о новом завещании внук узнал после смерти отца — в 2009 году, а в 2010 году он был в курсе про договор дарения. К 2016 году срок давности уже прошел.

Ничего внук не получит, а женщина останется с ипотечной квартирой.

Внук с такими выводами не согласился и дошел до Верховного суда с теми же требованиями.

Можно ли оспорить завещание и дарение в бреду?
✅ Да.

Тут вопросов нет. Бабушку не признавали недееспособной, внешне она выглядела спокойной. Понадобилась экспертиза, даже три — их провели посмертно. Две экспертизы, в том числе в институте Сербского, однозначно установили, что у бабушки был бред и паранойя. Значит, она могла не понимать, что и зачем подписывает. И хотя сделки прошли регистрацию, а у квартиры уже поменялись собственники, спустя годы это можно оспорить.

Мог ли внук претендовать на квартиру?
✅ Да.

Внук — наследник по праву представления. Он наследует за своим умершим отцом. Второй сын бабушки — это наследник первой очереди. Но если речь о разделе наследства по закону, то сын и внук имеют равные права на квартиру — каждому положена половина. Внук может оспаривать сделки, потому что в результате получит часть наследства.

Должна ли женщина вернуть квартиру?
✅ Да.

Если кто-то купил имущество у продавца, который не имел права его отчуждать, то собственник, чьи права нарушены этой сделкой, может потребовать все вернуть. При этом неважно, что покупательница была добросовестной и не могла знать о проблемах прежних владельцев квартиры. Внуку достаточно доказать, что квартиру, на которую он имел право, продали без его воли. И тогда извините, женщина, но вашу ипотечную квартиру придется отдать.

п. 39 пост. Пленума ВС № 10/22

Можно ли оспорить завещание через 5 лет?
✅ Да.

Завещание нельзя оспорить до того, как открыто наследство. Даже если внук знал о завещании в 2009 году, он ничего не мог с этим сделать. Годовой срок давности нужно считать со дня смерти бабушки: она умерла в конце 2015 года, а внук подал в суд в апреле 2016. Отказывать в иске из-за пропущенного срока было нельзя ни по завещанию, ни по договору дарения.

Суды не разобрались, нарушили нормы права и вынесли неверное решение.

Итог. Решения двух судов отменили. Дело будут пересматривать в городском суде. Верховный суд сказал, чтобы все его замечания были учтены. А это значит, что внук имеет все шансы получить полквартиры и деньги со вклада в банке. А женщина, которой сейчас принадлежит квартира, должна будет ее вернуть. Кажется, ей не повезло больше всех.

Значит, женщина останется без квартиры и с ипотекой?

Вполне возможно, что так и будет. По закону она должна вернуть квартиру, а продавец обязан отдать ей деньги. Но квартиру запросто заберут, аннулировав запись о праве собственности в Росреестре. А вот забрать у продавца деньги будет гораздо сложнее. Если у него нет имущества и накоплений, всю сумму можно взыскивать годами.

Что делать? 30.05.17

Защитит ли титульное страхование от рисков при покупке квартиры?

Женщину защитило бы титульное страхование. Но в случае ипотеки его не всегда оформляют: оно необязательно для таких сделок.

Куда смотрел нотариус при оформлении завещания?

Когда нотариус удостоверял бабушкино завещание, он мог точно установить только ее дееспособность по возрасту — то есть что бабушке точно исполнилось 18 лет и она имеет право распоряжаться своим имуществом. Но психическое здоровье человека нотариусы проверить не могут. Если бабушка была спокойной, нормально разговаривала, сама подписала документы и подтвердила, что добровольно и в здравом уме отдает свою квартиру родному сыну, не было никаких оснований отказывать ей в оформлении завещания.

Нотариус не проверяет, лечится ли бабушка у психиатра, пьет ли таблетки, не высказывает ли бредовые идеи. Есть много случаев, когда нотариальные сделки через несколько лет оспаривали из-за психических или физических расстройств: слепоты, онкологии, стресса, инсульта.

Подтвердить полную дееспособность участника сделки может только психиатрическая экспертиза, других вариантов нет. Справка из психдиспансера о том, что продавец квартиры не стоит там на учете, — это не подтверждение.

Как добросовестным покупателям квартир защитить свое имущество и сделки?

Защититься на 100% не получится. В этой истории продавцом была не сама бабушка, а ее здоровый и дееспособный сын. Квартиру он получил не год назад, а за шесть лет до продажи. И не по завещанию, а по договору дарения, которые оспаривают гораздо реже. Документы проверял банк, а оплата частично поступила по программе военной ипотеки. Даже опытный юрист не заметил бы подвоха.

Если покупаете квартиру, прочитайте наши статьи о том, как все проверять и какие задавать вопросы:

Могут ли родственники оспорить договор дарения?

Содержание статьи:

Дарственная является волеизъявлением владельца имущества, оформленным по правовым нормативам и имеющим юридическую значимость. Так ли неоспорим договор дарения? Подобные вопросы возникают у лиц, претендующих на статус наследника или одариваемого, но обойденных волей владельца имущества.

Достаточно много граждан предпочитают составить дарственную, чем завещать собственность. Обоснована такая позиция тем, что договор дарения реализуется при жизни дарителя, который может обосновать выбранную позицию и отстоять свое предпочтение. Лишенные ожидаемого, оставшиеся кандидаты задаются вопросом: могут ли родственники оспорить договор дарения и какие шаги для этого потребуется предпринять.

Когда невозможно оформить дарственную на квартиру

Собственник имеет полное право распоряжаться своей недвижимостью, но существуют ограничения, не позволяющие оформить дарственную.

К ним относятся:

• не имеет права распорядиться несовершеннолетний или недееспособный гражданин;
• если недвижимость не оформлена должным образом, то есть отсутствует свидетельство на право собственности;
• подарить нельзя муниципальную квартиру, сначала ее следует приватизировать;
• сделка не является законной, между сотрудниками и пациентами социальных учреждений;
• некоторые государственные должности не позволяют сотруднику стать дарителем или получать имущество по дарственной.

В настоящее время дарственная может быть написана без нотариального заверения, участники процедуры должны вместе явиться в Росреестр и предоставить написанный владельцем договор. Тем не менее, в сложных случаях, допускающих спорные и конфликтные ситуации, предпочтительно заверить соглашение у нотариуса. Специалист удостоверится, что даритель осознает свое деяние, находится в нормальном психическом состоянии и отсутствует мошенническая схема. Нотариус имеет полное право запросить у дарителя справку из психоневрологического диспансера на ближайшую к подписанию документа дату.

Порой граждане узнают свои права и обязанности только в подобной ситуации и отменяют свое решение составить договор дарения. В противном случае, нотариус регистрирует договор между участниками сделки. Подобное нотариальное заверение, хотя и не является обязательным, значительно снижает шансы претендентов на оспаривание воли дарителя.

По инициативе родственников, открывается судебное рассмотрение вопроса об отмене дарственной, возвращении недвижимости прежнему владельцу или разделе между наследниками (после смерти владельца имущества). Порой сам бывший собственник подает иск о восстановлении прав, суд примет отрицательное решение, если не будут предоставлены веские аргументы.

Причины для расторжения договора дарения

При жизни даритель сам занимается восстановлением утраченного статуса, если обладает вескими основаниями. Заявление о том, что просто передумал и не осознавал последствий, не будет принято к исковому рассмотрению. Обычно споры возникают после смерти дарителя, когда родственники узнают о сделанном при жизни распоряжении. В обоих случаях, чтобы отменить факт смены владельца имущества, суду потребуются веские доказательства и неоспоримые аргументы истца.

В судебной практике рассматриваются дела, в которых принимают участие несколько одариваемых, а также остальные наследники. Поскольку дарственную можно оформить на нескольких человек, не обязательно родственников, то споры по долевому владению подаренной квартиры довольно часты. Законом признаются вескими для отмены договора следующие основания:

• дарственная была оформлена под психологическим или физическим давлением. Доказать преступные намерения довольно сложно, но возможно при наличии свидетелей и документальных доказательств;
• недееспособность дарителя. Это наиболее часто приводимый довод ничтожности сделки, который довольно сложно доказать заинтересованным лицам. Суд с осторожностью относится к подобным заявлениям, если даритель не состоит на медицинском учете и не имеет хронического психического заболевания, оформленного официально. Заявление от бывшего собственника о том, что его опоили сильно действующими веществами, ввели наркотики или заставили принять алкоголь, должно подтверждаться свидетельскими показаниями и медицинской справкой;
• оформление дарственной мошенническим, обманным путем. Например, если один из претендентов на недвижимость владельца обманывает его, искажая последствия важного шага, составляет схемы по изоляции от других заинтересованных лиц и устраивает инсценировки для извлечения собственной выгоды;
• подделка договора перед передачей его на государственную регистрацию в Росреестр. Такой вариант возможен, если соглашение не прошло нотариального заверения. Именно поэтому рекомендуется составлять два экземпляра для участников и один для подачи на регистрацию права собственности. Идентичные варианты документа подписываются обоими участниками сделки. В конфликтной ситуации легко будет доказать, что одариваемый совершил подлог;
• отсутствие согласия других законных владельцев, например супругов. Совместную недвижимость можно подарить при наличии нотариально заверенного разрешения второй половины. Применение манипуляций, при которых отсутствует штамп в паспорте или есть свидетельство о разводе, является наказуемым по закону;
• отсутствие свидетельства на право собственности. Если при жизни владелец квартиры не провел государственную регистрацию, то написанная им дарственная не имеет юридической силы. Предъявить ее к переоформлению на нового собственника не получится, потребуется судебное рассмотрение о признании права оформить недвижимость требуемым порядком при участии всех заинтересованных лиц. Судебное решение подается в Росреестр и является основанием ля переоформления документов;
• грамматические и смысловые ошибки в договоре дарения. Невнимательность порой становится поводом для отмены подписанного соглашения. Например, в паспорте имя одариваемого зафиксировано с одним написанием, а даритель написал искаженное или обиходное имя, отчество или фамилию. Ошибки в годе рождения, адресных данных квартиры неизбежно не позволят пройти государственную регистрацию.

Действия дарителя для возврата своей собственности

При желании вернуть недвижимость, даритель должен соблюдать законные методы. Если одариваемый докажет в суде, что второй участник договора использовал угрозы, шантаж или вымогательство, то суд однозначно встанет на сторону нового владельца. Существенными являются следующие обстоятельства, при которых договор расторгается:

• смерть одариваемого позволяет подать исковое заявление по возврату бывшей своей собственности. Возникают споры между прямыми наследниками человека, получившим квартиру по дарственной и бывшим владельцем. Довольно часто принимается компромиссное решение, при котором объект недвижимости должен быть реализован, а средства поделены по установленному судом долевому соотношению;
• недобросовестное использование полученной в дар недвижимости. Если прежний владелец имеет доказательства умышленной порчи, перепланировки или желания продать квартиру, то он заявляет свои претензии в судебную инстанцию;
• ухудшение материального состояния. Такой аргумент требуется обосновать документами и справками о доходах во время дарения и по прошествии времени.

Родственники могут оспорить договор дарения и в других случаях, зависящих от конкретных обстоятельств. В большинстве случаев суд принимает во внимание тот факт, что собственник распорядился квартирой по своему усмотрению. При отсутствии спорных моментов и осознанных нарушений законодательства, оспорить акт передачи квартиры не представляется возможным.

Сроки оспаривания

Выразить свои претензии можно в течение трех лет после передачи имущества новому владельцу. Этот период доступен те только для самого дарителя, но других заинтересованных лиц, обнаруживших и могущих доказать факты, требующие отмены дарственной.

В некоторых случаях, суд принимает к сведению преклонный возраст и отсутствие правовых знаний бывшего владельца квартиры и продлевает процессуальные сроки. Оформив дарственную или завещание, правильно распорядившись квартирой, можно избежать судебных споров между претендентами.

Скачать образец договора дарения

Могут ли родственники оспорить договор дарения?

Нужна помощь юриста?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Консультация бесплатна!

Подлежит ли оспариванию дарственная на недвижимость

Существует такой отдельный вид договора, как дарение недвижимого имущества. Вопросы, связанные с этим, сегодня интересуют многих. Наиболее популярные вопросы: возможны ли в принципе оспаривание или отмена дарственной? Что для этого нужно сделать? Ответы вы найдете в нашей статье.

Дарение: что это такое

Для начала надо определиться, что из себя представляет дарение официально с точки зрения закона. Это заключенный между сторонами (даритель и одаряемый) договор, по которому одна сторона бесплатно передает или принимает на себя обязательство передать другой стороне в собственность то или иное имущество (участок земли, загородный дом, квартира и пр.).

Ключевой момент в том, что такая сделка является безвозмездной. То есть даритель не имеет права что-либо требовать взамен от того, кому он хочет сделать подарок: например, уплатить сумму денег, оказать какую-нибудь услугу, передать имущество и т.д.

Если тот, кто получает подарок, взамен берет на себя обязательство по передаче какого-либо имущества и т.д., то такой договор уже не будет считаться дарением (например, если получатель подарка обязуется разрешить вам пользоваться квартирой или перечислять деньги).

Дарственная на недвижимость — это популярная история для людей с близкой степенью родства.

В каком виде оформляется дарственная

Для договора дарения должна использоваться письменная форма. При дарении долей в недвижимом имуществе обязательно потребуется удостоверение договора у нотариуса. При дарении объекта недвижимости целиком (участок земли, загородный дом, квартира и пр.) можно на свое усмотрение заключить договор в простой письменной форме или удостоверить его у нотариуса.

Когда можно отменить дарственную при жизни дарителя, и могут ли наследники оспорить договор дарения после смерти дарителя

В законодательстве предусмотрена возможность вернуть подарок назад, но только в конкретных ситуациях. Например, если получатель подарка совершил покушение на жизнь дарителя/членов его семьи/близких родственников или умышленно причинил дарителю телесные повреждения. При этом, если даритель был умышленно лишен жизни одаряемым, то у наследников дарителя будет право требовать отмену дарения.

Если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты, даритель имеет право через суд требовать отмену дарения.

В самом договоре дарения прописано право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. Тогда подарок возвращается в собственность дарителя и не подлежит наследованию родственниками получателя подарка.

Оспаривание дарственной в суде

Для того, чтобы оспорить договор дарения в суде, надо понимать, как именно и при каких условиях это возможно. Для этого надо обратиться к Гражданскому кодексу, в котором содержатся определения оспоримых и недействительных сделок. Так, если сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом, она признается оспоримой. Если сделка по основаниям, установленным законом и независимо от признания ее судом недействительной, недействительна, то она ничтожна.

К примеру, признать недействительной могут сделку, которая прошла с нарушением законодательных требований или других правовых актов. И при этом сделкой преследовались цели, противоречащие основам правопорядка/нравственности. Или если данные цели были фиктивными, то есть сделка заключалась формально и задача создать соответствующие правовые последствия изначально не стояла. Или если цели были притворными, то есть когда рассматриваемая сделка заключалась для того, чтобы прикрыть другую сделку.

Если сделка была совершена лицом, которое было признано судом недееспособным/ограниченным в дееспособности, то ее тоже могут признать недействительной. Равное как в случае, если она была заключена без требуемого по закону согласия третьего лица или госоргана. Аналогично и для сделок, которые были заключены под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы, неблагоприятных обстоятельств.

При наличии чего-либо из вышеуказанного можно обращаться в суд для того, чтобы защитить нарушенные права. Также есть сроки, которые отведены на оспаривание дарственной. Этот вопрос регламентируется статье 181 ГК РФ, по тем или иным основаниям срок оспаривания — 1-3 года.

В чем преимущество обращения к нотариусу при заключении договора дарения

Надо четко понимать: если для заключения договора дарения была выбрана простая письменная форма, то для сторон сделки велика вероятность оказаться в дальнейшем участником судебных разбирательств. Составляя договор самостоятельно, стороны часто игнорируют важные условия, из-за которых потом происходит нарушение прав и, как следствие, признание сделки недействительной.

При участии нотариуса риски сводятся к минимуму. Он составит договор согласно пожеланиям сторон и проведет комплексную юридическую проверку, подробно и понятно объяснит все последствия сделки. При этом нотариус выступит гарантом того, что сторонами был заключен именно договор дарения (то есть они не вводились в заблуждение), а если вдруг дело дойдет до оспаривания сделки в суде, то он поможет соблюсти интересы каждой из сторон.

Как оспорить договор дарения квартиры при жизни дарителя?

Оспорить договор дарения квартиры при жизни дарителя можно только в судебном порядке и по иску самого дарителя или одариваемого. В зависимости от основания для подачи иска срок исковой давности составит или 1 год, или 3 года с момента, когда истцу стало известно о нарушении договором его прав или интересов. Обращение в суд должно быть обоснованным – наличие основания для признания дарения недействительной сделкой подлежит доказыванию, и это основная проблема для выигрыша дела.

Основания для оспаривания дарения

Все основания – это нарушения либо закона, либо условий договора дарения. При этом ряд оснований дает повод для признания сделки ничтожной, а ряд – для оспаривания и признания недействительности договора в судебном порядке. Учитывая, что, как правило, цель у дарителя одна – вернуть квартиру в свою собственность, применение любого из оснований позволяет добиться этого. Аналогичное можно сказать и об одариваемом, правда, у него цель обращения в суд иная – обычно речь идет о желании избавиться от «подарка», который создает проблемы и порождает бесконечные споры.

Следует учитывать, что от правильного определения основания для обращения в суд зависит срок исковой давности и возможность взыскания потерпевшей стороной ущерба, причиненного сделкой.

Оспорить договор дарения можно по следующим основаниям:

1. Существенно нарушены условия сделки. Здесь речь может идти как о факультативных условиях, которые стороны сами посчитали нужным включить в договор, так и об обязательных условиях дарения, предусмотренных законом. Существенность нарушения оценивается не столько по его восприятию потерпевшей стороной, сколько по влиянию такого нарушения на сделку. Например, существенным можно счесть отсутствие фактической передачи квартиры в собственность одариваемого или выселение дарителя, который по условиям договора сохранил право на проживание в квартире.
2. Несоблюдение порядка осуществления сделки. В этом случае зачастую поводом выступает отсутствие госрегистрации перехода прав, создание препятствий для этого и т.п.
3. Отсутствие у дарителя прав на осуществление сделки или отсутствие у одариваемого права на принятия квартиры в подарок. Недееспособные, ограниченно дееспособные, несовершеннолетние ограничены в правах, поэтому не могут действовать в сделках полностью самостоятельно. Основанием для оспаривания является и отсутствие у дарителя надлежаще оформленного права собственности. Что касается отсутствия права у одариваемого, то речь обычно идет об установленном законом запрете принимать подарки некоторым категориям должностных лиц.
4. Дарение – мнимая (фиктивная) или притворная (подменяет другую) сделка. Договор дарения нередко заключается, чтобы обойти ограничения, запреты или последствия определенных сделок. Например, подменяет собой куплю-продажу или переход прав в порядке наследования. О фиктивности сделки обычно говорит ее совершение в преддверии банкротства, ареста имущества, накопления долгов или возможного взыскания задолженности.
5. Совершение сделки под угрозой, принуждением, иного рода психологическим или физическим воздействием. В данном случае сделка – следствие давления и вымогательства, поэтому зачастую можно говорить не только о ее недействительности, но и о преступных действиях одариваемого или связанных с ним лиц.
6. Совершение сделки в состоянии временной невменяемости, в частности, под воздействием алкоголя, наркотиков, когда лицо (как правило, даритель) не понимало характер своих действий.
7. После сделки одариваемый совершил насильственное преступление в отношении дарителя или его родных, например, пытался убить, избил, создает угрозу для жизни или здоровья.
8. Действия или бездействие одариваемого приводят к возможной утрате (разрушению, повреждению) квартиры или создают такую угрозу.
9. Одариваемый умер, а даритель его пережил (чтобы применить это основание, оно должно быть указано в договоре).
10. Отсутствует обязательное для сделок с недвижимостью согласие супруга, либо оно неправильно оформлено.

Перечень оснований не является исчерпывающим, в том числе постольку, поскольку любое нарушение закона в рамках сделки, по ее итогам может стать поводом для оспаривания договора дарения. Но, с другой стороны, наличие основания, каким бы оно ни было весомым, не гарантирует выигрыш судебного процесса. Все нужно доказывать, как и опровергать доводы ответчика – второй стороны сделки, которая, скорее всего, будет против прекращения дарения.

Судебный процесс

Оспорить дарственную на квартиру при жизни дарителя может любая из сторон сделки. Если истец не способен сам реализовать свое право (недееспособен, ограниченно дееспособен, малолетний), то в его защиту в суд может обратиться законный представитель. Иск вправе подать и прокуратура, если речь идет о защите публичных интересов или интересов социально незащищенных категорий граждан. Несмотря на то, что возможность третьих лиц оспорить дарение предельно ограничена, нарушение сделкой их прав и интересов позволяет обращаться за судебной защитой. Но суд не примет иск, если речь идет о каком-то потенциальном праве, даже, возможно, нарушенном сделкой. Например, родственники, являющиеся потенциальными наследниками квартиры, нередко пытаются заранее, при жизни дарителя, оспорить сделку. Такие иски даже не доходят до разбирательства.

Подготовка иска осуществляется по общим правилам. Главная задача – изложить обстоятельства сделки, основания для оспаривания и привести доказательства наличия таких оснований. В подавляющем большинстве случаев иски подобного рода готовят юристы – это и эффективнее, и быстрее. Для самостоятельной подготовки можно использовать образцы исков об оспаривании договора дарения, но обязательно переделывая содержание под особенности своего дела, своей сделки.

Очень часто по искам этого плана приходится проводить экспертизы – психологические, психиатрические, комплексные, почерковедческие, учитывая наиболее часто используемые основания для оспаривания дарения. Суд вправе сам или по ходатайству стороны процесса назначить соответствующую экспертизу, поэтому нет необходимости делать ее производство заранее.

В ряде случаев оспаривание дарения – второй или даже третий судебный процесс, которому предшествуют дела, связанные с получением оснований для обращения в суд по поводу сделки дарения. Такие процессы подчинены единой стратегии, и они крайне редко проходят без привлечения юристов.

Можно ли оспорить дарение на квартиру? Законодательство

Этот вопрос может возникнуть у любого человека. Тем более, что договор дарения на квартиру — не редкий документ в 21 веке. Сам по себе такой договор считается юридически обязательным документом. Но иногда родственники не совсем согласны с тем, что недвижимость находится в сторонних руках. Поэтому и начинается неоднозначная ситуация.

Эндаумент-договор — это специально разработанный механизм передачи имущества от одного лица к другому.Причем действует в любом субъекте РФ и вступает в силу после смерти дарителя. То есть сборка происходит прямо при его жизни, но потом квартира перейдет к указанному хозяину. Недвижимость — наиболее частый объект такого договора, ведь родственники могут проживать в разных городах. А для его составления нужен только паспорт текущего собственника и соответствующие документы на объект недвижимости.

Для справки. Для того, чтобы новый человек, будь то ребенок или взрослый, мог получить в подарок недвижимость, сделка должна быть зарегистрирована в регистрационной палате.В противном случае процесс не действителен!

Для начала стоит отметить, что объявление завещания или договора дарения происходит специально обученным юристом или послом. Но бывает и так, что одаряемый не может пережить своего предшественника. Затем в России предусматривается обратный процесс.

Также нередко новые хозяева нарушают различные нормы и правила проживания. Эта ситуация может стать для них окончательной потерей, потому что имущество будет возвращено либо третьим лицам.Иногда могут быть угрозы в сторону донора. После разрешения конфликта он легко заберет имущество, а договор дарения будет полностью аннулирован.

Многие родственники запросто могут оспорить подарок. Особенно, если они были прямыми наследниками. Им будут помогать не только юристы, но и риелторы. Первое, что они делают, — это реагируют на различные условия, не предусмотренные буквой закона. В этом случае регистрирующий орган встанет на их сторону, поскольку в противном случае ему придется признать свою несостоятельность как субъект исполнительной власти.

В договоре дарения не должно быть указания на переход только после смерти. Это тоже считается незаконным. И процесс оспаривания, как правило, не нужен. Ведь подарок недействителен!

Еще одним важным моментом может быть то, что донору требуется уход или особое лечение. Начнем с того, что это противоречит логике. Ведь подарки не должны быть элементом манипуляции. А если человек болен или пребывает в преклонном возрасте, то специальные учреждения будут гораздо лучшим решением.Им легко оказать первую помощь, не нанеся вреда жизни пациентов.

Ну, наконец, регистрирующий орган отклоняет договор, если есть пункт о том, что дарственный акт будет находиться в номере до своей смерти. Но здесь важно понимать, что пенсионер с одной квартирой не может жить в другой. А если он несостоятельный, то подписывать такое соглашение вообще нельзя!

Можно ли оспорить подарок? Как оспорить подарок на квартиру?

Подарок за недвижимость, например дом или квартиру, — это бесплатная и часто безотзывная процедура передачи объекта от одного человека к другому.Этот правовой документ вступает в силу с момента его регистрации в соответствующих государственных органах. Если бумага составлена ​​правильно и соответствует всем установленным требованиям и принятым формам, то вопрос о том, можно ли оспорить дарственный акт, достаточно сложен.

Обстоятельства, при которых квартира или дом не могут быть объектом дарения

Гражданское право защищает интересы не только дарителя, но и лиц, получивших имущество в пользование.Именно из-за личной финансовой заинтересованности часто возникает вопрос, можно ли оспорить подарок дому или квартире. Однако существует ряд особых обстоятельств, при которых документ о передаче недвижимого объекта вообще не проходит государственную регистрацию. К ним относятся следующие пункты:

• Законный опекун или законный представитель не имеет права передавать недвижимость от имени своего несовершеннолетнего подопечного (до 14 лет) или гражданина, официально признанного недееспособным.
• Сотрудники и служащие различных медицинских, опекунских, образовательных и иных подобных организаций не могут получить дом или квартиру в подарок от людей, находящихся в указанном учреждении.
• Государственные служащие не могут принимать в подарок недвижимые предметы в знак благодарности за их работу.

При таких обстоятельствах нет никаких сомнений относительно того, можно ли оспорить завещание, поскольку документ будет автоматически отклонен, а имущество будет возвращено собственнику.

Как оспорить подарок на квартиру? Особые случаи

Даже после прохождения процесса регистрации такой документ, как пожертвование дому, может быть оспорен. Проще всего это сделать в следующих ситуациях:

• Договор дарения недвижимости был оформлен неправильно, при незаконных обстоятельствах или в нем отсутствовали необходимые данные о двух сторонах. Сюда входят отклонение от типовой формы документа, отсутствие регистрации собственности и т. Д.
• Донор на момент оформления документов оказался недееспособным. В этом случае ответ на вопрос, можно ли оспорить подарок, практически во всех случаях будет положительным. Однако в этой ситуации необходимо иметь официальное медицинское заключение, подтверждающее этот факт.
• Донор в оформлении статьи находился под влиянием психических воздействий иного характера. Для этого также необходимо официальное заключение специалиста определенной медицинской отрасли.
• Донор на момент подписания подарочной бумаги находился под воздействием психотропных веществ. К ним относятся наркотические средства, наркотики, а также состояние алкогольного опьянения, когда на решение повлияло непонимание человеком ситуации. Чаще всего для подтверждения этих фактов требуются лабораторные исследования или показания очевидцев.

Дополнительные обстоятельства

Ответ на вопрос, можно ли оспорить пожертвование на недвижимость, имеет особенности в ряде других обстоятельств:

• Лицо, получившее квартиру или дом в подарок, умышленное принуждение к подписанию контракта путем причинения донору телесных повреждений, угроз или покушения на физическое или психическое состояние его семьи и друзей.
• Акт дарения был подписан, чтобы скрыть другие юридические операции. Причина, например, может заключаться в нежелании платить государственные налоги при внесении законной части процедуры купли-продажи недвижимости.
• Отсутствие согласия одного из супругов на процедуру дарения недвижимого объекта, приобретенного совместно. Если недвижимость была приобретена гражданином до брака, то такой документ не нужен.
• Человек, получивший в подарок дом или квартиру, не ведет должного наблюдения за имуществом — наводнениями, пожарами и т. Д.

Вопрос, могут ли родственники оспорить дарение на дом или квартиру в случае смерти получателя, также часто решается положительно. Однако в этом случае этот пункт необходимо указать в договоре.

Сроки

В соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации воля может быть отменена не позднее трех лет со дня совершения юридической сделки, а также не позднее одного года со дня подачи искового заявления о ее расторжении. .

Однако, если даритель отзывает свое предложение, а лицо, получившее дом или квартиру, выступает против, процедура может быть продлена до 5 лет.

Список необходимой документации

Решение вопроса о том, стоит ли оспаривать подарок, во многом зависит от грамотного оформления и своевременной подачи соответствующих бумаг. Чаще всего для проведения такой процедуры требуется следующая документация:

• Справка, подтверждающая уплату государственной пошлины за регистрационную деятельность.
• Документ, удостоверяющий личность заявителя.
• Договор дарения недвижимого имущества.
• Кадастровый паспорт и номер квартиры или дома — оригинал и заверенная копия.
• Нотариально заверенное согласие одного из супругов на дарение недвижимого имущества.
• Различные разрешения органов опеки и других подобных учреждений.
• Дополнительные документы, которые определяются конкретной ситуацией.

Решение проблемы без судебного разбирательства

Ответ на вопрос о том, может ли дарственный акт быть оспорен лицом без суда, может быть решен положительно только в одном случае — если договор был признан безграмотным.

Процедура передачи квартиры в обязательном порядке сопровождается регистрацией данного факта. Если реестра нет, то для расторжения договора никаких конкретных действий предпринимать не нужно. Без регистрации квартира или дом автоматически считается собственностью дарителя.

Как обжаловать грамоту в суде

Помимо отсутствия регистрационных документов существуют и другие обстоятельства, которые потребуют экспертизы.Что касается того, как оспорить договор дарения на квартиру через суд, здесь есть ряд особенностей. Сама процедура может сопровождаться другим списком необходимой документации. Специалист исходит из дела.

В любом случае сначала подается иск со всеми необходимыми документами в районный суд, после чего в назначенное время проводится официальное слушание, на котором разрешается спор.

Решение суда в случае признания дарителя недееспособным

В аналогичной ситуации при споре договоров должен выступать официальный опекун или представитель собственника имущества.К бумаге необходимо приложить документацию, подтверждающую состояние донора. Чаще всего это медицинская справка, заключение врача, результаты комплексного обследования и т. Д.

После официального предоставления иска Заявления Дело рассматривается в суде. В случае признания договора недействительным квартира или дом снова перейдут в собственность дарителя. Однако следует учитывать, что в этом варианте все дополнительные финансовые затраты на обустройство жилья, которые несет лицо, получившее квартиру или дом, несет собственник объекта недвижимости.

Отмена подарка в связи с ненадлежащим отношением к недвижимости

Согласно Гражданскому кодексу, такая ситуация требует решения только в суде. Для этого на имя лица, получившего недвижимое имущество в дар, в письменном иске просит суд расторгнуть договор в принудительной форме. В документе должна быть представлена ​​подробная информация о том, как именно человек ведет себя в квартире, почему его деятельность небезопасна для физической безопасности недвижимого объекта.К этому добавляются показания свидетелей, протоколы пожарной части, полиции и др.

Исковое заявление в связи с попытками одаряемого повлиять на решение собственника

Также обязательно понимать судебные разбирательства с возможным давлением на собственника недвижимости. Это может быть шантаж, угрозы лично ему или его родственникам и друзьям, а также нанесение телесных повреждений.

Аналогичный иск подан в районный суд, где указана дата официального судебного разбирательства.Дополнительно в установленные сроки необходимо будет предоставить различные справки из правоохранительных органов, протоколы допросов, заявления в полицию, медицинские заключения и другие подобные документы.

Отмена законности договора дарения — довольно сложная юридическая операция и зависит от многих факторов. В некоторых случаях удовлетворение иска невозможно, однако при определенных обстоятельствах и грамотно оформленных документах можно рассчитывать на положительный исход процесса.При этом особого внимания заслуживают такие моменты, как крайний срок подачи документов, свидетельских показаний и другие конкретные данные, подтверждающие целесообразность расторжения дарственного акта. Учитывая сложность юридической процедуры, следует обратиться за помощью к опытному специалисту.

Gentrification and Neighborhood Revitalization: В чем ОТЛИЧИЕ?

Отремонтированные бывшие табачные склады недалеко от центра Дарема, Северная Каролина

Есть много определений джентрификации, которые могут запутать дискуссии о развитии и перемещении.

Многие активисты, выступающие против переселения, определяют джентрификацию как ориентированное на прибыль, расовое и классовое изменение исторически лишенного инвестиций района. «Обезинвестированные» в этом контексте означают области, от которых отказались предприятия и правительства — где было мало новых разработок или технического обслуживания существующих зданий или учреждений. Джентрификация происходит там, где земля дешевая, а шанс получить прибыль высок из-за притока более обеспеченных наемных работников, готовых платить более высокую ренту.

Одним из примеров экстремальной джентрификации является район залива в Калифорнии, который претерпевает радикальные преобразования из-за роста технологических компаний, заменяющих старые отрасли и рабочие места.Новые люди переехали работать в эти компании и заменили ранее существовавших жителей. Стоимость земли и цены на жилье резко выросли, как и давление на владельцев недвижимости, чтобы получить максимальную отдачу от арендной платы за городские площади. Район Залива стал вторым по плотности урбанизированным районом в стране после Лос-Анджелеса.

Район Залива стал значительно богаче, но вновь обретенное богатство, поступающее от технологических, медицинских и финансовых предприятий, достается небольшому проценту людей. (В этом районе больше миллионеров и миллиардеров, чем в Нью-Йорке.Верхние слои рабочей силы получают очень хорошую зарплату, что позволяет им перебивать цены обычных рабочих, пожилых людей и людей с ограниченными возможностями в отношении жилья. Усиление конкуренции за жилье сделало такие районы, как Окленд и Миссия Сан-Франциско, менее доступными для долгосрочных жителей.

Гонка связана с классом и властью в джентрификации. Большинство богатых и хорошо оплачиваемых жителей Залива — белые, в то время как перемещенные лица — цветные, у которых, как правило, меньше доходов, чтобы претендовать на жилье, и которые чаще являются арендаторами, подвергающимися большему риску выселения.Элита может удерживать свои претензии на город, потому что она также обладает политической властью.

Однако есть способы оживить районы, не облагораживая их. Один из них — использовать модель позитивного развития, которая создает новое видение здоровья и устойчивости сообщества, которое приносит пользу всем жителям. Организация сообщества, при которой разные группы собираются за один стол для выявления общих интересов и общей борьбы, является ключом к обеспечению развития, которое расширяет возможности целых сообществ.

Процесс развития должен позволить членам сообщества определить типы жилья, услуг и инфраструктуры, которые должны существовать в их районе. Этот процесс должен учитывать взгляды давних жителей на изменение района и дать жителям сообщества возможность принимать решения. Здоровое сообщество признает и поддерживает важность расового равенства, общности и культуры.

Государственные учреждения могут способствовать позитивному развитию, поддерживая общее видение соседства и работая с общественными учреждениями для обеспечения успешного возрождения, которое ценит культуру, здоровье и позитивное человеческое развитие, а не только рост экономической активности.Агентства должны способствовать устойчивым изменениям посредством развития без вытеснения.

---

Адвокаты из United for a New Economy — Денвер, Коларадо Предоставлено: Джон Голдштейн

Перемещение — настоящий враг

Самая распространенная проблема, которую люди связывают с джентрификацией, — это перемещение жителей из района, который переживает реконструкцию. Смещение происходит по-разному. «Прямое перемещение» — это когда жители вынуждены переехать из-за повышения арендной платы и / или ремонта здания.«Исключительное перемещение» — это когда выбор жилья для жителей с низкими доходами ограничен. «Давление перемещения» возникает, когда поддержка и услуги, на которые полагаются семьи с низким доходом, исчезают из района.

Хотя перемещение считается наиболее частой проблемой джентрификации, исследования по джентрификации и перемещению остаются неясными. Ингрид Гулд Эллен и Джерард Торратс-Эспиноза изучали долгосрочные эффекты джентрификации и отслеживали расовые изменения с течением времени. Они определили джентрификацию в узком смысле как увеличение доходов в районе по сравнению с более крупными районами метро с течением времени.

Исследователи обнаружили, что в последние десятилетия все большее количество кварталов с низким доходом, населенных преимущественно цветными людьми, было облагорожено, хотя большинство из них остались с низкими доходами. Джентрификация в краткосрочной перспективе привела к расовой интеграции для многих из этих районов, а районы, которые стали расово разнообразными в результате джентрификации, оставались расово разнообразными и после начального периода джентрификации. Однако в некоторых районах, в которых в 2000-х годах произошла джентрификация, действительно наблюдался более значительный рост белого населения в краткосрочной перспективе и, возможно, не будет такой же расовой стабильности в долгосрочной перспективе.

Джентрификация также может принести пользу жителям районов, снижая уровень бедности и открывая для жителей больше возможностей. Недавние исследования показали, что жители государственного жилья в облагораживающихся кварталах менее подвержены жестоким преступлениям, чаще работают и имеют более высокие доходы и более высокий уровень образования, чем их сверстники в районах с низким доходом. Городское оживление также приносит больше услуг в область. Отсутствие выбора и конкуренции в районах, лишенных инвестиций, могут заставить семьи платить больше за товары и услуги. Джентрификация может быть выгодна, но только для постоянных жителей, которых не вытесняют. Ключ к успеху — развитие без вытеснения. В центре внимания должна быть борьба с перемещением, а не борьба с развитием.

Исключающим эффектом джентрификации является высокая стоимость аренды, которая вынуждает домохозяйства с низкими доходами переезжать в более дешевые районы с меньшими ресурсами. Перемещенные домохозяйства с низкими доходами, скорее всего, окажутся в новых кварталах с низкими доходами.Многие уязвимые домохозяйства, которые действительно переезжают, являются съемщиками и подвергаются большему риску переезда в районы с более низкой стоимостью жилья, высоким уровнем безработицы, более низкими средними доходами и плохой успеваемостью в государственных школах.

Культурное перемещение также является обычным явлением. Закрытие старинных достопримечательностей района, таких как исторически черные церкви или местные рестораны, может стереть историю района, а вместе с ним и чувство принадлежности. Приток нового населения из числа жителей с доходом выше и среднего может также изменить политический ландшафт, поскольку новые лидеры игнорируют потребности давних жителей.Утрата давней политической власти жителей ведет к дальнейшему отказу от участия общественности и потере контроля.

Хотя джентрификация может привести к расовому разнообразию, интеграции, благоустройству районов и большему доступу к услугам, защитникам необходимо активно продвигать политику, защищающую арендаторов от перемещения. Сохранение субсидируемого жилья в облагораживающихся кварталах может гарантировать, что доход и расовое разнообразие сохранятся в районе с течением времени. Правительствам также следует создавать более доступные дома для малоимущих в облагораживаемых районах за счет нового строительства и приобретения.Жилищные субсидии должны требовать долгосрочной или постоянной, а не временной доступности. В следующем разделе Tenant Talk эти решения рассматриваются более подробно.

---

Решения местной политики для предотвращения перемещения

Таунхаусы Грейс, образованные Земельным фондом общественного правосудия. Фото: Domus, Inc

Данных о перемещении из-за джентрификации недостаточно. Многие исследователи измерили проблему на уровне города или метро, ​​но мало исследований, посвященных районам или районам «субрынков».Также нет серебряной пули или списка надежных политик для предотвращения перемещения, но ниже приведены некоторые из многих инструментов, которые могут помочь в борьбе с джентрификацией. Они включают базовые меры защиты для наиболее уязвимых жителей, создание и сохранение доступных домов, нерыночные подходы к жилищному строительству и развитию сообществ, а также подходы к участию сообщества.

Общинные земельные фонды

Одна из самых больших проблем джентрификации — это земля. Застройщики и инвесторы покупают землю, когда она доступна в неблагополучных районах, а затем ждут подходящего момента, чтобы продолжить прибыльное строительство.Общинные земельные трасты (CLT) — это один из способов сохранить землю в собственности общины и бороться с быстрым ростом стоимости собственности.

CLT — это некоммерческие организации, которые владеют землей, полученной в дар или купленной на государственные субсидии, чтобы гарантировать ее доступность в течение длительного времени. Земля используется под жилье или другие общественные цели. Если это жилье, то дома продаются малообеспеченным семьям, но земля по-прежнему принадлежит CLT. Когда домовладелец CLT переезжает, он продает дом обратно CLT или другой семье с низким доходом.Домовладелец CLT получает более скромную прибыль на свои инвестиции, чем обычный домовладелец, когда они продают, потому что они «делят капитал» (земельную часть) с CLT.

Некоторые проблемы с CLT заключаются в том, что они дороги в реализации (требуют значительного финансирования), особенно в облагораживаемых районах, и они редко предоставляют дома семьям с чрезвычайно низким доходом. CLT также обычно работают в небольших масштабах, чему можно было бы помочь, если бы города предоставили общественные земли CLT и создали вспомогательные организации для их строительства.

Земельный фонд общественного правосудия (CJLT) в Филадельфии, штат Пенсильвания, был создан в 2010 году коалицией сообществ, в которую входили Проект возрождения женских сообществ (WCRP) и Филадельфийская ассоциация корпораций общественного развития. Philadelphia CJLT занимается недавним резким повышением цен на жилье в сообществе, ростом строительства новых зданий, не учитывающих существующие потребности, а также проблемой пустующих земель и заброшенных зданий. Земельный фонд имеет 36 таунхаусов, сдаваемых в аренду, и планирует построить еще 75.Он управляется консультативным комитетом, состоящим из жителей и других заинтересованных сторон, а также членов правления ВПИК.

Исследование одного из крупнейших CLT в США — Champlain Housing Trust в Вермонте — показывает, что доступность для людей с низким доходом продолжалась и улучшалась между поколениями покупателей жилья, домовладение расширялось для людей, оставшихся вне рынка, большинство домовладельцев получали богатство и большинство домовладельцев купили дома по рыночной цене после того, как покинули CLT. Хотя CLT предоставляют домовладельцам ограниченные возможности для увеличения благосостояния, они помогают поддерживать относительную доступность для домохозяйств с низкими доходами с течением времени.

Контроль арендной платы

Политики контроля арендной платы обеспечивают защиту от внезапного повышения арендной платы, устанавливают стандарты обслуживания, предоставляют право на продление аренды, обеспечивают основу для организации и судебных разбирательств, а также устанавливают лимиты на гарантийные депозиты. Эта политика напрямую влияет на доступность соседей, предотвращая резкий рост арендной платы, позволяя жителям оставаться в своих квартирах на длительный срок. По сути, контроль за арендной платой устанавливает предел того, сколько арендодатель может взимать за арендную плату.

New York Housing Март, январь 2018 г. Фото: Итан Фокс

В Нью-Йорке действуют самые строгие правила контроля арендной платы в США. В Законе о чрезвычайной защите арендаторов (ETPA) 1974 г. установлены подробности контроля арендной платы и разрешены восемь округов. добровольно участвовать. В настоящее время 966 000 квартир (45% рынка аренды) в Нью-Йорке стабилизированы. С 1990-х годов, когда закон был ослаблен, государство потеряло 300 000 единиц жилья со стабилизированной арендной платой. Арендодатели могут снять квартиру с контроля над арендной платой, когда арендатор освободит квартиру, а затем произвести существенные улучшения.Эта лазейка привела к тому, что домовладельцы беспокоили, пугали или побуждали арендаторов покидать свои дома с регулируемой арендной платой.

Срок действия ETPA истекает в 2019 году. Жилищный альянс северных регионов штата (Upstate Downstate Housing Alliance) рассматривает это как возможность укрепить и расширить права арендаторов и призывает штат отменить положения, которые стимулируют потерю квартир с регулируемой арендной платой, и продлить срок действия рамки стабилизации арендной платы на весь штат.

Политика контроля за арендной платой должна осуществляться с осторожностью, чтобы избежать негативных последствий.Во-первых, контроль за арендной платой не привязан к конкретным жителям, поэтому невозможно гарантировать, что они приносят пользу наиболее нуждающимся людям; Есть много примеров, когда люди с более высокими доходами, даже богатые, получают выгоду от контроля за арендной платой, в то время как люди с крайне низким доходом остаются бездомными или находятся в списках ожидания жилищной помощи. Во-вторых, арендодатели и застройщики регулярно атакуют законы о контроле за арендной платой, поэтому необходима сильная коалиция правозащитников, чтобы обеспечить надлежащее исполнение и посоветовать арендаторам обращаться за правовой помощью.В-третьих, арендодатели часто утверждают, что установленный законом предел арендной платы оставляет им слишком низкий доход для ремонта и технического обслуживания, поэтому политика контроля арендной платы должна сочетаться с обязательными строительными стандартами.

Постановления о выселении по справедливой причине

У каждого договора аренды есть дата окончания, даже если он заключен по устной договоренности. Обычно по истечении срока аренды она автоматически продлевается ежемесячно на тех же условиях, что и предыдущая. Многие арендаторы перемещаются, потому что в конце любого срока аренды домовладелец может просто «не продлевать» договор.В некоторых юрисдикциях такое перемещение предотвращается путем принятия постановлений о выселении «Just-Cause», в которых говорится, что домовладелец не может выселить арендатора, если не было конкретного нарушения договора аренды. Невозможно продлить подписку.

В Сиэтле, штат Вашингтон, с 1980 года действует постановление о выселении по уважительной причине, которое применяется к устной и помесячной аренде. В этих случаях арендодатель может попросить арендатора уехать по 18 конкретным причинам, например, неуплата арендной платы или повреждение арендатором имущества.

Защита от выселения по уважительной причине наиболее эффективна в сочетании с контролем за арендной платой. Если нет ограничения на сумму, на которую арендодатель может повысить арендную плату, арендодатель часто может просто удвоить арендную плату и эффективно подтолкнуть арендатора к переезду без уважительной причины для выселения.

Соглашения о льготах для сообщества

Соглашения о льготах для сообщества (CBAs) — это юридические контракты, подписанные разработчиком и группами сообщества. В них подробно описаны преимущества, которые разработчик обещает предоставить сообществу в рамках разработки.CBA дает общественным группам право голоса при разработке проектов и юридические полномочия для выполнения обещаний разработчиков.

Для того, чтобы CBA были эффективными, они должны создаваться активными коалициями на основе сообществ, готовыми оставаться вовлеченными в процесс разработки, чтобы привлечь разработчиков к ответственности. Коалиции должны гарантировать, что любые CBA включают справедливые выгоды, которые отражают пожелания сообщества. Если CBA слабые, их нельзя изменить, и разработчики могут использовать их, чтобы хорошо выглядеть в глазах общественности, не принося существенных выгод.

«CBA дает группам сообщества право голоса при разработке проектов и юридические полномочия для выполнения обещаний разработчиков».

Cherokee Denver приобрела резиновый завод Gates в Денвере, штат Колорадо, в 2001 году для реконструкции участка. Они работали с сообществом, чтобы создать CBA, который включал доступные дома и гарантии занятости, но проект провалился из-за рецессии. Компания Broadway Station Partners (BSP) наконец-то выкупила землю в 2018 году для создания многофункционального комплекса.Сообщество, окружающее территорию завода, сформировало CBA с BSP, аналогичное ныне отмененному Плану городской перестройки Чероки Гейтс. BSP согласилась построить 338 доступных домов (доступных на 40 лет) и нанять местных строителей. Этот сильный CBA требовал, чтобы группы сообщества оставались связанными с разработчиками в течение почти 20 лет, чтобы гарантировать, что перепланировка будет учитывать интересы сообщества.

Гейтс резиновый завод. Фото: Джон Голдштейн

Опцион арендатора на покупку

«Опцион арендатора на покупку» (TOP) — это инструмент для жителей, которым грозит выселение, потому что владелец собственности намеревается продать собственность, снести ее или переоборудовать в другое использование.Города могут принять политику TOP, требующую, чтобы любая единица жилья, претерпевающая такие изменения, сначала предлагалась жителям, прежде чем будет продана, снесена или повторно сдана в аренду на частном рынке. Преимущества политики TOP заключаются в том, что они создают юридические права для отдельных лиц и семей, столкнувшихся с перемещением, они могут обеспечить стабильность жилья для существующих арендаторов, давая им возможность вернуться в свои прежние дома после переселения, и они могут повысить уровень жизни, что приносит пользу существующие арендаторы.

В округе Колумбия действует Закон о возможностях арендатора для покупки (TOPA). Этот закон требует, чтобы владельцы недвижимости с двумя или более арендуемыми квартирами предоставляли арендаторам и / или ассоциациям арендаторов возможность покупать квартиры до того, как произойдет преобразование собственности. Если владелец не предоставляет арендаторам возможность покупки, арендаторы могут подать иск против владельца. По словам Скотта Брутона из Коалиции за некоммерческое жилищное строительство и экономическое развитие, TOPA — самый ценный инструмент округа для сохранения доступного арендного жилья.Без TOPA девелоперы доступного жилья проиграют коммерческим застройщикам при покупке многоквартирных домов для сдачи в аренду.

Регулирование и налогообложение краткосрочной аренды

Исследования показывают, что краткосрочная аренда коррелирует с меньшим количеством обычных арендных единиц (каждая квартира, которая превращается в краткосрочную аренду, забирает одну у арендаторов), повышением арендной платы и более высокой стоимостью собственности значения, которые все приводят к смещению. Юрисдикции могут регулировать и облагать налогом операторов краткосрочной аренды, многие из которых работают через AirBnB.Юрисдикции могут ограничивать количество дней в году, в течение которых комната или квартира могут быть сданы в краткосрочную аренду, требовать, чтобы местное контактное лицо было лицензировано для краткосрочной аренды и штрафных санкций, а также требовать, чтобы только квартиры, занимаемые постоянным жителем, который временно уезжает Возможна краткосрочная аренда.

Еще один вариант — обложить налогом краткосрочную аренду. Сторонники Гражданской ассоциации жилищного строительства и планирования (CHAPA) добились успеха в принятии закона штата, который применяет 5,7% налог на отели и номера в мотелях для краткосрочной аренды (с 1 июля 2019 г.), за исключением домовладельцев, которые сдают свои квартиры на две недели или меньше в течение года.По крайней мере, 35% полученного дохода должно финансировать доступное жилье — первый штат, который это сделает. Закон также позволяет юрисдикциям устанавливать дополнительные местные налоги, заставляет краткосрочных арендаторов получать 1 миллион долларов в качестве страхования ответственности и создает публичный реестр краткосрочной аренды. Еще неизвестно, предотвратит ли этот закон, первый в своем роде, потерю доступного жилья в будущем.

«Преимущества политики TOP заключаются в том, что они создают законные права для отдельных лиц и семей, столкнувшихся с перемещением… »

Налоги на вакансии

Арендная плата повышается, когда жилья не хватает для всех, кто в нем нуждается. Свободная недвижимость, конечно же, не обеспечивает жилья. Некоторые инвесторы в недвижимость покупают здания и оставляют их пустыми — явление, называемое« спекуляция » — часто в районах, подверженных риску джентрификации, где земля может быть относительно дешевой. Инвесторы в недвижимость покупают недвижимость и оставляют ее пустовать, потому что это стоит меньше, чем управление зданием и обеспечение его соответствия местным нормам.Когда появляется подходящая возможность для развития, они продают собственность или сносят ее, чтобы освободить место для чего-то нового.

В некоторых общинах спекуляции привели к быстрому росту количества свободных квартир, и в некоторых юрисдикциях начали взимать налоги с владельцев недвижимости, которые отказываются сдавать дома в аренду. Избиратели в Окленде, Калифорния, приняли такой налоговый закон 68% -31% голосов. Новый налог будет приносить около 10 миллионов долларов в год, которые затем город будет инвестировать в доступное жилье.

---

Справедливая рыночная арендная плата для малых территорий может помочь минимизировать вред из-за джентрификации

Справедливая рыночная арендная плата для малых территорий (SAFMR) — потенциальный инструмент для минимизации перемещения жителей и обеспечения сбалансированности доходов в облагораживаемых кварталах.

Что такое FMR для малых территорий?

SAFMR основывают стоимость ваучера на выбор жилья для арендодателя на основе арендной платы в почтовом индексе. Без SAFMR стоимость ваучера основана на справедливой рыночной арендной плате (FMR), которая основана на арендной плате за весь район метро. В районах метро есть много районов с очень разной рыночной арендной платой. Ваучер оплачивает разницу между 30% дохода семьи и ваучерами «стандарт оплаты». Государственные жилищные агентства (PHA) устанавливают стандарт оплаты (сумма, которую арендодатель получает по ваучеру) в размере от 90% до 110% от FMR.В результате стоимости ваучера FMR часто недостаточно для аренды в джентрифицированных районах.

Использование SAFMR гарантирует, что стандарты оплаты (стоимость ваучеров) больше соответствуют районным рынкам аренды, что делает ваучеры более ценными в районах с более высокой арендной платой, например в тех, которые подвергаются джентрификации. Ваучеры, которые платят меньше рыночной ставки, затрудняют сдачу в аренду в джентрифицированных районах. Семья часто в конечном итоге платит за аренду более 30% своего дохода (выплачивая разницу между оплатой ваучера и рыночной арендной платой арендодателя).

Сведение к минимуму перемещения и / или стимулирование районов со смешанным доходом

Там, где доступны SAFMR, давние жители с ваучерами (или претендентами на ваучеры), живущие в джентрифицированных районах, могут оставаться в своих домах, избегая переселения, поскольку домовладельцы пытаются заработать на растущем спросе на арендное жилье. Использование SAFMR до того, как район будет полностью облагорожен, может помочь новым семьям, имеющим право на получение дохода, переехать в район, чтобы воспользоваться преимуществами улучшающихся характеристик сообщества и обеспечить здоровый район для людей с разным доходом.

Обязательные и добровольные SAFMR

Новые правила HUD требовали, чтобы PHA в 24 городских районах начали использовать SAFMR 1 апреля 2018 г. SAFMR должны использоваться всеми PHA в этих городских районах, а не только PHA в крупном городе. например, 19 PHA в районе метро Филадельфии должны использовать SAFMR, а не только PHA Филадельфии. Для использования SAFMR в будущем может потребоваться больше районов метро. PHA в любом месте могут добровольно использовать SAFMR, и жители должны выступать за то, чтобы их PHA использовали их. Список из 24 районов метро можно найти по адресу: https: // bit.ly / 2Vt3KLq

Однако одна проблема заключается в том, что домовладельцы не обязаны сдавать аренду домохозяйствам по ваучерам. Есть две категории исключений:

• Арендодатели должны принимать ваучеры, если их строительство поддерживается программами налогового кредита на жилье для малоимущих, HOME или национальными программами целевого жилищного фонда.
• В некоторых городах и штатах действуют законы, запрещающие дискриминацию по «источнику дохода» (SOI), запрещающие арендодателям отказываться платить арендную плату с помощью ваучера, дополнительного дохода или социального обеспечения.Совет по исследованиям бедности и расы ежегодно обновляет список законов SOI по адресу: https://bit.ly/2DKnFQ0

---

Расширенные требования доступности — инструмент для сохранения доступного жилья

Арендаторы с самым низким доходом сталкиваются с национальной нехваткой более семи миллионов доступных, доступных и доступных арендных единиц, и только каждый четвертый арендатор с низким доходом получает необходимую помощь. Кризис доступного жилья может обостриться, когда в течение следующих пяти лет срок доступности для 279 207 субсидируемых государством домов для сдачи в аренду истечет; эти дома можно было бы преобразовать в арендную плату по рыночной ставке без дополнительных субсидий.Один из способов предотвратить потерю доступного жилья в будущем — повысить требования к доступности.

Законодательные собрания многих штатов решили продлить действие федеральных налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC) за пределы 30-летнего лимита. LIHTC является крупнейшим федеральным производством доступного жилья в США, и многие дома LIHTC рискуют быть преобразованы в жилье по рыночной цене после истечения срока ограничений доступности. К штатам с расширенными обязательными требованиями доступности относятся Пенсильвания, Флорида, Вермонт, Мэн, Нью-Гэмпшир, Орегон, Юта, Гавайи, Колорадо, Мэриленд и Коннектикут *.В большинстве этих штатов требования доступности от 35 до 50 лет; им 60 лет в Орегоне, 99 лет в Нью-Гэмпшире и постоянно в Вермонте.

Постоянное требование доступности для штата Вермонт было создано в 1980-х годах, потому что для многих доступных домов, построенных на финансирование HUD и USDA, в то время истекали требования доступности. Многие владельцы недвижимости решили преобразовать доступные квартиры в жилье по рыночной цене, что привело к массовому перемещению арендаторов с самым низким доходом.В то же время HUD сокращал субсидии на доступное жилье, предоставляемые властям штата и местным властям.

«Закон о Фонде жилищного строительства и охраны природы штата Вермонт 1987 года» требует, чтобы любое жилье, субсидируемое государством, было постоянно доступным для жителей Вермонта с низкими доходами. Соблюдение требований контролируется общественной некоммерческой организацией или государственным агентством, например Советом по жилищному хозяйству и охране окружающей среды штата Вермонт (VHCB). За последние тридцать лет VHCB помог некоммерческим организациям и муниципалитетам построить 8 300 домов по постоянной цене.В дополнение к домам, сделанным на постоянной основе, VHCB предотвратил превращение практически всех доступных домов, построенных на субсидии HUD и USDA, в жилье по рыночной цене.

Решения, такие как постоянные или расширенные требования доступности, защищают ограниченное предложение доступного жилья, что, в свою очередь, может эффективно гарантировать, что жители с низкими доходами останутся в своих районах. NLIHC выступает за максимально длительные периоды доступности во всех федеральных программах, и, хотя прогресс идет медленно, сторонники могут выиграть расширенные или постоянные требования доступности для использования федеральных долларов штатами или городами!

---

Зоны возможностей — потенциальный новый вызов в борьбе с джентрификацией

«Закон о сокращении налогов и занятости от 2017 года» — закон президента Трампа о массовом снижении налогов, который в основном приносит пользу богатым американцам и корпорациям, — создал «зоны возможностей», 8 700 почтовых индексов, где губернаторы определили потребность в дополнительных инвестициях, а те, кто инвестирует, теперь получат значительные налоговые льготы.

Концепция Opportunity Zones (OZ) — больше инвестиций в неблагополучные районы — может быть хорошей вещью. Сенаторы Тим Скотт (R-SC) и Кори Букер (D-NJ), составившие план, надеются решить проблему упадка и разрушения инфраструктуры. Однако принятый закон не стимулирует, а тем более требует, чтобы инвестиции использовались в интересах долгосрочных жителей путем строительства доступного жилья, поддержки местного бизнеса, создания достойно оплачиваемых рабочих мест или предоставления других видов общественных благ.Инвесторы-девелоперы теперь могут получать большие федеральные налоговые льготы на строительство чего угодно, от отелей до роскошных квартир и корпоративных офисных зданий, если они строят это в ОЗ.

Жилищный фонд округа Ратленд ремонтирует суды по наследству в Полтни, VT

Чтобы претендовать на звание губернатора в ОЗ, почтовый индекс должен иметь уровень бедности не менее 20% или средний доход не более 80 % от среднего дохода по местности. Почтовые индексы могут быть довольно большими, включать в себя различные группы доходов и включать в себя богатые карманы, крупный университет или район искусств в бедном районе.Кроме того, не все почтовые индексы OZ должны соответствовать определению «низкий доход»; до 5% ОЗ могут включать почтовые индексы рядом с почтовым индексом «с низким доходом», при условии, что соседний почтовый индекс имеет средний доход не более 125% от почтового индекса с низким доходом. Вся инвестиционная деятельность ОЗ может происходить в более богатом почтовом индексе с небольшой выгодой для нуждающихся районов или вообще без нее.

Борьба с этим новым давлением джентрификации потребует от адвокатов взаимодействия с местными властями, одобряющими строительство.Защитники должны утверждать, что предлагаемые проекты в ОЗ должны включать постоянно доступное арендное жилье. Защитники должны также призвать своих членов Конгресса в Вашингтоне, округ Колумбия, призвать Министерство финансов издать строгие и четкие правила для инвестиций в ОЗ, которые требуют сосредоточения внимания на крайне малообеспеченных людях, увеличения доступного арендного жилья и поддержки развития микрорайона. видение долгосрочных жителей.

«Борьба с этим новым давлением джентрификации потребует от адвокатов взаимодействия с местными властями, одобряющими строительство.»

Некоторые просто попросили» прозрачности «, потребовав от администраторов OZ сообщать о результатах — постфактум. Без строгих правил, по крайней мере, обеспечивающих стимулы, если не требования, которые защищают постоянных жителей от перемещения и гарантируют реальные выгоды для сообществ с низкими доходами, отчетность будет пустым занятием

The Resident Relief Foundation — У нас есть сердце для съемщиков, которым грозит выселение

В мире мало благодарностей…

Том и Мисси

Бофорт, SC

Мы действительно ценим это больше, чем вы можете себе представить.

Подробнее

Ты помог мне открыть глаза

Ташонда

Роли, NC

Спасибо, Спасибо, Спасибо всему Правлению Фонда помощи жителям.Я искренне ценю вашу помощь!

Подробнее

Выселение не нависает над моей головой

Натая

Шарлотта, NC

Но самое главное, сам процесс заставил меня внимательно посмотреть на свое финансовое положение, и мне не понравилось то, что я увидел.

Подробнее

Я не отвечаю критериям бедности, но мне все еще нужна помощь!

Вереск

Моррисвилл, NC

Без чего-то подобного многие семьи, которые пытаются, но им просто нужно немного поднять руку, остались бы еще больше отстать, причинив еще больший вред.

Подробнее

С вашей помощью мы избежали выселения

The Laings

Феникс, Аризона

Мы так благодарны, что наш менеджер по квартире направил нас в ваш фонд!

Подробнее

Этот грант позволил мне остаться в моем доме во время пандемии

Морган

Денвер, CO

Спасибо Colorado Apartment Association за то, что сделали возможным этот грант!

Подробнее

Мы оказались в невозможной ситуации…

Анита

Аврора, CO

Как только нам сказали, что мы одобрены для получения гранта, самая большая тяжесть была снята с наших плеч.

Подробнее

Я боялся, что, возможно, мне придется разделить своих 4 детей

Николь Б.

Роли, NC

Мои дети и я безмерно благодарны за возможность получить грант от Resident Relief Foundation.

Подробнее

Я могу двигаться вперед, не беспокоясь о моих мальчиках!

Латиша

Ричмонд, VA

Я думал, что никогда не выберусь из финансовой катастрофы, в которую меня обрушила эта пандемия.

Подробнее

Я почувствовал необходимость сдаться

Дженнифер

Лас Вегас, NV

Я потерял надежду и боялся потерять свой дом и единственного лучшего друга, Роя.

Подробнее

Я никогда не забуду то, что ты сделал

Мишель

Уоррен, ОЙ

Я очень гордый человек и не был уверен, что смогу на самом деле достаточно смирить себя, чтобы попросить помощи, в которой я так отчаянно нуждался.

Подробнее

Этот грант позволил мне начать все заново

Шакила

Ист-Пойнт, GA

Я искренне ценю все, что вы все сделали! Работа, которую вы все делаете, действительно спасает жизни!

Подробнее

С вашей помощью я снова могу дышать

Латиша

Ричмонд, VA

Финансовые консультации и помощь, которые вы нам предоставили, помогли моей семье восстановить чувство безопасности

Подробнее

Куда бы мы пошли?

Ванн

Фейетвилл, NC

Вы навсегда изменили нашу жизнь.

Подробнее

СПАСИБО ЗА МЕНЯ СПАСИБО!

Ивонн

Hapeville, GA

Я пришел в форму!

Подробнее

Вы помогли мне избежать бездомности

Джованни

Лас Вегас, NV

Я собираюсь и дальше использовать электронный курс обучения финансовой грамотности, который поможет мне не сбиться с пути к улучшению привычек в расходах.

Подробнее

Восстановленное рассудок в безумное время

Мэрилин

Лас Вегас, NV

Просроченная помощь от государственной службы занятости NV вызвала эффект домино финансовых потерь.

Подробнее

Программа помощи жителям была подарком судьбы!

Шелли Б

Шарлотта, NC

Предоставленный вами грант снял стресс и беспокойство, связанные с выселением в эти беспрецедентные времена.

Подробнее

Папа изо всех сил пытается сохранить крышу над головой своей семьи

Мэтью

Денвер, CO

Я владелец малого бизнеса, который хотел последовать рекомендациям моего штата о том, как замедлить распространение.

Подробнее

Спасибо, СБР, за Просвещение! Ждать… Какие??

Меган

Дакула, GA

Этот фонд дал нам нечто гораздо большее, чем помощь в аренде.

Подробнее

Из молодой семьи, сильно пострадавшей от COVID-19

Энтони

Денвер, CO

Этот грант позволяет нам позаботиться о просроченной арендной плате, а также не беспокоиться о выселении.

Подробнее

От всего сердца — СПАСИБО !!!

Аманда В.

Лейквуд, CO

Этот грант изменил мою жизнь и позволил мне снова встать на ноги.

Подробнее

Мировая столица развлечений закрывается; Что теперь?

Сара

Лас Вегас, NV

Этот грант позволил мне снова встать на путь и смотреть в будущее.

Подробнее

Семья из 3 человек всего в один день из приюта

Дженнифер

Каддо Миллс, Техас

Я решил подать заявку, хотя в глубине души думал, что у меня нет возможности получить одобрение …

Подробнее

Трудный 2020 год… и ТОГДА пандемия во всем мире.

Лиза

Палмдейл, CA

Слова недостаточно, чтобы поблагодарить вас. Да благословит вас всех Бог!

Подробнее

Пример использования RRF №1 — Стивен, Валенсия, Калифорния

Валенсия, CA

Этот ветеран армии собирался стать очередным статистиком по бездомным в округе Лос-Анджелес.Не в наши часы!

Подробнее

Семья из пяти человек, страдающих от рассеянного склероза и находящихся под угрозой выселения

Денис

Антилопа CA

Во время лечения от рассеянного склероза он обнаружил, что его пособие по инвалидности не покроет все скромные расходы на проживание семьи.

Подробнее

Бездомная 5 лет назад эта семья снова оказалась на грани.

Alecia

Западная Ковина, CA

Было очень немного вещей, которые заставили меня плакать в моей жизни. Я не знаю, что бы произошло без их (Resident Relief) помощи, но я безмерно благодарен каждый божий день за то, что были подарены мне и моей семье.

Подробнее

Пять недель без зарплаты, и я ничего не мог себе позволить.

Сет

Розвилл, CA

Я благодарен за существование программы помощи жителям. Просто чудо, что есть группа людей, которые помогают людям, которым временно действительно тяжело.

Подробнее

Я никогда не думал, что буду бороться за день в своей жизни …

Кассандра Г.

Южный Иордан, UT

Она не знала, что ее новая компания переедет в другой штат и уведомит ее в очень короткие сроки.

Подробнее

Прекращение работы правительства поставило этого высокопоставленного сотрудника под угрозу бездомности.

Линда

Хейворд, CA

г-жаJ. — пожилой человек, который ранее был бездомным после нападения собаки и потери работы. Ее сын работает в TSA.

Подробнее

Столкновение с выселением из-за временного отсутствия работы.

Майкл и Чармейн

Искры, NV

Мы бесконечно благодарны вам всем. Вы спасли нас от выселения и бездомных.Этот дополнительный стресс был для нас невыносимым.

Подробнее

У всех нас есть цели в жизни …

Чанна

Хэнфорд, CA

Вы не только помогли мне с арендной платой, но и узнали больше о том, как восстановить мой кредит.

Подробнее

Увольнение ставит под сомнение их способность оставаться в квартире

Эмми Р.

Лас Вегас, NV

Эмми — трудолюбивая мама двух мальчиков-инвалидов. Кратковременная потеря работы поставила под угрозу их способность оставаться в том месте, которое они называли своим домом последние 5 лет.

Подробнее

Помощь ветерану в Сан-Франциско

Майкл Л.

Сан-Франциско, CA

Я действительно не знаю, как выразить словами, насколько я благодарен вам и Правлению за то, что выбрали меня для получения вашего гранта.

Подробнее

Он наконец догнал меня …

Дан

Мидвейл, UT

Я не сталкивался с какими-либо проблемами при выполнении своих ежемесячных арендных обязательств более девяти лет.

Подробнее

Когда новая работа ведет к старой

Кассандра

Южный Иордан, UT

Я никогда не думал, что буду бороться за день в своей жизни из-за страсти в моей жизни и моей удивительной трудовой этики.

Подробнее

Даже с 12-месячными запасами жизнь случается

Надин

Плано, Техас

Я очень рад, что вы смогли увидеть и оценить мой пример того, как стать «белым воротничком» в сфере управления ИТ, который живет скромно.

Подробнее

Ваш фонд — находка

Скотт

Тарзана, CA

Возможно, меня сегодня не было бы в живых и наверняка бы я был бездомным!

Подробнее

Огромное спасибо!

Сол В.

Сан Антонио, Техас

Мой муж трагически и неожиданно погиб — и был кормильцем в нашей семье.

Подробнее

Система расчета заработной платы делает БОЛЬШУЮ ошибку

Брайан

Дентон, Техас

Это действительно показало мне, что есть люди, готовые помочь тем, кто может в ней нуждаться.

Подробнее

Этот ветеран армии сражался за нашу страну, СБР воевал за него.

Стивен Р.

Валенсия, CA

Мы смогли уберечь Стивена от выселения и бездомного впервые в его жизни, всего через 2 дня после его 63-летия.

Подробнее

…Но потом меня сбила машина

Джонатан К.

Сими-Вэлли, CA

В то время я работал курьером на собственной машине для доставки посылок, поэтому, когда я потерял машину, я сразу потерял работу.

Подробнее

Сохранять крышу над головой во время разрыва в оплате труда

Оскар

Остров Мерсер, WA

Начало новой работы означало двухнедельный разрыв в заработной плате, который ставил под угрозу квартиру, которую он любил и где он воспитывал своих детей.

Подробнее

Менеджер помогает нуждающемуся арендатору

Сильвия

Горхэм, МЕНЯ

78-летняя жительница, выздоравливающая после операции на сердце, столкнулась с огромными трудностями, пока к ней не обратился менеджер ее квартиры.

Подробнее

Увольнение, отказы и почти бездомные

Мика

Орландо, FL

Наш пятый получатель гранта рассказывает свою историю о многомесячных поисках работы, о почти потере квартиры и, наконец, обретении надежды.

Подробнее

инвесторов добывают прибыль в доступном жилье, оставляя тысячи арендаторов под угрозой

Чарльз Кларк переехал в Саут-Энд Бостона, когда он был молодым музыкантом, и только начинал жить. Сорок лет спустя он живет в том же историческом здании из песчаника, хотя растущее богатство вытеснило многих людей из этого района.

Он остался благодаря некоммерческой организации, которая сохранила несколько сотен квартир, подобных его доступным. Tenants ’Development Corp.является одной из старейших групп такого рода в стране, защищающей права арендаторов, многие из которых составляют цветные семьи и пожилые люди.

Но теперь TDC и его жители сталкиваются с борьбой своей жизни, поскольку инвестиционная компания из Денвера борется за контроль над 36 объектами собственности некоммерческой организации. Согласно судебным делам в нескольких штатах и ​​интервью с более чем 20 специалистами в области жилищного строительства и юриспруденции, это тактика, которую Alden Torch Financial и подобные ей компании используют для выжимания дополнительной прибыли из основной программы федерального правительства по поддержке жилья для малообеспеченных слоев населения.

Чарльз Кларк из Tenants ’Development Corp. проходит мимо квартиры в Саут-Энде, одном из объектов доступного жилья, которым управляет некоммерческая организация. (Джесси Коста / WBUR)

«Они хотели, чтобы мы продавали устройства — выставляли их на рынок, чтобы они могли получить намного больше денег, чем они имели право», — сказал Кларк об Олдене Торче. «Я потрясен и расстроен тем, как они с этим справляются».

Должностные лица TDC никогда не могли представить себе этот сценарий, когда в 2003 году они воспользовались федеральной программой налоговых льгот на жилье для малоимущих, чтобы отремонтировать свои здания.По этим сделкам некоммерческая организация образует партнерство с инвестором (часто крупным банком), который предоставляет финансирование в обмен на налоговые льготы. По истечении 15 лет некоммерческая организация обычно выкупает долю инвестора, приобретая собственность по цене значительно ниже рыночной.

По крайней мере, это было намерением Конгресса, говорят специалисты по жилищному строительству, — держать недвижимость доступной на длительный срок и в руках общества. Но в последние годы ситуация изменилась, поскольку некоторые спонсоры проектов начали продавать свои партнерские интересы инвестиционным фирмам с более агрессивными мотивами получения прибыли.И эти фирмы требуют больших выплат, чтобы выйти из сделок.

Этот теневой вторичный рынок не регулируется на федеральном уровне и почти в каждом штате, как показало расследование WBUR, и наносит ущерб программе стоимостью 8 миллиардов долларов в год, финансируемой налогоплательщиками.

«Честно говоря, я думаю, что это национальный кризис», — сказал Дэвид Голдштейн, юрист, представляющий группу жилищного строительства из Бруклина, штат Нью-Йорк, которая отбивается от одной такой проблемы собственности со стороны гиганта с Уолл-Стрит. «Это действительно серьезная проблема, и доступное жилье может оказаться под угрозой, особенно в таких местах, как Бостон, Нью-Йорк и Лос-Анджелес.”

Это новое поколение инвесторов бросает вызов жилищным группам в городах, где стоимость недвижимости резко возросла. Как показывают судебные иски, фирмы стремятся вырвать деньги и контроль у местных некоммерческих организаций и разработчиков или пытаются вытеснить менеджеров из партнерств. А в некоторых случаях они принуждают продавать жилье для малоимущих, чтобы максимизировать свою прибыль — как они пытались сделать в Бостоне.

«Они хотели, чтобы мы продали единицы — выставили их на рынок, чтобы они могли получить намного больше денег, чем им положено.”

Чарльз Кларк

Если инвесторы добьются успеха и недвижимость будет продана на открытом рынке, существует риск того, что новые владельцы в конечном итоге могут отказаться от миссии доступного жилья, взимать более высокую арендную плату или преобразовывать квартиры в дорогие кондоминиумы. Это риск, который нависает над горизонтом для тысяч жителей Массачусетса и всей страны.

Ввиду отсутствия надзора со стороны федерального правительства или штата, эти споры в основном решаются в судах, где противоречивые постановления о формулировках контрактов только усугубляют путаницу.За последние несколько лет:

• Жильё для престарелых в Сиэтле было вынуждено продать 10 объектов недвижимости примерно за 250 миллионов долларов. Большая часть денег пошла Олдену Торчу и другим инвесторам.
• Некоммерческая организация An Opa-locka, штат Флорида, потратила 1,5 миллиона долларов на борьбу за сохранение собственности с низким доходом после того, как Bank of America продал свою долю новому инвестору, который настаивал на продаже.
• Некоммерческой организации было запрещено покупать недвижимость для малоимущих в Понтиаке, штат Мичиган, и сохранять жилье для пожилых людей, когда SunAmerica подала иск в федеральный суд.Дело находится на апелляции.

SunAmerica, часть American International Group Inc. (AIG), также выиграла первый юридический раунд в Нью-Йорке. Он годами собирал налоговые льготы на доступные квартиры в Бруклине, которыми управляет некоммерческая организация Riseboro Community Partnership, но теперь SunAmerica не позволяет группе приобрести недвижимость. Riseboro подает апелляцию, и генеральный прокурор Нью-Йорка подал заявление, подтверждающее право Riseboro на собственность, в котором говорится, что первый судья ошибся.

AIG отказалась комментировать эту статью.

«Нью-Йорк — лидер доступного жилья», — сказал Гольдштейн. «Если Нью-Йорк потеряет это право, это будет плохим прецедентом для остальной части страны».

SunAmerica Affordable Housing Partners

Штаб-квартира: Лос-Анджелес

Управляет: активами доступного жилья на 2,8 миллиарда долларов, 92 000 единиц

Материнская компания: American International Group Inc., Нью-Йорк

A Historic Nonprofit Fights Investors

58

907 В Саут-Энде Бостона битва Олдена Торча с Tenants ‘Development Corp.оказывает прямое влияние на почти 400 жителей в зданиях, за которыми некоммерческая организация ухаживает с 1970-х годов, когда многие дома Саут-Энда пришли в упадок и стали плохо управляться. Его коричневые камни проходят вдоль Массачусетс и Коламбус-авеню и нескольких причудливых переулков.

«В Саут-Энде живет всего понемногу. Вот что делает его уникальным, — сказал музыкант Кларк. Сейчас ему 70 лет и он является президентом правления TDC, и он не может представить, что потеряет все, за что TDC боролась, — в пользу инвестиционной фирмы.

«Жадность окружает нас повсюду. Но мы не позволим этой жадности разрушить то, над чем мы так упорно трудились все эти годы ».

Чарльз Кларк — президент совета арендаторов TDC. (Джесси Коста / WBUR)

Согласно закону, даже если право собственности меняется после истечения 15-летнего срока действия налоговых льгот, жилье должно оставаться доступным в течение как минимум 30 лет. Но после этого все может резко измениться.

Должностные лица TDC подсчитали, что им придется потратить не менее 500 000 долларов на судебные издержки, чтобы разрешить спор с Олденом Торчем в суде штата и федеральном суде.Руководители некоммерческой организации надеялись направить эти ресурсы на строительство нового общественного центра для жителей. План включал тренажерный зал, место для занятий танцами и карате, кухню для подачи обеда пожилым людям и комнату для программы лидерства среди сверстников для молодежи.

Но строительство центра сейчас приостановлено вместе с просроченным ремонтом квартир, сказала Анита Хаггинс, исполнительный директор TDC.

«Это ранняя стадия судебного разбирательства, но, безусловно, с учетом стоимости, это повлияет на нашу способность двигаться вперед», — сказала она.

Как и во многих подобных спорах, TDC ведет борьбу не со своим первоначальным инвестиционным партнером. Это была фирма из Пенсильвании под названием Capmark Financial, которая позже обанкротилась в 2009 году.

Портфель налоговых льгот этой фирмы, который включал 287 объектов недвижимости по всей стране, был продан на аукционе в 2011 году за 102 миллиона долларов. Покупателем была компания Hunt Cos. Из Эль-Пасо, штат Техас. TDC не имела права голоса в этом вопросе и в конечном итоге оказалась в партнерстве с Олденом Торчем, который позже взял на себя инвестиции.

Когда в 2017 году TDC проинформировала Олдена Торча о том, что планирует выкупить недвижимость в Саут-Энде после истечения срока действия налоговых льгот, дела пошли не так гладко.

В течение следующих двух лет стороны спорили: Олден Торч запросил оценки и уведомил TDC в письме от февраля 2019 года, что согласно протоколам федерального суда, он должен найти покупателя на недвижимость в течение шести месяцев. Затем в декабре того же года фирма изменила курс, приказав TDC в другом письме не продавать. Причина: Олден Торч сказал, что он «не знал» о праве TDC покупать недвижимость по низкой цене после того, как поступило новое предложение.

В начале 2020 года TDC сообщила Олдену Торчу, что планирует заплатить 17 миллионов долларов, чтобы прекратить партнерство и приобрести недвижимость, согласно иску TDC в федеральном суде.

Alden Torch Financial

Штаб-квартира: Денвер

Активы: 13 миллиардов долларов, 200 000 единиц

Материнская компания: Ранее Hunt Cos., Эль-Пасо, Техас. Позже стал Олденом Факелом.

Олден Торч заявила, что план закупок TDC был «несанкционированным», поскольку сначала не было получено согласие Олдена Торча.Фирма утверждала, что ее разменивают, потому что на рынке можно было выручить 54 миллиона долларов.

Продажа по более низкой цене «не позволит Товариществу и Истцам получить выгоду от существенного повышения стоимости Жилого комплекса, которое произошло с течением времени», — говорится в протоколе Олдена Торча.

Фирма требует от TDC возмещения убытков на сумму не менее 34 миллионов долларов. И чтобы остановить TDC, юридическая группа Олдена Торча прибегла к еще одной эскалации — подала уведомление в Реестр сделок округа Саффолк, чтобы заблокировать TDC от покупки недвижимости.

Дэвид Давенпорт, юрист из Миннеаполиса, представляет TDC и другие некоммерческие организации в этих делах. (Любезно предоставлено Дэвидом Дэвенпортом)

«Я обнаружил, что это очень агрессивно», когда Олден Торч запутывает право собственности, — сказал Дэвид Дэвенпорт, юрист из Миннеаполиса, представляющий TDC и другие некоммерческие организации в этих делах. «Похоже, что они действительно не заботятся о том, на кого они влияют или как они влияют на них. И теперь они собираются потенциально связать эту собственность в судебном порядке еще на несколько лет ».

TDC подала в суд на компанию Alden Torch и ее инвестиционную компанию.

Руководители Alden Torch отказались от интервью.

Судья окружного суда США в Бостоне в декабре постановил, что дело TDC не подлежит рассмотрению в федеральном суде. Олден Факел привлекателен. Фирма уже и раньше разочаровывалась в суде штата: в 2018 году Верховный судебный суд вынес решение против попытки фирмы помешать некоммерческой организации Кембриджа приобретать квартиры для малообеспеченных на Мемориал-драйв.

Только Конгресс может разъяснить правила

Большинство из этих 15-летних соглашений о налоговых льготах завершились без происшествий, говорят специалисты по жилищному строительству.Программа помогла построить или отремонтировать более 3 миллионов квартир по всей стране с момента ее запуска в 1986 году. Только в последние годы возникли эти юридические проблемы, поскольку инвесторы с глубокими карманами нашли способы проделывать бреши в контрактах, которые предусматривали налоговые льготы для инвесторов, и подсчитали от их доброй воли в конце партнерства.

IRS не регулирует передачу долей участия в партнерстве или выход. Он рассчитывает, что жилищные агентства штата предоставят федеральные налоговые льготы и обеспечат доступность недвижимости.Но также редко государственное агентство высказывается по поводу ухода за 15-летним периодом. Результат: на национальном уровне никто не отвечает.

Согласно данным Министерства жилищного строительства и городского развития США, только в Массачусетсе в течение следующих четырех лет истечет срок действия налоговых льгот для 81 объекта недвижимости, что затронет почти 5000 жителей.

«Конгресс может решить эту проблему, и это будет наилучшим результатом», — сказал Билл Браунер, старший исполнительный директор Community Economic Development Assistance Corp., бостонской группы, предоставляющей финансирование для доступного жилья.

Департамент жилищного строительства и общественного развития штата Массачусетс, который распределяет федеральные налоговые льготы в Содружестве, отклонил несколько запросов о комментариях к этому отчету. И еще предстоит публично взвесить судебный процесс, угрожающий собственности Саут-Энда.

В недавнем предложении о финансировании для разработчиков агентство, похоже, впервые пытается исключить из будущих проектов инвесторов, которые были вовлечены в споры 15 года. Неясно, как это будет реализовано.

Одно государственное агентство на другом конце страны с 2019 года делает предупреждения о компаниях, которые, по его словам, злоупотребляют программой налоговых льгот. Комиссия по жилищному финансированию штата Вашингтон в своем отчете призвала так называемые «агрегаторные» инвестиционные фирмы — те, которые накапливают портфели налоговых кредитов, — заявив, что они «часто используют обременительную тактику, которая использует юридическую двусмысленность, неравенство ресурсов и эффект масштаба для подавления. их некоммерческие партнеры ».

В отчете упоминается дело Senior Housing Assistance Group (SHAG), в котором федеральный судья в Сиэтле постановил, что некоммерческой организации не удалось получить «добросовестное» предложение на недвижимость, что было необходимо для того, чтобы SHAG смогла реализовать свое право на покупку. их по цене ниже рыночной.Олден Торч победил в 2019 году и заставил продать 10 малообеспеченных объектов недвижимости в районе Сиэтла за четверть миллиарда долларов.

Комиссия заявила, что суд принял дело неправильно, и предупредила: «Другие суды не должны повторять такую ​​ошибку».

Недвижимость остается доступной, и SHAG по-прежнему оказывает вспомогательные услуги, но потеряла миллионы долларов капитала, выделенного на строительство жилья для малоимущих.

Выжимание денег из некоммерческих организаций

Ким Ловолл Прайс, в центре, директор некоммерческой организации, которая управляет жилым комплексом для малоимущих Ashwood Court в Белвью, штат Вашингтон., беседует с жителями Сюзанн Шерман (справа) и Джойс Хансберри. (Майк Сейгель для WBUR)

Один из крупнейших игроков в сфере налоговых льгот с портфелем в 15 миллиардов долларов находится здесь, в Бостоне. Только в прошлом году Boston Financial Investment Management, входящая в состав токийской ORIX Corp., привлекла более 800 миллионов долларов от банков и страховых компаний для инвестирования в фонды налоговых льгот.

Более чем в 3000 милях от города, в Белвью, штат Вашингтон, фирма вступила в затяжную битву с некоммерческой организацией, которая управляет несколькими объектами недвижимости с низкими доходами.Одним из них является Эшвуд-Корт, где проживают пожилые люди, которые живут между небоскребами и роскошными кондоминиумами в самом центре города, где стоимость недвижимости резко возросла.

В жилом комплексе из 51 квартиры, расположенном в нескольких минутах ходьбы от магазинов, врачей и библиотеки, царит чувство общности. Жители держат «общие полки» в гараже, где люди могут бесплатно найти товары для дома, одежду и продукты.

Ким Ловелл Прайс (слева) и Джойс Хансберри, управляющая квартирами, просматривают предметы с «общих полок» в Эшвуд-Корт.(Майк Сейгель для WBUR)

Некоммерческая организация Downtown Action to Save Housing (известная как DASH), как ожидается, в конце 15-летнего периода налоговой льготы выкупит товарищество бесплатно и будет владеть Ashwood Court. Но Boston Financial, которая не была первоначальным инвестором, сказала, что это требует гораздо большего.

«Они просто запугивают вас», — сказала исполнительный директор DASH Ким Ловелл Прайс. «Они продолжали угрожать, что собираются заставить продажу … и мы запаниковали».

DASH взяла ссуду в 2014 году, чтобы выплатить фирме 300 000 долларов и частично, сказал Лавол Прайс.Она вспомнила, что у платежа была особая боль, когда она заметила открытую банку с подливой и немного салата на общих полках.

Boston Financial Investment Management

Штаб-квартира: Бостон

Управляет инвестициями в жилье для малоимущих на сумму 15 миллиардов долларов, с 186 000 квартир.

Часть токийской ORIX Corp.

«Эти пожилые люди настолько бедны, что делятся недоеденной едой», — сказал Лавол Прайс. «И я даю этим [людям] 300 000 долларов вместо того, чтобы помочь с продовольственной безопасностью.»

Главный исполнительный директор Boston Financial Грегори Войентзи в интервью оспорил версию событий Лаволла Прайса и сказал, что формулировки контракта DASH не предусматривают недорогой выход, к которому стремится некоммерческая организация. клиенты были должниками. Но он сожалеет, что разногласия обернулись некрасивыми.

«Честно говоря, это меня разочаровывает», — сказал он. По его мнению, младший сотрудник его фирмы допустил разногласия по поводу ценности Ashwood Court и партнерство обостряется.

Boston Financial оспорила DASH по трем другим объектам, заявив, что для их выхода необходимо около 1 миллиона долларов. Но официальные лица DASH посчитали, что они должны заплатить всего 69 000 долларов, и подали иск в федеральный суд Сиэтла.

Внутреннее электронное письмо Boston Financial от 2016 года, включенное в иск, проливает свет на переговорную позицию фирмы: «Даже если это небольшая некоммерческая организация, они могут просто заплатить нам, чтобы избавиться от нас, — написал вице-президент старшему вице-президенту.

По словам Лаволла Прайса, пока дело затягивалось, жители ждали остро необходимого ремонта крыш, настилов и окон.

Ashwood Court — это жилой комплекс для пожилых людей с низким доходом в центре Белвью, штат Вашингтон (Майк Сигел, WBUR).

В 2019 году судья вынес решение в пользу DASH, определив, что Boston Financial нарушила соглашение, отказавшись позволить DASH покупать характеристики. В результате мирового соглашения DASH приобрело право собственности на четыре объекта недвижимости за ноль долларов.

Оглядываясь назад, Войентзи сказал: «Я бы сказал:« Забудьте об этом. Не стоит бороться за это ».

Он сказал, что Конгресс должен« исправить »закон, чтобы у некоммерческих организаций была четкая возможность покупки в конце срока налоговой льготы.«Не должно быть никаких споров».

Устранение генерального партнера

Застройщик жилья в Сиэтле Кэтрин Тамаро никогда не забудет уговоры, которые она устроила в федеральном суде в июне 2019 года. Во время пятидневного судебного разбирательства Олден Торч пытался отстранить ее от должности партнера и менеджера два малообеспеченных дома, которыми она управляла много лет.

Фирма утверждала, что Тамаро недостаточно повысила арендную плату своих арендаторов в апартаментах Parkway. Он пожаловался в протоколах суда, что ее аудит в 2018 году был задержан, и утверждал, что она нарушила свои фидуциарные обязательства перед инвестиционным партнером, выполнив «ненужный» ремонт, такой как замена вышедших из строя крыш и гниющих балконных перил и починка опасных сломанных тротуаров — все необходимое техническое обслуживание федеральное правительство.

Тамаро должна была сохранить эти деньги для Олдена Торча, утверждали его адвокаты. Они сказали, что она обогатилась и не смогла «максимизировать доход партнерства за счет повышения арендных ставок» на бульваре Паркуэй до допустимого федерального лимита.

Если Олден Торч выиграет свой иск, Тамаро потеряет ежедневный контроль над двумя объектами метро Сиэтла и свою способность покупать их по истечении срока действия налоговых льгот.

«Я явно имел право покупать [квартиры] в соответствии с этим партнерским соглашением, и они пытались отобрать это право у меня», — сказал Тамаро.

Первоначальные партнеры Tamaro по налоговой льготе преуспели в сделке, как показывают протоколы судебных заседаний, более чем вдвое увеличив вложенные деньги. К тому времени, когда Олден Торч взял на себя долю участия в 2011 году, любой значительный потенциал роста был связан с недвижимостью, а не с налоговыми льготами по старению.

И снова фирма выдвинула множество обвинений, глубоко погрузившись в финансовую отчетность за 2002 год, еще до того, как был замешан Олден Торч. Тамаро сказала, что нападения на нее были личными и болезненными.

«Я даже не могу описать, как неприятно сидеть в суде и знать, что поставлено на карту, и слушать, как они говорят о том, какая я ужасная», — сказала она.

Судья окружного суда США Рональд Лейтон почти полностью встал на сторону Тамаро, посчитав, что Олден Торч «пытался придумать причину для ее удаления» и что ее решения о ремонте были обоснованными. Он сравнил некоторые утверждения Олдена Торча с «поиском ворса на животе и пупке».

«Я явно имел право купить [квартиры] по этому соглашению о партнерстве, и они пытались отобрать это право у меня».

Кэтрин Тамаро

Фирма использовала ту же тактику — пытаясь удалить главного партнера — в пяти других случаях, изученных WBUR.В одном случае это удалось; два других дела находятся на рассмотрении.

Судья постановил, что Тамаро вмешалась в оценку собственности, и назначил новую. И Олден Торч, и Тамаро обжаловали часть решения, но в марте оно было оставлено в силе.

Тамаро сказала, что участие в судебном процессе в течение нескольких лет обошлось ей очень дорого: от 2,5 миллионов долларов, которые ей пришлось потратить на судебные издержки, до ухудшения симптомов рассеянного склероза из-за стресса.

Отсутствие надзора

Не только новые инвесторы, заинтересованные в налоговых льготах, уклоняются от надзора.Продавцы, такие как банки и страховые компании, также не подвергались тщательной проверке. Как выяснил WBUR, ни IRS, ни федеральные органы жилищного или банковского регулирования не отслеживают эти переводы или их последствия.

Крупные банки инвестируют в эти проекты в первую очередь для выполнения своих обязательств по Закону о реинвестициях в сообществах перед регулирующими органами, направляя деньги в менее обеспеченные районы. Но когда банки или другие инвесторы продают свои доли, некоммерческим организациям остается иметь дело с фирмами, намерения которых неизвестны.

Возьмем, к примеру, Aswan Village Apartments, доступный жилой комплекс с 500 жителями в Опа-Локе, штат Флорида, небольшом городке к северу от Майами. Bank of America в 2003 году поддержал реконструкцию собственности, а затем продал свою долю в 2014 году.

HallKeen Management

Штаб-квартира: Норвуд, Массачусетс

Застройщик / менеджер 8 700 квартир на восточном побережье

Банк получил около 250 000 долларов. и $ 400 000 в результате продажи, согласно протоколам суда округа Майами-Дейд.Покупатель, компания HallKeen Management из Норвуда, штат Массачусетс, будет получать гонорары, помогая управлять имуществом, которое, по его словам, находилось в «бедственном положении». Но он рассчитывал на потенциальную прибыль в миллионы долларов, если собственность будет продана.

«У нас не было намерения продавать недвижимость», — сказал Вилли Логан, исполнительный директор корпорации Opa-locka Community Development Corp., некоммерческого генерального партнера квартир. «У нас всегда была долгосрочная стратегия, чтобы стать 100% собственниками, потому что так вы развиваете благосостояние и устойчивость» в районе.

HallKeen утверждала, что продажа принесет и ей, и некоммерческой организации около 5 миллионов долларов каждая. Но Опа-локка не хотела терять контроль над собственностью. Она подала в суд на HallKeen и выиграла в этой дорогостоящей и трудоемкой борьбе. И это еще не конец; HallKeen обжалует это решение.

Уилли Логан, из Корпорации развития сообщества Опа-Лока (любезно предоставлено Opa-locka)

Логан, бывший мэр и представитель штата Флорида, частично обвиняет банк в его продаже компании HallKeen. Он сравнил борьбу за выход из налоговых льгот с издольщиком.«Вам что-то обещают в конце, но вы просто гоняетесь за своим хвостом, потому что они нашли способ манипулировать, воровать, обманывать и забирать это у вас», — сказал он.

Представитель Bank of America Билл Халлдин сказал, что банк не практикует продажу своих налоговых кредитов. Однако за тот же период компания продала свою долю по крайней мере еще в одной собственности во Флориде компании HallKeen. Затем эти квартиры были проданы в октябре 2020 года более чем за 14 миллионов долларов другой фирме, согласно оценке окружного офиса.

«Обычно мы сохраняем свою позицию в течение всего периода налогового кредита», — сказал Халлдин.

В заявлении исполнительный директор HallKeen Эндрю Бернс защищал послужной список своей фирмы. Он сказал, что он «никогда не перемещал и не заставлял переводить одну единицу жилья с доступной по рыночной цене».

«Вам обещали что-то в конце, но вы просто гоняетесь за своим хвостом, потому что они нашли способ манипулировать, воровать, обманывать и отнимать это у вас».

Willie Logan

Подобные сделки могут получить более пристальное внимание в штате Вашингтон, где жилищная комиссия приняла новые правила прошлой осенью.Он начал требовать от инвесторов получения его одобрения при передаче доли жилищного товарищества другому лицу.

В ответ Олден Торч подал в суд на агентство и его комиссаров. В иске, поданном в федеральный суд, утверждается, что агентство действовало вне рамок своих полномочий, «приняв постановления от имени местных особых интересов, которые являются как явно несправедливыми, так и конституционно несовершенными».

В отрасли внимательно наблюдают за иском Олдена Торча против государственных регулирующих органов.В своем юридическом ответе агентство заявило о своих «широких полномочиях» по надзору за программой налоговых льгот в Вашингтоне и заявило, что иск Олдена Торча необоснован.

Но агентство уступило место. Он отказался от отказа от передачи интересов партнерства, если фирма была вовлечена в судебный процесс с партнерами по жилищному строительству. А официальные лица агентства говорят менее свободно.

Представитель группы Маргарет Грэм в электронном письме заявила, что члены комиссии «холодно относятся» к назначению интервью с WBUR.«Наши юристы сообщают нам, что, учитывая продолжающийся судебный процесс, сейчас не время для комментариев».

---

Саураб Датар из WBUR внес свой вклад в эту историю.

Разъяснение: Эта история была обновлена, чтобы уточнить личности участников обмена электронной почтой Boston Financial.

Информация для арендаторов с домашними животными

Советы по сохранению здоровья вашего питомца и довольности арендодателя

Помните, что как арендодатель, у которого есть домашнее животное, вы обязаны сделать так, чтобы ваш питомец стал желанным дополнением к вашему жилому сообществу.Если вы позволите своему питомцу нарушать правила собственности, нанести ущерб имуществу или доставлять неудобства другим, вы не только можете найти себе новую квартиру, но и испортите перспективы для других владельцев домашних животных, заинтересованных в переезде. Используйте эти советы, чтобы убедиться, что ваш домашнее животное остается счастливым и здоровым, и что ваш домовладелец рад, что вы и ваше домашнее животное проживаете в нем. В дополнение к приведенным ниже советам по конкретным видам животных ознакомьтесь с нашими советами для всех владельцев домашних животных по стерилизации / стерилизации.

Советы владельцам кошек:

Советы владельцам собак:

Что делать, если арендодатель говорит, что ваш питомец должен уехать

Если вы соблюдаете правила аренды недвижимости и следите за тем, чтобы ваш питомец не причинял вреда и не доставлял неудобств другим, между вами и вашим арендодателем не должно быть конфликта.Но даже лучшие владельцы домашних животных иногда сталкиваются с проблемами, которые им неподвластны. Если вы сделали все возможное, чтобы хорошо арендовать домашних животных, но по-прежнему сталкиваетесь с угрозой выселения со стороны арендодателя, важно знать, что у вас есть правовые средства защиты, которые помогут сохранить вашу семью в целости и сохранности.

Проверьте свой договор аренды. Обычно, если в договоре аренды не упоминаются домашние животные, вам разрешается заводить домашних животных. В некоторых сообществах и органах государственного жилищного строительства действуют законы и правила, запрещающие использование определенных видов животных или пород собак.Обязательно проверьте, действуют ли какие-либо местные законы или правила, поскольку они перевешивают ваш договор аренды.

Контракты, такие как аренда, не могут быть изменены без согласия обеих сторон, , если в документе уже нет языка, допускающего изменение.

Ваш арендодатель не может войти в вашу квартиру и забрать домашнее животное или явиться и заставить вас или вашего питомца выйти. Арендодатели должны соблюдать закон и пройти судебный процесс, чтобы выселить арендаторов или их домашних животных. Как правило, домовладелец не может даже войти в дом, не предупредив арендатора, за исключением экстренных случаев, если в договоре аренды не указано иное.

Даже если в вашем договоре аренды не разрешены домашние животные, у вас может быть законное право держать своего питомца. Ваше право содержать своего питомца может зависеть от местного жилищного законодательства, типа жилья, в котором вы живете, а также от типа вашего договора аренды. Вот почему так важно найти юридические ресурсы, которые помогут вам. Кроме того, если ваш питомец соответствует юридическим требованиям к животному-помощнику, у вас может быть законное право держать своего питомца.

Хотя формально и не являются «арендаторами», владельцы квартир в кооперативах и кондоминиумах также могут сталкиваться с жилищными проблемами, связанными с домашними животными. Советы директоров кооперативов и кондоминиумов имеют строго определенные правила, которым они должны следовать, чтобы вносить какие-либо изменения в политику в отношении домашних животных или удалять владельцев квартир. Если правила вашего дома с домашними животными внезапно стали ограничительными или вы получили уведомления о высылке домашнего животного, важно обратиться за юридической помощью для определения ваших прав.

Если вы столкнулись с проблемой выселения или потери домашнего животного, обратитесь за помощью, прежде чем предпринять какие-либо радикальные меры. В вашем районе могут быть юридические ресурсы (см. Следующий раздел), которые помогут вам найти ответы на вопросы о вашем договоре аренды или об уведомлениях, которые вы получили от своего арендодателя.К ним относятся некоммерческие агентства, услуги которых могут быть недорогими или даже бесплатными. Возможно, вам удастся сохранить свое жилье и своего питомца, поэтому не паникуйте.

Советы по управлению распространенными сценариями, в результате которых домовладельцы рассматривают возможность выселения вас и вашего питомца:

• Ваш домовладелец сообщает, что есть жалобы на то, что ваш питомец доставляет неудобства.
• Ваш арендодатель говорит, что в договоре аренды домашние животные запрещены, и ваше домашнее животное должно быть удалено.
  • Обратитесь к юристу или агентству по защите прав арендаторов на рассмотрение договора аренды, если это не ясно.(см. «Поиск юридических ресурсов в вашем сообществе» ниже). Если вы или кто-либо из членов вашей семьи страдает физическим и / или эмоциональным недугом, вы можете иметь право держать своего питомца в качестве животного-помощника.
• Ваш домовладелец говорит, что ваш питомец должен уехать, если вы не начнете платить ежемесячную плату. Или новый домовладелец принимает собственность и говорит, что больше не разрешает размещение домашних животных.
  • Обычно арендодатель не может внезапно изменить условия аренды и взимать дополнительную плату.Обратитесь к местным юридическим ресурсам, чтобы получить дополнительную информацию о правах арендатора (см. «Поиск юридических ресурсов в вашем сообществе», ниже).

Поиск юридических ресурсов в вашем районе

Во многих штатах и ​​городах есть организации, которые предоставляют информацию и, в некоторых случаях, бесплатную юридическую помощь людям, имеющим жилищные проблемы. Самый простой способ идентифицировать эти организации — использовать Интернет для поиска следующих терминов:

• [Ваш штат или город] Юридические услуги
• [Ваш штат или город] Юридическая помощь
• Бесплатные юридические услуги в [ваш штат или город]

Совет Филадельфии вернулся с новыми законами о доступном жилье

Член Совета третьего округа

Джейми Готье Член Совета третьего округа Филадельфии Джейми Готье.(Kimberly Paynter / WHYY)

Предстоящий законопроект направлен на то, чтобы сделать процесс продажи пустующей земли в городе более удобным для групп населения, движимых «общинным» развитием и постоянной доступностью.

Согласно законодательству Готье, эти так называемые общинные земельные фонды могли бы арендовать участки у Земельного банка Филадельфии на пять лет, а такой возможности в настоящее время не существует. Пять лет дадут этим организациям время для разработки полного плана в отношении земли, а также для сбора всего финансирования, необходимого для ее покупки, когда срок аренды истечет.Они будут иметь право на аренду до тех пор, пока они смогут продемонстрировать, что у них есть организационные возможности, чтобы эти вещи происходили, и у них есть четкий путь для контроля над площадкой.

В нынешнем виде CLT должны иметь все необходимое, включая полное финансирование, прежде чем они подадут заявку на приобретение вакантной земли в городе, поэтому им очень сложно конкурировать с финансовыми частными застройщиками, сказал Готье.

«Это уравнивает правила игры», — сказала она.

«Это поможет обеспечить, чтобы большая часть значительного количества свободных земель, которые у нас есть, оставалась под контролем сообщества и была направлена ​​на то, что может принести пользу нашему сообществу, особенно на постоянно доступное жилье в желаемых районах и районах с богатыми удобствами.И я также думаю, что это поможет сделать так, чтобы наш город уделял приоритетное внимание пустой земле, которой мы владеем ».

Готье надеется ввести закон этой осенью.

Готье вместе с депутатом Седьмого окружного совета Марией Д. Киньонес-Санчес также планирует продвинуть вперед законопроект о зонировании, внесенный на заключительном полном собрании последней сессии перед летними каникулами.

Законопроект о населенных пунктах со смешанным доходом, рассматриваемый как эволюция существующего городского законодательства, нацелен на джентрификацию районов в Третьем и Седьмом муниципальных округах.Это потребует от разработчиков, строящих новые объекты недвижимости с 10 или более единицами, 20% -ный компонент доступности.

Согласно законопроекту об обязательном инклюзивном зонировании, застройщики должны сделать 10% своих квартир доступными. Для достижения остальных 10% у разработчиков есть варианты. Они могут сделать более доступные единицы на месте; построить более доступные по цене единицы за пределами объекта, но в пределах полумили от первоначального проекта; или заменить его «резко увеличившимся взносом» в городской жилищный фонд, который используется для строительства более доступного жилья в городе.

В настоящее время компонент доступности является добровольным. Разработчики могут либо сделать некоторые из своих объектов доступными, либо внести платеж в трастовый фонд. Чаще всего, по словам Готье, они выбирают последнее, что способствует дальнейшему развитию джентрификации в некоторых частях ее района, включая Университетский город.

«Мы видим в этом способ обеспечить, чтобы люди с любым уровнем дохода могли жить и могли продолжать жить в желаемых районах», — сказал Готье.

Член совета At-Large

Кэтрин Гилмор-Ричардсон Член Совета Филадельфии Кэтрин Гилмор Ричардсон (Kimberly Paynter / WHYY)

В ответ на недавний отчет Pew Charitable Trusts, а также на личный опыт у Гилмор-Ричардсон есть многоаспектный план решения запутанного кризиса титулов в городе.

Запутанный титул возникает, когда лицо, живущее в доме, не владеет домом на законных основаниях. Например, сын или дочь переезжают в семейный дом после смерти одного из родителей, но не обновляют документ.

Первым делом Гилмор-Ричардсон будет представить резолюцию, призывающую к слушаниям по этому вопросу, которые будут сосредоточены на районах города, наиболее затронутых проблемой, которые, как правило, относятся к районам с относительно низкой стоимостью жилья, низким доходом и высоким уровнем бедности. ставки, согласно исследованию Pew.

Кроме того, согласно исследованию Pew, районы, где проживают преимущественно чернокожие, пострадали больше всего, а районы, где проживает большинство белых, пострадали меньше всего.

В сотрудничестве с Регистром завещаний Филадельфии и Департаментом документации города Гилмор-Ричардсон сообщила, что она также представит законопроект, в соответствии с которым похоронные бюро будут предоставлять клиентам информацию о запутанных титулах, в том числе о том, как выяснить, кто на законных основаниях владеет той или иной собственностью и как передать право собственности другому лицу.

Кроме того, она сказала, что работает с Департаментом документации, чтобы разработать способы поддержки людей, попавших в запутанную путаницу, которые сталкиваются с перспективой уплаты налогов на недвижимость, связанных с недвижимостью, если они передадут себе право собственности.

Гилмор-Ричардсон заявила, что цель состоит в том, чтобы удерживать людей в своих домах и избегать ситуаций, когда люди теряют свою собственность, потому что они не могут позволить себе выплатить этот долг и заплатить адвокату по наследству, чтобы их имя было в документе.

«Мы хотим помочь устранить эти проблемы, чтобы больше филадельфийцев могли сохранить свои дома, наследие и богатство своих поколений», — сказала она.

Согласно исследованию Pew, Филадельфия имеет более 10 000 запутанных прав собственности на недвижимость стоимостью более 1,1 миллиарда долларов.

.